贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0525民初4276号 原告：陈某，男，1985年8月25日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 原告：李某，女，1991年8月15日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 被告：纳雍县天都房地产有限公司，住所地贵州省纳雍县文昌街道办事处天都龙城06-1号楼，统一社会信用代码91520525050802036H。 法定代表人：许光栋，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘煜，贵州煜昌祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：宋建，贵州煜昌祥律师事务所律师。 第三人：毕节市住房公积金管理中心，住所地贵州省毕节市七星关区桂花路一号，统一社会信用代码125224007753116723。 法定代表人：罗晓平，该中心主任。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨维，该中心职工。 第三人：贵州大都汇房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区兴筑西路碧海花园D-2幢1单元1层2号，统一社会信用代码915201903227035937。 法定代表人：张黔顺，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：张黔进。 原告陈某与被告纳雍县天都房地产有限公司（以下至判决主文前简称为“天都公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院2020年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，于同年11月26日公开开庭进行了审理。原告陈某，被告天都公司的委托诉讼代理人刘煜到庭参加了诉讼。经本院审查，李某是本案必要共同诉讼参与人，本院依职权追加李某作为原告参加诉讼，并于同年12月29日公开开庭进行了审理。原告陈某、李某，被告天都公司的委托诉讼代理人刘煜到庭参加了诉讼。因本案的处理结果与第三人毕节市住房公积金管理中心有法律上的利害关系，原告申请追加第三人毕节市住房公积金管理中心（以下至判决主文前简称为“毕节公积金中心”）作为第三人参加诉讼，本院经审查同意追加毕节公积金中心作为有独立请求权第三人参加诉讼，并于2021年1月11日公开开庭进行了审理，原告陈某、李某，被告天都公司的委托诉讼代理人刘煜、第三人毕节公积金中心的委托诉讼代理人杨维到庭参加了诉讼。因本案的处理结果与第三人贵州大都汇房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称为“大都汇公司”）有法律上的利害关系，本院依职权追加大都汇公司作为第三人参加诉讼，因案情复杂，于2021年2月5日转为普通程序，于2021年3月3日公开开庭进行了审理，原告陈某、李某，被告天都公司的委托诉讼代理人宋建、第三人毕节公积金中心的委托诉讼代理人杨维、第三人大都汇公司的委托诉讼代理人张黔进均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年9月20日签订的商品房买卖合同无效；2、被告返还原告向其支付的房款415618元、认筹金15000元、违约金85818.516元、利息96962.208元、公积金贷款利息12820.12元、住宅专项维修资金12723元，共计638941.844元；3、本案的诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告陈某、李某将诉讼请求变更为：1、请求解除原、被告于2018年9月20日签订的《商品房买卖合同》；2、被告天都公司协助原告撤销合同备案的相关登记；3、解除原、被告与第三人签订的《住房公积金委托贷款借款合同》；4、被告返还原告购房首付款95618元、认筹金15000元、公积金贷款本金73892.72元及利息14183.17元（截止至2020年12月24日）、住宅专项维修资金12723元，并承担违约金（以购房款415618元为基数，自2020年11月6日起按银行同期活期存款利率计算至全部款项付清之日止）；5、剩余所欠第三人毕节公积金中心的贷款本金246107.28元及利息由被告天都公司偿还；6、被告天都公司及第三人毕节公积金中心协助原告办理撤销备案、预告等相关登记；7、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年5月2日，原告李某与被告签订《商品房认购书》，约定原告李某向被告认购被告开发的天都龙城1期1栋2单元5楼3号房，建筑面积为175.10平方米（最终面积以产权部门最终测绘数据为准），房屋折前价格548763元，房屋折后价格428995元，原告当日向被告缴纳定金1万元及认筹金1.5万元，2018年5月4日，原告李某与被告签订《认购补充协议》，约定房屋售价为428995元，首付88995元，贷款34万元，被告于2018年5月20日办理网签手续。2018年9月20日，原告陈某、李某与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发位于贵州省纳雍县，房屋总价款为415618元。首付95618元，公积金贷款32万元，出卖人应当在2019年9月30日前交付该商品房。原告方按合同约定支付了全部购房款，被告却未按合同约定将房屋交付给原告，直至2020年9月通知原告验收房屋，原告到现房查看后，发现该商品房为独立的两层，没有预留楼梯口，层板间存在大量的横梁，故原告没有验收房屋，之后被告直接在第一层与第二层之间相邻主卧的楼板切割楼梯口，该楼梯口位置与设计图的位置严重不符，存在安全隐患。综上，被告的行为已严重违约，原告根据相关法律规定提起诉讼，望判如所请。 被告天都公司辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效。设计图上的楼梯口位置仅有一面墙，现楼梯口位置有两面墙，更有利于楼梯承重，所以更加安全，且不影响房屋质量和安全以及使用。另外，关于原告主张的认筹金，被告天都公司委托贵州大都汇房地产开发有限公司代为销售涉案房屋，原告向贵州大都汇房地产开发有限公司缴纳认筹金15000元，享受购房折扣价，该认筹金我公司并未收取，也未冲抵房款，若解除合同，认筹金15000元不应由我公司返还。综上，不同意解除合同，应驳回原告的诉讼请求。 第三人毕节公积金中心辩称，若解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，我中心委托中国建设银行股份有限公司纳雍支行与原、被告签订的《住房公积金委托贷款借款合同》也要一并解除，并由天都公司直接将所欠剩余的公积金贷款及利息偿还给我中心。 第三人大都汇公司辩称，我公司为被告天都公司代售涉案房屋，我公司售房后收取佣金。对原告陈述缴纳认筹金15000元享受购房折扣价的事实无异议，但是认筹金是为天都公司代收，我公司虽未将该15000元直接转交给天都公司，但天都公司在应付我公司的佣金中直接扣减了该15000元，故若解除合同，认筹金如需返还，应由天都公司返还。 本院根据当事人在庭审中的陈述及本院认定采信的证据，认定如下事实：被告天都公司经纳雍县城乡规划局批准开发建设纳雍县文昌街道办事处天都龙城一期工程D1栋房地产项目，建设工程规划许可证号为“建字第520000201802004号”，于2018年9月4日获得建筑工程施工许可证，建筑工程施工许可证编号为“5205251808030101-SX-002”。于2018年9月14日获得商品房销售许可证，预售许可证号为“（2018）商房预字第046号”。 原告陈某与原告李某于2016年10月31日在纳雍县民政局办理结婚登记，婚姻关系存续至今。2018年5月2日，原告李某与被告天都公司签订《商品房认购书》，约定：原告李某向被告认购被告开发的天都龙城1期1栋2单元5楼3号房，建筑面积为175.10平方米（最终面积以产权部门最终测绘数据为准），房屋折前价格548763元，房屋折后价格428995元，原告当日向被告缴纳定金1万元及认筹金15000元。2018年5月4日，原告李某与被告签订《认购补充协议》，约定：涉案房屋售价为428995元，原告首付88995元，贷款34万元，被告天都公司应于2018年5月20日办理网签手续。同日，原告向被告支付首付款78995元。2018年9月20日，原告陈某、李某与被告天都公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为201809**），约定：二原告购买被告开发位于贵州省纳雍县，房屋总价款为415618元，首付95618元，公积金贷款32万元，出卖人应当在2019年9月30日前交付该商品房。同日，二原告向被告补交了6623元，付清购房首付款95618元。2018年10月18日，被告为该合同在纳雍县房产事业局办理了备案登记及代原告缴纳了住宅专项维修资金12723元。2018年11月6日，被告为原告办理了涉案房屋的预告登记。2019年4月3日，第三人毕节公积金中心委托中国建设银行股份有限公司纳雍支行与二原告及被告签订了《住房公积金委托贷款借款合同》（合同编号为90190403000**），合同约定原告向第三人贷款32万元，被告天都公司作为保证人，案涉房屋作为抵押物，并于2019年4月8日办理了抵押预告登记。2019年4月24日，第三人将贷款32万元支付至被告天都公司银行账户。截止2020年12月24日，原告已偿还公积金贷款本金73892.28元及利息14183.17元，尚欠贷款本金246107.28元。 2020年9月10日，被告通知原告办理验收房屋手续，原告陈某现场查看后，提出涉案房屋为独立的两层，没有预留楼梯口，且存在大量的横梁，横梁与地面的距离不满足层高的质量缺陷异议，因此拒绝接收房屋。被告天都公司收到原告的异议后，将楼梯口切割在客厅相邻主卧室旁。随后再次通知原告验收房屋，但原告认为楼梯口在施工时没有预留，在楼面直接切割形成，与设计图的位置不一致，存在质量问题，故再次拒绝验收房屋。经本院现场勘验，涉案房屋的楼梯口由切割楼板形成，约为1.95米×2.02米大小的正方形，位于第一层楼顶客厅相邻主卧旁，房屋大厅最低处房梁距离地面2.47米，该房第一层地面与第二层地面的垂直距离约为3.01米，满足《商品房买卖合同》约定的层高3米。 另查明，2018年1月4日，天都公司为甲方与大都汇公司为乙方签订《纳雍天都龙城项目全程营销策划设计及销售代理合同》，约定天都公司将其天都龙城项目07地块商住楼委托给大都汇公司销售。原告所购房屋系大都汇公司为天都公司代理销售，原告缴纳的购房首付款、认筹金等相关购房款项，大都汇公司均以天都公司名义进行收取。 上述事实有当事人的陈述、商品房认购书、认购补充协议、商品房买卖合同、贵阳银行账户交易明细、中国银联签购单、收据、天都龙城客户审批表、贵州省住宅专项维修资金专用收据、公积金缴存还款记录表、涉案楼栋的商品房预售许可证、中华人民共和国建设工程规划许可证、中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书、住房公积金委托贷款借款合同、个人贷款支付凭证、预告登记证、抵押预告登记证、现场勘验笔录及照片、纳雍天都龙城项目全程营销策划设计及销售代理合同等证据在卷佐证，这些证据已经庭审举证、质证和审查属实，本院予以采信。 根据当事人的诉辩理由和本院查明认定的事实，本案的争议焦点是：1、二原告与被告签订的《商品房买卖合同》应否解除；2、若解除《商品房买卖合同》，原告与被告及第三人签订的《住房公积金委托贷款借款合同》应否解除；3、若解除《商品房买卖合同》、《住房公积金委托贷款借款合同》后，各方当事人应承担什么责任。 本院认为，二原告与被告天都公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。关于《商品房买卖合同》应否解除，涉及被告是否构成根本违约，在商品房买卖合同纠纷中，根本违约一般是指房屋主体结构质量不合格，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用两种情形。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》对房屋地基基础、主体结构质量的认定和房屋地基基础、主体结构质量以外的质量和装修问题的认定和处理也做了明确约定。虽然涉案房屋存在施工工序和改变楼梯口位置的质量问题，但原告未提交证据证明涉案房屋存在地基基础、主体结构质量不合格，或涉案房屋存在的质量问题通过加固、修缮和更换等修复方式后仍严重影响购房人正常居住使用，应当依法承担举证不能的法律后果，据此不能认定涉案房屋主体结构质量不合格，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用。因此，原告请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，本院不予支持。因争议焦点2、3，均需在商品房买卖合同解除的前提下，现合同并未解除，故不再赘述。另外，涉案房屋存在的质量问题如何解决以及因质量问题给原告造成的损失，原告可另寻其他合法途径予以解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告陈某、李某的诉讼请求。 案件受理费10190元，由原告陈某、李某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  朱启军 人民陪审员  陈 敏 人民陪审员  李 梅 二〇二一年四月二十日 书 记 员  何 睦 书 记 员  陈朝涛