大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初352号原告：大连一品蓝天物业管理有限公司，统一社会信用代码91210211679958716T，住所地大连市甘井子区甘南路34号樱花园小区内28号楼30－4号。法定代表人：孙向军，总经理。委托诉讼代理人：陈先群，系辽宁韬论律师事务所律师。被告：成杰。原告大连一品蓝天物业管理有限公司与被告成杰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连一品蓝天物业管理有限公司的委托代理人陈先群，被告成杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连一品蓝天物业管理有限公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令被告向原告支付2013年10月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费4073元（66.88平方米×0.70元/月/平方米×87个月=4073元）；2、判令被告向原告支付逾期缴纳物业管理服务费的违约金700元（暂计至2020年12月31日，自2021年1月1日起，每日违约金1.3元）。事实和理由：2012年9月20日，原告与大化集团有限责任公司签订《前期物业管理委托合同书》，接受大化集团有限责任公司委托对甘井子区甘南路樱花园小区进行物业管理；2012年10月8日，原告进驻樱花园小区；2012年11月9日，原告与大化集团有限责任公司、大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》。被告于2010年9月25日办理入住登记，房屋面积为66.88平方米，物业服务费为0.7元/平方米/月，被告拖欠物业管理服务费。故原告诉至法院，请求判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。因为原告很多方面没有做到，服务不到位，特别是单方面的没有行使民法典和物业服务公司合同，没有维护和养护我们正常的属于我们业主的一些设施，特别是26号楼铁楼密码门，多年不好用，造成我们物资丢失，造成经济损失。连着26号楼建的地下停车场，表面没有承重墙，带来了安全隐患。不能因为停车位不够，就擅自改变使用范围，冒着生命危险与我们26号楼生命、财产于不顾，考虑自己的经济利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并据此认定事实如下：2012年9月20日，大化集团有限责任公司与原告签订了《前期物业管理委托合同书》，约定大化集团有限责任公司（甲方）将樱花园小区委托给原告（乙方）实行前期物业管理，住宅房屋建筑面积每月每平方米0.7元。收费时间为每季度。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。2012年11月9日，原告与案涉小区的开发建设单位大化集团有限责任公司、案涉小区原物业服务公司大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》，确认原告于当日正式接管案涉小区的物业管理工作。被告系大连市甘井子区房屋的业主，房屋面积为66.88平方米。现原告主张被告拖欠2013年10月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费，被告认可没有交纳上述期间的物业费。本院认为，建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，案涉小区的建设单位大化集团有限责任公司与原告签订的《前期物业管理委托合同书》是合同双方真实的意思表示，该合同合法有效，并对业主具有法律约束力。原告自2012年11月9日接管被告所在的案涉小区，依法为该小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费。因此，原告主张被告支付自2013年10月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费4073元（66.88平方米×0.7元/月/平方米×87个月），具有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张违约金的诉讼请求。本院认为，被告系案涉小区业主，原告向被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠交物业费的滞纳金作出了明确的约定，但违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩称的单元门损坏未维修、停车场管理有隐患等物业服务不到位的问题，本院认为，首先，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。其二，物业服务企业提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。但是，对于被告在本案中提出的各种问题情形，原告应在今后的物业管理服务中、在己方义务范围内特别注意并且尽量避免，以提升业主对物业服务的满意度。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］8号）第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》（法释［2015］5号）第九十条的规定，判决如下：一、被告成杰于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连一品蓝天物业管理有限公司2013年10月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费4073元。二、驳回原告大连一品蓝天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告成杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年审判员  郝姝妮二〇二一年四月二日书记员  矫文艳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。