四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1403民初634号 原告：陈建明，男，1958年12月20日出生，汉族，住四川省开江县。 委托诉讼代理人：吴继伟，四川合评律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李怡陶，四川合评律师事务所律师。 被告：恒大鑫丰（彭山）置业有限公司，住所地四川省眉山市彭山区牧马镇莲花村恒大金碧天下会议中心。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：肖雲方，系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘航宇，系该公司员工。 原告陈建明与被告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈建明的委托诉讼代理人吴继伟、李怡陶、被告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司的委托诉讼代理人肖雲方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈建明向本院提起诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的《恒大金碧天下商品房认购书》已于2021年1月15日解除；2.判令被告返还原告定金20，000元及房款49，849元，合计69，849元；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2020年12月8日，原告到被告开发的恒大金碧天下楼盘看房时拟认购7幢2单元205号住宅，并于该日通过置业顾问向被告支付定金20，000元。更换置业顾问后，原告通过微信确认将认购的7幢2单元205号住宅变更为认购9幢1单元503号住宅。2020年12月16日，唐书文代原告与被告签订了《恒大金碧天下商品房认购书》（以下简称《认购书》），载明：原告向被告认购恒大金碧天下楼盘超高层9幢1单元503号住宅，原告在签署《认购书》时向被告支付人民币20，000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），于2020年12月15日前支付首期房款49，849元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》。 签订《认购书》的当日，原告向被告支付房款49，849元（定金20，000元已于2020年12月8日支付），被告向原告出具金额为69，849元的收据一份。但被告却告知原告要付清全部房款一个星期后才能看到并签署《商品房买卖合同》，后被告仅将《承诺书》、《图纸》、《恒大金碧天下东三期三批次3＃、8#、9#项目购房特别提示（住宅）》、《四川公司恒大金碧天下东三期3＃、7＃、8#、9#楼栋装修交楼标准》、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《商品房买卖合同补充协议》以及内容不完整文件的签署页邮寄给原告。通过上述文件，原告才知晓自己所认购的房屋因有关山体及后续楼栋的开发建设存在采光和视线影响，以及因楼栋附近的商砼站存在噪声影响，上述信息足以影响原告作出是否购买的重大决定，但被告均未提前告知，故原告在知悉上述信息后及时向被告反馈了不能接受的意见，且公摊比例也与原告预期不符。同时，因被告要求付清房款后才能让原告知悉《商品房买卖合同》的全部内容，并与原告签订《商品房买卖合同》，侵害了原告的知情权和就交易细节进行继续磋商谈判的权利，无法达到签订预约合同（即《认购书》）的目的，故原告分别于2021年1月15日、2021年1月26日、2021年2月18日向被告致送《告知函》，告知被告《认购书》解除事宜，并要求被告返还定金及房款，但被告均置之不理，截至原告起诉之日，被告仍未返还任何款项。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼。 被告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司辩称，商品房《认购书》是原被告双方的真实意思表示，自商品房《认购书》订立以来，一直都是原告因自身原因拒绝履约，原告是本案的违约方，无权解除合同。原告也以实际履行的方式，与被告建立了商品房买卖合同关系，该合同关系与商品房《认购书》一样合法有效。故被告认为原告主张解除合同，退还定金及房款，无任何事实和法律依据，不应该得到支持。反而，原告应该继续履行合同并承担违约责任。原告的诉讼请求应该驳回。 本院经审理认定如下事实：2020年12月7日，原告与被告销售员时瑞通过微信确认购买被告开发的恒大金碧天下楼盘7-2-205号商品房。次日，原告委托唐书文交纳购房定金2万元给时瑞。2020年12月12日、13日，原告与被告销售员时瑞通过微信商谈：将7-2-205号商品房更换为超高层9-1-503号商品房，即案涉房屋。 2020年12月16日，被告销售员时瑞更换为被告工作人员陈飞洋。陈飞洋与原告加为微信好友，开始就案涉房屋事项进行交流并传递文件。同日，原告委托唐书文作为乙方与被告作为甲方签订《认购书》，该《认购书》是由被告单方拟定并印制好的格式合同，《认购书》中约定：原告认购被告开发的恒大金碧天下楼盘超高层9-1-503号商品房，该商品房建筑面积共82.08平方米，其中，套内面积62.24平方米，房屋总价款为698，489元；乙方同意签署本认购书时，支付20，000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）；付款方式为分期付款：乙方须于2020年12月15日前支付首期房款49，849元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》（分期付款时间和金额，此略）。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；乙方必须在约定的付款方式和期限内到成都恒大金碧天下销售中心支付首期款并签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋；乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房。若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金；乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。签订《认购书》当日，原告向被告支付购房款49，849元。被告向原告出具加盖被告财务专用章的《收据》载明：付款方陈建明；不动产项目名称成都恒大金碧天下；不动产项目编号超高层；销售的不动产楼牌号超高层9-1-503；金额69，849.00；备注首期（含定）。 2020年12月19日，被告向原告邮寄格式《承诺书》、《承诺函》、《恒大金碧天下准予入住通知书》、《恒大金碧天下客户网签信息确认表》、《客户签约承诺函》、《恒大金碧天下东三期三批次3＃、8#、9#项目购房特别提示（住宅）》、《四川公司恒大金碧天下东三期3＃、7＃、8#、9#楼栋装修交楼标准》、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《商品房买卖合同补充协议》以及《商品房买卖合同》最后一页。其中，《商品房买卖合同》最后一页共计5张，合同内容从第31条至40条。以上资料均为未填写内容的格式文本，并在各种文本前另附白纸注明张数、在打圈处签字、签字个数。此后，原告与陈飞洋就《恒大金碧天下东三期三批次3＃、8#、9#项目购房特别提示（住宅）》中“29、本项目8#9#”北边红线外有山体高于园区地面，影响采光和视线。30、本项目3＃8#9#南侧，后续有楼栋开发建设，影响采光和视线。”在微信上进行了激烈的争执。原告也未在以上空白文本上签字。 2020年12月26日，原告通过微信告知陈飞洋，因县财政资金紧张，给其拨款不知什么时候到位以及家事问题，决定放弃购房，要求退款。之后，双方协商未果。 2021年1月15日，原告向陈飞洋邮寄《告知函》，陈述被告未告知其案涉房屋实情，影响其作出认购的重大决定，提出：1、《认购书》自即日起解除。2、被告在三日内退还已支付的购房款并按照定金罚则返还定金。但庭审中未举证证明陈飞洋已收到，被告否认收到。同年同月26日，原告将以上《告知函》通过微信拍照发送给陈飞洋。2021年2月18日，原告向被告法定代表人杨珩邮寄《告知函》。但庭审中也未举证证明杨珩已收到，被告也否认收到。被告对原告发送的《告知函》未作答复。 原告因退房退款无果，诉至本院。 以上事实有经庭审质证的原告身份证复印件、被告营业执照复印件、恒大金碧天下商品房认购书、收据、微信聊天记录、邮寄单、告知函、档案袋、承诺书、承诺函、恒大金碧天下准予入住通知书、恒大金碧天下客户网签信息确认表、客户签约承诺函、恒大金碧天下东三期三批次3＃、8#、9#项目购房特别提示（住宅）、四川公司恒大金碧天下东三期3＃、7＃、8#、9#楼栋装修交楼标准、前期物业管理服务协议、临时管理规约、商品房买卖合同补充协议以及商品房买卖合同最后一页及原被告在庭审中陈述等证据在案佐证。 本院认为，本案原被告之间的法律事实持续到《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）施行后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续到民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案适用《民法典》的规定。 本案中，通过庭审查明的事实并结合原被告举证、质证情况及法庭辩论，原被告双方争议的焦点有：1、本案案件性质是商品房预约合同纠纷，还是商品房买卖合同纠纷？2、《认购书》是否已解除？3、被告是否应当将定金、购房款退还给原告？ 焦点一：案件性质的认定。被告主张，原告已支付了购房款，应认定原告以实际履行的方式，与其建立了商品房买卖合同关系，本案案件性质为商品房买卖合同纠纷。本院认为，第一，原被告签订的《认购书》中，明确约定双方需签订《商品房买卖合同》，以《认购书》代替《商品房买卖合同》不是当事人的真实意思表示。第二、根据《民法典》第四百九十五条第一款“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”规定，《认购书》与《商品房买卖合同》法律特征有着本质的区别，不能等同。第三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”而《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”案涉《认购书》显然不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，如“（五）交付使用条件及日期；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜”等。因此，被告仅以收取了原告支付的部分购房款，就将《认购书》等同于《商品房买卖合同》，其主张既无事实依据，也不符合法律规定，本院不予支持。本案的案件性质是商品房预约合同纠纷。 焦点二：《认购书》解除与否的认定。预约合同(《认购书》)的标的为双方订立本约合同(《商品房买卖合同》)的权利义务。原被告在《认购书》中约定“乙方须于2020年12月15日前支付首期房款49，849元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》”，原告于签订《认购书》的当日已按约将首期购房款支付给被告，但被告并未按照该约定与原告签订《商品房买卖合同》，直到2020年12月19日才向原告邮寄格式合同文本，且只邮寄《商品房买卖合同》最后一页供原告签字，内容是从第31条至第40条，前面30条未提供，该行为违背《民法典》第四百十六条第二款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。……”规定，事实上使原告丧失就《商品房买卖合同》进行磋商的权利。原告有权提出合同的解除。原告于2021年1月15日向陈飞洋邮寄《告知函》，但无证据证明妥投。2021年1月26日，原告将《告知函》通过微信拍照发送给陈飞洋，按照双方就案涉房屋进行商谈、约定、传递文件的交易习惯，应当认定为原告将《告知函》送达被告。依据《民法典》第五百六十三条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；”、第五百六十五条第一款“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，《认购书》于2021年1月26日解除。 焦点三：购房款、定金的认定。虽然《认购书》约定原告必须在约定的付款方式和期限内到成都恒大金碧天下销售中心支付首期款并签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房，所付款项不予退还，被告无需通知原告，可另行销售该房屋。但在签订《认购书》当日，原告已支付首期购房款的情况下，被告并未提供《商品房买卖合同》，其后也未通知原告到成都恒大金碧天下销售中心签署《商品房买卖合同》，即便是邮寄，也未提供完整的合同文本，致使双方未能签订《商品房买卖合同》。被告的行为是《认购书》不能实现其目的的根本原因，属违约行为，故被告应当将原告所付首期购房款退还给原告。关于定金，如前所述，不能签订《商品房买卖合同》的过错责任在被告，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”，《民法典》第五百八十七条“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”规定，被告应当将定金返还给原告。至于原告向被告陈述自身原因，表示不再购买案涉房屋，是在被告向原告邮寄相关材料，双方就《恒大金碧天下东三期三批次3＃、8#、9#项目购房特别提示（住宅）》中第29、30条发生激烈争执之后，且被告的证据不足以证明就案涉房屋的不利因素，被告在原告认购时对原告进行了告知和提醒。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律规定另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告应当承担举证不能的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国民法典》四百九十五条第一款、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十五条第一款、第五百八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告陈建明与被告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司于2020年12月16日签订的《恒大金碧天下商品房认购书》已于2021年1月26日解除。 二、被告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈建明购房款49，849元和定金20，000元，合计69，849元。 三、驳回原告陈建明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费773元（原告陈建明已预交），由被告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司负担，并随购房款一并支付给原告陈建明。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  彭明 二〇二一年四月二十九日 书记员  邹琴