广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终319号 上诉人（原审被告）：防城港市龚州房地产有限公司。住所：广西防城港市港口区渔万路二号1楼。统一社会信用代码：91450600070637584T。 法定代表人:黄绪军，董事长。 委托诉讼代理人：方翔，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：杨焕妮，女，1995年3月4日出生，壮族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：刘运平，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓雪梅，广西万益（防城港）律师事务所律师。 上诉人防城港市龚州房地产有限公司（以下简称龚州公司）因与被上诉人杨焕妮商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初1998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 龚州公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定补充协议变更房屋交付的条件为无效约定，属于认定事实不清，适用法律错误。《商品房销售管理办法》第三十四条的规定仅是行政部门对于房地产开发企业进行行政管理的规定，为行政内部监管程序，系行政机关对于商品房销售的管理规定，而不是交付使用的必备条件以及法定条件。现行法律法规及行政规章都未规定房屋测绘报告是商 -2- 品房交付的必要条件或前置程序。二、一审判决认定涉案房屋的实际交付日期错误。涉案楼盘于2018年4月28日完成五方验收合格并取得《竣工验收备案表》，2018年6月1日向业主发出收房通知。依照补充协议约定，应以通知收房的时间为交付时间，即房屋已在2018年6月1日交付完毕。被上诉人一直没有配合办理收房手续，导致合同至今未能履行完毕，其应对由此导致的延期交付后果负责。一审判决认定涉案房屋因未符合合同约定的交付条件，至今都未进行交付，导致累加计算违约金和利息错误。三、一审判决调整违约金计算标准错误，违约金金额计算过高，缺乏合理性与合法性。被上诉人在一审审理期间并未举证证明其因上诉人延期交付房屋所遭受的实际损失，由此产生不利的法律后果应当由其自身承担。 杨焕妮辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、补充协议对房屋交付条件变更为经五方验收合格即可达到交付条件违反了法律、行政法规的强制性规定，该约定无效。本案交房条件应该按照涉案《商品房买卖合同》第九条的约定。上诉人辩称一审判决以房屋测绘报告的规定否定补充协议的效力属于理解错误。我国对建筑工程的交付目前采用建筑单位组织竣工验收，并由建设单位行政部门对竣工验收进行备案的制度，竣工验收合格及竣工验收备案缺一不可。且补充协议约定的交付条件明显减轻出卖人的责任，排除买受人的主要权利内容，仍应以《商品房买卖合同》约定的交房条件为准。二、涉案商品房至今仍未符合交付条件，上诉人逾期交房就应当承担违约责任，支付相应违约金。三、上诉人作为违约方并主张调整违约金，应由其举证证明违约金过分高于被上诉人因此遭受的损失，否则应当承担举证不能的不利后果。本案一审判决调整降低违约金的标准符合法律规定，请求予以维持。 杨焕妮向一审法院起诉请求：1.龚州公司向杨焕妮支付北部湾地王国际写字楼10层1001号房的逾期交房违约金约82317元（违约金计算方式：从2018年4月1日起每日按照总房价310 -3- 747元的万分之三计算至符合《商品房买卖合同》约定的交房条件的房屋实际交付之日为止，暂计至2020年8月31日）；2.龚州公司向杨焕妮支付北部湾地王国际公寓楼12层1207号房的逾期交房违约金约39266元（违约金计算方式：从2019年2月1日起每日按照总房价226840元的万分之三计算至符合《商品房买卖合同》约定的交房条件的房屋实际交付之日为止，暂计至2020年8月31日）；3.本案诉讼费由龚州公司承担。 一审法院认定事实：2017年9月5日，杨焕妮作为买受人与龚州公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同备案编号:ＦＣＧ2017027800），约定杨焕妮购买龚州公司开发的位于防城港市港口区，建筑面积52.13平方米，单价为每平方米5961元，总价款为310747元。杨焕妮应于2017年9月5日前一次性支付该商品房全部价款，龚州公司应当在2017年12月31日前向杨焕妮交付该商品房；2018年4月20日，杨焕妮作为买受人与龚州公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同备案编号:ＦＣＧ2018048779），约定杨焕妮购买龚州公司开发的位于防城港市港口区，建筑面积43.98平方米，单价为每平方米5157.79元，总价款为226840元。杨焕妮应于2018年4月20日前一次性支付该商品房全部价款，龚州公司应当在2018年10月31日前向杨焕妮交付该商品房。上述两份《商品房买卖合同》第九条约定：商品房交付时应当符合：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十二条第2款约定：如果发生出卖人延期交房情形的，买受人同意给予出卖人90日的宽限期。逾期超过90日不足180日的，出卖人按照房价款的万分之二按日向买受人承担违约责任，合同继续履行；逾期超过180 -4- 日，出卖人按照房价款的万分之三按日向买受人承担违约责任，合同继续履行。补充协议附件十一第五条第1项约定双方同意本合同商品房验收合格后，出卖人即可通知买受人接收房屋，买受人接受出卖人交付的，出卖人应及时完善相关文件。“商品房经验收合格”是指：由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位、勘察单位对该单位工程质量验收合格出具《单位（子单位）》工程质量竣工验收记录。补充协议附件十一第五条第1项约定发生以下情形的,出卖人可据实顺延交房日期：……（d）施工期间发生8级或8级以上台风和地震等不可抗力因素，据实予以延期；（e)发生中雨或中雨以上的天气，据实予以延期；（f）非出卖人原因一周内停水或者停电累计超过8小时的每8小时计算一天,不足8小时按8小时计算的）；（g）因国家有关法律、法规、政策改变、或者政府限制性行为而导致工期延误的……”合同签订后，杨焕妮已按照《商品房买卖合同》约定支付了全部购房款。 另查明，涉案房产建设于2018年4月28日取得经建设、设计、勘察、监理、施工单位五方组成验收小组的建设工程质量竣工验收备意见书；2020年8月12日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。至一审法庭辩论终结前未取得涉案房屋测绘报告。 再查明，自双方签订涉案商品房买卖合同（合同编号:FCG2017027800）之日2017年9月5日至合同约定交付之日2017年12月31日期间，发生中雨或中雨以上天气共计18天，其中2017年9月16日为中雨，2017年10月16日为大雨。台风天气日期为2017年9月14日到16日，2017年10月15日到17日，共计6天；大风（八级以上）日期为2017年10月15日、16日，2017年11月18日，2017年12月16日，共计4天。 -5- 一审法院认为，杨焕妮与龚州公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行各自的义务。 关于涉案房屋的交付条件的问题。本案杨焕妮、龚州公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，而附件十一补充协议约定为双方同意本合同商品房符合由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位、勘察单位对该单位工程质量验收合格出具《单位（子单位）》工程质量竣工验收记录则达到交付条件。根据《中华人民共和国建筑法》第五十二条“建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定”、第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”可知，我国对建筑工程的交付目前采用建设单位组织竣工验收，并由建设单位行政部门对竣工验收进行备案的制度，竣工验收合格及竣工验收备案均缺一不可。杨焕妮龚州公司在合同附件中对交付条件变更为只经五方验收合格即达到交付条件的约定，违反了国家法律、行政法规强制性规定，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”，故杨焕妮、龚州公司补充协议中对房屋交付条件的变更的约定无效。此外，虽涉案房屋在2020年8月12日完成竣工验收备案，但至今未取得房屋测绘报告，根据《商品房销售管理办法》第三十四条“房地产开发 -6- 企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”及合同第九条的约定，龚州公司应于合同约定的交房时间将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋交付杨焕妮使用，但龚州公司至今未向杨焕妮交付符合约定的商品房，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。 对于涉案房屋（10层1001号房）的逾期交房违约金计算的问题。根据商品房买卖合同第十二条第2款“如果发生出卖人延期交房情形的，买受人同意给予出卖人90日的宽限期。逾期超过90日不足180日的，出卖人按照房价款的万分之二按日向买受人承担违约责任，合同继续履行；逾期超过180日，出卖人按照房价款的万分之三按日向买受人承担违约责任，合同继续履行。”以及补充协议附件十一第五条第1项“发生以下情形的,出卖人可据实顺延交房日期：……（d）施工期间发生8级或8级以上台风和地震等不可抗力因素，据实予以延期；（e)发生中雨或中雨以上的天气，据实予以延期；（f）非出卖人原因一周内停水或者停电累计超过8小时的每8小时计算一天,不足8小时按8小时计算的）；（g）因国家有关法律、法规、政策改变、或者政府限制性行为而导致工期延误的……”的约定，因自双方签订商品房买卖合同即2017年9月5日至合同约定交付之日2017年12月31日期间，发生中雨或中雨以上天气共计18天，其中2017年9月16日为中雨，2017年10月16日为大雨。台风天气日期为2017年9月14日到16日，2017年10月15日到17日，共计6天；大风（八级以上）日期为2017年10月15日、16日，2017年11月18日，2017年12月16日，共计4天。出现上述天气情况属于龚州公司发生延期交房情形，虽不足90天，但因合同约定出卖人给予90天的宽限期，即逾期交房的起算时间为2017年12月31日顺延90日为2018年4月1日。对于违约金的计算标准，按照合同约定逾期超过180日的，按照房价款的万分之三按日计算违约金。龚州公司 -7- 提出违约金过高要求予以调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因杨焕妮未提交相关证据证明其因此受到的经济损失，该院认定杨焕妮因龚州公司逾期交付房屋造成的经济损失为资金占用期间的利息损失，故杨焕妮主张的违约金应当调整至利息损失的1.3倍，即违约金以房屋总价款310747元为基数，从2018年4月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至案涉房屋达到交付条件且龚州公司通知杨焕妮收房之日止）。 对于涉案房屋（12层1207号房）的逾期交房违约金计算的问题。因龚州公司未能举证证明出卖人有延期交房情形，按照合同约定逾期超过180日的，按照房价款的万分之三按日计算违约金。龚州公司提出违约金过高要求予以调整，如上所述调整为违约金以房屋总价款226840元为基数，从逾期交房的时间起算为2018年11月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至案涉房屋达到交付条件且龚州公司通知杨焕妮收房之日止。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国建筑法》第五十二条、《人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《中 -8- 华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、龚州公司向杨焕妮支付北部湾地王国际写字楼10层1001号房的逾期交房违约金（违约金计算方式：以310747元为基数，从2018年4月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至案涉房屋达到交付条件且龚州公司通知杨焕妮收房之日止）；二、龚州公司向杨焕妮支付北部湾地王国际公寓楼12层1207号房的逾期交房违约金（违约金计算方式：以226840元为基数，从2018年11月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至案涉房屋达到交付条件且龚州公司通知杨焕妮收房之日止）；三、驳回杨焕妮的其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费2732元，减半收取1366元，由龚州公司负担。 二审期间，各方当事人均无新证据向法院提交，且对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，《商品房买卖合同》补充协议附件十一第五条第2项约定：“双方同意本合同第四章补充如下：2、若商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件或经验收合格的，出卖人提前10日书面通知买受人、查验房屋和办理收房手续，双方同意以出卖人书面通知的收房日为交房日期，如出卖人发出通知后15日内买受人未能办理有关手续或未提出书面异议的，则视为商品房已交付买受人；但出卖人根据双方约定主张顺延交付的除外。” 再查明，龚州公司于2020年11月13日向杨焕妮邮寄《关于再次通知办理收房手续的通知书》。 -9- 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案合同补充协议关于变更交付条件的约定是否有效；二、涉案商品房的实际交付日期应如何确定；三、本案违约金应如何确定。 本院认为，杨焕妮与龚州公司签订的两份《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院对该合同的效力认定正确，本院予以确认。 关于焦点一的问题。因涉案合同补充协议附件十一第五条第1项约定的交房条件低于《中华人民共和国建筑法》第五十二条、第六十一条规定的最低交房条件，实属违反法律的强制性规定，该约定无效，一审法院认定涉案合同补充协议附件十一第五条第1项约定的交房条件为无效条款并无不当，本院予以维持。 关于本案房屋是否具备合同约定的全部交付条件的问题，杨焕妮主张龚州公司虽已经五方验收合格、取得竣工验收备案证明，但未提交本案房屋测绘报告，本案房屋还不具备交付条件。本院认为，涉案合同第九条约定商品房交付应包括房屋测绘报告，龚州公司于2020年8月12日取得竣工验收备案证明，测绘报告主要是用于涉案房屋办理房屋权属登记，并不影响房屋的交付使用，故杨焕妮关于涉案房屋不符合交付条件的主张，本院不予采纳。 关于本案实际交房时间应如何确定的问题。依据涉案合同补充协议附件十一第五条第2项的约定，商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件或经验收合格的，出卖人提前10日书面通知买受人、查验房屋和办理收房手续，双方同意以出卖人书面通知的收房日为交房日期，如出卖人发出通知后15日内买受人未能办理有关手续或未提出书面异议的，则视为商品房已交付买受人。即，龚州公司不仅有出示房屋符合约定条件的证明文件的义务，还有履行通知交房的义务，故本案实际交房时间应为龚州公司向杨焕妮发出交房通知后15日，即2020年11月28日。 -10- 关于本案逾期交房违约金应如何确定的问题，龚州公司主张约定的违约金过高，缺乏合理性和合法性。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”规定，综合考虑涉案房屋于2020年8月12日取得竣工验收备案已具备约定的交房条件的情况、本案逾期交房天数、龚州公司的过错程度及杨焕妮的诉请等因素，从公平原则和诚实信用原则的角度，一审法院酌情确定本案逾期交房违约金调整至利息损失的1.3倍并无不妥，本院予以维持。故，龚州公司应向杨焕妮支付涉案房屋10层1001号房的违约金为：以310747元为基数，从2018年4月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至2020年11月28日止；龚州公司向杨焕妮支付北部湾地王国际公寓楼12层1207号房的逾期交房的违约金为：以226840元为基数，从2018年11月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至2020年11月28日止。 综上所述，上诉人龚州公司的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于 -11- 适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初1998号民事判决第三项； 二、变更防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初1998号民事判决第一项为：上诉人防城港市龚州房地产有限公司向被上诉人杨焕妮支付北部湾地王国际公寓楼10层1001号房的逾期交房的违约金为：以310747元为基数，从2018年4月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至2020年11月28日止； 三、变更防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初1998号民事判决第二项为：上诉人防城港市龚州房地产有限公司向被上诉人杨焕妮支付北部湾地王国际公寓楼12层1207号房的逾期交房的违约金为：以226840元为基数，从2018年11月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至2020年11月28日止; 四、驳回被上诉人杨焕妮的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费2732元，减半收取1366元，由上诉人防城港市龚州房地产有限公司负担；二审案件受理费2 -12- 732元（上诉人防城港市龚州房地产有限公司已预交），由上诉人防城港市龚州房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 二〇二一年四月三十日 书记员 曾             建