广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终198号上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市禾硕实业发展有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：熊远，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐荣喜，广东东方星联律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市沁铭金属制品有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：张明，该公司经理。委托诉讼代理人：潘小舟，广东方源律师事务所律师。原审第三人：刁静，女，1968年12月19日出生，汉族，住陕西省西安市。委托诉讼代理人：刘慧媛，广东策言律师事务所律师。上诉人中山市禾硕实业发展有限公司（以下简称中山禾硕公司）因与被上诉人中山市沁铭金属制品有限公司（以下简称沁铭公司）及原审第三人刁静房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初12939号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人中山禾硕公司上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项，支持中山禾硕公司一审诉讼请求，驳回沁铭公司全部反诉请求。二、沁铭公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、中山禾硕公司与沁铭公司之间的合同合法有效，能够且已经得到履行。东莞市禾硕实业投资有限公司（以下简称东莞禾硕公司）在2017年10月从刁静处承租物业时即表明是从事物业转租经营，为方便管理及申报纳税，注册关联企业即中山禾硕公司负责对刁静物业的对外出租、管理。中山禾硕公司的注册地址在刁静厂房内，办理营业执照需要其提供证明材料，刁静不可能不知情。另外，中山禾硕公司与沁铭公司、另案第三人多贸赫公司的租赁合同中有刁静代理人即其弟弟刁某的签名确认，刁静对中山禾硕公司以其公司名义对外转租经营知情且无异议。本案中，沁铭公司一直在占有使用案涉厂房，则中山禾硕公司与沁铭公司签署租赁合同，即已经完成租赁厂房的交付。二、沁铭公司应当向中山禾硕公司承担违约责任，其损失可另案向第三人刁静主张。沁铭公司因第三人刁静声称其与中山禾硕公司之间就9007平方米的厂房不存在租赁合同关系，才向中山禾硕公司发出《撤销合同通知书》，转而向第三人刁静缴纳租金。沁铭公司单方解除合同属违约行为，应按合同约定承担违约责任。沁铭公司因刁静的行为导致其违约的，可在承担相应违约责任后另案向刁静主张赔偿。被上诉人沁铭公司答辩称：一、中山禾硕公司的行为属于无权代理，且未经过第三人刁静的追认，合同在被追认之前，沁铭公司依法行使了撤销权，合同被撤销后对沁铭公司不发生法律效力，因此沁铭公司无需承担违约责任。沁铭公司之所以与中山禾硕公司签订租赁合同，是因为中山禾硕公司称业主刁静已经将处理厂房租赁事宜全权委托给中山禾硕公司，并告知沁铭公司刁静已将所有的厂房全部租赁给杨某的公司（第三人刁静之前出租了一部分厂房给杨某，杨某当时在厂区也对外进行招租），同时向沁铭公司出示了刁静给杨某的委托书（2019.3.16）。2019年4月1日，中山禾硕公司人员廖利兵告知沁铭公司必须签订合同，否则不允许沁铭公司继续经营，沁铭公司看到了授权书也不想惹麻烦就与中山禾硕公司签订租赁合同。然而，随后刁静却通知沁铭公司其从未授权任何人或公司对外签订合同。因此，在刁静未追认的情况下，2019年5月8日沁铭公司依法行使了撤销权，撤销了与中山禾硕公司在2019年4月1日签订的租赁合同，合同被撤销后对沁铭公司不发生法律效力，因此沁铭公司无需承担违约责任。二、本案中山禾硕公司与东莞禾硕公司是两个独立的法人，刁某的行为不属于表见代理，中山禾硕公司无权对外签订租赁合同。首先，东莞禾硕公司与刁静签订《厂房租赁合同》（2017.10.17），刁静将部分厂房出租给东莞禾硕公司，该合同约定的租赁厂房不包括本案所涉厂房。2020年8月28日，中山禾硕公司提交了一份由东莞禾硕公司法定代表人杨某与刁某签订的《厂房租赁合同》（2017.7.3）。同样的合同刁静签订时间在后，已经充分的说明租赁合同签订的主体是刁静，而不是刁某。就上述情况，东莞禾硕公司主观上是明知的，否则也不会和刁静再次重新签订租赁合同。其次，为了本案诉讼东莞禾硕公司和刁某签订了一份漏洞百出与事实不符的《补充协议》（落款时间显示为2018年3月26日），同时提供了一份2011年3月13日刁静授权刁某的委托书。中山禾硕公司的上述行为是为了在本案中说明刁某对外签字具有法律效力，从而证明东莞禾硕公司可以合法对外出租刁静的厂房。但是从2017年10月17日刁静亲自签署租赁合同取代了刁某签署合同的情况来看，2011年3月13日的授权书对东莞禾硕公司而言已经失去了法律效力，至少对东莞禾硕公司就刁静厂房租赁再次签订合同时也应该起到提醒的作用，且该授权书刁静的签名经司法鉴定是虚假的。最后，东莞禾硕公司在明知业主刁静未授权刁某的情况下，非但不与刁静签订合同，反而故意与刁某签订补充协议，因此在签订协议时其主观存在恶意，并且违背诚实信用原则。2017年10月在刁静不追认刁某签字的情况下，东莞禾硕公司与刁某后续签订的补充协议已经严重侵害了第三人刁静的合法利益，补充协议应属于无效协议。故，刁某的行为不属于表见代理，东莞禾硕公司也未取得本案案涉厂房对外租赁的权利。本案中山禾硕公司与东莞禾硕公司是两个独立的法人，即便是关联公司，鉴于上述情况中山禾硕公司也无权与沁铭公司签订租赁合同。综上，中山禾硕公司的上诉请求与客观事实不符，缺乏法律依据，请求驳回中山禾硕公司的全部上诉请求。原审第三人刁静称：一、刁静弟弟刁某与东莞禾硕公司签订的《补充协议》不构成表见代理。姐弟关系也可以存在经济矛盾，表见代理需相对人是善意，但本案中中山禾硕公司将承租面积比真实的承租面积强制增加600多平方米，水电费超出标准进行涨价，从中获得非法利益，中山禾硕公司不存在善意，目的是强行占有刁静的出租权。经过司法鉴定，认定授权委托书中刁静签名系伪造，而且租赁合同上也没有刁某的签名。二、申请笔迹鉴定的举证责任在于中山禾硕公司和沁铭公司之间，刁静垫付的鉴定费10380元应由败诉方负担。一审法院判决由刁静承担鉴定费错误。刁静作为无独立请求权的第三人，被判决承担民事责任的，有权提起上诉，刁静也在法律期限内向一审法院邮寄了上诉状，但一审法院口头告知刁静无权上诉，故未将上诉状移交二审法院。三、刁静对于一审判决认定刁某的证言有异议。中山禾硕公司向一审法院起诉请求：一、解除中山禾硕公司与沁铭公司之间的租赁合同，并限期沁铭公司将房屋移交中山禾硕公司；二、沁铭公司自2019年4月1日起按每月10800元向中山禾硕公司交付租金至租赁房屋返还之日（暂计至2019年5月31日租金合计21600元）；三、沁铭公司以每月租金支付逾期之日起，以月息2%向中山禾硕公司支付逾期付款违约金至款项付清之日止（暂从2019年4月6日和5月6日起分别以10800元为基数，逾期付款违约金暂计至2019年5月6日为216元）；四、沁铭公司支付违约金32400元。沁铭公司向一审法院反诉请求：一、中山禾硕公司向沁铭公司返还厂房租赁押金9900元；二、中山禾硕公司向沁铭公司返还厂房押金收据原件（收据载明金额11700元）。一审法院认定事实：一、位于中山市×××××××的土地[土地使用权证：中府国用（2005）第××号，使用权面积12020.9㎡]及其上的房屋[房地产权证：粤房地证字第××号]建基面积1468.87㎡，三层，建筑面积4624.05㎡，房屋用途工业及配套设施，土地使用权性质为国有。二、2019年4月1日，中山禾硕公司与沁铭公司签订的租赁合同，约定将位于中山市××一楼部分厂房及宿舍出租给沁铭公司使用，厂房面积600㎡，以上面积均含公共使用分摊面积，租期三年自2019年4月1日至2022年3月30日止，每月租金10800元（管理员、保安、保洁）。中山禾硕公司应于2019年4月1日将场地交付给沁铭公司，自此计收租金。合同还约定了其他事项。2019年5月8日，沁铭公司向中山禾硕公司发出撤销合同通知书，要求中山禾硕公司退回案涉厂房押金9900元与厂房租赁合同的押金收据原件（11700元）。三、中山禾硕公司称其与东莞禾硕公司系关联企业，一审法院依法询问了东莞禾硕公司的法定代表人杨某，其认可二公司属关联公司。中山禾硕公司提供了刁静与东莞禾硕公司签订的厂房租赁合同（2017年10月17日）、补充协议（2018年3月26日）、以及刁静授权刁某全权代理厂房出租一切事务的授权委托书（2011.03.13），以证明其有权与沁铭公司订立租赁合同并收取租金。（一）厂房租赁合同（2017年10月17日）内容，刁静将其位于××B栋全部13207.6㎡、C栋厂房一楼第9-14间总面积1132.62㎡、三楼2925㎡、四楼2925㎡、五楼1639㎡、六楼3025㎡，总合计24854.22㎡厂房出租给东莞禾硕公司，不得作其他非法用途，租期2017年8月1日至2037年7月30日，前四年税后厂房租金298250.64元/月、宿舍租金30000元/月，合计328250元。合同还约定了其他事项。（二）补充协议（2018年3月26日）内容，刁静（甲方）与东莞禾硕公司（乙方）签订补充协议（刁某与杨某分别在合同尾部的甲方、乙方处签名），称根据刁静与东莞禾硕公司原租赁合同签订时的约定，为便于乙方统一管理，将甲方以下五家租户面积合计约9097㎡自与租户合同期满时出租给乙方，乙方可选择与租户续签合同或者另租他人，并与租客办理交接手续：①陈某承租的C栋五楼，面积1296㎡；②××公司承租的C栋一楼，面积约420㎡；③××有限公司承租的C栋厂房7-8铺，面积约395㎡；④张某承租的C栋厂房一楼和A栋部分面积共约450㎡；⑤××有限公司承租的C栋一楼、A栋一楼等厂房，共计约6536㎡。刁静认为中山禾硕公司向沁铭公司出示的授权委托书（2011.03.13）并非其本人书写，申请对该授权委托书进行笔迹鉴定并提交委托书（落款时间为2019年3月16日），《补充协议》的签字及指纹进行鉴定。一审法院依职权摇珠选定广东南天司法鉴定所，该所出具了粤南[2019]文鉴字第976号和粤南[2019]痕鉴字第2520号两份司法鉴定意见书，刁静垫付了鉴定费10380元（8160元+2220元）：①倾向认为标称时间“2011.03.13”《授权委托书》、标称时间“2019年3月16日”的《委托书》落款处“刁静”签名字迹与刁静本人签名样本字迹不是同一人所写，委托人处“刁静”的捺印不是样本捺印人刁静的手指捺印，对该授权书签字和捺印的形成时间无鉴定意见；②标称时间“2018.3.26”的《补充协议》落款甲方处“刁某”、乙方处“杨某”签名形成时间无鉴定意见。四、庭审中，沁铭公司申请证人刁静的妹妹刁某到庭作证，证人证实其与刁静、刁某三人系兄弟姐妹，关于厂房的租赁合同由证人拟定，刁某拿着合同与承租人签字，刁某签自己的名字，后面应该写代签。刁静亦确认刁某为其管理厂区。五、2019年4月17日，刁静与刁某协议解除劳动关系，刁静承诺不再追究刁某在工作过程中的任何失误和责任，刁某也不对以前工作中的任何事情承担责任，承诺保护刁静公司的经营秘密、不得做有损刁静的事情。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。需要解决的两个争议焦点问题：一、刁某的行为是否构成表见代理。二、中山禾硕公司与沁铭公司签订租赁合同是否可以履行。首先，刁某与刁静系姐弟关系，刁静也确认刁某一直有帮忙其处理一些涉及土地、厂房出租的事务，平时帮其管理厂区，也曾替刁静签订租赁合同。结合刁某与刁静的关系，及其平日对厂区进行管理等行为，还有授权委托书（2011.03.11）等情况，东莞禾硕公司有理由相信刁某有代理权，虽然经鉴定该授权委托书并非刁静所写，即刁某代刁静与东莞禾硕公司签订《补充协议》并无刁静的授权，但其签订《补充协议》的法律后果仍应由刁静承担，但刁静因刁某的无权代理行为产生的损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十三条的规定，被代理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。即便是中山禾硕公司与东莞禾硕公司属于关联企业，但其与刁静并无合同关系，对案涉房屋并无权利，其无法向沁铭公司实际交付案涉房屋。案涉租赁合同因无法实际履行而解除，合同双方基于合同取得的财产应当予以返还，中山禾硕公司应向沁铭公司返还收取的厂房租赁押金9900元及押金收据原件（收据金额11700元），同时沁铭公司也应将中山禾硕公司重新开具的押金收据交还。双方约定在交付房屋后开始计算租金，合同订立后，中山禾硕公司并未向沁铭公司交付案涉房屋，产权人刁静已经向沁铭公司主张其所有权，中山禾硕公司在客观上也无法实际交付，双方的合同无法履行的过错在于中山禾硕公司，其要求沁铭公司支付租金及逾期付款违约金、违约金的诉请，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除中山禾硕公司与沁铭公司于2019年4月1日签订的租赁合同；二、中山禾硕公司自判决发生法律效力之日起七日内向沁铭公司返还厂房租赁押金9900元及押金收据原件（收据金额11700元）；三、驳回中山禾硕公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1156元（中山禾硕公司已预交），由中山禾硕公司负担。反诉受理费170元（沁铭公司已预交），由中山禾硕公司负担（中山禾硕公司于判决发生法律效力之日起七日内迳付沁铭公司）。鉴定费10380元（刁静已垫付），由第三人刁静自行负担。本院二审期间，沁铭公司、刁静未向本院提交新的证据。中山禾硕公司向本院提交东莞禾硕公司出具的情况说明一份，主要内容为：1.东莞禾硕公司与中山禾硕公司为关联企业，实际控制人都是杨某；2.东莞禾硕公司授权给中山禾硕公司将刁静物业对外出租给次承租人（包括沁铭公司），并直接由中山禾硕公司与次承租人签署租赁合同；3.刁静一直知晓上述1、2点所述的情况，刁静看到市场租金大幅度上涨就恶意违约要求终止合同，东莞禾硕公司与刁静的案件在另案审理中。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：沁铭公司在中山禾硕公司与其签订合同前，系与刁静签订租赁合同承租案涉厂房。二审期间，就刁静主张鉴定费10380元不应由其负担的主张，中山禾硕公司认为刁静自行要求进行鉴定且有两个鉴定结果并未形成实质鉴定意见，故中山禾硕公司不应承担鉴定费用。沁铭公司认为其不应承担鉴定费用。本院认为，本案二审双方的争议焦点，一是中山禾硕公司与沁铭公司签订的租赁合同的效力。二是沁铭公司是否应当支付租金等以及中山禾硕公司是否应当返还押金。关于争议焦点一，首先，中山禾硕公司主张东莞禾硕公司授权其将刁静物业对外出租给沁铭公司，但东莞禾硕公司与中山禾硕公司均属独立的企业法人，中山禾硕公司并没有举证证明其在与沁铭公司签订本案租赁合同时，已经取得东莞禾硕公司的授权。其次，虽然中山禾硕公司与沁铭公司签订有租赁合同，但根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利”的规定，沁铭公司原系直接与刁静签订案涉厂房租赁合同，后与中山禾硕公司签订租赁合同的原因是中山禾硕公司向其出示刁静给杨某的委托书（2019.3.16），使其相信中山禾硕公司出租厂房有权利人刁静的授权，但刁静后向沁铭公司告知中山禾硕公司无权出租案涉厂房，此时，对沁铭公司来说，中山禾硕公司与其签订的租赁合同属效力待定的合同，在刁静未追认的情况下，沁铭公司行使撤销权符合法律规定。据此，案涉租赁合同自始没有法律约束力。关于争议焦点二，前述，涉案合同自始没有法律约束力，中山禾硕公司要求沁铭公司承担违约责任于法无据。沁铭公司占有使用涉案租赁物并已向租赁物的权利人交纳租金，中山禾硕公司要求沁铭公司再向其支付租金等无事实和法律依据。同时，基于涉案合同自始没有法律约束力，中山禾硕公司应向沁铭公司返还收取的厂房租赁押金及押金收据原件。就刁静所提一审中鉴定费用负担的问题，《诉讼费用交纳办法》第四十三条规定：“当事人不得单独对人民法院关于诉讼费用的决定提起上诉”，一审法院未移交刁静就此问题提出的上诉并无不当。因该鉴定费用的发生系为查明本案事实，故相关费用应由败诉方承担，一审法院确定该鉴定费用由刁静负担不当，应予纠正。综上所述，上诉人中山禾硕公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1156元（中山市禾硕实业发展有限公司已预交），反诉受理费170元（中山市沁铭金属制品有限公司已预交），鉴定费10380元（刁静已垫付），均由中山市禾硕实业发展有限公司负担（中山市禾硕实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内将170元迳付中山市沁铭金属制品有限公司，将10380元径付刁静）。二审案件受理费1156元（中山市禾硕实业发展有限公司已预交），由中山市禾硕实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 红 妮审判员 谢 劲 东审判员 赵  娟二〇二一年四月九日书记员 勾华吴歌