江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初6499号原告：高超，男，汉族，住江苏省江阴市滨江中路575号。委托诉讼代理人：许忠凤，女，汉族，住连云港市海州区。（系原告的母亲）被告：高连柱，男，汉族，住江苏省连云港市海州区锦屏磷矿工人村六分会5号楼四单元202室。被告：彭化凤，男，汉族，住江苏省连云港市海州区锦屏新村C区3号楼3单元202室。被告：彭明，男，汉族，住江苏省连云港市海州区锦屏新村C区15号楼2单元502室。被告：彭红，女，汉族，住江苏省连云港市海州区郁洲南路88-27号楼三单元401室。被告：高东方，女，汉族，住江苏省连云港市海州区锦屏磷矿工人村二分会176室。被告：高保萍，女，汉族，住广东省阳江市江城区。被告：高秋洁，女，汉族，住江苏省南京市浦口区顶山街道珍珠花苑15幢3单元205室。被告：高保成，男，汉族，住江苏省连云港市海州区将军崖路8号12幢4单元102室。被告：高保钢，男，汉族，住江苏省连云港市海州区南大街9号。被告：高保全，男，汉族，住江苏省连云港市海州区锦屏磷矿工人村六分会5号楼四单元202室。被告：丁宝勤，男，汉族，住江苏省连云港市海州区观音庵巷55号楼三单元102号。被告：丁宝霞，女，汉族，住江苏省连云港市海州区园林村桃园队53号。被告：丁宝萍，女，汉族，住江苏省连云港市海州区洪门乡朱沟村朱东队63号。被告：丁宝香，女，汉族，住江苏省连云港市海州区西门村委会丁庄村2胡庄队37号。被告：丁宝军，男，汉族，住江苏省连云港市海州区园林村桃园队57号。被告：王万芳，女，汉族，住江苏省连云港市海州区园林村桃园队56号。被告：丁勇，男，汉族，住江苏省连云港市海州区园林村桃园队56号。被告：丁斌，男，汉族，住江苏省连云港市海州区园林村桃园队56号。被告：丁海，男，汉族，住江苏省连云港市海州区园林村桃园队56号。被告：徐兴花，女，汉族，住江苏省连云港市海州区园林村桃园队60号。被告：丁宝安，男，汉族，住江苏省连云港市海州区园林村桃园队59号。被告：丁宝国，男，汉族，住江苏省连云港市海州区园林村桃园队60号。被告：丁宝珍，女，汉族，住江苏省连云港市海州区白虎村白虎队60-1号。被告：张厚霞，女，汉族，住江苏省连云港市海州区园林村朱涧队17号。被告：张晓香，女，汉族，住江苏省连云港市海州区观音庵巷3队。被告：张和平，男，汉族，住江苏省连云港市海州区园林村朱涧队45号。被告：张厚平，男，汉族，住江苏省连云港市海州区园林村朱涧队5号。被告：张宝平，男，汉族，住江苏省连云港市海州区园林村朱涧队45号。被告：丁学英，女，汉族，住江苏省连云港市海州区园林村桃园队45号。被告：樊卫星，男，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区杨子山2号14幢36户。被告：樊秀芬，女，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区杨子山2号59幢1单元503室。被告：樊秀莉，女，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区杨子山2号9幢2单元102室。被告：樊秀洁，女，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区杨子山2号54幢1单元102室。被告：许忠凤，女，汉族，住连云港市海州区。原告高超诉被告高连柱、彭化凤、彭明、彭红、高东方、高保萍、高秋洁、高保成、高保钢、高保全、丁宝勤、丁宝霞、丁宝萍、丁宝香、丁宝军、王万芳、丁勇、丁斌、丁海、徐兴花、丁宝安、丁宝国、丁宝珍、张厚霞、张晓香、张和平、张厚平、张宝平、丁学英、樊卫星、樊秀芬、樊秀莉、樊秀洁、许忠凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高超的委托诉讼代理人许忠凤、被告高连柱、彭化凤、高东方、高保成、许忠凤到庭参加诉讼。被告彭明、彭红、高保萍、高秋洁、高保钢、高保全、丁宝勤、丁宝霞、丁宝萍、丁宝香、丁宝军、王万芳、丁勇、丁斌、丁海、徐兴花、丁宝安、丁宝国、丁宝珍、张厚霞、张晓香、张和平、张厚平、张宝平、丁学英未到庭亦未提交书面答辩状；被告樊卫星、樊秀芬、樊秀莉、樊秀洁未到庭但提交书面答辩状。本案现已缺席审理终结。原告高超向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告关于连云港市海州区西门街石狮口7××8号房屋买卖合同有效（合同价款暂定20万元，以最终备案合同价格为准）；2、判决被告在判决生效后十日内协助原告办理涉案房屋商品房买卖合同过户手续；3、被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告明确同意诉讼费用由其自行负担，不再主张由各被告负担。事实和理由：2016年7月24日，原告与被告签订《房屋买卖合同》一份，约定原告于2016年7月24日一次性将购房款交付给被告，被告高连柱对此房享有终身居住权且被告有义务协助原告办理房地产权属变更登记手续。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但因被告问题，导致至今未能办理房屋过户手续。原告与被告及其子女多次协商，至今未果。被告高连柱辩称：案涉房屋我签字同意卖给高超。被告彭化凤辩称：过户给谁都没有意见。被告高东方辩称：同意原告的诉讼请求，房屋买卖合同是有效的，同意协助原告办理房产过户手续。被告高保成辩称：我们兄妹七人都在房屋买卖合同上签过字，都同意将房屋过户给高超。被告许忠凤辩称：同意过户给高超，高超在部队服役，现在无法回来。被告樊卫星、樊秀芬、樊秀莉、樊秀洁未到庭但向本院邮寄书面放弃说明一份，内容为：其兄妹四人经协商一致放弃对案涉房产的继承，由高超继承该房产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：一、高连柱与丁玉珍系夫妻关系，丁玉珍于2000年10月去世。高连柱与丁玉珍育有四子三女，分别为：长子高保同（于2018年9月4日去世），次子高保成，三子高保钢，四子高保全，长女高美芳（于2016年12月9日去世），次女高东方，三女高保萍。庭审中，高连柱、高东方、高保成及原告均认可丁玉珍去世时，未留下遗嘱。高保同与许忠凤系夫妻关系，两人育有儿子高超即本案原告、女儿高秋洁。高美芳与彭化凤系夫妻关系，两人育有儿子彭明、女儿彭红。丁玉珍于2000年10月份去世，其父亲丁跃奎于2003年5月7日去世，其母亲丁张氏于1984年4月2日去世，即丁玉珍去世时，其父亲尚在。丁跃奎与丁张氏育有三子四女，分别为：长子丁家恒（于1979年去世），次子丁家林（于2004年去世），三子丁家玉（于2017年去世），长女丁文学（于1995年去世），次女丁玉珍，三女丁玉英（于2009年去世），四女丁学英。丁家恒（于1979年去世）与徐兰英（因死亡于2003年注销户口）系夫妻关系，两人育有五个子女，分别为：丁宝勤、丁宝霞、丁宝萍、丁宝香、丁宝军。丁家林（于2004年去世）与王万芳系夫妻关系，两人育有三子，分别为：丁勇、丁斌、丁海。丁家玉（于2017年去世）与徐兴花系夫妻关系，两人育有三个子女，分别为：丁宝安、丁宝国、丁宝珍。丁文学（于1995年去世）与张朝标（于1994年去世）系夫妻关系，两人育有五个子女，分别为：张厚霞、张晓香、张和平、张厚平、张宝平。丁玉英（于2009年因死亡注销户口）与樊守华（于2015年因死亡注销户口）系夫妻关系，两人育有四个子女，分别为：樊卫星、樊秀芬、樊秀莉、樊秀洁。二、1985年10月21日，连云港市新海区城乡建设环境保护局出具民建（85）字第689号（海办）《私房建筑执照》，载明：“兹批准西门街（村）12组（队）石狮口路（巷）号居民高连柱翻建堂屋（楼）2层4间，长7.5米宽5米，檐高5.6米。建筑面积75平方米。土地总面积37.5平方米……验收结果：因与东邻发生纠纷，上层东侧一间未建，其他按照施工86年5月27日”。1985年10月25日，连云港市新海区城乡建设环境保护局出具民建（85）字第713号（海办）《私房建筑执照》，载明：“兹批准西门街（村）组（队）石狮口路（巷）号居民高连柱新建西屋（楼）2层4间，长9.45米宽4.2米，檐高5.6米。建筑面积99.38平方米。土地总面积49.69平方米……验收结果：已验86年5月27日”。案涉宗地图显示，土地位于海州区石狮×××号，宗地代码：320706003001GB00240，土地权利人：高连柱，所在图幅编号：26.80-87.75，宗地面积：152.86，制图日期及审核日期均为2016年8月2日，该宗地图加盖了连云港市不动产登记中心审图专用章及江苏万源测绘地理信息有限公司测绘资质专用章。案涉房产分户图显示，不动产单元号：320706003001GB00240F00010001，结构：混合，丘地号：04021075，总层数：2，建筑面积：165.61平方米，坐落：海州区西门社区石狮口7××8号，建成年份：1985，测绘日期：2016年8月。该房产分户图加盖了连云港市房屋产权管理中心测绘所测绘资质专用章。诉讼中，经向不动产登记机关咨询且经国土所现场勘查案涉房地产，确定该房地产已具备过户登记条件。三、2016年7月24日，被告高保成、高保钢、高连柱、高东方、高美芳、高保同、高保全、高保萍八人（出卖方、甲方）与原告高超（买受人、乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲乙双方经平等协商，现就位于连云港市海州区西门街石狮××××××路北，座向南北，主屋2层四间，长7.5米，宽5米，檐高5.6米，西屋2层四间长9.45米，宽4.6米，檐高5.6米，主屋前围墙长6.4米，宽7.5米，高2米；主屋后围墙长11.3米，宽7.5米，高2.6米。房屋东巷0.66-1.8米，房屋西巷0.85米，房屋因多年失修，现变成危房（附照片），有关房屋买卖和土地使用权转让等事宜，自愿达成协议如下：一、此两处房地产于1985年10月21日经原连云港市新海区城乡建设环境保护局核批私房建筑执照，由高连柱、丁玉珍投资所建，丁玉珍已于2000年病故，现高连柱及丁玉珍的继承人高美芳、高东方、高宝萍、高保同、高保成、高保钢、高保全经商量一致，同意将上述房地产的价格20万元出卖给乙方所有。二、乙方于2016年7月24日前一次性将房地产款20万元交付给甲方，甲方于当日将其出卖的房地产权属执照证件交付给乙方所有。三、甲方高连柱对此房享有终身居住权。四、待法律法规条件许可的情况下，甲方有义务协助乙方办理此房地产权属变更登记手续。五、甲方需确保所出卖的房地产权属真实性、合法性，其他人不得对该房地产主张权利，否则甲方承担赔偿责任。六、甲方所得的房地产转让出卖的款项由甲方自行分配，如产生争议，与乙方无关。七、甲方如遇政府征收或拆迁该房地产所得的补偿款全部归乙方所有，甲方不得对此进行干涉。八、如一方违约，违约方应赔偿对方经济损失为房地产买卖总额的30%。被告高保成、高保钢、高连柱、高东方、高美芳、高保同、高保全、高保萍八人在合同落款处签名并捺手印。同日，被告高保成、高保钢、高连柱、高东方、高美芳、高保同、高保全、高保萍八人在《收条》上签字并捺手印，该《收条》载明：“根据房屋买卖合同的约定，甲方收到乙方给付购房款20万元（大写贰拾万元）。收款人（签名）高保成金额（人民币）伍万元正；（签名）高保钢金额（人民币）伍万元正；（签名）高东方金额（人民币）不要；（签名）高连柱金额（人民币）不要；（签名）高美芳金额（人民币）不要；（签名）高保同金额（人民币）伍万元正；（签名）高保全金额（人民币）伍万元正；（签名）高保萍金额（人民币）不要”。庭审中，被告彭化凤辩称：“高美芳的名字是我代签的，手印是我拿高美芳的手按的手印。高美芳是我的妻子，当时高美芳脑血栓昏迷不醒，我替她签字按了手印。这个房子给谁我们家都没有意见……（收条中在高美芳名字后面）不要两个字是我写的”。高连柱辩称：“20万元都给儿子不分给闺女是商量好的，20万元给四个儿子每人5万元，心里过意不去，每个女儿给2000元”。原告、高保成、高东方均认可高连柱的上述说法。关于2000元的来源，到庭的当事人均认可系源自高连柱的工资，不在上述20万元内。经本案承办人当庭拨通高保萍、高保钢手机，拨通后高保萍认可合同及收条上签字系其本人所签，同意将案涉房产过户给高超；高保钢亦认可合同及收条上签字系其本人所签，“当时商量儿子分5万元，女儿不要钱”，其本人收到了5万元。庭后，承办人拨通了高保全手机，高保全认可合同及收条上签字系其本人所签，5万元收到。另一收款人高保同系原告高超的父亲。本案争议焦点为：1、各被告是否应协助将案涉房地产过户至原告名下；2、房地产转让价20万元是否合理。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实系于民法典施行前引起，故仍适用民法典施行之前的法律规定。关于第一个争议焦点：各被告是否应协助将案涉房地产过户至原告名下问题。本院认为各被告负有协助义务将案涉房地产过户至原告名下，理由如下：（一）根据查明的事实，能够认定案涉房地产权利人系高连柱与丁玉珍，在丁玉珍去世后，基于继承或代位继承等因素，案涉三十四个被告对案涉房地产享有份额。（二）《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。案涉《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且处分案涉共有的房地产已经超过占份额三分之二以上的按份共有人同意，案涉《房屋买卖合同》合法有效。在案涉房地产已具备办理过户登记条件且购房款已支付的情况下，原告高超主张各被告协助办理位于连云港市海州区西门社区石狮×××号房地产过户手续的诉求，有事实与法律依据，本院予以支持。关于第二个争议焦点：房地产转让价20万元是否合理问题。本院综合考虑原告高超系被告高连柱的长子长孙，考虑原告与各被告之间的亲属关系，基于这种特殊的身份关系，案涉房地产未完全按照市场价格转让有其内在合理因素，系双方当事人之间真实的意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未违背公序良俗，法律亦应尊重其真实的意思表示，并予以肯定性评价。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告高超与被告高保成、高保钢、高连柱、高东方、高美芳、高保同、高保全、高保萍于2016年7月24日签订的关于连云港市海州区西门社区石狮×××号的《房屋买卖合同》合法有效；二、被告高连柱、彭化凤、彭明、彭红、高东方、高保萍、高秋洁、高保成、高保钢、高保全、丁宝勤、丁宝霞、丁宝萍、丁宝香、丁宝军、王万芳、丁勇、丁斌、丁海、徐兴花、丁宝安、丁宝国、丁宝珍、张厚霞、张晓香、张和平、张厚平、张宝平、丁雪英、樊卫星、樊秀芬、樊秀莉、樊秀洁、许忠凤于本判决生效后十日内协助将位于连云港市海州区西门社区石狮×××号的房地产（丘地号04021075）过户登记至原告高超名下。案件受理费4300元（原告已预交），由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  董延磊人民陪审员  刘 莹人民陪审员  汪素琴二〇二一年四月十日书 记 员  潘俊彤法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。（二）《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。（三）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。