河南省信阳市平桥区人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫1503民初1165号原告（反诉被告）信阳市居然之家购物中心有限公司。法定代表人张健,公司执行董事。委托代理人王珂钰，公司员工。委托代理人朱建华，河南冠南律师事务所律师。被告（反诉原告）王浩，男，汉族，1989年5月18日生，无业，住信阳市平桥区。被告（反诉原告）陶良华，女，汉族，1972年12月12日生，务工，住信阳市平桥区。被告王浩、陶良华共同委托代理人雷涛，河南银辉律师事务所律师。被告刘慧玲，女，汉族，1991年10月26日生，无业，住信阳市羊山新区。原告（反诉被告）信阳市居然之家购物中心有限公司诉被告（反诉原告）王浩、被告（反诉原告）陶良华、被告刘慧玲租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）信阳市居然之家购物中心有限公司（以下简称信阳居然之家公司）的委托代理人王珂钰、朱建华、被告（反诉原告）王浩、陶良华的共同委托代理人雷涛、被告刘慧玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告信阳居然之家公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令三被告共同支付原告租赁费、物业管理费、市场管理费、合同保证金、广告促销费、临时促销费、代收保险费共计217748.75元，并承担延迟付款的滞纳金26998.8元；2.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：1、判令三被告共同支付原告租赁费、物业管理费、市场管理费、合同保证金、广告促销费、临时促销费、代收保险费共计187625.97元，并承担延迟付款的滞纳金34319.63元；2、判令解除原、被告之间签订的租赁合同，被告支付原告合同约定的违约金共计30408元。事实和理由：三被告共同经营“欧路莎”品牌洁具。2019年1月1日，三被告以被告陶良华名义与原告签订了《居然之家招商合同（2018版）》及《补充协议》。2020年7月1日，三被告又以被告王浩名义与原告签订了《居然之家招商合同（2020版）》及《补充协议》，两份合同均约定原告将其经营管理的位于信阳市羊山新区居然之家一号楼一层，摊位号分别为1101-1-1-020号的场地出租给三被告用于经营“欧路莎”品牌洁具，合同对租赁期限、原被告双方的权利义务及违约责任均作了明确约定，两份合同第三条约定:租期自2019年1月1日至2021年5月31日；合同第四条及《补充协议》第一条对计租期、租金及付款方式约定:自2019年1月1日至2021年5月31日每平方米日租金2.27元，租金每三个月一付，租金的付款时间均为每个付款周期的上月15日之前；合同第五条对物业管理费及付款方式约定:自2019年1月1日至2020年5月31日，每平方米物业管理费0.6元，每三个月一付，付款方式及时间与租金相同。后因物业管理成本上涨，双方又于2019年9月26日签订一份《居然之家招商合同》补充协议，协议约定从2019年10月1日起，物业管理费标准为每天每平方米0.7元，《居然之家招商合同(2020版)》约定物业管理费标准为每天每平方米0.7元;合同第六条约定:乙方应于每月15日之前向甲方按上月销售额的1％缴纳市场管理费，乙方租赁摊位的保底销售额为每月每平方米1200元，乙方每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额的1％收取;合同第七条约定了被告应缴纳广告促销费；合同第八条约定了被告应缴纳合同保证金40000元;合同第十条约定:乙方(即被告)每月15日前向甲方支付上月电费、电话费及其他费用。另外，双方《补充协议》第三条约定:乙方(即被告)未按《招商合同》及上述条款的规定向甲方(即原告)支付租金等费用的，乙方应每日按未付金额的1％向甲方(原告)支付滞纳金。双方协议签订后，原告即按合同约定履行自己的权利义务，租金及物业管理费按约定被告均应于每季度末的15日之前缴纳下一季度租金及物业管理费，市场管理费于每月15日之前按销售额的1％(但不低于保底数额)缴纳，但是三被告却违反合同约定，其租赁场地2020年4、5、7、8、10、11、12月及2021年1、2月份的租金、2020年4月-2021年2月物业管理费及2020年4-12月份应该按约定交纳的上月市场管理费以及租期内相关广告促销费、临时促销费、代收保险费及部分合同保证金共计217748.75元一直拖欠至今未付，经多次催要，三被告均置之不理。综上所述，原告认为被告承租其实际经营管理的商铺，双方签订了合同，原告按双方合同约定全面履行了自己的合同义务，但被告却违反合同，未履行合同约定义务，严重损害了原告的合法权益，为维护自身利益，依据《合同法》等相关法律法规的规定，特提起诉讼，请依法判如所求。被告王浩辩称，一、本案中，被告对欠付7、8、10、11共4个月的租赁费和物业管理费认可，但原因在于原告违背承诺在先。王浩从2011年初开始在居然之家租商铺经营“欧路莎”品牌，之前从未欠付过租赁费和物业管理费，因原告公司常年乱扣广告促销费和临时促销费等费用引起“居然之家”众多商户不满，原告方一直没有给出满意的解决方案，且在2018年因第三人经营的“卢森”品牌强行关闭被告的店铺一个星期，因在2019年被告没有与原告续签合同，在2020年原告与被告商议重新签订合同时，原告承诺6月和9月的房租等费用，并对之前的账单结算，并承诺不再乱扣费。原告在签订合同后迟迟不愿意出具书面承诺，加上疫情的影响，因此被告才付几个月的费用，原告在12月1日就强行封了被告的商铺。二、本案中原告诉请的金额过高，过高部分不应当支持。原告诉请的市场管理费过高，根据合同第六条约定被告每月缴纳销售额的1％作为市场管理费，被告每月需缴纳物业管理费，其和市场管理费有重复部分，属于重复收费；合同保证金被告已经按约缴纳5万元，还另外缴纳过3000元的装修保证金，共计53000元，该笔款项应在合同终止后欠付的费用中扣除；合同中第七条约定的广告促销费为0％，因此原告每月扣除的广告促销费应当返还或从欠付费用中抵扣。三、双方合同应于2020年12月1日解除，不应支持原告超出该期限的诉讼请求。原告于2020年12月1日强行将被告的商铺断电并于12月5日拉横幅将被告的商铺封店，被告依据《民法典》第六条、第五百六十三条，《九民会议纪要》第四十八条将解除知邮寄给原告解除双方的合同。双方签订的合同第十条也明确“乙方未按规定支付租金等费用，超过7天，甲方有权终止合同。”原告在被告欠付几个月的费用后始终没有解除合同也没有与被告进行结算而是将被告的商铺封闭，并起诉被告继续索要后期租金，显然违反公平原则和诚实信用原则。四、原告应从欠付费用扣除被告60482.04元。被告缴纳50000元的合同保证金、3000元的装修保证金、商场对商户退还的电费7482.04元，共计60482.04元，应从欠付费用中扣除。综上，双方合同应于12月1日解除，被告愿意对之前的费用结算，在扣除属于被告的费用后，被告愿意缴纳剩余费用。被告陶良华辩称，被告与原告的合同履行期于2020年5月31日终止，之前的费用都缴纳完毕，从未欠付过租金，只有2020年4月和5月因受到疫情影响没有生意导致资金困难没有支付，但是被告在签订合同时缴纳了4万元的保证金还有商场退还的部分电费，足够支付这两个月的租金和物业管理费。2020年5月31日之后的欠付费用和被告无关，合同不是被告与原告签订的，被告也没有履行该合同，被告2020年一直在上海上班。对2020年5月31日之后欠付的费用不知情，也与被告无关。综上，请法庭依法查明事实，被告愿意从保证金和应退还的电费中支付2个月的租金和物业管理费，其他事情与被告无关，请法院依法判决。被告刘慧玲辩称，我没有和王浩、陶良华共同经营欧路莎店铺，我不应当作为被告，原告起诉和我无关。被告王浩、陶良华针对原告信阳居然之家公司提起本诉的诉讼请求、事实和理由，向本院提出如下反诉请求：1、判令于2020年12月1日解除王浩与信阳居然之家公司签订的合同，并返还王浩、陶良华的保证金50000元、40000元与应退电费7482.04元，共计97482.04元。2、判令信阳居然之家公司返还王浩2016年至2020年11月强制扣除的广告促销费和临时促销费。3、本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告王浩自2014年起在信阳居然之家公司一号楼一层，摊位号为1101-1-1-020号场地经营“欧路莎”牌洁具;反诉原告陶良华于2019年1月1日续签合同;王浩又于2020年7月1日续签合同，一直在原场地经营“欧路莎”品牌。经营期间信阳居然之家公司多次仗着“居然之家”的优势强行收取业主不合理的收费项目，尤其是广告促销费和临时促销费，在平时没有任何活动的情况下每月从业主帐上自行扣划费用。2019年因业主集体闹事反对，信阳居然之家公司更换了相关负责人。期间还因一些原因在2018年中秋节强行关闭王浩店铺，导致王浩一个星期不能营业，后报警处理。2020年信阳居然之家公司在同意减免王浩3个月的房租情况下，王浩于2020年7月1日续签合同，但信阳居然之家公司一直不给王浩签订书面承诺，仍每个月在未经过王浩认可下强行从账户上扣除促销费和广告费，王浩在多次沟通未果下才拒绝缴纳近几个月的房租。而信阳居然之家公司在12月1日强行将王浩的店铺断电，于12月5日强行拉横幅关闭王浩的店铺。王浩多次找信阳居然之家公司协商依据法律规定解除合同，信阳居然之家公司要求王浩写撤场申请并提出多项不合理要求，并将王浩、陶良华及本诉被告刘慧玲诉至法院。因信阳居然之家公司的行为导致店铺无法经营，合同无法履行，致使合同目的不能实现，王浩于2021年1月18日向信阳居然之家公司发出解除合同通知书，并要求算账。而信阳居然之家公司置之不理，王浩、陶良华为维护自身合法权益无奈诉至法院，望法院依法判决。原告信阳居然之家公司针对反诉辩称，被告的反诉请求既不符合双方合同约定，也不符合法律规定，其反诉缺乏事实和法律依据，依法应当驳回。一、两名被告反诉所陈述的事实不客观、不真实，其要求退还广告促销费没有依据。1、居然之家没有强行收取费用的行为，其向二被告收取的所有费用，都是根据双方合同约定或者经双方协商同意收取的费用，从来没有任何强行收取、任意扣划的行为。2、被告称原告在2018年中秋节强行关闭其店铺、导致其不能正常营业，该说法与客观实际不符。真实情况是被告不按合同约定履行其义务造成的，当时因其遭到其销售客户投诉，居然之家多方协调，要求被告进行处理，但是被告一直置若罔闻、置之不理，造成不能正常营业完全是其自身原因造成，与居然之家无关，且该情况已经过去两年多时间，被告从未向原告主张过任何权利，早已超过法律保护的时效，与本案无关。3、被告称原告同意减免其三个月的租金，不符合客观事实，且目前被告长期欠费，不符合原告约定优惠租金的条件。4、被告称原告在12月1日强行将其店铺断电、拉横幅，该事实完全是被告自身造成的，其长期拒交租金等相关费用，原告多次催缴无果，在万般无奈的情况下采取的措施。基于以上事实，被告所述与客观实际不符，其要求退还广告促销费没有依据。二、被告要求解除双方合同的时间于法无据。被告要求从2020年12月1日解除双方合同，没有事实依据，本案中，居然之家完全按双方合同约定履行自己的义务，没有任何违约行为，造成该合同无法履行，完全是因被告违反合同约定不按期交付合同约定的租金等相关费用造成的，原告对其商铺停电、拉围挡也是为保护自身合法权益，催促被告履行义务的无奈之举，但是被告不但至今未交付相关费用，而且其商品一直摆放在店铺，至今占用店铺未予腾空，所以双方合同解除的时间应该从被告完全撤场、将其商品全部搬离、将商铺完好的交付原告之日起解除，而不是从2020年12月1日起解除，被告要求解除的时间明显不当，不符合客观事实，对原告也不公平。三、被告应当承担其违约造成合同解除的违约责任。如上所述，造成本案合同解除的原因，完全是被告严重违约、不按期缴纳租金等相关费用造成的，所以根据双方合同第四十七条违约责任的约定，被告依法应当承担双方合同约定的违约责任。四、被告要求退还保证金不符合双方合同约定。首先，被告主张违约金的数额不对，被告王浩保证金数额为40000元，而不是50000元，双方合同有明确约定，其当时交纳5万元，但是在双方合同履行期间，根据合同约定，原告处理被告王浩销售商品先期赔付问题，支付了13540元，王浩后来补缴3540元，其目前实际合同保证金为40000元;其次，保证金是为了保证其销售商品质量、维护原、被告商业信誉及保障原告合法权益的，根据双方合同第八条约定，退还保证金的时间及条件均不符合，被告的要求没有依据。五、原告有权对应退7482.04元电费予以扣留。本案被告严重违约，目前长期欠付原告租金等相关费用达20余万元，被告要求退还的电费仅7000多元，远远不够冲抵其欠付款项，在其未结清所欠款项并承担相关违约责任之前，原告有扣留该电费的权力。综上所述，原告认为被告的反诉缺乏事实和法律依据，除依法解除本案合同之外，请法庭依法驳回被告其他反诉请求。本院经审查认为，原告信阳居然之家公司分别与被告王浩、刘慧玲（××）、被告陶良华订立《居然之家招商合同》、并各自单独履行民事法律行为，使其分别与被告王浩刘慧玲、被告陶良华之间形成相互独立的合同权利义务关系，两者之间不具有共同的权利义务关系，不构成民事诉讼法规定的共同诉讼标的，依法应认定为不属于必要共同诉讼关系，属于法律关系性质相同的同一种类诉讼标的，即普通共同诉讼关系。依据民事诉讼法的相关规定，原告信阳居然之家公司可分别向被告王浩刘慧玲、被告陶良华提起单独的民事诉讼，也可以普通共同诉讼关系提起诉讼，分别向被告王浩刘慧玲、被告陶良华提出各自独立的诉讼请求。但原告信阳居然之家公司以必要共同诉讼关系提起本案诉讼，要求不具有共同权利义务关系的三名被告共同承担民事责任，属于起诉错误，依法应予驳回。同理，被告王浩、陶良华基于原告信阳居然之家公司错误的起诉，共同提起反诉，亦属错误，依法亦应予驳回。依《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款、第一百五十四条第一款第三项规定，裁定如下：驳回原告信阳市居然之家购物中心有限公司的起诉；驳回被告王浩、陶良华的反诉。本诉受理费2283元，退还原告信阳市居然之家购物中心有限公司。反诉受理费1119元，退还被告王浩、陶良华。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  蒋荟二〇二一年四月二十一日书记员  齐眉