河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终627号 上诉人（原审原告、案外人）：李瑞霞，女，1963年3月14日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：薛广东，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：邯郸市祥丰房地产开发有限公司，住所地邯郸市复兴区岭南路66号。 法定代表人：张风维，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张涛，河北十力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓可，河北十力律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：邯郸市雅阁房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区陵西北大街52号。 法定代表人：刘学梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：程建丽，河北辰光律师事务所律师。 上诉人李瑞霞因与被上诉人邯郸市祥丰房地产开发有限公司（以下简称祥丰公司）、原审第三人邯郸市雅阁房地产开发有限公司（以下简称雅阁公司）执行异议之诉一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初46号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，2021年4月2日开庭进行了审理，上诉人李瑞霞及其委托诉讼代理人薛广东，被上诉人祥丰公司委托诉讼代理人张涛、张晓可，原审第三人雅阁公司委托诉讼代理人程建丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李瑞霞上诉请求：1.请求撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初46号民事判决，改判停止对上诉人购买的位于邯郸市丛台区房屋的强制执行并解除对上述房屋的查封；2.改判该房屋归与上诉人所有；3.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，一审法院认为“执行异议之诉审查的关键是案外人享有的实体权利是否足以阻却执行措施”，但一审法院并未实际审查上诉人的实体权利，无视上诉人对位于丛台区房屋享有的物权。上诉人于2010年12月29日从原审第三人处购买该房产，在时间上早于执行日期，签订有书面《房屋认购协议》，并且已经足额缴纳房款331724元。原审第三人向上诉人出具了收据，后向上诉人交付了房屋。上诉人对房屋进行了装修并实际入住，因原审第三人的原因导致该房屋未办理房产证。上诉人提起执行异议之诉，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条之规定。所以一审法院应当判决停止对上诉人购买的位于赵都华润大厦Ａ座17层3号房屋的强制执行，而一审法院驳回上诉人的诉讼请求是完全错误的。第二，一审法院认定“消费者购买房屋系用于居住，本案争议房屋系商业用房，购买商业用房用于居住不符合常理，也不符合法律规定”是错误的。商品房买卖的用途，既可以商用也可以居住。上诉人购买该房屋的目的是为了居住，一审法院认定购买商业用房用于居住不符合常理是片面的、孤立的看法。上诉人购买的房屋是用于自己的居住，且除此房屋之外无其他房产，完全符合执行异议和复议规定第二十九条的第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。”综上，一审法院认定事实错误，请求支持上诉人的上诉请求。 祥丰公司答辩称，一是李瑞霞购房合同并非合法有效，存在虚假，是查封后补签的，目的就是为了逃避执行；二是李瑞霞在查封前并未实际占有涉案房产，原审的证据显示案涉房屋交付于2016年年底或2017年年初，此时涉案房产已查封；三是案涉房屋为商业用房，本案应当适用执行异议和复议规定第二十九条，李瑞霞提出参考适用二十八条的观点是错误的。 雅阁公司答辩称，一是同意上诉人的意见。二是其与祥丰公司已达成以物抵债协议，用其他房产抵顶了债务。 李瑞霞向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对其购买的位于邯郸市丛台区房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.依法判令确认位于邯郸市丛台区房屋归其所有；3.本案诉讼费用由祥丰公司承担。 一审法院认定事实：2010年12月29日，李瑞霞（乙方）与雅阁公司（甲方）签订了一份《房屋买卖协议》，约定的主要内容为：“第一条：乙方已认购“赵都华润大厦”Ａ座17层3号，该商品房协议约定面积为67.41平方米，单价4921元／㎡，总价款331724元。第二条：乙方于2010年12月29日交纳首付款165000元，剩余部分办理银行贷款。……。邯郸市雅阁房地产开发有限公司签章，李瑞霞签字捺印。自2010年12月23日开始至2014年7月7日，李瑞霞分多次转给雅阁公司款项共计331724元。雅阁公司给李瑞霞出具了收款收据。另查明，原告祥丰公司与被告雅阁公司民间借贷纠纷一案，2015年2月5日本院作出（2014）丛民初字第1888号民事判决书，判决：一、被告雅阁房公司于本判决生效之日起十日内偿还原告祥丰公司借款本金1200万元并支付利息和违约金（2014年6月10日至起诉之日即2014年10月30日的利息和违约金之和以不超过银行同期贷款利率的四倍计算）；二、被告刘军对上述债务承担连带清偿责任。2015年3月23日，该案进入执行程序，案号为（2015）丛执字第286号。2018年4月9日，一审法院查封了雅阁公司名下位于邯郸市丛台区。案外人李瑞霞于2019年7月19日向一审法院提出书面异议，一审法院于2019年12月22日作出（2019）冀0403执异170号执行裁定书，认为邯郸市丛台区房产登记在被执行人雅阁公司名下，查封该房产并无不当。对异议人提出的“其已购买房屋，请求撤销对上述房屋执行”的问题，非执行异议审查确认范围，故裁定驳回案外人李瑞霞的异议。李瑞霞诉至一审法院，要求确认本案争议房屋为李瑞霞所有并立即停止对该房屋的执行，解除查封。另查明，李瑞霞提交的邯郸市不动产登记资料查询单显示，在李瑞霞名下无其他房产。对此，祥丰公司不予认可。赵都华润大厦系商业用楼。雅阁公司于2015年4月29日办理了商品房预售许可证。2016年12月22日，邯郸赵都华润大厦业委会发布了一份《关于赵都华润大厦项目向部分业主先行交房的公告》，其主要内容为：由于最近在对整体工程检查验收中发现部分工程存在质量瑕疵，无法如期全部达到交房条件。我公司本着对广大业主负责的态度，已制定了一系列的补救措施，预计延后3至4个月即可全部达到交房条件。 一审法院认为，执行异议之诉审查的关键是案外人享有的实体权利是否足以阻却执行措施。执行异议和复议规定第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺……”，根据上述规定，李瑞霞与雅阁公司签订的《房屋买卖协议》仅对房屋面积、价格等进行了大概的约定，不符合商品房买卖合同的条件。其次，《房屋买卖协议》约定付款方式为第一次首付，剩余部分进行银行贷款。本案中，李瑞霞并未按协议的约定支付购房款，该房款的交付方式不符合合同约定。根据邯郸赵都华润大厦业委会发布了的《关于赵都华润大厦项目向部分业主先行交房的公告》内容，可以证实，雅阁公司在向原告交付所购房产前该房产已被人民法院查封。第三，执行异议和复议规定第二十九第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，消费者购买房屋系用于居住，本案争议房屋系商业用房，购买商业用房用于居住不符合常理，也不符合上述法律规定。综上所述，一审法院对李瑞霞要求确认位于邯郸市丛台区房产归其所有，依法判令立即停止对位于邯郸市丛台区产查封的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。依照执行异议和复议规定第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，一审法院判决如下：驳回李瑞霞的诉讼请求。案件受理费3138元，由李瑞霞负担。 本院二审期间，李瑞霞提交如下证据：证据一，网页截图三份，赵都华润大厦销售宣传照片一张，案涉房屋所在大厦1-7层为商铺，8-28层系酒店式公寓，雅阁公司也是按照商住两用公寓对外宣传，案涉房屋的性质是酒店式公寓，具备居住属性。证据二，发票一张，证明李瑞霞已经向雅阁公司支付了全部购房款。证据三，我院（2016）冀04执异136号裁定书和（2016）冀04执异175号裁定书，证明案涉房屋所在大厦系商住两用公寓，具备居住功能，案涉房屋所在大厦至少在2015年10月30日之前具备交房条件，案涉房屋被查封之前李瑞霞与雅阁公司签订了购房协议付清房款，并且用于居住，故其对案涉房屋的权利可以排除执行。祥丰公司发表质证意见：对证据一，该证据不能证明李瑞霞的证明目的；对证据二，发票的开具时间是2020年12月25日，是在本案上诉之后补开的发票；对证据三，裁定书不能体现出李瑞霞的证明目的，不能说明案涉房屋的交付时间和真实用途。雅阁公司发表质证意见：对以上证据无异议，案涉房屋所在大厦8-28层确实为商住两用。祥丰公司提交证据：印章查询服务平台调取的雅阁公司印章备案单，证明李瑞霞签订的相关合同上的印章是在2018年3月份以后启用的印章，合同是倒签的。李瑞霞发表质证意见：对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，祥丰公司未提供该印章的印模，不能证明合同倒签的事实。结合我提供的证据可以印证双方交易时间就是合同约定时间。雅阁公司质证意见同李瑞霞质证意见。雅阁公司提交证据：雅阁公司与祥丰公司的以物抵债协议和补充协议、交房通知单，证明：我公司已经用其他房屋抵顶祥丰公司债务，祥丰公司不应当再查封李瑞霞购买的房屋。李瑞霞发表质证意见：认可该证据。祥丰公司发表质证意见：该以物抵债协议是存在的，但是雅阁公司未履行完毕。 本院经审理查明，邯郸市丛台区人民法院于2015年4月28日作出（2015）丛执字第286号执行裁定书，查封本案案涉房产，查封期限自2015年4月29日至2018年4月28日。后于2018年4月9日继续查封案涉房屋。 本院查明的其他事实与一审法院查明事实基本一致，本院对一审法院查明事实予确认。 本院认为，本案的焦点系李瑞霞对案涉房屋主张的权利是否足以排除执行。上诉人李瑞霞主张其符合执行异议和复议规定第二十八条规定的情形，但根据其提供的证据来看，明显不能证明其于人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件，故对其所提其符合前述规定第二十八条的情形，可以排除执行的上诉理由不予支持。关于李瑞霞称其购买案涉房屋系为了居住目的，案涉房屋预售许可证明确载明房屋用途为商业服务、办公，故李瑞霞应当知道案涉房屋用途，故一审法院认定李瑞霞购买商业用房用于居住不符合常理并无不当。故李瑞霞亦不符合执行异议和复议规定第二十九条规定的可以排除强制执行的情形。关于李瑞霞确认所有权的请求，因于法无据，本院不予支持。 综上所述，李瑞霞的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3138元，由上诉人李瑞霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王跃安 审 判 员 张树刚 审 判 员 张志华 二〇二一年四月十四日 法官助理 乔亚亚 书 记 员 蔺密密