河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0702民初1849号原告：郭立辉，女，1969年11月4日出生，汉族，住郑州市金水区。被告：新乡市盛世同泰物业管理有限公司（原新乡市靖业东来房屋租赁管理有限公司），住所地新乡市金穗大道461号五星座D座1102房间，统一社会信用代码91410700690578167U。法定代表人：张兰波，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孟妞妞，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：高军东，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。被告：大商集团（新乡）新生活时代广场购物有限公司，住所地新乡市平原路139号，统一社会信用代码91410700MA3X8R7R5T。法定代表人：韩振文，系该公司董事长。委托诉讼代理人：丁小飞，女，该公司员工，特别授权。原告郭立辉与被告新乡市盛世同泰物业管理有限公司（以下简称盛世同泰公司）、大商集团（新乡）新生活时代广场购物有限公司（以下简称大商新乡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭立辉，被告盛世同泰公司委托诉讼代理人孟妞妞，被告大商新乡公司委托诉讼代理人丁小飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郭立辉向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带支付下欠的2020年至2021年1月份的租金16063.92元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是新乡市盛世大厦房产共同共有的共有人。2016年2月16日，新乡市盛世大厦成立业主委员会（业主委员会成立，99%不知情），业主委员会同时决定委托第三方对物业进行统一经营管理，统一委托盛世同泰公司向大商新乡公司出租等事项。根据2016年1月1日原告与盛世同泰公司签订的《委托租赁协议书》的约定，原告所有的共有产权的面积为42.26平方米，委托盛世同泰公司租赁的时间为十五年，原告不单独与承租人签订租赁协议，盛世同泰公司向承租人（大商新乡公司）收取租金后扣除物业费等，向原告每月支付租金2664元，租金每五年递增3%（2021年开始增加）。合同签订后，被告虽有延期支付租金的事情发生，经过催要部分租金已经结清。但是，从2020年被告已经拖欠了原告6个月的租金，计款16063.92元，故诉至法院。盛世同泰公司辩称，根据合同约定，盛世同泰公司应在与承租方结算租金后将租金转付给原告。大商新乡公司仅支付租金至2020年9月份，盛世同泰公司也已向原告支付租金至2020年9月份。后续租金在大商新乡公司向我公司支付后，我公司将及时转付给原告。我们对原告起诉的欠付租金的时段和金额无异议。大商新乡公司辩称，对原告起诉的时段和金额无异议，目前我方和盛世同泰公司之间有纠纷，需要等待另案的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月1日，郭立辉（甲方）与盛世同泰公司（乙方）签订《委托租赁协议书》一份，主要约定甲方自愿将其购买的位于新乡市平原路139号“盛世大厦”2119号的房产（该房产建筑面积约为42.26平方米），全权委托乙方对外招商租赁并与承租方结算租金；委托租赁服务期限自2016年1月1日起至2030年12月31日止，该期限内由乙方代表甲方统一对外租赁、结算，签定租赁及物业管理等合同，并代交物业管理费及各种相关费用，甲方不再介入相关事宜；委托期限内，甲方房屋对外租赁每月租金总额为2664元（政府有关主管部门对甲方征求的有关税、费等由甲方自行承担），并在该协议期限内租金每五年调增一次，调增率按租金3%执行；该协议期限内乙方不再向甲方收取物业管理费；租金支付方式为每季度支付一次，每次在乙方与承租方结算后的次月5日前转付甲方指定的银行账户；若乙方在收取承租方租金后未按时向甲方转付租金的，每逾期一日，应按日万分之一点七五的标准向甲方支付滞纳金；甲方在委托授权期间应完全认可乙方与承租人签订的租赁合同；乙方在对甲方房产管理服务期间，向承租方提供有偿服务所收取的物业服务费等费用，归乙方所有。签订协议书后，郭立辉将案涉房产交由盛世同泰公司。2016年3月5日，新乡市盛世大厦业主委员会形成决议：同意决定与大商集团统一签订房屋租赁合同；同意决定授权盛世同泰公司与大商新乡公司签订房屋租赁合同；根据业主大会的议事规则第十条第9项的规定，确定盛世大厦年租金1450万元（含税），每平方米租金均价为22元，为确保已签订委托租赁协议业主的租金按协议标准执行，由业委会与本物业其他业主（包含物业受让人）协调租金费用或委托第三方筹措对已签委托租赁协议业主补贴达到协议租金标准，对与未签订委托租赁协议的业主将不再进行补贴，所有税费由该业主自行承担。2016年4月18日，盛世同泰公司与案外人新乡市金源物业管理有限公司（均为出租方、甲方）就包含该房产在内的盛世大厦部分房产与大商新乡公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方确保盛世同泰公司与239户业主及一楼西边医药超市签订租赁协议或依法处置至乙方能实际控制现场、无障碍使用状态，并将该区域转租给乙方，以此保证乙方对承租房屋能够统一经营，并保证乙方享有租赁房屋的使用权和统一经营权、收益权。甲方同意将位于河南省新乡市红旗区平原路139号建筑物中对应的“239户业主”区域内租赁面积11966.3平方米房屋、“一楼西边医药超市”共21户业主区域内的租赁面积2285.45平方米房屋，转租赁或代租给乙方。租赁或代租期限为15年，自2016年2月1日起至2030年12月31日。2016年2月1日为计租日期，每连续12个自然月为一个租赁年度。前五个租赁年度的房屋租金为每年1450万元，每季度租金为362.5万元，租金每5年递增5%，每季度支付一次，乙方应于每季度第二个月的10日前支付当季租金。合同所附租金明细表载明2021年1月1日至2021年12月31日年租金为1522.5万元。签订合同后，大商新乡公司开始租用包括郭立辉名下房产在内的租赁房屋。租赁期间，大商新乡公司向盛世同泰公司支付租金至2020年9月份，盛世同泰公司收款后按照《委托租赁协议书》约定的租金标准将涉及郭立辉名下房产的租金予以转付至2020年9月份。之后，因大商新乡公司与盛世同泰公司就租赁事宜产生纠纷，大商新乡公司未再向盛世同泰公司支付租金，双方现正在另案诉讼中，盛世同泰公司以此为由未向郭立辉支付租金。截至本案庭审，包括郭立辉名下房产在内的盛世大厦仍在大商新乡公司控制之下。庭审中，郭立辉明确诉求称，其起诉的租金是自2020年10月份到2021年3月份的租金，诉求写明为2021年1月份实际包括按照合同约定1月份应当支付的第一季度租金。郭立辉还说明其与大商新乡公司未签订过租赁合同，收取的租金均是由盛世同泰公司支付。本院认为，郭立辉与盛世同泰公司签订的《委托租赁协议书》、盛世同泰公司与大商新乡公司签订的《房屋租赁合同》均不违反法律规定，为有效合同。结合两份合同及盛世大厦业主委员会的决议可以看出，盛世同泰公司实系受郭立辉在内的众多业主委托将房屋代租给大商新乡公司使用，并非房屋的承租人，其本身仅负有按照《委托租赁协议书》的约定租金标准转付收到的租金的义务，故本院对郭立辉要求该公司支付租金的诉求不予支持。案涉《房屋租赁合同》系受托人盛世同泰公司在委托人的授权范围内与大商新乡公司订立的合同，且大商新乡公司在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系，故该《房屋租赁合同》依法直接约束作为众多业主的委托人和大商新乡公司。在大商新乡公司实际占用控制租赁房屋且欠付租金的情况下，郭立辉作为委托人之一可以行使盛世同泰公司对大商新乡公司的权利，要求大商新乡公司向其支付租金。按照《委托租赁协议书》约定的租金标准及郭立辉在庭审中明确的诉求，自2020年10月1日至2021年3月31日的租金金额应为16223.76元，郭立辉仅主张16063.92元，系对自己合法权利的处置，也未超过《房屋租赁合同》约定的租金标准，本院对其要求大商新乡公司支付租金的诉求予以支持。综上所述，本院对郭立辉的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第七百二十一条、第九百二十五条的规定，判决如下：一、大商集团（新乡）新生活时代广场购物有限公司于本案判决生效之日起三日内支付郭立辉租金16063.92元；二、驳回郭立辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101元，由大商集团（新乡）新生活时代广场购物有限公司承担，并应于本判决生效之日起七日内向本院交纳，如不按期交纳，本院将予以强制执行。本判决为终审判决。审判员 林 铎二〇二一年四月二十一日书记员 张亚萍