河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初2385号原告：郑州龙泉房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇淮河路北侧与107国道东侧交叉口，统一社会信用代码914101840626843051。法定代表人：陈瑶冰，总经理。委托诉讼代理人：张元元，女，系该公司员工。被告：路冠林，男，1985年9月18日出生，汉族。第三人：中国银行股份有限公司郑州自贸区分行，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路39号1-14层，统一社会信用代码9141010087004279X9。负责人：王小军，行长。委托诉讼代理人：朱飞，河南北政律师事务所律师。原告郑州龙泉房地产开发有限公司（以下简称“龙泉公司”）与被告路冠林商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依原告申请依法追加中国银行股份有限公司郑州自贸区分行（以下简称“中国银行自贸区分行”）作为第三人参加诉讼。本案本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙泉公司的委托诉讼代理人张元元，第三人中国银行自贸区分行的委托诉讼代理人朱飞到庭参加诉讼。被告路冠林经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。龙泉公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的编号为17001939985的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令被告于解除《商品房买卖合同》及补充协议之后协助原告办理解除该商品房买卖合同的备案手续、预购商品房预告登记、预抵押手续；3、判令被告于《商品房买卖合同》解除后十日内将房屋腾空后交付原告；4、判令被告支付原告违约金52908.40元（按总房款的10%计算）；5、判令被告承担本案诉讼费、律师费等费用。事实和理由：2017年12月19日，原告与被告签订编号为17001939985的《商品房买卖合同》及补充协议，被告购买原告开发的位于新郑市龙湖××大道东侧、××路北侧龙泉美景3号楼1单元10层1004号房屋，房屋总价529084元，首付款169084元，剩余360000元以按揭贷款的方式进行支付，原告对此笔贷款承担阶段性连带担保责任。买卖合同签订后，因被告多次未按期偿还银行贷款，导致贷款银行宣布贷款全部提前到期，并起诉至郑州高新技术产业开发区人民法院，因被告拒不出庭，导致原告承担连带担保责任，已清偿全部剩余按揭贷款。现按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议之约定，被告已构成根本性违约，原告有权解除合同并要求被告支付合同总价10%的违约金。原告为维护合法权益，遂诉至法院。路冠林未作答辩，亦未提交相关证据材料。中国银行自贸区分行述称，关于龙泉公司与路冠林之间的房屋买卖合同，因龙泉公司代路冠林偿还银行贷款，且银行贷款已全部结清，其同意解除涉案房屋的预抵押手续，其认为龙泉公司有权根据合同约定依法行使自己的权利，对于其诉求能否得到全部支持，请求法庭依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月19日，原告（××）与被告（××）签订编号为17001939985的《商品房买卖合同》约定，被告购买原告开发的位于新郑市龙湖××大道东侧、××路北侧龙泉美景3幢1单元10层1004号房产一套，房屋总价款为529084元，原告应于合同签订当日首付169084元，剩余房款360000元以商业贷款形式支付。双方并对××逾期付款的违约责任、房屋交付期限及违约责任等进行了约定。合同附件四《合同补充协议》第三条关于贷款付款、公积金付款的补充约定：3、在《不动产权证》买办理完毕且××房屋完成正式抵押登记前，××未按银行或公积金贷款合同规定期限偿还贷款导致××承担了保证责任，××享有下列权利：（1）××必须在接到××通知之日起三日内，未接到通知的，自银行扣划××保证金之日起十五日内，支付××垫付的本息，并承担日千分之一的滞纳金。（2）××连续三次或累计六次逾期归还银行贷款本息，视为××根本违约，××有权通知××解除合同并要求××支付合同总价款10%的违约金。（3）视为××未付清房款，××有权对××不予交房且不予办理不动产权证。合同附件四《合同补充协议》第十条关于合同解除的补充约定：1、因××原因导致购房合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）××同意向××支付总房款10%的违约金。××因签署购房合同及本补充约定而承担的全部税费、律师费等所有费用均由××承担。××有权在退还购房款（无息）前将上述违约金、税、费予以扣除。××购房款不足以抵扣上述费用的，××有权继续向××追偿。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，××应在接到××通知之日起3日内，配合××办理相关撤销手续。否则，每逾期一日，××应向××支付合同总价款万分之五的违约金。合同签订后，被告向原告支付了169084元首付款。2017年12月22日，被告路冠林（借款人）、第三人中国银行自贸区分行（贷款人）、原告龙泉公司（保证人）三方签署了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定路冠林向中国银行自贸区分行借款360000元用于购买涉案房产，由龙泉公司作为保证人承担阶段性连带责任保证。《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》签订后，中国银行自贸区分行如约向路冠林发放了贷款。之后，由于路冠林未按照上述贷款合同的约定向中国银行自贸区分行偿还购房贷款，中国银行自贸区分行遂向河南省郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，要求路冠林偿还剩余全部借款本金及利息和罚息，并要求龙泉公司对上述路冠林的该笔借款承担连带保证责任。2020年11月25日，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2020）豫0191民初18106号民事判决书，判令路冠林于判决生效十日内偿还中国银行自贸区分行借款本金、利息、罚息共计327047.33元（暂计算值2020年11月17日），自2020年11月18日至本息清偿完毕之日止的利息、罚息按照合同约定及国家利率管理规定计算；龙泉公司对此承担连带保证责任，龙泉公司承担保证责任后有权向路冠林追偿；驳回了中国银行自贸区分行的其他诉讼请求。上述判决生效后，路冠林未履行还款义务，龙泉公司代路冠林向中国银行自贸区分行偿还贷款本息、诉讼费共计325286.06元，承担了保证责任。现龙泉公司以路冠林构成根本性违约为由诉至本院。另查明，涉案房屋已经办理合同信息备案、预售商品房买卖预告登记，预售商品房抵押权预告登记；龙泉公司已向路冠林交付涉案房屋。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、中国银行贷款还款回单、（2020）豫0191民初18106号民事判决书、中国银行国内支付业务付款回单，以及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为：依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，本案系民法典施行前成立的合同，依照当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行后履行合同发生的争议，因此应适用民法典的相关规定。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利；被告未到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为放弃举证、质证、反驳、辩论等权利。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行义务。本案中，被告因购买涉案房屋向银行贷款360000元未按期偿还，导致银行起诉解除了与被告之间的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，原告向贷款银行结清了被告的贷款承担了保证责任，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》并由被告协助办理涉案合同的备案信息撤销、预售商品房买卖预告登记注销、预售商品房抵押权预告登记注销手续，符合双方合同约定，本院予以支持。涉案《商品房买卖合同》解除后,龙泉公司应退还路冠林缴纳的购房款及路冠林已偿还的银行贷款,路冠林应向龙泉公司支付相应的违约金，并应将涉案房屋腾空后退还龙泉公司。但龙泉公司和路冠林均未提交路冠林已偿还按揭贷款情况的相关证据,故对龙泉公司应退还路冠林缴纳的购房款及路冠林已偿还的银行贷款、路冠林应向龙泉公司支付相应的违约金的问题,本案不予处理,双方可另行解决。原告主张被告支付律师费，证据不足，且数额不明确，对此，本院不予支持。综上所述，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、解除原告郑州龙泉房地产开发有限公司与被告路冠林于2017年12月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号17001939985）及其《合同补充协议》。二、被告路冠林应于本判决生效之日起十日内协助原告郑州龙泉房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》备案信息登记手续和预售商品房买卖预告登记、抵押权预告登记的注销手续。三、被告路冠林应于本判决生效之日起十日内将位于新郑市龙湖镇龙湖大道东侧、淮河路北侧龙泉美景3幢1单元10层1004号房产腾空后退还原告郑州龙泉房地产开发有限公司。四、驳回原告郑州龙泉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1122元，减半收取计561元，由被告路冠林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵西璞二〇二一年四月二十七日书记员  郭雨晴