四川省宜宾市叙州区人民法院执 行 裁 定 书（2021）川1521执异45号案外人：段文珍，女，1955年3月12日出生,汉族，住四川省宜宾市翠屏区。案外人：罗焕友，男，1956年11月5日出生,汉族，住四川省宜宾市翠屏区。申请执行人：宜宾和正融资担保有限公司，统一社会信用代码9151150075471507X1，住所地四川省宜宾市叙州区（原翠屏区）南岸绿茵路6号梦想和居6幢2楼1号。法定代表人：黄敏，董事长。委托诉讼代理人：袁野凌，公司员工。被执行人：宜宾银龙戎州建筑工程有限公司，统一社会信用代码91511500621275517G，住所地四川省宜宾市旧州开发区戎洲大厦。法定代表人：夏光利，总经理。被执行人：宜宾市银龙房地产开发有限公司，统一社会信用代码91511500709067026C，住所地四川省宜宾市旧州开发区五粮液大道中段戎洲大厦。法定代表人：夏光利，总经理。委托诉讼代理人：黄滨，公司员工。被执行人：夏光利，男，1947年12月27日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。被执行人：夏云平，男，1971年7月26日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。被执行人：谢泽芬，女，1949年7月18日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。在本院执行宜宾和正融资担保有限公司（以下简称和正融资公司）与宜宾银龙戎州建筑工程有限公司（以下简称银龙建司）、宜宾市银龙房地产开发有限公司（以下简称银龙房司）、夏光利、夏云平、谢泽芬追偿权纠纷一案中，案外人段文珍、罗焕友对本院查封被执行人银龙房司位于宜宾市翠屏区xxx号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人段文珍、罗焕友称，法院在执行和正融资公司与银龙建司、银龙房司、夏光利、夏云平、谢泽芬追偿权纠纷一案中，以（2020）川1521执98号之一执行裁定和《协助执行通知书》查封了宜宾市翠屏区xxx号房屋（房权证号：宜宾市房权证翠屏区字第xxx号），法院的查封侵犯了案外人对该房屋的所有权。案外人于2015年8月2日与银龙房司签订了《商品房买卖合同》，银龙房司已将该房屋卖给异议人，签合同当日案外人已向银龙房司支付购房款535888元并缴纳了相关税费、维修基金35376.83元，当日双方已完成商品房交易手续，且案外人于2016年入住至今。该房屋所有权应属于案外人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，案外人购买了上述房屋，已支付全部价款并实际占有使用，法院不应对该房屋采取查封措施。综上，请求法院对上述房屋中止执行。申请执行人和正融资公司称，申请执行人在担保前经现场调查发现该房屋是清水房且登记在银龙房司名下，申请执行人有理由相信该房屋属银龙房司所有，才办理了抵押登记合法取得了抵押权，且法院判决申请执行人对该房屋的折价拍卖变卖价款享有优先受偿权。故段文珍、罗焕友的请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其异议请求，对该房屋继续执行。被执行人银龙房司称，根据当时房地产行业的行规，被执行人的想法是银龙广场的消防验收通过后办理产权再向银行贷款偿还案涉债务，把房屋的抵押折换出来再给业主办产权证。但因银龙广场的消防验收未通过而未能在银行贷到款，才造成未能偿还案涉债务，抵押没有折换出来，业主的产权证未能办理，房屋的销售款已全部用于银龙广场的建设。被执行人的涉诉案件太多，单靠某个法院的执行不仅不能解决问题反而会引起更多的社会矛盾，不利于社会稳定，业主的办证问题还需政府的工作组统筹解决。故请求法院支持业主的异议请求，对该房屋中止执行。本院查明，和正融资公司与银龙建司、银龙房司、夏光利、夏云平、谢泽芬追偿权纠纷一案，本院于2019年4月24日作出（2018）川1521民初3450号民事判决：一、银龙建司于本判决生效之日起十五日内支付和正融资公司代偿款2811680.76元、担保费521950元，共计3333630.76元；二、银龙建司于本判决生效之日起十五日内向和正融资公司支付代偿违约金（从原告代偿之日起开始计算，以实际的每次代偿金额为基数，均以每日万分之五为标准均计算至代偿款付清之日止）；三、银龙建司于本判决生效之日起十五日内向和正融资公司支付逾期担保费，逾期担保费计算方法：1.本金1000万元为基数，从2016年7月31日按日万分之四计算至2016年8月12日的金额为48000元；2.以本金8204782.09元为基数从2018年8月11日起按日万分之四计算至银龙建司全额归还主合同债权人债务本息或足额支付票款或和正融资公司代为偿还时止；四、夏光利、夏云平、谢泽芬对上述一、二、三项债务承担连带清偿责任；五、和正融资公司对银龙房司提供的反担保抵押房产（房屋他项权证号：宜宾市房他证翠屏区字第xxx号）在抵押限额内享有优先受偿权。该判决生效后和正融资公司申请执行，本院于2020年1月3日立案受理。2020年5月11日，本院以（2020）川1521执98号之一执行裁定和《协助执行通知书》查封了被执行人银龙房司提供的反担保抵押房产即位于宜宾市翠屏区xxx套房屋，其中包括案涉房屋即宜宾市翠屏区xxx号房屋（房权证号：宜宾市房权证翠屏区字第xxx号）。另查明，2015年8月2日，段文珍、罗焕友与银龙房司就宜宾市翠屏区xxx号房屋签订了《商品房买卖合同》，合同约定银龙房司以535888元的价格将该房屋卖给段文珍、罗焕友。该合同《补充协议》第一条第4项约定“因出卖人将该商品房作他项权抵押。在交付买受人使用后730日内，由出卖人提供资料报产权登记机关备案。房地产权属证书由买卖双方共同办理，应交纳的税费由买卖双方按相关规定各自承担，并在入住前交清给出卖人，以便出卖人完善代办两证手续”。签订合同当日，段文珍、罗焕友向银龙房司付清了购房款并缴纳了税费及维修基金，银龙房司即将房屋钥匙、水卡、电卡交给段文珍。随后段文珍、罗焕友装修入住。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，虽申请执行人和正融资公司对案涉房屋享有优先受偿权，但在本院查封案涉房屋之前，案外人段文珍、罗焕友已与被执行人银龙房司签订了商品房买卖合同，已支付全部购房款并已合法占有该房屋。至于未办理过户登记是否因案外人自身原因所致，虽案涉房屋买卖合同补充协议条款已证实案外人购房时明知案涉房屋设有抵押权，但案外人对案涉房屋的风险预期，仅应当限于银龙房司未按时、足额偿还银行贷款而产生抵押权人主张权利的风险，不应扩大至贷款未还清前房屋仍登记在原权利人名下、因原权利人的行为而产生的一切风险，故不应认定未办理过户登记系因案外人自身过错。综上，案外人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的条件，属该解释第二十七条中“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的例外性规定的情形，案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。因此，案外人段文珍、罗焕友的异议理由成立，对其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对宜宾市翠屏区xxx号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 江 琳审判员 朱汉武审判员 吴金桃二〇二一年四月二十九日书记员 赵修群