贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初17476号 原告：毕节市七星关区创美世纪城二期业主委员会，住所地：贵州省毕节市七星关区草海大道创美世纪城二期2栋6楼。备案编号：（2017）7号。 负责人：徐峰，系该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：彭定佳（特别授权代理），男，汉族，1977年2月18日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：付映雪（一般授权代理），女，汉族，1969年5月16日出生，住贵州省毕节市珠市，社区推荐公民代理。 被告：毕节康泰物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威西路53号，统一社会信用代码：91520502063060342W。 法定代表人：王大斌，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：阳东海（特别授权代理）。 被告：毕节创美房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区，统一社会信用代码：9152050259418407XN。 法定代表人：张明会，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈雄（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚斌（一般授权代理），贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 第三人：毕节市鸿运物业管理有限责任公司七星关区分公司，住所地:贵州省毕节市七星关区市西街道翠西社区创美二期。统一社会信用代码：91520502MA6HDRN39D。 负责人：彭启荣。 委托诉讼代理人：胡卫红（一般授权代理），男，汉族，1979年1月14日出生，住贵州省毕节市。 原告毕节市七星关区创美世纪城二期业主委员会（以下至判决主文前简称“创美二期业委会”）与被告毕节康泰物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“康泰物业”）、毕节创美房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“创美公司”）及第三人毕节市鸿运物业管理有限责任公司七星关区分公司（以下至判决主文前简称“鸿运物业七星关区分公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序审理作出（2019）黔0502民初1465号民事判决书，原告创美二期业委会不服该判决上诉于贵州省毕节市中级人民法院，贵州省毕节市中级人民法院审理后作出（2019）黔05民终3140号民事裁定书，裁定撤销（2019）黔0502民初1465号民事判决书，将本案发回本院重审。2020年10月28日本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告创美二期业委会的委托诉讼代理人彭定佳、付映雪，被告康泰物业委托诉讼代理人阳东海，被告创美公司委托诉讼代理人龚斌，第三人鸿运物业七星关区分公司委托诉讼代理人胡卫红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告康泰物业退出创美世纪城二期物业服务区域，并按照《贵州省物业管理条例》第五十七条之规定移交物业服务所必须的相关资料，于判决生效之日起七日内履行；2、判令被告按照《贵州省物业管理条例》第五十七条之规定移交前期物业承接查验记录，于判决生效之日起七日内履行。3、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：创美公司开发建设的位于毕节市七星关区综合环境治理项目（城市棚户区改造安置区创美世纪城5＃地块）】二期工程，该地块总面积128161.259㎡。创美公司于2015年8月交付使用，并选聘被告康泰物业为物业服务企业。原告是于2017年7月依法成立的业主委员会，业委会成立后，按大量业主反映被告康泰物业在物业服务过程中没有按照《贵州省物业管理条例》和《前期物业服务合同》中约定的相关规定和约定服务小区，因此小区业主召开业主大会依法解聘了被告并公开招投标选聘鸿运物业七星关区分公司成为该小区的合法物业服务企业，并于2019年1月1日正式入驻该小区。在被告与业委会的物业移交工作中，被告拒绝移交配电室、排水系统、消防系统、门禁系统、水电刷卡系统等小区内的基础设施设备，拒绝移交预收物业费、装修保证金、水电费和物业承接查验记录等相关资料，对业主出行及财产安全带来极大的隐患，基本民生问题得不到保障。根据《贵州省物业管理条例》第五十七条之规定，被告应该履行法定义务。被告于2017年8月30日至2018年8月30日与业主委员会签订《物业服务合同》，但在服务过程中，仍存在大量违反合同的相关约定，且业委会成员和业主大量取证并移交给被告要求整改，经过被告项目经理曹波签字确认后，答应限期整改，但被告并没有实际解决，直到被解聘。根据合同约定，业委会已出函到被告对其未履行部分进行处罚，但被告一直不予配合，被告与业委会签订了物业服务合同，但被告存在不按服务合同约定以及被告与创美公司串通损害广大业主之事，导致小区众多业主不交物管费被起诉部分业主，法院判决不交物管费不对，但因被告服务质量、态度、乱收费等问题，扣除部分物管费，证明了被告违约的事实成立。综上，被告物业服务质量差，违背物业服务合同，采取拖延的各种借口不移交、迟延移交，影响小区生产，生活的交通，停车位、水电、电梯、消防系统、门禁系统、水电刷卡系统等关键物业及设施设备，资料至今仍未移交完毕。为此造成小区业主的生产、生活秩序混乱。原告为维护合法权益，特依法提起诉讼，请求法院判决支持原告的诉讼请求。 原告变更诉讼请求为：一、判令被告康泰物业于判决生效之日起七日内按照《物业管理条例》第二十九条之规定移交：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。其中第二十九条中（一）、（二）项中竣工图等竣工验收资料、保养等技术资料详见《物业承接查验移交资料目录》包括以下内容：一、项目建设资料：房地产开发企业证照，房地产开发项目批准文件，建筑红线图，建设用地规划许可证，建设工程施工许可证，建设工程规划许可证，规划总平面图，建筑设计防火审核意见书（消防审核意见书），各分项工程设计方案，建设工程规划验收合格证《综合验收合格证》，建设工程竣工验收质量认定书（建筑工程质量认定书），消防工程验收合格证（审核意见书），工程竣工验收备案表（质检备案表），工程建筑放线、验线、验收意见书，公共安全技术防范工程设施使用证，供水、供气协议书，供用电合同、燃气验收合格证，申请门牌审批表，白蚁防治合同书，《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》，《建筑工程质量保修协议书》，公共设施、设备清单，其它相关资料；二、物业产权资料：销售资料（业主、产权、位置、建筑面积、联系方式、户型图等），建筑总包方的相关资料（安全生产许可证、资质证书、营业执照），拆迁安置资料，其它相关资料；三、建筑工程技术资料：地质勘察报告，工程招、投、定标书，工程施工合同及开、竣工报告，隐蔽工程验收签证，沉降观察记录，竣工验收登记证，新材料、构配件的鉴定合格证书，砂浆、混凝土试块试压报告，竣工图（建筑、结构、给排水、电、气、通讯、防雷、消防、强弱电、智能化系统、设备安装、总坪道路、雨污排放等附属工程及隐蔽管线等），其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等），各分项工程施工单位资料，各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告，供水试压报告，机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录，弱电、安防、智能化系统集成及布线图，停车场设施系统图，设备试压、试运行合格报告，防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录；四、设备资料---供电系统：供电系统设备购买、安装合同，供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料，供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址，高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等），高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等），高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等），高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证，配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证、强检资料等），灯具等末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等），配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录、强检资料等），绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录，发电机随机相关技术资料；五、设备资料--给排水系统：给排水系统设备购买、安装合同，给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料，给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址，水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等），设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等），设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录，主要材料和制品的合格证或试验记录，配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录、强检资料等），水、暖、卫生器具检验合格证书，其它相关资料；六、设备资料消防系统：消防设备购买、安装合同，消防设备制造、安装单位、维护单位资料，消防设备产权所有者及用户的名称和地址，消防广播、消防栓等设备参数，随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等），设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录，消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录，消防验收合格证书、其它相关资料；七、设备资料弱电系统：弱电系统设备购买、安装合同，弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料，弱电系统设备参数（系统、型号、规格、数量），弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等），弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明，有线电视及电话协议，设备试压、试运行合格报告，防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录，其它相关资料。物业管理所必须的其他资料有：1、水电设备系统、门禁系统；2、公共广告位及其管理期内的公共收益；3、智能一卡通（含水电）收费管理系统；4、消防系统和弱点系统；5、前期物业承接查验报告和后期物业承接查验；6、财务清算资料。 被告创美公司答辩称，1、根据原审当中原被告确认的竣工平面图、单体建筑、结构设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，已由被告康泰物业管理有限公司移交给了原告；2、设施设备的安装使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用文件，以及前期物业管理所必需及其他资料，被告创美公司已经按照前期物业服务合同的约定向被告康泰物业履行相关资料的移交义务；3、关于原告所陈述的诉讼请求所涉第二项所有资料，除被告创美公司已经向被告康泰物业移交的部分外，其余资料应由康泰物业按照贵州省物业管理条例的规定向原告移交。被告创美公司已经按照与被告康泰物业所签订的前期物业服务合同的约定，移交了所有前期物业管理所必需的全部资料，同时《贵州省物业管理条例》并未规定物业移交时应移交原告第二项诉讼请求所列清单，故原告的第二项诉讼请求无法律依据。 被告康泰物业辩称，如创美公司所述，原告所述的第一、二项诉请，相关资料创美公司已经移交给我们。原告诉请的第一项、第二项内容我们公司于2019年1月21日与第三人鸿运物业七星关区分公司（我们撤场由第三人鸿运物业七星关区分公司入驻）完成所有资料的移交工作，且经三方（创美二期业委会、鸿运物业七星关区分公司、康泰物业公司）签章确认，并完成移交工作，且在一审中已经认定移交事实。针对原告的第二项诉请：我们引用的是贵州省物业管理条例的第五十七条，故原告第二项诉请无事实依据。 第三人鸿运物业七星关区分公司当庭陈述称，我们公司进驻的时间是2019年1月1日；现在康泰物业移交给我们的资料有楼宇对讲系统查验汇报、创美世纪城二期物业承接查验详细报告。 本院经审理认定如下事实：创美世纪城二期业主委员会于2017年8月9日在毕节市七星关区房产事业局进行备案。2017年11月4日原告与被告康泰物业签订《创美世纪城二期物业服务合同》，被告康泰物业进驻创美世纪城二期进行物业管理，约定合同期限为2017年9月1日至2017年12月1日。被告康泰物业实际于2018年12月31日撤出创美世纪城二期。 2018年8月21日原告向被告康泰物业出具《解聘物业通知书》载明，解除与被告康泰物业的物业服务合同关系，要求被告康泰物业与原告办理相关物业移交手续。 2018年12月28日原告向被告康泰物业出具《退场通知书》，要求被告康泰物业退出涉案小区，并要求被告康泰物业与新进驻的物业管理公司做好物业交接事宜。 2019年1月2日原告向告康泰物业出具《工作联系函》，要求被告康泰物业移交竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图等相关资料。 2019年1月6日，原告、被告康泰物业、第三人鸿运物业七星关区分公司签订《关于创美世纪城二期物业移交清单》载明：资料名称，竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料、创美二期业主资料、地下室配电房、地下室发电机房、地下室水泵房、地下室消防泵房、商场门锁钥匙、水电井房钥匙、配电房钥匙、水泵房钥匙、消防泵房钥匙、公区、商业水电表、电梯维保资料。 被告康泰物业向第三人鸿运物业七星关区分公司移交电梯定期检验报告、道闸系统用户号、楼宇对讲机系统查验汇报、创美世纪城二期物业承接查验详细报告、变电设施设备、变电柜、二次加压水泵、消防设施设备。 2021年3月1日被告康泰物业、创美公司共同出具情况说明载明：创美公司与康泰物业就毕节市七星关区创美世纪城二期物业管理移交资料清单共同作如下确认,创美公司向康泰物业移交的物业管理材料清单明细如下:一、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；二、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料：(一)机电系统：1、供电系统设施设备安装、购买、维保协议、供电系统设备购买、安装合同；2、有关供电部门批准书、协议、设计方案、设计施工图纸；3、电器设计图、竣工图及设计说明、平面布置图、系统图；4、装箱单、接线图、使用说明书、送电后情况记录、安装调试记录、操作及维修保养手册；5、设备安装质量保证书；6、供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料；7、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数(型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等)；8、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料(安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等)；9、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料(生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等)；10、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证；11、配电箱、电缆、插接母线、电表等资料(生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等);12、配套装置、仪表、电度表资料(检验记录、测试报告、原始数据记录等)；13、供电系统产权所有者名称和地址；14、绝缘电阻测试、试验记录、转运记录；15、发电机组相关技术资料。(二)给排水系统:1、给排水系统购买、安装合同；2、给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料；3、给排水系统产权所有者名称和地址;4、水泵等配套设备参数(型号、额定功率、扬程、编号等)；5、安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、配件及主要配件资料等；6、设备运行检测记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录;7、主要材料和制品的合格证或试验记录；8、配套装置、仪表、水表资料(检验记录、测试报告、原始数据记录等)；9、水、暖、卫生器具检验合格证书。(三)二次发电系统：1、购买合同、合格证、使用说明书；2、电器系统原理图；3、接线图；4、电器数值的设定;5、线路的管线图;6、维护保养手册。(四)消防系统：1、消防设备购买、安装合同；2、设计图、二次装修图、竣工图、报警原件位置图、消防设计平面图、运输消防许可证；3、消防设备制造、安装单位、维护单位资料；4、消防设备产权所有者及用户的名称和地址；5、消防自动报警、消防广播、消防栓、消防喷淋等设备参数(型号、数量、水泵额定功率、扬程等)；6、随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)；7、设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录；8、消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录；9、消防验收合格证书;10、其它相关资料。（五）弱电系统：1、弱电系统设备购买、安装合同；2、设计图纸、施工图纸、竣工图纸、设计说明、系统结构图、原理控制图、设备布置及管线的平面图、控制系统电子原理图、监控中心的设备布置图、工程技术资料、记录；3、弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料；4、弱电系统设备参数(系统、型号、规格、数量)；5、弱电系统随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)；6、弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明；7、有线电视及电话协议；8、设备试压、试运行合格报告；9、防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录;10、其它相关资。(六)电梯系统：1、电梯设备购买安装合同；2、电梯制造、安装单位、维护单位资料；3、电梯产权所有者及用户的名称和地址；4、电梯设备参数(型号、数量、额定载重、额定速度、乘客数、电梯行程、层站数、轿厢及对重的质量、机器编号等)；5、随机资料(装修单、安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等);6、原理图、接线图、布置图、安装图、实验报告;7、设备安装调试记录；8、电梯安装检验合格证；9、电梯安装检验报告;10、国家特种设备档案;11、设计变更证明;12、设备开箱检查记录；13、开工报告；14、电梯安装自检记录；15、电梯钥匙。三、物业质量保修文件和物业使用说明文件。四、其他进行物业管理所需材料。 本院认为，原、被告签订《创美世纪城二期物业服务合同》，约定被告康泰物业进驻创美世纪城二期进行物业管理，合同期间为2017年9月1日至2017年12月1日。2018年8月21日原告向被告康泰物业出具《解聘物业通知书》，被告康泰物业于2018年12月31日撤出创美世纪城二期，原告主张被告康泰物业已撤出涉案小区，应根据《物业管理条例》第二十九条的规定将涉案小区物业管理所需设备、材料移交原告，因被告康泰物业现已退出涉案小区，应将相关物业管理材料移交原告，综合本案证据材料，被告康泰物业应向原告移交物业材料如下：1、供电系统：供电系统设备购买、安装合同，供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料，电缆、插接母线资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证），配套装置、仪表资料（检查记录、测试报告、原始数据记录），供电系统产权所有者名称和地址，绝缘电阻测试、试验记录；2、给排水系统：给排水系统购买、安装合同，给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料，给排水系统产权所有者名称和地址，设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、配件及主要配件资料），设备运行检测记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录，主要材料和制品的合格证或试验记录，配套装置、仪表资料(检验记录、测试报告、原始数据记录)，水、暖、卫生器具检验合格证书；3、弱电系统：弱电系统设备购买、安装合同，弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料，弱电系统设备参数(系统、型号、规格、数量)，弱电系统随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料)，弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化设备国家许可使用证明，有线电视及电话协议，设备试压、试运行合格报告，防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录。 原告主张的《物业承接查验移交资料目录》（一）项目建筑资料、（二）物业产权资料、（三）建筑工程技术资料项下的移交资料中部分系属被告创美公司所有材料，被告创美公司未向被告康泰物业移交，被告康泰物业事实上履行不能，故对原告该诉请本院不予支持；原告主张被告康泰物业应向其移交公共广告位及其管理期间的公共收益、财务清算资料，因原告并未向本院举证证明被告康泰物业在涉案小区进行物业管理期间所获取的相关公共收益情况，故对原告该主张，本院不予支持；原告主张被告康泰物业向其移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，被告康泰物业已经移交，故对原告该诉请本院不予支持；原告主张的消防系统设施，第三人认可被告康泰物业已经移交，无需重复移交，故对原告该诉请，本院不予支持。 原告撤回判令被告康泰物业退出涉案小区、判令被告康泰物业按照《贵州省物业管理条例》第五十七条之规定移交前期物业承接查验记录的诉讼请求，系对其诉讼权利的处分，本院从其所愿。 对于本案法律适用问题。因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，故本案应当适用《中华人民共和国合同法》的有关规定予以调整。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百一十条，《物业管理条例》第二十九条、第三十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告毕节康泰物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告毕节市七星关区创美世纪城二期业主委员会移交物业相关材料，具体如下：1、供电系统：供电系统设备购买、安装合同，供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料，电缆、插接母线资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证），配套装置、仪表资料（检查记录、测试报告、原始数据记录），供电系统产权所有者名称和地址，绝缘电阻测试、试验记录；2、给排水系统：给排水系统购买、安装合同，给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料，给排水系统产权所有者名称和地址，设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、配件及主要配件资料），设备运行检测记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录，主要材料和制品的合格证或试验记录，配套装置、仪表资料(检验记录、测试报告、原始数据记录)，水、暖、卫生器具检验合格证书；3、弱电系统：弱电系统设备购买、安装合同，弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料，弱电系统设备参数(系统、型号、规格、数量)，弱电系统随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料)，弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化设备国家许可使用证明，有线电视及电话协议，设备试压、试运行合格报告，防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录； 二、驳回原告毕节市七星关区创美世纪城二期业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费人民币25.00元，由被告毕节康泰物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  杨 婷 人民陪审员  余红梅 人民陪审员  梁道林 二〇二一年四月二十六日 书 记 员  包清琳