天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0112民初28号原告（执行案外人）：高春荣，女，1971年7月1日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：王筱夏，天津天关律师事务所律师。委托诉讼代理人：施炯，天津天关律师事务所律师。被告（申请执行人）：吴玉国，男，1967年7月18日出生，汉族，住天津市津南区。被告（被执行人）：董俊洪，男，1967年6月22日出生，汉族，住天津市津南区。原告高春荣与被告吴玉国、董俊洪案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人施炯和被告吴玉国到庭参加诉讼。被告董俊洪经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高春荣向本院提出诉讼请求：1、判令依法不得执行坐落于津南区××镇××号的房产。2、诉讼费由被告承担。事实及理由：贵院于2019年7月1日作出了（2019）津0112民初5750号民事判决书，判令被告董俊洪偿还被告吴玉国借款62000元及其利息。后该案进入执行程序，贵院于2019年9月2日作出了（2019）津0112执3103号执行裁定书，查封了案涉房产。2020年12月14日，原告对执行标的（涉案房产）提出书面异议，贵院于2020年12月21日作出（2020）津0112执异182号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告在贵院查封前即2016年便与被告董俊洪就案涉房产签订了合法有效的买卖合同，同年已支付全部价款并合法占有了案涉房产，未办理房屋过户系因当年案涉房产尚未具备办理房产证条件，而非原告原因未办理过户。综上，原告认为，贵院执行案涉房产明显错误，依据相关规定提起诉讼，请贵院停止对案涉房产的执行。吴玉国辩称，法院依法进行的执行，不认可原告和被告董俊洪之间的房屋买卖关系，故不同意原告的诉讼请求。董俊洪未提交书面答辩状，亦未到庭参加诉讼。原告向法庭提交证据如下：1、房屋买卖合同1份，以此证明原告和被告董俊洪就涉案房产签订了房屋买卖合同。2、收条（定金）1份，以此证明原告向被告董俊洪交付了购房定金。3、中国建设银行个人活期账户交易明细1份，以此证明案外人高春梅替高春荣向被告董俊洪支付了购房款50万元。4、天津市津南区咸水沽镇房屋还迁安置协议1份，以此证明被告董俊洪将房屋的还迁安置协议交付给了原告。5、天津市不动产登记薄查询证明1份，以此证明案涉房产的登记日期为2019年8月份。6、（2020）津0112执异182号执行裁定书1份，以此证明原告前期就案涉房产提出了执行异议。7、高春梅出具的情况说明1份，以此证明高春梅代原告向被告董俊洪支付了购房款50万元。8、通过支付宝支付水费、电费的截图1份，以此证明承租户就案涉房屋交付了水费和电费。吴玉国对原告提交的证据1不认可，对其他证据未发表质证意见，请法庭予以核实认定。吴玉国、董俊洪未向法庭提交证据。经本院向案外人高春梅核实，其陈述的主要事实如下：高春荣系我的妹妹，2014或2015年离的婚，当时她比较困难，无房居住。董俊洪有套房挂在中介（米兰小区的一个中介）想出售，我带着高春荣就去了金朗园小区，恰好出售的房屋门上有出售信息，我就打电话联系了董俊洪，他说最低55万元，当时我们也想买就给了董俊洪5万定金（现金给付），好像董俊洪打了个收定金的收条。我妹妹生活困难，拿不出剩余的50万，我就说我出这个钱，就算借吧，我妹妹有钱就还点，第二天我就在爱丁堡小区的建设银行将50万打给了董俊洪。交完款项后，董俊洪把房屋钥匙、拆迁协议、电卡、水卡等物品交付给了我，还写了个配合办房本的手续。后我给我妹妹出钱进行了装修，花了10多万，买了电器花了几万证，我妹妹就在哪居住了，后将房屋进行了出租。2019年12月份，政府通知董俊洪可以办房本了，董俊洪就给我妹妹打了电话，拿房本需要交纳4000多元，后来经协商，这个钱我们出了，董俊洪需要配合我们过户，我们出了钱，但还是顶着董俊洪的名字。后来我们要求过户时就联系不上董俊洪了，他的电话关机了。自2018年开始，我妹妹就去了大连，房子对外进行出租，向法庭提交租赁协议（承租户为王鹏程），租赁期间，房屋的水费、电费都是由承租户缴纳。经本院到涉案房屋所在地的社区了解，本案涉及房屋由王鹏程居住。后本院电话联系了王鹏程（因其在北京，无法对其进行询问），其陈述的主要内容如下：在2018年开始我承租金朗园6-803号的房屋，租期至今年4月份左右。我承租时和高春荣签订的租赁合同，当时在中介签订的。据我了解，原房主不是高春荣，房屋是还迁房，好像是高春荣从原房主处购买了该房屋，加之有中介也认定高春荣可以出租房屋，故我承租了该房屋。租赁期间，房屋的水、电费等由我交纳，是高春荣给我的房屋钥匙。结合本院对涉诉房屋进行的核实，原告提交的证据1-8符合民诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴玉国诉董俊洪民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月1日作出了（2019）津0112民初5750号民事判决书，判令董俊洪偿还吴玉国借款62000元。后该案进入执行程序，本院于2019年9月2日作出了（2019）津0112执3103号执行裁定书，裁定如下：查封咸水沽丰达园42-301号、金朗园6-803号的房产，查封期限自2019年9月2日至2022年9月1日。2020年12月14日，高春荣对（2019）津0112执3103号执行裁定书中查封金朗园6-803号房产提出书面执行异议，本院于2020年12月21日作出了（2020）津0112执异182号执行裁定书，驳回了高春荣的异议请求。高春荣对该执行裁定书不服，故在法定期限内向本院提起执行异议之诉。另查明，金朗园6-803号房产系还迁安置房，安置人系董俊洪和董庆然，该房屋现登记的权利人系天津市万泉实益投资发展有限公司（安置房屋的开发建设单位），该房屋于2019年8月16日在房管部门进行了权利登记备案。2016年9月8日，高春荣就购买涉诉房屋交付给董俊洪定金5万元并约定剩余房款明天上午交期。2016年9月9日，高春荣与董俊洪签订了涉诉房屋的买卖协议，约定董俊洪将涉诉房屋售予给高春荣，价格为55万元（2016年9月8日付定金5万元，交房之日付清尾款50万元），并约定2016年9月9日交付房屋且在高春荣办理产权证时董俊洪予以协助。同日，高春荣之姐高春梅替高春荣向董俊洪的账户打入了50万元付清了房屋尾款。董俊洪将房屋的钥匙、拆迁协议、水卡、电卡等手续交付给高春荣。2018年3月份开始高春荣将涉诉房屋对外进行出租。经核实，高春荣在天津市名下现无不动产登记信息。本院认为，执行异议之诉是人民法院对执行过程中当事人之间的实体法律关系争议适用审判程序予以裁决的一种实体裁判制度，且应当经过执行异议前置程序。高春荣基于对涉案房屋享有物权期待权请求排除强制执行，系基于实体权利提出，已经过执行异议前置程序，符合执行异议之诉的起诉条件。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条的规定，案外人对执行标的提出执行异议及执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。另，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买收人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述法条立法本意系考虑不动产是人民群众的基本生活保障，对不动产买受人的物权期待权在排除强制执行中予以优先保护。本案中，本院查封涉案房屋的时间为2019年9月2日，高春荣和董俊洪签订涉案房屋买卖协议的时间为2016年9月9日，且当天已付清全部购房款并实际占有了涉案房屋，故本案中符合上述排除法院强制执行的前三项条件。关于未办理过户的原因是否系买受人的过错问题，因涉案房屋系还迁安置房，开始系因还迁政策未能办理，自2019年8月份开始才进行的备案登记并陆续办理产权证，由于董俊洪未积极配合高春荣办理过户，造成涉案房屋被本院查封（2019年9月2日查封），故未及时办理过户的过错不在高春荣。综上，高春荣购买涉案房屋的情形符合规定，其享有排除人民法院强制执行的物权期待权，故本院对高春荣主张的不得执行涉案房屋的诉讼请求予以支持。董俊洪经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，对此应承担相应的法律后果。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于使用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行坐落于天津市津南区××镇××号的房产。案件受理费9300元，由董俊洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  魏丽彤审 判 员  刘信亮人民陪审员  张明云二〇二一年四月十二日书 记 员  田 莹