江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初1311号原告：陈常春，男，1971年1月16日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：褚夫兴，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。被告：徐州荣凯置业有限公司，住所地徐州市泉山区城南大道西侧维天大厦518室。法定代表人：赵亚新，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯承志，男，1990年1月18日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师。第三人：南京欧腾置业有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区头所村90号-3。法定代表人：方传全，该公司执行董事。原告陈常春与被告徐州荣凯置业有限公司（以下简称荣凯公司）、第三人南京欧腾置业有限公司（以下简称欧腾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，后因审理需要转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈常春及其委托诉讼代理人褚夫兴，被告荣凯公司的委托诉讼代理人董振龙、侯承志到庭参加了诉讼。审理过程中，原告陈常春以查明案情为由，申请追加欧腾公司作为第三人参加诉讼，本院予以准许，并按原告陈常春提供的地址向第三人欧腾公司送达开庭传票等法律文书，送达情况为该地址查无此单位，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈常春向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的商品房买卖合同。2、被告返还认筹金30000元及购房款98948元，并赔偿利息损失（分别以30000元认筹金、10000元定金、88948元购房款为基数，分别自2015年11月6日、2015年11月20日、2015年11月27日计算至实际支付之日，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算。）；3、被告承担诉讼费。事实和理由：原告为购买被告的荣盛未来广场商铺，于2015年11月6日在被告售楼处支付认筹金30000元，于同年11月20日支付定金10000元，于同年11月27日支付尾款88948元，款项付清后，双方于同年11月27日签订商品房买卖合同。合同签订后，原告履行了全部合同义务，但被告至今未按合同约定交房，也未在约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今无法办理房产证，构成根本违约。被告迟延交房行为符合合同法第九十四条第三项规定的情形，原告享有法定解除权。至原告起诉时尚不能办理房产证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第十九条的规定，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。开庭前在未来广场购房者的强烈要求下，被告出示了未来广场不动产权证书，原告发现未来广场在2015年6月3日至2017年10月24日被抵押给中建投信托有限责任公司，而涉案合同签订日期为2015年11月27日，根据担保法第四十九条的规定，被告在抵押期间将案涉房屋转让给原告，未告知受让人即原告，转让行为无效，虽然原告在本案中没有提出合同无效的诉请，但人民法院有义务主动审查合同的效力。被告收取了原告30000元认筹金，该认筹金属于预订款性质，依据《商品房销售管理办法》第二十二条的规定，被告应将该款计入购房款但未计入，应予以退还。被告荣凯公司辩称，一、原告超期未行使解除权，已经丧失了合同解除权。根据合同约定及法律规定，原告应当在2019年7月30日前行使解除权，否则该解除权消灭。本案原告没有向被告发出书面通知，其至2020年4月份才提起诉讼，已经超过了行使解除权的一年除斥期间，解除权已经消灭，故其解除合同的诉请不能成立。二、原告在签订商品房买卖合同后仅隔三天即与徐州商盛物业服务有限公司（后更名为徐州荣盛广场商业管理有限公司，以下简称荣盛公司）签订了委托经营合同，委托该公司对房屋进行统一经营管理，案涉房屋于2018年10月8日后已经由该公司实际占有和使用，依据商品房买卖司法解释第十一条的规定，应当认定2018年10月8日为实际的交房日期。三、从案涉房屋的签约确认单来看，用途为商铺而非住房，商铺的实际价格为223168元，荣盛公司在接受委托时，双方按照约定的120668元的价格计算收益，购买房屋时原告仅交纳98948元，其差额是按照每年6%、三年共18%的标准来计算收益，折抵了购房款，相当于原告已经取得了前三年的收益，原告已经实现了签订购房合同的目的。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。第三人欧腾公司未到庭应诉，亦未提交书面陈述意见。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月6日，欧腾公司向原告出具一份收据，金额为30000元，收款事由为“荣盛未来广场商铺认筹金”。庭审时原告提供一份江苏公共新闻电视频道新闻报道视频及截图，内容为报道荣盛未来广场开盘销售情况，其中显示有“认筹优惠：交3万抵6万”的内容。2015年11月20日，原告陈常春（乙方、认购方）与被告荣凯公司（甲方、出售方）签订一份《荣盛未来广场认购协议书》，约定的主要内容有：乙方认购甲方的荣盛未来广场C区XX层XX号房，地上总价223168元，乙方在签订本认购书的同时向甲方支付定金10000元，乙方选择一次性付款方式，于2015年11月27日前付清全部房款。2015年11月27日，原告陈常春（买受人）与被告荣凯公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》(合同号：0528083)，约定的主要内容有：出卖人将荣盛未来广场X单元XX号房屋出售给买受人，该商品房用途为商服；建筑面积为11平方米，单价为8995.27元/平方米，总金额98948元；买受人在签订本合同当日一次性付清全部购房款98948元；出卖人应当在2018年4月30日前将已竣工验收合格备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自本合同第十五条约定的期限届满的次日，出卖人按照买受人已付房款的日万分之一的标准支付违约金至出卖人提交资料之日。2018年10月8日，被告将案涉房屋移交给了荣盛公司，双方办理了交接手续。2019年6月20日，被告将案涉房屋竣工验收备案文件报送徐州市住房和城乡建设局备案。2020年3月11日，被告向原告开具案涉房屋不动产销售增值税发票一张，金额为98948元。2020年5月22日，被告将案涉房屋在内的所有房屋的相关登记资料递交徐州市不动产登记部门，包括案涉房屋在内的荣盛广场相关商业整体建筑全部完成了测绘登记备案，符合房屋交付的所有条件，案涉房屋具备即时办证的条件。庭审时，本院询问原告，其是依据约定解除还是法定解除行使解除权，原告答是依据法定解除行使解除权，法律依据是合同法第九十四条第三项。关于原告认为的被告违约的情形，原告称是逾期交房、逾期办证。本院询问原告，在被告迟延履行主要债务后，是否向被告进行了催告，原告答催告了，于2020年4月30日向被告发送了通知书，但被告拒收。原告为此提供一份通过EMS向被告寄送的邮件，显示寄送材料为原告致被告的《解除合同通知书》。另查明，2015年4月16日，被告作为权利人，将案涉房屋所在的徐州市泉山区三环南路南、欣欣路北的国有建设用地使用权抵押给了中建设信托有限责任公司，债务履行期限为2015年6月3日至2017年10月24日，并办理了抵押权登记，领取了不动产权证书。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。关于原告主张的依照担保法第四十九条的规定，被告在抵押期间转让案涉房屋的行为无效，法院应依法审查案涉商品房买卖合同效力的问题。本院认为，被告所抵押的是国有建设用地使用权而非地上建筑物，依照物权法第二百条的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产；担保法第四十九条所规定的是“抵押人转让已办理登记的抵押物”，案涉抵押物是建设用地使用权，被告将案涉房屋出售给原告，该房屋并非被告抵押给中建设信托有限责任公司的抵押物，不在担保法第四十九条的适用范围，因而被告出售案涉房屋的行为合法有效，案涉商品房买卖合同经本院审查亦不存在无效情形，应认定为有效。关于原告主张因被告逾期交房而诉请解除案涉合同的问题。案涉合同约定了被告应在2018年4月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告，被告虽辩称于2018年10月8日将案涉房屋移交给了荣盛公司，但由于被告并未举证证明其移交给荣盛公司系经原告授权而为，故该移交行为不能视为将房屋交付给了原告，且至本案庭审时被告又未举出其他证据证明已实际将案涉房屋交付给了原告，故原告主张的被告逾期交房之事实成立。依据商品房买卖司法解释第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据本院查明的案情，在原告诉至本院要求解除合同之前，其并未以书面或口头的方式催告被告交房，仅是在本案立案后向被告寄送过解除合同通知书，因而依据上述司法解释的规定，原告行使合同解除权应当在解除权发生之日起一年内，逾期不行使，解除权消灭。案涉合同约定的交房时间为2018年4月30日前，合同约定逾期超过90日后即至2018年7月31日原告有权解除合同，也即“解除权发生之日”为2018年7月31日，其后一年内即至2019年7月31日前原告应当行使合同解除权，否则该权利消灭，而原告于2020年4月24日起诉要求解除案涉合同，已超过一年，因此解除权已经消灭，故其以被告逾期交房为由诉请解除案涉合同，本院依法不予支持。关于原告主张因被告逾期办证而诉请解除案涉合同的问题。案涉合同关于产权登记约定的内容为：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自本合同第十五条约定的期限届满的次日，出卖人按照买受人已付房款的日万分之一的标准支付违约金至出卖人提交资料之日。”首先，该约定并未赋予在被告逾期办证的情况下原告享有解除合同的权利，故不能依据该约定处理逾期办证的合同解除问题。其次，商品房买卖司法解释第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”原告依据该规定行使解除权除了要满足“办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年”外，还需存在“买受人无法办理房屋所有权登记”的情形，根据本案查明的案情，案涉房屋已经能够办理权属登记，原告不存在此方面的障碍，故原告以被告逾期办证为由诉请解除合同，亦不能成立。因原告诉请解除合同不能得到支持，其诉请被告返还购房款及赔偿利息损失因不符合法律规定，故本院依法亦不予支持。关于原告诉请被告返还认筹金及赔偿该款的利息损失，因认筹金的收取方为欧腾公司，原告诉请被告返还该款，依据不足，本院不予支持，原告可另行向欧腾公司主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告陈常春的诉讼请求。案件受理费3425元，由原告陈常春负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  金 文人民陪审员  李春丽人民陪审员  徐 红二〇二一年四月十九日书 记 员  唐 薇