安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终478号 上诉人（原审被告）：胡龙流，男，1973年3月21日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：邓道保，安徽兄弟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市银湖北路。 负责人：叶小春，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：刘婷。 上诉人胡龙流因与被上诉人深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称华强物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初9874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡龙流上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判胡龙流支付华强物业公司物业服务费12767.48元（自2015年12月31日至2020年12月31日243.19㎡×0.75元/㎡/月×70月）；2.一、二审诉讼费由华强物业公司承担。事实和理由：一审判决事实不清、证据不足、适用法律不准确，损害了胡龙流的合法权益。第一，美加印象小区存在严重安全隐患。胡龙流与华强物业公司2012年8月18日签订的《美加印象·前期物业管理服务协议》第二、四条约定，小区实行全封闭管理，主出入口设有值班室，实行24小时值班看守。对管理区域实行24小时巡逻。但小区“有岗无人”、形同虚设，小区业主及非业主人员随意出入。2015年胡龙流家被盗，损失达十几万元，报警后查看小区监控系统模糊不清，无法提供任何线索。第二，美加印象小区公共绿化无人修剪、水系干涸发臭。《美加印象·前期物业管理服务协议》约定，修剪、浇灌等绿化定期养护，养护得当、定期修剪，美观协调。小区绿化的实际情况是，杂草丛生、树木恣肆生长，长期无人修剪。三条水系早已干枯，浅处已成为四通八达的小路，深处污染严重，水质黑臭。第三，华强物业公司“纸面整改”，欺骗业主。华强物业公司一审中称，2019年年底，服务中心对别墅区的门岗大门进行了改造，每户也免费配备大门遥控钥匙，秩序管理也得到了有效控制，水系也是在定期清理，纯属虚构。华强物业公司提交的证据1若干照片是2020年11月拍的，小溪根本没有水，别墅区大门是有“门”无“岗”，无钥匙也可手动开启、随便进入。综上，华强物业公司没有履行物业合同义务，严重违约，损害广大业主的合法权益。 华强物业公司辩称，第一，华强物业公司已按照服务协议履行了安全管控职责，小区自交付以来一直实行全封闭管理，并对主出入口实行24小时值班看守，这里的看守包括人防和机防两种，即已实施门禁系统的由业主自行刷卡出入，未实施门禁系统或是人车合并人流量较大的主出入口安排秩管人员24小时执勤服务。尤其是2020年以来，为应对疫情防控的要求，华强物业公司的安全管控全面升级。胡龙流在上诉状中对案涉《前期物业管理服务协议》中的部分条款存在理解上的偏差，即主出入口才设有值班室实行24小时值班看守，美加印象共计4个主出入口，而别墅区的出入口并非是主出入口，其配备的岗亭主要是用作秩管人员巡更打点之用。2019年底对别墅区大门进行了升级改造，设置为独立进出门岗，胡龙流也于2020年1月22日领取了别墅大门遥控器，更加提升了别墅区业主的尊崇地位。另，别墅区施行双岗巡逻，即专属管家和秩管人员双条线巡视，最大限度地加大安全风险防控。此外，胡龙流上诉状中所称的监控系统模糊不清更是一面之词。小区配备的监控摄像系统系开发企业在交付时安装并已达到验收标准投入使用，在实际使用过程中影像清晰程度受多种因素影响，如夜间、照明、天气等原因，并非是华强物业公司不作为所致。第二，华强物业公司长期委托绿化服务单位定期开展绿化、消杀服务，该项工作属于常态化、动态化的服务，且受季节、天气等因素影响较大，胡龙流提供的照片系静态下某一时间段的，不能真实、客观地反应整个小区的绿化管理现状。针对小区内的水系管理，华强物业公司也是安排保洁人员定期进行维护管理，前期华强物业公司更是每半年针对水系内的水进行清换，确保水系的干净，后期自2018年下半年起，逐步发现部分水系已无法实现蓄水功能，经安排第三方查验发现系底部防水层损害，导致水源流失，如彻底维修需面临几十万的维修费用。该项费用已远超华强物业公司的运营成本，如需维修只能启动公共维修基金。但维修基金的启用首先需要本小区内三分之二的业主认同，美加印象小区至今因种种原因尚未成立业主委员会，华强物业公司曾对水系维护做过一次调研，在围绕是否维修、如何维修、谁来维修的问题上，小区业主也出现非常多的分歧，很难形成一致意见更不用说启动维修基金了，导致该项工作只能搁置。现阶段，华强物业公司已做了一些力所能及的维护管理工作。第三，胡龙流提出的“纸面整改”欺骗业主一说，纯属颠倒黑白、混淆视听。华强物业公司明明对别墅区大门进行了实地改造，胡龙流也签名领用了遥控器，并于2019年12月29日在遥控器丢失的情况下，再次前往物业服务中心购买了一个。如果真如胡龙流所称的“无钥匙也可手动开启、随便进入”，又何必在丢失遥控器以后前往物业服务中心再买一个遥控器，直接手动开启即可。近年来，美加印象物业服务中心的服务品质不断提升，受到各级政府部门及广大业主的赞誉和认可。2020年美加印象服务团队凭借自身的服务实力和口碑收获了上级主管部门的认可，在天门××街道××八个管理项目中脱颖而出，被评定为2020年度“优秀物业服务企业（项目）”荣誉称号，项目经理孙晓春被评定为“优秀项目经理”。第四，胡龙流与华强物业公司书面约定的物业服务费价格为2元／平方／月，较多层与高层服务费确实高了一些，但其服务内涵远高于多层与高层。首先，每户赠送两部车辆免收停车租赁及管理费用；其次，华强物业公司为别墅区业主提供了专享管家服务，如多层及高层区业主往往是一名管家需要服务500名左右的业主，别墅区管家的服务户数要远低于其他管家。因为别墅区业主群体本身户数少，相对来说分担的服务成本也略高于其他业态的业主。再次，针对缴费的优质业主，提供更精准化的增值服务，如在业主不在家又有卫生需求的情况下，提供家政保洁服务，室内看管维护服务，园区个性化布展服务等。综上，请求驳回上诉，维持原判。 华强物业公司向一审法院起诉请求：1.判令胡龙流立即向华强物业公司支付拖欠的物业服务费人民币34048元及逾期付款的违约金人民币7490元（以欠款数额为基数，按照日利率0.03%，自2015年3月1日起计算至2020年12月31日），合计41538元；2.判令胡龙流承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：胡龙流系位于安徽省芜湖市镜湖区××小区××＃楼××单元××室房屋所有权人，房屋建筑面积243.19㎡。2012年8月18日，华强物业公司与胡龙流签订《前期物业管理服务协议》，约定：华强物业公司为芜湖华强美加印象商住小区提供物业服务，服务期限自房屋出售起至本小区业主委员会与物业管理公司签订正式物业管理合同之日止，房屋类型别墅，物业费2元／月／平方米，物业服务费用每6个月预收一次，业主应当在每半年第一个月的上旬缴纳，逾期交纳的，按日3‰计收滞纳金，物业服务的内容和质量为房屋共用部位的日常管理和维护，共用部位设备运行正常、定期维护保养，环境整洁，小区道路通畅，车辆停放有序，公共设施设备小修2日内完成，急修当日处理。涉案房屋区域设计为一排六户房屋，共计四排，该四排房屋应为封闭式区域，设置门岗。胡龙流缴纳物业费至2015年2月28日，此后未再缴纳任何费用。华强物业公司于2020年初对别墅区门岗、安保进行改进，设置独立进出门岗，胡龙流于2020年1月22日领取别墅大门遥控器。 一审法院认为，（一）华强物业公司与胡龙流签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，为有效合同，该合同对胡龙流具有法律约束力。根据合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。华强物业公司向小区提供了物业管理服务，胡龙流应依约交纳物业费。华强物业公司主张胡龙流欠缴2015年3月1日至2020年12月31日期间的物业服务费，胡龙流未能提供证据证明上述费用已交纳，故对华强物业公司主张该院予以支持。鉴于涉案房屋区域以别墅标准设计，华强物业公司提供的物业服务存在瑕疵，2015年至2019年期间的物业费酌情调整为1.5元/月/平方米，胡龙流应支付2015年3月1日起至2019年12月31日止的物业服务费为21157.53元（243.19㎡×1.5元/㎡/月×58个月）。华强物业公司于2020年初对别墅区服务进行改进，故2020年度的物业费按照合同约定2元/月/平方米收取，胡龙流应支付2020年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费为5836.56元（243.19㎡×2元/㎡/月×12个月）。（二）关于华强物业公司主张胡龙流支付违约金的诉请，华强物业公司与胡龙流所签订的《前期物业管理服务协议》系华强物业公司提供的格式合同，协议中违约金的条款系限制加重胡龙流的责任，但华强物业公司未能证明其已采取合理方式提请胡龙流予以注意，该条款无效，故对华强物业公司主张胡龙流支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。华强物业公司作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：第一，胡龙流于本判决生效之日起十日内给付华强物业公司物业服务费26994.09元；第二，驳回华强物业公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取419元，由华强物业公司负担181元，胡龙流负担238元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：第一，胡龙流申请其邻居醇美华城美加印象小区别墅区业主宋XX出庭作证，证明华强物业公司的物业服务情况。宋XX当庭展示其所拍摄的别墅区现状视频，并称2015年以后在别墅区的水系、公共安全、日常绿化维护等方面华强物业公司没有履行好物业服务职责，华强物业公司所谓的整改就是上了一把锁，但别人仍然能手动打开。华强物业公司质证认为，第一，2018年下半年开始，华强物业公司在日常维护的过程中，确实发现有部分水系下面的防水层坏了，导致无法实现蓄水功能。华强物业公司2019年已针对该问题向美加印象小区的业主做了一次意见收集，因对损坏的水系进行维修需启动维修基金，但尚不具备启动维修基金的条件，目前华强物业公司也仅能做基本的维护。第二，依据《前期物业管理服务协议》的约定，华强物业公司对小区的主入口安排人员24小时值班，但视频中展示的是别墅区的内部小门，非整个小区的主出入口，依据协议华强物业公司无需安排人员在此处24小时值班，该岗亭仅是作为华强物业公司安管人员的日常巡更打点之所，该岗亭中有物业人员的巡更打点签到表，该视频能够证明物业人员在别墅区进行了多次巡更打点。第三，关于门岗的改造，华强物业公司确实对别墅区进行了封闭式的管理，至于宋XX提到的用小锁锁起来，是出于消防安全的考虑，一旦出现重大安全事故，可以通过手动开锁的方式启动消防通道。本院认可宋XX所展示视频内容的真实性，关于别墅区物业服务的现状将综合在案证据予以综合认定。 第二，华强物业公司提供封闭大门的通知、来访登记表（19年、20年）、封闭期间便民服务照片，证明小区实施封闭管理制度，主出入口实行24小时值班看守，并对进出人员落实登记或问询事宜。第三，华强物业公司提供巡更打点照片、管家巡视照片，证明别墅区实行双岗巡逻，专属管家和秩管人员双线条巡视。第四，华强物业公司提供大门改造图片、遥控器领用签到材料、遥控器购买照片，证明华强物业公司对别墅区大门进行了改造，设置为独立进出门岗，实现全封闭式管理。第五，华强物业公司提供监控摄像照片，证明摄像头清晰、完好。第六，华强物业公司提供绿化照片、水系保洁维护照片（2019、2020），证明华强物业公司提供绿化、保洁服务，并对水系作定期维护处理。第七，华强物业公司提供水系维修调研材料照片，证明部分水系确实存在渗漏，华强物业公司组织调研工作，面向业主搜集意见，拟计划启动维修基金。第八，华强物业公司提供微信群聊天记录照片，证明胡龙流将一审判决书公示在微信小群中，有煽动小区业主拒缴物业费的刻意。第九，华强物业公司提供荣誉证书照片，证明美加印象小区2020年度服务品质有保证，获得相关部门的荣誉认可。第十，华强物业公司提供免费停车服务照片，证明别墅区业主每户享受2部车免费停车服务。第十一，华强物业公司提供专属管家服务照片，证明华强物业公司为别墅区业主提供一对一专属管家服务。第十二，华强物业公司提供个性化增值服务（家政、室内看管维护、园内个性化布展）照片，证明华强物业公司为别墅区优质业主提供各项个性化增值服务。胡龙流对华强物业公司所提交证据的证明目的均不予认可。本院认可华强物业公司所提交证据的真实性，对其证明目的在本院认为部分予以综合评述。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院二审诉讼过程中仅针对胡龙流的上诉主张进行审查，对于各方当事人均未提出上诉的问题不予审查。 第一，依据查明的在案事实，2015年至2019年期间华强物业公司的物业服务确实存在瑕疵，一审法院综合华强物业公司所提供物业服务质量的实际情况，酌情将2015年至2019年期间的物业费调整为1.5元/月/平方米，并无不当，本院依法予以维持。胡龙流上诉要求将这一期间的物业费支付标准调整为0.75元/月/平方米，依据不足，本院依法不予支持。 第二，关于2020年的物业费，胡龙流是否有权以华强物业公司未依约提供物业服务为由主张减免。 诉讼过程中，华强物业公司称其于2020年初对别墅区的门岗、安保进行改进，设置独立进出门岗，全面升级物业服务，并提供了有关证据。胡龙流称华强物业公司仅是纸面整改，在小区的封闭管理、绿化、水系维护、保洁等方面仍存在严重不足。一方面，胡龙流对华强物业公司更换别墅区大门的事实不持异议，但称大门仍可手动打开，达不到封闭管理的效果，华强物业公司对别墅区仍没有进行封闭管理。胡龙流领取了该自动门的钥匙，且在钥匙丢失后再度至物业处购买新的钥匙，可见业主利用钥匙开锁是通过此门进行别墅区的主要方式。胡龙流虽称能够手动打开此门，但其无证据证明因华强物业公司疏于管理，导致大量外来人员通过手动方式打开此门进入别墅区，影响了别墅区住户的正常生活秩序。此外，关于证人宋XX播放视频中所展示的岗亭，胡龙流无证据证明该岗亭系明确约定须24小时值班，且该岗亭未能安排物业人员24小时值班将影响物业正常职责的履行。另一方面，华强物业公司称其已依合同约定提供了相应的绿化、保洁服务，并对水系作了定期维护。胡龙流虽称华强物业公司在绿化及保洁服务方面未全面履行职责，但未能提供充分的证据加以证明。华强物业公司自认存在水系泄露的情形，但解释称因暂时无法启动维修基金，导致水系泄露问题一时无法解决，胡龙流亦未能提供足以推翻华强物业公司该项事实主张的证据。综上，胡龙流无充分的证据证明2020年华强物业公司的物业服务存在严重瑕疵，故胡龙流上诉要求按照0.75元/月/平方米的标准支付2020年1月1日至2020年12月31日的物业费，证据不足，本院依法不予支持。 物业服务企业的服务具有公共性，物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业的整体管理。本案中，胡龙流虽无充分的证据证明2020年华强物业公司的物业服务存在严重瑕疵，但华强物业公司亦应虚心听取胡龙流等业主针对物业服务提出的意见和建议,不断提高物业服务水平，共同营造和谐的小区环境。 综上所述，胡龙流的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费155元，由上诉人胡龙流负担。 本判决为终审判决。 审判长 肖 珍 审判员 陈 勇 审判员 丁梦宁 二〇二一年四月二十一日 书记员 王凤婷 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。