重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终1971号上诉人（原审被告）：重庆信德地产集团有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇城南路48号，统一社会信用代码91500240762652566F。法定代表人：秦宗孝，董事长。被上诉人（原审原告）：重庆市綦江区万东镇天池社区居民委员会，住所地重庆市綦江区（原万盛区）盛世华城6号楼2单元1楼，统一社会信用代码55500110MEA296437G。法定代表人：傅春燕，主任。委托诉讼代理人：张绍礼，重庆市綦江区万盛经开区万东法律服务所法律工作者。上诉人重庆信德地产集团有限公司（以下简称信德公司）因与被上诉人重庆市綦江区万东镇天池社区居民委员会（以下简称天池居委会）返还原物纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2020)渝0110民初6184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人信德公司的法定代表人秦宗孝，被上诉人天池居委会的委托诉讼代理人张绍礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信德公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判裁定驳回天池居委会的起诉或者依法予以改判；2、本案一、二审诉讼费用由天池居委会负担。事实和理由：1、天池居委会无起诉资格，应裁定驳回天池居委会的起诉；案涉小区没有成立业委会，一审以天池居委会书面征得了过半数业主的同意为由，认为天池居委会有起诉资格是错误的；2、天池居委会提交的数据只是办理商品房预售时的数据，其中部分是司法拍卖房，部分是还建房，不应由信德公司缴纳。信德公司代收未缴纳的大修基金有184208.5元，信德公司仅负有缴付该部分资金的义务。天池居委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持一审判决。根据重庆市物业管理条例第二十五条第二款的规定，天池居委会作为本案原告主体适格；依照重庆市物业专项维修资金管理办法第八条第二款规定，信德公司作为开发建设单位，应当在办理初始登记前缴存物业专项维修基金，故信德公司应当按照该规定缴存1、2栋未缴存的物业专项维修资金。天池居委会向一审法院起诉请求：1、要求信德公司将未缴存的万盛经开区中亿.凤凰城小区1、2栋楼的物业专项维修资金593052元及利息(利息从办理房屋初始登记后的时间2016年7月8日起以593052元为基数按照中国人民银行同期定期存款利率计算至付清时止)，缴纳至重庆市万盛经济技术开发区住房制度改革办公室在中国农业银行股份有限公司重庆万盛支行账号为31120XXXX40006024的专用资金管理账户；2、本案诉讼费用由信德公司承担。一审法院认定的事实：信德公司系房地产开发企业，其取得相关用地审批和规划许可后，投资开发了万盛经开区中亿.凤凰城商品房项目。信德公司于2014年5月27日取得坐落于万东镇榜上村的项目名称为中亿.凤凰城的总建筑面积53370.1平方米、预售(预租)面积53370.1平方米的重庆市商品房预售（预租）许可证，并开始对外预售（预租）商品房。工程竣工验收后办理了重庆市建设工程竣工验收备案登记证，并于2016年5月9日在万盛经开区国土房管局办理了坐落于万盛经开区鱼清路28号1、2幢即万盛经开区中亿.凤凰城小区1、2栋楼商品房城镇房屋初始登记，且代收代缴了部分万盛经开区中亿.凤凰城小区1、2栋楼的物业专项维修资金，至今尚余物业专项维修资金本金593052元未缴纳。2018年1月26日和2019年6月6日，万盛经开区国土房管局先后向信德公司发出万盛经开国土房管发(2018)20号和（2019）105号两份催收物业专项维修资金的通知，信德公司仍未缴存该物业专项维修资金。2018年6月期间，天池居委会关于由其代行小区业委会职责起诉信德公司完清案涉资金事宜向中亿.凤凰城小区全部344户业主书面征求意见，同意的业主数为304户，占全部业主数的88.4%，该304户业主所有的产权面积26817.15平方米，占该小区已开发的全部业主所有的产权总面积53370.1平方米的50.25％；弃权或不表态的业主数为40户，占全部业主数的11.6%，其所有的产权面积占该小区已开发的全部业主所有的产权面积的49.75%。现天池居委会起诉至一审法院，要求判如所诉。一审另查明，重庆信德地产集团有限公司系原重庆中德建设工程有限公司提出申请并于2020年11月6日经石柱土家族自治县市场监督管理局准予变更名称后的企业。一审法院认为，公民的财产权受法律保护，公民、法人由于过错侵害他人财产的，应当承担民事责任。信德公司作为开发建设单位应当在办理房屋初始登记前将未出售的房屋的首期物业专项维修资金存入按规定开立的物业专项维修资金专户，案涉商品房已办理房屋初始登记，信德公司未按时将案涉商品房的房屋首期物业专项维修资金存入按规定开立的物业专项维修资金专户，侵犯了购房者的合法权益，应当返还购房者物业专项维修资金并承担银行利息损失赔偿责任。天池居委会经采用书面征求意见的形式取得业主大会同意委托其暂时代行业主委员会职责，其代表全体业主的意思表示，故天池居委会在本案中具有主体资格，且其诉讼请求符合法律规定，予以支持。根据天池居委会主张和举示的证据，信德公司应返还的物业专项维修资金为593052元及资金占用损失。天池居委会主张的资金占用损失过高，确定以593052元为基数，从2016年7月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至付清时止。据此，判决：“被告重庆信德地产集团有限公司于本判决生效后15日内将坐落于万盛经开区鱼清路28号1、2幢即万盛经开区中亿.凤凰城小区1、2栋楼商品房的物业专项维修资金593052元及资金占用损失(资金占用损失以593052元为基数，从2016年7月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至本金593052元付清时止)缴纳至重庆市万盛经济技术开发区住房制度改革办公室在中国农业银行股份有限公司重庆万盛支行、账号为31120XXXX40006024的专用资金管理账户。本案案件受理费减半收取为4865元，由被告重庆信德地产集团有限公司负担(原告重庆市綦江区万东镇天池社区居民委员会已预交的案件受理费40322元于本判决生效后予以退还，限被告重庆信德地产集团有限公司于本判决生效后15日内向本院交纳4865元)。”本院二审审理过程中，双方均未举示新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。万盛经开区中亿·凤凰城小区未成立业委会，天池居委会作为物业所在地的居民委员会按照上述规定有权代行业主委员会的职责。天池居委会在书面征得双过半业主同意的情况下，提起本案诉讼符合法律规定，主体适格。《重庆市物业专项维修资金管理办法》第八条第二款规定，开发建设单位应当在办理房屋初始登记前将未出售的房屋的首期物业专项维修资金存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户。一审已查明万盛经济技术开发区国土资源和房屋管理局于2016年5月9日受理了中德公司房屋初始登记申请，此时中德公司即应将首期物业专项维修资金缴存至物业专项维修资金专户，中德公司未按照规定进行缴纳侵犯了其他业主的合法权益。信德公司上诉认为部分房屋属于法拍房与安置房，不应由其缴纳首期物业专项维修资金，但中德公司在办理房屋初始登记时即已成为案涉房屋的产权人，其在此后处置案涉房屋时可以另行向物业受让人收取相关的物业专项维修资金，该行为并不违反《重庆市物业专项维修资金管理办法》的规定。综上所述，信德公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理9730元，由上诉人重庆信德地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  芦明玉审判员  夏兴芸审判员  倪洪杰二〇二一年四月二十九日（院印）书记员  王丽丽