江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0113民初2114号原告：辛忠勤，男，1952年1月10日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。被告：赵海，男,1987年6月14日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。原告辛忠勤与被告赵海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案受理后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员朱悦适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告辛忠勤、被告赵海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告辛忠勤向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿因其违约给原告造成的房屋售价损失3万元及利息（自2017年7月15日至实际支付之日止，按银行贷款利率的四倍计算）；2、本案的诉讼费用由被告承担。法庭辩论终结后，原告于2021年4月2日向本院申请将利息部分的诉讼请求变更为以183万元为基数按照同期银行贷款利率的四倍计算108天加上以3万元为基数按照同期银行贷款利率的四倍自2017年7月15日起计算至被告实际赔偿之日止。因原告于法庭辩论终结后方申请变更诉讼请求，不符合法律规定，本院不予准许。原告起诉的事实与理由：辛忠勤与赵海之间的房屋买卖合同纠纷，赵海于2017年10月诉至南京市栖霞区人民法院，栖霞区人民法院于2018年9月27日作出一审判决。辛忠勤不服上诉至南京市中级人民法院，南京中院于2019年2月25日作出判决维持原判。在栖霞法院的一审判决书中，认定了辛忠勤与赵海均有违约事实。其中，对于辛忠勤的违约，判决书判决赔偿赵海5万元。然而，对于赵海违约责任的追究，由于辛忠勤当时对法律程序的不了解，而错失了提出反诉的时间，因此没有被一审纳入实际审理的范围。后辛忠勤上诉至中院，中院同样没有对赵海的违约行为作出处理。故辛忠勤提起本案诉讼，以弥补在上次诉讼中的失误，维护合法权益。辛忠勤认为赵海应承担辛忠勤因房价下跌造成的损失，辛忠勤与第三方签订的并且已执行完毕的售房协议的售价为180万元，辛忠勤与赵海的签约价为183万元，正好差3万元，赵海还应承担辛忠勤的利息损失。故原告诉至法院，请求判如所请。被告赵海辩称，栖霞法院和南京中院作出裁判认定因情势变更解除双方合同，退还赵海交纳的5万元定金。既然法院判决解除合同，故此房今后买卖与赵海无关。房价涨跌不是赵海可以决定的，如按照辛忠勤的逻辑，最终成交价超出的价格辛忠勤应与赵海分享。一审期间，辛忠勤将房屋二次出售，赵海因为未能购买成功，重新又选择了一套房产购买，交易价远超案涉房屋售价，赵海新购买房屋的差价如按辛忠勤逻辑应由辛忠勤负担。经审理查明，本案被告赵海曾作为原告以房屋买卖合同纠纷为由将本案原告辛忠勤、本案案外人南京宁驰房地产经纪有限公司（以下简称宁驰经纪公司）作为被告诉至本院，2017年9月4日本院立案受理。本院在该案中查明事实如下：“2011年10月12日，辛忠勤与原南京市下关区房屋拆迁安置办公室签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，获得了被拆迁房屋补偿款380871元。后辛忠勤与南京汇杰建设发展有限公司签订了《房屋买卖合同》，购买了坐落于南京市栖霞区房屋。2017年7月15日，赵海、辛忠勤、宁驰经纪公司三方签订了《房地产买卖居间合同》，该合同以辛忠勤作为甲方、赵海为乙方、宁驰经纪公司作为丙方订立的，该合同约定的主要内容为：甲方（辛忠勤）将坐落于南京市栖霞区，建筑面积为88.45平方米的房屋出卖给乙方（赵海），房屋售价为1830000元，交易所产生的费用由乙方承担，初始证费由甲方承担；乙方于产权过户当日前向丙方支付中介费26300元；三方商定，违约金为50000元。同时，三方又签订了《补充协议》，约定：乙方于2017年7月15日支付甲方购房定金伍万元；甲乙双方于2017年9月31日前将该房屋买卖及贷款所需的相关材料备齐，进行买卖及贷款预批手续；该房贷款预批审核通过后五日内，乙方支付甲方购房首付款人民币伍拾伍万元整，贷款部分共计人民币壹佰贰拾叁万元；房屋税费、贷款标准以国家相关政策为准等。合同签订当天，赵海通过招商银行向辛忠勤支付购房定金50000元。2017年7月25日，南京市地方税务局发布了《关于拆迁安置住房的持有年限判定政策的通知》，该通知规定：自2017年8月1日起，对个人取得的拆迁安置房的持有年限，以取得的房屋产权证或契税完税证注明的时间来判定；此前已经受理但尚未办理完毕的案件按原政策口径执行。2017年8月9日，辛忠勤将案涉房屋的产权登记在其名下。由于该政策的实施，造成案涉房屋变为不满两年，需要额外缴纳相关的费税。对于额外的费税承担，赵海和辛忠勤意见不一，双方产生矛盾。2017年8月19日，赵海、辛忠勤一起到宁驰公司进行协调并都对协调过程进行了录音。协调中，辛忠勤提出额外的费税先由其代付，待合同履行完毕后由第三方判定额外费税的承担；赵海要求先确定额外的费税的承担，如不能明确，则取消合同，退还定金50000元。但双方在解除合同后返还定金数额上发生争议，以致调解无果。为此，赵海诉至法院，要求处理。2017年11月1日，辛忠勤与案外人谢某甲签订了《南京市存量房买卖中介合同》，以1800000元将案涉房屋卖给谢某甲，在该合同的补充条款约定：如甲方（辛忠勤）该房屋纠纷于2017年11月13日顺利解决，则双方按约定时间正常运作贷款过户等相关程序；如未处理好该房纠纷，则过户手续等顺延……。2017年12月15日，辛忠勤与案外人谢某乙签订了《南京市存量房交易合同》，以1080000元的价格将案涉房屋卖给谢某乙，同日，辛忠勤与谢某乙向房产部门提交了《房产交易、不动产登记审批表》。2018年3月1日，本院在庭审中询问辛忠勤对赵海要求解除合同的意见时，辛忠勤回答：“我不同意解除合同，原告没有履行协议，我一直坚持履行合同，房子我要考虑重新出售，再履行合同已没有意义；我同意解除合同，不同意返还5万元定金”。后辛忠勤承认案涉房屋已被其于2018年1月份以后出售。基于此事实，赵海在其诉讼请求基础上，将返还定金50000元变更为要求双倍返还定金100000元。辛忠勤则向本院提交了书面材料，认为赵海应承担全部违约责任；赵海以情势变更为由，要求解除合同、退还定金不符合情势变更的条件；在2017年8月19日调解之后，赵海也一直拒绝履约，足见毁约的故意；赵海看到因政策原因导致市场上房价大幅下跌时，以增值税是新增的为由拒绝履行合同；由于案涉房屋已卖出，其表示同意解除合同，定金五万元不予退还；请求判定赵海违约给其带来的房屋售价差额30000元及房款迟延到账的利息损失23554元；依法给予赵海处罚。本院于2018年5月18日再次开庭审理本案。庭审中，赵海认为，由于政策调整这次的多余税费达到十万余元，超过了江苏省2017年人均可支配收入的2倍，属于重大的风险变化，其按照约定的争议解决方式，在合同履行期限前并在具备情势变更的基本条件下诉至法院，解决纠纷，没有任何违约行为；辛忠勤在合同尚未解除的情况下，擅自一房二卖，属于根本违反合同约定，应按照定金罚则规定，双倍返还定金，故坚持其诉讼请求。而辛忠勤、宁驰经纪公司则经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加庭审”。本院在该案中认为：“赵海、辛忠勤在宁驰经纪公司的居间下签订了《房地产买卖居间合同》，该合同系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，该合同合法有效。在合同履行中，因税务政策的调整，案涉房屋持有年限被定为不满2年，导致案涉房屋交易时需要另外缴纳税费。但税务政策的调整不属于情势变更，也不影响合同的继续履行，且在协调时辛忠勤明确表示先由其代为缴纳另外增加的税费，双方继续履行合同的情况下，赵海不同意并诉至法院，要求解除合同，辛忠勤退还其定金50000元。因此，赵海的行为构成违约。故赵海要求辛忠勤双倍返还定金为100000元的请求，本院不予支持。辛忠勤在本案第一次庭审时，即已和他人另行签订了房屋买卖合同，将案涉房屋进行出卖，而在答辩时仍然要求“判处合同有效，继续履行”；此后，辛忠勤又与他人签订了《南京市存量房交易合同》，将案涉房屋出售给他人，以实际行为解除了其与赵海签订的《房地产买卖居间合同》，其行为构成了根本违约。鉴于双方之间的《房地产买卖居间合同》已实际解除，考虑到赵海和辛忠勤均有违约行为，所以，辛忠勤应在合同解除后返还赵海定金50000元。辛忠勤要求判定赵海违约给其带来的房屋售价差额30000元及房款迟延到账的利息损失23554元，上述要求系另一诉，但辛忠勤没有在本案审理中办理相关反诉手续，故本案不予处理。辛忠勤主张依法给予赵海处罚，但无证据证实赵海实施了妨害民事诉讼的行为，本院对此主张不予采纳。辛忠勤无正当理由，拒不到庭参加2018年5月18日的庭审，由此产生的法律责任应由其自行承担”。2018年9月27日，本院作出（2017）苏0113民初4994号民事判决书，判决：“一、解除原告赵海与被告辛忠勤及南京宁驰房地产经纪有限公司于2017年7月15日签订的《房地产买卖居间合同》;二、被告辛忠勤于本判决生效后十日返还原告赵海定金50000元；三、驳回原告赵海的其他诉讼请求”。后辛忠勤不服该判决上诉至南京中院，南京中院在二审案件中查明的事实与一审法院（本院）一致。南京中院在二审中另查明“一审法院在2018年5月18日开庭之前向各方都邮寄了开庭传票，其中寄给上诉人的快递面单上记载的地址、电话是上诉人在一审法院留存的地址确认书上的地址和电话。一审法院开庭后被上诉人又向一审法院提交了一份2017年9月1日本案双方的通话录音，一审法院未组织双方进行质证，二审中被上诉人向本院提交该证据，以此证明后来被上诉人曾跟上诉人电话协商，提出过新的解决方案，但是上诉人均不同意。上诉人对此质证称，对通话人和通话内容没有异议，但对通话地点和通话时间不确定，上诉人当时之所以不同意赵海的方案，一是因为被上诉人赵海在调解的时候无故向上诉人泼水且拒不道歉，二是被上诉人的方案上诉人均不能接受。二审庭审中，上诉人辛忠勤陈述谢某甲是谢某乙的儿子，因为谢某乙替谢某甲买房子，所以上诉人就跟谢某乙签订了房产局备案合同”。南京中院在该案中认为：“本案二审中的争议焦点为：上诉人是否应当返还被上诉人定金5万元。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方签订的合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案双方签订房屋买卖合同后，因税务政策调整导致双方为税费的负担问题产生争议，双方应进一步协商，在双方协商过程中上诉人提出较为合理的解决方案但被上诉人予以拒绝且未能提供新的解决方案，故其行为构成违约，其无权要求被上诉人双倍返还定金。但在双方诉讼过程中，上诉人又将涉案房屋卖给案外人，导致双方之间的房屋买卖合同实际已经解除，故一审法院判决上诉人返还被上诉人定金并无不当。上诉人主张本案系被上诉人违约且其与案外人约定如未处理好纠纷则顺延办理过户手续，故其不应当返还定金。因一审法院已经考虑了上诉人在本案中违约的因素，上诉人虽与案外人约定如未处理好纠纷则顺延办理过户手续，但其实际已经向房产部门提交了《房产交易、不动产登记审批表》，表明其并未顺延办理过户手续，故上诉人主张其不应当返还定金的理由不能成立。关于上诉人在本案中主张的一审法院审理过程中存在的程序问题，因一审法院已经向上诉人所留存的地址邮寄了开庭传票，故上诉人未按时参与庭审相应的法律后果应自行承担。综上所述，辛忠勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持”。2019年2月25日，南京中院作出（2018）苏01民终11085号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有双方当事人的陈述、人民法院生效裁判文书及本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案中，根据本院及南京中院两审法院查明的事实，本院民事判决书中明确载明“在合同履行中，因税务政策的调整，案涉房屋持有年限被定为不满2年，导致案涉房屋交易时需要另外缴纳税费。但税务政策的调整不属于情势变更，也不影响合同的继续履行，且在协调时辛忠勤明确表示先由其代为缴纳另外增加的税费，双方继续履行合同的情况下，赵海不同意并诉至法院，要求解除合同，辛忠勤退还其定金50000元。因此，赵海的行为构成违约。故赵海要求辛忠勤双倍返还定金为100000元的请求，本院不予支持。辛忠勤在本案第一次庭审时，即已和他人另行签订了房屋买卖合同，将案涉房屋进行出卖，而在答辩时仍然要求判处合同有效，继续履行；此后，辛忠勤又与他人签订了《南京市存量房交易合同》，将案涉房屋出售给他人，以实际行为解除了其与赵海签订的《房地产买卖居间合同》，其行为构成了根本违约”，即本院在该案中认为在合同履行过程中赵海先有违约行为，后辛忠勤在4994号案件答辩时要求判令合同有效继续履行却将房屋出售给案外人的行为构成“根本违约”，故而本院在该案中认为赵海与辛忠勤均有违约行为，尤其是辛忠勤的行为系“根本违约”，就违约行为所致法律后果而言，“根本违约行为”要重于违约行为。在辛忠勤提出上诉后，南京中院的民事判决书载明“本案双方签订房屋买卖合同后，因税务政策调整导致双方为税费的负担问题产生争议，双方应进一步协商，在双方协商过程中上诉人提出较为合理的解决方案但被上诉人予以拒绝且未能提供新的解决方案，故其行为构成违约，其无权要求被上诉人双倍返还定金。但在双方诉讼过程中，上诉人又将涉案房屋卖给案外人，导致双方之间的房屋买卖合同实际已经解除”，并最终驳回上诉，维持原判，即南京中院对本院一审中认定的赵海违约行为与辛忠勤的“根本违约”行为进行了支持。辛忠勤在本院4994号案件及南京中院11085号案件中认为赵海违约，应承担赔偿责任。在上述两案中虽未受理辛忠勤对赵海的反诉，但并不意味着如果该两案辛忠勤的反诉得到了受理必然会胜诉。根据本院4994号案件及南京中院11085号案件认定的赵海违约行为与辛忠勤的“根本违约”行为，最终裁判结果是辛忠勤退还收取赵海的5万元定金，尤其是南京中院在二审中明确说明该裁判结果是“一审法院已经考虑了上诉人在本案中违约的因素”。现本院4994号案件及南京中院11085号案件已结合辛忠勤的根本违约行为对5万元定金是否退还、退还部分还是全部退还综合考虑作出了处理，现辛忠勤以赵海的违约行为再诉赵海进行赔偿，并且前述已说明就违约行为所致法律后果而言，“根本违约行为”要重于违约行为，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告辛忠勤的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由原告辛忠勤负担。本判决为终审判决。审判员  朱悦二〇二一年四月三十日法官助理熊江燕书记员沈易茜