广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂04民终136号 上诉人（原审被告）：李建明，女，1976年12月22日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 被上诉人（原审原告）：黄小静，女，1994年3月24日出生，汉族，住广西岑溪市。 委托诉讼代理人：刘永强（系黄小静之兄），男，1976年8月2日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。由岑溪市大业镇同福村民委员会推荐。 原审被告：梧州市世华房地产中介有限公司，住所广西梧州市西堤三路28号第5.6幢二层11号商场。统一社会信用代码：91450400340421776L。 法定代表人：余平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：练雨嫣，该公司员工。 上诉人李建明因与被上诉人黄小静、原审被告梧州市世华房地产中介有限公司（以下简称“世华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初1434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李建明上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回被上诉人原审的诉讼请求；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由:1.根据2020年5月19日双方签订的《房屋买卖合同》及案件的证据可以认定交付房屋时间为2020年7月20日，一审判决也查明上诉人在2020年7月23日才接到银行通知，即被上诉人应在2020年7月20日交付房屋在前，上诉人接到银行通知在后，被上诉人已先行不履行交付义务，上诉人是行使后履行抗辩权，暂缓履行签字，是法律赋予的权利，被上诉人违约在先，上诉人不存在违约；2.一审法院认定上诉人违约及判决上诉人支付违约金没有依据。综上，一审判决背离公平公正原则，作出判决存在错误，恳请二审法院依法予以改判。 黄小静答辩称，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 世华公司答辩称，因为不需要我公司承担责任，所以我公司没有什么意见。 黄小静向一审法院提出诉讼请求：1.被告李建明继续履行《房屋买卖合同》，将尚欠的房价余款41万元在3天内支付给原告，否则原告方有权解除合同并要求其支付违约金118000元；2.被告李建明支付自2020年7月15日起至实际支付房价余款之日止的逾期履约违约金(暂计至2020年8月31日，违约金为28320元)；3.被告李建明承担全部诉讼费用；4.被告世华公司退回11800元中介服务费；5.被告世华公司垫付房价余款410000元；6.被告世华公司赔偿原告由此造成的全部损失，暂计45700元；7.被告世华公司赔偿原告精神损失费 3 20万元。在诉讼过程中，原告以被告已经支付全部房款为由，申请撤回第一、第五项诉讼请求。 一审法院认定事实：2020年5月19日，原告黄小静（卖方）与被告李建明（买方）、被告世华公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：一、原告将位于红岭路××房出售给被告李建明，成交价为59万元。二、付款方式：1.签订合同时支付2万元作为定金；2.首期房款（含定金）6万元，由买方在过户当天直接支付给卖方，由买方为卖方垫资8万元，在还贷日2020年6月5日前直接存入卖方还贷银行卡用于办理提前还清贷款之用，该垫资款作为首付款；3.房价余款43万元由买方申请银行按揭贷款支付。三、物业交付：三方约定于卖方解押完毕后3天内到房产交易中心办理过户相关手续。卖方交付该物业给买方使用日期为7月20日前。四、经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付11800元作为中介服务费。五、买方逾期支付房款，每逾期一日，按未付房款金额的1‰向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一日，按该物业成交价的1‰向卖方支付违约金；逾期30日，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的20%作为违约金。六、其他约定：……2.买卖双方须全力配合经纪方办理该房产过户手续，银行放款手续，不得私自终止合同，否则视为违约。违约方须按照本合同交易条件赔偿对方，且中介服务费由违约方支付给经纪方。3.在该物业办理过程中，需双方签字的，双方应于经纪方通知5天内到场签字。同日，被告世华公司与被告李建明签订一份《服务费确认书》，双方确认被告李建明同意向世华公司支付11800元作为中介服务费，并约定缴纳日期为签订买卖合同当天。为办理房屋过户手续，2020年7月10日，原告（甲方）与被告李建明（乙方）在不动交易中心另行签订一份《梧州市不动产买卖合同》，双方办理房屋过户手续，被告李建明已 4 取得梧州市红岭路××房的不动产权证。原告并未在2020年7月20日前将房屋钥匙交付给被告李建明。为办理银行按揭贷款，被告李建明委托广西中信和房地产土地资产评估有限公司对红岭路××房进行抵押价值预估，广西中信和房地产土地资产评估有限公司于2020年7月10日向建行梧州分行住房金融与个人信贷部出具《房地产抵押价值预估函》。2020年7月23日，建行梧州分行的工作人员通知被告李建明到银行签名办理贷款手续，但被告李建明认为原告没有向其交付房屋钥匙，并未随即到银行签名办理贷款手续。2020年8月7日，李建明诉至该院，要求黄小静交付房屋和原有家私家电，该案件的案号为（2020）桂0405民初1255号。原告黄小静认为，被告李建明故意拖延时间办理银行按揭手续，故于2020年9月9日诉至该院成讼。2020年9月18日，被告李建明到建行签名办理按揭贷款手续。2020年10月1日，原告收到银行放贷的其余房款41万元。 一审法院认为，原告黄小静与被告李建明、世华公司签订《房屋买卖合同》，双方分别成立房屋买卖合同与居间合同关系，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。双方均应按合同约定履行义务。被告李建明作为房屋买受人向原告支付首期房款后，应当按合同约定以银行按揭贷款的方式向原告支付其余房款。现被告李建明在诉讼过程中于2020年9月18日到银行签名办理按揭贷款手续。本案的争议焦点为：一、被告李建明的行为是否构成违约？是否应当承担违约责任？二、被告世华公司是否应当赔偿原告损失及精神损失费？是否应当退回中介服务费？关于第一个争议焦点。首先，虽然《房屋买卖合同》并未明确约定被告李建明到银行办理按揭贷款的期限，同时鉴于银行放款的时间无法确定，合同也未明确约定被告李建明向原告支付其余房款的期限，但建行梧州分行的工作人员于2020年7月23日已经通知被告李建明到银行签名办理贷款手续，被告李建明应当在收 5 到银行通知后的合理时间内到银行签名办理贷款手续。其次，虽然原告并未在2020年7月20日前向被告李建明交付房屋钥匙，但原告已配合被告李建明将涉案房屋过户至其名下，被告李建明已取得房屋的所有权。被告李建明以原告尚未交付房屋钥匙为由，拒绝到银行签名办理贷款手续，其抗辩理由不成立。被告李建明在收到通知后没有在合理时间内到银行签名办理贷款手续，致使原告无法收到银行放贷的其余房款41万元，其行为应视为逾期支付房款，构成违约。再有，被告李建明于2020年7月23日接到银行通知，该院确定到银行签名办理贷款手续的合理时间为3天内，从2020年7月26日起，至被告李建明于2020年9月18日到银行签名办理贷款手续，共逾期54天，按年利率6%计算，原告因未取得其余房款41万元而造成的利息损失为3553元。合同约定被告李建明每逾期一日付款，按未付房款金额的1‰向原告支付违约金，该约定已过份高于原告造成的利息损失。故该院以原告造成的利息损失为依据，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为4618元。因此，被告李建明应当向原告支付违约金4618元。关于第二个争议焦点。被告世华公司作为居间方，已促成原告与被告李建明签订《房屋买卖合同》，已按合同约定履行义务，不存在恶意串通、欺诈的行为。原告要求被告世华公司赔偿损失45700元、精神损失费20万元，没有事实和法律依据，该院不予支持。原告作为卖方，并未向被告世华公司支付中介服务费11800元，与被告李建明向世华公司支付中介服务费无直接的利害关系。因此，原告要求被告世华公司退回中介服务费11800元，无理无据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、被告李建明应向原告黄小静支付违约金4618元；二、驳回原告黄小静的其他诉讼请求。 6 本院经审理查明，2020年7月10日，上诉人李建明（乙方）与被上诉人黄小静（甲方）签订《梧州市不动产买卖合同》，就买卖红岭路××房（即涉案房屋）进行约定，主要内容是：1、房屋成交价为590000元，其余购房款乙方于2020年11月9日前按贷款方式分2次付清给甲方。2、甲乙双方同意于2020年11月9日由甲方将上述房屋移交给乙方。3、乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金；甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起7日内将定金双倍返还给乙方；乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房屋价款万分之零的滞纳金。其他查明事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，上诉人李建明与被上诉人黄小静签订的《房屋买卖合同》与《梧州市不动产买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，是合法有效的合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行合同。根据双方签订合同的内容和时间的先后顺序可知，《梧州市不动产买卖合同》是对《房屋买卖合同》的补充约定，双方应当按照后签订的《梧州市不动产买卖合同》约定的付清房款和交房时间履行各自的义务。根据本案查明的事实，《梧州市不动产买卖合同》约定的付清房款的时间是2020年11月9日，上诉人李建明于2020年10月1日付清全部房款。虽然上诉人李建明没有按照《房屋买卖合同》的约定按时办理贷款支付被上诉人黄小静的购房余款，但是由于双方于2020年7月10日重新签订了《梧州市不动产买卖合同》，该合同变更了交购房余款的时间为2020年11月9日，而上诉人李建明于2020年10月1日付清了全部房款，故其不存在违约。一审法院认定李建明的行为构成违约，而判决李建明应向黄小静支付违约金4618元是错误的，本院予以纠正。上诉人李建明的上诉主张理据充分，本院予以采纳。 7 综上所述，李建明的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初1434号民事判决； 二、驳回被上诉人黄小静的一审诉讼请求。 一审案件受理费2793元，二审案件受理费50元，合计2843元，由被上诉人黄小静负担（二审案件受理费上诉人李建明已预交，判决生效后由被上诉人返还50元给上诉人）。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 超 审 判 员  刘创祥 审 判 员  林 远 8 二〇二一年四月二十三日 法官助理  黄仕灵 书 记 员  黄诗媚 书 记 员  苏 琳