天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2021)津0105民初169号原告：安新愉，男，1978年10月19日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：苏丽丹（安新愉之妻），女，1977年10月7日出生，汉族，住天津市津南区。被告：天津富力天成房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区西马路东侧天康园10-1003。法定代表人：王廉政，该公司总经理。委托诉讼代理人：于兆丹，该公司经理。委托诉讼代理人：陈浩，该公司主管。原告安新愉与被告天津富力天成房地产经纪有限公司委托合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安新愉及其委托诉讼代理人苏丽丹，被告天津富力天成房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人于兆丹、陈浩参加诉讼。本案现已审理终结。安新愉向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告终止合同违约金6700元；2.被告支付原告自2020年11月18日至2021年3月5日的租金11837元；3.被告支付原告自2020年2月至4月所欠的租金350元，自2020年8月18日至2020年9月18日所欠的租金3350元；4.被告支付原告2020年取暖费896元；5.被告支付原告修复门窗费用300元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月9日，原告与被告签订《天津市房屋出租代理合同》，约定原告于2018年8月9日将位于河北区××路××房屋交付给被告，租赁期限5年，2018年8月18日至2021年8月18日期间的月租金为3350元，2021年8月18日至2023年8月18日期间的月租金为3400元。2020年11月19日被告单方面提出终止合同，协商中被告不同意按照合同约定承担提前终止合同的违约责任，即6700元的违约金。2020年11月18日被告应支付原告下一季度的租金，时至起诉之日被告未向原告支付租金，被告应向原告支付自2020年11月18日至判决生效之日所欠的房租。合同约定每年免租期为一个月，因被告无法继续履行合同，应向原告支付2020年8月18日至9月18日租金3350元。供暖费是平均到每月租房成本中，被告无法继续履行合同，使原告租房成本增加，被告应支付供暖费的50%，计896元。2020年2月18日被告应支付原告下一季度租金，但到2020年3月12日支付原告租金9700元，少支付350元。现被告单方面终止合同，应向原告支付欠款350元。在委托代理期内，房屋设施严重损坏，被告应承担清洁维修责任，并在房屋交付原告前结清水费、电费、燃气费等相关费用。天津富力天成房地产经纪有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。针对第一项诉讼请求，被告不存在违约行为，根据约定，涉案房屋为四室一厅两卫，经原告允许添置一间隔断，但原告交付房屋时其自行占用了隔断，原告交付的房屋不符合约定，构成违约；针对第二项诉讼请求，原告未能提供符合约定的房屋构成违约，被告自签订租赁合同后多次与原告沟通，均未达成一致，在2020年11月18日被告以短信形式正式发出停止打款公告，并在2020年11月19日与原告协商，被告要求原告将占用的隔断交付给被告，并要求降低房租，原告未同意，因此被告停止打款。2020年11月20日被告以短信形式向原告发出调解申请，原告不同意；针对第三项诉讼请求，原告因疫情原因已经同意减免且没有前提，不应该支付，至于免租期的租金，根据约定，2020年8月18日至2020年9月18日属于免租期，不应支付；针对第四项诉讼请求，根据约定，取暖费应该由原告负担；针对第五项诉讼请求，同意给付300元；针对第六项诉讼请求，不同意支付。本院经审理认定事实如下：坐落于天津市河北区××的13-1-601房屋系登记在安新愉名下的私产房屋，该房屋结构为四室一厅两卫。2018年8月9日，安新愉作为甲方（出租方）与天津富力天成房地产经纪有限公司作为乙方（代理方）签订《天津市房屋出租代理合同》，约定：房屋坐落于天津市河北区××，四室一厅两卫，面积84.04平方米，装修状况为简装；租赁用途为居住；代理权限为以甲方名义委托乙方全权代理对外出租该房屋并代为办理与承租方之间的洽谈、联络、签署相关合同等事宜，代甲方向承租方收取租金、有线电视费和卫生费，监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务，甲方允许乙方在代理期内对房屋进行维修、维护、装饰、装修及添置1间隔断，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可；出租代理期自2018年8月18日至2023年8月18日，共计五年，出租代理期限的变更由双方书面另行约定；2018年8月9日前将该房屋交付给乙方，自交房起合同即开始生效；房屋租金为人民币3350元每月，按季交付，具体支付日期为第一次2018年8月18日（6700元），第二次2018年11月18日（10050元），第三次2019年2月18日（10050元），第四次2019年5月18日（10050元），以后以此类推，如遇节假日自动顺延不再另行通知；出租代理期内，其中90日作为乙方工作期，具体日期为2018年8月18日至2018年9月18日、2019年8月18日至2019年9月18日、2020年8月18日至2020年9月18日，工作期内的租金收入作为乙方佣金，甲方自动放弃；在委托期内甲方负责暖气费、制冷费、物业费、有限电视初装费用；在委托期内乙方及代理客户负责房内的窗户、玻璃、灯具等使用不当发生损坏的事项、费用；甲方交付的房屋不符合合同约定严重影响使用的，乙方有权单方解除合同，按甲方违约处理；出租代理期内，乙方需提前终止合同，应赔偿甲方合同月租金200%支付违约金；同时双方还就其他权利义务一并进行了约定。合同签订后安新愉将涉案房屋交付天津富力天成房地产经纪有限公司，天津富力天成房地产经纪有限公司在涉案房屋中打了一间隔断间，该隔断间一直由安新愉占有使用，天津富力天成房地产经纪有限公司将涉案房屋对外进行了出租。2020年疫情期间安新愉同意减免租金350元。天津富力天成房地产经纪有限公司最后一次给付租金是2020年8月18日，给付安新愉租金6700元，对应的租期为2020年8月18日至2020年11月17日，期间2020年8月18日至9月18日为免租期，之后未再给付租金。2020年11月18日天津富力天成房地产经纪有限公司以短信的形式通知安新愉停止打款。2020年11月20日天津富力天成房地产经纪有限公司以短信的形式通知安新愉要求和平解约，该短信主要内容为“您的行为构成违约，大致两年占用一间房屋，按市场最低评估价500元每月，27个月共计13500元，两个月违约金6700元，共计20200元，处于人情考虑，公司准备将房屋在7个工作日内交于您手中，并结清屋内水电燃气等费用，和平解约，互不承担违约责任，如同意尽快与公司取得联系。富力天成法务部”。2021年3月5日，天津富力天成房地产经纪有限公司与安新愉就涉案房屋办理了交接，天津富力天成房地产经纪有限公司将涉案房屋交付给安新愉。庭审中，安新愉陈述，涉案房屋隔断间是被告打造的，用于让安新愉存放东西，双方未约定使用隔断间的期限，该隔断间不在租赁合同约定的范围内；在2020年8、9月份被告提出让安新愉将隔断间腾出来，安新愉不同意；2020年11月18日被告通知停止打款后安新愉和被告进行过协商，被告同意将涉案房屋交给安新愉，但不承担违约责任，安新愉对此不同意；安新愉同意将房租降至每月3000元，转年三月份将房屋交给安新愉，不承担违约责任，被告对此不同意。安新愉向法庭提交了原、被告协商的补充更改条款书面材料。天津富力天成房地产经纪有限公司陈述，在签订租赁合同时，公司同意由安新愉占有使用涉案房屋中隔断间一年；2019年公司曾多次以电话形式与安新愉进行沟通，要求腾空其占用的房间，由公司对外进行出租，安新愉一直回避；公司在2020年5、6月份提出要求降低房租，安新愉不同意；2020年11月20日之前公司已经将涉案房屋腾空并多次联系安新愉办理房屋交接，安新愉没有配合。天津富力天成房地产经纪有限公司认可安新愉提交的补充更改条款书面材料，但表示当时公司的代理人将材料交给公司时，公司未同意；2020年11月份公司与安新愉就房屋租赁问题进行协商未达成一致，之后公司以电话形式与安新愉沟通房屋交接问题，安新愉以房屋损害为由不同意交接，在2021年3月1日至2021月3月5日期间公司对涉案房屋内物品进行了修复。原、被告均认可2020年12月9日为涉案房屋租赁合同解除时间，原告认为合同解除的原因系被告违约，被告认为合同解除的原因系原告违约。天津富力天成房地产经纪有限公司向法庭提交的证据显示，天津富力天成房地产经纪有限公司按间数对外分别出租，部分房间的出租期限至2021年8月18日。另查明，2020年11月27日天津富力天成房地产经纪有限公司就其与安新愉房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼，天津富力天成房地产经纪有限公司要求与安新愉解除房屋租赁合同并要求安新愉承担违约责任，2021年1月5日本院予以立案受理，2021年2月20日天津富力天成房地产经纪有限公司经法庭传票传唤后拒不到庭，该案按撤诉处理。上述事实，有当事人提交的相关证据材料及庭审笔录佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《天津市房屋出租代理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效。原、被告系委托合同关系，均应依约享受权利、承担义务。原告将涉案房屋委托给被告代为出租，允许被告在涉案房屋中添置一间隔断。被告陈述隔断间允许原告使用一年，2019年曾多次以电话形式与原告进行沟通，要求腾空其占用的隔断间，对此原告并不认可，被告亦为提供证据予以证实。但如被告陈述属实，被告针对原告超出其允许使用期限占用隔断间的行为早已知悉，但被告并未及时向原告主张责任，且仍正常向原告支付租金并将涉案房屋继续对外出租，部分房间租期至2021年8月份。原、被告就降低房租亦进行过协商，原告同意降低房租，被告不同意，致使协商未成。被告未能提供证据证实原告交付的房屋严重影响使用，被告以原告交付的房屋不符合约定构成违约的理由不成立，被告停止打款并要求解除合同的行为构成违约。原告要求被告支付违约金6700元，有事实及法律依据，符合合同约定，本院予以支持。双方均认可2020年12月9日为租赁合同解除的时间，本院予以确认。关于2020年11月18日至2021年3月5日的租金问题。自2020年11月18日起至2021年3月5日期间被告未向原告支付租金，被告陈述其在2020年11月份之后以电话形式与原告沟通房屋交接问题，原告以房屋损害为由不同意交接。但被告直至2021年3月1日至2021月3月5日期间才对涉案房屋内物品进行了修复，故房屋未能交接的原因在于被告未能及时对房屋损害进行修复。本院确认租赁合同于2020年12月9日解除，被告应当向原告支付2020年11月18日至2020年12月9日期间的租金及2020年12月10日至2021年3月5日期间的房屋使用费（原告所主张的2020年11月18日至2021年3月5日的租金，下同），2020年12月10日至2021年3月5日期间的房屋使用费参照月租金3350元标准予以支付。故被告应向原告支付2020年11月18日至2021年3月5日期间的租金及房屋使用费为11837元（3个月零16日）。关于2020年2月至4月所欠的租金、2020年8月18日至2020年9月18日所欠的租金及取暖费。原告同意减免2020年2月至4月所欠的租金350元，其未提供证据证实在减免时负有条件，被告亦不同意支付，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。2020年8月18日至2020年9月18日系租赁合同约定的免租期，该期间租金原告自动放弃，原告要求被告支付该期间拖欠的租金，本院不予支持。租赁合同约定取暖费由原告负担，关于原告要求被告承担取暖费896元，本院不予支持。关于修复门窗费用。原告主张被告支付修复门窗费用300元，被告认可，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告天津富力天成房地产经纪有限公司向原告安新愉支付违约金6700元；二、本判决生效后十日内，被告天津富力天成房地产经纪有限公司向原告安新愉支付2020年11月18日至2021年3月5日期间的租金及房屋使用费11837元；三、本判决生效后十日内，被告天津富力天成房地产经纪有限公司向原告安新愉支付修复门窗费用300元；四、驳回原告安新愉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费192元，由原告安新愉负担38元，由被告天津富力天成房地产经纪有限公司负担154元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王健二〇二一年四月二十七日书记员  刘畅附：本裁判文书适用法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。