北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5475号上诉人（原审原告）：北京龙湖物业服务有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇张家庄村张家庄路32号。法定代表人：宋彦，经理。委托诉讼代理人：何溪滢，北京市中伦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：钟某1，男，1979年10月28日出生，汉族，中国银河证券股份有限公司员工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：马云庆，北京市易行律师事务所律师。上诉人（原审被告）：钟某2，女，2011年4月16日出生，汉族，学生，住北京市东城区。法定代理人：钟某1（钟某2之父），男，1979年10月28日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：马云庆，北京市易行律师事务所律师。上诉人北京龙湖物业服务有限公司（下称龙湖物业公司）因与上诉人钟某1、钟某2物业服务合同纠纷一案，各方均不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初18523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人龙湖物业公司的委托诉讼代理人何溪滢、上诉人钟某1与上诉人钟某2的共同委托诉讼代理人马云庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。龙湖物业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，将本案发回重审或依法改判为钟某1、钟某2共同向我公司支付逾期支付物业服务费的违约金10000元，本案一、二审诉讼费全部由钟某1、钟某2承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，钟某1、钟某2欠付物业费明显存在恶意，其从未对我公司提供的物业服务提出过异议，且认可双方之间的物业合同，依约交纳了2015年7月12日至2017年2月28日的物业费，并将房屋出租获利。2.我公司确因对方逾期交纳物业费而受到损失，包括资金占用损失、律师费、诉讼费等。3.北京市大兴区人民法院及北京市第二中级人民法院对同一小区的其他物业费案件已经有支持违约金的生效判决，本案应当同案同判。钟某1、钟某2辩称，不同意龙湖物业公司的上诉请求。双方之间的物业服务合同是非法无效的，物业服务标准是龙湖物业公司自己套写的，没有配套的商业标准和服务内容，物业费价格是非法的，龙湖物业公司主张的物业费都不应当支持，违约金更是没有事实及法律依据。钟某1、钟某2上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持我方在一审中提出的全部诉求。2.本案一、二审诉讼费全部由龙湖物业公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。本案的前期物业服务单位的选聘及物业服务合同签署，未按照法律规定在销售房屋以前完成；物业服务单位选聘未依法履行招投标程序；选聘物业服务企业所签的合同二未向业主公示不具有法律效力，对业主不具有约束力；龙湖物业公司提交的两份《物业服务费用评估报告》，严重偏离客观实际情况，不应作为物业收费标准。2.一审判决适用法律错误。建设单位和龙湖物业公司之间的合同签订存在诸多违法之处，合同应当无效，法院应当依法驳回龙湖物业公司的一审诉讼请求。3.一审法院审理程序违法。一审法院以口头裁定的形式驳回我方的仲裁管辖争议违反法定程序，一审法院非法剥夺我方提出反诉的权利。龙湖物业公司辩称，不同意钟某1、钟某2的上诉请求。1.关于物业服务合同签订时间问题，钟某1、钟某2引用了《北京市物业管理条例》是去年生效的，本案合同是2013年—2015年这个期间使用《北京市物业管理办法》，并没有钟某1、钟某2所引用的规定。2.本案房屋是商业不是住宅，商业物业服务单位确定不是依法必须招投标，所以没有办法备案。3.物业服务合同公示问题，钟某1、钟某2引用条例也是去年实行，要求也不是公示而是备案。4.物业费评估问题，是由有资质单位评估的，共委托评估了两次，第一次是签合同之前，第二次是我们管理方式发生了变化，在小区业主们要求下重新评估，结论都是22元，也进行了备案。我公司提供了优质的物业服务，而且钟某1、钟某2根据这个标准也交了一年半的物业服务费。5.本案物业所在地为大兴，而约定的仲裁管辖在西城和海淀属于约定不明，故应当由北京市大兴区人民法院管辖。龙湖物业公司向一审法院起诉请求：1.判令钟某1、钟某2共同支付2017年3月1日至2020年7月11日欠付的物业服务费369657.75元；2.判令钟某1、钟某2共同支付逾期支付上述物业服务费的违约金，以欠付物业服务费39987.75元为基数，按照每日万分之五的比例计算，自2017年3月1日起计算至2017年7月11日（133天），计2659.19元；以欠付物业服务费149877.75元为基数，按照每日万分之五的比例计算，自2017年7月12日起计算至2018年7月11日（365天），计27352.69元；以欠付物业服务费259767.75元为基数，按照每日万分之五的比例计算，自2018年7月12日起计算至2019年7月11日（365天），计47407.61元；以欠付物业服务费369657.75元为基数，按照每日万分之五的比例计算，自2019年7月12日起计算至2020年7月11日（366天），计67647.37元；总计145066.86元（截至2020年7月11日）；以上两项金额合计为514724.61元（截至2020年7月11日）；3.判令钟某1、钟某2承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：案涉房屋产权人为钟某1、钟某2，房屋坐落地址为北京市大兴区永兴路7号院龙湖时代天街西区9号楼401室，房屋建筑面积416.25平方米，物业费收费标准为每月每平方米22元，钟某1、钟某2欠费时间为2017年3月1日至2020年7月11日。2013年9月14日，钟某1、钟某2（甲方）与龙湖兴润公司（乙方）签订了《北京市前期物业服务合同》，合同约定：乙方按《住宅物业服务标准》中的五级物业服务标准提供住宅的前期物业服务；经乙方委托的物业服务评估建立机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为【西区商业楼】22元/建筑平方米/月，业主逾期未缴纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准向乙方支付违约金。2015年10月23日，龙湖兴润公司（甲方）与龙湖物业公司（乙方）签订了两份《前期物业服务协议》，其中一份合同约定：乙方为“兴宇名苑”项目提供物业服务，提供服务的区域包括西区：1#、2#、3#住宅，1#、2#、3#住宅底商，1#、2#、3#戊类仓储、7#、8#独立商业，合同期限自2015年1月1日起生效，至业主委员会代表全体业主与新的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时，本合同自动终止，物业服务费收费标准为住宅4.7元/月/平方米，住宅底商8.35元/月/平方米，戊类仓储4.43元/月/平方米，独立商业：22元/月/平方米，业主逾期未缴纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。另一份合同约定：乙方为“兴宇名苑”项目提供物业服务，提供服务的区域包括西区：5#、6#独立商业，合同期限自2015年6月30日起生效，至业主委员会代表全体业主与新的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时，本合同自动终止，物业服务费收费标准为独立商业22元/月/平方米，业主逾期未缴纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。庭审中，钟某1、钟某2主张龙湖兴润公司与龙湖物业公司签订的《前期物业服务协议》为无效协议，龙湖物业公司作为起诉主体不适格。其主张协议无效的理由主要为：龙湖兴润公司与龙湖物业公司签订《前期物业服务协议》的时间在钟某1、钟某2与龙湖兴润公司签订的《北京市前期物业服务合同》之后，没有依法进行招投标的形式选聘前期物业，没有向相关行政主管部门备案，协议的内容是将全部物业服务业务委托给了龙湖物业公司，故属于最高人民法院《关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情形。另，钟某1、钟某2主张其房屋不在《前期物业服务协议》所涉及的物业范围内，同时主张物业费收费标准22元/月/平方米亦没有法律依据。另，钟某1、钟某2同时主张龙湖物业公司没有提供合格的物业服务。龙湖物业公司则主张其与龙湖兴润公司之间的《前期物业服务协议》系合法有效的，并提交了兴宇名苑小区前期物业服务项目招标、投标文件、物业合同在北京建委官网备案的信息、小区物业收费标准及收支明细在建委官网备案的信息及公示、2013年4月1日、2016年11月14日兴宇名苑前期物业服务费用评估报告及相关的生效判决文书，证明《前期物业服务协议》系有效的，该22元/月/平方米的价格系经过评估机构的评估并履行了相应的合法程序。另，钟某1按照22元/建筑平方米/月的标准缴纳了2015年7月12日至2017年2月28日期间的物业费。钟某1、钟某2主张龙湖物业公司提供的物业服务不达标，并提交了视频作为证据，龙湖物业公司对该证据不认可，并提交了法院的相关判决，主张生效判决已认定其为小区提供了优良的物业服务。一审法院认为，双方当事人争议的焦点为龙湖物业公司是否系适格的主体及龙湖物业公司主张的物业费收费标准22元/建筑平方米/月是否过高。对此，法院认为，龙湖物业公司与钟某1、钟某2虽未直接签订物业服务合同，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”龙湖兴润公司与龙湖物业公司之间签订了《前期物业服务协议》，对龙湖物业公司的权利义务及物业费收费标准作出了约定，钟某1、钟某2主张协议无效，但其提交的证据不足以证明该协议存在法律所规定的无效情形，且已有多份生效判决文书对该协议的效力作出了认定，故钟某1、钟某2就《前期物业服务协议》无效的主张法院不予认可。钟某1、钟某2涉案房屋亦在该协议约定的龙湖物业公司提供服务的范围内，故该协议对钟某1、钟某2具有约束力，而事实上龙湖物业亦依据该《前期物业服务协议》为钟某1、钟某2提供了事实上的物业服务，双方成立事实上的物业服务合同关系，故钟某1、钟某2应当及时缴纳物业费。另，就物业费的收费标准问题，龙湖兴润公司与龙湖物业公司之间的《前期物业服务协议》中约定独立商业的物业费收费标准为22元/建筑平方米/月，钟某1、钟某2与龙湖兴润公司签订的《北京市前期物业服务合同》亦约定了独立商业的收费标准为22元/建筑平方米/月，龙湖物业公司亦提交了相应的评估报告予以佐证，龙湖物业公司依据协议约定的收费标准计收物业费并无不当，且钟某1、钟某2此前亦按照该标准缴纳过物业费，故现其主张应按住宅的物业费标准计收物业费缺乏事实及法律依据。另，就钟某1、钟某2主张龙湖物业公司物业服务不到位的问题，其提交的视频等证据均为自行取得且仅能反映某一特定时刻的情况，其证据不足以证明龙湖物业公司提供的物业服务不合格。故对龙湖物业公司主张的2017年3月1日至2020年7月11日欠付的物业服务费369657.75元，数额计算准确，法院予以支持。因钟某1、钟某2非恶意欠缴，故对龙湖物业公司主张的违约金，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、钟某1、钟某2于判决生效后十日内共同给付北京龙湖物业服务有限公司2017年3月1日至2020年7月11日期间的物业费369657.75元；二、驳回北京龙湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。二审审理中，钟某1、钟某2认为龙湖物业公司为其提供的物业服务标准就是住宅标准，故物业服务费不应当按照商业的22元/建筑平方米/月的标准收取；其曾经按照22元/建筑平方米/月的标准交纳过物业费并非是对龙湖物业公司提供的物业服务认可，而是因为该公司拿着房屋钥匙不交物业费就不予交接；龙湖物业公司提供的物业服务瑕疵主要是卫生、垃圾处理、绿化不达标，停车位被挪用侵占。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。钟某1、钟某2虽未与龙湖物业公司签订物业服务协议，但龙湖兴润公司与龙湖物业公司签订的《前期物业服务协议》对于钟某1、钟某2具有约束力。龙湖物业公司为钟某1、钟某2所在的商业区域提供了物业服务，双方存在事实上的物业服务关系，钟某1、钟某2应向龙湖物业公司支付物业服务费。关于物业服务费标准，龙湖物业公司收取的物业费标准不高于钟某2与龙湖兴润公司签订的《北京市前期物业服务合同》约定的22元/建筑平方米/月，本院对此不持异议。钟某2的物业区域为独立商业，其上诉要求按住宅的标准交纳物业费，明显缺乏依据，本院不予采纳。龙湖物业公司与龙湖兴润公司签订的《北京市前期物业服务合同》虽约定了仲裁条款，但该仲裁条款约束龙湖物业公司与龙湖兴润公司，钟某2并非该合同的当事人，其无权对该仲裁协议条款提出确认效力的要求，一审法院未予采纳其意见，程序上及实体上均无不妥，本院予以确认。物业管理服务需要物业管理企业与全体业主的良好配合，对于钟某2提出的小区绿化率、垃圾及时处理问题，龙湖物业公司应积极妥善解决，并在今后的合作中加强沟通交流，积极履行各自负担的义务，努力创造和谐的生活环境。钟某1、钟某2并非恶意欠缴物业费，龙湖物业公司上诉要求钟某1、钟某2承担滞纳金，依据不足，本院不予支持。综上所述，龙湖物业公司及钟某1、钟某2的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8998元，由北京龙湖物业服务有限公司负担50元（已交纳），由钟某1、钟某2负担8948元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王军华二〇二一年四月二十一日法官助理 张增彬书 记 员 刘梓晨