江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1023民初1601号原告：中国某某银行股份有限公司宝应支行，住所地宝应县。负责人：袁某某，该行行长。委托诉讼代理人：杨某某，该公司个人贷款业务经营中心客户经理。被告：尤某某，男，1970年6月29日出生，汉族，住宝应县。被告：江苏某某房地产开发有限公司，住所地宝应县。法定代表人：邵某某，该公司总经理。原告中国某某银行股份有限公司宝应支行诉被告尤某某、江苏某某房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2021年3月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国某某银行股份有限公司宝应支行的委托诉讼代理人杨某某、被告尤某某到庭参加诉讼，被告江苏某某房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告中国某某银行股份有限公司宝应支行向本院提出诉求：1.判令被告尤某某立即归还原告借款本金及相应利息合计为296029.81元（其中本金281216.91元、利息及罚息合计14812.9元，截止2020年12月10日），2020年12月10日后的利息按照合同约定计算至实际给付之日止；2.判令被告尤某某承担本案诉讼费用；3.判令被告江苏某某房地产开发有限公司对上述债务及费用承担连带责任；4.判令原告对被告尤某某位于宝应县“某某小区”第XX幢XX室房产变价款享有优先受偿权。事实与理由：被告尤某某于2016年9月1日向我行申请商业性个人住房贷款人民币320000元，贷款期限为216个月，并签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。为担保上述贷款的归还，被告以所购宝应县“某某小区”第XX幢XX室房产提供抵押担保，相关抵押条款已在合同中明确，并办理了抵押预告登记，但未取得他项权证；被告江苏某某房地产开发有限公司与我行签订了《个人住房借款最高额保证合同》，债权确定期间为2014年6月25日至2019年6月25日，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，我行于2016年9月1日依约发放了贷款320000元。自2019年12月1日，被告尤某某开始拖欠我行个人住房贷款本息不还，且经催收均未履行还款义务。截止2020年12月10日，被告尤某某拖欠原告贷款本息215375.52元，其中本金206383.3元、利息及罚息合计8992.22元。自2019年2月10日，被告尤某某开始拖欠我行公积金贷款本息不还，且经多次电话、短信、上门催收均未履行还款义务。截止2019年5月22日，被告尤某某拖欠原告贷款本息296029.81元，其中本金281216.91元、利息及罚息14812.9元。现原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告尤某某辩称，1、建行没有多次上门催款；2、建行与我是合作关系，一方受损，他方也要受到牵连；3、我家有个老父亲在扬州进行治疗，我妈身体也不好，有医疗记录，建行不能体谅我的情况，我没有能力还款；4、我想要把房子变现，但是没有人买；5、我认为原告和被告二，一个房贷一个卖房，是个骗局，没有人道。被告江苏某某房地产开发有限公司未作答辩。原告中国某某银行股份有限公司宝应支行围绕诉讼请求，依法提交《个人住房（商业用房）借款合同》一份、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份、个人贷款支付凭证一份、个人贷款对账单一组；被告尤某某、江苏某某房地产开发有限公司未提交证据。本院依法组织到庭当事人进行了证据交换和质证。本院对上述所举证据依法予以确认并在卷佐证。经审理查明：2014年6月25日，原告中国某某银行股份有限公司宝应支行与被告江苏某某房地产开发有限公司签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定由江苏某某房地产开发有限公司自2014年6月25日至2019年6月25日期间，因中国某某银行股份有限公司宝应支行向购置坐落于“某某小区”项目所属之住房/商业用房而与该行发生借贷关系的全部债务人，提供最高限额为3000万元的担保责任，保证方式为连带责任保证，保证期间为中国某某银行股份有限公司宝应支行与债务人签订单笔借款合同之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。同时还约定无论中国某某银行股份有限公司宝应支行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押等担保方式），不论其他担保是否成立、是否有效及其他情形，江苏某某房地产开发有限公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，中国某某银行股份有限公司宝应支行均可直接要求江苏某某房地产开发有限公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，江苏某某房地产开发有限公司不提出异议。2016年9月1日，原告中国某某银行股份有限公司宝应支行与被告尤某某签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：尤某某向中国某某银行股份有限公司宝应支行借款320000元用于购买宝应县“某某小区”第XX幢XX室；借款期限为216个月，从2016年9月1日至2034年9月1日；本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调5%；还款方式为等额本息还款。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同还约定，本合同项下担保方式为保证和抵押，保证人是被告江苏某某房地产开发有限公司，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、律师费、差旅费、评估费、公告费等）。2016年9月2日，原、被告双方至宝应县国土资源局办理了不动产登记证明。该证明书载明证明权利或事项为预告登记。合同签订后，原告中国某某银行股份有限公司宝应支行于2016年9月1日向被告尤某某发放个人住房贷款320000元，年利率为4.655%。在合同履行过程中，根据原告提供的银行系统统计数据记载，截止到2020年12月10日，被告尤某某共拖欠个人住房贷款本息合计296029.81元（其中本金281216.91元、利息及罚息合计14812.9元）。原告中国某某银行股份有限公司宝应支行就上述下欠借款本息经催要无果，遂提起诉讼。本院认为，原、被告双方所签订的借款合同符合法律规定，合法有效。作为合同当事人，应当严格依照合同约定履行其合同义务。在被告未按约履行还款义务的情况下，原告要求被告尤某某偿还合同剩余全部本息及要求被告江苏某某房地产开发有限公司承担连带责任的诉讼请求，均符合双方当事人在合同中约定及法律规定，本院依法予以支持。对于原告主张对宝应县“某某小区”第XX幢XX室变价款享有优先受偿权的诉求，经查，双方当事人虽然签订有抵押合同，但该房屋至目前尚未办理不动产权证，也未办理不动产抵押登记手续，仅有预告登记证明书，抵押权未能得到依法设立。因此，原告享有的是当抵押登记条件成就时对该房产办理抵押登记的请求权，具有排他效力，并非目前对该房产已经享有抵押权之优先受偿权，故原告的主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告尤某某于本判决生效之日起十五日内归还原告中国某某银行股份有限公司宝应支行在《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的下欠借款本金281216.91元及利息（截止至2020年12月10日的利息及罚息为14812.9元；自2020年12月11日起，以本金281216.91元，按双方约定的年利率4.655%的150%，计算至实际给付之日止）；二、被告江苏某某房地产开发有限公司对被告尤某某在上述第一项判决中的还款义务应承担连带清偿责任。被告江苏某某房地产开发有限公司在承担连带清偿责任后，有权向被告尤某某追偿；三、驳回原告中国某某银行股份有限公司宝应支行其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5740元，减半收取2870元，由原告中国某某银行股份有限公司宝应支行负担500元，由被告尤某某负担2370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  相艳妮二〇二一年四月二十二日书记员  彭 婧