贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初1021号原告：余启昌，男，1983年9月29日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原告：胡艳，女，1983年1月6日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：余启昌，系原告胡艳丈夫。代理权限：一般授权。被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区南华路六号。统一社会信用代码：91520400670713157L。法定代表人：阳正威。原告余启昌、胡艳诉被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余启昌及原告胡艳的委托诉讼代理人余启昌到庭参加诉讼。被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司经本院合法（传票）传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余启昌、胡艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告将与原告购买的位于安顺市西秀区房屋不动产登记证交付给原告；2.判令被告按照原告已付购房款总额324194.2元为基数，按日万分之一支付原告从2017年9月5日起至2020年1月6日逾期办证违约金27588元并判令支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告房屋产权证之日；3.判令被告负担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2012年11月7日签订商品房买卖合同，原告所购商品房位于安顺市西秀区，所购房屋建筑面积108.79平方米，套内建筑面积95.66平方米，该房屋按套内面积每平方米单价2980元，房屋总价324194.2元。原告于2012年10月28日支付购房定金2万元，于合同签订当日支付购房首付款尾款71788元，维修基金7071元；四通费4319元；其他520元。2013年1月9日，原告于安顺市商业银行办理个人住房贷款，支付了房屋剩余尾款共计21万元。该房屋已于2013年9月交付，但由于被告的原因，至今被告未为原告办理房屋所有权证。被告的行为严重损害的了原告的利益。原、被告双方签订的商品房买卖合同中约定被告在2014年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。综上所述，被告逾期办证构成违约，侵害了原告的合法权益，特按照合同约定要求被告支付逾期办理房屋登记的违约金，并提出如上诉情。被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司向本院提交书面答辩意见辩称：原告陈述的事实属实。但认为被告没有将商品房所有权证书交给原告的义务。原告要求被告支付逾期办证违约金没有法律依据，不应得到支持。即使法院认为被告存在违约，原告的诉请也不应当全部得到支持，另外，房屋已交付原告使用，故请求法院依法调整逾期办证违约金。经本院审理查明：2012年10月28日，原告向被告支付购房定金2万元。2012年11月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市西秀区房屋，所购商品房建筑面积为108.79㎡，总房价款301788元。该《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人（即被告）承诺于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。超过约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时，双方还约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。合同签订后，原告于同日支付购房首付尾款71788元，余款21万元通过向银行贷款支付。被告现已将房屋交付给原告。因被告未将所购房屋的产权证办理并交付给原告，原告曾于2017年9月4日向本院起诉，要求被告为其办理不动产登记证并支付逾期办证违约金，本院经审理于2017年11月15日作出贵州省安顺市西秀区人民法院（2017）黔0402民初3372号民事判决，判决由被告在本判决生效后五日内支付原告从2015年5月17日至2017年9月4日的逾期办证违约金25411元。二、驳回原告胡艳、余启昌的其他诉讼请求。本案在审理中，上述商品房仍暂不具备办理不动产登记证书的条件。庭审中，原告表示要求被告支付的逾期办证违约金应计算到交付房产证之日止。上述事实，有原告的陈述及原告身份证、结婚证复印件，商品房买卖合同，收款收据，借款合同，贵州省安顺市西秀区人民法院（2017）黔0402民初3372号民事判决书等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行义务。因“丰景华府”项目的房屋尚未办理商品房现房备案登记，未达到办理不动产登记证书条件，故原告现要求被告办理所购房屋的不动产登记证书的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可向被告另行主张。双方在《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人（即被告）应当于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。超过约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。因被告至今未给原告购买的房屋办理不动产权证书，故原告诉请被告支付上次起诉之后即2017年9月5日起至实际办证交付之日止的逾期办证违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；”的规定，被告应承担相应的违约责任。审理中，被告提出原告主张的违约金过高要求予以调整，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十二条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。由于案涉房屋因被告违约未及时给原告办证造成的损失数额难以确定，加之考虑到涉案房屋早已交付的情况，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌情将逾期办证违约金的支付标准调整为按已付购房款301788元为基数，以日万分之0.15计算。故原告主张的违约金从2017年9月5日开始以日万分之0.15计算，暂计算至2021年3月4日共计1286天的违约金为301788元×1276天×0.0015%＝5776.22元，2021年3月5日以后的违约金应按此标准计算至被告交付案涉房屋不动产权证之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告余启昌、胡艳2017年9月5日至2021年3月4日的逾期办证违约金5776.22元，2021年3月5日起至被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司交付案涉房屋不动产权证书之日期间的逾期办证违约金，以二原告已交付房价款301788元为基数，按日万分之0.15计付。二、驳回原告余启昌、胡艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费540元，减半收取270元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  李净二〇二一年四月六日法官助理王**书记员韩佶阳（代）