天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终1269号上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市塘沽水产集团总公司，住所地天津市滨海新区塘沽东江路2277号。法定代表人：谢昆，总经理。委托诉讼代理人：张**，天津汇滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘忠民，天津汇滨律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杜学忠，男，1958年5月28日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张向猛，天津晟昊律师事务所律师。上诉人天津市塘沽水产集团总公司因与被上诉人杜学忠房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初3473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天津市塘沽水产集团总公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审反诉请求；2．上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人提交的《租赁合同》明显优于被上诉人提交的《租赁合同》。二、一审判决适用法律错误。上诉人向被上诉人交付的是冷库和加工间，租赁合同到期后，被上诉人返还的亦应当系冷库和加工间。假定被上诉人在该租赁物上有所投入，也是为其自身经营需要、自身收益而投入，无论上诉人是否同意，被上诉人向上诉人主张该费用都不应得到支持。三、一审启动评估鉴定程序错误，即使启动鉴定符合法律规定，补偿金额也是错误的，部分评估内容未在委托范围内。四、对于260平方米加工间的改造投入不应由上诉人承担。租赁合同到期后，被上诉人应当返还原物，其自行改造的投入后果不能强加于上诉人。杜学忠辩称，上诉人与被上诉人各自提交的租赁合同就第12条约定不一致，上诉人提交的合同页码不连续，明显是拼凑而来，不能确定其真实性。原经办人刘建民先是认可被上诉人的合同约定，后又认可上诉人的合同约定，先后矛盾，不能作为证据使用。在双方合同均不能证实效力优于对方的情况下，应当遵循出资人享有所有权的一般物权原则，其在没有约定合同到期改造的设备设施归属的情况下，应当确定为被上诉人所有，又因改造部分已经附着于建筑物，考虑到不影响租赁物的合理使用，上诉人应对被上诉人进行补偿。对租赁物冷库其自身功能的整体设备设施的更新改造建设，并非简单的装饰装修，不适用最高人民法院的司法解释。上诉人在庭审中认可被上诉人进行过氨气改氟利昂制冷设备的环保改造，原经办人刘建民前后的陈述对此事都是认可的。被上诉人提供了2014年改造的相关票据，设备的日期以及改造设计人员出庭作证可以确定被上诉人在2014年进行了整体制冷设备设施的改造更新，能够确定其包含的范围氨气改氟利昂制冷设备需对所有设备拆除更新，被上诉人提出的范围除有证据证实以外，也具有科学的合理性。评估机构作出的价格明细表内容与法院评估委托书内容一致。对于260平方米加空间改造为冷库的投入，上诉人在合同履行期间认可的，因改造的原因提升了租赁物的使用价值，该改造费用上诉人应当补偿被上诉人。天津市塘沽水产集团总公司向一审法院起诉请求：1．请求判令被告立即将其所占用的天津市滨海新区汉沽太平东街水产公司院内的冷库和加工间腾空并交付原告；2．请求判令被告向原告支付自2019年6月1日起至实际腾空交还原告日止的占用费（按每年180000元标准，暂计算至2019年7月1日为15000元）；3．诉讼费由被告承担。杜学忠向一审法院反诉请求：1．被反诉人天津市塘沽水产集团总公司补偿反诉人杜学忠投资损失624113元（按评估实际损失为准）；2．诉讼费用及评估费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：天津市水产供销有限公司汉沽公司于1997年5月8日取得汉国用（97）字第068号国有土地使用证。该土地使用证载明土地使用者为天津市水产供销有限公司汉沽公司，土地坐落于天津市汉沽区××街，土地用途为办公、生产，总面积5324.99平方米。1997年5月21日，天津市水产供销有限公司汉沽公司就涉案土地上的房屋取得津汉字第0××0号房屋所有权证。2015年1月30日，天津市滨海新区农业局、天津市滨海新区国有资产监督管理委员会共同下发津滨农发［2015］9号文件。文件载明，按照区政府的要求，经区农业局与区国资委会商，将目前由区农业局主管的、原塘汉大城区农业系统24户国有企业（名单附后），统一纳入区国资委监管，具体授权区国有资本运营公司接管企业和所对应的国有资产。区国有资本运营公司将对企业进行分类，根据区国资委总体部署，确定保留、清理、转让的企业范围，积极稳妥推进企业改革、国有资产盘活工作。附件农业局及所属事业单位出资企业名单中包括天津市塘沽水产集团总公司、天津市水产供销有限公司汉沽公司。2016年4月13日，天津市滨海新区国有资本运营有限公司向天津市塘沽水产集团总公司下发津滨国资运营［2016］20号文件，同意由天津市塘沽水产集团总公司对北塘渔港及附属设施、天津市水产供销公司汉沽公司两家公司资产进行经营管理。2014年6月1日，天津市水产供销公司汉沽公司作为发包方与承包方、汉沽水产公司职工杜学忠签订《租赁合同》。合同约定，甲方将坐落于太平东街水产公司院内100吨冷库4吨速冻冷库，260平米加工间，80吨冷库，60平米加工间，出租给乙方，经甲乙双方充分协商达成如下协议：承租期为伍年，2014年6月1日起至2019年5月31日。年租金为人民币叁万伍仟元整，租赁合同签订之日起，乙方交纳给甲方叁万伍仟元整，每年按时交纳。租赁期间的水费、电费按水表、电表的续数及水电部门的规定期限，由乙方负责交纳。乙方租赁经营后，成为独立核算，自主经营，自负盈亏的国有民营企业。应设专人负责日常经营管理工作，建立健全财务会计账目和各项制度，自觉接受甲方对乙方经营管理活动的监督。乙方租赁经营期间，所发生的债权债务全部由乙方自行承担。乙方租赁经营期间，租赁的房屋、设备的维修与保养由乙方负责。乙方应按照房屋、设备的使用规范要求，负责日常维修、保养，使设备保持良好的状态。维修、保养的费用由乙方承担。乙方租赁经营期间，租赁的房屋、设备在保管和使用中造成损坏，乙方应负责维修至完全正常使用状态。租赁经营的房屋、设备损毁至无法修理的程度时，乙方应按附表中的价值进行赔偿。天津市塘沽水产集团总公司提交的2014年6月1日《租赁合同》第十二条约定“租赁合同期满或中途因乙方原因解除合同，乙方应无条件将租赁经营的国有资产交回甲方，乙方在国有资产上的投放，亦应无条件交付甲方”。杜学忠提交的2014年6月1日《租赁合同》第十二条约定“租赁合同期满或中途因乙方原因解除合同，乙方应无条件将租赁经营的国有资产交回甲方，乙方在国有资产上的投放，归属等问题。待下期定立合同时双方协商在议”。除第十二条约定不同外，双方提交的涉案《租赁合同》其余约定内容均一致。合同签订后，天津市水产供销公司汉沽公司将租赁合同约定的房屋交付杜学忠使用，杜学忠按照合同约定的数额交付相应的租金。2014年，因涉案租赁冷库中制冷设备老旧，存有安全隐患，另有环保因素，相关部门要求进行整改。庭审中，双方确认涉案租赁合同项下，杜学忠租赁房屋的范围为汉沽太平东街水产公司院内100吨冷库、4吨速冻冷库、260平方米加工间、80吨冷库、60平方米加工间、两个30吨冷库。其中，260平方米加工间已经改造成冷库。天津市塘沽水产集团总公司认可租赁期间涉案租赁物存在改造，制冷设备存在氨气制冷改为氟利昂制冷的情况。杜学忠主张系由其投入资金进行了冷库改造，制冷设备由原先氨气制冷改造为氟利昂制冷，涉及到100吨冷库、4吨速冻冷库、80吨冷库、两个30吨冷库，租赁合同中约定的260平方米加工间一并改造成冷库。改造的具体范围包括60匹、30匹冷冻机各1台、冷冻风机2台、制冷分配器及节门、冷却塔、盐水罐、不锈钢盐水泵、冷冻无缝钢管、电缆、保温发泡、地面及屋顶处理以及彩钢房、活动板房等。杜学忠向一审法院提出鉴定申请，请求对前述冷库改造的设备及车间改造等的现值进行评估鉴定。经一审法院依法委托，天津中岳华资产评估有限责任公司于2020年11月3日作出《资产评估报告书》，评估结论为于评估基准日（2020年10月19日），评估对象的市场价值评估值为22.7万元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，天津市水产供销公司汉沽公司与杜学忠签订的2014年6月1日《租赁合同》系双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规强制性规定之处，应属合法有效。合同约定承租期限为五年，至2019年5月31日止。合同约定的租赁期限届满后，双方并未续约。杜学忠应当依约向天津市水产供销公司汉沽公司腾退涉案租赁物。根据天津市滨海新区农业局、天津市滨海新区国有资产监督管理委员会共同下发的津滨农发［2015］9号文件及天津市滨海新区国有资本运营有限公司向天津市塘沽水产集团总公司下发的津滨国资运营［2016］20号文件要求，天津市塘沽水产集团总公司对天津市水产供销公司汉沽公司资产进行经营管理。故2014年6月1日《租赁合同》项下，天津市水产供销公司汉沽公司的合同权利及义务应当由天津市塘沽水产集团总公司承接。杜学忠应当向天津市塘沽水产集团总公司腾空并交付其占有使用的天津市滨海新区汉沽太平东街天津市水产供销公司汉沽公司院内的冷库及加工车间，具体包括100吨冷库、4吨速冻冷库、260平方米加工间（已改造成冷库）、80吨冷库、60平方米加工间、两个30吨冷库。租赁合同期满后，杜学忠并未向天津市塘沽水产集团总公司腾退租赁物，其持续占有使用租赁物已无合法依据，应支付占用费。至于占用费标准，天津市塘沽水产集团总公司主张按照现行市场价格每年180000元计算，该主张并无事实和法律依据，一审法院无法予以支持。结合涉案租赁合同约定的涉案房屋租金为每年35000元，一审法院酌情认定杜学忠以每年35000元的标准向天津市塘沽水产集团总公司计付自2019年6月1日起至实际腾退房屋之日止的占用费。关于杜学忠反诉投资损失624113元一节。庭审中，天津市塘沽水产集团总公司确认涉案租赁物进行过改造，但对于改造范围并不清楚，亦未提交证据证明系由天津市水产供销公司汉沽公司进行了投资改造。杜学忠主张其于2014年，基于相关部门的要求进行了整体改造，由氨气制冷改为氟利昂制冷，且260平方米加工间整体改为冷库。综合考虑杜学忠一方提交的购买制冷设施设备相关的票据、涉案租赁物现行制冷设备的生产日期和启用日期均为2014年以及出庭作证的刘宇君证人证言，同时考虑到涉案租赁合同约定的租赁物包含260平方米加工间，但现状为260平方米冷库等多重因素，可以确认系由杜学忠于2014年对涉案租赁物进行了整体改造。至于改造设施的归属，天津市塘沽水产集团总公司提交的2014年6月1日《租赁合同》第十二条约定乙方在国有资产上的投放，应无条件交付甲方。杜学忠提交的2014年6月1日《租赁合同》第十二条约定乙方在国有资产上的投放，归属等问题，待下期定立合同时双方协商再议。因双方各提交一份2014年6月1日《租赁合同》，除第十二条约定不一致外，其余条款均完全一致。双方提交租赁合同均存在页码不连续、争议条款所在页没有签字等问题，同时未提交其他有证明力的证据证实自己一方的租赁合同效力明显优于另一方。基于以上，对于双方提交的涉案租赁合同第十二条的约定，一审法院均不予认可。在无明确约定改造设施应交由出租方处理的前提下，杜学忠对涉案租赁物进行了整体改造，租赁期限届满后，其有权对于改造设施进行处分。考虑到杜学忠系对涉案租赁物制冷设备的整体改造，有别于简单的装饰装修，改造部分已经附着于建筑物。改造时，出租方并未表示反对。杜学忠承租的是冷库，租赁期限届满后返还出租方的，亦应当是冷库。杜学忠的改造行为虽主要利于其租赁期间的生产经营，但客观上亦有助于提升租赁物的使用价值，对出租方并未造成损害。如对改造的冷库设施进行拆除，不仅导致租赁物形态发生变化，亦不利于现有租赁物的合理使用。经天津中岳华资产评估有限责任公司对杜学忠冷库设备、车间等改造部分的现值进行评估，确定现值为227000元。综合考量以上多种因素，基于公平原则，天津市塘沽水产集团总公司应补偿杜学忠对租赁物改造部分的现值227000元。补偿后，杜学忠针对涉案租赁物的所有改造设施均应交由天津市塘沽水产集团总公司使用处理。杜学忠超出该数额的主张，一审法院不再支持。判决：一、被告（反诉原告）杜学忠于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）天津市塘沽水产集团总公司腾空并交付其占有使用的天津市滨海新区汉沽太平东街天津市水产供销公司汉沽公司院内的冷库及加工车间（包括100吨冷库、4吨速冻冷库、260平方米加工间改造成的冷库及附属包装间、80吨冷库、60平方米加工间、两个30吨冷库）；二、被告（反诉原告）杜学忠于本判决生效之日起十五日内按每年35000元的标准向原告（反诉被告）天津市塘沽水产集团总公司计付自2019年6月1日起至实际腾空交付之日止的占用费；三、原告（反诉被告）天津市塘沽水产集团总公司于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）杜学忠支付补偿款227000元；四、驳回原告（反诉被告）天津市塘沽水产集团总公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杜学忠的其他诉讼请求。如果天津市塘沽水产集团总公司、杜学忠未按本判决指定的期间履行向对方的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费174元，反诉案件受理费10040元，鉴定费5000元，由原告（反诉被告）天津市塘沽水产集团总公司负担8652元，由被告（反诉原告）杜学忠负担6562元。二审中，当事人没有提交新证据。上诉人申请对上诉人提交的《租赁合同》和被上诉人提交的《租赁合同》真实性及是否存在篡改进行鉴定。本院认为，因两份合同均存在页码不连续、曾拆开又装订、没有加盖骑缝章等情形，故难以启动鉴定程序。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，天津市塘沽水产集团总公司在一审中确认涉案租赁物进行过改造，综合考虑杜学忠一方提交的购买制冷设施设备相关的票据、涉案租赁物现行制冷设备的生产日期和启用日期均为2014年以及出庭作证的刘宇君证人证言等多重因素，一审法院认定杜学忠于2014年对涉案租赁物进行了整体改造正确，本院予以确认。关于改造设施的归属问题。双方各提交一份2014年6月1日《租赁合同》，除第十二条约定不一致外，其余条款均一致。双方提交租赁合同均存在页码不连续、曾拆装过、没有加盖骑缝章以及争议条款所在页没有签字等问题，现有证据不足以证实一方的租赁合同效力明显优于另一方。基于以上情况，一审法院对于双方提交的涉案租赁合同第十二条的约定均不予认可正确，本院予以确认。租赁合同涉及的租赁物为冷库和加工间，天津市塘沽水产集团总公司应提供能够实现租赁用途的租赁物，而本案中杜学忠系出于实现租赁用途之需要对涉案租赁物进行了整体改造，故租赁期限届满后杜学忠有权对于改造设施进行处分。杜学忠系对涉案租赁物制冷设备的整体改造，有别于简单的装饰装修，改造部分已经附着于建筑物，如对改造的冷库设施进行拆除，不仅导致租赁物形态发生变化，亦不利于现有租赁物的合理使用，且出租方在改造时未表示反对，一审法院综合考量以上多种因素认定天津市塘沽水产集团总公司应补偿杜学忠对租赁物改造部分的现值227000元，并无不当，本院予以维持。天津市塘沽水产集团总公司主张鉴定程序和鉴定金额错误，但未能提供充分证据予以证实，本院不予支持。综上所述，天津市塘沽水产集团总公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4705元，由上诉人天津市塘沽水产集团总公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 阎 涛审判员 李兴明二〇二一年四月十五日法官助理王洪飞书记员吴宝玉附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……