重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终1283号上诉人（原审被告）：毛平，女，1970年8月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：程卫锋，重庆格林威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨晓江，男，1981年4月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：徐兴权，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪玥，北京市京师（重庆）律师事务所律师。上诉人毛平因与被上诉人杨晓江房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2020)渝0113民初18827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毛平上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。毛平未接到杨晓江2019年7月2日的短信；杨晓江未结清水电费并将租赁物交付给毛平，租赁合同仍在履行中；根据合同内容“乙方自行退出，不退租金”约定，杨晓江自愿放弃了合同单方解除权。杨晓江辩称，其不存在违约等情况，毛平拖欠租金及押金的退还严重违约导致杨晓江经济损失，请求二审依法驳回上诉。杨晓江向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告毛平退还原告剩余租金12000元，押金2000元，合计14000元；3.判令被告赔偿原告经济损失700元。一审法院认定事实：2020年4月21日，被告毛平与巴苑公司签订《租赁合同》，约定被告承租位于重庆市巴南区鱼洞云锦路325号附55-X-68号商铺即涉案房屋；租赁期自2020年5月1日起至2021年7月31日止，免租优惠期自2021年5月1日起至2021年7月31日止；租金每月9130元，全部租金分两次付清，于合同签订之日付款41060元，于2020年7月31日前付清7万元；涉案房屋经营品种仅限于棋牌、茶坊；如被告需转变使用功能或转租，须经巴苑公司书面同意。2020年5月10日，被告毛平向巴苑公司书面申请将涉案房屋对外分租，巴苑公司经理罗清荣在申请上签字同意其转（分租）150平方米出去经营其他业态。2020年6月1日，原告杨晓江（乙方）与被告毛平（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租涉案房屋中的140平方米；租赁期自2020年6月1日至2022年5月31日；租金为3000元/月，半年支付一次；押金2000元，租赁期满或合同解除后，押金全额返还给乙方；合同解除包括经甲乙双方协商一致，可以解除合同，因不可抗力导致合同无法继续履行的合同自行解除，甲乙双方在符合情形下单方解除，其他法定的合同解除情形。双方在合同中的违约责任部分同时约定：“租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，被告应退还相应的租金。如果立即退房，造成乙方损失的，应赔偿乙方半年租金。乙方自行退出，不退租金”。其中“乙方自行退出，不退租金”为原告杨晓江应被告毛平要求手书添加。合同签订后，原告杨晓江已支付被告毛平租金1.8万元及保证金2000元，于2020年6月3日入驻。双方没有移交钥匙等物质的记录。在租赁房屋经营一段时间后，原告杨晓江以被告毛平在涉案房屋开设的麻将馆太吵、影响在其经营的托管中心学习的孩子为由，于2020年6月27日将孩子转移他处。2020年7月2日，原告杨晓江向被告毛平发送短信，告知被告根据合同约定，提前30日通知被告退租，请被告另寻租户。原告杨晓江开办托管中心的桌椅于7月2日、3日期间搬离涉案房屋。原告杨晓江所租赁部分涉案房屋至今处于关闭状态。后原告杨晓江向一审法院提出如上所诉。审理中，原告杨晓江称被告毛平在其租赁房屋期间未移交过钥匙。被告毛平称该部分房屋由原告杨晓江上锁，没有移交钥匙给被告。一审法院认为，被告毛平在将涉案房屋分租给原告杨晓江前已征得涉案房屋原出租人书面同意，其分租行为合法有效。但由于被告毛平与巴苑公司签订的《租赁合同》租期止于2021年7月31日，而原、被告签订的《房屋租赁合同》租期止于2022年5月31日，《房屋租赁合同》中超过《租赁合同》约定租期的部分，即2021年8月1日至2022年5月31日期间的租期无效。除此之外，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定严格履行。虽然原、被告在《房屋租赁合同》中的合同解除部分，仅明确约定了协商解除合同、合同自行解除、单方解除合同等解除合同的情形，但也将其他法定的合同解除情形作为了合同解除情形的兜底。而双方在合同中的违约责任部分同时约定“租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，甲方还应退还相应的租金。如果立即退房，造成乙方损失的，应赔偿乙方半年租金。乙方自行退出，不退租金”。该部分内容中，原、被告双方提前30日通知对方收房或退租并无需要承担违约责任的相应约定，而应属于不同于前面约定的另外一种通知解除合同且不承担违约责任的情形约定。原告杨晓江仅须在自行退房时才承担被告毛平不退租金的违约责任。原告杨晓江于2020年7月2日通过短信对被告毛平所作提前30日退租的意思表示，符合《房屋租赁合同》的约定。因此，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》在原告杨晓江短信通知退租之日起30日届满后的次日即2020年8月1日即已解除。故原告杨晓江有关解除《房屋租赁合同》的诉请不用再重复处理。《房屋租赁合同》解除后，被告毛平即应依约退还原告杨晓江的剩余租金1.2万元。同时根据合同约定，合同解除后，原告杨晓江向被告毛平缴纳的2000元押金应全额退还给原告。故原告杨晓江有关要求被告毛平退还租金及押金共计1.4万元的诉请，具有事实及法律依据，应予支持。对于原告杨晓江诉请被告毛平赔偿的损失700元，因其并无证据证明相关损失的实际产生，且系被告造成，故对于原告的此项诉请一审法院不予支持。综上所述，原告杨晓江的诉讼请求一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、被告毛平于本判决发生法律效力之日起十五日内退还原告杨晓江剩余租金及押金共计1.4万元；二、驳回原告杨晓江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1226元，减半收取计613元，由被告毛平负担。”二审中，毛平向本院提交如下新证据：1、电信查询照片打印件一份，内容显示：“登录号码：189****9556未解析到有效数据”，毛平称该照片为其在2020年12月31日到电信公司查询近6个月的短信结果，拟证明毛平没有收到杨晓江发送的短信；2、电表照片打印件一份，拟证明截至2020年12月31日电表数字为772度，杨晓江一直在使用案涉房屋，其电费和水费没有结清。杨晓江质证认为，对电信查询照片、电表照片的证据三性均不予认可，电信查询照片的电话号码不能证明与杨晓江有关，杨晓江只使用案涉房屋部分单间，电表度数不能证明是杨晓江使用。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，电信查询照片上不能看出查询的何种内容以及查询时间段，仅凭电表照片上显示用电度数亦与杨晓江是否仍在使用案涉房屋不具有关联性，故上述证据均不能达到毛平的证明目的，本院均不予采信。对于杨晓江2019年7月2日发送至毛平的短信，一审中毛平质证认可该证据真实性，但认为没有毛平回复的短信，不能证明其已收到该短信通知。本院认为根据一般生活常识，手机短信发送成功即毛平手机收到该短信，应推定为毛平已知晓短信通知内容，至于毛平是否查阅并回复短信并不能成为其没有收到短信通知的抗辩理由，在毛平并未举示有效的证据予以反驳的情况下，应当认定杨晓江在2019年7月2日通过短信形式通知了毛平退租的意思表示。根据案涉合同约定，杨晓江已尽到提前30日通知毛平提前退租的义务，毛平应当退还相应租金。案涉合同中虽有“乙方自行退出，不退租金”的表述，但并未删去同一条款中关于“乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，甲方还应退还相应的租金”的约定，不能视为杨晓江自愿放弃了合同单方解除权利。结合案涉合同上下文的文义，此处“乙方自行退出”的含义应理解为杨晓江未按合同约定通知毛平即单方退租的情形，而本案中杨晓江并不属于此种情况，故毛平的该项上诉理由不能成立。根据合同约定，合同解除后，房屋租赁押金应全额返还给杨晓江。案涉合同并未约定将结清水电费作为合同解除的必要条件，双方就是否结清水电费的问题如有争议可另行协商解决，毛平认为杨晓江并未将案涉房屋交还给毛平的上诉理由与一审查明事实不符，在毛平并未举示相反证据予以证明的情况下，对于毛平的该项上诉理由，本院依法不予支持。综上所述，毛平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1226元，由上诉人毛平负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 华审 判 员  段晓玲审 判 员  周 舟二〇二一年四月十六日法官助理  康 佳书 记 员  张远馨