四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1621民初1674号 原告：邓大开，男，汉族，生于1987年12月8日，户籍地四川省岳池县，现住四川省岳池县； 原告：谢文华，女，汉族，生于1987年1月16日，户籍地四川省岳池县，现住四川省岳池县； 委托诉讼代理人：杜德俊，上海中联（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢程娟，上海中联（重庆）律师事务所律师。 被告：岳池县圣欣房地产开发有限公司，住所地四川省岳池县九龙镇麻柳桥鑫城明珠内；统一社会信用代码915116215999556460。 法定代表人：黄维玉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄维术，男，汉族，生于1965年9月9日，住住四川省岳池县，系岳池县圣欣房地产开发有限公司职工。 原告邓大开、谢文华与被告岳池县圣欣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓大开、谢文华的委托诉讼代理人杜德俊、被告岳池县圣欣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄维术到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邓大开、谢文华向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金26,874.84元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年2月14日，原告邓大开、谢文华与被告岳池县圣欣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的东湖彼岸10幢1-14-2号商品房一套。该合同第二十条第二项（转移登记）约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照国家银行利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得该权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得的房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告于2017年11月10日才将原告购买的房屋交付原告使用，并因被告自身原因导致原告在2019年8月15日才取得房屋所有权证书。被告的行为严重违反了合同约定。被告逾期办证的行为严重损害了原告的合法权益。现诉至法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告岳池县圣欣房地产开发有限公司辩称： 一、请求被告承担逾期办证违约责任的诉讼请求不能成立：（一）办理房屋所有权证书系购房人自身义务，被告没有为购房人办理房屋所有权证书的法定义务。按照《城市房地产经营管理条例》第32条的规定，被告（开发商）没有为原告（购房人）办理房屋产权证书的法定义务。（二）本案逾期办证的原因系原告未及时提供办证资料和及时缴纳办证所需费用的原因所致，并非出卖人（被告）的责任。一是根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，如原告委托被告代为办证，原告需支付5万元的委托费，但原告并未支付该费用。二是原告未及时提供办证所需材料，应自行承担逾期办证的法律后果。原告直到2017年11月10日才向被告给付办证所需税费，被告收到费用后，方能代缴税费和申请办证，办证时间自然会延后，故应由原告自行承担逾期办证的法律后果。（三）被告代为办证行为系基于原告的授权，根据法律规定，受托人从事委托事务所产生的法律后果应由委托人承担。（四）办理房屋所有权证的时间对原告的权利不会造成影响，不影响原告对房屋的使用、交易、处分。（五）原告请求被告承担逾期办证违约责任已经超过法定的诉讼时效。原、被告约定的办证时间为2016年9月30日，原告主张从2016年9月30日起计算逾期办证违约金，应认定原告知晓权利受到侵害的时间为2016年9月30日，而原告于2021年3月4日才向法院起诉，已超过三年的诉讼时效规定，应驳回其诉讼请求。 二、即便认定被告应当承担违约责任，原告的诉请的违约金也计算错误。本案中，一是违约金计算的基数错误，原告是以按揭方式购房，其实际购房款为201,276元，而原告以总价款491,276元作为计算违约金的基数显然错误。二是违约金计算时间节点错误，双方约定完成初始登记办理时间为2017年12月30日，原告缴纳办理所有权证书费用的时间为2017年11月10日，上述两项事项任何一项未完成都不能办理所有权权属证书。即便认定被告应当承担逾期办证的违约责任，其计算的期间也不应该从原告主张的2016年9月30日起算。 三、逾期办证是多种原因造成，并不是被告的过错，原告主张的违约金应当大幅调减。基于当前房地产开发的实际，即便认定存在逾期办证的情况，但逾期的责任并不是被告单方造成的，这其中既有第三方的原因，比如政府的审核审批需要时间、环保检查、办证的流程等因素，也有原告自身的原因，比如未能按约定完成接房、未及时提供必要的资料，如买方住房查询证明原告于2019年2月18日才交给被告等。这些都是导致逾期的因素，被告作为开发商是希望工程按进度实施并一直在协调各方积极推动各项工作的进行。故请法院在综合考虑各项因素的前提下，大幅调减违约金。 综上，被告不存在逾期交房和办理案涉房屋所有权证书的行为，不应承担违约责任，原告的所有诉讼请求不成立，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年2月14日，原告邓大开、谢文华与被告岳池县圣欣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的东湖彼岸10幢1-14-2号商品房一套。该合同第二十条第二项（转移登记）约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照国家银行利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得该权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得的房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。涉案房屋实测面积105.10平方米，原告实付购房款488,211元。原告于2018年11月30日向岳池县地方税务局出具所购房屋为第一套住房的《承诺书》，于2018年11月29日向被告送交《买方住房查询证明》。被告于2019年8月15日取得该房屋的不动产权证。原告于2021年3月4日向本院递交起诉状主张权利。 上述事实有原、被告身份信息、《商品房买卖合同》、《增值税普通发票》、《税收缴款书》、《不动产权证》、《收据》、《东湖彼岸项目业主产权证领取结算清单》、物管费等《收款收据》、《承诺书》、《买方住房查询证明》以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经双方当庭质证，本院予以确认。 本院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法有效。原告已按合同约定履行了交款义务。被告应当按照合同约定向原告交付不动产权证。而被告未按合同约定履行义务，已经构成违约，应当承担一定的违约责任。 被告仅提供了《买方住房查询证明》和《承诺书》，拟证明逾期办证系原告未及时提供办证资料的原因所致；但被告并未举证其按合同约定何时取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，也未举证其何时通知原告提交办理房产证所需资料的证据，应承担举证不能的法律后果。商品房买卖合同中约定了由原告委托被告办理房屋所有权证。故被告提出的办理房屋所有权证书系购房人自身义务，逾期办证的原因系原告未及时提供办证资料和及时缴纳办证所需费用的原因所致，办理房屋所有权证书的时间对原告的权利不会造成影响等抗辩理由不能成立。 关于诉讼时效的问题。从合同约定的办证期届满之日起，按顺时间计算至原告主张权利时虽已超过3年诉讼时效，但原、被告在合同中约定，在商品房交付之日起90日内应取得房屋所有权证书，逾期办证自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得该权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。前述违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该种违约金的给付，在性质上属继续性债权即其内容和范围受时间因素的影响，随着时间的推移而不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故从原告向本院主张权利之日2021年3月4日起倒推3年至2018年3月4日，2018年3月4日以前的已超过诉讼时效。从2018年3月4日至2019年8月15日期间的逾期办证违约金未超过诉讼时效，应当受到保护。违约金应当以实际损失为基础，原告未举证证明因被告逾期办证给其造成的损失数额。被告请求减少违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院对被告逾期办证违约时间长短、过错责任大小及客观情况等因素综合考虑，酌定由被告给付原告违约金2,900元。 综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干意见》第一条第二款规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告岳池县圣欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓大开、谢文华给付逾期办理房屋不动产产权证的违约金2,900元； 二、驳回原告邓大开、谢文华的其他诉讼请求。 案件受理费236元，由被告岳池县圣欣房地产开发有限公司承担26元，由原告邓大开、谢文华负担210元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。如果义务人未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  刘兴源 二〇二一年四月二十六日 书记员  蒋 潇