安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0104民初699号 原告（反诉被告）：南京万科物业管理有限公司合肥分公司，住所地合肥市蜀山区望江西路**金色名郡物业楼**，统一社会信用代码91340100581536312L。 负责人：杨靖，总经理。 委托诉讼代理人：薛杨、崔燕，公司员工。 被告（反诉原告）：陆建萍，女，1968年12月12日出生，汉族，住合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：刘剑平，男，1962年11月7日出生，汉族，住合肥市蜀山区。 原告（反诉被告）南京万科物业管理有限公司合肥分公司与被告（反诉原告）陆建萍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南京万科物业管理有限公司合肥分公司（以下简称万科物业公司）的委托诉讼代理人薛杨、崔燕，被告（反诉原告）陆建萍及其委托诉讼代理人刘剑平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2017年12月1日至2020年7月31日期间的物业服务费7332.32元；2、判令被告向原告支付违约金866.13元（计算至2020年7月31日）；3、本案诉讼费由被告承担。当庭原告变更第一项诉讼请求为：被告向原告支付自2017年1月1日至2020年7月31日欠缴的物业费9852.86元。 事实与理由：原告系被告居住的金域华府小区的物业管理服务公司，被告系该小区1-105室的业主，该房屋建筑面积为124.53平方米。根据小区《物业服务合同》，约定由原告向被告提供物业管理服务，物业费标准为每月每平方米1.84元，被告应当缴纳物业费7332.32元。由于被告拒缴物业费，因而根据合同约定产生了违约金。原告认为，业主不履行缴纳物业费义务，侵害了包括自己在内的全体业主的利益，经多次催告，被告仍拒不缴纳。为维护原告及全体业主的合法权益，保障物业服务的顺利进行，原告特具状法院，望判如所请。 被告陆建萍辩称：首先说明一下原告当庭变更诉请，我觉得可以看出原告的工作极不严谨，连欠缴费用的期限都搞不清楚，也可以看出原告的服务质量究竟如何。原告在签订物业服务合同后进入小区后，并未按照合同履行自己的义务，同时在其服务期间还导致了我财产的损失。所以要求驳回原告的诉讼请求，原告还应赔偿我的损失。 反诉原告陆建萍向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告万科物业公司赔偿反诉原告房屋维修费用13000元；2、判令反诉被告万科物业公司赔偿反诉原告空调损失费用6500元；3、判令反诉被告万科物业公司赔偿反诉原告更换地板费用30000元；4、反诉被告承担反诉诉讼费用。陆建萍当庭将反诉请求第二项变更为：判令反诉被告支付空调维修费用2000元。 事实与理由：自反诉被告2012年9月进驻小区以来，就因为下水道堵塞问题造成反诉人室内返水，反诉人多次找反诉被告要求其履行物业管理义务，疏通下水管道，但其一直未予以解决。后反诉被告采取临时措施，将室内排污管道与雨水管道相连，自此，每逢雨天，反诉人的家里都被雨水浸泡，导致地板霉烂、门体变形、墙纸脱落，其他物品被雨水浸泡，房屋内终日弥漫着发霉的气味。在雨水浸泡期间，反诉被告仅仅对地板进行了更换，因其使用的是其他品牌的劣质地板，远低于反诉人购买房屋时的地板价值，更换后的地板仍有起泡、发霉的迹象，给反诉人造成重大损失。水的浸泡还造成反诉原告家中一台价值6500元的三菱空调直接报废。反诉人为了修复潮湿起泡的墙面等，花费13000元对墙体、门窗等进行修复。综上，请求法院支持反诉人的诉讼请求。 反诉被告辩称，1、反诉被告非房屋保修主体，也非反诉人房屋浸水侵权行为的实施主体，不应当承担赔偿损失责任。根据《商品房销售管理办法》、《合肥市商品住宅实行质量保证书和使用说明书制度管理规定》的有关规定，商品房的给排水管道自交付之日起保修期为两年，反诉人表示其自2012年9月入住以来管道一直存在问题，若反诉人所述属实，则管道问题实质属于房屋保修期内的保修问题，保修责任为房地产开发企业。在反诉被告得知反诉人的房屋浸水后，主动联系房屋开发企业，由开发企业对管道进行维修，并于2017年完成下水管接入污水管，现在反诉人所说的返水情况已不存在。在进水事件发生后，反诉被告联系开发商更换了墙纸，反诉被告自费2万余元为反诉人更换地板。在日常管理中，反诉被告按季度对管道进行疏通，且由外部专业部门予以疏通，有疏通记录，反诉被告履行了相关义务。因此，反诉被告并非侵犯反诉人财产的行为人，也非保修义务人，同时已积极履行了应尽的义务，不存在主观上的故意，故不应承担赔偿责任。2、反诉人的损失与管道问题并无直接的因果关系，与反诉被告的行为不存在任何因果关系。自2012年至今，房屋交付使用已达9年多时间，而案涉房屋处于一楼，一楼因其特殊的楼层、光照情况及交付使用时长等因素，存在潮湿原因导致墙面和地板出现问题属正常现象，与管道问题并不存在直接因果关系。本案开发商在更换墙纸时曾提醒反诉人要等墙体干燥时才能粘贴，但反诉人因意图出售房屋，要求在未干墙体上粘贴，因此出现墙纸脱落的问题反诉人自身存在重大过失。同时因水管问题已在2017年得到解决，但反诉人是在2020年维修的，该损失与返水情况并无因果关系。3、反诉人的损失无直接依据。反诉人所提供的证据不能证明其实际损失的存在，故其诉请的损失不应当支持。综上，请求驳回反诉人的反诉请求。 经审理查明，陆建萍系万科金域华府1幢105室业主，于2012年9月入住，该房屋建筑面积为124.53平方米。2016年8月31日，合肥万科金域华府业主委员会（甲方）与原告万科物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，由原告对小区进行物业管理服务。协议详细约定了双方的权利义务。2013年初，被告陆建萍发现下水排污管道堵塞情况后告知了原告物业公司，原告派人疏通后不久又发生堵塞，原告在被告同意的情况下将下水管道直接接入雨水管道。2013年雨季（约6月份），被告的房屋发生了返水情况，造成雨水浸入房内，致使被告的地板、墙面被淹。此后，返水现象又多次出现，被告多次找原告就返水问题、地、地板墙面被淹损坏事宜等进行沟通协商017年底，原告对厨房下水管道进行彻底维修，自此未再出现返水现象。在对下水管维修好后，经被告同意，原告对被告的地板进行更换，花费30000余元，对墙纸也进行了更换。由于一楼潮湿，加之房屋在被水淹后地面和墙体未干透就更换地板和墙纸，导致未过多久就出现起泡、发霉现象。2020年11月，被告自行请人对五扇门、部分地板、踢脚线、压线条等进行维修更换。被告陈述维修费用为13000元，已付9000元，尚欠4000元未付。庭审中，被告陈述2021年3月，对被淹的空调进行维修，用去维修费2000元。 另查明，陆建萍自行测算更换地板的费用为30000元，截止庭审时，地，地板尚未更换2017年1月，被告因对物业公司的服务不满，开始拒绝缴纳物业费，截止2020年7月31日，被告尚欠物业费计人民币9852.86元。双方纠纷经调解未果后，原告诉至本院。原告诉请的违约金金额系按照合同约定的日万分之三分段计算的。 上述事实，有原告提供的商品房买卖合同复印件、物业服务合同复印件、不予受理调解通知书、木地板的发票及财务账单复印件、催缴函照片打印件等，被告提供的六组图片、维修费用说明、收条、转账记录、空调维修发票等，结合原被告当庭陈述，足以认定。 本院认为，原被告对拖欠的物业费数额无异议，本案争议的焦点是原告提供的物业服务是否符合合同约定。从本案双方的陈述事实及所举证据来看，虽然原告在被告告知其下水道堵塞后采取了一定的措施，但一直未能根本解决，在自2013年6月雨季开始后至2017年长达四年多时间才最终解决返水问题，可见原告所提供的物业服务存在明显不当之处，对原告诉请的物业费酌情予以扣减，本院根据本案实际酌定按20%扣减物业费，故被告应当缴纳的2017年1月1日至2020年7月31日的物业费为7882.86元。同时由于被告并非恶意拖欠物业费，故对原告主张的违约金请求不予支持。关于反诉原告的反诉请求，因该请求系原告在承担了维修义务后被告自行维修的费用及认为仍需维修的费用，对陆建萍诉请的数额应当根据维修的原因、维修的项目、双方有无过错、已付实际维修费用、是否需要继续维修及维修金额是否有依据等因素综合予以考虑，本院对于已经发生的维修费用11000元（9000＋2000）按各50%的责任进行分担，即原告应当支付被告房屋维修费及空调维修费5500元。对陆建萍关于更换地板的30000元请求，因未实际发生，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下： 一、被告陆建萍于本判决生效之日起十日内支付原告南京万科物业管理有限公司合肥分公司2017年1月1日至2020年7月31日期间的物业费7882.86元； 二、原告南京万科物业管理有限公司合肥分公司于本判决生效之日起十日内支付被告陆建萍房屋及空调维修费5500元； 上述一、二项抵扣后，被告陆建萍于本判决生效之日起十日内支付原告南京万科物业管理有限公司合肥分公司2017年1月1日至2020年7月31日期间的物业费2382.86元； 三、驳回原告南京万科物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告陆建萍的其他反诉请求。 本诉案件受理费减半后收取25元，由原告负担10元，被告负担15元。反诉案件受理费减半后收取519元，由原告负担259.5元，被告负担259.5元。 如未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  赵卫东 二〇二一年四月二日 书记员  刘舒婷 附本案适用的相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。