广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终10524号上诉人（原审被告）：北京四季君美休闲健身有限公司，住所地：统一社会信用代码：法定代表人：张宇，总经理。委托诉讼代理人：甘涓，广东百椹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：华润万家有限公司，住所地：统一社会信用代码：法定代表人：李峰，董事长。委托诉讼代理人：陈文英，身份证住址上诉人北京四季君美休闲健身有限公司（以下简称四季君美公司）因与被上诉人华润万家有限公司（以下简称华润万家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初12011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。四季君美公司上诉请求：一、撤销本案一审判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由华润万家公司承担。事实和理由：一、一审法院适用程序违法。1、一审法院违法缺席判决，程序错误。一审法院并未将起诉状副本等材料送达到四季君美公司，却能将一审判决书送达到四季君美公司，剥夺了四季君美公司的答辩权，导致本案偏听偏信华润万家公司一方言辞，进而作出不公平到判决。2、一审法院超出华润万家公司的诉讼请求审理并判决，程序违法。华润万家公司诉求之一是“支付2018年12月至2019年2月的场地占用费”，而一审法院却判决四季君美公司“支付自2018年12月至2019年4月16日的场地占用费”，明显违背了不告不理的原则，显失公平。二、一审法院认定事实不清，理由如下：1、四季君美公司并未违约，不应支付违约金。四季君美公司并非擅自停业，而是经过双方协商并同意后才停业的。四季君美公司于2018年10月3日便向华润万家公司发出了停业通知，华润万家公司早已知晓并同意。2、四季君美公司不应支付场地占用费。自2018年10月3日，双方一致同意解除租赁合同后，四季君美公司便将产品等物品全部搬离租赁场地，同时将租赁场地交还给了华润万家公司，四季君美公司不仅无延期交还租赁场地的行为，而且因四季君美公司已将租金付至2018年12月，所以四季君美公司还提前交还了租赁场地，一审法院在未查清事实的情况下，径直判决四季君美公司支付场地占用费，明显不公。3、一审法院并未查清四季君美公司缴纳的装修押金5000元、租房押金38000元、水电押金1900元，也并未处理此费用，明显错误。四季君美公司曾交给华润万家公司装修押金5000元、租房押金38000元、水电押金1900元。在四季君美公司没有任何违约的情况下，华润万家公司应依法返还，而一审法院并未查清此事实，也未对此费用进行处理，进而判决四季君美公司承担违约金、场地占用费等，加重了四季君美公司的赔偿责任。综上，请二审法院依法改判或发回重审。四季君美公司在二审法庭调查程序中补充事实和理由：一、双方在涉案的《租赁合同》中第20条第2款约定了管辖法院为合同签订地罗湖区人民法院管辖，因为在一审龙岗区人民法院并没有向四季君美公司送达有关华润万家公司所提交的诉讼材料，所以导致剥夺了四季君美公司对管辖权异议的提出以及相关的举证权利。二、本案中四季君美公司向华润万家公司缴纳了租赁保证金38000元，装修押金10000元，公共事业费用保证金1900元，四季君美公司认为即使四季君美公司需要支付华润万家公司违约金，也应当扣除华润万家公司应当返还给四季君美公司的上述费用。三、在一审期间，四季君美公司华润万家公司的诉求是占用费为2018年12月到2019年2月份，但是一审法院判决的内容是占地使用费是从2018年12月计算至2019年4月，显然超过了华润万家公司的诉求。从华润万家公司提供的与签订的租赁协议第7条有约定如果是租赁物没有被拆走的就归租赁方所有，有45天的清空期间是不用支付租金的，因此即使存在占地使用费，也应当从2018年12月计算至2019年2月并扣除该45天的清空期，而本案中四季君美公司在2018年11月份就已经通知了华润万家公司不再承租涉案物业，并且在管理处也办理了有关手续。华润万家公司辩称，一、对于四季君美公司的上诉理由第1点称未将起诉状等材料送达给四季君美公司，但四季君美公司却收到了一审判决书。这涉及到一审法院实际送达的问题，华润万家公司不予具体回应。二、一审法院并未超出华润万家公司的诉讼请求审理判决，对于场地占用费，华润万家公司在一审中主张的金额是14万余元，而一审法院对该项判决金额是4.2万元，尚在华润万家公司的一审诉讼请求范围内。三、华润万家公司与四季君美公司签订《租赁合同》，约定租赁期为2018年4月26日至2019年4月25日，根据双方的约定，四季君美公司未经华润万家公司事先同意，擅自停止营业，华润万家公司有权根据当月租金水平的两倍按日收取违约金。四季君美公司于2018年10月3日单方发出停业通知，尚在合同期内，四季君美公司的行为显然已经违反双方的合同约定，华润万家公司有权主张违约金，四、双方并非协商一致解除，而是四季君美公司在合同期内单方发出停业通知，同时场地内设备也并未搬出，占用了华润万家公司的场地。四季君美公司在其停业时还将场地上锁，严重影响了华润万家公司收回场地的进度。根据双方合同约定，四季君美公司擅自撤离租赁区域，除了应承担违约责任，华润万家公司还有权要求四季君美公司承担因四季君美公司延期交还场地的场地占用费。五、根据双方的合同约定，若四季君美公司违约，则华润万家公司有权没收保证金，且在本案中四季君美公司并未提交任何的合同单据证明其已经缴纳了相应的保证金。六、四季君美公司称双方合同约定的管辖法院为深圳市罗湖区人民法院，但本案属于房屋租赁，适用不动产所在地的专属管辖，本案涉案场地应当在龙岗区。七、四季君美公司称华润万家公司与业主之间的合同约定为有45天的撤场期不用支付租金，便认为华润万家公司与四季君美公司之间也应当遵从这样的约定，显然是违背了合同的相对性。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。华润万家公司一审起诉请求：1、判令四季君美公司支付2018年10月水电费437.37元；2、判令四季君美公司支付2018年12月至2019年2月场地占用费142500元；3、判令四季君美公司支付违约金19000元；4、本案诉讼费用由四季君美公司承担。一审法院认定事实：一、涉案房屋相关情况：华润万家公司从案外人处租赁了广东省深圳市龙岗区xxxx交汇处“华润布吉万象汇项目”负一层房屋部分面积，租赁期限为2017年10月起15年，案外人还同意华润万家公司在租赁期内转租房屋。华润万家公司在2018年4月将上述承租房屋中38平方米面积转租给四季君美公司。二、有无签订书面租赁合同：2018年4月26日，华润万家公司和四季君美公司分别为甲、乙方，签订《租赁合同》，约定四季君美公司向华润万家公司租得（上述房屋中）38平方米面积，用于开办店门。三、租赁期限：《租赁合同》约定租赁期限为2018年4月26日至2019年4月25日。四、房屋租金：《租赁合同》约定月租金为9500元。五、涉案房屋占有、使用情况：《租赁合同》签订后，华润万家公司即将租赁房屋交付给四季君美公司；2018年10月27日，四季君美公司停业锁门；2019年4月16日，华润万家公司收回涉案房屋。六、租金支付情况：华润万家公司称四季君美公司付租至2018年12月。七、合同解除情况：《租赁合同》第十五条约定：“乙方未经甲方事先书面同意擅自停止营业连续3天以上或于同一个月累计营业时间少于25天的，甲方有权终止合同并要求乙方交还租赁区域”。华润万家公司称，四季君美公司自2018年10月27日起擅自停业，行为违反合同约定，华润万家公司于2018年11月7日向四季君美公司寄送《解除合同通知函》要求解除合同。一审庭审中，华润万家公司向一审法院提交《解除合同通知函》及快递信息单等证据，其中快递信息单显示《解除合同通知函》已于2019年11月10日送达给四季君美公司。八、涉案房屋有无返还：华润万家公司称四季君美公司停业后未向华润万家公司发出退还房屋通知，2019年4月16日华润万家公司自行收回房屋。九、房屋押金：《租赁合同》约定租赁保证金为38000元，公共事业费用（水电）保证金为1900元。十、物业管理费、水电费等费用：华润万家公司称，四季君美公司支付水电费至2018年9月份，目前尚欠华润万家公司2018年10月的水电费437.37元。一审庭审中，华润万家公司向一审法院提交华润万家百鸽笼店租户缴费通知单原件予以证明。十一、合同解除及违约条款：《租赁合同》第十条约定：“乙方未经甲方事先同意擅自停止营业，甲方有权根据当月租金水平的两倍按日收取违约金，如租金低于5000元，则按5000元收取，并有权按照第十五条的约定提前终止本合同”；第十三条约定：“乙方擅自停业，撤离租赁区域，应承担相应的违约责任。甲方有权收回租赁区域。租赁区域内仍有乙方的任何可移动的装饰、家具、物料、设备或其他任何物品，甲方可以适当的方式在适当的场所保管前述物品，且有权自租赁区域应交还而为交还之日收取前述物品的保管费（5000元/日）并要求乙方补偿因乙方延期交还场地的场地占用费（场地占用费以当期租金的五倍计算）”。华润万家公司主张，四季君美公司擅自停业，构成违约，违约金为一个月租金的两倍，共计19000元（9500元/月×2倍）；合同解除后，四季君美公司拒不退还房屋，应当按月租金的5倍支付场地占用费，共计142500元（9500元/月×3个月×5倍）。一审法院认为，2018年4月26日，华润万家公司和四季君美公司签订了《租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，对租赁双方均有约束力。四季君美公司拒不到庭陈述案件事实及提交证据，相应法律风险由其自行承担，故一审法院对华润万家公司作出的租金缴纳情况、尚欠水电费数额等陈述，予以采信。四季君美公司未经华润万家公司同意擅自停业，已构成违约，故一审法院对华润万家公司依据《租赁合同》第十条之约定要求四季君美公司支付停业违约金19000元的诉讼请求，予以支持。《租赁合同》第十五条约定：“乙方未经甲方事先书面同意擅自停业的，华润万家公司有权终止合同，收回租赁区域”，华润万家公司通过寄送《解除合同知会函》的方式，解除租赁合同，属于当事人依约行使解除权，一审法院予以确认并认定《租赁合同》于2019年11月10日通知送达四季君美公司时解除。合同解除后，四季君美公司拒不退还房屋，应支付场地占有使用费，但是华润万家公司要求按月租金5倍收取场地占用费的请求，属于要求四季君美公司承担违约责任，但华润万家公司主张数额过高而未有证据证明其实际损失，且双方已约定了停业违约金19000元，故一审法院认为，华润万家公司该项请求数额过分高于实际损失，应当予以调整。根据公平原则，一审法院认为场地占用费应调整为按月租金从2018年12月计算至收回房屋之日即2019年4月16日并按未付租金的30%另付违约金，经核算四季君美公司应付场地占用费为42476.7元（9500元/月×136天），违约金12743元。四季君美公司经合法传唤后无故不到庭，不影响本案诉讼，相应法律风险由其自行承担。一审法院判决：一、四季君美公司于本判决生效后10日内向华润万家公司支付2018年10月份的水电费计437.37元；二、四季君美公司于本判决生效后10日内向华润万家公司支付擅自停业违约金计19000元；三、四季君美公司于本判决生效后10日内向华润公司支付场地占用费计42476.7元、违约金计12743元；四、驳回华润万家公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3538元（华润万家公司已预缴）,华润万家公司承担1871.6元，四季君美公司承担1666.4元。本案已发生的公告费及判决后可能产生的后续公告送达费用，由华润万家公司预交，华润万家公司可在申请执行时一并凭单主张，由四季君美公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审法院因无法通过其他方式向四季君美公司送达法律文书，即公告送达起诉状副本、证据材料、应诉通知书、举证通知书、告知审判庭组成人员通知书、转普通程序裁定书及开庭传票等，该程序不违反法律规定。四季君美公司关于一审违反法定程序的上诉理由不成立。针对本案二审争议焦点分析如下：一、四季君美公司是否违约。四季君美公司未能举证证明系经华润万家公司协商同意后停业，一审认定该公司擅自停业构成违约正确。四季君美公司应当依照《租赁合同》约定承担支付违约金的违约责任。二、关于场地占用费。对于四季君美公司是否在停业后将物品搬离的事实，该公司在2021年1月25日二审法庭调查时陈述需要的物品都搬走了，不需要的就没有搬；其后在2021年1月28日提交的质证意见中又称华润万家公司用铁链上锁并不准其搬离物品。该公司的陈述前后不一且均无证据予以证明，本院不予采信。四季君美公司应当支付占有租赁房屋期间的场地占用费。华润万家公司一审诉请场地占用费截止至2019年2月，视为对自身权利的处分。本院经核算，四季君美公司应付2018年12月至2019年2月期间场地占用费28500元（9500元/月×3），并参照一审酌定的违约金支付标准计付违约金8550元。三、关于装修押金退还事宜。华润万家公司在法庭调查程序中确认收取装修押金并表示同意退还。鉴于四季君美公司对装修押金未提起反诉请求返还或抵扣应付租金等费用，本案中不作处理，由双方当事人在诉讼外自行办理退费手续。四、关于租房押金、水电押金。四季君美公司未能提交上述费用的支付凭证，该公司主张延期举证但仍未在其承诺的期限内提交相关证据，本院对该项上诉主张不予支持。综上所述，四季君美公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初12011号第一项、第二项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初12011号第四项；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初12011号第三项为：北京四季君美休闲健身有限公司于本判决生效后10日内向华润万家有限公司支付场地占用费计人民币28500元、违约金计人民币8550元；四、驳回华润万家有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3538元（华润万家公司已预交），由华润万家有限公司负担2299.7元，由北京四季君美休闲健身有限公司负担1238.3元。二审案件受理费3538元（四季君美公司已预交），由华润万家有限公司负担2299.7元，由北京四季君美休闲健身有限公司负担1238.3元。华润万家有限公司应于本判决生效后10日内迳付北京四季君美休闲健身有限公司1061.4元。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二一年四月十三日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。