河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1303民初265号原告：杨某，男，苗族，1982年3月18日出生，住址贵州省赤水市，现住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：熊兴明，河南大为律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：忽某旦，男，汉族，1974年3月15日出生，住址河南省南阳市宛城区。被告：忽某萍，女，汉族，1994年8月15日出生，住址同上，系被告忽某旦女儿。原告杨某与被告忽某旦、忽某萍合同、准合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某的委托诉讼代理人熊兴明及被告忽某旦、忽某萍到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告杨某向本院提出如下诉讼请求：一、解除原被告双方之间的转让合同，被告立即返还收取原告的转让费55000元及利息（从2020年12月1日起按银行同期贷款贷款利率计算至返还之日止）；二、本案所产生一切诉讼费用均由被告承担。事实和理由如下：2020年11月28日，原告在58同城网上看到被告转租店铺的消息，双方在电话中沟通后，原告又到现场找被告了解情况，被告声称：“被告有权将店转租给原告，该店每天营业额保障在1700元-3000元期间，因家中有急事才转让，转让款55000元，包含两个月的房租款，2021年2月缴纳下一年房租款等”，原告正在考察该店时，被告催促原告赶快缴纳转让费，原告在2020年12月1日前陆续向被告缴纳了全部转让费55000元。2020年12月2日原被告在店中协商店铺的受让事宜时，该房房东张俊征突然到店让我立即缴纳2021年全年房租款66000元，原告这才知道被告无权转租的事实，被告的行为，致使原告无法受让租用该店，原告为此多次要求被告退还已支付的转租款55000元，被告却一直不予退还。综上所述，被告的不诚信行为，损害了原告的合法权益，原告为此诉至贵院，请依法公判！二被告辩称，答辩人与被答辩人口头协商房屋转租合同是双方的真实意思表示，应受法律保护。答辩人与房东张俊征于2020年1月2日签订一份房屋租赁合同，房屋地址在中州路十一小西50米路南自来水公司楼下东第二、三间临街门面房，租赁期三年，每年租金70000元。答辩人租房后经营至2020年11月底(早餐店)。在11月28日至11月30日这几天，被答辩人及其父亲母亲连续几天在早餐店实地考察后，要租赁两间早餐店，与答辩人几经协商，答辩人考虑再三，同意将此早餐店转租给被答辩人，含两个月房租，设备、技术等费用共55000元。被答辩人分三次支付给答辩人55000元，有支付宝转账凭证。答辩人与原房东张俊征的租房合同虽未约定房屋转租事项但原房东同意答辩人转租此租赁房屋，被答辩人打款给答辩人时房东均在场可以证实。因此，答辩人与被答辩人双方虽未签订书面合同，但口头协商房屋转租事宜，是双方的真实意思表示，符合法律的相关规定。而且，原房东完全可以证实。另外，被答辩人于2020年12月1日已经开张经营，有被答辩人本人当天的记账账单与收款记录为凭证。现被答人请求法院要收回转让费用55000元，无事实依据，更不符合法律的规定。二、被答辩人在诉状中所列举的有些事实与真实情况不相符，请法庭不予采信。诉状称:2020年12月2日原被告正在店中协商受让事宜时，房东张俊征突然到店让我立即缴纳2021年全年房租66000元，原告这才知道被告无权转租的事实。事实情况是，答辩人转租事宜已告知原房东，房东同意转租。在双方协商好转租房屋事宜后，被答辩人已同房东张俊征签订了房屋租赁合同，租期一年，租金72000元。因被答辩人没向房东交房租，所以合同原件房东未给，被答辩人当场只拍照(合同原件)为证保存到手机。双方当时友好协商约定，提前交清全年房租可优惠一个月房租6000元。从被答辩人与房东张俊征签订的为期一年的房屋租合同看，双方已形成转租房屋租赁关系，是双方的真实意思表示，应受到法律的保护。被答辩人请求返还转租款缺乏事实依据和法律依据。1.答辩人与被答辩人口头协商房屋租赁形成了法律允许的房屋租赁关系，而且被答辩人几次考察后分三次支付了房屋转租费55000元。2.房东张俊征在答辩人转租房屋时知道并同意该房屋转租。3.被答辩人已与房东签订了新的房屋租赁合同并经营该早餐店。综合上述答辩的事宜和理由，敬请法庭在查明事实的基础上，驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。原告为支持其诉讼请求向本院提供了：第一组证据：1、杨某身份证。证明：原告基本情况。2、南阳市卧龙区忽记逍遥镇胡辣汤店工商登记信息。证明：该店是个体工商户，现已注销，原由被告忽某旦经营。第二组证据：3、委托支付证明。4、原告家庭户口薄。5、杨各智向被告忽某萍支付宝转帐55000元凭证。证明：原告向被告忽某萍分三笔转帐55000元转让费的事实，及违约款5000元的约定。第三组证据：6、微信记录三张。证明：1、双方口头约定转让胡辣汤店的情况，双方转让约定内容为：转让款55000元，被告将包含2021年2月1日前房租的店转让给原告；2、被告没有转让房屋的权利，且被告违约让原告12月1日就提前交2021年全年房租的事实，及不交房东不同意、不签订租赁房屋合同的事实。3、2021年12月2日原告在被告违约后，要求被告退还原告已交纳55000元转让款的事实。第四组证据：7、杨某与忽某萍的两段录音。证明：1、原告在被告违反约定于2020年12月1日收取2021年房租的违约行为，及原告得知被告无转让房屋的转让权后，要求被告返还已交55000元转让费，并要求解除转让合同的事实。2、原告于2020年12月2日提出解除合同后，被告2020年12月5日还一直在自己经营糊辣汤店，自始至终未向原告交付店铺的事实。8、杨某与房东张俊征的两段录音。证明：1、房东从未同意被告有转租、转让房屋的权利，房东明确不同意原告从被告那里转租房屋。2、房东要求原告与其签订房屋租赁协议的事实，及房东要求原告必须于2020年12月1日交纳2021年全年房租的事实，及否则房东不将房屋租赁给原告使用的事实。3、被告在2020年12月6日前自己一直在经营着糊辣汤店，自始至终未向原告交付店的事实。4、房东收取了被告2021年部分房租、未收取原告房租的事实，及被告2021年未继续使用房东房屋的事实，及房东未要求被告缴纳2021年未使用房屋房租费的事实。被告对原告的证据发表以下质证意见：第一组、无异议。第二组、第五条有异议，转款55000元属实，5000元是违约金，但违约指的是2020年11月30日原告不来给我们协商转租事宜的话这5000元就不退还原告。第三组、微信记录属实。第四组、录音属实，证明方向有异议，房屋我们本身就没有转让权；2020年12月3日我们就已经不经营了，2020年12月1日到3日我们只是在店里帮原告打理，3日给原告说让原告来但原告不来我们就将店关门了。房东同意我们转租该房屋。当时三方协商，我们给房东交了2021年全年房租，但当时是三方协商由我们代原告垫付。原告应在2020年12月25日前将该款项还给我。二被告向本院提交以下证据：第一组、房屋租赁合同，证明合同上未约定房屋转租事宜。第二组、原告与房东的租赁合同，证明转让行为已经成立，房东同意转租。第三组、原告营业收入证明图片一张，证明原告已经经营，转租已经成立。第四组、截图图片一张，证明原告收到租房协议，同意转租。第五组、微信转账记录三张，证明原告同意转租事宜。第六组、微信聊天记录、证明原告以父母住院为由不来店经营。第七组、微信聊天记录、证明2020年11月30日原告与被告协商被告暂时帮原告经营。第八组、房东证词，证明允许被告转租。第九组、微信聊天记录、2020年11月29日原告已到店，实地考察经营情况并跟着学习技术。第十组、微信截图，证明原告在2020年12月1日收到房东催缴房租。原告对被告的证据发表以下质证意见：第一组、房屋租赁合同真实性无异议，该合同原告代理人第一次知道有该合同，证明方向也认可无异议。该合同第一条显示被告和房东租赁期限为三年，截止2023年1月31日止，证实2021年续缴房租的义务在被告。第二组、该合同为复印件，且原告与房东张俊征达成合同有一个生效前提条件，合同签订后三日内，将年租金全部由原告向房东交完后生效，原告至今未向房东缴纳任何房租款。因双方达成约定未生效，因此租赁事项未生效。第三组、证明方向有异议，该截图无法证明原告已接手被告店，按照惯例交接店面应当将接手人之前所产生的水电气等一切事宜以及店内物品房屋等双方交接完后才可能由转让人转给受让人接手经营，事实上原告未经营该店，被告一直在经营。该证据内容与其所证明事实不相符。第四组、第十组，该证据内容模糊，事实不清，对其真实性合法关联性均有异议。第五组、真实性无异议，与我方提供5000元转账凭证一致，质证意见同我方该组证据意见，该证据无法证实被告要证实的事实。第六组、真实性无异议，证明方向有异议，仅能证实原告告知被告解除合同事实。第七组、真实性无异议，证明方向有异议，内容显示原被告对转租事宜产生纠纷，不能证明同意被告帮忙经营，证实该天是由被告在经营该店。第八组、真实性合法性均有异议，证人按照法律规定证人作证应出庭作证，接受问讯质证，但证人未到庭作证，该证据为复印件，且为机打的内容，我方认为为被告代房东所书写。第九组、真实性无异议、证明方向有异议，不能证明原告向被告学习了技术。经审理查明，二被告系父女关系。2020年1月2日被告忽某旦（作为乙方）与案外人张俊征（作为甲方）签订房屋租赁合同一份。合同内容为：甲方将位于中州路十一小系50米路南自来水楼下第二、三间房屋，面积约70平方米，租赁给乙方使用，用于乙方自主经营使用。本租赁合同期间3年，从2020年2月1日起至2023年1月31日止。本合同期内每壹年租金为70000元，付款方式为每年租金一次性付款（次年按签订合同时间前一月付给甲方房租）。合同期届满，如乙方需续签使用该房应优先给乙方使用。合同期满前，如乙方不租赁经营，应于三十天前通知甲方。合同签订后，被告忽某旦向张俊征缴纳了一年的房租并注册成立了南阳市卧龙区忽记逍遥镇胡辣汤店进行经营。2020年11月28日原告在同城网上看到被告转租店铺的消息，原告与二被告进行了电话联系并到现场进行了解情况。双方口头协议，店铺转让费55000元，包含两个月的房屋租金及店内物品。2020年11月30日原告向被告忽某萍支付了定金5000元和转让费25000元，被告忽某萍收到后向原告微信回复“转让费共计五万五千元，定金五千已收，余款后付，你方毁约我方五千元定金不返还给你方。”2020年12月1日原告到转让的店铺内与张俊征签订了房屋租赁合同一份，合同约定租赁期限自2021年1月1日至2021年12月31日，房租费72000元，乙方必须在每年12月1日前提前1月向甲方交房子。本合同一式两份，双方签字，乙方付款后生效，双方各执一份。甲方张俊征，乙方杨某。合同签订后，原告至今未向张俊征支付房租。当日原告又向被告忽某萍支付了转让费25000元。同时二被告负责经营店铺并将店铺当天经营的营业收入由原告负责收取。2020年12月2日原告将12月1日收取的店铺营业款984.53元通过微信转给了被告忽某萍，并要求退还转让费，但被告忽某萍拒绝接收。原被告双方一直未签订书面的房屋交接手续，2020年12月3日被告催促原告接手店铺无果后二被告将店铺关闭，并注销了忽记逍遥镇胡辣汤店的营业执照。之后原告向二被告协商退还转让费事宜未果诉至法院，双方引起纠纷。庭审中被告称2020年12月1日被告已经将房屋交接给了原告，从原告与房东张俊征签订租赁合同及原告当天已收取店铺经营收入可以看出。对此原告不予认可，认为双方并未办理房屋及物品的交接手续，原告也未同意接收房屋，当天收取营业收入只是看看店铺收入情况是否与被告说的一致，因与被告所说的经营状况差距较大，第二天已将该部分收入退给了被告忽某萍，但被告不接收。另查明，原告在原诉状中起诉了南阳市卧龙区忽记逍遥镇胡辣汤店，诉讼中因南阳市卧龙区忽记逍遥镇胡辣汤店已注销登记，撤回了对南阳市卧龙区忽记逍遥镇胡辣汤店的起诉。以上查明事实，由原告到庭陈述、借条、证人证言等证据予以证实，以上证据在庭审中均予以出示并记录在卷。本院认为，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。依法成立的合同受法律保护。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。结合本案情况，原告与二被告经协商，二被告将被告忽某旦注册经营的南阳市卧龙区忽记逍遥镇胡辣汤店转让给原告，转让费用55000元，含定金5000元及两个月租金。原被告双方达成了口头的店铺转让协议。协议商定后原告向被告支付了转让费55000元，但双方一直未办理书面店铺交接手续。后原告要求被告退还转让费，被告认为双方转让协议已履行完毕不同意退还引起纠纷。关于原被告双方的口头转让协议是否应当解除的问题，本院认为，因原告不同意接收店铺后被告将店铺关闭并注销了营业执照，该店铺已实际转让不能，因此双方的转让协议应当解除。庭审中被告称2020年12月1日被告已经将房屋交接给了原告，从原告与房东张俊征签订租赁合同及原告当天已收取店铺经营收入可以看出，对此原告不予认可。原告虽然与张俊征签订了房屋租赁合同，但双方合同中明确约定，在乙方即原告缴纳租金后合同才生效，因原告并未向张俊征缴纳租金，该租赁合同至今未生效。同时12月2日原告将12月1日收取的营业收入984.53元通过微信支付给了被告胡俊萍，但被告忽某萍不接收，说明原告已明确表示不同意接收房屋，而二被告在12月2日和12月3日继续经营两天并催促原告接收店铺无果情况下将店铺关闭，说明店铺的实际控制人一直在二被告处，并未实际交付原告。被告称是替原告经营，原告对此不予认可，二被告的陈述也不符合一般的办理转让交接的交易习惯。故对被告辩称本院不予采信。庭审中原告称房东不同意转租，被告具有欺诈行为，但从原告与房东张俊征签订合同来看，如原告向房东缴纳房租，房东同意由原告继续进行经营，因此原告据此称因被告无权转租导致双方无法履行合同的理由不能成立。因原告明确表示不同意接收房屋导致双方转让协议无法履行，原告具有一定过错，对原告缴纳的5000元定金不予返还。同时原告基于该转让行为于2020年12月1日收取的营业收入984.53元应当返还给二被告。庭审中二被告明确店铺转让协议系二被告共同与原告进行的协商并且由被告忽某萍收取了原告的转让费，故二被告应当对此承担共同的还款责任。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十四条、第四百六十五条、第四百六十九条、第五百六十三条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、解除原被告双方口头约定的房屋转让协议。二、本判决生效后十日内，被告忽某旦、忽某萍向原告退还转让款49015.47元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取588元，由被告忽某旦、忽某萍负担512元，原告负担76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  杨杰二〇二一年四月二日书记员  李根