湖南省石门县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0726民初160号原告（反诉被告）：易志文，男，1963年10月13日出生，汉族，住湖南省临县。委托诉讼代理人：董铭炎，石门县先河法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：闫芳，女，1984年12月12日出生，土家族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：王嫱，湖南越一律师事务所律师。被告：柳应明，男，1976年4月11日出生，土家族，住湖南省石门县。委托诉讼代理人：向红，湖南前进律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈欢，湖南前进律师事务所实习律师。被告：程丽，女，1985年9月13日出生，汉族，住湖南省石门县。原告易志文与被告闫芳、柳应明、程丽房屋买卖合同、中介合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，闫芳于2021年2月21日以易志文为被告提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。易志文及委托诉讼代理人董铭炎，闫芳委托诉讼代理人王嫱、柳应明及委托诉讼代理人向红、陈欢、程丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易志文向本院提出诉讼请求：1.判决确认2018年12月15日易志文与石门县铭壕房地产中介中心（以下简称“铭壕中介”）及程丽签订的《居间合同》无效；确认2019年3月27日易志文与闫芳签订的《协议》无效；由闫芳、柳应明、程丽返还或赔偿购房诚意金2万元和购房定金3万元（共计5万元）；2.本案诉讼费用由三被告负担。事实与理由：易志文与程丽经人介绍于2018年12月15日相识，程丽系铭壕中介的经纪人，知晓闫芳有石门县碧桂园17栋703号房屋需要出售，该房屋建筑面积121平方米，价格68万元。程丽当即带易志文去看房，并在铭壕中介办公室向其出示了铭壕中介的营业执照。易志文表明需要通过银行按揭贷款的方式购房，程丽与铭壕中介的经营者柳应明商定后，拿出了一份格式的《居间合同》，易志文及程丽在合同上签了名。当即柳应明收取了易志文2万元购房诚意金。随后，易志文得知自己在银行按揭贷款征信通不过，及时向程丽作了汇报。程丽口头许诺只要易志文再追加3万元定金，另行组织联系购房者以全款出资方式买下此房后，将收取的5万元再予以退还。易志文只得于2019年3月27日又给铭壕中介交了3万元购房定金，当场铭壕中介又拿出了一份他们与闫芳早已签订好的《协议》交给易志文签名。2019年4月24日，易志文联系到覃世雄由他出资全款购买此套房，当覃世雄找到闫芳签购房协议时，闫芳却又要将房价上涨到70万元以上，覃世雄认为出价不公，有故意欺诈行为，便放弃了购买此房。由此，易志文又多次找程丽及铭壕中介协商要求退回5万元，但程丽及铭壕中介却又一次许诺再找一位全款出资购房后处理。易志文听程丽及铭壕中介陈述他们找到了一全款购房者，需闫芳到常德市去共同办房产过户手续，要两天时间，闫芳以没有时间等待为由，此事仍未办妥。后铭壕中介又陈述已经将5万元全部转交给了闫芳，不可能再退还给易志文。事后，易志文发现程丽、铭壕中介与闫芳恶意串通，非法获取其已交纳的5万元购房款。1.如铭壕中介、程丽事先明知闫芳所出售房屋不属她一人所有，而是她与王鹏雷两人共有，闫芳一人没有单独出售处置权，但铭壕中介和闫芳却故意隐瞒，不尽如实告知义务。2.易志文交的2万元购房诚意金和追加交的3万元购房定金都是交给程丽及铭壕中介的，他们明知易志文银行按揭贷款征信通不过，购房难以办成，却还许诺另找别人全款出资购房后给易志文退款。有人全款出资购房时，铭壕中介及闫芳却又以故意“涨价”、“没有时间等待办过户”为由妨碍购房事宜办成。依据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条之规定，易志文与程丽、铭壕中介及闫芳所签订的《居间合同》、《协议》实属无效；依据《中华人民共和国民法典》第九百六十二条第一、二款之规定，铭壕中介、程丽和闫芳应给易志文退还5万元或赔偿损失5万元。故具状起诉。闫芳辩称，1.闫芳主体不适格，易志文起诉案由为中介合同纠纷，闫芳并非中介合同的主体；2.易志文与闫芳关于案涉房屋的交易于2019年3月27日签订的《协议》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效；3.易志文经多次催告，仍拒绝依约办理过户，致使闫芳的合同目的不能实现，易志文应承担违约责任，其所付定金根据定金罚责依法依约不应予以退还。柳应明辩称，1.柳应明不是本案适格被告，且遗漏了诉讼参与人刘浩；2.易志文与铭壕中介签订的《居间合同》及易志文与闫芳签订的《协议》合法有效，易志文与闫芳之间的房屋买卖未能实现是易志文自己造成的，是易志文自己违约；3.易志文交付的购房诚意金及定金不应由柳应明退还；4.易志文对闫芳所出售房屋的所有权是明知的。程丽辩称，所有的事都是铭壕中介柳应明和刘浩经办的。闫芳向本院提出反诉诉讼请求：1.判决反诉被告易志文赔偿闫芳经济损失91262.68元，扣除已支付的5万元定金外，还应赔偿41262.68元；2.判决反诉被告易志文承担本案所有诉讼费用。事实与理由：闫芳于2018年12月15日与铭壕中介和程丽签订《居间协议》，委托代理出售案涉房屋。易志文于同日与铭壕中介和程丽签订《居问合同》，并缴纳2万元购房诚意金，易志文打算购买案涉房屋。易志文经闫芳及铭壕中介、程丽多次催促,均未能依约办理案涉房屋的过户手续,理由分别为:1.未能筹集到购房首期款项;2.易志文因为征信问题未能通过银行办理按揭贷款的预审。经闫芳及铭壕中介、程丽多次催促，闫芳和易志文于2019年3月27日签订《协议》，双方约定案涉房屋过户给易志文的日期为2019年4月25日前，逾期闫芳有权没收5万元购房定金作为违约金。同时《协议》约定:“易志文自愿支付闫芳四月份的银行贷款利息(以银行利率为准)，产权过户时甲方立即兑现，双方均无异议”。因为易志文违约,导致闫芳一直缴纳案涉房屋的按揭款4011.94元/月，从2019年5月起到2021年1月，共22个月合计88262.68元，该损失依法应由易志文予以赔偿。另外，闫芳与丈夫王鹏雷先后两次从深圳前往石门县准备办理案涉房屋过户手续，来回总共花费差旅费用合计3000元，该费用也应该由易志文承担。反诉被告易志文辩称，1.闫芳提起的反诉请求与本案客观事实不符，闫芳与易志文签订的《协议》，闫芳不具有完全处分权，闫芳未如实告知案涉房屋的权属不属于闫芳一人所有的事实。闫芳明知易志文征信不过关不能办理按揭，仍然与易志文签订协议，且该份协议不是双方当面签订，是由铭壕中介事先写好后将协议交给易志文签订，所以该协议由于闫芳故意隐瞒所有权的事实，没有单独处分权，且由铭壕中介代为签订，故协议是无效的;2.闫芳要求易志文承担经济损失41262.68元的问题，协议明确约定，即使易志文有违约行为，应该由易志文承担四月份的银行贷款利息，闫芳的反诉请求没有事实及法律依据，请求予以驳回。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下：1.覃世雄关于购买案涉房屋的情况说明，覃世雄未出庭作证，该证明系孤证，无其他证据佐证，不予认定；2.易志文提交的银行流水清单，反映的是2019年4月26日董维成将688000元汇入刘浩银行账户，该转款系董维成与刘浩之间的往来，未注明转款事由，不能证明系购买案涉房屋，且该转款在易志文与闫芳《协议》约定的房屋过户时间之后，双方在2019年4月25日协商时，闫芳已明确表明不再给易志文筹措资金的宽限期，因此，在双方约定的时间之后，即使董维成有意购买案涉房屋，闫芳也有理由不同意，该证据不能达到易志文的证明目的，且与本案没有关联性，不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：铭壕中介于2018年4月4日登记设立，为个体工商户个人经营形式，经营者为本案被告柳应明，2019年2月14日，柳应明将铭壕中介转让给刘浩而将铭壕中介注销。2019年2月15日，刘浩将铭壕中介在工商局进行登记，仍为个体工商户个人经营形式，2020年10月19日，铭壕中介因停止经营而注销。程丽系铭壕中介经纪人，2018年12月15日，易志文作委托方（甲方），程丽作为受托人/居间人（乙方）签订《居间合同》，铭壕中介在受托人处加盖公章。合同约定：甲方委托居间人乙方代理购买新厂社区17栋房屋，用途为住宅，建筑面积121.25平方米。委托期限自2018年12月15日至（实际终期为委托事项完成之日为止）。居间人的权利与义务：委托人为表示对该房屋承购的诚意，在签订本合同时向居间人支付诚意金2万元，该房屋出售总价为68万元，受托人按本合同附件约定的条件与第三人进行磋商。若第三人接受本约定的条件，委托人授权受托人将所收诚意金部分金额作为定金支付给第三人，第三人向居间人出具收取定金凭证。受托人将诚意金转为定金。委托人与第三人签订《房屋买卖合同》，居间人完成委托事项。第三人收受定金后，则视为委托人完成委托事项，委托人应按约定向受托人支付报酬。委托期限内，委托人不得要求返还所交诚意金，委托期限届满，若由于该房屋产权人的原因导致委托人不能承购该房屋，受托人将诚意金全额返还委托人，双方不予追究任何法律及赔偿责任。违约责任:委托方未按本合同约定的期限与第三人签订《房屋买卖合同》，逾期超过10日（含10日），所支付的定金无权要求退还。补充事项：买卖双方以按揭方式交易；买方首付30万元，按揭贷款38万元，买方付款通过居间方支付给卖方，待房产证过户到买方名下，办完需卖方签名的各项手续后，剩余房款由买方提供按揭的银行按国家相关规定支付给卖方。双方还对居间费用、居间受托报酬，双方当事人其他权利义务等事项进行了约定。该合同签订当日，易志文向铭壕中介交纳2万元购房诚意金，铭壕中介又于当日将该2万元支付给闫芳，闫芳出具“今收到铭壕地产柳应明购房定金（碧桂园17栋703）2万元”收据。之后，易志文发现个人征信记录有问题，不能办理银行按揭贷款。承诺会以全款购房或以他人名义购房。2019年3月27日，易志文（甲方）与闫芳（乙方）签订《协议》，约定：易志文自愿购买闫芳位于石门县××路××栋××房屋的有关事项签订以下协议：1.经甲乙双方协商甲方愿意将之前购买石门县××路××栋××房屋定金贰万元追加成伍万元（甲方需再付叁万元定金给乙方），双方均无异议。2.经甲乙双方协商过户日期定为2019年4月25日前，双方均无异议。3.甲乙双方必须遵守约定的房产过户期限，否则伍万元购房定金作为自签订合同之日起（2018年12月15日至2019年4月25日）的违约定金不退还，乙方如若推迟过户期限需经甲方另作协商，双方均无异议。4.甲方自愿支付乙方四月份的银行贷款利息以银行利率为准，产权过户时甲方立即兑现，双方均无异议。双方还约定合同自双方签字之日起生效。该协议签订当日，易志文向铭壕中介交纳3万元购房定金。之后，铭壕中介将该3万元定金交给闫芳，闫芳出具了“收易志文购房定金3万元”的收据。2018年12月17日，闫芳通过微信将案涉房屋所有权证书拍照发给程丽，希望年前能将案涉房屋买卖事宜办理好。2019年1月6日，闫芳告知程丽其丈夫王鹏雷2019年1月25日在家，希望易志文交纳首付款后于2019年1月25日办理房屋过户。因易志文未凑齐首付款，且其承诺二月底前付清三十万，经铭壕中介协调，双方商定于2019年1月25日到银行办理预审，于2019年2月25办理过户。2019年2月21日，闫芳通过程丽催促易志文办理房屋交易事宜，次日，程丽告知闫芳其与易志文商量的结果是2019年3月30日之前全款到位过户，闫芳提出让易志文负担王鹏雷来回的路费后表示同意。2019年3月10日，闫芳通过程丽催促易志文，希望尽快定好过户时间，以便王鹏雷请假回石门。2019年3月18日，闫芳再次通过程丽催促易志文定好过户的时间，并陈述“搞不好要早点给我信息，我好做其他安排”。2019年4月19日，程丽约闫芳4月25日办理过户。2019年4月23日，程丽告知闫芳2019年4月25日上午9时到石门县政务中心办理过户并当面支付购房款，在此之前，程丽就房屋交易事宜多次催促易志文。2019年4月25日，易志文购房资金仍未到位，易志文、闫芳、王鹏雷与铭壕中介三方进行协商，易志文要求闫芳、王鹏雷给予筹措资金宽限期或者另外找他人购房，闫芳、王鹏雷未同意，双方协商未果。本院认为，案涉房屋交易所有事宜均发生在民法典施行以前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，本案应适用民法典施行以前的法律、司法解释。本案本诉原告易志文诉讼请求涉及到两个法律关系，即易志文与铭壕中介的居间合同关系，易志文与闫芳的房屋买卖关系，因此，本案本诉案由应为中介合同纠纷、房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1.易志文与铭壕中介签订的《居间合同》，易志文与闫芳签订的《协议》是否无效；2.易志文与闫芳房屋买卖交易未能完成，违约方是谁；易志文因案涉房屋买卖向闫芳交纳的5万元是否应当退还；3.闫芳要求易志文赔偿经济损失41262.68元有无事实及法律依据；4.柳应明是否主体适格，刘浩是否为本诉共同被告？1.易志文与铭壕中介签订的《居间合同》，易志文与闫芳签订的《协议》是否无效。程丽系铭壕中介经纪人，《居间合同》虽由程丽签名，但铭壕中介加盖公章，且双方当事人均认可程丽的居间行为代表的是铭壕中介，案涉《居间合同》的相对方应是易志文与铭壕中介。从闫芳与程丽，易志文与程丽的微信聊天记录来看，闫芳在签订《居间合同》后即将房屋所有权证书通过微信发送给程丽；易志文、铭壕中介、闫芳多次就房屋买卖事宜进行沟通协商，闫芳多次催促希望尽快完成房屋交易，并表示丈夫王鹏雷从深圳回来办理房屋过户需要提前定好时间请假，由此铭壕中介以及易志文对该房屋系闫芳与丈夫王鹏雷共同所有应当是知情的，闫芳并不存在隐瞒该房屋系其与丈夫王鹏雷共同所有的行为，并且案涉房屋交易未能完成也并非是房屋过户受阻，而是易志文购房资金不到位所致。易志文与闫芳就房屋买卖相关事宜签订《协议》，该协议虽不是二人面对面签订，但该协议上易志文的签名系其自己书写，易志文明知自己征信记录有问题，仍然与闫芳签订《协议》，约定追加定金3万元及房屋过户相关事宜，易志文作为一个完全民事行为能力人，应当知晓签订该协议的后果。易志文提交的证据不足以证明案涉《居间合同》、《协议》存在虚假意思表示，铭壕中介与闫芳恶意串通，非法获取其5万元购房款，存在合同无效的情形，易志文该项主张不能成立，本院不予支持。案涉《居间合同》、《协议》系双方当事人自愿签订，是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。2.易志文与闫芳房屋买卖交易未能完成，违约方是谁？易志文因案涉房屋买卖向闫芳交纳的5万元是否应当退还？从本案查明的事实来看，闫芳在《居间合同》签订后，即将该房屋所有权证书通过微信发送给铭壕中介，并不存在隐瞒案涉房屋系其与丈夫王鹏雷共同所有的事实，也并未在房屋过户事宜上使易志文受阻，易志文与闫芳房屋交易历经四个多月，三方经过多次磋商，交易时间多次推迟，交易最终未能完成，最根本的原因是易志文个人征信有不良记录，不能办理银行按揭贷款，购房资金筹措不到位导致。因此，易志文与闫芳房屋买卖交易未能完成，其责任在易志文，应由其承担违约责任。易志文与铭壕中介《居间合同》中约定在易志文交纳2万元购房诚意金后，如买卖双方有意按照合同约定就案涉房屋进行交易，易志文授权铭壕中介将所收诚意金作为定金支付给房屋出卖方，合同还约定“受托人将诚意金转为定金”，闫芳也向铭壕中介出具了收取购房定金2万元的收据。另外，易志文与闫芳《协议》中约定“经甲乙双方协商甲方愿意将之前购买石门县××路××栋××号房屋定金贰万元整追加成伍万元整（甲方需再付叁万元定金给乙方）”，由此认定易志文交纳的2万元购房诚意金已转化为定金，易志文后面追加的3万元，双方已明确为购房定金，因此，易志文因购房事宜交纳的5万元款项应全部认定为购房定金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”以及易志文与闫芳在《协议》中关于未按期办理房屋过户5万元定金不予退还的约定，由于易志文违约，未能履行合同义务，定金数额也未超出法律规定，易志文无权要求铭壕中介及闫芳返还5万元购房定金。3.闫芳要求易志文赔偿经济损失41262.68元有无事实及法律依据。闫芳认为由于易志文的违约使得其偿还案涉房屋2019年5月至2021年1月，共计22个月，每月4011.94元按揭贷款及闫芳与丈夫王鹏雷两次从深圳往返石门办理案涉房屋过户手续所花差旅费3000元应当由易志文赔偿，扣除易志文已支付的5万元定金外，还应赔偿41262.68元。易志文与闫芳《协议》中约定“甲方自愿支付乙方四月份的银行贷款利息，产权过户时甲方立即兑现”，由此，易志文向闫芳支付四月份银行贷款利息是以双方房屋交易完成为前提条件，并且双方约定的仅仅是支付四月份银行贷款利息，并非支付所有购房贷款。闫芳偿还案涉房屋按揭贷款系其履行所欠他人债务的行为，无论易志文是否违约，该按揭贷款都应由其偿还，其偿还按揭贷款的行为与易志文的违约行为并无关联，闫芳要求易志文赔偿案涉房屋按揭贷款无事实及法律依据，闫芳主张差旅费损失也并未提交交通费票据证明。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”闫芳在本诉答辩以及反诉请求中已明确选择适用定金条款，在其未提交证据证明其实际损失高于5万元定金金额的情况下，其不能再要求易志文支付违约金，闫芳要求易志文赔偿经济损失无事实及法律依据，本院不予支持。4.柳应明是否主体适格，刘浩是否为本诉共同被告？铭壕中介系个人经营形式，柳应明经营期间为2018年4月4日至2019年2月14日，刘浩经营期间为2019年2月15日至2020年10月19日，现铭壕中介已经注销，案涉《居间合同》是在柳应明经营期间签订，因此，柳应明是本案适格的被告。虽然易志文与闫芳签订《协议》及易志文交纳3万元定金时，铭壕中介由刘浩经营，但易志文交纳的5万元定金已全部由闫芳收取，即使该定金应当返还也应由闫芳返还。从双方当事人的微信聊天记录及三方最后的协商内容来看，对易志文与闫芳的房屋交易事宜，柳应明与程丽一直在跟进，且《居间合同》是柳应明经营铭壕中介期间签订，《协议》系易志文与闫芳签订，易志文的诉讼请求所涉及的内容均与刘浩无关，因此，刘浩不是本案必要共同被告，无须作为本案共同被告参加诉讼。综上所述，本诉原告易志文及反诉原告闫芳的诉讼请求均无事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告易志文的诉讼请求；二、驳回反诉原告闫芳的诉讼请求。本诉案件受理费1050元，减半收取计525元，由易志文负担。反诉案件受理832元，减半收取计416元，由闫芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  冉成文二〇二一年四月六日法官助理谭慧书记员刘竹