广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1225民初46号原告：吴萃超，男，汉族，1965年10月20日出生，住址广东省深圳市宝安区××××××。公民身份号码：441××××××××××××011。委托诉讼代理人，张天虹，男，广东扬权律师事务所律师。委托诉讼代理人，陈思源，男，广东扬权律师事务所律师。被告：广东兴丰源房地产开发有限公司，住所封开县×××××××雪廉冲（仅供办公使用）。统一社会信用代码：91441225MA4UPM6M6J。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人，梁宇，男，汉族，1989年10月22日出生，住址广东省封开县××××××××××××××。系该公司员工。委托诉讼代理人，梁美玲，女，汉族，1972年2月9日出生，住址广东省封开县××××××委会（一）龙山路59号。系该公司员工。第三人：詹情，女，汉族，1968年8月5日出生，住址广东省深圳市宝安区×××××××××××××××-21#楼21B单元201。公民身份号码：441××××××××××××080。委托诉讼代理人，张天虹，男，广东扬权律师事务所律师。委托诉讼代理人，陈思源，男，广东扬权律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司封开支行，住所地封开县××××××××××。统一社会信用代码：914×××××××××××156D。法定代表人：伍广翔，该行行长。委托诉讼代理人：侯木荣，男，汉族，1972年3月18日出生，住址广东省封开县××××××委会（二）东堤路10号。该支行员工。委托诉讼代理人：陈啟彪，男，汉族，1971年2月24日出生，住址广东省肇庆市端州区××××××××。该支行员工。原告吴萃超与被告广东兴丰源房地产开发有限公司（以下简称兴丰源公司）、第三人詹情、中国工商银行股份有限公司封开支行（以下简称工商银行封开支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴萃超及第三人詹情的委托诉讼代理人张天虹、陈思源，被告兴丰源公司的委托诉讼代理人梁宇、梁美玲及第三人工商银行封开支行的委托诉讼代理人侯木荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴萃超向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《商品房买卖合同(预售)》及合同补充协议；2、判令被告向原告退还购房款808241元，办证费500元，物业费653.3元，契税11546.3元；3、判令被告根据《补充协议》第五条向原告支付逾期违约金8082.41元；4、判令被告按全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率(LPR)支付逾期利息(以人民币808241元为基数，自2020年3月19日起暂计算至2020年12月10日，逾期利息为39432.05元。)5、判令解除原告、第三人于2019年9月27日签订的《个人购房借款/担保合同》；6、判令被告支付原告向第三人偿还的贷款利息共41789.3元(贷款利息32202.05元加上已缴纳贷款本息19174.5元的二分之一9587.25元，2019年11月1日至2020年12月31日期间，具体见附件一)；7、判令被告支付从2021年1月1日起至本案生效判决确定的日期之日止原告向第三人偿还的贷款利息；8、判令被告承担全部诉讼费、保全费等为实现债权的合理费用；（诉讼标的额暂计：902161.95元)。事实和理由：原告与被告于2019年4月15日签订了《商品房买卖合同(预售)》，合同约定被告应当在2019年9月20日前向买受人交付江南城xx幢xx单元xx室(下文简称“涉案房屋”)。根据合同第四章第九条约定，涉案房屋交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、综合查验备案以及需要提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。2019年10月21日的时候被告在原告不知情且未向原告出示相关验收文件的情况下，只给了原告涉案房屋钥匙和前期物业服务协议、临时管理规约等文件，就视为交付了涉案房屋给原告，同时要求原告支付物业管理费。根据合同第十一条第二项约定：“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”同时根据合同第十条约定涉案房屋在约定交付日未达到交付条件的，被告按照《补充协议》第五条对《商品房买卖合同(预售)》第十二条的重新约定承担逾期交付责任。根据《补充协议》里第五条第二项的约定，逾期交付涉案商品房超过180日的话原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。截止至起诉之日，涉案房屋所在的楼盘江南城仍属于烂尾楼项目，被告没有继续负责建设，之前负责管理的管理处也撤出了小区。同时在网上能看到封开县政府有关部门对江南城工人欠薪和工程资金问题的回复。涉案楼盘江南城目前仍处于停水停电没有供气的状态，根据商品房买卖合同(预售)》的第十条和补充合同，涉案房屋在这种情况下，不符合交付条件。原告已经无法联系到被告，且之前能联系的管理处近期也告知原告已经撤出江南城。综上，被告无法按时交付涉案房屋且逾期时间早已超过180日，同时江南城楼盘的继续建设和涉案房屋交付遥遥无期，原告已经无法在合同约定期限内获得其应得的利益，还要持续归还在第三人处的贷款本金及利息。为维护原告的合法权益，依法向法院起诉，望判如所求。被告兴丰源公司辩称，我司不同意与原告解除合同。当时因我司拖欠工人的工资，导致工人上访，政府责令停工，以致我司没有按时交付房屋。1、因受到新冠疫情的影响，政府责令停工，故工程的施工也暂停，应视为遭遇不可抗力，该时间段不应计算在违约期限内；2、对原告主张的第三项要求支付逾期违约金的计算方式有异议。根据我司与原告签订的补充协议，双方约定的违约责任是按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，故逾期交房违约金应为原告支付的首付款和已向银行还款的总数额的1%，原告主张以房屋总价款808241元为基数计算违约金没有依据。3、对原告第四项诉请求即要求我司支付逾期利息我司不予认可，其主张没有依据。综上，请法院驳回原告的诉请。第三人工商银行封开支行述称，一、商品房买卖合同与借款合同是两个独立合同关系,我行与原告、被告广东兴丰源房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同纠纷无直接的法律关系,我行与原告、被告广东兴丰源房地产开发有限公司是借贷合同的法律关系,原告不应就本案的商品房买卖合同纠纷对我行主张诉求,我行无须就本案商品房买卖合同纠纷承担任何义务及法律责任。二、我行已按《个人购房借款/担保合同》的约定全面履行相应义务,不存在过错和违约情形1、2019年9月27日,原告、被告广东兴丰源房地产开发有限公司与我行签订《个人购房借款/担保合同》,原告向我行借款人民币56万元,以所购房产(位于肇庆市封开县×××××××××(江南城)8幢2201房)作借款抵押,并办理了预售商品房抵押权预告登记(不动产登记证明:粤(2019)封开县不动产证明第000684号),被告广东兴丰源房地产开发有限公司同时提供连带责任保证担保;2019年10月9日,我行向原告按上述合同的约定发放了一笔人民币贷款56万元,全面履行相应义务。截至2021年1月1日,原告尚欠我行人民币借款本息508473.36元,其中本金508473.36元,利息0元(此后本息以实际发生数为准)。2、根据《个人购房借款/担保合同》第五十条50.1款(借款人同意如在约定的贷款合同期间内申请提前还款的,则按如下标准向贷款人一次性支付提前还款违约金:提前还款违约金=提前还款金额×贷款执行月利率×2个月;又据《个人购房借款/担保合同》第二部分第三十条借款人和担保人承诺30.1款(贷款发放后,借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷,均不减少或免除借款人的还款责任,也不限制、减少或免除担保人的担保责任,本合同应正常履行)及第三十五独立性35.4款(本合同项下债权债务及抵押权不因借款人签署的商品房买卖合同或销售协议的终止/解除而终止/解除),若原告与被告广东兴丰源房地产开发有限公司选择继续履行合同,我行无异议;若原告与被告广东兴丰源房地产开发有限公司解除《商品房买卖合同》,则原告与被告广东兴丰源房地产开发有限公司双方均有责任在判决生效后15天内清偿我行贷款本息3、原告与被告广东兴丰源房地产开发有限公司能够一次性清偿我行贷款本息、违约金及相关费用的,我行同意解除借款合同;如不能,则不同意解除借款合同,原告与被告广东兴丰源房地产开发有限公司应继续履行合同。4、在我行已按《个人购房借款/担保合同》的约定全面履行相应义务且不存在法定解除事由的情形下,原告单方主张解除上述《个人购房借款/担保合同》,理应承担相应的违约责任。综上所述,原告对我行提出的所有诉求是毫无事实依据的因此,恳请法院以事实为依据,以法律为准绳,依法维护我行的合法权益。第三人詹情述称，我与原告吴萃超两人系夫妻。借款担保合同系我与原告一起签订的。对于原告主张解除该份借款合同，我没有异议。先前归还的贷款是由我存入原告的账户进行还款的，直到2021年3月，我还在向银行归还贷款本息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2019年1月28日，吴萃超与兴丰源公司签订《封开江南城楼宇认购书》，约定由吴萃超认购江南城8幢1单元2201室。2019年4月15日，吴萃超与兴丰源公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：以808241元的价格购买兴丰源公司开发的位于封开县××××××××××××××××××××，建筑面积155.54平方米；吴萃超于2019年5月14日首付248241元，剩余560000元向工商银行封开支行办理按揭贷款；出卖人应当在2019年9月20日前向买受人交付该商品房。同日，双方就上述《商品房买卖合同（预售）》的有关条款变更和未尽事项签订《补充协议》，《补充协议》约定：…五、双方同意本合同第十二条出卖人逾期交房的违约责任变更如下：除不可抗力的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该项商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)。1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计己付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金等。原告吴萃超与第三人詹情两人系夫妻。2019年9月27日，借款人（抵押人）吴萃超、詹情与贷款人工商银行封开支行、保证人兴丰源公司签订《个人购房借款/担保合同》，吴萃超、詹情向工商银行封开支行借款560000元，贷款期限为120个月；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮35%确定；借款人采取等额本息还款方法，借款人自愿选择每月1日为还款日；保证人提供连带责任保证。借款人将其购买的封开县××××××××××××××××××××(建筑面积155.54平方米，抵押物价值808241元)提供抵押担保，抵押期限自2019年9月27日至2029年10月31日；第三十条第30.1点：贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行；第三十三条第33.6点：借款人与房屋出卖人协议解除买卖合同或者以诉讼、仲裁方式解决买卖合同纠纷时，借款人应在得知该情形之日起10个银行工作日内告知贷款人，由借贷双方共同与房屋出卖人协商解决购房款的处理。如果借款人不履行告知义务，贷款人有权按照本笔借款合同金额的5%追究借款人的违约责任。若给贷款人造成其他损失的，借款人承担相应责任；第三十五条第35.4点：本合同项下债权债务及抵押权不因借款人签署的商品房买卖合同或销售协议的终止/解除而终止/解除等。2019年9月30日，工商银行封开支行与吴萃超就抵押借款的商品房办理了预售商品房抵押权预告登记手续(不动产登记证明:粤(2019)封开县不动产证明第0003684号)，抵押期限为2019年9月27日至2029年10月31日。经查明，2019年10月9日，工商银行封开支行向原告发放贷款560000元。庭审中，经各方确认，截止2021年3月1日，吴萃超、詹情累计向工商银行封开支行偿还本金58723.5元、利息49196.47元；尚欠工商银行封开支行借款本金501276.5元。另查明，2019年4月15日，吴萃超与兴丰源公司签订《前期物业管理协议》。2019年10月21日，吴萃超支付了涉案房屋2020年1月至3月的物业管理费653.3元，办证费500元，并缴纳契税11546.3元。另，经查明封开县江南城项目工程至今尚未竣工验收，现处于停工状态。以上事实，有原告和第三人提供的《商品房买卖合同（预售）》、《封开江南城楼宇认购书》、《个人购房借款/担保合同》、《前期物业管理协议》、收据、契税发票、房屋预付款发票、还贷银行流水、不动产权证书及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案的焦点有以下几方面：一、关于《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、《个人购房借款/担保合同》是否解除的问题。吴萃超与兴丰源公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》以及吴萃超、詹情与工商银行封开支行、保证人兴丰源公司签订的《个人购房借款/担保合同》均系当事人真实意思表示，没有违反我国法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按约履行各自义务。兴丰源公司作为涉案房地产开发商，按约交房系其基本的合同义务。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条“交付时间：兴丰源公司应当在2019年9月20日前交付房屋”及《补充协议》第五条“双方同意本合同第十二条出卖人逾期交房的违约责任变更如下：除不可抗力的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该项商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)。1、……；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同”的约定，并根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，截止2019年9月20日兴丰源公司未按约定向吴萃超交付涉案房屋，兴丰源公司已构成违约。直至原告起诉之日，逾期交房期限已超过180日，吴萃超据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，在上述《商品房买卖合同（预售）》解除的情况下，吴萃超从工商银行封开支行借款支付购房款的目的已经无法实现，且第三人詹情对解除合同亦无异议，故吴萃超请求解除《个人购房借款/担保合同》，本院予以支持。商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，各方当事人应协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、预告登记注销手续及案涉商品房的抵押权预告登记注销手续。二、关于吴萃超诉请兴丰源公司返还购房款808241元、办证费500元、办证费500元，物业费653.3元，契税11546.3元的主张应付支持问题。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，涉案《商品房买卖合同（预售）》解除后，兴丰源公司应向吴萃超返还首付房款248241元以及偿还原告为此而支出的办证费500元、物业费653.3元、契税11546.3元，以及截止2021年3月1日，吴萃超、詹情累计向工商银行封开支行已偿还的贷款本金和利息；同时，兴丰源公司还应向第三人工商银行封开支行偿还吴萃超、詹情贷款余额。但因第三人工商银行封开支行在本案中没有提出请求，故本院不作处理，当事人可以另行主张。对吴萃超超出部分的请求，本院不予支持。三、原告主张被告根据《补充协议》第五条向其支付逾期违约金8082.41元应否支持的问题。根据《补充协议》第五条双方同意本合同第十二条出卖人逾期交房的违约责任变更如下：“除不可抗力的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该项商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)。1、……2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计己付款的1%向买受人支付违约金。”的约定，双方当事人对合同解除后的违约损失按已付款的1%承担。至于违约金的计算基数是多少的问题，吴萃超主张应按照购房款总额808241元计算，兴丰源公司则辩称应以首付款和已偿还部分的贷款本金的总额的1%支付违约金。在《个人购房借款/担保合同》中，工商银行封开支行将吴萃超、詹情所贷款项直接支付给兴丰源公司，兴丰源公司实际用款。吴萃超、詹情并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。故兴丰源公司实际上已经全额收取了涉案房屋的款项808241元。据此本院对吴萃超的该项诉请予以支持，对兴丰源公司上述答辩理由不予采信。综上，违约金应为808241元×1%﹦8082.41元。至于被告辩称其的违约时间应扣除施工过程中因新冠疫情影响导致停工的主张，因2019年9月20日后发生疫情是被告延迟履行义务后发生的。对此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，本院不予采纳。四、关于原告诉请被告根据《补充协议》第五条第二款的约定按全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率支付逾期利息(以808241元为基数，自2020年3月19日起暂计算至2020年12月10日)应否支持的问题。根据《补充协议》第五条第二款的约定“2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计己付款的1%向买受人支付违约金。……。”协议约定买受人解除合同通知到达对方30天内，出卖人应退还已付款，并支付相应违约金，但并未对逾期利息有约定。再者，吴萃超并未提出其他证据证明其提起诉讼前已通知兴丰源公司解除涉案商品房合同。因此吴萃超诉请兴丰源公司支付自2020年3月19日起的逾期利息缺乏事实和法律依据，本院不予支持。五、至于第三人工商银行封开支行主张根据《个人购房借款/担保合同》第三十条30.1款及第三十五条35.4款的规定,若吴萃超与兴丰源公司不能够一次性清偿我行贷款本息、违约金及相关费用的,则不同意解除借款合同,吴萃超与兴丰源公司应继续履行合同。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，因兴丰源公司未按照约定期限交付房屋，致使涉案《商品房买卖合同（预售）》解除，《个人购房借款/担保合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据上述规定，应由出卖人兴丰源公司将收取的购房贷款本金及利息返还工商银行封开支行，吴萃超、詹情不负有返还义务。另，涉案《个人购房借款/担保合同》第三十条30.1载明：“贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行”和第三十五条35.4载明：“本合同项下债权债务及抵押权不因借款人签署的商品房买卖合同或销售协议的终止/解除而终止/解除等。”该条款与法律规定相冲突，对吴萃超、詹情不具有拘束力。综上，本院对工商银行封开支行的上述理由不予采纳。综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决如下：一、原告吴萃超与被告广东兴丰源房地产开发有限公司于2019年4月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》在本判决书生效日解除；二、原告吴萃超、第三人詹情与被告广东兴丰源房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司封开支行于2019年9月27日签订的《个人购房借款/担保合同》在本判决书生效日解除；三、被告广东兴丰源房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告吴萃超返还首付房款248241元，以及截止2021年3月1日已偿还的贷款本金58723.5元、利息49196.47元；四、被告广东兴丰源房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告吴萃超返还办证费500元、物业费653.3元、契税11546.3元；五、被告广东兴丰源房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告吴萃超支付逾期违约金8082.41元；六、驳回原告吴萃超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12821.62元，由被告广东兴丰源房地产开发有限公司负担5357.14元，原告吴萃超负担7464.48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  莫湛慈人民陪审员  伍锦棉人民陪审员  卢炳年二〇二一年四月二十六日法官 助理  黎 英书 记 员  张 莉