辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终548号上诉人（原审被告）：王杰，女，1963年5月9日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：马晶，辽宁金朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐颖，辽宁金朋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：抚顺市金马地物业管理处，住所地：抚顺市顺城区城东新区11方块3号楼。投资人：李守库，该单位经理。委托诉讼代理人：刘玉颖，该单位员工。委托诉讼代理人：于文忠，该单位员工。上诉人王杰因与被上诉人抚顺市金马地物业管理处（以下简称金马地物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初2354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王杰上诉请求：撤销一审判决，改判按1元每平标准支付物业费；金马地物业承担一审、二审诉讼费。事实与理由：王杰是万达4号楼5单元403号的业主，王杰居住的房子存在很多问题：1、西侧客厅窗外一直存在向屋内渗水的问题，王杰多次找金马地物业，到现在金马地物业也没有管这件事；2、北屋的阳台排水管漏水，多次找金马地物业没解决，最后王杰没有办法花钱雇人修理的；3、2018年11月，王杰家北屋窗户玻璃被砸碎，王杰找金马地物业解决，当时金马地物业也没有解决，王杰报警。当时是冬天，王杰没有办法，多次找金马地物业，后来拖了一个月才给王杰家换的玻璃，居住此地没有安全感，到现在没有破案；4、2019年3月，隔壁住户的地热漏水，王杰家客厅多侧墙体被水淹，多次找金马地物业协商，也没有解决，后来王杰与邻居协商才解决；5、王杰家门口放的柜子损坏，部分被偷走，王杰己报警，金马地物业以王杰没有缴纳物业费为由不予管理，金马地物业工作人员态度极其恶劣。王杰认为金马地物业收费过高，理由是王杰小区没有园区，王杰们的三号楼和四号楼和万达商场在一起，没有封闭小区，没有绿化，没有保安，没有二十四小时值班人员，没有停车位，没有健身器材，园区社会人员随意出入，楼下有跳舞的，放音乐的，汽车鸣笛，噪音声大等等。新小区前期物业合同不得超过三年，金马地物业是后到王杰小区的，并没有与王杰们业主签订物业服务合同，金马地物业就电梯和打扫楼梯的服务，没有其他的任何服务，王杰也咨询了有关的人员，物业服务费也就应当一元一平方米。金马地物业辩称，一审判决正确，请求维持原判。西侧客厅窗外向屋内渗水属于建筑质量问题。王杰称北屋阳台排水管漏水没有向金马地物业报修。王杰家玻璃损坏，是他人损坏，也金马地物业无关。金马地物业出次为王杰家安装了玻璃。王杰家中地热漏水是邻居原因造成的，金马地物业多次打电话为两家进行沟通，王杰总不在家，最后是金马地物业协调王杰邻居给予的赔偿。王杰家门口柜子损坏丢失财物问题，金马地物业打电话报警，是否损失财物，损失多少，应以公安机关调查认定为准。王杰所在楼宇在市中心核心商圈，物业费的确定有物业合同为依据。金马地物业向一审法院起诉请求：一、判令王杰给付拖欠物业费人民币3590元及以3590元作为基数日千分之三的违约金；二、诉讼费由王杰承担。事实及理由：双方当事人曾于2014年11月份签订了《前期物业管理服务协议》，金马地物业已按协议履行服务义务，而王杰自2018年10月28日至2020年10月28日止，欠物业费3590元及违约金。金马地物业曾多次向其催要，至今未果。一审法院认定事实：王杰系抚顺市新抚区万达广场4号楼5单元403室业主(建筑面积88m3)，金马地物业系王杰小区的物业服务公司。王杰作为甲方与金马地物业作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：本物业的物业服务收费标准为住宅房屋由乙方按建筑面积1.7元/月·平方米的标准向甲方收取；乙方规定物业费按年收取，并定每年的10月份为物业管理收费月，收取下一年度的物业费；甲方应按时交纳物业费，如逾期交纳，除补交所欠费用外，还应按每日3%的比例交纳违约金。王杰收房后交付了至2018年12月13日前的物业费，此后未再交纳物业费。另查明，金马地物业企业类型为个人独资企业，成立日期为2003年12月2日。一审法院认为，金马地物业为小区业主提供物业服务，王杰作为业主有义务交纳物业服务费。该物业费收费标准已在《前期物业管理服务协议》中明确约定，该服务协议内容不违反法律规定，应予以确认。业主支付物业费既是业主的约定义务，也是业主的法定义务，拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他交费业主的合法权益。本案中，金马地物业为小区提供了物业服务，王杰作为该小区业主，事实上也享受了金马地物业提供的物业服务，理应支付物业费用。关于金马地物业要求王杰支付违约金的诉讼请求，王杰没有按时交纳物业费是因为与金马地物业在服务义务履行上存在争议，双方未进行及时有效的沟通，王杰并非恶意欠费，故对金马地物业该项诉讼请求，不予支持。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改进意见，或成立业主委员会，通过业主委员会提出改进意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，金马地物业作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、王杰于本判决生效后三日内给付金马地物业抚顺市金马地物业管理处自2018年12月14日起至2020年12月13日止的物业费3590元。二、驳回金马地物业抚顺市金马地物业管理处的其他诉讼请求。如果王杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由王杰负担。二审中，王杰向本院提交照片两张，拟证明其房屋漏水，物业没有及时履行维修义务。庭后，金马地物业前往王杰家中查看，认可了漏水事实存在并进行了一定的修复。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，2014年11月11日，王杰与金马地物业签订《前期物业管理服务协议》，该协议是双方当事人的真实意思表示，对双方具有约束力。提供物业服务是物业服务企业的主要合同义务，物业费的交纳是业主应当履行的义务，也是其接受物业服务企业所提供的服务的基础。本案中，自2018年10月28日起，王杰因其认为金马地物业服务不到位未交纳物业费，而物业公司自2019年春节后采取限制电梯卡升级的方式向王杰催缴物业费，导致双方矛盾激化。根据双方签订的协议，在王杰逾期交纳物业费的情况下，物业公司可以采取合法有效的途径和方式向其催讨拖欠的物业服务费，直至提起诉讼，但不能以限制业主出行的方式进行。物业服务企业进行园区管理、绿化、卫生、及时对电梯卡进行升级等物业服务是其应当履行的主要合同义务。本案中，金马地确实存在限制电梯卡升级导致业主出行不便的情形，使王杰未享有完整充分的物业服务。而王杰认为物业服务存在不到位的情况即不交纳物业费，也未履行自己的合同义务，双方在产生矛盾后均未能采取正确的方式解决问题，对于矛盾的产生、激化均有一定的过错，应承担相应责任。物业费的交纳标准在服务协议中有明确规定，结合本案实际情况，对于尚未交纳的自2018年12月14日起至2020年12月13日止的物业费3590元，王杰应以70%的比例即2513元进行交纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初2354号民事判决第一项；二、维持辽宁省抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初2354号民事判决书第二项；三、王杰于本判决生效之日起三日内给付抚顺市金马地物业管理处自2018年12月14日起至2020年12月13日止的物业费2513元。如果王杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由王杰负担；二审案件受理费50元，由王杰负担35元，由抚顺市金马地物业管理处负担15元。本判决为终审判决。审判长 王 昱审判员 韩 雪审判员 李雪慧二〇二一年四月二十二日法官助理王宝伦书记员刘娟