河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初4523号原告：林建军，男，1965年2月1日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：郭妹欣、刘健魄（实习），河南弘勋律师事务所律师。被告：郑州市建强房地产开发有限公司，住所地：郑州市中原区工人路113号。注册号：410100100036441。法定代表人：郭文奇，该公司总经理。委托诉讼代理人：余林、王闪闪，河南良笛律师事务所律师。原告林建军与被告郑州市建强房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林建军的委托诉讼代理人郭妹欣、刘健魄，被告郑州市建强房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王闪闪均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告林建军向本院提出诉讼请求：1．请求法院判决被告向原告返还房款本金20万元及利息（自2007年1月16日起，以本金20万元为基数，利息按照15%/年标准计算至被告向原告实际支付本金20万元及剩余利息之日止）。2．诉讼费用由被告负担。事实与理由：2007年1月9日，郑州市建强房地产开发有限公司法定代表人郭文奇代表公司与原告林建军签订了“宇丰小区”房屋认购契约,合同约定:根据郑州市城市建设总体规划和都市村庄改造有关文件精神，为了及时解决齐礼闫村对嵩山南路开口扩宽改造工程和绿化拆迁户安置问题，承建住宅楼数栋现有余房，由原告购买位于二七区航海中路××小区××楼××单元××西户房屋一套，总价款为339275元,房屋交付期限为2008年5月30日。该合同由郭文奇签字并加盖齐礼闫住宅小区财务专用章。契约还对面积差处理、双方违约责任交房标准、产权登记等内容进行了约定。2007年1月16日，原告向被告交付房款20万元整，被告法定代表人郭文奇向原告出具了加盖齐礼闫住宅小区财务专用章的收据。被告没有按照约定开发建设房屋，致使迟迟不能交付房屋。2009年7月7日，被告法定代表人与原告签订了《合同补充协议书》一份，在协议书中被告承认收到原告房款20万元整，被告向原告作出承诺：2009年12月30日之前开始拆建盖房。如果被告在2009年12月30日之前未能开始拆建，遵照××意愿退房，被告保证100%退还××的房款，并保证支付××已交付购房款利息，利息计算从已交购房款之日到退款日期止，利息按年15%利率计算，并在退房后30天内连本带息一次付清，否则，一切法律责任由被告承担。2010年11月26日，被告法定代表人郭文奇在上述《合同补充协议书》书写：同意按原补充协议续期，到正式开盘止。2013年9月初，原告看到被告开发的涉案楼盘位置没有任何开发建设迹象，向被告提出解除合同，被告同意。在2013年9月15日向原告支付利息20万元，此后被告不再向原告支付任何款项。原告认为，原被告双方的《房屋认购契约》及《合同补充协议书》对双方具有法律约束力，在被告违约的情况下，被告应按照约定向原告承担法律责任。在双方同意退房退款的情况下，被告应该以20万本金为计息基数，从付款之日2007年1月16日为计息起点，按照年息15%的标准支付利息。2013年9月15日被告支付了利息20万元，本金和其余利息至今未付。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告多次要求被告支付本金和利息，但是被告以各种理由拒绝，至今未付。原告依据我国《合同法》、《民事诉讼法》相关规定，向贵院提起民事诉讼，望依法公正审理，维护原告合法权益。被告郑州市建强房地产开发有限公司辩称，答辩人已经将原告支付的购房款全部返还给原告，原告起诉要求答辩人返还房款及利息没有事实依据，应予以驳回。首先，2007年1月9日，原告与郑州市二七区齐礼闫乡齐礼闫村民委员会宇丰小区管理部签订一份《“宇丰小区”房屋认购契约》，约定原告购买位于二七区航海中路××小区××楼××单元××西户，建筑面积共计135.71平方米，总价款339275元；合同另约定了付款时间、交房时间及违约责任等等内容。2007年1月16日，原告仅向答辩人支付部分购房款20万元，原告并未按照合同约定将购房款全部支付完毕，原告已经构成违约，应当按照合同约定的违约条款承担相应的违约责任。认购契约虽然签订但双方并未签订正式的房屋买卖合同，答辩人经过多方努力仍未将涉案房屋最终开发成功，答辩人已经第一时间将原告缴纳的购房款20万元全部返还给原告。故，原告起诉要求答辩人返还购房款及利息没有事实依据。其次，涉案房屋所属房地产没有关于土地征收、规划、建设、预售等任何的合法手续，涉案房屋在开发时本就存在无法交付的高风险，原告对该情况也是明知的，与答辩人所签订的所谓的《认购契约》仅是一种非正式房屋买卖的意向，不是合法有效的合同。故，原告自身也应承担部分责任。另外，答辩人在涉案房屋未开发成功的情况下，已经第一时间将原告缴纳的购房款本金返还给原告。退一步讲，根据公平合理原则，即使计算购房款利息，也应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，而不是原告主张的要求按照年息15%的标准计算至全额归还之日。最后，《补充协议书》系郭文奇个人出具的，并未加盖答辩人公章，郭文奇虽系答辩人的法定代表人，但答辩人也并未授权郭文奇与原告签订任何的《补充协议书》，答辩人针对该协议书中的内容也不知情。故，在《认购契约》不是合法有效的基础上，《补充协议书》针对《认购契约》的补充当然也不是合法有效的，该《补充协议书》约定对答辩人没有任何的效力。因此，原告依据《补充协议书》向答辩人主张返还购房款及利息没有事实依据。综上所述，涉案房屋所在小区没有土地、规划、建设、销售等任何合法手续双方签订《认购契约》本身就不是合法有效合同，不受法律保护；同理，《补充协议书》也不受法律保护不能作为定案证据；在原告明知上述不合法事实存在及无法交付房屋的风险存在的前提下，才与答辩人达成涉案房屋无法开发及时支付和接受购房款本金的合意，即答辩人及时退还了购房本金。退一步讲，若原告仍主张相应损失，从公平合理角度，也只能支付购房本金的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付拖欠时间段日期的利息。故答辩人恳请法庭注重上述答辩意见，查明本案真实案情，依法驳回原告对答辩人过高的诉讼请求为盼，从而维护答辩人的合法权益不受侵犯！原、被告各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定以下事实：1.2007年1月9日，原告（乙方）与郑州市二七区齐礼闫乡齐礼闫村民委员会宇丰小区管理部（甲方）签订《“宇丰小区”房屋认购契约》，合同约定：乙方购买甲方开发的位于郑州市××区航海中路××小区内××楼××单元××西户房屋，房屋总价款为339275元；双方还就房屋的坐落位置、房屋总价款、交房期限、产权登记及违约责任作了约定。2.2007年1月16日，原告依约向被告支付购房款20万元整，郭文奇向原告出具收据显示，系付：“三号楼购房款”，该收据加盖有“齐礼闫住宅小区财务专用章”。3.2009年7月7日，原告林建军（××）与被告建强房地产的法定代表人郭文奇（××）签订《合同补充协议书》，主要约定：已收到××购房款人民币贰拾万元；双方就涉案房屋的交房时间及××逾期交房的违约责任作了新的约定。2010年11月26日，被告公司法定代表人郭文奇在《合同补充协议书》上书写：“同意按原补充协议续期到正式开工止”。4.原被告双方在庭审中均认可《“宇丰小区”房屋认购契约》无效。涉案房屋所在区域已规划为商业区，房子没有开发成功，被告已于2013年9月15日退还款项20万元。原告称被告退还款项系2007年1月16日至2013年9月15日的利息，之后多次联系被告退还剩余本金及利息。被告称原告支付购房款后因涉案房屋没有土地征收、规划建设等合法手续，被告多方努力开发涉案小区楼盘，未能开发成功，双方协商将原告缴纳的购房款本金20万元退还给原告，从原告收到退款后到2020年原告起诉郭文奇期间从未向被告主张过任何权利，也能看出被告退还的是购房本金不是利息，且原告的主张已超过诉讼时效。5.原告提交（2020）豫0102民初8038号民事裁定书、郑州市二七区齐礼闫乡齐礼闫村民委员会授权委托书及郑州市二七区齐礼闫村第十三村民组与郑州市建强房地产有限公司签订的置换协议书等，显示郑州市二七区齐礼闫乡齐礼闫村委会与被告郑州市建强房地产开发有限公司置换土地并全权委托被告在本村原旧货市场集体用地上建筑两栋居民楼，并负责规划、设计、承建及对安置外余房对外销售等事宜及郭文奇在协议上签字系履行被告单位职务的行为等事实。本院认为，本案中，原告与被告公司签订认购契约，该契约约定了原告购买被告开发的涉案房屋的坐落位置、总价款，原告依约向被告支付了购房款20万元，被告出具收到该款项的收据，后因涉案房屋未能开发，被告于2013年9月15日退还原告购房款20万元，事实清楚。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》等十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且××已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原告与被告签订《“宇丰小区”房屋认购契约》，双方就涉案房屋的坐落位置、总价款、交房期限及各方违约责任等主要内容均作了约定，且被告收到了原告向其缴纳的购房款。故《“宇丰小区”房屋认购契约》具备法律规定的主要内容，本院认定《“宇丰小区”房屋认购契约》为商品房买卖合同。对被告已退还原告的20万元，系本金或利息，双方陈述不一。但按照原告交款时间及双方约定的违约金计算方法计算，退款数额与截止退款日利息总额并不吻合，而与原告所交本金完全一致，原告对此也未作出合理解释，故本院认定被告已退回款项20万元为购房本金。××未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案被告建强房地产开发有限公司开发的涉案房屋因至今未取得商品房预售许可证明，原被告均认可该《“宇丰小区”房屋认购契约》为无效协议。后原被告基于上述协议经协商又签订了《合同补充协议书》对原契约约定内容及后续事宜进行了确定，故该合同补充协议书亦应为无效协议。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据无效合同取得的财产，应予返还。合同无效，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。本案原被告约定了违约责任，但并未明确约定合同无效解决争议的方法，双方应当按照过错责任承担因此所遭受的损失。原告向被告交付房款，存在资金占用利息损失判令被告返还本金及利息，本院支持其以20万元为本金按照同期银行贷款利率计算自2007年元月16日至2013年9月14日的利息损失。对原告主张返还购房本金及过高利息的请求，本院不予支持。被告辩称原告请求超过诉讼时效，原告称其一直向被告法定代表人郭文奇主张权利，且生效文书并未认定原告主张超过诉讼时效，故被告辩称原告主张超过诉讼时效，本院对其主张不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第六十一条、第一百五十三条、第一百五十七条、第一百八十八条、第一百九十五条、第五百零二条、第五百零七条，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告郑州市建强房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林建军支付购房资金占用利息损失（以20万元本金为基数按照同期银行贷款利率自2007年元月16日计算至2013年9月14日）；二、驳回原告林建军的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2150元，由原告林建军承担1075元，被告郑州市建强房地产开发有限公司负担1075元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  陈书冉二〇二一年四月二十三日书记员  韩晓红