广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂02民终1462号 上诉人（原审被告）：孙永鸿，男，1967年10月12日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：杜劲松，男，1968年12月31日出生，汉族，柳州市花生米酒店经理，户籍地广西壮族自治区柳州市鱼峰区，现住广西壮族自治区柳州市。 被上诉人（原审原告）：蔡世青，男，1964年1月12日出生，汉族，无职业，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 上诉人孙永鸿因与被上诉人蔡世青房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初6981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 孙永鸿上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实，改判上诉人不应支付逾期支付租金的违约金、房屋占用损失、2020年10月-11月的物业管理费和电梯费，不应赔偿损失；2.涉诉一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决未查清事实，违法裁决，应予撤销、改判或者发回重审。一、一审法院认定：“卫生间的吊顶被损坏，马桶、淋浴设施、洗手池也被拆卸”，“在租期届满无其他约定的情况下，装修部分所有权也归属原告”，该认定与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定相悖，理解有误。1.卫生间吊顶是完整移交，有视频为证，被上诉人故意诬陷说是损坏吊顶。2.马桶、洗手台、淋浴设施是用胶粘贴或用螺丝固定、螺纹扭上去的，未形成附合，属于上诉人的 物品。3.被上诉人购买该房产时，房开提供的是木地板，经过十年已无法使用，瓷砖地板是上诉人重新装修时换上，不属于被上诉人装修范畴，上诉人因漏水检修，拆除部分瓷砖地板，属于正常的维护维修行为。被上诉人在2020年12月1日收房时，也没有提出房屋有损毁装修的问题。二、“造成原告无法正常使用并阻碍二次出租”不是被上诉人可以拒绝收房的理由。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，即使存在因拆除造成房屋毁损的，一审法院应判决上诉人恢复，而不应判决上诉人用金钱来赔偿，扩大上诉人的损失。四、租赁合同于2020年9月30日届满而自动终止，被上诉人应该在次日收房，上诉人于2020年10月12日主动发信息给被上诉人，要求其过来收房并结清所有款项，被上诉人却一直以房屋损坏为由拒绝收房，然后起诉到法院，直到2020年12月1日才收房。按时收房和起诉房屋损坏是两码事，一审法院判决上诉人支付被上诉人两个月的房屋占用损失和电梯费、物业管理费是不符合常理也没有法律依据的。五、所有问题都是被上诉人故意不收房造成的，对损失也未评估，要上诉人向其赔偿1353.72元不合法。六、上诉人于2020年10月12日已发信息提醒被上诉人过来收房，被上诉人却选择恶意诉讼，导致上诉人的租金交不出去、房屋不能移交，不应该收取6-9月租金的滞纳金，案件受理费应由被上诉人承担。 蔡世青辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，判决正确，应予维持，请求法院驳回上诉人的上诉请求。一、上诉人违约在先，之前因不按时支付2020年1月至5月份租金引起纠纷，被上诉人通过诉讼主张才执行回款。现上诉人又不按时支付2020年6至9月份的租金，引起本案诉讼，过错在上诉人。二、2020年10月12日上诉人虽然要返还房屋给被上诉人，但上诉人破坏性拆除房屋装修，导致被上诉人无法正常使用和继续出租，上诉人应赔偿损失。被上诉人已于2020年12月1日将房屋收回。 蔡世青向一审法院起诉请求：1.判令孙永鸿立即向蔡世青支付2020年6月-9月租金合计5414.88元及逾期利息（以5414.88元为基数，按每日万分之三计算，从2020年6月1日暂计至2020年10月13日），10月1日以后租金及违约金继续计算，直至办理完成交房手续时止；2.判令孙永鸿立即向蔡世青支付恶意损坏房屋装修部分 的全部费用70000元，因为孙永鸿的恶意破坏，现在重新装修需要加倍的工期和费用，这期间本来可以产生的效益受到损失，判令孙永鸿赔偿3个月的租金4061.16元，结清使用房屋期间的所有费用，包括水，电，物业费等；3.本案诉讼费由孙永鸿承担。在本案审理过程中，蔡世青变更诉讼请求为：1.判令孙永鸿向蔡世青支付2020年6月-11月租金合计8122.32元及违约金（以8122.32元为基数，按每日万分之三计算，从2020年6月1日起算至付清之日止；2.判令孙永鸿赔偿3个月的租金4061.16元；3.判令孙永鸿支付物业服务费、电梯费合计271.8元；4.本案诉讼费由孙永鸿承担。 一审法院认定事实：蔡世青曾与案外人柳州环球房地产开发有限公司（以下简称环球房开）签订《商品房买卖合同》，约定蔡世青向环球房开购买柳州市房屋，按公寓装修交付，其中地面装修为铺金刚木地板，卫生间装修为地面防滑地砖、墙砖、整体淋浴室、洁具、盆台、毛巾架、皂架、吊顶。 2005年3月6日，蔡世青与柳州市利嘉商业管理有限责任公司（以下简称利嘉公司）签订《谷埠街国际商城Ｋ1国际公寓租赁协议》，约定蔡世青将位于柳州市开的交房条件出租给利嘉公司，租赁期限自2005年10月1日起至2015年9月30日止。 2007年12月25日，蔡世青取得柳州市房屋《房屋所有权证》，设计用途为非住宅。 2015年6月27日，蔡世青与柳州市柳南区美丽湾大酒店（以下简称美丽湾酒店）签订《租赁协议书》，约定由美丽湾酒店承租蔡世青名下位于柳州市房屋用于对外整体经营，租赁期限自2015年10月1日起至2020年9月30日止，五年租期月租金分别为1167元、1213.68元、1260.36元、1307.04元、1353.72元，装修期自2015年10月1日至2015年11月30日止，装修期内免交租 金，租金于每月20日前交纳，每逾期一日应按逾期未交金额的万分之三支付违约金，租期内的物业管理费、电梯使用费、电费、水费、空调费及其他公共水电费等所有需蔡世青缴纳的费用由美丽湾酒店支付。 2020年10月12日，孙永鸿就租赁房屋交房事宜通过手机短信进行沟通，其中孙永鸿称“你们可以过来接收房子了，装修拆到什么地步，你们和物业沟通，顺便和你们结清租金和其他所有费用”。 2020年12月1日，蔡世青与孙永鸿签订《交房协议》，其中载明蔡世青同意接受孙永鸿将租赁房屋退回，物业管理费和电梯费结算到合同期，10-11月物业管理费和电梯费由法院判决，孙永鸿负责结清截止今天的水电费。 2020年12月2日，蔡世青交纳案涉租赁房屋2020年10-11月物业管理费、电梯维护费共计271.8元。 另查明，美丽湾酒店成立于2010年10月29日，经营者为孙永鸿，现酒店已注销。 庭审中，蔡世青与孙永鸿均认可《租赁协议书》签订时租赁房屋是已装修用于酒店经营状态，通水电、粉刷墙漆、安装有木地板、洗手台、马桶、淋浴设施，孙永鸿于签订协议后重新装修翻新；均认可孙永鸿自《租赁协议书》签订前就实际租用案涉房屋，只是当时未直接与蔡世青签订，而是通过案外人签订租赁合同。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，蔡世青与美丽湾酒店签订的《租赁协议书》，系其真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同自成立时生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。因美丽湾酒店于本案起诉时已注销，故蔡世青将其经营者列为孙永鸿参加诉讼，符合法律规定。根据双方当事人庭审诉辩，本案争议焦点为：一、孙永鸿是否应向蔡世青支付2020年6-11月租金、违约金，及2020年10-11月的物业管理费、电梯维护费合计271.8元；二、孙永鸿是否应向蔡世青赔偿损失。 关于争议焦点一，即孙永鸿是否应向蔡世青支付2020年6- 11月租金、违约金，及2020年10-11月的物业管理费、电梯维护管理费合计271.8元。 首先，对于2020年6-9月租金、违约金的问题。蔡世青与美丽湾酒店签订的《租赁协议书》存续于疫情与疫情防控期间，孙永鸿租用蔡世青房屋用以经营公寓式酒店确实会因新型冠状病毒疫情及防控措施受到一定的影响，但其案涉欠交租金期间已非全国疫情爆发期，且双方另案（2020）桂0204民初3741号诉讼已对因疫情影响经营进行了租金减免处理，故结合本市疫情及防控措施及全国复工复产现状，孙永鸿无故拒绝履行2020年6-9月租金，已构成违约，孙永鸿应向蔡世青支付该期间租金5414.88元（1353.72元/月×4月）。根据《租赁协议书》的约定，租金应于每月20日前交纳，每逾期一日按逾期未交金额的万分之三支付违约金，该违约金实为逾期付款资金损失，约定的计算标准符合法律法规规定，该院予以支持，故违约金分段计算为：1.以1353.72元为基数，按日利率万分之三计，从2020年6月20日起算至租金付清之日止；2.以1353.72元为基数，按日利率万分之三计，从2020年7月20日起算至租金付清之日止；3.以1353.72元为基数，按日利率万分之三计，从2020年8月20日起算至租金付清之日止；4.以1353.72元为基数，按日利率万分之三计，从2020年9月20日起算至租金付清之日止。 其次，对于2020年10-11月租金、违约金的问题。蔡世青与美丽湾酒店签订的《租赁协议书》已于2020年9月30日租期届满，根据《聊天记录》可知，孙永鸿已无续租的意思表示，故孙永鸿应在合同终止后将租赁房屋退还蔡世青。但根据蔡世青提交的《照片》，房屋的卫生间吊顶均被损坏，马桶、淋浴设施、洗手池也被拆卸，该现状已造成蔡世青无法正常使用并阻碍二次出租，足以构成蔡世青收房条件不成就，且蔡世青也在与孙永鸿短信往来中及时告知孙永鸿要求其恢复原状，并未放任损失扩大，故孙永鸿因侵权行为导致蔡世青不能收房的期间应认定为孙永鸿实际占用房屋的期间。虽孙永鸿辩称其于2005年与案外人签订案涉房 屋租赁合同时系毛坯交付，故认为在退租时也应按此标准交付，但该合同相对人非蔡世青，即使孙永鸿所述属实，也与案涉租赁合同无关联性，相反孙永鸿在庭审中自认双方签订《租赁协议书》时房屋处于已装修并用于酒店经营状态，故对于蔡世青与美丽湾酒店之间的《租赁协议书》而言，租赁房屋系带装修出租，孙永鸿在退租时也理应保持租赁物使用现状退还。况且，即便租赁房屋系毛坯交付，孙永鸿经蔡世青同意进行装修的，在租期届满无其他约定的情况下，装修部分所有权也归属蔡世青，且蔡世青无须向孙永鸿补偿。故，孙永鸿的抗辩理由无法律依据，该院不予支持。 现根据《交房协议》可知，蔡世青与孙永鸿于2020年12月1日经协议达成收房一致意见，故孙永鸿占用房屋的时间应至2020年11月30日截止。由此，孙永鸿应向蔡世青支付2020年10-11月房屋占用损失，损失参照租期内租金标准计算为2707.44元（1353.72元/月×2月）。因孙永鸿至今未能支付，已对蔡世青造成资金占用损失，故应分段计算资金占用损失为：1.以1353.72元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计，从2020年11月1日起算至租金付清之日止；2.以1353.72元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计，从2020年12月1日起算至租金付清之日止。 再次，对于2020年10-11月的物业管理费、电梯维护管理费合计271.8元。因孙永鸿于2020年10-11月期间实际占用案涉房屋，故该期间产生的物业管理费和电梯费理应由孙永鸿负担。根据《发票联》，蔡世青已交纳案涉房屋2020年10-11月的物业管理费和电梯维护管理费合计271.8元，故该费用应由孙永鸿向蔡世青支付。 关于争议焦点二，即孙永鸿是否应向蔡世青赔偿损失。孙永鸿在租期届满后损坏已与房屋形成附合的卫生间吊顶，以及拆卸同样与房屋形成附合的卫生间马桶、淋浴设施、洗手池，已构成侵权，根据孙永鸿提交的《手机录像》《照片》，虽较蔡世青提交《照片 》显示的卫生间吊顶已复原，但卫生间马桶、淋浴设施、洗手池也未安装，孙永鸿的侵权行为已造成损害后果，导致蔡世青无法正常使用房屋及阻碍二次出租，故该院认为孙永鸿应向蔡世青赔偿房屋合理修复期间的房屋占用损失，该期间以1月为限参照租期内租金标准计算为1353.72元。 一审法院判决：一、孙永鸿向蔡世青支付2020年6-9月租金合计5414.88元及违约金（违约金分段计算为：1.以1353.72元为基数，按日利率万分之三计，从2020年6月20日起算至租金付清之日止；2.以1353.72元为基数，按日利率万分之三计，从2020年7月20日起算至租金付清之日止；3.以1353.72元为基数，按日利率万分之三计，从2020年8月20日起算至租金付清之日止；4.以1353.72元为基数，按日利率万分之三计，从2020年9月20日起算至租金付清之日止）；二、孙永鸿向蔡世青支付2020年10-11月房屋占用损失合计2707.44元及资金占用损失（资金占用损失分段计算为：1.以1353.72元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计，从2020年11月1日起算至租金付清之日止；2.以1353.72元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计，从2020年12月1日起算至租金付清之日止）；三、孙永鸿向蔡世青支付2020年10-11月物业管理费、电梯维护管理费合计271.8元；四、孙永鸿向蔡世青赔偿1353.72元；五、驳回蔡世青其他诉讼请求。一审案件受理费55.7元（蔡世青已预交），由孙永鸿负担43.6元，由蔡世青负担12.1元。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明的事实没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人赔偿损失，如何赔偿。 《中华人民共和国合同法》第八条和第六十条规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 本案中，被上诉人与美丽湾酒店签订的《租赁协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律或者行政法规的强制性规定，合同合法有效,双方均应按照合同约定履行各自义务。因美丽湾酒店为个体工商户性质，已注销，故依法应由业主孙永鸿承担合同义务。上诉人未能按照《租赁协议书》的约定于每月20日前按时向被上诉人支付2020年6月至9月的租金，属违约行为，理应承担违约责任。一审法院判决其按照每日万分之三承担逾期支付租金的违约金，符合双方《租赁协议书》第3条约定和相关法律规定，本院予以维持。上诉人称被上诉人恶意诉讼、拒收租金无事实依据，本院不予支持。 根据被上诉人提交的《商品房买卖合同》显示，被上诉人购买的是公寓，装饰、设备标准中注明：地面为铺金刚木地板，卫生间有整体淋浴室、洁具、盆台、毛巾架、皂架、吊顶等。上诉人与被上诉人于2015年6月27日签订租赁协议书时，上诉人在一审庭审中认可当时房屋处于已装修并用于酒店经营状态，设施齐全、可以正常使用。故上诉人在与被上诉人租赁合同到期退租时，理应保持租赁物正常使用现状退还。上诉人2020年10月12日发短信给被上诉人要求交还房屋时，卫生间吊顶损坏、淋浴、洁具、盆台等设施被拆除，被上诉人有权拒收，上诉人占用房屋期间的损失应由上诉人承担。一审法院参照《租赁协议书》约定的租金标准判决上诉人支付占用期间的房屋占有使用费和物业管理费、电梯维护管理费，并无不当。 2020年12月1日，上诉人将房屋交还被上诉人时，虽然卫生间吊顶已恢复，但卫生间里的盆台、淋浴、洁具等设施全部被拆除，无法正常使用，给被上诉人造成损害，一审法院综合考虑当事人的过错程度、给被上诉人造成的损害程度，以及当事人的诉请等，酌情判决上诉人赔偿1353.72元以适当弥补给被上诉人造成的损害，并无不当，本院予以维持。上诉人虽对此有异议，但未能举证证实其给被上诉人造成的损失小于上述赔偿金额，故本院不予支持。上诉人称其在2009年与案外人广西正和实业集团有限公司签订租 赁合同时系毛坯状态，只有义务返还毛坯状态的房屋。本院认为，这是上诉人与案外人的另一法律关系，不足以抗辩本案其与被上诉人之间的租赁合同法律关系，也不能证明被上诉人于2015年与其签订租赁合同时，交付给其的房屋系毛坯状态。根据本案查明的事实，对于被上诉人与美丽湾酒店之间的《租赁协议书》而言，租赁房屋系公寓，签订合同时房屋已装修，淋浴、盆台等基本设施完好。因此，上诉人的该项主张不成立，其与案外人之间的租赁法律关系本院不予置评。 综上所述，孙永鸿的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（孙永鸿已预交），由上诉人孙永鸿负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二一年四月一日 书记员 谭 玉