湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初2898号原告：长沙宜学教育咨询有限公司。住所地在长沙市雨花区湘府东路二段**华盛世纪新城****。法定代表人：刘小平，执行董事。委托诉讼代理人：赵文艳，湖南众铭律师事务所律师。被告：喻子牛，男，1975年9月13日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：杨小兰，长沙市雨花区新诚法律服务所法律工作者。原告长沙宜学教育咨询有限公司(以下简称原告)与被告喻子牛（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵文艳，被告及其委托诉讼代理人杨小兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2020年1月25日至2020年4月27日的租金32100元；2、判令被告支付租赁期间的物业费8400元；3、判令被告赔偿损失32900元；4、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年12月24日，被告与原告签订《房屋租赁合同》。被告转租原告租赁的位于华盛世纪新城3栋109商铺，租期4.5年，自2017年12月24日至2022年5月30日；租金为每月10000元，自2020年1月1日起，以后每年递增7%；商铺产生的物业费、水电费、维修费及其他费用均由被告承担；在原告未违反合同的情况下，被告如提前解除合同，则视为被告违约。合同签订后，双方均按约定履行。但自2020年1月起，原告多次电联，通知被告按约定预付2020年1月25日至2020年7月24日的租金，被告一直不付。截至2020年4月，原告从他人处获得房屋钥匙，知晓被告已搬离该商铺、欲单方面解除合同。原告为减少损失，及时发布房屋出租的信息，但一直无人承租，原告不得不自行承担各项费用、损失巨大。被告辩称：其于2017年12月25日租赁原告位于华盛世纪新城3栋109号商铺（快乐惠超市2楼私建架空层），付押金10000元，押一付六并免交一个月租金。2020年春节期间，因疫情收到各级管理部门的通知，不得开门营业。被告向原告提出因不可抗力因素退租，并在2020年2月22日前搬家搞好卫生。因疫情原因不能见面，被告将钥匙交给了快乐惠超市二房东，并打电话、发微信告知原告。原告收到退租后，在门前贴出了招租信息，故被告没有给原告造成任何经济损失。双方在签协议前已约定租房费用为10000元全包，签协议时原告提出要物业费，被告不同意。被告问了二房东，二房东以6000元/月转租给原告，且没有物业费一项。原告提出如有物业费就收，没有物业费就不收，先写入协议。被告进场一个月后，原告来收物业费。被告已经了解该架空层不存在物业费，故提出要原告出示物业费收据。原告不能出示，就此作罢，在后续几年的租房期间，双方均默认无此项费用。被告不认识原告的法定代表人刘小平，与此案无任何关系。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理，认定事实如下：2017年12月24日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》。约定：甲方将其租赁的位于长沙市雨花区××路××段××号××栋××号××商铺出租给乙方使用，租赁用途为美术教育培训服务；租期为4.5年，自2017年12月24日至2022年5月30日，第一个月为免租装修期，月租金10000元，自2020年1月1日起每年按7%递增，乙方应于合同生效之日向甲方支付押金10000元、六个月的租金60000元，房租按半年支付，在租期内提前一个月缴纳下季度的租金；乙方拖欠租金累计达三个月的，甲方可终止合同、收回房屋；物业费为300元／月，与房租一起转账；乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，应赔偿甲方违约金；双方还对其他事项进行了约定。合同签订当日，被告向原告支付了押金10000元、2017年12月24日至2018年6月24日的租金60000元，原告将房屋交给被告租用。被告按约定向原告支付了2020年1月24日以前的房屋租金。此后，被告未再支付房租。被告陈述因疫情影响，其接到相关部门通知不能开课，故未再交付后续租金。2020年2月22日，被告妻子向原告的工作人员苏某发送微信，称被告已于2020年2月21日搬离房屋并退租。2020年4月23日，苏某微信通知被告妻子，要求被告支付已产生的房租、物业费并搬离腾空房屋。双方协商未果，原告于2021年1月27日诉至本院，要求判如所请。在本案审理过程中，原告陈述其于2020年4月得知被告已搬离商铺后，于2020年4月27日收回房屋，并对外发布招租信息，但一直未能出租。另外，双方对于第一个月免交租金的事实均无异议。以上事实，有房屋租赁合同、收据、微信聊天记录以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。引发本案纠纷的法律事实发生民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按约定履行各自的义务。在合同履行过程中，被告以疫情影响、不能开课为由要求退租，并通知原告解除双方之间的租赁关系。本院认为，一方面，双方在《房屋租赁合同》中未约定被告可以解除合同的情形，故被告的退租行为不属于合同的约定解除；另一方面、在案证据不能证明原告存在违约行为，致使被告订立合同的目的无法实现，被告的退租行为不符合合同的法定解除事由。因此，被告单方面通知原告退出租赁房屋，不能产生解除合同的法律效力。同时，鉴于原告自认其于2020年4月收回房屋，并同意自2020年4月27日解除双方之间的房屋租赁关系，故双方所签的《房屋租赁合同》已于该日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。因此，原告主张被告支付2020年1月25日至2020年4月27日期间的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。但是，考虑到2020年初的疫情影响确实存在，综合考量原告的实际损失，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，本院根据公平原则和诚信原则酌情确定被告按8000元/月的标准向原告支付欠付租金。因此，被告应支付原告前述期间的租金25066.7元[（8000÷30×94）]。另外，因被告所交押金10000元未退还，两相抵扣后，被告还应支付原告租金15066.7元。根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张被告应付物业费8400元、赔偿损失32900元，均未提交充足的证据予以证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告喻子牛应于本判决生效之日起10日内支付原告长沙宜学教育咨询有限公司2020年1月25日至2020年4月27日期间的租金15066.7元；二、驳回原告长沙宜学教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取818元，由被告喻子牛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  朱晓云二〇二一年四月十五日书记员  廖薇薇附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。