江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0205民初476号原告：无锡红星美凯龙国际家具装饰有限公司，住所地江苏省无锡市锡山经济技术开发区团结南路1号。法定代表人：沈宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：任静，江苏源博律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈安洁，江苏源博律师事务所实习律师。被告：刘恒舟，男，1989年5月17日生，满族，户籍所在地辽宁省本溪满族自治县，现住江苏省无锡市锡山区。原告无锡红星美凯龙国际家具装饰有限公司（以下简称红星美凯龙）与被告刘恒舟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告红星美凯龙的委托诉讼代理人任静、陈安洁，被告刘恒舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红星美凯龙向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方签订的展位租赁及管理服务合同于2020年11月1日解除；2、要求刘恒舟支付2020年8月至2020年10月的租金和管理费共计36077.78元，并承担逾期付款违约金9849元；3、要求刘恒舟支付违约金30718.52元（参照租金和管理费标准每月15359.26元计算2个月）；4、要求刘恒舟承担红星美凯龙因本案支出的律师费6500元。事实和理由：2020年4月，红星美凯龙与刘恒舟签订展位租赁及管理服务合同一份，约定刘恒舟承租红星美凯龙综合馆一楼面积为208.12平方米的展位经营春之元品牌硅藻泥，双方对相应场地的租金、租期、付款周期和权利义务等进行了明确约定。根据合同约定，刘恒舟应当在2020年8月1日支付2020年8月至10日的租金46077.78元，但刘恒舟仅仅支付1万元后就一直拖欠不付。被告刘恒舟辩称：刘恒舟是从2020年8月开始违约，红星美凯龙领导向刘恒舟发函，称8月31日解除合同，店面停业了，刘恒舟于2020年9月5日将展位交还给红星美凯龙了。现店面一直封闭中，没有任何经营活动。刘恒舟只同意再付2个月租金，不同意再付4个月租金。本院经审理认定事实如下：一、红星美凯龙与刘恒舟签订展位租赁及管理服务合同专用条款和通用条款各一份，约定刘恒舟承租红星美凯龙的展位，编号为10054－AF01-T8-42388，用于经营春之元品牌硅藻泥。专用条款第2条约定展位实测面积为133.41平方米，展位公摊系数为1.56，该展位折合为208.12平方米；第3条约定租赁时间自2020年5月1日起始，2021年8月31日截止，租金为每月每平方米36.9元，管理费为每月每平方米36.9元，合计单价为73.8元，承租方应于合同签订当日支付首期租金和管理费，此后应于每一付款周期之前的0日（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一期租金和管理费；第4.3条约定，租金和管理费的付款周期为三个月；第9.1条约定，若承租方未按合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、管理费、租赁保证金、装修工程保证金、违约金等），承租方应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金；第13.3条约定，在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知红星美凯龙，向红星美凯龙支付相当于撤场前2个月租金和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经红星美凯龙同意并办好所有退租手续可撤离展位。通用条款第21.6条约定，在合同期内，承租方及承租方工作人员出现下列情况之一，红星美凯龙有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星美凯龙因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等），第21.6.1项内容为未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）。二、双方一致确认2020年5月、6月、7月的租金和管理费已经付清，对于2020年8月、9月、10月的租金和管理费，刘恒舟仅于2020年9月12日支付了1万元。江苏源博律师事务所接受红星美凯龙的委托，于2020年9月14日向刘恒舟发出律师函，要求刘恒舟向红星美凯龙支付2020年8月至2020年10月的租金和管理费，否则红星美凯龙有权解除合同。邮政特快专递于2020年9月15日由刘恒舟的妻子胡萍代收。2020年9月23日，红星美凯龙与江苏源博律师事务所签订委托代理协议，江苏源博律师事务所接受红星美凯龙的委托，指派任静律师代理与刘恒舟租赁合同纠纷。红星美凯龙支付了律师费6500元，江苏源博律师事务所于2020年9月28日开具了金额为6500元的律师代理费发票。红星美凯龙主张逾期付款违约金的计算方法为：2020年8月1日刘恒舟应当支付2020年8月至2020年10月的租金和管理费为46077.78元，2020年8月1日至2020年10月31日计91天，以未付款项36077.78元为基数，按每日千分之三计算违约金为9849元。四、红星美凯龙工作人员罗宇闻于2020年9月5日在微信中向刘恒舟催交租金，并向刘恒舟发送了关于解除合同场地收回的告商户函。该出具日期为2020年8月26日，红星美凯龙要求刘恒舟支付2020年8月的租金15357.18元和违约金30714.36元，红星美凯龙将于2020年8月31日收回场地，要求刘恒舟速与红星美凯龙联系。刘恒舟没有在2020年9月5日将展位交还给红星美凯龙，也没有向红星美凯龙支付违约金。经过红星美凯龙招商，新的客户于2021年2月进入展位进行装修。上述事实，有租赁合同、律师函及邮件查询单、委托代理协议、国内业务付款回单、发票、微信聊天记录、告知函、庭审笔录等在卷佐证。本院认为：红星美凯龙与刘恒舟之间达成的租赁合同合法有效。刘恒舟应按约向红星美凯龙支付租金和管理服务费，刘恒舟不按约支付租金和管理费，红星美凯龙有权解除合同。红星美凯龙于2020年9月5日向刘恒舟提出了解除合同的要约邀请，但是刘恒舟没有与红星美凯龙没有达成解除租赁合同的一致意见，刘恒舟也没有与红星美凯龙结清租金、管理费、违约金，红星美凯龙于2020年9月14日向刘恒舟发送了律师函，要求刘恒舟支付2020年8月至10月的租金和管理费，红星美凯龙明确的意思表示是展位租赁时间到2020年10月底，现红星美凯龙提起诉讼要求确认租赁合同于2020年11月1日解除，本院予以认定。刘恒舟结欠红星美凯龙2020年8月至10月的租金和管理费36077.78元应当清偿。合同约定的逾期付款违约金按每日千分之三计算过高，本院酌定逾期付款违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。具体计算方法为：2020年8月1日刘恒舟应当支付2020年8月至2020年10月的租金和管理费46077.78元，2020年8月1日至2020年10月31日计91天，以未付款项36077.78元为基数，按年利率15.4%计算违约金为1385.19元。合同解除后，刘恒舟应当向红星美凯龙返还展位，现新的客户于2021年2月进入展位进行装修，红星美凯龙已收回了展位。展位空置时间大于2个月，现红星美凯龙请求刘恒舟支付解除合同的违约金为2个月租金和管理费，红星美凯龙的实际损失大于其请求的违约金数额，因此，对于红星美凯龙要求刘恒舟支付违约金30718.52元的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同中约定了违约方应支付守约方为实现债权所产生的律师费，对于红星美凯龙要求刘恒舟赔偿律师费损失6500元的诉讼请求，本院予以支持。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认红星美凯龙与刘恒舟之间的展位租赁及管理服务合同于2020年11月1日解除。二、刘恒舟应于本判决发生法律效力后3日内给付结欠红星美凯龙的租金和管理费36077.78元，并承担逾期付款违约金1385.19元。三、刘恒舟应于本判决发生法律效力后3日内给付红星美凯龙解除合同的违约金30718.52元。四、刘恒舟应于本判决发生法律效力后3日内赔偿红星美凯龙律师费损失6500元。五、驳回红星美凯龙在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1878元，减半收取计939元，由红星美凯龙负担96元，刘恒舟负担843元。该款已由红星美凯龙预交，红星美凯龙同意其预交案件受理费中的剩余部分由刘恒舟向其直接支付，本院不再退还，由刘恒舟在本判决生效之日起3日内向红星美凯龙支付843元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  崔锋二〇二一年四月七日书记员  过瑶