山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终935号上诉人（原审原告）：安某1,住山西省太原市。上诉人（原审原告）：王某,住山西省太原市。二上诉人共同委托诉讼代理人：安某2（上诉人之子），1993年4月18日出生，律师，住址同上。被上诉人（原审被告）：山西佳境房地产开发有限公司。法定代表人：温某。委托诉讼代理人：许某，山西佳镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，山西佳镜律师事务所律师。上诉人王某、安某1因与被上诉人山西佳境房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2020）晋0106民初3073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王某、安某1的共同委托诉讼代理人安某2，被上诉人山西佳境房地产开发有限公司的委托诉讼代理人许某、李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某、安某1上诉请求：1、请求依法撤销太原市迎泽区人民法院做出的（2020）晋0106民初3073号民事判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认为“被上诉人逾期交房378天的理由符合合同约定的免责事由，不构成违约”的事实认定明显错误，依据上诉人与被上诉人签订的合同，该抗辩理由明显不属于合同约定的免责事由，也不符合客观实情。首先，被上诉人主张的免责抗辩不属于合同约定的免责事由。从上诉人与被上诉人订立合同至交付房屋期间，政府并未下达与涉案楼盘相关的政策法令，也并未发生合同签订时所不能预料的政策变化。政府治理大气是政府的一项长期性的、有计划的工作，并非是突发的、没有先兆的，更不需要被上诉人通过合同来约定免责，被上诉人在开发涉案楼盘前本就对保护环境、绿色生产负有法定的义务，也理应预见政府对建筑施工的各项要求。实际上政府政策不过是强化管理、进行监督，而非法律法规发生重大变化，并未导致被上诉人需因政策变更而停工，即便是先期、突然得受到影响，后期被上诉人也完全可以调整工期、改变施工计划来避免近一步扩大因逾期交房（办证）导致上诉人产生相关的损失。被上诉人把在合同签订前已存在的政府政策，用于合同签订后，并将其认定为新的政策，严重的违背客观事实；把因自身懈怠履行合同导致违约的原因归责于政府，把违约的后果归责于上诉人，更是不符合客观实情。其次，一审法院未审查并要求被上诉人证明其主张的免责事实与其逾期交房（办证）违约之间的因果关系及原因力大小，简单地认定被上诉人无责，将本案逾期交房的全部损失判令由上诉人承担，严重地违背了客观实情，也违反民事举证责任的规定。被上诉人在一审中未能提供施工进度表、延期施工、施工计划变更、相关的补工赶工记录等证据，并未证明政府命令与逾期交房之间是否存在因果关系及原因力的大小、同时一审法院对于被上诉人主张“可预见的政府命令和周期性的天气变化等因素停工”的理由全部予以认可，不仅回避了作为房地产开发企业与建设工程施工企业的经营风险，更是将全部的风险转嫁于上诉人，一审法院让普通的购房者为房地产开发公司懈怠履行合同的行为买单，明显不符合情理。在被上诉人未能提供相应证据的前提下，也不参考原因与责任相适应的原则，简单的免除被上诉人逾期交房的全部责任，事实上损害了上诉人应有的合法利益。最后，通过上诉人提交的周边楼盘开工完工、交房的证据可知，被上诉人是完全可以按期向上诉人交付房屋的。上诉人提交的该组证据并非与本案无关，其恰恰的能证明涉案楼盘实际上是否会政府政策的影响以及影响力的大小，该证据是客观事实至今仍能核实其真实性。通过涉案楼盘周边的情况，可知在相同的政策条件下，其它开发商都能够按期甚至是超期的交付房屋，而涉案楼盘施工的面积小，开工时间早且多次延期，却延期378天，明显不符合客观事实。而实际上，房地产开发有其特殊性，楼盘封顶前确实可能会有一定的扬尘污染，易受到大风天气、政府治理大气行政行为等因素的干扰，但封顶之后的施工污染较少，并不需要被上诉人停工，被上诉人明显是可以通过调整工期，合理规划施工进度来确保双方合同能够正常履行或者是避免上诉人损失近一步扩大。二、一审法院法律适用不当，一审法院将被上诉人逾期交房造成的全部损失后果全部归于上诉人，明显不符合合同法中关于合同应公平和平等的原则。依据合同法可知，合同双方在合同履行中应当遵循诚实信用原则，以及被上诉人应积极履行“不可抗力的通知义务”，以便让上诉人及时采取措施尽量避免损失。在本案中，一审法院认定被上诉人逾期交房378天合理，不承担任何违约责任，明显不符合合同法所规定的公平平等原则；被上诉人也显然未遵循诚实信用原则，却由上诉人承担所有的过错损失更是无任何法律依据。综上所述，请求二审法院依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审。山西佳境房地产开发有限公司辩称，1.一审法院认定事实正确，被上诉人延期交房时由于政府部门发布的停止施工的文件、通知、命令等法令造成的，符合《商品房买卖合同》中第九条第二款关于免责条款的约定，不承担延期交房的违约责任。2.案涉房屋周边楼盘的开工时间、工程内容均不同，不能以此来反证被上诉人没有受到政府法令的影响。3.被上诉人不负有办理房产证的义务，案涉房屋约定的办理权属于登记期间尚未届满，上诉人要求被上诉人支付违约金没有事实和法律依据安某1、王某向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房的违约金19710元（以520053元为基数，自2019年1月1日起按每日万分之一计算至2020年1月14日，共计378天）；2．判令被告支付逾期办理房产证的违约金19710元（以520053元为基数，自2019年1月1日起按每日按万分之一计算至2020年1月14日，共计378天）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买太原市万柏林区西中环佳境珑原1-3-0601号房屋，被告应于2018年12月31日前将符合各项条件的商品房交付原告使用，如未按规定期限交房，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告每日向原告支付已付房款万分之一的违约金，被告负责办理商品房产权证，逾期按已付房款的万分之一承担违约责任。合同签订后，被告迟延交付房屋和办理产权证，于2020年1月14日交房，至今未办理房屋所有权初始登记。故诉至法院。一审法院认定事实：2015年7月22日，二原告与被告签订《房屋认购协议》，认购被告开发的位于太原市××区佳境珑原项目的商品房。2016年12月20日，二原告与被告签订编号为20160081616的《商品房买卖合同》，被告以出让方式取得位于西中环路北段81号的地块的土地使用权，经批准在上述地块建设商品房，定名“佳境珑原普通商品住宅小区项目1#楼”，买受人购买的商品房为预售商品房，位于××路房，建筑面积96.79平方米，单价每平方米5373元，总金额520052元，买受人已于2016年12月3日支付首付款160053元，余款36万元通过银行按揭形式支付。出卖人应当在2018年12月31日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，按逾期时间分别处理，逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，按上述方式处理，并除不可抗力外，应遵守法律法规和政府法令或因政府部门进行本项目关联的市政工程及突发事件或因政府部门公布的公共卫生时间与公共安全时间导致房屋不能按时交付的，出卖人可具实予以延期，并不需承担逾期交房的违约责任。出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。2015年7月26日，二原告向被告支付首付款155808元。2017年3月9日，二原告办理公积金贷款将剩余房款24万元支付给被告。查明，涉案房屋所在的“佳境珑原普通商品住房小区项目1#楼”于2016年11月16日取得建筑工程施工许可证，许可证记载的工期自2016年10月10日开始起算。2020年1月14日，被告将涉案房屋交付二原告。涉案合同履行过程中，太原市人民政府及环境保护局出台多项规定，对建设工程的施工予以限制。2016年11月25日，太原市人民政府发布《大气环境质量冬防严控十二条举措》：“从即日起到今年年底，全市所有施工工地土石方工程全部停工、所有混凝土搅拌站全部停工、所有渣土运输全部停工。”2017年1月，太原市人民政府发布《关于太原市重污染天气红色预警的通知》，于2017年1月3日起6天内，停止所有建筑工地室外作业；发布《关于太原市重污染天气橙色预警的通知》，于2017年1月14日起5天内，所有施工工地的土方石作业、砂浆现场搅拌、石材切割、渣土运输、喷涂粉刷等易起尘作业全部停止；发布《关于太原市重污染天气黄色预警的通知》，于2017年1月25日起2天内，全市所有施工工地土石方工程全部停工、混凝土搅拌站全部停工。2017年9月15日，太原市人民政府办公厅发布《关于印发太原市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚措施53条的通知》，于2017年10月1日至2018年3月31日采暖季期间，停止各类道路工程、水利工程等土石方作业等施工，城市建成区基本停止各类建设工程土石方作业。2014年10月24日，太原市人民政府发布《关于印发太原市扬尘污染防治管理办法的通知》，要求建筑工地施工如遇四级（含四级）以上大风、扬沙天气或空气质量预警时，停止施工作业。2018年5月1日至2019年12月31日，山西省气象台发布大风蓝色预警及寒潮蓝色预警四十一次，四级以上大风共计46天。2018年，太原市改善省城环境质量领导小组办公室发布《关于发布太原市重污染天气黄色预警的通告》、《关于发布太原市重污染天气橙色预警的通告》六次，启动重污染天气应急预案响应措施总计18天；2019年，发布《关于发布太原市重污染天气黄色预警的通告》、《关于发布太原市重污染天气橙色预警的通告》、《关于发布太原市重污染天气红色预警的通告》三十六次，启动重污染天气应急预案响应措施总计72天；2020年，发布《关于发布太原市重污染天气橙色预警的通告》两次，启动重污染天气应急预案响应措施总计5天，要求所有施工工地的土石方作业、砂浆现场搅拌、石材切割、渣土运输、喷涂粉刷等易起尘作业全部停止，遇红色预警通告则要求停止所有建筑工地室外作业。2019年8月7日，太原市城乡管理局发布《关于二青会期间对渣土运输车辆实施管控措施的通告》，对太原市六城区实行渣土运输车辆管控，要求在2019年8月7日至8月21日期间对所有渣土运输车辆暂停运输。2017年6月1日、2018年5月29日、2019年5月21日，太原市环保局均印发《关于加强中高考期间环境噪声污染监督管理的通知》，要求施工单位在6月7日、8日、20日、21日、22日五天时间内，考场周边24小时禁止产生噪声的施工作业。查明，原告购买的涉案小区住宅项目距太原市××区。一审法院认为，《商品房买卖合同》系二原告与被告真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定“出卖人应当在2018年12月31日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。除不可抗力外，应遵守法律法规和政府法令或因政府部门进行本项目关联的市政工程及突发事件或因政府部门公布的公共卫生时间与公共安全时间导致房屋不能按时交付的，出卖人可具实予以延期，并不需承担逾期交房的违约责任。”可见，因遵守政府法令导致房屋不能按时交付的，属于逾期交房的免责情形，出卖人可具实延期，不构成违约。本案中，涉案房屋于2016年11月16日取得建筑工程施工许可证开始施工，被告举证证明在约定的交房期限（2018年12月31日前）内涉案房屋的施工受到政府防治扬尘污染、冬防严控治理环境质量、中高考期间禁止建设工程噪声等政府法令的限制而停止施工250天，一审法院认为，被告所提供的相关政府文件客观存在，太原市政府关于环境质量冬防严控的措施以及治理扬尘污染、启动重污染天气应急预案的措施对土石方、混凝土搅拌等工程作业均产生了一定影响，被告因执行政府文件通知而停止施工，属于合同约定的因遵守政府法令而逾期交房的情形，不构成违约。被告在约定的交房期限内因政府政令导致的停工天数应具实延期，即被告的交房时间应当顺延至2019年9月7日。2019年，政府因治理扬尘污染、应对重污染天气对建设工程施工的管控仍然持续，以及“二青会”、中高考对施工工作及渣土清运加以限制，因此被告在2019年度施工所受影响也应予以考虑。经原被告双方核对，2019年1月1日至2019年9月7日，被告受政策因素影响施工101天，2019年9月8日至被告实际交房日期间，被告受政策因素影响施工61天，被告交房时间应再行根据实际受到政府扬尘治理、中高考、天气等因素影响的天数做出相应顺延。因此，被告于2020年1月14日才履行交房义务具备合理因素，属于合同约定的免责情形，被告逾期交房不构成违约，不应承担违约责任。关于逾期办理房产证的违约情况，合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，涉案房屋实际交付时间为2020年1月14日，被告履行协助办理房产权属登记的期限尚未届至，原告主张被告逾期办理房产证没有事实依据。我国民事诉讼法第六十一条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”原告提供的证据不足以证明被告逾期办理房产证，故原告要求被告承担逾期办理房产证的违约损失，应予驳回。判决：驳回原告安某1、王某的诉讼请求。二审审理查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，案涉的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法、有效。《商品房买卖合同》第九条第二项载明“除不可抗力外，应遵守法律法规和政府法令或因政府部门进行本项目关联的市政工程及突发事件或因政府部门公布的公共卫生时间与公共安全时间导致房屋不能按时交付的，出卖人可具实予以延期，并不需承担逾期交房的违约责任”，据此，双方约定了出卖人因遵守政府法律而导致的延期交房时予以免责的情形。一审法院查明太原市人民政府的相关政策文件确实影响到房屋的交付，认定属于合同约定的免责情形，并无不当。综上所述，安某1、王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费294元，由上诉人安某1、王某负担。本判决为终审判决。审判长 武涛审判员 吕斌审判员 李清二O二一年四月十九日法官助理 尹娟书记员 惠曈