西  安  市  雁  塔  区  人  民  法 院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初7878号原告：孙雪姣，女，1989年9月24日出生，汉族，住西安市雁塔区，现住西安市长安区都市。委托诉讼代理人：王桐，男，1989年11月24日出生，汉族，住西安市碑林区，现住西安市长安区都市，系原告孙雪姣配偶。被告：陕西尚润房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市高新区。法定代表人：范炜，该公司总经理。委托诉讼代理人：李璐，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚健，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。原告孙雪姣与被告陕西尚润房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙雪姣诉称，2020年8月中旬，原告接到开发商的收房通知，被告知原告购买的保利天悦二期住房房号为5-1-1304室，建筑面积减少0.34平方米。根据签订房屋预售合同有关规定，退款0元。原告按照当时房屋预售价15539元/平方米计算应退款5283. 26元，两者相差5283. 26 元。后原告查阅了2018年5月19日与陕西尚润房地产开发有限公司签订商品房买卖合同(预售),发现开发商利用卖方市场的有利地位， 在提供格式合同中第五章第4条第15 页双方自行约定:根据合同第六条按照建筑面积计价的，双方同意按照下列原则对面积差异进行处理: 1)建筑面积误差比绝对值在0.5%以内(含0.5%)的，买卖双方互不退补.....这个条款站在开发商的角度貌视公平，可对于每个购房者来说，严重侵犯了购房者特别是房屋面积减少者的合法权益，且违反了合同法中的平等、公平交易的基本原则。后原告在大家的支持下收集了这次收房资料中开发商提供的实测面积表，与西安市住房和城乡建设局提供西安市商品房预售项目公示平台上的合同备案的预售面积数据，以此进行统计，发现本次交房的保利天悦二期8栋楼总户数884户，面积减少的高达792户，占89.59%，面积基本持平的80户，占9.10%，面积增加的12户，占1.4%，且是三栋楼的楼顶面积增加:从面积上看减少面积合计为682. 22平 方米，增加面积为62. 89平方米，减少面积是增加面积10. 85倍，开发商少退面积金额预计高达869. 83万元，从以上数据来看，只要有面积减少就会有利润，如果这个条款不终止，后果会非常严重，将会有更多的开发商纷纷效仿，采取人为减少面积的方法进行施工，谋取高额利润，将来会有千千万万的购房者的合法权益受侵害，从这个角度看这个条款本质上是存在不平等、不公平的缺陷，才会被开发商利用。根据合同法第四十条有下列情形之一的，该格式条款无效: ....提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利: (三)提供格式条款方排除对方主要权利。综上所述，根据合同法的有关规定，对于开发商提供格式合同中第五章第4条....建筑面积误差比绝对值在0.5%以内(含0. 5%) 的，买卖双方互不退补。这个条款免除了开发商退减少面积业主0.5% 以内面积款，排除了减少面积业主的主要权利，该条款属于无效条款， 被告应当立即向原告支付减少面积款5283.26元。为维护原告合法权利，特诉至人民法院， 请求判令：1、被告提供格式合同商品房买卖合同（预售）编号7296824中第五章第4条款无效，足额支付原告减少面积款5283.26元；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、《商品房买卖合同》中关于面积差的约定，对于合同双方同等适用，并非排除一方主要权利或免除一方主要义务的格式条款，未违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效。《商品房买卖合同》第十三条第四款关于面积差处理的约定，是对不确定概然结果处理方式的事先明确，面积差绝对值在0.5%以内双方互不退补，该条款在原告及答辩人之间同等适用、公平合理。案涉房屋面积预测时间为2017年12月，商品房买卖合同签订时间为2018年3月28日，竣工备案时间为2020 年6月23日，《商品房买卖合同》签订之时答辩人对于面积是否存在差异无法提前预估，不存在限制原告权利或免除答辩人自身义务的合理性及可能性。2003年最高法出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条明确规定:“ 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建 筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”上述司法解释也明确关于面积差的处理方式首先应尊重当事人的意思自治:另， 《商品房买卖合同》为房屋管理部门公示的示范文本，在第五章面积差一处理方式第十三条中，按照法律规定也明确列出了“双方自行约定"的情形，无论从相关司法解释还是实际监管层面，均充允许当事人意思自治。且，原告在 2018年3月28日签约时亦未对面积差处理方式提出异议，并在《商品房买卖合同》上签字、 加盖名章，属于原告的真实意思表示。故，案涉《商品房买卖合同》关于面积差的约定并非排除一方主要权利或免除一方主要义务的格式条款，井未违反法律法规禁止性强制性规定，应属合法有效。二、答辩人对于面积误差不存在故意 。1、房地产项目建设是一项巨大的工程，涉及行政审批、设计、施工、测量等各个环节，不可能实现分毫不差的精准，尤其施工和测量环节，一定的误差是允许且合理的。且答辩人为项目业主方，并非项目施工方，具体施工是由不同个体、施工单位进行工作的综合流程，完全由施工单位按照规划进行建设， 答辩人无法预判未来工程建成的面积误差是增加还是减少，且案涉项目己于 2020年6月23日通过竣工验收备案，2020 年9月29日取得不动产登记证，符合设计规划，答辩人不可能通过改变细微数据达到减少房屋面积的目的。另外，答辩人也并房屋非测量机构，因测量方式等发生的面积偏差并非答辩人所能预见或干预。2、案涉房屋因测量方式产生面积误差，若一户存在面积减少的情况，则相同户型的房屋均会出现同样的减少差值，原告仅以天悦项目二期8栋楼统计面 积大小概率，即得出该条款明显损害买受人一方的利益，缺乏合理性。天悦项目目前已建成并交付共三期，楼栋合计33栋，8栋楼占比为24%，而保利地产在陕西省内共计8个项目，合计约100栋，8栋楼占比仅8%。其他项目均不存在大量面积减少的情况，且减少与增加数量较为均衡，对于面积增加超过0. 5% 的，在0.5%的范围内也不予收取业主补差:《商品房买卖合同》为独立主体签订，具有合同相对性属性，不能简单进行数据统计后，将不同主体之间的合同混为一谈， 该条款对于双方均具有公平及结果不确定性，在概率不确定的前提下，不能以结果倒推原因，得出该条款在约定之初就明显损害其中一方利益的结论。 三、司法解释及修订方向均尊重当事人意思自治 2003年最高法出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条明确，关于面积差的处理方式，当事人有约定的从其约定。2001年出台的部门规章《商品房销售管理办法》规定了当事人如无约定的处理方式，也体现了尊重当事人意思自治的理念。而2020年12月29日，最高法在关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用(中华人民共和国工会法) 若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定中，删除了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条关于面积差的规定。在地产行业日益规范的今天，地产公司违反最基本诚信的历史性问题也随着法律的完善不再常见，司法解释的修订也体现出充分尊重民事主体意思自治的立法方向。故，无论是修订前还是修订后的司法解释及相关规定，均允许当事人意思自治。四、该约定在公平的基础上兼具效率，认可当事人意思自治合法有效，有利于维护社会交易秩序稳定。该约定对合同双方公平适用，为避免面积误差带来大量退补差的产生，双方约定在一定范围内免于五相退补的繁琐手续，合理合法。该约定在整个地产行业也较为普遍，经检索相关判例，全国各地地产项目均涉及面积差在一定范围免于退补的约定，且基本均倾向于认可当事人意思自治合法有效。保利公司作为大型中央企，始终保持央企风范，致力于提升服务质量及市场开拓，确保品牌活力及长远发展潜力，不存在以减少面积谋取蝇头小利之不堪行为，对于自身并无过错且合同有明确约定的事实，定将据理力争，确保品牌形象及国有资产安全。综上，原告诉请并无事实及法律依据，应全部予以驳回。经审理查明，2018年3月28日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（预售）约定：原告购买被告开发建设的位于西安市高新区XX路以西的保利天悦项目地块四第5幢1单元13层11304号房屋；该商品房的测绘机构为西安市住房保障和房屋管理局，其预测面积共142.92平方米；房屋单价为每平方米15539元，总价款2220834元；付款方式及期限：买受人签订本合同前，向出卖人支付定金10万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。付款方式为一次性付款，买受人应当于2018年3月28日之前支付该商品房全部价款；面积差异处理，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按以下方式处理：建筑面积误差比绝对值在0.5%以内(含0.5%)的，买卖双方互不退补。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款2220834元，有被告开具的购房发票为依据。2020年8月份，被告向原告交付了上述房屋。另查明，2017年12月，《房屋预售备案面积测算报告》显示涉案房屋面积为142.92平方米。2020年7月，《房产测绘成果报告》显示涉案房屋实测面积为142.58平方米。实测比预测面积（合同约定面积）少0.34平方米。本案在审理过程中，经询问，原告称：2018年3月，合同签署时被告方只提供了签字页，未见完整合同。原告基于对保利房地产公司的信任，且当时房地产行业比较火爆，现场人比较多，都是在抢房签字，故在没有索要完整合同的情况下在签字页签字。2018年7、8月份拿到合同完整版，但并未细看。2020年8月份收房，收房后对合同约定的面积差异处理方式条款提出异议。上述事实有商品房买卖合同、购房发票、房屋预售备案面积测算报告、房产测绘成果报告及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，本院依法予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其他无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。关于原告主张的退还面积差价问题，因合同预测面积与实测面积误差为-0.34平方米，误差比未超出0.5%。按照合同约定，双方不退不补。故原告主张返还房屋面积差价没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张本案合同约定的面积差异处理方式条款无效的意见，原告主张其依据为合同法第四十条。中华人民共和国合同法第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条、第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。经查，涉案条款并无合同法第五十二条、第五十三条规定的无效情形。另，案涉房屋面积预测时间为2017年12月，商品房买卖合同签订时间为2018年3月28日，实测时间为2020年7月。《商品房买卖合同》签订之时被告对于面积是否存在差异无法提前预估，并无限制对方主要权利或免除自身主要义务的可能性。且原告称其在拿到商品房买卖合同全文后并未提出异议，视为原告对合同认可，愿意受合同约束。故本院依法确认原、被告签订的商品房买卖合同中对面积差异处理方式约定的条款合法有效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：驳回原告孙雪姣全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取后计25元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。    审  判  员     申  国  英                           二〇二一 年 三 月 三十 日                          书  记  员     赵      珍 打印：相丽华         校对：张丽娜      2021年  月  日送达1