广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初37364号原告：广东建邦兴业集团有限公司，住所地广东省开平市长沙广场南路**津园**楼。法定代表人：吴庭佳。委托诉讼代理人：陈群、郑淑文,广东国匠律师事务所律师。被告：广州东峻物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风东路**东峻广场****。法定代表人：彭雄发。委托诉讼代理人：胡文俊、冯嘉伟，广东启源律师事务所律师。原告广东建邦兴业集团有限公司与被告广州东峻物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈群、郑淑文，被告委托诉讼代理人胡文俊、冯嘉伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告装修押金126600及利息（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月31日起计至被告实际清偿之日止）；2、被告承担原告合理维权费用10000元；3、被告承担本案受理费及保全费。事实和理由：原告承包案外人广东电力通信科技有限公司（以下简称电力公司）2019年新办公场所搬迁修理项目工程，对广州市越秀区东峻广场1、2座12楼、32楼、33楼进行施工。被告系东峻广场的物业管理公司，应被告要求，原告于2019年5月13日、6月14日、6月20日分别向被告支付装修押金42600元、42000元、42000元，合计126600元。被告向原告出具了三份收据，并注明退款时凭此单办理。上述施工项目已于2019年10月31日竣工验收，原告申请退回装修押金，但被告拒不办理，故提起诉讼。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告装修工程质量存在问题，不具备竣工验收的条件，无权主张退还装修押金。原告在装修32楼期间，导致3105单元一直漏水，至今漏水情况仍存在。该漏水事件导致3105单元租户办公场所墙面、地毯出现大面积霉变、地毯出现大面积霉变工，导致被告遭受重大损失，根据物业管理手册，被告有权扣除装修押金作为赔偿。原告在装修12楼期间，由于需要对天花进行大面积处理，处理前未对天花中的空调设备采取保护措施，导致空调管脱落，大量空调水外泄造成东峻广场1座发生严重的水淹事故，致使3台电梯损坏及4个单元的租户财产因浸泡损失。本次事故中，被告认为原告作为专业的装修公司，对于大面积处理天花时，应当提起审慎的注意义务，对原固定在天花处的设备应当采取必要的保护措施，以防止天花拆除时的震动或人为疏忽导致天花上的固定设备受损。本案中的事故正是原告未尽前述义务，导致天花上固定的空调设备损坏，致空调水外泄。其次，在装修12楼期间，由于场地属于原告的控制管理之中，其负有对装修区域保护及险情出现时的及时告知义务。本案中，空调水的外泄并非立即造成严重后果，正是原告施工人员的刻意隐瞒才导致本次的严重事故，根据管理手册以及原告出具的装修保证书，被告有权扣除原告的装修按金作为赔偿。三、原告未向被告申请竣工验收，更未提交竣工验收所需的资料，被告当然有权不退还押金。根据管理手册规定，装修工程完毕后，原告需向被告申请验收，验收时需向被告提交有关检测报告及经消防部门检验合格后才具备装修按金的归还条件。至今，原告未向被告提交任何竣工验收资料，以及前述的检测报告及消防部门的检验证明，导致被告无法组织人员对原告的装修工程进行验收。被告认为原告的装修工程属于二次装修，被告必须根据原告提交的竣工验收资料与申请装修前的施工图纸进行比对，还需检查装修工程是否存在对大厦公共区域以及设施进行改动及损坏的情形。四、原告主张的合理维权费用没有事实依据。经审理查明：2019年5月10日、6月13日、6月17日，被告向电力公司发出1、2座1201-06，2座3201-06、3301-06，1座3201-06、3301-06装修按金事宜的函，写明：就电力公司装修资料提及事宜，现工程部同意施工及回复如下，根据本大厦《客户装修前须知及程序》办理施工手续需缴纳按金、费用……按金均为竣工验收合格后30个工作日内退还等。2019年5月7日，电力公司与被告签订《东峻广场装修保证书》，写明：涉案东峻广场1、2座12层定于2019年5月11日进场装修施工，计划2019年6月16日完工，本用户及施工单位明确表示遵守东峻广场物业服务中心制定一切条例及守则，本公司愿意承担施工期间引起致公众设备的损坏或破坏的一切修缮费用等。《东峻广场管理手册》第四章业主责任中第（四十）项写明：各业主在其单元进行任何装修工程前，必须取得管理者的书面同意，并须将一笔管理者指定的款项以管理者指定的方式交存管理者，如进行装修工程的业主违反管理者订立的装修规则或因装修工程引起任何追讨、损失或法律责任，管理者可从该笔款项中扣除管理者认为合适的款项作为赔偿，该笔款项或其余款会在装修工程完成后，三十天后经结算后发还给有关业主等。5.装修摘要，5.1.3装修按金，各业主/用户必须于装修前向物业服务中心缴交按金，由财务部发出有关收据，此保证金在装修工程完毕后，经广州市公安消防部门检验合格后归还，以确保用户及其所雇佣之装修承判商严格执行装修之规定，同时也作为预防对大厦有损坏时的补偿押金。5.3.0装修完工后之检验，当被批准之装修工程完成后，用户/承判商必须向广州市公安消防部门申请验收，经验收合格后才能投入使用等。2019年5月9日、6月11日、6月14日，原告向被告出具东峻广场装修申请表，写明：房号1、2座12层及32、33层，装修单位原告，负责人郭德鹏，装修项目包括扣板天花更换、石膏板天花修复，照明安装，墙面油漆，地面清洗翻新等。2019年6月14日,被告向电力公司发出东峻广场1、2座1201-06室临时施工准许证，写明：装修期间注意事项，2、施工时须做好大厦公共设施保护工作（包括公共走廊天花、地毯、饰面板及墙纸、地毯7、竣工后需提供有关检测报告到工程部申请验收等。2019年6月26日，被告与原告职员郭德鹏签署整改通知书，发现原告在电梯厅堆满杂物，存在消防安全隐患，单元内防堕物装置安装不符合要求等。7月29日，被告再次向原告发出整改通知书，写明电梯厅保护层破损，32层地台有两处严重积水，请于7月28日前将上述问题解决。2019年9月17日，电力公司（甲方）与原告（乙方）签订《广东电力通信科技有限公司2019年新办公场所搬迁修理工程施工合同》，写明：乙方承包通信科技公司2019年新办公场所搬迁修理项目，对东峻广场1、2座12楼进行部分天花更换，卫生间调整，部分墙面拆除格局调整、墙面油漆、照明修理、空调清洗消毒等，承包方式为包设计、包工、包料、包设备等，本合同工程造价暂定为4300000元，总工期60天等。2019年5月15日、6月14日、6月21日，原告共向被告支付装修押金126600元。2019年10月31日，电力公司与原告签署工程量签证表，写明原告负责施工的通信科技公司2019年新办公场所搬迁修理项目工程已施工完毕，通过电力公司审核，双方最终审定工程金额为5082683.3元。2019年10月9日，被告向电力公司出具东峻广场1座3205单元漏水事宜，写明：我中心接1座3105室用户反映单元办公区天花严重漏水，导致天花有发黄、发霉脱落现象，经我中心工程部人员现场查看，发现是贵司05单元新造卫生间靠近幕墙位置漏水所致，提请贵司于2019年10月20日前安排对单元漏水问题进行维修处理等。2019年10月14日，被告向电力公司发出东峻广场1、2座32楼新造卫生间渗水事宜，写明：我中心接到2座3105单元用户反映，单元办公区靠近玻璃幕墙的天花位置出现渗水现象，经查，发现是贵司32楼新造卫生间渗水所致，尽快于10月15日前按照对渗水问题进行处理等。2020年3月31日，被告向电力公司发出2座1105室天花滴水事宜，写明：我中心接2座1105室用户反映其室内天花出现滴水现象，经查看，发现是贵司卫生间洗手盆地台渗水造成等。庭审中，被告提供了如下证据：1、涉案1、2座12楼的现场照片及视频，显示该楼层地面积水严重。2、2019年9月2日，被告与广州奥的斯电梯有限公司签订《电/扶梯修理合同》，委托对方对东峻广场电梯进行修理，修理费用383182.5元以及广州奥的斯电梯有限公司出具的修理费383182.5元的发票。3、2019年7月31日，广州市鸿珑广告有限公司向被告出具的东峻一座802单元受损情况，写明：我公司所在一座802单元7月30日水浸情况包括吊顶、天花板受损破洞有掉落危险，办公桌面因水浸导致面板隆起分离等。4、广州市宏亮贸易有限公司出具的办公室毁坏证明，写明东峻广场1座1001于2019年7月30日东峻大厦1座爆水管造成地毯大面积起泡、货品外包装浸毁等。5、广东点晶广告策划有限公司出具的水浸损失表，写明2019年7月31日下午4时左右，受楼上1202单元装修施工爆水管影响，导致2间办公室大面积积水，造成机械及装修损坏严重等。6、2019年10月24日，广州市逸腾医疗科技有限公司向被告及32楼装修施工方及32楼业主发出索赔书，写明：我司为东峻1座3105租户，因32楼装修施工，我公司从7月底一直陆续漏水，无数次将漏水情况反映给被告及施工方，但从漏水至今已经有三个多月，施工单位基本已经装修完毕，而我公司的漏水情况在这施工的三个多月中一直没有任何改变……由于三个多月我公司的漏水情况一直未有改变，所有从现在开始，我公司不再交纳管理费用，如果你们要收请从楼上施工方的押金中扣取等，并附有3105单元渗漏情况的照片若干，照片显示3105单元窗户部位渗漏严重，办公区域地面积水等。原告对证据1真实性没有异议，认为电梯漏水事件与原告无关；对证据2-5均不予确认，电梯漏水事件导致的租户损失与原告无关；对证据6因没有原件不予确认，原告承认在装修时3105单元存在天花漏水的问题，原告已经在2019年11月左右对该漏水问题处理妥当，当时对该单元墙面做了修复，更换了新窗帘，对地毯进行吸水清洗等。原告提交如下证据：1、广东国匠律师事务所律师费5000元的发票以及诉讼保全担保保险费700元的发票。2、竣工工程回访单，写明：2020年12月5日对32楼一座女厕管井接驳口漏水进行处理，断除地砖重新做防水，物业与电网业主已验收等。3、11月25日的3105单元内部会议室、办公区域、窗帘、墙柜等部位的现状照片若干，显示3105单元地毯有部分黄色污渍斑点，窗户上方有墙皮部分脱落及黄色污渍，会议室天花板墙体有渗漏留下的痕迹，天花板下方管道干燥无锈迹，墙柜内部有黄色渗漏痕迹，窗帘均干燥、无污渍，证明3105单元未见继续渗水、漏水的迹象，无潮湿发霉异味。4、2020年12月29日的3106单元管井内部照片及视频，显示管井内部干燥无渗漏，证明原告在2020年12月29日对12楼装修工程进行回访并修复了相关问题，3106单元管井漏水已经修复完毕。被告对上述证据均不予确认，认为3105单元漏水仍在持续，漏水导致的3105单元损失并未修复，并申请对原告装修范围是否存在漏水事实以及漏水的成因进行鉴定，被告确认3015、3106单元从2019年10月至2020年11月期间的管理费均已收齐，但存在迟延支付的问题，尚未收到该两单元的诉讼案。本案审理期间，本院向关联案件（2020）粤0104民初30106号案调取了北京华泰保险公估有限公司广东分公司在2020年3月3日出具的2019年7月30日空调管漏水受损案的公估终期报告，报告写明：事情经过：2019年7月30日下午4时左右，接到客户电话反映，乘坐1座电梯时发现内部水像瀑布一样流下来，公司马上安排人员排查，发现1座12楼客户处漏水，具体位置为天花板盘管风机软管接头处脱开所致，造成1座3台电梯轿厢淋湿进水，经奥的斯电梯公司初步检测维修，暂时恢复了A、C梯的运行，B梯淋水严重，底坑内积水深，暂未恢复等。事故原因分析报告：我司现场勘查发现东峻广场1座12楼租户为广东电力通讯科技有限公司，室内在装修阶段，没有发现施工人员，空调机冷却循环水软管脱落处仍在漏水，脱开原因可能为老化所致，电梯间监控摄像头损坏，没有记录到事故发生时的情况，本次事故对被保险人而言属于突然的、不可预料的意外事故等，现场查看结论为：2、事故原因为意外事故所致。原告对该报告没有异议。被告对该报告不予认可。2021年3月31日下午，本院组织双方当事人共同前往东峻广场1、2座31、32层现场进行勘察并拍照，经查看：3105、3106单元均已空置，其中3105单元会议室天花板墙体、办公区域墙柜有渗漏留下的痕迹，办公区域窗户上方墙体有表皮脱落及污渍，天花板及墙体干燥，窗帘干燥无污渍，3105单元与3106单元管井未见渗漏。本院认为：原告接受电力公司委托对涉案东峻广场1座32层进行装修，向被告支付了装修押金126600元。该装修工程已完工，原告申请退回装修押金，被告以原告装修存在质量问题，造成1座12楼空调管漏水事故以及3105单元渗漏等为由，拒绝退回装修押金。关于原告装修范围内的东峻广场1座12楼空调管漏水事故，本院另案调取的空调管漏水受损案公估终期报告，认定事故原因为意外事故所致，被告没有提供证据反驳，故本次空调管漏水事故不是原告的装修行为存在问题所致。关于3105单元渗漏问题，原告确认在装修东峻广场1座32层期间，楼下3105单元存在渗漏情况。原告陈述在2019年11月左右对3105单元渗漏问题进行了修复，在2020年12月15日对32层装修工程进行了修补。本院于2021年3月31日到涉案3105单元进行勘察，该单元墙体、天花板、管井等部位干燥，未见新增渗漏点及持续渗漏的迹象，现场情况与原告提供的2020年11月26日3105单元现场照片一致。被告称3105单元至今仍在渗漏依据不足，其申请要求对原告装修范围是否漏水及漏水成因进行鉴定，本院不予接纳。此外，被告确认收齐了3105单元的物业管理费，没有因3105单元渗漏遭受物业费损失。至于3105单元渗漏痕迹的处理问题，可以由权利人通过相邻关系等途径解决，与本案不属于同一法律关系。故原告现要求被告返还装修押金126600元合理，本院予以支持。因装修32层期间，楼下3105单元渗漏，原告难辞其责。被告履行物业管理职责，扣留原告押金是事出有因，并非恶意为之。基于公平原则，原告要求被告支付押金的利息以及合理维权费用，本院不予支持。受理费以及保全费在原告主张的押金范围内，由被告予以承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告广州东峻物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东建邦兴业集团有限公司返还装修押金126600元；二、被告广州东峻物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东建邦兴业集团有限公司支付保全费1153元；三、驳回原告广东建邦兴业集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3110元，由原告广东建邦兴业集团有限公司负担278元，被告广州东峻物业管理有限公司负担2832元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 李 博二〇二一年四月二十六日书记员 欧阳鹏