陕西省西安市新城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0102民初455号 原告：陕西万和商业运营管理有限公司，住所地西安市新城区。 法定代表人：吴晓佺，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王媛，上海市建纬（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：瞿荣，上海市建纬（西安）律师事务所实习律师。 被告：西安牛美滋餐饮管理有限公司，住西安市新城区**。 法定代表人：周建强，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：干永红，陕西科迈律师事务所律师。 原告陕西万和商业运营管理有限公司（以下简称万和商业公司）与被告西安牛美滋餐饮管理有限公司（以下简称牛美滋公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万和商业公司的委托诉讼代理人王媛，被告牛美滋公司的委托诉讼代理人干永红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告万和商业公司诉称，2020年1月20日，原告陕西万和商业运营管理有限公司与被告西安牛美滋餐饮管理有限公司同时签订了《租赁合同书》及《物业管理服务协议》，按照原被告双方在《租赁合同书》第九条的约定，《物业管理服务协议》为《租赁合同书》的补充。原被告双方在《租赁合同书》中约定由被告西安牛美滋餐饮管理有限公司承租万和城购物中心3层3F-60、61、62、63号商铺用于餐饮经营，经营品牌为牛美滋，租赁期限为2020年3月10日至2022年3月9日。原被告双方在《物业管理服务协议》中约定由原告万和商业公司为被告提供物业管理服务，被告向原告依约缴纳该商铺的物业管理服务费用。《租赁合同书》及《物业管理服务协议》签订后，原告按照合同约定严格履行合同义务，但被告牛美滋餐饮公司并未按照合同约定按时缴纳租金及物业管理服务费用。原告万和商业公司先后于2020年7月8日、2020年10月10日、2020年11月10日向被告牛美滋餐饮公司发函催缴其欠付的租金及物业管理服务费用，但被告并未及时履行缴纳义务。后被告牛美滋餐饮公司于2020年10月30日向原告万和商业公司发出《撤店申请》，单方解除双方之间签订的《租赁合同书》及《物业管理服务协议》。被告牛美滋餐饮公司拖欠租金及物业管理服务费用的行为及其单方解除合同的行为已经严重违反了《租赁合同书》及《物业管理服务协议》，依据租赁合同第二十一条及物业合同第八条的约定，被告牛美滋餐饮公司应当按照欠付金额1%/日的标准向原告承担违约责任。综上所述，被告牛美滋餐饮公司的上述行为已经严重违反了双方的合同约定，损害了原告万和商业公司的合法权益。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求：1、判令被告西安牛美滋餐饮管理有限公司向原告陕西万和商业运营管理有限公司支付欠付的租金、物业管理服务费用、生活垃圾处理费合计246660.00元；2、判令被告西安牛美滋餐饮管理有限公司向原告陕西万和商业运营管理有限公司支付拆除费36000元、垃圾清运费18000元；3、判令被告西安牛美滋餐饮管理有限公司向原告陕西万和商业运营管理有限公司支付2020年11月1日至2020年11月20日的商铺占用费55200元；4、判令被告西安牛美滋餐饮管理有限公司承担延迟履行违约金2071.94元（以246660.00元为基数按照每日万分之四的标准自2020年10月30日暂计算至2020年11月20日，2020年11月20日之后至实际付清之日的违约金仍以欠付金额为基数按照每日万分之四的标准计算）；5、判令被告西安牛美滋餐饮管理有限公司承担本案诉讼费用。 被告牛美滋公司辩称，1、自2020年3月10日租赁合同生效后，因突发疫情无法堂食，被告经营处于停滞状态，无客源、无收入，却要投入人力物力配合原告维持开门状态，导致被告巨额亏损。后经协商，双方签订租金及物业费调整补充协议，将2020年3月10日至2020年6月9日的租金及物业费和2020年6月10日至2020年9月9日的租金及物业费均调整至207000元，即被告在2020年3月10日至2020年9月9日期间应缴纳租金及物业费414000元，被告已于2020年5月19日、8月5日、8月26日分别缴纳租金及物业费124200元、84180元、100000元，合计308380元，剩余租金及物业费应缴纳金额为105620元。2、2020年9月10日至10月9日期间经营费用被告已于2020年9月9日缴清。3、原告于2020年10月10日发函通知对被告已停止能源供应，被告于10月18日能源耗尽，被迫于10月19日停止营业，因此被告只应承担10月10日至10月18日经营期间的房租物业费用，金额为24038.7元。4、若原告认为被告应承担费用至10月30日，但因原告限电限水导致被告无法营业，则应承担被告10月19日至30日的停业损失，其中营业收入损失为68859.3元，人工、食材、蔬果等损失13000余元，合计81859.3元。5、2020年8月底，原告与被告商定，由原告向其会员发放儿童套餐餐券，其会员持餐券在被告店内消费，由原告同意向被告支付餐券消费费用，活动时间为9月1日至30日。活动结束经双方确认后被告已向原告开具餐费发票5张，交于其商管人员雷志丹，金额为4092元。2020年9月底，原告与被告再次协商，由原告向其会员发放商场霸王餐餐券，其会员持餐券在被告的店内消费，然后由原告统一向被告支付餐券消费费用，活动时间为10月1日至30日。停止营业后经双方确认，被告于12月3日向原告开具餐费发票1张交于其商管人员雷志丹，金额为880元。两次活动的餐费金额合计4972元。6、被告被迫停止营业后，原告要求被告交清费用前不得处理餐厅设备、桌椅等，并于2020年11月11日收回了被告门店钥匙，导致被告无法进行后续处理。原告所发要求被告于12月18日前完成店面清理工作的函件，被告于12月18日上午才收到，根本无法及时处理，而原告以此为理由便开始自行拆除和处理店内被告的物品，侵犯了被告的权利，实属不妥。故被告不应承担拆除费及来及清运费，同时对于原告自行拆除的行为，造成被告店内餐饮设备、设施、原材料的损坏及丢失，被告保留进行索赔的权利。7、商铺占用费以前从未由此约定，被告不应承担。8、综上，原告合计欠被告费用为124686.7元。9、因此次疫情属于不可抗力，对被告经营造成了严重的影响，导致被告出现巨额亏损，请法院考虑到实际情况，判令双方解除合同，互不承担违约责任。被告愿用已经向原告缴纳的经营质保金165600元冲抵所欠被告费用124686.7元，剩余40913.3元予以返还。 经审理查明，2020年1月20日，原告陕西万和商业运营管理有限公司（甲方）与被告牛美滋公司（乙方）签订了《租赁合同书》及《物业管理服务协议》，约定：由被告牛美滋公司承租万和城购物中心三层3F-60、61、62、63号商铺。一、计租面积：1.1经营商铺的计租面积为套内建筑面积约460平方米。二、租赁期限：租赁期限为贰年。自2020年3月10日至2022年3月9日。四、租金支付及标准：4.1乙方按照固定租金方式向甲方计付商铺租金，不包含乙方须向甲方支付之物业综合管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用。租金标准第一租约年（2020年3月10日至2021年3月9日）的月租金为每平方米130元，月固定租金59800元，第二租约年（2021年3月10日至2022年3月9日）的月租金为每平方米148元，月固定租金68080元。租金季付。五、乙方在该商铺内经营品牌为牛美滋，经营品类为餐饮。六、押金：合同签署当日，乙方应向甲方支付相当于贰个月的租金、设备使用费（如有）和物业综合管理费总额人民币165600元。甲方有权从押金中相应扣除乙方欠付的本合同涉及一切费用及违约金。九、物业综合管理费：乙方作为商铺的承租人，乙方应当在本合同租赁期限内向甲方交纳该商铺的物业管理服务费用，以双方签订的《物业管理服务协议》约定为准。十、公共事业费及其他相关费用的承担：自开业日起，乙方应当承担并支付该商铺所发生的水、电、燃气等公告事业费，以双方签订的《物业管理服务协议》约定为准。二十一、违约责任：21.1本合同签署后，如乙方未能在本合同及补充协议约定的期限内向甲方足额支付押金、首期租金、设备使用费（如有）以及物业综合管理费，则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同，乙方应当向甲方支付相当于相应押金合首期租金、设备使用费（如有）、物业综合管理费应付金额的违约金。21.3双方确认本合同因乙方违约提前解除或终止的，甲方有权没收本合同项下之押金，同时乙方还应当结清全部应缴费用。21.4乙方延迟交纳本合同及补充协议项下租金、设备使用费（如有）、物业综合管理费及其他应缴费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。21.8乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方的装修期和减免租金政策的前提，如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同解除或终止后7日内按月租金和设备使用费标准补交装修期间和经营期间减免的全部租金和设备使用费。二十三、商铺的交还和交还期：23.1本合同项下租赁期限届满之日或本合同因任何原因而解除或终止后7日内，乙方应当将商铺交还甲方。23.3因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同解除或终止的，则在本合同所述的交还期内，乙方仍应当按届时月租金及月设备使用费（如有）向甲方支付占用费，按照届时物业综合管理费收费标准向甲方支付物业综合管理费，承担各项公共事业费等。23.5交还期满后乙方仍未能按照要求交还商铺，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺月租金及月设备使用费（如有）的标准向甲方支付占用费，并按照合同终止时商铺当月物业综合管理费标准的100%向甲方支付物业综合管理费及承担相关的公共事业费，直至乙方按照合同要求交还该商铺为止。23.6合同结束，乙方自费将商铺内的所有动产（附属设施/设备除外）搬离该商铺，商铺交还状态应恢复至甲方交付时的状态，在本租约终止或解除后7日内，乙方应当以场地以清洁、适租的状态归还甲方。如该商铺交还状态不符合规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合交还规定，由此产生的费用由乙方承担。23.7交还商铺时，双方应签署商铺交接确认书，虽未签订确认书，但乙方已经实际撤离该商铺后，乙方未能在7日内搬离该商铺，乙方在该商铺所遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权予以处置，无需赔偿乙方。如甲方因对乙方撤离后该商铺进行清理、整改等符合合同要求的，因此产生的费用应由乙方承担，并按照本合同23.5条标准承担在上述清理期间的商铺占用费。二十四、不可抗力：因商铺因不可抗力遭到严重损坏，导致乙方无法继续经营的，双方应就是否继续履行合同进行商议，如在发生不可抗力90日内无法达成一致意见的，任何乙方均有权终止本合同，合同因此终止的，双方互不承担违约责任。同日，双方签订《物业管理服务协议》，约定：一、协议有效期与租赁合同期限相同，自乙方装修期结束之次日至万和城购物中心正式开业之日起算贰年，自2020年3月10日至2022年3月9日止。五、物业服务费用季付。收费标准为第一、二租约年50元/月/㎡，每月物业综合管理费23000元。以上合同及补充协议落款甲方处均加盖有原告公司合同专用章，乙方处均加盖有被告公司公章。根据2005年4月8日西安市人民政府办公厅文件市政办发[2005]71号关于西安市城市生活垃圾处理意见收费实施意见，餐饮行业按营业面积分标准收取城市垃圾处理费，营业面积为101-500㎡的收费标准为1元/㎡·月，由经营者交纳。 经查，因新冠疫情影响，双方签订《租金及物业费调整补充协议》两份，约定：2020年3月10日至2020年9月9日期间的租金及物业费由原合同约定的248400元调整为207000元；2020年9月9日后的租金及物业费按照原合同约定标准交纳；若乙方（即被告牛美滋公司）提前解除或终止合同，除应当按照原合同约定支付违约金外，甲方（即原告万和商业公司）有权要求乙方将此次调整后租金及物业费与原合同的差额补足。以上两份协议落款处均加盖有原、被告公司公章。 另查，因突发新型冠状病毒疫情，原告所运营商场（包括被告商铺）于2020年1月26日暂停营业，被告商铺于2020年3月10日正式开业。被告向原告公司发出的撤店申请书显示：被告系因疫情影响、经营困难，原告于2020年10月10日向被告发出催款通知并暂停被告能源供应，被告营业至2020年10月18日，并于2020年10月19日正式闭店，原告于2020年10月29日通知被告提出撤店申请，被告遂以书面形式于2020年10月30日提出。被告牛美滋公司于闭店后仅搬离商铺内部分物品，商铺内添附物未拆除搬离。原告公司分别于2020年5月11日、2020年7月8日、2020年10月10日向被告发通知催要过所欠租金等相关费用。2020年11月10日原告向被告发出函件，向被告催缴应缴费用，并要求被告于2020年11月18日将商铺以清洁、适租的状态交还原告，否则要求被告承担违约金，房内留存物品视为被告自动放弃所有权，并保留由此产生费用的追索权。商铺清理、整改费用，及设备未搬离期间产生的商铺占有使用费、物业费等。庭审中，原、被告均认可双方之间的租赁合同已解除。 再查，2020年6月3日被告牛美滋公司向被告万和商业公司交纳经营质保金165600元。被告经营期间交费情况（包括租金、物业管理费、垃圾处理费等）如下：被告于2020年5月19日、8月5日、8月26日通过银行转账方式分别向原告交纳124200元、84180元、100000元，合计308380元。2020年3月10日至2020年6月9日期间的租金及物业费应为248400元，减免后为207000元，被告已按照减免后的金额足额交纳完毕。2020年6月10日至2020年9月9日期间的租金及物业费应为248400元，减免后为207000元，被告已交纳100000元，尚欠107000元租金及物业费未付。现原告按照《租金及物业费调整补充协议》的约定，要求被告向其补足2020年3月10日至2020年9月9日期间的租金及物业费共计82800元。2020年9月10日至2020年10月9日期间的租金、物业费被告已足额交纳完毕。2020年10月10日至2020年10月30日期间租金及物业费为58282元，被告未付。现原告要求被告向其支付租金及物业费246660元，故诉至法院。 以上事实有《租赁合同书》《物业管理服务协议》《租金及物业费调整补充协议》、收据、西安银行业务凭证、撤店申请、通知、函件、微信聊天记录及当事人庭审陈述等在卷佐证。 本院认为，当事人的合法权益应受到法律保护。原、被告签订的租赁合同及补充协议等，系双方真实意思表示，内容及形式均未违反有关规定，系有效合同，应受法律保护。被告牛美滋公司未按时足额向原告交纳相关费用，构成违约，依法应当承担违约责任。庭审中，原、被告均认可双方之间的租赁合同已解除，但双方对解除时间意见不一，原告认为合同解除时间为2020年10月30日，被告辩称合同解除时间为2020年10月18日，然被告系于2020年10月30日方向原告提出书面撤店申请，故对于被告上述辩称，本院依法不予采信，本院认定双方租赁合同解除时间为2020年10月30日。 关于原告主张被告欠付2020年3月10日至2020年10月30日期间的租金、物业管理费、垃圾处理费合计246660元之诉请，其中包含2020年3月10日至2020年9月9日期间原告按照减免政策向被告免除的费用82800元，因双方在《租金及物业费调整补充协议》中约定如被告违约导致合同解除或终止，被告应补足此协议与原合同之间的费用差额，故原告对上述82800元费用的主张，于法有据，本院依法予以认可。被告辩称因疫情原因应适当减免，因原告所运营商场，亦包括被告商铺在内，确系因受新冠疫情影响而于2020年1月26日暂停经营，被告商铺正式开业时间为2020年3月10日，庭审中原告亦认可其曾因此次疫情减免被告商铺30天的相关费用，经计算30天的费用计算为（130+50）×460㎡=82800元。本院酌定应扣减疫情期间30天的费用为宜，扣减后被告欠付原告2020年3月10日至2020年10月30日期间的租金、物业管理费、垃圾处理费为163860元。关于原告主张被告应承担延迟履行违约金之诉请，被告辩称系因不可抗力解除双方合同，双方互不承担违约责任，然双方合同约定的不可抗力为商铺遭到严重损害而无法继续经营，本案显然不适用该条款，故对被告以上辩称本院依法不予采信。原、被告双方租赁合同中约定了延迟履行违约金为欠费金额的1%，该标准显系过高，本案原告自愿下调即按照日万分之四的标准向被告主张违约金，本院依法予以准许。唯原告所主张的违约金基数，本院认为应以扣除疫情期间30天的相关费用后被告欠付原告的费用为宜，即163860元，故被告应向原告支付延迟履行违约金为10421.50元（以163860元为基数按照每日万分之四的标准自2020年10月31日计算至判决之日即2021年4月7日止）。在双方租赁合同中约定了因乙方（即被告公司）违约提前解除或终止的合同，甲方（即原告公司）有权没收本合同项下之押金即经营质保金，本案中，原告向被告主张了延迟履行违约金，且同意将经营质保金优先抵扣延迟履行违约金后再冲抵欠付的租金、物业费等费用，即165600元-10421.50元=155178.5元，163860元-155178.5元=8681.5元。以上费用相抵后，被告欠付原告租金、物业费、垃圾处理费为8681.5元。 关于原告主张被告应支付拆除费36000元之诉请，原告提交了其与案外人签订的施工合同及确认单、验收证明、付款凭证、增值税普通发票等证明其拆除被告商铺花费36000元，被告对以上证据的真实性认可，证明目的不认可，但并未提交相应证据予以反驳，故本院对原告花费36000元拆除费予以采信。因双方合同约定如甲方（即原告）因对乙方（即被告）撤离后该商铺进行清理、整改等符合合同要求的，因此产生的费用应由乙方（即被告）承担，故被告应向原告支付该36000元拆除费。关于原告主张被告应支付垃圾清运费18000元之诉请，因原告并未举证证明其存在以上费用的损失或支出，故对于原告的该诉请，无事实及法律依据，本院依法不予支持。 关于原告主张被告应支付2020年11月1日至2020年11月20日期间的商铺占用费（不含垃圾处理费）55200元之诉请，因原告公司向被告发出函件要求被告于2020年11月18日前将商铺恢复至清洁、适租状态，庭审中双方亦均认可被告店铺中添附物未拆除搬离，被告称系因原告阻止其搬离及拆除，但并未提交相应证据，故本院对被告上述辩称不予采信。根据双方租赁合同约定乙方（即被告）应承担商铺交还期内的相关费用及如乙方已经实际撤离该商铺后所遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为其放弃了所有权及一切权利，甲方（即原告）有权予以处置，故原告自2020年11月19日起即有权对被告在商铺中所遗留之物品自行处分，故原告该项诉请本院予以部分支持，被告应向原告公司支付2020年11月1日至2020年11月18日期间的商铺占用费49680元[（130+50）×460㎡÷30天×18天]。 关于被告主张将两次活动餐费4972元在本案中予以冲抵一节，因被告未向法庭提交证据予以证明，故对于被告的上述辩称，无事实依据，本院不予采信。 按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告西安牛美滋餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告陕西万和商业运营管理有限公司支付2020年3月10日至2020年10月30日期间的租金、物业费、垃圾处理费共计8681.5元； 二、被告西安牛美滋餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告陕西万和商业运营管理有限公司支付拆除费36000元； 三、被告西安牛美滋餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告陕西万和商业运营管理有限公司支付2020年11月1日至2020年11月18日期间的商铺占用费49680元； 四、被告西安牛美滋餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告陕西万和商业运营管理有限公司支付延迟履行违约金（以8681.5元为基数按照每日万分之四的标准自2021年4月8日计算至实际支付之日止）； 五、驳回原告陕西万和商业运营管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6459元，减半收取3230元，其中由原告陕西万和商业运营管理有限公司承担2246元，由被告西安牛美滋餐饮管理有限公司承担984元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 员 赵丹 二〇二一年四月七日 法官助理 苏杰 书 记 员 王敏 1