文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘13民终609号上诉人(原审原告)：湖南大华能源服务有限公司，住所地湖南省冷水江市。法定代表人：胡征东，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴强（该公司员工），住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：郝童杰，湖南人和人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谭卫军，男，汉族，1974年4月9日出生，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：黄春花，湖南迪坤律师事务所律师。上诉人湖南大华能源服务有限公司（以下简称“大华公司”）因与被上诉人谭卫军房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省冷水江市人民法院（2020）湘1381民初1495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大华公司上诉请求：1.依法撤销（2020）湘1381民初1495号民事判决书第二项，改判谭卫军支付截止至2020年12月31日的租金1449829.02元、滞纳金72491.45元，并支付按照合同约定的标准自2021年1月1日起至谭卫军实际返还房屋之日止的房屋租金、实际付清租金之日止的滞纳金；2.由谭卫军承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：1、降租20%针对的是及时缴清租金的租户，谭卫军自租赁期开始日起，就存在欠缴租金的违约情形，不符合降租20%的条件，租金应当按照合同约定计算。2、《大唐豪情楼门面租赁谭卫军欠款明细表》、《律师函》不是大华公司对欠付租金的最终确认，原审法院直接以律师函的租金数额为基础计算应付租金总额是错误的。3、原审判决判令减免两个月租金错误。谭卫军承租房屋后，并非自行经营，而是未经大华公司同意擅自转租，即使疫情期间商铺无法经营属于不可抗力，大华公司与谭卫军之间的合同并未因不可抗力导致合同不能履行。谭卫军辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。大华公司向一审法院起诉请求：1．解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2．被告将承租房屋归还原告；3．被告向原告支付租金（暂计算至2020年12月31日）1449829.02元、滞纳金72491.45元，合计1522320.47元；4．原告按照房屋租赁合同约定的租金、滞纳金标准支付自2021年1月1日起至实际归还之日止的租金、滞纳金；5．本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：大华公司曾用名称为湖南省冷水江金电经济开发总公司、湖南省冷水江金电电力修造开发总公司。2013年9月30日，华盛公司作为甲方与乙方谭卫军签订了一份《租赁合同》（合同编号：HSHB-2013-ZL02），合同约定：1．甲方出租给乙方的大唐豪情综合楼商铺坐落在江北新村沿江路，租赁面积为3500.38平方米，租赁铺面为大唐豪情综合楼的二楼、三楼、四楼、五楼会议室。2．商铺租赁自2014年3月1日起，至2022年2月28日止，租赁期8年。3．商铺二楼、三楼、四楼租赁年租金为人民币66.8万元（含税），平均月租金为人民币5.6万元。第一年年租金不变，第二年起递增2％；五楼会议室年租金为3万元，租赁期租金固定不变。4．甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付商铺租赁保证金，保证金为3个月租金。租金应预付12月，每年在3月1日支付第二年租金，即每次交付一年租金。5．租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5％滞纳金，并有权终止租赁协议。6．租赁合同签订后，如企业名称变更，可由甲乙双方盖章签字确认，原租赁合同条款不变，继续执行到合同期满。2015年6月30日，华盛公司与谭卫军又签订了一份《房屋租赁合同》（合同编号：HSHB-2015-ZL15），合同约定华盛公司将大唐豪情一楼的#10、#11门面出租给谭卫军，租赁期限自2015年7月1日至2016年6月30日止房屋租赁费为每年84816元，合同保证金为24000元。同日，华盛公司与谭卫军签订了一份《大唐豪情楼二、三、四、五楼房屋租赁合同的补充协议》，约定将大唐豪情一楼的门厅做为二、三、四、五楼房屋《租赁合同》中租赁面积的补充部分租赁给谭卫军，租赁费为每年74448元，租赁期自2015年7月1日至2022年2月28日止，共6年8个月；2015年7月31日前缴纳2015年7月1日至2016年2月28日共8个月的租金，共计49632元，以后在每年的3月1日前一次性缴纳第二年全部租金；其余未明确条款均遵照大唐豪情二、三、四、五楼房屋的《租赁合同》的所有条款规定执行。2015年12月31日，因华盛公司注销，其大唐豪情楼资产过户到紫云科技，华盛公司、紫云科技与谭卫军签订了《补充协议》，约定：1．华盛公司与谭卫军签订的租赁合同（合同编号：HSHB-2013-ZL02）及其补充协议继续有效，其因该合同及补充协议产生的权利义务自2016年1月1日起均由紫云公司承继，并继续履行至房屋租赁合同终止；2．截止2015年12月31日，谭卫军已经向华盛公司共支付租赁费1458992元，其余后期产生的所有租赁费用（2016年3月1日起）谭卫军均应按照房屋租赁合同和补充协议约定的支付时间和金额支付至紫云公司账户；3．除房屋租赁合同（合同编号：HSHB-2013-ZL02）和其补充协议主体一方由华盛公司变更为紫云公司外，该合同和其补充协议中约定的其他权利义务均不变化。紫云公司和谭卫军均全部接受房屋租赁合同和其补充协议中由双方应承担的责任与义务。同日，三方就房屋租赁合同（合同编号：HSHB-2015-ZL15）又签订了一份补充协议，约定：1．华盛公司与谭卫军签订的租赁合同（合同编号：HSHB-2015-ZL15）继续有效，其因该合同及补充协议产生的权利义务自2016年1月1日起均由紫云公司承继，并继续履行至房屋租赁合同终止；2．截止2015年12月31日，谭卫军已经向华盛公司共支付租赁费42408元，其余后期产生的所有租赁费用（2016年1月1日起）谭卫军均应按照房屋租赁合同和补充协议约定的支付时间和金额支付至紫云公司账户；3．除房屋租赁合同（合同编号：HSHB-2015-ZL15）主体一方由华盛公司变更为紫云公司外，该合同中约定的其他权利义务均不变化。紫云公司和谭卫军均全部接受房屋租赁合同中由双方应承担的责任与义务。2016年6月30日，紫云公司与谭卫军就大唐豪情的#10、#11门面签订房屋租赁合同（合同编号：HNZY-HT2016-ZL-003），租赁期限自2016年7月1日至2017年6月30日，房屋租赁费为每年84816元，合同保证金为24000元。2017年6月30日，紫云公司与谭卫军再次就大唐豪情的#10、#11门面签订房屋租赁合同（编号：HNZY-HT2017-ZL-007），租赁期限自2017年7月1日至2019年6月30日，房屋租赁费为每月5654元，合同保证金为24000元。2019年4月30日，紫云科技与谭卫军签订《大唐豪情楼二、三、四五楼房屋租赁合同补充协议（三）》，约定谭卫军承租的大唐豪情二楼原用于“中国福彩中心”营业厅的所有房屋退租，退租面积为529.26平方米，租赁截止时间为2019年4月30日24时；谭卫军租赁的二、三、四楼合同价格从2019年5月1日起，由原合同价格66.8万元／年（含税）调整为56.2733万元／年（含税），且按照原合同起始日期计算，租赁合同价格按照2％比例逐年递增维持不变。2019年6月17日，紫云公司、谭卫军、金电公司签订了《大唐豪情楼二、三、四、五楼房屋租赁合同补充协议（四）》，约定：1.紫云公司与谭卫军签订的大唐豪情楼二、三、四五楼房屋租赁合同（合同编号：HSHB-2013-ZL02）继续有效，其因该合同及补充协议产生的权利义务自2019年7月1日起均由金电公司承继，并继续履行至房屋租赁合同终止；2.2019年7月1日后产生的所有租赁费用，谭卫军均应按照原合同约定的支付时间和金额支付至金电公司账户；3．除房屋租赁合同主体一方由紫云公司变更为金电公司外，该合同和其补充协议中约定的其他权利义务均不变化。金电公司和谭卫军均应全部接受原合同及后续补充协议中由双方应承担的责任与义务。后金电公司与谭卫军就大唐豪情的#10、#11门面再次签订房屋租赁合同（编号：DJWY2019-ZL-012），约定租赁期限自2019年7月1日至2020年6月30日，房屋租赁费为每月5654元（含税价），合同保证金为24000元。2020年4月25日，因受新冠疫情影响，谭卫军向金电公司申请免除3个月租金，但金电公司未同意。谭卫军提交免租申请时，原告工作人员向谭卫军出示了其所欠租金情况表，该表显示截至2020年4月30日，谭卫军打折后还欠租金632849.4元。该表虽无原告盖章签字，但原告亦承认该表确系来源于公司。2020年7月17日，金电公司委托湖南人和人律师事务所向谭卫军发送了一份《律师函》，要求谭卫军支付大唐豪情楼截至2020年6月30日的租金742581元，并要求谭卫军返还大唐豪情综合楼一楼的#10、#11门面。大华公司在庭审中确认，谭卫军承租上述房屋后，在2015年12月31日之前共支付租金1501400元，自2016年1月1日至今共计支付租金2681490.4元，合计支付租金4182890.4元，且谭卫军已将大唐豪情综合楼一楼的#10、#11门面返还。同时，大华公司还承认在2016年10月，其向大唐豪情所有承租人发出过通告，在不欠缴租金的前提下，应缴租金均下降20％。一审法院认为，1．原、被告签订的一系列房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行各自义务。原告按约交付了房屋，被告未及时缴纳租金，已构成违约。对于原告要求解除房屋租赁合同之主张，被告亦同意解除合同，法院予以支持。2．关于租金。原、被告双方签订的房屋租赁合同虽对租金标准有明确约定，但根据庭审查明的事实，双方在履行合同中并未严格按照约定履行，原告亦承认合同履行过程中存在“打折”的情况。根据被告提交的欠款情况表及律师函，至2020年4月30日被告欠原告租金632849.4元，至2020年6月30日，被告欠原告租金742581元，此金额是按降租20％且每年递增2％的方式计算出来的结果，且双方签订的关于#10、#11门面的一系列合同中租金从每月7068元降至每月5654元，亦可证明双方在合同履行过程中确实存在降租20％的事实，故原告起诉后仍严格按照原合同约定计算全部租金明显与合同履行的实际情况不符，对原告提出其提供给被告的欠款表及律师函不能作为租金结算依据之主张，法院不予支持。原、被告双方虽未对租金进行结算，但原告委托湖南人和人律师事务所于2020年7月17日向被告发送的《律师函》，确认被告截至2020年6月30日欠付租金742581元，该律师函系原告真实意思表示，被告亦予认可，法院综合本案合同实际履行情况，确认可根据原告出具的律师函明确截至2020年6月30日所欠的租金，即742581元。至于自2020年7月1日至2020年12月31日的租金，根据降租20％且每年递增2％的标准，被告应缴租金295270.7元（562733×1.02×1.02×1.02×1.02×1.02×1.02×6÷12＋74448×6÷12＋30000×6÷12=369088.38，369088.38×0.8=295270.7）。故截至2020年12月31日，被告共欠原告租金1037851.7元（742561＋295270.7=1037851.7）。因被告未按约支付租金已构成违约，按双方合同约定，被告应支付原告滞纳金51892.6元（1037851.7×5％=51892.6）。3．被告主张因受新冠疫情影响应免除3个月租金，因2019年底新冠疫情爆发，2020年初政府文件明文要求部分商铺不能开业经营，被告疫情期间无法经营的情形属于政府强制性要求，系不可抗力，法院酌情认定减免两个月租金，即107467元（562733×1.02×1.02×1.02×1.02×1.02×1.02×2÷12＋74448×2÷12＋30000×2÷12＋5654×2=134337.4，134337.4×0.8=107470），故被告还应支付原告租金930381.7（1037851.7-107467=930381.7）元。4．关于租赁房屋的返还，因被告承租房屋有七年之久，且承租的房屋数量较多，腾房需要一定时间，法院酌情认定被告在判决生效之日起三个月内返还房屋。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1、解除原告湖南大华能源服务有限公司与被告谭卫军之间的房屋租赁合同；2、限被告谭卫军于判决生效之日起十日内支付租金930381.7元（计算至2020年12月31日），滞纳金51892.6元，之后租金按涉案房屋租赁合同约定的金额，自原合同起始日起按2％比例逐年递增、整体租金下降20％的标准计算租金至房屋返还之日止；3、限被告谭卫军于判决生效之日起三个月内腾空其所租房屋并返还给原告湖南大华能源服务有限公司；4、驳回原告湖南大华能源服务有限公司其余诉讼请求。如被告未在判决指定期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18500.88元，减半收取9250.44元，财产保全费5000元，共计14250.44元，由原告湖南大华能源服务有限公司承担4700元，被告谭卫军承担9550.44元。本院二审期间，当事人均没有提交新的证据。经查，一审认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审中争议的焦点问题是：（一）租金如何认定。上诉人大华公司提出租金降低20%针对的是及时缴清租金的租户，且优惠期间只延长至2018年12月31日，谭卫军不符合租金降低20%的条件，《大唐豪情楼门面租赁谭卫军欠款明细表》、《律师函》不是大华公司对欠付租金的最终确认，原审法院直接以律师函的租金数额为基础计算应付租金总额是错误的，因此租金应当按照合同约定计算。经审查认为，《大唐豪情门面租赁谭卫军欠款情况表》、《律师函》均系大华公司出具，谭卫军表示认可，现大华公司提出前述材料均不能代表最终结算，主张要严格按合同约定的价格来计算余欠租金，但大华公司提供的证据不足以证明其出具的欠款情况表、律师函中的结算金额存在明显错误等不应采信的情形，且从合同履行情况来看确实存在租金优惠20%的情况，大华公司主张谭卫军不符合优惠的条件，但未提供证据证明优惠所附的条件。一审根据大华公司出具的欠款情况表和律师函认定谭卫军应付的租金并无不当。上诉人大华公司的该上诉意见不能成立，本院不予支持。（二）新冠疫情影响能否减少两个月租金。上诉人大华公司提出谭卫军承租房屋后将房屋转租他人，新冠疫情对谭卫军无影响。经审查认为，因2019年底新冠疫情爆发，2020年初政府文件明文要求部分商铺不能开业经营，疫情期间无法经营的情形属于不可抗力，一审法院酌情认定减免两个月租金平衡了各方利益，并无不当。上诉人大华公司的该上诉意见不能成立，本院不予支持。综上，上诉人湖南大华能源服务有限公司的上诉请求理由不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9200元，由上诉人湖南大华能源服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王旺山审判员  蒋国保审判员  王芝芝二〇二一年四月二十九日法官助理唐满兰代理书记员李娟附相关法律条文：对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。