文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0106民初1524号原告：陈宏雁，男，1984年10月20日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告：重庆新尚壹家科技有限公司，住所地重庆市北部新区金渝大道****9-2，统一社会信用代码91500000MA60YW1C5H。法定代表人：李建忠，职务不详。原告陈宏雁与被告重庆新尚壹家科技有限公司（以下简称“新尚公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈宏雁到庭参加诉讼。被告新尚公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈宏雁向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告退还位于沙坪坝区西盛路的房屋，并承担自2020年10月1日起至退还房屋之日止的房屋使用费用（标准为2700元/月）；3、判令被告向原告支付违约金5400元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2020年7月31日签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于沙坪坝区西盛路的房屋，租赁期间为2020年8月2日至2022年10月1日，合同还对租金的标准及支付时间、违约责任、合同的解除等进行了约定。合同订立后，被告依照合同约定于2020年8月3日、9月1日，分别向原告支付押金和9月份租金（第一个月）。2020年9月10日，被告业务员通过微信电话方式告知原告：被告因资金链断裂，自2020年9月9日不再向原告支付租金。原告认为，被告未按约履行按时足额支付租金的义务，理应承担相应的违约责任，根据双方合同第八条的约定，原告有权解除合同，要求被告返还房屋并支付违约金。综上，为维护原告的合法权益，根据我国民事诉讼法的相关规定，现特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告新尚公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告陈宏雁名下登记有位于重庆市沙坪坝区西盛路的房屋一套。2020年7月31日，原告陈宏雁作为委托人（甲方）、被告新尚公司作为受托人（乙方）签订《房屋租赁合同（房东版）》（合同正文抬头为“资产委托管理服务合同”，合同编号为XSYJ-WT0010268），就委托乙方提供房屋出租及管理有关事宜达成一致意见，并约定了以下主要内容：第一条，资产基本情况：（一）资产类别，房屋，资产坐落于沙坪坝区西盛路，产权面积102.48平方米。房屋抵押情况为：有抵押。甲方确保对房屋的情况进行如实陈述，并确保不会影响任何第三方的合法权益，如因甲方提供房屋（包括但不限于所有权、使用权、处分权等）存在瑕疵，导致本合同不能依约履行，所产生的法律后果均与乙方无关，由甲方承担全部责任并赔偿损失，包括但不限于乙方、实际承租人、财产共有权人其他权利人。（二）委托代理权限自2020年8月2日起至2022年10月1日，甲方同意将房屋委托给乙方做独家委托代理，相应权限包括：代理甲方运营及出租房屋，代为收取租金，委托期间，乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、租客管理等，以乙方实际提供运营服务为准。（三）委托房屋用途为居住。第二条◊资产收益。本合同甲方可获得的资产收益以租金的形式表现，由乙方代为支付。（一）乙方应按照合同约定的租金支付标准向甲方支付资产收益。委托期限自2020年8月2日起至2022年10月1日，共计26个月。其中：第一年免租期为2020年8月2日起至2020午9月1日止。第二年免租期为2021年9月2日起至2021年10月1日止。甲方确认在免租期内无资产收益。（二）房屋租金为每月人民币2700元。l、租金支付方式为：押一付一，押金的支付日期为2020年8月2日，首期租金于2020年9月1日支付，之后租金依次类推直至租赁期限届满；2、第二年租金2835元。（三）甲方收取租金的指定账户如下：账户名为陈宏雁。第三条◊管理费。甲方同意向乙方支付服务费（乙方向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，甲方同意高于部分及甲方给予乙方的免租期间的租金收益直接作为乙方的服务费，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除）。第五条，房屋的交付与返还。（一）甲方同意于合同起算日前将房屋交付给乙方，附《房屋交接清单》。……（五）房屋的交还：租赁期满或合同依法确认解除后，乙方应返还房屋及其附属设施……。第七条◊双方的权利义务。（一）甲方的权利义务。1、甲方授权乙方代理甲方运营出租房屋，签署与资产管理有关的合同（包括但不限于房屋租赁合同等），处理管理期间发生的纠纷（包括但不限于与使用房屋使用人开展洽商和／或追究其违约、侵权责任或参与相关的诉讼），非因乙方或资产使用人原因而使房屋遭受来自第三方的侵害时所发生的纠纷由甲方自行处理，甲方未能及时排除妨碍的，委托期限顺延，纠纷处理期间租金由甲方承担。第八条◊合同的解除与终止。……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、乙方逾期支付租金超过十五个工作日，经甲方书面通知后乙方仍不支付租金的；2、乙方欠缴各项使用水电费用大于单月租金总额，经甲方书面通知后乙方仍不支付的；3、乙方明知实际承租人在房屋从事违法犯罪活动不采取措施的。出现上述第（四）款情形的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金作为违约金。第九条◊违约责任。……（二）乙方违反本合同约定提前解除合同的，乙方应支付甲方2个月的租金作为违约金。其他事项。……3、合同履行期间，一方如发生变更事项或有其他事项需要通知另一方时，应以书面形式（包括但不限于邮寄、电子邮件、手机短信、微信等方式）作出。通知的具体送达日期为：邮寄送达以信函发出后第2日为准，电子邮件、手机短信及微信以送达对方时间为准。如因签署合同时一方未提供通讯地址、所提供的通讯地址有误或变更后没有履行通知义务等造成信函等延迟或不能送达的，所导致的违约责任或其他一切损失由该方自行承担。原告陈宏雁在甲方处签字，被告新尚公司在乙方处签章，且被告新尚公司在联系地址处载明其地址为重庆市渝北区汽博线外城市花园8栋9-2，合同封面亦载明被告地址为重庆市两江区线外城市花园8号楼902室。同日，原告陈宏雁与被告新尚公司签署《房屋交接清单》，将案涉房屋交付于被告，并签署《授权委托书》，委托书载明：“委托人现依法委托重庆新尚壹家科技有限公司（以下简称“受托方”）代理本人全权处理座落于沙坪坝区西盛路的房屋（以下简称“该物业”）所有出租相关事宜，包括但不限于：代为房屋装修、与房屋承租人签订《房屋租赁合同》、代为收取房屋租金、更换房屋门锁、物业管理公司处申请水电关闭停用、与承租人解决纠纷等。受托方在授权范围内签署的相关合约文件均有法律效力，本人均予以承认。授权特别声明资产委托管理服务合同（编号为XSYJ-WT0010268）中约定的授权期限为2020年8月2日至2022年10月1日”。原告陈宏雁在委托人处签字，被告新尚公司在受托人处签章。2020年8月3日，原告陈宏雁收到被告新尚公司支付的押金2700元。2020年9月1日，原告陈宏雁收到被告新尚公司支付的租金2700元。2020年9月11日，原告陈宏雁报警，重庆市公安局两江新区分局出具《重庆市公安局案（事）接报回执》，回执载明：“报警人陈宏雁报称：自己是将名下位于重庆市沙坪坝区西永金科天宸房屋通过重庆新尚壹家公司进行出租，现在该公司已经关门，现在陈宏雁报警登记。该公司前期情况，派出所已经向住建委和市场监管部门反映，后续情况会及时回复报警人”。2020年9月23日，原告陈宏雁向被告新尚公司联系地址重庆市两江区线外城市花园8号楼902室邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，通知书载明：“重庆新尚壹家科技有限公司：我与贵公司于2020年7月31日签订了《房屋租赁合同》，将我位于沙坪坝区西盛路的房屋出租于你，租赁期间为2020年8月2日至2022年10月1日。贵公司于2020年8月3日、9月1日，分别向我支付押金和9月份租金（第一个月）。2020年9月10日，你方业务员翟剑红电话方式告知：公司因资金链断裂，自2020年9月9日不再向房东支付租金。鉴于贵公司不能继续履行按时足额支付租金的义务，根据合同第八条的约定，现告知贵公司：我将于2020年9月30日解除合同，贵公司应于2020年10月1日前返还房屋并支付违约金”，该邮件于2020年9月25日被拒收退回。审理中，原告述称，涉案房屋在开庭时仍由案外人李华朝居住使用，原告与李华朝于2020年9月17日签订了《房屋租赁合同》，并约定房屋租赁期限为2020年10月1日起至2021年3月31日共计6个月，月租金为1266元，李华朝均已按时支付。同时，李华朝已于2021年3月30日搬离案涉房屋，我方现已将案涉房屋收回。上述事实，有原告陈宏雁提供的《资产委托管理服务合同》、《授权委托书》、《房屋交接清单》、《解除房屋租赁合同通知书》、不动产权登记证书、重庆市公安局案（事）接报回执、中国邮政快递回单、微信聊天记录以及原告方的当庭陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、关联性、合法性已经本院开庭审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，依法应当按照当时的法律、司法解释（即《中华人民共和国合同法》等）处理相关纠纷。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条规定，依法成立的合同自成立时生效，合同双方应当全面实际履行合同约定的义务。原告陈宏雁与被告新尚公司签订的《资产委托管理服务合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，各方应按合同约定行使权利、履行义务。关于原告与新尚公司签订的《资产委托管理服务合同》的性质，实质应为房租租赁法律关系。理由如下：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，合同主要内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。而委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。两者的主要区别在于，租赁合同性质为转移租赁物使用权的合同，承租人以支付租金为代价取得租赁物的使用权；委托合同的性质系提供服务的合同，委托人应当支付受托人处理委托事务的费用和约定的报酬。本案中原告与被告新尚公司签订的《资产委托管理服务合同》，虽然名为委托管理合同，但从合同的主要权利义务安排来看，原告的主要合同义务是将自己房屋的使用权转移给新尚公司，并保证房屋的安全及维修，而被告新尚公司的主要合同义务为在租赁期限内按月支付租金，原告系以出让房屋的使用权为对价从被告新尚公司处获取租金收益，故该合同实质为房屋租赁合同。关于原告请求判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》的问题。原告所述的《房屋租赁合同》，实际为《资产委托管理服务合同》。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，被告新尚公司的业务员电话告知原告“被告因资金链断裂，自2020年9月9日起不再向原告支付租金”，原告于2020年9月23日向被告邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，向被告明确表示于2020年9月30日解除案涉租赁合同，该通知书因被告拒收而于2020年9月25日被退回，对此原告并无过错，故该解除通知应视为已于2020年9月25日到达被告，原告已通过行使法定解除权的方式解除了案涉租赁合同，故原告现要求判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，已无实际必要，本院不予支持。关于原告请求返还房屋及支付房屋占有使用费的问题。因案涉房屋已由原告于2020年9月17日与李华朝签订租赁合同，该行为应视为原告收回房屋并行使处分权的行为，故原告现要求被告返还房屋的诉讼请求已无必要，本院不予支持。至于原告主张2020年10月1日起至房屋返还之日止的房屋占有使用费问题，鉴于被告已向原告支付2020年9月的租金，且原告已于2020年9月17日将案涉房屋另行出租给案外人李华朝，并获得了相应的租金收益，故原告要求被告支付房屋占用使用费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的违约金问题。原、被告签订《房屋租赁合同》后，被告仅向原告支付了押金及第一个月租金，在合同的后续履行过程中，无证据显示被告已按合同约定履行支付租金义务，被告应当承担相应的违约责任。鉴于本案双方当事人在租赁合同中约定了违约金，即以两个月租金作为违约金，故原告要求被告承担违约金5400元的诉讼请求，本院予以支持。被告新尚公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。综上，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告重庆新尚壹家科技有限公司于本判决发生法律效力后三日内支付原告陈宏雁违约金5400元；二、驳回原告陈宏雁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1555元，减半收取777.50元（原告陈宏雁已预交），由被告重庆新尚壹家科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 殷建华二〇二一年四月六日法官助理 吴兴妙书 记 员 刘 维