山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终4294号 上诉人（原审被告）：侯方杰，女，1970年12月13日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：王伟，山东一诺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谭美玉，女，1977年2月9日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 原审被告：即墨市馨之源房产中介服务部，住所地山东省青岛市即墨区。统一社会信用代码：92xx5T。 经营者：侯方杰，女，1970年12月13日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 上诉人侯方杰因与被上诉人谭美玉、原审被告即墨市馨之源房产中介服务部（以下简称馨之源服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初10333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 侯方杰上诉请求：1.撤销青岛市即墨区人民法院(2020)鲁0282民初10333号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在“退房款条”中承诺的退款23158元，系因被上诉人要求取消与开发商之间的商品房交易，上诉人作为中介出于情感因素对其进行的补偿性赠与，并非商品房交易成功后，上诉人自愿向其支付的佣金返点，一审认定事实错误。上诉人作为中介，于2018年6月28日即促成了被上诉人与开发商之间的交易，被上诉人于当日交付了定金1万元，于6月30日又补交了定金4万元，并于2018年7月8日交纳了首付款。若上诉人是以佣金返点的方式促成这笔交易，肯定会在促成交易当日写下“退房款条”，而不可能在2018年12月21日才写下该条，一审认定的事实不合常理。实际上，上诉人向被上诉人承诺退房款23158元，是因为2018年12月21日，被上诉人告知其要取消与开发商的商品房交易。由于取消交易后，被上诉人将会损失5万元定金。上诉人作为中介，出于情感因素，便主动承诺将自己的佣金给予被上诉人。实践中有不少中介，在交易取消后都是这么做的。正因如此，上诉人打的条上才写着“退房款”，此笔款项是以被上诉人退房、并发生实际定金损失为前提条件的。二、本案应当适用赠与合同的相关规定，一审依据《民法典》第七条中的诚实信用原则审理此案，违背法律原则的适用前提，且涉案事实发生于民法典施行以前，应当依据当时的《合同法》审理。适用法律原则的前提是，没有可供适用的具体法律规则。本案中，上诉人承诺的退款23158元，系其对被上诉人的无偿赠与，《合同法》第十一章对赠与进行了专章规定，理应适用该章的法律规则，而不应直接适用诚实信用原则审理本案。根据《合同法》第一百八十六条第一款，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。结合本案，由于“退房款条”中承诺的款项，上诉人尚未支付给被上诉人，故上诉人可以随时撤销赠与。 谭美玉辩称，上诉人说的不是事实。如果上诉人主张退房之后才给退钱，就不会注明等银行贷款和佣金下来之后结清。这就说明合同已经签订，正在等待银行贷款，不存在退房。 谭美玉向一审法院起诉请求：1.判令侯方杰、馨之源服务部返还谭美玉购房款23158元，并承担2019年9月6日起以23158元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止的利息；2.诉讼费由侯方杰、馨之源服务部承担。 一审法院认定事实：2018年12月21日，侯方杰向谭美玉出具“退房款”的条，内容为：“今退谭美玉房款人民币23158元。等银行贷款下来佣金结清，侯方杰退还谭美玉23158元。” 2018年12月21日，谭美玉与文登市盛世房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了文登市xx小区xx号xx单元xx室的房屋，并办理了银行贷款。谭美玉提交了一份银行转款记录单，该份记录上显示2019年6月20日侯方杰收到30000元、2019年9月6日侯方杰收到23148元，证明侯方杰收到了涉案佣金53148元。并称证据来源是去开发商落实佣金情况，开发商给谭美玉出具的。侯方杰对该证据的质证意见是：我经常收到售楼处给我打款，这笔钱不知道是谁打给我的，这个证据与本案无关。在（2020）鲁0282民初3492号谭美玉诉侯方杰主张23158元一案的2020年6月24日庭审笔录中，审判员问：“原告购买xx项目xx号楼xx户房屋后，你是否收到开发商或售楼处给你的佣金或报酬？”侯方杰回答：“我收到了，收到23148元。”谭美玉提交的与侯方杰的通话录音中，谭美玉多次询问佣金是否下来，侯方杰均称佣金还未下来，还说“要出钱来你也有我也有了，是不是。”另，即墨市馨之源房产中介服务部是个体工商户，负责人是侯方杰。 一审法院认为，根据查明的事实，侯方杰介绍谭美玉购买涉案房屋，在谭美玉与开发商签订商品房买卖合同的同一天，侯方杰向谭美玉出具“退房款”条，承诺“等银行贷款下来、佣金结清”退谭美玉房款23158元。谭美玉与侯方杰之间不是房屋买卖合同关系，侯方杰并未收取谭美玉购房款，虽书写的是退房款条，实质是侯方杰在谭美玉购买涉案房屋成功后，侯方杰自愿将开发商给付的佣金支付一部分给谭美玉。侯方杰支付谭美玉23158元的条件有两个，一个是银行贷款下来，根据双方的陈述，谭美玉购买的涉案房屋银行贷款已经审批下来；另一个是佣金结清，根据提交的银行转款记录单，显示侯方杰收到了两笔转款共计53148元，其中2019年9月6日收到的23148元侯方杰认可是涉案的佣金，2019年6月20日收到的30000元侯方杰主张与本案无关，但未能进行合理解释。法院认为，侯方杰向谭美玉支付23158元的两个条件已经成就，侯方杰应予以支付。关于侯方杰主张2018年12月21日谭美玉要退房，双方约定退房了才退23158元的抗辩，与常理不符，法院不予采信。关于谭美玉主张的利息。侯方杰出具的条上约定了返还的条件，但并没有约定具体的返还日期，也没有约定利息，虽称为返还房款实质上侯方杰并未收取谭美玉任何房款，只是侯方杰自愿在谭美玉成功购买涉案房屋后支付谭美玉23158元，故，对于谭美玉主张的利息法院不予支持。关于谭美玉主张馨之源服务部承担付款责任的诉讼请求，因侯方杰出具的条，且上面明确写明“侯方杰退还谭美玉23158元”，谭美玉对馨之源服务部的主张，无事实和法律依据，法院不予支持。 一审判决：一、侯方杰于判决生效后十日内支付谭美玉23158元；二、驳回谭美玉对即墨市馨之源房产中介服务部的诉讼请求；三、驳回谭美玉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费379元，由侯方杰负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案二审双方争议的焦点为：侯方杰主张不应退还谭美玉23158元购房款的理由能否成立。对此，本院认为，侯方杰给谭美玉出具“退房款条”的事实清楚，“退房款条”明确约定支付退房款的条件为“银行贷款下来”和“佣金结清”，并未约定侯方杰退款的前提条件是谭美玉退房；且谭美玉与开发商签订房屋买卖合同的时间与“退房款条”的出具时间均为2018年12月21日，若谭美玉想要退房，则没有必要再申请银行贷款，故侯方杰主张的谭美玉退房与“银行贷款下来”和“佣金结清”的约定相矛盾；同时，一审谭美玉提交的其与侯方杰的通话录音中，谭美玉催要退款，侯方杰未拒绝支付也没有以退房作为不支付的抗辩，其主张未支付的理由为开发商未向其支付佣金。由此，侯方杰主张退款以谭美玉退房为条件的理由不能成立，本院不予支持。 赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案，侯方杰出具的“退房款条”约定侯方杰向谭美玉退款的款项是侯方杰因促成谭美玉与开发商的交易而获得的佣金，侯方杰之所以作出该退房款的承诺，是为了促成谭美玉与开发商的交易，从而获得更多的佣金，侯方杰的行为并不是无条件的向谭美玉赠与的行为。侯方杰称是对谭美玉的无偿赠与，并主张可以随时撤销赠与的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，侯方杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费379元，由上诉人侯方杰负担。 本判决为终审判决。 审判长   孙向东 审判员   马 喆 审判员   齐 新 二〇二一年四月二十三日 法官助理 杨志昌 书记员  张 旭 书记员 于国英