广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初926号原告：官木兴，男，1980年7月6日出生，汉族，住广东省普宁市××××××××，公民身份号码445××××××××××××619。被告：张木新,男，1967年7月1日出生，汉族，住广东省东源县××××××××××××××，公民身份号码442××××××××××××739。被告：张春香，女，1966年9月18日出生，汉族，住广东省东源县×××××××××××××××××，公民身份号码442××××××××××××822。原告官木兴与被告张木新、张春香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理。原告官木兴到庭参加诉讼,被告张木新、张春香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告官木兴向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方签订的《房地产转让合同》合法有效；2、判令两被告立即将位于惠东县黄埠镇海滨工业区（一期）M区A栋的土地及房屋过户给原告；3、判令本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告与两被告于2021年1月11日签订《房地产转让合同》，约定：两被告将位于惠东县黄埠镇海滨工业区（一期）M区A栋【国有土地使用证号为：惠东国用（2004）第120062号】的土地及房屋转让给原告，转让总价格为人民币113万元整，两被告于2021年1月8日收取原告20万元定金。原、被告双方同时在合同中约定，在签订转让合同后，原告付清余款款人民币93万元后，两被告应在3天内办理更名过户手续并将土地及房屋完全交付原告所有。合同签订后，原告依约于2021年1月14日向两被告支付了所有转让款，但两被告一直未履行过户义务。原告为维护自身合法权益，已多次催告两被告履行合同义务，然而两被告均未予以配合，鉴于此，原告认为两被告已严重侵犯原告合法权益，故特向贵院提起本案诉讼，望判决如诉所请。被告张木新、张春香答辩称：没有意见。原告官木兴围绕诉讼请求提交如下证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格；2、被告身份证复印件，证明被告主体资格；3、《房地产转让合同》，证明两被告将涉案房地产转让给原告的事实；4、转账凭证、收据，证明原告已向两被告全额支付转让款项的事实；5、国土证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，证明涉案房地产的相关信息；6、惠东县不动产登记资料查询结果证明，证明涉案房地产无限制无查封的事实。被告张木新对上述证据的质证意见为：我们买房的意思基本上是一致的，对于证据我们是认可的。被告张春香对上述证据的质证意见为：没有意见。两被告均无证据提交。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张木新、张春香位于惠东县黄埠镇海滨工业区（一期）M区A栋有一块土地，于2004年3月5日办理了《国有土地使用证》，国有土地使用权证号为惠东国用（2004）第120062号，使用面积80平方米，两被告在上述土地上建设有一栋六层房屋。2021年1月7日，原告官木兴（乙方）与被告张木新、张春香（甲方）签订《房地产转让合同》，约定：一、甲方自愿将拥有使用权及所有权的位于惠东县黄埠海滨工业区（一期）M区A栋共贰间陆层的土地及房屋，该土地的地类为：工业用途，国有土地使用权证号为：惠东国用（2004）第120062号；土地使用权面积为：80平方米，房屋建筑面积为：550平方米的土地及房屋转让给乙方，乙方自愿购买，并予以认可。二、1、双方约定，上述房地产转让总价格为甲方实收人民币壹佰壹拾叁万元整（￥1130000.00元整），甲方已于2021年1月8日收取了乙方定金人民币贰拾万元整（￥200000.00元整）。2、双方约定，在签订本合同后，乙方付清余款人民币玖拾叁万元整（￥930000.00元整）之日起3日内，甲方应当协助乙方到相关办证部门办理更名过户手续，如办证部门认为部分房地产需要完善相关手续的，甲方应当在相关手续完善后将该部分房地产办理更名过户手续给乙方，甲方只能提供《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》给乙方办理过户手续，房地产的更名过户手续由乙方负责，能否办理过户手续及产生的所有费用都由乙方承担，与甲方无关。3、乙方付清所有转让款后，甲方应于3天内将该房地产完全交付乙方所有，同时乙方占有该转让房地产的所有权利。三、1、本房地产转让合同签订并付清所有转让款后，甲方对该房地产的使用、收益、出租、买卖、占有等权利一并转让给乙方。2、本合同签订后，甲方保证乙方能享有该房地产的使用权及所有权，并保证不得存在与他人另行订立的《转让合同》、《买卖合同》、《租赁合同》等协议或可能影响乙方权利的行为。……2021年1月8日，原告官木兴通过中国工商银行向被告张木新转账200000元，2021年1月11日，原告分两笔共向被告张木新转账510000元，2021年1月14日，原告向被告张木新转账420000元。被告张木新庭审期间亦自认收到上述共计1130000元购房款。但原、被告双方未办理房地产过户手续。庭审中，被告张木新述称在涉案土地上有建筑一栋六层的房屋，但该房没有办理房产证。另根据原告提供的不动产登记资料查询结果证明，截止至2021年1月7日，涉案土地使用权未存在抵押、查封等权利限制状态。本院依法向原告释明，因本案建设用地上的房产未办理房产证，不具备过户的条件，原告可变更诉请为解除合同、退还转让款、赔偿损失等，原告表示不变更诉请。另查明，本院于2021年2月2日去函惠东县自然资源局，询问：张木新名下位于惠东县黄埠海滨工业区（一期）M区A栋的国有建设用地使用权【不动产证（明）号：惠东国用（2004）第120062号，土地面积80平方米，用途工业】能否办理过户手续？惠东县自然资源局于2021年3月3日回复：1、经核实，张木新名下位于惠东县黄埠海滨工业区（一期）M区A栋的国有建设用地，国土证号为惠东国用（2004）第120062号，面积为80.0平方米。原县规划局于2003年为该宗地核发了《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》，按来函国土证权属面积，该宗地的规划条件为：用地面积80.0平方米，规划用地性质为工业，规划建筑层数4层，计容建筑面积320.0平方米。2、经我局黄埠自然资源所办事人员现场勘查，该宗地已建六层楼房（详见附图），与规划建筑层数不符。根据有关规定，自建房首次登记需提供建设工程规划验收合格证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、不动产权籍调查成果等相关资料方可办理不动产确权登记。本院认为，原告官木兴与被告张木新、张春香于2021年1月7日签订的《房地产转让合同》是双方的真实意思表示，虽然在签订《房地产转让合同》时涉案房屋未办理产权登记，但被告张木新、张春香已经取得涉案土地的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，根据《中华人民共和国民法典》第三百五十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”和第二百一十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，原、被告双方签订的《房地产转让合同》合法有效，本院予以确认。原告已经按照合同约定支付了全部转让款1130000元，根据合同第二条的约定，被告应当提供相关有效资料协助原告办理过户手续。但由于涉案房地产未办理房产证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，该房屋未办理权属登记及取得房产证，不具备正常过户的条件，且自然资源局已明确自建房首次登记需提供建设工程规划验收合格证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、不动产权籍调查成果等相关资料方可办理不动产确权登记，因此，就现有的情形，原告诉请被告协助办理案涉房地产的过户手续，理由不足，不予支持。根据合同约定，被告方应当积极完善相关手续，协助原告办理过户手续，原告可在具备过户条件后，再另行主张权利。综上所述，原告的诉请与被告的答辩，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第三百五十二条、第五百零九条、第五百九十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告官木兴与被告张木新、张春香于2021年1月7日签订的《房地产转让合同》合法有效；二、驳回原告官木兴的其他诉讼请求。案件受理费7485元，由原告官木兴负担3000元，由被告张木新、张春香负担4485元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员  叶 智二〇二一年四月二日法官助理  吴明华书 记 员  林俊雄