黑龙江省桦南县人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0822民初274号原告：桦南县奥林物业管理有限公司，住所地黑龙江省桦南县奥林新村完美**小区。法定代表人：刘英梅，女，职务经理。委托诉讼代理人：马亮，男，系该公司员工。被告：胡庆，男，1988年4月5日出生，汉族，系桦南县城管大队监察员，大专文化，住黑龙江省桦南县。原告桦南县奥林物业管理有限公司（以下简称“奥林物业公司”）与被告胡庆物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥林物业公司委托诉讼代理人马亮，被告胡庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥林物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业服务费1593.82元、垃圾处理费120元、声控灯和庭院灯费96元、监控费144元、电梯费1200元、高层用水二次加压394.52元，合计为3548.34元（从2019年1月23日计算至2021年1月12日，累计720天）;2.判令被告支付因合同违约给原告造成的利息损失（以3548.34元为基数，按2019年银行同期贷款利率从2019年1月23日起计算至实际付清之日止）；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告系原告所管理的桦南县奥林新村完美二期小区业主。原告于2016年6月21日与被告签订了《奥林新村完美二期小区物业服务合同》，被告房屋建筑面积为94.87平方米，合同明确约定了服务项目包括物业服务费每月0.70元/平方米，声控灯和庭院灯费48元/年，生活垃圾清运费60元/年，监控费72元/年，电梯费600元/年，高层用水二次加压200元/年。在原告提供物业管理服务期间，被告拖欠物业管理服务费及相关费用，原告多次催要拒不缴纳。被告未按合同约定履行交费义务已构成违约，故原告依据《物业管理条例》及相关法律规定提起诉讼。胡庆辩称，我同意缴纳物业费，其他不同意，但小区物业管理不到位，脏、乱、差，且2019年我只住一个月，其他时间因孩子尚小居住在岳母家，房屋等同于空置房。本院经审查认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。即原告奥林物业公司系桦南县奥林新村完美二期小区物业管理服务企业，被告胡庆系桦南县奥林新村完美二期小区7号楼4单元802室业主。2016年6月21日，原、被告就物业管理服务签订《物业服务合同》，约定：胡庆住宅建筑面积94.87平方米，物业服务费用（多层）每月每平方米0.35元，声控灯和庭院灯费用每年每户48元，生活垃圾清运费每年每户60元。自2019年1月23日起至2021年1月12日止，被告胡庆未向原告奥林物业公司交纳物业服务费用，故原告诉至本院。另查明，原告奥林物业公司2019年经桦南县物价局审批多层收费标准应为0.35元/平方米、高层收费标准应为0.70元/平方米。再查明，原告奥林物业公司向业主所在桦南县奥林新村完美二期小区提供物业服务期间，存在履行物业服务不善，小区卫生环境较差，并有弃管行为发生。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据、事实，即本案的焦点问题，审查认定如下：一是原告所诉物业服务收费项目是否合理问题；二是被告未支付物业服务费应否承担违约责任问题。关于原告所诉物业服务收费项目是否合理问题物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。黑龙江省物价局、黑龙江省建设厅颁布的《黑龙江省物业服务收费管理办法》（以下简称“物业收费管理办法”）中规定“实行政府指导价的住宅小区物业服务项目内容包括：1.清洁卫生管理。包括小区内庭院、道路以及楼宇内公共楼道在内的公共部分卫生清洁、生活垃圾清运及经常性的保洁。……4.屋顶、楼道、梁板、柱、内外墙体、烟囱、基础、楼道内外门（含电子门）窗、声控灯日常维护养护、楼内公共蓄水池定期清洗消毒、清疏和维修上下水管道、化粪池。5.小区内的道路、景点、护栏、路灯（含电费）、公益性文体设施等日常维护。6.高层楼宇增设的消防、通风、监控管理服务项目。住宅电梯运行费（含电费），可核定到物业服务费用中，也可根据单独楼寓，独立核算，在物业服务之外另行收取；二次加压供水目前仍由企业物业公司（含房管所或房屋产权单位）管理，但未享受城市供水企业趸售价格的，其费用可核定到物业服务费中，由用水户承担。”而《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“物业服务纠纷司法解释”）第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”就本案而言，从以上规定不难看出原告诉求中所主张的生活垃圾处理费、声控灯和庭院灯费、监控费均包含在政府规定的物业服务项目内，虽原、被告之间在物业合同中有所约定（监控费用、高层用水二次加压无约定），但与法律及政府此项规定相违背，尽管规定电梯费可核定到物业服务费用或也可在物业服务费之外另行收取、二次加压供水收费可核定到物业服务费中，但经物价局审批同一小区高层与多层物业收费标准相差甚多，即可以视为高层多收取的物业费用中包括电梯服务费及二次加压供水费，故再另行收取费用不予支持。被告未支付物业服务费应否承担违约责任问题本院认为，从合同约定角度讲原、被告所签订的《物业服务合同》中并未约定物业服务费的给付时间，亦未约定违约责任的承担问题，属约定不明；从法律规定角度讲，国务院《物业管理条例》第六十四条规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”；从客观事实角度讲，原告在提供物业服务过程中存在扩大收费范围、提高收费标准及重复收费的重大瑕疵，致使作为被告的业主产生不满情绪，怠于交费情有可原，故原告要求被告承担违约责任的诉请不予支持。综上所述，原告与被告所签订的《物业服务合同》虽不属于物业服务企业与建设单位签订的前期物业服务合同，亦不属于物业服务企业与业主委员会签订的物业服务合同，但从当事人意思自治方面而言，是双方协商一致的结果，并未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效；但该合同中包含了加重业主责任的重复收费内容，应依法认定为无效条款。合同内容部分无效，并不当然导致合同无效，基于原告客观上履行了物业管理服务义务，被告应承担支付相应费用的民事责任，故对原告诉请中的合理部分予以支持；且因被告基于原告物业服务不当、不经常居住而拒缴费用的辩解缺少法律依据，且提供的照片证据无法无法充分证实其主张，亦不予支持。另外，从案结事了的角度讲作为原告的物业公司应虚心听取被告等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（二）项、第三条、第五条第一款、第六条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第二条、第七条、第四十条，《黑龙江省物业服务收费管理办法》第六条、第七条第一款、第十一条、第十三条、第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告胡庆于本判决生效之日起十日内支付原告桦南县奥林物业管理有限公司2019年1月23日至2021年1月12日期间的物业服务费人民币1593.82元；二、驳回原告桦南县奥林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由胡庆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员 刘 洋二〇二一年四月六日书记员 宋佳楠