广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终7884号上诉人（原审原告）：罗锐清，男，1977年11月2日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：刘子田，广东盈进（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓大海，广东盈进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市神湾镇资产经营有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：曹康妙，该公司副经理。委托诉讼代理人：马校培，广东德疆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈信行，广东德疆律师事务所律师。上诉人罗锐清因与被上诉人中山市神湾镇资产经营有限公司（以下简称神湾资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初15429号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人罗锐清上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、神湾资产公司与罗锐清于2016年4月29日和2017年4月25日签订的《租赁合同》均无效；三、神湾资产公司赔偿罗锐清经济损失1994163元；四、神湾资产公司承担罗锐清因本案支出的律师费2万元、评估费11578元；五、神湾资产公司承担一、二审的诉讼费。事实和理由：一、一审判决认为神湾资产公司出租的房屋系合法建筑，租赁合同有效，系认定事实不清，适用法律错误。一审中，神湾资产公司与罗锐清均确认案涉房屋位于中山市×××××××××××。2020年5月18日，中山市神湾镇人民政府向神湾资产公司发出《违法建设限期拆除通知书》，明确案涉房屋未经批准，系违法建筑。虽然神湾资产公司辩称案涉厂房建设于1989年，但早在《中华人民共和国城市规划法》施行之前，国务院发布的《城市规划条例》（1984年实施）第四十四条第二款、第四十五条就已经规定，申请进行建设的组织和个人，取得建设许可证后方可施工，且必须按照建设许可证规定的内容进行建设。另外，根据1982年实施的《广东省城市建设管理暂行条例》第十三条的规定，建设单位必须报城建管理部门核发建筑许可证方可施工。第十七条规定，违反建筑许可证要求进行的工程，均属违章建筑。通过上述规定可知，在《城市规划法》实施之前，对于我国建设工程规划许可领域的行政管理并非处于真空状态，而是同样需要经过建设单位主管部门的审批取得“建筑许可证”。另外，根据《建设部关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知》第四条的规定，建设工程规划许可证的前身其实就是“建筑许可证”。根据1982年实施的《广东省城市建设管理暂行条例》第十三条、十七条的规定，未取得“建筑许可证”属违章建筑。另一方面，根据《行政处罚法》第二十九条“违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算”的规定，神湾资产公司一直以来未补办相关合法手续，其违法建设行为的违法状态，在与罗锐清签订《租赁合同》时一直持续存在。神湾资产公司未能出具案涉房屋的产权证明，既不能提供“建筑许可证”，亦未能提供证据证实案涉房屋在一审法庭辩论终结前已取得《城市规划法》要求的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故应认定案涉房屋系违法建筑。并且，神湾资产公司出租给罗锐清使用的案涉房屋后来大部分已被相关行政部门拆除。上述证据，足以证实神湾资产公司出租给罗锐清的厂房系违法建筑，案涉租赁合同应认定无效。二、一审判决认为因电力设施建设须占用涉案土地构成征收征用，并以此认定神湾资产公司有权解除合同，并无须赔偿，缺乏依据，且违反国家土地管理法的规定。一方面，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，中山市人民政府才能构成征收征用的主体。本案中，无论是电力公司，还是神湾资产公司，均非行政机关，并非行政征用的主体。另一方面，电力公司向神湾镇政府于2017年8月18日所发《中山供电局关于协调解决220千伏国乡甲乙线下厂房事宜的函》中，仅要求“协助解决厂房与线路安全距离不足的历史遗留问题，协助解决厂房拆迁补偿事宜”，根据《物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”的规定，电力公司发函中的要求完全可以通过设立用益物权的形式得以有效的解决，并未提出要征用或征收案涉土地。况且，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对房屋征收或者征用是需要作出房屋征收决定、制作征收补偿方案、进行公众意见征求等法定程序的，而不是仅凭电力公司一封函件就认定为征收或征用的。因此，本案中，并不构成符合合同中约定的“征收征用”，神湾资产公司并不依据该条款享有合同解除权。三、一审判决认定罗锐清未得到神湾资产公司同意加建厂房存在过错，与客观事实不符。双方当事人于2016年4月29日签订第一份《租赁合同》后，罗锐清于2017年1月3日向神湾资产公司申请对案涉房屋进行翻新及扩建，同时申请延长租赁期。2017年4月7日，神湾资产公司就罗锐清申请厂房翻新、延长租赁期限等事项，向神湾镇人民政府递交请示，神湾镇政府相关主管人员在请示上均批示“同意”。在取得主管部门同意后，神湾资产公司与罗锐清于2017年4月25日签订第二份《租赁合同》，将租赁期限延至2026年4月30日。罗锐清对案涉房屋进行装修、加固、扩建已取得神湾资产公司的同意，罗锐清投入资金对案涉房屋进行了装修、修缮，因神湾资产公司的过错导致合同无效，合同不能继续履行，应赔偿罗锐清因合同无效遭受的损失。因该合同取得的财产，应当予以返还。四、租赁合同签订之时，租赁物本身存在权利瑕疵以及安全隐患，导致租赁合同无法履行，神湾资产公司对此存在明显过错。案涉房屋系基于违法事实或因符合用电安全需要征用案涉土地。案涉房屋自始未取得产权证明，且N31-32线路在出租给罗锐清之前已经架设，存在厂房与线路安全距离不足的历史遗留问题。上述导致案涉房屋被拆除的情形在签订租赁合同之前已经存在，神湾资产公司对合同不能履行存在明显过错。五、若如神湾资产公司所述，案涉房地产系合法财产，且租赁物在移交至罗锐清时不存在用电安全隐患，仅因为罗锐清加建的厂房与N31-32线路段安全距离不足，那么罗锐清拆除加建的厂房后，租赁合同仍可继续履行，根本无需解除全部合同。但神湾资产公司从始至终都未以书面形式明确要求罗锐清拆除违章建筑，且在没有市级政府要求或电力公司明确要求的情况下，直接以征收征用案涉土地为由解除合同，收回租赁物，其主观上不想履约的意图显而易见。被上诉人神湾资产公司答辩称：一、涉案《租赁合同》系有效合同，于2020年4月27日正式解除。（一）涉案厂房早于1989年1月1日建成，具备合法性。1.我国明确规定城市土地利用与建设工程的规划管理将实行法定许可证制度（建设工程规划许可证）的首部法律为1990年4月1日实施的《中华人民共和国城市规划法》，且《建设部关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知》（1990年2月23日实施）明确了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证制定的统一化。涉案厂房系位于神湾纸箱厂名下的土地上。中山市神湾纸箱厂（以下简称神湾纸箱厂）于1989年1月1日取得涉案[中府国用总字第××号/中府国用字（1990）第××号]《国有土地使用证》，当时涉案厂房已经建设完成。结合历史背景，1990年2月23日才将建设用地规划许可证和建设工程规划许可证统一实行，可见涉案租赁物建设时的建设许可制度并不完备且未正式贯彻落实，并且建筑物沿用至今，相关部门也从未否认其合法性。2.涉案物业的主管部门中山市神湾镇经济发展总公司于1989年7月10日出具《经营场地使用证明书》，同意神湾纸箱厂使用涉案土地上的资产、设备。1989年10月4日，中山市审计师事务所对神湾纸箱厂的出资（包括固定资金及涉案厂房、设备）进行验资公证。涉案厂房为镇属国有资产，自建成一直使用至今已通过验资手续与办理相关工商登记、消防验收等手续，相关主管部门从未对该国有资产的生产经营使用提出异议。3.涉案《国有土地使用证》上记载涉案厂房的占地面积为1028平方米，且涉案厂房于《国有土地使用证》地形图上已有记载。因此，《国有土地使用证》已对涉案厂房的合法性进行了确认。神湾资产公司所出租的涉案厂房为历史建筑物，应当与罗锐清自行新建违法建筑予以区分。因涉案厂房符合当时政策，并已经获得了相关部门的批准许可，而涉案厂房建成后颁布施行的《中华人民共和国城市规划法》《建设部关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知》以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律法规，对涉案建筑不具有溯及力及约束力。4.从合同实际履行角度来看，神湾资产公司履行公开招租手续将涉案租赁物出租给罗锐清，罗锐清再将涉案厂房转租给广东国安科技有限公司（以下简称国安公司）。而国安公司为涉案厂房申请相应的消防验收，并办理相应的工商登记均表明在合同履行过程中并无产生法律障碍，承租人对涉案厂房占有使用与收益并未受到任何影响。即使涉案厂房未取得建设工程规划许可证，但并没有影响到罗锐清实现其租赁涉案厂房与土地的目的。涉案厂房并未被相关主管部门认定为违法建筑，且从未面临过任何的处罚、拆除或收回。（二）涉案两份《租赁合同》因不可抗力于2020年4月27日正式解除，罗锐清的诉求没有事实和法律依据。根据供电部门提供的材料显示，因电力设施建设征用需要，客观上属于不可抗力，依据《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定及《租赁合同》第七条的约定，涉案合同存在法定不可抗力或合同约定的征用导致合同不能履行的情形。神湾资产公司就此原因向罗锐清发出了合同解除通知，并通过邮寄形式于2020年4月27日送达罗锐清，因此涉案两份《租赁合同》于2020年4月27日正式解除。根据《租赁合同》第七条第2款、第3款的约定，在涉案两份合同已正式解除的情况下，罗锐清所支出的律师费与评估费系其自身维权所需支出的成本，应当由其自身承担。二、即便涉案合同被认定为无效，罗锐清的诉求仍然没有事实和法律依据。（一）罗锐清对造成合同无效至少存在同等过错甚至更大的过错。涉案的土地及物业是通过公开途径进行招租，罗锐清在参与投标前已经到现场实地查看并充分地知悉土地及物业的状况。且在明确相应的招租条件情形下参与投标，因此不存在罗锐清所述的隐瞒情形。其次，涉案《国有土地使用证》的上载明土地使用权人为神湾纸箱厂、用地面积为5924平方米，用地面积系出租的涉案厂房面积及空地面积之和，以上均证明罗锐清已尽合理审慎的审查义务，并明确知道涉案厂房及土地性质与状况。罗锐清对于造成合同无效至少存在同等过错甚至更大的过错。（二）关于罗锐清自行扩建部分，罗锐清无证据证明其扩建已获得神湾资产公司同意，且未依法获得相应许可，其应当就自身违法扩建行为自行承担责任。双方签订的两份《租赁合同》第六条明确约定，即乙方须“合法、安全地生产和经营，取得与从事的生产、经营活动有关的、国家法律和政策规定的证照、许可、批文等”“未经甲方书面同意，不得改变租赁物现状的结构和装修”及自行承担违法犯罪的法律后果。2017年1月3日，罗锐清向神湾资产公司提出申请，要求对租赁物统一翻修，并依法依规对现有楼层加高或加建，扩宽现有建筑物面积以及要求增加10年租赁期。根据实际情况，神湾资产公司仅就修葺一事向上级进行请示，并获得由罗锐清修葺厂房并提前续租5年的同意批示，在部分同意罗锐清申请的前提下，签订了涉案的第二份《租赁合同》。需注意的是，神湾资产公司从未书面同意过罗锐清进行扩建，罗锐清的扩建方案或行为也从未向神湾资产公司告知。更重要的是，该扩建行为并未如罗锐清在申请文件所述承诺“依法依规”开展。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，任何单位和个人实施工程建设须经过用地管理部门的用地审批及规划管理部门的规划许可下方可进行。罗锐清在未履行上述手续的前提下，擅自进行扩建，违法扩建的建筑物被拆除的损失应当由其自行承担。（三）关于装修部分，罗锐清未履行举证义务，应当承担举证不能的不利后果。1.首先，罗锐清所提交的评估报告为其单方委托评估公司所出具的，作出评估所依据的材料均为罗锐清自行提供，且作出评估相应的材料缺乏，有关原件也无法提供，无法证明罗锐清存在投入的基础事实与存在罗锐清所陈述的“拆旧换新”的实际情况。其次，该评估报告也存在不考虑损耗问题、未进行完整的实地测量、在环评项目、《安装工程合同》及设备购置等项目上进行了全额等值评估、《估价结果汇总明细表》中载明新建厂房却需要换顶等问题，缺乏真实性、客观性、准确性与合理性，不能采信。2.罗锐清未能证明其已进行实际投入修葺的情况并且投入与其本人具有关联性，且租赁物现状反映罗锐清所谓的修葺投入未形成附合，罗锐清不存在实际损失。从评估报告反映的材料来看，损失评估对象大部分为国安公司，罗锐清应当就该部分损失证明其与国安公司的损失存在关联性并且已经向国安公司支付了该损失进行举证，且对于罗锐清与国安公司造成损失的责任承担问题应该有所体现。因此就关联性而言，罗锐清的该有关国安公司的损失诉求无事实和法律依据。就修葺事宜，罗锐清从未告知神湾资产公司，罗锐清应就其修葺状况负有举证责任。鉴于罗锐清从未告知修葺方案，也未能提出证据证明其对相应的物业开展了实际修葺，其评估亦不具备客观性（该评估忽略了神湾资产公司提供物业本身存在相应的水电条件，如罗锐清进行了实际装修，应当就如何利用原有条件、废弃材料的处置及采购材料进行举证，否则应当承担举证不力的不利法律后果）。结合庭后到现场查看的情况来看，罗锐清已经对于其所谓的“修葺”进行了全部拆除，租赁物已无法正常使用，罗锐清也没有证据证明其所谓投入的修葺已经形成附合。2020年7月24日，神湾资产公司代理人根据法庭的要求对现场进行拍照，租赁物现状无法继续使用，不存在已经附合的装修内容。现有厂房连基本的水电装修均已被罗锐清拆走，该现状比神湾资产公司当年交付使用时的基本水电齐全的状态存在巨大的反差，严重损害了神湾资产公司的合法利益。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，罗锐清已经全部拆除其装修物，也未形成附合，无论涉案合同是否有效，罗锐清均无权要求神湾资产公司赔偿，另一方面，神湾资产公司保留要求罗锐清履行恢复原状义务的权利。除此以外，在涉案土地及物业招租期间，招租文件附件明确载明“一、竞租人须知……4.承租人按自身生产要求，自行投入室内外用电、用水、消防等的装修，并负责一切相关费用”，因此，罗锐清要求神湾资产公司承担所谓的损失无事实及法律依据。（四）罗锐清诉求的律师费与评估费不存在请求权基础，律师费与评估费的承担条款属于违约条款而非争议解决条款。假设合同无效，涉案合同自始无效，律师费与评估费承担条款属于违约条款而非争议解决条款，对双方均不具有约束力。且罗锐清将涉及一审、二审、执行阶段的律师费全部纳入到一审进行处理，评估费亦未提供证据予以支持，罗锐清的主张没有事实和法律依据。罗锐清于2020年6月12日向一审法院起诉请求：一、罗锐清、神湾资产公司于2016年4月29日和2017年4月25日签订的租赁合同均无效；二、神湾资产公司向罗锐清返还履约保证金52182元；三、神湾资产公司赔偿罗锐清因租赁合同导致的经济损失1994163元；四、神湾资产公司承担罗锐清因本案支付的律师费2万元。一审中，罗锐清增加一项诉讼请求为神湾资产公司承担罗锐清为本案支出的评估费用11578元。一审法院认定事实：神湾纸箱厂系中山市×××××××××××[国有土地使用证号：中府国用总字第××号／中府国用字（1990）第××号]即神湾中学对面用地面积为5924平方米、建筑占地面积1028平方米的土地使用权人，用途为工业，土地使用期限为1989年1月1日至2038年12月31日。神湾资产公司提交的中山市神湾镇志，显示1987年4月，中山市政府制定扶持十四个镇发展工企业的优惠政策。1988年神湾镇组建镇经济发展总公司，加强对联营企业、引进加工项目和“三来一补”项目的管理，新增兽药厂、纸箱厂等一批联营企业以及“三来一补”企业3家。1989年7月10日，中山市神湾镇经济发展总公司（以下简称神湾发展总公司）出具经营场地使用证明书，记载神湾纸箱厂系镇办集体企业，位于神湾镇经营场地面积为5500平方米，使用时间为长期，该厂资产、设备均属镇经济发展总公司所有，现同意该厂生产经营使用。1989年9月9日，中山市审计师事务所出具工商企业资金验证报告书，记载该所对神湾纸箱厂的出资，包括固定资金（涉案厂房及设备）、流动资金进行验资。2017年7月27日，中山市神湾镇人民政府出具证明，记载位于中山市×××××××××××的用地[国有土地使用证号：中府国用总字第××号／中府国用字（1990）第××号]，土地面积5924平方米，土地证用途为工业，在《中山市神湾镇总体规划（2015-2020）修编》中为建设用地，可继续作为工业用地使用。2019年9月18日，神湾纸箱厂出具证明书，记载其授权神湾资产公司对外出租并管理（权限包括签订合同、收取租金、物业维护及开具发票等）该厂位于中山市神湾镇土地面积为5924平方米的地块[国有土地使用证号：中府国用字（1990）第××号]，其中厂房面积2304.86平方米、空地面积3619.14平方米，授权期限为2015年12月31日至2030年12月31日。2016年3月9日，神湾资产公司发出公开招租邀请函，记载神湾资产公司对其管理的厂房、商铺、土地经营权公开招租，招租具体分为十二个包，其中分包二位于神湾中学对面厂房，厂房面积2304.86平方米，空地面积3619.14平方米，附件中的须知载明有竞租人中标后应依约、足额支付租金和相关管理费用；守法经营、自负盈亏，且承担相关安全生产责任及其他相关经济、法律责任；未经租赁方书面同意，承租人不得擅自改建租赁物，不得将租赁物转租或转借他人使用等。同年3月18日，神湾资产公司发出《中山市神湾镇资产经营有限公司厂房、商铺、土地经营权公开招租项目中标结果公告》，记载罗锐清中标厂房、商铺、土地经营权分包二等。同年3月28日，神湾资产公司出具成交通知书，记载罗锐清系前述项目分包二的成交单位。2016年4月29日，神湾资产公司（出租方，甲方）与罗锐清（承租方，乙方）签订编号为厂房租字第201602号的《租赁合同》，约定“甲方将位于中山市神湾镇神湾中学对面即神湾纸箱厂出租给乙方用于工业厂房用途，租赁物面积为5924平方米，其中厂房面积2304.86平方米，空地面积3619.14平方米；租赁期限为自2016年5月1日起至2021年4月30日止，2016年5月1日至6月30日系免租期；每月5日前交纳租金至甲方指定账户，2016年7月1日至2018年3月31日每月租金15025元，其中厂房租金11525元/月、土地租金为3500元/月，2018年4月1日至2021年3月31日每月租金15777元，其中厂房租金为12000元/月、土地租金为3777元/月；乙方在签订合同之日起五日内一次性向甲方交纳履约保证金4万元，乙方不存在无权要求返还履约保证金事由的，甲方自合同终止之日起10日内无息退还已收取的履约保证金和水电保证金；乙方应合法、安全地生产和经营，取得与从事的生产、经营活动有关的、国家法律和政策规定的证照、许可、批文等；未经甲方同意，乙方不得改变租赁物现状的结构和装修以及不得擅自转租；因征收或征用解除合同的，双方应无条件执行，乙方按实际使用天数结清租金，乙方不得向对方索取任何赔偿；乙方应自行处理并自行承担在租赁物内产生的、因使用租赁物产生的或者因从事经营活动产生的税、费、债权债务、赔偿责任和其他违法犯罪的法律后果；一方违约的，还应承担另一方因实现债权而产生的律师费、评估费、差旅费、诉讼费等费用；因征收或者征用解除合同，双方应无条件执行，乙方按实际使用天数结清租金，一方不得向对方索取任何赔偿；合同终止后，乙方应结清在租赁期限内产生的一切费用，向甲方返还租赁物，租赁物已有的水电装置、装饰装修物、扩建物均归甲方无偿所有”等。2017年1月3日，罗锐清向神湾资产公司发出申请书，记载双方签订租赁合同约定其租赁神湾资产公司位于中山市神湾镇神湾中学对面即神湾纸箱厂之厂房及空地，租期5年。鉴于该租赁物存在房屋年久失修、楼层过低等不利因素，导致租赁物长期空置，需另行予以翻修及加高楼面，否则难以开发利用。为此，罗锐清申请由其出资对租赁物进行统一翻修、并依法依规对现有建筑物进行楼层加高或加建，扩宽现有建筑物面积；为保障投资能在合理期限内获得回报，特申请延长租赁期，在现有已签订5年租赁期的基础上，另行增加10年租赁期等事项。2017年4月7日，神湾资产经营公司向中山市神湾镇人民政府发出关于提前签订厂房续租合同的请示，记载神湾资产公司于2016年3月通过公开竞租方式对神湾中学对面即神湾纸箱厂的厂房及空地进行招租，经过评审后由罗锐清竞得。双方于2016年4月签订租赁合同，租期5年。由于涉案厂房年久失修、楼层过低等因素，承租人拟自筹资金对厂房进行翻新，并提出提前续租10年申请。鉴于承租人愿意出资修葺厂房，令物业保值增值，同时为保障承租人的投资能在合理期限内获得回报，神湾资产公司拟与承租人提前续签合同，租期5年（2021年5月1日至2026年4月30日），前三年租金16566元/月，后二年租金为17394元/月。妥否，请批示。2017年4月7日、4月10日，经逐级审批，最终批示为同意。2017年4月25日，神湾资产公司（出租方，甲方）与罗锐清（承租方，乙方）签订编号为厂房租字第201703号的《租赁合同》，约定租赁期限为自2021年5月1日起至2026年4月30日止；2021年5月1日至2024年4月30日每月租金为16566元，其中厂房租金为12566元/月、土地租金为4000元/月，2024年5月1日至2026年4月30日每月租金17394元/月，其中厂房租金为13094元/月、土地租金为4300元/月；乙方在签订合同之日起五日内一次性向甲方交纳履约保证金52182元（已缴交40000元，需补交12182元），合同其他内容与编号为厂房租字第201602号的租赁合同一致。2006年4月29日、2007年4月28日，神湾资产公司分别向罗锐清出具编号为0604224、0604683的收款收据，确认已收到罗锐清交付的履约保证金40000元、12182元，合计52182元。罗锐清将涉案厂房及土地转租给国安公司。国安公司于2016年3月28日注册，注册类型为有限责任公司（自然人投资或控股），住所地广东省中山市×××××××××××。2017年5月4日，广东电网有限责任公司中山供电局（以下简称广东电网中山供电局）向国安公司发出广东省电力设施安全保护工作告知书，记载国安公司正在220千伏国乡甲乙西线N31-N32塔线路段实施的生产作业点的上方（或附近）架设有电力设施，为确保电力设施安全，根据有关法律法规，在电力设施保护区内不得修建建筑，可能危及电力设施安全。有前述行为的，须立即整改或恢复原状；未自行整改的，当地相关部门将责令整改；构成违法的，将依法给予行政处罚；构成犯罪的，将依法追究刑事责任等事项。同年6月19日，广东电网中山供电局向中山市神湾镇人民政府发出《中山供电局关于协助消除输电线路保护区安全隐患的函》，记载该局220千伏国乡甲乙西线途径神湾镇，线路始建于1999年10月，其中N31-N32线路段跨越宥南村原神湾纸箱厂所属土地范围（即神湾中学对面）。该局线路维护人员线路巡视时发现在上述线路段线行下方及保护区范围内新搭建约1000平方米星铁棚厂房，对线路安全运行及人身安全造成重大安全隐患。违反《电力法》第五十三条规定，任何单位或个人不得在依法划定的电力设施保护区内修建可能危及电力设施安全的建筑物、构筑物的规定（220千伏线路保护区为导线边线向外水平延伸15米）。该局线路维修人员多次与经营方、承租方沟通，并派发广东省电力设施安全保护工作告知书，告知不得在线路保护区内修建可能危及电力设施安全的建筑物、构筑物，并要求拆除新建星铁棚厂房，但承租方不同意拆除，仅承诺做好构筑物加固，导致影响线路安全的安全隐患得不到有效消除。经核查，该厂房现属神湾资产公司经营管理。为有效消除影响线路安全的隐患，请中山市神湾镇人民政府重视和支持，采取措施拆除线行下方及保护区范围内新搭建的星铁棚构建厂房，以杜绝事故发生，附件相关图片资料显示涉案厂房新搭建的星铁棚厂房距离保护区安全距离不足，并占用部分保护区土地等事项。同年8月18日，广东电网中山供电局向中山市神湾镇人民政府发出《中山供电局关于协调解决220千伏国乡甲乙线线下厂房事宜的函》，记载该局管辖的电力线路220千伏国乡甲乙线经过神湾镇，其中N31-N32塔线路段跨越神湾资产公司产权地块，近期该地块出租给罗锐清使用，新建厂房与上述线路段安全距离不足。为解决厂房与线路安全距离不足的历史遗留问题，使电力线路运行维护工作能够顺利开展，请中山市神湾镇人民政府协助解决上述厂房拆迁补偿问题。2020年4月26日，神湾资产公司向罗锐清发出通知，记载“双方签订的租赁合同（编号分别为厂房租字第201602号、厂房租字第201703号），约定罗锐清承租神湾资产公司的涉案土地及建筑物，租赁期限至2026年4月30日止。根据电力设施保护条例及实施细则中的规定，电力设施建设须占用涉案土地，涉案部分建筑物亦对电力线路220千伏国乡甲乙线其中一段造成安全隐患，依法应当拆除。由于不可抗力影响，涉案租赁合同已客观上无法继续履行。根据租赁合同第八条第二款规定，因征收或征用解除合同的，双方应无条件执行，乙方按实际使用天数结清租金，乙方不得向对方索取任何赔偿。该司通知罗锐清涉案租赁合同于通知发出之日起正式解除，请罗锐清于2020年5月11日前腾空并返还涉案租赁物，租金按实际使用天数结清租金。逾期腾空的，该司将自行收回处置，所有不利后果由罗锐清承担”。邮件流程单显示该件已于次日被签收。同年5月15日，罗锐清向神湾资产公司回函表示电力设施不属于国家征用的范围，不构成不可抗力，不符合合同约定的解除合同的条件。罗锐清不同意解除租赁合同，如确需解除合同，神湾资产公司请另行与罗锐清协商相关赔偿事宜。同年5月18日，中山市神湾镇人民政府向神湾资产公司发出《违法建设限期拆除通知书》，记载神湾资产公司在神湾镇宥南村敬业路2号之一的土地上未经批准，擅自建设工业厂房，违反《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国电力法》等相关法律的规定，现责令神湾资产公司自通知书之日起7日内立即拆除擅自建设的工业厂房，限期不自行拆除的，中山市神湾镇人民政府将依法组织相关单位进行强制拆除。双方一致确认罗锐清对涉案厂房进行了修葺，并且涉案新搭建星铁棚厂房已被拆除。罗锐清委托广东恒之信土地房地产资产评估有限公司（以下简称恒之信公司）对涉案土地的地上建筑物、附着物、设备、环评及设备搬迁费用的损失进行评估，恒之信公司于2020年2月25日作出恒之信估报2020第HX20BC038号《房地产估价报告》，鉴定涉案土地的地上建筑物、附着物、设备、环评及设备搬迁费用损失总价为1994163元。罗锐清称其为此支付了评估费11578元，但并未提供发票等证据予以证实。2020年5月27日，罗锐清与广东盈进（中山）律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，委托该所指派律师代理参加本案的一审、二审、执行程序，律师事务所开具了2万元的代理费发票。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。关于合同效力的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。罗锐清主张神湾资产公司未提交房产证、报建材料等证据显示其出租的涉案厂房已经主管部门批准建设或者已经取得建设工程规划许可证，认为涉案租赁合同系无效。神湾资产公司对此不予确认，并抗辩称涉案租赁合同系有效合同，涉案厂房因历史遗留问题未取得相关的建设工程规划许可证，但涉案厂房已经过相应的消防验收，亦可办理相应的工商登记，目前该地址的工商登记在国安公司名下，并未妨碍罗锐清实现其租赁目的，并提交国有土地使用证、经营场地使用证明书、证明、证明书、关于提前签订厂房续租合同的请示予以证实。对此，分析如下：首先，《中华人民共和国城市规划法》（实施日期为1990年4月1日）及《建设部关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知》（1990年2月23日实施）首次规定城市土地利用与建设工程的规划管理将实行法定许可证制度即建设工程规划许可证。本案中，涉案厂房建设于1989年，在涉案厂房建设后才出台的前述法律法规，不应作为认定涉案厂房是否具备合法报建手续的依据。其次，1987年4月，中山市政府制定扶持十四个镇发展工企业的优惠政策。1988年神湾镇在前述背景下新增纸箱厂等联营企业，涉案厂房系处于前述背景下所兴建的建筑物。涉案厂房自建成以来，虽然并未办理相应的建设工程规划许可证，但神湾发展总公司、中山市神湾镇人民政府出具的证明、证明书均认可涉案厂房具有合法性，并且相关主管部门亦未对涉案厂房进行生产经营使用提出异议。最后，神湾资产公司履行公开招租手续，将涉案租赁物出租给罗锐清，罗锐清再将涉案厂房转租给国安公司，国安公司为涉案厂房申请相应的消防验收，并办理相应的工商登记，表明涉案厂房即使未取得相应的建设工程规划许可证，亦在合同履行过程中并无因此产生法律障碍，承租人对涉案厂房占用、使用、收益并未受到任何影响，双方签订租赁合同的目的已实现。综上，故采纳神湾资产公司提出的涉案厂房因历史遗留问题未取得相关的建设工程规划许可证的抗辩意见，认定涉案厂房并非违法建筑，罗锐清与神湾资产公司分别于2016年4月29日、2017年4月25日签订的租赁合同系有效合同。罗锐清要求确认前述合同系无效合同的主张，不予支持。罗锐清基于合同无效而提出的律师费诉求，无法律依据，不予支持。关于返还履约保证金的问题。神湾资产公司确认已收到罗锐清交付的履约保证金52182元。现罗锐清主张神湾资产公司向其退还履约保证金52182元，神湾资产公司对此亦无异议，予以照准。关于经济损失的问题。首先，应明确罗锐清是否经过神湾资产公司的同意后在涉案土地上搭建新的星铁棚构建厂房。罗锐清主张其通过神湾资产公司的同意对涉案厂房进行修缮及加建，但其提供的证据并不足以证明其所主张的事实，神湾资产公司对此不予确认，罗锐清未能进一步提供证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，对其上述主张不予采纳。其次，需确认搭建新的星铁棚构建厂房被拆除的原因。《中华人民共和国电力法》第五十三条第二款规定，任何单位和个人不得在依法划定的电力设施保护区内修建可能危及电力设施安全的建筑物、构筑物，不得种植可能危及电力设施安全的植物，不得堆放可能危及电力设施安全的物品。本案中，罗锐清在租赁涉案厂房及土地后，在涉案土地上自行新搭建约1000平方米星铁棚厂房，新搭建的临时厂房造成与广东电网中山供电局220千伏国乡甲乙西线中N31-N32线路段的线路安全距离不足，对线路安全运行及人身安全造成重大安全隐患。在广东电网中山供电局派发广东省电力设施安全保护工作告知书，告知不得在线路保护区内修建可能危及电力设施安全的建筑物、构筑物，并要求拆除新建星铁棚厂房的情况下，罗锐清仍未拆除新搭建的厂房，导致影响线路安全的安全隐患得不到有效消除。为解决新搭建厂房与线路安全距离不足，使电力线路运行维护工作能够顺利开展，中山市神湾镇人民政府决定拆除新搭建的厂房。再而，确定合同解除的时间。双方在合同中约定，因征收或者征用解除合同，双方应无条件执行，承租方按实际使用天数结清租金，一方不得向对方索取任何赔偿。神湾资产公司于2020年4月26日向罗锐清发出通知，以电力设施建设须占用涉案土地，涉案部分建筑物亦对电力线路220千伏国乡甲乙线其中一段造成安全隐患应依法拆除为由解除涉案租赁合同，罗锐清于2020年4月27日收到前述通知。神湾资产公司依据合同约定解除租赁合同的行为，符合双方约定及法律规定，双方之间的租赁合同已于2020年4月27日解除。最后，经济损失承担的主体。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，双方在租赁合同中约定，未经租赁方书面同意，承租人不得擅自改建租赁物；合同终止后，租赁物已有的水电装置、装饰装修物、扩建物均归出租方无偿所有。双方一致确认罗锐清对涉案厂房进行了修葺，在租赁合同解除后，罗锐清对涉案厂房所做的修葺应依照合同约定归神湾资产公司所有，罗锐清无权要求神湾资产公司向其支付因对涉案厂房进行修葺产生的经济损失。同时，罗锐清未经神湾资产公司同意私自搭建厂房，并且搭建的厂房因影响线路安全的隐患而被拆除，由此产生的经济损失应由罗锐清承担，其主张神湾资产公司向其支付经济损失、评估费的诉请，理据不充分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国电力法》第五十三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、神湾资产公司于判决生效之日起七日内向罗锐清返还履约保证金52182元；二、驳回罗锐清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25023元，减半收取计12511.5元（罗锐清已预交），诉讼保全申请费5000元（罗锐清已预交），合计17511.5元，罗锐清负担17110.5元，神湾资产公司负担401元（神湾资产公司应于判决生效之日起七日内迳付罗锐清）。本院二审期间，本院向罗锐清询问是否有新的证据提交，罗锐清表示无新的证据提交。后罗锐清提交以下证据：第一组：1.（2019）粤2071民初11585号民事调解书；2.收据。证明罗锐清向案涉厂房次承租人国安公司、徐营洋以补偿三个月租金的形式支付6万元，以赔偿次承租人修缮案涉厂房的损失（含地面硬化、设备款、搬迁费用等）。第二组：1.中国银联签购单；2.金盛丰钢材出仓单4张；3.信用卡账务明细。证明罗锐清从金盛丰钢材购买镀锌槽钢、镀锌管、角铁等，用于案涉厂房修缮，支付款项计41500元。第三组：1.收款收据；2.刷卡打印纸；3.中山市神湾镇利铭达五金交电商店销售单据统计。证明罗锐清从中山市神湾镇利铭达五金交电商店采购五金材料用于案涉厂房修缮，支付款项合计34573元。第四组：1.罗锐清厂房清单2页；2.收据一张；3.出仓单15张；4.送货单7张；5.境内汇款电子回单2张。证明罗锐清向中山市神湾镇同胜建材有限公司采购水泥砖、洗水沙等建筑材料用于案涉厂房维修，付款共计31010元。第五组：1.韦信和出具收据1张；2.中国工商银行境内汇款电子回单5张；3.罗锐清与韦信和微信聊天截图1张。证明罗锐清支付给韦信和案涉厂房铁棚改造、搭棚、换瓦人工费，共计55500元，其中，银行卡转账42500元，微信转账13000元。第六组：1.佛山市顺德区松润钢铁贸易有限公司送货单；2.电子汽车衡称量单1份；3.乐从钢铁世界1号地磅称重单2张；4.中国工商银行境内汇款电子回单2张，收款人刘明松。证明罗锐清向松润钢铁贸易有限公司购买C型槽、镀锌管、角钢等材料用于案涉厂房修缮，付款共计63000元。第七组：1.中国工商银行境内汇款电子回单1张，收款人区伟韬，付款人罗锐清；2.收款收据1张。证明罗锐清为案涉厂房购买变压器一台，支付货款18000元。第八组：1.中汇支行刷卡小票1张；2.中山市坦洲镇守权油漆化工店送货单1张。3.信用卡明细详情单1张，交易户名罗锐清，交易场所中山市坦洲镇守权化工转卖点。证明罗锐清向中山市坦洲镇守权油漆化工店采购油漆、天那水等，用于案涉厂房粉刷，付款共计2305元。第九组：1.金盛丰钢材送货单2张；2.农业银行卡交易明细2张。证明罗锐清向金盛丰钢材采购彩瓦，用于案涉厂房修缮，付款共计45800元。第十组：1.收据1张，收款单位彭周邦；2.神湾中学对面神湾纸箱厂代付款项1张；3.中国工商银行境内汇款电子回单3张，收款人彭周邦，付款人罗锐清。证明罗锐清向彭周邦支付案涉厂房修建翻新工程款，共计14万元。第十一组：中国工商银行境内汇款电子回单，收款人中山市电力工程有限公司，付款人罗锐清。证明罗锐清向中山市电力工程有限公司支付案涉厂房变压器接火费，共计25000元。第十二组：1.叶森建材部收款收据1张；2.叶森建材部送货单6张；3.中国工商银行境内汇款电子回单1张，收款人叶玉森，付款人罗锐清。证明罗锐清向叶森建材部采购水泥若干，用于案涉厂房翻修，付款共计14660元。就罗锐清提交的证据，神湾资产公司认为该材料内容显示，该证据的取得时间均在本案一审审理之前，罗锐清无任何理由在一审、二审指定的举证期限后且在庭审中明确表示放弃举证权利后重新提交证据，其行为属于故意逾期提交证据，该证据依法不应当予以采纳。据神湾资产公司了解，罗锐清在神湾镇也有其他业务营生，罗锐清提交证据的内容无法反映具体的送货地点，无法确认与本案存在关联，转账信息也未载明款项用途。除此以外，罗锐清应当举证证明其所述的投入是用于原有建筑物的装修，而非其自行违建厂房的材料，其应当承担举证不能的不利法律后果。就上述证据，神湾资产公司认为：一、对于第一组证据的真实性予以确认，但合法性、关联性与证明内容不予确认。该份调解书实质上反映了罗锐清所谓的损失并未如罗锐清所主张。（一）调解书反映罗锐清转租给国安公司后，国安公司最终使用时间至2020年6月20日。因此，即便存在应当补偿给罗锐清的装修投入，必须考虑投入资产的折旧，而罗锐清的评估时间基准日以及以原价值进行评估的方式有违客观现实。（二）从该调解书可以反映，罗锐清所谓的诸多投入实质上是国安公司在租赁使用过程中进行的投入，为此国安公司对该投入提起了反诉，要求罗锐清承担包括装修（包括地面硬化）、搬迁费、货物损毁损失及设备款合计926000元。罗锐清只是通过免除5月1日以后的租金以及退付6万元租金的形式赔偿了国安公司损失，解决了926000元的纠纷。而神湾资产公司于2020年4月26日后也并未收取罗锐清的租金，在免租事宜上，罗锐清无任何损失，也不存在其诉争的实际损失。罗锐清存在与第三方串通损害神湾资产公司合法利益的恶意行为。二、对于第二组证据的真实性、合法性、关联性与证明内容均不予确认。该证据反映的送货时间为2017年11月至2018年1月，购买钢材时间跨度大，且距离双方协商同意修葺并签订租赁补充协议的时间（2017年4月25日）超过半年，结合租赁物现状，罗锐清所述的修葺与事实明显不符。三、对于第三组证据的真实性、合法性、关联性与证明内容均不予确认。该证据反映的送货时间为2017年3月至2018年1月，购买钢材时间跨度大，且罗锐清在双方签订补充协议（2017年4月25日）之前就已经开始购买“五金材料”进行修葺，有违客观事实，购买五金材料的时间跨度超过一年，结合租赁物现状，花费一年多时间进行修葺与事实明显不符。利铭达五金交电商店出具的材料有悖常理，利铭达五金交电商店清单无法标注购买何种材料，赊账期限近10个月，开具的收据亦是一次性将多笔交易汇总且一次性付款，不合逻辑。四、对于第四组证据的真实性、合法性、关联性与证明内容均不予确认。案涉的修葺无须用到水泥砖及洗水沙，因此该两种建筑材料和修葺事宜不存在关联。水泥砖块进货达32000块，更明显不可能用于修葺，砖块也没有形成修葺附合。从该证据材料反映的时间来看，罗锐清早于2017年1月13日即开始购入水泥砖和洗水沙，进货时间跨度自2017年1月至2017年12月，近一年时间，结合租赁物现状，花费一年多时间进行修葺与事实明显不符。该证据材料中明显存在造假嫌疑。如：（一）2017年12月27日的送货单显示送出水泥砖22115块，但同一天的两张出仓单只有合共2000块的出仓量，存在造假嫌疑；（二）同为水泥砖的出仓单，2017年12月27日的两张出仓单与2017年12月26日的出仓单单号之间存在巨大差异，有违常理；（三）2017年8月15日的出仓单与2017年12月26日的出仓单时间间隔为4个多月，但单号之间仅仅相差5张出仓单，明显造假。付款时间以及赊账不合常理，有造假嫌疑。同是2017年12月30日结算的两笔款项（分别为17000元、14010元），17000元的支付时间为2017年11月23日，未结算则已经支付了2017年12月的款项，明显造假。而14010元的款项则拖欠至2019年1月29日支付，明显与常理不相符。五、对于第五组证据的真实性、合法性、关联性与证明内容均不予确认。韦信和出具的收据，从证据分类而言，应当属于证人证言，该材料无法确认韦信和的身份信息以及该收据的真伪，且韦信和应当出庭接受询问，该证据不应当予以采纳。材料反映早于2017年结清的款项，重新于2018年4月开具收据，明显不合逻辑。另外转款记录与收据金额不相符，收据收到55500元，而转账记录仅有42500元，转账记录也未发现聊天记录所提及的3000元，该证据无法证明罗锐清的上述支出与本案有关。六、对于第六组证据的真实性、合法性、关联性与证明内容均不予确认。首先，购买的时间是2017年3月30日至2017年4月11日期间，付款时间为2017年4月12日，该时间节点双方未就修葺事宜达成一致，罗锐清的采购明显与本案无关；更重要的是，收货单位为中山合得好房地产有限公司，明显与本案无关。上述材料购买的数量异常巨大，远超租赁物装饰装修可能用到的正常材料规模，不合常理。七、对于第七组证据的真实性、合法性、关联性与证明内容均不予确认。该组证据中，罗锐清提供的转账信息未载明款项用途，无法确认与本案的关联性。八、对于第八组证据的真实性、合法性、关联性与证明内容均不予确认。付款时间为2017年4月5日，该时间节点双方未就修葺事宜达成一致，罗锐清的采购明显与本案无关。而从修葺的正常顺序而言，油漆工序一般在整个工程的收尾部分，而罗锐清购买的时间远早于其他材料的采购，不合常理，且购买的油漆数量极少，不能对应罗锐清购买大量钢材及其他材料的修葺使用。该证据正好相互印证罗锐清提交的证据与本案修葺无关。如油漆使用量是真实的情况下，则可以反映修葺规模非常小，与罗锐清的诉请自相矛盾。九、对于第九组证据的真实性、合法性、关联性与证明内容均不予确认。彩瓦的采购时间为2017年1月15日及2017年4月15日，该时间节点双方未就修葺事宜达成一致，罗锐清的采购明显与本案无关。修葺也无须使用采购如此数量的彩瓦，结合本案罗锐清违法建设的客观事实，一审拍摄现场也未发现彩瓦的装修附合，因此不确认该笔款项与修葺的关联性。十、对于第十组证据的真实性、合法性、关联性与证明内容均不予确认。彭周邦出具的收据从证据分类而言，应当属于证人证言，该材料无法确认彭周邦的身份信息以及该收款信息的真伪，且彭周邦应当出庭接受询问并提供原始采购信息，该证据不应当予以采纳。该证据出具的时间为2018年2月27日，但双方付款记录却在2018年8月8日发生了1万元的付款记录，该证据明显造假。付款记录数额与彭周邦的陈述不相符合。另，上述证据第53页的转账发生于2017年3月29日，该时间节点双方未就修葺事宜达成一致，罗锐清的采购明显与本案无关。十一、对于第十一组证据的真实性、合法性、关联性与证明内容均不予确认。该证据无法证明与本案存在任何关联，付款发生时间为2017年3月8日，该时间节点双方未就修葺事宜达成一致，罗锐清的该笔付款明显与本案无关。十二、对于第十二组证据的真实性、合法性、关联性与证明内容均不予确认。该证据罗锐清认为是水泥的采购，采购时间自2017年3月11日至2017年6月30日，而在彭周邦出具的材料中已经支付水泥款11800元。另外，从付款时间而言，该笔款项从2017年6月30日拖欠至2019年7月，赊账长达两年。从时间、修葺合理性来看均没有逻辑可言，租赁物面积不大，罗锐清所谓的修葺却两次采购水泥合计约50余吨，实际上是用于其投入的违法建筑。本院经审理查明：神湾资产公司在一审中并未确认罗锐清已对涉案厂房进行修葺的事实，除此之外，一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院另查：就本案租赁物是否办理规划报建手续，神湾资产公司称在档案馆和相关部门均查询过，未找到任何材料。其曾向相关部门申请补办房产证等，但因资料缺失，相关部门未能办理，后由于土地变更，涉案厂房现客观上也无法办理。本院又查：罗锐清在二审中陈述，其于2017年3月将涉案租赁物转租给国安公司，其本人承租后未自己使用租赁物。罗锐清因与国安公司、徐营洋租赁合同纠纷一案，于2019年4月30日向一审法院提起诉讼，诉讼请求：一、解除双方于2018年12月7日签订的《租赁合同》；二、国安公司、徐营洋向罗锐清返还租用的案涉厂房；三、国安公司、徐营洋向罗锐清支付厂房租金4万元及违约金；四、国安公司、徐营洋向罗锐清支付厂房占有使用费（从2019年5月起计至实际返还厂房之日止）；五、国安公司已交纳的合同押金10万元归罗锐清所有。国安公司、徐营洋主张其出资对案涉厂房进行装修，包括地面水泥硬化15公分，部分铁棚建筑重新改造建设为钢结构厂房等，并提出反诉请求：一、双方于2018年12月7日签订的《租赁合同》无效；二、罗锐清向国安公司、徐营洋赔偿装修（包括地面硬化）损失及搬迁费，预估损失为50.6万元；三、罗锐清向国安公司、徐营洋赔偿因案涉厂房墙体造成的货物的损失，预估损失为10万元；四、罗锐清向国安公司、徐营洋赔偿设备款，预估损失为32万元，上述款项合计92.6万元。2020年5月19日，一审法院就该案作出（2019）粤2071民初11585号民事调解书，确认：一、双方一致确认解除于2018年12月7日签订的租赁合同；二、国安公司、徐营洋于2020年6月20日前将厂房交还给罗锐清，罗锐清不再收取2020年5月1日至2020年6月20日期间的房租；三、国安公司、徐营洋于2020年6月20日前将厂房腾空，罗锐清一次性支付给国安公司、徐营洋16万元（包括退还的押金10万元、补偿三个月的房租6万元，共计16万元）后，国安公司、徐营洋再将厂房交还给罗锐清；四、双方履行完各自义务后，双方基于租赁关系产生的全部权利义务关系终结。2020年6月8日，国安公司、徐营洋出具《收据》，确认收到罗锐清给付的调解款16万元。本院再查，关于租赁物厂房使用的变压器，双方当事人确认，罗锐清承租案涉厂房时，现场已有未开通的变压器，罗锐清承租后，原变压器被盗，罗锐清遂自行购置变压器一台，现仍留在厂房处。本院认为，本案二审双方争议的焦点，一是本案租赁合同的法律效力；二是神湾资产公司是否应向罗锐清赔偿损失。关于争议焦点一，即本案租赁合同法律效力的问题。1984年1月5日施行的《城市规划条例》第四十四条规定：“在城市规划地区内国家所有的土地和征用集体所有的土地上，需要新建、扩建、改建任何建筑物、构筑物，敷设道路和管线的，都必须向城市规划主管部门提出建设申请。国家法律另有规定的，按法律规定办。申请进行建设的组织和个人，经城市规划主管部门确定其建设位置，提出地面控制标高、建筑密度、建筑层数、建筑立面以及与环境协调等设计要求，并审查其有关设计文件和图纸，发给建设许可证后方可施工。”第四十五条规定：“获得建设许可证的组织和个人，必须按照建设许可证规定的内容进行建设活动。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，神湾资产公司并未提交证据证明涉案厂房建设时已取得建设许可证、建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设。神湾资产公司称其曾向相关部门申请补办房产证等，但因资料缺失，相关部门未能办理，后由于土地变更，涉案厂房现客观上也无法办理。结合上述法律规定，神湾资产公司与罗锐清于2016年4月29日和2017年4月25日签订的两份《租赁合同》无效。关于争议焦点二，即神湾资产公司是否应向罗锐清赔偿损失的问题。（一）罗锐清向神湾资产公司提出对厂房进行翻新并提前续租十年的申请后，神湾资产公司经逐级上报审批，最终同意由罗锐清出资“修葺厂房”并续租五年。可见，神湾资产公司并未同意罗锐清对厂房进行扩建，仅同意就已有厂房进行修葺。因此，罗锐清自行扩建的投入，应由罗锐清自行承担。（二）罗锐清称其于2017年3月将租赁物转租给国安公司，广东电网中山供电局于2017年5月4日已向国安公司发出《广东省电力设施安全保护工作告知书》，告知国安公司涉案租赁物上新搭建的约1000平方米星铁棚厂房上方架设有电力设施，为确保电力设施安全，该生产作业点不得修建建筑物，须立即整改或恢复原状。故对该部分搭建投入，应由承租人自行承担。（三）罗锐清为证明其损失提交的证据中，评估报告系其单方委托而作出，神湾资产公司对评估报告及相关费用均不予确认，罗锐清亦未针对该评估报告中反映的各项支出提交实际支付款项的相关凭证，故本院对该评估报告不予采信，罗锐清为该评估支出的评估费用亦应由其自行负担。就罗锐清在二审中表示无证据提交后又补充提交的十二组证据：1.除购买彩瓦和水泥的送货单注明收货地址为“神湾中学对面工地”外，多数送货单据中未显示送货的具体地点。而在向佛山市顺德区松润钢铁贸易有限公司购买C型槽、镀锌管、角钢等材料的送货单上，写明的收货单位为“中山合得好房地产有限公司”。2.证据反映购买各种材料的时间自2017年1月持续至2018年1月。其中，（除收货单位为“中山保得好房地产有限公司”的送货单外）购买镀锌槽钢、镀锌管、角铁的时间为2017年11月至2018年1月、购买五金材料的时间自2017年3月至2018年1月；购买水泥砖、洗水沙等建筑材料的时间自2017年1月至2017年12月；购买彩瓦的时间为2017年1月15日至2017年4月15日；购买水泥的时间为2017年3月11日至2017年6月30日。结合本案中神湾资产公司于2017年4月10日才同意罗锐清的修葺申请及罗锐清自述2017年3月已将租赁物转租给国安公司，国安公司在其与罗锐清的租赁纠纷案件中亦向罗锐清主张其修缮案涉厂房损失的事实，罗锐清自2017年1月起即购买材料，并且在国安公司使用期间持续一年进行修缮不合常理。3.罗锐清证据中向韦信和支付厂房铁棚改造、搭棚、换瓦人工费55500元，出具收据日期为2018年4月11日；向彭周邦支付厂房修建翻新工程款14万元，收据日期为2018年8月8日，均与其申请修缮的时间2017年4月相隔甚远，罗锐清就此两项支出亦均未提交相关合同等其他材料予以佐证。4.罗锐清向国安公司补偿的6万元中，未列明补偿的具体项目，不足以证明该补偿款与修缮厂房和搬迁有关。5.关于变压器的支出，因神湾资产公司在出租时已提供变压器，后在罗锐清承租期间变压器被盗，罗锐清重新购置变压器及因此产生的费用不应由神湾资产公司承担。综上，罗锐清提交的证据不足以证明其所主张的损失，本院对其赔偿请求不予支持。综上所述，上诉人罗锐清的上诉请求部分成立，本院对该部分应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国电力法》第五十三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初15429号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初15429号民事判决第二项；三、中山市神湾镇资产经营有限公司与罗锐清于2016年4月29日和2017年4月25日签订的两份《租赁合同》均无效；四、驳回罗锐清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23423元、减半收取计11711.5元（罗锐清已预交12511.5元），诉讼保全申请费5000元（罗锐清已预交），合计16712元，罗锐清负担16292元，中山市神湾镇资产经营有限公司负担420元。二审案件受理费23005元（罗锐清已预交），由罗锐清负担。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 蔡 惠 群审判员 赵  娟二〇二一年四月十六日书记员 勾华吴歌