贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0304民初2657号 原告：贵州银龙物业管理有限公司。统一社会信用代码：915203303224906982。住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道共青社区红军路12号。 法定代表人：武德祥，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张兴银，男，1972年11月24日出生，汉族，贵州省遵义市习水县人，住贵州省习水县，特别授权）。 被告：赵安兴，男，汉族，1977年6月21日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。 原告贵州银龙物业管理有限公司（下称银龙公司）与被告赵安兴物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月13日依法公开开庭进行了审理。原告银龙公司的委托诉讼代理人张兴银、被告赵安兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银龙公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付物业管理费按合同约定以1.5元/平米/月计算。房号：3栋2单元20楼5号房，物业费6331.68元及违约金189.95元。共计欠费月数：48个月，合计：6521.63元。（违约金：从2017年4月9日起至实际偿清之日止，按总金额款的百分之三计算）；房号3栋2单元19楼5号房，物业费6096.42元及违约金182.89元。共计欠费月数：44个月，合计：6279.31元。（违约金：从2017年8月1日起至实际偿清之日止，按总金额款的百分之三计算）。共合计12800.94元。2、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与遵义中山房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，是遵义中山房地产开发小区“南湖之春”的前期物业服务企业，该小区全体业主购房时承诺遵守《业主管理规约》，业主按房屋面积向物业服务企业支付物业管理费用。被告系遵义中山房地产开发小区“南湖之春”3栋2单元20-5、19-5号房屋业主，物业面积175.88平方米，被告上述二套住房分别从2017年4月、8月起开始拖欠物业服务费，截至到2021年4月累计欠交物业服务费12428.1元，违约金372.84元，共计12800.94元。合同履行至今，原告按约定为被告所在的“南湖之春”小区提供了物业服务，但被告却不履行自己的缴费义务，经原告多次催缴，被告仍未履行，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。 被告赵安兴辩称：我没有与原告签订任何合同，我家房屋面积不准确，原告主张物业费用高达每平方米1.5元是乱收费。我开始入住小区时都是按照每平方米1元交费，该小区存在很多问题，物业管理各项不达标，我家房屋被浸水损坏造成损失，大面积漏水，多次反映未得到解决。我家的问题没有解决，我不同意交物业管理费用。 根据当事人的陈述、本案证据及当事人对证据所发表的意见，本院对本案事实作如下认定： 2017年4月8日，遵义中山房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理合同》，由原告对遵义中山房地产开发有限公司开发的位于贵州省遵义市播州区进行物业管理，该合同第十七条约定：“委托管理期限为：2017年4月8日起至业主委员会成立3个月内与业主委员会签订合同本合同自然终止，签订本合同之日起正式提供物业服务”；合同第十三条约定“前期物业费用开支由甲方业主和物业使用人或甲方项目部每月支付给乙方，由乙方收取下列费用。（1）物业管理费：按播州区商住房收费标准相关文件执行或与业主约定。1、物业管理费收费标准：步梯房1.00元／㎡，电梯房1.5元／㎡，商铺1.8元／㎡，特种行业2.2元／㎡按月向业主收取物业管理费。可向业主预收一年（12个月）的物业费。······”，第二十一条约定：“物业管理服务费1、管理服务费标准的调整，按两年一次调整；2、对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金······”合同签订后，原告公司对被告居住的小区开始进行物业管理。2019年5月12日，遵义中山房地产开发有限公司与原告续签了《前期物业管理合同》，并经遵义市住房和城乡建设局备案，合同期限自2017年4月8日起至2021年4月8日止，并约定在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止，其他物业服务费等约定内容、事项未变。现“南湖之春”小区业主委员会未成立。被告赵安兴系遵义中山房地产开发小区南湖之春3栋2单元20-5、19-5号房屋业主，被告已从房开公司实际接管了房屋，其房屋属于物业服务合同电梯房范围，物业管理费分别交至2017年3月、7月、从2017年4月、8月起未向原告交纳过物业管理费，后经原告多次以书面等方式催收，至今未交。 上述事实，有原、被告的陈述、原告方提供的《物业管理服务合同》、备案手册、邀标函、照片、证明、催款通知等证据在卷佐证，经庭审核实，足以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典合同编》第五百零二条第一款“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，2017年4月8日原告与遵义中山房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》未违反法律和行政法规的相关规定，应为有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力······”之规定，被告赵安兴系遵义中山房地产开发公司“南湖之春”小区的业主，《前期物业管理合同》对其应具有约束力。赵安兴欠物业管理费用经银龙公司通过书面方式催收，一直未向银龙公司交纳，银龙公司请求其按照合同约定支付物业管理费，根据《中华人民共和国民法典合同编》第五百七十七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费用，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，本院予以支持。原告银龙公司在物业服务方面确实存在较为突出的卫生、管理等问题。结合本案的客观实际，公平合理原则，本院按涉案合同约定缴纳物业服务费的80%计算被告赵安兴应该缴纳的物业服务费。因原告服务管理等方面原因导致被告未按时交纳物理管理费。原告主张被告交纳物业费用违约金的请求本院不予支持。被告赵安兴提出房屋漏水造成损失可提供相关证据另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民法典合同编》第五百零二条第一款、第五百七十七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、限被告赵安兴在本判决生效后三十日内支付贵州省遵义市播州区房屋从2017年4月9日至2021年4月8日所欠原告贵州银龙物业管理有限公司物业管理费5065元； 二、限被告赵安兴在本判决生效后三十日内支付贵州省遵义市播州区龙坑街道共青社区“南湖之春”小区3-2-19-5号房屋从2017年8月日至2021年4月30所欠原告贵州银龙物业管理有限公司物业管理费4643元； 三、驳回原告贵州银龙物业管理有限公司其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取60.00元，由被告赵安兴负担40元，原告贵州银龙物业管理有限公司负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。 审判员  陈兴发 二〇二一年四月二十二日 书记员  张甜娇