广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初4742号原告：深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州分公司，住所地广州市花都区新华街东镜二十队十二巷**第**，统一社会信用代码91440114579992079T。负责人：田志华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王琪璠，该公司工作人员。委托诉讼代理人：钟施华，该公司工作人员。被告：胡金明，女，1978年6月26日出生，汉族，住广西来宾市兴宾区，被告：覃承务，男，1976年9月26日出生，汉族，住广西来宾市兴宾区，原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州分公司（以下简称半岛城邦物业）与被告胡金明、覃承务物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，适用小额诉讼程序，于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告半岛城邦物业的委托诉讼代理人王琪璠、钟施华到庭参加诉讼。被告胡金明、覃承务经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告半岛城邦物业向本院提出诉讼请求：1.两被告立即支付4-18-XX房2020年1月至2020年10月物业服务费共5117.30元，截至2020年10月30日违约金646.82元，共计5764.12元；2.两被告立即支付4-18-XX房2019年12月至2020年10月公共电费分摊费用共计187.73元；3.由被告承担本案所有诉讼费。诉讼中，原告半岛城邦物业明确第一项诉讼请求违约金仅主张2020年4月至10月产生的违约金，2020年1月至3月的违约金因疫情予以免除，违约金以当月欠缴的物业服务费为本金，从次月1日开始按照每日千分之二的标准计算至付清款项之日止，暂计至2020年10月30日为646.82元。事实和理由：广州市花都区广花五路与镜湖大道交汇处自由人花园四期18-XX房业主胡金明、覃承务（以下简称被告）于2018年4月2日购买了广州东镜新城房地产有限公司开发的自由人花园四期物业一套，房号为4-18-XX房，建筑面积：182.76m2。根据双方《前期物业服务合同》的约定，两被告应于2019年3月26日起按月缴交每月的物业服务费及公共水电分摊费用。原告一直积极履行合同约定的权利义务，依法依约对被告所购买的物业小区实行了规范的物业管理，为两被告提供了完善的物业管理服务。从2019年12月起，被告经常无故拖欠物业管理费、公共电费分摊费用，至2020年10月30日止共欠付5951.85元。原告曾以多种形式向被告催收物业服务费，但其仍不支付。原告认为，按时支付物业服务费、公共水电分摊费用是每个业主的基本义务，被告长期欠付前述费用，构成严重违约，损害了原告的合法权益和小区整体利益。为保障原告合法权益，原告依法提起诉讼，请求人民法院依法判如所请。被告胡金明、覃承务未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区自由人花园五街18号XX房，权属人是覃承务、胡金明，登记建筑面积182.76平方米。涉案小区由半岛城邦物业提供物业管理服务。2018年4月2日，广州东镜新城房地产有限公司（甲方、卖方）与胡金明、覃承务（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定胡金明、覃承务购买花都区新华街自由人花园五街18号XX房，其中第五条约定物业服务，甲方选聘具有相应资质的深圳市半岛城邦物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限3年，物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。2018年4月2日，半岛城邦物业（甲方）与胡金明、覃承务（乙方）签订《前期物业服务协议》，就涉案房屋的前期物业管理服务达成协议，其中第一条约定双方的权利义务，甲方的权利义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。乙方的权利义务包括按时向甲方交纳物业管理服务费用、有偿服务费及各种合理分摊、甲方代收款项和本协议其他条款中规定的有关费用；乙方应于收楼之日或开发商／建设单位催告通知的收楼期限届满之日起缴纳前述费用，乙方不得无理拒交前述有关费用（包括但不限于：收楼时以物业存在非主体结构问题为由拒交前述费用），否则，按照逾期不支付处理。第三条约定服务费用，物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准暂定为：住宅物业2.8元/月·平方米，公共分摊水、电按实际结算。乙方应于该物业交付（以入伙通知书内具体入伙时间为准）之日起交纳物业服务费。物业服务费用按月交纳，乙方或物业使用人应于每月5日履行缴费义务，交纳当期的物业管理服务费（如有欠费，须补齐所欠费用）；在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任。第六条约定违约责任，乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起每天按未缴费用千分之二的标准向甲方交纳违约金；如无正当理由逾期三十天仍拒绝缴交的，甲方有权采取一切合理的催缴措施，并有权停止为其提供的一切服务，所造成的不便和损失由乙方自行承担。本合同自双方签字盖章时生效，物业服务期限为3年，该物业服务期限届满后，小区仍未成立业主大会或业主委员会的，甲方可选择不再履行本期间物业服务合同并退出该小区，也可选择继续履行本前期物业服务合同（届时若甲方未向乙方明确表示不再履行本合同且仍为该小区提供物业服务的，视为甲方选择继续履行本前期物业服务合同）。协议还就双方的其他权利义务、服务内容和质量、物业的使用与维护以及其他事项等进行了约定。胡金明、覃承务每月应缴物业管理费为511.73元，从2020年1月份开始欠缴物业管理费。半岛城邦物业于2020年9月23日通过EMS向胡金明邮寄催缴函，催缴2019年12月1日至2020年9月30日的物业服务费及公摊电费、滞纳金。关于公摊电费，半岛城邦物业提交自制的表格拟证明胡金明、覃承务拖欠2019年12月至2020年10月的公摊电费187.73元，但未能提交其向电力公司代缴费用的凭证。本院认为，半岛城邦物业与胡金明、覃承务签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于物业服务费及违约金。涉案房屋每月应交的物业服务费为511.73元（2.8元/月·平方米×182.76平方米），胡金明、覃承务自2020年1月开始欠缴物业服务费，因此半岛城邦物业要求胡金明、覃承务支付2020年1月至2020年10月期间的物业服务费5117.3元（511.73元×10个月）合理有据，本院予以支持。关于违约金，胡金明、覃承务未依约支付物业服务费，违反了合同约定，根据《前期物业服务合同》的约定，胡金明、覃承务应向半岛城邦物业支付违约金，半岛城邦物业公司仅主张2020年4月1日至2020年10月31日期间的违约金是其对自身权利的处分，本院予以准许，当月物业服务费的违约金以511.73元为本金，从次月1日开始按照每日2‰的标准计算至付清之日止，每月违约金以当月应缴物业服务费511.73元为限。关于公共水电分摊费用。半岛城邦物业提交的收费通知单（包含公摊电费）是其单方制作，且未能提交其向供电部门代胡金明、覃承务缴纳相关费用的凭证予以证明，应承担举证不能的后果。因此，半岛城邦物业要求胡金明、覃承务支付公共水电分摊费用187.73元理据不足，本院不予支持。胡金明、覃承务经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告胡金明、覃承务于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州分公司支付2020年1月至2020年10月期间物业服务费5117.3元；二、被告胡金明、覃承务于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州分公司支付拖欠的2020年4月至2020年10月期间物业服务费的违约金（当月物业服务费的违约金以511.73元为本金，从欠付次月1日起按每天2‰的标准计算至付清款项之日止，且当月物业服务费违约金以不超过511.73元为限）；三、驳回原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告胡金明、覃承务负担。本判决为终审判决。审判员  何丹二〇二一年四月十二日法官助理曹国阳书记员彭小容