重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初3182号 原告：张寿明，男，1972年12月11日出生，汉族，住重庆市涪陵区。 原告：张雷，男，1995年9月20日出生，汉族，住重庆市涪陵区。 被告:重庆联盈裕田商业管理有限公司，住所地重庆市北部新区金州大道42号2幢15-2，统一社会信用代码91500000MA5U5MGA4W。 法定代表人：覃伟，总经理。 委托诉讼代理人：吴爱玲，系被告公司员工。 原告张寿明、张雷与被告重庆联盈裕田商业管理有限公司（以下简称“联盈裕田公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告张寿明、张雷，被告联盈裕田公司的委托诉讼代理人吴爱玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张寿明、张雷向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付2020年2月至2020年12月拖欠的租金93092.40元；2.判令被告支付合同违约金145866.64元；3.要求被告支付物业服务费1957元、拖欠房租的滞纳金（滞纳金以93092.40元为基数，从起诉之日起按银行同期贷款利率计算至付清之日止）；4.判令被告将承租房屋改变的结构恢复至原样；5.本案诉讼费、律师费以及追偿而发生的费用均由被告承担。事实和理由：2017年11月26日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，房屋位于重庆市渝北区XXXX广场XX栋X层XX号房，合同约定租赁期限从2018年6月1日起至2023年5月30日止，第一到第三年月租金15764.40元，第四到第五年月租金为17027.64元，每月1日后五个工作日前支付当月的租金。合同同时约定若一方违约，则应向另一方支付本合同剩余租赁期限内租金总额的百分之三十为违约金。合同签订后，被告于2020年2月和3月拒绝支付房租，2020年4月到9月拒绝足额支付房租，2020年10月至今（2020年12月）未支付房租。被告至今仍占有并使用该房屋。综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求的房屋，被告理应依约及时支付租金给原告。但是，被告却使用房屋且拒不支付租金至今。现双方就因被告的违约行为给原告造成的其他各项损失，未能达成一致，依据《中华人民共和国合同法》等相关规定，特具状诉至贵院，望判如所请。 被告联盈裕田公司辩称，1.针对第一项诉讼请求，因2020年被告受到疫情影响，经营出现困难，被告曾在2020年发函告知原告，请求减免2020年2月租金及2020年3月至2020年4月租金各减一半，原告收到被告请求未提出异议，因此，被告有权认为原告已同意减免，对此，原告诉请2020年2月至2020年3月租金与事实不符。2.被告认为原告的第二项诉讼请求不成立，该项诉讼请求缺少法律依据及合同依据，即使法院认为应向原告支付违约金，也应按法律规定予以支持，现目前原告要求的违约金标准过高，请求法院予以调整。3.针对第三项诉讼请求，物业费应由被告交向物业公司，而不是直接交向原告。因此，原告的该项诉讼请求不合理，对于房屋租金滞纳金，原告缺少法律依据，且合同也尚未约定，请求法院驳回该项诉讼请求。4.针对第四项诉讼请求，被告认为原告要求返还房屋，但原告并未向法院请求解除房屋租赁合同，因此该诉讼请求并不成立。同时被告认为原被告双方在合同的第五条第二款约定，合同终止时，按届时现状交还房屋，因此即使原被告双方合同解除，被告也是按现状交付房屋，无需恢复原状。5.针对第五项诉讼请求,原告并未委托代理律师，请求驳回原告该项诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告张雷、张寿明系位于重庆市北部新区XXX道XX号附XX房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为52.20平方米，房屋用途为批发零售用地/商业服务。张雷、张寿明对该房屋系按份共有，张雷占40%的份额，张寿明占60%的份额。 2017年11月，双方形成了以原告张雷、张寿明为出租人（甲方）、被告联盈裕田公司为承租人（乙方）的《商铺租赁及付款合同》1份。合同主要约定：第一条、租赁商铺的基本情况1.地址：重庆市渝北区XXXX广场XX栋X层XX号房；2.面积：建筑面积52.20平方米（以产权证面积为准）。第二条、租赁期限及租金支付1.租赁期限：租赁到期时间为2023年5月30日；2.租金支付：自2018年6月1日起至2023年5月30日止；3.租赁期内租金标准：                            租赁年限                       租金（元/月）                               第1-3年                       302/㎡=15 764.4                               第4-5年                       326.2/㎡=17 027.64                5.乙方负责为该商铺进行统一运营，运营期间的物业费、水电费、装修保证金、物业除渣费等费用，均由乙方自行承担。租赁期内涉及使用的水电、宽带、有限电视费等由乙方或乙方指定的第三方承担。第七条、违约责任2.本合同签订后，如因乙方原因导致本合同无法履行或者乙方单方解除本合同的，应承担本合同剩余租赁期限内租金总额的百分之三十作为违约金；4.甲乙任何一方违约，应承担赔偿损失、违约金，还应承担守约方因追偿而发生的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、鉴定费等费用。合同还对其他事项进行了约定。二原告在合同上签名捺印，被告在合同上加盖单位印章。 合同签订后，原告于2018年6月1日将案涉租赁房屋交付被告使用，庭审中原告陈述现在被告仍在使用房屋。被告按照合同约定向原告给付了2020年2月前的租金。后被告向原告给付了2020年4月至2020年9月的部分房租，每月支付13386元。被告尚欠原告2020年2月、2020年3月、2020年4月至2020年9月期间的部分房租以及2020年10月至2020年12月期间的租金至今未支付。 2020年1月31日，被告向原告发出《关于减免疫情影响期间租金的商请》，主要内容为：因不可抗力导致合同不能履行期间的责任，双方不应互相承担责任，自2020年2月1日起至2020年2月29日期间租金予以减免，2020年3月1日至2020年4月30日期间租金减半收取，此时间段过后，双方继续诚信合作，履行合同，租金按原合同执行；请原告在被告发出提请后的7日内进行回复，如未予回复，视为同意被告提请。二原告在庭审中陈述收到该份函，但没有同意减免，提出了异议。 庭审中，二原告与被告一致确认，双方并未达成解除或终止合同的协议。 另查明，因新型冠状病毒疫情的影响，重庆市人民政府从2020年1月24日起启动重大突发公共卫生事件一级响应措施。 2021年1月15日，原告要求被告将承租房屋改变的结构恢复至原样并支付拖欠租金93092.40元及滞纳金、违约金145866.64元、物业服务费1957元等诉至本院。 上述事实，有当事人举示的不动产产权证、《商铺租赁及付款合同》、《关于减免疫情影响期间租金的商请》、当事人的陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，二原告与被告签订的《商铺租赁及付款合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。 被告租赁二原告的房屋后，在原、被告双方并未达成解除或终止合同协议的情况下，被告理应按约向二原告支付租金。被告在庭审中抗辩称被告因受疫情影响，发函告知二原告请求免除2020年2月租金以及减半收取2020年3月至4月的租金，原告未回复视为同意减免。本院认为，被告向二原告发出的《关于减免疫情影响期间租金的商请》实际上是被告对租金标准变更的单方意思表示，双方未形成减免租金标准一致的意思表示，但新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于法律规定的不可抗力情形。故，因不可抗力导致合同一方当事人无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方当事人有权要求免除或者部分免除责任。本案被告在案涉房屋受新型冠状病毒疫情的影响，疫情防控期间不能营业无法产生收益，本院酌情减免被告1个月的租金，较为公平、合理。被告辩称要求减免2020年2月租金的抗辩意见的理由成立，本院予以支持；但对辩称要求减免2020年3月至2020年4月租金各减一半的抗辩意见理由不充分，本院不予支持。因此，对二原告要求被告给付2020年3月至2020年12月期间租金的诉讼请求，本院予以支持。双方在《商铺租赁及付款合同》中约定的租金标准为15764.40元/月，2020年3月至2020年12月期间，被告应给付的租金为157644元（15764.40元/月×10个月）。扣除被告已经支付的2020年4月至2020年9月期间的部分租金80316元（13386元/月×6个月），被告还应向二原告给付2020年2月至2020年12月期间的欠付租金为77328元（157644元-80316元）。 关于二原告要求被告支付拖欠房租的滞纳金的诉讼请求的问题，本院认为，根据双方在《商铺租赁及付款合同》中有关于“甲乙任何一方违约，应承担赔偿损失、违约金，还应承担守约方因追偿而发生的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、鉴定费等费用”的约定，被告存在未按照《商铺租赁及付款合同》的约定向原告按约支付租金的行为，已构成违约。本院认为，二原告主张拖欠房屋的滞纳金实质，系该条款中所载明的任何一方违约情况下的违约金。因此，对于二原告要求被告支付拖欠房屋滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。但因双方对房屋滞纳金的标准未作约定，结合二原告的诉讼请求，本院认为，被告应当支付拖欠房租的滞纳金（滞纳金的计算方式为：以拖欠租金77328元为基数，从2021年1月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，至租金付清之日止）。 关于二原告要求被告支付合同违约金的诉讼请求的问题，本院认为，根据双方在《商铺租赁及付款合同》中有关于“本合同签订后，如因乙方原因导致本合同无法履行或者被告单方解除本合同的，应承担本合同剩余租赁期限内租金总额的百分之三十作为违约金”的约定，双方在合同中约定的违约金系解除合同或合同无法履行情况下被告应支付的违约金，现原、被告并未解除双方签订的《商铺租赁及付款合同》，合同合法有效，且被告仍在承租案涉租赁商铺，二原告要求被告支付合同违约金的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。 关于二原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求的问题，本院认为，虽然双方签订的《商铺租赁及付款合同》中有“乙方负责为该商铺进行统一运营，运营期间的物业费、水电费、装修保证金、物业除渣费等费用，均由乙方自行承担。租赁期内涉及使用的水电、宽带、有限电视费等由乙方或乙方指定的第三方承担”的约定，但《商铺租赁及付款合同》中并未明确案涉房屋对物业服务费的具体分摊方式，仅根据双方在合同中的约定，无法准确具体计算被告应承担的物业服务费的金额；同时，二原告也未提供其他证明被告对案涉房屋应承担相应物业服务费具体数额的相应证据。因此，二原告要求被告支付物业服务费1957元的诉讼请求证据不充分，理由不成立，本院不予支持。 关于二原告要求被告将承租房屋改变的结构恢复至原样的诉讼请求。现原、被告并未解除双方签订的《商铺租赁及付款合同》，被告仍在使用承租的案涉商铺，故对于二原告要求被告将承租房屋改变的结构恢复至原样的诉讼请求，本院不予支持。 本案二原告并未产生律师费，也未举示充分的证据证明其因追偿本案债权而发生费用的实际金额。因此，二原告要求被告承担律师费以及追偿而发生费用的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告重庆联盈裕田商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告张寿明、张雷2020年2月至2020年12月期间的租金77328元。 二、被告重庆联盈裕田商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告张寿明、张雷拖欠租金的滞纳金（滞纳金的计算方式为：以拖欠租金77328元为基数，从2021年1月15日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，至租金付清之日止）。 三、驳回原告张寿明、张雷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2457.86元（已减半收取），由原告张寿明、张雷负担1368.11元，被告重庆联盈裕田商业管理有限公司负担1089.75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 邹富奎 二〇二一年四月十四日 法官助理 粟 兮 书 记 员 王 玲