湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初4420号原告：眭小银，女，1990年2月14日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，现住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：眭达（系原告的弟弟），男，1995年10月15日出生，汉族，住湖南省衡山县。被告：城市社区服务集团（西安）有限公司，住所地陕西省西安经济技术开发区凤城二路6号三彩大厦402室。法定代表人：张智军。被告：三彩不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城二路6号秦丰大厦1705室。法定代表人：党宏涛。原告眭小银（以下简称原告）与被告城市社区服务集团（西安）有限公司（以下简称城市社区服务公司）、三彩不动产管理有限公司（以下简称三彩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人眭达到庭参加诉讼，被告城市社区服务公司、三彩公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告三彩公司分别于2019年1月23日和2019年2月15日签订的两份《房屋托管合同》于2020年10月30日已解除；2、判令被告三彩公司立即向原告返还所租赁的房屋；3、判令被告三彩公司向原告给付万科魅力之城60栋1505房自2020年9月23日起至实际腾房之日止按2200元/月标准计算的租金和使用费以及欠付2020年1月和2月的分期租金2200元；以及绿地之窗25栋2437房自2020年9月15日起至实际腾房之日止按1800元/月标准计算的租金和使用费；4、判令被告三彩公司向原告支付违约金53200元；5、判令被告城市社区服务集团对三彩公司的前述债务承担连带责任；6、本案诉讼费由被告承担。被告城市社区服务公司无答辩。被告三彩公司未到庭，但向本院提交书面答辩状。其答辩意见为：一、三彩公司同意解除与原告分别于2019年1月23日和2019年2月15日签订的两份《房屋托管合同》；二、三彩公司因受2020年新冠肺炎疫情影响，经营出现困难，拖欠原告租金实属无奈，但仍同意支付所欠付原告的租金。对租金的计算问题，万科魅力之城60-1505房的租金，每月租金2200元，公司已支付租金至2020年9月22日，分摊未支付租金为2200元，该房屋的租户已于2021年2月16日退房；绿地之窗25栋2437房，租金每月1800元，公司已支付租金至2020年9月14日，该房租户已于2020年12月13日退房。三、原告请求答辩人支付违约金不符合法律规定。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款的规定，……,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。据此，三彩公司不应承担违约金的赔偿责任。同时，虽双方在合同中对违约金作出了相关约定，但该违约金明显超出法律规定。故请求法庭驳回原告请求支付违约金的主张。四、三彩公司未能按时支付原告房租属不可抗力，根据政策，三彩公司作为家政企业，应属于可减免租金的对象，请求法庭依法保护民营企业的合法权益。经审理查明：2019年1月24日，原告与三彩公司长沙分公司签订《房屋托管合同》一份，约定：原告将位于长沙市雨花区××路××小区××栋××单元××房托管给三彩公司，托管用途为经营长租、短租公寓及办公或配套项目，托管期限为37个月（其中1个月改造期免租金），自2019年1月24日至2022年2月23日止；托管期内房屋月租金为2200元，按月支付。此外，双方还就合同的解除、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告按照约定交付了案涉房屋。2020年2月22日，原告（作为甲方）与城市社区服务公司长沙分公司（作为乙方）签订《补充协议》一份，载明：双方于2019年1月签署《房屋租赁／托管合同》，甲方将万科魅力之城小区60栋1505房托管给乙方，受“新型冠状病毒”疫情影响，双方对付款方式达成以下协议，乙方未支付甲方2个月的租金合计4400元，该租金在乙方复工后从2020年3月至2021年2月期间每个月额外支付原告366.67元租金，其他条款不变。2019年2月15日，原告与三彩公司长沙分公司另行签订《房屋托管合同》一份，约定：原告将位于长沙市雨花区××路××号××小区××栋××号毛坯房托管给三彩公司，托管用途为经营长租、短租公寓及办公或配套项目，托管期限为63个月（其中3个月装修期免租金），自2019年2月15日至2024年5月14日止；托管期内房屋月租金为1800元，按月支付；原告委托三彩公司对房屋进行装修，本房屋的装修总价40000元（具体施工项目详见清单）在合同签订的3日内由原告一次性支付给三彩公司，装修期内的水电费、物业管理费由三彩公司承担。合同签订后，原告依约将房屋交予被告装修后由被告用于出租。2020年9月起，三彩公司开始拖欠原告约定的租金。原告遂于2021年3月5日向本院提起诉讼。另查，三彩公司于2017年12月8日成立，于2018年9月5日设立分支机构三彩公司长沙分公司。城市社区服务公司[曾用名为城市房屋租赁集团（西安）有限公司]于2018年12月11日登记成立，于2019年1月16日设立分支机构城市社区服务公司长沙分公司。三彩公司长沙分公司和城市社区服务公司长沙分公司的负责人均为汤李珍。城市社区服务公司长沙分公司与原告就案涉的万科魅力之城小区60栋1505房屋签订有另一份合同内容相同的《房屋托管合同》，并多次向原告支付案涉两套房屋的租金。诉讼中，对于万科魅力之城小区60栋1505房屋，原告对三彩公司辩称其与原承租人已于2021年2月16日解除合同的事实无异议，并称原告已收回房屋自行出租；对于绿地之窗小区25栋2437房屋，原告对三彩公司辩称其与原承租人已于2020年12月13日解除合同的事实有异议，称该房屋的原承租人合同到期日为2021年6月14日，原告实际收回房屋的日期为2021年1月28日，目前原告已将该房屋自行出租，原告要求三彩公司支付租金至2021年1月28日。另原告自愿撤回要求三彩公司返还房屋的诉讼请求。上述事实，有原告提交的原、被告的身份资料、《房屋托管合同》、《补充协议》，双方提交的付款记录以及当事人的陈述等证据在案佐证，本院予以认定。本院认为：原告与三彩公司长沙分公司签订的案涉两份《房屋托管合同》虽名为托管合同，实为房屋租赁合同。该两份《房屋托管合同》内容系当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（一）关于合同的解除。原告要求解除案涉两套房屋的托管合同，三彩公司书面答辩表示同意，且原告已实际收回案涉两套房屋进行直接管理，故本院确认案涉两份托管合同已合法解除。对于合同解除时间，双方在合同中虽有关于合同解除的相关约定，但原告没有提供证据证明其在起诉前向三彩公司提出过合同解除，故原告诉请要求确认案涉两份合同于2020年10月30日已解除的诉讼请求，本院不予支持。原告和三彩公司对于万科魅力之城小区60栋1505房屋的退房时间为2021年2月16日无异议，故本院确认该合同的解除日期为2021年2月16日。对于绿地之窗小区25栋2437房屋，三彩公司称已于2020年12月13日向原告退还房屋，未提供证据证实，本院按原告自认的三彩公司退还房屋日期即2021年1月28日，认定为合同解除之日。（二）关于所欠租金金额。三彩公司自认拖欠原告万科魅力之城小区60栋1505房屋自2020年9月23日至2021年2月16日的租金以及疫情期间拖欠的分摊租金2200元，与原告主张的租金一致，本院确认三彩公司拖欠原告该房屋的租金为13750元（2200元/月*4个月+2200元/30天*24天+2200元）；对于绿地之窗小区25栋2437房屋的租金，本院根据前述认定的合同解除日期，确定三彩公司欠付原告自2020年9月15日至2021年1月28日期间的租金为7980元（1800元/月*4个月+1800元/30天*13天）。故三彩公司共欠原告案涉两套房屋的租金为21730元。三彩公司要求减免租金，因其减免的租金不属于疫情期间的租金，本院不予采纳。（三）关于违约金。原告与三彩公司在合同中没有就逾期支付租金和合同提前解除等情形的违约责任和违约金的计算进行约定，且三彩公司作为租赁行业企业，确系受新冠肺炎疫情影响造成经营收入明显减少的行业。故原告要求三彩公司支付违约金53200元，因没有合同依据，且与涉疫情相关案件的司法实践不符，本院不予支持。（四）关于城市社区服务公司的责任。本院认为，城市社区服务公司因与三彩公司同时和原告就万科魅力之城小区60栋1505房屋签订内容相同的两份合同，且城市社区服务公司有支付该房屋租金的记录，故本院认定城市社区服务公司亦为该房屋租赁合同相对方，有支付原告该房屋租金的义务。而对于绿地之窗小区25栋2437房屋的租金，城市社区服务公司没有与原告签订合同，虽有支付该房屋租金的记录，但不能确定其有支付租金的义务。故原告要求城市社区服务公司对三彩公司所欠租金13750元（即魅力之城小区60栋1505房屋租金）承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持；对原告超出部分请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七十四条、第五百六十二条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百一十六条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告眭小银与三彩不动产管理有限公司长沙分公司就万科魅力之城小区60栋1505房屋和绿地之窗小区25栋2437房屋分别签订的《房屋托管合同》，已分别于2021年2月16日和2021年1月28日解除；二、被告三彩不动产管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告眭小银支付租金21730元；三、被告城市社区服务集团（西安）有限公司对三彩不动产管理有限公司所欠原告眭小银租金13750元部分承担连带付款责任；四、驳回原告眭小银的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取565元，由原告负担265元，被告三彩不动产管理有限公司和城市社区服务集团（西安）有限公司共同负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宋正阳二〇二一年四月八日书记员  蒋奉平附：《中华人民共和国民法典》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。