天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0104民初3654号原告:天津市今晚发行快递股份有限公司,住所地天津市南开区南京路358号今晚传媒大厦B座12层。法定代表人:刘晓津,董事长。委托诉讼代理人：黄韦韦，天津善智律师事务所律师。被告:赵换娜,女,1986年3月12日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李艳彬（被告之夫），男，1988年3月18日出生，汉族，住天津市南开区。原告天津市今晚发行快递股份有限公司与被告赵换娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市今晚发行快递股份有限公司的委托诉讼代理人黄韦韦、被告赵换娜的委托诉讼代理人李艳彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市今晚发行快递股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》;2.请求依法判决被告于2021年3月31日前返还租赁房屋;3.请求依法判决被告按照月租金14167元标准支付2020年12月1日至2021年3月31日房屋租金56668元（暂计算至2021年3月31日,实际要求计算至被告返还房屋之日）；4.请求依法判决被告按照日违约金50元计算支付2020年8月21日至2021年2月28日逾期违约金9600元（暂计算至2021年2月28日,实际要求计算至被告履行之日）；5.判令被告承担全部诉讼费用，由被告直接给付。事实和理由：原、被告双方于2020年5月28日,就坐落于天津市南开区××路××号××商房屋签订了为期1年零2个月的《房屋租赁协议》,合同约定:租赁期自2020年7月1日至2021年8月31日,年租金170000元,一个月房租作为保证金,以先付后租的方式支付租金,2020年7月1日至2020年8月31日为免租期,先期支付租金42500元,2020年8月20日前支付剩余租金127500元。延期支付租金的,须按照月租金5%支付日违约金，拖欠租金一个月及以上的,出租方有权解除房屋租赁协议,同时不退还保证金。被告在支付先期租金42500元后未按照合同约定支付第二期租金127500元。原告于2020年11月23日、2020年12月9日先后送达两份《应收账款催款通知书》，要求被告尽快履行支付义务,被告均置之不理。原告认为,原告与被告签订《房屋租赁协议》合法有效,系双方真实意思表达。被告逾期支付租金行为已构成根本违约,原告有权要求被告支付欠付租金、解除合同、要求被告承担违约责任。故诉至法院,请求依法判如所请。赵换娜辩称，不同意解除租赁合同及返还房屋，同意按照每月14167元支付租金，不同意支付违约金和诉讼费。原、被告于2020年4月20日签订的合同，租期为1年，至2021年6月19日，有两个月免租期。该合同于2020年5月28日解除后又于2020年7月1日签订了一份新的合同。按照新的合同约定，被告没有违约。被告分别于4月缴纳了42500元租金、5月28日缴纳了19288元，该19288元为原告应承担的水费，由被告代替原告支付给了案外人。本院经审理认定事实如下：2020年4月15日，原告作为出租方（甲方）、案外人李艳彬作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁协议》（以下称涉案第一份协议），约定的主要内容为：甲方将座落于南开区水上公园西路95号底商出租给乙方使用,用途为汽车用品,房屋建筑面积175.9平方米；租赁期自2020年4月20日起至2021年6月19日止,2020年4月20日起至2020年6月19日为免租期,甲方免收乙方租金；月租金14167元；乙方向甲方前期支付季度租金42500元，2020年8月20日前支付127500元；乙方与甲方签订房屋租赁协议之日,乙方向甲方交付租房保证金14167元；乙方延期支付租金,除应向甲方支付拖欠租金外,须向甲方支付违约金,即每日向甲方支付月租金的5%违约金；乙方拖欠租金累积达一个月及以上的,甲方有权解除房屋租赁协议,同时不退还保证金,并通过法律途径追缴拖欠的租金和违约金。2020年5月28日，原、被告就涉案房屋签订《房屋租赁协议》（以下称涉案协议），该协议约定的主要内容为：甲方（本案原告）将座落于南开区水上公园西路95号底商出租给乙方（本案被告）使用,用途为汽车用品,房屋建筑面积175.9平方米；租赁期自2020年7月1日起至2021年8月31日止,2020年7月1日起至2020年8月31日为免租期,甲方免收乙方租金；月租金14167元；乙方向甲方前期支付季度租金42500元，2020年8月20日前支付127500元；乙方与甲方签订房屋租赁协议之日,乙方向甲方交付租房保证金14167元；乙方延期支付租金,除应向甲方支付拖欠租金外,须向甲方支付违约金,即每日向甲方支付月租金的5%违约金；乙方拖欠租金累积达一个月及以上的,甲方有权解除房屋租赁协议,同时不退还保证金,并通过法律途径追缴拖欠的租金和违约金。2020年11月23日，原告向被告寄送《应收账款催款通知书》，主要内容为：赵换娜鉴于您与我司双方签订了共同认可的包含所有商定条款的《房屋租赁协议》，合同约定月租金14167元,以先付后租的方式按季支付租赁费,协议约定您应在2020年8月20日前支付租赁费用127500元，截至目前您并未根据双方确认的付款条件和付款金额履行付款义务，请您务必在2020年11月30日前付清所欠的逾期款项,否则我司有权依据协议约定停止您使用租赁物,并通过法律途径追究违约责任,由此造成的一切损失由您自行承担。2020年12月9日，原告向被告寄送《告知函》，主要内容为：赵换娜鉴于您与我司双方签订了共同认可的包含所有商定条款的《房屋租赁协议》，合同约定月租金14167元,以先付后租的方式按季支付租赁费,协议约定您应在2020年8月20日前支付租赁费用127500元，我公司于2020年11月23日函告您催缴房屋租赁费用,您并未给予明确答复，现我公司正式通知您,请您务必在2020年12月14日前付清所欠的逾期款项,否则我司将停止您房屋使用权,收回房屋,由此造成的一切损失,我公司概不负责，望您尽速履行付款义务。庭审中原、被告对上述涉案第一份协议、涉案协议、《应收账款催款通知书》及《告知函》的真实性无异议，并对以下事实无异议：案外人李艳彬与被告系夫妻关系；涉案第一份协议签订后原告即将涉案房屋交付被告方使用，因涉案房屋与相邻房屋使用同一水表，相邻房屋使用人于2020年5月10日对涉案房屋停水，后相邻房屋使用人只保障被告方生活用水，至同年8月25日涉案房屋恢复正常供水；因原告欠付相邻房屋使用人19288元水费，经原告与被告协商，被告代原告向相邻房屋使用人支付此19288元水费，原告同时为被告免除2020年6月20日至同年8月31日期间的租金以折抵该19288元水费；被告方已向原告支付保证金14167元。另，庭审中被告表示在原、被告协商签订涉案协议过程中，原告方相关负责人向被告表示涉诉房屋一周左右，即2020年5月28日左右就可恢复正常供水，因此被告才与原告签订涉案协议。原告对此予以否认。双方对该事实存有争议。因被告未举证证明其主张的上述争议事实存在，故本院对被告上述主张不予采信。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，涉案第一份协议及涉案协议均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法具有法律效力，原、被告均应按合同约定履行各自义务。涉案协议签订之时涉案房屋已处于非正常供水状态，现有证据不能证明双方对于何时恢复正常供水作出约定，被告在代原告向相邻房屋使用人支付19288元水费的同时，亦得到了原告为其减免2020年6月20日至同年8月31日期间租金的对价，证明原告已依涉案协议履行了其义务。被告未于2020年8月20日前向原告支付127500元租金，且在原告向被告寄送《应收账款催款通知书》及《告知函》后至今仍未履行给付租金的义务，构成合同根本违约，故原告主张解除原、被告签订的涉案协议、被告将涉案房屋腾交原告、被告按照月租金14167元标准支付2020年12月1日至实际腾房之日止的租金（占有使用费)，符合合同约定及法律规定，本院均予支持。关于原告诉请被告按照每日50元标准支付逾期付款违约金一节，考虑涉案协议已约定：“乙方拖欠租金累积达一个月及以上的,甲方有权解除房屋租赁协议,同时不退还保证金……”,原告于本案中虽未主张不退还保证金，但依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故涉案协议解除后，依据双方约定保证金不应退还被告，该约定即为被告承担违约责任的方式，现原告再主张被告按照每日50元标准支付逾期付款违约金，在原告未举证证明因被告违约行为给原告造成实际损失数额的情形下，原告主张的违约金明显过高，因此，本院对原告该主张不予支持。综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、解除原告天津市今晚发行快递股份有限公司与被告赵换娜签订的《房屋租赁协议》；二、本判决生效后十五日内，被告赵换娜将坐落于天津市南开区××路××号××商（175.9平方米）腾交原告天津市今晚发行快递股份有限公司；三、本判决生效后十五日内，被告赵换娜按每月14167元（每日472.23元）租金标准向原告天津市今晚发行快递股份有限公司支付自2020年12月1日始至实际腾房之日止的租金（占有使用费)；四、驳回原告天津市今晚发行快递股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1038元，减半收取计519元，由被告赵换娜负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津市今晚发行快递股份有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郝春杰二〇二一年四月二十五日书记员  马晓雯附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。