黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终888号上诉人（一审原告）：曲琳，女，1989年4月24日出生，汉族，无固定职业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：曲书君，男，1959年12月14日出生，汉族，大件运输公司退休员工，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（一审被告）：哈尔滨万达城投资有限公司，住所地哈尔滨高新区科技创新城创新创业广场科技一街301号3号楼G单元一至二层。法定代表人：李理，总经理。委托诉讼代理人：赵闰雪，女，1984年12月7日出生，汉族，该公司法务，住哈尔滨市香坊区。上诉人曲琳因与被上诉人哈尔滨万达城投资有限公司（以下简称万达城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初1116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。曲琳上诉请求：撤销一审判决，支持曲琳的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定“案涉《商品房买卖合同书》及除第七条第6款、第十条第4款第2项以外的《合同补充协议》合法有效”属适用法律错误。1.《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”该《合同补充协议》系万达城公司单方制作并印刷好的格式合同，在曲琳签字前万达城公司不允许曲琳充分阅读补充协议的内容，也未对补充协议中条款的内容向曲琳进行说明。整个补充协议的文字非常小，均为免除或减轻万达城公司责任和义务、加重曲琳责任和权利的内容，导致曲琳对补充协议内容不知情、不了解。曲琳作为普通百姓，对万达城公司提供的户型图仅能对房间数量进行基本的判断，对于户型图中的门是否为防火门等专业性知识缺乏基本认知，而作为房地产销售行业的万达城公司对此应当熟知。但是万达城公司在房屋销售时却隐瞒事实，属于典型的欺诈行为。万达城公司在与曲琳签订《商品房买卖合同书》及《合同补充协议》时未尽到提示义务，而曲琳已经尽到了合理的注意义务。2.《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因万达城公司在与签订的《合同补充协议》时未尽到提示义务，导致曲琳对合同内容不知情。因此签订《合同补充协议》并非曲琳的真实意思表示，其中免除或限制万达城公司自身责任的条款为无效条款。尤其是《合同补充协议》中”面积确认及面积差异处理“的约定，不但违反法律规定，而且显失公平。万达城公司应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定向曲琳双倍返还面积差异超出3%部分的房价款。二、一审判决认定“现案涉房屋北侧与消防通道相连接部位的功能尚无定论”属认定事实错误。1.一审时曲琳提交的证据三万达城公司售楼宣传单及证据五哈尔滨万达文化旅游城C8栋楼设计规划图纸也能够证实，万达城公司销售房屋时将与厨房连接的部分当作阳台对外销售，并将该阳台的面积计入套内面积对外销售。2.一审时曲琳提交的证据四能够证实，消防部门已经明确告知曲琳，案涉房屋与厨房连接的阳台在消防部门审批时为消防前室，不属房屋套内面积，属公共区域。但万达城公司却将该部分标注为阳台向曲琳进行宣传和出售，万达城公司在庭审时对此也予以承认。3.万达城公司一审答辩时称“关于阳台和前室问题，规划设计时案涉位置为阳台，消防报审验收时，因案涉房屋所在的单体楼层为49层，属于超高层建筑，必须设置防烟楼梯间，前室消防审批后需将规划图进行调整，以保持的消防图一致，但该公司未调整导致出现不相符情形，现未能办理规划变更手续。”证实案涉房屋北侧与厨房连接的部分已经消防部门验收为消防前室，原规划图纸中为阳台的设计需要进行变更，故该部分的功能已经明确为消防前室部分，属于没有争议的事实。一审判决称该部位的功能尚无定论，无事实和法律依据，属认定事实错误。另，万达城公司的答辩同时能够证明其在规划设计时应明知49层属超高层建筑，却未设置防烟楼梯间，本案发生的争议均系万达城公司原因导致，其应向曲琳承担违约责任。三、一审判决认定“且房屋面积尚未经有资质的测绘单位最终实际测量，房屋产权登记亦尚未办理，不适宜进行司法鉴定”属适用法律错误，程序违法。1.本案争议的焦点即为房屋面积差异问题，万达城公司向曲琳销售房屋时案涉房屋的建筑面积，是以2016年12月21日哈尔滨市大地勘察测绘有限公司向万达城公司提供的规划图纸，依据国家关于房屋测量的相关规范，在案涉房屋与厨房连接部分认定为“阳台”的情况下进行的测算，在该部分改为消防前室的情况下，案涉房屋实际建筑面积及套内建筑面积必然小于测算面积。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”上述规定均是对出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符后处理方式的规定，并不以房屋是否进行产权登记为前提，故房屋产权是否登记与房屋面积差异的确定不存在关联性。3.《民事诉讼法》第七十六条规定：“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定。当事人未申请鉴定，人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当委托具备资格的鉴定人进行鉴定。”《房产测绘管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘：（一）申请产权初始登记的房屋；（二）自然状况发生变化的房屋；（三）房屋权利人或者其他利害关系人要求测绘的房屋。”依据上述规定，法院为查清本案争议的房屋是否存在交付面积与销售面积不符及面积差异，对于该专门性的问题应当委托有资质的测绘单位进行实际测量，一审法院对曲琳的鉴定申请不予支持，却以现有证据无法认定案涉房屋存在面积差异为由，驳回曲琳要求退还面积差异部分购房款的诉讼请求属适用法律错误且程序违法。四、一审判决认定“现曲琳拒绝接收房屋不符合合同约定，该房屋应视为万达城公司已经于2018年12月29日依约交付，交付后产生的各项费用应由曲琳自行承担”属适用法律错误。曲琳从哈尔滨市城乡规划局调取的案涉楼房规划图纸清晰的写明案涉房屋与厨房连接的部分为阳台，万达城公司向曲琳提交的户型图也标明该部分为阳台，但是万达城公司向曲琳交付房屋时该部分却变成消防前室，证实万达城公司未按建设规划图纸进行建设，万达城公司向曲琳提供的房屋不符合设计规划及合同约定。《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定：“房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定双方合同义务的履行具有先后顺序。万达城公司具有先向曲琳提供符合规定及双方约定的房屋的义务，此后曲琳才有办理进户手续并交付房屋使用各项费用的义务。万达城公司交付房屋时该房屋不但与规划图纸及户型图不一致，而且存在着消防安全隐患，不符合交付条件，更不符合居住条件，因此曲琳有权拒绝办理入住手续。万达城公司自认于2018年12月18日向曲琳邮寄入户通知书，要求曲琳于2018年12月30日办理入户手续。因万达城公司的违约行为，曲琳拒绝入户的原因系万达城公司造成。由于万达城公司原因导致延期交房，因此万达城公司应向曲琳承担违约责任，即延期交付期间的涉案房屋物业费、电梯费、取暖费、租金等损失均应由万达城公司承担。一审判决驳回曲琳上述诉讼请求，属适用法律错误。万达城公司辩称：关于房屋面积差补偿问题，补偿标准应以合同约定为准，且在产权登记建筑面积确定前不具备补偿条件。首先，法律赋予了合同双方自行约定面积确认及差异处理方式的权利，有约定的应按约定处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理…。现双方已约定：房屋面积确认及面积差异处理应以产权登记建筑面积为准；面积差异补偿金额=（商品房买卖合同约定建筑面积-产权登记建筑面积）×商品房买卖合同约定的建筑面积单价，该约定是双方的真实意思表示，是双方共同行驶法律赋予权利的行为，并未违反法律规定，亦未限制任何一方权利的行使或免除任何一方的义务，是合法有效的约定，双方均应遵守。曲琳主张的赔付标准及另行鉴定的要求均无法律依据，也无事实根据。其次，在产权登记建筑面积确定即房屋权属证书办理完毕前，不具备面积差异处理的条件。案涉争议空间即房屋北侧与消防通道连接部位在规划审批中现仍为“阳台”，万达城公司已多次申请审批机关哈尔滨市××区自然资源局进行变更，并将办理产权登记所需相关手续提交哈尔滨市新区行政审批局，但因哈尔滨市××区自然资源局至今未就争议空间功能做出规划定性或审批，而产权面积的确定需以规划审批功能分区为准，故导致产权登记至今未完成，产权登记建筑面积尚未确定，不具备补偿确定条件，就逾期办证产生的违约责任万达城公司也从未推卸。关于逾期交付行为，万达城公司已按照合同约定交付房屋，不存在逾期交付行为。《商品房买卖合同》第十一条和补充协议第六条第1款、第3款、第4款约定“该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准”、“甲方发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式。乙方应在甲方《入伙通知书》载明的交房时间到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续”、“乙方逾期办理房屋交付手续，或因乙方原因造成该房屋未能按期交付的，视为甲方在《入伙通知书》载明的交房时间已经将该房屋交付乙方”。万达城公司已于2018年12月18日向曲琳邮寄送达交付通知书，明确告知曲琳应于2018年12月29日前收房，曲琳也在一审中自认收到入户通知。万达城公司已履行房屋交付义务，不存在逾期交付行为。房屋交付后所产生的各项费用理应由曲琳承担。曲琳向一审法院起诉请求：一、确认曲琳、万达城公司之间签订的《商品房买卖合同书》合法有效；二、万达城公司向曲琳支付违约金暂定10,000元（待实际测量后明确）。2019年8月21日，曲琳申请变更、增加诉讼请求：一、万达城公司退还曲琳购房款10,000元，待合法有效的鉴定机构实测房屋面积后，按以下原则退还曲琳房价款：1.以起诉时该房屋单价12,000元/㎡为标准计算，实测面积小于买卖合同约定面积，退还原告面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的房价款及利息。2.以起诉时该房屋单价12,000元/㎡为标准计算，双倍返还上述面积误差比超过3%的房价款。二、以涉案房屋市价租金为标准，由万达城公司承担因房屋面积验收不合格导致的延期交房期间（2019年1月-2019年8月）的房屋租金，按平均价格2000元/月计算，共计16,000元整。三、万达城公司承担因房屋面积验收不合格导致的延期交房期间产生的涉案房屋物业费及电梯费合计2527元、取暖费2819元，共计5346元。四、万达城公司承担本案诉讼费、鉴定费、保全费（如有）。2019年10月12日，曲琳当庭变更、增加诉讼请求为：一、万达城公司退还曲琳购房款10,000元，待合法有效的鉴定机构实测房屋面积（具体指房屋建筑面积）后，按以下原则退还曲琳房价款：1.以房屋市场现值14,000元/㎡为标准，实测面积小于买卖合同约定面积，退还曲琳面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的房价款及利息（利息按照同期人民银行贷款利率即年4.75%，上浮50%，从2017年10月10日计算至给付之日止）。2.以房屋市场现值14,000元/㎡标准计算，双倍返还上述面积误差比超过3%部分的房价款。二、以涉案房屋市价租金为标准，由万达城公司承担因房屋面积验收不合格导致的延期交房期间（2019年1月-2019年8月）的房屋租金按平均价格2000元/月计算，共计16,000元整。增加请求：将延期交房期间的租金计算至曲琳实际进户时。三、万达城公司承担因房屋面积验收不合格导致的延期交房期间产生的涉案房屋物业费2151元及电梯费376元、取暖费2819元，共计5346元。四、万达城公司承担本案诉讼费、鉴定费、保全费（如有）。五、确认曲琳与万达城公司签订的《补充协议》第七条第六款、第十条第四款无效。同时明确本次变更前的诉讼请求均放弃。一审法院认定事实：2017年8月21日，曲琳与万达城公司自愿签订《商品房买卖合同书》及《合同补充协议》，约定曲琳购买万达城公司开发建设的位于哈尔滨市××区万达文化旅游城-3地块C8栋1单元7层701号商品房。《商品房买卖合同书》第三条约定，建筑面积共168.09平方米，其中套内建筑面积127.33平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积40.76平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。附件二写明：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明以具有资质的房地产测绘机构最终出具的面积实测报告为准。根据万达城公司举示的房屋测算报告，曲琳购买的房屋预售套内建筑面积组成为：套内使用面积+套内墙体面积111.44平方米，套内阳台建筑面积为15.89平方米。该房屋北侧与消防通道相连部位按照套内面积计入销售面积。《商品房买卖合同书》第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7951.31元，总金额1,336,536元。《商品房买卖合同书》第五条约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理。1、双方自行约定：（1）双方按照补充协议的相关约定执行。《合同补充协议》第十条关于办理产权登记手续的补充约定第4款第1项约定：“双方一致同意将本合同第五条有关“面积确认及面积差异处理”明确为：双方以产权登记建筑面积为依据进行面积确认以及面积差异处理。该房屋的产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。若本合同约定建筑面积与产权登记建筑面积不一致，则双方按照产权登记建筑面积和本合同约定的建筑面积单价，在该房屋交付时据实结算购房款、多退少补，本合同继续履行。”第2项约定“买受人不得以该房屋套内建筑面积或公摊面积等发生变化而向出卖人主张返还任何购房款或主张任何其他权利”。《商品房买卖合同书》第六条付款方式约定，购房款276,536元以现金支付，余款1,060,000元为商业贷款方式交付。第八条约定交付期限为2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同书》第十条关于规划、设计变更约定为：经规划部门批准的规划变更、设计单位统一的设计变更导致下列影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房……。《合同补充协议》第七条关于规划及设计变更的补充约定为：1、双方确认，本合同第十条所称的“规划、设计变更”仅指导致乙方所购该房屋结构形式、户型、朝向变化的规划或设计变更；……6、如因地方法规、政府规定等原因调整分摊面积的项目或部位，乙方同意按调整后的数据据实结算购房款，且不因此提出索赔或解除本合同。《商品房买卖合同书》第十五条关于产权登记约定为，出卖人应当在商品房交付后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照补充协议的相关约定执行。《合同补充协议》第十条关于办理产权登记手续的补充约定第5款约定双方一致同意将本合同第十五条变更为：出卖人应当在该房屋交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。《商品房买卖合同书》及《合同补充协议》签订后，曲琳依约向万达城公司交付了购房款。2018年12月18日，万达城公司向曲琳邮寄了交付通知书，通知曲琳于同年12月29日办理交付手续。曲琳自认收到该通知，但以万达城公司交付的房屋面积验收不合格不符合合同约定为由，未领取房屋钥匙、未办理进户手续。另查明，万达城公司于2013年4月26日取得案涉地块的《土地使用权证》，同年4月24日取得《建设用地规划许可证》、6月27日取得《建筑工程施工许可证》、10月10日取得《建设工程规划许可证》，此后又向哈尔滨市城乡规划局申请于2016年12月5日进行了图纸变更，其中本案争议的房屋北侧与消防通道相连接部位记载为“阳台”。万达城公司于2016年12月21日取得案涉房屋的《房屋面积测算报告》。2017年1月13日，哈尔滨市公安消防支队作出哈公消审字[2017]第0015号《建设工程消防设计审核意见书》，写明万达城公司向该支队报送的C7#C8#变更工程消防设计，变更内容为：1、该两栋楼地上一至四十九层平面布局调整；2、根据建筑专业变更、消防设施作相应调整，其它均与一审批保持一致。争议房屋北侧与消防通道相连接部位图纸记载为“前室”。2017年3月13日万达城公司取得哈房松预售证第2013010-2号《哈尔滨市商品房预售许可证》。案涉工程于2018年11月14日取得哈尔滨市城乡规划局下达的哈规城（松北）核字第[2018]45号《哈尔滨市建设工程规划条件核实确认书》，同年12月3日取得哈尔滨市公安消防支队下达的哈公消验字﹝2018﹞第0204号《建设工程消防验收意见书》，2018年12月4日取得《建设工程竣工验收备案证书》。一审法院认为，曲琳、万达城公司双方自愿订立的《商品房买卖合同书》及《合同补充协议》，均系采用格式条款订立的合同。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。双方签订的《合同补充协议》中，第七条第6款约定“如因地方法规、政府规定等原因调整分摊面积的项目或部位，乙方同意按调整后的数据据实结算购房款，且不因此提出索赔或解除本合同”；第十条第4款第2项约定，“买受人不得以该房屋套内建筑面积或公摊面积等发生变化而向出卖人主张返还任何购房款或主张任何其他权利”。前述两个条款的约定免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，违反法律规定，属无效条款。第十条第4款第1项虽系格式条款，但该约定不存在无效情形，应为有效条款，一审法院对曲琳关于合同效力的主张部分采纳。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故案涉《商品房买卖合同书》及除第七条第6款、第十条第4款第2项以外的《合同补充协议》合法有效，对双方均有约束力，各方均应依约履行,不得擅自变更或解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的商品房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。曲琳、万达城公司在《商品房买卖合同书》第五条、《合同补充协议》第十条第4款第1项对于面积确认及面积差异处理进行了约定，即“双方以产权登记建筑面积为依据进行面积确认以及面积差异处理。该房屋的产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。”该条款不违反法律规定，约定了确定房屋面积的机构及程序，双方应当按照该约定处理本案因房屋面积确认及面积差异产生的纠纷。现案涉房屋北侧与消防通道相连接部位的功能尚无定论，且房屋面积尚未经有资质的测绘单位最终实际测量，房屋产权登记亦尚未办理，不适宜进行司法鉴定，一审法院对曲琳的司法鉴定请求不予支持，根据现有证据亦无法认定案涉房屋存在面积差异，故曲琳要求万达城公司退还面积差异部分的购房款，一审法院不予支持，可待取得相关证据后另行诉讼。另外，在曲琳要求履行合同的情形下，双方应当按照合同约定在取得竣工验收备案证后进行房屋的交付。万达城公司于2018年12月4日已取得竣工验收备案证，并于同年12月18日向曲琳邮寄了交付通知，通知曲琳于2018年12月29日办理交付手续，符合合同约定；曲琳也自认收到万达城公司邮寄的交付通知，故应当依约如期接收案涉房屋。现曲琳拒绝接收房屋不符合合同约定，该房屋应视为万达城公司已经于2018年12月29日依约交付，交付后产生的各项费用应由曲琳自行承担，一审法院对曲琳要求万达城公司承担房屋租金、物业费、电梯费、取暖费等诉讼请求不予支持。综上，本案经一审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十六条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、曲琳与万达城公司于2017年8月21日签订的《合同补充协议》第七条第6款、第十条第4款第2项无效；二、驳回曲琳的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均无新证据向法庭举示。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，一审法院对合同相关条款效力的认定符合法律规定，本院予以认可，曲琳该部分上诉理由没有法律依据和事实依据，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第五条、《合同补充协议》第十条第4款第1项对于面积确认及面积差异处理进行了约定，即“双方以产权登记建筑面积为依据进行面积确认以及面积差异处理。该房屋的产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。”双方应当按照该约定处理本案因房屋面积确认及面积差异产生的纠纷。案涉房屋尚未办理不动产权证书，合同约定的产权登记面积尚不能确定，双方就案涉房屋产权登记面积与合同约定面积的差额争议因前述事实尚未成就而无请求权基础，曲琳可待取得相关证据后另行诉讼，一审法院据此驳回曲琳该部分诉讼请求并无不当。关于曲琳主张的房屋租金、物业费、电梯费、取暖费等问题。《商品房买卖合同书》第八条约定,万达城公司2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2018年12月4日，万达城公司取得《建设工程竣工验收备案证书》，万达城公司按照合同约定于2018年12月18日向曲琳邮寄了交付房屋通知书，告知曲琳应于2018年12月29日前收房，曲琳也收到了入户通知。万达城公司针对交付房屋事宜已通过邮寄的方式告知曲琳，曲琳拒绝办理入户，应视为万达城公司履行了相关合同义务，之后所产生的各项费用应由曲琳自行承担，一审法院驳回曲琳要求万达城公司承担房屋租金、物业费、电梯费、取暖费等诉讼请求符合法律规定。综上所述，曲琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费584元，由曲琳负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  张禹珩审判员  赵 晟（）二〇二一年四月二十五日书记员  于 扬