河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初572号原告：河南银湾商业管理有限公司，住所地河南省郑州市二七区嵩山南路190号院1,2号楼3层，统一社会信用代码：91410103MA47APRX50。法定代表人：刘景华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李书辉、许婷婷，河南英泰律师事务所律师。被告：宋少奇。男，汉族，1990年3月2日出生，住：河南省荥阳市。委托诉讼代理人：杜向华、魏慧敏，河南创立律师事务所律师。原告河南银湾商业管理有限公司（以下简称“银湾公司”）与被告宋少奇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银湾公司的委托诉讼代理人许婷婷，被告宋少奇及其委托诉讼代理人杜向华、魏慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银湾公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付2019年9月5日至2020年10月31日期间拖欠租金166350.66元（暂计算至2020年10月31日，实际要求计算至被告付清之日）；2、请求法院依法判令被告向原告支付违约金320428.6元；3、请求法院依法判令本案的诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2019年3月19日，原告河南银湾商业管理有限公司与被告宋少奇分别签订《商铺租赁合同》（合同编号为JHIZL-2019-2F-A2021）和《商铺租赁合同》（合同编号为JHIZL-2019-2F-A2022）,双方约定由被告分别承租商场二层A2021号面积为245.5m2和商场二层A2022号面积为208.3的商铺或场地，租赁期限均为2019年5月1日至2022年4月30日，租金支付标准均为联营扣点标准为月营业额的8%,年保底租金均为96万元。2019年12月18日，原被告签订《补充协议》，双方约定A2021号和A2022号商铺2019年9月5日至2020年4月30日期间年保底金额变更为639040元，今后按合同约定年保底为96万元。合同签订后，原告依约履行合同义务，截至2020年10月31日，被告承租的商场二层A2021号和A2022号商铺应交租金179046元，被告已交租金12695,74元，被告尚拖欠原告租金166350.66元未支付，经原告多次催促，被告拒不交纳拖欠的费用，原告无奈，为维护自身合法权益依法诉至贵院，恳请贵院查明事实，依法判如所请。被告宋少奇辩称：一、1.答辩人于2019年3月19日与被答辩人签订两份《商铺租赁合同》，约定答辩人租用被答辩人从河南兰德商业管理有限公司租用的郑州市××路与××路交叉口金河里项目（金河里商场）二层A2021-2022商铺用于服装销售。第二条约定租期从2019年5月1日至2022年4月30日；第五条约定租金采用联营方式，联营扣点标准为月营业额的8%，作为租金收取标准，年营业额保底分别为96万元，2019年5月1日至2021年4月30日扣点标准为月营业额的8%；合同第七条约定两份合同履约保证金分别为15000元；第六条6.5.4约定手续费按甲方统计的乙方实际发生的签卡上消费数额从中提取：支付宝、微信，国内卡1%。2019年12月18日答辩人和被答辩人之间对原租赁合同进行了变更，内容为：商铺2019年9月5日-2020年4月30日期间保底金额变更为639040元。今后按合同约定，年保底为96万元。2.答辩人2019年9月至2020年4月30日营业额为580332.37元，因为疫情原因双方约定，2020年4月30日前减免两个月的租金。3.根据上述合同约定，双方之间的租金计算方式为：（1)、2019年9月5日-2020年4月30日营业额为580332.37元。（2）、6390408元÷235天（2019年9月5日-2020年4月30日）=2719.32元/天，因为被答辩人同意免除租金两个月故实际应按照175天计算保底租金。(3)、2719.32×175天=475881元，按照合同约定应缴纳租金为475881元×9%=42829.29元，两份合同共计应缴纳该期间的租金最终为42829.29×2=85658.58元。（4)、580332.37元×0.09=52229.91元。(5)、85658.58元一52229.91元=33428元。二、2020年5月1日至2021年4月30日合同履行期间因为被答辩人的原因没有与答辩人实际履行合同，租赁合同也因为案外人河南兰德商业管理有限公司终止与被答辩人之间的租赁关系而使被答辩人履行不能，答辩人和被答辩人之间的租赁关系终止。1.由于受疫情影响，涉案金河里商场不能正常开业，答辩人在2020年5月份开始处于停业状态，并多次向被答辩人商场对接人员王小帅等人提出停业撤柜申请，经协商被答辩人同意2020年5月1日至2021年4月30日期间免除保底，即使这样答辩人也没有再经营。2.案外人河南兰德商业管理有限公司于2020年12月4日以律师函的形式向被答辩人发出解除合同的通知，并与同日向金河里商场所有商户发出解除与被答辩人解除租赁合同的公告，正式接管金河里商场，2020年12月11日，被答辩人向金河里商户通知向商户收取的租金截止日期为2020年11月30日，2021年1月12日发出通知称案外人河南兰德商业管理有限公司已经于2020年12月26日强制接管金河里商场，失去对金河里商场的实际控制权，也不再具有履行与金河里商户签订租赁合同的能力。基于以上事实，答辩人认为被答辩人在受疫情等因素的影响下，答辩人在2020年5月1日之后处于停业状态，被答辩人也同意在2020年5月1日至2021年4月30日期间免除保底，实际上是对原租赁合同的变更，在租赁期间因不能履行租赁合同而导致与答辩人之间的租赁合同实际终止。答辩人不存在违约行为，违约的恰恰是被答辩人。三、答辩人与被答辩人签订租赁合同时向其缴纳合同履约保证金3万元，装修押金13000元，被答辩人应当退还而没有退还，应与租金扣点进行冲抵后退还答辩人9572元。并承担履行不能合逾期偿还的违约责任。综上，被答辩人的各项诉讼请求与事实不符，不应当支持，请求法院驳回其诉讼请求。经审理查明：2019年3月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于郑州市××路与××路交叉口金河里项目商场的二层A2021号面积245.5平方米及二层A2022号面积208.3平方米的场地出租给被告，用于经营阿迪达斯运动鞋服及耐克运动鞋；合同有效期自2019年5月1日至2022年4月30日；计租日以商场实际营业为准，暂定为2019年5月1日，双方约定采用联营合作模式，联营扣点标准为月营业额的8%，年营业额保底为人民币96万元/年，租赁期间内，第三年扣点较上一年的扣点标准基础上递增2%，即10%，租金按月计租，乙方每月应向甲方缴纳的租金如下：自2019年5月1日至2021年4月30日，扣点标准为月营业额的8%；第三年起租金在上一年的扣点标准基础上递增2%，租金按月计租……结算管理：被告（乙方）销货款的结算周期为周结，结算日为每周最后一天。被告（乙方）在次周2日内和原告（甲方）进行对账，原告（甲方）将被告（乙方）销货款于对账起2日内支付给乙方（对账日及付款日如遇法定节假日顺延）。支付宝、微信、银行卡手续费：按原告（甲方）统计的被告（乙方）实际发生的签卡上消费数额从中提取：支付宝、微信、国内卡1%，国际卡3.5%。乙方向甲方支付的履约保证金分别为15000元（共计30000元）。双方还约定合同履行期间，被告（乙方）逾期支付租金等费用，原告（甲方）有权从履约保证金中进行相应的扣除，被告（乙方）应在接到原告（甲方）扣除通知后5日内补足保证金。合同履行期内，因被告（乙方）违约导致原告（甲方）解除合同的，履约保证金不予退还。2019年12月18日，双方签订补充协议，约定年保底为96万，合同期限为2019.5.1-2022.4.30。自2019.9.5起河南兰德商业管理有限公司变更为河南银湾商业管理有限公司，双方重新签订合同，经双方协商，该商铺2019.9.5-2020.4.30期间保底金额变更为639040元，今后按合同约定，年保底为96万。合同签订后，被告向原告支付了履约保证金30000元，装修保证金10000元、收款机押金3000元。2019年9月16日-2020年4月16日，被告营业额共580322.37元，原告扣除1%手续费及8%租金为52229.91元，被告实收返额为528102.46元。后被告改为自行收款，后老客户持商场消费卡在被告处发生了四笔消费，原告给被告返额分别为190.19元、272.09元、23986.93元、181.05元。原告于疫情期间向商户发出了免一个半月租金的告知函。2020年10月份被告开始闭店，但并未将涉案房屋交还于原告，2020年12月4日被告方向原告方发出解除合同的律师函。本案在审理过程中，原告将诉讼请求变更为：请求法院依法判令被告支付2019年9月5日至2020年12月25日期间拖欠租金189817.33元（暂计算至2020年12月25，实际要求计算至被告付清之日）；2、请求法院依法判令被告向原告支付违约金25600元。另查明，原告银湾公司自2019年9月4日起从案外人河南兰德置业有限公司（简称兰德公司）承租案涉商场，因拖欠租金，兰德公司于2020年12月4日张贴租赁合同解除公告，即日起收回该商场的经营、管理及于租赁相关的一切权利。后兰德公司接管该商场。以上事实，有商铺租赁合同、补充协议、收据、告知函、律师函复印件、银行转账电子回执、证人证言等证据在卷，并予以佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与被告签订合同，系双方当事人的真实意思表示，为合法有效的合同。被告租赁原告商铺，依约交付各种费用至2020年3月10日。在合同租赁期内，应按约定向原告支付租金等费用。被告方于2020年12月4日向原告发出解除合同的通知，另因原告与原房东河南兰德置业有限公司租赁合同的纠纷，导致兰德公司于2020年12月4日宣布解除合同，收回管理权，故本案合同已不具备继续履行的条件，本院依法认定双方合同于2020年12月4日予以解除。被告主张2020年5月1日至2021年4月30日期间免除保底费，双方未达成一致意见，该主张本院不予支持。疫情期间，原告给予商户一个半月的免租期，该免租期费用应从原告诉求中予以扣除。经核算，2019年9月5日至2020年12月4日期间的租金为156129.78元。扣除45天的租金19251.42元，扣除被告已支付的保证金及装修保证金、收款机押金后，被告仍需支付93878.36元。原告关于违约金的主张，因违约系受疫情影响且被告一直处于停业状态，故对原告违约金的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告宋少奇于本判决生效之日起十日内向原告河南银湾商业管理有限公司支付租金93878.36元；二、驳回原告河南银湾商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4532元，减半收取计2266元，由原告河南银湾商业管理有限公司负担1829元，由被告宋少奇负担437元。原告河南银湾商业管理有限公司预缴4301元，余款2035元退回原告河南银湾商业管理有限公司。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张彦鹏二〇二一年四月七日书记员  徐 廷