河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0185民初1684号原告：钱罗丹，女，汉族，1991年10月14日生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：董乐皎，男，汉族，1987年10月29日生，住登封市，系钱罗丹的丈夫。被告：登封禅林置业有限公司，住所地登封市中岳办事处，统一社会信用代码91410185349493725W。法定代表人：李永锁，系公司执行董事。委托诉讼代理人：蒲洪丹，河南辰中律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨柳，河南辰中律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市金水区郑花路**，统一社会信用代码914101009718599507。法定代表人：杨**，系该行行长。委托诉讼代理人：韩会婷，河南瀛豫律师事务所律师。原告钱罗丹与被告登封禅林置业有限公司（以下简称禅林公司）、第三人交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称交通银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱罗丹及委托诉讼代理人董乐皎，被告禅林公司委托诉讼代理人蒲洪丹、杨柳，第三人交通银行委托诉讼代理人韩会婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱罗丹向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告钱罗丹与被告登封禅林置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；2．判令解除原告钱罗丹与第三人交通银行股份公司河南省分行签订的《个人房产抵押贷款合同》；3．判令被告登封禅林置业有限公司退还原告首期购房款237404元及维修基金10767元，支付首期付房款和维修基金的利息，利息自2018年10月12日至2019年8月20日按照银行同期贷款利率计算；自2019年8月21日起按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止；4．判令被告登封禅林置业有限公司支付原告钱罗丹自2018年12月25日起向第三人交通银行股份有限公司河南省分行归还的贷款本金195698.17元及贷款利息81251.4元；（暂计至2021年3月10日）；5．判令被告登封禅林置业有限公司支付原告逾期交房的违约金22294.03元（以248171元为基数，按照全国银行间同业拆借利息LPR计算自2018年11月14日起至实际偿还之日止计算，暂计至2021年3月13日）；6．判令被告登封禅林置业有限公司向第三人交通银行股份有限公司河南省分行偿还原告钱罗丹剩余贷款本金及利息；7．被告协助原告办理商品房网签备案注销手续；8．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于登封市××路与玉带路交叉口东北角××单元××房屋××套，原告采用银行贷款分期的方式支付房款，并于2018年11月14日支付房屋首付款237404元。2018年12月25日，原、被告与第三人三方就上述房屋贷款签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定贷款金额690000元，贷款期限360个月。上述合同签订后，原告按约支付了首付款及维修基金，并按约向第三人偿还贷款。根据商品房买卖合同第八条约定，被告应于2020年6月30日前，将符合特定条件的房屋交付原告使用，但是被告违反合同约定，没有按照约定的交付时间，也没有交付符合合同约定使用条件的房屋，构成违约。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。禅林公司辩称：本案所涉房屋符合合同约定交付条件，且已在合同约定期限内通知原告办理房屋交接手续，公司不存在违约行为，原告诉请无事实和法律依据，依法应予以驳回。1、本案所涉房屋符合合同约定交付条件。原告与公司于2018年11月14日签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定，买受人购买位于登封市××路与玉带路交叉口东北角××单元××房；第八条约定的商品房交付的条件为：商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政部门报送备案材料，配套的基础设施和公共设施，按照合同约定的第十四条约定内容完成。原告所购买的“天地云墅一期”商品房，公司均已委托具备相关资质的供水、供电及热力、燃气、有线电视等单位进行施工，均已施工完毕，且前期物业管理公司已落实，符合合同约定的交付条件。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，因政府政策等引起延期交房的，公司有权据实予以延期。双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定，出卖人应当在2020年6月30日前将通过竣工验收合格的商品房交付买受人，但遇到因政府部门或行政主管单位根据法律、法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变等行为而引起的延期，出卖人可据实予以延期。自公司与原告签订《商品房买卖合同》后，主管部门多次下发管控措施且期间发生了新冠肺炎疫情，导致公司未按合同约定期限向原告交付房屋；若双方关于合同解除事宜未达成一致的，公司有权据实予以延期。因此，本案所涉合同并未达到约定的解除条件。综上，原告诉请解除《商品房买卖合同》并要求退还首付款和维修基金、支付贷款本金及利息、支付违约金等没有事实和法律依据，依法应予以驳回。第三人交通银行述称：同被告答辩意见。原被告双方的商品房买卖合同依法履约，没有达到解除条件，原告要求解除与第三人之间的贷款合同应当与被告承担共同的还款责任，第三人不同意解除房产抵押贷款合同。依法驳回原告诉求。本院经审理认定事实如下：2018年11月14日，原告钱罗丹与被告禅林公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为DF180××××****。合同主要内容包括：1、第三条、第四条房产情况及计价方式：原告购买位于登封市××路与玉带路交叉口东北角××单元××房产，建筑面积为165.64平方米，该商品房总金额为927400元；2、第六条付款方式及期限：约定金额237404元，付款方式为现金，约定付款时间2018年11月14日，交纳比例为25.6%；约定金额690000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019年1月14日，交纳比例为74.4%；3、第八条交付期限：被告应当在2020年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实，并符合合同约定的商品房交付原告使用；4、第九条被告逾期交房的违约责任：除合同规定的特殊情况外，如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.1%向原告支付违约金。上述商品房买卖合同签订时，原告即向被告交付首付款237404元及维修基金10761元。为履行上述商品房买卖合同，2018年12月25日，原告作为借款人，与贷款人交通银行签订了《个人房产抵押贷款合同》，编号为201801411122999001200000649，该合同的担保人为禅林公司。主要约定：1、借款金额及期限：贷款金额690000元，借款期限360个月；2、贷款偿还：按月等额本息还款的方式偿还贷款本息，每月1916.67元；3、贷款的发放；一次性发放，贷款人受托支付，以原告购房款的名义将该笔贷款资金划入被告账户；4、贷款担保：以登封市××路与玉带路交叉口东北角××单元××房产予以抵押。上述合同签订后，第三人交通银行按约定房款690000元至被告账户，原告自2019年1月10日始每月均按时向第三人交通银行偿还月供1916.67元。该商品房买卖合同约定的房屋交付期间为2020年6月30日，2020年12月23日案涉工程通过竣工验收备案，被告未能按期交付房屋，且逾期超过90天。2020年12月28日，原告向被告邮寄《退房申请》，2020年12月30日，被告邮寄了《回复函》，回复为：请原告于收到本函之日起7个工作日内，按照合同约定，到被告公司办理退房手续。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，以及原告与第三人签订的《抵押贷款合同》均系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，原告与被告禅林公司之间形成合法有效的买卖合同关系，原告与第三人交通银行之间形成合法有效的借款合同关系，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2020年6月30日，因被告未能按期交房，逾期超过90天，原告遂向被告邮寄《退房申请》，2020年12月30日，被告邮寄了《回复函》，同意退房。双方于2020年12月30日对解除《商品房买卖合同》达成合意，故原告要求解除与被告禅林公司签订的编号为DF180××××****的《商品房买卖合同》的请求，本院予以确认。原告与被告签订《商品房买卖合同》后又与第三人签订了《个人房产抵押贷款合同》，以涉案房屋作为抵押用于贷款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应子支持。故原告请求解除其与第三人签订的《抵押贷款合同》符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故本案《商品房买卖合同》解除后，《抵押贷款合同》也应当一并解除，被告应当将原告交付的首付款237404元及已经偿还过的贷款本息返还给原告，并将余下的贷款额偿还给第三人交通银行。原告请求资金占用利息，自2018年10月12日至2019年8月20日按照银行同期贷款利率计算；自2019年8月21日起按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，因被告禅林公司2020年12月30日同意退房，并要求原告七个工作日内办理退房手续，原告的该诉请本院不予全部支持，被告应自合同解除之日顺延7日后即2021年1月6日起按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。对于违约金，《商品房买卖合同》中约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向原告支付违约金”，原告已支付全部房款927400元，按照0.1%计算，被告应当向原告支付违约金为927.4元。原告请求被告赔偿其维修基金等损失。原告为购买本案房屋支出维修基金10767元系原告为履行本案合同所支出的合理费用，因被告的违约行为导致合同被解除，该损失被告应予以赔偿，被告辩称的签订《商品房买卖合同》后，因主管部门多次下发管控措施且期间发生了新冠肺炎疫情，未达到合同约定的原告享有单方解除权的条件的理由，因原告发出《解除合同通知书》后，被告方已予以回复，同意退房，故该辩称本院不予采信。第三人交通银行述称的原告要求解除与第三人之间的贷款合同应当与被告承担共同的还款责任的理由，符合法律规定，本院予以采信。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十二条、第六百零一条、第六百三十一条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告钱罗丹与被告登封禅林置业有限公司签订的编号为DF1800451****的《商品房买卖合同》于2020年12月30日解除，被告登封禅林置业有限公司协助原告办理商品房网签备案注销手续；二、解除原告钱罗丹与第三人交通银行股份有限公司河南省分行签订的编号为201801411122999001200000649《个人房产抵押贷款合同》；三、被告登封禅林置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告钱罗丹首付款237404元及利息(以237404元为基数,自2021年1月6日起按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止)；四、被告登封禅林置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告所偿还的贷款本息(具体数额以第三人交通银行股份有限公司河南省分行核算为准)；五、被告登封禅林置业有限公司于判决生效后十日内向第三人交通银行股份有限公司河南省分行偿还原告的贷款余额(贷款余额以第三人交通银行股份有限公司河南省分行核算为准)；原告钱罗丹对上述款项承担连带清偿责任。六、被告登封禅林置业有限公司于判决生效后十日内支付原告违约金927.4元，赔偿维修基金10767元；七、驳回原告钱罗丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4637元，由登封禅林置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  刘舒力二〇二一年四月十六日书记员  张耀博