湖南省岳阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘06民终1073号 上诉人（原审原告）：黄跃辉，男，汉族，1959年2月7日出生，湖南省汨罗市人，住湖南省汨罗市。 被上诉人（原审被告）：黄忠，男，汉族，1969年1月10日出生，湖南省汨罗市人，户籍所在地福建省厦门市思明区。 原审第三人：王哲，男，汉族，1970年10月5日出生，湖南省汨罗市人，住湖南省汨罗市。 上诉人黄跃辉因与被上诉人黄忠、原审第三人王哲案外人执行异议之诉一案，不服屈原管理区人民法院（2020）湘0691民初249号民事裁定，向本院提出上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄跃辉上诉请求：一、撤销一审判决，改判屈原管理区人民法院不得执行（2019）湘0691执207号执行案件终确定的位于汨罗市××路××街××号××栋××单元××室号房屋；二、改判位于汨罗市××路××街××号××栋××单元××室号房屋归上诉人所有；三、改判原审第三人王哲将位于汨罗市××路××街××号××栋××单元××室房屋过户给上诉人。事实与理由：一、一审认定事实错误，本案执行标的房款的支付是由上诉人支付给案外人黄辉，而不是付给王哲。二、一审认定上诉人仅支付房款40万这与事实不符；三、王哲与开发商签订的《商品房买卖合同》应认定无效。王哲既不是物权人，也不对房屋享有任何合法的债权；四、上诉人现已向原出让人黄辉交清余款172353元，已完全取得排除强制执行的条件。综上，请求撤销一审判判决，支持上诉人的上诉请求。 原判认定的事实：2015年10月29日，东方置业公司与王哲签订《商品房买卖合同》，东方置业公司将其开发的位于汨罗市××路××街××号××栋××单元××室”以572353元的价格出售给王哲，黄辉以东方置业公司欠付其的工程款抵扣房款。2015年11月4日，东方置业公司向王哲出具了购买3202室房款572353元的发票，同时办理了3202室的备案登记。2016年2月1日，王哲用3202室作抵押向汨罗市住房公积金管理中心申请贷款40万元，贷款期限至2034年2月1日。目前3202室房产备案登记显示产权人为王哲，产权来源为购买，房屋权属状态为预购商品房抵押。一年后，因王哲无力归还黄辉垫付房款，2017年3月，黄辉、王哲与黄跃辉三方达成以下协议：1、王哲同意将3202室房屋产权转让给黄跃辉，由黄跃辉直接偿还黄辉垫付的3202室房款572353元，2017年3月22日后，3202室的入户及物业管理所有手续和费用都由黄跃辉代办代缴；2、鉴于王哲已用3202室抵押贷款，3202室房屋产权目前无法过户到黄跃辉名下，王哲保证在2023年12月前还清此笔贷款，解除抵押，并将3202室产权过户登记在黄跃辉名下，过户税费由王哲承担；同时由王哲出具572353元欠条给黄跃辉，直至2024年3月底前王哲将3202室产权过户登记在黄跃辉名下时，此欠款视为还清。2019年4月4日，三方签订《关于汨罗滨江一号一单元3202房屋产权转让协议书》（以下简称《转让协议书》），对上述事实进行了确认。2017年3月22日，黄跃辉向小区物业缴纳装修服务费，准备装修3202室。2017年底和2018年初，黄跃辉分别签订了该房产的供气、供水合同。2018年，黄跃辉夫妇入住3202室。 2016年8月23日，王哲向黄忠借款50万元，因到期未归还，黄忠向本院提起诉讼。2018年11月28日，本院作出（2018）湘0691民初215号民事判决，判决王哲在本判决生效后15日内归还黄忠借款33万元，并支付以33万元为本金，按年利率6%计算的自2016年11月17日起至借款归还之日止的利息。2019年10月8日，黄忠向本院申请强制执行。2019年11月26日，本院查封王哲名下坐落于汨罗市××路××街××号××栋××单元××室××网签备案卡为20140017001320202房屋一套，并张贴查封公告。黄跃辉于2020年5月7日向本院提出书面异议，本院依法作出（2020）湘0691执异1号执行裁定，驳回案外人黄跃辉异议。黄跃辉不服，在法定期限内提起执行异议之诉。 另，庭审中，黄跃辉自述其已支付黄辉房款40万元。 原判认为，黄跃辉对执行标的提出的执行异议被驳回后，有权提起案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从《转让协议书》的内容看，实际就是王哲以572353元的价格将涉案房产转让给黄跃辉，房款按照王哲的指示由黄跃辉直接支付给黄辉。该房产转让系在王哲办理抵押登记之后，违反了物权法第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”之规定，但抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的法律后果是不能产生物权变动的效果，而非导致《转让协议书》无效。故此，本案中《转让协议书》有效，黄跃辉为涉案房产买受人，其系权利人。但其权利能否排除执行，则应参照《执行异议规定》第二十八条处理。第二十八条中的“登记在被执行人名下的不动产”之“登记”应为所有权性质的登记，而商品房备案登记不具有物权性质，其本质为一种行政管理制度，故该“登记”并不包含备案登记。故此，王哲对涉案房产仅具有债权。人民法院在金钱债权执行中，对被执行人的债权采取执行措施，案外人要排除该执行，人民法院应审查该权利是否具有优先性。因王哲对涉案房产仅具有债权，黄跃辉要排除执行，人民法院对其权利是否具有优先性的审查标准不应低于《执行异议规定》第二十八条所规定的情形。只有在满足《执行异议规定》第二十八条的情形下，黄跃辉对涉案房产才具有物权期待权，该权利才能优先于黄忠对王哲的债权。本案中，《转让协议书》签订早于人民法院查封，且黄跃辉在人民法院查封之前已合法占有涉案房产，房产一直未能过户亦非黄跃辉自身原因所致。但黄跃辉仅支付房款40万元，也不同意将剩余房款交付执行，其对涉案房产的物权期待权不能有效成立。因此，黄跃辉对涉案房产享有的权利为债权，该债权不具有优先性，不能排除本案执行。本院对黄跃辉的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条，第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，判决驳回黄跃辉的诉讼请求。 二审期间，上诉人黄跃辉提供了2020年12月2日通过建设银行向黄辉支付172353元房款的银行回单，以证明已支付了全部房款。同时查明，黄辉系黄跃辉亲弟弟，黄辉和王哲是同学，其他事实与原判认定的一致，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原审第三人王哲为购买汨罗市××路××街××号××栋××单元××室”，与东方置业公司签订了《商品房买卖合同》，案外人黄辉以东方置业公司欠付其的工程款冲抵了王哲应付的购房款，东方置业公司向王哲出具了购买3202室房款572353元的发票，同时办理了3202室的备案登记。因王哲无力归还黄辉垫付房款，2017年3月，王哲与黄跃辉兄弟达成协议，王哲同意将3202室房屋产权转让给黄跃辉，由黄跃辉直接偿还黄辉垫付的3202室房款572353元。达成协议后，2017年底和2018年初，黄跃辉分别签订了该房产的供气、供水合同，2018年，黄跃辉夫妇入住3202室。根据查明的事实，上诉人黄跃辉虽然签订了《转让协议书》，也占有该房屋，但没有证据证实其支付了对价，庭审中黄跃辉自述其已支付黄辉房款40万元，没有提供证据证实。二审期间，上诉人黄跃辉提供了2020年12月2日通过建设银行向黄辉支付172353元房款的银行回单，以证明已支付了全部房款，经查，原审判决时间为2020年11月23日，原审法院曾要求上诉人黄跃辉将剩余房款交付执行，但遭到拒绝，更加印证上诉人黄跃辉未按照人民法院的要求支付剩余房款。因此，不符合（三）项之规定，不享有排除本案执行的权利。其上诉提出己支付全部房款与事实不符，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2000元，由上诉人黄跃辉负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 丰 审判员 万久恩 审判员 王延红 二〇二一年四月一日 书记员 彭莎莉