湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终224号上诉人（原审原告）：贺淑芳，女，1974年12月4日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：李兴，郴州市北湖区正和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：资兴市食在有味餐饮店，经营地址湖南省资兴市东江街道三湘四水广场1-9号门面。登记经营者：贺勤俭，男，1983年2月5日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：贺孝社（贺勤俭的哥哥），住湖南省资兴市。被上诉人（原审被告）：贺孝社，男，1979年5月2日出生，汉族，资兴市食在有味餐饮店实际经营者，现住湖南省资兴市东江街道三湘四水广场资兴市。被上诉人（原审被告）：曾凡平（又名曾大平），男，1974年8月9日出生，汉族，资兴市食在有味餐饮店实际经营者，现住湖南省资兴市东江街道三湘四水广场资兴市。原审第三人：刘少军，男，1981年3月19日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。上诉人贺淑芳因与被上诉人资兴市食在有味餐饮店（以下简称食在有味餐饮店）、贺孝社、曾凡平及原审第三人刘少军房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2020）湘1081民初1840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。贺淑芳上诉请求：撤销一审判决，改判食在有味餐饮店、贺孝社、曾凡平给付贺淑芳租金105,600元、违约金5280元，合计110,880元；判决由食在有味餐饮店、贺孝社、曾凡平承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.一审判决食在有味餐饮店、贺孝社、曾凡平按照5195元/月的标准支付租金给贺淑芳错误。根据一审判决认定的事实，贺淑芳与贺孝社、曾凡平口头约定租金可以优惠，条件是贺孝社、曾凡平必须按照口头约定交纳租金。但贺孝社、曾凡平并未按照口头约定交纳租金，该口头约定应当认定无效。贺孝社、曾凡平应当按照刘少军与贺淑芳签订的《房租转租协议》的约定，从2018年7月1日至2022年6月30日按6600元/月交纳租金给贺淑芳，但贺孝社、曾凡平并未足额及时交纳租金，结合该协议第五条：“若拖欠不付满15天，甲方贺淑芳有权收取5%的滞纳金”的规定，一审法院应当判决食在有味餐饮店、贺孝社、曾凡平从2018年7月1日至2022年6月30日按6600元/月的标准交纳租金，并支付迟延交纳租金期间5%的滞纳金给贺淑芳。2.贺淑芳承租他人的房屋没有减免租金，而一审判决却减免了贺淑芳将该房屋转租给贺孝社、曾凡平的租金，违反了公平原则。贺孝社、食在有味餐饮店辩称：答辩人愿意交房租，是因为上诉人要求涨房租才没有交的。疫情期间上诉人未找房东减免租金，该租金损失不应当由答辩人负担。曾凡平辩称：从2017年3月接手后答辩人一直在交纳房租，但是2020年开始上诉人要求涨房租，答辩人就没有交房租了。上诉人要答辩人接手餐厅时口头约定将原有的9000元每月下调到8500元每月。刘少军述称：2017年3月之前案涉房屋是刘少军承租经营，转让给贺孝社、曾凡平后刘少军再没有管理，本案与刘少军无关。贺淑芳向一审法院起诉请求：判令食在有味餐饮店、贺孝社、曾凡平、刘少军连带给付贺淑芳租金105,600元，违约金5280元，合计110,880元；案件受理费由食在有味餐饮店、贺孝社、曾凡平承担。一审法院认定事实：2014年5月13日，贺淑芳为甲方与刘少军为乙方也签订一份《房屋转租协议》。协议约定贺淑芳将承租他人的“三湘四水广场1-6号自建房一楼及地下车库”转租给刘少军作经营餐饮使用。协议约定：房屋租期限为2014年7月1日起至2026年6月30日止；租金为第一年至第四年即2014年7月1日至2018年6月30日5500元/月；第五年至第八年即2018年7月1日至2022年6月30日6600元/月；第九年至第十二年即2022年7月1日至2026年6月30日7900元/月；第一年租金半年交一次，从第二年开始一年一交。一年一交，先交后使用。协议第五条第5款约定，如拖欠不付满15天，甲方有权收取5%的滞纳金。2014年6月17日，贺淑芳的丈夫邓云耀为甲方与刘少军为乙方签订一份《房屋转租协议》。协议约定邓云耀将承租他人的“三湘四水广场7-9号自建房一楼及地下车库”转租给刘少军作经营餐饮使用。协议约定：房屋租期限为2014年7月1日起至2026年6月30日止；租金为第一年至第四年即2014年7月1日至2018年6月30日3500元/月；第五年至第八年即2018年7月1日至2022年6月30日3850元/月；第九年至第十二年即2022年7月1日至2026年6月30日4600元/月；第一年租金半年交一次，从第二年开始一年一交。一年一交，先交后使用。协议第五条第5款约定，如拖欠不付满15天，甲方有权收取5%的滞纳金。租赁上述房产后，刘少军与邓云耀、贺孝社等人用租赁的房产经营餐饮（东江故事·食在有味餐厅）。在经营过程中，刘少军、邓云耀等人因经营亏损，经协商，在2016年将“东江故事·食在有味餐厅”股权全部转让给了贺孝社、贺勤俭、曾凡平经营。转让时，贺淑芳未与贺勤俭、贺孝社、曾凡平三人重新签订租赁合同，只是口头约定租金优惠，按8500元/月收取(折算邓云耀转租房屋租金为3305元/月，贺淑芳转租房屋租金为5195元)。2017年4月8日，贺勤俭以自己的名义办理了“资兴市食在有味餐饮店”个体工商户营业执照，由贺勤俭、贺孝社、曾凡平共同经营。2019年至今，“资兴市食在有味餐饮店”由贺孝社、曾凡平实际经营。贺孝社、曾凡平在租赁的案涉房产实际经营“食在有味餐饮店”后，按8500元/月的租金将租金交至了2020年2月。尔后，双方因租金交付问题发生争议。贺淑芳要求租金按与刘少军签订的协议交纳，贺孝社、曾凡平则要求按优惠的8500元/月交纳，且认为贺淑芳没有按承诺将逸居酒店住客带至食在有味餐厅就餐，违反了约定，租金应该减半。2020年3月1日至今尚未交纳租金。还查明，贺淑芳夫妻在贺孝社、曾凡平经营的食在有味餐饮店楼上经营逸居酒店。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。争议的焦点：一是案涉转租房屋的月租金是多少？二是刘少军与食在有味餐饮店、贺孝社、曾凡平是否要对本案租金承担连带给付责任及违约责任？三是本案租金是否存在减免情形？关于争议焦点一，贺淑芳与刘少军签订的《房屋转租协议》是双方真实意思表示，是合法有效的合同。在合同履行过程中，刘少军因经营不善，将在租赁房屋中与人合伙经营的餐饮店整体转让给贺孝社等人经营，刘少军转让餐饮店时，贺淑芳亦同意其转让，并承诺房租整体（含邓云耀转租房屋）租金从9000元/月优惠到8500元/月，贺孝社等人经营“食在有味餐饮店”后，亦按8500元/月将租金交至了2020年2月底。应视为双方在履行租赁合同时，将租金变更为了8500元/月（含邓云耀合同部分）。现贺淑芳要求按与刘少军所签合同约定6600元/月将租金从2020年3月1日付至2021年6月30日，则贺淑芳应提供证据证明租金又变更为了按与刘少军所签合同约定履行。如无证据支持自己的主张，则应承担举证不能的责任。故对贺淑芳要求食在有味餐饮店、贺孝社、曾凡平按6600元/月将租金从2020年3月1日付至2021年6月30日的诉讼请求，应按每月5195元/月租金予以支持。关于争议焦点二，刘少军与贺淑芳签订租赁合同后，在承租的房屋中与人合伙经营“东江故事·食在有味”餐饮店，经营过程中，因经营不善，经贺淑芳同意，又将餐饮店整体转让给贺孝社等人经营。餐饮店转让后，刘少军未再履行租赁合同的权利义务，代之履行合同权利义务的是贺孝社、曾凡平。虽然贺淑芳、贺孝社、刘少军之间未重新签订租赁合同，变更原租赁合同内容，但实际租赁合同的履行主体及租金金额都已变更，故贺淑芳要求刘少军与“食在有味餐饮店”、贺孝社、曾凡平承担连带给付租金没有事实依据，租金应由食在有味餐饮店、贺孝社、曾凡平承担给付责任。关于食在有味餐饮店、贺孝社、曾凡平是否应承担违约责任。协议约定租金从2015年开始一年一交，如拖欠不付满15天，甲方贺淑芳有权收取5%的滞纳金。后因双方未就每月租金的标准达成一致，食在有味餐饮店、贺孝社、曾凡平从2020年3月起未交租金，食在有味餐饮店、贺孝社、曾凡平的该行为不属于故意拖欠，故不构成违约，不应承担违约责任。关于争议焦点三，食在有味餐饮店、贺孝社、曾凡平抗辩因新型冠状病毒疫情爆发和贺淑芳违反承诺不介绍客人到餐厅消费，贺淑芳应当减半收取租金并免收两个月租金。一审法院认为，新型冠状病毒疫情大面积暴发后，宾馆酒店停业及停业复工后难以正常经营的客观事实存在，食在有味餐饮店、贺孝社、曾凡平的营业收入产生了较大的损失。根据公平原则，贺孝社、曾凡平提出减免疫情期间的租金理由成立，结合资兴市本地实际，支持减免2020年3月、4月两个月的租金。贺孝社、曾凡平抗辩贺淑芳违反承诺，不介绍游客到餐饮店消费，应减半收取租金，没有事实和法律依据，抗辩理由不成立，依法不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定，判决如下：“一、限被告资兴市食在有味餐饮店、被告贺孝社、被告曾凡平于本判决生效之日起十日内给付原告贺淑芳租金72,730元（租金按5195元/月，从2020年5月1日付至2021年6月30日，2020年3月、4月的租金免交）。二、驳回原告贺淑芳其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2518元，减半收取1259元，由三被告承担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。贺淑芳提供了以下证据：证据一、（2020）湘1081民初911号开庭笔录、律师函、接警单、一张光盘，拟证明从2017年开始贺淑芳与贺孝社、曾凡平就租金问题产生过纠纷，一直未解决；贺孝社、曾凡平经营的案涉饭店生意红火，有能力及时足额支付租金。证据二、租赁合同一份、收条三张、付款凭证八张，拟证明贺淑芳承租的门面在新冠疫情期间未减免租金。贺孝社、食在有味餐饮店质证认为，证据一开庭笔录与本案无关，律师函其没有收到过，报警记录是真实的；证据二不清楚。曾凡平、刘少军与贺孝社的质证意见一致。其他当事人未提供新证据。根据当事人的举证和质证，并结合当事人的陈述，本院认证如下：证据一只能证实贺淑芳与贺孝社、曾凡平之间就租金问题有过纠纷，无法证实贺孝社、曾凡平生意很好却故意违约；证据二系案外人与邓云耀签订的《房屋租赁合同》及其履行情况，与本案无关。两份证据本院均不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：1.贺淑芳陈述2019年11月与邓云耀离婚。2.2017年3月刘少军将案涉饭店转让给了贺孝社、曾凡平，其不再承租案涉房屋，该房屋实际上由贺孝社、曾凡平承租。贺孝社、曾凡平按8500元/月交纳租金，由邓云耀出具收条。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为：一是案涉房屋的月租金应当如何认定；二是贺孝社、曾凡平拖欠租金的行为是否构成违约，是否应当承担违约责任；三是一审法院减免两个月租金是否恰当。争议焦点一。本案中，贺淑芳上诉主张应按与刘少军所签合同约定租金6600元/月的标准从2020年3月1日付至2021年6月30日。根据查明的事实可知，刘少军承租案涉房屋经营饭店，但由于经营不善，2017年3月刘少军将案涉饭店转让给了贺孝社、曾凡平，其不再承租案涉房屋，该房屋实际上已经由贺孝社、曾凡平承租。贺淑芳虽未与贺孝社、曾凡平签订书面的房屋租赁合同，但口头约定租金可以在6600元/月的基础上优惠，贺淑芳在上诉状中亦认可双方有口头约定优惠。贺孝社、曾凡平一审提供了收条、收据证实贺淑芳的前夫邓云耀实际收取的月租金为8500元（含邓云耀转租的房屋），其中案涉房屋月租金为5195元，故一审法院认定案涉房屋的月租金为5195元，并无不当，本院予以确认。争议焦点二。本案中，贺孝社、曾凡平已经按照月租金5195元的标准支付租金至2020年2月，因贺淑芳与贺孝社、曾凡平就月租金标准问题未有书面约定，双方之间就此发生纠纷，2020年2月以后矛盾日益尖锐，故贺孝社、曾凡平从2020年3月起未交租金，不属于故意拖欠。一审法院以此为由认定贺孝社、曾凡平不构成违约，不承担违约责任，并无不当。贺淑芳上诉称因对方违约导致口头约定无效，应按6600元/月交纳房租并支付违约金的请求亦不能成立。争议焦点三。2020年2月新型冠状病毒疫情大面积爆发，为防止疫情的扩散，国家倡导少出门、不聚集、不聚餐，外出就餐人数大幅减少、前往东江湖景区旅游的游客锐减，给案涉饭店经营产生重大影响。一审法院考虑上述因素，并结合资兴市实际，酌情扣减2020年3月、4月份两个月的房屋租金，并无不当，本院予以确认。综上所述，贺淑芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2518元，由贺淑芳负担。本判决为终审判决。审判长  许斌海审判员  张九香审判员  廖 军二〇二一年四月一日法官助理龙旭力书记员谷琼附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。