山东省临朐县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁0724执异60号 异议人（案外人）：董伟强，男，汉族，1975年12月21日出生，住山东省寿光市。 申请执行人：齐庆功，男，汉族，1972年4月17日出生，住寿光市。 委托诉讼代理人：秦彩雯、刘海宁，山东联邦律师事务所律师。 被执行人：山东省寿光市五金交电化工有限公司。 法定代表人：李波，总经理。 本院在执行申请执行人齐庆功与被执行人山东省寿光市五金交电化工有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，案外人董伟强对涉案执行标的物提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。 异议人董伟强称，请求立即解除查封、中止拍卖异议人的位于寿光市（老北京布鞋）的房屋。事实与理由：异议人于2014年一直租用被执行人的寿国用（2009）第0150号土地上的房屋使用，位于寿光市（老北京布鞋）。后异议人于2019年5月24日通过寿光市金诺房地产经纪服务中心购买了被执行人的寿国用（2009）第0150号土地上的房屋（一间两层），房屋价款90万元，此款项早已交付完毕。之后涉案房产已归异议人所有，且一直使用至今。因此法院的查封拍卖行为损害了异议人的合法权益。 申请执行人齐庆功辩称：一、申请执行人申请法院执行的是被执行人山东省寿光市五金交电化工有限公司所有的土地使用权及地上附着物，异议人并非权利人，对涉案标的不享有物权，无法排除法院的拍卖执行。申请执行人申请拍卖执行的涉案房屋土地使用权登记在被执行人名下，证号为寿国用（2009）第0150号，被执行人依法享有土地使用权。就涉案商铺寿光市五金交电化工公司已经于2002年3月18日在寿光市房地产管理局办理房屋产权证，证号为寿房权证寿光公字第××号，被执行人依法对涉案房屋享有物权。同时申请执行人于2019年8月8日申请潍坊市中级人民法院查封了被执行人寿国用（2009）第0150号不动产证号项下的土地使用权及该宗土地上的全部房产等附着物，因被执行人拒不履行支付义务，故申请执行人依法请求法院拍卖被执行人寿国用（2009）第0150号土地使用权及地上附着物。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，第二百零九条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，第二百一十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，第二百一十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，因此涉案房屋系被执行人所有，与异议人无关。二、现有证据真实性无法确认，亦无法证实异议人与被执行人之间存在房屋买卖合同关系，不符合排除执行的法定条件。1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，异议人称2019年5月24日购买涉案房屋，仅提供收据未提供银行付款凭证，涉案房屋产权明晰、无查封措施的情况下，因异议人的原因在长达三年时间里仍未办理过户登记，不符合排除执行的条件。2.即使异议人提供证据真实，其也非是善意第三人，申请执行人与申请人自2017年6月7日就因房屋租赁及改扩建费用进行诉讼纠纷，经过寿光市人民法院一审及潍坊市中级人民法院二审开庭审理，法院也到涉案房屋进行现场调查及对房产进行价值评估，异议人称自2014年一直租用涉案房屋，因此对于申请执行人与申请人的诉讼纠纷是知情的，非善意购买人。三、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，符合法律规定，不能排除拍卖执行行为。本案中临朐县人民法院（2021）鲁0724执567号之三裁定书，执行依据是已经生效的潍坊市中级人民法院（2019）鲁07民终32号民事判决书，法院依照法定程序作出的执行处理行为，没有违反法律规定。综上所述，案外异议人提出的法院查封、拍卖行为侵犯其合法权益的理由不符合法律规定，法院应依法驳回其异议申请。 经审查查明，申请执行人齐庆功与被执行人山东省寿光市五金交电化工有限公司房屋租赁合同纠纷一案，经审理，山东省寿光市人民法院于2018年10月18日作出（2017）鲁0783民初2998号民事判决书，判决：一、被告（反诉原告）齐庆功支付原告（反诉被告）山东省寿光市五金交电化工有限公司租金200000元，并支付违约金（自2017年2月1日起至实际给付之日止，每日按280元计算）；二、原告（反诉被告）山东省寿光市五金交电化工有限公司支付被告（反诉原告）齐庆功商场改扩建费用12073568.21元；以上两项于本判决生效之日起十日内履行。案件受理费6980元，由被告负担。反诉费61331.87元，由原告负担52500.87元，被告负担8831元。山东省寿光市五金交电化工有限公司向山东省潍坊市中级人民法院提起上诉，二审期间，山东省潍坊市中级人民法院于2019年8月8日以（2019）鲁07民终32号民事裁定书，查封了山东省寿光市五金交电化工有限公司的寿国用（2009）第0150号不动产证号项下的土地使用权及该宗土地之上全部房产等附着物。2020年1月7日，山东省潍坊市中级人民法院作出（2019）鲁07民终32号民事判决书，判决：一、维持山东省寿光市人民法院（2017）鲁0783民初2998号民事判决第一项，即：“一、齐庆功支付山东省寿光市五金交电化工有限公司租金200000元，并支付违约金（自2017年2月1日起至实际给付之日止，每日按280元计算），于本判决生效之日起十日内履行完毕”；二、变更山东省寿光市人民法院（2017）鲁0783民初2998号民事判决第二项为：山东省寿光市五金交电化工有限公司支付齐庆功商场改扩建费用11396321.89元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。一审案件受理费6980元，由齐庆功负担。反诉费61331.87元，由山东省寿光市五金交电化工有限公司负担49000元，齐庆功负担12331.87元。（2019）鲁07民终32号民事判决书生效后，齐庆功向山东省寿光市人民法院申请执行，寿光市人民法院以（2020）鲁0783执589号立案执行，并于2020年9月11日以（2020）鲁0783执589号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2020年12月14日，山东省潍坊市中级人民法院作出（2020）鲁07执监67号执行裁定书，裁定山东省潍坊市中级人民法院的（2019）鲁07民终32号民事判决由临朐县人民法院执行。 临朐县人民法院以（2021）鲁0724执567号立案执行，并于2021年3月2日作出（2021）鲁0724执567号之二执行裁定书，裁定：一、查封被执行人山东省寿光市五金交电化工有限公司所有寿国用（2009）第0150号不动产证号土地上的全部房产等附着物。二、由被执行人负责保管上述查封的财产。在查封期间，被执行人可以使用被查封的财产；但不得买卖、支付、转让、转移、过户、赠与、出租等，因被执行人的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。三、查封动产期限二年、查封不动产或其他财产权期限三年，查封期间不得办理过户手续。2021年3月15日，临朐县人民法院作出（2021）鲁0724执567号之三执行裁定书，裁定：拍卖被执行人山东省寿光市五金交电化工有限公司所有寿国用（2009）第0150号不动产证号项下的土地使用权及该宗土地上的全部房产等附着物。临朐县人民法院发出公告，内容如下：本院受理齐庆功申请执行山东省寿光市五金交电化工有限公司房屋租赁合同纠纷一案，由于被执行人未履行生效法律文书，现申请执行人齐庆功申请评估、拍卖被执行人山东省寿光市五金交电化工有限公司所有寿国用（2009）第0150号不动产证号项下的土地使用权及该宗土地上的全部房产等附着物。现本院依法进行公告，被执行人山东省寿光市五金交电化工有限公司及各利害关系人若有异议，可在公告之日起15日内提出异议，逾期若无权利人向本院提起异议，本院将依法处置该财产。临朐县人民法院（2021）鲁0724执567号之二执行裁定书、（2021）鲁0724执567号之三执行裁定书查封、拍卖的附着物含异议人所称房产。 本案审查过程中，异议人提交了如下证据：1.《房屋买卖三方合同》；2.加盖山东省寿光市五金交电化工有限公财务专用章的《工商服务业统一收款收据》一份；3.山东省寿光市五金交电化工有限公的土地使用权证及房屋所有权证。申请执行人提交了被执行人山东省寿光市五金交电化工有限公司的房屋所有权证（所有权证号：寿房权证寿光公字第××号）。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百一十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；第二百一十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，结合被执行人山东省寿光市五金交电化工有限公司拥有的不动产权属证书，足以证明涉案房屋权属归被执行人所有，本院的执行行为符合法律规定。考量异议人提供的证据，并不能充分有效证明异议人对涉案房产拥有所有权。因此异议人的异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回董伟强的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  于德华 审判员  李建福 审判员  马云波 二〇二一年四月二十九日 书记员  张鹏玉