广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终474号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：中山市万谷东区中心市场有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：曾子文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭顺宁，广东在行律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗超旋，广东在行律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：谢翠兰，女，1979年1月5日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：刘汉斌，广东合拓（南沙）律师事务所。上诉人中山市万谷东区中心市场有限公司（以下简称万谷公司）因与被上诉人谢翠兰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初7408号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人万谷公司上诉请求：一、撤销原审判决，驳回谢翠兰全部诉讼请求；二、确认万谷公司与谢翠兰签订的《市场摊位经营协议》（V01）、《东区中心市场市场管理协议》（V01）于2020年1月13日解除；三、确认万谷公司与谢翠兰签订的《市场摊位经营协议》（U05）、《东区中心市场市场管理协议》（U05）于2020年2月27日解除；四、谢翠兰向万谷公司支付V01档铺2019年11月至2020年1月的租金、物管费、水电费共计22805元及滞纳金（以每月应付款为本金，每月6日起算，按每日8‰的利率计算至实际清偿之日止，暂计至2020年11月22日为64276元）；五、谢翠兰向万谷公司支付U05档铺2020年1月至2月租金、物管费、水电费共计15202.5元及滞纳金（以每月应付款为本金，每月6日起算，按每日8‰的利率计算至实际清偿之日止，暂计至2020年11月22日为37150.63元）；六、谢翠兰支付的V01档铺押金5万元、U05档铺押金5万元归万谷公司所有；七、谢翠兰承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、万谷公司与谢翠兰签订的合同编号为clzzs20190815398、clzzs20190815404的《市场摊位经营协议》《东区中心市场市场管理协议》合法有效。谢翠兰租赁的V01、U05摊位是在东区中心市场广场外面空地用铁架子、木板、轮子构成的可移动板房，租赁物是可移动的摊位，并非临时建筑。且根据《建筑工程施工许可管理办法》第二条规定，工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。本案活动板房即使属于临时建筑，按投资额及面积，均无需报建。万谷公司作为东区中心市场的管理人，有权对中心市场广场的闲置空地进行出租、经营、管理，万谷公司将闲置空地进行规划管理，并提供可移动的摊位对外出租，是合法的商业行为，应受到法律的保护。万谷公司在签订合同时已向谢翠兰披露租赁物相关情况，谢翠兰在租赁上述摊位的时候已清楚了解该摊位的性质，双方基于真实的意思表示签订了《市场摊位经营协议》《东区中心市场市场管理协议》，上述合同是合法有效的。二、谢翠兰承租的V01、U05档位分别于2019年11月、2020年1月起没有按两份《市场摊位经营协议》《东区中心市场市场管理协议》约定缴纳综合费用，万谷公司有权单方解除合同、没收押金并计收逾期交租违约金。2020年2月5日，万谷公司向谢翠兰发出《通知书》，告知谢翠兰如7日内仍不开业经营，则单方解除《市场摊位经营协议》（V01）、《东区中心市场市场管理协议》（V01）。2020年2月27日，万谷公司与谢翠兰协商一致签订《解除协议》，解除《市场摊位经营协议》（U05）、《东区中心市场市场管理协议》（U05），但是谢翠兰至今没有履行《解除协议》的付款义务，谢翠兰支付的两摊位押金共10万元应归万谷公司所有。谢翠兰答辩称：万谷公司出租的是一排临时搭建的非法临时建筑物，这些临时建筑物排排相连，占据非常大的面积，是不可移动的。万谷公司在出租这些非法临时建筑物时，均明确告知租户临时搭建的摊位均报批并有合法手续，但直到本案诉讼后，万谷公司亦无法出示合法有效证件。本案涉及合同的租赁期限为5年，临时搭建物最多只能有两年使用期限，超过两年的，可以视为永久建筑物。仅以该约定，可以证明双方租赁合同无效。目前，由于所有小租户摊位老板均到中山市政府投诉，要求政府部门说明万谷公司出租的铺面是否合法有效，政府部门调查之后，万谷公司由于受到各方压力已经基本拆除所有摊位。至本案一审，万谷公司为了诉讼需要，仅剩下本案所涉摊位中的一个没有拆除。从万谷公司该行为可知，其拆除的临时建筑物是非法的。谢翠兰于2020年3月26日向一审法院起诉请求：一、确认谢翠兰与万谷公司于2019年8月15日签订《市场摊位经营协议》和《东区中心市场市场管理协议》无效；二、万谷公司向谢翠兰退还摊位押金10万元。万谷公司向一审法院反诉请求：一、确认万谷公司与谢翠兰签订的《市场摊位经营协议》(V01)、《东区中心市场市场管理协议》(V01)于2020年1月13日解除；二、确认万谷公司与谢翠兰签订的《市场摊位经营协议》(U05)、《东区中心市场市场管理协议》(U05)于2020年2月27日解除：三、谢翠兰向万谷公司支付V01摊位2019年11月至2020年1月的租金、物管费、水电费共计22805元及滞纳金（计算标准：以每月应付款为本金，每月6日起算，按每日8‰的利率计算至实际清偿之日止）；四、谢翠兰向万谷公司支付U05摊位2020年1月至2月租金、物管费、水电费共计15202.5元及滞纳金（计算标准：以每月应付款为本金，每月6日起算，按每日8‰的利率计算至实际清偿之日止）；五、谢翠兰向万谷公司支付的V01摊位押金5万元、U05摊位押金5万元归万谷公司所有。一审法院认定事实：2019年8月15日，万谷公司（甲方、出租方）与谢翠兰（乙方、承租方）分别签订合同编号为clzzs20190815398的《市场摊位经营协议》、合同编号为clzzs20190815404的《市场摊位经营协议》。其中合同编号为clzzs20190815398的《市场摊位经营协议》约定：甲方将位于中山市东区××××壹层U05卡摊位出租给乙方经营凉茶，出租面积为9平方米。租赁期限为五年，自2019年8月15日至2024年8月1日止。租金每月4000元、设施费3000元、物业管理费300元，上述综合费用合计7300元。乙方每月5日前支付甲方上述费用及水电费，水电费按实际发生额计算。在本合同签署之日，乙方需支付甲方押金5万元。物业交付乙方时间以甲方通知为准。甲方同时向乙方提供市场物业管理的相关服务，具体服务内容以《市场管理协议》约定为准。乙方在五年合同期内自行退场或者不符合包括本协议第六条内容而导致被甲方勒令退场的情况，押金不予退还；乙方有以下情况之一，甲方可采取停水停电措施并勒令其更正或有权单方解除本协议：……逾期七天未支付综合费用或者其他应付费用；……经营期间无正当理由或未经甲方同意连续停业7日或年度累计无故停业20日。乙方未按期交纳综合费用的，每逾期一天，应当按未交纳数额的千分之八向甲方支付违约金，逾期7天，甲方有权解除本协议，并向乙方追收应缴的综合费用以及市场规定应缴交的其他费用，同时没收押金。本协议与甲乙双方签订的《市场管理协议》互为依存，缺一不可，任一协议终止，另一协议也随即终止。合同编号为clzzs20190815404的《市场摊位经营协议》约定：甲方将位于中山市东区××××壹层V01卡摊位出租给乙方经营鲜花类物品，出租面积为9平方米。租金每月4000元、设施费3080元、物业管理费300元，上述综合费用合计7380元。乙方每月5日前支付甲方上述费用及水电费，水电费按实际发生额计算。在本合同签署之日，乙方需支付甲方押金5万元。合同的其他事项与合同编号为clzzs20190815398的《市场摊位经营协议》约定一致。万谷公司、谢翠兰分别于上述协议甲方、乙方栏签字盖章确认。同日，万谷公司（甲方、市场管理方）与谢翠兰（乙方、实际经营者）分别就V01、U05租赁摊位的经营管理签订《东区中心市场市场管理协议》（合同编号：clzzs20190815398、clzzs20190815404），约定万谷公司在正常经营时间内向谢翠兰提供物业管理服务，并对市场内的经营商户提出了若干经营要求。签订上述合同后，万谷公司于2019年8月15日依约向谢翠兰提供涉案租赁物，收取了谢翠兰押金共10万元，谢翠兰亦从2019年9月起向万谷公司缴纳租金等费用。万谷公司分别于2020年1月5日、2月25日向谢翠兰发出《通知书》：……你至今未依约开档营业，也未办理相关手续，你的行为严重影响市场整体经营，已构成违约，……我司正式通知你，如在7天内仍未开业经营的，我司将有权单方面解除与你签订的合同编号为clzzs20190815404、clzzs20190815398的《市场摊位经营协议》《东区中心市场市场管理协议》。谢翠兰称租赁后才得知万谷公司出租给其的两个摊位系临时建筑，且未办理相关的临建许可手续，后万谷公司又强行对其租赁的V01摊位进行改造和加建，其被迫于2019年12月8日搬离涉案V01摊位后，万谷公司于2020年1月5日书面通知其解除合同并强行收回涉案V01摊位，后又于2020年2月27日以其连续7日未开业为由强行收回了涉案U05摊位，其认为涉案协议无效，且租赁物已由万谷公司收回，万谷公司应返还其涉案摊位的租赁押金10万元。万谷公司称谢翠兰自2019年11月开始拖欠其V01摊位的租金及费用、从2020年1月开始拖欠其U05摊位的租金及费用。谢翠兰一直未开业经营，亦欠缴协议约定的综合费用等。一审另查：2014年9月17日，案外人中山市万谷××有限公司（以下简称为万谷××公司）与案外人中山市东区××股份合作经济联合社（以下简称为××经联社）签订《土地租赁承包合同》承租××经联社名下的中山市东区××××块面积为11983平方米土地，拟使用该地块开发建设新现代市场商业综合体，租赁时间为二十年即从2017年1月1日起至2036年12月31日止。后万谷××公司于该地块上建造万谷菜篮子广场工程，工程性质为商业、车库、其他，建筑面积为18497.25平方米，该工程在中山市住房和城乡建设局进行竣工验收备案登记。万谷公司称涉案租赁物所在地位于万谷篮子广场内、主体建筑外空地上的旋转流动板房摊位，摊位无须办理规划许可或进行临时性建筑审批，其受万谷××公司授权，提供了万谷××公司出具的情况说明，该说明显示：万谷××公司确认涉案租赁物所在土地由其向中山市东区××股份合作经济联合社承租，万谷菜篮子广场由其投资建设，并竣工验收，万谷公司系其关联公司，受其委托管理经营该项目，包括对外出租。一审又查：谢翠兰称万谷公司无故单方收回涉案摊位以及涉案摊位为违法建筑，提供微信聊天记录、12345政府服务热线网页截图、照片等证据。其中其称微信聊天记录左边头像系万谷公司项目负责人（昵称：wanda），右边头像系其，信息内容反映左边一方于2019年12月8日要求右边一方将铺位内的东西清走，其需要开始施工，右边一方发了个定位后称其人在广西，让左边一方帮忙把铺位内的东西搬开，铺位内没放置什么货物，右边一方于2019年12月19日要求看一下V01、U05摊位的建设工程规划许可证，对方称右边一方拖欠租金不让看许可证，后又称摊位肯定是合法建筑，右边一方要求左边一方退回其租金和押金，并称上个月工商、城建部门要求其退回摊位。12345政府服务热线网页显示，谢翠兰曾就中山市东区××××万谷菜篮子广场周围道路边的活动房是否进行规划报批等向中山市自然资源局询问，该局回复称万谷菜篮子项目未在其局申请办理临时建（构）筑物的规划报建。照片显示一用铁架架起来的小型建筑物，有屋檐，玻璃推拉门，建筑物下有四个轮子，谢翠兰称照片中的活动板房为涉案租赁的摊位。万谷公司对微信聊天记录、照片的真实性不予确认，12345政府服务热线网页截图的真伪由法院认定。为证明其已付清两个摊位全部租金费用，谢翠兰提供银行流水、手机转账记录，显示：谢翠兰分别于2019年10月16日、11月5日、12月3日、12月26日向万谷公司转账支付6466.23元、1万元及5763.6元、7767元、2675元及5000元。谢翠兰称上述6466.23元、10000元及5763.6元、7767元、分别系缴交2019年10月V01摊位、2019年11月V01及U05摊位、2019年12月V01摊位当月租金及上月水电费用等，2675元及5000元系缴纳U05摊位2019年12月当月租金及上月费用。万谷公司提供收据、综合费用缴费通知单，称谢翠兰提供上述银行流水、转账记录的款项系缴纳V01摊位2019年9月、10月以及U05摊位2019年9月至12月租金费用（含水电费），现仍尚欠其V01摊位2019年11月至12月租金费用分别为7864元（其中477元电费、7元水费）、7561元（其中174元电费、7元水费），V01、U05摊位2020年1月租金费用15002元（其中V01摊位电费34.5元、水费3.5元，U05摊位电费280.5元、水费3.5元）未付，U05摊位2020年2月租金费用7618.5元（其中电费315元、水费3.5元）。万谷公司提供部分单据有谢翠兰或钟某强、钟某庆签名，万谷公司称未签名的为未缴费用。谢翠兰对该单据不确认，称其已全部缴纳租赁期间的租金、费用。万谷公司称涉案租赁的V01、U05摊位分别于2020年1月13日、2020年2月27日收回。谢翠兰则称上述摊位的收回时间分别是2019年12月8日、2020年2月20日。万谷公司提供一份《解除协议》称与谢翠兰解除了合同编号为clzzs20190815398的《市场摊位经营协议》《东区中心市场市场管理协议》，解除协议的签订方为万谷公司与案外人钟某，签订时间为2020年2月27日，内容反映双方同意自2020年2月27日起解除上述两份协议，钟某将U05摊位内属于其物品搬离后交还给万谷公司。万谷公司称钟某系谢翠兰的丈夫，代表谢翠兰签署上述解除协议。万谷公司又提供网页材料、照片，称万谷菜篮子广场于2020年农历初四全面启市，且响应政府号召做好新冠疫情防控工作，照片为万谷菜篮子广场。谢翠兰称钟某并不是其丈夫，其亦未与万谷公司签订过解除协议。谢翠兰提供的户口本、离婚证显示其婚姻状态为离婚，前夫并非钟某；对万谷公司提供的网页材料、照片没有异议，但认为其所租赁的摊位在市场主体建筑外面，并非万谷公司提供的中山市竣工验收备案登记表所记载的主体建筑，该市场主体建筑于2015年建成，但其租赁的摊位板房于2018年才搭建，当时所有租赁外面板房摊位的租赁方都有向万谷公司咨询过摊位是否已依法报批，万谷公司回复摊位系合法的其才签订涉案租赁协议。对此万谷公司则称谢翠兰一直是委托钟某与其联系，二人对外以夫妻相称。一审再查：2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，谢翠兰响应号召未在涉案商铺营业。后中山市新冠肺炎疫情防控指挥部决定，自2020年2月24日12时起，将中山市新冠肺炎疫情防控应急响应级别调整为二级响应，绝大部分企业开始复工复产。一审庭审中，谢翠兰、万谷公司均确认租赁物所在的中山市东区××××就是万谷菜篮子广场，其所租赁的摊位是在广场外面空地用铁架子、木板、轮子临时搭建的可移动板房。万谷公司称由于市场是民生行业，疫情期间也是要开业的，故不同意减免谢翠兰疫情期间的租金；出租的涉案摊位包含于中山市竣工验收备案登记表中的万谷菜篮子广场建筑物；V01、U05摊位还在原地，用于摆摊的板房已经移走。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案协议效力问题。万谷××公司经向××经联社租赁取得涉案摊位所在土地，后万谷××公司投资兴建万谷菜篮子广场工程，该工程已取得了中山市住房和城乡建设局的竣工验收备案登记，万谷××公司同意该市场交由万谷公司出租、管理，故万谷公司有权将万谷菜篮子广场工程对外出租。而谢翠兰、万谷公司于庭审中确认本案出租所涉摊位为万谷菜篮子广场工程主体建筑外空地上的流动板房，该板房在一审辩论终结前仍未取得相应的建设工程规划许可或相应的临时建筑审批，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，认定谢翠兰与万谷公司于2019年8月15日签订的合同编号为clzzs20190815404、clzzs20190815398的《市场摊位经营协议》《东区中心市场市场管理协议》因违反上述法律强制性的效力性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，万谷公司已收取谢翠兰的租赁押金10万元应依法予以返还。关于占有使用费问题。根据上述分析，涉案合同为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，谢翠兰占有使用涉案租赁物期间应支付万谷公司相应的占有使用费。至于谢翠兰主张涉案V01摊位、U05摊位分别已于2019年12月8日、2020年2月20日交还万谷公司，谢翠兰仅提供微信聊天记录，未有其他证据佐证，万谷公司亦不予确认，谢翠兰应承担举证不能的不利后果。对万谷公司主张涉案V01摊位、U05摊位的交还时间为2020年1月13日、2020年2月27日，予以采纳。关于占有使用费标准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，涉案协议的租金实际包括租金、设施费、物业管理费三部分，谢翠兰在租赁期间除了占有使用涉案租赁物外还享受了万谷公司的相关物业管理服务，故占有使用费标准应为合同约定的V01摊位7380元/月、U05摊位7300元/月。因现有证据反映谢翠兰已交纳V01摊位、U05摊位租金费用、水电费至2019年10月、2019年12月，该款应抵扣相应缴纳月份的占有使用费、水电费。现万谷公司要求谢翠兰支付V01摊位2019年11月至2020年1月13日占有使用费17958元（7380元/月×2个月+7380元/月÷30天×13天）、水电费703元（477元+7元+174元+7元+34.5元+3.5元），U05摊位2020年1月至2020年2月27日占有使用费14339.29元（7300元/月+7300元/月÷28天×27天）、水电费602.5元（280.5元+3.5元+315元+3.5元）于法无悖，予以支持。上述占有使用费合计32297.29元、水电费合计1305.5元。对万谷公司主张上述费用超出部分，于法无据，不予支持。至于万谷公司主张的滞纳金，其性质与违约金无异，根据上述分析，涉案协议无效，故双方就违约后的滞纳金约定亦属无效，对此不予支持。综上，谢翠兰的诉讼请求理据充分，予以支持；万谷公司的反诉请求有理部分，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认谢翠兰与万谷公司于2019年8月15日签订的合同编号为clzzs20190815398、clzzs20190815404的《市场摊位经营协议》《东区中心市场市场管理协议》无效；二、万谷公司于判决发生法律效力之日起七日内向谢翠兰返还租赁押金10万元；三、谢翠兰于判决发生法律效力之日起七日内向万谷公司支付占有使用费32297.29元；四、谢翠兰于判决发生法律效力之日起七日内向万谷公司支付水电费1305.5元；五、驳回谢翠兰的其他诉讼请求；六、驳回万谷公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元（谢翠兰已预交），由万谷公司负担（万谷公司应于判决发生法律效力之日起七日内迳付谢翠兰）；反诉案件受理费1988元（万谷公司已预交），由万谷公司负担1388元，谢翠兰负担600元（谢翠兰负担的部分应于判决发生法律效力之日起七日内迳付万谷公司）。本院二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院另查明，万谷公司在二审中陈述，万谷中心市场现正常经营，外围的流动摊位包括V01、U05均已拆除，经营者都已移至室内经营。本院认为，本案二审双方的争议焦点，一是协议效力的问题；二是押金的归属；三是万谷公司主张的占有使用费金额及滞纳金是否应予支持。关于争议焦点一，即协议效力的问题。谢翠兰曾就中山市东区××××万谷菜篮子广场周围道路边的活动房是否进行规划报批的问题向中山市自然资源局询问，该局回复称万谷菜篮子项目未在其局申请办理临时建（构）筑物的规划报建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案中，万谷公司未提交证据证明其提供的摊位已经主管部门批准建设，本案协议应当认定无效。结合本案万谷公司所述相关摊位现均已拆除的事实，本院对万谷公司认为合同有效的主张不予支持。至于万谷公司所提根据《建筑工程施工许可管理办法》第二条规定，工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证的主张，即使案涉建筑物无需办理施工许可证，亦应办理规划报建等相关手续，故本院对万谷公司该主张不予采信。关于争议焦点二，即押金归属的问题。基于上述分析，本案协议无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，万谷公司已收取谢翠兰的租赁押金10万元应依法予以返还。关于争议焦点三，即万谷公司主张的占有使用费金额及滞纳金是否应予支持的问题。一审法院认定涉案V01摊位、U05摊位的交还时间为2020年1月13日、2020年2月27日，本案双方当事人均未就此提起上诉，本院对此予以确认。因本案协议无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，谢翠兰应向万谷公司支付占有使用费，但所谓占有使用费应为占有使用期间应支付的费用，本案中应支付至摊位交还之日，万谷公司主张谢翠兰应支付合同解除当月整月的占有使用费无事实和法律依据，本院不予支持。另就滞纳金的问题，本案协议无效，万谷公司依据协议主张日千分之八的滞纳金无法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人万谷公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3060元（中山市万谷东区中心市场有限公司已预交），由中山市万谷东区中心市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 红 妮审判员 谢 劲 东审判员 赵  娟二〇二一年四月十三日书记员 勾华吴歌