山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁16民初23号 原告（案外人）：刘德明，男，1970年5月11日出生，汉族，住山东省海阳市。 委托诉讼代理人：王军太，山东海平律师事务所律师。 被告（申请执行人）：山东汇通典当有限公司，住所地：山东省博兴县博城三路101号。 法定代表人：张秋华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张凯强，山东法途律师事务所律师。 被告（被执行人）：海阳市中泰置业有限公司，住所地：山东省海阳市文山街68号。 法定代表人：林振纯，该公司执行董事。 原告刘德明与被告山东汇通典当有限公司（以下简称汇通公司）、海阳市中泰置业有限公司（以下简称中泰公司）案外人执行异议之诉一案。本院于2020年2月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘德明的委托诉讼代理人王军太、被告汇通公司的委托诉讼代理人张凯强到庭参加诉讼，被告中泰公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘德明向本院提出诉讼请求：1.要求立即停止对位于海阳市旅游度假区（国际艺术村）Ａ1-17-2＃房产的强制执行，并解除查封扣押。（价值40万元）2.要求被告承担一切诉讼费用。事实和理由：2014年10月3日原告与被告中泰公司签订了房屋买卖协议，中泰公司将其位于海阳市旅游度假区Ａ1-17-2＃房产出卖给原告。合同签订后原告一次性支付了购房款40万元，并办理了备案登记。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十五条、第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；该房屋买卖合同在海阳市房管部门办理了备案登记手续，具有排除他人妨碍的公示力。虽未办理物权登记，不影响合同的效力。被告汇通公司系执行案件的申请人，中泰公司系执行案件的被申请人，在执行程序中汇通公司作为申请人向贵院申请对所谓中泰公司的房产申请执行，贵院于2019年9月20日查封了属于原告的房产，原告对该房产的备案登记是2014年11月12日，早于贵院的查封，贵院不应对已经备案的属于原告的房产予以查封。原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2021年1月22日作出（2021）鲁16执异第43号民事裁定，驳回原告的异议申请。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 汇通公司辩称，一、案涉房产已经为被告办理了在建工程抵押登记，答辩人对案涉房屋享有抵押权，原告主张排除强制执行无事实及法律依据。2011年2月25日，被告中泰公司向答辩人典当借款，双方签订了借款（典当）合同，2011年3月1日，被告中泰公司以包含案涉房产在内的位于海阳市的在建工程为答辩人设立抵押，并在海阳市住房保障和交易中心进行了抵押登记，自登记之日起，答辩人即对案涉房屋享有了抵押权。根据原告自述，2014年10月3日，原告与被告中泰公司签订房屋买卖协议，购买了案涉房屋，其支付购房款40万元，并办理了备案登记。原告购买案涉房屋时，该房屋已经为答辩人设立了抵押登记，参照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，原告仅对被告中泰公司享有合同债权，而对案涉房产不享有物权，不能对抗答辩人成立在先的抵押权，无权主张排除该房产的强制执行。二、经（2013）滨中商初字第114号民事调解书确认，答辩人对包含案涉房产在内的海阳市在建工程变价款（详见房地产抵押清单）享有优先受偿权，原告主张排除强制执行无事实及法律依据。根据滨州市中级人民法院于2014年1月17日作出的（2013）滨中商初字第114号民事调解书第三项，答辩人对包含案涉房产在内的海阳市在建工程变价款（详见房地产抵押清单）享有优先受偿权，结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，原告对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。三、本案原告不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条保护的商品房消费者，无权主张排除答辩人的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据被告中泰公司提供的证明，案涉房屋系中泰公司为向海阳联谊达公司借款而为其提供的担保，属于让与担保性质，本案原告不是案涉房屋的实际购买人，其所述40万元款项也不是购房款，而是借款。因此，原告无权主张排除答辩人的强制执行。综上，答辩人认为，答辩人对案涉房产依法享有抵押权，且该抵押权成立在先，经（2013）滨中商初字第114号民事调解书确认，答辩人对案涉房产变价款享有优先受偿权，原告不是真实的商品房消费者，其诉讼请求无事实及法律依据，依法应当驳回。 中泰公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 刘德明为证明其主张，向本院提供以下三组证据：证据一、商品房预（销）售合同，证明原告刘德明于2014年10月3日与被告中泰公司签订购房合同，明确了双方的权利与义务。证据二、《收款收据》，证明刘德明在合同签订当日支付了购房合同价款40万元，履行了付款义务。证据三：商品房销（预）售合同登记备案回执，证明刘德明所购被告中泰公司的房屋于2014年11月12日进行了备案登记，完成了预告登记，排除了他人对其所购房屋的妨碍的权利。 汇通公司质证称，对于证据一的真实性没有异议，但是该合同的签订时间为2014年10月3日，此时案涉房屋已经为被告办理了抵押权登记，同时该合同第三条注明买受人购买的商品房为第A1-17号2号房，为被告中泰公司为我公司办理的抵押登记中第A1-17幢房屋中的第2号房屋。对证据二的真实性没有异议，但该份证据仅有被告中泰公司的收款收据，没有原告实际打款的证明，不能证实原告实际支付40万元购房款，且即便原告实际支付了该款项，但付款时间为2014年10月3日，晚于我公司抵押权设立的时间。对于证据三的真实性有异议，需要说明的是该份证据中，盖章的名称与落款名称不一致，不能作为证据使用。 汇通公司提交以下四组证据：证据一、《房地产抵押权证书》、《房地产抵押清单》各一份。证实：1.2011年3月1日，被告中泰公司将包括涉案房产在内的位于海阳市的在建工程设立抵押，并进行了抵押登记；2.抵押范围为：海阳旅游度假村凤仪路北，龙城路西国际艺术村在建工程Ａ1-3、Ａ1-4、Ａ1-15、Ａ1-16、Ａ1-17、Ａ1-18、Ｂ1-1、Ｂ1-2、Ｂ1-3、Ｂ1-4；证据二、滨铭评报字（2018）第122号《资产评估报告》一份。证实：原告所诉Ａ1-17-2号房产系被告中泰公司抵押给我公司的Ａ1-17号联排别墅的其中一套，我公司已取得该Ａ1-17-2号房产的抵押权；证据三、（2013）滨中商初字第114号民事调解书一份。证实：我公司对包含案涉房产在内的海阳市在建工程变价款（详见房地产抵押清单）享有优先受偿权。证据四、中泰公司出具的关于国际艺术村小区48套联排别墅的情况说明，证实案涉房屋系中泰公司为向海阳联谊达公司借款，而为其提供的担保，本案原告不是案涉房屋的实际购买人，其所述40万元款项不是购房款，而是借款。 刘德明质证称，对证据一的真实性没有异议，但是仅注明了在建工程的坐落地点和债权数额，并没有具体的在建工程明细。对证据一中的房地产抵押清单系复印件，被告应当提交原件予以证实，否则我方不予质证。被告在3月12日的庭审中，就未能提供抵押清单的原件，直到今天也仍未能提供抵押清单的原件。对于被告的这一辩解不应支持。对证据二资产评估报告产生于2018年9月19日，此报告所依据的抵押清单也是复印件，且晚于原告购买的房产及办理备案登记的时间达4年之久。对被告提供的该评估报告所主张的观点我方不予认可。对证据三的真实性没有异议，但是对调解书第三项所依据的详见房地产抵押清单，没有具体的房号及抵押清单的原件，如果不能够提供房地产抵押清单的原件，对被告提出的享有优先受偿权的观点，我方也不予认可。对证据四有异议，被告海阳市中泰置业有限公司所称的借款关系，没有任何证据予以佐证，不得作为认定案件事实的依据。 本院审查认为：被告中泰公司经合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利。刘德明提交的证据一、二和汇通公司提交的证据一中的《房地产抵押权证书》、二、三，诉讼双方对上述证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。对于刘德明提交的证据三系海阳市住房保障和交易中心出具的《商品房销（预）售合同登记备案回执》，加盖了海阳市商品房预（销）售合同登记备案专用章，本院对其真实性予以认可。对于汇通公司提交的证据一中的《房地产抵押清单》系复印件，且刘德明对其不予认可，本院将结合其他证据予以综合认定，对于证据四，该证明虽然加盖了中泰公司的印章，但是中泰公司作为本案被告与本案具有利害关系且未出庭参加诉讼，其出具的证明，本院将结合本案其他证据予以综合认定。 依据诉讼双方提交的证据及当事人陈述，本院审理查明如下事实：2011年3月1日，汇通公司作为抵押权人，中泰公司作为抵押人，双方就60000000元的债权数额，对坐落于海阳市旅游度假区、龙城路西的在建工程办理了在建工程抵押登记证明。根据汇通公司提供的《房地产抵押清单》显示，抵押物名称为：国际艺术村在建工程Ａ1-3、Ａ1-4、Ａ1-15、Ａ1-16、Ａ1-17、Ａ1-18、Ｂ1-1、Ｂ1-2、Ｂ1-3、Ｂ1-4。 2014年10月3日中泰公司作为出卖人与作为买受人的刘德明签订编号为海房预（销）字第201058第335-××号的《商品房预（销）售合同》一份，《商品房预（销）售合同》约定将位于海阳市旅游度假区，龙城路西国际艺术村Ａ1-17-2卖给买受人，建筑面积312.96平方米，总金额40万元。同日，中泰公司给刘德明出具《收款收据》一份，载明收到刘德明Ａ1-17-2房款人民币肆拾万元（￥400000）。2014年11月12日，海阳市住保障和交易中心出具《商品房销（预）售合同登记备案回执》一份，载明：刘德明所购中泰公司出售的国际艺术村Ａ1-17＃楼2＃商品房预（销）合同第201058第335-1号已在我处备案登记。 原告汇通公司与被告中泰公司、山东日出东方石油化工有限公司、飞利浦（海阳）电子有限公司典当合同纠纷一案，2014年1月17日本院出具（2013）滨中商初字第114号民事调解书，对当事人达成的如下调解协议进行了确认：一、经原、被告各方一致确认，截止2013年10月8日三被告共欠原告当金、利息、综合费用10430万元，三被告定于2014年3月28日前给付6000万元，于2014年6月28日前给付4430万元；二、自2013年10月9日至实际清偿之日三被告以当金6000万元为基数，按月2.6%的息费承担费用及损失费，该费用及损失费于2014年6月28日前给付；三、原告在上述第一、二项债权范围内对抵押物—海阳市在建工程变价款（详见房地产抵押清单）享有优先受偿权；四、原告自愿放弃其他诉讼请求；五、案件受理费654000元，减半收取327000元，财产保全费5000元，均由原告承担。 2018年9月19日滨州铭泰资产评估事务所出具滨铭评报字（2018）第122号《山东省滨州市中级人民法院委托海阳市中泰置业公司10栋联排别墅（在建工程）资产评估报告》，其中涉案房产A17-2#评估价值为2253096元。 2019年9月20日，本院作出（2018）鲁16执恢第23号之一执行裁定，查封了涉案房产。之后刘德明提出异议，要求解除对涉案房产的查封。本院于2021年1月22日作出（2021）鲁16执异43号执行裁定书，裁定：驳回刘德明的异议请求。刘德明对该裁定不服，提起诉讼，形成本案。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。本案涉及的商品房买卖行为发生在民法典施行前。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。从该规定看，物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定进行登记。本案作为案外人执行异议之诉，旨在审查上诉人刘德明对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人刘德明应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中涉案房屋的评估值为2253096元，刘德明与中泰公司签订的《商品房预（销）售合同》合同约定的房屋价款仅为40万元，远远低于评估值，不符合商品房市场交易规律。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，刘德明的备案登记仅仅是对《商品房预（销）售合同》进行的登记，并非上述法律规定中的预告登记，刘德明亦未取得房屋预告登记证明，案涉房屋现在只有经过网签备案的《商品房预（销）售合同》，并未登记在原告刘德明名下。商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介机构等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为。商品房网签登记并不具有物权变动性质。而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施。商品房网签备案登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。即使本案中刘德明所提供的《商品房预（销）售合同》有效，其对涉案房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。刘德明对于合同备案登记的行为并不直接产生涉案房产物权设立或变动的效力。关于合同约定的房屋价款40万元的支付情况，庭审过程中刘德明称其通过蔡丽莉的账户向中泰公司支付的该40万元，对此并无有效证据证实。关于房款的资金来源以及支付过程刘德明均不能作出合理说明，其主张本院不予采信。 综上，刘德明提交的证据不能证明其对涉案房屋享有物权。因此刘德明并不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。刘德明不能举证证明其对执行标的享有足以排除执行的民事权益，其诉讼请求应当予以驳回。 综上所述，刘德明的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回刘德明的诉讼请求。 案件受理费7300元，由原告刘德明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  唐顺江 审 判 员  吴金魁 人民陪审员  付成水 二〇二一年四月七日 法官 助理  杨群群 书 记 员  翟钰琪