河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终733号 上诉人（原审原告、案外人）：李丽，女，1969年1月4日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：张仕景，河北驰舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵竞，河北驰舟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：邯郸市祥丰房地产开发有限公司，住所地邯郸市复兴区岭南路66号。 法定代表人：张风维，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张涛，河北十力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓可，河北十力律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：邯郸市雅阁房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区陵西北大街52号。 法定代表人：刘学梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：程建丽，河北辰光律师事务所律师。 上诉人李丽因与被上诉人邯郸市祥丰房地产开发有限公司（以下简称祥丰公司）、原审第三人邯郸市雅阁房地产开发有限公司（以下简称雅阁公司）执行异议之诉一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，2021年4月2日开庭进行了审理，上诉人李丽及其委托诉讼代理人张仕景、赵竞，被上诉人祥丰公司委托诉讼代理人张涛、张晓可，原审第三人雅阁公司委托诉讼代理人程建丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李丽上诉请求：1.依法撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初225号民事判决；2.依法改判停止对邯郸市丛台区房屋的强制执行，并确定该房屋为李丽所有；3.一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院依据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十九条作出的判决属于适用法律错误。执行异议和复议规定第二十八条和二十九条属于一般条款和特别条款，房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款，只要符合其中任一条就可以排除执行。结合本案事实，李丽符合执行异议和复议规定第二十八条。第一，祥丰公司于2015年4月查封案涉房产，李丽于2011年6月1日已经和雅阁公司签订了《房屋买卖协议》，属于合法有效的买卖合同；第二，买卖协议中约定了房号，结合雅阁公司陈述，李丽在房屋查封之前已经占有该房屋，是否实际入住不是合法占有的前提条件；第三，李丽已经支付全部价款，雅阁公司出具了收据；第四，案涉房产未办理过户是因为雅阁公司原因，李丽对此无过错。 祥丰公司答辩，一是李丽购房合同并非合法有效，存在虚假，是查封后补签的，目的就是为了逃避执行；二是李丽在查封前并未实际占有涉案房产，原审中证据显示案涉房屋交付于2016年年底或2017年年初，此时涉案房产已查封；三是案涉房屋为商业用房，本案应当适用执行异议和复议规定第二十九条，李丽提出参考适用二十八条的观点是错误的。 雅阁公司答辩，一是同意李丽的意见。二是其与祥丰公司已达成以物抵债协议，用其他房产抵顶了债务。 李丽向一审法院起诉请求：1.依法判令立即停止对原告购买的位于邯郸市丛台区房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.依法判令确定位于邯郸市丛台区房屋系原告所有；3.依法判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年6月1日，李丽作为乙方与雅阁公司作为甲方签订《房屋认购协议》，约定：“第一条乙方认购房屋为赵都华润大厦Ｂ座17层1室，该房屋协议约定面积为114.09平方米。单价5160元／㎡，房价588704元。第二条房款支付方式，乙方于2011年6月1日交纳首付房款（50%）274704元，剩余房款294000元由银行贷款支付。……邯郸市雅阁房地产开发有限公司签章，李丽签字捺印，2011年6月1日”。另查明，2011年6月1日，李丽通过银行转账284704元至梁红霞名下银行账户。雅阁公司分别于2001年6月1日、2014年3月28日为李丽出具两份收据，分别载明收到294704元、278004元。再查明，原告祥丰公司与雅阁公司、刘军民间借贷纠纷一案，2015年2月5日，一审法院作出（2014）丛民初字第1888号民事判决书，判决：“一、被告雅阁公司于本判决生效之日起十日内偿还原告祥丰公司借款本金12000000元并支付利息和违约金（2013年6月9日至2013年12月8日的利息按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，2013年12月9日起至起诉之日即2014年10月30日的利息和违约金之和以不超过银行同期贷款利率的四倍计算）；二、被告刘军对上述债务承担连带清偿责任。”2015年3月23日，该案进入执行程序，案号为（2015）丛执字第286号，执行过程中，一审法院查封了被告雅阁公司名下位于邯郸市丛台区。李丽于2019年7月19日向一审法院提出书面异议，一审法院于2019年12月23日作出（2019）冀0403执异169号执行裁定：“驳回李丽的异议请求”。另查明，赵都华润大厦系商业用楼。 一审法院认为，执行异议之诉审查的关键是案外人享有的实体权利是否足以阻却执行措施。执行异议和复议规定第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：……（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；……”，根据上述规定，李丽与雅阁公司签订的《房屋认购协议》不符合商品房买卖合同的条件。其次，李丽购买本案涉案房屋系商业用房，其用途并非用于居住，不符合执行异议和复议规定第二十九条的规定。综上，对李丽要求确认邯郸市丛台区房屋属于其所有，依法判令立即停止对邯郸市丛台区产的查封的诉讼请求，一审法院不予支持。依据执行异议和复议规定第二十九条，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，一审法院判决：驳回李丽的诉讼请求。案件受理费10460元，由李丽负担。 本院二审期间，李丽提交如下证据：证据一，来自链家网的案涉房屋项目简介，证明案涉房屋具有居住功能，并非一审法院认定的单纯商业性质，同时印证案涉房屋的竣工时间为2013年；证据二，案涉房屋销售时的宣传页面，证明案涉房屋为商住两用公寓；证据三，购房发票，证明雅阁公司已经就案涉房屋向李丽出具了正规购房发票。祥丰公司发表质证意见：该证据不能证明李丽的证明目的，证据显示案涉房屋为商业用途。发票的开具时间是2020年10月份之后，是在上诉后补开的发票。雅阁公司发表质证意见：对李丽提交的证据无异议。案涉房产8-28层为商住两用房。祥丰公司提交证据：印章查询服务平台调取的雅阁公司印章备案单，证明李丽签订的相关的合同上的印章是在2018年3月份以后启用的印章，合同是倒签的。李丽发表质证意见：对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，祥丰公司未提供该印章的印模，不能证明合同倒签的事实。结合我提供的证据可以印证双方交易时间就是合同约定时间。雅阁公司质证意见同李丽质证意见。雅阁公司提交证据：雅阁公司与祥丰公司的以物抵债协议和补充协议、交房通知单，证明：我公司已经用其他房屋抵顶祥丰公司债务，祥丰公司不应当再查封李丽购买的房屋。李丽发表质证意见：认可该证据。祥丰公司发表质证意见：该以物抵债协议是存在的，但是雅阁公司未履行完毕。 本院经审理查明，邯郸市丛台区人民法院于2015年4月28日作出（2015）丛执字第286号执行裁定书，查封本案案涉房屋，查封期限自2015年4月29日至2018年4月28日，后于2018年4月9日继续查封案涉房屋。 本院查明的其他事实与一审法院查明事实基本一致，本院对一审法院查明事实予确认。 本院认为，本案的焦点系李丽对案涉房屋主张的权利是否足以排除执行。本案中，李丽作为案外人，如其符合执行异议和复议规定的第二十八条或二十九条规定的情形就可以排除强制执行。一审法院认为李丽不符合执行异议和复议规定第二十九条的情形认定正确，本院予以确认。李丽主张其符合执行异议和复议规定第二十八条规定的情形，但根据其提供的证据来看，明显不能证明其符合于人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件，故对其所提其符合执行异议和复议规定第二十八条的情形，可以排除执行的上诉理由不予采信。关于李丽确认所有权的请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，李丽的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9528元，由上诉人李丽负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王跃安 审 判 员 张志华 审 判 员 张树刚 二〇二一年四月十四日 法官助理 乔亚亚 书 记 员 蔺密密