湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初5643号 原告：曾高平，男，1964年1月24日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：唐晓文，湖南弘一（永州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：眭立国，男，1990年5月17日出生，汉族，住湖南省双峰县。 被告：蒋亚丽，女，1992年2月27日出生，汉族，住湖南省东安县。 被告眭立国、蒋亚丽共同委托诉讼代理人：黄志新，湖南湘南律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：钱力群，男，1967年6月9日出生，汉族，住永州市冷水滩区。 被告：何晓华，女，1970年8月5日出生，汉族，现住永州市冷水滩区。 原告曾高平与被告眭立国、蒋亚丽、钱力群、何晓华执行异议之诉一案，原告曾高平不服本院(2020)湘1103民初905号民事判决，向永州市中级人民法院提起上诉，永州市中级人民法院于2020年11月1日作出（2020）湘11民终2118号民事裁定书，以本院(2020)湘1103民初905号民事判决遗漏诉讼请求、事实不清、证据不足为由，裁定将该案发回本院重审。本院于2020年11月27日立案受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾高平的委托诉讼代理人唐晓文，被告眭立国、蒋亚丽的委托诉讼代理人黄志新，被告何晓华到庭参加诉讼，被告钱力群经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾高平向本院提出诉讼请求:1、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院作出的（2020）湘1103执异26号执行裁定书；2、准许执行被告何晓华名下位于永州市冷水滩区××镇的产权证号为（2018）冷水滩区不动产权第0××4号的不动产；3、确认被告钱力群、何晓华与被告眭立国签订的《个人房屋抵押借款合同》无效；4、撤销永州市自然资源局颁发的湘（2020）永州市不动产证明第1××0号不动产证明；五、诉讼费由四被告共同承担。 事实和理由：原告与被告钱力群、何晓华因民间借贷纠纷诉至冷水滩区人民法院，法院作出（2017）湘1103民初2481号民事判决书后钱力群、何晓华未上诉。后因钱力群、何晓华不履行判决书确定的义务，原告向冷水滩区人民法院申请强制执行钱力群、何晓华名下财产。在执行中，因执行法院处置涉案不动产，被告眭立国、蒋亚丽提出执行异议，冷水滩区人民法院作出（2020）湘1103执异26号执行裁定书。原告认为，冷水滩区人民法院作出（2020）湘1103执异26号执行裁定书认定事实错误，适用法律错误，应当依法撤销。根据我国《物权法》规定，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。涉案不动产自2005始至2018年止，一直登记在被告钱力群名下。从2018年至今，涉案不动产转移登记至被告何晓华名下，而钱力群和何晓华均是（2017）湘1103民初2481号案件的被执行人，涉案房屋无论登记谁名下，都属于可以执行的财产。即使期间又售与他人（包括本案被告蒋亚丽），但因为没有办理过户登记至被告蒋亚丽名下，且没有办理过户登记的原因系被告眭立国、蒋亚丽自身原因，因此，被告眭立国、蒋亚丽提出涉案财产不能执行的异议请求不能成立。原告作为被告钱力群、何晓华债权的执行申请人，要求对被告钱力群、何晓华名下的涉案不动产强制执行符合法律约定。被告眭立国、蒋亚丽并非善意购买人，没有证据证明其已支付合理对价。被告眭立国明知被告何晓华名下位于永州市冷水滩区××镇的产权证号为（2018）冷水滩区不动产权第0××4号的不动产被法院处置，仍虚构借款事实并与被告钱力群、何晓华恶意串通签订了《个人房屋抵押借款合同》。并于2020年2月14日办理不动产抵押手续，办理了湘（2020）永州市不动产证明第1××2号不动产他项证明。以上属恶意串通规避法律的无效行为，请求法院依法确认该《个人房屋抵押借款合同》无效并撤销永州市自然资源局颁发的湘（2020）永州市不动产证明第1××0号不动产证明。 被告眭立国、蒋亚丽辩称，诉争房产是二被告2018年购置的，已经缴纳了房款，并且已经交付使用，二被告已经实际占有。只是在办理产权的过程中，由于钱力群和何晓华还有税收没缴纳，所以未办理成功。房屋买卖合同已经成立，符合法律规定的对抗执行异议的条件，请求驳回原告的诉请。 被告何晓华辩称，同意被告眭立国、蒋亚丽的答辩意见，陈述属实。 被告钱力群未出庭应诉，亦未在举证期限内向本院提交相关证据，视为放弃举证、质证、答辩权利。 经审理查明:原告曾高平与被告钱力群、何晓华民间借贷纠纷一案经本院作出（2017）湘1103民初2481号民事判决，判决被告钱力群、何晓华偿还原告曾高平借款本息。该判决生效后，被告钱力群、何晓华未依法履行相关法律义务，原告曾高平遂向本院申请强制执行，本院于2019年7月30日作出（2017）湘1103执1781号之七执行裁定书，裁定查封被告钱力群位于永州市冷水滩区××镇的土地［土地使用权证号：冷国用（2005）第ＡＫ-0067］、位于永州市冷水滩区黄阳司火车站旁的土地［土地使用权证号：冷国用（2005）第ＡＫ-0072］和位于永州市冷水滩区××镇××街的土地［土地使用权证号：冷国用（2005）第ＡＫ-0066］。 2019年8月12日，本院作出（2017）湘1103执1781号之八执行裁定书，裁定拍卖被告钱力群位于永州市冷水滩区××镇的土地［土地使用权证号：冷国用（2005）第ＡＫ-0067］、位于永州市冷水滩区黄阳司火车站旁的土地［土地使用权证号：冷国用（2005）第ＡＫ-0072］和位于永州市冷水滩区××镇××街的土地［土地使用权证号：冷国用（2005）第ＡＫ-0066］。其中被本院查封涉案土地上建造了房屋，查封的土地连着房屋证书情况为：①钱力群名下房产证号0××5、土地使用权证Ａ××6和ＡＫ-00067，变更不动产证为湘（2018）冷水滩区不动产权第0××7号，登记在被告钱力群名下。2018年7月26日，变更权利人为被告何晓华，其不动产权证号为湘（2018）冷水滩区不动产权第0××9号；②被告钱力群名下房产证号0××3和0××2、土地使用权证Ａ××2，变更不动产证为湘（2018）冷水滩区不动产权第0××8号，登记在被告钱力群名下。 2018年7月26日，变更权利人为何晓华，其不动产权证号为湘（2018）冷水滩区不动产权第0××4号。2020年1月18日，本院对原土地使用证为冷国用（2005）第ＡＫ-0072的不动产进行拍卖，拍卖成交价为49.63万元。 2020年2月12日，被告眭立国与被告何晓华、钱力群签订个人房屋抵押借款合同，约定被告何晓华、钱力群向被告眭立国借款50万元，借款期限自2020年2月12日起至2020年8月12日止。被告何晓华、钱力群以不动产作为担保，该不动产权证号为：湘2018冷水滩区不动产第0××4号。2020年2月14日，永州市自然资源和规划局颁发了《不动产登记证明》，该证上记载的证号为湘（2020）永州市不动产证明第1××0号、证明权利或事项“抵押权”、权利人“眭立国”、义务人“何晓华”、坐落“永州市冷水滩区××室”、不动产单元号“431103019060ＧＢ00003Ｆ00010xx”、其他项记载了“不动产权证书号：湘2018冷水滩区不动产权第00134xx号”。2020年3月2日，永州市自然资源和规划局颁发了《不动产登记证明》，该证上记载的证号为湘（2020）永州市不动产证明第1××2号、证明权利或事项“抵押权”、权利人“吕孝武、眭立国”、义务人“何晓华”、坐落“永州市冷水滩区××室”、不动产单元号“431103019060ＧＢ00004Ｆ00010xx”、其他项记载了“不动产权证书号：湘2018冷水滩区不动产权第00134xx号”。 2020年3月3日，本院作出（2017）湘1103执1781号之十执行裁定书，裁定查封被告钱力群所有的位于永州市冷水滩区××室的房产（所有权证号：××）和被告何晓华所有的位于永州市冷水滩区××室的两套房产［不动产证号：湘（2018）冷水滩区不动产权第0××4号、湘（2018）冷水滩区不动产权第0××9号］。 另查明，2018年2月23日，（被告）甲方眭立国、蒋亚丽与（被告）乙方钱力群、何晓华签订一份《个人房屋抵押贷款合同》，约定乙方向甲方借款50万元，期限自2018年2月23日起至2018年5月23日止，月利率2%；乙方抵押物名称：不动产权证书（证号：冷房权证字第0××3、0××2、0××5，国土使用证号：冷国用（2005）字ＡＫ-0067号、ＡＫ-0072号、ＡＫ-0066号）；抵押期限：自本合同生效之日起至乙方还清甲方本合同有关的全部借款本息为止。当天，钱力群、何晓华向蒋亚丽出具了一份借到其50万元用于做生意的借条。 2018年7月27日，何晓华、蒋亚丽签订一份《房地产买卖合同》，约定何晓华将位于永州市冷水滩区××镇××室的土地使用权，其不动产权证号为湘2018冷水滩区不动产权第0013454号和湘2018冷水滩区不动产权第0××9号，房屋建筑面积1104.4平方米的不动产，作价50万元转让给蒋亚丽。 在本院执行过程中，被告眭立国、蒋亚丽向本院提起执行异议申请，本院于2020年3月17日作出（2020）湘1103执异26号执行裁定书，裁定中止对登记在被执行人何晓华名下位于永州市冷水滩区××镇的不动产证号为湘（2018）冷水滩区不动产权第0××4号的土地［原被执行人钱力群名下土地使用权证号为冷国用（2005）字ＡＫ-0072号］的执行。原告曾高平不服该裁定，遂提起诉讼而酿成本纠纷。 本院认为，本案系执行异议之诉。本案争议的焦点是被告眭立国、蒋亚丽对执行标的即被告何晓华名下位于永州市冷水滩区××镇的产权证号为（2018）冷水滩区不动产权第0××4号的不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同…”本案被告蒋亚丽与被告何晓华签订的《房地产买卖合同》将位于永州市冷水滩区××镇××室的土地使用权，其不动产权证号为湘2018冷水滩区不动产权第0013454号和湘2018冷水滩区不动产权第0××9号，房屋建筑面积1104.4平方米的不动产，作价50万元转让给蒋亚丽以抵销被告钱力群、何晓华于2018年2月23日向被告眭立国、蒋亚丽借款50万元的债务。而本院对不动产证号为湘（2018）冷水滩区不动产权第0××4号的土地，原土地使用证为冷国用（2005）第ＡＫ-0072的不动产进行拍卖，拍卖成交价就有49.63万元。故被告蒋亚丽与被告何晓华签订的《房地产买卖合同》将整个不动产仅作价50万元卖与被告蒋亚丽，明显低于市场价，该行为损害其债权人原告曾高平的利益，故该合同应认定无效合同，被告眭立国、蒋亚丽不享有足以排除强制执行的民事权益。原告曾高平主张执行被告何晓华名下位于永州市冷水滩区××镇的产权证号为（2018）冷水滩区不动产权第0××4号的不动产的诉讼请求，本院依法予以支持。原告曾高平主张撤销本院作出的（2020）湘1103执异26号执行裁定书，因准予执行被告何晓华名下位于永州市冷水滩区××镇的产权证号为（2018）冷水滩区不动产权第0××4号的不动产，该执行裁定自行失效，故原告该项主张，本院不作处理。原告主张撤销永州市自然资源局颁发的湘（2020）永州市不动产证明第1××0号不动产证明，因本案系民事诉讼，该项请求属行政诉讼受案范围，本院不作处理。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。我国实行房地一体化，房随地走，地随房走。本院于2019年7月30日作出（2017）湘1103执1781号之七执行裁定书，裁定查封被告钱力群位于永州市冷水滩区黄阳司火车站旁的土地［土地使用权证号：冷国用（2005）第ＡＫ-0072］的效力应及于土地上所建房屋，即被告钱力群、何晓华将不动产权证号为：湘2018冷水滩区不动产第0××4号不动产抵押担保是在本院查封之后，故原告曾高平主张被告眭立国、蒋亚丽与被告钱力群、何晓华签订的《个人房屋抵押借款合同》无效，本院依法予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百二十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第一百五十七条、第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、准许执行被告何晓华名下位于永州市冷水滩区××镇的产权证号为（2018）冷水滩区不动产权第0××4号的不动产； 二、确认被告眭立国、蒋亚丽与被告钱力群、何晓华签订的《个人房屋抵押借款合同》无效； 三、驳回原告曾高平的其他诉讼请求。 案件受理费300元，由原告曾高平负担60元，被告眭立国、蒋亚丽、钱力群、何晓华各负担60元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本院作出的（2020）湘1103执异26号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  蒋素珍 人民陪审员  易永芬 人民陪审员  齐荣清 二〇二一年四月十五日 代理书记员  张 清