河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀01执异50号 案外人：河南恒财房地产开发有限公司，住所地洛阳市洛龙区望春门街政和路东北角天元在水一方09#9幢1单元1306。 法定代表人：赵换欣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：底晓辉，河南达兴律师事务所律师。 申请执行人：李刚，男，1976年1月29日出生，汉族，现住河北省石家庄市正定县。 被执行人：李永刚，男，1976年10月21日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 被执行人：洛阳九嘉房地产开发有限公司，住所地洛阳市伊滨区诸葛镇西韩村。 法定代表人：李永刚，该公司董事长。 以上二位被执行人的委托诉讼代理人：王茂恩，男，1981年8月12日出生，汉族，系公司员工。 在本院执行申请执行人李刚与被执行人洛阳九嘉房地产开发有限公司（以下简称洛阳九嘉公司）、李永刚借款合同纠纷一案中，案外人河南恒财房地产开发有限公司（以下简称河南恒财公司）对本院作出（2019）冀01执保146号续行保全财产告知书，查封洛阳九嘉公司开名下位于河南省洛阳市提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人河南恒财公司称，解除对案外人所有的位于河南省洛阳市保全措施。事实与理由： 2015年10月24日，案外人与被执行人洛阳九嘉公司签订了《认购协议》，由案外人购买被执行人洛阳九嘉公司位于洛阳市伊滨区项目17＃、19＃楼的土地（约11.5亩）。案外人按协议约定履行了全部义务，被执行人洛阳九嘉公司也于2015年11月将《认购协议》中约定的土地由案外人进行单独开发建设。此后，案外人按照约定，单独投资开发“九嘉伊滨花园”17＃、19＃楼，并将大部分房屋出售。案外人按照协议约定要求被执行人洛阳九嘉公司履行相应过户手续时得知，“九嘉伊滨花园”17＃、19＃楼已被贵院查封。案外人单独投资开发建设，对17＃、19＃楼享有所有权，案外人的合法权益应当受到法律保护，若执行涉及的购房人非常多，会对社会的和谐稳定造成极大的影响，给案外人及购房人带来的损失无法估量。综上所述，望贵院查清执行的房屋的性质和归属，充分考虑案件的实际情况，维护案外人的合法权益，体现法律的公正和正义。 申请执行人李刚答辩称，不认为涉案楼是案外人的，房屋都是在被执行人公司名下，查不到在案外人名下。 被执行人答辩称，原来签订的认购协议和代建协议，根据认购协议的内容其实质上是大宗土地使用权分割后的转让，双方实质上对涉案土地的使用权发生争议，根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，土地使用权不得转让。根据最高人民法院关于土地转让方未按土地的规定完成开发投资及签订土地使用权效力问题的答复的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合两个条件：第一，按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；第二，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的完成开发投资总额的25%以上。因此，未同时具备上述两个条件进行转让的，其转让协议无效。本案的认购协议涉及的地块是11.5亩的土地使用权转让问题，涉案土地部分土地使用权是没有进行任何的投资开发，根本不能进行土地使用权的转让，因此该认购协议应为无效协议。认购协议约定其中11.5亩土地属于分割转让，但是被执行人持有的土地使用权证应是一个土地证，根本无法进行土地使用权证的分割。 案外人河南恒财公司提供交以下证据： 证据一、2015年10月24日河南恒财公司与洛阳九嘉公司签订的认购协议一份，证实2015年10月24日河南恒财公司就已经购买了被执行人公司出让的11.5亩涉案土地，并且是由河南恒财公司自筹资金自己建设的，协议约定的恒财公司向被执行人公司的付款义务已经全部履行完毕。 证据二、收据5份。 证据三、中国农业银行交易明细清单3张。 证据二和证据三共同证实河南恒财公司已经全部履行了认购协议约定的付款义务，将土地使用权转让款全部支付完毕。 证据四、工程量验收单三份，主要证实涉案的17号楼、19号楼以及未提出异议的地下车库全部都是由河南恒财公司投资建设的，与洛阳九嘉公司无关。 申请执行人李刚质证称，第一，我认为河南恒财公司提供的证据不能证明对房屋享有所有权和排他权，不具备提起执行异议的资格。第二，河南恒财公司与洛阳九嘉公司签订的认购协议，实质上是土地使用权买卖合同，根据法律规定，土地使用权未达到一定开发条件下不得转让，河南恒财房地产开发有限公司购买九嘉公司17号楼、19号楼，此时地块上没有任何的投资，因此该协议应该是无效协议。 二被执行人质证称，对协议无异议，工程量验收单上建设单位是案外人自己公司，监理单位只有签字，没有盖章，关于工程的事情代理人不清楚，工程量验收单我们不认可，是案外人公司自己提供，工程单应该是由被执行人验收，我认为建设单位应该是洛阳九嘉公司，工程项目名称是九嘉伊滨花园，所以案外人提交的工程量验收单主体不对，我们不予认可。票据盖有公司的章，应该没有问题。 本院查明，原告李刚与被告洛阳九嘉公司、李永刚民间借贷纠纷一案，本院受理后，李刚提出保全申请，本院于2019年7月16日作出（2019）冀01民初812号民事裁定，冻结被申请人洛阳九嘉公司、李永刚名下的银行存款13×××05.764万元；或同等价值的财产。并于2019年7月31日作出（2019）冀01执保146号续行保全财产告知书，查封被执行人洛阳九嘉公司名下的土地使用权与房产，其中含有案外人提出异议位于河南省洛阳市17号楼1-4层共计5616平方米、19号楼1-2层共计3355平方米。本院于2019年8月8日作出（2019）冀01民初812号民事调解书。生效后，李刚向本院申请执行。 另查明，2015年10月24日案外人河南恒财公司与被执行人洛阳九嘉公司签订认购协议，约定案外人河南恒财公司认购被执行人洛阳九嘉公司“伊滨花园”项目内11.5亩土地，双方约定按17#楼及19#楼项目用地计算该认购价款，总价700万元。案外人河南恒财公司在交付认购款后，在该土地上建设了17#楼及19#楼，该两栋楼未办理房产证书，该土地证书登记在被执行人洛阳九嘉公司名下。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，“伊滨花园”17#楼及19#楼未办理房产证，虽然案外人河南恒财公司与被执行人洛阳九嘉公司签订认购协议，但是案涉未登记的建筑物“伊滨花园”17#楼及19#楼所占用土地使用权仍然登记在被执行人洛阳九嘉公司名下，且案外人亦未提交建设工程规划许可、施工许可等证据。根据上述规定，案外人河南恒财公司并非权利人，其对案涉房产不享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议请求，不符合法律规定，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，裁定如下： 驳回案外人河南恒财房地产开发有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  李鸿雁 审判员  高福兴 二〇二一年四月二日 书记员  王 攀 书记员  张佳丽