四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1502民初1613号 原告：四川邦泰物业服务有限公司宜宾分公司，住所地：宜宾市临港经济技术开发区化工路70号，统一社会信用代码915115003145282705。 负责人：杨柳。 委托诉讼代理人：李英，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：蒋萍，女，系该公司员工。 被告：胡琴，女，1990年4月28日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：卿燕平，男，1986年6月19日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告四川邦泰物业服务有限公司宜宾分公司（以下简称邦泰物业宜宾分公司）诉被告胡琴、卿燕平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邦泰物业宜宾分公司的委托诉讼代理人李英、蒋萍及被告胡琴、卿燕平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邦泰物业宜宾分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告清偿自2020年1月1日起至2020年12月31日止（共12个月）的物业服务费3412.08元（284.34元/月），生活垃圾处理费0元（4.5元/月）合计3412.08元，暂计算至2020年12月31日，请求支付至实际支付之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年12月28日与宜宾邦泰置业有限公司签订了《邦泰国际社区北区前期物业服务合同》，由原告四川邦泰物业服务有限公司宜宾分公司负责邦泰国际社区北区小区的物业服务工作。合同履行期间，业主应在每年12月31日前向乙方交纳物业费，业主逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，违约金按欠费金额0.005％的标准执行，原告积极履行合同约定的义务，但被告胡琴、卿燕平自2020年1月1日起一直未缴纳物业服务费，经过原告多次催缴，被告至今仍未缴纳，原告认为被告拖欠物业服务费的行为严重侵害了原告的合法利益，为维护原告的合法利益，特诉至法院，请求判如所请。 被告胡琴、卿燕平辩称：合同约定的收费标准过高，原告对小区的环境卫生清洁不到位，没有按合同约定实行分区管理，我们所住的楼栋1楼路灯很多坏了没亮，物业没有维修，小区内的小朋友娱乐设施坏了没人维修。 原告围绕诉讼请求依法提交了前期物业服务合同、购房合同复印件、2020年度项目收缴率及洋房收缴率、2020年度物业服务报告、环境部2020年12月部分消杀记录复印件、秩序部2020年12月部分巡楼记录复印件、工程部2020年部分维修工区工作照、微信记录、洋房分区管理人行门禁通道照片、沙盘图、催收函、欠费清单等证据。被告胡琴、卿燕平依法提交了照片4张。本院组织双方当事人进行了质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。庭审后，原告补充提交了电梯维保合同、消防维修保养记录表1#地块、消防维护保养记录表2#地块、物业服务项目备案申请表等证据，本院依法通知被告胡琴、卿燕平质证，二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加质证，视为放弃质证权利。对原被告双方无异议的证据，本院经审查后予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2016年12月28日，被告胡琴、卿燕平与宜宾邦泰置业有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买了位于宜宾临港经济技术开发区邦泰国××社区（北区）房屋（房屋建筑面积：101.55㎡），该房屋为多层洋房。2017年1月1日，邦泰国际社区（北区）建设单位宜宾邦泰置业有限公司（甲方）与原告四川邦泰物业服务有限公司宜宾分公司（乙方）签订《邦泰国际社区（北区）前期物业服务合同》，主要约定：合同履行期限自2016年9月14日起至首次业主委员会代表全体业主或与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时；物业服务内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；共有绿地、花木等的养护与管理；交通与车辆停放秩序的管理；协助维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，安全防范等事项的协助管理；物业档案资料管理；协助组织开展社区文化活动；装饰装修管理服务等；乙方服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务以及业主、物业使用人的人身保险和财产的保管服务，但业主与乙方协商一致另有约定的除外；物业服务收费标准：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积（含公摊面积）交纳，具体标准如下：多层（洋房）住宅按建筑面积2.8元／㎡／月收取；高层住宅按建筑面积1.6元／㎡／月收取；别墅按建筑面积3.8元／㎡／月收取；商业用房按建筑面积3.5元／㎡／月收取。业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起足额交纳物业服务费，在收房时一次性预付一年的物业服务费，以后按一年度预交。物业服务费按约定时间交纳，业主或物业使用人应按约定时间截止日前向乙方交纳当期的物业服务费，逾期交纳的视为违约，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。二被告从2020年1月1日起至2020年12月31日止，未向原告交纳物业服务费。 另查明，邦泰物业宜宾分公司于2016年8月19日对《邦泰国际社区（北区）前期物业服务合同》的项目信息在宜宾临港经济技术开发区房地产管理局进行了备案，其中包括物业费收费标准。 本院认为，关于本案法律适用，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案合同签订、履行均发生在民法典施行前，故应当适用《中华人民共和国合同法》等相关法律规定。 宜宾邦泰置业有限公司与邦泰物业宜宾分公司签订《前期物业服务合同》，系合同各方真实意思表示，不违反法律规定，合同依法成立并生效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”之规定，原告邦泰物业宜宾分公司与宜宾邦泰置业有限公司签订的《邦泰国际社区（北区）前期物业服务合同》对业主具有约束力，合同双方当事人应当按约履行相应的义务。 业主只有基于正当理由才能拒绝交纳物业服务费。对于“正当理由”的判断，在不存在违法或明显违约的情况下，对于业主以服务存在瑕疵提出的抗辩，需要以诚实信用原则为基础，结合物业服务企业的服务标准与物业收费标准，对物业服务进行综合评价，进而确定业主抗辩的正当理由能否成立，该正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。 本案中，被告提出原告未按合同约定履行物业服务义务，应提供物业服务存在质量瑕疵的初步证据，该证据应当具有一定的时效性，即应当举证证明物业服务企业未履行或者不完全履行物业服务义务具有长期性和普遍性。但被告提交的证据不足以证明原告提供的物业服务与约定存在明显差距，应承担举证不能的法律后果。 关于被告提出前期物业服务合同约定的收费标准过高的问题。根据《四川省物业服务收费管理细则》第六条规定，物业费的计费实行政府指导价和市场调节价，另根据原告提交的物业服务项目备案申请表显示，案涉小区前期物业收费标准已向宜宾临港经济开发区房地产管理局进行备案，且被告未提交相关证据证明其主张。故对原告的该抗辩意见，不予采纳。 二被告接受了原告为其提供的物业服务，应按约定及时交纳物业服务费。原告诉请二被告支付从2020年1月1日起至2020年12月31日止差欠的物业管理费3412.08元，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释（2009）8号】第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 被告胡琴、卿燕平于本判决生效之日起十日内向原告四川邦泰物业服务有限公司宜宾分公司支付2020年1月1日起至2020年12月31日止差欠的物业服务费3412.08元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告胡琴、卿燕平共同负担。此款原告已预交，原告同意由被告直付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），被告胡琴、卿燕平须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 徐芸海 二〇二一年四月二十六日 法官助理 王雅琪 书 记 员 王旭伟