成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0108民初4704号 原告：罗兵，男，汉族，1972年9月18日出生，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：吴宇阳，四川西川律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：黄晓冬，四川西川律师事务所律师，一般授权。 被告：成都佳成时代投资有限公司，住所地成都市成华区迎晖路138号。 法定代表人：蒲云辉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈瑞珍，上海汉盛（成都）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：胡亮，四川拓越律师事务所律师，特别授权。 原告罗兵与被告成都佳成时代投资有限公司（以下简称佳成公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月22日、4月27日公开开庭进行了审理，原告罗兵的委托诉讼代理人吴宇阳，被告佳成公司的委托诉讼代理人陈瑞珍、胡亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗兵向本院提起诉讼请求：佳成公司向罗兵支付逾期交房违约金22713.6元。事实与理由：2016年8月29日，罗兵与佳成公司签订《四川省商品房买卖合同》（预售）购买佳成公司开发的位于成都市成华区××路××号××广场××幢××单元××号房屋。佳成公司未按约定时间交付房屋，自2019年1月1日至2020年12月28日，共逾期728天，给罗兵造成巨大损失，且拒绝支付违约金，遂诉至法院，望判如所请。 佳成公司辩称：1.罗兵主张的违约金没有合同依据。佳成公司已于2019年4月30日通知罗兵前来接房，逾期交房系政府要求办理竣工验收备案等手续，但根据住建局官网回复，竣工验收备案手续并非交房必要条件；2.另根据《补充协议》第四条第3点的约定，出卖人提前或延后交房不超过九十日的，双方互不追究违约责任，因此应当扣除九十日免责期。综上，逾期交房的时间应计算至2019年4月30日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月29日，佳成公司（出卖人）与罗兵（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）及《佳年华广场商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：佳成公司将位于成华区大巴山路以东、嘉陵江路以南、峨眉山路以西和岷江路以北，东桂社区1、2组和斑竹社区4组地块上开发建设的佳年华广场1幢1单元15层1511号房屋出卖给罗兵。该商品房的总价款为312,000.00元。第十五条商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书；3、出卖人与买受人约定，交付条件以《补充协议》约定为准。……第十六条该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件：1、……供水、排水按设计要求施工，交付时达到使用条件：2、……使用自建设施供电的，交付时达到使用条件；3、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应。第十八条交付时间和手续：出卖人在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十九条逾期交房责任：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在一百八十日之内，自第十八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过一百八十日后，自第一百八十一日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。《补充协议》第四条:该商品房经建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位竣工验收合格即可交付。出卖人提前或延后交房不超过90日的，双方互不追究违约责任。 前述《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，罗兵按照约定将房屋总价款全部付清。2019年4月28日，佳年华广场1-3号楼及地下室通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方竣工验收。同日，佳成公司发布《佳年华广场交房通知书》，称佳年华广场二期1#、3#楼，定于2019年4月30日至2019年5月1日办理集中交付手续。 2019年4月30日，成都市成华区住房建设和交通运输局发出《关于办理新建住宅交付使用备案的通知》，要求佳成公司务必于佳年华广场交付使用前，建设工程竣工验收合格后，依法办理新建住宅交付使用备案手续。按照《成都市物业管理条例》第八十一条规定，新建住宅不具备交付使用条件擅自交付使用的，将处以交付使用住宅销售额1%以上3%以下罚款、信用记减分、通报批评等处理。 2019年5月7日，成都市成华区住房建设和交通运输局作出《关于对成都佳成时代投资有限公司的通报》，载明：“……根据《成都市物业管理条例》和《成都市预售商品住房交付使用流程监督指导意见》的相关规定，开发建设单位在建设工程竣工验收后，交付使用前，应当向房产行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续。接部分业主投诉后，我局进行核实了解，该项目不具备交房条件未办理新建住宅交付使用备案手续进行交房工作。……经研究，决定对成都佳成时代投资有限公司未按照相关规定办理新建住宅交付使用备案手续交付房屋的行为予以通报批评，并扣减信用10分”。 2020年7月24日，佳年华广场项目二期1-3栋、地下室取得《房产测绘成果报告书》（实测）。 2020年12月16日，成都市住房和城市建设局出具《建设工程并联竣工验收通知书》，载明“经我局组织相关部门并联竣工验收，该工程【佳年华广场（项目二期）（商业、住宅、办公及配套设施）（1号地块）佳年华广场1-3#楼及地下室（佳年华广场）（含精装修）】并联竣工验收通过，现将各部门验收办结文件交予你单位。1、规划：建设工程规划核实意见书（2020.12.7）2、人防：建设项目人防工程竣工验收备案意见书（2020.12.7）3、国安：成都市涉外建设项目国家安全事项审查办公室批复（2020.11.30）4、消防：成都市住房和城乡建设局建设工程消防验收意见书（2020.12.14）5、质监：成都市建筑工程和市政基础设施工程质量监督报告（建筑工程）（2020.12.7）。 2020年12月24日，成都市成华区住房建设和交通运输局对佳年华广场（二期）1幢、地下室出具成都市新建住宅附属设备交付备案证明。 2021年1月5日，佳年华广场（项目二期）（商业、住宅、办公及配套设施）（1号地块）佳年华广场1-3号楼及地下室（佳年华广场）（含精装修）取得竣工验收备案。 另查明，2020年9月18日至2020年12月11日，佳成公司多次在其微信公众号上发布公告，向业主告知并联验收的进展。其中2020年9月18日的公告称“1号楼住宅天然气在消防验收取得合格手续后，将消防验收合格证提交给燃气公司，由燃气公司在15个工作日内（即11月6日前）达到通气条件”。此外，因入户门尺寸不满足消防规范，于2020年10月、11月进行了更换。 2020年12月26日，佳成公司在微信公众号上发布佳年华广场二期一号楼、三号楼交房安排，时间为12月29日至12月31日。 庭审中，佳成公司出示清单显示罗兵实际接房时间为2020年3月29日，罗兵认为该时间实为办理接房手续的时间，业主拿到房屋但无法正常使用，佳成公司的交付违反法律法规。 上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：原、被告身份信息、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》、《交房公告》、《关于办理新建住宅交付使用备案的通知》、《关于对成都佳成时代投资有限公司的通报》、《房产测绘成果报告书》（实测）、《建设工程并联竣工验收通知书》、《成都市新建住宅附属设施设备交付使用备案证明》、成都市住房和城乡建设局网站截图、佳成公司微信公众号公告截图。 本院认为，本案争议焦点在于案涉房屋交房时间的认定及违约金计算标准的确定两个方面，对此本院分别评述如下： （一）案涉房屋交房时间的认定 《成都市物业管理条例》第十四条规定，“新建住宅交付使用前，开发建设单位应当向市或区（市）县房产行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续。”佳成公司2019年4月28日公告交房时，未按照《商品房买卖合同》约定取得房屋面积实测报告书，也未办理竣工验收备案手续和新建住宅交付使用备案手续，并因为没有办理新建住宅交付使用备案手续受到成都市成华区住房建设和交通运输局通报批评。佳成公司逾期交房并非因为按政府要求办理竣工验收备案手续，而是未按照《成都市物业管理条例》的规定办理新建住宅交付使用备案手续。故其主张2019年4月30日交房不能成立。佳成公司于2020年12月26日再次公告交房时，已取得房屋面积实测报告书，办理了新建住宅交付使用备案手续，符合交房条件。即便罗兵实际接房时间在本次公告时间之前，佳成公司的交付也因为不符合法定条件应属无效。罗兵以佳成公司安排集中交房的前一日即2020年12月28日为违约金计算的截止日期，本院予以支持。 （二）违约金计算标准的确定 《商品房买卖合同》及《补充协议》约定出卖人提前或延后交房不超过九十日的，双方互不追究违约责任，同时也约定逾期交房超过一百八十日的，一百八十日以内每日违约金按已付房款万分之零点五计算，一百八十日之后每日违约金按已付房款万分之一计算。上述约定分别适用于逾期交房的不同情形，不应叠加适用，佳成公司认为逾期交房违约金应扣除九十日免责期的主张不成立。同时，罗兵主张按已付房款万分之一从逾期之日计算至2020年12月28日也不符合合同约定，本院不予支持。 综上，本案违约金应为312,000*0.00005*180+312,000*0.0001*548=19,905.60元。 此外，关于本案法律适用问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”故本案应适用民法典实施之前的法律规定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成都佳成时代投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告罗兵支付逾期交房违约金19,905.60元； 二、驳回原告罗兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计184，由原告罗兵负担23元，由被告成都佳成时代投资有限公司负担161元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  蒲黎 二〇二一年四月二十八日 书记员  王玲