河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1303民初1334号原告(案外人）：李阳，女，汉族，1987年10月16日出生，住所地南阳市。委托诉讼代理人：郝春全，河南南都律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（申请执行人)：杨克荣，女，汉族，1966年12月3日出生，住所地唐河县。委托诉讼代理人：吴义培，河南隆祥律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：焦保全，男，汉族，户籍所在地河南省唐河县，代理权限为特别授权。被告(被执行人）：刘斌，男，汉族，1984年10月28日出生，住所地郑州市金水区。原告李阳与被告杨克荣、刘斌案外人执行异议纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告李阳的委托诉讼代理人郝春全，被告杨克荣的委托诉讼代理人吴义培、焦保全到庭参加了诉讼，被告刘斌经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求排除对位于南阳市车站××路与××路交叉口明伦现代城第一幢第一单元3层305室的执行措施；二、确认原告对该房产享有所有权。诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年3月16日，原告经居间方许昌亿家房地产经纪有限责任南阳分公司介绍，与被告刘斌签订定金协议书、房屋买卖合同并并办理了公证，将被告刘斌名下的位于南阳市车站××路与××路交叉口明伦现代城第一幢第一单元3层305房产以59.5万元出售给原告。合同签订当日，原告将购房款支付给被告刘斌，被告刘斌将房产交付给原告。因案涉房产所在小区公摊面积数额尚不明确，房产证尚在办理中等原因暂无法过户，只能待被告刘斌房产证下来后才能办理过户登记。2018年3月20日，被告刘斌因自己另外在南阳购买的房产正在装修为由和原告协商，将案涉房产租赁，约定租期半年，租赁费每月1300元。被告实际租赁期限自2018年3月23日至2018年9月23日，被告支付租赁费16500元，尚有6000元租赁费未付，房产交付前公摊水电1278元未付也由原告垫付。后原告对该房产进行装修入住。原告与被告刘斌之间签订《房屋买卖合同》，并支付房款且合法占有，未办理过户登记非原告原因。原告的权利能排除执行，提起诉讼请予以支持。被告杨克荣辨称，原告称2018年3月16日，原告经经纪公司介绍，从被告刘斌处将涉案房产购买，并于当天交付使用，因签合同房产是网签备案，无法办理过户手续被告不能置信，该房屋并未交付给原告实际占有，由被告所录的视频可知该房屋的物品由刘斌占有实际居住至该房屋被查封之后。2018年3月16日签订房屋买卖合同，这与2018年3月20日签订租赁协议不符合常理，双方完全可以约定搬离日期方式或者改变签订日期满足刘斌的居住需要，通过卖掉房屋后，又签租赁协议，且是短期租赁，明显不符合生活常规。原告对其权利主张没有合法的有效的权利证明，原告与刘斌之间的房屋买卖产生的债权的法律效力，不能发生物权变动的效力。请求驳回原告的诉求。被告刘斌未提出答辩意见。结合原被告举证、质证及本院认证意见，本院认定本案事实如下：2018年3月16日，原告经居间方许昌亿家房地产经纪有限责任公司南阳分公司介绍，与被告刘斌签订《定金协议书》、《房屋买卖合同》，原告（乙方）购买被告刘斌（甲方）名下的位于南阳市车站××路与××路交叉口明伦现代城第一幢第一单元3层305房产，原告于2018年3月14日支付了定金10000元，2018年3月16日支付房款585000元，共计支付购房款595000元。房屋买卖合同约定，交易总价款包括房价款、现有的公共维修基金、室内不可移动之装修装饰、附属设施及挂机两台、床两张，两组柜子，沙发一套、餐桌一套，厨房、洗手间不动设备。合同第四条D约定：2、因此房现有贷款未结清，由甲方自行结清；3、甲方配合乙方办理此房公证手续，委托过户等手续办理费用由乙方承担。4、此房2018年5月16日之前房贷由甲方承担。房屋买卖合同签订当日，被告刘斌将房产交付给原告，被告给原告出具收条一份。双方就房屋买卖合同到南阳市宛都公证处办理了公证。2018年3月20日，被告刘斌因自己另外在南阳购买的房产正在装修为由和原告协商，意欲租赁该房使用。当日双方签订租赁合同一份，约定房屋以月租金1300元的价格租赁，租期半年，自2018年3月23日至2018年9月23日止，被告刘斌实际居住该房至2019年9月23日，实际月租金按1250元收取，被告刘斌支付16500元。被告刘斌支付2019年1月1日前物业费，2019年1月1日后物业费、水电费由原告李阳支付。后原告对该房产进行装修入住。2020年11月10日，原告刘阳以被告刘斌拖欠其租赁费、垫付公摊水电费向卧龙区法院提起诉讼，卧龙区法院以案涉房产的所有人和获得房屋孳息收益的权利人的条件成就后，可另行主张权利，驳回原告李阳的起诉。2020年，明伦现代城物业服务中心出具情况说明一份，内容为：2018年3月，我区原业主刘斌和现业主李阳一同到我公司要求变更业主名称。因我区房屋公摊面积数额尚不明确、房产证尚在办理中等原因暂时无法更名。另查明,原告杨克荣与被告刘斌、张大玲民间借贷纠纷一案，申请人杨克荣于2019年9月10日向本院提出诉前保全申请，本院于同日作出（2019）豫1303财保80号民事裁定书：冻结被申请人刘斌、张大玲银行存款10万元或查封、扣押其价值相等的财产。本院于2019年9月19日作出（2019）豫1303财保80号协助执行通知书，由南阳市不动产登记中心同日协助执行查封刘斌名下位于南阳市卧龙区车站南路明伦现代城小区1号楼1单元305室（合同号：2008036-01-01-0305-Z）。2019年10月24日，本院作出（2019）豫1303民初8354号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：一、被告刘斌共欠原告杨克荣借款本金100000元及利息（利息自2019年8月21日起计算至2019年10月21日止，共计2000元；2019年10月22日之后的利息原告自愿放弃）；二、被告刘斌分别于2019年12月、2020年2月、2020年4月、2020年6月、2020年8月、2020年10月共分六期在每个月月底前偿还原告杨克荣借款本金各15000元（15000元×6月=90000元）；被告刘斌于2020年12月31日前支付原告杨克荣借款本金10000元、利息2000元、担保费用500元，共计12500元；如逾期偿还，原告杨克荣可就所欠剩余借款本金及利息、保全费用申请全额执行。因被执行人未按上述生效法律文书履行义务，申请执行人杨克荣向本院申请强制执行。执行过程中，案外人李阳以其拥有涉案房产合法产权为由提出执行异议，要求解除对涉案房产的查封措施。本院于2021年1月20日作出（2021）豫1303执异4号民事裁定书，驳回案外人李阳的异议请求。原告不服，诉至本院。本院认为，本案的争议焦点为，案外人李阳对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除杨克荣的执行。对此本院评析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告李阳与被告刘斌就买卖案涉房产签订了定金协议书、房屋买卖合同，二份合同是在双方平等自愿的基础下签订，合同内容符合法律规定，应为合法有效。原告按约支付购房款，被告收到购房款当日即向原告交付房产，原告及被告刘斌均按合同约定履行义务。后原告将房屋出租给被告刘斌使用，双方签订租房合同，系对该房产合法处分，出租房屋系其合法收益。被告杨克荣辩称原告未实际占有该房产的理由缺乏事实根据，本院不予采信。明伦现代城物业服务中心出具情况说明证实案涉房产因房屋公摊面积数额尚不明确、房产证尚在办理中等原因暂时无法过户，因此，不能办理过户登记的原因非原告自身原因所致。综上所述，原告李阳与被告刘斌就案涉房屋签订了书面的《房屋买卖合同》并支付全部价款且合法占有，未办理过户登记非原告原因。原告李阳提起的案外人执行异议符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告李阳就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。关于原告李阳请求确认涉案房屋归其所有的诉讼主张，本院认为，虽然该请求符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款关于“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，但根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十一条关于“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，涉案房屋完全可以经由原告李阳申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，即原告李阳基于不动产登记即可依法取得涉案房屋的所有权。因此，原告李阳不能基于自身财产保障而将应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关。为了避免原告李阳直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，对其要求确认所有权的诉讼请求，本院不予支持。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行位于南阳市车站南路与雪枫路交叉口明伦现代城第一幢第一单元3层305号的房产（合同号：2008036-01-01-0305-Z）。案件受理费2300元，由被告刘斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。本院（2021）豫1303财保4号民事裁定书自本判决生效时自动失效。审 判 长  孙小乐审 判 员  刘红艳人民陪审员  张俊国二〇二一年四月十九日书 记 员  郭凌硕