四川省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川执监16号 申诉人（利害关系人）：杨明红，女，1967年8月17日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杨予霄，四川兴远律师事务所律师。 申请执行人：招商银行股份有限公司成都分行，住所地四川省成都市武侯区人民南路三段1号。 负责人：张强，行长。 委托诉讼代理人：许春玲，四川思沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乐章汇，四川思沃律师事务所律师。 被执行人：龙训丰，男，1987年6月11日出生，汉族，住四川省安岳县。 被执行人：任丽红，女，1988年10月15日出生，汉族，住四川省射洪县。 申诉人杨明红不服四川省成都市中级人民法院（2020）川01执复600号执行裁定，向本院申诉，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查完毕。 成都市武侯区人民法院在执行招商银行股份有限公司成都分行（以下简称招行成都分行）与龙训丰、任丽红金融借款合同纠纷一案过程中，于2019年2月23日委托成都精至诚房地产评估有限责任公司（以下简称精至诚评估公司）对成都高新区世纪城路418号10栋1单元×××号房屋（以下简称案涉房屋）进行市场价格评估，精至诚评估公司于2019年4月10日作出成精房评[2019]报字第04-0004号《房地产司法鉴定估价报告》（以下简称评估报告）载明，案涉房屋评估价为308.7万元，房地产权益状况的占用情况为“空置”，出租及利用情况“至价值时点，估价对象未出租，为空置状态”。2019年4月22日，执行法院作出（2019）川0107执恢55号执行裁定将案涉房屋进行第一次拍卖，拍卖保留价为217万元，网络拍卖平台上拍卖公告中关于案涉房屋现状使用情况为“出租”。杨明红于2019年5月28日以217万元价格竞价成功，并于6月4日向执行法院诉讼费及案款专户转款195万元（之前另行交有保证金22万元）。执行法院于2019年6月3日作出（2019）川0107执恢55号执行决定，以淘宝网拍卖公告中公开的房屋信息为“出租”、实际上该拍卖房屋为“空置”状态、瑕疵说明严重失实、影响拍卖公正、被执行人书面提交重新拍卖申请书为由，决定将杨明红对案涉房屋的竞买行为予以撤销。 杨明红对执行法院撤销竞买的决定不服提出异议，请求维持拍卖结果，执行法院立为执行异议案件审查。听证中，杨明红提供了看房视频，该视频显示案涉房屋内有人居住，阳台有少量衣物晾晒；还提供“2019年6月23日拜访租客录音”，拟证明案涉房屋拍卖时出租给案外人曾刚，房屋处于“出租”状态。后执行法院向曾刚电话核实，曾刚陈述案涉房屋为曾刚妻子的表妹任丽红所有，其未承租过该房屋，仅曾经暂住该房屋内。 执行法院认为，拍卖行为是否应予撤销的基础系案涉房屋在拍卖时是否处于“出租”状态。首先，从现有证据显示，执行程序中，该院依法委托评估拍卖机构对案涉房屋进行评估，以评估机构记载的“至价值时点，估价对象未出租，为空置状态”，结合评估机构现场勘测反馈的案涉房屋内景照片显示，并无居住状态。案涉房屋拍卖价格和使用状态应以评估报告作出时为参考标准。其次，竞买人杨明红向该院提交的“2019年6月23日拜访租客录音”记录，无对应的租赁合同、租金支付凭证等证据，不足以证明案涉房屋拍卖时处于“出租”状态。虽然杨明红提供的看房视频显示案涉房屋内有人居住，但法庭与案外人曾刚电话核实，曾刚陈述其仅曾暂住该房屋内，并未与房主建立租赁关系。综上，涉案房屋拍卖时为“空置”而并非“租赁”状态。司法拍卖网络平台淘宝网对案涉房屋现状使用情况标记为“出租”，是不实披露。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”。本案中，阿里拍卖对案涉房屋公告中提示“标的物以实物现状为准”，评估报告中权益状况的占用情况为“空置”，而阿里拍卖公告案涉房屋使用情况为“出租”，对案涉房屋现状事实介绍严重失实，有违客观事实，导致限制其他买受人参加竞买，案涉房屋实际交易价格因此受影响，损害了当事人的利益。基于此，该院作出（2019）川0107执恢55号执行决定，将杨明红对案涉房屋的竞买行为予以撤销，该行为系执行法院发现拍卖行为不符合法律规定而进行的自行纠正，符合法律规定。杨明红主张案涉房屋拍卖时确属“出租”状态并认为依法参与的竞买行为不应被撤销，但其未提供证据证明案涉房屋实际为“出租”状态，且与该院拍卖时查明的案涉房屋为“空置”状态不相符，故其主张无事实依据和法律依据。综上，杨明红的异议理由不成立，不予支持。执行法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第一项规定，于2020年9月28日作出（2020）川0107执异310号执行裁定，驳回杨明红的异议请求。 杨明红申请复议称，其提交的视频、录音等证据能充分证明案涉房屋在拍卖时确有人居住，案涉房屋确属租赁状态，而非空置，执行法院认定事实错误；执行法院依据案外人曾刚的电话陈述认定案涉房屋不是出租状态，程序严重违法，且曾刚关于其未租赁案涉房屋的陈述与杨明红提交的拜访曾刚录音内容相矛盾，故曾刚关于房屋非出租的证言不可靠，不应被采信；评估报告载明的案涉房屋“空置”状态为价值评估条件，并非指案涉房屋的现实状态为空置。请求撤销（2020）川0107执异310号执行裁定。 四川省成都市中级人民法院另查明，任丽红于2020年9月11日向执行法院出具《情况说明》载明：案涉房屋系其朋友曾刚临时居住，曾刚入住时间为2019年4月初，2019年5月底、6月初搬离。 四川省成都市中级人民法院审查认为，根据查明的事实，竞买公告载明的案涉房屋使用情况与评估报告载明的案涉房屋未出租内容相悖，亦与案涉房屋所有权人任丽红关于案涉房屋2019年4月初至6月初由其朋友曾刚临时居住的陈述不符，且至今未有租赁权人向执行法院就案涉房屋主张权利。执行法院发布的案涉房屋竞买公告内容与事实严重不符，会对案涉房屋的拍卖价格产生实质性影响，执行法院撤销对案涉房屋的拍卖，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第五项规定。杨明红关于案涉房屋拍卖时已出租、执行法院依据曾刚的电话陈述认定案涉房屋拍卖时为空置错误等理由，因其未提交租赁合同、支付租金凭证等证据予以证实，其理由缺乏事实依据，本院不予采纳。遂依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，于2020年12月15日作出（2020）川01执复600号执行裁定，驳回杨明红的复议申请，维持成都市武侯区人民法院（2020）川0107执异310号执行裁定。 杨明红不服复议裁定，以异议、复议程序相同理由向本院申诉，请求撤销执行异议、复议裁定，维持其竞买结果。 本院认为，本案争议焦点在于执行法院以（2019）川0107执恢55号执行决定撤销杨明红对案涉房屋的竞买行为是否合法。案涉房屋提交拍卖、决定起拍价的基础是评估报告，评估报告关于案涉房屋价格的评估因素中包含了房屋状态，即“空置”，该状态既影响房屋评估价格，也影响竞买人对案涉房屋价置的判断，故案涉房屋是否处于“空置”状态是影响房屋起拍价和成交价的重要因素，执行法院有义务正确界定房屋状态并依法公示。执行法院将评估结论为“空置”状态的房屋以“租赁”状态在拍卖网络上予以确认和公示，属于对房屋权利状态认定和公示的重大瑕疵，足以影响竞买人对房屋价值的判断，已经严重损害了被执行人、申请执行人的合法权利，该情形符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定的“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持”中“其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”，故执行法院依据当事人的申请撤销杨明红的竞买行为，其结果正确，应予维持。本案的核心争点不是案涉房屋是否实际处于出租状态，而是房屋评估依据的权利状态与拍卖公告显示的权利状态不一致，属于程序严重违法，且该违法行为足以严重损害当事人的利益，故对杨明红基于房屋确实有人居住及处于租赁状态的抗辩主张，本院不予支持。杨明红如果认为执行法院的违法执行行为对其权益造成损害，可以另行主张权利。另外，基于执裁分离的原则，执行法院对当事人提出的对拍卖行为的异议，应当立为执行异议案件进行审查，执行法院使用执行实施案号直接作出决定撤销杨明红的竞买行为，存在程序违法情形，考虑到该决定的结果并无不当，以及该案已实际经过执行异议、复议及本院的监督程序进行审查，杨明红作为竞买人的救济权利已经得到程序保障，故对执行法院的该程序违法行为，本院予以指出，但不予撤销。综上，四川省成都市中级人民法院（2020）川01执复600号执行裁定结果正确，杨明红的申诉请求及理由不能成立，本院不予支持，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》71条之规定，裁定如下： 驳回杨明红的申诉请求。 审 判 长 李 海 涛 审 判 员 王 东 风 审 判 员 高 新 玉 二〇二一年四月十九日 法官助理 邓  敏 书 记 员 吉候衣星 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 二、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》 71．上级人民法院依法监督下级人民法院的执行工作。最高人民法院依法监督地方各级人民法院和专门法院的执行工作。