河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1706号上诉人（原审原告)：洛阳中泰房地产置业有限公司，住所地河南省洛阳市涧西区周山路6号。法定代表人：关沅锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈晓茹，河南中冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨彦瑞，河南中冶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：博亿达保险销售有限公司河南分公司，住所地河南省洛阳市涧西区九都西路181号（中弘中央广场）8幢1903。法定代表人：李帅，该公司负责人。被上诉人（原生被告），博亿达保险销售有限公司，住所地吉林省长春市绿园区景阳大路1000号中海凯旋门第A3幢305号房。法定代表人：陈东静，该公司总经理。共同委托诉讼代理人：潘永恒，河南润和律师事务所律师。上诉人洛阳中泰房地产置业有限公司（以下简称洛阳中泰置业公司）因与被上诉人博亿达保险销售有限公司河南分公司（以下简称博亿达河南分公司）、博亿达保险销售有限公司（以下简称博亿达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初7053号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由姬秋萍独任审理了本案，于2021年3月22日公开开庭审理了本案。上诉人洛阳中泰置业公司的委托诉讼代理人陈晓茹，被上诉人博亿达河南分公司、博亿达公司的共同委托诉讼代理人潘永恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。洛阳中泰置业公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审民事判决书，依法改判支持洛阳中泰置业公司的诉讼请求，即判决支持:1.确认涉案《中泰大厦租赁协议》、《中泰大厦物业服务协议》及《补充协议》于2020年10月10日解除。2.博亿达河南分公司向洛阳中泰置业公司支付拖欠的租金及物业服务费307142元，并将其占用的位于涧西区周山路的中泰大厦第五层的房屋按协议约定交付给洛阳中泰置业公司。3.博亿达河南分公司支付违约金，暂计算至2020年10月23日为99025元,自2020年10月24日至实际履行完毕义务之日止的违约金按协议约定的“每日年租金的万分之五”的标准计算。4.博亿达河南分公司支付自2020年11月1日起至按合同约定将承租的房屋交付给洛阳中泰置业公司之日止按每月106318.5元的标准计算的房屋占用费。5.博亿达河南分公司支付自2020年9月1日起至2020年10月31日止的水电费用共计4756元。6.博亿达公司对上述博亿达河南分公司应承担的责任承担共同及连带责任。二、本案一、二审诉讼费、保全费等费用由博亿达河南分公司、博亿达公司承担。事实与理由：一审法院认定的“洛阳中泰置业公司与博亿达保险河南分公司签订的《中泰大厦租赁协议》《(中泰大厦物业服务协议》及《补充协议》于2020年10月31日解除”，没有事实根据与法律依据。根据一审法院查明本案的事实:“2020年10月10日,洛阳中泰置业公司向博亿达保险河南分公司发送解除租赁协议、物业服务协议、补充协议的《函》一份”的事实可知，洛阳中泰置业公司是于2020年10月10日向博亿达河南分公司送达了解除合同的通知，故此,涉案《中泰大厦租赁协议》、《中泰大厦物业服务协议》及《补充协议》应于2020年10月10日解除。一审法院认定的“原、被告双方达成部分退租的时间为2020年7月28日”，没有任何证据予以证明,属于认定事实错误。一审法院认定的“关于洛阳中泰置业公司提到的博亿达保险河南分公司将其承租的部分房屋转租、转借给其他公司，根据洛阳中泰置业公司提交的相应公司注册信息的查询单可知，洛阳中泰置业公司对此应知情且认可”,没有事实根据与法律依据。一审法院认定的“因博亿达保险河南分公司在搬离承租房屋的过程中遭到洛阳中泰置业公司的阻拦，并非因博亿达保险河南分公司的原因导致房屋被占用”,没有事实根据与法律依据。一审法院遗漏没有认定的案件事实：因为博亿达河南分公司的严重违约，致使双方的合同提前解除,博亿达河南分公司应向洛阳中泰置业公司支付违约金。博亿达河南分公司的违约情形如下:1.博亿达河南分公司未经洛阳中泰置业公司同意转租、转借承租房屋，并改变租赁房屋的用途:2.博亿达河南分公司超过一个月没有缴纳相关费用；一审法院却在已经查明洛阳中泰置业公司因博亿达河南分公司违约提前解除合同的情况下，却没有支持违约金,明显与事实不符。因为博亿达河南分公司严重违约，致使双方签订的补充协议解除，因此，洛阳中泰置业公司同意免除2020年3月1日至2020年4月10日的租金及物业费94505元的约定也因此作废，博亿达河南分公司应继续向洛阳中泰置业公司支付该部分费用。博亿达公司应就博亿达河南分公司应承担的责任,承担共同连带责任。博亿达河南分公司辩称，依法应驳回洛阳中泰置业公司的全部上诉请求。根据《合同法》规定，结合本案实际情况，洛阳中泰置业公司于2020年10月10日送达所谓的解除该合同通知，至2020年11月18日正式立案之日，尚未届满上述法律所规定所赋予的3个月异议期。因此并不发生解除合同的法律效力。在本案中，洛阳中泰置业公司既已向法院请求确认双方合同解除的诉讼请求，那么法院不仅应当对解除条件进行形式上的审查，还应当对解除条件是否成就进行实质性审查，并最终依据诚实信用原则作出认定。因此，洛阳中泰置业公司的主张不符合上述法律规定，其发出的所谓解除合同的通知当然也不发生解除合同的效力。博亿达河南分公司在原审提交的录音证据中显示双方商定于2020年10月31日前搬离承租的房屋的事实，因此，2020年10月31日解除合同是双方最终对案涉合同的解除达成的合意，原审法院以该合意最终认定双方案涉合同于2020年10月31日解除符合本案的基本事实及实际情况。在原审中博亿达河南分公司提交的证据，能够明确看出博亿达河南分公司于2020年7月28日明确告知对501、502、503、506、517房屋退租，洛阳中泰置业公司也同意了退租，且博亿达河南分公司依据洛阳中泰置业公司的要求于2020年8月8日将上述房屋进行清空，但一直是由于洛阳中泰置业公司的无理要求，才最终导致本案的发生。因此，原审法院依据本案事实认定上述房屋于2020年7月28日退租符合本案的基本事实。博亿达河南分公司认为原审庭审中提交的证据均能够证实洛阳中泰置业公司对于在租赁期间在租赁地注册其他公司是一直是知情且认可的。另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，洛阳中泰置业公司以违规将承租的部分房屋转租、转借给其他公司为由要求博亿达河南分公司承担违约责任也不符合上述法律规定。洛阳中泰置业公司对博亿达河南分公司的公司资产不享有法定的留置权，留置权属于法定的担保物权，洛阳中泰置业公司要求行使的所谓留置权无任何法律依据。原审法院适用《合同法》等法律规定作为判决依据符合上述法律规定。博亿达公司辩称，本案所涉合同系洛阳中泰置业公司与博亿达河南分公司签订和履行，根据合同的相对性原则，本案纠纷与博亿达公司无任何关系。而且博亿达河南分公司与博亿达公司之间财务相互独立。因此，博亿达公司在本案中更不应当承担任何责任。中泰公司向一审法院起诉请求：1.请求确认洛阳中泰置业公司与博亿达河南分公司于2020年1月1日签订的《中泰大厦租赁协议》及《中泰大厦物业服务协议》于2020年10月10日解除;2.请求确认洛阳中泰置业公司与博亿达河南分公司于2020年7月23日签订的《补充协议》于2020年10月10日解除;3.请求判令博亿达河南分公司支付拖欠的租金及物业服务费425274元，并将其占用的位于涧西区周山路的中泰大厦第五层的房屋按协议约定交付；4.请求判令博亿达河南分公司支付违约金，暂计算至2020年10月23日为9025元，自2020年10月24日至实际履行完毕义务之日止的违约金按协议约定的“每日按年租金的万分之五”的标准计算;5.请求判令博亿达河南分公司支付自2020年11月1日起至按合同约定将承租的房屋交付之日止按每月106318.5元的标准计算的房屋占用费；6.请求判令博亿达河南分公司支付自2020年9月1日起至按合同约定将承租的房屋交付之日实际产生的水电费用；7.请求判令博亿达公司对上述第3、4、5、6项诉讼请求承担共同及连带责任;8.本案诉讼费、保全费、律师费等实现债权的费用由博亿达河南分公司、博亿达公司承担。一审法院认定事实：1、2020年1月1日，洛阳中泰置业公司(出租人、甲方)与博亿达河南分公司(承租人、乙方)签订《中泰大厦租赁协议》，主要约定:(1)甲方将位于涧西区周山路的中泰大厦第五层501-518号房、建筑面积为1417.59m，出租给乙方经营使用。租赁期限为12个月，自2020年1月1日至2020年12月31日;(2)租金的计算及支付方式为:32元/平方米/月，月租金为45362元，出租方式为先交租金后使用，租金以两个月为一个结算期;(3)乙方应于租金到期前15日内交纳下一期租金，若不能交纳租金，每超过一日按年租金的万分之五承担违约金;(4)租赁协议第七条约定:未经甲方书面同意，乙方不得自行转租、转借承租房屋;(5)租赁协议第八条约定:未经甲方书面同意，转租、转让、转借承租房屋的;未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途的;逾期1个月未交纳应当由乙方交纳的房租等各项费用的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，如给甲方造成损失，由乙方负责另行赔偿;(6)合同终止后，若乙方逾期搬离的，从逾期当天起，乙方应按合同终止前最后一个月的月租金的1.5倍向甲方支付占用费;(7)《中泰大厦物业服务协议》为《中泰大厦租赁协议》的附件，具有同等法律效力。合同签订后，乙方向甲方交纳了10万元的履约保证金。2、2020年1月1日，洛阳中泰置业公司(出租人、甲方)和博亿达河南分公司(承租人、乙方)签订《中泰大厦物业服务协议》，主要约定:(1)乙方承租甲方中泰大厦第五层501-518号房屋(建筑面积:1417.59m2)，物业费为每月25517元/月(18元/平方月x1417.59m2),办公照明费0.889元/度，水费5.08元/吨，垃圾处置费0.2元/平方月;(2)电费、水费、垃圾处置费，先使用后付费，二个月一个结算期;物业管理费到期前15号交纳，自用办公照明电费、水费、垃圾处置费在物业管理费到期后10日内交纳，每超过一日按年费用的万分之五承担违约金;(3)若签订的《中泰大厦租赁协议》发生变更或提前解除，《中泰大厦物业服务协议》的期限也随之变更或提前解除;(4)乙方不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，逾期满30天仍不交纳的，甲方有权采取停电等相应措施，直到交齐所欠费用和违约金为止。3、上述协议签订后，博亿达河南分公司已按约定交纳了2020年1月、2月的房租、物业费。博亿达河南分公司自2020年3月开始因疫情等原因拖欠2020年3月至7月的租金及物业费及2020年1月至5月的水电费等相关费用，为此，洛阳中泰置业公司于2020年6月5日向博亿达河南分公司发送《告知书》一份。后于2020年7月23日，洛阳中泰置业公司(出租人、甲方)与博亿达河南分公司(承租人、乙方)就租金的减免及支付事宜签订《补充协议》一份，主要约定:(1)针对疫情等因素影响，甲方同意免除乙方2020年3月1日起至2020年4月10日止的租金、物业费94505元(即减免2020年3月份整月及2020年4月份前10天的租金、物业费);乙方自2020年3月1日起至2020年4月10日所产生的水、电及其他费用应按照实际所用及原协议约定按期向甲方支付。(2)乙方拖欠的从2020年4月10日起至2020年5月31日的租金及物业费数额为:118132元;考虑乙方的实际经营困难，甲方同意乙方对该费用分两次交付;乙方承诺按以下时间进行支付:2020年11月30日前，乙方向甲方补交第一笔所欠费用5万元，2020年12月31日前，乙方向甲方补交剩余所欠费用68132元。(3)确认应补交履约保证金金额及支付时间:乙方应向甲方交纳两个月租金作为履约保证金，但目前乙方只交纳了10万元，不足两个月租金;乙方同意于2021年7月15日前补交4万元履约保证金。(4)本协议没有约定的事项，仍按照原协议约定履行。4、根据提交的证据可以确认:截止2021年2月5日，博亿达河南分公司交纳租金、物业费、水电费、垃圾处置费的情况如下:(1)于2020年1月13日支付了1月和2月的租金、物业费;(2)于2020年6月8日支付了6月和7月的租金、物业费;(3)于2020年6月9日支付了1月一5月的水电费、垃圾处置费17726元;(4)于2020年9月30日支付了6月一8月的水电费、垃圾处置费21581元;(5)根据双方于2020年7月23日签订的《补充协议》的约定，博亿达河南分公司已分别于2020年11月30日支付5万元、2021年1月2日支付68132元，共计支付118132元，该款系2020年4月10日至2020年5月31日期间的租金及物业费。5、洛阳中泰置业公司因博亿达河南分公司的违约，多次自己或委托河南中冶律师事务所向博亿达河南分公司发送函件，告知其洛阳中泰置业公司有权解除合同:(1)2020年6月5日，洛阳中泰置业公司向博亿达河南分公司发送《告知书》一份;(2)2020年9月30日，洛阳中泰置业公司委托河南中冶律师事务所向博亿达河南分公司发送函号为中冶律函20200928006号《律师函》一份;(3)2020年10月10日，洛阳中泰置业公司向博亿达河南分公司发送解除租赁协议、物业服务协议、补充协议的《函》份6、洛阳中泰置业公司在通知博亿达河南分公司解除相关协议后，拟在向博亿达河南分公司停止供电及物业服务前、多次自己或委托河南中冶律师事务所向博亿达河南分公司发送函件:(1)2020年10月15日，洛阳中泰置业公司委托河南中冶律师事务所向博亿达河南分公司发送函号为中冶律函20201015003号《律师函》一份;(2)2020年10月19日，洛阳中泰置业公司工作人员柳巧丽向博亿达河南分公司负责人李帅微信告知将于2020年10月19日下午停止物业、水电等服务;(3)2020年10月20日，洛阳中泰置业公司工作人员柳巧丽向博亿达河南分公司送达了将于2020年10月21日停止物业、水电服务《告知书》。最终洛阳中泰置业公司于2020年10月21日下午停止向博亿达河南分公司承租的房屋供电，双方多次发生纠纷及冲突。7、根据博亿达河南分公司提供的证据可知，在其与洛阳中泰置业公司协商过程中，双方均同意2020年10月31日前博亿达河南分公司搬离承租的房屋;洛阳中泰置业公司向博亿达河南分公司发送的相关函件也能够证明该事实。但在博亿达河南分公司实际搬离的过程中，遭到洛阳中泰置业公司工作人员的阻拦。8、关于洛阳中泰置业公司提到的博亿达河南分公司将其承租的部分房屋转租、转借给其他公司，根据洛阳中泰置业公司提交的相应公司注册信息的查询单可知，洛阳中泰置业公司对此应知情且认可。9、2020年7月23日，就租金的减免及支付事宜签订《补充协议》后，博亿达河南分公司于2020年7月28日申请退租部分房屋，结合洛阳中泰置业公司提交的洛阳中泰置业公司员工柳巧丽与博亿达河南分公司的微信聊天记录、博亿达河南分公司提交的与洛阳中泰置业公司协商的谈话记录，洛阳中泰置业公司同意博亿达河南分公司退租501、502、503、506、517房屋剩余承租的房屋504、505、507-510、511-516、518(共997.83㎡)月租金及物业费合计49892元。上述事实，有双方提供的租赁协议、物业服务协议、补充协议、履约保证金收据及付款凭证、律师函、函、工商信息查询单等证据及双方当事人的陈述等证据为证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。洛阳中泰置业公司与博亿达河南分公司在平等自愿的基础上签订的《中泰大厦租赁协议》《中泰大厦物业服务协议》及《补充协议》均系合同当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按约定履行各自义务。就本案的争议焦点一审法院认定如下:根据合同的履行情况及双方的协商情况，洛阳中泰置业公司于2020年10月21日下午停止向博亿达河南分公司承租的房屋供电，双方商定2020年10月31日前博亿达河南分公司搬离承租的房屋，由此确定洛阳中泰置业公司与博亿达河南分公司签订的《中泰大厦租赁协议》、《中泰大厦物业服务协议》及《补充协议》于2020年10月31日解除。根据庭审情况，截止目前，博亿达河南分公司尚欠洛阳中泰置业公司2020年8月、9月、10月三个月的租金及物业费、2020年9月、10月的水电费、垃圾处置费未支付;因博亿达河南分公司已于2020年7月28日向洛阳中泰置业公司提出退租部分房屋，洛阳中泰置业公司同意博亿达河南分公司退租501、502、503、506、517房屋，剩余承租的房屋504、505、507-510、511-516、518(共997.83m2)月租金及物业费合计49892元;故博亿达河南分公司应再向洛阳中泰置业公司支付三个月的租金、物业费149676元(49892元x3个月)。关于未交纳的水电费、垃圾处置费，因洛阳中泰置业公司未提供实际单据，双方可据实结算，或另案另诉解决。关于洛阳中泰置业公司诉求的自2020年11月1日起的房屋占用费，因博亿达河南分公司在搬离承租房屋的过程中遭到洛阳中泰置业公司的阻拦，并非因博亿达河南分公司的原因导致房屋被占用，故洛阳中泰置业公司的该诉求一审法院依法不予支持。洛阳中泰置业公司的其他诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下:一、洛阳中泰置业公司与博亿达河南分公司签订的《中泰大厦租赁协议》《中泰大厦物业服务协议》及《补充协议》自2020年10月31日解除;二、博亿达河南分公司于本判决生效之日起十五日内向洛阳中泰置业公司支付2020年8月、9月、10月的租金及物业费149676元;三、驳回洛阳中泰置业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4550元(已减半收取)、保全费3170元，共计7720元，洛阳中泰置业公司负担6950元，博亿达河南分公司负担770元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，关于涉案合同的解除时间，结合双方当事人提交的证据可以认定，在洛阳中泰置业公司于2020年10月10日向博亿达河南分公司发送解除涉案合同的函之后，双方针对合同解除、租金等事项又进行了磋商、谈判，在2020年10月12日的谈话录音中，博亿达河南分公司员工提出在月底之前搬离，洛阳中泰置业公司员工表示同意，因此可以认定双方同意于2020年10月31日解除涉案合同；关于涉案房屋部分退租的情况，综合博亿达河南分公司提交的多份双方谈话记录内容可以认定，双方对部分房屋于2020年7月28日达成合意；关于涉案房屋的转租、转借问题，根据洛阳中泰置业公司向洛阳博汇房地产经纪有限公司出具的收据等材料可以认定，洛阳中泰置业公司对涉案房屋发生转租、转借的情形早已知悉，但其却在较长时间内提出异议，因此应当视为其已认同涉案房屋的转租、转借；关于博亿达河南分公司是否可以搬离相关办公用品，涉案合同约定：在乙方未结清应付的一切款项前，甲方有权将租赁场所内物品作为抵押物；在双方对租赁费用产生争议后，洛阳中泰置业公司可以依约占据相关物品，但因此而产生的房屋被占据等事实，是由于洛阳中泰置业公司自身行使权利的行为所引起，并不是因为博亿达河南分公司主动占据涉案房屋或逾期搬离所产生，洛阳中泰置业公司不应再以此事实主张房屋占用费。洛阳中泰置业公司的上诉理由无相关确实充分的证据予以证实，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5219元，由洛阳中泰房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  姬秋萍二〇二一年四月二十五日法官助理王恒毅书记员张嘉楠