山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2021）晋11民终222号上诉人（原审被告）：郝×1，山西省孝义市人，现住孝义市。委托诉讼代理人：郝×2，男，汉族，山西省孝义市兑镇镇郝家寨村人，现住孝义市，系郝×1弟弟。委托诉讼代理人：卫×，山西大维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李×，山西省孝义市新义街道办事处人，住孝义市。委托诉讼代理人：裴×，山西树德律师事务所律师。上诉人郝×1因与被上诉人李×租赁合同纠纷一案，不服山西省孝义市人民法院（2020）晋1181民初1092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、公开询问审理了本案。本案现已审理终结。郝×1上诉请求：1.依法撤销山西省孝义市人民法院（2020）晋1181民初1092号民事判决书，并改判被上诉人与上诉人继续履行《租赁合同》；2.改判上诉人应支付租赁费用数额；3.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：在被上诉人未举证证明存在法定或约定解除租赁合同的情形下，一审判决解除租赁合同明显不当。1.上诉人与被上诉人双方签订的租赁合同不具备解除情形。案涉租赁合同未约定解除条款。双方未约定合同解除情形，对于承租方不按期交付租金该承担何种责任更未作约定。因此，不适用合同约定解除情形之规定。案涉租赁合同不存在法定解除情形。被上诉人不具备行使特殊解除权的条件。案涉租赁合同不宜适用特殊解除权的规定，承租人虽出现迟付租金的情形但其有正当理由，依据《合同法》第二百二十八条之规定，承租人迟付拒付租金并无不当，更不应承担违约责任和解除合同的不利后果。出租人未发出催收通知，更未给予承租人合理宽限期，而是第三人孝义市瑞盛物业服务中心间接行使尚未形成的解除权。关于合理宽限期，合同法也没有明确规定，因此在确定宽限日期时应综合考虑双方的承受能力、迟延交付租金会造成损失、有无其他事由阻却义务的履行的因素以及持续协商未果导致租金等数额呈现待定状态和租赁物被私自查封的事实，所以不能简单的从表面上判断就是过了交付租金日期，而是对该交付日期的一个合理延续或重新议定。2.合同继续履行更能实现订立合同之目的，且继续履行合同是出现违约情形时最好的救济措施。该租赁合同订立的目的是出租人获得租金收益，承租人获得房屋的使用价值。在承租人允诺并实际如约交付租金时，出租人利益得以保障；而承租人利益虽受到第三人侵权受阻，但承租人会通过合法合理途径进行解决来保障自身利益。不宜将双方的租赁关系与出租人、承租人和物业服务的侵权责任关系混为一谈。从租赁合同延伸出的承租人进行市场经济活动之经济价值来衡量，租赁合同若因有正当理由未如期支付租金而解除，那么，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条第（二）项之规定，承租人先期投入的40余万元损失将由自身承担，承租人为他人过错全部买单，存在显失公平之说。因此，从正反两方面看，租赁合同具有继续履行的必要性和可行性，合同的继续履行不仅符合法律之规定，也符合市场经济原则，使双方利益最大化。综上，上诉人与被上诉人双方签订的租赁合同不应予以解除，双方应继续履行合同，而上诉人从始至终同意如约交付租金。二审公开询问时，上诉人补充称，在一审判决认定的事实里面说到，李×陈述孝义市瑞盛物业服务中心系受其委托代收租金，在本院认为部分李×委托孝义市瑞盛物业服务中心交付租金，一审在没有证据的情况下，仅依据李×的陈述作出判决，要求解除合同是错误的。李×辩称，1.上诉人并未按照合同约定交纳租金，且长期拖延，在被上诉人催要租金的情形中发生激烈冲突，并报110处理，双方关系已经恶化，所以不存在继续合作的可能。2.截止目前被上诉人也从未进入过上诉人所租赁的场地，该场地仍保持原状，不存在上诉人所说的被上诉人要租给他人而违约。3.针对上诉人当庭补充，被上诉人认为截止目前上诉人从未向被上诉人协商沟通过此事，被上诉人也未收到上诉人所缴纳的租金。李×向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2015年6月1日签订的《租赁合同》，被告向原告返还房屋；2.判令被告支付原告截止2020年6月1日止之租金50000元（庭审过程中原告增加此诉讼请求为：判令被告按每日136.98元支付原告至交房日止之租金）。一审法院认定事实：2015年6月1日，原告李×与被告郝×1签订《租赁合同》1份，约定原告将位于东方商务中心面积1200平方米的三层中空大厅出租于被告郝×1。租赁期10年，从2015年6月1日起至2025年6月1日止。租金每年50000元，一年一付，签订合同之日付清当年租金，来年租金提前一个月付清。合同还约定，被告在经营期间如需将球馆出租或转让须通知原告；合同期满一个月，被告需续签合同或终止合同，应及时通知原告，便于原告安排；租赁期间产生的各种费用由被告承担；租金支付日，原告在收到款项的同时向被告交付使用权，并就水、电费与被告办理交接……。合同签订后，被告交付原告房租后，原告将房屋交付被告，被告之弟郝×2在此成立并经营孝义市青阳羽毛球馆。被告支付租金至2019年6月1日，之后租金未予支付。2015年8月24日，该地所属物业中心孝义市瑞盛物业服务中心成立。2019年12月21日，孝义市瑞盛物业服务中心在孝义市青阳羽毛球馆门口粘贴如下通知：“青阳羽毛球馆及球友会员：因球馆房租及其它费用已逾半年（6个月），经多次催交，并通知球馆负责人，至今无人出面理睬，现通知球馆负责人及球友会员们，到2019年12月31日终止与球馆签订的场地租赁协议，请球馆负责人按时腾出原租赁场地。如有异议，请速来协商解决。孝义市瑞盛物业服务中心2019年12月21日”。2020年1月4日，原告李×及孝义市瑞盛物业服务中心一起去至孝义市青阳羽毛球馆，将球馆门贴封条后关闭。庭审过程中，原告李×陈述，孝义市瑞盛物业服务中心系受其委托代收租金。同年4月，被告郝×1及其弟郝×2将原告、李峰及孝义市瑞盛物业服务中心诉至原审要求侵权赔偿。现原告诉来原审。一审法院认为，原告李×与被告郝×1签订之《租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容明确，形式合法，属有效合同，原、被告双方成立租赁合同法律关系。原告李×将东方商务中心面积1200平方米的三层中空大厅租赁于被告，被告理应按约定付清原告租金。原、被告均认可，被告欠付原告2019年6月1日起之租金。按双方合同约定，2019年6月1日起至2020年6月1日止之租金，被告应于2019年5月1日前付清，现已逾双方约定的租金支付期限，被告未付租金违反双方合同约定。原告通过孝义市瑞盛物业服务中心先后采用贴通知、贴封条的方式催促被告付清房租，原告的通知方式虽不可取，然此通知方式实际达到让被告知晓的目的。被告却至今仍未向原告、或原告委托的孝义市瑞盛物业服务中心、以及原告前夫李峰交付租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。现原告李×诉请解除双方签订的《租赁合同》，符合法律规定，原审予以支持。原告诉请被告返还房屋，因租赁房于2020年1月4日实际已由原告掌控，故原审只就被告的腾房期限作出判决。鉴于租赁房实际由原告掌控，原告应予以配合。结合原、被告合同约定的通知期限，限期一个月内。原告诉请被告支付至交房之日止之租金，原审认为，2020年1月4日，原告与孝义市瑞盛物业服务中心将球馆门关闭并贴封条后，被告实际未使用租赁房，故被告应付清原告从2019年6月1日起至2020年1月4日止之租金，然判决确定的腾房截止日起至实际腾房日止之租金，被告尚应付清原告。按合同约定1年50000元租金计算，原告诉请之每日租金136.98元（50000元÷365天），原审予以确认。从2019年6月1日起至2020年1月4日止，此7个月零3天期间，被告应支付原告租金29176.74元（136.98元×30天×7月＋136.98元×3天）。对于被告郝×1之辩解意见，因被告已提起对原告的侵权责任纠纷诉讼，本案不作裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，判决：（一）解除原告李×与被告郝×1于2015年6月1日签订的《租赁合同》；（二）被告郝×1支付原告李×租赁费29176.74元；（三）被告郝×1于判决生效后一个月内腾出向原告李×租赁的东方商务中心三层中空大厅，原告李×应予配合。非因原告的原因不能如期腾房，被告应支付原告自判决确定的腾房截止日起至实际腾房之日止之租金，按每日136.98元计算；（四）驳回原告李×的其他诉讼请求。案件受理费1130元，减半收取565元，由被告郝×1负担304.5元，由原告李×负担260.5元。二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。再依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。按照上诉人与被上诉人的约定，2019年6月1日起至2020年6月1日止之租金，上诉人应于2019年5月1日前付清，然而直到2020年1月4日，上诉人仍未履行义务，被上诉人因此享有解除合同的权利。虽然上诉人称缴纳租金时被拒收，且联系不到被上诉人本人，但上诉人并没有通过提存等手段来切实履行租金支付义务，其提供的其他证据又不足以证明其向被上诉人履行过支付义务，应当承担举证不利的后果。一审判决并无不妥，二审应予维持。综上所述，上诉人郝×1的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费529元，由上诉人郝×1负担。本判决为终审判决。审判长 王晓瑜审判员 张晓艳审判员 李高峰二〇二一年四月十四日书记员 刘艳侬