黑龙江省北安市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1181民初509号原告：于晓芳，女，1984年6月9日出生，汉族。被告：北安市金辉房地产开发有限公司，统一社会信用代码91231181551310347W，住所地黑龙江省北安市金辉学府20号楼金辉售楼处。法定代表人：鄢行增，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：柴志山，男，该公司经理。原告于晓芳与被告北安市金辉房地产开发有限公司（以下简称金辉房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于晓芳、被告金辉房地产公司委托诉讼代理人柴志山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于晓芳向本院提出诉讼请求：1．要求金辉房地产公司支付违约金10,643.15元；2．要求金辉房地产公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年8月21日，于晓芳因购买金辉房地产公司开发建设的北安市金辉学府公园大道10号楼4单元404室房屋与金辉房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：房屋建筑面积98.02平方米，单价3,300元/平方米，总价323,466元。当日于晓芳将全部购房款323,466元交付给金辉房地产公司，金辉房地产公司出具房款收据。《商品房买卖合同》第8条约定金辉房地产公司应于2018年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付于晓芳使用。但金辉房地产公司未按照约定时间2018年12月31日前交付房屋，而是于2019年11月29日交付房屋，金辉房地产公司已违约，于晓芳要求继续履行合同，要求金辉房地产公司按照合同第9条第2项约定支付违约金，故依法诉至法院。金辉房地产公司辩称，1．金辉房地产公司不是适格主体，于晓芳的买房行为与金辉房地产公司无关，金辉房地产公司有充分的证据证实于晓芳是在张福义的手里买的房子，且金辉房地产公司不知情。2．争议房屋早在张福义建设施工时，金辉房地产公司就将部分房产（包括争议房产）交付张福义充抵工程款，并也将发票和售房合同交付张福义。3．虽然于晓芳的合同表面是与金辉房地产公司签订的，但并非是金辉房地产公司出卖的案涉房屋，于晓芳也没有向金辉房地产公司付款。案涉房屋在合同约定的交付时间前就已经交付给张福义，于晓芳与张福义之间约定的交付期限金辉房地产公司并不知情，也与金辉房地产公司无关。请法院依法驳回于晓芳的诉讼请求。于晓芳围绕诉讼请求提交如下证据：1．房屋买卖合同1份。旨在证实：于晓芳于2018年8月21日与金辉房地产公司签订的房屋买卖合同，购买金辉房地产公司开发建设的位于北安市金辉学府公园大道10号楼4单元404室房屋，并有金辉房地产公司盖的公章的事实。金辉房地产公司质证认为，对证据的真实性无异议，但该房屋买卖合同是为工程施工方张福义进入网签系统，签订的商品房买卖合同。并且是在我们前期抵顶工程款项目中已经明确提出的，该份合同是张福义交给于晓芳的。2．收据2份。旨在证实：于晓芳于2018年8月21日交付全部购房款318,615元，于2019年11月29日补交房屋面积差款4,851元，两份收据均有金辉房地产公司的财务专用章的事实。金辉房地产公司质证认为，对证据真实性无异议，但该证据是金辉房地产公司配合张福义出具的，且下面有张福义本人的签字。张福义在金辉房地产公司的收据是成本拿走的，金辉房地产公司与张福义之间有协议并授权张福义卖房。3．收据2份。旨在证实：金辉房地产公司于2019年10月27日交房时收取房屋附属费用7,295元，及2019-2020年度供热费3,221元。两份收据分别有北安市福馨物业管理有限公司的公章、金辉房地产公司的财务专用章。于晓芳支付了相关费用后，金辉房地产公司交付房屋并移交了房屋钥匙的事实。金辉房地产公司质证认为，对证据真实性无异议，但供热费收据证实了当时金辉房地产公司将整栋楼当年的供热费交给了供热公司，物业费收据并不是金辉房地产公司出具的，金辉房地产公司并不知晓于晓芳何时收房。4．不动产登记证明1份。旨在证实：在房产局办理不动产预告登记时所有手续、材料都是金辉房地产公司提供且均有金辉房地产公司的公章，于晓芳才能够办理的不动产预告登记，金辉房地产公司知道无法办理房产证的原因，应该是金辉房地产公司手续不全。于晓芳并不清楚无法办理房产证的原因。案涉房屋就是于晓芳在金辉房地产公司购买的事实。金辉房地产公司质证认为，对证据真实性无异议，但是对于其备案时间有异议，于晓芳是在金辉房地产公司购买房屋一年后办理的备案，期间金辉房地产公司是在配合张福义出具合同的同时办理的相关手续。金辉房地产公司围绕其抗辩主张提供如下证据：1．金辉房地产公司与施工方张福义签订的房产抵付工程款补充协议1份，旨在证实：案涉房屋房产早在2018年施工建设前就已经抵付给张福义，由张福义所有。后期张福义是以金辉房地产公司名义出卖，案涉房屋房产的纠纷问题与金辉房地产公司无关的事实。于晓芳质证认为，对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。案涉房屋是金辉房地产公司授权张福义卖的，金辉房地产公司授权谁与于晓芳无关，于晓芳只看公章。2．收据2份。旨在证实：根据金辉房地产公司和张福义签订的房产抵付工程款补充协议，金辉房地产公司已将10号楼交付给了张福义，张福义收到金辉房地产公司整栋楼后出具的收据。于晓芳提供的收据单号，是在金辉房地产公司交给张福义的收据中的事实。于晓芳质证认为，对证据真实无异议，但是收据与本案无关，于晓芳是在金辉房地产公司购买的房子，合同和收据都是金辉房地产公司的。于晓芳只看金辉房地产公司的公章，其他事情与于晓芳无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月21日，于晓芳向金辉房地产公司交付购房款323,466元，购买金辉房地产公司开发建设的北安市金辉学府－公园大道10号楼4单元401室房屋。当日，于晓芳与金辉房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：于晓芳购买金辉房地产公司开发建设的北安市金辉学府小区10号楼4单元401室房屋，建筑面积98.02平方米；按建筑面积计算单价为3，300元/平方米，总金额为323,466元；付款方式为一次性付款。该合同第八条交付期限部分中约定金辉房地产公司应当在2018年12月31日前将验收合格并符合合同约定的房屋交付给于晓芳使用。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任部分中约定：出卖人如未按合同规定的期限将房屋交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订当日，金辉房地产公司给于晓芳出具盖有金辉房地产公司公章的购房款收据，数额为318,615元。于晓芳于2019年11月29日向金辉房地产公司补交房屋面积差款4,851元。合同签订后，金辉房地产公司未按约定时间2018年12月31日交付房屋，而是在2019年10月27日向于晓芳交付房屋。交付房屋当日，北安市福馨物业管理有限公司收取房屋附属费用14,711元，及金辉房地产公司收取2019-2020年度供热费8,133元。2019年12月26日，案涉房屋办理不动产预告登记，登记的权利人为于晓芳。现于晓芳诉至法院，要求金辉房地产公司给付2019年1月1日起至2019年11月29日止期间的逾期交房违约金10,643.15元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，于晓芳与金辉房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应遵守。虽然金辉房地产公司与张福义签订《房产抵付工程款补充协议》，但该房屋的产权仍归金辉房地产公司所有并授权张福义出售房屋（包括案涉房屋），金辉房地产公司与于晓芳签订买卖合同并加盖公章，应当认定金辉房地产公司具有出卖案涉房屋的真实意思表示，金辉房地产公司对外仍是房屋的出卖人，仍应承担该《商品房买卖合同》的权利义务，故金辉房地产公司辩称案涉房屋已经顶抵给张福义，系张福义个人行为、与金辉房地产公司无关的抗辩意见，本院不予采纳。金辉房地产公司作为合同相对方，应按合同约定承担违约责任。于晓芳依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定要求金辉房地产公司给付2019年1月1日起至2019年11月29日止期间的逾期交房违约金10,643.15元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定判决如下：被告北安市金辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告于晓芳逾期交房违约金10,643.15元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66元，减半收取计33元，由北安市金辉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审判员  于喜胜二〇二一年四月十六日书记员  高 巍