黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终1325号上诉人（原审被告）：车广耀，男，1945年5月28日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：孙凤霞（系车广耀妻子），住黑龙江省哈尔滨市香坊区。被上诉人(原审原告)：哈尔滨市香开物业管理有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区顺水街7号。法定代表人：姜晓东，总经理。委托诉讼代理人：田锡平，男，该单位员工。上诉人车广耀因与被上诉人哈尔滨市香开物业管理有限责任公司（以下简称香开物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初4441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。车广耀上诉请求：1.撤销一审判决，赔偿因香开物业公司严重不作为，导致新招标哈尔滨泽众物业公司物业费上涨，经济损失1万元，提出反诉；按照全国间拆借中心公布的贷款市场报价支付上述费用支出之日起至实际付清之日止的利息；2.反诉费、上诉费由香开物业公司承担。事实和理由：车广耀与香开物业公司都认可的共同签署的《小区私有产权证件的单位个人房屋缴纳公用部位、公共配套设施维修管理费协议书》(以下简称《协议书》）合法有效的事实。拒交和少交物业费是基于哈尔滨市香坊区人民法院2019年5月20日做出的（2019）黑0110民初3454号民事判决，被诉362位业主均答辩称物业服务没有达到《哈尔滨市物业管理条例》规定的标准，虽然存在基础物业服务，但基础物业服务项目中基础管理、屋面日常保养维护、二次加压供水、化粪池清掏均未达到《哈尔滨市物业收费管理办法》中规定的标准，且单元电子门维护项目、公共区域秩序维护、公共区域绿化养护、公共区域保洁服务中的日常保洁、清冰雪、共用部位设施设备日常运行保养维修服务等均未达到标准。香开物业公司起诉车广耀的物业费已过法定的诉讼期限。车广耀从来没有收到过香开物业公司所谓的“催费通知”,没有法律效力。应按照哈尔滨市香坊区人民法院2019年5月20日做出的（2019)黑0110民初3454号民事判决认定香开物业公司对于服务的珠江小区存在严重不作为，既然认定的事实，一审法院不能翻来覆去。不应按照建筑面积收取公共和共用面积管理费用,应按照入户先期物业公司与车广耀签订的《协议书》上面规定使用面积收取。一审法院按照香开物业公司请求车广耀欠缴物业管理费3,137.88元和建筑面积收取物业费超诉请，违反了处分原则。一审判决引用了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2003]8号第三条第一款之规定:“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”但没有支持车广耀的请求。车广耀要求香开物业公司赔偿车广耀经济损失1万元，完全是由于香开物业公司不作为导致的违约责任，应予支持。综上所述，一审判决违背案件事实，实体判决违反法定事实，只引用法律规定,根据本案不同业主不同诉请,具体案情不能具体分析，一律采取一个统一的判决结果，背道而驰，不顾及双方认可的《协议书》，适用法律错误，审判程序违法，请予以改判，维护车广耀的合法权益。香开物业公司辩称，车广耀的上诉理由不成立，香开物业公司坚持一审诉讼请求。香开物业公司向一审法院起诉请求：车广耀给付香开物业公司2012年1月1日至2019年7月31日物业服务费3,137.88元。一审法院认定事实：香开物业公司于2002年在珠江小区进户时与业主签订了《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》，约定为珠江小区业主提供物业服务，普通住宅系按房屋使用面积每平方米0.3元/月收取物业费。其后，香开物业公司两次上涨物业费，2012年涨至按建筑面积每平方米0.4元收取，2015年1月1日，涨至按建筑面积每平方米0.6元收取。2019年8月，香开物业公司撤出珠江小区，不再提供物业服务。车广耀系珠江小区102栋3单元502室业主，其房屋建筑面积66.20平方米，使用面积45.22平方米。车广耀最后一次交纳物业费的时间为2012年之前，标准为按建筑面积每平方米0.3元交纳。一审法院认为，香开物业公司与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》合法有效，双方应按协议履行各自的义务。香开物业公司履行了物业服务义务，交纳了2012年以前的物业费，故车广耀应继续依法交纳物业服务费用。本案争议的焦点为香开物业公司上调物业费收费标准是否有依据、车广耀应按什么标准交纳物业费、车广耀能否依据物业服务质量瑕疵而拒交物业费。一、香开物业公司上调物业费收费标准没有依据。第一，物业服务合同中约定了收费标准。《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”香开物业公司与珠江小区业主已签订《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》，并约定了物业服务费的收费标准，故双方应按约定的收费标准收取物业费。第二，上调物业费收费标准未经业主大会决定。《哈尔滨市物业管理条例》第三十五条规定：“实行政府指导价的，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门制定基准价和浮动幅度，定期向社会公布，并根据社会平均物价指数变动情况适时进行调整。具体收费标准，由当事人根据政府指导价在物业服务合同中约定。物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会决定。”物业服务企业变更收费标准，应经法定程序，但香开物业公司并未提交证据证明经业主大会决定的决议，故香开物业公司调整物业费没有合法依据。第三，上调物业费收费标准未经业主过半数同意。哈尔滨市物价监督管理局和哈尔滨市住房保障和房产管理局联合下发的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第二款规定：“未成立业主大会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准”。第四，上调物业费收费标准未经主管部门同意。《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第三款规定：“通过协商无法确定物业服务标准和物业服务收费标准的，由区物业行政主管部门牵头组织区价格行政主管部门、所在地街道办事处、业主委员会会同物业服务企业共同商定”。第五，车广耀有权以违规收费为由抗辩。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。综上，香开物业公司擅自提高收费标准，既未与业主签订物业服务合同，亦未经过法定程序，因此车广耀有权拒绝交纳香开物业公司上调部分的物业费，车广耀抗辩有理，予以支持。二、车广耀交纳物业服务费标准的依据。按照香开物业公司与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》约定，按使用面积每平方米0.3元收取物业费，但该协议书签订的时间为2002年，2013年11月4日出台的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第九条规定：“物业服务收费以元/月?平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月”，故从该办法施行后按建筑面积收取物业费，符合该规定。因此，车广耀应交纳2012年1月1日至2012年12月31日按使用面积0.3元/平方米计算的物业费162.79元（45.22平方米×0.3元×12月），2014年1月1日至2019年7月31日按建筑面积0.3元/平方米计算的物业费1330.62元（66.20平方米×0.3元×67月），合计1,493.41元，香开物业公司诉请超出部分，不予支持。三、关于香开物业公司的服务质量问题。关于车广耀辩称的香开物业公司物业服务没有达到《哈尔滨市物业管理条例》规定的标准的答辩意见，车广耀已经举证证明物业公司存在严重的不作为，但依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，即业主对物业服务不满意，应采取积极的措施维护自身的合法权益，法律、法规未赋予业主以拒交物业费的方式进行抗辩的权利，故对于车广耀的该项答辩意见，不予采纳。四、关于车广耀提出的诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。香开物业公司在2019年8月撤出案涉小区前，一直持续地履行物业服务合同，为案涉小区提供物业服务，车广耀欠缴物业费属于连续行为，故对车广耀的抗辩理由，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、车广耀于判决生效后立即给付香开物业公司物业费1,493.41元（2012年1月1日至2019年7月31日）；二、驳回香开物业公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由车广耀负担，与上款一并给付香开物业公司。二审中，当事人没有提供新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，二审争议的主要焦点系：车广耀应按什么标准交纳物业费。香开物业公司与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》对物业服务企业和车广耀具有约束力，双方应按该协议约定履行合同义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。该项法律规定赋予了业主在物业服务企业不履行或不完全履行合同义务的维权方式。本案中，车广耀提供的照片等证据虽能证明香开物业公司提供服务期间，该小区庭院存在公共环境脏乱等情形，但车广耀举示的证据不足以证明物业管理瑕疵长期存在。且《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》载明，香开物业公司对该小区庭院、道路、给排水、公共服务配套设施、房屋共用部位提供管理服务。香开物业公司按照协议约定履行了公共配套服务的主要义务，能够保障小区业主的正常居住、生活，香开物业公司管理能力、服务质量存在的瑕疵，尚不构成其拒不履行合同义务的法律情形，不能因此成为车广耀长期拒交物业费的理由。此外，香开物业公司提供管理服务期间，车广耀以及小区业主并没有依法行使业主权利，要求香开物业公司限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，车广耀以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。诉讼中香开物业公司未要求车广耀承担迟延交纳物业费给付利息的违约责任，已趋于公平合理。车广耀仍要求少交纳物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。车广耀在二审中提出反诉，请求判令香开物业公司赔偿因更换新的物业公司所产生的损失1万元，鉴于二审双方未能达成调解协议，关于该项诉请车广耀可另行起诉。综上所述，车广耀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人车广耀负担。本判决为终审判决。审判长 赵丹晖审判员尹红杰审判员侯守东（）二〇二一年四月二十日法官助理杜鹏飞书记员李迪