湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初1170号原告：高某某，男，汉族，1969年5月16日出生，户籍地安徽省利辛县。委托诉讼代理人：朱海涛，广东格方（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈云芳，广东格方（长沙）律师事务所律师。被告：孔某某，男，汉族，1961年12月29日出生，户籍地长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：邓龙，湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭圣前，湖南吟正律师事务所律师。原告高某某与被告孔某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高某某的委托诉讼代理人朱海涛、沈云芳，被告孔某某的委托诉讼代理人邓龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高某某向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告支付原告已形成附合部分的门面装修损失暂计90400元（以评估机构最终认定价值为准）；2、请求判令被告支付原告停产停业损失19000元（以征地拆迁补偿明细表中生产用房补偿款为计算基数）；3、请求判令被告支付原告搬迁费用损失1800元；4、请求判令被告支付原告按期拆迁奖励23400元；5、本案诉讼费、评估费用由被告承担。事实与理由：2018年7月，高某某与案外人魏江龙就位于芙蓉区××村××号××层门面达成租赁转让合意，高某某向魏江龙支付该门面的转让费14.6万元。2018年7月1日，高某某与孔某某就该房屋的承租事宜签订《门面租赁协议》，协议约定：租期为3年，自2018年7月1日至2021年6月30日止。租金为每年55000元。房屋押金为壹万元。高某某依据该《门面租赁协议》及相关文件向长沙市芙蓉区行政审批服务局注册个体工商户、申请营业执照，并投入资金进行装修，招聘员工组织门店经营。2020年8月7日，长沙市芙蓉区人民政府发布2020-13号《长沙市芙蓉区人民政府东湖渔场村城中村改造项目拟征地公告》，通知将对案涉土地房屋实施征收。同年8月24日，孔某某向高某某发送《关于办理〈房屋门面租赁合同〉解除手续的函》，要求与高某某解除《房屋门面租赁合同》，并搬离案涉房屋。依据房屋租赁合同约定，高某某对门面的经营权尚在合同期内，加上新冠肺炎疫情影响，长期处于停业状态，2020年下半年才恢复营业。在双方签订房屋租赁合同时，孔某某向高某某口头承诺该房屋为非违法建筑房屋、非征地拆迁房屋，现高某某因孔某某在签订合同时存在欺诈行为，导致高某某基于错误认识签订房屋租赁合同，由此遭受重大损失。故向本院提起诉讼。被告孔某某辩称，高某某的承租权系来自合同转让，而非与孔某某缔结合同。在高某某承租权取得过程中，与孔某某之间并无缔约的直接意思表示，孔某某不存在欺诈问题。民事合同行为中，欺诈只是撤销或变更合同的事由，并非损害赔偿的事由，在未主张撤销合同时，不得直接主张损害赔偿。案涉门面终止经营系政府征收造成，与房屋的性质和产权状况没有关系。按照征收政策，房屋装饰装修及设施补偿、搬迁补助费、按期拆迁奖励金、生产用房补偿项目，补偿对象为孔某某所在村（社区）在册的农业人口，高某某非补偿对象。双方订立合同时，当事人已预见租赁期间租赁房屋可能被国家征收，并就此作了相应约定，高某某的诉求不符合双方约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认了如下法律事实：孔某某系长沙市芙蓉区××街道××村××号房屋的所有权人，孔某某在该门面上共建有四层房屋，一到三层作为门面出租，共出租给了包含高某某在内的五位租户，四层作为住宅居住。2018年7月1日，高某某与孔某某签订一份《门面租赁合同》，该合同约定：高某某承租位于长沙市芙蓉区××街道××村××号房屋的一层部分门面；租赁期限3年，自2018年7月1日至2021年6月30日止；租金为55000元／年，每半年支付一次；高某某应向孔某某支付租房押金10000元；租赁期间，由于政府行为，违法行为除外，使合同终止，孔某某必须退还高某某押金1万元及剩余租金，本合同终止。此后，孔某某按约将案涉房屋交付高某某使用。高某某即聘请装修人员陆续进场施工，投入资金对案涉房屋进行装修。因办理营业执照需提交经营场地证明，2018年7月5日，高某某到长沙市芙蓉区××街道××社区居民委员会，要求开具经营场地证明，姚托湾社区居民委员会在查验了其提交的案涉门面建设规划许可证、房屋租赁合同等材料后，出具了一份《证明》，内容为孔某某出租房屋系孔某某所有，属于经营性用房，该房屋非违法建筑、非危险建筑、非征地拆迁房。高某某依据该《证明》及相关文件向长沙市芙蓉区行政审批服务局注册了个体工商户性质的“长沙市芙蓉区高某某小吃店”营业执照，并开展经营。2020年8月7日，长沙市芙蓉区人民政府发布2020-13号《长沙市芙蓉区人民政府东湖渔场村城中村改造项目拟征地公告》，通知将对东湖渔场村32.0062公顷土地实施征收，孔某某的案涉房屋属于此次征收范围。同年8月24日，该项目征收指挥部向高某某送达一份《关于办理〈房屋门面租赁合同〉解除手续的函》，要求高某某从即日起解除与孔某某签订的《房屋门面租赁合同》，并搬离案涉房屋。此后，孔某某与政府征收部门签订了征收补偿协议，认定孔某某户在分户后按照2名集体经济组织成员标准核面补偿安置，其征收补偿款共计400827.2元，其中：1、合法房屋补偿费89467.2元；2、室内装饰装修补偿费63900元；3、室外设施补偿64000元；4、搬迁补助费1800元；5、过渡补助费21600元；6、按期拆迁奖23400元；7、购房补助费115200元；8、生产用房补偿19000元；9、农用工具补偿2460元。按照征收部门的要求，孔某某告知高某某搬离案涉房屋，交由征收部门拆除。高某某搬离后，该房屋被征收实施部门予以拆除。高某某认为其对涉案门面的经营权尚在合同期内，且在签订租赁合同时，孔某某曾向高某某承诺该房屋短期内不会被征收，高某某是基于对孔某某的信赖才签订的租赁合同，并投资进行装修。孔某某存在欺诈，并由此导致高某某遭受损失。故向本院提起诉讼。本院认为，高某某与孔某某签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，孔某某已按照合同约定将案涉房屋交付高某某使用，高某某也已按照合同约定支付押金和租金。在承租期间，高某某投入资金对案涉房屋进行了室内、室外装修。因遇政府征收，案涉房屋被依法征收并拆除，高某某与孔某某签订的房屋租赁合同提前终止，房屋所有权人孔某某获得了相应的征收补偿。该房屋征收系公益性质由政府组织实施，作为房屋所有权人和承租人，孔某某和高某某均有义务予以配合，因此孔某某和高某某对提前终止该房屋租赁合同均没有过错，双方均无需承担违约责任。对于高某某认为孔某某口头承诺该房屋非违法建筑和非征地拆迁房，由此误导高某某投资装修并造成损失，孔某某存在欺诈，因此要求孔某某赔偿其已形成附合部分的门面装修费损失90400元的诉讼请求，本院认为高某某认为孔某某存在口头承诺的欺诈行为，但未向法庭提交足以支撑其主张的证据，且高某某到长沙市芙蓉区××街道××社区居民委员会开具经营场地证明及长沙市芙蓉区行政审批服务局注册“长沙市芙蓉区高某某小吃店”营业执照时，需当场出示案涉房屋建设规划许可证等资料，高某某对该房屋的性质、合法面积、现状等应当知晓，孔某某不存在欺诈；双方在合同中明确约定“租赁期间，由于政府行为，违法行为除外，使合同终止，孔某某必须退还高某某押金1万元及剩余租金，本合同终止”，征收行为系典型的政府行为，孔某某已在合同终止后将押金和剩余未到期租金返还给了高某某，应当视为已完成门面租赁合同中关于合同解除后的清算约定。且案涉房屋非因其性质、合法程度被拆除，而系不可归责于双方的征收行为，高某某向本院提交的收据等能证明高某某承租案涉房屋后投入资金进行装修，因该房屋被征收而提前终止经营，并由此产生损失，但装修费票据和财务账簿不规范，无法确认装修费和营业收入等具体数额，故本院对该项诉讼请求不予支持。本案中，孔某某因本次征收获得的整栋房屋的征收补偿款中的室内装饰装修补偿费为63900元。孔某某与高某某签订的房屋租赁合同对案涉房屋在承租期间的添附物（如装修）在合同解除后的归属没有约定，按照房屋租赁行业惯例，一般实行“来修去丢”原则，即在租赁合同解除后，该房屋不可分割的添附物（如装修）归房屋所有权人所有，且案涉门面的室内装饰装修补偿费是按照集体经济组织在册人口进行补偿，非依据该门面的实际装修价值进行核定，因此高某某无权对孔某某获得的被征收房屋室内装饰装修补偿款予以分割。对于高某某要求孔某某支付停产停业损失19000元，因孔某某无需承担违约责任，征收补偿款中亦没有停产停业损失这项补偿，本院对该项诉讼请求不予支持；对搬迁费1800元，高某某作为案涉门面的五户租户之一，考虑到案涉门面有部分为孔某某自用，故本院酌定高某某可以分割其中的1/6即300元；至于按期拆迁奖，该项补偿是对被征收房屋所有权人配合政府征收并按期拆迁的一项奖励。按照高某某与孔某某的合同约定及房屋租赁惯例，如遇政府征收行为，经营无法继续，租赁合同将自然终止。因此高某某与孔某某的租赁合同自征拆公告发布之日即自然终止，基于合同的附随义务，高某某应在本合同终止后及时搬离案涉房屋。故对高某某要求孔某某支付按期拆迁奖23400元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条、第五百五十七条、第五百六十七条、第七百零三条之规定，判决如下：一、被告孔某某应在本判决生效之日起三日内向原告高某某支付搬迁费300元；二、驳回原告高某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3316元，因适用简易程序减半收取1658元，由原告高某某负担1655元，被告孔某某负担3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黄显彬二〇二一年四月十二日法官助理官佳书记员倪姗附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百五十七条有下列情形之一的，债权债务终止：（一）债务已经履行；（二）债务相互抵销；（三）债务人依法将标的物提存；（四）债权人免除债务；（五）债权债务同归于一人；（六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。合同解除的，该合同的权利义务关系终止。第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。