四川省广元市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2021)川08民终400号 上诉人（原审原告）：徐永忠，男，生于1969年10月8日，汉族，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审原告）：蒲晓芳，女，生于1970年12月19日，汉族，住四川省广元市利州区。 被上诉人（原审被告）：罗忠琴，女，生于1977年5月23日，汉族，住四川省广元市利州区。 被上诉人（原审被告）：张发金，男，生于1963年7月6日，汉族，住四川省广元市利州区。 原审第三人：四川省景峰房地产开发有限公司。住所地：成都市金牛区金府路593号8栋1单元12楼4号。 法定代表人：周光俊。 上诉人徐永忠、蒲晓芳因与被上诉人罗忠琴、张发金、原审第三人四川省景峰房地产开发有限公司（以下简称景峰房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院(2020)川0802民初1608号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 徐永忠、蒲晓芳上诉请求：1.依法撤销四川省广元市利州区人民法院(2020)川0802民初1608号之一民事裁定，改判罗忠琴搬离所占用的上诉人的房产，二被上诉人承担无理由占用上诉人房产的房租损失（每天548元，从2020年3月1日起计算至实际搬离之日）；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，上诉人已经出租该房三年，没有办理好产权证所有责任在开发商。 徐永忠、蒲晓芳向一审法院起诉请求：1.依法判令被告搬离所占用原告的房产（位于广元市利州区××镇××村××栋××号××号），并承担实际无理由占用期间原告的房租损失，每天548元，从2020年3月1日起计算；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年12月13日17时38分51秒在利州区办证大厅现场与四川省景峰房地产开发有限公司网签购房合同，并录入系统，原告全款购买了景峰大酒店3栋1-1号及1-2号房产（附2020年3月19日查询结果通知书为证）。2017年1月7日，原告与开发公司就交房等达成协议（附协议一份）。原告于2017年1月25日收房，2017年2月份与吴周文谈好房屋出租给他使用，从2017年3月1日起交房租，每月1万元租金，有转账记录为证。吴周文实际租用时间为2017年3月1日-2017年5月31日。2017年6月至8月脱租。2017年8月与张发金谈好租用此房，从2017年9月1日起租，每半年房租5万元。本着先交租后用房原则使用，没有签订文字合同，租金交到2020年2月底，催收房租一直与张发金联系，虽银行交易明细中显示有4次由罗忠琴转账，但我没有罗忠琴电话，2020年3月6日前从未与其联系，并不认识她。2020年3月10日被告称她与此房开发公司签有租房合同，使用该房开饭店，明确告诉原告不交房租了，并要求退回她转给原告的房租，造成准买家及新租客均无法进场，新租方已与原告签订了租房合同，已转年租金20万元，可附《门面房租赁合同》及转款凭证。无奈2020年3月14日原告于此房周围张贴告示要求被告搬离，明确告知了强占要负法律及经济责任。2020年3月20日原告方与被告再次商谈不成，原告只能诉至法院。综上所述，为维护原告的合法权益，请求法院依法判决。 被告罗忠琴辩称，一、其在2020年3月6日前不认识原告，也从未与原告有过联系，其是2017年8月12日与第三人景峰公司签订房屋租赁合同承租的案涉房屋，其是与第三人之间建立的房屋租赁关系，其与原告之间没有签订任何租赁合同，其与原告不存在租赁关系。本案原告以租赁合同纠纷起诉其违反了合同相对性原则，原告起诉没有事实和法律依据；二、原告在诉状中陈述2017年1月7日与第三人就交房达成协议，协议约定于2017年1月25日交房，但实际至今第三人都未将房屋交付于原告；三、原告陈述其于2017年2月与吴周文谈好案涉房屋租赁事宜，但事实上原告与吴周文之间并没有签订租赁合同并形成租赁关系，吴周文是与第三人签订租赁合同形成的租赁关系；四、第三人与原告之间系民间借贷关系，第三人用本案诉争房屋作为借款担保，只是当时无法办理抵押登记手续，所以原告就要求先办理备案登记，后第三人还钱后再将备案解除，所以原告与第三人针对本案诉争房屋形成的是一种让与担保的法律关系，双方不是真实的买卖关系，所以原告不是本案诉争房屋的所有权人。 被告张发金辩称，其是案涉房屋所在小区的业主，后在2017年被选举为该小区的业委会主任，所以后面小区之内的事情都是其在处理。原告诉状中陈述2017年和其谈好案涉房屋租赁的事实不属实，其也没有与原告签订过案涉房屋的任何书面租赁协议，原告也没有联系过其交案涉房屋租金的事情，其不应该承担本案任何责任。 第三人景峰房地产公司辩称，一、案涉房屋属于景峰房地产公司所有，将案涉房屋网签给原告只是作为在原告处借款的抵押担保，案涉房屋并不属于二原告所有；二、虽然双方在2017年1月7日签订的有协议书，但是该协议书是原告把其叫到原告在成都居住的金沙时代外二楼的一个茶楼，强迫威胁其所签，当时其是在没有办法的情况下在协议上约定在3年内购回案涉房屋，第三人开发的景峰名苑的所有商业用房只有4户是购买后在青川银行做的按揭，其他的商业用房都是其个人借款后网签在借款人的名下做的抵押；三、关于原告提到的吴周文、罗忠琴都是与第三人景峰公司签订的案涉房屋租赁协议，景峰公司只是把案涉房屋的租金委托支付给原告。 一审法院认为，原告徐永忠、蒲晓芳为证明其二人是案涉房屋的所有权人向法庭提交了原告蒲晓芳2020年3月19日在广元市利州区房地产交易管理所查询的《房屋登记查询结果通知书》等证据，但经审理查明，原告与第三人景峰房地产公司仅在2016年12月13日对案涉房屋进行了商品房网签登记，且第三人景峰房地产公司辩称与原告签订案涉房屋网签登记仅仅是作为借款的抵押担保，并非与原告存在真正的房屋买卖关系，景峰房地产公司才是案涉房屋的所有权人。对此法院认为，从《中华人民共和国物权法》的规定看，物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。商品房网签登记只是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。故原告并未取得案涉房屋的所有权，其对案涉房屋不享有物权请求权，其不是本案的适格原告。遂裁定：驳回原告徐永忠、蒲晓芳的起诉。案件受理费100元，不予收取。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”、第二百二十一条规定“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”。本案中，徐永忠、蒲晓芳与景峰房地产公司在2016年12月13日对案涉房屋进行了商品房网签登记，商品房网签登记后案涉房产并未过户登记至徐永忠、蒲晓芳名下，不能直接发生物权变动的法律效果,不能据此认定徐永忠、蒲晓芳是不动产物权的所有权人，景峰房地产公司仍然是案涉房屋的所有权人。一审法院依据前述规定，以“徐永忠、蒲晓芳并未取得案涉房屋的所有权，其对案涉房屋不享有物权请求权，其不是本案的适格原告”为由，裁定驳回原告徐永忠、蒲晓芳的起诉并无不当。上诉人徐永忠、蒲晓芳的上诉理由“一审法院认定事实不清，上诉人已经出租该房三年，没有办理好产权证所有责任在开发商”不能成立。 综上，徐永忠、蒲晓芳的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 李 超 审判员 梁晓斌 审判员 王仲坚 二〇二一年四月二十八日 书记员 徐 菲