河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终1402号 上诉人（原审原告、案外人）：徐英军，男，1969年8月20日出生，汉族，住邯郸市。 委托诉讼代理人：张仕景，河北驰舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵竞，河北驰舟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：邯郸市祥丰房地产开发有限公司，住所地邯郸市复兴区岭南路66号。 法定代表人：张风维，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张涛，河北十力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓可，河北十力律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：邯郸市雅阁房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区陵西北大街52号。 法定代表人：刘学梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：程建丽，河北辰光律师事务所律师。 上诉人徐英军因与被上诉人邯郸市祥丰房地产开发有限公司（以下简称祥丰公司）、原审第三人邯郸市雅阁房地产开发有限公司（以下简称雅阁公司）执行异议之诉一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初171号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐英军及其委托诉讼代理人张仕景、赵竞，被上诉人祥丰公司委托诉讼代理人张涛、张晓可，雅阁公司委托诉讼代理人程建丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐英军上诉请求：1.请求撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初171号民事判决，改判停止对上诉人购买的位于邯郸市丛台区房屋的强制执行并解除对上述房屋的查封；2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，一审法院认为“执行异议之诉审查的关键是案外人享有的实体权利是否足以阻却执行措施”，但一审法院并未实际审查上诉人的实体权利，无视上诉人对位于丛台区房屋享有的物权。上诉人于2013年8月26日从原审第三人处购买该房产，在时间上早于执行日期，签订有书面《房屋认购协议》，并且已经足额缴纳房款350592元。上诉人提起执行异议之诉，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条之规定，故一审法院驳回徐英军的诉讼请求错误。第二，一审法院认定“消费者购买房屋系用于居住，本案争议房屋系商业用房，购买商业用房用于居住不符合常理，也不符合法律规定”是错误的。商品房买卖的用途，既可以商用也可以居住。雅阁公司在销售房产时宣传页明确载明案涉房产处于核心商圈、配套齐全、40㎡-120㎡商住两用。上诉人购买该房屋的目的是为了居住，一审法院认定购买商业用房用于居住不符合常理是片面的、孤立的看法。上诉人购买的房屋是用于自己的居住，且除此房屋之外无其他房产，完全符合执行异议和复议规定第二十九条的第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。”综上，一审法院认定事实错误，请求支持上诉人的上诉请求。 祥丰公司答辩，一是徐英军购房合同并非合法有效，存在虚假，是查封后补签的，目的就是为了逃避执行；二是徐英军在查封前未实际占有涉案房产，原审中的证据显示案涉房屋交付于2016年年底或2017年年初，此时涉案房产已查封；三是案涉房屋为商业用房，本案应当适用执行异议和复议规定第二十九条，徐英军提出参考适用二十八条的观点是错误的。 雅阁公司答辩，一是同意徐英军的意见。二是其与祥丰公司已达成以物抵债协议，用其他房产抵顶了债务。 徐英军向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对原告购买的位于邯郸市丛台区房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.依法判令确认位于邯郸市丛台区房屋归原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年8月26日，徐英军（乙方）与雅阁公司（甲方）签订了一份《房屋确认协议》，约定的主要内容为：“第一条：乙方已认购“赵都华润大厦”B座15层9号，该商品房协议约定面积为73.04平方米，单价4800元/㎡，总价款350592元。第二条：乙方于2013年8月26日一次性付清全款。……。邯郸市雅阁房地产开发有限公司签章，徐英军签字捺印。协议签订后，徐英军于2013年8月26日向雅阁公司交纳350592元。雅阁公司给徐英军出具了收款收据。 另查明，原告祥丰公司与被告雅阁公司、刘军民间借贷纠纷一案，2015年2月5日一审法院作出（2014）丛民初字第1888号民事判决书，判决：一、被告雅阁公司公司于本判决生效之日起十日内偿还原告祥丰公司借款本金1200万元并支付利息和违约金（2013年6月9日至2013年12月8日的利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，2013年12月9日起至起诉之日即2014年10月30日的利息和违约金之和以不超过银行同期贷款利率的四倍计算）；二、被告刘军对上述债务承担连带清偿责任。2015年3月23日，该案进入执行程序，案号为（2015）丛执字第286号。2016年10月22日，一审法院查封了雅阁公司名下位于邯郸市丛台区。案外人徐英军于2019年7月23日向一审法院提出书面异议，一审法院于2019年12月23日作出（2019）冀0403执异174号执行裁定书，认为邯郸市丛台区Ｂ座15层9号房产登记在被执行人雅阁公司名下，一审法院查封该房产并无不当。对异议人提出的“其已购买房屋，请求撤销对上述房屋执行”的问题，非执行异议审查确认范围，故裁定驳回案外人徐英军的异议。徐英军诉至一审法院，要求确认本案争议房屋为徐英军所有并立即停止对该房屋的执行，解除查封。 另查明，徐英军提交的邯郸市不动产登记资料查询单显示，在徐英军名下无其他房产。对此，祥丰公司不予认可。赵都华润大厦系商业用楼。雅阁公司于2015年4月29日办理了商品房预售许可证。2016年12月22日，邯郸赵都华润大厦业委会发布了一份《关于赵都华润大厦项目向部分业主先行交房的公告》，其主要内容为：由于最近在对整体工程检查验收中发现部分工程存在质量瑕疵，无法如期全部达到交房条件。我公司本着对广大业主负责的态度，已制定了一系列的补救措施，预计延后3至4个月即可全部达到交房条件。 一审法院认为，执行异议之诉审查的关键是案外人享有的实体权利是否足以阻却执行措施。执行异议和复议规定第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺……”，首先，根据上述规定，徐英军与雅阁公司签订的《房屋确认协议》仅对房屋面积、价格等进行了大概的约定，不符合商品房买卖合同的条件。其次，根据邯郸赵都华润大厦业委会发布了的《关于赵都华润大厦项目向部分业主先行交房的公告》内容，可以证实，雅阁公司在向原告交付所购房产前该房产已被人民法院查封。第三，执行异议和复议规定第二十九第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，消费者购买房屋系用于居住，本案争议房屋系商业用房，购买商业用房用于居住不符合常理，也不符合上述法律规定。综上所述，对徐英军要求确认位于邯郸市丛台区Ｂ座15层9号房产归其所有，依法判令立即停止对位于邯郸市丛台区产的查封的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。依据执行异议和复议规定第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，一审法院判决：驳回徐英军的诉讼请求。案件受理费6558元，由徐英军负担。 本院二审期间，徐英军提交如下在证据：证据一，来自链家网的案涉房屋项目简介，证明案涉房屋具有居住功能，并非一审法院认定的单纯商业性质，同时印证案涉房屋的竣工时间为2013年；证据二，案涉房屋销售时的宣传页面，证明案涉房屋为商住两用公寓；证据三，购房发票，证明雅阁公司已经就案涉房屋向徐英军出具了正规购房发票，且目前徐英军已经居住在案涉房屋中。祥丰公司发表质证意见：该证据不能证明徐英军的证明目的，证据显示案涉房屋为商业用途。发票的开具时间是2020年10月份之后，是在上诉后补开的发票。雅阁公司发表质证意见：对徐英军提交的证据无异议。案涉房产8-28层为商住两用房。祥丰公司提交证据：印章查询服务平台调取的雅阁公司公司印章备案单，证明徐英军签订的相关的合同上的印章是在2018年3月份以后启用的印章，合同是倒签的。徐英军发表质证意见：对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，祥丰公司未提供该印章的印模，不能证明合同倒签的事实。结合我提供的证据可以印证双方交易时间就是合同约定时间。雅阁公司质证意见同徐英军质证意见。雅阁公司提交证据：雅阁公司与祥丰公司的以物抵债协议和补充协议、交房通知单，证明：我公司已经用其他房屋抵顶祥丰公司债务，祥丰公司不应当再查封徐英军购买的房屋。徐英军发表质证意见：认可该证据。祥丰公司发表质证意见：该以物抵债协议是存在的，但是雅阁公司未履行完毕。 本院经审理查明，一审法院审理（2014）丛民初字第1888号原告祥丰公司与被告雅阁公司、刘军民间借贷纠纷一案，2014年10月30日，祥丰公司向一审法院提出财产保全审理，一审法院于2014年10月30日作出（2014）从民初字第1888号民事裁定书，于2014年10月30日查封案涉房屋，查封期限自2014年10月30日至2016年10月29日。 本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的焦点系徐英军对案涉房屋主张的权利是否足以排除执行。上诉人徐英军主张其符合执行异议和复议规定第二十八条规定的情形，但根据其提供的证据来看，明显不能证明其于人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件，故对其所提其符合前述规定第二十八条的情形，可以排除执行的上诉理由不予支持。关于徐英军称其购买案涉房屋系为了居住目的，案涉房屋预售许可证明确载明房屋用为商业服务、办公，故徐英军应当知道案涉房屋用途，故一审法院认定徐英军购买商业用房用于居住不符合常理并无不当。故徐英军亦不符合执行异议和复议规定第二十九条规定的可以排除强制执行的情形。 综上所述，徐英军的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6558元，由上诉人徐英军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王跃安 审 判 员 张树刚 审 判 员 张志华 二〇二一年四月十四日 法官助理 乔亚亚 书 记 员 蔺密密