云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云25民终499号上诉人（原审原告）：开远市银发房地产开发有限责任公司。住所地：开远市东新路335号。法定代表人：董存发，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：查景文，云南法砝码律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告）：云南丽景酒店经营管理有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区新亚洲体育城星都总部基地B座1407号。法定代表人：刘进，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：阮荣兴，云南白龙律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：方娜，云南白龙律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人开远市银发房地产开发有限责任公司（以下简称“银发公司”）与上诉人云南丽景酒店经营管理有限公司（以下简称“丽景酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，均不服开远市人民法院（2020）云2502民初1377号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人二审中均未提交新的证据材料或事实依据，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人银发公司的上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判一审判决第三项为由被上诉人支付上诉人违约金884202.48元。后又变更上诉请求为：1.撤销一审判决第三项，改判由被上诉人支付违约金1007756.37元；2.撤销一审判决第四项，改判由被上诉人丽景酒店在判决生效90日内，将向上诉人承租的坐落于开远市未对外出售的房屋腾空交还上诉人，并支付从2020年9月1日起至交还房屋之日止的租金；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定违约金过低。按合同约定，被上诉人违约应当按应付租金的5‰支付违约金，一审仅按照一年租金的30%计算违约金显失公平。2.上诉人在举证期限内增加诉讼请求，要求被上诉人支付租金至交还房屋之日，但一审漏判2020年9月1日起至交还房屋之日止的租金。上诉人丽景酒店的上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对上诉人实际租用的楼层面积及租期起止时间认定错误。1.上诉人与被上诉人的全资股东开远市鸿发建设集团有限公司（案外人）签订的《丽景酒店装修协议》中明确，上诉人承租的六号楼第五至第八层商品房由开远市鸿发建设集团有限公司负责装修，装修资金来源于售房款中的装修专项资金。故被上诉人负有对出租房屋实施装修的义务，因被上诉人未将第七、八层装修好交给上诉人，故上诉人不应支付第七、八层租金，只应按实际接收并使用的第一层和第五层、第六层的房屋实际状况计算租赁面积。2、上诉人直至2019年6月13日后才将六号楼第一层和五至六层交由上诉人使用，故租金应从2019年6月13日开始计算。上诉人应付被上诉人自2019年6月13日起至2020年8月31日租金207807.36元，而非一审判决认定的843639元。二、因被上诉人未按时全面将租赁房屋交由上诉人使用，租金金额无法协商确定，导致上诉人没有支付被上诉人租金，因此一审判决上诉人承担的违约数额与客观事实不符，且违约金过高。三、上诉人迟延支付租金系因被上诉人迟延交付房屋所造成，但上诉人并未丧失合同履行能力，一审判决解除《房屋租赁合同》并不能达到定纷止诉的目的，相反，会引发一连串的诉讼效应。按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定，第五至八层的房屋拟由上诉人作为酒店用房，未经公安消防部门验收合格，不得擅自投入使用。故在2019年6月13日经开远市住建部门对6号楼第五、六层房屋验收后，上诉人才能向公安部门办理相应的许可证，才符合酒店经营的条件。被上诉人未按合同约定的2019年1月1日前将五至六层交由上诉人使用，故双方签订的《房屋租赁合同》在2019年6月13日交付给上诉人时才生效，上诉人才有义务按合同约定支付租金。故上诉人不同意解除《房屋租赁合同》。银发公司向一审法院起诉请求：1.解除《房屋租赁合同》，判令被告限期交还租赁房屋；2.判令被告支付从2019年1月1日起至2020年8月31日止的租金843639元，及违约金1007756.37元。合计1851395.37元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年1月5日，原告银发公司开发的位于开远市祥云路789号“浙商步行街”项目经红河公安消防支队建设工程消防验收合格。2018年6月30日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将其坐落于开远市未对外出售的房屋租赁给被告作为酒店经营使用，租赁期限3年，自2019年1月1日开始计算。租金按月每平方米10元计算且每年交付一次，被告需在每个计租期开始前10日内将租金存至被告指定账户或直接交于原告，先交房租后使用房屋。还约定了如被告不按时交纳租金，每逾期一天按当期应支付房租的5‰向原告支付违约金，超过60日仍未交纳房屋租金的，原告可书面通知被告解除合同，被告除应支付已使用期间的租金外，还应当按当年房屋租金标准向原告支付违约金。合同还约定，原告为被告免费提供两部已通过技监部门检验合格的电梯。合同还约定了水电费、物管费的支付及消防、保证金等内容。合同签订后，原告按约定将涉案房屋交付给被告经营管理和使用。2019年6月28日，被告丽景酒店进行酒店试营业。2019年11月1日，被告丽景酒店将涉案房屋五层客房钥匙交给原告银发公司。另查明，被告向原告租赁的开远市祥云路789号“浙商步行街”六号楼第一层七间商铺及一间酒店厨房合计建筑面积为454.71平方米；第五、七、八层每层未对外出售的房屋为四十六间（其中，四十五间均为53.41平方米，一间为77.09平方米），各层建筑面积均2480.54平方米。第六层未对外出售的房屋为五间（其中，一间为53.41平方米，一间为77.09平方米），建筑面积为290.73平方米。涉及本案租金计算即为：六号楼第一层454.71平方米×10元×20个月（2019年1月1日起至2020年8月31日）=90942元；第五层2480.54平方米×10元×10个月（2019年1月1日起至2019年10月31日）=248054.00元；第六层290.73平方米×10元×20个月（2019年1月1日起至2020年8月31日）=58146元；第七层2480.54平方米×10元×9个月（2019年1月1日起至2019年8月31日）=223248.6元；第八层2480.54平方米×10元×9个月（2019年1月1日起至2019年8月31日）=223248.6元；以上租金合计人民币843639元。涉案房屋租金经原告多次催交无果后，原告即向法院提起诉讼。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告银发公司与被告丽景酒店签订《房屋租赁合同》，将其所有的坐落于开远市未对外出售的房屋租赁给被告作为酒店经营使用。该合同是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，对双方当事人均具有法律约束力。合同履行后，被告丽景酒店至今未向原告银发公司支付房屋租金，其行为已构成违约。因此，原告银发公司关于请求“判令被告支付从2019年1月1日起至2020年8月31日止的租金843639元”的观点予以支持。关于原告银发公司请求“解除《房屋租赁合同》，判令被告限期交还租赁房屋”的观点，《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告自原、被告双方签订《房屋租赁合同》至本案庭审结束时止，均未按合同约定交付原告房屋租金，经原告多次催告仍未履行支付租金义务。因此，原告请求解除双方的租赁合同的观点与本案实际相符，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条规定第一款第四项规定，承担责任的方式有，返还财产。本案中，对原告涉案房屋第七、八两层被告已于2019年9月30日退租的自认，被告称“应根据原告的自认及庭审查明的案件事实确定被告实际租赁的面积及实际接收使用房屋的时间”。结合本案实际，本院认定涉案房屋第七、八两层被告已于2019年9月30日退租。因此，原告银发公司请求判令被告丽景酒店“返还租赁房屋”的观点，本院予以支持，综合本案实际，应给予被告丽景酒店相应合理的腾房时间。关于原告银发公司请求判令被告丽景酒店支付“违约金1007756.37元”的观点，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人的约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告请求按当年房屋租金标准向原告支付违约金即“判令被告支付违约金1007756.37元”。综合以上法律规定，被告丽景酒店关于“违约金过高”的观点与本案实际相符，予以支持，结合本案实际，应由被告丽景酒店支付原告银发公司2019年1月1日起至2020年8月31日止的租金843639元的30%为宜，即843639元×30%＝253108.8元。本案中，对被告“原告既未按《房屋租赁合同》约定按时交付租赁的房屋，又未按期完成拟出租的6号楼第5至第8层所有房屋的装修和交付被告使用”，合同约定“甲方应保证租赁房屋可用于酒店等商业用途，水电及消防等各项基础配套设施经相关部门验收合格。但原告直至2019年6月13日才将5-6层楼房交由被告使用”的观点，被告自合同签订至其酒店试营业，均未有相应证据证明其向原告提出其未按时按量交付承租房屋的异议，且按双方合同第一条第4项约定，原告租赁给被告的物业均为毛坯房。原告银发公司也提供了位于开远市祥云路789号“浙商步行街”项目已于2017年1月5日经红河公安消防支队建设工程消防验收合格的《红河州公安消防支队建设工程消防验收意见书》，意见书的结论为：该工程消防验收合格。因此，被告“原告已违约在先，故被告不同意解除《房屋租赁合同》”的观点不予支持。关于被告丽景酒店以《建设工程消防验收意见书》为依据，主张“原告到2019年6月13日才将五、六层房屋交付被告使用”“租金起算时间就从2019年6月13日后开始计算”“原告未按《房屋租赁合同》约定按时交房，原告的逾期交房行为已构成违约”的观点，本院认为，《建设工程消防验收意见书》为开远市工程质量监督站和开远市住房和城乡建设局对被告丽景酒店经营的酒店内部装修防水、防火、防烟、防爆、消防水源、消防电源、火灾自动报警系统等进行验收的意见，并非对原告开发的“开远市祥云路789号浙商步行街项目”相关消防内容的验收意见。原告银发公司开发的位于开远市祥云路789号“浙商步行街”项目已于2017年1月5日经红河公安消防支队建设工程消防验收合格。因此，被告的上述观点不予支持。关于被告丽景酒店“因××影响，人民法院应当对丽景酒店2020年1月至2020年5月31日期间的租金及违约金依法予以调整”的观点，因违约金前述已依法进行了调整。就租金而言，被告未支付租金的行为始于2019年1月，至2019年12月疫情发生已长期拖欠租金。且被告未能举证证实其因疫情导致合同不能履行或导致合同履行困难，其也未提供其疫情期间向原告或相关部门提出因疫情申请债务减免、税费减免、补贴资助等。因此，对被告丽景酒店的上述观点不予支持。被告丽景酒店对其“原告逾期交房违约在先。被告尚未丧失合同履行能力，不同意解除合同”的观点未能举证证实，且其主张与本案实际不符，因此其观点不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款，第九十四条第二、三、四项，第一百零八条，第一百零九条，第一百一十四条第一款第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告开远市银发房地产开发有限责任公司与被告云南丽景酒店经营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、由被告云南丽景酒店经营管理有限公司于判决生效后20日内支付原告开远市银发房地产开发有限责任公司2019年1月1日起至2020年8月31日止的租金843639元；三、由被告云南丽景酒店经营管理有限公司于判决生效后20日内支付原告开远市银发房地产开发有限责任公司违约金人民币253108.8元；四、由被告云南丽景酒店经营管理有限公司于判决生效90日内，将向原告开远市银发房地产开发有限责任公司承租的坐落于开远市未对外出售的房屋腾空并交还原告开远市银发房地产开发有限责任公司。案件受理费21463元，由被告云南丽景酒店经营管理有限公司负担14670.73元，由原告开远市银发房地产开发有限责任公司负担6792.27元。二审审理查明的事实与一审查明事实一致。本案的争议焦点是：丽景酒店是否违约？应如何承担违约责任？双方签订的租赁合同是否应当解除？丽景酒店应支付银发公司多少租金？本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，丽景酒店和银发公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，该合同合法有效。双方应当按照合同约定履行各自的义务。《房屋租赁合同》明确约定：银发公司将涉案的“浙商步行街”六号楼第一层部分商铺和第五至第八层未对外售出的房屋租赁给乙方，作为酒店经营使用，租期三年，自2019年1月1日开始计算，租金按10元/㎡/月计算,租赁的物业均为毛坯房，水电接通，建筑面积详见测绘报告。承租人不按时交纳房屋租金的，每逾期一天，应按当期应支付房屋租金的5‰向出租人支付违约金，超过60日仍未交纳房屋租金的，出租人可书面通知承租人解除合同等内容。合同履行后，丽景酒店至今未按约定支付银发公司房屋租金，且经银发公司书面催告后，仍拒绝交付租金，其行为已构成违约，故银发公司请求丽景酒店支付拖欠的租金并解除合同的诉讼请求应当予以支持。双方签订的《房屋租赁合同》中约定银发公司应保证租赁房屋可用于酒店等商业用途，水电及消防等各项基础配套设施经相关部门验收合格，涉案的六号楼工程消防已于2017年1月5日经相关部门验收合格，且在双方签订租赁合同之前，丽景酒店已与其他公司签订酒店装修协议并进行装修，故丽景酒店主张应以酒店装修项目消防验收合格之日即2019年6月13日为房屋交付之日，并开始计算房屋租金的上诉理由不成立，本院不予支持。对丽景酒店主张银发公司未将第七至八层未出售的房屋装修好交付给其，其不应支付第七至八层租金的上诉理由，与双方合同约定的“租赁的物业均为毛坯房”不相符，对该上诉理由本院不予采信。银发公司主张一审漏判2020年9月1日起至交还房屋之日止的租金的上诉理由。经查，银发公司在一审法庭辩论结束前未增加诉讼请求，故本院对银发公司的该上诉理由不予采信。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，银发公司要求丽景酒店支付违约金1007756.37元的诉讼请求，丽景酒店认为违约金过高，申请调整违约金，一审结合本案实际，判决丽景酒店支付银发公司2019年1月1日起至2020年8月31日止的租金843639元的30%的违约金，即253108.80元，并无不当。故本院对银发公司提出的违约金过低和丽景酒店提出的违约金过高的上诉理由均不予采信。综上所述，上诉人银发公司与上诉人丽景酒店的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24782元，由上诉人开远市银发房地产开发有限责任公司与上诉人云南丽景酒店经营管理有限公司各负担12391元。本判决为终审判决。审判长 薛 辉审判员 莫云辉审判员 高 健二〇二一年四月二十三日书记员 邹媛婷