陕西省西安市未央区人民法院民 事 判 决 书  (2021)陕0112民初1081号 原告：苏某，女，1986年1月13日出生，汉族，住西安市莲湖区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：代艳艳，陕西金控律师事务所律师。被告：宝鸡某某实业有限责任公司。住所地：宝鸡市，统一社会信用代码：91610301559350933N。法定代表人：张某，该公司总经理。被告：陕西某某实业有限公司。经营场所：西安市未央区。统一社会信用代码：91610138MA6W17N16A。 法定代表人：张某，该公司执行董事。被告：张某，女，1976年3月5日出生，汉族，住宝鸡市金台区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人：王继平，陕西若定律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：朱晓风，陕西若定律师事务所实习律师。原告苏某与被告宝鸡某某实业有限责任公司、陕西某某实业有限公司、张某房屋租赁纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员杭萌萌独任审理，公开开庭进行了审理。原告苏某的委托诉讼代理人代艳艳、被告宝鸡某某实业有限责任公司（以下简称宝鸡亨利公司）、陕西某某实业有限公司（以下简称陕西亨利公司）、张某的共同委托诉讼代理人王继平、朱晓风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    原告苏某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告一与被告二、被告三连带承担依法支付房屋保证金3379.20元及剩余房租17140.19元；2、请求依法判令三被告连带承担2020年11月14日至实际搬离该房屋期间的房屋租金（每月3041.28元）；3、请求依法判令被告连带承担逾期795天违约金80593.92元。（按第4条乙方逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1%支付违约金）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月15日绿地盛都置业公司（以下简称盛都公司）与宝鸡亨利公司法定代表人张某签订《房屋租赁合同》XX城XX室、XX室、21603室、21604室商铺。在租赁期间，XX城XX室商铺出卖给原告，并于2018年11月15日办理按揭付清房款及办理网签及税费手续，该房屋的权利义务概括转移给原告。2018年11月15日至今，原告作为权利人并未收到房屋租赁保证金3379.20元及26个半月的租金（共计79231.05元）。依据《房屋租赁合同》第9条合同变更、解除与终止第7款拖欠房租累计1个月以上可以解除该房屋租赁合同、第12条第1款乙方违约责任，租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应当按照合同年总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直到达到弥补全部损失为止。第4款拖欠房租累计1个月以上的。第5款乙方逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1%支付违约金。2018年12月至今原告多次催告被告张某支付租金，被告均以业务回款没有回来为由拒绝支付拖欠房租租金达26个半月之久，拖欠房租总计79231.015元，属于严重违反租赁合同第9条与12条及《合同法》的法定情形。鉴于租赁期间张某作为被告一、被告二的法定代表人及实际控制人（股东），分别在2018年11月、2019年2月、2020年8月多次经过工商变更张某、宝鸡亨利公司股东身份，随意变更房屋承租人（筹建阶段是张某个人承租，宝鸡亨利实业有限公司成立陕西某某实业有限公司后，均由宝鸡亨利代为招标、公账支付房屋租金及物业费、人员工资，最后变更为毫无业务及财产、财务），由陕西亨利公司作为房屋使用人对外承担租金义务。属于严重母子业务与财务混同情形。股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务对外承担连带责任。特根据《民事诉讼法》及《公司法》等相关规定，请求法院支持原告诉请。    被告宝鸡亨利公司辩称，其公司不是租赁合同承租方，与原告之间没有形成房屋租赁的关系，故不是本案的适格被告，应当依法驳回原告对其公司的诉请；其公司在盛都公司与张某签订的租赁合同上，不是承租人，并且该合同注明，是以入住后新注册新公司作为承租方，出租方知晓也同意了，陕西某某实业有限公司成立后，盛都公司与张某、陕西某某实业有限公司签订租赁合同补充协议，将原来的承租方变更为陕西某某实业有限公司，本案实际的承租人是陕西某某实业有限公司不是宝鸡亨利；2020年8月7日，原告苏某与陕西亨利有限公司重新签订了合同，原告从未与其公司签订过合同，没有实质上的租赁关系，原告无权要求支付违约金；原告起诉其公司连带承担租金、违约金，是滥用诉权的侵权行为，其公司保留追究其侵权的责任。    被告陕西亨利公司辩称，一、2018年5月15日，其公司的法定代表人张某代表公司与盛都公司签订了《绿地创海大厦租赁合同》，租赁合同注明“入住后注册新公司”、“后以入住后注册新公司名称为准”。押金和租金均是其公司的法定代表人张某代表公司向盛都公司支付。该房屋租赁合同与宝鸡某某实业有限责任公司及张某个人均没有任何关系。所以，该两被告与原告之间不存在房屋租赁合同法律关系，不是本案适格的被告，不应当承担任何责任；二、其公司同意原告的第一项诉讼请求，因原告提前要求解除房屋租赁合同，导致其公司对该房屋进行装修后无法继续使用，原告应当对其公司的房屋装修损失予以赔偿或补偿；三、其公司于2018年6月25日，已向盛都公司支付了涉案房屋租赁保证金，至今该公司未向其公司退还该房屋租赁保证金，就同一房屋租赁合同，不能让其公司支付双份的房屋租赁保证金。另，原告第一项诉请要求解除房屋租赁合同，第二项诉请又要求支付房租租赁保证金3379.20元，该两项请求互相矛盾；四、其公司按双方的《合同备忘录》和《租赁合同》约定，将房屋租金已支付至2020年11月30日，其公司没有拖欠原告的房租，且不存在违约行为，不应当承担任何违约金。原告购买涉案商铺的情况，盛都公司并未及时通知其公司，故在2018年6月7日和2018年10月29日其公司分两次向盛都公司交付了涉案商铺从2018年8月15日至2019年2月14日止的租金，共计20275.20元，该部分租金盛都公司至今没有退还，可以证明其公司不拖欠该期间的房屋租金。2019年2月份，其公司向盛都公司交付后期房租时，该公司拒绝接收，让等一等，等公司与新房主协调后后再交租金。但盛都公司也未通知其公司向新房主交付租金，导致其公司不知道该向谁交付租金。这期间原告与盛都公司因房屋租赁合同纠纷在法院提起诉讼。所以从2019年2月15日至2020年8月15日止的房屋租金，其公司一直无法正常交付。此期间不仅有新冠病毒疫情的影响，且原告于2019年6月份违法封锁涉案商铺大门一个多月时间，严重影响其公司正常经营，由此给其公司造成了较大的经营损失。2020年8月6日，盛都公司通知原告和其公司对涉案商铺进行交接和租金清算，双方签署了《合同备忘录》，双方约定已交房租为20275.20元和保证金3379.20元；未付房租为18个月，扣除锁门损失、疫情优惠等因素，实际应支付为47973.37元，这笔款项中给其公司少扣除了半个月的房租1520.64元。2020年8月7日，盛都公司与其公司协商签订了《终止租赁合同>协议书》，约定解除了双方对涉案商铺的租赁合同，并并同意退还其公司交纳的该房屋租赁保证金3379.20元，但至今未退还该保证金。同时，双方还约定互不追究对方违约责任。同日，原告与其公司就涉案商铺签订《租赁合同》一份，合同约定由其公司承租原告的商铺，租金按季度支付；合同签订后其公司向原告支付了2019年2月15日至2020年8月14日的房租，共计47973.37元，2020年11月6日，其公司向原告支付了2020年8月15日至2020年11月30日的房租，共计12615.58元。至此，其公司已向原告支付房租至2020年11月30日，没有拖欠原告房租，且不存在违约行为，不应当承担任何违约金。被告张某辩称，其个人未与原告签订租赁合同，前期其与盛都公司所签署的租赁合同，是代表陕西亨利公司签订的，是履行职务行为，其行为后果和相关责任应由陕西亨利公司承担，而与个人无关；2020年8月7日原告与陕西亨利公司签订租赁合同，其签字是以法定代表人身份签字，是履行职务行为，也应由陕西亨利公司承担相关责任；本案不存在公司法第20条第3款所规定的股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任来逃避债务，目前拖欠数额较小尚未达到严重损害公司债权人利益情形，故没有必要否定法人的人格，所以，其个人作为股东不应对公司的债务承担连带清偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年被告张某（承租方、乙方）与盛都公司（出租方、甲方）签订《绿地创海大厦租赁合同》，合同约定承租方为张某但备注入住后注册新公司，申请公司为宝鸡亨利公司，租赁房屋为绿地创海大厦第53幢2单元16层，房号21601、21602、21603、21604。签署合同时乙方营业执照先提供申请企业营业执照（后以入住后注册新公司名称为准），租赁期限自2018年5月15日至2022年5月14日，甲方给予乙方3个月装修期，装修期内不收取租金。2018年5月15日至2020年5月14日，租金标准每月为13201.8元；2020年5月15日至2022年5月14日，租金标准为每月15402.10元，支付方式为季度付。乙方应在每期租金到期前15日支付下一期租金。合同签订当日乙方向甲方支付2018年8月15日至2018年11月14日的房租39605.40元，合同签订当日乙方向甲方支付13201.8元用作租赁保证金。保证金不计利息，在租赁房屋无任何问题的情况下，于租赁期满90日历天内退还。租赁期间内，如甲方将该房屋向第三方转让，并向乙方发出转让通知，乙方应当按照甲方或该第三方的要求出具确认函，或与甲方、第三方共同签署相关协议，确认其将继续履行本合同并向第三方交纳租金等费用，直至本合同约定的期限到期。无论乙方是否签订签署确认函或相关协议，只要甲方向乙方发出转让通知，本合同下出租人的权利义务即按照甲方通知转让给受让人，乙方应当按照甲方通知的受让人名称、账户向受让人支付租金。在合同期内，甲方及第三方权利人应保证乙方的租金、租期及原协议内容不变。乙方拒绝或延迟出具上述确认函或签订相关协议，或未按照甲方通知向受让人支付租金的，不影响甲方与第三方有关该房屋转让行为的效力，且乙方应承担延期支付租金的违约责任。双方并就其他事宜某某了约定。甲方加盖有其公司合同专用章，乙方处张某签字盖章，申请公司处宝鸡亨利公司加盖公章并说明在新址注册公司后申请变更名称。2018年5月11日张某从其工商银行账户向盛都公司转账13201.80元，附言为张某付绿地集团房屋租赁保证金。2018年6月15日盛都公司向张某开具房屋租赁保证金收据。2018年10月24日盛都公司（出租方、甲方）与被告张某（原承租方、乙方）及被告陕西亨利公司（现承租方、丙方）签订《房屋租赁合同>补充协议》，就2018年5月15日签订的《绿地创海大厦租赁合同》房屋变更承租人事宜约定如下：一、现陕西某某实业有限公司合法成立，法人：张某，故甲乙丙三方同意，上述租赁合同的承租人变更为丙方，三方签订本补充协议。二、甲、乙、丙三方一致同意自2018年10月10日起上述租赁合同的承租人由乙方变更为丙方。上述租赁合同中乙方享有的权利和承担的义务自承租方变更之日全部转归丙方享有和承担，乙方不再享有前述权利和承担前述义务。甲方作为出租人继续履行上述租赁合同，并对丙方享有权利和承担义务。2018年6月5日被告张某再次通过其工行银行账户向盛都公司转账39605.40元，附言为张某付绿地集团房租金2018.8.15-2018.11.14。2018年8月16日盛都公司向陕西亨利公司开具创海大厦租金发票，备注为创海21601-21604租金，缴费期限：2018.8.15-2018.11.14。2018年11月14日张某再次转账支付租金39605.40元，附言为付绿地集团2018.11.15-2019.2.14三个月房租费。2018年10月22日，盛都公司作为出卖人与原告苏某（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定XX城XX幢XX单元XX层XX号苏某房屋。2018年12月27日，盛都公司向原告苏某出具房屋结算及进户凭证。2019年8月22日原告苏某（委托诉讼代理人亦为本案代理人代艳艳）将盛都公司[案号（2019）陕0112民初15081号]诉至我院，请求判令解除租赁合同，返还房屋租金35752.5元等。该案查明盛都公司已收取房屋租金10137.60元，2020年5月28日我院判决盛都公司返还原告苏某房屋租金10137.60元，驳回其他诉讼请求。2020年8月6日盛都置公司组织苏某与张某就租赁合同事宜某某协商，代艳艳代表苏某、张某代表陕西亨利公司签订《合同备忘录》，原告委托诉讼代理人代艳艳在签订该备忘录时一直通过微信与苏某联系征求苏某关于锁门期间、疫情减免等事项，该备忘录约定：苏某作为出租人，委托代艳艳律师作为代理人代为协商签署，陕西亨利公司作为承租人，委托张某代为协商签署。一、备忘内容：1、已交付房租：出租方为绿地集团，2018年6月1日支付3379.20元租赁保证金，2018年6月7日支付2018年8月15日至11月14日房租费10137.60元，2018年10月29日支付2018年11月15日至2019年2月14日房租费10137.60元。2、已付房租：出租方为1604户主，2019年2月15日至2020年8月15日房租费54743.04元，扣锁门1个月房费3041.28元，扣锁门物业费1个月687.11元，扣疫情优惠1个月3041.28元，实际应支付金额47973.37元。二、协商锁门损失冲抵费用：1、物业费一个月；2减免一个半月房租。三、支付方式及时间：以书面的租赁合同为准（按季度支付），每月20日支付租金，逾期超2个月以上未支付承担相应违约责任。四、由于甲、乙双方原租赁协议纠纷原因，经甲、乙双方约定：1、2020年8月31日支付未支付房费；2、2020年9月10日支付2020年8月15日-2020年11月14日房费。2020年8月7日，盛都公司（甲方）与陕西亨利公司（乙方）签订《终止租赁合同>协议书》，约定就解除21604房的《租赁合同》达成如下协议：1、双方经友好协商对21604房租赁关系予以解除，由乙方与甲方指定的第三方重新签订21604房《租赁合同》。并承诺互不追究对方之违约责任。2、乙方所承租21604号房屋及相关设施设备的交付时间：2019年2月14日。本协议生效后，21604房之甲、乙双方权利义务终止。3、双方约定，甲方退还乙方所交第53幢2单元16层21604房屋租赁保证金3379.2元等。2020年8月7日代艳艳代表苏某与张某代表陕西亨利公司签订《绿地创海大厦租赁合同》，约定租赁期限自2019年2月15日至2022年5月14日，双方并就租金、违约等事项进行了约定。签订合同时代艳艳提供其身份证复印件、律师证、苏某身份证复印件，张某提供陕西亨利公司提供其营业执照复印件。2020年11月5日张某通过其银行账户向原告苏某转账47973.37元，XX城XX号2019年2月15日-2020年8月14日房租费。2020年11月6日张某再次向苏某银行转账12615.58元，附言付1604号房2020.8.15-2020.11.30房租费。2020年12月25日盛都公司向张某转账支付13201.80元租赁保证金。为减少涉案房屋空置造成的损失，本案在审理过程中本院要求双方就涉案房屋进行交接，2021年1月21日被告陕西亨利公司向苏某及其委托诉讼代理人代艳艳发送短信，称已“于2021年1月10日腾出该写字间，请尽快安排时间在2021年1月23日前，到该写字间现场进行收房，否则到期后视为您已收房。请您确定好日期后请提前一天通知我公司，我公司将安排有关工作人员给您交房对接”，并同时通过照片发送收房通知，原告委托诉讼代理人认可收到短信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告张某代表入住后注册的新公司与盛都公司签订的《绿地创海大厦租赁合同》及张某、陕西亨利公司、盛都公司签订的《房屋租赁合同>补充协议》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同依法成立并生效，合同当事人应该按照合同的约定履行各自的义务。对于该租赁合同及补充协议的合同主体，本院认为，双方在补充协议中明确约定将上述租赁合同的承租方变更为陕西某某实业有限公司，故该租赁合同的出租方应为盛都公司，承租方为被告陕西亨利公司，宝鸡亨利公司并非本案租赁合同的相对方，对于原告主张宝鸡亨利公司承担责任的诉求不予支持。对于原告主张的支付房屋保证金的诉求，本院认为，2020年8月7日,代艳艳代苏某与张某代陕西亨利公司签订的《绿地创海大厦租赁合同》，在签订合同前一日原出租人盛都公司组织苏某与张某就租赁合同事宜某某协商，盛都公司作为（2019）陕0112民初15081号一案的被告，在该案中代艳艳为苏某的委托诉讼代理人，且在签订合同时代艳艳提供了苏某身份证复印件，盛都公司有理由相信代艳艳有代理权，张某亦有理由相信代艳艳有代理权，该合同陕西亨利公司虽未加盖公章，但张某提供了公司营业执照，代艳艳亦有理由相信张某有权代表陕西亨利公司，故该合同成立并生效。原告变更前诉讼请求第一项为解除合同，而被告陕西亨利公司同意解除合同，本院于2020年12月7日向被告陕西亨利公司送达起诉状副本，故双方的租赁合同于2020年12月7日解除。因合同解除，原告主张的被告支付房屋保证金3379.2元已无请求权基础，故对此诉讼请求不予支持。合同解除后，被告陕西亨利公司应向原告苏某返还房屋，被告陕西亨利公司已腾空房屋并于2021年1月21日通知原告于2021年1月23日前收房，但原告未收房，故依法认定被告已经于2021年1月23日搬离涉案房屋。对于原告应支付的租金数额，双方当事人对于《合同备忘录》的真实性均认可，且双方在2020年8月7日签订的租赁合同中对于欠付房租未作具体约定，因此被告应支付的2020年11月14日前的房租按照双方《合同备忘录》的约定，依照该约定被告应于2020年8月31日支付未支付房租47973.37元，2020年9月10日支付2020年8月15日至2020年11月14日房租，被告陕西亨利公司已于2020年11月5日向原告苏某支付欠付的截至2020年8月14日房租，故对原告主张的该期间的房租不予支持。对于2020年8月15日至2020年11月14日双方在《合同备忘录》中未约定租金标准，但在租赁合同中约定月租金标准为32元/平方米，被告依照该租金标准于2020年11月6日向原告支付2020年8月15日至2020年11月30日的租金为12615.58（32元/平方米/月×112.64平方米×3.5月），故对原告主张的此期间的租金不予支持。对2020年12月1日至被告腾退前的2021年1月23日的租金，依照双方约定的租金标准计算为6367.9元，故被告陕西亨利公司应支付原告租金6367.9元。对于原告主张的逾期付款违约金，被告陕西亨利公司辩称因原告未能及时提供收款账号及收款账号错误导致其未按照《合同备忘录》的约定按期向原告支付租金，但未提交证据证明，对其辩称不予采信。陕西亨利公司未按约定期限支付租金已构成违约，应承担相应的违约责任。在双方租赁合同约定：承租方如逾期支付租金，每逾期一日，则须按照日租金1%支付违约金，该违约金数额明显过高，本院酌情调整为原告起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍15.4%计算，被告应支付逾期支付2020年8月15日前的租金的违约金1355.89元（47973.37元×15.4%÷365天×66天）；支付逾期支付2020年8月15日至2020年11月14日租金的违约金260元（10813.44×15.4%÷365天×57天）。双方合同约定租金支付方式为季度付，承租方应在每期租金到期前20日支付下一期租金，双方就2020年11月14日前的租金支付时间已协商一致，故依照上述约定被告陕西亨利公司应于2020年10月25日前支付2020年11月15日至2021年2月14日的租金，但被告陕西亨利公司仅于2020年11月6日支付了2020年11月15日至2020年11月30日的租金，对2020年12月1日至腾退前的租金未按期支付，故被告陕西亨利公司应向原告支付该期间逾期支付租金违约金9.12元（1802.14元×15.4%÷365天×12天）及以6367.9元为基数按照年利率15.4%从2020年10月25日起至实际支付之日的违约金。对于原告主张的由被告陕西亨利公司的法定代表人张某承担连带责任的诉求，原告未举证证明作为陕西亨利公司法定代表人的张某存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害其利益的行为，故对其要求被告张某与公司承担连带责任的诉求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：一、被告陕西某某实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告苏某支付租金6367.9元；二、被告陕西某某实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告苏某支付逾期支付2020年11月30日前租金违约金1625.01元并以6367.9元为基数按照年利率15.4%从2020年10月25日起至实际支付之日的违约金；三、驳回原告苏某的其他诉讼请求。案件受理费3496元（原告已预交），由原告苏某负担1496元，由被告陕西某某实业有限公司负担2000元，被告负担部分于本判决确定给付支付一并支付原告苏某。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。（本页无正文）    审   判  员    杭萌萌   二〇二一年四月二十一日    法 官 助 理    苏某超 书   记  员    张文静  1