河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1381民初1474号原告：王义，男，1981年8月4日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：陈宁，邓州市法律援助中心法律工作者。原告：王明礼，男，1953年7月15日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：陈宁，邓州市法律援助中心法律工作者。原告：王凡春，男，1963年7月15日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：陈宁，邓州市法律援助中心法律工作者。被告：李朝显，男，1970年10月19日出生，汉族，住淅川县。委托诉讼代理人：马龙，河南省邓州市花洲法律服务所法律工作者。被告：刘俊恒，男，1975年5月4日出生，汉族，住邓州市。原告王义、王明礼、王凡春与被告李朝显、刘俊恒为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王义、王明礼、王凡春及其委托诉讼代理人陈宁，被告李朝显的委托诉讼代理人马龙到庭参加了诉讼，被告刘俊恒到庭后以身体不适为由不参加诉讼，经法院再三说明，中途退庭，按缺席审理。本案现已审理终结。原告王义、王明礼、王凡春向本院提出诉讼请求：一、判令被告李朝显返还三原告购房款共计150000元及损失（按照中国人民银行同期贷款利率计付）；二、被告刘俊恒对上述款项承担连带清偿责任。事实与理由：2018年7月27日，三原告同被告李朝显签订了《农村房屋买卖合同》，约定被告李朝显在赵岗一组建房并分别出卖给三原告，后三原告依合同向被告支付定金50000元，合计150000元，被告刘俊恒作为担保人在合同和收据上签字确认。时至今日，被告建房被叫停无法开工，合同难以继续履行，三原告找二被告协商未果，现诉至法院，望判如所请。被告李朝显答辩称，首先应当明确该合同的效力问题，若该购房合同继续有效，则应当继续履行合同，案涉款项不能返还，案涉房屋因政策原因无法建房，应待房屋建完后，由原告补交剩余房款，被告向三原告交付房屋。被告刘俊恒中途退庭，向本院提交书面答辩状称，原告起诉的事实，刘俊恒并不知情；刘俊恒是作为保证人，并不是担保人，只是保证李朝显房屋建好后一定卖给原告；对于房屋价款、交房时间双方均未约定，李朝显也不存在违约，该合同签订后李朝显立即垫土施工；保证人刘俊恒并未在收据上签字，该签字系伪造。原告王义、王明礼、王凡春围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、三原告身份证复印件各一份，证明原告的身份情况；2、三原告分别同被告李朝显签订的房屋买卖合同复印件及收款收据各一份，证明三原告与被告李朝显签订房屋买卖合同及三原告向被告支付购房定金的事实。3、原告王义与被告李朝显电话录音一份，证明被告李朝显证实建房收钱的事实。被告李朝显向本院提交如下证据：1、身份证复印件一份，以证明被告的身份情况；2、收据复印件一份，以证明李朝显与刘俊恒合作建房，收取的定金交给刘俊恒15万元。3、刘俊恒与案外人王光林签订合作协议、刘俊恒与李朝显签订的房屋联建协议复印件各一份，以证明被告与三原告签订的协议违法，属于非法买卖合同，合同无效。被告刘俊恒未向法院提交证据。原告提交的证据，被告李朝显对证据1、2真实性无异议，对证据2中王明礼的收款金额有异议，认为当时只收取了4万元，另有部分坑边树等财产折价为1万元，合计为5万元。对于证据3的真实性有异议，认为不是李朝显本人的签字，并当庭提出鉴定要求。被告提交的证据，三原告对证据1无异议，证据2、3均认为与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2，王明礼当庭承认当时交付4万元定金，剩余1万元系建房所占的坑边树和部分财产，共折价1万元，故应当认定王明礼支付定金数额为4万元。证据3，被告李朝显并未在法庭指定的7日内向本院提交鉴定申请，应视为对鉴定权利的放弃，其真实性本院予以确认。被告李朝显提交的证据2，其所出具的收据载明：“收据今收到李朝显壹拾伍万元整刘俊恒2018.11.20日”，但该条据的出具时间与本案收款的时间不符，且单凭收条并不能证明该款系收取三原告的购房款。本院对该证据的关联性不予认定。对证据3，王光林与刘俊恒的合作协议、刘俊恒与李朝显的联建协议，与三原告提交的房屋买卖合同有关联性，本院予以采信。依据当事人陈述和证据，本院确认如下案件事实：2018年1月23日，被告刘俊恒与案外人王光林签订合作协议，约定将东临邓襄路，南临王光先，北临三队生产路，西邻王新华该案土地交给被告刘俊恒建房。2018年6月26日，被告刘俊恒与被告李朝显签订房屋联建协议，约定合同联建地点：构林镇赵岗村一组207国道刘俊恒与王光先、王光林兄弟联建地。由被告李朝显按照被告刘俊恒提供的图纸施工。2018年7月27日，原告王义、王明礼、王凡春与被告李朝显签订《农村房屋买卖合同》，约定由三原告购买被告李朝显所建位于构林镇赵岗村一组该案土地上所承建的一处农村房屋。三份合同均由三原告与被告李朝显签字捺印，由被告刘俊恒作为担保人签字捺手印予以确认。当日，原告王义、王凡春向被告李朝显支付购房定金5万元，王明礼向被告李朝显支付定金4万元。上述三笔定金，均由被告李朝显分别出具收款收据，收据均载明收到三原告人民币伍万元整，￥50000.00，并附注：担保人刘俊恒，收款人李朝显。《农村房屋买卖合同》签订后，被告李朝显仅对工地进行了垫土，便未再继续施工至今。2021年3月1日，三原告诉至本院，要求被告李朝显返还购房定金合计15万元及损失，被告刘俊恒对该笔款项承担连带清偿责任。本院认为，三原告与李朝显在平等自愿的基础上签订的《农村房屋买卖合同》，被告李朝显在未取得房屋准建手续的情况下，就与三原告签订了农村房屋买卖合同，该合同应属于无权处分导致合同效力待定。关于合同能否继续履行，三原告在签订《农村房屋买卖合同》时，双方在虽未约定交房时间，但双方约定按房屋建设进度支付房款，应视为三原告对交房时间有一定预期。现被告李朝显因未办理房屋准建手续导致无法如期开工建房,导致三原告合同目的未能实现。且合同中被告应履行的义务即被告李朝显所应承建的房屋自2018年至今仅垫土进场，尚未实际动工，导致双方签订的合同无法履行。本案中，导致合同无法继续履行的原因在于被告李朝显,故应由李朝显承担相应违约责任，三原告起诉要求李朝显退还购房定金，本院予以支持。三原告仅凭李朝显曾在当地建过房屋，在明知被告李朝显并非当地居民，且未取得建房许可证，房屋建设存在巨大风险的情况下与被告李朝显签订《农村房屋买卖合同》，其自身存在一定过错，故原被告双方因合同无法继续履行导致的损失应由各自负担，故三原告要求支付违约损失，本院不予支持。被告刘俊恒辩称其只是担保建房行为，而不担保收款行为的说法，本院认为该行为应视为对保证方式约定不明，根据《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的,按照连带责任保证承担保证责任。”故本案中被告刘俊恒对该笔购房定金的返还应当承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百九十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告李朝显于本判决书生效后十日内返还原告王义购房定金50000元；二、被告李朝显于本判决书生效后十日内返还原告王明礼购房定金40000元；三、被告李朝显于本判决书生效后十日内返还原告王凡春购房定金50000元；四、被告刘俊恒对上述购房定金的返还承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由被告李朝显、刘俊恒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  海洪泽二〇二一年四月三十日书记员  周 磊