广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终95号上诉人（原审被告、反诉原告）：列某，女，汉族，1978年7月19日出生，住广东省增城市×××××××××××××，公民身份号码为440××××××××××××722。委托诉讼代理人：徐超，广东广田律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市创投实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市寮步镇×××××××××××××××，统一社会信用代码为914×××××××××××537Q。法定代表人：吴某，该公司总经理。委托诉讼代理人：常某，广东品峰律师事务所律师。上诉人列某因与被上诉人东莞市创投实业投资有限公司（以下简称为创投公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初10937号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。创投公司向一审法院提出诉讼请求：一、确认创投公司与列某的《租赁合同》于2020年5月15日已解除；二、列某所交押金191400元不予退还；三、列某交纳2020年1月1日至5月15日所拖欠的租金260760元；四、列某向创投公司交纳4个月的免租期租金255200元；五、本案的律师费用55000元由列某承担；六、本案的诉讼费和保全费由列某承担。列某向一审法院提出反诉请求：一、创投公司立即向列某退还租赁物押金191400元；二、列某免交2020年2、3、4月共计三个月的租金191400元及2020年5月1日至15日期间的租金减半交纳计15950元（应减免的租金合计为207350元）；三、创投公司立即向列某返还2016年10月2日至2020年5月15日期间累计多收的电费，以法庭最终查明的实际数据为准，暂计算为672559.97元；四、创投公司立即向列某赔偿装修损失1007203.1元；五、创投公司向列某支付装修价值评估费8000元；六、创投公司承担本案全部诉讼费用。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认创投公司与列某签订的《租赁合同书》已于2020年5月15日解除；二、列某应于判决发生法律效力之日起七日内向创投公司支付2020年1月1日至同年5月15日的租金及管理费共计172382.76元；三、驳回创投公司的其他诉讼请求；四、驳回列某的其他反诉诉讼请求。本案一审受理费11423.6元、保全费3374.8元，共计14798.4元（创投公司已预交），由创投公司负担11452.4元，列某负担3346元；反诉受理费11746.05元（列某已预交），由创投公司负担1473元，列某负担10273.05元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初10937号民事判决书。列某不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决的第二、四项，并改判为创投公司应向列某支付786950元。2.本案一审二审诉讼费用全部由创投公司承担。主要事实与理由：一、一审判决未能认定创投公司在合同解除中存在一系列过错，该错误加重了列某的法律责任。1.创投公司对列某所经营的“满满餐饮”采用断水断电的错误催租方法，造成了列某2020年4月12日至26日共计15天的停业损失，并造成列某于2020年5月15日被迫搬离场地，故创投公司无权要求列某支付此期间内的租金，并应承担相应的过错责任。2.案涉房屋土地用途系工业用途，不能用于商业经营，列某发现该问题后与创投公司沟通，要求创投公司及时更改土地规划用途，但创投公司未能解决该问题，对列某的继续经营造成了相应风险，列某据此要求解除合同并无不当。3.创投公司违规收取电费，存在过错。列某从事餐饮行业，用电需求大，而创投公司既不愿意退还此前多收取的电费，也不愿意公开己方收取电费名目，并拒绝对后续收取电费方式及标准按照现行政策规定进行整改导致双方的履约基础丧失。二、一审判决未支持列某关于装修费损失的请求系事实认定不清，适用法律错误。列某已举证证明确实存在装修损失，未通过司法鉴定的方式主张装修费是为了保障双方的利益，基于公平原则，创投公司应对列某就装修事项进行一定的补偿。三、一审判决错误支持创投公司关于免租期租金的诉求，且错误计算免租期租金。创投公司在合同解除中存在过错，故无权依据合同条款主张免租期租金。根据创投公司和列某之间的《租赁合同书》第4.2条之约定，免租日期应2016年10月2日至2017年2月9日，合计为4个月零7天，一审法院对免租期的事实认定有误。四、一审判决错误计算2020年1月至5月15日期间的租金标准，实际应为每月63800元。列某一直按照每月63800元缴纳租金，创投公司财务人员等也提出反对意见。且列某的银行转账凭证和创投公司的租金账单均能说明双方在合同约定的租期调整期限后一致未对租金标准予以调整的事实。五、一审判决未按照国家政策及双方的租赁合同实际履行情况正确减免租金，导致列某负担金额过高，应予以纠正。六、列某有权向创投公司追索多缴纳的电费。列某多次要求创投公司就电费收取标准进行整改，创投公司置之不理，且未就供电部门的有关收费标准向列某做出任何说明，因此导致列某实际承担巨额的电费差额，故创投公司应退还2016年10月2日至2020年5月15日期间多收取的电费共计500000元。七、一审判决对列某所缴纳的反诉受理费认定有误。列某一审实际缴纳诉讼费合计为23492.1元，分两次分别于2020年6月18日、8月10日各缴纳11746.05元。创投公司答辩称：一审判决法律适用正确、程序得当，请求驳回上诉，维持原判。一、合同解除的原因是列某未按时缴纳租金并且私自搬离租赁现场，违约责任在列某。二、合同约定租赁期满后租赁物的装饰装修归创投公司，既然认定双方协商一致解除，则装修损失应由列某自行承担。三、双方在租赁合同中约定了免租期，一审判决恰当。四、双方在租赁合同中已约定租金递增的要求，所以租金每月为72680元是正确的。五、国家法律并没有强制要求创投公司一定要减免租金，并且创投公司也已同意减免一个月的租金，但仍然不符合列某的要求。六、双方在合同中已约定电费包含线表损耗、变压器维护、园区外公共照明，故创投公司不存在多收电费的情形。七、反诉受理费一审判决无误。本院二审期间，创投公司未提交新证据。列某提交列某银行流水，拟证明列某分别于2019年12月20日、2020年1月19日向创投公司财务何某转账支付109691元、89079元，说明在2019年11月后，双方达成一致意见，房租仍按63800元/月的标准不调增10%。创投公司对该流水的三性不予确认，并主张2019年11月至2020年4月确实是按63800元向列某收取租金，但系创投公司财务人员工作失误，这个失误在4月后就纠正过来了，还是应按双方合同约定的租金金额来执行，修改租金的标准属于重大事项，双方应当另行签订补充协议，而不能在转账中体现。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，列某提交中止案件审理申请书，主张列某于2020年12月8日向行政部门就创投公司的价格违法行为进行投诉，东莞市市场监督管理局石龙分局短信答复此次信访案件将于2021年3月14日办结，因行政部门的查处结果与本案的审理结果之间存在一定关系，行政部门的查处结果可以作为本案的证据使用，故申请中止审理本案或待行政部门出具处理结果后再行裁判。另查明，创投公司的第一项诉讼请求为：请求确认创投公司与列某的《租赁合同》于2020年5月15日已解除；第三项诉讼请求为：判决列某交纳2020年1月1日至5月15日所拖欠的租金260760元。一审列明的创投公司的诉讼请求有误，本院予以纠正。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点在于：一、案涉租赁合同解除的原因、列某的装修损失应否支持；二、原审认定的免租期租金是否恰当；三、原审认定的2020年1月至5月15日的租金金额是否恰当；四、列某要求返还多付电费的请求应否支持。关于焦点一，列某存在迟延支付租金的行为，但该行为系受2020年新冠病毒疫情影响，列某亦向创投公司发出了《申请租金减免函件》，创投公司进行了回复并明确了不能接受创投公司减租条件的，创投公司将采取停电措施并终止租赁合同，双方在函件往来中，创投公司实质变更了《租赁合同书》有关解除合同的约定，考虑到创投公司提出了采取停电措施及终止合同，列某于2020年5月15日搬离了案涉场地，创投公司亦收回案涉租赁物，应视为双方无法就减租问题达成一致，提前解除合同。因系双方一致认可提前解除合同，故对列某主张的装修损失不予支持。关于焦点二，因双方在合同中约定2016年10月2日至2017年2月9日的免租期系建立在9.833年的租赁期限的基础上，故原审以4.3个月（2016年10月2日至2017年2月9日）折算列某应付的免租期租金并无不妥，且亦未超出创投公司诉请的免租期租金255200元的数额，本院对此予以维持。关于焦点三，双方签署的租赁合同书中明确租金从租期起每三年递增10%，列某主张双方对不递增达成一致意见应对此承担举证责任。从列某与何某的微信聊天记录中未见创投公司同意放弃递增租金的明确意思表示，仅凭列某提交的银行流水不足以证明创投公司同意不递增租金，故原审按照72680元/月的标准计算2020年1月至2020年5月15日的租金并无不当，本院予以维持。关于焦点四，列某以向行政部门就创投公司的价格违法行为进行投诉为由申请本案中止审理，对此本院认为，首先，双方签署的租赁合同书约定的1.5元/度的电费计费标准虽然高于相关部门发布的执行标准，但合同中已注明该计费标准包括了公共照明及耗损、维护的费用，对于列某要求返还多收电费的上诉请求，应不予支持。其次，至本案审结时，列某主张的投诉办结日2021年3月14日已过半月余，亦未收到列某关于投诉结果的反馈，故本院对其要求中止审理的申请不予准许。另，一审适用普通程序审理，列某的反诉请求对应的受理费金额应为23492.1元，该费用列某已预交，应由创投公司负担2946元，列某负担20546.1元。一审对于反诉受理费的部分认定有误，本院予以纠正。综上所述，原审对于诉讼费的部分认定有误，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审本诉受理费11423.6元、保全费3374.8元，共计14798.4元（创投公司已预交），由创投公司负担11452.4元，列某负担3346元；反诉受理费23492.1元（列某已预交），由创投公司负担2946元，列某负担20546.1元。二审受理费13393.33元（列某已预交），由列某负担。本判决为终审判决。审判长  陈娟娟审判员  陈美苑审判员  黄宇齐二〇二一年四月六日书记员  钟增荣