四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川19民终449号 上诉人（原审被告）：张爽，男，1969年9月15日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：李显奇，巴中市通江县沙溪法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：通江县人民医院。 法定代表人：郭仕平，该医院院长。 委托诉讼代理人：何波之，四川衡义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易光明，男，1977年11月24日出生，汉族，通江县人民医院纪检监察科科长，住四川省通江县。 上诉人张爽与被上诉人通江县人民医院房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省通江县人民法院（2020）川1921民初822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张爽的上诉请求：依法改判支持上诉人一审中的反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误、适用法律不当。（一）一审法院将宾馆租赁简单理解为房屋租赁，错误的将标的物瑕疵认定为承租人的装饰装修内容。（二）上诉人一审中反诉主张的内容属于标的物瑕疵，上诉人取得租赁物后，化粪池出现严重问题，引起消防出警，重置了化粪池；因原宾馆仅有一个消防通道，按照宾馆业要求，必须设置双通道安全通道及加装电梯，上诉人不得不加装电梯和重置消防设施；租赁物与上诉人原医院共用一条用电线路，影响医院手术室工作，应其要求另设线路。负一楼交付中，因原承租人优先权丧失而主张损失赔偿，该项损失是出租人的交付瑕疵所造成，并不是合同中所约定的未到期交付损失，这一系列主张的相关事实。四、在审理中被上诉人均予以认可，且均是被上诉人作为出租人应当依法承担的瑕疵担保责任。上诉人并未对自己取得租赁物后的装饰装修提出主张。一审法院以合同中关于装饰装修的约定和最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的相关规定，认为上诉人的主张无事实依据和法律依据，明显错误，且违背原中华人民共和国合同法及相关司法解释关于租赁合同的具体规定，更与中华人民共和国民法典关于租赁合同的相关规定相悖。二、一审法院判决不当，审理程序损害上诉人合法权益。（一）一审法院判决上诉人“在本判决生效后10日内向原告交付租金，从2020年4月1日起按日1076.72元计算至实际腾退通江县维尔康酒店（包括负一楼）及附属设施时止”明显错误。本案在纠纷发生时，租赁合同已实际履行结束，双方约定的交付日期为2020年4月1日前，上诉人也是基于此是停止经营，且为避免财产损失，上诉人长期派人现场看管，被上诉人对租赁物不予接收，虽经上诉人多次去函催告，要求接受租赁物，但时至今日，被上诉人拒不接收，鉴于此，一审法院由此判决，明显损害上诉人利益。（二）该案一审法院用简易程序于2020年5月14日审理终结，2020年6月16日作出判决，一审法院于2021年3月才向上诉人送达一审判决书，致使该判决长达九个月之久不能生效，根据其判决，期间产生近30万元租金损失，严重损害了上诉人合法权益。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，审理程序不合法，请求二审人民法院撤销原判，依法改判并支持上诉人一审的反诉请求。 被上诉人通江县人民医院辩称：上诉人提出的上诉事实及理由均不成立。1.上诉人在被上诉人处取得房屋后其经营权属于上诉人，经营权与房屋租赁合同的关系我不清楚，不明白其上诉理由是什么；2.关于标的物的瑕疵，通常是权利瑕疵，被上诉人将卫生宾馆以现状出租给上诉人，里面的设施怎么样，是否租赁取决于上诉人，我认为标的物瑕疵没有道理；3.上诉人提出的被上诉人对于租赁物不接收的事实不属实，上诉人交房的重要标志将租金支付给被上诉人，将个人物品腾空，将房屋钥匙主动交给被上诉人，上诉人没有完成任何一项；4.判决书送达时间比较久，给上诉人造成的损失如成立也应由通江县人民法院承担，与被上诉人无关。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 通江县人民医院向一审法院起诉请求：1.判决被告立即腾退房屋；2.判决被告自2020年2月1日起，每日向原告支付租赁费1369.86元，直到腾退房屋完时止；3.判决被告向原告支付违约金5万元；4.本案诉讼费由被告承担。 张爽向一审法院反诉请求：1.判令被告支付租赁物增设、修缮、补强费用及代为支付的费用约50万元；2.由被告承担本案反诉费用。 一审法院认定事实：原、被告于2009年8月13日签订《卫生宾馆租赁经营合同》。合同主要内容如下:甲方：通江县人民医院乙方：张爽乙方在甲方实施的卫生宾馆租赁竞价活动中，取得卫生宾馆租赁经营权。经甲、乙双方平等协商，自愿达成如下条款：一、租赁形式甲方将卫生宾馆（包括负一楼）及附属设施（含楼顶、户外墙体广告位及设施）租赁给乙方经营管理，使用、收益。乙方在经营宾馆活动中，依法自主经营、自负盈亏、独立承担责任。二、租赁范围卫生宾馆全部（包括负一楼、楼顶、户外墙体广告位及设施）三、租赁期限租赁期10年，自2010年1月31日其至2020年1月31日。四、租赁费、财产物资折款及保证金1、年租赁费26.6万元（大写：贰拾陆万陆千元），从第三年起逐年递增5%；3、租赁经营期间，乙方向甲方交纳财产安全保证金20000元（大写贰万元）和治安保证金10000元（大写壹万元），用于乙方使用甲方财产的安全保证和治安保证，不计算利息，租赁经营到期，若无财产损失及治安事件，退还给乙方。七、安全责任7.1乙方在合同期期间负责卫生宾馆大楼主体，包括顶层处漏雨及外墙的维护和安全管理，其维护费用自行负担。因乙方维护和安全管理不到位而导致的安全事故，乙方承担安全责任。7.2乙方在合同期间确需对租赁房屋进行改造、维修时，在征得甲方同意后，在不改变房屋价值和结构安全，并取得相关管理部门允许的前提下进行，出现安全事故由乙方承担全部责任。7.3租赁期内，乙方必须按照旅馆特种行业及治安、消防、卫生防疫、管饱、文化管理的有关规定依法经营，并取得相关许可证书。水电气陆、计度箱等使用、维修必须达到国家有关规定要求，出现安全事故由乙方负责。八、水、电设施及费用甲方提供卫生宾馆现有水、电设施给乙方，在租赁期内维修费、水电费由乙方负责；九、权利和义务（二）乙方的权利和义务3、乙方不能更该宾馆建筑主体结构，经营期间的维修、装修费用由乙方承担。对宾馆进行装修、装饰需事先与甲方协商，将装修或装饰方案送甲方备案，征得甲方同意后方可动工。4、乙方负责对宾馆整个大楼用水、用电、门前及工商所相邻界面的“三包”、垃圾清运、化粪池、排水沟清淤维护实施统一管理，其费用由乙方负责，自求平衡。6、租赁期满或书面合同解除，乙方必须按时撤出动产的物资（内外装修、装饰。含门窗、地板、吊顶、灯具、厕所等除外），期满三日后仍有余物，视为自动放弃所有权，由甲方处理；如乙方逾期不撤出，应赔偿甲方的经济损失，损失按合同约定、合同解除当年租赁金额平均天数计算赔偿费用。十一、其他2、乙方为经营需要添制的各类设施设备及房屋装修、装饰，在租赁期满，其动产（包括电视、空调、家用具等）权属乙方所有，由乙方自行处理，乙方不得将其投入的资产折价给甲方或抵作租赁费，其不动产部分的资产（包括门窗、地板、吊顶、灯具、墙体装饰、卫生间装饰等）权属甲方所有（甲方不对乙方作任何补偿），乙方不得在期满将其人为破坏，如恶意损坏照价赔偿。6、卫生宾馆甲方负一楼因原合同未到期，故暂不能一并与卫生宾馆1-5层同意交付乙方使用（卫生宾馆招租说明书中说明），在原租赁期届满后再向乙方交付，乙方不得因此而追诉甲方任何经济和法律责任（即：租金不因该负一层的延后交付而减少，该负一层原租赁期内的租金归甲方所有）。7、甲方卫生宾馆负一楼理发店，原合于2009年9月30日到期，干洗部原合同于2009年12月16日到期，二门市的收回由乙方负责（甲方协助），若需提前收回则由乙方做好二门市业主的思想工作及对干洗部的补偿工作。合同签订后，原告向被告张爽交付了租赁物，被告张爽向原告支付了租赁费。后被告张爽对该宾馆的供电系统进行了重新安装，开支费用81000元；电梯、电梯井道建设及补偿费共计309935元；化粪池建设费用160000元；消防建设及培训和罚款93100元；代通江县人民医院垫支原卫生宾馆与原租赁人的租赁关系所发生的费用105000元。卫生宾馆更名为通江县维尔康酒店。2019年10月10日向通江县人民医院递交了延期申请，通江县人民医院于2019年11月22日回复。2020年3月18日通江县人民医院向承租人张爽发出了告知函，主要内容：“承租人张爽，你与我院签订的《卫生宾馆租赁经营合同》已于2020年1月31日到期，受新冠肺炎疫情影响，全县宾馆、酒店等行业于2020年1月30日14时至3月3日停止营业，故我院暂未收回租赁物（包括卫生宾馆及负一楼、楼顶、户外墙体广告位及设施）。经你本人申请，综合考虑疫情影响，我院同意将租赁物交接时间延至2020年3月25日9时。”张爽在该函件上签上了“希望在3月25日交接时给予3-5天处理残值时间，或使用用途没有确定时可暂存至使用用途明确或至公开竟租时间”的字样。后因交接及添附等问题发生争议，原告通江县人民医院诉至法院。 一审法院认为：原、被告签订的《卫生宾馆租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方在租期内均按合同约定履行了其相关的义务。租期届满后，原告通江县人民医院要求被告张爽腾退房屋的理由正当合法，本院予以支持；关于通江县人民医院要求“被告张爽支付自2020年2月1日起，每日向原告支付租赁费1369.86元直到腾退房屋完时止”的问题，因受新冠肺炎疫情影响，全县宾馆、酒店等行业于2020年1月30日14时至3月3日停止营业，原告同意被告张爽延期至2020年3月25日，而被告张爽提出延长3-5天成立残值等问题，系双方对延期交接租赁物的时间重新约定，故应从2020年4月1日起计算租金，至实际腾退房屋时止，日金计算标准393003元÷365天＝1076.72元；关于被告张爽是否应当支付违约金的问题，因双方第三人未在合同约定违约金及其计算标准，且原告通江县人民医院的租金损失被告已经给予了赔偿，故原告通江县人民医院的该项主张，本院依法不予支持；关于反诉原告张爽要求反诉被告通江县人民医院返还30000元保证金的问题，反诉被告通江县人民医院未能提供张爽有损害反诉原告的财产的行为及治安案件的发生，故按合同约定，应由反诉被告通江县人民医院退还反诉原告张爽保证金30000元，该款项可与在应当支付的租金中扣减；关于反诉原告张爽要求反诉被告通江县人民医院支付租赁物增设、修缮、补强费用及代为支付的费用约50万元的问题，一、本案《卫生宾馆租赁经营合同》系有效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“合同履行期届满或者解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”和第十二条“租赁期间届满时附和装饰装修物的处理承租人经承租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，虽然反诉原告未能提供反诉被告同意其对卫生宾馆进行装饰装修的证据，但装修结束到现在已经过去八余年的时间，应视为反诉被告通江县人民医院默示同意，故根据该司法解释的规定，反诉原告请求出租人补偿附和装饰装修费用的没有法律规定；二、根据原、被告签订的《卫生宾馆租赁经营合同》第十一条第（二）项“乙方为经营需要添制的各类设施设备及房屋装修、装饰，在租赁期满，其动产（包括电视、空调、家用具等）权属乙方所有，由乙方自行处理，乙方不得将其投入的资产折价给甲方或抵作租赁费，其不动产部分的资产（包括门窗、地板、吊顶、灯具、墙体装饰、卫生间装饰等）权属甲方所有（甲方不对乙方作任何补偿），乙方不得在期满将其他人为破坏，如恶意损坏照价赔偿。”的及第（六）（七）项、卫生宾馆甲方负一楼因原合同未到期，故暂不能一并与卫生宾馆1-5层同意交付乙方使用（卫生宾馆招租说明书中说明），在原租赁期届满后再向乙方交付，乙方不得因此而追诉甲方任何经济和法律责任（即：租金不因该负一层的延后交付而减少，该负一层原租赁期内的租金归甲方所有）。甲方卫生宾馆负一楼理发店，原合于2009年9月30日到期，干洗部原合同于2009年12月16日到期，二门市的收回由乙方负责（甲方协助），若需提前收回则由乙方做好二门市业主的思想工作及对干洗部的补偿工作。约定，反诉原告请求出租人补偿附和装饰装修费用的没有事实依据；故反诉原告主张爽要求反诉被告通江县人民医院支付租赁物增设、修缮、补强费用及代为支付的费用约50万元的诉讼请求，既没有事实依据，也没有法律依据，一审法院依法不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，判决：一、被告张爽在本判决生效后十日内腾退维尔康酒店，并按宾馆设施移交清单向原告通江县人民医院交付；二、被告张爽在本判决生效后十日内向原告通江县人民医院租金，按日1076.72元从2020年4月1日起至实际腾退维尔康酒店时止；三、反诉被告通江县人民医院在本判决生效后十日内向反诉原告张爽支付保证金30000元；四、驳回原告通江县人民医院的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告张爽的其他诉讼请求。 二审审理中，上诉人提交以下证据：1.卫生宾馆租赁经营合同租赁主体物交付通知。证明2020年9月1日，上诉人通过邮政方式已经向被上诉人邮寄该通知，要求办理交付房屋的相关事宜；2.2021年2月25日的上诉人要求交付房屋的再次通知，分别邮寄给通江县人民医院的副院长冯华和医院行政科。证明再次通知被上诉人接收房屋至今未果。 通江县人民医院质证：不认可两份证据的关联性和证明目的。该证据纯属上诉人玩的笔墨游戏，上诉人与被上诉人的合同期限是2020年1月31日，因为疫情将时间延长至3月31日之前，要求4月1日前上诉人腾退该房屋，并支付应该支付的房租，而且人民医院也没人收到过上述通知。 本院认证：上述证据欠缺新证据的构成要件，不属于二审新证据，本院不予采信。 二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是上诉人张爽承租的租赁物（原卫生宾馆）是否存在标的物瑕疵以及其据此反诉要求通江县人民医院支付租赁物增设、修缮、补强费用及代为支付的费用约50万元的诉讼请求是否成立。本案案涉《卫生宾馆租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应当按约履行。该合同第一、二、七、八、九、十一条对租赁标的物、租赁方式、租赁范围、安全责任、水、电设施管理的双方权利与义务及其他事项均作了明确约定。根据上述合同约定，足以证明上诉人张爽对案涉租赁物的租赁现状明确知晓，签订合同后双方均按合同约定进行了履行，被上诉人按约交付了租赁物，上诉人在接收租赁物后也按约支付了当时的租赁费。上诉人诉称的租赁物瑕疵内容（重新安装宾馆供电系统，电梯、电梯井道建设及补偿费，化粪池建设，消防建设及培训和罚款，垫支原卫生宾馆租赁关系的费用）虽然没有在合同中逐一列举，但这些内容实际均已经包含在合同相关条款内容中，同时，上诉人的一审反诉请求为：判令反诉被告支付租赁物增设、修缮、补强费用及代为支付的费用。基于上述事实，足以证明上诉人现诉称的租赁物瑕疵问题既有合同约定，实际也是上诉人经营宾馆必须进行的管理和维护行为。一审法院根据查明的事实认定上诉人的反诉内容属于请求出租人支付租赁物增设、修缮、补强费用及代为支付的费用正确，本院予以确认。 《卫生宾馆租赁经营合同》第十一条第2项约定：“乙方为经营需要添制的各类设施设备及房屋装修、装饰，在租赁期满，其动产（包括电视、空调、家用具等）权属乙方所有，由乙方自行处理，乙方不得将其投入的资产折价给甲方或抵作租赁费，其不动产部分的资产（包括门窗、地板、吊顶、灯具、墙体装饰、卫生间装饰等）权属甲方所有（甲方不对乙方作任何补偿），乙方不得在期满将其人为破坏，如恶意损坏照价赔偿。”第7项约定：“甲方卫生宾馆负一楼理发店，原合（同）于2009年9月30日到期，干洗部原合同于2009年12月16日到期，二门市的收回由乙方负责（甲方协助），若需提前收回则由乙方做好二门市业主的思想工作及对干洗部的补偿工作。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“合同履行期届满或者解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十二条“租赁期间届满时附和装饰装修物的处理承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，上诉人张爽要求被上诉人支付租赁物增设、修缮、补强费用及代为支付的费用的请求即不符合合同约定也缺乏法律根据，其诉请理由不成立，一审法院对该项事实的认定，事实清楚，适用法律正确，本院予以确认。 关于一审判决认定的双方租赁合同到期日以及租金损失是否计算错误的问题，经核实，案涉《卫生宾馆租赁经营合同》约定的租赁期限为“自2010年1月31日起至2020年1月31日”。租期届满后，被上诉人通江县人民医院要求上诉人张爽腾退房屋，因受新冠肺炎疫情影响，全县宾馆、酒店等行业于2020年1月30日14时至3月3日停止营业，依据上诉人张爽延期的请求，被上诉人通江县人民医院同意张爽延期至2020年3月25日，后因张爽提出延长3-5天处理残值等问题，通江县人民医院未予反对，一审法院据此认定系双方对延期交接租赁物时间的重新约定，并确定双方的租赁合同到期日为2020年4月1日，并从该日起计算租金损失至实际腾退房屋时止，日租金计算标准393003元÷365天＝1076.72元。一审法院对该事实的认定正确，本院予以确认。 关于本案一审审理程序是否错误的问题，二审经核实，一审法院作出判决时间在法定审理时限内，同时也无《民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序的情形，上诉人诉称一审审判程序不合法的主张不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人张爽的上诉请求不成立，本院不予支持。本案一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费525元，由上诉人张爽承担。 本判决为终审判决 审 判 长 黄晓东 审 判 员 王健宇 审 判 员 王 军 二〇二一年四月十一日 法官助理 王丽珍 书 记 员 魏薪羽