重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0106民初6169号 原告：刘华，女，1970年10月10日出生，汉族，重庆汇中建筑施工图审图有限公司职员，住重庆市北碚区，现住重庆市江北区。 原告：刘乔西，女，1994年7月19日出生，汉族，住重庆市北碚区。 委托诉讼代理人：刘华（刘乔西之母），汉族，重庆汇中建筑施工图审图有限公司职员，住重庆市北碚区。 被告：重庆嘉一悦口腔医院有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎新街74号商1-3，统一社会信用代码91500106MA5YNF1Q2U。 法定代表人：杨宇，该公司董事长。 原告刘华、刘乔西与被告重庆嘉一悦口腔医院有限公司（以下简称嘉一悦医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘华、刘乔西到庭参加诉讼，被告嘉一悦医院经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘华、刘乔西向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告刘华、刘乔西与被告嘉一悦医院签订的商铺租赁合同；2、判令被告嘉一悦医院将位于重庆沙坪坝区小龙坎新街74号商3-183-2号商铺腾空并返还给原告刘华、刘乔西；3、判决被告嘉一悦医院支付原告刘华、刘乔西2019年12月18日至2021年3月17日期间欠付的租金5015.26元（356.79元/月×15个月-336.59元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月8日，原告与被告签订一份《商铺租赁合同》，约定原告将位于重庆市沙坪坝区小龙坎新街*号*楼*号商铺出租给被告使用，租赁期限为10年（2017年9月18日起至2027年9月17日止）。双方约定租金每两年在上一年度基础上递增6%，即第1-2年月租金为336.59元，第3-4年月租金为356.79元，此后租金收取金额以此类推至2027年。从2019年12月18日起，被告以各种理由拒不履行合同约定。经原告多次催缴后，被告仍未缴纳案涉商铺租赁费用。被告的行为已构成违约，并严重侵犯原告的合法权益。原告现依据双方签订的《商铺租赁合同》第十二条第一款以及《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定向法院提起诉讼，望法院判如所请。 被告嘉一悦医院未作答辩。 本院经审理查明，原告刘华、刘乔西系重庆市沙坪坝区小龙坎新街*号商*号房屋的所有权人，该房屋建筑面积5.02平方米，用途为商业用房。 2017年9月8日，原告刘华、刘乔西作为出租方（甲方），被告嘉一悦医院作为承租方（乙方），双方签订《商铺租赁合同》。该合同主要约定，甲方将重庆市沙坪坝区小龙坎新街*号第*层*号商铺出租给乙方，该商铺证载建筑面积5.02平方米，产权证号：104－2005－004427。本租赁合同签订之前，乙方已经对租赁物的现状进行了详细的勘查，乙方同意按照现状交付租赁物。乙方整体租赁金沙国际第1层、第2层、第3层商铺，每一层商铺均有多个产权人，甲方为其中的产权人之一。甲方已经过产权共有人授权处理相关事宜，不存在另外产权共有人重复主张该商铺权益的情况。租赁期限为10年（包括免租装修期5个月，自签约率达到85%即面积和业主户数的签约率达到85%时并且物管公司将房屋交付乙方之日起开始计算），在免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但应自行承担免租期内的一切费用（包括但不限于物业管理费、水电费、各种税费等）。具体租赁期限以物管公司交付房屋之日起算，租金起算时间从免租期届满之次日起计算。租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前六个月向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订《房屋租赁合同》。同等条件下，乙方享有优先承租权。本合同自乙方与金沙国际第1层、第2层、第3层业主及面积的签约率累计达到85%（含85%）以上时，10个工作日内交纳相当于4个月租金的费用（其中1个月是履约保证金，3个月是租金）。在乙方无任何违约的情况下，甲方同意乙方以履约保证金抵扣租赁期届满前一个月的租金。以下所有租金均按建筑面积计算，乙方所租赁的第1-3层商铺应付总租金按照总建筑面积计算，第1年每月租金（含设备使用费），按78元／月／平方米计算，其中70%是租金，30%是设备使用费，租金每两年递增一次，即每两年在上年度租金的基础上递增6%，如第2年每月租金为78元／月／平方米，第3年、第4年每月租金为82.68元／月／平方米，第5年、第6年每月租金为87.64元／月／平方米，以此类推，上述金额均为税后价。乙方按照甲方商铺原始购买价格所占第1－3层商铺总价格的比例，向甲方支付租金（见附表“金沙国际1－3层业主租金收入分配表”）。该租金为税后的净收益，其他一切租赁期间发生的各种费用由乙方按国家规定自行全部承担，包括各种税费。涉及需甲方配合办理相关手续的，甲方应积极配合。乙方应定期将完税凭证复印件提交甲方业主代表。乙方按季度向甲方支付本合同约定的租金，先付后用，第一次支付租金的时间为自甲方及其他业主签约率达到85%（含85%，指面积和业主户数的签约率均达到85%）以上，10个工作日内支付。第二次支付租金时间为下一期租金到期前10个工作日内。第三次及以后租金支付实际以此类推。乙方以转账或现金的方式直接将租金支付给甲方，甲方收款信息为：甲方户名：刘华，开户银行：交通银行，账号：6222****058。乙方独立经营，自负盈亏。合同期内享有对承租商铺及附属设备设施进行改造和更新的自主权。合同期内有按约定按时、足额向甲方支付租金的义务。本合同到期后，甲乙双方不能达成续租事宜的，乙方届时退场或合同解除时除可移动物品外按照来装去留的原则或保留装修原状交付给甲方。乙方如果在本合同期限届满退场，应当向商场的物业管理单位和业主代表移交商铺裙楼的全部公共设施、机电设备，并不得拆卸、损坏已形成房屋附属结构的装修、装饰物和经技术改造的公共设施，即来装去留原则。乙方自行添置的机电设备在合同终止后可以拆除归乙方所有。该设施设备的移交由乙方与商铺物业管理单位或业主代表形成《金沙国际大厦设施、设备移交清单》，由乙方与物业管理方或业主代表签字确认，并张贴于大楼正门外公示于金沙国际承租商铺的全体业主，乙方将前述清单张贴后即视为乙方已向甲方移交房屋。乙方违反本合同不能按时、足额支付甲方租金的，每延迟一天，应当按未支付金额的千分之五，向甲方支付违约金。当乙方延迟支付租金超过30天时，甲方有权单方面解除本合同，收回商铺，乙方还应当按照当年年度租金总额的50%向甲方支付违约金。原被告双方还对其他权利和义务进行了约定。 当日，原告还与被告签订了另一份《商铺租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告，租赁期限为2027年9月18日至2037年9月17日。该合同没有约定免租期。 上述合同签订后，被告嘉一悦医院租赁使用涉案商铺，并支付了2019年12月18日前的租金。但被告嘉一悦医院未支付此后的租金。 2020年5月15日，被告向原告等业主出具承诺书，该承诺书主要载明，被告承诺于5月30日之前将医院拖欠的全部租金付清。 被告至今未支付2019年12月18日之后的租金，原告催收未果，遂提起诉讼，要求判如所请。 另查明，原告提起诉讼后，本院于2021年3月11日按照被告嘉一悦医院预留在本院的送达地址向被告嘉一悦医院邮寄送达原告的起诉状副本，2021年3月13日，该邮件被退回本院。 审理中，原告称其与被告于2017年9月8日签订了两份租赁合同，每份合同的租赁期限为10年，共20年。其中，第一份合同为前10年的租赁合同，其租赁期限为10年，合同没有约定具体的起止时间，但实际租赁期间从2017年9月18日至2027年9月17日止；第二份合同为后10年的租赁合同，其租赁期间从2027年9月18日至2037年9月17日止。 原告称被告一共支付了22个月的租金，已支付截止到2019年12月18日的租金。被告支付了一个月的履约保证金336.59元，原告的诉讼请求中要求被告支付欠付的租金时已经主动扣除了履约保证金336.59元，相当于原告已退还被告履约保证金336.59元。 原告举示了《金沙商业物业第三层商铺收益分配表》，拟证明重庆太域医院管理有限公司和被告嘉一悦医院同时加盖公章确认了原告商铺在租赁期限内第1年至第20年期间每年的商铺收益标准，其中第1-2年原告应收的月租金标准为336.59元/月，第3-4年原告应收的月租金标准为356.79元/月。 审理中，原告未举示证据证明其在诉讼前曾通知被告解除合同。 上述事实，有原告举示的不动产权证、商铺租赁合同、银行流水、收益分配表以及原告的陈述等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院开庭审查，可以作为认定事实的根据。 本院认为，原告与被告嘉一悦医院签订《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，未违背公序良俗，合法有效。原被告双方均应严格履行各自的义务。 关于原告是否有权解除《商铺租赁合同》的问题。 原被告签订了两份《商铺租赁合同》，现双方处于第一份合同约定的10年租赁期间，而后一份租赁合同的租赁期间为2027年9月18日至2037年9月17日，显然后一份合同约定的租赁期间尚未开始，且从原告起诉的事实理由来看，原告是依据第一份合同以被告拒不支付2019年12月18日之后的租金为由要求解除合同，因此，原告要求解除的合同应当是要求解除第一份《商铺租赁合同》，即要求解除双方于2017年9月8日签订的租赁期限为10年且免租装修期为5个月的《商铺租赁合同》。 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。《商铺租赁合同》约定，被告延迟支付租金超过30天时，原告有权单方面解除本合同。被告嘉一悦医院应于下一期租金到期前10个工作内支付下一期租金，但被告嘉一悦医院至今未支付2019年12月18日之后的租金，延迟支付租金早已超过30天，因此原告有权解除《商铺租赁合同》。 《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，原告在起诉前未通知被告嘉一悦医院解除合同，而是直接提起诉讼，请求判令解除合同。原告解除合同的意思表示记载于其提交的民事起诉状中，该起诉状副本本院依法向被告送达后，于2021年3月13日退回本院，依法视为2020年3月13日该起诉状已送达给被告嘉一悦医院，故应认定2020年2月13日为涉案租赁合同的解除时间。 关于被告是否应当腾空并返还商铺的问题。 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。现原被告双方之间的《商铺租赁合同》已经解除，原告主张被告嘉一悦医院腾空并返还商铺，符合法律规定，本院予以支持。 关于被告是否应支付租金及其金额问题。 原告已按合同履行了交付涉案房屋的义务，被告嘉一悦医院理应按《商铺租赁合同》的约定支付租金。现被告未支付2019年12月18日之后的租金，而原被告之间的《商铺租赁合同》已于2021年3月13日解除，因此原告有权要求被告嘉一悦医院支付合同解除前的租金。原告要求将被告缴纳的履约保证金336.59元冲抵其欠付的租金，现被告未到庭参加诉讼，视为放弃答辩等诉讼权利，且冲抵可以减少当事人诉累、便宜解决纠纷，因此本院予以认可。因此，冲抵后，被告欠付原告2019年12月18日至2021年3月13日期间的租金4964.29元（356.79元/月×14个月+356.79元/月÷28天×24天-336.59元）。据此，对原告要求被告支付2019年12月18日至2021年3月13日期间欠付的租金4964.29元的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告支付租金超出上述期间或金额的部分诉讼请求，本院不予支持。 被告嘉一悦医院经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等抗辩权利，本院依法缺席判决。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在民法典施行之前，但该法律事实持续至民法典施行后，应当适用民法典的规定。 依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告刘华、刘乔西与被告重庆嘉一悦口腔医院有限公司于2017年9月8日签订的租赁期限为10年且免租装修期为5个月的《商铺租赁合同》于2021年3月13日解除； 二、被告重庆嘉一悦口腔医院有限公司于本判决发生法律效力后3日内将重庆市沙坪坝区小龙坎新街*号商*号房屋腾空并返还给原告刘华、刘乔西； 三、被告重庆嘉一悦口腔医院有限公司于本判决发生法律效力后3日内向原告刘华、刘乔西支付从2019年12月18日起至2021年3月13日期间的租金4964.29元； 四、驳回原告刘华、刘乔西的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费938.44元，减半收取469.22元（原告已预交），由被告重庆嘉一悦口腔医院有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数及代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 谢凤鸣 二〇二一年四月十二日 法官助理 冯 举 书 记 员 黄 粲