天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初8723号原告:赵金龙,男,1987年2月20日出生,汉族,农民,住安徽省霍邱县，现住河北省廊坊县。委托诉讼代理人：李山，宝坻区鼎城法律服务所法律工作者。被告：天津万炬电子产业投资有限公司，住所地天津市宝坻区节能环保工业区天跃路10号。法定代表人：潘友洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：张欢，该公司员工。被告：华纳（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳路8号9层2单元920室。法定代表人：于树林，该公司董事长。委托诉讼代理人：张海燕。委托诉讼代理人：邵金秋，该公司员工。被告：天津市宏宏顺烟草商行，住所地天津市红桥区江源西道2号。经营者：王永全，男，1974年3月27日出生，汉族，住黑龙江省宁安市。委托诉讼代理人：孙颖，天津津潮律师事务所律师。被告：石鹏楠，女，1975年2月11日出生，汉族，居民，住天津市西青区。原告赵金龙与被告天津万炬电子产业投资有限公司（以下简称万炬投资公司）、华纳（北京）房地产经纪有限公司（以下简称华纳北京公司）、天津市宏宏顺烟草商行（以下简称宏宏顺烟草商行）不当得利纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵金龙及其委托诉讼代理人李山、被告万炬投资公司的委托诉讼代理人张欢、被告华纳北京公司的委托诉讼代理人邵金秋及被告宏宏顺烟草商行的委托诉讼代理人孙颖到庭参加诉讼。依宏宏顺烟草商行申请，本院依法追加石鹏楠作为被告参加诉讼。因本案案情复杂，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵金龙的委托诉讼代理人李山、被告万炬投资公司的委托诉讼代理人张欢、被告华纳北京公司的委托诉讼代理人张海燕、邵金秋、被告宏宏顺烟草商行的委托诉讼代理人孙颖及被告石鹏楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵金龙向本院提出诉讼请求：1.判令宏宏顺烟草商行返还赵金龙电商费70000元，万炬投资公司、华纳北京公司承担连带给付责任；石鹏楠在收取电商费范围内与宏宏顺烟草商行承担连带责任；2.诉讼费由被告负担。诉讼中，赵金龙将诉讼请求第一项变更为由石鹏楠返还电商费70000元，其他各被告承担连带责任。事实和理由：2016年9月26日，华纳北京公司代表万炬投资公司与赵金龙签订《认购协议》，约定：赵金龙购买万炬投资公司开发的宝坻区××镇××路××小区××号商品房，建筑面积130.77平方米，签订认购书时交纳定金50000元，同年10月31日一次性支付首付款375851元，剩余房款以贷款方式付清，合同还约定了其他条款。合同签订后赵金龙向华纳北京公司支付购房款325851元和定金50000元，向宏宏顺烟草商行支付电商费70000元。万炬投资公司未按约定与赵金龙签订《天津市商品房买卖合同》。2019年7月，经与万炬投资公司协商，赵金龙已与另一公司就案涉房屋续签购房合同。另，2016年9月10日，万炬投资公司与华纳北京公司签订《销售外包及总策划合同》，许可华纳北京公司包销涉案楼盘。华纳北京公司收取购房款，万炬公司应与之承担共同返还责任。宏宏顺烟草商行辩称，不同意赵金龙的诉讼请求。第一，诉争款项的转账行为发生于2016年9月26日，赵金龙于2020年11月26日才提起诉讼，严重超过了法律规定的三年诉讼时效期间。第二，本案实际情况是宏宏顺烟草商行的实际经营人王永全与案外人石鹏楠系朋友关系，石鹏楠借用宏宏顺烟草商行的POS机使用，而该POS机实际由石鹏楠持有并控制，经查询转账记录，案涉70000元中的55000元转给了案外人赵元成（后更正为张元成），剩下的15000元以现金方式支取，虽不清楚实际操作人是谁，但不是由宏宏顺烟草商行操作。就案涉款项，宏宏顺烟草商行没有获得任何利益，且宏宏顺烟草商行并未销售过万炬智汇城的房屋，只是从事烟酒经营。故此不同意退款。华纳北京公司辩称，其没有为宏宏顺烟草商行指定账户，宏宏顺烟草商行收取的费用与华纳北京公司不具有关联性。万炬投资公司在商品房销售过程中允许渠道商存在，双方之间的代理销售是开放式的，谁都可以销售万炬投资公司的房屋，销售成功后，万炬投资公司按照一定比例给予渠道商佣金。华纳北京公司与宏宏顺烟草商行没有关系，不能确定宏宏顺烟草商行是否属于渠道商，华纳北京公司没有向宏宏顺烟草商行支付过佣金，宏宏顺烟草商行也没有向华纳北京公司交过任何款项。赵金龙与第三方重新签订的商品房买卖合同，是基于《万炬智汇城项目业主退赔、续签方案》重新签订的，对万炬智汇城项目的后续问题应按照原合同继续履行。另外，本案已超过诉讼时效期间，赵金龙要求返还电商费的诉讼请求不应得到支持。万炬投资公司辩称，其与宏宏顺烟草商行是两个独立法人，不存在代理关系，也没有其他法律关系。该笔电商费由宏宏顺烟草商行擅自收取，万炬投资公司毫不知情，也从未收到此款。故此，赵金龙请求万炬投资公司承担连带责任无事实及法律依据，请求驳回赵金龙要求万巨投资公司承担连带责任的诉讼请求。如果华纳北京公司认可该笔电商费，根据《商品房销售管理办法》第28条规定，中介机构不得擅自收取不属于佣金的费用，因此应由中介机构返还此款。石鹏楠辩称，其是万炬智慧城项目的销售渠道，其能以底价拿到房源，比客户直接购买要便宜，张元成是其下属分销商，他带着赵金龙来售楼处购房，如赵金龙自行购买，房屋单价应该在7000-8000元，但通过张元成购房可低于正常售价，所以赵金龙在购房时认可电商费，也就是认可存在服务费，其是自愿交纳的。现赵金龙已购买了涉诉房屋，其和张元成的售房服务已经完成，有理由收取服务费，因此应驳回赵金龙的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年9月10日，万炬投资公司（甲方）与华纳北京公司（乙方）签订《销售外包及总策划合同》（以下简称销售合同），万炬投资公司委托华纳北京公司对万炬智汇城项目进行独家销售外包代理。第一条代理内容：乙方对甲方位于宝坻区的万炬智汇城物业进行独家销售代理，销售总体策划代理。如果甲方另行委托第三方销售或者自行销售的，均视为乙方销售，甲方应当按照本合同约定向乙方支付佣金及溢价分成。第二条代理期限：8个月，自2016年9月10日起至2017年4月9日止。如果乙方自开盘日起两个月内销售450套房屋的，合同有效期顺延至12个月。第五条销售任务：1、开盘之日起至第60日内，任务目标450套，底价为5100元/平方米，销售价格达到低于5500元/平米时，差价归乙方所有，高于5500元部分，甲乙双方按照7:3比例分成。第六条销售价格及销售策略：4、双方同意给予渠道商的费用确定为：每销售一套建筑面积100平方米以下的房屋，给予渠道商50000元；每销售一套建筑面积100平方米以上140平方米以下的房屋，给予渠道商70000元；每销售一套建筑面积140平方米以上的房屋，给予渠道商90000元。该费用由乙方支付。第七条代理佣金和结算方式：佣金提点核定标准以月度销售任务中的回款额作为结算依据，确定当月的提佣金额，甲乙双方确定计提佣金点位实收房款金额的5%。代理期开始后，次月10日前甲方需与乙方确认上一个月的销售总额及确认上月应计提的代理佣金以及溢价分成。在双方确认后5个工作日内，甲方须支付代理佣金以及溢价分成予乙方。甲方预留乙方每月结算代理佣金的5%作为履约保证金，若乙方无违约行为，合同期满3个月内一次性无息支付给乙方。第八条双方义务之（二）乙方义务：7、代表甲方以甲方的名义与买方签署该项目的《认购书》，负责向客户催缴房款、相关税费，并负责催促买方签订相关合同并办理相关手续，非经甲方同意，乙方不得与买方增减经甲方审定的《认购书》、《商品房买卖合同》及相关文件的任何条款；不得以口头、书面形式向买方做出未经甲方认可的承诺和解释。12、不得擅自向卖方收取未经甲方同意的任何费用。15、如因乙方向买家收取的团购排号费与买家发生纠纷，与甲方无关，由乙方与买家自行解决。如因此造成买家与甲方纠纷而导致甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。该合同还对其他内容进行了约定。该合同乙方签章处加盖了华纳北京公司公章，张海燕在法定代表人处签名。2016年9月26日，华纳北京公司以万炬投资公司作为出卖方（甲方）与买受方赵金龙（乙方）签订《认购协议》，第一条约定乙方认购房屋房号为5-1-801，单价5627.06元/平米，房屋建筑面积130.77平方米（以政府测绘部门最终披件为准）；第二条约定该房屋按套销售，总房款为人民币735851元。协议第三条约定，乙方按以下第2种方式付款，签署本协议同时交付定金人民币50000圆（元）整；2.银行按揭：乙方应于2016年10月30日前一次性付清首付款人民币375851圆（元）整，其余房款360000圆（元）整以贷款方式支付。协议还对其他内容进行了约定。合同尾部甲方签章处加盖华纳北京公司印章，乙方签字处由赵金龙签名捺印。当日，赵金龙通过宏宏顺烟草商行的POS机分四笔付款395851元，其中2016年9月26日17时39分51秒付款70000元，17时40分50秒付款100000元，17时41分42秒付款100000元，17时41分42秒付款125851元，华纳北京公司为其中的325851元向赵金龙出具收据一张，载明：今收到赵金龙交来万炬智慧城5-1-801（选房款可退）人民币叁拾贰万伍仟捌佰伍拾壹元整，￥325851。庭审中，赵金龙主张其妻马月于2016年9月18日支付诉争房屋定金50000元。另查，本院在审理原告张玉信与被告万炬投资公司、华纳（天津）房地产经纪有限公司（时任法定代表人为张海燕，以下简称华纳天津公司）、华纳北京公司及邵雪杰商品房销售合同纠纷一案[案号：（2018）津0115民初7015号]时，华纳天津公司在庭审笔录中承认其为华纳北京公司的分销商，石鹏楠为其公司实际股东，亦是其公司员工，并提供了其公司员工张海燕、石鹏楠、牟桂臣自2016年9月9日至2017年1月24日向万炬投资公司法定代表人潘友洪账户及根据万炬投资公司指示的账户汇款交易明细及向万炬投资公司指定账户转款明细作为证据。另外，针对万炬智汇城项目已购房业主多次信访问题，案外人天津宝坻经济开发区管委会、案外人天津如昊万炬房地产开发有限公司（以下简称如昊万炬公司）及本案被告万炬投资公司于2019年1月29日就已购房业主购房款的返还、退赔及购房合同续签事宜，签署了《万炬智汇城项目业主退赔、续签方案》，方案对购房款返还退赔数额依据进行了约定：房款部分须由业主提供购房合同或协议以及付款凭证，经万炬投资公司、华纳北京公司核实，天通泰和会计师事务所复核，最终由如昊万炬公司确认。2019年5月22日，如昊万炬公司（出卖方、甲方）与赵金龙（买受方、乙方）签订《丽景新园认购续签协议》，约定：乙方于2016年9月26日认购了万炬投资公司开发的丽景新园5楼1门801号房屋，销售建筑面积130.77（平方米），单价5627.06元/平方米，优惠后总价735851元，已付房款375851元，未付房款360000元，乙方采取按揭付款。上述房屋由于开发商万炬投资公司资不抵债、股权质押、资产抵债（查封）等诸多原因未能按期交房，在政府协调下，甲方对该房屋所属项目进行了接管，并与乙方达成如下续签续购协议：一、甲方权利义务：1、甲方通过政府协助，整体收购丽景新园项目，并且继续推进项目后续建设施工，完善项目配套、按规定达到商品房交房标准并办理所有合法手续。……。二、乙方权利义务：1、乙方承诺：为此续签续购协议内容提供材料全部属实且合法合规，乙方在续签续购协议中提供的联系地址和联系电话是甲方通知乙方的依据，若甲方按乙方提供的信息不能联系到乙方，由此产生的不利后果均由乙方承担，乙方上述提供的信息如有更改，必须提前书面提供给甲方。……。4、在甲乙双方签署的《天津市商品房买卖合同》正式生效时，本协议自动失效。5、乙方签订本协议后，有权在2019年12月31日之前选择与甲方签订《解除购房合同（协议）协议书》，乙方签订《解除购房合同（协议）协议书》并收取退房款项后本协议自动失效由甲方收回。协议还对其他内容进行了约定。合同尾部甲方处加盖如昊万炬公司印章，乙方处由赵金龙签名捺印。庭审中，华纳北京公司主张如其自行销售房源，无需向业主收取电商费；销售合同第六条虽约定给予渠道商的费用由华纳北京公司支付，但其只是代替万炬投资公司与渠道商进行结算。双方对如下事实存在争议：1.万炬投资公司、华纳北京公司、石鹏楠与宏宏顺烟草商行之间的关系问题。万炬投资公司主张其只与华纳北京公司存在独家销售代理关系，与宏宏顺烟草商行不存在委托销售代理关系，其不知道销售渠道向业主收取其他费用；华纳北京公司主张因其不能在宝坻范围内销售房屋，故授权成立华纳天津公司，该公司股东为张海燕、石鹏楠等人，由华纳天津公司代理销售万炬智慧城（即丽景新园）项目，否认宏宏顺烟草商行为其分销商，因万炬投资公司与其签订的销售合同允许其他渠道商销售，故渠道商的销售行为应由万炬投资公司承担法律责任；石鹏楠主张其虽为华纳天津公司的股东，但本案中为赵金龙提供售房服务的张元成系其个人的分销商，推荐赵金龙购房为石鹏楠个人行为，并非代表华纳天津公司进行，其借用宏宏顺烟草商行的POS机来收取款项；宏宏顺烟草商行否认其是万炬智慧城项目的销售渠道商，主张其从未给赵金龙提供过服务，只是将POS机借给石鹏楠使用。2.赵金龙交纳的70000元由谁收取。宏宏顺烟草商行及石鹏楠均主张以宏宏顺烟草商行名义办理的POS机实际使用人为石鹏楠，该款项中的55000元转给了案外人张元成，对于余款15000元，宏宏顺烟草商行主张被他人以现金方式支取，石鹏楠主张为其应得的费用。万炬投资公司及华纳公司均否认收到过该70000元。诉讼中，各方当事人均明确表示不要求华纳天津分公司参加本案诉讼。本院认为，本案争议的主要问题为：一、赵金龙要求各被告返诉争70000元是否超过诉讼时效期间；二、此款应否返还及返还主体。关于焦点一。赵金龙系为购买诉争房屋而于2016年9月26日支付诉争款项，因此不能将此款与购房事宜割裂开来。万炬投资公司因诸多原因未能按期交房，如昊万炬公司对该房屋所属项目进行了接管，故此赵金龙于2019年5月22日就诉争房屋与如昊万炬公司重新签订了《丽景新园认购续签协议》，可见其买卖房屋的行为在持续进行中，故各被告提出的时效抗辩于法无据，本院不予采信。关于焦点二。根据万炬投资公司与华纳北京公司签订的销售合同第一条约定，华纳北京公司对万炬投资公司位于宝坻区的万炬智汇城物业进行独家销售代理，销售总体策划代理，如果万炬投资公司另行委托第三方销售或者自行销售的，均视为华纳北京公司销售，万炬投资公司应当按照本合同约定向华纳北京公司支付佣金及溢价分成。第六条约定给予渠道商的费用由华纳北京公司支付。据此，销售渠道商售房成功后能获取相应佣金，且该佣金由华纳北京公司予以结算。本案中，石鹏楠自认其是万炬智慧城项目的销售渠道商，诉争POS机实际由其占有、使用，系其对自身权益的处分，本院予以确认。石鹏楠主张诉争70000元是为帮助赵金龙以底价购房而收取的服务费，对此赵金龙予以否认，且石鹏楠就自身主张未能提供相应证据，而赵金龙支付此款是基于购买诉争房屋，石鹏楠作为销售渠道商应自华纳北京公司处结算佣金，故依据《商品房销售管理办法》第二十八条“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”之规定，其无权再向业主收取费用。综上，石鹏楠向赵金龙收取诉争款项没有法律依据或合同约定，亦违反了行业规定，应予以退还。诉争款项通过宏宏顺烟草商行的POS机支付系不争的事实，宏宏顺烟草商行否认与赵金龙之间存在合同关系或其他关系，亦否认其曾为赵金龙提供服务，故其获得此款无合同及法律依据；诉争账户是否被宏宏顺烟草商行出借给石鹏楠使用，系二者之间的法律关系，双方可另行解决，但不影响宏宏顺烟草商行向赵金龙承担返还责任，故此，宏宏顺烟草商行应当与石鹏楠承担连带返还责任。虽石鹏楠及宏宏顺烟草商行均主张此款有55000元转给了案外人张元成，并提交了借记卡账户历史明细清单加以佐证，但是否向张*成转款及转款事由为何，系宏宏顺烟草商行、石鹏楠与张*成之间的纠纷，均与赵金龙无涉，本案不予认定，亦不予处理。履行返还义务责任的主体在实际履行后，可另行与获取利益的各方解决。关于华纳北京公司应否承担返还责任一节。华纳北京公司、张海燕、石鹏楠均认可石鹏楠为华纳天津公司的股东，华纳北京公司授权华纳天津公司销售万炬智慧城项目，且在张玉信案件中华纳天津公司亦承认其为华纳北京公司的授权经销商；另，华纳北京公司收取赵金龙购房款与赵金龙支付诉争70000元发生于同一时间段，前后未超过三分钟，亦通过同一账户、同一POS机支付，且诉争70000元与购房款进入同一账户，数额上与销售合同中约定的应给予渠道商销售100平米以上140平米以下房屋的费用相同，华纳北京公司亦与石鹏楠推荐的客户赵金龙签订了认购书，故相较于华纳北京公司提出的其不知道销售渠道向业主收取房款以外的费用这一抗辩意见，其对宏宏顺烟草商行、石鹏楠收取诉争70000元的行为应属明知这一事实更具有高度盖然性，本院予以确认。华纳北京公司明知应由其与销售渠道商结算佣金，但却放任石鹏楠、宏宏顺烟草商行因销售诉争房源而向赵金龙收取诉争款项，有违《商品房销售管理办法》第二十八条的规定，应对石鹏楠返还诉争款项承担连带责任。关于万炬投资公司应否承担返还责任一节。因在万炬投资公司与华纳北京公司签订的销售合同中明确约定了万炬投资公司向华纳北京公司支付渠道商的销售佣金及溢价分成，且现有证据不足以证实万炬投资公司知道并放任石鹏楠、宏宏顺烟草商行向赵金龙收取了佣金以外的其他费用，故赵金龙请求万炬投资公司就诉争款项承担连带返还责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，2017年《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百六十七条、第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、石鹏楠于本判决生效后十日内返还赵金龙人民币70000元；二、天津市宏宏顺烟草商行、华纳（北京）房地产经纪有限公司与石鹏楠承担连带责任；三、驳回赵金龙其他诉讼请求。（当事人可将上述款项直接汇入赵金龙账户，户名：赵金龙；开户行：工商银行海淀支行；账号：6222××××8723）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元（赵金龙已预交），由石鹏楠负担，天津市宏宏顺烟草商行、华纳（北京）房地产经纪有限公司与石鹏楠承担连带责任，于本判决生效后十日内直接给付赵金龙（账户同上）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘 辉审 判 员  高 满人民陪审员  张艳华二〇二一年四月二十八日书 记 员  陈文佳附相关法律条款：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》（2017年）第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间从当事人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。