贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0303民初1667号原告：杨载明，男，布依族，住贵州省遵义市红花岗区。原告：田蓉，女，土家族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：杨载明，系田蓉之夫。被告：遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司，住所贵州省遵义市汇川区温州路与汕头路交叉口奥特莱斯办公楼一楼，统一社会信用代码：915203033374510696。法定代表人：熊本泉，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵程诚，女，汉族，住贵州省遵义县，系公司员工。被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦16楼12、13号，统一社会信用代码：915203030856559886。法定代表人：于国强，职务：总经理。原告杨载明、田蓉与被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司（以下简称信本奥特莱斯公司）、贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨载明及田蓉的委托诉讼代理人杨载明、被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司的委托诉讼代理人赵程诚到庭参加了诉讼，被告贵州聚银投资置业有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告杨载明、田蓉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司签订的《奥特莱斯城市购物广场商铺委托经营管理合同》，由被告按相应比例（折后价的120%）提前对原告所购商铺进行回购；2、被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司向原告支付2019年4月1日起至2020年12月31日止的收益金85107元，判令被告向原告支付2019年5月1日起至2020年12月31止的违约金29292.28元，共计114399.28元；3、被告向原告提供2018年及2019年已支付收益金的相关税票及退回多扣的税款；4、被告贵州聚银投资置业有限公司对第二项请求承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回了第1、3项诉请。事实及理由：原告于2015年12月6日与贵州聚银投资置业有限公司签订了商铺购买合同，同时与遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司签订了《奥特莱斯城市购物广场商铺委托经营管理合同》，两份合同的签订，被告方均为贵州聚银投资置业有限公司置业顾问代办，根据合同相关约定，原告所购商铺委托被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司经营管理10年，10年委托经营管理期满后，被告按折后价的150%对原告所购商铺进行回购，在10年委托经营管理期间，被告以商铺折后价为基数，每年按固定年回报率分四次（每个季度首月）将相应收益金打到原告指定账户上。按约定：2017年12月31日至2018年12月30日期间托管收益结算标准为每季度人民币8596元；2018年12月31日至2021年12月30日期间托管收益结算标准为每季度人民币12895元，但从2018年第四季度开始，被告就以各种理由、各种借口拒不支付原告应得收益，后经业主多次集体维权，被告才延期将2018年第四季度、2019年第一季度及第二季度40%的收益金支付给原告。截止今日，被告已欠原告7个季度收益金（含2019年第二季度之60%）85107元。同时，根据《奥特莱斯城市购物广场商铺委托经营管理合同》第9条第1款之规定，被告还应向原告支付违约金29292.28元，共计114399.28元。被告贵州聚银投资置业有限公司在《奥特莱斯城市购物广场商铺委托经营管理合同》中作为担保人盖章签字，明确为本合同被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司的履约提供担保，故应对被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司欠付的收益金及违约金承担连带清偿责任。由于被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司除存在欠付原告收益金违约行为的同时，还存在不返还收取商场承租人营业款的违约行为，其违约行为已严重影响商场的有序经营，持续发展，致使原告购铺及委托经营管理的合同目的不能实现，故诉至法院，望判如所请。被告信本奥特莱斯公司辩称：对原告陈述的案件事实和理由及诉请基本不持异议，对原告主张的收益金85107元无异议。合同约定的按每日1‰计算违约金已超过国家对违约金的规定，原告主张的违约金计算标准过高，要求进行调整，请求法院以年利率6%来计算应支付的违约金。被告聚银公司未到庭，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：遵义奥特莱斯城市广场系被告聚银公司开发建设，聚银公司为销售奥特莱斯城市广场商铺，进行了相应宣传，2015年12月18日，原告与被告聚银公司签订《商品房买卖合同》，购买遵义市奥特莱斯城市商业用房，该房建筑面积23.87平方米、房屋价款为488152.00元。后原告（甲方、委托方）与被告信本奥特莱斯公司（乙方、受托方）、聚银公司（丙方、担保方）签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，合同约定原告将前述商业用房委托被告信本奥特莱斯公司经营管理，合同签订生效之日起，双方的委托管理关系即确立，合同的终止时间为2026年6月29日，在合同履行期间，原告（甲方）自愿将所购商铺之经营管理的一切事项及相应的权利义务全权委托信本奥特莱斯公司（乙方）统一行使，由乙方自主选择出租（转租）、委托经营、委托管理、自行使用等模式使用和管理该商铺，托管收益结算期限自2016年6月30日开始至2026年6月29日止，共计壹拾年，甲方同意自2016年6月30日至2018年6月29日止的期限内将该商铺无偿委托给乙方培育商场，不收取任何收益，约定2018年6月30日至2019年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币11623.00元、2019年6月30日至2022年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币13075.00元、2022年6月30日至2025年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币14528.00元、2025年6月30日至2026年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币15981.00元；甲方符合下列条件可获得委托管理期间的托管收益：采用一次性付款和分期付款购置商铺的，必须已按《商品房买卖合同》之约定付清全部购房款和其他相关款项，甲方采用银行按揭付款方式购置商铺的，必须已办妥合法有效的按揭贷款手续且银行按揭款发放到位，同时甲方须已付清其他相关款项并如期足额偿还银行按揭贷款；乙方分四期向甲方支付每一年度的托管收益，分别于每期首月支付（最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付）；乙方应将每期托管收益以银行转账方式汇入甲方指定银行账户，如乙方托管该商铺的实际经营收益不足以支付托管收益的，则不足部分由乙方予以补足；乙方承诺，如甲方要求乙方在本合同约定的委托管理期限届满后购买该商铺的，乙方应按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的150%购买该商铺；甲方保证其拥有该商铺的合法所有权，在具备取得托管收益的条件下，有权要求乙方按期支付托管收益；在合同履行期间，甲方将该商铺的使用权和管理权移交给乙方，甲方不向乙方移交的，乙方有权不向甲方支付托管收益，同时甲方须承担赔偿乙方相应损失的法律责任，甲方承诺并保证，在合同履行期间不得变更合同约定的托管事项，不得单方面解除合同或要求撤销合同；乙方如无正当理由未按时足额向甲方支付托管收益，则每延迟一日，按当期应付款项的1‰向甲方支付违约金；丙方聚银公司同意为合同乙方的履约提供担保，如乙方不兑现委托管理需支付的托管收益，则甲方可要求丙方按照本协议中的相关约定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务，续约期间丙方担保责任顺延；合同还约定了其他事项。后原、被告对涉案商铺根据实测面积（23.54平方米）等对托管收益进行了变更，变更后的托管收益结算标准为：2015年12月31日至2017年12月30日止（即市场培育期），托管收益结算标准为每季度人民币1433.00元（市场培育期的托管收益在市场培育期满后第一个季度内一次性支付）；2017年12月31日至2018年12月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币8596.00元；2018年12月31日至2021年12月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币12895.00元；2021年12月31日至2024年12月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币14327.00元；2024年12月31日至2025年12月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币15760.00元。本案在审理过程中，原告自愿撤回第1、3项诉讼请求。并认可被告信本奥特莱斯公司已支付2019年第二季度的收益金40%，2019年4月1日至2020年12月31日期间尚欠的收益金为85,107.00元，被告无异议。对违约金，原告要求按合同约定计算，并变更主张为从2019年5月1日起算至2021年4月8日止。本院认为，原告在与被告聚银公司签订《商品房买卖合同》购买商铺的同时，被告信本奥特莱斯公司作为受托方、聚银公司作为担保方即与原告签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，该管理合同虽名为委托经营管理合同,但合同主要内容为被告向原告分期缴纳收益金及明确有收益金标准，并允许被告有权转租该商铺,合同内容并非被告受托处理原告的出租事宜,实质是原告将商铺交付被告使用、收益，被告支付收益金的合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，该合同应为房屋租赁合同，所涉收益金应为租金，关于原告主张的收益金及逾期支付收益金的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务…”之规定，被告应当按约履行，根据双方合同约定，收益金最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付，《托管收益确认单》上明确具体的记载了每季度应当支付的委托收益金数额，其中2018年12月31日至2021年12月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币12895元，根据前述标准，原告2019年4月1日至2020年12月31日期间的收益金应为：12,895.00元×7=90,265.00元，被告信本奥特莱斯公司已支付2019年4月至6月收益金的40%即5,158.00元，应予扣除，被告应支付85107.00元，故对原告主张的收益金85,107.00元，本院予以支持。关于违约金，被告信本奥特莱斯公司从2019年4月1日起未再足额支付收益金，其行为已构成违约，应支付违约金，原告主张从2019年5月1日起分季度按每日1‰进行累计计算，结合双方签订的委托经营管理合同约定，每一年度的托管收益，分四期分别于每期首月支付，说明被告每期有一个月的支付期限，如未能在期限内支付，则应从每期逾期的次月1日起分段计算违约金，故对原告计算违约金的方式，本院予以支持。庭审中，被告提出对违约金进行调整，要求按年利率6%进行计算，因双方约定的支付标准日1‰相当于年利率36%，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合双方约定的计算标准、本案实际情况及被告的违约情节等，本院酌情调整违约金按年利率6%进行计算，根据原告2019年4月1日至2020年12月31日应得收益金的情况，违约金计算至2020年12月31日分别为：1、2019年4至6月（从5月1日起计算）按12,895.00×60%＝7,737.00元计算611天为777.09元；2、2019年7至9月（从8月1日起计算）按12,895.00元计算519天为1,100.14元；3、2019年10至12月（从11月1日起计算）按12,895.00元计算427天为905.12元；4、2020年1至3月（从2月1日起计算）按12,895.00元计算335天为710.11元；5、2020年4至6月（从5月1日起计算）按12,895.00元计算245天为519.33元；6、2020年7至9月（从8月1日起计算）按12,895.00元计算153天为324.32元；7、2020年10至12月（从11月1日起计算）按12895元计算61天为129.30元，前述违约金合计4,465.41元。2021年1月1日起的违约金，被告仍应支付，应以原告主张的收益金85,107.00元为基数按照年利率6%计算至原告主张的2021年4月8日止。关于原告主张要求被告聚银公司承担连带清偿责任，双方合同已约定由聚银公司为信本奥特莱斯公司履约提供担保，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，聚银公司应对信本奥特莱斯公司在本案中承担的所有债务承担连带清偿责任。对于原告在本案中撤回第1、3项诉请，这是原告对自己权利的处分，本院予以准许。被告贵州聚银投资置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应自行承担不利后果，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本案依法缺席审判，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨载明、田蓉（2019年4月1日至2020年12月31日期间）收益金85,107.00元及违约金（2019年4月1日至2020年12月31日期间为4,465.41元，2021年1月1日至2021年4月8日期间的违约金，以收益金85,107.00元为基数按照年利率6%计算）；二、被告贵州聚银投资置业有限公司对上述第一判项承担连带清偿责任；三、驳回原告杨载明、田蓉的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,290.00元（已依法减半收取），由被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司、贵州聚银投资置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  张元书二〇二一年四月八日法官助理周倩书记员刘欣