吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉08民终531号 上诉人（原审被告）:尹德贵，男，1960年10月24日出生，汉族，现住白城市。 被上诉人（原审原告）:吉林省乐邦物业服务有限公司。住所白城市民主路北烟草公司东。 法定代表人:张丽会，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：邵娟，该公司工作人员。 上诉人尹德贵因与被上诉人吉林省乐邦物业服务有限公司（以下简称乐邦物业）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2021）吉0802民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 尹德贵上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，重新审理依法作出了公正合理的裁判，判决尹德贵不应承担物业费4838元（2019年1月1日到2020年12月31日）；2.判决乐邦物业承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审法院判决事实不清，请求二审法院重新审理，依法作出公正合理的裁判，理由如下：尹德贵系白城市鹤城壹号16号门市业主，乐邦物业虽与鹤城壹号业委会2018年签订了《物业管理委托合同》，但乐邦物业并未按合同中约定履行应尽的物业服务。尹德贵的小区没有北窗口及门，因为系门市，所以物业小区内的所有公共绿化及设施，尹德贵根本都未能享受。开店以来，其中大概有两个月的时间，电闸三五天就跳闸，赶上晚上断电的时候顾客正在用餐，屋里一片漆黑，得点蜡烛，尹德贵的麻辣烫做一半就得扔下跑到楼后面去推电闸，找乐邦物业他们完全不理会。更不能让人接受的是，外面脏水井往回返脏水，被上诉人完全不管竟然还把电话关机，根本不给解决，尹德贵只好自己找抽水车抽脏水井，抽脏水井这是业主应该做的吗关于下水，窗户，门都找过乐邦物业，乐邦物业都说与其无关，乐邦物业只有在催缴物业费的时候来找尹德贵，乐邦物业除了处理尹德贵的日常垃圾外没有其他任何服务。乐邦物业不提供任何服务竟然还能收取这么高昂的物业费，都不如每个月每平米三毛钱四毛钱小区提供的服务，显然乐邦物业收费与其提供服务不符，尹德贵2018年也未与乐邦物业签订过任何合同，乐邦物业的收费标准不符合事实，也未经过业主委员会代表通过。综上所述，尹德贵恳请二审法院查明事实，依法作出公正合理的裁判，判决尹德贵不承担物业费4838元，应予以降低物业费收费标准。以维护尹德贵的合法权益，以彰显法律的公正与神圣。 乐邦物业辩称，尹德贵是鹤城壹号小区1号楼6号门市业主，门市的建筑结构是由开发商决定的，与物业公司无关。并且物业公司也没有权利改变小区的整体规划和房屋主体结构。但是物业服务是小区红线以内，业主家入户门以外的公共区域范围，1号楼6号门市隶属此范围之内，在《民法典》第942条中明确规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质妥善维修养护，清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部位，维护物业区域内的基本秩序，采取合理措施，保护业主的人身安全和财产安全。并且在物业管理委托合同中第14条明确规定：“业主和物业使用人房屋专有部分，业主、物业使用人的自有设施及设备的维修、养护，由物业使用人和业主自行维护、养护并承担费用，业主物业使用人向乙方提出委托时，乙方可接受委托，并有权收取合理费用，属于业主物业使用人的法定义务。乙方有权拒绝接受委托”。同时在乐邦物业提供的部分工作记录中，和工作现场图片能够证明，物业公司已经按照合同约定进行了相关物业服务，不存在尹德贵所说的未提供过任何服务。 乐邦物业向一审法院起诉请求：1．请求判令尹德贵交付乐邦物业1-6商网物业费4076元、（截止2020年7月31日）违约金12元，1-4车库物业费748元、（截止2020年7月31日）违约金2元。 一审经审理认定事实如下：尹德贵系白城市鹤城壹号小区1-6商网、1-4车库的业主，商网的面积为113.22平方米，车库的面积为23.07平方米。2018年9月1日，鹤城壹号业委会代表全体业主与乐邦物业签订《物业管理委托合同》，约定九项委托管理事项，约定商业的物业费标准为1.5元／平方米／月，车库的物业费标准为1.35元／平方米／月，委托管理期限为三年，自2018年9月1日起至2021年9月1日止，业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金。双方约定对于已办理入住手续未装修居住的房屋，物业服务费由业主全额缴纳。从2019年1月1日起尹德贵没有向乐邦物业交纳物业费。2019年7月25日，乐邦物业名称从“白城市乐邦物业管理有限公司”变更为“吉林省乐邦物业服务有限公司”。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案系鹤城壹号业委会代表鹤城壹号小区全体业主与乐邦物业签订的《物业管理委托合同》，虽然尹德贵抗辩主张其非物业合同的当事人，但根据上述法律规定，乐邦物业与尹德贵之间形成了事实物业服务合同关系，尹德贵应当遵循《物业管理委托合同》约定的内容。乐邦物业已经按照《物业服务合同》的约定内容提供了物业服务，尹德贵作为业主应当履行交纳物业服务费的义务，尹德贵抗辩主张其不交纳物业费的理由为乐邦物业提供的物业服务不达标，且其认为作为回迁户物业费标准应当降低，但其没有提交相应的证据予以证明法院对其抗辩主张不予支持。尹德贵的门市面积为113.22平方米，车库为23.07平方米，从2019年1月1日至2020年12月31日共计24个月，其应当交纳的物业费为4823.39元（113.22平方米×1.5元／平方米／月×24个月＋23.07平方米×1.35元／平方米／月×24个月）。关于乐邦物业请求的违约金，按照《物业管理委托合同》第六章第二十一条4项约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之5交纳滞纳金。乐邦物业请求尹德贵应付的违约金从2019年1月1日至2020年7月31日的违约金总计14元。尹德贵一户门市及一个车库2019年应当交纳的物业费为2411.69元，从2019年1月1日至2020年7月31日，共计578天，2019年尹德贵未交纳物业费产生的违约金为19.10元（2411.69元／365天×0.005×578天），2020年应交纳物业费亦为2411.69元，从2020年1月1日至2020年7月31日共计213天，违约金共计7.04元（2411.69／365天×0.005×213天），以上违约金共计26.14元，乐邦物业请求的违约金符合双方约定，法院对其主张的14元违约金予以支持。综上所述，乐邦物业诉讼请求成立，法院予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条规定，判决如下：尹德贵于判决生效之日起五日内向乐邦物业给付2019年1月1日至2020年12月31日的物业服务费4823.39元及违约金14元。案件受理费25元，由尹德贵负担。 本院二审期间，乐邦物业向本院提交下列证据：照片8份，吸粪统计表9份（复印件）。证据证明乐邦物业提供的都是不同年份和不同月份的服务，尹德贵在上诉状里面说排污有管道漏水，乐邦物业没有清理是不正确的。乐邦物业已经按照合同约定对小区的排污工作进行了相关的处理。尹德贵主张认为证据真实性没有异议。对证明问题有异议，照片是最近照的，物业什么时候照的，什么时候服务的与我无关。物业应该是在小区内干活的，物业在院内的一切工作我都不知道，真实与否，我根本不清楚。本院对于上述证据予以确认。 二审审理查明与原审查明事实一致。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，关于尹德贵上诉主张因建筑结构等原因未享受相应的物业服务而不缴纳物业费的理由不能成立。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，业主对物业服务企业要求支付的物业服务费请求提出抗辩，应当基于正当理由。而所谓抗辩的正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵的情形。本案中尹德贵关于未享受物业服务而拒绝缴纳物业费的抗辩理由不能成立。 依据《最高人民法院审理关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。因此业主委员会有权代表全体业主与物业公司签订物业服务委托合同。案涉物业服务合同是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对业主具有约束力。所以该合同对小区全体业主具有约束力，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。尹德贵提出吉林省乐邦物业服务有限公司提供的服务存在瑕疵且主张案涉房屋是门市，由于没有北窗口及门所以小区内的公共绿化及设施未能享受。依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款之规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”故尹德贵以无法享受小区内绿化及设施为由，不交付物业费的主张不能成立。二审中，乐邦物业出示了其提供服务的证明材料，证明其按约定提供物业服务。且鉴于物业服务存在持续性、整体性的特点，故评判物业服务是否达标，应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。业主接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。纵观本案，现有证据不足以证明吉林省乐邦物业服务有限公司存在根本不履行或者不完全履行物业服务合同约定义务的情形，不足以相应减收或免收尹德贵的物业费。故吉林省乐邦物业服务有限公司要求尹德贵交纳物业费的诉讼请求应予支持。 关于尹德贵上诉主张物业资质及收费标准问题。2018年3月19日修订的《物业管理条例》已经取消了国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”依据《最高人民法院审理关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第一条第一款规定：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”另，按照《吉林省物价局关于印发＜吉林省定价目录（2015年版）＞的通知》中规定，物业服务费已放开，由物业服务企业与业主委员会协商确定价格，不存在行政审批行为，价格由双方合同中予以约定。。 综上所述，尹德贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由尹德贵负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  曹宝明 审判员  孙晓琦 审判员  李 瑞 二〇二一年四月十七日 书记员  崔 岚