山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终2515号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈守荣，女，1975年1月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：卢晶，北京市观韬（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王树林，男，1950年1月17日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马淑娟，女，1951年12月27日出生，汉族，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘明，山东天宝兴律师事务所律师。原审第三人：济南中住城北房地产经纪有限公司，住山东省济南市。法定代表人:刘汉沛，执行董事。上诉人陈守荣因与被上诉人王树林、马淑娟、原审第三人济南中住城北房地产经纪有限公司（以下简称中住房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初10694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。陈守荣上诉请求：1.请求二审将本案发回重审或依法改判驳回王树林、马淑娟的诉讼请求；2.一、二审全部诉讼费用由王树林、马淑娟承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，导致判决错误，依法应予发回重审。一审认定2020年4月26日陈守荣向中住房产经纪公司表示拒绝出售涉案房屋的意思表示是违约行为，并因此判决陈守荣承担合同约定的违约责任，系认定事实简单机械化，双方纠纷并非是陈守荣违约不卖房子还不愿承担违约责任而产生。本案不是卖家因为销售价格不合适、反悔不卖的典型案例，而是经历了合同签订后，陈守荣因故（父母家事）违约不卖，双方协商后继续履行合同，王树林、马淑娟因故（情绪感觉不好）违约不买，双方因责任如何承担协商不成产生纠纷，引起本案本诉和反诉。本案真实情况如下：1.陈守荣为何卖房，陈守荣系单身抚养一上初中的孩子，每月还需要偿还房贷4000元，经济上感觉力不从心。听说父母所在地可能要拆迁需要置换房屋，就想卖掉房子还清抵押贷款后，出少量资金参与父母置换新房、与父母同住，既能照顾老人尽孝心，也缓解单身生活压力。因此，2020年4月18日，陈守荣与王树林、马淑娟共同签订《存量房屋买卖合同》，约定将陈守荣所有的位于济南市房屋出卖给王树林、马淑娟。2.陈守荣为何违约不卖。合同签订后，陈守荣将想法及房子出售的事告诉了父母，然而父母强烈反对，表示不愿与子女同住、且认为卖房子是把家弄没了，让陈守荣再难也要守住一个自己的家。在这种情况下，4月26日，陈守荣向中住房产经纪公司和王树林、马淑娟明确表示因老人原因房子不卖了。并且通过第三方与王树林、马淑娟的沟通记录也充分表明，陈守荣没有提涨钱，只是单纯的不卖了。这个时候，的确是面临了合同不履行的责任问题，三方也谈到了定金双倍、中介佣金、违约责任，但是对于本就经济上捉襟见肘的陈守荣来说，的确不能承受，经过协商，王树林、马淑娟同意陈守荣退还定金即解除合同。但第三方坚持佣金不退给王树林、马淑娟或要求陈守荣承担。3.陈守荣为何投诉。因为考虑到双方同意协商解除，合同才签订一周，解除合同之后，买家还会再买房，不会影响第三方的佣金收入。所以对于第三方不退佣金问题，陈守荣进行了电话投诉，通过所表达的内容可知，只是希望买卖双方都不承担本次的中介费，退还定金，顺利解除合同。4.陈守荣为何又同意继续卖、双方重新达成继续履行合同的合意。陈守荣表示不卖后，王树林、马淑娟一直觉得可惜。虽然协商解决退还定金解除合同，但是还是多次表示愿意买。5月5日，王树林、马淑娟致电陈守荣，希望陈守荣尽量做老人工作，表示房子不错、可以加钱购买。陈守荣面临前述压力和王树林、马淑娟的诚意，于是又竭力与父母沟通，表示同住只是暂时的，房子卖了有条件时还可以再买等等，终于取得老人同意。陈守荣将可以继续卖的沟通结果告诉王树林、马淑娟，王树林、马淑娟也乐意继续买，双方因此协商交流到第三方进行价格变动等事宜。5.为何有5万元加价之说。在双方达成继续履行合同的合意后，原来关于佣金应不应当退就不再是问题。本着对投诉负责的态度，陈守荣又致电接访人，说明经协商原房价增加5万后合同继续履行，不再要求协调处理中介佣金问题。但因为该部门系五一前第一次接到投诉，期间经过放假，五一节后才处理投诉，故其工作人员就五一前后两次电话情况单独约谈了第三方工作人员王新，将投诉结案。（正常处理流程应当是将双方同时约谈以解决投诉纠纷，并且人之常情也不可能陈守荣作为卖家对处理佣金问题的案外人说不给加钱就不履行合同--然而本案中却曲解演绎了说“只有加多少钱才继续卖”这样恶劣无视规则的言行）。6.王树林、马淑娟为何违约不买。此后，落实加价继续履行时，王树林、马淑娟心理上又不太愿意接受，也就是不想加价购买。因为陈守荣已经说服父母同意卖房，本意也不是因为价格不合适想涨价才不卖房，所以当王树林、马淑娟又不愿意加钱购买时，陈守荣能够理解、明确表示履行原合同即可。但在这协商变化中，王树林、马淑娟也经历了思想感情的起起落落，患得患失，以“感觉不舒服”为由表示不想买了。7.为何导致诉讼。王树林、马淑娟不愿意承担不买的违约责任。事情到此，陈守荣也感觉非常难受。因为虽然是自己违约在先提出不卖，但违约责任经过协商已经可以实现退还定金解除合同了，本可以及时权责两清。但在王树林、马淑娟执意想买的情形下，又委屈求全做家人工作继续履行，结果王树林、马淑娟又不想买了，所以陈守荣也提出了不买的违约责任问题。第三方也知情，并参与了协调工作。而王树林、马淑娟不愿意承担不买的违约责任，断章取义，以陈守荣不卖构成违约提起本诉，陈守荣无奈应诉反诉，这才是本案的真实事实。二、陈守荣有新的证据能够证实上述事实客观真实，合同关系确实发生了继续买卖继续履行的转化，并且陈守荣能够证明一审中王树林、马淑娟所提交的证据存在诸多不真实性，根本不能实现其证明目的。另外因为前期协商，中住房产经纪公司已将本合同收取的佣金在诉讼前退还王树林、马淑娟，这是中住房产经纪公司对自己利益做出处理，即关于该中介佣金问题已经诉前解决，但在本案中关于该款项再判令陈守荣按照合同约定承担于法无据。一审对于相关证据中所体现的合同关系的转化未予以重视，对于2020年4月26日陈守荣向中住房产经纪公司表示拒绝出售涉案房屋的意思表示已经被新的合意：即陈守荣继续出售、王树林、马淑娟继续购买、双方继续履行2020年4月18日签订的《存量房屋买卖合同》而不是解除合同这一客观事实未进行深入调查，从而采信王树林、马淑娟断章取义、片面不真实完整的证据，从而导致错误判决。一审中，因为陈守荣认知局限，网上随机聘用代理人，该代理人未充分尽责掌握案件事实，未能将陈守荣经历的事实充分表述清楚，未能充分举证质证进行反驳王树林、马淑娟的观点，以及建立陈守荣的诉求主张，代理人在开庭前告知不让陈守荣在法庭上说话，未讲解陈守荣的各项权利与诉讼流程，故陈守荣虽然参加了一审开庭，然而并不接受王树林、马淑娟的观点、所述事实及代理人的部分意见，但是陈守荣不懂如何处理。一审判决结果出来后，陈守荣完全不能接受，不是明明违约单纯因为经济负担不了不愿意接受，而是那根本不是事实，陈守荣先前违约，后来转化继续履行，最后违约的是王树林、马淑娟，是王树林、马淑娟不履行购买人合同义务，陈守荣不应当承担任何的赔偿责任。经过反思，无论陈守荣还是王树林、马淑娟，都是普通老百姓，谨小慎微，双方的矛盾纠纷完全可以协商化解，没有及时让步处理，双方都付出了太多精力、压力和心理困扰。故陈守荣本次上诉，真诚希望二审在查明事实基础上，双方能够协商调解解决本案纠纷。综上所述，一审未能查清事实，判决陈守荣承担违约责任证据不足，导致错误判决，请求二审查明事实，将本案发回重审或直接改判驳回王树林、马淑娟的诉讼请求。补充上诉意见：一、一审认定事实证据不足，导致错误判决陈守荣承担违约责任。一审认定“2020年5月11日王树林、马淑娟给陈守荣《关于解除购房合同的要求》，陈守荣已收到该通知。”并基于此认为本案“双方协商的只是合同解除后的赔偿问题；双方因合同解除后的赔偿问题未达成一致形成诉讼。”从而判决陈守荣承担“反悔不卖、导致合同解除”的违约责任。但事实上，无论是电子版或纸质版，陈守荣从未见过、也未收到过该《关于解除购房合同的要求》，一审中没有任何证据证明陈守荣何时、以什么方式收到该内容通知。王树林、马淑娟陈述是于2020年5月11日将《关于解除购房合同的要求》告知了第三人，由第三人进行转告，并提供了马淑娟与第三人工作人员王新微信记录截图。但该截图显示，微信交流时间为5月12日（也就是说5月11日送达给陈守荣是根本不可能的），马淑娟发了《关于解除购房合同的要求》给王新，问“你看行吗？”王新回的是“收到，明天我问问我们的律师，这样可不可以”“明天我发给律师看看”。这个交流过程中，马淑娟完全没有表明要求解除合同，也没有提出请王新将该《关于解除购房合同的要求》转给陈守荣，或将内容告知陈守荣。该《关于解除购房合同的要求》仅仅是马淑娟的一个尚未成熟和确定的想法，事后，也从未送达、转达给陈守荣。并且，该要求中显示，要求陈守荣退双倍定金，由第三人退居间佣金。显然，该要求是不需要陈守荣承担佣金的，这也是第三人没有转告陈守荣的原因。一审认定“2020年5月11日王树林、马淑娟给陈守荣《关于解除购房合同的要求》，陈守荣已收到该通知。”没有任何证据支持，双方合同关系并没有于2020年5月11日解除。王树林、马淑娟出具的证据5争议证明：《关于履行房屋买卖合同争议的证明材料》，明确说明2020年5月14日当天没有达成解除合同的一致意见。同时，该证据不是合法证据，内容形式上显示两个经办人只有王新签字，该书证由谁起草、何种情形下取得不清楚，其内容缺少其他证据证实。且证据属于证人证言，证人应当出庭质证却未出庭质证。同时，证明人系第三方工作人员，第三人与本案有直接利害关系，且管龙福作为第三人代理人出席庭审活动。本案系陈守荣先反悔又投诉第三人滥收佣金，强买强卖（给第三人工作业绩带来现实影响），通过王新与马淑娟微信记录（商量解除合同告知函的内容）、王树林、马淑娟证据7投诉电话内容（第三人工作人员陪同取得），以及这份争议过程证明材料，均证明第三人与王树林、马淑娟联系紧密，一起商量、配合取证作证，来试图让陈守荣担责。第三人已经明显失去公平公正的立场，与本案结果又有直接利害关系。该份《关于履行房屋买卖合同争议的证明材料》真实性存疑，不能成为一审认定事实的依据。更需要注意的是，如果王树林、马淑娟认为5月11日双方合同已经解除，其第一项诉讼请求应当是确认合同已经于该日解除，而不应当是请求解除合同。这项请求说明从王树林、马淑娟角度，认为合同至一审诉讼时尚未解除，那么合同没有解除，王树林、马淑娟应当履行，王树林、马淑娟应当于2020年6月24日支付第一笔购房款，却未支付，已经构成根本性违约（陈守荣也因此书面通知王树林、马淑娟解除了合同）。一审没有认真审核其他证据，对于本案转化过程未予以认定，简单机械将本案定性为“卖家反悔还拒不承担违约责任”的常见案例，从而错误判决陈守荣承担违约责任。二、陈守荣有充分的证据证明本案事实从陈守荣“不卖”到王树林、马淑娟“不买”发生了转化。引起本案诉讼原因不是陈守荣不卖，而是王树林、马淑娟不买，是王树林、马淑娟未按照合同约定履行支付购房款义务导致合同解除，违约方是王树林、马淑娟。关于是否继续履行购房合同，协商解除的责任问题，双方于2020年5月5日进行了沟通，王树林、马淑娟打电话给陈守荣提出想加钱购买，让陈守荣做老人工作、与家人协商，房子继续卖，通过双方短信交流可知确有变更合同的意思表示。2020年5月14日晚上，双方到第三人处进行了再次协商。当时的主要内容为：让陈守荣明确还卖不卖，希望陈守荣继续卖，如果不卖了（解除合同）要承担的责任，如何承担，包括定金与佣金的承担比例、数额。当时没有商议出结果，陈守荣表示与家人商量后再回复是继续卖，还是承担责任。2020年5月15日，陈守荣微信告知王新：“合同继续吧”。也就是说，房子继续卖，而不是选择承担某种赔偿责任。当日，王新将该微信交流内容截图通过微信转发给马淑娟，并明确告知：“房主的意思履行合同”。2020年5月19日王新微信上告知陈守荣：“阿姨的意思，这个合同无法继续履行了”。陈守荣回“买卖合同无法履行，解除合同那就按合同上解除条款”。该微信截图内容王树林、马淑娟在一审中提交，但其表述的时间为2020年5月15日，与事实不符，本案中陈守荣提交了相关完整的微信截图，2020年5月20日王新微信：“您这边定金不退，中介费也不用承担，一点不受损失咱们解除合同，这样可以吗？”陈守荣：“合同的条款中买家不买了条款你看过了后再给我回复”。陈守荣的意思是除了定金不退、中介费不承担，还希望追究王树林、马淑娟根本性违约、房屋总价款30%金额的违约责任。但对此王树林、马淑娟不能接受。之后，围绕买方不买的违约责任、协商解除合同问题，第三人电话协调双方进行了多次沟通。至2020年7月9日陈守荣向王树林、马淑娟邮寄了《解除合同告知函》，通知王树林、马淑娟因不支付购房款构成根本性违约，合同解除，并将追究违约责任。上述事实，有如下证据：陈守荣与马淑娟通话记录、短信记录截图（2020年5月5日）、第三人王新与陈守荣微信聊天记录截图（2020年5月14日、5月15日、5月19日、5月20日内容）、王新与马淑娟微信聊天记录截图（2020年5月12日、5月15日内容）、第三人管龙福与陈守荣的短信记录截图（2020年6月8日）、第三人张本华（2020年5月23日）、王新（2020年5月29日）、管龙福（2020年5月26日）分别与陈守荣的电话录音可以证实。同时，陈守荣于2020年7月3日向王树林、马淑娟邮寄了《催缴函》，申明合同约定的于2020年6月24日支付第一笔购房款已逾期，敦促王树林、马淑娟履行合同义务，承担违约责任。2020年7月9日陈守荣向王树林、马淑娟邮寄了《解除合同告知函》，通知王树林、马淑娟因不支付购房款构成根本性违约，合同解除，将追究违约责任。上述证据确实充分，形成有效的证据链闭合，充分证明事态发生转化。显而易见，如果是陈守荣坚持反悔不卖，协商不成，王树林、马淑娟直接追究违约责任即可，陈守荣不可能再发催缴函要求王树林、马淑娟支付购房款。第三方多次征求陈守荣解除合同的意见，多次涉及“定金不退、中介费不承担”、买家违约内容，该责任系王树林、马淑娟表示不再购买后应承担的违约责任，而非陈守荣反悔不卖的违约责任内容，电话录音中多次确认陈守荣只是“之前也曾不想卖了”，现在是王树林、马淑娟不再买了。本案由陈守荣不想卖了，到王树林、马淑娟不想买了发生了真实客观的转化。综上所述，本案确实存在陈守荣于购房合同签订后2020年4月26日提出不卖的事实，但是经过多方、多次协商演变，最终购房合同解除的原因是王树林、马淑娟未按照约定支付购房款构成根本性违约，违约方是王树林、马淑娟。只是陈守荣认为王树林、马淑娟除承担一般合同定金罚则违约责任外，还应承担合同约定的根本性违约责任、从而双方诉争法院。一审认定事实不清、所认定2020年5月11日王树林、马淑娟即已告知陈守荣解除合同，没有证据支持，与事实不符，一审判决陈守荣承担违约责任确系错误，请求二审查明事实，依法将本案发回重审或改判驳回王树林、马淑娟的一审诉讼请求，支持陈守荣的上诉请求。王树林、马淑娟辩称,一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉。诚如一审判决书认定的，2020年4月18日，王树林、马淑娟与陈守荣就位于济南市房屋，经本案第三人中住房产经纪公司的中介签订了存量房屋买卖合同。2020年4月26日，陈守荣以微信的方式通知第三人具体办理本交易的工作人员张本华，明确告知“家里父母不同意，房子不卖了”。张本华进一步落实“你看看合同，如果你确定不卖了，你给我说，我好通知买家”，陈守荣明确回复“不卖了”。随后，张本华电话通知王树林、马淑娟，告知房子不卖了，并将其与陈守荣的微信互通内容截屏发给了王树林、马淑娟。4月29日，马淑娟通过微信与第三人的经办人张本华联系，问“协调的怎么样了”，并问“是想涨价吗？”张本华回复：“还在协调；她说她就是不想卖了，没说想涨价的事”。5月2日，陈守荣再次通过电话向第三人的管龙福经理表示“房子不卖了”，并要求协商服务佣金事宜。5月3日，陈守荣到第三人处协商中介费事宜，并再次明确表示“房子不卖了”。仅隔一天后即5月5日，陈守荣通过市政热线12345投诉第三人，根据其投诉内容也可证明“4月18日签订的合同，因后来老人不同意就不卖了”的事实。一审法院认定上述事实的证据确实充分，足以证明陈守荣在合同成立后的根本违约事实，应当承担违约的责任。此后，王树林、马淑娟于5月11日采用微信方式通过第三人告知陈守荣解除合同，要求陈守荣双倍返还定金；同时要求第三人退还居间佣金。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；”《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时生效。”因此，王树林、马淑娟在上述交易行为过程中不存在违约的事实，故不应承担违约责任。二、陈守荣诉称的佣金已经退还没有事实依据，且与事实不符。陈守荣上诉称：“另外因为前期协商，第三人已将本合同收取的佣金在诉讼前退还王树林、马淑娟，这是第三人对自己利益作出处理，即关于该中介佣金问题已经诉前解决，但在本案中关于该款项再判令陈守荣按照合同约定承担于法无据”，这纯属杜撰编造，王树林、马淑娟有第三人的门店经理王新出具的证明可以证实，该中介佣金至今没有退还给王树林、马淑娟。由此可证，陈守荣罔顾事实，胡编乱造，完全没有做人的底线，对其所述，完全没有事实证据予以支持。如上所述，本案中是陈守荣在合同签订后表示“房子不卖了”，也就是不再履行合同。陈守荣的这一表示是明确的，是经过第三人进一步核实的，第三人在获得陈守荣明确的不卖的表示后才正式通知王树林、马淑娟的，此后，陈守荣还多次明确表示“房子不卖了”。并为此向济南市市政热线12345投诉，认为第三人收取中介费过高、服务人员没有资格证等，该投诉由济南市市场监督管理局历下分局受理后处理。此后，陈守荣又通过第三人向王树林、马淑娟提出要涨价五万元，否则不履行合同。上述事实充分证实了是陈守荣违背合同义务，因此，其应当承担违约责任。一审法院的判决，事实清楚，证据充分，法律适用正确，陈守荣的上诉没有事实依据，请求二审法院依法驳回上诉。王树林、马淑娟向一审法院起诉请求：1、请求解除双方于2020年4月18日签订的编号为：A620041805的《存量房屋买卖合同》；2、请求判令被告按照合同约定支付违约金70.5万元；3、请求判令被告支付律师费、居间佣金、保险费等共计64175元；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。陈守荣向一审法院提出反诉讼请求：1、请求判决反诉被告王树林、马淑娟因根本违约向反诉人支付违约金人民币70.5万元；2、请求法院判决本案全部诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2020年4月18日，王树林、马淑娟（乙方）通过中住房产经纪公司（丙方）的中介，与陈守荣（甲方）签订《存量房屋买卖合同》，合同编号：A620041805，合同约定：王树林、马淑娟购买陈守荣所有的坐落于济南市房屋及附属设施，成交价格为235万元，乙方于2020年4月18日向甲方支付定金人民币3万元，若乙方违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方；乙方于2020年6月24日前，将第一笔购房款人民币170万元（含定金）存入甲方账户；于甲方办理完毕该房屋抵押注销手续后当日，将第二笔购房款人民币65万元存入甲方账户；违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款千分之三的违约金；甲方如出现下列情形之一的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（4）房屋合同签订后又拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；甲方出现上述根本违约情况之一的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款30%金额向乙方支付违约金；乙方若出现下列情形之一的，构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）房屋合同签订后又拒绝购买该房屋的，（3）逾期履行本合同约定的义务超过20日的，乙方出现上述根本违约情况之一的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款30%金额向甲方支付违约金，甲方有权决定将乙方已支付的全部款项用作充抵违约金，多退少补；违约方除按照上述约定承担违约责任外，还应当赔偿守约方因此所遭受的损失，包括但不限于房屋价格上涨所带来的差价损失、律师费、诉讼费、交通费、居间佣金等。合同签订的当日，王树林、马淑娟支付陈守荣购房定金3万元。2020年4月26日陈守荣与中住房产经纪公司的经办人张本华的微信记录载明：陈：张家里父母不同意，房子不卖了，陈：姐，你看看合同，如果你确定不卖了，你给我说，我好给买家说啊，陈：不卖了，张：那只能按照合同执行啊，主要是买家为了买你房子，才卖的房子，而且还便宜的40万，上次她买的青后小区的签了合同，不愿买了，赔给人家10好几万，陈：什么为了买我家房子才卖的房子，是因为钱不凑手的原因才卖的房子，便宜多少那也是他们自己的卖价，张：你当时要是说不卖了，她能这么便宜40万，3、4天的就把房子卖了啊。2020年4月29日马淑娟与中住房产经纪公司的经办人张本华的微信记录载明：马：你协调的怎么样了？出现问题就靠中介协调了，张：还在协调，马：你们一起找她聊聊，是想涨价吗？张：她说她就是不想卖了，没说想涨价的事。2020年5月2日，陈守荣再次通过电话向第三人的管龙福经理表示“房子不卖了”，并要求协商服务佣金事宜。2020年5月3日，陈守荣到第三人处协商中介费事宜，并再次明确表示房子不卖了。2020年5月5日，陈守荣通过市政热线12345投诉第三人，根据济南市历城区山大路市场监管所工作人员证实，陈守荣的投诉内容为“┄4月18日签订的合同，因后来老人不同意就不再售卖，4月25日与中介联系告知要解除合同，但自己在此期间与买家已经协调好自己退还对方双倍的钱，但中介告知解除合同要收取房价款2%的服务费，自己房子是235万，现在中介要收取4万的服务费，认为中介的收费较高，┄”。之后，王树林、马淑娟和陈守荣又分别与中住房产经纪公司的王新协商合同履行的问题，未果。2020年5月11日王树林、马淑娟给陈守荣关于解除购房合同的要求，载明：甲方（陈守荣）通过丙方中住房产经纪公司向乙方（王树林、马淑娟）出售的利农庄路某室，三方于4月18日共同签署了房屋买卖合同（合同编号A620041805）；4月26日，甲方提出房屋不卖给乙方了，5月11日又让乙方加5万元才卖，鉴于合同第八条第二款，甲方若出现下列情形之一的构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；其中第四条，合同签订后又拒绝将房屋出售给乙方，或者擅自提高房屋交易价格，造成甲方根本违约，甲方应承担相应的违约赔偿责任；鉴于上述原因，乙方提出如下要求，一、根据第三条第二款定金中若甲方违约将双倍返还定金给乙方，甲方应双倍返还乙方定金共6万元（含定金3万元）；二、丙方退还在中住房产经纪公司签署合同所支付的居间佣金42300元。陈守荣已收到该通知。2020年4月18日马淑娟与中住房产经纪公司签订居间服务合同，马淑娟在中住房产经纪公司的居间服务下就坐落于济南市历下区利农庄路某某号房屋于2020年4月18日签订了《存量房屋买卖合同》，马淑娟支付中住房产经纪公司居间佣金42300元。2020年4月27日马淑娟支付居间服务费42300元。为本案诉讼，2020年5月28日马淑娟与山东天宝兴律师事务所签订委托合同，马淑娟支付律师费2万元。2020年7月3日，陈守荣给王树林、马淑娟发送的催告函载明：马淑娟女士、王树林先生：贵方于2020年4月18日与本人签订一份二手买卖合同，购买坐落于济南市历下区历东庄路某某的房屋，按照合同约定，应于2020年6月24日前向我支付第一笔购房款170万元（含定金），现在支付期已届满，但前述款项至今尚未支付；鉴于上述情况，本人在此慎重提请马淑君女士、王书林先生在收到本函之日起5日内向我账户支付上述款项及每逾期1日支付房屋总价款千分之三的违约金（按合同约定计算至实际支付之日止）。2020年7月9日陈守荣给马淑娟、王树林发送解除合同告知函载明：……本人于2020年7月3日向你们发出了书面的催缴函，希望你按照合同约定履行付款义务，但你们至今没有支付款项。贵方迟延支付购房款，经本人催告后在合理的期限内仍未履行，导致合同目的不能实现，据合同第八条第三项约定，已构成根本违约；现郑重通知如下：一、贵方与我于2020年4月18日签订的房屋买卖合同自贵方收到通知书之日起解除；二、本人将采取相应的法律手段，就您迟延付款的违约行为追究你的法律责任，并就本人可能因此所遭受的经济损失向你进行索赔。王树林、马淑娟已收到上述通知。一审法院认为，王树林、马淑娟与陈守荣《存量房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效的，一审法院依法予以确认。双方均应按合同履行。双方签订房屋买卖合同后的第8天即2020年4月26日，陈守荣即向中住房产经纪公司表示拒绝出售涉案房屋，中住房产经纪公司告知王树林、马淑娟后，双方协商未果。王树林、马淑娟要求解除双方签订《存量房屋买卖合同》，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。根据合同约定：甲方（出卖方）如出现下列情形之一的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（4）房屋合同签订后又拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。一审法院认为，陈守荣已构成根本违约，应当承担违约责任。对于违约金的数额，虽然双方在《存量房屋买卖合同》中约定“甲方出现上述根本违约情况之一的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款30%金额向乙方支付违约金；”，但鉴于王树林、马淑娟仅支付了定金3万元、尚未支付首付款，一审法院认为王树林、马淑娟主张的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，一审法院对违约金依法作出调整。根据现有证据及陈述，陈守荣于2020年4月26日拒绝出售涉案房屋，应向王树林、马淑娟承担的违约责任是双倍返还定金，即支付王树林、马淑娟人民币3万元及逾期未支付的利息。综合上述内容，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及诚实信用原则等因素，一审法院酌定陈守荣向王树林、马淑娟支付违约金3万元（即双倍定金数额6万元减去应退还的定金3万元），并自2020年4月26日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付利息（以6万元为基数）。双方合同约定，违约方除按照上述约定承担违约责任外，还应当赔偿守约方因此所遭受的损失，包括但不限于房屋价格上涨所带来的差价损失、律师费、诉讼费、交通费、居间佣金等。王树林、马淑娟已支付居间服务费42300元、律师费2万元。因此，王树林、马淑娟要求陈守荣支付居间服务费42300元、律师费2万元，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。对于王树林、马淑娟超出上述部分的诉讼请求，一审法院不予支持。反诉原告陈守荣称其并不是单方面强硬的通知解除合同，而是以与王树林、马淑娟协商的态度，且双方均同意解除合同，只是合同解除后的赔偿问题协商未成，合同应继续履行，后王树林、马淑娟在其催要购房款后未履行，已构成根本违约，应承担违约责任。一审法院认为，2020年4月26日陈守荣给中住房产经纪公司的工作人员发送的微信明确表示房屋不卖了，中介公司的工作人员向其求证后其再次明确表示不卖了，而非反诉原告陈守荣主张的与反诉被告王树林、马淑娟协商合同是否解除的问题，双方协商的只是合同解除后的赔偿问题；双方因合同解除后的赔偿问题未达成一致形成诉讼。故反诉原告陈守荣称反诉被告王树林、马淑娟构成根本违约，应承担违约责任的主张，证据不充分，一审法院不予支持。因此，反诉原告陈守荣要求反诉被告王树林、马淑娟支付违约金70.5万元，理由欠当，证据不充分，一审法院不予支持。据此，判决：一、解除原告王树林、马淑娟与被告陈守荣于2020年4月18日签订的房屋买卖合同；二、被告陈守荣返还原告王树林、马淑娟定金3万元，于本判决生效之日起十日内履行；三、被告陈守荣支付原告王树林、马淑娟违约金3万元，于本判决生效之日起十日内履行；四、被告陈守荣支付原告王树林、马淑娟违约金（以6万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2020年4月26日起至实际给付之日止），于本决生效之日起十日内履行；五、被告陈守荣返还原告王树林、马淑娟居间服务费42300元，于本判决生效之日起十日内履行；六、被告陈守荣支付原告王树林、马淑娟律师费2万元，于本判决生效之日起十日内履行；七、驳回原告王树林、马淑娟的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告陈守荣的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5425元，原告王树林、马淑娟负担2665元，被告陈守荣负担2760元；反诉费人民币5425元，由反诉原告陈守荣负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈守荣在二审中提交以下证据：证据1、2020年5月14日、5月15日、5月19日、5月20日第三人工作人员王新与陈守荣的微信记录截图。证据内容:2020年5月14日王新约见面一起商量商量，5月15日王新问商量的怎么样、陈守荣“合同继续吧”。5月19日王新：“阿姨的意思，这个合同无法继续履行了”。陈守荣回“买卖合同无法履行，解除合同那就按合同上解除条款”。2020年5月20日王新：“您这边定金不退，中介费也不用承担，一点不受损失咱们解除合同，这样可以吗？”陈守荣：“合同的条款中买家不买了条款你看过了后再给我回复”。拟证明2020年5月14日没有达成解除合同的一致意见，5月15日陈守荣回复“合同继续吧”也说明5月14日并非合同已经解除只谈赔偿责任。结合一审中王树林、马淑娟提交的王新与马淑娟的2020年5月15日的微信截图，该合同继续的意思表示已经明确送达到王树林、马淑娟，一审认定购房合同于2020年5月11日已经告知解除是错误认定。同时，一审中王树林、马淑娟提交的关于争议证明材料不可能形成于5月16日。因为5月15日陈守荣合同继续履行、王树林、马淑娟收到表达不同意，有个过程，而非第二天就出具争议材料。结合一审当中王树林、马淑娟提交的王新提供的与陈守荣的微信截图证据显示，5月19日王树林、马淑娟通过第三人表示无法继续履行，此后陈守荣表示王树林、马淑娟应当承担违约责任。5月20日开始，关于王树林、马淑娟的违约责任、解除合同问题，第三方多次微信或电话转达王树林、马淑娟意见与陈守荣协商，这些均证明违约的是王树林、马淑娟。直到2020年6月24日，王树林、马淑娟应当支付第一笔购房款未支付，违约事实清楚。一审中王树林、马淑娟却将上述记录全部陈述为2020年5月15日发生，不是客观事实。证据2、2020年5月5日马淑娟与陈守荣通话记录，证据内容：2020年5月5日上午王树林、马淑娟主动打电话给陈守荣，提出想加点钱购买，让陈守荣做老人工作，同意继续卖房给她。该证据结合陈守荣一审中提交的2020年5月5日下午的短信沟通记录，该日下午陈守荣与王树林、马淑娟短信沟通房款变动的处理、及王树林、马淑娟问“你跟家里人商量好了吗？房子还卖吗？”拟证明一审证明双方一直协商，合同未解除。二审证明陈守荣已经不再坚持4月26日不卖的意见，答应王树林、马淑娟协商，陈守荣陈述王树林、马淑娟曾经主动提出加价购买、双方欲变更合同的情形属实。本案自2020年5月5日开始发生转化，陈守荣做了家人工作，愿意继续出售。证据3-1、2020年5月23日张本华与陈守荣电话录音、2020年5月26日管龙福与陈守荣电话录音、2020年5月29日王新与陈守荣电话录音、2020年6月8日陈守荣与管龙福短信记录截图，证据内容：2020年5月23日下午16点58分张本华15653XXXXXX打电话给陈守荣18615XXXXXX，通话时长3分50秒；其中2分48秒：张本华：是这样的，姐，就是现在啊我们给客户沟通的，是让她买也行让她不买也行，你这边呢，不知道你怎么想的，咱这不是电话先沟通沟通，你是怎么想的，我好知道下一步怎么办，你也不给我说，我怎么给你处理这个事。陈守荣：不是啊，就是那次那个时候都见面了，这方面王新是怎么给你说的那次就是那个合同继续执行。张本华：噢，你可以接受合同继续执行。陈守荣：对对对。张本华：如果那个，现在的话，按照原合同继续执行就能接受是吧。陈守荣：对对对。拟证明2020年5月23日，张本华打电话给陈守荣，在2分48秒后，告知当时王树林、马淑娟仍然是可以买可以不买的情况，而不是王树林、马淑娟一审所述2020年5月11日即告知陈守荣解除合同。电话中，陈守荣明确说明此前（5月15日）已经告诉张本华的领导王新按照原合同继续执行，也就是继续卖。证据3-2、2020年5月26日傍晚18点35分管龙福15866XXXXXX打电话给陈守荣13361XXXXXX，通话时长5分11秒；其中管龙福：方案是这样子。管龙福：佣金啊，佣金她那个意思啊也不让你承担了，这样的话我们给她，我们两个两方我给买方去商量，然后定金啊看看你这什么意思现在是，因为定金毕竟在你手里，主要是想听听你的意思吧。陈守荣：合同条款是怎么规定的啊，合同条款根据合同上条款执行就是了。管龙福：根据合同条款执行的话，咱就买卖双方，如果说解除协议的话那就定金不退。管龙福：这不说吗，你当时话也不是一样，咱话又说回来，你当时也不是犹豫一段时间也是不卖了吗，你不也耽误她吗。陈守荣：我是后来我又履行这个合同吗，我也跟老人那边做了好长一段工作。管龙福：对对对，我给她说了，我也给她说了这个事。陈守荣：这期间的过程中，她给我打电话她说房价要往上涨，我为这个我也和父母商量，商量来商量去然后开始说又折腾这一些，你说我怎么处理啊。管龙福：是啊，都不容易，确实是，那你现在的意思是，继续要她的违约金还是，陈守荣：你说违约的话，这就属于她违约啊。管龙福：是啊，也是，行吧，那你的意思就是咱再等等。陈守荣：你这个给我打电话是什么意思，什么叫再等等，再等等是什么意思啊。管龙福：我给你打电话的意思是咱好说好商量。陈守荣：什么叫好说好商量怎么说啊怎么商量啊。管龙福：她就是定金不退你不用退了，咱和平解决，然后解除合同。拟证明2020年5月26日管龙福打电话给陈守荣，提出陈守荣不退王树林、马淑娟交的定金，佣金第三人也不向王树林、马淑娟要了他们自行解决，解除合同。即至5月26日，陈守荣与王树林、马淑娟仍未解除合同，且电话内容是王树林、马淑娟违约责任承担问题。即王树林、马淑娟违约。同时王树林、马淑娟没有佣金损失，第三人已经自愿放弃。一审判决陈守荣承担佣金已无事实依据。证据3-3、2020年5月29日中午12点32分王新13295XXXXXX打电话给陈守荣18615XXXXXX，通话时长2分39秒，其中：王新：就是咱这个房子是没得商量了。陈守荣：商量啥啊。王新：定金不退，你给她解除合同。陈守荣：啥意思。王新：定金你不用给她退，合同你给她解除，没得商量了？陈守荣：还怎么商量啊。王新:然后一直也没解除了，现在呢，咱这边想继续履行，她那边可能也履行不了是吗。陈守荣：嗯。王新：如果说咱一直僵着话可能她可能会找律师啊。陈守荣：都这个样啊，都是这个原因啊，都是这么个想法啊，一开始是什么情况，一开始虽说是我提出来的，后来她单独给我打电话她说要给我加钱，就说合同不用解除，然后房子继续卖，结果我就给老人做工作啊。王新：嗯。陈守荣：做工作做来做去，噢，我也做完了，然后又说她又不买了，然后还牵扯你们那边那些，这现在我就成了两难了。王新：是啊，现在咱们我们也很难。陈守荣：对啊。拟证明因为陈守荣坚持王树林、马淑娟不仅应承担定金不退的违约责任，还应承担其他违约责任，所以协商解除合同出现僵局。证据3-4、2020年6月8日陈守荣与管龙福短信交流：陈守荣“3万定金不退解除合同，我不承担任何费用，前期收的物业保证金返还”，管“收到，我尽快协调安排见面解除”。拟证明至2020年6月8日，双方仍未解除合同、违约责任仍指向王树林、马淑娟。王树林、马淑娟对以上证据质证称，证据1不能证明陈守荣的证明目的，不属于新证据，在一审前就是客观存在，并在陈守荣手中掌握，陈守荣没有在一审提交，不能作为新证据使用，陈守荣在一审时放弃了举证的权利。证据2和证据3均不属于新证据，陈守荣在一审中均没有提交，证据2不能证明陈守荣的目的，2020年5月5日马淑娟与陈守荣之间确有通话，但那是就本案所涉及的房屋是否涨价后能否再卖的新的邀约和协商，而新的邀约双方没有达成合意，所以没有成立新的合同，但这不是对2020年4月18日双方签订合同的调整，更不是2020年4月18日合同的继续履行，对2020年4月18日双方签订的合同因为陈守荣在2020年4月26日明确作出了不卖的意思表示，且明确送达了王树林、马淑娟，该合同已经解除。证据3中关于张本华的证据录音，对电话录音中通话双方是谁，王树林、马淑娟不清楚，所以对该证据真实性不作评价，但陈守荣所整理的通话文字整理内容来看，不能证明陈守荣的证明目的，通话时间是在2020年5月25日，在2020年4月26日对2020年4月18日的合同已经终止，所以双方之间对于新的合意进行的了解，包括前期事情是否处理完毕的了解，对王树林、马淑娟是不起任何作用的。陈守荣与管龙福之间的沟通与王树林、马淑娟无关，对真实性不清楚。王树林、马淑娟在二审中提交2020年12月28日中住房产经纪公司山大路店店长王新出具的关于房屋买卖合同争议有关问题的证明原件2份，合同就是在该店签订，并由王新处理的，证明陈守荣上诉的理由不成立，该佣金中住房产经纪公司并没有返还给王树林、马淑娟，证明是陈守荣提出的要涨价，否则不卖。陈守荣质证称，该证明属于证人证言，证人该出庭质证，王树林、马淑娟提供的该证据形式不合法，无法确认该材料由王新出具，同时经过之前的种种表现，中住房产经纪公司与王树林、马淑娟互相配合举证作证，其真实性存疑，不能采信，其单独所说的内容也与一审当中出示的争议过程有矛盾，本案不存在陈守荣要求涨价5万元才能出售的意思表示。佣金问题在2020年5月26日陈守荣与管龙福的电话录音中已经明确表示中住房产经纪公司免除了佣金，与王树林、马淑娟自行解决。以上事实由陈守荣、王树林、马淑娟在二审中提交的证据及二审庭审笔录等在案为凭。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、王树林、马淑娟要求解除涉案合同应否予以支持；二、王树林、马淑娟主张的违约金、律师费、居间佣金应否予以支持。关于焦点一，王树林、马淑娟要求解除涉案合同应否予以支持的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”本案中，王树林、马淑娟通过中住房产经纪公司于2020年4月18日与陈守荣签订的《存量房屋买卖合同》，系各方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格履行。涉案合同签订后，王树林、马淑娟按照合同约定于2020年4月18日支付陈守荣购房定金3万元；陈守荣于2020年4月26日通过中介中住房产经纪公司的工作人员张本华告知王树林、马淑娟，房子不卖了，拒绝再继续履行合同；2020年5月2日，陈守荣再次通过电话向中住房产经纪公司的经理管龙福表示“房子不卖了”，并要求协商服务佣金的事宜；2020年5月3日，陈守荣到中住房产经纪公司处协商中介费事宜未果，并再次明确表示房子不卖了；2020年5月5日，陈守荣通过市政热线12345投诉中住房产经纪公司，主要内容：陈守荣在与买房人协调解除合同退还双倍定金的情况下，中介公司收取购房价款2%的服务费较高；2020年5月11日，王树林、马淑娟在接到中介公司关于陈守荣要求加钱5万元通知后，其给中介公司发送“关于解除购房合同的要求”，要求陈守荣双倍返还定金6万元并承担已支付的居间佣金42300元；中介公司于2020年5月14日组织陈守荣与王树林、马淑娟到其公司处协商解除合同事宜，就双倍返还定金达成一致意见，但因居间佣金的承担问题未达成一致意见；陈守荣于2020年5月15日发微信告知中介公司要求继续履行合同，王树林、马淑娟在收到中介公司通知后明确告知中介公司陈守荣已构成根本违约，要求解除合同；后各方当事人协商未果，陈守荣于2020年7月3日给王树林、马淑娟发送催告函，要求马淑娟、王树林在收到本函之日起5日内向其支付第一笔购房款170万元及每逾期1日支付房屋总价款千分之三的违约金（按合同约定计算至实际支付之日止）；陈守荣于2020年7月9日给马淑娟、王树林发送解除合同告知函，因马淑娟、王树林未按照合同约定履行付款义务，要求解除合同并承担违约责任等。根据上述双方履行合同的过程，能够认定陈守荣在提出不卖涉案房屋时已构成根本违约，特别是马淑娟、王树林在得到中介公司告知其陈守荣要求增加5万元购房款时亦明确提出解除合同的相关意思表示，陈守荣在与中介公司商讨退返部分中介费用未果后虽提出继续履行合同的要求，但马淑娟、王树林基于陈守荣这种反复且履行合同不诚信的情况仍享有对涉案合同的解除权，一审法院对王树林、马淑娟要求解除涉案合同的请求予以支持，具有事实及法律依据，本院对此予以确认。关于焦点二，王树林、马淑娟主张的违约金、律师费、居间佣金应否予以支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”涉案《存量房屋买卖合同》中约定合同签订后陈守荣又拒绝将该房屋出售给王树林、马淑娟或者擅自提高房屋交易价格的，应承担该房屋总价款30%金额的违约金并赔偿守约方因此所遭受的损失，包括但不限于房屋价格上涨所带来的差价损失、律师费、诉讼费、交通费、居间佣金等；但王树林、马淑娟仅支付了定金3万元、居间服务费42300元、律师费2万元，鉴于涉案房屋在该期间的市场价格稳定，并未产生房屋增值损失，结合陈守荣在涉案合同履行中的违约情况，一审法院将违约金酌定调整为向王树林、马淑娟支付违约金3万元（即双倍定金数额6万元减去应退还的定金3万元），并支持王树林、马淑娟要求陈守荣支付居间服务费42300元、律师费2万元的主张，已足以弥补王树林、马淑娟的损失；一审法院再次判决陈守荣支付王树林、马淑娟违约金（以6万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2020年4月26日起至实际给付之日止）欠当，本院予以纠正。若陈守荣认为王树林、马淑娟支付的居间服务费42300元过高，其可在向王树林、马淑娟赔偿后另行向中住房产经纪公司主张。因陈守荣对其反诉主张的违约金问题并未上诉，本院对此不再审理。综上所述，陈守荣的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初10694号民事判决第一、二、三、五、六、七、八项及反诉费的负担；二、撤销济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初10694号民事判决第四项及案件受理费的负担。一审案件受理费10850元，减半收取5425元，由上诉人陈守荣负担941元，由被上诉人王树林、马淑娟负担4484元；二审案件受理费10850元，由上诉人陈守荣负担1882元，由被上诉人王树林、马淑娟负担8968元。本判决为终审判决。审 判 员 闫振华二〇二一年四月二十一日法官助理 王金鹏书 记 员 杨 娟