广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初23042号原告：王从艳，女，1989年9月4日出生，汉族，住广东省佛山市高明区××××××××××××××××，公民身份号码510××××××××××××65。委托诉讼代理人：钟开成，广东开广律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖彩龙，广东开广律师事务所实习律师。被告：李华明，男，1981年2月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区×××××××××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××36。委托诉讼代理人：刘华升，广东康格律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐佳荧，广东康格律师事务所实习律师。被告：佛山市顺德区乐从供销集团振豪物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××774。法定代表人：陶永茂，该公司经理。委托诉讼代理人：梁婉云，女，该公司工作人员。被告：苏燕芳，女，1986年10月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区×××××××××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××22。委托诉讼代理人：刘华升，广东康格律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐佳荧，广东康格律师事务所实习律师。原告王从艳与被告李华明、佛山市顺德区乐从供销集团振豪物业管理有限公司（以下简称振豪物管公司）相邻损害防免关系纠纷一案，本院于2019年10月10日立案，后原告王从艳申请追加苏燕芳为被告，本院予以准予，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王从艳及其委托诉讼代理人钟开成，被告李华明及其委托诉讼代理人刘华升、徐佳荧，被告振豪物管公司的委托诉讼代理人梁婉云，被告苏燕芳的委托诉讼代理人刘华升、徐佳荧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王从艳向本院提出诉讼请求：1.判令李华明、振豪物管公司赔偿损坏货物价值计50000元；2.判令李华明、振豪物管公司对佛山市顺德区×××××××××××××××××××××206房阳台漏水处进行防水维修；3.判令由李华明、振豪物管公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：2019年2月3日王从艳位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区××××××××××××××××××××××××的商铺（以下称109号铺）二楼其中一个仓库漏水，王从艳多次找到振豪物管公司帮忙处理，但一拖再拖，只告诉王从艳一直在协商，几个月就这样过去了，导致王从艳商铺的仓库里面所有货物全部发霉，阵阵恶臭，货物外包装和里包装全部损坏，无法出售，墙身、天花全部湿透。振豪物管公司回答说，水是从佛山市顺德区乐从镇乐从社区×××××××××××××××××××××××××的房屋（以下称206号房）的阳台漏下来的，206号房业主不配合处理，不愿意开门，振豪物管公司建议王从艳找所属居委会协助处理，王从艳也跑了多次居委会，均协商无果。王从艳打电话给206房的业主沟通几次，不愿意开门，王从艳无奈只能让法律来维护权利。而振豪物管公司没尽到协商责任，拖延长时间不处理，造成王从艳损失。据此，王从艳提起诉讼。诉讼中，王从艳追加苏燕芳为被告，请求苏燕芳与李华明共同承担责任。王从艳还变更诉讼请求为：1.判令李华明、振豪物管公司、苏燕芳按照鉴定机构出具的修复方案永久有效处理206号房的漏水问题，确保不再渗水到109号铺；2.判令李华明、振豪物管公司、苏燕芳立即支付王从艳商铺受损位置的修复费用20000元（以评估报告为准）；3.判令李华明、振豪物管公司、苏燕芳立即赔偿王从艳柜子、包装物、货物损失50000元（以评估报告为准）。被告李华明辩称：李华明的206号房是在2010年10月装修好入住（已经过物业装修报备，试水通过验收），至2018年10月期间，楼下商铺有多个人进驻经营，从没收到有关于楼下商铺漏水的反映。李华明的房屋从验收通过入住到现在，也从没有再进行过装修。在2018年10月，收到振豪物管公司电话，说是楼下商铺漏水，请李华明协助解决。振豪物管公司的工作人员第一次检查后，说是李华明房屋的主人房厕所漏水。李华明表示怀疑，亲自到楼下商铺查看漏水现场。之后，李华明也请了装修师傅一起到楼下商铺查看，装修师傅表示不是李华明房屋的洗手间漏水造成。过了一些日子，振豪物管公司对李华明说已经同相关人员查看了，表示可能不是李华明房屋的洗手间漏的，请李华明找时间一起查看漏水原因。之后振豪物管公司也请了专业的师傅，一起对现场作了详细检查，打开李华明房屋阳台瓷砖，检查结果是李华明房屋阳台原因所以漏水。当时，振豪物管公司表示李华明对阳台作处理后，如果不是阳台的问题，振豪物管公司负责相关复原。之后在2018年11月，李华明买了防水漆和水泥，请了相关专业师傅处理好。振豪物管公司表示楼下不漏水了。但过了一些日子，又收到振豪物管公司电话，说是楼下又漏水了，因此，应不是李华明房屋的阳台造成的。再过了一段时间，接到振豪物管公司电话，振豪物管公司表示经过检查是楼与楼之间的伸缩缝造成一楼商铺漏水，叫李华明开门，让振豪物管公司的人来维修。李华明表示楼与楼之间伸缩缝的问题，因旁边房屋没人住，振豪物管公司应找旁边那户房屋，这样就不会影响到李华明的正常生活，也不会影响到旁边住户的生活，居委会的人都表示理解。根据《物权法》第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。在此件事上，李华明积极多次帮助配合，也有提出解决办法。根据《物权法》第九十二条规定的“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿”。在此事解决过程中，李华明出资、出力协助解决，但一直没相关人员对李华明的付出和损失负责。诉讼中，被告李华明补充答辩意见如下：一、对鉴定机构于2020年8月4日出具的《房屋漏水原因鉴定报告》的真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容有异议。该鉴定报告仅查明了109号铺出现漏水问题中“水的来源”问题，并没有鉴定出真正的漏水原因。漏水原因是王从艳违规装修行为破坏109号铺、206号房的主体结构造成的。鉴定结论提及“109号铺渗水，是由于206号房东面阳台地面防水功能失效，下雨时水流进伸缩缝，水从伸缩缝渗透墙体流入109号铺所致”。该结论并不能排除雨水从伸缩缝（不经东面阳台）渗透流入109号铺的可能。根据李华明、苏燕芳及振豪物管公司反映的情况，李华明、苏燕芳在2010年入住206号房，至王从艳对109号铺装修前，109号铺均未发现有漏水情况。振豪物管公司反映王从艳在2018年12月装修时“钻穿了排水管”，“违规搭建了一个二楼，具体是整个商铺中间加了一层”。王从艳提交的不动产权证记载其商铺只有一层，其在装修时违规加建夹层，且建有睡房、洗手间、货仓、厨房、餐厅等功能区，并吊装天花。王从艳违规违法装修的行为，不可避免对109号铺及楼上206号房的主体结构造成破坏。另在鉴定机构现场勘查时，王从艳在109号铺二楼夹层处吊装天花，肉眼可见原顶天花中有因为王从艳钻穿楼板，在爆炸螺丝处出现的渗水情况。综上，109号铺漏水的原因是王从艳违规装修，破坏109号铺、206号房东面阳台的主体结构造成的，相关修复及责任应由王从艳自行承担。二、鉴定报告提及的206号房东面阳台的产权人并非李华明、苏燕芳，且李华明、苏燕芳自2010年入住后从未破坏东面阳台原有的防水层，对109号铺漏水并无过错，无需承担侵权的修复及赔偿责任。李华明、苏燕芳在装修206号房时客观上增加了东面阳台的防水措施（铺贴了地砖等），入住后亦未对东面阳台原有的防水设施造成破坏，109号铺的业主、承租人历年均未反映有漏水情况。李华明、苏燕芳对目前东面阳台有水渗漏到109号铺并无过错。206号房东面阳台与109号铺上下相邻，李华明、苏燕芳仅需承担配合义务，无需承担侵权的修复及赔偿责任。三、振豪物管公司并未履行对王从艳违法加建、装修行为的预防、制止和向相关主管部门主动报告的义务，放任109号铺违法加建夹层的行为，负有物业管理不善的过错责任。根据《物业管理条例》第四十五条的规定，物业服务公司对物业管理区域违反物业装饰装修和使用等法律和法规的行为有制止、报告的义务。振豪物管公司是小区的物业服务公司，虽已确认王从艳的装修行为违法违规，但并没有提供充分的证据证明其已经履行了对违法加建行为的预防、制止和向相关主管部门主动报告的义务，放任109号铺违法加建，负有物业管理不善的过错。因109号铺漏水是王从艳的违法装修行为导致的，振豪物管公司的过错行为共同导致109号铺受损的结果，振豪物管公司应与王从艳共同承担修复责任。四、王从艳在明知109号铺漏水的情况下，继续违规违法装修，对其墙体、柜子及动产未采取妥善保管措施，放任损失的扩大，应减轻甚至免除侵权方（如有）的赔偿责任。王从艳陈述称“2018年10月发现商铺南面墙有潮湿现象，王从艳向物业管理处反映情况…当时夹层未装修，装修后渗水现象有所减缓，没有之前渗水那么严重”。也即王从艳早已知道109号铺有渗水现象。李华明并不确认王从艳的上述陈述，因为如果王从艳明知109号铺有渗水现象，不可能在未处理渗水问题就径行为109号铺装修，且在装修时亦不对渗水问题进行处理，这显然不符合常理。但是，既然王从艳确认在装修夹层前已发现渗水问题，其仍然继续对夹层进行违法装修，对墙体、柜子及动产未采取妥善保管措施，放任损失的扩大，应减轻甚至免除侵权方（如有）的赔偿责任。综上所述，李华明、苏燕芳认为109号铺漏水是因为王从艳违法装修、违法加建夹层、用爆炸螺丝等破坏原顶天花及109号铺、206号房的主体结构及原有防水层造成的，应对其损失承担主要责任。振豪物管公司未履行管理职责存在过错，是否承担责任由法院判决。李华明、苏燕芳无需承担王从艳商铺的修复及损失赔偿责任。被告振豪物管公司辩称：振豪物管公司可以配合王从艳方跟进解决问题，但振豪物管公司不同意赔偿，王从艳本来属于违规装修，之前业主租给其他租户的都没有收到过投诉，到了2019年2月份过完年的时候王从艳说墙身都是湿的，振豪物管公司一直在找原因，王从艳比较忙，经常晚上才通知振豪物管公司过来查看问题，但那时候振豪物管公司已经下班了，后来振豪物管公司找到王从艳的装修资料，才发现王从艳违规搭建了夹层，如果王从艳坚持要找原因的话，振豪物管公司可以找装修师傅过来查看，振豪物管公司不同意王从艳请求赔偿。被告苏燕芳辩称：与李华明的答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：李华明和苏燕芳共同购买了坐落于佛山市顺德区乐从镇乐从社区××××××××××××××××××××××206的房屋（于2010年10月21日登记取得房地产权证），李华明和苏燕芳在其房屋东面紧邻的公共阳台的中部加装了不锈钢防盗网，在东南角增砌花池，花池内堆放了泥土，还对全部公共阳台铺贴了地砖。王从艳于2018年9月12日购买了坐落于佛山市顺德区乐从镇乐从社区×××××××××××××××××××××109的商铺，王从艳对商铺增加了夹层等装修，其后用作销售经营。上述两处房产上下相邻，两处房产的南面墙外是一条伸缩缝。振豪物管公司是房产所在小区的物业服务企业。后来，王从艳在使用109号铺过程中，发现东南侧有潮湿和渗水，造成墙身、墙柜受潮发霉等财物损坏，遂找振豪物管公司反映，经到楼上206号房与李华明查找渗水原因，还进行过一些处理，均未完全解决109号铺潮湿和渗水问题。王从艳遂于2019年10月8日向本院提起诉讼。诉讼中，本院根据当事人申请组织司法鉴定，先进行渗水原因鉴定，2020年1月13日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司（以下简称仲恒公司）作出《房屋漏水原因鉴定报告》，鉴定结论为109号铺渗水，是由于206号房卫生间马桶与地面交接处封胶不密实，卫生间用水从此处渗漏至109号铺所致；206号房卫生间马桶与地面交接处现已注胶处理，现已无渗漏现象。后来本院组织对此鉴定报告进行质证时，王从艳表示109号铺又出现渗水现象，经现场查看及询问各方均同意由仲恒公司再作渗水原因鉴定。仲恒公司于2020年8月4日重新作出一份《房屋漏水原因鉴定报告》，当中记载有仲恒公司于2020年4月22日13时10分对206号房卫生间进行闭水试验（水深约2cm），于2020年4月23日14时30分对206号房卫生间检查，水深约为2cm。于2020年7月29日闭水试验前进场检查，109号铺的东南侧墙体基本呈干燥状态，首层过道伸缩缝处有青苔、未见渗水现象。于2020年7月29日11时25分对206号房东面公共阳台进行闭水试验以及对阳台花池进行放水试验，11时43分发现首层过道伸缩缝处有渗水现象，至12时20分放满水。于2020年7月30日13时24分检查109号铺，部分显示有水迹且湿润，加大开凿面，水迹有沿着墙表面下流现象。于2020年7月30日13时51分检查阳台地面水位有下降，深处约为3cm，浅处为0cm。仲恒公司最后作出鉴定结论为109号铺渗水，是由于206号房东面阳台地面防水功能失效，下雨时水流进伸缩缝，水从伸缩缝渗透墙体流入109号铺所致。建议对206号房东面阳台地面重新做防水处理，避免发生渗漏现象。王从艳为此支付了鉴定费25000元。李华明支付了鉴定人员出庭费3000元。接着委托进行修复设计鉴定，2020年12月，佛山市城匠建筑设计院有限公司出具修复设计图纸，对206号房和109号铺分别作出修复方法，其中对206号房的修复方法为：1.对东面阳台地面、墙脚泛水处防水层进行整体重做处理（需对花池进行临时拆除）。2.对东面阳台设置的花池，若通过正规途经设置（原设计配建花池或经检测鉴定后允许设置），则对花池进行重砌并对防水层进行重做处理，各节点防水处理详见相应防水大样图。若未经正规途径而设置的花池，应当进行拆除处理，花池底部防水层进行重做处理。王从艳为此支付鉴定费15000元。最后，据此委托进行修复费用鉴定，2021年3月24日，广东人信工程咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为206房按修复设计图纸的修复方法其修复费用为17428.93元，109号铺按修复设计图纸的修复方法其修复费用为15187.05元，合计32615.98元。王从艳为此支付鉴定费6320元。本院认为，本案涉及上下房屋即不动产的相邻关系，《中华人民共和国物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案的争议焦点是109号铺渗水原因是什么，谁应对此承担责任。为此，本院根据当事人的司法鉴定申请，委托具有鉴定资质的仲恒公司进行渗水原因鉴定，最后结论为109号铺渗水，是由于206号房东面阳台地面防水功能失效，下雨时水流进伸缩缝，水从伸缩缝渗透墙体流入109号铺所致。建议对206号房东面阳台地面重新做防水处理，避免发生渗漏现象。经审查，鉴定机构仲恒公司在鉴定时，已进行了多次查验，其中于2020年7月29日闭水试验前进场检查，109号铺的东南侧墙体基本呈干燥状态，首层过道伸缩缝未见渗水现象。于2020年7月29日11时25分对206号房东面公共阳台进行闭水试验以及对阳台花池进行放水试验，11时43分即发现首层过道伸缩缝处有渗水现象，至12时20分放满水。于2020年7月30日13时24分检查109号铺，部分墙体有水迹且湿润，加大开凿面，水迹有沿着墙表面下流现象。于2020年7月30日13时51分检查阳台地面水位有下降，部分水位降至0cm。上述检查情况与鉴定结论吻合，故本院对鉴定结论予以采纳并作为定案依据。李华明和苏燕芳认为王从艳对109号铺进行装修及增加夹层，对109号铺和206号房造成破坏，才是渗水原因，但综观整个鉴定报告，并没有认定王从艳对109号铺的装修和增加夹层也是造成渗水原因之一，同时李华明和苏燕芳又不能提供其他鉴定结论等有力证据证明其上述主张，李华明和苏燕芳还有对鉴定结论提出的其他异议均没有足够证据支持，本院均不予采纳。由于紧邻206号房的公共阳台曾经由李华明和苏燕芳全部铺上地砖，还加装不锈钢防盗网和增砌花池，已对该公共部位占用和改变了原有防水以及去水状态，存在破坏，且花池内堆放泥土容易产生积水，在漏水原因鉴定时对阳台进行闭水及花池进行放水试验的短时间后，花池位置对下的首层过道伸缩缝处即发生渗水，现鉴定结论是该阳台发生渗漏，故李华明和苏燕芳对此具有过错，应承担本案的责任。鉴定结论没有显示渗水有振豪物管公司方面的原因，故振豪物管公司不需承担本案责任。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条又规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。因此，王从艳在商铺受到物权损害时，请求李华明、苏燕芳按鉴定机构出具的修复方法进行修复渗水问题有理，本院予以支持，即李华明、苏燕芳应对紧邻206号房东面的阳台地面重新做防水处理，具体修复方法详见本院审理查明部分佛山市城匠建筑设计院有限公司对206号房作出的修复方法，其中花池未经正规途径设置应予拆除。对于109号铺因渗水造成的损失，王从艳其中有请求赔偿包装物和货物被淋湿的损失，但王从艳已将该部分财产清理现已没有实物，不能具体进行评估鉴定价值和确为受渗水损害，故该部分的赔偿请求缺乏依据不予支持，其余墙身、墙柜、天花等经鉴定修复费用为15187.05元，李华明、苏燕芳应予向王从艳赔偿。又依据本案的事实，王从艳没有明显的造成损失扩大的行为，最终评估鉴定其上述损失费用也不算高，本院不予认定王从艳对此需自行承担部分责任。综上所述,根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第八十四条之规定，判决如下：一、被告李华明、苏燕芳应于本判决发生法律效力之日起十五日内对紧邻佛山市顺德区乐从镇乐从社区××××××××××××××××××××××××206号房东面的阳台地面重新做防水修复处理（具体修复做法详见上述本院审理查明部分佛山市城匠建筑设计院有限公司对该房作出的修复方法）；二、被告李华明、苏燕芳应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告王从艳赔偿15187.05元；三、驳回原告王从艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元（原告王从艳已预交），由原告王从艳负担262.5元，被告李华明、苏燕芳负担262.5元；鉴定费46320元（原告王从艳已预交），由被告李华明、苏燕芳负担；鉴定人员出庭费3000元（被告李华明已预交），由被告李华明、苏燕芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  萧永宜二〇二一年四月十六日书记员  劳雪清书记员  何宏柱