广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终199号上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市西区隆昌社区股份合作经济联合社，住所地广东省中山市。法定代表人：梁鉴明，该社社长。委托诉讼代理人：邝爱玲，广东秉鑫德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁智峰，男，1981年5月9日出生，住广东省中山市。委托诉讼代理人：欧社城，广东盛泽知博律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱秀数，广东盛泽知博律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市企服企业投资管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：吴凯新，该公司经理。委托诉讼代理人：欧社城，广东盛泽知博律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱秀数，广东盛泽知博律师事务所实习律师。上诉人中山市西区隆昌社区股份合作经济联合社（以下简称隆昌经联社）因与被上诉人梁智峰、中山市企服企业投资管理有限公司（以下简称企服公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初8847号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人隆昌经联社请求：一、撤销一审判决；二、确认隆昌经联社与梁智峰、企服公司签订的隆昌社区××商铺6卡、8卡、11卡和12卡的《租赁合同》、补充协议和转租补充协议于2020年7月24日解除；三、梁智峰、企服公司向隆昌经联社连带支付尚欠的租金（自2019年8月6日起至2020年7月24日止共248天，每日租金为23950元÷30天＝798.33元）19798584元、电费2087.3元；四、梁智峰、企服公司连带向隆昌经联社支付违约金（计算方式:以每月23950元为基数，自2019年8月至2020年7月24日从每月11日起按年利率24%逐月分段计算至清偿之日止）；五、隆昌经联社有权没收梁智峰交纳的保证金143700元；六、梁智峰、企服公司对位于中山市西区×××××××××卡与7卡商铺的隔墙一块、7卡与8卡商铺的隔墙一块、10卡与11卡商铺的隔墙一块恢复原状；七、梁智峰、企服公司连带承担本案一审、二审的案件受理费。事实和理由：一、一审判决确认涉案租赁合同、补充协议及转租补充协议于2020年3月31日解除没有事实与法律依据。根据一审判决第16页中间段载明的“庭审中，经本院主持，隆昌经联社同意于2020年7月24日前收回涉案商铺，并计算租金费用至2020年7月24日……”的庭审确认事实，涉案租赁合同、补充协议及转租补充协议应于2020年7月24日解除。二、一审判决以“补充协议虽合同名称为转租协议，但内容却是合同权利义务转让，并不符合涉案租赁合同中约定梁智峰需承担责任的情形”为由，否定涉案租赁合同中相关约定的效力，属于认定事实和适用法律错误。涉案租赁合同第六条第三款第4-6点明确约定:“只有经甲方（隆昌经联社）书面同意后，乙方（梁智峰）可将租赁物转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等，本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变;乙方必须要求转租户签署保证书，保证其同意履行乙方与甲方合同中有关转租行为的规定，并承诺与乙方就本合同履行对甲方承担连带责任，在乙方终止本合同时，转租租约同时终止，转租户无条件迁离租赁物，承租方应将转租户签署的保证书在转租协议签订后5日内交甲方存档：无论乙方是否提前终止本合同，因转租行为产生的一切纠纷由乙方负责处理，由转租产生的税、费由乙方负责”。根据上述租赁合同的约定，梁智峰、企服公司应对拖欠隆昌经联社的租金及电费承担连带清偿责任。一审判决一方面认为涉案租赁合同（含补充协议、转租补充协议）是各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效；另一方面，又不把各方的相关约定作为裁判依据，前后矛盾。三、梁智峰、企服公司已长时间拖欠隆昌经联社的租金，根据涉案租赁合同第十条第二项第6、7点的约定，隆昌经联社有权单方面解除合同、没收保证金并收回租赁物。在企服公司未向隆昌经联社交纳保证金的情况下，基于租赁合同约定的梁智峰、企服公司应承担的连带责任，隆昌经联社有权没收梁智峰交纳的保证金。即使二审法院认定隆昌经联社应当向梁智峰退还保证金，也不应当计算逾期付款利息，因为租赁合同第三条第一款明确约定退还保证金是不计算利息的。被上诉人梁智峰辩称：双方于2019年6月30日签订的补充协议，已经明确约定梁智峰的权利义务一并转让给企服公司，并且约定了隆昌经联社的保证金退还义务，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回隆昌经联社的上诉请求，维持原判。被上诉人企服公司辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回隆昌经联社的上诉请求，维持原判。隆昌经联社向一审法院起诉请求：一、解除隆昌经联社与梁智峰签订的《隆昌社区××号商铺6卡租赁合同》及补充协议、《隆昌社区××号商铺8卡租赁合同》及补充协议、《隆昌社区××号商铺11卡租赁合同》及补充协议、《隆昌社区××号商铺12卡租赁合同》及补充协议（分别简称为6卡租赁合同、8卡租赁合同、11卡租赁合同、12卡租赁合同、补充协议），没收梁智峰已支付的合同保证金143700元；二、梁智峰、企服公司向隆昌经联社返还中山市×××××××××、8、11、12卡商铺，并恢复原状；三、解除隆昌经联社与梁智峰、企服公司签订的《××号6、8、11、12卡商铺转租补充协议》；四、梁智峰按每月23950元的标准向隆昌经联社支付从2019年8月1日起至返还租赁物之日止的租金，支付2019年10月13日至2020年3月12日尚欠电费2087.3元及租金滞纳金（计算方式：以每月23950元为基数，从2019年8月起每月11日按年利率24%逐月分段计算至清偿之日止）；五、企服公司对上述租金、电费、滞纳金承担连带清偿责任。一审诉讼中，隆昌经联社明确上述第2项诉讼请求所述的恢复原状包括恢复第6-7卡的隔墙1块、第7-8卡的隔墙1块、第10-11卡隔墙1块。梁智峰向一审法院提出反诉请求：一、隆昌经联社向梁智峰退还保证金143700元；二、隆昌经联社支付逾期退还保证金的利息损失【计算方式：以143700元为基数，从2019年7月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至清偿之日止按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款利率计算】。企服公司亦向一审法院提出反诉请求：1.从2020年2月1日起解除隆昌经联社与企服公司签订的《××号6、8、11、12卡商铺转租补充协议》；2.隆昌经联社向企服公司赔偿经济损失29202.86元（6-12卡商铺总损失51105元，平均每卡损失7300.71元）。一审诉讼中，企服公司明确其第2项反诉请求的损失系由于隆昌经联社封锁涉案商铺导致其食材变质产生的损失。一审法院认定事实如下：位于中山市××××边（隆昌路段）房地产登记的产权人为中山市×××民委员会，建筑面积4239.21平方米，层数为6层，房屋性质为集体，土地使用权性质为国有、划拨。2005年，中山市×××民委员会改制为中山市民委员会（以下简称隆昌居委会）。隆昌居委会出具证明称该地址与中山市××××××××为同一地址，中山市公安局西区分局昌平派出所盖章确认。隆昌居委会出具情况说明称同意上述房地产交给隆昌经联社使用、出租或其他方式进行经营管理。2019年5月29日，隆昌经联社（甲方，出租方）与梁智峰（乙方，承租方）分别签订了《隆昌社区××号商铺6卡租赁合同》《隆昌社区××号商铺8卡租赁合同》《隆昌社区××号商铺11卡租赁合同》《隆昌社区××号商铺12卡租赁合同》，约定：乙方租赁甲方的位于中山市西区隆昌社区××××××××××6卡（49平方米）、8卡（49平方米）、11卡（49平方米）、12卡（8平方米）；租赁期限为五年即自2019年7月1日起至2024年6月30日止（其中12卡商铺免租期为2019年7月1日至2019年7月5日）；在本合同签订5天内，乙方须一次性向甲方缴付6卡商铺的六个月租金30000元、8卡商铺的六个月租金48300元、11卡商铺的六个月租金55500元、12卡商铺的六个月租金9900元作为履行本合同的保证金，保证金不计利息，不抵租金，租赁期届满，如乙方无违约行为，保证金无息退回给乙方；如乙方中途自行退租金或违反本合同有关条款、逾期缴纳租金达30天以上，作违约处理，甲方有权单方解除合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述商铺的使用权并有权处理商铺内的一切财物，追讨拖欠租金及欠费；6卡商铺第一年每月租金5000元，8卡商铺第一年每月租金8050元，11卡商铺第一年每月租金9250元，12卡商铺第一年每月租金1650元，上述商铺第二年7月1日起每年租金递增5%；每月10日前交付当月租金，由乙方汇至甲方指定的银行账户内；乙方逾期交纳租金，需加收滞纳金，滞纳金以每天欠交租金额1‰计算；乙方自行领取营业执照、卫生许可证、税务登记证等相关证照方可进行经营活动；租赁期间乙方如需对租赁物进行装修或增加设施必须先征得甲方书面同意后方可实施，且装修或增加设施不得对商铺构成影响；租赁期满，对乙方装修或增加设施甲方有权选择以下任一方式享受权利：依附于承租物的装修归甲方所有、视实际情况要求乙方恢复原状、向乙方收取恢复工程实际发生的费用；乙方在租赁期间，应按国家法律、法规、政策以及当地各级行政、执法等有关部门的规定依法经营和依法缴纳税费规费（包括工商税费、租赁税、水电费、物业管理费、治安费、清洁费等）；只有经甲方书面同意后，乙方可将租赁物转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等，本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变；乙方必须要求转租户签署保证书，保证其同意履行乙方与甲方合同中有关转租行为的规定，并承诺与乙方就本合同履行对甲方承担连带责任，在乙方终止本合同时，转租租约同时终止，转租户无条件迁离租赁物，承租方应将转租户签署的保证书在转租协议签订后5日内交甲方存档；无论乙方是否提前终止本合同，因转租行为产生的一切纠纷由乙方负责处理，由转租产生的税、费由乙方负责等事宜。隆昌经联社、梁智峰分别在甲乙方栏签名、盖章、备案单位中山市西区农业和社区工作局加盖公章确认。同日，梁智峰向隆昌经联社出具了《隆昌社区集体商铺的管理规定》，对商铺的安全问题、人员管理、设备设施规定等进行了承诺。2019年6月13日，隆昌经联社（甲方）与梁智峰（乙方）分别签订了《××号6卡商铺补充协议》《××号8卡商铺补充协议》《××号11卡商铺补充协议》《××号12卡商铺补充协议》,约定涉案商铺的交接期顺延至2019年7月5日，2019年7月1日至7月5日为免租期。备案单位中山市西区农业和社区工作局加盖公章确认。2019年6月11日，梁智峰及案外人卢钦许共同向隆昌经联社提交《关于承租商铺拆墙和装修的申请》，要求对涉案6、8、11卡商铺以及7、9、10卡商铺，在不影响物业安全结构情况下，对物业内墙作拆除和一体化装修工作申请，并保证在承租期到期前按隆昌经联社的要求或按原样作隔墙修复工作。如没有按期完成，同意隆昌经联社将保证金进行没收处理。同日，隆昌经联社在该申请上加注“同意申请”并加盖公章确认。2019年6月30日，隆昌经联社（甲方）与梁智峰（乙方）、企服公司（丙方）签订《××号6、8、11、12卡商铺转租补充协议》，约定：由于乙方个人原因，乙方不再履行与甲方在2019年5月29日签订《隆昌社区××号商铺6、8、11、12卡商铺租赁合同》，经三方同意从2019年7月1日起由丙方继续履行该合同，原合同约定的商铺出租期限，计租方式及商铺使用要求各项条款不变。1.2019年7月1日起租金由丙方缴纳；2.乙、丙方与他人的债权与甲方无关；3.原合同保证金退给乙方，由丙方交纳合同保证金；4.本协议和原合同《商铺租赁合同》具有同等法律效力。备案单位中山市西区农业和社区工作局加盖公章确认。企服公司于2019年7月8日核准登记的住所为中山市西区隆昌社区××××××××××6-12卡。上述合同签订后，隆昌经联社于2019年7月5日起将上述租赁物提供给梁智峰使用。梁智峰于2019年4月至7月期间共向隆昌经联社缴纳了保证金143700元。隆昌经联社认为梁智峰、企服公司从2019年8月6日起拖欠其租金、从2019年9月起拖欠电费的行为已违反涉案合同约定和相关法律规定。2020年1月7日，隆昌经联社委托律师向梁智峰发出律师函，要求梁智峰于2020年1月20日前向其支付截至2019年12月止尚欠租金119750元。隆昌经联社向梁智峰、企服公司追讨欠款无果，遂提起本案诉讼。一审另查，隆昌经联社为证明梁智峰、企服公司欠款情况，提供发票若干张。发票显示梁智峰缴纳了涉案6卡、8卡、11卡、12卡商铺2019年7月租金4194元、6752元、7758元、1364元，以及2019年8月1日-5日租金806元、1298元、1492元、266元；缴款地址为中山市西区×××××××××（××号），缴款方为隆昌居委会，缴纳的电费分别为2019年9月260.46元、2019年10月780.69元、2019年11月882.21元、2019年12月826.9元、2020年1月649.76元、2020年2月252.76元。隆昌经联社称涉案6-12卡商铺共用一个电表，没有安装分表，其提供的电费发票包括了案外人卢钦许租赁的第7、9、10卡商铺电费，梁智峰称虽然发票上载明缴款人为其，但实际上其在免租期内已退租，并未缴纳过租金。企服公司认为缴纳租金至2019年8月5日，拖欠租金、拖欠电费开始时间分别为2019年8月6日、2019年9月，直至2020年2月22日，此后未再使用涉案商铺及发生电费。电费未显示是指向哪卡商铺，不同意支付，据此提供银行流水，该银行流水显示企服公司的法定代表人吴凯新以转账方式向隆昌经联社缴纳昌观路159号6-12卡2019年8月份租金39850元。隆昌经联社对该银行流水予以确认。隆昌经联社为证明梁智峰、企服公司将涉案租赁物转租以及租赁物仍由梁智峰、企服公司使用，梁智峰、企服公司有对涉案租赁物恢复原状义务，提供照片若干张、生鲜联营合同及收据复印件。照片显示租赁物门口上方墙壁上安装有“穗兴农贸超市”的大招牌，超市只留一个入口，其他入口用红色横幅和栏杆拦住，市场内只有柱子，建有供商贩售卖的环型水泥摊位，未见有墙壁隔开每卡商铺，市场内有零星商贩两三个，在销售冷冻食品、鱼、蔬菜。隆昌经联社称照片分别拍摄于2020年1月23日、2020年5月11日、2020年7月20日。生鲜联营合同、收据复印件显示签订合同的双方分别为企服公司和罗桂冰，内容反映企服公司将涉案商铺中的5平方米出租给罗桂冰作冷冻品销售之用，出租时间为2019年10月17日至2020年10月31日，企服公司收取了罗桂冰保证金3000元。梁智峰、企服公司称涉案商铺内已不存在他们的物品，有的都因变质不能使用了，不需要从租赁物内搬走东西；生鲜联营合同、收据是复印件，不确认真实性；从照片可知隆昌经联社在2020年2月22日以后对涉案商铺进行了封锁，企服公司无法继续在涉案商铺内经营，应视为隆昌经联社收回涉案租赁物，据了解该租赁物内现摆摊的都是该村村民，与其没有租赁关系；隆昌经联社在本案中主张的滞纳金标准过高，要求调整。另，企服公司承认其与罗桂冰有合作经营至2020年1月，2月以后没有再合作，罗桂冰与本案无关，若法院认为涉案租赁物需要恢复原状，则应由企服公司进行恢复。诉讼期间，一审法院派员于2020年7月21日前往租赁物现场勘查，隆昌经联社的负责人梁鉴明，梁智峰、企服公司的委托诉讼代理人欧社城参加了勘查。现场可见情况与隆昌经联社提交的照片基本一致，仍有三个摊位在经营，摊主称是自主进场经营的，没有交纳租金及向他人租赁摊位，摊主同意于2020年7月24日前搬离摊位后交还给隆昌经联社，涉案8-12卡商铺为空置，其中一名摊主称企服公司于2020年5月21日通过微信通知其办理退押金、退合同、解除租赁合同手续。企服公司对该情况予以确认。一审又查，企服公司为证明其多次催促隆昌经联社就承租商铺进行工商登记，因隆昌经联社不予配合导致其无法正常经营，提供2019年7月10日律师函、邮单、关于承租商铺被侵权的申诉、关于贵司提出申诉一事的回复。隆昌经联社确认有收到企服公司的律师函、申诉函以及对该申诉进行回复的函，但认为企服公司已于2019年7月8日变更其经营地址为涉案租赁物，不存在企服公司所称的协助办证事宜。企服公司则称因隆昌经联社未协助将原租户在涉案租赁物所在地址注册的商户工商登记迁走，其无法对每卡商铺办理单独的工商登记，无奈只能对6-12卡商铺一并进行工商登记。企服公司为证明隆昌经联社对涉案商铺进行封锁，导致其无法经营产生严重的经济损失，提供照片、送货单、出货单。其中照片内容与隆昌经联社提供的基本一致。而送货单、出货单显示企服公司于2020年1月19日至2020年2月18日期间购买排骨、鸡排、猪排等生鲜食品共51105元。隆昌经联社对企服公司提供的上述照片确认，不确认出货单、送货单，认为单据的物品与其无关。企服公司明确不就其经济损失申请价值评估。一审再查，隆昌经联社与卢钦许、企服公司房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2020年9月29日作出（2020）粤2071民初8846号民事判决，判令：一、确认隆昌经联社与企服公司的《隆昌社区××号商铺7卡租赁合同》及补充协议、《隆昌社区××号商铺9卡租赁合同》及补充协议、《隆昌社区××号商铺10卡租赁合同》及补充协议、《××号7、9、10卡商铺转租补充协议》于2020年3月31日解除；二、企服公司于判决生效之日起七日内向隆昌经联社支付尚欠的租金95400元、电费1565.48元；三、企服公司于判决生效之日起七日内向隆昌经联社支付违约金（计算标准：以每月15900元为基数，2019年8月至2020年2月从每月11日起按年利率24%遂月分段计算至清偿之日止）；四、企服公司于判决生效之日起十日内对位于中山市西区×××××××××卡与9卡商铺的隔墙一块、9卡与10卡商铺的隔墙一块恢复原状；五、隆昌经联社于判决生效之日起七日内向卢钦许退还保证金95400元以及支付逾期付款利息（计算标准：以95400元为基数，从2019年7月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；六、驳回隆昌经联社的其他诉讼请求；七、驳回企服公司的其他反诉请求。该判决尚未发生法律效力。一审庭审中，隆昌经联社称虽然涉案转租协议约定梁智峰不再租赁涉案租赁物，改由企服公司使用涉案租赁物，但涉案转租协议系涉案合同的组成部分，即梁智峰仍应对企服公司拖欠的款项承担责任；同意于2020年7月24日前通知涉案商铺内经营者搬走及收回商铺，本案相关租金费用同意计算至2020年7月24日，逾期不收回造成的扩大损失同意由其自行承担。梁智峰、企服公司则称根据三方签订涉案转租协议，实际上梁智峰已将其在涉案合同的权利义务概括转让给企服公司了，不同意梁智峰对涉案合同承担责任。企服公司称因隆昌经联社一直不予解决工商登记事宜，故才不予缴纳租金费用，其同意解除涉案合同、补充协议，但认为解除时间为2020年2月21日。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。隆昌经联社对涉案6卡、8卡、11卡、12卡商铺对外进行出租收益已经产权人隆昌居委会同意，故隆昌经联社对上述商铺具有合法出租权。隆昌经联社与梁智峰签订的《隆昌社区××号商铺6卡租赁合同》《隆昌社区××号商铺8卡租赁合同》《隆昌社区××号商铺11卡租赁合同》《隆昌社区××号商铺12卡租赁合同》及相关的补充协议，隆昌经联社与梁智峰、企服公司签订的《××号6、8、11、12卡商铺转租补充协议》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，本案中，上述补充协议约定梁智峰不再履行与隆昌经联社的上述租赁合同，从2019年7月1日起由企服公司继续履行上述租赁合同、缴纳租金费用、原合同中的保证金需退还梁智峰，由企服公司另行向隆昌经联社缴纳保证金，可见梁智峰已将其在《隆昌社区××号商铺6卡租赁合同》《隆昌社区××号商铺8卡租赁合同》《隆昌社区××号商铺11卡租赁合同》《隆昌社区××号商铺12卡租赁合同》及相关补充协议的权利义务转让给企服公司，并已经过隆昌经联社同意，故从2019年7月1日起，上述租赁合同由隆昌经联社与企服公司继续履行。现隆昌经联社要求梁智峰承担本案责任，一审法院认为上述租赁合同中约定梁智峰需继续承担责任的前提是存在转租情形，而上述补充协议虽合同名称为转租协议，但内容却是合同权利义务转让，并不符合涉案租赁合同中约定梁智峰需承担责任的情形，故隆昌经联社该主张于法无据，一审法院不予支持。梁智峰根据补充协议约定要求隆昌经联社退还保证金143700元以及支付逾期付款利息损失，于法无悖，予以支持。隆昌经联社称企服公司拖欠其从2019年8月6日起的租金、从2019年9月起的电费，有隆昌经联社提供的涉案租赁合同、补充协议、发票等证据予以佐证，企服公司对租金、租赁合同、补充协议均予以确认，予以认定。企服公司未依约向隆昌经联社交纳租金费用已构成违约，隆昌经联社要求解除《隆昌社区××号商铺6卡租赁合同》《隆昌社区××号商铺8卡租赁合同》《隆昌社区××号商铺11卡租赁合同》《隆昌社区××号商铺12卡租赁合同》及相关补充协议、《××号6、8、11、12卡商铺转租补充协议》，符合相关法律规定，梁智峰、企服公司亦于庭审中表示同意解除上述合同、补充协议，对此予以支持，基于隆昌经联社于2020年3月31日向一审法院起诉要求解除上述租赁合同、补充协议，故认定上述租赁合同、补充协议于2020年3月31日解除。一审庭审中，经一审法院主持，隆昌经联社同意于2020年7月24日前收回涉案商铺，并计算租金费用至2020年7月24日，逾期收回亦视为其于2020年7月24日收回，结合一审法院现场勘查时在场的摊主均同意于上述时间之前迁出，交还涉案商铺给隆昌经联社，故认定隆昌经联社于2020年7月24日已收回涉案商铺，现隆昌经联社要求企服公司交还商铺的诉讼请求于法无据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现隆昌经联社要求企服公司恢复涉案6-7卡商铺隔墙一块、第7-8卡商铺隔墙一块、第10-11卡商铺隔墙一块，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，企服公司缴纳租金至2019年8月5日、电费至2019年8月，隆昌经联社应及时向企服公司追讨欠款、收回租赁物，但隆昌经联社于2020年3月31日才向一审法院起诉要求企服公司支付欠款、返还租赁物，于2020年7月24日才收回涉案租赁物，显然已造成损失扩大，该扩大损失应由隆昌经联社承担。对隆昌经联社要求企服公司支付其2019年8月6日至2020年2月6日租金143700元【（5000元+8050元+9250元+1650元）×6个月】、2019年9月至2020年2月的电费2087.3元【（260.46元+780.69元+882.21元+826.9元+649.76元+252.76元）÷7卡×4卡】，予以支持。关于违约金问题。企服公司称由于隆昌经联社未为其办理工商登记而拒绝交纳租金费用，但根据企服公司的工商查询资料显示，企服公司于2019年7月8日已变更工商登记地址为涉案租赁物地址，且涉案租赁合同中并未约定隆昌经联社有协助办理工商登记的义务；另企服公司又称隆昌经联社于2020年2月21日封锁涉案商铺，隆昌经联社对此不予确认，根据双方提供的照片可知，该期间正值新冠疫情暴发期间，涉案租赁物亦留有进出口，故对企服公司该主张不予采信，对企服公司要求隆昌经联社赔偿损失的反诉请求，不予采纳。综上，企服公司无故不支付隆昌经联社租金、电费，已构成违约，应承担相应违约责任，隆昌经联社根据上述租赁合同约定要求企服公司支付其以每月23950元为基数于2019年8月至2020年2月从每月11日起按年利率24%逐月分段计算至清偿之日止的违约金，于法无悖，予以支持。企服公司认为违约金计算标准过高未提供证据予以证明，不予采信。综上，隆昌经联社的诉讼请求有理部分，予以支持；梁智峰反诉请求理据充分，予以支持；企服公司反诉请求理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认隆昌经联社与企服公司的《隆昌社区××号商铺6卡租赁合同》及补充协议、《隆昌社区××号商铺8卡租赁合同》及补充协议、《隆昌社区××号商铺11卡租赁合同》及补充协议、《隆昌社区××号商铺12卡租赁合同》及补充协议、《××号6、8、11、12卡商铺转租补充协议》于2020年3月31日解除；二、企服公司于判决生效之日起七日内向隆昌经联社支付尚欠的租金143700元、电费2087.3元；三、企服公司于判决生效之日起七日内向隆昌经联社支付违约金（计算标准：以每月23950元为基数，2019年8月至2020年2月从每月11日起按年利率24%遂月分段计算至清偿之日止）；四、企服公司于判决生效之日起十日内对位于中山市西区×××××××××卡与7卡商铺的隔墙一块、7卡与8卡商铺的隔墙一块、10卡与11卡商铺的隔墙一块恢复原状；五、隆昌经联社于判决生效之日起七日内向梁智峰退还保证金143700元以及支付逾期付款利息（计算标准：以143700元为基数，从2019年7月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；六、驳回隆昌经联社的其他诉讼请求；七、驳回企服公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9868元（隆昌经联社已预交），隆昌经联社负担4500元，企服公司负担5368元；反诉案件受理费5209元（梁智峰已预交1660元，企服公司已预交275元），企服公司负担275元，隆昌经联社负担1660元。本院二审期间，隆昌经联社围绕上诉请求向本院提交了如下证据：承租商铺拆墙和装修的申请书一份，证明梁智峰按照其申请的要求应当要恢复隔墙，如没有恢复隔墙隆昌经联社有权没收保证金。梁智峰、企服公司均未提交新证据。本院组织当事人进行了质证。梁智峰对隆昌经联社提交的上述证据的真实性、合法性确认，关联性不确认，并认为申请是基于梁智峰是承租人的情况下提出的，但是在2019年6月30日梁智峰便与隆昌居委会签订补充协议，退出原租赁协议，且由企服公司继续履行合同，是对租赁合同权利和义务的一并转让。因此即使有拆墙修复的义务，也应当由新的承租人企服公司承担。企服公司对其真实性、合法性、关联性均予以确认，认为根据在现场了解的情况，一审判决作出之前，隆昌经联社已经将涉案商铺出租给案外人，并且隔墙已经由案外人根据其需要自行修复。虽然一审判决要求企服公司修复隔墙，但是现实情况已经无必要。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明：一审法院于2020年4月14日向企服公司邮寄起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料，企服公司于2020年4月16日签收。二审诉讼中，隆昌经联社确认涉案商铺的隔墙已由新的承租人修复，但认为由于新的承租人需要修复隔墙，其对新的承租人在租金上作出了较大的让步，因此梁智峰、企服公司应当弥补其经济损失。企服公司在回答本院询问时，表示其没有书面证据证明其曾向隆昌经联社提出过交还商铺的请求。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。一审判决企服公司向隆昌经联社交纳电费2087.3元，符合隆昌经联社的相关诉讼请求，且企服公司未就此提出上诉，本院予以维持。本案争议的问题在于如下四个问题。一、本案合同权利义务是否已由梁智峰概括转移给企服公司。隆昌经联社与梁智峰、企服公司三方签订的转租补充协议明确约定，三方同意由企服公司自2019年7月1日起继续履行涉案租赁合同，梁智峰不再履行，原合同保证金退给梁智峰，由企服公司交纳合同保证金。可见，转租补充协议反映的是梁智峰将合同权利义务一并转让给企服公司的事实，梁智峰与企服公司之间并不存在转租关系，而隆昌经联社对此是明确同意的。故隆昌经联社上诉主张梁智峰应对转租给企服公司后发生的债务承担连带责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。按照转租补充协议，梁智峰退出涉案租赁合同关系后，隆昌经联社应当将梁智峰交纳的保证金予以退还，转而向企服公司主张合同保证金。虽然至今隆昌经联社未向梁智峰退还保证金，但属于隆昌经联社未自动履行转租补充协议的情形。在隆昌经联社、梁智峰、企服公司三方没有书面约定将梁智峰交纳的保证金转化为企服公司保证金的情况下，隆昌经联社主张没收梁智峰交纳的143700元保证金，欠缺理据，不予支持，隆昌经联社应予退还，并应支付应退还之日即转租补充协议签订之日的次日2019年7月1日起至实际退还之日止的逾期付款利息。二、涉案租赁合同及相关补充协议解除时间的认定问题。在梁智峰退出涉案租赁合同关系之后，涉案租赁合同的主体变更为隆昌经联社与企服公司。现合同双方对于涉案租赁合同及相关补充协议解除时间存在争议。隆昌经联社上诉主张涉案租赁合同及相关补充协议于2020年7月24日解除。但是，涉案租赁合同明确约定，承租人拖欠租金的，出租人有权解除合同。本案中企服公司存在拖欠租金的事实，因此隆昌经联社依合同约定享有单方解除合同的权利。隆昌经联社于2020年3月31日提起本案诉讼，明确提出了解除涉案租赁合同及相关补充协议的诉讼请求。企服公司已于2020年4月16日签收了本案起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”而《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”按照上述法律规定，本院认定涉案租赁合同及相关补充协议于2020年4月16日解除。隆昌经联社的该项上诉主张不符合上述规定，应予驳回。一审判决的相关判项，不符合上述法律规定，应予纠正。三、涉案商铺交还时间的认定。企服公司主张其于2020年2月26日之后就未再使用涉案商铺，但是其并无书面证据证明其曾向隆昌经联社提出过交还涉案商铺的请求。而根据一审法院现场勘查，涉案商铺尚有几名摊主在经营，其中一名摊主称企服公司于2020年5月21日通过微信通知其办理退押金、退合同、解除租赁合同手续，企服公司对此亦予确认，可见企服公司的上述主张不能成立。现隆昌经联社确认其于2020年7月24日收回涉案商铺，而企服公司未有相反证据予以反驳，故本院认定涉案商铺交还时间为2020年7月24日。因涉案租赁合同于2020年4月16日解除，因此，企服公司应当按合同约定的租金标准即每月23950元交纳从欠租之日即2019年8月6日起计算至2020年4月16日的租金，并应当参照合同约定的租金标准支付，从2020年4月17日起至2020年7月24日止的占有使用费。经计算，企服公司应当交纳的租金、占有使用费为282610元（23950元/月÷30天×354天，2019年8月6日起至2020年7月24日止一共354天）。隆昌经联社主张按年利率24%计算逾期支付违约金，但其未能提交证据证明其所受经济损失，故应当调整为从2019年8月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止。综上，企服公司应当支付拖欠的租金、占有使用费282610元，并对2019年8月6日至2020年7月24日欠缴的租金，以每月租金23950元为基数，从每月11日起逐月分段计算逾期付款违约金，从2019年8月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止。四、关于隔墙修复的问题。因隆昌经联社于二审诉讼中确认新的承租人已修复涉案商铺的隔墙，故其上诉主张梁智峰、企服公司修复隔墙、恢复原状，缺乏事实依据，应予驳回。隆昌经联社主张梁智峰、企服公司应赔偿其因修复隔墙造成的经济损失，属于新的诉讼请求，本案不予处理。因出现新的事实，一审判决企服公司修复隔墙、恢复原状的判项，应予撤销。综上所述，上诉人隆昌经联社的上诉请求部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，处理结果欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初8847号民事判决第五项、第七项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初8847号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项；三、确认上诉人中山市隆昌社区股份合作经济联合社与被上诉人中山市企服企业投资管理有限公司签订的《隆昌社区××号商铺6卡租赁合同》及补充协议、《隆昌社区××号商铺8卡租赁合同》及补充协议、《隆昌社区××号商铺11卡租赁合同》及补充协议、《隆昌社区××号商铺12卡租赁合同》及补充协议、《××号6、8、11、12卡商铺转租补充协议》已于2020年4月16日解除；四、被上诉人中山市企服企业投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向上诉人中山市西区隆昌社区合作经济联合社支付租金、占有使用费合计282610元及逾期付款违约金（计算标准：以每月的租金、占有使用费23950元为基数，于2019年8月至2020年7月从每月11日起逐月分段计算，从2019年8月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）以及尚欠的电费2087.3元；五、驳回上诉人中山市西区隆昌社区合作经济联合社的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6608元（上诉人中山市西区隆昌社区合作经济联合社已预交9868元，由一审法院向其退回3260元），上诉人中山市西区隆昌社区合作经济联合社负担2643元，被上诉人中山市企服企业投资管理有限公司负担3965元，并于本判决生效之日起七日内迳付上诉人中山市西区隆昌社区合作经济联合社；反诉案件受理费1935元（被上诉人梁智峰已预交1660元，被上诉人中山市企服企业投资管理有限公司已预交275元），被上诉人中山市企服企业投资管理有限公司负担275元，上诉人中山市西区隆昌社区合作经济联合社负担1660元，并于本判决生效之日起七日内迳付被上诉人梁智峰，一审法院不另收退。二审案件受理费6456元（上诉人中山市西区隆昌社区合作经济联合社已预交6456元），上诉人中山市西区隆昌社区合作经济联合社负担2712元。被上诉人中山市企服企业投资管理有限公司负担3744元，并于本判决生效之日起七日内迳付上诉人中山市西区隆昌社区合作经济联合社，本院不另收退。本判决为终审判决。审判长  焦凤迎审判员  蔡惠群审判员  赵 娟二〇二一年四月十九日书记员  梁洛希