云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云03民终284号上诉人（原审被告）：滕德志，男，1989年1月16日生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。被上诉人（原审原告）：曲靖安厦物业服务有限责任公司，统一信用代码91530300731230408Q，住所地云南省曲靖市翠峰路西苑小区。法定代表人：朱丽萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐露霜，女，1992年11月17日生，汉族，原住湖北省潜江市。委托诉讼代理人：杨丽梅，女，1986年5月22日生，汉族，原住云南省曲靖市麒麟区。上诉人滕德志因与被上诉人曲靖安厦物业服务有限责任公司（以下简称安厦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初7113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭审理了本案。上诉人滕德志、被上诉人安厦物业公司的委托诉讼代理人徐露霜、杨丽梅到场参加询问。本案现已审理终结。上诉人滕德志上诉请求：1.依法撤销（2020）云0302民初7113号民事判决；2.改判上诉人部分支付物业费；3.判令被上诉人承担一审、二审部分诉讼费。事实与理由：一审判决在未确认被上诉人行为是否违反《前期物业服务协议》与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的情况下，违法判决，应依法撤销、改判。上诉人提交的证据2完全可以看出被上诉人存在违规收费行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第五条第一款规定，被上诉人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，上诉人有权提出抗辩，拒绝支付物业服务费。上诉人在一审中提交了大量证据，证明被上诉人在物业管理服务中存在大量问题，一审仅以“原告在履行《前期物业服务协议》过程中存在一定的服务瑕疵”，使被上诉人逃避违约责任。判决不公，损害业主的权益。被上诉人安厦物业公司辩称：（一）上诉人称扩大收费标准，我方在一审并没有主张电费，所以不属实，电费属于代收代缴，一审已经提交证据证明，且与本案不属于同一法律关系；（二）我方已经按照物业服务合同全面履行自己的义务，上诉人已经构成违约，应缴纳物业费及违约金；（三）我方对一审判决书部分无异议，对漏判违约金有异议。安厦物业公司向一审法院起诉请求：判令被告滕德志立即支付原告自2017年9月1日至2020年6月30日的物业费4414.69元，垃圾费374元，水池清洗费283.3元，违约金1521.6元，合计6593.59元；案件受理费由被告承担。一审法院认定事实，2014年9月1日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告房屋所在的金域蓝苑小区提供物业服务，合同对收费标准进行约定；物业服务费为1.3元每月每平方米，垃圾费为每月11元，二次清洗费和二次加压费为每年100元。违约金在合同第六条约定按每日5‰计算，缴费时间为一年一次预交。合同签订后，原告进入该小区提供物业服务。被告房屋在该小区67幢3单元1001号，面积为99.88平方米，被告自2017年9月1日至2020年6月30日开始欠费，下欠原告物业服务费4414.69元，垃圾费374元，水池清洗费283.3元。一审法院认为，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为被告所在小区进行物业管理，该业主合同合法有效。合同签订后，原告对该小区提供了物业管理服务，根据《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”本案原告对该小区提供物业服务后，要求被告按照合同的约定交纳物业服务费4414.69元，垃圾费374元，水池清洗费283.3元，该诉讼请求符合法律规定，予以支持。原告要求被告支付违约金，因原告在履行《前期物业服务协议》过程中存在一定的服务瑕疵，故要求被告支付违约金1521.6元，对该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：一、由被告滕德志于本判决生效之日起十日内支付原告曲靖安厦物业服务有限责任公司自2017年9月1日至2020年6月30日的物业服务费4414.69元、垃圾费374元、水池清洗费283.3元，合计5071.99元。二、驳回原告曲靖安厦物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告滕德志承担（原告已预交，被告执行时一并支付原告）。二审期间，上诉人滕德志围绕其上诉请求，提交了照片打印件数份，拟证明安厦物业公司的物业服务存在问题。被上诉人安厦物业公司质证，对照片的“三性”均不予认可。认为本案起诉的时间点是2017年至2020年6月30日，上诉人滕德志提交的照片均是在起诉之后拍摄的，与本案没有关联性。物业服务是一个整体动态的连续过程，照片反映的只是拍摄时的时间点的情况，不具有真实性。本院认为，上诉人滕德志提交的照片，只能反映其拍摄该相关照片时某一具体位置的情况，不能反映该物业区域内物业服务的整体状况，对上诉人滕德志所主张的证明内容不具有证明力，本院不予采信。二审查明的事实与一审一致，本院对一审认定事实予以确认。本院认为，案外人曲靖安厦房地产集团有限公司系金域蓝苑小区的开发建设企业，在建筑区划内的业主尚未设立业主大会、选举业主委员会并选聘物业服务企业之前，与被上诉人安厦物业公司签订《前期物业服务合同》，没有违反法律、法规的强制性规定，应认定该合同合法有效。上诉人滕德志购买金域蓝苑小区67幢3单元1001号房屋，并在接房时与被上诉人安厦物业公司签订《前期物业服务协议》，系对曲靖安厦房地产集团有限公司所签订的前期物业服务合同的概括承受，应受合同的约束。建筑区划内的业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利并承担相应的义务，不得以放弃权利而不履行义务。根据《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，按时交纳物业服务费用系业主应履行的义务之一。在案证据能够证明被上诉人安厦物业公司已按照合同约定及相关规定提供物业服务，上诉人滕德志应当交纳相应的物业服务费用。一审判决对讼争物业服务费计费项目、计费标准、计费期间及物业服务费数额的认定，符合《前期物业服务协议》的约定。被上诉人安厦物业公司所签订的前期物业服务合同对物业服务质量标准、双方权利义务的约定不明确，业主对物业服务质量的期望与实际服务状况之间存在差距，对纠纷的引起具有一定因素，一审法院对安厦物业公司要求滕德志支付违约金1521.6元的诉讼请求不予支持，本院予以确认。上诉人滕德志以被上诉人安厦物业公司存在违规收费为由抗辩提出抗辩，拒绝支付物业服务费，但所举证据不足以证明被上诉人安厦物业公司具有违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的行为，故对上诉人滕德志提出的抗辩理由不予采纳。综上所述，上诉人滕德志的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第二十二条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人滕德志负担。本判决为终审判决。审判长  刘招银审判员  时劲松审判员  敖显外二〇二一年四月十四日书记员  陈 蔚