天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0115民初2220号原告：张万成，男，1970年8月16日出生，汉族，居民，住湖北省枣阳市。被告：天津景秀置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白庄镇水岸城春华园40-9。法定代表人：冯胜巍，公司经理。委托诉讼代理人：只蕊，公司员工。原告张万成与被告天津景秀置业投资有限公司（以下简称景秀置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张万成及被告景秀置业公司的委托诉讼代理人只蕊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张万成向本院提出诉讼请求：1.判令景秀置业公司返还张万成认购款37015元；2.诉讼费由景秀置业公司承担。事实和理由：2020年3月18日，双方签订《天津恒大花溪小镇商品房认购书》（以下简称认购书），张万成认购该楼盘36幢3003号商品房，向景秀置业公司交纳购房款37015元。因张万成不具备购房资格，双方解除认购书，现要求景秀置业公司返还该款。景秀置业公司辩称，因张万成未按认购书约定履行付款义务，景秀置业公司于2019年3月向张万成发出解除函，故该认购书已经解除。张万成未按约定交纳购房款，属于单方违约，景秀置业公司同意扣除10000元定金后将剩余房款27015元予以退还。张万成主张其不具备在津购房资格，但限购政策众所周知，张万成明知其不具备在津购房资格仍与景秀置业公司签订认购书，系对自身权利的处分，应自行承担履行不能的后果。本院经审理认定事实如下：2018年3月18日，景秀置业公司（甲方）与张万成（乙方）签订《天津恒大花溪小镇商品房认购书》（编号2003564），约定：“乙方认购天津恒大花溪小镇楼盘36幢3003单元，商品房建筑面积共86.98平方米，按建筑面积计算单价每平方米8511元，房屋总价款740292元。一、乙方同意签署本认购书时，支付10000元作为定金。二、乙方选择第3种方式付款：3.分期付款：乙方须于2018年3月25日前支付首期房款27050元（不含定金），并签署商品房买卖合同；于2018年9月18日前付清74029元；于2019年3月1日前付清111044元；于2019年9月18日前付清222088元；于2020年3月1日前付清296116元；如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。三、乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金7402元。四、乙方支付首期款的同时预缴税费22288.76元。……。”2018年3月25日，景秀公司为张万成出具支付房款（含定金）37015元的收据。此后张万成未支付剩余购房款。认购书签订时，张万成不具备在津购房资格；截至法庭辩论终结之日，其仍未取得在津购房资格。双方未签订《天津市商品房买卖合同》。诉讼中，张万成主张购房时景秀置业公司的销售人员承诺可以为其办理在津购房资格，后来又告知其办理在津购房资格需支出费用，其拒绝付费，故未能办理，因此其未按认购书约定支付第二期购房款。景秀置业公司主张，因张万成未如约交纳第二期购房款，故其公司向张万成发出“挞定通知”，限定张万成在一定时间内交房款，逾期景秀置业公司将房源另行出售，现诉争房源已经另售他人。对各自主张，双方均未提交证据，但均认可认购书已于2019年3月解除。本院认为，张万成与景秀置业公司签订的认购书，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方均认可认购书已于2019年3月解除，视为双方对解除认购书达成一致意见，不违反法律规定，亦不侵害他人权益，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。故张万成要求景秀置业公司返还购房款的请求，于法有据，本院予以支持。关于定金问题。景秀置业公司主张因张万成未在认购书约定的2018年9月18日前支付第二期房款74029元构成违约，主张适用定金罚则。张万成不同意扣除定金，并主张定金已转化为房款，且双方协商解除认购书时景秀置业公司并未要求扣除定金，而是以这10000元已转给销售人员为由拒绝返还。对此，本院认为，张万成拒付房款的事由在于其不具备购房资格。但在张万成与景秀置业公司签订认购书之始，对涉案商品房买卖地区的房地产调控政策，双方应均属明知。景秀置业公司作为专业房地产开发、销售企业，应当在明晰涉案楼盘所在地的限购政策的基础之上，销售商品房时，严格遵守和执行限购政策，在诉讼中，景秀置业公司未提供证据证明其对张万成的购房资格作出实质性审查，且客观存在着张万成至今仍无购房资格的事实，双方无法按照案涉认购书的约定签订《商品房买卖合同》，也不能完成房屋的过户手续，认购书的目的无法实现，对此，景秀置业公司负有过错。张万成对自己为限购对象应当明知，仍然与景秀置业公司签署认购书，且至今仍然无法取得购房资格，张万成对此纠纷发生亦负有过错。故此，景秀置业公司要求张万成承担定金罚则，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：天津景秀置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还张万成购房款及定金37015元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费726元，减半收取计363元（张万成已预交），由天津景秀置业投资有限公司负担，于本判决生效后十日内直接向张万成支付。（案款及案件受理费可直接汇入张万成账户，户名：张万成，账号：×××02，开户行：建设银行秦皇岛住房城建支行）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 辉二〇二一年四月十九日书记员 周筱笛附相关法律条款：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》（1999年）第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。