贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初6472号 原告：徐良相，男，1979年3月12日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：龙海，贵州名城（金沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李阳，贵州名城（金沙）律师事务所实习律师。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭，系贵州众正律师事务所律师。 原告徐良相与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“毕节振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年4月1日受理后，依法适用简易速裁程序，公开开庭审理。原告徐良相的委托诉讼代理人龙海、被告毕节振华房开公司的委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1.判令被告立即为原告办妥毕节市不动产权属登记的相关文书并交付原告；2.判令被告支付原告逾期办证违约金人民币暂计41172.09元（违约金以房屋价款388533元为基数按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍从2018年3月1日起计算至2021年3月23日止，2021年3月23日之后的违约金以房屋价款388533元为基数按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告为原告办理不动产权属登记的相关文书并交付原告之日止）；3.判令被告退还原告水表入户费750元、电表入户费529元、天然气入户费2500元、有限电视入户费300元，共计4079元；4.本案诉讼费由被告承担。 本院查明如下案件要素：2011年6月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积123.54平方米，房屋总价款为388533元的住宅出卖给原告。被告承诺于2012年12月30日前。被告承诺房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2011年6月19日，被告收取原告契税及相关手续费7962元、维修基金7771元、水表入户费750元、电表入户费529元。2013年7月21日，被告收取原告备案登记费80元、燃气开户费2500元、有线电视开户费300元、可视对讲门费1250元，共计4130元。2013年10月21日，涉案商品房购房发票上载明的购房金额为388533.30元，原、被告均同意以该金额为计算违约金的基数。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心出具《毕节市振华房地产开发有限责任公司振华商贸大厦Ａ幢首次登记审查意见》，该审查意见内容载明涉案商品房已具备办理商品房转移登记的条件。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。《商品房买卖合同》附件十二第3条约定房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证。本案中，原告认可被告按时交房即2012年12月30日交房，被告应当于原告实际收房的180个工作日内即2013年9月9日前为原告办理商品房转移登记，被告未办理，自2013年9月10日起即构成违约。本案中，原告主张违约金计算时间从立案之日即2021年4月1日开始计算，这是原告对自己民事权利的处分，未违反相关法律禁止性规定，本院予以准许。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心出具《毕节市振华房地产开发有限责任公司振华商贸大厦A幢首次登记审查意见》，该审查意见内容载明涉案商品房已具备办理商品房转移登记的条件，本案中，原告虽未委托被告办理商品房转移登记的有关文书，但原告已经将产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。现涉案商品房已具备办理转移登记条件，但被告所举证据并不能证明其对原告进行了有效通知义务。在庭审过程中，原告已知晓被告现已具备申请转移登记的条件，故被告披露、通知时间认定为庭审之日（2021年4月21日），即被告应承担违约责任的截止时间为2021年4月21日。 对于违约金计算的标准问题。双方签订的《商品房买卖合同》中未对逾期违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额388,533.30元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日至2021年4月21日止的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。 关于原告要求被告退还水表入户费、电表入户费、天然气入户、有线电视入户的诉请。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条：“开发产品计税成本支出的内容如下：（一)土地征用费及拆迁补偿费；（二）前期工程费；（三)建筑安装工程费；（四）基础设施建设费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视、光纤宽带作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的水表入户费750元、电开户费529元、燃气开户费2,500元、有线电视开户费300元，无事实及法律依据，理应予以退还。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司应于原告徐良相缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日为原告徐良相办理位于毕节市不动产权证书并交付原告； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告徐良相支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以已付购房款388,533.30元为基数，自2018年4月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2021年4月21日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐良相水入户费、电入户费、天然气入户费、有线电视入户费共计4,079元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费466元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年四月二十六日 书记员  聂 熙