山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1448号上诉人（原审被告、反诉原告）：孔宸，男，1997年12月31日出生，汉族，学生，住济南市。委托诉讼代理人：孔国兴（系孔宸之父），住济南市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：济南创信物业服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：程增祥，董事长。委托诉讼代理人：丁宝三，男，该公司项目管理人员。委托诉讼代理人：林静，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人孔宸因与被上诉人济南创信物业服务有限公司（以下简称创信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初6041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月4日、7日公开开庭审理了本案。上诉人孔宸的委托诉讼代理人孔国兴，被上诉人创信物业公司的委托诉讼人丁宝三、林静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔宸上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，并依法改判驳回创信物业公司的诉讼请求，同时支持孔宸的反诉请求。2.本案诉讼费和上诉费均由创信物业公司承担。事实与理由：一、找到新的证据。1.一审前，孔宸已经申请一审法院依法协助调取对本案至关重要的证据。一审庭审时法院并没有出示孔宸申请的相关证据，也没有说明理由。本次上诉，孔宸再一次提交书面申请，请求法院依法协助调取相关证据。同时提交新的证据，证明创信物业公司没有合法收费文件。2.有新的证人可以证明物业自己认定的三星级服务为非法。3.有新的证据证明创信物业公司没有合法的收费依据。二、一审法院认定事实不清。1.一审法院驳回孔宸的诉讼请求是依据创信物业公司与中创房地产开发有限公司1998年12月签订的《中创开元山庄物业管理委托合同》。一审法院认定委托合同有效。创信物业公司和山东中创房地产开发总公司所签订的《中创开元山庄物业管理委托合同》是早产四年的公章签订的，为早产四年的合同(在一审前孔宸已经申请一审法院依法协助调取创信物业公司工商变更资料，庭审时不知一审法院为什么没有提交该证据)。在案外人邵文葆与济南创信物业服务有限公司的物业服务合同纠纷一案(2019)鲁0102民初3099号民事判决书中也已经查清，一审法院认为系后补合同，由于山东中创房地产开发总公司已经被吊销执照，后补合同无法体现当事人在合同签订时真实意思表示，为无效合同。孔宸一审提交的证据，已经证明创信物业公司在中创开元山庄小区没有合法的经营资格。工商资料显示山东中创房地产开发总公司已于2011年被山东省工商局吊销营业执照，创信物业公司备案资料是山东中创房地产开发总公司2013年出具的。2013年山东中创房地产开发总公司已经不具备签署除清算资料外的任何法律文件能力。(在一审前孔宸已经申请一审法院依法协助调取其工商吊销资料证据，庭审时不知一审法院为什么没有提交该证据)，创信物业公司与山东中创房地产开发总公司签署的法律文件不能作为创信物业公司在2013年4月份向济南市历下区住建局申请办理的物业管理合同备案手续资料。该事实已在2020年6月9日被济南市历下区住建局审查清楚，历下区住建局并向济南市住建设局物业处提交申请，(在一审前已经依法申请一审法院协助调取历下区住建局申请证据原件，庭审时不知一审法院为什么没有提交该证据)请求撤销创信物业公司2013051号物业合同。由此可以说明，创信物业公司在涉案小区内并没有真正取得合法的经营资格，所以一审法院依据一个无效的《中创开元山庄物业管理委托合同》判决本案为事实不清。创信物业公司无权要求孔宸支付物业服务费及违约金等费用。2.一审法院判决孔宸按照三星级服务标准缴费没有法律依据。一审法院在创信物业公司不出具三星级服务合法有效资质材料的情况下，仅仅凭创信物业公司在大厅张贴的公告照片就认定其服务是三星级标准是极其错误的。一审法院认为创信物业公司已经“基本”履行了服务义务，这个“基本”履行不能成为孔宸缴纳100%服务费和违约金的依据。基本履行不是百分百履行，不是百分百的服务为什么要缴纳100%的服务费。孔宸2016年12月与创信物业公司达成一致，按照0.7元每平米缴纳了创信物业公司自己认为的服务费，创信物业公司并出具收据(见一审证据)。也就是说创信物业公司接受双方约定的0.7元每平方米作为收费标准。一审法院继续判决孔宸按照1元缴纳是错误的。3.创信物业公司未经过双过半合法程序，仅凭店堂告示提高收费标准属于典型的乱涨价。即使《中创开元山庄物业管理委托合同》为有效合同，依据济南市物价局《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》规定的第二条：物业服务合同约定期限的，在合同期内，物业服务与其收费标准仍按合同约定执行：物业服务合同未约定固定期限或前期物业服务合同已经到期的，符合业主大会成立条件的，由物业所在地街道办事处按照《山东省物业管理条例》有关规定负责组织、指导成立业主大会，并由业主大会确定物业服务及其收费标准；暂未成立业主大会的，应由物业所在地街道办事处组织业主代表、前期物业服务企业和开发建设单位召开联席会议，拟定物业服务收费标准调整方案，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业服务及其收费标准等方可按照《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》执行，而创信物业公司没有经过双过半法律程序擅自单方面涨价是违法的，一审法院在创信物业公司没有出示合法的收费依据前，没有权利代替合同双方认定1元每平米的收费标准。《合同法》《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》中服务费由“市场调节”(涨价)是指的合同双方都认可的且依照合法程序的“市场调节”(涨价)，人民法院无权认定其单方面以告示方式“市场调节”(涨价)的服务费标准。4.一审法院驳回孔宸所有反诉请求理由不明确，认定事实不清楚。既然一审法院认为《中创开元山庄物业管理委托合同》有效。也就承认了孔宸和创信物业公司的合同关系。按照《物管条例》《物权法》《济南市物业星级服务标准》之规定，孔宸作为合同方有知情权，有权要求创信物业公司向孔宸公布其物业服务独立法人资格和法定从业资质；公布其所属员工法定从业资质情况；公布物业管理区域内业主缴纳物业管理费情况，及管理成本组成；公布物业管理用房使用情况；公布停车费收支情况及广告费收支情况，公布物业收费的收入和支出账目，接受孔宸监督；业主缴纳服务费和知情权存在必然的法律关系。一审法院驳回孔宸反诉请求，仅仅要求孔宸履行合同约定的义务，而创信物业公司不需要履行合同约定及法律规定的义务，是极其错误的。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法改判，驳回创信物业公司的诉讼请求并支持孔宸的请求。创信物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.1998年7月，创信物业公司成立时名称为济南创信物业管理中心，后因公司发展需要，2002年12月，更名为济南创信物业管理有限公司，2007年10月，更名为济南创信物业服务有限公司。中创开元山庄小区始建于1994年，曾是济南市最早的商品房住宅小区之一。创信物业公司成立于1998年7月29日，成立时企业名称为济南创信物业管理中心。因涉案小区是分期建好楼座，房屋分批出售，业主分批入住，故山东中创房地产开发总公司与济南创信物业中心亦随交付情况签订相应的前期物业管理委托合同。2005年时，山东中创房地产开发总公司与创信物业公司将分期签订的物业管理委托合同，综合签署了一份前期物业管理委托合同，即本案立案时提供的物业管理服务合同。这时，创信物业公司已经由济南创信物业管理中心更名为济南创信物业管理有限公司，办理更名后原济南创信物业管理中心的公章已经由工商管理部门收回，故签订单位为济南创信物业管理有限公司。因创信物业公司自成立日起至今一直是中创开元山庄小区的物业服务主体，所以该份合同的签订日期就打印上当初进驻的日期1998年。2.创信物业公司作为中创开元山庄小区的物业服务企业，已经为业主提供了物业服务，孔宸作为业主已经接受了该服务，应当按照约定交纳物业费。因为孔宸逾期未缴纳物业费，应承担相应违约责任，原审法院判决孔宸承担违约金并无不当。3.一审法院按照1.55元每平方支持创信物业公司的诉讼请求并无不当。根据《济南市物价局关于公布我市普通住宅服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》，自2012年8月1日起，普通普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，历下区……由市场监管部门会同物业管理部门制定，物业服务收费可在基准价格的基础上上浮10%，下浮不限。物业服务收费基准价格与登记标准相对应，包括公共性物业收费、电梯维修和运行以及自动消防控制设施维护运行费三部分。并按照物业服务质量等级公布了收费基准价格，其中三星级的物业服务收费基准价格为1.55元，(其中，公共性物业服务收费标准为1元，电梯维护运行费0.35元，自动消防控制设施维护运行费0.2元)。2014年1月1日起，创信物业公司按照三星级标准的收费项目及标准对物业服务价格进行了调整。所以一审法院支持创信物业公司的诉讼请求并无不当。4.一审法院不支持孔宸反诉请求并无不当。因孔宸的反诉请求与本案不是同一法律关系，一审法院不予审理并无不当。综上所述，原审人民法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理，请求二审人民法院依法驳回孔宸上诉，维持原判。创信物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令孔宸向创信物业公司支付物业服务费14942.5元、维修资金5221.84元、违约金24528元；2.诉讼费等诉讼相关费用由孔宸承担。孔宸向一审法院提出反诉请求：1.创信物业公司与山东中创房地产开发总公司签订的《物业管理委托合同》无效；2.创信物业公司向孔宸或业主公布其独立法人资格和法定从业资质；3.创信物业公司向孔宸或业主公布其所属员工法定从业资质情况；4.创信物业公司向孔宸或业主公布物业管理区域内业主缴纳物业管理费情况，及管理成本组成；5.创信物业公司向孔宸或业主公布物业管理用房使用情况；6.创信物业公司向孔宸或业主公布停车费收支情况及广告费收支情况，扣除管理费20％部分，按照孔宸面积把属于孔宸的部分返还孔宸；7.创信物业公司向孔宸或业主公布物业收费的收入和支出账目，接受监督；8.创信物业公司按照济南市物价局济价房字(2000)71号标准退还孔宸2008年至2016年多交费用10703元(1.55元×200.84建筑面积×12月×7年+2900元(2016年费用)-1.05元×182套内建筑面积×12月×8年)；9.诉讼费由创信物业公司承担。一审法院认定事实：孔宸系济南市历下区环山路108号15号楼1-604业主，其房屋面积为200.84平方米。2002年9月27日，山东中创房地产开发总公司（甲方）与济南创信物业管理中心（乙方）签订《中创开元山庄物业管理委托合同》，约定：甲方将中创开元山庄（含西小区）住宅小区范围内27座多层住宅楼及相关设施设备等物业委托乙方管理。委托期限为自2002年10月8日起至小区业主委员会成立并委托时止。第二十五条乙方的权利义务中第一款第4项约定：依照合同和市物价局核发的收费许可证收取物业管理服务费及其他费用。第二十七条物业管理服务费及相关费用中第（二）款约定：已交付使用物业管理服务费，乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主、使用人收取…,收费时间：每年的1月15日前。合同有效期内，若物价部门批准调整收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向业主、使用人收取。济南创信物业服务有限公司于2002年12月2日变更企业名称，变更前为“济南创信物业管理中心”，变更后为“济南创信物业管理有限公司”，后又于2007年11月27日变更为“济南创信物业服务有限公司”，即本案创信物业公司。根据《济南市物价局关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》，自2012年8月1日起普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，历下区…由市价格主管部门会同市物业主管部门制定，物业服务收费可在基准价格的基础上上浮10%，下浮不限。物业服务收费基准价格与等级标准相对应，包括公共性物业服务收费、电梯维护和运行费以及自动消防控制设施维护运行费三部分。并按照物业服务质量等级公布了收费基准价格，其中三星级的物业服务收费基准价格为1.55元（公共性物业服务收费标准为1元，电梯维护运行收费标准为0.35元，自动消防控制设施维护运行费为0.2元）。2014年1月1日起，创信物业公司按照上述三星级标准的收费项目及收费标准对物业服务收费价格进行了调整。2017年1月至今，孔宸未交纳物业服务费。一审法院认为，创信物业公司作为中创开元山庄小区的物业服务企业，为业主提供物业服务，通过其提交的证据可以证实创信物业公司已基本履行相关物业服务义务，孔宸作为涉诉房屋的业主应当按照约定支付物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，山东中创房地产开发总公司与济南创信物业管理中心签订的物业服务合同依法成立并生效，对全体业主具有约束力。孔宸辩称创信物业公司的诉讼主体不合法，一审法院不予采信。创信物业公司主张物业费按每月1.55元/平米计算，房屋面积200.84平米，自2017年1月1日至2020年12月31日止，物业服务费为14942.49元，一审法院予以支持。关于创信物业公司主张违约金问题，一审法院认为，孔宸未按时交纳物业费，违反了合同约定，应当承担违约责任，创信物业公司主张按欠费额的每日千分之三计算，一审法院认为，违约金比例过高，应予以调整，调整后的违约金的计算方式为以每年欠付的物业费为基数，自每年的1月16日起计算至实际支付之日止，按照创信物业公司起诉时一年期贷款市场报价利率3.85%计算。关于创信物业公司主张的维修资金，因其未提交相关证据，一审法院不予支持。创信物业公司可待补充证据后另行主张权利。关于孔宸主张创信物业公司按照济南市物价局济价房字(2000)71号标准退还2008年至2016年多交费用10703元的反诉请求，未提供相关证据，一审法院不予支持，关于孔宸的其他反诉请求，与本案不是同一法律关系，本案不予处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、孔宸支付济南创信物业服务有限公司自2017年1月1日至2020年12月31日止的物业服务费14942.49元，于本判决生效之日起10日内履行；二、孔宸支付济南创信物业服务有限公司物业服务费违约金（分别以3735.62元为基数，按照一年期贷款市场报价利率3.85%，分别自2017年1月16日、2018年1月16日、2019年1月16日、2020年1月16日起计算至实际给付之日止），于本判决生效之日起10日内履行；三、驳回济南创信物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回孔宸的全部反诉请求。本诉案件受理费减半收取计484元，反诉案件受理费减半收取计370元，共计854元，均由孔宸负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定：自2008年1月，孔宸入住中创开元山庄小区，期间创信物业公司为涉案小区提供前期物业服务，孔宸未缴纳自2017年1月1日至2020年12月31日的物业服务费用。二审中，孔宸撤回了证人出庭作证申请。本院认为，本案系创信物业公司与孔宸之间的物业服务合同纠纷。创信物业公司（原济南创信物业管理中心、原济南创信物业管理有限公司）系经中创开元山庄小区的开发企业选任，自业主入住即在涉案小区提供前期物业服务。虽然涉案1998年12月25日《中创开元山庄物业管理委托合同》，加盖了济南创信物业管理有限公司的印章，但是创信物业公司已经说明该1998年12月25日合同实际为2005年签订，与创信物业公司自始为涉案小区提供前期物业服务及创信物业公司名称变更的事实并不矛盾。孔宸自2008年1月入住涉案小区，交纳物业费至2016年12月；自2017年1月1日至2020年12月31日，孔宸未按期缴纳物业服务费用。业主交纳物业服务费用，物业服务企业提供物业服务。业主对物业服务的满意程度，因业主个体的实际感受情况，而可能存在不同。如果有业主不按期交纳物业费，将可能影响物业服务企业为小区提供物业服务，小区物业服务质量也可能会随之下滑，而这也可能导致更多的业主对物业服务感受不好，可能有更多的业主因此不交物业费。如此恶性循环，全体业主尤其是正常交纳物业服务费的业主的利益，将会受到损害。因此，物业服务合同的履行，小区物业服务水平的维持和提升，需要物业服务企业与全体业主相互配合、相互支持、共同努力。孔宸作为业主，如果对创信物业公司提供的物业服务不满，希望更换物业服务企业，可以通过业主大会按法定程序选聘新的物业服务企业。若大多数业主对创信物业公司提供的物业服务不满，业主大会选聘了其他物业服务企业，创信物业公司应接受被解聘的结果。一审判决判令孔宸向创信物业公司支付2017年1月1日至2020年12月31日未交的物业服务费用，驳回孔宸要求退还2008年至2016年多交费用的反诉请求，符合本案实际，本院予以维持。孔宸未按时交纳物业服务费用，一审法院已经调整了违约金，亦符合本案实际，本院予以维持。对孔宸所提调查取证申请，本院不予准许。对孔宸的其他反诉请求，一审未予合并审理，本案二审不予审理。综上所述，孔宸的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1708元，由上诉人孔宸负担。本判决为终审判决。审 判 员 许海涛二〇二一年四月二十三日法官助理 刘秋月书 记 员 王 娜