四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0522民初502号 原告：泸州市瑞馨房地产开发有限公司，住所地四川省合江县合江镇少岷路新区（四转盘禾田小区一号楼），统一社会信用代码91510522791825577Q。 法定代表人：王波，经理。 委托诉讼代理人：周锋，四川五月花律师事务所律师。 被告：蔡炉，男，1994年2月3日出生，汉族，住四川省合江县。 被告：龚乃文，男，1994年1月26日出生，汉族，住四川省合江县。 原告泸州市瑞馨房地产开发有限公司（以下简称:瑞馨公司）与被告蔡炉、龚乃文房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，于2021年2月22日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞馨公司的委托诉讼代理人周锋，被告蔡炉到庭参加诉讼。被告龚乃文经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告瑞馨公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告蔡炉按照合同约定支付2020年12月15日至2021年6月14日租金45058.44元；2.判决被告蔡炉支付原告违约金（违约金按照467元／日的标准，自2020年12月5日起计算至实际支付之日止）；3.判决被告龚乃文对被告蔡炉的上述债务承担连带责任；4.判决被告蔡炉、龚乃文支付原告因主张权利而发生的律师费6000元。事实与理由：2019年12月5日，被告龚乃文将承租原告位于合江县××镇××路××号（名苑雅居）负3层的302号门市转租给被告蔡炉，原告与被告蔡炉签订《房屋租赁合同》，该合同约定了房屋地址以及房屋建筑面积为129.81平方米，该合同第四条约定房屋租金每半年支付一次，自第二期租金开始，在每个租期开始十日前支付当期租金。《房屋租赁合同》第九条约定本合同所称实际经济损失，包括但不限于守约方因主张权利而产生的诉讼费、律师费等一切费用。合同第十二条约定2019年12月15日至2020年12月14日租金单价为51元／平方米·月，自2020年12月15日起，租金单价在51元基础上逐年递增3元／平方米·月。2019年12月10日，被告龚乃文承诺对此租赁合同的履行负有连带责任。合同签订后，双方按约履行。但从2020年11月30日起，原告便开始提醒被告交纳下期房租，但被告蔡炉并未按约履行。现被告蔡炉严重违反合同约定，损害原告利益，故诉至本院请求被告蔡炉依法支付租金及承担违约责任，被告龚乃文对被告蔡炉的债务承担连带责任。 被告蔡炉辩称，双方签订房屋租赁合同属实，该房屋用于经营“爱车之家”洗车店，“爱车之家”洗车店原老板龚乃文将“爱车之家”洗车店转让给蔡炉后，被告蔡炉与原告瑞馨公司签订房屋租赁合同，其中房屋租金为每月6620元，每半年交纳一次。但2021年1月1日，被告蔡炉已将解除租赁合同的通知书送达给原告，要求解除房屋租赁合同，被告也关闭向原告租赁的房屋未再经营。关于合同的违约金问题，应当按照房屋租赁合同9.2条规定，违约金应为后半年租金的15%。按照房屋租赁合同4.3条的约定，违约金可以从押金中扣除，不足部分再进行补足。因疫情影响，现经济困难，被告蔡炉无法继续履行合同，要求解除合同，不同意继续支付租金，不继续履行合同，支付律师费与违约金，原告收取的12500元保证金用于抵消其不继续履行合同产生的违约金。 被告龚乃文未到庭、未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋租赁合同》、《催交欠费告知书》、增值税发票、诉讼代理费发票、租赁房屋目前现状及周围环境照片等证据本院予以确认并在卷予以佐证。被告蔡炉提出于2021年1月1日向原告发出解除合同的通知，无相关证据佐证，本院不予认定。 结合双方陈述、举证质证意见及经本院认定的证据，本院审理认定如下事实： 原告瑞馨公司系合江镇建设路上段268号负3层302号房屋的所有权人。2019年12月5日，原告瑞馨公司与蔡炉签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将合江镇建设路上段268号负3层302号房屋出租给被告蔡炉，房屋建筑面积为129.81平方米，房屋设施为卷帘门、电表、消防喷淋设施。租赁用途为汽车用品销售，租赁期限为2年，自2019年12月15日起至2021年12月14日止，出租房屋租金为6620元/月，租金每半年支付一次，首期租金在合同签订之日一次性支付，自第二期租金开始，承租方在每个租期开始前十日内向出租方一次性支付当期租金。合同签订时，承租方向出租方交付房屋租赁保证金12500元，本合同终止时，承租方无任何违约行为的，出租方应自退房手续办理完毕之日起三日内一次性退还保证金，保证金不计利息，承租方出现违约行为的，出租方有权在保证金中抵扣违约金或者实际经济损失，不足部分承租方另行支付。承租人有以下情形之一的，出租方有权解除合同，收回租赁房屋，并要求承担违约责任：1、擅自转租、分租房屋的；2、利用租赁房屋进行非法活动的；3、拖欠租金累计达15天的；4、有其他违约行为的。合同中违约责任的约定为：承租方应按期支付租金，如逾期支付，每逾期一日，则须按日租金的2倍支付滞纳金；任何一方违约，违约方按合同租金总额的15%支付违约金，本合同另有约定的除外；违约金低于守约方实际经济损失的，违约方应按守约方的实际经济损失进行赔付，合同所称的实际经济损失，包括但不限于守约方因主张权利而产生的诉讼费、律师费等一切费用。该合同还约定：2019年12月15日至2020年12月14日租金单价为51元/平方米/月，从2020年12月15日起，租金单价在51元/平方米/月的基础上逐年递增3元/平方米等。协议签订后，原告将案涉房屋交付被告，被告蔡炉则接收房屋经营“爱车之家”汽车美容会所。被告龚乃文于2019年12月10日在《房屋租赁合同》上承诺：“该租赁合同由本人转租蔡炉，本人承诺对此合同履行负有连带责任。”被告蔡炉支付了2019年12月15日至2020年12月14日的租金后，未再支付租金。 原告于2020年12月16日向被告蔡炉发出《催交欠费告知书》，载明：按照合同约定你应于2020年12月5日前支付2020年12月15日至2021年6月14日共计六个月租金，经我司无数次电话、微信等向你催交，你至今仍未支付，已构成违约，请你在收到告知书后支付尚欠我公司的租金。 另查明，原告为在本次诉讼中主张权益，支出律师费6000元。 本院认为,依法成立的合同，双方当事人应当依约履行。本案中，原告与被告蔡炉签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示且不违反法律规定，合同合法有效，依法对双方当事人产生约束力。结合双方诉辩主张，本院就争议焦点作如下评议：一、合同是否应当继续履行。本案中，原告要求继续履行合同，被告蔡炉主张解除合同，在双方未达成协商一致解除合同的情形下，需要审查被告提出解除合同的条件是否成立。被告蔡炉因经营的汽车美容会所盈利能力下降，进行经营策略的调整，主张通过解除合同减少经营开支，但市场的正常波动带来盈利的减少不属于情势变更或不可抗力情形。且其提出因疫情影响的时间应在去年上半年，但下半年其正常履行了支付租金的义务，其该项辩解意见不能成立。本院认为，被告蔡炉不具备法定单方解除合同的条件，该合同应当继续履行。二、被告是否应当向原告支付租金、违约金及律师代理费用及具体数额的认定问题。本院认为，根据合同约定，被告应当按约向原告支付从2020年12月15日到2021年6月14日房租共计42058.44元，被告蔡炉应当按约支付原告。被告蔡炉作为违约方，未按期足额向原告支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。逾期付款应支付的违约金，原告主张按照日租金2倍的标准计算，本院认为，合同法中规定当事人可以约定违约金的具体数额，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。被告在审理中明确提出，按照合同中约定日租金2倍计算违约金过高，故，本院依法调整为自欠付之日起，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率的1.5倍为标准，即年利率5.58%计付违约金至付清之日止。关于原告主张的律师费6000元，本院认为该费用系原告的实际经济损失，合同中对违约方支付该项费用也有明确约定，故对原告主张的律师费用，本院予以支持。综上，被告蔡炉应当支付原告房租42058.44元，并自欠付之日起，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率的1.5倍为标准，即年利率5.58%计付至借款本金付清之日止的违约金，以及原告为主张权益支出的律师费6000元。另，合同中对保证金的约定可以看出是在合同终止时才对保证金的退还与否、退还金额等进行处理，而非在出现逾期支付租金时便对保证金进行抵扣，故而被告蔡炉主张将保证金已抵扣房租，不承担逾期支付房租违约责任的意见不予采纳。原告出示的《房屋租赁合同》中，被告龚乃文写明该租赁合同由其转租蔡炉，并承诺对《房屋租赁合同》负有连带责任，该承诺对被告龚乃文依法产生法律效力，被告龚乃文应当对被告蔡炉未按约履行《房屋租赁合同》产生的债务承担连带清偿责任。被告龚乃文经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加庭审，视为其自愿放弃答辩、质证权利，不影响本院就查明的事实，依法作出判决。 据此，本院为维护市场经济健康发展及当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第六百八十五条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告蔡炉于本判决之日起十五日内支付原告泸州市瑞馨房地产开发有限公司房租费用42058.44元、律师费6000元，共计48058.44元，并自2020年12月15日起，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率的1.5倍，即年利率5.58%，计付违约金至租金付清之日止； 二、被告龚乃文对前述被告蔡炉应向原告泸州市瑞馨房地产开发有限公司支付的债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告泸州市瑞馨房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1076元，减半收取538元，由被告蔡炉负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 员 李慧至 二〇二一年四月十三日 法官助理 周彦君 书 记 员 王 亮