贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终3323号上诉人（一审原告）：胡怀江，男，1982年10月24日出生，汉族，湖北省住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：樊朝彬，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈璞，贵州贵达（都匀）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵阳万科远通房地产有限公司。住所地：贵州省贵阳市云岩区金阳大道南段118号。法定代表人：陈潇，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：廖智慧，国浩律师（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人：何晓艳，国浩律师（贵阳）事务所律师。上诉人胡怀江因与被上诉人贵阳万科远通房地产有限公司（以下简称万科远通公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初13866号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。胡怀江上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持胡怀江的诉讼请求；2．本案的一审、二审案件受理费由万科远通公司负担。事实和理由：一、万科远通公司销售悦城项目房屋时，以“省府路小学、19中，红黄蓝国际幼儿园签约入住金阳大社区”“三大名校十二年一站式教育”为广告宣传，而胡怀江的子女却不能就读前述学校，万科远通公司的行为构成欺诈。二、万科远通公司在配套学校的广告宣传中，明确了签约入驻的真实存在学校名称、学校的数量及明确宣称“签约入驻”“三大名校一站式教育”，该广告宣传内容具体明确，应视为要约。三、一审判决以胡怀江未举证证明万科远通公司广告宣传对胡怀江选择订立房屋买卖合同以及房屋价格有影响，该认定不符合案件事实和社会经验法则。根据民事诉讼证据规定中关于众所周知的事实无需举证的规定，万科远通公司广告宣传中的配套学校显然对胡怀江选择订立合同及房屋价格具有重要影响。万科远通公司辩称，一、万科远通公司不存在虚假宣传，胡怀江的诉请缺乏事实依据。二、胡怀江所称的学校不在合同约定内，不在万科悦城规划范围内，且对房价无重大影响，依法不属于合同内容。三、胡怀江主张的三所学校属于公办学校，就读资格和条件由教育主管部门确定，胡怀江子女不能就读三所学校系教育局履行行政职能所致，与万科远通公司无关。胡怀江向一审法院起诉请求：1．判令被告赔偿原告购房款52910元；2．判决被告承担诉讼费。一审法院认定事实：原告因购买被告修建的“万科远通悦城”项目的房屋，与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，《商品房买卖合同》第三条约定：房屋建筑面积67.84平方米，套内建筑面积52.91平方米；第七条约定：该商品房单价每平方米7143.55元，总价款377965元。第十二条第（三）款“商业配套设施”中对幼儿园、学校、会所、购物中心均未约定。第二十六条“销售广告及宣传资料”约定“商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。”该合同附件五关于“本项目内相关配套设施、设备的具体约定”：1．相关设施的位置及用途：消防控制室在商业裙房靠近1#楼的位置，社区服务用房在1#楼下部，物管用房在2#楼下部，1#楼附近可能存在运动场地；2．其他约定：无。合同签订后，原告根据合同约定向被告支付了相应的购房款，审理中，双方认可房屋已交付原告，在万科悦城业主手册配套服务中载明的学校为：贵阳市第一实验小学、林木小学、贵阳市第三十中学。又查明，审理中，原告提交照片及贵州都市网的网页截图，显示有“三大省级名校就在家门口，助力孩子成长无忧”、“万科金阳大社区三大名校十二年一站式教育省府路小学、19中、红黄蓝幼儿园入驻金阳大社区”横幅标语，网页截图载有：“万科三区合一隆重发布金阳大社区……万科金阳大社区以世纪金源步行街为轴心，串联出永不落幕的繁华大社区，将西区万科城、缇香郡、东区万科悦城有机结合组成社区平台……万科金阳大社区签约引进三大名校、包括闻名全市的省府路小学，翌年即可竣工……”拟证明被告在销售房屋时，通过广告方式宣传承诺省府路小学、19中、红黄蓝幼儿园入驻万科悦城。原告同时提交云岩区住房和城乡建设局下发的《信访处理意见书》，拟证明被告愿意出资解决学校的修建问题，并联系政府部门申请万科小区学位，但被告未修建学校，且后来教育局答复在满足万科麓小区的业主外，才安排万科悦城的业主子女。被告对原告的证明目的均不认可，同时提交云岩区中小学招生服务范围文件，显示省府路小学，贵阳市第十九中学万科城校区招生范围无万科悦城业主，并表示学校划片招生系政府相关部门确定，且学校入驻金阳大社区并不代表就是入驻万科悦城，而该三所学校也并未规划在万科悦城内，被告表示愿意出资解决学校的修建系配合政府履行其社会职责，并不是被告的合同义务。被告同时提交贝壳网和58同城二手房信息，拟证明万科悦城与万科城的房价整体上并无差异。另查明：审理中原告表示其诉请的购房款系因双方合同没有约定被告违反广告宣传内容应承担的违约责任，酌情以套内建筑面积为基数，按每平米1000元计算。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，对合同双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按约定履行合同义务。本案的争议焦点为：被告的销售广告中对配套学校的说明与允诺是要约邀请还是要约？根据合同，双方未对小区配套的幼儿园、学校等商业设施进行约定，现原告主张被告在销售房屋时，通过广告方式宣传承诺省府路小学、19中、红黄蓝幼儿园入驻万科悦城，并提交照片及贵州都市网的网页截图，但从照片及网页截图记载的内容来看，该三所学校系入驻金阳大社区，并不是万科悦城，且根据被告提交的云岩区中小学招生服务范围文件显示，其中的省府路小学、19中万科城校区已开始招生，只是万科悦城的业主不属该片区生未能就读，因此原告主张被告作虚假广告，欺诈原告的理由并不充分。同时因原告提交的照片和网页截图显示未对学校的具体规划的面积、结构、修建时间等作出具体的允诺，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”规定中关于说明与允诺具体、确定的要求，故上述销售广告中关于配套学校的说明属于要约邀请，不属于要约。同时原告在本案审理中也未举证证明被告的宣传广告对其当时选择订立合同以及房屋价格的影响，故对其要求以每平米1000元返还其购房款的主张，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回原告胡怀江的诉讼请求。案件受理费1122元，减半收取561元，由原告胡怀江负担（已预交）。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案中，当事人二审争议的焦点问题在于：胡怀江要求万科远通公司以案涉房屋套内面积每平方米1000元向其支付赔偿金的诉讼请求是否应予支持。胡怀江要求万科远通公司支付赔偿金系因配套学校问题。一方面，双方在《商品房买卖合同》第十二条第（三）款“商业配套设施”中对幼儿园、学校未约定。万科远通公司销售房屋时虽然有“省府路小学、19中、红黄蓝幼儿园”配套学校的宣传，但是根据胡怀江提供的照片及网页截图显示的内容为，前述配套学校入驻金阳大社区。胡怀江所举示的证据不足以证明万科远通公司曾允诺购房人可就读前述学校。现前述学校中的省府路小学及19中已经开始招生，但万科悦城的业主不属于该片区生未能就读。因此，胡怀江以万科远通公司虚假宣传为由主张欺诈，缺乏事实依据。另一方面，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》第二十六条的约定，只有在万科远通公司就商品房规划范围内房屋及相关设施所做的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的才视为要约。万科远通公司在销售广告宣传中均未对前述配套设施具体的规划面积、结构、修建时间、交付时间等主要内容予以具体明确。胡怀江主张广告宣传中的配套学校对房屋价格具有重大影响，但通常情况下，影响房价的因素是多方面的，买房也会综合考虑多方面因素，人胡怀江未举证证明宣传广告中的配套学校对案涉合同的订立及房屋价格的确定存在重大影响，故胡怀江的该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。一审判决认定万科远通公司配套学校的宣传属于要约邀请，进而驳回胡怀江的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，胡怀江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用1122元，由胡怀江负担。本判决为终审判决。审判员 程 奕二〇二一年四月二十七日书记员 曾凡青