西安市雁塔区人民法院执 行 裁 定 书(2021)陕0113执异33号案外人：陕西首府房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市未央区。法定代表人：王凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：李劲，北京市康达（西安）律师事务所律师。申请执行人：王以文，男，1938年12月29日出生，汉族，住甘肃省兰州市。被执行人：陕西锦绣腾达电子科技有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：马矿石。被执行人：李飞虹（曾用名：李宏），女，1971年5月26日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区。委托诉讼代理人：姜国强，男，1970年9月3日出生，住陕西省西安市莲湖区。被执行人：史玉玲，女，1956年10月14日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区。被执行人：马矿石，男，1986年8月13日出生，汉族，住陕西省石泉县。本院在执行申请执行人王以文与被执行人陕西锦绣腾达电子科技有限公司（以下简称：腾达公司）、李飞虹、史玉玲、马矿石借款合同纠纷一案中，案外人陕西首府房地产开发有限公司（以下简称首府公司）对本院拍卖被执行人李宏购买的位于西安市未央区凤城路XXX的房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人首府公司称：首先，依据最高人民法院、自然资源部、住房和城乡建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：①作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；②被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；③被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。该通知第十六条规定“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”案涉房产属于被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，尚未办理初始登记，房屋权属仍然在案外人名下，法院依照上述规定只应对案涉房屋进行预查封而非直接查封，只有房产权属完全登记于被执行人名下后方可直接进行查封。故法院对案涉房屋的执行行为已属错误。其次，原《物权法》第九条及新《民法典》第209条均规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。故此，法院不能对上述房产进行执行。原因如下：1、尽管被执行人李宏与案外人签有《商品房买卖合同》并进行了备案登记，但合同的登记备案实际上是房地产及土地管理部门出于行政管理的目的，为了通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护购房者的合法权益。由于商品房预售合同备案仅仅是一种行政管理措施，不能产生物权登记的法律效力，涉案房屋仍归属于开发商即案外人所有。而在执行程序中，人民法院所执行的房屋权属应当是没有争议的被执行人的财产，因案涉房屋并未登记在被执行人李宏名下，非被执行人李宏财产，李宏对该房产并不享有物权，故贵院不应对案涉房产进行执行。2、因被执行人李宏未按期向按揭银行还款，秦农银行未央支行于2019年5月22日已经从案外人的保证金账户上分两笔扣划了李宏所欠贷款。案外人在起诉被执行人李宏解除商品房买卖合同纠纷案件在未央区人民法院审理过程中发现相关购房贷款合同手续中被执行人李宏所签字并非本人签字，故而向未央区人民法院变更诉请为主张双方所签合同为无效合同，要求法院首先确认合同效力问题。经法院审理，其认为尽管有签字瑕疵，但不影响合同效力。裁判下达后案外人随即据被执行人李宏违约事实向未央区人民法院提起解除商品房买卖合同之诉。因此，截止本异议申请提起之日，被执行人李宏是否能完全拥有涉案房屋的所有权目前尚未明确，故贵院对涉案房屋的拍卖行为应当予以停止，待涉案房屋所有权明晰以后，根据所有权的归属，再另行决定拍卖程序是否继续进行。综上，请求法院能够立即停止对首府尚苑XXX房屋的执行拍卖。申请人王以文辩称：首府公司之前多次提出异议均被驳回，并在异议之诉中撤诉，属于恶意诉讼。本次异议应不予受理。被执行人李飞虹辩称：第一，根据西安市房屋登记簿显示案涉房屋归李飞虹所有，未经而本人同意其他任何人不得侵占和处置；第二，西安市未央区人民法院生效的（2019）陕0112民初12615号民事判决足以证明首府公司依法不享有案外人执行异议申请书涉及的诉求和权利。其认可王以文具有申请涉案房屋的权利即资格。第三，案外人首府公司提出异议不能成立，侵犯了李飞虹的合法权益。综上，请求法院驳回其异议请求。本院查明：申请执行人王以文与被执行人陕西锦绣腾达电子科技有限公司、李宏、史玉玲、马矿石借款合同纠纷执行一案，执行依据为西安市莲湖区公证处于2015年6月25日作出的（2015）西莲证经字第6617号《执行证书》，执行标的为：借款本金595000元及相应违约金，以及执行费用和实现债权所需费用。在执行过程中，本院于2018年1月16日以（2017)陕0113执恢166号执行裁定书查封了被执行人李宏购买的涉案房屋（预售许可证号：XXX，合同登记号：XXX)，查封期限为三年。2018年5月，案外人首府公司对此提出异议，要求中止执行行为。2018年5月29日，被执行人李宏将其姓名更改为李飞虹。2018年7月7日，本院作出（2018）陕0113执异157号执行裁定书，驳回其异议请求。后首府公司不服该裁定提起异议之诉。2018年12月6日，首府公司撤诉，本院作出（2018）陕0113民初13980号民事裁定书准许其撤回起诉。后首府公司再次请求中止对涉案房屋的继续执行行为，本院于2019年4月22日书面答复属“同一标的再次提出异议，不予受理”。2019年7月22日，本院作出（2019）陕0113执恢1500号执行裁定书，裁定拍卖被执行人李宏购买的涉案房屋（不动产权证：XXXX)。2019年9月19日，案外人首府公司再次提出异议请求中止对涉案房屋的网络拍卖行为。2019年12月14日，本院作出（2019）陕0113执异434号执行裁定书认为，首府公司起诉李宏要求解除商品房买卖合同纠纷一案正在西安市未央区人民法院审理过程中，尚未有结果，房屋预购人李宏是否能完全拥有涉案房屋的所有权尚未明确，故裁定对涉案房屋的拍卖应予以中止。另查，因李宏未按期还款，秦农银行未央支行于2019年5月22日已经从首府公司的保证金账户上分两笔扣划了李宏所欠贷款14223.24元和550243.73元。首府公司遂起诉李宏要求解除商品房买卖合同，后未央区法院作出（2018）陕0112民初8582号民事判决，驳回了首府公司的诉请。首府公司上诉后，西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终2866号民事裁定，撤销原判发回重审。2019年7月17日，首府公司变更请求为确认其与李飞虹之间的商品房买卖合同无效，并注销双方之间的合同。2020年7月7日，西安市未央区人民法院作出（2019）陕0112民初12615号民事判决，驳回首府公司的诉请。后首府公司不服提出上诉，2020年11月25日，西安市中院作出（2020）陕01民终13669号民事裁定，以首府公司未出庭为由按撤诉处理。后本院继续对涉案房屋进行拍卖，现案外人首府公司再次以涉案房屋所有权尚未明确归被执行人李宏所有为由，请求停止本案的拍卖程序。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款规定：案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。本案中，案外人首府公司就案涉房屋同一执行标的，已经先后提出中止查封的异议、执行异议之诉、中止执行行为等数次异议，其异议申请已经被驳回且在执行异议之诉又自行撤回起诉，现案外人首府公司就案涉房屋再次提出异议请求要求停止拍卖，不符合法律规定，其异议应依法不予受理。综上所述，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条之规定，裁定如下：不予受理案外人陕西首府房地产开发有限公司提出的异议。如不服本裁定的，可以自裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。审判长  叱红梅审判员  杨李华审判员  吴 江二〇二一年四月十九日书记员  张 丹