山东省青岛市李沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0213民初1013号 原告：青岛美域物业有限公司，住所地青岛市城阳区。 法定代表人：万某某，职务执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：万帮贤，山东荣真律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈书政，山东荣真（即墨）律师事务所律师。 被告：孙某某，女，汉族，户籍所在地青岛市市**,现住青岛市李沧区。 原告青岛美域物业有限公司与被告孙某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛美域物业有限公司的委托诉讼代理人万帮贤、陈书政，被告孙某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费7901.88元;2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2018年8月13日，青岛市李沧区宝龙国际社区业主委员会与原告续签《李沧区宝龙国际社区及宝龙公寓物业服务合同》，合同约定由原告继续为小区提供物业管理服务。现原告已经依法履行了物业服务合同约定的义务，但被告一直拒绝缴纳物业服务费。截止至2020年9月30日，被告仍拖欠原告52.5个月的物业服务费，合计7901.88元。被告的行为严重侵害了原告的权利，并给原告造成经济损失。为此，原告诉至法院，请求依法裁判。 被告孙某某辩称，不交物业费有以下原因：1、涉案小区存在安全隐患，小区共有四个门，其中有两个门任何人可以随意进出；2、被告房屋楼下的饭馆油烟味道过重，致使无法打开窗户；3、小区11号楼1单元楼下及小区中部的公共区域，原告未经过业主同意擅自出租给商户作为仓库使用；4、小区卫生差，垃圾清理不及时；5、被告房屋中的烟囱传味严重；6小区消防设施损坏。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提交《物业服务协议》1份、《物业服务合同》3份，证明自2016年6月15日起至2021年9月14日，原告向青岛市李沧区宝龙国际社区提供物业服务，住宅物业费为1.6元/平方米（含电梯费0.4元/平方米），合同还对物业服务的其他内容进行了约定。 2、原告提交缴费明细表1份，证明房号某户房屋面积为94.07平方米，被告自2016年6月15日至2020年9月30日，共计欠缴物业服务费月数为52.5个月，欠缴金额为7901.88元。 经庭审质证，被告对上述两组证据的真实性及证明事项均无异议，但认为物业服务费按照每月每平方米1.6元价格收取过高。 本院认为，被告对原告提交的二组证据真实性及证明事项均无异议，故对上述两组证据予以采信。 3、原告提交照片打印件17张，证明原告已按合同约定提供物业服务，具体包括涉案小区环境的清洁、设施维修、日常保安巡逻等，已尽到物业服务义务。 经庭审质证，被告对该组证据的真实性无异议，承认物业人员在日常工作的事实，但被告认为其答辩提到的问题仍然存在。 本院认为，被告对该组证据的真实性无异议，虽认为物业服务尚有不足，但未否认原告平日提供物业服务的事实，故对该组证据予以采信。 3、被告提交图片打印件19张，证明被告抗辩意见所说的物业服务存在小区无人看门，卫生差，油烟味道过重，无法开窗，物业未经过业主同意擅自出租给商户作为仓库使用，被告家中烟囱传味严重，消防设施损坏、有人在小区摆摊等问题。 经庭审质证，原告对该组证据的真实性无异议，对证明事项有异议。原告认为被告提供的照片无法证明物业服务存在的上述问题，物业服务具有即时型、持续性的特点，被告提交的照片仅能反映出照片拍摄时存在的状态，并不能足以证明原告履行物业服务合同过程中，存在根本违约和严重瑕疵，故被告不能以此为由不交物业费；关于被告提出的违章建筑问题及有人在小区卖东西的问题，原告均已及时劝阻，已尽到了物业责任，原告非执法部门无权拆除、驱离；关于被告所提出的消防设施损坏的问题，被告提交照片上显示的是废弃消防设施，在用的消防设施均符合国家规定，每年的消防设施均检测合格。 本院认为，原告对被告提交的该组证据真实性无异议，虽对证据证明事项提出异议，但对被告提交的照片反映的问题并未否认，故本院对该组证据予以采信，但能否达到拒交物业服务费的程度，本院于后进行评述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 青岛市李沧区宝龙国际社区业主委员会（甲方）与原告青岛美域物业有限公司（乙方）签订一份《物业服务协议》、《物业服务合同》三份，约定甲方将青岛市李沧宝龙国际社区及宝龙公寓小区委托于原告实行物业管理，委托管理期限为2016年6月15日至2021年9月14日。关于物业管理服务费用，合同约定：住宅高层物业管理服务费用，业主按其拥有物业的建筑面积每月每平方米1.6元（物业服务费1.2元、电梯运行费0.4元）交纳，物业管理服务费用（物业服务费、电梯运行费）由原告按季度在季度首月向业主或物业使用人预收，收费地点为物业办公室，对拖欠物业管理服务费用的业主原告有权依法追缴。合同还约定了双方的其他权利义务。上述协议及合同签订后，原告即为青岛市李沧区宝龙国际社区提供物业服务至今。 被告系青岛市李沧区九水路225号宝龙国际社区某户业主，涉案房屋建筑面积为94.07平方米。原、被告一致确认，被告自2016年6月15日起至2020年9月30日期间未支付物业管理服务费（物业服务费、电梯运行费）。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告作为物业服务企业，与被告小区业主委员会签订的《物业服务协议》、《物业服务合同》合法有效，被告作为该小区的业主，应当受此合同的约束。原告为被告所在小区提供服务，被告作为业主实际接受了原告的服务，根据权利义务对等原则，被告应支付原告物业管理服务费（物业服务费、电梯运行费）。虽被告抗辩主张原告提供服务存在小区部分门口无人看守、消防设施损坏、卫生清理不及时等服务不到位的问题，被告为证明其主张提交了照片打印件。被告提供某段时间内的照片，仅能证明原告在一定的时间、地点提供的物业服务做的不够完善，但不足以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵，被告以此主张不交纳物业管理服务费缺乏事实和法律依据，故本院对其抗辩理由不予采纳。此外被告主张原告未经过业主同意擅自将小区公共区域出租给商户作为仓库使用，该问题涉及全体业主共同利益，宜收集证据后，由业主大会或业主委员会经授权与原告协商或采取相关法律途径予以解决。关于被告主张其房屋楼下饭馆油烟味过重，致使其无法开窗，房屋中烟囱传味严重的抗辩意见，与本案并非同一法律关系，其可以与相关责任方另行解决，而不应以此为由拒交物业管理服务费，故本院对其抗辩意见不予支持。物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因为物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结合作，共同努力，才能更好地实现物业管理服务的目的，创造和谐舒适的小区环境。本案中，原告的物业服务质量和水平确有可以提升的空间，但不足以构成业主不交物业服务费的理由。被告拒交纳物业管理服务费的行为既直接影响了物业管理服务的质量，又影响其他正常交费业主的利益，其行为不宜提倡。被告应按照合同约定支付原告物业管理服务费。 关于被告所欠物业管理服务费的数额，依据《物业服务协议》、《物业服务合同》的约定，物业管理服务费收费标准为住宅高层每平方米每月1.6元（物业服务费1.2元、电梯运行费0.4元）。被告应给付原告2016年6月15日至2020年9月30日期间的物业管理服务费（物业服务费、电梯运行费）7751.37元（94.07平方米×1.6元/月/平方米×51.5个月）。原告主张被告支付上述期间的物业管理服务费（物业服务费、电梯运行费）共计7901.88元，超出合同约定部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，判决如下： 一、被告孙某某于本判决生效之日起10日内给付原告青岛美域物业有限公司2016年6月15日至2020年9月30日期间的物业管理服务费（物业服务费、电梯运行费）共计7751.37元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告孙海艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员 毛国宏 二〇二一年四月二十九日 法官助理 张 栋 书 记 员 沈佳妮 书 记 员 郑文俊