湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初951号原告：中国农业银行股份有限公司宁乡县支行，住所地：湖南省宁乡市宁乡大道中段（城郊街道罗宦社区月塘组）。负责人：黄顺喜，系该行行长。委托诉讼代理人：谭珂，湖南永晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏美君，湖南永晟律师事务所律师。被告：邓定华，女，1991年3月17日出生，汉族，住湖南省。被告：周浩文，男，1992年7月2日出生，汉族，住湖南省，系被告邓定华之夫。被告邓定华、周浩文共同委托诉讼代理人：周垠，女，1984年8月23日出生，汉族，住湖南省，系被告周浩文姐姐。被告：长沙天宁置业有限公司，住所地：湖南省宁乡市经济开发区二环东路。法定代表人：杨钦。委托诉讼代理人：王雪珂，女，1989年12月5日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，系公司员工。原告中国农业银行股份有限公司宁乡县支行（以下简称中国农业银行宁乡县支行）与被告邓定华、周浩文、长沙天宁置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行宁乡县支行委托诉讼代理人、被告邓定华、周浩文共同委托诉讼代理人、被告长沙天宁置业有限公司委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中国农业银行宁乡县支行向本院提出如下诉讼请求：、解除原告与被告邓定华、周浩文签订的个人购房担保借款合同；2、被告邓定华、周浩文偿还原告借款本金637746.83元、逾期利息29787.22元，逾期罚息197.8元、逾期复利779.01元，合计668510.86元（利息、罚息暂计算至2020年10月31日，此后利息、罚息、复利按合同约定的计算方式计算至实际清偿之日止）；3、判决被告邓定华、周浩文承担原告为实现债权所支付的律师费用40110.65元，以上两项合计708621.51元；4、被告长沙天宁置业有限公司对以上款项承担连带还款责任；5、原告对被告邓定华、周浩文名下位于××乡××开发区××道××路交汇处宁乡美的城6栋2702号房产享有优先受偿权；6、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年7月2日，原告与被告邓定华、周浩文签订个人购房担保借款合同，合同约定：被告邓定华、周浩文向原告申请借款650000元用于购买住房，借款期限为30年，自2018年7月2日至2048年7月1日止，还款方式为等额本息还款法。被告应按合同约定按时足额偿还借款本息和相关费用，若被告邓定华、周浩文未按约定按时足额偿还借款本息及相关费用，即构成违约，原告有权按中国人民银行有关规定计收罚息，对于逾期还款的罚息利率按照计收罚息之日的借款执行利率加收50%执行。原告有权宣布借款本息提前到期，并采取法律法规允许的其他必要措施追回借款，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由被告邓定华、周浩文承担。合同还约定，有关本合同的争议，均受原告所在地的人民法院管辖。合同签订后，原告依约发放了借款，但被告邓定华、周浩文却未依约履行按期、足额还款义务，连续多期逾期未还，经原告多次催收，均未予偿还，为维护原告合法权益，特诉至贵院。被告邓定华、周浩文辩称：原告起诉属实，我方愿意将房屋出售，偿还原告的借款本息。被告长沙天宁置业有限公司辩称：我方阶段性担保责任已经解除，不应当承担担保责任，根据原、被告签订的借款合同第35条，我方作为阶段性保证人，保证责任至取得房地产权属证书并办妥以借款人为抵押权人的抵押登记之日止，被告已经取得关于美的城6栋2702室房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记，阶段性保证责任已经解除，依法不应当承担保证责任。本院经审理认定事实如下：被告长沙天宁置业有限公司经营范围为房地产开发、销售，开发了创业大道与三环路交汇处宁乡美的城。2017年5月10日，被告邓定华、周浩文为购买位于××乡××开发区××道××路交汇处宁乡美的城6栋2702号房产,与原告中国农业银行股份有限公司宁乡县支行签订《个人购房担保借款合同》。双方约定：原告向被告邓定华、周浩文发放借款人民币65万元，年利率为5.635%，借款期限30年。《个人购房担保借款合同》附件二第三条还约定：借款人未按期归还借款本息或应支付的其他费用，借款人有权终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与借款人之间的其他合同，宣布借款人在其他合同项下尚未偿还的借款本息和其他应付款项全部或部分立即到期，要求借款人赔偿因其违约而给借款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费，诉讼费等相关费用损失。为确保上述合同的履行，原告中国农业银行股份有限公司宁乡县支行与被告签订了《个人借款抵押合同》和《个人借款保证合同》，《个人借款抵押合同》约定被告以位于××乡××开发区××道××路交汇处宁乡美的城6栋2702号房产设定抵押担保，抵押担保范围为借款合同项下借款人全部借款，包括本金、利息（罚息）、违约金、损害赔偿金、借款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等），因借款人违约而给借款人造成的损失和其他所有应付费用。被告长沙天宁置业有限公司以保证人的身份，对该笔借款进行了阶段性保证，保证责任至取得房地产权属证书并办妥以借款人为抵押权人的抵押登记之日止。2018年7月2日，原告依约将借款65万元转账至被告长沙天宁置业有限公司账号。被告邓定华、周浩文偿还了2019年12月23日以前原告的借款，2021年，被告邓定华、周浩文取得××乡××开发区××道××路交汇处宁乡美的城6栋2702号房产权证，并办理了不动产抵押，免除了被告长沙天宁置业有限公司的保证责任。被告邓定华、周浩文没有按时偿还原告2019年12月23日以后的借款，构成违约，截止到2020年10月31日，被告邓定华、周浩文拖欠原告单位本金637746.83元，借款利息29787.22元，逾期罚息197.8元。因两被告违约，原告请求解除原告中国农业银行股份有限公司宁乡县支行与被告邓定华、周浩文签订的《个人购房担保借款合同》。原告中国农业银行股份有限公司宁乡县支行委托了律师进行诉讼，要求被告支付律师费40110.65元。上述事实，有原、被告签订的《个人购房担保借款合同》、被告邓定华、周浩文向原告中国农业银行股份有限公司宁乡县支行出具的借款借据，到庭当事人的陈述等证据在卷予以证实。本院认为，被告邓定华、周浩文向原告中国农业银行股份有限公司宁乡县支行借款65万元，并出具了借款借据，原告中国农业银行股份有限公司宁乡县支行与被告邓定华、周浩文、金融借款合同成立。涉案的《个人购房担保借款合同》、借款借据均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应全面履行合同义务。根据合同约定，由于被告邓定华、周浩文违约，原告有权宣布未到期借款提前到期。被告邓定华、周浩文应当向原告支付本金637746.83元，借款利息29787.22元，罚息779.01元，逾期复利779.01元（利息、罚息已计算至2020年10月31日止，后段利息依约定标准计算至借款实际清偿之日止）。关于律师费，当事人在合同中明确约定了律师费的负担，具体律师费用，本院酌情认定本案律师费为5000元，由被告邓定华、周浩文负担。原、被告双方签订了《个人购房担保借款合同》，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。被告长沙天宁置业有限公司以保证人的身份，对该笔借款进行了阶段性保证，保证责任至取得房地产权属证书并办妥以借款人为抵押权人的抵押登记之日止，故被告长沙天宁置业有限公司保证责任免除，被告长沙天宁置业有限公司在本案中不承担责任。据此，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第四百一十条、第六百六十七条、第六百七十一条、第六百七十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司宁乡县支行与被告邓定华、被告周浩文签订的《个人购房担保借款合同》；二、由被告邓定华、被告周浩文于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司宁乡县支行借款本金637746.83元；三、由被告邓定华、被告周浩文于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司宁乡县支行借款利息29787.22元，罚息779.01元，逾期复利779.01元（利息、罚息已计算至2020年10月31日止，后段利息依约定标准计算至借款实际清偿之日止）；四、被告邓定华、被告周浩文于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司宁乡县支行律师代理费5000元；五、原告中国农业银行股份有限公司宁乡县支行对被告邓定华、周浩文、长沙天宁置业有限公司向原告提供抵押的位于名下位于××乡××开发区××道××路交汇处宁乡美的城6栋2702号房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；六、驳回原告中国农业银行股份有限公司宁乡县支行对被告长沙天宁置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10886元，减半收取5443元，由被告邓定华、周浩文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王**二〇二一年四月十八日书记员  陈彪附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。《中华人民共和国民法典》第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国民法典》第六百六十七条借款合同是借款人向借款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。《中华人民共和国民法典》第六百七十一条借款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。借款人未按照约定的日期、数额收取借款的，应当按照约定的日期、数额支付利息。《中华人民共和国民法典》第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。