山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终939号上诉人（原审被告）：威海新顺意房地产开发有限公司，住所地威海市环翠区孙家疃镇王家村。法定代表人：苏玉霞，总经理。委托诉讼代理人：沈雷，河南荣康律师事务所律师。委托诉讼代理人：林彬，河南荣康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王雪梅，女，1972年9月29日出生，汉族，住济南市市中区。委托诉讼代理人：魏恒，北京市盈科（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国伟，北京市盈科（威海）律师事务所实习律师。上诉人威海新顺意房地产开发有限公司（以下简称“新顺意公司”）因与被上诉人王雪梅商品房预售合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院(2020)鲁1002民初6956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新顺意公司上诉请求：撤销原判，改判新顺意公司不承担违约责任或将本案发回重审。事实与理由：1.案涉房屋已取得威海市建设委员会出具的《竣工质量验收报告》和威海市环翠区住房和城乡建设局质检站出具的《单体竣工验收备案表》，亦通过了五大主体验收，按照《威海市环翠区住房和城乡建设局关于进一步规范房屋交付行为的通知》第二条的规定，该房屋已满足合同约定的交房条件。新顺意公司在合同约定的交付日期之前通知王雪梅接收房屋，已经履行了合同约定的义务，王雪梅未按合同约定收房属于自行放弃合同权利，一审法院认定新顺意公司逾期交房系事实认定错误。2.《单体竣工验收备案表》的原件一直在威海市环翠区住房和城乡建设局质检站，新顺意公司无法取得，多次申请一审法院调取或开具律师调查令，但一审法院既未调取该证据亦未向新顺意公司代理人开具调查令，导致本案关键性证据无法调取，事实未能查清。故，一审法院程序违法。王雪梅辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。王雪梅向一审法院起诉请求：1.判令新顺意公司支付逾期交付房屋的违约金48279元(以1319100元为本金，自2020年1月1日起至2020年12月31日止，按每日万分之一计算)；2.本案诉讼费由新顺意公司承担。一审法院认定事实：2018年4月2日，王雪梅（买受人）与新顺意公司（出卖人）就其购买位于威海市房屋（建筑面积共143.39平方米，房屋总价款为1319100元）网签了一份《商品房买卖合同（预售）》。该合同第九条商品房交付条件约定：商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条对商品房相关设施设备交付条件进行了约定。合同第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间和地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付违约责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。该合同签订后，王雪梅向新顺意公司交付了全部购房款。2020年1月5日，王雪梅办理涉案房屋交接手续时，虽在入住验收交接表上签名，但拒绝接收房屋，至今未实际接收房屋。另查，案涉伴山伴岛小区3号住宅楼于2018年10月12日取得了竣工工程质量验收报告，现尚未取得消防验收材料、竣工验收备案证及房屋测绘报告。庭审中，新顺意公司提交涉案房屋所在住宅楼及人防地下车库竣工综合验收监督报告一份，该报告中在供热配套设施、市政设施、园林绿化、环卫设施、物业管理、供电、广电、网络栏目后有相关主管部门加盖了印章，在燃气配套设施、供水配套设施、污水处理配套设施、房地产开发管理、备案主管科室等栏目后未有相关监督单位的盖章。新顺意公司以此主张涉案房屋水、电、暖齐全，具备入住条件；王雪梅质证称，对该份证据的真实性无异议，但从该监督报告可看出，供水设施及供暖设施后并未经验收通过，且涉案房屋至今未取得竣工验收备案证及房屋测绘报告，因此涉案房屋并不具备合同约定的交付条件。一审法院认为，王雪梅与新顺意公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、法规的相关规定，该合同合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。本案双方当事人争议的焦点问题是新顺意公司是否应当承担逾期交房的违约责任。按照商品房买卖合同的约定，新顺意公司在向王雪梅交付房屋时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，并向王雪梅出示上述证明文件。如果新顺意公司不出示或出示的文件不齐全，王雪梅有权拒绝收房，还有权要求新顺意公司按照总房款的日万分之一支付逾期交房的违约金。在王雪梅于2020年1月5日与新顺意公司办理交房手续时，新顺意公司并未取得上述证明文件，王雪梅有权拒绝接收房屋，且新顺意公司至今未取得上述证明文件，故王雪梅要求新顺意公司按总房款的日万分之一支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的逾期交房违约金的诉讼请求，符合双方合同约定，依法予以支持；经计算，该期间的违约金为48279元。新顺意公司的相关抗辩，理由不当，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：威海新顺意房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付王雪梅逾期交房违约金48279元(以1319100元为本金，自2020年1月1日起至2020年12月31日止，按每日万分之一计算)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费503元，由威海新顺意房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，新顺意公司与王雪梅签订的《商品房买卖合同（预售）》中明确约定，房屋交付的必要条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，并需在交房之时向王雪梅出示，否则，王雪梅有权拒绝收房并要求新顺意公司支付逾期交房违约金。因新顺意公司在向王雪梅交付房屋之时，并未取得上述证明文件，且直至二审诉讼仍未取得，王雪梅拒绝收房并要求新顺意公司支付逾期交房违约金，理由正当。故，一审法院判令新顺意公司按照合同约定支付王雪梅逾期交房违约金，合法有据，本院依法予以维持。综上所述，新顺意公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1007元，由上诉人威海新顺意房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二一年四月三十日法官助理马文姣书记员刘莎莎