广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0921民初545号 原告：北海江南物业服务有限公司玉林分公司，住所地：玉林市玉州区人民中路六路口东门商业广场B幢十九层1916号房，统一社会信用代码：91450900MA5KEHW94G。 负责人：李传海，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨晋，该公司员工。 委托诉讼代理人：姜玉晶，该公司员工。 被告：广西森昌房地产开发有限公司，住所地:容县容州镇火车站站前大道南段（X小区A2-117、A2-118号商铺），统一社会信用代码：9145092105752354X1。 法定代表人：封兴强。 原告北海江南物业服务有限公司玉林分公司（以下简称江南物业分公司）与被告广西森昌房地产开发有限公司（以下简称森昌公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告江南物业分公司的负责人李传海、委托诉讼代理人杨晋到庭参加诉讼，被告森昌公司经本院传票传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江南物业分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付X小区C2-302号房物业管理费14021.3元,专项维修资金934.8元，水电周转金100元，合计15056.1元；2、判令被告向原告支付X小区C2-302号房违约金共4206.4元。事实与理由：被告为X小区C2-302号房所有人，面积为359.52平方米。2017年3月29日，原告与被告签订了《X小区合同》，约定由原告为X小区提供物业管理服务，服务期限自2017年4月1日起至X小区依法成立业主委员会并且选聘新物业服务企业之日止。上述合同签订后，原告积极履行合同约定事项，依法依约对X小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告自2018年5月1日起未交纳物业管理服务相关费用，截止2020年6月30日，被告己拖欠X小区C2-302号房物业管理费14021.3元，专项维修资金934.8元，水电周转金100元；合计15056.1元。根据《X小区合同》第三十三条约定，经酌情考虑，原告愿意按照被告欠费总额的30%计算违约金。由此计算，被告拖欠26个月物业管理服务费用产生的违约金为:4206.4元，费用合计为19262.5元。经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳物业管理费。 被告森昌公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：北海江南物业服务有限公司玉林分公司于2016年10月28日经玉林市工商行政管理局批准成立的有限责任公司分公司（自然人独资），经营范围：物业服务、房地产商品交易居间、代理等。X小区是广西森昌房地产开发有限公司开发的住宅小区。2017年3月29日，原告与广西森昌房地产开发有限公司签订《X小区合同》，约定广西森昌房地产开发有限公司委托原告对X小区提供前期物业服务。该合同第六条约定高层住宅物业服务费按0.70元/月/平方米，商业物业服务费按1.5元/月/平方米，另外，业主在办理交房手续的同时，住宅须交100元水电周转金，商铺须缴300元水电周转金；第二十九条约定专项维修资金的筹集，按国家和当地相关法律法规和规章执行，如遇到国家和当地相关法律法规和规章变更时，物业公司有权直接按照最新实施的法律法规和规章执行。第三十三条约定业主和物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠费总额的千分之三的标准向原告支付违约金。第三十六条约定本合同期限自2017年4月1日起至2020年3月31日。本合同期满，原告将继续服务本项目，并视为本《前期物业服务合同》的自动延续，直至小区首届业主委员会成立，并按照合法程序选聘物业服务企业签订新的《物业服务合同》之日止。X小区至今未成立业主委员会。2020年12月9日，被告取得不动产权证，不动产权证号：桂（2020）容县不动产权第××号，房屋座落于容县（X小区2幢Ｃ2-302号商铺）建筑面积为340.29平方米。签订《X小区合同》后，原告开始为X小区提供物业服务。 另查明，2018年3月28日，被告与案外人刘峰余签订《商铺租赁合同》将容县（X小区商铺Ｃ2-301至Ｃ2-304）出租给刘峰余，商铺建筑面积约1438.09平方米，租赁时间2018年5月1日起至2020年4月30日止。经原告核算，从2018年5月1日起至2020年6月30日止（共26个月），被告欠房屋物业费14021.3元（359.52平方米×1.5元／月／平方米×26个月＝14021.28元）、专项维修资金934.8元（359.52平方米×0.1元／月／平方米×26个月＝934.8元），水电周转金100元。 本院认为，北海江南物业服务有限公司玉林分公司是经工商行政管理局批准成立的有限责任公司，具有经营物业管理资质。被告是小区的开发商，同时也是小区的业主。原告与被告签订的《X小区合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。签订该合同后，原告开始为X小区提供物业服务，因此，原告与被告之间形成物业服务合同法律关系，被告应按合同的相关规定向原告缴纳物业费。被告没有按照合同约定向原告缴纳物业管理服务费，应承担相应民事责任。被告不动产权上载明建筑面积是340.29平方米，而不是原告主张的359.52平方米，计算各项费用时应以340.29平方米计算为宜。《X小区合同》约定，商业铺面物业服务费按1.5元/月/平方米，因此，从2018年5月1日起至2020年6月30日止，被告欠房屋物业费是13271.31元（340.29平方米×1.5元/月/平方米×26个月=13271.31元）。《X小区合同》约定业主应缴纳专项维修金，但没有约定具体的收费标准。本案中，原告主张被告按0.1元/月/平方米收取，该费用是保证小区公共设施及时维修、正常运行的费用，对于原告请求按0.1元/月/平方米标准预专项维修资金，本院予以采信。本案专项维修资金是884.75元（340.29平方米×0.1元/月/平方米×26个月=884.75元）。原告请求被告支付水电周转金100元，该费用没有超出合同的约定，本院予以支持。上述三项费用合计14256.06元（13271.31元+884.75元+100元=14256.06元）。《X小区合同》约定业主和物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠费总额的千分之三的标准向原告支付违约金，现原告主张被告支付违约金4206.4元（欠费总额的百分之三十），本院根据本案的实际及公平原则、诚实信用原则，兼顾合同的履行情况及预期利益，酌情支持违约金为欠费总额的百分之三即427.68元（14256.06元×3%=427.68元）。被告经传票传唤，不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告广西森昌房地产开发有限公司支付物业费、专项维修资金、水电周转金共计14256.06元给原告北海江南物业服务有限公司玉林分公司； 二、被告广西森昌房地产开发有限公司支付违约金427.68元给原告北海江南物业服务有限公司玉林分公司。 本案减半收取案件受理费141元(原告北海江南物业服务有限公司玉林分公司已预交），由原告北海江南物业服务有限公司玉林分公司负担34元，被告广西森昌房地产开发有限公司负担107元。 上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 杨庆俭 二〇二一年四月二十九日 法官助理 莫水清 书 记 员 禤 嫦