广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终272号 上诉人（原审原告）：恒大地产集团防城港有限公司，住所地广西防城港市港口区北部湾大道**，统一社会信用代码：914506000527143555。 法定代表人：张增世，总经理。 委托诉讼代理人：李炳光，男，公司员工。 被上诉人（原审被告）：李军，男，1958年5月21日出生，汉族，住山东省莱阳市。 上诉人恒大地产集团防城港有限公司（以下简称“恒大公司”）因与被上诉人李军商品房预约合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初1972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒大公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、本案由于被上诉人未按约定付清房款，且逾期超过180天，上诉人有权解除《商品房买卖合同》，但合同并未约定解除权的行使期限，被上诉人也从未催告恒大公司行使解除权。因此，本案不适用《合同法》第九十五条关于解除权消灭的规定。二、本案属于约定解除合同而不是法定解除合同，从《最高人民法院关 -2- 于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条上下文判断，该条是对《合同法》第九十四条的情形作出的解释，并不适用本案。因此，上诉人的解除权并未消灭，原审法院仅以该条第二款为依据，忽视了整条司法解释所对应的情形，属于适用法律错误。且根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十五条的规定，民法典施行前成立的合同，在没有约定解除权行使期限且未经催告的情况下，解除权的行使期限延续至民法典施行之日起一年内，正好说明在当时的法律、司法解释的规定下，以上情形不应认定为解除权已消灭。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。 李军辩称，其已没有履行能力不想要房子了，同意解除合同，但是要求对方把房子过户给其朋友，退还本金给被上诉人。 恒大公司向一审法院起诉请求：1.解除恒大公司与李军于2015年4月27日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:FCGYJW51302)；2.判决李军在判决生效后10日内配合恒大公司办理注销商品房预售合同登记备案手续；3.本案的全部诉讼费用由李军承担。4.判决李军向恒大公司支付违约金62818.6元（按总额房款的10%）。 一审法院认定事实：2015年4月27日，李军作为买受人与作为出卖人的恒大公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号:ＦＣＧＹＪＷ51302），约定买受人购买出卖人开发的位于防城港市港口区，建筑面积120.88平方米，单价为每平方米5196.77元，房屋总价为628186元。合同第七条约定付款方式为分期付款，2015年4月29日前付清首期款157047元；2015年7月27日前付 -3- 清第二笔楼款157047元；2015年10月27日前付清第三笔楼款157407元；2016年1月27日前付清第四笔楼款157045元。合同附件四第二款第2项约定买受人未按约定时间付清房款，逾期超过180天，出卖人有权解除《商品房卖合同》，买受人有义务配合出卖人办理注销合同备案登记手续。合同签订后，李军向恒大公司支付了房款158592元，其余房款均尚未支付。恒大公司于2020年3月5日通过邮政特快专递向李军发出《催款通知书》，李军仍未向恒大公司付款。 一审法院认为，恒大公司与李军签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据恒大公司、李军签订的《商品房买卖合同》附件四第二款第2项之约定，若李军未按合同约定的期限支付房款，逾期超过180天，恒大公司有权解除《商品房卖合同》，而合同中约定的最后支付购房款的时间为2016年1月27日，恒大公司在此之后的180天，即2017年7月26日可行使合同解除权。虽然双方在合同中并未约定恒大公司必须在多少时间内行使合同解除权，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，虽然恒大公司在2020年3月向李军发出催款通知，其目的还是催讨购房款，直至2020年9月25日向法院提出解除双方签订的合同，其合同解除权已超过法律规定的1年时间，故恒大公司请求解除其与李军签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求无法律依据，该院不予支持。基于恒大公司的后三项诉讼请求是以第一项诉讼请求为前提的，由于该项诉讼请求被驳回，则其余的诉讼请求亦不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审 -4- 理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回恒大地产集团防城港有限公司的诉讼请求。案件受理费1470元，减半收取735元，由恒大地产集团防城港有限公司负担。 二审期间，双方当事人均无新证据向法院提交，且对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，被上诉人在二审答辩时表示同意解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。 再查明，《商品房买卖合同（预售）》第八条第一款第一项约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意同意按照下列第2种方式处理：2.详见附件四”；附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定（二）一次性、分期付款的约定：2.买方必须严格按照本合同约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方需按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买方所交的全部款项作为违约金不予退还，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则卖方有权不交付该房屋给买方，且卖方无需承担任何违约责任。” 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：本案违约金应如何确定。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审认定《商 -5- 品房买卖合同（预售）》的效力正确，本院予以确认。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。根据本院另查明的事实，被上诉人表示同意解除《商品房买卖合同（预售）》，上诉人请求解除《商品房买卖合同（预售）》有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，应恢复原状，故，上诉人请求被上诉人在判决生效后十日内协助办理撤销涉案合同备案登记手续于法有据，本院亦予以支持。 关于争议焦点问题。被上诉人未按约定支付楼款，已构成违约，现上诉人请求被上诉人按照《商品房买卖合同（预售）》附件四的约定支付违约金62818.6元（总房款10%），上诉人已对双方约定的违约金数额进行调整，本院不再调整，并对上诉人请求的违约金数额予以支持。上述违约金无需实际支付，由上诉人在被上诉人已付楼款中扣除。 综上所述，上诉人恒大公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因二审中出现新证据（被上诉人的答辩意见），应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一撤销防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初1972号民事判决； 二、解除上诉人恒大地产集团防城港有限公司与被上诉人李军于2015年4月27日签订的合同编号：FCGYJW51302《商品房买卖合同（预售）》； 三、被上诉人李军于本判决生效之日起十日内协助上诉人恒大地产集团防城港有限公司办理注销《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续； -6- 四、被上诉人李军向上诉人恒大地产集团防城港有限公司支付违约金62818.6元。 一审案件受理费1470元，减半收取735元，由被上诉人李军负担；二审案件受理费1470元（上诉人恒大地产集团防城港有限公司已预交），由被上诉人李军负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 二〇二一年四月二十八日 书记员 曾             建