黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终1349号上诉人（原审原告、申请执行人）：付琦，女，1985年12月30日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省通河县。委托诉讼代理人：于利，黑龙江拓亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：顾红霞，女，1973年5月12日出生，汉族，住黑龙江省通河县。被上诉人（原审被告、被执行人）：黑龙江世纪国信房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区邮政街105号9层3号地法定代表人：姜兆军，董事长。上诉人付琦因与被上诉人顾红霞、被上诉人黑龙江世纪国信房地产开发有限公司（以下简称世纪国信公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省通河县人民法院（2020）黑0128民初47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。付琦上诉请求：1.撤销黑龙江省通河县人民法院（2020）黑0128民初47号民事判决，改判支持付琦的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清。一审法院将顾红霞与世纪国信公司签订的涉案房屋销售认购书认定为房屋买卖合同实属认定事实不清，销售认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。其为预约合同，与买卖合同性质完全不同。顾红霞并没有提交其支付购房款的银行流水等证明其已支付购房款的证据，而一审法院仅凭顾红霞出示的购房款收据就认定顾红霞支付了全部价款实属认定事实不清。顾红霞提交的取暖费、物业费、垃圾清理费、二次供水费等收据仅能证明顾红霞在争议房屋内居住，不能证据其合法占有，且不能证明其为房屋购买人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，顾红霞必须同时符合法律规定全部情形才能享有足以排除强制执行的民事权利。世纪国信公司是本案的当事人之一，其在法庭上的陈述在没有提供有效佐证的情况下，是不能作为定案依据的。综上所述，请二审法院依法查清事实，支持付琦的上诉请求。顾红霞辩称，付琦的上诉理由不能成立，没有法律依据。一审法院在审理本案过程中，对顾红霞向法庭提交的证据予以采信，可以认定顾红霞与世纪国信公司在一审法院法院查封前已签订了合法有效的合同，并支付了全部价格，房屋买卖合同有效是无可非议的。顾红霞在一审法院查封前已经合法占有涉案房屋并居住至今，应属于房屋所有权人。世纪国信公司在一审庭审中自认由于小区未进行最后验收，还不具备办理产权登记条件，所以本案诉争房屋没有办理登记，其责任在于世纪国信公司，而不是顾红霞的责任。顾红霞对涉案房屋的权利符合法律规定，并且享有足以排除强制执行的民事权利。综上所述，请求二审法院维持原判。世纪国信公司未到庭亦未提交书面答辩意见。付琦向一审法院起诉请求：撤销（2017）黑0128执异38号执行裁定，判令执行案件继续执行。一审法院认定事实：2013年10月17日，世纪国信公司为担保另一借款关系，将案涉房屋联机备案至刘勤名下，至今未予变更。2014年，世纪国信公司将该房屋抵债给案外人朱宇宁，后朱宇宁将案涉房屋售予顾红霞。2014年8月13日，经朱宇宁授意要求，世纪国信公司与顾红霞签订民兴小区销售认购书，约定由顾红霞购买民兴小区2号楼1单元202室房屋，房屋价款340,560元。2014年8月27日，世纪国信公司为顾红霞出具了购房款收据及入户所需取暖费、物业费、垃圾清理费、二次供水费收据。2014年10月，顾红霞实际入住案涉房屋。2017年11月9日，通河县人民法院依据付琦诉前财产保全申请，下达（2017）黑0128财保122号民事裁定书查封案涉房屋。后付琦于2017年12月7日就民间借贷纠纷将世纪国信公司、朱江诉至通河县人民法院。2018年12月29日，该案经通河县人民法院审理并下发了（2017）黑0128民初1844号民事判决书，判决世纪国信公司给付付琦借款本金600,000元、利息128,000元及嗣后利息。2019年5月21日，付琦依据上述民事判决向通河县人民法院申请执行，执行过程中，案外人顾红霞对诉前财产保全的案涉房屋主张所有权并提出书面异议。2019年12月9日，通河县人民法院作出（2017）黑0128执异38号执行裁定书，以“顾红霞与世纪国信公司在法院查封前即2014年8月13日签订了房屋销售认购书，支付全部购房款且占有使用该房屋至今，（2017）黑0128财保122号民事裁定书认定争议房屋为世纪国信公司名下事实不清，证据不足”为由裁定中止对案涉房屋的执行。2020年1月3日，付琦不服上述执行异议裁定结果，向通河县人民法院提起申请执行人执行异议之诉。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，依法应审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。各方当事人与上述内容无关的诉讼意见，不在本案审查范围。结合各方当事人具体诉讼意见，本案争议焦点为：顾红霞对案涉房屋的占有是否能够排除执行。本案中，第一，顾红霞提供的《民兴小区销售认购书》、购房款收据及入户所需取暖费、物业费、垃圾清理费、二次供水费收据证实，顾红霞与世纪国信公司于2014年8月13日签订了案涉房屋的销售认购书，并于2014年8月27日交纳了购房款340,560元及2014年-2015年期间的取暖费、物业费、垃圾清理费、二次供水费共计4464元。合同签订及交纳全部房款均在案涉房产2017年11月9日被查封之前。可以认定顾红霞与世纪国信公司在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同且支付了全部价款。第二，顾红霞在人民法院查封前已合法占有案涉房屋并居住使用至今,应属适格的异议人。第三，世纪国信公司庭审中自认是由于小区未进行最后验收，还不具备办理产权登记的条件，故本案诉争房屋尚未办理过户登记的责任在于世纪国信公司，而非顾红霞。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，顾红霞对涉案房屋的权利符合上述规定，其享有足以排除强制执行的民事权利。付琦的诉讼请求没有相应的事实和法律依据，故不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决：驳回付琦的诉讼请求。案件受理费100元，由付琦负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：付琦提交中华人民共和国最高人民法院（2020）最高法民终580号民事判决书一份，该证据不属于二审新证据且该判决裁判观点主要系“购房人虽已全额支付购房款但未办理过户登记的，其请求法院确认享有该房屋所有权不应得到支持”，顾红霞的诉请为解除涉案房屋查封，故不予采信。顾红霞提交的朱宇宁情况说明、欠据、借款协议书、债务转移协议书、冯伟国、朱宇宁身份证、冯卫国房产证等证据均不属于二审新证据，不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，案外人对执行标的物是否享有所有权或者其它足以阻止执行的实体权利是审理此类纠纷的关键问题，也是本案审理的焦点问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该条规定，买受人应当在法院针对执行标的物的强制执行程序开始前，签订合法有效买卖合同，已经支付全部价款并实际占有该标的物，非因买受人原因未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等买受人意志以外的原因造成的。结合本案，关于是否签订合法有效的书面买卖合同的问题。结合一审中的书面证据及当事人的陈述，涉案房屋查封前，顾红霞与世纪国信公司于2014年8月签订《销售认购书》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定十三项合同内容，顾红霞与世纪国信公司签订的《销售认购书》中约定了当事人名称、商品房基本状况、商品房销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、解决争议的方法、违约责任等事项，已经基本符合司法解释规定的商品房买卖合同主要内容，且顾红霞签订时已交付购房款，应当认定认购书为商品房买卖合同。因此，结合全案事实，应认定顾红霞与世纪国信公司之间签订了合法有效的买卖合同。关于顾红霞是否支付房屋价款的问题。顾红霞依照协议约定已经支付了相应购房款，有时间吻合的收据凭证印证，且世纪国信公司对此并不否认，结合涉案房款资金数额不大等事实，可以认定顾红霞支付了合同价款。关于顾红霞是否已经占有涉案房屋的问题。法律上的合法占有，应当是指对不动产的管理与支配，应具有持续性。对房屋的管理与支配，一般在占有房屋过程中会产生房屋电费、水费、取暖费、物业费、电梯费等支出。顾红霞提交上述费用票据可以证实在人民法院采取强制执行措施前，合法占有了涉案房屋。关于顾红霞对未办理房屋过户是否存在过错的问题。根据庭审查明的事实，涉案房屋被查封前未能办理产权手续的主要原因系世纪国信公司所导致，付琦对此亦未提交反证，故不能认定顾红霞对未办理房屋过户存在过错。综上所述，付琦的上诉请求不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人付琦负担。本判决为终审判决。审判长 赵丹晖审判员尹红杰审判员侯守东（）二〇二一年四月二十三日法官助理杜鹏飞书记员李迪