黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终2218号上诉人（原审被告）：马海洋，男，1976年4月5日出生，汉族，哈尔滨交通集团公共交通有限公司队长，住黑龙江省哈尔滨市道外区。被上诉人（原审原告）：郭嘉，男，1985年9月28日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：王洋，黑龙江长城律师事务所律师。原审被告：黑龙江省建宏房地产经纪有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区安吉街****。法定代表人：于春阳，经理。上诉人马海洋因与被上诉人郭嘉、原审被告黑龙江省建宏房地产经纪有限公司（以下简称建宏公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2020）黑0102民初2346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。马海洋上诉请求：依法撤销一审判决第二项给付定金一万元的部分，不应支持双倍返还定金。事实和理由：马海洋与郭嘉、建宏公司于2019年6月11日签订了一份《建宏房地产房屋买卖服务居间专用合同》，合同签订后郭嘉交付了一万元定金，并交付了购房款用于偿还银行贷款，马海洋也积极配合郭嘉履行义务。但由于案涉的房产系被法院依法查封，马海洋对此也不知情，只是在办理过程中才知道该房产被查封，所以不能办理交易手续的过错并不在马海洋，其属于意料之外的情况。马海洋主观上不具有违约的故意，故此不应适用定金罚则，望法院依法改判。郭嘉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院维持一审判决。马海洋承担的是违约责任，除不可抗力、意外事件以外，马海洋主张的其他原因均不能免除违约责任，故马海洋主张自己不存在不能履行的过错，不影响责任的承担。马海洋涉及其他诉讼并已经进入执行阶段，其应当知晓自身财产随时存在被查封冻结的可能性，在此种情况下仍然处分该房产，不能证明自己是善意的行为人，故不管是从《建宏房地产房屋买卖居间服务专用合同》第三条第四项约定，还是从马海洋主张的自身无过错的角度，均应当承担违约责任。建宏公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。郭嘉向一审法院起诉请求：1.判令解除郭嘉、马海洋与建宏公司于2019年6月11日签订的建宏房地产房屋买卖居间服务专用合同；2.请求马海洋双倍返还定金1万元（应返还2万元，已返还1万元）；3.请求马海洋返还郭嘉购房款18.4万元及逾期利息（自2020年6月11日起至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4．请求马海洋给付违约金109.5元／日，自2019年6月11日至2020年7月27日的违约金45,114元，从2020年7月27日至实际还款之日止按照36.5万元×日万分之三×违约天数计算；5.请求建宏公司对诉讼请求第2、3、4项承担连带责任。一审法院认定事实：2019年6月11日，马海洋（甲方）与郭嘉（乙方）、居间方建宏公司签订《建宏房地产房屋买卖居间服务专用合同》，约定：郭嘉购买马海洋所有的位于哈尔滨市××街××单元××号房屋，建筑面积44.3平方米，房屋成交价格36.5万元。产权更名过户费、个人所得税、房屋增值税费、土地出让金税、房屋维修基金均由乙方承担。合同第三条约定，甲方保证房屋产权真实合法、无产权、债务、抵押及继承、赠与纠纷，其配偶及共同居住人均同意出售，保证近期不在动迁范围内，同时保证中途不反悔，否则即为违约，赔偿合同中购房定金及全额居间服务费用。第五条约定，甲方保证按居间方通知的时间及时到国家相关部门办理产权交易及贷款手续，每逾期一日向乙方赔偿全额房款万分之三的违约金，逾期十五日为自动弃权与违约，赔偿合同中的购房定金及全额居间服务费用。居间方协助甲乙双方办理有关房屋产权过户手续，代甲方收取定金并协助银行代转收房款。负责甲乙双方办理有关房屋产权更名、过户及房屋贷款所属事项中的全程业务工作安排。第六条约定，合同签订当时，乙方将全额房款的定金1万元交付给居间方。第七条约定，双方约定房屋交接日期为甲方拿到全款当日，每逾期一日赔偿对方全额房款万分之三的违约金。第八条补充条款约定，甲方房屋有贷款约23万元左右，乙方负责给甲方解贷；甲、乙方约定以现金更名方式进行交易自行准备不动产中心所需各项基本材料；代办费1000元。当日，郭嘉向马海洋6224254510100988071号账户转账239,000元，马海洋于同日向郭嘉出具收据，内容为：马海洋于2019年6月11日收到郭嘉239,000元，此款用于对马海洋名下的哈尔滨市××街××单元××号房产解押贷款，马海洋应无条件配合郭嘉进行更名。同日，哈尔滨银行股份有限公司哈西支行出具结清证明，内容为：借款人马海洋于2019年6月11日将25万元贷款全部结清，抵押人为马海洋，不动产证明编号：黑（2017）哈尔滨市不动产证明第0021375号。2019年6月5日，建宏公司向郭嘉出具收款收据，内容为：交款单位郭强，收款方式微信转账，收款金额1万元，事由为道里区安心街109号2栋4单元3层3号购房定金。在案涉房屋交易之前，郭嘉与马海洋在哈尔滨市不动产登记信息自动查询机查询案涉房屋状态为“抵押／查封”，郭嘉将该查询结果通过微信发给建宏公司工作人员，回复内容为：“没有抵押查封，贷款完全注销之后直接更名没有问题。”案涉房屋于2019年3月8日被哈尔滨市香坊区人民法院（2018）黑0110执恢668号执行裁定书查封，查封结束日期为2022年3月7日。案涉房屋因被法院查封无法办理产权变更登记。马海洋向郭嘉返还购房款5.5万元，建宏公司退还郭嘉定金1万元。剩余购房款18.4万元马海洋未返还给郭嘉。再查明，一审法院依据郭嘉提出的财产保全申请，于2020年7月28日作出（2020）黑0102民初2346号民事裁定书，查封马海洋所有的坐落于道里区安心街109号2栋4单元3层3号房产［不动产权证号：黑（2017）哈尔滨市不动产证明第0021375号］及马海洋名下黑Ａ×××**号雅阁牌机动车。郭嘉支付保全费2445元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项规定，当事人一方迟延履行主要义务，经催告在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，郭嘉、马海洋及建宏公司之间签订的合同，合法有效，各方当事人均应按照约定履行义务。郭嘉按照约定将239,000元给付马海洋偿还银行贷款，马海洋因案涉房屋被法院查封不能与郭嘉办理更名过户，导致交易无法继续进行，属于迟延履行主要义务的情形，故郭嘉要求解除合同并要求马海洋返还剩余购房款18.4万元的诉讼请求，予以支持。关于郭嘉要求马海洋双倍返还定金的诉讼请求，本案中，郭嘉、马海洋及建宏公司之间于2019年6月11日签订的《建宏房地产房屋买卖居间服务专用合同》第三条第四项约定：马海洋保证按居间方通知的时间及时到国家相关部门办理产权交易及贷款手续，每逾期一日向乙方赔偿全额房款万分之三的违约金，逾期十五日为自动弃权与违约，赔偿合同中的购房定金。因案涉房屋被法院查封，不能办理产权交易手续的时间已经超过十五日，故根据合同约定，马海洋应向郭嘉双倍返还定金共计2万元，因建宏公司已经返还给郭嘉定金1万元，故马海洋应再返还郭嘉定金1万元。关于郭嘉要求给付违约金的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，不予支持。关于郭嘉要求马海洋给付利息的诉讼请求，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”本案中，郭嘉未举证证明马海洋违约行为给其造成的实际损失超出约定的定金，故对于该项诉讼请求不予支持。关于郭嘉要求建宏公司对马海洋债务承担连带责任的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。本案中，建宏公司对于郭嘉发送的案涉房屋查询结果未认真审核，存在一定过失，但郭嘉自述案涉房屋的查询结果系由郭嘉与马海洋到不动产中心查询所得，郭嘉也有确认房屋状态是否正常的义务，郭嘉无证据证明建宏公司存在故意隐瞒或者提供虚假情况的行为，故对于该项诉讼请求，不予支持。判决：一、解除郭嘉与马海洋、建宏公司于2019年6月11日签订的《建宏房地产房屋买卖居间服务专业合同》；二、马海洋于判决发生法律效力之日起十日内返还郭嘉购房款18.4万元、定金1万元，共计19.4万元；三、驳回郭嘉的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，郭嘉、马海洋及建宏公司签订的《建宏房地产房屋买卖居间服务专用合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方应按合同履行。现案涉房屋因马海洋涉及另案诉讼被法院查封，致使合同目的无法实现，马海洋应承担相应的违约赔偿责任。《建宏房地产房屋买卖居间服务专用合同》明确约定，如马海洋违约应赔偿购房定金，故一审判令马海洋赔偿郭嘉定金1万元并无不当。综上所述，马海洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由马海洋负担。本判决为终审判决。审判长  李妮娜审判员  赵 晟审判员  张禹珩（）二〇二一年四月二十二日书记员  周小倩