四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2150号 上诉人（原审被告）：刘瑛，女，1967年8月9日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：蓝明万,四川治坛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张道琼，女，1953年5月29日出生，汉族，住成都市新都区。 上诉人刘瑛因与被上诉人张道琼房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初5221号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘瑛上诉请求：1.请求法院撤销成都市新都区人民法院（2020）川0114民初5221号民事判决第一项，并依法改判减免刘瑛两个月的租金共计8060元；2.本案所有诉讼费用由张道琼承担。事实和理由：一、一审判决违背公平和诚信原则。本案租赁合同关系虽于2020年5月13日期满，但因疫情原因导致刘瑛停止经营4个月，因此刘瑛依法享有“给付租金和顺延相应租赁期限”的权利。但因张道琼的单方要求，刘瑛被迫于2020年5月13日腾空房屋，2020年5月14日，承租房屋被张道琼强行收回，导致刘瑛在合同期内的约定的“转租收益权被剥夺”，也直接导致刘瑛装修投入的损失无法弥补。二、一审判决虽适用了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，但未查明刘瑛承租房屋用于经营的事实，也未对疫情期间的租金予以减免。因此，刘瑛根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提起上诉，希望二审法院查清事实、公正判决。 张道琼辩称：不同意减免租金，应以一审判决结果为准。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 张道琼向一审法院提出诉讼请求：1．依法判令确认双方签订的《商铺租赁合同》已解除，刘瑛立即腾退商铺；2．依法判令刘瑛支付拖欠的商铺租金（自2020年1月14日至2020年5月13日）共计16120元；3．依法判令刘瑛支付逾期滞纳金（1月租金以4030元为基数，自2019年11月1日起按每日万分之五计算，直至支付完毕为止；2月至5月租金以12090元为基数，自2020年2月1日起按每日万分之五计算，直至支付完毕为止）；4．依法判令刘瑛支付拖欠的物管费、电费、水费共计2345.6元；5．依法判令本案诉讼费用由刘瑛承担。 一审经审理查明，2018年5月26日双方签订《商铺租赁合同》，合同约定：张道琼将位于成都市新都区××道××号商铺租赁给刘瑛，房屋租赁期限为两年，自2018年5月14日至2020年5月13日止，房屋租金第1年4030元／月，第2年4030元／月，房租每三个月支付一次，刘瑛向张道琼首期支付的房租合计12090元，首期房租对应的租期为2018年5月14日至2018年8月13日，之后每次租期到期前15日，刘瑛向张道琼支付下期房租，若付款日逢国家法定节假日，则付款时间相应顺延，每延期一天，刘瑛按该期房租的万分之五向张道琼支付滞纳金。刘瑛向张道琼支付一个月房租作为押金（即4000元），合同终止后，刘瑛结清房租、水电、物管等各项费用后，张道琼即退还刘瑛押金。刘瑛按时交纳水电、物管等费用。合同期限内，若刘瑛有特殊原因不再继续经营，在保障张道琼房租不减少的情况下，刘瑛可将该房屋转租或转让他人经营，转让时刘瑛同意将转让费的20%支付给张道琼，并由张道琼与新的承租者不低于上述条件重签新的房屋租赁合同。若张道琼单方面解约，则张道琼应退还刘瑛预付的全部房租，承担刘瑛实付的该房屋装修费及转让费，并赔偿由此给刘瑛经营造成的损失，若刘瑛违约，则张道琼已收全部房租及押金不予退还。合同签订后，刘瑛当日支付了租金及押金16090元，张道琼并向刘瑛出具了《收据》，载明：“兹收到刘瑛按本合同约定交来首次租金12090元及押金4000元，合计16090元。”位于新都区××道××路段498号系张道琼单独所有。 2020年5月9日张道琼向成都银林物业有限公司支付了2019年12月至2020年5月的商铺电费877.6元，2019年10月至2020年5月的物业公共服务费1468元，合计2345.6元。成都银林物业有限公司并向张道琼开具了汉嘉国际社区收款收据。 刘瑛提交2019年11月14日、2020年1月23日张道琼向刘瑛出具的收据分别载明：“收到刘瑛房租一个月肆仟叁佰叁拾元（2019年11月14日-12月13日），另余贰佰元正，张道琼，2019年11月14日。今收到刘瑛租金2019年12月14日-2020年1月13日，肆仟叁佰叁拾元。另付叁佰元（上次），经手人张道琼，2020年1月23日”。 一审法院认为，张道琼与刘瑛签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。关于确认《商铺租赁合同》解除问题，本案中，双方签订的《商铺租赁合同》已于2020年5月13日到期，且刘瑛于2020年5月14日已腾退，双方一审当庭陈述《商铺租赁合同》已解除，故张道琼要求确认双方签订的《商铺租赁合同》已解除、刘瑛立即腾退商铺的诉讼请求无事实依据，本院依法不予确认。 关于租金问题，双方对2020年1月14日至2020年5月13日的租金未支付无异议，合同约定租金为4030元/月，故上述租金为16120元，刘瑛辩称每月租金多交了500元，应相应抵扣租金，但其只提交了两张收据予以佐证，2019年11月14日、2020年1月23日张道琼向刘瑛出具的收据中载明每月支付的租金为4330元，张道琼认为该多支付的租金是刘瑛自愿给付的违约金，但没有证据佐证，故一审法院认为多交付的租金600元可抵扣。关于押金问题，合同已解除，故张道琼应向刘瑛退还押金4000元，为减少当事人诉累，品迭后，刘瑛应向张道琼支付租金11520元。 关于电费及物管费，租赁合同约定刘瑛应承担租赁期间的水电费及物管费用，2020年5月9日张道琼向成都银林物业有限公司支付了2019年12月至2020年5月的商铺电费877.6元，2019年10月至2020年5月的物业公共服务费1468元，合计2345.6元。上述电费及物业公共服务费是租赁期间产生的，故刘瑛应向张道琼支付张道琼为其垫付的电费及物管费2345.6元。 关于逾期滞纳金问题，租赁合同约定每次租期到期前15日，刘瑛向张道琼支付下期房租，若付款日逢国家法定节假日，则付款时间相应顺延，每延期一天，刘瑛按该期房租的万分之五向张道琼支付滞纳金。逾期滞纳金的计算标准未违反法律规定，一审法院依法予以采纳。合同约定房租每三个月支付一次，故刘瑛应于2019年12月31日前向张道琼支付2020年1月14日至2020年4月13日的房租，2019年12月31日没有发生涉新冠肺炎疫情，故该期间的逾期滞纳金应给付，加之刘瑛2019年11月14日、2020年1月23日两月多给付了租金合计600元，应相应抵扣，故该逾期滞纳金的基数为11490元。2020年4月14日至2020年5月13日的租金在涉新冠肺炎疫情期间，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一项第五款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”故2020年4月14日至2020年5月13日的租金不给付逾期滞纳金。双方的租赁合同于2020年5月13日到期，刘瑛交付了4000元的押金，故2020年5月13日后的逾期滞纳金计算的基数应相应扣减4000元，滞纳金的计算明细如下：一、以11490元为基数，从2020年1月14日起至2020年5月13日止，按每日万分之五计付；二、以7490元为基数，从2020年5月14日起至租金给付完毕之日止，按每日万分之五计付。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一项第五款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、刘瑛于判决生效之日起7日内向张道琼给付租金11520元及逾期滞纳金【逾期滞纳金明细：（1）以11490元为基数，从2020年1月14日起至2020年5月13日止，按每日万分之五计付；（2）以7490元为基数，从2020年5月14日起至租金给付完毕之日止，按每日万分之五计付】；二、刘瑛于判决生效之日起7日内向张道琼给付电费及物管费2345.6元；三、驳回张道琼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费131元（已减半收取），由刘瑛负担（此款已由张道琼垫付，刘瑛在履行上述付款义务时一并向张道琼付清）。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审一致。 二审中，刘瑛陈述其将案涉房屋用于经营保健养生服务，张道琼称刘瑛将案涉房屋用于出售虫草和灵芝。 本院认为，本案的主要争议焦点在于案涉租金是否应当予以减免以及减免幅度应如何确定。刘瑛与张道琼的陈述能够证明刘瑛将案涉房屋用于保健养生业务，因保健业务的消费弹性较高，新冠疫情会对刘瑛的营业收入造成一定影响，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一项第六条“承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的意见，在组织双方当事人调解未能达成一致的情形下，本院在综合考虑新冠疫情的影响、刘瑛的经营性质、租金标准、刘瑛撤离时的房屋状况等因素的基础上，酌情减少租金4000元。综上，刘瑛的上诉请求部分成立，一审认定事实基本清楚，本院基于新冠疫情对刘瑛营收的影响而对疫情期间的租金予以适当减少，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持成都市新都区人民法院（2020）川0114民初5221号民事判决第二项，即“刘瑛于判决生效之日起7日内向张道琼给付电费及物管费2345.6元”； 二、撤销成都市新都区人民法院（2020）川0114民初5221号民事判决第三项，即“驳回张道琼的其他诉讼请求”； 三、变更成都市新都区人民法院（2020）川0114民初5221号民事判决第一项“刘瑛于判决生效之日起7日内向张道琼给付租金11520元及逾期滞纳金【逾期滞纳金明细：（1）以11490元为基数，从2020年1月14日起至2020年5月13日止，按每日万分之五计付；（2）以7490元为基数，从2020年5月14日起至租金给付完毕之日止，按每日万分之五计付】”为“刘瑛于本判决生效之日起7日内向张道琼给付租金7520元及逾期滞纳金【逾期滞纳金明细：（1）以7520元为基数，从2020年1月14日起至2020年5月13日止，按每日万分之五计付；（2）以3520元为基数，从2020年5月14日起至租金给付完毕之日止，按每日万分之五计付】” 四、驳回张道琼的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费131元，由刘瑛负担84元，由张道琼负担47元。二审案件受理费147元（刘瑛已预交262元），由刘瑛负担96元，由张道琼负担51元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二一年四月九日 书记员 袁 敬