渭南市临渭区人民法院民事判决书 （2021）陕0502民初1224号原告：渭南万达广场商业管理有限公司，住所地：陕西省渭南市高新技术产业开发区新区。法定代表人：王志彬，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱珂、杨茜茜，陕西弘业律师事务所律师。被告：陕西众邦连赢健身管理服务有限公司，住所地：陕西省渭南市娱乐3F-B。统一社会信用代码：91610501MA6YAJWN7Q。法定代表人：何静宇, 系该公司执行董事兼总经理。                原告渭南万达广场商业管理有限公司 （以下简称渭南万达广场）诉被告陕西众邦连赢健身管理服务有限公司（以下简称众邦连赢公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告渭南万达广场法定代表人王志彬未到庭，其委托诉讼代理人朱珂、杨茜茜到庭参加了诉讼，被告众邦连赢公司的法定代表人何静宇经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告渭南万达广场诉至本院请求: 1、依法判令被告向原告支付欠缴的物业服务费41061.63元；2、依法判令被告向原告支付欠缴的空调服务费73015.15元；3、依法判令被告向原告支付计算至实际支付之日止的逾期缴纳物业服务费、空调服务费的违约金，其中2020年9月1日至11月30日为6171.56元，之后的违约金从2020年12月1日起至实际支付之日止，以114076.78元为基数（欠缴物业费加上欠缴空调费），年利率按 24%计算至清偿之日止；4、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年5月8日，案外人王某某与原告签订《XX广场XX街物业合同》（以下简称“物业合同”），约定原告为案外人王某某承租的渭南万达广场商业广场3F层的商铺提供物业服务。后各方经签订《主体变更协议》，进行了两次主体变更。2019年4月24日起，承租人由案外人王某某变更为赵某某 ；2020年6月1日起，承租人由案外人赵某某变更为被告。《物业合同》约定：套内建筑面积为2027.98平方米，按承租商铺的套内建筑面积缴纳物业服务费，物业服务费的缴纳标准暂定每平方米每月6元，即每月物业服务费为12167.88月。自第一个租约年起，每个租约年的物业服务费标准在上一年度的基础上递增百分之四。除首期的物业服务费外，物业服务费按每1个月为一个支付期，乙方应当在每个支付期的最后一个月的20日前，向原告一次性足额支付下个支付期的物业服务费。合同还约定空调服务费收费标准为每平方米每月10元，即每月空调服务费为20279.8元，乙方应全年按月支付空调服务费，并在支付物业服务费的同时支付空调服务费。违约责任部分约定如逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应缴费用的，除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向原告支付违约金。自《物业合同》及《主体变更协议》签订以来，原告作为物业服务方积极履行了合同义务，为被告提供了物业服务。但被告却未按照合同约定向原告缴纳2020年8月1日至2020年11月30日的物业服务费及空调服务费，经原告多次催告仍未予缴纳。故诉至法院，要求判如所请。原告渭南万达公司为支持其主张提供了以下证据：1.渭南万达广场物业合同一份，共17页,证明2017年5月8日王某某与原告渭南万达广场签订了《渭南万达广场物业合同》，约定原告为王某某承租的XX室XX街XX层XX号商铺提供物业管理服务，物业服务费自2017年6月1日起开始计收，标准为6元/月/平方米，租赁场所每月服务费合计为12167.88元/月。同时物业服务费自第一个租约年起，每个租约年的物业服务费标准在上一年度的基础上递增4%，则2020年6月1日至2020年5月31日的物业服务费为13687.21元；另外还证明按照合同约定被告应当在每个支付期前一个月的20日前一次性按月向原告支付物业服务费；合同约定空调服务费自商业广场开业日期全年收款，收费标准为每平每月10元，租赁场所每月空调费为20279.8元，在支付物业费的同时支付空调服务费，空调服务费应全年按月支付，如被告逾期支付物业服务费或其他应缴费用的，每逾期一日，应按应付未付金额的3‰向原告支付违约金。2. （2020）陕0502民初5707号的临渭区人民法院民事判决书一份，共7页，证明判决书经审理查明部分，对本案《物业合同》的签订主体，物业服务费、空调服务费的收费标准、支付时间均予以确认。3.物业合同主体变更协议两份，分别为3页,证明《物业合同》签订后，进行了两次主体变更。2019年4月24日起，承租人由案外人王某某变更为赵某某。2020年6月1日起，承租人由案外人赵某某变更为被告，被告概括承受了《物业合同》项下乙方的全部权利和义务。4.电子回单，共3页，证明被告往期物业服务费及空调服务费缴纳情况，被告欠付原告物业服务费及空调服务费应予支付。5.陕西泰普律师事务所律师函、快递送达凭证、照片，证明原被告双方签订的《物业合同》已经解除，被告应当向原告支付物业合同存续期间欠付的物业服务费及空调服务费。被告众邦连赢公司答辩期内未答辩，亦未提供证据。经审理查明， 2017年5月8日，原告渭南万达广场与案外人王某某签订《XX广场XX街物业合同》一份，约定原告为王某某承租的XX室XX街XX层XX号商铺提供物业服务。商铺面积为2027.98平方米。合同第三条约定，物业服务费标准为6元/月/平方米，每月物业服务费为12167.88元。每年度物业服务费标准在上年基础上逐年递增4%。空调服务费标准为10元/月/平方米，每月空调服务费为20279.8元，乙方应全年按月支付空调服务费，并在支付物业服务费的同时支付空调服务费。合同第六条约定违约责任：每逾期一日，按应付未付金额的3‰支付违约金。2019年4月24日，原告渭南万达广场和案外人王某某、赵某某签订了《主体变更协议》，约定承租人自王某某变更为赵某某。2020年6月1日，原告渭南万达广场和又与案外人赵某某以及被告众邦连赢公司签订了《主体变更协议》，约定赵某某自该合同签订之日起将物业合同项下全部权利义务概括转让给被告。庭审中，原告陈述，被告未按照合同约定向其缴纳2020年8月1日至2020年11月30日的物业服务费及空调服务费，现原告渭南万达广场放弃部分权益，要求被告支付2020年9月1日至2020年11月30日的物业服务费41061.63元（13687.21元/月×3个月=41061.63元），以及2020年8月1日至2020年11月30日的空调服务费73015.15元（20279.8元/月×3个月+12175.75元），此外，原告要求按照年利率24%计算违约金至实际清偿之日（其中2020年9月1日至2020年11月30日的违约金为6171.56元）。另查，根据《国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告》（2021年4月15日）显示，被告众邦连赢公司目前的登记状态为“开业”，法定代表人为“何静宇”，成立日期为2020年6月23日，核准日期为2020年12月9日。2020年9月1日，被告公司投资人（股东）由“姜喜军、李成龙、张建娇”变更为“姜喜军、李成龙、唐秀华”，同年9月1日，再次变更为“何静宇”。另查，2020年8月1日、8月17日被告公司原投资人（股东）张建娇分别通过银行转账向原告支付13678.21元、9元、20279.8元。以上事实，有当事人陈述、物业合同、《物业合同》主体变更协议、渭南市临渭区人民法院民事判决书、国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告、电子回单、陕西泰普律师事务所律师函、快递送达凭证、照片、庭审笔录等在卷佐证，足以证明。本院认为，原告渭南万达广场与案外人王某某签订《XX广场XX街物业合同》、与王某某、赵某某、众邦连赢公司签订的两份《主体变更协议》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效合同。合同主体由案外人赵某某变更为被告众邦连赢公司后，权利义务随之概括转移，故所欠物业服务费和空调服务费应由被告众邦连赢公司承担。关于欠款金额一节，原告庭审中放弃部分权益，是对自己民事权利的处分，符合法律规定，依法予以支持。现原告主张的物业服务费41061.63元，空调服务费73015.15元以及违约金有事实和法律依据，依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、八十九条、一百零七条、一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、被告陕西众邦连赢健身管理服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告渭南万达广场商业管理有限公司物业服务费41061.63元和空调服务费73015.15元，并支付违约金（2020年9月1日至2020年11月30日的违约金为6171.56元；之后的违约金以114076.78为基数，按照年利率24%，自2020年12月1日起计至实际支付之日止）；二、驳回原告渭南万达广场商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2732元，减半收取1366元，由被告陕西众邦连赢健身管理服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。       审  判  员   田晓珍 二0二一年四月二十六日 法官助理   孟  梦书  记  员   吴海韬 1