四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川20民终260号 上诉人（原审被告）:四川省琦昇房地产开发有限责任公司，住所地四川省安岳县龙台镇商业街。 法定代表人：张琦昇，总经理。 委托诉讼代理人：刘海波，重庆嘉豪律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:吴绍根，男，1957年2月25日生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：刘海波，重庆嘉豪律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:张世均，男，1974年8月8日生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：刘海波，重庆嘉豪律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:吴先明，男，1963年5月24日生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：刘海波，重庆嘉豪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：凡成容，女，1970年9月16日出生，汉族，住四川省安岳县。 委托诉讼代理人：杨文阁，四川省安岳县法律援助中心法律志愿者。 委托诉讼代理人：李清华，四川省安岳县法律援助中心法律志愿者。 被上诉人（原审被告）：安岳县龙台镇人民政府，住所地四川省安岳县龙台镇花园西街**。 法定代表人：杨礼，镇长。 委托诉讼代理人：尹元华，四川兴岳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省金龙房地产开发有限公司，住所地四川省安岳县龙台镇龙腾街**。 法定代表人：谭飞，董事长。 委托诉讼代理人：邹昌吉，该公司员工，男，1976年6月11日生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 上诉人四川省琦昇房地产开发有限责任公司（以下简称琦昇公司）、吴绍根、张世均、吴先明因与被上诉人凡成容、安岳县龙台镇人民政府（以下简称龙台镇政府）、四川省金龙房地产开发有限公司（以下简称金龙公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省安岳县人民法院(2019)川2021民初3074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人吴绍根、张世均、吴先明及其委托诉讼代理人刘海波，上诉人琦昇公司的委托诉讼代理人刘海波，被上诉人凡成容及其委托诉讼代理人杨文阁、李清华，被上诉人龙台镇政府的委托诉讼代理人尹元华，被上诉人金龙公司的委托诉讼代理人邹昌吉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 琦昇公司、吴绍根、张世均、吴先明的上诉请求：1.请求二审人民法院依法发回四川省安岳县人民法院重新审判(2019)川2021民初3074号案，或者查明事实后依法改判：(1)驳回被上诉人请求解除与上诉人琦昇公司于2007年6月2日签订的《房屋拆迁安置合同》;(2)驳回被上诉人请求上诉人琦昇公司、吴绍根、张世均、吴先明赔偿损失、支付过渡费的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审人民法院认定事实错误。(1)2006年10月，案涉项目是经龙台镇政府同意后开始拆迁、建设，建设时长四年余，若未经龙台镇政府同意，在长达四年的建设中，龙台镇政府未要求上诉人停止建设，而在2010年停止建设的原因是龙台镇政府对案涉项目另行规划所致，并非上诉人资金短缺。(2)案涉项目未办理拆迁和建设手续的责任在于龙台镇政府。2006年12月20日，琦昇公司以书面形式向龙台镇政府请求，请求龙台镇政府批准先开工建设后补办建设手续，而龙台镇政府批示“在建设过程中必须严格办好手续”，该批示存在二层含义：一是同意琦昇公司先开工建设，二是在建设过程中办好手续，该批示并没有要求琦昇公司在开工建设前必须办理好建设许可手续。龙台镇政府无征收和建设许可的批准权，而案涉项目拆迁和建设的性质属于旧城改造，龙台镇政府并没有严格《城市房屋拆迁管理条例》的规定向县级以上主管部门申请批准。龙台镇政府的批示严重影响了上诉人对拆迁项目申请审批造成的错误判断，最终导致涉案项目未经部门批准。(3)案涉项目已于2012年4月16日全部概括转让给龙台镇政府。在龙台镇政府默许的情况下建设长达四年之久，2010年底，龙台镇政府以案涉“春熙街”项目需进行重新整体打造为由，要求上诉人退出并授意上诉人以资金短缺为由提交申请，将案涉项目拆迁、建设的所有资料移交。龙台镇政府接手案涉项目后，已按琦昇公司与被上诉人签订的《房屋拆迁安置合同》履行了长达六年的义务。被上诉人主动按龙台镇政府的要求向其提供收取过渡费的银行账户、账号的行为，是对上诉人已将案涉项目概括转让给龙台镇政府的追认，且被上诉人收取了龙台镇政府支付的长达六年的过渡费。2014年，龙台镇政府已将案涉项目另行招商金龙公司进行拆迁、安置、建设，且金龙公司在接手案涉项目后，以“安岳县龙台镇春熙街棚户区房屋拆迁”为由与案涉项目的部分被拆迁户签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，且龙台镇政府多次会议中要求金龙公司加大拆迁力度。(4)案涉被拆迁房屋的产权和土地使用权目前仍登记于被上诉人名下。一审人民法院在审理中故意回避审理该事实，琦昇公司与被上诉人签订《房屋拆迁安置合同》约定由上诉人统一办理注销手续，但上诉人并没有向主管部门申请注销案涉房屋，现案涉房屋的产权的土地使用权仍登记于被上诉人名下，依据《中华人民共和国物权法》的规定，被上诉人仍对案涉房屋享有所有权。 2.一审人民法院适用法律错误。(1)一审人民法院认定琦昇公司与被上诉人签订《房屋拆迁安置合同》有效是错误的。依据《城市房屋拆迁管理条例》第四条第二款、第六条和第九条规定，未取得房屋拆迁许可证是不允许拆迁，其拆迁不合法，该规定应当是效力性强制性规定，而非管理性强制规定。案涉《房屋拆迁安置合同》涉及建设施工内容，因琦昇公司只有房屋开发资质而无建设施工资质，上诉人吴绍根、张世均、吴先明既无房屋开发资质也无建设施工资质，因上诉人均无建设施工资质，违反了《中华人民共和国建筑法》的相关效力强制性规定而无效。案涉项目系吴绍根、张世均、吴先明挂靠琦昇公司进行开发建设。依据《中华人民共和国房地产管理法》的规定，因吴绍根、张世均、吴先明借用开发资质而违反了该法的效力性强制规定，也应无效。案涉项目片区土地未经县级以上人民政府征收，县级以上人民政府也未通过招拍挂的方式进行揭牌，违反了《中华人民共和国房地产管理法》的效力性强制规定，也应无效。(2)一审人民法院判决解除琦昇公司与被上诉人签订的《房屋拆迁安置合同》是错误的。因案涉《房屋拆迁安置合同》无效，故不存在解除的问题，无效合同至始没有法律效力。假设《房屋拆迁安置合同》有效，依据该合同第五条第三款“还房时间为从该片区所有房屋拆迁完毕之日起18个月为限，甲方将改建后的新房交给乙方”的约定，案涉项目时至今日尚未拆迁完毕，未到达合同约定的交付条件，被上诉人也不具有单方解除权。案涉合同权利义务已转给龙台镇政府和金龙公司，被上诉人要求解除合同对象应当是龙台镇政府和金龙公司，而非琦昇公司。(3)一审人民法院判决上诉人赔偿被上诉人损失是错误的。因案涉《房屋拆迁安置合同》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，上诉人并没有基于案涉《房屋拆迁安置合同》取得财产，只有将被上诉人房屋进行拆除，而拆除的时间是2006年12月，若上诉人的行为给被上诉人造成了损失，其损失的时间点应当是2006年，若要进行补偿或赔偿，也只能按照2006年12月被拆迁房屋的市价进行补偿或赔偿。假设被上诉人单方解除权，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，若《房屋拆迁安置合同》解除，尚履行的部分，应当终止履行。而一审判决按照合同约定，判决上诉人按照合同约定应当的交付房屋标准价值进行赔偿是错误的，因为合同已经解除，按照上述法律规定，上诉人不应当按照合同约定的标准赔偿被上诉人。依据一审审理查明的事实，能够证明截2013年2月的过渡费已由上诉人支付，且被上诉人也认可收取了上诉人支付的《房屋拆迁安置合同》尾部记载的过渡费，而被上诉人又收取了龙台镇政府从2012年3月至2017年12月31日的过渡费，该重合期间的过渡费应当在总费用中予以减扣。一审人民法院在判决时未考虑案涉国有土地使用权价值是错误的，虽然上诉人已将案涉房屋拆除，但案涉国有土地使用权仍存在一定价值，而一审人民法院未在赔偿金额中进行扣减。综上，一审人民法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审人民法院依法判决如上请求目的。 凡成容辩称，上诉人2012年4月16日提交的申请书，明确载明上诉人是因为资金问题，导致的项目停工。从上诉人开始施工起，龙台镇政府多次要求上诉人办理好相关手续后才可以施工，但是上诉人并不配合。根据房屋管理条例第5条规定，安岳县规划和建设局有权对城市房屋进行规划拆迁，并非上诉人所称龙台镇政府同意该项目施工。对于支付垫付过渡费问题，政府只是为了维稳，而不是将案涉项目转移给政府。为化解前期遗留问题，镇政府准备重新招商，为发挥政府职能、维护社会稳定，由金龙公司进行摸底项目开发。上诉人与16户签订的拆迁安置合同是合法有效的，虽然上诉人未取得房屋拆迁许可证，但是并不影响房屋拆迁安置合同的效力，是双方当事人真实意愿的表示，应当得到尊重。综上，请求驳回上诉，维持原判。 龙台镇政府辩称，本案是合同之诉，合同相对方有诉讼主体资格。关于房屋的面积差和房屋的使用状况问题，上诉人与被上诉人之间签订了房屋拆迁合同，合同是自愿签订的，就是合法有效的。龙台镇政府没有相应的形式要件接手，也没有法律规定会对商业开发接手，镇政府报告、文件载明金龙公司系模拟拆迁。本案的16户被拆迁户也证实政府为解决维稳问题垫付过渡费，不是龙台镇政府对案涉项目进行概括接受。合同是否有效不影响补偿结果，所以一审按照评估价格来确定补偿价格并无不当。同时，从本案的拆迁过错行为来看，上诉人在拆迁的过程中严重违约，导致了被上诉人相应的成本在增加，所以一审的判决是正确的。综上，请求驳回上诉，维持原判。 金龙公司辩称，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，就合同的相对性而言，金龙公司既没有与被答辩人订立相应的合同，也未实际履行相应的义务，既不是涉案纠纷中的开发商，也不是承建方，既不是建筑商，也不是实际拆迁人，金龙公司不是本案的适格主体。金龙公司签订拆迁合同，主要是前期琦昇公司未完成开发，龙台镇政府因维稳而组织我公司去完善相关开发事宜，但也未具体开发落实，更没有对涉案开发地接盘。就已经与我们订立的拆迁安置补偿合同而言，一直在等琦昇公司对前期的清算，清算之后才向政府申请组织两个公司结算。综上，请求驳回上诉，维持原判。 凡成容向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与琦昇公司签订的《房屋拆迁安置合同》；2.判决琦昇公司、吴先明、吴绍根、张世均支付原告截止至2019年7月23日的超期过渡费77343元；3.判决琦昇公司、吴先明、吴绍根、张世均支付原告附着物补偿费1710元；4.判决琦昇公司、吴先明、吴绍根、张世均支付原告赔偿款378000元。 一审法院认定事实：琦昇公司系2003年7月29日依法成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发经营。吴先明、吴绍根、张世均欲参与龙台镇春熙街“春熙街小区”建设（以下简称案涉工程），设立了春熙街项目部。2006年7月10日，吴先明、吴绍根、张世均以春熙街项目部的名义向琦昇公司提出书面挂靠申请，申请使用琦昇公司房地产开发经营资质，后琦昇公司予以同意。 2006年10月19日，原安岳县规划和建设局作出《安岳县村镇建设工程选址定点证明通知书》，同意琦昇公司在××镇××街××幢××住房，建筑面积24311㎡，用地面积8813.56㎡。在安岳县拆迁管理办公室和龙××镇××组××街居民召开拆迁动员会后，琦昇公司、吴先明、吴绍根、张世均在未办理拆迁许可的情形下着手房屋拆迁工作。2006年12月20日，琦昇公司向龙台镇政府书面请示，请求龙台镇政府批准先开工建设案涉工程后补办建设手续；龙台镇政府于12月27日在琦昇公司的请示文件上作出“在建设过程中必须严格办好手续”的批示意见。2007年6月2日，吴先明、吴绍根、张世均以挂靠的琦昇公司与凡成容签订《房屋拆迁安置合同》，主要约定凡成容同意琦昇公司拆除其位于安岳县××镇××街××号附1号、面积88.9㎡的石木结构住房；按照安房发（2002）59号文件，琦昇公司应支付凡成容水电等附着物补偿费1710元并预付过渡费3200.4元（88.9㎡×2元／月×18个月），合计4910.4元；安置补偿方式为房屋置换，琦昇公司将在××镇××街××幢××单元××楼××号房还给凡成容，房屋建筑面积约94.5㎡，其中公摊面积约10㎡；因所还房屋超出凡成容旧房面积5.6㎡，按560元／㎡计价，共计3136元，与琦昇公司应支付凡成容的补偿款4910.4元，琦昇公司应补凡成容房款1774.4元；协议签订后，凡成容必须将旧房房产证和国土证交给琦昇公司统一办理注销登记手续；凡成容必须在2007年6月10日前将旧房交与琦昇公司，旧房残值归琦昇公司所有；凡成容未按约定时限完成搬迁，按100元／天的标准支付违约金；还房时间为从该片区所有房屋拆迁完毕之日起18个月为限；琦昇公司负责办理新房两证，工程竣工验收合格，琦昇公司收齐办证资料后6个月内交付两证；拆迁过程中，双方不得以任何理由停止拆（搬）迁，但法律、行政法规另有规定的除外；若单方违约致工期延误，违约方赔偿守约方因停止拆迁而受到的所有损失及为此而支出的相关费用；琦昇公司未按约定期限还房，应按安岳县房管局安房发（2002）59号文件支付凡成容超期过渡费。安房发（2002）59号文件载明住宅过渡费2元／㎡·月，因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，对自行安排住宅的被拆迁人，从签订协议并搬迁交房之日起，逾期1年以上的，按月增加2倍过渡费。合同签订后，凡成容将旧房的房产证、国土证向琦昇公司交付。2007年6月10日，凡成容向琦昇公司交付了旧房。琦昇公司、吴先明、吴绍根、张世均在未办理任何拆迁、建设手续的情形下拆除了凡成容房屋并对案涉工程进行建设。后因琦昇公司、吴先明、吴绍根、张世均自身资金短缺，加之未获审批手续被政府职能部门责令停止建设，案涉工程于2010年全面停工，后琦昇公司未积极办理建设审批手续、未进行任何拆迁、建设行为。因认为拆迁难度大、且开发资金短缺，琦昇公司、吴先明、吴绍根、张世均遂于2012年4月16日向龙台镇政府书面申请退出案涉工程的继续开发，并请求龙台镇政府在确保琦昇公司、吴先明、吴绍根、张世均不亏本的前提下对外招商继续开发。2012年5月9日，吴先明、吴绍根、张世均向琦昇公司申请解除挂靠关系，琦昇公司予以同意。后案涉工程相关资料被封存于龙台镇政府。 吴先明、吴绍根、张世均以琦昇公司名义共与龙台镇春熙街26户被拆迁户签订了房屋拆迁安置合同，房屋已被拆除的有20户，其中5户已还房，15户未还房，6户房屋尚未拆除，但其中有1户已还房。截止2010年停工时，琦昇公司、吴先明、吴绍根、张世均已建设竣工3幢房屋，其中1幢系商品房开发，其余2幢系拆迁还房；共24个门市72套住房，建设面积约7080㎡，均未办理房屋权属证书。 因案涉工程停滞，未获房屋的被拆迁户、购房户就房屋交付、已获房屋的被拆迁户、购房户就房屋权属证书的办理等问题多次向省、市、县政府信访、集访。为此，龙台镇政府于2012年9月将案涉工程基本情况向上级相关领导及国土部门报告，提出“琦昇公司吴先明、吴绍根、张世均退出项目建设，由中介机构、住建局、龙台镇等部门对前期成本清盘锁定后对整个项目重新包装采用招商引资模式进行建设，建议选本地有实力讲信用的开发商；调整后期项目建设规划，用后期建设盈利化解前期遗留问题，县政府减免后期建设费用”等化解方案，未果。2013年5月龙台镇政府就案涉工程遗留问题推进方案向安岳县人民政府（以下简称县政府）请示，提出“按照县委、政府领导指出的前期锁定成本退出项目、后期公开拍卖建设，以招商引资进行成本返还的化解思路，龙台镇政府已锁定金龙公司为后期开发商，因前期成本锁定困难等因素致后期成本高利润少，宜议定出台相关土地收益、税收、配套费等优惠政策以保障后期建设顺利进行；前期开发成本由后期开发商以现金整体锁定，后期开发商对前期开发商与被拆迁户、购房户协议大致不变；后期开发商尽快在职能部门指导下完成后期模拟拆迁工作，直接与前期开发商谈判，对前期项目的债权、债务进行接收，合同进行全面转签”等推进方案，未果。2014年5月，龙台镇政府就推进案涉工程集访问题的化解方案向安岳县信访联系会议领导小组办公室作出专报，再次提出“原开发商吴先明、吴绍根、张世均退出项目建设，县分管领导组织牵头相关行政部门锁定前期成本；引导未获还房的拆迁户依法维权；由招商引资的后期开发商承担前期开发商除订购房业主外的遗留问题；相关职能部门相互配合，县政府出台优惠政策解决遗留问题”等化解推进方案，未果。2014年末～2015年末，龙台镇政府多次组织会议研究案涉工程遗留问题，并确定由龙台镇政府担责突破常规供地、与相关职能部门衔接、督促金龙公司加大拆迁力度等解决思路，未果。 因拆迁户持续信访、集访，强烈要求领取自2012年3月起的过渡费，龙台镇政府遂于2013年11月起多次向县政府请示，请求县政府帮助垫付过渡费，以确保社会稳定。在获得县政府同意后，龙台镇政府向凡成容支付了2012年3月～2017年12月的过渡费。后县政府不再同意帮助龙台镇政府垫付过渡费的请求，凡成容未再领取此后的过渡费。因凡成容至今未获拆迁还房和自2018年1月起的过渡费，致形成本案诉讼。 本案审理过程中，根据凡成容申请，一审法院依法委托鉴定机构对凡成容还房的价值进行鉴定。2020年7月7日，四川高正房地产评估事务所有限公司作出高正房评字（2020）第A085号房地产咨询性估价报告，确定凡成容还房价值于2020年6月22日为288500元。因琦昇公司、吴先明、吴绍根、张世均对该鉴定书内容提出鉴定的比较对象、计算方法不明确等异议，依法要求鉴定人作出说明、补充。后鉴定人于2020年8月12日作出异议回复函，对琦昇公司、吴先明、吴绍根、张世均提出的异议进行了针对性的说明，并对具体计算方法进行补充。 一审法院认为，本案当事人争议焦点有五：一是《房屋拆迁安置合同》的法律效力；二是琦昇公司在《房屋拆迁安置合同》中的权利义务是否已概括转让至龙台镇政府、金龙公司；三是《房屋拆迁安置合同》应否解除；四是《房屋拆迁安置合同》解除后如何计算损失；五是琦昇公司、吴先明、吴绍根、张世均应否承担本案民事责任。 （一）关于案涉《房屋拆迁安置合同》的法律效力问题。《城市房屋拆迁管理条例》第四条第二款“本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位”、第九条第一款“拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁”的规定仅系对拆迁单位取得房屋拆迁资格及拆迁范围和拆迁期限的行政约束，是行政管理部门对房屋拆迁人拆迁资格等作出的行政管理性质的管理性强制性规定，拆迁人未获得拆迁许可证或未按拆迁许可证确定的范围和期限拆迁并不直接影响房屋拆迁补偿安置协议的效力，即《城市房屋拆迁管理条例》的上述规定，不是认定房屋拆迁补偿安置协议效力的效力性强制性规定。故对琦昇公司、吴先明、吴绍根、张世均提出的因琦昇公司、吴先明、吴绍根、张世均无拆迁许可资质致《房屋拆迁安置合同》无效的意见，不予支持。琦昇公司与凡成容签订的《房屋拆迁安置合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 （二）关于琦昇公司在《房屋拆迁安置合同》中的权利义务是否已概括转让至龙台镇政府、金龙公司问题。案涉项目客观上因琦昇公司、吴先明、吴绍根、张世均自身资金短缺、未办理行政审批手续全面停工，为此造成凡成容等被拆迁户多次上访、集访，影响社会稳定。在此情形下，龙台镇政府为避免事态扩大而实施的封存案涉项目资料、提出“琦昇公司、吴先明、吴绍根、张世均退出项目建设，对前期成本清盘锁定后对案涉项目重新招商引资进行建设，用后期建设盈利化解前期遗留问题，后期开发商尽快完成后期模拟拆迁工作，直接与前期开发商谈判，对前期项目的债权、债务进行接收，合同进行全面转签”等矛盾化解方案、经上级政府同意后垫付过渡费、让金龙公司参与案涉项目后期模拟拆迁的一系列行为，均系地方政府为维护社会稳定、化解社会矛盾而积极履行行政协调职能的体现；另琦昇公司、吴先明、吴绍根、张世均也未举证证实其已具体落实龙台镇政府提出的化解方案，即已将案涉项目的债权、债务移交与金龙公司、金龙公司已承继琦昇公司在《房屋拆迁安置合同》中的权利义务。综合上述分析，不能得出琦昇公司在《房屋拆迁安置合同》中的权利义务已概括转让至龙台镇政府、金龙公司的结论。龙台镇政府、金龙公司不是《房屋拆迁安置合同》相对方，并非本案适格被告。 （三）关于《房屋拆迁安置合同》应否解除问题。如前所述，凡成容与琦昇公司签订的《房屋拆迁安置合同》合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。在凡成容已经依约履行合同相应义务情形下，琦昇公司却至今仍未履行还房等合同义务，琦昇公司虽提出按合同约定还房的条件尚未成就，但案涉项目停工后琦昇公司未为继续进行案涉项目的拆迁、建设积极办理拆迁、建设审批手续并筹措资金，致案涉项目停工至今长达十年之久，琦昇公司的前述根本性违约行为，致使凡成容已不能实现《房屋拆迁安置合同》约定的获得拆迁还房的目的，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，凡成容有权要求解除与琦昇公司签订的《房屋拆迁安置合同》。 （四）关于《房屋拆迁安置合同》解除后如何计算损失问题。凡成容提起本案诉讼后，一审法院已于2019年11月13日将民事起诉状副本送达给琦昇公司，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，《房屋拆迁安置合同》应于琦昇公司收到起诉状副本的2019年11月13日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，凡成容有权要求义务人承担赔偿损失等民事责任。1.应还房屋损失。凡成容按《房屋拆迁安置合同》约定应获94.5㎡的还房一套，因协议于2019年11月13日解除，故应按合同解除日的市场价格计算未还房屋的折价损失，现原、被告双方均未出示该时间点房屋价格的证据，但鉴定机构出具了2020年6月22日房屋市场价值的估价报告，鉴于近年来国家实行限购政策后住宅房价格波动不大的市场状况，在被告未举证证明2019年11月13日合同解除日安置地点房屋价格与估价报告确定的2020年6月22日房屋市场价值不一致的情形下，参照估价报告确定的市场价值288500元作为损失计算依据。因还房面积超出凡成容旧房面积，按合同约定品迭琦昇公司签订合同时应付凡成容18个月过渡费和水电等附着物补偿费共计4910.4元后，琦昇公司还应向凡成容支付还房补差款1774.4元，琦昇公司亦未对合同约定的还房补差款提出任何异议。即凡成容未获还房的损失为290274.4元（288500元+1774.4元）。2.过渡费损失。凡成容于2007年6月10日将被拆迁房屋交出拆迁，按照《房屋拆迁安置合同》约定，义务人应从该日期起向凡成容计付过渡费直至合同解除之日的2019年11月13日。琦昇公司、吴先明、吴绍根、张世均虽提出凡成容重复领取2012年3月～2013年3月的过渡费，应从诉请的过渡费金额中予以扣减的抗辩意见，但并未对此举证证实，且根据本案书证，查明凡成容自2012年3月起的过渡费实际由龙台镇政府垫付事实，故对琦昇公司、吴先明、吴绍根、张世均的前述抗辩意见，不予支持。凡成容自愿要求将过渡费的截止日期计算至2019年7月23日，系其权利的自由处分，予以支持；琦昇公司在与凡成容签订《房屋拆迁安置合同》后至今长达十余年的时间未向凡成容交付拆迁还房，应按合同约定依照安房发（2002）59号文件规定的标准向凡成容支付过渡费，凡成容通过冲抵还房差价款及收取货币形式已获截止到2017年12月的过渡费，故凡成容的过渡费损失应从2018年1月开始计算，该项损失为10134.6元〔6元/㎡·月×88.9㎡×19个月（2018年1月至2019年7月）〕。合同已明确约定琦昇公司应付的水电等附着物补偿费在凡成容应付的还房补差款中予以冲抵，在确定凡成容的应还房屋损失时亦已将琦昇公司应付的水电等附着物补偿费按双方约定的方式进行计算，故凡成容起诉要求琦昇公司、吴先明、吴绍根、张世均支付附着物补偿费不符合合同约定，不予支持。 （五）关于琦昇公司、吴先明、吴绍根、张世均应否承担本案民事责任问题。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自改变或者解除合同”、《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人”规定，琦昇公司明知吴先明、吴绍根、张世均作为自然人不具备房地产开发资质，仍允许其挂靠琦昇公司并以琦昇公司名义与凡成容签订案涉《房屋拆迁安置合同》，吴先明、吴绍根、张世均作为案涉项目实际投资人、琦昇公司作为案涉项目的被挂靠单位，应当向凡成容共同承担本案民事责任。 综上所述，凡成容要求解除与琦昇公司签订的《房屋拆迁安置合同》并由琦昇公司、吴先明、吴绍根、张世均支付还房损失、过渡费的诉讼请求符合法律规定，予以支持，还房损失、过渡费数额以确定的为准；但要求琦昇公司、吴先明、吴绍根、张世均支付附着物补偿费的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、国务院《城市房屋拆迁管理条例》第四条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条、第九十条第一款规定，判决：一、解除原告凡成容与被告四川省琦昇房地产开发有限责任公司于2007年6月2日签订的《房屋拆迁安置合同》；二、限被告四川省琦昇房地产开发有限责任公司、吴先明、吴绍根、张世均于本判决生效之日起三十日内向原告凡成容支付还房损失290274.4元、过渡费损失10134.6元，合计300409元；三、驳回原告凡成容的其它诉讼请求。 本院二审期间，上诉人提交了下列证据:1.产权情况记载表、房屋产权证复印件、国有土地使用权证复印件、国有土地登记卡、龙台镇总体规划图、龙台镇春熙街片区规划图、照片、金龙公司登记变更信息、金龙公司登记信息。拟证明房屋拆迁补偿合同无效、补偿合同中上诉人的权利义务已概括转移、房屋拆迁补偿合同房屋面积与登记不符。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，但其仅能证明土地、房屋、规划和公司登记信息，不能证明房屋拆迁补偿合同无效以及补偿合同中上诉人权利义务的概括转移，对其证明目的本院不予采信。2.龙台镇春熙街棚户区房屋拆迁补偿协议书。因该协议书并非原件，也无金龙公司印章，金龙公司亦不予认可，故本院对真实性、合法性、关联性均不予采信。 二审查明对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2012年4月16日，琦昇公司、吴绍根、张世均、吴先明向龙台镇政府提出书面申请，主要载明在实施开发建设过程中，拆迁行为难度较大，困难重重，开发资金短缺，致使已拆迁户和已购房户的房屋迟迟不能进行还房和交房。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.《房屋拆迁安置合同》是否有效？2.房屋拆迁安置合同是否解除？3.《房屋拆迁安置合同》中上诉人的权利义务是否已经概括转让？4.损失赔偿金额如何确定？ 一、关于《房屋拆迁安置合同》的效力问题。琦昇公司是房地产开发企业，与被拆迁人签订的《房屋拆迁安置合同》内容系双方当事人真实表示，该合同不违反法律法规强制性规定，应当认定合同有效。上诉人主张不具有拆迁资格，违反《城市房屋拆迁管理条例》规定抗辩合同无效，但《城市房屋拆迁管理条例》是行政机关针对拆迁单位规范实施拆迁行为制定的管理性强制性规定，主要规范管理对象是拆迁单位，该条例并未明确拆迁单位未取得房屋拆迁许可证而签订的房屋导致拆迁安置合同无效，不属于法律或法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的效力强制性规定的情形。上诉人主张面积差异、产权登记信息等问题，合同约定的内容是双方意思自治的体现，如果基于重大误解或显失公平等理由，应当在法定期限内行使撤销该合同的权利，但上诉人并未提供在法定期间内行使撤销合同权利的证据，因而不影响本案合同效力的审查。上诉人认为合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。 二、关于《房屋拆迁安置合同》是否解除问题。房屋拆迁安置涉及民众的生存权利，琦昇公司与被拆迁人签订《房屋拆迁安置合同》后，应当诚信、全面履行合同义务。本案中，案涉项目停工长达十年之久，琦昇公司未向被拆迁人履行拆迁安置义务，已严重影响到被拆迁人的生存利益。本案中，琦昇公司未积极进行案涉项目的拆迁、建设和为履行合同积极办理拆迁、建设等相关审批手续并筹措资金，琦昇公司的前述怠于履行合同的行为，已属于根本性违约，导致被拆迁人已不能实现《房屋拆迁安置合同》约定获取拆迁安置还房的目的。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，被拆迁人有权要求解除双方签订的《房屋拆迁安置合同》并赔偿相应的损失。上诉人称合同约定还房的条件尚未成就，房地产开发是上诉人的自身行为，其违约行为没有被拆迁人的干预所致，不能实现合同目的，符合法律规定解除合同的情形，如果继续履行只会让损失进一步扩大，故双方签订的《房屋拆迁安置合同》应当依法予以解除。 三、关于合同权利义务是否已经概括转移问题。本案属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，上诉人主张合同权利义务已经概括转让给龙泰镇政府或金龙公司当就其主张提供证据证明。房屋拆迁安置补偿合同与建设工程施工合同之间系不同法律关系，工程项目概括转让问题，属于另一法律关系审理范围，不能当然认定工程项目转让随之房屋拆迁安置补偿合同权利义务发生转让，还应就房屋拆迁安置合同是否概括转让一并进行举证。结合本案，上诉人举证证据仅能证明建设资料存放于龙台镇政府，并未有证据证明双方就工程项目、拆迁安置合同权利义务概括转让，且龙台镇政府作为行政机关，并不具有工程项目开发建设资格，其存放资料行为、招商引资行为不能当然认定为对工程项目权利义务的概括受让。关于龙台镇政府制定化解方案、经上级政府同意后垫付过渡费、让金龙公司参与案涉项目后期模拟拆迁等一系列行为，均系因被拆迁人长久不能获取拆迁换房长期信访，地方政府为维护社会稳定、化解社会矛盾而积极行使行政协调职能的体现。龙台镇政府的上述行为初衷本身是为解决因上诉人投资建设引发的系列纠纷问题，上诉人不能因此将责任本末倒置，逃避其应有责任。上诉人主张合同权利义务概括转让的理由不能成立，本院不予支持。 四、关于赔偿金额确定问题。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”之规定，本案中，被上诉人诉请解除合同并赔偿损失，一审法院于2019年11月13日向琦昇公司送达起诉书副本，该时间为《房屋拆迁安置合同》解除时间。一审法院按照合同解除时间点确定房屋损失基准价格并根据鉴定结论作为损失赔偿依据是正确。关于过渡费损失问题，因被上诉人起诉计算截止2019年7月23日，扣除龙台镇政府垫支至2017年12月的过渡费，一审法院从2018年1月起计算至2019年7月，并按合同约定以安房发（2002）59号文件规定的标准计算过渡费是正确。关于上诉人主张考虑案涉国有土地使用权价值没有法律依据，本院不予采信。上诉人认为一审法院赔偿数额认定不当的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，四川省琦昇房地产开发有限责任公司、吴绍根、张世均、吴先明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5806元，由上诉人四川省琦昇房地产开发有限责任公司、吴绍根、张世均、吴先明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王旭东 审 判 员 姜 兵 审 判 员 陈光彬 二〇二一年四月十二日 法官助理 谢 臻 书 记 员 高婕语