四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1621民初1711号 原告：杨天银，男，汉族，生于1981年3月23日，户籍地四川省岳池县，现住四川省岳池县； 原告：张寒，女，汉族，生于1983年11月3日，户籍地四川省岳池县，现住四川省岳池县； 委托诉讼代理人：杜德俊，上海中联（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢程娟，上海中联（重庆）律师事务所律师。 被告：岳池县圣欣房地产开发有限公司，住所地四川省岳池县九龙镇麻柳桥鑫城明珠内；统一社会信用代码915116215999556460。 法定代表人：黄维玉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄维术，男，汉族，生于1965年9月9日，住住四川省岳池县，系岳池县圣欣房地产开发有限公司职工。 原告杨天银、张寒与被告岳池县圣欣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨天银、张寒的委托诉讼代理人谢程娟、被告岳池县圣欣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄维术到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨天银、张寒向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金34,694.27元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年9月12日，原告杨天银、张寒与被告岳池县圣欣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的东湖彼岸1幢2-15-4号商品房一套。该合同第二十条第二项（转移登记）约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照国家银行利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得该权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得的房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告于2017年4月17日才将原告购买的房屋交付原告使用，并因被告自身原因导致原告在2019年7月17日才取得房屋所有权证书。被告的行为严重违反了合同约定。被告逾期办证的行为严重损害了原告的合法权益。现诉至法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告岳池县圣欣房地产开发有限公司辩称： 一、请求被告承担逾期办证违约责任的诉讼请求不能成立：（一）办理房屋所有权证书系购房人自身义务，被告没有为购房人办理房屋所有权证书的法定义务。按照《城市房地产经营管理条例》第32条的规定，被告（开发商）没有为原告（购房人）办理房屋产权证书的法定义务。（二）本案逾期办证的原因系原告未及时提供办证资料和及时缴纳办证所需费用的原因所致，并非出卖人（被告）的责任。一是根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，如原告委托被告代为办证，原告需支付5万元的委托费，但原告并未支付该费用。二是原告未及时提供办证所需材料，应自行承担逾期办证的法律后果。原告直到2018年2月20日才向被告给付办证所需税费，被告收到费用后，方能代缴税费和申请办证，办证时间自然会延后，故应由原告自行承担逾期办证的法律后果。（三）被告代为办证行为系基于原告的授权，根据法律规定，受托人从事委托事务所产生的法律后果应由委托人承担。（四）办理房屋所有权证的时间对原告的权利不会造成影响，不影响原告对房屋的使用、交易、处分。（五）原告请求被告承担逾期办证违约责任已经超过法定的诉讼时效。原、被告约定的办证时间为2016年9月30日，原告主张从2016年9月30日起计算逾期办证违约金，应认定原告知晓权利受到侵害的时间为2016年9月30日，而原告于2021年3月4日才向法院起诉，已超过三年的诉讼时效规定，应驳回其诉讼请求。 二、即便认定被告应当承担违约责任，原告的诉请的违约金也计算错误。本案中，一是违约金计算的基数错误，原告是以按揭方式购房，其实际购房款为155,000元，而原告以总价款485,000元作为计算违约金的基数显然错误。二是违约金计算时间节点错误，双方约定完成初始登记办理时间为2017年12月30日，原告缴纳办理所有权证书费用的时间为2017年4月17日，上述两项事项任何一项未完成都不能办理所有权权属证书。即便认定被告应当承担逾期办证的违约责任，其计算的期间也不应该从原告主张的2016年9月30日起算。 三、原告已承诺不再向被告主张违约责任。2017年4月17日，原告与被告在办理交房手续时，双方已经协商一致，解除了《商品房买卖合同》的违约责任条款，原告已承诺不再依据《商品房买卖合同》向被告主张任何违约责任，原告的所有诉讼请求应当驳回。 四、逾期办证是多种原因造成，并不是被告的过错，原告主张的违约金应当大幅调减。基于当前房地产开发的实际，即便认定存在逾期办证的情况，但逾期的责任并不是被告单方造成的，这其中既有第三方的原因，比如政府的审核审批需要时间、环保检查、办证的流程等因素，也有原告自身的原因，比如未能按约定完成接房、未及时提供必要的资料，如买方住房查询证明原告于2018年12月11日才交给被告等。这些都是导致逾期的因素，被告作为开发商是希望工程按进度实施并一直在协调各方积极推动各项工作的进行。故请法院在综合考虑各项因素的前提下，大幅调减违约金。 综上，被告不存在逾期交房和办理案涉房屋所有权证书的行为，不应承担违约责任，原告的所有诉讼请求不成立，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年9月12日，原告杨天银、张寒与被告岳池县圣欣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的东湖彼岸1幢2-15-4号商品房一套。该合同第二十条第二项（转移登记）约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照国家银行利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得该权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得的房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。涉案房屋实测面积109.74平方米，原告实付购房款477,534元。原告张寒于2017年4月17日与被告签订《东湖彼岸交房找补应收款清单》，其上第2条约定：经买卖双方协商一致，买受人接房后，原购房合同约定的违约责任条款解除，双方不得以原购房合同向对方主张任何违约责任。原告于2018年12月11日向岳池县地方税务局出具所购房屋为第一套住房《承诺书》，同日向被告送交《买方住房查询证明》。被告于2019年7月17日取得该房屋的不动产权证。原告于2021年3月4日向本院递交起诉状主张权利。 另查明，原告杨天银、张寒系夫妻关系。 上述事实有原、被告身份信息、《商品房买卖合同》、中国工商银行《个人购房借款/担保合同》、《增值税普通发票》、《不动产权证》、《收据》、《东湖彼岸商品房价款结算明细表》、《东湖彼岸交房找补应收款清单》、《承诺书》、《买方住房查询证明》以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经双方当庭质证，本院予以确认。 本院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法有效。 2017年4月17日,原告张寒在接受涉案房屋时，与被告又协议约定了：买受人接房后，原购房合同约定的违约责任条款解除，双方不得以原购房合同向对方主张任何违约责任。该约定系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该协议虽仅原告张寒签字而无原告杨天银签名，但因原告杨天银、张寒系夫妻关系，且二原告持有载明协议内容的《东湖彼岸交房找补应收款清单》，原告杨天银是明知的。原告杨天银也未举证证明其对该协议约定对被告提出过异议，因此，原告杨天银对该协议约定是认可放的，其应遵守该约定。故原告主张被告支付逾期办证的违约金，本院不予支持。应驳回原告的诉讼请求。 综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干意见》第一条第二款规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。 依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干意见》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告杨天银、张寒的诉讼请求。 案件受理费334元，由原告杨天银、张寒承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  刘兴源 二〇二一年四月三十日 书记员  蒋 潇