江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0602民初6224号原告：丁贵友，男，1940年3月22日生，汉族，住南通市开发区。委托诉讼代理人：沈琦，江苏江花律师事务所律师。被告：南通市标二机械有限公司，住所地南通市崇川区青年中路81号。法定代表人：陈怀东，执行董事。委托诉讼代理人：黄亚玲，江苏大仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪庆，江苏大仁律师事务所实习律师。原告丁贵友与被告南通市标二机械有限公司（以下简称南通标二公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈琦、被告委托诉讼代理人黄亚玲、倪庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁贵友向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告租赁期间投入的装修及设备设施投入80万元(具体以评估报告确定金额为准)；2、本案诉讼费用由被告依法承担。事实与理由：原告为经营崇川区悦新浴场，于2017年9月1日与被告签订《租房协议》一份。协议约定，原告承租被告位于本市的房屋约600平方米，租赁期自2017年9月1日至2019年12月31日，年租金12万元。《租房协议》签订后，原告又委托女婿蒋永平陆续向被告指定的代表沈育新支付了租赁房屋内部装修设施转让费55万元。因原告重新装修浴场需支付大额装修费用，故原告与被告方合同代表张国华口头约定，合同期满后继续由原告优先承租直至政府拆迁为止。此后，原告为装修浴场陆续投入了80万元。2019年底，原告向被告代表张国华提出续约申请。张国华虽口头允诺，但迟迟未能为原告办理租赁合同续约手续，也未收取2020年的房屋租金。2020年2月份开始因疫情影响原告浴场处于暂时歇业状态。2020年4月初开始，被告突然派人上门欲强行腾退租赁房屋，原告通过口头阻拦、报警、起诉等方式多次阻止被告，但均未果。被告实际于2020年4月15日将原告租赁房屋内的所有设施设备全部搬空，后又将租赁房屋内的装饰装潢全部拆除，造成原告租赁房屋内的装饰装潢、设备设施全部灭失。故原告诉至本院，提出前述诉请。被告南通标二公司辩称，第一，原、被告之间没有租赁关系。原告在起诉状中提到其于2017年9月1日与被告签订《租房协议》，而事实上被告从未签订过此协议，且《租房协议》上所盖的被告公章系伪造，并没有被告公章上的备案编码，被告对该合同的真实性、合法性不予认可。原告虽声称张国华为被告的代表，但未提供张国华为被告代理人的证据及原因。经被告查明确认，张国华根本不是被告的公司代表，张国华与原告签订的《租房协议》与被告没有任何关系。关于原告向案外人沈育新支付租赁房屋内部装修设备的转让费55万元，被告也认为该笔费用与被告没有关系。原告又称，在签订《租房协议》后，又委托其女婿蒋永平向被告指定的代表沈育新支付租赁房屋内部装修设施转让费55万元，对此被告也不认可。此外，原告指出其与张国华签订的合同至2019年12月31日到期，到期后原告与张国华口头约定由原告优先承租直至政府拆迁为止，原告基于此又陆续投入80万元。被告认为既然张国华与被告毫无关联，其私自承诺能够让原告持续租赁并给原告造成损失的事实自然也与被告无关，原告对损失的诉求应当向张国华个人去主张。第二，原告没有任何法律基础要求被告支付投入的80万元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人因出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情况分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”因此，即便是原告提供的《租房协议》真实有效，被告也同意原告装修了，那么也仅在被告违约的情况下，原告才可以就剩余租赁期内装饰装修残值要求赔偿。首先，即便原告提供的合同真实有效，租赁期也已在2019年届满，被告在2020年4月收回房屋无任何不妥，不属于违约。其次，原告请求80万元的设施设备费用，其性质早就超出了“剩余租赁期内装饰装修残值”的概念，换句话说，原告即使是真的投入了80万元，按照原告陈述，2017年承租、2020年2月才歇业，这80万元的装饰装修或多或少已被原告使用，折损部分还要求出租人全部承担，足以见得原告没有诚实诉讼的观念，也没有基本的商业思维。更何况被告与原告之间没有形成租赁合意，原告的行为属于非法使用被告的资产。原告对被告所有的房产进行非法占有使用的行为，被告保留追索赔偿的权利。综上，请人民法院驳回原告所有诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据：原告提交的营业执照、接处警工作登记表、被告提交的崇川区宝石浴场的工商资料、本院调取的《租房协议》、产权证原件照片、南通标二公司的工商档案资料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月1日，案外人张国华以被告（甲方、出租方）名义与原告（乙方、承租方）与签订《租房协议》一份。合同约定，甲方自愿将本单位用房出租给乙方，租期从2017年9月1日至2019年12月31日止，年租金为12万元。案外人张国华在该合同尾部甲方处签字并加盖了一个无编号的南通标二公司印章，原告在乙方处签字。原告于2017年9月18日注册名为“崇川区悦新浴场”的个体工商户并实际经营。原告举证的《租房协议》系从“崇川区悦新浴场”工商登记资料复印而来。2020年4月7日，因案涉房屋搬离事宜发生纠纷，原告向南通市公安局崇川分局虹桥派出所报警，民警到现场处理纠纷并进行调解，处理结果显示“报警人蒋永平与蔡宏伟因租房搬东西事有纠纷，经民警工作，蔡宏伟同意宽限2天时间搬东西”。后原告并未搬离。对于张国华的身份，原告认为其系被告公司的代表，因原告从案涉浴场前经营者沈育新手上转租浴场时，原告要求与房东签订《租房协议》，沈育新遂通知张国华过来，代替南通标二公司与原告签订了协议，同时原告向沈育新支付了转让费55万元。但原告未能提供张国华能够代表南通标二公司签订协议的相关证据。被告则陈述张国华并非其公司股东、员工或代理，也并不清楚张国华的身份。被告向法庭提交其在南通市崇川区市场监督管理局提调取的案外人张俊开设的崇川区宝石浴场的工商资料，根据该资料显示，2012年9月19日，被告与张俊签订《房屋租赁合同》，将案涉场所出租给张俊，用于其经营崇川区宝石浴场，租赁期限为2012年12月1日至2017年12月31日。原告对该组证据的真实性予以认可，但认为其不是从张俊处接手的案涉浴场。为证明张国华系代表被告与原告签订的《租房协议》，庭审中，原告向法庭提交一份其办理营业执照时案涉房屋的产权证复印件，该产权证复印件上盖有无编号的南通标二公司公章与加盖有编号的南通标二公司公章。原告陈述，该产权证复印件原先就盖有无编号的被告公章，因办理营业执照时工商局要求盖章，遂在原公章上方加盖了有编号的被告公章，原公章是复印件，后加盖的公章是红章。原告与张国华签订的《租房协议》上的公章也是无编号的被告公章，原告认为被告有两个公章同时在使用。被告则认为，其公司在公安备过案的真实公章均有编号，原告系获得了盖有被告公司公章的产权证复印件，后在该产权证复印件上加盖了无编号的私刻的公章。本案在审理过程中，为查清原告所提交的《租房协议》尾部的公章以及产权证复印件上公章的真实情况，本院向南通市崇川区行政审批中心调取了《租房协议》、产权证原件照片，向南通市崇川区市场监督管理局查询了南通标二公司的工商档案资料。从调取的证据显示，产权证上加盖的编号为0519的被告公章系复印形成，加盖的无编号的公章系红章。南通标二公司的工商档案资料中显示南通标二公司的公章有两种，均有编号，尾号分别为0519和2121，未能查询到原告提供的《租房协议》上无编号的公章印鉴。对本院调取的上述证据，原、被告予以认可。对于原告租金的交纳情况，原告陈述，其在张国华的指示下，将租金交给沈育新，由沈育新转交给张国华。庭审中，原告提交了向微信名为“沈金波浴室”的用户转账共计18400元的转账记录截图，其余交纳租金的凭证因手机损坏无法提供。对于租金交纳方式以及租期到期后的续租问题，原告陈述仅是和张国华进行口头约定，未能提供书面协议。本院认为，本案的争议焦点为原、被告之间是否存在真实有效的房屋租赁法律关系。对于该争议焦点，本院认为原、被告之间不存在真实有效的房屋租赁法律关系，理由如下：一、原告举证的《租房协议》尾部的被告公章与被告在工商备案的公章不一致，《租房协议》上的被告公章真实性无法确认。原告所举证的租赁房屋产权证上原先加盖的被告真实公章系复印所得，后加盖的红章并非被告的公章，该产权证复印件也无法证明系原告从被告处获得。二、张国华并非被告公司员工，原告未能提供证据证明张国华具备代理被告将案涉房屋出租给原告的身份，张国华与原告签订《租房协议》的行为无法认定为其代理被告从事的行为。三、原告未能提供证据证明其已将租赁期内的租金足额交纳给原告，或根据原告的指示将租金交纳给他人。综上，在原告签订的《租房协议》上的公章真实性无法确认的情况下，原告亦未能举证证明在《租房协议》上签字的张国华系被告的代理人，原、被告之间未成立真实有效的房屋租赁法律关系。因此原告主张被告赔偿其租赁期间投入的装修及设备设施投入80万元，本院不予支持。依照《中国人民共和国合同法》第四十八条、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：驳回原告丁贵友的诉讼请求。案件受理费11800元，由原告丁贵友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。审 判 长  邹 亚审 判 员  余雪松人民陪审员  马 莉二〇二一年四月十五日法官 助理  王曙曙书 记 员  韩云香