山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终807号 上诉人（原审被告）：任国会，男，汉族，1956年3月3日出生，住山东省淄博市张店区。 被上诉人（原审原告）：浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司。住所地：山东省淄博市张店区柳泉路13号赢环大厦4层B13号。 负责人：滕永刚，总经理。 委托诉讼代理人：李泽祥，山东致公律师事务所律师。 上诉人任国会因与被上诉人浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司（以下简称颐景园物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院(2020)鲁0303民初1998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人任国会、被上诉人的委托诉讼代理人李泽祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任国会上诉请求：1.依法撤销淄博市张店区人民法院(2020)鲁0303民初1998号民事判决书；2.依据事实，认定被上诉人达不到物业一级服务水平，而违背《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》是被上诉人掩盖其物业资质不达标的事实，在上诉人不知情的情况下签订的，请法院认定《前期物业服务协议》无效并赔偿任国会精神损失3000元；3.请求法院以实事以依据，以法律为准绳，做出公平公正的判决；4.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决显失公平、公正，置上诉人所述事实及所举证据于不顾，造成了上诉人败诉，上诉人不得以被迫上诉，主张的客观事实如下：1.民事判决书显失公平、公正，置上诉人所述事实及所举证据于不顾，置淄博市物价局于2013年7月19日《关于颐景园小区物业收费问题的通知》于不顾，明明是被上诉人达不到服务标准而违约物业合同，却判上诉人原价缴纳物业费和支付违约金，请求法院依法撤销判决。2.淄博颐景园小区是2005年8月21日交房至2013年7月分批开发分批交付使用的，在颐景园物业淄颐物字(2011)02号文件和浙颐物请字(2013)001号文件中都明确指出了颐景园小区是分期开发，分批交付的。《前期物业服务协议》中的收费标准是根据淄价字[2005]248文件而定，淄价字[2005]248文件发布的时间为2005年11月21日，此时的颐景园小区刚开工建设，小区公共设施、道路、环境、绿化处在不完善的情况下，根本达不到《淄博市普通住宅物业管理收费等级标准》中列拟的一级收费标准。颐景园物业隐瞒事实真象，欺骗政府有关部门取得了批文，并掩盖事实。小区业主在不了解真实情况下，与颐景园物业签订了《前期物业合同》，并在交房时被迫交纳了三个月的物业管费和电梯费等不合理收费。因此《前期物业服务协议》是违规的，也是无效的，请求法院依法判定《前期物业合同》无效，并责令颐景园物业退还不合理收费。3.因被上诉人达不到《淄博市普通住宅小区物业管理服务收费标准》一级物业服务所规定的物业管理用房标准，淄博市房管局于2013年的7月15日、7月25日两次给淄博泰盛房地产有限公司下达责令限期整改标配物业管理用房通知书。在7月25日责令限期整改通知书后，淄博市房管局又冻结了淄博盛泰房地产有限公司名下未销售的600平方米房屋，并暂停办理淄博泰盛房地产有限公司房产的网上备案。足以证明被上诉人根本达不到规定中的一级物业服务的设施标准。被上诉人在明知道只有3%的物业管理用房，无法达到《淄博市普通住宅小区物业管理服务收费等级标准》中所规定的一级服务的物业用房必须达到5%标准的情况下，隐瞒事实真相，开发商违规与其指定的几户业主(非全体业主选举)签定了按一级物业服务标准的《前期物业服务协议》，此合同明显存在欺骗、欺诈行为，属于无效合同。4.2013年7月15淄博物价局下发的《关于颐景园小区物业收费问题的通知》中明确说明颐景园物业服务达不到淄价字[2005]86号文件规定的一级物业服务硬件设施配置标准，并要求被上诉人就2013年5月1日之前的物业费重新协商收费标准并到物价局重新备案，可是直到2016年被上诉人撤出一直按原来的标准收费。被上诉人置政府于何地?没有收费标准上诉人如何交费?5.电梯费未获得批准而物业强行收取，物业公司抗拒执行政府物价部门“责令物业收费更新协商定价”文件规定。被上诉人在向淄博市物价局审报收费标准时，共报了四个收费申请条款，但电梯收费的条款并没有得到淄博市物价局批准和支持，在没有任何行政审批依据的情况下，被上诉人强行向上诉人收取电梯费，属于违约行为，理应退还多收取的电梯费。被上诉人违反《前期物业服务协议》，低劣的服务、高额的收费引起了政府多个部门的高度重视，2013年7月1日召开了由淄博市房管局、淄博市物价局、小区业主代表组成的专题论证会议，会议针对的物业问题与会者达成了四条协议，从而彻底否定了《前期物业服务协议》的一级物业服务收费标准；2013年7月8日由淄博市物价局、淄博市房管局、小区业主代表再次召开会议，督促被上诉人执行会议协议。2013年8月28日由桃园居委会、业主代表共同召开参加的专题会议，形成的执行四条会议决定；2013年7月19日，淄博市物价局下发了《关于颐景园小区物业收费问题通知书》，严肃指证被上诉人“达不到一级物业服务硬件设施配置标准”，并责令被上诉人与业主对物业服务收费标准问题重新进行协商；按有关规定、程序于2013年7月31日前，重新到物价部门进行备案，但被上诉人抗拒执行政府主管部门下达的责令通知，仍旧吾行我素、置若罔闻，不予落实。上诉人严格执行已知的淄博市物价局下发的责令通知，即责令被上诉人与业主重新协商物业收费标准，因被上诉人拒不执行三次专题会议协议和淄博市物价局的责令通知书，拒不与业主协商物业服务收费标准。在没有标准的情况下，上诉人无法及时缴纳物业服务费。根据上述事实，被上诉人应承担一切违约责任，并应向上诉人所造成的因此案的诉讼而形成的时间及精力的浪费公开道歉及赔偿。综上所述，一审判决认定事实有误、程序违法，侵害了上诉人的合法权益，上诉人现提起上诉，请求依法实现上述上诉请求。 颐景园物业辩称，上诉人的上诉请求和当庭陈述部分与事实不符，而且没有任何法律依据，原审判决认定事实清楚，证据充分，请求法院维持原判，驳回其全部上诉请求。 颐景园物业向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告物业费、电梯费、水电费、卫生费、滞纳金等55533.69元；2.诉讼费用由被告全部承担。 一审法院认定事实：1.双方物业服务合同主要内容。2006年9月25日原被告签订前期物业服务协议。协议第三条物业管理服务质量第一项约定：物业服务标准执行淄博市物业服务一级标准。第四条物业管理服务费约定：物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备中修以上维修和更新的费用）选择包干制;以入伙通知书通知交房日期起算，物业管理费按其拥有物业的建筑面积逐月计收；电梯、水泵、楼道灯运行能耗费及维护年检费按实分摊；收费标准中高层住宅公寓0.78元/㎡•月，以上收费标准以物价局批准为准。协议第六条违约责任约定：原告未达到管理服务质量约定目标的，被告有权提出要求限期改正，逾期未改正且造成损失的，原告承担相应的法律责任；原告擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权提出要求退还多收费用；被告不按照约定交纳物业管理服务费的，须按每逾期一日加收应缴额的0.2%的标准支付滞纳金。2007年8月19日被告接收涉案房屋，原被告于2016年11月15日终止协议。2.资质及收费标准备案情况。2005年11月21日，淄博市物价局以（2005）248号文批复涉案小区高层住宅前期物业收费标准为每月每平方米0.78元；质量要求为一级。2011年9月27日该局（2011）153号文备案同意原告与颐景园小区业主签订的前期物业公共性收费标准及优惠补偿办法，收费标准同上，并按0.18元/月.平方米优惠，按入住时间分别优惠，最长优惠30个月，该标准执行至2012年12月31日。2013年5月28日该局（2013）54号文备案同意颐景园小区物业服务费为0.78元/月.平方米，电梯运行、年检、维护费按建筑面积0.42元/月.平方米，服务内容按三星级标准执行。淄价字（2014）91号文明确三星级物业服务费收费标准基准价格为1.07元/月.平方米（含电梯运行费用0.37元），电梯运行费用之外的具体收费标准可在上浮不超过20%的浮动幅度内确定，自2014年9月1日起施行。淄价字（2016）50号文备案同意本案小区按1.15元/月.平方米（含电梯运行费0.37元/月.平方米）。3.欠费明细及欠费时间。被告任国会从2007年11月15日至2016年11月15日，累计拖欠原告物业费、电梯费、水费等14253.10元，其中物业费9169.20元。原告依据合同约定的违约金标准计算滞纳金41280.59元，累计费用55533.69元。4.纠纷由来及相关部门协调处理结果、过程。涉案的《前期物业服务合同》，业主与物业公司因收费标准问题、服务瑕疵问题多次交涉、协调，其中物价、房产部门、社区居委会等也多次介入。从原被告提供的证据看，双方争议问题聚焦在服务用房不达标及是否应该降低收费标准问题。针对该纠纷，物业公司与业主代表曾经签订补偿协议。淄博市物价局2016年5月9日《关于颐景园小区物业收费问题的回复》，该回复载明：2011年因颐景园物业服务设施设备配置不到位，小区部分业主就物业收费标准问题与你公司产生纠纷；经多次协调，你公司与业主代表签订了补充协议及备忘录[淄颐物字第（2011）001号]，同意对前期入住的业主进行物业费补偿（即：住宅物业服务收费标准按建筑面积在0.78元/月•平方米标准的基础上，给业主适当优惠补偿0.18元/月•平方米），并对颐景园小区物业收费进行了重新备案（淄价字[2011]153号），此文件有效日期至2012年12月31日。2013年5月你公司提出申请，要求延续小区物业服务收费标准并重新进行备案。小区物业收费标准备案后，仍有业主投诉，且颐景园物业一直未与业主就收费标准达成一致，该《回复》中建议2013年1月1日至2013年4月30日的收费标准，可参照2011年补偿协议标准执行，即优惠补偿0.18元/月•平方米。另，被告提供的2013年7月1日会议记录、2013年7月8日会议纪要、2013年8月28日会议记录均显示，业主就原告物业服务存在的物业用房不达标、部分物业服务问题提出降费、限期协商等主张与要求，但三次会议及会后均未达成一致意见。其中2013年8月28日会议记录显示：2013年5月1日前物业费求同存异，搁置争议，未交费业主等双方达成一致协议后交纳。2013年5月1日后的收费标准，业主代表与物业公司未达成一致意见。 一审法院认为，一、关于原告收费标准的确定依据问题。物业收费属于政府指导价格标准范畴，在指导价格基础范围之内，取决于合同双方的具体约定。原、被告签订的前期物业服务协议符合有关法律规定，系当事人真实意思表示，为合法有效协议，故合同约定标准是物业服务收费的基本依据，双方当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。2005年10月19日，淄博市房管局下发淄房发[2005]2-26号文件，同意浙江颐景园物业管理有限公司淄博分公司进行资质备案，并准予在本市范围内依法从事物业管理业务，原告颐景园物业公司取得本市市场准入资质，其该物业服务收费标准0.78元/㎡•月，业经淄博市物价局淄价字（2005）248号、（2011）153号、（2013）54号、（2016）50号文件先后核准、备案。该《中华人民共和国物业管理条例》规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。淄博市关于分期分批开发小区按70%收取物业费的意见自2013年5月1日开始实施。具体到本案，双方当事人在前期物业服务协议中明确约定物业管理服务费的收费标准为0.78元/月•平方米，该标准符合原告的资质等级要求，业经淄博市物价局根据收费年限多次审核批准或备案。《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”前期物业服务协议约定的收费标准，在未经当事人协商变更之前，当事人应当也必须遵守。被告应当按照该标准交纳物业服务费。二、关于原告存在的物业服务瑕疵，能否达到降低收费标准的要求。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”第六条：“业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，根据一审法院认定的事实，原告确实存在诸如物业用房配置不达标、个别共有设施维修不及时等服务瑕疵，该瑕疵并非重大瑕疵，且个别瑕疵原告亦做了修改，纠正。尤其是2013年7月、2016年5月，在业主多次反映原告物业服务存在上述问题并要求降低收费标准的情形下，淄博市物价局先后两次对原告的物业收费标准0.78元/月•平方米，作了审核批准或者备案，物业合同约定的收费标准未受影响，也并未因此降低。且涉案小区业主过千，在大部分业主均已按照合同约定交纳物业费的情形下，个案个别业主要求降低收费标准，一审法院实难支持。故，被告辩称原告无资质，在物业管理服务过程中不达标、服务不到位，以此为由拒交物业服务费等费用，一审法院不予支持。三、合同履行过程中是否就变更服务收费标准达成一致意见。《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”第七十八条：“当事人对合同变更内容约定不明确的，推定为未变更。”根据该规定，我国合同法对合同变更采取严格的协商一致原则。本案，物业公司与业主间的纠纷由来已久，主要矛盾集中在物业服务用房达标问题及少部分服务不到位问题，物业、业主及相关部门亦多次介入调解、磋商，但最终并未就服务收费标准问题达成一致意见。被告提供的2013年7月1日的会议记录显示：收费标准应在2013年7月8日前达成统一意见。2013年7月8日的会议纪要显示：“业主提出物业服务问题并要求物业公司就该问题在7月10日前给予答复：（1）补齐物业用房，达到一级标准后按一级收费，未达之前按二级收费。（2）前期物业收费标准0.45元每平方。”该份会议纪要并未就收费标准达成一致。2013年8月28日会议记录显示：“2013年5月1日前物业费求同存异，搁置争议，未交费业主等双方达成一致协议后交纳。2013年5月1日后的收费标准，业主代表与物业公司未达成一致意见。”从上述多次会议的协调、协商过程看，双方始终并未就降费问题达成一致。被告要求降低收费标准或者按照二级标准收费等变更合同的要求，仅是单方提出的主张与要求而已，原告没有同意，双方始终未协商一致。何况2013年7月、2016年5月合同约定的收费标准依然得到物价部门备案核准，因此，在不存在显失公平、故意欺诈等情形下，仍应按原合同约定标准执行。另，物价、房产等行政部门仅负责行政执法，其无权干预甚至决定或者变更合同内容。若原告存在违背物业管理条例的行为，相关部门可给予行政处罚，但不影响本案物业服务合同的法律效力。四、关于本案纠纷具体的处理意见与依据。被告自2007年11月开始欠费，根据淄博市物价局《关于颐景园小区物业服务收费有关问题的回复》中的建议，2013年1月1日-2013年4月30日期间的收费标准，参照一期业主与颐景园物业达成的补偿协议标准执行，较为合适妥当，也已照顾到被告的关切与利益。据此，被告每月应交物业费84.9元，按照每月优惠0.18元/月•平方米计算，每月优惠按20元。原告应补偿被告34个月优惠补偿款680元，应予扣除。按照前期物业服务协议的约定标准计算，被告欠交物业费计9169.20元，扣减680元，被告应交8489.2元。被告拖欠的其他费用电梯费、卫生费、水费等计款5083.9元，亦应支付，两项合计13573.1元。五、关于原告诉求被告支付逾期违约金9054.67元（见原告明细）。一审法院认为，原告提供的物业服务确实存在瑕疵，虽达不到降低或减少收费标准的要求，但亦应承担部分民事责任。涉案违约金的约定标准过高，应当予以降低，一审法院依法调整为参照民间借贷纠纷案件中逾期占用资金按年利率6%计算利息的标准。统一从欠款之日2016年11月15日计算至原告主张的日期2018年10月19日，以物业费欠款8489.2元为基数，计算得违约金为982元。故该项诉讼请求，一审法院予以部分支持。综上，一审法院采取的优惠补偿办法、降低违约金计算收取标准等措施，已与原告提供的服务瑕疵应承担的民事责任基本一致。故，对上述欠款及违约金，被告应当支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决：一、被告任国会于本判决生效之日起十日内支付原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司物业服务费等费用13573.1元；二、被告任国会于本判决生效之日起十日内支付原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司违约金982元；三、驳回原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1188.34元，由原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司负担877.34元，被告任国会负担311元。 二审中，上诉人任国会提交证据一、淄博市发展改革委员会政府信息公开申请答复书一份，拟证实颐景园物业收费许可证申请批复的手续信息不存在。收费许可证3年期满需上缴、收回、销毁，对颐景园物业提交的收费许可证的真实性有质疑，颐景园小区初建相关材料材料不存在；证据二、淄价字（2005）86号文件，拟证实颐景园物业达不到一级物业服务标准；证据三、浙颐物请字（2005）2号，拟证实申请收费的请示不合法；证据四、（2005）166号文件第一份、（2005）166号文件第二份，拟证实颐景园物业申请收费的请示所提交的文件是虚假的；证据五、（2009）121号文件，拟证实颐景园物业达不到一级物业服务标准；证据六、淄博市公共性物业收费标准备案表一份，拟证实备案表无内容无价格，没有公证人员、管理人员，也没有收费标准，什么也没有。证据七、收费许可证两份，拟证实2007年交房时没有收费许可证，直到2008年才办出来，许可证中也没有电梯费的收费许可，颐景园物业不应收取电梯费用；证据八、淄价字（2013）34号文件，拟证实2013年3月28日，该文件宣布（2005）166号文件在执行期间废止，颐景园物业在文件废止后仍按该文件收费违法。证据九、国家计委、国家经贸委、财政部、监察部、审计署、国务院纠风办关于印发的收费许可证管理办法的通知，拟证实颐景园物业达不到第11条、第12条的规定，收取电梯费违法；证据十、书面材料一份，拟证实证据九中的收费许可证，全国统一取消收费许可证制度的时间是2016年1月1日。 被上诉人颐景园物业质证称，对证据一真实性认可，对关联性和证明内容不认可，该证据只是任国会等业主向淄博市发改委请求信息公开的行政答复书，不能证实其证明内容；对证据二真实性认可，证明内容不认可，无法证实任国会的主张；对证据三真实性认可，可证实颐景园物业的收费标准已向淄博市物价局，按照法定程序请示，符合相关规定；对证据四真实性认可，证明内容不认可，证实颐景园物业的收费标准符合文件的规定。该两份文件中，一份是淄博市物价局、淄博市房产管理局盖有公章的正式文件，另外一份是网上下载打印的，不存在造假的问题；对证据五真实性认可，是淄博市物价局关于淄博鸿泰家园小区的文件，与本案无关联性；对证据六真实性、关联性、合法性、证明内容不认可；对证据七真实性不认可，因任国会提交的是照片，对其证明内容不认可，原审中颐景园物业提交的该两份许可证有明确的电梯费、物业费等收费标准；证据八已在原审中提交，不属于新证据，对真实性认可，证明内容不认可；证据九真实性无法确认，该通知是复印件无相关部门公章，且是1999年1月1日发布的，现已作废，其中第11、12条的规定与本案无关联性，无法证实任国会的主张；对证据十的真实性、合法性、关联性、证明内容不认可。 二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，关于《前期物业服务协议》效力问题，上诉人任国会与被上诉人颐景园物业签订的《前期物业服务协议》客观真实，该协议中约定物业服务标准执行淄博市一级物业服务标准。在签订该协议前，淄博市物价局2005年关于颐景园小区前期物业管理收费标准备案的批复中，载明了物业服务的收费标准及物业服务具体质量要求按照淄博市普通住宅小区物业管理服务收费等级标准规定一级标准执行，且物业服务企业实际提供的物业服务质量系合同成立并生效后，合同履行事宜，与合同效力并无关联。故涉案《协议》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，合法有效。 关于电梯费问题，颐景园物业2008年取得的收费许可证载明颐景园物业收费项目包括：前期物业服务收费，地下停车场停放服务费，电梯运行、年检、维护费；2013年淄博市物价局关于颐景园小区前期物业服务收费标准备案的通知中，同意颐景园物业按照普通住宅物业服务费0.78元/月•平方米，电梯运行、年检、维护费0.42元/月•平方米，地下停车场服务费按照30元/月•车位执行；2016年淄博市物价局备案通知中，同意颐景园物业按照建筑面积1.15元/月•平方米（含电梯运行费0.37元/月•平方米），故任国会关于电梯费未获得批准，而物业强行收取的上诉理由，不能成立，本院不予支持。 关于任国会主张的因颐景园物业拒不执行三次专题会议协议和淄博市物价局责令通知书，拒不与业主协商物业收费标准，在没有标准的情况下，无法及时交纳物业服务费的问题，本院认为，因双方签订的《前期物业服务协议》已经明确了物业收费标准，且颐景园物业也已经取得了相关部门对上述收费标准备案的批复、收费许可证；相关主管部门、业主代表、颐景园物业的联席会议明确颐景园物业应与业主代表协商对收费标准达成统一意见，双方并未达成一致意见。在此情况下，颐景园物业根据双方签订的《前期物业服务协议》的约定收取物业费并无不当，任国会的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。此外，任国会主张由颐景园物业赔偿其精神损失3000.00元并公开赔礼道歉的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人任国会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由上诉人任国会负担。 本判决为终审判决。 审判长  田秀沛 审判员  马清华 审判员  史华振 二〇二一年四月十九日 书记员  董斯文