广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初1030号原告：毕嘉琳，女，1999年6月30日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：江诗语,广东伟通律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭秋丽,广东伟通律师事务所实习人员。被告：侯金晨，男，1987年10月6日出生，汉族，住成都市新都区,被告：城市社区服务集团（西安）有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城二路**三彩大厦**，统一社会信用代码91610132MA6W9PCX0Y。法定代表人：张智军。原告毕嘉琳与被告侯金晨、城市社区服务集团（西安）有限公司（以下简称城市西安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序，于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告毕嘉琳的委托诉讼代理人江诗语，被告侯金晨到庭参加诉讼。被告城市西安公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告毕嘉琳向本院提出诉讼请求：判令解除原告与被告双方签订的《房屋托管合同》、《补充协议》（合同未履行标的243631.32元）（合同总标的264000元）；2、判令被告城市西安公司向原告支付违约金12000元；3、判令原告没收被告城市西安公司支付的押金4000元；4、判令被告城市西安公司向原告支付2020年2月至上述合同解除之日止拖欠的租金，暂计至2020年11月16日为23631.32元；5、判令两被告向原告支付自上述合同解除之日起计算至交还租赁物之日止的占有使用费（按租金4000元每月，每12个月递增5%计算）；6、判令两被告于上述合同解除之日腾空并向原告交还房屋及附属设施设备（具体参照合同“附件四：房间配置参考表”）；7、诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：原告是租赁物的所有权人,被告城市西安公司是一家经营房屋租赁的公司,在广州开设了分公司(原城市社区服务集团(西安)有限公司广州分公司,现已注销)。2019年12月27日,原告与被告广州分公司签订了《房屋托管合同》,被告广州分公司开始承租原告位于广州市花都区花城街道凤凰北路76号广州融创文旅城小区3区7栋1梯1004室面积为115.87平方米的房屋,约定租赁期限为5年,自2019年12月30日起至2021年12月29日止,实收租期55个月,冲抵服务费5个月。每月租金为14000元,租金每12个月递增5%,付款方式为季付。原告按照约定将房屋交付给被告广州分公司使用,并履行了全部合同义务。此后,被告广州分公司一直经营使用房屋,并把其转租给了被告二侯金展使用,租赁期限从2020年3月31日起至2021年4月30日止。2020年2月,被告广州分公司开始拖欠支付原告租金。2020年2月25日,原告与被告广州分公司签订了《补充协议》,约定被告广州分公司未支付的2个月租金合计8000元通过分期付款的方式偿还,在2020年3月至2021年1月期间每个月格外支付原告租金727.28元。但是,被告广州分公司仍一直拖欠支付租金,截止到2020年11月,被告广州分公司仍拖欠支付原告租金23631.32元。经原告多次催告,被告广州分公司仍拒绝支付。后经原告调查才发现,被告已于2020年06月04日将广州分公司登记注销。依据《中华人民共和国公司法》的相关规定,分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》的相关规定,被告城市西安公司作为承租人,被告侯金晨作为次承租人,若原告与被告城市西安公司之间的租赁关系不存在,被告侯金晨应当腾房并支付逾期腾房占有使用费。两夜告的行为已经严重损害原告的合法权益,据此,特向法院起诉,请求依法判令支持原告的诉讼请求。被告侯金晨答辩称，答辩人与城城不动产管理有限公司广州分公司（以下简称“城城公司”）于2020年3月31日签订《房屋服务合同》，约定城城公司将坐落在广州市花都区花城街道凤凰北路76号广州融创文旅城3区7栋1梯1004（以下简称“该房屋”）出租给乙方作为居家使用。租期自2020年3月31日至2021年4月30日。答辩人按约定支付押金和租金，由于城城公司经营不善，致使《房屋服务合同》无法履行，答辩人早已于2021年1月21日搬离该房屋。至今城城公司尚有押金3306元及部分租金未退还给答辩人。原告也从未以任何方式通知答辩人其已向被告城市社区服务集团（西安）有限公司行使合同解除权，并要求答辩人搬离房屋的通知。鉴于以上情况，答辩人合法取得转租房屋使用权并支付租金且并未非法占用该房屋。原告诉请答辩人腾退房屋及支付房屋占用费并无事实依据，请求人民法院驳回原告要求答辩人腾退房屋并支付占用费的诉讼请求。被告城市西安公司未到庭参加诉讼，于庭后向本院提交了书面答辩意见，答辩如下：1、答辩人同意解除合同。2、由于疫情的影响，全国经济下行，企业经营困难，时至今日，公司仍处于经营困难期。对于公司拖欠原告房屋租金的行为，实属无奈之举。答辩人经过公司内部多方沟通和资金周转后，同意支付拖欠原告的房屋租金。3、被答辩人请求答辩人支付违约金不符合法律规定。受疫情影响，全国经济下行，企业经营困难。原告提出支付违约金的诉讼请求，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题意见（二）》第5条第一款：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担责任的，人民法院不予支持。据此，答辩人不应承担违约金。同时，虽然答辩人与原告签订了《房屋托管合同》，并对违约金作了相关约定，但是根《民法典》第五百八十五条的规定，原告主张的违约金显然过分高于损失的百分之三十。答辩人请求法院驳回原告请求支付违约金的主张。4、2020年2月，全国疫情蔓延，整个国家居民均处于半封闭状态，答辩人未能支付原告房租属于不可抗力。根据《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》关于国家2020年疫情租金减免通知：经营餐饮、旅游、家政、教育培训等行业减免资金3个月。答辩人是服务全国房屋租赁的家政企业，显然属于被减免的范围，请求法庭根据上述规定保护民营企业的合法权益。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区叶榕街1号7栋1梯1004房，权属人为毕嘉琳。2019年12月27日，毕嘉琳（甲方）与城市西安公司广州分公司（乙方）签订《房屋托管合同》及附件，约定由甲方将涉案房屋交给乙方托管，由乙方经营长租、短租或配套项目。合同第六条约定，经甲、乙双方协商，合同期内甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用每年用合同起租月份租金冲抵，互不支付。第七条托管期为60个月，自2019年12月30日至2024年12月29日，甲方实收租期55个月，冲抵服务费五个月。第八条租金标准即支付方式一、租金标准：月租4000元/月；二、付款方式：季付；三、押金标准：1.本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付相当于押一个月房屋租金作为押金，押金数额为4000元；2.合同期最后1个月租金乙方将用此押金进行部分冲抵，仅支付剩余租金。四、租金支付时间及方式：1.本合同起租日起，甲方租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金），每年合同起租月份租金与托管服务费冲抵，互不支付；2.乙方每个月最后一天支付租金，如遇法定节假日、公休日顺延。……七、甲方收到租金的第一个月起计算，以第一个托管年度月租金为基数，每12个月固定递增5%。第十四条合同的解除三、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）；2.乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的；第十五条违约责任四、乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，毕嘉琳将涉案房屋交付给城市西安公司广州分公司使用。城市西安公司广州分公司向毕嘉琳支付了押金4000元。毕嘉琳陈述，自2020年2月始，城市西安公司广州分公司就开始拖欠支付租金。为此，双方于2020年2月25日签订了《补充协议》。该《补充协议》约定，城市西安公司广州分公司未支付毕嘉琳2个月租金，合计8000元。该租金在该公司复工后，以剩余合同期时间为准平均按月支付，最长不超过12个月。根据以上条款城市西安公司广州分公司2020年3月至2021年1月期间每个月额外支付毕嘉琳727.28元租金。该公司复工时间暂定为2020年3月1日。本协议自双方签章之日起生效。本协议生效后，即成为原协议不可分割的组成部分，与原协议具有同等的法律效力。毕嘉琳陈述，城市西安公司从2020年10月份开始欠付租金，5-6月的租金还差8000元没有付，2-3月的租金也有3636.32元没有支付。2020年3月31日，城城不动产管理有限公司广州分公司（甲方）与侯金晨（乙方）签订《房屋服务合同》，约定由甲方将涉案房屋租赁给乙方使用，租赁期限自2020年3月31日至2021年4月30日，租金为每月3306元，半年付一次租金押金为3306元。侯金晨陈述，已向城城不动产管理有限公司广州分公司支付完毕租金，并在2021年2月2日已搬离涉案房屋。此前，毕嘉琳已与其就本案纠纷进行过沟通，其已将门锁密码告知毕嘉琳，但因法律意识淡薄，不知道搬离还需要告知毕嘉琳，其也可以向毕嘉琳承租涉案房屋。另查明，毕嘉琳在本案起诉前未向城市西安公司提出解除合同。城市西安公司于2021年2月10日签收本案诉讼材料。毕嘉琳于2021年2月27日收回涉案房屋。城市西安公司广州分公司于2020年6月4日注销。本院认为：毕嘉琳与城市西安公司广州分公司签订的《房屋托管合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应恪守合同约定。城市西安公司广州分公司未能按照合同约定，按时足额向毕嘉琳支付租金，且逾期支付租金已超过30天。按照双方签订的《房屋托管合同》第十四条第三款第1点的约定，毕嘉琳有权解除该合同。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”城市西安公司广州分公司已于2020年6月4日注销，该公司作为城市西安公司的分公司，其从事民事活动产生的民事责任应由城市西安公司承担。且城市西安公司同意向毕嘉琳支付租金，亦同意解除合同。故在城市西安公司广州分公司注销后，《房屋托管合同》及《补充协议》的合同相对方已变更为毕嘉琳和城市西安公司。毕嘉琳在本案起诉前未向城市西安公司广州分公司及城市西安公司提出解除合同，而城市西安公司于2021年2月10日签收本案的起诉状等诉讼材料，此时，毕嘉琳解除合同的通知已达到城市西安公司。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；”，本院确认，该《房屋托管合同》于2021年2月10日解除。《补充协议》作为《房屋托管合同》的从合同，应一并解除。城市西安公司并未提交证据证实其向毕嘉琳支付租金的情况。对于毕嘉琳关于城市西安公司欠付租金的陈述，本院予以采信。根据毕嘉琳的陈述，城市西安公司从2020年10月份开始欠付租金，5-6月的租金还差8000元没有付，2-3月的租金也有3636.32元没有支付。毕嘉琳已于2021年2月27日收回涉案房屋，故城市西安公司应向毕嘉琳支付租金及占有使用费至2021年2月27日，占有使用费标准按照合同约定计算。经核算，城市西安公司应向毕嘉琳支付的租金及占有使用费为32036.32元（包括2020年2月至3月欠付租金3636.32元、2020年5月至6月租金8000元、2020年10月至2020年12月租金12000元、2020年12月30日至2021年2月27日租金及占有使用费8400元）。城市西安公司抗辩要求减免租金，但在疫情发生之时，城市西安公司广州分公司还与毕嘉琳签订了《补充协议》，明确城市西安公司广州分公司需向毕嘉琳支付租金8000元。双方并未约定要减免租金。且在疫情期间，侯金晨向城城不动产管理有限公司广州分公司租赁涉案房屋，并支付了租金。城市西安公司要求减免租金，本院不予采纳。关于违约责任，城市西安公司违反了合同约定，毕嘉琳要求按照合同约定，没收押金4000元，本院予以支持。毕嘉琳在已没收押金的情况下，还要求城市西安公司支付违约金12000元，本院不予支持。毕嘉琳的合同相对方为城市西安公司，并非侯金晨。侯金晨作为次承租人，其并非无故占有使用涉案房屋，其只负有向毕嘉琳返还房屋的义务，并不负有向毕嘉琳支付占有使用费的义务。毕嘉琳要求侯金晨向其支付占有使用费，本院不予支持。毕嘉琳已于2021年2月27日收回涉案房屋，其要求城市西安公司、侯金晨返还房屋及附属设施设备的事实基础已不存在。对于毕嘉琳的该项诉讼请求，本院不予支持。城市西安公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下:一、确认原告毕嘉琳与被告城市社区服务集团（西安）有限公司签订的《房屋托管合同》及《补充协议》于2021年2月10日解除；二、被告城市社区服务集团（西安）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕嘉琳支付租金及占有使用费32036.32元；三、原告毕嘉琳收取的押金4000元，无需退还给被告城市社区服务集团（西安）有限公司；四、驳回原告毕嘉琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2567元，由原告毕嘉琳负担128.4元，由被告城市社区服务集团（西安）有限公司负担2438.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇二一年四月二日书记员  利文智黄瑜