湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初3512号原告：周岳，男，1987年10月14日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：叶清，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宣君，湖南天地人律师事务所实习律师。被告：唐中慧，女，1975年10月11日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：杨爽，长沙市雨花区湘江法律服务所法律工作者。原告周岳（以下简称原告）与被告唐中慧（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶清、刘宣君，被告及其委托诉讼代理人杨爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告向原告双倍返还购房定金40万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月17日，在新环境中介工作人员杜靓的组织下，原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告以486万元将位于长沙市雨花区××路××段××号××小区××栋××房（以下简称案涉房屋）出售给原告，合同还约定了定金支付与返还、违约金等内容。合同签订前后，原告分三次向被告指定的案外人胡国媛的账户支付了20万元定金，被告向原告出具了收条，确认收到全部定金。之后，原告多次催促被告积极履行合同义务，但被告并未履行，致使案涉房屋不能在合同约定时间（2019年12月31日）完成过户，被告构成根本违约。原告明确表示解除合同，并要求退还定金，遭到被告拒绝。2020年5月18日，案涉房屋被案外人胡晓萍竞拍成功，合同陷入履行不能。根据《中华人民共和国合同法》的规定及合同约定，原告有权解除合同并要求被告双倍返还定金。被告辩称：1.根据《房屋买卖合同》，只有因被告的原因导致案涉房屋无法过户，被告才需双倍返还定金，否则被告无需返还20万元定金。本案中，《房屋买卖合同》约定的购房价格明显低于市场价，合同签订时双方均明知涉案房屋已被长沙市天心区人民法院查封，并即将被拍卖。2.案涉房屋的过户并不受原、被告的控制，而应当根据法院拍卖的流程来进行房屋的相关交易，房屋最后过户时间也应当以拍卖成功的时间为准。因此，原告以合同补充条款约定的房屋过户时间来认定被告违约，明显不当，被告并未构成违约，无需双倍退还定金。3.案涉房屋挂网后，原告明确提出解除《房屋买卖合同》，根据《房屋买卖合同》补充协议第四条，被告无需退还定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月17日，在新环境中介的撮合下，被告作为出售方、甲方，原告作为买受方、乙方，双方签订《房屋买卖合同》1份，合同约定：“（一）甲方自愿将案涉房屋出售给乙方。房屋现有状况：房屋已抵押给招商银行，如需赎楼，由甲方赎楼；甲方将房屋出租，并与承租方书面确认承租方放弃优先购买权。甲方确认产权无瑕疵、无司法或行政机关查封或其他形式限制，承诺对房屋有完全处置权，乙方对房屋已做充分了解，并愿意购买。（二）甲、乙双方确认房屋总售价486万元，乙方于2019年8月10日支付购房定金20万元，甲方于同日支付乙方诚意金5万元；乙方于房屋挂牌后开拍前支付甲方购房款（购房款金额为房屋约定成交价与实际挂拍价的差额）；乙方支付甲方银行贷款26万元；乙方于拍卖成功后，向执行法院指定银行账户支付剩余房款。（三）甲方承诺对房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责，并已取得共有权人同意出售和签订本合同，可依约定配合乙方办理过户和交付房屋；保证房屋的冻结不影响房屋过户至乙方名下，且不带来后续不良影响。乙方已实地看房且对房屋的所有现状、情况均已知悉，并无任何异议。（四）甲、乙双方交房时间为完成拍卖后15日内。”《房屋买卖合同》还约定了其他事项。《房屋买卖合同》附带的补充条款约定：“（一）双方约定过户时间为2019年12月31日前，如交易提前，乙方需以办理按揭贷款的方式拍得房屋，甲方愿意支付4万元给乙方作为按揭费用。（二）由于甲方原因导致乙方无法拍得房屋，甲方双倍退还乙方定金；乙方于甲方成功挂拍后，放弃拍卖房屋，甲方不退还乙方定金。（三）如拍卖价格最终超过甲、乙双方约定价格，由甲方向法院补齐差额部分。（四）补充条款与合同条款有冲突的，以补充条款为准。”之后，原告之妻罗伟分别于2019年7月10日、2019年7月26日向新环境中介工作人员杜靓的母亲胡国媛转账1万元；于2019年7月26日向胡国媛转账18万元。2019年8月13日，被告出具《收条》1张，载明：“本人唐中慧收到周岳购买案涉房屋定金20万元，本人指定汇入收款人胡国媛的账户，此账户收款视同本人收款。”2020年1月21日，胡国媛向被告转账20万元。此外，被告未向原告支付相关资金。2020年1月8日，长沙市天心区人民法院作出（2019）湘0103执2341号之二《执行裁定书》，载明：“申请执行人胡卫卫与被执行人唐中慧财产损害赔偿纠纷一案，在执行过程中，双方达成执行和解协议：被执行人唐中慧所欠申请执行人胡卫卫返还款、迟延履行期间的债务利息、受理费及财产保全费、执行费合计10731705元，经双方协商确认由被执行人唐中慧返还现金500万元，对其名下被法院查封的案涉房屋进行拍卖优先受偿。裁定：拍卖被执行人唐中慧名下所有的案涉房屋。”2020年4月15日，长沙市天心区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台公示了《拍卖公告》，载明拍卖时间为2020年5月17日10：00至2020年5月18日10：00止。2020年5月18日，长沙市天心区人民法院公示的《网络竞价成功确认书》确认用户姓名胡晓萍通过竞买号Z2224于2020年5月18日在长沙市天心区人民法院于阿里拍卖平台开展的案涉房屋项目公开竞价中，以最高应价即5065000元胜出。另查明：2019年年底，原告之妻罗伟向新环境中介的工作人员杜靓发送微信询问并催促尽快将案涉房屋挂网拍卖，杜靓转告给被告后，被告回复杜靓：“我们签了合同，法院答应安排，我们已经也催了好几次，我也不是法官，不在我的主导下，现在已经上程序了，只是要点时间而已了，我也没办法啊。”之后，原告多次通过杜靓催促未果后，于2021年1月6日向杜靓发送微信称：“周岳态度坚决说不要了，拖太久了”；于2021年1月7日向杜靓发送微信称：“杜经理，周岳那边坚决说不要了，按照合同这事确实拖的太久了。”2021年2月2日，原告诉至本院，要求判如所请，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，引发纠纷的法律事实发生民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，长沙市天心区人民法院作出（2019）湘0103执2341号之二《执行裁定书》载明案涉房屋已被查封，因此，案涉《房屋买卖合同》标的物系已被法院查封的房屋。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《房屋买卖合同》签订时，案涉房屋处于司法查封状态，属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的不得转让的房产，且原告最终并未参与竞拍案涉房屋，案涉房屋的权属瑕疵并未通过原告参与竞拍成功而得到治愈，因此《房屋买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定而无效。因合同无效，原告诉请解除合同缺乏事实基础，本院不予支持。《房屋买卖合同》无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告因《房屋买卖合同》取得购房定金20万元，应返还给原告。《房屋买卖合同》约定：“被告确认产权无瑕疵、无司法或行政机关查封或其他形式限制，承诺对房屋有完全处置权，”但《房屋买卖合同》亦约定被告保证房屋的冻结不影响房屋过户至原告名下。因此，《房屋买卖合同》对于案涉房屋是否被法院查封前后约定矛盾，本院对合同中的上述两处内容均不予采信。根据《房屋买卖合同》关于“原告对房屋已做充分了解，并愿意购买；原告已实地看房且对房屋的所有现状、情况均已知悉，并无任何异议”的内容，本院认定原告负有审查涉案房屋权属是否存在瑕疵即是否处于司法查封状态的合同义务，原告未尽到该审查义务，存在过错。此外，被告明知案涉房屋已被查封，但仍与原告签订合同，亦存在过错。因此，原、被告对合同无效均有过错，且无效的合同自始没有法律约束力，故原告诉请双倍返还定金缺乏充分依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告唐中慧于本判决生效之日起7日内向原告周岳返还购房定金200000元；二、驳回原告周岳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7300元，因适用简易程序减半收取3650元，由原告周岳负担1825元，被告唐中慧负担1825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 苏 辉二〇二一年四月二十六日书记员 李春霞附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。