江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初9001号 原告：张剑，男，1973年12月9日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：冯业军，江苏沂淮律师事务所律师。 被告：张建华，男，1963年12月20日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：单玲，女，1966年1月1日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 二被告共同委托诉讼代理人：李金军，沭阳县建陵法律服务所法律工作者。 二被告共同委托诉讼代理人：章熙佳，沭阳县城南法律所服务所法律工作者。 原告张剑与被告张建华、单玲买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理，原告张剑及其委托诉讼代理人冯业军、二被告共同委托诉讼代理人李金军、章熙佳到庭参加诉讼。后依法转为普通程序，于2021年4月2日公开开庭进行了审理，原告张剑及其委托诉讼代理人冯业军、二被告共同委托诉讼代理人李金军、章熙佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张剑向本院提出诉讼请求：判令：二被告协助原告办理沭阳县美好家园75幢6单元202室房屋不动产权属登记过户手续。事实和理由：2006年3月22日，二被告与政府签订了两份《沐阳县房屋拆迁补偿安置协议》。经原、被告双方协商一致，二被告无偿将其中一份不附带有补偿款的拆迁面积为41.24平方米的安置协议转让给原告，约定原告以被告的名义缴纳房屋安置差额、维修基金等各项费用，待房产证办理完毕后办理过户手续。后安置房屋选定为沭阳县美好家园75幢6单元202室。该房屋已于2010年装修并入住至今。现原告要求两被告协助原告将上述房屋办理过户登记手续，但二被告拒不协助。 二被告辩称：1.二被告于2006年3月22日与政府部门签订两份《沐阳县房屋拆迁补偿安置协议》，拆迁总面积是136.71平方米，其中一份安置面积是95.47平方米，位置是90号楼2单元202室，另一套是48.83平方（拆迁面积是41.24平方米），位置是75号楼6单元202室属实。2.原告与二被告之间不存在任何法律关系，是原告父亲张开明曾与二被告口头约定涉案房屋买卖事宜，原告从没有参与，原告不是合同相对人，诉讼主体不适格。3.二被告与原告父亲在2007年间，因被告家拆迁两套房屋但又经济困难不能及时补缴房屋差价款，且原告父亲经济宽裕欲购买小套房屋，因此双方协商由原告父亲为二被告垫付了房屋差价款。在二被告拿到房子之后再具体协商房屋买卖其他事项。但由于双方对房屋价格和总价款均没有协商一致，因此房屋买卖合同就无法签订。所以，原告父亲与二被告之间的房屋买卖关系就一直没有成立。4.原告称二被告将安置面积48.83平方米、拆迁面积41.24平方米的这套房屋无偿转让给原告不是事实，也不符合常理。原告无任何证据证明二被告与其有任何的房屋买卖事实，即使是原告父亲购买二被告房屋，二被告也不会无偿转让，且原告父亲经济条件远优于被告家，被告不可能有条件无偿将自己的财产赠与他人。5.二被告因与原告父亲对涉案房屋无法达成一致意见，二被告也多次要求原告父亲搬出涉案房屋，并同意退还原告父亲垫付的房屋差价款，二被告已另案提起排除妨碍诉讼。 原告张剑为支持其诉讼请求提交了以下证据： 1.常住人口登记卡一份。旨在证明二被告为夫妻关系。 2.沭阳县房屋拆迁安置补偿协议、安置户上房结算单、房屋拆迁差价发票、维修基金发票、契税现金完税证、房屋所有权登记费发票、房屋交易手续费发票、房产证各一份。旨在证明被告与政府签订拆迁安置协议，原告以被告名义缴纳涉案房产各种费用并持有各票据原件，涉案房屋的房产证上的房屋所有权人为被告张建华。 3.不动产产权情况表一份。旨在证明涉案房屋为二被告共同共有。 4.照片一张。旨在证明涉案房屋已被原告装修。 5.电费发票五张。旨在证明原告已经占有使用涉案房屋。 6.原告与被告张建华于2020年8月24日、2020年8月25日的通话录音各一份。旨在证明原告使用被告空平方拆迁协议，原告要求被告过户，被告未否认。 7.张开明（系原告的父亲）、张开邦（系原告和被告张建华的伯父）、二被告于2019年12月8日的现场录音及张开明（系原告的父亲）、二被告于2019年12月30日的现场录音各一份。旨在证明二被告向原告无偿转让拆迁协议，原告父亲代原告缴纳涉案房屋全部费用以及装修入住，二被告以涉案房屋将来购买为由拒不过户。 8.证人张开明出庭证言：原告是我儿子，二被告是我侄儿、侄儿媳。以前二被告拆迁的空平方41点多平方给原告的，也没谈钱，以前都不要，都撂的了。选房是被告单玲和我一起去的，交钱是原告交的，原告出钱，谈都是我谈的。后来就上房了，是我住的，一直住到现在。原来是我和我家属一起住的，现在我家属去世了，现在我自己住的。后来能办证的时候，二被告想买我家的房子，叫我卖给他，没谈价格，就说这话，叫他家过户也不过。房子空平方是给原告的。当时房屋差价、维修基金等是以被告张建华名义缴的，钱是原告出的。我去过二被告家协商房屋过户事情两次，都录音的，但被告不同意过户，因为现在房子涨价了。房子已经装修了，住了十几年了。办房产证是我和二被告一起去办的，房子是我装修的，材料也是我买的。涉案房屋拆迁安置，是我去找二被告的。 二被告单玲为支持其答辩理由依法提交了以下证据： 1.不动产权证书一份。旨在证明二被告于2020年10月20日补办不动产权证书，之前办理的证书遗失，涉案房屋一直是二被告所有。 2.二被告的儿子张超残疾证一本。旨在证明二被告儿子是残疾人，智力障碍，二被告家庭经济困难。 3.南京医科大的出院记录一份。旨在证明被告张建华患严重心脏病和高血压，二被告家庭经济困难。 经质证，二被告对原告提交的证据1真实性无异议，认可二被告是夫妻关系，但认为与本案无关；对原告提交的证据2真实性均无异议，但认为相关费用是原告的父亲缴纳的，不是原告缴纳的；对原告提交的证据3、4、5均无异议，但认为证据5不能证明是原告占有，认为是原告父母亲居住在涉案房屋，原告从来没有居住；对原告提交的证据6真实性无异议，但认为原告在通话录音中承认是原告父亲购买；对原告提交的证据7真实性无异议，认为可以证明房屋买卖主体是原告父亲，无法证明二被告无偿赠与房屋；对原告提交的证据8证人陈述的证人找二被告主动商谈房屋买卖事宜，购买目的是夫妻两人需要无异议，认为可以推翻原告陈述的是原告向二被告购买房屋以及委托原告父亲办理相关手续。原告对二被告提交的证据1的真实性无异议，认为可以证明二被告没有诚信，在原不动产权证在原告手中的情况下，为了占有涉案房屋，对不动产权证进行补办；对二被告提交的证据2的关联性有异议；对二被告提交的证据3真实性、关联性有异议。 本院经审查核实认证如下：原告提交的证据1，二被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告提交的证据2、6、7，二被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，且与本案有关联性，本院予以采纳。原告提交的证据3、4、5，二被告均未提出异议，本院予以采纳。二被告提交的证据1，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，且与本案有关联性，本院予以采纳。二被告提交的证据2、3，系原件，本院对其真实性予以确认。 基于上述有效证据及当事人的庭审陈述，本院依法确认以下事实：2006年3月22日，被告张建华与沭阳县顺达房屋拆迁有限公司、沭阳县房屋拆迁管理办公室签订《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》，约定安置地点为买好家园90号楼2单元202室、75号楼6单元202室。2007年2月8日，被告张建华对上述两套房屋进行上房结算，应补交上房差价40082.07元。后原告父亲张开明出面以被告张建华名义缴纳了美好家园75号楼6单元202室的上房差价、契税、维修基金、房屋所有权登记费、房屋交易手续费，原告父亲张开明称上述款项系原告出资。美好家园75号楼6单元202室上房后即由原告父亲张开明装修入住至今。2011年8月8日，被告张建华取得美好家园75号楼6单元202室的不动产权证，该不动产权证及上述各种费用的发票均在原告处保管，但二被告于2020年10月20日通过遗失补证登记申请换发不动产权证。2019年12月8日，张开明（系原告的父亲）、张开邦（系原告和被告张建华的伯父）至二被告家中与二被告协商美好家园75号楼6单元202室的过户事宜，二被告称因原告对外称要将美好家园75号楼6单元202室卖了，二被告认为如果要卖就卖给二被告家，还省过户，原告父亲张开明否认会卖房，被告张建华在录音中称“不论哪个事，房子是把给小剑子的，你关系没有了”、“找你过户你都不过户，对不对？找你过户你都不过户”，被告单玲在录音中称“我那时间将就你的，现在调过头来，卖啊，我家因为张小茹子出门在连云港，那样远，一来家四口子，他身体又不好想来家服侍服侍，没地方睡，所以说你既然说卖了……”、“不是我家也要选，就选的，后是再去选房子给你家选了，说已经给他选的了就算吧，现在你再将就将就我们”、“就是说，我也不是说叫做好事，我以前就是将就你，你现在调过头你再将就将就我，因为我这种情况，张小茹自那样远，来家你不能说到家就走吧”、“他说卖我才说这话的，懂不懂？我家又需要。” 本院认为，涉案房屋系被告张建华、单玲婚姻关系存续期间拆迁安置的房屋，属于被告张建华、单玲夫妻共同财产。虽然原告主要是和被告孙某军洽谈涉案房屋的买卖事宜，但根据三方签订的《商品房买卖协议书》，从他们各自签名的位置来看，被告张建华应为涉案房屋买卖合同的出卖方。而被告孙某军开始以其个人名义和原告洽谈涉案房屋的买卖事宜，在签订《商品房买卖协议书》时披露了涉案房屋的所有权人是张建华并通知张建华到场在《商品房买卖协议书》签字，而被告张建华因欠被告孙某军房屋差价款及装修款，在没有询问任何买卖、收款细节的情况下在该协议书上签字，被告孙某军与原告洽谈涉案房屋买卖事宜、收取原告房款的行为应属于隐名代理。在签订《商品房买卖协议书》时被告孙某军向原告披露了被告张建华，被告张建华也在《商品房买卖协议书》的甲方处签字，涉案房屋买卖合同应直接约束原告和被告张建华。被告张建华辩称其未收到涉案房款、《商品房买卖协议书》没有实际履行，但从被告张建华欠被告孙某军房屋差价款、装修款，其在接到被告孙某军通知后到场在《商品房买卖协议书》签字，被告张建华将涉案房屋的钥匙交付给被告孙某军后长达十几年的时间内从未向被告孙某军索回，也未归还被告孙某军房屋差价款、装修款，在签订《商品房买卖协议书》后也未向被告孙某军、原告询问履行情况，在涉案房屋与其居住的房屋同在一个小区、距离相近的情况下长达十几年的时间内从未至涉案房屋中查看，在被告孙某军向其索要涉案房屋的拆迁补偿安置协议、房屋所有权证时未提出任何异议便直接交付，交付后也未向被告孙某军主张索回，直至原告要求其协助办理过户手续才提出异议，并仍未向被告孙某军索要便直接挂失、重新办理这些行为来看，本院认定被告张建华知晓《商品房买卖协议书》已经实际履行，对被告张建华的该辩称不予采纳。虽然被告张建华是以个人名义将涉案房屋出售给原告，但被告单玲在明知存在拆迁安置涉案房屋的情况下，长达十几年的时间内从未至与其在同一个小区内、距离相近的涉案房屋内查看，也未向其近姻亲孙某军询问涉案房屋的情况，在涉案房屋所有权证由被告张建华交付给被告孙某军的情况下与被告张建华在没有向被告孙某军主张索回的情况下直接挂失、重新补办的行为看，被告单玲应当知道涉案房屋的出售情况，而被告单玲在长达十几年的时间内均未提出异议，应视为其对被告张建华出售涉案房屋的追认。综上，原告张剑与被告张建华、单玲之间关于涉案房屋的买卖合同合法有效。原告张剑已按约定付清全部房款，且已实际占有、使用涉案房屋，被告张建华、单玲亦应当协助原告办理涉案房屋的不动产变更登记手续，将涉案房屋过户至原告名下。被告张建华、单玲未履行该义务，构成违约，原告要求被告张建华、单玲给付违约金15000元的诉讼请求，本院综合原告的损失，兼顾惩罚性，酌定调整为5000元。反诉原告张建华的反诉请求，因其与原告之间存在房屋买卖合同关系，故其请求反诉被告张剑搬离涉案房屋，腾空并交还给反诉原告张建华，无事实和法律依据，本院不予支持。调解不成，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张建华、单玲于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告张剑办理沭阳县美好家园小区61幢3单元201室不动产权属变更登记手续，将该涉案房屋过户至原告张剑名下； 二、被告张建华、单玲于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告张剑违约金5000元； 三、驳回原告张剑的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告张建华的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费256元，保全费4520元，合计4776元，由原告张剑负担126元，被告张建华、单玲负担4650元；反诉费525元，由反诉原告张建华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费781元。 审 判 长  仲 裁 人民陪审员  张怀忠 人民陪审员  王殿华 二〇二一年四月九日 书 记 员  祁 磊 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××38（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。