重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝02民终706号上诉人（原审被告）：王启明，男，1967年3月8日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：程永昌，重庆百安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆曼丽嘉酒店管理有限公司，住所地重庆市万州区安顺路1号，统一社会信用代码915001013048520262。法定代表人：邹海兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘华均，重庆益安律师事务所律师。上诉人王启明因与被上诉人重庆曼丽嘉酒店管理有限公司（以下简称曼丽嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2020）渝0101民初12195号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王启明上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回曼丽嘉公司的诉讼请求；2.一审案件受理费、二审案件受理费由曼丽嘉公司负担。事实和理由：一是案涉房屋2020年的租金的给付期限尚未届满。按照《房屋租赁合同》第一条、第二条的约定，案涉租赁合同是采取先租后付的方式，案涉房屋2020年的租金的给付期限应在2021年1月1日届满。即便认定双方当事人对租金给付期限的约定不明确，按照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，也应按照双方当事人的交易习惯确定租金支付时间，即租赁使用房屋的次月支付上月租金的方式。二是王启明于2020年向曼丽嘉公司给付的47万元应认定为给付的2020年的房屋租金。2017年起，王启明给付租金的方式已经变更为按月支付，租金标准为每月10万元。2020年之前，王启明已经将2020年之前的租金给付完毕。王启明于2020年向曼丽嘉公司给付共计47万元系支付的2020年的房屋租金。三是王启明不应支付案涉第五层房屋从2020年1月1日至2020年9月30日的租金。王启明在2020年之前已通知曼丽嘉公司不再租赁案涉第五层房屋，还对案涉第四层房屋与第五层房屋之间的楼梯进行了封堵。曼丽嘉公司也对案涉第五层房屋的电梯进行了停用。上述事实证明双方当事人协商解除了案涉第五层房屋的租赁合同。四是王启明已经给付了2020年1月至2020年9月的租金。双方当事人口头约定案涉第五层房屋退租后房屋租金为每月7万元，2020年1月至2020年9月的租金应为63万元，减去因新冠疫情影响应减免的3个月的租金21万元，以及王启明已给付的47万元，王启明不再欠付租金。曼丽嘉公司辩称，一是，双方当事人订立的《房屋租赁合同》第二条约定，先付租金后使用房屋。二是，王启明于2020年给付的47万元是给付的2020年以前的租金。因为截止2019年12月31日，王启明应给付的租金为6148667元，而包括王启明2020年给付的47万元在内，王启明给付的所有租金为5916969元。王启明在2020年给付了47万元后，尚欠2020年之前的租金231698元。三是，双方当事人就案涉第五层房屋的租赁关系并未协商解除。《房屋租赁合同》第六条约定，租赁期间，终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商一致并签订终止合同。王启明就五楼房屋退租并未书面通知曼丽嘉公司，双方也未签订终止合同。曼丽嘉公司同意减免新冠疫情期间的2个月的租金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。曼丽嘉公司向一审法院起诉请求：判令王启明支付曼丽嘉公司房屋租金1396471元，以及按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算至付清之日的资金占用费（2020年1月1日起以689235.5元为基数按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算资金占用费，其余的707235.5元从2020年7月1日起按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算至付清时止）。一审法院认定事实：2014年10月20日，重庆曼丽嘉酒店投资管理有限公司（出租方、甲方）与王启明（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将位于重庆市万州区安顺路1号汽车南站综合大楼（4-5）层，建筑面积共3496平米（以房地产权证上载明的面积为准，已扣除配电房和电视墙所占面积100平米），出租给乙方经营量贩KTV（不能经营其他项目），包括计费停车位、应急电源（发电机）、专项消防验收合格后使用。房屋由乙方自行出资装修，租赁期间为十年，自2014年9月2日至2024年8月30日止。从2015年元月1日起开始计算租金。二、本房屋第一年租金为每平米月租金人民币26元，合计1090752元，第一年租金在签订合同时付50%，2015年7月1日前付清剩余的50%。第二年及以后每年租金按头年租金总额的6%递增依次类推，在租赁期间起算之日的对应日一次性付清。三、租赁房屋押金6万元，租赁期间结束，乙方无违约，押金全额退还。乙方租赁期间，水费、电费、燃气费、电话费及其他由乙方经营而产生的费用由乙方承担。租赁结束时，乙方必须交清欠款。六、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商一致并签订终止合同。若一方强行终止合同，需支付另一方违约金20万元，并赔偿违约金不足的损失。曼丽嘉公司提交房屋租金应收往来账明细显示，自2015年1月1日起至2020年9月31日，王启明共向曼丽嘉公司支付房屋租金5916949元（含2020年9月28日日的70000元），其中2020年共支付4次租金，2020年1月1日支付100000元，2020年6月6日支付100000元，2020年8月13日支付200000元，2020年9月28日支付70000元。曼丽嘉公司以合同计算，2015年1月1日至2020年9月31日应收房租为7243419.5元，2017年1月1日至2019年12月31日王启明尚欠递增租金301718元，2020年1月1日至2020年9月30日租金1094752元。另查明，2019年9月1日，重庆市万州区汽车南站有限公司（甲方、出租方）与曼丽嘉公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁经营合同》，约定：一、第一条甲方将其位于重庆市万州区安顺路1号汽车南站综合大楼第4层至顶楼共16层的房地产租赁给乙方使用，使用项目限于酒楼、商务办公、百货超市、中高档宾馆、会所、茶楼、咖啡厅。限制经营溜冰场、大重型物件、易燃易爆有毒有害等危险品的经营、仓储等。第二条甲方租赁给乙方的房地产建筑面积为15795平方米。甲方将该房地产交付给乙方使用时，房地产结构及配套设施以《租赁物移交清单》为准。二、租赁期限第三条房地产租赁期限为5年，自2019年9月1日起至2024年8月30日止。三、租金及综合管理费第四条租赁期内该房地产的年租金及其他综合费用分别为：租金：第一年2464020.00元/年，每月应收205335元。逐年租金：第二年至第五年合同期间，每年甲乙双方共同协商，根据市场价格情况确定来年租金，但不得低于上年租金。第五条第一年租金及其他综合费用按年计算，按月收取；第二年租金及其他综合费用按年计算，按季收取；第三年至第五年租金及其他综合费用按年计算，按半年期收取。乙方必须在每一收费期月、季、半年开始前10日内将本月、季、半年度租金等应缴纳费用一次性足额交付甲方。2016年，曼丽嘉公司由重庆曼丽嘉酒店投资管理有限公司更名而来。在审理中，曼丽嘉公司作出承诺，同意因新冠疫情原因减免2020年度房租2个月。一审法院认为，双方当事人于2014年10月20日所签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。经庭审查明，王启明未支付2020年1月1日至2020年9月30日的租金，其行为有违诚实信用，故王启明应继续支付房屋租金。按照双方约定，2020年的房屋租金标准为1459670元，每月租金为121639元，曼丽嘉公司同意因新冠疫情减免2个月的房屋租金，符合法律和政策的规定，故2020年1月1日至2020年9月30日，王启明需向曼丽嘉公司支付租金为851473元[121639元/月×（9个月-2个月）]。本案中，虽然在2020年1月1日前，曼丽嘉公司诉称王启明尚欠房屋租金，因曼丽嘉公司已明确不要求本案处理，故对本案中曼丽嘉公司多主张的部分，因无事实和法律依据，一审法院不予支持。按照双方签订的租赁合同约定，王启明应于每年度的1月1日缴纳全年租金，故王启明应于2020年1月1日支付曼丽嘉公司的全年租金，因王启明未及时向曼丽嘉公司缴纳房屋租金，客观上给曼丽嘉公司造成资金占用损失，本案中曼丽嘉公司主张自2020年1月1日起以689235.5元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算至付清时止的资金占用费，符合法律的规定，一审法院予以支持。因曼丽嘉公司主张的房屋租金总额为851473元，减除689235.5元，对剩余162237.5元（851473元-689235.5元），曼丽嘉公司主张自2020年7月1日起按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算至付清时止，系曼丽嘉公司对自己民事权利的处分，一审法院予以确认。在2020年1月1日起王启明共计支付47万。因王启明尚欠曼丽嘉公司2020年1月1日前的租金，曼丽嘉公司作为债权人，主张系缴纳2020年1月1日前的租金，王启明也未提交证据证明2020年1月1日缴纳的47万系缴纳2020年度的租金，故对王启明抗辩其2020年缴纳47万系2020年度租金不成立，一审法院不予采信。关于王启明抗辩2020年度的租金交付时间尚未届满，曼丽嘉公司起诉条件不成就，一审法院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》第二条“本房屋第一年租金为每平米月租金人民币26元，合计1090752元，第一年租金在签订合同时付50%，2015年7月1日前付清剩余的50%。第二年及以后每年租金按头年租金总额的6%递增依次类推，在租赁期间起算之日的对应日一次性付清”的约定，一审法院确认王启明应交全年房屋租金的时间为每年度的1月1日，王启明抗辩无事实依据，一审法院不予采信。关于王启明抗辩双方曾达成口头约定，若重庆市万州区汽车南站有限公司不向曼丽嘉公司递增房租，曼丽嘉公司也不向王启明递增房租，曼丽嘉公司当庭予以否认，王启明也未提交证据证实，一审法院不予采信。关于王启明抗辩2020年1月1日双方已就案涉第五层房屋达成退租协议及每月租金变更为7万元的事实，曼丽嘉公司予以否认，且与双方签订的《房屋租赁合同》的约定不符，王启明也未提交证据证实，故一审法院不予采信。关于王启明抗辩曼丽嘉公司系从重庆市万州区汽车南站有限公司转租，涉案物业属于国有资产，曼丽嘉公司应因新冠疫情原因给王启明减免3个月房租，庭审中，曼丽嘉公司已经当庭同意减免王启明2个月房屋租金，现王启明主张减免3个月没有法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、王启明在本判决生效之日起十日内支付重庆曼丽嘉酒店管理有限公司（2020年1月1日至2020年9月30日）房屋租金851473元及资金占用损失（计算方式为：其中689235.5元自2020年1月1日起以按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付资金占用费至付清时止，162237.5元自2020年7月1日起按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至付清时止）；二、驳回重庆曼丽嘉酒店管理有限公司在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17458元，因本案适用简易程序，减半收取8729元，由王启明负担5322元，重庆曼丽嘉酒店管理有限公司负担3407元。二审中，王启明为证明其与曼丽嘉公司已于2020年1月1日解除了案涉第五层房屋的租赁关系以及曼丽嘉公司将该房屋租赁给他人经营火锅店的事实，向本院举示了《退租申请书》《现场图片》《费用报销单》《停电梯告知书》《收据》、两份证人证言。曼丽嘉公司针对上述证据发表质证意见认为，对于上述证据均不予认可。曼丽嘉公司并未将案涉第五层房屋租赁给他人。按照《房屋租赁合同》约定，应经双方协商一致才能终止合同。本院针对上述证据以及双方当事人发表的质证意见经审核认为，王启明未举示证据证明曼丽嘉公司已收到《退租申请书》。即使曼丽嘉公司收到《退租申请书》，也不能证明曼丽嘉公司就案涉第五层房屋与王启明解除租赁关系。《现场图片》证明案涉第五层房屋用于经营火锅店以及案涉第四层房屋与第五层房屋通道被封闭，也不能证明双方当事人已解除案涉第五层房屋的租赁关系的事实。而《停电梯告知书》并无制作单位签章，且曼丽嘉公司对其真实性不予认可，本院对此也不予采信。《收据》中反映的交纳物业费用的变化也不能直接证明王启明与曼丽嘉公司已于2020年1月1日解除了案涉第五层房屋的租赁关系。至于证人证言，虽然证明双方当事人就案涉第五层房屋解除租赁关系一事进行过协商，但不能证明双方当事人已经协商解除租赁关系。而其中一位证人关于《现场图片》中用于经营火锅店的房屋与案涉第五层房屋并非同一房屋的陈述则证明了王启明主张的曼丽嘉公司将该房屋租赁给他人经营火锅店的事实不成立。故，本院对王启明举示的上述证据证明的事实不予采信。二审中查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：（一）曼丽嘉公司主张的租金给付期限是否届满；（二）王启明于2020年给付的47万元是否系给付的2020年的房屋租金；（三）案涉第五层房屋的租赁关系是否在2020年1月1日解除；（四）案涉第四层房屋租金是否从2020年1月1日起变更为每月7万元。本院针对争议焦点评述如下：（一）曼丽嘉公司主张的租金给付期限是否届满双方当事人于2014年10月20日签订《房屋租赁合同》约定，租赁期间为十年，自2014年9月2日至2021年8月30日止。从2015年1月1日开始计算租金。第一年租金在签订合同时付50%，2015年7月1日前付清剩余的50%。第二年及以后每年租金按头年租金总额的6%递增依次类推，在租赁期间起算之日的对应日一次性付清。以上事实证明，双方当事人约定租赁期间起算之日支付租金，而非先租赁后支付租金。故，王启明上诉主张应在2021年1月1日支付2020年1月1日至2020年9月30日的租金的理由缺乏事实依据。而且即便王启明的上诉主张成立，其主张的应付租金的期限在二审审理过程中也已经届满。故，本院对王启明的该项上诉理由不予支持。（二）王启明于2020年给付的47万元是否系给付的2020年的房屋租金王启明主张，2017年4月起，按照10万元的标准向曼丽嘉公司给付租金，应当认定为双方当事人将租金标准变更为每月10万元，但其并未举示充分证据证明双方当事人对租金标准的变更具有合意，而曼丽嘉公司从2017年4月起接受王启明给付租金的行为也并不表明同意将租金标准变更为每月10万元。故王启明仍应按照《房屋租赁合同》关于租金标准的约定给付租金。而按照《房屋租赁合同》的约定，2015年1月1日至2015年12月31日的租金为1090752元。以后每年的租金按照前一年租金总额的6%递增。经计算，按照合同约定，王启明应给付的2015年1月1日至2019年12月31日的租金为6148669元。但截止2020年9月28日，包括王启明于2020年给付的47万元在内，王启明共向曼丽嘉公司给付租金5916949元。王启明尚欠2020年之前的租金未付清。故王启明于2020年给付的47万元不应认定为给付的2020年的房屋租金。（三）案涉第五层房屋的租赁关系是否在2020年1月1日解除王启明在二审中举示了《退租申请书》《现场图片》《费用报销单》《停电梯告知书》《收据》、两份证人证言等证据，拟证明其与曼丽嘉公司已于2020年1月1日解除了案涉第五层房屋的租赁关系。但曼丽嘉公司对上述证据不予认可，且上述证据不能充分证明双方当事人就案涉第五层房屋解除租赁关系形成了合意。故，本院对王启明的该项上诉理由不予支持。（四）案涉第四层房屋的租金是否从2020年1月1日起变更为每月7万元王启明上诉主张，在一审中举示的《7.20日会议记录》以及2020年9月28日向曼丽嘉公司给付7万元租金的事实能够证明双方当事人将案涉第四层房屋租金从2020年1月1日起变更为每月7万元。但《7.20日会议记录》中并无曼丽嘉公司盖章，而曼丽嘉公司于2020年9月28日接受王启明给付7万元租金的事实也不能证明双方当事人已经就案涉第四层房屋租金从2020年1月1日起变更为每月7万元的事实形成合意。故，本院对王启明提出的该项上诉理由亦不予支持。至于王启明提出的因疫情影响应减免3个月租金的问题，因曼丽嘉公司在一审中同意减免2个月租金，一审法院据此认定减免2个月的租金并无不当。综上所述，上诉人王启明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17458元，由王启明负担。本判决为终审判决。审判长  铁晓松审判员  杨继伟审判员  杜抗洪二〇二一年四月二十一日书记员  魏椿林