北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）京民终163号上诉人（原审被告）：北京耀辉置业有限公司，住所地北京市朝阳区建国路86号院1号楼14层15。法定代表人：吴邦，董事长。委托诉讼代理人：雷爱民，北京市安和利律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丹丹，北京市安和利律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州中光投资有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路371-375号北楼3004房。法定代表人：冼公华，执行董事。委托诉讼代理人：周小清，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宁，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。上诉人北京耀辉置业有限公司（以下简称耀辉公司）因与被上诉人广州中光投资有限公司（以下简称中光公司）合同纠纷一案，不服北京市第三中级人民法院（2019）京03民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人耀辉公司的委托诉讼代理人徐丹丹，被上诉人中光公司的委托诉讼代理人周小清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耀辉公司的上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回中光公司的全部诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由中光公司承担。耀辉公司的主要上诉理由：一、耀辉公司与中光公司签订的《商品房买卖协议书》及《之补充协议》均是中光公司与案外人北京王府世纪发展有限公司（以下简称王府公司）协商一致后，耀辉公司仅作为合同名义相对人签订，协议名为房屋买卖合同，实质系中光公司为王府公司提供借款的民间借贷合同。一审法院未准确查清上述事实，属认定事实错误。二、一审法院未同意追加王府公司为本案第三人的申请，属程序错误。三、一审法院适用法律错误。耀辉公司与中光公司签订的《商品房买卖协议书》及《之补充协议》均应认定为无效合同。四、即使前述协议有效，资金占用费亦不应计算至实际清偿之日。耀辉公司于庭审中补充意见为：即便按照商品房买卖审理，合同也无效，双方签订的合同约定销售房屋性质在规划部门规划中是不得作为居住项目出售，不属于法律意义上可以销售的房屋。中光公司主要答辩意见，一审判决事实清楚，适用法律正确，耀辉公司的上诉请求不成立。二审法院应驳回耀辉公司的上诉请求，维持一审判决。耀辉公司作为专业的房地产开发商和独立的企业法人，具备完全民事行为能力，对于本案合同条款具有完全的认知能力和风险控制能力，应当对其从事的商事交易行为承担相应的法律后果。耀辉公司与中光公司签订的《商品房买卖协议书》及《〈商品房买卖协议书〉之补充协议》内容完整，意思表示真实，已经成立、生效，且中光公司已按照合同要求和耀辉公司的指令支付订金，耀辉公司在签订合同并部分履行后主张合同无效，没有任何法律依据。中光公司依据合同行使解除权。耀辉公司并无证据证明本案合同实际为中光公司与案外人王府公司的借贷合同，一审法院未追加案外人王府公司为第三人合法合理。本案合同中约定资金占用费的计算期间，应当以资金实际占用期间为准，而非以中光公司通知解除合同的时间为准。耀辉公司的主张没有法律依据，不能成立。中光公司向一审法院起诉请求：1．确认中光公司与耀辉公司双方签订的《商品房买卖协议书》及《之补充协议》已于2018年10月31日解除；2．耀辉公司偿还中光公司约定的购房订金8000万元及资金占用费（以8000万元为基数，按照月利率2%的标准，自2014年8月5日起计至实际清偿之日止）；3．耀辉公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年8月1日，耀辉公司（甲方）与中光公司（乙方）签订《商品房买卖协议书》，该协议约定：乙方有意购买甲方开发的位于北京市朝阳区的耀辉国际城项目南楼东南向西侧建筑面积1698平方米的单体公寓，作为高端钟表经营场所。第一条该商品房所在项目的基本情况（一）建设依据乙方购买的商品房为甲方所开发的位于北京市朝阳区建国路82号（朝阳区西大望路与建国路交汇东南角）的耀辉国际城项目南楼东南角的单体公寓。项目地块为甲方通过出让方式取得。该地块国有土地使用证号为：京朝国用（2007出）第0274号，土地使用面积为：26811．72平方米，乙方购买的该商品房所在土地用途为：公寓，土地使用权出让年限自2004年8月30日至2074年8月30日。甲方经批准，在上述地块上建设的项目工程名为：耀辉国际城，建设工程规划许可证号为：2005规建字0643号（南栋），建筑工程施工许可证号为：2006（建）011号。（二）工程进展项目正在建设中，目前已完成结构封顶，正在进行外立面装修，预计2015年3月完成主体毛坯竣工验收。第二条该商品房坐落、用途、面积及交付标准（一）该商品房位于耀辉国际城项目南楼东南角（详见平面附图）。（二）该商品房的用途为公寓，建筑面积为1698平方米（最终以实测为准）。……第三条该商品的价格及支付双方同意按以下价格条款达成交易：（一）该商品房按照建筑面积计价，单价为14．8万元/平方米，总房款为251304000元。（二）乙方分二次支付房款：1．本协议书签署后一个工作日内，乙方向甲方预先支付购房订金8000万元。2．甲方完成项目房屋所有权初始登记、签署正式《商品房买卖合同》并在该商品房取得主管部门批准、具备单独网签备案条件后办理完毕网签销售登记之日起十个工作日内，乙方向甲方支付剩余房款171304000元，乙方完成付款的同时，甲方将该商品房交付给乙方。（三）乙方同意由甲方指定的物业管理公司对该商品房进行管理，并按照同类型物业的收费标准向该物业管理公司支付物业管理费等费用。……第五条本协议的解除（一）双方同意，在下列情形下，双方任何一方有权向另一方发出书面通知以解除本协议书：1．在2015年1月31日甲方不能完成耀辉国际城项目的竣工验收备案登记的。2．甲方未能在2015年1月31日完成包含该商品房面积在内的耀辉国际城项目房屋所有权初始登记的。3．在甲方完成耀辉国际城项目房屋所有权初始登记之日起十个工作日内，不论何种原因，甲乙双方不能就该商品房签署正式的《商品房买卖合同》的。本协议书自解除通知送达对方之日起解除，如双方已签署正式的《商品房买卖合同》，则《商品房买卖合同》也同时解除。（二）解除的后果1．任何一方依据本条款约定单方解除本协议书的，均不承担违约责任。2．甲方应在将解除通知送达乙方或收到乙方的解除通知之日起10个工作日内，将乙方已支付款项全部退还乙方，并同时按照月利率2．5%的标准向乙方支付资金占用费，在此期间，乙方应无条件协助甲方办理解除网签备案及退房手续。第六条乙方的特别解除权鉴于现阶段乙方对该商品房的商业价值判断尚不明朗，因此双方理解并同意，本协议书签署之日起届满180天后，乙方可根据自身经营需要对该等物业进行评估，并自主选择是否继续履行本协议书及《商品房买卖合同》（如签署）。无论何种原因如果乙方选择不继续履行本协议书及《商品房买卖合同》（如签署），自乙方的书面解除通知送达甲方之日起10个工作日内，甲方将乙方已支付款项全部退还中光公司，并同时按照月利率2．5%的标准向乙方支付资金占用费，在此期间，乙方应无条件协助甲方办理解除网签备案及退房手续。2014年8月1日，耀辉公司向中光公司出具付款通知书，该通知书记载：根据贵我双方签订的《商品房买卖协议》，请贵司将购房订金8000万元支付至如下账户：收款人：深圳市琪晶达贸易有限公司（以下简称琪晶达公司）；账户：×××；开户行：建设银行深圳宝安支行；金额：18201000元；收款人：深圳市欣冉汇富科技有限公司（以下简称欣冉汇富公司）；账户：×××；开户行：平安银行深圳华富支行；金额：61799000元。2014年8月4日，中光公司向琪晶达公司银行转账18201000元；2014年8月5日，中光公司向欣冉汇富公司银行转账61799000元，以上两笔汇款共计8000万元。2018年7月3日，耀辉公司（甲方）与中光公司（乙方）签署《之补充协议》，约定：经甲乙双方协商，双方同意继续履行原协议相关事宜签署以下补充协议条款供遵照履行。……二、双方同意延长原协议履行期限，延长期限为自本补充协议签署之日起满三年。但乙方有权根据原协议第六条，在本补充协议签署后随时行使特别解除权。2018年10月15日，中光公司向耀辉公司邮寄《解除协议通知》，该通知表示：现我司依据《商品房买卖协议书》第六条之约定，书面通知贵司，自即日起解除《商品房买卖协议书》及补充协议，请贵司于收到本通知之日起十个工作日内将我司已支付给贵司的购房订金8000万元及按照月利率2．5%的标准计算的资金占用费101148500．83元（暂计至2018年9月30日），以上合计181148500．83元支付给我司。耀辉公司于2018年10月16日收到该《解除协议通知》。一审庭审中，耀辉公司认可未返还订金及资金占用费。一审庭审中，耀辉公司称本案并非是商品房买卖合同关系，而是以耀辉公司名义签订的，实质为中光公司与王府公司之间的民间借贷法律关系，对此耀辉公司提交了王府公司给耀辉公司出具的《承诺函》《通知书》《回函》等证据，但中光公司对此不予认可，因上述证据均系王府公司与耀辉公司二者之间相互往来函件，故一审法院询问是否有中光公司对于耀辉公司所述该事实予以确认的证据，对此耀辉公司表示无相关证据。本案审理过程中，耀辉公司向一审法院提交书面追加第三人申请书，申请追加王府公司为第三人参加诉讼，用以查明案涉《商品房买卖协议书》及《之补充协议》均是中光公司与王府公司协商一致的结果，协议名为房屋买卖，实为中光公司向王府公司提供借款的借贷关系。一审庭审中经法院释明，如一审法院认定耀辉公司应当返还订金8000万元并支付资金占用费（以8000万元为基数，按照月利率2%的标准，自2014年8月5日起计至实际清偿之日止），耀辉公司对于订金及资金占用费的金额和计算方式有何意见。耀辉公司表示订金8000万元的金额无异议，资金占用费的计算标准应不超过年利率24%。对资金占用费的计算起始时间亦无异议，但对截止日期有异议，耀辉公司认为截止日期是收到解除通知的时间即2018年10月16日。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《商品房买卖协议书》及《之补充协议》系中光公司与耀辉公司的真实意思表示且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖协议书》第六条关于中光公司的特别解除权约定，鉴于现阶段中光公司对该商品房的商业价值判断尚不明朗，因此双方理解并同意，本协议书签署之日起届满180天后，中光公司可根据自身经营需要对该等物业进行评估，并自主选择是否继续履行本协议书及《商品房买卖合同》（如签署）。无论何种原因如果中光公司选择不继续履行本协议书及《商品房买卖合同》（如签署），自中光公司的书面解除通知送达耀辉公司之日起10个工作日内，耀辉公司将中光公司已支付款项全部退还中光公司，并同时按照月利率2．5%的标准向中光公司支付资金占用费，在此期间，中光公司应无条件协助耀辉公司办理解除网签备案及退房手续。《之补充协议》亦约定，双方同意延长原协议履行期限，延长期限为自本补充协议签署之日起满三年。但中光公司有权根据原协议第六条，在本补充协议签署后随时行使特别解除权。故中光公司有权依据上述约定行使约定解除权，要求解除《商品房买卖协议书》及《之补充协议》。耀辉公司辩称本案耀辉公司只是名义上的商品房买受人，实质是王府公司与中光公司就案涉款项达成的民间借贷关系，并就此提交了王府公司给耀辉公司出具的相关《承诺函》等证据予以佐证，同时申请追加王府公司作为第三人参加本案诉讼。对此一审法院认为，首先，耀辉公司作为独立的法人，具备完全民事行为能力，应当对其从事的商事交易行为承担相应的法律后果，耀辉公司与中光公司签订的《商品房买卖协议书》及《之补充协议》真实、有效，其应当受到相关约定的拘束。其次，耀辉公司提交的王府公司出具的《承诺函》等材料，均为王府公司对于耀辉公司的单方承诺，并无任何证据可以证明中光公司对所谓王府公司为借款人、中光公司为出借人，本案实为民间借贷关系的事实予以认可，故即使王府公司对耀辉公司所做承诺真实有效，其对于中光公司也不产生任何约束力。且耀辉公司在本案中承担还款责任后，亦不影响其依据王府公司作出的相关承诺依法主张相应权利。最后，耀辉公司辩称，案涉8000万元款项并未支付给耀辉公司，但依据2014年8月1日耀辉公司向中光公司出具的《付款通知书》，明确要求中光公司将8000万元支付给琪晶达公司和欣冉汇富公司，耀辉公司仅以案涉款项未实际转账给其账户即否认收到8000万元订金显然不能成立。综合上述理由，一审法院对于耀辉公司的该答辩意见不予采信，对其申请追加王府公司为第三人的请求亦不予准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的《商品房买卖协议书》第六条亦约定，自中光公司的书面解除通知送达耀辉公司之日起10个工作日内，耀辉公司将中光公司已支付款项全部退还乙方，并同时按照月利率2．5%的标准向中光公司支付资金占用费。耀辉公司于2018年10月16日收到《解除协议通知》，现中光公司要求确认解除的时间为2018年10月31日解除，一审法院对此不持异议，故认定《商品房买卖协议书》及《之补充协议》于2018年10月31日解除，耀辉公司应当向中光公司返还8000万元订金。关于资金占用费，中光公司主张资金占用费以8000万元为基数，按照月利率2%的标准，自2014年8月5日起计至实际清偿之日止。经一审法院释明，耀辉公司对于返还订金的金额以及资金占用费的计算利率标准、起始时间均无异议，但认为资金占用费的截止日期不应为实际支付之日止，而应为《解除协议通知》送达之日即2018年10月16日。对此一审法院认为，耀辉公司认可尚未返还订金的事实，故相应损失亦持续产生，中光公司主张资金占用费的计算截止日期为耀辉公司实际支付之日并无不当，耀辉公司的该主张不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决：一、中光公司与耀辉公司签署的《商品房买卖协议书》及《之补充协议》于2018年10月31日解除；二、耀辉公司于判决生效之日起七日内返还中光公司购房订金8000万元及资金占用费（以8000万元为基数，按照月利率2%的标准，自2014年8月5日起计至实际清偿之日止）。二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，中光公司与耀辉公司于《商品房买卖协议书》及《之补充协议》均约定了解除合同的条件。中光公司依据合同约定行使解除权并无不当，耀辉公司亦应当按照约定履行义务。案涉款项为中光公司依据耀辉公司的付款指令支付，耀辉公司亦认可未返还案涉款项且未支付资金占用费，即应对其承诺的款项予以返还并应承担相关责任。一审法院判决《商品房买卖协议书》及《之补充协议》于2018年10月31日解除，并依据中光公司的主张，判决返还购房订金及资金占用费计至实际清偿之日止与事实相符，于法有据，本院予以维持。中光公司对耀辉公司主张的双方名为房屋买卖协议，实为与案外人设立的借贷关系的上诉意见不予认可，耀辉公司的主张与其签订的《商品房买卖协议书》及《之补充协议》等证据确定的事实相悖，耀辉公司提交的证据不能证明案外人与中光公司间就案涉款项设立了借贷关系。故耀辉公司关于一审法院认定事实及适用法律错误的上诉理由，本院均不予采信。综上所述，耀辉公司的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1298320元，由北京耀辉置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘春梅审 判 员 王 肃审 判 员 龚晓娓二〇二一年四月三十日法官助理 王英博书 记 员 王 峥书 记 员 王安琪