河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1502民初767号原告韩红，女，汉族，1972年10月16日出生，住信阳市平桥区。委托代理人董祥，河南涵信律师事务所律师。被告李琰，男，1977年11月12日出生，住信阳市浉河区。委托代理人杜平，系被告李琰妻子。被告信阳市申城房地产营销策划有限公司。住所地：信阳市浉河区河南路1号浉河壹号宾馆3号门面房。法定代表人胡伟，系公司总经理。被告信阳市申城房地产营销策划有限公司第十三分公司。住所地：信阳市羊山新区政和花园C区41-42号商铺。法定代表人涂春玲，系公司负责人。原告韩红诉被告李琰、信阳市申城房地产营销策划有限公司（以下简称“申城房地产”）、信阳市申城房地产营销策划有限公司第十三分公司（以下简称“申城房地产十三分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩红及其委托代理人董祥，被告李琰的委托代理人杜平到庭参加诉讼，被告申城房地产公司、申城房地产十三分公司经依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告韩红诉称，2020年7月22日，原告为了方便小孩就近上学，通过被告申城房地产十三分公司与被告李琰签订《房屋不动产买卖合同》，约定原告购买被告位于浉河区胜利南路太平缸胡同信阳通信公司住宅楼501号，房屋建筑面积64.5平方米，总房款373000元。合同同时约定合同签订时原告支付2万元定金，首付款3万元（含定金）在2020年7月31日前支付，余款27万元通过银行按揭的方式支付。合同履行过程中，被告申城房地产十三分公司的业务员跟原告确认在房屋过户时将首付款支付给被告李琰。在7月31日，原告将首付款筹齐准备支付给李琰时，该业务员却告诉原告案涉房屋的土地出让金没有缴纳，无法办理房屋过户手续。在原告一再催促下，直到8月10日案涉房屋的土地出让金还未缴纳。后来被告缴纳完土地出让金后，被告申城房地产十三分公司承诺的以案涉房屋抵押银行办理按揭的手续，银行那边又以房龄年头过长为由未能批下。因原告签订合之前已经向被告释明自己没有全款买房的能力，被告申城房地产十三分公司一再承诺可以办理锒行按揭贷款，并在合同中约定。现因房龄年头过长银行按揭贷款无法办理，导致原告无法购买案涉房屋，合同目的无法卖现因此原告要求解除合同，并要求被告赔偿原告因此产生的实际损失。现原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原告于2020年7月22日与被告签订的《房屋不动产买卖合同》；2、被告李琰双倍返还原告支付的定金2万;3、被告申城房地产十三分公司返还原告交付的中介费7500元，并承担合同解除对原口造成的损失4800元，信阳申城房地产对本项承担连带责任；4、本案的诉讼费用由三被告承担。被告李琰辩称，一、2020年7月被答辩人通过房屋中介信阳市申城房地产营销策划有限公司联系到答辩人，要求购买答辩人所有的位于信阳市浉河区胜利南路太平缸联通通信公司住宅501房屋。在签协议前，答辩人明确告知被答辩人和信阳市申城房地产营销策划有限公司，该房屋无法按揭贷款和房屋过户一切费用由被答辩人承担，被答辩人和信阳市申城房地产营销策划有限公司商议后均表示无异议后，于2020年7月21日双方签订了《房屋不动产买卖合同》。《房屋不动产买卖合同》约定“2020年7月31日首期付房款103000元……”，被答辩人未按时履行，答辩人联系到被答辩人时，被答辩人以出让金未缴纳为由拒不支付首期房款，答辩人为促使合同的履行，经协商，与信阳市申城房地产营销策划有限公司共同缴纳了土地出让金，土地出让金缴纳后，被答辩人仍不能在银行办理按揭手续，也未能履行合同约定。二、本案答辩人不存在过错，未违反合同约定，在合同签订前，答辩人已告知被答辩人和信阳市申城房地产营销策划有限公司该房屋不能按揭贷款，三方均无异议的情况下签订《房屋不动产买卖合同》，合同第四条约定“甲方接受乙方银行按揭贷款方式购买房屋……”并且答辩人积极的配合被答辩人办理一切手续，是被答辩人高估自己的能力，现未能如愿办理按揭贷款，导致合同无法实现、履行，存在主要过错，应承担违约责任，而不是将责任转嫁到答辩人身上，要求双倍返还定金，实属无理搅三分，浪费司法资源。三、答辩人保留对被答辩人违约给答辩人造成损失的诉权。综上所述，被答辩人在已知该房屋不能按揭贷款的情况下，仍执意约定以按揭贷款的形式购买答辩人的房屋，是明显高估自己的行为、能力，放任后果的发生，造成合同无法继续履行，够成合同违约，应承担全部违约责任，恳请法院查明事实，依法驳回被答辩人的诉求。被告申城房地产未到庭应诉，未提交书面答辩意见。被告申城房地产十三分公司未到庭应诉，未提交书面答辩意见。经审理查明，2020年7月22日，原告韩红与被告李琰、申城房地产十三分公司签订《房屋不动产买卖合同》。该合同约定，李琰同意将位于浉河区胜利南路太平缸胡同信阳通信公司住宅楼501号房屋转让给韩红，成交总房价款为373000元；李琰接受韩红银行按揭贷款付款方式购买该房屋，付款时间为在签合同之时支付定金2万元整，2020年7月31日前支付首期房款103000元，房价余款27万元整须于双方办妥该房屋产权交易过户及抵押登记手续后由贷款银行直接打款到李琰收款账户，银行实际贷款额与韩红申请贷款额之间差额，不足部分由韩红支付首期房款当时以现金支付，若韩红因素导致不能办理按揭贷款的，韩红须无条件变更付款方式为一次性付款，办理按揭贷款产生的费用韩红支付；双方须于2020年7月31日前前往银行办理该房屋不动产银行按揭手续；李琰须在9月1日前将该房屋交付于韩红使用；李琰承诺该房屋为正规可上市交易的大产权房，对该房屋不动产享有完整所有权，能完全支配及处理该房屋不动产，本合同约定以外的产权纠纷、债务、抵押、租赁、税费及欠费等，李琰应该在交易前清理完毕，保证该房屋不动产能顺利交易过户给韩红，韩红能如期完全使用该房屋，否则将视为李琰违约；申城房地产十三分公司承诺协助韩红、李琰办理房屋交易过户及银行按揭贷款等手续，直到李琰收齐所有房款，韩红收房后，申城房地产十三分公司的工作才算完成，否则将视为申城房地产十三分公司违约，申城房地产十三分公司违约退回已收中介服务费；李琰违约责任，须双倍赔偿定金给韩红，并退回已收房款，如果李琰在收取韩红首期房款后违约，将被视为严重违约，须退回韩红购房定金及已收房款，并按总房价的20%对韩红进行赔偿，以上赔偿及退款须在违约日起五日内一次性付清，每逾期一日按总房价的千分之三支付违约金；韩红违约责任，李琰收回定金不予退回，李琰无息退回韩红已支付除定金外的房款；申城房地产十三分公司中介费由韩红承担，在签订合同当时须向申城房地产十三分公司支付中介费人民币壹万壹仟壹佰玖拾元整（柒仟伍佰元），如韩红、李琰双方任何一方违约，申城房地产中介费由违约方按房屋成交价的3%支付。该合同并对其他事项进行了约定。2020年7月21日，原告韩红向被告李琰支付了定金2万元，向被告申城房地产十三分公司支付了中介费7500元。2020年7月22日，被告申城房地产十三分公司出具《购房定金收据》，该收据注明被告李琰收到原告韩红定金贰万元整，原、被告均签字、盖章予以确认。在原告韩红向被告支付了中介费、定金后，案涉房屋因房龄过老未能办理银行按揭贷款手续。另查明，被告申城房地产十三分公司是被告申城房地产的分公司。以上事实有原、被告提交的《房屋不动产买卖合同》、《购房定金收据》、付款记录、微信聊天记录截屏、短信聊天记录截屏等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告韩红与被告李琰、申城房地产十三分公司签订的《房屋不动产买卖合同》系各方当事人真实意思表示，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告在支付了中介费7500元、定金2万元后，案涉房屋因房龄过老未能办理银行按揭贷款手续。庭审中，被告李琰认可在《房屋不动产买卖合同》签订前已知晓案涉房屋可能因房龄过老不能办理银行按揭贷款手续。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条之规定，收受定金的一方履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。被告李琰提交微信等聊天记录，拟证明原告及中介公司也知悉案涉房屋不能办理按揭手续的情形，也应承担缔约过失责任，但这些记录均显示系合同签订之后发生的，所以其主张本院不予支持。故原告韩红主张被告李琰双倍定金的诉讼请求本院予以支持，依法确认被告李琰应返还原告韩红定金4万元。被告申城房地产十三分公司因未能协助原告韩红、被告李琰办理房屋交易过户及银行贷款等手续，应退还原告韩红中介费7500元，因被告申城房地产十三分公司不具有法人资格，其民事责任由被告申城房地产承担，本院依法确认被告申城房地产应退还原告韩红中介费7500元。原告韩红主张解除原告韩红、被告李琰、申城房地产十三分公司于2020年7月22日签订的《房屋不动产买卖合同》符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定，本院依法确认该《房屋不动产买卖合同》自本案起诉状副本送达三被告时即2021年2月25日解除。原告韩红主张被告申城房地产十三分公司承担因合同解除对原告造成的损失4800元，无事实和法律依据，本院不予支持。被告申城房地产、被告申城房地产十三分公司未到庭应诉，怠于行使诉讼权利，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百八十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告韩红与被告李琰、被告信阳市申城房地产营销策划有限公司第十三分公司于2020年7月22日签订的《房屋不动产买卖合同》于2021年2月25日解除。二、被告李琰于本判决生效之日起十日内返还原告韩红定金4万元。三、被告信阳市申城房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告韩红中介费7500元。四、驳回原告韩红的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取304元，由被告李琰、被告信阳市申城房地产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 薛    飞二〇二一年四月十四日书记员 向依林（代）