贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终884号上诉人（原审原告）：王明霞，女，1986年2月24日出生，汉族，住所地浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人：罗明，贵州驰辰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：何方龙，贵州驰辰源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳保利投资房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添办事处奶牛场保利公园2010（3-1-A区）。法定代表人：王浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：毕驰，贵州鼎尊律师事务所律师。上诉人王明霞因与被上诉人贵阳保利投资房地产开发有限公司（以下简称贵阳保利房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院(2020)黔0112民初2213号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人王明霞上诉请求：1.请求依法改判、撤销或变更原审判决，支持上诉人的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用、保全费全部由被上诉人承担。事实和理由：1.原审判决认定“被上诉人构成违约，但不能构成根本违约”的事实错误。被上诉人将仓储房以住宅用房出卖给上诉人，在上诉人购买该房屋时，未明确告知上诉人，妨害上诉人的知情权和选择权，故意隐瞒该重大事实，严重不符合约定；且不能为上诉人办理合同约定的住宅用房面积，为法律和事实不能，其行为构成根本性违约，严重损害上诉人的权益，上诉人有权请求解除合同，要求被上诉人承担赔偿损失、支付违约金等违约责任。2.原审判决认定事实不清，未查明被上诉人逾期办理交付商品房转移登记有关文书。被上诉人应在商品房交付后500个工作日将办理商品房转移登记有关文书交付给上诉人，约定期限起超过180个工作日的，上诉人有权依据《商品房买卖合同》第22条：“三转移登记”之约定，要求退房。被上诉人现今尚未交付，其行为构成根本性违约，上诉人有权解除合同，要求被上诉人承担违约责任、赔偿损失。2017年9月1日该商品房已交付；被上诉人应在2019年9月1日前将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人，被上诉人未交付，其行为已构成违约。约定期限起超过180个工作日的，即被上诉人在2020年5月26日前仍不能办理商品房转移登记手续交付给上诉人，上诉人有权解除合同，要求被上诉人承担违约责任、赔偿损失。被上诉人贵阳保利房开公司答辩称，被上诉人没有违约。1.被上诉人不是把仓储房作为住宅用房销售给上诉人。以前地下部分是没有产权证的，被上诉人是作为赠送面积给客户的。后来下文以后，地下部分必须要先补土才能办证，故在合同中，被上诉人也就不能作为赠送了。地下室部分仅占住宅的一小部分，不能改变被上诉人卖的是住宅的事实；2.被上诉人没有隐瞒事实，案涉房屋地上地下的使用年限不会发生改变，签订合同的时候是现房，也具备了办理大产权的条件；3.基于按揭购买，房开提供了担保责任，房开代理办证。上诉人需给房开提供相关税票才能办理产权证，上诉人以仓储房为由拒不配合办理产权证，才导致至今案涉房屋没有办证；4.被上诉人不构成根本违约。王明霞向一审法院起诉请求：1、解除原被告双方签订的《商铺房买卖合同》及补充协议；2、判令被告退还原告购房款446万元、专项维修资金8.92万元、手续费530元，合计4549730元；3、判令被告赔偿原告利息损失345348.16元，暂计算至2020年4月23日，并计算至被告退还购房款之日止；4、判令被告支付原告违约金42016.91元，违约金按中国人民银行活期存款利率0.35%自2017年8月28日起计算，暂计算至2020年5月6日，利随本清为止；5、判令被告支付原告资金占用费590106.30元，以4549730元为本金按中国银行同期贷款利率4.75%自2017年8月27日起计算，暂计算至起诉之日，利随本清为止；6、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2017年8月27日，作为买受人的原告王明霞与作为出卖人的被告贵阳保利房开公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，载明原告购买被告开发的位于贵阳市乌当区（以下简称案涉房屋），建筑层数地下一层（123.18平方米），地上三层，该商品房（合同约定√）建筑面积410.83平方米，房屋总价款446万元，买受人采取首付179万元，银行按揭267万元支付。房屋交付时间2016年6月30日前，在约定日期超过180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房登记的有关文书，买受人有权退房，按银行活期存款支付利息。其中补充协议对产权登记约定出卖人协助办证的范围仅限于《房屋所有权证》，出卖人在商品房交付之日起500个工作日将办理商品房登记的有关文书交付买受人。对房屋交付，商品房为现房的，在《商品房买卖合同》生效或买受人付清房款的同时，则视该商品房交付信息已送达买受人。合同签订后，原告于2017年6月24日支付手续费530元，购房定金10万元；2017年8月26日支付购房款169万元，2017年10月10日支付按揭贷款267万元。被告已将房屋交付给原告。截止至2020年4月23日，原告支付银行贷款本息350545.02元。另查明，被告于2017年3月21日取得案涉房屋商品房销售现房证明书，并于2020年4月23日在贵阳晚报登载产权办理公告。贵阳市国土资源局、贵阳市住房和城乡建设局于2017年3月22日下发《关于贵阳市中心城区地下空间整体出让及办理不动产登记相关问题的处理意见》（筑国土资发2017.278号），从2017年3月22日起，涉及地下空间的项目在办理所有权登记前应办理出让手续，补交土地出让金及《关于贵阳市中心城区地下空间国有建设用地使用权有关工作的措施》（筑府办函2016.127号），地下空间的利用类型是国防、人防专用设施、车库及仓储用地。本案涉及房屋地下一层部分性质应当为仓储。本案的焦点为原告要求办理建筑面积410.83平方米房屋产权的目的不能实现，被告是否属于根本性违约，《商品房买卖合同》是否应当解除及原告的购房款、损失等是否予以支持。一审法院认为，原告王明霞与被告贵阳保利房开公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，内容不违反法律法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。对于原告主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，双方在《商品房买卖合同》中约定房屋建筑面积410.83平方米，地下一层，地上三层。合同并未明确约定地下一层房屋的产权性质，应当理解为住宅性质，根据相关政策地下一层办理产权性质只能是仓储，而地下一层部分性质为仓储的相关政策出台于双方签订《商品房买卖合同》前，被告不能按约定产权性质办理产权，存在违约。现房屋已交付，双方均未提交房屋交付时间。一审法院根据合同约定，现房为买受人付清房款之日即2017年10月10日为房屋交付时间。根据合同约定：交付后500＋180＝680个工作日不能交付办理商品房登记的有关文书，买受人有权退房。但本案存在的争议问题不是逾期交付办理商品房登记的有关文书的问题，而是房屋地下一层部分所办产权性质改变的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案因政策原因地下一层房屋办理产权性质发生变化，但原告已于2017年收房，地下一层仅占房屋面积的30%，被告的违约行为不符合合同法第九十四条规定的合同解除的情形，不应认定为被告根本性违约而致使原告合同目的不能实现。地下一层产权性质发生变化可能会导致房屋贬值，但本案中原告坚持主张解除合同，对于房屋贬值部分原告可另行向被告主张权利。故原告主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。因合同未予解除，故对原告其余诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告王明霞的诉讼请求。案件受理费50527元，减半收取25263.50元，财产保全费5000元，由原告王明霞负担。本院二审期间，当事人均无新证据提交。二审查明事实与一审查明事实一致,本院予确认。本院认为，上诉人王明霞与被上诉人贵阳保利房开公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，内容不违反法律法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。关于王明霞以地下部分不能办理住宅用房不动产权证为由主张解除《商品房买卖合同》的问题。首先，本案系因政策原因导致地下一层房屋办理产权性质发生变化；其次，上诉人已于2017年收房，地下一层产权性质的变更虽可能会导致房屋价值贬损，但并不影响其使用。且其诉争的地下一层仅占房屋产权面积的30%，被上诉人已履行了合同的主要义务。其虽已构成违约，但并非根本性违约致使上诉人合同目的不能实现，一审认定上诉人主张解除合同的理由不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定并无不当。关于上诉人王明霞主张因被上诉人逾期办理产权证其享有合同解除权的问题。上诉人主张根据《商品房买卖合同》《补充协议》规定，该房屋的交付日期为2017年9月1日，被上诉人需在2019年9月1日前将产权证交付给上诉人，如逾期超过合同约定的时间，即2020年5月26日之后上诉人享有解除合同的权利。因被上诉人一审已举证证明于2020年4月23日在贵阳晚报上发布办证公告，被上诉人已在2020年5月26日之前按合同约定履行了通知办证义务，上诉人以此作为解除合同的理由不成立。另外，由于被上诉人的违约行为，致使地下一层产权性质发生变化可能会导致房屋贬值给上诉人造成的损失问题，上诉人可另行向被上诉人主张权利。综上所述，上诉人王明霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用25263.5元，由上诉人王明霞负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  邓禹雨二〇二一年四月十三日书记员  蒲美君