陕西省铜川市耀州区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕0204民初320号 原告：陕西鑫华源置业有限责任公司。住所地：西安市雁塔区。 法定代表人：王伟军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高耀光，陕西摩达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强星，陕西摩达律师事务所律师。 被告：王平，男，汉族，住铜川市耀州区。 被告：梁小梅，女，汉族，住铜川市耀州区。 委托诉讼代理人：王平，系梁小梅之夫。 被告：马膑，男，汉族，住陕西省汉中市。 第三人：马亮，男，汉族，住铜川市耀州区。 原告陕西鑫华源置业有限责任公司（以下简称鑫华源公司）与被告王平、梁小梅、马膑租赁合同纠纷一案，本院2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。2021年3月9日王平申请追加马亮为第三人参加诉讼，2021年3月10日本院追加马亮为第三人参加诉讼，并通知了双方当事人。于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告鑫华源公司的委托诉讼代理人高耀光、张强星，被告既被告梁小梅的委托诉讼代理人王平，第三人马亮到庭参加了诉讼，被告马膑经传票传唤无正当理由未到庭，本案缺席审理，现已审理终结。 原告鑫华源公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告与三被告于2018年11月28日签订的《房屋租赁合同》已于2020年10月30日解除；二、三被告支付原告拖欠租金228720元及违约金562436元（违约金暂计算至2020年12月14日，以实际给付之日止）；三、三被告支付原告拖欠物业费及违约金51916.65元；四、三被告支付原告清场费7300元；五、三被告支付原告免租期租金66783元；六、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月28日，原告与被告王平、马膑签订《房屋租赁合同》，将位于铜川市新区长虹南路山水雅庭小区商业裙楼（房号：4#00×××、4#00×××、4#00×××）租与被告王平、马膑，租期从2018年12月1日至2022年2月28日，租金为267132元/年；如逾期支付租金，每逾期一日，被告需按日租金的两倍向原告支付违约金；拖欠房租累计30天，原告有权终止合同。合同签订后，原告依约将上述房屋交付三被告使用，自2018年11月28日开始，被告拖欠租金及物业费至今，原告多次主张至今未果，被告已构成严重违约。原告为维护自己的合法权益，提起诉讼。 被告王平辩称，被告和马斌在2018年11月底与原告签订房屋租赁合同，用妻子梁晓梅身份证办理营业执照，当时与原告约定逐步付租金，2018年11月28日支付半年物业费及各项费用共计三万多元。2019年3月5日，被告向原告支付租金5万元。2019年4月18日，因被告和马斌和做不好，被告提出退出合作，马斌因自己注册法人有问题，让被告将健身房、工商营业执照转让给其弟弟马亮，被告和马亮签订的转让协议。原告主张的诉讼请求应该由后续经营者承担。 被告梁小梅辩称，被告只是替王平注册工商登记，没有签订租赁合同，原告不应起诉被告梁小梅。 被告马膑未到庭答辩。 第三人马亮不做陈述。 原告鑫华源公司提交了以下证据以支持其诉讼请求：1、《商品房买卖合同》三份，证明案涉租赁物原系鑫华源公司所有，有权对外出租并获取收益。2、《房屋租赁合同》一份、催收函二份、承诺书一份、告知函一份，证明自2018年12月1日起被告拖欠原告房租至今，违反了双方签订的租赁合同的约定，构成根本违约；原告履行了催收义务，被告仍未在合理期限内履行支付租金义务；2020年10月30日原告通过发函的方式通知被告解除双方签订的《房屋租赁合同》。3、收款收据，证明原告代被告交纳了2020年2月1日至2020年10月31日的物业费及滞纳金共计51916.65元，被告应予承担。4、《合同协议书》、收条，证明双方解除合同后，被告未按约定恢复原状，原告为清理租赁房屋内垃圾支付7370元应由被告承担。5、工商注册信息，证明梁小梅是合伙人之一。 被告王平、梁小梅对原告提交的证据1、3、4无异议，证据2中的《房屋租赁合同》无异议，催收函、告知函没有收到，承诺书是王平出具，没有异议；证据5真实性无异议，2019年4月18日梁小梅注销了铜川市新区勇士健身中心营业执照，将勇士健身中心转让给马亮，马亮注册成立了铜川市新区勇者健身中心。第三人马亮不发表质证意见。 被告王平提交了1、个体工商户营业执照、健身中心转让协议，证明2019年4月18日王平、梁小梅将健身中心转让给马亮，马亮注册成立铜川市新区勇者健身中心。2、银行转账凭证、收款收据，证明被告支付租金100000元、物业费30054元、装修押金5000元、装修管理费及水电卡2336元。3、短信截图，证明被告向原告告知过退出马亮加入的事实。 原告鑫华源公司对被告王平提交的个工商户营业执照无异议，健身中心转让协议真实性无法核实，证明目的不予认可；对银行转账凭证、收款收据无异议；短信截图真实性无异议，是原告方向马膑、王平、马亮崔房租，被告证明目的不予认可。第三人马亮对王平提交证据1无疑，证据2、3不发表质证意见。 被告梁小梅未提交证据。 被告马膑未提交证据。 第三人马亮未提交证据。 对当事人提交证据的分析认定：被告马膑不到庭是放其质证权利；第三人马亮不发表质证意见是放弃质证权利；王平、梁小梅对鑫华源公司提交的《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》、收款收据、《合同协议书》、收条均无异议，该证据予以确认；催收函王平表示未收到，鑫华源公司未提交证据证明以送达王平，该证据不予认定；告知函马膑签收，该证据予以确认；工商注册信息登记人是梁小梅，梁小梅并非《房屋租赁合同》一方当事人，梁小梅与王平、马膑合伙经营健身房是另一法律关系，鑫华源公司主张梁小梅承担租赁合同法律责任无依据。鑫华源公司对王平提交的个工商户营业执照、银行转账凭证、收款收据无异议，马亮对个工商户营业执照、《健身中心转让协议》无异议，该证据予以确认，已交纳的物业费、装修押金、装修管理费及水电卡费与本案无关联性，不做认定；短信截图真实性予以确认，鑫华源公司的质证意见予以采纳。 经审理查明，2018年11月28日，鑫华源公司与王平、马膑签订《房屋租赁合同》，约定承租位于铜川市新区长虹南路山水雅庭小区商业裙楼4#00×××、4#00×××、4#00×××，租赁期限三年，自2018年12月1日至2022年2月20日止。房屋年租金267132元，全年租金一次付清，交付租金时间为本合同签订当日，二次交付租金是合同签订后第十二个月前第十五日内付清，物业费、水电费、卫生费等由王平、马膑承担。首次装修给予三个月免租金优惠，但涉及物业及其他应交费用不在优惠范围。合同签订后，王平、马膑合伙经营健身房，王平妻子梁小梅注册成立铜川新区勇士健身中心，取得个体工商户营业执照。2018年11月29日，梁小梅转付鑫华源公司租金50000元，2019年3月5日梁小梅转付鑫华源公司租金50000元。2019年4月18日，梁小梅、王平与马亮签订《健身中心转让协议》，约定王平、梁小梅将位于铜川市新区长虹南路山水雅庭小区商业裙楼4#00×××、4#00×××、4#00×××的店铺铜川市勇士健身中心无偿转让与马亮，马亮同意替代王平、梁小梅自勇士健身中心注册日起王平、梁小梅在健身中心所有法律、经济、会员服务、房租、债务等一切铜川市新区健身勇士健身中心相关事项。马亮将注册新名称继续经营健身中心，继续服务原勇士健身中心所有会员，直至会员全部到期。同日，马亮注册成立铜川市新区勇者健身中心，取得个体工商户营业执照。该健身中心实际由马膑经营。2019年10月12日，马膑、王平向鑫华源公司出具承诺书，承诺“拖欠租赁费169393元于2019年10月28日前全额付清，如逾期，愿承担违约金10万元整，双方签订租赁合同解除。承诺人保证于2019年10月30日前无条件交还该租赁房屋。对以上承诺承诺人愿用所有器材作为担保。”2019年6月20日至2019年12月22日，马膑共支付鑫华源公司租赁费116500元。2020年10月17日，马膑签收了鑫华源公司出具的告知双方解除合同的告知函。2020年11月13日，鑫华源公司向物业公司交纳4#00×××、4#00×××、4#00×××物业费、滞纳金51916.65元。2020年11月5日，鑫华源公司与李建路签订《协议书》，约定由李建路拆除、清运、搬运山水雅庭小区4#00×××、4#00×××、4#00×××商铺内物品至租房前状态。2020年10月28日李建路出具收条一张，载明“今收到陕西鑫华源置业有限责任公司支付山水雅庭小区二楼健身房室内清运、搬运相关费用共计7370元。”2020年11月20日24日，鑫华源公司与第三人签订三份商品房买卖合同，将4#00×××、4#00×××、4#00×××商铺出售。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、收款收据、《合同协议书》、收条、营业执照、《健身中心转让协议》、银行转账凭证、庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，鑫华源公司与王平、马膑签订的《房屋租赁合同》，是双方自愿协商一致的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。鑫华源公司按照约定向王平、马膑交付了出租的房屋，履行了合同义务，王平、马膑未按约定支付租金，构成违约。合同具有相对性，王平、梁小梅与马膑合伙经营健身房双方系合伙合同法律关系，鑫华源公司要求梁小梅承担租赁合同义务突破了合同相对性，没有法律依据，不予支持。王平2019年4月18日退出合伙合同，并未与鑫华源公司达成解除或者变更租赁合同的约定，2019年10月12日王平、马膑向鑫华源公司出具承诺支付租金的承诺书的行为，证明王平仍应承担租赁合同的义务，王平承担后，可依据其与马亮签订的《健身中心转让协议》另行主张权利。王平退出合伙后，由马膑实际经营健身房，2020年10月17日马膑签收了鑫华源公司送达的告知函，未提出异议，鑫华源公司与王平、马膑签订的《房屋租赁合同》于2020年10月30日解除。鑫华源公司要求王平、马膑支付拖欠租金228720元、代付物业费、滞纳金51916.65元、清理费用7370元于法有据，予以支持。虽然马膑不到庭是放弃诉讼权利，但鑫华源公司要求支付违约金562436元明显过高，在租赁合同履行中，王平、马膑自始未按约定支付租金，鑫华源公司同意其分次支付，应是双方对租金支付期限的另行约定，2020年新冠疫情对于健身房的经营影响较大，健身房不能营业，鑫华源公司仍全额收取租金，充分考虑以上因素，鑫华源公司要求支付违约金不予支持。租赁合同约定了三个月免租期并已履行，并未约定合同解除，承租方需补交免租期租金，鑫华源公司要求支付三个月免租期租金无事实和法律依据，不予支持。马亮与鑫华源公司不存在租赁合同关系，不承担租赁合同义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、陕西鑫华源置业有限责任公司与王平、马膑签订的《房屋租赁合同》已于2020年10月30日解除； 二、王平、马膑于本判决生效后六十日内共同支付陕西鑫华源置业有限责任公司租金228720元； 三、王平、马膑于本判决生效后六十日内共同支付陕西鑫华源置业有限责任公司代付物业费、滞纳金51916.65元； 四、王平、马膑于本判决生效后六十日内共同支付陕西鑫华源置业有限责任公司清场费7370元； 五、马亮不承担本案民事责任； 六、驳回陕西鑫华源置业有限责任公司对梁小梅的诉讼请求； 七、驳回陕西鑫华源置业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果王平、马膑未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费13695元减半收取6848元由陕西鑫华源置业有限责任公司负担4793元，王平、马膑共同负担2055元直接支付陕西鑫华源置业有限责任公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  张梅 二〇二一年四月十二日 书记员  付睿