山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终1663号 上诉人（原审被告、反诉原告）：孙慧，女，汉族，1974年7月15日生，住泰安市高新区。 委托诉讼代理人：吕超，山东东岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江廷海，男，1974年5月14日生，汉族，系孙慧之夫。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：泰安永利物业管理有限公司，住所地泰安高新区世纪康城三楼。 法定代表人：蒋殿发，经理。 委托诉讼代理人：赵京磊，系公司员工。 上诉人孙慧与被上诉人泰安永利物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省泰安高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0991民初509号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙慧上诉请求：一、请求撤销一审判决第一项，依法改判永利物业赔偿21716元或将本案发回重审；二、请求依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，其主张的不支付到期物业费不能得到法律支持，逾期的违约金更是无从谈起。1.国务院《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳；逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，被上诉人提供“缴款通知书”的复印件的证据，但是该证据仅是复印件，无法证实其真实性；程序上也没有通过业主委员会进行督促上诉人限期缴纳物业费，同时没有证据证实上诉人在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。2.此外，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍末交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。根据上述条款，除了业委会应当履行相关催缴义务，物业公司也应该履行法定的通知缴纳义务，且送达方式正常应为直接送达或邮寄送达，只有在上诉送达方式均无法有效联系到上诉人的前提下，方可适用通过小区公示牌等公告送达等方式。本案在一审诉讼过程，被上诉人也没有证据证明通过直接送达等方式向上诉人书面催缴了物业管理费用。3.基于以上两点，被上诉人所主张的逾期产生的违约金上诉人不能得到法律支持。二，被上诉人并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”上诉人与被上诉人签订的“世纪康城”前期物业管理服务合同中第二条中明确规定了被上诉人对主体承重结构部位（包括内外承重墙）的维护和管理义务。具体如下：上诉人自入住小区至今日，发现自己家空调冷凝管房顶附近出现墙体外表浸湿现象，对家人的生活产生了极大的影响。为此，上诉人多次找到被上诉人，要求对方承担相应的维修义务，但被上诉人作为物业方修理过程前后持续几年之久，时至今日未予以修复。被上诉人庭审时并未举证其对上诉人所产生浸湿问题的维修和养护具体措施，并自认这是上诉人楼上住户私自改动冷凝管设备所致，但被上诉人做为小区维修、养护、管理和维护义务的主要责任人，发现问题所在后并未尽到其应尽职责，未对发现的问题所在协调楼上相关业主处理好这一情况，所以应该承担因未尽义务的法律责任。上诉人的地下室进水虽有不可抗力的情况，但是被上诉人在庭审时自认其明知龙潭路两侧排水系统年久失修，更是知道上诉人小区地下车库位置低于水平路面的情况，做为小区的管理者，应该在雨季保持对防汛的敏感度，提前做好防汛工作，而不是特殊情况来临时的慌忙应对。上诉人地下室进水和上诉人的失职有密不可分的关系，理应承担未尽义务的法律责任。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法查明事实，从而维护上诉人的合法权益。 泰安永利物业管理有限公司辩称，上诉人上诉请求无事实和法律依据，一审裁判事实认定清楚，证据确实充分。故二审法院应当依法驳回上诉人的全部诉讼请求，维持原判。 泰安永利物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告物业费按照108.04平方乘以1.38元乘以40零半个月，等于6037.46元。2017年7月16日—2020年11月30日。2.依法判令被告自2017年7月16起按照未交物业费的日千分之五向原告支付违约金至缴纳日。3.依法判令被告承担诉讼费、保全费、担保费、代理费等。 孙慧向一审法院提出反诉请求：1.请求法院判令被反诉人对反诉人地下室内因雨水被淹物品受损，以及反诉人居住地3号楼1栋201室室内浸水墙体受损，共计受损20216元赔偿于反诉人。2.被反诉人的本诉已超诉讼时效应依法驳回。3.本诉的诉讼费等所有费用及反诉的诉讼费、律师费、鉴定费等应由被反诉人自行完全承担。 一审法院认定事实：被告孙慧系泰安高新区世纪康城小区3号楼1单元201室的业主，原被告双方于2017年1月17日签订了《世纪康城前期物业管理服务合同》，合同约定，原告所购商品房面积108.04平方米，被告孙慧每月每平方缴纳1.38元的服务费，被告孙慧物业服务费缴纳至2017年7月15日后至今没有缴纳。2020年1月10日原告向泰安市岱岳区人民法院起诉孙慧要求孙慧支付物业管理费，2020年1月19日泰安市岱岳区人民法院移送一审法院审理，2020年7月22日一审法院立案，2020年7月30日，一审法院以（2020）鲁0991民初425号民事裁定书裁定，一审法院按原告泰安永利物业管理有限公司撤诉处理，2020年8月7日原告向一审法院起诉被告，要求被告支付自2017年7月16日至2020年11月30日共计40个月零30天的物业服务费6037.46元。另查明，2017年6月初，被告孙慧所住的3号楼1单元201房屋室外空调冷凝管堵塞，造成被告家中墙体受损，后原告将所堵塞的管道修理好。2020年8月2日凌晨，泰安高新区出现连续大雨，被告所在的世纪康城小区部分停车区域进水，原告与泰安市岱岳区北集坡办事处石灰官庄社区居民委员会对该小区进行了抢救，但效果甚微，被告家中的地下室因雨水进入导致物品被侵泡后受损，经被告申请，一审法院委托泰安信诚价格评估事务所对被告地下室水泡物品以及墙体受损情况进行价值评估为20216元其中包装箱价值为112元，鉴定费1500元，被告聘用律师所花律师费2500元。 一审法院认为，原被告签订的《世纪康城前期物业管理服务合同》，对双方均具有约束力。被告应该按照合同的约定，支付相应的物业费，原告要求被告支付自2017年7月16日至2020年11月30日6037.46元的物业服务费的请求，一审法院予以支持。被告反诉称地下室因雨水被淹物品受损及室内浸水墙体受损要求原告赔偿20216元的请求，一审法院认为，被告房屋室外空调冷凝管的堵塞，并不是原告的所为，且原告也已经修理完毕，被告要求原告赔偿损失的请求，证据不足，一审法院不予支持。被告的地下室进水造成的损失，是由于当时持续大雨的雨水进入，是自然灾害事故引发，属于不可抗力，故被告的该项请求，没有法律依据，一审法院不予支持。原告的起诉是否超过诉讼时效，一审法院认为，被告从2017年7月16日起没有缴纳物业费，2020年1月10日原告向泰安市岱岳区人民法院起诉，2020年7月22日一审法院立案，2020年7月30日一审法院按原告泰安永利物业管理有限公司撤诉处理，同年8月7日原告向一审法院起诉，故原告起诉被告没有超过诉讼时效，故被告认为原告起诉超过了诉讼时效的请求，一审法院不予支持。被告要求原告承担的其他费用，证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告孙慧于判决生效后十日内支付给原告泰安永利物业管理有限公司自2017年7月16日至2020年11月30日共计40个月零30天的物业服务费6037.46元；二、驳回原告泰安永利物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告孙慧的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，反诉费1350元，共计1370元由被告孙慧负担。 二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙慧提交证据一、网页报导图片一张，证明泰安市气象局于2020年8月1日17时就已经提前发布了暴雨的预警提醒包括被上诉人在内的相关部门做好防汛准备工作，这并非是不能预见不可避免并不能克服的客观情况，这并不属于被上诉人主张的不可抗力。被上诉人作为上诉人的物业服务部门，理应在多雨的季节做好充足的准备，而不是在暴雨进行之时和之后采取补救措施，因其未尽到相应义务理应承担对上诉人的赔偿责任。提交证据二、视频一份，证明上诉人所在的小区的公寓楼因施工造成的洼地，被上诉人应知其地势低洼，在暴雨来临之前应在洼地外围做好土石填充，沙袋阻挡等防汛准备工作。但视频中显示外围的水流倒灌进洼地进而涌入到地下储藏室，被上诉人未尽到相应义务，应赔偿相关损失。泰安永利物业管理有限公司质证称，对证据一的真实性有异议，系复印件，并非官方出具的雨水预报。内容反映8月1日17时泰安地区将有一次明显的降水过程并伴有阵风和雷电，全市平均降水量是40-60毫米，局部大暴雨是100毫米以上。以上内容仅反应出泰安整个地区有较大的降水量，预报的最大降水量为100毫米以上，所涉及的地区并没有特指泰安市高新区龙潭路儿童医院附近。从实际上看8月1日当天涉案位置最大降水量达到200毫米以上，并且与之相邻的南部地区达到限时整个泰城地区最高值280毫米以上，属于泰城最高值。对证据二的真实性有异议，无法明确反映该地区为高新区涉案地区范围。同时无法看出上诉人所说的由此视频引发倒灌到本案涉事的地下储藏室，不具有所述的因果关系。本院认为，证据一系复印件，本院不予采信；证据二被上诉人不予认可，且该视频真实性无法核实，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、一审法院判决上诉人支付被上诉人物业服务费6037.46元是否合理；二、被上诉人是否应赔偿上诉人被淹物品受损及室内浸水墙体受损费用共计21716元。 关于争议焦点一，上诉人与被上诉人于2017年1月17日签订的《世纪康城前期物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，为有效合同，此合同对双方均有约束力。被上诉人对上诉人依约履行物业服务，上诉人未提交充分证据证明被上诉人存在违约行为，理应支付相应的物业服务费，一审法院据此认定业主支付物业费并无不当。 关于争议焦点二，上诉人主张被上诉人赔偿其地下室因雨水被淹物品受损费及室内浸水墙体受损费共20216元，但上诉人告房屋室外空调冷凝管的堵塞，系楼上私自改动冷凝管设备所导致，并非被上诉人所为，且被上诉人也已修理完毕，履行了物业公司的维护义务。而上诉人因地下室进水造成的损失，是因当天持续大雨，雨水倒灌，系自然灾害事故所引发，属于不可抗力，上诉人主张被上诉人未提前预知灾害天气，做好防汛工作，并未提交充分证据予以证实，上诉人的该主张于法无据，本院不予支持。 综上所述，孙慧上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费493.8元，由上诉人孙慧负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 井 慧 审判员 于永刚 二〇二一年四月三十日 书记员 左文静