安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0403民初920号 原告：王振中,男,汉族,1983年1月4日出生,户籍地安徽省淮南市谢家集区,现住淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人:刘恒，安徽震一律师事务所律师。 被告：田家庵区中都易购服装店，住所地田家庵区朝阳街道新百公司二期一层001号，统一社会信用代码92340403MA2TYC3R51。 经营者:徐高福，男，汉族，1986年9月16日出生，户籍地浙江省临海市，现住田家庵区。 被告：徐高福，男，汉族，1986年9月16日出生，户籍地浙江省临海市，现住田家庵区。 以上两被告共同委托诉讼代理人:朱青京，淮南市田家庵区舜耕镇法律服务所法律工作者。 原告王振中与被告田家庵区中都易购服装店、徐高福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原被告双方及各自诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王振中向本院提出诉讼请求：1、确认解除原告与两被告签订的《租赁意向书》；2、判令两被告返还原告10万元意向金，并自2020年10月20日起算，按照年利率6%的标准，支付资金占用期间的利息，直至款项还清为止；3、本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2020年9月30日，原告与两被告签订《租赁意向书》约定，被告欲将其合法拥有的安徽省淮南市田家庵区大金新百一至二层共计1600平米的经营场地使用权及转租权出租给原告用于经营，并约定2020年10月8日签订正式租赁合同。原告于2020年9月30日将10万元转账给被告徐高福个人。《租赁意向书》签订后，两被告却始终不向原告提供其享有合法出租权及租赁房屋所必须的相关材料，致使无法签订正式的租赁合同。2020年10月8日原告通过微信向徐高福发函督促其三日内提供相应的租赁材料，否则将解除租赁意向书。2020年10月16日，因被告仍不提供材料，原告委托律师去函告知解除《租赁意向书》，并通知收到律师函三日内退还原告10万元租赁意向金。综上，正式租赁合同已无法签订，两被告仍不退还10万元意向金，原告为维护自身合法权益，遂起诉至法院，请求支持全部诉讼请求。 两被告共同书面辩称：一、原告诉请缺乏事实和法律依据，不能成立，应驳回其诉讼请求。原告因经营需要租赁经营场所，双方于2020年9月30日签订的《租赁意向书》是双方真实意思表示，不违反法律规定，具有约束力。而本案纠纷不存在法定解除或约定解除情形，故原告的诉请不能成立，双方应按意向书继续履行。原告解除意向书的理由不成立。根据意向书第四条约定，故依据《民法典》第465、471、502条规定，被告于2020年10月9日按照原告要求准备了相关租赁材料，但原告以未提供相关租赁材料等理由反悔，拒绝签订正式租赁合同，并要求退还10万元意向金，系原告违约，应当承担违约责任。同时，合同是维护交易稳定与安全的手段，任何人都应全面履行合同义务，不应以非合同约定及法定的事由擅自解除合同、破坏交易的稳定性，原告擅自破坏合同效力的行为严重违约，请依法驳回原告的诉求。二、本案纠纷系原告违约所致，被告已按照原告要求提供相关租赁材料，原告仍拒绝签订正式租赁合同，其违约行为损害了被告的直接利益，应承担违约责任。被告向法庭提交的证据都佐证了被告具备转租条件，合法有效。被告已按约定清空出租场所，但原告拒签导致租赁场所至今仍处于闲置状态，给被告造成的损失远超过10万元，原告仍应承担超出10万元意向金的部分损失。依据民法典第577、578、583条规定，本案纠纷是原告违约所致，其诉请没有依据，应当驳回。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院分析认证如下： 1、原告提交的《租赁意向书》原件，证明：意向书的性质是预约合同；基于意向书约定，被告有义务证明其有出租权；双方约定2020年10月8日签订正式的租赁合同，原告先转10万元意向金，该合同是被告提供的格式合同。两被告质证：真实性无异议，证明观点有异议：1、该意向书的签订是原被告之间真实意思表示，是合法有效的；2、原告交了10万元的意向金是为了保证该租赁协议的履行，否则本案原告就要承担被告的损失，10万元的租赁意向金作为被告的损失；3、签订该意向书，没有约定签订正式合同时需要带什么样的材料，该协议作为本案被告按照合同约定履行了义务。本院认证意见：双方对真实性无争议，本院对真实性予以确认。 2、原告提交的微信聊天记录(原告与被告徐高福)、2020.10.8日告知函，证明：原告于2020年10月8日函告被告，限期三日内提供租赁证明合法出租权、转让权等所必须的材料，否则解除意向书。两被告质证：告知函真实性无异议，证明观点有异议，原告断章取义，第二天2020.10.9按照原告的告知函准备了全部材料，被告徐高福也在微信中告知了原告准备了齐全的材料。本院认证意见：被告对真实性未提出异议，本院经核实对该组证据予以确认。 3、原告提交的律师函及相应快递信息，证明：2020年10月16日律师函告知两被告解除租赁意向书，并三日内退还10万元意向金，被告已签收该律师函。两被告质证：收到了该律师函，三性有异议，该律师函证明了原告为了掩盖自己的违约行为，2020.10.9告知了原告材料已经准备齐全，原告违约在前。本院认证意见：被告认可收到该律师函，本院对原告邮寄律师函的事实予以确认。 4、原告提交的现场录音光盘附带文字整理，证明2020年10月8日双方约定原告出具需要被告提供的材料清单，并在提供清单后签订正式合同，因被告未能提供签订租赁合同必须的清单致使未能签订正式合同，责任在被告。两被告质证：三性有异议，该录音没有徐高福在场，录音与本案无关，金仁成是本案的案外人，谈话与徐高福无关。本院认证意见：结合被告提交的微信聊天记录能够反映出金仁成参与谈话的事实，故本院对录音真实性予以确认。 5、原告提交的两份房产产调证明，证明被告提供的所谓的租赁房屋产权证与租赁标的物实际信息有差别，且自2015年开始被司法查封8次，均没有解封，依法查封期间禁止处分。两被告质证：真实性无异议，证明观点有异议，2020.10.4已经把房产证发给了原告，查封保全的位置是否为租赁的位置无法确定，产权所有人具有处分权，最高院关于人民法院民事执行中查封扣押财产12条，查封的财产可以继续使用。本院认证意见：本院经核实对该组证据真实性予以确认。 6、原告提交的微信聊天记录及租赁合同(空白的)，证明租赁房屋一楼100平米，二层1500平米，且不确定租赁标的范围，更未提供出租权证明文件等租赁房屋必须的文件，出租方上面载明的主体是徐高福个人，无法证实徐高福是否具有出租权。两被告质证：被告工作人员发合同的事情存在，该合同没有签订没有生效。本院认证意见：双方对真实性未提出异议，本院对真实性予以确认。 7、原告提交的租赁合同文头与落款，证明签订正式合同之前徐高福伪造其与大金新百共同将房屋出租给金仁成。两被告质证：证明观点有异议，该租赁合同不能作为签订合同的依据，以租赁意向书为准。本院认证意见：本院对该证据予以确认。 8、被告提交的租赁意向书复印件，证明原被告之间签订的租赁意向书是合法有效的；意向书约定了原告违约了没有签订正式合同，10万元作为给被告的损失。原告质证：证明观点有异议，该意向书不是正式合同，未签订正式合同的责任在被告。本院认证意见：本院对该证据真实性予以确认。 9、被告提交的租赁合同书及补偿协议，营业执照及法人身份证，淮南新百有限责任公司的报告，房地产权证两份，租赁合同书，出租人身份证，公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证，平面图和广告位图三张，证明本案被告拥有合法出租标的房屋的使用权及转租权，房屋具备转租给原告的转租条件。原告质证：租赁合同(金仁成与大金新百)，证明了我们与金仁成的录音可以证明案件事实，该合同之前没有提供完整版，只提供了合同的第一面和最后一面，被告提供了合同篡改的复印件，该合同与被告提供给我们的合同不一致，该证据可以证实10月8日签正式合同时，被告违反先合同义务，徐高福篡改合同欺骗原告，由徐高福和大金新百公司作为出租方；补充协议起诉之前没有见过，补充协议的真实性有异议，可能是后补的，补充协议内容混乱，大金新百是否有出租权不得而知，7次查封之后金仁成才取得承租权；营业执照及法人身份证，淮南新百有限责任公司的报告真实性有异议；房地产权证两份，房产证已经作废了，房产权证上的房子与案涉租赁房屋不一致，房产证复印件与产调证明不一致，以产调证明为准，签订租赁合同时被告没有提供必需的材料；租赁合同书(金仁成与徐高福)，真实性不认可，合同有篡改；公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证可以证明被告在签订合同时没有提交，材料不足；平面图和广告位图三张是诉讼时间提供的，不能证明在告知函要求的时间内提供，真实性有异议。本院认证意见：本院经核实对能够互相印证的证据真实性予以确认。 10、被告提交的2020.10.8晚上10:17分录音光盘、录音笔录、微信聊天，证明2020.10.8被告准备签订正式合同时，原告拒签，导致合同没有签订，原告承担违约责任，意向金不予返还，作为补偿被告的损失，2020.10.4徐高福下面的工作人员与原告发过产权证及营业执照等材料。原告质证：是在被告没有提供材料之后录的音，不能证明被告的证明观点，被告违反先合同义务，无法反驳被告作为过错方承担的责任；聊天记录证实了10.8与金仁成的录音与本案有关联。本院认证意见：原告对录音真实性未提出异议，本院对真实性予以确认；原告对微信聊天记录未提出异议，本院对真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年9月30日，甲方徐高福与乙方王振中签订一份《租赁意向书》，约定：一、地址和面积甲方合法拥有安徽省淮南市田家庵区大金新百一至二层经营场地使用权及转租权，甲方愿将一层卖场使用面积约为100平方米和二层卖场使用面积约为1500平方米的场地租与乙方经营（详见平面图一、平面图二）。二、甲方承诺在2020年10月10日前将出租区域清空并移交给乙方。三、租金及支付方式第一至二年租金为每年人民币65万元，第三至四年……四、甲乙双方确定在2020年10月8日前签订正式租赁合同。乙方在9月30日支付租赁意向金人民币10万元整，乙方承诺在2020年10月10日前支付合同所约定的租金。如乙方在2020年10月10日前未能支付合同约定的租金，视为乙方放弃合同约定，同时乙方所支付的意向金作为给甲方的补偿损失费。（补偿损失费不开具任何正式发票）。五、本意向书一式两份，双方各执一份，自双方签字盖章后生效。甲方徐高福签字并加盖“田家庵区中都易购服装店”公章，乙方王振中签字按手印。意向书签订当日，王振中转账支付徐高福10万元意向金。 意向书签订后，王振中向徐高福催要涉案场地的房产证、租赁合同等材料，2020年10月8日，王振中认为被告没有准备齐全材料，故未能签订正式租赁合同，并于当日向徐高福微信发送了电子版的告知函，督促徐高福三日内提交以下材料，否则将无法签订正式合同并要求退还已支付的10万元意向金、承担违约责任：1、徐高福身份证复印件。2、徐高福具有合法出租权的相关租赁合同等。3、与租赁房产所有权人签订的租赁合同（完整复印件）。4、租赁房屋产权证及土地使用证，并提供租赁房产的产调证明。5、房产所有权人出具的同意转租、并同意王振中对租赁房屋进行装修的书面证明。6、出租区域的详细平面图，及必要的说明。7、装修涉及到的二次消防所必须的材料，包括但不限于：房产证及法定代表人身份证，与业主签订的租房合同，一消验收备案证明……徐高福于2020年10月9日微信通知王振中“签订合同相关材料我方已备，至于消防本大楼已有符合消防规定的消防安全检查合格证。现请王振中先生按约定及时与我方签订正式合同”。 2020年10月16日，王振中委托律师刘恒向田家庵区中都易购服装店、徐高福邮寄了一份《律师函》，通知：1、自收到本律师函之日，2020年9月30日签订《意向书》终止履行；2、收到本律师函三日内退还王振中10万元意向金。物流显示2020年10月17日他人代收，被告认可收到上述律师函。 双方因意向金退还问题产生纠纷，王振中遂起诉至法院。涉案房屋的产权人是淮南新百百货有限责任公司。被告提交的涉案房屋产权证对应的房屋是田家庵区朝阳街道新百公司二期一层、二层，原告依据该房产证号调取的不动产查档证明对应的房屋是田家庵区朝阳街道新百公司二期负一层、一层，且该两层自2015年7月30日至今被多家法院查封，尚未解封。 本院认为，关于原被告签订的《租赁意向书》是否能够解除，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一、二款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”的规定，本案中，被告提交的房产证复印件与依据该房产证调取的不动产查档证明显示的房产信息不一致，不动产查档证明显示租赁意向书约定的大金新百二层没有相应的房产信息，且涉案的新百公司二期一层已被查封，查封后的房屋出租的法律后果是承租人在承租期间不得对抗申请执行人的强制执行，原告租赁该场地的目的系出于经营需要，必须取得长期稳定的房屋使用权，但已查封的房屋存在随时被强制处分的可能，原告若租赁，属于查封后租赁，不具备租赁不受影响的优先权，故已查封房屋的出租对承租人长期稳定租赁房屋有重大不利影响，被告在签订租赁意向书及后续磋商过程中均未向原告披露这一重大事实，有违诚信原则；另外，根据被告庭审中提交的证据材料来看，被告未能提供涉案房产完整的房产信息及产调证明，不能证明涉案房产的产权、查封、抵押情况，不符合原告要求提供的材料清单，虽然双方在租赁意向书中没有约定被告应当提供涉案拟出租房产的产权及拥有合法出租权等材料的义务，但被告作为出租方，证明涉案房产的产权情况及其拥有相应的出租权应当是题中应有之义，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告未能在约定期限内提交涉案房产相应材料，符合上述法律规定，原告有权解除合同。故本院确认双方签订的《租赁意向书》解除。 关于10万元意向金，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”意向书解除后，两被告应当退还原告10万元意向金。 关于资金占用利息，虽然原告2020年10月16日已通知被告解除租赁意向书，但关于合同解除的效力双方有争议，因此在法院确认租赁意向书解除之前，并不构成资金占用，故原告主张自2020年10月20日起算利息没有依据，本院不予以支持。 综上所述，本院对原告诉讼请求合理的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认解除原告王振中与被告田家庵区中都易购服装店、徐高福签订的《租赁意向书》； 二、被告田家庵区中都易购服装店、徐高福于本判决生效之日起十五日内返还原告王振中100000元意向金； 三、驳回原告王振中的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受理费2300元，由被告田家庵区中都易购服装店、徐高福负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  杨 勇 人民陪审员  钟琳珠 人民陪审员  王道琪 二〇二一年四月二十二日 法官 助理  吴远华 书 记 员  历梦璇 附1：本案证据目录 一、原告王振中提交证据和证明目的如下： 一、王振中身份证复印件，证明:原告诉讼主体资格适格。 二、田家庵区中都易购服装店企业信息，证明:被告诉讼主体资格 三、徐高福身份证复印件，证明:被告诉讼主体资格 四、《租赁意向书》原件，证明:意向书的性质是预约合同；基于意向书约定，被告有义务证明其有出租权；双方约定2020年10月8日签订正式的租赁合同,原告先转10万元意向金，该合同是被告提供的格式合同， 五、手机银行转账记录，证明:2020.9.30原告依约向被告徐高福个人转账10万元。 六、微信聊天记录(原告与被告二)、2020.10.8日告知函，证明:原告于2020年10月8日函告被告,限期三日内提供租赁证明合法出租权、转让权等所必须的材料,否则解除意向书。 七、律师函及相应快递信息，证明:2020年10月16日律师函告知两被告解除租赁意向书,并三日内退还10万元意向金，被告一已签收该律师函。法律依据：民法典565、566条规定， 八、现场录音光盘附带文字整理，证明2020年10月8日双方约定原告出具需要被告提供的材料清单，并在提供清单后签订正式合同，因被告未能提供签订租赁合同必须的清单致使未能签订正式合同，责任在被告。 九、两份房产产调证明，证明被告提供的所谓的租赁房屋产权证与租赁标的物实际信息有差别，且自2015年开始被司法查封8次，均没有解封，依法查封期间禁止处分。 十、微信聊天记录及租赁合同(空白的)，证明租赁房屋一楼100平米，二层1500平米，且不确定租赁标的范围，更未提供出租权证明文件等租赁房屋必须的文件，出租方上面载明的主体是徐高福个人，无法证实徐高福是否具有出租权。 十一、租赁合同文头与落款，证明签订正式合同之前徐高福伪造其与大金新百共同将房屋出租给金仁成。 二、被告田家庵区中都易购服装店、徐高福提交的证据和证明目的如下： 证据一，田家庵区中都易购服装店营业执照及经营者徐高福身份证复印件，证明被告主体资格。 证据二，租赁意向书复印件，证明原被告之间签订的租赁意向书是合法有效的；意向书约定了原告违约了没有签订正式合同，10万元作为给被告的损失。 证据三，租赁合同书及补偿协议，营业执照及法人身份证，淮南新百有限责任公司的报告，房地产权证两份，租赁合同书，出租人身份证，公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证，平面图和广告位图三张，证明本案被告拥有合法出租标的房屋的使用权及转租权，房屋具备转租给原告的转租条件。 证据四，2020.10.8晚上10:17分录音光盘、录音笔录、微信聊天，证明2020.10.8被告准备签订正式合同时，原告拒签，导致合同没有签订，原告承担违约责任，意向金不予返还，作为补偿原告的损失，2020.10.4徐高福下面的工作人员与原告发过产权证及营业执照等材料。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。 第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。 人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。