江苏省淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0812民初8146号 原告：吕娜，女，1985年7月26日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：孙婕，江苏淮宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱明慧，江苏淮宁律师事务所律师。 被告：周瑞才，男，1970年11月5日出生，汉族，住淮安市淮阴区。 被告：徐红，女，1972年10月6日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：谷风林，江苏光剑律师事务所律师。 第三人：江苏淮安农村商业银行股份有限公司，住所地淮安市清江浦区水渡口大道金融中心B1号楼。 法定代表人：杨东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈勇，该公司员工。 原告吕娜与被告周瑞才、徐红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依原告申请追加江苏淮安农村商业银行股份有限公司（以下简称淮安农商行）为第三人参加本案诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告吕娜委托诉讼代理人孙婕、朱明慧，被告周瑞才，被告徐红委托诉讼代理人谷风林，第三人淮安农商行委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕娜向本院提起诉讼请求：1、被告继续履行双方于2020年7月4日签订的《存量房屋买卖合同》，配合原告办理银行贷款申请手续，接收购房款，被告协助原告办理清隆家园北院一区11号楼107室房屋的所有权转移登记手续，将该房屋过户至原告名下并向原告交付该房屋；2、被告赔偿原告违约金暂计人民币20000元（自2020年8月15日起，每日按总房价款万分之五的标准，支付至涉案房屋权属转移登记至原告名下之日止）；3、被告支付原告为实现本案债权发生的律师代理费人民币16000元；4、本案诉讼费用等由被告承担；审理中，原告将第1项诉讼请求变更为：被告继续履行双方于2020年7月4日签订的《存量房屋买卖合同》，协助原告办理清隆家园北院一区11号楼107室房屋的所有权转移登记手续，将该房屋过户至原告名下并向原告交付该房屋（包含屋内设施），愿意代两被告清偿欠第三人的款项，请求第三人协助配合办理涉案房屋抵押贷款清偿手续及注销抵押登记相关手续。事实和理由：2020年7月4日，原、被告签订《存量房屋买卖合同》一份，由被告（甲方/卖方）将其名下坐落于清隆家园北院一区11号楼107室的房屋一套售于原告（乙方/买方）。双方选择定金方式作为履约担保，原告合计支付定金人民币5万元。合同约定交易房屋总价款人民币63.8万元，乙方于办理房屋权属转移登记前支付首付款人民币16.8万元，剩余购房款选择按揭贷款方式支付，双方应于30个工作日内提供贷款机构要求的相关材料并向贷款机构办理贷款申请手续。合同同时约定了一方逾期履行合同等情形的违约责任。合同签订至今，被告迟迟不配合办理贷款申请手续，拒绝继续履行合同，现原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告周瑞才辩称，原告违约在先，没有及时支付首付款给我，所以我要求解除合同。原告贷款也没有及时办理下来，合同没有办法履行。合同约定要孩子拿到通知书之后才办理过户，小孩通知书拿到后要求对方办理，但原告贷款没有办理下来，原告至今只付5万元，请求法院依法判决。 被告徐红辩称，1、本案当事人所签订的存量房屋买卖合同为无效合同，被告周瑞才没有得到徐红的授权，合同签订后徐红也没有予以追认，本案所涉房屋为被告徐红个人财产，根据物权法规定他人未经徐红同意无权对该房屋进行处分；2、根据合同履行情况，被告周瑞才不存在违约行为，相反是原告违约在先，原告没有按照合同约定将首付款及时支付给被告，导致双方无法将合同继续履行下去，按照合同约定原告应承担相应的违约责任，且被告周瑞才有权根据合同约定解除合同；3、原告要求被告支付律师费没有事实和法律依据，被告不存在违约行为，且该律师费是原告根据自己的需要聘请律师，相关的费用应由其自己承担。涉案房屋为徐红唯一住房，徐红没有在合同上签字，也没有授权周瑞才出卖该房屋，徐红的基本居住权应该受到法律保护。对于原告请求替徐红偿还贷款的请求，我方认为原告无权替被告代为清偿贷款，贷款合同是由被告徐红与银行所签订的，贷款的目的是为了自己的日常生活需要，被告徐红也按照合同约定进行还款，原告不是合同的当事人，根据合同相对性原则，原告不享有贷款合同的任何权利和义务，如果原告非要还贷款，既违反被告的意愿，也不符合银行的贷款计划，所产生的额外费用应该由原告自行承担。综上，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法庭予以驳回。 第三人淮安农商行述称，据我行线上查询，周瑞才在我行的贷款已经还清，但徐红在2019年9月29日贷款52万元，到期日为2032年9月24日，截止到今日尚欠本金479920.23元，这笔贷款是徐红用其与周瑞才共有的房产做的抵押。如果原告代为清偿贷款本息，我行同意配合解除抵押合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告原系夫妻关系，于2016年取得清隆家园北院一区11号楼107室房屋（下称107室房屋）不动产权证。2017年4月18日，两被告在民政部门办理离婚登记，离婚协议约定：一、子女抚养（略）；二、夫妻共同财产107室房屋归女方所有；三、夫妻共同债务107室房屋贷款由女方承担，无债权。 2020年7月3日下午，中介公司工作人员陈冉和同事带着原告及其朋友到被告107室房屋看房，并与被告周瑞才商谈房屋买卖事宜，当时被告徐红也在现场，知晓房屋成交价格等情况，后来徐红要去接小孩而提前离开，原告于当晚6点多钟向徐红银行卡支付2万元购房定金。2020年7月4日下午，原告与两被告到中介公司门店，由中介公司工作人员起草《存量房屋买卖合同》一份（甲方/卖方周瑞才，乙方/买方吕娜），主要内容为：1、房屋坐落于清隆家园北院一区11号楼107室，建筑面积73.95平方米，该房屋为共同共有；2、交易房屋总价款为638000元，乙方于2020年7月4日支付甲方定金2万元，首付款168000元于申请办理房屋权属转移登记前支付；3、剩余房款45万元于申请办理房屋权属转移登记前以银行资金存管的方式支付给甲方，双方于30个工作日提供贷款机构要求的相关贷款材料并向贷款机构办理贷款申请手续；4、双方于2020年9月1日前共同办理房屋权属转移登记及房屋抵押登记手续，同时将该房屋交付乙方；5、双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方就向守约方支付总房价款万分之五的违约金，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等；附加：甲方孩子录取通知书拿到后过户；以下附属设施随房屋一并转移给乙方：装饰装修包括管道煤气、有线电视、电话、网络、卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门窗、热水器、暖气片，家具包括餐桌1张、茶几1个、床2张、沙发1个、衣柜2个、床垫2个、椅子3个，家电包括空调2台、冰箱1台、洗衣机1台、油烟机1台、灶台1个、灯具1个。周瑞才、吕娜分别在房屋出卖人、房屋买受人处签字，当时徐红也在现场，中介公司工作人员让其在合同上签字时，其表示让周瑞才签字就可以了，两被告又要求原告再付3万元定金，原告遂向徐红银行卡转账3万元，两次共支付购房定金5万元，被告周瑞才于同日出具收到定金5万元的收据给原告。 2020年8月7日，徐红不慎滑跌倒摔伤，到淮安市淮阴医院住院治疗，于同年8月26日出院。2020年8月27日，徐红以“我是卖清隆家园的房子的房主”名义与中介公司工作人员陈冉微信联系，徐红：“我的腰不是受伤了吗，做过手术也不能起来，医生说要几个月才能起来”“你看看买方能否等”。2020年9月1日，陈冉发微信给徐红“阿姨，你把卡号发给我一下啊，叔叔说他没卡，要发你的卡”，徐红回复“我出院也不能回家，现在女儿家呢，现在也不能起来，卡也不在我身上，等他们有时间到我家拿”。 2020年10月3日，原告拨打徐红电话时，周瑞才和徐红在一起，都参与了通话。原告：“你是清隆家园房东大姐啊，我想看看那个房子是怎么说的，因为我当时定金不是付过了吗”，徐红：“嗯”，原告：“然后首付我也准备好了，一直在等那个银行卡，到现在就是说联系，中介说联系嘛一直说你们不来，还是怎么回事的，然后我想问问看是什么情况的啊”，徐红：“什么不来啊，那合同签到9月1号，你们不都违约了吗”，原告：“怎么能是我们违约呢，9月1号之前你们不是不来办手续的吗”。随后周瑞才在电话里谈到原告贷款事宜，称原告违约在先，现在这房价这么高，两被告均称“你首付十几万，我们就把房子过户给你啊”，周瑞才：“首付十几万，我所以不敢拿你那十几万，因为什么你那个四十多万，我把名字变成你的名字”。 庭审中，中介公司工作人员陈冉到庭证明：在7月3日下午我带着吕娜及她朋友去被告处看房，当时还有周瑞才、徐红夫妻在家，我与店长梁芳也在场，当时是与周瑞才谈的，徐红也是在场的，后中途徐红要去接孩子走了，当时谈大概的价格徐红是知道的，两笔款项也是打入徐红的账户的，且在谈的过程中周瑞才也是电话联系徐红确认的。当时比较迟就给了2万元定金，7月4日下午到我们门店，当时说给的定金少了，后补了3万元定金，签订合同的时候徐红在场。当时我们说要徐红签字，但徐红说我老公一个人签字就可以了，且定金也是打到徐红账户的，她也接收了款项，也同意卖，其不签字，我们也不好太强求。原告的贷款材料提供了，贷款完全也是可以批下来的，但卖家这边不配合办理导致贷款未办理。当时周瑞才说要涨价2万元，后又说涨价5万元，原告都没同意，被告说你与我老婆联系，我与店长现场去找了徐红，她做手术还在床上，她的意思是涨价5万元的话就配合做贷款，后期我与她一直沟通做贷款，徐红这边就说让她再等等。 2020年10月28日，原告与江苏淮宁律师事务所签订《委托代理合同》1份，约定原告支付律师代理费16000元。合同签订后，原告支付律师代理费16000元。 审理中，原告申请对被告位于清隆家园北院一区11号楼107室房屋予以查封。2021年4月27日，原告经本院准许已将剩余房款58.8万元缴纳到本院暂存款账户。被告于2016年11月8日从第三人处贷款15万元，用该房屋抵押，现已还清贷款本息，但尚未办理抵押登记涤除手续。被告徐红另用淮安经济开发区纬一路191号5幢105室房屋抵押从第三人处贷款52万元，该笔贷款尚未还清。两被告小孩已于2020年秋季到江苏省马坝高级中学就读。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告吕娜与被告周瑞才签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。被告徐红作为涉案房屋的共有产权人，其虽未在《存量房屋买卖合同》上签名，但签约前后其均在现场，购房定金也直接转入其银行卡中，结合原告及中介公司工作人员后来与其沟通联系的内容，均能证明徐红对房屋买卖的过程及合同主要内容是知晓的，且其是同意出售房屋的。被告徐红与周瑞才虽已离婚，并约定该房屋归徐红所有，但该约定对原告不产生法律约束力，故对徐红提出的周瑞才无权对其个人财产进行处分的抗辩不予采纳。双方在履约过程中，因被告未能及时配合原告办理银行贷款手续，且未能提供收款账号，后来又提出房屋涨价未果而拒绝继续履行合同，已构成违约。现原告经本院准许，已将剩余房款58.8万元缴至本院账户，故对原告要求被告协助办理清隆家园北院一区11号楼107室房屋所有权转移登记手续并交付该房屋、支付律师代理费16000元的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求两被告支付违约金(自2020年8月15日起，每日按总房价款万分之五的标准支付至房屋实际办理过户之日止)问题。因本案已确认双方合同继续履行，且原告目前仅支付了定金，房屋剩余款项尚未支付，并未产生任何损失，故对原告该请求本院不予支持。 被告用107室房屋抵押的贷款本息现已还清，第三人应及时涤除案涉房屋上的抵押登记。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第四百零六条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、原告吕娜与被告周瑞才于2020年7月4日签订的《存量房屋买卖合同》继续履行； 二、第三人江苏淮安农村商业银行股份有限公司于本判决生效后七日内协助原告吕娜办理淮安市清隆家园北院一区11号楼107室房屋上的抵押登记涤除手续； 三、被告周瑞才、徐红于抵押权涤除之日起七日内协助原告吕娜办理淮安市清隆家园北院一区11号楼107室房屋过户（至原告名下）手续，并将该房屋及室内设施物品（具体见合同附件清单）交付给原告吕娜，支付原告吕娜律师代理费16000元，同时原告吕娜将剩余房款58.8万元支付给被告周瑞才、徐红（该款项原告已提存至本院账户）； 四、驳回原告吕娜其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10540元，保全费3460元，合计14000元，由原告吕娜负担313元，被告周瑞才、徐红负担13687元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本5份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院交纳上诉案件受理费。 审 判 长  潘树林 人民陪审员  史建平 人民陪审员  袁梅珍 二〇二一年四月二十八日  法官助理乔慧子 书记员范文静 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百零六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或当事人另有约定的除外。 第五百零九条当事人应该按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。