安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0705民初1332号原告:铜陵农村商业银行股份有限公司乐都支行，住所地安徽省铜陵市铜陵商城三期乐都中街14-4号。负责人：周凤霞，该行行长。委托诉讼代理人：卢靖，男，该支行职员。委托诉讼代理人：文川，男，该支行职员。被告：杨涓，女，1993年10月9日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。被告：杨传明，男，1985年9月22日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。被告：宋翠娥，女，1988年12月6日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。被告：杨权胜，男，1967年11月1日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。被告：汪石云，女，1967年8月7日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。上述五被告共同委托诉讼代理人：杨丽君，铜陵市铜官区东郊办事处法律服务所法律工作者。被告：马启山，男，1966年10月18日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。被告：安徽江南文化园置业有限公司，住所地安徽省铜陵市义安区五松镇江南文化园11栋。法定代表人：林水根。原告铜陵农村商业银行股份有限公司乐都支行（以下简称农商行乐都支行）与被告杨涓、杨传明、宋翠娥、杨权胜、汪石云、马启山、安徽江南文化园置业有限公司（以下简称江南文化园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月9日公开开庭进行了审理。原告农商行乐都支行的委托诉讼代理人卢靖、文川，被告杨涓、杨传明、宋翠娥、杨权胜、汪石云共同的委托诉讼代理人杨丽君，被告马启山到庭参加诉讼；被告江南文化园公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农商行乐都支行向本院提出诉讼请求：1、由于杨涓未按合同约定还本付息，根据合同条款第十八条第一款及第十八条第二款请求判令立即解除《农商行住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》（合同编号：751771112016XXXX）；2、请求判令杨涓、杨传明偿还农商行乐都支行借款本金1840336.32元及利息24191.64元〔利息暂计算至2021年2月22日，2021年2月22日之后利息按照年利率7.5528%（逾期利率为贷款利率上浮50%，其中贷款利率每年1月1日调整）继续计算至本金结清为止〕；3、请求判令宋翠娥、杨权胜、汪石云、马启山、江南文化园公司对上述第二项债务，承担连带清偿责任；4、请求判令农商行乐都支行对杨涓、杨传明所有的抵押物北斗星城X-XXXX栋X层X号房产（房屋他项权证号：皖2016铜陵市不动产证明第000XXXX号）享有优先受偿权；5、杨涓、杨传明、宋翠娥、杨权胜、汪石云、马启山、江南文化园公司共同承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年4月7日，农商行乐都支行与自然人杨涓签订《农商行住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》（合同编号：7517711120160046），约定：农商行乐都支行为杨涓提供300万元额度个人商业借款，借款期限自2016年11月1日至2026年11月1日，还款方式为按月等额本金还款法，利率为7.7028%（起息日同档期中国人民银行规定的基准利率上浮57.20%，注：当期基准利率为4.9%），担保方式为抵押，抵押物为所购房产即北斗星城2-B6B7栋4层1号。杨传明、宋翠娥、杨权胜、汪石云、马启山对杨涓在农商行乐都支行处的贷款，自愿成为共同债务人，并接受杨涓借款合同条款的约束。由于该笔贷款只办理了预抵押登记（房屋他项权证号为：皖2016铜陵市不动产证明第000XXXX号），江南文化园公司承诺对杨涓在农商行乐都支行处的贷款自愿提供阶段性担保，并签订了担保函。农商行乐都支行于2016年11月14日向杨涓发放了借款300万元，杨涓在借据中签字确认收到该笔借款。贷款发放后，农商行乐都支行按时向杨涓提示还款，但杨涓从2020年10月份开始拖欠贷款，导致该笔贷款一直处于逾期状态。截止2021年2月22日已连续逾期多起，拖欠本金1840336.32元，利息24191.64元。杨涓、杨传明、宋翠娥、杨权胜、汪石云共同辩称，1、虽然案涉房产登记为杨涓和杨传明，但实际购买人是杨权胜，此前的贷款也均为杨权胜归还，杨权胜对本案贷款金额和利息数额没有异议，也愿意偿还。但是鉴于杨权胜目前的经营状况，暂时无法全额偿还，希望通过分期偿还的方式予以偿还上述贷款本息；2、宋翠娥与汪石云作为担保人，并没有实际使用该款项，不愿意承担还款责任。杨涓和杨传明不是该款的实际使用人，也不愿意承担还款责任。3、同意解除《农商行住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》，对抵押登记的事实无异议。马启山辩称，1、借款本金马启山并未使用，不应承担连带偿还责任；2、本案是以房产作为抵押的，如果房产拍卖的金额不够还款，担保人才承担不足的还款部分，农商行乐都支行在贷款时也是这种说法。江南文化园公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年11月1日，农商行乐都支行（贷款人）与杨涓、杨传明（借款人、抵押人）签订《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》（合同编号：751771112016XXXX），约定：农商行乐都支行为杨涓、杨传明提供300万元额度个人商业借款，用于购买北斗星城X-XXXX栋X层X号房产；借款期限120个月，自2016年10月31日至2026年10月31日，还款方式为按月等额本金还款法，利率为7.7028%（该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款利上浮57.20%），逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，应付未付利息的复利利率为本合同约定利率上浮50%；担保方式为抵押，抵押物为所购房产即北斗星城2-B6B7栋4层1号。合同同时约定：当出现任一“提前到期事件”时，甲方有权采取以下一项、多项或全部措施：……（5）单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期并要求乙方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。合同签订后，农商行乐都支行办理了抵押房产的预告登记手续。2016年11月14日，农商行乐都支行依据合同约定发放了贷款300万元，杨涓在借据中签字确认收到该笔借款。贷款发放后，杨涓、杨传明从2020年10月份开始拖欠贷款，已连续逾期多期，截止2021年2月22日，尚欠贷款本金1840336.32元，利息24191.64元。另查明，2016年10月14日，江南文化园公司向农商行乐都支行出具《担保函》，载明：杨涓、杨传明购买我公司开发的北斗星城X-XXXX栋X层X号房，向贵行申请300万元个人（住宅房、商用房）按揭贷款，为保障贵行贷款资金安全，我公司作为借款人的保证人，同意为贵行发放贷款提供阶段性担保；担保期限为从贷款发放之日起至《借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交贵行之日止，本担保函的保证期间为自《借款合同》确定的每期还款日之次日起两年。如贷款人根据《借款合同》的约定提前收回贷款的，责任保证期间为自贵行向借款人通知的还款日之次日起两年，担保方式为保证金担保和连带责任保证担保。当日，宋翠娥、杨权胜、汪石云、马启山分别向铜陵农商行乐都支行出具《共同承担债务承诺书》，载明：1、对借款人杨涓在你行的贷款，本人愿意成为共同债务人。借款人未能足额清偿贷款本息及其他相关费用时，则由本人承担连带还款责任，不以任何理由拒绝履行义务。2、本人承诺对《个人借款/担保合同》中的借款人有关权利、义务条款、违约责任条款、合同的生效、变更、解除和终止及争议的解决条款以借款人身份完全接受。3、本承诺书自签字之日起生效。本院认为，农商行乐都支行与杨涓、杨传明签订的《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》，江南文化园公司向农商行乐都支行出具的《担保函》，宋翠娥、杨权胜、汪石云、马启山分别向农商行乐都支行出具的《共同承担债务承诺书》，均系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。农商行乐都支行按约履行了出借义务，杨涓、杨传明理应履行还款义务。现杨涓、杨传明尚欠农商行乐都支行借款本金1840336.32元，利息24191.64元（截至2021年2月22日），农商行乐都支行可以行使选择权，要求杨涓、杨传明继续按照合同约定履行还款义务或依据合同约定宣布贷款提前到期并提前收回贷款。鉴于杨涓、杨传明在本案中同意解除合同，农商行乐都支行主张解除合同并要求杨涓、杨传明提前归还全部贷款本息的诉讼请求符合法律规定与合同约定，本院予以支持。而关于合同的解除，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。依据上述规定，农商行乐都支行与杨涓、杨传明签订的《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》于当事人收到诉状副本之日即2021年3月15日解除。江南文化园公司向农商行乐都支行出具《担保函》，承诺对杨涓、杨传明的借款本息承担担保责任，农商行乐都支行要求江南文化园公司承担连带清偿责任的诉讼请求符合法律规定与双方约定，本院予以支持。宋翠娥、杨权胜、汪石云、马启山分别向农商行乐都支行出具了“共同承担债务承诺书”，同意成为共同债务人承担连带还款责任，其行为构成债务加入，系本案所涉贷款的共同债务人，农商行乐都支行要求宋翠娥、杨权胜、汪石云、马启山分别承担连带清偿责任的诉讼请求符合双方约定，也未违反法律规定，本院予以支持。关于农商行乐都支行请求对抵押物行使优先受偿权的问题,《中华人民共和国物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生的抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。农商行乐都支行作为房产抵押权预告登记的权利人,在未办理房产抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房产办理抵押登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对该房产的处分行为,但并非享有现实的抵押权。因此,预抵押登记并不产生抵押权设立的效果,农商行乐都支行对处理预抵押登记的房产所得价款并不享有优先受偿权。故农商行乐都支行要求对预抵押登记的房产行使抵押权以实现债权,没有法律依据,本院不予支持。因杨涓、杨传明系本案所涉贷款的借款人，而宋翠娥、汪石云、马启山系共同债务人，上述人员依法均应承担还款责任，杨涓、杨传明、宋翠娥、汪石云、马启山以其并未实际使用贷款等为由拒绝承担还款责任的答辩意见违反了双方约定，也不符合法律规定，本院不予采信。江南文化园公司经本院合法传唤未到庭，视为对农商行乐都支行的诉讼主张放弃抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条规定，判决如下：一、确认原告铜陵农村商业银行股份有限公司乐都支行与被告杨涓、杨传明2016年11月1日签订的《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》，于2021年3月15日解除；二、被告杨涓、杨传明于本判决生效之日起十日内返还原告铜陵农村商业银行股份有限公司乐都支行贷款本金1840336.32元，利息24191.64元（利息暂计算至2021年2月22日，此后利息按《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》约定计算至本息清偿之日止）；三、被告宋翠娥、杨权胜、汪石云、马启山、安徽江南文化园置业有限公司对上述第二项付款义务，承担连带清偿责任；四、驳回原告铜陵农村商业银行股份有限公司乐都支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21581元，减半收取计10790.50元，由被告杨涓、杨传明、宋翠娥、杨权胜、汪石云、马启山、安徽江南文化园置业有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  孙国兵二〇二一年四月九日书记员  朱 琳附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百六十五条——当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条——当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第九十七条——合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条——借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条——借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条——借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条——借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条——当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条——保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第二十条——当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条——被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条——民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第十条——民法典施行前,当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的,适用民法典第五百六十五条第二款的规定。