山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1130号上诉人（原审被告）：太原市鼎章照相馆，统一社会信用代码91140106110162828U。法定代表人：王某，经理。委托诉讼代理人：薛某，住太原市。委托诉讼代理人：李某，山西丹清律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：太原市城镇集体工业联合社，统一社会信用代码12140100MB0516840U。法定代表人：强某，主任。委托诉讼代理人：苏某，山西金贝律师事务所律师。上诉人太原市鼎章照相馆与被上诉人太原市城镇集体工业联合社因房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2020）晋0106民初514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。太原市鼎章照相馆上诉请求：1、请求依法撤销太原市迎泽区人民法院（2020）晋0106民初514号民事判决第一项；2、查明事实，依法改判鼎章照相馆继续租赁原房屋进行营业；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清。1、本案不止租赁合同一份协议。原审法院依据双方签订的《房屋租赁协议》，认定合同双方当事人应当按照合同约定履行义务。但本案双方当事人并不是简单的租赁关系，双方签订租赁合同之前还存在诸多历史遗留问题。双方间除现有的租赁协议外，还存在1986年的协议以及后续政府要求合理安排营业场地的政府文件。1959年上诉人因市政府调整商业网点，服从政府安排从原经营场所搬迁至并州北路7号大楼处办公，市政府批文明确指出上诉人对该场所享有永久使用权。从搬迁以来上诉人一直在该场所经营。1985年双方因营业场所使用权发生纠纷，时任太原市长明确批示鼎章照相馆的营业场所具有永久使用权。双方于1986年签订无期限《关于鼎章照相馆租用二轻市场临街营业门面协议书》。直至2005年被上诉人将整栋楼改造出租，致使我企业被迫停业三年之久，2009年3月经政府部门出面协调，双方签订了《房屋租赁协议》。因此上诉人鼎章照相馆对租赁房屋享有使用权，该使用权不受时间限制。2、《房屋租赁协议》的签订，是在上诉人被胁迫的情况下签署的。当时由于拆迁改造后，被上诉人以各种理由阻挠上诉人不让上诉人进驻经营，强迫上诉人签订现有的十年期限、年租金5万元的租赁协议，如不接受则不予返还营业房屋，上诉人被迫答应此要求，签订下对自己不平等租赁合约。上诉人签署协议并非出于自己意愿，该房屋租赁协议的签订有失公平。3、在本案诉讼过程中，人民法院依据双方签订的《房屋租赁协议》作出要求上诉人履行的判决，但双方于1986年4月28日签订的无期限《关于鼎章照相馆租用二轻市场临街营业门面协议书》才是双方真实意思表示下签订的协议，对于该协议双方也应该按照约定全面履行。4、因上诉人企业是国有企业，担负着保就业的社会责任以及全体职工及家庭的生存问题，企业还需持续经营。考虑到之前的历史规定及上诉人经营现状，本案应在参考两份协议的基础上进行合理的协调处理，允许鼎章照相馆继续租赁原房屋进行营业，不能完全仅凭一份合同作出判决。据此，请求二审法院撤销原判决书中第一项内容，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人太原市城镇集体工业联合社辩称，一、一审判决事实认定清楚，被答辩人租赁答辩人的房屋，2019年3月12日租赁期限已经届满，被答辩人有权收回涉案的租赁房屋。2009年3月13日，经双方协商一致，签订房屋租赁协议，协议约定答辩人将涉案房屋租赁给被答辩人使用，租赁期限约定为十年，年租金5万元人民币，租赁期满协议即终止，届时需将租赁物退还答辩人。房屋租赁协议系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当遵循诚实信用的原则，切实履行租赁协议的约定。租赁期满协议终止，被答辩人就应当依约将租赁房屋退还答辩人。二、一审判决适用法律正确，双方应当按照合同法的相关规定切实履行房屋租赁协议的约定。合同法第60条规定，“当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但是约定租赁期限自续订之日起不能超过20年。因此，房屋租赁协议约定租赁期限届满，被答辩人应当依据协议约定退还房屋，且被答辩人始终主张对涉案房屋永久租赁使用，违反了法律的规定，违背了立法精神，不应当得到支持。三、被答辩人自称存在的就业申请困难与本案无关。被答辩人作为国有企业，应当根据自身的实际情况选择适合的改革方式和路线，不得将该负担强加于没有任何关联关系的答辩人，且被答辩人在承租期内已经违反了租赁协议约定，将涉案房屋转租给第三方，并未从事照相馆业务。答辩人作为集体所有制企业对外出租的本案涉案房屋也是集体所有财产，依照《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第八条，集体企业的职工是企业的主人，依照法律法规和集体企业规章章程行使管理企业的权利，集体企业职工的合法权益受法律保护。答辩人具有维护集体企业和职工合法权益的义务，使企业资产保值增值的职能，因此答辩人为维护自身权益，涉案房屋应当按照市场价格进行租赁。且本案上诉人应从2019年3月13日起至房屋退还之日的租金按照市市场价支付，但一审判决上诉人按年租金5万元支付已经有违公平原则，但是答辩人考虑到上诉人的实际情况，也没有提起上诉，已经是对答辩人的关照和让步。综上所述，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求法院维持原判。太原市城镇集体工业联合社在一审的诉讼请求：1、判令被告立即腾退租赁的房屋；2、判令被告立即向原告支付房屋租金128864.4元（2019年3月13日至2019年10月31日）及至被告实际腾房之日止的租金；3、本案诉讼费由被告承担。一审查明，2009年3月13日，太原市城镇集体工业联合社（甲方）与太原市鼎章照相馆（乙方）签订了《房屋租赁协议》，协定议约，租赁物位于并州北路7号，即现锦江之星一层南侧两间门面房约100多平方米，租赁用途为照相馆，租赁期限为2009年3月13日起至2019年3月12日止，租期为10年。年租金为人民币五万元整。付款方式为按年支付。租赁期满，本合同即终止，届时乙方需将租赁物退还甲方，其装修改造装饰物及电力设施等由甲方全部无偿接收，乙方可带走其办公设备和经营设备等物品。合同签订后，被告依约向原告支付租金，且合同约定的十年租金已经全部支付完毕。一审判决认为，原被告双方签订的《房屋租赁协议》是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律的禁止性规定，是合法有效的。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中《房屋租赁协议》约定，租期为10年。租赁期满，本合同即终止，届时乙方需将租赁物退还甲方。2019年3月12日，本案涉及的房屋租赁期限已经届满，原告要求被告腾退租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告提供的房地产咨询结果报告、致咨询委托人函所原告单方委托出具的，难以保证结果的客观性、公正性，缺乏有效的证明力，故房屋租期届满后，即从2019年3月13日起至房屋交付之日止按照合同约定的年租金5万元继续支付至房屋实际返还之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、被告太原市鼎章照相馆于判决生效后一个月内腾退租赁房屋（太原市并州北路7号锦江之星南侧两间门面房）。二、被告太原市鼎章照相馆于判决生效后十日内向原告太原市城镇集体工业联合社支付从2019年3月13日起至房屋交付之日止按照年租金5万元支付租金。二审查明事实与一审一致。本院认为，上诉人太原市鼎章照相馆与被上诉人太原市城镇集体工业联合社签订的《房屋租赁协议》合法有效。虽然双方房屋租赁的形成有政府主导和商业网点布局的因素，属于历史遗留问题，但后来双方签订新的《房屋租赁协议》约定了新的权利义务和十年租赁期限，也写明本着解决历史遗留问题和太原市鼎章照相馆的实际情况，以极优惠的价格出租，并约定如租赁期满而终止合同，因历史遗留问题也随之彻底终结，不再给任何直接或变相的经济补偿。现在是市场经济时代，上诉人属国有企业，被上诉人是太原市政府举办事业单位，上诉人虽面临经营困难，但应当根据自身的实际情况选择适合方式改革。协议约定的租期十年已经到期，上诉人主张仍继续租赁并在原租金基础上增加15%的租金，被上诉人要求年租金20万元，双方协商不成。上诉人按年租金5万元支付租金，又收取第三方租金15万元，属于转租谋利，也有违公平原则。上诉人太原市鼎章照相馆也未能与被上诉人太原市城镇集体工业联合社协商妥续租事宜，上诉人应将租赁房屋退还被上诉人。上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。原判事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费10140元，由上诉人太原市鼎章照相馆负担。本判决为终审判决。审判长 焦跃峰审判员 吕 斌审判员 张 燕二〇二一年四月八日法官助理 赵梓余书记员 李欣妍