西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初5758号原告：陕西好日子物业管理有限责任公司，住所地：西安市雁塔区楼。法定代表人：刘浩平，系公司总经理。委托诉讼代理人：索文利，陕西明萌律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆丽萍，女，1970年12月23日出生，汉族，住西安市新城区，系公司员工。被告：刘宇龙，男，1978年7月13日出生，汉族，住北京市大兴区。原告陕西好日子物业管理有限责任公司与被告刘宇龙物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告刘宇龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陕西好日子物业管理有限责任公司诉称，原告系曲江假日新嘉园小区的物业服务公司，被告系曲江假日新嘉园小区的业主。2009年原告成为曲江假日新嘉园小区的物业服务公司，同时与曲江假日新嘉园全体业主、业主委员会签订了《物业管理服务合同》，该合同一直续签，2017年3月15日再次签订合同，合同期限至2022年3月31日。原告在合同期限内，一直按照合同约定提供管理服务，此后该小区业某某换届，新一届业某某决定更换物业服务公司，原告于2019年12月16日退出该小区经营。原告退出该小区时，原告于2019年12月16日退出该小区经营。原告退出小区时，被告尚欠原告物业费等一系费用尚未结清。原告为维护合法权益，故诉至法院请求判令：1、被告向原告支付欠付的物业管理费69.56元，生活垃圾费3元、电梯费18.57元、水费估算6.42元及自2019年12月16日至实际付清之日止的滞纳金，共计119.89元（滞纳金暂计至2020年8月1日）；2、被告向原告支付2018年暖气费1706.36元及自2019年1月1日至实际付清之日止的滞纳金，共计2692.64元（滞纳金暂计至2020年8月1日）；以上1、2项合计2812.53元。3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告起诉的前提应当是双方间存在有效的物业服务合同，被告是2014年入住涉案房屋，原告在诉状中称是2009年开始为涉案小区提供物业服务，2017年3月15日再次签订合同，被告从2014年入住小区。根据物业服务条例第11条，下列事项有业主共同决定：其中第4条，选聘和解聘服务企业。选聘物业公司应由业主共同决定，被告没有被通知过也没有被当为共同决策者来选聘原告。故法院应当查实被告方和原告是否有合法有效的物业服务合同关系。就所欠费用方面，水费、电费、电梯费等是按月计算的，被告是否欠原告物业费不清楚。原告撤出涉案小区前后没有催要过物业费，原告撤出小区后被告也没办法向原告缴纳物业费了，暖气费数额无异议，交给了业某某，房屋面积是137㎡左右。经审理查明，2009年4月1日，西安曲江假日新嘉园业主委员会向原告陕西好日子物业管理有限责任公司出具了《关于物业管理费及相关费用的函》载明，经全体业某某会议通过，就现行（原欣瑞物业公司）收费标准函告贵方，望贵方以此价格遵照执行，未经业某某通过不得变更原收费价格。约定：物业费1元/平方米；电梯费：2层0.26元/㎡、3层0.27元/㎡、4层0.28元/㎡、5层0.29元/㎡、6层0.3元/㎡；生活垃圾费6元每月每户；暖气费5.7元每平方米。2014年3月15日，原告与西安曲江假日新嘉园业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，由原告为曲江假日新嘉园小区提供物业服务管理，委托管理期限自2014年4月1日至2019年3月31日，合同签订后原告为案涉小区提供物业服务。2017年3月15日，原告（乙方）与西安曲江假日新嘉园业主委员会（甲方）再次签订《物业管理服务委托合同》，该合同约定“委托管理期限自2017年4月1日至2022年3月31日，乙方负责向业主和物业使用人收取以下费用：物业管理费、垃圾清运费、电梯运行费、维修养护费、代收代缴电费、水费等，收费标准为：管理费元1元∕㎡∕月、垃圾清运费6元∕月∕户、采暖费6.2元∕㎡，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金，车位和使用管理费用由乙方按标准向车位使用人收取……”。被告刘宇龙系曲江假日新嘉园小区1号楼A单元0302号房屋业主（以下简称案涉房屋），房屋面积137.61平方米，楼层3层。被告前期一直按物业合同按期向原告缴纳物业管理费、生活垃圾费等相关费用。后因西安曲江假日新嘉园业主委员会决定更换物业服务公司，原告于2019年12月15日退出案涉小区不在提供物业管理服务。被告未向原告缴纳案涉房屋2019年12月1日至2019年12月15日期间物业管理费66.59元、生活垃圾费2.9元、电梯费17.98元、2018年度（2019年1月16日至2019年3月15日）暖气费1706.36元。原告于2019年12月9日为案涉小区向西安市自来水有限公司支付水费11418元，该水费缴纳的截止日期为2020年11月14日。原告据此及被告以往每月缴纳水费金额估算被告尚欠其2019年11月28日之后至2019年12月15日期间水费6.42元。另查明，2018年12月10日，就案涉小区2018年供暖事宜，在曲江房地局协调下，原告与案涉小区业主委员会形成《协调会会议纪要》，该纪要第2条约定“物业服务企业每月15日向业务会公示供暖费收支情况，接受业某某监督，业某某组织通知业主分次向物业服务企业缴纳取暖费，供暖设施设备维修支出，须经业某某同意后支出。供暖期结束，物业服务企业对小区2018年供暖情况进行最终核算，并向全体业主公示”，第3条约定“物业服务企业将报备房地局取暖方案和已交暖气费的业主名单提交业某某，由业某某安排和督促业主向物业服务企业缴纳暖气费”。原告向案涉小区业某某书面提交2019年1月、2月的暖气收入及收支情况说明，案涉小区业某某以原告提交的说明数据不实而不予认可。2019年2月22日，案涉小区业主委员会通知全体业主暂停向原告缴纳取暖费，后业某某通过小区业主微信群通知业主将取暖费暂缴纳至西安假日新嘉园小区业主委员会设立的监管账户（开户行：中国工商银行西安曲江支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXX1992）。案涉小区部分业主向上述业某某监管账户缴纳2018年度部分暖气费，因案涉小区业某某未向原告支付业主缴纳的暖气费，2019年8月，原告以不当得利将业某某起诉至本院，要求其返还收取的暖气费281110.07元，本院审理后作出（2020）陕0113民初1893号民事判决书，以债权具有相对性驳回原告的诉讼请求，双方均未上诉，该判决现已生效。上述事实，有《关于物业管理费及相关费用的函》、《物业管理服务委托合同》、《曲江假日新嘉园业某某通知》（XX委XX号）、《协调会会议纪要》、《假日新嘉园业某某告业主书》（业某某2019-4号）、（2020）陕0113民初1893号民事判决书及本院庭审笔录等证据在案佐证，可以作为定案依据。本院认为，依法成立的合同,对双方当事人均有约束力,双方应当按照约定履行义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告与案涉小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》, 且原告自2009年至2019年均在该小区提供物业服务，被告亦按照《物业管理服务委托合同》中各项物业费用标椎向被告支付了涉诉之前的物业费用，双方形成事实上的物业服务合同关系。原告作为物业服务单位已经履行提供物业服务的相应义务,被告作为业主应当按约履行支付物业管理费等费用的义务。故原告要求被告支付案涉房屋2019年12月1日至2019年12月15日期间物业管理费66.59元、生活垃圾费2.9元、电梯费17.98元，共计87.47元，于法有据,本院依法予以支持。关于原告诉请的估算水费能否支持的问题。估算水费系原告根据业主月平均的用水量结合欠缴期间业主的房屋建筑面积估算金额，不能以此认定业主实际欠缴水费金额，因由原告承担举证不能的法律后果，故对原告诉请的估算水费，于法无据，本院不予支持。关于原告诉请暖气费能否支持的问题。本案中，虽在曲江房地局协调下，原告与案涉小区业主委员会形成《协调会会议纪要》，该会议纪要并明确约定业某某组织通知业主分次向物业服务企业缴纳取暖费，但原告未授权业某某收取业主暖气费，且业某某收取业主暖气费后亦未及时向原告支付，被告向业某某缴纳暖气费的行为不能对抗原告的主张，被告可另行向业某某主张其已缴纳的暖气费，故原告要求被告支付2019年1月16日至2019年3月15日所欠的暖气费1706.36元，于法有据，本院依法予以支持。关于原告诉请要求支付滞纳金能否支持的问题。被告客观上是未按时缴纳相应的物业费用，但原告的物业服务并非没有瑕疵。在供暖过程中，因为暖气供热不能达标的问题，原告与业某某及曲江管委会多次协商沟通，业主自愿将暖气费交至业某某的共管账户也能反映被告的物业服务质量问题。因此原告将暖气费交给业主委员会的共管账户并非不履行合同义务。综合本案原被告双方合同的履行情况，被告的违约原因及违约的时间，对原告主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘宇龙于本判决生效之日起十日内支付原告陕西好日子物业管理有限责任公司物业管理费、垃圾处理费、电梯费、暖气费共计1793.83元； 二、驳回原告陕西好日子物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取后计25元，由被告负担。因原告已预交，故被告应在履行上述给付金钱义务时将由其负担的案件收费一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。     审  判  员      申  国  英 二〇二一年 四 月 二十五 日 书  记  员        赵    珍 打印：相丽华         校对：张丽娜          2021年 月 日送达1