山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终1640号 上诉人（原审被告）：泰安中达建岳置业有限公司，住所地泰安市岱岳区泰安旅游经济开发区环湖西路商业泰山美墅E1楼109室。 法定代表人：卢刚，执行董事。 委托诉讼代理人：布占涛，山东泰山法正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马庆泉，男，1994年8月26日出生，汉族，住肥城市。 委托诉讼代理人：朱兆瑞，山东青来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹一平，山东青来律师事务所实习律师。 上诉人泰安中达建岳置业有限公司（以下简称中达建岳公司）与被上诉人马庆泉房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2021)鲁0911民初837号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中达建岳公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，并依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一、上诉人所开发涉案房地产项目因重污染天气预警Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级应急响应及新冠肺炎疫情累计停止施工长达260余天。上述原因导致上诉人不能按照合同约定的时间交房并非上诉人的过错和本意，亦非上诉人所能预见和克服。2018年11月1日—2019年12月31日，泰安市重污染天气应急工作小组在全市范围内发布一系列重污染天气预警并启动相应级别应急响应。根据《泰安市人民政府关于重污染天气应急预案》等文件Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级响应的规定，上诉人房地产项目被迫停止施工累计长达174天。随后因新冠肺炎疫情，山东省启动重大突发公共卫生Ⅰ、Ⅱ级响应，项目又被迫停工。截至根据国家及政府规定复产复工，上诉人项目共计停工长达264天。长时间的停工，无论人工、设备闲置还是建筑原材料的价格和运输等，造成上诉人开发成本大幅度增加。上诉人作为房地产开发企业，绝对不希望工期延误。因此，上诉人不能按照合同约定的时间交房并非上诉人的过错和本意，亦非上诉人所能预见和克服。第二、重污染天气预警Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级应急响应系由全国部分区域、整个省份、最低限度为整个地级市区域大气污染引起并由政府启动。新冠肺炎疫情更是全国性的应急响应，均非上诉人所能预见和克服。在客观情况发生如此重大变化的情况下，相应交房日期依法应予以变更并顺延，如让上诉人按原合同约定继续履行合同并承担违约责任对上诉人明显不公平。特别是《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十六条要求“人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除”。因此上诉人请求法院将交房日期向后顺延264天完全符合法律规定，一审法院以不构成不可抗力直接判决上诉人承担违约责任是轻率的，完全忽视了法律规定。即使一审法院认为上述情形不足以构成不可抗力。但根据《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条的规定。重污染天气预警Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级应急响应及重大突发公共卫生Ⅰ、Ⅱ级响应均系政府启动且无法预见的非商业风险，上诉人请求法院将交房日期向后顺延完全符合法律规定。第三、上述客观环境的重大变化及新冠疫情的影响，国际国内经济形式很不乐观，给包括上诉人在内的企业造成很大的困难。本案合同约定违约金过高，上诉人根本承担不起，一审法院依法应予以降低。由于新冠疫情的影响，国家几次召开相关经济工作会议，要求给民营企业创造优良的营商环境。在本案中，包括上诉人在内的泰安大量企业同样因环保及新冠疫情的影响陷入经营困境。本案合同约定违约金过高，据初步统计整个项目的违约金如果不予以调整会高达数千万元，这是上诉人无论如何承担不起的。综上，本案事实并不复杂，争议焦点为重污染天气预警Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级应急响应及新冠肺炎疫情能否作为交房日期向后顺延的理由，上诉人认为在非因自身过错导致工期延误的情形下，客观情况发生了无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，被上诉人要求上诉人承担逾期交房的违约责任对上诉人极不公平，请法院依法驳回被上诉人诉讼请求。 马庆泉向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告延迟交房违约金23852.43元（自2020年1月1日至2020年7月10日，共计192天）。2、判令被告赔偿原告自2020年7月11日起至实际向原告交付房屋之日止的延迟交房违约金（以房款总额621157元为基数按日利率万分之二的标准计算）。3、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。 一审法院认定事实：对于当事人没有争议的证据及事实，一审法院予以确认。2018年5月8日，原、被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告开发的位于泰安市房屋一套，房屋总价款为601157元；被告应于2019年12月31日向原告交付该商品房。该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。原告于2018年4月26日支付购房款181157元，于2018年6月12日支付剩余购房款420000元，以上原告共计支付购房款601157元。另于2017年12月22日向天津房六六网络科技有限公司支付10000元，于2017年12月22日向泰安市链家地产营销策划有限公司支付10000元。以上款项交付后，涉案商品房被告至今未交付原告。为此，原告诉至法院。 一审法院认为，原、被告双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，形式要件完备，内容不违反相关法律法规和行政法规的强制性规定，属有效合同，一审法院予以确认。合同签订后，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利和义务，现原告已依约履行了支付房款义务，被告应按照合同约定于2019年12月31日前将涉案房屋交付原告，但被告未按约定履行交付房屋义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中被告提交泰安市建筑工程施工现场扬尘防治工作导则、泰安市政府关于泰安市重污染天气应急方案、停工证明等一系列证据，欲证实是以上原因造成涉案工地停工260余天，导致涉案房产不能按合同约定日期交付，属于不可抗力及不能预见的客观因素，相应交房日期应予变更。根据相关法律规定，合同履行过程中的不可抗力免责事由是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。污染天气应急预警响应是国家、省、市为保护人民健康定制的常态化预案。根据被告提交的《泰安市重污染天气应急预案（2017年预案）》，双方签订商品房买卖合同时，被告作为商品房开发商对因污染天气应急预警响应可能造成的停工应有所预见，并作为合同签订的考量因素，故不构成不可预见的客观因素，被告抗辩理由不足以构成不可抗力免责情形。被告辩称的“新冠肺炎疫情”防控因素，双方合同约定的交房时间为2019年12月31日，而山东“新冠肺炎疫情”防控启动一级响应期间为2020年1月24日至2020年3月7日，被告该辩称也无任何事实依据，即“新冠肺炎疫情”的发生亦不能构成被告延期交房的理由。综上，被告不存在任何法定的、合理的违约责任免责事由，应承担逾期交房的违约责任。依据涉案商品房预售合同第十二条的约定，除不可抗力外，出卖人未按照合同约定时间将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。原告主张的违约金损失，对此被告辩称过高，称根据相关法律解释的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少。本案中双方当事人在合同中明确约定逾期交房，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金，该条款系双方当事人自主协商确定，属于双方的真实意思表示，且根据本案事实、中国人民银行同期贷款利率标准、同地段房屋租金水平等客观因素，该违约金条款并未偏离客观实际，且符合相关法律标准，一审法院予以支持。原告要求以621157元为基数计算违约金损失，对此一审法院认为，2017年12月22日向天津房六六网络科技有限公司支付的10000元，2017年12月22日向泰安市链家地产营销策划有限公司支付的10000元被告均不予认可，原告也没有其他证据证实以上款项系被告方收取，故对该两部分款项一审法院不予认定，不能作为计算违约金的基数，即涉案房屋违约金应以原告全部已付房款601157元为基数，按照日万分之二自延迟交房之日即2020年1月1日起计算至2020年7月10日为23084.43元；自2020年7月11日起继续以以上标准计算至被告实际向原告交付房屋之日止。原告要求的财产保全费，庭审中未提供相关证据证实，已当庭放弃，一审法院不予干涉。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告泰安中达建岳置业有限公司于一审判决生效之日起十日内支付原告马庆泉逾期交房违约金（以601157元基数，按日万分之二，自2020年1月1日计算至2020年7月10日为23084.43元；以601157元为基数，继续按日万分之二，自2020年7月11日计算至被告实际交付房屋之日止）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198元，由原告马庆泉承担6元，由被告泰安中达建岳置业有限公司承担192元。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据，经审理查明的事实与一审查明相一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，各缔约方均应按照合同约定履行相关的合同权利及义务。根据合同约定，上诉人应于2019年12月31日前将涉案房屋交付给被上诉人，但上诉人未按约定履行交房义务，属违约行为，应承担相应的违约责任。上诉人主张涉案房地产项目因重污染天气预警及新冠疫情等原因停止施工260余天，导致上诉人不能按照合同约定的时间交房，属于不可抗力及不能预见的客观因素，相应交房日期应予以变更并顺延。本院认为，污染天气应急预警响应，是国家、省、市为保护人民健康制定的常态化预案，根据上诉人在一审时提交的《泰安市重污染天气应急预案（2017年修订）》，在双方当事人签订商品房买卖合同时，上诉人作为商品房开发商对因污染天气应急预警响应可能造成的停工应有所预见，并作为合同签订的考量因素，故其不构成不可预见的客观因素。因双方当事人在合同中约定的交房日期为2019年12月31日，而山东省新冠肺炎疫情防控启动一级响应期间为2020年1月24日至2020年3月7日，因此上诉人认为因新冠疫情导致停工，不应承担逾期交房违约责任无事实依据，本院不予采信。 关于违约金问题，本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十六条之规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，双方当事人在合同中明确约定逾期交房时“出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金”，该条款系当事人自主协商确定，属于真实意思表示，上诉人二审时主张违约金过高，未提供充分证据证实，且根据本案事实、同期贷款利率标准、同地段房屋租金水平等客观因素，该违约金条款并未偏离客观实际，一审按照合同约定确定违约金数额并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人泰安中达建岳置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费396元由上诉人泰安中达建岳置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 井 慧 审判员 于永刚 二〇二一年四月二十九日 书记员 王 霞