广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初10865号原告（反诉被告）:于国峰，男，汉族，1981年5月11日出生，住广东省深圳市福田区××××××××××，公民身份号为230××××××××××××111。委托诉讼代理人：张莹，广东瑞霆律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋家方，男，汉族，1980年7月8日出生，住广东省深圳市福田区×××××××××××××，公民身份号码为420××××××××××××718。委托诉讼代理人：刘集雄，广东深锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖祥胜，广东深锐律师事务所实习律师。第三人：东莞市星汇房地产中介有限公司，住所地为广东省东莞市×××××××××××××名流印象花园二期26幢商铺102号,统一社会信用代码为914××××××××××××562。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：杨王坤，系该公司员工。委托诉讼代理人：苏宏伟，系该公司员工。第三人：中国建设银行股份有限公司东莞市分行，经营场所为广东省东莞市南城区×××××××健升大厦。法定代表人：李某1。原告于国峰（反诉被告）诉被告宋家方（反诉原告）、第三人东莞市星汇房地产中介有限公司（以下简称“星汇中介公司”）、中国建设银行股份有限公司东莞市分行（以下简称“建行东莞分行”）及被告宋家方反诉原告于国峰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后,原适用简易程序，后因案件需要转为普通程序，开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张莹，被告及其委托诉讼代理人刘集雄、肖祥胜，第三人星汇中介公司的委托诉讼代理人杨王坤、苏宏伟到庭参加了诉讼，第三人建行东莞分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告继续履行合同；2.判令被告向原告支付违约金每日1900元（自2019年5月25日至付清之日）；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：1.2019年3月23日，原告与被告通过第三人星汇中介公司签订《房地产买卖合同》，原告购买被告的坐落于：东莞市××××××××××××××××××××××××××××产，房地产证号为：莞字第2300819812号；登记建筑面积为：77.21平方米。该房地产转让总价：1900000元；预定签订合同时，交付定金100000元；首付含定金400000元，剩余1500000元办理于2019年5月25日到银行办理按揭贷款；原告如约支付了定金，但是被告违约，不履行合同，原告与第三人星汇中介公司多次催促，被告仍不理会。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告向本院提出反诉请求：1.判令解除被告与原告在2019年3月23日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：0001738）；2.判令原告向被告支付违约金190000元；3.本案本诉、反诉的诉讼费用由原告承担。事实和理由：2019年3月23日，原告与被告经第三人星汇中介公司提供居间服务，被告将位于东莞市×××××××××××××××××××××产（产权证号为：莞字第2300819812号、建筑面积77.21平方米）作价1900000元出售给原告，双方签订《房地产买卖合同》（合同编号：0001738）并约定：总价款1900000元，首付款（含定金）400000元，剩余房款1500000元采用按揭货款或一次性付款，解除合同时违约方按总楼款的10%向守约方支付违约金等，其中手写内容部分特别约定：被告同意原告指定第三人过户或贷款购买本物业，但时间必须在2019年5月25日之前；如果超过此时间买房须在2019年5月25日过后7个工作日内以一次性付款购买本物业。原告在合同签订当日支付定金50000元，2019年3月25日支付定金5000元，共计100000元；2019年3月23日从合同签订到办理按揭截止日有两个多月的时间，但原告一直怠于履行合同，直至2019年5月24日，被告才收到通知前往办理手续，后因第三人星汇中介公司未通知准备的证件资料，未能办理手续，各方后约定在2019年5月28日再次办理手续，但当天原告没有到场，只有自称为原告爱人的人前来办理手续，且原告没有提供相关文书确认由第三人前来办理手续，故双方未办成手续。此后在2019年6月中旬，原告要求继续按揭贷款履行合同，被告回复称需一次性付款才愿意继续履行合同。2019年8月9日原告发来《告之函》，称被告未按约履行合同。对此，2019年8月16日，被告向原告回复《告知函》，通知原告在2019年8月19日前一次性付款，否则将解除合同并追究违约责任。被告认为，双方签订合同后，原告一直怠于履行合同义务，故提起反诉，望判如所请。被告针对原告的诉讼请求答辩称：与被告的反诉意见一致。被告另补充，本案原告在2019年8月8日向被告发出《告之函》，明确要求被告退回100000元定金并支付违约金190000元，该《告之函》是解除合同的意思表示，且已经送达给被告。被告于2019年8月16日就原告的《告之函》向原告回复《告知函》，主张原告应在2019年8月19日前一次性付款给被告，并另行支付逾期期间给被告造成的损失，逾期未支付时被告将按约与原告解除合同，并追究原告的违约责任。综合以上两份函，原告被告双方均已主张解除合同，并互相送达给双方，故双方关于涉案二手房买卖合同的解除已经生效，原告无权起诉主张继续履行合同，同时结合被告反诉时陈述的事实与理由，本案的违约责任应由原告承担。第三人星汇中介公司对被告的本诉答辩无意见。原告针对被告的反诉辩称：1.双方对于2019年5月25日时间节点的约定，是确定购买人及办理贷款申请的时间，并非完成贷款及过户的时间。2.原告和被告并未对第三人是何种“身份”进行约定，因此第三人无论是何种身份，被告均应按合同履行义务。原告已经将第三人按照约定进行指定，并当面告知被告，因此原告无需再次前往银行办理手续，被告以原告未到场、未授权为由拒绝办理按揭贷款手续，违反了合同约定。第三人星汇中介公司对原告的反诉答辩无意见。第三人建行东莞分行没有答辩。本院经审理查明，2019年3月23日，原告、被告和第三人星汇中介公司签订了《房地产买卖合同》及合同附件（合同编号：0001738），《房地产买卖合同》约定：1.物业位于东莞市×××××××××××××××××××××××1402，建筑，面积77.21平方米。2.双方同意该物业总楼价为1900000元。3.因买房或卖房违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料，或者提供虚假资料，或无正当理由逾期办理交易、按揭等相关手续，以及无正当理由逾期交付房产、逾期支付房款等义务的，逾期超过十个工作日的，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期；若违约方仍怠于履行义务的，则：（1）守约方有权解除合同并要求违约方承担支付等额于总楼价10%的违约金。（2）守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方每日按楼价余款的千分之一支付违约金。（3）合同履行过程中，如因房管局或银行等三方意外因素导致交易延迟或变更的，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方书面通知中约定的期限为履行期限。3.合同在履行过程中，如因政府行为或其他不可抗拒因素导致合同目的无法实现，则参照相关法律规定执行；若需要变更的，可另行补充协议。4.合同未经三方协商同意，不得擅自终止或解除，否则亦需承担相应法律后果。未尽事宜可协议补充。补充协议或附件与本合同具同等法律效力，并适用本合同争议条款。5.《房地产买卖合同》第十八条，三方约定其他事项：买卖双方协商同意，卖方同意买方指定第三人过户及贷款购买本物业，但时间必须在2019年5月25日前，如果超过此时间买方未能确定购买人，在2019年5月25日过后7个工作日内以一次性付款方式购买本物业。《房地产买卖合同》的合同附件约定：1.首期楼款400000元，按按揭付款方式，按其他自行约定的情形支付。2.楼价余款1500000元，按按揭付款，采用普通贷款的，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入被告在该贷款银行开设的账户内（放款时间以银行及担保公司规定为准），到账则视为被告已收取。3.原告按揭贷款手续：原告按揭付款的，应于本合同签订后2019年5月25到银行办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》，并提交贷款所需全部资料及支付所需费用；若因国家出台的金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足的，原告亦不能一次性补足全部楼价余款给被告的，双方可以解除合同，各自返还定金及楼款。4.递件手续：在产权资料齐全并具备过户情况下，买卖双方应在十个工作日内备齐资料到房管部门办理递件手续（特殊情况除外）。原告与被告均在《房地产买卖合同》及合同附件上签名按指模，第三人星汇中介公司在《房地产买卖合同》上盖合同专用章。根据双方提供的录音证据以及双方的陈述显示，2019年5月24日，原、被告双方约定到银行办理按揭贷款手续，因第三人星汇中介公司的工作人员未通知被告携带资料并与房产共有人共同到场，故2019年5月24日双方未成功办理按揭贷款手续，原、被告双方之后约定于2019年5月28日再次办理按揭贷款手续。2019年5月28日，原告通过中介口头告知被告，原告已指定其爱人孙晶为第三人进行过户及贷款购买案涉房产。2019年5月28日当天下午，被告及其妻子、原告指定的第三人孙晶到达约定的银行，原告本人并未到场。被告认为原告未到场办理手续，也未提供相关书面协议确认第三人孙晶的身份，担心出现一房二卖的风险，故拒绝办理手续。后双方仍就合同的履行进行协商，原告主张其要求第三人星汇中介公司与被告协商，要全额支付履行合同，但被告拒绝配合。被告主张其通过第三人星汇中介公司与原告协商，由原告一次性付款履行合同，但原告要求按照按揭贷款方式继续履行合同，故双方未能达成一致。原告在2019年8月8日向被告及第三人星汇中介公司发出《告之函》，要求被告在收到函告之日起三日内，支付违约金190000元及退还100000元定金。被告确认于2019年8月9日收到该《告之函》，第三人星汇中介公司亦确认收到该《告之函》。被告于2019年8月16日向原告及第三人星汇中介公司发出《告知函》，要求原告应在2019年8月19日前将合同约定的总购房款一次性支付给被告，并另行支付合同逾期期间给被告造成的损失，逾期未支付时被告将按约与原告解除合同，并追究原告的违约责任，对此被告提供了《告知函》、EMS寄递详情单及签收记录予以佐证，第三人星汇中介公司确认收到《告知函》，且根据第三人星汇中介公司确认的电话录音显示，2020年8月16日第三人星汇中介公司已将《告知函》发给原告，但原告主张其没有收到《告知函》。庭审中，原告称其与孙晶现在处于离异状态，在签署案涉合同时处于离异状态，办理按揭时也是处于离异状态，但是孙晶与原告登记在同一户口中，其离婚是为了买房贷款。双方对案涉《房地产买卖合同》第十八条“买卖双方协商同意，卖方同意买方指定第三人过户及贷款购买本物业，但时间必须在2019年5月25日前，如果超过此时间买方未能确定购买人，在2019年5月25日过后7个工作日内以一次性付款方式购买本物业”的条款的理解存在争议。原告主张：1.2019年5月25日时间节点的约定，是确定购买人及办理贷款申请的时间，并非完成贷款及过户的时间，原告和被告并未对第三人是何种“身份”进行约定，因此第三人无论是何种身份，被告均应按合同履行义务；2.原告已经将第三人按照约定进行指定，并通过第三人星汇中介公司口头告知被告，因此原告无需再次前往银行办理手续；3.被告以原告未到现场、未提供书面协议确认第三人的身份为由拒绝办理按揭贷款手续，违反了合同约定。被告主张：孙晶与原告已离异，和原告无直接亲属关系，按照法律规定被告应在原告书面同意的前提下与孙晶重新签订合同，变更合同主体，否则构成一房二卖；原告既没有到场办理，也没有提供书面协议和授权，被告为避免法律风险拒绝办理按揭贷款手续，没有违反合同约定。以上事实，有《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同》附件、价格确认书、房产证、招商银行转账凭证、收据、短信记录、《告之函》、《告知函》、EMS寄递详情单及签收记录、录音及文字说明、微信聊天记录、照片、存款证明、有关裁判文书截图等证据以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一、本案中哪一方存在违约行为。二、案涉《房地产买卖合同》应否继续履行。三、违约方应承担的违约金数额。关于焦点一，2019年5月24日双方未成功办理按揭贷款手续后，约定于2019年5月28日再次办理按揭贷款手续。双方虽然约定卖方同意买方指定第三人过户及贷款购买本物业,但原告指定的第三人是否具备过户及贷款的资格，直接影响到合同的履行，并非原告简单指定第三人即可，故在原告指定第三人后,仍需与被告进行协商，确认原告指定的第三人是否具备履行合同的能力。原告主张其已告知被告第三人的身份，但被告对第三人的具体情况、能否办理贷款等重要事项无法确认，而原告未到现场与原告对第三人能否履约的情况进行确认,亦未提供书面协议和授权进行确认，使当时办理按揭贷款手续已成为不可能,被告对此并无过错。原告亦无提供证据证明被告存在其他的违约行为，故原告主张被告存在违约行为的理由依据不足，本院不予支持。在双方对合同的履行存在争议的情况下，原告理应继续进行协商，亦或是根据被告的要求出具相应的书面授权和协议，然而原告在2019年8月8日向被告及第三人星汇中介公司发出《告之函》，要求被告在收到函告之日起三日内，支付违约金190000元及退还100000元定金。根据案涉《房地产买卖合同》的约定，违约金190000元的条款仅适用于守约方主张合同解除的情形，结合原告要求被告退还100000元定金的主张，可认定原告在《告之函》中主张解除合同。被告确认于2019年8月9日收到该《告之函》，应认定被告收到原告解除合同的意思表示。原告的行为在客观上影响合同的继续履行,构成违约,对原告要求被告承担违约责任的主张,本院不予支持。关于焦点二，被告在收到原告发出的《告之函》后，于2019年8月16日向原告及第三人星汇中介公司发出《告知函》，并提供了《告知函》、EMS寄递详情单及签收记录予以佐证，第三人星汇中介公司也确认将《告知函》发给原告，可视为原告已收到《告知函》。被告要求原告应在2019年8月19日前将合同约定的总购房款一次性支付给被告，并另行支付合同逾期期间给被告造成的损失，逾期未支付时被告将按约与原告解除合同，并追究原告的违约责任。据此，原告逾期未按约付款，且原告在2019年8月8日的《告之函》中也主张解除合同，原、被告双方已达成解除合同的合意，案涉《房地产买卖合同》在2019年8月20日已解除，原告主张案涉《房地产买卖合同》应继续履行，无事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点三，虽然原告存在违约,但一方面原告主观上并非恶意且该违约行为也不构成根本违约,原、被告双方也已达成解除合同的合意；另一方面原告起诉前房屋仍处于稳定上升的客观趋势,合同解除后被告并无实际损失。根据本案的具体情况,本院对于被告主张违约金的诉讼请求不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，本院缺席判决如下:一、确认原告于国峰和被告宋家方在2019年3月23日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：0001738）及合同附件（合同附件编号：0001738）于2019年8月20日解除；二、限被告宋家方自本判决生效之日起三日内向原告于国峰返还定金100000元；三、驳回原告于国峰的全部诉讼请求；四、驳回被告宋家方的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13508元、保全费5000元，由原告于国峰承担；反诉受理费2050元，由被告宋家方负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  白 琼人民陪审员  钟耿毡人民陪审员  黄巧玲二〇二一年四月十五日书 记 员  林秋香附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结,应当依法作出判决。判决前能够调解的,还可以进行调解,调解不成的,应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。法信超链：案例9篇裁判20371篇期刊2篇×