吉林省辽源市龙山区人民法院民事判决书（2021）吉0402民初83号原告：马平，女，1969年5月26日生，汉族，住吉林省辽源市龙山区。原告：马洪，女，1975年7月6日生，汉族，住吉林省辽源市龙山区。原告：马辉，女，1973年3月17日生，汉族，住吉林省辽源市龙山区。三原告共同委托代理人：王世平，吉林达信律师事务所律师。被告：辽源市兴业建筑工程有限责任公司。法定代表人：纪长君，该公司执行董事。委托代理人：王晓枫，吉林常春（辽源）律师事务所律师。第三人：辽源市兴鹏房地产开发有限公司。法定代表人：闫永臣，该公司经理。委托代理人：臧志鹏，吉林达信律师事务所律师。原告马平、马洪、马辉与被告辽源市兴业建筑工程有限责任公司（以下简称兴业公司）、第三人辽源市兴鹏房地产开发有限公司（以下简称兴鹏公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。马平，马洪，马辉的委托代理人王世平，兴业公司委托代理人王晓枫，兴鹏公司委托代理人臧志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马平、马洪、马辉向本院提出诉讼请求：一、确认2015年6月23日原告与第三人签订的商品房买卖合同（预售）、2015年9月30日原告与第三人签订的商品房买卖合同（预售）合法有效。二、不得执行位于永晟园小区207室，不动产单元号220402007002GB00003F00060199，208室、不动产单元号220402007002GB00003F00060159房屋，不得执行位于永晟园小区311室、不动产单元号220402007002GB00003F00060157房屋。三、撤销（2020）吉0402执异96号执行裁定书，解除对涉案房屋的查封。四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月23日原告与第三人签订商品房买卖合同，约定第三人将开发的涉案房屋以6,279,997.36元的价格出售给原告。2015年9月30日原告与第三人签订商品房买卖合同，约定第三人将开发的涉案房屋以342,380.00元的价格出售给原告。2015年6月23日原告将首期房款3,279,997.36元交付给第三人，余款3,000,000.00元向工商银行申请贷款，2015年8月24日中国工商银行股份有限公司辽源世纪广场支行与原告签订了《个人购房借款／担保合同》，原告贷款3000000.00用于购买涉案房屋，第三人开具了收到原告6,279,997.36元的收据，涉案房屋的水费、电费、供暖费均由原告支付。2015年9月30日原告将购房款342,380.00元交付给第三人，第三人为原告出具了收到原告购房款342,380.00元的收据一份，涉案房屋的水费、电费、供暖费均由原告支付。因原告是个体工商户，原告购买涉案房屋目的是为了生产经营使用，原告购买涉案房屋没有办理过户登记不是原告原因所致。综上，为维护原告的合法权益，请求法院只支持原告的诉讼请求。辽源市兴业建筑工程有限责任公司辩称：第一，关于原告方的第一项诉讼请求，要求确认合同是否具有法律效力的问题。该请求内容不应当是本案审理的焦点问题，而且根据法律规定，合同是基于债权请求权或物权请求权的凭证。而不是证明原告方享有完整物权的凭证。所以该请求内容人民法院不应当予以处理或作出确认。第二，也就是关于本案焦点的问题。原告方提出的涉案的三套房屋是否应当解除查封的问题。本案的被告兴业建筑有限公司是在同另一被告兴鹏房地产开发公司建设工程合同纠纷一案。在执行过程当中，经产权部门查询，本案所涉及的三套房屋未能办理房屋产权。到目前为止，房产主管部门体现的登记产权人仍然是被告兴鹏公司。即便按原告诉状当中所陈述的曾经支付了部分购房价款。那么根据法律规定，以及最高人民法院的裁判规则，基于原告方并没有取得物权，原告方在履约过程当中存在瑕疵和过错的行为，也不能够排除人民法院的执行活动。综上所述，请人民法院依法作出公正的判决。辽源市兴鹏房地产开发有限公司述称：原告所陈述的事实与理由，第三人没有异议。是由于第三人的原因，导致应该给原告出具的发票没有及时送给原告。至2020年的10月份，在原告的多次主张之下，才将房屋的发票交付给原告。导致原告没有及时办理过户，房屋被执行申请人查封。经审理查明：本院在审理兴业公司诉兴鹏公司建设工程合同纠纷一案过程中，于2019年6月5日作出（2019）吉0402民初1182号民事裁定书，裁定查封辽源市兴鹏房地产开发有限公司所有的位于永晟园小区207室、不动产单元号220402007002GB00003F00060199，208室、不动产单元号220402007002GB00003F00060159，311室、不动产单元号220402007002GB00003FO0060157三处房屋房籍。现该案已进入执行阶段。2015年6月23日，兴鹏公司与马平、马辉、马洪签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号Y2013131306000262），约定马平、马辉、马洪以总价6,279,997.36元的价格购买永晟园小区A、B、C幢7单元1层113-207-208号房屋，买受人于2015年6月23日前支付首期房价款3,279,997.36元，余款300万元向工商银行申请贷款支付等内容。2015年8月24日，上述房屋办理了预购预押登记，（辽房房预字第017567号），载明预告登记权利人为中国工商银行股份有限公司辽源世纪广场支行，预告登记义务人为马平，共同抵押人为马洪、马辉，预告登记包含房间207、113、208。2015年8月24日，中国工商银行辽源世纪广场支行与马平签订《个人购房借款/担保合同》，载明马平贷款300万元用于购买永晟园房屋。马平、马辉、马洪按约定支付了上述房屋全部价款6,279,997.36元。2015年9月30日，兴鹏公司与马平签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号Y2013131306000278），约定马平以总价342,380.00元的价格购买永晟园小区A、B、C幢，6单元3层311号住宅房屋，并按约定交纳了上述房屋全部价款。2015年12月30日，马平注册成立辽源市龙山区贵名媛温泉养生会馆，经营场所为永晟园A、B、C座113、207、208室。2016年6月29日，兴鹏公司就上述案涉房屋开具了销售不动产统一发票。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，在本院查封前，案外人与兴鹏公司签订了两份商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效；结合原告提交的查封前交纳的物业费、装修保证金、垃圾清运费等收据及于查封前在案涉房屋开办个体工商户进行经营等情况，能够认定在本院查封前，原告已经合法占有案涉房屋；原告提供的收款收据、银行流水、按揭贷款合同、证人证言等能够相互印证，形成完整证据锁链，能够证明已经支付全部房屋价款；结合兴鹏公司在庭审中陈述及出具的书面说明，公司管理混乱，未将开具的发票交给原告，使原告无法办理产权过户登记，并非原告自身原因，综上所述，可以认定原告对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。原告关于“撤销（2020）吉0402执异96号执行裁定书，解除对涉案房屋的查封”的诉讼请求非案外人执行异议之诉审理范围，本院不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、确认《商品房买卖合同（预售）》（合同编号Y2013131306000262）、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号Y2013131306000278）有效；二、不得执行位于辽源市龙山区永晟园小区207室（不动产单元号220402007002GB00003F00060199）、208室（不动产单元号220402007002GB00003F00060159）、311室（不动产单元号220402007002GB00003F00060157）房屋三、驳回原告马平、马辉、马洪其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由被告辽源市兴业建筑工程有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽源市中级人民法院。审判长 王宏伟人民陪审员 万丽荣人民陪审员 刘 霞二〇二一年四月十四日书记员 谭敬文