贵州省平塘县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔2727民初689号 原告：刘红，女，1977年9月26日出生，汉族，贵州省平塘县人，住平塘县。 原告：刘正银，男，1975年7月18日出生，布依族，贵州省平塘县人，住平塘县。 被告：平塘县锦富置业有限公司，住所地：平塘县金盆街道办事处新舟玉水新村，实际营业场所：平塘县金盆街道办事处玉水电子商贸物流城。 统一社会信用代码：915227273535838462。 法定代表人：肖树华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢首丽。 原告刘红、刘正银（以下简称二原告）与被告平塘县锦富置业有限公司（以下简称锦富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月28日公开开庭进行了审理。二原告及被告锦富公司的委托诉讼代理人谢首丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告未按合同办理房产所有权初始登记交付房屋转移登记的有关文书违约金至实际办理所有登记并交付房屋转移登记的有关文书时止，暂计至2018年8月28日至2019年11月8日，446923×0.1%十446923×0.01%×255天=11843.4595元，已产生违约金11843.4595元；2.判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：二原告与被告于2017年4月10号签订商品房买卖合同，合同约定二原告购买被告位于平塘国际电子商贸物流城第二栋1单元603房一套，房屋总价款为446923元，约定被告应于2018年8月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给买受人。被告在约定时间内并未按合同约定取得商品房初始登记并将办理房屋转移登记的有关文书交付给二原告，二原告多次催促被告履行合同规定的交付房屋转移登记的相关文书，被告仍然未按合同约定办理交付相关文书。被告不诚实守信，未按时履行合同义务，应承担相应的违约责任。综上，二原告为维护自身合法权益，遂向提出上述诉请。 被告锦富公司辩称，本案被告并不存在违约，不应该承担违约责任，因为取得建筑竣工证明是法律的强制性规定，且是交付房屋办理登记的必经程序，是被告交付房屋和相关文书给二原告办理房屋产权转移登记的前提条件。而导致本案项目房屋验收延迟的原因是平塘县城规委和平塘县工业化和信息化管理局要求被告更改原建设规划，导致到2019年11月1日才出具工程竣工合格证明，因此根据原、被告双方所签订的补充协议约定，因政府行为所导致的原因被告不应承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。2017年4月10日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的位于塘县，房号为2-1-603，建筑面积为116.88平方米，商品房总价款为446923元。合同第二十二条第三款关于房屋转移登记的约定为“三、转移登记：（一）出卖人承诺于2018年8月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按第（2）处理：…（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。”同时二原告与被告在签订的合同附件十二补充协议第十条第2款约定：“2、…办理房屋权属登记等工作涉及到政府相关部门，因非出卖人原因造成的时间延误，出卖人不承担违约责任。”合同签订后，二原告采取首付加按揭的方式向被告支付了全部购房款446923元。2018年3月4日，二原告与被告办理交房手续。2019年11月1日案涉房屋经相关职能部门验收备案登记，同年11月8日被告在小区内以张贴通知的形式告知业主平塘县电子商贸物流城一期可以办理产权证。2019年11月28日，二原告办理了案涉房屋的不动产登记手续。 上述事实，有二原告提供的《商品房买卖合同》复印件，被告提供的平锦富置业司呈[2018]6号文件复印件、平塘县住房和城乡建设局《答复》复印件、《平塘县城镇规划委员会办公室关于平塘国际电子商贸物流城项目规划文本方案变更审查意见的批复》复印件、《平塘县工业和信息化局关于平塘县国际电子物流城项目有关情况的说明》复印件、《通知》复印件及庭审笔录予以证实，本院确认当事人提供的上述证据来源合法、客观真实，与本案有关联性，本院予以认定。 本案当事人争议焦点：1.被告是否构成违约，是否需向原告支付逾期办证违约金，被告主张违约责任免除的事由是否成立；2.违约金数额如何确定。 本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。二原告与被告双方在《商品房买卖合同》中明确约定，被告应于2018年8月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。但本案被告于2019年11月8日在小区内以张贴通知的形式告知业主平塘县电子商贸物流城一期可以办理产权证，已构成逾期交证事实。至于被告锦富公司逾期办证是否属于合同附件十二《合同补充协议》第十条第二项以及第十一条约定的因政府相关部门原因造成不能及时领取权属证书的免责事由。本院认为，不管是根据法律规定还是合同约定，被告就其主张的抗辩事由均负有举证义务。依照合同约定完成商品房建设、验收、交房、办证是商品房买卖合同履行的实质，从本案来看，被告锦富公司直至2019年11月1日才完成竣工验收备案，于2019年11月8日通知办证后其才具备履行办理权属登记条件，针对2019年11月8日前未能办理权属登记事由，被告锦富公司未能提供充分证据证明其主张，且相关文件、答复、批复、说明均系在2018年8月28日后，应当承担举证不能的法律后果，被告主张违约责任免除的事由不成立，本院不予采信，故2019年11月8日之前逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，应由被告锦富公司承担。关于违约金数额如何确定的问题，自合同约定的交付时间即2018年8月28日起至2019年11月8日被告通知可办证止，共逾期436日（不含2019年11月8日），已经超过180日未能办理商品房转移登记有关文书，故本案违约金的计算方式应适用合同第二十二条第三款（二）-2-（2）（前文已述），即按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金，故本案的违约金数额应为436天×446923元×0.0001=19485.8428元。现二原告主张11843.4595元，系其对自己民事权利的处分，且不违反法律规定，本院予以准许。综上，对二原告要求被告支付逾期办证违约金11843.4595元的诉请，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定判决如下： 由被告平塘县锦富置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告刘红、刘正银逾期办证违约金11843.4595元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取48元，由被告平塘县锦富置业有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  王晶晶 二〇二一年四月二十九日 书记员  华建国