江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0891民初2056号 原告：淮安经济技术开发区钵池街道办事处东湖社区居民委员会，统一社会信用代码55320812MEA491953F，住所地淮安经济技术开发区迎宾大道27号A1-109室。 法定代表人：沈立峰，该单位主任。 委托诉讼代理人：庄志刚，江苏开淮律师事务所律师。 被告：陆宇，男，1992年10月5日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 原告淮安经济技术开发区钵池街道办事处东湖社区居民委员会（以下至判决主文前简称东湖居委会）诉被告陆宇租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用普通程序于2021年4月20日公开开庭进行了审理。原告东湖居委会的委托诉讼代理人庄志刚到庭参加诉讼，被告陆宇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东湖居委会向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于 2018年11月1日签订的房屋租赁合同；2、被告向原告支付从2020年5月1日起至实际返还房屋之日的租金；3、被告向原告返还房屋；4、被告给付违约金7200元；5、被告给付水电费10000元；6、被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年11月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于原新村居民委员会社区用房，建筑面积约60平方米的房屋出租给被告使用，租赁期限从2018年11月6日起至2020年10月31日止，合同对租金、违约金等均作出约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，按合同约定，被告应于2020年4月1日前交纳下半年的租金，经原告催要后，被告至今仍未支付租金，此外，被告还拖欠水电费10000元。现原告为维护自身合法权益，诉至法院。 陆宇未作答辩。 当事人围绕诉讼主张，向本院提交相关证据，结合当事人陈述，本院确认如下事实： 2018年11月1日，东湖居委会（甲方）与陆宇（乙方）签订《房屋租赁合同》，东湖居委会将原新村居委会社区用房门面房出租给陆宇，第一条房屋基本情况：甲方房屋是原新村居委会社区用房门面房一间，该房屋建筑面积约60平方米。第二条房屋用途：营业用房。除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途。第三条租赁期限：从2018年11月6日起至2020年10月31日止，合同到期后，在同等条件下，乙方有权优先续签合同。第四条租金：24000元/年。第五条付款方式：租金按年结算，先租后用，2018年11月1日至2019年10月31日的租金，乙方在签订本租赁合同时交付半年房租12000元整，下半年度的租金需于到期前1个月一次性交清，甲方收取租金不提供正规发票，乙方如果需要发票，相关税费由乙方承担。第六条交付房屋期限：甲方于本合同生效之日起，将该房屋交付给乙方。第九条房屋租赁期间的费用：在房屋租赁期间，水、电费和物业管理费由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约和赔偿责任。在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。在租赁期间，乙方向甲方交纳押金5000元，押金不计息，租赁期满，乙方没有违约行为，按时退房，门窗、水电等设施完好，水电费、物业管理费等费用均结清后，押金如数退还乙方。第十条：租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前两个月向甲方提出，甲方在合同期满前一个月内向乙方答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。第十一条：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将承租房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4、拖欠租金累计达十天；5、利用承租房屋进行违法活动的，6、故意损坏承租房屋的；7、连续两次未按时交纳水、电费。第十三条违约责任：双方在合同中约定的违约责任为：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年租金的30%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的1%向乙方加收滞纳金，超过十日甲方有权解除合同。双方在合同中还对房屋的维修养护责任、提前终止合同等事项作出约定。 合同签订后，原告东湖居委会将涉案房屋交由被告陆宇使用，被告陆宇交纳了押金5000元，并将房屋租金交纳至2020年4与30日。涉案房屋内仍存放着被告陆宇的冰箱等物品。 庭审中，原告东湖居委会陈述其工作人员于2020年4月多次联系陆宇交纳下半年租金未果，后发现涉案房屋门已加锁，房屋内有两个大冰箱仍处于工作状态，其曾向公安机关报案，要求将门砸开，但公安机关未同意，故原告提起诉讼。 本院认为，原、被告签订的租赁协议系双方真实意思表示，且不违反我国法律、法规强制性规定，应属合法有效。原被告在租赁合同中约定的租赁期限为2018年11月6日至2020年10月31日，原告向本院起诉要求解除租赁合同的时间为2020年7月，但在诉讼过程中，租赁期限已于2020年10月31日届满，原、被告签订的租赁合同已终止。被告陆宇负有在租赁合同终止后向原告东湖居委会返还涉案房屋的义务。 关于原告主张的租金。被告应向原告支付租赁期间（2018年11月6日至2020年10月31日）的租金，因被告已将租金支付至2020年4月30日，其还应向原告支付剩余租期（2020年5月1日至2020年10月31日）的租金，为12033元[24000元/年÷365天×183天]，被告已交纳保证金5000元，可用于冲抵应支付的租金，被告尚需向原告支付租金7033元（12033元-5000元）。因被告在租赁合同到期后，未及时向原告返还租赁的房屋，其应从租赁合同期满 次日起，至实际返还房屋之日止，按合同约定的租金标准向原告支付房屋占用费。 关于违约金。原告现主张违约金7200元，依据为合同约定违约金按年租金的30%计算。本院认为双方约定的违约金过高，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定违约金为2000元。 关于原告主张的水电费，其未提供充分证据证明，本院对此不予支持。 被告陆宇经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为对其抗辩权的放弃，本院可在查清案件事实的基础上缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告陆宇于本判决生效之日起三十日内将租赁的房屋返还给原告淮安经济技术开发区钵池街道办事处东湖社区居民委员会。 二、被告陆宇于本判决生效之日起十日内向淮安经济技术开发区钵池街道办事处东湖社区居民委员会支付租金7033元及房屋占用费（从2020年11月1日起至实际返还房屋之日止，按24000元/年的标准计算）； 三、被告陆宇于本判决生效之日起十日内向淮安经济技术开发区钵池街道办事处东湖社区居民委员会支付违约金2000元。 四、驳回原告淮安经济技术开发区钵池街道办事处东湖社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费330元，公告费600元，合计930元，由被告陆宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。 审 判 长  季明丽 人民陪审员  于文年 人民陪审员  于新春 二〇二一年四月二十五日 法官 助理  赵红霞 书 记 员  殷 悦 附：法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。