山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1082民初6542号 原告：赵宝联，男，汉族，1954年6月15日生。 委托诉讼代理人：赵宏辉，北京市京师(威海)律师事务所律师。 被告：李文强，男，汉族，1969年10月21日生。 委托诉讼代理人：刘伟龙，荣成卓远法律服务所法律工作者。 被告：荣成市鑫华置业有限公司，住所地荣成市龙河北路。统一社会信用代码：913710824934818763。 法定代表人：杨晓梅，总经理。 委托诉讼代理人：高艳艳，山东悦开辉律师事务所律师。 原告赵宝联与被告李文强、荣成市鑫华置业有限公司（以下简称鑫华公司）执行异议之诉一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵宝联之委托诉讼代理人赵宏辉、被告李文强及其委托诉讼代理人刘伟龙、被告鑫华公司委托诉讼代理人高艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵宝联向本院提出诉讼请求：请求继续执行位于荣成市城西山庄182号楼商业5号房屋（查封），该房屋财产价值为1100003元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告申请执行与鑫华公司建设工程施工合同纠纷一案，李文强提出执行异议，贵院作出(2020)鲁1082执异148号《执行裁定书》，裁定中止对荣成市城西山庄182号楼商业5号房屋的执行。原告认为，李文强对涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益，《执行裁定书》支持李文强的执行异议申请明显错误，理由如下：一、李文强与鑫华公司在人民法院查封之前没有签订合法有效的书面买卖合同；二、城西山庄182号楼商业5号房屋是商业属性，不适用于居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的情形。三、执行听证期间，李文强向法庭提交的证据，不足以证明李文强已经向鑫华公司支付了房款。基于上述理由，原告诉至贵院，请求判如所请。 李文强辩称，被告于法院查封前，与被告鑫华公司签订了182号楼商业5号购房协议，付清了房款，鑫华公司已将房屋交付被告，被告已装修使用，未办理过户的原因在鑫华公司。请求法庭依法驳回原告诉请。 鑫华公司述称，同被告李文强的答辩意见。涉案房产属于李文强所有。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月10日，赵宝联以建设工程施工合同纠纷将鑫华公司诉至本院，并提出财产保全申请。2019年7月12日，本院作出（2019）鲁1082民初4153号民事裁定，裁定查封鑫华公司名下的位于荣成市城西山庄182号商业5号、6号的房产，查封期限为二年，自2019年7月12日至2021年7月11日。2020年2月10日，本院作出（2019）鲁1082民初4153号民事判决，判决鑫华公司支付赵宝联门窗工程款1114120元及利息；外墙保温工程款307504.80元及利息。鑫华公司不服该判决上诉至威海市中级人民法院，2020年6月22日威海市中级人民法院判决，驳回上诉维持原判。赵宝联申请执行，本院于2020年9月15日立案执行。2020年10月12日本院发出（2020）鲁1082执3022号拍卖预告。李文强向本院提出书面执行异议，2020年11月5日，本院作出（2020）鲁1082执异148号执行裁定书，裁定中止对位于荣成市城西山庄182号商业5号房屋的执行。赵宝联不服该裁定，遂提起本案诉讼。 经本院到涉案房产现场勘查过程中了解，荣成市城西畜牧兽医站曾于2019年使用过涉案5号门市，经本院向该兽医站李东阳站长调查了解，2019年春受非洲猪疫影响，兽医站为防控所需采购了一批生石灰等防控物资。为存放物资，李东阳找到了与该兽医站同处一条街的李文强，并商议李文强把物资存放在他空置的门市内。经李文强同意，该兽医站将物资存放了在涉案5号门市内，并一直存放至2020年秋，后被兽医站搬走。 本院向案外人王翠凤电话调查了解，王翠凤称其与鑫华公司的股东孙林系母子关系。其与李文强之间不存在业务往来，她的银行卡由孙林使用。 另查，荣成市鑫华置业有限公司系一人独资有限责任公司，股东为孙林，持股比例100%。 诉讼中，各方当事人为证实其主张提交如下主要证据： 一、原告赵宝联提交如下证据： 证据1、（2020）鲁1082执异148号执行裁定书复印件一份，证明本案经过执行庭程序，在听证程序期间，法院支持了李文强的主张，最后中止了对涉案房屋的执行。 经质证，被告李文强、鑫华公司对证据的真实性均予认可。 二、被告李文强提交如下证据： 证据1、二被告于2019年1月28日签订的买卖协议书复印件一份，证明李文强从鑫华公司处购买案涉商铺，价值110万元。 证据2、被告鑫华公司向被告李文强出具的收款收据原件两份、被告鑫华公司的记账凭证复印件两份、被告李文强农业银行业务凭证原件两份，证明被告已向鑫华公司支付了购房款，鑫华公司将房屋交付给被告。另提供在执行异议案件审理过程中提交的房屋照片一张，用以证实房屋已装修使用。 经质证，赵宝联对证据1三性均不予认可。主张该购房协议是二被告为了逃避对房屋的执行恶意串通，通过倒签的方式伪造的，其次协议书的内容不具备商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。协议书第4条约定的如本合同与商品房预售合同发生冲突，以商品房预售合同为准，说明该协议书即使真实，也不是正式的商品房买卖合同，充其量是一份认购协议书。再次，协议书第6条记载，经双方签署盖章，并在卖方实际收到买方的购房定金后生效。而二被告交易过程中没有体现定金的支付。按照法律规定，该协议书并不是一份有效的协议。证据2中记账凭证是被告鑫华公司会计记账使用，并且是被告鑫华公司单方制作，随意性非常强，且鑫华公司作为被执行人的特殊身份，与被告李文强串通造假的可能性极大。仅凭该材料无法证明被告李文强向被告鑫华公司实际支付了全部房款。对该证据的三性不予认可。对证据2三性不予认可。中银行流水不是原件，不符合证据形式。该复印件没有与原件经过核对，无法说明其真实。即使该银行流水是真实的，第一笔50万元款项用途记载是借款，不是用于房款支付。68万元的收款方不是鑫华公司，无法证明款项是向鑫华公司支付。对被告提到的照片，该照片是被告单方制作形成，对其真实性不予认可，即使为真实的，照片也是现在的状况，无法证明涉案房屋在查封前即2019年1月12日前的房屋状态。鑫华公司对证据的三性均予以认可，对被告李文强两笔付款方式，其中，第一笔50万元，鑫华公司称系向李文强的借款，因鑫华公司没有还款，待李文强购买房屋时，用来抵顶。第二笔款项，是李文强按照鑫华公司的指示汇入鑫华公司股东孙林母亲王翠凤的账户。 经查，李文强提供的证据1《“动力街区”商品房购房协议书》载明的落款时间为2019年1月28日，购买人为李文强，房号：182商铺05，房屋总价110万元，付款方式一次性。李文强在落款购买人处签名，鑫华公司在落款处盖公章。中国农业银行业务凭证显示，2017年5月31日，李文强向鑫华公司转账50万元，摘要部分注明“借款”。2019年1月28日，李文强向王翠凤转账68万元。鑫华公司2019年1月31日的收款凭证显示，“收李文强182#05商铺房款110万元”“收李文强186#2号车位房款8万元”。 三、鑫华公司提交如下证据： 证据1、2017年5月31日至2019年1月18日期间鑫华公司银行流水明细一份，用以证实其与李文强之间除50万借款外，再无其他往来。 证据2、预售许可证复印件一份，用以证实涉案房屋已经办理了预售许可证。 经质证，原告及被告李文强对该两份证据的真实性均无异议。 对原被告提交证据是否能证明待证事实，本院将在本院认为部分进行综合分析认定。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 李文强与鑫华公司签订的购房协议书约定了房产位置、面积、价格、付款方式等，具备了商品房买卖合同的主要内容，且鑫华公司后于2016年3月29日取得预售许可证，故李文强与鑫华公司签订的购房协议书应认定为合法有效的商品房买卖合同。赵宝联主张李文强提交的购房协议系与鑫华公司串通造假，无证据证实，本院不予采信。对款项的支付情况，李文强称其以50万元的借款抵顶了部分房款，又在鑫华公司股东孙林的指示下将余款68万元支付给了王翠凤。对其中50万元的借款，借款明细摘要中注明了“借款”，结合明细中每笔款项都备注了摘要的情况，可以看出，李文强具有交易时备注用途的习惯，故该摘要内容能够真实的反映款项的用途。在鑫华公司提交的明细中，可以得出，在68万元款项支付前，其与李文强也无交易往来。综上事实，本院对李文强及鑫华公司所称的双方以未偿还的50万元的借款抵顶楼款的事实予以采信。对68万元的付款，经本院向王翠凤核实，王翠凤认可其与李文强无交易往来，其名下的银行卡也是由孙林使用。且在李文强支付完该68万元款项后，鑫华公司认可收到了该笔款项。故李文强述称的该68万元系支付给鑫华公司的事实，本院亦予以采信。结合本院向城西畜牧兽医站调查了解的情况，可以证实，涉案房屋被查封之前已在李文强控制之下，并由其借给兽医站使用。另，李文强多次要求鑫华公司办理过户登记手续，但鑫华公司未积极配合，原因不在被告李文强。 综上所述，李文强提供的证据能够证实本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的相关条件。原告的诉请，无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告要求继续执行位于荣成市城西山庄182号楼商业5号房屋（查封）的诉讼请求。 案件受理费14700元，由原告赵宝联负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  孙文丽 人民陪审员  张会莲 人民陪审员  汤金红 二〇二一年四月十九日 书 记 员  梁子月