重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终1947号上诉人（原审被告）：曾宪鸿，男，1970年7月5日出生，汉族，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：蒋丽，重庆市南岸区涂山法律服务所法律工作者，特别授权。被上诉人（原审原告）：胡敏，女，1982年1月28日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：肖祥熙，上海市汇业（重庆）律师事务所律师，特别授权。原审第三人：重庆勇创房地产营销策划有限公司，住所地重庆市南岸区同景路1号13栋附16号，统一社会信用代码91500108MA5U68C71C。法定代表人：杨**，执行董事。委托诉讼代理人：罗晓佳，男，1988年4月15日出生，汉族，住重庆市南岸区，系该公司员工。上诉人曾宪鸿因与被上诉人胡敏、原审第三人重庆勇创房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院于2020年12月10日作出（2020）渝0108民初23673号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。曾宪鸿上诉请求：请求判令撤销（2020）渝0108民初23673号民事判决，改判驳回胡敏的一审诉讼请求。事实和理由：上诉人2020年9月10日暂未支付购房款系行使不安抗辩权，不构成违约；被上诉人2020年10月23日已将房屋过户给案外人，被上诉人属于根本性违约；即使法院认定其违约，一审判决的违约金过高，鉴于被上诉人短期内已将房屋出售给他人，上诉人交付的10万元定金也是足以弥补损失的。被上诉人胡敏答辩，原审法院判决正确，应予以维持。原审第三人重庆勇创房地产营销策划有限公司请求法院依法判决。胡敏一审诉讼请求：被告向原告支付违约金73.1万元，该违约金中可扣除被告已经支付的定金10万元。一审法院审理查明，重庆市南岸区桂雨路*号*幢房屋原系曾宪朝所有，曾宪朝系被告胞兄。曾宪朝因负债，一审法院对其进行强制执行的过程中，于2017年9月24日通过淘宝司法拍卖平台对该房屋进行司法拍卖。拍卖时，该房屋处于装修未完工状态，经助拍机构核实该房屋存在拖欠物业费状况，但未发现有其他欠费情形。原告经司法拍卖成交，以3025728元竞买取得该房屋，并于2017年11月13日取得不动产所有权证书。该房屋自2019年11月13日两年禁售期届满后，原告挂网出售，第三人得知该房源信息后予以居间介绍推销。2020年6月30日，原告作为卖方、被告作为买方，第三人作为居间方，三方签订《房地产买卖及居间合同》，约定：1、被告以365.5万元价格向原告购买涉案房屋，合同签订时支付定金10万元。2、第二笔房款355.5万元应于过户当日前支付给卖方。3、买方未按合同约定期限付款，应当按逾期付款额的万分之五每日支付卖方逾期违约金；逾期超过二十日仍未支付的，卖方有权单方解除本合同。买卖双方任何一方根据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。4、卖方以现状出售此房屋，买方知晓房屋情况并以现状购买，确认并同意以现状购买及交付使用。买卖双方协商决定，在2020年9月10日之前，买方付清尾款并完成过户。《房地产买卖及居间合同》签订后，被告向原告支付定金10万元，但未在2020年9月10日前向原告付清剩余购房款。对此，被告声称其实地查看房屋时，发现该房屋因装修拖欠工程款，施工方派人守候并将房门上锁，房屋存在债权债务纠纷，要求原告解决该纠纷后方可同意继续履行合同。2020年9月10日，合同约定购房款支付的最后届满日，原、被告以及第三人继续协商合同履行事宜，三方到房屋实地查看，此时仍然有人声称房屋拖欠装修工程款，将房门上锁并现场守候。原告丈夫当场报警，公安机关派员出警并劝说现场人员交出钥匙，并将原、被告以及现场守候的人员带回派出所进行调解，但公安机关调解未促使各方达成一致意见。2020年9月30日，原告向被告发出催告函，要求被告在2020年10月4日前付清购房款355.5万元，逾期未支付的原告将解除合同，另行出售房屋。被告收到该催告函后，于2020年10月4日书面回函告知原告称，因原告隐瞒房屋装修拖欠农民工工资问题，属于故意隐瞒真实情况，由此被告拒绝支付剩余购房款的行为不应承担责任。同时被告要求原告在2020年10月31日前解决好拖欠农民工工资纠纷问题，并提供妥善处理的相关资料以及被告能够确定房屋可以正常居住情况下，被告才同意支付剩余购房款。2020年10月14日，原告通过书面以及短信形式，向被告和第三人同时发出《解除购房合同通知书》，告知被告以及第三人，因被告逾期支付购房款达33日，其行为构成违约，导致合同目的无法实现，故原告通知合同各方当事人解除合同。同日，原告向一审法院提起诉讼。庭审中，原告陈述称，原告通过司法拍卖购买取得房屋后，并未进行装修，且两年多时间内，除被告实地查看房屋之时，其余时间并无任何人声称该房屋装修拖欠工程款，以及有人上门守候、锁门的情形。原告庭审中主张本案适用违约金条款，并同意在判决被告支付原告违约金时，直接扣除被告已支付的定金金额。一审法院认为，原、被告双方签订的《房地产买卖及居间合同》是双方当事人真实意思表示，合同合法有效。合同签订后，原、被告双方均应当按照合同约定，严格履行合同义务。根据合同的约定，被告除合同签订时支付定金10万元以外，其余355.5万元购房款均应当于“过户当日前支付给卖方”。因此，根据合同约定，被告支付全部购房款的合同义务，应当先于原告办理过户的合同义务履行，被告辩称其应当在房屋过户之后支付购房款的合同义务履行条件成就的理由，没有事实依据，不予采纳。就被告拒绝履行购房款支付合同义务的事实来看，被告拒绝履行合同义务的原因是认为该房屋存在装修欠款，即房屋存在债权债务纠纷，为此拒绝支付。对此，被告的行为不具有正当性。首先，并无确切证据证明该房屋因装修拖欠工程款，该事实的真实性存疑。其次，即便该房屋因装修拖欠工程款事实成立，该债权债务纠纷亦属于人之间的纠纷，不属于依附于物，对所有权人造成对物行使权利具有实质影响的纠纷。再者，即便欠款属实，相关人员实施行为阻碍所有权人对物行使权利，该行为亦属不当行使权利的行为，所有权人的权利可以依法寻求保护。最后，该房屋交易价格为365.5万元，且被告系现金全款购买房屋，该交易价格远高于被告认为房屋装修存在工程欠款的金额。被告可以将款项提存或者由相关权利人提起诉讼解决纠纷。相关权利人对于欠款的实现，可以得到有效解决，不阻碍被告取得房屋所有权，亦不对被告行使占用、使用、收益、处分权利造成阻碍。综上，被告以房屋装修欠款存在纠纷为由，拒绝履行合同义务的行为，其理由不具有正当性，不能作为行使抗辩权的依据。被告拒绝在2020年9月10日前付清全部购房款的行为，构成违约。由于被告的违约行为，触发合同约定守约方合同解除权行使条件，原告于2020年10月14日向被告、第三人发出解除合同意思表示，是正当行使合同权利的行为。该通知同时到达被告和第三人处，故原、被告以及第三人之间签订的《房地产买卖及居间合同》已经于2020年10月14日宣告解除。同时，因被告的违约行为导致合同被解除，其违约行为属于根本性违约行为，被告应当承担违约责任。合同约定合同解除时的违约责任为交易总价款365.5万元的20%，即73.1万元。对此，原告起诉要求被告支付违约金73.1万元的诉讼请求，具有事实依据，符合法律规定，予以支持。关于定金10万元。合同同时约定定金和违约金条款的，守约方有权择一适用。原告选择适用违约金条款对被告的违约行为进行惩罚，则被告支付的定金原告应当予以退还或者抵销。原告同意在本案中直接抵销，其意思表示真实，符合法律规定，为减少当事人诉累，径行抵销，并确认被告还需继续向原告支付违约金63.1万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决：一、限被告曾宪鸿自本判决生效之日起十日内向原告胡敏支付违约金63.1万元；二、驳回原告胡敏的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取5555元，由被告曾宪鸿负担。二审审理中，上诉人曾宪鸿提出了被上诉人已于2020年10月23日将房屋过户给案外人的事实，被上诉人对该事实的真实性无异议，但认为该事实与本案无关。本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，曾宪鸿、胡敏及重庆勇创房地产营销策划有限公司签订的《房地产买卖及居间合同》是当事人真实意思表示，合同合法有效。合同约定曾宪鸿除合同签订时支付定金10万元以外，其余355.5万元购房款均应当于“过户当日前支付给卖方”。且曾宪鸿、胡敏还明确约定，卖方以现状出售此房屋，买方知晓房屋情况并以现状购买，确认并同意以现状购买及交付使用。买卖双方协商决定，在2020年9月10日之前，买方付清尾款并完成过户。上诉人拒绝履行合同义务的原因是认为该房屋存在装修欠款，即房屋存在债权债务纠纷。鉴于本案并无确切证据证明该房屋因装修拖欠工程款，该事实的真实性存疑，且即便欠款属实，相关人员实施行为阻碍所有权人对物行使权利，该行为属不当行使权利的行为，该房屋交易价格为365.5万元，上诉人系现金全款购买房屋，该交易价格远高于上诉人认为房屋装修存在工程欠款的金额，上诉人完全可以将购房款项提存等待相关权利人提起诉讼解决纠纷。上诉人以房屋装修欠款存在纠纷为由，拒绝履行合同义务的行为，其理由不具有正当性，不能作为行使不安抗辩权的依据，上诉人拒绝在2020年9月10日前付清全部购房款的行为已构成违约。上诉人对此所提上诉意见不能成立，本院不予采纳。被上诉人因上诉人的违约行为于2020年10月14日向上诉人、原审第三人发出解除合同意思表示，是正当行使合同权利的行为。该通知到达上诉人和原审第三人处，故曾宪鸿、胡敏及重庆勇创房地产营销策划有限公司之间签订的《房地产买卖及居间合同》已经于2020年10月14日解除。因上诉人的违约行为导致合同被解除，其违约行为属于根本性违约行为，上诉人应当承担违约责任。胡敏一审诉讼请求曾宪鸿向其支付违约金73.1万元，该违约金中可扣除曾宪鸿已经支付的定金10万元。曾宪鸿一审中答辩认为其不存在违约行为，胡敏的诉讼请求请求人民法院予以驳回，其二审中更提出，即使法院认定其违约，一审判决的违约金过高，被上诉人短期内已将房屋出售给他人，上诉人交付的10万元定金足以弥补损失。鉴于被上诉人已于2020年10月23日将房屋过户给案外人，本案合同约定的合同解除时违约责任即交易总价款365.5万元的20%明显过分高于造成的损失，本案应调低为交易总价款365.5万元的6%为宜（21.93万元），上诉人就违约金提出的上诉意见部分成立，本院部分予以采纳。关于定金10万元。合同同时约定定金和违约金条款的，守约方有权择一适用。被上诉人选择适用违约金条款，则上诉人支付的定金被上诉人应当予以退还或者抵销。被上诉人一审中同意在本案中直接抵销，其意思表示真实，符合法律规定，为减少当事人诉累，径行抵销，并确认上诉人还需继续向被上诉人支付违约金11.93万元。鉴于双方当事人二审庭审中确认了被上诉人已于2020年10月23日将房屋过户给案外人的事实，本院根据二审中出现的新事实改判曾宪鸿向胡敏支付违约金11.93万元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市南岸区（2020）渝0108民初23673号民事判决；二、曾宪鸿自本判决生效之日起十日内向胡敏支付违约金11.93万元；三、驳回胡敏的其他诉讼请求。一审案件受理费5555元，二审案件受理费11110元，均由上诉人曾宪鸿负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽兵审 判 员 吴 杰审 判 员 刘恋砚二〇二一年四月十二日法官助理 徐一佳书 记 员 尹子依