山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终3726号上诉人（原审原告）：于恭才，男，1960年4月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：贾怀志，山东漫森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区居民委员会，住所地济南市。法定代表人：孙永河，主任。委托诉讼代理人：王罡，济南槐荫冠博法律服务所法律工作者。原审被告：孔祥栋，男，1965年2月16日出生，住济南市。上诉人于恭才因与被上诉人济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区居民委员会(以下简称刘家场居委会)及原审被告孔祥栋房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院(2020)鲁0104民初4741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地方开展民事诉讼程序繁简分流改革试点实施工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。于恭才上诉请求：1、撤销济南市槐荫区人民法院于2020年12月7日作出的(2020)鲁0104民初4741号民事判决，并依法发回重审。2、本案一、二审诉讼费由刘家场居委会承担。事实和理由：一、一审中遗漏必要当事人，依法应当发回重审。1、本案一审庭审中，一审法院已经责令刘家场居委会限期向一审法院提供“济南槐荫炫彩美甲”经营信息及相关租赁合同，但刘家场居委会时至今日未向一审法院提交上述材料，刘家场居委会拒不提供的行为，浪费司法资源，应当进行司法惩戒。2、一审中，刘家场居委会在两次庭审中对于涉案房屋的实际使用情况陈述明显不一致。而在第二次庭审后，于恭才庭后立即至涉案房屋现场进行采集证据，并以照片形式提供一审法院，证实涉案房屋仍然“由济南槐荫炫彩美甲”进行经营，刘家场居委会一审中明显是在虚假陈述，应当进行司法惩戒。3、结合上述事实，一审法院实质上已经对案外实际使用人的情况进行核实及调查，而一审法院又对于恭才对于追加涉案房屋现在使用人参加诉讼的请求置之不理，明显属于遗漏必要当事人，应当发回重审。二、一审未追加涉案房屋的实际使用人参加诉讼，未对涉案房屋是否能够腾交进行审查，一审法院仅以涉案房屋存在案外人使用的情形认定不具备腾交条件，明显是认定事实不清。补充上诉意见：1.一审判决载明（2020）鲁0104民初140号民事判决书已经确定于恭才已经于2020年1月21日起不再承租使用涉案房屋，实际为孔祥栋。2.一审判决适用法律错误。原《合同法》第一百一十条规定是旨在解决合同僵局问题而产生的法律规定，而本案根本不符合合同僵局的条件，也不符合使用原《合同法》第一百一十条规定及民法典第560条规定的条件。1、本案中，刘家场居委会系恶意将房屋转租他人，实际上属于恶意违约行为。根据（2020）鲁01民终6660号民事判决书认定，刘家场居委会无权收回涉案房屋，于恭才对涉案房屋仍享有使用权，且在刘家场居委会在孔祥栋腾交房屋之前，作为同案的15人当中的孙永正案判决已经生效，刘家场居委会作为8143号案件的当事人是明确涉案的15件门头房由本案于恭才等15人使用基于《人民调解协议》对涉案房屋享有使用、收益的权利，而该8143号判决书于2019年12月送达刘家场居委会并生效，刘家场居委会转租案外人行为发生于该判决生效后，刘家场居委会明知其对涉案房屋无权收回，无使用权的前提下，依然另行出租，属于严重的恶意违约行为。2、刘家场居委会违反诚实信用原则，将导致需承担巨额的违约责任，显失公平。涉案的人民调解协议履行期限至2037年3月2日，现仍剩余16年履行期限，如不继续履行将导致产生巨额的违约责任，对守约方于恭才显失公平。3、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第十一条：民法典施行前成立的合同，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以请求履行，但是有民法典第五百八十条第一款第一项、第二项、第三项除外情形之一，致使不能实现合同目的，当事人请求终止合同权利义务关系的，适用民法典第五百八十条第二款的规定。本案中，刘家场居委会未以任何形式提出终止合同主张，不应以原《合同法》第110条作为认定无法腾交房屋的法律规定。4、根据九民会议纪要第48条规定，违约方是不享有单方解除合同的权利的，并且刘家场居委会存在恶意违约行为，明显也不符合该条规定条件。刘家场居委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回于恭才的上诉请求。于恭才向一审法院起诉请求：1.判令刘家场居委会、孔祥栋将济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区高层商住楼一层4号门头房腾空，交付于恭才；2.判令刘家场居委会、孔祥栋向于恭才支付使用费至实际交付之日止(暂计4.5万元)；3.本案诉讼费由刘家场居委会、孔祥栋承担。一审法院认定事实：2020年1月6日，于恭才以孔祥栋为被告向一审法院提起房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2020年4月12日作出(2020)鲁0104民初140号《民事判决书》，载明：“......当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.于恭才与孔祥栋之间自2019年7月19日之后是否存在房屋租赁合同关系。于恭才提交《刘家场商住楼门头房租赁合同》、编号为2016028的《人民调解协议书》、(2019)鲁0104民初7号民事判决书、(2019)鲁01民终8143号民事判决书，用于证实《人民调解协议书》合法有效，于恭才对涉案房屋享有使用权及转租权，孔祥栋一直未交还房屋。于恭才与孔祥栋之间自2018年7月20日到2020年7月19日存在房屋租赁合同关系，合同合法有效。孔祥栋则辩称对《人民调解协议书》的情况不知情；对上述租赁合同及民事判决的真实性无异议，但对关联性及证明目的不予认可；双方之间的合同已经于2019年7月19日到期。经审查，于恭才是否对涉案门头房享有使用权及转租权是原、被告双方当事人之间房屋租赁合同关系争议处理的焦点。(2019)鲁0104民初7号生效民事判决及(2019)鲁01民终8143号民事判决均确认孙永正与刘家场居委会签订的《人民调解协议书》合法有效，刘家场居委会作为第三人参与了诉讼，该《人民调解协议书》与本案中于恭才与刘家场居委会签订的《人民调解协议书》的内容基本一致，仅在协议书编号、申请人上有所区别。经查，包括于恭才、孙永正等在内的15人一同参与与刘家场居委会签订《人民调解协议书》，签订内容基于同一法律事实、参与主体具有关联性，协议书约定内容一致。刘家场居委会在上述案件中请求确认孙永正、屈国斌的涉案房屋租赁协议于2018年9月30日解除，系对孙永正、屈国斌之间成立租赁关系的认可，其也认可孙永正取得诉争房屋对外租赁权，虽其另案提起确认无效之诉，但其主动撤回了起诉。综上，一审法院确认于恭才与刘家场居委会签订的《人民调解协议书》亦合法有效。依照《人民调解协议书》的约定内容，于恭才对涉案房屋享有使用权及转租权。关于涉案房屋的坐落问题，虽然《人民调解协议书》载明的是东起第三间门头房，但是于恭才提交的关于于恭才、于长征《刘家场商住楼门头房租赁合同》可以证实其出租给孔祥栋的是商住楼一层4号门头房，孔祥栋对上述合同的真实性无异议。另外，刘家场居委会与孔祥栋签订的租赁合同也为4号门头房。故一审法院对于恭才对外出租的系4号门头房予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，于恭才与孔祥栋的租赁合同于2019年7月19日到期，期满后孔祥栋未将涉案房屋交还给于恭才，一直使用至2020年1月20日，依照上述法律规定，于恭才、孔祥栋之间的租赁合同继续有效。至于孔祥栋另与刘家场居委会签订《房屋租赁合同》，该租赁合同第八条明确约定“此协议生效之日，刘家场居委会与于恭才签订的《人民调解协议书》作废”，可以印证孔祥栋对《人民调解协议书》的相关事实应为知晓，该协议书上明确载明了于恭才承租涉案房屋的期限及享有转租权，租赁期限尚未到期，则孔祥栋在与于恭才租赁合同到期后未将依约将涉案房屋交还出租人于恭才的情况下，又与刘家场居委会签订《房屋租赁合同》，系其对自身权利的处置行为，该行为不能制约于恭才。同时，孔祥栋提交的《房屋租赁合同》、刘家场居委会出具的《证明》可以证实孔祥栋承租使用涉案房屋至2020年1月20日，之后不再使用涉案房屋，交付给涉案房屋的建设者。故一审法院认为，于恭才与孔祥栋之间自2018年7月20日至2020年1月20日存在房屋租赁合同关系，自2020年1月21日起双方不再存在租赁合同关系。…根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2016年11月8日，于恭才与济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区居民委员会(以下简称刘家场居委会)签订编号2016028的《人民调解协议书》，载明“纠纷主要事实、争议事项：申请人因被申请人拖欠银行贷款本金450万元，申请人与被申请人签订借款合同，约定由申请人向农商行槐荫支行作为担保人贷款用于偿还贷款本金，合同中约定如出现申请人未能按约定期限偿还农商行槐荫支行贷款本金及利息或出现明显缺乏偿还能力，而导致申请人将要或已经垫付贷款本金及利息的，双方另行协商还款方式及期限。申请人称被申请人之前一直口头承诺将被申请人所有的刘家场社区高层商住楼(颐景园11号楼)一层东起第三间门头房(面积：69.3平方米)租赁给申请人，然后以租金抵偿申请人垫付的贷款本金及利息，但一直未与申请人签订书面合同，所以申请人申请人民调解。经调解，自愿达成如下协议：居委会简称‘甲方’申请人于恭才简称‘乙方’。1、刘家场居委会将自有的坐落在济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区颐景园11号楼一层东起第三间门头房(面积：69.3平方米)及门前至张庄路场地租赁给乙方，租金按照每平方米1.7元/天，租期自2024年3月3日至2037年3月2日，租期13年，租期开始当日，甲方应立即向乙方交付上述房屋。2、租金每年交付一次，先租后用，每次提前一个月缴纳，如再此之前，居委会未按照《借款合同》约定偿还乙方的贷款本金及利息，乙方有权要求就乙方自行偿还银行的贷款本金及利息的金额向甲方提出抵消租金。3、如甲方与曹洪利的租赁合同提前解除或终止，乙方有权要求在合同解除或终止之日起立即执行本协议，本协议所约定的租赁期限变更为曹洪利合同解除或终止之日起至2037年3月2日。如曹洪利逾期3个月未缴纳租金，乙方有权要求甲方在30日内按照与曹洪利之间的租赁合同的约定，解除与曹洪利的租赁合同。4、如甲方未在本协议约定的时间内解除与曹洪利的合同，逾期一日按照本协议约定的租赁总面积每天每平方米1.7元支付违约金。如曹洪利合同到期后，甲方未按照本协议约定的时间交付我们房屋，甲方应当按照本协议约定的租赁总面积每天每平方米2.3元支付违约金。5、曹洪利合同到期或提前解除后，甲方不得将上述房屋租赁给第三人，如甲方出租给第三人或者不履行本协议，甲方应当按照协议约定的以13年租金总额为基数，向乙方支付20%的违约金，并且之前按照《借款合同》约定的由乙方自行偿还贷款的本金及利息，乙方仍有权要求甲方偿还。6、如上述房屋在甲方交付乙方前或本租赁协议履行期间遇到政府征收、不可抗力、房屋灭失等情形导致协议无法继续履行，甲方应当按照协议约定的以13年租金总额为基数，向乙方支付10%补偿金，并且之前按照《借款合同》约定的由乙方自行偿还贷款的本金及利息，乙方仍有权要求甲方偿还。7、甲方同意乙方在租赁期间内可以对上述房屋进行转租。8、其他条款按照甲方与曹洪利的租赁合同履行。9、如乙方在本协议签订后死亡，其继承人有权继承乙方在本协议中的所有权利及义务，有权要求甲方按照本协议继续履行。履行方式、时限本协议经人民调解委员会调解达成调解协议后，双方当事人自调解协议生效之日起三十日内共同向人民法院申请司法确认，依法确认本调解协议的效力。本协议一式三份，当事人、人民调解委员会各持一份。”申请人为于恭才，被申请人为刘家场居委会。于恭才(出租方、甲方)与孔祥栋(承租方、乙方)签订《刘家场商住楼门头房租赁合同》一份，载明‘……一、房屋的坐落、面积甲方将坐落在济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区高层商住楼一层4号门头房。甲方出租给乙方使用的房屋共壹间，建筑面积75平方米。二、租赁用途乙方租赁该房屋享有居住、经营、生产等使用权。不得转租他人，如乙方转租、需经甲方同意。三、租赁期限该房屋租赁期为壹年。自2018年7月20日至2019年7月19日。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，甲方提前30天通知乙方，乙方如要求续租，应当在租赁期满前30天内向甲方提出书面意见，双方可以协商后重新签订新的租赁合同，提前30天缴纳下年度房屋租金。四、租赁及支付方式所租赁房屋的年租金合计为：90000元，大写：玖万元正，乙方一次性支付给甲方。……’另查明，刘家场居委会(出租方，甲方)与孔祥栋(承租方，乙方)于2019年3月29日签订《房屋租赁合同》，载明‘……一、租赁位置：刘家场颐景园门头房4号二、①租赁使用期限：自2019年7月21日起至2020年1月20日止。三、房屋建筑面积及按平方收取租金、付款方式：1、房屋建筑面积：74.69平方米，每平方米3.5元/天。…七、此协议一式三份，甲方二份，乙方一份，双方签印后生效。八、此协议生效之日，刘家场居委会与于恭才签订的《人民调解协议》作废。九、若因甲方与原租赁合同承租人之间的纠纷导致乙方所受损失，由甲方负责赔偿。’审理过程中，孔祥栋提交《证明》一份，载明‘今证明济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区高层商住楼(颐景园小区)一层4号门头房(一层东起第四间)，由刘家场社区居委会出租给孔祥栋，时间为2019年7月21日期至2020年1月20日止。孔祥栋于2020年1月20日将房屋交还给刘家场社区居委会’。…一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，于恭才、孔祥栋自愿签订《刘家场商住楼门头房租赁合同》，约定相应的权利、义务，上述行为系当事人双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，租赁合同合法有效，一审法院予以确认。于恭才主张解除其与孔祥栋双方签订的《刘家场商住楼门头房租赁合同》，孔祥栋辩称双方不存在租赁关系无需解除。经审查，一审法院已确认双方之间的租赁合同截止至2020年1月20日，之后不再存在租赁合同关系，在租赁合同已终止的情况下，于恭才主张解除双方之间的租赁合同于法无据，一审法院不予支持。于恭才主张孔祥栋将涉案房屋腾空交付，孔祥栋不予认可，后于恭才另陈述不再主张该项诉求。经审查，于恭才的上述行为系对其自身权利的处置行为，未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以准许。于恭才主张孔祥栋支付自2019年7月20日至2020年7月19日的租金90000元，孔祥栋不予认可。经审查，孔祥栋承租使用涉案房屋至2020年1月20日，故于恭才主张2019年7月20日至2020年1月20日的租金45000元合法有据，一审法院予以支持。自2020年1月21日起孔祥栋已不再承租使用涉案房屋，于恭才主张自2020年1月21日至2020年7月19日的租金于法无据，本院不予支持，于恭才可另行主张权利。……依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百三十六条规定，判决如下：一、被告孔祥栋于本判决生效之日起十日内向原告于恭才支付租金45000元(自2019年7月20日至2020年1月20日)；二、被告孔祥栋于本判决生效之日起十日内向原告于恭才支付保全保险费500元；三、驳回原告于恭才的其他诉讼请求。...”，孔祥栋不服上述(2020)鲁0104民初140号民事判决，向济南市中级人民法院提起上诉，济南市中级人民法院于2020年7月6日作出(2020)鲁01民终6660号《民事判决书》，载明：“...一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为孔祥栋是否应向于恭才支付涉案房屋自2019年7月20日至2020年1月20日期间的占有使用费用。根据2016年11月8日于恭才与刘家场居委会签订的《人民调解协议书》，刘家场居委会将涉案房屋租赁给于恭才使用，租期自2024年3月3日至2037年3月2日。2017年6月23日，刘家场居委会决定将包括涉案房屋在内的15间门头房立即交付于恭才等15人，并开始履行人民调解协议。2018年7月20日于恭才等15人与刘家场居委会又签订《协议书》，约定刘家场居委会于2018年9月30日前偿还银行剩余贷款(330万元)及利息后，刘家场居委会将收回包括涉案房屋在内的15间门头房，若刘家场居委会未能在规定的时间内履行协议，则本协议自动终止。根据本院业已生效的(2019)鲁01民终8143号民事判决认定，刘家场居委会和于恭才等15人于2018年7月20日签订的《协议书》未生效。上述情况表明刘家场居委会无权收回涉案房屋，于恭才对涉案房屋仍享有使用权。孔祥栋和于恭才签订的《刘家场商住楼门头房租赁合同》约定租赁期限自2018年7月20日至2019年7月19日。根据合同的相对性原则，合同到期后孔祥栋应向于恭才交付涉案房屋。孔祥栋于2019年3月29日即与刘家场居委会签订了租赁合同，说明双方在合同到期后已无继续履行合同的合意，孔祥栋再使用涉案房屋系无权占有，其应支付合同到期后至实际搬离涉案房屋之日的房屋占有使用费。综上，孔祥栋的上诉请求于法无据，本院不予支持。”审理过程中，于恭才与刘家场居委会均认可孔祥栋将涉案房屋交给刘家场居委会后，刘家场居委会已经将涉案房屋另行出租给他人，于恭才主张涉案房屋已经另行出租给了案外人“济南槐荫炫彩美甲”经营者为张莹；刘家场居委会在第一次开庭时认可其将涉案房屋已经转租给了案外人“济南槐荫炫彩美甲”，但第二次开庭时又陈述称现在的房屋使用人又不是“济南槐荫炫彩美甲”了。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，一审法院已经生效的(2020)鲁0104民初140号民事判决，认定于恭才与孔祥栋之间的房屋租赁关系已经于2020年1月20日终止、孔祥栋已经于2020年1月20日起不再承租使用涉案房屋，且于恭才在(2020)鲁0104民初140号案件中表示不再主张孔祥栋腾交房屋，于恭才在本次庭审中亦明确表示“如法庭查明涉案房屋在2020年1月20日之后本案的第一被告已不再使用涉案房屋，原告将不再向第一被告主张相关的诉讼请求”，故于恭才在本案中再次要求孔祥栋向其腾交房屋和支付使用费，于法无据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，双方在庭审中均认可，涉案房屋在刘家场居委会收回后，刘家场居委会已经对外进行了出租，现在由他人占有使用，在此情况下，涉案房屋截至一审法庭辩论终结前事实上不具有腾交的可能性，故对于于恭才关于判令刘家场居委会将济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区高层商住楼一层4号门头房腾空并交付的请求，一审法院暂不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零八条规定“当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前要求其承担违约责任。”本案中，于恭才要求刘家场居委会按照其与孔祥栋之间租赁合同约定的租金标准向其支付使用费，刘家场居委会不同意支付。经审查，一审法院认为，于恭才与孔祥栋之间的房屋租赁合同已经终止，刘家场居委会是涉案房屋的建设者、所有人，于恭才以其与刘家场居委会存在房屋租赁关系、刘家场居委会未向其交付涉案房屋为由要求作为涉案房屋的所有人刘家场居委会以孔祥栋租赁涉案房屋时的租金标准向其支付涉案房屋的使用费，于法无据，一审法院不予支持。如果于恭才认为刘家场居委会存在相应的违约行为并给其造成了损失，其可另案起诉。在一审法院已经生效的(2020)鲁0104民初140号民事判决已经确定孔祥栋已经于2020年1月21日起不再承租使用涉案房屋的情况下，于恭才于2020年8月14日仍然以孔祥栋和刘家场居委会作为被告提出本次诉讼和相应的请求，而其请求不应获得支持，在此情况下，对其要求追加涉案房屋现在的使用人参加诉讼的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回于恭才的诉讼请求。案件受理费1025元，减半收取计512.5元，由于恭才负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。于恭才提交：证据一、济南槐荫炫彩美妆个体工商户登记信息、经营者信息、变更信息复印件各一份，加盖济南市槐荫区市场监督管理局公章；证据二、由代理人贾怀志于2021年4月12日拍摄的涉案门头房现状照片一张。证明：济南槐荫炫彩美妆原名济南槐荫炫彩美甲，其经营地点与涉案房屋一致，并且与刘家场居委会一审第一次庭审中陈述一致，现经营者一直没有变化，一审第二次庭审中，刘家场居委会陈述“已经不是炫彩美甲，不知道谁经营”明显为虚假陈述。刘家场居委会质证意见：对于证据的真实性无异议，但济南槐荫炫彩美妆是如何租赁的房屋代理人不清楚。本院认为涉案房屋现由案外人租赁使用，案外人字号变更情况与本案争议无关联，本院不予采信。本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是，于恭才请求刘家场居委会、孔祥栋交付涉案房屋应否支持，一审法院审理程序是否合法。本案中，2016年11月8日，于恭才等15人与刘家场居委会之间签订的《人民调解协议》。经生效判决认定，该《人民调解协议》合法有效，于恭才与刘家场居委会均应依约定履行。依据该协议，刘家场居委会将其所有的刘家场社区颐景园11号楼一层东起第三间门头房及场地出租给于恭才等人，租赁期限自2024年3月3日至2037年3月2日，租期13年。2017年6月23日，刘家场居委会决定将包括涉案房屋在内的15间门头房立即交付于恭才等15人，开始履行人民调解协议。于恭才与孔祥栋签订《刘家场商住楼门头房租赁合同》，租赁期限自2018年7月20日至2019年7月19日。孔祥栋实际占有使用至2020年1月20日交还给刘家场居委会。刘家场居委会在收回该涉案房屋后，已经另行出租给他人。综合本案事实情况，一方面，出租人作为所有权人，其对租赁物的所有权优先于承租人基于租赁合同享有的债权，另一方面，双方之间房屋租赁合同具有长期性，出租方收回房屋的违约行为使双方合同事实上已陷入僵局。故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，于恭才要求继续履行该房屋租赁合同存在法律和事实上的障碍，不应支持。一审法院也已释明于恭才可依《人民调解协议》向刘家场居委会另行主张权利，综上分析，一审判决驳回于恭才的诉讼请求，认定事实和适用法律均无不当，应予维持。另外，一审中，于恭才及刘家场居委会对涉案房屋由案外人占有使用的事实，均无争议，案外人未出庭不影响本案事实认定。对于本案争议的房屋应否返还问题，房屋现占有人并非必须共同进行诉讼的当事人，故一审法院未通知其参加诉讼审理程序合法。综上所述，于恭才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1025元，由上诉人于恭才负担。本判决为终审判决。审判员  孙磊二〇二一年四月二十七日书记员  李敏