贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0330民初462号原告：刘某，女，汉族，生于1959年1月26日，贵州省习水县人，住贵州省习水县。原告：刘某，男，汉族，生于1954年11月16日，贵州省习水县人，住贵州省习水县。原告：刘某，女，汉族，生于1949年9月16日，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市南明区。原告：刘某，女，汉族，生于1946年12月2日，四川省南充市人，住四川省南充市高坪区。原告：刘某，女，汉族，生于1955年5月6日，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。五原告共同特别授权委托代理人：何鑫，系贵州鸿志律师事务所律师。被告：张某，女，汉族，生于1963年09月03日，贵州省习水县人，住贵州省习水县。被告：邓某，男，汉族，生于1987年11月28日，贵州省习水县人，住贵州省习水县。被告：曾某，男，汉族，生于1984年08月04日，贵州省习水县人，住贵州省习水县。被告张某、邓某、曾某共同特别授权委托代理人：周雷，系贵州名城（习水）律师事务所律师。被告：杨某，男，汉族，生于1984年01月07日，贵州省习水县人，住贵州省习水县。原告刘某、刘某、刘某、刘某、刘某与张某、邓某、曾某、杨某租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告刘某及五原告共同委托代理人何鑫、被告邓某及被告张某、邓某、曾某共同委托代理人周雷、被告杨某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘某、刘某、刘某、刘某、刘某向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告间于2015年7月1日签订的《静园山庄租赁合同》；二、判令被告支付原告2016年7月1日起至立案之日止的租金人民币26万元、资金占用利息2万元；三、判令被告支付原告代其垫付的工人工资和生活费、维修费共计11648.00元；四、判令被告支付原告租赁期间产生的电费14959.75元；五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月1日，案外人刘某作为合同抬头的甲方，由其委托代理人刘某、杨正发与四被告协商并签订了《静园山庄租赁合同》，五原告在合同落款的甲方处签字捺印。该合同约定甲方将羊九度假村（静园山庄）租赁给乙方即四被告从事餐饮及娱乐，租赁期为2015年7月1日起至2025年6月30日止；约定租金为合同期前五年每年陆万元，从第六年起，每年在上一年的基础上递增12%；在租赁期内若乙方即四被告逾期不交纳房租超过10天期限的，甲方有权终止合同收回山庄。合同签订后，四被告开展了经营活动，但其仅支付了2015年7月1日至2016年6月30日的房屋租赁费，之后四被告至今一直未支付过任何租金，因此五原告以《静园山庄租赁合同》抬头的甲方刘某名义（实际系由刘某委托代理人即本案原告刘某参与庭审活动）于2018年向习水县人民法院提起了诉请解除租赁合同、支付租金等的诉讼，习水县人民法院经开庭审理后，于2018年11月22日作出了（2018)黔0330民初4268号《民事裁定书》，以《静园山庄租赁合同》的合同双方系五原告与四被告，合同抬头甲方的刘某不是该合同的当事人与本案不具有利害关系，裁定驳回了刘某的起诉，此后四被告至今仍未履行支付租金的义务。另，在四被告经营期间，五原告代其垫付了工人工资和生活费、维修费共计11648.00元，同时五原告在租期内缴纳了电费14959.75元（计算至起诉之日）。基于以上客观事实，原告认为，原告与被告间签订的租赁合同并不违反法律法规之强制性、禁止性规定，属有效合同，双方均应当依照合同约定如实、全面履行合同义务，且被告实际使用了案涉租赁物用于生产经营活动，因此被告应当依约履行支付租金的义务。现由于被告逾期不支付约定租金，原告依照合同约定，享有约定解除权，同时被告还应当支付租赁期限内的租金，并承担原告代为其支付的租赁期电费，以及代其支付的其他各项费用。故此，原告为维护其自身合法权益，依据《民事诉讼法》及相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，请求支持原告诉请。被告张某、邓某、曾某共同辩称：一、答辩人已完全履行合同义务，不具有违约行为：2015年7月1日，原、被告双方签订《静园山庄租赁合同》（以下简称《租赁合同》），出租范围：羊九度假村（静园山庄）。租赁用途：餐饮及娱乐。租金：合同期前五年每年陆万元，从第六年起，每年在上一年的基础上递增12%。租赁期共10年，从2015年7月1日起至2025年6月30日。付款方式：前五年按年给付当年租金，首次付款时间为2015年7月1日。合同签订后，答辩人依照约定履行了支付租金的义务。二、答辩人在租赁期内具有行政不可抗力的因素发生，且原告方对答辩人有侵权和违约行为发生，应免除答辩人的法律责任：2016年6月至2017年7月期间，因习水县修建公路，导致租赁标的物（即：静园山庄）不能正常经营使用，在此期间属于完全停业的状态。《租赁合同》第一年度租赁期限为2015年7月1日至2016年6月30日，第一年度租赁期限未满前，就发生不可抗力因素，故不可抗力因素存续的期间不应当计算为租赁期限，应当将租赁标的未能使用的期限在不可抗力因素消灭后重新继续计算至租赁期限届满（即2017年8月31日）。但原告方家属杨正发于2017年8月中旬左右，在答辩人无任何违约行为的情形下，强行将租赁标的物静园山庄收回，导致答辩人丧失了静园山庄的经营权和使用权，并造成答辩人严重的经济损失，并于2018年4月11日以微信方式向答辩人发出单方解除《租赁合同》的通知。原告的前述行为对答辩人构成了违约和侵权，应当依法对答辩人承担违约和侵权损害责任。根据《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，应当免除答辩人的法律责任，并由原告承担相应的违约和侵权损害责任。三、原告具有违约行为和侵权行为：《租赁合同》签订后，原告并未依照合同约定完全交付租赁标的物。其中，两个房间和牛棚并未向答辩人交付，两个房间一直由原告自己使用，牛棚给与第三人使用亦未收回，导致答辩人为此购买的相关设施（供应顾客使用的床、茶具、衣柜）等物品不能正常使用，因牛棚未交付增加了答辩人食材的购买成本，且租赁标的物本属于乡村农庄观光经营性质，因未能交付使用，也丧失静园山庄的整体性经营功能。《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，原告未全面履行合同义务，答辩人可以拒绝履行相应合同义务。四、原告交付给答辩人的标的物未取得相应的合法手续，其标的物性质不合法：原告交付给答辩人的标的物（即静园山庄）无任何的合法手续，其土地和房屋未取得用地规划、房屋建设许可等合法审批手续，且部分用地属于国有和集体山林土地。根据《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原、被告在签订《租赁合同》前，原告并未如实告知答辩人，对答辩人具有欺诈行为，并且具有损害国家利益和违反法律、行政法规的强制性规定的行为，故《租赁合同》应依法认定无效或部分无效。《合同法》第六十八条：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”之规定，原告交付的标的物违法，故具有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，答辩人可依法中止履行自己相应的合同义务。综上所述，原告所主张的诉讼请求和事实理由于法无据，不应当得到采纳和支持。答辩人请求贵院依法驳回原告诉讼请求。被告杨某辩称：我对原告的起诉没有意见，原告刘某是我母亲，所租赁的山庄是我母亲几姊妹共同拥有的，我与其他几个被告是朋友关系，山庄是我们几个被告共同租赁的。经审理查明：2015年7月1日，以刘某为甲方，以委托代理人刘某（系刘某之父）、杨正发（系刘某姑爷）之名，与以张某、杨某、邓某、曾某为乙方签订《静园山庄租赁合同》，约定甲方将羊九度假村（静园山庄）租赁给乙方从事餐饮及娱乐。租赁期：从2015年7月1日起至2025年6月30日止。租金：合同期前五年每年陆万元，从第六年起，每年在上一年的基础上递增12%。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回山庄。1.擅自转租、转借给他人；2.未经甲方同意，擅自改变房屋结构或损坏原有设施，经甲方通知后，在规定期限内仍未纠正和修复；3.擅自改变合同约定的出租用途，用出租物进行违法活动；4.逾期不交纳房租时间超过10天期限。合同落款甲方代表签字：刘某、刘某、刘某、刘某、刘某；乙方代表签字：曾某、张某、杨某、邓某。2018年10月31日，习水县交通运输局出具证明载明：大杆烟至赵村通村公路为我局实施“十三五”通村公路，于2016年6月开始封闭施工，于2017年7月完成路面工程。静园山庄于2017年8月停止经营后由五原告自行管理。2018年11月，刘某向本院诉请判令解除与被告张某、邓某、曾某签订的《静园山庄租赁合同》并诉请被告支付租赁费用等，本院经审理后作出（2018）黔0330民初4268号民事裁定书，以案涉《静园山庄租赁合同》中出租方为五原告而非刘某为由驳回了刘某的起诉。案外人刘某于2021年3月10日向本院出具书面“情况说明及声明”，称涉案静园山庄系其父刘某以其名义申请办理相关手续，该山庄的实际权利人系本案五原告。上述事实有，原告所举的《静园山庄租赁合同》、（2018）黔0330民初4268号民事裁定书、被告所举的证明、微信聊天记录、审判笔录、各方当事人陈述在卷为据，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：1.五原告诉请解除双方签订的租赁合同是否应予支持？2.本案相关费用如何认定？3.原告方是否存在侵权和违约行为？4.被告张某、邓某、曾某辩称行政不可抗力是否应计算租赁期限的问题？关于五原告诉请解除双方签订的租赁合同是否应予支持的问题。本院认为，因案涉租赁物静园山庄直至本案一审法庭辩论终结前，仍未经相关行政主管部门批准建设和取得建设工程规划许可证等行政审批手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，被告张某、邓某、曾某辩称双方签订的《静园山庄租赁合同》为无效合同的辩解意见，本院予以采纳，该合同自始无效，故五原告诉请解除原、被告双方签订的《静园山庄租赁合同》于法无据，本院不予支持。关于本案相关费用如何认定的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，虽然案涉《静园山庄租赁合同》无效，但五原告在庭审中要求四被告按租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费有法律依据，本院予以支持。庭审过程中，原告刘某当庭自认静园山庄于2017年8、9月份四被告没有经营后由原告方管理占有，因涉案租赁合同无效，不存在合同解除的问题，本院酌定原告方自行管理占有案涉山庄的时间为2017年8月30日，应以四被告实际占有使用五原告的静园山庄期限为据计算房屋占有使用费，并参照合同约定标准60000.00元/年从2015年7月1日计算至2017年8月30日，扣除五原告自认四被告已支付的60000.00元后,还应向五原告支付房屋占有使用费为70000.00元，五原告所提供的电费、生活费、工人工资等票据时间均是在2017年8月之后，五原告并未就该类费用为四被告营业期间所产生或受四被告委托支付的事实提交证据予以佐证,故在五原告自行管理占有山庄后所产生的费用应由五原告自行承担，故对五原告请求判令四被告支付其垫付的工人工资、生活费、维修费、电费等费用的主张,本院不予支持。五原告诉请支付资金占利息20000.00元无法律依据，本院不予支持。关于原告方是否存在侵权和违约行为的问题。本院认为，结合证人证言，五原告虽然有两个房间和牛棚未向被告交付，但双方在《静园山庄租赁合同》第六条第五款中约定了“乙方需在场地内提供两间房屋给甲方，用于堆放物品”，即四被告提供两间房屋给五原告堆放物品系双方租赁约定范围，而牛棚是否开放交付与否并不在双方租赁约定之列，且该牛棚的交付与否与四被告山庄的经营并无必然联系，故对被告张某、邓某、曾某所辩称五原告存在侵权和违约事实的辩解意见，本院不予采纳。关于被告张某、邓某、曾某辩称山庄附近修建公路系不可抗力，不应当计算租赁期限的问题。本院认为，因修建通村公路对静园山庄的经营活动确实会导致一定影响，但公路修建并未完全阻断顾客通往山庄全部道路，且从被告杨某提供其与其他被告交流沟通的微信记录来看，在公路修建期间，山庄并未因公路修建而完全停业，故被告张某、邓某、曾某辩称修建公路属于不可抗力范围而不应计算该期间的租赁期限的辩解意见，本院不予采纳，但从公平原则角度出发，从修建公路对山庄经营活动的影响程度考虑，可酌情减免部分房屋占有使用费用，结合案件事实，本院在四被告占有使用五原告山庄欠付占有使用费的基础上酌情减免两个月的房屋占有使用费，即10000.00元，根据《中华人民共和国民法典》第九百七十三条“合伙人对合伙债务承担连带责任。清偿合伙债务超过自己应当承担份额的合伙人，有权向其他合伙人追偿”之规定，因四被告系合伙关系，故应由四被告连带向五原告支付房屋占有使用费为60000.00元。据此，根据《中华人民共和国民法典》第六条、第一百五十三条、第九百六十七条、第九百七十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、限被告张某、邓某、曾某、杨某于本判决生效之日起十日内，连带向原告刘某、刘某、刘某、刘某、刘某支付房屋占有使用费人民币陆万元（￥60000.00元）整；二、驳回原告刘某、刘某、刘某、刘某、刘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2950.00元，由被告张某、邓某、曾某、杨某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，提交本判决书复印件六份，并预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决即发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  母建伟二〇二一年四月一日法官助理巫丹书记员王承敏