北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3855号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京金利阳物业管理有限公司，住所地北京市昌平区商业街西口西环路78号。法定代表人：付占涛，总经理。委托诉讼代理人：孙晓颖，北京道冲律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈磊，北京道冲律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：普度投资控股有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业区A区天柱西路8号。法定代表人：蔡锦春，经理。委托诉讼代理人：李霞，北京本度律师事务所律师。委托诉讼代理人：于航，北京本度律师事务所律师。上诉人北京金利阳物业管理有限公司（以下简称金利阳公司）因与被上诉人普度投资控股有限公司（以下简称普度公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初51046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金利阳公司之委托诉讼代理人孙晓颖，被上诉人普度公司之委托诉讼代理人李霞、于航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金利阳公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第六项，改判驳回普度公司要求支付自2020年4月1日起至实际腾退之日止的违约金的请求，改判支持金利阳公司的全部反诉请求；2.一、二审案件受理费由普度公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误，金利阳公司的行为不构成违约，依法应驳回普度公司要求违约金的本诉请求。1、普度公司就未取得建设工程规划许可证建设的房屋与金利阳公司订立的租赁合同无效，违约金条款没有合同依据，依法不应得到支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，普度公司并未取得建设工程规划许可证，其出租的房屋属于违章建筑。根据前述司法解释规定，双方签署的租赁合同无效，违约责任自然也就没有了合同基础，法院对此事实认定错误，按照合同有效判决金利阳公司承担违约责任，依据租赁合同司法解释第五条的规定，普度公司只有权要求占用费，而不能要求金利阳公司承担违约责任。2、即便按照一审判决书查明的事实，一审法院仍然存在认定事实错误。王树峰系普度公司监事，亦是普度公司错综复杂的关联投资公司中重要的股东和高管，其完全能代表普度公司与金利阳公司进行磋商。一审判决认定金利阳公司没有证据证明王树峰能代表普度公司磋商续租事宜，但是事实上，王树峰的工商登记信息充分表明其就是普度公司的监事，亦在普度公司投资的关联公司中担任高管和股东，其无论从其职责到其利益实质均可以让金利阳公司当然的相信其具备磋商的身份资格。同时，由于普度公司从未指定专人与金利阳公司对接，因此能代表普度公司一方的工作人员与金利阳公司磋商，金利阳公司均有正当理由相信其有权限处理续租事宜。另外，普度公司在5月25日的《限期搬离通知》亦承认经过了友好协商，而友好协商的联系人一直就是王树峰。因此，普度公司自己亦认可了王树峰有权交流续租的事实。而法院就此认定为金利阳公司没有证据证明，属于对该事实的认定错误。3、疫情期间的特殊情况，法院对该事实未予认定，导致做出的判决并未均衡双方的权利义务。疫情自2020年春节开始肆虐，严格到无法进行任何商业活动，餐饮、娱乐、企事业单位均处于停业状态，国家甚至出台相关政策和法律文件，就此期间发生的商事纠纷予以特殊处理。可想而知，在如此严重的疫情期间，无法见面磋商谈判，大家更无法预见到疫情的严格防控会持续如此长的时期。因此，采取微信交流的方式，而不是采用必须的书面盖章又邮寄的方式去磋商续租事宜显然更符合常理和今年的特殊情形。一审依据合同而不考虑客观形势的变化认定必须要书面形式，很显然是不客观的。4、普度公司已经将搬离期限明确限定在5月3×号，亦即合法占用期限已经延长至5月3×号，法院认定4月1日至5月31日亦为违约期限系事实认定错误。金利阳公司在租赁合同期满前后均一直积极与普度公司就涉案房屋续租事宜进行磋商，明确表明续租意愿，只是就租金价格进行磋商，达成一致后即可签订合同。根据普度公司于2020年5月25日向金利阳公司出具的《限期搬离通知》可知，普度公司亦承认双方在此阶段是友好协商的，法官经一审庭审也可知双方就价格没有达成一致，进而没有签署续约合同。那么，据此，双方就合同期满后重新协商价格的期限，并不是双方讨论谁违约，是否要搬离的事实，而是就续约进行谈判，若续约谈成，也就不存在金利阳公司搬离的结果。也就是说，在此期间，金利阳公司是否需要搬离，是未决状态。而即便金利阳公司书面递交续约通知，还是一样会面临磋商价格的问题，价格谈不成亦要搬离。也就是说本案中，是否违约占用房屋并不在于是否书面通知普度公司续约，而是价格未达成一致普度公司明确拒绝续约后的限期截止日之后。综上，双方不存在违约责任的合同基础，也不存在违约的事实。即便按照一审法院合同有效的前提，金利阳公司2020年4月1日至2020年5月31日期间占用涉案房屋的行为并不构成违约，因此无需向普度公司支付违约金。二、一审法院适用法律不当，普度公司应对金利阳公司的装修费用予以适当补偿，金额为200万元。1、金利阳公司豪华装修的原因系基于对十年租期的合理信赖。金利阳公司与普度公司对涉案房屋的租赁期在金利阳公司承租时已经达成合意，租赁期限预计十年，按每三年一签合同执行。这也是为什么双方在租赁合同，补充协议等文件上一再强调不发生“拆迁”就可续约的原因。金利阳公司亦是基于对此十年租赁期限的合理信赖而对涉案房屋投入大量装修成本，使得涉案房屋内部发生巨大变化，不但能够作为办公使用，且金利阳公司一直维持涉案房屋装修后的状态，致使装修后的残值极高。2、普度公司明确要求保留该装修装饰物，不得拆除，表明其欲继续利用该部分价值，基于公平原则，理应做出赔偿。现普度公司不但违反最初的约定，违背了诚实信用的原则。还要求对装修及加建部分不得进行任何拆除，应完整保留全部功能，准备继续利用其价值，为自己创造收益，这明显是违背了公平原则。3、按照租赁合同司法解释第九条的规定，普度公司应支付折价款对金利阳公司的装修予以补偿。租赁合同司法解释第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。由上可知，在合同无效的前提下，如果普度公司明确同意利用装饰装修添付物，应给予折价补偿。4、双方签署的《补充协议》中约定的装修损失补偿200万元可以作为参考，确定补偿金额。双方签署的《补充协议》，虽然其约定补偿条件与现状不完全相符，但是完全能说明普度公司认可了该装修损失的价值残值。金利阳公司提供了充分的票据证明装修价值，即便普度公司不予认可，法院不予认定，但是双方对装修残值的内心价值的约定应该作为法院判决的参考依据，如果该装修价值不符合200万元残值的事实，普度公司亦不会认可签署该补偿数额。因此，普度公司应对金利阳公司的装修费用予以合理的补偿。金额为200万元。普度公司辩称，不同意金利阳公司的上诉请求与理由，请求二审法院维持一审法院判决。普度公司向一审法院起诉请求：1.判令金利阳公司立即腾退位于北京市朝阳区酒仙桥十街坊×号院内全部房屋并交付与普度公司；2.判令金利阳公司支付普度公司房屋占用费，按每日每平方米3元，面积900平方米计算，自2020年4月1日起计至实际腾退之日止；3.判令金利阳公司支付普度公司违约金，按每日每平方米6元，面积900平方米计算，自2020年4月1日起计至实际腾退之日止。金利阳公司向一审法院反诉请求：1.判令普度公司赔偿金利阳公司装修损失200万元；2.判令普度公司返还金利阳公司押金162000元。一审法院认定事实：2013年11月30日，普度公司（甲方、出租方）与金利阳公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于北京市朝阳区酒仙桥十街坊×号院内全部房屋（简称租赁房屋）出租给乙方作为办公使用，具备包括：院内房屋、厨房、卫生间、水房及附属院落。租赁期限3年，自2013年12月1日至2016年11月30日。租赁期满后，如乙方继续承租，甲方应在同等条件下优先考虑乙方续租，续租期为3年。到期后，普度公司（甲方、出租方）与金利阳公司（乙方、承租方）于2017年再次签订《房屋租赁合同书》（以下简称《租赁合同》），约定甲方将租赁房屋出租与乙方作为办公用途使用，具备包括：院内房屋、厨房、卫生间、水房及附属院落。租赁期限3年，自2017年4月1日至2020年3月31日。租赁期满后，如房屋所处的酒仙桥地区还未拆迁且乙方提出继续承租，则可继续承租给乙方三年。届时，甲乙双方根据房屋所在地市场情况另行具体协商价格等相关事宜，并在达成一致后再签订相应的房屋租赁合同。院内全部房屋面积总和为900平方米，房屋日租金标准为3元每平方米每日。租赁押金为162000元。甲方将房屋内现有的办公家具及设施借与乙方使用，租赁期满后收回。如房屋结构部分出现缺陷，甲方应及时给予维修，保障乙方正常使用。乙方可根据办公需要进行房屋内部装修，但事先必须将装修方案报与甲方，并征得甲方书面同意方可进行。乙方对租赁房屋享有优先续租权，但乙方应在租赁期限届满前两个月确定是否续租，并书面通知甲方。本合同签订后，如甲方迟延交房，每逾期一日，按日租金标准的1.5倍乘以乙方租赁面积，向乙方支付违约金。合同终止后，乙方应及时将房屋腾退并归还甲方。如乙方逾期不腾退或未按约定提前通知甲方不再续租，则按日租金标准的2倍乘以乙方租赁面积乘以相应时间，由乙方向甲方支付违约金，同时，甲方有权扣除乙方已经缴纳的押金。金利阳公司向普度公司支付了押金162000元，双方未就租赁期间内的租金支付情况提出异议。普度公司（甲方）与金利阳公司（乙方）还曾签订《补充协议》，约定内容包括：原合同“合同的终止与解除”补充，甲方在租赁期内单方解除合同应提前一个月通知乙方，并支付200万元作为对乙方房屋装修的补充，但因不可抗力、政府拆迁、乙方违约等非甲方因素除外。关于双方争议的事实和证据，一审法院查明如下：一、关于《租赁合同》是否续租问题普度公司主张，其已书面通知金利阳公司不再续签租赁合同，并于2020年1月15日向金利阳公司现场送达《不续租通知函》，普度公司的徐凌、中间协调人王树峰以及金利阳公司的付静文均在现场。为此，普度公司提交了《不续租通知函》（落款日期为2020年1月14日）及现场照片为证。金利阳公司认可现场照片的真实性，但对证明目的不予认可，主张该照片仅能证明普度公司负责人至案涉现场与金利阳公司负责人付静文进行交通，并不能证明当日送达了《不续租通知函》，事实上，金利阳公司也未收到上述通知及函件。2020年3月31日，普度公司向金利阳公司发送《限期搬离通知》，告知《租赁合同》将于2020年3月31日期满，因金利阳公司未在合同规定的期限内送达书面续租申请，也未就续租达成一致意见，通知金利阳公司于2020年4月30日前搬离。金利阳公司于当日函复普度公司，明确自2013年12月1日起承租，当时约定租期至少10年，合同3年一签，因此金利阳公司进行了大量的投资、投入；合同到期前，金利阳公司一直与数码港王树峰连续沟通续租事宜；由于合同期满日期，介于春节之后又逢新冠病毒肆虐，公司一直处于非办公状态，所以没有提交书面续约申请，现根据合同约定提出续租。2020年5月25日，普度公司再次向金利阳公司发送《限期搬离通知》，告知经过近两个月的友好协商，双方未能达成续租的一致意见，并通知金利阳公司于2020年5月31日前搬离并做好房屋交接工作。诉讼中，金利阳公司提交了其工作人员付静文、普度公司工作人员徐凌、王树峰（备注为“王总，中国数码港”）的微信记录，以证明在《租赁合同》期满后，双方依然就续租问题进行协商。付静文与“王总，中国数码港”沟通内容有：2020年1月16日，付静文发送“×号院装修前照片（ppt）王总，这件事还请费心，否则真的有点吃黄莲的味道”；2020年3月27日至3月31日：王总发送“你好，和普度的杨总约的周二上午估计10点左右吧”，付静文回复“好的，谢谢王总……复函.pdf”并告知也将复函发给了徐经理，王总回复“收到，我会尽快转给普度那边……不过真的不太好办”；2020年7月27日：付静文发送了水管的现场照片，对方答复“好的，我转给普度”。付静文与徐凌的沟通内容有：2020年4月29日，付静文告知已与杨总通过电话，确认了续租的问题，需要再商榷细节，并询问租金支付事宜；徐凌次日答复称等杨总回来再谈，后续又向付静文发送“酒仙桥×号院限期搬离通知.pdf”。普度公司认可上述微信记录的真实性，主张该部分证据恰恰可以证明金利阳公司是在2020年1月15日收到《不续租通知函》后，才提出续租的想法，并未按约定提前两个月提出；双方就续租也未达成一致意见，所以《租赁合同》到期的情况下，金利阳公司应腾退房屋。金利阳公司另提交了付静文与徐凌于2017年3月期间的邮件记录及自网站查询的租赁房屋周边写字楼商铺的租金标准，用以证明双方于2013年签订的租赁合同到期后，双方经过长达4个月的反复协商才达成一致并签署2017年的租赁合同，协商期间的租金也是按照原合同的租金标准支付的；目前租赁房屋周边租金水平在4元至10元不等，而租赁房屋条件相较写字楼商铺的条件，租金水平应更低。普度公司对上述邮件及租金水平的证据均不予认可，主张与本案无关。经询，金利阳公司主张，如法院认定其构成违约，其主张《租赁合同》约定的违约金标准过高，请求酌减。二、关于金利阳公司主张的装修损失问题为证明对租赁房屋进行装修的必要性及装修费用支出情况，金利阳公司提交的主要证据有：1.租赁房屋装修前及装修后的照片打印件，照片标注日期为2013年、2014年，证明普度公司交付的租赁房屋不具备直接使用条件，金利阳公司投入资金装修后才具备使用条件。普度公司对上述照片有异议，主张部分照片是在施工时拍摄的，而且有些照片只拍摄了局部，无法体现是租赁房屋；此外，双方在合同中约定，普度公司提供正常使用的房屋，金利阳公司进行装饰装修是为了改善办公环境，且在使用租赁房屋六年期间内从未对此提出异议。2.案外公司北京数码港科技发展有限公司（发包方）（以下简称数码港公司）、北京国建恒信装饰有限公司（承包方）（以下简称国建公司）、北京浩南腾发建材经营部（供料方）签订的《装修承包、指定采购、三方合作合同》（以下简称《合作合同》）、数码港公司（发包人）与北京市建筑装饰设计工程有限公司（承包人）签订的《建设工程施工合同》（以下简称《施工合同》）及《委托书》，载明工程为“北京市朝阳区酒仙桥十街坊×号院装修工程”及“酒仙桥十街坊×号院房屋修缮装修、水电改造工程”，工期自2014年2月至2014年5月，合同价款分别为2298762元、300000元；《委托书》载明金利阳公司委托数码港公司、付静文代为支付部分工程款及材料款。金利阳公司还提交付款凭证、承包方及供料方等出具的发票、劳务费收据等，证明其实际支出装饰装修费用共计3939957.5元。普度公司对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不认可，主张《合作合同》及《施工合同》的发包方并非金利阳公司，根据工商登记信息，金利阳公司与数码港公司、国建公司是关联公司，普度公司无法确认数码港公司向国建公司的付款行为，是代工程款材料款还是关联公司之间的交易往来；此外，金利阳公司主张付静文代付劳务费用部分的证据是自行制作的票据或收据，另有部分费用明细为“运费”，不属于装修费用，因此普度公司无法认可。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效。普度公司与金利阳公司于2017年签订的《房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方诉辩意见，本案争议焦点如下：一、普度公司与金利阳公司之间租赁关系的现状及后果的认定；二、金利阳公司要求普度公司赔偿装修损失、退还押金有无依据。一审法院具体阐释如下：关于争议焦点一，普度公司与金利阳公司于2017年签订的《租赁合同》，约定租赁期限3年，自2017年4月1日至2020年3月31日。《租赁合同》虽约定金利阳公司有优先续租权，但同时也对优先续租权的行使约定了期间和条件。即金利阳公司续租的前提是，租赁房屋尚未拆迁，且金利阳公司在租赁期限届满前两个月确定是否续租并书面通知普度公司；在此基础上，双方根据市场情况另行协商价格等，达成一致后签订合同。金利阳公司用以证明其提出续租事宜的证据，时间最早的是2020年1月16日付静文与“王总，中国数码港”的微信记录，“王总，中国数码港”在3月27日的回复及双方后续沟通中，均提及“普度杨总”、“我会尽快转给普度那边”、“转给普度”等。根据该部分证据可看出，“王总，中国数码港”并非是普度公司的工作人员，金利阳公司亦未举证证明“王总，中国数码港”有权代表普度公司处理续租问题；因此，金利阳公司的付静文于2020年1月16日与“王总，中国数码港”的沟通，不能视为其已将续租的意思表示在租赁期限届满前两个月书面通知普度公司。双方在租赁期限届满后，虽就续租问题进行商谈，但并未达成一致，故普度公司与金利阳公司之间的租赁关系于《租赁合同》期限届满之日即2020年3月31日终止。双方约定，合同终止后，金利阳公司应及时将房屋腾退并归还普度公司。《租赁合同》因履行期限届满而终止，普度公司亦书面通知金利阳公司腾退，金利阳公司均未及时腾退构成违约。普度公司要求金利阳公司腾退租赁房屋并交付与普度公司，于法有据，一审法院予以支持。普度公司要求金利阳公司按《租赁合同》约定的租金标准，向其支付自2020年4月1日至实际腾退之日止的房屋占用费，金利阳公司同意支付，一审法院对此不持异议。关于违约金，一审法院综合考虑案件情况、双方陈述、证据及金利阳公司请求酌减的意见，酌情调整后判令金利阳公司支付。关于争议焦点二，如上所述，普度公司与金利阳公司的《租赁合同》因租赁期限届满已终止，金利阳公司要求普度公司赔偿装饰装修损失，缺乏法律依据及合同依据，一审法院不予支持。关于押金，双方约定金利阳公司逾期不腾退租赁房屋，应按约定标准支付违约金，同时普度公司有权扣除押金。从该约定看，押金扣除是金利阳公司的违约责任，一审法院已酌情支持了普度公司违约金的主张，故对金利阳公司要求返还押金的反诉请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、北京金利阳物业管理有限公司于判决生效后十五日内腾退位于北京市朝阳区酒仙桥十街坊×号院内全部房屋并交付与普度投资控股有限公司；二、北京金利阳物业管理有限公司于判决生效后七日内支付普度投资控股有限公司房屋占用费，按每日2700元的标准，自2020年4月1日起计算至实际腾退之日止；三、北京金利阳物业管理有限公司于判决生效后七日内支付普度投资控股有限公司违约金，按每日2700元的标准，自2020年4月1日起计算至实际腾退之日止；四、普度投资控股有限公司于判决生效后七日内返还北京金利阳物业管理有限公司押金162000元；五、驳回普度投资控股有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京金利阳物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理期间，金利阳公司提交新证据材料为：金利阳公司装修时制作涉案租赁物平面图，证明金利阳公司对涉案房屋进行了装修和重建；普度公司对金利阳公司提交新证据材料意见为：图上面积是700都平米，但是合同约定使用面积是900平米，所以对真实性、证明目的均不认可。普度公司提交新证据材料为：中华人民共和国国有资产产权登记证，证明涉案房屋是国有资产，所以说就不存在所谓的产权登记证；金利阳公司对普度公司提交新证据材料意见为：是复印件，真实性不认可，有效期是到2000年，没有显示是租赁物的地址，看不出是租赁物的归属，所以对真实性不认可，关联性、证明目的均不认可。本院经审查认为：金利阳公司、普度公司提交的新证据材料尚不能证明本案待证事实成立，故本院对金利阳公司、普度公司提交的新证据材料不作为新证据予以确认。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，由于本案法律事实引起的民事纠纷案件发生于民法典施行前，故本案法律适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同具有法律约束力，双方均应依约履行。本案中，普度公司与金利阳公司于2017年签订的《房屋租赁合同书》系双方真实的意思表示，普度公司与金利阳公司均已经按照合同约定进行了实际履行。涉案建筑虽然没有取得建设工程规划许可证，但考虑到该地区的实际情况以及历史沿革，结合涉案合同实际履行情况，不宜认定普度公司与金利阳公司于2017年签订的《房屋租赁合同书》无效，故本院对金利阳公司有关“普度公司就未取得建设工程规划许可证建设的房屋与金利阳公司订立的租赁合同无效”的上诉理由和请求不予采纳。涉案《房屋租赁合同书》约定的租赁期限届满前，普度公司已经明确书面通知金利阳公司不再续签租赁合同，金利阳公司应与普度公司就租赁合同项下的主要权利义务进行重新约定并依法能够成立并生效。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在金利阳公司未提供证据证明其公司与普度公司就租赁合同项下主要权利、义务已经达成一致并生效的情形下，本院对金利阳公司有关“一审判决认定金利阳公司没有证据证明王树峰能代表普度公司磋商续租事宜，认定事实错误”的上诉理由和请求不予采纳。按照涉案《房屋租赁合同书》的约定，租赁期限届满后，金利阳公司应将租赁物返还普度公司，涉案《房屋租赁合同书》未对合同届满后租赁物上的装修损失赔偿问题进行约定，结合金利阳公司未提供证据证明“普度公司具有应赔偿其装修损失”主张所依据事实成立的情形，故本院对金利阳公司有关“普度公司应对金利阳公司的装修费用予以适当补偿，双方签署的《补充协议》中约定的装修损失补偿200万元可以作为参考，确定补偿金额”的上诉理由和请求不予采纳。关于普度公司诉讼请求中的违约金问题。金利阳公司上诉主张“疫情期间的特殊情况，法院对该事实未予认定，导致做出的判决并未均衡双方的权利义务”。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定，受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，依法妥善审理合同纠纷案件。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条中规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。北京市自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，自4月30日零时起应急响应级别由一级下调为二级；自6月6日零时起应急响应级别由二级下调为三级；自6月16日零时起由三级上调为二级；自7月20日零时起由二级下调为三级。普度公司、金利阳公司约定的2020年3月31日租赁合同届满前，北京市已经启动重大突发公共卫生事件一级响应，普度公司于2020年3月31日向金利阳公司发出《限期搬离通知书》中“2020年4月30日前搬离”是在北京市已经启动重大突发公共卫生事件一级响应期间内，普度公司于2020年5月25日向金利阳公司发出《限期搬离通知书》中“2020年5月31日前搬离”亦是在北京市已经启动重大突发公共卫生事件二级响应期间内，结合普度公司2020年5月25日发出的《限期搬离通知书》中“经过近两个月的友好协商”的内容，一审法院判决金利阳公司自2020年4月1日起支付违约金的处理意见应予纠正，根据上述北京市已经启动重大突发公共卫生事件响应的时间，金利阳公司应自2020年7月21日起至实际腾退之日止按每日2700元的标准向普度公司支付违约金。综上，金利阳公司上诉请求部分成立，应予支持；一审判决处理结果有误，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初51046号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；二、变更北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初51046号民事判决第三项“北京金利阳物业管理有限公司于判决生效后七日内支付普度投资控股有限公司违约金，按每日2700元的标准，自2020年4月1日起计算至实际腾退之日止”为“北京金利阳物业管理有限公司于判决生效后七日内支付普度投资控股有限公司违约金，按每日2700元的标准，自2020年7月21日起计算至实际腾退之日止”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费5586元，由普度投资控股有限公司负担2793元（已交纳），由北京金利阳物业管理有限公司负担2793元（于本判决生效之日起七日内交纳）；一审案件反诉受理费12048元，由普度投资控股有限公司负担1200元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京金利阳物业管理有限公司负担10848元（已交纳）。二审案件受理费22800元，由普度投资控股有限公司负担2280元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京金利阳物业管理有限公司负担20520元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年四月三十日法官助理 陈文文书 记 员 卢园园