江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0981民初1326号原告（案外人）：陈锋，男，1976年12月9日出生，汉族，住东台市。原告（案外人）：崔晶晶，女，1978年11月9日出生，汉族，住东台市。两原告共同委托诉讼代理人：丁维军，江苏峰路律师事务所律师。被告（申请执行人）：江苏龙光建设工程有限公司，住所地东台市范公南路88号。法定代表人：梅益龙，该公司董事长。被告（申请执行人）：刘卫，男，1975年10月12日出生，汉族，住东台市。被告（申请执行人）：赵天明，男，1965年2月20日出生，汉族，住东台市。被告（申请执行人）：李勇，男，1969年3月21日出生，汉族，住东台市。被告（申请执行人）：江苏华宇源工程设备有限公司，住所地盐城市亭湖区南洋镇盐海居委会（8）。法定代表人：周永红，该公司总经理。被告（申请执行人）：江苏信达成机电设备工程有限公司，住所地盐城市盐南高新区人民南路5号盐城国际创投中心南楼1019、1020室。法定代表人：韦斌，该公司总经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：卞国民，江苏盐海中亚律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：蔡晶晶，江苏盐海中亚律师事务所律师。被告（申请执行人）：上海正捷门窗有限公司，住所地上海市浦东新区祝桥镇川南奉公路5614弄6号。法定代表人：薛金标，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦晓云，男，该公司员工。被告（申请执行人）：江苏东台农村商业银行股份有限公司，住所地东台市东城大道10号。法定代表人：费翔，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈诚，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张一东，男，该公司员工。被告（申请执行人）：韦波，男，1971年1月26日出生，汉族，住东台市。被告（申请执行人）：江苏荣庆建设工程有限公司，住所地东台市五烈镇九鼎汽贸城二期1幢301室。法定代表人：钱荣庆，该公司董事长。被告（申请执行人）：丁正珠，女，1966年3月30日出生，汉族，住东台市。被告（申请执行人）：亚太投资I号有限公司，住所地Suite110,10thfloor,EbeneHeightsBuilding,34EbeneCybercity,Ebene,RepublicofMauritius.法定代表人：HeerdayeJUGBANDHAN，该公司董事。被告（申请执行人）：苏州银行股份有限公司东台支行，住所地东台市望海东路36号德驰华府商城1号楼。负责人：丁炜，该行行长。被告（被执行人）：江苏汇利置业有限公司，住所地东台市金光路2号。法定代表人：凌永和，该公司董事长。原告陈锋、崔晶晶与被告江苏龙某建设工程有限公司（以下简称龙某公司）、刘卫、赵天明、李勇、江苏华某工程设备有限公司（以下简称华某公司）、江苏信达成机电设备工程有限公司（以下简称信达成公司）、上海正捷门窗有限公司（以下简称正捷公司）、江苏东台农村商业银行股份有限公司（以下简称东台农商行）、韦波、江苏荣庆建设工程有限公司（以下简称荣庆公司）、丁正珠、亚太投资I号有限公司（以下简称亚太投资公司）、苏州银行股份有限公司东台支行（以下简称苏州银行东台支行）、江苏汇利置业有限公司（以下简称汇利置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用普通程序于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告陈锋、崔晶晶及其委托诉讼代理人丁维军，被告华某公司、信达成公司的共同委托诉讼代理人蔡晶晶，被告正捷公司的委托诉讼代理人秦晓云，被告东台农商行的委托诉讼代理人陈诚，被告韦波到庭参加诉讼，被告龙某公司、刘卫、赵天明、李勇、荣庆公司、丁正珠、亚太投资公司、苏州银行东台支行、汇利置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈锋、崔晶晶向本院提出诉讼称，2018年10月中旬，陈锋、崔晶晶与汇利置业公司协商购买汇利置业公司开发的位于东台市房屋，初步商定总房款235万元。2018年10月17日，陈锋、崔晶晶向汇利置业公司指定的黄某账户转账购房款158万元，2019年2月13日，陈锋、崔晶晶向汇利置业公司交付5万元现金，汇利置业公司分别出具158万元、5万元的收据。2019年3月22日，汇利置业公司向陈锋、崔晶晶开具12张金额为99999.99元的增值税发票。2019年3月23日，陈锋、崔晶晶与汇利置业公司签订合同备案编号为20190322031的《商品房买卖合同（预售）》，约定陈锋、崔晶晶购买汇利锦园11幢102室，总房款235万元，并实际向陈锋、崔晶晶交付房屋，陈锋、崔晶晶装修后实际居住生活。汇利置业公司一直未能开具全额发票致陈锋、崔晶晶未能就实际差欠部分向银行贷款，不动产权属证书因此未能办理。因汇利置业公司差欠龙某公司等的债务，法院查封了汇利锦园11幢102室房屋，陈锋、崔晶晶提出案外人执行异议申请，法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，以陈锋、崔晶晶未支付剩余购房款，亦未将剩余房款交付执行为由驳回陈锋、崔晶晶的异议请求。陈锋、崔晶晶认为法院适用规定错误，陈锋、崔晶晶已经支付的价款超出合同价款的50%，陈锋、崔晶晶也没有其他住处，法院应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，停止执行汇利锦园11幢102室房屋。故陈锋、崔晶晶诉至法院，请求：1.判决停止对东台市房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.判决确认东台市房屋归陈锋、崔晶晶所有。龙某公司、荣庆公司书面辩称，1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定所购商品房系用于居住，案涉房屋的土地用途和商品房用途都明确注明是商业，并不是用于居住。第二十九条规定买受人名下无其他用于居住的房屋，经查，陈锋、崔晶晶在东台市有住房用于居住，陈锋、崔晶晶诉称无其他住处与事实不符；2.陈锋、崔晶晶未按合同约定支付全部购房款，也未按法院的要求将剩余房款交付执行，所以陈锋、崔晶晶的执行异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能排除法院的强制执行。综上，请求法院驳回陈锋、崔晶晶的诉讼请求。华某公司、信达成公司共同辩称，1.不动产物权采取登记生效主义，案涉房产未登记至陈锋、崔晶晶名下，陈锋、崔晶晶不是案涉房产的所有权人，对该房产不享有阻却执行的权利；2.根据购房合同，案涉房产用途为商业用房，不能作为居住使用，且经了解案涉房产不是陈锋、崔晶晶的唯一住所；3.购房合同约定购房款应当支付至汇利置业公司资金监管账户，但陈锋、崔晶晶却按照汇利置业公司的要求汇至个人账户，双方之间可能存在串通损害债权人利益的行为；4.陈锋、崔晶晶对未办理过户登记存在过错，应当承担相应的不利后果。正捷公司辩称，赞同当时法院以陈锋、崔晶晶没有支付剩余房款，也没有将剩余房款交付法院执行为由驳回陈锋、崔晶晶的申请。东台农商行辩称，案涉房产原是东台农商行的抵押物，对应的贷款是305万元，2016年汇利置业公司与东台农商行达成销售还款方案。陈锋、崔晶晶购房合同约定的购房款是235万元，其中120万元的购房款归还了东台农商行的贷款，余款115万元准备通过在东台农商行办理按揭贷款的方式归还。陈锋、崔晶晶绕开监管账户向个人支付房款，损害了抵押权人的权利。韦波辩称，由法院依法处理。刘卫、赵天明、李勇、丁正珠、亚太投资公司、苏州银行东台支行、汇利置业公司未应诉、答辩。经审查查明，2017年11月1日，本院对刘卫与汇利置业公司商品房销售合同纠纷一案作出(2017)苏0981民初3317号民事判决，汇利置业公司向刘卫支付逾期交房违约金16000元及逾期办证违约金。2018年5月30日，本院对龙某公司与汇利置业公司建设工程施工合同纠纷一案作出(2018)苏0981民初1692号民事判决，汇利置业公司支付龙某公司工程款15003912.9元。因本院对未到期的工程款没有支持，龙某公司于2018年10月12日向本院再次起诉，本院于2018年12月10日作出（2018）苏0981民初5178号民事判决，汇利置业公司支付龙某公司工程款9750480元。2018年5月30日，本院对中国建设银行股份有限公司东台支行与江苏汇利镀锌钢管有限公司（以下简称汇利钢管公司）、江苏汇金管塔制造有限公司（以下简称汇金管塔公司）、汇利置业公司、许某1、薛某、许某2虹金融借款合同纠纷一案作出(2018)苏0981民初1870号民事判决，汇利钢管公司归还借款本金49330853.87元及利息，汇金管塔公司、汇利置业公司、许某1、薛某分别在最高担保限额范围内对汇利钢管公司的付款义务承担连带责任，并在承担保证责任后有权向汇利钢管公司追偿。2018年9月6日，中国建设银行股份有限公司江苏省分行将本案全部债权转让给中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司，并通知了各债务人。2019年8月5日，中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司将本案全部债权转让给亚太投资公司，并通知了各债务人。2018年9月27日，本院对苏州银行东台支行与汇利钢管公司、汇利置业公司、许某1、薛某金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏0981民初2715号民事判决，汇利钢管公司归还苏州银行东台支行借款及利息，苏州银行东台支行对汇利置业公司所有的位于汇利广场1915室等的土地和房产，在登记最高抵押限额范围内对汇利钢管公司所欠借款本息范围内享有优先受偿权。2018年9月5日-2019年8月28日期间，盐城仲裁委员会对申请人赵天明、李勇、丁正珠、韦波与被申请人汇利置业公司商品房买卖合同纠纷四案分别作出盐仲〔2018〕裁字第50号、65号、307号及盐仲〔2019〕裁字第229号裁决书，裁决汇利置业公司分别向各申请人支付违约金。2019年9月5日，本院对华某公司与汇利置业公司买卖合同纠纷一案作出（2019）苏0981民初4524号调解书，确认汇利置业公司向华某公司支付货款150000元。2019年10月23日，本院对正捷公司与汇利置业公司建设工程施工合同纠纷一案作出(2019)苏0981民初2298号民事判决，汇利置业公司向正捷公司支付工程款866439.47元及利息。2019年11月8日，本院分别对东台农商行与东台市顺捷物流有限公司（以下简称顺捷公司）、许某1、薛某、许某2虹、徐某、张某、唐某、汇利置业公司、陈某、东台市建祥锌业有限公司、汇利钢管公司金融借款合同纠纷六案作出（2019）苏0981民初3596号、3598号、3599号、3600号、3601号、3602号民事调解书，确认汇利钢管公司分别向东台农商行归还借款本金2034万元、2324万元、2310万元、2345万元及利息，同时支付律师费，东台农商行对汇利钢管公司提供抵押的位于汇利广场-001至-147室等的不动产以折价或拍卖、变卖等方式所得价款享有优先受偿权。2019年12月6日，本院对信达成公司与汇利置业公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2019）苏0981民初5732号民事调解书，确认汇利置业公司给付信达成公司工程款300950元。2019年12月10日，本院对荣庆公司与汇利钢管公司、许某1民间借贷纠纷一案作出（2019）苏0981民初5327号民事调解书，确认汇利钢管公司归还荣庆公司借款5916049.77元及利息。根据龙某公司、刘卫、赵天明、李勇、华某公司、正捷公司、东台农商行、韦波、荣庆公司、丁正珠、信达成公司、亚太投资公司、苏州银行东台支行的申请，本院立案强制执行，案号分别为（2018）苏0981执1584号、1202号，（2019）苏0981执715号、716号、2804号，（2020）苏0981执79号、399号、400号、401号、402号、403号、404号、405号、423号、464号、773号、1218号，（2020）苏0981执恢201号、244号、323号。在案件执行过程中，本院于2020年10月22日查封了汇利置业公司名下位于东台市房屋。案外人陈锋、崔晶晶对上述执行标的提出异议，本院于2021年2月4日作出（2021）苏0981执异49号执行裁定书，驳回陈锋、崔晶晶的异议请求。陈锋、崔晶晶不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，陈锋、崔晶晶原系夫妻关系，双方于2019年5月31日登记离婚。2018年10月17日，陈锋向黄某账户转账158万元，汇利置业公司向陈锋、崔晶晶出具158万元的收据，收款事由为汇利锦园11-102幢的房款。2019年2月13日，汇利置业公司向陈锋、崔晶晶出具5万元的收据，收款事由为汇利锦园11号楼102室房款。2019年3月23日，陈锋、崔晶晶与汇利置业公司签订合同备案编号为20190322031的《商品房买卖合同（预售）》，约定陈锋、崔晶晶购买汇利锦园11幢102室房屋，房屋总价款235万元，陈锋、崔晶晶应当于2019年3月22日前支付首期房价款120万元，余款115万元向东台农商行申请贷款支付，逾期付款超过90天的，汇利置业公司不解除合同的，陈锋、崔晶晶应当按日计算支付逾期应付款万分之一的违约金。2019年8月6日，汇利置业公司向陈锋、崔晶晶开具12张金额为99999.99元的增值税发票。又查明，2016年10月26日，汇利置业公司与东台农商行分别签订《借款合同》、《抵押合同》，约定汇利置业公司向东台农商行借款8680万元，借款期限自2016年10月26日起至2019年10月10日止，汇利置业公司以名下汇利锦园酒店式公寓及别墅（含汇利锦园11幢102室房产）提供抵押。双方就汇利锦园11幢102室房产于2018年7月2日办理了抵押登记。2019年东台农商行解除对汇利锦园11幢102室房产的抵押。再查明，2018年10月汇利置业公司向陈锋、崔晶晶交付汇利锦园11幢102室房屋，陈锋、崔晶晶装修后入住。陈锋、崔晶晶称因汇利置业公司未能开具全额税票导致案涉房屋未能办理剩余贷款。本案审理过程中，陈锋、崔晶晶于2021年3月23日向本院指定执行账户汇入差欠的房款72万元及逾期付款违约金4万元。本院认为，本案的争议焦点：案外人陈锋、崔晶晶对执行标的是否享有足以阻却执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，陈锋、崔晶晶与汇利置业公司就总房款235万元约定分期支付，陈锋、崔晶晶向黄某个人账户转账158万元，并现金交付购房款5万元，汇利置业公司出具收据确认收到案涉房屋购房款合计163万元。据此，本院认定陈锋、崔晶晶在本院查封前已经支付购房款163万元。陈锋、崔晶晶在本院查封案涉房屋之前已经与汇利置业公司签订《商品房买卖合同》，并合法占有案涉房屋。陈锋、崔晶晶于2021年3月23日将剩余购房款72万元及合同约定的逾期付款违约金4万元交付本院执行。案涉房屋未能办理过户登记系由于汇利置业公司的原因造成，并非陈锋、崔晶晶自身过错。综上，依据本案事实和法律规定，陈锋、崔晶晶对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，其主张停止对该房屋的执行，应予支持。关于陈锋、崔晶晶要求确认其对涉案房屋享有所有权的请求。陈锋、崔晶晶与汇利置业公司签订合法有效的房屋买卖合同，已按合同约定支付全部房款（其中部分交本院执行），对涉案房屋享有物权期待权，待房屋具备登记条件后可取得房屋所有权。因物权需以登记作为生效要件，故两原告要求确认对房屋归其所有的请求，本院不予支持。龙某公司、刘卫、赵天明、李勇、荣庆公司、丁正珠、亚太投资公司、苏州银行东台支行、汇利置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担相应法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、停止对位于东台市房屋的执行；二、驳回原告陈锋、崔晶晶的其他诉讼请求。案件受理费19100元，由被告江苏汇利置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  黄汉华审 判 员  徐惠琴人民陪审员  姜凤玲二〇二一年四月二十八日法官 助理  缪明芮书 记 员  左诗蕊