山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2021）晋05民终629号上诉人（原审被告）：王某1，男，1977年12月30日出生，汉族，现住晋城市。上诉人(原审被告)：祁某，女，1976年7月15日出生，汉族，现住晋城市。上诉人（原审被告）：王某2，男，1973年3月22日出生，汉族，现住晋城市。被上诉人（原审原告）：茹某1，男，1949年12月8日出生，汉族，现住晋城市。被上诉人(原审原告)：茹某2，男，1974年11月10日出生，汉族，现住晋城市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李某，山西权洲律师事务所律师。上诉人王某1、祁某、王某2因与被上诉人茹某1、茹某2房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省晋城市城区人民法院(2021)晋0502民初138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人王某1、祁某、王某2上诉请求：依法撤销晋城市城区人民法院（2021）晋0502民初138号民事判决，发回重审或改判三上诉人不予支付二被上诉人租金及占有使用费和利息，并退还上诉人装修价值10万元整。事实和理由：1、一审法院未认定上诉人对涉案房屋装修的事实，侵害了上诉人的利益。上诉人租赁二被上诉人的房屋用于开办宾馆，前期进行了装修，共花费了数十万元，一审法院对上诉人的高额的装修费用完全没有保障，侵害了上诉人的合法权益。2、二上诉人自行将涉案房屋上锁，属于严重的违法行为，由此造成租赁合同解除的法律后果，应由其承担。3、原租赁合同到期后，经二被上诉人同意，上诉人继续使用涉案房屋，原租赁关系依然有效，只不过依据双方达成的新的口头协议，变更了租金的交付日期（每年2月、3月中旬，见2019年3月16日、2月20日的转账凭证），应适用新的租赁合同约定。4、上诉人祁某不是本案适格的当事人。租赁合同的双方当事人是上诉人王某1和二被上诉人。根据合同相对性理论，若二被上诉人认为上诉人王某1违约，租赁合同应予以解除并赔偿其损失，相对人也仅仅应是王某1，而不能扩大到上诉人祁某。被上诉人茹某1、茹某2辩称，一审法院认定事实清楚，请求维持原判。茹某1、茹某2向一审法院起诉请求：1、解除原被告之间的房屋租赁关系；2、被告支付原告租金共计119166元（暂计算至2020年11月31日，之后的占有使用费按每天356元计算至被告实际交还房屋之日止）；3、被告赔偿原告损失共计6554元（暂计算至2020年11月31日，之后的损失以应付租金和占有使用费总额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告交还房屋之日止）；4、本案诉讼费、律师费由被告承担。一审法院查明事实：原告与被告于2014年签订有房屋租赁合同，约定被告承租原告位于晋城市小东河212号的三层房屋，用于快捷酒店经营，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，最后一年的租金于2016年1月1日前付清，其中茹某2每年7万元。被告王某1、王某2认可该合同期内每年向二原告支付租金共计13万元。2016年12月31日房屋租赁合同到期后，原、被告双方并未重新签订合同，且被告继续承租原告房屋。2019年被告王某1、王某2向原告支付了租金共计105000元，其中45000给了茹某1，60000元给了茹某2。2020年1月1日截止到现在被告未再向原告支付租金。被告王某1、王某2承租原告的房屋用于快捷酒店经营，被告祁某系该酒店登记的经营者。一审法院认为，被告祁某未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩、举证、质证权利，应当承担不利的法律后果。原、被告双方在2016年房屋租赁合同到期后并未重新签订合同，且之后均以口头方式约定租金。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定“租赁期限届满承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”。第七百三十条规定“不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中原、被告双方为不定期租赁关系，2020年1月起被告未向原告支付房租，原告多次催收并通知被告搬离未果，故原告请求双方的租赁关系于2020年11月31日解除，并不违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张的租金以每年13万元计算，被告在庭审中提出2014年1月1日签订合同时，被告共支付原告两年租金26万元，但2016年以后因被告经营问题，双方实际约定的租金每年并没有13万元。2019年经被告与原告协商，被告共计支付租金105000元，原告对此予以认可。故本院认为应以105000元一年计算租金。关于被告在庭审中辩称房租于2020年2月1日到期，租金应当从2020年2月1日起算，但被告并未提供相关证据证明。根据原告提供的原告茹某2与被告王某1之间签订的《房屋租赁合同》租赁期限从2014年1月1日起算，以及租金年付的交易习惯，本院认为被告仅将租金交纳至2019年12月31日。另被告王某1、王某2提出受新冠疫情影响，应当减免租金。该理由符合实际情况，被告承租原告房屋用于快捷酒店经营，受新冠肺炎疫情影响，宾馆无法正常营业，该不可抗力因素，原、被告双方应当共担损失。故本院酌情为被告免除两个月的房租。则被告应支付原告房屋租金105000÷12×（11-2）=78750元（2020年1月1日起算至2020年11月31日）。根据相关法律及司法解释的规定，租赁合同解除后，承租人继续占用租赁物的，应当承担占有使用费，故2020年11月31日之后每日的占有使用费计算为105000元÷365≈287元，暂计算至原告起诉之日2021年1月7日为287元×38天=10906元。原告主张被告应赔偿原告租金和占用费的利息损失共计6554元，根据之前双方订立的合同，被告应于每年租期开始前支付租金，故被告未交纳2020年房租的行为构成违约，在承担租金和占用费后，还应当承担赔偿利息损失的违约责任。原告主张按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，不违反法律规定，本院予以支持。故被告应当赔偿原告的利息损失计算为78750元×4.15%÷12×10≈2723元，加上占有使用费的利息损失，总计酌情认定为2800元。关于律师费，原告并未举证律师费的发生，且律师费并非必要支出，故本院不予支持。关于被告主张原告在2020年2月1日将被告所承租的房屋锁住，导致被告无法经营，以及被告在庭审中主张其酒店前期装修投入大，请求原告赔偿其装修款。因被告未在举证期限内提供证据予以证明，也未提起反诉，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十三条、第七百零七条、第七百三十条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告茹某1、茹某2与被告王某1、祁某、王某2的租赁关系于2020年11月31日解除。二、被告王某1、祁某、王某2于本判决生效后十日内支付原告茹某1、茹某2租金78750元；2020年11月31日后以每日287元支付占有使用费，暂计算至2021年1月7日为10906元；利息损失2800元。三、驳回原告原告茹某1、茹某2的其他诉讼请求。案件受理费2810元，减半收取计1405元，由被告王某1、祁某、王某2负担1035元，原告茹某1、茹某2负担370元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供：1、三个微信转账记录，2019年2月21日给快车道汽车养护中心（茹某2）转账，2019年3月16日给吉祥如意（茹某1儿子）转账8000元，2019年2月1日给吉祥如意5000元。欲证明房租是2月以后才应该支付。2、照片复印件1张，欲证明被上诉人锁门。被上诉人质证称，1、上诉人一审举证期限届满前没有提交，不属于新证据。2、转账记录只能证明是2月份向被上诉人转过账，但转账的原因是上诉人拖延履行合同约定，并不能证明租赁期限是从2月1日起算。3、关于锁门的照片，这是一个静态的照片，不能推断出拍摄的时间及锁门的期限。本院认为，1、转账记录只能证明曾经转账的事实，与本案待证事实无关联性，本院不予采信。2、照片无时间记载，与本案待证事实的关联性无法确定，本院不予采信。被上诉人提供：宾馆内部及外部照片三张。证明宾馆现在仍继续经营。上诉人质证称，现在有几个房间没有腾完，房东之前让我们恢复原样，但未给我们标准，我们就没有搬完。本院认为，上诉人认可以上证据，本院依法予以采信。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，焦点一：关于一审判决上诉人支付被上诉人租金及占有使用费数额是否正确。首先，租金起算时间的问题。上诉人主张根据双方口头约定，租金应从2020年2月1日起算，提供转账记录予以佐证。根据查明的事实，双方于2014年签订的房屋租赁合同约定：王某1承租茹某2位于晋城市小东河212号的三层房屋，用于快捷酒店经营，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，合同签订后先付两年租金，最后一年的租金于2016年1月1日前付清。合同到期后，双方并未重新签订合同，王某1继续承租茹某2房屋，茹某2没有提出异议，原租赁合同继续有效，形成不定期租赁关系，双方均应按照原租赁合同约定的支付时间履行义务。上诉人主张双方口头协商从2020年2月1日起算租金，被上诉人不认可，上诉人提供的证据不能证明其主张的事实存在，本院依法不予支持。其次，上诉人主张2020年2月1日到2020年10月中旬锁门期间的租金不应支付的问题。上诉人主张二被上诉人从2020年2月1日到2020年10月中旬将涉案房屋上锁，致使上诉人无法正常经营，此期间的租金不应支付。被上诉人认可曾锁过一个门，锁了多长时间记不清，但同时主张该宾馆有三个门，并不会影响正常经营。对此，因上诉人未提供确实充分的证据证明锁门的时间及因此导致停止经营，应承担举证不能的不利后果，本院对其该上诉主张不予支持。第三，上诉人主张从2021年2月11日，双方已完成交接，之后不应再支付占有使用费，但未能提供相应的证据予以证明，对其该上诉主张本院依法不予支持。焦点二：关于祁某是否本案适格当事人的问题。本案中，涉诉《房屋租赁合同》系上诉人王某1所签，祁某系上诉人王某1妻子，租赁合同到期后，双方当事人未重新签订租赁合同确定合同相对人，而是口头协商由三上诉人继续租用二被上诉人房屋经营快捷酒店，上诉人祁某是天天乐宾馆的实际经营者，亦是合同相关权利义务的承担者，故其认为不是本案适格当事人的上诉主张于法无据，本院不予支持。关于上诉人主张由被上诉人退还其装修价值10万元的问题。上诉人在一审中对此并未提出反诉，本院依法不予审理。综上所述，上诉人王某1、祁某、王某2的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4150元，由上诉人王某1、祁某、王某2负担。本判决为终审判决。审判长 段新娥审判员 杨丽珍审判员 祁 俊二0二一年四月二十八日书记员 郭 昕