苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0509民初2655号原告：朱建芬，女，1973年1月9日出生，汉族，住苏州市吴江区。被告：吴江市新兴房产开发有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇人民路500号2幢801-805。法定代表人：徐红春，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚萍，系该公司员工。原告朱建芬与被告吴江市新兴房产开发有限公司（以下简称新兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的规定》，依法由审判员王进前适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告朱建芬、被告新兴公司的委托诉讼代理人龚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱建芬向本院提出诉讼请求：1.判令新兴公司支付逾期交房违约金38786元（自2019年12月24日起暂计至2021年2月28日，按照日利率万分之三继续计算至一审判决作出之日止）；2.本案诉讼费用由新兴公司承担。事实与理由：2010年4月26日，朱建芬与新兴公司签订商品房买卖合同，购买位于苏州市吴江区的房屋，房屋总价款为300696元，朱建芬按约支付了全部的购房款。根据合同约定，新兴公司应于2012年3月31日前将商品房竣工验收证明文件报房产管理部门备案并将商品房交付原告使用，但届期新兴公司迟迟不予交房。经双方多次协商，新兴公司出具了承诺书，对逾期交房的违约责任作出了约定。后经诉讼，法院判令被告新兴公司支付逾期交房违约金至2019年12月23日，但之后的逾期交付违约金至今未付,亦未将符合合同约定的房屋交付给朱建芬。现朱建芬为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院判如所请。新兴公司辩称，案涉房屋已符合现场具有水电、电梯、燃气的交付条件，朱建芬没有主张违约金的依据；即使可以再行主张违约金，朱建芬应当举证证明其存在的实际损失金额，并应当依据购房合同第九条的约定，不应超过日利率万分之一标准。本院经审理认定事实如下：2010年4月26日，朱建芬与新兴公司签订商品房买卖合同，购买位于苏州市吴江区的房屋，房屋总价款为300696元，朱建芬按约支付了全部的购房款。根据合同约定，新兴公司应于2012年3月31日前将商品房竣工验收证明文件报房产管理部门备案并将商品房交付朱建芬使用，但届期新兴公司迟迟不予交房。经双方多次协商，新兴公司出具了承诺书，对逾期交房的违约责任作出了约定。2017年9月15日及2019年10月9日,朱建芬因逾期交房纠纷两次起诉新兴公司，本院分别作出（2017）苏0509民初11312号民事判决及(2019)苏0509民初13439号民事判决,该两份判决均已生效，其中(2019)苏0509民初13439号民事判决判令新兴公司支付朱建芬2017年12月14日至2019年12月23日的逾期交房违约金。（2019）苏0509民初13439号民事判决书事实查明部分载明：2010年4月26日，新兴公司作为出卖人，朱建芬作为买受人，签订《商品房买卖合同》一份，约定朱建芬向新兴公司购买位于苏州市吴江区的房屋，房屋总价为300696元；合同第六条约定：首付60696元，按揭240000元，按揭贷款合同应在本合同签订之日起十日内办理；第八条约定：出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房竣工证明文件报房产管理部门备案”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：出卖人逾期交房，应承担下列违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同日，朱建芬向新兴公司支付首付款60696元，新兴公司向朱建芬出具金额为60696元的收据一份，后朱建芬以个人住房按揭贷款方式向新兴公司支付购房款240000元。2013年10月29日，新兴公司向楼盘各业主出具《承诺书》一份，承诺：“一、2014年4月30日前交钥匙（有水、电、电梯、燃气、能装修入住）。逾期交房违约金2012年6月30日以前的逾期天数按原合同计算，2012年7月1日至2013年10月31日期间逾期天数违约金按合同房款总价的万分之一按日计算，2013年11月1日至2014年4月30日期间逾期天数违约金按合同房款总价的万分之二按日计算。二、如2014年4月30日前没有交钥匙，2014年5月1日起的逾期交房违约金按合同房款总价的万分之三按日计算。三、如2014年4月30日前没有交钥匙，由吴江市新兴房产开发有限公司先行支付给各业主2012年（具体按各业主所签合同约定的交房日期起算）至2014年4月30日的逾期交房违约金。四、交钥匙后需在一年之内将房产证交付业主”。2020年4月9日，新兴公司不服(2019)苏0509民初13439号民事判决，上诉至苏州市中级人民法院，苏州市中级人民法院于2020年7月3日作出（2020）苏05民终3306号民事判决，判决“驳回上诉，维持原判”。本案庭审时，新兴公司委托诉讼代理人辩称案涉房屋水电、燃气已施工完毕，其现在可以交付钥匙。朱建芬陈述因案涉房屋没有竣工手续，房屋没有安全保证，其拒绝接收钥匙。审理中，朱建芬同意其预交的诉讼费用中应当由被告负担部分由被告直接向其支付。上述事实，有朱建芬提供的商品房买卖合同、付款凭证、（2019）苏0509民初13439号民事判决书、（2020）苏05民终3306号民事判决书及本案庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原告朱建芬与被告新兴公司签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。在原告朱建芬已全额支付购房款的情况下，被告新兴公司至今未能向原告朱建芬交付符合合同约定条件的房屋，应承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定，案涉商品房必须符合具备商品房竣工证明文件并报房产管理部门备案的交付条件，如证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。故被告新兴公司并不具备商品房交付条件，原告有权拒绝交接。现被告新兴公司并未举证证明案涉商品房已具备《商品房买卖合同》约定的交付条件且已通知原告交付，同时《承诺书》并未变更商品房交付条件，因被告新兴公司未能在2014年4月30日前向原告朱建芬交付符合条件的房屋，根据《承诺书》第二条的约定，自2014年5月1日起的逾期交房违约金应按日利率万分之三计算。由于双方就2019年12月23日之前的逾期交房违约金已另案解决，故本案中，被告新兴公司需支付自2019年12月24日起至本案一审判决作出之日即2021年4月14日止共计477天的逾期交房违约金43029.6元（300696元*0.03%／天*477天）。被告新兴公司违约，引起本案纠纷，应承担本案诉讼费用，原告朱建芬同意其预交的诉讼费用中应当由被告负担部分由被告直接向其支付，本院对此予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：被告吴江市新兴房产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告朱建芬逾期交房违约金43029.6元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：6228400407192229460）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取385元，由被告吴江市新兴房产开发有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告朱建芬（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：6228400407192229460）。原告已预交的诉讼费用本院不再退回。本判决为终审判决。审判员  王进前二〇二一年四月十四日书记员  朱银芝附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行