陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕04民终919号 上诉人（原审原告）：崔强民，男，1955年8月6日出生，汉族，陕西省长武县人，村民，住长武县，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：吕娟，国浩律师（西安）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：长武县昭仁实业有限公司，住所地陕西省咸阳市长武县县。统一社会信用代码91610428074522442A。 法定代表人：惠世玉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：惠俊刚，男，1980年3月28日出生，汉族，住西安市碑林区，该公司监事，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 上诉人崔强民因与被上诉人长武县昭仁实业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服陕西省长武县人民法院（2020）陕0428民初492号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对案件进行了审理。上诉人崔强民的委托诉讼代理人吕娟与被上诉人长武县昭仁实业有限公司的委托诉讼代理人惠俊刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人崔强民上诉请求：一、请求删除一审判决第一项中的“房屋竣工验收之日”，改判由被上诉人长武县昭仁实业有限公司于本判决生效后三十日内将位于长武县电信局十字处（昭仁财富广场）实用面积为72平方米一楼商铺及建筑面积为80平方米一套住宅交付给上诉人王文昌，并协助其办理房屋权属过户登记手续。二、请求撤销一审判决书第二项，改判支持上诉人商铺和住宅的全部过渡费和延期交房租金损失的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用、保全费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定《拆迁补偿协议》中的建设后交付为竣工验收后交付不符合法律规定和案件事实，主要有以下理由：上诉人与被上诉人签订的《拆迁补偿协议》属于债权法律关系，虽然该协议没有约定具体的交付时间，但是被上诉人应该按照《中华人民共和国合同法》相关规定和诚实信用原则，在房屋具备交付条件的合理期间内将房屋交付给上诉人，也可以根据临时过渡期30个月的相关规定以及结合长武县昭仁实业有限公司与案外人曹某某签订的拆迁补偿协议等合理确定交付时间为2017年6月17日，因此上诉人在该期满后任意时间都可以要求被上诉人履行协议。二、上诉人和被上诉人在协议中虽然没有对过渡费做出明确约定，但双方有口头约定。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律规定以及长武县昭仁实业有限公司与案外人曹某某签订的拆迁补偿协议中约定的具体过渡费数额，上诉人主张过渡费是合理合法的，一审法院未支持上诉人该诉请明显不当；三、从相关法律规定和证据可以证明涉案房屋的交付时间为2017年6月17日，被上诉人不能按期交房应承担违约责任，本案应该按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》等法律的相关规定选择同地段同类房屋租金标准计算损失，一审法院未支持上诉人要求赔偿租金损失的请求明显不当。 被上诉人长武县昭仁实业有限公司答辩称：一、上诉人与我们签订的拆迁补偿协议明确约定就是建成后交付，故我们不存在违约。二、上诉人与我们签订补偿协议之前双方已经对过渡费已经进行过处理，因此该协议内容不再包含过渡费。三、上诉人与被上诉人签订的协议约定是建成后交付，所以我们不存在逾期交房。上诉人参照被上诉人与其他拆迁补偿协议人员的协议约定认为被上诉人的交房时间为2017年明显错误，被上诉人与其他人员的拆迁协议和本案当事人并非是同一栋楼。 崔强民向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告交付位于长武县西街电信局十字处的72平方米商铺和80平米住宅，并为原告办理所有房产登记变更的有关手续，如果商铺和房屋不能实际交房支付商铺和房屋市场同等价值费用。二、判令被告支付商铺过渡费15万元和住宅过渡费13500元（从2014年12月16日至2017年6月17日，过渡期间的30个月即2年半）共计人民币163500元。三、判令被告支付原告延期交房造成的商铺租金损失（每年9万元）和住宅租金损失（每年1万元），从2017年6月17日计算至实际交付之日，共计人民币316500元。四、判令被告承担本案全部的诉讼费和保全费。 一审法院查明事实如下：2004年8月1日，长武县百货公司与崔强民签订转让协议，约定将长武县百货公司后楼从东向西上下两层五间，计10小间，南北13.53米，东西16.74米，以264000元一次性长期给崔强民、王文昌经营，产权一次性归崔强民、王文昌所有。同日长武县百货公司（甲方）还与崔强民（乙方）、王文昌（乙方）签订了租赁合同，将甲方后楼五间两层的门市长期租赁给乙方自主经营；租赁伍拾年，从二零零四年捌月壹日起到二零五四年柒月叁拾日止；租金264000元。 2014年11月30日，长武县昭仁实业有限公司（甲方）与崔强民（乙方）、王文昌（乙方）签订拆迁补偿协议：1、经甲乙双方协商一致，同意以乙方一楼5间门面房置换到甲方建成后的一楼商铺之中（具体位置由乙方选择），置换后的实用面积为120平方米。2、乙方二楼5间住房及其附属置换为甲方建成后的两套住宅，每套面积不小于80平方米。3、置换后的房产由甲方为乙方办理房产登记有关手续。4、由于乙方现有的商铺对外出租经营，经甲乙双方协商同意在15日内完成搬迁即（12月15日前），后由甲方对租赁商铺包括二楼全部拆除。5、本协议经甲乙双方签订后生效。该《拆迁补偿协议》由甲方法定代表人惠世玉签订并加盖长武县昭仁实业有限公司印章，乙方崔强民、王文昌签字捺印。 案件审理中，崔强民向本院申请财产保全，并提供了相应担保，本院依法作出（2020）陕0428执保4号执行裁定书对相关涉案房产进行保全。 另查明，崔强民于2014年12月15日完成搬迁，协议中置换商铺面积120平方米，崔强民、王文昌各自所占72平方米、48平方米。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告崔强民与被告长武县昭仁实业有限公司于2014年11月30日签订的《拆迁补偿协议》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，应受法律保护。被告提出异议认为，原告并不具有物权，不应当获得补偿。然而，我国民法采用的是“物债两分原则”，对于物权的效力，并不会影响债权的成立并生效，并且原告对房屋一直长期占有、使用、处分，长武县百货公司未对原告以所有权人身份签订《拆迁补偿协议》提出异议，原告依据《拆迁补偿协议》要求被告履行双方确定的义务，于法有据，本院予以支持。对涉案协议中第一项与第二项之间的手写体部分，因被告自认中间印章为其公司所盖，结合上官德宁及张俊民的陈述，能够高度证明涉案协议中的手写内容为双方对协议的补充条款，本院予以确认。故置换商铺为实用面积72平方米。由于原、被告双方未对住宅面积明确约定，故涉案住宅约定面积应为建筑面积。被告提出异议认为，涉案房屋并未建成，未经过竣工验收。从我国商品房买卖交房的条件及房屋建筑工程竣工验收的规定来看，商品房交付的前提是经验收合格，协议约定为建成后，应当理解为竣工验收后的交付。故对被告提出的异议予以采信。因原、被告双方未约定过渡费及交房时间，故对原告要求支付商铺和住宅过渡费及延期交房造成商铺和住宅租金损失的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、被告长武县昭仁实业有限公司自置换的房屋竣工验收之日起三十日内将位于长武县电信局十字处的实用面积为72平方米一楼商铺及建筑面积为80平方米一套住宅交付给原告崔强民，并协助其办理房屋权属过户登记手续。二、驳回原告崔强民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元，保全费5000元，共计13500元，由原告崔强民负担4000元，被告长武县昭仁实业有限公司负担9500元。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上诉人提交的第一组证据两份商品房买卖合同的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。对上诉人提交的第二组证据陕西省长武县执行裁定书的真实性和证明目的予以认可。对上诉人提交的第三组证据药店照片的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。对被上诉人提交的建设施工合同和企业查询的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。 二审查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为：本案的争议焦点为:一、一审法院判决被上诉人在房屋竣工验收之日之后交付房屋是否正确？二、上诉人要求被上诉人承担过渡费及逾期交房损失的诉请是否可以得到支持？ 第一个争议焦点：双方签订的《拆迁补偿协议》约定为房屋建成后交付。本案涉及交付的房屋为被上诉人开发建设的商铺及住宅，从我国商品房买卖交房的条件及房屋建筑工程竣工验收的规定来看，商品房交付的前提是经验收合格，故该协议上约定的建成后交付理解为竣工验收后交付并无不当。涉案房屋未建成且未经竣工验收合格。故一审法院判决被上诉人在房屋竣工验收之日起三十日交付涉案房屋于上诉人并无不当。 第二个争议焦点：因双方当事人未明确约定过渡费,上诉人要求被上诉人支付过渡费依据不足，故一审法院驳回上诉人该部分诉请并无不当。上诉人崔强民于2014年12月15日完成搬迁并交付拆迁房屋于被上诉人长武县昭仁实业有限公司，虽然《拆迁补偿协议》仅约定房屋建成后交付，并未约定交房的具体时间，但被上诉人应该在合理的期限内向上诉人交付协议中约定的房屋。距离上诉人交付拆迁房屋且被上诉人开发建设楼盘已经6年多时间，被上诉人在存在自身过错的情况下却以涉案房屋未建成为由一直拒绝履行《拆迁补偿协议》违反了诚信信用原则和公平原则，对于上诉人崔强民明显不公。对于协议中未约定交付时间和相应违约责任，上诉人对此也存在一定的过错。合议庭参照同期拆迁户曹某某约定的交房时间及房屋建成平均需要的合理期间结合公平原则确定交付的合理期限为2017年12月31日。被上诉人未在该期限内向上诉人交付房屋，应该承担一定违约责任。上诉人原拆迁房屋购买时花费26.4万元×0.6=15.84万元，因双方当事人未明确约定违约责任及标准，并且上诉人在庭审中也没有提交足够有效证据证明违约责任的相应标准，考虑到因被上诉人长期不缴纳房屋对上诉人也造成一定的损失，故合议庭结合诚实信用和公平原则判决被上诉人向上诉人支付一定的违约金（以15.84万元为基数按照同期银行贷款利息的2倍为标准从2018年1月1日支付到实际交房日为止）。 上诉人的上诉理由部分成立，其部分上诉请求本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持陕西省长武县人民法院（2020）陕0428民初492号民事判决第一、二项即“一、被告长武县昭仁实业有限公司自置换的房屋竣工验收之日起三十日内将位于长武县电信局十字处的实用面积为72平方米一楼商铺及建筑面积为80平方米一套住宅交付给原告崔强民，并协助其办理房屋权属过户登记手续。二、驳回原告崔强民的其他诉讼请求。” 二、增判被上诉人长武县昭仁实业有限公司于本判决生效后十五日内向上诉人崔强民支付违约金（以15.84万元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍为标准从2018年1月1日支付到实际交房日为止）。 如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8500元，保全费5000元，共计13500元，由崔强民承担4500元，由长武县昭仁实业有限公司承担9000元。二审案件受理费8500元，由崔强民承担6000元，由长武县昭仁实业有限公司承担2500元。 本判决为终审判决。 审判长  陈军伟 审判员  王 磊 审判员  王 葆 二〇二一年四月十四日 书记员  李姿言 附： 1、相关法律文件：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法、撤销或者变更； 2、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定死亡每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。  1