辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6255号上诉人（原审被告）：刘应心，女，1973年1月13日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：姜新颖，辽宁博功律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳市苏家屯鑫园旧物收购站，住所地沈阳市苏家屯区玫瑰街**。投资人：李玉美。委托诉讼代理人：孙传国，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。原审第三人：许关秀，男，1977年10月15日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。上诉人刘应心因与被上诉人沈阳市苏家屯鑫园旧物收购站（以下简称“鑫园旧物收购站”）、原审第三人许关秀返还原物纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初1722号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘应心上诉请求：1.依法撤销一审民事判决并改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一审诉讼费、上诉费、鉴定费、保全费均由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人并非无权占有，而是被上诉人交付后使用，且双方买卖合同已经成立。结合被上诉人方刘维国与第三人许关秀的聊天记录可以看出，双方虽然没有签署书面合同，但各方已履行合同义务，被上诉人交付土地和房屋，上诉人根据约定支付定金，双方买卖合同已成立。后期上诉人依据被上诉人的指示入场后，被上诉人无故要求解除合同，导致合同无法继续履行。但是上诉人系依据刘维国等人的指示入场，不是无权占有，一审法院认定上诉人无权占有属于认定事实不清。二、一审法院按照《房地产租金估价报告》鉴定机构确定的数额认定租金缺乏事实依据。报告作出是以鉴定当时的情况予以核定，而在鉴定过程中，被上诉人的人员自认房屋交付时尚未通水通电，房屋内部有部分房屋由被上诉人占用，上诉人使用房屋因年久失修，常年漏水，进行了部分改善，此房屋也计算到估价报告中的整体价格，从而估价报告中以通水通电、房屋现状鉴定价格明显过高，应适当扣除通水通电及修缮的金额。另关于房屋及土地使用面积，上诉人仅使用小部分房屋及部分场地，屋内被上诉人物品存留，一审法院按全额认定租金损失无事实依据。鑫园旧物收购站辩称，上诉请求没有任何事实理由和法定事由，请求二审法院维持，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人主张第一项与事实不符，上诉人在公安机关询问笔录中已明确说清楚，她相中该土地后，没有与任何人签订协议，并且在没有人通知她进场的情况下，她自述看到被上诉人院落大门敞开，自己就安排人员进驻，所以上诉人侵占房屋的行为属于强行占有，即无权占有，上诉人与我方投资人没见过面，也没有签订任何协议，不存在买卖合同成立一说，与事实严重不符。上诉人主张第二项一审法院按照房地产租金股价报告，认定上诉人给付被上诉人占用使用费，事实依据正确。双方一审经法院按照司法鉴定程序，选定评估单位，评估单位做出房地产租金股价报告后，双方均没有对报告提出异议，一审法院依据报告做出数额认定，符合法律程序和规则。上诉人二审对报告提出异议，不符合法律规定，该项理由也不成立。综上，上诉人事实和理由部分都与事实不符，严重违反法律规定，请求二审法院维持一审判决。鑫园旧物收购站向一审法院起诉请求：1.请求判令被告腾空并返还非法占有的位于林盛镇站东里委土地(面积：48375m2)、地、地上物屋面积：3400m2)给原告，停止侵害；2.请求判令被告将土地及地上物树木恢复原状；3.请求判令被告支付非法占有土地使用费自2019年6月22日至实际腾空之日止(以0.05元/天/m、面积44975m3计算)；4.请求判令被告支付非法占有房屋及门卫使用费自2019年6月22日至实际腾空之日止(以1元/m/天，面积3400m3计算)；5.判令被告承担本案的诉讼费、律师费。一审法院查明事实：鑫园收购站对位于苏家屯区林盛镇站东里委，东至道路、南至省物资仓库、西至南乱村旱田地、北至道路，面积为48375m2，用途为工业用地的土地，拥有集体土地建设用地使用权。在上述土地范围内，建有门卫(20m2)及厂房（3400m3），鑫园收购站为门卫及厂房的所有权人。鑫园收购站自2019年年初未对上述土地及房屋进行使用。李玉美为鑫园收购站的投资人，刘维国为李玉美的亲属。刘应心因欲购买上述集体土地建设用地使用权及其上房屋的所有权，其雇员许关秀遂于5月14日与李玉美进行了电话联络，21日许关秀通过微信与李玉美委托办理涉案土地及房屋转让事宜的刘维国进一步商谈，并向刘维国发送了草拟的土地买卖协议。6月2日，刘维国通过微信向许关秀发送了鑫园收购站《集体土地建设用地使用证》《房屋所有权证》的照片及营业执照等相关档案资料，用以协助许关秀办理营业执照。6月4日，许关秀向刘维国告知了在市场监管部门办理营业执照的进展情况，并商请刘维国与李玉美于6月10日后返回沈阳协助办理土地及房屋转让手续。6月10日，以刘应心为法定代表人的沈阳沧明科技有限公司注册成立，该公司的住所地为涉案土地及房屋所在的林盛镇站东里委。沈阳沧明科技有限公司在向市场监管部门申请设立的过程中，提交了甲方为鑫园收购站，乙方为沈阳沧明科技有限公司的房屋租赁合同一份。刘维国于同日通过微信向许关秀发送了李玉美的银行账号。6月11日，刘应心向李玉美的农业银行账户转账12万元，并备注“林盛街道站东里委房屋土地转让定金”，刘维国于同日通过微信中向许关秀表示已订返回沈阳的机票，许关秀商请刘维国与李玉美于周一（6月17日）办理相应手续，刘维国表示同意并告知到达沈阳后与许关秀进行联络再确定具体时间、地、地点月13日，许关秀与刘维国再次协商签订合同及过户、更换法人信息等事宜的具体时间、地、地点维国表示同意予以配合。6月16日，刘维国通过微信通知许关秀已到达沈阳，并催促许关秀及其雇主尽快办理转让事宜，并按约定在合同签订后支付转让款100万元，过户手续办理后支付转让款150万元，许关秀表示同意，并再次表明因诚意购买所以已支付定金120万元，刘维国表示认可。6月17日，许关秀与刘维国在微信中约定双方的委托人于当日下午在沈阳市皇姑区签订合同，但自此约定后，双方委托人实际未能于6月17日下午签订合同，双方就转让一事产生争议。刘应心自认，其约在6月17日进入了涉案厂区，并放置了塔吊、塔架等零碎的器材。6月22日，鑫园收购站一方向公安机关报警，称刘应心、许关秀为强行进入，民警告知应通过法律途径解决。李玉美于同日将刘应心已支付的12万元通过银行转账的方式退还刘应心，备注“退回林盛街道站东里委房屋土地转让金”。6月24日，刘应心再次将12万元转至李玉美，并备注“退回李玉美未经协商情况下返还的定金”。李玉美于同日再次退回。6月27日，李玉美再次报警，民警告知通过法院处理争议。8月26日，以刘应心为法定代表人的沈阳沧明科技有限公司被注销。10月14日，鑫园收购站将案外人刘连合起诉至一审法院，并要求刘连合腾空并返还占有的位于林盛镇站东里委土地(面积51975平方米)、地、地上物屋及门卫)，并支付自2019年6月22日至实际腾空之日止的非法占有使用费。刘连合于诉讼中否认其为实际侵权人，因鑫园收购站无证据证明刘连合实际非法占有了涉案土地及房产，其请求被一审法院驳回。2020年3月鑫园收购站再次向林盛派出所报案，刘应心在3月13日林盛派出所询问中过程中陈述，其对本案诉争的土地及房屋进行实际占有使用，3月17日，鑫园收购站一方派人到涉案土地及房屋处询问是谁在占有使用案涉土地及房屋，刘应心承认其为占有使用人。本案诉讼过程中，经鑫园收购站申请，一审法院依法委托辽宁天地房地产土地资产评估有限公司对鑫园收购站名下位于沈阳市苏家屯区林盛镇站东里委的集体建设用地及该土地上房屋的市场租金价值进行评估，辽宁天地房地产土地资产评估有限公司于2020年10月28日作出辽天地房评字[2020]第108号《房地产租金估价报告》，意见为委估房地产的租金价值总值为257,600元每年，鑫园收购站为此支付鉴定费13,500元。鑫园收购站因保全刘应心的财产而支付申请费5,000元。鑫园收购站于诉讼过程中撤回了本案第二项诉讼请求。一审法院认为，本案的争议焦点如下：一、刘应心与鑫园收购站的买卖合同关系是否已经成立；二、刘应心是否应支付使用费并返还诉争土地及房屋。关于争议焦点一。《中华人民共和国个人独资企业法》第十九条第一款规定，个人独资企业投资人可以自行管理企业事务，也可以委托或者聘用其他具有民事行为能力的人负责企业的事务管理。第四款规定，投资人对受托人或者被聘用的人员职权的限制，不得对抗善意第三人。本案案外人刘维国，经由鑫园收购站的投资人李玉美的委托负责转让涉案土地及房屋，属有权代理，其行为对鑫园收购站具有拘束力，即使李玉美此后曾对刘维国的权利予以限制，但刘应心的雇员许关秀基于刘维国能够提供鑫园收购站就涉案土地、房屋的权利凭证及相关档案资料，并协助李玉美收取刘应心支付12万元定金的事实，其对刘维国代理权产生的信赖属善意无过失，故刘维国转让涉案土地及房屋的代理行为有效，对鑫园收购站具有拘束力。在商谈过程中，鑫园收购站的代理人刘维国已表示，同意以2,620,000元的价款转让涉案土地及房屋，并将与刘应心一方签订书面合同、办理营业执照更名过户等事宜，双方的预约关系已成立。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案双方既已约定订立书面合同，故合同关系应自鑫园收购站与刘应心一方在合同书上签字或盖章时成立，现因双方未能签订最终的书面合同，故买卖合同不成立。关于争议焦点二。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案因刘应心未能实际取得诉争土地的使用权及房屋所有权，且现华履亦无其他得以对抗鑫园收购站土地使用权及房屋所有权的合同依据或法律依据，故刘应心现对诉争土地及房屋的占有构成无权占有，鑫园收购站做为权利人有权要求刘应心予以返还，故一审法院对鑫园收购站要求刘应心腾空并返还占有的位于林盛镇站东里委的土地，及土地上由鑫园收购站所有的门卫、厂房的请求予以支持。因刘应心未能实际取得诉争土地的使用权及房屋所有权，其应支付占用诉争土地及房屋期间的使用费，对于土地及房屋使用费计算标准，参照鉴定机构的意见按每日进行折算，每日费用为705.75元（257600÷365），占用期间自2019年6月22日起计算至刘应心实际腾空返还诉争土地房屋之日止。对于律师费，因鑫园收购站未能提供相关证据证明其请求的相关合理依据，一审法院不予支持。对于刘应心所主张的损失，其可另诉处理。综上所述，依照《中华人民共和国个人独资企业法》第十九条第一款、第四款、《中华人民共和国合同法》第三十二条、《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，一审法院判决：一、刘应心于判决生效之日起四十五内向沈阳市苏家屯鑫园旧物收购站返还位于苏家屯区至道路，面积为48375m2）及门卫（20m2），厂房（3400m2），并对上述土地及房屋予以腾空。二、刘应心于判决生效之日起四十五内给付占有判决第一项所列土地及房屋的使用费，使用费按每日705.75元，自2019年6月22起计算至上述土地及房屋实际返还并腾空之日止。三、驳回沈阳市苏家屯鑫园旧物收购站其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46,918元，由刘应心负担25,777元，由沈阳市苏家屯鑫园旧物收购站负担21,141元。鉴定费13,500元，由刘应心负担7,417元，由沈阳市苏家屯鑫园旧物收购站负担6,083元。保全申请费5,000元，由刘应心负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：上诉人主张其系合法占用案涉土地和房屋，应当承担举证证明责任。上诉人不能提供证据证明其与房屋产权人签订房屋买卖合同，不能证明双方对于土地和房屋的交付时间进行了约定，且不能证明是在征得房屋产权人同意的情况下占用案涉土地和房屋，故现有证据不能证明上诉人的主张成立。因此，一审法院认为上诉人为无权占有，判决其腾退返还案涉土地和房屋并无不当，本院予以维持。上诉人提出一审法院按照《房地产租金估价报告》确定的数额认定使用费缺乏依据的上诉主张。上诉人不能证明其合法占用案涉土地和房屋，无论其是否将场地全部利用，场地已在其实际控制中，故估价报告范围并无不当。上诉人提出对案涉场地房屋修缮和水通、电通的投入，并没有提交实际支出费用的相关合同和凭据，且基于其并非合法占用案涉场地的原因，上诉人要求扣除一定费用的主张，本院无法予以支持。一审法院已经认定，上诉人所主张的损失，可另诉处理。因此，一审法院依据估价报告判决支付使用费并无不妥，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46,918元，由上诉人刘应心承担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  赵钺审判员  王虹二〇二一年四月二十九日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。