湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初2418号原告:长沙圭塘河岸商业运营管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区圭塘河悠游小镇招商中心。法定代表人，陆文钦，总经理。委托诉讼代理人:谢攀，湖南金凯华律师事务所律师。委托诉讼代理人:范光明，湖南金凯华律师事务所律师。被告：吕小娜，女，1988年6月19日出生，汉族，住广东省汕尾市红海湾区。委托诉讼代理人：童静，湖南湘旭律师事务所律师。原告长沙圭塘河岸商业运营管理有限责任公司（以下简称原告）诉被告吕小娜（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢攀，被告及其委托诉讼代理人童静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付2019年10月25日至2020年11月24日的房屋租金及经营管理费共计99667.20元，并支付滞纳金35373.26（滞纳金暂计算至2020年12月31日，后续滞纳金以99667.20元为基数，按照每日2‰的标准从2021年1月1日起计算至被告实际付清之日止）；2、请求判决被告向原告支付免租期内的租金及经营管理费37804.80元；3、请求判决有被告向原告支付律师费8000元；4、判决被告向原告支付物业费644.40元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月8日，长沙市雨花城市建设投资集团有限公司（以下简称雨花城投公司）、长沙市雨博文化传播有限公司（以下简称雨博公司）与被告共同签订了《××镇物业租赁合同》，约定雨花城投公司将坐落于××镇的Ｓ8栋136号物业出租给被告，租赁期限为2018年5月25日至2021年5月24日止。合同还约定了租金标准、支付方式、违约责任等。2019年10月15日，根据雨花区人民政府的会议要求，雨花城投公司将圭塘河生态景观区二期（含悠游小镇）的经营管理权移交给长沙市雨花区国有资产经营集团有限公司（以下简称雨花国资公司），双方签订了移交协议。2020年1月13日，雨花城投公司、雨博公司及被告签订了《协议》，协议约定雨花城投公司、雨博公司在上述租赁合同中的全部权利义务由雨花国资公司概括承受。被告自2019年10月25日起开始拖欠租金及其他费用，雨花国资公司多次催缴未果，此后在2020年11月24日未经雨花国资公司同意的情况下，被告私自将店内物品搬离，并拒绝沟通。2020年12月7日，雨花国资公司与原告签订了《债权转让协议》，约定雨花国资公司依据上述租赁合同对被告享有的全部债权转让给原告。此后，原告通过邮寄和微信等方式通知了被告。原告认为，被告拒不缴纳租金及经营管理费，违反了合同约定，现雨花国资公司已将其债权转让给原告，该债权转让行为合法有效，原告有权向被告主张权利。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称：第一，原告所称的部分事实与实际情况不符，被告并非拒交租金。从目前的材料可以看出，被告在与原经营管理方签订合同后，被告一直是按合同的约定交付租金，因为原经营管理方没有达到承诺的招商义务，整条街只有几家门店在经营。被告及部分商铺要求减免租金，在被告与原经营方的协调下，原经营方以交五免一的方式协调租金，但是原经营方突然将经营权转让给雨花国资公司，没有提前通知被告，仅是在事后原经营方撤场，才要求被告补签一份协议。自2019年10月25日之后，被告因为该租金减免的方式问题没有得到有效的解决才未交租金。第二，在2020年春节期间，全国爆发疫情，被告的门面因不可抗力无法经营。被告也因此与原告多次协商租金减免的事由，也无法达成一致，在加上原告进场后，整条街的招商情况非常惨淡，甚至在同一条街面上仅有被告个别门面开张，被告的生意接近无法维持的状态。原告于2020年10月10日因与被告协商无果，直接将被告门面锁死，致使被告没有继续承租原告门面，与原告在诉状中所称，被告系2020年10月22日自行搬离的情况不符。第三，对于原告主张的违约部分。原告主张的滞纳金、免租期的租金和管理费、以及被告向原告缴纳的17184元保证金，该三部分费用已经远远超过原告在本案中的实际损失。双方约定的逾期付款违约金的计算标准为日千分之二，该标准明显超过原告租金闲置可以获取的利益。对于免租期的租金和管理费，根据商业门面的惯例行规，免租期是绝大部分出租方可以给予的条件，正是这个前提，商铺才予以入住，免租期不应计算被告未交租金的损失中。关于保证金，被告缴纳的保证金17000多元，超过两个月的租金，该部分保证金应当予以折抵被告所欠租金。原告主张疫情期间的欠租及损失，根据国家发改委等发布的发改投资归的相关文件，对于承租国有房屋包括国有企业等若经营出现困难的服务业免3月房租，本案的出租方系符合该文件规定的主体，而被告确系在本次疫情中经营产生影响的个体户，应当按照减免3个月的租金方式予以处理。同时，根据原、被告合同关于不可抗力的约定，本案的疫情已经被国家相关部分认定为不可抗力的情况，该合同约定产生不可抗力后，双方无需承担违约责任。对于原告主张疫情期间的所欠租金，不应当由被告承担违约责任。被告因为经营涉案的门面负债较大，并非不想偿还租金，确系本身的偿还能力有限，被告目前没有工作，也无法从事相关工作，请法院考虑被告的实际情况，对于原告主张过高的违约部分不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月28日，作为出租方（甲方）的雨花城投公司与作为委托经营管理方（乙方）的雨博公司及作为承租方（丙方）的被告共同签订了一份《［圭塘河岸］悠游小镇物业租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定：1、甲方将坐落于××镇的Ｓ8栋136号物业出租给丙方使用，面积71.6平方米，用作饮品、面包烘焙、甜品经营之用，经营品牌为“狸狸家”；2、租赁期限为3年，即2018年5月25日起至2021年5月24日止，免租期为4个月（2018年5月25日至2018年9月24日止），免租期间丙方无需缴纳租金和经营管理费，该免租期是基于丙方在履行本合同过程中没有违约的前提下给予丙方的优惠；3、起始租金为84元／平方米／月，第一年、第二年不递增，第三年递增10%，即2018年5月25日至2020年5月24日租金单价为84元／平方米／月，2020年5月25日至2021年5月24日租金单价为92.4元／平方米／月，租金实行按季支付，上述租金不包括丙方应当支付的经营管理费、物业管理费、公共事业费、公共能源费及其他应由丙方承担的所有费用；4、经营管理费为36元／平方米／月，第一年、第二年不递增，第三年递增10%，及2018年5月25日至2020年5月24日的经营管理费单价为36元／平方米／月，2020年5月25日至2021年5月24日的经营管理费单价为39.6元／平方米／月，经营管理费的支付时间的方式与租金相同；5、丙方应向甲方交纳2个月租金和经营管理费作为合同租赁保证金，具体金额为17184元，租赁期间，在甲方或乙方发出要求丙方纠正该行为并赔偿损失的书面通知后5天内，丙方拒不纠正该等行为并赔偿损失的，甲方有权直接全额扣除丙方交纳的租赁保证金；6、物业管理费为每月358元，物业管理公司有权向丙方收取物业管理费；7、租赁期限内，丙方逾期支付租金、经营管理费、公共事业费、公共能源费、物业管理费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金；拖欠上述费用达到30日的，甲、乙任何一方均有权单方终止合同，收回租赁费，丙方已预付的租金、经营管理费和租赁保证金不予退还，丙方还应按合同终止时年租金和年经营管理费的30%向甲方支付违约金，且丙方还应向甲方和乙方支付免租期内的租金和经营管理费用（按本合同解除时的租金和经营管理费用标准计算）；8、甲方或乙方因向丙方催讨租金、经营管理费或其他任何费用及因行使本合同项下其他任何权利而发生的所有费用和开支（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、律师费、调查费、差旅费等），均由丙方承担；合同还就其他事项做了约定。合同签订后，被告依约交纳了租赁保证金17184元，并实际租赁使用了案涉房屋。租赁合同履行前期，被告按约定支付租金至2019年10月24日。2019年10月15日，雨花城投公司与雨花国资公司签订了一份《圭塘河生态景观区二期移交协议》，约定雨花城投公司将圭塘河生态景观区二期项目（含案涉租赁房屋）整体移交给雨花国资公司经营管理。2020年1月13日，雨花城投公司、雨博公司与雨花国资公司及被告共同签订了一份协议，约定雨花城投公司、雨博公司在《租赁合同》中的权利义务由雨花国资公司概括承受，被告在《租赁合同》中的权利义务保持不变，各方一致确认，截止协议签订之日，被告在《租赁合同》项下的租金、经营管理费已经支付到2019年10月24日，自2019年10月25日的租金、经营管理费，由被告直接支付给雨花国资公司。后雨花国资公司与被告就所拖欠的租金事宜进行协商未果，雨花国资公司将案涉房屋落锁，被告于2020年11月22日撬锁后将屋内物品搬离了房屋。2020年12月7日，雨花国资公司与原告签订《债权转让协议》，约定雨花国资公司将《租赁合同》对被告享有的全部债权（含租金、经营管理费、违约金、律师费等）转让给原告，具体金额计算方法详见协议附表。协议附表显示，转账债权总金额为181489.66元，包括2019年10月25日至2020年11月24日期间的租金99667.2元及其滞纳金35373.26元，4个月免租期费用37804.8元，律师费8000元，物业费644.4元（2020年10月1日至2020年11月24日期间）。2020年12月8日，原告通过微信向被告发送了上述债权转让的通知，因被告一直未支付拖欠租金，原告遂向本院提起诉讼。另查：1、2020年7月21日，长沙市雨花区国有资产事务中心发布《关于落实疫情期间租金减免政策的通知》，对全区国有资产经营户实行2月份租金减免，3、4月份租金减半收取，对承租国有企业房产从事办学及办公等经营活动出现困难的服务业小微企业和个体工商户，实行免除2020年上半年3个月房屋租金。2、雨花国资公司于2020年12月6日就与被告案涉房屋租赁合同纠纷委托湖南金凯华律师事务所律师代理，并于2020年12月16日支付律师代理费8000元。诉讼中，被告称悠游小镇项目经营管理方雨博公司未尽到招商义务，导致项目人气不旺，被告生意经营惨淡，故原出租方收取租金均按“收五免一”方式予以减免（即6个月租金免1个月），但国资公司于2019年10月接手后因不同意减免租金，被告才没有继续支付租金；原告称悠游小镇项目物业的出租率一直保持在一个较高的水平，但经营管理方在2020年12月31日前对悠游小镇的商户一直是按“交五免一”方式收取租金，但前提是承租商户正常支付租金。本院认为，案涉《租赁合同》系合同当事人之间的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自义务。一、关于原告主张的租金及经营管理费。本案租赁合同履行过程中，原告因被告存在拖欠租金及经营管理费，在协商未果情况下对案涉租赁房屋进行了落锁，导致合同无法继续履行，被告亦未要求继续履行合同，应视为双方一致同意解除合同。案涉房屋的租金和经营管理费应以合同解除日期为计算截止日期。原告称其对案涉房屋的落锁日期为2020年11月16日，但被告主张落锁日期为11月11日，原告作为行为实施方未能举证证明具体落锁日期，应承担举证不能的法律责任，本院认定落锁日期为2020年11月11日。本案原告在未通知被告解除合同的情况下，直接对案涉租赁房屋进行落锁，致使被告无法正常使用房屋，虽被告于2020年11月22日搬离房屋，但综合本案案情，本院认定案涉租赁合同的实际解除日期为2020年11月11日。故本案租金及经营管理费应计算至2020年11月10日止为宜。另外，考虑到被告系个体工商户及租赁房屋系国有资产房屋，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条的规定、《湖南省高级人民法院关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》关于问题6的解答及长沙市雨花区国有资产事务中心《关于落实疫情期间租金减免政策的通知》的规定，可以对被告在疫情期间3个月（2020年2月至4月）的房屋租金和经营管理费予以减免。综上，在扣除疫情期间可减免的租金和经营管理费后，被告应当支付2019年10月25日至2020年11月10日期间的租金为61487.22元（84元/平方米/月×71.6平方米×3个月+92.4元/平方米/月×71.6平方米×6个月+92.4元/平方米/月×71.6平方米÷30天×17天），经营管理费为26351.66元（36元/平方米/月×71.6平方米×3个月+39.6元/平方米/月×71.6平方米×6个月+39.6元/平方米/月×71.6平方米÷30天×17天），租金和管理费两项合计为87838.88元。根据合同约定，被告存在违反合同约定的行为，出租方有权直接全额扣除被告交纳的保证金，故被告要求以其交纳的保证金在应付租金中予以抵扣的主张，本院予以采纳。在抵扣租赁保证金17184元后，被告实际欠付的租金金额为70654.88元。故原告要求被告支付房屋租金和经营管理费99667.2元的诉讼请求，本院支持70654.88元；对超出部分，不予支持。二、关于原告主张的滞纳金。根据租赁合同约定，被告应在每季度开始前45日按季支付租金和经营管理费。被告拖欠2019年10月25日至2020年1月24日期间租金的行为，构成违约，依法应承担逾期付款的违约责任。租赁合同中约定逾期付款违约金按所欠金额的日千分之二计算，原告依据合同约定标准主张的滞纳金，实际为逾期付款违约金，该违约金标准明显过高，本院参照同期民间借贷资金占用利息的计算标准，酌情将逾期付款违约金标准调整为日万分之三。经计算，截至2020年12月31日，被告所欠2019年10月25日至2020年1月24日期间的租金和经营管理费为25776元[84元/平方米/月+36元/平方米/月）×71.6平方米×3个月]。故原告要求以欠付租金25776元为基数，自2020年1月25日起计算至实际清偿之日止的逾期付款违约金的诉讼请求，本院本院予以支持。对于原告主张其余租金和经营管理费的逾期付款违约金，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明细减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，本院不予支持。三、关于免租期租金和经营管理费。本院认为，原告主张该部分费用的前提是被告应承担案涉租赁合同提前解除合同的违约责任。案涉房屋的免租期系出租方根据悠游小镇项目物业整体招商和被告的承租期限而协商确定，而在诉讼中被告称悠游小镇经营管理方未尽招商义务，导致生意经营惨淡，原告亦认可悠游小镇经营管理方在2020年12月之前对正常支付的租金的商户实行“交五免一”的优惠政策，本院由此认定悠游小镇项目确实存在招商不足的问题。考虑本案租赁合同的解除情况、合同解除时离合同约定的期限届满日期不到半年，整个悠游小镇项目的招商不足，且在前述租金和经营管理费计算时未考虑被告主张的租金减免要求等因素，本院对原告要求被告支付合同免租期内的租金和经营管理费的诉讼请求，不予支持。四、关于律师费和物业管理费。原告请求被告支付律师费8000元，有相应合同约定的依据，提供了相应费用支付的凭证且费用收取符合《湖南省律师服务收费行业指导标准》，本院对此予以支持。原告要求被告支付物业费644.4元，未提供原告代被告交纳物业费的凭证，对该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十二条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吕小娜于本判决生效之日起十日内向原告长沙圭塘河岸商业运营管理有限责任公司支付拖欠的租金、经营管理费共计70654.88元，并支付以欠付租金25776元为基数，自2020年1月25日起计算至实际清偿之日止的逾期付款违约金；二、被告吕小娜于本判决生效之日起十日内向原告长沙圭塘河岸商业运营管理有限责任公司支付律师费损失8000元；三、驳回原告长沙圭塘河岸商业运营管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1965元，由原告长沙圭塘河岸商业运营管理有限责任公司负担965元，被告吕小娜负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宋正阳二〇二一年四月十七日法官助理陈家义书记员蒋奉平附：《中华人民共和国合同法》第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。