四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川03民终815号 上诉人（原审原告、申请执行人）：中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行，营业场所四川省自贡市大安区广华路58号附2号。 负责人：彭媛，行长。 委托诉讼代理人：柴佳，中豪律师集团（四川）事务所律师。 委托诉讼代理人：赵文琦，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：内江兴隆村镇银行股份有限公司，住所地四川省内江市市中区滨江东路158号。 法定代表人：黄建川，董事长。 委托诉讼代理人：何丽焦，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：游亮，四川天作律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：自贡市家和超市有限责任公司，住所地四川省自贡市贡井区筱溪街2组5栋1层3号。 法定代表人：林盛，总经理。 委托诉讼代理人：龙麒，自贡市盐都法律服务所法律工作者。 原审第三人（被执行人）：林盛，男，1976年9月29日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。 委托诉讼代理人：龙麒，自贡市盐都法律服务所法律工作者。 原审第三人（被执行人）：胡君华，女，1979年8月20日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。 委托诉讼代理人：龙麒，自贡市盐都法律服务所法律工作者。 上诉人中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行（以下简称农行盐都支行）因与被上诉人内江兴隆村镇银行股份有限公司（以下简称兴隆村镇银行）、原审第三人自贡市家和超市有限责任公司（以下简称家和超市）、林盛、胡君华申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省自贡市大安区人民法院（2020）川0304民初736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人农行盐都支行的委托诉讼代理人柴佳、赵文琦，兴隆村镇银行的委托诉讼代理人何丽焦、游亮，家和超市、林盛、胡君华的共同委托诉讼代理人龙麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行盐都支行上诉请求：1．撤销四川省自贡市大安区人民法院（2020）川0304民初736号民事判决及（2020）川0304执异42号执行裁定；2．继续执行第三人家和超市名下坐落于威远县严陵镇顺城街中一段大厦，产权证号为威远县房权证严陵镇字第X号、第X1号、第X2号房产中的兴隆村镇银行已经占有的建设面积289.77平方米的房产［具体位置及坐标详见房产实测报（2017）第00064号］及对应的土地使用权；3．判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、自贡市大安区人民法院（2020）川0304民初736号民事判决及（2020）川0304执异42号执行裁定适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十七条的规定，但不适用该法条但书条款，也不能适用该规定第二十八条，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条专门对此进行了阐述。故对于非消费者购房在执行标的物系抵押物的情况下不能适用执行异议复议规定第二十八条，而应适用第二十七条，本案存在抵押权，普通买受人的权利不能阻却抵押权人的执行。二、原审判决认定事实错误。1．兴隆村镇银行并未对其所占用的房屋签订合法有效的书面买卖合同，其举证的《商品房买卖合同》系针对产权证号为威远县房权证严陵镇字第X3号房屋的买卖合同，但又主张其实际购买的是产权证号为威远县房权证严陵镇字第X号、第X1号、第X2号房屋中的部分房产，对于该部分房产，并未签订书面买卖合同。2．兴隆村镇银行未按合同约定支付价款。依据兴隆村镇银行提供的证据，证明购房款是支付给胡君华，而未按约定支付给出卖人家和超市。3．兴隆村镇银行未能办理过户登记是由于其自身原因导致。在已明知房屋存在抵押的情况下与家和超市签订《商品房买卖合同》，兴隆村镇银行作为银行业金融机构，完全可以预见买卖已设立抵押权的房屋有无法取得该项房产物权的风险，同时在长达6年的时间兴隆村镇银行也并未提出过任何有效的催告，2016年案涉抵押房产被查封时也没有提出异议，应当认定其具有过错，应承担相应的不利后果。 兴隆村镇银行辩称，一审判决正确，应予维持。案涉购房合同合法有效，买卖合同签订在办理抵押和查封之前，因此案涉房屋是先购买后被抵押，上诉人作为专业金融机构，没有查明抵押房产的现状，家和超市拒不配合测绘，兴隆村镇银行一直在催促家和超市办理相应的手续。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条是对一般买受人进行的规定，本案所有的事实都符合该条规定。 家和超市、林盛、胡君华共同述称，对一审法院查明的事实有异议，对案涉房产证的事实认定不清，请法院依法查明事实后判决。 农行盐都支行向一审法院起诉请求：1．撤销自贡市大安区人民法院（2020）川0304执异42号执行裁定书；2．继续执行第三人家和超市名下坐落于威远县严陵镇顺城街中一段大厦，产权证号为威远县房权证严陵镇字第X号、第X1号、第X2号房产中的兴隆村镇银行已经占有的建设面积289.77平方米的房产［具体位置及坐标详见房产实测报（2017）第00064号］及对应的土地使用权；3．判令本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定案件事实：2011年5月11日，农行盐都支行（抵押权人）与家和超市（抵押人）签订（编号为51100620110003370）《最高额抵押合同》，该合同约定：抵押人自愿为抵押权人与债务人家和超市形成的债权最高余额1,166万元提供担保，最高额担保债权的确定期间为2011年5月11日至2014年5月10日。合同签订后，2011年5月13日，办理了威远县房他证严陵镇字第X4号他项权证，农行盐都支行对家和超市名下的坐落于严陵镇顺城街中一段321号附2号人民大厦（包括产权证号为威远县房权证严陵镇字第X7号、第X8号、第X1号、第X2号、第X6号、第X号、第X5号、第X3号）房产设立了最高额抵押权，债权数额1,000万元整。2011年6月28日，家和超市召开股东会并作出决议：经全体股东讨论一致同意将家和超市名下位于威远县严陵镇顺城街中一段人民大厦房产中的280.73平方米房产售与兴隆村镇银行，售房总价4,850,000元。2011年7月1日，家和超市及其董事会签发《授权书》，该授权书载明按照《自贡市家和超市有限责任公司章程》的有关规定，现由家和超市董事会签发本授权书，授予林盛同志在处理转让坐落在威远县严陵镇顺城街中一段商业用房给兴隆村镇银行的事宜时行使下列处置权限：一、与兴隆村镇银行就该房产购房事宜进行谈判，并达成卖房意向；二、与兴隆村镇银行签署该房产卖房合同。林盛同志在上述授权决策事宜中具有与家和超市董事会决议同等的法律效力，承担同等的法律责任。2011年7月20日，兴隆村镇银行副董事长杨兴旺签发《授权书》，该授权书载明授予副行长（主持工作）叶康同志在处理购买家和超市坐落在威远县严陵镇顺城街中一段商业用房事宜时行使下列处置权限：一、与家和超市就该房产购房事宜进行谈判，并达成购房意向；二、与家和超市签署该房产购房合同。叶康副行长在上述授权决策事宜中具有与杨兴旺副董事长同等的法律效力和法律责任。同日，家和超市向兴隆村镇银行出具《委托书》载明家和超市委托兴隆村镇银行将购房款485万元转入胡君华账户。 2011年7月25日，家和超市与兴隆村镇银行签订《商品房买卖合同》，该合同载明：···第三条买受人所购商品房的基本情况该商品房的房屋建设方式为：普通商品房，该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：钢混，建筑层楼为：-1至8层，其中地上8层，地下1层。·····测绘建筑面积共280.73平方米，其中，套内建筑面积253.11平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积27.62平方米·····买受人购买的商品房所在土地用途为：商业·····所购商品房总价款合计肆佰捌拾伍万元整。具体约定见附件四·····第四条抵押情况与该商品房有关的抵押情况为：该房所在楼栋的所有房屋于2011年5月13日在威远县房屋产权监理所办理他项权利登记，登记证号为：威远县房他证严陵镇字第X4号，房屋他项权利人为：中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行，他项权利种类：最高额抵押，债权数额1,000万元整，该栋房屋的评估价值总计为1,430万元人民币（合同原文对抵押情况加了下划线）·····抵押权人同意该商品房出售的证明及关于抵押的相关约定见附件五。第五条付款方式及期限买受人采取下列第2种方式付款。1．一次性付款。2．分期付款：在签订本合同当日，双方办理房屋移交手续，出卖人按现状向买受人移交房屋，买受人于接收房屋三日后向出卖人支付购房款的80%，即人民币3,880,000元；在甲方将房屋所有权证、土地使用权证的过户手续办理完毕之日起七日内，买受人向出卖人支付购房款的20%，即人民币970,000元·····第六条出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任·····第七条逾期付款责任·····第八条交付条件（一）出卖人应当在本合同签订当日按房屋现状向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件·····1．该商品房已取得规划验收合格证；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告·····第九条逾期交房责任·····第十条双方自行约定：买卖双方可单独请测绘公司或请双方均认可的测绘公司测绘买卖房屋的建筑面积。第十一条交接手续·····第十二条产权登记·····（二）转移登记1．商品房交付使用后，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。出卖人应于2012年7月31日前为买受人办理房屋所有权证、土地使用权证的过户手续·····第十三条争议解决方式·····该合同的附件一国有土地使用权证复印件系威国用（2009）第4306号国有土地使用权证；附件二房屋所有权证复印件系威远县房权证严陵镇字第200904612号房屋所有权证。附件六计价、付款方式与房款的其他约定上载明：一、家和超市将坐落在威远县严陵镇顺城街中一段的商业用房（见附件一）建筑面积280.73平方米（其中套内面积253.11平方米）卖给兴隆村镇银行，该商业用房总价肆佰捌拾伍万元，在交易和过户中产生的税费由买方承担。二、家和超市交房给兴隆村镇银行时，兴隆村镇银行付总房款的80%给卖方，余款在买卖双方办好所有房屋产权手续后买方将20%的剩余房款支付给卖方。三、若出卖人将坐落在威远县严陵镇顺城街中一段的房产（即该栋商品房屋）抵押在农行盐都支行借款的一千万到期后不能归还，如买受人愿意代偿出卖人的逾期借款本息，在将出卖人的全部借款本息偿还完毕后，则买受人将自动获得出卖人无条件地、不可撤销地将该银行抵押的房屋（即威远县严陵镇顺城街中一段该栋商品房屋）自行处置的授权，以抵偿买受人为出卖人垫付的借款本息及应付的违约金。该附件落款出卖人处加盖家和超市印章及其委托代理人林盛签名、买受人处加盖兴隆村镇银行印章及其委托代理人叶康签名。同日，兴隆村镇银行向胡君华银行账户转款388万元，转款凭证上载明“付威远营业用房购房款”。同日，交房方（甲方）家和超市与接收方（乙方）兴隆村镇银行签署《交房确认书》，该确认书载明：经甲乙双方现场交涉，甲方将威远县严陵镇顺城街中一段人民大厦底层营业房按现状交予乙方，房屋面积按房屋测绘所现场测绘数据为准（附甲乙双方初步测绘面积图）。 2011年12月14日，兴隆村镇银行办理《金融许可证》，中国银行业监督管理委员会内江监管分局批准兴隆村镇银行威远人民路支行成立，许可该机构经营批准的业务，住所为四川省威远县严陵镇顺城街中一段。农行盐都支行分别于2012年5月17日、6月21日、7月5日向家和超市出借690万元、158万元、120万元，借款担保方式为《最高额抵押合同》中设立的最高额抵押。威远县住房保障和房地产服务中心打印的房产登记系统查询页载明：最高额抵押的抵押权人农行盐都支行、抵押人/债务人家和超市、主债权数额1,000万元、债务履行期限2011年5月11日至2014年5月10日、登记证明号X4、登记时间2011年5月13日、抵押权注销业务宗号X9、登记时间2013年2月19日。2013年3月23日，兴隆村镇银行向家和超市发出《关于催促办理房屋所有权证过户手续的函》，该函载明：“根据2011年1月25日我单位购买贵公司商品房的合同约定，贵公司应在2012年7月31日前为我方办理房屋所有权证、土地使用证的过户手续。截止发函之日，贵公司仍未办理相关过户手续，望贵公司尽快办理相关过户手续。”该函上写明“已收林盛”，并加盖家和超市印章。2013年6月17日，农行盐都支行（抵押权人）与家和超市（抵押人）签订《最高额抵押合同》，该合同约定：抵押人自愿为抵押权人与债务人家和超市形成的债权最高余额3,500万元提供担保，最高额担保债权的确定期间为2013年6月17日至2016年6月16日；抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或者进行其他任何方式的处分；经抵押权人书面同意，抵押人以转让、出租或者其他方式处分抵押物的，所得价款应用于提前清偿所担保的债权或者提存。签订合同后，2013年6月18日，办理了威远县房他证严陵镇字第X10号他项权证，农行盐都支行在家和超市名下的坐落于严陵镇顺城街中一段人民大厦（包括产权证号为威远县房权证严陵镇字第X号、第X1号、第X2号、第X3号、第X5号、第X6号、第X7号、第X8号）房产上设立了最高额抵押权，债权数额3,500万元整。 农行盐都支行分别于2013年11月6日、2014年1月21日、2014年6月20日、2015年8月10日向家和超市出借500万元、1,460万元、1,000万元、530万元，借款担保方式为《最高额抵押合同》中设立的最高额抵押。2017年8月29日，威远县精益房地产测绘队出具《情况说明》，该说明载明：“2012年11月，家和超市因出卖其名下位于威远县严陵镇顺城街中一段人民大厦的营业用房给兴隆村镇银行做营业网点需要进行测绘分割，特向我公司申请对前述房产进行产权测绘以便分割。我公司遂安排员工刘峻、陈星宇负责受理，启动了产权分割测绘程序并到现场进行了实地测绘和草图制作。后因家和超市无人配合，导致该项测绘分割工作停滞至今。”2018年6月4日，家和超市向兴隆村镇银行出具《关于内江兴隆村镇银行购买自贡市家和超市有限责任公司房屋的情况说明》，该说明载明：“贵行于2011年7月25日与我公司签订了《商品房买卖合同》，约定贵行购买我公司坐落在威远县严陵镇顺城街中一段的商业用房，由于我公司在该地段的房屋产权系多个房屋产权证组成，而贵行所购房屋面积是分割临街部分房屋的产权，因此涉及多个房屋产权证。在贵行购买之时，该房屋已被我公司用于向农行盐都支行的贷款做抵押担保，所以在贵行购买之时难以完善与贵行所购部分房屋产权的转移过户手续。但我公司已及时将贵行购买该房产事宜告知了农行盐都支行相关人员”。 农行盐都支行与家和超市、林盛、胡君华金融借款合同纠纷一案，一审法院于2016年6月3日立案。诉讼中，农行盐都支行向该院申请对家和超市、林盛、胡君华的财产进行保全，该院于2016年6月20日作出（2016）川0304民初855号民事裁定：冻结家和超市、林盛、胡君华1,650万元的银行存款，或查封、扣押家和超市、林盛、胡君华同等价值的其他财产。之后该院作出（2016）川0304执保193号执行裁定书和协助执行通知书，查封了家和超市所有的产权证号为威远县房权证严陵镇字第X号、第X1号、第X2号、第X3号、第X5号、第X6号、第X7号、第X8号八处房产及所对应的土地使用权。该院于2016年9月8日作出（2016）川0304民初855号民事判决：一、被告自贡市家和超市有限责任公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行的借款本金1,530万元及按合同约定的利息、罚息和复利（截止2016年5月25日利息为497,615.72元，同时按合同约定支付自2016年5月26日起至本判决确定的履行期限届满之日的利息）；二、若被告自贡市家和超市有限责任公司未按上述期限偿还借款本息，则可依照法律规定和合同约定处分被告自贡市家和超市有限责任公司所有的坐落于威远县严陵镇顺城街中一段人民大厦（他项权证号：威远县房他证严陵镇字第X9号）的房屋，变现所得价款优先对上述借款本息进行偿还；若其价款超过借款本息数额，由被告自贡市家和超市有限责任公司所有，不足部分由被告自贡市家和超市有限责任公司继续负责偿还·····。该判决已发生法律效力。因家和超市未履行上述判决确定的义务，农行盐都支行向一审法院申请强制执行，该院立案受理后于2017年2月22日作出（2017）川0304执103号之二执行裁定书，裁定拍卖上述财产。执行过程中，2020年5月8日，案外人兴隆村镇银行向一审法院提出书面执行异议，主张对坐落于威远县严陵镇顺城街中一段人民大厦、产权证号为威远县房权证严陵镇字第X号、第X1号、第X2号房产中兴隆村镇银行已经实际占有的建筑面积为289.77平方米的房产及对应的土地使用权排除执行。在执行异议审查程序中，兴隆村镇银行向一审法院出具《承诺书》，承诺若对案涉房产排除执行，则将剩余未付购房款按照该院要求交付执行。 一审法院于2020年5月21日作出（2020）川0304执异42号执行裁定：中止对坐落于威远县严陵镇顺城街中一段人民大厦，产权证号为威远县房权证严陵镇字第X号、第X1号、第X2号房产中的兴隆村镇银行已经实际占有的建筑面积为289.77平方米的房产［具体位置及坐标详见房产实测报（2017）第00064号］及对应的土地使用权的执行。农行盐都支行不服该裁定，向该院提起诉讼。另查明，在执行过程中，兴隆村镇银行曾于2017年4月25日向一审法院提出书面执行异议，该院作出（2017）川0304执异11号执行裁定书。兴隆村镇银行不服该裁定，向该院提起诉讼，该院立案受理案号为（2017）川0304民初778号，诉讼中，兴隆村镇银行申请对案涉房产进行评估并测绘，该院予以准许并委托威远县精益房地产测绘队对案涉房产进行测绘。威远县精益房地产测绘队于2017年9月29日作出房产实测报（2017）第00064号《四川省威远县房屋面积测绘报告》，该报告载明：该宗测绘只对兴隆村镇银行（顺城街营业部）位于威远县人民大厦负一层房屋面积进行测绘，所测面积为根据威远县房权证严陵镇字第X号、第X1号、第X2号的三处房产中分割所得。房屋分摊系数按以上三处房权证原分摊系数所得；房屋结构钢混、房屋总层数9层、-1楼层、1房号，建筑面积289.77㎡，套内面积212.39㎡、分摊面积77.38㎡、分摊系数0.364317，房屋用途商业；房屋名称人民大厦（兴隆村镇银行）、坐落严陵镇顺城街；附房产测绘分层平面图。产权证号为威远县房权证严陵镇字第X号、第X1号、第X2号、第X3号、第X5号、第X6号、第X7号房屋所有权证上均载明：房屋所有权人为家和超市、房屋坐落为严陵镇顺城街中一段人民大厦、房屋结构为钢混、房屋总层数为9、所在层数为-1层、营业用房；附注信息分别载明各营业房的门牌号。产权证号为威远县房权证严陵镇字第X3号房屋所有权证上载明：房屋所有权人为家和超市、房屋坐落为严陵镇顺城街中一段、房屋结构为混合、房屋总层数均为3、所在层数为-1层、营业用房。 一审法院认为，本案的争议焦点是：兴隆村镇银行就案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。农行盐都支行与家和超市于2011年5月11日签订《最高额抵押合同》并办理抵押登记，但在兴隆村镇银行与家和超市签订《商品房买卖合同》及履行合同义务之后即2013年2月19日办理了注销登记。农行盐都支行与家和超市于2013年6月17日又签订《最高额抵押合同》并之后再办理的抵押登记，亦系在兴隆村镇银行与家和超市签订《商品房买卖合同》及履行合同义务之后，故本案不应参照适用执行异议复议规定第二十七条，而应参照适用该规定第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。关于农行盐都支行认为最高额抵押是连续性的一个过程，其享有抵押权形成时间优先于兴隆村镇银行的物权期待权的主张，但2011年5月13日的最高额抵押于2013年2月19日注销，2013年6月18日才再次办理最高额抵押登记，时间间隔4个月，农行盐都支行向家和超市出具借款时间不是连续的，且其未向法院提交证据证明其抵押是连续的，故该院不予支持。（一）在法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。兴隆村镇银行与家和超市于2011年7月25日签订的《商品房买卖合同》，该合同的附件二房屋所有权证复印件系威远县房权证严陵镇字第X3号房屋所有权证，但该合同中明确约定的仅是建筑面积而未明确约定以该房屋所有权证的房屋作为出售标的，且合同附件六也明确约定商品房位置及建筑面积，同日的《交房确认书》即买卖合同的补充协议中双方明确约定家和超市将威远县严陵镇顺城街中一段人民大厦底层营业房按现状交予兴隆村镇银行，房屋面积按房屋测绘所现场测绘数据为准。故关于农行盐都支行认为兴隆村镇银行就案涉房屋未与家和超市签订书面买卖合同的主张，该院不予支持。结合案涉的家和超市名下的威远县严陵镇顺城街中一段人民大厦涉及八个产权证，每个产权证中均有多个房屋门牌号，而房屋买卖双方约定以建筑面积为买卖标的亦符合情理，故应认定在法院查封之前兴隆村镇银行与家和超市已签订合法有效的书面买卖合同。（二）在法院查封之前是否已合法占有该不动产。在签订《商品房买卖合同》的同日，合同双方又签订《交房确认书》，之后兴隆村镇银行将案涉房屋作为其开办的营业网点威远人民路支行经营使用。故应认定兴隆村镇银行在法院查封前已合法占有该不动产。（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。兴隆村镇银行依照出卖人家和超市出具的委托书向其指定账户转入总购房款的80%，剩余购房款向该院作出承诺按照法院的要求交付执行，故应认定兴隆村镇银行已按合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。兴隆村镇银行与家和超市签订《商品房买卖合同》后因购买房屋涉及多个产权证，而家和超市未配合测绘以及重新办理产权证，且兴隆村镇银行在2013年3月23日向出卖人家和超市发函催其办理过户手续（2011年5月13日抵押登记注销），但家和超市未配合办理，故非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，兴隆村镇银行对案涉房屋提出异议符合执行异议复议规定第二十八条的规定，其权利能够排除法院强制执行。原告农行盐都支行的诉讼请求，理由不成立，一审法院不予支持。对第三人家和超市名下坐落于威远县严陵镇顺城街中一段大厦，产权证号为威远县房权证严陵镇字第X号、第X1号、第X2号房屋中的被告兴隆村镇银行实际占有的建设面积289.77平方米的房屋［具体位置及坐标详见房产实测报（2017）第00064号］及对应的土地使用权不得执行。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回原告中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行的诉讼请求。案件受理费45,600元，由中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行负担。 本院二审期间，兴隆村镇银行提交了其实际占有案涉房屋的照片打印件一张，拟证明签订购房合同时案涉房屋是开放式的，双方同意进行现状交付之后再进行测绘，但之后家和超市并未配合测绘。农行盐都支行质证认为，对该图片的真实性无异议，对关联性有异议，该证据反而证明了商品房买卖合同所涉房屋与实际占有的房屋不是同一套。家和超市、林盛、胡君华质证认为，对其真实性无异议，关联性有异议。本院经审查认为，该份证据与在案其他证据能相互印证兴隆村镇银行实际占有案涉房屋的现状，符合证据的三性，依法予以采信。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，一审法院于2016年9月8日分别作出（2016）川0304民初855号、856号民事判决，其中（2016）川0304民初856号民事判决：一、被告自贡市家和超市有限责任公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行的借款本金1,960万元及按合同约定的利息、罚息和复利（截止2016年5月25日利息为1,736,033.02元，同时按合同约定支付自2016年5月26日起至本判决确定的履行期限届满之日的利息）；二、若被告自贡市家和超市有限责任公司未按上述期限偿还借款本息，则可依照法律规定和合同约定处分被告自贡市家和超市有限责任公司所有的坐落于威远县严陵镇顺城街中一段人民大厦（他项权证号：威远县房他证严陵镇字第X11号）的房屋，变现所得价款优先对上述借款本息进行偿还；若其价款超过借款本息数额，由被告自贡市家和超市有限责任公司所有，不足部分由被告自贡市家和超市有限责任公司继续负责偿还···。 本院认为，本案二审争议焦点为兴隆村镇银行就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。主要涉及农行盐都支行是否享有抵押权，以及执行异议复议的相关规定在本案中如何适用的问题。《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但是法律另有规定的除外。”本案中，农行盐都支行依法取得了案涉房产的担保物权，该担保物权得到了一审法院（2016）川0304民初855号、856号民事判决书的确认。案涉房屋之上的抵押权依法设立并合法有效。案涉房屋抵押时，其所有权仍登记在抵押人家和超市名下，权属明晰，不存在无权处分案涉房屋的情况。兴隆村镇银行于2011年7月25日与家和超市签订购房合同时，明知所购买房屋有抵押，且未提交证据证明购买案涉房屋时征得抵押权人农行盐都支行的同意，也未将购房款优先清偿抵押权人农行盐都支行的债务，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定。对此，兴隆村镇银行自身存在过错，农行盐都支行并无过错。同时，《中国人民银行贷款通则》中关于抵押物尽调义务的规定，系银行系统内部从抵押权实现的安全性、可行性方面作出的管理规范，并不因此导致抵押合同无效，也不必然影响抵押权登记的效力。 在农行盐都支行对执行标的享有抵押权的情况下，农行盐都支行上诉主张应适用执行异议复议规定第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，其请求成立，本院予以支持。该条规定确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”条款予以排除。如《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（2002年6月20日法释［2002］16号）第一条、第二条规定承包人享有工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权、交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于承包人，即属于“但书”条款所指的例外规定。执行异议复议规定第二十八条则规定了一般不动产买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的价值基础，除非经抵押权人同意或购房人系商品房消费者生存权保护范围。因此，农行盐都支行对案涉房产享有合法抵押权并申请执行，案外人兴隆村镇银行对案涉房屋并不享有足以对抗执行的法定权利，案涉房产应准许执行，执行异议裁定失效。兴隆村镇银行可另案向家和超市、林盛、胡君华主张相应权利。 综上所述，农行盐都支行的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项、第三百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，判决如下： 一、撤销四川省自贡市大安区人民法院（2020）川0304民初736号民事判决； 二、准许执行第三人自贡市家和超市有限责任公司名下坐落于威远县严陵镇顺城街中一段大厦，产权证号为威远县房权证严陵镇字第X号、第X1号、第X2号房产中的内江兴隆村镇银行股份有限公司已经占有的建设面积289.77平方米的房产［具体位置及坐标详见房产实测报（2017）第00064号］及对应的土地使用权； 三、驳回中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行的其他诉讼请求。 一审案件受理费45,600元、二审案件受理费45,600元合计91,200元，由内江兴隆村镇银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  岳 芹 审 判 员  王家玉 审 判 员  邓 伟 二〇二一年四月二十三日 法官助理  秦 宇 书 记 员  曹思雨