广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初8024号原告王汝琦，女，苗族，1992年8月29日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人王偕林，广东灜尊律师事务所律师。委托诉讼代理人叶文迪，广东灜尊律师事务所实习律师。被告深圳市他她酒店管理有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道南商91-11法定代表人龙玲艳。被告刘可明，男，汉族，1972年4月14日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。上列当事人之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人王偕林和叶文迪、被告深圳市他她酒店管理有限公司法定代表人龙玲艳、被告刘可明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告深圳市他她酒店管理有限公司于2019年4月25日签订的《他她酒店公寓业务合同》于2020年3月4日解除；二、被告深圳市他她酒店管理有限公司向原告支付2020年2月欠缴房租4500元及物业费264元；三、被告深圳市他她酒店管理有限公司向原告支付逾期利息6975元（以4500元为基数，按照每日5%计算支付，自2020年2月9日起，暂计至2020年3月10日，实际金额以实际支付之日为准）；四、被告深圳市他她酒店管理有限公司向原告支付2019年4月25日至2019年7月25日的房屋首三个月租金13500元。五、被告深圳市他她酒店管理有限公司向原告支付合同违约赔偿金13500元。六、被告深圳市他她酒店管理有限公司向原告支付房屋占用费（自原告律师函中的清退期限届满之日即2020年3月10日起，计算至被告实际清退之日为止，标准按照月租4500元或日租150元支付）。七、被告刘可明对于上述一至六项诉讼请求承担连带清偿责任。八、被告深圳市他她酒店管理有限公司、被告刘可明共同承担本案全部诉讼费用。具体事实与理由：被告深圳市他她酒店管理有限公司与原告于2019年4月25日共同签订了《他她酒店公寓业务合同》，涉案合同约定原告将其所有的位于深圳市宝安区福城前海新纪元B1511的房屋出租给被告，租赁期间自2019年7月25日至2022年7月25日止。涉案合同签订后，原告已按照业务协议约定将房屋交付被告使用，被告刘可明通过其个人账户每月支付租金给原告。后被告刘可明于2020年1月开始多次向原告提出应免除2020年2月房租，但原告自始不同意免除，并多次催告被告应按照涉案合同约定及时给付租金。被告不仅未按时给付租金，并于2020年2月23日向原告发出《解除合同通知书》，单方要求提前解除涉案合同并退回租房押金，同时擅自要求原告折旧收购房屋内家私。被告深圳市他她酒店管理有限公司、被告刘可明的上述行为，已经严重违反涉案合同的约定，侵犯了原告的合法权益，给原告造成了直接损失。原告已委托代理律师于2020年3月3日向被告深圳市他她酒店管理有限公司、被告刘可明发出律师函，同意自律师函送达之日起解除涉案合同，并要求被告自合同解除之日起3个工作日内恢复房屋原状，将房屋交还原告。截止起诉之日，该房屋仍由被告占用，未归还给原告。被告刘可明答辩称：合同得不到履行不是被告方违约而是不可抗力造成的。不可抗力规定在我国《合同法》第117条、第118条以及《民法总则》第180条，其是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。此次新冠肺炎疫情，爆发迅速，全国各省市在短时间内一级响应，不少城市陆续颁行暂停公共交通、禁止开展聚会、聚餐、串门等隔断病毒的举措，深圳市也不例外，为阻断疫情传播，宾馆、酒店、饭店、歌舞厅等服务行业禁止营业，小区由专人值守，严禁外来人员进入。这次的重大疫情是原、被告双方在2019年4月25日签订《他她酒店公寓业务合同》时所不能预见、不能避免并不能克服情况，是不可抗力原因造成合同不能履行，同时这次的疫情是全国性的，全体国民都知晓，也实实在在经历了，疫情发生以后，就不可抗力造成合同不能履行的事被告多次与原告协商，可原告一直无动于衷，不愿意丝毫让步，最后才导致今天对簿公堂，为此，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求，维护被告方的合法权益。被告深圳市他她酒店管理有限公司辩称：被告深圳市他她酒店管理有限公司的法定代表人与被告刘可明为夫妻关系，答辩意见与被告刘可明的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：涉案房产为深圳市宝安区新安街道嘉洲商务中心（A007-0559）3栋商务公寓B座1511房产，用途为商业服务业用地/商务公寓，登记权利人为原告，由原告于2018年5月14日购置。2019年4月25日，原告为甲方（出租方），被告深圳市他她酒店管理有限公司为乙方（存房方），被告刘可明为被告深圳市他她酒店管理有限公司委托代理人，签订《他她酒店公寓业务合同》，约定甲方将涉案房产授权委托乙方独家代理出租，乙方代理甲方出租时，甲方委托乙方与租客签订租赁合同，收取租金、押金、佣金等费用。合同第3条约定租赁期间自2019年7月25日至2022年7月25日止。合同第4条约定月租金4500元，租赁押金4500元。合同第5条约定空置期和交接期共为90天，自2019年4月25日至7月25日，此期限届满后，乙方须保证在第5天将租金按月交给甲方，空置期次月付款时间为乙方每月8日前付本月租金。合同第12条约定，租赁期内双方若同意提前退租或终止合同，违约方要赔偿守约方三个月房租共13500元作为赔偿金。合同第14条约定，物业管理费、水电费、有线电视费、宽带费等由乙方承担。合同文末空白处手写补充：乙方如果超过8号交租金，每日按5%滞纳金；若超过20天，视乙方终止和违约，将赔偿三个月的租金。合同签订后，被告深圳市他她酒店管理有限公司、被告刘可明作为乙方共同履行主体，向原告缴纳押金4500元，原告交付涉案房产予被告深圳市他她酒店管理有限公司、被告刘可明使用，并提供三个月的免租期。双方正常履行合同至2020年1月份，由于全国发生新冠疫情，双方就租金减免、合同解除发生纠纷，被告深圳市他她酒店管理有限公司、被告刘可明自2020年2月起停缴租金及物业管理费。2020年1月29日，被告刘可明在微信聊天中向原告申请减免租金，原告明确予以拒绝。同年2月1日、2日，原告在微信聊天中向被告刘可明催缴租金。2月3日，被告刘可明在微信聊天中明确要求减租一个月，原告也可以这两天过来按合同解除租约。2月7日，被告刘可明在微信聊天中拒绝缴纳租金，原告称可减免10天房租，被告刘可明回复一份免租二个月的网文，未作其他答复。当日，原告发送一份“交租告知函”，称若被告深圳市他她酒店管理有限公司、被告刘可明超过20日缴租，视为单方终止合同及违约，需赔偿3个月租金。2020年2月23日，被告刘可明向原告发出《解除合同通知书》，称受疫情影响导致酒店公寓不能正常经营，要求按不可抗力情形解除出租合同，退回押金。2020年3月3日，原告委托律师向被告深圳市他她酒店管理有限公司、被告刘可明寄送一份《关于解除租赁合同的律师函》：同意解除合同，合同自本律师函送达之日解除，主张二被告按合同承担违约责任，办理租赁物业，恢复原状。邮单查询结果显示，该函件于2020年3月4日妥投。此后二被告未缴纳租金，原告于2020年4月8日收回涉案租赁物业自住，被告事后将家私家电搬走。另查明，被告深圳市他她酒店管理有限公司为自然人独资企业，股东为被告刘可明。本院认为，结合涉案《他她酒店公寓业务合同》约定内容及履行情况，合同实质系房屋租赁合同，为租赁双方真实意思表示，合法有效，双方应当遵照全面履行。根据合同约定，承租方逾期缴租超过20天，视承租方终止合同。本案客观上存在被告深圳市他她酒店管理有限公司逾期20天未缴纳租金的事实，且被告深圳市他她酒店管理有限公司在未按时缴租的情况下明确向原告提出解除合同，原告回函同意解除合同，双方至此均明确不再继续履行合同，合同予以解除。被告深圳市他她酒店管理有限公司客观上存在合同所约定的根本违约之情形，应当承担违约责任，被告深圳市他她酒店管理有限公司以疫情事实作为不可抗力情形提出抗辩。本院认为，2020年年初新冠疫情对公寓经营确存在影响，但并未足以导致租赁合同目的无法实现，被告据此解除合同的理由不能成立。因此，被告深圳市他她酒店管理有限公司构成根本违约，本应按合同约定向原告赔偿三个月的租金13500元。考虑到疫情对被告深圳市他她酒店管理有限公司经营的影响，导致双方产生纠纷，双方均承受经济损失方面的风险，被告深圳市他她酒店管理有限公司系在协商无果的情况下解除合同，若在此情况下要求被告深圳市他她酒店管理有限公司承担合同约定的全部违约责任，有欠公允，本院酌情调整为赔偿二个月租金9000元。被告深圳市他她酒店管理有限公司作为承租方，实际使用租赁物业至2020年4月7日，应当支付期间的租赁费用和约定的相关使用费用。经核算，欠缴租金为10050元，欠缴物业费为264元。鉴于被告提出了因疫情应减免租金的抗辩，本院斟酌考虑2020年年初的疫情对公寓经营的影响，结合本案案情，本院酌情认定应予减免半个月租金2250元，再扣减租赁押金4500元后，被告深圳市他她酒店管理有限公司尚应结付上述费用合计3564元。至于原告诉求被告深圳市他她酒店管理有限公司支付逾期缴租的滞纳金，符合合同约定，但约定标准过高，本院酌情以上述认定欠缴余额3564元为基数、按日万分之五标准缴纳。至于原告诉求被告深圳市他她酒店管理有限公司支付免租期三个月的租金，于法无据，本院不予支持。另，据查明事实，被告刘可明与被告深圳市他她酒店管理有限公司共同履行合同，且为被告深圳市他她酒店管理有限公司独资股东，原告诉求被告刘可明承担连带责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告王汝琦与被告深圳市他她酒店管理有限公司签订的涉案《他她酒店公寓业务合同》于2020年3月4日解除；二、被告深圳市他她酒店管理有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告王汝琦支付租金、占有使用费用、物业管理费余额3564元；三、被告深圳市他她酒店管理有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告王汝琦赔付9000元；四、被告刘可明对被告深圳市他她酒店管理有限公司上述金钱给付义务承担连带清偿责任。五、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费384元，保全费407.39元，合计791.39元，由原告承担534.72元，由两被告共同承担256.67元。被告应负担的诉讼费用，原告已预缴，本院迳退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯 德二〇二一年四月十五日书记员 邱 果书记员 李玉婷附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。