呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2021）内01民终324号   上诉人（原审被告）：许权，男，1976年10月8日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市.103室。   被上诉人（原审原告）：呼和浩特市佳友物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路园艺所南艺苑小区8号楼2单元3层。   法定代表人：邹春芳，该公司总经理。   委托诉讼代理人：郭富萍，女，1962年6月27日出生，汉族，公司经理，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：闫春和，男，1969年12月6日出生，汉族，公司副经理，住呼和浩特市。   上诉人许权因与被上诉人呼和浩特市佳友物业服务有限责任公司（以下简称佳友物业）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初8628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。   许权上诉请求：撤销原审判决，驳回佳友物业的诉讼请求。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律不当，证据不足，应依法予以撤销。首先，因佳友物业未尽到约定义务，在消防部门安全检查时，发现消防设施无水，为此对许权罚款1万元，并要求停业整顿15天，之后许权到佳友物业反映情况时发现佳友物业将消防供水阀门擅自关闭，故该罚款是因佳友物业供水违约行为造成的，其应承担赔偿责任。对于消防部门下达的停业整顿给许权造成的营业损失。其次，自2016年11月2日，佳友物业拒绝为许权倾倒垃圾，无奈许权只能自己雇佣人员倒垃圾，自2016年11月2日至今共支付倒垃圾费用64800元。佳友物业连垃圾都拒绝为许权倾倒，又何来垃圾转运费一说，并且佳友物业也未提交其代许权交纳垃圾转运费的证据，故原审法院判决许权向其支付垃圾转运费，明显证据不足。再次，许权所承租的房子漏雨，许权多次找佳友物业维修，但其不尽维修义务，造成房屋房顶脱落，墙面多处损坏，更衣柜电子锁浸水泡损坏，上述诉讼均因佳友物业不尽责造成的。最后，电梯属于公共设施，但自双方签订物业服务协议到今，佳友物业仍不允许许权使用电梯，物业服务协议约定的服务项目，许权一项都没有享有，既然未享有权利又何来义务一说，因佳友物业未尽物业服务义务，故其无权要求许权向其支付物业费。而原审判决在认定佳友物业服务存在瑕疵的情况却判决许权向其支付75%物业费明显错误，应依法撤销。   佳友物业辩称，关于消防的问题，8号楼是他们自己改装的，8号楼一直都有水，现在我们的指标都达到了消防标准；关于垃圾转运费的问题，洗浴是特殊性行业，许权找的是马总，给许权的物业费按1.2元，但许权只交了半年的物业费，后半年一致未交，佳友物业只好停止倒垃圾，但公共设施和水电暖我们一直维护着，一直在服务；关于电梯，许权是一楼和负一楼，根本不需要用电梯，许权交的费用没有电梯的费用，再有他用的地下室储蓄水池，都跑水无数次了，一漫连脚都湿了，泡的电梯都淹了；关于房屋漏水，许权发现漏水之后，我们也联系开发商了，开发商派人给他们修了，我们维护的是公共设施，关住门都是你自己的，他们家漏水都是自己私自改管道弄的，还有饭馆给他们漏的，现在都怪到物业了。   佳友物业向一审法院起诉请求：1.判令许权支付拖欠的物业管理费78592元及违约金23578元;2.本案全部诉讼费由许权负担。   一审法院认定事实：2015年6月24日，佳友物业与许权签订《天育星园小区前期物业管理服务协议》，约定由佳友物业通过物业管理服务。协议同时约定物业管理服务费用收费标准为多层建筑每月每平方米1.2元。许权承租的商铺位于呼和浩特市××区、103室，建筑面积为1247.48平方米。自2015年6月24日佳友物业同许权签订《天育星园小区前期物业管理服务协议》后，许权按协议约定交纳了部分物业费用，现佳友物业要求3年6个月的物业费用及垃圾转运费为78592元（1247.48平方米×1.2元×12个月×3.5年+1247.48平方米×0.3元×12个月×3.5年），以及违约金23578元（78592元×30%）。   一审法院认为，佳友物业是具有物业服务资质的物业公司，佳友物业与许权签订物业服务合同。从合同签订至今一直由佳友物业对小区进行物业服务管理，该合同合法、有效，对合同双方具有约束力，因此双方应当按照合同约定内容履行义务。对许权辩称自签订物业管理服务协议以来，佳友物业未按照约定履行管道维修义务、消防设施维护义务及公共电梯使用,该院认为,依照合同第二条“物业管理服务内容”中“二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理”约定,消防设备、电梯均属于共用设施设备,属于物业管理服务内容范围,根据许权所举证据显示,许权承租房屋中管道非其自行施建,属楼体共用管道,属房屋共用设施设备,亦属物业管理服务协议中约定物业管理服务内容范围,自存在漏水后,佳友物业并未对此进行维修,故综上,佳友物业履行物业服务存在瑕疵,对其诉请的3.5年物业费,该院酌情支持75%,即47154.74元(1247.48m×1.2元×12个月×3.5年×75%)。对佳友物业诉请的垃圾转运费,该费用系政府定价征收由物业服务公司代为收取,实为垃圾处置费用,非垃圾收集费用,对佳友物业诉请的3.5年垃圾转运费用,予以支持,即15718.25元(1247.48m×0.3元×12月×3.5年)。对佳友物业诉请的违约金,因其在履行物业服务过程中存在瑕疵,不予支持。综上所述,佳友物业的部分诉讼请求符合法律规定,予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《物业管理条例》第四十一条之规定,判决:一、许权于本判决生效之日起十日内支付呼和浩特市佳友物业服务有限责任公司3.5年物业服务费47154.74元、垃圾转运费15718.25元,共计62872.99元;二、驳回呼和浩特市佳友物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费2344元,由呼和浩特市佳友物业服务有限责任公司负担1443元、由许权负担901元。   二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：许权的上诉理由能否成立。   许权主张因佳友物业将消防供水阀门关闭给其造成罚款1万元及停业15天的损失，应由佳友物业承担。本院认为，本案的案由是物业服务合同，许权主张的经营损失属于另一个法律关系，本案不作处理，对该损失部分，许权可另行主张。   许权主张佳友物业不给其倾倒垃圾，故佳友物业要求许权支付垃圾转运费无事实及法律依据。本院认为，佳友物业是具有物业服务资质的物业公司，佳友物业与许权签订物业服务合同。从合同签订至今一直由佳友物业对小区进行物业服务管理，该合同合法、有效，对合同双方具有约束力，因此双方应当按照合同约定内容履行义务。根据许权与佳友物业签订的《天育星园小区前期物业管理服务协议》中约定：“实行标准化清扫保洁,垃圾日产日清”;佳友物业声称因许权未按时缴纳物业费，故对许权产生的垃圾不再倾倒。本案中，佳友物业不能因许权未缴纳物业费，而对其停止履行倾倒垃圾的义务，故佳友物业的行为违反了协议约定，应承担相应的违约责任；许权主张的垃圾转运费系政府定价征收由物业服务公司代为收取,实为垃圾处置费用,非垃圾收集费用,其应当依协议缴纳。鉴于双方均存在过错，一审法院判令许权向佳友物业缴纳3.5年垃圾转运费用的75%,并无不当，本院应予支持。   许权主张案涉房屋漏雨，多次找佳友物业进行维修，因其未尽维修义务，造成其房顶脱落，墙面多处损坏，更衣柜电子锁浸水泡损坏造成损失，佳友物业应当承担相应的责任。佳友物业声称，案涉房屋漏雨是因许权自改管道造成，但根据许权提供的证据显示,其承租房屋中管道非其自行施建,属楼体共用管道,属房屋共用设施设备,亦属物业管理服务协议中约定物业管理服务内容范围,且自案涉房屋管道存在漏水后，佳友物业并未对此进行维修，导致存在安全隐患的地下室电梯停用，佳友物业未履行物业管理服务协议中约定的修缮义务，存在服务瑕疵。   综上，佳友物业因未按照《天育星园小区前期物业管理服务协议》约定履行管道维修义务、消防设施维护义务、公共电梯使用及倾倒垃圾义务，其行为存在服务瑕疵，故一审判决判令许权向佳友物业缴纳75%的物业费并无不当，本院予以支持。   综上所述，许权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2344元，由许权负担（许权已交纳）。   本判决为终审判决。   审判长 窦 双   审判员 鄂晓红   审判员 戴玉英      二〇二一年四月二十日   法官助理 于文硕   书记员 郝辰炜