安徽省旌德县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1825民初325号 原告：安徽泾县华诚房地产开发有限公司旌德分公司，住所地安徽省旌德县旌阳镇解放北路文涛苑11楼105-205号。 负责人：郭金生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪庭武。 被告：旌德县小军物业管理有限公司，住所地安徽省旌德县旌阳镇城东路华诚紫云府5号楼一单元102室。 法定代表人：王孝军，该公司总经理。 被告：紫云府小区业主委员会，住所地安徽省旌德县华诚紫云府6号楼202室。 负责人：刘延辉，该业主委员会主任。 被告:姚玉美，女，1975年8月5日生，汉族，农村居民，住安徽省旌德县。 原告安徽泾县华诚房地产开发有限公司旌德分公司（以下简称华诚公司）与被告旌德县小军物业管理有限公司（以下简称小军物业）、紫云府小区业主委员会（以下简称紫云府业委会）、姚玉美确认合同无效纠纷一案，本院于2021年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月2日公开开庭进行了审理。原告华诚公司的委托诉讼代理人汪庭武，被告小军物业的法定代表人王孝军、紫云府业委会的负责人刘延辉、姚玉美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华诚公司向本院提出诉讼请求:1.判令三被告签订的转让协议无效;2.判令被告1、2对华诚公司进行书面道歉;3.本案诉讼费由三被告承担。审理中，原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由:被告小军物业的法定代表人王孝军曾在居安物业公司打工，后予以解聘。王孝军知晓紫云府开发商有两间储物间尚未出售。2020年5月10日,王孝军和刘延辉以小军物业和紫云府业委会的名义在业主群里称开发商跑路了,要把开发商房子卖了给业主做福利,把华城公司这两间储物间远低于市场价的价格贱卖,款转入王孝军指定的私人账号。其中一间003号卖给了姚玉美。华诚紫云府小区为华诚公司开发承建,尾盘有6号楼003、010号储物间未出售,两被告在未与原告进行任何沟通的情况下,对其进行远低于市场价贱卖,款项进行私吞。事后原告数次电话通知其停止侵害原告的权利,被告小军物业法定代表人王孝军和刘延辉均置之不理。综上所述,原告认为，华诚紫云府小区为原告所开发,尾盘6号楼003、010号储物间在未出售和出租的情况下归原告所有,两被告在原告不知情的情况下撬锁换锁对其进行了售卖。现原告为维护自身的合法权益,遂具状法院。 小军物业辩称，原告诉状所述不属实，出售储藏室通知了整个小区业主，开了业主大会，是在业主知情的情况下进行售卖的，也贴有告示。2015年紫云府小区房屋存在质量问题，开发商一直未解决。储藏室售卖款也是用于建设小区电瓶车棚。答辩人认为协议有效。 紫云府业委会辩称，原告诉状所述不属实，答辩人认为协议有效。 姚玉美辩称，紫云府6栋003号储藏室是答辩人花钱所购，答辩人购买储藏室时，小军物业及紫云府业委会在小区公示栏及小区业主微信群公示过，不是私下买卖。若要答辩人退房，就要将购房款退还给答辩人。请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。 华诚公司提供的证据：1.原告营业执照复印件、法人代表证明书、负责人身份证复印件、任命文件各1份，证明原告的诉讼主体适格。2.《中华人民共和国建设用地规划许可证》复印件1份，证明紫云府是原告开发的，原告拥有案涉储物间的所有权。上述证据，三被告均无异议，本院予以确认。 小军物业提供的证据：1.会议记录复印件1份，证明小军物业围绕案涉的问题开了会，小区车辆太多无法停放，研究为该小区建车棚并表示将开发商遗留下来的两个储藏室进行变卖。原告认为与本案无关联性。被告紫云府业委会、姚玉美均无异议。经审查，本院对该事实予以采信，但不能认定小军物业有权出售开发商遗留下来的两个储藏室。2.房屋维修申请复印件1份，证明紫云府两户住户因其房屋漏水，无法入住，开发商又一直联系不到，后反映到房管局，进而动用了维修基金给业主进行了维修。原告对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性。被告紫云府业委会、姚玉美均无异议。经审查，该事实与本案无关联性，本院不予认定。3.搭建车棚费用预算表复印件、签字确认表复印件各1份，证明为小区搭建电瓶车车棚花费21085元，该款项是用售卖2间储藏室来支付的，没有让业主拿钱。原告对搭建车棚费用预算表复印件有异议，认为该证据与本案没有关联性，签字确认表复印件不能反映售卖储藏室的款是用于建车棚，故达不到被告的证明目的。被告紫云府业委会、姚玉美均无异议。经审查，本院对搭建车棚的事实予以采信，建造的具体费用无其他证据佐证，本院不予认定。4.紫云府房屋漏水户名单复印件1份、小军物业公司紫云府小区报修单复印件5份，证明紫云府房屋一直存在房屋漏水情况，开发商一直没有出面处理。原告认为与本案无关联性。被告紫云府业委会、姚玉美均无异议。经审查，该事实与本案无关联性，本院不予认定。5.《储藏室转让协议》1份，证明姚玉美花费12000元购买案涉储藏室。原告对真实性无异议，但认为案涉储藏室的所有权是原告的，小军物业和紫云府业委会无权转让该储藏室。被告紫云府业委会、姚玉美均无异议。经审查，本院对该证据的关联性、真实性予以认定，对合法性不予认定。 紫云府业委会未提供证据。 姚玉美提供的证据：1.被告姚玉美身份证复印件1份，证明姚玉美诉讼主体适格。双方当事人均无异议，本院对该证据予以确认。2.紫云府便民宣传栏手机拍摄打印件1份，证明2020年5月10日两间储藏室是公开拍卖的，是小军物业和紫云府业委会在公示栏公示出售的。原告对真实性无异议，认为被告姚玉美明知被告小军物业和紫云府业委会无权将案涉储藏室转让，为了贪图便宜才购买。被告小军物业和紫云府业委会无异议。经审查，本院对该证据的关联性、真实性予以认定，对合法性不予认定。3.紫云府小区业主群聊天记录截屏打印件1份，证明储藏室是公开买卖的。原告对该证据不清楚。被告小军物业和紫云府业委会无异议。本院对该证据的关联性、真实性予以认定，对合法性不予认定。 结合上述认定的证据及双方当事人的陈述，本院对本案的法律事实认定如下： 紫云府小区系华诚公司开发。华诚公司尚有紫云府小区6幢的两间储藏室未出售。因紫云府小区业主需建造电瓶车停车棚缺乏资金，紫云府业委会和小军物业于2020年5月3日共同讨论将开发商遗留下来的储藏室予以出售。2020年5月10日，紫云府业委会和小军物业在小区公告栏和紫云府小区业主微信群中予以公示：“现有6＃1单元与2单元，两间储藏室（起价：12000元）对外出售，三天内只限6号楼业主购买，超过三天外，其他楼层也可购买。如有意向者请到物业办公室找王孝军158××××0187联系，此款项为小区建设车棚专用或其它辅助维修等。紫云府业主委员会小军物业”。2020年5月11日，姚玉美与小军物业、紫云府业委会签订了《储藏室转让协议》，购买了其中的紫云府6幢003号储藏室，购买价款为12000元，该款已支付给小军物业。购买时，姚玉美自述知晓该储藏室的所有权人应当是开发商，即本案原告。储藏室出售后，小军物业在紫云府小区建造了电瓶车的停车棚。 本院认为，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。小军物业与紫云府业委会不具有案涉储藏室的所有权，也不具有处分权。姚玉美在购买时也明知小军物业与紫云府业委会不是该储藏室的所有权人，即使是公开买卖，也不构成善意取得要件。三被告签订的《储藏室转让协议》损害了华诚公司的利益，现华诚公司要求确认该转让协议无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。小军物业认为房屋存在质量问题，是开发商不解决才出售储藏室，且款项已用于小区的电瓶车棚建设。房屋是否存在质量问题不属于本案的审理范围，与本案亦不属于同一法律关系，被告可另行主张。出售储藏室用于电瓶车棚建设不是取得储藏室处分权的法定事由，华诚公司事前未授权小军物业对该储藏室的处分，事后也明确表示不同意追认。对小军物业和紫云府业委会认为转让合同有效的意见，本院不予采纳。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第一百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 被告旌德县小军物业管理有限公司、被告紫云府小区业主委员会与被告姚玉美签订的《储藏室转让协议》无效。 案件受理费40元，由被告旌德县小军物业管理有限公司、被告紫云府小区业主委员会、被告姚玉美共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 员 汤务星 二〇二一年四月三十日 法官助理 黄 伟 书 记 员 戴灵莉 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条…… 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 …… 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……