天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终1297号上诉人（原审原告）：乔宏伟，男，1982年6月15日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：徐爱民，天津大有律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈鹃，女，1982年8月28日出生，汉族，住天津开发区。委托诉讼代理人：于婧婧，天津瑞垚律师事务所律师。上诉人乔宏伟因与上诉人陈鹃房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初4580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。乔宏伟上诉请求：1.依法改判主文第二项为:物业费6894元、采暖费4867.9元、宽带费3136元、煤气费220元、自来水费490元、中水费132.3元；2.依法判决陈鹃按4000元/月标准支付乔宏伟自2019年7月至判决生效之日止的房屋租金损失；3.依法判决陈鹃支付乔宏伟重配楼宇门禁卡、房屋磁卡和钥匙费用700元；4.依法判决本案一、二审诉讼费用由陈鹃承担。事实和理由：一、关于物业费等乔宏伟垫付数额,乔宏伟有相关票据予以证实,且双方在微信中陈鹃亦未对上述数额提出过异议,因此陈鹃应予以给付,一审法院认定数额并不准确。二、因陈鹃违约造成该房屋一直空置,且该房屋因被损坏而不得不通过鉴定以认定损失数额,且一审法院也认为评估系查明损失数额的必要手段,因此房屋空置不能使用系陈鹃违约所造成,故陈鹃应赔偿乔宏伟空置期间的损失。三、因陈鹃损坏楼宇门禁卡、房屋磁卡和钥匙,该部分损失也实际支付,因此应由陈鹃承担。陈鹃辩称，不同意乔宏伟的上诉请求，同意一审判决中对于物业费等相关费用的判决，其他的不同意，不同意以4000元的标准支付房屋租金损失，在陈鹃退房次日，乔宏伟就已经到房屋中去查看，不存在因陈鹃退租而导致乔宏伟的房屋租金损失。同意一审判决关于楼宇门禁卡和磁卡、钥匙费用的判决，诉讼费不同意承担。陈鹃上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回乔宏伟诉讼请求第一项、第三项以及宽带费或发回重审；2.一审、二审诉讼费用全部由乔宏伟承担。事实和理由：一、乔宏伟未有证据证明陈鹃将房屋致损。原审法院在乔宏伟未有任何证据的情况下,认定陈鹃承租期间,乔宏伟房屋壁纸、踢脚板、地板、门、墙体、家具等受损,属认定事实错误。这些受损部位是由乔宏伟在庭审中自述的，踢脚板是由鉴定机构现场拆下的,房门受损部位在屋外,上述受损部位均未有证据证实是由陈鹃损坏。二、合同已经履行终止,违约责任不应由陈鹃承担。陈鹃与乔宏伟签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为一年,早已在2018年1月19日履行完毕,该合同已经终止。双方后续约定的继续承租,为不定期租赁,任何一方均有权随时解除合同。陈鹃未有任何违约责任,且双方在合同中约定的自2017年1月20日至2018年1月19日租赁期间,陈鹃未提前解约,故不应承担双方在合同中约定的违约责任。三、乔宏伟举证的宽带费因与本案无关联性,其证据不应被采纳,陈鹃不应承担该费用。四、陈鹃在庭审中所主张的4200元的押金及8000元的租金应在陈鹃给付乔宏伟费用中予以扣除。因本案性质为租赁合同纠纷,原审法院应将双方在该合同项下的所有纠纷一并解决,避免诉累。五、鉴定费用不应由陈鹃全部承担。陈鹃并不认可乔宏伟所提出的鉴定部位是因陈鹃造成的损失,即便原审法院认定是由陈鹃造成的房屋损失,对于鉴定两种方式,陈鹃亦是不认可的,鉴定费用不应由陈鹃全部承担。乔宏伟辩称，陈鹃的上诉请求、事实及理由均不能成立，请予以驳回。通过法院的调查和双方的陈述，可以证实陈娟在使用乔宏伟房屋期间造成了该房屋受损，因此陈鹃应当对乔宏伟的房屋致损事实进行赔偿。通过双方的微信记录以及陈娟的付款情况可以证实双方均同意在合同到期后再续期半年，因此双方的合同应当是在2019年的7月到期，陈鹃在2019年5月不告而别，显然属于违约，因此其应当承担违约责任。根据双方的合同约定，陈鹃应当承担房屋租赁期间该房屋发生的各种费用，宽带费是其在承租期间由其使用而发生的，而且宽带费也是陈鹃同意承担的，因此宽带费应当由陈鹃承担。押金问题，陈鹃在一审中并未提出反诉，因此法院不予处理，符合法律规定。关于鉴定费，通过一审的调查可以证实房屋的损失确实是由陈鹃的原因造成的，因此该房屋的损失理应由陈鹃承担赔偿责任，鉴定是查实损失数额的必要支出，因此鉴定费应由陈鹃全部支付。乔宏伟向一审法院起诉请求：1.判决陈鹃赔偿乔宏伟房屋损失60000元；2.判决陈鹃支付房屋租赁期间乔宏伟垫付的物业费6894元、采暖费4867.9元、宽带费3136元、煤气费220元、自来水费490元、中水费132.3元；3.判决陈鹃支付乔宏伟违约金4200元；4.判决陈鹃按4000元/月标准支付乔宏伟自2019年7月至判决生效之日止的房屋租金损失；5.判决陈鹃支付乔宏伟重配楼宇门禁卡、房屋磁卡和钥匙费用700元；6.本案诉讼费用、鉴定费由陈鹃承担。一审法院认定事实：2017年1月14日，乔宏伟与陈鹃经天津开发区万业源房地产经纪有限公司居间介绍签订《房屋租赁合同》，约定：乔宏伟将其位于天津市开发区××号楼××室房屋出租给陈鹃；租赁期限为一年，自2017年1月20日至2018年1月19日；月租金为4200元，租金支付方式为半年付；陈鹃向乔宏伟交纳押金4200元，如陈鹃退房时双方无争议乔宏伟如数退还该押金；陈鹃承担租赁期间该房屋发生的各种费用，如电话费、水费、电费、收视费、煤气费、物业管理费和暖气费等，若有特殊约定则从特殊约定；租赁期内，双方未经协商一致均不得提前解约，否则违约方以4200元作为赔偿金支付给守约方。合同签订后，双方依约履行至合同期限届满。合同到期后，双方口头约定陈鹃继续承租该房屋一年，月租金变更为4000元。租期届满后，双方口头约定陈鹃继续承租该房屋半年，合同期限延至2019年7月19日，月租金为4000元，陈鹃将租金交至2019年7月。陈鹃于2020年5月15日通过微信通知乔宏伟不再承租房屋，乔宏伟于2020年5月17日接收房屋。期间乔宏伟为陈鹃垫付物业费6127元、采暖费2933.7元、宽带费1495元、煤气费120元。陈鹃承租期间，乔宏伟房屋壁纸、踢脚板、地板、门、墙体、家具等受损严重。诉讼中，乔宏伟申请对其房屋修复损失进行评估，经天津市泛亚工程机电设备咨询有限公司出具泛亚价鉴（2020）001及002号工程造价鉴定意见书，认定乔宏伟房屋局部修复金额为22708元、全部修复金额为59620元，乔宏伟为此支出评估费4400元。一审法院认为，乔宏伟、陈鹃之间形成的房屋租赁合同，系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。双方当事人应当严格按照合同约定全面履行己方义务。第一，陈鹃承租乔宏伟房屋期间造成房屋受损，依法应承担赔偿责任。关于赔偿数额，一审法院参考鉴定机构出具的两份工程造价鉴定意见书，结合房屋实际受损情况，酌定为35000元。此外，评估费4400元系为查明损失数额的必要支出，属乔宏伟的合理损失，陈鹃亦应予赔偿。第二，乔宏伟为陈鹃垫付的相关费用应由陈鹃承担。经核算，物业费6127元、采暖费2933.7元、宽带费1495元、煤气费120元。乔宏伟主张的自来水、中水费，因其提交的银行交易明细与本案缺乏关联性，不能达到其证明目的，一审法院不予认定。第三，陈鹃提前解约，应向乔宏伟支付一个月租金4000元作为违约金。第四，乔宏伟已于2020年5月17日接收房屋，此后房屋因空置而产生的损失应由其自行承担。第五，乔宏伟主张的重配楼宇门禁卡、房屋磁卡和钥匙的费用700元，并未实际发生，一审法院不予支持。第六，关于陈鹃提出的折抵租金、押金问题，因其未提出反诉，本案不予处理，陈鹃可另行主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定，判决：一、被告陈鹃于判决生效后十日内赔偿原告乔宏伟房屋损失35000元、鉴定费4400元；二、被告陈鹃于判决生效后十日内给付原告乔宏伟物业费6127元、采暖费2933.7元、宽带费1495元、煤气费120元；三、被告陈鹃于判决生效后十日内给付原告乔宏伟违约金4000元；四、驳回原告乔宏伟的其他诉讼请求。如未按照判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费908元，原告负担332元、被告负担576元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：乔宏伟二审提供证据：证据一：天津泰达津联热电有限公司出具的收费明细单，明细与交款凭条相吻合，证明：乔宏伟支付了采暖费4867.9元。证据二：泰达自来水公司自来水明细，证明：与乔宏伟一审扣款、诉讼请求的数字吻合，即自来水费490元和中水费132.3元。本院认证意见：上述证据能够达到乔宏伟证明目的，本院予以采信。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审的争议焦点为：一、陈鹃是否应当赔偿乔宏伟房屋损失35000元以及鉴定费4400元。二、陈鹃是否应当给付乔宏伟垫付的物业费6894元、采暖费4867.9元、宽带费3136元、煤气费220元、自来水费490元、中水费132.3元。三、陈鹃是否应当给付乔宏伟违约金4000元。四、陈鹃是否应当按照4000元的标准支付乔宏伟自2019年7月始的房屋租金损失。五、陈鹃是否应当给付乔宏伟重配楼宇门禁卡，房屋磁卡和钥匙费用。六、陈鹃主张的4200元押金以及8000元租金是否应当在本案中予以扣除。关于陈鹃是否应当赔偿乔宏伟房屋损失35000元以及鉴定费4400元问题。根据合同法第二百五十三条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故在租赁期满或者合同解除后，承租人应依照法律规定承担返还租赁物的义务。陈鹃租赁期间未履行房屋返还手续即自行离开租赁房屋，在乔宏伟发现房屋受损事实后，就受损事实并非陈鹃造成的举证责任应由陈鹃承担。现陈鹃对此证据并不充分，一审法院参考鉴定机构出具的两份工程造价鉴定意见书，结合房屋实际受损情况，酌定为35000元，并无不当，本院予以维持。此外，评估费4400元系为查明损失的必要支出，一审判决陈鹃赔偿合理，本院予以维持。关于陈鹃是否应当给付乔宏伟垫付的物业费6894元、采暖费4867.9元、宽带费3136元、煤气费220元、自来水费490元、中水费132.3元问题。1.物业费。因双方合同未履行期限届满，一审判决的物业费6127元考虑了未履行期间问题，本院予以维持。2.采暖费。乔宏伟二审提供证据可以证明其代为交纳采暖费4867.9元，本院予以支持。3.宽带费。一审未予以支持的1490元票据，其中装机费、保证金、工本费不应由陈鹃承担，另行交纳的1190元系预存1190元每月返100元，故该笔宽带费一审未予以支持，本院予以维持。4.煤气费。乔宏伟就此仅提供120元证据予以证明，对一审判决该项本院予以维持。5、自来水费。乔宏伟二审提供证据可以证明其代为交纳自来水费490元，本院予以支持。6、中水费。乔宏伟二审提供证据可以证明其代为交纳中水费132.3元，本院予以支持。关于陈鹃是否应当按照4000元的标准支付乔宏伟自2019年7月始的房屋租金损失问题。双方合同约定了提前解约的违约责任，且乔宏伟已于2020年5月17日接收房屋，乔宏伟主张房屋租金损失缺乏依据，本院不予支持。关于陈鹃是否应当给付乔宏伟违约金4000元问题。双方书面合同约定的租赁期限届满后，虽未再签订书面合同，但双方口头约定了租赁期限，且陈鹃已经实际履行给付租金义务，故陈鹃在合同未到期提前解除合同，构成违约，应按照合同约定承担4000元违约责任。一审对此处理无误，本院予以维持。关于陈鹃是否应当给付乔宏伟重配楼宇门禁卡，房屋磁卡和钥匙费用问题。二审中，乔宏伟陈述上述费用并未实际发生，故对乔宏伟上述主张，本院不予支持。关于陈鹃主张的4200元押金以及8000元租金是否应当在本案中予以扣除的问题。陈鹃虽未提出反诉，但属于债务抵销的抗辩理由。为避免双方诉累，本院确认上述共计12200元，在本案给付项目中予以抵消。综上所述，乔宏伟、陈鹃的上诉请求部分成立，予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初4580号民事判决第一项、第三项；二、撤销天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初4580号民事判决第二、四项；三、上诉人陈鹃于本判决生效后十日内给付上诉人乔宏伟物业费6127元、采暖费4867.9元、宽带费1495元、煤气费120元、自来水费490元、中水费132.3元，以上共计13232.2元（与乔宏伟应当返还的4200元押金以及8000元租金抵消后，实际支付为1032.2元）。四、驳回上诉人陈鹃、上诉人乔宏伟其他上诉请求；五、驳回上诉人乔宏伟原审其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费908元，由乔宏伟负担638元，由陈鹃负担270元；二审案件受理费2533元，由乔宏伟负担1515元，由陈鹃负担1018元。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 郭小峦审判员 何日升二〇二一年四月二十五日法官助理姜玉姝书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……