重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1810号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨红秀，女，1971年9月18日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：王薇蕾，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兰蝶，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐梨，男，1976年1月14日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：赖凡，重庆钜沃律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江北区小利副食店，经营场所重庆市江**建新西路**，统一社会信用代码92500105MA5YH4KG9P。经营者：唐梨，基本情况同上。委托诉讼代理人：赖凡，重庆钜沃律师事务所律师。原审第三人：重庆市江北区住房和城乡建设委员会，住所地重庆市江**金港新区**主楼**，统一社会信用代码11500105MB17666494。法定代表人：林立，主任。委托诉讼代理人：王朝霞，重庆坤源衡泰（两江新区）律师事务所律师。上诉人杨红秀因与被上诉人唐梨、江北区小利副食店（以下简称小利副食店）及原审第三人重庆市江北区住房和城乡建设委员会（以下简称江北区住建委）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2020）渝0105民初14001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年3月11日进行了审理。上诉人杨红秀及其委托诉讼代理人王薇蕾、被上诉人唐梨暨小利副食店的委托及其诉讼代理人赖凡、原审第三人江北区住建委的诉讼代理人王朝霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨红秀的上诉请求：1．撤销一审判决第一项；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定错误。1．一审判决对于案涉拆迁房屋停产停业损失补偿、装饰装修附属物补偿予以部分支持是错误的。案涉《房屋租赁合同》约定不可抗力，如国家拆迁双方不构成违约互不补偿，被上诉人自行搬走。且双方约定租赁期限为2015年10月20日至2020年10月19日止，唐梨使用涉案房屋期限已超过双方约定的租赁期限，一审法院判决唐梨分得装饰装修补偿款高达80%的比例，有失偏颇有违公平；2．一审法院认定本案的争议是合同之外因政府补偿的分配问题，与案件事实不符。杨红秀作为案涉拆迁房屋的唯一产权人，因拆迁获得补偿款是其享有的合法权利，该补偿款与唐梨无关。且双方签订的《房屋租赁合同》对该拆迁补偿款有明确约定，故，一审法院应当尊重双方的真实意思表示，不应当对案涉拆迁房屋的补偿款进行分配。被上诉人唐梨、江北区小利副食店辩称，虽然被上诉人不是征收补偿对象，但可依据合同要求出租人支付合同不能履行的经济损失，而且停产停业补偿款是用在被上诉人合法有效营业执照获得，一审认定停产停业损失是公正合理的。案涉合同第四条第五点约定，系因上述原因不能履行租赁合同而产生的权利义务约定，即不承担合同解除的违约责任，但不是被上诉人放弃了政府补偿的停业停产损失、装修损失、搬迁费等约定。被上诉人是从案外人处转让的门面并支付了38000元转让费，该转让费包含了基础装修费，被上诉人还重新进行了全面装修。本案第三人也是根据门面现有装修状态给予了补偿，所以一审判决被上诉人的装修补偿费是合理的。原审第三人江北区住建委述称，2019年第三人与上诉人签订房屋征收协议，第三人已按约向合同相对方支付了首付款6350952.3元，按约被征收人应当于2020年向第三人交付被征收房屋。但至今未交付房屋，920788.26元尚未向被征收人支付。唐梨、江北区小利副食店向一审法院起诉请求：1．被告向原告支付停产停业损失补偿228634元，2．装饰装修附属物补偿50930元，3．搬迁费4299.9元，4.返还2019年12月5日至2020年4月19日期间的租金27000元。杨红秀（反诉原告）向一审法院提出诉讼请求：1．确认反诉原告与反诉被告唐梨签订的《房屋租赁合同》已于2020年2月24日解除并终止履行；2．判令二反诉被告搬离承租房屋并返还该房屋；3．支付从2020年4月20日起至还房时止，参照月租金6000元标准计算的房屋占用费；4．赔偿从2020年3月6日起至还房时止，以6351005.22元为基数，按每日万分之三计算的损失。一审法院认定事实：杨红秀系重庆市江**建新西路**房屋所有权人，该房屋属于商业服务用房，建筑面积143.33平方米。2015年10月20日，杨红秀与唐梨签订《房屋租赁合同》约定：唐梨承租前述房屋，租期从2015年10月20日起至2020年10月19日止，月租金标准为6000元，并约定若遇不可抗力原因，如国家拆迁、地、地震等方均不属于违约，唐梨自行拆走，互不补偿。此后，双方按约履行。唐梨承租房屋后，将房屋除地板砖外进行了翻新装修及维修，于2015年12月10日支付完毕装修、维修费用50930元。唐梨承租房屋用于经营生活超市，并办理经营者为唐梨的小利副食店个体工商户营业执照。2019年12月5日，重庆市江北区人民政府发布征收公告，案涉房屋处于被征收范围之内。当月20日，杨红秀与江北区住建委签订房屋征收货币补偿协议书，约定补偿费包括产权补偿费6350952.3元、停产停业损失补偿费381057.14元、装饰装修补偿费45865.6元、搬迁费4299.9元等，并约定杨红秀应于2020年2月24日前交房，逾期按江北区住建委已付款的每日万分之三承担违约金。前述补偿费中，停产停业损失补偿系根据房屋产权证和小利副食店的证照进行补偿。2020年1月22日，江北区住建委向杨红秀支付产权补偿款6351005.22元，余款因房屋未交付，故尚未支付。2020年2月24日，杨红秀书面通知唐梨租赁合同终止履行，并要求交还房屋，但因双方对补偿款分配产生争议，唐利未腾交房屋。另查明，唐梨支付房屋租金或占有使用费至2020年4月19日止。一审法院认为，杨红秀与唐梨签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点一是租赁合同约定的遇拆迁，双方互不补偿，是否包括停产停业损失等费用，二是租赁合同是否已经解除及解除时间，三是合同解除后的权利义务之界定，四是杨红秀是否存在逾期腾房损失。关于争议焦点一，《房屋租赁合同》约定若遇不可抗力原因，如拆迁，双方均不属于违约，唐梨自行拆走，互不补偿。该约定是当事人之间就合同履行不能而产生的权利义务处理原则，即彼此之间不承担违约责任及补偿。但本案争议的是合同之外因政府补偿的分配问题，对此合同并无约定，故应当根据客观情况和公平原则予以确定。需要说明的是，根据合同相对性原则，因《房屋租赁合同》是杨红秀与唐梨签订，小利副食店并非合同当事人，故针对本诉诉讼请求和反诉诉讼请求，权利义务的享有者或承担者，均为唐梨和杨红秀，而不包括小利副食店。停产停业损失补偿费，征收不仅使承租人不能继续经营造成营业损失，亦使产权人或出租人难以再利用商业用房产生收益而产生损失。对停产停业损失，《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》第四条规定：“停产停业损失的补偿对象应当符合以下条件：（一）具有土地房屋权属证明或经有关部门认定为合法建筑。（二）具有合法、有效的营业执照、税务登记证。（三）因征收房屋造成了停产停业损失。但法律法规和政策另有规定的除外。”因案涉房屋的停产停业损失费源自产权证和小利副食店的证照，故停产停业损失补偿费381057.14元应由唐梨和杨红秀平均分得。装饰装修补偿费45865.6元，因唐梨承租房屋后进行了主要的装修及维修，故该部分费用，唐梨应分得80%。搬迁费4299.9元，因搬迁费是对被征收房屋搬迁人给予的补偿，而唐梨是实际搬迁人，故此款应由唐梨取得。上述补偿，虽然杨红秀尚未实际取得，但已属必然产生的费用，为彻底解决纠纷，故对唐梨的给付请求，一审法院予以支持。关于争议焦点二，合同对遇拆迁，唐梨自行拆走的约定，性质属于附解除条件的合同。征收公告发布之初，唐梨不一定知晓，但杨红秀于2020年2月24日书面通知因拆迁而终止合同履行时，唐梨已知悉，故对杨红秀请求确认合同于是日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。关于争议焦点三，虽然《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”但该规定是针对因特殊原因导致物权设立、变更、转让或者消灭的规定，而根据租赁合同产生的债权、债务关系并不必然依附于所有权，故对唐梨要求返还其已付租金的请求，以及杨红秀无权再收取房屋占有使用费的抗辩，一审法院不予支持。唐梨仍负有向杨红秀返还房屋，并支付合同解除后，参照租金标准确定的房屋占有使用费的义务。关于争议焦点四，杨红秀基于其与江北区住建委关于每日万分之三的约定，要求唐梨赔偿损失，因该损失尚未发生，且即使发生，亦不排除杨红秀另行主张权利，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十五条第一款、第九十七条规定，判决如下：“被告杨红秀于本判决生效后五日内支付原告唐梨停产停业损失补偿费190528.57元、装饰装修补偿费36692.48元、搬迁费4299.9元；驳回原告唐梨的其他诉讼请求；驳回原告江北区小利副食店的诉讼请求；确认反诉原告杨红秀与反诉被告唐梨签订的《房屋租赁合同》于2020年2月24日解除并终止履行；反诉被告唐梨于本判决生效后五日内将重庆市江北区建新西路130号房屋腾空交还给反诉原告杨红秀；反诉被告唐梨于本判决生效后五日内给付反诉原告杨红秀从2020年4月20日起至还房时止，按每月6000元计算的房屋占有使用费；驳回反诉原告杨红秀的其他诉讼请求。本诉案件受理费3266.5元，由原告唐梨负担1098.71元，被告杨红秀负担2167.79元；反诉案件受理费3350元，由反诉原告杨红秀与反诉被告唐梨各负担一半。”二审期间，双方当事人没有提交新的证据。二审询问中，江北区住建委陈述补偿案涉房屋停业损失的依据是杨红秀的房产证、小利副食店的营业执照、税务登记证、现场勘查，没有营业执照就不会给付停产停业损失，搬迁费是给搬家的费用。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，案涉房屋征收货币补偿协议书的合同主体虽是杨红秀与江北区住建委，补偿费用也由江北区住建委支付给杨红秀。但，经各方确认征收补偿款中停产停业损失、装饰装修补偿、搬迁费均是基于小利副食店的经营、装修和搬迁而给予的。而且无论装修程度如何，均是按最高定额补偿。虽然案涉房屋租赁合同约定若遇国家拆迁双方均不属于违约，唐梨自行拆走，互不补偿，但该合同条款仅是对此种情况下是否承担租赁合同违约责任的约定，并未明确约定拆迁补偿中的因经营、生产等行为受到影响而给付的停产停业损失、装饰装修补偿、搬迁费的归属问题。因此，在案涉房屋租赁合同约定不明的情况下，一审法院基于停产停业损失源自小利副食店营业执照和杨红秀产权证，唐梨对案涉房屋进行了主要的翻新装修及维修，唐梨又是实际搬迁人，对双方争议的停产停业损失、装饰装修补偿、搬迁费予以合理分配，符合客观情况和公平原则，并无不当。案涉房屋租赁合同并未约定合同期限届满后装饰装修部分的归属与处理，实际装修人唐梨对自行添附和翻新的装修装饰部分具有权利，合同约定的租赁期间是否届满，不影响本案装饰装修费用的分配。综上所述，杨红秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4772.81元，由上诉人杨红秀负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 康忠亮审 判 员 刘 静二〇二一年四月二十三日法官助理 赵颖嘉书 记 员 李 莉