重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝02民终628号上诉人（原审原告）：郭云海，男，1952年4月23日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：张芮，重庆雄明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆明光房地产开发有限公司，住所地忠县忠州镇州屏环路4号，统一社会信用代码9150023367104168XC。法定代表人：刘建，该公司董事长。诉讼代表人：重庆明光房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：戴玥，重庆合纵律师事务所律师。上诉人郭云海因与被上诉人重庆明光房地产开发有限公司（以下简称明光公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服重庆市忠县人民法院（2020）渝0233民初3481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郭云海上诉请求：1．依法撤销重庆市忠县人民法院（2020）渝0233民初3481号民事判决，改判支持上诉人原审诉讼请求；2．本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.郭云海已经完全履行支付购房款的义务，明光公司未按约履行交付、过户等义务，构成违约行为，故破产管理人无权解除合同，一审法院认定案涉房屋买卖合同已解除是错误的。2.由一审查明的事实和上诉人举示的以房抵债决算函，郭云美夫妇对明光公司享有115万元的债权，而上诉人郭云海没有授权郭云美夫妇领取款项抵扣上诉人的债权，故一审法院认定郭云美夫妇领取的509157元和647252元款项抵扣上诉人的债权是错误的。二、一审法院适用法律错误。1.因上诉人已全额支付购房款，故上诉人依法对案涉房屋享有特定债权的优先受偿权。2.一审法院认为，借款年利率超过36%，违背2020年修改的民间借贷规定。但该规定只适用于2020年8月20日之后发生的法律事实，故根据之前的民间借贷司法解释的规定，债务人支付不高于36%的利息，不得要求返还，不高于24%的利息也是受法律保护的。明光公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，请求驳回上诉，维持原判。郭云海向一审法院起诉请求：1.确认郭云海与明光公司签订的《商业门面买卖协议》、《重庆市商品房买卖合同》合法有效；2.确认明光公司应返还郭云海的购房价款4,290,000元属于郭云海对明光公司享受特定财产优先受偿的破产债权；3.确认郭云海对位于XXXX1-1门面）在4,290,000元范围内享有优先受偿权；4.判令明光公司承担该案诉讼费用。一审法院认定事实：郭云海与郭云美系兄妹关系，郭云美与彭正元系夫妻关系，郭华侨、郭华伟系郭云海之子。刘光明系明光公司股东，现任执行董事。叶伟玲系明光公司股东，原任法定代表人，现任监事。2010年4月27日，彭正元向叶伟玲转账100,000元。2010年4月29日，郭云海向叶伟玲账户转账100,000元。2011年1月4日，郭云海向刘光明账户转账两笔，金额分别为900,000元、100,000元，共计1,000,000元。同年1月12日，郭云海向刘光明和叶伟玲的账户各转账250,000元，共计500,000元。以上转账金额共计1,700,000元。2012年4月27日，刘光明、叶伟玲、明光公司向彭正元出具借条，载明：今借到彭正元现金2,820,000元。借款时间为2012年4月27日，此款用于明光公司XX4号楼启动资金。将XX4号楼商场担保抵押，按2011年7月份房屋销售价格4000元/㎡计算，归还时间为2012年10月27日。同年7月4日，刘光明、叶伟玲、明光公司再次向彭正元出具借条，载明：今借到彭正元现金2,850,000元。借款时间为2012年7月4日，此款用于明光公司XX5号楼启动资金。将XX5号楼商场担保抵押，按2011年7月份房屋销售价格4000元/㎡计算，归还时间为2013年1月4日。2013年6月10日，明光公司（甲方）与郭云海（乙方）签订《商业门面买卖协议》，载明：明光公司开发的XX六号商业楼吊二层预售给乙方。门面面积85.8㎡。双方协议公摊面积3㎡，共计面积为88.8㎡。预售价为52,000元/平方米，合计售价为4,617,600元。乙方用原给甲方的借款冲减房款，其差额部分在协议签字时按《购买6号商业门面结算清单》相互找补（附结算清单）。如该预售门面甲方已经租赁给他人经营，甲方则按每月150元/㎡向乙方支付返租费，其条款和租期、违约责任等，乙方按重庆弘时商贸有限公司给租赁户签订的《房屋租赁合同》执行至2018年6月29日到期退还乙方。协议首部乙方为郭华侨、郭华伟，但该协议尾部乙方实际签订人为郭云海。同年6月11日，明光公司出具《购买6号商业门面结算清单》，载明6号商业门面1-1，合同价4,461,600元，优惠价4,290,000元，返租价772,200元，实交款3,517,800元。2013年7月7日，郭云海与明光公司又就上述XX6号楼商业门面负二层1-1号房产签订《重庆市商品房买卖合同》，约定房屋单价50,000元/㎡，总成交金额4,290,000元，合同还对交房期限、交房条件、商品房质量、预告登记、违约责任等事项进行了约定。同日，彭正元代郭云海出具领款领据，载明：今领到明光公司503,871元，用途为借款抵冲房款（5-6-6）。彭正元于当日还出具领款领据，载明：今领到明光公司509,157元，用途为借款抵冲房款（5-16-6）。同年8月30日，郭云美出具领款领据，载明：今领到XX售房部财务室647,252元，用途为抵款（5-6-4、5-6-5、5-3-4）。2014年7月15日，郭云海、彭正元、郭云美向明光公司出具《以房抵债决算函》，载明：明光公司于2012年底决定，将原工程借款以房屋抵债的方式进行还款，同时2013年不计息（用房抵债购房），如在2013年决算不清的户头按月息2%计算，现计算如下，一、明光公司于2012年向彭正元出具的2,820,000元以及2,850,000元的借条，2012年5月22日出具借条（借郭云美1,100,000元），2013年4月宣布在售房部办理抵债购房手续交定金50,000元，合计6,820,000元。以上彭正元、郭云美借款及抵债款项6,820,000元债权转入郭云海名下；二、以上借款并抵债购6号商业门面1-1号，面积85.8㎡，房屋总价4,290,000元，门面返租费772,200元，实际借款抵购门面3,517,800元；三、关于明光公司用借款抵债购商品住房五套，按借款购房合同约定计算（具体购房抵债信息略），共抵债2,453,790元；四、以上借款6,820,000元减出购房抵债额5,971,590元，尚欠金额848,410元，以上决算为初算，请明光公司在2014年7月前审核确认，如不按时审核确认，作为你方审核认可处理，并按此决算为据。该函首部有刘光明手写添加内容：已收到此函件二页，10天以内对账回复。一审中，双方当事人均未提交刘光明及明光公司回复证明。2017年4月5日，一审法院裁定受理了重庆隆盛建设工程有限公司申请（以下简称隆盛公司）对明光公司的破产清算申请，并于2017年5月17日指定重庆合纵律师事务所担任明光公司破产管理人。明光公司破产清算期间，郭云海向明光公司破产管理人申报特定财产优先受偿金额为4,290,000，无普通债权。明光公司破产管理人审查确认郭云海享有特定财产优先受偿金额503,871元，普通债权金额2,903,329.06元。郭云海庭审中表示其申报优先受偿4,290,000元所针对的特定财产为案涉XX6号楼商业门面负二层1-1号房产。明光公司破产管理人表示其审查确认郭云海享受优先受偿金额503,871元所针对的特定财产为案涉XX5-6-6住房。庭审中，郭云海表示其向明光公司出借借款为1,700,000元，包含郭云海向刘光明转账的1,250,000元、郭云海向叶伟玲转账的350,000元，彭正元代郭云海向叶伟玲转账的100,000元。上述款项自2011年1月12日开始按月利率3%计算利息，每过六个月，没有归还的利息即转为本金，重新出具借条，并将新借条上的金额作为本金再按月利率3%计算利息。2012年4月27日借条中的2,820,000元是由借款1,000,000元累计计算的。2012年7月4日，出具借条中的2,850,000元是由借款700,000元累计计算出来的。一审法院认为，该案双方当事人的争议焦点为，郭云海是否对《重庆市商品房买卖合同》约定的买卖标的物（XX6号楼商业门面负二层1-1号房产）享有特定财产优先受偿权。首先，关于《重庆市商品房买卖合同》的性质。2013年，明光公司与郭云海就6号商业门面1-1号签订《商业门面买卖协议》，约定房屋价款4,290,000元由借款冲减，并按照《购买6号商业门面结算清单》互补找差。其所附《购买6号商业门面结算清单》载明6号商业门面1-1号优惠价为4,290,000元。随即，郭云海与明光公司正式签订《重庆市商品房买卖合同》，约定明光公司将6号商业门面1-1号以4,290,000元的价格出售给郭云海。同时，2014年7月15日，郭云海、彭正元、郭云美向明光公司出具以房抵债决算函，载明彭正元、郭云美对明光公司享有的借款及抵债款项6,820,000元债权全部转入郭云海名下，再由明光公司提供6号商业门面1-1号、商品住房五套抵扣尚欠郭云海上述债务的5,971,590元，其中案涉4,290,000元债务抵扣的对象即为6号商业门面1-1号。上述协议表明明光公司与郭云海签订《商业门面买卖协议》、《重庆市商品房买卖合同》的目的是以明光公司开发的房产抵扣其所欠郭云海等人的债务，双方当事人的真实意思表示为以房抵债，故上述协议的性质均为以房抵债的债权债务清偿协议。其次，关于以房抵债协议的效力问题。在彭正元、郭云美将债权转让给郭云海之前，郭云海即与明光公司签订了上述以房抵债协议，故上述以房抵债协议中所对应的债权即为2,820,000元借条和2,850,000元借条载明的款项。郭云海自认2,820,000元借条是由其出借的1,000,000元为本金自2011年1月12日起至2012年4月27日止按照月利率3%以利滚利的方式累计计算而成，2,850,000元借条实际是由其出借的700,000元为本金自2011年1月12日起至2012年7月4日累计按照月利率3%以利滚利的方式累计计算而成的。上述本息计算方式既明显违背了2015年颁布《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条关于超过年利率36%利息约定无效的规定，也违背了2020年修正的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条关于超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的利率上限规定。一审法院可以支持郭云海的本金及利息应当远远低于其主张的5,670,000元。同时，该案中，以郭云海借给明光公司的债权为本金按法律准许范围内的利率分别计算2011年1月12日起至2012年7月4日以及2011年1月12日起至2012年4月27日的本息，在仅扣除已抵扣住宅房款后，剩余的借款本息明显低于案涉门面的对价。现明光公司已进入破产程序，若仍按照明显低于案涉门面的对价确定郭云海已支付完毕房屋价款，则明显侵害了其他破产债权人的权益，有违公平原则。同时，案涉门面并未办理过户手续，郭云海也未能提供证据证实明光公司已将案涉门面交付给郭云海。故，现有证据无法证明郭云海与明光公司均已履行完毕以房抵债协议的内容，破产管理人有权决定解除或者继续履行，破产管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，应当视为解除合同。该案中，破产管理人自破产申请受理之日起二个月内并未通知郭云海补交房款继续履行合同，且在本案中破产管理人明确表示已解除相关的门面买卖合同。因此，郭云海只能对明光公司享有按照法律规定范围内利率计算的本息请求权，该债权应为一般金钱债权。最后，关于郭云海的金钱债权是否具有优先权的问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。郭云海与明光公司签订的门面买卖协议是以房抵债协议，并不符合以在居住为目的的消费者购买房屋的特征，郭云海并非消费性购房人，其债权不应当在破产程序中获得优先保护。综上，一审法院对郭云海主张《商业门面买卖协议》、《重庆市商品房买卖合同》有效以及确认该购房款4,290,000元属于特定财产优先受偿的破产债权的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十四条、第四十六条、第五十八条、第七十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第三十二条，《最高人民法院关于审理企业破产案件的若干规定》第七十一条规定，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，判决如下：驳回郭云海的诉讼请求。一审案件受理费41,120元，减半收取计20,560元，由郭云海负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一、案涉《商业门面买卖协议》、《重庆市商品房买卖合同》是否已解除；二、郭云海就案涉商业门面（即：XX6号楼商业门面负二层1-1号房产）是否享有优先受偿权。本院分别评析如下：一、关于案涉《商业门面买卖协议》、《重庆市商品房买卖合同》是否已解除的问题。本案中，对案涉《商业门面买卖协议》、《重庆市商品房买卖合同》的性质，一审法院认定系明光公司以案涉商业门面抵偿所欠郭云海的借款债务所达成的协议，其实质为以物抵债，该院对此已做充分阐述，本院不予赘述，予以认可。在郭云海与明光公司双方分别于2013年6月10日、7月7日签订上述《商业门面买卖协议》、《重庆市商品房买卖合同》时，案涉商业门面作价为4,290,000元。而对于郭云海之前共计向明光公司出借的借款本金170万元，即使按照月利率3%的法定上限标准计算，截止双方签订上述合同时，郭云海对明光公司享有的借款本息总额，在减除双方已经抵除的住宅价款503871元后，远低于案涉商业门面4,290,000元的价格，故并不构成对价关系，因此，郭云海主张已全额支付了房款，不符合法律的规定。在签订上述《商业门面买卖协议》、《重庆市商品房买卖合同》以后，案涉商业门面也未办理过户登记。根据《中华人民共和国破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月未通知对方当事人，视为解除合同。”的规定，本案中，破产管理人自破产申请受理之日起二个月内并未通知郭云海补交房款继续履行合同，且在本案中破产管理人明确表示已解除相关的门面买卖合同。因此，郭云海与明光公司之间所签订的《商业门面买卖协议》、《重庆市商品房买卖合同》已依法解除，无需继续履行，郭云海可就借款本息依法向明光公司申报债权。二、关于郭云海就案涉商业门面是否享有优先受偿权的问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。郭云海与明光公司就案涉商业门面所签订的《商业门面买卖协议》、《重庆市商品房买卖合同》，其实质为以物抵债协议，并不符合以居住为目的的消费者购买房屋的特征，郭云海并非消费性购房人，其债权不应当在破产程序中获得优先保护，否则会损害其他债权人的合法权利。因此，郭云海主张对案涉商业门面享有优先受偿权，于法无据，其请求不能成立。综上所述，郭云海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41120元，由上诉人郭云海负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 斌审 判 员  李学文审 判 员  陈克梅二〇二一年四月二十八日法官助理  邓 凡书 记 员  唐代繁