广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终1236号上诉人（原审被告）：深圳市滨祺物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区国花路天泽花园天情苑首层，统一社会信用代码：91440300715225983C。法定代表人：柳士臣。委托诉讼代理人：符中建，系公司员工。被上诉人（原审原告）：黄美珍，女，汉族，1964年3月26日出生，身份证住址：深圳市罗湖区。上诉人深圳市滨祺物业管理有限公司（以下简称滨祺公司）因与被上诉人黄美珍物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初21693号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。滨祺公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回黄美珍的全部诉讼请求；3、黄美珍承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实和适用法律都存在错误。事实上，滨祺公司是在取得深圳市《安全文明小区证书》，并且经过了天泽花园业主大会同意，才从2002年6月起开始对天泽花园按照每月每平方米收取物业管理费，这个事实有2002年4月25日天泽花园业主委员会发布的《通告》确认。二、一审判决滨祺公司对天泽花园物业管理费必须长期按照每月每平方米2.1元收取不合理。滨祺公司与天泽花园第一届业主委员会签订的《物业管理合同》于2003年10月31日到期后，天泽花园的架空层的收入一直是处于不能满足补偿滨祺公司物业管理费这部分的差价，但2019年4月以前，天泽花园一直都没有成立业主委员会，因此，滨祺公司也就无法及时能够与天泽花园谁来协商物业管理费应当按照多少钱来收费的问题。三、黄美珍的诉讼时效已经过期，其开始计算时间不应当是以黄美珍所说的2019年12月份开始。四、对滨祺公司与天泽花园业主委员会设立的“共管资金帐户”后的收款问题，认定事实错误。天泽花园第二届业主委员会是在2019年4月份成立，滨祺公司与天泽花园第二届业主委员会是在2019年6月17日共同开设了一个“共管资金帐户”，滨祺公司一直都没有承认过这个“共管资金帐户”已经启用，即使是业主委员会自认为是承认全面启用了，当时也是业主委员会单方面通知天泽花园全体业主按照每月每平方米2.25元这个标准去向这个共管资金去交钱。黄美珍未发表答辩意见。黄美珍向一审法院起诉请求：1、滨祺公司返还多收黄美珍的物业费899.64元；2、滨祺公司返还多收黄美珍的物业费899.64元的同期间利息象征性共计1元；3、诉讼费由滨祺公司承担。庭审时黄美珍增加诉讼请求，请求滨祺公司返还2020年2月至4月及5月份半个月的物业费以0.15元每月每平方米计算为26.46元。一审法院认定事实：黄美珍为位于深圳市福田区房屋的业主，权利份额为100%，该房屋建筑面积为50.37㎡，购房日期为2010年2月3日。2001年10月28日，滨祺公司与天泽花园业主委员会签订一份《物业管理合同》，约定由滨祺公司对天泽花园小区进行专业化、一体化的物业管理；合同期限为2年，即从2001年11月1日起至2003年10月31日止；管理服务费用按深物价福[2000]24号文批示标准作为基本管理费用向业主收取，即每月每平方米3元，但考虑到目前小区内有架空层商业使用收益，滨祺公司暂按每月每平方米建筑面积2.1元收取，该收费标准以合同签订日的架空层收益作为依据，日后如架空层的收益有增减，可按比例相应调整等。上述合同约定的期限届满后，滨祺公司实际继续提供物业服务。2002年2月，天泽花园小区被深圳市委市政府授予“安全文明小区（标兵小区）”称号。2002年6月，滨祺公司根据深圳市人民政府《关于安全文明小区经费问题的通知》［深府（1997）244号］关于“凡已获得市级‘安全文明标兵小区’、‘物业管理优秀小区（大厦）’称号的小区收费标准可以上浮5%”的规定，将管理费调整为每月每平方米2.25元。2019年12月，该小区业主在天泽花园××微信××组中发送了（2010）深福民三初字第335号民事判决书。黄美珍提交的2019年7、8、11月、2020年4月的收费收据及2019年11月期间天泽花园收费通知单显示，每月管理费均为113.33元，收费通知书上载明管理费为2.25元/平方米；此外黄美珍提交加盖滨祺公司业务专用章的收款收据一份，载明2020年5月27日黄美珍向滨祺公司交纳2020年5月1日至15日间的管理费、水费，管理费为56.67元。庭审时，黄美珍称其自2010年2月起至2020年4月间均按每月每平方米2.25元的标准足额支付物业管理费等费用至滨祺公司账户、2020年5月1日至15日间的管理费现金支付给滨祺公司，为证明上述主张，黄美珍向该院提交其深圳农村商业银行2010年3月自2020年4月15日的银行流水记录，上述流水显示黄美珍自2010年4月至2020年4月间每月向“深圳市滨祺物业管理有限公司天泽花园管理处”账户支付物业管理费；庭审时滨祺公司确认自2010年2月起按2.25元标准向黄美珍收取物业管理费。另查，2005年12月12日，广东省高级人民法院对李炳昌与滨祺公司物业管理合同纠纷一案作出（2005）粤高法民四终字第256号民事判决，该判决确认滨祺公司对天泽花园业主可按照2.25元/平方米的标准收取物业费。2010年4月9日，深圳市福田区人民法院对滨祺公司与黄燊玲物业服务合同纠纷一案作出（2010）深福民三初字第335号民事判决，该判决认为，自2006年9月1日起施行的《深圳市物业管理服务收费管理规定》第二十二条规定：未经业主大会同意，对取得国家、省、市各级优秀、示范物业管理项目称号的，其收费标准不得在原收费标准上另行上浮。第三十一条规定：此前由深圳市物价局和市国土资源和房产管理局制定的物业管理服务收费政策与本规定相抵触的，按本规定执行。滨祺公司根据现已失效的深圳市物价局深物价（1997）141号《关于下达我市物业管理服务收费指导标准的通知》第八条“关于获得市级“安全文明标兵”称号的小区收费标准可上浮5%”的规定，主张天泽花园小区管理费的收费标准为建筑面积每平方米每月2.25元，不能成立，法院不予采纳。滨祺公司应将对外出租架空层所得收益存入天泽花园小区的业主基金账户，以便天泽花园小区今后召开业主大会或授权成立的业主委员会与其协商该项收益的使用问题。在天泽花园小区业主大会或授权成立的业主委员会与黄美珍协商确定该项收益如何补贴物业管理费之前，法院仍参照滨祺公司与原天泽花园业主委员会签订的《物业管理合同》的约定，确定本案物业管理费计收标准为建筑面积每平方米每月2.1元。2010年12月7日，深圳市中级人民法院作出（2010）深中法民五终字第1727号民事判决，维持了福田区人民法院（2010）深福民三初字第335号民事判决。庭审时，滨祺公司确认在（2010）深福民三初字第335号案件生效后，该案件的业主黄燊玲按2.1元/平方米/月的标准向滨祺公司支付物业服务费之外，其他业主包含本案黄美珍均是按照每月每平方米2.25元的标准支付物业管理费。此外，滨祺公司确认未与新一届业主委员会签订新的物业管理合同。一审法院认为，原天泽花园业主委员会与滨祺公司签署的《物业管理合同》合法有效，具有法律约束力。管理合同到期后，滨祺公司继续为业主提供物业管理服务，黄美珍亦继续向滨祺公司支付物业管理费，黄美珍与滨祺公司形成了事实上的物业管理合同关系。本案争议的焦点为滨祺公司应按何种标准收取物业服务费。自2006年9月1日起施行的《深圳市物业管理服务收费管理规定》第二十二条规定：未经业主大会同意，对取得国家、省、市各级优秀、示范物业管理项目称号的，其收费标准不得在原收费标准上另行上浮。第三十一条规定：此前由深圳市物价局和市国土资源和房产管理局制定的物业管理服务收费政策与本规定相抵触的，按本规定执行。按照上述规定，自2006年9月1日起，滨祺公司不得再依照深圳市人民政府《关于安全文明小区经费问题的通知》［深府（1997）244号］关于“关于获得市级“安全文明标兵”称号的小区收费标准可上浮5%”的规定进行收费，应恢复按照《物业管理合同》约定的每月每平方米建筑面积2.1元标准收取物业费。黄美珍于2010年2月入住天泽花园并按2.25元每月每平方米的标准向滨祺公司足额支付物业管理费至2020年5月15日，无证据显示黄美珍于2019年12月在天泽花园××微信××组中得知滨祺公司应按照2.1元收取物业费之前已知晓该收费标准，故对滨祺公司关于诉讼时效的抗辩该院不予采纳。此外，滨祺公司并未与天泽花园业主委员会达成新的物业服务合同，故滨祺公司仍应按照2.1元／平方米／月的标准收取物业费。综上，滨祺公司应向黄美珍退还自2010年2月开始多收取的物业服务费。故滨祺公司应向黄美珍返还2010年2月至2020年5月15日间多收取的物业费932.98元［（2.25-2.1）×50.37×（123+15/31）］，对于黄美珍主张应返还的物业费926.1（899.64+26.46）元未超出其可主张的范围，该院予以支持。关于滨祺公司多收取物业管理费的利息1元的诉请，该金额没有超过黄美珍可主张的范围，该院予以支持。综上，依照《物业管理条例》第四十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、滨祺公司应于该判决生效之日起十日内向黄美珍返还物业费926.1元及支付利息1元；二、驳回黄美珍其他诉讼请求。案件受理费50元（已由黄美珍预交），由滨祺公司负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，已经发生法律效力的深圳市福田区人民法院（2010）深福民三初字第335号民事判决认定滨棋公司收取涉案天泽花园小区的物业管理费计费标准为每月每平方米2.1元，本案应当适用同样的收费标准。滨棋公司明知上述判决结果而没有告知其他业主，仍然按原收费标准向其他业主收取物业管理费，黄美珍称其在2019年11月在业主群获悉上述判决而提起本案诉讼，该时间点应当认定为其知晓权利被侵犯的时间，黄美珍提起本案诉讼并未超过诉讼时效。综上，滨棋公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由深圳市滨棋物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 聂   效审判员 张 秀 萍二〇二一年四月二十五日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。