黑龙江省鸡西市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）黑03执复7号复议申请人（被执行人）：黑龙江东北大有机食品集团有限公司，住所地黑龙江省密山市知一镇向化村。法定代表人：王海军，经理。委托诉讼代理人：武燕，系黑龙江东北大有机食品集团有限公司会计。委托诉讼代理人：王淑娟，黑龙江龙英律师事务所律师。异议人（申请执行人）：交通银行股份有限公司鸡西分行，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区南星街87号。负责人：吴国峰，行长。委托诉讼代理人：贾春风，系交通银行股份有限公司鸡西分行员工。委托诉讼代理人：张洪滨，黑龙江新时达律师事务所律师。被执行人：鸡西金源农场有限公司，住所地黑龙江省鸡西市密山市知一向化村。法定代表人：齐凤龙，经理。被执行人：王艳，女，1962年3月20日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被执行人：王振，男，1962年9月17日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被执行人：王海军，男，1968年年5月10日出生，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。被执行人：张凤敏，女，1968年7月2日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被执行人：刘建军，男1974年9月19日出生，住江苏省滨海县。复议申请人黑龙江东北大有机食品集团有限公司（以下称东北大公司）不服密山市人民法院（以下称密山法院）（2020）黑0382执异61号之一执行裁定，向本院申请复议。本院于2021年3月3日受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。密山法院在执行交通银行股份有限公司鸡西分行（以下称交通银行）申请执行黑龙江东北大有机食品集团有限公司(以下称东北大公司)、鸡西金源农场有限公司（以下称金源公司）、王艳、王振、王海军、张凤敏、刘建军借款合同纠纷一案中，对黑龙江兴华土地房地产估价有限公司(以下称兴华估价公司)（2019）（黑兴华）涉执（JG）字第00X号《农用地估价结果报告》（以下称00X号估价报告）以及（2020）（黑兴华）涉执（JG）字第00X号《农用地估价结果补充报告》（以下称00X号补充估价报告）不服，向密山法院提出异议。交通银行异议称，一、兴华估价公司存在严重的程序违法和评估报告明显依据不足的情形。兴华估价公司的两份估价报告唯一不同并影响评估土地价值的地方体现在估价师经验上，估价师根据经验对风险调整值和土地还原利率进行了调整，兴华估价公司根据调整后的风险调整值和土地还原利率确定土地估值明显依据不足，严重程序违法。二、黑龙江省土地估价师协会的评审报告，可以确定兴华估价公司在评估过程中存在依据明显不足、严重的程序违法的情形：1、兴华估价公司制作的估价报告在估价方法运用过程中重要参数值的确定和比较实例的选取上、以及估价依据选择、地价定义界定、文字前后一致性等方面存在较多问题，并影响到最终估价结果的确定。2、兴华估价公司00X号估价报告存在高达18处的错误。其中存在适用依据明显不足、法律依据错误、总价计算有误的严重违法行为。兴华估价公司在不提交农用地估价技术报告以及行业协会未对00X号补充估价报告再次审核的前提下，申请人有理由认为00X号补充估价报告仍然属于结果错误、违法的评估报告。3、00X号补充报告调改过高，损害了申请人的合法权益。根据评审附件中行业协会对“土地还原率偏高”的阐述，建议适当调整。兴华估价公司没有阐述调改依据，直接将6%改为4%，依据明显不足。三、估价报告中明确评估对象上设有租赁权，兴华估价公司对租赁权的具体情况以及租金情况未尽收集义务，致使评估财产基本信息有误。如王艳名下4000亩土地存在20年租赁，且土地收益用于抵偿案外人翟雨冰的债务，该项租赁对评估对象未来客观有效的预期收益存在较大影响，直接导致评估价值过高，严重侵害债权人合法权益。因此，兴华估价公司未尽收集义务，致使评估财产基本信息有误。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条的规定、《民事诉讼法》第七十六条的规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条规定、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第八条规定，请求撤销00X号补充估价报告，并重新评估。密山法院查明，该院在执行（2019）黑0382执809号执行案件中，于2019年9月27日委托兴华估价公司评估王艳和金源公司三宗国有农用水田使用权，兴华估价公司于2019年10月11日作出00X号估价报告，三宗土地使用权总价为121459200元。2019年12月16日，金源公司提出异议。黑龙江省土地估价师协会于2020年7月对00X号估价报告作出《专业技术评审报告》（以下称评审报告），确定00X号估价报告在估价方法运用过程中部分重要参数值的确定和比较实例的选取上，以及估价依据选择，地价定义界定、文字前后一致性等方面存在较多的问题，并影响到最终估价结果的确定。建议补充相关资料后对原估价报告进行修改完善。兴华估价公司于2020年8月21日作出00X号补充估价报告，三宗土地使用权总价为161624519元。2020年9月18日，交通银行对估价报告提出异议。交通银行提供了四组证据，其中（2020）黑0382执异2号之一执行裁定书涉及王艳的土地中有4000亩土地租金收益抵债归翟雨冰所有，听证后经查2020年12月17日经鸡西市中级人民法院（2020）黑03民终995号民事判决书驳回了另案申请人郑作相上诉，维持了二审驳回郑作相的诉讼请求二判决。兴华估价公司称是法院执行局向评估机构举证土地产权状况和租赁权状况，我公司在2019年收到的材料中并无申请人所提供的资料；根据黑龙江省土地估价师协会评审报告关于00X号评估报告土地还原率偏高，基于此我公司才调整还原率；我公司做到了公平、公正、公开，做到了能力范围的内尽职调查，出具的评估报告受到申请人和被申请人双方的质疑，感到遗憾，但是我公司尊重两方提出的重新委托评估意见，最后请法院确定。密山法院认为，王艳的两宗地中有4000亩已抵债案外人翟雨冰，尚有15年履行期至2030年10月8日。交通银行对于评估对象具体情况未尽收集义务，财产基本信息错误的理由成立，符合《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条一款（一）项的规定。作出（2020）黑0382执异61号之一执行裁定：异议人交通银行异议成立。复议申请人东北大公司的复议称，王艳的两宗地中4000亩土地的使用权人并没有发生变更，鸡西市中级人民法院（2020）黑03民终995号民事判决中认定对该4000亩土地的租金收益归翟雨冰，而非该土地使用权发生转移；评估机构系根据密山法院提交的土地产权状况和租赁权状况进行鉴定，不存在对评估对象具体情况未尽收集义务，财产基本信息错误的事实。从近几年对案涉土地的评估价值看，只会更加增值。故请求依法撤消密山法院（2020）黑0382执异61号之一执行裁定书，以维护复议申请人的合法权益。本院查明，兴华估价公司出具的00X号估价报告和00X号补充估价报告，是估价人员依据中华人民共和国国家标准《农用地估价规程》（GB/T28406-2012）撰写并形成意见和结论。黑龙江省土地估价师协会经对00X号估价报告评审后作出评审报告，评审结论是：00X号估价报告在估价方法运用过程中部分重要参数值的确定和比较实例的选取上，以及估价依据选择、地价定义界定、文字前后一致性等方面存在较多的问题，并影响到最终估价结果的确定。建议补充相关资料后对原价估价报告进行修改完善（具体评审意见详见汇总）。其中包括比较实例选取规则不符合《农用地估价规程》（GB/T28406-2012）。00X号补充估价报告是依据评审报告作出的，其中修改内容有：1.估价依据中删除了《黑龙江省土地管理条例》；2、估价对象实际开发程度宗地红线外的“四通”变更为“五通”；3、截止到估价日，估价设定土地使用年期由18年变更为18.22、18.47、17.99年；4、风险调整值由3.5-5.5%之间变更为2.0-3.0%之间、土地还原率由5-7%之间变更为3.5－4.5％之间，本次估价确定风险调整值由4.5％变更为2.5％，土地还原率由6％变更为4.0％。5、报告的有效期自2019年10月11日起至2020年10月10日止变更为自2020年8月21日起至2021年8月20日止。其他事实与密山法院查明的事实一致。本院认为，黑龙江省土地估价师协会评审报告确认00X号估价报告在估价方法运用过程中部分重要参数值的确定和比较实例的选取上，以及估价依据选择、地价定义界定、文字前后一致性等方面存在较多的问题，并影响到最终估价结果的确定的事实清楚。其中比较实例选取规则不符合《农用地估价规程》，兴华估价公司的00X号补充估价报告未按要求进行修改完善的事实清楚。根据中华人民共和国共和国司法部《司法鉴定程序通则》第二十三条规定“司法鉴定人进行鉴定，应当依下列顺序遵守和采用该专业领域的技术标准、技术规范和技术方法：（一）国家标准；（二）行业标准和技术规范；（三）该专业领域多数专家认可的技术方法。”兴华估价公司在比较实例选取上不符合《农用地估价规程》，违反了《司法鉴定程序通则》第二十三条规定，属程序违法。依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》二十三条第二款规定，执行法院裁定交通银行的异议成立正确。东北大公司的复议理由不成立。执行法院对交通银行关于评估程序违法的异议未进行审查，属于事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回东北大公司的复议申请，维持密山市人民法院（2020）黑0382执异61号之一执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  尚士波审判员  张卫东审判员  王**刚二〇二一年四月一日书记员  秦玉凤