云南省元谋县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2328民初1196号原告（反诉被告）：廖兴翠，女，1962年12月13日出生，初中文化，农民，住元谋县。原告（反诉被告）：明绍得，男，1963年3月9日出生，初中文化，农民，住元谋县。委托诉讼代理人：文晓艳，云南楚安律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：王新全，男，1954年11月23日出生，无文化，农民，住武定县。委托诉讼代理人：黄晓玫，云南精益律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告）廖兴翠、明绍得与被告（反诉原告）王新全农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，被告王新全（反诉原告）于2020年7月21日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，于2020年8月4日对本案的本诉和反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）廖兴翠、明绍得及其委托诉讼代理人文晓艳，被告（反诉原告）王新全及其委托诉讼代理人黄晓玫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）廖兴翠、明绍得向本院提出诉讼请求及反诉答辩主张：1.判令解除二原告与被告之间的农村房屋买卖合同；2.判令被告返还二原告的购房款180000元并赔偿资金占用利息17100元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：二原告系元谋县下定见村人，被告系武定县中海子村人，被告购买了房主王德贵、胡帮翠位于下定见村的房屋一间。2018年11月，二原告与被告经过协商后达成口头协议：二原告购买被告的房屋，价格是280000元。2018年11月10日，二原告与被告及被告的两个女儿一起到黄瓜园邮政储蓄所，二原告将定期存款下账后转存支付给了被告，钱是打在被告其中一个女儿的银行卡上。汇款结束后，被告的女儿就替被告写了一张收条，内容为：今收到廖兴翠180000元正，大写（拾捌万元整），被告在写好的收条名字上按了手印，随即被告就将收条拿给了原告廖兴翠。2018年11月下旬，被告委托房主胡帮翠将房屋大门的钥匙交给了原告廖兴翠，二原告拿到钥匙后没有实际居住。在买房一个月后，二原告才发现二楼房屋陈旧、开裂，二原告就找被告退房，但被告不同意。之后，被告多次向二原告催要100000元的购房尾款。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，被告王新全不是下定见村的村民，与房主王德贵签订的房屋买卖合同，违反我国法律、行政法规的强制性规定，此合同属无效合同，被告王新全对该房屋没有所有权，故被告王新全不可能将该房屋的所有权转移到原告的名下。综上所述，为了维护二原告的合法权益，二原告根据《合同法》《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，请求人民法院支持二原告的诉讼请求，驳回被告王新全的全部反诉请求。被告（反诉原告）王新全向本院提出反诉请求及本诉答辩主张：1.判令反诉被告廖兴翠、明绍得立即支付反诉原告的购房尾款100000元，并支付反诉原告截止2020年7月11日的资金占用利息7916元，合计107916元；2.判令反诉被告廖兴翠、明绍得按4.75%的年利率向反诉原告支付自2020年7月11日起至款项付清之日止的资金占用利息；3.本案的案件受理费及反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2015年3月，反诉原告向房主王德贵、胡帮翠购买了位于元谋县苴林乡中兴村委会下定见村的房屋，房屋所有权证号为房权证元房字第××号、土地使用权证号为元集用（2012）字第0038号，约定购买价格为280000元。合同签订后，反诉原告分三次向房主足额支付了购房款，并请房主代为管理购买的房屋而未交接房屋钥匙。2018年11月，反诉原告因生活计划有变不再使用该房屋，反诉被告与反诉原告协商一致，并征得房主同意后，反诉原告将购买的下定见村的房屋转卖给下定见村的反诉被告，口头约定按原购买价280000元成交。2018年11月10日反诉被告支付了反诉原告购房款180000元，反诉原告将完好的房屋及钥匙全部移交给反诉被告，反诉被告自此在该房屋内居住、生产、使用至今，但一直拒绝支付购房尾款100000元。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条及《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条的规定，我国法律对于宅基地使用权的流转并没有明确禁止，而是进行了三方面的限制：一是农村村民出卖、出租住房后，不得再申请宅基地；二是农村农民不得向城镇居民转让宅基地使用权；三是宅基地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。综上所述，农村村民之间转让宅基地使用权需具备一定条件，属有条件的允许转让。因此，反诉原告与反诉被告之间房屋买卖的约定不违反法律规定，且反诉原告已按照约定交付了完好的房屋和钥匙，反诉被告向反诉原告支付了180000元的购房款，并在该房屋内正常居住、生产、使用至今。故，请求法院判决支持反诉原告的诉讼请求，驳回反诉被告的全部诉讼请求。经审理，本案争议的焦点问题是：1.原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间的农村房屋买卖合同是否应当解除；2.被告是否应当返还原告的购房款180000元并支付资金占用利息17100元；3.反诉被告是否应当支付反诉原告的购房款100000元及资金占用利息7916元。当事人围绕本案争议的焦点，依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。针对争议的焦点问题，原告（反诉被告）向本院提交的常住人口登记卡、收条，来源合法，客观真实，且被告（反诉原告）无异议，本院予以采信；被告（反诉原告）提交的身份证复印件、房屋所有权证及土地使用权证、房屋买卖合同及收据、照片，与房主胡帮翠、原告廖兴翠的当庭陈述能够相互印证，证实被告（反诉原告）王新全系武定县环州乡五谷箐村委会中海子村的农村村民，于2015年3月16日购买了下定见村王德贵、胡帮翠家的房屋，房屋所有权证号为房权证元房字第××号、土地使用权证号为元集用（2012）字第0038号，分三次付清了购房款280000元。2018年11月，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）口头协商一致，并征得房主同意，被告（反诉原告）将自己购买的房屋按原购买价280000元转卖给原告（反诉被告），原告（反诉被告）支付了被告（反诉原告）的购房款180000元后，房主胡帮翠将该房屋的钥匙交给原告（反诉被告），原告（反诉被告）家在该房屋内堆放了杂物，并饲养了家畜的事实，本院予以采信；建档立卡贫困户证明，因与本案无关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经庭审查明的证据，本院认定本案事实如下：被告（反诉原告）王新全系武定县环州乡五谷箐村委会中海子村的农村村民，为照顾出嫁在元谋县的女儿，于2015年3月16日购买了位于元谋县黄瓜园镇中兴村委会下定见村王德贵、胡帮翠家的房屋，房屋所有权证号为房权证元房字第××号、土地使用权证号为元集用（2012）字第0038号。双方签订了房屋买卖合同，约定：房屋成交价格为280000元。合同签订后，被告（反诉原告）王新全分三次付清了房款，但其没有实际使用该房屋，也没有办理产权过户手续，房屋钥匙仍由房主王德贵、胡帮翠保管，并请房主代为管理该房屋。2018年11月，与房主王德贵、胡帮翠同村居住的原告（反诉被告）廖兴翠、明绍得欲购买该房屋，征得房主同意后，原告（反诉被告）廖兴翠查看了房屋状况，并与被告（反诉原告）王新全口头协商一致，被告（反诉原告）王新全将自己购买的房屋按原购买价280000元转卖给原告（反诉被告）廖兴翠、明绍得。2018年11月10日，原告（反诉被告）廖兴翠、明绍得通过银行转账的方式支付了被告（反诉原告）王新全的购房款180000元，被告（反诉原告）王新全给原告（反诉被告）廖兴翠出具了《收条》一份，其内容为：“今收到廖兴翠180000元正，大写（拾捌万元整）”。之后，被告（反诉原告）王新全让房主胡帮翠将该房屋的钥匙交给原告（反诉被告），原告（反诉被告）家在该房屋内堆放了杂物，并饲养了家畜。2020年6月17日，原告（反诉被告）廖兴翠、明绍得向本院提起农村房屋买卖合同纠纷诉讼，被告（反诉原告）王新全于2020年7月21日向本院提起反诉。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”综上，我国法律对于宅基地使用权的流转并没有明确禁止，而是进行了以下三方面限制：一是农村村民出卖、出租、赠与住宅后，不得再申请宅基地；二是农村农民不得向城镇居民转让宅基地使用权；三是宅基地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。故，农村村民之间转让宅基地使用权需具备一定条件，属有条件的允许转让。本案中，房主王德贵、胡帮翠将农村房屋出售给被告（反诉原告）王新全，后王新全又将该房屋出售给与房主王德贵、胡帮翠同村的原告（反诉被告）廖兴翠、明绍得，虽王新全与王德贵、胡帮翠、廖兴翠、明绍得不属同一集体经济组织成员，但均系农村村民。因此，房主王德贵、胡帮翠与被告（反诉原告）王新全出售农村房屋的行为未违反法律法规关于宅基地使用权流转的效率性强制性规定。同时，王德贵、胡帮翠与王新全之间已交付房屋并付清全部房款，王新全与廖兴翠、明绍得之间也已交付房屋并支付了大部分房款，且廖兴翠、明绍得已实际使用该房屋三年之久，在该房屋内堆放了杂物、饲养了家畜。故房主王德贵、胡帮翠与被告（反诉原告）王新全于2015年3月16日签订的《房屋买卖合同》和被告（反诉原告）王新全与原告（反诉被告）廖兴翠、明绍得之间于2018年11月口头达成的《房屋买卖合同》均属有效合同，不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除的法定情形。故，二原告（反诉被告）要求解除合同并返还购房款180000元及支付资金占用利息17100元的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。而被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付购房款100000元及资金占用利息7916元的主张，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。”第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”的规定，原告（反诉被告）应当本着诚实信用的原则及时履行付款义务，但其至今未付款给被告（反诉原告），已构成违约，应当承担继续履行的违约责任。故，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付购房款100000元的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持；因双方对逾期付款支付资金占用利息没有书面约定，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付资金占用利息7916元的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、由反诉被告廖兴翠、明绍得于本判决生效后三十日内支付给反诉原告王新全的购房尾款100000元。二、驳回原告廖兴翠、明绍得的全部诉讼请求。三、驳回反诉原告王新全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4242元，减半收取2121元，由原告廖兴翠、明绍得负担（已付）。反诉案件受理费2458元，减半收取1229元，由反诉原告王新全负担79元（已付），由反诉被告廖兴翠、明绍得负担1150元（与上述执行款同时履行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李德萍二〇二一年四月三十日书记员  张一修