河北省涞源县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0630民初184号 原告：梁某，男，2004年11月26日生，汉族，住涞源县。 法定代理人：王某，系原告梁某之母，1975年2月16日生，汉族，住涞源县。 委托诉讼代理人：岳大勇，河北泉源律师事务所律师。 被告：付立明，男，1972年12月8日生，汉族，住涞源县。 被告：梁海志，系原告梁某之父，1973年7月23日生，汉族，住涞源县。 原告梁某与被告付立明、梁海志物权保护纠纷、确认合同无效纠纷一案，本院于2021年2月7日立案。依法由本院审判员李林鹏适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁某及其委托诉讼代理人岳大勇、被告付立明到庭参加了诉讼，被告梁海志经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。现已缺席审理终结。 原告梁某向本院提出诉讼请求：一、要求被告付立明依法立即将位于涞源县房屋院落（下称涉案房产）的大门和北房门钥匙返还原告；二、依法确认二被告于2018年8月11日签订的《房屋买卖协议书》无效；三、本案诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：2014年4月2日，原告爷爷梁福生和奶奶刘淑兰将位于涞源县涉案房产北房4间、南房3间及院落一处订立遗嘱，在梁福生和刘淑兰去世后该遗产归原告所有，2016年9月3日爷爷梁福生去世，2020年9月29日奶奶刘淑兰去世。奶奶去世后，原告依遗嘱继承涉案房产后，在占有该房屋及院落时发现大门钥匙被更换；后经询问得知，被告付立明以与被告梁海志签订《房屋买卖协议书》为由，持有该房产大门和北房门的钥匙。被告付立明在未审查该房产权属证据的情况下，与被告梁海志签订《房屋买卖协议书》无效，被告无权转让涉案房产，且被告付立明系东龙虎村村民，非系原告村集体经济组织成员，根据《土地管理法》等法律、政策，其根本无权取得该房产，更无权持有涉案房产的门钥匙。为维护合法权益，故依法提起诉讼。 原告提交证据：1、原告和法定代理人王某的身份证复印件，用于证实原告诉讼主体资格和身份信息；2、2020年12月29日白石山镇西龙虎村村委会出具的证明，用于证实涉案房产系梁福生和刘淑兰共有，两人已离世；3、同月29日西龙虎村村委会出具的另份证明，用于证实原告与王某系母子；4、2021年1月14日西龙虎村村委会出具的证明，用于证实梁福生和刘淑兰生前所建的涉案房产无宅基地使用证，但系合法建筑；5、2014年4月2日梁福生和刘淑兰所立遗嘱，用于证实涉案房产在梁福生和刘淑兰在世时经订立遗嘱归于原告和梁义杰继承，有证明人梁三喜、樊志栋见证，遗嘱符合法定形式，具有遗嘱效力；6、《房屋买卖协议书》复印件，用于证实2018年8月11日被告梁海志在未经合法继承人允许的情况下，将涉案房产卖于被告付立明，二被告之间的协议无效；7、2020年8月23日的手机视频（光盘），拟证实奶奶刘淑兰在世时又立遗嘱将涉案房产全部归原告继承，遗嘱合法有效，故梁义杰不在本案主张涉案房产权益。 被告付立明口头辩称，买涉案房屋时有证人樊某，系经樊某介绍，其称该房产就是梁海志的，我问梁海志时其称该房产是他的，故我们就签订了协议。写好协议后，我先将买房款18万元现金自银行取出直接交付梁海志，第二次以现金和微信转账方式共给付5万元，全款共23万元，现已付清。梁海志承诺等其母去世后给我腾房，买房后我一直未在该房屋居住。 被告付立明未提交证据。 被告梁海志应诉后，未提交答辩和证据，亦未到庭参加诉讼。 经庭审质证，被告付立明对原告证据1、4无异议，对证据2、3、5称不清楚、不知道；对证据6认可是与梁海志签的协议，认为该协议有效；对证据7进行了阅看，称录像人说是给原告个人所有的涉案房产，但我不认识录像的人是谁，对相关事实不清楚。 经审理查明，梁福生、刘淑兰系夫妻，梁海志系该二人之子，原告梁某、案外人梁义杰系梁海志和王某之子，均系涞源县人。被告付立明系涞源县东龙虎村人。涉案房产系梁福生、刘淑兰生前建造并居住至离世。2014年4月2日，梁福生、刘淑兰订立遗嘱，上书“遗嘱，立遗嘱人：梁福生，男，1939年9月15日出生，汉族，涞源县人。立遗嘱人：刘淑兰，女，1937年7月15日出生，汉族，涞源县人。二立遗嘱人系夫妻关系，由于立遗嘱人年事已高，身体可能随时发生意外，故在立遗嘱人头脑清醒时立此遗嘱，表明归立遗嘱人共同所有的财产在立遗嘱人去世后的处理意见：一、立遗嘱人共同所有的财产：座落在涞源县砖木结构北房四间、南房三间及院落一处，在立遗嘱人去世后，该处房产由立遗嘱人孙子梁某、梁义杰继承，由梁某、梁义杰母亲王某代为保管，他人无权干涉。二、立遗嘱人去世后遗产中的现金及存款全部由孙子梁某、梁义杰继承，由立遗嘱人四女儿梁海燕代为保管。三、此遗嘱为立遗嘱人的真实意愿。四、此遗嘱一式三份，由立遗嘱人、王某、梁海燕分别执存。立遗嘱人：梁福生、刘淑兰。证明人：梁三喜、樊志栋（手章）。2014年4月2日。”2016年9月3日梁福生去世。2020年8月23日刘淑兰以视频方式又立遗嘱，将涉案房产全部由原告梁某继承。同年9月29日刘淑兰去世。涉案2021年1月14日西龙虎村村委会出具的证明载记，该房产建于1997年，因该村多年来未办理过宅基地使用证及房产证，故该房产无宅基地使用证，但不属违建。 期间，2018年8月11日，二被告签订涉案《房屋买卖协议书》，梁海志以23万元价款将涉案房产出卖给付立明。付立明在案自认：自此至今，未实际占有、居住该房产，只是在刘淑兰去世后将大门和房门更换门锁。 本院认为，通过综合审核全案证据，涉案房产系原告祖父梁福生和祖母刘淑兰生前所建并居住至离世、原告梁某及案外人梁义杰基于遗嘱继承形式享有该房产所有权的事实，能够认定，本院予以确认。然而，梁福生去世后，刘淑兰在离世前又以视频形式订立的遗嘱，因涉及刘淑兰处分权超限，并与案外人梁义杰的继承权具有法律上的冲突，且本案非因梁某与梁义杰之间继承而引发的纠纷，故本案不做评论；但原告应与梁义杰妥善协商处理二人之间的事情，避免再现内部之间的继承纠纷。据上所述，梁海志非涉案房产的所有权人，亦非该房产的遗嘱继承人，其对该房产无处分权；且二被告签订涉案《房屋买卖协议书》时，刘淑兰在世，梁海志未经刘淑兰授权和同意擅自转让该房产，不能归于善意，根本无任何法律权利和依据，其行为当属无效。付立明在缔约合同、买受房产时，不进行细致的权属审查、置刘淑兰在此居住有可能因交付房产而受阻于不顾，草率进行房屋买卖交易也不应归于善意，其对此次交易具有风险应当能够预见；且付立明系另一行政村村民，非案涉宅基地属地集体经济组织成员，其买受该房产的行为亦违反行政法规。梁海志、付立明订立合同对涉案房产进行交易的行为，梁海志具有明显主观故意过错，付立明存在重大过失，二人的行为属无效的民事法律行为，进而，二人签订的买卖协议当属无效。综上，对原告在案要求被告付立明依法立即将位于涞源县房屋院落的大门和北房门钥匙返还原告、确认二被告于2018年8月11日签订的《房屋买卖协议书》无效的诉讼请求，予以支持。本案裁判涉案买卖协议无效后，付立明与梁海志之间清理合同条款事宜，可协商处理，协商不成可另案主张。本案对被告付立明在案的抗辩意见，不予采纳。被告梁海志未到庭，视为其放弃了本案的抗辩及相关诉权，且致本案无法调解，依法应承担于己不利的法律后果。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十四条、一百五十五条、一百五十七条、第二百三十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 一、被告付立明于本判决发生法律效力之日起十日内，将其买受的、位于涞源县房屋院落的大门和北房门钥匙返还原告梁某； 二、被告梁海志与付立明于2018年8月11日签订的《房屋买卖协议书》无效。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告付立明、梁海志负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  李林鹏 二〇二一年四月十二日 书记员  李 丽