广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终473号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：李志平，男，1976年3月11日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：丘越，广东凯行律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：洪盛桃，男，1957年3月17日出生，汉族，住所地江西省上饶市。委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏春庭，广东登都律师事务所律师。上诉人李志平因与被上诉人洪盛桃房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初18731号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人李志平上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第四项，洪盛桃向李志平返还租赁保证金10万元；二、变更一审判决第二项，李志平向洪盛桃支付尚欠租金、水电杂费合计92008元（较一审判决减少了律师费、诉讼保全担保费合计8800元）；三、本案一、二审诉讼费由洪盛桃承担。事实和理由：李志平在疫情期间拖欠租金，不应承担违约责任，洪盛桃应向李志平返还租赁保证金10万元。一、根据《最高人民法院审理新冠肺炎疫情民事案件的指导意见（二）》第五条规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”涉案租赁物是用于经营足浴店，李志平是因疫情防控措施导致失去营业收入资金周转困难而拖欠租金。一审法院已认定李志平是从2020年2月份开始拖欠租金，李志平于2020年5月9日才开始复业复市，6月初洪盛桃就以李志平拖欠租金为由主动提出解除租赁合同并要求李志平马上退场，李志平退场当天，洪盛桃即接手涉案租赁物继续经营足浴店。因此洪盛桃以李志平没有按约支付租金为由请求解除租赁合同的，李志平不需承担任何违约责任，洪盛桃应向李志平返还租赁保证金10万元。二、鉴于李志平退场当天，洪盛桃就马上接手涉案租赁物继续经营足浴店，故洪盛桃最多只存在逾期支付租金83000元的利息的损失。无论根据不可抗力的规定或从公平原则出发，洪盛桃在已收取疫情期间租金的前提下又没收租赁保证金10万元而从中获利没有法律依据，且没有依法贯彻落实党中央关于统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作部署，违反了最高法院的指导意见，对李志平不公平。三、李志平并无恶意欠付租金的主观故意。被上诉人洪盛桃答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、李志平存在持续的违约行为，应当承担相应违约责任，无权要求洪盛桃返还租赁保证金10万元。根据一审李志平提交的收款收据及聊天信息，从2019年5月开始，李志平每月均存在未按时交纳租金水电费的行为。就房租的支付，2019年7月逾期15、20天，最后一笔1万元逾期25日；2019年8月逾期15、20天；2019年9月逾期超过23日；2019年10月逾期26、35、41日后才交纳；11月的水电费逾期29日、40日、租金逾期20日以上；12月逾期20日、25日以上。上述持续违约行为，并非疫情导致。二、洪盛桃在疫情期间已经每月减免租金8000元。洪盛桃解除合同的主要原因是李志平存在持续违约未按时足额交纳租金的行为，而非因为疫情期间李志平未交租金、水电费。三、洪盛桃主张的律师费、诉讼保全担保费，合同中有约定，是洪盛桃损失的一部分，应当由李志平承担。洪盛桃向一审法院起诉请求：一、李志平向洪盛桃支付的租赁保证金10万元归洪盛桃所有；二、李志平立即向洪盛桃支付租金181333元、水电杂费14697元及逾期付款违约金（以欠付数额为标准，按日千分之一计付）；三、洪盛桃为实现债权支出的律师费8000元、诉讼保全担保费由李志平负担。李志平向一审法院反诉请求：洪盛桃向李志平返还租赁保证金10万元。一审法院认定事实：2018年9月19日，洪盛桃（甲方）与李志平（乙方）签订《租赁协议》，协议约定：甲方将位于中山市西区×××××××××、5楼（即金桃足浴店、宏桃保健按摩店）出租给乙方使用，租赁期自2018年10月1日至2020年9月30日止。租金为34000元/月，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金，如乙方逾期支付租金，每逾期一日，按应付未付款的千分之一向甲方支付违约金。逾期20日或以上的，甲方有权解除合同没收租赁保证金并收回租赁物业，乙方并应赔偿甲方的损失。乙方于签订协议当日向甲方支付租赁保证金15万元，该保证金在租赁期满，乙方不存在任何违约的情况下，由甲方在10日内无息退回给乙方。乙方经营所需水费按实际加损耗收取，电费按实际加损耗收取。乙方应于每月5日前向甲方支付上月水、电费。如乙方逾期支付水电费，每逾期一日。按应付未付款的千分之一向甲方支付违约金。逾期20日或以上的，甲方有权解除合同没收租赁保证金并收回租赁物业，乙方并应赔偿甲方损失。若乙方违约，则甲方有权采取停水停电等有关措施，且甲方有权解除合同，没收租赁保证金并要求乙方支付相当于三个月租金的违约金，如违约金不足以弥补甲方所遭受损失的（损失包括直接损失及间接损失），则甲方有权就不足部分另行向乙方追偿。乙方承诺，因其违约而受到甲方采取有关措施所引起的一切生产经营损失，均由乙方自行负责，甲方不承担任何责任。乙方单方提前终止租赁合同，按乙方违约处理。因乙方原因导致甲方向乙方主张债权的，由此产生的律师费、诉讼费、诉讼保全费等由乙方承担。李志平提交的微信聊天记录载明：2020年6月1日，洪盛桃方通过微信向李志平发送了金桃沐足水电表，该表载明李志平尚欠2020年4月、5月水电杂费费用总计7098元，5月、6月租金合计56000元（备注：租金从2019年12月份3万基础上减2000元租金），5月、6月租金水电杂费总计63098元。2月、3月、4月租金水电杂费91689元，只交了76689元，总计欠款139787元。洪盛桃方随后发送信息“李总麻烦你交一下租金和水电费谢谢”，次日李志平回复“好”。洪盛桃提交的尚欠水电费违约金明细表载明：2020年1月-3月水电杂费9689元，已付4000元，尚欠5689元，2020年4月至5月水电杂费7098元，2020年6月水电费1910元。2020年5月13日，由中山市西区桃源旅馆出具的收据载明，今收到金桃会所3月份租金1万元。李志平提交的未加盖公章仅写着经手人为平的收据载明：2020年5月26日，今收到金桃会所交来租金5000元。诉讼中，洪盛桃称双方关于租赁时间及租金的约定一直按合同履行，李志平称双方在2019年5月开始双方口头协商将租金变更为28000元，未签订协议。双方均确认以下事实：李志平于2020年6月10日搬走，合同解除，李志平未支付2020年2月至2020年6月10日的租金及2020年4月-6月的水电杂费，并确认2020年4月-6月的水电杂费金额为9008元，李志平已支付保证金10万元。一审法院另查，洪盛桃为本案诉讼支付律师费8000元、诉讼保全担保费800元。一审法院又查，2020年1月底国内发生新冠肺炎疫情，2020年2-4月期间国内为了应对疫情采取相关的管控措施。一审法院认为：洪盛桃与李志平签订的合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。一、关于拖欠租金、水电杂费等费用问题。诉讼中，双方对2019年5月后的每月的租金标准有争议，洪盛桃主张租金标准按照合同约定为每月34000元，李志平主张从2019年5月开始双方口头协商变更租金标准为每月28000元，从洪盛桃向李志平发送的金桃沐足水电表载明的内容“5月、6月租金合计56000元”来看，该证据与李志平的主张相印证，故采信李志平的主张，认定双方已变更租金标准为每月28000元，并对洪盛桃主张的以每月34000元的标准计算的李志平2020年2月份之前欠付租金不予支持。关于拖欠租金的数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《最高人民法院发布关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”故李志平以新冠肺炎疫情属于不可抗力为由请求减免租金合法有据，根据疫情对李志平的实际影响等实际情况，酌定2020年2月至4月的租金按每月20000元收取，2020年5月至6月10日的租金总计按38000元收取。双方均确认李志平2020年5月分两次向洪盛桃支付了15000元。该款抵扣上述尚欠租金，经抵扣，李志平尚欠租金金额为83000元。关于水电杂费问题，洪盛桃确认尚欠李志平2020年4月-6月的水电杂费9008元，予以确认，该款洪盛桃应当支付。关于洪盛桃主张的2020年1月-3月尚欠的水电杂费5689元，因洪盛桃未提供充分有效的证据证明，应由洪盛桃承担举证不能的不利后果，对该款不予支持。二、关于违约金、保证金、律师费及诉讼保全担保费问题。洪盛桃多次向李志平催缴租金未果，洪盛桃要求李志平解除合同，李志平亦实际将租赁物返还，双方的租赁合同关系实际已经解除，但李志平拖欠租金的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，李志平主张的违约金、保证金归其所有及赔偿律师费损失均属于违约责任的承担。洪盛桃主张双方约定的违约责任过高，请求调整。合同约定：“保证金在租赁期满，乙方不存在任何违约的情况下，由甲方在10日内无息退回给乙方。如乙方逾期支付租金，每逾期一日，按应付未付款的千分之一向甲方支付违约金。逾期20日或以上的，甲方有权解除合同没收租赁保证金并收回租赁物业，乙方并应赔偿甲方的损失”，此外，合同还约定“因乙方原因导致甲方向乙方主张债权的，由此产生的律师费、诉讼费、诉讼保全费等由乙方承担”李志平拖欠租金已超过20日，因李志平拖欠租金，洪盛桃提起本案诉讼，故洪盛桃主张没收保证金、律师费及诉讼保全担保费合法有据，予以支持，但双方的违约标准过高，予以调整。根据双方主张的损失情况、洪盛桃拖欠租金的金额、拖欠费用的时间等违约情况以及已经考虑到疫情的影响，依照诚实信用原则根据双方合同约定，确定李志平所缴纳的保证金10万元归洪盛桃所有，洪盛桃为本案诉讼支付的律师费8000元及诉讼保全担保费800元由李志平负担，并对租金及水电杂费的逾期付款违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李志平向洪盛桃支付的保证金10万元归洪盛桃所有；二、李志平于判决生效之日起七日内向洪盛桃支付尚欠租金、水电杂费及律师费、诉讼保全担保费合计100808元；三、驳回洪盛桃其他诉讼请求；四、驳回李志平反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6270元，减半收取3135元，诉讼保全费2177元，合计5312元（洪盛桃已预交），由洪盛桃负担2093元，李志平负担3219元（该款李志平于本判决生效之日起七日内迳付洪盛桃）。反诉受理费1150元（李志平已预交），由李志平负担。本院二审期间，李志平、洪盛桃均未向本院提交新的证据。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院另查：根据李志平一审期间提交的支付租金的证据，李志平自2019年7月至2020年1月，每月的租金支付均分为数笔支付，每月均存在部分租金的支付时间晚于当月25日的情形。本院认为，根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方的争议焦点是李志平是否应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，《租赁协议》约定“乙方（李志平）应于每月5日前向甲方（洪盛桃）支付当月租金……逾期20日或以上的，甲方有权解除合同没收租赁保证金并收回租赁物业，乙方并应赔偿甲方的损失”“因乙方原因导致甲方向乙方主张债权的，由此产生的律师费、诉讼费、诉讼保全费等由乙方承担”。李志平在新冠肺炎疫情发生之前，自2019年7月起，持续存在部分租金支付时间晚于当月25日的情形，至洪盛桃2020年7月起诉时，尚欠租金近10万元，违反了《租赁协议》的约定，应当承担违约责任。根据《租赁协议》约定，洪盛桃有权没收租赁保证金，李志平应承担由此产生的律师费、诉讼保全费等费用。一审法院鉴于本案的实际情况，已酌定2020年2月至4月的租金按每月20000元收取，2020年5月至6月10日的租金总计按38000元收取，并对租金及水电杂费的逾期付款违约金不予支持，已考虑并保护了李志平在疫情期间的合法权益，并无不当。综上所述，上诉人李志平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4140元（李志平已预交），由李志平负担。本判决为终审判决。审判长 徐 红 妮审判员 谢 劲 东审判员 赵  娟二〇二一年四月十三日书记员 勾华吴歌