黑龙江省哈尔滨市中级人民法院行 政 判 决 书（2021）黑01行终32号上诉人（一审被告）巴彦县房产住宅局，住所地巴彦县西直路西侧。法定代表人王旭升，局长。上诉人（一审被告）巴彦县不动产登记中心，住所地巴彦县巴彦镇。法定代表人陈冬，主任。被上诉人（一审原告）时建才，男，1955年3月21日出生，汉族，无业，住巴彦县。一审第三人绥化市久元房地产开发有限公司，住所地绥化市北林区北二东路118号。法定代表人罗万勋，经理。一审第三人冷继文，男，1959年11月28日出生，汉族，无业,住巴彦县。一审第三人张春雨，男，1971年5月6日出生，汉族，无业,住巴彦县。上诉人巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心因房屋所有权登记一案，不服巴彦县人民法院（2020）黑0126行初10号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审判决查明，时建才于2010年12月30日和2011年5月20日与绥化市久元房地产开发有限公司（以下简称久元公司）的挂靠人冷继文签订“回迁协议”，用时建才原所有的房屋、土地置换位于巴彦县××街信用小区××楼××沿街由××西××号门（104.75平方米）、2号门（98.95平方米）、3号门（93.07平方米）、4号门（96.06平方米）、5号门（98.96平方米）、6号门（99.06平方米）、7号门（99.06平方米）、8号门（99.06平方米）、9号门（99.06平方米）、15号门（136.28平方米）、16号门（144.03平方米），二层1号门（391.93平方米）、4号门（136.08平方米）、5号门（144.06平方米）；位于巴彦县××街信用小区××楼东侧××、××楼商服，一层面积169.23平方米，二层面积162.85平方米；位于巴彦县兴隆镇××龙府××小区××号门（116平方米），以上房屋面积最终以房产测量面积为准，共涉及案涉争议房屋17套(含本案争议房屋)。时建才在案涉房屋竣工后占有使用至今，在时建才要求久元公司协助办理房屋产权证时，发现巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心于2011年10月24日为张春雨颁发了位于巴彦县××街案涉房屋的所有权证，房屋所有权证号为巴房权证兴隆镇字第××号，房屋坐落位置为巴彦县××街信用小区四期1号楼。案涉房屋初始登记档案卷宗记载，巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心针对房屋所有权人张春雨作出如上审批发证行为。经查明，案涉房屋以久元公司名义开发建设，实际投资人为冷继文、张春雨，建设用地规划许可、建筑工程施工许可均针对久元公司审批。审批档案中授权委托书为久元公司委托冷继文、张春雨开发建设兴隆信用小区四期工程项目，工程由冷继文、张春雨投资建设并负责销售，自留房或未出售房屋可自行办理到冷继文、张春雨名下。巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心在为案涉房屋进行所有权初始登记时，依张春雨和冷继文个人申请把久元公司置换给时建才的17处房屋登记在张春雨名下13套、冷继文名下4套（含本案争议房屋）。巴彦县××街信用小区四期工程竣工时间为2011年12月29日，验收备案时间为2012年3月26日。巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心提供的房屋产籍档案中无久元公司申请，只有张春雨个人申请，既无久元公司与张春雨发生买卖的事实，亦无案涉房屋是自留房屋或未出售房屋的证据。初始登记时巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心并未实际查看，未履行严格审查程序。久元公司承认冷继文、张春雨借用久元公司资质开发建设。时建才于2014年12月22日以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为由诉至巴彦县人民法院,达成(2015)巴民一民初字第1333号民事调解书,并申请执行含本案争议房屋,至今执行无结果。时建才以回迁安置房屋被登记在他人名下，侵害其利益为由提起行政诉讼，要求撤销巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心为张春雨颁发案涉房屋所有权证的行政行为。上述为本案事实。一审法院认为，本案争议的焦点问题是针对巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心作出的房屋所有权初始登记行为的合法性审查。从事实依据看，时建才与冷继文签订了“回迁协议”，其真实性存在。后张春雨以个人名义将其实际开发建设的给时建才回迁的房屋办理了房屋产权初始登记，时建才系与涉案房屋产权初始登记行政行为有利害关系的公民，时建才认为此登记行为侵害了其合法权益，起诉至法院，其具备诉讼主体资格。时建才发现权利被侵害后，于2014年在巴彦县人民法院主张权利并与张春雨、久元公司达成调解，张春雨、久元公司的委托代理人冷继文共同协助时建才将涉案房屋产权变更到时建才名下,申请执行后巴彦县法院向巴彦县房产住宅局送达了执行裁定书、协助执行通知书，巴彦县房产住宅局仍在办理中，至今无结果。后时建才于2018年12月24日提起撤销登记在他人名下涉案房屋初始登记的行政诉讼，故不属于其自身原因耽误起诉期限。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条的规定，时建才起诉并未超过起诉期限。冷继文、张春雨借用久元公司资质开发建设巴彦县兴隆镇信用小区四期工程，事实成立。根据《中华人民共和国建筑法》第七条、第八条规定，建设单位进行开发建设，应向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取用地、规划、施工等许可文件，根据该法第二十六条规定，禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位和个人使用企业资质证书、营业执照，以企业的名义承揽工程，因此合法的开发建设单位应是久元公司。无论是否存在私刻公章的事实，久元公司允许冷继文、张春雨借用资质开发建设的违法事实在先，且在知道其使用私刻公章的情况下，仍未向审批、登记机关作出解释与说明，久元公司对二人开发建设的行为视为默认。冷继文、张春雨私自制作授权委托书，假冒久元公司名义允许将自留房或者未出售房屋自行办到张春雨名下，并据此到巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心处办理了房屋所有权证，但案涉房屋并非是自留房屋或未出售房屋，且不存在久元公司与张春雨之间的房屋买卖交易。办理初始登记时巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心未实际查看,没有房屋已竣工的证明，并且诉讼时未提供房屋测绘报告，未履行严格审查程序。根据《房屋登记办法》第十九条、第二十二条、第三十条的规定，巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心将案涉房屋登记在张春雨名下的行政行为，证据不足。巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心在案涉工程尚未竣工备案的情况下，即为第三人张春雨颁发了房屋所有权证，先颁证后备案，属违反法定程序。综上，巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心为张春雨作出案涉房屋所有权初始登记行为违反了《中华人民共和国建筑法》第七条、第八条、第二十六条，《不动产登记暂行条例》第十八条，《房屋登记办法》第十九条、第二十二条、第三十条的规定，属证据不足，且违反法定程序，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条、第七十条第（一）（三）项之规定，判决撤销巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心为张春雨颁发巴房权证兴隆镇字第××号房屋所有权证的行政行为。上诉人巴彦县房产住宅局不服一审判决上诉称，时建才持有的回迁协议不具有真实性，合法性，时建才起诉超过起诉期限，案涉十七套房屋已办理抵押登记，并被查封，如撤销登记将侵害案外人权利。请求撤销一审判决；驳回时建才的起诉。上诉人巴彦县不动产登记中心的上诉意见同巴彦县房产住宅局。一审第三人久元公司答辩称，涉案房屋登记是冷继文、张春雨假冒久元公司的名义申请的。久元公司没有默认涉案房屋登记在张春雨名下。人民法院应当依法撤销涉案房屋登记。被上诉人时建才、一审第三人冷继文、张春雨未提交书面答辩意见。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，《房屋登记办法》第二十条第一款规定：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致……”。第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”根据上述规定，巴彦县房产住宅局办理房屋所有权初始登记，申请人应当与建设用地使用权、建设工程规划许可的权利人相一致。本案中，巴彦县房产住宅局颁证依据的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》的建设单位均为久元公司，而非张春雨个人，巴彦县房产住宅局将案涉房屋为张春雨颁发房屋所有权证属于主体错误，登记行为系事实不清，证据不足。《房屋登记办法》第三十条要求办理初始登记需提交房屋已竣工证明，而巴彦县房产住宅局在申请人没有递交工程竣工验收备案证明的情况下为申请人办理初始登记属程序严重违法。综上，巴彦县房产住宅局对案涉房产进行初始登记的行为违反了《房屋登记办法》第二十条、第三十条的规定。巴彦县房产住宅局作出的房屋登记行为事实不清、证据不足、程序违法。一审法院判决撤销案涉房屋所有权证并无不当，依法应予维持。巴彦县房产住宅局和巴彦县不动产登记中心上诉主张时建才持有的回迁协议不具有真实性，合法性，因巴彦县人民法院（2015）巴民一民初字第1333号民事调解书已确认时建才与久元公司2010年12月30日签订的回迁协议有效，故该主张不能成立。巴彦县房产住宅局和巴彦县不动产登记中心上诉主张时建才起诉超期，因时建才发现权利被侵害后，于2014年通过民事诉讼主张权利并与久元公司、张春雨达成调解，由张春雨、久元公司的委托代理人冷继文共同协助时建才将涉案房屋产权变更到时建才名下,时建才申请执行后人民法院向巴彦县房产住宅局送达了执行裁定书、协助执行通知书，巴彦县房产住宅局至今办理无结果。时建才于2018年12月24日提起撤销登记在他人名下涉案房屋初始登记的行政诉讼，不属于因其自身原因耽误起诉期限，时建才起诉并未超期。综上，巴彦县房产住宅局和巴彦县不动产登记中心的上诉理由无事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心各负担25.00元。本判决为终审判决。审判长 赵 扬审判员 王亚虹审判员 吕国庆（）二〇二一年四月十六日法官助理徐畅书记员姜心雨