广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终770号上诉人（原审原告）：胡海波,男,汉族,1986年3月9日出生,身份证住址：广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审被告）：深圳市华蔚投资有限公司,住所地：深圳市南山区华侨城天鹅堡******,统一社会信用代码：91440300743204944E。法定代表人：魏子人，董事长。委托诉讼代理人：徐国辉,广东法尔律师事务所律师。上诉人胡海波因与被上诉人深圳市华蔚投资有限公司（以下简称华蔚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初2219号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡海波上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判确认胡海波与华蔚公司之间的租赁合同于2019年6月30日解除；3、改判华蔚公司向胡海波返还房屋租赁押金69455.4元；4、改判华蔚公司向胡海波返还房屋租租金57132.67元；5、改判华蔚公司向胡海波返还物业管理费、空调管理费、维修基金6168.3元，并由华蔚公司承担2019年6月1日至6月30日的物业管理费、空调管理费、维修基金5817.65元；6、改判由华蔚公司承担一、二审案件诉讼费。事实和理由：一审对于本案的部分关键事实认定不清，适用法律不当。一、涉案房屋在胡海波提出解除租赁合同前是否具备租赁备案登记的条件是本案的关键事实，胡海波在一审期间两次请求合议庭对涉案房屋的租赁备案情况进行调查或签发律师调查令查实，均未获回应。二、在涉案房屋出租时华蔚公司隐瞒了该房屋与第三方未解除备案登记而无法办理备案登记的重要事实，存在重大过错。三、胡海波有权解除合同，胡海波在接受租赁房屋后多次催促华蔚公司办理租赁备案手续，但华蔚公司一直以各种理由推脱，直至2019年6月12日当天仍欺骗胡海波可以办理备案，但实质上当日并不具备办理租赁备案的条件。合同解除的过错在于华蔚公司一方，华蔚公司已经收取的房屋押金、租金、管理费等应予返还。华蔚公司未发表答辩意见。胡海波向一审法院起诉请求：一、确认胡海波、华蔚公司双方的租赁合同于2019年6月30日解除；二、华蔚公司向胡海波返还房屋租赁押金69455.4元；三、华蔚公司向胡海波返还房屋租金57132.67元；四、华蔚公司向胡海波返还物业管理费、空调管理费、维修基金6168.3元,并由华蔚公司承担2019年6月1日至6月30日的物业管理费、空调管理费、维修基金5817.65元(前述四项诉讼请求共计138574.02元)；五、华蔚公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2019年3月12日，胡海波（乙方）与华蔚公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田中心区的房屋出租给乙方使用。租赁房屋的出租面积共计165.37平方米，产权人为华蔚公司，权利证书编号为深房地字第**。2019年3月12日至2020年3月11日期间，租赁房屋单位租金按房屋出租面积每平方米每月210元计算，月租金总额为34727.7元。甲方应于2019年3月12日将租赁房屋交付乙方使用。甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金，即69455.4元。出现下列情形之一的，甲方可不予返还租赁保证金：1、租赁期未满，乙方未结清使用该物业的所有费用；2、在合同有效期内，乙方有违反本合同及附页规定之条款；3、对房屋内的装潢、电器设备、门窗、灯具等有明显损坏未恢复的。租赁期间，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费、空调费等。租赁期间，乙方可将租赁房屋全部或部分转租予他人，并到房屋租赁主管机关办理登记（备案）手续。出现乙方拖欠租金达15天（半个月）以上，乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达1000元以上等情形之一时，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿、不予退还租赁保证金。双方在附页中第十条约定：实收210元／月（甲方收租金后给乙方不开发票，由乙方自己开发票，发票税收由乙方承担）。2019年3月12日，华蔚公司为胡海波开具了租赁保证金69455.4元及2019年5月12日至2019年6月30日房屋租金57132.67元的收款收据。2019年6月12日，华蔚公司与胡海波委托代理人汪锐双方到福田区莲花租赁所办理租赁备案手续，胡海波向华蔚公司提交了一份《深圳市房屋租赁登记备案申请表》，其中记载出租人为华蔚公司，承租人为胡海波，出租房屋为案涉房屋，租赁面积为165.37平方米，出租用途为办公，月租金为26400元。胡海波在承租人处盖章。汪锐不同意按照原合同备案，并称按照160元备案可以少缴税，双方未达成一致意见，当天并未实际办理租赁备案手续。此外，华蔚公司称胡海波在当天曾拿出一份伪造的落款日期为2019年4月的《房屋租赁合同》，该份合同中房屋月租金变更为每平方米160元，月租金总额变更为26400元，交付时间变更为2019年12月30日前，华蔚公司对该合同进行了拍照。庭审时，胡海波、华蔚公司均称没有该份租赁合同原件。2019年6月25日，胡海波向华蔚公司邮寄了《关于解除租赁合同的通知函》，称华蔚公司故意隐瞒了未及时与前租客解除租赁备案的重大事项，导致胡海波因无法办理租赁备案而无法办理公司注册或向第三方转租，造成胡海波重大经济损失，鉴于华蔚公司在经胡海波多次催促后的三个月仍不能为其办理租赁备案手续，胡海波也一直未使用该租赁物，现租赁目的已无法实现，故通知华蔚公司从即时起解除《房屋租赁合同》，请华蔚公司立即安排人员办理交接，并要求华蔚公司10日内退还租赁保证金69945.4元及6月30日前的租金57132.67元，管理费8439.92元。2019年7月16日，华蔚公司向胡海波发送律师函，称胡海波拖欠物业管理费5706.52元及滞纳金111.13元，要求胡海波即时履行支付义务。庭审时，双方确认2019年3月12日至5月11日为免租期。胡海波确认备案时由其提出按照160元/平方米的价格备案。审理过程中，华蔚公司提交书面说明，称华蔚公司与前一手租户深圳睿泽资本有限公司的备案合同解除日为2019年6月5日。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方争议的焦点为胡海波能否因租赁合同未备案而行使合同解除权。双方于2019年3月12日签订《房屋租赁合同》已经约定华蔚公司有义务配合胡海波办理房屋租赁备案手续，华蔚公司于2019年6月5日方解除与前一手租户的备案登记手续虽有一定过错，但因合同备案义务属于合同附随义务，且合同中未明确约定备案时间及违约责任，华蔚公司迟延履行行为尚不构成严重违约，故胡海波不得据此行使合同解除权；胡海波、华蔚公司双方于2019年6月12日办理租赁备案手续，但胡海波要求按照160元/平方米的月租金标准进行备案，该备案价格与双方2019年3月12日签订并实际履行的《房屋租赁合同》不符，华蔚公司亦不同意按照该价格进行备案，故未能办理租赁备案并非华蔚公司过错行为造成，故胡海波亦不得据此行使合同解除权。因此，胡海波于2019年6月25日向华蔚公司邮寄的《关于解除租赁合同的通知函》不发生合同解除效力，胡海波据此请求华蔚公司返还或承担租赁押金、房屋租金及物业管理费等费用没有法律依据，该院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回胡海波全部诉讼请求。案件受理费3071元（已由胡海波预交），由胡海波负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，胡海波与华蔚公司于2019年3月12日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。胡海波上诉称因涉案房屋无法办理备案登记手续导致合同目的不能实现，要求确认涉案合同已于2019年6月30日解除并要求华蔚公司退还押金、租金、物业管理费等各项费用。对此，本院认为，双方于2019年6月12日共同前往福田区莲花租赁所办理租赁备案登记手续，根据华蔚公司提交的当天视频光盘和文字整理记录，胡海波的委托代理人汪锐坚决要求以160元/平方米的价格进行备案登记，双方未就此谈拢，谈话以“走吧！那就”“走吧！走吧”结束。胡海波上诉称6月12日根本不具备办理备案登记的条件，而从上述谈话内容来看，双方因登记价格未达成一致意见即离开登记所，胡海波的上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上，胡海波的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3071元，由胡海波负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 聂   效审判员 张 秀 萍二〇二一年四月二十五日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。