安徽省岳西县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0828民初303号 原告:吴月南,女,汉族,1967年1月1日生,住岳西县。 委托诉讼代理人：吴兵，安徽刘光耀律师事务所律师。 被告：储亚邦,男,汉族,1982年11月11日生,住岳西县。 委托诉讼代理人：俞浩彬，安徽中辉律师事务所律师。 第三人:吴太平,男,汉族,1972年8月27日生,住岳西县。 原告吴月南与被告储亚邦、第三人吴太平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告吴月南及其委托诉讼代理人吴兵，被告储亚邦及其委托诉讼代理人俞浩彬，第三人吴太平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴月南向本院提出诉讼请求：1、判令被告储亚邦立即向原告吴月南支付2020年12月1日至2021年11月30日期间的房屋租金418000元,并自2020年12月1日起至实际支付之日止,按日2290.41元的标准支付违约金,暂计至2021年1月1日为73293.15元;2、被告储亚邦负担案诉讼费用。事实与理由：2019年12月1日,被告储亚邦与第三人吴太平签订《房屋租赁合同》一份,约定储亚邦承租吴太平所有的、位于岳西县××镇××路××市场××＃楼××号××号商铺,合同中约定了案涉房屋的租赁期限、租金标准、支付方式以及双方的权利义务等与租房有关的事项。2020年3月23日,吴太平为偿还吴月南借款,将案涉103号、104号商铺出卖给了吴月南,吴月南按约补足房屋差价后,于2020年4月1日完成了过户登记。后吴月南要求储亚邦继续履行《房屋租赁合同》,并按合同的约定向原告支付2020年12月1日至2021年11月30日之间的租金,但遭到储亚邦拒绝。为维护吴月南合法权益,特向贵院诉讼,望贵院依法判决。 储亚邦辩称：1、吴太平将案涉的房屋出卖给吴月南前，没有通知储亚邦，侵害了储亚邦的优先购买权，储亚邦愿意在同等条件下加价10万元购买该房屋，如果吴月南愿意入股的话，也可以按照租赁合同的价格履行；2、周边的房屋租赁价格非常低，而吴月南与储亚邦间的租赁价格很高，13年的租金总款基本上等同吴太平出卖给吴月南的房屋价格；3、储亚邦之所以未支付租金是为了维护自己的优先购买权，故储亚邦不构成违约，不应承担违约责任；4、吴月南诉求的违约金数额过高，超过了银行间同业拆借中心贷款市场报价利率的四倍，请求法庭予以降低。 吴太平述称：案涉的房屋出卖给吴月南时吴太平已通知储亚邦；吴太平与储亚邦前期是合伙关系，后来吴太平退出后改为出租，租金高于市场价格属实，原因是吴太平不仅将房屋进行了装修，且将房屋6米高的单层装修改造为两层，二层阁楼可以作为办公室使用。就该纠纷希望吴月南与储亚邦一起协商解决。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院依法作出认定。根据当事人陈述及本院认定的证据，认定事实如下： 2019年12月1日,吴太平就其所有的、位于岳西县××镇××路××市场××＃楼××号××号商铺的租赁事宜，与储亚邦与签订《房屋租赁合同》,合同第一条约定：甲方（吴太平）出租给乙方（储亚邦）的房屋为：金翠兰广场1号商业楼103、104号商铺共计436平方米，计租金面积436平方米。第三条约定：租金及保证金1、租期及租金（1）自2019.12.1起至2020.11.30，年租金合计35万元（2万卡）整（￥37万元）（注：吴太平交给吴月南的合同中，此条划掉）；（2）自2020.12.1起至2023.11.30租金为80元／㎡／月，年租金合计418000元整；（3）自2023.12.1起至2027.11.30租金为80元／㎡／月，年租金合计418000元；（后四年按%5递增）。…2、租金支付期限以上租金每年支付一次，第一年租金于签订合同时付清，以后每年租金应最迟为前一年的12月1日前付清。第六条约定：房屋转让、转租1、租赁期内，甲方随时可将该租赁房屋整体出售或部分出售，同等条件下乙方可优先购买。如由其他人买得，本租期内仍由乙方使用，租金按本协议执行，但交予新的买受人所得。第八条约定：违约责任4、乙方逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付违约金。…7、租赁期满或合同解除，乙方应立即交还房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的房屋占有使用费，直至房屋归还时止，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。2020年3月23日，吴太平与吴月南签订两份《存量房买卖合同》，将该处103号、104号的两套房屋出售给吴月南，价格分别为2986050元和3553200元，2020年4月1日，吴月南就该两套房屋办理不动产权证，权利人均为吴月南单独所有。吴月南向储亚邦索要租金，储亚邦认为租金过高拒付成讼。 储亚邦为证实其提出的租金过高的主张，提交一份其与另一位房主签订的《房屋租赁合同》，租赁房屋为金翠兰商务酒店二层（面积220平方米），第一年、第二年租金六万元，第三年租金六万五千元，合同期满后，承租方享有优先权，但租金按10%递增。 上述事实，有各当事人的身份信息材料，吴太平与储亚邦与签订《房屋租赁合同》，吴太平与吴月南签订两份《存量房买卖合同》，不动产权证，储亚邦与吴月南的微信记录，及庭审笔录等予以证实。 本院认为：吴太平与吴月南签订两份《存量房买卖合同》，以及吴太平与储亚邦签订的《房屋租赁合同》，均是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。同时，吴太平与储亚邦签订的《房屋租赁合同》第六条约定“甲方（吴太平）随时可将该租赁房屋整体出售或部分出售”。吴太平将出租给储亚邦的两间商铺出卖给吴月南，但依据法律规定和合同约定均不影响该租赁合同的效力，只是该商铺的出租人转换为吴月南，即该《房屋租赁合同》的相对方转换为吴月南和储亚邦，该合同对吴月南和储亚邦产生法律效力。而吴太平陈述该租金较高的原因除了两人前期是合伙关系的因素外，其对房屋进行了装修，故租金标准的约定不违反法律规定，且与签订合同时的双方意愿相符。现储亚邦没有依照合同履行支付租金的义务，构成违约，应承担支付租金及承担相应违约责任的法律责任。合同约定逾期支付租金的违约责任是“每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付违约金”，吴月南主张为“按日2290.41元的标准支付违约金”，本院认为，该违约金主张的数额过高，理由为：首先，该租赁合同的租金较高，不低于同地段的租金；其次，合同约定的违约金数额为日租金的两倍，仅一个月达到73293.15元，该数额已达到“过分高于造成的损失”，符合《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定，应予减少。根据案涉房屋租金的直接损失一般为吴月南持有现金的延迟，故本院综合全案实际事实，认定该违约金为2021年全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准为基数，加计30%计算逾期付款损失。 储亚邦提出侵害其“优先购买权”的质辩，但没有提供充分的相应事实证据，而吴太平陈述储亚邦知道出卖房屋给吴月南的事情，且根据《中华人民共和国民法典》第七百二十八条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是承租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”即使吴太平没有通知储亚邦，该责任应由吴太平承担，且不影响吴太平与吴月南之间的房屋买卖合同的效力，因而，储亚邦主张的“优先购买权”质辩，其诉求的对象并不是本案的被告吴月南，故不在本案处理。同理，储亚邦提出的妨害其优先购买权而拒付租金的质辩亦无法律依据，本院亦不予采信。储亚邦提出的吴太平同意免除其三个月房租的说法，首先，吴太平在2020年的房租中确有减免，其次，没有证据证明吴太平在出卖房屋时已就此作为条件。故储亚邦的该质辩，本院亦不予采信。 案经调解不成，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十五条、第七百二十八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告储亚邦于本判决生效后十日内支付原告吴月南房屋租金418000元,并自2020年12月1日起至实际支付之日止,按2021年全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准为基数，加计30%的标准支付违约金； 二、驳回原告吴月南其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 案件受理费4335元（已减半收取），由被告储亚邦承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  程为虎 二〇二一年四月二日 书记员  王丽玲