天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1239号上诉人（一审被告）：天津恒利房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区霍各庄镇平安家园吉祥阁配套公建108。法定代表人：何顺发，董事长。委托诉讼代理人：张磊，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴惠方，天津金诺律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：郭振江，男，1953年10月15日出生，汉族，退休职工，住天津市宝坻区。上诉人天津恒利房地产开发有限公司（以下简称恒利公司）因与被上诉人郭振江合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2020）津0115民初7959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒利公司的委托诉讼代理人张磊、吴惠方，被上诉人郭振江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒利公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2．本案上诉费由被上诉人负担。事实和理由：1．一审判决认定上诉人处分已经规划的车位为无权处分、涉案合同无效，属于适用法律错误。涉案房地产项目已取得建设工程规划许可证，涉案车位为规划车位，属于《中华人民共和国物权法》（以下简称为《物权法》）、《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）物权编规定的建设区划内规划用于停放汽车的车位。上诉人作为涉案房地产项目的开发建设单位，对规划中的车位享有合法的权利，有权以出售、附赠或出租等方式予以处置，其中包括向业主转让车位使用权。上诉人与被上诉人并未约定小区建筑区划内土地使用权全部随房屋出售转移给小区业主共有，应基于物权法定原则确认小区内经规划车位的归属。上诉人对涉案车位使用权的转让是有合法权利的，并非无权处分。一审判决以无权处分为由认定涉案车位使用权转让合同无效，不符合《民法典》的规定。2．一审判决将损害小区内其他业主的合法权益，并对房地产行业产生严重的不利影响。依据一审判决，涉案小区其他150多个业主的合同亦属无效，势必对整个房地产行业产生不利影响，对已购买车位使用权的其他业主产生不必要的矛盾和社会问题。郭振江辩称，涉案小区地上车位不能成为享有专有权的专有部分，上诉人亦不能出示车位产权登记手续，该车位属于全体业主共有，不属于上诉人所有。上诉人转让车位的行为应属无效。综上，请求驳回上诉，维持原判。郭振江向一审法院起诉请求：1．判令解除郭振江与恒利公司之间的车位买卖合同关系；2．判令恒利公司立即返还车位款50000元；3．诉讼费用由恒利公司承担。一审法院认定事实：恒利公司是从事房地产开发、商品房销售等业务的有限责任公司，是xx园小区的开发商。2019年3月8日，郭振江到恒利公司售楼处购买其开发的位于天津市宝坻区××街××街××号楼××室房屋。当日，郭振江交纳了车位款50000元，恒利公司为其出具了收据一张，内容为：“今收到郭振江x-1-xxx交来车位50000元”。2019年6月10日，郭振江（购买人乙方）与恒利公司（出卖人甲方）就房屋签订了《天津市商品房买卖合同》，郭振江购买了恒利公司开发的位于天津市宝坻区××街××街××号楼××室房屋，建筑面积为110.43平方米，每平方米价格为12589.99元，价款为1390313元。商品房土地来源为出让，以出让方式取得土地使用权的，土地使用年限为2016年7月22日至2086年7月21日止。恒利公司应于2020年10月31日前交付房屋。在附件六双方签订的《补充合同》第十九条约定，甲方基于本项目建造的地下车库／车位、架空层、配套公建等建筑物、构筑物的所有权及使用权归甲方所有，甲方有权对外出售、出租、具体方案由甲方制定并组织实施，收益归甲方所有。甲方对外出租或者销售的，乙方在同等条件下享有优先受让或承租的权利。另查，现涉案小区尚未竣工验收，亦未向业主交付。郭振江与恒利公司对双方合同关系性质及车位位置存在争议，郭振江称该合同系车位买卖合同关系，关于车位位置其不清楚是地上还是地下车位。对此，恒利公司称双方合同关系为车位使用权转让合同关系，郭振江的车位位于地上。一审法院认为，本案立案案由为商品房预售合同纠纷。而商品房预售合同纠纷是指因当事人之间达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷。本案所涉标的物为车位，并非在建房屋，且原、被告双方均认可车位没有包含在商品房销售合同中，故本案不属于商品房预售合同纠纷。本案系因诉争车位合同问题所引发的争议，故一审法院依职权变更案由为合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：一、恒利公司就诉争车位是否享有处分的权利；二、郭振江与恒利公司就诉争车位是否存在合同关系、合同的性质及合同效力问题。关于第一项争议焦点。首先要区分诉争车位是地上车位还是地下车位。本案中，恒利公司主张郭振江的车位在地上，并提交的有郭振江签名的缴款确认单中明确载明“定金＋地上车位”，能够确认诉争车位为地上车位，且郭振江并不清楚其车位是位于地上还是地下，故一审法院对恒利公司所述予以采信，确认郭振江的车位位于地上。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，恒利公司在建造xx园小区时交纳了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但在小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。恒利公司未提供证据证明其就xx园小区建筑区划内的土地使用权保留了专有份额，故该小区的地上停车位属于占用业主共有部位建设的车位，是否经过规划审批，不影响地上停车位的土地使用权性质。另外，根据郭振江与恒利公司在《补充合同》第十九条的约定可知，双方对仅对地下车位进行了约定，对地上车位未进行约定，亦能证明该地上车位所占用的土地使用权范畴属于全体业主共有，其权益应归全体业主。故恒利公司对涉案地上车位不享有处分的权利。关于第二项争议焦点。本案中，郭振江在交付购房定金的同时交纳了车位款50000元，然后由恒利公司给付郭振江一张选取车位的号码牌，说明双方在车位的使用及确定方式上达成了一定的合意，就车位形成了事实上的合同关系。郭振江虽主张双方之间存在买卖合同关系，其应对法律关系成立承担举证责任，但其未能提交证据予以证明，故对其主张，一审法院不予采信。庭审中，恒利公司主张双方是使用权转让合同关系，且根据双方补充合同约定，具体方案由恒利公司制定并组织实施，故此，一审法院认定郭振江与恒利公司之间存在车位使用权转让合同关系。如上所述，恒利公司不享有对地上车位的使用权，故其对外转让车位行为属无处分权的人处分他人财产的行为，该行为应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还的规定，郭振江要求恒利公司返还车位款50000元的诉讼请求，予以支持。一审法院判决：一、郭振江与天津恒利房地产开发有限公司就天津市宝坻区钰华街东侧、云山街南侧xx园小区地上车位达成的使用权转让合同无效；二、天津恒利房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内返还郭振江车位款50000元。三、驳回郭振江其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由天津恒利房地产开发有限公司负担（交纳时间同上）。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了如下证据：1．案外人和恒利公司签署的《车位使用权转让协议》五份及包括五位业主在内的《xx园地上已选车位业主名单》，用以证明诉争车位所在小区绝大多数业主均认可恒利公司享有对车位的使用权和转让收益权，业主与恒利公司均履行了转让协议。2．照片复印件三张，用以证明诉争地面车位经过了恒利公司建设，并非单纯的空白土地，也没有占用业主的公共道路，而是在道路之外的位置，与规划图纸一致。3．涉案小区的《天津市建设工程规划验收合格证》及《建设工程规划验收合格证通知书》，用以证明诉争地面车位符合小区规划并经验收，同时《建设工程规划验收合格证通知书》上也载明了地面车位的数量，说明诉争车位是经规划用于停放车辆的车位，而不是占用业主公共道路的车位。被上诉人质证认为，不认可上诉人的证据，小区的大多数业主不认可《车位使用权转让协议》，上诉人的证据不能证明上诉人具有买卖涉案车位的权利。针对上诉人提交的证据，本院的认证意见为：对上诉人提交证据的真实性予以确认，但上诉人提交的证据不能证明其具有买卖涉案车位或转让涉案车位使用权的权利，故对上述证据的证明目的，本院不予认可。本院另查明，涉案小区《建设工程规划验收合格证通知书》《天津市建设工程规划验收合格证》均载明，涉案小区共规划有地上车位191个，地下车位297个。二审期间，上诉人自认已接收其所购买的房屋。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，双方当事人之间系车位使用权转让合同关系。因涉案停车位是地面停车位，其本质上属于土地使用权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权。地面停车位属于业主共同行使土地使用权的形式之一。开发商将开发商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此地面停车位的权益应当归属于全体业主共同享有。开发商按照规划建设的地面停车位属于开发商建设的附属设施。该附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。规划从行政要求的角度确定了开发商的建设义务，开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。因此，本案地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，恒利公司擅自处分业主共有部分，一审法院判决确认涉案车位使用权转让合同无效，并判令恒利公司返还车位款，于法有据，并无不当，本院予以维持。恒利公司的上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由天津恒利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘翠翠二〇二一年四月二十八日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……