湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初4617号 原告：廖国松，男，1980年4月26日出生，汉族，现住湖南省桂阳县。 原告：张喜宝，男，1979年1月15日出生，汉族，现住湖南省桂阳县。 被告：陈勇，男，1981年12月11日出生，汉族，现住湖南省郴州市苏仙区。 被告：李小红，男，1963年1月27日出生，汉族，现住湖南省郴州市。 被告：李丽娟，女，1971年2月7日出生，汉族，现住湖南省郴州市。 被告：郴州市三合一企业管理咨询有限公司，统一社会信用代码：9143100005386315XH，住所地：湖南省郴州市苏仙区香雪大道******。 法定代表人：李小红，系该公司执行董事。 原告廖国松、张喜宝与被告郴州市三合一企业管理咨询有限公司（以下简称三合一公司）、李小红、李丽娟、陈勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后,依法组成合议庭于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告廖国松、张喜宝到庭参加诉讼，被告陈勇经本院传票传唤未到庭参加诉讼，被告李小红、李丽娟、三合一公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖国松、张喜宝向本院提出诉讼请求：一、依法判令第一被告、第二被告、第三被告、第四被告立即为原告办理房屋产权证书，并支付逾期办理房屋产权证书的违约金3778元；2、依法判令第一被告、第二被告、第三被告、第四被告支付原告面积误差款项54503元；3.本案的诉讼费用全部由第一被告、第二被告、第三被告、第四被告承担。 被告三合一公司、李小红、李丽娟、陈勇未作答辩。 查明的事实 经审理查明，本院确认事实如下： 一、2014年3月21日，被告陈勇、李小红、李丽娟作为出卖人（甲方）、原告廖国松、张喜宝作为买受人（乙方），双方签订一份《北湖网贸商城房屋买卖合同》，主要约定：甲方自愿出售的铺面座落在郴州北湖区××路××号××北湖农贸市场）（房产证为郴房权证字第7××2号、7××3号、7××7号、7××8号、7××1号、7××3号）北湖网贸商城项目中的第2层146-1号铺面。该铺面建筑面积为9.87平方米（面积及产权登记房号以房产机构的测绘实际数据为准，如有变动，乙方对此方式确认面积、房号没有异议，多退少补），乙方对该铺面已做充分了解，并愿意购买；甲、乙双方约定该铺面单价为38284.90元／平方米，总价款共计人民币377872元；支付方式及期限为分期付款：签订本合同时支付房屋总价款的50%，计人民币壹拾捌万捌仟玖佰叁拾陆元整（￥188936元）；其余50%的房屋总价款，计人民币壹拾捌万捌仟玖佰叁拾陆元整（￥188936元），在2014年9月21日前付清；甲方应当在2014年9月30日前，将该铺面交付乙方委托的市场管理公司使用；甲方应及时提供该铺面办理产权过户登记手续过程中所需要相关证件及材料的原件和复印件，并保证在办理过户交易手续时按时到场；甲方在双方约定的时间内办理过户手续，造成过户延误应当承担乙方的务工、差旅等费用；甲方应当在铺面交付使用后960个工作日内，协助乙方办理产权过户登记手续，如因甲方的责任，乙方不能在上述期限内办理产权过户登记的，按照以下第种方式处理：1.乙方退房，甲方在乙方提出退铺要求后90日内将乙方已付房款退还给乙方，并按乙方已付房款的银行同期存款利率标准赔偿乙方的损失。2.乙方不退房，甲方按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金；甲方保证标的铺面没有产权纠纷和债权债务纠纷。因甲方原因，造成该铺面不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任并赔偿乙方全部损失；乙方同意委托郴州市天贸市场管理公司对北湖网贸商城进行市场管理并签订《委托管理合同》。甲方代表人陈勇在该合同上签字，并加盖郴州市三合一投资有限公司的印章。 二、同日，被告三合一公司向原告廖国松、张喜宝出具一份《收据》，该收据载明：“今收到廖国松、张喜宝交来北湖网贸商城2-146-1号房款188936元”；又于2014年9月20日向原告廖国松、张喜宝出具一份《收据》，载明：“今收到廖国松、张喜宝交来北湖网贸商城2-146-1号房款188936元。”两份收据均加盖郴州市三合一投资有限公司财务专用章，出纳唐菲菲在该两份收据上签字。 三、郴州市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，坐落于郴州市北湖区××路××号××号房产不动产登记显示权利人为李小红、陈勇、李丽娟；建筑面积为9.01㎡；房屋套内面积4.56㎡；抵押权人为郴州农村商业银行股份有限公司白鹿洞支行。 四、2017年7月10日，郴州市三合一投资有限公司更名为郴州市三合一企业管理咨询有限公司。 判决的理由与结果 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。被告陈勇、李小红、李丽娟、三合一公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃相应的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。本案的争议焦点为：原告的诉请是否合理合法。 一、关于办理房屋产权证书。原告廖国松、张喜宝与被告陈勇、李小红、李丽娟签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据郴州市不动产登记资料显示，案涉商铺已抵押给郴州农村商业银行股份有限公司白鹿洞支行，在未涤除案涉商铺抵押权的基础上，原告请求办理过户登记事实上已无法实现，故两原告请求四被告立即为原告办理房屋产权证书的诉请，本院不予支持。条件成就时，原告可另案主张。 二、关于逾期办证违约金。根据《北湖网贸商城房屋买卖合同》约定“甲方应当在铺面交付使用后960个工作日内，协助乙方办理产权过户登记手续，如因甲方的责任，乙方不能在上述期限内办理产权过户登记的，按照以下第种方式处理：1.乙方退房，甲方在乙方提出退铺要求后90日内将乙方已付房款退还给乙方，并按乙方已付房款的银行同期存款利率标准赔偿乙方的损失。2.乙方不退房，甲方按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金”，合同双方未明确对逾期办理产权过户登记的违约责任，现原告张喜宝、廖国松共同主张逾期办理产权过户登记违约金，不违反合同约定和法律规定。根据本院查明的事实，且原告张喜宝、廖国松已将购房款377872元付清，故本院认定被告陈勇、李小红、李丽娟向原告张喜宝、廖国松支付逾期办理产权过户登记违约金3778.72元（377872×1%）。原告诉请逾期办证违约金3778元，本院予以支持。 三、关于面积误差款项54503元。合同约定“该铺面建筑面积为9.87平方米（面积及产权登记房号以房产机构的测绘实际数据为准，如有变动，乙方对此方式确认面积、房号没有异议，多退少补）”，郴州市不动产登记中心资料查询结果显示涉案商铺建筑面积9.01平方米，案涉商铺实际建筑面积与合同约定面积相差0.86㎡（9.87㎡-9.01㎡），故四被告应支付原告张喜宝、廖国松面积差额款32925.01元（0.86㎡×38284.90元/平方米），原告张喜宝、廖国松诉请金额为54503元，计算有误，本院予以部分支持。被告三合一公司在合同中加盖公章，且两份收据亦加盖三合一公司财务专用章，但三合一投资公司那个并非买卖合同的出卖人，故被告三合一公司不需承担本案责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下： 一、被告李小红、陈勇、李丽娟于本判决生效后十日内支付原告廖国松、张喜宝逾期办证违约金3778元； 二、被告李小红、陈勇、李丽娟于本判决生效后十日内返还原告廖国松、张喜宝面积差额款32925.01元； 三、驳回原告廖国松、张喜宝的其他诉讼请求。 如被告李小红、李丽娟、陈勇、郴州市三合一企业管理咨询有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1258元，由原告廖国松、张喜宝负担540元，由被告李小红、李丽娟、陈勇负担718元。 审 判 长  谢宇明 人民陪审员  周亚丽 人民陪审员  谭 力 二〇二一年四月二十七日 法官助理曹诗卉 书记员陈星子 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。