山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初3438号原告：辛欣，男，1990年5月28日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。被告：烟台德信房地产开发有限公司，住所地烟台芝罘区西南河路318号。法定代表人：王九恒，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓军，山东鑫士铭律师事务所律师。原告辛欣与被告烟台德信房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辛欣、被告的委托诉讼代理人邓军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告辛欣向本院提出诉讼请求：1、被告支付2016年11月13日至2019年11月13日期间的逾期办理不动产证违约金40000元(按照实付房款日利率的0.5%计算)，并继续计付至实际办理房产证之日止；2、被告返还代收的公共维修基金12687元及2016年8月13日至2020年4月13日的利息损失2279元。诉讼中，原告变更诉讼请求为要求被告支付逾期办理不动产证违约金183631元（以房款754102元为基数，2016年11月12日至2020年8月19日期间按照年利率6%计算，2020年8月20日至2020年12月28日期间按照一年期LPR利率3.85%计算），撤回其余诉讼请求。事实和理由：2015年8月3日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定，原告购买被告开发建设的坐落于烟台市芝罘区房屋（下称涉案房屋）。合同签署后原告依约向被告支付全部购房款，被告于2016年8月13日将房屋交付给原告使用，同时，被告收取房屋公共维修基金12687元。按照合同约定，被告需在房屋交付后60日内向原告办理不动产相关手续，原告多次敦促被告办理房屋不动产证未果。直至诉讼中的2020年12月29日，被告为原告办理了房产证。根据民法典的规定，原、被告签署的《商品房买卖合同》第十五条、《补充协议》第十一条属于格式条款，被告不合理地免除或者减轻其责任，不能作为合同内容约束双方当事人，且格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款，被告承担违约责任的起始时间应当以房屋交付后90日内为准。《补充协议》约定的违约金标准过低，应当予以调整。被告烟台德信房地产开发有限公司辩称：原告主张逾期办证违约金，不符合合同约定。《补充协议》第七条第1款约定，因政府原因等一些不可抗力的因素导致无法按时办理的，时间可相应顺延，被告在此期间未取得上述证件手续的，不承担违约责任。涉案房屋无法办理不动产证书是由于政府没有拆除属于拆迁范围内的网点房，按照合同约定属于不可抗力，被告不承担违约责任。被告不同意原告主张的违约金标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，本院认定如下:2016年12月22日，被告取得德信润福园1-3号楼的商品房预售许可证，有效期自2015年7月23日至竣工验收备案日。2015年8月3日，原告和案外人赵颖作为买方、被告作为卖方在签订的《商品房买卖合同》中约定：买方购买卖方开发建设的涉案房屋，房屋用途为住宅，建筑面积106.89平方米，房屋总价款为749683元，首付款229683元，于2015年8月3日前付清，按揭贷款520000元，于2015年9月3日前付清。第八条：卖方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；)3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。第十五条：卖方应按相关规定在涉案房屋交付使用后60日内，或双方履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续;如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书且买方不退房的，卖方按已付房价款的0.1%向买方支付违约金。同日，双方在合同附件一《补充协议》中约定：“七、关于主合同第八条的修改补充约定1、卖方应当在2016年7月31日前，将主合同约定的房屋交付买方，房屋交付的标准是监理公司验收合格。有关主合同约定的卖方应取得的《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》以及法律、法规、规章规定需要取得的手续、证件，买方同意由卖方在房屋交付后12个月内取得，如因政府原因等一些不可抗力的因素导致无法按时办理的，时间可相应顺延，卖方在此项期间未取得上述证件、手续的，卖方不承担违约责任”“十一、关于主合同第十五条的修改补充约定卖方应在具备办理房产权属登记条件之日起90日内，将办理权属登记须由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续……如因卖方的原因导致买方不能在规定期限内取得房产权属证书的……买方不退房，卖方按已付房价款的0.1%向买方支付违约金。卖方在本协议约定期限内按房产管理部门的程序要求将办理权属登记需由卖方提供的资料报送房管部门即视为卖方履行了办理产权等级（注：应为登记）的义务。”原告依约向被告支付了合同约定的购房款749683元，后，原告补交了部分差价款，共计支付购房款754102元。2016年8月13日，原告接收涉案房屋并交纳房屋公共维修基金12687元。2020年8月5日，烟台市住房保障和房产交易中心向烟台市芝罘区不动产登记中心出具《住宅专项维修资金交存证明》，证实被告开发的烟台市芝罘区楚凤四街2号1-3号楼（共328户）的首期住宅专项维修资金已交存。2020年9月23日，被告取得包括涉案房屋在内的坐落于烟台市芝罘区房屋的不动产权证书[证号为鲁（2020）烟台市芝不动产权第0022122号]。2020年12月29日，原告和赵颖取得了涉案房屋的不动产权证书。诉讼中，原、被告认可一致，开发商办理产权登记手续，应向产权登记机构提交以下资料：登记申请书、营业执照或组织机构代码证、法定代表人身份证、土地证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收备案表、建设工程竣工规划验收合格证、房屋测绘图。被告表示：之前因拆迁未完成，无法办理规划验收手续，经政府部门协调后，规划部门先期验收，被告才能继续办理相关手续并向产权登记机构提交办理产权登记手续所需资料。对此，被告提交了以下证据：1、被告从事房地产开发经营业务的资质证书、国有土地使用权出让金收讫证明复印件、建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件、德信润福园1-3号楼工程验收意见表。证明被告具备房地产开发资格；2014年5月15日，被告付清国有土地使用权出让金；2014年6月12日、2014年12月1日、2015年1月26日，涉案项目分别取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；2015年12月23日，涉案项目竣工验收合格。原告对证据真实性无异议，但认为被告隐瞒可以影响房产证办理事由的事实，没有尽到风险提示义务。2、2019年4月12日山东德信建设集团工作人员记录的关于德信润福园小区事宜的《会议纪要》复印件和会议现场照片复印件四张，证明参会的烟台市芝罘区凤凰台办事处工作人员答复“小区住宅办理不动产证书的焦点是网点房的拆除”。2019年4月14日烟台德信物业有限公司记录的《关于润福园小区房产证办理及物业管理等有关问题的会议纪要》复印件、业主代表签字表复印件，证明烟台市芝罘区凤凰台办事处工作人员答复“目前房产证没有办理出来的原因是前面有些网点房没有拆，无法规划验收，这也是历史遗留问题造成的，但是小区的其他手续都是具备的，不存在违建、办不出来房产证这样的问题”，原告参加了会议，明知无法办证的原因在于拆迁未完成。原告质证称，对4月12日的会议纪要及照片真实性有异议，被告应提交办证有关部门出具的证明，并就该证明事项与违约行为之间的因果关系承担举证责任；对4月14日会议纪要及签字表真实性没有异议，但当天没有不动产登记中心人员在场，不能证明被告主张的免责事由。3、2019年12月5日，烟台市芝罘区人民政府向烟台市自然资源和规划局出具的《烟台市芝罘区人民政府关于德信润福园项目规划验收的函》复印件。函件中载明“该项目开发建设手续五证齐全，水电暖气及室外各种配套完善，已通过质监站和消防支队正式验收，2016年7月交付使用。该项目自交付使用至今无法办理不动产权证，主要原因是只楚路南侧的原有网点房没有拆迁完毕，未达到净地出让条件，导致无法办理规划验收和综合备案验收手续，办理不动产权证书无法提交完整资料……特函请贵局对该项目办公楼及住宅楼先期进行规划验收，对1号住宅楼下8间网点房和3号住宅楼下3间网点暂不予验收”。2019年12月26日烟台市自然资源和规划局就德信润福园1-3号楼颁发的建设工程竣工规划核实合格证复印件。2020年6月16日烟台市中立测绘研究院有限公司作出的德信润福园1-3号楼房屋建筑面积测绘报告复印件。2020年7月7日德信润福园1-3号楼及车库（不含商业及卫生服务站）的竣工验收备案表复印件。以上证据证实涉案项目未达到净地出让条件，政府发函申请对项目办公楼及住宅楼先期进行规划验收，烟台市自然资源和规划局先期规划验收后，认可规划合格，之后项目测绘完成，烟台市住房和城乡建设局就德信润福园1-3号楼及车库（不含商业及卫生服务站）准予备案，被告不存在过错。原告对证据真实性无异议，但认为不属于免责事由，被告违反了合同中房屋交付60日即应提供办证资料的约定。本院认为，（一）本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件系平等主体间的等价有偿行为，形式要件齐全，内容未违反国家法律强制性规定，应为有效，该合同对原、被告均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。践约中，原告履行了支付房屋价款的义务，被告亦应按合同约定向产权登记机构提交办理产权登记手续所需资料。（二）原、被告签订的《商品房买卖合同》附件一《补充协议》第十一条，将被告履行办证义务的起算时间由主合同约定的“在涉案房屋交付使用后60日内，或双方履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后”修改为“在具备办理房产权属登记条件之日起90日内”。原告虽主张《补充协议》第十一条属于格式条款，但该条款的内容并未不合理地免除或减轻被告责任、限制原告主要权利，对原告该主张，本院不予采纳。2019年12月5日的《烟台市芝罘区人民政府关于德信润福园项目规划验收的函》，明确载明德信润福园项目“开发建设手续五证齐全，水电暖气及室外各种配套完善，已通过质监站和消防支队正式验收，2016年7月交付使用。该项目自交付使用至今无法办理不动产权证，主要原因是，只楚路南侧的原有网点房没有拆迁完毕，未达到净地出让条件，导致无法办理规划验收和综合备案验收手续，办理不动产权证书无法提交完整资料”，结合被告取得了涉案项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等证件的事实以及2019年4月14日会议纪要的相关内容，可以证实涉案项目在此前不具备办证条件，且不能归责于本案被告。2019年12月烟台市自然资源和规划局就德信润福园1-3号楼颁发了建设工程竣工规划核实合格证，2020年6月，房屋建筑面积测绘完成，2020年7月，竣工验收备案完成，被告在取得房屋建筑面积测绘材料、竣工验收备案表等办证所需资料后，在2020年9月即取得了包括涉案房屋在内的坐落于烟台市芝罘区房屋的不动产权证书，根据上述时间节点，可以看出被告是在具备办理房产权属登记条件之日起的90日内向产权登记机构提交了涉案房屋的办证资料，被告依约履行了《补充协议》第十一条约定的办证义务。现原告要求被告承担逾期办证责任，缺乏依据，对原告要求被告支付逾期办证违约金183631元的诉讼请求，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，当时有效的原《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告辛欣的诉讼请求。案件受理费3973元,由原告辛欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 徐 小 明人民陪审员 宿   利人民陪审员 姜   凡二〇二一年四月十六日书 记 员 曲妮（代）