山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁09民终1608号 上诉人（原审被告）：山东澳力尔通用设备有限公司，住所地泰安市岱岳区夏张镇府前街。 法定代表人：周玉泉，总经理。 委托诉讼代理人：李晶，山东泰山法正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泰安鲁能投资开发有限公司，住所地泰安市迎胜东路16号3号楼。 法定代表人：尹衍利，执行董事。 委托诉讼代理人：于红，山东东岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡勺强，山东东岳律师事务所律师。 上诉人山东澳力尔通用设备有限公司（以下简称澳力尔公司）因与被上诉人泰安鲁能投资开发有限公司（以下简称鲁能公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初6289号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 澳力尔公司上诉请求：1、请求二审人民法院撤销一审判决的第一项，依法改判房屋占有使用费及水电气费。2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人未按照租赁合同约定向上诉人提供服务。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同中租赁费并非单纯的房屋占用费用，其中包括被上诉人提供的各种服务。合同中明确约定被上诉人保证上诉人入住期间中央空调正常使用，被上诉人每周为上诉人简单清理卫生一次、换洗床上用品一次，被上诉人每周为上诉人提供两人一次游泳、健身，被上诉人为上诉人每天提供免费早餐四份，但被上诉人未按照合同约定向上诉人提供上述服务，2019年2月21日被上诉人起诉（2019）鲁0902民初972号案件前，被上诉人均是提前一周将下周的早餐票、健身票、游泳票送至上诉人处，供被上诉人使用，在被上诉人起诉（2019）鲁0902民初972号案件后，被上诉人再未向上诉人提供上述服务。一审法院认定了房屋租赁费用中包含相应服务的事实，但以上诉人未举证证实被上诉人拒绝提供上述服务为由对被上诉人未提供相应服务的事实未予认定属认定事实错误。上诉人认为，双方签订的租赁合同的租赁费中包含上述服务，上述服务亦是被上诉人的合同义务，被上诉人应按照合同约定履行上述服务。至于举证责任分配，被上诉人应举证证实已按照合同约定履行了合同中约定的服务。一审法院却以被动提供和主动服务为由错误划分举证责任，实属不公，请求二审法院查明案件事实予以纠正。2、上诉人在一审诉讼过程中提交泰安岱宗公证处出具的公证书，公证书对于上诉人承租的房屋的现状作出相应公证，其中中央空调无法正常启动，房屋渗水、下水道堵塞、外墙瓷砖脱落等，上述公证的房屋现状均能证实被上诉人未能按照合同约定向上诉人提供正常使用的房屋，亦未按照合同约定保证中央空调的正常使用，请求二审法院在审查房屋占用费时考虑被上诉人提供的房屋现状情况，影响上诉人按照合同约定正常使用房屋的现实酌减相应的房屋占用费。3、被上诉人起诉上诉人的解除房屋租赁合同案件二审判决作出后，被上诉人于2020年5月份，将案涉承租房屋的水电切断，上诉人报警后被上诉人亦未能恢复水电供应，致使案涉承租房屋已不具备房屋使用条件，一审法院未按照上述实际情况，判决被上诉人继续支付房屋占用使用费至2020年9月29日不符合实际情况。4、一审法院按照被上诉人自行制作的水电费统计表及水电气费抄表记录表计算水、电、气费，缺乏事实依据。首先，水电气费抄表记录表、统计表均为被上诉人自行制作，水电气费抄表记录表中韩飞、郜英玲均非上诉人工作人员，上述签字行为并非被上诉人的意思表示，因此，按照上述水电气费抄表记录表、统计表计算水电费缺乏事实依据。综上，一审判决查明、认定事实错误，请求二审法院查明案件事实，维护被上诉人合法权益。 鲁能公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人澳力尔公司的上诉请求及理由没有事实根据与法律依据应予驳回。一、被上诉人称上诉人未按照租赁合同向上诉人提供服务，与事实不符。上诉人与被上诉人签订的租赁合同已于2020年4月1日泰安市中级人民法院（2020）鲁09民终42号民事判决书确认解除，判决生效后，上诉人应当按照判决书指定期限即判决生效之日起十日内腾退房屋，但上诉人拒绝履行生效法律文书，继续霸占被上诉人房屋并使用。2019年9月10日，原租赁合同期限到期后，上诉人与被上诉人没有续签合同，对于相应的清理、游泳、健身等增值服务也没有任何约定，本案一审被上诉人要求上诉人支付的是占有使用房屋费，而不是租赁费，一审法院只是参照了原租赁合同关于租金约定计算的占用使用费。上诉人主张被上诉人未向其提供清理、游泳、健身等服务，上诉人没有提供任何证据予以证实。通过上诉人拒绝腾退房屋，一直霸占使用被上诉人房屋，从这一点也可证明被上诉讼人提供的房屋及各项服务能够满足上诉人正常使用房屋的各种条件，因此上诉人所称被上诉人未按照租赁合同约定向上诉人提供服务没有事实根据。二、上诉人在一审诉讼过程中提交的由泰安岱宗公证处出具的公证书，公证书中的照片及视频均无法证实案涉房屋的空调无法正常使用；也无法证实上诉人所主张的其他问题影响房屋使用，结合上诉人始终占有使用房屋至2020年9月29日，可以证实被上诉人提供的租赁房屋符合合同约定，不存在影响使用的情形。另外上诉人与被上诉人租赁合同的第七条第二款第1小条中约定，“对于该房屋用其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担”，上诉人未提交任何有效证据证实其向被上诉人提出过房屋存在影响使用的情形，也未提出其主张房屋有问题而代为维修的证据。同时，上诉人公证的日期为2019年9月11，此时双方的合同已经履行完毕，上诉人应无条件腾退房屋，但其仍占用使用被上诉人房屋，再次证明被上诉人的房屋可以满足上诉人的使用要求。三、上诉人上诉请求中称涉案房屋于2020年5月份就不具备房屋使用条件没有事实根据，上诉人在一审案件审理时，未提交任何证据证明其于2020年5月份已不占用涉案房屋，上诉人使用被上诉人房屋直至2020年9月28日，由双方工作人员在别墅物品统计表上签字确认后才开始陆续搬离被上诉人房屋，因此上诉人应支付被上诉人房屋占用使用费到实际搬离之日。四、上诉人应支付其占用使用被上诉人房屋期间的水、电、气费。被上诉人于一审期间提交了泰安东尊华美达广场酒店外租商业月度能源抄表记录表25份，及7-1别墅水电气费汇总表。水电气抄表记录表有上诉人在涉案房屋实际居住人韩飞、郜英玲等人的签字，水、电、气费的收费标准在泰安市中级人民法院（2020）鲁09民终42号案件中已查明事实并予以确认，且是以该标准计算欠付费用确认的违约金。因此一审法院关于水、电、气费的计算方式与标准均正确。 鲁能公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付自2019年9月11日至2020年9月29日的7-1号别墅占用使用费320000元、水电暖等能源使用费42819.13元；2.依法判令被告赔偿原告自2019年9月11日至2020年9月29日止以12000000元为基数按照银行存款利率2.1%计算的经济损失268800元；3.案件受理费、保全费、保全担保费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年9月1日，鲁能公司华美达酒店（甲方）、澳力尔公司（乙方）签订《别墅7-1租赁合同》，约定：别墅坐落于泰安东尊华美达酒店东侧优山美地别墅区，房号7-1＃；租赁用途为茶楼休闲住于一体；房屋租赁期自2017年9月10日至2019年9月10日，共计两年；租金标准300000元／年／套，押金50000元／年；租金支付方式为一年一结，协议签订当日一次性付清第一年租金及押金，第二年租期开始10日前一次性付清第二年租金；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；甲方保证乙方入住期间中央空调正常使用，甲方负责乙方入住期间的物业费，甲方为乙方每周简单清理卫生一次，换洗床上用品一次，甲方为乙方提供每周两人一次游泳、健身，甲方为乙方每天免费提供4份早餐；乙方为入住期间水、电、空调费、燃气费自付，水费、电费、空调费、燃气费按照工程部实际测量为准，并在下月5日前付清。因被告未按合同约定支付2018年9月至2019年4月水、电、气费用47855.14元，原告于2019年2月21日诉至一审法院，要求解除原、被告于2017年9月1日签订的《别墅7-1租赁合同》，被告立即腾退华美达二期别墅7-1房屋，并清缴各项费用；被告向原告支付违约金600000元。一审法院于2019年9月4日作出（2019）鲁0902民初972号民事判决书，判决：一、被告山东澳力尔通用设备有限公司于一审判决生效之日起十日内，向原告泰安鲁能投资开发有限公司腾退位于泰山区，1-3层，建筑面积352.27平方米的房屋；二、被告山东澳力尔通用设备有限公司于一审判决生效之日起十日内，支付原告泰安鲁能投资开发有限公司水、电、气费用（自2019年5月起，按照水费5.05元／立方＊用量、电费1.2元／度＊15＊用量、气费3.51元／立方＊用量，均至实际腾退之日止）；三、被告山东澳力尔通用设备有限公司于一审判决生效之日起十日内，支付原告泰安鲁能投资开发有限公司房屋占有使用费（自2019年9月11日起，按照合同约定的租金标准300000元／年计算，至实际腾退房屋之日止）；四、被告山东澳力尔通用设备有限公司于一审判决生效后十日内，支付原告泰安鲁能投资开发有限公司违约金6501元；五、驳回原告泰安鲁能投资开发有限公司的其他诉讼请求。被告澳力尔公司不服该判决，提起上诉，泰安市中级人民法院于2020年4月1日作出（2020）鲁09民终42号民事判决书，判决：一、维持泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初972号民事判决第一项，即山东澳力尔通用设备有限公司于一审判决生效之日起十日内，向泰安鲁能投资开发有限公司腾退位于泰山区16号东尊华美达大酒店二期7-1幢、1-3层、建筑面积352.27平方米的房屋；二、撤销泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初972号民事判决第二、三、四、五项，即山东澳力尔通用设备有限公司于一审判决生效之日起十日内支付泰安鲁能投资开发有限公司水、电、气费用（自2019年5月起，按照水费5.05元／立方×用量、电费1.2元／度×15×用量、气费3.51元／立方×用量，均至实际腾退之日止）；山东澳力尔通用设备有限公司于一审判决生效之日起十日内，支付泰安鲁能投资开发有限公司房屋占有使用费（自2019年9月11日起，按照合同约定的租金标准300000元／年计算，至实际腾退房屋之日止）；山东澳力尔通用设备有限公司于一审判决生效后十日内，支付泰安鲁能投资开发有限公司违约金6501元；驳回泰安鲁能投资开发有限公司的其他诉讼请求；三、确认泰安鲁能投资开发有限公司东尊华美达大酒店与山东澳力尔通用设备有限公司签订《别墅7-1租赁合同》于2018年12月29日解除；四、山东澳力尔通用设备有限公司于一审判决生效之日起十日内支付泰安鲁能投资开发有限公司违约金1625元；五、驳回泰安鲁能投资开发有限公司的其他诉讼请求。（2019）鲁0902民初972号案件中查明韩飞、齐鹏飞、郜英玲在2018年3月至2018年8月鲁能公司华美达酒店外租商业月度能源抄表记录表上签字，被告澳力尔公司人员刘学静、韩战按照上述抄表记录表确定的数额向鲁能公司华美达酒店转账支付了水电气费。原告在（2019）鲁0902民初972号案件中主张涉案房屋水费标准为5.05元／立方，电费标准为1.2元／度，气费标准（2018年12月—2019年4月）为3.51元／立方，被告欠付涉案房屋水电气费47847.18元。（2019）鲁0902民初972号民事判决对此予以确认，并以上述欠付费用确定了违约金。（2020）鲁09民终42号民事判决亦对上述欠付费用予以确认，亦是以上述欠付费用确定违约金。上述案件中另查明，被告缴纳了50000元押金及两年的租赁费600000元，并于2019年8月20日支付原告60000元（备注为预付水电费）。（2020）鲁09民终42号民事判决同时认定“因澳力尔公司于2019年8月20日向鲁能公司付款6万元，已经超出了鲁能公司在本案中所主张的2018年9月至2019年4月的水电气费用，故对鲁能公司的该部分诉讼请求，一审法院不予支持。”原告提交泰安东尊华美达广场酒店外租商业月度能源抄表记录表25份及7-1别墅水电气费汇总表，证实被告占用涉案房屋期间的水费（按5.05元／立方计算）、电费（按1.2元／度计算）、气费（按3.51元／立方计算）共计54689.8元。被告对此不予认可。上述抄表记录表除2020年3月用电表使用单位处无签名、2020年5月用电表使用单位处由焦玉芳签名外，其他抄表记录表均由韩飞或郜英玲签字。2020年9月21日，被告出具授权委托书，委托杨鹏与原告办理涉案房屋的交接事宜。2020年9月28日，原、被告制作别墅物品统计表，杨鹏作为接收人在该统计表上签名。被告主张其在2020年5月已不占用涉案房屋，但其未提交证据予以证实。被告主张涉案房屋的中央空调无法使用，原告未向其提供游泳、健身及早餐等服务，但被告提交的公证书仅能证实涉案房屋有渗水、下水道堵塞、外墙瓷砖脱落，不能证实中央空调无法使用，也未提交证据证实原告拒绝向其提供游泳、健身及早餐等服务。被告另主张原告未向其提供每周简单清理卫生一次及换洗床上用品一次的服务，对此原告不予认可，但原告未提交证据证实其提供了上述服务。原告称被告在合同期满后仍霸占使用涉案房屋，原告带相应的买房人到涉案房屋看房时，被告拒绝配合，导致原告未能对外售出，涉案房屋对外出售价格为12000000元，因此主张被告赔偿原告自2019年9月11日至2020年9月29日止以12000000元为基数按照银行存款利率2.1%计算的经济损失268800元。原告未举证证实涉案房屋因被告原因未能出卖。 一审法院认为，（2020）鲁09民终42号民事判决已确认原、被告之间签订的《别墅7-1租赁合同》于2018年12月29日解除，并判决被告腾退涉案房屋，被告在判决后仍占用涉案房屋，应向原告支付房屋占有使用费。被告在合同签订后已支付原告租赁费至2019年9月10日，因此房屋占有使用费应自2019年9月11日开始计算。2020年9月28日的别墅物品统计表能够证实被告于2020年9月28日将涉案房屋腾退，因此房屋占用使用费应计算至2020年9月28日。房屋占有使用费参照原、被告之间签订的《别墅7-1租赁合同》约定租金计算，为314794.52元（300000元＋300000元÷365天×18天）。但《别墅7-1租赁合同》约定的每年租金300000元，并非单纯的房屋租赁费用，其中还包括原告应向被告提供的各种服务。被告主张涉案房屋中央空调无法使用，但被告提交的证据不足以证实其主张，一审法院不予采信。《别墅7-1租赁合同》约定的原告为被告提供每周两人一次游泳、健身及每天免费提供4份早餐，系被告要求时由原告被动提供，应由被告举证证实原告拒绝提供上述服务，但被告未能予以证实，因此对被告辩称原告未提供上述服务，一审法院不予采信。《别墅7-1租赁合同》约定的原告为被告每周简单清理卫生一次、换洗床上用品一次，系由原告主动提供的服务，原告对此应负提供服务的举证责任，原告未能提供证据予以证实其提供了上述服务，因此，结合原告应提供的清理卫生的次数及涉案房屋的面积，一审法院酌情扣减5000元，对涉案房屋自2019年9月11日至2020年9月28日的房屋占有使用费确定为309794.52元。关于涉案房屋的水电气费，被告此前曾按照韩飞、齐鹏飞、郜英玲签字的抄表记录表确定的数额向鲁能公司华美达酒店转账支付了水电气费，现原告提交的水电气抄表记录表亦有韩飞或郜英玲的签字，虽然2020年3月用电表使用单位处无签名，2020年5月用电表使用单位处由焦玉芳签字，但在其后月份的用电表上则由韩飞、郜英玲签字，应视为对以前月份用电数量的认可，因此对原告要求被告支付占用涉案房屋期间的水电气费54689.8元的诉讼请求，一审法院予以支持。被告于2019年8月20日支付的60000元扣除涉案房屋2018年9月至2019年4月的水电气费47847.18元后剩余12152.82元，该款项应抵扣被告欠付的房屋占有使用费及水电气费。被告已支付的押金50000元亦应抵扣被告欠付的房屋占有使用费及水电气费。上述款项抵扣后，被告尚欠原告房屋占有使用费及水电气费共计302331.5元。原告在要求被告支付房屋占有使用费的情况下，另要求被告以涉案房屋的对外出售价格12000000元为基数赔偿未能出卖房屋的经济损失，无事实与法律依据，一审法院不予支持。原、被告未对实现债权费用的承担作出约定，因此对原告要求被告支付保全担保费的诉讼请求，一审法院亦不予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第十八条规定，判决：一、被告山东澳力尔通用设备有限公司于一审判决生效之日起十日内支付原告泰安鲁能投资开发有限公司房屋占有使用费及水电气费302331.5元。二、驳回原告泰安鲁能投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5058元，保全费4020元，共计9078元，由原告泰安鲁能投资开发有限公司负担4128元，被告山东澳力尔通用设备有限公司负担4950元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：证据一、2020年8月2日和8月11日的报警证明两份，证明在被上诉人所起诉的主张房屋占用费期间被上诉人将涉案房屋的水电关停，影响上诉人使用房屋，导致房屋不具备使用条件。证据二、1、发电机租赁合同一份，证明在涉案的优山美地7-1别墅由上诉人承租发电机予以供电使用，租金价格是200元每天。2、上诉人购买电缆收款收据、水桶收款收据、安装工人王龙出具的收到条各一份，证实在2020年8月3日上诉人购买电缆、水桶并支付安装费供7-1别墅使用。3、2019年9月18日通下水道收据一份，证实7-1别墅因下水道堵塞被上诉人未及时疏通，上诉人疏通管道支出管道疏通费150元。4、2020年1月11日高压清洗下水道收款收据一份，证实在1月11日因下水道长期堵塞，上诉人支出600元清洗下水道的事实。5、2019年10月8日被上诉人所在的东尊华美达广场酒店出具的收款证明一份，证实在10月8日上诉人购买10月份早餐支出早餐费6300元的事实。6、山东广电广播有限公司出具的发票两份，证实在2018年10月8日上诉人支出1198元用于涉案的别墅的网络安装及机顶盒费用支出。7、上诉人购买空调发票一份，证实2019年6月21日因涉案的别墅中央空调系统无法使用，上诉人委托其他公司购买空调4台，共计支出购买费13791元。上述证据综合证实：被上诉人未按照双方签订的租赁合同约定向上诉人提供每日4份早餐，确保涉案的租赁房屋正常使用的事实。 被上诉人质证称，对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，该两份报警证明只是陈述上诉人报警的内容，没有公安机关调查后得出的结论，无法证明由于被上诉人导致上诉人的房屋停水停电，也无法证明被上诉人提供的房屋不具备使用条件，且该两份报警证明都没有具体的房屋地址，无法证实是案涉的房屋。证据二所有的证据均不是新证据，该组证据在一审开庭前已存在，应在一审期间提交，不属于二审新证据。发电机租赁合同，被上诉人非合同当事人，因此无法确认，且该租赁合同无法证实被上诉人涉案房屋的中央空调无法正常使用。对于水桶的费用、通下水道的费用、电缆费用无法证实该费用是用于涉案房屋的相关维修上。对于机顶盒的费用，该两张发票标注的地址为优山美地别墅8-8，非本案的涉案房屋。对于早餐票，由于该证据为复印件，无法证实其真实性，且该证据上面没有标注所消费内容。对于空调费，该张发票购买方为泰安全世发设备有限公司，非本案当事人，与本案无关。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、一审认定的涉案房屋占有使用费是否正确；二、一审认定的水电气费是否正确。 关于第一个焦点问题，首先关于上诉人占用房屋期间的问题。本院于2020年4月1日作出的（2020）鲁09民终42号民事判决生效后，上诉人并未按照该判决指定期限腾退涉案房屋，继续占用涉案房屋，双方确认的别墅物品统计表能够证实上诉人于2020年9月28日将涉案房屋腾退，一审法院认定并无不当。上诉人虽主张被上诉人于2020年5月份将涉案房屋的水电切断无法使用，但是其提交的两份2020年8月的报警证明无法证实其主张，故对其主张本院不予支持。其次，关于一审法院参照双方合同中约定的租金计算涉案房屋占有使用费是否正确的问题。双方签订的租赁合同约定涉案别墅的年租金为300000元，一审法院参照该租金计算房屋占有使用费并无不当。上诉人主张租赁费中包括被上诉人应提供的各种服务，其未按照合同约定提供相应服务。上诉人二审中提交的2019年10月8日被上诉人所在的东尊华美达广场酒店出具的收款证明未记载收费项目，无法证明系早餐费用；退一步讲，即使能够证实上诉人支付的该费用系早餐费用，双方签订的租赁合同中约定双方以友好合作为基础的前提下，被上诉人为上诉人提供免费早餐等服务，根据本案查明的事实，上诉人支付租赁费至2019年9月10日后，其未支付租赁费继续占用涉案别墅，本院作出（2020）鲁09民终42号民事判决生效后，上诉人亦不履行生效判决确定的腾退义务继续占用涉案别墅，上述事实证明双方已经失去了友好合作的前提，即便被上诉人未向上诉人提供免费早餐等服务，上诉人仍应该按照租金标准支付房屋占用使用费。上诉人主张下水道堵塞、中央空调无法使用等，双方签订的合同中约定对于房屋的维护及维修，应首先通知被上诉人进行维修，被上诉人逾期不维修的，上诉人可代为维修，上诉人无证据证实其通知被上诉人进行维修；上诉人一审中提交的证据不足以证明中央空调无法使用，二审中提交的购买空调的发票，其并非购买者，亦无法证明中央空调无法使用，故对其主张，本院不予采信。综上，一审法院认定涉案房屋自2019年9月11日至2020年9月28日的房屋占有使用费为309794.52元，并无不当，本院予以确认。关于第二个焦点问题，被上诉人提交的水电气抄表记录表有韩飞或郜英玲的签字，本院（2020）鲁09民终42号生效判决已认定该案中抄表记录签字处的“韩”及“郜英玲”两人系上诉人的工作人员，上诉人虽否认二人系其工作人员，但是未提交证据推翻生效判决认定的事实。一审法院根据被上诉人提交的证据认定水电气费并无不当。 综上所述，澳力尔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10116元，由山东澳力尔通用设备有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕经纶 审判员  李 莹 审判员  邢友峰 二〇二一年四月二十八日 书记员  苏 倩