湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终484号上诉人（原审被告）：沅陵晨辉房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇黄花溶凤凰景城，统一社会信用代码：914312227968763817。法定代表人：吴光敏，董事长。委托诉讼代理人：董维权，湖南龚云树律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李菊香，女，1973年9月17日出生，苗族，户籍地：湖南省沅陵县，住湖南省沅陵县。被上诉人（原审原告）：钟吉耀，男，1967年1月26日出生，白族，户籍地：湖南省沅陵县，住湖南省沅陵县。上诉人沅陵晨辉房地产开发有限责任公司（以下简称晨辉公司）因与被上诉人李菊香、钟吉耀房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院（2020）湘1222民初2398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人晨辉公司上诉请求：撤销一审判决，依法作出公正裁判。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。首先，被上诉人一审仅提供了一份单一的2018年1月1日的《交房协议》，上诉人并不认可，该《交房协议》系物业管理部门根据小区物业管理需要与业主签订的装修告知事项协议，并非上诉人公司实际交房协议，本案实际交房时间是2016年5月份，上诉人通知被上诉人领取案涉商品房房屋钥匙，一审判决认定上诉人违约二年不属实；其次，一审判决按照230000元购房款计算违约损失，证据不足，认定事实不清，被上诉人没有任何证据证明该款已经缴纳；此外，一审判决参照2015年10月24日中国人民银行公布的整存整取存款利率计算违约利息也是不公平的，被上诉人并无证据证实上诉人违约，即便要计算也应当参照活期存款利率计算。请求二审法院查明事实并公正判决。被上诉人李菊香、钟吉耀辩称：交房协议上诉人盖有公章；所交房款为首付加按揭，有证据证实；一审利息计算正确。被上诉人李菊香、钟吉耀向一审法院起诉请求：1、判令被告支付延期交房造成的合同违约损失16800元；2、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：被告晨辉公司成立于2007年2月27日，企业类型为有限责任公司（自然人投资或者控股），注册资本3000万元整，经营范围为：房地产开发，建材购销，房屋出租（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。原告李菊香、钟吉耀系夫妻关系。二原告与被告晨辉公司达成购房意向并办理了网签备案手续，2014年11月25日，双方签订《沅陵县商品房买卖合同》（合同编号：20140043401），合同约定：二原告购买被告晨辉公司开发的位于沅陵县××镇××栋××层××号房屋一套，总价款为230000元，首付款为80000元，余款150000元采用银行按揭方式支付。该合同还就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、面积确认及面积差异处理、交付期限及条件、房屋交接及违约责任等进行了约定。该合同第十条关于“交付期限及条件”明确约定出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准条件的商品房交付买受人使用。……如遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，可以延期交房。该合同第十一条关于“房屋交接及违约责任”明确约定，由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，由出卖人按照同期银行存款利率赔偿买受人违约金。合同签订后，二原告向被告晨辉公司交纳首付款80000元，被告晨辉公司出具了一份《湖南省沅陵县地方税务局预收款专用凭据》（发票号码：60001947），该《湖南省沅陵县地方税务局预收款专用凭据》记载：“付款方：李菊香，收款方：凤凰景城，预收项目：房款（21#A座2单元401房），金额：￥80000元，合计金额（大写）捌万元，开票人：吴静，收款人：吴启慧”。2014年9月23日，原告向被告交纳房屋办证费16100元，被告晨辉公司出具了一份《收据》，该《收据》记载：“收据（2813987），2014年9月23日，今收到李菊香交来16栋13座一单元302房办证费壹万陆仟壹佰元（￥16100）经手人：曾泽生”。被告晨辉公司未在约定的交房期限内（2015年12月30日前）交付涉案商品房。二原告在2018年8月前长期租房居住。2018年1月1日，被告晨辉公司作为甲方与原告李菊香作为乙方签订《交房协议》后，被告晨辉公司向二原告交付涉案房屋，双方就房屋装修、防盗窗安装、业主花园权属及日常管理等事项进行了约定。交房后，二原告对房屋进行装修，之后，原告在涉案商品房内居住生活。另查明，原告李菊香已在湖南沅陵农村商业银行股份有限公司按约办理了涉案房屋的贷款按揭手续并依按揭贷款约定偿还贷款本息。2015年10月24日，中国人民银行公布整存整取二年期存款利率为2.1%/年。一审法院认为：本案系一起因延期交房而引发的房屋买卖合同纠纷案件。原、被告签订的《沅陵县商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。第一百零七条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。本案中，原告已经按合同约定交纳了购房首付款80000元和房屋办证费用16100元，并就剩余房款办理了按揭手续，二原告已经履行了合同义务，被告晨辉公司应按《沅陵县商品房买卖合同》第十条的约定履行交付涉案房屋等合同义务，其在约定的履行期限（2015年12月30日前）届满仍未履行房屋交付义务，亦未提交证据证明符合延期交房的情形，已构成违约，属于履行合同不符合约定，应依法承担继续履行、赔偿损失等违约责任。故对二原告要求被告晨辉公司支付因延期交房所造成的损失的诉讼请求，予以支持。被告辩称“原告方要求被告晨辉公司支付赔偿损失16800元，无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求”的意见，不予采纳。双方签订的《沅陵县商品房买卖合同》第十一条约定：由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，由出卖人按照同期银行存款利率赔偿买受人违约金。根据庭审查明及双方签订的交房协议的时间确定被告晨辉公司实际交房时间为2018年1月1日，被告晨辉公司应向二原告支付自合同约定的交付期限届满日（2015年12月30日）的次日即2015年12月31日起至实际交房之日（2018年1月1日）止的违约损失，由于原、被告对支付利息的具体标准约定不明，应参照中国人民银行公布的二年期定期存款利率2.1%/年进行计算。二原告已向晨辉公司支付了涉案房屋的首付款并就剩余150000元购房款在湖南沅陵农村商业银行处办理了按揭贷款，二原告已全额支付晨辉公司230000元的购房款，故晨辉公司支付二原告的利息应以230000元为基数进行计算，晨辉公司应支付二原告逾期交房的违约损失为9660元（230000元×2.1%/年×2年=9660元）。二原告诉请晨辉公司按照700元/月标准承担违约赔偿责任，但未向法院提交租房发票等证据对实际损失情况予以证明，系举证不能，应承担举证不能的法律后果，对超过9660元部分，不予支持。综上，二原告的诉讼请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告晨辉公司于本判决生效后十日内支付原告李菊香、钟吉耀因逾期交房产生的违约损失9660元；二、驳回原告李菊香、钟吉耀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，减半收取计110元，由被告晨辉公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院另查明：双方2018年1月1日签订的《交房协议》载明“本人购买凤凰景城21栋401号房，交房时本人已阅读并同意以下条款”。本院认为：关于交房时间的认定问题。一审中，被上诉人提交了一份双方于2018年1月1日签订的《交房协议》，该协议中虽有装修告知事项的约定，但已明确为“交房”协议，且在协议中亦有“交房”字样表述，故应予认定为交房协议并包含装修告知事项，非单独的装修告知协议。而且，上诉人亦无证据证实其实际交房时间为2016年5月，故一审判决认定上诉人交房时间为2018年1月1日有相应的证据证实，并无不当，本院予以确认。关于被上诉人是否已足额交纳购房款的问题。被上诉人一审中亦提交了上诉人公司出具的收款收据及银行流水等证据，证实被上诉人已经按合同约定交纳了购房首付款80000元和房屋办证费用16100元，并就剩余购房款150000元办理了按揭手续，上诉人晨辉公司对上述证据并未提出实质异议，一审判决认定被上诉人已经履行了商品房买卖合同约定的足额付款义务有足够证据证实，本院予以确认。关于违约利息的认定问题。对于逾期交房的违约责任，双方在案涉商品房买卖合同中已约定“按照同期银行存款利率赔偿买受人违约金”，应当从其约定。但双方约定赔偿的具体标准不明，一审判决参照2015年10月24日中国人民银行公布的二年期定期存款利率2.1%/年进行计算符合本案的实际，且不违反法律规定，本院予以支持。故上诉人提出的一审判决认定事实不清、证据不足等的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沅陵晨辉房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 晓审判员 欧晓林审判员 彭湘平二〇二一年四月十四日书记员 沈慧娟