文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0106民初5492号原告：熊翠晏，女，1992年5月17日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告：重庆美途酒店管理有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道305号3幢11-1至11-18、19-1至19-8，统一社会信用代码91500113MA5UTW4G57。法定代表人：樊元树，该公司总经理。委托诉讼代理人：谷某某，男，重庆美途酒店管理有限公司副总经理，住重庆市江北区。原告熊翠晏与被告重庆美途酒店管理有限公司（以下简称美途酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告熊翠晏及被告美途酒店的委托诉讼代理人谷某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊翠晏向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付租金6790元（1358元/月X5个月）；2、请求判令被告向原告支付快递费11元；3、请求判令被告出具的《降租函》作废；4、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告熊翠晏将诉讼请求明确为：1、请求判令被告向原告支付截止至2021年3月31日拖欠的租金6790元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月10日，原、被告等就重庆市沙坪坝区某小区五期x栋xx层xx号房屋签订了《美途国际酒店加盟运营协议》及附件，约定原告将案涉房屋租赁给被告美途酒店做酒店使用，租期15年，并约定被告美途酒店应于每月的开始前5日将下个月的租金以银行转账的方式转入原告指定的银行账户。合同签订后，从2020年1月1日至2021年2月28日共计14个自然月，美途酒店共拖欠原告5个月的租金6790元未支付，原告多次向被告催收未果，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告美途酒店辩称，原、被告的确于2018年10月10日签订了房屋租赁合同，截止2021年3月31日，被告共计拖欠了原告5个月的租金。但因受2020年初新冠疫情的影响，2020年1月24日至2020年4月23日的租金应减半支付。被告愿意与原告协商解决本纠纷，被告向原告支付截止2021年3月31日的租金4753元，其中2020年1月24日至2020年4月23日支付一半租金，其他月份足额支付。本院经审理认定事实如下：位于沙坪坝区某xxx号xx-xx号房屋的所有权人为熊翠晏，该房屋用途为商务金融用地/办公，建筑面积为32.61平方米，不动产权证号为：渝（2019）沙坪坝区不动产权第000415xxx号。2018年6月1日，熊翠晏将案涉小区五期x栋xx-xx号房屋交付给美途酒店使用。美途酒店出具了《收条》，载明，某小区五期x号楼xx-xx房的业主将本房屋的钥匙于2018年6月1日交给了美途酒店。2018年10月10日，熊翠晏（甲方）与香港美途国际集团有限公司（乙方）、美途酒店（丙方）、万科（重庆）企业有限公司（丁方）签订了《美途国际酒店加盟运营协议》，协议约定了以下主要事项：第一条、加盟服务运营商：乙方作为一家香港公司，为方便在重庆区域开展业务，特指定丙方担任乙方在重庆区域的授权运营服务商，在重庆区域开展具体业务，包括但不限于使用美途品牌、收费、装修、运营等。第二条、加盟公寓信息及加盟服务：1.甲方自愿将已购买公寓加盟美途品牌酒店，并委托丙方进行具体运营管理。该公寓位于重庆市沙坪坝区某小区五期x栋xx层xx号房，建筑面积32.61平方米，总价232841元。3.丙方租赁该公寓期限为15年，该公寓仅作酒店或者酒店式公寓运营使用（包含可用作酒店运营所需的其他配套用房）。4、租赁期到期前1个月，甲方可要求丙方预付当月的水电气物管等相关费用。具体支付标准参照前半年相关费用的平均值计算，具体租赁条件见附件二：公寓租赁及付款协议。第三条、付款方式及支付日期，甲方已经交付给丙方150000元作为本协议的加盟运营服务费。第五条、违约责任：2.丙方违约责任为若因丙方原因导致本合同无法继续履行的，丙方在自租赁之日起第一个五年内违约时，需赔偿甲方150000元/间违约金，自租赁之日起第二个五年内违约时，需赔偿甲方100000元/间违约金，自租赁之日起第三个五年内违约时，需赔偿75000元/间违约金。第七条、加盟运营服务的生效：本协议壹式肆份，甲、乙、丙、丁四方各执壹份，本协议自签订之日起生效。第八条、其他：各方确认，丁方为丙方在本协议及附件中的所有义务和责任承担连带保证责任，具体详见附件三《担保书》。该合同附件一《美途国际酒店加盟运营服务协议》约定了以下主要内容：甲乙丙丁四方经过充分沟通，甲方自愿加盟美途品牌酒店，并由丙方进行运营，甲方认可并自愿支付上述加盟运营服务费。该合同附件二《公寓租赁及付款协议》约定了以下主要内容：一、租赁房屋的基本情况：1.地址：重庆市沙坪坝区某小区五期x幢xx层xx号；2.面积：建筑面积32.61平方米（以产权证面积为准）。二、租赁期限和用途：租赁期限为15年，前期装修筹备期6个月为免租期（自甲方接房后，正式交付房屋给丙方之日起算），本房屋交付给丙方的时间为2018年6月1日。免租期结束后开始计算租赁期限。甲方在开发商处完成接房手续，并将钥匙转交丙方开始，该房屋的水电气、物管费等相关费用均由丙方承担，直至合同终止。三、租金及缴纳方式，约定：1、租赁期内具体租金税前标准如下：租赁第1-5年，每月租金1358元；租赁第6-10年，每月租金1552元；租赁第11-15年，每月租金1746元。2、租金支付方式：每月支付一次，丙方于每个租赁期（从计租日开始每月为一个租赁期）开始的前5日将下个月的房租以银行转账方式支付给甲方指定账户，如遇国家法定节假日则顺延。四、争议的解决：凡在执行本合同中发生的或与本合同有关的纠纷，四方应友好协商，协商不成，甲乙丙丁四方均可向租赁房屋所在地人民法院起诉。该合同附件三《担保书》约定了以下主要内容：丁方承诺对本协议中丙方的全部义务和责任（包括但不限于支付租金、违约责任等）承担连带保证责任。上述协议签订后，美途酒店于2018年12月1日开始向熊翠晏支付租金。2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情。重庆市人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月10日将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，于2020年3月24日将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。期间，受新冠肺炎疫情及防控措施的影响，出现了酒店歇业、人员限制出行的情况。2021年2月8日，美途酒店向熊翠晏发出《新型冠状病毒疫情下关于租金支付的函》，主要内容为：熊翠晏与美途酒店签订了《美途国际酒店加盟运营协议》，约定熊翠晏将重庆市沙坪坝区某小区五期x栋xx层xx/xx号房屋出租于美途酒店，用于经营。2020年1月开始，新型冠状病毒导致的肺炎肆虐全国，重庆市启动了重大突发公共卫生事件I级响应，国家相关行政部门也颁布了对旅游、交通、餐饮、住宿、娱乐等方面的诸多禁令。在停业2个月后，美途酒店从2020年4月7日恢复营业，但订单断崖式下跌。美途酒店特书面通知如下事项：自2021年2月1日起至2021年12月31日止，前述合同项下的月租金在2021年2月1日之前执行的现每月租金基础上每月下调330元。若有任何疑问请拨打美途酒店法律事务专线1333033xxxx。熊翠晏收到上述函件后，于2021年2月18日、2月20日、2月21日、2月22日、2月23日分别向美途酒店的法律事务专线1333033xxxx发送短信，载明以下主要内容：由于美途酒店的法律事务专线未有人接听，且美途酒店亦无负责人出面沟通，就收到降租函的意见以短信告知：1、坚决不同意美途酒店提出的每月降租330元的诉求。2、希望美途酒店按照合同约定向熊翠晏支付2020年1月、2020年2月、2020年3月、2020年6月、2021年1月的租金。3、美途酒店若在规定的时间内未支付所欠租金及物管水费等款项，视为违约，熊翠晏有权解除合同并要求承担违约责任。熊翠晏还于2021年2月19日通过特快专递向美途酒店邮寄了《催付租金通知书》，通知书载明了以下主要内容：至今2021年2月19日，熊翠晏未收到美途酒店2020年1月、2月、3月、6月及2021年1月的房屋租金，请在2021年2月23日之前足额支付所欠租金及所欠2020年9月至2021年2月物管水电费等。若美途酒店未在上述期限支付拖欠的租金，熊翠晏将按《美途国际酒店加盟运营协议》及相关法律规定追究美途酒店的违约责任。审理中，熊翠晏与美途酒店一致陈述，截止2021年3月31日止，美途酒店欠付熊翠晏租金的期间为2020年2月、3月、4月及2021年2月、3月共计5个自然月，每月租金为1358元，合计欠付租金为6790元（1358元/月X5个月）。美途酒店认为，2020年2月至4月为新冠肺炎疫情期间，原、被告应各自承担一半的租金，美途酒店仅须向熊翠晏支付3.5个月租金，合计4753元（1358元/月X3.5个月）。熊翠晏认为，重庆市的新冠肺炎疫情防控期为2020年1月23日至2020年2月22日，之后已复工复产，国家并没有相关规定要求一定要减免租金，双方签订的租赁合同亦未约定相关风险免责条款，美途酒店应按合同约定支付拖欠的5个月租金6790元。双方争议较大，调解未成。上述事实，有熊翠晏提交的不动产权证书、收条、《美途国际酒店加盟运营协议》、附件一《美途国际酒店加盟运营服务协议》、附件二《公寓租赁及付款协议》、附件三《担保书》、新型冠状病毒疫情下关于租金支付的函、催付租金通知书、短信截屏以及熊翠晏、美途酒店的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，本案应适用民法典的规定。熊翠晏与美途酒店签订的《美途国际酒店加盟运营协议》及附件《公寓租赁及付款协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照约定履行自己的义务。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：熊翠晏请求美途酒店支付2020年2月至4月及2021年2月至3月共计5个月租金6790元能否支持。本院评述如下：根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。熊翠晏依约将案涉房屋交付于美途酒店，美途酒店却逾期向熊翠晏支付租金，应当承担继续履行的义务。但2020年1月爆发的新冠肺炎疫情属于不可抗力情形，美途酒店作为案涉房屋的承租人，的确受疫情或者疫情防控措施导致没有营业收入或者营业收入明显减少，疫情期间继续按照案涉租赁合同支付租金对其明显不公平，出租方、承租方应当共担风险。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第六条，原、被告对租金减免协商不成的情况下，本院应当依据公平原则并结合实际情况酌情判定。考虑新冠肺炎疫情时间为两个月，本院根据公平原则，结合美途酒店主张应免除2020年2月至4月期间一半租金的抗辩，认定免除一个月租金较为适宜，美途酒店抗辩意见的合理部分，本院予以采纳。故美途酒店应向熊翠晏支付剩余四个月欠付租金5432元（1358元/月X4个月）。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：一、被告重庆美途酒店管理有限公司于本判决发生法律效力后三日内向原告熊翠晏支付截止2021年3月31日止欠付的租金5432元。二、驳回原告熊翠晏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告重庆美途酒店管理有限公司负担。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。本判决为终审判决。审 判 员  宗 新二〇二一年四月二十五日法官助理  田箴堃书 记 员  李夏露