山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1082民初3711号 原告（反诉被告）：张鑫，女，汉族，1986年2月27日生。 被告（反诉原告）：李建鹏，男，汉族，1997年5月15日生。 委托诉讼代理人：赵秀芳，系被告之母。 原告张鑫与被告李建鹏租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张鑫、被告李建鹏及其委托诉讼代理人赵秀芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张鑫向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告返还原告所有的冰箱、空调、家具、联通猫及路由器、地毯、发财树。或赔偿上述设施价格金额7759元。2、赔偿恶意破坏造成的经济损失2000元。诉讼中，原告增加诉讼请求：要求被告赔偿原告违约金5万元。并撤回要求被告返还家具、联通猫及路由器、地毯、的诉请。事实和理由：原告与被告于2019年8月16日签订《门面转让协议》，约定原告将荣成市新庄北区紫御阳光华府3号楼2门市出租给被告使用，合同期限自2019年5月8日起至2020年5月8日止。合同到期后，被告侵占了原告所有的冰箱2400元，空调2700元，木沙发、吧台、两张桌子、四把椅子(家具共计1459元)，联通猫及路由器100元，地毯600元，发财树两棵500元，上述物品价值合计7759元。被告腾退房屋时将房屋内的所有装修设施全部破坏，并且未支付水电费。原告多次主动联系被告，要求被告返还上述物品，但被告拒绝返还。综上，被告的行为严重的侵害了原告的合法权益，原告依法起诉至法院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 李建鹏辩称，原告和开发商签订了一年的合同，但是租给了我两年。且我与原告的协议中清楚写着所有的东西是我花钱转让的，即我支付的2.5万元的转让款中包括了原告第一项诉请中的物品。 诉讼中李建鹏提起反诉请求：判令反诉被告张鑫赔偿经济损失5万元。事实与理由：2019年8月16日，张鑫将其租赁的开发商的门市房转让给李建鹏经营，合同中约定张鑫与开发商所签的租赁合同的权利义务转让给李建鹏享有和履行。合同中的转让费2.5万元包含了转让后的租金、张鑫对门市房的装修及所有物品的综合价值。李建鹏在经营过程中由于疫情曾长时间无法正常经营，2020年5月8日，开发商已将该门市售给孙（徐）女士，徐女士即提出终止租赁合同。张鑫将物权长时间对外转租的门市房恶意转让给李建鹏。李建鹏在支付了2.5万元转让费后不久就被新房东终结了房屋租赁，张鑫的行为是对李建鹏的严重欺诈，张鑫应当按照她的承诺依法赔偿李建鹏5万元。 张鑫针对反诉辩称，张鑫在合同到期前主动联系房东，积极帮助李建鹏继续承租。但李建鹏不理张鑫。并在不通知张鑫的情况下，故意背着张鑫私下与新房东联系，并无理取闹、制造矛盾。且新房东徐某跟李建鹏提出的续约租金没有超过紫御阳光华府3号楼（0-10号）门市租金价格。李建鹏破坏承租房屋，主动退出租赁。因此，是李建鹏自己不想承租，张鑫未违约，不应承担双倍转让金额。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月，张鑫从荣成市力嘉房地产开发有限公司（以下简称力嘉公司）租赁位于新庄北区紫御阳光华府3号楼2号门市毛坯房一处，租期自2019年5月8日至2020年5月8日。租赁后，张鑫对门市房进行了装修。因经营不善，张鑫在未告知力嘉公司的情况下将门市转租给了李建鹏。双方并于2019年8月16日签订了门面转让协议书。约定，张鑫将门面装修设施等全部转让给李建鹏，转让费2.5万元。张鑫不得再向李建鹏索取任何其他费用。期限自2019年5月8日起至2020年5月8日止。原房东与张鑫签订的租赁合同的权利义务转由李建鹏享有和履行，李建鹏与房东不再另行签订租赁合同。张鑫在合同底部手写补充内容如下：“张鑫保证李建鹏在两年内的房屋租赁权及李建鹏在两年内的租金在紫御阳光华府3号楼（①—⑩）门市内租金价格相当，不超过此范围内租金水平。此协议为双方保密协议，双方任何一方不得与开发商透露此协议内容。此协议及补充协议双方自愿遵守，如有违反，将支付对方双倍转让金额。”经查，该2.5万元转让款中包含了1.2万元的租金。 2019年10月，案外人徐某从力嘉公司处购买了涉案门市。张鑫与李建鹏签订的合同期满后，徐某将房租提高到2万元一年。因李建鹏与徐某对房租价格未能协商一致且双方沟通不畅，徐某拒绝将房屋继续租赁给李建鹏，李建鹏遂于2020年5月10日从涉案房屋搬离。为继续经营理发店，李建鹏另行租赁商铺，并于2020年5月20日与案外人王军超签订商铺租赁合同，约定，李建鹏租赁位于新庄南区商铺，租期三年，租金每年4.2万元。租金一次性交付。经本院向王军超调查了解，其租赁给李建鹏的商铺系精装房，李建鹏已将三年的租金全部支付完毕。 诉讼中，李建鹏主张2.5万元的转让费中包含了所有的装修及设备，故不同意返还张鑫诉争的财产，张鑫申请对空调等财产的价值进行评估并预交评估费800元，本院委托山东平禾价格评估有限公司进行评估，涉案冰箱价值1250元、空调1763元、两盆发财树656元，合计3669元。 张鑫称其与力嘉公司签订的租赁合同中约定的年租金为1.2万元。其租赁给李建鹏的价格也是1.2万元一年，包含在2.5万元的转让费用中。并称，在徐某购买房屋后，她找徐某沟通过，协商不要涨房租。但张鑫以与力嘉公司签订的合同丢失为由未能提供双方签订的租赁合同。 诉讼中，原被告对下列事实产生争议： 一、转让费2.5万元是否包含冰箱、空调、发财树等。 1、张鑫提交与李建鹏2019年8月15日的微信聊天记录，用以证实转让费仅包括装修设施，不包括诉请中主张的设备。李建鹏质证称，对微信聊天记录的真实性无异议，但是微信后面提到见面再聊。见面后，张鑫承诺把电视、冰箱等所有设备给李建鹏，这些都是双方间的口头约定，没有书面约定。经查，该聊天记录内容大致为，李建鹏询问张鑫电脑、电视、是不是冰箱都给他，张鑫称电脑、电视他们没谈过，冰箱可以给李建鹏用。 2、李建鹏提交2019年8月16日签订合同当天其母亲赵秀芳与张鑫的其中一段通话录音，用以证实，张鑫口头承诺除咖啡柜外，其余物品均归李建鹏所有。张鑫质证称，对录音真实性认可，但录音中没有提出冰箱、空调的归属。且这不是一段完整的录音。经查，李建鹏提供的录音为三段单独的录音，李建鹏称该三段录音发生于同一时间，录制的时候即为三段，录音的载体为录音笔。但经本庭向其释明提交原始载体后，李建鹏以原始载体已经删除为由未能提供。 本院对证据的真实性予以认可，对证明内容在本院认为处综合认定。 二、张鑫、李建鹏是否存在违约行为。 1、张鑫申请证人徐某出庭作证，并提交徐某出具的证明一份，用以证实，原告积极联系房东，将租金维持在2万元左右，但是被告主动退出，并对房屋主体结构造成大面积破坏。证人徐某称，其于2019年10月从开发商处购买了涉案房屋，开发商告诉她房子有人租，并要求她租赁期内不要涨房租，租期到后，价格由她自行决定。买完房后，她到房屋处去看了，看到是李建鹏在使用，她告诉李建鹏房子她已经买了。2020年5月，租赁期限快到时，她到李建鹏处告诉李建鹏，如果还想继续租赁房屋，房租她要涨到2万元。李建鹏当时同意，但要求合同由他来写。她没有同意，后她拿着写好的合同找李建鹏，李建鹏既不说不租也不签名，她生气就不租给建鹏了。对张鑫找其协商房租一事，徐某称，在她买房之后，张鑫找到她称，因做买卖赔钱把房子转租给了李建鹏，希望她在合同租赁期内不要涨房租，她就同意了。被告质证称，是原告与房东徐某共同将其赶出去。 2、李建鹏提交与房东徐某2020年5月1日、5月6日、5月8日的录音光盘一份，用以证实，李建鹏母亲赵秀芳与徐某协商门市不要增加房租并继续租赁时，徐某表示房租必须涨，并拒绝与赵秀芳进行协商。在5月8日的录音中赵秀芳与徐某发生了争吵，赵秀芳问房租不能商量一下，徐某称，租房子就是想找合作愉快的人，给李建鹏两天时间搬走。张鑫质证称，其与李建鹏在协议中协商保证租金不超此范围的水平，但并不代表不涨房租，徐某要求的2万元房租并没有超出此范围内的水平。李建鹏强行要求房租确定在1.2万元以内，甚至不让房东起草租房协议，是李建鹏无理取闹，放弃租赁期。 3、李建鹏提交2019年8月16日其母亲赵秀芳与张鑫另两段录音的光盘及2020年4月19日的聊天录音光盘一张，用以证实，张鑫在签订合同当天，以签订保密协议的方式要求李建鹏不要把房屋转租的事实告诉开发商，并且保证三年租赁权，期间内不涨房租。2020年4月19日是李建鹏仅租赁8个月新房东就开始赶李建鹏时，李建鹏的母亲赵秀芳与张鑫发生的一段对话，张鑫称她会与房东沟通，但根本未沟通。张鑫无能力让新房东与李建鹏续签合同，租房期限与合同目的均落空。张鑫质证称，是被告拒绝与房东沟通也拒绝与张鑫沟通。 4、张鑫提供2020年4月21日至5月期间与李建鹏的聊天记录，用以证实，2020年4月以后，张鑫就多次联系李建鹏，主动要求帮他承租房屋，并要求带上房东，但是李建鹏并不理睬。李建鹏已在2020年5月16日找好了其他地方正式营业。这说明李建鹏在4月21日以后就不打算继续租赁房屋。并且李建鹏向我提过，紫御阳光华府3号楼2号门市位置不好，人少想换地方。李建鹏质证称，这段微信只是其中的一部分，发生这段微信的愿意是张鑫告诉李建鹏要交房租。李建鹏主动联系的张鑫，张鑫以没时间拒绝。 5、张鑫提供交纳水费的收据一份，用以证实张鑫代李建鹏交付了103.4元的电费，李建鹏系违反合同约定，应当支付5万元违约金。李建鹏质证称，在搬走之前没有欠付水电费。 6、李建鹏提交案外人王宏业与力嘉公司签订的租赁管理合同，用以证实，2020年同范围房屋的租赁价格1.35万元。张鑫质证称，对合同真实性予以认可。从开发商租房子肯定便宜，但涉案房屋是装修过的，且改造过水电，租金应当在2万元左右。经本院向王宏业调查了解，其于2019年从力嘉公司处租赁新庄北区3号楼毛坯房一处。在被询问同样的门市，2万元的房租价是否高时，王宏业称，因该附近门市在小区内，不同于临街门市，2万元有些高。 以上证据将在本院认为处综合认定。 本院认为，原被告签订租赁合同系双方真实意思表示且未违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。本案的争议焦点为1、李建鹏应否返还诉争财产或赔偿相关损失；2、张鑫、李建鹏是否各存在违约行为，应否各向对方支付5万元的违约金。 针对第一个争议焦点，张鑫提交的微信聊天记录可以证实，张鑫并没有承诺2.5万元的转让费用中包含了电视、电脑、冰箱等设备。李建鹏主张双方有过口头约定，并提交录音一份。但经审查，该份录音系被截取，李建鹏在本院释明后亦未能提供录音的原始载体，该证据形式要件存在瑕疵，不具备证明效力，故对李建鹏主张的2.5万元包含所有设备一事，证据不足，本院不予采信。本院认定，2.5万元的转让款中不包括张鑫诉请中主张的财产。现李建鹏不同意返还，经评估，李建鹏拿走的空调、冰箱、两盆发财树价格合计3669元，李建鹏应当予以赔偿并承担由此支付的评估费用。 针对第二个争议焦点，李建鹏主张协议中约定了张鑫应保障其两年的租赁权且租赁费用价格相当，而张鑫违反约定，应当支付违约金。本案，张鑫私自将涉案门市转租给李建鹏，并在仅享有一年租期的情形下擅自向李建鹏作出保证其享有两年租赁期，且租赁期内价格水平相当的承诺。而在房屋租赁后的两个月，涉案房屋即被开发商出售给了案外人徐某。徐某在张鑫与李建鹏的租赁合同到期后即提高房租，致使李建鹏与徐某因租金价格过高产生争议，最终导致李建鹏搬离涉案门市。故张鑫在整个合同的履行中未能做到实际上也不可能做到协议中约定的对李建鹏的承诺，存在明显的过错，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、二十八条、二十九条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况相对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的是违约金超过造成损失的30%的，可以认定为“过分高于造成的损失”。故违约金的确定依据为实际损失的多少。本案，张鑫主张调整违约金。因张鑫承诺保证李建鹏两年的租期，且张鑫自认租赁给李建鹏的租金为一年1.2万元。而在李建鹏租赁满一年时，未能继续租赁。故综合本案合同履行情况、当事人的过错程度，李建鹏所受的直接损失应为剩余一年租期中多支付的租金损失，即3万元（4.2万-1.2万）。按照1.3倍计算，张鑫应当支付的违约金为3.9万元。 对张鑫主张的李建鹏私自拿走设备及未交纳电费构成违约的理由。因合同未明确约定诉争的财产是否包含在了2.5万元转让款中，故张鑫无证据证实李建鹏拿走涉案财产违反了合同的约定。另，张鑫在与李建鹏签订合同后，从未向李建鹏出示过其与力嘉公司签订的租赁合同，虽然双方签订的合同中约定了“原合同的权利义务由李建鹏享有和履行”，但对李建鹏享有何种权利及履行何种义务并不明确。张鑫以此条款主张李建鹏未交电费违约无事实依据，本院不予支持。对张鑫主张的2000元的经济损失，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上，张鑫、李建鹏的部分诉请理由正当，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，二十八条，二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、被告李建鹏于本判决生效后十日内支付张鑫空调、冰箱、发财树款项3669元； 二、原告张鑫于本判决生效后十日内支付李建鹏违约金3.9万元。 三、驳回原告张鑫其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告李建鹏其他诉讼请求。 以上一、二项款项兑除后，原告张鑫支付给反诉原告李建鹏款项35331元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费647元，由原告负担607元，被告李建鹏负担40元。反诉费525元，由原告张鑫负担410元，由被告李建鹏负担115元。评估费800元，由被告李建鹏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  孙文丽 二〇二一年四月十二日 书记员  梁子月