重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终2589号上诉人（原审原告）：彭朝波，男，1976年5月11日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：刘建波，重庆新申律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭川，女，1981年9月3日出生，汉族，住重庆市合川区。上诉人彭朝波因与被上诉人彭川房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2020)渝0107民初27549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人彭朝波的委托诉讼代理人刘建波，被上诉人彭川均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭朝波上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持彭朝波的一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：（2019）渝0107民初8588号民事判决中确认的是被上诉人逾期支付租金的违约责任，而非本案主张的因单方提前解除租赁合同构成违约的违约责任。该判决认定合同解除时间为2019年5月8日，但该案二审判决在2020年6月19日才生效，因此在判决生效之前，彭朝波无法采取措施减少损失。一审判决适用法律错误，本案应当适用《合同法》相关规定判决对方承担因单方提前解除租赁合同的违约责任，而非驳回彭朝波的诉讼请求。彭川辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。彭朝波向一审法院起诉请求：1.判令彭川支付彭朝波因单方提前解除租赁合同构成违约的违约金37033.33元;2.判令彭川支付彭朝波因维权产生的律师费3000元和差旅费2000元。一审法院认定的事实：2018年11月30日，彭朝波与重庆市沙坪坝区新沙贸易有限公司签订《房屋租赁合同》，约定重庆市沙坪坝区新沙贸易有限公司将坐落于重庆市九龙坡区石新路218号附105号的房屋出租给彭朝波使用，租赁期为壹年，从2019年1月1日起至2019年12月31日止，月租金为4500元。同日，重庆市沙坪坝区新沙贸易有限公司同意彭朝波转租。2018年12月3日，彭朝波（甲方）与彭川（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定彭朝波将位于石新路218号附105号房屋租赁给彭朝波使用；租赁期为壹年，从2019年1月1日至2019年12月31日止；月租金为5500元；乙方应在本合同签订10日之内向甲方缴纳一季度租金后方可营业，此后按先交租金后使用的原则，由乙方在上月（季度）期限届满前10天向甲方交纳下月（季度）租金；本合同签订时，乙方应向甲方支付保证金10000元；租赁期间，任何一方均不得擅自变更、解除和终止合同；单方要求解除合同时，提前一个月书面通知对方，协议未达成之前，原合同仍然有效；租赁期间，若乙方未按期交纳租金，则应从逾期之日起，按日向甲方支付违约金。违约金的计算标准为：应交租金的1.5‰。若乙方延迟交纳租金超过15天，则甲方有权解除本合同，收回房屋；合同履行期间，因乙方未缴纳有关费用或未履行本合同及合同附件约定的相应合同义务而发生的纠纷，导致甲方产生的诉讼费、律师费、差旅费、资料收集整理等产生的一切费用均由乙方承担全部责任。2019年1月1日，彭朝波向彭川发送微信信息，催促彭川接房并交纳租金及保证金，彭川拒绝。2019年1月21日，彭朝波再次以短信形式向彭川发出“石新路218号附105号房屋接房及催款通知书”，彭川回复“我要租也是直接从业主那里租，在你那里租我的权利得不到保障。请你出示合法证件”。2019年3月26日，彭朝波与重庆新申律师事务所签订《民事法律事务委托合同》，重庆新申律师事务所接受彭朝波委托，指派刘建波为彭朝波与彭川就房屋租赁一案在一审程序中提供法律服务，彭朝波为此支付律师服务费3000元。另外，彭朝波向案涉房屋的物业管理单位重庆老顶坡物业管理发展有限公司缴纳了2019年1月至3月的物管费427元。2019年4月，彭朝波向一审法院提起诉讼，请求判令彭川支付6个月房屋租金33000元、逾期交纳房屋租金的违约金5000元、律师费3000元、物业管理费427元。2020年4月8日，一审法院作出（2019）渝0107民初8588号民事判决，认定案涉房屋租赁合同于2019年5月8日解除，同时彭川单方提前解除租赁合同构成违约，并判决彭川支付彭朝波2019年1月1日至2019年5月8日的租金28966.67元及逾期交纳租金的违约金3000元、律师费3000元、物业管理费427元。彭川不服该判决提起上诉。2020年6月29日，重庆市第五中级人民法院作出（2020）渝05民终3562号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后彭川向彭朝波履行了上述生效判决所确认的付款义务。2020年10月14日，彭朝波再次与重庆新申律师事务所签订《民事法律事务委托合同》并支付律师服务费3000元，重庆新申律师事务所指派刘建波为彭朝波与彭川就房屋租赁合同一案担任代理人。2020年11月，彭朝波再次向一审法院提起诉讼即本案诉讼，要求彭川承担单方提前解除合同的违约金及彭朝波维权产生的律师费和差旅费。对于违约金，彭朝波认为，根据彭朝波、彭川合同约定的租金标准5500元/月及租赁期限2019年1月1日至2019年12月31日，彭川本应取得租金收益66000元（5500元/月×12个月），因彭川提前解除合同导致门面空置，彭朝波丧失了预期租金利益，彭川已按前述生效判决支付了租金28966.67元，故还应当向彭朝波支付租金37033.33元（66000元-28966.67元）作为违约金。一审法院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人在履行合同的过程中，如果一方出现了违约行为，另一方当事人不能无动于衷，任凭损失的扩大，而应当积极采取措施，尽量减少损失。本案中，彭朝波、彭川于2018年12月3日签订《房屋租赁合同》，但彭川未在合同约定的时间内向彭朝波支付保证金和第一季度的租金，亦未接房，以其实际行为表明不愿继续履行租赁合同，2019年1月1日经彭朝波催促后亦明确表示因“未付定金，合同无效”故其将不予履行租赁合同，2019年1月21日，彭川再次明确表态拒绝履行与彭朝波签订的租赁合同。彭川上述意思表示明确，不愿履行合同的态度坚决，虽彭川构成违约属实，但案涉房屋尚未交接，一直处于彭朝波控制之下，作为出租方的彭朝波在明知承租方不会履行合同，合同履行已陷入僵局的情况下，应当采取适当措施及时止损，如立即对外招租或立即向法院提起诉讼主张权利等，而非放任房屋长期闲置扩大损失，直至2019年4月才向一审法院主张权利。彭川在未接房、完全未使用房屋的情况下，仍向彭朝波支付了案涉房屋2019年1月1日至2019年5月8日的租金及逾期支付租金的违约金等，已为其违约行为承担了责任。虽彭朝波称因彭川提前解除合同导致彭朝波丧失了预期租金利益，故要求彭川承担剩余租赁期内的租金损失，但自2019年1月即彭川明确表示不予履行合同起至2019年5月租赁合同解除时，该期间若彭朝波积极采取措施，重新招租，合同解除后的租金损失是可以避免的。故，一审法院认为，现彭朝波主张2019年5月8日之后的租金损失以及因本次诉讼产生律师费、差旅费，均系彭朝波怠于止损而自行扩大的损失，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“驳回原告彭朝波的全部诉讼请求。案件受理费425元，由原告彭朝波负担。”本院二审审理过程中双方当事人均未举示新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，彭川在双方签订《房屋租赁合同》后，即明确表态和用实际行动表示其不愿意履行该合同，彭川的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。对于彭川应承担的违约责任，已有生效裁判文书作出了认定。现彭朝波认为因彭川的行为导致双方合同提前解除，彭朝波丧失了预期租金利益，因此彭川应当承担剩余租赁期内的租金损失，但该部分租金损失属于因彭朝波没有采取适当措施致使的扩大的损失，彭朝波不得就扩大的损失要求赔偿。在彭川违约后，彭朝波就应当积极采取措施防止损失的进一步扩大，彭朝波认为在前案判决生效前，无法采取相应的措施防止损失扩大的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，彭朝波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由上诉人彭朝波负担。本判决为终审判决审 判 长 周海燕审 判 员 秦 敏审 判 员 苏致礼二〇二一年四月二十三日法官助理 陈 莹书 记 员 陈鹏锋