苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0509民初1258号原告（反诉被告）：石鹏被告：苏州天鑫汇商业管理有限公司法定代表人：陈享委托诉讼代理人：吴泓斌委托诉讼代理人：王燕被告（反诉原告）：苏州鑫邑商业管理有限公司法定代表人：陈享委托诉讼代理人：吴泓斌委托诉讼代理人：王燕石鹏与苏州天鑫汇商业管理有限公司（以下简称天鑫汇公司）、苏州鑫邑商业管理有限公司（以下简称鑫邑公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。石鹏，天鑫汇公司和鑫邑公司的共同委托诉讼代理人吴泓斌、王燕到庭参加诉讼，鑫邑公司提出了反诉。本案现已审理终结。石鹏向本院提出诉讼请求：1、被告返还质保金10794元及到期未归还欠款的利息；2、本次诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月1日石鹏与天鑫汇公司、鑫邑公司签订合同，承租被告方商场内展位经营儿童家具。因亏损严重，2019年5月原告个人向天鑫汇公司提出撤场申请，2020年10月到天鑫汇公司办理质保金退款手续，被告方故意推脱不予以退款。现约定的退款期限已届止，被告并未向原告支付所述退款，原告多次催收讨要无果，现原告石鹏为维护自己合法权益，特根据相关民事法律诉至贵院，请求贵院支持为盼。石鹏举证的证据有：1、展位租赁合同；2、2019年2月撤场申请复印件；3、质保金收据。天鑫汇公司、鑫邑公司辩称：原告因自身经营原因曾多次提出撤场申请，但是因为合同期限尚未届满，如果根据合同的约定，合同提前终止，原告需支付违约金，因此双方不能协商一致。后原告在未与被告办理书面退租手续的情况下单方提前终止合同并撤场，已经违约。原告的展位综合费仅支付至2019年4月17日，但实际撤场时间是2019年9月24日左右，至今仍拖欠被告五个月的综合费用以及提前终止合同的三个月综合费用的违约金。质保金按规定是要退的，但是因为原告单方撤场，没有给付租金和违约金，所以我们行使抗辩权。综上，原告在未征得被告同意的情况下单方终止合同，并将其单方意思表示作为与被告的合意加以利用，请求法院查明相关事实，依法驳回原告的诉请。天鑫汇公司、鑫邑公司提供的证据有：1、2019年4月15日撤场申请；2、展位租赁合同；3、购电记录以及购电收据；4、收据；5、照片。鑫邑公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告石鹏支付拖欠的展位综合费用53970元及利息暂计为3134元（以53970元为基数，按照年利率3.85％从2019年9月19日暂计至2021年3月14日，实际应支付至清偿之日）;2、判令反诉被告支付反诉原告违约金共计32382元；3、判令反诉被告支付保管费用（每月12.6元/平方米*10平方米，从2019年10月10日计算至今，暂计至2021年3月9日为2142元，要求支付至实际撤出之日）；4、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年6月24日，反诉原告与反诉被告签订《展位租赁合同》（以下简称“合同”)，合同约定，反诉被告承租位于吴江月星家居广场编号C010、C033号的展位，租赁期限自交付之日起至2020年9月30日，展位综合费为每月10794元。2019年9月24日，反诉被告因自身经营原因自行撤场，并弃置了3套书桌于反诉原告处，反诉被告的单方撤场行为未经反诉原告同意，根据合同第七条第2点，反诉被告单方提前终止合同，应提前3个月书面通知反诉原告并向反诉原告支付3个月的综合费用作为违约金。截至目前为止，反诉被告仅支付展位综合费用至2019年4月17日，距其撤场之日即2019年9月24日还拖欠5个月的展位综合费用，以及单方解除合同的违约金，上述拖欠款项反诉被告至今未能清偿，严重损害反诉原告权益。综上，为了维护自身合法权益，特向法院提起反诉，请求法院判如所请。石鹏辩称：综合费用和违约金，我五月份已经撤场了，所以要求这两项费用是不合理的。我原本五月份要撤场的，后来月星新来的老总要求我帮他们撑场的，支付完所有的费用后他们才批准我的货物出商场，如果按照他们说的拖欠费用的话我的货物是出不去的。经审理查明：2018年6月24日，天鑫汇公司为甲方（出租人）、石鹏为乙方（承租人）、鑫邑公司为丙方（管理人），三方签订展位租赁合同一份，约定鉴于甲方于苏州市吴江区盛泽镇西二环路999号开设吴江月星家居广场（本合同简称商场），并委托丙方为管理人对商场进行管理并代为行使出租人的相关权利，而乙方有意承租该商场内展位进行经营，经协商，达成协议。展位位置：乙方将承租位于苏州市吴江区盛泽镇西二环路999号的吴江月星家居广场编号为C010、C033的展位，计费面积257平方米（含实际使用面积30%的公共分摊面积），乙方承租该展位用于经营爱丁宝贝品牌。展位租赁期限为自交付之日起至2020年9月30日止，经甲乙丙三方同意，本合同自2018年10月1日起计收综合费用。综合费用包括展位租金、物业管理费、商场运营管理费（该费用包括商场管理费用、营销推广费用、财务费用、公共安全费用）。乙方承租展位综合费用每月为人民币42元/㎡，月合计人民币10794元，其中展位租金每月人民币24.4元/㎡，月合计人民币7555.8元，商场运营管理费每月人民币12.6元/㎡，月合计人民币3238.2元。综合费用按每季为一个结算期，先付后用。乙方应当与本合同签订之日起5日内支付第一期的综合费用，第一期综合费用自本合同约定的交付日起算，以后每期综合费用于下一个结算期开始之日起前15日一次性支付。如乙方逾期支付，除应补交综合费用外，还应向丙方支付逾期付款的滞纳金，滞纳金每日按逾期应付款额的0.5%计算，自本合同约定的付款期限届满之次日起计算至实际付款之日止。为保证乙方的商品及服务质量，乙方必须在本合同签订之日起5日内向丙方一次性缴纳商品服务质量保证金（以下简称“质保金”）计人民币10794元。租赁期满，从乙方退场之日起满一年或完成最后一单送货之日满一年（具体以时间最末的为准）。乙方无售后遗留问题，则由丙方通知乙方在商品三包期结束后十个工作日内无息归还乙方交存的质保金，但乙方对消费者承诺的质量保证期超过上述期限的，按其承诺期限执行结束后退还质保金。甲方委托丙方按照展位租赁合同的约定向乙方收取相关费用。甲方全权委托丙方对商场进行经营管理，代为行使本合同约定的出租人权利。租赁期间，乙方如提前终止合同，应提前三个月书面通知丙方，并支付丙方相当于三个月的综合费用作为违约金。如丙方的损失超过该违约金，丙方仍有权追偿。丙方如需提前终止合同，亦应提前三个月书面通知乙方，否则亦应承担相当于三个月的综合费用作为违约金。若发生下列情况之一的，丙方有权采取断水、断电、断电话等限制乙方经营的措施，要求乙方支付六个月综合费用作为违约金，并向乙方追偿因此造成的一切损失，同时丙方有权立即通知乙方解除本合同：（9）乙方拖欠综合费用及其他费用超过一个月的，或乙方未重新缴纳或补足质保金达30日。展位租赁合同无论因何种原因解除或终止，乙方均应于丙方办理书面退租手续后方可撤场。如乙方欠付综合费用、违约金、赔偿款等款项的，乙方必须全额偿付上述款项，并向丙方办理书面退租手续后，乙方方可撤场。合同解除或终止后，未经丙方书面同意，乙方逾期占用租赁展位的，每日按原月综合费用5%的金额支付场地占用费。本合同无论因何种原因终止，乙方有责任与自合同终止之日起24小时内将展位及附属设施完好无损移交丙方。乙方在付清欠丙方所有款项后，可将自有商品或自有可移动设备带走。本合同无论因何种原因终止，乙方在交清包括质保金等所欠甲方一切费用后，才能带走己有商品，否则丙方有权留置乙方在承租展位内的所有商品，丙方催告后3日内，乙方仍未缴清所欠费用，丙方有权根据商品现状以低于成本价进行销售以抵扣乙方所欠款项及其所产生的利息及保管费。抵扣商品可由丙方自行处置，包括但不限于折价销售。抵扣以外的商品，经丙方通知，由乙方领取。超过丙方通知之日起五个工作日后，乙方未领取的，视为乙方抛弃物。合同签订后，石鹏交付了质保金10794元，并支付展位综合费至2019年4月17日，实际经营至2019年10月初。2019年，石鹏多次提出解除合同，2019年2月18日，石鹏提出撤场申请，称其因自身经营等情况，累积亏损较多导致展位无法正常运营，同时为配合商场招商，已与商场、开发商友好协商（展位租金截至2019年5月18日）撤离后留三套儿童书桌由商场处理（抵充一个月房租），希望商场批准。2019年9月18日，月星家居广场的经理在上述撤场申请上签字“情况属实”。2019年10月13日，鑫邑公司负责人在上述申请上签字要求“直接扣除保证金”。石鹏未同意。石鹏撤场时，在展位遗留了三张书桌等物品。上述事实，有撤场申请原件一份、撤场申请复印件一份、展位租赁合同、质保金收据、展位综合费收据、电费收据、照片及原、被告代理人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据相关规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。石鹏和天鑫汇公司、鑫邑公司签订的展位租赁合同合法有效，各方均应依约履行。石鹏称已协议解除合同，仅提交了其自己提出的撤场申请。2019年9月18日，第三方相关人员确认该撤场申请载明的情况属实，但该人员无权处分鑫邑公司的权利。合同约定的租赁期自2018年10月1日起至2020年9月30日止，石鹏虽于2019年2月18日提出撤场申请，但其实际占用展位经营至2019年10月初撤场，故双方合同于其撤场时终止履行。石鹏支付展位综合费至2019年4月17日，鑫邑公司要求石鹏支付自2019年4月18日起至2019年9月17日的展位综合费53970元，符合合同约定，本院予以支持。根据合同约定，展位综合费用先付后用，鑫邑公司要求石鹏支付自2019年9月19日起至实际履行之日止按年利率3.85%计算的利息，本院予以支持。根据合同约定，租赁期间，石鹏如提前终止合同，应提前三个月书面通知鑫邑公司，并支付鑫邑公司相当于三个月的综合费用作为违约金。现石鹏于租赁期限届满前要求解除合同，鑫邑公司要求石鹏支付三个月展位综合费32382元作为违约金，符合合同约定，本院予以支持。2019年10月13日，鑫邑公司负责人要求扣除质保金，石鹏未同意。根据合同约定，鑫邑公司应当返还石鹏质保金10794元，石鹏要求鑫邑公司返还该款，本院予以支持。根据法律规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的后履行一方有权拒绝其履行要求。因石鹏结欠鑫邑公司款项未付在先，故石鹏要求鑫邑公司支付利息，本院不予支持。鑫邑公司要求石鹏支付自2019年10月10日起至实际将物品搬出之日止的保管费用。根据合同约定，合同无论因何种原因终止，石鹏在交清包括质保金等所欠一切费用后，才能带走己有商品，否则鑫邑公司有权留置石鹏在承租展位内的所有商品，鑫邑公司催告后三日内，石鹏仍未缴清所欠费用，鑫邑公司有权根据商品现状以低于成本价进行销售以抵扣石鹏所欠款项及其所产生的利息及保管费。故合同对保管费用已经有了约定，鑫邑公司的诉讼请求不符合合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、苏州鑫邑商业管理有限公司返还石鹏质保金10794元。二、驳回石鹏的其他诉讼请求。三、石鹏支付苏州鑫邑商业管理有限公司展位综合费用53970元及利息，与上述第一项抵扣后，还应给付43176元及利息（利息以53970元为本金，自2019年9月19日起至实际履行之日止，按年利率3.85%计算），于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司苏州吴江支行营业部，账号：62×××69）。四、石鹏支付苏州鑫邑商业管理有限公司违约金32382元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司苏州吴江支行营业部，账号：62×××69）。五、驳回苏州鑫邑商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取35元，由苏州鑫邑商业管理有限公司负担，石鹏已预交；反诉案件受理费减半收取1019元，由石鹏负担，苏州鑫邑商业管理有限公司已预交。两相抵扣，石鹏还应缴纳案件受理费984元，于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××62），苏州鑫邑商业管理有限公司已预交的诉讼费用中的984元，本院于本判决生效之日起十五日内退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交我院。审判员 张 蕾二〇二一年四月二十三日书记员 钱文婷附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。