安徽省颍上县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1226民初1604号 原告：王华明，男，1975年5月1日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：汪克伟，安徽淮正律师事务所律师 被告：尤增超，男，1987年11月1日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：陈小姝（尤增超之妻），女，1989年10月11日出生，汉族，住安徽省颍上县。 原告王华明与被告尤增超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月17日公开开庭进行了审理。原告王华明及其委托诉讼代理人汪克伟、被告尤增超及其委托诉讼代理人陈小姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王华明向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告房屋租金95112元；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年8月25日，原、被告签订鑫都首府13号楼第一、二层房屋及其附属设施租赁合同，约定租期五年，自2016年10月10日至2021年10月10日，被告使用房屋以来，已支付了2016年10月10日至2019年10月10日年度租金，2019年10月10日至2021年10月10日被告所欠及应付租金125112元，被告已支付30000元，下欠95112元未付。经多次催要未果，请支持原告的诉讼请求。 尤增超辩称，王华明诉讼请求缺乏依据，应驳回其诉讼请求。1.案涉租赁合同已经解除，2019年9月份我已明确告知王华明自第四季度起不再承租案涉房屋，当时王华明口头同意，因2020年年初受疫情影响，店铺搬离事宜有延迟，第四季度房屋租金我支付王华明30000元，2020年4月底彻底搬离涉案房屋，按照国家政策，疫情期间房屋租金应予扣除，实际上我租金已支付至2020年七月份，已多支付3个月。2.涉案房屋租赁合同解除后，我将房屋交还王华明，王华明未将房屋出租且不接受房屋钥匙，产生的损失因其自身过程造成，对于扩大损失部分应由其自行承担。3.我支付的房屋押金15600元及疫情期间房屋租金应按需交租金中予以扣除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的王华明身份证、尤增超户籍证明及尤增超身份证、王华明与安徽鑫都置业有限公司签订的《鑫都首府10＃、13＃、14＃楼商铺租赁合同》及安徽鑫都置业有限公司证明、王华明与尤增超签订的《鑫都首府13＃楼商铺114、214租赁合同》、收条，予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：尤增超提供的房屋照片，王华明对其真实性没有异议，本院对其真实性予以认定。尤增超提供的五洲万汇租赁协议、租金收据、店铺照片，与本案不具有关联性，达不到其证明目的，不予认定。证人马某的证言，不能达到其证明目的，不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月25日，王华明与安徽鑫都置业有限公司签订《鑫都首府10＃、13＃、14＃楼商铺租赁合同》，由安徽鑫都首府置业有限公司将位于颍上县××路××路××号楼××层房屋及其附属设施出租给王华明使用，租赁期五年，自2016年10月10日至2021年10月10日止，在租赁期限内王华明有权对外出租。同日，案外人姜允萌系受王华明委托处理案涉房屋租赁事宜，姜允萌代表王华明与尤增超签订《鑫都首府13＃楼商铺114、214租赁合同》，约定甲方王华明，委托代理人姜允萌，乙方尤增超，甲方愿意出租及乙方愿意承租位于颍上县××路××路××号楼××层房屋积其附属设施；乙方租赁该物业的铺号及面积为：物业租赁物的建筑面积共计214.38平方米，一层114、二层214商铺；租期五年，自2016年10月10日至2021年10月10日止；第一、二、三个年度租金标准为14元／ｍ2／月，第四、五个年度租赁标准为28元／ｍ2／月，乙方应于2016年10月10日前支付甲方第一年度租金总额即36000元整；第二年度起乙方应在年租期满之前壹个月支付次年度全年租金……合同签订后，王华明将案涉房屋交给尤增超使用，尤增超按约定支付王华明第一年度、第二年度、第三年度租金后，自第四年度起，尤增超应按约定于2019年9月10日前支付的租金7200元，直至2020年10月19日，尤增超才支付王华明30000元。下欠款及2020年9月10日前应支付的租金尤增超久拖未付。为此，王华明起诉来院。 另查明，王华明提供的涉案房屋面积，在双方发现与实际面积不符后，将案涉房屋建筑面积更正为186.18平方米，并以此进行租金结算。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王华明经出租人同意在其租赁期内将案涉房屋转租，王华明与尤增超签订《租赁合同》后，双方一致同意对案涉房屋建筑面积进行了更改，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。姜允萌作为王华明的委托代理人，其以王华明名义与尤增超签订房屋租赁合同的行为，对王华明发生效力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王华明有权要求尤增超按照租赁合同约定支付房屋租金。本案中，按照案涉房屋租赁合同约定，第四、五年度的年租金均为62556.48元（186.18m2×28元/m2/月×12个月），尤增超应在2019年9月10日前支付王华明第四个年度的租金62556.48元，但其仅支付30000元，尚欠22556.48元未付。但是，2019年年底突然爆发的新型冠状肺炎病毒疫情，系全国重大突发公共卫生事件，影响范围广、严重程度高，诸多场所应政府相关部门要求临时关闭、暂缓营业。此次疫情显然系不能预见、不能避免、不能克服的事件，属于不可抗力。基于疫情影响，执行政府为公共安全发布的疫情防控指令既是案涉合同当事人的责任，也是其义务。根据公平原则，尤增超因疫情原因不能正常营业期间的店面租金，应部分予以免除；综合本地区及本案实际情况，本院酌定本案因疫情原因导致暂停营业的期间以两个月计算为宜，即扣除12130.4元（22556.48元-186.18m2×28元/m2/月×2个月）；同时，尤增超还应向王华明支付2020年9月10日前应付的第五年度租金62556.48元，合计74686.88元（12130.4元+62556.48元）。尤增超关于疫情期间房屋租金应按需交租金中予以扣除的抗辩理由成立，本院予以采信，但其要求支付的房屋押金15600元应按需交租金中予以扣除的抗辩理由，依据不足，本院不予采纳。尤增超称，其2019年9月份已明确告知王华明自第四季度起不再承租案涉房屋、因受疫情影响2020年4月底彻底搬离涉案房屋，但王华明不认可，结合尤增超2020年10月19日又支付王华明租金30000元，且涉案房屋内现仍有尤增超物品，尤增超提供的证据不足以证明其将解除合同的通知送达王华明，也不足以证明其于2020年4月底已搬离涉案房屋，涉案合同并未解除，尤增超应承担举证不能的不利后果。 综上，王华明要求尤增超支付房屋租金95112元的诉讼请求，理由正当、于法有据，合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、尤增超于本判决生效之日起十日内给付王华明房屋租金74686.88元； 二、驳回王华明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2178元，因适用简易程序减半收取1089元，王华明负担245元，尤增超负担844元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 何 涛 二〇二一年四月十七日 书记员 钱文雅 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，推定为未变更。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。 第一百六十二条，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由附有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 特别提示： 本案标的款履行义务人将标的款汇入颍上县人民法院下列账户，并在汇款后及时联系承办法官何涛，电话0558-445××××。 开户银行：中国工商银行颍上支行 开户名称：颍上县人民法院 开户账户：1311××××0518