贵州省六盘水市六枝特区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0203民初1号原告：肖成雷，男，1973年3月3日生，彝族，住六枝特区。被告：六枝特区瑞兴房地产开发有限公司，住所地六枝特区平寨镇贵烟路（平寨过境段房屋**），统一社会信用代码91520203076045168E。法定代表人：李厚华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李原伦，男，该公司职工。原告肖成雷与被告六枝特区瑞兴房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本院于2020年6月15日作出（2020）黔0203民初1080号民事判决书，因被告六枝特区瑞兴房地产开发有限公司不服，提起上诉，六盘水市中级人民法院审理后认为，一审判决认定基本事实不清，撤销原判，发回重审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告肖成雷、被告六枝特区瑞兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李原伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖成雷向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2017年4月21日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判决被告于本判决生效后十日内将六枝特区瑞兴·银座住宅小区B幢9层4号房屋交付给原告；3、判决被告于本判决生效后五日内将六枝特区瑞兴·银座住宅小区B幢9层4号房屋办理网签、备案到原告名下；4、判决被告于本判决生效后三十日内办理六枝特区瑞兴·银座住宅小区B幢9层4号房屋的《房地产权属证书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》等房产文书，并交付给原告；5、判决被告于本判决生效后十日内支付原告逾期交房违约金20784.09元（2017年7月31日至12月31日期间4584.09元、2018年1月1日至2020年3月30日期间16200元），2020年4月起，按600元/月计算支付逾期交房违约金，至实际交房之日止；6、判决被告于本判决生效后十日内支付原告逾期办证违约金（以152803元为基数，自2017年10月31日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至实际履行之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；7、判决被告赔偿原告因其逾期办理商品房买卖合同网签、备案造成的损失20000元。事实和理由：原告系六枝特区九龙街道办事处居民，因六枝特区2016年城市棚户区改造，原告居住的房屋在征收范围内。2016年8月21日，原告与征收人六枝特区九龙街道办事处签订《房屋征收货币补偿安置协议》，约定原告在收到补偿款3个月内，在特区辖区范围内购房的，将经建设主管部门备案的房屋购房合同提供给征收人，购买商品房的另行给予20000元奖励。2016年8月31日，原、被告签订《商品房买卖定金协议书》，约定原告购买被告开发的六枝特区瑞兴·银座住宅小区B幢9层4号房屋，总价252803元，原告支付购房定金10000元，被告须于2016年9月16日前与原告签订《商品房买卖合同》。但至2017年4月21日，被告才与原告签订《商品房买卖合同》，双方对价款、网签备案、逾期交房、逾期办证等主要内容进行了明确约定。同日，原告依约向被告支付了购房款及代收款共计164970元，双方签订《六枝特区已签订之特殊协议》，约定在交房之前，被告按600元/月支付原告安置过渡费。至今被告未按协议履行义务，导致原告居无定所，给原告造成了重大的经济损失。被告六枝特区瑞兴房地产开发有限公司辩称，由于被告原因导致原告不能办理按揭，2019年复工以来，原、被告双方协商过多次尾款的支付，但是原告提出各种赔偿要求，导致双方协商不成。现双方签订的合同已无法继续履行，案涉房屋已经网签给施工方指定的人了。被告只能退还原告购房款，无力赔偿原告要求的各项损失。本院经审理认定事实如下：2016年，因六枝特区城区棚户区改造，原告的房屋被列入征收范围。同年8月21日，六枝特区九龙社区服务中心与原告签订《房屋征收货币补偿安置协议》，协议约定，原告在收到补偿款3个月内，在特区辖区内购房的，将经建设主管部门备案的房屋购房合同提供给征收方，商品房给予20000元奖励。2017年3月23日，原告得到安置补偿款183237元。2016年8月31日，原、被告签订《商品房买卖定金协议书》约定：原告购买被告开发的六枝特区房屋，建筑面积121.54㎡，单价2080元／㎡，总价款252803元，交纳购房定金10000元，被告须于2016年9月16日前与原告签订《商品房买卖合同》，原告选择按揭贷款公积金付款方式购房。同日，原告支付被告购房定金10000元。2017年4月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买瑞兴?银座小区Ｂ幢9层4号房屋，按建筑面积计算，单价为2080元／㎡，总价款为252803元，原告应支付首付款152803元，余款100000元以银行按揭方式支付。因被告原因导致原告未能获得贷款的，原告可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；被告于2017年7月30日前交付房屋给原告，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》，逾期交付房屋90日之内，自交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，……合同继续履行。被告承诺于2017年10月30日前取得房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如至约定日期起90日内被告交付办理房屋转移登记有关文书的，按已付房价款0.01%承担违约责任，约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理房屋转移登记有关文书的，原告有权退房，按银行同期活期利率支付利息。同日，原、被告又签订《六枝特区已签订之特殊协议》，约定被告保证项目能正常动工，并顺利交房入住，且保证在2017年12月31日交付房屋给原告，如未交付，被告从12月31日起补助原告安置过渡费（按每月600元计算），直至交付为止，如该协议的交付日期与《商品房买卖合同》中的交付日期冲突，以该协议为准。合同签订后，原告又向被告支付了购房款142803元、代收款22167元，共计164970元。2017年7月6日，双方签订《之》，由于被告未达到商品房买卖合同备案条件，导致原告暂未取得《商品房买卖合同》，如原告因此未取得购买商品房补助20000元，由被告承担原告该20000元损失。2018年8月1日，被告承诺于2018年12月31日前为原告办理网签合同；2019年4月17日，被告再次承诺于2019年6月30日前为原告办理网签合同，但均未兑现承诺。2019年9月16日、2020年1月7日，被告两次登报公告，称因历史原因，不能办理房屋按揭手续，通知各购房业主到被告处协商办理网签《商品房买卖合同》及备案的事宜，逾期则视为自愿放弃已定房屋的购买权，被告有权另行销售。原、被告多次就剩余房款支付方式进行协商，双方未能达成一致意见，原告至今未支付剩余房款。因被告涉诉其他案件，被告与案外人四川荣慧建设集团有限公司达成和解协议，被告将六枝特区瑞兴?银座小区的部分房屋以以物抵债的形式抵给四川荣慧建设集团有限公司，其中包含本案涉案房屋。后被告将涉案房屋备案登记至四川荣慧建设集团有限公司指定人张燕名下。另查，该商品房于2015年12月28日取得预售许可证。涉案房屋至今未完工验收，达不到交房条件。本庭在审理过程中，向原告释明如该房达不到交房条件，原告是否愿意变更诉请为解除合同、退还房款等，原告坚持不变更诉请。认定上述事实有原告提交的证据：1、居民身份证、企业信用信息公示报告各1份；2、房屋征收货币补偿安置协议、证明各1份；3、瑞兴?银座置业预算表、商品房买卖定金协议书、收款收据各1份；4、商品房买卖合同、电汇凭证、收款收据各1份；5、《六枝特区已签订之特殊协议》1份；6、《之》1份；7、承诺书2份；8、贵州省不动产登记查询结果1份；9、贵阳银行股份有限公司六枝特区支行交易清单1份；被告提交的证据：1、公告2份；2、查封清单、执行通知书各1份；3、商品房预售许可证、不动产权证各1份；4、六枝商品房预售合同备案登记表；5、六盘水市中级人民法院报告财产令；6、执行和解协议书抵偿清单；本院依职权调取的执行裁定书、协助执行通知书、对六枝特区住房和城乡建设局工作人员的调查笔录各1份；以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，故本案纠纷应当适用民法典施行前的法律、司法解释。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，系有效合同。对原告要求确认《商品房买卖合同》有效之诉请，本院予以支持。根据合同约定，原告有向被告支付购房款的义务，被告有向原告交房及办理不动产权转移登记的义务。本案中，因涉案房屋不能办理按揭贷款，根据合同约定，原、被告就剩余房款支付方式可进行协商。双方对尾款支付时间及方式经原、被告多次协商后仍未能达成一致意见，故原告至今未支付剩余房款，即原告未完成其支付购房款的义务，故原告在其义务未完成的情况下要求被告履行交房义务，于法无据，且涉案房屋已网签至他人名下，涉案房开项目至今未验收，达不到交房条件，故对原告要求被告交房的诉请，本院不予支持。对原告要求的第3、4、5、6、7项之诉请，均应在原告完成其支付购房款的义务后，才能要求被告履行相应的合同义务。因本案中原告未完全履行其支付购房款的义务，故对原告上述诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、原告肖成雷与被告六枝特区瑞兴房地产开发有限公司于2017年4月21日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告肖成雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5704元（原告已预交），由原告肖成雷负担5654元，被告六枝特区瑞兴房地产开发有限公司负担50元（于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审 判 长  全 莉人民陪审员  汤立文人民陪审员  卢 海二〇二一年四月二日法官助理付娴书记员尚源龄