江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏10民终750号上诉人（原审被告）：江苏唐棣实业有限公司，住所地在江苏省仪征市真州镇曹山路15号。法定代表人：高飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：包志华，江苏东宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐锦辉，江苏东宇律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：端木利林，男，1967年6月19日出生，汉族，住江苏省仪征市。被上诉人（原审原告）：姜梅琴，女，1976年7月2日出生，汉族，住江苏省仪征市。原审被告：扬州市丽兹华尔顿酒店管理有限公司，住所地在江苏省仪征市真州镇曹山路23号。法定代表人：周拴保，该公司执行董事。上诉人江苏唐棣实业有限公司（以下简称唐棣公司）因与被上诉人端木利林、姜梅琴、原审被告扬州市丽兹华尔顿酒店管理有限公司（以下简称丽兹华尔顿公司）合同纠纷一案，不服江苏省仪征市人民法院(2020)苏1081民初2608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。唐棣公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判驳回两被上诉人要求解除购房协议的诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决程序错误。一审法院采信徐美菊法官与朱琳的录音作为定案依据，但对于朱琳的身份无法确定，该证据属于证人证言，证人应到庭接受质证，该录音不应采信。2、一审法院认定事实错误。一审法院认定唐棣公司发布希尔顿酒店即将来仪，与事实不符，所有广告均是销售公司发布，与上诉人无关。两被上诉人前两年的投资收益已经获得，并非其所称的管理公司已经停止经营、单方面终止协议。两被上诉人在交纳了一半购房款后，因自身原因无法交纳剩余房款，不是上诉人的原因。一审判决认定案外人收取的3万元由上诉人赔偿一半，无法律依据。3、一审判决适用法律错误，案涉房产买卖协议不存在法定解除的情形。端木利林、姜梅琴辩称,1、一审法院判决正确。2、目前为止，唐棣公司没有按照房屋买卖合同的约定履行义务，比如所有的消防安装都没有完成。丽兹华尔顿公司未发表答辩意见。端木利林、姜梅琴向一审法院提出诉讼请求：一、解除端木利林、姜梅琴与唐棣公司签订的《商品房买卖合同》，唐棣公司返还端木利林、姜梅琴购房款160000元且自2019年1月2日起至实际支付之日止按照同期银行贷款利率承担损失；二、解除端木利林、姜梅琴与丽兹华尔顿公司签订的《委托经营管理协议》，丽兹华尔顿公司返还装修款167655元，并按照装修款20%支付违约金，赔偿端木利林、姜梅琴损失；三、诉讼费由唐棣公司与丽兹华尔顿公司承担。一审法院认定事实：端木利林、姜梅琴系夫妻关系。2018年初，唐棣公司发布广告，宣传希尔顿酒店即将来仪征，在美尼汽车生活广场经营酒店式公寓，使端木利林、姜梅琴产生投资意向。2018年5月20日，端木利林、姜梅琴来到唐棣公司与丽兹华尔顿公司共同委托的房地产代理销售公司咨询房屋投资信息，代理销售公司置业顾问朱琳详细向端木利林、姜梅琴介绍了酒店式公寓房投资模式以及获取收益的方式，并告知其在签订《商品房买卖合同》时，须先与丽兹华尔顿公司签订《委托经营管理协议》，两份合同同时签订才能在将来产生效益，所以不单卖美尼汽车生活广场商品房。当日，端木利林、姜梅琴与唐棣公司预签《商品房买卖合同》一份（唐棣公司在合同上盖章签字时间为2018年5月23日），该合同约定，端木利林、姜梅琴购买唐棣公司位于仪征市真州镇曹山路23号美尼汽车生活广场2号楼517室房屋，房屋建筑面积39.33㎡，单价8136.28元/㎡，房屋总额320000元。合同签订当日，端木利林、姜梅琴向唐棣公司支付50%首付款160000元，剩余50%房款办理银行按揭贷款支付。同时，端木利林、姜梅琴又与丽兹华尔顿公司签订《委托经营管理协议》（含《委托装修补充协议》）一份，《委托经营管理协议》约定，端木利林、姜梅琴将准备购买的美尼汽车生活广场2号楼517室房屋委托丽兹华尔顿公司管理，管理期限10年（自2019年1月1日至2028年12月31日），房屋装修（不包括装修费）由丽兹华尔顿公司负责，房屋维护及今后日常支出的相关运营费用由丽兹华尔顿公司承担，丽兹华尔顿公司按照端木利林、姜梅琴投资总额520063元的6%-10%向端木利林、姜梅琴支付租金，2019年-2020年每年支付租金6%（520063元×6%﹦31204元），10年间每两年租金递增1%；《委托经营管理协议》的附件《委托装修补充协议》约定，端木利林、姜梅琴委托丽兹华尔顿公司对其所购房屋进行装修，装修标准为3500元/㎡，端木利林、姜梅琴承担装修费137655元。上述合同（协议）签订后，端木利林、姜梅琴向唐棣公司支付购房款160000元，向丽兹华尔顿公司支付房屋装修费137655元,向代理销售方苏州华美部落房地产经纪有限公司（以下简称华美公司）支付购房服务费30000元；根据《商品房买卖合同》，合同双方在不动产登记部门办理了预购商品房备案登记手续；端木利林、姜梅琴向代理销售公司提交了相关按揭贷款所需材料，代理销售公司在为端木利林、姜梅琴办理按揭贷款时未得到银行批准。2019年春节后，丽兹华尔顿公司停止对原告所购房屋装修。2019年8月，端木利林路过美尼汽车生活广场时发现，丽兹华尔顿公司已经关门歇业，单方终止了与端木利林、姜梅琴之间的协议履行。另查明，丽兹华尔顿公司于2017年3月8日在仪征登记成立，公司股东2人，江苏乐如实业发展有限公司占股95%，丽兹华尔顿公司法定代表人周拴保占股5%，公司注册资本20000000元，实缴1000000元，未到位注册资本19000000元。一审法院认为，端木利林、姜梅琴分别与唐棣公司、丽兹华尔顿公司签订的《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系当事人之间的真实意思表示，故应认定合法有效。关于端木利林、姜梅琴的诉讼请求二，一审法院认为，丽兹华尔顿公司单方终止《委托经营管理协议》的履行，以自己的行为表明将不履行合同的主要义务，致使端木利林、姜梅琴不能实现买房投资收益的目的，且从端木利林、姜梅琴知道丽兹华尔顿公司单方终止合同的履行（2019年8月）至端木利林、姜梅琴主张权利（2020年5月25日）的期间未满一年，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、第四项的合同解除条件，现端木利林、姜梅琴主张解除与丽兹华尔顿公司签订的《委托经营管理协议》，有事实和法律依据，予以支持。端木利林、姜梅琴要求丽兹华尔顿公司返还装修款167655元，其中的137655元有相关事实依据，一审法院予以支持。端木利林、姜梅琴将华美公司收取的购房服务费30000元一并计入丽兹华尔顿公司收取的装修费名下，与事实不符，一审法院不予采纳。端木利林、姜梅琴要求丽兹华尔顿公司按照装修款的20%支付违约金以赔偿损失的请求，无合同依据，依法不予采纳。房屋装修款的利息损失，可按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准，从其主张权利之日（2020年5月25日）起计算至丽兹华尔顿公司清偿全部债务之日止。关于端木利林、姜梅琴的诉讼请求一，一审法院认为，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。该案中，唐棣公司与丽兹华尔顿公司以希尔顿酒店的名义对外发布虚假的招商信息，并且对案涉房屋进行“捆绑式”销售，属于“两位一体”，在丽兹华尔顿公司单方终止《委托经营管理协议》的履行后，可视为唐棣公司的违约行为而致使端木利林、姜梅琴不能实现合同目的，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，端木利林、姜梅琴要求解除与唐棣公司签订的《商品房买卖合同》以及返还其购房款160000元的主张，有事实和法律依据，予以支持。端木利林、姜梅琴要求唐棣公司按照同期银行贷款利率标准承担至2019年1月2日起至实际支付之日止的购房款利息的请求，无合同依据，不予采纳。端木利林、姜梅琴购房款的利息损失，可按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准，从其主张权利之日（2020年5月25日）起计算至丽兹华尔顿公司清偿全部债务之日止。案外人华美公司是唐棣公司与丽兹华尔顿公司的委托销售公司，其行为产生的后果由作为委托人的唐棣公司与丽兹华尔顿公司负责，受托人处理委托事务的费用亦应由委托人负担，华美公司违规收取了端木利林、姜梅琴的购房服务费30000元，对端木利林、姜梅琴的此项购房损失，唐棣公司与丽兹华尔顿公司应共同承担赔偿责任，即两公司各赔付15000元。丽兹华尔顿公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃自己的诉讼权利，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第二、第四项、第九十七条、第三百九十七条、第三百九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除端木利林、姜梅琴与江苏唐棣实业有限公司签订的《商品房买卖合同》；解除端木利林、姜梅琴与扬州市丽兹华尔顿酒店管理有限公司签订的《委托经营管理协议》（含附件《委托装修补充协议》）。二、江苏唐棣实业有限公司于判决生效之日起十日内，返还端木利林、姜梅琴购房款人民币160000元，赔偿端木利林、姜梅琴购房损失人民币15000元，并支付端木利林、姜梅琴购房款利息（计息方法：以购房款160000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准，从2020年5月25日起计算至返还之日止）。三、扬州市丽兹华尔顿酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内，返还端木利林、姜梅琴房屋装修款人民币137655元，赔偿端木利林、姜梅琴购房损失人民币15000元，并支付端木利林、姜梅琴装修款利息（计息方法：以房屋装修款137655元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准，从2020年5月25日起计算至返还之日止）。四、驳回端木利林、姜梅琴的其他诉讼请求。案件受理费6215元，公告费600元，合计6815元，由江苏唐棣实业有限公司、扬州市丽兹华尔顿酒店管理有限公司各负担3408元。本院二审期间，端木利林向本院提交了照片打印件一组，拟证明案涉房屋仍然水电未通、消防设施未安装完成、大门未装。本院组织双方当事人进行了举证、质证，唐棣公司对照片的真实性无异议，但认为不足以实现两被上诉人的证明目的。一审法院查明的事实正确，本院依法予以确认。二审中，唐棣公司陈述如下：1、我公司委托丽兹华尔顿公司策划销售，具体就是帮我们销售房屋，进行现场策划。2、丽兹华尔顿公司可能有带租销售的行为，但是我们和丽兹华尔顿公司没有约定带租销售。3、案涉房屋装修停滞、丽兹华尔顿公司没有履行委托经营管理协议系客观事实，目前房产销售已经停止了，我们也找不到丽兹华尔顿公司，我们将和30户左右的购房人对房屋装修等问题进行商谈。本案二审争议焦点为：1、案涉协议是否应当解除；2、协议解除后，相应款项应当如何返还。本院认为，关于争议焦点一，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的，当事人可以解除合同；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人亦可以解除合同。本案中，唐棣公司以出卖人身份与两被上诉人签订《商品房买卖合同》，同时又委托丽兹华尔顿公司进行销售策划、并与两被上诉人签订《委托经营管理协议》及《委托装修补充协议》。结合当事人陈述及所提交的证据来看，案涉房屋并非普通商品房，而是带租销售的酒店式公寓，两被上诉人签署前述合同的目的为获取投资收益，然而，合同签订后，丽兹华尔顿公司未履行相应义务甚至失去联络，唐棣公司亦认可装修停滞、准备与已售出的30户左右的购房人对装修等问题重新商谈，由此可见，鉴于唐棣公司与丽兹华尔顿公司的违约，端木利林、姜梅琴已无法实现前述合同目的，其有权解除与唐棣公司签订的《商品房买卖合同》及与丽兹华尔顿公司签订的《委托经营管理协议》、《委托装修补充协议》。关于争议焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。如前所述，因唐棣公司与丽兹华尔顿公司违约，端木利林、姜梅琴主张解除《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》及《委托装修补充协议》，唐棣公司作为购房款收取方，应向端木利林、姜梅琴返还已经收取的购房款160000元并赔偿相应利息损失；丽兹华尔顿公司作为装修款收取方，应向端木利林、姜梅琴返还已经收取的装修款137655元并赔偿相应利息损失。至于端木利林、姜梅琴向案外人华美公司支付的3万元，因该款系由华美公司收取，收据由华美公司出具，记载事由为“服务费”而非购房款或装修款，端木利林、姜梅琴未提供证据证明华美公司与丽兹华尔顿公司之间存在关联，其主张丽兹华尔顿公司返还该款于法无据。一审法院认定该3万元系端木利林、姜梅琴的购房损失，并判决唐棣公司与丽兹华尔顿公司各赔付15000元，超出端木利林、姜梅琴提出的诉讼请求，唐棣公司对此提起上诉，本院依法予以纠正；丽兹华尔顿公司未提起上诉，本院基于民事诉讼“不告不理”之原则，对一审判决确定的丽兹华尔顿公司义务不作变更。综上所述，唐棣公司的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省仪征市人民法院(2020)苏1081民初2608号民事判决第一项；二、撤销江苏省仪征市人民法院(2020)苏1081民初2608号民事判决第二项；三、江苏唐棣实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还端木利林、姜梅琴购房款160000元并支付购房款利息（利息以购房款160000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2020年5月25日计算至实际返还之日）；四、扬州市丽兹华尔顿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还端木利林、姜梅琴装修款137655元，赔偿端木利林、姜梅琴购房损失人民币15000元，并支付端木利林、姜梅琴装修款利息（利息以装修款137655元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2020年5月25日计算至实际返还之日）；五、驳回端木利林、姜梅琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6215元，公告费600元，合计6815元，由江苏唐棣实业有限公司、扬州市丽兹华尔顿酒店管理有限公司各负担3408元；二审案件受理费6215元，由江苏唐棣实业有限公司负担5715元，由端木利林、姜梅琴负担500元（对于当事人预交的诉讼费，由双方自行冲抵后，余款在履行本判决确定的给付义务时一并支付，本院不另行退还）。本判决为终审判决。审判长  莫俊秀审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇二一年四月二十八日书记员  孙皎皎