贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔0522民初665号 原告：息烽发展村镇银行有限责任公司。住所地贵阳市息烽县永靖镇河滨路94号。 法定代表人：高俊峰，系该公司董事长。 委托代理人：杨浩，贵州心海律师事务所律师，委托权限为特别授权。 委托代理人：丁金燕，贵州心海律师事务所律师。 被告：黔西亿安居市场管理有限公司，住所地毕节市黔西县文峰办事处文峰社区东出口运煤大道某某商贸城8栋。 法定代表人：沈志乐，系该公司执行董事。 委托代理人：包旭波，男，1975年12月8日出生，汉族，浙江省泰顺县人，住浙江省泰顺县。系该公司员工，委托权限为特别授权。 委托代理人：谈广霖，男，1978年12月22日出生，汉族，江苏省宝应县人，住江苏省宝应县。系该公司员工。 原告息烽发展村镇银行有限责任公司（以下至判决主文前简称息烽村镇银行）诉被告黔西亿安居市场管理有限公司（以下至判决主文前简称黔西亿安居公司）不当得利纠纷一案，本院于2021年1月26日受理后，依法适用简易程序由审判员于娟于2021年3月9日、4月2日、4月8日公开开庭进行了审理。原告息烽村镇银行委托代理人杨浩、丁金燕；被告黔西亿安居公司委托代理人包旭波、谈广霖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告息烽村镇银行诉称：2020年3月25日，贵阳铁路运输法院作出的（2019）黔8601执179号之一及（2019）黔8601执180号之一执行裁定书，裁定将遵义市某某贸易有限公司位于贵州省毕节市黔西县某某大道黔西某某商贸城Ａ1幢、Ａ5幢、Ａ11幢、Ａ15幢、Ａ17幢、Ａ18幢、Ａ22幢、Ａ23幢、Ａ24幢、Ａ25幢共计82套商业用房（详见上述两份执行裁定书后附的《贵阳铁路运输法院以物抵债财产清单》）交付原告抵偿所欠债务。2020年4月1日，原告签收上述两份裁定书，裁定书发生效力，原告随即取得该82套商业用房的所有权并通知了被告。但被告自房屋所有权转移之后，在未取得原告同意或授权的情况下，明知自己已无权处分上述商业用房仍分别于2020年4月8日、2020年4月21日、2020年4月29日、2020年4月30日、2020年5月13日、2020年6月15日、2020年7月29日、2020年8月7日、2020年9月1日对Ａ1幢、Ａ5幢、Ａ11幢、Ａ15幢、Ａ17幢、Ａ18幢、Ａ22幢、Ａ23幢、Ａ24幢、Ａ25幢中共计45套商业用房进行出租并将收取的租金891323元据为己有。另，被告实际仍控制管理其余37套商业用房且未将收租情况告知原告。根据平均租金情况计算，该37套商业用房可收取租金共计732859元。原告数次通过电话、发函等方式要求被告返还收取的租金均无果。请求判决：被告向原告返还不当得利租金款1624182元及资金占用损失50459元（以1624182元为基数，自2020年4月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的ＬＰＲ计算至被告实际履行完毕之日止，截止2021年1月15日资金占用损失为50459元），以上共计1674641元；由被告承担本案诉讼费。审理过程中，原告申请变更诉讼请求为：判令被告向原告返还已出租46套商铺租金款222409元、剩余36套商铺按平均租金计算应返还租金款为174059元，共计396468元，并以396468元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心每月公布的ＬＰＲ自2020年4月1日起赔偿原告资金占用损失至被告实际履行完毕之日止，暂计算至2021年1月15日的资金占用损失为12317元。以上共计408785元；由被告承担本案诉讼费。 原告息烽村镇银行为支持其诉讼主张，在举证期限内提交证据如下： 1、原告营业执照、金融许可证、法人身份证明书、法人身份证复印件，贵银保监复【2020】301号文件，被告企业信用信息公示报告，证明原被告诉讼主体身份，原告2020年11月6日得到贵州银保监局同意将“息烽包商乾隆村镇银行有限责任公司”变更为“息烽发展村镇银行有限责任公司”的批复，且于同日取得金融许可证。 2、（2019）黔8601执179号之一、（2019）黔8601执180号之一执行裁定书及两份执行裁定书的送达回证，证明原告通过以物抵债的方式于2020年4月1日取得了位于贵州省毕节市黔西县某某 大道黔西某某商贸城A1、A5、A11、A15、A17、A18、A22、A23、A24、A25共计82套商业用房。 3、13份黔西某某商贸城商铺租赁合同复印件，证明被告分别于2020年4月8日、4月21日、4月29日、4月30日、5月13日、6月15日、7月29日、8月7日、9月1日将上述所有权属于原告的46套房屋出租并将收取的222409元租金占为己有，其余36套商业用房的出租和收租情况被告未告知原告。 4、律师函及邮政快递物流详情，证明原告曾于2020年12月21日向被告发送律师函主张相关权利，被告签收后未作出处理。 5、46套商铺自2020年4月1日至2020年12月1日租金计算表格，证明原告依据租赁合同计算出46套出租的商铺自2020年4月1日至2020年12月1日期间的租金。 被告黔西亿安居公司辩称：遵义市某某贸易有限公司与我方签订的商铺委托经营管理合同，是其在购买后与我们签订的，合同合法有效，根据买卖不破租赁，原告银行取得商铺所有权应当继受合同的权利和义务，协议不应因此而无效。被告依据合法有效的协议已经将涉及商铺部分招租，协议已经实际履行且解除协议将会引发一系列问题不符合市场保护交易原则。我方不存在不当得利情况，而是基于协议履行合同且市场培育期间对被告免租是符合交易习惯的。因商铺较偏，需要对商铺进行优惠以提升市场商铺价值，培育期间收取租金是正常的不属于不当得利；原告诉请的租金没有法律基础且诉请的租金标准也无事实依据，未举证实际收取租金情况，且因招租经营的特殊情况也存在免租金的情况，按照年租金推算方式与事实不符。 被告黔西亿安居公司为支持其抗辩主张，在举证期限内提交证据如下： 1、商铺委托经营管理合同，证明原业主委托合同签订后，商铺是如何出租的与原业主无关； 2、招商佣金结算方式，证明给业务员的佣金，方式中有约定相关优惠条件，证明三年培育期中大部分免租给商户使用。 3、营业执照、法人身份证明书及法人身份证复印件，证明被告主体资格； 4、被告公司向某某商贸城各品牌商户的通知，证明疫情期间对所有商户（含原告主张的实际出租的46套商铺）减免2020年租期中的2个月租金； 5、照片10张，证明原告主张的其中36套商铺从2020年4月1日至今未出租过； 6、照片2张，证明我公司为了提高商铺价值（含原告主张82套商铺）举办相关活动，进行了资金投入。 经庭审质证：被告黔西亿安居公司对原告提交的第1组证据无异议；第2组证据的异议是我公司收到法院在商铺贴的公告，但其中把属于我们公司的A23幢209号门面执行给了原告，目前不能确认原告公司提供的商铺里面是否有该套商铺；第3组证据的异议是原告应继续履行委托协议，协议中全权委托我们进行租赁，因当时我公司管理不正规，当时承诺免租并没有实际收到租金，以上期间是委托经营的培育期间，即使收到租金我公司也用到市场的经营管理、培育市场了，不存在不当得利；第4组证据的异议是我方签收后跟原告协调，但没达成协议；第5组证据是真实的，是根据我方提供的租赁合同计算的，异议是我们减免了2个月的租金。原告息烽村镇银行对被告提交的第3组证据无异议；对第1组证据的异议是该协议仅约定被告方与遵义市某某贸易有限公司之间的权利义务，与原告无关，对原告不产生约束力；对第2、4组证据的异议是被告单方制作，对三性均有异议，且第4组证据中通知是2020年4月20日作出，被告方无权替原告作出减免租金的通知，应当承担由此导致的损失，且原告主张的是2020年4月1日后的租金，2020年4月已经复工复产，被告免除的租金是2020年前面几个月的租金；对第5组证据的异议是真实性、合法性无异议，但该组照片仅能证明这些商铺的现有状况，无法证明在2020年4月1日至2020年12月1日期间是否进行出租及收租；对第6组证据的异议是与本案无关。 经审查认证：原、被告对对方提交无异议的证据及原告提交的第2、4组证据，来源合法，内容客观真实，与本案有关联，予以采信，可以作为本案定案的证据。原告提交的第3、5组证据相互印证，且被告认可第5组证据的真实性，予以采纳；被告提交的第1组证据，该证据为被告与案外人签订的合同，对原告没有约束力，原告的异议成立，予以采纳；被告提交的第2、5、6组证据均为被告单方制作，不符合证据形式要件，原告异议成立，应予采纳；被告提交的第4组证虽为被告单方制作，但2020年度新冠肺炎疫情实际存在，被告因疫情影响对商户减免租金符合疫情期间的相关政策，原告异议不成立，对该组证据本院予以采纳。 经审理查明：贵阳铁路运输法院于2020年3月25日作出（2019）黔8601执179号之一及（2019）黔8601执180号之一执行裁定书，裁定将遵义市某某贸易有限公司位于贵州省毕节市黔西县某某大道黔西某某商贸城Ａ1幢、Ａ5幢、Ａ11幢、Ａ15幢、Ａ17幢、Ａ18幢、Ａ22幢、Ａ23幢、Ａ24幢、Ａ25幢共计82套商业用房（详见上述两份执行裁定书后附的《贵阳铁路运输法院以物抵债财产清单》）交付原告抵偿所欠债务。2020年4月1日，原告签收上述两份裁定书，裁定书发生效力。被告在未经原告同意的情况下，分别于2020年4月8日、4月21日、4月29日、4月30日、5月13日、6月15日、7月29日、8月7日、9月1日将其中46套商铺出租。原告通过发函等方式要求被告返还收取的租金，但因双方协商无果，原告诉至法院，请求判决：被告向原告返还不当得利租金款396468元并以396468元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心每月公布的ＬＰＲ自2020年4月1日起赔偿原告资金占用损失至被告实际履行完毕之日止，暂计算至2021年1月15日的资金占用损失为12317元。以上共计408785元；由被告承担本案诉讼费。 另查明，遵义市某某贸易有限公司（甲方）与被告黔西亿安居公司（乙方）签订黔西某某商贸城商铺委托代租代管协议书，双方约定遵义市某某贸易有限公司将其在黔西某某商贸城购买的91套商铺（含上述以物抵债给原告的82套商铺）委托给被告代租代管，委托期限为十年，自2017年12月2日起至2027年12月1日止，市场培育期为2017年12月2日至2020年12月1日，市场培育期间甲方没有收入，并对双方的权利义务进行了约定。 根据双方当事人的诉辩意见及举证、质证情况，本案的争议焦点归纳为：1、被告是否应当向原告返还租金；2、原告依据商铺租金合同计算的82套的租金及利息计算是否合理，应否支持。 本院认为，关于争议焦点1：被告是否应当向原告返还租金，根据《中华人民共和国民法典》第九百八十五条“得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益……”，原告息烽发展村镇银行于2020年4月1日收到贵阳铁路运输法院作出的（2019）黔8601执179号之一及（2019）黔8601执180号之一执行裁定书，原告即取得案涉82套商铺的所有权，依法享有该82套商铺占有、处分、使用、收益等权能，而被告未经原告允许将原告所有商铺对外进行出租、收取租金，属于“没有法律根据取得不当利益”的情形，因此本案应为不当得利法律关系。而被告抗辩应适用买卖不破租赁，由原告继受其与案外人遵义市某某贸易有限公司签订的黔西某某商贸城商铺委托代租代管协议，并按照双方约定的培育期内不需支付租金的条款，其不应承担返还租金义务。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”但买卖不破租赁是为了保护对租赁物依存程度较高的承租人的利益而规定的在租赁期间租赁物所有权变动的情形下不影响租赁合同效力的制度。本案中，被告与案外人遵义市某某贸易有限公司签订的协议并非租赁合同关系，被告也不是承租人身份，因此被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳，被告应当向原告返还其所获得的财产利益。关于争议焦点2：原告依据商铺租金合同计算的82套的租金及利息计算是否合理，应否支持。不当得利返还的客体是指得利人所获得的财产利益，本案中被告对原告提交的13份商铺租赁经营合同及对46套商铺租金计算表的真实性均予认可，被告抗辩其在培育期内为了提高商铺的价值进行了市场投入的事实虽然进行举证，但其提供的举办活动的照片达不到其证明目的，本院不予采纳。2020年新冠肺炎疫情实际存在，对商铺的经营产生了实际的影响，造成了经济损失，根据公平原则由出租人和承租人分担损失符合法理和情理，因此对于被告抗辩其在疫情期间对所有商户减免2020年租期中的2个月租金的事实，本院予以确认，应予核减2个月租金。被告对原告提交的46套商铺租金计算表格无异议，其中不违反法律规定的部分，本院予以确认。计算表格中A1栋145号商铺合同起始日期为2020年7月1日，应予更正返还租金的起始日期为2020年7月1日；计算表格中A23栋共计16套商铺、A25栋共计6套商铺计算返还租金的起始时间为2020年3月27日，而原告于2020年4月1日取得商铺所有权，因此起始时间应予更正为2020年4月1日。本院予以更正46套商铺租金为218323.90元。依据原告计算方式，核减2个月（60日）的租金共计58520.98元，即被告向原告返还46套商铺实际租金为218323.90元-58520.98元=159802.92元。关于原告主张剩余36套商铺按照该46套商铺的平均价值来计算租金，因原告未能提供证据证明被告已将36套商铺实际出租，原告应当承担举证不能的法律后果，因此原告关于要求返还36套商铺租金的诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的利息是否合法，根据《中华人民共和国民法典》第九百八十七条规定“得利人知道或者应当知道取得的利益没有法律根据的，受损失的人可以请求得利人返还其取得的利益并依法赔偿损失。”被告陈述其收到贵阳铁路运输法院关于（2019）黔8601执179号之一及（2019）黔8601执180号之一执行裁定书的公告，但仍然擅自向外出租案涉商铺，给原告造成了资金占用期间的利息损失，原告关于利息的诉讼请求本院予以支持，按照2021年3月20日公布的LPR计算原告的资金占用利息，从2020年4月2日计算至2021年1月15日为159802.92元×3.85%÷12月×9.5月=4870.66元，后续依此标准继续计算至租金返还之日止。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百八十五条、第九百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告黔西亿安居市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告息烽发展村镇银行有限责任公司2020年4月1日至2020年12月1日的租金159802.92元； 二、被告黔西亿安居市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告息烽发展村镇银行有限责任公司资金占用利息损失4870.66元（暂计算至2021年1月15日，此后资金占用利息损失按年利率3.85%计算至租金全部返还之日止）； 三、驳回原告息烽发展村镇银行有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费9936元（已减半收取），由被告黔西亿安居市场管理有限公司负担1796元，由原告息烽发展村镇银行有限责任公司负担8140元。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（附电子文档光盘），并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 审判员 于 娟 二〇二一年四月八日 书记员 王小芳