天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终926号上诉人（原审被告、反诉原告）：啜云青，女，1989年9月4日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：杨凤伟（系啜云青嫂子），1987年9月4日出生，汉族，住天津市宁河区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王海涛，男，1989年8月4日出生，汉族，住天津市宁河区。上诉人啜云青因与被上诉人王海涛房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2020）津0117民初3750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。啜云青上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判为：王海涛支付啜云青110000元违约金，90000元损失，或将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费用由王海涛承担。事实和理由：一、啜云青与王海涛签订合同之时，王海涛对天津市即将出台限购政策的情况是知晓的，且中介公司也告知过双方，此事实一审法院未予查清。二、一审法院针对合同解除的原因未予查清，合同解除的原因在于王海涛存在根本违约行为，而非因一审法院认定的以天津市出台房屋限购政策为由造成合同无法履行。王海涛不履行合同并不是由于天津实施的限购政策。第三，一审法院适用法律错误，王海涛在交易过程中明显具有过错及违约行为，应对啜云青的损失承担赔偿责任。本案啜云青提交的证据已经充分证明王海涛存在根本违约行为，应根据法律规定承担相应责任。王海涛辩称，同意一审判决，不同意啜云青的上诉请求。王海涛向一审法院起诉请求：1.判令王海涛、啜云青解除房屋买卖合同；2.判令啜云青返还王海涛购房款649307元；3．判令啜云青给付王海涛占用购房款利息；4．诉讼费由啜云青负担。啜云青向一审法院反诉请求：1.判令王海涛向啜云青支付违约金200000元；2.判令王海涛承担在支付房款中因逾期还贷造成的损失100000元；3．本诉及反诉费用全部由王海涛负担。一审法院认定事实：2017年3月30日，啜云青（甲方）与王海涛（乙方）在天津卓越房地产经纪有限公司宁河分公司订立《房屋买卖（置换）合同》，合同约定甲方出售坐落于天津市宁河区××路××室房屋一套，房屋权属性质私产，用途居住，合同编号2013-0060182，所有权人啜云青，建筑面积92.62平方米，成交价格940000元，乙方于2017年3月30日将定金100000元交付给甲方。房款的支付方式：甲乙双方协商一致，乙方一次性支付甲方房款，甲方办理房地产权证，待房屋产权证下发七日之内（含当日）乙方将全部房款以现金形式付清，并于同时甲方结清贷款、双方到公证处办理公证委托手续，待房屋老本后一个半月之内（含当日）乙方以按揭形式办理打买卖协议及过户手续。其他约定：1．甲乙双方协商一致，甲方同意并认可过户到乙方指定人名下；2．甲乙双方不得违约，若乙方违约乙方赔偿甲方200000元整，剩余房款甲方退还乙方，若甲方违约，甲方赔偿乙方200000元整，并退还所有房款，废除以上违约责任7.1条，房主承诺家属知晓并认可出售此房。合同签订当天，王海涛通过转账的方式交给啜云青涉诉房屋定金100000元，2017年4月份王海涛提出变更付款时间，2017年5月2日双方在中介人员张玲在场的情况下达成口头协议，约定王海涛当天付清剩余房贷以外的全部房款，延期六个月付清尾款（剩余贷款部分），延期六个月期间由王海涛每月偿还房贷。口头协议达成当天即2017年5月2日，王海涛支付啜云青房款508507元。自2017年5月至2018年9月，王海涛按月还房贷计17个月，每月2400元，共计还房贷40800元。双方均认可定金100000元转化为房款。以上累计已支付房款649307元。2018年10月16日，啜云青向王海涛发出《解除合同通知书》，要求与王海涛解除合同，扣除违约金退还已付购房款及未付清尾款导致的损失。2018年10月23日，王海涛向啜云青发出《还款通知书》，因国家政策的出台导致合同不能继续履行，同意解除合同，限啜云青五日内退还649307元购房款。王海涛已支付的房款649307元至今未退。2017年4月20日，案涉房屋取得不动产权证，权利人为啜云青。另查，王海涛、啜云青订立该《房屋买卖（置换）合同》的经手人梁文囡在天津市高级人民法院出庭作证时陈述，2017年3月30日，王海涛从啜云青处购买该涉案房屋，4月1日国家出台限购政策，该涉案房屋未能办理相关过户手续。王海涛、啜云青约定，王海涛将贷款以外的房款交付啜云青，贷款由王海涛负责偿还，啜云青继续居住该涉案房屋。待王海涛将要偿还第18个月贷款时，啜云青电话联系梁文囡，称不要让王海涛继续还贷款了，理由是还贷用的银行卡丢失并已挂失，即便打钱也进不了该账户。2017年3月31日，天津市出台楼市调控新政，明确非本市户籍居民家庭在天津购房的，需提供3年连续缴纳2年以上社保或者个人所得税证明，补缴的社保或者个人所得税不得作为购房有效凭证。并明确该实施意见自2017年4月1日起实施。一审法院认为，王海涛与啜云青签订的《房屋买卖（置换）合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现因限购政策的影响，导致涉案房屋不能过户，双方均要求解除上述合同，不违反相关法律，一审法院依法准许。合同签订后，因限购政策的实施，合同不能继续履行，王海涛不应承担违约责任，故啜云青反诉要求王海涛支付违约金的请求，一审法院不予支持。因限购政策属于不能归责于双方当事人的原因导致的买受人合同目的无法实现，王海涛要求啜云青给付购房款利息的诉讼请求，一审法院亦不予支持。关于啜云青要求王海涛承担在支付房款中因逾期还贷造成的损失100000元，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果，本案中，因啜云青未举证证实其损失情况，故一审法院对其该项反诉请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、王海涛与啜云青于2017年3月30日订立的《房屋买卖（置换）合同》于2018年10月16日解除；二、啜云青于判决生效后十日内返还王海涛已支付的购买坐落于天津市宁河区××路××室房××7元；三、驳回王海涛其他诉讼请求；四、驳回啜云青全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间利息。案件受理费10293元，减半收取5146.50元，由啜云青负担；反诉案件受理费5800元，减半收取2900元，由啜云青负担。二审审理期间，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。二审的争议焦点为：王海涛是否应支付啜云青违约金110000元。关于王海涛是否应支付啜云青违约金110000元问题。双方合同签订后，因限购政策的实施，导致双方合同不能继续履行，合同不能继续履行原因不可归责于王海涛，其不应承担违约责任，故本案不存在适用违约金条款的事实基础，一审法院对啜云青该项诉讼请求未予支持，处理正确，应予维持。此外，啜云青要求王海涛赔偿90000元损失的请求，系在其上诉状基础上当庭增加的上诉请求。啜云青主张该损失系房屋降价损失，由于该诉请啜云青在一审未予以提出，故不属于二审审理范围，本院不予涉及。综上所述，啜云青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人啜云青负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 郭小峦审判员 何日升二〇二一年四月十四日法官助理王飞凡书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……