新疆生产建设兵团第七师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵07民终76号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：张XX，男，1968年5月19日出生，住新疆生产建设兵团第七师123团。 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：第七师一二三团星期天商务宾馆（以下简称星期天宾馆），经营场所新疆塔城地区第七师一二三团淮安小区联通公司办公楼。 经营者：张XX，男，1992年6月4日出生，住新疆生产建设兵团第七师123团。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王有政，新疆翰兴律师事务所律师。 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：中国联合网络通信有限公司奎屯市分公司，住所地新疆奎屯市团结南街45号。 法定代表人：李寿华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张晓世，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：刘文亮，新疆长信合律师事务所律师。 原审第三人：伊犁州同盛建筑工程有限责任公司，住所地新疆伊犁州伊宁市斯大林街三巷二号。 法定代表人：赵万，该公司董事长兼总经理。 上诉人张XX、上诉人第七师一二三团星期天商务宾馆（以下简称星期天宾馆）因与上诉人中国联合网络通信有限公司奎屯市分公司（以下简称奎屯联通公司）、原审第三人伊犁州同盛建筑工程有限责任公司（以下简称同盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团车排子垦区人民法院（2018）兵0702民初447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张XX及其委托诉讼代理人王有政、上诉人星期天宾馆的委托诉讼代理人王有政、上诉人奎屯联通公司的委托诉讼代理人张晓世、刘文亮到庭参加诉讼。原审第三人同盛公司经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 张XX、星期天宾馆上诉请求：1.撤销一审判决第四、五项；2.驳回奎屯联通公司要求张XX给付房屋租赁费570,000元，鉴定损失20,000元，合计590,000的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由奎屯联通公司承担。事实和理由：一审法院认定部分事实不清，适用法律错误。一、张XX、星期天宾馆不应当支付奎屯联通公司2017年12月1日至2020年11月30日期间的租赁费570,000元。第一，租赁期内，案涉租赁合同年租金为180,000元/年，这是在合同正常履行的情况下张XX、星期天宾馆应当支付三年的租金540,000元，奎屯联通公司主张三年租金570,000元与双方约定不符，不能成立。第二，2016年11月，奎屯联通公司包括案涉房屋在内整栋房屋就出现地基下沉的严重质量问题，在张XX的敦促下拒绝维修，房屋虽不至于构成危房，但已经完全不能正常。一审法院确认双方合同于2018年11月16日解除，但判令张XX、星期天宾馆按照原合同向奎屯联通公司支付租金，没有法律依据且显失公正。奎屯联通公司提供质量无瑕疵具备正常使用功能的房屋给张XX使用，奎屯联通公司履行该义务后，才有权利主张2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金。案件证据显示，2016年底案涉房屋就出现质量问题，宾馆无法经营，房屋无论能否正常使用，张XX都要按照租赁合同支付该期租金显失公正，因此，一审法院判决张XX承担2018年12月1日至2020年11月30日期间的租金360,000元，没有事实根据和法律依据。二、张XX不应承担奎屯联通公司的鉴定损失20,000元。案涉房屋不存在质量缺陷，这是奎屯联通公司需要完成的举证义务，案涉鉴定意见表明，案涉房屋主体确实存在质量缺陷，这就说明张XX以奎屯联通公司的房屋存在质量缺陷提出诉讼主张的事实根据是存在并成立的，且案涉房屋质量缺陷的产生，与张XX不存在关联性。因此，一审法院认定由张XX承担鉴定费用错误，恳请二审法院公正裁决。 奎屯联通公司辩称，第一，张XX认为2017年至2020年11月30日的租赁费不应支付。自从张XX与奎屯联通公司签订合同后，奎屯联通公司按照合同约定交付了标的物两层写字楼，张XX按照其经营的要求从事宾馆经营，并进行了装修和经营，一直到目前为止都在合法的经营，其取得的收益自然包括租赁的费用，所以其应承担租赁费用540,000元，一审法院认定的事实清楚，判决的理由充分。第二，张XX承担鉴定费用的问题。房屋损害鉴定费用由联通公司先行支付，鉴定的结论意见为该工程第一层宾馆室内隔墙开裂的主要原因隔墙在装修时未设置基础，安装于室内地坪上，室内回填土存在受水浸入现象及室内回填土压实度未达到设计要求，导致室内地坪及回填土下沉，隔墙开裂，通过鉴定结论，明确认定主要责任在张XX，所以鉴定费用由双方共同承担。综上，导致本案发生纠纷的根本原因，是宾馆一层在装修时由于下水处理不当造成的部分地基下陷，通过装修鉴定结论，直接损失为6万多元，占整个装修费用的15%。一审判决书中表述得很清楚，所以张XX上诉的理由不能成立，请二审法院在查清事实，驳回张XX的上诉请求。 奎屯联通公司上诉请求：1、撤销一审判决的第一、二、三项内容。2、一、二审诉讼费由张XX、星期天宾馆承担。事实和理由：一、一审法院调查认定的事实不清。第一，解除房屋租赁合同没有法律事实依据。2015年9月，张XX与奎屯联通公司分别签订了两份《房屋租赁合同》，合同签约后双方办理了财产移交手续，张XX按照合同约定交纳了两年的租金，本合同已经实际履行了两年，双方合作较好没有异议。自2017年10月起，张XX就没有交租赁费，双方发生纠纷的主要原因是一楼部分房屋坍塌、下沉，双方开始发生分歧，合同履行存在问题。第二，宾馆装修费537,448元全部由奎屯联通公司承担没有事实依据。根据一审法院委托的《司法鉴定意见书》的结果认定：“主要原因为隔墙在装修时未设置基础，安装于室内地坪上，室内回填土存在受水侵入现象及室内回填土压实度未达到设计要求，导致室内地坪及回填土下沉，隔墙开裂。”张XX对鉴定结果没有提出异议，鉴定意见认为造成下沉的主要原因是张XX把写字楼改为宾馆后，由于装修没有处理好下水，导致一楼室内部分房间下沉开裂，应承担主要责任。根据评估公司出具的估价报告，认定装修受损需要维修费用60,666元，双方应该按责任大小承担，而不是总装修费用537,448元，因为双方对二楼房屋租赁合同没有异议。张XX签订合同履行期间是10年3个月，总装修费用537,448元，应该在10年3个月期间均摊。张XX自2016年起经营宾馆到目前为止5年时间，收入全部归张XX所有，而经营主要成本（装修费）由奎屯联通公司承担明显违反公平原则。第三，押金400,000元退还没有法律依据。2015年9月双方签订的两份租赁合同，是双方真实的意思表示，不违反法律规定，而且双方已经履行了两年。对二楼房屋租赁合同双方没有异议，奎屯联通公司收取的押金是二楼《房屋租赁合同》约定内容，其退还没有法律事实根据。二、一审法院判决书“一、解除《房屋租赁合同》”没有法律依据。双方分别对一楼、二楼签订了两份《房屋租赁合同》是两个法律关系。已经履行了两年后，出现部分房屋下沉这是合同无法继续履行的主要原因，通过一审法院调查的事实已经查清，责任进一步明确，损失也已经确定。主要责任是张XX装修造成下水渗漏，而且装修直接损失6万多元，由张XX承担主要部分，不到合同一年标的额的15%，双方合同不能全面履行主要原因，是张XX没有缴纳租赁费违约在先，不符合《合同法》的94条的规定情形，解除没有法律依据。请求二审法院在查清事实的基础上，撤销一审判决第一、二、三项内容，支持奎屯联通公司的上诉请求。 张XX、星期天宾馆辩称，张XX和星期天宾馆认为，奎屯联通公司的上诉请求及事实理由不能成立，理由如下，第一，本案案涉合同已经符合解除的条件，通过一审的证据能够表明，在2016年11月案涉的租赁房屋整体地基已经存在了下沉的现象，与此同时，张XX和星期天宾馆已经向奎屯联通公司给予了通知和汇报，时任的经理田磊也告知张XX不要再经营宾馆，宾馆不能再经营了，待事情处理之后继续经营。这说明案涉的房屋在第一个租赁期2016年11月出现了严重的质量瑕疵，导致张XX、星期天宾馆不能够正常的使用房屋，也是在2016年的11月份，张XX要求奎屯联通公司对房屋进行维修，但至今仍未维修。星期天宾馆的一楼地基下陷，墙体开裂，客房下陷问题非常严重，然后卫生间的瓷砖壁纸脱落，包括二层也是。由于框架结构的房屋整体下陷，导致了1、2楼的走廊、过道贴瓷砖出现了大面积的脱落和开线，造成宾馆完全无法使用。在张XX要求进行维修恢复原状之后，奎屯联通公司没有履行维修、修缮的义务，导致合同无法履行，其行为符合合同法第94条规定，一方当事人在催告后，另一方当事人依然以自己行为表示不再履行合同义务的，符合解除合同的条件。第二，关于房屋出现质量问题，本合同解除的原因依然在于奎屯联通公司，案涉的鉴定报告显示，房屋的主体结构下沉，出现进水现象，该鉴定报告并没有论述，房屋主体下沉的原因，还有房屋渗水的原因是哪一方当事人，没有证据能够证实是由于哪一方当事人的行为所造成的，因此奎屯联通公司上诉状中所谈到是由于张XX违反基础规范，违反合同规定造成的无事实依据。鉴定报告的意见为房屋出现质量原因是由于房屋的地面出现下沉、墙体开裂，主要原因是整体下沉和出现积水造成的，房屋的下沉和积水现象是什么原因造成的，鉴定报告并没有阐述。因此，奎屯联通公司认为是张XX和星期天宾馆原因造成的与事实不符。第三，一审法院判令奎屯联通公司承担537,448元装修损失正确。奎屯联通公司认为案涉的房屋装修总价值是537,448元，这个观点本身是错误的。在鉴定机构对案涉房屋进行鉴定时，张XX向法庭提供的建设图纸和鉴定所支付的费用，是经过一审法院质证以后才进行鉴定的。房屋装修价值中不包括空调、热水器、电视和床上用品等，张XX总的投资是130万元。鉴定报告案涉的房屋装修费537,448元，是诉讼时房屋的残值，合同解除以后，现有的房屋1、2楼的装修价值是51万余元，而不是奎屯联通公司认为的当初房屋装修的价格。第四，房屋装修维修费用需要60,666元，这是在双方当事人能够继续履行合同的情况下，对于目前存在的问题进行修缮，所要支出的费用，而不是双方合同解除后，对于张XX的损失的一个恒定。因为当案涉房屋一层的主体整体下陷，地面下沉和出现进水现象以后，导致了二楼的地面、卫生间地坪也出现同样的问题，二楼和一楼是一个相互连接的不可分割的部分，从宾馆的构成来看，一楼为接待大厅和四个客房，要履行二楼的租赁合同，是必然要经过一楼的楼梯才能到二楼，主体存在下陷以后，1层2层完全都不能使用。因此，奎屯联通公司认为张XX对于二楼的房屋租赁合同没有意见，这个观点是不能成立。案涉的房屋出现下沉和积水现象以后，现在尚无证据能够证实，浸水现象是由于张XX的行为所造成的；该工程系第三人建设工程质量出现问题所造成的，奎屯联通公司也谈到，装修的房屋是因为地基没有设立基础而导致的下陷和他没有关系。宾馆的装修是在一楼的基础上设置的隔断而打造的房屋，装修时设置隔断在建设工程施工设计规范上也没有强制性规定，所以案涉房屋存在质量问题，完全是由奎屯联通公司所交付的房屋主体下沉的严重缺陷所造成的。第五，案涉房屋在2016年的11月份地面出现整体下陷，在同一时间和案涉房屋同一层的奎屯联通公司的办公楼，所有的房屋一层地坪都被砸掉的，全部重新铺设地坪，在一审法院提供了相关的照片也能够证实。一审法院作出了年租金180,000元的认定，在奎屯联通公司对张XX答辩意见时，认可一审法院认定的180,000元/年的租金，而不是奎屯联通公司所主张的190,000元。因此，张XX认为双方当事人的租赁合同一层和二层年租金是180,000元是正确的。对于鉴定费用由张XX和星期天宾馆承担不认可。综上，奎屯联通公司的上诉主张没有事实和法律依据，请求二审法院驳回奎屯联通公司的上诉请求。 原审第三人同盛公司未提交书面述称意见。 张XX、星期天宾馆向一审法院起诉请求：1.判令解除张XX与奎屯联通公司的房屋租赁合同关系；2.判令奎屯联通公司与第三人同盛公司共同赔偿张XX、星期天宾馆装修损失1,071,374.42元、停业损失100,000元，合计1,171,374.42元；3.案件受理费由奎屯联通公司及第三人同盛公司负担。诉讼过程中，张XX、星期天宾馆变更诉讼请求：将装修损失变更为518,423元；增加诉讼请求：1.要求奎屯联通公司返还押金40,000元；2.要求奎屯联通公司及第三人同盛公司赔偿鉴定费18,000元及鉴定人出庭费用2050元。 奎屯联通公司向一审法院反诉请求：1.判令张XX继续履行两份房屋租赁合同；2.判令张XX支付房屋租赁费570,000元；3.判令张XX支付违约金28,500元；4.判令张XX赔偿鉴定费损失20,000元；5.反诉案件受理费由张XX、星期天宾馆负担。 一审法院认定事实：2015年9月18日，张XX作为乙方与作为甲方的奎屯联通公司签订房屋租赁合同一份。双方约定：房屋坐落于第七师一二三团淮安小区联通综合楼一楼门面（X号、X号、X号、X号）；房屋用途为宾馆及餐饮；租赁期限7年，自2015年12月1日至2022年11月30日止；租金每年70,000元，总计420,000元。张XX应缴纳履行押金10,000元。双方在第七条租金、押金支付时间及方式中约定：张XX于2015年9月21日向奎屯联通公司支付2015年12月1日至2016年11月30日的租金，之后的租金在当年10月30日前一次性支付下一年度租金；张XX向奎屯联通公司支付首期租金时一并缴纳押金。本合同终止或解除后，确认张XX无各类物业欠费且房屋及设施完好，奎屯联通公司予以无息返还张XX押金。双方在第十条房屋及附属设施的维护中第（一）款约定：租赁期内，张XX在使用期内发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知奎屯联通公司修复，奎屯联通公司如不履行修复义务造成损失由公司承担；张XX不及时通知奎屯联通公司造成的损失由张XX承担；奎屯联通公司接到张XX维修通知后，未及时进行维修的，张XX为保障维系正常经营，可以自行或委托他人维修，产生的维修费用由奎屯联通公司负担；第（三）款约定：张XX应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因张XX保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，张XX应该负责维修或承担赔偿责任。如张XX拒不维修或拒不承担赔偿责任的，奎屯联通公司可代为维修或购置新物，费用由张XX承担；第（五）款约定：房屋租赁期间，如因张XX采购的消防器材、设施原因或张XX经营的原因造成该租赁房屋灭失或损毁，由张XX承担维修、修复以致完全赔偿的责任；因此影响到奎屯联通公司其他产权部分财产损毁或灭失，责任同样由张XX承担。双方在第十三条合同的解除中第（三）款第3项约定：奎屯联通公司因不履行约定的维修义务，严重影响张XX正常使用该房屋的，张XX有权解除合同。双方在第十四条违约责任第（一）款中约定：奎屯联通公司有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，应支付张XX年租金5％的违约金；第（三）款中约定：张XX有本合同第十三条第四款约定的情形之一的，奎屯联通公司有权解除合同，张XX还应支付年租金5％的违约金。张XX在合同尾部的乙方处签名，并填写日期2015年9月18日；奎屯联通公司在合同尾部的甲方处盖章，谢某在授权人处签名，并填写日期2015年9月21日。 2015年9月18日，张XX作为乙方与作为甲方的奎屯联通公司签订房屋租赁合同一份。双方约定：房屋坐落于第七师一二三团淮安小区联通综合楼X楼；房屋用途为宾馆；租赁期限10年，自2015年12月1日至2025年11月30日止；前5年租金每年120,000元，后5年租金每年160,000元，总计1,400,000元。张XX应缴纳履行押金30,000元。双方在第七条租金、押金支付时间及方式中约定：张XX于2015年9月21日向奎屯联通公司支付2015年12月1日至2016年11月30日的租金，之后的租金在当年10月30日前一次性支付下一年度租金；张XX向奎屯联通公司支付首期租金时一并缴纳押金。本合同终止或解除后，确认张XX无各类物业欠费且房屋及设施完好，奎屯联通公司予以无息返还张XX押金。双方在第十条房屋及附属设施的维护中第（一）款约定：租赁期内，张XX在使用期内发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知奎屯联通公司修复，奎屯联通公司如不履行修复义务造成损失由公司承担；张XX不及时通知奎屯联通公司造成的损失由张XX承担；奎屯联通公司接到张XX维修通知后，未及时进行维修的，张XX为保障维系正常经营，可以自行或委托他人维修，产生的维修费用由奎屯联通公司负担；第（三）款约定：张XX应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因张XX保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，张XX应该负责维修或承担赔偿责任。如张XX拒不维修或拒不承担赔偿责任的，奎屯联通公司可代为维修或购置新物，费用由张XX承担；第（五）款约定：房屋租赁期间，如因张XX采购的消防器材、设施原因或张XX经营的原因造成该租赁房屋灭失或损毁，由张XX承担维修、修复以致完全赔偿的责任；因此影响到奎屯联通公司其他产权部分财产损毁或灭失，责任同样由张XX承担。双方在第十三条合同的解除中第（三）款第3项约定：奎屯联通公司因不履行约定的维修义务，严重影响张XX正常使用该房屋的，张XX有权解除合同。双方在第十四条违约责任第（一）款中约定：奎屯联通公司有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，应支付张XX年租金5％的违约金；第（三）款中约定：张XX有本合同第十三条第四款约定的情形之一的，奎屯联通公司有权解除合同，张XX还应支付年租金5％的违约金。张XX在合同尾部的乙方处签名，并填写日期2015年9月18日；奎屯联通公司在合同尾部的甲方处盖章，谢某在授权人处签名，并填写日期2015年9月21日。 2015年9月21日，双方签订两份房屋租赁合同后，张XX交纳押金40,000元，支付2015年12月1日至2016年11月30日的租金180,000元。2016年1月4日，奎屯联通公司针对一二三团综合局楼房装修事项召开经理办公会议，经研究决定：奎屯联通公司使用的办公室由张XX装修，装修费用折抵租金120,000元。2016年3月，张XX与奎屯联通公司签订123团生产楼装修合同一份，约定由张XX对奎屯联通公司办公用房进行装修，工程总价款120,000元。装修完成后，张XX以装修费用120,000元折抵了2016年12月1日至2017年11月30日的租金120,000元。2017年3月29日，张XX支付一楼2016年12月1日至2017年11月30日的租金60,000元。此后，由于张XX承租的一楼出现地坪及回填土下沉，隔墙开裂等现象，张XX自2017年12月1日起未支付租金。 2015年11月8日，张XX与奎屯海森装饰设计有限公司签订建筑装饰工程施工合同一份，约定由奎屯海森装饰设计有限公司对星期天宾馆进行装饰装修；工程造价1,300,000元；工期自2015年11月8日至2016年5月15日。2016年5月底，工程竣工验收。 2016年6月21日，张XX领取了营业执照。该营业执照载明的经营者为张XX，名称为第七师一二三团星期天商务宾馆，经营场所为新疆塔城地区第七师一二三团淮安小区联通公司办公楼，组成形式为个人经营，经营范围为餐饮、住宿服务。 2016年11月始，张XX陆续发现宾馆的地坪多处出现下陷、墙壁多处出现开裂等现象，经与奎屯联通公司协商无果。2018年11月16日，张XX、星期天宾馆将奎屯联通公司诉至本院。诉讼过程中，奎屯联通公司申请对宾馆墙体开裂、地面下沉的原因进行鉴定。一审法院依法委托新疆建设工程质量安全检测中心进行鉴定。2019年10月8日，该中心作出2019新建质（司鉴）字第020J号司法鉴定意见书，结论意见为：该工程第一层宾馆内隔墙开裂的主要原因为隔墙在装修时未设置基础，安装于室内地坪上，室内回填土存在受水侵入现象及室内回填土压实度未达到设计要求，导致室内地坪及回填土下沉，隔墙开裂。奎屯联通公司因申请司法鉴定支出鉴定费20,000元。 诉讼过程中，张XX、星期天宾馆申请鉴定人员出庭接受质询，为此支出鉴定人员出庭费用2050元。 诉讼过程中，张XX、星期天宾馆申请对涉案房屋目前装修部分的价值进行鉴定。2020年5月21日，本院委托新疆兆新房产土地评估有限公司进行鉴定。同年6月18日，该公司作出兆新评报字（2020）第016号评估报告，结论为：截止2018年11月14日，涉案房屋装饰装修部分（星期天宾馆一、二层）评估价值为518,423元（装修价值中不含空调、热水器、电视等成品采购项目）；装修受损需要维修费用为60,666元。张XX、星期天宾馆因申请司法鉴定支出鉴定费18,000元。 一审法院认为，张XX与奎屯联通公司签订的房屋租赁合同（二份）是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应严格履行。 关于星期天宾馆作为原告的主体是否适格问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同当事人。张XX与奎屯联通公司签订房屋租赁合同后，因营业需要，登记注册了星期天宾馆并领取了营业执照，以星期天宾馆的名义对外经营宾馆和餐饮业务。张XX作为实际经营者，星期天宾馆作为登记的字号，均是市场经营的主体。因此，星期天宾馆作为原告符合上述法律规定，是适格的主体。 关于张XX要求解除与奎屯联通公司签订的房屋租赁合同是否符合法律规定问题。张XX与奎屯联通公司签订房屋租赁合同的目的在于开设星期天宾馆，设立星期天宾馆是用于经营活动，主要从事餐饮、住宿服务。2016年11月始，张XX陆续发现宾馆的地坪多处出现下陷、墙壁多处出现开裂等现象，经与奎屯联通公司协商修复无果。提供完好的、具备正常使用功能的房屋是奎屯联通公司作为出租人的义务，在房屋出现地坪下陷、墙壁开裂等现象后，经张XX要求，奎屯联通公司理应按照房屋租赁合同的约定及时维修，以保障张XX的正常经营，但奎屯联通公司却怠于履行其维修义务，严重影响了张XX的经营活动，也使得张XX签订房屋租赁合同的目的无法实现，现双方签订的房屋租赁合同已不具备继续履行的基础。故张XX要求解除双方签订的房屋租赁合同于法有据，予以支持。 关于张XX租赁房屋的地坪下陷、墙体开裂是房屋质量问题还是装修造成的问题。2019年10月8日，新疆建设工程质量安全检测中心作出2019新建质（司鉴）字第020J号司法鉴定意见书，结论意见为：该工程第一层宾馆室内隔墙开裂的主要原因为隔墙在装修时未设置基础，安装于室内地坪上，室内回填土存在受水浸入现象及室内回填土压实度未达到设计要求，导致室内地坪及回填土下沉，隔墙开裂。故可以确定，装修及建设施工因素均为隔墙开裂的原因。 关于张XX、星期天宾馆主张的装修损失、停业损失有无法律依据问题。张XX因经营需要，投入资金对所租赁的房屋进行了装修。现双方的房屋租赁合同无法继续履行，而房屋租赁合同的解除必然会造成张XX的经济损失，给予一定的经济补偿符合事实及法律规定。经鉴定，张XX租赁房屋装饰装修部分的损失为518,423元，予以支持。张XX针对其主张的停业损失，应当提供证据加以证明，而张XX未提供证据证实其损失的具体数额，也未提供停业损失的计算方法和依据，致使本院无法衡量其具体的停业损失。故对张XX、星期天宾馆主张的停业损失，不予支持。 关于张XX、星期天宾馆要求奎屯联通公司返还押金40,000元有无法律依据的问题。张XX与奎屯联通公司签订的房屋租赁合同第七条第（二）款约定，张XX向奎屯联通公司支付首期租金时一并缴纳押金。本合同终止或解除后，确认张XX无各类物业欠费且房屋设施完好，奎屯联通公司予以无息返还张XX押金。根据庭审查明的事实，张XX已交纳房屋押金40,000元，也无因其个人原因造成房屋设施的损坏。现双方的房屋租赁合同已无继续履行的基础，应予解除，奎屯联通公司理应按照房屋租赁合同的约定返还张XX房屋押金40,000元。故对张XX、星期天宾馆要求奎屯联通公司返还房屋押金40,000元的诉讼请求，予以支持。 关于张XX、星期天宾馆要求奎屯联通公司赔偿鉴定费18,000元及鉴定人出庭费用2050元的问题。由于奎屯联通公司怠于履行其维修义务，使得张XX签订合同的目的无法实现，导致双方签订的房屋租赁合同解除，从而造成张XX经济损失。为确定装饰装修部分的价值，张XX申请评估机构进行评估，并交纳鉴定费用18,000元，该费用系张XX申请司法鉴定支出的费用，属其合理的经济损失，理应由奎屯联通公司承担。从新疆建设工程质量安全检测中心作出司法鉴定意见书的结论意见来看，隔墙在装修时未设置基础，安装在室内地坪上，室内回填土受水侵入及压实度未达到设计要求，从而导致室内地坪及回填土下沉，隔墙开裂。由此可见，装修及建设施工因素均为隔墙开裂的原因，故鉴定人员出庭费用应按各自的责任比例分别承担。根据本案实际，一审法院酌情确定奎屯联通公司与张XX各承担鉴定人员出庭费用的一半，即奎屯联通公司应承担鉴定人出庭费用1025元。 关于奎屯联通公司要求继续履行房屋租赁合同及张XX应支付房屋租赁费570,000元的问题。在本案本诉中，一审法院已对解除双方房屋租赁合同的理由进行了阐述，在此不再赘述，现奎屯联通公司要求继续履行房屋租赁合同无法律依据，不予支持。涉案房屋虽出现地坪下陷、墙壁开裂等现象，并对张XX的经营造成一定影响，但张XX自2017年12月1日后仍然租赁并使用房屋，至2020年11月，张XX租赁房屋3年，按照每年租金180,000元计算，张XX尚欠奎屯联通公司租金540,000元。故对奎屯联通公司要求张XX支付租金540,000元的诉讼请求，予以支持，超出部分不予支持。奎屯联通公司要求张XX支付租金570,000元属计算错误，也与庭审查明的事实不符，对其主张不予支持。 关于奎屯联通公司要求张XX支付违约金28,500元的问题。在房屋出现地坪下陷、墙壁开裂等现象后，奎屯联通公司却怠于履行其维修义务，致使张XX不能正常继续使用房屋，已构成违约。由于奎屯联通公司未及时对房屋进行维修，故张XX也未及时支付租金。现奎屯联通公司要求张XX支付违约金无法律依据，对其诉讼请求，不予支持。 关于奎屯联通公司要求张XX承担鉴定费20,000元的问题。张XX支出的鉴定人员出庭费用已按其与奎屯联通公司各自的责任比例分别承担，故奎屯联通公司支出的鉴定费也应由其与张XX各承担一半，即张天应承担鉴定费10,000元。 关于同盛公司作为本案第三人的主体是否适格，是否应对张XX、星期天宾馆主张的经济损失承担赔偿责任问题。第三人是指对他人争议的诉讼标的有独立的请求权，或者虽无独立的请求权，但案件的处理结果与其有法律上的利害关系，而参加到原告、被告已经开始的诉讼中进行诉讼的人。本案中，第七师一二三团淮安小区联通综合楼工程由同盛公司承建。涉案房屋出现地坪下陷、墙壁开裂等现象，究竟是装修所致还是施工质量问题，张XX与奎屯联通公司存在异议。为查明案件事实并分清责任，同盛公司有必要参加到本案诉讼中来，至于同盛公司与本案的处理结果是否有法律上的利害关系并承担责任，应待查明案件事实后认定。因此，同盛公司作为本案第三人的主体适格。张XX与奎屯联通公司签订房屋租赁合同，该合同仅对双方具有法律约束力。同盛公司非房屋租赁合同的相对方，根据合同相对性原则，该房屋租赁合同对同盛公司并无法律约束力。张XX、星期天宾馆要求同盛公司承担赔偿责任已突破了合同相对性原则，无法律依据，对其诉讼请求不予支持。 综上，奎屯联通公司应赔偿张XX、星期天宾馆装修损失518,423元、鉴定费18,000元、鉴定人员出庭费用1025元；并应返还张XX押金40,000元。张XX应支付奎屯联通公司租金540,000元，并赔偿鉴定费10,000元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定，一审法院判决：一、张XX与中国联合网络通信有限公司奎屯市分公司之间签订的房屋租赁合同于2018年11月16日解除；二、中国联合网络通信有限公司奎屯市分公司于本判决生效之日起十日内赔偿张XX、第七师一二三团星期天商务宾馆装修损失518,423元、鉴定费18,000元、鉴定人员出庭费用1025元，合计537,448元；三、中国联合网络通信有限公司奎屯市分公司于本判决生效之日起十日内返还张XX、第七师一二三团星期天商务宾馆押金40,000元；四、张XX于本判决生效之日起十日内支付中国联合网络通信有限公司奎屯市分公司租金540,000元；五、张XX于本判决生效之日起十日内赔偿中国联合网络通信有限公司奎屯市分公司鉴定费10,000元；六、驳回张XX、第七师一二三团星期天对第三人伊犁州同盛建筑工程有限责任公司的诉讼请求；七、驳回张XX、第七师一二三团星期天的其他诉讼请求；八、驳回中国联合网络通信有限公司奎屯市分公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,584元，减半收取计5292元，由张XX、第七师一二三团星期天负担788元，中国联合网络通信有限公司奎屯市分公司负担4504元；反诉案件受理费9985元，减半收取计4993元，由中国联合网络通信有限公司奎屯市分公司负担553元，张XX负担4440元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据诉辩双方的观点，本案的争议焦点：一、张XX、星期天宾馆要求解除与奎屯联通公司签订的两份房屋租赁合同有无事实和法律依据。二、张XX、星期天宾馆要求奎屯联通公司支付装修费、鉴定费、鉴定人员出庭费用合计537,448元有无事实和法律依据。三、奎屯联通公司是否应当向张XX、星期天宾馆返还押金40,000元；同时，奎屯联通公司要求张XX、星期天宾馆支付租金540,000元和赔偿鉴定费10,000元有无事实和法律依据。 针对争议焦点一，本院认为，由于张XX的宾馆地坪多处出现下陷、墙壁多处出现开裂等现象，严重影响了张XX的经营活动，奎屯联通公司也未按房屋租赁合同的约定对出租的房屋进行修缮，使张XX的宾馆无法正常经营，导致房屋租赁合同的目的无法实现，因此张XX有权要求解除双方签订的房屋租赁合同。一审法院判决解除双方之间的房屋租赁合同并无不当，本院予以确认。 针对争议焦点二，本院认为，张XX承租奎屯联通公司的房屋进行宾馆经营，并投入资金进行了装修。由于租赁房屋的地坪下陷、墙体开裂，使宾馆无法正常经营，由此给张XX造成的装修损失应当有奎屯联通公司予以赔偿。一审法院依据鉴定意见，判决奎屯联通公司赔偿张XX房屋装饰装修费、鉴定费、鉴定人员出庭费用合计537,448元并无不当，本院予以确认。 针对争议焦点三，本院认为，第一，由于本院对一审法院解除双方之间的房屋租赁合同进行了确认。因此，奎屯联通公司应将收取的房屋押金40,000元返还给张XX。故一审法院判决奎屯联通公司返还张XX、星期天宾馆房屋押金40,000元的诉讼请求正确，本院予以确认。第二，虽然在2016年11月涉案房屋出现地坪下陷、墙壁开裂等现象，并对张XX的经营造成一定影响，但张XX一直使用房屋至2020年11月。在此期间，虽然房屋出现地坪下陷、墙壁开裂等现象，但是否实际造成张XX经营收入减少，张XX对此未提供相应的证据佐证。因此，张XX应当向奎屯联通公司支付3年的租金合计540,000元。第三，依据新疆建设工程质量安全检测中心作出2019新建质（司鉴）字第020J号司法鉴定意见书的结论意见，能够证实第一层宾馆内隔墙开裂的主要原因为隔墙在装修时未设置基础，安装于室内地坪上，室内回填土存在受水侵入现象及室内回填土压实度未达到设计要求，导致室内地坪及回填土下沉，隔墙开裂。对此张XX和奎屯联通公司均有责任，对由此产生的鉴定费20,000元应当由双方各承担一半。一审法院判决由张XX承担鉴定费10,000元并无不妥，本院予以确认。 综上所述，上诉人张XX、星期天宾馆、上诉人奎屯联通公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18,874元（上诉人张XX、第七师星期天商务宾馆已预交9300元，上诉人中国联合网络通信有限公司奎屯市分公司已预交9574元），由上诉人张XX、第七师星期天商务宾馆负担9300元，上诉人中国联合网络通信有限公司奎屯市分公司负担9574元。 本判决为终审判决。 审判长 刘 双 全 审判员 张  悦 审判员 徐  华 二〇二一年四月二十日 书记员 平可诗婷 1