安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0422民初231号 原告:寿县中利置业有限公司,住所地安徽省淮南市寿县寿春镇通淝路御景学府尚书苑物业楼**，统一社会信用代码91340422094826646C。 法定代表人：吴庆圣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑海龙，安徽郢都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑孝云，安徽郢都律师事务所律师（实习）。 被告：卜传清，男，1964年12月16日出生,汉族，住安徽省淮南市寿县。 第三人：安徽寿县农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省淮南市寿县寿春镇南门外大圆盘北侧50米，统一社会信用代码913404001530655771。 法定代表人：刘旭东，该银行董事长。 委托代理人：李成婷，该银行职工，女，1988年11月22日出生，汉族，住安徽省淮南市寿县。 原告寿县中利置业有限公司（以下简称中利置业公司）与被告卜传清、第三人安徽寿县农村商业银行股份有限公司（以下简称寿县农商行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。中利置业公司的委托诉讼代理人郑海龙、郑孝云，被告卜传清，第三人寿县农商行的委托诉讼代理人李成婷，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中利置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除中利置业公司与卜传清签订于2018年6月4日的合同备案编号为201806040025的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令卜传清将御景学府9幢101号商品房一套返还给中利置业公司；3.判令在卜传清将御景学府9幢101号商品房一套返还给中利置业公司时,中利置业公司向卜传清退还剩余购房款249436.63元；4.判令卜传清、寿县农商行协助中利置业公司办理解除案涉商品房预抵押登记手续、注销合同备案登记等手续；5.本案诉讼费由卜传清承担。事实和理由：卜传清于2018年6月4日与中利置业公司签订合同备案编号为201806040025的《商品房买卖合同》及补充协议，并从寿县农商行办理按揭贷款，由中利置业公司提供阶段性担保。中利置业公司与卜传清在签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定：买受人（卜传清）获得贷款后,在出卖人（中利置业公司）提供担保期间，如果买受人连续二期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在出卖人履行担保责任后，出卖人有权向买受人追偿所欠款项并有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回本合同项下的房产(收回时市场价格高于本合同价格执行本合同，市场价格低于本合同价格执行市场价格)，同时买受人应按《商品房买卖合同》总价款10%支付违约金，上述违约金及代垫费用可由出卖人在买受人已交纳的房款中直接扣除，在买受人履行完终止合同的所有手续(包括代收并已向有关部门缴付的税费等)，出卖人有权继续追索。因卜传清多次逾期偿还按揭借款，导致寿县农商行要求中利置业公司承担保证责任，中利置业公司共计代卜传清偿还到期分期付款合计69001.12元。期间，中利置业公司多次致电、致函卜传清，但卜传清一直未到中利置业公司协商解决此事。2020年9月4日，中利置业公司一次性偿还了卜传清剩余的按揭贷款本金及利息。因卜传清的行为已经构成严重违约，中利置业公司请求解除商品房买卖合同既符合双方在合同中约定，也符合法定的合同解除情形，故提出以上诉讼请求。 卜传清辩称，卜传清在去年收到中利置业公司的通知后去该公司解决问题，该公司经理让卜传清回去等候通知，但之后未收到该公司回复。卜传清请求保留房屋，分期偿还中利置业公司垫付款。 寿县农商行述称，卜传清从2018年8月31日至2019年10月21日正常还款，以后由中利置业公司代偿，卜传清名下的按揭贷款已于2020年9月4日由中利置业公司结清。如果合同解除，同意配合办理有关备案登记的解除手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和举证、质证意见，本院认定事实如下： 2018年6月4日，卜传清作为案涉商品房的买受人与出卖人中利置业公司签订了合同备案编号为201806040025的《商品房买卖合同》（该合同附件十一为《补充协议》），约定：卜传清购买中利置业公司开发的位于寿县城南区××路××道××路××幢××号房，该房建筑面积124.93平方米，公摊面积26.83平方米；该套房屋按建筑面积计价，单价5339.97元每平方米，总价款667123元；付款方式为：买受人于2018年6月4日前支付首期房价款267123元，余款40万元向淮南市住房融资担保中心（贷款机构）申请贷款支付；出卖人应在2019年6月26日前向买受人交付该套商品房。该合同附件十一的《补充协议》第十条第5项记载：买受人承诺，在买受人获得贷款后，应按《个人住房借款合同》约定，定期归还贷款本息，在出卖人承担阶段性担保期间，如果出现买受人不能按期偿还按揭款本息情况，在出卖人向银行履行担保责任即垫付贷款本息等费用后，买受人应于出卖人发出还款通知书之日起7天内（以出卖人所保留之快件或挂号信底单中所载之发出时间为准）偿还全部垫付款，并承担银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按出卖人实际代付金额的0.03%计算），在上述约定期间内如仍未归还的，买受人同意每日按出卖人实际代付金额的0.05%向出卖人支付违约金，至买受人实际还款日止。若买受人连续二期或累计六期不能按期偿还银行按揭贷款本息，在出卖人履行担保责任后，出卖人有权向买受人追偿所欠款项并有权单方面解除《商品房买卖合同》，并收回本合同项下的房产（收回时市场价格高于本合同价格执行本合同，市场价格低于本合同价格执行市场价格），同时买受人应按《商品房买卖合同》总价款10%支付违约金，上述违约金及代垫费用可由出卖人在买受人已交纳的房款中直接扣除，在买受人履行完终止合同的所有手续（包括代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人有权继续追索。 案涉御景学府9幢101号房屋已于2018年8月13日在寿县不动产登记局办理了抵押权预告登记，抵押权人是寿县农商行，抵押人是卜传清，抵押方式为预抵押，不动产价值为667123元，被担保债权数额40万元，抵押期限自2018年7月31日至2024年7月31日。因卜传清连续出现逾期还贷情形，中利置业公司为此于2020年6月28日代卜传清向寿县农商行偿还本金40844.46元，利息14603.12元；于2020年7月22日代卜传清向寿县农商行偿还本金5228.27元，利息1548.50元；于2020年8月21日代卜传清向寿县农商行偿还本金5256.02元，利息1520.75元；于2020年9月4日代卜传清向寿县农商行偿还本金281226.83元，利息746.42元。以上代偿款合计350974.37元。 2020年9月14日，中利置业公司向卜传清邮寄《通知》，要求卜传清在收到通知书七日内到中利置业公司还清代偿款，否则，中利置业公司将行使合同解除权。该邮件于2020年9月16日送达卜传清。 本院认为，第一，关于合同解除问题。中利置业公司通过诉讼方式行使合同解除权的时间发生在《中华人民共和国民法典》施行后，应适用《中华人民共和国民法典》有关规定处理案涉商品房买卖合同的解除问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”第五百六十四条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案中，卜传清未按约定偿还按揭贷款，致中利置业公司向按揭银行承担保证责任，按照案涉商品房买卖合同中的补充协议第十条第5项约定，中利置业公司有权解除案涉商品房买卖合同。双方未约定合同解除权的行使期间，中利置业公司通过诉讼方式行使合同解除权未超过法定期限（从中利置业公司于2020年9月4日代卜传清向寿县农商行清偿借款到本案于2021年2月4日立案时未满一年），本案起诉状副本于2021年2月10日送达卜传清，案涉商品房买卖合同于2021年2月10日解除。第二，关于合同解除后的清算问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”本案中，卜传清通过交付首付款及办理按揭贷款的方式已向中利置业公司付清了购房全款，中利置业公司因卜传清对按揭银行违约承担保证责任后，其可以选择向卜传清行使追偿权而不解除合同，也可以选择按照商品房买卖合同的约定解除合同。中利置业公司行使合同解除权已具有对卜传清违约行为的制裁性质，中利置业公司未提供证据证明案涉商品房买卖合同解除后，其会因房价下跌等因素而遭受损失，并且中利置业公司为卜传清代偿贷款前，卜传清的购房款667123元由中利置业公司无偿使用，中利置业公司代偿贷款后，仍占用卜传清的部分购房款至今，其再要求卜传清按购房款的10%比例支付违约金，有失公平。结合案涉补充协议是中利置业公司拟定的格式条款的事实，本院对中利置业公司诉求卜传清给付违约金66712元的意见，不予支持。本院确定合同解除后，中利置业公司应退还卜传清的购房款余额316148.63元（667123元-350974.37元），卜传清和寿县农商行应协助中利置业公司办理解除案涉商品房买卖合同备案登记及抵押权预告登记等手续。关于中利置业公司诉请卜传清向其返还案涉房屋问题，卜传清陈述中利置业公司尚未向其交付房屋，该套房屋仍在中利置业公司控制之下。因中利置业公司未能提供其向卜传清交付该套房屋的证据，本院对中利置业公司的该项诉讼请求，不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条之规定，判决如下: 一、确认原告寿县中利置业有限公司与被告卜传清签订于2018年6月4日的合同备案编号为201806040025的《商品房买卖合同（预售）》于2021年2月10日解除； 二、原告寿县中利置业有限公司于本判决生效之日起5日内返还被告卜传清购房款余额316148.63元（667123元-350974.37元）； 三、被告卜传清，第三人安徽寿县农村商业银行股份有限公司于本判决生效之日起五日内协助原告寿县中利置业有限公司办理解除上述御景学府9幢101号商品房的买卖合同备案登记手续，协助解除上述御景学府9幢101号商品房的抵押权预告登记手续； 四、驳回原告寿县中利置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元（已预缴7300元），减半收取计3650元，由被告卜传清负担2885元，由原告寿县中利置业有限公司负担765元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  余益辉 二〇二一年四月二十日 书记员  李 想 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十四条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。