四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0522民初3410号 原告：成都金房物业集团有限责任公司，住所地成都市金牛区金房苑北路1号4—4—101号，统一社会信用代码915101000713014365X。 法定代表人：林瑶，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：余嵩，四川睿塔律师事务所律师。 被告：四川金海岸房地产开发有限公司合江县分公司，住所地合江县合江镇十二段3转盘4通酒楼1号楼2单元4楼，统一社会信用代码91510522078878649M。 负责人：吴俊滴，总经理。 委托诉讼代理人：唐春雨，四川凯翰律师事务所律师。 被告：四川金海岸房地产开发有限公司，住所地资中县水南镇工业大道旁，统一社会信用代码915110255582308097。 法定代表人：夏宁璐，总经理。 委托诉讼代理人：雷忠，男，1964年3月22日出生，汉族，四川省古蔺县人，系四川金海岸房地产开发有限公司副总经理，住四川省古蔺县。 原告成都金房物业集团有限责任公司（以下简称金房物业公司）与被告四川金海岸房地产开发有限公司合江县分公司（以下简称金海岸房产合江公司）、四川金海岸房地产开发有限公司（以下简称金海岸房产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，因案件有不宜适用简易程序的情形，本院依法裁定转为普通程序，于2021年3月23日第一次公开开庭进行了审理，原告金房物业公司委托诉讼代理人余嵩、被告金海岸房产合江公司委托诉讼代理人唐春雨、被告金海岸房产公司委托诉讼代理人雷忠到庭参加诉讼。2021年4月14日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告金房物业公司委托诉讼代理人余嵩、被告金海岸房产合江公司负责人吴俊滴及委托诉讼代理人唐春雨、被告金海岸房产公司委托诉讼代理人雷忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金房物业公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告金海岸房产合江公司向原告支付拖欠的物业服务费2434491.18元、支付违约金73034.74元（暂计至2020年10月14日），合计2507525.92元；2．判决被告金海岸房产合江公司自2020年10月15日起继续按《前期物业服务合同》的约定向原告支付物业服务费至物业交付给业主时止；3．判决被告金海岸房产公司对被告金海岸房产合江公司的上述债务承担连带责任。诉讼过程中，原告变更前述诉讼请求“判决被告金海岸房产合江公司向原告支付拖欠的物业服务费2434491.18元、支付违约金73034.74元（暂计至2020年10月14日），合计2507525.92元”为“判决被告金海岸房产合江公司向原告支付从2018年1月14日起算暂计至2020年10月14日拖欠的物业服务费1838875.50元及支付违约金55166.27元”。 事实和理由：2015年12月10日，原告与被告金海岸房产合江公司签订了关于合江县“英伦府邸”项目的《前期物业服务合同》，约定被告金海岸房产合江公司将其开发建设的位于四川省合江县××道××旁的物业项目“英伦府邸”委托给原告进行物业服务。该合同对物业服务费价格、面积等进行了约定。2018年1月14日，原告依约进场进行物业服务。被告金海岸房产合江公司至今（暂计至2020年10月14日）未向原告支付过物业服务费，原告已无力继续垫付相关物业费用。被告金海岸房产合江公司系被告金海岸房产公司的分公司，被告金海岸房产公司依法应当对被告金海岸房产合江公司的债务承担连带清偿责任。 金海岸房产合江公司辩称，原告主张以2015年12月10日签订的前期物业服务合同作为依据计算双方物业费与事实不符。2015年12月10日签订的合同是用作建设行政主管部门备案所用，双方并不实际履行。双方实际履行的是于2016年5月5日签订的合同，但此合同与原告所称的合同在约定内容包括物业费的计算标准和支付方式等方面，都不相同。原、被告双方在履行2016年5月5日所签订的合同过程中，还于2018年1月2日签订了《英伦府邸前期物业服务协议补充协议》，该协议的内容对前期物业服务的计价方式、标准、支付方式均重新进行了约定。原告不尊重客观事实，以2015年12月10日签订的合同为依据主张权利，并提出相关诉讼请求，无事实根据，请求驳回原告的诉讼请求。 金海岸房产公司辩称，金海岸房产公司注册在四川省资中县，在取得合江县的案涉地块后，根据有关部门要求在合江设立了金海岸房产合江公司。鉴于此，在这个开发项目中，会出现某些事项是应由金海岸房产公司办理但加盖了金海岸房产合江公司印章这样的情形。另同意金海岸房产合江公司其他答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人举证、质证意见和有关陈述、辩论意见，本院认定事实如下： 2015年12月10日，被告金海岸房产合江公司（甲方，建设单位）与原告金房物业公司（乙方，物业服务企业）签订《前期物业服务合同》，约定被告将位于合江县××道××邸项目委托交付原告提供物业服务。合同第五条约定了合同的履行期限为自2016年1月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。合同第六条约定物业服务费的计费方式为包干制，由甲方、业主向乙方交纳物业服务费，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。收费标准高层住宅为2.00元／平方米･月。交费人确定为自本合同生效之日起，甲方尚未出售或未交付的物业，物业服务费由甲方足额承担，已交付的物业，物业服务费由业主承担。合同第九条、第十条约定了甲、乙双方的有关权利义务。合同第十八条约定甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额3%的违约金，甲方、业主有正当理由的除外。2016年5月5日，被告金海岸房产合江公司又作为甲方，与作为乙方的成都金房物业服务有限公司泸州分公司签订《合江英伦府邸项目前期物业服务合同》，该合同委托物业服务项目与《前期物业服务合同》相同。此合同第五条约定的合同的履行期限为自2017年6月30日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。该合同第六条约定物业服务费的计费方式为包干制，由甲方、业主向乙方交纳物业服务费，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。该合同约定的收费标准高层住宅为1.50元／平方米･月。该合同对交费人的界定与《前期物业服务合同》的确定内容一致。该合同违约责任条款中也是规定了“甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额3%的违约金。甲方、业主有正当理由的除外。”内容。2018年1月2日，被告金海岸房产公司作为甲方又与作为乙方的原告金房物业公司（加盖成都金房物业集团有限责任公司英伦府邸物业中心印章）签订了《英伦府邸前期物业服务协议补充协议》。该补充协议内容为：经甲乙双方友好协商，在英伦府邸《前期物业服务协议》基础上签订补充协议如下：1．乙方将成立金房物业分公司，办理分公司营业执照、印章、税务等相关手续，独立完成英伦府邸项目运营。2．按实际面积（不含销售面积），乙方自愿向甲方支付甲方0.1元／㎡／月监督管理人员费用，按年结算，计算时间以甲方正式交房起开始计算。3．由于英伦府邸一期延期交房，为配合甲方，让客户具有更好的物业体验，乙方负责2018年1月1日起—2018年3月31日的小区物管人员费用。4月1日后至甲方正式交房期间的物管人员费用（费用标准为3万元／月）由乙方暂时承担，在以后的监督管理人员费用中扣减，因此对于前期物业正式交房前的物业人员配备，甲方暂不作具体要求。4．甲方负责物业管理用房装修，达到物业管理用房使用条件。5．由于项目处于开放状态，未有围墙、技防。春节期间，盗抢案发率高，为保证项目内部安全，甲方负责先期接房区域的打围封闭，并在春节甲方正式休假前完工。6．未销售物业乙方负有管理责任，甲方不对未销售物业另行支付任何费用。在前期物业服务期间，双方商定住宅楼按1.5元／㎡／月，商业按2.5元／㎡／月标准计收物业服务费。7．商业未销售部分的消防维保费用、电梯维保费用等硬性支出费用，由甲方按实际发生额和市场行情支付给乙方。8．小区内电梯、消防自业主正式交房（竣工验收）之日起按规定维保。该补充协议签订后，2018年1月14日，原告金房物业公司组织相关人员进驻英伦府邸项目，开始进行物业管理。2019年1月底开始，被告逐步与英伦府邸项目一期的1、2、3、5、6号楼的商品房买受人办理交接房，部分业主在原告处领取了住宅房门钥匙进行装修，原告亦向相关业主收取了装修保证金等费用。截止本案作出判决前，二被告未向原告支付过物业服务费。 上述事实，有原、被告分别提交的《前期物业服务合同》、《合江英伦府邸项目前期物业服务合同》、《英伦府邸前期物业服务协议补充协议》及当庭陈述、辩论意见在卷佐证，本院依法予以确认。 审理中，原告金房物业公司表示知晓和认可《英伦府邸前期物业服务协议补充协议》。另，被告金海岸房产合江公司、金海岸房产公司共同确认，英伦府邸开发项目，二被告就是一个主体，金海岸房产公司负责开发，金海岸房产合江公司负责具体实施。因此原因，无论是以金海岸房产公司或金海岸房产合江公司的名义签订前期物业服务合同，加盖哪个公司印章，都是两个公司的真实意思表示，双方互为表见代理。金海岸房产合江公司与他方设立的前期物业服务合同，其有关权利义务及于金海岸房产公司。 当事人对其他事实和证据尚存有争议，争议的主要问题是：一、前期物业费计算标准及计算区间；二、有无合同违约情形及责任承担；三、前期物业服务期间的其他有关费用的负担主体。 上述争议，本院根据原、被告分别提交证据以及当庭举证质证意见、相关陈述和辩论意见，依法对相关证据和案件事实综合认定评述如下： 一、前期物业费计算标准和区间的问题 根据原告提交的英伦府邸一期系统移交清单和被告提交的《英伦府邸前期物业服务协议补充协议》等书证以及双方当事人举示证据和质证时的意见，原告进入项目开始进行物业服务的起始时间应当确定为2018年1月14日。同时，综合被告金海岸房产合江公司提交的有关接房通知、公告、业主接房表册，以及原告金房物业公司在2019年初开始向业主提供房门钥匙、收取装修保证金的事实，原、被告之间物业服务涉及的英伦府邸项目1、2、3、5、6号楼开始正式交房的时间为2019年1月下旬。 本院认为，根据《前期物业服务合同》、《合江英伦府邸项目前期物业服务合同》、《英伦府邸前期物业服务协议补充协议》签订的时间、物业服务企业实际进驻开展物业服务时间和当事人就有关合同（含补充协议）签订的原因、过程等相关陈述，本案涉及的前期物业费的支付等争议，应当主要以《英伦府邸前期物业服务协议补充协议》来确认合同当事人的有关权利义务。对前期物业费计算标准和区间的问题，能够依据该补充协议内容予以认定。案件审理过程中，本院曾责令原、被告依照举证证明责任补充提交相关事实主要是交、接房的相关事实的证据，但原、被告各自均未补充提交充分的证据证明。为尽快解决当事人争议，依法保护当事人合法权益，根据本案现有证据包括前期物业合同和补充协议、双方当事人在2019年1月、2月及此后较长时间段的各自行为，本院依法确认被告向原告支付前期物业费的时间区间段为2018年4月至2019年1月。本院认为，原、被告间两个前期物业服务合同对前期物业服务费计算方式均约定为“包干制”，而补充协议约定的包干制下的涉及建设方应支付费用的标准为每月30000元，据此，建设方应支付物业服务企业2018年4月至2019年1月的共计十个月的前期物业服务费，总计为300000元。 二、有无合同违约情形及责任承担 原告金房物业公司主张违约金，是以合同中“甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额3%的违约金。甲方、业主有正当理由的除外。”为依据。根据《英伦府邸前期物业服务协议补充协议》第3条“由于英伦府邸一期延期交房，为配合甲方，让客户具有更好的物业体验，乙方负责2018年1月1日起—2018年3月31日的小区物管人员费用。4月1日后至甲方正式交房期间的物管人员费用（费用标准为3万元/月）由乙方暂时承担，在以后的监督管理人员费用中扣减，因此对于前期物业正式交房前的物业人员配备，甲方暂不作具体要求。”这一约定内容，显然，在被告正式交房前的物业服务费应由原告方先行自担。在此期间即2018年4月起至2019年2月，根据协议内容，被告不具有应当支付而未支付物业费的事实和依据。同时，根据合同违约责任的约定，原告也未提交证据证明有向被告催交物业服务费的事实。 本院认为，原、被告在履行前期物业合同权利义务过程中，可能存在一方或双方履行义务不全面或履行不当的问题，但仅仅以本案原告诉讼主张的承担违约责任情形来看，不足以认定被告有相应的违约行为或依照合同（协议）约定应当认定被告具有相应的违约行为并依照约定承担违约责任。 三、前期物业服务期间的其他有关费用的负担主体 审理中，被告金海岸房产合江公司提出，前期物业服务期间，被告方支付了消防、电梯维护的费用，以及负担了水、电费，认为前述费用应当由物业服务企业即原告方负担，并提交了相关支付凭证予以证明，据此主张前述费用支出应当在被告向原告支付的前期物业服务费中予以扣减。同时，被告提出的扣减费用还有应当提取的被告方的监督管理人员费用。被告金海岸房产公司支持被告金海岸房产合江公司上述证明主张。对被告以上主张，原告金房物业公司认为，没有合同依据应当由原告负担，且部分费用的支出也发生在没有交房时，费用的支出与原告无关。 本院认为，根据被告金海岸房产合江公司提交证据涉及的交费（支出）项目及时间，结合原、被告前期物业服务合同及补充协议约定，不足以认定以上费用的支出，应当由原告金房物业公司负担。 综上所述，原、被告于2016年5月5日签订的《合江英伦府邸项目前期物业服务合同》以及于2018年1月2日签订的《英伦府邸前期物业服务协议补充协议》，系各方当事人真实意思表示，也不违反法律禁止性规定，合同（补充协议）合法有效，对合同各方当事人均具有约束力。根据合同约定，被告金海岸房产公司应当向原告支付前期物业服务费，且该费用的支付时间条件已经具备。据此，原告金房物业公司主张的前期物业服务费中涉及的2018年4月至2019年1月共计十个月物业服务费，根据合同约定的计算方式和标准计算应为300000元，依法予以支持，确认由被告金海岸房产合江公司、金海岸房产公司承担共同支付责任。原告金房物业公司主张的前期物业服务费的其余部分，计算方式、标准和时间段，或无合同根据或无充分事实依据证明，依法不予支持。原告金房物业公司主张违约金的请求，事实根据不足，依法不予支持。被告金海岸房产合江公司主张有关费用扣减的事实理由，无充分的合同根据和事实依据能够认定，依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条规定，判决如下： 一、被告四川金海岸房地产开发有限公司合江县分公司、四川金海岸房地产开发有限公司应共同支付原告成都金房物业集团有限责任公司2018年4月至2019年1月期间共计十个月的物业服务费300000元，限于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告成都金房物业集团有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告四川金海岸房地产开发有限公司合江县分公司、四川金海岸房地产开发有限公司应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26860元，由原告成都金房物业集团有限责任公司负担21060元，被告四川金海岸房地产开发有限公司合江县分公司、四川金海岸房地产开发有限公司共同负担5800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  张 洪 人民陪审员  邓继海 人民陪审员  梁明霞 二〇二一年四月十九日 法官 助理  蔡 丽 书 记 员  张瑞嘉