四川省兴文县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1528民初913号 原告：宜宾市公路局兴文公路养护段。住所：兴文县古宋镇东大街5号。统一社会信用代码：12511200452067134F。 法定代表人：余蔚，段长。 委托诉讼代理人：李华，四川富绅律师事务所律师。 被告：宜宾市安骏汽车销售服务有限责任公司。住所：宜宾市翠屏区岷江新区学院路207号江北汽车城2号门左侧。统一社会信用代码：915115025510004968。 法定代表人：张小平，董事长。 委托诉讼代理人：梁开春、李祥林，四川丰宜律师事务所律师。 被告：庞旭，女，汉族，1968年2月13日出生，四川省兴文县人，住兴文县。 委托诉讼代理人：李彬，四川晏州律师事务所律师。 被告：白勇，男，汉族，1970年3月21日出生，四川省兴文县人，住兴文县。 原告宜宾市公路局兴文公路养护段(以下至判决主文前简称兴文公路养护段)诉被告宜宾市安骏汽车销售服务有限责任公司（以下至判决主文前简称安骏公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案诉讼中，经被告申请，本院依法追加庞旭、白勇作为本案共同被告参加诉讼。原告兴文公路养护段的委托诉讼代理人李华，被告安骏公司的委托诉讼代理人梁开春、李祥林，被告庞旭的委托诉讼代理人李彬，被告白勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴文公路养护段向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付尚欠原告2019年8月26日至2020年10月25日的房屋租金50400元；2.判决解除原告与被告签订的房屋租赁协议；3.判决被告赔偿原告房屋恢复、清洁等费用17780元；4.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2011年4月6日，原告兴文公路养护段与被告安骏公司签订门面房出租协议，约定原告将位于兴文县××段房门面九间租给安骏公司使用，期限为2011年5月1日至2019年4月30日。双方对租金及给付方式进行了明确约定。2017年4月11日，原、被告再次签订门面房出租协议，对租金重新作出约定。门面到期后，原告于2019年3月27日、2019年4月26日、2019年5月9日向安骏公司发出限期搬离通知。2019年6月17日，经被告再次请求，双方约定：被告搬离的期限延长至2019年8月25日，租金约定自2018年5月1日至2019年4月30日期间每月400元／间。之后，原告又于2019年7月26日、2019年8月20日、2019年8月30日再次以书面方式通知被告到期搬离。但时至今日，被告仍未向原告支付2019年8月26日至2020年10月25日的租金50400元，恢复、清洁费用17780元。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告安骏公司辩称：1.我公司不应当支付2019年4月30日以后的租赁费用，因原告兴文公路养护段已于2015年11月18日与第三方庞旭签订了租赁协议；2.我公司与原告于2011年4月6日、2017年4月11日签订的《门面房租赁协议》已履行完毕，不存在解除的问题；3.根据原告与白勇签订了《关于延长门面搬离期限的协议》，关于房屋恢复、清洁等费用应由白勇负担；综上，应驳回原告对我公司的全部诉讼请求。 被告庞旭辩称：1.安骏公司于2015年10月15日将案涉房屋转租与庞旭，租赁期限为5年，庞旭已向安骏公司缴纳了房租7万元；2.2017年3月23日，庞旭与白勇共同经营汽车销售，后把经营权转让与白勇，应由白勇支付租金；3.庞旭向安骏公司缴纳的1万元保证金，要求一并退还。 被告白勇辩称：我已将房租付给庞旭了，尚欠的部分向庞旭出具了欠条。 原告兴文公路养护段为证实自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据： 1.兴文公路养护段的事业单位法人证书、法定代表人身份证明，拟证实原告的诉讼主体资格； 2.兴文公路养护段与安骏公司于2011年4月6日《门面房出租协议》，拟证实安骏公司租赁期限至2019年4月30日的事实； 3.兴文公路养护段与安骏公司于2017年4月11日签订的《门面房出租协议》，拟证实原告与安骏公司续签协议的事实； 4.三份通知，拟证实原告向被告发出通知要求搬离的事实； 5.关于延长门面搬离期限的协议，拟证实原告同意延长租赁期限至2019年8月25日的事实； 6.原告向安骏公司发出的通知，拟证实原告多次向安骏公司要求搬离的事实； 7.快递签收单，拟证实原告向安骏公司发出律师函的事实； 8.收款凭证、记账凭证、现金缴款单，拟证实安骏公司向原告缴纳租金至2019年8月25日； 9.门市恢复报价表，拟证实租赁房屋恢复、清洁费用为17780元的事实。 经质证，安骏公司对原告提供的第1组证据无异议；对第2、3组证据的真实性无异议，对其关联性有异议，认为双方的租赁期限至2019年4月30日；对第4、5、6、7组证据有异议，认为不是安骏公司签收的；对第8组证据无异议；对第9组证据有异议，认为估价不真实，且不应由安骏公司承担。被告庞旭对第1、2、3组证据无异议，对第4、5、6组证据的真实性由人民法院认定，同时也证实了白勇是实际承租人；对第7组证据有异议；对第8组证据无异议；对第9组证据与安骏公司质证意见一致。被告白勇经质证，未发表质证意见，但认为自己承租期间，向庞旭支付了房租。 本院经审查认为，原告提供的九组证据客观、真实，来源合法，与本案具有关联性，依法予以采信。 被告安骏公司为证实自己的辩驳理由，向本院提供了如下证据： 1.安骏公司的营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件，拟证实被告的诉讼主体资格； 2.安骏公司与庞旭签订的《门面租赁协议》、民事裁定书、律师函、告知函，拟证实安骏公司安骏公司将房屋转租与庞旭，庞旭又转租与白勇，兴文公路养护段与白勇另行签订房屋租赁协议的事实。 经质证，原告对证据1无异议，对证据2的关联性有异议，认为安骏公司私自将房屋转租与庞旭，原告并不知情。被告庞旭对证据1无异议，对证据2中的裁定书，认为与本案无关，对其他证据未发表质证意见。被告白勇未发表质证意见。本院对被告安骏公司提交的两组证据的真实性予以确认。 被告庞旭为证实自己的辩驳理由，向本院提交了如下证据： 1.收条、银行转账凭证，拟证实庞旭已向安骏公司缴纳房租70000元的事实； 2.经营权转让协议，拟证实庞旭与白勇签订协议，庞旭将兴文三和寓苑汽车服务有限责任公司经营权转让与白勇的事实。 经质证，原告对被告庞旭提交的两组证据均有异议，认为房屋承租方是安骏公司，只认可将房屋出租给安骏公司。被告安骏公司对证据1无异议，对证据2有异议，认为庞旭将房屋转租与白勇，未经安骏公司同意，同时证实了2019年3月之后使用人为白勇。被告白勇经质证，认为自己向庞旭实际支付的租金为10万元。本院对两组证据的真实性予以确认。 被告白勇为证实其辩驳理由，向本院提交了民事调解书，拟证实自己已经向庞旭支付全部租金的事实。 经质证，原告兴文公路养护段认为，该调解书内容与本案无关。被告安骏公司认为，庞旭未向兴文公路养护段缴纳已向白勇收取的房租。被告庞旭对调解书的真实性予以认可，但认为该调解书解决的内容系白勇差欠庞旭的经营权转让款，不是房租。本院对民事调解书的真实性予以确认。 经审理查明：2011年4月6日，出租方兴文公路养护段作为甲方与承租方安骏公司作为乙方签订了《门面房出租协议》，甲方将位于兴文县××镇××段房门面九间出租给乙方使用，租期定为2011年5月1日至2019年4月31日，其中第一至三年每年租金为16200元，第四年租金为21600元，第五年租金为27000元，第六至八年租金按当年市场价随行就市议定。期满后乙方若要继续租用，需在甲方同意后提前一个月商定。租金缴纳办法：本合同签订后，乙方一次性缴纳2011年租金16200元，本合同年度到期前一个月，乙方需向甲方一次性缴纳次年度租金。乙方在租用期间，一次性缴纳履约保证金5000元。租赁期满，必须按原样恢复，交回房屋和门市，经验收合格后退回保证金。在租赁期间，若甲方因特殊原因需提前收回时，乙方在使用期间投资的装修和其他费用，甲方概不承担经济损失，乙方不得自行转租门市。 2017年4月11日，兴文公路养护段作为甲方与安骏公司作为乙方签订了《门面房出租协议》，对以上协议作了调整，约定租期自2016年5月1日起至2019年4月30日止。租赁费用：2016年5月1日至2017年4月30日为32400元，2017年5月1日至2018年4月30日为37800元，2018年5月1日至2019年4月30日为43200元。本合同签订后，乙方一次性交纳2016年5月1日至2018年4月30日两年租金70200元。乙方在租赁期间，必须保持所租房屋、门面的墙壁、地面及室内电器等设施的完整，如有损坏污染，必须按原样恢复，租赁期满，必须粉刷后交回房屋和门市。乙方不得自行转租。 2019年3月27日，兴文公路养护段向安骏公司发出书面通知，要求租赁期满后收回门市。该通知由白勇签收。2019年4月26日，兴文公路养护段又向安骏公司发出书面通知，要求安骏公司租赁期满完成搬出事宜。2019年5月9日，兴文公路养护段再次向安骏公司发出《关于限期搬离门面的通知》，要求安骏公司于2019年5月15日搬离。 2019年6月17日，兴文公路养护段作为甲方与安骏公司（白勇）作为乙方签订《关于延长门面搬离期限的协议》，约定：甲方同意将搬离时间延长至2019年8月25日，延期时间到前，乙方务必将所有门面原样恢复并交回。在此期间，甲方按照2018年5月1日至2019年4月30日房租标准交纳，每月400元/间，共9间，乙方签订此协议时，共需缴纳14400元。乙方如在2019年8月25日前逾期未搬离或未全部搬离，甲方将采取强制措施搬离，一切损失由乙方负责。甲方代表胥中良签字，加盖印章。乙方代表白勇签字，未加盖安骏公司印章。在该协议尾部，刘静载明：2019年5月24日段务会讨论，一致同意可将搬离时间延长到2019年8月25日，5月28日将延期门市租金（5月1日至8月25日）14400元转账到段账户。多次电话催签协议，但一直未到段签协议，现由现场管理人员签字。 2019年7月26日，兴文公路养护段向安骏公司发出书面通知，要求安骏公司在2019年8月25日前将所有门面原样恢复，水、电、气卡及钥匙等交还办公室。2019年8月20日，兴文公路养护段再向安骏公司发出书面通知，要求到期搬离。2019年8月30日，兴文公路养护段又向安骏公司发出书面通知，要求在2019年9月13日前将门市恢复后搬离。 直至2020年11月11日，白勇将门市的钥匙交还兴文公路养护段，但对所租赁的门市、房屋未作恢复和清洁。2020年11月11日，兴文公路养护段委托四川富绅律师事务所李华律师向安骏公司发出律师函。安骏公司已向兴文公路养护段缴纳的租金至2019年8月25日，2019年8月26日至2020年10月25日期间，未缴纳租金。兴文公路养护段于2019年5月28日的收款凭证载明：收刘平2019年5-8月房租14400元。2020年10月30日，兴文公路养护段委托兴文管得宽房屋维修有限公司对兴文公路养护段（柏香湾）门市恢复评估报价，该公司作出的报价费用合计为17780元。 查明，安骏公司成立于2010年1月29日，经营范围为销售汽车、汽车配件等。注册时的法定代表人为刘坪，后变更为张小平。2015年，安骏公司作为甲方与庞旭作为乙方签订《门面租赁协议》，约定：甲方将兴文县养路段办公楼底层临街门面九间租赁给乙方使用经营，租赁期限暂定为5年，即从2015年11月18日至2020年11月18日止，一年租金为70000元，于签合同时一次性付清，合同期限内因市场行情发生变化需调整租金，双方协商随行情而定。签订合同时，乙方向甲方交纳合同保证金10000元。2015年10月30日，安骏公司负责人刘坪向庞旭出具收条一张，载明：今收到庞旭2015年11月到2016年11月房租共计70000元。庞旭租赁期间，因未按约定如期向安骏公司缴纳租金。2020年8月13日，安骏公司向庞旭发出书面告知函，要求庞旭支付2019年8月起的租金，并解除《门面租赁协议》。 另查明：2017年3月23日，转让方庞旭作为甲方与受让方白勇作为乙方签订《兴文三和寓苑汽车服务有限责任公司经营权转让协议》，甲方将兴文三和寓苑汽车服务有限责任公司80%的经营权转让给乙方，作价为30万元，甲乙双方签订本协议时，乙方应将经营权转让款30万元一次性付给甲方，甲方仍持有公司20%经营权。因公司经营场所系甲方出面与房东签订租赁协议，且已由甲方支付了租金，乙方每季度第1月10日前必须向甲方支付租金25000元，全年租金10万元。 因被告安骏公司未按约定的期限向原告兴文公路养护段交付租赁房屋，且交还的房屋未恢复原状和清查，原告遂起诉来院。诉讼中，经被告安骏公司的申请，本院依法追加庞旭为本案被告参加诉讼。经被告庞旭申请，本院又依法追加白勇为本案被告参加诉讼。经本院释明，原告兴文公路养护段不变更其诉讼请求。 本院认为，当事人应当遵循诚实守信原则，按照合同约定全面、妥善履行自己的义务。在租赁关系中，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人应当支付租赁费用。租赁期限届满，承租人应当将租赁物交付出租人。本案中，原告兴文公路养护段与被告安骏公司签订的《门面房出租协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，兴文公路养护段向安骏公司交付了房屋，安骏公司向兴文公路养护段支付了截止于2019年8月25日的租金。庭审中，双方当事人均同意解除房屋租赁协议，本院不持异议。本案争议的主要焦点之一：2019年8月26日至2020年10月25日的房屋租金50400元由谁承担？关于原告主张的租金，根据双方于2017年4月11日签订的《门面房出租协议》第二条约定，2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金为43200元，即每间月租金为400元。安骏公司于2019年5月28日向原告缴纳的2019年5-8月租金14400元，因此，原告主张2019年8月26日至2020年10月25日的房屋租金50400元，仍然按照上述标准计算，本院予以确认。被告安骏公司答辩称，自己将承租的房屋转租与庞旭，原告是明知的，且未在六个月内提出异议，应视为出租人同意转租。被告庞旭答辩称，自己将承租的房屋转租与白勇，应由白勇向原告支付租金。本院认为，原告兴文公路养护段与被告安骏公司签订的两份《门面房出租协议》的第六条明确约定，乙方不得自行转租门市。因此，被告安骏公司在未经原告许可的情形下，于2015年擅自将承租的房屋转租与第三人庞旭使用的行为，即违反了双方合同的约定，又违反了相关法律的规定，已构成违约。至于该转租行为，原告兴文公路养护段是否知道或者应当知道承租人转租？本院认为，被告安骏公司将房屋转租与庞旭时，未向原告履行告知义务，也未指示庞旭向原告履行缴纳房租、按期返还房屋等通知。原告也未认可承租人为庞旭或白勇。且在2015年起，安骏公司径行收取庞旭的房租，又于2017年4月11日再次与原告签订了《门面房出租协议》，并于2019年5月28日向原告缴纳2019年5-8月的房租14400元，该行为亦不正当。被告庞旭、白勇亦从未直接向原告缴纳房屋租金。庞旭与白勇在使用房屋期间，仍然用于从事汽车销售等服务。因此，安骏公司所提供的证据，不能证实原告就转租的事实知道或者应当知道。故对安骏公司的该项辩驳理由，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，原告要求安骏公司支付房租50400元的请求，本院予以支持。 本案主要焦点之二：原告主张的房屋恢复、清洁等费用如何认定？根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”之规定，被告将承租的房屋返还原告时，负有恢复租赁物原有基本状态的义务，包括拆除不必要的添附物，进行卫生清洁等。庭审中，本院要求被告在合理期限内处理完毕后向原告移交，被告未予履行。原告主张的恢复、清洁费用，经兴文管得宽房屋维修有限公司现场察看后作出的报价为17780元，并不过高，本院予以支持。被告安骏公司认为，白勇系实际租人，应由白勇承担该项义务。其辩驳理由，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百二十二条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告宜宾市公路局兴文公路养护段与被告宜宾市安骏汽车销售服务有限责任公司签订的《门面房出租协议》； 二、被告宜宾市安骏汽车销售服务有限责任公司限于本判决生效之日起七日内支付原告宜宾市公路局兴文公路养护段自2019年8月26日起至2020年10月25日止的房屋租金50400元、承租的房屋恢复、清洁等费用17780元，两项合计68180元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件减半收取为752元，由被告宜宾市安骏汽车销售服务有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院将依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、扣留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  罗强 二〇二一年四月三十日 书记员  向珂