江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终3381号上诉人（原审被告）：王相泉，男，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：王宇，男，住江苏省连云港市海州区御景龙湾E3号楼一单元102室。委托诉讼代理人：滕岩，江苏和济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连云港联顺石化有限责任公司，住所地江苏省连云港开发区。法定代表人：杨卫东，该公司董事长。委托诉讼代理人：严学荣，江苏田湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯学辰，江苏田湾律师事务所律师。原审第三人：连云港市建通实业发展有限公司，住所地江苏省连云港市连云开发区纬一路。法定代表人：童良，该公司总经理。第三人：连云港东部实业有限公司，住所地江苏省连云港市赣榆区经济开发区开发大道北侧4号。法定代表人：张红，该公司总经理。上诉人王相泉因与被上诉人连云港联顺石化有限责任公司（以下简称联顺公司）、原审第三人连云港市建通实业发展有限公司（以下简称建通公司）、原审第三人连云港东部实业有限公司（以下简称东部公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2019）苏0703民初1742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王相泉上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判；2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决事实认定错误，适用法律不当。一审法院认为涉案房屋物权属于被上诉人所有无事实与法律依据。1、一审法院认定两份合同皆有效，无事实与法律依据。上诉人与被上诉人两份合同中的签约主体不相同，分别是建通公司与东部公司，且连云港市商品房预售许可证不相同，两份合同所指向的房屋不具有同一性。2、上诉人同建通公司签订商品房买卖合同，并办理了相关的产权证。建通公司是购买前的房屋所有权人，房屋备案合同是经房产部门确认登记的，上诉人与建通公司签订商品房买卖合同真实有效，且经过产权部门合法登记，上诉人是涉案房屋合法的所有权人。3、上诉人与建通公司签订合同，购房款178407.96元，并由建通公司开具上诉人“王相泉”名称发票。上诉人通过合法途径购买，通过借款方式由被上诉人支付购房款并不违反法律规定。4、被上诉人联顺公司是由江苏省石油集团有限公司（简称江苏石油）与中国石油抚顺石油化工公司（简称抚顺石油）于1998年组建。上诉人是由抚顺石油派驻至联顺公司当总经理，当时的工资是由抚顺石油按原来标准发放，在联顺公司的奖金、福利是没有的，所以被上诉人替上诉人支付了购房款作为任职期间奖金、福利。5、上诉人在被上诉人当总经理期间，联顺公司有董事长杨卫东、副董事长董庆国、副总经理范海，财务科长、董事会等相关人员管理公司（高管人员由两个股东分别派驻相互监督），该房屋购买款项作为福利的事情早已知晓。且被上诉人联顺公司出资是以借款方式支付给东部公司，票据入账是建通公司开具给上诉人“王相泉”名称发票，联顺公司财务按此做账，联顺公司早在20年前就知悉并认可该房屋属于上诉人。6、被上诉人提供的证人只证明涉案房屋目前让被上诉人使用，上诉人与被上诉人之间在上诉人购买该房屋时就达成默契。该房屋上诉人使用了几年，因为工作、年龄等原因，回到抚顺石油，该房屋就留给被上诉人联顺公司继续使用，联顺公司同时支付水电费，上诉人亦未收取房租。这样是考虑到联顺公司帮助支付房款，是奖金、福利，同时上诉人退休后的部分福利和医药费要向抚顺石油报销、领取，房屋所有权属于上诉人，上诉人就没考虑房租问题。被上诉人证人丛某庭审表示“当时这个房子办给个人，以后给我们”，其视频陈述的与其出示书面材料不一致，丛某也并未退还其他房屋。7、被上诉人在诉状中声称上诉人擅自办理房产证，无事实法律依据。上诉人其实是没有权利擅自办理的，当时有被上诉人其他众多领导监督；因也没有擅自办理的条件，房屋向建通公司购买，建通公司是购买前的房屋所有权人，房屋备案合同是经房产部门确认登记的(付军平系房产局工作人员认定），以上都证明了，上诉人与建通公司签订商品房买卖合同真实有效，且经过产权部门合法登记。综上所述，涉案402室产权经产权部门合法登记，物权属于上诉人所有。即使上诉人与被上诉人之间有所分歧也是属于奖金、福利之间的纠纷，不涉及不动产物权的产权归属问题。被上诉人提供的证据材料不能证明其一审诉讼请求。被上诉人联顺公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、答辩人系涉案房屋的真正产权人，其享有对该不动产的权利。1、答辩人与东部公司于1999年1月25日签订的商品房买卖合同合法有效。被答辩人未能举证证明该买卖合同无效,应承担举证不能的责任。被上诉人称两份合同指向的房屋不具有同一性，无证据证明。东部公司向答辩人出售的位于×××路×号楼×楼×号房屋，与被答辩人、建通公司签订的商品房买卖合同中约定的位于××路××大厦×号楼×××××单元×××室×××房屋。一审庭审笔录和被答辩人家属的电话录音均可以证明涉案两份合同中所约定的房屋系同一房屋。被答辩人并未提供建通公司的商品房预售许可证，其上诉状的陈述无事实和法律依据。2、涉案房屋的全部房款均是由答辩人支付。被答辩人一审中对房款支付主体是答辩人无异议，但其上诉状提出通过借款方式由被上诉人支付购房款。如果购房款系被答辩人向答辩人的借款，与被答辩人一审陈述的福利相互矛盾。被上诉人也应举证证明借款合意，否则应承担举证不能的责任。3、财务账册中以借款方式支付购房款时因为财务规定。借款方式，是财务做账规定使然，联顺公司并没有王相泉名称的发票，更没有以该发票进行入账。4、涉案房屋由答辩人装修，在房屋交付后也一直由答辩人占有、使用。二、被答辩人未能提供证据证明涉案房屋是答辩人给其的福利房，应当承担举证不能的责任。涉案房屋由答辩人出资购买，产权归答辩人所有，并非被答辩人的福利房，答辩人多次召开董事会以解决涉案房屋的过户问题并向上级部门做情况报告，被答辩人称是福利分房与事实不符。原审第三人建通公司、东部公司未到庭发表陈述意见，亦未提交书面陈述意见。联顺公司向一审法院起诉请求：1、请求确认坐落于连云区墟×××路××大厦×号楼×××××单元×××室属联顺公司所有；2、王相泉于判决生效之日起十五日内协助联顺公司办理上述房屋的产权过户手续；3、本案全部诉讼费用由王相泉承担。一审法院认定事实：联顺公司成立于1998年5月29日，股东为江苏省石油集团有限公司、中国石化抚顺石油化工公司（以下简称抚顺石化公司）。被告王相泉由抚顺石化公司委派至联顺公司任经理职务，案外人丛某原系联顺公司会计。1999年1月25日，联顺公司（买方、乙方）与第三人东部公司（卖方、甲方）签订《连云港市商品房买卖合同》，合同约定乙方自愿购买甲方坐落于中华路北3号楼4楼5号、6号房屋贰套，建筑面积283.874平方米，价款合计357681.24元，乙方应在1999年1月17日前将购房款一次付给甲方，甲方须于1999年5月30日前将房屋付给乙方。双方还约定，本合同生效后至甲方交房日期前，乙方如转让其预购的房屋，须事前征得甲方的同意，须与甲方及转受人签订预售商品房转让合同，并按规定到连云港市房地产市场管理处办理预售合同转让登记……双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，联顺公司按照约定于1999年1月26日通过交通银行转账支票支付给第三人东部公司357000元购房款，东部公司向联顺公司出具收据。2001年3月8日，联顺公司通过中国农业银行转账支票支付给第三人东部公司4400元购房差价款。第三人东部公司于1999年将涉案房屋交付给联顺公司。2001年3月8日，王相泉与第三人建通公司签订《商品房买卖合同》，合同约定王相泉购买建通公司坐落于××路×××号×号楼×单元×××室房屋，建筑面积141.86平方米，每平方米1257.63元，价款合计178407.96元。2001年3年14日，王相泉向连云港市房地产管理局提交《连云港市私有房屋所有权登记申请书》，载明：房屋坐落：连云区墟沟中华路新华大厦3#楼3单元402室，审核意见：申请人王相泉现有房屋壹套，总面积为141.86㎡，建于1999年，后于2001年购买所得。后房管部门将涉案房屋登记于王相泉名下。又查明，涉案的中华路北3号楼4楼5号房屋即连云区墟沟中华路新华大厦3#楼3单元xxx室，涉案的中华路北3号楼4楼6号房屋即连云区墟沟中华路新华大厦3#楼3单元xxx室。1999年1月26日，联顺公司出具《借款审批表》一份，内容载明：借款单位：连云港东部实业有限公司，借款金额：叁拾伍万柒仟元正，借款用途：购房款，经办人：丛某，主管领导：王相泉。再查明，联顺公司提供2011年度至2018年度，涉案房屋的水费、电费发票共计73张,所载缴费人为联顺公司。根据联顺公司申请，一审法院调取涉案新华大厦城建档案。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明，建设单位名称：东部实业有限开发公司，工程名称：新华大厦1#楼，工程地点：中华西路与院前路交叉路东方中学南侧，备案意见：同意备案。《新华大厦配电工程勘察设计合同》载明的委托方为东部公司。《桩基工程开工报告》载明建设单位为东部公司。又查明，东部公司经营范围无房产开发及销售，东部公司无相关资质。建通公司有房地产开发资质。涉案房屋借用建通公司资质进行房地产开发及销售。案外人丛某出具证明一份，内容为：登记在王相泉名下的位于江苏省连云港市连云区墟×××路××大厦×号楼×××××单元×××室，建筑面积141.86平方米的房产实际为联顺公司所有。1999年，联顺公司向东部公司购买了该房屋，安排经理王相泉办理房屋买卖的相关事宜，由我作为经办人在房屋买卖合同上签字，公司按照合同要求支付了购房款项，后王相泉将该房产登记在自己的名下。该房屋是联顺公司1999年向东部公司出资购买，产权系联顺公司所有。案外人丛某同意将原登记在其名下的连云区墟沟中华路新华大厦3#楼3单元xxx室房屋过户至联顺公司名下。一审法院认为，房屋产权登记仅是一种行政审查，属于行政确认，而不属于行政确权。产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。解决涉案房屋归属问题，应看购房时双方当事人的真实意思表示，并结合房款支付、房屋交付、居住、使用情况等据实进行综合分析确定房屋归属。本案中，联顺公司与第三人东部公司，王相泉与第三人建通公司分别签订的涉案房屋买卖合同，两份涉案房屋买卖合同的真实性一审法院均予以确认。王相泉称其与第三人建通公司签订涉案房屋的买卖合同且该合同经房产部门确认登记，依上所述，在本案中涉案房屋的产权不能仅依据合同或登记备案确认其产权所有人。原、王相泉均主张涉案房屋所有权应归自己所有，王相泉称涉案房屋购房款虽系联顺公司支付，但房屋登记在其名下是因为联顺公司曾经口头承诺将该房屋作为其从抚顺石化公司来联顺公司工作的福利，但王相泉未能提供证据证明该主张，一审法院认为，当事人对自己的主张有责任举证证明，没有证据或者证据不足以证明主张的事实，由负有举证责任的当事人承担不利后果，故对于王相泉主张涉案房屋为单位所发福利的答辩意见，一审法院不予采纳。联顺公司称涉案房屋由其购买，房款全部由其支付，并且在房屋交付后其对房屋进行了装修，作为职工宿舍使用至今，联顺公司向法庭提供了涉案房屋的购房合同、转账支票、购房款收据，结合其持有水、电费发票、装修房屋的材料费、人工费原始财务凭证，以及出庭作证的证人证言，应当认定该房屋系联顺公司购买，并且在交付后一直由联顺公司占有、使用。综上所述，本案诉争房屋系联顺公司购买，该房屋在交付后也一直由联顺公司占有、使用，在此期间，直至王相泉退休返回抚顺，王相泉从未向联顺公司主张返还房屋或要求联顺公司支付房屋使用费，若王相泉系该房屋的所有权人，此举不符合常理，且王相泉不能提供充分证据证明其为涉案房屋的实际购买者，故联顺公司主张其为涉案房屋所有权人的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、确认坐落于连云港市连云区××路××大厦×号楼×××××单元×××室房屋（丘号）归联顺公司所有；二、王相泉于判决生效之日起十五日内协助联顺公司办理上述房屋产权登记过户手续。一审案件受理费3868元，由王相泉负担。二审期间，被上诉人联顺公司向本院提交联顺公司2001年至2005年财务凭证，证明王相泉是抚顺石油派驻至联顺公司任职总经理，其当时工资除了抚顺石油按原标准发放外，还在联顺公司拿一份工资和各种补贴，补贴包括交通补贴、电话补贴、外勤补贴、误餐费补贴等，但是并没有福利房，有联顺公司的财务账册为准，王相泉称涉案房屋是联顺公司给其的福利房，负有举证责任。经质证，上诉人王相泉发表质证意见为：真实性无异议，但是对证明目的有异议。王相泉是1998年来到连云港工作的，1998年至2000年间没有凭证；王相泉在2002年3月以后就不再担任联顺公司总经理职务，联顺公司并没有向其提出过房屋所有权的问题，也没有要求过变更房屋所有权，王相泉工资标准没有得到相应的提高；不能全面地反映王相泉在职期间担任领导和普通员工的财务全过程，没有体现出王相泉有获得相应级别所取得的奖金、福利等情况；被上诉人没有证据表明上诉人存在侵占公司房屋的行为，上述证据无法证明被上诉人的观点。结合双方当事人的质辩意见，本院对上述证据的真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，联顺公司与东部公司签订的案涉商品房买卖合同、王相泉与建通公司签订的涉案商品房买卖合同并无法律、法规规定的无效情形，应认定为有效合同。虽两份合同中关于房屋坐落的表述不一致，但联顺公司诉求主张的房屋系登记在王相泉名下的涉案房屋，该房屋坐落具体明确。上诉人联顺公司主张涉案房屋由其出资购买，因王相泉负责房屋签约及过户事宜，王相泉将该房屋登记在其名下；王相泉主张涉案房屋由联顺公司作为其享受的奖金福利，该房屋归王相泉所有。本案中，联顺公司举证了购房款的转账支票、购房款收据，并对该房屋进行装修并交纳水电费作为公司宿舍使用；王相泉虽主张涉案房屋系其奖金福利，但未能举证证明其主张，一审法院依据本案查明事实，认定涉案房屋系联顺公司购买并无不当。综上所述，上诉人王相泉的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3868元，由上诉人王相泉负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年四月十六日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰