河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初2874号原告：魏秋花，女，1987年12月15日生，汉族，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：彭兵兵，河南良承律师事务所律师。被告：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市**京广南路**，统一社会信用代码：91410000614404261D。法定代表人：王超斌。委托诉讼代理人：刘玉静、陈慧慧，系公司员工。原告魏秋花与被告河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告魏秋花委托诉讼代理人彭兵兵，被告台兴公司的委托诉讼代理人刘玉静、陈慧慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏秋花向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金23101.11元（以房屋总价款为基数，按日0.005%的标准自2017年3月2日起暂计算至2019年3月27日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月29日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于二七区××南××、××南街××侧××楼××单元××层608房屋，房屋总价格为611950元。合同约定被告应当在2013年12月31日前交房并且被告应当在2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限未报送上诉申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部分受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金，此外合同约定被告应该在取得该商品房初始登记后240日内取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人受领。但被告并未按合同约定履行上述义务导致原告至今未取得房屋所有权证，被告的行为违反了《商品房买卖合同》附件四第六条约定，构成违约，应该根据合同约定承担违约责任，为维护原告的合法权利，故诉至法院，望判如所请。被告台兴公司辩称,一、针对被答辩人“请求法院依法判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金23101.11元(房屋总价款为标准，按日0.005%的标准自2017年3月2日起暂计至2019年3月27日”的诉讼请求答辩人不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。首先，根据（2018）豫01民终4367号判决我方已支付原告自从2015年1月12日至2017年3月1日的违约金。其次，根据我方提供的不动产登记受理凭证显示台兴公司已于2019年3月11日将首次登记所需材料的材料报送至郑州市不动产登记中心，因此逾期办理权属登记违约金的计算时间截止到2019年3月11日。首登查询显示原告房屋的首次登记于2019年3月27日已经办理完毕，我方已经完成初始登记义务。最后，被答辩人直至2020年10月26日才起诉，此时原告主张从2017年3月2日起赔偿，已经超过了三年的诉讼时效，原告的主张不应得到支持。二、郑州市二七区人民政府办公室关于印发2018年二七区百城建设提质工作实施方案的通知中明确指出将于启动中铁十五局改造、油漆厂家属院改造、郑州铁路材料厂改造、台胞小区改造等4个有机更新项目。由于被答辩人购买房屋与台胞小区属于同一个项目，且2018年已确定拆除改造，这造成不能办理不动产证。并且2016年房管局职能调整，同时也造成客观上不能办理房产证，根据《合同法司法解释（二）》第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，由于不动产登记发生改革原来办理房产证流程为:去房管局办理实测，初始登记，业主办理房产证。2016年8月20日郑州市政府部门职能调整，原来在房管局办理初始登记转为在不动产局办理首次登记（即合同约定的答辩人义务--房管局初始登记资料提交实际已无法履行）因为改变了到新的部门，从部门成立到新办理流程及增加更繁琐的新的要求资料，长时间积压不接受资料，属于政府职能调整导致答辩人不能执行原合同的房管局初始登记，该合同附件第四第六条的部分款规定因情势变更而失效，所以我公司不应当承担自2016年后8月20日后办理房屋权属初始登记提交资料逾期的责任。综上所述，答辩人由于客观原因无法办理被答辩人的不动产的产权证书，希望贵法院支持。三、况且在我方向法院提交上述提到的承诺后即法院在2018年就不再受理京广花园办理不动产证及相关诉讼请求的案件。但今年受疫情影响，疫情后法院又开始受理京广花园相关案件，这对我们的权利造成侵害，我们并对此感到困惑。综上，望法院严格以事实为依据，以法律为准绳，综合考虑我方情况，依法驳回原告诉讼请求，维护法律公平正义。经审理本院认定事实如下：1.2014年3月29日，原告作为买受人、被告作为出卖人双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于二七区××南××、××南街××侧××楼××单元××层608房屋一套，建筑面积82.92平方米，房屋总价款：611950元。约定金额：183950元，付款方式为现金，付款时间是2014年3月29日；交纳比例：30.06%；约定金额428000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2014年4月29日，交纳比例69.94%。附件四第六条：1、产权初始登记。出卖人应当在2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。2.《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办【2015】127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。3.2019年3月27日案涉房屋办理了商品房首次登记。本院认为,原、被告就商品房买卖合同中关于出卖人办理房屋产权登记的期限及违约责任的约定系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，关于逾期办理初始登记的问题，根据合同约定，出卖人应当在2014年3月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2016年8月20日该局不再办理房屋所有权初始登记业务时，被告仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。后由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理的初始登记，而由郑州市不动产登记中心办理的首次登记。但申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记、还是首次登记被告均应当履行。后被告台兴公司于2019年3月27日办理了案涉房屋的首次登记，被告应对此承担违约责任。因郑州市不动产登记后中心办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项，鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人。河南省郑州市中级人民法院作出的（2018）豫01民终4367号判决，已对被告逾期办理初始登记自2015年1月12日起至2017年3月1日期间的违约金予以处理，现原告要求自2017年3月2日起计算至2019年3月27日的违约金，于法有据，本院予以支持，但综合本案案情，本院酌定被告支付该期间逾期办理权属初始登记的违约金为611950元×755天×0.00005×60%=13860.67元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内支付原告魏秋花逾期办理房屋产权登记（初始登记）违约金13860.67元；二、驳回原告魏秋花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取189元，由原告魏秋花负担76元，被告河南台兴房产有限公司负担113元。本判决为终审判决。审判员  井柏年二〇二一年四月十九日法官助理王文文书记员赵隽雅