吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终1024号上诉人（原审被告）：张中玲，女，1958年3月5日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：徐旭，吉林市巡达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苗明君，男，1969年11月29日出生，满族，吉林市第二中学教师，住吉林省吉林市丰满区。原审第三人：吉林省广泽地产有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。法定代表人：范宏臣，经理。原审第三人：王秀香，女，1953年2月12日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：孙立勇（王秀香之子），男，1981年8月11日出生，汉族，吉林省商务厅职员，住吉林省吉林市船营区。上诉人张中玲与被上诉人苗明君、原审第三人吉林省广泽地产有限公司、原审第三人王秀香房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初3922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。张中玲上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由苗明君承担。事实和理由：一审判决认定基本事实不清，法律适用错误。张中玲欠孙树山、王秀香夫妇借款18万元，遂将房屋做抵押交给孙树山、王秀香占有、使用和收益。待案涉房屋取得产权证书后，再决定如何处分，即只允许孙树山、王秀香夫妇出租，租金由孙树山、王秀香夫妇收取，以此作为利息，但从未允许他们处分案涉房屋。王秀香将案涉房屋卖给苗明君，张中玲不清楚，一直以为苗明君在房屋中租住。另外，张中玲在办理房屋入住手续的时候，因人数众多，只是由孙树山拿到相应单据，由张中玲单独签字，至于苗明君什么时间签字的字，张中玲不清楚，当天张中玲也没有看见苗明君。直到本案的诉讼前，孙树山、王秀香夫妇没有告诉过张中玲，已经将房屋转卖给了苗明君。张中玲与苗明君在本起房屋买卖过程中，尤其是办理入户手续的时候，从未有过任何交集，只记得是单独签字，并没有苗明君签字。关于“同日在房屋接收单上签字和业主印鉴授权书签名”的认定，恰恰能够证明孙树山、王秀香在没有经过张中玲同意的情况下，故意造成先后签字，而且张中玲清晰的记得孙树山让张中玲往上一点的地方签字。本案还有一种可能，就是苗明君在案件审理过程中，为了促使表见代理成立，到物业后签的字，为了查清这一事实，应对苗明君笔迹形成的时间进行鉴定。苗明君辩称，一审判决正确，应予维持。一、张中玲上诉理由纯属编造，其对买卖案涉房屋知情。二、张中玲恶意编造与王秀香之间的债务关系。三、如王秀香陈述情况属实，其虚构事实与苗明君签订合同已涉嫌犯罪。王秀香述称，同意张中玲的上诉请求。认为一审判决有失公平，裁判不合理。出卖案涉房屋确实没有经过张中玲的授权委托，亦未告知张中玲，愿意承担因此所产生的法律责任。苗明君向一审法院起诉请求：1．确认苗明君与张中玲签订的房屋买卖协议合法有效；2．判决张中玲立即协助苗明君办理吉林市船营区解放西路XXX号房屋的更名过户手续；3．诉讼费由张中玲承担。一审法院认定事实：张中玲与王秀香系妯娌关系。2010年3月30日王秀香作为“张忠玲”的代理人（被拆迁人，乙方）与吉林市船营区欢喜乡人民政府（拆迁人、甲方）签订编号为XXX号产权调换协议，甲方因实施黄旗路南棚户区改造，需拆迁位于拆迁范围内乙方所有房屋，甲方保证多层在2011年8月30日前、如小高层在2011年12月30日将产权调换房屋交给乙方。该产权调换协议书原件在王秀香处。2011年2月26日王秀香作为“张忠玲”（卖方）委托代理人与苗明君（买方）丙方（中间人）商镝签订房屋买卖协议书，约定：甲方自愿将位于吉林一中旁广泽紫晶城回迁楼、建筑面积81平方米产权性质私产，回迁楼票证号是XXX，以总价款243,000元整卖给乙方。签订协议同时乙方向甲方支付购房定金20万元，甲方出具相关收据证明。甲乙双方应及时在房屋入户时提供相应证件相互配合办理更名进户，交付总房款的差额房款。如有一方不能按时协助办理上述手续视为违约，需给付对方违约金，进户费由乙方承担。甲方或甲方委托代理人在签订此协议前必须征得房屋共有人的同意，否则后果由甲方或甲方委托代理人承担一切法律责任及违约金（将定金如数返还给乙方并赔付同等定金数额的违约金）等一切经济损失。甲乙双方需要仔细审阅此协议，无异议双方签字即生效。具有同等法律效力。备注：1．面积扩大费，由乙方负责，面积缩小由开发商返给乙方钱款；2．过渡费归甲方；3．房证户主张忠玲与身份证张中玲是一个人甲方负责这一身份的更改的费用。王秀香在甲方代理人处签名，苗明君在乙方处签名，商镝在丙方处签名。甲方张中玲签名是由他人代签。同日王秀香收到苗明君20万元，并出具收条一份，载明：收到卖张中玲房款人民币贰拾万元整，收款人王秀香。2013年4月4日广泽物业紫晶城D区管理处向“张忠玲”发出回迁入住通知书，载明：您原位于（黄旗路南棚改）拆迁的房屋已回迁，回迁安置房屋为广泽紫晶城XXX单元XXX室，拆迁协议书编号为XXX，协议安置面积为81平方米，实际安置面积为80.44平方米，请您本人于2013年4月4日办理上述房屋入住手续。张中玲在交付流程会签单上签名确认。同日，苗明君与张中玲在广泽紫晶城D区房屋接收单上签名。同日，张中玲、苗明君在广泽物业服务有限公司广泽紫晶城D区管理处业主印鉴授权书签名，该签名办理门禁卡放行之用。2013年4月7日王秀香丈夫孙树山收到苗明君交纳4万元房款，并出具收条一份，载明：今收到卖房款肆万元整，张中玲的房子，孙树山在收款人处签名。2013年4月4日苗明君向物业公司交纳了案涉房屋住宅专项维修资金、物业费等相关进户费用，在房屋实际交付后苗明君装修入住至今，张中玲并没有占有案涉房屋。现案渉房屋能够办理产权证，张中玲以王秀香无权代理其出售房屋，对交易不知情等为由，拒绝履行上述房屋买卖协议。吉兴村二社身份证的张中玲和私有产权证的张忠玲是同一人。一审法院认为，本案争议的焦点为王秀香代表张中玲与苗明君签订案涉房屋买卖协议书是否有效，王秀香的代理行为是否构成表见代理。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，首先，王秀香以张中玲的名义与苗明君签订协议时，其向苗明君出示了案涉房屋的产权调换协议书原件、张中玲身份证原件以及公安机关出具身份证张中玲与产权调换协议“张忠玲”为同一人原件，房屋交易都由王秀香收取。其次，通过案涉房屋在物业公司档案中记载，案涉房屋进户时所有交付房屋流程会签单上张中玲均签名确认，且苗明君与张中玲在房屋接收单上共同签名。房屋接收后，苗明君交纳了房屋进户的相关费用，并实际居住至今，张中玲至本案诉讼时，均未对房屋权利进行过主张，其对苗明君至今占有使用案涉房屋亦不能做出合理解释。综上，可以认定苗明君有理由相信王秀香拥有张中玲的代理权，并与其签订协议，故王秀香代理张中玲与苗明君签订的案涉房屋买卖协议有效。依法成立合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现张中玲拒绝履行合同义务，应承担违约责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定作出判决：一、苗明君与张中玲于2011年3月30日签订房屋买卖协议书有效；二、张中玲于判决生效之日起三十日内协助苗明君将位于吉林市船营区解放西路XXX号广泽紫晶城二期XXX号房屋权属变更登记在苗明君名下。案件受理费2473元（苗明君已交纳）由张中玲负担，于判决生效之日起七日内向法院交纳。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，苗明君自认在协商房屋买卖事宜及回迁收房的过程中见过张中玲。本院认为，一、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。房屋买卖合同是房屋所有权人转移房屋所有权给买受人，买受人支付价款的合同。本案中，苗明君与王秀香就案涉房屋签订买卖合同，张中玲作为房屋所有权人并未在买卖合同上签字，亦未出具相关授权委托手续，苗明君也未将购房款项交付给张中玲。根据双方目前提供的证据情况，无法认定苗明君与张中玲之间存在买卖关系。二、本案为房屋买卖纠纷。不动产的买卖作为日常生活较为重要的交易活动，当事人应对交易的主体及合法性尽到必要的注意义务。本案中，苗明君主张王秀香受张中玲委托，代表张中玲与其签订房屋买卖合同。苗明君自认在买卖合同的签订及履行过程中与张中玲有过接触。苗明君作为买受人，在接触过程中未要求张中玲对出卖房屋的行为进行确认，仅凭王秀香的陈述及能够占有、使用案涉房屋，即认定王秀香对案涉房屋具有处分权，未尽到应尽的注意义务。现张中玲对王秀香的处分行为拒绝追认，故苗明君与王秀香所签订的房屋买卖合同对张中玲不发生效力，不应认定张中玲与苗明君之间存在买卖合同关系。一审判决认为王秀香实施的代理行为有效不妥，本院予以纠正。三、关于案涉买卖合同的效力问题。苗明君与王秀香所签订的房屋买卖合同，未违反法律、行政法规强制性规定，应当认定为有效。王秀香是否具有案涉房屋的处分权，不影响双方所签订合同的效力。故一审判决苗明君与张中玲于2011年3月30日签订房屋买卖协议书有效正确。此外，王秀香自认出卖案涉房屋没有经过张中玲的授权委托，亦未告知张中玲。王秀香擅自处分他人财产的行为属于无权处分行为。二审期间，王秀香明确表示愿意承担因此所产生的赔偿责任。苗明君因王秀香的无权处分行为所造成的损失，可另行主张。综上所述，张中玲的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉林省吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初3922号民事判决第一项；二、撤销吉林省吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初3922号民事判决第二项；三、驳回苗明君的其他诉讼请求。一审案件受理费2473元，由苗明君负担。二审案件受理费4945元，由苗明君负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  李 炜审判员  郝振翔二〇二一年四月二十八日书记员  周双媛