河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0329民再3号再审申请人（一审被告）：河南龙辰置业有限公司，住所地：洛阳市伊川县城关镇文化路与荆山路交叉口，统一社会信用代码：91410329660932292B。法定代表人：陈桂婷，系该公司总经理。委托诉讼代理人：丹志慧，上海君澜（郑州）律师事务所律师，特别授权。被申请人（一审原告）：闵俊廷，男，汉族，1963年2月13日生，住伊川县，现住洛阳市洛龙区。再审申请人河南龙辰置业有限公司（以下简称“龙辰公司”）与被申请人闵俊廷房屋买卖合同纠纷一案，再审申请人因不服伊川县人民法院作出的（2020）豫0329民初1669号民事判决，向本院提出再审申请。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，于2020年11月16日作出（2020）豫0329民申17号民事裁定书裁定再审本案。2021年1月6日，再审案件立案后依法另行组成合议庭于2021年3月1日开庭进行了审理。再审申请人龙辰公司的委托诉讼代理人丹志慧到庭，被申请人闵俊廷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。再审申请人龙辰公司申请再审请求：1.请求法院依法撤销（2020）豫0329民初1669号民事判决书，改判龙辰公司仅承担2014年6月1日至2015年5月26日期间的逾期交房违约金。2.本案一审诉讼费用由再审被申请人承担。理由：1.原审法院仅依据再审申请人没有按照合同约定采取书面形式通知被申请人办理交房，就认定再审申请人没有履行通知义务，与客观事实不符，依法应予以撤销原判决或改判龙辰公司不承担逾期交房违约金。闵俊廷所购房屋为龙辰盛世家园二期12号楼，该楼在2015年5月26日已具备使用条件，并开始向业主办理交房。龙辰公司已采取适当措施防止购房业主的损失进一步扩大，及时将符合居住使用条件的房屋交付给业主使用。所以，对于原判决将违约金支持至闵俊廷实际起诉之日，明显适用法律错误，应当改判龙辰公司仅承担2014年6月1日至2015年5月26日期间的逾期交房违约金。此外，龙辰公司在向业主交房过程中，虽未向每户业主都发出书面通知，但通过在小区张贴交房公告、电话通知到每位购房客户办理交房的形式，已履行了通知义务。同楼栋大部分业主入住的事实，也足以说明再审申请人多次电话通知购房业主办理交房。再审申请人提交的其他业主签字的准住单，均能证明再审申请人履行了通知义务。原审法院仅以通知形式不符合合同约定，而忽略大部分业主已经交房入住的真实情况，对于再审申请人显失公平。另一方面，小区业主起诉龙辰公司逾期交房违约金的诉讼从2017年就开始了，再审被申请人在观望小区其他业主通过调解已获得赔偿的情况下，一口否认从未通知过交房，恶意拖延不办理交房，目的就是为了多获取违约金。原审法院支持了闵俊廷的诉讼请求，没有解决房屋交付的问题。既然是继续履行合同，那么闵俊廷拒绝接受房屋，违约金还在一直产生。依照法律规定，闵俊廷也有防止自己损失进一步扩大的权利。龙辰公司虽然未取得竣工备案手续，但是已采取合理的替代方案，将符合使用条件的房屋交付业主使用，防止了业主损失进一步扩大。而原审判决时没有考虑购房业主也有自我止损的义务，如此裁判违反了公平原则。2.原审法院在认定逾期交房违约金时没有考虑无法达到综合验收条件是其他因素造成的，而不是再审申请人单方违约造成的。一审审理过程中，闵俊廷坚称不见到竣工验收备案表不会接受房屋，竣工验收综合备案因施工方一再拖延工期，且施工方拒绝配合办理竣工验收手续而无法取得《竣工验收备案表》。再审申请人为解决该问题，已于2018年9月向洛阳市中级人民法院提起诉讼，要求施工方交付工程资料并配合办理竣工备案手续，目前该案正在审理之中。同时，龙辰公司也不断通过政府等职能部门反映问题，希望加入问题楼盘，一揽子解决龙辰小区的竣工备案和办理不动产证的问题。在审判实践中，房屋达到交付使用条件又有业主入住的情况下，对达到使用条件之后，业主仍拒绝交房所产生的违约金，应当由业主自身承担，不应由开发商承担。而且再审申请人在采取措施防止购房业主损失进一步扩大的情况下，还要承担逾期交房违约金，也是极大的不公正。被申请人闵俊廷答辩称:原审判决适用法律适当，判决结果准确，龙辰公司申请再审无任何事实和法律依据。1.龙辰公司逾期交房构成违约，一审判决龙辰公司支付违约金正确，应当予以支持。答辩人并未在2020年5月31日前接到龙辰公司的交房通知，龙辰公司所售房屋也未达到交房标准。龙辰公司在再审申请书中自己已经认可，答辩人所购房屋截至目前仍未取得竣工验收备案表。到现在为止，龙辰公司所出售的房产仍未达到商品房买卖合同所约定的交付条件。2.龙辰公司称答辩人所购房屋为龙辰盛世家园二期12号楼，该楼在2015年5月26日已具备使用条件，并开始向业主办理交房，龙辰公司的这种做法已经违法。3.龙辰公司主张是因施工方拖延工期不配合办理竣工备案手续导致其逾期交房，所以不应向答辩人承担违约责任，无事实和法律依据。根据合同相对性，无论是否存在施工方拖延工期，不配合办理竣工备案手续的情况，龙辰公司均应向答辩人承担违约责任。综上，龙辰公司审判决正确，应予维持。原审原告闵俊廷向本院提出一审诉讼请求：1.依法判令申请人龙辰公司支付逾期交房违约金41047.82元；2.诉讼费由原审被告承担。原审查明，2013年8月1日，闵俊廷作为买受人与出卖人龙辰公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：闵俊廷以374866元的价格购买龙辰公司开发的龙辰盛世家园住宅小区第12幢1单元7层03号房屋。该合同第八条明确约定房屋交付期限为：出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用。该合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任明确约定为：逾期不超过60日……；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。该合同第十一条对房屋交接问题明确约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用所明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……应付的其他费用。《商品房买卖合同》签订当日，双方还签订了《合同补充协议》。该补充协议第十三条关于单方解除合同的约定为：除该合同及本补充协议另有约定外，因买受人原因要求单方解除该合同的，买受人须向出卖人支付该合同总价10%的违约金；除该合同及本补充协议另有约定外，因出卖人原因要求单方解除该合同的，出卖人须向买受人支付该合同总价10%的违约金。该补充协议第十六条关于通知的送达方式为：该合同和本补充协议中规定的一方向另一方发出的任何意思表示（包括但不限于通知、要求、请求、交涉、说明等）必须采用书面形式送达，即：当面递交、以挂号信函或特快专递形式送达对方。以上合同签订后，闵俊廷已分别于2013年8月29日、2013年9月29日向龙辰公司付清了全部购房款374866元，龙辰公司向原告开具了销售不动产统一发票两张。此后，龙辰公司未以书面形式通知闵俊廷交接房屋。原审认为，闵俊廷与龙辰公司于2013年8月1日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家的法律法规，应认定为有效合同，双方均应恪守履行。闵俊廷已按照合同约定付清了全部购房款，龙辰公司未按合同的约定于2014年5月31日前将符合交付条件的商品房交付闵俊廷，应认定龙辰公司违约。龙辰公司以施工方拖延工期且不配合办理竣工备案手续，导致无法按约定向闵俊廷交付房屋为由推卸违约责任，施工方拖延工期不是违约免责的法定事由，且龙辰公司所述情形不符合双方买卖合同第八条约定的延期交房情形。龙辰公司辩称在房屋具备入住使用的条件下，已于2015年5月26日通知闵俊廷交房，闵俊廷迟迟不来办理交房手续，以此产生的逾期交房责任不应由龙辰公司承担。对此原审认为，龙辰公司并未提交曾经通知闵俊廷交房的证据，龙辰公司提交的该幢楼其他单元的其与他人签订的准住单，并不能证明其于该时间通知闵俊廷办理房屋入住手续，故对此种辩解，原审不予采信。按照双方合同约定，逾期违约金应自合同规定的最后交付期限的第二天起算至起诉之日，即从2014年6月1日起计算至2020年6月1日，共计2190天，合计41047.82元（374866元×0.00005×2190天）。本院于2020年6月14日作出（2020）豫0329民初1669号民事判决书，判决龙辰公司支付闵俊廷逾期交房违约金41047.82元。本院再审查明的事实和原审基本一致，另查明，与闵俊廷同一幢同一单元的业主闫振雷（和闵俊廷十几年前是同事，一起在申请人处买的房子），龙辰公司已经于2015年5月26日通知该业主办理入住手续。本院再审认为：围绕两个争议焦点：1、涉案房屋未达到综合验收条件，是施工方的原因是否能减免逾期交房违约金。2、涉案房屋在未验收的情况下被申请人是否有自我止损的义务，是否应减少违约金。关于第一个争议焦点，申请人称，延期交房是施工方延期影响的，龙辰公司于2018年9月将施工方起诉至洛阳中院，在此期间龙辰公司自行出资代替施工方履行义务，期间施工方拒绝办理验收。龙辰公司经多方协调通过将小区纳入问题楼盘才解决了业主入住问题，无法达到竣工验收条件确实是施工方造成的，应当减免龙辰公司的对业主逾期交房的责任。被申请人称，根据合同相对性，无论是否存在施工方拖延工期、不配合办理竣工备案手续的情况，龙辰公司均应向被申请人承担违约责任。本院认为，施工方的原因不属于不可抗力，不能抗辩对逾期交房违约责任的影响。关于第二个争议焦点，涉案房屋在未验收的情况下被申请人是否有自我止损的义务，是否应减少违约金。申请人称，涉案房屋未通过验收就向业主交房是因为当时业主有迫切入住房屋需求，最终提出解决方案是由龙辰对有符合居住条件的房屋先交付业主，随后办理相关验收手续，这个方案是当时平衡双方利益是业主利益最大化的合理方案，在同栋其他业主都入住的情况下被申请人不可能不知道小区当时的交房情况，在多数业主已经入住后，闵俊廷仍然以不符合交房条件为由拒绝收房、入住，其对损失的扩大亦有一定过错，不得就扩大的损失要求赔偿。被申请人称，龙辰公司涉案房子已建成，已在房管部门预备案，对被申请人造不成影响，而未验收的房屋可能是危房，接收后可能对生命财产造成损失。本院认为当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。违约金以弥补损失为主，以惩罚为辅，违约金的计算应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等综合因素，并根据公平和诚实信用原则来确定。闵俊廷作为购房人，申请人未按合同约定交付房屋时，按照正常的交易习惯，购房人应密切关注所购房屋情况，闵俊廷称去售楼部问过一次，不知晓所购买房屋的情况，有房子住没有采取任何措施，房子已建成，已在房管部门预备案，对被申请人造不成影响。考虑到和闵俊廷一起购同一栋同一单元房的闫振雷（闵俊廷朋友）已于2015年5月26日收房，被申请人对其损失的扩大亦有一定过错。综合考虑申请人的违约和被申请人的实际损失等情况，本院酌定本案逾期交房违约金为1.5万元。本院原审没有考虑到闵俊廷的实际损失，再审予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项、第二百零七条之规定，经审委会研究决定判决如下：一、撤销本院（2020）豫0329民初1669号民事判决书；二、再审申请人河南龙辰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被申请人闵俊廷逾期交房违约金1.5万元。三、驳回原审原告闵俊廷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费826元，由申请人河南龙辰置业有限公司负担300元，被申请人闵俊廷负担526元。本判决为终审判决。审 判 长  黄 园审 判 员  王莹嘉人民陪审员  韩向茹二〇二一年四月二十三日书 记 员  宋亚培