广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终276号 上诉人（原审被告）：防城港市城市建设投资有限责任公司，住所地广西防城港市行政中心区兴城路，统一社会信用代码：914506007479551124。 法定代表人：张传仪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李海霞，北京市华泰（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄峰帅，北京市华泰（南宁）律师事务所实习律师。 上诉人（原审原告）：罗欢，女，1987年12月13日出生，壮族，住广东省深圳市南山区。 被上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行，住所地广西防城港市港口区友谊路11号，统一信用代码：91450602059501109N。 负责人：黄奕珉，负责人。 委托诉讼代理人：周勇，该行员工。 委托诉讼代理人：卢雨君，该行员工。 -2- 上诉人防城港市城市建设投资有限责任公司（以下简称“城投公司”）、罗欢因与被上诉人中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行（以下简称“港口支行”）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初1962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 城投公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回对城投公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、《商品房买卖合同（预售）》及附件，是城投公司与罗欢双方真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。一审判决认为附件十一《补充协议》中第三条第6款规定为无效条款，进而认为罗欢享有合同解除权属适用法律严重错误。1．城投公司与罗欢约定合同解除权行使期限完全符合法律规定。2．附件十一《补充协议》中第三条第6款并非格式条款，且没有排除罗欢主要权利，减轻城投公司责任的情形，该条款是双方对合同解除权行使期限的合法约定。3．法律规定合同解除权的目的之一是为了使合同关系尽快处于确定状态，维护交易安全。本案双方关于合同解除权的约定符合法律规定的目的。一审法律粗暴干涉了当事人双方的意思自治。二、罗欢没有在约定时间内行使解除权，解除权行使期限届满，其无权解除涉案合同。三、《个人购房借款/担保合同》不应当解除。 罗欢辩称，城投公司上诉无理，应予以驳回。 -3- 罗欢上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持因城投公司不配合罗欢解除合同违约金的诉讼请求。2．一审以日万分之三计算违约金过低，应调整为日万分之五。事实和理由：城投公司事实上已收到罗欢解除合同通知书，一审认定城投公司没有收到解除合同通知书错误。该认定事实错误影响违约金判定。本案中罗欢无任何过错，一审调低违约金不足以弥补罗欢的损失。应提高至日万分之五。 城投公司辩称，本案合同不应当解除，一审判定的违约金也没有过低。罗欢上诉无理。 港口支行辩称，本案是罗欢与城投公司的购房合同纠纷引起的，依据商品房买卖合同相关法律规定，如解除购房合同，借款合同尚未偿还的本息应当由城投公司承担。 罗欢向一审法院起诉请求：1．解除罗欢、城投公司于2018年5月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》，以及罗欢、城投公司、港口支行于2018年11月13日签订的《个人购房借款/担保合同》；2．城投公司返还罗欢购房款473,008元（首付190,008元，贷款283,000元）；3．城投公司支付罗欢违约金94,601.6元（按合同总价款的20%计），以及不配合解除合同违约金42,570.72元（以本金473,008元为基数，按日千分之一从2020年9月17日暂计至同年12月15日止，以后另算）；4．城投公司支付罗欢已付购房款利息73,544.38元（利息以本金473,008元为基数，按年利率6.37%复息计算，从2018年5月 -4- 14日暂计至2020年9月14日，以后另计）；5．城投公司返还收取罗欢房屋建筑面积测绘成果报告费101.07元、权属证件工本费10元、不动产测量报告费200元、产权登记费80元、公共维修资金10,005.93元，合计10,397元，支付利息1,700.9元（利息以10,397元为本金计算，按年利率6.37%复息计算，从2018年5月14日暂计至2020年9月14日，以后另计）；6．案件受理费由城投公司负担。 一审法院认定事实：2018年5月14日，罗欢与城投公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＦＣＧ2018055180），并于当日办理了商品房买卖合同备案登记手续。合同约定：罗欢（买受人）购买城投公司（出卖人）开发的位于防城港市行政中心区，单价为4680元／㎡，总价款为473008元。合同第七条和附件四约定，买受人选择按揭付款方式，合同订立当日须支付首期房款190008元，余款283000元由买受人向银行申请贷款付清。合同第九条约定，商品房交付应符合的条件，如该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格等。第十一条约定，出受人应当于2019年12月31日前向买受人交付商品房。第十二条约定，逾期交付商品房的，如逾期在60日内，自逾期之次日起至实际交付之日止，由出卖人向买受人按日万分之三支付违约金；如逾期超过60日后，买受人有权解除 -5- 合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的不低于同期贷款基准利率计算给付利息。同时，出卖人按照全部房款的20%向买受人支付违约金。合同还对商品房的基本情况、价款交付形式、商品房交付条件、面积差异处理、商品房质量以及前期物业管理进行约定。合同附件十一的《补充协议》第三条第6点还约定，依据买卖合同第九条第1款第（2）项约定，出卖人向买受人交付房屋逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第61日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃购房合同第九条约定的退房权利。补充协议第六条第1点对退房和退款还约定，如一方依法或按合同行使单方解除权的，需向另一方发出书面通知，并约定办理退房时间，若对方不予配合，则权利行使方有权按日向对方计收合同价款千分之一的违约金。合同订立当日，罗欢向城投公司交纳定金2万元，首期购房款170,008元。当日城投公司还代收罗欢房屋建筑面积测绘费101.07元、权属证件工本费10元、不动产测量报告费200元、产权登记费80元、公共维修资金10,005.93元，合计10,397元。 2018年11月13日，罗欢作为借款人和抵押人、港口支行作为贷款人、城投公司作为保证人签订了《个人购房借款/担保合同》，合同编号为：房信购字防港分行港口支行2018年0570 -6- 号。合同约定：贷款人同意向借款人发放住房贷款283000元，用于购买坐落于防城港市行政中心区。贷款利率按中国人民银行公布的同期同档利率上浮30%确定。担保方式为保证和抵押，保证为连带责任保证，抵押物为罗欢购买房屋。贷款期限为240个月，罗欢选择按月等额本息还款法偿还贷款本息。借款人同意贷款人将贷款转入城投公司设立账户。2019年2月1日，港口支行将罗欢申请的贷款283000元转入城投公司设立在港口支行处的银行账户。罗欢按借款合同的约定偿还给港口支行至2020年12月15日借款本息共39679.03元，尚欠港口支行贷款本金269360.74元及2020年12月15日之后产生的利息。 2019年12月31日，城投公司没有按商品房买卖合同的约定向罗欢交付房屋。因城投公司逾期交房等问题，罗欢曾向住建行政管理部门投诉，并给予罗欢答复。至于逾期交房原因，城投公司称因建设方停工导致无法按时向罗欢交付房屋，至今在建房屋仍不符合交付条件。 一审法院认为，罗欢与城投公司签订的《商品房买卖合同（预售）》和罗欢、城投公司、港口支行签订的《个人购房借款/担保合同》，除商品房买卖合同附件十一《补充协议》第三条第6点约定的内容违反法律规定无效外，其他条款均是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律规定，《商品房买卖合同（预售）》其他条款及《个人购房借款/担保合同》均合法有效。商品房买卖 -7- 合同第九条约定的内容是合同的主要条款，也是保障消费者购买的商品房符合质量要求的条款，但附件十一《补充协议》第三条第6点的约定显然会导致买受人对所购买商品房的质量得不到保证，同时该约定通过限制买受人权利行使免除了自身责任，即使出卖人无期限地逾期交房，买受人的解除权也得不到行使，必然造成财产损失。因此，该约定为无效条款。依法成立的合同，对当事人具有约束力。罗欢按照商品房买卖合同的约定，向城投公司支付了首期购房款，剩余部分通过向港口支行借款方式付清购房款，履行了合同义务。根据合同约定，城投公司应当于2019年12月31日前将商品房交付给罗欢使用，但城投公司至今还无法将案涉商品房交付给罗欢，并且直至现在在建房屋尚不具备交付条件，致使合同的目的无法得到实现，城投公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。按照合同第十二条的约定，合同解除权条件成就。因此，罗欢请求解除与城投公司签订的商品房买卖合同，既符合合同约定，也符合法律规定，该院予以支持。关于罗欢、城投公司、港口支行签订的个人借款担保合同是否应予解除的问题。首先，罗欢、城投公司签订的商品房买卖合同约定的付款方式除了首期购房款，剩余部分是通过银行按揭贷款方式来履行，罗欢、城投公司、港口支行订立借款担保合同目的是为实现商品房买卖合同的顺利履行。其次，借款合同的主要条款，如保证和抵押条款等均依赖于商品房买卖合同完全履行。因此，个人借款担保合同是从属于商品房买卖合同，商品房买卖合同是 -8- 主合同，个人借款担保合同是从合同。主合同已予解除，从合同也应一并解除。城投公司主张合同不应解除，应继续履行的意见，以及港口支行认为两份合同不存在主从合同的意见，该院不予采纳。罗欢请求一并解除与城投公司、港口支行签订的《个人购房借款/担保合同》，该院予以支持。 合同解除后，合同尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，城投公司按照合同约定取得罗欢的购房款，应予返还，并赔偿罗欢的经济损失。关于返还购房款数额，根据《解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被解除后，商品房贷款担保合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，城投公司应返还给罗欢购房款数额为首期付款及已经偿还给港口支行到期借款本息，即190008+39679.03=229,687.03元。关于罗欢请求的损失问题，罗欢请求按已付购房款年利率6.37%支付利息73,544.38元，同时请求按20%支付延期交房违约金94,601.6元，以及未解除合同按已付购房款日千分之一计付违约金42,570.72元，城投公司抗辩违约金请求过高，要求调整。根据《解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，本案中，罗欢、城投公司双方均未举证证明逾期 -9- 交房给罗欢造成的实际损失，该院综合考虑罗欢因城投公司违约行为可能造成的损失，酌情调整为城投公司按日计算向罗欢支付已付房价款万分之三的违约金。违约金起算时间应从城投公司逾期交房次日起计付，即从2020年1月1日开始计算。至于罗欢主张城投公司不配合解除合同的违约金，因罗欢只提供一份自己签名的合同解除通知，无法证实已向城投公司送达，城投公司也不承认收到罗欢的合同解除通知，罗欢的证据不足证实城投公司存在不配合解除合同的违约事实，该项请求不予支持。关于罗欢请求返还代收费用10,397元问题，城投公司也同意返还，该院予以支持，但是否计算利息问题，该笔费用由城投公司代收，尚未支出，仍由城投公司支配使用，城投公司应向罗欢支付利息，但不应按年利率6.37%计算，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 罗欢、城投公司、港口支行签订的个人借款担保合同因商品房买卖主合同的解除而被解除，合同解除后，不影响清算条款的效力。因此，港口支行作为债权人有权要求债务人按照合同合同约定进行清算。由于借款担保合同被解除是城投公司的违约行为所致，应由城投公司承担违约责任。根据《解释》第二十五条的规定，城投公司应当将收受的购房贷款返还港口支行。因此，港口支行请求对的罗欢尚未清偿的借款本息由城投公司予以偿还，该院予以支持。 该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条 -10- 第四项，第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条，第二百零五条，第二百零六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除罗欢与城投公司于2018年5月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2018055180），以及罗欢、城投公司与港口支行于2018年11月13日签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号为：房信购字防港分行港口支行2018年0570号）；二、城投公司退还罗欢购房款229,687.03元，并支付违约金（以本金473,008元为基数，按日万分之三从2020年1月1日起计至生效判决确定的履行期限届满之日止）；三、城投公司退还罗欢房屋建筑面积测绘费、权属证件工本费、不动产测量报告费、产权登记费、公共维修资金共计10,397元，并支付资金占用费（以本金10,397元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2018年5月14日起计至生效判决确定的履行期限届满之日止）；四、城投公司返还港口支行贷款本金269,360.74元，并支付2020年12月15日后的利息（利息按合同约定计至还清贷款之日止）；五、驳回罗欢其他诉讼请求。案件受理费10,758元，减半收取5,379元，由罗欢负担879元，城投公司负担4,500元。 本院二审期间，罗欢向法庭提供五组证据：1．评估报告，2．住房保障中心官网截图，3．房产网截图，均拟证明涉案房产价值 -11- 情况。4．政府网公告，拟证明城投公司已收到解除合同通知书。5．理财证明，拟证明理财收益情况。城投公司认为，证据1、2、3、5不具有关联性。证据4不具有真实性。本院认为，房产交易价格受多种因素影响，证据1、2、3、5与罗欢诉讼请求没有密切关联，本院不予采信。证据4可印证城投公司于2020年9月收到罗欢解除合同通知书。对证据4予以采信。双方当事人对一审认定的事实无异议，一审认定属实，本院予以确认。 另查明，罗欢于2020年9月17日向城投公司递交解除合同通知书。 本院认为，如何理解附件十一《补充协议》第三条第6点约定的问题，是处理本案的关键。对合同条款的理解，应当按照通常解释和条文目的进行综合解释。 《商品房买卖合同（预售）》第九条第一款约定“商品房交付应符合下列条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。”，此条款是对城投公司交房条件的明确约定。 《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定“逾期交付商品房的，如逾期在60日内，自逾期之次日起至实际交付之日止，由出卖人向买受人按日万分之三支付违约金；如逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受 -12- 人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的不低于同期贷款基准利率计算给付利息。同时，出卖人按照全部房款的20%向买受人支付违约金。”，此条款是对罗欢主张解除合同时间成就条件的约定，还约定了与退房有关的权利。 附件十一《补充协议》第三条第6点约定“依据买卖合同第九条第一款第二项约定，出卖人向买受人交付房屋逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第61日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃购房合同第九条约定的退房权利。”，从该条文看，即使没有“依据买卖合同第九条第一款第二项约定”文字，也就是说即使忽略“第九条”字样，仍然可以明确双方约定了罗欢行使合同解除权即退房的时间期限、方式。同时从条文文义上理解，该条文还明确了如逾期及不按约定方式行使解除权进行退房，将产生视为放弃退房的后果，即将继续履行合同。 综合以上条款全文及上下文，可以看出条款之间并无矛盾，附件十一《补充协议》第三条第6点对合同解除权的行使期限、方式约定清晰明确。目的是督促罗欢在城投公司违约时及时行使权利，尽早使交易处于稳定状态，保护交易安全。合同对罗欢解除合同退房权利的约定是《商品房买卖合同（预售）》第十二条，第九条是交房条件的约定，附件十一《补充协议》第三条第6点补充的也是有关退房权利的约定，因此，按通常理解，明显可以 -13- 看出附件十一《补充协议》第三条第6点是针对《商品房买卖合同（预售）》第十二条关于解除合同退房权利的补充约定，附件十一《补充协议》第三条第6点中的文字“第九条”明显属于笔误。一审将附件十一《补充协议》第三条第6点中的“第九条”直接理解成针对主合同第九条，属于机械式解读，进而理解成限制了罗欢的主要权利、减轻城投公司交房条件的责任，此解释违反了解释合同应当遵循的按通常理解和条文目的解释方法，显属错误。本院认为，附件十一《补充协议》第三条第6点文字虽有笔误，但其真实意思并没有违反法律法规强制性规定，该约定合法有效。一审认定该条款无效错误，应予纠正。 城投公司与罗欢所签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应予遵守并执行。 本案约定的交房时间是2019年12月31日前，城投公司至今未交房，按照约定，如罗欢主张解除合同，应当于2020年3月30日前行使解除权利，但罗欢2020年9月才主张解除，显然已超过解除行使期限。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”。罗欢解除合同权依法已消灭。一审认为罗欢仍享有解除合同权，继而判决解除《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房借款/担保合同》并部分支持罗欢诉讼请求属适用法律错误，应予纠正。罗欢诉讼请求无事实和法律根据， -14- 应予以驳回。城投公司上诉有理，本院予以采纳。 综上，城投公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初1962号民事判决； 二、驳回上诉人罗欢全部诉讼请求。 一审案件受理费案件受理费10,758元，减半收取5,379元，二审案件受理费10,758元，均由上诉人罗欢负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 二〇二一年四月二十八日 -15- 书记员 曾             建