广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终76号上诉人（一审原告）：东莞乾坤房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇博涌社区×××××××××××××。统一社会信用代码：91441900MA4WY58549。法定代表人：徐正天，该公司执行董事。委托代理人：钟伟杰，广东国亮律师事务所律师。委托代理人：赖锐东，广东国亮律师事务所律师。上诉人（一审被告）：东莞莞城塞纳商业管理有限公司。住所地：广东省东莞市×××××××××××××××××××。统一社会信用代码：914××××××××707880E。法定代表人：杜春华，该公司总经理。委托代理人：周雪，该公司员工。一审第三人：东莞市田禾房地产投资有限公司。住所地：广东省东莞市莞城区高第街1号莞城区××××××××××之一。统一社会信用代码：914×××××××××××956K。法定代表人：王晓梅，该公司总经理。委托代理人：郑世贤，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托代理人：刘晓晴，广东法制盛邦（东莞）律师事务所辅助人员。上诉人东莞乾坤房地产经纪有限公司（以下简称乾坤公司）因与上诉人东莞莞城塞纳商业管理有限公司（以下简称塞纳公司），一审第三人东莞市田禾房地产投资有限公司（以下简称田禾公司）委托合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初12967号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。乾坤公司起诉请求塞纳公司应当立即向乾坤公司支付拖欠佣金246144元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定判决：一、东莞莞城塞纳商业管理有限公司于判决书发生法律效力之日起五日内向东莞乾坤房地产经纪有限公司支付拖欠的佣金25000元。二、驳回东莞乾坤房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如未按指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费4992.16元（东莞乾坤房地产经纪有限公司已预交），由东莞乾坤房地产经纪有限公司承担4485.16元，东莞莞城塞纳商业管理有限公司承担507元。一审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初12967号民事判决书。乾坤公司上诉请求撤销一审判决，改判塞纳公司立即向乾坤公司支付拖欠佣金226144元。事实与理由：（一）塞纳公司应当按照2018年4月17日签订的《委托招商合同（独家代理）》的约定向乾坤公司支付拖欠佣金。委托招商合同并没有约定塞纳公司及田禾公司支付佣金需要以乾坤公司完成招商任务为前提。乾坤公司、塞纳公司及田禾公司在2018年9月25日签订《协议书》，约定田禾公司与乾坤公司于2018年7月24日签订的《委托招商合同》终止，并由塞纳公司继续委托乾坤公司进行招商服务，这是因为当时田禾公司相关账户被法院冻结无法履行支付义务，故三方签订《协议书》的本意是终止《委托招商合同》，由塞纳公司继续委托乾坤公司按照乾坤公司与田禾公司签订的《委托招商合同（独家代理）》继续履行。并且从塞纳公司提供的2018年9月29日收款收据可知，塞纳公司承继了田禾公司的义务向乾坤公司支付月度服务费。（二）关于佣金的计算标准。无论是2018年7月24日还是2018年4月17日签订的《委托招商合同》，均约定乾坤公司应获取的佣金为租户的3个月租金，其在合同文本中表述为“平均月租金（含免租期）”，双方实际约定的意思是在计算平均月租金时应当把免租期的租金也算上。从乾坤公司提交的自制对账单及银行对账单可知，塞纳公司及田禾公司之前已支付的两个月佣金是按照租户的实际月租金（即包含了免租期的租金）的标准向乾坤公司支付的，故塞纳公司及田禾公司均是认可合同应支付佣金实际上就是三个月的租户的月租金。（三）塞纳公司提供的结款单并不是终结其与乾坤公司所有债权债务关系的证明。按照合同约定，最后一个月佣金应在租户开业后三个月支付，但塞纳公司及田禾公司一直拖延，直至2019年5月塞纳公司才同意支付部分佣金。该结算单不足以作为塞纳公司终结其与乾坤公司所有债权债务关系的证明，只能作为塞纳公司支付该笔佣金的结款证明。塞纳公司亦提起上诉，请求撤销一审判决，无需支付佣金25000元。事实与理由：（一）一审判决理由有误，依据塞纳公司与乾坤公司签订的《委托招商合同》第一条第二款合同委托服务内容：塞纳公司委托乾坤公司针对本项目进行招商代理服务，商业总建筑面积约16449平方米，本次招商建筑面积约6800平方米，乾坤公司需在合同期内完成本款所述的本次招商建筑面积的95%招商任务。第三条第一款月度服务费用收费说明：月度服务费为25000元/月，月度服务费每月月底结算支付。如乾坤公司每月与商户签订正式《租赁合同》的建筑面积未达到本次招商建筑面积的25%，塞纳公司有权拒付当月代理服务费。第六条第一款如乾坤公司当月与商户签订正式《租赁合同》的建筑面积未达到约定本次招商建筑面积的25%。塞纳公司有权拒付当月代理服务费，若乾坤公司后期累计完成本次招商建筑面积，塞纳公司应向乾坤公司支付前阶段因未完成招商建筑面积拒付的当月代理服务费。若乾坤公司未达成约定的招商指标，则应在2个工作日内退还前阶段塞纳公司支付的所有月度服务费。（二）乾坤公司并未在规定时间内（即2018年12月1日前）完成招商考核面积要求，因此不满足支付月度服务费条件，事实依据为乾坤公司与张霞签订的租赁合同签订时间为2019年1月24日，并不能计算在考核范围内，一审认定事实错误。针对乾坤公司的上诉，塞纳公司辩称：其答辩意见与其上诉意见一致。针对塞纳公司的上诉，乾坤公司辩称：应当按照第一份委托代理合同履行双方的权利义务，故乾坤公司已经完成了2018年8月的招商任务，无需扣除月度服务费，即使要扣除，也应由塞纳公司另行起诉，不应在本案中处理。田禾公司述称：针对案涉的委托合同各方已经做出了最终结算，且结算金额也由塞纳公司实际支付给乾坤公司，双方的权利义务已经履行完毕，乾坤公司无权主张任何款项。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。另查明，双方在二审庭审中均对已付佣金金额予以确认。本院认为，本案系委托合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。本案争议焦点为：（一）塞纳公司是否应付乾坤公司月度服务费；（二）塞纳公司应付乾坤公司佣金金额。关于焦点一。塞纳公司以乾坤公司未完成招商考核面积要求上诉主张不予支付月度服务费。首先，乾坤公司与田禾公司签署的《委托招商合同（独家代理）》已于2018年8月1日届满，双方于其后签署《委托招商合同》，且根据三方签署的《协议书》可见，乾坤公司与塞纳公司关于代理招商的权利义务，按照乾坤公司与田禾公司签订的《委托招商合同》及该合同附件履行。故乾坤公司与塞纳公司应按照《委托招商合同》及该合同附件履行合同义务。其次，根据《委托招商合同》第一条“乙方须在本合同期内（即2018年12月1日前）完成本款所述的本次招商建筑面积的95%招商任务”及第三条第1款“若乙方未达成双方约定的招商指标，则乙方须在2个工作日内退还本合同甲方支付的所有月度服务费。”根据双方确认的招商情况，乾坤公司在2018年8月至2018年12月1日共计完成招商建筑面积是3195.16平方米，未达招商建筑面积6800平方米的95%招商任务。根据双方《委托招商合同》约定，乾坤公司需向塞纳公司退回月度服务费，塞纳公司该项上诉主张具有合同依据，本院予以支持。最后，鉴于乾坤公司于2018年9月29日出具的收款收据中确认收到2018年8月的月度服务费25000元，故乾坤公司应向塞纳公司退回25000元。一审就此认定事实不清，本院予以纠正。关于焦点二。首先，根据《委托招商合同（独家代理）》及《委托招商合同》第三条第2款，双方约定佣金计算标准是按所签租约租户首年平均月租金（含免租期），结合案涉合同文义及本案事实，双方对计算平均月租金是否含免租期月份已经有明确约定，故该佣金理应按照收取首年租金除以12个月计算得出首年平均月租金作为佣金标准，一审认定并无不妥，本院予以维持。乾坤公司上诉主张的佣金标准没有合同依据，本院不予支持。其次，乾坤公司确认并提供的招商对账单中签约情况及签约总金额与塞纳公司确认并提供的对款明细表一致。承上所述，根据合同约定佣金标准及签约情况，一审法院核算佣金总金额为568981元并无不当，本院予以认可。再次，双方已于二审庭审中确认塞纳公司已付佣金金额为543981元。故塞纳公司仍需向乾坤公司支付25000元（568981元-543981元）佣金。综上，鉴于双方互负债务，且金额相等，双方付款义务予以抵销，乾坤公司起诉主张塞纳公司向其支付246144元佣金没有事实依据，本院予以驳回。综上所述，乾坤公司的上诉请求不能成立，应予驳回；塞纳公司的上诉请求部分成立，本院对其成立部分予以支持；一审判决认定部分事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初12967号民事判决第一项。二、驳回东莞乾坤房地产经纪有限公司全部诉讼请求。本案一审受理费4992.16元（东莞乾坤房地产经纪有限公司已预交），由东莞乾坤房地产经纪有限公司负担。二审案件东莞乾坤房地产经纪有限公司上诉部分受理费4485.16元（已预缴），东莞莞城塞纳商业管理有限公司上诉部分受理费507元（东莞莞城塞纳商业管理有限公司已预缴），均由东莞乾坤房地产经纪有限公司负担（由东莞乾坤房地产经纪有限公司向东莞莞城塞纳商业管理有限公司迳付507元，本院不再另行收退）。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  陈文静审判员  徐华毅二〇二一年四月二日书记员  李敏肖