湖南省炎陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0225民初177号 原告：李科进，男，1999年5月20日出生，汉族，住湖南省炎陵县。 委托诉讼代理人：李军，男，1975年10月24日出生，汉族，住湖南省炎陵县，系原告李科进父亲。 委托诉讼代理人：钟晔，湖南武超律师事务所律师。 被告：邓锋，男，1985年5月22日出生，汉族，住湖南省炎陵县。 第三人：炎陵华联房地产开发有限责任公司，住所地湖南省炎陵县。 法定代表人：颜昌华，董事长 委托诉讼代理人：汤海平，男，1963年11月14日出生，汉族，住湖南省炎陵县，系公司员工。 原告李科进与被告邓锋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案，在审理中追加炎陵华联房地产开发有限责任公司（以下简称华联公司）为第三人。本案依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告李科进委托诉讼代理人李军、钟晔，被告邓锋、第三人华联公司委托诉讼代理人汤海平（第二次到庭参加诉讼）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李科进向本院提出诉讼请求：1、判令解除被告与华联公司于2017年12月15日签订的《门面租赁合同》；被告立即返还所占有的位于X西边的租赁物；2、判令被告支付所欠原告租金24000元，违约金4800元，合计28800元；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由。2017年12月15日，被告向华联公司租赁位于X，用于商业使用。双方约定了出租金额、年限及租金支付方式、违约责任等。2020年12月20日华联公司将该地下商场出卖给原告，并办理了过户不动产登记手续。并把出卖该地下商场告之了被告，要求其按照原来合同向原告交纳租金。但2021年1月开始，被告未按照合同向原告支付租金。 被告邓峰辩称：被告于2021年1月21日将租金24000元转至原告李科进处，我方根据合同事实，并无违约，不存在与原告解除合同，我请求继续履行租赁合同，同时要求法庭驳回原告的第二及第三项诉求 第三人华联公司述称：此合同已转给原告，已和双方交待清楚，与华联公司无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交以下无异议的证据：1、原告提交的《商品房买卖合同》及不动产权证各1份，本院对以上证据均予以确认为有效证据并在卷佐证，双方当事人对对方提交有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交的门面租赁合同，拟证明被告拖延交付租金，已违反合同原告有权解除合同，被告提出异议其在2021年1月21日转了24000元给原告，本院经审查对该份证据予以认定。2、华联公司与原告父亲李军的转让合同1份，拟证明原告有收取2020年下半年租金的权利。被告提出不知情的异议，本院经审查对该证据综合认定为有效证据。3、被告提交邮政银行转帐单1份，拟证明被告已支付了2021年上半年的房租给原告方，被告提出异议，认为该转帐单并没有备注是交纳2021年上半年的房租，本院经审查对该证据予以认定。 根据当事人的举证，质证、以及本院的认证，结合当事人陈述，可以确认以下案件事实： 2017年12月15日，被告邓锋与第三人华联公司签订《门面租赁合同》，约定：华联公司将X租赁给邓锋，租期从2017年12月15日至2023年12月15日止。租金每月4000元，租金每半年交一次，在每年的12月30号、6月30号分别交清下一个半年的租金24000元，逾期7天，即从逾期之日开始，按日收取租金费用5%滞纳金，超过25天不交清租金甲方有权收回门面并扣除全部押金。如单方违约造成损失由违约方负责赔偿，并收一定的违约金，违约金为月租金的一倍（8000元）。2020年7月17日第三人X（包含第三人与被告签订的《门面租赁合同》中的标的物）全部转让给原告，并双方进行协商约定，合同第四条明确“目前租赁的二处在合同期内，自交清转让金160万元后租金由李军收取，但是李军要承担履行第三人之前所签租赁合同的时间和租赁金额，之后签订的租赁合同均与第三人无关”。2020年8月13日，李军、邓锋、汤海平在邓锋店内，汤海平交待原、被告：2020年6月30日以前的房租由华联公司收取，2020年6月30日之后的房租由李军收取。2020年下半年，李军的财务人员赵维康就收取2020年下半年房租一事找被告邓锋，邓锋拒付。原告于2021年1月11对X办理了不动产权证。2021年1月21日，邓锋转帐24000元给原告，邓锋在庭审中陈述此房租为2021年上半年的租金。 本院认为：本案系租赁合同纠纷。被告与第三人之间签订的门面租赁合同、以及原告与第三人签订的转让合同均已生效。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，李科进与邓锋均仍继续承受2017年12月15日的《门面租赁合同》中的权利与义务，被告邓锋有义务按照合同约定及时向原告支付租金。虽然邓锋辩称其没有违约是因为其已经向原告交纳了2021年上半年租金义务，并且按照其与第三人之间以往延迟交房租的约定，被告并没有违约。但本院认为其理由不成立不予采纳，理由：首先，邓锋与第三人曾经就推迟交房租有过口头约定，但第三人在2020年7月17日向原告展示的是书面的《门面租赁合同》，并无延迟交租特别约定，且原告对被告与第三人延迟交租的约定一直不予认可，2020年8月13日三方改变的仅是第四条中租金从李军交清转让金后开始收取变为从6月30日后开始收取。因该书面合同才具有公示性，对原告才具有约束性，因此，既使被告与第三人有延迟交租的约定也不能约束原告。其二、被告虽在2021年1月21日交付了24000元，但至今仍拖欠2020年下半年租金，亦属违约，按照租赁合同约定原告有权收回门面，被告应予以退还。原告直接以诉讼主张解除合同方式符合法律规定，本院予以准许。原告对违约金诉请自愿在合同约定的基础上降低至20%，系当事人自由处分权利，符合法律规定，予以准许。本案经本院组织调解未果。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十五条第二款、第六百六十六条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百零三条、第七百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下： 一、解除被告邓锋与第三人炎陵华联房地产开发有限责任公司于2017年12月15日签订的《门面租赁合同》； 二、限被告邓锋于本判决生效后30日内退还坐落于X给原告李科进； 三、限被告邓锋于本判决生效后30日内向原告支付拖欠的租金24000元及违约金4800元； 如未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付逾期期间的利息。 本案受理费减半收取260元（原告已预交），由被告邓锋承担，并于本判决发生法律效力后30日内给付给原告李科进。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 审判员  刘建忠 二〇二一年四月二十一日 书记员  王 聪 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百六十二条当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十五条当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条第二款、当事人有权在法律规定的范围内处分自已的民事权利和诉讼权利 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。