河北省秦皇岛北戴河新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0392民初354号 原告：秦皇岛首房物业服务有限公司，住所地秦皇岛北戴河新区南戴河度假区建设大街西里鸥洲小区。 法定代表人：马滨，总经理。 委托诉讼代理人：廖晶，河北宏业律师事务所律师。 被告：李烨，女，1976年11月16日生，汉族，现住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：王志国，河北新旭光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟杰，河北新旭光律师事务所律师。 原告秦皇岛首房物业服务有限公司（以下简称首房物业）与被告李烨物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告首房物业的委托诉讼代理人廖晶、被告李烨的委托诉讼代理人王志国、孟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 首房物业向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业管理费人民币11079.75元、垃圾清运费99元，违约金人民币23424元，合计34602.75元。二、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系南戴河度假区建设大街西里鸥洲小区的前期物业管理公司，原告于2017年1月1日与开发商“北京首钢房地产开发有限公司南戴河分公司”签订了《物业管理服务协议》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴纳违约金。被告系上述物业D6-1-302的业主，物业面积199.85平方米，按约定应当向原告缴纳从2017年7月15日至2020年4月14日的物业管理费用人民币11079.75元，垃圾清运费99元，违约金人民币23424元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，被告无任何法定事由拒不履行自己的缴费义务，原告多次催要且己履行了最后催缴义务，未有效果。 李烨辩称，1、原告作为本案的权利人主体不适格，与被告签订前期物业管理合同的公司为北京首房物业服务有限公司，并非原告。2、即便原告是为被告提供了物业服务，按双方2016年1月14日签订的协议书，被告已用对北京首钢房地产开发有限公司南戴河分公司享有的债权转让给了原告，用于抵顶85457元，起算日期2013年10月15日，该协议合法有效，原被告之间对物业费的履行应按该协议的约定。3、原被告已经对支付物业费的方式进行了约定，原告应向北京首钢房地产公司南戴河分公司主张物业费，其未及时向该公司主张物业费产生的延迟履行金，应由其自身承担。 原告提供了以下证据：证1、抚宁县物价局关于鸥洲小区物业费的批复，证明被告居住的情景洋房物业费每月每平1.68元。证2、业主临时公约一份，证明被告在购房时与开发商北京首钢房地产开发有限公司签订了业主临时公约，认可遵守开发商选定的前期物业服务管理企业提供服务，按期缴纳物业费。原告系与开发商达成合议的物业服务企业，有权向被告收取物业费。证3、被告于2010年9月5日签署的承诺书一份，证明被告在购买案涉房屋时承诺遵守临时公约，承认开发商选定的物业服务企业为其提供物业服务。证4、业主办理入伙程序表一份，证明2011年5月20日被告正式收房，办理了物业入伙手续。证5、前期物业服务协议一份，证明被告认可服务收费标准及逾期缴费按每日千分之三缴纳违约金。证6、物业费通知函一份及照片3张，证明被告未按期缴纳物业费，原告进行书面催缴。证7、物业费计算明细表一份，证明被告欠费的年限及具体明细，证明原告诉请的来源。证8、北京首钢房地产开发有限公司南戴河分公司与被告签订的协议书一份，证明就逾期交付房屋所有权证违约金事宜甲方应支付乙方违约金15314元，第3条约定若更换物业公司甲方保证对抵顶的违约金对有效。证9、会议纪要一份，证明由于开发商的经营决策自2014年1月由原告为该小区提供服务。 被告的质证意见为：对证1在真实性无异议关联性有异议，按商品房买卖合同显示被告所购买的商品房小区为首钢南戴河小区并非鸥洲小区。该文件是批复，批复对小区收费的请示，没有后续的由哪家服务公司收费的备案情况，明确要求有物业公司在物价局或房屋管理部门有一个备案，有哪一家物业公司管理该小区，被告购买的房屋位于秦皇岛市抚宁县，也没有证据证明原告就是该小区的物业管理人员，既没有法定的也没有约定的，被告至今没有入住该小区，也没有享受过物业公司提供的服务，证1与本案没有关联性，没有证实原告为被告买的小区的实际物业经营人。对证2，是被告与房地产开发公司签订的业主临时公约，并未指定原告为案涉小区的物业服务公司，无法达到原告所述其与房地产开发商与达成了物业服务的证明目的。对证3无法显示原告为案涉小区的物业服务公司。业主临时公约和承诺书，是与房地产公司形成的单方的一个具有约束力的行为，与原告物业公司没有任何关联性。对证4，与本案无关，无法证实原被告存在物业服务关系，无法证明原告提供物业服务的事实。对证5、该证据显示与被告签订物业服务协议是北京首房物业公司并非原告，原告并非协议主体，无权以该协议要求被告承担任何责任。违约金的约定也与原告无关。对证6、被告并未收到物业费通知函，原告以张贴方式向被告催缴物业费不符合法律规定，且其不具有向被告主张物业费的权利。对催收通知函，与被告没有任何关系，催收的程序不符合法律规定也不符合合同的约定，合同当事人提供的地址身份证号均是在石家庄，原告将没有人入住的房子贴催收不具有法定程序，对被告不具有任何效力。对证7三性均不认可，系原告单方出具，其关于物业费、垃圾清运费的相关规定都与被告无关。证据8只是约定了逾期办理产权证书违约金，应该还有逾期交房的补偿。该协议系原告与地产公司签订，应该是被告和南戴河分公司持有，现该在证据出现在原告方，可以推断另外一份关于逾期交房的也应该在原告处，请法院责令原告提交该协议。协议是被告与第三方签订的，因逾期交房所有权证书这个协议和办权属证的协议是配套的。原告认可的行为应当予以履行。证据9会议纪要既没有盖章也没有相关人员的签字，对真实性合法性不认可，他们的内部行为不能作为本案的定案依据。该2份证据均不能证实原告是开发商指定的物业服务公司。 被告提供了以下证据：证1、被告与北京首钢房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同一份，第1条约定该小区为首钢总公司南戴河住宅楼，附件4第7条约定开发商指定的物业管理企业为北京首房物业管理有限公司，并非原告。证2、协议书一份，原被告之间及北京首钢房房地产南戴河分公司签订的，约定被告以从北京首钢房地产开发有限公司南戴河分公司取得的违约金冲抵应交原告的物业费15314元，从2013年10月15日至2017年7月14日，抵顶该段时间物业费所剩余的违约金70143元，用于冲抵以后的物业费及相关费用。按协议约定，原被告已经就物业费缴纳方式进行了约定，该协议合法有效，是真实意思表示，按照协议约定原告应向第三方北京首钢房地产南戴河分公司主张本案物业费。本案原告并未提交任何证据证明北京首钢房地产开发公司指定原告作为被告所购小区的物业服务公司，其所向被告主张物业费的依据为临时公约，该临时公约并未体现原告即为开发商指定的物业公司。 原告的质证意见：对证1、真实性认可，合同确实约定了逾期办证的违约金计算方法，但是按照该方法被告提供的证据二就不具有真实性。对证2三性均有异议，被告自相矛盾，其不承认原告为其提供物业服务，却又出示原被告之间的协议书，依据事实被告在2017年7月14日之前确实有违约金来冲抵其物业费，所以原告没有主张之前的物业费用。当时原告依据合同约定，支付违约金的有若干业主，大致数额都在1万元左右，按被告所述违约金数额高达8万余元，是不符合客观事实的。另外该书证注明是根据与第三方签署的违约金补偿协议确定的违约金数额，也写明了第三方应补偿乙方违约金15314元，该书证将第三方补偿的违约金写的清楚明确，原告也是认可的。但是后面的7万余元原告不认可，被告应提交原始的与第三方签订的违约金协议来证明其主张。假设违约金为8万余元，就应当写明物业费抵顶至二〇二几年，而不会截止到2017年7月14日。 综合分析以上证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2010年9月5日，李烨与北京首钢房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定李烨购买该公司开发的首钢总公司南戴河住宅楼D61单元302号房，建筑面积207.25平方米，套内建筑面积189.66平方米，公摊面积17.59平方米。同日，双方签订《临时业主公约》，李烨出具《承诺书》，认可遵守开发商选定的前期物业服务管理企业提供服务，按期缴纳物业费。李烨承诺遵守临时公约，承认开发商选定的物业服务企业为其提供物业服务。2011年5月20日，北京首房物业管理有限公司（甲方）与李烨（乙方，业主）签订《前期物业服务协议》，乙方D6楼1单元302室，建筑面积199.85平方米，物业管理服务费每平方米每月1.68元，不按约定的时间和标准交纳相关费用，按每日千分之三缴纳违约金。2011年10月20日，原抚宁县物价局作出抚价费自［2011］第41号《关于首房鸥洲小区物业服务费的批复》，批准首房物业服务有限公南戴河分公司收费标准：情景洋房物业服务费1.68元/月、平方米。 2013年10月25日，首钢召开经理办公会，形成会议纪要，载明：同意房地产公司关于收购首房物业公司其他股东股权并成立南戴河物业管理公司的汇报。同意注册成立南戴河物业管理公司，接管首钢地产南戴河项目全部物业管理业务。 2014年1月2日，秦皇岛首房物业服务有限公司成立。 2016年1月14日，北京首钢房地产开发有限公司南戴河分公司（甲方）与李烨（乙方）签订《协议书》，甲方支付乙方逾期交付房屋所有权证书违约金15314元，双方同意以物业费、垃圾清运费抵顶相同数额的违约金。若更换物业公司，甲方保证抵顶的物业费对更换后的物业公司继续有效。 2016年1月14日，秦皇岛首房物业服务有限公司（甲方），李烨（乙方）及第三方北京首钢房地产开发有限公司南戴河分公司签订《协议书》，主要内容为：根据乙方与第三方签署的“因逾期交付房屋所有权证违约金补偿协议”，第三方应补偿乙方违约金15314元。乙方将从第三方取得的违约金冲抵应交甲方物业费及其他费用15314元，（计算时间为2013年10月15日至2017年7月14日止），抵顶后余额70143元，可冲抵以后年度物业费及相关费用。此协议一式三份，甲乙各持一份，抄送第三方一份。首房物业公章，李烨签字。协议书为事先打印的格式文书，乙方姓名、房号、金额、日期是手写填写的。李烨称是公司事先准备好的，其本不情愿，不想签，认为违约金应该是十八万多元，但最后迫于无奈才签名的。首房物业没有提供该协议。双方均不能说明手填内容是谁填写的。因该协议内容前后矛盾，双方产生分歧。原告认为，被告共计获得用违约金15314元，抵顶物业等费用至2017年7月14日已经用完，其公司现在索要的是2017年7月15日至2020年4月14日的物业费11079.75元，垃圾清运费99元，违约金23424元。被告认为还有一份首钢房地产与其签订的“逾期交房违约金协议”，被告称没有找到或者当时就没给她，认为原告既然有一份，就应该也有另一份，要求原告提供。两份违约金协议共计85457元，抵顶物业费15314元至2017年7月14日，余额70143元仍然应当抵顶之后的物业费等费用。 本院认为，原告为被告所在小区提供了物业服务，被告作为业主应当依约交纳物业费。被告辩称与原告没有合同，原告没有提供物业服务，与其提供的2016年1月14日三方协议书不符，不予采纳；根据三方协议书，应当认定被告已经认可原告为该小区物业服务企业。对于被告用“第三方赔偿的违约金”抵顶物业费问题，原告认可15314元，计算时间为2013年10月15日至2017年7月14日止；否认还有余额可以抵顶之后的物业费。原告称“支付违约金的有若干业主，大致数额都在1万元左右”，可见，存在三方协议书的并非被告一人，应当推定是原告制作了格式合同，以便与“若干业主”签订时重复使用。因格式合同产生分歧应当作出对提供格式合同一方不利的解释，故本院认定余额70143元仍然应当抵顶之后的物业费等费用，直至用完为止。现该费用没有用完，原告要求被告支付物业费没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告秦皇岛首房物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费333元，由原告秦皇岛首房物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  刘振会 二〇二一年四月二十七日 书记员  赵晶晶