山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0902民初2842号 原告：翟锡华，男，1965年9月24日出生，汉族，住泰安市泰山区邱家店镇中旧县。 委托诉讼代理人：李伟刚，山东华林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王家琦，山东华林律师事务所律师。 被告：张公芳，女，1950年11月26日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：张生，山东纵观律师事务所律师。 原告翟锡华与被告张公芳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翟锡华向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告和被告于2014年10月19日签订的《购房合同》合法有效，判令被告立即协助原告办理位于泰安市（中）单元2层202号不动产转移登记手续；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2014年10月19日，原被告签订《购房合同》一份，约定被告将合法回迁的位于泰安市（中）单元2层202号房屋一套出售给原告，以抵充被告方的借款50万元，房屋建筑面积为130.13平方米，合同约定自签订合同之日借款转为购房款，并在合同签订7日内将房屋交付原告；房屋转移登记所发生的税费由被告承担，合同对其他事项已作出约定。合同签订后，被告将拆迁补偿协议等回迁安置材料以及房屋交付给原告居住使用至今。原告现得知所购买的上述房产可以办理不动产登记手续，遂要求被告协助办理，但被告拒不协助。因此，特诉至法院，请求判如所诉。 张公芳辩称，1.原告与被告签订的房屋买卖合同，是名为房屋买卖实为抵押的合同，人民法院应当按照实际的法律关系审理。被告的儿子郭永春拖欠原告钢材款324847.39元，2014年7月23日郭永春与原告算账货款加利息，郭永春向原告出具借款条“今借到丁茂芳现金肆拾柒万元正”，货款转化为借款。丁茂芳与原告系夫妻关系，共同成立了泰安市华芳商贸有限公司从事钢材经营。2014年10月19日原告为了保证郭永春及时清偿借款，让被告签订了房屋买卖合同，当时约定，房屋是抵押给原告，房屋仍然由被告使用。2019年7月份原告所在的社区拆迁需要租住房屋，原告联系郭永春搬进涉案房屋居住，租金折抵借款利息。郭永春让原告搬进房屋居住，租金折抵借款利息，房屋内的所有物品均为郭永春提供。我国《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”所以本案应当按照基础的法律关系进行事实认定，原告与被告签订的房屋买卖合同不能认定合法有效。2.为民间借贷提供担保而签订的买卖合同，因双方均无真实买卖的意思，而系一种为债权债务提供担保的措施，故该买卖合同构成通谋虚伪表示。根据《民法典》第一百四十六条第一款的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”所以原告主张的买卖合同应被认定为无效。3.原告诉求判令被告协助原告办理房产过户登记手续，没有事实依据。涉案房屋尚未办理不动产首次登记，房屋的建设是否合法、手续是否齐全尚不确定，原告主张协助办理房产过户的诉求，无法实现，法院应当驳回原告的诉讼请求。综上所述，原告主张是事实不存在，法院应当驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告翟锡华与丁茂芳系夫妻关系，两人自2009年开始共同经营泰安市华芳商贸有限公司。被告张公芳与案外人郭永春系母子关系。 2009年7月23日，被告张公芳与泰安市泰山房屋拆迁服务中心签订拆迁协议书用以回迁房屋，后于2012年8月8日安置取得泰安市单元2层202号房屋一套。 2014年7月22日，原告书写货款明细一份，载明截止2014年7月22日郭永春经营的三友公司欠原告经营的华芳商贸公司货款本息517500.72元。2014年7月23日，案外人郭永春出具借条一份，载明：今借到丁茂芳现金肆拾柒万元整（￥470000元）。 2014年7月23日，案外人郭永春出具欠条一份，载明：“经双方核对账目欠钢材款肆拾柒万元整，约定利息按每月利息壹分伍厘，还款日期约定二零一肆年十一月贰拾三号，到期本息付清”；2014年9月28日，案外人郭永春出具借条一份，载明：“今借到现金叁万伍仟元整（10月10号前还清，还不清3%付息）”。 2014年10月19日，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订购房合同一份，载明：第一条：甲方自愿将其房屋出售给乙方，以抵充乙方的借款。乙方也已充分了解该房屋具体情况，已知出售房屋的所有权证未办理，自愿受领该房屋来抵顶出借的款项。甲方房屋坐落于福源嘉苑小区4号楼中单元2楼西户。第二条：甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追偿。甲方保证在本合同签订时该房屋没有产权纠纷……第三条价格该房屋售价为乙方借出的款项500000元。第四条付款方式甲乙双方自签订合同之日起出借款项转为购房款，视为乙方已实际支付购房款。第五条交付期限甲方应于本合同签订之日起七日内，将该房屋交付给乙方……第七条房屋产权登记的约定甲乙双方同意，在本合同所涉房屋产权证下发之日起十日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，并在乙方领取《房屋产权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。……第十条甲乙双方确认，购房款系乙方的借款的转换，因给乙方造成重大损失，故购房款不得调整、变更。 原、被告签订购房合同后，被告将拆迁安置协议书原件、被拆迁人安置结算明细表原件交付给原告。2019年7月，原告从涉案房屋所在的小区物业公司开具业主证明并将涉案房屋的供电和燃气户名变更至原告名下，同时原告向物业公司交纳2019年2月至2020年1月的物业费。原告称房子是2017年10月左右被告儿子郭永春给原告的钥匙，空了一段时间，2019年7月对外租赁至今。被告称房子一直是由被告的儿子居住，2019年7月份原告联系郭永春说是他所在的社区拆迁，需要租房居住，然后说用租金可以折抵利息，正好郭永春住不着，所以郭永春把这个房子钥匙交给了原告让他暂时居住折抵利息。 2020年5月28日，原告通过泰安周刊报纸得知三友社区回迁楼福源嘉苑小区具备了办理房产证的条件，并且5月25日业主已经领到了第一批不动产权登记证书，遂要求被告配合办理涉案房屋的产权登记手续，被告未予配合。 被告提交2021年1月26日案外人郭永春与原告的通话录音一份，该通话录音部分内容如下：郭：我妈不是说吗，你那时候你们说的是抵押抵押，这怎么是是50万把这个房子卖了吗。翟：你抵押吧，干么吧，责任都在你那里。你弄不到钱，一拖好几年，好几年的拖，谁也受不了，你无限制的抵押，抵押到多少年，那时候是买卖协议，不是抵押，长么抵押。郭：咱订的是买卖协议，实际上咱就是抵押，咱不是说把这个房子50万，咱这个房子那时候它远远超50万，不能50万就把房子卖给你，对吧。翟：50万，那时候也没打算要你的房子，你不是给不了钱吗，一年给了，么都不要，说得不是挺好吗，你这个事，责任都在你这里。被告称通话录音可以证实郭永春与原告借款形成和房屋签订的过程，且被告当时签订房屋买卖合同时名为房屋买卖实为借款抵押担保。原告称录音中原告并没有认可是抵押，仅是说明在签订协议之前双方商量过用房子作抵押，自2013年郭永春拖欠原告的货款以及借原告的现金，经多次催要一直未付，是郭永春主动用其母亲所有的房产抵顶债务，他母亲在购房合同上签字，并将自己的身份证复印件上注明了用于抵房，本案原告知道可以办理房产证后多次给郭永春通电话，要求他尽快办理房产证，但是郭永春看到房子涨价要求把房子留住，所以该录音是双方协商处理案件的一个过程，应当以书面的协议为准。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条明令禁止抵押权人在债务履行期限届满前与抵押人约定债务人不履行债务时担保财产归债权人所有，即禁止流押。根据原告提交的2014年7月23日的借条，该借条中明确约定债务履行期限为2014年11月23日，而原被告签订的涉案购房合同时间为2014年10月19日，合同时间明显早于借条约定的债务履行期限，结合案外人郭永春与原告的通话录音内容，可以证实双方签订的购房合同系被告以涉案房产为案外人郭永春欠付的债务提供抵押担保，原被告之间并非房屋买卖合同关系。 《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系进行审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。本案审理过程中，原告主张的房屋买卖合同关系与本院认定的法律关系性质不一致，且本院庭审时已将该问题作为焦点问题进行审理，原告在法庭辩论终结前亦未变更诉讼请求，故对原告基于房屋买卖合同关系要求确认购房合同合法有效并办理不动产转移登记的诉讼请求，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告翟锡华的诉讼请求。 案件受理费100元，保全费5000元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员  王志貌 二〇二一年四月二十二日 书记员  苗 兵