湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终279号上诉人（原审原告）：谢景云，男，汉族，出生于1969年12月25日，住湖南省中方县。委托诉讼代理人：米艳艳，湖南宏峰律师事务所律师，执业证号：××。被上诉人（原审被告）：湖南佳惠置业有限责任公司，住所地湖南省怀化市鹤城区怀北路1号，统一社会信用代码：91431200740608900M。法定代表人：汤爱华，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾长东，湖南鹤洲律师事务所律师，执业证号：××。原审被告：中国工商银行股份有限公司怀化怀兴分行，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰东路9号，统一社会信用代码：914312001888850736。负责人：易松寿。委托诉讼代理人：瞿仁军，男，该行工作人员。上诉人谢景云因与被上诉人湖南佳惠置业有限责任公司（以下简称佳惠公司）及原审被告中国工商银行股份有限公司怀化怀兴分行商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初4960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谢景云上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：案涉房屋的实际面积明显超过上诉人与被上诉人所签《怀化市商品房买卖合同》约定的面积，案涉房屋面积误差比已经超过3%，符合双方合同约定及法定的解除条件，上诉人一审起诉要求解除合同，一审判决却驳回上诉人的诉讼请求，明显错误，故特提起上诉。被上诉人佳惠公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。谢景云向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告佳惠公司于2015年12月18日签订的《怀化市商品房买卖合同》，并判令被告佳惠公司返还原告首付购房款411952元及利息（按银行同期贷款利率自2015年5月31日起计算至付清之日止，暂计算至2020年8月20日为128735元）、按揭贷款支付的购房款及利息（按揭购房款自原告与被告工商银行怀兴分行签订个人商业房贷款合同之日即2016年2月20日计算至合同解除之日止，按揭购房款计算至2020年7月10日为121160.15元，利息按照原告与被告工商银行怀兴分行签订的个人商业用房贷款合同约定利息自2016年2月20日起计算至合同解除之日止，利息计算至2020年7月10日为69277.58元）、契税29278元、维修基金4408元、国有土地证办理费用1000元、产权登记费2470元、资料费300元、抵押登记费550元、他项权证费550元、银行费200元、查档费36元、印花税366元、物管费用1162元，以上费用合计771444.73元；2.判令解除原告与被告工商银行怀兴分行于2016年1月21日签订的个人商业用房贷款合同；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月18日原告谢景云与被告佳惠公司签订《怀化市商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买的系预售商品房，为被告开发的怀化国际商贸城第1栋负一层1-293号，建筑面积44.93㎡，其中套内面积23.18㎡，公摊面积21.75㎡，每平方米160290.94元，总金额731952元；房屋专项维修资金由买受人自行缴存，买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，相关费用由被告代收；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人在买受人提出解除合同之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，买受人不解除合同的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；房屋交付期限为2017年5月1日前等等。同日，原告谢景云与被告佳惠公司又签订《怀化市商品房买卖合同补充协议书》，约定在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖人作出局部的调整，可不通知（买受人因调整遭受直接损失除外）且不承担赔偿责任，因变更导致商品房面积发生变化的，按照《怀化市商品房买卖合同》面积差异约定“第2项”处理等等。原告于2015年5月31日向被告佳惠公司交付首付购房款411952元。2016年3月28日，被告佳惠公司代为收取原告契税29278元、国有土地证办理费用1000元、产权登记费2470元、资料费300元、抵押登记费550元、他项权证550元、查档费36元、印花税366元、物管费用1162元、银行费用200元及维修基金4408元。2016年1月21日，原告作为借款人、被告佳惠公司作为保证人与被告工商银行怀兴分行作为贷款人签订《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，约定贷款金额为32万元，贷款期限为120个月，贷款用途为借款人支付其购买案涉商业用房购房款，贷款利率为浮动利率，按月结息和付息。至2020年7月20日，原告谢景云已偿还贷款本金121160.15元、利息69277.58元。该涉案房屋已经交付给原告。2019年3月怀化市国土资源规划设计测绘院受被告委托对怀化国际商贸城项目进行了面积实测，测绘结果显示涉案-1-293号房建筑面积48.33㎡。被告佳惠公司于2015年10月12日为原告办理预购商品房预告登记，于2019年7月15日为原告办妥不动产权证，权证登记面积与实测面积一致。另查明，双方的《怀化市商品房买卖合同》面积差异约定部分无“第2项”条文。怀化市不动产登记中心测绘服务室于2020年9月3日出具情况说明，证实涉案项目房屋实测结果于2019年3月14日进行了公示并于2019年3月21日出具了怀化市房屋面积实测报告，该实测数据经审核于2019年3月26日上传归档。被告佳惠公司于庭后提交承诺书一份，表示若不解除合同，其公司对于公摊面积的超出部分（含3%以内及超过3%部分）不再收取房款。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方争议的焦点为涉案《怀化市商品房买卖合同》能否予以解除。本案中，原告谢景云与被告佳惠公司在签订的《怀化市商品房买卖合同》中虽约定产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同，但本案中并无证据证明涉案房屋面积出现差异系被告为获利故意变更房屋规划结构等导致。现涉案房屋经实测已办妥不动产权证，不动产权证显示涉案房屋套内面积未变，仅公摊面积增加，而公摊面积的变化受计算规范、计量范围、测量方法、确认标准及消防要求等影响，与建筑规划预测面积存在差异可能性，该差异无证据证明系因被告的过错导致。现原告谢景云所购商铺套内面积不变，商铺的使用功能未受实质影响，且对于因公摊面积增加导致的总建筑面积增加部分，被告佳惠公司亦承诺放弃要求原告补交超面积房款，故原告谢景云的民事权利并未因涉案房屋产权面积增大而受损，被告佳惠公司也未因此而获得额外利益。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。该规定在规范当事人权利义务的同时对依法成立的合同不允许擅自解除，以维护交易秩序的稳定。本案涉案商铺已交付给原告，原告自收房后在涉案商铺经营收益多年，怀化市不动产登记中心测绘服务室的情况说明证实涉案项目房屋实测结果于2019年3月14日进行了公示，公示期间原告亦未提出异议，且自公示日至本案起诉日已逾一年，故本院认为虽本案存在公摊面积增加致总面积误差超合同约定3%的情形，但该公摊面积的增加对合同的整体影响显著轻微，在无证据证明被告另存有其他重大违约行为的情况下，该面积差异不足以阻碍原、被告合同目的的实现。现涉案商铺已实际交付多年，如果仅以不动产权证面积超出合同约定面积判令解除合同，与合同法鼓励交易、维护交易秩序稳定的立法精神不符，也有违公平和诚实信用原则。涉案商铺实测面积超约定面积3%非被告过错所致，原告谢景云的合同权利未因此受损，被告佳惠公司放弃面积差额房款主张未因此额外获益，涉案商铺面积差异不足以影响合同整体履行及合同目的实现，故对原告谢景云要求解除与被告佳惠公司签订的《怀化市商品房买卖合同》、返还购房款、费用及支付利息的诉讼请求，本院不予支持。就原告谢景云与被告工商银行怀兴分行签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，原告现有证据并不能证实已满足解除该合同的条件，故对原告要求解除与被告工商银行怀兴分行签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百四十四条之规定，判决驳回原告谢景云的诉讼请求。本案案件受理费11514元，减半收取5757元，由原告谢景云负担。二审中，谢景云向本院提交《情况说明》、商品房预售许可证测绘变更审批表、送达回执、通知书、预售许可决定书、怀化市房屋验收实测委托书、测绘成果说明、测绘审批表、测绘成果审核表、怀化市房屋调查表、部分负一及一楼房屋面积测绘结果（怀化市房屋面积实测绘报告部分内容）、《承诺书》、负一层分布图两张、《申请报告》、怀化市规划区建设项目经济技术指标复核及日照分析报告书部分内容（项目概况、图纸）、《民事起诉状》、视频等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定，谢景云所举的上述证据不能达到其证明目的，且举证时间未在一审举证期限之内，不予采信。一审法院对证据的采信和对事实的认定正确，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。谢景云与佳惠公司签订的《怀化市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，为有效合同。在双方签订的上述《怀化市商品房买卖合同》中，虽约定产权登记面积与合同约定面积发生差异、面积误差比绝对值超3%时买受人有权解除合同，但谢景云所购商铺套内面积不变，商铺的使用功能未受实质影响，且对于因公摊面积增加导致的总建筑面积增加部分，佳惠公司亦承诺放弃要求谢景云补交超面积房款，故谢景云的民事权利并未因涉案房屋产权面积增大而受损，不解除上述《怀化市商品房买卖合同》并不违背双方当事人签约的目的，且有利于维护房地产交易的稳定，故谢景云以案涉房屋面积增加为由所提应解除上述《怀化市商品房买卖合同》的诉请不应支持，一审对此不予支持正确。综上，谢景云的上诉请求不能成立，依法不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11514元，由上诉人谢景云负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二一年四月十五日书记员  龙星宇