天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1170号上诉人（一审被告）：天津新华联恒业房地产开发有限公司，住所地天津市武清区高村镇高王路西侧**106-6（集中办公区）法定代表人：刘家胜，执行董事。委托诉讼代理人：杨晓勇，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎志飞，北京大成律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：张凤鹏，男，1976年8月20日出生，汉族，住北京市亦庄经济开发区。委托诉讼代理人：李双双，天津莫道律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晨，天津莫道律师事务所律师。上诉人天津新华联恒业房地产开发有限公司因与被上诉人张凤鹏商品房销售合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2020）津0114民初10691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天津新华联恒业房地产开发有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人已向被上诉人完成了合同约定的交付房屋义务，一审法院认定上诉人逾期交房，并判令上诉人交房及承担逾期交房损失，没有事实和法律依据。2．即便认定上诉人未交房，也是因为在被上诉人未完全支付购房款时，上诉人行使了同时履行抗辩权。3．一审阶段遗漏必要参加本案诉讼的当事人，属于程序违法。案外人湖南新华联建设工程有限公司（以下简称湖南新华联公司）与被上诉人存在委托关系和装饰装修工程合同关系，与本案相关事实具有重大关系，一审法院未通知该公司参加本案诉讼，导致本案的关键事实未查明，申请二审法院将其列为第三人予以追加。张凤鹏辩称，不同意上诉人的全部上诉请求。事实和理由：1.上诉人至今未交房，应尽快交房，并承担逾期交房违约责任。涉案委托书系上诉人提供的格式文本，约定的双方权利义务严重不对等，且被上诉人不可能委托自己根本不认识的湖南新华联公司员工彭道勇办理收房。2.上诉人与湖南新华联公司之间具有股权、公司高管方面的关联关系。案外人新华联文化旅游发展股份有限公司以间接控股的方式实际控股上诉人，以直接控股的方式100%控股湖南新华联公司，是两个公司的实际控股人，且三公司的多名高管交叉任职。张凤鹏向一审法院起诉请求：1．被告立即交付原告购买的天津市武清区××镇××路××号楼××房屋；2．被告向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日，暂计458767.91元（2017年12月31日至2020年11月25日）；3．本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月27日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买天津市武清区××镇××路××号楼××房屋，价款为3560829元，合同第三条约定被告于2017年12月31日前交付上述房屋。逾期交付在90日内，原告有权向被告追究已付款利息，利息自该合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。超过90日的，双方约定按照附件六约定处理。附件六第六条为对房屋交付的补充约定，第一款约定，房屋具体交付时间以出卖人交付通知载明的交房时间为准，买受人对此无异议。买受人应于出卖人的交付通知中所规定的交接期限内到出卖人指定的地点与出卖人办理该商品房的交接手续，在交接商品房钥匙后，即视为出卖人已经将商品房交付买受人。如出卖人交付通知中所规定的交付期限届满，买受人未到出卖人指定的地点与出卖人办理该商品房的交付手续，则自出卖人发出的交付通知中规定的最后一日视为该商品房已按合同约定的标准交付买受人。第八款约定，若买受人不能亲自办理房屋交接手续，代办人必须持受托权限明确的经公证的授权委托书办理房屋交接，否则出卖人有权拒绝交房。附件六中没有关于逾期交房超过90日如何计算违约金的约定。根据原告提交的购房发票显示，原告于2017年5月27日支付房款1430829元；2018年4月26日支付房款71万元。根据原告提交的浦发银行个人购房抵押担保借款合同、特种转账借方传票显示，2018年5月29日银行向被告转账142万元。被告提交了原告签字的“房屋交付验收委托书”一份，内容为原告委托案外人湖南新华联公司办理房屋的检查验收、签署交接相关文件、办理房屋交接手续、借领房屋钥匙。受托人安排该房屋室内装修工程施工管理人员彭道勇负责以上受托事务。其中原告的名字及身份证号码、房屋号、彭道勇的名字及身份证号码为手写，其余内容为打印。该委托书为2017年5月27日书写，原告表示不认识彭道勇，不可能委托不认识的人进行收房，从委托书的内容看彭道勇是湖南新华联公司的员工，该公司与本案被告实际是一家，相当于被告交房于自己手中，不是实际交付；房屋买卖合同补充协议第八条也约定代为收房需要公证的授权委托书，被告提供的委托书不具备公证效力。2017年5月27号，原告签了几十张纸，也有空白页，不清楚其中有装修的事项，也没有人告诉其哪一家公司或是授权要交付哪一家。不能确定委托书原告名字是本人所签。2018年5月31日，被告制作交付通知书，被告表示基于原告已经书面委托彭道勇负责收房，故根据该委托书直接电话通知彭道勇，是彭道勇的同事签收的。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否已向原告交付房屋；二、被告交付房屋是否存在逾期。关于第一个争议焦点，被告于2018年5月31日制作交付通知书，但其并未通知原告。根据被告提交的“房屋交付验收委托书”，授权内容办理房屋的检查验收、签署交接相关文件、办理房屋交接手续、借领房屋钥匙，内容均是收到交付通知后的事宜，并无明确的代收房屋交付通知书的授权，被告将房屋交付通知书交由彭道勇的同事违反了合同的附随义务，不能视为原告收到了交付房屋的通知。原告未收到交付通知，不能视为房屋已经交付。关于第二个争议焦点，被告主张应当以合同附件六中“房屋交付的具体时间以被告交付通知载明的交房时间为准”，双方对该条理解有争议，因该合同系被告拟定的格式条款，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。如按被告对该条内容的解释，被告不会发生延期交房的情形，此附件六约定造成双方的买卖合同关于逾期交房的违约责任没有实际意义，故对该条的理解，应是发生不能按期交房的事实时，实际交房时间以交付通知书载明的交房通知为准。故被告以双方合同附件六第六条第一款抗辩未逾期交房，理由不成立，一审法院不予支持。原告主张的被告与湖南新华联公司因名称中有相似性而实为一家公司的意见无证据证明，但被告提交的授权书中无湖南新华联公司及具体收房人员的联系方式却能及时通知彭道勇办理收房事宜的事实，不能排除与湖南新华联公司之间全无关系，且被告自认曾为原告与湖南新华联公司之间进行协助沟通，故被告有自湖南新华联公司取回钥匙的便利条件，因此，被告应当将房屋交付原告。关于逾期交房违约金，根据原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》约定，被告逾期交房，应向原告支付已付款利息，因双方未约定逾期交房超过90日的违约责任，原告要求按照1-5年期的同期贷款年利率支持原告的损失，因被告确有逾期交房的事实，原告亦发生实际损失，被告应当承担违约责任，原告主张按照贷款利率支持违约金，一审法院予以支持，但原告对利率的表述有误，一审法院予以纠正。2019年8月19日之前，按照1-5年期贷款基准年利率4.75%计算，根据原告付款时间分三部分计算：1.2017年5月27日付1430829元，利息自2018年1月1日至2019年8月19日，金额为112518.80元（1430829元×4.75%÷360日×596天）；2.2018年4月26日付71万元，利息自2018年4月27日至2019年8月19日，金额为44966.67元（71万元×4.75%÷360日×480天）；3.2018年5月29日付142万元，利息自2018年5月30日至2019年8月19日，金额为83750.42元（142万元×4.75%÷360日×447天）。以上3项共计241235.89元。2019年8月20日至实际交房日的利息，以3560829元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。一审法院判决：一、被告天津新华联恒业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将天津市武清区××镇××路××号楼××房屋交付原告张凤鹏；二、被告天津新华联恒业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告张凤鹏逾期交房违约金241235.89元；三、被告天津新华联恒业房地产开发有限公司支付原告张凤鹏自2019年8月20日至交房之日的违约金（以3560829元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计算）；四、驳回原告张凤鹏其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费、保全申请费共计6211元，由被告担负。本院二审期间，被上诉人未提交新的证据。上诉人提交案外人湖南新华联公司于2020年12月21日向张凤鹏出具的《告知函》一份及邮寄查询单二页，用以证明涉案房屋已在2018年6月5日由被上诉人委托的湖南新华联公司办理收房，目前房屋由该公司管控。经质证，上诉人不认可该证据。本院认证意见：上诉人的证据不能实现其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，涉案房屋所在的xxx苑xx号楼于2016年8月24日取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证。本院认为，涉案商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、上诉人是否已完成合同约定的交房义务。二、上诉人是否构成逾期交房；如构成，应承担何种违约责任。三、本案一审是否遗漏第三人。关于争议焦点一，双方对于上诉人是否已完成交房义务存在根本分歧。上诉人主张已在2018年5月31日向被上诉人发出《交付通知书》，并于2018年6月5日与被上诉人委托的收房受托人湖南新华联公司室内装饰工程施工管理人员彭道勇办理了交房手续。对上述委托、交房情况，被上诉人均予否认。在商品房销售合同中，商品房能否按照合同约定的时间、以符合法律规定和合同约定的质量和状态予以交付，对双方合同当事人的权利义务及经济利益至关重要。上诉人在二审中提交的《天津市建设工程竣工验收备案书》等材料显示，涉案房屋所在的xxx苑xx号楼的建设单位为上诉人，施工单位为湖南新华联公司，两公司系建设工程施工合同关系，在有关房屋建设和质量问题方面存在法律上的利害关系。被上诉人主张上诉人和湖南新华联公司存在股权、公司高管等方面的紧密关联关系，两公司之间的股权结构情况可以佐证相关事实，而上诉人亦认可两公司之间的关联关系。被上诉人在与上诉人签订主合同及多个合同附件的当日，同时与湖南新华联公司签订了“附件9”即涉案《房屋交付验收委托书》。根据该委托书的内容，被上诉人以“不可撤销”的方式将收房这一重要事项委托给与上诉人存在利害关系的案外人，由案外人员工办理房屋交接手续，对房屋进行检查验收、签署交接相关文件。上诉人提交的《房屋交付验收表中》显示，案外人员工彭道勇于2018年6月5日办理房屋交付验收，未对房屋现状或质量提出异议，并代被上诉人在“业主签字确认”处签字。被上诉人主张不认识彭道勇，虽未提交相关证据予以佐证，但对于该消极事实，上诉人亦未能提交相反证据予以推翻。结合上诉人与湖南新华联公司之间的关联关系等因素可知，上述有关委托收房的安排和之后的实施情况明显不符合常理。根据附件六《补充协议》的约定，“若买受人本人不能亲自办理房屋交付手续，其代办人必须持受托权限明确的经公证的授权委托书办理房屋交接，否则出卖人有权拒绝交房，并不承担任何违约责任”。上诉人并未举证证明曾向被上诉人联系交房事宜，而是直接根据委托书，向与其有利害关系的湖南新华联公司办理交房手续，但其所依据的委托书未经公证，并不符合双方在补充协议中的约定。故此，现有证据无法支持上诉人已完成交付房屋义务的主张。一审法院综合相关事实认定上诉人未完成交房义务，判令上诉人向被上诉人交付涉案房屋，符合合同约定和法律规定，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，有关违约责任及违约金计算问题。根据合同约定，涉案房屋应于2017年12月31日交付。因上诉人至今未交房，应承担相应违约责任。在合同的第五条“甲方逾期交付商品房的处理”中，双方对于逾期交房在90日内的违约责任约定为已付房款的利息损失，而对于逾期交房超出90日的违约责任，约定上诉人向被上诉人承担已付款利息损失的同时，按照附件六的约定承担违约责任。而双方均认可附件六并无相关约定。一审法院参照涉案合同第五条的约定，判令上诉人承担已付房款的利息损失作为逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。上诉人主张如构成未交房，也是基于被上诉人迟延交付房款而行使的同时履行抗辩权，因涉案合同只约定了首付款的交付时间而未约定剩余款项的支付时间，被上诉人依约完成了首付款的支付义务，之后又分两次支付了剩余房款，上诉人未举证证实在被上诉人支付剩余款项之前曾向被上诉人有过催款行为，或曾向被上诉人做出有关拒绝交房系行使同时履行抗辩权的意思表示，故对于该项主张，本院不予支持。关于追加第三人问题。本案系商品房销售合同纠纷，案外人湖南新华联公司并非合同一方当事人，与本案的处理结果不具有法律上的利害关系，不属于本案必须共同进行诉讼的当事人，一审法院未将其列为第三人，并无不当。上诉人在二审中提出的追加申请，本院不予许可。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7350元，由上诉人天津新华联恒业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张玉洁审判员  刘 锟二〇二一年四月十二日法官助理蔡静宜书记员张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……