湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0114民初285号原告：张玉平，男，1963年4月14日出生，汉族，住武汉市蔡甸区,原告：张良学，男，1975年2月7日出生，汉族，住武汉市蔡甸区,原告张玉平、张良学共同的委托诉讼代理人：周虹，湖北人言律师事务所律师。原告张玉平、张良学共同的委托诉讼代理人：曹盼，湖北人言律师事务所律师。被告：武汉天下城市置业发展有限公司，住所地武汉市蔡甸区张湾街柏林横街。法定代表人：杨剑，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高尚，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：巴寿南，男，系该公司员工。第三人：姚志庆，男，1951年1月15日出生，汉族，住武汉市蔡甸区，第三人：龙乐焕，男，1948年8月12日出生，汉族，住武汉市蔡甸区，第三人姚志庆、龙乐焕共同的委托诉讼代理人：肖修华，武汉市蔡甸区蔡甸法律服务所法律工作者。第三人：廖珩（系原告张良学之妻），女，1979年10月8日出生，汉族，住武汉市洪山区，第三人：谢敬芝（系原告张玉平、张良学之母），女，1941年10月7日出生，汉族，住武汉市蔡甸区，第三人廖珩、谢敬芝共同的委托诉讼代理人：周虹，湖北人言律师事务所律师。原告张玉平、张良学与被告武汉天下城市置业发展有限公司（以下简称天下置业公司）及第三人姚志庆、龙乐焕、廖珩、谢敬芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告张玉平及其委托诉讼代理人周虹、曹盼，原告张良学的委托诉讼代理人周虹、曹盼，被告天下置业公司的委托诉讼代理人高尚、巴寿南，第三人姚志庆、龙乐焕共同的委托诉讼代理人肖修华，第三人廖珩、谢敬芝共同的委托诉讼代理人周虹到庭参加诉讼。审理过程中，各方当事人申请调解期限1个月，并同意继续适用简易程序审理。因当事人争议较大，依法转为普通程序进行审理。因案件情复杂，申请延长审限3个月，并公开开庭进行了审理。原告张玉平及其委托诉讼代理人周虹、曹盼，原告张良学的委托诉讼代理人周虹、曹盼，第三人姚志庆、龙乐焕共同的委托诉讼代理人肖修华，第三人廖珩、谢敬芝共同的委托诉讼代理人周虹到庭参加诉讼，被告天下置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼过程中，依据原告张玉平、张良学的财产保全申请，本院依法作出（2020）鄂0114民初285号民事裁定书。本案现已审理终结。原告张玉平、张良学共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告天下置业公司立即履行房屋拆迁还建《合同》，为两原告分别办理位于武汉市蔡甸区丽水新城25-1-402、25-1-502两套还建房屋的不动产权属证并承担办证费用；2、判令被告天下置业公司与第三人姚志庆、龙乐焕签订的《武汉市商品房买卖合同》无效，并确认原告张玉平为武汉市蔡甸区丽水新城25-1-402实际权利人；3、本案全部诉讼费用由被告天下置业公司承担。事实与理由：原告张玉平与张良学系第三人谢敬芝与丈夫张忠义的两个婚生子，第三人廖珩系张良学的妻子。1990年10月4日，张忠义将与谢敬芝的夫妻共同财产即位于武汉市蔡甸区工农路（山坡下）的一栋二层房屋办理了房屋产权及土地使用权登记手续，所有权人登记为张忠义，《不动产权证书》号为汉字第0110851号，《国有土地使用证》号为汉国用91字第1420号。1997年12月3日，张忠义经管理部门批准将上述房屋进行了改扩建，将该房屋增加了一层即扩建为三层，将房屋右侧的牛屋改建为一间的平房一栋（以下简称涉案房屋）。2005年9月29日，被告天下置业公司与张忠义关于涉案房屋签订了拆迁还建《合同》，该合同约定还建条件为：1、乙方还建给甲方两套三室二厅二卫住房，还建地为甲方被拆房屋周围，楼层为五层，建筑面积为每套130㎡，两套面积为260㎡，上述多还建给甲方的建筑面积为84㎡，此多还建房甲方的84㎡，由乙方开发甲方未拆除的三层楼时，由甲方补偿给乙方。2、“两证”在乙方交付给甲方房屋后六个月内办理。3、房屋交付日期为签订合同之日起一年内交付。4、乙方要保证甲方未拆除房屋的结构安全。该合同由张忠义委托第三人廖珩签订。合同签订后，张忠义将涉案房屋交给被告进行了拆除。被告于2006年3月11日将位于武汉市蔡甸区丽水新城25-1-402、25-1-502的两套126.87㎡的房屋还建给张忠义，张忠义、谢敬芝将两套房分别确认为两原告所有，两原告在还建房屋中居住使用至今。2016年5月4日，张忠义去世。2019年9月12日，张忠义所有的法定继承人在武汉市蔡甸区公证处办理了继承公证，公证书证明张忠义名下的案涉房屋全部由两原告继承。从两套还建房屋还建至今，两原告一直催促被告履行办理该还建房屋的不动产权属证（原为两证），被告均承认未办证的事实但拒不配合办理。2019年8月11日，被告将己经还建给原告张玉平的武汉市蔡甸区丽水新城25-1-402以138721元的畸低价格出售给第三人姚志庆、龙乐焕，并依据双方签订的《商品房买卖合同》于2019年11月11日给第三人姚志庆、龙乐焕办理了共同共有的不动产权证。综上所述，被告未按《合同》约定履行办理不动产的登记手续，并将还建给原告的房屋进行出售的行为，严重侵犯了两原告的财产权益，两原告特提起诉讼，请依法予以裁判。被告天下置业公司在第一次庭审时辩称，根据我公司与第三人姚志庆、龙乐焕的协议，本案纠纷与我公司无关；在商品房手续齐全时，我公司可以配合原告办理不动产权证。第三人姚志庆、龙乐焕共同述称，1、被告天下置业公司与原告父亲签订合同中的房屋并未拆除，该合同没有实际履行，应为无效；2、2019年8月11日，第三人姚志庆、龙乐焕将购买的武汉市蔡甸区蔡甸街工农路丽水新城25栋1单元4层2室房屋，以权利人办理了不动产权登记；3、应先行以行政诉讼撤销第三人姚志庆、龙乐焕的不动产权登记后，才能提起本案诉讼。第三人廖珩、谢敬芝共同述称，原告所述属实，同意原告的诉请。本院经审理认定事实如下：张玉平、张良学系谢敬芝与张忠义的婚生子。1990年10月4日，张忠义、谢敬芝夫妻将共同所有的位于武汉市蔡甸区工农路（山坡下）的一栋二层，建筑面积169.21㎡的房屋办理了房屋产权及土地使用权登记手续，登记所有权人为张忠义，《房屋所有权证》为汉字第0110851号，《国有土地使用证》为汉国用（91）字第1420号。1997年12月3日，经管理部门批准，张忠义在取得个人建房规划许可证后，将上述房屋扩建为三层，建筑面积为230㎡。另，张忠义将房屋右侧的原牛屋改建为一间的平房一栋。2004年8月25日，被告天下置业公司成立，经营房地产开发等业务。2005年9月29日，被告天下置业公司因开发需要先行拆除张忠义上述房屋中的原牛屋改建的一间平房一栋，经双方协商，张忠义（甲方）与被告天下置业公司（乙方）就拆迁还建补偿等事项达成“1、乙方还建给甲方两套三室二厅二卫住房，还建地为甲方被拆房屋周围，楼层为五层，建筑面积为每套130㎡，两套面积为260㎡，上述多还建给甲方的建筑面积为84㎡，此多还建房甲方的84㎡，由乙方开发甲方未拆除的三层楼时，由甲方补偿给乙方；2、“两证”在乙方交付给甲方房屋后六个月内办理；3、房屋交付日期为签订合同之日起一年内交付；4、乙方要保证甲方未拆除房屋的结构安全；乙方要保证还建给甲方建筑面积，如还建面积有增减，甲乙双方则按当时房屋售价的标准多退少补”等内容的《合同》，张忠义委托的第三人廖珩在《合同》上签字，被告天下置业公司在《合同》加盖公章。张忠义将牛屋改建的一间平房一栋的房屋交给被告拆除后，被告以“丽水新城”项目进行建设开发。2006年3月11日，被告天下置业公司将坐落于武汉市蔡甸区蔡甸街工农路丽水新城25栋1单元4层2室、25栋1单元5层2室，面积均为126.87㎡的两套房屋还建张忠义后，张忠义、谢敬芝确认25栋1单元4层2室和25栋1单元5层2室的房屋分别为张玉平与张良学所有。两原告与该小区物业公司分别签订《前期物业管理服务协议》，且对各自房屋进行装修，于同年入住，并交纳该房屋的相关费用。2016年5月4日，张忠义去世。2019年9月12日，张忠义所有的法定继承人在武汉市蔡甸区公证处办理了继承公证，公证案涉房屋由两原告继承。至今，被告未为两原告办理已还建房屋的不动产权属登记。因被告天下置业公司开发原因，对《合同》中关于“由乙方开发甲方未拆除的三层楼时”的约定，至今未能与房屋权利人签订其他协议，该房屋由原告的家人居住。2019年8月11日，被告天下置业公司与第三人姚志庆、龙乐焕签订《商品房买卖合同》一份，以138721元将坐落于武汉市蔡甸区蔡甸街工农路丽水新城25栋1单元4层2室的房屋，出售给第三人姚志庆、龙乐焕，并于同年11月11日，办理上述房屋权利人为姚志庆、龙乐焕共同共有的不动产权证，证号为鄂（2019）武汉市蔡甸不动产权第0030399号。本院认为，被告天下置业公司与张忠义签订《合同》后，在诉讼前已还建了诉争房屋，说明被告认可《合同》的内容，并实际履行了部分义务，该《合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律的强制性规定,故合法有效。就合同的相对性而言,被告天下置业公司与张忠义签订的《合同》是经双方协商签订,且对双方的权利、义务等均作出了相应的约定，不能因第三人原因来免除应当承担的责任。住房是人生存和生活的基本条件，而人的生存权利优先于包括债权在内的财产权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定亦明确了上述价值取向。拆迁安置补偿权是建立在原住宅丧失的基础上，《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”，上述规定是基于对原住宅所有权的一种保护，因而拆迁安置补偿权事实上是这种所有权保护的一种延伸，故应优先于债权、包括有财产担保的债权。被告天下置业公司在明知诉争房屋系还建房屋，且已还建的情况，被告与第三人姚志庆、龙乐焕签订的《武汉市商品房买卖合同》无效。诉争房屋由原告张玉平、张良学依法取得，被告天下置业公司至今未为原告办理诉争房屋权属证书的行为属违约，故被告应为原告分别办理坐落于武汉市蔡甸区蔡甸街工农路丽水新城25栋1单元4层2室、25栋1单元5层2室，面积均为126.87㎡的房屋不动产权属证；因双方并未明确约定办理诉争房屋不动产权属证时的费用应由被告承担，故对原告要求被告承担该费用的请求，不予支持。第三人姚志庆、龙乐焕认为涉案《合同》没有实际履行的辩解，与事实不符，不予采纳。关于诉争房屋登记备案至第三人姚志庆、龙乐焕名下的问题，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”的规定，本案应以实际民事行为为基础进行裁判，故对第三人姚志庆、龙乐焕以先行行政诉讼撤销登记的辩解，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款,《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认被告武汉天下城市置业发展有限公司与第三人姚志庆、龙乐焕于2019年8月11日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告武汉天下城市置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内分别为原告张玉平、张良学办理坐落于武汉市蔡甸区蔡甸街工农路丽水新城25栋1单元4层2室、25栋1单元5层2室，面积均为126.87㎡的房屋不动产权属登记；三、驳回原告张玉平、张良学其他诉讼请求。案件受理费100元，保全申请费5000元，合计5100元，由被告武汉天下城市置业发展有限公司负担（原告已垫付，执行时被告一并给付原告）如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  严月华二〇二一年四月十五日法官助理苗培书记员苗培