广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终25749号上诉人（原审原告）：深圳市前海之王电子商务有限公司，住所地：广东省深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码：9144030034281643XG。法定代表人：陈坤城，执行董事。委托诉讼代理人：何带勇，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈乔，广东华商律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张岩，女，1990年5月19日出生，汉族，身份证住址：辽宁省丹东市振兴区。委托诉讼代理人：张景翔，广东星辰（前海）律师事务所律师。上诉人深圳市前海之王电子商务有限公司（以下简称前海之王公司）与上诉人张岩因房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳前海合作区人民法院（2020）粤0391民初2456号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。前海之王公司上诉请求：1、维持一审判决第一项、第四项、第五项；2、撤销一审判决第二项、第三项、第六项；3、张岩在判决生效之日起十日内向前海之王公司支付2019年9月16日至2020年1月23日期间的房屋租金245921.97元;4、张岩在判决生效之日起十日内向前海之王公司支付2019年5月至2020年1月期间的水电费管理费等款项95722.64元；5、前海之王公司没收张岩已支付的租赁保证金173921元和水电费管理费保证金2万元；6、本案二审诉讼费由张岩承担。事实和理由：一、在一审庭审过程中双方当事人都同意没收保证金的前提下，一审判决违背当事人意思自治原则擅自决定用保证金抵偿租金和水电费，违背了当事人双方的合同约定，没有合同依据和法律依据，理应撤销改判。二、因张岩的违约导致前海之王公司超过26万元的损失，远远超过没收19万余元的保证金金额，因此没收保证金仍然不能足额补偿前海之王公司的损失，一审判决擅自决定用保证金抵偿租金和水电费等款项，有违公平原则。张岩在一审过程中并未举证证明没收保证金的违约责任过高需要适当调低。张岩辩称，一、涉案合同不应适用九民纪要相关规定，张岩解除合约是双方已经达成合意的解约。张岩提供的证据朋友圈截图显示足以证明对方已经将对外招租并声明可立即入住办公的信息送达给张岩，其已经认可合同的解除。对方已经以其默认的方式确认合同已经解除，这是符合双方的交易习惯，也符合民法典第一百四十条关于默认意思表示的规定。涉案合同已经于2019年10月21日解除。二、关于租金的问题。张岩认为已经全额支付7、8、9月份的租金，不存在任何的拖欠行为。7月份计租的起始日期是从7月15日开始，这是双方达成的合意。张岩第二次提交的证据材料中第16、第18页显示对方发送的催款通知书，载明要求支付2019年9月份的房租，并未对7月份所谓半个月房租有任何的提及。5月22日签订合约，至6月30日合计为40天，5月22日至7月15日合计为54天，可见54天是更为符合近两个月免租期的说法，7月15日才是双方事实上达成合意的租金结算起算日期。张岩上诉请求：1、依法改判确认涉案房屋租赁合同于2019年10月21日解除；2、依法改判确认张岩己经于2019年9月11日支付涉案房产9月份完整租金57974元；3、法院认定租赁保证金、水电费管理费保证金属于违约金性质，合同解除产生的损失应当优先从租赁保证金、水电费管理费保证金中优先抵扣，违约金予以调减，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持；4、本案一、二审诉讼费用由前海之王公司承担。事实和理由：一、张岩并非本诉适格被告，合同签订行为实为张岩代表深圳晏喜堂生物科技有限公司之行为，依法应由晏喜堂公司承担合同责任。二、前海之王公司以其行为默认认可合同已经解除，确认晏喜堂公司于2019年9月26日搬离涉案房产，此后至2020年1月份长达4个月的时间里从未再就涉案房产的租金进行催缴，从未再就水电费物业费进行催缴，且已经于2019年10月21日就涉案房产对外发布“可立即入住办公”的招租信息，应认定合同最迟已于2019年10月21日正式解除，晏喜堂公司不应承担10月份之后的所有租金物业费用。三、前海之王公司负有合同解除后的合理减损义务，其不得因其过错行为而获利。涉案房产是否实际出租，均不应归咎于晏喜堂公司。前海之王公司辩称，张岩称双方已经在2019年10月21日就解除房屋租赁合同达成一致意见，明显是曲解事实。实际上，双方在2020年1月24日之前从未对解除合同达成一致意见。而且，张岩从未通知前海之王公司办理涉案房屋的交接手续，未将涉案房屋归还给前海之王公司。张岩声称的前海之王公司在朋友圈的截图，实际上是前海之王公司对其他房屋发布招租的信息，与本案的房屋无关。张岩一直声称房屋的起租日期是从2019年7月15日开始计算，也是与双方房屋租赁合同第三条的约定相违背的。双方在房屋租赁合同第三条约定租金的起算时间是2019年7月1日。前海之王公司认为一审判决认定双方房屋租赁合同于2020年1月24日解除，张岩欠付租金245921.97元、管理费95722.64元，认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。但是一审法院擅自将租赁保证金抵扣张岩本应支付的欠付租金、管理费，违反了双方的合同约定和法律规定，也违反了双方在一审庭审中同意没收张岩租赁保证金的庭审意见，理应予以撤销改判。前海之王公司向一审法院起诉请求：1、确认前海之王公司与张岩在2019年5月22日签订的《深圳市房屋租赁合同书》《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》《补充协议》于2020年1月24日解除；2、张岩在判决生效之日起十日内向前海之王公司支付2019年9月16日至2020年1月23日期间的房屋租金247355.73元，赔偿前海之王公司2019年5月至2020年1月期间应向深圳市卓越物业管理股份有限公司前海壹号管理处支付的管理费等款项95722.64元，赔偿前海之王公司支付的清洁费6000元，并自2020年1月24日起每日按以上延迟付款金额的千分之五向前海之王公司支付迟延付款违约金至付清之日（暂计算至起诉之日迟延付款违约金为48870.97元）；3、前海之王公司没收张岩所支付的租赁保证金173921元和水电费管理费保证金2万元；4、张岩赔偿前海之王公司律师费损失9000元；5、案件受理费由张岩承担。一审法院认定事实：1.2018年5月3日，案外人深圳前海新盛业科技有限公司（甲方）与前海之王公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定深圳前海新盛业科技有限公司将坐落于深圳市南山区桂湾片区二单元前海卓越金融中心（一期）7号楼903的面积为420.1平方米的房屋出租给前海之王公司用于办公，租期自2018年5月10日起至2026年5月9日止，共8年。深圳前海新盛业科技有限公司同意前海商务公司在租期内将房屋转租、分租给他人。2.2019年5月22日，前海之王公司与张岩签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定前海之王公司将深圳市南山区桂湾片区二单元前海卓越金融中心（一期）7号楼903的房屋出租给张岩使用，房屋建筑面积420.1平方米。（1）首年单位租金按每平方米每月138元计算，月租金总额为57974元。张岩应于2020年5月21日前交付首期2019年7月1日至2019年7月31日的租金57974元。（2）张岩租用租赁房屋的期限自2019年5月21日起至2022年5月20日止。（3）前海之王公司交付房屋时可向张岩收取租赁保证金173921元。前海之王公司向张岩返还租金保证金的条件为：张岩按照合同约定的条款全面履行合同直至合同期满，张岩需向前海之王公司或其他相关单位结清全部租金和应由张岩承担的各项费用，并完好无损的返还租赁房屋。张岩须同时持有本合同及补充协议的原件，以及加盖前海之王公司单位财务公章的保证金收据原件并将该保证金收据原件返还前海之王公司。（4）如张岩拖欠租金达五天以上，或张岩由于未获得监管部门批准以外的自身原因违反本合同约定提前解除合同的，前海之王公司可不予退还保证金。（5）本合同自签订之时起生效。双方应自签订合同之日起十日内到房屋租赁主管机关进行登记或备案。同日，双方签订《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》，约定首年租金标准与《深圳市房屋租赁合同书》相同，自2020年5月21日起至2021年5月20日的租金单价为152元/平方米，月租金总额62855元，自2021年5月21日起至2022年5月20日的租金单价为167元/平方米，月租金总额为70157元。物业管理费自租赁房屋交付之日起计算，张岩在签订本合同之日起，由张岩向物业管理公司按时缴纳。张岩应当按照本合同的约定及时足额支付租金和其他应付费用，如张岩逾期支付上述款项达3天或有其他违约行为，每逾期一日，张岩应从逾期支付款项开始之日起计算，按拖欠金额的千分之五向前海商务公司支付违约金。双方另签订了《补充协议》对上述《深圳市房屋租赁合同书》《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》的部分内容予以修正。约定张岩需自行负责该租赁房地产的电费、水费、电话费、通讯费及其他因张岩使用租赁房地产产生的费用，按照政府相关部门规定的收费标准及张岩与前海之王公司或物业管理公司签订的相关协议，由张岩向前海之王公司、物业管理公司或相关部门缴纳。另约定前海之王公司因维权而产生的包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、差旅费等由张岩承担。3.根据深圳市卓越物业管理股份有限公司前海壹号管理处盖章确认的前海壹号项目收费通知单，2019年5月至2020年1月期间涉案房产各月应缴纳费用额为2019年5月10856.82元、2019年6月10805.75元、2019年7月11207.52元、2019年8月11136.76元2019年9月16990.09元、2019年10月12067.1元、2019年11月10880.5元、2019年12月10787.72元、2020年1月10775.57元。4.2019年10月9日，张岩通过微信向前海之王公司发送《解除租赁合同通知函》。载明：2019年5月22日，本人作为承租方与贵司签署了《深圳市房屋租赁合同书》（合同登记备案号为XLT20190521），贵司将位于南山区桂湾片区二单元前海卓越金融中心（一期）7号楼903的房屋出租给本人。由于与贵司协商开具公司抬头发票事宜未果，决定于9月24日正式解除此合约，已于9月26日正式搬离该办公室，特此发函知会贵司。张岩以承租方身份签名捺印。5.2020年1月19日，前海之王公司向张岩发出《律师函》，载明：鉴于张岩拖欠租金、电费及物业管理费、存在严重违约行为，请你方在收到此《律师函》之日起3日内立即向前海之王公司支付拖欠的租金318857元（暂计至2020年1月20日）、电费及物业管理费62173.22元及清洁费，并应每天按迟延付款金额的千分之五向前海之王公司支付迟延付款违约金。若你方在收到此《律师函》之日起3日内仍不支付上述拖欠的租金、电费、物管费、清洁费及迟延付款违约金，前海之王公司有权解除《深圳市房屋租赁合同书》《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》《补充协议》，你方已交租赁保证金及水电费管理费保证金不予退还。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，前海之王公司、张岩均在《深圳市房屋租赁合同书》《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》《补充协议》上签名确认，涉案协议应系各方的真实意思表示，合法有效。关于张岩所述非适格张岩的辩称，该院认为，张岩作为完全民事行为能力人已在《深圳市房屋租赁合同书》《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》《补充协议》中签字确认，应视为其对协议内容的认可，且张岩曾以承租人的身份在《解除租赁合同通知函》上签名捺印，上载“2019年5月22日，本人作为承租方与贵司签署了《深圳市房屋租赁合同书》，贵司将位于南山区桂湾片区二单元前海卓越金融中心（一期）7号楼903的房屋出租给本人”，说明其明确认可租房事宜，故对张岩此项答辩，该院不予采信，认定前海之王公司与张岩之间成立房屋租赁关系。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方均应遵照履行。该院认为，本案的争议焦点为双方的房屋租赁关系何时解除，以及在此基础上的各方责任承担。张岩主张2019年10月9日向前海之王公司发送《解除租赁合同通知函》时即已解除，前海之王公司则主张双方的合同在2020年1月19日其向张岩发送《律师函》后方才解除。该院认为，双方在《深圳市房屋租赁合同书》《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》《补充协议》中未对解除权的行使条件作出明确约定，因此，本案关键在于张岩是否享有《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条规定的法定解除权，据《解除租赁合同通知函》的记载，“由于与贵司协商开具公司抬头发票事宜未果”，张岩的主要理由在于抬头发票事宜沟通未妥，但就房屋租赁而言，张岩已经入驻，发票的问题固然会给张岩带来不便，但无碍于合同目的的实现，张岩也并未提供其他充分证据证明其享有法定解除权，故，虽然张岩于2019年9月24日搬离场地希望单方解除合同，并于2019年10月向前海之王公司发送了解除合同通知，但2019年10月9日合同尚未解除。前海之王公司2020年1月19日发送《律师函》后，可以视为其对张岩搬离场地这一事实行为的认可。该院认定至2020年1月24日《律师函》中给定的宽限期届满之日双方就解除合同这一事项达成合意，双方的租赁合同于2020年1月24日解除。至于张岩所称因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使其无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现的说法，张岩并未提供充分证据对此予以证明，且根据现有证据，有关公司系于2019年7月完成登记注册，所述用途受限的客观情况已不复存在后，于2019年9月搬离租赁场所，可证张岩搬离场所与无法办理营业执照并无直接关联。故对张岩此项答辩意见该院不予采纳。关于未付租金的问题，前海之王公司主张张岩应付2019年9月16日至2020年1月23日期间的房屋租金247355.73元。该院认为，双方对于欠付租金的事实并无异议，争议在于计算标准，从合同约定来看，双方约定的月租金总额为57974元，庭审中前海之王公司主张张岩9月未付租金28987元，张岩亦未提出异议，该院予以确认，由此，计算出张岩共计拖欠租金245921.97元（28987元+57974元×3+57974元÷31天×23天）。关于前海之王公司主张的2019年5月至2020年1月期间的应付第三方管理费95722.64元。双方确认10月之前拖欠物业费金额为53992.54元，关于10月及以后的物业费，前海之王公司提交了前海壹号项目收费通知书，其中2019年10月12067.1元，11月10880.5元，12月10787.72元，2020年1月10775.57元，鉴于租房合同自2020年1月24日起解除，故2020年1月的费用应予以相应折算，即10775.57元÷31天×23天=7994.78元。2019年10月至2020年1月费用合计95722.64元。该院认为，协议约定张岩使用租赁房地产产生的费用，按照政府相关部门规定的收费标准及张岩与前海之王公司或物业管理公司签订的相关协议，由张岩向前海之王公司、物业管理公司或相关部门缴纳。因双方约定张岩自行负责该租赁房地产的电费、水费、电话费、通讯费及其他各项费用，因此前海之王公司此项诉请具有事实和法律依据，该院予以支持。关于清洁费6000元，前海之王公司仅提供了深圳玛丽娜家政集团有限公司开具的收据，但并无发票，也无其他证据佐证，该院无法确认该笔费用已实际发生，故对前海之王公司此项主张不予支持。关于前海之王公司主张的自2020年1月24日起按迟延付款额的千分之五计付违约金。该院认为，双方明确约定逾期付款三日以上或有其他违约行为，前海之王公司即有权要求张岩按迟延付款额的千分之五支付违约金，张岩逾期付款构成违约，前海之王公司诉请其支付违约金具有事实依据，但该标准过高，该院酌情将计算标准调整为15%/年予以支持。关于前海之王公司已付的保证金173921元、水电费、管理费保证金2万元，双方在合同中还约定了不予返还的相关情形。该院认为，出租人要求承租人交付的履约保证金，性质上应同押金，是为了保证租赁合同能够顺利履行，在承租人未能按时支付租金或者给出租方造成损失时，从履约保证金中扣除相应的金额以保证租金的支付或损失的减少，其价值应在于保障当事人的损失得到必要弥补。合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如前述，前海之王公司有关各月租金的诉讼请求已获足额支持，其损失及对张岩的违约惩罚亦通过违约金的方式获得充分补偿，如此大额的保证金如果亦由前海之王公司全部没收，则前海之王公司将因张岩的违约行为获得超额收益；再者，合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就此扩大的损失要求赔偿。就本案来说，不管张岩出于何种原因违约，自其搬离并发送解除合同通知之后，前海之王公司对张岩搬离的事实均已知晓，出于诚实信用的考虑，前海之王公司也应该采取合理措施避免损失的扩大，如将租赁物进行其他经营获得收益，但其选择将房间长期空置以致损失扩大，对于损失扩大的部分，前海之王公司亦应负一定的责任。故该院酌定将保证金173921元从租金中相应扣减，水电费、管理费保证金2万元亦从水电费管理费中予以抵减。关于9000元律师费，双方在合同中约定，前海之王公司因维权而产生的包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、差旅费等由张岩承担。该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，前海之王公司亦提供了委托代理合同和增值税发票予以佐证，故对此项诉请该院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认前海之王公司与张岩在2019年5月22日签订的《深圳市房屋租赁合同书》《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》《补充协议》于2020年1月24日解除；二、张岩自该判决生效之日起十日内向前海之王公司支付2019年9月16日至2020年1月23日期间的房屋租金72000.97元；三、张岩自该判决生效之日起十日内向前海之王公司支付2019年5月至2020年1月应向深圳市卓越物业管理股份有限公司前海壹号管理处支付的水电费管理费等款项75722.64元；四、张岩自该判决生效之日起十日内向前海之王公司支付迟延付款违约金（以上述拖欠款项为基数，自2020年1月24日起按15%/年的标准计算至付清之日止）；五、张岩自该判决生效之日起十日内向前海之王公司支付律师费9000元；六、驳回前海之王公司的其他诉讼请求。案件受理费25231元，已由前海之王公司预缴，由张岩负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。张岩在二审中撤销其第三项上诉请求。本院认为，前海之王公司与张岩签订的《房屋租赁合同书》、《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》、《补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。张岩以前海之王公司不能开具发票为由要求解除上述合同，一审以不能开具发票不影响合同目的实现认定张岩不享有解除权，该认定正确。张岩提前搬离涉案房产且不按时交纳租金违反了双方合同约定，应当承担违约责任。前海之王公司上诉称一审庭审过程中双方当事人都同意没收保证金的前提下，一审判决用保证金抵偿租金和水电费，没有合同和法律依据。对此，本院认为，双方签订的合同约定张岩逾期不支付租金达三天，前海之王公司有权没收保证金，且张岩在一审庭审时表示对没收保证金没有异议，一审将保证金抵扣租金和水电费不当，本院予以纠正。张岩上诉要求确认双方的租赁合同于2019年10月21日解除，前海之王公司的员工在2019年10月21日发朋友圈公开招租涉案房产。对此，本院认为，张岩于2019年10月9日通过微信向前海之王公司发送《解除租赁合同通知函》告知其已于9月26日搬离涉案房产，但前海之王公司没有收房。前海之王公司在一审中主张其公司人员于2019年10月21日在朋友圈公开招租的是其他房产，在二审中确认发布的是涉案房产的招租广告。据此，本院认定前海之王公司在发布招租广告时已经收回涉案房产。张岩上诉要求确认双方的租赁合同已于2019年10月21日解除，理由成立。涉案房产的租金应当计算至2019年10月20日。张岩应当向前海之王公司交纳2019年9月16日至2019年10月20日期间的租金67636元。原审按年15%的标准计算延迟付款违约金后，双方对此提起上诉，本院对此予以维持。张岩还上诉称双方协商同意从2019年7月16日起计算租金，但该主张与双方合同约定不一致，张岩也没有提交其他证据予以证明，张岩根据租金交纳时间的推定其该主张不能成立，本院不予支持。双方确认张岩拖欠2019年10月份之前水电费管理费等款项53992.54元。因租金计算至10月20日，故相应的10月份的水电物业费等款项应为8044.73元（12067.1×20÷30）。张岩应当支付的水电物业管理费等款项共计62037.27元。原审按年15%的标准计算延迟付款违约金后，双方对此提起上诉，本院对此予以维持。综上，前海之王公司的上诉理由成立，本院予以支持。张岩的部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销深圳前海合作区人民法院（2020）粤0391民初2456号民事判决；二、确认深圳市前海之王电子商务有限公司与张岩签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》、《补充协议》于2019年10月20日解除；三、张岩应于本判决生效之日起十日内向深圳市前海之王电子商务有限公司支付2019年9月16日至10月20日的租金67636元、水电费管理费等款项62037.27元及违约金（以129673.27元为基数，自2020年1月24日起按照年15%的标准计算至付清之日止）；四、深圳市前海之王电子商务有限公司没收张岩所支付的租赁保证金173921元和水电费管理费保证金2万元；五、张岩应于本判决生效之日起十日内向深圳市前海之王电子商务有限公司支付律师费9000元；六、驳回深圳市前海之王电子商务有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4904元，由深圳市前海之王电子商务有限公司负担2189元，由张岩负担2715元。深圳市前海之王电子商务有限公司多预交的20327元，由一审法院予以退还。深圳市前海之王电子商务有限公司预交的二审案件受理费4178元，由张岩负担。张岩预交的二审案件受理费1249元，由张岩负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 聂   效审判员 张 秀 萍二〇二一年四月二十五日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。