山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终2864号 上诉人（原审原告）：青岛市即墨区通济街道枣杭村民委员会，住所地青岛市即墨区。统一社会信用代码：54xx7U。 法定代表人：于家涛，村主任。 委托诉讼代理人：周卫国，山东海政律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛海来福集团有限公司（原名称为即墨市东方汽车维修有限公司），住所地青岛市即墨区。统一社会信用代码：91xx25。 法定代表人：刘淑萍，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：江崇涛，山东文鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：英艳，山东文鼎律师事务所律师。 上诉人青岛市即墨区通济街道枣杭村民委员会（以下简称“枣杭村委”）因与被上诉人青岛海来福集团有限公司（以下简称“海来福公司”）土地租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初6886号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 枣杭村委上诉请求：1.维持原判第一项；2.撤销原判第二、三项，改判将南至宗地图南端、北至从宗地图南端向北59.38米、东至宗地图东端向西丈量133.33米土地面积变更登记到上诉人名下，并恢复原状返还上诉人；3.撤销原判第四项，改判支付上诉人2011年1月1日起至2020年12月31日止土地租赁费709177.5元，并承担自2011年起至判决生效期间逾期付款的利息，并自2021年1月1日起至实际返还上诉人期间按日198.8元计算的使用费；4.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实部分错误。上诉人与被上诉人于2000年7月1日签订的协议书约定被上诉人每征用上诉人3亩土地，被上诉人就应当交付上诉人2亩政府出让的土地作为补偿。原审以土地登记档案记载的征地面积作为实际征用上诉人的土地面积错误。根据2000年7月1日协议，被上诉人系为上诉人代征土地，无需支付上诉人土地补偿费，土地档案中土地补偿款协议是为办理登记所用的形式文件，不是双方真实意思表示，双方没有按土地补偿协议履行。双方是按2000年7月1日的协议履行，在征地之初即约定了土地的面积和分割方式。协议一式两份，被上诉人称自己的那份找不到，根据证据规定应当认定上诉人提交的协议。2006年的土地租赁协议中，被上诉人在租赁上诉人的土地位置及面积盖章确认。据此，即便被上诉人借口2000年协议尚不明确征地的实际面积，那2006年，上诉人的土地证已经办理完毕多年以后，应当明确属于上诉人的土地位置及面积。原审认定的土地面积及位置完全背离了当事人的意思自治，按照原审的裁判逻辑，倘若上诉人的土地仅是7600平方米，全部作为了道理和绿化带，那上诉人将得不到任何补偿。即便按照原审的认定逻辑，被上诉人征用上诉人的土地中有7600平方米作为道路和绿化带，上诉人应分担三分之二的道路和绿化带面积，那也应当是上诉人的土地位置有三分之二临道路和绿化带。上诉人与被上诉人于2006年签订的土地租赁协议书明确约定了土地租赁价格，被上诉人已经按该租赁价格实际履行，不存在可变更、撤销情形，即便存在，被上诉人也早已丧失权利、原审无权对当事人的意思自治进行干涉。 被上诉人海来福公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、上诉人主张按照2000年7月1日协议约定的土地面积和分割比例进行土地使用权分配无事实及法律依据。该协议仅是土地预约协议，最终出让土地的面积要以出让合同等土地档案材料为准。二、即国用（2004）第××号国有土地使用权证及宗地图，可以证明被上诉人最终受让的土地使用权面积为32400平方米，道路和绿化带均不在证中，根据宗地图计算原属于枣杭村的土地约为9212平方米，上诉人主张按30亩分配，无事实和法律依据。三、一审土地位置划分并无错误，2006年协议书已明确上诉人的土地位置，即从宗地图的东边往西丈量、南北以宗地图南北为界，道路和绿化带未出让，不在土地证中，上诉人主张其土地位置有三分之二临道路和绿化带无事实依据。四、2006年协议书确定的租赁土地面积9776平方米系计算错误，上诉人无权将属于被上诉人的土地及公共的道路、绿化带出租给被上诉人，并获得租赁收益，被上诉人在发现后主张返还或抵顶之后的租赁费应得到支持。 枣杭村委向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2006年1月1日签订的《协议书》；2、被告对协议书中的土地恢复原状，返还原告；3、被告支付土地租赁费709209元，并承担自2011年1月1日起至判决生效之日止按银行贷款利率计算的利息；4、被告将协议书中的土地使用权人变更为原告；5、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2000年7月1日，原告枣杭村委（甲方）与即墨市东方汽车维修有限公司（乙方）签订《协议书》，该协议书主要内容：一、甲方将位于侧，小李村杨树林以东枣杭村土地30余亩，有即墨市东方汽车维修有限公司征用建立即墨市创伤医院。二、征用办法按三比一分成，每征用三亩土地甲方二亩乙方一亩，小李村地界以南“东西长133米”（引号中内容系手写补充添加，原告在此处加盖公章）归乙方，以东归甲方。三、征地费用负担办法。在征用土地期间所有征地规划配套，费用均有乙方承担，甲方不负担手续费用，乙方所使用三比一土地，甲方不得向乙方再收取土地补偿等费用。四、甲方所用土地再需变更和转让其费用有甲方负担。……六、未尽事宜双方协商解决此协议一式三份甲乙双方各执一份，备查一份，双方签字盖章生效。 2006年1月1日，原告枣杭村委（甲方）与被告海来福公司（乙方）签订《协议书》，该协议书主要内容：乙方于2001年为甲方所代征土地经甲乙双方友好协商，甲方同意有偿租给乙方使用，具体协议如下：一、土地的范围和面积：该宗土地位于即墨市，枣杭村南。东至：土地证宗地图东边200米处；西至：土地证宗地图东边200米处往西丈量48.88米处；南至：从青威路北路边石往北；北至：土地证宗地图北边。面积9776（200×48.88）平方米。二、土地使用年限：土地使用年限共二十年。自2006年1月1日至2025年12月31日，二十年期满双方协商延续。三、土地使用费每五年支付一次，合同生效起算，第一个五年使用费4500元／亩／年，共计329850元；以后每一个五年的土地使用费均以第一个五年土地使用费为基数，上调5%，第一个五年的土地使用费于合同生效后二十日内一次性付清，甲方同意乙方用豪华型北京现代索纳塔2.0轿车抵顶贰拾壹万捌仟零捌拾元（含挂牌、保险、附加税等）乙方可以选择在第一个五年租期届满后，按其租赁费标准一次优惠付清剩余年限的使用费，一次性付清优惠5%。如在第一个五年租赁期满后，乙方一次性付清后期租赁费，遇国家政策征用该宗土地，乙方享受国家因此给予的补助。乙方未使用土地期间的租赁费甲方应予以退还。四、土地使用期限的费用：合同期内，由国家或地方政府从该宗土地上收取的各项费税由乙方承担。乙方所需的水、电、气等费用由乙方负担。……六、第一个五年使用期限届满后，甲乙双方根据约定通过有关部门分证，变更费用由甲方负担。…… 关于租赁费缴纳情况。双方均认可：被告以车抵顶租赁费218080元，2006年1月6日支付租赁费111700元。被告称其于2011年9月10日支付租赁费75480元，原告不予认可，(2020)鲁0282民初6676号案件已认定该笔租赁费为该案件项下的租赁费。据此，被告已向原告支付租赁费329780元（218080元+111700元）。 涉案土地现登记在被告名下，使用权面积为32400平方米。一审法院到土地部门调取了该国有土地使用证相关档案材料，该土地涉及即墨市人民政府两份文件，分别为即政地字[2001]182号和即政地字[2001]183号。即政地字[2001]182号文件档案中被告占用原告土地14762平方米，占用原即墨市通济街道办事处小李村（以下简称小李村）土地5238平方米。由原即墨市土地矿产管理局代市政府将上述面积为20000平方米土地中的12400平方米（合18.6亩）国有土地使用权出让给即墨市东方汽车维修有限公司，用于建设即墨创伤专科医院综合门诊楼等，余7600平方米土地系道路、绿化用地不予出让。即墨市土地矿产管理局（甲方）与被告（乙方）签订（2001）即地合字（xx）号国有土地使用权出让合同，甲方将12400平方米土地出让给乙方。即政地字[2001]183号文件档案中被告占用原告土地2818平方米，占用小李村土地17182平方米。由原即墨市土地矿产管理局代市政府将上述面积为20000平方米国有土地使用权出让给即墨市东方汽车维修有限公司，用于建设即墨创伤专科医院病房楼及配套设施等。即墨市土地矿产管理局（甲方）与被告（乙方）签订（2001）即地合字（xx）号国有土地使用权出让合同，甲方将20000平方米土地出让给乙方。 庭审中，原告称被告征用原告土地20000平方米（30亩），小李村土地20000平方米，共计40000平方米，土地证面积为32400平方米，被告土地证登记面积与实际征用土地面积的比例为0.81（32400÷40000），根据双方约定，被告每征用原告土地3亩，原告得2亩，被告得1亩，30亩÷3份×2=20亩，该20亩应该是被告为原告代征的土地，因被告得地率实际为0.81，所以20亩×0.81=16.2亩，也就是2000年的协议书中东西长133米属被告，自东向西67米属于原告。被告称根据土地证的宗地图可以明确征用原告土地系J2、J3、J4范围内和J5、J6、J7、J8范围内的土地，两块土地的面积分别为4212平方米（58.5×72）、5000平方米[（20+30）×200÷2]，上述土地面积共计9212平方米，按照原、被告2000年的协议书该土地证中属于原告的土地面积是6141平方米（9212÷3×2）。 一审法院认为，原、被告分别于2000年7月1日、2006年1月1日签订的《协议书》均系当事人真实意思表示，合法有效。本案争议焦点问题为：1、原、被告于2006年1月1日签订的《协议书》应否解除；2、被告应否将部分土地使用权变更为原告；3、被告应否向原告支付租赁费及利息。 关于原、被告于2006年1月1日签订的《协议书》应否解除问题。原、被告签订协议书后，被告仅支付了部分租赁费，欠付原告租赁费长达十年之久，构成根本违约，故原告要求解除协议书的诉讼请求，予以支持。合同解除日期为原告要求解除合同的起诉状送达被告之日，即2020年7月15日。 关于被告应否将部分土地使用权变更为原告问题。根据档案中的相关文件，被告因建设共占用原告土地17580平方米（14762+2818），其中的9980平方米由原即墨市土地矿产管理局代市政府将国有土地使用权出让给即墨市东方汽车维修有限公司，余7600平方米土地系道路、绿化用地不予出让。即涉案国有土地使用证上原为原告所有的土地为9980平方米。根据原、被告于2000年7月1日签订的协议书，“征用办法按三比一分成，每征用三亩土地甲方二亩乙方一亩”，原告应分得国有土地使用证上土地面积为6653.33平方米（9980÷3×2）。根据原、被告的庭审陈述及2006年签订的协议书，双方均同意原告的土地位于宗地图东侧，南至宗地图南端，北至宗地图北端，据此计算，宗地图东端向西丈量41.07米（6653.33÷162）的土地归原告所有，被告应当协助原告将上述土地过户到原告名下，过户相关税费由原告承担。原告主张被告占用原告土地面积20000平方米，与档案记载不符，且无有效证据证明，不予采纳。因道路、绿化用地均为原枣杭村土地，原告主张以产权证上的面积与占用枣杭村和小李村土地的总面积相比得出得地率，据此计算原告应得土地面积，无事实及法律依据，不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原、被告之间2006年的协议书解除后，被告应当将属于原告所有的上述土地恢复原状，并返还原告。 被告应否向原告支付租赁费及利息问题。涉案国有土地使用权证上有原告土地面积为6653.33平方米（合9.98亩），原告仅就该部分土地有权对外出租并收取租金。按照双方合同约定第一个五年租赁费应为224550元（4500元／亩／年×9.98亩×5年），根据原、被告均认可的计算方式，第二个五年租赁费应为235777.5元［224550元×（1＋5%）］，第三个五年租赁费应为247005元［224550元×（1＋5%）］。被告已支付原告租赁费329780元，尚欠原告第二个五年（自2011年1月1日起至2015年12月31日止）租赁费130547.5元（224550元＋235777.5元-329780元）、第三个五年（自2016年1月1日起至2020年12月31日止）租赁费247005元，共计377552.5元，故原告要求被告支付租赁费的诉讼请求，部分支持。关于原告主张利息问题。双方协议书约定，“土地使用费每五年支付一次”“第一个五年的土地使用费于合同生效后二十日内一次性付清”，根据该约定推算每五年的土地租赁费应于第一个年度的前二十日内付清。据此，原告的利息损失计算方式为：1、以130547.5元为基数，自2011年1月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的银行利息和自2019年8月20日起至判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以247005元为基数，自2016年1月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的银行利息和自2019年8月20日起至判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、原告青岛市即墨区通济街道枣行村民委员会与被告青岛海来福集团有限公司于2006年1月1日签订的《协议书》于2020年7月15日解除；二、被告青岛海来福集团有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告青岛市即墨区通济街道枣行村民委员会将即国用（2004）第××号国有土地使用证上的下列土地变更登记到原告名下：南至宗地图南端，北至宗地图北端，由宗地图东端向西丈量41.07米，过户相关税费由原告承担；三、被告青岛海来福集团有限公司于本判决生效之日起三十日将本判决第二项中应过户到原告名下的土地恢复原状，并返还原告青岛市即墨区通济街道枣行村民委员会；四、被告青岛海来福集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛市即墨区通济街道枣行村民委员会自2011年1月1日起至2020年12月31日止土地租赁费377552.5元及利息损失（1、以130547.5元为基数，自2011年1月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的银行利息和自2019年8月20日起至判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以247005元为基数，自2016年1月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的银行利息和自2019年8月20日起至判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回原告青岛市即墨区通济街道枣行村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费10892元（原告预缴），由原告负担3929元，被告负担6963元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告支付。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，一、2006年1月1日《协议书》应否解除的问题。协议签订后，被上诉人仅支付了部分租赁费，长期欠付租赁费，构成根本违约，上诉人要求解除协议书的诉讼请求，应予支持。 二、被上诉人应否将部分土地使用权变更为上诉人的问题。根据档案记载，被上诉人占用上诉人土地17580平方米，其中7600平方米系道路、绿化用地不予出让，国有土地使用证上原为上诉人所有的土地为9980平方米。根据2000年7月1日协议书关于“征用办法按三比一分成，每征用三亩土地甲方二亩乙方一亩”的约定，上诉人应分得国有土地使用证上的土地面积为6653.33平方米，根据2006年协议书，该土地位置应为东至宗地图东侧、南至宗地图南端、北至宗地图北端，西至宗地图东端向西丈量41.07米。上诉人主张被征用土地中有7600平方米作为道路和绿化带，故上诉人应分担三分之二的道路和绿化带面积，其土地位置有三分之二临道路和绿化带，无事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于土地租赁费及利息的问题。上诉人仅就6653.33平方米（合9.98亩）土地有权对外出租并收取租金，应当以此为据计算被上诉人应支付的租赁费和利息。一审判决第三个五年租赁费计算有误，但被上诉人并未提起上诉，系其对权利的自行处分。 综上，原审认定事实基本清楚，适用法律正确，可予维持。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6274元，由上诉人青岛市即墨区通济街道枣杭村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦艳华 审判员  尤志春 审判员  刁培峰 二〇二一年四月二十五日 书记员  肖若男