贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1348号 上诉人（原审被告）：贵州华洲置业有限公司，住所地贵州省三都水族自治县（以下简称三都县）三合街道华洲国际2号楼A2栋402室，统一社会信用代码91522732MA6DL7Q76Y。 法定代表人：江春树，该公司董事长。 委托诉讼代理人：石龙，贵州宇兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何家敏（实习），贵州宇兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王昌勇，男，水族，1975年9月11日生，住贵州省三都县。 委托诉讼代理人：李兴华，贵州合兴律师事务所律师。 上诉人贵州华洲置业有限公司（以下简称华洲公司）因与被上诉人王昌勇商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省三都县人民法院（2020）黔2732民初2000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华洲公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判。2、一审、二审诉讼费由王昌勇承担。事实及理由：一、上诉人不存在违约行为，不应承担逾期办证的违约责任。从上诉人、与王昌勇双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三点第（四）项，王昌勇自2017年10月房屋交付使用后，从未向上诉人提交任何办证申请，上诉人多次催促，王昌勇为了规避缴纳面积差额款、前期入住电费等，迟迟未来配合办证，责任不在上诉人，上诉人不应承担违的责任。二、王昌勇请求支付逾期交房、逾期办证违约金的请求权已过诉讼时效，其请求不应得到支持。第三，庭审过程中王昌勇申请证人出庭作证，因该二位证人也是案涉项目的购房人，本案的处理与其有重大的利害关系，其证言的真实性、客观性明显得不到保证，且证人到庭也未能说明王昌勇与证人是何年何月何日到被告处对接何事项，是否提出逾期交房、办证违约金的具体请求，故其证人出庭作证的证言不能达到王昌勇方主张诉讼时效中断的目的，王昌勇关于逾期交房、逾期办证违约金的请求明显已过诉讼时效，不应得到支持。三、即便认定上诉人需承担逾期交房、逾期办证的违约责任，本案案涉房屋未能在法定期限内移交办证文书，存在诸多免责因素，应减轻或免除上诉人的责任。四、一审法院计算逾期办证违约期间错误。上诉人已于2019年10月16日取得商品房初始登记，并具备办理转移登记的条件，并及时通知含王昌勇在内的业主前来办证，并于2019年11月7日在公告栏向业主书面公告办证，根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五条的规定，逾期办证违约金的计算期间应当从合同约定或法定的办证期限届满之日起算，通常以出卖人完成商品房权属初始登记的时间为截止时间。本案中，王昌勇至2017年8月9日公积金放款168000元才交清房款，应往后推3个月即2017年11月9日后开始计算，计算至2019年10月16日止。五、一审法院遗漏重要事实未审查。一审庭审过程中，上诉人已举证案涉房屋实测建筑面积为122.16平方米，比合同面积超出2.62平方米，王昌勇应补交房款7205元，上诉人主张将该款与相应的违约金作抵扣，一审法院未予以审查，明显遗漏重要事实。 王昌勇辩称，一、被答辩人未按国家法律规定的时间为答辩人办理涉案房屋的产权证并交付，构成逾期办证违约，依法应向答辩人承担违约责任。二、答辩人向被答辩人主张逾期交房违约金和违约办证违约金未超过法定的三年诉讼时效，应受国家法律保护。三、答辩人每日按已付房款的万分之二向被答辩人主张违约金符合双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条规定。四、被答辩人应支付答辩人从2017年9月24日至2019年11月7日期间的逾期办理违约金25247元。五、被答辩人主张答辩人需补交2.62平方米的房款证据不足，且未提起反诉请求，不在本案的审查范围，可另外处理。 华洲公司向一审法院起诉请求：一、判决被告按2017年6月9日签订《商品房买卖合同》的约定向原告提供三都县三合街道县府西路改造开发项目建设商品房第2栋2单元27层6号屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，并为原告办理该房屋所有权转移登记并交付原告。二、判决被告支付原告逾期交房违约金1380元（以购房款328735元为基数按日万分之三从2017年6月10日计算至2017年6月23日共计14天为1380元）。三、判决被告支付原告逾期办证违约金79093元（以购房款328735元为基数按日万分之三从2017年9月24日计算至2019年12月5日共计802天为79093元）。四、本案的诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实如下：2017年6月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于三合街道县府西路2号地块第2幢2单元27层2-27-6号预售商品房。该商品房总价款为328735元。合同第十一条约定出卖人应于2017年6月9日前向买受人交付该商品房；合同第十三条约定逾期交房在30日内的，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；合同第二十二条约定出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，出卖人承诺于×年×月×日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告向被告交付首付款98735元，公积金贷款230000元，共计328735元的购房款。2017年6月23日被告向原告交付房屋，逾期交房14日。2019年10月16日被告取得商品房初始登记，2019年11月7日以公告的形式通知包括原告在内的业主办理房屋所有权的转移登记。至今被告未向原告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、房屋权属证书。另查明，2017年11月、2019年9月原告等业主向被告现场负责人主张逾期交房违约责任，被告未向原告履行。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，双方之间商品房买卖合同依法成立有效，双方均应依合同约定履行相应义务。本案中，被告未按约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书等义务，构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告请求被告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，有合同约定，予以支持。对于原告主张的逾期交房违约金的问题，被告逾期14日交房，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定，被告应向原告支付逾期交房违约金；对于原告主张的逾期办证违约金的问题，双方在合同中对办理商品房转移登记的有关文书的交付，仅约定为“出卖人承诺于×年×月×日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，对交付时间未明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，本案件中，原、被告买卖的是预售商品房，被告2017年6月23日向原告交付房屋，应于交房之日起90日向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并办理房屋权属证书，但被告于2019年11月7日才以公告的形式通知包括原告在内的业主办理房屋所有权的转移登记，故此，被告应承担2017年9月24日起至2019年11月7日逾期办证违约责任；对于原告主张逾期办证违约金计算至2019年12月5日，不予支持。对于被告违约金过高的抗辩，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，对原、被告约定的违约金日万分之三的计算标准，根据查明的案件事实，酌定调整为日0.1‰。即逾期交房违约金计算为：328735元×0.1‰×14天=460元；逾期办证违约金计算为：328735元×0.1‰×768天=25247元。关于被告抗辩原告诉请违约金已超过诉讼时效问题，本案中，被告应承担违约责任从2017年7月24日起算，原告分别于2017年11月、2019年9月向被告主张权利，诉讼时效中断，故原告请求未过诉讼时效，被告抗辩不成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告贵州华洲置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王昌勇交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，以及为原告王昌勇办理该房屋所有权转移登记并交付；二、被告贵州华洲置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王昌勇支付交房违约金460元及逾期办理房屋转移登记违约金25247元，共计25707元；三、驳回原告王昌勇的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：1、华洲公司应否承担逾期办证的违约责任、违约金标准及截止时间如何认定；2、王昌勇主张权利是否已过诉讼时效；3、华洲公司主张的超面积应补交购房款如何处理。 （一）关于华洲公司应否承担逾期办证的违约责任、违约金标准及截止时间如何认定 因双方当事人在合同中，对办理商品房转移登记有关文书的交付时间未明确约定，华洲公司于2017年6月23日向王昌勇交付房屋，应于交房之日起90日向王昌勇交付办理商品房转移登记的有关文书，并办理房屋权属证书，但华洲公司于2019年11月7日才以公告的形式通知包括王昌勇在内的业主办理房屋所有权的转移登记，故此，华洲公司违反合同约定，应承担2017年9月24日起至2019年11月7日的逾期办证违约责任。 双方在合同中约定的违约标准为已付款的日万分之三的标准，一审认定为已付款的日万分之一，与违约金以补偿性为主兼具惩罚性的双重性质相悖，现本院根据被上诉人的损失情况及上诉人违约的实际情况，将违约金标准调整为日万分之零点五。综上，上诉人应向被上诉人支付逾期办证违约金的金额为328735元×0.5‰×768天=12623.4元。 （二）关于王昌勇主张权利是否已过诉讼时效 因在本案一审中，王昌勇对其主张存在诉讼时效中断情形，分别提供了业主委员会出具的情况说明和申请证人出庭作证，虽然证人也系该小区业主，但证人证言能与情况说明相互印证，且王昌勇为了自身权益也不可能怠于行使，故一审认定王昌勇主张的权利存在诉讼时效中断情形，即王昌勇主张的权利未超过诉讼时间正确，应予确认。 （三）关于华洲公司主张的超面积应补交购房款如何处理 因华洲公司在一审中未提出反诉，而仅是提出与违约金进行抵扣，且华洲公司未能提供涉案房屋经产权登记部门确认最终面积的依据，故一审未予审理并无不当，华洲公司可在涉案房屋面积确认后与王昌勇协商解决，协商不成可另案主张。 综上所述，上诉人贵州华洲置业有限公司的上诉理由部分成立，予以部分支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金的计算标准不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省三都县人民法院（2020）黔2732民初2000号民事判决第一项、第三项； 二、变更贵州省三都县人民法院（2020）黔2732民初2000号民事判决第二项为：上诉人贵州华洲置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人王昌勇支付交房违约金460元及逾期办理房屋转移登记违约金12623.4元，共计13083.4元； 三、驳回上诉人贵州华洲置业有限公司的其他上诉请求； 一审案件受理费已减半收取911元，由上诉人贵州华洲置业有限公司负担527元，由被上诉人王昌勇负担384元；二审案件受理费443元，由上诉人贵州华洲置业有限公司负担266元；由被上诉人王昌勇负担177元。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年四月二十八日 法官助理陆梅 书记员雷春莲