广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终275号 上诉人（原审被告）：防城港市城市建设投资有限责任公司，住所地广西防城港市行政中心区兴城路，统一社会信用代码：914506007479551124。 法定代表人：张传仪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李海霞，北京市华泰（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈小明，北京市华泰（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：滕进祥，男，1962年7月6日出生，汉族，户籍所在地吉林省抚松县，现住广西防城港市。 上诉人防城港市城市建设投资有限责任公司（以下简称“城投公司”）因与被上诉人滕进祥商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初1991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 城投公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回滕进祥一审全部诉讼请求。事实和理由：一、《商品房买卖合同（预售）》及附件，是城投公司与滕进祥双方真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。一审判决认为附件十一《补充协议》中第三条第6款规定为无效条款，进而认为滕进祥享有合同解除权为适用法律严重错误。1．城投公司与滕进祥约定合同解除权行使期限完全符合法律规定。2．附件十一《补充协议》中第三条第6款并非格式条款，且没有排除滕进 -2- 祥主要权利，减轻城投公司责任的情形，该条款是双方对合同解除权行使期限的合法约定。3．法律规定合同解除权的目的之一是为了使合同关系尽快处于确定状态，维护交易安全。本案双方关于合同解除权的约定符合法律规定的目的。一审法律粗暴干涉了当事人双方的意思自治。二、滕进祥没有在约定时间内行使解除权，解除权行使期限届满，其无权解除涉案合同。 滕进祥辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。应驳回上诉，维持原判。 滕进祥向一审法院起诉请求：1．解除滕进祥、城投公司于2018年5月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》。2．城投公司返还滕进祥购房款466,438元。3．城投公司支付滕进祥违约金93,287.6元（按合同规定为总房款的20%），未解除合同违约金88,623.22元（以本金466,438元为基数，按日千分之一从2020年6月9日暂计至同年12月15日止，以后另算）。4．城投公司支付滕进祥已付购房款利息71,000元（利息以466,438元为基数，按年利率6%复息计算，从2018年5月1日暂计至2020年9月15日，以后另计）。5．城投公司返还滕进祥《房屋建筑面积测绘成果报告》人民币101.07元、权属证件工本费人民币10元、不动产测量报告费人民币200元、产权登记费人民币80元、公共维修资金人民币10,005.93元，合计人民币10,397元，利息为1,528.36元（利息以10,397元为本金计算，按年利率6%复息计算，从2018年5月1日暂计至2020年9月15日，以后另计）。6．城投公司返还滕进祥契税6,663.4元，并按年利率6%从2018年5月1日起计算至还清之日止。7．案件受理费由城投公司负担。 一审法院认定事实：2018年4月30日，滕进祥与城投公司商谈购买城投公司位于防城港市行政中心区事宜，滕进祥于当日先行支付给城投公司购房定金5万元，预付购房 -3- 款416438元。2018年5月1日，滕进祥与城投公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＦＣＧ2018051086），并于当日办理了商品房买卖合同备案登记手续。合同约定：滕进祥（买受人）购买城投公司（出卖人）开发的位于防城港市行政中心区，单价为4615元／㎡，总价款为466438元。合同第七条和附件四约定，买受人应当在合同签订当日，一次性付房款。合同第九条约定，商品房交付应符合的条件，如该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格等。第十一条约定，出受人应当于2019年12月31日前向买受人交付商品房。第十二条约定，逾期交付商品房的，如逾期在60日内，自逾期之次日起至实际交付之日止，由出卖人向买受人按日万分之三支付违约金；如逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的不低于同期贷款基准利率计算给付利息。同时，出卖人按照全部房款的20%向买受人支付违约金。第二十三条约定，双方应当按照国家有关规定，向相应部门缴纳因商品房买卖发生的税费。合同还对商品房的基本情况、价款交付形式、商品房交付条件、面积差异处理、商品房质量以及前期物业管理进行约定。合同附件十一的《补充协议》第三条第6点还约定，依据买卖合同第九条第一款第二项约定，出卖人向买受人交付房屋逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第61日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃购房合同第九条约定的权利。补充协议第六条第一点对退房和退款还约定，如一方依法或按合同行使单方解除权的，需向另一方发出书面通知，并约定办理退房时间，若对方不予配合，则权利行使方有权按日向对方计收合 -4- 同价款千分之一的违约金。合同订立当日，城投公司代收滕进祥房屋建筑面积测绘费101.07元、权属证件工本费10元、不动产测量报告费200元、产权登记费80元、公共维修资金10,005.93元，合计10,397元。同年5月11日，滕进祥向防城港市地方税务局缴纳房屋买卖契税6,663.4元。合同履行过程中，城投公司称因建设方原因导致无法按时向滕进祥交付房屋，至今在建房屋仍不符合交付条件。 一审法院认为，滕进祥、城投公司签订的《商品房买卖合同（预售）》除附件十一《补充协议》第三条第6点约定的内容违反法律规定无效外，其他条款均是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律规定，合法有效。买卖合同第九条约定的内容是合同的主要条款，也是保障消费者购买的商品房符合质量要求的条款，但附件十一《补充协议》第三条第6点的约定显然会导致买受人对所购买商品房的质量得不到保证，同时该约定通过限制买受人权利行使免除了自身责任，即使出卖人无期限地逾期交房，买受人的解除权也得不到行使，必然造成财产损失。因此，该约定为无效条款。依法成立的合同，对当事人具有约束力。滕进祥已于合同订立前付清房款，履行了合同义务。根据合同约定，城投公司应当于2019年12月31日前将商品房交付给滕进祥使用，但城投公司至今还无法将案涉商品房交付给滕进祥，并且直至现在在建房屋尚不具备交付条件，致使合同的目的无法得到实现。同时按照合同第十二条的约定，合同解除权条件成就。因此，滕进祥请求解除与城投公司签订的商品房买卖合同，既符合合同约定，也符合法律规定，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，城投公司按照合同约定取得滕进祥的购房款，应予返还，并赔偿滕进祥的经济损失。关于损失问题，滕进祥请求按已付购房款年利率6%支付利息71,000元，同时请求按20%支付延期交房违约金 -5- 93,287.6元，以及未解除合同按已付购房款日千分之一计付违约金88,623.22元，城投公司抗辩违约金请求过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，本案中，双方均未举证证明逾期交房给滕进祥造成的实际损失，该院综合考虑滕进祥因城投公司违约行为可能造成的损失，酌情调整为城投公司按日计算向滕进祥支付已付房价款万分之三的违约金。违约金起算时间应从城投公司逾期交房次日起计付，即从2020年1月1日开始计算。至于滕进祥主张的城投公司不配合解除合同违约金88,623.22元，因滕进祥只提供一份自己签名的合同解除通知，无法证实已向城投公司送达，城投公司也不承认收到滕进祥的合同解除通知，滕进祥的证据不足证实城投公司存在不配合解除合同的违约事实，该项请求不予支持。关于滕进祥请求返还代收费用10,397元问题，城投公司也同意返还，该院予以支持，但是否计算利息问题，该笔费用由城投公司代收，尚未支出，仍由城投公司支配使用，城投公司应向滕进祥支付利息，但不应按年利率6%计算，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。关于滕进祥主张城投公司返还已缴纳契税6,663.4元问题，因房屋尚未过户，交易尚未完成，税务部门据此可退还纳税人，因此对滕进祥没有造成损失，滕进祥可另行向纳税部门申请退还。滕进祥的该项请求，该院不予支持。 该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项，第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除滕进祥与城投公司于2018年5月1日签 -6- 订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2018051086）；二、城投公司退还滕进祥购房款466,438元，并支付违约金（以本金466,438元为基数，按日万分之三从2020年1月1日起计至生效判决确定的履行期限之日止）；三、城投公司退还滕进祥房屋建筑面积测绘费、权属证件工本费、不动产测量报告费、产权登记费、公共维修资金共计10,397元，并支付资金占用费（以本金10,397元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2018年5月1日起计至生效判决确定的履行期限之日止）；四、驳回滕进祥其他诉讼请求。案件受理费11,180元，减半收取5,590元，由滕进祥负担1,090元，城投公司负担4,500元。 本院二审期间，滕进祥向法庭提供网页资料防城港市商品住房销售均价公示，拟证明滕进祥所受损失情况。城投公司认为交易价格与地段等多种因素有关，该证据无参考意义。本院认为，商品房价格受多种因素影响，仅凭该证据不足以作为定案参考依据。滕进祥还提供租房合同，拟证明损失情况。城投公司认为该证据出租方与收据收款人不符，不应采纳。本院认为，该证据可作为损失参考依据。双方当事人对一审认定的事实无异议。但一审认定“出卖人向买受人交付房屋逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第61日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃购房合同第九条约定的权利。”有遗漏“退房”两字，应为“出卖人向买受人交付房屋逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第61日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃购房合同第九条约定的退房权利。”，其余认定事实属实，本院予以确认。 本案争议焦点：1．附件十一《补充协议》第三条第6点约定是否有效。2．滕进祥在本案中合同解除权是否已经消灭。 -7- 本院认为，如何理解附件十一《补充协议》第三条第6点约定的问题，是处理本案的关键。对合同条款的理解，应当按照通常解释和条文目的进行综合解释。 《商品房买卖合同（预售）》第九条第一款约定“商品房交付应符合下列条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。”，此条款是对城投公司交房条件的明确约定。 《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定“逾期交付商品房的，如逾期在60日内，自逾期之次日起至实际交付之日止，由出卖人向买受人按日万分之三支付违约金；如逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的不低于同期贷款基准利率计算给付利息。同时，出卖人按照全部房款的20%向买受人支付违约金。”，此条款是对滕进祥主张解除合同时间成就条件的约定，还约定了与退房有关的权利。 附件十一《补充协议》第三条第6点约定“依据买卖合同第九条第一款第二项约定，出卖人向买受人交付房屋逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第61日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃购房合同第九条约定的退房权利。”，从该条文看，即使没有“依据买卖合同第九条第一款第二项约定”文字，也就是说即使忽略“第九条”字样，仍然可以明确双方约定了杨洋行使合同解除权即退房的时间期限、方式。同时从条文文义上理解，该条文还明确了如逾期及不按约定方式行使解除权进行退房，将产生视为放弃退房的后果，即将继续履行合同。 综合以上条款全文及上下文，可以看出条款之间并无矛盾，附件十一的《补充 -8- 协议》第三条第6点对合同解除权的行使期限、方式约定清晰明确。目的是督促滕进祥在城投公司违约时及时行使权利，尽早使交易处于稳定状态，保护交易安全。合同对滕进祥解除合同退房权利的约定是《商品房买卖合同（预售）》第十二条，第九条是交房条件的约定，附件十一的《补充协议》第三条第6点补充的也是有关退房权利的约定，因此，按通常理解，明显可以看出附件十一的《补充协议》第三条第6点是针对《商品房买卖合同（预售）》第十二条关于解除合同退房权利的补充约定，附件十一的《补充协议》第三条第6点中的文字“第九条”明显属于笔误。一审将附件十一的《补充协议》第三条第6点中的“第九条”直接理解成针对主合同第九条，进而理解成限制了滕进祥的权利、减轻城投公司交房条件的责任，此解释违反了解释合同应当遵循的按通常理解和条文目的解释方法，显属错误。本院认为，附件十一的《补充协议》第三条第6点文字虽有笔误，但其真实意思并没有违反法律法规强制性规定，该约定合法有效。一审认定该条款无效错误，应予纠正。 城投公司与滕进祥所签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效正确，双方应予遵守并执行。 本案约定的交房时间是2019年12月31日前，城投公司至今未交房，按照约定，如滕进祥主张解除合同，应当于2020年3月30日前行使解除权利，但滕进祥没有按约主张解除，显然已超过解除行使期限。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”滕进祥解除合同权依法已消灭。一审认为滕进祥仍享有解除合同权，继而判决解除合同并部分支持滕进祥诉讼请求属适用法律错误，应予纠正。滕进祥诉讼请求无事实和法律根据，应予以驳回。城投公司上诉有理，本院予以采纳。 -9- 综上，城投公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初1991号民事判决； 二、驳回被上诉人滕进祥全部诉讼请求。 一审案件受理费5,590元，二审案件受理费11,180元，均由被上诉人滕进祥负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 二〇二一年四月二十八日 书记员 曾             建