文书内容重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0114民初1533号原告：重庆若浩物业管理有限公司，住所地重庆市黔江区解放路**，统一社会信用代码91500114790723923B。法定代表人：郑健雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：王东波，该公司员工。被告：龚明超，男，1983年3月20日出生，苗族，住重庆市黔江区。被告：任春梅，女，1987年1月16日出生，土家族，住重庆市黔江区。原告重庆若浩物业管理有限公司（简称：“若浩物业”）与被告龚明超、任春梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告若浩物业的法定代表人郑健雄及特别委托诉讼代理人王东波，被告龚明超、任春梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告若浩物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年3月至2020年12月底计46个月的物业管理服务费5435元（物业费单价：1.05元/㎡/月），公共能源费776元（公共能耗费0.15元/㎡/月）的、电梯费2438元，共计8649元；2.判令被告向原告支付物业管理费、电梯费、公共能耗费、逾期违约金2075.76元（暂计算至2020年12月31日，从2021年1月1日起，以8649元为基数，按年利率24%计算违约金至被告支付完毕之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年7月3日，被告接房××（商品房），该房建筑面积112.52平方米。按照黔江发改价备2013字第09号以及《大十字购物广场业主手册》的有关约定，被告作为业主，理应及时按照房屋面积向原告支付物业管理费、电梯费、公共能源费等，缴费时间为每月的1日至5日。逾期交付以上费用的，则应以欠费金额的3%收取违约金。自被告接房入住后，原告一直严格按照业主手册等提供全面、周到的物业服务。被告开始也能做到积极交付物业管理费，但自2017年3月起，就开始欠付物业管理费、电梯费及公共能源费至今。在期间，原告曾采取多种方式催缴，但均无效果。如上所述，被告欠付物业管理费的行为，侵犯了原告及其他交费业主的合法权益。为此，特向贵院提起民事诉讼，望贵院依法及时裁判。被告龚明超、任春梅辩称，未交物业费的原因，一是业主的公用面积不明确，公共收益被物管占用，其收支明细未予公示;二是安保系统不完善;三是小区消防通道被改为商用通道,车辆出行混乱，存在安全隐患;四是商业区各种活动噪声太大，影响居住区的休息;五是规划的35个免费露天停车位及相关公益设施不复存在;六是消防设施不完善，A、B栋的电梯需要转换才能到达一楼;七是小区的门禁系统损坏，通风窗口、天花板破损，通道上电线外露等，物管公司未予进行及时的维修、维护，存在安全隐患;八是启用大修基金维修电梯，没有业主代表签字，程序不规范，存在质疑。总之，物管公司的服务达不到服务合同的要求，与现有收费标准不相对称。审理查明，原告若浩物业与重庆暹钭实业有限公司于2012年2月13日签订了《前期物业服务合同》，为大十字购物广场商住小区提供物业管理服务。该小区占地面积8869.39平方米，建筑面积45413.93平方米。该合同对物业管理范围、双方的权利义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用、违约责任等进行了规定。该合同第四条约定了的高层住宅物业费的收费标准和物业管理服务费的构成。收费标准按1.20元/月˙平方米（按黔江区发改委批准标准收取）标准收取，物业管理服务费包含了物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（包括公共建筑内的各种土建零修费;给排水的日常维修及养护费;电器、燃气、公共照明费；易损件更新费等）。电梯费用：住宅第**35元/户.月，每增加一层加1元;二次供水使用的公用电费，按月按实分摊收取。物业服务费不包括二次供水费、电梯电费、电梯维保费、水费、垃圾处置费、消防维保费等。后在重庆市黔江区发展和改革委员会备案的价格，从备案表中备案意见显示“根据渝价〔2004〕778号相关规定，拟对该期高层住宅楼物业服务费标准按1.50元/月˙平方米予以备案，收费标准在执行时，物业服务费标准按备案标准下浮30%执行；电梯运行费标准按月收取，计标公示为：张/月=10元（第三层）+0.3×（N-3），N为层数。该收费标准物管公司在小区进行了公示。该合同第五条约定，“本物业委托管理服务期限为三年，自2012年5月（业主接房之日）至2015年5月，本合同履约期间，本物业业主委员会成立后，签订正式《物业管理服务合同》后，可依据相关程序终止本合同。”另查明，原告若浩物业在进行物业管理过程中，确实存在门禁系统、灭火器损坏，通风窗口、天花板破损，通道上电线外露等维修不及时，管理服务不到位、不到边以及沟通协调不畅通的一些瑕疵问题。再查明，被告龚明超、任春梅系黔江区城东办事处解放路大十字购物广场××（商品房）的业主，房屋建筑面积为112.52平方米，二被告尚欠2017年3月至2020年12月共计46个月的物业服务费。原告未对二被告2020年12月所欠物业费进行书面催收。上述事实，有原、被告提供的证据及原、被告当庭陈述在案佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告若浩物业与重庆暹钭实业有限公司于2012年2月13日签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对二被告所在住宅小区的全体业主均具有约束力。物业服务企业在履行其管理、服务职责后，业主应当履行给付物业服务费的义务，业主不能以物业服务企业未完全履行物业服务合同作为拒绝交纳物业服务费的抗辩理由。本案中，虽然《前期物业服务合同》合同期届满，但重庆暹钭实业有限公司或业主委员会未选聘新的物业管理企业，原告若浩物业仍然作为二被告房屋所在的大十字购物广场小区的物业管理企业，为该小区提供前期物业管理服务，二被告作为该小区业主，也接受了该服务，原、被告双方已形成了事实上的物业服务合同关系，可参照原合同的相关规定执行，二被告应当承担给付物业服务费的义务，但二被告经原告若浩物业书面催收仍未交纳物业服务费，原告有权要求二被告支付拖欠的物业服务费。关于物业服务费，合同约定了物业管理服务费收费项目的构成，且在重庆市黔江区发展和改革委员会进行了备案登记。对于收费标准，因该小区属于前期物业，应当按照政府指导价进行收费，原告按照重庆市黔江区发展和改革委员会备案的物业服务费价格1.05元/月˙平方米收取，符合相关规定，本院予以支持。在物业服务过程中，物业服务企业如果未能完全履行合同约定的义务或履行合同存在瑕疵，应当承担违约责任。在物业服务企业向业主追索物业费的案件中，业主以物业服务企业未履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务为由请求减少物业费的，根据权利义务对等原则，人民法院可以根据物业服务企业提供服务的瑕疵情况酌情调减物业费。本案中，原告若浩物业在对二被告房屋所在小区进行物业管理、服务过程中，确实存在管理服务不到位、不到边以及与业主沟通协调不畅通等瑕疵问题，故应当承担相应的违约责任，根据本案的实际情况，本院酌情抵减10%的物业服务费较为合理。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，“经书面催交”系物业公司起诉的前置程序，本案中，原告未就2020年12月的物业费向被告进行书面催交，故本院对原告要求被告支付2020年12月的物业费的请求不予支持。因此二被告从2017年3月至2020年11月底共计45个月应当交纳物业服务费为112.52平方米×1.05元/平方米˙月×45个月=5316.57元。按10%实行抵减后，二被告实际应向原告若浩物业交纳物业服务为4784.91元（5316.57元×90%）。对于电梯费，合同约定的收费标准与原告在重庆市黔江区发展和改革委员会备案的标准不一致，应以备案的价格作为收费标准。二被告应交纳的电梯费为：[10元+0.30元×(24-3)]×3人/月˙户=48.90元/月˙户，45个月应交纳的电梯费为2200.50元，对其超过的部分，本院不予支持。关于公共能源费，其中物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用已包括在物业服务费之中，对该部分本院不予支持。对于未包括在物业服务费之中的二次供水电费，是按月据实分摊，原告没有提供2017年3月至2020年11月具体支出的相关证据，亦未就该项费用进行单独主张，难以明确请求的公共能源费中是否包括二次供水电费，本院无法确定，原告可另行主张权利。关于违约金，在本案中原、被告双方都存在违约行为，且该合同已到期，其合同中的违约条款对到期后发生的事实不再具有法律约束力，故对原告主张的该项诉求，本院不予支持。对被告抗辩小区公用部分被物管公司占用，公共收益未予公示分配以及小区建筑的规划、设计等问题，不属于本案一并处理范畴，在此不予评述，被告可通过其他方式予以解决，以保护自己的权利。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条,最高人民法院《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条,规定，判决如下：一、被告龚明超、任春梅于本判决生效后十日内向原告重庆若浩物业管理有限公司支付2017年3月至2020年11月期间的物业管理服务费4784.91元，电梯费2200.50元，共计6985.41元；二、驳回原告重庆若浩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元，减半收取34元，由被告龚明超、任春梅负担。本判决为终审判决。审判员  张恒萍二〇二一年四月三十日书记员  石冬会