文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝04民终559号上诉人（原审被告）：王淑平，男，1972年12月22日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：谭登忠，重庆星兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆黄水旅游投资有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾街道玉带南街**，统一社会信用代码91500240595165823M。法定代表人：张荣良，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘志伟，重庆律缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭亚，男，1983年6月18日出生，土家族，重庆黄水旅游投资有限公司职工，住重庆市石柱土家族自治县。上诉人王淑平因与被上诉人重庆黄水旅游投资有限公司（以下简称黄水旅投公司）租赁合同纠纷一案，不服石柱土家族自治县人民法院（2020）渝0240民初4583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，于2021年4月12日向上诉人王淑平及其委托诉讼代理人谭登忠，被上诉人黄水旅投公司的委托诉讼代理人刘志伟、谭亚进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王淑平上诉请求：一、撤销石柱土家族自治县人民法院（2020）渝0240民初4583号民事判决，发回重审或依法改判；二、判决被上诉人赔偿上诉人的装修及设施设备损失（以评估为准）；三、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由:2016年9月17日，被上诉人与上诉人签订《千野草场北门商业区房屋租赁合同》，约定被上诉人将千野草场北区商业区出租给上诉人使用。合同生效后，上诉人向被上诉人分别于2017年9月15日、2018年10月12日跨行支付84000元及2017年9月19日将重庆联合交易所收取的招租保证金96000元通过企业交易转账方式跨行支付给上诉人。后因被上诉人对租赁物收回使用和改变千野草场经营模式等导致合同履行发生变化，上诉人积极与被上诉人进行协商未果，发生争议。一、一审判决认定事实错误，上诉人不应支付违约金。合同签订后，上诉人按照合同约定向被上诉人支付了2017年及2018年的租赁费用，但被上诉人实际交付上诉人的租赁物不符合约定，表现在:将近700平方米作为停车场使用，2018年10月和2019年3月，被上诉人与上诉人协商分别将上诉人租用的千野草场北门商业区一楼的房屋(面积为32平米)和二楼的房间(面积为260平米)交还，由被上诉人作为职工活动中心场地(现改为疫情隔离室)和职工宿舍使用。上诉人在一审庭审中提出该问题，被上诉人予以否认，一审判决对上诉人的该抗辩理由未予采纳，属于对案件基本事实认定错误。在被上诉人履行明显不符合合同约定的情况下，上诉人拒绝履行租赁费用系合同的履行抗辩，故原判不应支持违约金，而且应就被上诉人占用和收回房屋部分对应的租金作相应减少，其减少租金额为:年租金除以出租面积，再乘以被上诉人占用和收回房屋部分对应的面积，再乘以剩余租赁时间。按此计算，减少租金额:（1）120000元/年÷1587平方米×871平方米(邮政室31平方米、职工宿舍216平方米、停车场平方米624平方米)×4年=263440.5元;（2）2018年10月收回一楼作职工活动中心32平方米，应减少租金120000元/年÷1587平方米×32平方米×2.25年=5444.23元;（3）2019年3月收回二楼房屋260平方米，应减少租金120000元/年÷1587平方米×260平方米×1.83年=35977.32元。以上三项合计304862.05元。按一审判决应支付的租金310000元，扣减304862.05元，实际尚欠5137.95元。二、2018年8月起，上诉人与被上诉人签订的租赁合同发生了情势变更，导致合同的继续履行对上诉人明显不公平，故一审判决未适用情势变更原则，属适用法律错误。根据被上诉人原经营模式，到千野草场景点旅游的车辆不能进入景区内，停靠在千野草场北门商业区的停车场。基于此，上诉人才与被上诉人于2016年9月17日签订《千野草场北门商业区房屋租赁合同》，租赁房屋开展餐饮、超市、住宿等经营活动，为旅客购物、住宿提供便捷一站式服务。该租赁合同签订后，上诉人投入巨资对千野草场北门商业区房屋进行装饰装修，并如期开展餐饮、超市、住宿等经营活动。然而被上诉人于2018年8月1日起改变旅游经营模式，到千野草场景点旅游的车辆可以进入景区内，不再停靠在千野草场北门商业区的停车场，商业区的商业价值尽失，导致履行《千野草场北门商业区房屋租赁合同》情势发生根本性变更，出现不可控经营风险，已无法再经营下去。为此，上诉人于2018年8月至9月，多次与被上诉人及景区领导沟通协商，并递交书面函告，但未得到答复。因在合同订立后履行过程中情势发生了上诉人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于上诉人明显不公平，上诉人遂与被上诉人协商变更合同，但被上诉人利用合同优势方的主体地位拒不协商导致上诉人违约并承担违约责任，违反了公平原则。在此种情形下，原审法院采用合同的一般规则而没有适用情势变更原则进行裁判，属适用法律错误。三、案涉租赁合同的租金应当调低。2020年1月，新冠疫情暴发，上诉人所经营的旅游商业区受疫情影响产生损失。根据重庆市人民政府市发展改革委《关于印发的通知》，被上诉人系国有企事业单位，应当按照实施方案免除上诉人2020年上半年的部分租金。四、一审法院对上诉人请求被上诉人赔偿上诉人的装修及设施设备损失等未作审理，属程序违法，依法应发回重审。黄水旅投公司辩称，1.本案涉及的租赁物范围以及具体内容是双方在签订租赁合同前通过石柱土家族自治县产权交易所公开招租、竞价的程序后，双方根据竞价结果签订的租赁合同。作为承租人对租赁物的具体内容是经过详细了解并进行了现场查看最终竞价而签订合同，上诉人谈到租赁范围不足的问题不属实。2.被上诉人是严格按照合同约定和公开招租的范围交付的租赁物，上诉人称经营模式发生改变，但合同中并未约定千野草场按何种模式经营作为双方签订租赁合同的前提条件。因此，无论千野草场经营模式是否发生过变化，均不影响本案涉及的租赁合同的履行。3.关于上诉人谈到2018年9月后多次找被上诉人，但上诉人从未主张过要求解除合同，双方的合同履行是正常到期届满的。因此，不存在应当免除部分租金的问题。4.关于上诉人提出装修设备损失的问题，租赁合同第5条第三项明确约定了合同到期后关于装修和设备如何处理的问题，因此被上诉人不负有赔偿其装修的义务。同时，本案上诉人在一审中本身就没有提出反诉，该项请求不应作为二审的审查范围。综上，请求驳回上诉，维持原判。黄水旅投公司向一审法院起诉请求：1.判令王淑平立即将原承租的石柱土家族自治县千野草场景区北门商业区域返还给黄水旅投公司；2.判令王淑平支付租金人民币310000元；3.判令王淑平按每天328.77元的标准，向黄水旅投公司支付从2020年9月13日起至归还租赁物之日止对原租赁物的占用费，其中计算至本次起诉之日（2020年10月26日）为14465.88元；4.判令王淑平向黄水旅投公司支付违约金50000元；5.王淑平承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年9月17日，黄水旅投公司（甲方）与王淑平（乙方）签订《千野草场北门商业区房屋租赁合同》约定：根据石柱土家族自治县联合交易所公开竞价结果，经甲乙双方友好协商，就甲方将千野草场北门商业区出租给乙方使用的相关事宜签订本合同，双方共同遵守。一、租赁物基本情况。租赁物为位于石柱土家族自治县千野草场景区北门商业区域，产权属甲方所有的房屋共间，总建筑面积㎡（注：房屋间数和面积数量为空白）；所有房屋的门窗齐全、建筑外观风貌完整，室内未装修。二、租赁期限：租期为四年，即从2016年9月13日起至2020年9月12日止，租期届满，本合同自动终止。三、租金、保证金及支付方式：1.租金起算时间为本合同签订之日起实行按年计算，每年的租金为120000元（大写：壹拾贰万元），于每年9月12日前一次性向甲方缴纳。2.租金不包含水、电、气……3.首次支付租金时，乙方还应向甲方交纳履约保证金10000元（大写：壹万元），足额交纳保证金作为本合同生效条件之一……五、特别约定：3.合同期满或出现合同提前解除、终止情形，乙方必须及时将租赁物返还给甲方，返还时，除租赁期间由乙方添置且能够天然移动的设施设备归乙方自行处理外，所有装修成果以及不可移动财产归甲方所有，乙方不得故意损坏，否则将承担赔偿责任。六、违约责任及解决争议方式：1.甲、乙任何一方违约，应支付守约方违约金50000元（大写：伍万元），支付违约金不能免除赔偿损失等责任。重庆联合交易所于2016年5月3日收取王淑平交纳的招租保证金96000元，并于2017年9月19日通过企业交易转账方式跨行支付给黄水旅投公司。2017年9月15日，王淑平向黄水旅投公司跨行支付34000元（其中10000元为履约保证金，黄水旅投公司给王淑平出具了《收据》一张）。2018年10月12日，王淑平向黄水旅投公司跨行支付50000元。《千野草场北门商业区房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，王淑平仍继续占有使用该租赁区域，但未与黄水旅投公司续签租赁协议。黄水旅投公司于2020年10月12日向王淑平发出《催交租金及归还租赁物通知书》。庭审中，黄水旅投公司、王淑平均认可“王淑平向黄水旅投公司交纳租金17万元，履约保证金1万元”。黄水旅投公司明确表示不同意将履约保证金1万元抵扣王淑平所欠租金。一审法院认为，黄水旅投公司、王淑平签订的《千野草场北门商业区房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，黄水旅投公司将租赁物交付王淑平使用、收益，王淑平就应当依照合同约定向黄水旅投公司支付租金及相关费用。黄水旅投公司依照《千野草场北门商业区房屋租赁合同》的约定履行了交付千野草场北门商业区房屋的义务，但王淑平却未按合同约定按时足额支付租金，至起诉之日已经欠付租金31万元，其行为已构成违约，黄水旅投公司可以依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条的规定和《千野草场北门商业区房屋租赁合同》第六条第一项的约定，要求王淑平支付所欠租金310000元和违约金50000元。黄水旅投公司、王淑平租赁合同于2020年9月12日到期后，王淑平未与黄水旅投公司续签租赁协议，但仍然实际占用原告的租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，王淑平应当按照《千野草场北门商业区房屋租赁合同》约定的租金标准向黄水旅投公司支付自租赁期间届满之日起至搬离之日止的房屋占有使用费（自2020年9月13日起至实际搬离之日止，以占用租赁物的时间为基数，以120000元/年为标准计算房屋占有使用费）。王淑平在庭审中主张其租用的租赁标的物面积约为1550㎡，其中有约800㎡用作邮政室、职工宿舍、停车场，但未提供证据予以证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故王淑平应承担不利后果。黄水旅投公司要求王淑平“将原承租的石柱县千野草场景区北门商业房屋返还给原告”，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，应予支持。王淑平主张黄水旅投公司应赔偿其贷款利息损失，与本案不属同一法律关系，不予评述和处理。对于履约保证金1万元，王淑平可以自行协商退还或另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、王淑平于本判决生效之日起十五日内将其承租的石柱土家族自治县千野草场景区北门商业区房屋交还给重庆黄水旅游投资有限公司；二、王淑平于本判决生效之日起十五日内向重庆黄水旅游投资有限公司支付租金310000元及房屋占有使用费（自2020年9月13日起至实际搬离之日止，以实际占用房屋时间为基数，以120000元/年为标准计算）；三、王淑平于本判决生效之日起十五日内向重庆黄水旅游投资有限公司支付违约金50000元；四、驳回重庆黄水旅游投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费6916.99元，由王淑平负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求向本院举示了证据，本院已组织当事人进行了质证。本院审查认为，上诉人举示的冉某、陈某的自书证言，系打印件，且当事人未出庭作证，无法核实其真实性，本院不予采信。上诉人举示的2016年千野草场管理细则及视频资料、出庭证人的证言均不能达到其证明目的，不予采信。被上诉人举示的信访件，不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案各方当事人争议的主要焦点为：一、一审法院对王淑平在答辩状中提出的相应请求应否作为王淑平的反诉予以审理并裁判，一审法院未予处理是否属于程序违法；二、一审法院认定王淑平存在违约行为并判令其承担相应的违约责任是否得当；三、一审法院认定王淑平应当支付的租金金额是否合理合法。本案争议的事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，应当适用争议发生时的法律规定。关于焦点一。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定：“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”反诉，是指在一个已经开始的民事诉讼程序中，本诉的被告以本诉原告为被告，向受诉法院提出的与本诉有牵连的独立的反诉请求。本案中，王淑平在一审中仅在答辩意见中提出请求，但未向一审法院提出反诉，故原判对其答辩意见提出的请求未作处理并未违反法律规定，王淑平可另行主张权利。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”该法第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，黄水旅投公司与王淑平签订的《千野草场北门商业区房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按合同的约定履行义务。王淑平承租房屋期间尚欠310000元租金，应当予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”王淑平未按合同约定支付尚欠租金，构成违约，应当承担违约责任。根据黄水旅投公司、王淑平签订的《千野草场北门商业区房屋租赁合同》第六条约定，任何一方违约，应支付守约方50000元违约金不，原判据此确定由王淑平承担违约金50000元正确，本院予以确认。关于焦点三。黄水旅投公司与王淑平签订的《千野草场北门商业区房屋租赁合同》约定租赁期间为4年，每年租金120000元，已支付170000元，尚欠310000元，原判确定的尚欠租金总额正确，本院予以确认。上诉人主张被上诉人在合同履行期间收回了部门租赁物，据此请求减免相应的租金，但被上诉人对此不予认可，且上诉人无可信的证据证明，故其主张证据不足，本院不予支持。上诉人主张被上诉人在合同履行期间调整经营模式，对合同履行造成了影响，但双方在合同中并未对此作出约定，被上诉人是否调整经营模式并不构成违约，故上诉人的该理由不成立，本院不予支持。上诉人及被上诉人于二审中均认可千野草场一年只经营七八月份，而该两月疫情已缓解，并不影响其正常经营，故上诉人主张基于疫情停业减少损失的理由不成立，本院不予支持。综上所述，王淑平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6916.99元，由上诉人王淑平负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽端审 判 员 王勐视审 判 员 谢长江二〇二一年四月二十六日法官助理 雷书彦书 记 员 高红林