山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0403民初1095号原告（反诉被告）：徐奔，男，1990年4月18日出生，汉族，住枣庄市山亭区。委托诉讼代理人：彭正国，山东智富律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）:司婕，女，1975年2月19日出生，汉族，住枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：任兆福，山东诚硕律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：郭靓，女，1997年6月13日出生，汉族，住济南市历下区。委托诉讼代理人：任兆福，山东诚硕律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：司桂銮，女，1962年2月11日出生，汉族，住枣庄市薛城区。特别授权。（系被告郭靓之母）原告徐奔与被告司婕、郭靓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，被告司婕、郭靓提起反诉，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐奔委托诉讼代理人彭正国、被告（反诉原告）司婕的委托诉讼代理人任兆福、被告（反诉原告）郭靓的委托诉讼代理人司桂銮、任兆福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐奔向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；2、判决被告返还原告房屋租赁押金人民币4,500元；3、判决被告偿还原告装修损失费人民币39,490元及房屋租赁中介费4,500元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2021年1月4日，原告通过枣庄华居地产经纪有限公司与被告签订房屋租赁合同，约定将安侨国际花园小区9号别墅东单元01室租赁给原告，租赁期限为36个月，租赁用途为住宅和办公使用。原告支付了4,500元房屋租赁中介费，并于当日交付租金50,000（伍万）元及4,500(肆仟伍佰)元押金。1月5日原告带领设计师去测量现场并在当日与邹城市鉴臻装饰装修有限公司签订《薛城安侨国际花园9栋别墅东单元101室》装修合同。后1月6日通过手机银行支付装修设计及材料预付款50,000元，1月13日装修公司进场施工，1月19日被告以对外营业为借口，正式通知原告停止装修，后又要求原告对房屋恢复原样，清理卫生。为降低损失原告无奈停止装修，并恢复房屋原样。1月27日，原告与被告办理房租租金及押金返还事宜，1月28日，被告只退回房租，并毫无理由的扣押原告4,500元押金。后原告交涉多次均未果，被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为维护合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判决，支持原告的合理诉求。被告郭靓辩称，原告起诉的内容没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。原告以其营业和装修起诉解除合同的理由不能成立。双方均未明确并协商一致解除合同，原告可以继续履行合同实现租房目的。原告违反合同约定房屋用途对涉案房屋作为经营场所使用，违约在先。被告司婕辩称，涉案房屋租赁过程中，郭靓委托司婕办理相关事宜，司婕不是适格主体，不应承担责任。郭靓、司婕提出反诉请求：1、请求依法判令被反诉人支付合同期间的租金和违约金20,000元，并赔偿损失暂计6,000元；2、反诉及本诉案件受理费均由反诉被告负担。事实和理由：本案不仅因被反诉人起诉反诉人解除合同不符合合同和法律规定，而且被反诉人一直始终可以实现合同目的，即合同规定的用途：“仅作住宅办公使用”来进行使用！但我方收取房租的根本目的却没有达到！对方如解除合同则构成违约，就应当支付违约金！对方对自己违约拆除我方的两个过道包边垭口的贵重实木包边。虽然答应恢复原状，但其恢复原状使用的五合板材料质量和价格低劣，造成了我方的重大损失；特别是对方对自己违约拆除我方客厅顶造型，虽然答应恢复原状，但其恢复原状的结果并没有包边，与原状大不一样，且对方违约损坏了我们的一个挂衣橱和二楼客厅的东墙……因对方对自己的违约行为进行的弥补不足以赔偿其造成的损失，故其应当进行赔偿。为了维护公平公正和反诉人的合法权益，特提出反诉，恳请依法支持反诉请求。徐奔对司婕、郭靓的反诉辩称，反诉人有明显的滥诉嫌疑，本案事实清楚，证据确凿，请求法院驳回反诉人的反诉请求。当事人围绕各自的诉讼主张依法分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。根据双方提交的证据及当庭陈述，本院经审理查明：2021年1月4日，司婕（甲方、出租方）与徐奔（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将位于安侨国际花园小区9栋别墅东单元01室的房产租赁给乙方使用；租赁期共36个月，自2021年1月4日起至2024年1月3日止；房屋月租金4,167元，年租金50,000元，房屋租金年付；房屋押金4,500元，租赁期满如无房屋损坏及相关物业欠费情况，甲方应无息全额退还乙方；乙方向甲方承诺，租赁该房产仅作住宅、办公使用。其中，合同约定，租赁期间乙方改变本合同规定的租赁用途或利用该房产进行违法活动的，甲方有权终止合同，收回该房产，乙方应按照合同一个月的租金额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。同时，司婕（甲方）与徐奔（乙方）签订“安侨国际花园9栋别墅东单元01室”合同补充条款：乙方承诺对此房的使用仅限于居住、办公，非对外营业使用；乙方保证租赁期间来访的人员和办公从事的活动，合法合规，不扰民。经甲、乙双方协商一致，甲方同意乙方对室内破损处修缮，局部进行装修，更换后的物品合理安全存放。合同终止前甲方有要求乙方恢复原状的权利。甲方同意乙方装修的部分：二楼地板、屋内墙面、吊顶灯具。2021年1月4日，司婕出具收据一张，载明：今收到徐奔租安侨国际花园9栋别墅租金（一年）伍万元整，房屋押金肆仟伍佰元整。另查明，2021年1月5日，徐奔与邹城市鉴臻装饰装修有限公司签订《薛城安桥国际花园9栋别墅东单元101室装修合同》。2021年1月6日，邹城市鉴臻装饰装修有限公司收取徐奔设计费、装修进场费50,000元。2021年1月18日，邹城市鉴臻装饰装修有限公司收取徐奔材料预付款10,000元。2021年1月30日，邹城市鉴臻装饰装修有限公司出具安桥国际花园9栋东单元101室装饰工程结算单，施工总价39,490元。2021年1月27日，司婕返还徐奔房屋租金50,000元。再查明，涉案房屋为郭靓单独所有。2021年1月4日，郭靓与司婕签订授权委托书，载明：郭靓拥有位于安桥国际9号楼的房产，现委托司婕作为代理人，代为签署有关本人出租上述房屋的房屋租赁合同；代为收取租房定金并签订定金协议；代为支付交易手续费等。本院认为，涉案房屋所有人系郭靓，司婕受其委托代理办理房屋租赁事宜，司婕并非权利义务主体，故徐奔诉请司婕承担责任，主体不适格，本院不予支持。涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》，系郭靓与徐奔双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法、有效，合同双方均应按照约定本着诚实信用原则全面履行各自的义务，合同权利义务仅能因债务已经按照约定履行、合同解除等法定情形而终止。合同解除可分为协议解除、约定解除和法定解除。其中，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。涉案《房屋租赁合同》约定，租赁期间承租方改变合同规定的租赁用途或利用该房产进行违法活动的，出租方有权终止合同收回该房产。郭靓提交的证据可以证明徐奔对涉案房屋的用途违反了双方关于“仅限于居住、办公，非对外营业使用”的约定，因此，郭靓享有合同解除权。郭靓虽未向徐奔发出解除合同通知，但其通知徐奔停止装修，并于2021年1月27日将租金退还，该行为应认定为郭靓通知徐奔解除合同。故，本院认定涉案《房屋租赁合同》和《补充协议》已经于2021年1月27日解除。郭靓提交的证据不足以证明徐奔对涉案房屋存在损坏及其他情况，涉案《房屋租赁合同》中关于房屋押金退还条件已具备，徐奔诉请郭靓退还房屋押金4,500元的主张，本院予以支持。徐奔经郭靓同意对涉案房屋进行装修装饰，但因徐奔违约改变房屋用途导致合同解除，故其要求郭靓赔偿房屋装修损失，缺乏法律依据，本院不予支持。关于徐奔主张郭靓赔偿中介费4,500元问题，鉴于该笔费用由案外人收取，系居间服务法律关系，且徐奔违约导致合同解除，故其该项诉请本院不予支持。涉案《房屋租赁合同》约定，租赁期间承租方改变合同规定的租赁用途或利用该房产进行违法活动的，出租方有权终止合同，收回该房产，承租方应按照合同一个月的租金额度向出租方支付违约金，若支付的违约金不足弥补出租方损失，承租方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。徐奔违约改变房屋用途导致合同解除，故应向郭靓赔偿一个月的租金即4,167元损失为宜。同时，郭靓主张徐奔赔偿损失因缺乏证据予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百六十二条、第五百六十二条、第五百六十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、徐奔与郭靓2021年1月4日签订的《房屋租赁合同》及《合同补充条款》于2021年1月27日解除；二、郭靓自本判决生效之日起十日内返还徐奔房屋租赁押金4,500元；三、驳回徐奔的其他诉讼请求；四、徐奔自本判决生效之日起十日内赔偿郭靓损失4,167元；五、驳回郭靓的其他反诉请求。六、驳回司婕的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取506元，徐奔负担460元，郭靓负担46元，于本判决生效后七日内交纳；反诉费225元，郭靓负担190元，徐奔负担35元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员 陈 平二〇二一年四月二十五日书记员 张潇潇