吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终533号上诉人（原审原告）：禚巍，女，1977年2月11日生，汉族，吉林市龙潭区龙华社区物业助理，住吉林省吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：庞巍，吉林鸣正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨宏伟，男，1966年11月26日生，汉族，吉林市昌盛物业服务有限公司经理，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：王一茗，吉林延年律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁秋伟，女，1966年8月20日生，汉族，吉林市昌盛物业服务有限公司监事，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：王一茗，吉林延年律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁秋红，女，1963年9月20日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：梁秋伟，女，1966年8月20日生，汉族，无职业，吉林市昌盛物业服务有限公司监事，住吉林省吉林市昌邑区。（系梁秋红妹妹）上诉人禚巍因与被上诉人梁秋伟、杨宏伟、梁秋红房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初3537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。禚巍上诉请求：一、撤销一审民事判决第一项中“过户费用由禚巍承担”的判决内容，改判过户费用由杨宏伟、梁秋伟、梁秋红连带承担；二、改判保全申请费2120元，保全第三方担保费480元，一、二审诉讼费由杨宏伟、梁秋伟、梁秋红连带承担。事实和理由：一、根据杨宏伟、梁秋伟、梁秋红与禚巍的《房屋卖协议书》约定，更名过户费用由杨宏伟承担，担保人梁秋红要保证该房屋产权的真实性和办理过户手续费用由杨宏伟承担。一审判决以禚巍应对房证取得方式承担证明责任，否则应承担不利的法律后果，禚巍不能证明长期不更名是由于杨宏伟导致的，应对时隔七年未办理更名而导致的产生高额过户费用承担责任，对禚巍要求连带承担更名过户的诉求不予支持，反而超诉求判决，过户费用由禚巍承担。认定事实、适用法律存在严重的明显错误。具体理由如下：2013年，禚巍和杨宏伟共同到德威售楼处取得房证后，禚巍一直要求杨宏伟配合更名过户，并且双方曾到过房地产交易大厅办理更名过户手续，在禚巍以杨宏伟的名义替缴评估费后，评估工作人员告知更名费用需十万元左右，杨宏伟对禚巍称，费用过高，日后找人少花些更名过户费用再办。禚巍出于对杨宏伟的信任，同意日后再办理更名。此后，禚巍一直联系杨宏伟办理更名手续，但杨宏伟以种种理由进行推托，这就是本案房产至今没有办理更名的客观事实全部过程。杨宏伟、梁秋伟在一审庭审中称禚巍从未联系过其办理更名过户是在撒弥天大谎。通过证据及交易常识即可证实：1.在一审庭审中，禚巍提供的与杨宏伟的通话记录可清楚的证实杨宏伟是在说谎。杨宏伟为了推脱责任，竟然称房屋买卖合同不是其本人签署，否认合同的真实性；禚巍在录音中面对突如其来的杨宏伟否认合同真实性的说法下意识的说：“合同不是你签的我为啥也一直都找你啊。”杨宏伟对此询问回答：“不是我签的，你整错了。”谁在撒谎，一目了然。2.根据双方的《房屋买卖协议书》，已明确约定更名过户费用由杨宏伟承担，按照交易常识及人的规避风险本性，禚巍不可能在七年中不要求杨宏伟将房屋更到自己的名下。从法律上取得对房屋的所有权。3.房屋产权证在谁手里及取得方式并不能证明谁造成房屋没有更名具有过错。一审中，杨宏伟、梁秋伟提供了一份由杨宏伟签字的授权委托书，其授权名为侯忠辉的人到房产局领取房证，此事实已证实了是杨宏伟委托他人到房产局领取房证，何来禚巍不能证明房证取得的方式。二、由于通话录音中杨宏伟否认房屋买卖合同的真实性，禚巍合理的害怕杨宏伟对登记在其名下的交易房产采取其他行为，故禚巍依法申请法院保全了交易房产，支付了2120元保全费和480元第三方担保费，以保证房产通过诉讼后能顺利的更名过户至禚巍名下。并且在诉求中要求上述费用由杨宏伟、梁秋伟、梁秋红连带承担，一审法院也判决杨宏伟、梁秋伟15日内协助禚巍办理更名过户，因此该费用依法应由杨宏伟、梁秋伟、梁秋红连带承担，而一审法院却对480元的第三方担保费用不予评判，保全费用由禚巍承担，按照房屋买卖金额32万元确定的诉讼费用3050元由禚巍承担，适用法律存在明显错误。梁秋伟、杨宏伟、梁秋红辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。请求驳回上诉人的上诉请求。禚巍向一审法院起诉请求：一、判决杨宏伟、梁秋伟立即将吉林市昌邑区解放北路XXX号网点产权（吉林市房权证昌字第XXX）更名过户至禚巍名下；二、判决杨宏伟、梁秋伟、梁秋红连带承担第一项诉求中所发生的所有更名过户费用；三、判决承担本案的诉讼费用、保全费用、第三方担保费用。一审法院认定事实：杨宏伟与梁秋伟为夫妻关系。2009年9月7日杨宏伟、梁秋伟（甲方）与禚巍（乙方）签订房屋买卖协议书，约定甲方将位于吉林市昌邑区延安路嫩江街XXX号的拆迁补偿营业用房卖给乙方，房屋面积43.371平方米，售价320,000元，待甲方取得产权后15日内办理更名过户给乙方手续，更名过户费用由甲方承担。乙方于2009年9月3日交订金10,000元，9月4日交房款10,000元，余款300,000元在2009年9月21日前一次结清，乙方交齐房款后，甲方要将房屋拆迁补偿安置协议、产权调换协议书、进户费等相关手续全部移交给乙方，甲方取得产权证后未办理过户手续前，产权证由乙方保管。在甲方取得产权证前若乙方转让该房屋，过户费仍由甲方负担，甲方给予配合办理过户，担保人要保证该房屋产权的真实性和办理过户手续费用由甲方承担。乙方预留甲方办理更名保证金5000元，办理完产权过户后将5000元保证金返还给甲方，双方买卖关系终结。杨宏伟、梁秋伟在甲方处签字、捺印。禚巍在乙方处签字、捺印。梁秋红在担保人处签字、捺印。2009年9月7日禚巍向杨宏伟交纳315,000元的房款，剩余5000元用作更名保证金。签订完协议后，禚巍即入住该案涉房屋。杨宏伟、梁秋伟将案涉房屋的安置协议、产权调换协议等材料交付给了禚巍。2012年6月12日产权登记机关将案涉房屋登记于杨宏伟名下，登记载明的房屋坐落为吉林市昌邑区解放北路XXX号网点。杨宏伟、梁秋伟的委托诉讼代理人从产权登记机关调取一份日期为2012年6月6日、委托人为杨宏伟的授权委托书，内容为委托侯忠辉负责领取德威御园XXX网点房屋所有权证。案涉房屋的产证书在禚巍处，禚巍称是杨宏伟于2013年末将产权证书交给了禚巍，杨宏伟则称是由禚巍自行办理的。2020年8月13日禚巍向杨宏伟打电话要求办理案涉房屋的产权证书，杨宏伟同意配合，但称时间过长，费用得由禚巍自行承担，禚巍要求杨宏伟承担更名过户费用，双方未能协商一致，禚巍遂于2020年9月28日向法院提起诉讼。法院工作人员到不动产登记中心调查何人领取的案涉房屋产权证书，但该中心无法查到何人领取的相关材料，其工作人员也不能确定何人将案涉房屋产权证书取走。法院亦调取了侯忠辉的户籍信息，但没有联系方式，无法与其联系。禚巍于2020年10月13日向法院申请保全案涉房屋，法院于当日作出（2020）吉0202民初3537号民事裁定书，对该房屋予以查封，禚巍预付保全申请费2120元。一审法院认为，杨宏伟、梁秋伟与禚巍形成房屋买卖合同关系，且禚巍已履行了交纳了大部分房款义务，也已入住案涉房屋多年，只是尚有5000元尾款待办理完更名后给付，且其亦同意给付。故禚巍有权要求杨宏伟、梁秋伟协助其办理案涉房屋的更名过户手续。本案争议的焦点问题在于案涉房屋更名费用由谁来承担。虽然双方签订的房屋买卖协议书中约定，待杨宏伟、梁秋伟取得产权后15日内办理更名过户给禚巍手续，更名过户费用由杨宏伟、梁秋伟承担，但禚巍称于2013年取得了产权证书，到现在已经7年之久，由于房价的升高，现今房屋更名过户费用较2013年已经发生了重大变化，应综合考虑案涉房屋不能更名过户的原因及当事人的过错程度，认定更名费用由谁承担，否则会导致严重违背公平原则的情况出现。凭现有证据及法院调查均无法确定案涉房屋的产权证书是由谁到产权登记机关领取的，但可以认定禚巍于2013年取得案涉房屋产权证书的事实，其应对取得方式承担证明责任，否则应承担不利的法律后果。禚巍要求杨宏伟、梁秋伟协助办理过户的证据为其与杨宏伟的通话录音，但该录音中无法体现之前禚巍要求杨宏伟协助办理更名的事实，不能证明长期不更名是由于杨宏伟导致的。综上，禚巍应对时隔7年案涉房屋未办理更名而导致产生高额过户费用承担责任，其要求杨宏伟、梁秋伟承担更名过户费用的主张不能成立，法院不予支持。鉴于禚巍同意案涉房屋办理完更名过户手续后向杨宏伟、梁秋伟给付剩余房款5000元，基于当事人意思自治、减少诉累原则，法院一次性予以解决，待办理完案涉房屋的更名过户手续后禚巍向杨宏伟、梁秋伟给付剩余的房款5000元。关于梁秋红的保证责任问题，《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，梁秋红在担保人处签字、捺印，为连带保证人，但双方对保证责任方式及保证期限均未做明确约定，故梁秋红在主债务履行期届满之日起六个月内承担连带保证责任，禚巍在2013年即已取得案涉房屋的产权证书，其于2020年才向杨宏伟主张权利，已经超过保证期间，梁秋红免除保证责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第一百零八条的规定作出判决：一、杨宏伟、梁秋伟于判决生效后十五日内协助禚巍将坐落于吉林市昌邑区解放北路XXX号网点（吉林市房权证昌字第XXX号）更名过户至禚巍名下，过户费用由禚巍承担；办理完更名过户手续后禚巍立即向杨宏伟、梁秋伟给付剩余房款5000元；二、驳回禚巍其他诉讼请求。案件受理费3050元、保全申请费2120元，由禚巍负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法进行了举证，发表了质证意见。禚巍向本院提交的证据如下：证据1.房屋档案一份，证明：涉案房屋的产权证是由杨宏伟委托的代理人侯忠辉从吉林市房地产交易大厅领走，杨宏伟否认认识侯忠辉与事实不符。证据2.禚巍代理人与侯忠辉的电话通话记录，证明：侯忠辉确认不认识禚巍，当时其职业是开发房地产及代办房证等业务，杨宏伟是一直从事物业管理工作，如果在房屋档案中有杨宏伟给其的授权办理相关手续，应该是接受委托人的委托。杨宏伟、梁秋伟、梁秋红质证称，对于证据1，该证据不属于新证据，该证据内容体现出的是取证人是侯忠辉，证明不了杨宏伟委托侯忠辉领证的事实；对于证据2，根据证据规则的规定，证人应该出庭作证，该证据证明不了侯忠辉的身份，通过一审调查涉案房屋的房产证在禚巍处，因此禚巍应提供房产证来源以及其所要主张侯忠辉受杨宏伟委托的证据。本院经审查认为，禚巍提供的证据，能够证明杨宏伟委托侯忠辉领取案涉房屋产权证的事实，本院对该部分事实予以确认。杨宏伟、梁秋伟、梁秋红未提交新证据。本院经审理查明：杨宏伟与梁秋伟为夫妻关系。2009年9月7日杨宏伟、梁秋伟（甲方）与禚巍（乙方）签订房屋买卖协议书，约定杨宏伟、梁秋伟将位于吉林市昌邑区延安路嫩江街XXX号的拆迁补偿营业性用房卖给禚巍，房屋面积43.371平方米，售价320,000元。待杨宏伟、梁秋伟取得产权后15日内为禚巍办理更名过户手续，更名过户费用由杨宏伟、梁秋伟承担。禚巍预留办理更名保证金5000元，办理完产权过户后将5000元保证金支付给杨宏伟、梁秋伟，双方买卖关系终结。梁秋红作为担保人在协议上签字、捺印。签订协议后，禚巍向杨宏伟交纳315,000元的房款，并入住该案涉房屋。剩余房款5000元用作更名保证金未予支付。杨宏伟、梁秋伟将案涉房屋的安置协议、产权调换协议等材料交付给了禚巍。2012年6月6日，杨宏伟出具的授权委托书，委托案外人侯忠辉负责领取案涉房屋所有权证。2012年6月12日产权登记机关将案涉房屋登记于杨宏伟名下，登记载明的房屋坐落为吉林市昌邑区解放北路XXX号网点。现案涉房屋的产证书在禚巍处，禚巍自认杨宏伟于2013年末向其交付了产权证书。取得产权证书后，禚巍曾要求杨宏伟、梁秋伟协助办理案涉房屋的更名过户手续。本院认为：一、关于相关案件事实的认定问题。（一）根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”根据正常的房屋买卖交易习惯，在房屋具备更名条件的情况下，买受人为尽早的取得房屋所有权的公示结果，保障自身利益，其积极主动要求办理过户登记，具有合理性。结合本案证据情况，二审期间，禚巍提供证据证实，杨宏伟出具授权委托书，委托案外人领取了案涉房屋的产权证书，杨宏伟对案涉房屋产权证书的办理和取得是知情的。禚巍自认于2013年已经收到案涉房屋的产权证书，此时其已经清楚案涉房屋具备办理更名条件，且在合同约定更名费用由出卖方承担的情况下，其主张要求杨宏伟协助其办理过户手续，具有高度可能性。杨宏伟、梁秋伟主张禚巍从未向其主张过要求办理房屋更名手续，并且对房产证何时下发并取得毫不知情，本院不予采信。（二）案涉房屋买卖合同约定杨宏伟取得产权后15日内为禚巍办理更名过户手续，更名过户费用由杨宏伟、梁秋伟承担。该约定系对出卖人协助买受人办理更名手续期限进行的约定，因出卖人具有协助义务，故该约定应认定为约束出卖人积极履行协助义务的合同条款，而不是约束买受人限时向出卖人主张权利的合同条款。双方未约定超过期限后，直接免除出卖人承担更名费用义务。因此，杨宏伟、梁秋伟主张禚巍未在约定期限内主张权利，其承担更名费用的义务已经免除，本院不予支持。二、关于更名费用的承担问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中。应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。”本案纠纷为房屋买卖纠纷，出卖人有协助买受人办理房屋更名过户的义务。双方在合同中约定更名费用由出卖方承担，杨宏伟、梁秋伟作为出卖人应当履行合同义务，支付案涉房屋的更名过户费用。一审判决认定更名费用应由禚巍承担，不符合双方合同约定，应予纠正。三、关于双方的过错责任问题。（一）本案中，双方签订的房屋买卖合同合法、有效。杨宏伟、梁秋伟作为出卖人，应按照约定在取得房屋产权证后15日内协助买受人办理过户手续，并承担过户费用，但杨宏伟、梁秋伟未履行上述义务存在违约，应当继续履行。（二）梁秋红作为保证人在合同上签字，但未对保证责任方式及保证期限均做明确约定，禚巍自认于2013年已取得案涉房屋的产权证书，其未在法律规定的期间内主张权利，故梁秋红免除保证责任。（三）当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，禚巍作为买受人，自认于2013年已经取得案涉房屋的产权证书，并了解到过户费用较高。其应当及时要求出卖人履行合同义务，并采用适当的方式保障自身权益。即使在对方违约，拒不配合办理过户手续的情况下，亦可以通过诉讼等方式解决争议。但禚巍在占有使用案涉房屋后，未采取适当方式主张权利，在时隔多年后方提起诉讼解决，客观上导致案涉房屋的更名费用发生较大变化。其对相关费用的增加采取放任态度，主观上存在过错。因案涉房屋的更名费用尚未实际发生，杨宏伟、梁秋伟在实际履行合同义务后，如认为因案涉房屋更名费用发生变化给其造成了损失，可另行主张权利。综上所述，禚巍的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初3537号民事判决；二、杨宏伟、梁秋伟于判决生效后十五日内协助禚巍将坐落于吉林市昌邑区解放北路XXX号网点（吉林市房权证昌字第XXX号）更名过户至禚巍名下，过户费用由杨宏伟、梁秋伟承担；三、杨宏伟、梁秋伟履行以上第二项所确定的义务后，禚巍立即向杨宏伟、梁秋伟给付剩余房款人民币5000元；四、驳回禚巍的其他诉讼请求。如果未按判决规定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3050元、保全申请费2120元由禚巍负担。二审案件受理费240元，由杨宏伟、梁秋伟负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  李 炜审判员  郝振翔二〇二一年四月二十八日书记员  周双媛