四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1102民初3286号 原告：成都安原物业服务有限公司，住所地：四川省成都市武侯区。 法定代表人：杨立冬，总经理。 被告：四川仁寿三友房地产开发有限公司，住所地：四川省眉山市岷东新区。 法定代表人：戴志坚，执行董事。 委托诉讼代理人：严宽，乐山市川乐法律服务所法律工作者。 原告成都安原物业服务有限公司（以下简称：安原物业公司）与被告四川仁寿三友房地产开发有限公司（以下简称：三友房开司）合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安原物业公司的法定代表人杨立冬，被告三友房开司的委托诉讼代理人严宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安原物业公司提出诉讼请求：1.判令被告承担保修期限和保修范围的保修责任；2.判令被告支付原告代为协调处理工程质量问题进行维修和整改的相关费用共计：441324.5元；3.判令被告以441324.5元为基数，支付以中国人民银行同期贷款利率计算从2017年12月15日起至款清之日止的利息；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第1项诉讼请求，并将诉讼请求明确为：1.判令被告支付原告代为协调处理工程质量问题进行维修和整改的相关费用共计：441324.5元；2.判令被告以441324.50元为基数，支付以中国人民银行同期贷款利率计算从2017年12月15日起至款清之日止的利息；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告与被告于2013年4月26日签订《爱丁堡前期物业服务合同》，其中第十二条约定：质量保修问题，若承建施工方未及时整改的由被告进行整改维修，费用从施工单位质保金内扣除。第十五条约定：被告按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第三十一条约定：被告违反本合同的约定拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托原告进行修复，修复费用及造成的其他损失由被告承担。原告在爱丁堡小区进行物业服务至今。原告多次向被告书面汇报部分业主在收房屋时或收房屋后反映房屋出现质量问题需要解决，并告知被告需及时敦促施工单位解决质量和后续问题，被告公司工作人员进行了签收。但被告长期未约束施工单位对原告所汇总的业主房屋质量问题进行维修和妥善处理，导致大量业主误认为原告未向被告书面转递业主反映的质量问题，进而导致部分不熟悉物业法规的业主投诉原告不作为或以拒交物业服务费相挟，严重影响原告的日常工作开展。经原告与被告协商，为减少业主投诉和快速处理业主房屋质量问题，被告于2014年6月20日向原告出具工程遗留质量问题处理授权委托书，授权委托书中明确约定：工程遗留问题处理程序，要求施工单位未在商定期限内给予业主投诉的质量问题解决处理，由原告组织实施维修处理，每次单项维修处理完毕后由被告以现金的方式从施工单位质保金内扣除支付相关维修整改费用。但在原告要求被告履行授权委托书承诺进行单项结算时，被告以单项核算麻烦和施工单位未签字确认等原因多次拖延费用结算。2017年12月15日，原告与承建施工单位对爱丁堡小区维修工程数据和费用进行核对，并经施工单位负责人签字盖章和公司盖章确认。原告凭此结算要求被告按协议和授权委托书约定支付上述费用，但被告至今未支付。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求如前所述。 被告三友房开司辩称，其对原告已经对爱丁堡小区进行协调处理工程质量问题并维修、整改的事实和产生的费用金额均无异议，但是被告认为这些事情应该是由小区的建设单位四川省第一建筑工程有限公司进行承担，被告作为开发公司不应该承担相应的支付责任。且四川省第一建筑工程公司没有明确告知三友房开司，该部分费用从质保金中扣除。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年4月26日，三友房开司（甲方）与安原物业公司（乙方）签订《爱丁堡前期物业服务合同》，主要载明：甲方选聘乙方为爱丁堡小区提供前期物业服务。第十二条：甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：质量保修问题、安装设置不利于后期维护保养且前期可以整改问题，甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法为：1.甲方负责督促施工方整改；2.由甲方、物业企业、承建施工方形成三方联保，若承建施工方未及时整改的由物业或甲方另行聘请有资质单位进行整改，费用从质保金内扣除。第十五条：甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第三十一条：甲方违反本合同的第十二条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。 2014年6月20日，三友房开司向安原物业公司出具《授权委托书》，主要载明：从即日起（完成爱丁堡小区物业各项工程项目的承接查验合格，并完成相关物业移交手续备案后）全权委托安原物业公司负责代为协调处理爱丁堡小区所有工程遗留问题的及时整改和维修处理相关事宜。1.处理程序：接到业主问题投诉，首先告知三友房开司相关工作人员，同时将此情况告知相关建设施工单位，要求其在限期时间内给予维修整改处理直至合格。2.处理方案：如果施工单位不能在商定时间内，给予业主投诉问题的解决处理，由安原物业公司另行组织相关专业技术人员进行解决处理。3.维修经费支付方式：每次单项工程问题维修处理完毕，所产生的一切费用（材料费+人工工时费+其他相关费用：误工费、损失费等）报送三友房开司，由三友房开司财务部在建设施工单位质保金支付款项中扣除，以现金结算方式及时支付安原物业公司的维修费用。 2014年7月29日，三友房开司（甲方）与安原物业公司（乙方）签订《爱丁堡前期物业服务合同补充协议》，主要对上述《爱丁堡前期物业服务合同》的服务费用等进行了修改。 2017年11月27日，安原物业公司向四川省第一建筑工程公司出具《承诺书》，主要载明：受三友房开司委托对开发的爱丁堡项目进行物业管理和服务，本项目由四川省第一建筑工程公司总承包施工，因前期配合交房管理中，部分业主房屋存在质量、漏水、墙面等诸多因素，造成业主损失。安原物业公司根据三友房开司出具后期管理委托书代为维修和赔偿金额共计371324元。因地下室、抗水板和301户未收房的楼、地面不可预测等事宜的后期维修和涉及赔付总包干金额约定为70000元。以上合计441324元。安原物业公司承诺：1.三友房开司未支付四川省第一建筑工程公司质保金情况下，安原物业公司不向四川省第一建筑工程公司收取上述费用，安原物业公司直接找三友房开司支付。2.如三友房开司向四川省第一建筑工程公司支付了质保金，安原物业公司有权及时向四川省第一建筑工程公司收取。3.上述款项包干费用含质保期内维修，今后爱丁堡项目，四川省第一建筑工程公司负责直接施工的项目，所有维修责任均与四川省第一建筑工程公司无关，由安原物业公司直接对三友房开司负责等。 2017年12月15日，四川省第一建筑工程公司川南工程公司（发包人）与安原物业公司（承包人）对爱丁堡小区维修工程费用进行了结算，结算总金额为441324.5元。并说明办理此结算后，爱丁堡项目质保期内所产生的维修费皆由安原物业公司自行结算，详细解释见上述《承诺书》。 另查明，安原物业公司从2012年11月5日起至2014年12月26日期间向三友房开司陆续送达有关爱丁堡小区的房屋问题情况联系函。 庭审中，原被告均陈述，《爱丁堡前期物业服务合同》第十二条中载明的“承建施工方”指向的是四川省第一建筑工程公司，四川省第一建筑工程公司为爱丁堡小区的施工单位。 原告安原物业公司陈述，维修费用金额以《承诺书》上载明的441324元为准，安原物业公司放弃0.5元。 被告三友房开司陈述，《爱丁堡前期物业服务合同》第十二条中载明的“质保金”指的是四川省第一建筑工程公司向三友房开司缴纳的质保金。该质保金的金额已经超出了案涉维修费用。 上述事实有营业执照复印件、身份证复印件、《爱丁堡前期物业服务合同》《爱丁堡前期物业服务合同补充协议》《承诺书》《授权委托书》《爱丁堡小区维修工程》、函及当事人陈述等证据予以证明。 本院认为，《爱丁堡前期物业服务合同》《爱丁堡前期物业服务合同补充协议》《授权委托书》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。《爱丁堡前期物业服务合同》《授权委托书》中明确约定：“若承建施工方未及时整改的由物业或甲方另行聘请有资质单位进行整改，费用从质保金内扣除”“维修经费支付方式：每次单项工程问题维修处理完毕，所产生的一切费用（材料费+人工工时费+其他相关费用：误工费、损失费等）报送三友房开司，由三友房开司财务部在建设施工单位质保金支付款项中扣除，以现金结算方式及时支付安原物业公司的维修费用”。即维修费用由三友房开司直接支付安原物业公司，款项来源为四川省第一建筑工程公司向三友房开司缴纳的质保金。无论三友房开司支付安原物业公司维修费用的款项来源于什么地方，支付行为是否经四川省第一建筑工程公司同意，均不影响三友房开司应承担向安原物业公司支付维修费用的义务。被告三友房开司抗辩，四川省第一建筑工程公司未告知三友房开司，维修费用从质保金中扣除，三友房开司无需向安原物业公司支付维修费用的意见，本院不予采信。 根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”和《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，无证据证明原被告双方对付款期限进行了约定，原告安原物业公司诉至本院请求被告三友房开司支付维修费用的请求可以视为催告，但应该给对方合理的准备时间。被告三友房开司向原告安原物业公司支付维修费用的时间由本院在判项中予以确定。因庭审中，三友房开司陈述，对产生的维修费用金额无异议。安原物业公司陈述，维修费用金额以《承诺书》上载明的441324元为准，安原物业公司放弃0.5元。故，安原物业公司主张三友房开司向安原物业公司支付维修、整改费用共计441324元的诉讼请求，本院予以支持。 因被告三友房开司向原告安原物业公司支付维修费用的时间由本院在判项中予以确定。而判项后将载明“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”，该内容已包含了三友房开司应支付的迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。故，本院对安原物业公司要求三友房开司支付从2017年12月15日起至款清之日止的利息的诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告四川仁寿三友房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告成都安原物业服务有限公司维修整改费共计441324元； 二、驳回原告成都安原物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计3960元，由被告四川仁寿三友房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  周亲亲 二〇二一年四月十九日 书记员  罗 宇