山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1464号上诉人（原审原告）：张某1，住太原市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张某2，北京市京悦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：山西煜卫房地产有限公司。法定代表人：董某，执行董事。委托诉讼代理人：李某，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人张某1与上诉人山西煜卫房地产有限公司（以下简称煜卫公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初2047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张丽上诉请求：1.支持上诉人对《煜卫泽园商铺委托经营合同》付清之日止的约定租金、迟延支付利息以及赔偿金的诉讼请求；2.支持上诉人对《商品房买卖合同》付清之日止的未办理产权证违约责任的诉讼请求；3.判令被上诉人全额承担本案一、二审诉讼费、保全费、评估费等费用。4.支持一审判决第二项判决，但建议明确利息的具体数额。5.维持一审判决第一、三项判决。事实与理由：一、一审判决在判决结果的第一项判决中没有明确利息的具体数额，也没有明确利息具体计算应适用的具体标准，不符合判决的规范要求，易引发再次纠纷，建议纠正。根据民诉法对判决的规范要求，判决应当明确具体，无歧义。但是该项判决的表述，由于没有明确指出适用的利息标准，容易在后续执行中产生进一步的争议。建议要么明确计算到截止某日的利息数额，要么明确利息计算适用的标准到底是多少，比如年息是4.9%还是4.65%，从而避免产生争议。二、一审法院对被上诉人违反《商品房买卖合同》的违约责任问题未予认定和处理，依法应予以更正。1、2014年6月28日上诉人与被上诉人签署《商品房买卖合同》，上诉人当日支付了全款1161543元。该合同为双方真实意思表示，为合法有效成立的合同，依法对被上诉人具有约束力。根据该合同约定，上诉人为该购买标的M16号商铺的合法所有人。一审法院以“原告未取得相应权属证书”为由，认定“原告并非案涉商铺的合法所有人”的认定与事实明显不符，且与商品房购买的一般常识冲突，属于典型的认定事实错误。2021年1月1日实施的《民法典》第215条明确规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。所以，一审判决对商铺所有权的认定属于明显错误，依法应予以纠正。2、根据《商品房买卖合同》第6条的约定，买受人付清房款的次日，被上诉人将房屋交付买受人使用。由于购买的是现房，所以该房屋实际交付买受人的时间应为2014年6月29日。一审判决所说的该商铺始终尚未“交付”并不成立，在一审中所说的“交付”实际是返还商铺行为，一审法院在这一问题的认定上存在明显错误。3、《商品房买卖合同》第8条规定，出卖人应在两年内将办理权属登记的手续报送给产权登记部门并备案，并在3年内完成房屋产权登记，否则无条件全额退款。6年过去了，被上诉人既没有完成备案也没有给上诉人办下来产权证，已经违反了该条约定，应承担违约责任。根据约定，被上诉人应从2017年6月29日起承担全额退款的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，此种情况下，被上诉人应当根据已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约责任。一审法院在“本院认为”部分认定被上诉人“未能办理产权登记”的违约行为成立，但对此产生的违约责任却并未做出处理和回应，属于明显疏漏。不仅直接损害了减少了上诉人的可得合法权益，同时也变相鼓励了被上诉人的违约行为，应予以纠正。三、一审判决认定《煜卫泽园商铺委托经营合同》不生效力，进而否定上诉人对租金利益的取得权，属于严重认定事实错误，依法应予以更正。1、2014年6月28日，在签署《商品房买卖合同》的同一天，上诉人与被上诉人签署了《煜卫泽园商铺委托经营合同》，该合同开篇即写明“鉴于甲方（上诉人）拥有煜卫泽园商城M16商铺的所有权”，“乙方（被上诉人）愿意接受甲方（上诉人）委托对该商铺进行经营管理”。这一表述进一步确认了上诉人对该商铺的所有权，且被上诉人明确认可上诉人为该商铺的所有人，同时，该项表述也说明被上诉人目前合法占有商铺的权利来自上诉人的委托和授权。一审判决关于“上诉人不是案涉商铺合法所有人”的认定属于明显事实认定错误，且这一认定与双方签署的有效合同所确认的事实完全相悖。同时一审判决认定“案涉商铺并未实际交付”也不成立，根据该《商品房买卖合同》第6条的规定，该商铺在购买的次日即已交由买受人使用，之后买受人通过签署委托经营合同将商铺交由被上诉人经营，被上诉人则依照经营合同约定的租金标准和支付时间应当向上诉人支付租金。2、《煜卫泽园商铺委托经营合同》是《商品房买卖合同》的组成部分，同时也是双方合意的表示，不存在无效情形，属于有效合同，依法对被上诉人具有约束力。上诉人作为商铺的所有权人有权将购买的商铺委托给被上诉人经营并收取相应租金，其行为符合物权用益物权规范，合理合法，应受法律保护。一审判决以“原告并非案涉商铺的合法所有权人”、“原告也未取得相应权属证书”等为由，认定上诉人“无权委托经营案涉商铺”的理由明显不符合法律规定和一般常理，属于严重的认定事实错误。且一审判决在此基础之上进而得出原告要求被告承担《煜卫泽园商铺委托经营合同》违约责任的主张“本院无法予以支持”的结论，更是十分荒谬，严重侵犯了上诉人的合同利益，依法应予纠正。3、根据《煜卫泽园商铺委托经营合同》第1条的规定“委托管理期限自甲方（张某1）向开发商（被上诉人）付清购买商铺的全款项之次日起开始起算至2024年6月28日止”共10年。由于上诉人在2014年6月28日已付清全款，所以该委托经营合同租金的起算时间为2014年6月29日。该合同第2条对租金支付标准、支付时间节点、租期做出了明确规定。被上诉人在签署本经营协议前已经实际占有该商铺，根据相关法律，其已经具备履行经营协议的条件。所以，被上诉人有义务依约向上诉人按照约定的标准支付租金。其没有向上诉人支付租金的行为已经违反该合同，依约应当承担违约责任。一审判决没有支持上诉人对该预期租金利益的支持属于明显认定事实错误，应予以纠正。4、根据交易惯例，如果一个房屋在开发商出售以后，该房屋的所有权即转给了买房人，此时，开发商想再次获得对房屋的占有必须要经过买房人的授权，否则就叫非法占有。本案中，上诉人已经全额支付房屋价款，依约依法均取得了房屋所有人的资格，此时，如果开发商拒绝交付房屋其必须承担违约责任。一审判决一方面认定“涉案商铺并未交付”，一方面却对违约责任未予以追究，存在明显不当，依法应予以纠正。5、太原市杏花岭区人民法院已生效判决（2020）晋0107民初5023号已经明确支持了关于吴家新（与上诉人一样的购买商铺业主之一）与被上诉人之间签署的《商品房买卖合同》违约责任和《煜卫泽园商铺委托经营合同》租金的主张，获得69万余元的支持。根据《民事诉讼法》司法解释第93条的规则，“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”不需当事人举证。本案一审判决明显与已生效判决认定的事实不一致，严重损害司法机关的权威性，出现了同案不同判的情形，依法应予以更正。6、根据《煜卫泽园商铺委托经营合同》第2条的规定，被上诉人每半年期当月10日给原告结算一次租金收益，租金标准为：第1-3年，年租金收益为购房款的11%；第4-7年，为购房款的12%；第8-10年为购房款的13%。如逾期未支付，根据第6条的规定，迟延支付期间利息为合同价款的日万分之一。如被告违约，则赔偿金为剩余租期的租金收益。被告至今未向原告履行过任何租金支付义务。已构成根本违约。根据约定，被上诉人除了应当按约支付租金直至解除合同之日外，同时应承担迟延支付违约金和赔偿金。四、关于一审判决认定的“原、被告均认可案涉商铺至今尚未实际交付”存在理解上的重大误解，属于严重认定事实错误，依法应予以纠正。1、涉案商铺在交纳完全款的次日起即已经完成首次交付，并由上诉人通过签署委托经营合同的方式，交由被上诉人管理和占有。2、之所以有后来的所谓“交付”是因为被上诉人将房屋“一房两卖”导致案外第三人王香明实际占有了该商铺，进而导致上诉人的所有权受到严重侵犯。同时被上诉人原法定代表人李卫星因涉嫌非法吸收公众存款罪和合同诈骗罪（54户商铺购买人为本案受害人）被刑事立案。且被上诉人从委托经营合同签署至今未向上诉人支付过一分钱的租金。在此背景下，被上诉人找到54户购买商铺的人协商，希望可以与购买商铺的业主达成谅解，从而争取合同诈骗罪不予认定并给李卫星减刑。后来其中44户签署了置换协议或者退款协议，剩余10户中有7户同意接收商铺，并在2019年时签署了一审判决提到的《确认书》和《协议书》以及在后来的《商铺交接书》上签了字。其他剩余3户与被上诉人未达成任何协议。上诉人就是这剩余3户中的1户。应该说上述2019年签署的围绕是否同意接收商铺的三份文件，本质上根本不是交付行为，而是返还商铺的行为，并不是我们一般意义上理解的购买房屋后的首次交付行为。一审判决单纯以这些协议抬头所使用的“交付”一词的字面意思将其理解为购房后的首次交付行为，全然忽视委托经营合同的存在，以及双方在2019年进行重新协商的事实，属于严重认定事实错误。实际上，在《商铺交接书》上签署了名字的7户业主到目前为止仍然没有拿回商铺，商铺仍然被案外第三人占着。被上诉人的行为不仅侵犯了购买商铺人的合法权利，还采取卑劣的手段欺骗善良的购房人，行为极其恶劣，严重缺乏诚信，被上诉人应当也必须为自己的行为承担不利的后果，否则对购房人极为不公。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条的规定，“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，按照一审判决认定的被上诉人“未交付”房屋，那么被上诉人应当参照租金标准确定违约赔偿责任，但一审判决却对违约责任没有追究，这是对上诉人权利的极大侵犯，也与其认定的事实不相符。而根据双方签署的《煜卫泽园委托经营合同》的约定，双方对委托经营期间租金的起算时间、支付标准、支付方式都做出了明确的约定，所以，被上诉人应当按照该协议的约定支付租金，并根据约定的违约处理办法，承担迟延支付利息以及赔偿金。一审判决一方面存在认定事实错误，一方面并没有按照委托经营合同的约定支持上诉人关于租金损失以及迟延利息和赔偿金的主张，属于严重认定事实错误，适用法律不当，依法应予以纠正。五、关于对被上诉人提交的一审证据《确认书》的合法来源和证据效力的说明。一审庭审中，由于被上诉人无法提交《确认书》原件，上诉人当庭表示对《确认书》的真实性不予认可，并要求法庭对《确认书》的原件进行调取并对其合法来源进行进一步调查。一审判决并未对此事予以回应。事实上，上诉人在签署该份《确认书》的同时撤回了该份合同，并将全部原件予以销毁，所以该份《确认书》自始无效。但是该份确认书复印件却来自（2018）晋刑初40号案卷卷宗，这说明被上诉人在明知该项证据已被权利人撤销的情况下仍将其提交给刑事法庭作为证据使用，该行为违反了证据规则，并涉嫌提交虚假证据，上诉人提请贵院对此事进一步调查，并对被上诉人的行为以及相关责任人员予以处罚。六、关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中适用一倍以内的赔偿的理解问题。1、根据该司法解释第八条和第九条的适用规则，其明确表述为“......导致合同解除的，买受人可以请求返还已购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。根据这一规定，一倍以内的赔偿是在违约方承担了违约责任和赔偿责任之后，仍然要额外负担的惩罚性责任。其与违约责任是并列叠加关系而非替代关系。一审判决显然对此存在理解上的偏差，不仅对对方违反买卖合同的违约责任未予处理，同时对委托租赁经营合同的租金损失也未支持，明显失当，请二审予以纠正。2、关于本案是否属于“一房两卖”还是“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”。一审判决选择了后者。如果从明示外观主义审查的话，被上诉人构成“一房两卖”的事实非常明确，因为直到现在太原市不动产登记中心关于上诉人所购商铺登记信息仍然显示为山西富亿佳贸易有限公司为网签商品房买卖合同的备案权利人。且太原市房管局对被上诉人下达的生效行政处罚决定书，其中明确写明被上诉人因“一房两卖”被处罚。而根据实质审查标准，在分析山西富亿佳贸易有限公司与被上诉人的争议生效判决、王香明与被上诉人的争议生效判决、被上诉人原法定代表人李卫星刑事案件生效判决的基础上，被上诉人的行为实质上为借款担保抵押行为，一审法院采用了实质审查标准，对其行为予以一倍赔偿的认定。实际上在一般的民事案件中当事人只能通过外观主义获得有限的信息，尤其是只能通过政府信息公开获取相关不动产登记信息，而获取其他民事主体之间的信息非常困难。所以，尽管一审法院以实质审查标准对此问题予以了认可，但我认为在民事争议中仍应当坚持外观主义审查标准，特别是在不动产交易和登记事务的处理上。就本案来说，无论根据外观主义审查标准还是实质审查标准，被上诉人的行为均达到了适用一倍以内赔偿的条件。七、关于本案适用法律依据的说明。1、民法典第465条、490条、502条的明确规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效。本案中《商品房买卖合同》和《煜卫泽园商铺委托经营合同》经双方签字确认时起已经成立并生效，被上诉人有义务遵守合同的约定，并受其约束。2、民法典第563条规定，合同当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，守约方有权解除合同。本案中，被上诉人从2014年6月29日至今未向上诉人支付过租金，也没有办理下来房屋产权证，同时将商铺“一房两卖”导致商铺至今被案外第三人强占。被上诉人的行为已经严重违反了合同约定，且导致合同目的至今无法实现，所以上诉人有权解除合同。根据民法典第566条的规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，并有权请求赔偿损失。3、根据《民法典》第577条、579条、584条的规定，当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方未支付租金、利息的，对方可以请求其支付。当事人一方不履行合同义务造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。被上诉人在签署《商品房买卖合同》和《煜卫泽园商铺委托经营合同》时对违约可能造成的损失，包括延期办理房屋产权证的违约责任、未足额支付租金的违约责任包括租金、迟延利息以及赔偿金等具有清晰完整的知情权，不存在无法预期损失范围的问题。上诉人所主张的诉讼请求均未超出上述合同所约定范围，依法应得到支持。4。根据《民法典》第618条的规定，因出卖人故意或者重大过失不告知买受人标的物瑕疵的，出卖人无权主张减轻或者免除责任。本案中，被上诉人在向上诉人出售商铺时，该商铺已经被被上诉人出卖给山西富亿佳贸易有限公司，被上诉人故意隐瞒此事实，导致至今上诉人无法取得商铺的产权证。因此，被上诉人要求减轻或者免除责任的主张依法不能获得支持。综合以上各项事实和理由，为维护上诉人的合法权益，惩治被上诉人的严重失信行为，根据民法典465条、民事诉讼法的相关规定，特向贵院提起上诉，请求贵院支持上诉人各项主张。煜卫公司上诉请求：一、请求贵院依法撤销太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初2047号民事判决书。二、请求贵院依法改判驳回张某1的全部诉讼请求，并将该案移交（2018）晋01刑初40号刑事案件的执行部门或公安机关处理。三、请求贵院依法判令由张某1承担本案全部案件受理费用。事实和理由：一、张某1诉煜卫公司合同纠纷案所涉争议，在太原市中级人民法院（2018）晋01刑初40号刑事案件中已作处理，二审法院应依法驳回张某1对煜卫公司的全部诉讼请求，将本案移交（2018）晋01刑初40号刑事案件的执行部门处理。2015年5、6月，张某1等55名“煜卫泽园”1层、2层商铺的购买人，以煜卫公司原法定代表人李卫星涉嫌刑事犯罪，向太原市公安局报案。该刑事案件审理过程中，张某1等10名购房人于2019年5月29日与煜卫公司签署《协议书》。按该协议“一、甲方（煜卫公司）同意将位于太原市××街南面主楼西墙向东延伸22米（长），进深10米（宽），共计220平方米的商铺交付给乙方（张某1等10名购房人），归乙方所有。二、乙方张某1等10人同意甲方交付本协议第一条内容的商铺。......”的约定，本案被上诉人张某1一审所提诉请，已在太原市中级人民法院（2018）晋01刑初40号刑事案件中作了处理，应由（2018）晋01刑初40号刑事案件的执行部门负责解决。现被上诉人张某1又以相同事实向一审法院提起诉讼，违反了“一事不再理”的司法原则，根据《民事诉讼法》第124条的规定，应依法驳回其诉讼请求。二、本案诉争《商品房买卖合同》及《委托经营合同》涉嫌刑事违法，二审法院应将本案纠纷移交公安机关处理。1、在被上诉人张某1一审提交的《商品房买卖合同》和《委托经营合同》两份协议中约定：①2014年6月28日，张某1与煜卫公司签订商品房买卖合同，约定张某1购买“煜卫泽园”商城1号楼1层M16号房，商铺建筑面积26.98平方米。②6月28日，张某1又与煜卫公司签订委托经营合同，约定由煜卫公司负责该商铺10年的经营管理。煜卫公司则分别按购房款总金额的11%（第1-3年每年的收益为127，770元）、12%（第4-7年每年的收益为139，386元）和13%（第8-10年每年的收益为151，000元）的标准，按年度向其支付收益（该约定形成固定返利，即10年的总收益额为购房总金额的120%）。2、“煜卫泽园”商铺的情况。房“煜卫泽园”商铺1层、2层的预售许可记载，①1层1号，建筑面积1316.21平方米；②2层1号，建筑面积1495.76平方米，即“煜2卫泽园”的商铺1层、2层总计有两个不动产单元。今根据《不动产登记暂行条例》第八条“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。”、《不动产登记暂行条例实施细则》第五条“《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。......前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。”以及国土资源部《不动产登记操作规范（试行）》【国土资规〔2016〕6号】第1.3.1条“不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。独立使用价值的空间应当足以实现相应的用途，并可以独立利用。”之规定，“煜卫泽园”商铺1层的不动产单元是1层1号，建筑面积1316.21平方米。被上诉人张某1等人依《商品房买卖合同》约定所购买商铺的面积竟有多数是4.16、4.67、5.9及8.9平方米，试想如此面积如何有封闭的界线、有独立使用价值的空间？被上诉人张某1等人所购商铺完全无法确定对应的产权，无法分割并单独登记。另外，从被上诉人张某1与煜卫公司所签两份协议的“交易性质”来看，协议的目的是投资而不是消费。55户商铺购买人通过所谓“委托经营（即售后包租）”的模式获取收益与自我劳务没有多少关联，具有明显的投资性。根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》【法释（2010）18号】第一条第一款“违反国家金融管理法律规定，向社会公众（包括单位和个人）吸收资金的行为，同时具备下列四个条件的，除刑法另有规定的以外，应当认定为刑法第一百七十六条规定的‘非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款’：（一）未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金；（二）通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传；（三）承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报；（四）向社会公众即社会不特定对象吸收资金。”第二条第（一）项“符合解释第一条第一款规定的条件的，实施不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚。”的规定，煜卫公司与被上诉人张某1等人所签的《商品房买卖合同》、《煜卫泽园商铺委托经营合同》可能涉嫌刑事违法。故，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题》【法释（1998）7号】第11条“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。”的规定，贵院应依法驳回被上诉人的起诉，并将有关材料移送公安机关。综上，被上诉人张某1与煜卫公司签订《商品房买卖合同》、《煜卫泽园商铺委托经营合同》的真实交易性质是“投资”而非“消费”，约定10年固定获利为全部购房款的120%。所购商铺的位置、面积均是图纸上的标示，无法确定对应产权。该两份协议均存在刑事违法性，一审法院不应适用《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等民事法律法规处理纠纷。上诉人恳请二审法院依法撤销一审判决，将本案移交太原市中级人民法院（2018）晋01刑初40号刑事案件的执行部门处理，或公安机关立案处理。张丽在一审的诉讼请求：1、确认《商品房买卖合同》合法有效，判令原告对本案涉及的煜卫泽园1幢1层西南角第M16号商铺（26.98平米）拥有所有权；2、确认被告违反了《商品房买卖合同》的约定，判令其承担相应的违约责任，按照同期银行贷款利息支付迟延交付违约金和产权办理违约金（从2017年6月29日至2020年5月10日止）247854.692元；3、确认被告违反《煜卫泽园商铺委托经营合同》的约定，判令其承担相应的租金（截止2020年6月28日）损失为801464.67元，迟延支付的利息（截止2020年5月10日）为76343.23元，赔偿金（从2020年6月29日至2024年6月28日止）为290285.75元，共1168093.65元；4、判令解除《商品房买卖合同》，退还原告全部购房款1161543元及其按银行同期贷款利息计算的利息（自2014年6月28日至2020年5月10日止）为338371.414元，共1499914.41元；5、判令被告承担房屋总价款一倍的赔偿金1161543元及其自判决生效之日至实际还清之日止按银行同期贷款利息计算迟延支付的利息；6、判令被告承担本案诉讼费用、保全费（保全保险费）、执行费、评估费及其律师费等费用。庭审中，原告当庭变更第2项诉讼请求为：要求承担违反商品房买卖合同的违约责任，要求被告承担付清之日止的违约金，其中截止2020年10月31日迟延交付违约金为269013.359元，产权办理违约金289084.822元，合计558098.181元，起诉状上的违约金没有具体的数额，共计247854.692元，当庭增加的诉讼请求是有具体的数额，合计558098.181元，增加了310243.489元；变更第三项诉讼请求为确认被告违反《煜卫泽园商铺委托经营合同》的约定，判令其承担相应的违约金：包括租金和赔偿金总计截止2020年10月31日1412821.71元，租金截止2021年6月28日812596.124元，赔偿金600225.589元，迟延支付利息249847.899元，总计1662669.61元，当庭增加的数额是494575.96元；变更第四项诉讼为请求判令解除《商品房买卖合同》，退还原告全部购房款1161543元及其按银行同期贷款利息计算的利息至付清之日止，截止2020年10月31日为366154.083元，总计1527697.08元；当庭增加一项诉讼请求：撤销太原市杏花岭区前营坊街6号煜卫泽园一、二、三层商铺的网签备案合同。庭审结束后，原告向本院递交申请，申请撤回其第一项诉讼请求，即确认《商品房买卖合同》合法有效，判令原告对本案涉及的煜卫泽园1幢1层西南角第M16号商铺（26.98平米）拥有所有权，其他诉讼请求维持不变。一审查明，2014年6月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于太原市××街房，该商铺的用途为商业，建筑面积共26.98平方米，套内建筑面积25.63平方米，按建筑面积计算，该商铺总价为1161543元，付款方式为一次性付款1161543元，合同第六条约定原告付清全款次日，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，第七条约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，第八条关于产权登记的约定，双方应当在两年内，将办理权属登记的相关资料报送产权登记机关备案，并于三年内完成商铺产权证的办理。若不能办理产权证，无论何种原因，被告须无条件将原告已付的房价款全额退还，合同自动解除，第十三条约定根据被告销售商铺实际情况，原告委托被告对所购商铺进行经营管理，双方另行签订的《商铺委托经营合同》为本合同附件，合同附件与本合同具有同等法律效力。同日，双方签订了《煜卫泽园商铺委托经营合同》，约定被告受原告委托将上述商铺用于对外经营使用（包括租赁经营、承包经营、委托经营等），委托管理期限自原告向开发商付清购买商铺的全款项之次日（以最后一笔购房款到账开具的收据所注明的日期为准）起开始计算至2024年6月28日止，并约定原告第1-3年的经营收益为原告购房款总额的11%；第4-7年的经营收益为购房款总额的12%；第8-10年的经营收益为购房款总额的13%；上述年经营收益为租赁年的经营收益，自本合同签订之日起顺延一年为一个租赁年。被告以每半年为一个结算期向原告结算经营收益；被告于每个结算期到期月的10日以银行转账的方式向原告支付当期经营收益。第1、2、3租赁年度内每个结算期租金为63885元，第4、5、6、7租赁年度内每个结算期租金为69693元，第8、9、10租赁年度内每个结算期租金为75500元，该合同第六条违约责任约定，双方任何一方不得擅自单方解除合同或双方在商铺转让，设立担保过程中违反合同规定不能履行的，违约一方应按对方委托经营年限所剩余年收益赔偿，如被告未能及时向原告支付委托经营收益，每延迟一天将支付原告合同价款的万分之一的违约金。同日，原告支付被告1161543元购房款，被告向原告出具收款收据一张。审理中，原、被告均认可案涉商铺至今尚未实际交付、未能办理产权登记。原告向本院提交的（2016）晋0107民初1717号（煜卫公司诉山西富亿佳贸易有限公司合同纠纷）民事判决书中认定：煜卫公司与山西富亿佳贸易有限公司庭审中，双方共同认可上述借款的月利率为4%，且双方签订的上述《商品房买卖合同》是为了保障出借资金的安全，用以抵押担保债务的履行，其名为房屋买卖，实为借贷关系。原告向本院提交的（2017）晋01民初688号（王香明诉煜卫公司借款合同纠纷）民事判决书中认定王香明与煜卫公司之间系民间借贷关系，而非房屋买卖关系。另（2018）晋01刑初40号刑事判决书中认定：被告单位煜卫公司及被告人李卫星因开发项目资金紧张，以“煜卫泽园”项目已经取得“五证”的一、二层商铺及17套住房承诺为借款作抵押，向王香明、富亿佳公司借款，并签订了借款协议、买卖协议，同时在太原市房地局进行了网签登记。本案相关当事人、证人的讯问及询问笔录证实：王香明及富亿佳公司均是以该房屋作为担保，签订买卖协议等的目的均是为了保证债权的实现，因此，双方均认可存在担保债权的情况，并非真实的买卖房屋行为，对此，各方在后续的民事诉讼中均进行了陈述，并有生效民事判决证实双方之间名为买卖实为借贷的法律关系。无论各方当事人在事发当时，还是以生效民事判决确定，均不存在涉案房屋的真实买卖意思表示。被告单位煜卫公司及被告人李卫星承诺担保及网签的行为依据现有证据不能确定其有向王香明及富亿佳公司出售涉案商铺及住房的真实意思表示。“挂网”备案的行为也非法定的物权登记行为，仅是行政机关规范管理的备案登记程序，不具有物权登记、确权的效力。被告单位煜卫公司及被告人李卫星以涉案“煜卫泽园”商铺及住房作为担保向王香明及富亿佳公司承诺抵押，该抵押行为仅为承诺，并未办理法定的抵押登记等相关手续，不具备法定的抵押法律效力，仅形成债权效力，不具有物权效力。……被告单位煜卫公司及被告人李卫星向54户购房人出售商铺依据现有证据并不能证实其有非法占有的主观目的，不构成“一房二卖”。被告当庭向本院提交《确认书》（2019年5月31日签订）、《协议书》（2019年5月29日签订）各一份，其中《确认书》上载明：1、位于太原市××街，26.98平米）商铺归乙方张某1所有，现甲方（被告煜卫公司）同意将位于××园，26.98平米）商铺交付给乙方，乙方同意接收上述商铺。3、关于我哥贾建平于2019年5月29日代替我与煜卫公司签订的交付商铺协议，我解除我哥贾建平的授权。2019年5月29日贾建平代替我与甲方煜卫公司签订的《交付商铺协议书》不发生法律效力。5、本协议商铺交付后生效。其中《协议书》上载明：经协商，现对位于太原市××街商铺的交付达成如下协议，1、甲方（被告煜卫公司）同意将位于太原市××街南面主楼西墙向东延伸22米（长），进深10米（宽），共计220平方米的商铺交付给乙方，归乙方所有，2、乙方邢建民、张某1、刘翠萍……均同意甲方交付本协议第一条内容的商铺。5、本协议经双方签字、盖章，甲方实际交付乙方后生效。对此，原告张某1认可《确认书》上签名系其所签，主张《协议书》上签名不是原告张某1本人所签且原告不清楚协议书是何人所签也未授权任何人签署，在2019年5月29日没有委托他人代其签署过与被告的交付商铺协议书，并当庭出具诚信承诺书，承诺张某1本人对当庭陈述的所有内容确保都是真实的，如有虚假愿承担相应的法律责任。庭审中，法庭辩论终结前，经本院多次询问，原告仍然坚持其诉讼请求；庭审结束后多日，原告向本院递交申请，申请撤回其第一项诉讼请求，即确认《商品房买卖合同》合法有效，判令原告对本案涉及的煜卫泽园1幢1层西南角第M16号商铺（26.98平米）拥有所有权，其他诉讼请求维持不变。以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》《煜卫泽园商铺委托经营合同》、收据、（2016）晋0107民初1717号判决书、（2017）晋01民初688号判决书、（2018）晋01刑初40号刑事判决书，被告提交的《确认书》《协议书》等证据及当事人陈述、庭审笔录等在案佐证。一审判决认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应当严格按约履行义务。原告按约向被告支付了购房款，案涉商铺至今尚未实际交付、未能办理产权登记，原告主张解除案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告依法应退还原告已付全部购房款1161543元，并按中国人民银行同期贷款利率支付原告已付购房款1161543元自2014年6月28日起计算至付清之日止的利息。另，依据当事人提供相关已生效法律文书的认定，被告在与原告签订案涉《商品房买卖合同》时，不构成一房二卖，但进行了抵押行为，形成债权效力，存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，原告主张被告支付房屋总价款一倍1161543元赔偿金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告承担《煜卫泽园商铺委托经营合同》违约责任的主张，因案涉商铺并未实际交付，原告也未取得相应权属证书，原告并非案涉商铺的合法所有权人，其亦无权委托经营案涉商铺，综上对原告的该项诉讼请求，本院无法予以支持。原告主张的其他诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十九条的规定，判决如下：一、确认解除原告张某1与被告山西煜卫房地产有限公司于2014年6月28日签订的《商品房买卖合同》；二、被告山西煜卫房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告张某1购房款1161543元，并支付原告张某1上述房款自2014年6月28日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息及自2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、被告山西煜卫房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张某11161543元赔偿金；四、驳回原告张某1的其他诉讼请求。二审查明事实与一审一致。本院认为，张某1与煜卫公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，由于煜卫公司至今尚未实际交付商铺、未能办理产权登记，张某1主张解除《商品房买卖合同》，符合双方的约定及法律规定，应予支持。对于违约责任，一审法院已按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决解除商品房买卖合同并由煜卫公司支付房屋总价款一倍1161543元赔偿金。因案涉商铺并未实际交付，张某1也未取得相应权属证书，其并非案涉商铺的合法所有权人。张某1提供的太原市杏花岭区人民法院已生效的吴家新诉煜卫公司（2020）晋0107民初5023号民事判决，支持了吴家新主张租金的主张，吴家新是在未解除合同的情况下主张租金，两个案件并不相同，不符合同案不同判的情形。故本院对张某1主张租金、迟延支付利息、赔偿金以及未办理产权证违约责任的诉讼请求，不予支持。关于张某1主张的利息不明确问题，判决利息计算至实际清偿之日止是动态的、不确定的日期，法院判决书中明确表述了期限和执行标准，其实有利于对张某1权利的保护，在执行中会一并计算清楚，不存在再发生纠纷的情形。煜卫公司原法定代表人李卫星涉嫌刑事犯罪，并不影响煜卫公司与张某1签订的《商品房买卖合同》的合法性，煜卫公司主张本案移送公安机关的请求不予支持。综上所述，双方的上诉理由均不能成立，上诉请求不予支持。原判事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费71316元，由张某1负担25236元，由山西煜卫房地产有限公司负担46080元。本判决为终审判决。审判长 焦跃峰审判员 米青山审判员 李 哲二〇二一年四月八日法官助理 赵梓余书记员 李欣妍