山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终3439号上诉人（原审被告）：山东国丰科技信息有限公司，住所地青岛市。法定代表人：赵世波，总经理。委托诉讼代理人：刘猛，山东中论律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南正大物业管理有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：赵明军，总经理。委托诉讼代理人：杭然诗，男，系公司职工。委托诉讼代理人：石正阳，山东凌岳律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：山东云飞置业有限公司，住所地日照高新区。法定代表人：张斌，经理。委托诉讼代理人：宋昕龙，男，系公司职工。委托诉讼代理人：孟强，山东和春律师事务所律师。上诉人山东国丰科技信息有限公司（以下简称国丰科技公司）因与被上诉人济南正大物业管理有限责任公司（以下简称正大物业公司）、山东云飞置业有限公司（以下简称云飞置业公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初10031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。国丰科技公司上诉请求：请求依法撤销一审判决，查明事实后依法予以改判或者发回重审。事实和理由：1.一审认定事实错误。本案中所涉及的国丰科技公司、正大物业公司、云飞置业公司均不具备房地产开发资质，且至今仍未取得该资质。一审认定云飞置业公司具备房地产开发资质无任何事实依据。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的相关规定，国丰科技公司、正大物业公司、云飞置业公司至今未取得房地产开发资质，涉案合同应为无效合同。2.一审认定事实不清。根据涉案合同第三条第五款的约定，云飞置业公司的营业执照、法定代表人公章、公司基本户网银盾等均在正大物业公司处，即使正大物业公司向云飞置业公司转账3000万意向金，但此意向金实际还是掌握在正大物业公司名下，国丰科技公司及云飞置业公司均无权使用。该意向金亦不会对正大物业公司造成任何实质性损失。在合同履行的过程中，国丰科技公司对正大物业公司、云飞置业公司无任何隐瞒信息，不存在故意或过失的错误，且正大物业公司对本次合同的履行情况均是清晰了解的。所以，国丰科技公司不应承担违约责任。3.合同自始无效，对于取得的财产予以返还。各方对于涉案合同的签订及履行均有过错，且正大物业公司、云飞置业公司无任何的经济损失，其投资款已全部收回，在主张资金占用费没有任何事实和法律依据。4.退一步讲，即使涉案合同有效，国丰科技公司应当支付违约金，但该违约金的数额明显过高，正大物业公司、云飞置业公司未提供任何的证据证明其有实际的损失。恰恰相反，国丰科技公司在一审时提供了相应的证明，证明国丰科技公司在履行合同至今，产生了巨额的经济损失，并且一审认定的资金占用费，也已经超过了民间借贷利率的上限标准，即使支持违约金，也应该予以调整。综上，请求支持国丰科技公司的上诉请求。正大物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回国丰科技公司的上诉请求。资金占用费，不应该参照民间借贷的标准予以认定，并且合同签订是2019年1月，当时也没有达到民间借贷的上限。云飞置业公司辩称，国丰科技公司的上诉请求与云飞置业公司无关，请法院依法裁判。正大物业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除正大物业公司与国丰科技公司于2019年1月29日签订的就云飞置业公司关于日照市xxxx项目合作协议；2.判令国丰科技公司支付正大物业公司资金占用费2189588.96元；3.本案诉讼费由国丰科技公司承担。一审法院经审理认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”《关于日照市xxxx项目合作协议》的实质是，由正大物业公司向国丰科技公司独资设立的云飞置业公司出借开发款项，以云飞置业公司的名义开发房地产。因云飞置业公司具备房地产开发资质，故《关于日照市xxxx项目合作协议》不违反法律强制性规定，为有效协议。《关于日照市xxxx项目合作协议》约定，如云飞置业公司未能获得土地，正大物业公司可以无责退出，解除协议，国丰科技公司应按年化收益率18%支付资金占用费。因政府土地调整，云飞置业公司未能取得标的土地的开发权，正大物业公司要求解除协议，退还资金，支付资金占用费，符合合同约定。正大物业公司于2019年1月30日将3000万元转入云飞置业公司，于6月27日收到退回资金，资金被占用148天，资金占用费为2189589.04元（3000万元×18%÷365天×148天）。正大物业公司虽然保管云飞置业公司的营业执照正副本、法人代表签章、公司基本户银行网银盾，但3000万元资金进入云飞置业公司后，其无权再使用该部分资金，因此，资金被占用的损失是显而易见的，国丰科技公司“关于其和云飞置业公司无法使用该资金，也不会对正大物业公司造成任何财产损失”的观点不成立。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决：一、解除原告济南正大物业管理有限责任公司与被告山东国丰科技信息有限公司于2019年1月29日签订的就第三人山东云飞置业有限公司《关于日照市xxxx项目合作协议》；二、被告山东国丰科技信息有限公司于判决生效之日起10日内支付原告济南正大物业管理有限责任公司资金占用费2189589.04元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24316元，减半收取12158元，由被告山东国丰科技信息有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。根据一审中当事人提交的证据结合当事人陈述，本院确认以下事实：2019年1月29日，国丰科技公司与正大物业公司签订合作协议，约定由国丰科技公司独资设立的云飞置业公司作为项目公司，正大物业公司向项目公司支付合作意向金3000万元，国丰科技公司确保项目公司取得项目土地使用权及相关批准文件，如项目公司未能取得开发实施权，正大物业公司有权解除合作协议，国丰科技公司应当按照年化收益率18%，以实际付款金额的到账期限向正大物业公司支付资金占用费。合作协议签订后，正大物业公司向项目公司支付了合作意向金3000万元，但项目公司未能取得项目土地使用权，云飞置业公司于2019年6月27日向正大物业公司返还3000万元。本院认为，涉案当事人之间合作协议签订于项目土地出让之前，合作项目是否能够进行存在不确定性，就合作开发事项的约定具有预约性质，双方关于项目公司未能取得土地使用权时正大物业公司作为出资方有权解除协议以及对于已付意向金如何处理的约定有效，在双方当事人之间具有约束力。本案由于项目公司未能取得项目土地使用权，协议无法履行，国丰科技公司应当按照协议约定向正大物业公司返还已付合作意向金并支付资金占用费。协议中约定按照年化收益率18%支付资金占用费，不超过协议签订时民间借贷最高利率，一审法院支持正大物业公司的诉讼请求，并无不当。综上所述，国丰科技公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24316元，由上诉人山东国丰科技信息有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 曹 慧二〇二一年四月十五日书记员 盖玉滢