重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终2769号上诉人（原审原告）：重庆邦泰商业管理有限公司，住所地重庆市渝**回兴街道宝圣大道**物业办公室，统一社会信用代码915001120824371842。法定代表人：马隆应，执行董事。委托诉讼代理人：刘丹，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：武紫康，重庆百君律师事务所律师。上诉人（原审被告）：程红梅，女，1985年12月8日，汉族，住四川省崇州市。委托诉讼代理人：黄正治，重庆合庆律师事务所律师。上诉人重庆邦泰商业管理有限公司（以下简称邦泰公司）因与上诉人程红梅房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初18700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2021年3月30日进行了询问。上诉人重庆邦泰商业管理有限公司委托诉讼代理人武紫康、上诉人程红梅的委托诉讼代理人黄正治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邦泰公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项；2.改判由程红梅立即向邦泰公司支付2020年2月18日至2020年6月13日期间欠付租金52281.12元及逾期付款违约金（按24%/年，以34718.99元为基数，自2020年3月25日计算至付清之日止，以17562.13元为基数，自2020年5月18日计算至付清之日止）；3.改判程红梅立即支付房屋占用费（按1350.93元/日，自2020年6月13日至房屋腾退之日）；4.改判程红梅立即向邦泰公司支付2019年11月1日至2020年5月31日的电费6272.10元及逾期付款违约金（按24%/年，以3389.12元为基数，自2020年2月18日计算至付清之日止，以2520.41元为基数，自2020年5月18日计算至付清之日止，以362.56元为基数，自2020年6月13日计算至付清之日止）；5.改判程红梅立即向邦泰公司支付2019年11月1日至2020年5月31日的水费1182.50元及逾期付款违约金（按24%/年，以687.50元为基数，自2020年2月18日计算至付清之日止，以434.50元为基数，自2020年5月18日计算至付清之日止，以39.50元为基数，自2020年6月13日计算至付清之日止）；6.改判程红梅立即向邦泰公司支付解除合同违约金16481.39元；7.改判程红梅立即向邦泰公司支付房屋恢复原状的费用15200元；8.本案上诉费由程红梅负担。其理由：1.重庆市人民政府于2020年3月24日将突发公共卫生事件应急响应级别由二级调整为三级，疫情对于营商环境的影响已十分有限，程红梅自2020年3月25日起便已具备履行租赁合同的条件，应当及时足额支付租金，原审法院将2020年3月25日至2020年6月13日纳入“不可抗力”期间，有违客观事实，程红梅应当承担逾期支付租金的违约金责任。2.原审判决认为刘强在微信中表示不催收租金，是对刘强微信完整内容的曲解，刘强并无放弃主张逾期支付租金违约金的意思表示，原审判决认定出具减免租金公告前邦泰公司未向程红梅催收过租金也系事实认定错误，不应据此驳回邦泰公司关于逾期支付租金违约金的诉讼请求。3.原审法院查明的案涉房屋已另行出售并非事实，截止2020年7月23日，案涉附6号房屋的产权人仍为伍焱，案涉附7号房屋的产权人仍为曹红，不应据此认定邦泰公司对涉案房屋现状的认可。通过既有证据足以看出案涉房屋之间存在隔墙，邦泰公司收到钥匙不代表程红梅已依约腾空、交付房屋，根据合同约定，邦泰公司有权在收到锁匙后继续主张房屋占用费。4.以邦泰公司抄录水、电用量为基数，按水费5.5元/吨、电费1.12元/度计收水电费系双方交易习惯，且邦泰公司并未借此牟利，邦泰公司有权据此收取水电费及逾期付款违约金。5.除扣保证金外，邦泰公司有权主张程红梅依约支付解除合同违约金。程红梅辩称，1.虽然重庆市人民政府2020年3月24日将突发公共卫生相应级别由二级调整为三级，但此时社会仍未恢复正常运行状态，西南政法大学的春季开学通知可以印证，邦泰公司关于减免租金的公告也是对疫情期间的认可，故一审判决认定的疫情期间合理合法。2.刘强是基于邦泰公司员工的身份发出的微信，对外代表邦泰公司，要求程红梅继续等待，邦泰公司内部关于租金交纳和减免的事项在制定方案，方案公布前不向程红梅催收租金，故一审判决不支持逾期支付租金违约金合理合法。3.程红梅于2020年6月8日腾空房屋并向邦泰公司提交了商场撤场申请表，将锁匙交还邦泰公司，之后由邦泰公司对涉案房屋占有使用，程红梅不应支付房屋占用费。4.邦泰公司举示的水电数据，无法计算程红梅应支付的水电费金额，应承担举证不能的责任。邦泰公司主张的水电费收费标准高于相关部门的收费标准，有违法律规定，程红梅已起诉处理此事。5.根据《受托租赁合同》的约定，程红梅不应支付解除合同的违约金。6.邦泰公司认可房屋现状并收回房屋，无权主张恢复房屋原状产生的费用。程红梅上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由邦泰公司承担。其理由：1.根据租赁合同的约定，遇到不可抗力致使合同不能履行的，程红梅有权提前解除合同，不支付违约金。2.程红梅有权将保证金抵扣房屋租金及其他费用。3.2020年6月8日，程红梅已经全部搬离案涉房屋并将锁匙交还邦泰公司，《受托租赁合同》已解除，房屋在邦泰公司控制之下，程红梅不应当再承担房屋占用费。邦泰公司辩称：1.疫情不足以导致租赁合同无法履行，程红梅无权单方解除合同。程红梅擅自提出解约，怠于支付租金和水电费等构成违约，邦泰公司有权解除合同。2.根据《受托租赁合同》的约定，邦泰公司有权没收保证金并不予抵扣任何费用，一审判决的该项认定并无不当。3.程红梅归还锁匙的时间是2020年6月24日，但案涉房屋内留存有程红梅的物品，房屋仍处于程红梅的占有使用之下，未达到腾空状态，案涉房屋也一直未恢复原状，影响了邦泰公司对房屋的使用，邦泰公司有权主张房屋占用费。邦泰公司向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的《受托租赁合同》已于2020年6月13日解除；2.被告立即向原告支付2020年2月18日至2020年6月13日的租金78354.13元及逾期付款违约金，违约金以2020年2月18日至2020年5月17日欠付租金60792元为基数从2020年2月18日起、以2020年5月18日至2020年6月13日欠付租金17562.13元为基数从2020年5月18日起，均按年利率24%计算至付清之日止；3.被告立即腾退租赁房屋，并向原告支付从2020年6月13日起按每日1350.93元标准计算至腾退房屋之日止的房屋占有费；4.被告立即向原告支付2019年11月1日至2020年5月31日的电费6272.1元及逾期付款违约金，违约金以2019年11月1日至2019年12月31日的电费3389.12元为基数从2020年2月18日起、以2020年1月1日至2020年4月30日电费2520.41元为基数从2020年5月18日起、以2020年5月1日至2020年5月31日电费362.56元为基数从2020年6月13日起，均按年利率24%计算至付清之日止；5.被告立即向原告支付2019年11月1日至2020年5月31日的水费1182.5元及逾期付款违约金，违约金以2019年11月1日至2019年12月31日的水费687.5元为基数从2020年2月18日起、以2020年1月1日至2020年4月30日水费434.5元为基数从2020年5月18日起、以2020年5月1日至2020年5月31日电费39.5元为基数从2020年6月13日起，均按年利率24%计算至付清之日止；6.被告立即向原告支付解除合同违约金，以未履行期间租金的10%计算为16481.39元；7.被告立即拆除租赁房屋内饰、外饰和店面招牌，并恢复屋内隔墙；诉讼费由被告承担。一审法院审理查明，2015年6月6日，案外人伍焱向原告出具《授权委托书》，主要载明：兹委托原告为本方代理人，就本方所有的重庆市渝北区“西政国际学术交流中心”（推广名：西正街），公安门牌为2号楼商业3层18房，（网签楼盘表2号楼商业吊1层18号，销售编号为Ｂ区ＬＧ层6号），建筑面积53.73平方米的房屋租赁事宜，全权办理下列事项，1、上述房屋租赁合同的签署、租金发票、注册登记变更办理等事务，2、上述房屋租金代收，运营管理费、水电费等代收，3、涉及上述房屋经营管理的一切其他事务；授权期限5年，自委托方交房之日起。2016年1月13日伍焱接房。2015年6月25日，案外人曹红向原告出具了《授权委托书》，主要载明：兹委托原告为本方代理人，就本方所有的重庆市渝北区“西政国际学术交流中心”（推广名：西正街），公安门牌为2号楼商业3层19房，（网签楼盘表2号楼商业吊1层19号，销售编号为Ｂ区ＬＧ层7号），建筑面积53.73平方米的房屋租赁事宜，全权办理下列事项，1、上述房屋租赁合同的签署、租金发票、注册登记变更办理等事务，2、上述房屋租金代收，运营管理费、水电费等代收，3、涉及上述房屋经营管理的一切其他事务；授权期限5年，自委托方交房之日起。2016年1月12日曹红接房。2016年2月18日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了一份《受托租赁合同》，主要约定：甲方是“西政国际学术交流中心”（推广名：西正街）的授权经营方；甲方将位于中国重庆市渝北区××道××街××层××号、Ｂ区ＬＧ层7号，公安门牌编号宝圣大道211号附6号、宝圣大道211号附7号的房屋出租给乙方经营使用；该房屋建筑面积107.24平方米；4.1.1甲方向出租房屋的期限为60个月，自2016年2月18日起至2021年2月17日止；4.3.1自甲乙双方约定的起租日起，乙方可享受最长免租装修期3个月；6.1该房屋的租金按照下述规定计算，第5年（2020年2月18日至2021年2月17日），租金单价188.96元／平方米／月，月租金总额20264元，年租金总额243165元；6.2租金按季度支付，支付日期须于季度末10日内提前预付下一季度租金，以此类推；7.2乙方租赁房屋内水、电等按月抄表，乙方按实际用量支付相应的费用；8.乙方须在每一个季度末10日内，将租金、综合管理费及水电费等相关费用支付到达甲方帐户或以现金方式缴纳完成；9.1乙方在本合同签署当日，须向甲方一次性缴清相当于两个月租金的租赁保证金，该保证金数额为32172元；9.2如出现下列情形之一的，甲方有权不予返还履约保证金，或以租赁保证金抵扣乙方应付款项，（1）逾期支付租金及其他费用超过15天的，（2）租期未满，因乙方原因提前终止本合同的；13.1在租赁期满或本合同提前解除前交还房屋时，乙方应确保原有所属甲方的设施设备完好，并对乙方进行的装修和装饰及增添的设备予以拆除；13.2乙方逾期不交还该房屋，从逾期交还之日起，合同解除之日前租金标准的双倍向甲方支付房屋占用费，同时乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用；16.1在租赁期内，如因乙方原因解除合同的，则甲方不予退还乙方已缴纳的所有款项（包括但不限于保证金及其它乙方已缴款项），另外甲方有权向乙方按未履行租赁期的租金总额的10%收取违约金；16.3若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的0.4%计算收取违约金，双方另有约定的除外；16.4在租赁期内，若乙方拖欠甲方租金、保证金、综合管理费、水电等费用及其滞纳金……甲方可以在无须预先通知乙方的情况下从保证金中扣除相关费用，若乙方拖欠租金及各项费用或未按期补足保证金超过30天时，甲方除向乙方追缴应交租金等相关费用，并征收滞纳金外，甲方有权解除合同。合同附件二《房屋交付标准》第12条办公间内部，清水房交付，无装修。2016年2月18日，原告向被告交付了附6号、附7号房屋区域防火责任书各1份、入户门生活钥匙各1把。同日，原告向被告出具了《收款收据》，载明被告向原告支付了案涉房屋的租赁保证金32172元。2020年2月3日至2020年6月8日期间，被告与案外人刘强通过微信进行沟通，被告称刘强是西正街物业管理中心的负责人。2020年2月3日，被告：公司能不能给房东商量一下房租减免事宜。刘强：公司有统一安排，但具体政策需要开工之后才能有结果。2020年2月24日，被告：刘总可以申请复工了不？刘强：可以，到物业填表，里面有需要提供的相关资料，然后交社区审批。被告：要得。2020年3月5日，被告：刘总，大概多久能复工？刘强：我们只是配合你们交复工资料上去，审批盖章的权限并不在我们手头。被告：还有房租减免的事情进展怎样？还不能复工，学生也不知道好久能来，来了可能也要封闭式管理。刘强：房租减免的事情现在还确定不到，公司这边还在跟业主沟通……最后可能的免租方案是商业公司补贴一部分，业主承担一部分，政府补贴一部分，商家承担一部分，共同承担……到时候会统一发公告。2020年3月13日，刘总，房租事宜商量怎样，我们复工几天了，一天3、4个客人，实在难熬。刘强：房租的事情我们现在不是没催你们得嘛……能确定的就是房租减免肯定会有，但减免时限我们现在还确定不了。被告：好的。2020年3月23日，被告：刘总，免租事情进度怎样了。刘强：公司的决策还没下来。2020年3月30日，被告：刘总，免租事情有进展没有？刘强：暂时还没有进展。2020年4月14日，被告：刘总，公司免租方案和业主沟通怎样？刘强：律师还没拿出更好的方案出来，现在律师还在讨论。2020年5月14日，被告：刘总，免租期有结果没有。刘强：还没有。被告：我把门市退了，确实熬不起了，学生是来了，封闭式管理，然后西正街这道门也不开，亏不了。员工走完了。刘强：提交书面退租申请，找小袁。被告：好的。2020年6月8日，被告：刘总，我的申请交了。2020年5月29日，原告公布了《关于减免西正街部分商家租金的公告》，主要内容：二、适用对象，1.本次减免政策仅适用与原告签订《受托租赁合同》的商家，2.在2020年6月15日（不含本日）前完清费用的商家；三、减免租方式，1.普通商家，（1）免租，直接减免2020年2月1日至2020年2月29日1个整月租金，（2）租金优惠，2020年3月1日至2020年12月31日期间的租金按《受托租赁合同》约定租金的9折收取，如适格普通商家实际承租至2020年12月31日的，相当于实际总减免2个月租金。2020年6月2日，被告将案涉房屋内的物品打包搬走。2020年6月8日，被告向原告提交了《商户撤场申请审批表》，主要载明：商铺号：西正街B区LG层6号、7号；因受疫情影响，本店一直无法正常经营，从2020年1月23日起本店一直属于关闭状态，期间本人一直询问管理费免租方案未果，截止2020年5月29日管理方才给出免租方案，所以本店申请不承担疫情期间、在管理方拖延导致关门期间产生的费用，退还履约保证金32172元。表内下方表格填写了以下数据：2020年2月18日至2020年8月17日应收租金121584元，减免2020年6月9日至2020年8月17日租金46607元，实收租金74977元；2019年11月1日至2020年6月2日水电费7454.6元。被告称前述数据不是其填写、不予认可。2020年6月13日，原告向被告邮寄送达了《关于同意程红梅终止合同申请同时要求程红梅承担相应责任的函》，主要载明：2020年6月8日，阁下向我公司提交《商户撤场申请审批表》……我公司已面向广大西正街商家发布《关于减免西正街部分商家租金的公告》，我公司愿意考虑按照《公告》载明标准给予阁下一定租金减免支持，但阁下提出全部减免的要求，显然无法得到满足……我公司特回复阁下：1.同意阁下提出的撤场申请，如阁下在收到函件后3日内交付钥匙并交还房屋的，后续租金与费用不再发生，如阁下在收到函件后3日内未交付钥匙并交还房屋的，即为占用房屋，应计算房屋占用费，2.阁下缴纳的保证金，我公司按照合同约定予以扣除，3.请阁下于2020年6月16日前，向我公司结清欠付的租金、物业费（综合管理费）、水电费等。2020年6月20日，原告委托重庆百君律师事务所向被告邮寄送达了《律师函》，主要载明：2020年6月16日，阁下向邦泰公司寄发《回复函》，明确表示同意立即交还租赁房屋钥匙；但截止到2020年6月18日，阁下既未清偿欠付费用，亦未腾退租赁房屋并将租赁房屋恢复原状……本所特此函告阁下，1.请阁下立即向邦泰公司清偿欠付租金、商业管理费、水电费及房屋占用费，2.请阁下立即拆除房屋内饰及外墙广告牌、恢复屋内隔墙，将租赁房屋恢复原状后交付邦泰公司。原告为证明案涉房屋内存放了被告大量物品、房屋内饰和外饰及招牌未拆除、屋内隔墙未恢复，举示了2020年7月8日拍摄的案涉房屋的照片，显示：房屋门头上挂有“绮佳美发”等字样的招牌，屋内遗留有柜子、镜子等物品。被告为证明新冠疫情影响其经营的情况，举示了文章题目为《重庆启动重大突发公共卫生事件I级响应》的华龙网网页截图打印件，载明2020年1月24日，重庆市决定启动重大突发公共卫生事件I级响应；举示了文章题目为《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的二十条政策措施》的重庆市人民政府网网页打印件，载明疫情期间……鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金，各区县对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴；举示了《西南政法大学关于2020年春季开学复课的通知》网页打印件，发布日期为2020年5月6日，载明全日制毕业年级本科生、研究生于5月11日-13日返校，非毕业年级研究生、三年级本科生于5月18日-19日返校，一、二年级本科生于5月25日-26日返校。另查明，被告向原告支付了案涉房屋2019年7月1日至2019年10月31日的水费、电费及公摊电费，水费按照每吨5.5元计收，电费按每度0.6932元、公摊电费按每度0.4268元合计1.12元计收。庭审中，原告称，基于房屋租赁合同关系起诉本案；案涉房屋已经另行出售，原告无法另行出租；出具减免租金公告前原告未向被告催收过租金；被告称原告拖延不出租金减免方案不属实，减免租金需要一个协商过程，被告举示的与刘强的微信聊天记录可以证明双方在协商，因被告对租金减免方案不满意执意退租、怠于支付款项，才导致其未享受到租金减免，案涉房屋周边除了学校外，还有很多住宅小区，也是被告的客源，被告主张学校封闭管理导致合同无法履行不成立；新冠疫情并未导致合同无法继续履行，被告无权解除合同；2020年6月24日被告才将案涉房屋的钥匙交还原告；依据合同第9.2条不退还被告保证金；依据合同第13条主张占用费；依据合同第16.1条主张解除合同违约金；依据合同第16.3条主张逾期支付租金违约金，原告自愿降低了计算标准；不同意因新冠疫情给予被告减免租金；水电表每次由原告单方抄表，无需被告签字确认，不清楚水电表安装的位置；被告支付水费和电费的单价高于供水供电公司收取的单价，是因原告将整个商圈的公摊费用、电损、水损的费用平摊到了每位商户，差额是代收代缴的服务费，公摊电费是原告按照可能发生的公摊电量以固定单价形式分摊到各商户。被告称，案涉房屋是先租后售；案涉房屋在西正街，90%的客源为西政学生，西政于2020年5月中旬才陆续开学并进行封闭管理，致使被告无客源、无法继续经营；受新冠疫情影响，被告复工后仅开门3天，只有10多位客人，因不可抗力致使合同目的无法实现，故被告向原告行使了法定解除权；2020年6月8日前被告已经全部搬离案涉房屋，并将钥匙交还原告，未搬走的物品是无法拆除的，外面的装饰和招牌可以拆除，原告交付给被告的房屋本就没有隔墙；原告举示的2020年7月8日拍摄的房屋照片，可以证明原告可以进入屋内，原告已经实际占有了房屋，被告早已搬离；原告主张的占用费标准过高，且合同约定的占用费具有违约金性质；解除合同违约金和逾期支付款项违约金的计算标准均过高；因新冠疫情，被告确实未支付、也不应支付2020年2月18日之后的租金，且原告工作人员刘强微信中向被告表示没有催缴租金，故被告不存在逾期支付租金的违约行为；因未收到缴费单，故没有支付2019年11月1日之后的水电费；被告并未欠付费用，即使欠付也应以保证金予以抵扣；案涉房屋的水电表安装在统一的房间内，原告持有钥匙；合同未约定水费、电费和公摊费的单价，而是按实际用量支付费用，单价应以供水公司和供电公司收取的为准，即水费每吨单价3.25元，电费每度单价0.61元，公摊电费按收款收据缴纳，原告收取代缴水电费的服务费没有合同依据和法律依据。一审法院认为：案涉房屋的所有权人向原告出具了《授权委托书》，委托原告就案涉房屋租赁全权办理合同签署、租金和水电费等代收、涉及房屋经营管理的一切其他事务；委托期限5年，自委托方交房之日起，所有权人分别于2016年1月12日、2016年1月13日才接房，故所有权人向原告交付房屋的时间应当在之后，故对被告称原告的授权委托期限已经届满的主张一审法院不予认可。《受托租赁合同》也明确约定原告是案涉房屋的授权经营方，被告知晓原告有权出租案涉房屋。故《受托租赁合同》的主体应为原告与被告，被告称原告不是合同相对方、不是适格主体的主张一审法院不予认可。故原告与被告签订的《受托租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。关于解除合同。被告主张因新冠疫情导致合同无法继续履行，其行使了法定解除权，于2020年6月8日向原告提交了《商户撤场申请审批表》，双方合同已于2020年6月8日解除。原告主张被告无权解除合同，并诉请确认双方合同已于2020年6月13日解除。新冠疫情属于不可预见、不能避免的突发公共卫生事件。租赁物用于经营美发店，疫情对案涉租赁物而言属于不可抗力，疫情的防控措施对租赁物的使用和经营会造成影响，双方可以通过继续协商或者诉至法院以确认合同变更的方式，使得合同继续履行。第一，被告与刘强2020年2月3日至2020年5月14日期间的微信聊天记录，可以证明被告多次询问原告的免租方案，但是刘强也表示“房租的事情我们现在不是没催你们得嘛……能确定的就是房租减免肯定会有”，故被告于2020年6月2日自行搬走、于2020年6月8日向原告提交了《商户撤场申请审批表》之前，原告并未向被告催缴租金，被告未因租金事宜影响其经营，故其以原告拖延出台减租方案为由主张解除合同无依据。第二，原告于2020年5月29日公布了《关于减免西正街部分商家租金的公告》，就租金减免事宜提出了方案。即便被告对该方案有异议，也可以在此方案基础上与原告继续协商，协商不成还可以诉至法院通过变更合同的方式以使得合同继续履行。第三，被告主张其90%的客源为西政学生，学校于2020年5月中旬才陆续开学并封闭管理，致使被告无客源、无法继续经营。首先，案涉房屋周边也有住宅小区，被告未举示证据证明其客源情况。其次，2020年3月13日被告与刘强的微信聊天中表示“我们复工几天了”；庭审中被告称受新冠疫情影响、其复工后仅开门3天。新冠疫情是突发的公共卫生事件，会对正常的生产经营活动造成影响，复工复产需要一个过程，营业情况的恢复也是循序渐进的。综上，被告无证据证明因新冠疫情导致其无法继续履行合同、合同目的无法实现，其于2020年6月8日向原告提交《商户撤场申请审批表》不发生解除合同的法律效力，被告于2020年6月2日自行搬走、于2020年6月8日向原告提出解除合同的意思表示属于根本违约。2020年6月13日，原告向被告邮寄送达了《关于同意程红梅终止合同申请同时要求程红梅承担相应责任的函》，原告称“阁下提出全部减免的要求，显然无法得到满足……同意阁下提出的撤场申请……阁下在收到函件后3日内交付钥匙并交还房屋”。据此可以认定，在被告根本违约情况下原告行使了合同解除权。故对原告主张双方的《受托租赁合同》已于2020年6月13日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。关于租金、逾期支付租金的违约金。被告称其于2020年6月8日前已经全部搬离案涉房屋，并将钥匙交还原告，但是并无证据予以证明。原告自认2020年6月24日被告将案涉房屋的钥匙交还原告。故按合同约定被告应支付2020年2月18日至2020年6月13日期间的租金20264元/月×3.87个月＝78421.68元，被告称其确实未支付该期间租金，原告仅主张被告支付78354.13元，是对其权利的处分一审法院予以认可。被告经营的美发店受疫情影响经营，故基于公平原则，双方应对受新冠疫情影响期间的租金损失予以分担。原告的《关于减免西正街部分商家租金的公告》提出了减免1个月租金、2020年3月1日至2020年12月31日期间的租金按9折收取的方案。被告主张不支付2020年2月18日起的租金，没有依据，一审法院不予支持。故一审法院酌情减免被告1个月租金20264元、其余租金58090.13元按9折计算，即被告还应向原告支付2020年2月18日至2020年6月13日期间欠付的租金58090.13元×90%＝52281.12元。该期间属于不可抗力新冠疫情期间，被告逾期支付租金不属于违约，且原告的工作人员刘强在微信中也表示不催收被告租金，故对原告要求被告支付逾期支付租金违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于腾退房屋、拆除和恢复、房屋占用费。被告称于2020年6月2日将案涉房屋内的物品搬走。原告自认于2020年6月24日收到了案涉房屋的钥匙，原告举示的2020年7月8日拍摄的案涉房屋照片也可以看出原告能自行进入屋内，原告还称案涉房屋已经另行出售、其无法另行出租。原告也无证据证明交付给被告的房屋存在隔断、被告装修时拆除了隔断。故即便被告未按合同第13.1条约定将装修和装饰及增添的设备予以拆除，但被告已经腾退了案涉房屋、原告收回了钥匙、房屋已经另行出售，可以认定原告认可按房屋现状已经收回了案涉房屋。故对原告要求被告腾退房屋、被告立即拆除租赁房屋内饰、外饰和店面招牌并恢复屋内隔墙的诉讼请求，一审法院均不予支持。合同第13.2条约定被告逾期交还房屋的，应按解除合同时租金标准的两倍即每日1350.93元的标准向原告支付房屋占用费。原告称于2020年6月24日收到了案涉房屋的钥匙，故被告应向原告支付2020年6月14日至2020年6月24日期间的房屋占用费。合同约定占用费按租金两倍计算，其中的一倍是房屋占用费，另一倍具有逾期交还房屋的违约金性质，被告主张予以调整。故一审法院酌情将占用费的标准调整为日租金的1.3倍即878.10元计算，被告应向原告支付2020年6月14日至2020年6月24日期间的房屋占用费878.1元/日×11天＝9659.1元。关于解除合同违约金。合同第16.1条约定，因被告原因解除合同的，则原告不退还包括但不限于保证金及其它被告已缴款项，另外原告有权向被告按未履行租赁期的租金总额的10%收取违约金，即（243165元－78421.68元）×10%＝16474.33元。被告称原告主张的解除合同违约金过高应调整。原告还主张不退还被告保证金32172元。此时保证金不退还具有了解除合同违约金的性质，应当结合起来考虑违约金的调整。因被告原因导致合同提前解除，主要给原告造成的是房屋空置损失；原告称案涉房屋已经另行出售、其无法另行出租了。故一审法院酌情将保证金32172元不退还作为解除合同的违约金，该违约金足以弥补原告的损失，对原告要求被告还向其支付解除合同违约金16474.33元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于水电费及逾期付款违约金。合同第8条约定被告应向原告支付水电费。原告称水电表每次由原告单方抄表后由被告缴纳水电费。第一，原告未举示2019年11月1日至2020年5月31日期间案涉房屋的水表和电表数据，无法计算被告应支付该期间的水费和电费的金额。第二，原告称被告支付给原告的水电费单价高于原告支付给供水供电公司单价，是因原告收取了代收代缴的服务费。原告收取水电费的服务费没有合同依据。第三，公摊电费是原告按照可能发生的公摊电量以固定单价形式分摊到各商户。原告无证据证明2019年11月1日至2020年5月31日期间公摊电费的实际发生金额，也不清楚原告分摊到各商户的计算方式。综上，原告举示的证据不能证明被告应支付2019年11月1日至2020年5月31日期间案涉房屋水费金额为1182.5元、电费金额为6272.1元，故原告的主张没有事实依据，对原告要求被告支付水费1182.5元、电费6272.1元及相应逾期付款违约金的诉讼请求，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告重庆邦泰商业管理有限公司与被告程红梅于2016年2月18日签订的《受托租赁合同》已于2020年6月13日解除；二、被告程红梅于本判决生效后立即向原告重庆邦泰商业管理有限公司支付2020年2月18日至2020年6月13日期间欠付租金52281.12元；三、被告程红梅于本判决生效后立即向原告重庆邦泰商业管理有限公司支付2020年6月14日至2020年6月24日期间的房屋占用费9659.1元；四、驳回原告庆邦泰商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3307.66元减半收取1653.83元，由被告程红梅负担。本院二审期间，邦泰公司提交如下证据：1.《情况说明》2份，拟证明邦泰公司是案涉房屋的授权经营方，有权出租案涉房屋并向程红梅收取租金等费用。2.《不动产登记查询表》2份，拟证明一审法院认定案涉房屋另行出售不属实，邦泰公司有权要求程红梅将案涉房屋恢复原状并支付相关费用。3.《文明施工协议书》2份，拟证明邦泰公司与程红梅就案涉房屋装修期间水电费收费标准有约定，双方按照该标准执行，之后，邦泰公司自行调低了电费的收费标准。4.《法院审理笔录》，拟证明以电费1.12元/度、水费5.5元/吨标准进行结算，属于双方的交易习惯，程红梅庭审陈述内容已构成对前述交易习惯的自认。邦泰公司针对水电费举示的证据具有优势，应当主张水电费。5.《基础设施恢复原状施工合同》，照片4张，《重庆增值税专用发票》，拟证明邦泰公司已自行就案涉房屋恢复原状并因此发生费用15200元，应由程红梅承担。程红梅质证后认为，邦泰公司二审提交的证据超出了举证期限，不属于新证据，不予质证。邦泰公司还提交水电表的照片，拟证明程红梅应支付水电费用。程红梅质证后认为，该照片不足以证明系案涉房屋的水电表，而邦泰公司多收取的水电费应当抵扣租金。本案二审审理查明的其他案件事实与一审审理查明事实相同。本院认为，首先，针对邦泰公司的上诉请求。关于应否主张2020年2月18日至2020年6月13日期间应付租金的违约金问题。虽然双方签订的《受托租赁合同》约定了逾期支付租金应承担违约金，但本案已查明，该段时间处于疫情期间，尽管政府根据实际情况对疫情响应级别进行了调整，但疫情因素对合同的履行造成了影响，该因素不可归责于双方当事人中的任何一方，根据公平原则，应当采取减免租金、延迟支付租金、顺延租期等方式予以解决。本案中，从邦泰公司工作人员与程红梅的微信聊天记录内容可知，双方确已对减免租金、延迟支付租金等进行了沟通，结合案涉房屋地区西南政法大学学生归校时间和学生管理方式等实际情况，一审法院不予主张上述时间段内应付租金的违约金符合公平原则，并无不当。关于程红梅应否支付2020年6月13日起的占有使用费问题。一审法院已主张至2020年6月24日的占有使用费，故本院二审主要确定程红梅应否支付2020年6月25日起的占有使用费问题。本案已查明，邦泰公司已于2020年6月24日收到案涉房屋的钥匙，结合之前程红梅搬离案涉房屋和向邦泰公司提交《商户撤场申请审批表》，表明程红梅已无意继续租赁案涉房屋，邦泰公司作为出租方，对此也有止损义务，案涉房屋处于邦泰公司的控制下，不宜由程红梅向邦泰公司支付此后的占有使用费。邦泰公司的该项请求本院不予支持。关于应否主张水电费及违约金的问题。按照《受托租赁合同》的约定，程红梅应当承担租赁期间案涉房屋的水电费，本案中，邦泰公司举示的证据不能充分证明程红梅应付水电费的金额，应当承担举证不能的不利后果，故对邦泰公司在本案中主张水电费及其违约金的请求本院不予支持。关于应否主张解除合同违约金的问题。程红梅提前搬离案涉房屋并请求终止合同，属于违约行为，应当承担违约责任。本案中，一审法院根据本案实际情况，已将程红梅缴纳的保证金作为其提前解除合同的违约金予以处置，确定邦泰公司不予退还，对邦泰公司因程红梅提前解除合同遭受的损失予以了弥补，符合公平原则，邦泰公司要求另行再计算解除合同违约的请求本院不予支持。关于恢复案涉房屋原状费用应否支持的问题。程红梅已搬离案涉房屋，并向邦泰公司提交了《商户撤场申请审批表》，交还了案涉房屋的钥匙，表明其不再继续履行《受托租赁合同》。如前所述，程红梅是基于受疫情影响，自感经营困难而违约请求提前终止合同，一审判决已确定由其承担相应违约责任，即已缴纳的保证金不予退还，由此对邦泰公司的损失予以弥补，在作出该项决定时，已考虑到案涉房屋恢复原状需支付的费用损失。综合上述情况，根据公平原则，一审法院不再另行主张案涉房屋恢复原状的费用并无不当。其次，针对程红梅的上诉请求。关于保证金应否抵扣租金的问题。如前所述，根据本案查明的事实，程红梅并无法定或约定单方解除《受托租赁合同》的权利，邦泰公司根据程红梅的违约行为行使了约定解除权，程红梅应当承担相应违约责任，无权主张以保证金抵扣租金。关于程红梅应否承担一审判决第三项的房屋占有使用费问题。程红梅没有举证证明其于2020年6月8日向邦泰公司交还了案涉房屋的钥匙，一审法院是根据邦泰公司自认其于2020年6月24日收到案涉房屋的钥匙作出的认定，故2020年6月24日前，案涉房屋仍处于程红梅控制下，程红梅应当支付占有使用费。综上所述，邦泰公司、程红梅的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4656.16元，由上诉人重庆邦泰商业管理有限公司负担3307.65元，由程红梅负担1348.51元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二一年四月二十八日法官助理  黄春燕书 记 员  梁 麟