山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终2602号 上诉人（原审被告）：城阳区唐坊顺拉面馆。 经营者：韩亥比，男，撒拉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：孙鸿，山东海轩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙骞正，男，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：刘文海，山东畅海律师事务所律师。 上诉人城阳区唐坊顺拉面馆（以下简称唐坊顺拉面馆）因与被上诉人孙骞正物权保护纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初7495号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人唐坊顺拉面馆的委托诉讼代理人孙鸿，被上诉人孙骞正的委托诉讼代理人刘文海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐坊顺拉面馆向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或直接改判驳回孙骞正的诉讼请求；2.一、二审案件受理费用由孙骞正承担。事实和理由：一、唐坊顺拉面馆并非本案适格被告。租赁权不是物权，从孙骞正提交的包含裁决书等证据在内，均无法直接证明孙骞正系涉案房屋的合法权利人。退一步讲，即使孙骞正有证据证明其是涉案房屋的所有权人，孙骞正所诉的侵权责任纠纷实际系涉案房屋的实际出租人封泰超与孙骞正之间的多个纠纷引发导致的，唐坊顺拉面馆作为涉案房屋的合法承租人并未侵害孙骞正权益，亦不是本案适格被告。二、一审判决认定事实错误，唐坊顺拉面馆系涉案房屋的合法承租人这一事实从未发生过改变。第一，涉案房屋的实际出租人封泰超虽不是涉案房屋的所有权人，但封泰超在将涉案房屋进行出租时是涉案房屋的实际占有人，其将涉案房屋对外出租时，也宣称其系涉案房屋的所有人。涉案房屋所属的迈科隆公司的法人也是封泰超，所占用土地系集体土地，在建造的房屋在无法办理房产证的情况下，原承租人苏某在已尽到合理的注意义务，有合理理由认为封泰超系涉案房屋的合法所有权人。同时，原承租人苏某也是在涉案房屋纠纷未定，对涉案房屋纠纷更不知情的情况下，与封泰超签署了《房屋租赁合同》，随后苏某因生意不好做，在取得封泰超的同意后，与唐坊顺拉面馆签署《房屋转租协议》，系双方的真实意思表示下签署的协议，双方之间的转租行为合法有效，唐坊顺拉面馆系合法的承租人这一事实从未发生过改变。第二，退一步讲，即使封泰超对涉案房屋的出租行为系无权处分，但无论是在苏某与封泰超签署《房屋租赁合同》时，还是唐坊顺拉面馆在与苏某签署《房屋转租协议》时，苏某和唐坊顺拉面馆对于涉案房屋上的纠纷均不知情，在签署合同时均属于善意相对人，签署的合同系双方之间的真实意思表示，依据《买卖合同司法解释》第三条第一款之规定“当事人一方以买卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，无权处分订立的买卖合同应属有效合同，举重以明轻，无权处分订立的租赁合同亦应属有效合同。因此，唐坊顺拉面馆系合法的承租人，其对涉案房屋属于合法合理的占有使用，不存在任何侵权行为，其在租赁期限内对涉案房屋进行合法的占有使用，依法应得到保障。三、孙骞正对苏某与唐坊顺拉面馆签订的合同也已进行了追认。依据《合同法》第51条之规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”孙骞正在2019年之后两次要求唐坊顺拉面馆支付房租的行为，也是对唐坊顺拉面馆与苏某之间的转租行为的追认，唐坊顺拉面馆当时未向孙骞正交付房租的原因是在对涉案房屋上的纠纷没有详细了解之前，无法确定涉案房屋的所有权人，而非拒不缴纳房租，唐坊顺拉面馆自2019年5月至今欠付的房租，唐坊顺拉面馆也愿意依照转租协议的约定进行支付。四、唐坊顺拉面馆提交的证据与证人苏某的证言相互印证，足以证明唐坊顺拉面馆系涉案房屋的合法承租人，不存在任何侵权行为。第一，唐坊顺拉面馆提交的证据与证人证言足以证实苏某系涉案房屋的原承租人，且证人陈述还有其他店面需要经营，所以将涉案房屋交由案外人冶木沙经营店面并负责所有事宜。第二，苏某在取得实际出租人封泰超的同意后，以185000元的费用将涉案房屋转租给唐坊顺拉面馆，该费用包含了承租时涉案房屋的第一年房租、所有设备和装修等全部费用，唐坊顺拉面馆与苏某在协商一致的情况下，以185000元的费用打包转租并签署转租协议，苏某在收到上述款项后向唐坊顺拉面馆出具收条，上述行为均系双方真实意思表示，合法有效，且该转租协议现仍处于租赁期内，唐坊顺拉面馆作为合法的承租人，不存在任何侵权行为。第三，苏某作为证人出庭作证，其证言与唐坊顺拉面馆提交的证据1相互印证，足以证明唐坊顺拉面馆系合法承租，不存在任何侵权行为，结合以上证据，证明效力明显高于冶木沙当时在公安处所做的询问笔录的效力。五、涉案房屋的装修属于增值部分，依法应归唐坊顺拉面馆所有。唐坊顺拉面馆有证据证明因承租涉案房屋支出185000元包含转让费、装修和租赁费等在内的高额费用，涉案房屋的装修属于增值部分，在涉案房屋拆迁时，孙骞正如被认定为涉案房屋拆迁利益的受益人，对于该部分不当得利，应依法给与唐坊顺拉面馆相应补偿，针对该部分补偿费用，唐坊顺拉面馆也将依法提起诉讼。综上，一审判决未查清全部案件事实，存在多处认定事实不清与错误，证据不足，且适用法律不当。 孙骞正答辩称，一审认定的事实正确，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。 孙骞正向一审法院起诉请求：1.判令唐坊顺拉面馆赔偿孙骞正自侵占房屋之日起至2020年6月18日止（37个月）造成的财产损失，按每月3000元计算，共计110000元；2.判令唐坊顺拉面馆赔偿孙骞正自2020年6月19日起至腾出房屋之日止造成的财产损失按每月3000元计算；3.判令唐坊顺拉面馆腾出侵占的房屋；4.诉讼费由唐坊顺拉面馆承担。庭审中孙骞正又减少第一、二项诉讼请求为：1、要求唐坊顺拉面馆按每月2000元标准支付，自2017年5月17日起至2020年6月18日止，共计37个月，合计74000元；5.要求唐坊顺拉面馆按每月2000元标准支付，自2020年6月18日后至实际履行之日止的房租损失。 一审法院认定事实如下： 一、青仲裁字（2016）第357号裁决书，裁决：青岛迈科隆粉体技术设备有限公司将位于青岛市城阳区棘洪滩街道上崖社区（xx号路中段）的厂房搬迁腾让，返还给孙骞正。一审法院作出（2017）鲁0214执481号执行裁定书，裁定：青岛迈科隆粉体技术设备有限公司于2017年3月14日前迁出，到期不履行，将依法强制执行。 二、唐坊顺拉面馆位于城阳区棘洪滩街道上崖社区（xx号路中段）的原青岛迈科隆粉体技术设备有限公司厂房的门头房，系个体工商户，经营者为韩亥比。封泰超系青岛迈科隆粉体技术设备有限公司的法定代表人。 三、2019年1月14日，韩亥比在公安机关询问笔录称：“2018年7月冶木沙将涉案房屋转租给韩亥比，期限为3年，每年房租24000元，房租交纳给封泰超，因为冶木沙也是从封泰超处承租的”。 四、证人苏某出庭作证，证言汇总如下：“我于2018年5月与封泰超签订租赁合同，承租涉案房屋，期限为3年，年租金24000元，用于经营中国化隆牛肉面店，冶木沙是我表哥，帮我经营，我在2018年8月左右将涉案房屋转租给韩亥比，转让费用185000元（包含2018年5月1日至2019年4月30日的一年房租）。孙骞正对证人证言不予认可，唐坊顺拉面馆对证人证言无异议。 五、唐坊顺拉面馆自认已经交纳了2019年4月30日前的房屋租金（包含在房屋转让费用中），2019年5月1日起至今的房屋租金尚未交纳，如唐坊顺拉面馆继续承租，愿意按年租金24000元的标准支付。 一审法院认为，本案系物权保护纠纷。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，生效法律文书已经认定位于青岛市城阳区棘洪滩街道上崖社区（xx号路中段）的原青岛迈科隆粉体技术设备有限公司的厂房归孙骞正所有，孙骞正系涉案房屋的所有权人，唐坊顺拉面馆提交的证据不足以认定系有权占有涉案房屋，应承担举证不能的法律后果，故孙骞正要求唐坊顺拉面馆腾房，于法有据，一审法院予以支持。关于房屋占有使用费。孙骞正要求唐坊顺拉面馆按照每月2000元支付，因韩亥比在公安询问笔录中、证人苏某在出庭作证中均陈述涉案房屋年租金为24000元，故一审法院认定涉案房屋按照每年24000年支付占有使用费为宜。唐坊顺拉面馆应自2019年5月1日起至实际腾房之日止，按每月2000元向孙骞正支付房屋占有使用费。至于2019年5月1日前的房屋租金，唐坊顺拉面馆称已经包含在房屋转让费用中，因涉及案外人，故一审法院不予一并处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中国人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、城阳区唐坊顺拉面馆于判决生效之日起十日内将占用的城阳区棘洪滩街道上崖社区（xx号路中段）的原青岛迈科隆粉体技术设备有限公司厂房的门头房腾出并交付孙骞正；二、城阳区唐坊顺拉面馆于判决生效之日起十日内支付孙骞正房屋占有使用费（自2019年5月1日起至实际腾房之日止，按照每月2000元计算）；三、驳回孙骞正的其他诉讼请求。案件受理费1650元，由城阳区唐坊顺拉面馆负担。孙骞正已预交2500元，因孙骞正减少诉讼请求，退还孙骞正850元。 本案经调解，各方未能达成协议。 本院认为，本案的焦点问题是：唐坊顺拉面馆对涉案房屋是否拥有租赁权。 唐坊顺拉面馆主张其占有使用的涉案房屋系自2018年7月从冶木沙处转租而来，租金交纳给封泰超。根据本案查明事实，冶木沙及封泰超均既不是涉案房屋的产权人，又不是涉案房屋的合法承租人，故唐坊顺拉面馆非涉案房屋的次承租人，其对涉案房屋不具有合法有效的租赁权。青仲裁字（2016）第357号裁决书，裁决：青岛迈科隆粉体技术设备有限公司将位于青岛市城阳区棘洪滩街道上崖社区（xx号路中段）的厂房搬迁腾让，返还给孙骞正。现孙骞正要求唐坊顺拉面馆腾让涉案房屋并支付占有使用费，符合法律规定，应予支持。唐坊顺拉面馆主张其系涉案房屋的合法承租人，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，唐坊顺拉面馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1650元，由上诉人城阳区唐坊顺拉面馆负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘 琰 审判员  孙秀强 审判员  徐镜圆 二〇二一年四月八日 法官助理 赵 皓 书记员 韩明玉 书记员 李春雨