江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0117民初162号原告：张锐，男，1988年7月16日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：程浩基，江苏东银律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵子豪，江苏东银律师事务所律师。被告：刘清海，男，1973年5月19日出生，汉族，住南京市溧水区。原告张锐与被告刘清海房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张锐及其委托诉讼代理人赵子豪到庭参加诉讼，被告刘清海经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张锐向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2018年10月17日签订的《房屋转让协议》；2.判令被告向原告返还购房款47万元；3.判令被告向原告支付违约金10万元；4.判令被告向原告支付违约金所不能弥补的损失25万元（房屋价差暂计为35万元）；5.判令被告向原告支付原告为本案诉讼支付的律师费90200元；6.被告承担本案诉讼及保全费用。事实和理由：一、案涉房屋转让协议合法有效。2018年10月17日，原告与被告共同前往溧水区公正法律服务所对案涉房屋转让协议进行见证，溧水区公正法律服务所出具见证书，载明1.原告购买被告位于溧水经济开发区福田雅居房屋（具体地址按选房号所选房屋位置为准），总价为49万元。2018年10月17日前支付47万元，余款2万元待产权过户后支付；2.被告应确保原告所转让房屋享有绝对占有、使用、收益和处分权，如将来有第三人向原告主张案涉房屋权利的，被告按案涉房屋市场价两倍返还原告；3.违约方需承担违约金10万元；4.将来房屋面积超过政策90平方米，超过部分面积届时由原告直接向政府购买，与被告无关；5.如因被告违约导致诉讼，由被告承担相应的交通费、律师代理费等。见证人为章洲颖。案涉房屋转让协议不违反法律强制性规定，系双方平等自愿协商并经溧水区公正法律服务所见证，应为合法有效。且案涉房屋买卖合同签订在先，而法院查封在后，原告买受时对被告的负债情况并不知情，被告亦于见证书中明确表示原告对房屋具有绝对占有、使用、收益和处分权，并当场出具了房屋拆迁补偿安置协议书原件，原告有足够理由相信案涉房屋的权利完整性。二、原告已按约履行合同义务，现被告违约致使合同无法履行，其应承担相应违约责任。案涉房屋原告已付清房款（余款2万元系办理过户手续保证金），后被告分配房屋两套，分别为福田雅居9幢一单元702(另案诉讼)和3幢2单元208(案涉房屋，120平方米)，但2019年7月29日原告却发现因被告自身债务问题，案涉房屋已被法院查封并张贴封条，致使合同已无法继续履行。被告应向原告返还47万元购房款、支付违约金10万元、违约金所不能弥补的原告损失25万元（案涉房价差损失暂计为35万元）以及律师费用90200元。综上所述，案涉合同合法有效，原告已按约履行合同义务，但因被告违约致使合同已无法继续履行。特向诉至法院，请求判如所请。被告刘清海未到庭亦未答辩。本院经审理认定的事实如下：2018年10月17日，刘清海（甲方）与张锐（乙方）在南京市溧水区公正法律服务所见证下签订《房屋转让协议》一份，约定：甲方将拆迁安置的位于溧水经济开发区福田雅居（具体地址按选房号所选房屋位置为准）建筑面积90平方米套房转让给乙方，转让价款49万元；乙方于2018年10月17日前向甲方支付购房款47万元，至此所转让房屋所有权归乙方所有，房款支付方式为现金，余款2万元待产权过户至乙方名下时付清，甲方将溧水经济开发区发放的本协议转让房屋选房房号（选房号码序号为332号）原件交付给乙方、交付后选房权归乙方所有……以上协议条款属于双方自愿协商订立，应认真履行，不得违约，如有违约，违约方应当承担违约金10万元；将来如因甲方原因导致诉讼的，乙方诉讼所涉的律师代理费、交通费用等全部由甲方承担，否则由乙方承担。涉案房屋转让协议亦对其他事项作出约定。协议签订当日，张锐通过银行转账支付给刘清海47万元。2019年7月，南京润科房屋拆迁有限公司分配拆迁安置房，刘清海获得案涉两处房产。2019年7月29日，本院至案涉房产所在小区物业公司南京利和物业管理有限公司处送达（2018）苏0117执1918号执行裁定书、协助执行通知书，要求其协助扣留、查封刘清海名下位于溧水经济开发区的安置房：9幢1单元702（90㎡）、3幢2单元208（120㎡），未经本院许可，不得向任何人发放钥匙、不得进门看房、不得协助该两房的更名或变更登记。同时，本院在案涉两处房屋现场张贴封条进行现场查封。因本院查封，张锐未能占有案涉房产。2020年7月7日，张锐与案外人伍德明作为原告向本院提起诉讼请求确认案涉两处房产归其所有、停止对该房屋的执行，并解除对该房屋的查封，本院审理后于2020年12月7日作出（2020）苏0117民初2740号民事判决：驳回原告张锐、伍德明的诉讼请求。该判决已生效。因本案诉讼，原告委托江苏东银律师事务所律师代理诉讼，并实际支付律师代理费20000元。案件审理过程中，原告向本院提交网页信息截图打印件，拟证明涉案房屋现价格约6800元每平方米，因被告的违约导致原告损失金额35万元。以上事实，由（2020）苏0117民初2740号民事判决书、《房屋转让协议》、付款凭证、法律服务委托合同、银行电子回单、发票、当事人陈述等证据予以证明。本院认为，原告张锐与被告刘清海签订的《房屋转让协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，合法有效，双方均应按约行使权利和履行义务。因涉案房屋被查封，《房屋转让协议》不能继续履行，故原告诉请要求解除该协议具有事实及法律依据，本院予以支持。原告于2021年1月6日就案涉纠纷向本院提交了起诉状，本院依法向被告送达，被告于2021年2月22日签收起诉状副本及证据材料，故双方之间的《房屋转让协议》于2021年2月22日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行，根据合同性质当事人可以请求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失；合同解除后不影响合同中结算和清理条款的效力。”因此，原告诉请要求被告返还购房款47万元，并支付违约金10万元，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。此外，关于原告诉请要求被告支付违约金不能弥补的损失25万元，因原告提交的证据并不足以证明违约金低于因合同解除给其造成的损失，故原告该项诉请于法无据，本院不予支持。关于原告诉请主张的律师费，符合双方合同约定，但原告所提交的证据仅能够证实其实际支付律师费2万元，故对原告已支付的律师费2万元，本院予以支持，超出部分本院不予支持。被告刘清海经合法传唤拒不到庭，视为放弃抗辩权利，并应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张锐与被告刘清海2018年10月17日签订的《房屋转让协议》于2021年2月22日解除。二、被告刘清海于本判决生效后十日内向原告张锐退还购房款47万元。三、被告刘清海于本判决生效后十日内向原告张锐支付违约金10万元、律师代理费2万元。四、驳回原告张锐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计6451元，保全费5000元，合计11451元，由被告刘清负担7423元，原告张锐负担4028元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  程美霞二〇二一年四月一日书记员  朱 莉