北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终4942号上诉人(原审原告)：王凤明，男，1960年6月12日出生。委托诉讼代理人：张嵩磊，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：亢廷树，男，1958年2月10日出生。委托诉讼代理人：陆玉红，北京陆源律师事务所律师。原审第三人：北京市顺义区杨镇汉石桥村经济合作社，住所地北京市顺义区杨镇汉石桥村汉后街229号。法定代表人：王佳俊，社长。委托诉讼代理人：吴小民，男，北京市顺义区杨镇汉石桥村经济合作社成员。上诉人王凤明因与被上诉人亢廷树、原审第三人北京市顺义区杨镇汉石桥村经济合作社（以下汉石桥合作社）合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初15422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用法官独任制，公开开庭进行了审理。上诉人王凤明的委托诉讼代理人张嵩磊，被上诉人亢廷树及其委托诉讼代理人陆玉红，原审第三人汉石桥村合作社的委托诉讼代理人吴小民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王凤明上诉请求：1、撤销一审判决，改判双方于2011年1月19日签订的《协议书》无效，亢廷树退还王凤明支付的建筑物款22万元或者发回重审；2、诉讼费由亢廷树负担。事实和理由：一、一审法院认定亢廷树主要义务在于将涉诉8亩土地及地上物转交王凤明经营，王凤明主要合同义务在于缴纳转让费和土地承包金，进而认定涉诉土地为农用地，双方就土地及配套地上物建立了农村土地承包合同的法律关系是错误的。本案系房屋建筑物、土地一并转让买卖合同关系。即便土地部分可能涉及承包关系的，一审法院也认定错误，应将土地转让关系与涉案房屋等建筑物存在买卖合同法律关系进行区分。二、一审法院无视涉案土地用途，偷换概念混淆理解法律关系。涉案土地村委会发包时已明确为种植用地，明确土地用途，且约定不得转让，特别是王凤明现也取得亢廷树与汉石桥合作社在2001年至2010年及2011年1月1日至2011年12月31日期间的承包合同，合同也均约定了对应义务及土地用途，明确禁止非农用途，禁止鱼塘等建设，不能因村委会未及时制止便认定其合法，而违法违约行为也系连续状态。一审中王凤明提交了2018年亢廷树与汉石桥合作社签订的《顺义区农村土地租赁经营合同书》，可印证上述事实，也反映出实际上后续土地承包仍由亢廷树与汉石桥合作社签订，汉石桥合作社对王凤明与亢廷树签订的《协议书》及承包地转让等事实并不清晰，特别是一审中汉石桥合作社明确表示对此并不知情，也不追认。一审判决将转让混淆为转包予以认定转包有效，是错误的。三、一审法院理解、适用法律错误。一审法院一方面将本案案由认定为合同纠纷，另一方面却又认定本案系农村土地承包合同关系，无视《协议书》主要内容系对涉案房屋、建筑物等作价转让，理应按照买卖合同纠纷审理。更为错误的是即便一审法院在认定存在农村土地承包合同关系，却错误地依据《中华人民土地管理法》相关规定等对《协议书》认定为转包行为有效，但本案实际上关于土地问题不是转包而系转让，二者有着本质区别。亢廷树辩称：同意一审法院判决，不同意王凤明上诉请求和理由。双方之间是农村土地承包关系，《农村土地承包法》第22条规定只是概括规定，不代表合同不能约定地上物。地上建筑物是附属设施，是农业设施用房，不属于房屋买卖。双方签订的协议有村委会会计孟福春签字确认，村里其他合同的变更都经过村委会会计许可，手续也是会计负责。王凤明改建用电需要经济合作社同意。汉石桥合作社并未提出上诉，说明其认可一审判决，认可双方签订协议有效。汉石桥合作社未发表意见。王凤明向一审法院起诉请求：1．请求法院判令王凤明与亢廷树于2011年1月19日签订的《协议书》无效；2．判令亢廷树退还王凤明支付的建筑物款22万元并赔偿王凤明损失300万元（暂计）。一审法院认定事实：2011年1月19日，亢廷树（甲方）与王凤明（乙方）签订《协议书》并约定以下主要内容：“一、甲方同意一次性将承包本村41亩土地的其中8亩土地转让给本村村民王凤明合法经营（地理位置见附表）包括附表内的所有建筑物及范围内的270棵树木，甲方承包大队41亩地之外的（西边道西侧）21棵，也包括在270棵树木之内，房后东西第1行30棵杨树除外（归甲方所有）。二、乙方同意一次性付给甲方附表内的所有建筑物及270棵杨树，上述财产共折合款项人民币24万元，即：建筑物22万元，树木2万元整。三、乙方必须保证附表西侧的道路畅通，道路两侧不得堆放杂物及障碍物。四、如甲方接装自来水，通过乙方任何方位，乙方必须无条件答应。如甲方用电，线路设计安装，甲方找大队电工，线路走向，乙方无条件答应。五、土地承包金，甲方负责2011年全年土地承包费（2011年1月1日至2011年12月31日），自2012年1月1日起，如甲方继续承包本村的41亩土地，其中包括附表内的8亩地，乙方必须按当时村委会制定的土地承包价，在每年的12月31日前付给甲方土地承包费（附表内）即交款土地承包期限由村委会制定，以后每年乙方付甲方土地承包费同上。直至大队土地承包合同变更，即：村委会与甲乙双方各自签订土地承包合同，土地承包费甲乙双方各自交纳村委会之日止。六、如乙方在条件允许的情况下，将附表之内的8亩地单独与村委会签订土地承包合同，甲方无条件服从。七、如乙方需要砍伐附表内的树木，一切审批手续甲乙双方通力协作，甲方无条件支持办理，如乙方未经有关部门审批，私自砍伐，所造成的后果，全部由乙方自己负责。八、如遇国家征地或占用附表内的土地及建筑物，补偿部分及其他损失，完全由乙方所得或承担。九、乙方自主经营，自负盈亏，一切债权债务完全由乙方承担。如遇各种天灾及各种安全事故和一切法律责任完全由乙方自己负责。乙方在合法经营期间，甲方无权干涉乙方正常生产经营。十、付款方式，经甲乙双方及证明人签字后，乙方一次性付清甲方人民币24万元整，并作收款凭据。”该协议书落款处有亢廷树（甲方）与王凤明（乙方）及证明人孟福春、许长营签字确认。诉讼中，亢廷树称证明人孟福春长年担任汉石桥村的会计，所有村民签订协议书均要经过孟福春，许长营系王凤明、亢廷树共同的亲戚。汉石桥合作社认可孟福春曾经担任过村里的会计，但表示孟福春的签名行为仅代表孟福春个人。王凤明亦称孟福春的签字行为仅能代表其个人，不能代表村集体。关于合同签订后的土地及地上物交付情况，王凤明、亢廷树一致确认《协议书》附表中载明的地上物财产即为亢廷树当初交付王凤明的财产。该附表载明：涉诉土地共计8．04亩；西南角为一块鱼池；土地北面分东西两个院落；西北院内有猪圈20间、生活区5间、西房4间、东南角棚子1间、机井1眼、水泵1台、压力罐1个、机井房1间、电表箱1个；东北角院内有猪圈10间、生活区4间、西边棚子2间、机井1眼、水泵1台。诉讼中，王凤明提交亢廷树（承租方、乙方）与汉石桥合作社（出租方、甲方）于2018年1月1日签订的《顺义区农村土地租赁经营合同书》。该合同载明：“一、土地面积41亩。二、土地用途为种植业。四、租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日。六、甲方权利义务：1．为乙方提供土地41亩，供其经营，土地的所有权不变。2．有权监督乙方依照合同用途经营土地，如发现乙方改变用途或弃耕撂荒，有权终止合同，损失乙方自负。3．按照规定标准及时间收取乙方租金。七、乙方权利义务、1．享有甲方提供41亩土地使用权。2．实行自主经营，独立核算，自负盈亏。3．依法经营，不撂荒、不私自改变土地使用性质。4．按照约定标准与时间向甲方缴纳租金。”亢廷树认可该合同的真实性，并称涉诉土地不单单用于种植，还可用于养殖，亢廷树从汉石桥合作社承包涉诉土地一直是从事养猪，且王凤明与亢廷树签订涉诉《协议书》时也见过亢廷树与汉石桥合作社的合同，王凤明知晓土地用途，村里也一直没有禁止从事养殖业。汉石桥合作社认可亢廷树从汉石桥承包涉诉土地确实养过猪。诉讼中，王凤明提交2张营业执照，一张显示企业名称为北京蜂为媒生物科技有限公司，法定代表人为亢玉霞，一张显示企业名称为北京农之翼养蜂场，经营者为王凤明。王凤明据此主张其将涉诉土地及地上物用于养蜂。亢廷树认可王凤明确实在涉诉土地上挂牌养蜂。诉讼中，针对王凤明接收涉诉土地及地上物后的使用情况，王凤明提交一组照片并主张：原《协议书》附表中西北院内的猪圈20间、生活区5间、西房4间没有拆除，王凤明在原有基础上进行加固装修、扩建，实际用于养蜂和办公，给养蜂工作人员住宿和办公用；西北院内的东南角棚子1间被拆除，水泵1台被拆除，压力罐1个被拆除，机井房1间被拆除；王凤明对东北院内的猪圈10间、生活区4间、西边棚子2间进行拆旧建新、加固建高装修，实际用于养蜂和车间使用；亢廷树交付的树木被王凤明砍伐一部分，王凤明后期又新种植了一部分树，涉诉土地上现有树木106棵左右；涉诉土地被王凤明硬化，添置了宣传栏、铁栅栏、围墙、雕塑、保温墙。王凤明称其对地上物进行装修建设并未办理相应的规划建设审批手续。汉石桥合作社确认王凤明的装修改建情况属实。亢廷树称对于涉诉土地及地上物使用现状，亢廷树从外面看过，与亢廷树当初交付情形完全不同。诉讼中，亢廷树提交涉诉土地自2005年10月3日至2020年6月14日期间的卫星航拍图照片。2005年10月3日至2010年11月19日期间卫星航拍图中红圈范围内土地上有少量建筑，自2012年开始起红圈范围内土地显示有大面积建筑和地面硬化，且西南角原有渔池被土地硬化。亢廷树主张王凤明对涉诉土地上的渔池进行填埋并改扩建。庭审中，经三方当事人比对，一致确认2020年6月14日航拍图中，红圈范围内西南角地块中的三个圆环对应的是王凤明提交照片中建雕塑的场地。诉讼中，王凤明称涉诉地上物尚未被拆除，王凤明亦未收到有关涉诉地上建筑物为违法建设的认定书或限期拆除决定书。王凤明申请撤回第二项诉讼请求中有关要求亢廷树赔偿300万元损失的诉讼请求，表示待实际损失发生后另行主张，其保留第二项诉讼请求中要求亢廷树退还建筑物款22万元的主张。亢廷树辩称，其在涉诉土地上建房时间为2001年，按照当初的政策不需要办理土地规划许可证。王凤明则认为亢廷树交付其的建筑系违章建筑且系处于连续存在状态，故2011年签订《协议书》时也应属于违法建筑，但王凤明没有证据佐证2011年涉诉地上建筑物被属地政府认定为违法建筑。亢廷树辩称其从建房至今，从未接到有关政府认定违法建筑的通知，双方签订的协议书在汉石桥村委会，王凤明在经营期间安装变压器必须征得村委会同意，且已建成的相关区域如新建、改扩建、翻建，村委会发现后需要及时报告。一审法院认为，本案的争议焦点在于王凤明与亢廷树于2011年1月19日签订的《协议书》是否应被认定为无效。首先，根据《协议书》约定内容，亢廷树的主要合同义务在于将涉诉8亩土地及地上物转交王凤明经营。对于王凤明而言，其主要合同义务在于缴纳转让费和土地承包金。涉诉土地为农用地，应当认定双方就涉诉土地及配套地上物建立了农村土地承包合同的法律关系。双方协商王凤明一次性给付亢廷树24万元买断附表内的所有建筑物及270棵树，其中建筑物作价22万元，树木作价2万元。对于农村土地承包而言，一般情况下，合同前手向后手交付土地时，大多情况下土地上均附有少量配套的地上物或其他附属设施，完全是空地的情况极少，养殖用地尤为如此。在此情况下，双方在土地承包合同中对地上物及附属设施的归属进行约定，属于农村土地承包合同的一部分，此符合农村土地承包的常理和逻辑，而不应将对地上物及附属设施的约定单独割裂开来看待，并单独认定合同的具体性质。其次，《土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”农村土地承包合同是否因将农用地发包用于非农业建设而认定无效，应以审查合同签订时的约定为准，而非依合同签订后的履行状况来判断。综合双方签署协议以及庭审陈述可知，亢廷树将涉诉土地及地上配套附属设施交付给王凤明前，亢廷树将涉诉土地及地上附属设施用于养猪一节事实，王凤明、汉石桥合作社均知晓，且在《协议书》附表所列的附属配套财产中已经清晰列明养猪设施财产。从《协议书》约定内容来看，并无就涉诉农用地可用于非农建设的约定，双方之间约定的范围并未超出农业生产的用途，亦未违反《土地管理法》的效力性强制性规定。另外，双方签订的《协议书》中有汉石桥村会计孟福春签名见证，且涉诉土地转包行为持续多年，王凤明对涉诉土地进行改扩建用于养蜂，有关用水、用电必须要经过汉石桥村集体办理手续，该转包情况持续多年，且直至2018年汉石桥合作社仍然与亢廷树签订当年的41亩土地的承包合同，汉石桥合作社辩称孟福春签字行为不代表汉石桥合作社，其不知情王凤明与亢廷树之间的土地转包，亦不追认涉诉土地转包行为的效力，一审法院不予采信。第三，结合双方提交的证据及庭审陈述可知，王凤明对亢廷树交付的土地及地上物在使用经营过程中进行了大量的改扩建、新建，土地及地上附属设施的使用现状已与2011年1月19日《协议书》签订交付之初的状况大大不同。地上物在交付后已被王凤明新建、改扩建房屋设施吸收替代。王凤明自认涉诉地上物尚未被认定为违法建设，亦未被作为违法建设拆除，其要求亢廷树赔偿其损失，退还建筑物款缺乏依据，一审法院不予支持。王凤明对地上建筑和附属物新建、改扩建未取得建设规划许可手续，如日后地上物被作为违法建设拆除，系其自身不当履约导致，相关风险和损失亦应由王凤明自行承担。综上，一审法院于2020年12月25日判决：驳回王凤明的全部诉讼请求。本院二审期间，各方当事人未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是涉案《协议书》的性质和效力问题及其法律后果。首先，关于合同性质。《协议书》中约定亢廷树将承包自汉石桥合作社的41亩土地中的8亩土地及地上物转交王凤明经营，王凤明向亢廷树支付地上建筑物及树木的转让费及每年的土地承包金。该约定明确了亢廷树与王凤明之间的权利义务，其中王凤明向亢廷树支付的费用是土地承包费，涉案土地系农用地，故亢廷树与王凤明之间据此建立的是农村土地承包合同法律关系，明显有别于王凤明上诉所称的转让关系，故对其该项上诉意见，本院不予采纳。从合同文义解释的角度，《协议书》中约定的交付物是“8亩土地（地理位置见附表）……包括附表内的所有建筑物及范围内的270棵树”，同时结合附表中对土地和建筑物的描述，显然土地是合同的主要标的物。一审法院根据《协议书》的约定及农村土地承包约定俗成的惯例，认定双方在合同中约定的地上物和附属设施的归属，属于农村土地承包合同的一部分，不应将地上物和附属设施割裂开来，并无不当，本院应予维持。王凤明上诉主张《协议书》系房屋建筑物、土地一并转让的买卖合同关系，没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于合同的效力。国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。农村土地承包合同是否因将农用地发包用于非农业建设而认定无效，应以审查合同签订时的约定为准，而非依合同签订后的履行状况来判断。《协议书》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，并未约定变更农用地为非农业生产的用途。汉石桥合作社认可在《协议书》上签名见证的孟福春系汉石桥村会计，辩称对土地转包行为不知情，且不追认转包行为的效力，但该《协议书》履行长达九年，王凤明进行大量建设，其生产、生活的用水、用电等问题均需要通过汉石桥村集体办理手续，一审法院对汉石桥合作社不知情的答辩意见不予采信，本院亦不持异议。故《协议书》合法有效，王凤明该项上诉意见，缺乏法律和事实依据，本院不予采纳。再次，本案中王凤明为经营需要对涉案土地及地上物进行了大量的改扩建、新建，亢廷树在土地交付前所建的地上物已被王凤明新建、改扩建房屋设施吸收替代，现由王凤明占有使用，且在《协议书》有效的情况下，王凤明主张返还建筑物款并无事实依据，本院不予支持。且因王凤明的建设未取得乡村建设规划许可证，一审法院认定其改建、扩建系不当履约行为，由此产生的风险应自行承担，并无不当，本院予以维持。综上所述，王凤明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由王凤明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  沈 放二〇二一年四月三十日法官助理  向 玗法官助理  刘旭萌法官助理  陈亢睿