大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0204民初2207号原告：大连市第二粮食储运工业公司，住所地大连市沙河口区尖山街**，统一社会信用代码：91210200118517048J。法定代表人：陈力，经理。委托诉讼代理人：宁时璞，辽宁正然律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠兆鑫，辽宁正然律师事务所律师。被告：刘明芳，女，1961年11月22日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：蓝永山，辽宁伯宁律师事务所律师。原告大连市第二粮食储运工业公司与被告刘明芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告大连市第二粮食储运工业公司（以下简称二粮公司）的委托诉讼代理人宁时璞、惠兆鑫，被告刘明芳的委托诉讼代理人蓝永山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二粮公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方租赁合同租期2024年8月21日至2044年8月20日部分无效；2.判令双方房屋租赁合同立即解除；3.判令刘明芳立即将沙河口区公建房中的200平方米房屋腾退给二粮公司。事实和理由：二粮公司与刘明芳于2004年8月13日签订合同，约定二粮公司(以下称甲方）将位于沙河口区公建房中的200平方米长期租赁给刘明芳（以下称乙方）使用，租赁单价为每年每平方米100元人民币，租赁期限40年，从2004年8月20日起至2044年8月20日止，合同总价款800000元人民币，上述款项乙方于2004年8月13日、9月29日和12月27日分三笔支付完成。甲方也按照合同约定将房屋交付给乙方使用至今。因该合同签订时严重违反相关法律法规规定，为将此事予以纠正，特诉至贵院请求判令双方房屋租赁合同立即解除、刘明芳立即将沙河口区公建房中的200平方米腾退给二粮公司，望判如所请。刘明芳辩称，1.关于二粮公司的诉讼主体地位。根据大连市人民政府办公厅大政办发（2003）148号文件第1款，二粮公司的资产划归东北财经大学，案涉资产现所有权应归属东北财经大学。对案涉资产涉及的租赁关系应由东北财经大学承接，其诉讼权利应由东北财经大学承接。2.原租赁合同房屋的交付日期为2004年9月29日，20年到期日为2024年9月29日，加上东北财经大学在疫情期间下发文件对所有租户免租7个月或延长租期7个月，案涉合同20年租赁到期日应为2025年4月28日。因此，二粮公司诉讼请求确认无效的租期时间节点错误。3.二粮公司双方的租赁合同尚在履约租期内，未达到合同约定的解除条件，也不符合合同法确定的解除条件。4.关于腾退房屋问题。由于合同属于正常履行状态，因此，腾退房屋的诉讼请求不应予以支持。5.双方在合同中的第9条确定了当租赁协议因国家规定的最长时间导致履行期届满的，规定了一个预约合同条款。条款规定本合同所规定的租赁期是双方共同约定，在国家法律规定的最长期限到达时……或再签合同，该条款是预约合同，即承兑的条件是国家规定的最长时间期限到达时，预约合同的内容是按照本合同的时间签至40年期满。综上所述，不同意二粮公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对二粮公司提供的房屋租赁合同一份、专用收款收据3张，刘明芳提供的大政办发（2003）148号文件、授权书、建设用地规划许可证、关于疫情期间商业网点的通知组织质证并进行审查，上述证据内容相互关联，本院予以在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年8月13日，二粮公司（甲方）与刘明芳（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方同意将位于沙河口区公建房中的200平方米长期租赁给乙方使用，公建房的位置以图纸标注并加盖甲方公章；租赁单价为每年每平方米100元人民币，乙方按合同规定的租赁期限计算的总价款提前付款，总价款为80万元人民币；租赁期限为40年，从2004年8月20日起至2044年8月20日止；乙方分三期付款，第一期，在双方签订合同之日，付总价款的20%，计16万元。第二期，在甲方得到学校授权对外租赁此公建房，并交付房屋之日，付总价款的60%，计48万元。第三期，在甲方办理完该房屋必须的验收手续三日内，付其余的20%，计12万元。每期付款，甲方收到后出具发票；本合同签订后即具有法律效力，双方不得随意终止合同。乙方有下列情形之一者，甲方有权解除合同：(1)违法经营。(2)强行经营甲方限制的项目，经甲方书面通知乙方改正后30日内仍未改正，且甲乙双方就此并未达成新的协议的。(3)未经甲方同意擅自改造房屋结构，影响主体建筑。(4)逾期一年不缴纳水电、采暖、物业管理费，且经甲方书面通知乙方30日内仍未缴纳。(5)甲方依据本条款上述原因解除合同后，对乙方的经济补偿，由双方协商；合同的变更和终止：1、对本合同的任何修改、变更和终止，甲乙双方应签订书面协议。2、本合同期满自动终止；争议条款：1、本合同所规定的租赁期，如与国家有关规定相抵触，以国家法律规定的最长期限为准。2、本合同所规定的租赁期，是双方的共同约定；在国家法律规定的最长期限到达时，如果乙方租赁期尚未到达，双方应依据本合同继续执行或再签合同。3、甲方如以本合同超过国家法律规定的最长期限为由解除合同，应返还乙方后期的租金和利息。4、乙方如以本合同超过国家法律规定的最长期限为由要求解除合同，甲方不再返还后期的租金和利息。双方还约定了其他权利义务。刘明芳于2004年8月13日、9月29日、12月27日分三笔将租金付清。本院认为，二粮公司与刘明芳签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，双方均应按照合同的约定履行义务。《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案合同中约定的租赁期限为40年，即从2004年8月20日起至2044年8月20日止，二粮公司诉请要求确认后20年的约定无效符合相关法律规定，本院予以支持。关于无效的具体期限，刘明芳方提交了疫情期间商业网点的通知以证实免租7个月，二粮公司对该份证据的真实性不予认可，但对免租7个月的事实予以认可。对于此节，所谓“免租”指的是因疫情对租金的免除，并非对租期的变更，刘明芳方已经将租金付清，如二粮公司方确实认可免除7个月的租金，刘明芳方可要求二粮公司将多收的7个月租金予以返还，但并不影响双方之间对于租期的约定，也并不产生租期向后推移的法律后果，故刘明芳的该项答辩意见本院不予采纳，本院确认租期2024年8月21日至2044年8月20日部分无效。关于二粮公司的第二、三项诉请，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为明确表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，二粮公司与刘明芳签订房屋租赁合同中之后，二粮公司方即将案涉房屋交付刘明芳经营使用，刘明芳经营至今，双方并未就解除合同协商一致。房屋租赁合同中约定二粮公司方解除合同的事由为“违法经营、经营二粮公司方限制的项目、擅自改造房屋结构、逾期一年不缴纳水电、采暖、物业管理费”，上述行为均未发生，同时双方在合同履行过程中也并未发生民法典第五百六十三条规定的情形，二粮公司并不享有解除权，故关于解除合同及腾退房屋的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条、第七百零五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认大连市第二粮食储运工业公司与刘明芳租赁合同租期2024年8月21日至2044年8月20日部分无效；二、驳回大连市第二粮食储运工业公司的其他诉讼请求。案件受理费3650元（大连市第二粮食储运工业公司已预交），由大连市第二粮食储运工业公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  张文峰二〇二一年四月二十九日书记员  王志伟