河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初2398号原告：河南银湾商业管理有限公司，住所地河南省郑州市二七区嵩山南路190号院1,2号楼3层，统一社会信用代码：91410103MA47APRX50。法定代表人：刘景华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李书辉，河南英泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡磊，河南英泰律师事务所律师。被告：陈琪，女，汉族，1985年4月20日出生，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：张东琴,河南千业律师事务所律师。原告河南银湾商业管理有限公司诉被告陈琪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银湾公司的委托诉讼代理人胡磊，被告陈琪及其委托诉讼代理人张东琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银湾公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告向原告支付租金、管理费等费用共计216831元（前述金额为截至2020年12月25日被告拖欠的费用金额）；二、请求法院依法判令被告向原告支付违约金242716元(违约金自费用拖欠之日起按照拖欠金额的日千分之五计算至被告实际履行之日，暂计算至2020年12月25日)；三、本案的诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2019年5月16日，原告河南银湾商业管理有限公司与被告陈琪签订《商铺租赁合同》(合同编号为JHLZL-2019-3F-A3019/A3020）和《商业管理服务协议》(合同编号为JHLGL-2019-3F-A3019/A3020)，双方约定由原告将位于河南省郑州市××路与××路交叉口金河里项目三层A3019/A3020号的商铺出租给被告经营使用，商铺建筑面积416.3平方米，租赁期限自2019年8月1日起至2021年7月31日止。合同签订后，原告依约履行了相应的合同义务，但被告拒不按照合同约定履行租金及费用的支付义务。虽经原告多次催要，但至今无果。因此，为维护原告的合法权益特提起本案诉讼，恳请贵院查明事实，依法判如所请。被告陈琪辩称：首先被告陈琪所欠的租金和管理费应当为75974.5元。第一，被告陈琪欠缴房租的期间为2020年2月1日至2020年11月30日，因原告和业主方河南兰德置业有限公司经营权发生纠纷，原告于2020年11月26日向客户发出商户感知函，承诺自2020年10月26日起原告便不再对金额零商场进行运营管理。2020年10月27日，业主方河南兰德置业有限公司向各商户发出澄清公告，对原告不在进行商场运营管理的事宜进行确认，并且要求原告向被告退还所缴纳的押金。2020年12月11日，原告再次向商户发出经营公告，确认租金的收取，期间为2020年11月30日。原告河南德置业有限公司的经营权纠纷目前也在本院，正在审理过程中。案号为2021豫0103民初771号。具体租金的计算截止日期也可以参见本院的771号案件的判决，以免给被告造成重复缴费的情况。第二，2019年5月16日，被告陈琪向原告支付了履约保证金22897元。2019年8月23日向原告支付空调费14574元，按照惯例，空调费的使用时间为七个月，包含夏季三个月、冬季四个月，按照双方协议约定的租金缴纳期间为每半年交付一次。2020年2月1日该支付2020年2月1日至2020年7月31日止的租金。然而2020年2月份到疫情爆发，被告隔离在家，原告要求被告支付租金，被告在没有恢复经营的情况下，于2020年3月4日向原告支付两个月的租金45794元，缴纳完毕租金以后，被告便多次找原告进行协商，疫情期间租金的减免事宜。2020年5月15日被告经营的蜜恩贝舞蹈培训机构才正式开始营业。开始营业后，被告陈琪和承租的其他商户便多次找原告进行协商减免房租的事，因教育培训行业的复工时间较晚，相关指导意见作出的时间为2020年5月17日，原告也承诺为教培行业减免三个月的租金。我们提交的证据里边的协商录音，证人证言也确认了这一点另外根据我国相关法律法规政策等规定，政策是发改委投资规202073号文作出的指导意见，也明确对于经营困难的小微企业和个体工商户，给出免除上半年三个月房租的指导意见因此被告对原告对减免三个月租金的事宜。无论从承诺和相关法律法规的支持上均为合理的。第三，原告经营经合理购物中心期间并没有认真履行商业管理义务，也并没有通过组织活动进行拓客以提升经营业绩。原告接管商场购物中心期间仅举办过一次活动，2020年冬天正常的供暖时间应当为11月至3月15日四个月，但原告也并未开空调向商场供暖，导致被告的经营业绩大幅下滑，大量学员退费学员流失。这期间被告多次向原告反映情况均未解决，目前由于学生退费较多，被告已经向商场提出申请停止经营、退租。由于原告的经营管理不善，并且从2020年8月起原告与业主方河南兰德置业有限公司就经营权事宜产生纠纷，被告承向原告提出已缴纳的保证金抵扣租金和管理费被告多次提出以交纳抵扣管理费但原告均予以拒绝。按照双方签订的合同约定，原告可以抵扣扣除保证金冲抵租金和管理费。因此被告认为仍欠原告的租金应当为75974.5元。具体的计算方式详见提交的书面材料。关于原告起诉的支付违约金242716元，被告认为不应当予以支付。首先，原告提供的合同为格式合同，该合同由原告方起草，合同在起草时已经明显倾向于原告方，合同约定的违约金过高。原告起诉要求的租金和管理费为21万元，违约金甚至达到24万元，显然违背我国相关法律的规定。其次原告方合同约定的违约金为日5‰。根据我国相关的法律规定，如果违约金过高，被告方有权要求予以降低。另外违约金的标准不应当超过违约款项的30%。最后根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二的相关规定，承租人承租房屋用于经营疫情或疫情防控措施，导致承租人的资金周转困难或者营业收入明显减少。出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除合同，并且承担违约责任的人民法院不应当予以支持。综上由于原告方怠于履行商业管理职责，已经给被告方造成了巨大的损失，被告方也刚刚申请闭店，因此原告方无权要求被告方承担巨额的违约金，且原告和兰德中心自2020年8月份以来因经营权的问题一直争议不断，原告也并未向被告提供物业管理和商业运营管理服务。因此原告无权要求被告承担。经审理查明：2019年5月16日，原告(甲方)与被告(乙方）签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于郑州市××路与××路交叉口关照先生商场的二层A3019/A3020)号面积416.3平方米的场地出租给被告，用于经营乐迪蹦床公园；合同有效期自2019年8月1日至2013年7月31日；租金每月8326元(第三年起租金递增8%)；租金支付方式：每三个月为一个支付期，先付后用，在上一期租金到期之日的20日前一次性足额支付下一期租金；逾期未交租金的，每逾期1日，按照拖欠金额的0.5%支付滞纳金，逾期15日仍未足额缴纳租金的，视为违约，甲方有权解除本合同，履约保证金不予退还；履约保证金22897元；合同还对其他事项进行了约定，同日，原、被告签订一份《商业管理服务协议》，约定在租赁期限内，被告需向原告按照每月8124元的标准支付运营管理费，按约定递增；水费6.5元/吨，空调使用费每月2082元。合同签订后，被告陈琪已支付各项费用至2020年1月31日，2019年6月19日缴纳履约保证金22897元，被告陈琪拖欠2020年1月31日后的各种费用未支付，并于2020年3月4日向原告支付45794元。2020年初受新冠肺炎疫情影响，原、被告所在商场金河里购物中心于2020年1月27日起闭店，至2020年2月22日商场恢复营业，每天10：00-17：00。2020年3月起，商场逐步恢复至正常营业。2020年5月22日，郑州市新冠肺炎疫情防控工作领导小组办公室下发公告，公告要求特殊教育学校在5月25日以后，符合常态化防控要求的可陆续开学。原告于2020年10月24日起对被告进行断电，2020年10月25日被告关闭场地，后因租金等问题协商未果，原告诉至本院。另查明，原告银湾公司自2019年9月4日起从案外人河南兰德置业有限公司（简称兰德公司）承租案涉商场，因拖欠租金，兰德公司于2020年12月4日张贴租赁合同解除公告，即日起收回该商场的经营、管理及于租赁相关的一切权利。2020年12月11日，银湾公司发布经营公告，声明其与兰德公司的纠纷由两公司协商解决，银湾公司与商户的租赁合同正常履行，对欠租商户租金收取至2020年11月30日，后续租金另行洽谈，即日恢复供水供电及物业服务，所附约谈商户中不包括被告商铺。原告称兰德公司自2020年12月25日起接管该商场。以上事实，有商铺租赁合同、物业管理协议、金河里购物中心公告，收据、银行转账电子回执、微信聊天记录、证人证言等证据在卷，并予以佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与被告签订合同，系双方当事人的真实意思表示，为合法有效的合同。被告租赁原告商铺，依约交付各种费用至2020年1月31日。在合同租赁期内，被告以疫情原因、经营困难为由向原告提出减免租金要求，双方未能协商一致，原告于2020年10月24日起对被告进行断电，致使被告无法继续经营。另因原告与原房东河南兰德置业有限公司租赁合同的纠纷，导致兰德公司于2020年12月4日宣布解除合同，收回管理权，故本案合同已不具备继续履行的条件。虽经法庭释明，原告仍不申请解除合同，本院依法认定双方合同于2020年12月4日予以解除。被告主张欠付租金系受新冠肺炎疫情影响，双方就减免租金问题未能协商一致，要求据实结算，对被告主张合理部分予以采纳。考虑新冠肺炎疫情影响，结合被告实际开业情况，本院酌定原告减免被告2个月的租金。经核算，2020年2月1日至12月4日期间的租金、管理费、空调使用费等共计250344.4元，减免疫情影响2个月的租金、管理费、空调费49958元，扣除被告已支付的保证金22897元及已支付的租金45794元后，被告仍需支付131695.4元。原告关于违约金的主张，因违约系受疫情影响，故对原告违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二）》第5条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈琪于本判决生效之日起十日内向原告河南银湾商业管理有限公司支付租金、管理费、空调使用费等共计131695.4元；二、驳回原告河南银湾商业管理有限公司的其他诉讼请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4097元，由原告河南银湾商业管理有限公司负担2923元，由被告陈琪负担1174元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张彦鹏二〇二一年四月二十一日书记员  巴鑫涛