天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终1297号上诉人（原审原告）：天津赛尔特石油钻具有限公司，住所地天津市静海经济开发区。法定代表人：姜桂香，总经理。委托诉讼代理人：徐毓媛，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：关国蕊，国浩律师（天津）事务所律师。被上诉人(原审被告)：开冠现代米业（天津）有限公司，住所地天津市静海经济开发区北区二号路正东科技园S16号。法定代表人：任玉梅，职务总经理。委托诉讼代理人：李宇，男，该公司职员。上诉人天津赛尔特石油钻具有限公司（以下简称赛尔特公司）因与被上诉人开冠现代米业（天津）有限公司（以下简称开冠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市静海区人民法院（2019）津0118民初7299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赛尔特公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持赛尔特公司一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由开冠公司承担。事实和理由：一、一审判决认为涉案车间于2018年9月28日被物业公司上锁,造成开冠公司不能对承租房屋行使使用权,继而认定赛尔特公司与开冠公司双方签订的厂房租赁合同于2018年9月28日解除,属认定基本事实不清。1、开冠公司提交的厂房被锁照片仅为局部照片,照片根本无法证实被锁大门属于涉案车间,且从照片可以看出被锁大门系被三把锁所封锁,其中一把锁系是从大门里侧向外锁闭的。而即使开冠公司提交的物业梁总、任莹与警察的对话录音确系真实的情况下,物业也一直在强调,仅有大门外面的一把黄锁是物业锁的。开冠公司作为涉案厂房的承租使用人,其因拖欠电费导致物业公司将涉案车间锁闭,开冠公司自身亦应对涉案车间被锁承担相应的过错责任。但一审法院却将全部责任与不利后果转嫁给与涉案车间大门被封锁完全无关的赛尔特公司,属认定基本事实不清。而最为重要的是,即使2018年9月28日涉案车间确因电费纠纷被物业公司封锁,但开冠公司提交的证据材料以及派出所开具的情况说明均仅可证明在2018年9月28日、开冠公司报警当时,涉案车间是被锁闭的,但根本无法证实在此时点之后,开冠公司与物业公司双方未达成协商一致,物业公司将本方锁具打开或开冠公司自身未通过其他方式将锁具打开,即无法证实开冠公司在2018年9月28日之后未实际占有和使用涉案车间。而从赛尔特公司提交的证据材料却可以证实,因开冠公司长期占有涉案车间却拖欠租金等,导致赛尔特公司不得不于2019年5月6日通过公证送达、微信、短信等多种方式,要求与开冠公司解除厂房租赁合同,收回涉案车间。换言之,如涉案车间早在2018年9月28日即不再由开冠公司占用使用,那赛尔特公司为什么还需通过书面通知开冠公司解除双方租赁合同的方式收回涉案车间呢?二、一审判决认定开冠公司系经赛尔特公司同意将部分租赁厂房转租给天津好特机械设备有限公司属认定基本事实不清。赛尔特公司与开冠公司签订的厂房租赁合同明确约定,合同项下租赁物开冠公司不得转租、转借,未经赛尔特公司书面同意进行转租的,赛尔特公司有权解除合同。而一审判决据以认定赛尔特公司对开冠公司转租行为知道且同意的证据材料仅仅是一份任莹与所谓的天津好特机械设备有限公司韩总的电话录音。一审法院在未核实该份录音的真实性以及被录音主体真实身份的情况下,即依此认定赛尔特公司知道且同意开冠公司的转租行为,属认定基本事实不清。开冠公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。赛尔特公司向一审法院起诉请求：1、确认赛尔特公司、开冠公司间的厂房租赁合同已然解除；2、判令开冠公司偿还拖欠赛尔特公司的租金126496元、物业费15104元、电费85072.96元、违约金51056.82元，共计277729.78元；3、案件诉讼费用由开冠公司承担。一审法院认定事实：2016年10月10日，赛尔特公司与开冠公司签署厂房租赁合同一份，合同约定：赛尔特公司（甲方）将其厂区内S16厂房西侧租赁给开冠公司（乙方）用于生产加工。租赁期限为五年，从2017年1月15日起至2022年1月14日止。在租赁期内乙方发生的水、电、气、暖、电话通信等费用由乙方自行承担。甲方代收的乙方水电气费每吨每度或每立方的标准。按照静海区电力公司及其他相关单位对工业用量标准计收。乙方应于每月7日前缴纳上月费用。甲方收到乙方交纳的上述款项后出具收据。物业管理费为每月每平方米人民币0.8元（按建筑面积记取），缴纳时间为每月7日前缴纳本月的物业管理费。租赁期间，乙方应及时按约定支付租金及其他应支付的费用。如拖欠租金15天（含15天），从第16天开始，乙方每天向甲方支付违约金，每天违约金数额为本合同该年度租金总额的千分之一。逾期支付租金及其他应支付费用超过30天的，甲方有权提前解除合同。从甲方以传真或信函等书面方式向乙方发出通知之日起，合同即告终止。合同因此而提前终止的，甲方不予退还保证金，乙方还应对因此给甲方造成的全部损失承担赔偿责任。本合同项下租赁物与原有设施、设备，乙方不得转租、转借，未经甲方书面同意进行转租的，甲方有权解除合同，收回租赁物。双方还约定了租金等其他合同事项。2016年10月18日，开冠公司与天津双蚨隆实业有限公司签署物业管理服务协议一份，就S16厂房西侧物业管理服务费收缴标准、服务内容与质量、服务时间与服务费用等进行了约定。合同签订后，赛尔特公司依约向开冠公司交付了S16厂房，开冠公司依约向赛尔特公司支付了租金。至2017年6月，因开冠公司不同意赛尔特公司将电费计价方式由实际用电量按1.2元每千瓦时计价的方式收取，变更为实际用电量按0.88元每千瓦时计价另加变损电量和基本电费的计价方式收取发生纠纷，开冠公司方2017年5月份以后的电费未缴纳，其中2017年5月至2018年9月的实际用电量为1618千瓦时。2018年9月28日天津双蚨隆实业有限公司将开冠公司租赁的涉案房屋上锁。2018年10月15日以后租金开冠公司未再向赛尔特公司缴纳。2019年5月6日赛尔特公司向开冠公司发出“解除《厂房租赁合同》通知书”。另查，2017年10月15日，开冠公司经赛尔特公司同意将部分租赁厂房转租给天津好特机械设备有限公司。再查，开冠公司原名延粮现代米业（天津）有限公司。一审法院认为，一、关于赛尔特公司、开冠公司双方租赁合同解除的问题。双方签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方应依约履行。现赛尔特公司主张双方的租赁合同因开冠公司存在擅自转租、拖欠租金、电费等违约行为被其单方行使合同解除权解除。对于开冠公司是否存在转租的问题，现有证据可以证实开冠公司于2017年10月15日就将涉案部分厂房转租给天津好特机械设备有限公司，但赛尔特公司未提交就涉案房屋转租事宜与开冠公司进行交涉的相关证据，而开冠公司提供的任莹与天津好特机械设备有限公司韩总的电话录音却可以证实开冠公司将部分厂房转租开冠公司法定代理人是知道且同意的，故对开冠公司关于不存在擅自转租的行为的抗辩意见予以采纳。对于开冠公司是否拖欠租金的问题，庭审中双方已确认2018年10月15日以前的租金开冠公司已给付赛尔特公司。开冠公司提交的厂房被锁的照片、报警记录、物业梁总、任莹与警察的对话录音可以证实2018年9月28日涉案车间被天津双蚨隆实业有限公司上锁，造成开冠公司不能对承租房屋行使使用权，故开冠公司未缴纳以后的租金亦在情理之中。至于开冠公司拖欠电费，现有证据可以证实系因赛尔特公司方单方改变电费记付方式开冠公司方不认可而未缴纳，而非开冠公司恶意拖欠。综上，赛尔特公司单方行使解除权的条件未成就，虽然赛尔特公司于2019年5月6日向开冠公司发出了解除《厂房租赁合同》通知书，但不能产生单方解除租赁合同的法律后果。但鉴于现涉案厂房赛尔特公司已另租他人且庭审中开冠公司同意租赁合同自2018年9月28日解除，故本院确认租赁合同于2018年9月28日解除。二、关于赛尔特公司要求开冠公司偿还拖欠赛尔特公司的租金126496元、物业费15104元、电费85072.96元、违约金51056.82元的问题。关于物业费的问题，虽然租赁合同中存在收取物业费的条款，但在双方签订租赁合同后，开冠公司又与案外人天津双蚨隆实业有限公司签署物业管理服务协议一份，且物业费均由该公司实际收取，即便赛尔特公司与该公司系关联企业，物业费的追索权也应由该公司行使，故赛尔特公司向开冠公司主张物业费无法律依据。关于赛尔特公司主张的租金，系2018年10月15日之后的，因确认双方的租赁合同于2018年9月28日解除，2018年10月15日之后开冠公司未能对涉案房屋行使使用权，故对于赛尔特公司关于租金的诉请不予支持。关于赛尔特公司对电费的主张因开冠公司对赛尔特公司变更计价方式不认可，故按照双方原来的计价方式（按实际用电量每千瓦时1.2元）给付，即实际用电量1618千瓦时×1.2元/千瓦时=1941.6元，超出部分不予支持。赛尔特公司的其他诉讼请求无事实和法律依据不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第九十三条、第二百二十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、赛尔特公司与开冠公司签订的厂房租赁合同于2018年9月28日解除；二、开冠公司于本判决生效之日起十日内给付赛尔特公司电费1941.6元；三、驳回赛尔特公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5466元，由赛尔特公司负担5428元，由开冠公司负担38元。本院二审期间，赛尔特公司提交证据：开庭笔录，2021年3月21日在静海区人民法院开庭时，赛尔特公司与案外人，开冠公司作为第三人的案件返还原物纠纷，证明2019年4月之前开冠公司仍占有使用涉案厂房。开冠公司质证意见：真实性认可，不认可证明目的，2019年4月赛尔特公司清空我厂房物品，当时是天津好特机械设备有限公司提供我的信息，实际在这之前2018年9月我的厂房门已经被锁了，只是在2019年4月我才知道设备被清空。开冠公司提交证据：证据一，答辩状；证据二，赛尔特公司天眼查信息，证明赛尔特公司法人为姜桂香，证明我们没有非法转租，因为韩建桥将款项直接打给了姜桂香的账户；证据三，天津好特机械设备有限公司天眼查信息，证明天津好特机械设备有限公司法人为韩建桥，即与任莹通话录音中的韩总，且公司的地址也变更为涉案地方，赛尔特公司不可能不知晓天津好特机械设备有限公司的存在；证据四，调解书送达微信截图；证据五，调解书；证据六，调解书现场拍照；证明对方在二审前向以不上诉为由调解。证据七，通话录音（天津好特机械设备有限公司韩建桥），证明赛尔特公司有联系过韩建桥继续承租包括我方面积在内涉案厂房。证据八，天津好特机械设备有限公司起诉赛尔特公司的诉状，证明双方有事实关系；证据九，传票及应诉、举证通知书，证明我方被列为另案第三人，三方纠纷事实。赛尔特公司质证意见：证据二、三不是新证据，不认可证明目的。证据四、五、六均为非盖章的电子版本，真实性均不认可。证据七通话时间和当事人身份都无法进行确认，真实性不认可。证据八、九起诉状中列明开冠公司把厂房转租给了天津好特机械设备有限公司，恰恰证明开冠公司的转租行为是确实存在的。本院经认证认为，赛尔特公司、开冠公司的证据均不能达到其证明目的，不予采信。本院查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案车间被天津双蚨隆实业有限公司上锁，造成开冠公司不能对承租房屋行使使用权，一审法院以2018年9月28日时间节点，认定赛尔特公司、开冠公司之间的租赁合同解除时点，并无不当，本院予以维持。赛尔特公司虽主张开冠公司存在擅自转租、拖欠租金、电费等违约行为，但一审法院根据转租时间、电话录音等证据认定赛尔特公司是知情同意，并无不当。关于赛尔特公司要求开冠公司偿还拖欠赛尔特公司的租金的问题，因赛尔特公司主张的租金系2018年10月15日之后的租金，因租赁合同于2018年9月28日解除，2018年10月15日之后开冠公司未能对涉案房屋行使使用权，故一审法院对于赛尔特公司关于租金的诉请不予支持，并无不妥。赛尔特公司主张的违约金，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，赛尔特公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3851元，由天津赛尔特石油钻具有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年四月十九日书记员  单 珊