江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0583执异139号异议人（案外人）：孙红领，男，汉族，住江苏省昆山市。委托代理人:董功超，北京市惠诚(昆山)律师事务所律师。委托代理人：王玲，北京市惠诚(昆山)律师事务所律师。申请执行人：江苏昆山农村商业银行股份有限公司花桥支行，统一社会信用代码×××，住所地江苏省昆山市花桥镇商祥路259号中城商务广场3号。法定代表人：邓辉雄。被执行人：宁皓，男，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。本院在执行申请执行人江苏昆山农村商业银行股份有限公司花桥支行（以下简称农商行花桥支行）与被执行人宁皓金融借款合同纠纷执行即(2021)苏0583执224号一案过程中，案外人孙红领向本院书面提出异议。本院于2021年4月6日立案受理，并依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人孙红领称:2019年1月11日，案外人与被执行人在昆山瀚宇房产咨询有限公司介绍下签订了《昆山瀚宇房产房屋买卖居间合同》，约定由被执行人将其名下位于昆山市花桥镇大上海×××中心×××号楼×××室、×××室、×××室、×××室、×××室、×××室的房屋出售于案外人，房屋买卖的总价格为800000元。案外人于2019年1月11日支付购房款(含定金)300000元、2019年1月13日支付购房款200000元、2019年3月29日支付购房尾款300000元。被执行人收到全部房款后于2019年3月30日将上述房屋及钥匙正式交付与案外人。现因被执行人与第三人存在其他款项纠纷，查封了该房产，导致案外人无法办理房屋产证过户。案外人认为贵院查封房屋损害了案外人的利益，此查封没有法律依据，具体理由如下：案外人系善意买受人，支付了全部款项，并实际占有房屋。法院查封对案外人没有约束力，应当解封。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。案外人的买卖合同签署履行在被执行人与第三人纠纷之前，且早已付清全部房款并实际占有该房屋，案外人作为善意第三人不存在过错。故,请求解除对位于昆山市花桥镇大上海×××中心×××号楼×××室、×××室、×××室、×××室、×××室房屋的查封及执行。经审查查明：2019年10月25日，申请执行人向本院申请财产保全，立案号为(2019)苏0583财保223号，2019年10月28日，本院查封位于昆山市花桥镇大上海×××中心×××号楼×××室、×××室、×××室、×××室、×××室房屋,查封期限自2019年10月28日至2022年10月27日止。2020年8月10日，本院对申请执行人农商行花桥支行与被执行人宁皓金融借款合同纠纷一案作出（2020）苏0583民初2163号民事判决书，现该案已发生法律效力。因被执行人宁皓未按照生效法律文书履行义务，申请执行人农商行花桥支行向本院申请执行，案号为(2021)苏0583执224号，在该案执行过程中，2021年1月15日，本院查封位于昆山市花桥镇大上海×××中心×××号楼×××室、×××室、×××室、×××室、×××室房屋,查封期限自2021年1月15日至2024年1月14日止。另查明，2019年1月11日，案外人孙红领与被执行人宁皓签订《昆山瀚宇房产房屋买卖居间合同》，约定：1.宁皓（甲方）同意将坐落在昆山花桥镇大上海×××中心×××幢×××室×××房屋出售给孙红领（乙方）。1、甲方转让该房屋的净到手价格为人民币：捌拾万元整（¥：800000元）；钥匙交到交付钥匙当天；维修基金随房走。2、乙方购买该房屋的剩余房款人民币：叁拾万元整（¥：300000元）于2019年3月31日前支付甲方；签订本合同当天乙方支付甲方部分购房款（含定金）人民币：叁拾万元整（¥：300000元）；于2019年1月13日前支付甲方人民币：贰拾万元整。3、过户时间以实际预约时间为准。2019年1月11日，被执行人宁皓签署一份《委托收款证明》，委托杨荧代为收取位于江苏省昆山市花桥镇大上海×××中心×××号楼×××室、×××室、×××室、×××室、×××室、×××室房屋的相关售房款和购房定金。案外人孙红领向本院提交了以下交易凭证：1、2019年1月11日，户名为孙红领的昆山农商银行账户明细单：交易金额为55000元，对方户名为广东康景物业服务有限公司昆山分公司；2、2019年1月11日，户名为孙红领的中国农业银行银行卡/活期存折交易明细单：交易金额分别为10000元、50000元、20000元、20000元，对方户名为贾某和广东康景物业服务有限公司昆山分公司；3、2019年1月11日，户名为孙红领的中国邮政储蓄银行账户对账单：交易金额为70000元，对方户名为广东康景物业服务有限公司昆山分公司；4、孙红领微信支付交易明细证明：2019年1月7日支付给对方“小莉”金额10000元，2019年1月11日支付给对方“小莉”金额50000元，2019年1月13日支付给对方“小莉”金额40000元；5、孙红领支付宝账户回单：2019年1月11日支付给收款人为“ying”金额25000元，2019年1月13日支付给收款人为“贾某”金额45000元；6、2019年1月11日，户名为贾某的中国建设银行个人账户支出交易明细：交易金额为60000元，对方户名为杨荧；7、2019年1月13日，户名为贾某的中国建设银行个人账户支出交易明细：交易金额分别为50000元、50000元、50000元、50000元，对方户名为杨荧；8、2019年3月29日，户名为贾某的中国建设银行个人账户支出交易明细：交易金额为294736元，对方户名为杨荧；9、2019年1月13日，户名为孙红领的中国建设银行个人活期账户交易明细：交易金额110000元，对方户名为昆山瀚宇房产咨询有限公司；10、2019年3月28日，户名为孙红领的中国建设银行个人活期账户交易明细：交易金额294736元和5264元，对方户名为昆山瀚宇房产咨询有限公司和昆山花桥建材家居广场管理有限公司。案外人孙红领向本院提交了收款人为被执行人宁皓的收条三份：1、2019年1月11日金额为叁拾万元整；2、2019年1月13日金额为贰拾万元整；3、2019年3月29日金额为叁拾万元整。案外人孙红领向本院提交其与被执行人宁皓于2015年11月25日签订的《租房合同》，被执行人宁皓（甲方）将坐落于昆山市×××镇×××城×××幢×××单元×××室出租给案外人孙红领（乙方），租赁期限三年，从2015年11月25日至2018年12月31日止，每月租金为人民币壹仟陆佰元，2015年11月25日至2015年12月31日为免租期。案外人孙红领还向本院提交了昆山市水费收款凭证及电费发票若干及微信支付账单详情。还查明，2013年4月17日，被执行人宁皓办理了位于昆山市花桥镇大上海×××中心×××号楼×××室（权证号：××）、×××室（权证号：××）、×××室（权证号：××）、×××室（权证号：××）、×××室（权证号：××）、×××室（权证号：××）的不动产登记。再查明，2019年12月19日，本院受理案外人孙红领诉被执行人宁皓房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2019）苏0583民初21266号。该案审理过程中，本院对证人贾某、彭某、武某扣进行了调查取证，三个证人对案外人购买案涉房屋及支付购房款的过程进行了相关陈述，与案外人提供的银行交易明细、微信和支付宝转账明细能够相互印证。后因案涉房屋被查封，故案外人于2020年6月15日向本院申请撤诉。上述事实有民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、民事裁定书、法庭调查笔录、房屋买卖居间合同、委托收款证明、银行、微信、支付宝交易明细、收条、租房合同、不动产登记簿查询记录等证据予以证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人孙红领在法院查封之前即与被执行人宁皓通过中介公司就案涉房屋于2019年1月11日签订房屋买卖居间合同，后案外人按照合同要求支付全部房款，且其于2015年11月25日即承租案涉房屋，即于2015年11月即占有使用案涉房屋。后因被执行人宁皓自身债务原因无法协助办理房屋过户，非案外人原因所致。综上所述，案外人提出要求解除对案涉房屋的查封之申请于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：案外人孙红领的执行异议成立；解除本院(2021)苏0583执224号案件中对位于昆山市花桥镇大上海×××中心×××号楼×××室（权证号：××）、×××室（权证号：××）、×××室（权证号：××）、×××室（权证号：××）、×××室（权证号：××）不动产登记的查封。案外人、当事人如不服本裁定，可在收到本裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  徐 琰审 判 员  张 若审 判 员  欧 平二〇二一年四月十九日法官助理  陈佳静书 记 员  蒋丽欢