江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣0302民初821号 原告:彭国华，男，1971年1月12日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。 委托诉讼代理人：万先印，江西众山律师事务所律师。 被告：萍乡恒辉地产有限公司，住所地江西省萍乡市萍乡经济技术开发区苏州东街光丰电子商务大厦1201室，统一社会信用代码91360301MA35QDMUXM。 法定代表人：罗松，公司董事长。 委托诉讼代理人：李丹，女，公司员工。 原告彭国华与被告萍乡恒辉地产有限公司（以下简称恒辉地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭国华的委托诉讼代理人万先印、被告恒辉地产公司的委托诉讼代理人李丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭国华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告彭国华与被告萍乡恒辉地产有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20180701562）；2、判令被告返还原告已付的购房款175366.18元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月30日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的恒大御府10号楼-1层商铺-108号，房屋总价款为人民币592452元，支付房款的方式为分期付款。合同签订后，原告支付了第一笔和第二笔房款总计177736元，第三笔房款未及时支付。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第八条第一款第（2）项的约定，即“逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起十五日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。”经多次协商，原、被告同意解除合同且原告同意按照双方签订的《萍乡市商品房买卖合同（预售）》第八条第一款第（2）项的约定支付违约金2369.82元，扣除违约金后被告应退还给原告购房款175366.18元。原告多次与被告沟通，但被告仍未返还，为此，原告特向法院提起诉讼，判如所请。 被告恒辉地产公司辩称，原告系单方违约导致合同无法继续履行，被告不承担任何责任：1.原、被告于2018年7月30日签订了《萍乡市商品房买卖合同（预售）》，约定原告以分期付款的形式购买萍乡恒大御府10号楼商铺108号，合同第七条第二款约定了原告分期付款每期需付款时间及付款金额，截止至今，原告从2019年7月20日开始已到期款项均未支付，被告多次催促，原告未依约履行付款义务。根据合同的补充协议第三条第2款约定，如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款……买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同（预售）》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有。原告未按合同约定履行支付义务，被告同意解除合同，但原告作为违约方，应向被告支付违约金88868元。综上所述，请求依法驳回原告不合理的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供的：原告身份证复印件一份、企业信用报告复印件一份、《萍乡市商品房买卖合同（预售）》复印件一份、收据复印件两份、解除合同通知书复印件一份。被告恒辉地产公司提供的律师函复印件一份。上述证据当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：原告购买被告开发的恒大御府10号楼-1层商铺-108号，房屋总价款592452元，付款方式为分期付款，买受人应当在2021年7月20日前分5期支付该商品全部价款，首期房价款88868元应当于2018年7月30日前支付，于2019年1月20日前支付楼款88868元整，于2019年7月20日前支付楼款118491元整，于2020年7月20前支付楼款118491元整，余款177734元整于2021年7月20日前支付，逾期超过180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。同日，原、被告双方对合同进行了补充，如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同（预售）》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担等其他条款。合同签订后，原告按期支付了第一笔和第二笔房款计177736元，第三笔房款起未按约支付。因原告逾期180天未支付房款，被告于2020年3月日向原告送达解除合同通知书，通知双方于2018年7月30日签订的《萍乡市商品房买卖合同（预售）》即日解除。原告同意解除合同，但要求按《萍乡市商品房买卖合同（预售）》第八条第一款第（2）项约定的按累计应付的1%扣除违约金2369.82元后退还剩余购房款，被告要求根据合同的补充协议第三条第2款约定，按已付款的50%向出卖人支付违约金。遂引发本案纠纷。 本院认为，原、被告在履行商品房买卖合同过程中引发争议，诉至法院，本案系房屋买卖合同纠纷。根据庭审情况，双方对原告已支付房款177736元及原告逾期180天余款的事实均无异议。本案的争议焦点为：一、合同解除的时间；二、违约金的计算标准。 关于合同解除的时间，2020年2月28日，被告以原告未按合同约定逾期223天未支付购房款为由向原告寄发了《解除合同通知书》，原告于2020年3月8日签收了该份通知书，双方均认可以原告收到被告寄发的解除合同通知书之日为合同解除日，故合同解除时间应为2020年3月8日。 关于违约金的计算标准，本案所涉合同解除的原因是原告未按合同约定按期履行支付房款的义务，故原告应承担违约责任。双方争议的违约金的计算标准，原告主张应依合同第八条第二款“逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）”，被告主张应按附件十一补充协议第三条第二款“买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付价款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有”。根据法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，但必须遵循公平合理、权责对等的原则；格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方加重对方责任的，该条款无效。本案中，原告逾期未付款超过180天的事实清楚，但就其违约金的计算方面，原、被告双方于同一天签订《商品房买卖合同》及《补充协议》均有相关表述，后者明显加重原告责任，且互相排斥对方相关表述的适用。该《补充协议》系被告为重复使用而预先拟定的，尽管该预制文本中有提请买受人特别注意、买受人已仔细阅读并了解等表述，但并不能当然证实被告在订立合同时与原告协商，特别是针对加重原告逾期付款超过180天责任的条款进行过协商，应当认定为格式条款。提供格式条款一方加重对方责任的条款无效，故被告主张按补充协议计算违约金的抗辩意见本院不予支持。由于原告系导致《商品房买卖合同（预售）》被解除的违约方，应承担违约责任，但如按原告主张的依《商品房买卖合同（预售）》第八条第二款“按照累计应付的1%向出卖人支付违约金”的标准计算，明显对守约方的被告不公平，不足以弥补其损失，也不利于弘扬诚实信用的交易规则，故本院酌情确定原告应支付的违约金为35547.2元（已付房款177736元×20%）。 综上所述，原、被告均认可双方签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年3月8日予以解除。原告要求被告返还购房款的诉讼请求，本院予以支持，但应扣除其因单方违约应承担的违约金35547.2元，即被告应返还原告购房款142188.8元（177736元-35547.2元）。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案属于民法典施行前法律事实引起的民事纠纷，故应适用当时的法律、司法解释的规定，即应适用《中华人民共和国合同法》相关规定。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十一条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、原告彭国华与被告萍乡恒辉地产有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年3月8日解除； 二、被告萍乡恒辉地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告彭国华购房款142188.8元； 三、驳回原告彭国华的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3807元，由原告彭国华负担664元，被告萍乡恒辉地产有限公司负担3143元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 员  曹**平 二〇二一年四月二十日 代理书记员  邓 佳