西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初4742号原告：陕西创典物业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区房。法定代表人：刘峰。委托诉讼代理人：冯文静，上海兰迪（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟振甫，上海兰迪（西安）律师事务所实习律师。被告：曹卫东，男，汉族，1981年3月13日出生，住西安市雁塔区。原告陕西创典物业有限公司与被告曹卫东物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陕西创典物业有限公司诉称，2017年，原告与被告签订《物业管理服务协议》，约定由原告向被告位于西安市雁塔区XX路XX苑的房屋提供物业服务，房号为9-1-0502，房屋面95平方米。合同签订后，原告一直积极履行相关权利义务，依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，但被告自2017年8月1日起陆续多次拖欠原告生活垃圾费、物业费、公摊电费、电梯费、水费共计6181元（水费计算至2019年12月，其余费用暂计算至2020年5月）。原告曾多次以多种形式向被告催缴相关费用，但被告至今未缴纳上述费用。根据《物业管理服务协议》第七条第四款：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金”。原告为维护合法权益，故诉至法院请求判令：1.被告支付2017年8月1日起陆续欠的生活垃圾费204元、物业费3876元、电梯费1132.2元、公摊电费680元、水费288.8元及违约金2568.54元，总计8749.54元；2.被告承担本案诉讼费用。被告辩称，2017年只把三套房的钥匙领了，该给的费用我都愿意给，3208号房屋质量有问题，我找物业给我联系，一直没人给我修，该房屋一直没有使用，所以一直没有交物业费；2305号房我自己在用，剩下两套房我一直没装修，空到2019年。经审理查明，原告（乙方、受委托方）曾与西安市雁塔区XX街XX村委会（甲方、委托方）签订《XX社区物业服务委托协议》约定：甲方委托乙方施行物业管理服务，物业名称：XX苑XX社区；经甲乙双方协商，自2017年3月1日至2017年4月30日，由金地公司每月向乙方支付物业服务费10万元。自2017年5月1日至2017年7月31日由村委会代村民每月向乙方支付物业服务费27万元。在此期间，物业公司不得向业主收取物业服务费。由甲方公告交房之日起，物业公司只收取业主装修押金、垃圾清运费、装修工人出入证工本费，电梯费等开发公司正式用电启用时收取电梯费；空置房屋物业费可按55%交纳；业主应于交房之日起向乙方缴纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任；住宅物业服务费1.2元/月/平方米；水费3.8元/吨；垃圾费6元/户·月；采暖费5.8元/月·㎡；公共区域及设备的公摊电费：20元/户·月。另查明，被告曹卫东系西安市雁塔区XX街XX村委会村民，系西沣馨苑小区9-1-0502号房屋业主。2017年5月23日,原告(甲方)与被告曹卫东(乙方)就西沣馨苑小区9-1-0502号房屋签订了《物业管理服务协议》,约定:甲方为乙方所有的房屋提供物业管理服务，房屋面积95平方米；乙方交纳费用时间：自村两委会公告之日起收；住宅物业费1.2元/平方米/月；生活垃圾费6元/月/户；电梯费0.35元/平方米/月；公摊电费20元/户/月；水费3.8元/立方米；因乙方原因空置的房屋，乙方应提前书面给甲方出具空置房申请，经物业服务企业登记确认次月起，其物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳；每次缴纳费用时间：每月25日至30日缴纳下个月综合物业管理费和电梯费；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。再查明，案涉房屋实际交房给被告的时间为2017年5月，此后原告一直为该小区提供物业服务。2020年，原告公司从案涉小区撤出。根据被告及该小区其他业主的陈述及提供的图片来看，原告在提供服务的过程中，存在小区内垃圾未清理、公共区域内车辆随意停放、安保隐患、电梯失修等问题。上述事实有《XX社区物业服务委托协议》、《物业管理服务协议》、物业费欠费明细表及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，本院依法予以认定。本院认为，原告与西安市雁塔区XX街XX村委会签订的《XX社区物业服务委托协议》、与被告签订的《物业管理服务协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，当事人均应按照合同约定履行各自义务。经查，被告系西沣馨苑小区9-1-0502号房屋的业主，该房屋已于2017年5月实际交付给被告，此后原告一直为该小区提供物业服务，故原、被告之间已形成物业服务合同关系。虽村委会未发布公告，但《XX社区物业服务委托协议》已载明，村委会代村民缴纳物业费的日期截止至2017年7月31日。在此之后，原告依约为被告小区提供了物业服务，被告应按照合同约定，向原告支付费用。但通过被告及其他业主提交的小区内现场照片可知，原告的物业管理服务确实存在不足，小区内车辆停放混乱、卫生环境差、治安案件多发，未能达到合同约定的服务标准。现原告公司已于2020年11月停止对该小区进行物业管理服务，其对于之前的物业服务，已无整改的可能，故对于原告应向被告支付的物业费用，本院酌情支持合同约定标准的80%。原告另主张水费，但未向法庭提交该水表的抄表记录，故举证不能的不利后果应由原告自行承担。生活垃圾费、公摊电费、电梯费，被告应按照合同约定向原告支付。被告欠物业费3100.8元（2017年8月-2020年5月）、生活垃圾费204元（2017年8月-2020年5月）、电梯费1130.5元（2017年8月-2020年5月）、公摊电费680元（2017年8月-2020年5月），共计5115.3元。关于原告主张的违约金，因原告公司在提供物业服务的过程中存在一些疏漏和瑕疵,使被告没有享受到等值物业服务,原告公司自身存在违约行为。被告未及时交纳物业费,是对原告履行合同存在瑕疵行使同时履行抗辩权,不应视为违约行为,故对原告公司要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告曹卫东应于本判决生效之日起十日内支付原告陕西创典物业有限公司物业费3100.8元、生活垃圾费204元、电梯费1130.5元、公摊电费680元，共计5115.3元；二、驳回原告陕西创典物业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。因原告已预交，故被告应在履行上述给付金钱义务时将由其负担的案件收费一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。  审 判 员    李      漾  二〇二一年 四 月二十三日 书 记 员    薛      楠2021011347421020319813136820179105029520178161812019122020531201781204387611322680288825685487495422017320823052019201731201743010201751201773127551238658209105022017523910502951260352038702530320175202091050220175387620178202052042017820205113052017820205680201782020558905387620411305680589055025