河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初9877号原告（执行案外人）：尹慧玲，女，1980年1月22日出生，汉族，住所地新郑市，现住新郑市。委托诉讼代理人：刘书贤，新郑市城关法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：陈晓，男，1989年2月5日出生，汉族，住所地长葛市，现住郑州市。第三人（被执行人）：张红彬，男，1972年10月15日出生，汉族，住所地新郑市。第三人（被执行人）：侯巧玲，女，1978年1月13日出生，汉族，住所地新郑市。原告尹慧玲与被告陈晓、第三人张红彬、侯巧玲案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹慧玲及其委托诉讼代理人刘书贤，被告陈晓到庭参加诉讼，第三人张红彬、侯巧玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹慧玲向本院提出诉讼请求：1、停止对位于新郑市和庄镇宏达路正商红溪谷62号楼2单元202室房产［不动产权证号：豫（2019）新郑市不动产权第0002931号］的执行，解除查封，确认该房屋为原告所有；2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月12日，第三人（被执行人）张红彬要卖上述房屋，原告看好楼层后就先向第三人交了10000元的现金作为定金。2016年9月17日，原告与第三人正式签订房产转让协议，张红彬将位于新郑市和庄镇宏达路正商红溪谷62号楼2单元202室房屋出卖给原告，约定房屋总价230000元。协议签订之日，原告向张红彬转账190000元，余款20000元已于2018年12月27日以现金方式支付张红彬。原告对房屋装修后，2016年至今一直在该房屋居住。由于第三人长期不在家，致使过户无法进行。2020年9月29日，贵院作出（2020）豫0184执4100号执行裁定，查封涉案房产。原告随后于2020年11月份向贵院提出执行异议，贵院于2020年12月4日作出（2020）豫0184执异170号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为，原告的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，贵院作出的（2020）豫0184执异170号执行裁定严重损害原告的合法权益，故此特向法院提起诉讼，请依法判如所请。陈晓辩称，在申请执行人陈晓与被执行人张红彬，侯巧玲就（2020）豫0184执4100号案件的强制执行过程中，执行异议人尹慧玲提出执行异议。异议人提出其于2016年9月12日至2018年12月27日已支付被执行人位于新郑市和庄镇宏达路正商红溪谷62号楼2单元202室房屋之全部款项共计230000元整。因被执行人失联至今，无法核实其转账真实性，包括账户、日期、金额及与被执行人所签合同之真实性。被执行人和异议人相邻居住，被执行人居住在203室，异议人居住在同层相邻202室，在长达5年时间内，双方并未进行房屋过户登记，异议申请人是由于自身原因未办理房屋过户登记。异议人所依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议及复议案件若问题的规定》第28条（四）规定非因买受人自身原因未办理过户登记不成立。根据《中华人民共和国物权法》之规定，房屋物权是以办理登记（办理房产证）而发生转移。异议申请人在长达5年时间内并未办理上述房屋登记，该套房屋物权仍在被执行人名下，并不能排除新郑市人民法院对该套房屋的执行，因此应驳回异议申请人之异议申请。第三人张红彬、侯巧玲均未作述称，亦未向本院提交相关证据材料。本院经审理认定事实如下：2016年9月12日，张红彬向尹慧玲出具一份《收到条》，主要内容为：今收到尹慧玲房屋定金壹万元整，正商红溪谷62#楼2单元202定金（10000元整）收款人张红彬2016年9月12号。2016年9月17日，张红彬（甲方）与尹慧玲（乙方）签订一份《房产转让协议》，主要内容为：一、甲方自愿将坐落在正商红溪谷62号楼2单元202的房产（房屋建筑面积85.68平方米）转让给乙方。二、甲、乙双方协定的上述房产成交价格为人民币贰拾叁万元（￥230000.00）。乙方分两次付给甲方，合同签订三日内乙方先支付贰拾万元，余下叁万元待甲方配合乙方完成合同变更后再支付给甲方。甲方收款后向乙方出具收款收据，乙方首次付款五日内甲方须将上述房产及相关的房屋手续正式交给乙方。三、甲方必须保证上述房产产权无瑕疵，权利无限制，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责赔偿，由此造成乙方的一切损失由甲方负责赔偿。四、由于此房为甲方的拆迁安置房，乙方使用该房屋后，享受一切安置优惠政策。五、甲方需全力配合乙方完成购房合同更名等产权变更手续……。张红彬于当日向尹慧玲出具一份《收到条》，主要内容为：今收到尹慧玲交来房款贰拾万元整（￥200000.00元整）此笔款转入本人工行帐户，帐号62×××22收款人：张红彬2016.9月17日。尹慧玲提交的中国工商银行股份有限公司借记卡账户历史明细清单显示：尹慧玲于2016年9月17日向张＊彬账号尾号为3822的账户转入190000元。2016年12月27日，张红彬向尹慧玲出具一份《收到条》，主要内容为：今收到尹慧玲交来房款贰万元整（￥20000.00元整）收款人张红彬2016年12月27日。陈晓与张红彬、侯巧玲民间借贷纠纷一案，本院于2020年7月6日作出（2020）豫0184民初2999号民事判决：被告张红彬、侯巧玲应于本判决生效之日起十日内返还原告陈晓借款40万元及利息。该案进行执行程序后，本院于2020年9月29日作出（2020）豫0184执4100号执行裁定：冻结、划拨被执行人张红彬、侯巧玲银行存款500000元或扣留、提取、查封、扣押被执行人相应价值的财产；并依据该裁定于2020年9月30日查封了张红彬名下位于新郑市和××镇××路××号院正商·红溪谷62号楼2单元202的房屋。2020年11月25日，尹慧玲向本院提出执行异议，请求解除对涉案房产的查封。本院经审查于2020年12月4日作出（2020）豫0184执异170号执行裁定：驳回案外人尹慧玲的异议请求。后尹慧玲不服该裁定，向本院提起诉讼。另查明，1、尹慧玲已于2020年4月9日将剩余购房款10000元按照本院要求交付执行。2、位于新郑市和××镇××路××号院正新红溪62号院正商·红溪谷62号楼2单元202房屋［不动产权证号：豫（2019）新郑市不动产权第0002931号］的权利人为张红彬，该房屋于2019年10月22日设定抵押，权利人为汪光明，抵押金额为150000元。3、河南正商物业管理有限公司红溪谷物业管理处于2020年11月2日出具的《居住证明》显示：尹慧玲系新郑市和庄镇炎黄大道北侧、宏达路西侧正商红溪谷小区62号楼2单元202号业主。新郑市和庄镇尹庄村民委员会于2020年11月2日出具的《证明》显示：尹慧玲2016年10月至今一直在62号楼2单元202室尹庄社区正商红溪谷小区居住。4、尹慧玲提交了支付宝交易明细、微信缴费明细及新郑市燃气公司营业厅出具的收费明细、国网河南省电力公司新郑市供电公司出具的河南省电费统一收据，拟证明其在涉案房屋被查封之前已经实际占有该房屋。尹慧玲提交了其与微信名为“2020财运亨，张宏彬”的聊天记录，拟证明其多次催促张红彬协助办理房产过户，未能办理过户登记的原因系张红彬不露面、长期不在家，其自身不存在过错。本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。张红彬、侯巧玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，怠于行使法律赋予的权利，视为对其陈述、举证、质证、辩论等诉讼权利的放弃，不影响本院依据现有的证据及查明的事实依法作出裁判。一、关于尹慧玲对涉案房屋是否享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，对基于法律行为发生的不动产物权变动而言，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。本案中，涉案房屋属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。而涉案房屋至今并未登记到尹慧玲名下，故尹慧玲主张对涉案房屋享有所有权，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于尹慧玲是否就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，本院查封涉案房屋的时间为2020年9月30日；张红彬与尹慧玲就涉案房屋签订《房产转让协议》的时间为2016年9月17日，该协议系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；故认定尹慧玲在本院查封之前已与张红彬签订合法有效的书面买卖合同。其次，尹慧玲提交的支付宝交易明细、微信缴费明细、新郑市燃气公司营业厅出具的收费明细、国网河南省电力公司新郑市供电公司出具的河南省电费统一收据及河南正商物业管理有限公司红溪谷物业管理处出具的《居住证明》、新郑市和庄镇尹庄村民委员会出具的《证明》等证据可以认定尹慧玲在本院查封涉案房屋之前已合法占有该房屋。再次，尹慧玲提交的三份收到条及中国工商银行股份有限公司借记卡账户历史明细清单及交款收据等证据可以认定其已依据双方签订的《房产转让协议》约定向张红彬支付购房款220000元，且剩余购房款10000元已于2020年4月9日按照本院要求交付执行。最后，尹慧玲与张红彬签订《房产转让协议》时涉案房屋尚未办理不动产权证，张红彬在2019年取得不动产所有权证后即于2019年10月22日就涉案房屋向他人设立抵押至今，尹慧玲作为已支付了绝大部分房款并长期居住在涉案房屋的买受人，没有证据证明尹慧玲知晓该房屋已取得不动产所有权证且怠于办理过户登记。综上所述，尹慧玲就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益；相应地，本院对陈晓辩称无法核实涉案合同及转账真实性、并主张驳回尹慧玲异议申请的抗辩意见不予支持。三、关于尹慧玲主张解除对涉案房屋查封措施的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”因此，案外人执行异议之诉的处理方式是对是否能够强制执行涉案执行标的予以评判，而解除查封等具体强制执行措施的变更或撤销，则系执行部门的具体执行行为范畴，并非执行异议之诉的审理范围，故尹慧玲主张解除涉案房屋查封措施的诉讼请求，不属于本案审理范围。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、停止对第三人张红彬名下位于新郑市和庄镇宏达路198号院正商·红溪谷62号楼2单元202房屋［不动产权证号：豫（2019）新郑市不动产权第0002931号］的执行；二、驳回原告尹慧玲其他诉讼请求。案件受理费4750元，由被告陈晓负担2375元，由第三人张红彬负担2375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。本院（2020）豫0184执异170号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  范永慧人民陪审员  王慧霞人民陪审员  孟莉英二〇二一年四月十六日代理书记员  刘阳丽