广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤12民终583号上诉人(原审原告)：钟媚，女，1965年11月23日出生，汉族，住肇庆市端州区×××××××××××××××××××。委托诉讼代理人：温锡棋，广东天重行律师事务所律师。委托诉讼代理人：李炳球，广东天重行律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：庄宏武，男，1973年11月10日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区×××××××××××××。被上诉人(原审被告)：梁卫玲，女，1973年10月24日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区×××××××××××××。两被上诉人共同委托诉讼代理人：甘伟健，广东山丰律师事务所律师。原审第三人：张金汉，男，1957年4月5日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区××××××××××××。上诉人钟媚因与被上诉人庄宏武、梁卫玲、原审第三人张金汉房屋买卖合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院(2020)粤1202民初5177号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人钟媚的委托诉讼代理人温锡棋、李炳球、被上诉人庄宏武、梁卫玲的委托诉讼代理人甘伟健到庭参加诉讼，原审第三人张金汉经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟媚提出上诉请求：一、撤销一审判决，支持钟媚一审的全部诉讼请求。二、本案一、二审的诉讼费用由庄宏武、梁卫玲承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，法律适用错误，违反法定程序，导致错误判决，请二审法院依法查明事实并予以改判。一、没有证据证明庄宏武、梁卫玲已按合同约定交付房产证及委托钟媚办理房产过户等手续的公证委托书，钟媚无法办理房屋登记过户手续，庄宏武、梁卫玲依法应当承担违约责任。1.根据《房地产买卖合同书》第二条第3点的约定，在支付完第一期款项时，委托的对象是“乙方”，即受托人是钟媚，但庄宏武、梁卫玲却委托案外人程永杰办理相关的产权过户、抵押等手续，已构成违约。2.根据《房地产买卖合同书》第二条第3点的约定，在2013年1月6日钟媚支付完第二期款项后，庄宏武、梁卫玲应在当天将第四层的房产证和相关公证委托书交给钟媚保管，但目前的证据仅能证明庄宏武、梁卫玲于2012年9月4日收到第一期房款时将第三层的房产证原件及委托书交给第三人张金汉。庄宏武、梁卫玲声称已将三、四层的房产证原件及委托书交张金汉并不符合合同的约定，且钟媚还有剩余的290万元房款尚未支付，该部分房款占总交易价格约50%，此时庄宏武、梁卫玲将房产过户所需的全部材料交给钟媚显然不符合常理。此外，第三人张金汉向庄宏武、梁卫玲出具《收条》仅载明收到第三层的房产证原件及委托书。综上，庄宏武、梁卫玲没有将第四层的房产证及公证委托书交付给钟媚。3.如上所述，合同约定将房产证原件及委托书交付给钟媚，目的是使钟媚可以顺利办理房产登记过户手续，而收取租金是实现物权的其中一种方式，但这种物权是不完整的。因此，不能认为钟媚收取租金就可以替代庄宏武、梁卫玲向钟媚交付房产证原件及委托书的责任。二、一审法院举证责任分配错误，违反程序。如上所述，根据合同的约定，交付第四层房产证原件及委托书的责任在于庄宏武、梁卫玲，而目前的证据只能证明庄宏武、梁卫玲交付了第三层的房产证原件及委托书，没有任何证据证明庄宏武、梁卫玲交付了第四层的房产证原件及委托书。而对于是否履行合同的举证责任，应当由履行义务的一方举证，即由庄宏武、梁卫玲承担举证责任，而非由钟媚承担，且钟媚对庄宏武、梁卫玲声称其交付材料提出了合理怀疑，庄宏武、梁卫玲不能进一步排除该合理怀疑。三、钟媚向相关部门主张权利，从而导致诉讼时效的中断，一审法院适用法律错误。从郁南县人民法院于2016年8月11日作出(2015)云郁法民初字第613号民事判决开始，钟媚便一直向相关部门主张权利。2016年9月14日，在上诉期限内向郁南县人民法院提起上诉，但郁南县人民法院在接收钟媚的材料后，并没有按规定向钟媚送达相关的缴费通知和及时立案，直至案件生效和执行。在(2015)云郁法民初字第613号案的原告郁南县××信用合作联社申请对该案的被告强制执行时，钟媚才知道二审并没有立案。因此，钟媚于2017年12月14日，向郁南县人民法院提出了书面异议，郁南县人民法院也于2017年12月25日作出(2017)粤5322执异54号执行裁定，驳回了钟媚的异议请求。2018年1月23日，钟媚就(2015)云郁法民初字第613号案提出再审申请，郁南县人民法院裁定驳回了钟媚的再审申请，随后，钟媚对此提出上诉，郁南县人民法院于2018年11月8日回复钟媚，认为其在原判项中没有判决其承担责任，是属于无独立请求权的第三人，因此，钟媚没有上诉权，如果认为原判决错误，可以向人民检察院申请检察建议或或者抗诉。钟媚一直就案涉的房屋主张权利，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十五条的规定，诉讼时效中断。且钟媚主张的权利，直接关系到案涉房屋的权属问题，是针对案涉房屋实体事实提出的。综上，一审法院认定事实不清，法律适用错误，违反法定程序，请二审法院查明事实，正确适用法律，依法改判，支持钟媚的上诉请求。庄宏武、梁卫玲答辩：一审判决认定事实清楚、证据确实充分，适用法律正确，请二审法院驳回钟媚的上诉请求，维持一审判决。一、1.张金汉与钟媚签订的《合作购买房产协议书》（以下简称《协议书》）第七条明确：双方约定由甲方（张金汉）与卖方办理购买房产合同签订，甲方（张金汉）可代理乙方（钟媚）在购买房产合同上签字画押，甲方应口头通知卖方。可知张金汉获得钟媚的授权，其可以代理钟媚。2012年8月25日，庄宏武、梁卫玲与张金汉签订合同时，庄宏武、梁卫玲对钟媚身份存疑，于是张金汉向庄宏武、梁卫玲出示《协议书》，并将《协议书》第七条以及购房款与中介款都是由张金汉统一支付内容告知庄宏武、梁卫玲，并陈述钟媚是其妻子，基于《协议书》内容，庄宏武、梁卫玲有理由相信张金汉有权代理钟媚。同日，庄宏武、梁卫玲与乙方签订《房地产买卖合同书》（以下简称《合同书》），甲方：庄宏武、梁卫玲，乙方：钟媚、张金汉。《合同书》第二条第三款、第四条等均很清晰与明确乙方有两人，即钟媚与张金汉，而对《合同书》效力，钟媚在一审起诉状乃至上诉状也认为是钟媚与张金汉真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效。既然真实有效的《合同书》清晰明确了乙方为钟媚与张金汉，但钟媚的上诉状却陈述合同约定办理委托手续的受托人是钟媚，与《合同书》主体并不符合。2.庄宏武、梁卫玲委托程永杰办理相关手续，是根据钟媚和张金汉的指定，庄宏武、梁卫玲不认识案外人程永杰，但钟媚与张金汉是认识的。钟媚与张金汉介绍并带熟悉流程的程永杰到达震东公证处，向庄宏武、梁卫玲陈述程永杰对流程非常熟悉，可交由他处理，故庄宏武、梁卫玲才委托程永杰去处理巨额房产的过户、抵押手续。3.庄宏武、梁卫玲按照合同约定将房产证和公证委托书交给乙方，符合合同约定，钟媚无法办理房产过户登记手续责任不在于庄宏武、梁卫玲。《合同书》第2条、第4条约定办理公证委托手续完毕（2012年9月4日）后90天内（2012年12月3日）乙方要付清第二期的款项，庄宏武、梁卫玲于2012年11月29日收到张金汉交来的第二期首付款150万元并将第四层的房产证和公证委托书交给了张金汉。2013年1月6日，庄宏武、梁卫玲才收到了张金汉交来的第二期尾款140万元，钟媚与张金汉已经违反了合同的约定。如前所述，合同书的乙方是张金汉以及钟媚，庄宏武、梁卫玲有理由相信张金汉代理钟媚，因此庄宏武、梁卫玲将第四层的房产证和公证委托书交给张金汉，并不违反合同的约定。至于庄宏武、梁卫玲只出具第三层房产证和公证委托书是因为张金汉支付了150万元，且向庄宏武、梁卫玲保证两个月内搞定，便没有出具收据。另外，钟媚在613号判决中答辩其与张金汉、庄宏武、梁卫玲共同签订合同，且已知房产证由程永杰用去抵押，并要求郁南县××信用合作联社将证退回给钟媚。同时，钟媚在54号执行异议中陈述的理由是案涉房屋属于钟媚与张金汉，从两份文书可知，钟媚已经拿到了第四层权属证和公证委托书。若钟媚没有拿到上述证书，按照常理分析，其应该马上向庄宏武、梁卫玲主张权利。那么其在郁南县人民法院开庭时，陈述的理由应是没有拿到上述证书，而非陈述自己是权属人并要求郁南县××信用合作联社将证退回。根据《合同书》第六条约定：在上述房产办理公证委托前，上述房产的相关债务和一切纠纷由甲方承担，与乙方无关，在办理公证委托后，上述房产的相关债务与法律责任由乙方承担。因此庄宏武、梁卫玲已经按照合同约定，履行了义务，办理了公证委托书，并将房产证和公证委托书交给了乙方，因此办理公证委托后，涉及房产的一切债务与法律责任由乙方承担。钟媚无法办理房产过户登记手续责任不在于庄宏武、梁卫玲，因此庄宏武、梁卫玲一方不承担违约责任。二、钟媚并没有提供证据证明诉讼时效存在中断的情况，应承担举证不能的法律后果，钟媚的起诉已经超过法定的时效规定。从钟媚的诉讼请求来看，其认为庄宏武、梁卫玲并未向其交付房产证和公证委托书，也没有为其办理过户手续，导致案涉房屋无法过户，即钟媚认为因庄宏武、梁卫玲不及时交付证件，导致其房屋权利受损，那么钟媚应按照《合同书》第十二条的约定向端州区人民法院起诉庄宏武、梁卫玲退回购房款及定金，或向相关部门就庄宏武、梁卫玲的侵害行为主张其权利，而不是告其他人。另外，钟媚于2013年1月6日已支付完毕剩余的购房款，若钟媚没有拿到上述证书，那么从2013年1月6日开始，钟媚就应当知道其房屋权利受损，应立即向端州法院起诉庄宏武、梁卫玲；其次，从（2015）云郁法民初字第613号民事判决可知，钟媚若认为其房屋权利受到损害是庄宏武、梁卫玲的原因导致，应自2016年8月11日起主张庄宏武、梁卫玲退回购房款或定金。但其直到2020年9月11日才起诉，时隔7年多。综上，钟媚的起诉已经超过了法定的诉讼时效。钟媚向一审法院提出诉讼请求：一、庄宏武、梁卫玲立即向钟媚退还购房款295万元及支付从收款日起至清偿完毕止的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的利息。二、庄宏武、梁卫玲立即向钟媚双倍返还定金100万元。三、本案诉讼费用由庄宏武、梁卫玲承担。一审法院经审理查明：2012年8月23日，张金汉作为甲方与钟媚作为乙方签订一份《合作购买房产协议书》约定：购买标的系肇庆市××××××第三层及第四层房产；甲方愿意购买******第三层房产，购买后该房产所有权归甲方所有，该房产所产生的租金及权益归甲方所有；乙方愿意购买******第四层房产，购买后该房产所有权归乙方所有，该房产所产生的租金及权益归乙方所有；上述两层房地产的成交价为590万元，中介费10万元，共计600万；购买上述房产的房款甲乙双方各占50%，甲乙双方各自负责购买后过户所产生的费用；上述两层房产目前出租给****，甲乙双方各自收取租金；双方约定由甲方与卖方办理购买房产合同签订，甲方代理乙方在购买房产合同上签字画押，甲方应口头通知卖方；购房款项以及中介费用由甲方统一交付或转账给卖方及中介。协议同时约定其他权利义务。2012年8月25日，庄宏武、梁卫玲作为甲方与钟媚、张金汉作为乙方签订了《房地产买卖合同书》约定：甲方愿意将位于肇庆市××××××的三、四层房产出售给乙方，上述房地产现已设置抵押并办理他项权登记，权利人为端州农商行，抵押金额为250万元，同时，上述房地产目前出租给*****（详见附件《房屋租赁合同》）。乙方已经对上述房地产情况作了充分的了解，愿意购买上述房屋。上述房地产的成交价格为590万元，过户所有费用由乙方负责。乙方分两期向甲方支付上述款项，具体如下：第一期，本合同签订当天付首期房款50万元，办公证委托当天付50万元，其中100万作为合同的定金，甲方收到该款后一个星期内与乙方到公证处办理第三层、第四层房产的公证委托，公证委托内容应包括：委托乙方对上述房地产进行过户、买卖、收取房款、银行抵押贷款、办理和取回他项权证、查档、受托人可转委托权、代为收取相关款项，代为收取租金，代为办理相关的产权变更登记手续等等。剩余款项290万元，在第三层、第四层房地产公证委托手续办理完毕后90天内付清。甲方收到乙方第一期款项后七日内，须立即向银行归还所有欠款，并注销上述房地产的他项权登记，否则，乙方有权解除合同，并有权要求甲方返还已支付的款项及双倍返还定金。在乙方支付第一期款项之日起7天内，甲方将上述房地产的第三层房产证交与乙方保管；在办理完公证委托之日，甲方将第三层相关的公证委托书交与乙方保管。在乙方支付完第二期款项之日，甲方将第四层的房产证和相关公证委托交给乙方保管。甲方保证上述房地产权属清晰，本合同签订前发生的与甲方有关的产权纠纷和债权债务，一概由甲方负责清理还款，并承担民事诉讼责任，因此而给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。在上述房产办理公证委托前，上述房产的相关债务和一切纠纷由甲方自行承担，与乙方无关。在办理公证委托后，上述房产的相关债务和法律责任由乙方承担。违约责任：1.甲方中途悔约或因甲方原因导致上述房地产无法转让的，视为甲方违约，甲方应立即向乙方返还所有款项和乙方因本次房地产转让支付的一切费用，并支付违约金50万元及双倍返还定金。2.乙方中途悔约或逾期未办理公证委托手续（因甲方原因致使逾期或无法办理除外），或不按买卖双方在本合同的约定条款付款，视为乙方违约，乙方须向甲方支付违约金50万元，甲方有权收回上述三层、四层房产，定金归甲方所有。合同同时约定其他权利义务。2012年8月25日，庄宏武出具一份《收条》载明：现收到张金汉和钟媚购买*****三层写字楼款（包括定金）人民币250万元，余款50万元于签订公证委托当日支付。2012年9月4日，庄宏武出具一份《收条》载明：现收到张金汉先生购*****三、四层写字楼购房款50万元（第一期房款）。2012年11月29日，庄宏武出具一份《收条》载明：现收到张金汉先生交来购房款150万元。2013年1月6日，庄宏武出具一份《收条》载明：现收到张金汉交来购买房产款尾期款140万元。2013年1月30日，庄宏武出具一份《收条》载明：本人于2013年1月30日已经收完张金汉交来购买位于肇庆市×××××××、四层写字楼房款合共590万元。并载明：庄宏武已于当天将两层房产的租金（2012年9月至2013年1月所属张金汉部分）和*****交来租赁押金5万元转交给张金汉（其中退租4609元，押金5万元），合计共支付54609元。2012年9月4日，张金汉出具一份《收条》载明：现有张金汉先生收到梁卫玲女士位于*****三层写字楼房地产权证原件一份，房地产权证号：粤房地权证肇字第******号以及该写字楼委托书一份。广东省郁南县人民法院于2016年8月11日出具的（2015）云郁法民初字第613号民事判决书查明事实中载明：2012年9月4日，庄宏武、梁卫玲在肇庆市震东公证处就位于肇庆市××××××第三、四层房地产签署《委托书》，委托程永杰就案涉房产办理：“一、到国土、房产部门办理过户、买卖、收取房款、办理和取回他项权证、查档、评估、取回房产权证原件、办理相关的产权变更登记手续等。二、到银行办理上述房产银行抵押贷款及第三方担保抵押银行贷款、签订房产贷款合同等相关业务。三、办理上述房产租赁、收取租金、收取相关款项。委托期限：一年。受托人在上述代理权限范围内所签署的一切有关文件，我们均予以认可。”该公证处就上述委托分别出具（2012）粤肇震东第002672号、第002673号《公证书》。广东省郁南县人民法院于2017年12月25日出具的（2017）粤5322执异54号执行裁定书载明：钟媚、张金汉于2017年12月14日对该案执行标的提出书面异议，经审查后作出驳回钟媚、张金汉的异议请求的裁定。粤房地权证肇字第0200001643号广东省房地产权证载明：权属人庄宏武，房屋坐落肇庆市××××××第四层，附记：权利人郁南县××信用合作联社，权利种类抵押权，权利范围全部，债权数额750万元，债权确定时间：2012年12月27日至2014年12月27日。粤房地权证肇字第0200001641号广东省房地产权证载明：权属人梁卫玲，房屋坐落肇庆市××××××第三层，附记：权利人郁南县××信用合作联社，权利种类抵押权，权利范围全部，债权数额750万元，债权确定时间：2012年12月27日至2014年12月27日。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。第三人张金汉经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席审理。钟媚认为其并没有收到案涉四层写字楼的房产证原件以及公证委托，但根据合同约定“在乙方支付第一期款项之日起7天内，甲方将上述房地产的第三层房产证交与乙方保管；在办理完公证委托之日，甲方将第三层相关的公证委托书交与乙方保管。在乙方支付完第二期款项之日，甲方将第四层的房产证和相关公证委托交给乙方保管”，案涉四层的房产证以及公证委托书应于支付完第二期款项后交付，但钟媚并没有证据表明期间有向庄宏武、梁卫玲提出交付房产证以及公证委托书的行为，显然不合常理，且张金汉以及钟媚两人在购买了案涉房产后一直有收取案涉房产的租金，因此，一审法院采信庄宏武、梁卫玲已交付了案涉房屋的房产证原件以及公证委托书给钟媚。再者，案涉房产抵押给郁南县××信用合作联社的时间为2012年12月27日，办理公证委托的时间为2012年9月4日，《房地产买卖合同书》约定“在上述房产办理公证委托前，上述房产的相关债务和一切纠纷由甲方自行承担，与乙方无关。在办理公证委托后，上述房产的相关债务和法律责任由乙方承担。”，因此办理公证委托后产生的债务，应由乙方即钟媚、张金汉承担，若钟媚认为庄宏武、梁卫玲存在对已出卖房屋再为他人借款作抵押的行为，应涉嫌诈骗，不属民事调整范围，钟媚可向公安机关主张权利。至于本案的诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，广东省郁南县人民法院作出的（2015）云郁法民初字第613号民事判决书的时间为2016年8月11日，且该判决已生效，因此钟媚知道其案涉房屋的合法权利受到侵害的时间为2016年8月11日，虽然钟媚称其有在2016年9月对广东省郁南县人民法院出具的（2015）云郁法民初字第613号民事判决书提起上诉以及申请再审，但钟媚并未能提供证据证明上述程序已发生，亦无依据反映法院对该再审作出相应的裁判，而对广东省郁南县人民法院（2017）粤5322执191号执行裁定提出异议属于对人民法院的执行程序提出异议，而非对案涉房屋的实体事实提出异议，故本案诉讼时效时间已经超过三年，对于钟媚主张，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回钟媚的全部诉讼请求。本案因简易程序减半收取案件受理费19200元（钟媚已预交），由钟媚负担。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，钟媚向本院提交如下新证据：1.当事人提交诉讼文件、证据清单，拟证明钟媚对（2015）云郁法民初字第613号民事判决不服，依法于2016年9月4日提起上诉。2.执行裁定书，拟证明钟媚于2017年12月14日向郁南县人民法院提出书面执行异议。3.再审申请书、4.应诉通知书、5.判后答疑书、6.回复函，拟证明钟媚于2018年1月23日向郁南县人民法院提出再审申请，郁南县人民法院于2018年11月8日作出书面回复，以上证据拟证明钟媚的起诉没有超过诉讼时效。经质证，庄宏武、梁卫玲认为对证据1的真实性及合法性没有异议，对关联性及证明内容有异议。证据名称没有显示具体的案号，无法证实钟媚于规定的时间提出上诉的事实。对证据2、3、4、5、6的真实性及合法性没有异议，对关联性有异议。根据执行裁定，钟媚以其是案涉房屋的权属人为由向郁南县人民法院提出异议，其在上诉状中认为庄宏武、梁卫玲没有将房产证及公证委托书交给钟媚导致其权利受损。按照房地产合同书第12条的约定，钟媚应当向庄宏武、梁卫玲主张退还购房款及定金的权利，但执行裁定书并没有显示钟媚向庄宏武、梁卫玲主张该权利。庄宏武、梁卫玲向本院提交如下新证据：（2014）肇鼎法民二初字81号民事判决，拟证明钟媚、程永杰、张金汉在办理委托公证之前是互相认识的。经质证，钟媚认为对该证据的真实性及合法性没有异议，对关联性有异议，该证据并不能证明钟媚委托程永杰办理相关手续的事实。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。另查明，2012年12月12日，案外人黄芬向郁南县××信用合作联社申请贷款750万元，抵押人程永杰在申请书上签名。2012年12月26日，张金汉与案外人邱斌签订《借用、借款及抵押反担保合同》，约定将案涉房屋第三、四层的房产借给邱斌向银行贷款担保之用。2012年12月27日，郁南县××信用合作联社与案外人黄芬签订《个人借款合同》，约定黄芬向郁南县××信用合作联社借款750万元，借款期限2年等内容。当日，程永杰持（2012）粤肇震东第002672号、第002673号《公证书》，以梁卫玲、庄宏武的名义与郁南县××信用合作联社分布签订101×××××××××××586号、101×××××××××××202号《最高额抵押担保合同》为上述借款提供抵押担保。2014年3月6日，案外人邱斌与郁南县××信用合作联社签订《保证合同》，为黄芬向郁南县××信用合作联社前述的借款提供担保。广东省郁南县人民法院于2018年11月8日向钟媚出具《回复函》称，对于钟媚不服（2018）粤5322民申1号民事裁定提出的上诉，钟媚在该案中为无独立请求权的第三人，没有上诉权。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。案涉《房地产买卖合同书》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依法履行。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.钟媚的诉求是否已超过诉讼时效；2.庄宏武、梁卫玲应否向钟媚退还购房款及支付利息。关于本案诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，广东省郁南县人民法院于2016年8月11日作出（2015）云郁法民初字第613号民事判决书生效后，钟媚于2017年至2018年期间以提出执行异议、申请再审等方式对案涉房屋主张权利。在上述程序进行期间，钟媚有理由相信可以依上述方式维护权利。直到钟媚不服广东省郁南县人民法院作出的（2018）粤5322民申1号民事裁定提出上诉，该院于2018年11月8日复函告知钟媚为无独立请求权第三人，没有上诉权。至此，钟媚穷尽上述途径主张案涉房屋权利未果才明确知道其权利受到侵害以及另行主张权利的义务人，诉讼时效应从2018年11月8日起算。钟媚于2020年7月23日提起本案诉讼，尚未超过三年的诉讼时效。关于庄宏武、梁卫玲应否向钟媚退还购房款及支付利息的问题。首先，《房地产买卖合同书》第二条第三款约定办理公证委托内容是委托钟媚与张金汉对案涉房屋统一办理过户、买卖等相关手续，同时也约定了受托人可以转委托他人办理相关手续。根据（2014）肇鼎法民二初字第81号民事判决书反映，钟媚、张金汉与实际的受托人程永杰于本案房屋买卖发生之前就已经认识，双方存在借款关系，而并没有证据显示庄宏武、梁卫玲与程永杰在公证委托之前认识。因此，庄宏武、梁卫玲称两人是根据钟媚、张金汉的指定才委托程永杰办理相关手续更为合理，本院予以采信。其次，根据合同约定，案涉房屋四层的房产证以及公证委托书应于支付完第二期款项后交付。现没有证据显示钟媚在支付第二期款项后有向庄宏武、梁卫玲提出交付房产证以及公证委托书的行为。此外，根据张金汉于2012年12月26日与案外人邱斌签订的《借用、借款及抵押反担保合同》、邱斌为黄芬的借款提供担保等事实可知，张金汉对案涉房屋用于他人抵押担保是知情且同意的。结合程永杰实际拿到房产证办理了抵押担保的事实，应认定庄宏武、梁卫玲已履行交付案涉房屋第四层房产证原件以及公证委托书的义务。再者，案涉房产抵押给郁南县××信用合作联社的时间为2012年12月27日，办理公证委托的时间为2012年9月4日，《房地产买卖合同书》约定在案涉房产办理公证委托后，案涉房产的相关债务和法律责任由钟媚、张金汉承担。根据上述的约定，办理公证委托后产生的债务，依约应由钟媚、张金汉承担。综上，钟媚未能提供证据证实庄宏武、梁卫玲存在违约行为，且案涉房产办理公证委托后产生的债务按约定应由钟媚、张金汉承担。因此，钟媚诉求庄宏武、梁卫玲退还购房款及支付利息的主张，理据不足，应不予支持。一审判决驳回钟媚的诉讼请求并无不当，本院予以维持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，钟媚的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实部分有误，但实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费38400元，由钟媚负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 文审 判 员  苏振业审 判 员  陈卓杰二〇二一年四月二十五日法官助理  张铭华书 记 员  魏珍珍