贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终3260号上诉人（一审被告）：贵阳中渝云上房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市乌当区新创社区新添寨新创路1楼。法定代表人：刘长波。委托诉讼代理人：谢福成，该公司员工。委托诉讼代理人：杨杰，该公司员工。被上诉人（一审原告）：穆惠琼，女，1969年12月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：李艳霞，贵州朗维律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王军，男，1970年12月30日出生，布依族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：李艳霞，贵州朗维律师事务所律师。一审第三人：恒大地产集团贵阳置业有限公司。住所地：贵州省贵阳市白云区云环路388号贵阳恒大城12栋9层1号。法定代表人：王慧。上诉人贵阳中渝云上房地产开发有限公司（以下简称中渝公司）因与被上诉人穆惠琼、王军及一审第三人恒大地产集团贵阳置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初4977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。中渝公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判逾期交房违约金为108689.99元或发回重审；2.依法改判一审判决第三项面积补差款为44700元；3.本案一审、二审诉讼费用由穆惠琼、王军承担。事实和理由：一、《商品房买卖合同》约定交房时间为2017年12月30日，故逾期交房违约金应当从2018年1月1日计算至实际交付时间2019年8月10日为108589.99元。二、中渝公司应返还穆惠琼、王军面积补差款44700元，一审判决计算面积补差价为44779.41元错误。三、王军并非本案适格的当事人。穆惠琼、王军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。恒大公司未到庭发表意见。穆惠琼、王军向一审法院起诉请求：1.依法判决中渝公司向穆惠琼、王军支付逾期交房的违约金136697.14元；2.依法判决中渝公司向穆惠琼、王军支付逾期办证的违约金31255.55元；3.依法判决中渝公司按照《商品房买卖合同》第十五条约定返还穆惠琼、王军购房面积差款共计44779.43元；4.依法判决本案相关诉讼费用由中渝公司负担。一审法院认定事实：穆惠琼、王军系夫妻。穆惠琼与中渝公司于2015年4月13日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定中渝公司将其开发的位于贵阳市乌当区房屋（建筑面积146.51平方米，套内建筑面积123.65平方米，套内单价每平米7500.11元），以927389元的价格销售给穆惠琼、王军，双方对付款方式及期限、交付期限、面积差异处理以及各自的违约责任等进行约定。其中合同第十一条“交付时间及条件”约定：（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；……合同第十三条“逾期交房责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金……。合同第十四条“交接手续”中查验房屋约定：查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起不晚于120日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。合同第十五条“面积差异处理”及补充协议第四条“合同第五条的补充”约定：“房屋实测面积与合同第三条约定的面积发生误差时……套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，乙方有权退房。乙方不退房的，……实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积的，面积误差比绝对值在3%以内（3%）部分的房价款由甲方返还乙方，超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。套内建筑误差比＝（实测套内建筑面积-预测套内建筑面积）÷预测套内建筑面积×100%。合同第二十二条第三项约定：“（一）出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。《补充协议》第九条“通知和送达”约定，甲乙双方间的联络方式以合同所载明的电话、地址和电子邮箱或报纸公告为准。合同签订后，穆惠琼如约向中渝公司全款支付购房款927389元。2019年7月8日，中渝公司向穆惠琼发送案涉房屋验收通知书，经穆惠琼、王军查看发现涉案房屋存在严重漏水现象，不符合交付条件，后经中渝公司整改后，于2019年8月10日才正式将案涉房屋交付给穆惠琼、王军。穆惠琼、王军与中渝公司双方在庭审中确认案涉房屋正式交付的时间为2019年8月10日。2019年11月29日，中渝公司取得案涉房屋初始登记，但到2020年3月20日，中渝公司才在《贵阳晚报》发出公告，通知业主于2020年3月20日起开始办理案涉房屋产权手续。2020年7月24日，穆惠琼办理案涉房屋的转移登记。穆惠琼、王军与中渝公司双方确认，合同约定案涉房屋套内面积是123.65平方米，房屋套内实际面积118.81平方米。一审法院认为,本案穆惠琼、王军与中渝公司所签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。穆惠琼、王军诉求可分为三部分：1.关于逾期交房问题穆惠琼、王军与中渝公司对于约定的交房时间有争议，穆惠琼、王军主张合同交房时间为2017年6月30日，中渝公司辩称合同交房时间为2017年12月30日，但由于中渝公司未提供合同原件，且穆惠琼、王军提供的合同交房时间与备案登记表中的交房时间均为2017年6月30日，穆惠琼、王军与中渝公司提供的《商品房买卖合同》为格式合同，应当以穆惠琼、王军持有的合同为准，故中渝公司辩称不足以证明合同交房时间为2017年12月30日，一审法院对于穆惠琼、王军主张的合同交房时间为2017年6月30日予以支持。在庭审中双方确认案涉房屋实际交付时间为2019年8月10日，对于该事实一审法院予以确认。根据《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金……。因此从2017年7月1日至2019年8月10日止共计771天的逾期交房违约金。穆惠琼、王军穆惠琼如约向中渝公司全款支付购房款927389元。中渝公司原则应向穆惠琼、王军支付逾期交房违约金927389元×0.0002×771天≈143003元，穆惠琼、王军对于逾期交房违约金只诉请136697.14元，一审法院从其自愿。2.关于逾期办证问题2019年11月29日，中渝公司取得案涉房屋初始登记，但到2020年3月20日，中渝公司才在《贵阳晚报》发出公告，通知业主于2020年3月20日起开始办理案涉房屋产权手续。2020年7月24日，穆惠琼办理案涉房屋的转移登记。《商品房预售合同》第二十二条第三项约定：“（一）出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。《补充协议》第九条“通知和送达”约定，甲乙双方间的联络方式以合同所载明的电话、地址和电子邮箱或报纸公告为准。但是中渝公司在取得案涉房屋的初始登记后，未在约定时间通知穆惠琼，而是在2020年3月20日在《贵阳晚报》上发布公告通知穆惠琼、王军等人办理房产，因此逾期办证时间节点应为2020年3月20日。针对穆惠琼、王军主张以2020年7月24日办证完毕为时间节点的问题，由于《补充协议》第九条“通知和送达”约定，甲乙双方间的联络方式以合同所载明的电话、地址和电子邮箱或报纸公告为准，该条明确通知方式为选择关系，公告作为该份合同的通知方式并不是穷尽手段才能使用，且双方约定的逾期办证时间是中渝公司取得初始登记时间，而不是穆惠琼、王军成功办证时间，因此逾期办证时间节点应为2020年3月20日。针对穆惠琼、王军主张逾期办证违约金过低，要求逾期办证违约金调整为已付购房款的总额按照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率的1.5倍计算支付穆惠琼、王军逾期办证违约金的问题，于法无据，穆惠琼、王军的逾期办证违约金应按双方合同约定的利率计算逾期办证违约金。因此，中渝公司应承担2020年1月1日至2020年3月19日止共计79天的逾期办证违约金927389元×0.0001×79天=7326.37元。3.关于面积差的问题，穆惠琼、王军与中渝公司双方认同合同约定案涉房屋套内面积是123.65平方米，房屋套内实际面积118.81平方米，一审法院予以确认。合同第十五条“面积差异处理”及补充协议第四条“合同第五条的补充”约定：“房屋实测面积与合同第三条约定的面积发生误差时……套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，乙方有权退房。乙方不退房的，……实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由甲方返还乙方，超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。套内建筑误差比=（实测套内建筑面积-预测套内建筑面积）÷预测套内建筑面积×100%。案涉房屋套内建筑面积123.65平方米，套内单价每平米7500.11元案涉房屋面积差为4.84平方米，套内建筑误差比=3.91%，因此中渝公司应向穆惠琼、王军支付面积差异的差价，面积误差比绝对值在3%以内（3%）部分的房价款由甲方返还乙方，为123.65×3%×7500.11元=27821.66元；超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方，为（4.84-123.65×3%）×7500.11×2=16957.75元。面积差异应补差价共计27821.66元+16957.75元=44779.41元。一审法院判决：一、中渝公司在本判决生效后七日内向穆惠琼、王军支付逾期交房违约金136697.14元；二、中渝公司在本判决生效后七日内向穆惠琼、王军支付逾期办证违约金7326.37元；三、中渝公司于本判决生效后七日内向穆惠琼、王军返还购房面积差的房款44779.41元；四、驳回穆惠琼、王军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2245元，由穆惠琼、王军负担209元，由中渝公司负担2036元（此款项穆惠琼、王军已预交，中渝公司在履行前述给付义务时一并支付给穆惠琼、王军）。本院二审期间，中渝公司向本院提交了《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明约定的交房时间为2017年12月30日。穆惠琼、王军质证称，对该证据的三性均不予认可。本院对双方当事人有争议的证据认证如下：该证据因为复印件，且无其他证据予以佐证，本院依法不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人二审争议的焦点问题在于：逾期交房的时间如何认定。本案中，中渝公司上诉称双方约定的交房时间为2017年12月30日。穆惠琼、王军一审举示的在乌当区不动产登记站调取的《商品房买卖合同》和《贵阳市商品房预售合同备案登记表》中显示交房时间为2017年6月30日，因此，中渝公司主张交房时间为2017年12月30日，缺乏事实依据，本院不予采信。一审判决中渝公司承担逾期交房违约金为136697.14元，并无不当。中渝公司主张一审判决面积差补差价错误，但未提交证据证明，本院不予支持。此外，中渝公司主张王军并非本案适格当事人，但是穆惠琼、王军是夫妻关系，其作为原告提起诉讼，并无不当。综上所述，中渝公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3034元，由贵阳中渝云上房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 程 奕二〇二一年四月三十日书记员 曾凡青