四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1298号 上诉人（原审被告）：曾思成，男，1968年12月8日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：曾俊松，四川鑫天律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：曾书吉，男，1943年10月26日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：曾俊松，四川鑫天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘小林，男，1976年4月13日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：李帅，四川均鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯勇，四川均鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：万凤琼，女，1979年2月27日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：李帅，四川均鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯勇，四川均鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：白清珍，女，1951年10月13日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 被上诉人（原审被告）：曾强，男，1991年12月12日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 上诉人曾思成、曾书吉因与被上诉人刘小林、万凤琼、白清珍、曾强房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初4965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，于2021年2月25日由审判员公开开庭独任审理了本案。曾思成及曾思成、曾书吉的委托诉讼代理人曾俊松，刘小林、万凤琼的委托诉讼代理人李帅、冯勇到庭参加了诉讼。白清珍、曾强经本院依法传唤未到庭，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。 曾思成、曾书吉上诉请求：1.撤销成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初4965号民事判决；2.一、二审诉讼费用、保全费用由刘小林和万凤琼承担。事实及理由：一、一审认定事实不清。1.案涉《房屋转让协议》签订时间为2005年5月24日，案涉房屋属于曾书吉的宅基地，同时相应土地也属于农村集体经济所有，故《房屋转让协议》违反土地管理法第六十二条、第六十三条规定，应当依照合同法第五十二条认定为违反国家法律法规的无效合同。2.《房屋转让协议》上未成年人曾强的签字系其法定代理人代签，但代为签订《房屋转让协议》损害了被代理人的权益，明显不属于法定代理人行使权力的范围，该代签不具备相应法律效力，故该协议亦应认定为无效。3.签订《房屋转让协议》时，实际签字人只有曾书吉与曾思成，曾强与白清珍的签字手印均为曾思成与曾书吉代签。4.签订《房屋转让协议》时刘小林、万凤琼均知晓案涉房屋没有产权证，属于农村集体经济组织所有，该房屋禁止买卖，但其仍选择继续购买故其应当承担合同无效的后果。5.《拆迁安置补偿协议》和《房屋转让协议》均两方协调一致签订的，《拆迁安置补偿协议》对《房屋转让协议》的补充约定双方都应该遵守，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。6.双方签订《房屋转让协议》和《拆迁安置补偿分配协议》的目的并非是为了房屋的交易，是为了使用以及等待享有征地拆迁的权益，案涉房屋在2009年9月23日就有了产权证号，此时就可以办理过户事宜，但刘小林、万凤琼并未提出，在2019年5月12日又签订了《拆迁安置补偿协议》，再次强调补偿事宜，并对过户事宜、过户时间进行删除，再次表明了双方签定协议的目的以及曾思成、曾书吉愿意同对方达成协议的前提是享有征地拆迁的权益，因此双方的纠纷不属于房屋买卖合同纠纷。 二、一审适用法律错误。1.刘小林和万凤琼对《拆迁安置补偿分配协议》和《房屋转让协议》的内容均知晓。《房屋转让协议》第七款约定：“甲方将此房屋卖给乙方后，若能办理产权，甲方必须配合”，《拆迁安置补偿分配协议》第五款约定：“双方2005年5月24日签订的《房屋转让协议》中第六、七、八条约定自本协议生效之日不再对双方产生效力”。因此，刘小林和万凤琼自愿放弃了自己相应的权利，符合民事诉讼法第十三条的规定。2.案涉房屋不存在买卖的条件，也无法进行相应买卖，故刘小林和万凤琼申请保全并无必要，房屋买卖合同价款仅90000元，但曾思成方要承担5000元的保全费，明显不合理。 刘小林、万凤琼辩称，1.关于宅基地的问题，一审中对案涉房屋的不动产登记查询信息结果显示，上面可以看到初始登记是办理在十陵街道办事处名下的，房屋查询结果没有看到曾思成、曾书吉主张的宅基地的问题，该主张不能成立。2.曾思成、曾书吉否认签字，但一审中均辩称双方于2005年5月20日是签订了协议，也就是说曾思成、曾书吉是认可签字行为的，虽然他的辩解是认为无效。3.曾思成、曾书吉认为违反了强制性规定应被认定为无效的问题，本案协议并未违反效力性的强制性规定，同时依据民法典第153条也不存在导致民事法律行为无效的情形。4.关于安置补偿协议的问题，这个协议是在当时双方认为房屋不能办理产权过户的情况下签订的，不能据此认定刘小林和万凤琼放弃了将来具备条件时要求办理转移登记的权利。5.曾思成、曾书吉主张签订《房屋转让协议》并不是为了房屋的交易，一审曾思成、曾书吉的辩论、协议明确载明曾思成、曾书吉也认为是房屋转让行为，从一审判决曾思成、曾书吉辩称模块可以看到。6.关于曾强和白清珍签名的问题，即便曾强、白清珍在协议中的签名是代签，这个代签行为最后是经过追认的，《拆迁安置补偿协议》的签订，也说明他们对此是予以了追认，代他们签署的都是亲属，曾思成是曾强的父亲，白清珍是曾思成的母亲，由于这种特殊的关系，之后他们也都知晓这个事实。7.关于《拆迁安置补偿协议》签订的情况，一是当时是没有办法过户的，是大家的共同认识，二是这个房子当时大家都认为马上要因为大运会的召开被拆迁，在很急的情况下签订的协议，但这并不能代表刘小林和万凤琼就不是买卖这个房子。一审判定认定事实清楚，证据充分，请求法庭维持原判。 白清珍、曾强未到庭，亦未提交书面答辩意见。 刘小林、万凤琼向一审法院起诉请求：1.确认刘小林、万凤琼与白清珍、曾思成、曾强、曾书吉之间2005年5月24日签订的《房屋转让协议》有效；2.判令白清珍、曾思成、曾强、曾书吉立即申请办理位于龙泉驿区××街道××路××号××村××栋××单元××层××号房屋的不动产权，并在取得不动产权证后立即协助过户登记至刘小林、万凤琼名下，过户给刘小林、万凤琼所需的相应费用由刘小林、万凤琼承担；3.本案诉讼费由白清珍、曾思成、曾强、曾书吉承担。一审诉讼过程中，刘小林、万凤琼变更第二项诉讼请求为：判令白清珍、曾思成、曾强、曾书吉立即办理土地出让金补交手续，相关费用由刘小林、万凤琼承担，并在补交土地出让金后，由白清珍等人协助刘小林、万凤琼办理房屋不动产转移手续，相应费用由刘小林、万凤琼承担。 一审法院认定事实：因征地拆迁安置补偿曾书吉获得了位于成都市龙泉驿区××镇××村××村××幢××号××号××的安置房屋一套。在该房屋尚未取得产权证的情况下，曾书吉和其家人白清珍、曾思成、曾强、罗世兰作为甲方于2005年5月24日与刘小林、万凤琼（乙方）签订《房屋转让协议》，约定甲方自愿将位于成都市龙泉驿区××镇××村××村××幢××号的房屋出售给乙方，房屋价格为90000元，由乙方首付40000元，剩余50000元于2005年6月30日付清。双方同意于2005年5月28日将上述房屋正式交给乙方。以现金方式付款，甲方出具收条，房屋所有权归乙方。协议第六条对该安置房再被拆迁时，双方的权利义务等进行了约定。协议第七条约定甲方将此房屋卖给乙方后，若能办理产权，甲方必须配合乙方将该房屋的产权办到乙方名下，不得以任何理由推诿或拖拉不办，甲方办理产权前一切费用由甲方负责，甲方转到乙方的费用由乙方负责。若给乙方造成损失，应由甲方负一切责任。协议第八条约定如在三四年内可办理产权，本协议第六项将作废，不再实行。该协议签订后，双方按约履行了房款支付和房屋交付的义务。 2009年9月23日，曾书吉取得了该房屋的房屋所有权证。2019年5月12日，曾书吉、曾思成父子以案涉房屋不能办理产权过户，且因国家建设需要，可能对该房屋进行拆迁，曾书吉、曾思成将可能作为被拆迁人而享有被拆迁安置补偿为由与刘小林、万凤清又签订了《拆迁安置补偿分配协议》一份，对该房屋今后因拆迁产生的安置补偿的分配进行了约定。其主要内容为：如房屋安置，面积137.32平方米以内的归刘小林、万凤清所有，超过137.32平方米至274平方米部分归曾书吉、曾思成所有，超过274平方米部分由双方各享有一半；如实施货币安置，1赔1的货币归刘小林、万凤清所有，超过1赔1的货币1赔2归曾书吉、曾思成所有，超过1赔2的货币，则双方各分得一半。该协议并约定双方2005年5月24日签订的《房屋转让协议》中第六、七、八条约定自本协议生效之日不再对双方产生效力。 2020年1月19日，曾书吉取得了该房屋的不动产权证，该房屋的土地性质为划拨。 一审法院另查明，罗世兰因病已死亡，其户籍于2006年6月1日注销。 一审法院认为，刘小林、万凤琼与白清珍、曾思成、曾强、罗世兰、曾书吉签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，刘小林、万凤琼诉请确认该协议有效，一审法院予以支持。 在不动产买卖交易中，交付不动产并转移其所有权予买受人是出卖人的主要合同义务。本案双方在《拆迁安置补偿分配协议》中虽约定有《房屋转让协议》第六条关于办理转移登记的约定不再对双方产生效力的内容，但该约定是在当时双方认为房屋不能办理产权过户的情况下签订，不能据此认定作为买受人的刘小林、万凤琼已放弃了将来具备条件时要求办理转移登记的权利。曾书吉现已取得案涉房屋不动产权证书，该房屋已具备办理转移登记以变动其所有权的条件，故刘小林、万凤琼要求曾书吉协助办理案涉房屋不动产转移登记手续的诉请有事实和法律依据，一审法院予以支持。白清珍、曾思成、曾强虽系合同相对人，但因其并非房屋的原有所有权人，该房屋现也未登记在该三人名下，要求其承担协助办理转移登记义务客观上没有履行的可能和实际意义，故对此项诉请，一审法院不予支持。刘小林、万凤琼自愿承担办理转移登记的费用，不损害相对方之利益，一审法院予以尊重。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百一十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认刘小林、万凤琼与白清珍、曾思成、曾强、罗世兰、曾书吉于2005年5月24日签订的《房屋转让协议》有效；二、曾书吉于判决生效后十日内协助刘小林、万凤琼办理位于成都市龙泉驿区房屋的不动产转移登记手续，相应的办证费用（含应补缴的土地出让金）由刘小林、万凤琼承担；三、驳回刘小林、万凤琼的其余诉讼请求。一审案件受理费100元，保全费5000元，共计5100元由曾书吉负担。 二审中，各方当事人均无新证据提交。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明，房地产管理部门于2009年9月为案涉房屋颁发了权利人为曾书吉的《房屋所有权证书》（权0127315）。一审审理中，一审法院向成都市龙泉驿区不动产登记中心发函了解到，案涉房屋用途为住宅，权利性质为划拨，分摊土地使用面积为68.05平方米，案涉房屋可在受让方缴纳土地使用权出让金及相关税费后，由买卖双方共同申请不动产转移登记。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是：1.2005年5月24日签订的《房屋转让协议》是否有效；2.2019年5月12日签订的《拆迁安置补偿分配协议》是否改变了《房屋转让协议》的法律性质和效力。 关于2005年5月24日签订的《房屋转让协议》是否有效的问题。本院认为，案涉房屋虽然在2005年5月24日签订《房屋转让协议》未办理权属登记，但案涉房屋通过拆迁安置取得，无权属争议，房产管理部门于2009年9月颁发了权利人为曾书吉的房屋所有权证书，房产管理部门的颁证事实表明，已经对案涉房屋权属存在的无权属登记、土地权属不明等问题进行了弥补。虽然案涉房屋的国有土地性质仍为划拨，根据一审法院向成都市龙泉驿区不动产登记中心了解的情况，案涉房屋可以通过缴纳土地使用权出让金及相关税费后办理不动产权转移登记。因此，对案涉房屋的买卖不违反法律法规的强制性规定。虽然2005年5月24日签订《房屋转让协议》时曾强为未成年人，但从案涉房屋办证登记看，权利人为曾书吉，且无其他证据证明曾思成代为签名损害曾强的权益，曾思成、曾书吉上诉认为曾思成代签行为损害了被代理人的权益理由不成立。同时，因曾书吉、曾思成与白清珍为家人关系，完全有理由相信曾思成、曾书吉签字行为可以代表白清珍。综上，曾思成、曾书吉认为案涉合同无效的理由不成立。 关于2019年5月12日签订的《拆迁安置补偿分配协议》是否改变了《房屋转让协议》的法律性质和效力的问题。本院认为，2019年5月12日签订的《拆迁安置补偿分配协议》，只是约定对案涉房屋可能存在的拆迁安置补偿的分配进行了约定，不影响《房屋转让协议》的法律性质和效力。 综上，曾思成、曾书吉的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》法释（2020）15号第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由曾思成、曾书吉负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 俊 二〇二一年四月七日 书记员 杨珍梅