安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖17民终237号 上诉人（原审被告）：青阳县鑫盟花卉苗木有限公司，住所地安徽省青阳县庙前镇高源村，统一社会信用代码91341723MA2NB7XP5Y。 法定代表人：吴秀英。 被上诉人（原审原告）：安徽省九华盆景文化有限公司，住所地安徽省青阳县庙前镇高源村，统一社会信用代码91341723MA2N8U7017。 法定代表人：唐建华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戴晋玲，安徽铜池律师事务所律师。 原审被告：吴月明，男，1966年03月04日出生，汉族，住安徽省青阳县。 原审被告：万国正，男，1962年12月18日出生，汉族，住安徽省青阳县。 委托诉讼代理人：江晓春，男，1976年4月27日出生，汉族，住安徽省池州市九华山风景区。 原审被告：吴秀英，女，1966年05月25日出生，汉族，住安徽省青阳县。 原审第三人：王正德，男，1969年11月11日出生，汉族，住安徽省青阳县。 上诉人青阳县鑫盟花卉苗木有限公司（以下简称鑫盟花卉）因与被上诉人安徽省九华盆景文化有限公司（以下简称九华盆景）、原审被告吴月明、万国正、吴秀英、原审第三人王正德租赁合同纠纷一案，不服安徽省青阳县人民法院（2020）皖1723民初212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日受理后，依法组成合议庭，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人九华盆景的委托诉讼代理人戴晋玲，被上诉人鑫盟花卉的法定代表人吴秀英，原审被告吴月明、被告万国正及其委托诉讼代理人江晓春、原审被告吴秀英、原审第三人王正德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫盟花卉上诉请求：依法撤销一审判决,驳回九华盆景的诉讼请求；2、由九华盆景承担本案诉讼费用。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律不当,导致判决错误。1、九华盆景不属适格的诉讼主体。九华盆景未提供充分证据证明诉争的租赁物属其所有或管理使用,租赁房屋及土地未办理产权证书。租赁土地目前系九华盆景非法占用,虽然该项目办理了部分审批手续,但手续不全,未办理土地、建设、环评等相关建设手续,项目的审批与本案无关联性,不能足以认定九华盆景系诉争不动产的合法管理人员和正当权利人,管理人员成为租赁主体无法律依据。2、租赁合同无效,不受法律保护。根据相关司法解释规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。只有在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。3、合同对租赁金额约定不明。2017年3月7日鑫盟花卉与第三人王正德就盆景园房屋及土地租赁进行协商,口头约定租赁期限十年,未约定租金,由鑫盟花卉建设院墙,院墙费用折算租金，租赁期限满后,在同等条件下鑫盟花卉具有优先租赁权。为此,鑫盟花卉按口头约定于2017年3月10日交纳179000元定金,至今未到收据。收到定金后王正德却说等围墙建好后再行签订书面合同,当鑫盟花卉将围墙竣工后,数次要求鑫盟花卉签订书面合同,王正德以各种理由进行推诿。基于对王正德的信任,鑫盟花卉先后投入了200多万。2018年4月份,鑫盟花卉无任何先兆的接到王正德下达的《搬迁通知书》,并让鑫盟花卉列出一份投入清单,协商赔偿事宜。鑫盟花卉据实将投资清单列好后交给王正德,但王正德假借各种名义推诿，致赔偿无果。4、九华盆景擅自违约,致使鑫盟花卉投入200多万元后一年不到,就不能正常使用租赁物。鑫盟花卉倾其所有,响应政府号召成立了公司努力发展黄精产业,购置加工设备等设施,整体进行科学规划,砌院墙,对地面广场进行增高硬化,各项总投入共计2792600元,但仅一年时间就被九华盆景强行叫停,致使鑫盟花卉负债累累,信用崩塌。 九华盆景辩称，1、案涉租赁物是九华盆景依法建设，其是合法权利人，一审认定九华盆景为适格主体正确；2、九华盆景的相关配套设施是经上级主管部门批准建设，案涉租赁合同合法有效；3、吴月明代表鑫盟花卉与九华盆景达成合意，明确约定了租金；4、鑫盟花卉未支付租金，九华盆景催讨未果，故鑫盟花卉的行为构成违约。关于补偿问题，鑫盟花卉应另案起诉，并提交相关证据证明。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 吴月明述称，双方无书面合同，是口头协议，当时支付的179000元是定金。 万国正述称，同意鑫盟花卉的上诉意见。 吴秀英述称，当时说好要签合同，但3个月以后，王正德说景区有变动，不能再租了，租赁合同不能签了，要对外拍卖。从2018年开始双方协商多次，双方沟通了好几年，一直到2019年进行起诉，对其公司的发展有很大影响。因为合同未签，导致其不敢发展。关于租金，其从来没有看到过催缴通知书。因为没有签合同，其投入了人力、物力、财力，造成损失。 王正德辩称，其所有的行为都是代表九华盆景，是职务行为，造成的一切后果由九华盆景公司承担。其同意九华盆景的意见。 九华盆景向一审法院起诉请求：1、判令吴月明、万国正、吴秀英、鑫盟花卉向九华盆景返还位于青阳县庙××镇××栋××平方米房屋（简称美术馆）和14亩土地以及一栋600平方米钢架玻璃温室（简称温室）等租赁物；2、判令吴月明、万国正、吴秀英、鑫盟花卉支付所欠租金124260元以及占用土地、美术馆、温室费用105000元（租金计算至2019年7月1日，土地、美术馆、温室占用费用从2019年7月2日计算至2020年1月2日，并顺延至吴月明、万国正、吴秀英、鑫盟花卉实际返还之日止）；3、本案诉讼费用由吴月明、万国正、吴秀英、鑫盟花卉承担。 一审法院认定的事实和证据：1、九华盆景是否系本案所涉租赁合同关系当事人。结合本案审理、当事人陈述及提供证据，可以证明青阳县园林绿化有限责任公司系青阳县林业局下属企业，并投资设立九华盆景，九华盆景与青阳县庙前镇人民政府签订投资协议书，由九华盆景在青阳县庙前镇投资六泉生态农业观光园项目，本案中所涉盆景园内土地、温室、美术馆等租赁物为九华盆景依法建设或为合法权利人，在本案租赁关系中，吴月明支付租金的汇款账户为九华盆景公司账户，结合王正德的答辩意见，可以认定九华盆景系本案中所涉租赁合同关系租赁物的合法权利人，且为本案所涉租赁合同关系出租人，王正德系代表九华盆景所为的职务行为，对吴月明、万国正、吴秀英、鑫盟花卉的相关辩解，不予认定。2、本案所涉租赁合同关系承租人身份问题。结合本案审理、当事人陈述及提供证据，鑫盟花卉成立日期为2017年1月16日，吴月明为时任公司法定代表人，万国正为鑫盟花卉公司股东，鑫盟花卉经营范围为花卉苗木培植与销售，中药材育苗、黄精种植、收购、加工、销售，吴月明作为鑫盟花卉时任法定代表人，辩称其代表鑫盟花卉进行租赁具有真实性、合理性，结合本案审理，认定本案所涉租赁关系的承租人为鑫盟花卉，其公司与九华盆景达成租赁合同关系，吴月明、万国正、吴秀英不具有本案所涉租赁合同关系当事人身份。3、本案所涉租赁合同关系年租金金额。结合本案审理及吴月明在庙前镇司法所调解笔录中所认可的事实，对九华盆景主张的双方租赁合同关系土地、温室年租金为50000元、美术馆年租金为80000元的主张，予以认定；虽吴月明、万国正、吴秀英、鑫盟花卉提出异议，但其并未提供相反证据证明其辩解，对其辩解不予认定。4、被告方是否收到九华盆景催交租金以及搬迁通知。结合本案审理及当事人陈述，被告方当事人虽不认可收到九华盆景在本案中提交的租金催交通知书及搬迁通知书，但在庭审中均认可王正德向其催讨过租金以及要求其搬迁的事实，并结合吴月明在庙前镇司法所调解笔录中所认可的事实，认定王正德代表九华盆景向被告方催讨过租金以及在催讨无果的情形下，要求与被告方终止双方租赁关系并要求被告方搬迁的事实。 一审审理查明：2017年3月5日，吴月明代表鑫盟花卉与九华盆景达成合意，约定九华盆景将位于青阳县庙××镇××栋××室出租给鑫盟花卉，约定土地和温室租金为每年50000元，两年一交付，美术馆租金为每年80000元，一年一交付。2017年3月7日，吴月明以汇款方式向九华盆景汇入179000元租金，作为土地与温室2017年3月5日至2019年3月4日间的租金100000及美术馆2017年3月5日至2018年3月4日间租金79000元（尚欠1000元）。现九华盆景以租金交付期限到期后，其向对方催讨租金，但被告未依约交付租金，在九华盆景向被告发出租金催交通知书后，被告仍未履行交付租金义务，遂向被告发送搬迁通知书，表明终止双方的租赁合同关系，并要求被告方限期搬迁，但被告至今未履行搬迁义务为由，提起诉讼。 一审法院认为，九华盆景与鑫盟花卉达成租赁合同关系，由鑫盟花卉租赁九华盆景作为权利人的租赁物，系双方当事人真实意思表示，合法有效。鑫盟花卉承租后，在租期到期后，并未依约继续支付之后租期的租金，在九华盆景催讨后，仍未履行支付租金义务，显属违约，应承担民事责任；鑫盟花卉在九华盆景通知期限内未支付租金后，九华盆景又告知终止租赁合同关系并限期搬迁，符合法律规定。虽吴月明、万国正、吴秀英、鑫盟花卉辩称系九华盆景要将盆景园出卖且不愿再出租，但其并未提供证据证明，同时结合本案审理，本案是由于承租方未按时支付租金，且在出租方催交租金后仍不履行义务导致租赁合同关系的终止，依照法律规定，承租方负有返还租赁物的义务，则对九华盆景请求判令鑫盟花卉返还位于青阳县庙××镇××室的诉讼请求，予以支持。对九华盆景请求判令鑫盟花卉支付拖欠租金的诉讼请求，因鑫盟花卉未支付2019年3月5日至2019年7月1日间的土地、温室租金及2018年3月5日至2019年7月1日间的美术馆租金，依据双方租金标准，对九华盆景在庭审中确认并要求鑫盟花卉支付尚欠租金120000元的诉讼请求，符合法律规定及双方合同约定，予以支持。对九华盆景请求判令鑫盟花卉支付占用费的诉讼请求，因双方租赁合同关系终止后，鑫盟花卉并未按时搬迁，九华盆景该项诉讼请求符合法律规定，对九华盆景要求判令鑫盟花卉支付至2020年1月2日止的占用费65000元及按原租金标准计算占用费直至返还租赁物之日止的诉讼请求，予以支持。对九华盆景对吴月明、万国正、吴秀英的诉讼请求，因吴月明、万国正、吴秀英非本案所涉租赁合同关系当事人，不予支持。对被告方在本案庭审中辩称的其因九华盆景的违约行为导致其投入巨资装修造成损失的辩解，依据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，同时本案中被告方并未提供证据证明九华盆景有违约行为，也未提供证据证明其装饰装修价值，对被告方的该项辩解，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告青阳县鑫盟花卉苗木有限公司于判决生效后十日内返还原告安徽省九华盆景文化有限公司位于安徽省池州市青阳县××镇××口的570平方米美术馆一栋、土地14亩及600平方米钢架玻璃温室一栋；二、被告青阳县鑫盟花卉苗木有限公司于判决生效后十日内给付原告安徽省九华盆景文化有限公司所欠租金120000元，于判决生效后十日内给付原告安徽省九华盆景文化有限公司占用费65000元（计算至2020年1月2日，此后占用费按570平方米美术馆一栋80000元／年、土地14亩及600平方米钢架玻璃温室一栋50000元／年标准计算占用费，直至租赁物返还之日止）；三、驳回原告安徽省九华盆景文化有限公司对被告吴月明、万国正、吴秀英的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4740元，减半收取2370元，由青阳县鑫盟花卉苗木有限公司负担2000元，安徽省九华盆景文化有限公司负担370元。 本院二审期间，鑫盟花卉公司申请的证人王某出庭作证述称：当时其和王正德、万国正、吴月明在场，他们口头达成租赁协议。当时吴月明支付了定金十几万，通过网银转账。租金具体数额不清。因为房子和场地不明确，没有确定好面积，说是将围墙建起后签订合同。鑫盟花卉的质证意见为：证人陈述的都是事实。吴月明认为，证人陈述的都是事实，当时说的就是围墙建好后签合同。万国正认为，证人陈述真实，双方同意围墙建好后签订合同。九华盆景的质证意见为：该证人与当事人有利害关系；证人证实双方存在租赁关系；证人证言的部分内容不属实，他说租赁物不明确，与事实不符，双方对租赁物面积、名称等并无异议；对于围墙的搭建，鑫盟花卉所谓的投资最高不过12万元。王正德认为，证人陈述有很多不属实的地方，租金、租赁物都是明确的，179000元也不是当场支付的。本院经审查，鑫盟花卉无正当理由未在举证期限内提供上述证据，且上述证据不影响对本案基本事实的认定，本院不予采纳。双方当事人未签订书面租赁合同，鑫盟花卉称未约定租金支付方式，九华盆景主张租金支付方式为土地和温室租金两年一交付，美术馆租金一年一交付，但未提交充分证据予以证实，根据在案证据，难以认定本案租金的支付方式，故一审关于租金支付方式的认定依据不足，本院予以纠正，对一审认定的其他事实本院予以确认。 本院认为，九华盆景一审中提交的投资协议书、生效的一审法院（2015）青民一初字第00741号民事调解书均证实九华盆景投资兴建案涉项目，其是案涉租赁物的合法权利人。案涉租赁合同虽系王正德与吴月明协商达成，但王正德作为负责九华盆景案涉项目的经营人员，其行为系代表九华盆景，且吴月明将租金交纳至九华盆景的账户，案涉房屋、土地已交付使用，租赁合同已实际履行，故九华盆景作为案涉租赁合同的出租方，是本案所争议的民事法律关系的主体，与本案诉讼标的具有直接利害关系，其有权依据双方的合同关系提起诉讼，其起诉符合法定起诉条件，诉讼主体适格。鑫盟花卉提出九华盆景不具备诉讼主体资格的上诉理由不能成立，本院不予采纳。各原审被告均认可吴月明行为系代表鑫盟花卉从事的职务行为，故案涉租赁合同的权利、义务应由鑫盟花卉承受。九华盆景一审中提交的青阳县发展和改革委员会、青阳县林业局等部门关于新建盆景文化园项目的文件、安徽省人民政府的相关批复、征地协议书，证实案涉项目经相关主管部门批准建设，鑫盟花卉亦未提交证据证明案涉项目系违法建设。双方当事人通过口头形式达成租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。故鑫盟花卉提出案涉租赁合同无效的上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。吴月明代表鑫盟花卉与吴正德协商，口头约定案涉土地和温室租金为每年50000元，美术馆租金为每年80000元，王正德对于该节事实的陈述有吴月明向九华盆景的转账记录、九华盆景的收据等证据相印证，且吴月明在人民调解调查记录中亦明确陈述土地、温室一年租金5万元，房屋租金一年8万元，其在一审庭审中对该笔录的真实性无异议。故鑫盟花卉提出租赁金额不明确的上诉理由不能成立，本院亦不予采纳。 双方当事人未签订书面合同，双方对于租赁期限的陈述不一致，且均未提交客观证据予以证实，故双方当事人关于租赁期限的约定并不明确。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。九华盆景主张解除案涉租赁合同于法有据，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审判令鑫盟花卉返还九华盆景的租赁物，符合上述法律规定。鑫盟花卉上诉要求九华盆景赔偿其修建围墙，发展黄精产业购置加工设备、对地面增高硬化等费用，但鑫盟花卉在一审中并未提起反诉，本院二审对此不予审查，相关当事人依法可另行主张。 综上所述，鑫盟花卉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4000元，由上诉人青阳县鑫盟花卉苗木有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮敬东 审 判 员 余 玮 审 判 员 康启林 二〇二一年四月三十日 法官助理 张 勇 书 记 员 许文璇