贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民初3029号 原告：李朝兵，住重庆市大足县。 原告：徐连书，住贵州省遵义市红花岗区。 共同委托诉讼代理人：喻龙云，贵州仪程律师事务所律师。 被告：遵义天时利房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道永生庭瑞苑永城楼负1层2号，统一社会信用代码91520300569235584B。 法定代表人：张进锐，总经理。 委托诉讼代理人：谢斌，公司员工。 原告李朝兵、徐连书与被告遵义天时利房地产开发有限公司（以下简称“天时利公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告李朝兵、徐连书的共同委托诉讼代理人喻龙云、被告天时利房公司的委托诉讼代理人谢斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李朝兵、徐连书向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2019年7月1日起至2020年3月12日止的逾期办证违约金72251.34元（计算方式：已付房款1411159元×0.02%×256天＝72251.34元）；2.判令被告立即向原告退还房价款87505.523元，并支付自2019年9月13日起以87505.523元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率计算至该款项退还完毕之日止的利息;3.案件受理费由被告承担。事实和理由:双方在2017年9月30日签订《商品房买卖合同》，约定由原告以1411159元购买被告开发的位于遵义市红花岗区房屋,建筑面积78.47平方米，套内面积74.04。合同第22条对逾期办证违约金的违约责任进行了约定，第15条对面积差异处理进行了约定。在合同签订后，原告按约将购房款支付给被告，但被告未将办理商品房转移登记的有关文书在约定期限内交付给原告，直至2020年3月14日才将不动产权证书办理下来，被告实际向原告交付的房屋的房屋套内面积为73.66平方米，建筑面积74.86平方米，与约定不符。对于逾期办证被告应当按照合同约定向原告支付以已付房款1411159元为基数，按日利率0.02%计算的违约金。 被告天时利公司辩称：1.我司已经按照合同约定履行义务，并且已经分别于2019年11月、2020年1月、2020年3月取得房屋大产权证，完成房屋的初始登记。我司在取得房屋大产权证后，在业主微信群里通知包括原告在内的业主办理房屋产权证的消息，且我司在微信群里通知后又分别书面通知原告办证的消息，但原告并未及时配合提交有关资料进行办理，这也是造成逾期办证的原因之一，原告具有一定的过错，其应当自行承担过错责任。2.即使原告诉称的房屋存在短暂的逾期办理初始登记的情形，但客观上造成逾期办证的情形，系政府拆迁进度迟缓、拆迁户无理阻工、政府职能部门权限调整不能正常履行相关办证职责原因导致。虽然存在上述被告不可预见的阻碍，但我司也保持与相关部门积极沟通的状态，争取尽早取证，我司并不存在推卸自身责任而怠于协调办证的相关情形，故我司已经积极履行了合同约定的义务，逾期取得房屋初始登记系我司不能提前预见并不能避免、不能克服的其他原因导致，故我司对逾期办证不具有过错，我司不应承担逾期办证的违约责任。3.若最终认定我司确实存在逾期办证的情形并应承担违约责任，我司认为原告诉求的违约金标准过高，我司系多方因素影响下才导致逾期办理初始登记的结果发生，且我司并未推卸责任并积极协调取证，最终在较短时间内取得房屋初始登记办理大产权证，并未造成原告产生实际的经济损失，故请求对该违约金的计算标准及计算时间进行调减。因此，我司对原告诉请的逾期办证不应承担违约责任，即使需承担责任，也应对计算违约的时间段及违约金的计算标准进行调减。4.对于房屋的面积差异，按合同约定处理。 本院经审理认定事实如下：2017年9月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于遵义市红花岗区房屋。房屋建筑面积78.47平方米、套内面积74.04平方米，房屋价款按套内面积计算，单价每平方米19059.41元，总价款1411159元。对面积差异处理，合同约定套内面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，据实结算房价款，且按房价款退还。合同还约定，出卖人应于2019年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起90日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记相关文书的，出卖人应自约定日期至实际交付之日按已付房价款0.02%承担违约金，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付把你商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。双方合同还约定买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记。合同签订后，原告支付了全部购房款。 2018年12月28日，被告所承建的遵义碧桂园一期1#-12#楼及商业街A、B区、13#-19#楼、20-33-36-38别墅，综合楼（含16A#、16B#）取得了建设工程竣工验收备案表。 2019年5月13日，遵义市住房和城乡建设局下发《遵义市住房和城乡建设局关于承接建设工程消防设计审查验收工作的通知》（遵市住建发[2019]48），确定2019年4月1日至6月30日消防职责承接过渡期内的消防设计审查验收工作流程。2020年5月19日，遵义市住房和城乡建设局下发“遵市住建发[2020]17号”文件，明确了建设工程消防设计审查验收工作的审查验收制度。2020年1月22日，被告完成15幢楼的房屋首次登记；2020年3月，原告就案涉房屋取得不动产权证，载明专有建筑面积73.66平方米、分摊面积1.2平方米，与合同约定的套内面积差0.38平方米，误差小于3%。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行合同约定的义务。《商品房买卖合同中》约定出卖人应于2019年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。该条约定两个义务，一是由被告完成所有权初始登记，二是被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。关于第一项完成初始登记的义务，被告辩称系因政府消防主管部门职权调整以及工人阻工造成逾期办理初始登记，故被告没有过错，不应承担违约责任。本院认为，涉案房屋楼栋已按约定时间交房并于2018年12月28日取得《建设工程竣工验收备案表》，而完成竣工验收备案的前提系包含消防在内的各项设施均已验收合格，因此被告提出其系因消防验收机构调整和因拆迁户堵工故导致逾期完成初始登记的理由不能成立，对被告的该辩解意见本院不予采信，被告应承担逾期办理初始登记的违约责任。关于第二项交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，双方合同约定被告应于2019年6月30日前向原告提交相关办理转移登记的有关文书，但同时合同又约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，既然由原告已委托被告代为申请办理房屋权属转移登记，则被告并不需要再将办理转移登记的有关文书交付给原告，前述约定中的第二项义务已被替代，因此，本案中，被告仅应承担逾期取得商品房所有权初始登记的违约责任。换言之，被告应承担从2019年7月1日起至2019年11月3日期间的违约责任。关于违约金计算标准，原告主张按合同中约定的已付购房款的日万分之二计算，但原告并未举证其因被告逾期所造成的损失及该损失的金额，且双方约定取得商品房初始登记的时间为2019年6月30日，而被告实际取得商品房初始登记的时间为2019年11月4日，违约时间较短，故本院根据合同履行情况及当地经济发展现状，依法酌定违约金按已付房价款的日万分之零点五计算，故被告应支付原告2019年7月1日至2020年1月21日的违约金为14464元（1411159元×0.005%×205天）。原告取得的房屋实际套内面积73.66平方米，与合同的套内面积差0.38平方米，误差小于3%，按合同约定被告应退还原告购房款7242元（19059.41元×0.38平方米）。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百八十五条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告遵义天时利房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告李朝兵、徐连书支付逾期办证违约金14464元； 二、被告遵义天时利房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告李朝兵、徐连书退还购房款7242元； 三、驳回原告李朝兵、徐连书的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1750元（已减半收取），由原告李朝兵、徐连书承担1400元，由被告遵义天时利房地产开发有限公司承担350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员 王宇鹏 二〇二一年四月二十一日 法官助理 刘海月 书 记 员 张 杰