贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初1910号 原告：谌杰，男，汉族，1985年10月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：付玉林，女，汉族，1985年12月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：谌杰（特别授权代理），系原告付玉林之丈夫。 被告：毕节市亿翔房地产开发有限公司，住所地：贵州毕节市七星关区环东路，统一社会信用代码：915205025806504474。 法定代表人：周拥军，该公司执行董事。 原告谌杰、付玉林与被告毕节市亿翔房地产开发有限公司（以下简称：亿翔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谌杰（亦为原告付玉林的委托诉讼代理人）庭参加诉讼，被告亿翔公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，作缺席审理。本案现已审理终结。 原告谌杰、付玉林向本院提出诉讼请求：一、判决被告亿翔公司从2016年12月30日起，以353,393.00元为基数，按日万分之一的标准向原告支付逾期交付商品房违约金至实际交付之日止（违约金暂计7,891.00元）；二、判决被告亿翔公司从2019年12月30日起，以353,393.00元为基数，按全国银行同业间拆借中心公布的市场报价利率1.5倍为标准，向原告支付计逾期交付所有权证书违约金至实际交付之日止（违约金暂计10,000.00元）；三、判决被告亿翔公司立即退还原告交付的税费7,891.00元，并从2015年11月16日起，按全国银行同业间拆借中心公布的市场报价利率为标准，计付利息至实际返还完毕之日止；四、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：原被告于2015年11月16日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市七星关区路）xx号房屋，面积：125.05平方米，总价款为353393.00元，原被告签订涉案合同后，原告依约交付了首付款项114284.00元，剩余239109.00元办理银行按揭，尔后，原告又依约办理了银行按揭贷款247000.00元。原被告签订的涉案《商品房买卖合同》中，第十一条约定：被告作为出卖人，应当在2016年12月30日前向买受人原告交付该商品房；第十二条约定：出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，逾期超过30日原告要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之一的违约金；另，涉案合同第二十条约定“买受人未在交付商品房之日起36个月内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方按照下列第种方式”据此，原告依约履行完毕完付款义务后，被告并不能按照约定时间交付涉案房屋以及办理不动产权证书，已经违约。另，原被告签订涉案合同时，被告没有任何法律依据的情况下莫名向原告收取的7891.00元的“税费”。原告认为：原被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违法法律法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告依约向被告支付完毕涉案房屋款项，被告就应当按照约定将涉案房屋在符合交付条件的情况下交付给被告使用，并在约定的时间内将所有权证书办理并交付给原告。如今，因被告自身原因，未能将涉案房屋在约定时间交付原告并为原告办理所有权证书，已经违约，应当承担逾期交付涉案商品房以及所有权证书的违约责任。据此，因原被告双方就逾期交房违约金在涉案合同第十二条作了明确约定，故被告作为出卖人应当按约定按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之一的违约金；另，关于逾期办理房屋所有权证书违约金的问题，因合同中第二十条条款约定不明，故被告应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，支付逾期办证违约金，计算方式应为：以353393.00元为基数，按全国银行同业间拆借中心公布的市场报价利率1.5倍为标准，向原告支付计逾期交付所有权证书违约金至实际交付之日止。除此之外，原被告在签订涉案《商品房买卖合同》时，被告以收取税费为由，把原告多交购房款7891.00元擅自转为税费，原告认为被告该税费的收取没有任何法律依据，属于没有法律依据获取收益，使得原告因此遭受损失，被告应当将其返还给原告。综上，原告为维护自身合法权益，特根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定诉至贵院，恳请贵院判如所请为谢! 被告亿翔公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状及证据。 结合原告陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明的事实如下：2015年11月16日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区路）XX号房；该商品房总价款为353393.00元；买受人以贷款方式付款，应于2016年8月1日前支付首期房价款106393.00元，余款247000.00元向银行申请贷款支付。出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过30日之，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。房屋登记：双方同意共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起36个月内取得该商品房所有权证书的，双方同意按照下列第种方式处理：……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。合同履行过程中，原告于2014年8月18日、2014年9月8日共向原告交付房款114284.00元。2015年11月16日，被告在2014年9月8日的收据上载明：首付总款106393.00元，原交款多7891.00元转入税费款项。2016年1月4日，原告向中国工商银行股份有限公司毕节清毕路支行贷款支付了余款247000.00元。2018年3月27日，被告向原告交付涉案房屋。原告认为，被告未按约定交付涉案商品房及办理产权证书，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至本院。 另查明，经毕节市自然资源和规划局查询，被告开发的“御水湾”房屋开发项目没有幢首登（以幢为单位首次登记）的登记信息，涉案项目不具备为原告办理涉案商品房不动产权证书的条件。 上述事实，有原告提交的各项证据及本院依职权调取的证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。 对于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2018年3月27日，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任，故对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限将涉案商品房交付买受人的，逾期超过30日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。被告逾期交房的时间为452日，对应的违约金为15,973.36元（353,393.00元×1?×452日）。故对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，本院以15,973.36元为限予以支持。 对于原告主张被告支付逾期交付所有权证书的违约金的诉请。原告按约定履行了交付房款的义务，被告应按约定履行与原告共同向房屋登记机构申请办理涉案商品房的房屋所有权转移登记的义务。现因被告未取得涉案项目的幢首登记，致原告未能在涉案商品房交付之日起36个月内，即2021年3月26日前取得涉案商品房的所有权证书，被告构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，故对原告的该诉请，本院予以支持。 关于计算违约金的起止时间的问题。如上所述，因被告的原因致原告未能在2021年3月26日前取得涉案商品房的所有权证书，则从2021年3月27日起，被告已构成违约，应向原告支付违约金。对于计算违约金的截止时间，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由“双方同意共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”且在本案中，原告主张被告退还代收的办证税费，故被告取得办理涉案商品房转移登记的有关文书后，需交付给原告，并协助原告向房屋登记机关申请办理涉案商品房转移登记。故违约金的计算应截至被告向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书之日止。 关于计算违约金的标准问题。《商品房买卖合同》中约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起36个月内取得该商品房所有权证书的，双方同意按照下列第种方式处理：……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”该约定具体明确，故原告主张的逾期交付所有权证书违约金计算方式为：以原告已付购房款353,393.00元为基数，按日万分之一的标准从2021年3月27日起计算至被告向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书之日止。 对于原告主张被告退还7,891.00元税费的诉请，被告基于为原告办理涉案商品房的所有权证书的需要而向原告收取办证税费，原、被告之间成立委托关系。现原告主张被告退还，应视为原告不再委托被告代为办理涉案商品房的所有权证书，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十三条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”的规定，对原告的该主张，本院予以支持。对于原告主张被告支付利息的诉请，于法无据，本院不予支持。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条、第九百三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市亿翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谌杰、付玉林逾期交房违约金15,973.36元； 二、被告毕节市亿翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谌杰、付玉林逾期交付所有权证书违约金，违约金的计算方式为：以353,393.00元为基数，按日万分之一的标准从2021年3月25日起计算至被告向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书之日止； 三、被告毕节市亿翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告谌杰、付玉林交付的税费7,891.00元； 四、驳回原告谌杰、付玉林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费275.00元，由原告谌杰、付玉林负担75.00元，由被告毕节市亿翔房地产开发有限公司负担200.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二一年四月十六日 书记员  高立