西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初5750号原告：陕西好日子物业管理有限责任公司，住所地：西安市雁塔区楼。法定代表人：刘浩平，系公司总经理。委托诉讼代理人：索文利，陕西明萌律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆丽萍，女，1970年12月23日出生，汉族，住西安市新城区，系公司员工。被告：欧阳云伊，女，1992年10月19日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：俎鸿，女，1968年10月18日出生，汉族，住西安市碑林区，系被告母亲。原告陕西好日子物业管理有限责任公司与被告欧阳云伊物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陕西好日子物业管理有限责任公司诉称，原告系曲江假日新嘉园小区的物业服务公司，被告系曲江假日新嘉园小区的业主。2009年原告成为曲江假日新嘉园小区的物业服务公司，同时与曲江假日新嘉园全体业主、业主委员会签订了《物业管理服务合同》，该合同一直续签，2017年3月15日再次签订合同，合同期限至2022年3月31日。原告在合同期限内，一直按照合同约定提供管理服务，此后该小区业委会换届，新一届业委会决定更换物业服务公司，原告于2019年12月16日退出该小区经营。原告退出该小区时，原告于2019年12月16日退出该小区经营。原告退出小区时，被告尚欠原告物业费等一系费用尚未结清。原告为维护合法权益，故诉至法院请求判令：1、被告向原告支付欠付的物业管理费138.06元、生活垃圾费9元、水费估算110.2元及自2019年12月16日至实际付清之日止的滞纳金，共计316.17元（滞纳金暂计至2020年8月1日）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，入住案涉房屋的时间是2008年，房屋面积92.04㎡，缴费截止时间是2019年10月31日，至原告撤出小区之前缴纳水费不清楚，愿意交至11月14日缴纳73.20元。原告起诉书称多次索要未果不属实。事实是，原告从2019年3月开始拒绝退还电改前被告预存的高价电费开始，小区业委会号召业主主动交费而原告拒不收费。即使是在原告严重违反物业服务合同的情况下，被告仍主张交纳物业费，并积极交费。业主去缴纳最后一个半月物业费时，原告已撤出新嘉园并未留下工作人员继续收费，被告无处交费。直到2020年5月14日，被告收到了律师函，积极主动多次与被告的律师及当事人电话微信联系，原告每次都是故意拖延，一直不发清单不对账，恶意扩大事态，妄图造成获取非法利益的事实。原告明知最后只服务业主到半个月，却在律师函中按整月计算。原告不存在“多次索要”的行为，被告也从未有“未果”行为。原告在我小区服务期间，严重违反物业合同的相关约定，甚至对去交费的业主百般刁难。原告诉被告欠缴的水费金额有误。原告给自来水公司的水费只交到2019年11月14日，却要求业主交到2019年12月15日。原告在小区服务期间己屡次出现不给自来水公司和供电局交费导致小区多次停水停电的恶劣行为。经审理查明，2009年4月1日，西安曲江假日新嘉园业主委员会向原告陕西好日子物业管理有限责任公司出具了《关于物业管理费及相关费用的函》载明，经全体业委会会议通过，就现行（原欣瑞物业公司）收费标准函告贵方，望贵方以此价格遵照执行，未经业委会通过不得变更原收费价格。约定：物业费1元/平方米；电梯费：2层0.26元/㎡、3层0.27元/㎡、4层0.28元/㎡、5层0.29元/㎡、6层0.3元/㎡；生活垃圾费6元每月每户；暖气费5.7元每平方米。2014年3月15日，原告与西安曲江假日新嘉园业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，由原告为曲江假日新嘉园小区提供物业服务管理，委托管理期限自2014年4月1日至2019年3月31日，合同签订后原告为案涉小区提供物业服务。2017年3月15日，原告（乙方）与西安曲江假日新嘉园业主委员会（甲方）再次签订《物业管理服务委托合同》，该合同约定“委托管理期限自2017年4月1日至2022年3月31日，乙方负责向业主和物业使用人收取以下费用：物业管理费、垃圾清运费、电梯运行费、维修养护费、代收代缴电费、水费等，收费标准为：管理费元1元∕㎡∕月、垃圾清运费6元∕月∕户、采暖费6.2元∕㎡，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金，车位和使用管理费用由乙方按标准向车位使用人收取……”。被告欧阳云伊系曲江假日新嘉园小区9号楼B单102号房屋业主（以下简称案涉房屋），房屋面积92.04平方米，楼层1层。被告前期一直按物业合同按期向原告缴纳物业管理费、生活垃圾费等相关费用。后因西安曲江假日新嘉园业主委员会决定更换物业服务公司，原告于2019年12月15日退出案涉小区不再提供物业管理服务。被告未向原告缴纳案涉房屋2019年11月1日至2019年12月15日期间物业管理费136.58元、生活垃圾费8.9元。原告称其主张的水费是估算的。上述事实，有《关于物业管理费及相关费用的函》、《物业管理服务委托合同》、《曲江假日新嘉园业委会通知》（XX委XX号）、《假日新嘉园业委会告业主书》（业委会2019-4号）及本院庭审笔录等证据在案佐证，可以作为定案依据。本院认为，依法成立的合同,对双方当事人均有约束力,双方应当按照约定履行义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告与案涉小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》, 且原告自2009年至2019年均在该小区提供物业服务，被告亦按照《物业管理服务委托合同》中各项物业费用标椎向被告支付了涉诉之前的物业费用。双方形成物业服务合同关系。原告作为物业服务单位已经履行提供物业服务的相应义务,被告作为业主应当按约履行支付物业管理费等费用的义务。故原告要求被告支付案涉房屋2019年11月1日至2019年12月15日期间物业管理费136.58元、生活垃圾费8.9元，共计145.48元，于法有据,本院依法予以支持。关于原告诉请的估算水费问题，无事实及法律依据，被告当庭表示愿意交纳2019年11月14日前的水费73.20元，本院予以支持。关于原告诉请要求支付滞纳金能否支持的问题。因原告公司在提供物业服务的过程中存在一些疏漏和瑕疵,使被告没有享受到相应等值的物业服务,原告公司自身存在违约行为。被告未及时交纳物业费,是对原告履行合同存在瑕疵作出的一种同时履行抗辩权行为,不应视为违约行为,故对原告主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告欧阳云伊于本判决生效之日起十日内支付原告陕西好日子物业管理有限责任公司物业管理费、生活垃圾费、水费共计218.68元； 二、驳回原告陕西好日子物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取后计25元，由被告负担。因原告已预交，故被告应在履行上述给付金钱义务时将由其负担的案件收费一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。            审  判  员      申  国  英 二〇二一年 四 月 二十五 日 书  记  员        赵    珍 打印：相丽华         校对：张丽娜          2021年 月 日送达1