西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民5757号原告（反诉被告）：陕西好日子物业管理有限责任公司，住所地：西安市雁塔区楼。法定代表人：刘浩平，系公司总经理。委托诉讼代理人：索文利，陕西明萌律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆丽萍，女，1970年12月23日出生，汉族，住西安市新城区，系公司员工。被告（反诉原告）：刘永泉，男，汉族，1972年3月5日出生，住陕西省渭南市潼关县。委托诉讼代理人：李鲁阳，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴鸿运，陕西海普睿诚律师事务所律师。原告（反诉被告）陕西好日子物业管理有限责任公司与被告（反诉原告）刘永泉物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陕西好日子物业管理有限责任公司诉称，原告系曲江假日新嘉园小区的物业服务公司，被告系曲江假日新嘉园小区的业主。2009年原告成为曲江假日新嘉园小区的物业服务公司，同时与曲江假日新嘉园全体业主、业主委员会签订了《物业管理服务合同》，该合同一直续签，2017年3月15日再次签订合同，合同期限至2022年3月31日。原告在合同期限内，一直按照合同约定提供管理服务，此后该小区业某某换届，新一届业某某决定更换物业服务公司，原告于2019年12月16日退出该小区经营。原告退出该小区时，原告于2019年12月16日退出该小区经营。原告退出小区时，被告尚欠原告物业费等一系费用尚未结清。原告为维护合法权益，故诉至法院请求判令：1.被告向原告支付欠付的物业管理费782.34元、电梯费211.23元、生活垃圾费51元、水费估算6.08元及自2019年12月16日至实际付清之日止的滞纳金，共计1291.25元（滞纳金暂计至2020年8月1日）；2、被告向原告支付2018年暖气费1141.3元及自2019年1月1日至实际付清之日止的滞纳金，共计1800.97元（滞纳金暂计算至2020年8月1日）。以上1、2项合计3092.22元；3、诉讼费由被告负担。被告刘永泉辩称，一、原告在为案涉小区提供物业服务期间存在重大瑕疵，其物业服务质量远低于同行业标准，经该小区业某某及大量业主多次反映后仍拒不整改，严重影响广大业主的正常生活，应当在原有物业服务费用标准之上进行减免。原告自2008年起接管案涉小区物业管理工作，期间提供的物业服务水准极差，导致案涉小区存在物业管理的漏洞和问题。经业主、答辩人多次反映和催告，原告非但不及时处理，反而与案涉小区业主发生争执，恶意挑起事端。此外，还存在诸如拒绝公示物业成本，拒绝移交公共部分收益；怠于履行小区设备维护义务、安保义务；擅自使用大修基金等违法、违规行为，严重影响了案涉小区广大业主的生活，侵害了广大业主的权益，因此，应当在原有物业服务费用标准之上进行减免。二、根据市政府政策要求，案涉小区在2019年3月已完成电表更换工作。原告作为当时的物业提供者，应当向案涉小区业主退还预缴但未使用的电费。根据《2019年西安市城市居民用电户表改造工作实施方案》第五条工作内容的规定：2019年11月15日前，完成全市城市居民用电户表改造工作。按照该文件要求，涉案小区在2019年3月份就已完成电表改造工作任务，原告作为当时的物业服务方，应当在改造工作完成时据实向包含被告在内的所有业主退还预缴的电费，但经案涉小区大量业主多次催要后仍然拒绝退还电费直至今日。原告作为物业服务一方，应当提供符合行业及法规标准的物业服务，但原告不但在提供服务过程中存在诸多瑕疵，而且长期非法占有小区业主预缴电费款项，原告此举了侵害广大业主的合法权益，是明显的违规及违约行为，被告拒交物业费实质上是行使抗辩权的合法行为。因此，原告无权收取物业费滞纳金。三、原告故意拒收物业费，意图索取年利率高达36%的滞纳金，该等行为明显违法且有违公序良俗。2019年底，原告在即将退出案涉小区时，曾有大量业主多次主动要求结清物业费，但均被原告以种种理由拒绝。原告此举显然是故意拖延时间，意图向小区业主索要年利率高达36%的滞纳金。此种制造交款障碍，恶意引发合同相对方违约，借机敛财的行为，有违公序良俗及相关法律规定，依法不应予以支持。四、滞纳金为国家机关对逾期缴税行为的处罚方式，平等民事主体间无权在合同中进行约定，更无权据此主张。根据《中华人民共和国税收征收管理法》32条之规定，滞纳金为国家税务机关对纳税人逾期缴纳税款给予处罚的行政强制措施，是行政强制执行罚的类型之一，其具有法定性、强制性、惩罚性的特点。滞纳金双方的法律地位是不平等的，处于管理与被管理的地位，因此滞纳金的适用发生在国家行使公权力的过程中，不属于民法的调整对象。民事法律中并无关于滞纳金的规定，原告作为一般民事主体无权在合同中约定国家赋予行政机关有权行使的行政强制措施，故原告向同为一般民事主体的小区业主主张滞纳金的行为违反了法律的强制性规定，依法不应予以支持。五、原告在长期拒绝根据相关公示供热成本且供热温度不达标的情况下，收取明显高于同期市场标准的6.2元/㎡热费，违反了相关供热规定，应当减免供热服务费用。原告在为案涉小区提供供热服务期间一直存在既未公示供热价格又未公示供暖成本且供暖温度不达标等种种问题，且其收取的每平方米6.2元的热费明显高于同期市场标准及政府指导价格，显属不当。需要特别指出的是：政府5.8元标准是供暖企业自备锅炉自负成本的前提下额定的，而本案中原告使用的锅炉为小区自有，其在未支付使用费的前提下，以高于政府指导价格的标准收取供热费用，明显不合理。针对上述问题，含答辩人在内的案涉小区业主曾多次向政府有关部门投诉，亦有数名案涉小区业主已向法院提起诉讼，请求确认《供热协议》无效，请法庭予以重视。六、答辩人的取暖费已全额交纳至业主委员会，其自身并无过错，不应额外支付滞纳金。鉴于原告在供热过程中的种种不合理行为，曲江房地局出面协调，并形成《三方会议纪要》，赋予了案涉小区业某某监督职能。由于原告未严格履行纪要要求，业某某组织小区业主将热费交至业某某公户，督促原告据实核算供热成本。被告作为普通住户，有理由相信将热费交至业某某公户的行为等同于履行了交纳热费的义务。答辩人主观并无任何过错，故原告无权向答辩人主张供暖费用的滞纳金。综上，原告在为案涉小区提供物业服务期间存在重大瑕疵，且拒绝退还被告预缴但未使用的电费，应当在原有物业服务费用标准之上进行减免。原告故意拒收物业费，意图索取平等民事主体间无权在合同中约定的高额滞纳金，有违公序良俗及法律强制性规定。原告供热温度长期不达标且热费明显高于同期市场标准，应当减免供热服务费用。答辩人的取暖费已全额交纳至业主委员会，其自身并无过错，不应额外支付热费滞纳金。请求贵某某依法查明案件事实，驳回并调整原告诉请中的不当之处，维护全体案涉小区业主的合法权益。七、原告估算的水费无依据，不应该支持。八、原告起诉所依据的物业合同有伪造签字的可能，未经过小区全体业主决议的法定程序等无效事由，因此合同中约定的相关滞纳金、供暖费标准均有异议。对于电梯费、垃圾费、物业管理费收费标准均无异议。反诉原告刘永泉反诉称，被反诉人系反诉人小区物业服务方，反诉人一直按照被反诉人要求向其缴纳电费、停车费、停车押金，被反诉人于2019年12月16日退出物业管理区域时，应退还反诉人电费38.31元、停车费1950元、停车押金400元，就该费用被反诉人应当退还，但经过反复催要仍拒绝退还。反诉人认为，反诉人提前向被反诉人预付相关费用，在反诉人未使用相应服务的前提下，被反诉人应当将上述款项退回，为维护反诉人的合法权益，向贵某某提出反诉，请求人民法院判令：1、被反诉人向反诉人退还收取的电费62.8度=38.31元、停车费1950元、停车押金400元及损失122.65元（自2019年12月16日起暂计算至2021年3月17日，按照贷款市场报价利率计算），（以上总计2510.96元）；2、本案诉讼费由被反诉人承担。反诉被告陕西好日子物业管理有限责任公司辩称，电费36.6元、停车费1950元认可，同意从诉请中扣除。停车押金400元由于没有交至公司账户，票据盖章并非其公司盖章，不认可。反诉主张的损失我方不同意支付。经审理查明，2009年4月1日，西安曲江假日新嘉园业主委员会向原告陕西好日子物业管理有限责任公司出具了《关于物业管理费及相关费用的函》载明，经全体业某某会议通过，就现行（原欣瑞物业公司）收费标准函告贵方，望贵方以此价格遵照执行，未经业某某通过不得变更原收费价格。约定：物业费1元/平方米；电梯费：2层0.26元/㎡、3层0.27元/㎡、4层0.28元/㎡、5层0.29元/㎡、6层0.3元/㎡；生活垃圾费6元每月每户；暖气费5.7元每平方米。2014年3月15日，原告与西安曲江假日新嘉园业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，由原告为曲江假日新嘉园小区提供物业服务管理，委托管理期限自2014年4月1日至2019年3月31日，合同签订后原告为案涉小区提供物业服务。2017年3月15日，原告（乙方）与西安曲江假日新嘉园业主委员会（甲方）再次签订《物业管理服务委托合同》，该合同约定“委托管理期限自2017年4月1日至2022年3月31日，乙方负责向业主和物业使用人收取以下费用：物业管理费、垃圾清运费、电梯运行费、维修养护费、代收代缴电费、水费等，收费标准为：管理费元1元∕㎡∕月、垃圾清运费6元∕月∕户、采暖费6.2元∕㎡，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金，车位和使用管理费用由乙方按标准向车位使用人收取……”。被告刘永泉系曲江假日新嘉园小区9号楼B单元302号房屋业主（以下简称案涉房屋），房屋面积92.04平方米，楼层3层。被告前期一直按物业合同按期向原告缴纳物业管理费、生活垃圾费等相关费用。后因西安曲江假日新嘉园业主委员会决定更换物业服务公司，原告于2019年12月15日退出案涉小区不在提供物业管理服务。被告未向原告缴纳案涉房屋2019年4月1日至2019年12月15日期间物业管理费780.86元、生活垃圾费50.9元、电梯费210.83元、2018年度（2019年1月16日至2019年3月15日）暖气费1141.30元。原告称其主张的水费系单方估算。另查明，2018年12月10日，就案涉小区2018年供暖事宜，在曲江房地局协调下，原告与案涉小区业主委员会形成《协调会会议纪要》，该纪要第2条约定“物业服务企业每月15日向业务会公示供暖费收支情况，接受业某某监督，业某某组织通知业主分次向物业服务企业缴纳取暖费，供暖设施设备维修支出，须经业某某同意后支出。供暖期结束，物业服务企业对小区2018年供暖情况进行最终核算，并向全体业主公示”，第3条约定“物业服务企业将报备房地局取暖方案和已交暖气费的业主名单提交业某某，由业某某安排和督促业主向物业服务企业缴纳暖气费”。原告向案涉小区业某某书面提交2019年1月、2月的暖气收入及收支情况说明，案涉小区业某某以原告提交的说明数据不实而不予认可。2019年2月22日，案涉小区业主委员会通知全体业主暂停向原告缴纳取暖费，后业某某通过小区业主微信群通知业主将取暖费暂缴纳至西安假日新嘉园小区业主委员会设立的监管账户（开户行：中国工商银行西安曲江支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXX1992）。案涉小区部分业主向上述业某某监管账户缴纳2018年度部分暖气费，因案涉小区业某某未向原告支付业主缴纳的暖气费，2019年8月，原告以不当得利将业某某起诉至本院，要求其返还收取的暖气费281110.07元，本院审理后作出（2020）陕0113民初1893号民事判决书，以债权具有相对性驳回原告的诉讼请求，双方均未上诉，该判决现已生效。再查明，被告刘永泉当庭向本院提交收款收据1份，载明：“2017年7月28日曲江假日新嘉园好日子物业收到小区内停车押金400元刘润喜6B501”，盖章为“陕西好日子物业管理有限公司安全保卫专用章”。上述事实，有《关于物业管理费及相关费用的函》、《物业管理服务委托合同》、《曲江假日新嘉园业某某通知》（XX委XX号）、《协调会会议纪要》、《假日新嘉园业某某告业主书》（业某某2019-4号）、（2020）陕0113民初1893号民事判决书及本院庭审笔录等证据在案佐证，可以作为定案依据。本院认为，依法成立的合同,对双方当事人均有约束力,双方应当按照约定履行义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告与案涉小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》,且原告自2009年至2019年均在该小区提供物业服务，被告亦按照《物业管理服务委托合同》中各项物业费用标椎向被告支付了涉诉之前的物业费用。双方形成物业服务合同关系。原告作为物业服务单位已经履行提供物业服务的相应义务,被告作为业主应当按约履行支付物业管理费等费用的义务。故原告要求被告支付案涉房屋2019年4月1日至2019年12月15日期间物业管理费780.86元、生活垃圾费50.9元、电梯费210.83元，共计1042.59元，于法有据,本院依法予以支持。关于原告诉请的估算水费能否支持的问题。估算水费系原告根据业主月平均的用水量结合欠缴期间业主的房屋建筑面积估算金额，不能以此认定业主实际欠缴水费金额，因由原告承担举证不能的法律后果，故对原告诉请的估算水费，于法无据，本院不予支持。关于原告诉请暖气费能否支持的问题。本案中，虽在曲江房地局协调下，原告与案涉小区业主委员会形成《协调会会议纪要》，该会议纪要并明确约定业某某组织通知业主分次向物业服务企业缴纳取暖费，但原告未授权业某某收取业主暖气费，且业某某收取业主暖气费后亦未及时向原告支付，被告向业某某缴纳暖气费的行为不能对抗原告的主张，被告可另行向业某某主张其已缴纳的暖气费，故原告要求被告支付2019年1月16日至2019年3月15日所欠的暖气费1141.30元，于法有据，本院依法予以支持。关于原告诉请要求支付滞纳金能否支持的问题。被告客观上是未按时缴纳相应的物业费用，但原告的物业服务并非没有瑕疵。在供暖过程中，因为暖气供热不能达标的问题，原告与业某某及曲江管委会多次协商沟通，业主自愿将暖气费交至业某某的共管账户也能反映被告的物业服务质量问题。因此原告将暖气费交给业主委员会的共管账户并非不履行合同义务。综合本案原被告双方合同的履行情况，被告的违约原因及违约的时间，对原告主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告刘永泉主张的退还电费、停车费一节，原、被告庭审均同意由反诉被告返还刘永泉电费36.6元、停车费1950元，本院予以确认。关于反诉原告主张的停车押金400元一节，反诉被告对此不予认可，根据反诉原告提交的收款收据，加盖的印章是陕西好日子物业管理有限公司安全保卫专用章，非反诉被告公司公章或收费专用章。反诉原告不能提供证据证明反诉被告已经收到该笔款项，也不能证明反诉被告曾授权安全保卫处进行收费。作为完全民事行为能力人，应当知道安全保卫处是不具备收费职能的，故反诉原告主张返还停车押金400元，没有事实依据，本院不予支持。关于反诉原告刘永泉主张的损失，因刘永泉自身也有未按期向原告缴纳物业费的违约行为，原告未退还预交电费及车位押金是在行使同时履行抗辩权，不应承担利息损失。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘永泉应于本判决生效之日起十日内支付原告陕西好日子物业管理有限责任公司物业管理费、生活垃圾费、电梯费、暖气费，共计2183.89元；被告如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、反诉被告陕西好日子物业管理有限责任公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告刘永泉电费36.6元、停车费1950元，共计1986.6元；反诉被告如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告陕西好日子物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。四、驳回反诉原告刘永泉的其余反诉请求。本诉案件受理费50元，减半收取后计25元，由被告刘永泉负担。因原告已预交，被告应将该款于本判决生效后十日内给付原告。反诉案件受理费50元，减半收取后计25元，由反诉被告陕西好日子物业管理有限责任公司负担。因反诉原告已预交，反诉被告应将该款于本判决生效后十日内给付反诉原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。审判员  申国英二〇二一年四月二十五日书记员  赵 珍打印：相丽华校对：张丽娜2021年月日送达1