广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0881民初1113号原告：刘凤婷，女，1987年10月30日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市×××××××××，公民身份号码：440××××××××××××845。委托诉讼代理人：何冠良，广东旗胜律师事务所律师。被告：周刘明，男，1991年7月24日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××416。被告：陈晓玲，女，1991年9月10日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××484。原告刘凤婷与被告周刘明、陈晓玲房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年2月22日受理后，依法适用简易程序，于2021年4月2日公开开庭进行了审理。原告刘凤婷的委托诉讼代理人何冠良、被告周刘明到庭参加了诉讼，被告陈晓玲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘凤婷提出诉讼请求：1.确认原告与被告周刘明之间的房屋买卖合同无效；2.判令两被告共同返还原告购房款335964元及利息（利息从2018年2月13日起计至返还购房款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算）；3.由两被告承担本案的诉讼费用。原告诉称的事实和理由：原告因家里老人身体不好，为了方便老人到市区看病，一直想在廉江市区内买房。后经朋友介绍认识被告周刘明，被告周刘明称其在广东省廉江市角湖桐商住区（丽城）62号买下了一块地皮，正在建一栋带电梯的楼房，很快就可以交楼。原告考虑到房价实惠还能买多个商铺用于经营，就表示愿意购买被告周刘明的一套房屋和一间商铺，并于2017年7月29日通过支付宝向被告周刘明支付了5000元的订金以表诚意。2017年8月4日，原告就购买房屋和商铺的事宜与被告周刘明分别签订了两份《建房协议》：第一份购买房屋的《建房协议》约定被告以248000元的价格将广东省廉江市角湖桐商住区（丽城）62号第七层A套及相应的杂物间，面积为102平方米的房屋出售给原告，在协议签订之日起365个工作日内，雨天除外竣工交付甲方使用；第二份购买商铺的《建房协议》约定被告以138000元的价格将广东省廉江市角湖桐商住区（丽城）62号第一层商铺，面积为16.8平方米的商铺出售给原告，在协议签订之日起14个月内，雨天除外竣工交付甲方使用。这两份协议签订后，原告及原告的丈夫按被告周刘明的要求在2017年8月4日至2018年2月13日期间多次通过支付宝、微信及银行转账的方式向被告周刘明支付购房款，一共向被告周刘明支付了合计335964元购房款（含2017年7月29日原告支付的5000元订金）。后来，约定交房的日期到了，被告周刘明却迟迟不能交房，在原告多次催促下，被告周刘明同意将购房款返还给原告，但一直以各种理由推诿，至今仍没有向原告返还购房款。原告认为，被告周刘明并没有房地产开发资格，且在尚未将房屋建好并取得房屋产权证书的情况下，将该房屋预售给原告，违反了《中华人民共和国民法典》以及《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关强制性规定，属于无效的民事法律行为。被告周刘明因合同无效而取得的原告的购房款335964元应当予以返还给原告。而被告陈晓玲与被告周刘明系夫妻关系，被告周刘明收取原告的购房款是用于夫妻共同经营和生活，现因合同无效而形成的债务应属于其夫妻共同债务，被告陈晓玲与被告周刘明应共同退还原告支付的购房款。为保护原告的合法利益，特向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告周刘明答辩称：属于合伙建房，原告交来的款项都用在建房中，现在无法一次性退钱给原告。本案与我妻子无关，她毫不知情，没有经手，也没有领到一分钱，不应列陈晓玲为本案被告。原告刘凤婷围绕其诉讼主张向本院提供的证据有：1、原告身份证，用以证明原告基本信息及主体资格；2、被告身份证，用以证明被告周刘明的基本信息及主体资格；3、结婚登记审查处理表，用以证明被告陈晓玲的基本信息，以及被告周刘明与陈晓玲为夫妻关系；4、建房协议两份，用以证明原告与被告周刘明于2017年8月4日就购买房屋和商铺事宜分别签订了建房协议，这两份建房协议的内容明确体现了原告在建房过程中仅是支付房屋价款，未参加任何建房事项，不符合合资建房共同参与、共同受益的特点，对这两份建房协议应定性为房屋买卖合同，且这两份建房协议的内容违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效；5、支付宝转账电子回单、银行借记卡账户历史明细清单、微信支付转账电子凭证，用以证明原告与原告的丈夫吴周游在2017年7月29日至2018年2月13日期间，累计向被告周刘明支付了合计335964元购房款；6、原告结婚证，用以证明原告与吴周游是夫妻关系；7、收款收据，用以证明被告周刘明确认收到原告的购房款合计335964元。被告周刘明为支持其答辩向本院提交土地转让合同和照片一张，用以证明该地有证，交来的款项用于建房中以及房屋的现状。被告陈晓玲没有提供证据。经庭审质证、认证，被告周刘明对原告的证据均无异议。被告陈晓玲不到庭参加诉讼视为放弃质证的权利。原告对被告的证据经质证认为：对被告提交证据真实性合法性由法院认定，关联性有异议，该证据并不能证明原告的款项是全部用于建房，原告只是按照建房协议支付房屋价款，未参加任何建房事项，不符合合资建房，共同参与共同受益的特点，原告只是按约定交付房款，因此，本案属于房屋买卖合同，不属于合资建房。经审核，本院对原、被告的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘凤婷于2017年7月29日通过支付宝向被告周刘明支付了5000元的房屋订金。2017年8月4日，原告就购买房屋和商铺的事宜与被告周刘明分别签订了两份《建房协议》。第一份购买房屋的《建房协议》约定：被告周刘明以248000元的价格将广东省廉江市角湖桐商住区（丽城）62号第七层A套及相应的杂物间（车库），面积为102平方米的套房出售给原告，被告周刘明负责协调代原告等人支付该地块的地款及该栋楼的主体以毛坯房标准按质按量施工，施工过程须确保安全，保质保量，出现安全和质量等问题由被告周刘明负责，自签订本协议之日起365个工作日内，雨天除外竣工交付原告使用。第二份购买商铺的《建房协议》约定：被告周刘明以138000元的价格将广东省廉江市角湖桐商住区（丽城）62号第一层面积为16.8平方米的商铺出售给原告，被告周刘明负责协调代原告等人支付该地块的地款及该栋楼的主体以毛坯房标准按质按量施工，施工过程须确保安全，保质保量，出现安全和质量等问题由被告周刘明负责，自签订本协议之日起14个月内，雨天除外竣工交付原告使用。这两份协议签订后，原告及原告的丈夫按被告周刘明的要求在2017年8月4日至2018年2月13日期间多次通过支付宝、微信及银行转账的方式向被告周刘明支付购房款，一共向被告周刘明支付了合计335964元购房款（含2017年7月29日原告支付的5000元订金）。被告周刘明向原告开具6张《收据》，承认收到原告款项共计336000元，实际收到335964元。另查明，廉江市角湖桐商住区（丽城）62号土地属于城镇住宅出让用地，有国有建设用地使用权证，权利人为钟锡辉。2017年7月2日，钟锡辉将该土地转让给被告周刘明，双方签订了《土地转让合同》，但至今未办理过户登记手续。涉案楼房未办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。被告周刘明与被告陈晓玲于2015年4月2日登记结婚，现仍是夫妻关系。在本案审理过程中，申请人刘凤婷于2021年2月26日向本院申请财产保全，请求利用网络查控系统对被申请人名下价值335964元的财产查控保全，并提供中国人民财产保险股份有限公司保函（编号：PZDM202××××××××××××013）进行担保。本院于2021年2月26日作出民事裁定书，裁定：查封、冻结被申请人周刘明、陈晓玲名下价值335964元的财产。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。从被告周刘明与原告签订的《建房协议》的内容判断，第一，本案的建设用地属于城镇住宅用地，楼房由被告负责建房，原告在建房过程中仅是支付房屋价款，未参加任何建房事项，不符合合资建房共同参与、共同受益的特点；第二，原告的权利是获取涉案房屋，义务是按照约定的时间交付房屋价款，被告的权利是收取原告的价款，其义务是按照约定的交房标准和时间向原告交付房屋。双方的权利义务关系实质为房屋买卖关系，而不是合资建房关系。被告周刘明辩称双方是合资合伙建房关系，没有事实依据，本院不予支持。被告周刘明在廉江市角湖桐商住区（丽城）62号土地上建楼房没有办理有关报建手续、没有建设工程规划许可证、没有房屋预售许可证的前提下，与原告签订《建房协议》，双方已形成房屋买卖合同关系。双方签订《建房协议》、支付房款的时间及未能如期交房均在民法典实施之前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，原告与被告周刘明之间的房屋买卖合同依法认定无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因原告与被告周刘明之间的房屋买卖合同关系无效，被告周刘明应当将原告已支付的购房款335964元予以返还。而原告明知涉案房屋没有相关手续仍购买，有一定的责任，被告周刘明没有办理有关报建手续，没有建设工程规划许可证、没有房屋预售许可证的情况下仍预售房屋，也有一定的责任。因此，原告请求被告周刘明支付购房款的利息无法律依据，本院不予支持。被告周刘明与陈晓玲虽是夫妻关系，但原告不能提供证据证明被告陈晓玲参与房屋买卖行为和收取原告支付的价款，也不能证明本案债务用于被告周刘明与陈晓玲的共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示。因此，被告陈晓玲不应承担相应的义务。本院对原告主张被告陈晓玲承担共同返还购房款的请求不予支持。综上，原告的诉讼请求有理部分，予以支持；部分诉讼请求依法无理，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告刘凤婷与被告周刘明签订的两份《建房协议》无效；二、限被告周刘明于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告刘凤婷返还购房款335964元；三、驳回原告刘凤婷的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3169.73元、保全费2199.82元，合计5369.55元，由被告周刘明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 韦丽珍二〇二一年四月十九日法官助理 尤丽红书 记 员 庞雪霞附相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。