四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终397号 上诉人（原审原告）：蒲春芳，男，1953年6月4日出生，汉族，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：王重康，四川晏州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蒲春桂，男，1965年2月24日出生，汉族，住四川省兴文县。 被上诉人（原审被告）：李金贵（曾用名李周贵），女，1938年5月17日出生，汉族，住四川省兴文县。 被上诉人（原审被告）：蒲群，女，1970年11月12日出生，汉族，住广东省中山市西区。 上述三被上诉人委托诉讼代理人：许可，宜宾市兴文县晏阳法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：舒明月，女，1974年5月29日出生，汉族，住四川省兴文县。 上诉人蒲春芳因与被上诉人蒲春桂、蒲群、舒明月、李金贵房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省兴文县人民法院（2020）川1528民初1790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒲春芳上诉请求：1.撤销四川省兴文县人民法院（2020）川1528民初1790号民事判决；2.判决确认蒲春芳享有蒲春桂与江安易通房地产开发有限公司签订的《拆迁房屋协议书》中蒲春桂一家所出卖给蒲春芳的房屋和土地使用权所对应的江安易通公司安置给蒲春桂的房屋及门市不动产所有权；3.判决蒲春桂配合蒲春芳到兴文县不动产登记中心办理兴文县古宋镇石海名都江映花苑2.7号楼7-3号住房，3.4号楼29号、30号门市产权登记手续。事实与理由：1.签订《房屋买卖合同》时，有蒲春桂及其妻子舒明月、母亲李金贵在场，虽然蒲春桂未在协议上签字，但有证人李某、苟某证明，蒲春桂同意将案涉房屋卖给蒲春芳并当着证人的面将土地证交给了蒲春芳，说明蒲春桂是同意卖房的；2.案涉房屋因政策原因无法办理过户，不是蒲春芳的过错。 蒲春桂、蒲群、李金贵共同辩称，1.一审查明的争议房屋产权是祖业产权，虽然办理在蒲春桂名下，但是房屋的所有权并不是只有蒲春桂一人，房屋的所有权应当是由蒲春桂、蒲群、蒲春元的；2.房屋的产权人不是舒明月，房屋是属于蒲春桂的婚前个人财产，并不是属于夫妻共同财产，舒明月擅自处分了不属于舒明月的财产，根据一审查明的事实，买卖房屋的款是舒明月个人所得，而当时签订协议的时候蒲春桂的舒明月是属于分居状态。所以《房屋买卖合同》不是房屋产权人的真实意思表示，《房屋买卖合同》对被上诉人并未构成相关权利义务，造成的损失都应当是上诉人对舒明月个人提出损失赔偿。 舒明月未作答辩。 蒲春芳向一审法院起诉请求：1.判决确认蒲春芳享有蒲春桂与江安易通房地产开发有限公司签订的《拆迁房屋协议书》中蒲春桂一家所出卖给蒲春芳的房屋和土地使用权所对应的江安易通公司安置给蒲春桂的房屋及门市不动产所有权；2.判决蒲春桂配合蒲春芳到兴文县不动产登记中心办理兴文县古宋镇石海名都江映花苑2.7号楼7-3号住房，3.4号楼29号、30号门市产权登记手续。 一审法院认定事实：蒲春桂与舒明月于1997年登记结婚，2005年，舒明月向兴文县法院起诉与蒲春桂离婚，经兴文县法院判决不准离婚后，舒明月于2008年再次提起离婚诉讼，2008年3月3日，兴文县法院作出（2008）兴古民初字第14号民事判决书，判决准予舒明月与蒲春桂离婚，兴文县法院在该案中审理查明：舒明月与蒲春桂婚后前期夫妻感情一般，后期由于双方常为家庭琐事发生吵闹，舒明月于2004年6月外出务工，2005年舒明月起诉与蒲春桂离婚，经兴文县法院判决不准离婚后，双方仍分居生活至今，双方婚后无共同财产，无共同债权、债务。 兴文县国土局于1991年12月20日颁发的《国有土地使用证》记载：土地使用者：蒲春贵，地址：中城镇二居委十一组，地号：中城镇-2-11，用途:住宅，用地面积80平方米，其中建筑占地：80平方米。 2004年9月15日，蒲春芳与舒明月签订《房屋买卖合同》，合同记载：甲方李周贵、蒲群、舒明月（以下称卖方），乙方蒲春方（以下称买方）。1、乙方在中城镇二居委十一组民生路42号购买瓦房80㎡，支付甲方购房资金20000元（大写贰万元整）。2、甲方应为乙方提供该房屋的房权证、土地证以及使用权，在等乙方购房手续办完后，乙方可以入住，否则，乙方可以拒付甲方购房资金。3、乙方进住后，甲方不得对乙方的房屋进行侵占，也不得因房产的上涨而对乙方强加要求。4、双方应遵照该合同规则，不得反悔。5、以上细则，从本合同签字后实行，具有法律效力。增加修补房屋费2000元。甲方：李周贵、蒲群、舒明月，乙方：蒲春方，证明人：苟某、李某、罗敏，2004年9月15日。 蒲春芳、舒明月在《房屋买卖合同》上签字捺印，合同上李周贵、蒲群的名字系舒明月书写。合同签订后，蒲春芳当场支付舒明月22000元。此后，蒲春芳要求蒲春桂、李金贵、舒明月交付房屋未果，双方至今也未就该房产办理产权过户登记，《土地使用权证书》现由蒲春芳持有。 2008年5月，江安县易通房地产开发有限责任公司（甲方）与李金贵、蒲春贵、蒲春元（乙方）签订《拆迁房屋协议书》，约定：乙方现居住的兴文县××镇××路××号房屋，属江映花苑小区开发范围，经双方自愿协商，达成拆除协议如下：乙方同意将现居住的民生路42号房屋交给甲方拆除，该房屋拆除后，甲方同意将江映花苑小区××号楼××单元××层××-2号90㎡住房一套和三号楼底层第29号门市约20.8㎡和第30号门市约19.48㎡（均为建筑面积）作为对该拆迁房的安置，该房屋拆迁和安置，双方互不补差。本协议签订后，乙方同意在本月26日以内将该房腾空，交付甲方拆除，在该房实际拆除后18个月内，甲方将安置的房屋交该房屋产权人。 一审法院认为：本案的争议焦点为：一、案涉房产的权属；二、蒲春芳与蒲春桂是否存在房屋买卖合同关系；三、是否构成表见代理。 争议焦点一：关于案涉房产的权属问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，蒲春桂于1991年12月20日依法取得《国有土地使用证》，该证书是蒲春桂享有该不动产物权的证明，蒲春桂对该证书所载的位于兴文县古宋镇（原中城镇）二居委十一组房产享有物权，并依法对该房产享有直接支配和排他的权利，包括占有、使用、收益和处分的权利，该权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 争议焦点二：关于蒲春芳与蒲春桂是否存在房屋买卖合同关系的问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案中，案涉房产系蒲春桂的婚前个人财产，舒明月不享有所有权和处分权，舒明月于2004年9月15日与蒲春芳签订《房屋买卖合同》，将案涉房产出卖给蒲春芳，属无权处分，事后，蒲春桂未对该无权处分行为予以追认，故该合同对蒲春桂不具有法律约束力。《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。本案中，案涉房产所有权人蒲春桂既未与蒲春芳签订《房屋买卖合同》，也未收取蒲春芳的购房款及向蒲春芳交付房产，双方不存在房屋买卖合同关系。 争议焦点三：关于舒明月是否构成表见代理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定，表见代理须无权代理人以被代理人的名义订立合同，而本案中舒明月是以自己的名义与蒲春芳签订《房屋买卖合同》，因此，舒明月与蒲春芳订立合同的行为不符合表见代理的构成要件，不能认定为表见代理。 虽然蒲春芳持有蒲春桂的《国有土地使用证》，但案涉房产至今未办理转让登记，故未发生物权变动的效力，蒲春芳对案涉房产不享有物权。因此，江安县易通房地产开发有限公司基于《拆迁房屋协议书》所安置的住房和门市，蒲春芳不享有权利。综上所述，蒲春芳提出的上述诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回蒲春芳的诉讼请求。案件受理费4400元，由蒲春芳负担。 二审中，蒲春芳提交了兴文县房管局出具的《情况说明》一份，拟证明：1.2004年蒲春桂一家将房屋卖给蒲春芳的事实；2.在买入房屋后到不动产中心办理的时候是因为拆迁的原因导致办理不了，并不是上诉人不愿意办理，并不能否认上诉人给被上诉人买房子的事实。 蒲春桂、蒲群、李金贵的质证意见为：对真实性无异议，对其证明目的有异议，用该《情况说明》来证明双方达成了买卖房屋的协议是与本案不符的。舒明月未发表质证意见。 经审查，蒲春芳二审中提交的《情况说明》，因达不到证明目的，本院不予采纳。 本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：一、案涉房屋的所有权人是谁？二、《房屋买卖合同》对蒲春桂是否有效力；三、案涉房屋拆迁所安置的房屋应当归谁。 关于焦点一，蒲春桂于1991年12月20日取得案涉房屋的《国有土地使用证》，物权登记具有公示的效力，根据该《国有土地使用证》蒲春桂享有位于兴文县古宋镇（原中城镇）二居委十一组房产即案涉房屋的所有权。 关于焦点二，本案中，案涉《房屋买卖合同》并无蒲春桂的真实意思表示，蒲春芳也并未提供充足的证据证明签订《房屋买卖合同》时，李金贵、蒲群、苏明月得到了蒲春桂的授权或蒲春桂对该合同进行了追认，故该合同对蒲春桂不具有法律约束力。 关于焦点三，案涉房屋归蒲春桂个人所有，李金贵、蒲群、苏明月均没有处分权。因现《房屋买卖合同》对蒲春桂不具有法律约束力，蒲春芳主张江安县易通房地产开发有限责任公司因案涉房屋所拆迁安置的财产归其所有于法无据，一审法院不予支持并无不当。 综上，蒲春芳上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由蒲春芳负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 勇 审判员 王纯强 审判员 林 涛 二〇二一年四月十四日 书记员 刘 芳