北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终4853号上诉人(原审被告)：北粮农业股份有限公司，住所地芦台开发区芦台农场二分场。法定代表人：李兵。委托诉讼代理人：张振欣，男，1985年5月11日出生，汉族，北粮农业股份有限公司职员。被上诉人(原审原告)：北京新锦城房地产经营管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街甲6号爱思开大厦26层2608。法定代表人：吴作义，董事长。委托诉讼代理人：张雷，北京天达共和律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡淼，北京天达共和律师事务所律师。上诉人北粮农业股份有限公司（以下简称北粮公司）因与被上诉人北京新锦城房地产经营管理有限公司（以下简称北京新锦城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初18887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人北粮公司的委托诉讼代理人张振欣，被上诉人北京新锦城公司之委托诉讼代理人蔡淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北粮公司上诉请求：1.认定北粮公司对于北京新锦城公司欠付的房屋租金及物业费时间为2019年11月01日至2019年11月19日；2.一审判决中对违约金的判决数额过高，请求予以降低违约金数额；3.判决北京新锦城公司退还北粮公司房屋租赁保证金、装修保证金和车位押金；4.判决房屋占用费和仓储费由北京新锦城公司承担；5.北京新锦城公司承担本案一二审诉讼费。事实和理由：一、2019年11月20日上午10：00，北京新锦城公司在未通知北粮公司的情况下，驱离了北粮公司在该办公场所的工作人员，对北粮公司租用的办公场所进行了强行锁门和贴封条，并停用了北粮公司全部大厦门禁卡，此行为严重违返了租赁合同的约定。自封门开始，北粮公司方工作人员无法再进入该办公场所，而不是主动撤出全部办公人。直至2019年12月13日，北京新锦城公司才声称出具租赁合同解约函，而该办公场所已被北京新锦城公司锁门贴封条达24天之久。在此期间，北粮公司的工作人员郭倩、王浩勇分别通过电话、微信和到SK大厦现场的方式，与北京新锦城公司相关人员进行了多次的沟通和调解，都未被允许进入该办公场所。根据以上事实和证据，北粮公司对于北京新锦城公司欠付的房屋租金及物业费时间应被认定在2019年11月01日至2019年11月19日。二、一审判决中对违约金的判决数额过高，北粮公司逾期支付房屋租金有违约责任，北京新锦城公司在合同履行期间未作通知即锁门贴封条亦是违约行为，基于此事实，请求予以降低违约金数额。三、北粮公司因房屋租赁向北京新锦城公司缴纳了房屋租赁保证金1186457.76元、装修保证金32240.70元、车位押金4500元，三项资金合计1223198.46元，但租赁合同5.2条关房屋租赁保证金的规定属于格式条款，但其免除了北京新锦城公司责任、加重北粮公司责任、排除北粮公司主要权利，应认定该条款无效。四、在2019年11月20日至2019年12月16日，北粮公司多次与北京新锦城公司协调搬离财物和腾退房屋事宜，包括电话、微信、面谈和发送解除合同通知，但均被拒绝。事实是北京新锦城公司的过错，导致北粮公司财物不能及时搬离，房屋不能腾空，北京新锦城公司主张的房屋占用费和仓储费应自行承担。北京新锦城公司辩称，同意一审判决，不同意北粮公司的上诉请求和理由。北京新锦城公司向一审法院起诉请求：1、判令北粮公司向北京新锦城公司支付2019年11月1日至2019年12月13日期间的房屋租金516030.32元以及违约金（1、以360021.15元为本金，自2019年11月2日起计算至上述本金实际付清之日止，按照每日千分之一的标准计算；2、以156009.17元为本金，自2019年12月2日起计算至上述本金实际付清之日止，按照每日千分之一的标准计算）；2、判令北粮公司向北京新锦城公司支付2019年11月1日至2019年12月13日期间的物业费50832.84元以及违约金（1、以35464.77元为本金，自2019年11月2日起计算至上述本金实际付清之日止，按照每日千分之一的标准计算；2、以15368.07元为本金，自2019年12月2日起计算至上述本金实际付清之日止，按照每日千分之一的标准计算）；3、判令北粮公司向北京新锦城公司支付2019年9月至2019年11月水电费9293.80元以及违约金（1、以3767.4元为本金，自2019年11月2日起计算至上述本金实际付清之日止，按照每日千分之一的标准计算；2、以3036元为本金，自2019年12月2日起计算至上述本金实际付清之日止，按照每日千分之一的标准计算；3、以2490.4元为本金，自2020年1月2日起计算至上述本金实际付清之日止，按照每日千分之一的标准计算；）；4、判令北粮公司向北京新锦城公司支付拖欠8月的租金、物业管理费、能源费用的滞纳金2845.40元（自2019年8月2日至2019年8月8日期间）；5、判令北粮公司向北京新锦城公司支付拖欠10月的租金、物业管理费、能源费用、车位费的滞纳金5700.14元（租金、物业费自2019年10月2日至2019年10月15日，能源费用、车位费自2019年10月2日至2019年10月14日）；6、判令北粮公司向北京新锦城公司支付装修期租金720042.30元；7、判令北粮公司向北京新锦城公司支付提前解除合同违约金4745831.04元；8、判令北粮公司向北京新锦城公司支付房屋占用使用费276840.14元（自2019年12月14日至2019年12月20日，共计7天，按日租金以及物业管理费的三倍计算的）；9、判令北粮公司向北京新锦城公司支付仓储费用59328.4元（自2019年12月21日起计算至2020年11月16日止，按照每日178.7元计算）；10、判令北粮公司向北京新锦城公司支付律师费87000元（包括7000元见证费）；11、判令北粮公司向北京新锦城公司支付财产保全保费9596.36元；12、判令北粮公司向北京新锦城公司支付财产保全诉讼费5000元。一审法院认定事实：2019年3月7日，北京新锦城公司作为出租方（甲方），北粮公司作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同》，约定：甲方将位于北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢爱思开大厦第18层（实际楼层第15层）XX（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方用作办公使用；该房屋的租用面积为1074.69平方米，房屋租赁期限为自起租日其60个月，即自2019年6月6日起至2024年6月5日止（包括收尾两日），在乙方租满租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方2个月的装修期。装修期内，乙方无需支付租金，但必须支付本合同第五条所规定的物业管理费及因使用该房屋而发生的其他费用；装修期为下述期间：即2019年4月6日至2019年6月5日（包括首位两日）的期间；甲、乙双方约定，该房屋的租金按照其租用面积计算，租金标准为每月每平方米人民币335.00元，乙方应向甲方支付的月租金为人民币360021.15元（含增值税），不含增值税金额为人民币342877.29元，乙方在此确认，签订本合同时该房屋租赁适用简易计税方法；乙方应于本合同签署之日或之前向甲方预付该房屋一（1）个月的租金，其后各月应付的租金，应由乙方于每月第一日或之前向甲方提前付清；甲、乙双方约定，乙方应于本合同签订的同时或之前，向甲方支付该房屋租赁保证金，保证金为该房屋三（3）个月租金和三（3）个月物业管理费之和，即人民币1186457.76元；如乙方违反本合同之规定，则甲方有权（但并无义务）以保证金抵付乙方应付款项，和／或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和／或根据本合同规定全部扣收保证金而无需归还给乙方，无论是否给予乙方预先通知；乙方应于租赁期（含免租期）内向甲方或管理公司支付该房屋的物业管理费。该房屋目前的物业管理费按照租用面积每平方米每月人民币33元计算，即该房屋每月的物业管理费为人民币35464.77元；乙方应于本合同签署之日或之前向甲方或管理公司支付该房屋一个（1）月的物业管理费，其后各月的物业管理费，应由乙方于每月第一日或之前向甲方或管理公司提前付清；乙方逾期支付租金超过七天的，甲方有权要求乙方自租金应付之日起每逾期一天按照该房屋月租金的0.1％支付违约金。涉案房屋有关的水费、电费、通讯费等均应由乙方承担；乙方逾期不支付租金累计超过一（1）个月的，甲方有权解除合同，收回房屋，由此而造成甲方发生任何损失的，乙方均应足额赔偿；乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，甲方有权要求乙方按提前退租天数的租金及物业管理费向甲方支付违约金，对于该等违约金及甲方发生的损失，甲方有权从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行交付；就租赁期在本合同提前解除后的剩余部分（以下简称“剩余租赁期”）甲方的租金损失，乙方须按下列规定向甲方支付违约金：……剩余租赁期超过三年（包括三年）但不满四年的，违约金为该房屋十五（15）个月的租金及物业管理费……。乙方逾期交还房屋的，每逾期一日，乙方应按每日租金及物业管理费之和的3倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。2019年1月31日，北粮公司通过唐山北唐商贸有限公司向北京新锦城公司转款人民币395485.92元，用途为代付北粮租金；2019年3月14日，北粮公司通过唐山北唐商贸有限公司向北京新锦城公司转款人民币790971.84元，用途为代付北粮租金。上述北粮公司共计向北京新锦城公司转款人民币1186457.76元。2019年4月24日，北粮公司以及唐山北唐商贸有限公司向北京新锦城公司出具《代付申请及承诺》，载明：北粮公司公司承租的SK大厦XX室租赁期间发生的房屋租金、物业管理费、保证金等款项由唐山北唐商贸有限公司代为支付，发票依然开给北粮公司。对于唐山北唐商贸有限公司的代付行为，北粮公司向北京新锦城公司承诺均不能免除北粮公司所应承担的法律及合同义务，因此所产生的法律责任均由北粮公司承担。2019年12月13日，北京新锦城公司向北粮公司通过张贴、电子邮件以及发送EMS邮单三种方式发送《解约函》，要求北粮公司立即向其支付拖欠的2019年11月1日至2019年12月13日的租金510997.76元以及逾期违约金16932.61元，共计527930.37元；支付拖欠的2019年11月1日至12月13日物业管理费50337.09元以及逾期违约金1667.99元；支付2019年9月至11月水电费用9293.80元以及逾期违约金194.66元；支付因拖欠8月费用产生的滞纳金2848.40元、拖欠10月费用产生的滞纳金5700.14元；支付已享受的装修期所减免的租金720042.30元；支付提前解约违约金共计7118746.56元，并立即搬离所有物品返还涉案房屋。庭审中，就北粮公司欠付租金、物业管理费、电费一事，北京新锦城公司提交共计7张催缴账单予以证明。庭审中，北京新锦城公司提交《专项法律服务合同》、87000元发票一张，用以证明其律师费实际支出情况。律师费包含：1、2019年12月24日至25日律师现场见证北京新锦城公司腾退涉案房屋费用7000元；2、80000元律师费；提交《中国人寿财产保险股份有限公司财产保全责任保险担保函》一份，用以证明其为本案所作保全支付的保费共计9596.36元。经询，北京新锦城公司表示仓储费系其估算，其把北粮公司在涉案房屋内的物品放置在了北京新锦城公司自已的仓储房屋内，故并未提交相关仓储合同以及付款凭证。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，北京新锦城公司与北粮公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。就北粮公司所称系其大股东北京长远基金管理有限公司盗用其公章与北京新锦城公司签订合同一事，一审法院认为依据合同相对性，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，北粮公司作为承租一方，应按照合同约定严格履行合同。即使存在公章盗用的情形，北粮公司未尽到公章妥善保管义务，应自行承担不利后果。就涉案房屋实际承租人，北粮公司虽主张并非其实际使用涉案房屋，但其并未提交相关证据加以佐证，且房屋使用人与承租人并非必然为同一主体。故对于北粮公司就此抗辩其并非合同一方，一审法院不予采信。关于北京新锦城公司第一、二项诉讼请求，根据其提交的编号为BMB9110086、BMB9120085两份账单可以看出，北京新锦城公司对于北粮公司欠付的2019年11月1日至2019年12月13日期间的房屋租金以及物业管理费计算无误，一审法院予以支持。就逾期支付租金以及物业管理费违约金一节，虽双方签订的合同对此违约金计算标准有明确约定，但按此计算，违约金数额过高，一审法院对此予以酌情下调。关于北京新锦城公司第三项诉讼请求，根据其提交的编号为ELB9090078、ELB9100078、ELB9110078三份账单可以看出，北京新锦城公司对于北粮公司欠付的2019年9月1日至2019年11月30日期间的电费计算无误，一审法院予以支持。就逾期支付电费违约金一节，虽双方签订的合同对此违约金计算标准有明确约定，但按此计算，违约金数额过高，一审法院对此予以酌情下调。关于北京新锦城公司第四项诉讼请求，根据北京新锦城公司提交的其于2019年12月25日向北粮公司发送的《催缴通知函》可以看出，北粮公司确迟延支付8月份租金、物业费以及能源费，北京新锦城公司有权要求北粮公司承担违约责任，金额一审法院酌情调整。关于北京新锦城公司第五项诉讼请求，根据北京新锦城公司提交的其于2019年10月15日向北粮公司发送的《催缴通知函》可以看出，北粮公司确延迟支付10月份租金、物业费、能源费、车位费，北京新锦城公司有权要求北粮公司承担违约责任，金额一审法院酌情调整。关于北京新锦城公司第六项诉讼请求，装修期租金在合同中有明确约定，北京新锦城公司主张计算无误，于法有据，一审法院予以支持。关于北京新锦城公司第七项诉讼请求，北粮公司逾期缴纳租金、物业费等各项费用构成违约，应向北京新锦城公司支付违约金。但合同约定的违约金数额过高，一审法院以北粮公司违约实际给北京新锦城公司造成的损失为基准，根据公平原则以及诚实信用原则，综合考虑合同整体的履行情况，北粮公司提前解约的过错程度以及北京新锦城公司、北粮公司双方缔约的地位强弱等多项因素，对此违约金数额予以酌情调整。关于北京新锦城公司第八项诉讼请求，合同解除后，北粮公司返还房屋之前，北京新锦城公司有权主张房屋占用使用费，现北京新锦城公司主张的期间无明显不当，且有合同依据，一审法院对此予以支持。关于北京新锦城公司第九项诉讼请求，合同中明确约定对于北粮公司留存的物件，北京新锦城公司可收取仓储费用，就此费用数额问题，因北京新锦城公司表示并未委托第三方代为进行仓储，而是将北粮公司的物品放置在了北京新锦城公司公司自己可控制的房屋内，故一审法院综合考虑现市场整体仓储费用计费标准，认定北京新锦城公司对仓储费的计算标准系属合理，一审法院对此予以支持。关于北京新锦城公司第十项诉讼请求，合同中关于律师费有明确约定，且北京新锦城公司就此提交了相关付款凭证，一审法院对此予以支持。关于北京新锦城公司第十一项诉讼请求，北京新锦城公司所做出的保全行为并非本案诉讼必要支出，一审法院对此不予支持。关于北京新锦城公司第十二项诉讼请求，保全费应由违约方即北粮公司承担，一审法院对此予以支持。判决如下：一、北粮农业股份有限公司于判决生效后七日内给付北京新锦城房地产经营管理有限公司二〇一九年十一月一日至二〇二〇年十二月十三日期间的房屋租金五十一万六千零三十元三角二分以及违约金（1、以三十六万零二十一元一角五分为本金，自二〇一九年十一月二日起计算至上述本金实际付清之日止，按照日万分之二计算；2、以十五万六千零九元一角七分为本金，自二〇一九年十二月二日起计算至上述本金实际付清之日止，按照日万分之二计算）；二、北粮农业股份有限公司于判决生效后七日内给付北京新锦城房地产经营管理有限公司二〇一九年十一月一日至二〇二〇年十二月十三日期间的物业费五万零八百三十二元八角四分以及违约金（1、以三万五千四百六十四元七角七分为本金，自二〇一九年十一月二日起计算至上述本金实际付清之日止，按照日万分之二计算；2、以一万五千三百六十八元零七分为本金，自二〇一九年十二月二日起计算至上述本金实际付清之日止，按照日万分之二计算）；三、北粮农业股份有限公司于判决生效后七日内给付北京新锦城房地产经营管理有限公司二〇一九年九月至二〇一九年十一月电费九千二百九十三元八角以及违约金（1、以三千七百六十七元四角为本金，自二〇一九年十一月二日起计算至上述本金实际付清之日止，按照日万分之二计算；2、以三千零三十六元为本金，自二〇一九年十二月二日起计算至上述本金实际付清之日止，按照日万分之二计算；3、以二千四百九十元四角为本金，自二〇二〇年一月二日起计算至上述本金实际付清之日止，按照日万分之二计算）；四、北粮农业股份有限公司于判决生效后七日内给付北京新锦城房地产经营管理有限公司逾期支付八月份租金、物业管理费、能源费的违约金五百六十九元；五、北粮农业股份有限公司于判决生效后七日内给付北京新锦城房地产经营管理有限公司逾期支付十月份租金、物业管理费、能源费的违约金一千一百四十元；六、北粮农业股份有限公司于判决生效后七日内给付北京新锦城房地产经营管理有限公司装修期租金七十二万零四十二元三角；七、北粮农业股份有限公司于判决生效后七日内给付北京新锦城房地产经营管理有限公司违约金一百五十八万一千九百四十三元六角八分；八、北粮农业股份有限公司于判决生效后七日内给付北京新锦城房地产经营管理有限公司房屋占用使用费二十七万六千八百四十元一角四分；九、北粮农业股份有限公司于判决生效后七日内给付北京新锦城房地产经营管理有限公司仓储费五万九千三百二十八元四角；十、北粮农业股份有限公司于判决生效后七日内给付北京新锦城房地产经营管理有限公司律师费八万七千元；十一、驳回北京新锦城房地产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30182元，由北粮农业股份有限公司负担（北京新锦城房地产经营管理有限公司已预交，北粮农业股份有限公司于判决生效后七日内给付北京新锦城房地产经营管理有限公司）。保全费5000元，由北粮农业股份有限公司负担（北京新锦城房地产经营管理有限公司已预交，北粮农业股份有限公司于本判决生效后七日内给付北京新锦城房地产经营管理有限公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。北粮公司向本院提交以下证据：一是涉案房屋大门被北京新锦城公司物业锁门贴封条照片，证明北京新锦城公司违反合同约定，阻止北粮公司使用涉案房屋；二是最高院的法律规定，证明一审对违约金数额过高；三是北粮公司缴纳房屋租金、装修保证金、车位押金的收据条，证明三项保证金及押金的数额；四是北粮公司员工的书面证言、与北京新锦城公司经理沟通腾房被拒的微信截图等，证明北粮公司在2019年11月20日被北京新锦城公司锁门后，多次沟通腾房均被拒绝。北京新锦城公司发表如下质证意见：证据一真实性、关联性、证明目的均不认可；证据二是司法解释，不属于证据，不予质证。证据三真实性不认可，证明目的不认可；证据四真实性、证明目的均不认可。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为：依法成立的合同受法律的保护，双方当事人均应依约履行。本案中，北京新锦城公司与北粮公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。对于租金及物业管理费。北京新锦城公司主张北粮公司欠付2019年11月1日至2019年12月13日期间的房屋租金以及物业管理费。北粮公司主张2019年11月20日北京新锦城公司已对涉案房屋封门，故不应再计取在此之后的租金。但因双方签订的《租赁合同》此时尚未解除，故北粮公司的该项主张于法无据，本院不予采纳。而一审在处理北粮公司逾期支付租金以及物业管理费的违约金时，已考虑本案实际情况，对合同约定的违约金数额予以了酌情下调。该处理并无不当，应予维持。对于电费。北京新锦城公司主张的数额无误，应予支持。就逾期支付电费违约金一节，一审亦结合本案实际情况对此予以了酌情下调。对于北粮公司迟延支付8月份租金、物业费以及能源费的滞纳金。据本案中查明的事实，北京新锦城公司关于北粮公司迟延支付的主张属实，数额一审法院酌情予以了调整，处理正当。对于北粮公司延迟支付10月份租金、物业费、能源费、车位费的滞纳金。据本案中查明的事实，北京新锦城公司关于北粮公司迟延支付的主张属实，数额一审法院酌情予以了调整，处理正当。对于装修期租金。双方对此在合同中有明确约定，北京新锦城公司主张的数额计算无误，于法有据，一审法院予以支持，并无不当。对于北粮公司提前解约的违约金。对此合同有明确约定，但合同约定的违约金计算标准确实过高，一审法院已根据公平原则以及诚实信用原则，综合考虑合同整体的履行情况，北粮公司提前解约的过错程度以及北京新锦城公司、北粮公司双方缔约的地位强弱等多项因素，对违约金数额予以了酌情调整。处理正确，应予维持。对于房屋占有使用费及仓储费。合同解除后，北粮公司返还房屋之前，北京新锦城公司有权主张房屋占有使用费，现北京新锦城公司主张的期间无明显不当，且有合同依据，一审法院对此予以支持，并无不当。合同中明确约定对于北粮公司留存的物件，北京新锦城公司可收取仓储费用，就此费用数额问题，因北京新锦城公司表示并未委托第三方代为进行仓储，而是将北粮公司的物品放置在了北京新锦城公司公司自己可控制的房屋内，故一审法院综合考虑现市场整体仓储费用计费标准，认定北京新锦城公司对仓储费的计算标准系属合理，对此予以支持，亦无显著不当。对于律师费。对此合同有明确约定，且北京新锦城公司就此提交了相关付款凭证，一审法院对此予以支持正确。综上所述，北粮农业股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33224元，由北粮农业股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 周艳雯二〇二一年四月三十日法官助理 仵 霞法官助理 高玉珠书 记 员 卢园园