黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终1411号上诉人（一审原告）：哈尔滨俊成物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区香城街3号7单元2层2号。法定代表人：吉有光，总经理。上诉人（一审被告）：杨宝华，男，汉族，1977年2月25日出生，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。上诉人哈尔滨俊成物业管理有限责任公司（以下简称俊成物业公司）因与上诉人杨宝华物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式进行了审理。上诉人俊成物业公司的法定代表人吉有光，上诉人杨宝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。俊成物业公司上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区民法院（2020）黑01l0民初704号判决；2.判令杨宝华给付俊成物业公司自2017年1月1日至2017年3月31日，2017年10月1日至2020年6月30日的物业管理费合计1769元人民币；3.一、二审诉讼费由杨宝华承担。事实与理由：一审中杨宝华提出俊成物业公司在履行《物业服务合同》过程中，存在违约问题。首先，阳光居l号楼小区道路在2017年时俊成物业公司协同办事处对小区道路进行了整体修复，并且免收业主在物业协调修路期间的所有物业管理费。其次，小区内垃圾清运不及时并不是俊成物业公司主观造成的，而是在2018年垃圾处理场所较往年相对减少，加大了垃圾清运以及垃圾处理的时间成本，这是每个物业公司共同面临的问题，并不是俊成物业公司主观造成的。再次，小区内的冰雪俊成物业公司也及时清理，并没有不及时现象。最后，俊成物业公司对小区的服务一直是认真履行合同，在服务期间也没有接到任何的业主与有关部门的投诉。因此，俊成物业公司对一审法院酌情减免物业费20%的判决不服。请求支持俊成物业公司的诉讼请求。杨宝华辩称，根据物业法的相关规定，业主对物业服务享有知情权，杨宝华要求俊成物业公司提供资质、《营业执照》、《合同》。杨宝华上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初704号的判决。2.一、二审诉讼费全部由俊成物业公司承担。事实和理由：一、2016年10至11月，哈尔滨市香坊区新城街道办事处在与哈俊成物业公司签订《阳光居小区物业服务合同》前对小区居民是否同意俊成物业公司进驻本小区民意调查，大多数居民不同意俊成物业进驻本小区，为什么俊成物业公司还是进驻本小区，要求提供民意调查的原始明细。二、要求俊成物业公司公开和公示以下相关资料：1.俊成物业公司进驻本小区前取得的营业执照原件。2.小区的建筑区域总平面图，管理人员持证上岗的上岗证和疫情期间工作人员的核酸检测报告。3.小区的管理公约。4.物业服务人员的基本情况，职责分工，联系方式，投诉机制。5.物业服务合同，物业服务等级，物业服务内容，物业服务标准。6.收费项目、收费依据、收费方式、计费起始时间的明细，价格举报电话。7.小区安全生产应急预案，小区公共区域、公共部位、公共设施、设备的养护记录、设备设施的年检手续，地下管网工程竣工图、竣工验收资料。8.业主对俊成物业公司的满意度调查表，满意度明细。9.对楼体外墙、楼顶防水的养护记录。10.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理的具体内和执行情况资料。11.装饰管理服务的具体内容和费用收支的明细。12.物业档案管理的具体实施内容。13.要求俊成物业公司提供入驻本小区前果树就已经被推倒的证据。14.相关场地的清洁卫生，垃圾收集，清运，污水管道疏通的具体工作记录。望俊成物业公司拿出和新城街道办事处签订本小区服务合同的真实合法性，让小区居民信服和小区业主享有知情权的合法权益。俊成物业公司辩称，杨宝华上诉提出的要求与俊成物业公司无关。俊成物业公司向一审法院起诉请求：1.判令杨宝华给付俊成物业公司2017年1月1日至2017年3月31日、2017年10月1日至2020年6月30日的物业管理费合计1769元；2.诉讼费由杨宝华承担。一审法院认定事实：2016年11月20日，俊成物业公司与杨宝华所在小区街道办事处指定的香化社区居民委员会签订了《阳光居小区物业管理服务合同》一份，合同约定：甲方为哈尔滨市香坊区新成街道办事处香化社区居民委员会.乙方为哈尔滨俊成物业管理有限责任公司，由乙方承担阳光居小区的物业管理工作，合同第二条约定：“在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括：1.物业共用部位的维修.养护和管理；2.物业共用设施设备的运行.维修.养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集，清运.污水管道的疏通；4.公共秩序维护.安全防范等事项的协助管理；5.装饰装修管理服务；6.物业档案资料管理”。第四条约定：“乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准。第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：1.多层住宅每月0.65元平方米。依据哈尔滨市物价局和哈尔滨市房产住宅局制定的《哈尔滨市物业收费管理办法》按一级服务标准执行”。2017年1月1日，俊成物业公司开始对该小区进行物业管理。杨宝华为哈尔滨市香坊区阳光居1号楼3单元502室业主，房屋建筑面积为75.6平方米。杨宝华在俊成物业公司服务期间未缴纳2017年1月1日至2017年3月31日、2017年10月1日至2020年6月30日期间的物业服务费。一审法院认为：根据中华人民共和国住房和城乡建设部2009年12月1日印发并于2010年1月1日生效的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。本案中，杨宝华居住的小区因客观原因未能成立业主委员会，该小区所在的居民委员会得到了所在街道办事处的指定，因此，杨宝华所在小区居民委员会有权代行小区业委员会履行职责。俊成物业公司与香化社区居民委员会于2016年11月20日签订了《阳光居小区物业管理服务合同》，俊成物业公司通过合法程序进驻该小区接管物业，并实际提供了物业服务。故对杨宝华辩称的其没与俊成物业公司签订过物业管理有偿服务合同，俊成物业公司与香化社区居民委员会签订的合同对杨宝华不具备约束力的抗辩意见，一审法院不予支持。依据哈价联发[2013]39号《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第四条规定，物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。俊成物业公司对该小区进行一级物业管理服务，按照《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》的规定制定每月0.65元/平方米的物业费收费价格，经社区委员会即哈尔滨市香坊区新成街道办事处香化社区居民委员会确认。本案中，俊成物业公司自进驻该小区提供物业管理以后，为小区广大业户提供了物业管理服务，杨宝华作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价。关于杨宝华辩称的俊成物业公司未履行物业管理职责，对小区管理不完善的问题，经一审法院多次实地调查，并结合2019年俊成物业公司诉请该小区众多业主给付物业管理费时众多业主提供的照片，俊成物业公司提供物业服务中确实存在诸如小区内公共道路破损无人修理、垃圾清理不及时、冬天积雪清理不及时等情况，可以认定俊成物业公司在履行物业服务合同过程中，存在违约事实，应当承担违约责任。但杨宝华等众多业主长期拖欠物业费，在产生物业服务纠纷后不及时采取正确方式解决问题，而是采用不缴纳物业费的方式对抗，存在怠于行使权利问题。物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好的物业服务的主要经费来源，由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以物业公司的服务不完善就拒绝交纳物业服务费，会导致物业公司的服务质量因资金不足进一步恶化，只能形成恶性循环，最终损害的还是全体业主的利益。综上，一审法院根据案件事实酌情减免杨宝华等业主物业费的20%。杨宝华应当向俊成物业公司支付物业费1415.23元（75.6平方米×0.65元/月×36个月×80%）。俊成物业公司作为物业服务企业应提高物业服务质量，积极与业主沟通，改善物业服务水平和不足，共同营造和谐的小区生活氛围。望双方以小区的和谐为重，秉承宽容理解之念，各司其职、各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定的和谐之道。判决：杨宝华于本判决生效之日立即给付俊成物业公司2017年1月1日至2017年3月31日、2017年10月1日至2020年6月30日期间的物业服务费1415.23元；案件受理费50元，由俊成物业公司负担25元，杨宝华负担25元，杨宝华负担部分与上款一并给付俊成物业公司。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，争议的焦点为：居民委员会与俊成物业公司签订的《香城街3号楼物业管理服务合同》对杨宝华是否有效，杨宝华是否应按该合同约定履行交纳物业费义务；一审判决认定杨宝华承担给付物业费的比例是否正确。杨宝华所在的香化社区居民委员会是根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》由该社区居民自我管理、自我服务，办理杨宝华居住地区居民的公共事务和公益事业的基层群众性自治组织。住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。杨宝华居住的小区为老旧小区，该小区未成立业主委员会。2016年11月20日，香化社区居民委员会、俊成物业公司签订的《香城街3号楼物业管理服务合同》，系代表该小区广大居民行使业主委员会的权能订立。居民委员会与俊成物业公司签订的《香城街3号楼物业服务合同》符合上述法律、部门规章的规定，合法有效，对杨宝华及所在小区业主具有约束力。俊成物业公司进驻该小区后提供了相应的管理服务，双方形成物业服务合同关系，杨宝华应按合同约定履行交纳物业费的义务。本院受理的俊成物业公司诉该小区其他业主物业服务合同纠纷案件中，部分业主对俊成物业公司的服务水平、管理能力指出了大量的服务瑕疵，一审法院经现场查勘，在查明俊成物业公司在小区清洁、公用设施维修维护等方面管理服务标准不足的情况下，依据公平原则酌情免除杨宝华20%物业费的给付责任较为公平、合理，本院予以维持。综上所述，俊成物业公司、杨宝华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人俊成物业公司、杨宝华各负担25元。本判决为终审判决。审判长  郑兴华审判员  刘 春审判员  张 宇二〇二一年四月二十日法官助理张恭允书记员岳一鸣