广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1971民初117号原告：东莞市安讯物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市××××××旁濠兴逸苑6-9幢裙楼办公室之八，统一社会信用代码：914××××××××476299Q。法定代表人：冯国培，经理。委托诉讼代理人：谭锡仪，女，1986年5月2日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××，公民身份号码：441××××××××××××321，系原告的员工。被告：刘艳良，女，1970年6月5日出生，汉族，住广东省东莞市××××××濠兴逸苑七幢1603号，公民身份号码：430××××××××××××564。委托诉讼代理人：刘纪生，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄楚曼，广东东方昆仑（东莞）律师事务所实习律师。被告：刘偲锴，男，1997年7月20日出生，汉族，住广东省东莞市××××××3号濠兴逸苑7栋1603房，公民身份号码：441××××××××××××715。委托诉讼代理人：刘革，男，1968年10月16日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××，公民身份号码：430××××××××××××630，系该被告的父亲。原告东莞市安讯物业管理有限公司诉被告刘艳良、刘偲锴物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市安讯物业管理有限公司的委托诉讼代理人谭锡仪到庭参加诉讼，被告刘艳良及其委托诉讼代理人刘纪生到庭参加诉讼，被告刘偲锴的委托诉讼代理人刘革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市安讯物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.两被告支付原告2013年6月至2020年10月期间的物业服务费26522元，以及逾期支付服务费的利息4230.26元；2.本案的诉讼费由两被告承担。事实与理由：2013年5月27日，原告与东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为东莞市石龙镇龙升路旁濠兴逸苑小区提供物业服务，物业服务费采取包干制即业主以其拥有的物业建筑面积缴纳，盈余或亏损均由原告享有或承担，具体标准为多层住宅每平方米2元/月、高层住宅（房屋的总层数在七层及以上）每平方米2元/月。同日，原告向东莞市房产管理局办理了备案登记。两被告系东莞市濠兴逸苑小区××××××3×物业的业主，该物业建筑面积为148.32平方米，每月物业管理费用为298元。两被告身为业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行作为业主应尽的基本义务，自2013年6月至今，累计拖欠物业服务费26522元。经原告多次催要，两被告均以各种理由予以搪塞，因此，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告刘艳良、刘偲锴共同辩称，第一，原告的诉讼主体不适格。案涉小区的前期物业服务公司应为东莞市濠讯塑胶贸易有限公司，而非本案原告。原告成立于2013年1月23日，而原告提供的《前期物业服务合同》中原告的签约时间为2012年5月7日，明显造假。原告与东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司签订的《前期物业服务合同》存在严重的程序与实体问题，并且案涉小区的开发商大股东与原告之间有紧密关联，故该合同应认定为无效合同，对业主没有约束力。第二，两被告与原告不存在合法有效的物业服务合同法律关系，原告计算的物业服务费也存在错误。第三，原告的部分诉请已过诉讼时效。原告在本案中提交的《缴费通知》并未送达两被告，相关邮寄快递也未妥投，故原告诉请的2013年6月1日至2017年11月30日期间的物业费已过诉讼时效，依法应不予支持。第四，原告的资质证书已经到期，所提供的物业服务极差，存在重大瑕疵，应适当减少两被告的物业管理费。第五，原告还伙同开发商将小区房产及车位非法抵押和处置，严重侵犯了业主权益。第六，关于物业管理费的利息问题，由法院依法认定。综上，原告的诉讼请求不合理，请求驳回其部分诉讼请求。经审理查明，原告系经依法核准成立的物业管理服务企业。案涉位于东莞市×××××××××××××××××屋的原业主为被告刘艳良，该房屋一直由其居住使用至今，但该房屋已于2018年8月29日转移登记至其儿子即被告刘偲锴名下。该房屋建筑面积为148.77平方米。案涉小区为有电梯多层、高层住宅。2013年5月27日，原告与案涉小区的建设单位东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司签订一份《前期物业服务合同》，约定：东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司选聘原告对濠兴逸苑小区实施前期物业管理服务；合同期限自2013年6月1日起至2018年5月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止；物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止；物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，包干使用，盈余或亏损均由原告享有或承担，具体标准为多层（高层）住宅2元/平方米/月；物业服务费用按月交纳，业主应在每月1日前交纳。合同签订后，原告从2013年6月1日起进入案涉小区提供物业管理服务至今。庭审中，原告主张，两被告一直拖欠案涉房屋2013年6月至2020年10月（共89个月）的物业服务费至今未付，原告曾通过口头告知、送达催缴通知、邮寄律师函及告知函等方式催收上述物业服务费，其中在被告刘艳良每次到原告处交纳案涉房屋的水费的时候，原告均有通过口头方式向其催缴物业管理费；从2014年开始，原告每季度或每半年还会发出书面通知催缴，该通知一般放入案涉房屋的信箱或者张贴在其房门上；此外，原告还分别在2016年9月28日通过邮政快递向被告刘艳良邮寄律师函催收物业管理费，但该邮件被拒收退回，在2019年9月26日通过邮政快递向被告刘艳良邮寄告知函催收物业管理费，但该邮件因无人接听被退回，在2020年3月13日通过邮政快递向被告刘艳良邮寄告知函催收物业管理费，但该邮件被拒收退回，以上邮件的收件信息栏均填写收件人为被告刘艳良，联系电话为137×××××671，收件地址为广东省东莞市××××××濠兴逸苑7幢1603。两被告确认，自2013年6月起未向原告交纳案涉房屋的物业服务费，但是其主张不交费的原因是原告提供的物业服务不到位，而且房屋质量存在问题，开发商也一直没有为两被告办理所购买停车位的产权证；两被告已经缴清案涉房屋的水费，是到物业管理处交纳的，但是在两被告交纳水费的时候，原告从未向其催缴物业服务费；对于原告提供的催缴通知，原告从未通过放入信箱或在房门张贴的方式进行送达；2016年9月28日的邮政快递，被告刘艳良曾经收到快递员的电话通知，但被告刘艳良告知快递员其本人不在家，快递员就将邮件退回了，并非其本人要求拒收退回；2019年9月26日的邮政快递，没有相关退件回执，无法显示是否有寄出；2020年3月13日的邮政快递，被告刘艳良没有收到快递员的电话通知，未收到该邮件。另外，两被告同意，若法院认定两被告需要交纳物业服务费，则2018年8月及之前的物业服务费由被告刘艳良承担，2018年9月起的物业服务费由被告刘偲锴承担。以上事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、物业服务企业资质证书两份、诚信证明、竣工验收备案证书复印件、装修申请表、住户装修施工保证书、室内装修工程竣工验收申请/证明、水费收款收据、商品房买卖合同复印件、商品房合同备案登记证明书复印件、通知、律师函、告知函、快递单、关于对东莞市石龙濠兴逸苑物业服务收费标准备案的复函复印件，被告刘艳良提供的一组照片打印件，本院依法调取的不动产登记信息查询结果，以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：第一，原告诉请的2013年6月至2017年11月期间的物业服务费是否已过诉讼时效；第二，两被告是否应向原告支付相关物业服务费及逾期付款利息。关于第一个争议焦点。根据原告与两被告的庭审陈述以及原告提交的证据可以认定，案涉房屋的物业服务费及水费均需要到原告在案涉小区设立的物业管理处进行交纳；而结合原告提交的催缴通知、邮政快递及相关函件可以看出，原告每间隔一段时间即会制作相应的书面材料通知被告刘艳良交纳物业服务费，而除此之外，原告还主张在被告刘艳良到物业管理处交纳水费的时候会一并要求被告交纳物业服务费；被告刘艳良本人亦确认案涉房屋一直由其居住使用并且相关水费亦已缴清，那么在此情况下被告刘艳良仍坚称在长达数年的时间里原告从未向其主张过案涉物业服务费明显不符合常理，本院不予采信。因此，对于两被告主张原告诉请的2013年6月至2017年11月期间的物业服务费已过诉讼时效，本院不予支持。关于第二个争议焦点。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业服务费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业服务费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。本案中，虽然被告刘艳良向本院提交一组照片打印件，拟证明原告存在所提供物业服务不到位等问题，但两被告并不能据此为由拒交或单方要求降低物业服务费。原告作为案涉小区的物业管理服务企业，原告为两被告提供了物业管理服务，两被告理应向原告支付相应的对价。由于案涉位于东莞市×××××××××××××××××屋的原业主系被告刘艳良，而该房屋已于2018年8月29日转移登记至其儿子即被告刘偲锴名下，庭审中两被告亦同意2018年8月及之前的物业服务费由被告刘艳良承担，2018年9月起的物业服务费由被告刘偲锴承担，本院对此予以采纳。根据案涉《前期物业服务合同》的约定，案涉小区的物业服务费标准为多层（高层）住宅2元/平方米/月，而案涉房屋建筑面积为148.77平方米，即每月物业服务费为297.54元。那么，2013年6月至2018年8月（共63个月）的物业服务费共计18745.02元，由被告刘艳良承担；2018年9月至2020年10月（共26个月）的物业服务费共计7736.04元，由被告刘偲锴承担。对于原告诉请的超过上述数额的物业服务费部分，本院予以驳回。至于逾期付款利息，因合同未约定逾期缴费的违约责任，本院酌情认定以当月欠缴的物业服务费为基数，从欠缴的次月1日起计至实际清偿之日止，利率标准为：2013年7月1日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。同时，对应欠缴月份的逾期付款利息由被告刘艳良、刘偲锴分别承担，但逾期付款利息的总和应以原告诉请的4230.26元为限。综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告刘艳良应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市安讯物业管理有限公司支付2013年6月至2018年8月的物业服务费18745.02元及对应欠缴月份的逾期付款利息，被告刘偲锴应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市安讯物业管理有限公司支付2018年9月至2020年10月的物业服务费7736.04元及对应欠缴月份的逾期付款利息（上述逾期付款利息均以当月欠缴的物业服务费为基数，从欠缴的次月1日起计至实际清偿之日止，利率标准为：2013年7月1日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，同时逾期付款利息的总和以4230.26元为限）；二、驳回原告东莞市安讯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费284.40元（原告已预交），由被告刘艳良负担201.32元，被告刘偲锴负担83.08元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  莫妙雯二〇二一年四月二日书记员  利慧盈附表：逾期付款利息按下表所列分段计算序号欠缴月份当月欠缴数额（元）起算时间12013年6月297.542013年7月1日22013年7月297.542013年8月1日32013年8月297.542013年9月1日42013年9月297.542013年10月1日52013年10月297.542013年11月1日62013年11月297.542013年12月1日72013年12月297.542014年1月1日82014年1月297.542014年2月1日92014年2月297.542014年3月1日102014年3月297.542014年4月1日112014年4月297.542014年5月1日122014年5月297.542014年6月1日132014年6月297.542014年7月1日142014年7月297.542014年8月1日152014年8月297.542014年9月1日162014年9月297.542014年10月1日172014年10月297.542014年11月1日182014年11月297.542014年12月1日192014年12月297.542015年1月1日202015年1月297.542015年2月1日212015年2月297.542015年3月1日222015年3月297.542015年4月1日232015年4月297.542015年5月1日242015年5月297.542015年6月1日252015年6月297.542015年7月1日262015年7月297.542015年8月1日272015年8月297.542015年9月1日282015年9月297.542015年10月1日292015年10月297.542015年11月1日302015年11月297.542015年12月1日312015年12月297.542016年1月1日322016年1月297.542016年2月1日332016年2月297.542016年3月1日342016年3月297.542016年4月1日352016年4月297.542016年5月1日362016年5月297.542016年6月1日372016年6月297.542016年7月1日382016年7月297.542016年8月1日392016年8月297.542016年9月1日402016年9月297.542016年10月1日412016年10月297.542016年11月1日422016年11月297.542016年12月1日432016年12月297.542017年1月1日442017年1月297.542017年2月1日452017年2月297.542017年3月1日462017年3月297.542017年4月1日472017年4月297.542017年5月1日482017年5月297.542017年6月1日492017年6月297.542017年7月1日502017年7月297.542017年8月1日512017年8月297.542017年9月1日522017年9月297.542017年10月1日532017年10月297.542017年11月1日542017年11月297.542017年12月1日552017年12月297.542018年1月1日562018年1月297.542018年2月1日572018年2月297.542018年3月1日582018年3月297.542018年4月1日592018年4月297.542018年5月1日602018年5月297.542018年6月1日612018年6月297.542018年7月1日622018年7月297.542018年8月1日632018年8月297.542018年9月1日642018年9月297.542018年10月1日652018年10月297.542018年11月1日662018年11月297.542018年12月1日672018年12月297.542019年1月1日682019年1月297.542019年2月1日692019年2月297.542019年3月1日702019年3月297.542019年4月1日712019年4月297.542019年5月1日722019年5月297.542019年6月1日732019年6月297.542019年7月1日742019年7月297.542019年8月1日752019年8月297.542019年9月1日762019年9月297.542019年10月1日772019年10月297.542019年11月1日782019年11月297.542019年12月1日792019年12月297.542020年1月1日802020年1月297.542020年2月1日812020年2月297.542020年3月1日822020年3月297.542020年4月1日832020年4月297.542020年5月1日842020年5月297.542020年6月1日852020年6月297.542020年7月1日862020年7月297.542020年8月1日872020年8月297.542020年9月1日882020年9月297.542020年10月1日892020年10月297.542020年11月1日附相关法律条文：《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。