云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云03民终316号上诉人（原审原告）：把晓芬，女，1973年8月16日生，汉族，曲靖市富源县人，初中文化，个体户，住云南省红河哈尼族彝族自治州弥勒县，现住弥勒市。委托诉讼代理人：田兴栋，云南兴磊律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：字多豪，男，1956年7月19日生，彝族，大理白族自治州人，高中文化，住云南省红河哈尼族彝族自治州弥勒县，现住弥勒市。被上诉人（原审被告）：杨永，男，汉族，曲靖市麒麟区人，小学文化，个体户，住云南省曲靖市麒麟区，现住。委托诉讼代理人：刘光胜，麒麟区珠街街道办事处法律服务所法律工作者，特别授权代理。上诉人把晓芬因与被上诉人字多豪、杨永确认合同无效纠纷一案，不服曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初4967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭经询问当事人后不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人把晓芬上诉请求：1.撤销（2020）云0302民初4967号民事判决书；2.判决确认二被上诉人于2017年10月21日签订的《房屋转让合同》无效；3.改判由被上诉人杨永腾退并返还其无权占有的“康裕园”小区2-602号房屋，并退还预许曲房字（2010023）号商品房购销合同原件及预许曲房字（2010023）号商品房款收据、发票原件；4.改判由二被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、二被上诉人签订的《房屋转让合同》违反法律强制性规定，严重损害了上诉人的合法权益，应当自始无效，一审认定《房屋转让合同》合法有效系事实认定及法律适用错误，依法应当予以纠正。1.根据《中华人民共和国婚姻法》及其司法解释的规定，结合一审查明的事实，能够确定涉案房屋属于上诉人与被上诉人字多豪夫妻共同共有的财产。2.二被上诉人签订的《房屋转让合同》违反法律强制性规定，严重损害了上诉人的合法权益，应当自始无效，二被上诉人签订《房屋转让合同》时，被上诉人字多豪没有取得上诉人的同意或授权，便将属于夫妻共同共有的房屋出售给他人的行为属于无权处分，二被上诉人于2017年10月21日签订的《房屋转让合同》，因未得到上诉人的追认而自始无效。3.一审认为上诉人以默示的方式作出意思表示的认定严重错误，系对法律适用及事实认定错误。上诉人于2020年6月10日得知字多豪隐瞒上诉人，将其属于夫妻共同共有的房屋出售给杨永后，当场表示不同意出售，并当场要求杨永返还商品房购销合同、房款收据及发票原件的行为，足以说明上诉人以明示的方式作出不同意出售的意思表示，一审认定上诉人以默示的方式作出意思表示，认定《房屋转让合同》效力错误。二、被上诉人杨永受让房屋时存在重大过错，其应当对被上诉人字多豪无权处分房屋的行为进行了解、识别。在杨永明知房屋系字多豪与上诉人共同共有的情况下，仍然要求履行《房屋转让合同》，不符合善意取得的条件，同时，诉争房屋系不动产，不动产权属的转移必须进行登记，否则不发生权属变动的法律后果。被上诉人杨永仅仅支付了对价，其不能依照《中华人民共和国物权法》规定的善意取得“康裕园”小区2－602号房屋，一审认定事实及适用法律错误。1.杨永虽然支付了合理对价，但因不具备其他要件，不能构成善意取得，一审认定杨永善意取得诉争房屋错误。2.涉案房屋系字多豪出售给何光德，何光德与上诉人20年前就认识，并且相处得非常友好，其早就知道上诉人与字多豪系夫妻关系，也知道该房屋系夫妻共同共有，何光德利用字多豪对其信任及字多豪上了年纪眼睛看不清合同内容的劣势，将买受人弄成杨永的名字，该诉争房屋从商谈出卖时起至2020年3月份止，一直都是何光德与字多豪商谈是其自己购买，直到2020年4月份时，字多豪才知道该房屋的买受人是杨永。故被上诉人杨永买受房屋时存在欺诈行为，不符合善意取得。3.一审当庭查明的案件事实及上诉人提交的证据足以证明杨永在买受该房屋时不具备善意取得条件。综上，二被上诉人签订的《房屋转让合同》违反了《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》的强制性规定，严重损害了上诉人的合法权益，合同自始无效，杨永购买诉争房屋时的行为不符合善意取得的规定，上诉人有权要求杨永腾退并返还其无权占有的“康裕园”小区2－602号房屋，请二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人字多豪辩称，卖房子我不是卖给杨永，我是卖给何光德。房子当时是闲置状态，我同意卖给他，但是手续办不了，没有房产证。我没有和杨永签过卖房的合同，去年我才知道是卖给了杨永，何光德没有跟我说过房子卖给了杨永。我认为房屋转让合同是无效的，我没有看过合同，他们叫我签字我就签了。我对上诉人的上诉请求没有意见。被上诉人杨永辩称，上诉人的上诉没有事实及法律依据，二被上诉人签订的《房屋转让合同》既没有违反法律和行政法规的强制性规定也没有违背公序良俗，也没有损害第三人的利益，依法有效。双方有完全民事行为能力，签订的合同是双方的真实意思表示且属自愿行为，双方签订的合同合法有效，签订时即成立并且生效，双方签订合同虽然没有约定什么时候生效，但自双方签字时就生效，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原告把晓芬向一审法院起诉请求：1.确认两被告于2017年10月21日签订的《房屋转让合同》无效；2.由被告杨永腾让“康裕园”2-602号房屋返还于原告，且返还涉案房屋购销合同、商品房收据、发票；3.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告字多豪于1995年4月23日登记结婚。2009年8月12日，原告同意被告字多豪与曲靖市麒麟区昌裕房地产开发有限公司签订商品房购销合同，以299589.00元价款购买位于麒麟区房屋，支付了全额房款并于2011年9月21日接收了房屋。2012年7月17日原告把晓芬与曲靖市装饰工程有限公司签订房屋装修合同，2012年9月26日装修竣工。2012年7月18日，被告字多豪交付了物业服务费、垃圾代运费。2017年10月21日，两被告达成《房屋转让合同》，合同约定，被告杨永以428000.00元的价格向被告字多豪购买上述房屋；在合同签字时，被告字多豪向被告杨永交付房屋有关凭证、单据，被告杨永在收到款项后向被告字多豪以现金的方式一次性支付完毕；被告字多豪保证房屋无担保、无抵押，无第三人主张权利，同时保证所有亲属、朋友不会以任何理由或者借口对房屋产权提出异议；合同签订之日起即2017年10月21日至2017年12月30日止产生的水电费、物业费、垃圾代运费、垃圾处置费由被告字多豪承担；违约方承担违约金100000.00元；合同自双方当事人签名摁印时生效。双方当事人就上述合同予以签名摁印。被告杨永在扣除代被告字多豪交付的物业费5191.00元后向被告字多豪转款421800.00元，同时接受了被告字多豪交付的钥匙、商品房购销合同、付款收据、物业管理费收据。被告杨永接收房屋做了简单装饰后予以居住。2020年6月10日，原告与被告字多豪到曲靖办事时，见两被告因房屋买卖事宜发生纠纷，得知房屋已被杨永居住。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条、第十七条、第十八条第一款既规定了受让人在完成不动产登记时知道或者应当知道不动产存在真实的权利人或者真实权利人有证据证明受让人知道或者应当知道不动产存在真实的权利人，又规定了真实权利人就其主张受让人不构成善意承担举证证明责任，也同时列举式的规定了应当认定受让人知道转让人无处分权的情形。首先，本案涉案房屋没有进行不动产登记，无法定情形可认定被告杨永知道被告字多豪无处分权，即被告杨永不知道被告字多豪是否未经共有人原告的同意予以处分财产。其次，涉案房屋的购买价款是299589.00元，而双方当事人协商的转让价款为428000.00元，此价格的形成是介绍人知道被告字多豪存在出售意思表示后向被告杨永介绍的，且经双方协商的，即被告杨永是以合理的价格受让取得房屋的。第三，原告提交的证据又不足以证明被告杨永不构成善意取得房屋。第四，被告杨永有充足的理由相信被告字多豪有权处理，即被告杨永受让房屋时无重大过失。涉案合同明确被告字多豪保证“房屋无担保、无抵押，无第三人主张权利，同时保证所有亲属、朋友不会以任何理由或者借口对该房屋产权提出异议”；被告字多豪提交的《商品房购销合同》的买受人是被告字多豪；原告提交的证据也不能证明被告字多豪隐瞒其转让房屋，即被告杨永有充足的理由相信被告字多豪可以代原告处理财产转让事宜。所以，两被告签订的《房屋转让合同》是双方当事人的真实意思表示，对合同双方当事人具有法律约束力；原告以默示的方式作出了转让的真实意思表示，转让合同对其具有法律效力；被告字多豪签订合同的行为有效，对原告具有法律效力。原告主张合同无效于法无据，其要求返还房屋及其他诉请依法不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条、第十七条、第十八条第一款之规定，判决：驳回原告把晓芬的诉讼请求。案件受理费7600.00元，由原告把晓芬负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。经询问，上诉人对一审认定事实无异议；被上诉人字多豪认为当时签合同是卖给何光德，不是卖给杨永，签合同是和何光德之间不是和杨永；被上诉人杨永对一审认定事实无异议。经二审审理查明的事实与一审认定事实一致，二审对一审认定事实予以确认。本案争议焦点是：被上诉人字多豪将案涉房屋卖给杨永的行为是否构成无权处分。本院认为，从本案查明事实看，案涉《房屋转让合同》的双方是两被上诉人，上诉人并非《房屋转让合同》的相对人，结合本案上诉人起诉请求“确认两被告于2017年10月21日签订的《房屋转让合同》无效”来看，本案的案由应为确认合同无效纠纷。案涉房屋系字多豪与把晓芬夫妻关系存续期间购买，在双方未约定属于一方所有的情况下，该房屋属于夫妻共同财产，夫妻双方对共同财产均享有权益。《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”规定中，并未规定共同共有人对共同共有财产无权处分，而《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，系针对无处分权的人处分他人财产，而本案中，字多豪对案涉房屋是享有共同共有权的，并非无权人，故字多豪与杨永签订《房屋转让合同》出售房屋的行为，并非无权处分行为。同时，对于上诉人主张二被上诉人签订的《房屋转让合同》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，但根据本案查明事实，上诉人提供的证据不能证实字多豪与杨永之间签订的《房屋转让合同》存在恶意串通损害上诉人利益的事实。从字多豪主张其房屋的转让对象是何光德，不是卖给杨永，杨永与其签订《房屋转让合同》存在欺骗行为，但从本案字多豪与杨永签订《房屋转让合同》后的交易行为看，杨永已按合同约定完成了房款支付义务，而字多豪也向杨永交付了房屋的钥匙、商品房购销合同、付款收据、物业管理费收据，且杨永接收房屋后进行了占有居住至今。字多豪主张的欺骗行为仅是房屋买受人的不同而已，而对其主张杨永存在欺骗行为的事实亦未提供相应证据予以证实。综上，上诉人请求确认案涉《房屋转让合同》无效无事实和法律依据，依法不能成立，由此，对上诉人基于《房屋转让合同》无效而提出的其他诉讼请求依法亦不能成立，上诉人的上诉理由与本案事实和法律规定不符，不予采纳。综上所述，一审适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，故对上诉人把晓芬的上诉请求不予支持，二审纠正法律适用后予以维持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由上诉人把晓芬负担。本判决为终审判决。审判长  刘招银审判员  敖显外审判员  时劲松二〇二一年四月十三日书记员  唐 皓