江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初10577号 原告：徐圣卓，男，1996年7月22日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：周新权，江苏铭云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张民政，江苏铭云律师事务所律师。 被告：宋延美，女，1972年12月2日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：鲍瑞，江苏铸辉律师事务所律师。 原告徐圣卓与被告宋延美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月5日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月9日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人周新权、被告宋延美及其委托诉讼代理人鲍瑞到庭参加诉讼。后依法适用普通程序，于2021年3月16日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人周新权、被告委托诉讼代理人鲍瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求判令：1.解除原、被告于2018年1月25日签订的关于沭阳县房屋的《售房购房协议书》；2.被告向原告支付违约金450000元。事实和理由：2018年1月25日，原告将位于沭阳县房屋转让给被告，双方签订《售房购房协议书》，协议第三条约定：房屋总价款为人民币830000元；协议第五条约定：协议签订后，被告付售房首付款450000元，余款380000元银行按揭贷款及利息每月由被告负责偿还；协议第七条约定：协议签订后，如乙方在支付售房首付款后出现反悔或违约将自动放弃首付款作为赔偿原告的损失。协议签订后，经原告多次催要，被告至今未向原告支付450000元首付款。被告未能按期归还房屋贷款，至今有8次逾期还贷记录，造成原告个人征信为次级。原告认为，在双方签订《售房购房协议书》后至今，被告未依约定向原告交付首付款、8次逾期还房贷给原告造成征信为次级的行为已经构成根本违约，依据相关法律规定和双方约定，原告请求解除双方签订的《售房购房协议书》和支付赔偿款的诉讼请求应当得到支持。 被告宋延美辩称：对双方签订合同的事实没有异议，原告称被告未支付首付款不属实，被告已经向原告的母亲于某支付了首付款450000元，房屋贷款确实约定是由被告归还，存在逾期归还贷款的情况，但是次数被告没有统计，逾期归还的原因是因于某另外还欠被告借款未归还，于某和被告约定本案相关的银行按揭贷款由于某归还，归还的款项再和被告进行结算，因原告未及时将归还贷款的日期告知被告，加上被告认为于某能够归还，所以个别月份存在逾期归还银行贷款的情况。房屋买卖合同签订后，被告就对涉案房屋进行装修居住至今，涉案房屋2020年8月已经办理了产权证，所有税费包括原告在外地往返沭阳的路费均是被告出的，所以被告没有违约行为，原告无权解除合同，请求驳回原告的诉讼请求。如果法庭认定被告存在违约行为，需要承担违约责任，请求法庭对违约金进行调整降低。 原告为支持其诉讼请求依法提交了以下证据： 1.原、被告于2018年1月25日签订的《售房购房协议书》一份。旨在证明原、被告存在房屋买卖关系，同时约定被告向原告支付首付款450000元，余款380000元即银行按揭贷款每月由被告向银行支付，在合同第七条双方约定如被告在支付首付款后出现反悔或违约，将自动放弃购房首付款，作为赔偿甲方的损失。 2.原告的个人信用报告复印件一组。旨在证明因被告未能按时偿还房贷，导致原告个人征信受到影响，逾期次数共计8次。 3.中国邮政储蓄银行出具的涉案房屋房贷银行流水一份。旨在证明8次逾期还款的时间，被告清楚房贷还款时间，因为除了8次以外都是按时还贷款的。 4.被告与于某2018年1月24日至2018年1月31日期间的银行流水一张。旨在证明被告于2018年1月25日向于某转账50000元，于2018年1月26日向于某转账200000元、200000元、50000元；后于某于2018年1月26日向被告转账100000元、280000元；后被告于2018年1月26日向于某转账68500元，被告与于某之间存在其他经济往来，在于杰收到被告所转的450000元之前和之后，双方仍存在相互之间银行转账的情况，被告称其向于某所转的450000元是用于支付首付款不属实。 5.（2020）苏1322民初8849号案件的开庭笔录一份，在笔录13页法庭询问本案被告“签订房屋买卖合同时于某是否欠你款项”，本案被告回答“签订合同时于某不欠我钱了，在2018年10月份的时候于某借我钱的”。旨在证明在签订合同时于某并不欠被告的借款，被告对于于某向其转入380000元的解释不属实。 被告为支持其答辩理由依法提交了以下证据： 1.原、被告于2018年1月25日签订的《售房购房协议书》以及江苏怀某律师事务所于2018年1月25日出具的《律师见证书》各一份。旨在证明涉案《售房购房协议书》是在怀某律师事务所律师见证下签订的。 2.原告于2018年1月25日出具的收条一张、中国工商银行于2018年1月26日出具的银行转账凭证3张。旨在证明给因《售房购房协议书》签订后，银行已经下班，无法办理转账手续，原告表示将首付款由其母亲代收，完成交付，故被告于第二天到银行向原告母亲于某支付450000元，被告按照约定支付了首付款。 3.涉案房屋的维修基金、契税发票各一张。旨在证明涉案房屋的相关税费由被告缴纳。 4.用户供应气合同、科勒卫浴用品购货合同各一份。旨在证明被告在签订合同后，对房屋进行装修并入住。 5.原、被告于2019年2月5日至2020年9月22日期间的微信聊天记录一份。旨在证明原告从2018年8月起，每月都在提醒被告按时存款用以归还银行按揭，原、被告于2020年8月多次联系办证产权证相关事宜，办理产权证的相关费用及原告的往返路费均是被告支付，原告于2020年8月前从未向被告索要过首付款，原告于2020年9月10日下午21:24分称“你这个首付款要给我，当时让我卖房子给你，让我干嘛就干嘛，到现在都催着我妈要首付款”，可以证明原告当时委托母亲收取购房首付款。 6.于某于2018年1月26日向被告出具的借条一张。旨在证明原告母亲于某曾向被告借款120000元，被告于2018年1月25日向于某转账的50000元和2018年1月26日向于某转账的68500元是被告扣除了第一个月利息1500元后交付给于某的该笔借款。 7.证人仲某出庭证言：我和原、被告没有关系，我是作为见证人。《售房购房协议书》是原、被告中的某一方带过来的，具体哪一方记不得了，我知晓协议的内容，协议第七条的含义是如果协议签订以后，乙方支付首付款之后反悔，首付款就作为赔偿原告的损失；甲方收取首付款之后反悔，首付款的二倍作为赔偿被告的损失，该条中的反悔或违约就是反悔不买的意思。这个合同是他们带来的，具体的条文我没有做细致的推敲。签订合同当天，我没看到原告出具条据给被告。他们签过合同即将临走的时候，原告对被告说将首付款支付给原告母亲名下，因为当时他们要走了，所以我没提出来将该支付方式订立在合同里，我只是见证了他们签字的过程，对其他事情不知道。对于首付款为什么当时不支付我不太清楚，可能支付的款项比较大。在见证过程中，我全程在场。他们签过字之后，我就回自己办公室了，我回去的时候，他们基本上就要走了。我不知道原告母亲和被告之间的关系。 8.证人陈某,4出庭证言：原告我不是很熟悉，被告是我的远房亲戚。被告和我说买别人一套房子，但是房子当时没有办法过户，就找我见证一下。仲某和原、被告没有关系，他是我同事，是我找他一起见证的。《售房购房协议书》是双方带一份来的，双方磋商了一下，我又制作了一下，这份合同是我修改过的，修改合同时有我和原告、原告母亲、被告在我办公室，我改好之后仲某才来。该协议第七条的含义是一方反悔或违约，就承担相应的违约责任。签订合同当天，原告写了一份收条把给原告母亲，让被告打款给原告母亲，原告母亲和被告认识，让原告母亲如果到账了就把收条给被告。因为被告和原告母亲熟悉，有原告母亲银行卡号，直接打给原告母亲银行卡就行了。我没看到原告母亲当时有无将收条给被告，她们一起走了。上述整个过程，仲某在场。因为原告打收条把给其母亲的时候才这么说，他们写完收条就走了，都最后了，我就没说把将首付款支付给原告母亲这一约定订立在合同里或者写明在收条上。当时没有说几号归还贷款，被告也没有问，我记不清原告有无将其还房贷的银行卡号等信息告诉给被告，他们双方都熟悉。合同双方如果存在违约情况，双方承担违约责任后，不影响合同的继续履行。当时签好，三人一起走，就说去银行打款首付款的。我不知道原告母亲和被告之间的债权债务关系，他们都没有提到。 证据7、8旨在证明在签订合同当天原告委托其母亲代为接收首付款。 9.中国工商银行股份有限公司沭阳开发区支行出具的借记卡账户历史明细清单一份。旨在证明于某于2017年10月17日向被告借款200000元，扣了第一个月利息2000元后，被告向于某银行转账198000元；于某于2017年12月14日向被告借款250000元，被告于当日向于某银行转账250000元；于某于2018年1月26日银行转账给被告的款项均是归还之前的借款。 经质证，被告对原告提交的证据1真实性无异议，但认为该合同第七条约定的是在被告放弃购买后，被告要求返还已付的购房款，实际情况是被告已经付清了购房款并归还银行按揭贷款至今，且早已实际居住，没有放弃购买的意思表示，所以合同第七条不应作为被告承担责任的依据；对原告提交的证据2、3真实性均无异议，但认为造成被告逾期归还银行按揭贷款的原因是原告没有将银行按揭贷款归还的具体日期告知被告，被告和原告母亲于某协商好，由于某归还银行按揭贷款用以充抵欠被告的欠款，于某违约未及时归还又未及时告知被告，其中于某代为归还银行贷款4次，原告的逾期记录是否包含于某所归还的次数，被告无法核实；对原告提交的证据4真实性无异议，但认为被告于2018年1月25日向于某转账的50000元和2018年1月26日向于某转账的68500元是于某向被告借款120000元，被告扣除了第一个月利息1500元后交付给于某的，于某于2018年1月26日转账给被告的100000元和280000元是于某于2017年向被告借的钱，于某出具的借条在还过钱之后被收回了；对原告提交的证据5真实性无异议。 原告对被告提交的证据1无异议，但认为合同第七条约定并非指被告放弃购买房屋，而是指出现反悔或违约，且原告在被告违约的情况下有权解除合同，被告承担赔偿责任；对被告提交的证据2真实性无异议，但认为原告出具收条时并未收到被告给付的首付款，对银行流水的关联性有异议，不能达到被告主张的已支付涉案首付款的证明目的；对被告提交的证据3、4均无异议，认可双方签订涉案协议后，原告已将房屋使用权交付给被告；对被告提交的证据5真实性无异议，但认为原告于2020年9月10日明确向被告催要首付款，被告回复首付款已经给付其母亲后，原告明确表示不知情，原、被告未达成一致意见由被告将房款交付给原告母亲于某；对被告提交的证据6真实性无异议；对被告提交的证据7、8不认可，认为证人在作证时避重就轻，均对于付款付给谁的卡上做出了明确的陈述，但对其他事项均表示记不清，说明二名证人在作证之前已经进行了沟通；对被告提交的证据9真实性无异议，但对其关联性有异议，认为被告与于某之间是否存在借贷关系与本案无关联性。 本院经审查核实认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、5，被告对其真实性无异议，且该证据与本案有关联性，本院予以采纳。被告提交的证据1、3、4，原告未提出异议，本院予以采纳。被告提交的证据2、5，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，且该证据与本案有关联性，本院予以采纳。被告提交的证据7、8，证人陈述的协议由原、被告签订与原、被告陈述一致，本院对该证人证言予以采纳，对于证人陈述的其他内容不能单独作为认定案件事实的依据。被告提交的证据9，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，虽然原告对其关联性有异议，但原告对被告于2018年1月26日向于某转账450000元前后于某向被告银行转账的性质提出异议，而该证据能对原告的异议作出解释，所以该证据与本案有关联性，本院对该证据予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2018年1月25日，原、被告在江苏怀某律师事务所的见证下签订了《售房购房协议书》，主要内容为：“甲方（售房人）：徐圣卓乙方（买房人）：宋延美第一条：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也充分了解该房屋的具体情况如下：（1）出售的房屋座落于沭阳县房屋出售。第三条：该房屋总售价为830000元。第四条：本协议签定后，所有关于本协议所指房屋的附属事项及相关费用（均包含购房总价款之内）一并转让给乙方，双方就此问题不再另行协议。第五条：协议签订后，乙方再付售房首付款450000元，并同时甲方把此房的相关手续交给乙方，余款380000银行按揭贷款每月由乙方还款包括银行利息，过户按有关部门规定，甲乙双方各付其责。第六条：办理该房屋原不动产权证所产生的一切费用由甲方负责，不动产权证过户手续所产生的各项费用由乙方独立承担，与甲方无关。但甲方要协助乙方办理各项手续。中央花园小区能开始办证时，甲方要无条件及时办好不动产权证给乙方，并同时办理好不动产权证过户手续。如有一方违约，违约方按每天总房款的1/1000违约金支付给另一方。协议签定后，如乙方在支付售房首付款后出现反悔或违约将自动放弃售房首付款作为赔偿甲方的损失。如甲方在收取售房首付款后出现反悔或违约将按照收取售房首付款金额的贰倍支付乙方，作为甲方赔偿乙方的损失。协议签订后、甲方拿到首付款的同时把此房交给乙方。该房屋交付时，涉及到水电费、物管费等相关手续费用，由甲方缴清。”原告于当日向被告出具收条一张，内容为：“今收到人民币肆拾伍万整￥450000售房首付款（中央花园2号楼1单元904室）徐圣卓2018年1月25日”，原告称因当日比较晚无法转账，原告第二天要回外地，就先把收条给被告，原告将涉案房屋的钥匙放在其母亲于某处委托于某交房。2018年1月26日，被告向原告母亲于某银行转账200000元、200000元、50000元，合计450000元，后于某将涉案房屋的钥匙交付给被告。自2019年8月起至2020年9月止，原告于每月7日左右均通过微信方式催告被告归还银行贷款，其中原告于2019年8月7日称“阿姨你好，房贷存上没？又逾期了，那就逾着吧，反正已经被这房贷搞成征信不好黑名单了，有钱在存进去吧”，被告回复“哎！我都被你妈害死了，借钱都快两年了还没还清，我有时候也特别紧张，不紧张我早早就存上了，都是被你妈害的，借钱不还。气死了”，原告于2019年10月8日称“阿姨啊，又逾期了哦，今天有空存一下哦，不要忘记了好，我还想五年过后恢复征信的咧，我也不小了，二十五六岁了，以后我的路还长了，以后结婚，买车买房，都是事噢，唉”，原告于2019年11月7日称“阿姨呢，不要每个月都让我逾期吧”，原告于2020年1月31日称“我妈还欠你多少钱啊，要不行，我每个月房贷我还吧，我也提心吊胆的，我现在征信也不好，不然我也去想法子弄点小贷，帮我妈把你这钱还了。欠你几万，我每个月工资四五千块钱，按月支付给你呗”，原告于2020年5月7日称“按时存上啊，求求阿姨了不要再让我逾期了好”，原告于2020年7月8日称“姨，又逾期了嗷，忙忘记了吧，有空存一下，真不想再逾期记录了”，原告于2020年8月6日称“不忙的时候存下好，我这征信还想等五年恢复的”。被告于2020年8月15日通过微信告知原告“徐圣卓你好！请问你什么时候回沭阳啊？请你这两天回去一趟帮我们办一下房产证啊！然后我们把户过过来。谢谢”，原告于2020年8月16日回复“好的，看到了呦，最近在上夜班”，被告回复“哦！请问你什么时候回家？我妈昨天说你明天回家的啊？那我也安排明天回家，跟你一起跑跑，我们把户过了，你也省心我也省心！”，原告回复“嗯嗯，我到家了给你发信息哦，我先睡了，困死了”。原告于2020年8月17日称“阿姨你好喔，明天找个地方来接我一下啊，还是哪个地方，我过去找你呀。我看有没有早点的车，回来给你打电话。”原告于2020年8月18日称“需要我准备什么东西吗？我还要回趟老家拿一下户口本的，阿姨啊，我妈还欠你多少钱呀，下午来了，把条子带着吧，然后把条子换一下，写我名字，我每个月还钱给你。我到沭阳了喔，在外边吃点饭就去老家拿户口本，今天要赶不及就明天，约个地方，你带我去办手续。”2020年8月24日，原、被告一起至沭阳县政务服务中心办理涉案房屋的不动产权证。2020年8月27日，被告通过微信告知原告涉案房屋的不动产权证已经办理下来，询问原告什么时间有空办理过户手续，被告一直称未请到假。2020年9月2日，原告回复被告“晚上我去问一下领导，昨天我提过了，领导今天晚上给回复，上班的时候，我也不想带手机。放心喔，阿姨，我请到假第一时间告诉你。还有啊，那房契税交的发票，我没碰喔，你在好好找找啊，我拿那东西也没有。我妈也催我回家，让我好好配合阿姨抓紧过户，现在我妈都要让我舅爹去汽车修理厂里找我了，说我不听话、电话也不接、不睬她。阿姨，好好睡觉喔，放心好。”后原告称回沭阳办过户但一直未办理。2020年9月10日，原告称“我这几天请不到假，走不开可能，因为我昨天给我妈打电话要房子首付款的，我这房贷要批不下我肯定让我妈不好过安。我请到假，我去查个征信就回来。就这几天我请假，查了征信交给售楼部，我就回来，跟你跑过户”，又称“阿姨啊，你这首付款要给我安，当时让我卖房子给你，让我签字就签字，让我干嘛就干嘛，一直到现在都催着我妈要首付款。我很多次找我妈要这个房款，唉，我妈都说，等等、等等的，阿姨是老乡，很快就会转来，恨死我妈了，根本没为我考虑”，被告称房屋首付款都交付给原告母亲了，在律师事务所当着原告面说的，事实就是事实，是赖不了的，但此后原告开始否认其知晓买卖涉案房屋及收到房款。现原告以其未收到首付款及被告归还银行贷款有逾期为由要求解除涉案《售房购房协议书》并要求被告赔偿违约金450000元。 本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。虽然原告称其向被告出具涉案房屋首付款450000元的收条时尚未收到该款项，但结合被告于签订涉案合同第二天即2018年1月26日通过银行转账方式向原告母亲于某转账450000元、原告将涉案房屋钥匙交由其母亲于某委托交付、现被告持有该房屋钥匙并占有涉案房屋、原告于合同签订后至2020年9月10日前长达两年七个月的时间内在双方一直有联系的情况下从未向被告索要涉案房屋首付款或索回上述收条或索要涉案房屋钥匙、原告在被告的要求下配合办理涉案房屋的不动产权证、原告多次应允配合被告办理涉案房屋的过户手续来看，本院认定被告已履行了支付涉案房屋首付款450000元的义务。原告辩称其母亲于某与被告2018年1月26日还有其他的银行转账，对此被告均作出解释并提供了证据，且通过原、被告的微信聊天记录也可以看出原告是明知其母亲向被告借款的情况，故本院对原告的该辩称不予采纳。现原告以被告未支付首付款为由请求解除涉案合同，无事实依据，本院不予支持。根据原告提交的证据及被告的自认，被告确实存在逾期归还银行贷款八次的情况。被告辩称其不知道归还银行贷款时间，但根据原、被告的微信聊天记录，原告多次在应归还银行贷款时间之前提醒被告及时还贷，故本院对被告的该辩称不予采纳。被告逾期归还银行贷款的行为构成违约，应当承担违约责任，但根据被告已支付房屋首付款及归还部分银行贷款、涉案房屋已经交付，被告的上述违约行为尚未构成根本违约，故原告以此为由要求解除涉案合同，无法律依据，本院不予支持。现原告要求被告给付违约金450000元，被告辩称违约金数额过高，请求予以减少，本院以原告的实际损失为基础，综合合同的履行情况、被告的过错程度以及逾期利益等综合因素，酌定违约金为20000元。 调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告宋延美于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告徐圣卓违约金20000元； 二、驳回原告徐圣卓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8050元，由原告徐圣卓负担7750元，由被告宋延美负担300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8050元。 审 判 长  仲 裁 人民陪审员  张怀忠 人民陪审员  王殿华 二〇二一年四月三十日 书 记 员  祁 磊 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××12（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情况之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。