山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终2735号上诉人（原审被告）：济南高新区舜华路街道北胡社区居民委员会，住所地济南高新区。法定代表人：王岱涛，主任。委托诉讼代理人：刘高峰，北京市邦盛（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧，北京市邦盛（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘世贵，男，1957年11月23日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王晓明，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李士桥，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。上诉人济南高新区舜华路街道北胡社区居民委员会（以下简称北胡居委会）因与被上诉人刘世贵合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初4976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。北胡居委会上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判驳回刘世贵的诉讼请求或将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费用由刘世贵承担。事实和理由：一、一审认定“涉案房屋买卖带有安置补偿性质”属事实认定错误，适用法律错误，涉案《房屋拆迁补偿安置合同》仅包括房屋买卖的条款和拆迁补偿的条款，合同第一条约定的有关房屋买卖的条款是纯粹的房屋买卖，不存在安置的性质，合同第三条关于拆迁补偿的条款也不包括安置的内容，且房屋买卖的条款和拆迁补偿的条款相互独立，不存在关联。1.涉案合同仅仅包括房屋买卖的条款和补偿的条款，无安置的约定。2.涉案合同第一条关于刘世贵购买房屋的对价和第三条关于刘世贵获取拆迁补偿的对价非常明确，均不包括安置的内容。3.一审认定“北胡居委会承诺刘世贵低价购置房屋”属事实认定错误，涉案房屋买卖价格符合合同签订时的市场价格，不存在低于市场价购置房屋的内容，不能以此认定房屋买卖带有安置补偿的性质。二、刘世贵本不属于北胡居委会集体经济组织成员，不享有被安置的权利，同时，涉案合同未约定安置的内容，不损害刘世贵本人的合法权益。1.刘世贵不属于北胡居委会集体经济组织成员，其本身也无权要求北胡居委会为其安置住房。根据本案查明的事实以及刘世贵的户籍信息可知其常驻地址为济南市xx区xx路xx号，不属于北胡居委会集体组织成员。2.刘世贵一审中提交的宅基地房屋已办理集体土地使用证不能证明其享有被安置的资格。3.涉案合同未约定安置的内容，不损害刘世贵的合法权益。三、一审认定“拆迁补偿安置合同合法有效”属认定事实错误，适用法律错误，涉案合同第一条关于房屋买卖的约定，因违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于无效约定。前已述及，涉案合同第一条是关于房屋买卖的约定，北胡居委会的安置房屋楼基地所占土地性质系集体所有土地，且该楼基地系基于原宅基地及房屋拆迁后、集体土地被征收后的补偿利益，其性质等同于宅基地，宅基地关系到农民的基本居住条件，而农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，所以我国法律禁止非本村集体经济组织成员购买本村的房屋，同时，北胡居委会安置房屋缺少建设规划许可手续，关于该等房屋的买卖因违反法律行政法规的强制性规定，属于无效约定，根据合同法第52条第5项的规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，依法应当认定涉案拆迁补偿安置合同第一条关于房屋买卖的约定无效。四、涉案合同关于房屋买卖的条款因损害北胡居委会集体经济组织利益，属于无效条款。1.涉案处分集体经济组织财产的行为未经村民大会或者村民代表大会决议通过，北胡居委会属于无权处分行为，侵犯了村集体的知情权和财产所有权。2.涉案合同处分村集体财产的行为，严重损害了村集体的利益。五、一审认定“涉案合同继续履行”属适用法律错误，涉案合同属无效合同，导致不能继续履行合同，同时涉案合同关于房屋买卖的条款约定不明，导致合同不能履行。1.如上所述，涉案合同关于房屋买卖的条款无效，合同不能继续履行。2.涉案合同关于房屋买卖的条款约定不明，不能通过合同法第六十一条和六十二条确定，导致合同履行不能。涉案合同第一条仅约定刘世贵按每平方米2900元购买，无交易房屋的具体位置、坐落、交付条件以及其他具体条款，合同无法履行。3.假设涉案合同有效，涉案合同签署时间是2009年，至今已经11年，合同订立时的客观环境发生巨大变化，包括房价上涨等因素，继续履行合同对于北胡居委会一方严重不公平，无法继续履行，同时，刘世贵未支付房款也是合同至今未履行的直接原因。综上，请求支持北胡居委会的上诉请求。刘世贵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回北胡居委会的上诉请求。刘世贵向一审法院起诉请求：1.北胡居委会继续履行合同为刘世贵安置住房180㎡，单价为2900元/平；2.本案诉讼费用由北胡居委会承担。一审法院认定事实：2009年5月15日，刘世贵（乙方）与北胡居委会（甲方）签订《房屋拆迁补偿安置合同》一份，合同主要约定：一、居民安置待遇：本居享受安置待遇的居民，每人安置住房40㎡，生活保障住房20㎡，总计60㎡，乙方家庭现有人口4.5人，应当安置人口4.5人，共计安置住房面积180㎡，按每平米2900元购买。二、拆迁补偿标准：…三、补偿费：乙方宅基地总面积110.9㎡，每平方米900元，计款126810元，奖励每平方米150元，计款21135元，附着物补偿款36元，以上核算后共计款147981元。此后北胡居委会根据旧村改造计划，对刘世贵所有的地上建筑物及附着物进行了拆除，并向其发放了上述补偿费用，但刘世贵欲以合同约定的购置价格每平米2900元，购买180㎡安置房，北胡居委会未同意，现刘世贵主张北胡居委会继续履行《房屋拆迁补偿安置合同》约定义务，特诉至法院。另查，刘世贵系自1998年搬至北胡村居住，并购买了村集体组织成员王某某的土坯房，经过翻盖后居住至2009年，2001年9月历城区土地管理局向刘世贵颁发集体土地使用证（证号：历城集用（2001）字第xx号），登记土地使用者刘世贵，使用权面积140.9平方米，用途住宅。刘世贵及其家人未办理户口变更登记，仅办理了北胡村暂住证。一审法院认为，本案涉诉的宅基地房屋已办理了土地使用权证书，登记在刘世贵名下，即时刘世贵非北胡集体经济组织成员，但该宅基地土地使用权并未被相关政府部门吊销，且在房屋拆迁时，刘世贵作为被拆迁人已与北胡居委会签订了拆迁补偿安置协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的规定，应属合法有效，所以刘世贵有权获得相应的拆迁补偿安置。北胡居委会为积极推动拆迁改造项目，以协议的方式明确了刘世贵可获得安置房屋的面积180㎡，刘世贵可以2900元/㎡的价格购买，现刘世贵主张北胡居委会履行协议约定的合同义务，有事实及法律依据，一审法院予以支持。北胡居委会抗辩的安置补偿协议具有集体组织房屋买卖性质，未经过村民代表大会决议，损害了村集体利益，属于无效合同，一审法院认为，案涉补偿协议已由北胡居委会加盖公章确认，且并未超出村民自治范畴，北胡居委承诺刘世贵低价购置房屋，带有安置补偿性质，并非一般性房屋买卖交易，且补偿方案亦区别于本村村民，并未损害集体村组织利益，北胡居委会答辩意见不符合法律规定的合同无效情形，一审法院不予采信。综上刘世贵主张北胡居委会继续履行《房屋拆迁补偿安置合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。因刘世贵亦负有向北胡居委会缴纳房屋购置款的合同义务，北胡居委会可在提供安置房屋时，向刘世贵收取。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：被告济南高新区舜华路街道北胡社区居民委员会于判决生效之日起10日内为刘世贵提供拆迁安置房屋180平方米，该房屋由刘世贵以2900元/㎡的价格购买。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4510元，由被告济南高新区舜华路街道北胡社区居民委员会负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘世贵提交两份北胡居委会在本村张贴的公示，证明在一审判决后，北胡居委会安置了剩余的10套安置房，公示里载明了安置房屋的位置、建筑面积和评估价，折合计算每平方米价格为13551元。北胡居委会质证称，该证据与本案无关，不认可其证明内容。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，刘世贵与北胡居委会签订的《房屋拆迁补偿安置合同》，系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。刘世贵原有房屋已经被拆除，北胡居委会应当按照约定对刘世贵进行安置。北胡居委会主张刘世贵不符合安置政策，该主张与双方当事人之间签订拆迁安置合同的约定不符，在北胡居委会与刘世贵签订安置协议并将刘世贵的原有房屋予以拆除的情况下，对于北胡居委会关于刘世贵不符合安置政策的抗辩，本院不予支持。刘世贵本案要求北胡居委会继续履行安置协议，提供安置房屋，一审法院予以支持，并无不当。北胡居委会应当按照安置补偿实施方案及安置工作流程对刘世贵进行安置，对于安置过程中需要双方配合的环节，刘世贵应予积极配合并履行其作为被安置人应承担的义务。综上所述，北胡居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9020元，由上诉人济南高新区舜华路街道北胡社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审判员 曹 慧二〇二一年四月十五日书记员 盖玉滢