广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1203民初268号原告：肇庆市焌烨物业管理有限公司（以下简称焌烨物业公司），住所地：肇庆市鼎湖区桂城**××××委会商铺**首层（凤凰路口入350米），统一社会信用代码：91441203MA4WR3B76L。法定代表人：邓桂和，总经理。委托代理人：刘秋霞，广东南磁律师事务所律师。被告：梁少锋，男，汉族，1982年9月24日出生，住肇庆市鼎湖区××××××山水居******，公民身份号码：441×××××××********。原告焌烨物业公司诉被告梁少锋物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），在审理过程中，本院依法转为简易程序，并于2021年3月26日公开开庭进行了审理。原告焌烨物业公司的委托代理人刘秋霞，被告梁少锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焌烨物业公司诉称：2017年12月15日原告与肇庆市鼎湖区山水居小区业主委员会签订《鼎湖山水居小区1-3期物业管理服务合同》，其中第二十条物业管理服务费约定被告需按相关标准向原告支付物业管理费，公共水电分摊费，如业主逾期未缴交的，每天按欠缴金额的千分之三交纳滞纳金。被告作为小区业主，经原告多次催告，仍拒绝交纳相关费用。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告2017年12月1日至2020年11月30日物业服务费及公共水电公摊费5020.92元及违约金8003元（自2018年1月1日起至上述欠款本金付清之日止，每日按欠缴金额的千分之三计算，暂计算至2020年11月30日）；2、被告承担本案的诉讼费用。原告焌烨物业公司提供证据如下：1、原告营业执照、被告人口信息查询资料，证明原、被告主体资格。2、鼎湖山水居小区1-3期物业管理服务合同，证明原告系涉案物业的物业管理服务单位。3、不动产登记资料查询结果证明，证明被告系涉案物业的业主。被告梁少锋辩称，1、小区业主委员会在2017年11月选聘新物业公司时暗箱操作，选举时做假，赶走小区原有的国家一级的广州金匙物业公司，却选了刚成立没有资质、经验的原告焌烨物业公司，当时业委会不理会业主向鼎湖区信访局投诉和鼎湖坑口街道办事处的要求，业委会在调查协调期间暂缓与原告签署《服务合同》，原告没有按《服务合同》约定设置两个岗亭，原告还未经业主同意，把小区原有的三个岗亭拆掉两个，现小区只剩下正门口一个岗亭，收费标准与服务不符合；2、原告没有资质，没有管理经验。经过三年来的验证，原告不懂管理，造成小区的车辆乱停放，天天堵塞消防通道和消防门口，公共绿地有养鸡、种菜、停车、晒食物、晒衣服被子和树木枯死，四处堆放树枝和楼道四处堆放杂物。生活用水长期不清洗天面水池，或不专业人员清洗水池，导致水质污染，影响业主的正常生活；3、原告不懂法律法规。原告未经三分之二的业主同意，违反规定私自改造和强行占用小区原有的凉亭私自改为员工宿舍，没有经过小区业主过半的业主同意砍掉树林。原告在小区使用国家禁用的有毒的除草剂在小区除草，四处放毒，严重污染环境；4、原告进驻小区三年来，从未履行《鼎湖山水居小区1-3期物业管理服务合同》的约定，原告员工共26人缩少到20人，有时候更少，安保人员工资也缩少，导致招聘人员超龄（60岁以上）和人员频频更换；5、原告请求的违约金大过本金是霸王条款，何况是原告违约在先，所以没有违约金的说法。被告梁少锋提供证据如下：1、信访事项受理告知书、信访延期办理告知书，证明原告进驻小区是不合法不合规的。2、山水居小区物业选举业主大会表决票，证明原告是通过造假选中进驻小区的。3、信访事项处理意见书，证明业主向管理部门反映投票的事实，街道办之后作出的答复。4、资质证书、营业执照，证明其余物业公司有这份资质证书。5、关于及时提供服务本小区人员情况的函，证明原告工作人员不足。6、2020年物业费收取最新标准，证明原告收取物业费的标准不符合规定。7、收支情况表，证明原告没有将收支情况进行公开，收支不符合真实情况。8、照片29份，证明原告不按照合同履行，不作为。9、微信聊天记录，证明山水居业主建立了业主微信群，原告管理差服务不到位，原告工作人员与业主在群里对骂。10、除草剂对人体及其他生物产生了严重危害，证明除草剂对人体是有害的。11、U盘（文字表述），证明原告管理小区期间不履行小区的服务合同，不作为、乱作为，私自将凉亭改建作为物业人员的员工宿舍。12、投诉信，证明业主向相关部门进行投诉。13、鼎湖住建局关于鼎湖山水居焌业物业管理不善投诉的回复、鼎湖住建局关于鼎湖山水居物业公司砍伐树木不合理的问题回复，证明鼎湖住建局对业主的投诉作出回复。经审理查明：被告梁少锋系肇庆市鼎湖区××××××鼎湖山水居****的产权所有人，该房套内面积109.56平方米，属电梯洋房。2017年11月1日，前期物业广州市金匙房地产物业服务有限公司肇庆分公司合同到期后，原告于2017年12月15日与被告所住小区肇庆市鼎湖区山水居小区业主委员会签订《鼎湖山水居小区1-3期物业管理服务合同》，合同第二十条约定：“1.本物业的管理服务费由乙方业主或物业使用人收取：电梯洋房按套内面积1.20元/㎡/月收取(一次性预缴一年或半年费用的，按套内面积1.00元/㎡/月优惠)；步梯洋房按套内面积0.78元/㎡/月收取(一次性预缴一年或半年费用的，按套内面积0.65元/㎡/月优惠)……公共水电分摊费按每户8元/月收取。2.业主(物业使用人)要按时缴交物业管理服务费，逾期未缴交的，每天按欠缴金额的千分之三交纳滞纳金，乙方可以在小区公布及向当地人民法院对欠费当事人提起诉讼。”合同签订后，原告进驻被告所在的肇庆市鼎湖区山水居小区1-3期进行物业管理服务，被告自2017年12月1日起至原告起诉时未缴纳物业管理费及公共水电公摊费，至2020年11月30日止被告共欠物业管理费及公共水电公摊费5020.92元，原告经多次向被告催缴未果，遂向本院提起诉讼。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据2018年2月8日肇庆市鼎湖区××××办事处出具的《信访事项处理意见书》对案涉鼎湖区坑口民乐大道山水居1-3期业主谢金莲等2人的回复，经该街道办的抽样调查，有效投票的业主存在与其实际投票意愿不相符的情况，但因肇庆市鼎湖区山水居小区业主委员会与原告焌烨物业公司已签订《鼎湖山水居小区1-3期物业管理服务合同》，并已完成与原物业公司的交接工作，故告知上述信访业主如对物业选任结果存在异议，建议通过诉讼途径解决。截止本案庭审之日止，原告及该小区的其他业主都没有对该次物业选任提起诉讼。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”的规定，原告焌烨物业公司与肇庆市鼎湖区山水居小区业主委员会签订《鼎湖山水居小区1-3期物业管理服务合同》，内容合法有效，应受法律保护，双方当事人应按照合同享受权利、履行义务。按照上述合同的约定，原告焌烨物业公司已经为被告梁少锋所有的鼎湖区坑口民乐大道山水居C1-C2幢C1-1001房所在的肇庆市鼎湖区鼎湖山水居小区1-3期提供了物业管理服务，被告梁少锋应当按约向原告焌烨物业公司交纳物业服务费用。被告梁少锋提出小区业主委员会于2017年11月选聘新物业公司时是暗箱操作，且原告提供物业服务与合同约定内容不符等抗辩，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”第二百八十条第二款：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”的规定，属于不同法律关系，被告可另寻法律途径予以解决。故原告焌烨物业公司起诉要求被告梁少锋交纳物业管理费、公共水电分摊费及相应违约金的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。被告梁少锋应向原告焌烨物业公司支付2017年12月1日起至2020年11月30日的物业管理费4732.92元、公共水电分摊费288元，合计5020.92元。至于违约金，被告梁少锋没有按合同约定按期缴纳物业管理费、公共水电分摊费已构成违约，但原告主张按合同约定从逾期之日即2018年1月1日起以欠缴的本金为计算标准每天3‰收取违约金明显过高，本院依法予以调整，违约金参照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，根据公平原则和诚实信用原则，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的130%自2018年1月1日起计算至被告上述物业管理费及公共水电分摊费付清之日止。被告自2017年12月1日起至2020年11月30日应付未付的物业管理费为4732.92元、公共水电分摊费为288元，其中2017年12月至2020年11月应付未付的物业管理费4732.92元及计至2020年11月30日的违约金为345.4元（具体计算为：2017年12月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为19.19元；2018年1月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为18.64元；2018年2月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为18.1元；2018年3月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为17.54元；2018年4月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为17元；2018年5月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为16.45元；2018年6月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为15.9元；2018年7月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为15.35元；2018年8月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为14.8元；2018年9月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为14.25元；2018年10月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为13.71元；2018年11月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为13.16元；2018年12月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为12.61元；2019年1月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为12.06元；2019年2月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为11.51元；2019年3月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为10.96元；2019年4月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为10.42元；2019年5月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为9.87元；2019年6月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为9.32元；2019年7月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为8.77元；2019年8月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为8.22元；2019年9月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为7.68元；2019年10月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为7.13元；2019年11月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为6.58元；2019年12月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为6.03元；2020年1月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为5.48元；2020年2月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为4.93元；2020年3月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为4.39元；2020年4月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为3.84元；2020年5月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为3.29元；2020年6月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为2.74元；2020年7月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为2.19元；2020年8月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为1.64元；2020年9月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为1.1元；2020年10月的物业管理费131.47元，计至2020年11月30日的违约金为0.55元），应付未付的至2020年11月30日的物业管理费4732.92元从2020年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的130%计算至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告梁少锋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市焌烨物业管理有限公司支付2017年12月1日至2020年11月30日期间的物业管理费4732.92元、公共水电分摊费288元及违约金（其中计算至2020年11月30日的违约金为345.4元，2020年12月1日起的违约金以4732.92元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的130%计算至清偿之日止）。二、驳回原告肇庆市焌烨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27.99元，由被告梁少锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。（本页无正文）审判员  伍钜雄二〇二一年四月二十三日书记员  黄素怡