广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂11民终391号 上诉人(原审被告)：广西贺州田宇陶瓷原料有限公司。住所地：贺州市平桂区黄田镇安山村棋盘山。 法定代表人：张仕道。 委托诉讼代理人：陈垚锜，贺州市八步区华誉法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：杨杰，男，1989年2月9日出生，汉族，户籍地山西省闻喜县，现住贺州市。 被上诉人（原审原告）：陆运莲，男，1975年8月30日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：温永和，贺州市八步区桂诚法律服务所法律工作者。系二被上诉人共同委托。 上诉人广西贺州田宇陶瓷原料有限公司（以下简称田宇公司）因与被上诉人陆运莲、杨杰租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院（2020）桂1103民初1709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 田宇公司上诉请求：1、判决撤销贺州市平桂区人民法院（2020)桂1103民初1709号民事判决;2、依法发回重审或改判驳回被上诉人杨杰、陆运莲的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；3、一审和二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：―、一审本诉中，在上诉人退还被上诉人保证金15万元的条件尚未成就的情况下，一审法院就直接判决上诉人在判决生效之日起10日内退还被上诉人保证金15万元属于违背双方当事人约定的意愿。根据上诉人与被上诉人杨杰于2017年8月23 2 日签订《租借协议书》第5条约定，被上诉人需要交清所有费用和清理好现场的废物后（恢复原状)，剩余的保证金上诉人在一个月内不计息退还给被上诉人。该条约定非常明确的确认了退还保证金的先决条件。即使要退还保证金，也应该在被上诉人完全符合上述约定后，上诉人方可退还，为此，一审判决主文第一条应当依附于第四条，在被上诉人将租赁场地恢复原状后，上诉人在一个月内不计息退还被上诉人保证金。二、一审认定被上诉人在2018年6月13日撤离场地属于认定事实不清，从而导致错误判决，仅认定被上诉人支付至2018年6月13日止的租金。虽然2018年6月13日黄田镇政府发文对该场地进行检查,认为无环保手续，原料堆放不符合环保要求，要求完善各项目手续。但被上诉人在收到该文件后并未实际停产及搬离场地，被上诉人实际还继续使用租赁场地，尔后还转租给第三人李德云做洗沙场使用。且从上诉人与被上诉人杨杰的微信聊天内容可以证实，2020年6月中旬被上诉人才正式撤出场地。为此，不管被上诉人在政府发文后是否继续生产，但是其一直从未撤离所租赁的场地,从未在2018年6月13日之前按租赁合同要求将场地恢复原状后交付给回上诉人使用，可视为被上诉人一直在占用上诉人的场地，从而导致上诉人无法出租给他人使用，给上诉人造成损失，被上诉人就应该按租赁合同的约定继续支付租金。被上诉人拖欠的租金为:2017年9月23日至2020年6月15日共拖欠租金390000元【2017.9.23—2019.12.13日计27个月（13000元/月*27个月=351000元)，2019年12月14日政府出文件拆除顶棚后，被上诉人并未撤场，按租赁合同第3条属于停工状态，减半收取租金，从2019.12.14—2020.6.15计6个月（6500元/月*6个月=39000元）】。综上所述，一审判决认定事实不清，判决错误，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。 陆运莲、杨杰辩称，2018年6月20日，被上诉人已经将99%的设备撤场。上诉人提交的微信聊天记录不能真实反映案件事实。该聊天记录是杨杰在2018年6月20日撤场后，要求对方退回租金，对方也同意，但是一直未处理。该聊天记录的 3 信息，存在笔误，应当是撤离场地已经两年了，而非两个月。总的来说，一审认定的事实基本是正确的，适用法律准确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审判决。 杨杰、陆运莲向一审法院起诉请求：1.请求判决被告返还保证金15万元及资金占用利息（以15万元为基数，按年利率6％从2018年7月21日起计算至保证金退还完毕之日止）；2.本案受理费由被告负担。 一审法院认定事实：原告杨杰、陆运莲是合伙人，2017年8月23日，以原告杨杰的名义与被告田宇公司签订《租借协议书》，协议约定：田宇公司将位于贺州市平桂区黄田镇安山村棋盘山脚（高铁旁）约4000平方米的场地和厂房出租给原告进行洗水陶瓷原料生产与经营，租赁期限三年，每月租金13000元，停工期限月租金减半，签订合同之日原告支付被告保证金15万元，租赁期满交清所有费用和清理好现场废物后，剩余的保证金在一个月内不计利息退还给杨杰，如果政府文件规定不准在该场地生产经营，合同自动终止。签订合同后，原告杨杰于2017年8月29日向被告支付保证金10万元。2018年1月31日，由原告陆运莲向被告法定代表人张仕道的妻子何月婵支付保证金5万元。2018年4月2日12时56分,原告陆运莲与被告法定代表人张仕道进行微信语音聊天,张仕道说:“4月份的租金是对的,电费也是对的”并结合其他的微信语音聊天，可以认定2018年4月份的租金已付清，2018年4月份之前的电费也已付清。反诉原告提供广西桂东电力股份有限公司出具的电费明细单记载，2018年4月份的电费为10114.12元，5月份的电费为3121.71元，6月份的电费为518.86元，合计13754.69元。2018年6月13日，黄田镇人民政府对该涉案场地检查后，认为无环保手续,原料堆放不符合环保要求,要求完善各项手续，2018年6月15日前清运完原料,拆除完各种设备,停电停产做好整改。2019年12月11日，贺州市平桂区黄田镇人民政府对涉案场院地下发《限期拆除违法建筑决定书》，责令限期拆除违规建筑。2018年6月20日，原告撤离涉案场地，但未对场进行清理恢复原状。原告就保证金问题多次与被告协商未果，遂向该院提起诉讼。 4 一审法院认为,原告杨杰与被告田宇公司签订《租借协议书》，双方主体资格适格，未违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同约定如果政府规定不准在该场地生产经营，合同自动终止，2018年6月13日，黄田镇人民政府对该涉案场地检查后，认为无环保手续,原料堆放不符合环保要求,要求完善各项手续，2018年6月15日前清运完原料,拆除完各种设备,停电停产做好整改。2018年6月13日，双方约定的政府文件规定不准在该场地生产经营合同自动终止的条件成就，《租借协议书》应自动终止。合同终止后，被告收取原告的保证金15万元依法应当退还给原告，原告请求支付利息没有依据，不予支持。反诉原告田宇公司要求反诉被告杨杰支付租金及电费的问题，从原告陆运莲与被告法定代表人张仕道的微信语音聊天记录,张仕道说话:“4月份的租金是对的,电费也是对的”并结合其他的微信语音聊天，可以认定2018年4月份的租金已付清，2018年4月份之前的电费也已付清。反诉被告杨杰、陆运莲应支付5月1日至6月13日租金18633.33元，支付2018年4-6月份三个月的电费13754.69元。反诉原告田宇公司要求反诉被告将租赁场地恢复原状（回填平整清洗池、砌好损坏的墙体、拆除自建物、清理好现场堆放所有的物品及垃圾），符合租赁合同的约定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条的规定，判决：一、被告田宇公司应退还原告杨杰、陆运莲的保证金15万元；二、反诉被告杨杰、陆运莲应支付反诉原告田宇公司2018年5月1日至6月13日期间的租金18633.33元；三、反诉被告杨杰、陆运莲应支付反诉原告田宇公司2018年4-6月份三个月的电费合计13754.69元；四、反诉被告杨杰、陆运莲在本判决生效后十日内将租赁场地恢复原状（回填平整清洗池、砌好损坏的墙体、拆除自建物、清理好现场堆放所有的物品及垃圾）。上述判决第一、二、三款项相抵消后，被告广西贺州田宇陶瓷原料有限公司仍应支付原告杨杰、陆运莲保证金117611.98元。一审案件受理费3400元，减半收取1700元（原告已预交），由原告杨杰、陆运莲负担400元，被告田宇公司负担1300元。反诉案件受理费7944元，减半收取3 5 972元，由反诉原告田宇公司负担3672元，反诉被告杨杰、陆运莲负担300元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证，上诉人二审提交的证据“微信聊天记录”与被上诉人一审提交的微信聊天记录相吻合，与本案有关联，本院予以认定。综合诉辩双方的意见及全案证据，除被上诉人撤离涉案场地的时间认定有误外，一审认定的其他主要事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：1.上诉人是否应当向被上诉人退还保证金15万元？2.被上诉人何时撤离涉案场地？3.被上诉人是否应当向上诉人支付租金和电费，支付的数额是多少？ （一）关于上诉人是否应当退还保证金的问题。杨杰与田宇公司签订的《租借协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。2018年6月13日，黄田镇人民政府对该涉案场地检查后只是要求整改，并未明确不准在涉案场地上生产。但2019年12月11日，贺州市平桂区黄田镇人民政府对涉案场地下发《限期拆除违法建筑决定书》，责令限期拆除违法建筑，可以认定当地政府已要求彻底清理场地，不准在涉案场地上生产。根据《租借协议书》第8条：“双方协定有政府文件规定不准乙方租用的场地生产经营时，此合同自动终止”的约定，双方约定的政府文件规定不准在该场地生产经营时合同自动终止的条件成就，《租借协议书》应在2019年12月11日终止。合同终止后，上诉人收取被上诉人的保证金依法应当退还给被上诉人，一审判决上诉人退还被上诉人保证金15万元，合法有据，本院予以维持。上诉人提出退还被上诉人保证金15万元的条件尚未成就的主张，依据不足，本院不予支持。 （二）关于被上诉人撤离涉案场地的时间问题。本院认为，从杨杰与上诉人法定代表人张仕道的聊天记录看，杨杰在2020年6月15日的聊天记录中陈述：“场地设备我们已经拆完，……”，在2020年8月10日的聊天记录中又陈述：“距我们撤出场地已经近两个月了，……”，由此可见，上诉人提交的证据“微信聊天记录”与被上诉人一审提交的微信聊天记录相吻合，能够证实被上诉人撤离涉案场地的时 6 间为2020年6月15日，本院予以确认。被上诉人主张其于2018年6月20日撤离涉案场地，但没有提供充分证据予以证实，本院不予采信。 （三）关于上诉人要求被上诉人支付租金和电费问题。根据一审查明的事实，上诉人法定代表人张仕道在与陆运莲的微信语音聊天记录中确认:“4月份的租金是对的,电费也是对的”并结合其他的微信语音聊天，一审认定涉案2018年4月份的租金已付清，2018年4月份之前的电费也已付清，合法有据，本院予以确认。故，上诉人要求被上诉人支付2018年5月份之前的租金及2018年4月份之前的电费，依据不足，本院不予支持。一审判决杨杰、陆运莲应支付田宇公司2018年5月1日至6月13日期间的租金18633.33元、2018年4-6月份三个月的电费合计13754.69元，合法有据，本院予以维持。关于2018年6月13日以后的租金问题。2018年6月13日，黄田镇人民政府对该涉案场地检查后，认为无环保手续,原料堆放不符合环保要求,要求完善各项手续，2018年6月15日前清运完原料,拆除完各种设备,停电停产做好整改。从该检查记录的内容看，根据“清运完原料,拆除完各种设备,停电停产做好整改”的整改要求，致使被上诉人已无生产经营的基本条件，因此，从2018年6月14日起，被上诉人在涉案土地上开办的工厂已处于停工状态。根据双方《租借协议书》第3条：“……停工期间，月租一半”的约定，故从2018年6月14日起，上诉人应向被上诉人减半收取租金。虽然被上诉人于2019年12月11日合同终止后未撤离涉案场地，但鉴于被上诉人在涉案场地上长期停工停产的事实，上诉人亦未督促配合被上诉人撤离涉案场地，对租金损失的扩大存在过错，故上诉人不应当再向被上诉人收取2019年12月11日合同终止以后的租金。被上诉人应向上诉人减半支付从2018年6月14日起至2019年12月11日止的租金为116566.67元。 综上所述，田宇公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院（2020）桂1103民初17 7 09号民事判决第一、二、三、四项； 二、杨杰、陆运莲应支付广西贺州田宇陶瓷原料有限公司2018年6月14日至2019年12月11日期间的租金116566.67元。 上述判决第二项与原审判决第一、二、三项相抵消后，广西贺州田宇陶瓷原料有限公司仍应退还被上诉人杨杰、陆运莲保证金1045.31元 一审案件受理费3400元，减半收取1700元（被上诉人已预交），反诉案件受理费7944元，减半收取3972元（上诉人已预交），合计5672元，由广西贺州田宇陶瓷原料有限公司负担4072元，杨杰、陆运莲负担1600元。二审案件受理费11344元（上诉人已预交），由上诉人广西贺州田宇陶瓷原料有限公司负担10244元，杨杰、陆运莲负担1100元。 上述应付款项，债务人应在本案判决生效后十日内履行完毕，如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈立峰审判员陈小坤审判员贺昌盛 8 二〇二一年四月二十二日 法官助理 杨 福 临 书  记  员 钟 秋 燕