山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终893号上诉人（原审被告）：杨楠，女，1955年6月21日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：聂华琴，北京市京师(威海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵延涛，山东环周(威海)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张耀文，女，1991年10月17日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：沈菲菲，山东中立达（荣成）律师事务所律师。原审被告：孙东立，女，1980年10月13日出生，汉族，住荣成市。上诉人杨楠因与被上诉人张耀文及原审被告孙东立房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院(2020)鲁1082民初4928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨楠上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，张耀文并未足额支付购房款。1.张耀文与杨楠、孙东立签订《售房协议》的实际日期为2020年7月20日，落款时间为2019年8月18日，而约定杨楠办理过户手续的期限为2017年3月31日，该合同明显不公且无法履行，一审法院认定为有效并据此认定购房款已全部付清不当。2.张耀文一审提交证据3中的两笔信用卡交易系与案外人的业务往来，一笔是张耀文转入临汾市风尚服装批发部的3万元，另一笔是案外人何君转到代县来宝家具批发的款项2.5万元，均是通过pos支付。与本案缺乏关联性，一审法院认定该两笔款项为张耀文支付的房款与事实不符。另外，张耀文主张的两笔40000元及6000元现金也并未实际支付，其并未出具对应的收条，不应认定该款项已实际支付。张耀文主张2015年7月20日向杨楠交付6000元现金，但该日张耀文向杨楠转账139000元后，其账户余额还有21916.95元，在账户还有余款的情况下却另用现金支付，不符合生活经验。3.《售房协议》一式两份均由张耀文持有，落款时间亦是张耀文书写，结合双方于2017年2月2日签订的《双方协议》可知，张耀文主张违约金已超过诉讼时效。而张耀文通过倒签协议的方式意图中断诉讼时效，存在主观恶意。二、一审法院适用法律错误，杨楠不应承担违约责任。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并不当然适用于二手房买卖，一审法院以该解释第18条判令杨楠支付违约金无法律依据；其次，张耀文并未按照合同约定足额支付房款，其要求杨楠支付违约金无事实依据；最后，即使认定杨楠需承担违约责任，也应依据《双方协议》约定的退还670000元房款及房款20%违约金计算，而不应依据银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的利率计算。并且，张耀文自2014年就开始占用使用涉案房屋，不存在任何实际损失，一审违背了“有约定从约定、没有约定从法定”的原则。张耀文辩称，一、一审认定事实正确。1.一审认定购房款已经全部付清是有充分证据支持的。2019年8月18日的《售房协议》是建立在2017年2月20日《双方协议》的基础上的，是对《双方协议》的进一步确认和细化。“2017年3月31日前办理过户手续”的约定并不是在2019年《售房协议》中才出现的，而是在2017年《双方协议》中就已经约定，并且在此日期之前的2015年7月20日张耀文就已经付清了全部房款，不存在明显不公、无法履行的情况。2.一审认定张耀文已经付清全部房款的证据并非只有银行流水，而是结合《双方协议》《售房协议》、银行流水以及证人证言等多项证据得出的结论。3.因杨楠一直没有主动履行2017年《双方协议》，张耀文为维护自身权益，于2019年8月18日和杨楠、孙东立协商签订《售房协议》，因为杨楠口头同意后却找借口推脱未到场签字，才导致张耀文和孙东立签字后直到2020年7月20日才找杨楠签上了名字。张耀文2019年7月20日召集杨楠和孙东立签订《售房协议》的行为本身就是对其权利的再次主张，即使计算违约金的诉讼时效，也应该从此时计算，所以不存在所谓的中断诉讼时效的主观恶意。相反，杨楠在收到一审判决后，就停止了偿还涉案房屋的银行贷款，给孙东立和张耀文制造困难和障碍，主观恶意明显。二、二手房买卖合同在计算违约金时，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用在司法实践中是允许的也是常见的，不属于明显错误。且参照司法解释确定的违约金数额低于《双方协议》所约定的数额，不会损害杨楠的利益，如果杨楠坚决反对该标准，张耀文同意按照《双方协议》约定的亦房款20%的标准计算违约金。孙东立述称，认可一审判决。张耀文向一审法院起诉请求：1.判令杨楠、孙东立继续履行《售房协议》，配合张耀文办理凤凰小区152号楼104室的银行解押、过户手续；2.判令杨楠支付违约金，以房屋总价款670000元为基数，按贷款市场报价利率（LPR）计算利息，自2017年4月1日起至杨楠实际履行之日止；3.判令杨楠偿还张耀文垫付的增值税和个人所得税6261.13元。庭审中，张耀文变更诉讼请求：1.确认张耀文与杨楠于2017年2月20日签订的《双方协议》及张耀文与杨楠、孙东立于2019年8月18日签订的《售房协议》有效；2.判令杨楠支付违约金（以房屋总价款670000元为基数，自2017年4月1日起按贷款市场报价利率（LPR）计算至2020年12月31日）；3.判令杨楠偿还张耀文垫付的增值税和个人所得税6261.13元。一审法院认定事实：荣成市凤凰小区152号楼104室登记在孙东立名下，但系杨楠实际所有，涉案房屋于2014年办理抵押贷款，贷款于2024年8月15日到期。2020年7月20日，杨楠将荣成市凤凰小区152号楼车库08过户至张耀文名下，张耀文为此支付增值税1461.26元、印花税、地方教育附加、教育费附加、城市维护建设税、个人所得税共计4910.54元（税收完税证明中的纳税人名称均为杨楠）。张耀文自2014年开始即在涉案房屋居住至今。张耀文为证明其主张，提交：证据一、《双方协议》一份，载明（摘要）：甲方：张耀文，乙方：杨楠，甲方购买乙方位于荣成市斥山街道凤凰湖A区152号楼二单元104及车库，交付房款后，至今两年未顺利过户，现经商定乙方于2017年3月31日前将房屋过户给甲方，如有违约退还甲方陆拾柒万元整及房款百分之二十。2017年2月20日；证据二、《售房协议》一份，载明（摘要）：卖方：孙东立、杨楠（简称甲方），买方：张耀文（简称乙方）。第一条甲方同意将拥有的座落在荣成市凤凰小区152号楼二单元104的房产、车库，出售给乙方，房屋建筑面积为135平方米，车库建筑面积为27.46平方米。第二条，上述房产的交易价格约定如下：1、该房产的交易价格为人民币陆拾柒万元整，由乙方于2014年12月30日先向甲方支付人民币伍万元整作为购房定金，剩余房款陆拾贰万元整由乙方于2015年7月20日已支付完余款，同时双方约定2017年3月31日之前办理该房产的过户手续。2、该房产过户的营业税和所得说，由甲方负责，乙方办理房权证的费用由乙方负责。所有款项结清后，该房屋由乙方自由处置。……。3、如甲方在上述限期内将该房产出售给他人或违约，造成乙方无法购买此房产，甲方应在三日内双倍返还乙方所付购房款。出售方及卖方处有孙东立、杨楠的签字，买方及乙方处有张耀文的签字，落款日期为2019年8月18日。证据一、二共同证明张耀文与孙东立、杨楠购买房屋的基础事实，证明张耀文已经全部支付670000元房款，双方约定孙东立、杨楠应于2017年3月31日之前将房屋过户给张耀文；证据三、收条、银行卡交易明细清单、支付宝转账电子回单、查询信用卡交易明细，证明其已支付杨楠购房款670000元；证据四、视频光盘一份，证明2017年2月双方签订《双方协议》的过程，当时气氛和谐，张耀文并无强迫被告签订协议的行为。同时申请证人吕某到庭，证明2017年2月20日双方在协商一致的情况下签订的《双方协议》，没有强迫行为，而且杨楠当时已经认可收到房款。吕某到庭陈述，其与张耀文系同事关系，2017年2月20日，张耀文当时正在上班，张耀文妈妈打电话说杨楠在二楼处理什么事情，当时就让我一起去找杨楠，当时在场有我、张耀文、杨楠还有一个二楼租客，当时讨论房子过户的事情，没有发生过争执，杨楠自己已经承认房款已经付清。《双方协议》中只有杨楠的签字和身份证号是杨楠本人书写，剩下的都是张耀文书写。杨楠对证据一《双方协议》不认可，是在威逼的情况下签字的；对证据二《售房协议》的签字认可，但是当时我看到协议内容不完整；对证据三，其只认可银行转账直接转到其账户的，和其打收条的，其他都不认，张耀文共支付购房款590000元；对证据四，视频里说话的是其本人，但是不是那天全部的情节，张耀文提交的协议不是其当时写的协议。当时写的什么东西其记不清了，为什么要写也记不清了，什么时候发生的事也不清楚了，反正不是2017年2月20日。不认可证人所述，其没有看见过证人，当时在场有两个男的。孙东立对证据一、二、三及证人证言没有意见，对证据四因未到庭，未发表质证意见。杨楠为证明其主张，提交王恩君书写证明、请假条及王恩君的视频资料一份，提交刘某书写的证明、请假条，同时申请刘某到庭作证。王恩君的证明载明（摘要）：关于2014年杨楠将威海石岛凤凰湖152号楼104室房屋卖出一事，当时情况实际是我王恩君出面和雒万星口头沟通协商的；当时雒万星并没有说他和张耀文是夫妇；他当时说是他要买，当时我与雒并没有签订书面协议，也是因为当时杨楠想卖八十万（这套房），由于说明了我们这边有用该房屋在银行做了抵押贷款，同时雒万星那边的购房资金也短缺，所以双方说好购房款是人民币柒拾万元整（我们净落）；说定后先交房后由雒万星那边慢慢支付购房款，等我们这边按照和银行的约定偿还完银行的贷款后，再办理该房屋过户的事情；（这也是我们与雒万星事先商议好的，口头协商没形成文字）；……。视频中王恩君所述与证明所写一致。刘某到庭陈述：“我不认识张耀文和孙东立，是通过给杨楠搬家认识杨楠的。2017年2月20日，给杨楠搬家，车都装完了，来几个人跟杨楠讨论一些事物，几个人把一台车挡到我车前头不让我车走，有好几个人上楼了，给我把车堵那了，他们上楼后，我跟她上楼了，和他们去了一个屋他们讨论钱和房子，这个过程当中没有人和杨楠发生肢体冲突，没有身体接触，好像是要债的那种方式。说明和请假条都是我本人写的。”对王恩君书写证明、请假条及王恩君的视频资料，张耀文认为由于证人未到庭，不能接受质证，该证据原则上应属于无效证据，同时这两份证明和请假条上的王恩君名字的书写笔迹，与下面本人签名的三个字不一致，如果签名是王恩君本人所签，那证明和请假条内容就一定不是王恩君本人亲笔所写，从视频当中看王恩君眼睛一直向下看，说明他只是照着宣读了这两份材料，而这两份材料本身极有可能不是出自他的手笔，另外该份证明只是说明了王恩君与雒万星前期沟通的过程，王恩君自己也承认关于购房的细节，如何付款等，他不清楚，因此该证据并不能证明杨楠的主张。张耀文认为证人刘某的证言基本属实，证明双方当天并没有发生剧烈的冲突，也不存在强迫行为，而且杨楠确实写了什么东西，这与张耀文的主张是一致的。孙东立未到庭，未对杨楠提交的以上证据发表质证意见。杨楠称其在2020年7月20日与张耀文在荣成市石岛政务大厅办理过户手续时，张耀文纠集多人威逼利诱让她在事先准备好的《售房协议》上签字，并且不让杨楠看具体内容。经杨楠申请，一审法院依法向荣成市石岛政务大厅调取2020年7月20日的视频资料一份。张耀文对该视频的真实性无异议，从视频上看，前半部分双方态度平和，而且签订《售房协议》时纸张是平展开的，杨楠看了条款之后才签字按的手印，张耀文在此过程当中并没有强迫行为，这与杨楠所述不符，视频后半部分双方虽然有小冲突，但是是因为工作人员让杨楠缴纳税费，而杨楠以没有钱为由拒绝缴纳，张耀文不得已垫付了所有税费，张耀文的丈夫让杨楠打欠条，杨楠拒绝才引起了冲突，冲突与杨楠是否自愿过户无关，同时也说明确实有一部分税费是由杨楠承担，而且视频中杨楠也主动提到收房款670000元，这与张耀文的主张一致。杨楠对视频的真实性没有异议，述称“当时是雒万星拿出来协议让我签字，我当时问他为什么写670000元，他说你就这样写吧，上税少，而且孙东立都签字了，让我也签字。”孙东立未到庭，未对以上证据发表质证意见。一审法院认为,对于张耀文的第一项诉讼请求，根据法律规定，当事人对其主张的事实应提交证据予以证实，杨楠虽称一直是雒万星与其前男友王恩君沟通，房款为净落700000元，杨楠对此仅提交王恩君的证明及视频材料，但王恩君并未到庭接受质询，退一步讲，即便王恩君的证明及其陈述真实，也仅能证明杨楠与雒万星就涉案房屋一开始的口头约定，杨楠于2017年2月20日在《双方协议》上的签字行为及2020年7月20日在《售房协议》上的签字行为亦应视为对口头约定的变更，视为张耀文与杨楠就涉案房屋的买卖达成一致意见。杨楠虽称《双方协议》及《售房协议》均是其在受胁迫、不自愿的情况下签订，但仅仅依据刘某的证人证言不能证实张耀文对杨楠存在胁迫行为，且杨楠亦认可张耀文提交的视频里是其本人，但称对于视频发生时间、为什么要写协议、写的内容均记不清楚，从该视频中亦无法看出张耀文对杨楠存在胁迫行为，故对杨楠的该项辩称，不予采信，应依法认定《双方协议》合法有效。杨楠于2020年7月20日在石岛政务大厅补签《售房协议》，虽称当时并未有落款时间，但落款时间并不影响《售房协议》合法有效，且通过调取的视频可以看出，杨楠在签署《售房协议》时，《售房协议》是平铺展开的，杨楠是看过《售房协议》的内容后签字并按手印，该视频并不能看出杨楠系在受胁迫的情形下签订《售房协议》，故依法认定《售房协议》合法有效。对于张耀文的第二项诉讼请求，《双方协议》中表述“交付房款后”、《售房协议》表述“由乙方于2014年12月30日先向甲方支付人民币伍万元作为购房定金，剩余房款陆拾贰万元整由乙方于2015年7月20日已支付完余款”，均表述购房款已全部付清，且有张耀文辅助提交的银行交易流水、支付宝转账电子回单等证据予以佐证，现杨楠主张张耀文并未付清全部房款，但对此并未提交相反证据予以证明，故对杨楠的该项辩称，不予采信。根据《双方协议》约定，杨楠应当于2017年3月31日前将房屋过户给张耀文，但至今涉案房屋仍有抵押不能过户。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，杨楠虽不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所适用的房地产开发企业即出卖人，但参照该司法解释及《双方协议》约定，张耀文要求杨楠支付违约金，有事实及法律依据，依法予以支持。按照相关法律规定，张耀文主张的违约金应以670000元为基数，自2017年4月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日至2020年12月31日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于张耀文的第三项诉讼请求，《售房协议》约定涉案房屋过户的营业税和所得税由杨楠负责，且纳税人名称记载为杨楠，通过调取的视频亦可以看出，杨楠在工作人员要求其缴纳税费时自称其并未带钱，张耀文对此予以垫付，故张耀文在本案中要求杨楠返还上述垫付款项，有事实及法律依据，张耀文主张垫付的增值税及个人所得税等的数额不超出法律规定，依法予以支持。被告孙东立经合法传唤未到庭，视为放弃答辩和质证的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、张耀文与杨楠于2017年2月20日签订的《双方协议》及张耀文与杨楠、孙东立落款时间为2019年8月18日的《售房协议》合法有效；二、杨楠于判决生效后十五日内支付张耀文违约金（以670000元为基数，自2017年4月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日至2020年12月31日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、杨楠于判决生效后十五日内返还张耀文为其垫付的增值税、个人所得税等共计6261.13元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费978元（系减半收取），由杨楠负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。张耀文提交杨楠手写的《协议》复印件一份，拟证实张耀文已付清房款，杨楠却未能办理过户，应当承担违约责任。该《协议》内容为“双方协议，杨楠与张蕾（张耀文小名）因2年来种种原因没有及时过户，经双方协商我保证在2017年3月31日前给予办理过户手续，如果办理不了退房。”经质证，杨楠称该证据系复印件，对其真实性不予认可，即使该协议属实，其中约定的违约责任与《双方协议》中约定的违约责任明显不同，张耀文以此主张违约金，缺乏事实依据。本院对上述证据认定如下：因该《协议》系复印件，杨楠对其真实性不予认可，故本院对该《协议》的真实性不予认定。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，本案争议的焦点问题是：第一，张耀文是否足额支付购房款，第二，杨楠应否承担违约责任，按照何种标准承担违约责任。关于第一个争议焦点，根据现有事实以及证据，能够认定张耀文已经付清购房款。首先，张耀文与杨楠为买卖涉案房屋先后签订了两份书面协议，分别是2017年2月20日的《双方协议》以及2019年8月18日的《售房协议》，2017年手写的《双方协议》载明“甲方（即张耀文）交付房款后至今两年未顺利过户，经商定乙方（杨楠）于2017年3月31日前将房屋过户给甲方，如有违约退还甲方六十七万元房款及房款百分之二十违约金”，若如杨楠所述张耀文未付清房款，则该协议中应有张耀文的付款义务如何履行的表述，相反，该协议一是明确了张耀文已经于两年前即交付房款，而杨楠一直未办理过户，二是明确了杨楠应过户的日期以及逾期办理过户的违约责任，除此再无其他约定。由此可见，该协议系为确定杨楠的过户义务以及责任而订立的，履行期限及责任明确，协议内容清晰无歧义，据此可以认定杨楠认可张耀文已经付清了购房款。其次，双方2019年8月18日《售房协议》中关于房产交易价格条款再次明确表述“该房产的交易价格为人民币陆拾柒万元，由乙方（张耀文）于2014年12月30日先向甲方（杨楠）支付伍万元作为购房定金，剩余房款陆拾贰万元乙方2015年7月20日已经支付完，同时双方约定2017年3月31日前办理该房的过户手续”，该内容与前述《双方协议》的内容相互印证，再次明确双方均认可房款已经全部付清以及过户时间的约定日期，内容亦清晰无歧义，亦可以认定杨楠认可张耀文已经付清全部购房款的事实。再次，经一审调取《售房协议》签订当日的监控录像视频，可以清晰看出该协议签订过程与杨楠所辩称的其不知协议内容、系胁迫签名等事实完全不符，视频中杨楠主动提及已经收取670000元购房款。同时，一审中张耀文就其付款事实还提交了银行交易流水、支付宝转账电子回单等证据予以佐证，结合上述两份协议以及视频内容，一审认定张耀文已经全额支付购房款符合证据的认定规则，本院依法予以维持。关于第二个争议焦点，2017年《双方协议》约定，如杨楠逾期办理过户,则需退还购房款并按房款的20%支付违约金，但对于杨楠违约而张耀文选择继续履行合同情形下的违约责任，双方并未约定。现后一种情况出现，本院从两个角度予以分析。其一，对当事人未予约定或约定不明的事项，应结合双方合同目的予以解释。双方本约定的目的系对违约方课以填平、赔偿守约方损失的义务，在杨楠违约而张耀文选择解除合同情况下，杨楠需返还房款并支付违约金，而在张耀文选择继续履行合同的情形下，其损失依然存在，举轻以明重，杨楠亦应支付不低于解除合同情形下的违约金。本案中，按张耀文诉请的违约金计算方式计算至今，数额并不高于房款的20%，并未加重杨楠义务，现杨楠具备办理过户的条件，其完全可以通过履行合同义务以止损，因此，张耀文之诉请并不超过合同约定的范围，理应予以支持。从另一个角度分析，杨楠逾期办理过户，必然对张耀文造成损失，在双方未约定违约金且损失数额难以确定的情况下，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判令杨楠承担支付利息的责任，符合合同法违约责任规则的精神及公平、诚实信用原则，利于对交易秩序的维护。因此，对于一审法院关于违约金的处理方式，本院予以维持。综上所述，杨楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1957元，由上诉人杨楠负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二一年四月二十九日法官助理马文姣书记员刘莎莎