北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5755号上诉人（原审被告）：闫京，男，1980年12月22日出生，汉族，住北京市大兴区。上诉人（原审被告）：刘旭，男，1981年4月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：李春利，男，1966年3月18日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人闫京、刘旭因与被上诉人李春利房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初26891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。闫京、刘旭上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判酌情减半支付部分房租、水电费，并分6期支付；2.撤销一审判决第二项，改判合同解除双方均不承担违约责任。事实与理由：受疫情影响李春利与北京恋嘉房地产经纪有限公司（以下简称恋嘉公司）所签订《北京市房屋出租代理合同》（以下简称“出租代理合同”）约定的房屋无法正常出租，进出小区搬家看房均受影响，所以希望在该房屋租赁合同纠纷一案判决支付房租问题上得到部分减免，受不可抗力影响双方均不承担违约责任。李春利辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求及理由。李春利向一审法院起诉请求：1.依法判令恋嘉公司向李春利支付房租、水电欠款20280元；2.判令恋嘉公司按月租金的百分之二百支付违约金，即12000元；3.诉讼费由恋嘉公司负担。一审法院认定事实：2019年9月21日，李春利（出租方、甲方）与恋嘉公司（代理方、乙方）签订出租代理合同，约定由恋嘉公司独家代理出租登记在李春利名下的坐落于北京市通州区西马庄22号楼XX室的房屋（以下简称“涉案房屋”），出租代理期限自2019年9月21日至2022年9月20日共计3年，每年李春利给恋嘉公司30天作为工作期不收房租，工作期内房租收入作为恋嘉公司代理出租房屋的佣金，即每年恋嘉公司向李春利支付11个月房租；租金标准为6000元/月，按季缴付。具体付款日期为第一次2019年9月21日（12000元）、第二次2019年12月21日（18000元），第三次2020年3月21日（18000元），第四次2020年6月21日（18000元）。合同关于违约责任的约定为：“第十二条，违约责任，（一）出租代理期内甲方需提前终止合同的，应提前30日通知乙方，并按月租金的200%支付违约金，由此给乙方及代理客户造成的经济损失甲方应当承担赔偿责任。（二）出租代理期内乙方需要提前终止合同的，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。”合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，李春利将涉案房屋交付恋嘉公司代理出租，恋嘉公司向李春利支付房屋租金至2020年6月20日，后未再支付房屋租金。2020年9月26日，李春利（甲方）与恋嘉公司（乙方）签订《退房协议》，载明：“经甲乙双方协商决定，乙方因疫情提出原签订的西马庄22号楼XX室的北京市房屋出租代理合同于2020年9月26日解除合同关系，乙方于2020年9月26日将房屋归还甲方，2020年6月21日至2020年9月26日的房租19200元，水费880元，电费200元，共欠甲方20280元，于2020年9月30日结清欠款，房屋已交接完毕，水电燃气卡已归还甲方，互不追究违约责任，该房屋之后任何事项与乙方无关，如未结清，按代理合同甲方有权追究违约责任。”恋嘉公司承认欠李春利房租和水电费共计20280元，并愿分期延期给付；但不同意承担违约金。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李春利与恋嘉公司签订的出租代理合同，系双方真实意思表示，应为有效，双方均应按照合同约定履行己方义务。李春利依约将涉案房屋交付恋嘉公司，恋嘉公司在支付部分租金后未再继续支付租金，后双方协商终止履行合同，恋嘉公司与李春利签订协议，确认其欠付李春利租金、水电费共计20280元，现李春利起诉要求恋嘉公司支付上述费用，于法有据，法院予以支持。关于李春利要求恋嘉公司支付违约金的诉讼请求一项，根据双方出租代理合同约定，恋嘉公司在出租代理期内提前终止合同的，应按月租金的200％支付违约金12000元，现恋嘉公司未能按照《退房协议》中约定的期限支付欠付款项，根据《退房协议》约定，李春利有权按照出租代理合同主张恋嘉公司承担违约责任，但考虑到双方所签房屋出租代理合同系因新肺疫情突然爆发这一不可抗力因素导致提前协商解除，依法因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，且《退房协议》中已约定双方在房屋出租代理合同协商解除后互不追究违约责任，恋嘉公司只是在其未依约结清欠款时，认可甲方有按代理合同追究其违约责任的权力，却并未承诺此时由其承担代理合同违约责任的义务，同时考虑到恋嘉公司本身对《退房协议》的违约情况，法院决定依法部分免除恋嘉公司的违约责任，即对李春利要求恋嘉公司支付违约金12000元的诉讼请求予以部分支持。综上，一审法院判决：一、北京恋嘉房地产经纪有限公司给付李春利房租、水电费共计20280元，于判决书生效之日起七日内执行清；二、北京恋嘉房地产经纪有限公司给付李春利违约金6000元，于判决书生效之日起七日内执行清。本院二审期间，当事人未提交新证据。经查，恋嘉公司为有限责任公司，股东为闫京、刘旭。该公司于一审判决作出之后办理了注销登记，注销日期为2021年2月25日。北京市市场监督管理局备案的恋嘉公司股东会决议载明“1.同意清算报告内容；2.同意注销本公司。股东签字：闫京、刘旭”。本院根据相关法律规定，将本案的上诉人主体由恋嘉公司变更为闫京、刘旭。本院经审理认定的其他事实与一审一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李春利与恋嘉公司签订的出租代理合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行己方义务。李春利依约将涉案房屋交付恋嘉公司，恋嘉公司在支付部分租金后未再继续支付租金，后双方协商终止履行合同，恋嘉公司与李春利签订协议，确认其欠付李春利租金、水电费共计20280元。现李春利起诉要求恋嘉公司支付上述费用，于法有据，一审法院予以支持，并无不当。闫京、刘旭上诉主张基于疫情原因，应对其减免租金并免除违约责任。对此，一审判决中已考虑到双方所签房屋出租代理合同系因新肺疫情突然爆发这一不可抗力因素导致提前协商解除，已部分免除恋嘉公司的违约责任，对李春利要求恋嘉公司支付违约金的诉讼请求仅予支持6000元。现闫京、刘旭二审中要求对租金及违约金再行减免，缺乏依据，本院不予支持。因恋嘉公司注销，根据相关法律规定，本案中确定的恋嘉公司应对李春利承担的相应责任应由其权利义务承继者即闫京、刘旭承担。故本院对一审判决予以改判。综上所述，闫京、刘旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确；因二审中当事人主体变更，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十二条之规定，判决如下：一、撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初26891号民事判决；二、闫京、刘旭给付李春利房租、水电费共计20280元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、闫京、刘旭给付李春利违约金6000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回李春利其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费632元，减半收取316元，由李春利负担87元（已交纳），由闫京、刘旭负担229元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费457元，由闫京、刘旭负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张印龙审 判 员  周艳雯审 判 员  何灵灵二〇二一年四月二十八日法官助理  仵 霞法官助理  高玉珠