山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1312民初733号 原告：刘宗号，男，1971年3月5日生，汉族，居民，住临沂市河**。 委托诉讼代理人：公方敏，山东珏晟律师事务所律师。 被告：周宗杰，男，1984年10月10日生，汉族，居民，住临沂市河**。 原告刘宗号与被告周宗杰租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告刘宗号及其委托诉讼代理人公方敏到庭参加诉讼，被告周宗杰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘宗号向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除原被告之间签订的租赁合同；2.请求法院依法判决被告向原告返还租赁的位于临沂市河东区的地上三层楼房及东侧场地；3.请求法院依法判决被告向原告支付拖欠的2018年度房屋租金30000元，2020年5月19日至2020年12月31日拖欠的房屋租金102604元，共计132604元。并支付自2021年1月1日至搬出之日的房屋占用费用（按每日452元计算）；4.请求法院依法判决被告承担违约责任，向原告支付违约金（以年租金165000元为基数，自2020年5月19日起至被告全部付清房屋租金日止，按每日千分之五计算）；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年4月30日签订租赁合同，约定原告将位于临沂市河东区的地上三层楼房及东侧场地出租给被告，租赁期自2015年5月19日起至2023年5月18日止，第一年至第五年每年租金150000元，第六年至第八年每年租金165000元。合同签订后，被告多次违约，未按合同约定向原告支付租金。被告的行为构成违约，根据原被告双方签订的租赁合同第六条第四款的约定，原告有权解除合同并决定解除合同。以上事实，由原、被告双方签订的租赁合同书等予以证实。综上所述，被告租赁原告的房屋，期间多次违约未支付租金，其行为已构成违约，侵犯了原告的合法权益，应当承担相应的民事责任。原告依据《合同法》第107条、227条之规定及其它相关法律规定，具状起诉，请贵院受理。 被告周宗杰在向本院提交的书面答辩状中辩称：原告所诉与事实不符，请求法院查明事实，依法作出公正判决，理由如下：答辩人与原告于2015年5月19日签订租赁合同，合同规定，答辩人租赁原告的楼房一套，用于办理学前教育，答辩人每年向原告支付租赁费。后双方按照合同的约定履行了相关的权利和义务。答辩人在租赁的楼房内组建了幼儿园一处。2019年5月，因城管调整盖楼房的楼梯、拆出围栏等造成了3万元的损失，经双方协商，原告同意减免上述损失。2020年初，全国性的新冠××发生，政府规定关闭了全国幼儿园，致使幼儿园2020年6月8日半年未开学，答辩人受到了严重的损失，答辩人找原告协商，要求减免租赁费，双方一直在协商当中，答辩人不是拒交租赁费，也没有违约。综上：答辩人在该楼房内投巨资开办了幼儿园，现有学生192人，如解除合同，将造成很多孩子无法上学。现答辩人要求继续履行合同，同意支付给原告合理的租赁费。请求法院查明事实，作出公正的判决。 本院经审理认定事实如下：原告刘宗号与被告周宗杰于2015年4月30日签订租赁合同书一份，合同约定被告周宗杰租赁原告刘宗号位于河东区的三层楼房及其东侧场地用于学前教育。租赁期限为2015年5月19日至2023年5月18日共八年，租金第一年至第五年为每年15万元，第六年至第八年为每年16.5万元，乙方（被告周宗杰）应于相应租赁年度开始前一个月支付本租赁年度的租金。如乙方逾期支付租金，每逾期一日，应按照租赁年度年租金千分之五向甲方（原告刘宗号）支付违约金，逾期超过30日，甲方有权解除合同收回房屋。 另查明，因城管执法要求调整涉案房屋的楼梯等设施，被告周宗杰与原告刘宗号协商减少房屋租金，被告周宗杰主张2018年度的租金减少3万元，原告刘宗号不予认可，同意减少2万元。被告周宗杰支付2018年度的租金12万元。 另查明，涉案房屋正用于学前教育，现有学生一百余人。 本院认为，原、被告之间的签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。原告刘宗号已履行交付租赁物的义务，被告周宗杰在使用租赁物后，未按照合同约定向刘宗号支付租金，属于违约。根据租赁合同书的约定，被告周宗杰的违约行为已符合原告要求解除合同的条件，原告刘宗号要求解除租赁合同本无不当。 值得注意的是，被告的违约行为发生在疫情严峻时期，各行各业受到疫情影响经营困难，被告在涉案房屋内经营的幼儿园亦因疫情影响延迟半年开学。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，受疫情或疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，可依法部分或全部免除责任。对于合同能够继续履行的，人民法院应当积极引导当事人继续履行。 合同解除权是法律赋予合同当事人维护自身合法权益的一项重要权利，但如果过度使用合同解除权将损害特定或不特定多数人的利益，将对社会公共利益产生不利影响。本案中，涉案房屋正在用于开办幼儿园，目前有在校学生一百余人，当事人解除合同将给众多学生接受学前教育带来极大的不便。 另，合同继续履行也是承担违约责任的形式之一。如果违约方继续履行合同并承担相应的违约责任，合同订立的目的仍然可以实现，则应给予违约方一个自行补救的机会。本案中，被告周宗杰主张继续履行合同并支付欠付租金，双方订立合同的目的仍然可以实现。 综合考虑以上原因，对原告解除租赁合同、返还租赁物的诉求本院不予支持，对原告请求支付租金的诉求本院予以支持，对原告主张2018年度的租金3万元，因原告刘宗号明确同意减免2万元，故被告应支付2018年度欠付租金1万元。虽然原告在诉讼请求中主张自2020年5月19日起计算至2020年12月31日，但其也主张后续占用费用（按照每日452元计算），因本院对原告解除合同的诉求不予支持，双方应按照合同约定继续履行，根据原告的诉求以及被告的违约情况，本院认为，被告应缴纳2020年5月19至2021年5月18的租金，符合本案客观实际情况，即被告应支付2020年5月19至2021年5月18的租金16.5万元。对原告请求支付违约金的诉求，根据疫情在本地区、对教育行业以及本案的影响，本院予以部分减免，对违约金以利息的方式予以支持，参照上述租金分别予以计算。被告周宗杰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，应承担由此可能产生的不利后果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告周宗杰于本判决生效后十日内支付原告刘宗号2018年度欠付租金10000元及违约金（违约金以10000元为基数，自2018年4月19日起至本判决确定的履行之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心同期发布的一年期贷款市场报价利率计算）； 二、被告周宗杰于本判决生效后十日内支付原告刘宗号2020年5月19日至2021年5月18日欠付的租金16.5万元及违约金（违约金以165000元为基数，自2020年4月19日起至本判决确定的履行之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心同期发布的一年期贷款市场报价利率计算）； 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告刘宗号的其他诉讼请求。 案件受理费1476元，由被告周宗杰承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  邵明清 二〇二一年四月十四日 书记员  王全智