四川省宜宾市翠屏区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1502执异76号 案外人：万华，男，1960年5月2日出生，汉族，户籍住址：四川省宜宾市翠屏区。 案外人：张丽，女，1968年1月8日出生，汉族，户籍住址：广东省深圳市罗湖区。 案外人：崔海洲，男，1960年3月1日出生，汉族，户籍住址：成都市武侯区。 申请执行人：宜宾农村商业银行股份有限公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区人民路146号1幢1层，统一社会信用代码：91511500MA65EYP274。 法定代表人：梅发贵，职务：董事长。 被执行人：刘勤，女，1963年10月27日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被执行人：刘欣，男，1961年7月11日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被执行人：宜宾金沙半岛商务酒店有限责任公司，住所地：宜宾市翠屏区南岸西区海韵名都小区1幢6层，统一社会信用代码：91511500584229473E。 法定代表人：刘勤。 被执行人：宜宾西湖春天商务酒店有限责任公司，住所地：宜宾市翠屏区南岸田坝街2号1号楼3号二、三层，统一社会信用代码：91511500694801442U。 法定代表人：刘勤。 被执行人：四川金沙红林产业开发集团有限公司，住所地：宜宾市南岸田坝街，统一社会信用代码：91511500208855577G。 法定代表人：刘勤。 本院在执行宜宾农村商业银行股份有限公司（以下简称：宜宾农商行）申请执行刘勤、刘欣、宜宾金沙半岛商务酒店有限责任公司（以下简称：金沙半岛商务酒店）、宜宾西湖春天商务酒店有限责任公司（以下简称：西湖春天商务酒店）、四川金沙红林产业开发集团有限公司（以下简称：金沙红公司）金融借款合同纠纷一案中，裁定拍卖金沙红公司所有的位于宜宾市叙州区××街××号××幢××层房屋（产权证号：宜宾市房权证翠屏区字第Ｘ××7号，以下简称：案涉房屋）。万华、张丽、崔海洲以租赁案涉房屋1-3层尚未到期为由向本院提出执行异议，请求裁定对案涉房屋带租拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人万华、张丽、崔海洲称，请求依法裁定对案涉房屋1-3层带租拍卖。事实和理由：异议人于2016年3月30日与西湖春天商务酒店签订合同，租赁西湖春天商务酒店（案涉房屋1-3层）进行经营，期间虽合伙人多次变更，但均按合同约定交纳了租金和保证金，现租赁期限尚未届满。 经审查查明，宜宾农商行与刘勤、刘欣、金沙半岛商务酒店、西湖春天商务酒店、金沙红公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月19日作出（2019）川1502民初5190号民事调解书，确认：金沙红公司偿还宜宾农商行借款本金750万元及利息、罚息和复利；若金沙红公司未按调解协议履行义务，宜宾农商行可以与金沙红公司协商，以抵押的案涉房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押财产所得价款在最高额抵押限额750万元内优先受偿；刘勤、刘欣、金沙半岛商务酒店、西湖春天商务酒店对上述付款义务承担连带清偿责任。刘勤、刘欣、金沙半岛商务酒店、西湖春天商务酒店、金沙红公司未按调解协议履行义务，宜宾农商行向本院申请执行。本院于2020年11月12日作出（2020）川1502执恢1492号执行裁定，查封案涉房屋。于2020年11月12日作出（2020）川1502执恢1492号之一执行裁定，拍卖案涉房屋。 另查明，宜宾广厦包装工业有限公司于2013年2月26日更名为金沙红公司，案涉房屋登记于金沙红公司名下。2017年4月21日，金沙红公司为前述借款以案涉房屋作抵押，办理了抵押权登记。 又查明，2009年6月30日，刘榴与宜宾广厦包装工业有限公司签订《租房协议》，租赁案涉房屋1-3层。2009年8月28日，刘榴、周克珍以案涉房屋2-3层为经营场所成立西湖春天商务酒店，注册资本30万元，法定代表人为刘榴，股东为刘榴（出资额为27万元，出资比例为90%）、周克珍（出资额为3万元，出资比例为10%），经营范围为宾馆、日用百货销售、花卉种植销售等；2014年6月12日，西湖春天商务酒店法定代表人变更为刘勤，股东变更为刘勤（出资额为27万元，出资比例为90%）、江凯（出资额为3万元，出资比例为10%）；2014年11月19日，西湖春天商务酒店注册资本增资为1000万元，股东刘勤（出资额为900万元，出资比例为90%）、江凯（出资额为100万元，出资比例为10%）；2015年1月5日，西湖春天商务酒店股东变更为金沙红公司（出资额为900万元，出资比例为90%）、江凯（出资额为100万元，出资比例为10%）；2016年10月9日，西湖春天商务酒店股东变更为金沙红公司（出资额为900万元，出资比例为90%）、刘艺（出资额为100万元，出资比例为10%）。 再查明，2016年3月30日，西湖春天商务酒店（出租方、甲方）与毛楷、陈敏、曹开云、杨宜芬、万华（承包方、乙方）签订《西湖春天商务酒店承包经营合同》，合同主要约定“承包物业位置：位于宜宾市翠屏区××街××号××幢；承包物业用途：该物业只能作为多功能的商务酒店进行经营；承包物业面积和范围：承包建筑面积约为1600平方米，1-3层，承包期限：该物业承包期限为5年，即从2016年3月30日起至2021年3月30日止；承包费用计算和支付方式：合同签订时，乙方一次性支付甲方150万元作为承包保证金，甲方可自行使用，待五年期满后，乙方在五年经营期内没有任何违反国家法律、法规和本合同所造成的经济损失的情况下，甲方保证金的50%（75万元）扣除为五年经营期内的租金。剩余保证金的75万元如数退还给乙方；甲方只提供物业的出租，对乙方经营该物业所产生的法律、经济等问题不负连带责任；承包期间，乙方拥有承包物业的使用、经营权，并承担相关的经营费用……”。合同签订后，万华等人接手经营。毛楷、陈敏、曹开云、杨宜芬、万华按约向西湖春天商务酒店交纳承包费，西湖春天商务酒店出具了收据。 2018年3月30日，曹开云、杨宜芬与曾谦签订《个人股份转让协议书》，曹开云、杨宜芬将其西湖春天商务酒店承包经营权以80万元转让给曾谦。 2018年4月19日，毛楷、陈敏将其西湖春天商务酒店承包经营权转让给张丽，同时张丽与西湖春天商务酒店签订了五年承包期满后，由张丽以100%股权份额再经营一年至2022年3月30日的补充协议。 2018年7月25日，西湖春天商务酒店与万华签订《酒店承包经营延期续包协议》，约定由万华提供资金60万元给甲方使用，经营期间为2022年3月31日至2024年3月31日。2018年7月26日，西湖春天商务酒店向万华出具收到延期承包费60万元的收据。 2018年11月23日，西湖春天商务酒店与崔海洲、万华签订《酒店承包经营延期续包协议》，约定由崔海洲、万华提供资金30万元给甲方使用，经营期间为2024年4月1日至2025年10月1日。同日，西湖春天商务酒店向崔海洲出具收到承包费20万元的收据。 本院认为，本案审查的重点是万华、张丽、崔海洲就案涉房屋1-3层请求带租拍卖的异议理由是否成立。本院对此作如下评述：一、从《西湖春天商务酒店承包经营合同》关于物业用途、保证金和租金的计付及双方权利义务等内容的约定来看，合同双方并非系内部承包经营关系，其实质是西湖春天商务酒店将酒店物业和酒店经营权租赁给案外人万华等人独立自主经营。结合案外人已向西湖春天商务酒店支付租金和保证金，并已接手物业从事经营活动的事实，应当认定双方的租赁关系成立；二、《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。本案中，案涉房屋1-3层的租赁关系成立在先，抵押权设立在后，故应当依法对案外人租赁权予以保护；三、在《西湖春天商务酒店承包经营合同》租赁期限内，万华、张丽、崔海洲又陆续与西湖春天商务酒店签订延期续包协议，并按约支付了租金。抵押权人（即申请执行人）宜宾农商行未举证证明案涉房屋设定抵押时，其已履行告知承租人案涉房屋即将设定抵押，与出租人续签租赁合同时应取得抵押权人同意等告知义务。故应认定该租赁合同的连续性，确认租赁期限届满日为2025年10月1日。综上，案外人万华、张丽、崔海洲的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 对本院（2020）川1502执恢1492号执行案件案涉位于宜宾市叙州区××街××号××幢××层房屋中的1-3层带租拍卖，租赁期限届满日为2025年10月1日。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。 审判长 李 兵 审判员 谯雪川 审判员 张广峰 二〇二一年四月二十六日 书记员 陈佳丽