湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0105民初2393号 原告：何继运，男，1971年1月2日出生，汉族，住长沙市开福区。 被告：湖南宇成朝阳商业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区车站中路39号美富商业中心T4栋270008房。 法定代表人：孙秀莲。 委托代理人：李君，该公司员工。 被告：湖南省毛家桥投资发展有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路39号宇成朝阳广场T4栋25楼2502房。 法定代表人：孙秀莲。 原告何继运诉被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司、湖南省毛家桥投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李建科适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何继运及被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司的委托代理人李君到庭参加了诉讼，被告湖南省毛家桥投资发展有限公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告何继运向本院提出诉讼请求：一、判令湖南宇成朝阳商业管理有限公司立即向原告支付2020年11月至2021年2月共计4个月的公寓租金（按《宇成开福广场公寓委托经营管理协议》约定2020年11月1日至2027年4月30日每月租金按2843.42元计）及其利息（按湖南宇成朝阳商业管理有限公司2020年7月10日短信通知：逾期金额的利息按该金额的月息百分之一计），共计11658元，其中租金11373.68元，利息284.34元;二、判令被告湖南省毛家桥投资发展有限公司承担被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司违约的担保责任。三、判令被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司继续严格履行《宇成开福广场公寓委托经营管理协议》的约定，按时支付原告2021年2月以后每月的公寓租金。四、判令被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司、湖南省毛家桥投资发展有限公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告在2018年4月26日从被告湖南省毛家桥投资发展有限公司处购得座落于开福区××号××广场××栋××层××号房屋，并与被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司签署《宇成开福广场公寓委托经营管理协议》，约定原告所购房屋由被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司统一经营，被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司自2020年11月1日至2027年4月30日按年度租金总额34121元（折合每月租金2843.42元计）每月支付租金，应在每月月底前向原告支付下一个月的租金，且协议第4.4款规定“如果该房屋发生空租或者租金收入不足以支付甲方（即原告）委托经营管理租金的，差额部分由乙方（即湖南宇成朝阳商业管理有限公司）自行承担”。期间在2020年7月10日湖南宇成朝阳商业管理有限公司给原告发过短信写明2020年12月31日付清全部拖欠租金及按该金额的月息百分之一计的利息，但截至2021年2月，被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司仍旧以效益不好为由未向原告支付租金及利息。湖南宇成朝阳商业管理有限公司在2018年4月26日与原告签署《宇成开福广场公寓委托经营管理协议》的同时，被告湖南省毛家桥投资发展有限公司与原告签署了《委托经营管理协议》之担保函。综上所述，原告多次向被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司催收欠款和利息，却至今未能收到相应款项。被告拒不履约，严重侵犯了原告的合法权益。特向法院提起诉讼，恳请根据《民法典》、《民事诉讼法》的有关规定，依法判允原告的全部诉讼请求。 被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司辩称：原告主张的欠付租金的月数和金额有误，湖南宇成朝阳商业管理有限公司于2021年1月7日委托长沙宇成物业管理有限公司代本公司（因湖南宇成朝阳商业管理有限公司账户被冻结，故委托其它公司支付）支付了一个月租金给原告，并提交了相关银行流水，按照税法及税务局的要求，湖南宇成朝阳商业管理有限公司是税费代缴代扣的主体，每个月租金应扣除个人所得税和商业税税费，其中商铺应扣除6.05%，住宅是3.45%，所以被告支付给原告的租金应扣除相应的税费后支付。关于原告主张的利息，原告所说的发送短信的人并非湖南宇成朝阳商业管理有限公司的员工，不应对湖南宇成朝阳商业管理有限公司发生效力，请求法院依法裁决。 被告湖南省毛家桥投资发展有限公司经传票传唤未到庭，亦未提供书面答辩状。 经审理查明，“宇成开福广场”是被告湖南省毛家桥投资发展有限公司投资开发的项目，2018年4月26日原告与被告湖南省毛家桥投资发展有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了T2栋12层35号房屋。同日，原告（甲方、委托方）与被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司（乙方、经营管理方）签订了一份《委托经营管理协议》，协议约定原告委托被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司经营管理所购的宇成开福广场T2栋12层35号公寓，原告应在开发商正式交房之日同时与被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司办理该公寓的交付手续。在委托经营管理期限内，原告授权被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司对该公寓进行全方位的管理，该公寓的经营管理权（包括但不限于使用权、租赁权、出（转）租权、经营管理、收益等权利）均归被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司享有。原告同意，被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司可以委托第三方负责具体的经营管理事项。委托经营管理期限自本协议生效之日起，至2032年4月30日止，计租期为2020年11月1日至委托经营管理期限届满日，租金依照本协议第四条的约定计算及支付。委托经营管理管理期限届满的，双方可以续签本协议。协议第四条约定，2020年11月1日至2027年4月30日的年度租金标准为实际成交价的6%/年，年度租金总额为34121元/年，2027年5月1日至2032年4月30日的年度租金标准为实际成交价的7%/年，年度租金总额为39807元/年。租金自计租期的起始之日开始计算，在此前原告均免收被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司的租金。委托经营管理的租金被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司应按月支付，即被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司于每月月底前向原告支付下一个支付期的租金。协议第八条约定，如一方违反本协议，应当向守约方承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等，违约方承担责任后仍应继续履行本协议。被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司无正当理由逾期向原告支付租金，被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司应按照逾期金额的万分之二/日的比例向原告支付违约金。协议还对其他事项进行了约定。同日，原告（委托人）向被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司（受托人）出具授权委托书一份，授权被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司以受托人或者委托人名义对该公寓进行管理经营、对外招租及转租、与租户签订租约、收取租金、解除租约等与经营管理有关的一切事项，委托人均予以认可。同日，被告湖南省毛家桥投资发展有限公司向原告出具《委托经营管理协议之担保函》，担保函上载明“本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保”。 协议签订后，被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司接收了原告所购房屋，但未按协议约定向原告支付租金，仅在2021年1月7日通过长沙宇成物业管理有限公司向原告支付了2020年11月的租金2671元（原告认可应得每月租金中扣除应缴个人所得税等税款172元），被告湖南省毛家桥投资发展有限公司亦未承担给付责任，故原告诉至本院。 上述事实，有《委托经营管理协议》、《委托经营管理协议之担保函》、《长沙市商品房买卖合同》、银行流水及庭审笔录、当事人陈述等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为：一、原告与被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司签订的《委托经营管理协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。根据合同约定，截止开庭之日，被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司应向原告支付从2020年11月至2021年4月的租金，被告仅支付了2020年11月的租金，被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司的违约行为是引起本案纠纷的根本原因，本院对原告要求被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司支付2020年12月至2021年4月共计5个月租金的诉讼请求予以支持，每月实际支付租金按合同约定的2843元扣除被告应代缴的税款172元后为2671元，5个月租金总额为2671元*5=13355元。二、关于逾期利息，被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司逾期付款，已构成违约，被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司应向原告支付逾期付款违约金，对逾期违约金原告主张按月息1%计算，但原告提供的证据不足以证明被告承诺按月息1%计算，故逾期付款违约金应按《委托经营管理协议》约定的万分之二/日计算，为简化计算，上述5个月租金的逾期违约金统一从2021年2月1日计算至实际清偿之日。三、关于被告毛家桥公司的责任承担问题，被告毛家桥公司出具担保函系其真实意思表示，也符合法律规定，故原告要求被告毛家桥公司对被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司所负原告债务承担连带清偿责任的诉请合法有据，本院予以支持。四、按合同约定，2021年4月以后的租金属于未到期的租金，原告要求被告支付缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第六百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条的规定，判决如下： 一、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司在本判决生效之日起三日内向原告何继运支付2020年12月至2021年4月的租金13355元（此款已扣除原告应承担的税款860元）； 二、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司在本判决生效之日起三日内向原告何继运支付逾期付款违约金，违约金数额以上述未付金额为基数，按每日万分之二标准，从2021年2月1日计算至实际清偿之日； 三、被告湖南省毛家桥投资发展有限公司对被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司上述第一项、第二项债务的履行承担连带清偿责任； 四、驳回原告何继运的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费因适用简易程序减半收取46元，由被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司、被告湖南省毛家桥投资发展有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  李建科 二〇二一年四月二日 代理书记员  王 瑾 附法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。