四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川3401民初968号 原告：邓宗华，男，汉族，1986年7月7日出生，四川省冕宁县人，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：宾彪，西昌市西郊法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。 被告：领悦物业服务集团有限公司西昌分公司，住所地：四川省西昌市东南街山水阳光新城1幢1单元1层北2号。统一社会信用代码：91513401MA62H5BT39， 负责人：吴雪芳。 委托诉讼代理人：胡雪，女，汉族，1992年12月12日出生，四川省彭州市人，住四川省彭州市，系该公司员工，代理权限为一般代理。 原告邓宗华诉被告领悦物业服务集团有限公司西昌分公司(以下简称：领悦物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告及委托诉讼代理人宾彪，被告的委托诉讼代理人胡雪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告邓宗华向本院提出诉讼请求：1、判令被告全面履行物业服务义务，对领地凯旋国际公馆7栋1单元公共区域存在的楼梯间顶部墙面渗水等问题进行全面养护、维修和管理。2、本案诉讼费、律师费由被告承担。 事实与理由：被告系领地凯旋国际公馆小区的物业管理服务单位，小区7栋1单元公共区域存在楼梯间顶部墙面渗水等问题，原告多次与被告协商解决，被告虽然表面上同意处理，但是一直使用“拖字诀”，一再拖延，反复忽悠原告，导致楼梯间顶部墙面渗水等公共区域问题至今依然没有得到解决。被告行为严重违背了双方签订的《前期物业服务协议》的相关约定，导致原告不得不寻求法律帮助，从而诉诸法律。因此，被告应当承担相应法律后果，恳请人民法院依法判处，支持原告的诉讼请求。 被告领悦物业公司辩称，一、被告已履行物业服务义务，质保期内的质量保修责任属于施工单位，不属于物业服务的范围。根据双方签订的物业服务协议第五条：“乙方根据《四川省（区域性）地方标准DB51010100/T073-2011》住宅物业服务等级划分提供四级物业服务”，根据该标准，四级服务标准对外墙的养护及要求为“每5年清洗外墙一次，外墙外观整洁”，不包括维修。根据《四川省物业管理条例》第四十三条及原告提交的《临时管理规约》第十八条：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”在物业保修期内的保修责任属于施工单位，《临时管理规约》第十八条还规定物业保修期届满后物业管理区域内共用部位的维护、维修、保养和管理责任由业主共同承担。根据《建设工程质量管理条例》第四十条第二款：“在正常使用条件下，外墙面的防渗漏最低保修期限为5年，本工程竣工验收时间为2016年11月17日，防水工程尚在保修期内，外墙面的防渗漏及维修属于施工单位应当履行的保修义务，不属于物业服务范围。 二、在发生渗水后被告第一时间即联系施工单位进行全面排查和维修，在物业服务范围外积极帮助业主协调解决问题。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告提交的证据：一、微信聊天截图，2021年3月12日与楼栋管家通话记录。证明蓝花楹是被告公司楼栋管家，微信号×××32是被告公司的员工；原告于2019年5月4日再次与被告协商处理2018年10月反映案涉的7栋1单元楼梯间墙体渗水问题。原告于2020年5月27日下午13点与被告协商处理7栋1单元负1楼多处渗水问题，并且发给了被告的楼栋管家多张照片。二、与物业座机（216××××）通话记录截屏、四川移动话单、移动自助机本地通话详单照片1张、四川移动网上营业厅通话详单截图、2020年10月12日和2020年12月13日通话记录内容（0834-216××××）。证明2020年10月原告又通过电话的形式告知被告7栋1单元负一楼楼梯间仍然存在渗水的问题要求被告处理，被告表示近期就会处理，但是并没有处理。三、微信群聊天记录，证明有业主也提出同样问题反映物业把业主当皮球踢来踢去没有履行义务。四、照片23张，证明从照片可以反映出负1楼墙面及19楼楼梯间顶部、墙面多处渗水，而且物业服务单位在收到原告多次反应后依然没有履行前期物业服务协议约定的相关义务，2021年3月12日楼梯间墙面仍存在渗水问题，被告关于负1楼渗水问题2020年11月26日已联系施工单位进行处理维修属虚假陈述。五、委托代理合同、代理费电子发票。证明原告因与被告协商无果委托代理人提起诉讼所产生的费用。六、前期物业服务协议1份，证明被告对楼梯间等公用部位有养护、维修和管理的义务，被告有代表业主对物业公用部位进行承接和查验的义务，双方约定如果因本合同出现争议律师费等由败诉方承担。七、西昌2020年9月、10月天气记录，证明西昌2020年9月24日至10月9日处于雨季，出现雨天多日，从而推翻中亚建业建设工程有限公司在证据《关于领悦物业服务有限公司西昌分公司工程维修的情况说明》里面“我司排查时雨季已过，无法确定漏水点”的虚假陈述意见，从而推翻被告的该份证据。 被告的质证意见：一、真实性不予认可，微信看不出来这个楼栋管家是谁，我们公司没有这个人，也不能证明原告曾经向手机号×××32的电话反映过墙面渗水问题，需由原告提出证据证明。二、真实性、关联性不予认可，不能证明电话的内容，只能证明向物业打过电话。三、真实性、关联性均不予认可，反映人不清楚是谁，群聊也不清楚是什么群聊，不清楚是不是向我们物业反映的问题。四、对真实性无异议，关联性不予认可，负1楼渗水问题2020年11月26日我们联系施工单位已经进行了处理维修，对顶部渗水照片我们没有异议，我们一直在联系施工单位进行处理，施工单位处理后顶部漏水点找不到不好维修，等雨季排查到漏水点再进行修复。五、对真实性没有异议。六、真实性无异议，对证明目的有异议，根据物业合同的约定我们只对公共部位具有养护和管理的义务，没有进行维修的义务，根据物业服务协议第五条约定被告根据《四川省（区域性）地方标准ＤＢ5101／Ｔ073-2011》住宅物业服务等级划分提供四级物业服务，对公共部位没有维修义务，我们的责任只有巡查，对外墙是清洗。承接和查验是属于物业交付时的承接和查验和本案没有关联性，约定由败诉方承担律师费等没有异议。七、天气记录只是对天气预测，并不能客观反映当时的天气情况，中亚建业建设工程有限公司一直在进行漏水点的排查，这是一个持续的时间，根据中亚建业建设工程有限公司给我公司的回复，没有排查到漏水点的原因是雨季已过，我们尊重施工单位的意见。 被告提交的证据：一、工程竣工验收报告，证明工程竣工验收时间为2016年11月17日，防水工程在保修期内，保修单位是中亚建业建设工程有限公司。二、关于西昌凯旋国际公馆项目工程维修致中亚建业建设工程有限公司的函，关于领悦物业服务有限公司西昌分公司工程维修的情况说明。证明被告于渗水发生后即积极协调帮助联系施工单位在质保期内进行维修处理，我公司的维修函已送达中亚建业，中亚建业也进场进行了维修，以及楼顶漏水点无法排查的原因和修复的时间，我公司已积极协调维修，履行公共区域养护和管理义务。三、施工方整改记录。证明2020年9月—11月期间，被告积极督促施工单位对渗水问题进行检查处理。四、前期物业服务协议、临时管理规约，证明物业服务内容不包括墙面的维修；保修期内应当由建设单位承担物业的保修责任。 原告的质证意见：一、真实性没有异议，但是与本案的关联性不予认可，也达不到被告的证明目的，从该验收报告当中无法看出所谓的保修期是从什么时候开始什么时候结束，也没有提供其它相应的证据证明。二、对证据三性不予认可，这个函件由被告发给中亚公司，这份函应该由中亚公司持有，而且被告也无法证明已经向中亚公司送达了该函件，虽然有收函单位签收人的签名，但是我们没办法核实该签名是否真实，收件单位没有盖章，但是这份证据可以证明被告对本案案涉的7栋1单元顶楼、楼梯间墙面渗水非机动车车库墙面、顶面渗水的事实是知情的。“情况说明”从形式上看仅有中亚建设公司的印章，没有具体经办人的签名，我们对印章的真实性无法鉴别，该证据不符合出具证明的常理。另外该证据中提到的被告出具的（维）函字[2020]0922-1号工程维修函，要求维修的部位与该份证据记载的有出入。三、对证据三性不予认可，因为从整改记录上看不出是否是在本案案涉的地点施工，也不知道整改的照片的来源是否属实。四、真实性、关联性无异议，但是不能够达到被告的证明目的，在该合同第三条明确了被告对房屋建筑共有部位的养护和管理义务，在合同其他条款中也做了相应的约定。 本院经审查认为，上述原、被告对真实性无异议的证据，本院予以确认，但证据能否达到原、被告的证明目的本院将结合庭审查明的事实综合评判。对有异议的证据本院根据案件事实予以综合认定。 原告邓宗华系领地.凯旋国际公馆7栋1单元19楼2号物业的业主，被告系该物业的物业管理企业。领地.凯旋国际公馆7号楼的建设单位是西昌领地房地产开发有限公司，施工单位是中亚建业建设工程有限公司，该工程的竣工验收时间是2016年11月17日。2015年9月25日原告夫妇（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，该协议约定：乙方公共管理房屋事项包括房屋建筑共用部位的养护和管理；乙方按《四川省（区域性）地方标准DB5101/T073-2011》住宅物业服务等级划分提供四级物业服务，包括房屋及设施、设备的维修、养护良好。乙方对物业管理区域内的公用部位、共用设施设备制定合理的工程维保计划，配备工作人员进行养护、维修、运行和管理。专项维修基金用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新，紧急情况按《临时管理规约》约定执行。本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成双方选择向西昌市人民法院起诉的方式处理，且产生的律师费、诉讼费等由败诉方承担。同日，原告夫妇签署承诺书，承诺同意并遵守建设单位制定的《临时管理规约》，该临时管理规约载明：“第十七条业主、使用人同意按照下列规定维修养护物业：（六）发生下列情况时，全体业主授权物业服务企业应当组织维修、更新或者采取应急防范措施......经核准后其费用在专项维修基金中列支......1、屋面防水损坏造成渗漏的；第十八条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。物业保修期满后，物业管理费区域内共用部位及共用设施设备的维护、维修、保养和管理责任，由业主共同承担，共有物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。”。原告入住后发现所在楼栋顶楼楼梯间及负1楼非机动车停车场间顶部、墙面在雨季出现渗水现象，并向被告工作人员反映要求修复，由于该案涉物业工程尚在质量保修期内，被告于2020年9月22日向施工单位中亚建业建筑工程有限公司发函，要求施工单位在2020年9月25日前进场对包括案涉部位在内的物业渗、漏水问题进行维修。中亚建业建设工程有限公司收到被告发函后，即安排人员进场对包括案涉负1楼墙面、顶部渗水在内的物业渗、漏水问题进行了处理，并于2020年12月2日给被告出具书面说明，载明“贵公司于2020年9月22日向我司发送的关于西昌凯旋国际公馆项目工程维修致中亚建业建设工程有限公司的函，我司已收悉并于2020年9月安排人员进场维修，其中7栋1单元顶楼楼梯间墙面渗水系外墙面渗水导致，暂不影响使用，我司排查时雨季已过，无法确定漏水点，需在雨季来临时，排查确定漏水点后将内外墙一并修复。我司承诺于质保期满前全面修复贵司致函所载漏水点位。”。经现场查看，案涉物业部位有处理过的痕迹，未见有渗水现象，不影响正常使用。 另查明，被告领悦物业公司原名称为四川汇丰物业服务有限公司西昌分公司。2012年1月20日原告与西昌市西郊法律服务所签订委托代理合同，约定原告缴纳代理费6000.00元。原告实际支付了该代理费。审理中，原告将第1项诉讼请求变更为要求被告对领地凯旋国际公馆7栋1单元公共区域存在的楼梯间顶部、墙面及负1楼非机动车停车场墙面渗水进行维修。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。案涉《临时管理规约》的内容不违反法律规定，且原告夫妇签署承诺书承诺同意并遵守，该《临时管理规约》对原告具有法律约束力。 本案的争议焦点是被告对案涉楼梯间顶部、墙面及负1楼非机动车停车场墙面渗水问题是否应当承担维修责任。首先，根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，房屋建筑工程在保修范围和保修期内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务，屋面防水工程、有防水要求的房间和外墙面的防渗漏，在正常使用下，最低保修期限为五年。房屋建筑工程保修期从工程验收合格之日起计算；《物业管理条例》规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。本案中，案涉物业工程的竣工验收时间为2016年11月17日，根据上述行政法规的规定，案涉渗水问题属质量缺陷且尚在保修期内，依法应当由施工单位或建设单位承担保修责任。其次，虽然案涉《前期物业服务协议》约定：“乙方对物业管理区域内的公用部位、共用设施设备制定合理的工程维保计划，配备工作人员进行养护、维修、运行和管理。专项维修基金用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新，紧急情况按《临时管理规约》约定执行。”，但同时案涉《临时管理规约》也明确约定“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。物业保修期满后，物业管理费区域内共用部位及共用设施设备的维护、维修、保养和管理责任，由业主共同承担，共有物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。”，因此，应视为双方当事人对物业在保修期限和保修范围内的保修责任由建设单位承担进行了约定。再者，根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业约定按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中被告作为物业服务企业，向施工单位发函，要求施工单位限期对包括案涉部位在内的物业渗、漏水问题进行维修，施工单位也进行了部分维修，并承诺在保质期满前全面修复，已经按物业服务合同的约定，提供了相应的服务。加之，根据查明的事实，案涉渗水问题只是在雨季发生，并不影响物业的正常使用，不属于物业服务合同约定的“紧急情况”，无需由被告采取紧急措施处理。故对案涉楼梯间顶部、墙面及负1楼非机动车停车场墙面渗水问题的维修，被告无合同义务也无法定义务，不应当承担维修责任。原告要求被告承担其支出的律师费的理由也不能成立。 综上，对原告的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 驳回原告邓宗华的诉讼请求。 案件受理费300.00元，减半收取计150.00元，由原告邓宗华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人或者代表人人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  罗昌武 二〇二一年四月十九日 书记员  起玉慧 附本判决所适用的法律条文： 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。