云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云09民终321号上诉人（原审原告）：王应忠，男，1963年1月6日生，拉祜族，公务员，住云南省临沧市临翔区。委托诉讼代理人：张建农，云南临疆律师事务所律师。执业证号：15309199410542517。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：临沧星美置业有限公司。统一社会信用代码915309020724955674。住所地：云南省临沧市临翔区汀河西路**。法定代表人：段慧丽，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵炼，女，1986年8月10日生，汉族，大学文化，住临沧市临翔区。代理权限：特别授权代理。上诉人王应忠因与被上诉人临沧星美置业有限公司（以下简称临沧星美公司）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县人民法院（2020）云0925民初614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条的规定进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王应忠上诉请求：一、撤销云南省双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县人民法院（2020）云0925民初614号民事判决；二、改判被上诉人临沧星美公司向上诉人王应忠双倍返还定金人民币40000元，上诉人王应忠交纳的20000元定金已返还，实际还应返还20000元；三、涉诉一、二审诉讼费用全部由被上诉人临沧星美公司承担。事实和理由：一、2020年3月初，王应忠意向购买临沧星美公司准备开发的海棠佳园二期商品房，于2020年3月5日按照临沧星美公司的要求，王应忠通过手机银行交纳了认购诚意金20000元。2020年7月11日王应忠通过手机微信公众号参与选房活动，选取了临沧星美公司预售的海棠佳园5栋-2单元-10-1002号房，并于当日通过网签的方式签订了《海棠佳园认购确认书》，并在确认书中一并设立了定金担保条款，其中，约定在签署本确认书时，王应忠原来交纳的20000元诚意金即转为定金，同时还约定签约时间为2020年7月18日前。2020年7月12日，临沧星美公司多次电话催促，要求王应忠立即去海棠佳园售楼部办理签约手续，若不立即去办，要将王应忠认购的5栋-2单元-10-1002号房另行销售确认给他人。王应忠因工作关系在乡下当天回不去，向临沧星美公司说明了情况，答应临沧星美公司7月13或14日去办理。7月14日，王应忠在女儿、女婿陪同下，去海棠佳园售楼部办理签约手续，被销售人员告知王应忠认购的5栋-2单元-10-100号房已经另行销售确认给了他人。7月16日下午3时许，在女儿的陪同下，王应忠去海棠佳园售楼部找郑兵兵，向其口头、书面反映情况，将书面情况反映材料《临沧星美公司违约的情况反映》交给负责人郑兵兵，要求其妥善处理，但交涉未果，不欢而散。7月17日，王应忠拟写书面情况反映材料，以邮政特快专递方式向临沧星美公司高管段慧丽反映，因邮递员无法与段慧丽取得联系，临沧星美公司海棠佳园售楼部拒绝签收而退回。王应忠连续反映无果，遂提起诉讼。诉讼中，临沧星美公司两次向王应忠提出和解，亲自拟写“和解协议”，承认因其违约致使王应忠不能成功预订房源而造成损失，愿意承担违约责任，自愿赔偿给王应忠17000元，要求王应忠撤回起诉。为证明上述事实，王应忠向一审法院提交了交纳认购金的（手机截屏）资料、《海棠佳园认购确认书》、手机微信公众号参与选房活动、签约程序的（手机截屏）资料、证人王某的证言、公证电子数据信息、邮政特快专递退件、《和解协议》。已经客观、真实、全面、完整地再现本案纠纷发生的起因、经过、结果，充分证明定金担保成立，临沧星美公司违约的事实。二、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第3款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第104条第2款、第105条、第108条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第85条第1款、第86条第2款的规定，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据。一审法院置法律规定于不顾，故意错误审查认定证据。一是对王应忠提交的能充分证明临沧星美公司违约的证据及申请一审法院调取的相关资金往来凭证等证据，故意肢解、切割、分离，一一否定。二是曲解法律关于“与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据”的规定，错误地将证人王某的证言排除。对王应忠拟写的《临沧星美公司违约的情况反映》和《临沧星美置业高管》材料，以“系王应忠单方制作”为由否定。对邮政特快专递退件材料则以“没有其他证据佐证”“不知是何内容”为由否定。对临沧星美公司拟写的“和解协议”，临沧星美公司对拟写协议的事实和协议内容均无异议，一审还以“未签字捺印”为由否定。而对临沧星美公司与他人签订的、与王应忠毫不相干、与本案毫不相干的《海棠佳园天境住房定金代扣三方协议》，又违背客观事实错误认定与本案有关联性、能证明王应忠与临沧星美公司需要签订定金代扣三方协议，认购金才能进入临沧星美公司账户转为定金。三、一审认定案件事实错误。一审认定“通过朋友帮助联系，于2020年3月5日从原告账户内冻结了认购金20000元”，该事实认定没有交待清楚是谁从王应忠账户内冻结、如何冻结等情况。而事实是王应忠按照临沧星美公司的要求交纳了认购金，交纳成功后显示的状态为冻结。认定“王应忠并未签订《海棠佳园天境住房定金代扣三方协议》，故，原告定存的20000元认购金一直未转入被告账户，被告2020年7月12日催促原告办理相关手续，原告未按通知要求去办理”“被告2020年7月15日与第三人协商交易”“相关手续”“第三人”所指含糊其词。事实是：上诉人王应忠与被上诉人临沧星美公司之间没有只言片语关于上诉人王应忠必须于2020年7月12日去海棠佳园售楼部签订《海棠佳园天境住房定金代扣三方协议》的约定，而双方约定的签约时间是2020年7月18日前。2020年7月12日，被上诉人临沧星美公司即将上诉人王应忠认购的房源确认给了郑慰欣户，并收取了定金、购房款，对此客观存在、证据充分的事实，一审却又故意回避。四、一审法院违反“以事实为依据，以法律为准绳”的办案原则，错误说理评判。上诉人王应忠与被上诉人临沧星美公司签订的确认书清清楚楚约定了定金成立的时间节点，上诉人王应忠已经按照被上诉人临沧星美公司的要求交纳了认购金，根据约定，双方签署确认书时已交纳的认购金的性质即转为定金，确认书设立的定金担保完全符合《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条规定的关于定金成立的形式要件和实质要件，定金合同成立并生效。一审却违背事实和法律，含糊其词地以约定不明确、不构成定金、诚意金未实际存入被上诉人临沧星美公司账户、上诉人王应忠无证据证明同意将定存诚意金转为定金、诉讼请求不成立，不予支持等作为错误裁判理由。五、一审将《中华人民共和国担保法》第90条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条，《中华人民共和国民事诉讼法》第64条规定的内容进行曲解适用，以作为支持其作出错误判决的依据，适用法律错误。被上诉人临沧星美公司答辩称：王应忠购买案涉房源，确实是朋友介绍。和解协议是临沧星美公司法律顾问的意思表示，并不是被上诉人临沧星美公司的真实意思表示。临沧星美公司自始至终都没有收到上诉人王应忠的认购金。故认为一审判决正确，适用法律清楚，请二审予以维持。王应忠向一审法院起诉请求：判决临沧星美公司双倍返还王应忠商品房认购定金共40000元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2020年3月初，王应忠意向考虑购买临沧星美公司开发的海棠佳园二期商品房，通过朋友帮助联系，于2020年3月5日从王应忠账户内冻结了认购金额20000元，2020年7月11日通过手机微信公众号参与了选房活动,其选择了海棠佳园房号为5栋-2单元-10-1002的房屋，选择成功以后王应忠收到了短信予以确认，并于当日与临沧星美公司通过网签的方式签订了《海棠佳园认购确认书》。《海棠佳园认购确认书》第三条规定“王应忠须于签署本认购书时同意将定存诚意金转为定金。”王应忠并未签订《海棠佳园·天境住房定金代扣三方协议》，故，王应忠定存的20000元认购金一直未转入临沧星美公司账户，临沧星美公司于2020年7月12日催促王应忠办理相关手续，王应忠未按临沧星美公司通知时间前去办理。临沧星美公司于2020年7月15日与第三人协商交易，于2020年7月19日与案外人郑慰欣户就王应忠选择的海棠佳园房号为5栋-2单元-10-1002的房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》。王应忠定存的20000元认购金已于2020年7月31日解冻。一审法院认为：定金必须以明确的意思表示约定，当事人要么明确约定其给付的金钱为定金，要么约定了定金罚则的实际内容，否则不构成定金。定金合同从实际交付定金之日起生效，从王应忠账户内冻结的20000元诚意金，并未实际存入临沧星美公司账户，王应忠未提交证据证明自己已同意将定存诚意金转为定金，对王应忠要求临沧星美公司按照定金罚则双倍返还定金的诉讼请求，不予支持。因被冻结的20000元诚意金已经于2020年7月31日解冻，故不存在返还的问题。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：驳回王应忠的全部诉讼请求。本案案件受理费800元，减半收取400元，由王应忠负担。本案二审争议焦点为：临沧星美公司是否应承担双倍返还定金的责任?针对上述争议焦点，本院二审期间上诉人王应忠向本院补充提交手机照片三张，用以证明2020年7月12日其因公出差在外的事实。被上诉人临沧星美公司质证认为，三张照片与本案无关联性，不予认可。本院认为，上诉人王应忠提交的三张手机照片，能证明2020年7月12日王应忠因公出差在外的事实，本院予以采信。本院经二审审理，并结合原审案件的在案证据、庭审笔录所记载的当事人陈述和自认，以及二审当事人补充提交的证据，查明如下法律事实：2020年3月初，王应忠意向购买临沧星美公司开发的海棠佳园二期商品房。2020年3月5日，临沧星美公司以冻结方式收取了王应忠交纳的认购诚意金20000元。2020年7月11日，王应忠通过手机微信公众号平台参与了临沧星美公司组织的选房活动,并选中了海棠佳园5栋-2单元-10-1002号房，选择成功后王应忠收到了确认短信，并于当日与临沧星美公司通过网签的方式签订了《海棠佳园认购确认书》。《海棠佳园认购确认书》第三条约定：“王应忠须于签署本认购书时同意将定存诚意金转为定金。”第五条第2项约定：“在本认购书约定的签约时间届满前甲方不得将乙方认购的物业另行出售，否则，甲方应全额返还乙方已付的定金，并按银行同期贷款利率计算利息。”第七条第1项约定：“甲乙双方一致同意乙方应2020年7月18日前（统称'签约时间'）携带本认购书......到海棠佳园销售中心与甲方签署上述合同文件及办理相关手续。”第2项约定：“因乙方未在本认购书约定的时间到海棠佳园销售中心与甲方签约......甲方不予返还乙方已付的定金......”2020年7月12日，临沧星美公司电话联系王应忠，要求王应忠到售楼部办理相关签约手续，王应忠因公务出差在外未能按临沧星美公司通知的时间前去办理。同日，临沧星美公司与案外人郑慰欣户协商商品房交易事宜，并收取了郑慰欣户交纳的“交房费”100000元。2020年7月14日、16日王应忠两次到临沧星美公司海棠佳园销售中心沟通购房签约事宜，均被告知其认购的5栋-2单元-10-1002号房屋已经另行售卖给了他人。2020年7月19日，王应忠又以邮寄方式向临沧星美公司提交违约情况反映材料，但因“原址查无此人”被退回。2020年7月19日，临沧星美公司与案外人郑慰欣户就王应忠选择的海棠佳园5栋-2单元-10-1002号房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》。临沧星美公司以冻结方式收取的王应忠交纳的20000元定金已于2020年7月31日解冻。另，2020年7月13日至2020年7月18日签约时间届满前，临沧星美公司未再次通知或要求王应忠就海棠佳园5栋-2单元-10-1002号房屋与其签订商品房买卖合同。针对上述争议焦点，本院评判如下：本院认为，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，王应忠与临沧星美公司签订的《海棠佳园认购确认书》属于预约合同，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。根据双方签订的认购确认书，王应忠享有对选中房屋优先购买的权利，并负有在约定的认购期限内与临沧星美公司诚信磋商签订商品房买卖合同的义务，而临沧星美公司享有收取定金的权利，负有在认购期限内为王应忠保留房屋，并不得再另行售于他人，即保证与王应忠诚信磋商、签订认购房屋的商品房买卖合同的义务。双方缔结认购书后就负有在2020年7月18日前为签订商品房买卖合同而进行诚信磋商的义务，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，就履行了认购确认书的义务。王应忠与临沧星美公司签订的《海棠佳园认购确认书》第三条约定：“王应忠须于签署本认购书时同意将定存诚意金转为定金。”即双方以协议约定方式将临沧星美公司以冻结方式收取的王应忠交纳的诚意金转化为购房定金，双方之间的定金合同成立并生效。认购确认书签订后，临沧星美公司于2020年7月12日就签订商品房买卖合同的相关事宜与王应忠进行了联系沟通，但因王应忠因公出差在外，未能在临沧星美公司通知的当日返回与之签订相关合同协议。但从王应忠一审时提交的《公证书》及公正电子数据可以看出，2020年7月12日之后，王应忠在双方约定的签约时间前积极与临沧星美公司就签订商品房买卖合同的相关事宜进行了联系沟通，行使了《海棠佳园认购确认书》约定的签约权，但被临沧星美公司告知其认购的5栋-2单元-10-1002号房屋已经另行售卖给了他人，致使《海棠佳园认购确认书》不能履行。因此，应当认定2020年7月18日前未能订立商品房买卖合同的原因系因临沧星美公司一方的原因，符合双方签订的《海棠佳园认购确认书》约定的违约情形。虽然双方签订的《海棠佳园认购确认书》第五条第2项及第七条第2项中对双方的违约责任进行了约定，但该约定对双方是否适用定金罚则作出了不对等的约定，违反了上述法律及司法解释的规定。因此，临沧星美公司应按照上述法律及司法解释的规定承担双倍返还定金的违约责任。王应忠要求临沧星美公司双倍返还商品房认购定金的诉讼请求，有事实和法律依据，应当予以支持。据此，扣除已经解冻返还的20000元定金外，临沧星美公司还应返还王应忠定金20000元。上诉人王应忠上诉认为临沧星美公司应承担双倍返还定金的违约责任的上诉意见，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，处理错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县人民法院（2020）云0925民初614号民事判决；二、临沧星美置业有限公司于本判决生效后十日内一次性返还王应忠定金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，由临沧星美置业有限公司负担。二审案件受理费800元，由临沧星美置业有限公司负担。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向原审云南省双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县人民法院申请强制执行。审判长  张建红审判员  李世兰审判员  赵艳洁二〇二一年四月二十八日法官助理李梅书记员帕莹李