大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0204民初2923号原告：白殿玉，男，1973年7月13日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：周应龙，辽宁箴言律师事务所律师。被告：张聪，女，1988年12月30日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。原告白殿玉与被告张聪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告白殿玉及其委托诉讼代理人周应龙、被告张聪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。白殿玉向本院提出诉讼请求：一、请求依法裁判被告立即退还给原告剩余租金47500元和租赁保证金60000元，两项共为107500元人民币，并从原告提起诉讼之日起以107500元整人民币为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息，直至被告付清原告本息之日止；二、请求依法裁判被告立即支付给原告两个月租金的违约赔偿金58334元、装饰装修损失费用25000元，两项共为83334元；三、诉讼费2059元、保全费2020元均由被告承担。事实与理由:原、被告双方于2020年10月22日签订《房屋租赁协议》，约定：被告将其位于大连市沙河口区x号公建，x号（第二层建筑面积470平）转租赁给原告作为商业经营，租赁期限一年，自2020年11月22日至2021年11月21日止（免租期一个月），年租金总额为35万元。合同签订后，原告按约支付给被告租赁保证金6万元及第一年季度租金87500元，共为147500元，张聪于2020年10月22日给原告书写收到这两笔款项的收条。原被告双方的合同签订后，原告于2020年10月22日与神州优装（大连）建筑装饰工程有限公司签订了“住宅室内装饰装修施工合同”，合同价款为25000元，原告支付了相关价款，开始对租赁房屋进行装饰装修，为后期商业用途做准备。后因被告与租赁房屋所在的物业公司--深圳华业物业管理有限公司大连分公司之间另一房屋租赁的租金纠纷未处理好，导致深圳华业物业管理有限公司大连分公司在2020年11月2日将原告所租赁房屋进行上锁封门，并告之在与张聪房屋租赁的租金纠纷未处理好之前，不会同意原告对租赁房屋进行装饰装修及进行商业用途的。原告将情况及时告之张聪，让其尽快处理好与物业公司之间的纠纷，否则因张聪原因终止租赁合同导致原告不能正常使用租赁房屋的，要按约承担责任。之后，在原告与被告的数次沟通中，被告表示与物业公司纠纷处理不了，同意终止合同并按约承担相关责任，但至今被告只退还给了原告4万元租金。起诉前，原告多次联系被告要求其尽快退还剩余租金47500元和租赁保证金60000元及赔偿两个月租金的违约赔偿金58334元和赔偿装饰装修损失费用25000元，经双方协商未果，故诉至法院。张聪辩称，原告不是我直接认识的，是通过中间人介绍认识，之后我将我的房子出租给原告使用，双方签订租赁合同，原告向我交付第一个季度租金以及保证金6万元，但中间我有一段时间不在大连，具体和物业之间发生什么事我不知道。白殿玉为证明其主张的事实向本院提交了《房屋租赁协议》、银行打款电子回单、收条、照片、微信记录、账户明细、录音、《住宅室内装饰装修施工合同》及收款收据，上述证据经当庭质证和本院审查，形式合法，内容相互关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年10月22日，张聪（甲方）与白殿玉（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将其位于大连市沙河口区x号公建，x号（第二层建筑面积470平）转租赁给乙方作为商业经营用途，租赁期限为1年，2020年11月22日至2021年11月21日止（免租期一个月），1年租金总额为人民币350000元，乙方应向甲方缴纳租赁保证金人民币60000元，付款方式为乙方应于本合同签订之日一次性支付第一年季度租金，共计人民币87500元，如因甲方原因终止租赁合同导致乙方无法正常使用，甲方赔偿2个月房租给予补偿，并退还保证金及余额房租。合同还约定了其他相关权利义务。张聪在落款甲方处签名并按手印，白殿玉在落款乙方处签名并按手印。合同签订当日，白殿玉通过妻子何军果的中国工商银行账户62×××17转款人民币20000元至张聪指定的案外人官林在平安银行的账户62×××18，2020年10月23日白殿玉通过妻子何军果的阜新银行账户*4×××16以手机银行方式跨行转账给张聪账户62×××75人民币127500元，共计147500元。张聪于2020年10月22日，给白殿玉书写了收到6万元保证金及第一季度房屋租赁费87500元的收条。2020年10月22日，白殿玉与神州优装（大连）建筑装饰工程有限公司签订《住宅室内装饰装修施工合同》，约定由该公司对白殿玉房屋进行装修，总工期15日（2020年10月22日至2020年11月6日），合同价款25000元。2021年2月2日，该公司向白殿玉出具收款收据。庭审中张聪自述，其在2017年与案涉房屋所在物业深圳华业物业管理有限公司大连分公司（以下简称华业物业）签订租赁合同，面积为1200平，租期10年，年租金77万元。因其与华业物业就疫情期间的房租未协商好，导致其将案涉房屋租赁给白殿玉时，拖欠华业物业租金。2020年11月2日，华业物业将案涉房屋上锁封门，并告之在与张聪房屋租赁的租金纠纷未处理好之前，不同意原告对租赁房屋进行装饰装修及进行商业用途。白殿玉将该情况及时告之张聪，并通过微信与其联系，张聪称会尽快把钱转回，于2020年11月8日通过账户62×××75以银行转账的方式退还白殿玉2万元，于2020年11月9日通过通过账户62×××75以银行转账的方式退还白殿玉2万元，共计4万元。2020年11月26日，白殿玉与华业物业那姓工作人员通话，该工作人员表示，张聪欠款属实，不同意与白殿玉直接签订合同。另查，2021年1月13日，白殿玉向本院提出财产保全申请。本院于2021年2月2日作出（2021）辽0204财保35号民事裁定书，白殿玉于当日缴纳保全费2020元。本院认为，白殿玉与张聪签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，双方当事人均应依照合同约定履行各自的权利义务。本案中，白殿玉与张聪签订房屋租赁合同后，白殿玉已按照约定将第一季度租金87500元及租赁保证金60000元交付给张聪，张聪亦应当按照约定将房屋交付给白殿玉并保证其对该房屋的使用。现因张聪原因致使白殿玉不能正常使用案涉房屋，系张聪违约，应当返还已收到房屋租金、保证金并承担违约责任。鉴于张聪于2020年11月8日即向白殿玉返还房屋租金，说明双方均同意解除合同，故本院认定双方于2020年11月8日解除合同。白殿玉主张张聪返还剩余租金47500元和租赁保证金60000元，两项共为107500元，与法有据，本院予以支持；关于其主张从提起诉讼之日起以107500元整人民币为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息，因合同中无约定，且其已主张了违约金，本院对此不予支持；关于白殿玉主张张聪支付其两个月租金的违约赔偿金58334元，系双方合同中明确约定，与法有据，本院予以支持；关于白殿玉主张张聪支付其装饰装修损失费用25000元，因该费用已实际发生，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张聪于本判决生效之日起十日内返还原告白殿玉剩余租金47500元及租赁保证金60000元，共计107500元；二、被告张聪于本判决生效之日起十日内支付原告白殿玉违约赔偿金58334元；三、被告张聪于本判决生效之日起十日内支付原告白殿玉装饰装修损失费用25000元；四、驳回原告白殿玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2059元，保全费2020元（原告均已预付），由被告张聪负担，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  颜秀玮二〇二一年四月二十三日书记员  王志伟附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。