成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初1290号 原告：成都双流京华鞋业有限责任公司，住所地：成都市双流区东升街道迎春村。 法定代表人：杨长洪，总经理。 委托诉讼代理人：邹浩，四川航都律师事务所律师。 被告：陈国毅，男，1974年9月10日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：唐继东，上海海华永泰（成都）律师事务所律师。 原告成都双流京华鞋业有限责任公司（以下简称京华公司）与被告陈国毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告京华公司的委托诉讼代理人邹浩、被告陈国毅及其委托诉讼代理人唐继东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 京华公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除京华公司与陈国毅签订的《房屋租赁合同》；2、判令陈国毅支付截至起诉时的房屋租金约为22000元，租金从2020年9月18日计算至合同解除止；3、判令陈国毅支付违约金400000元。事实与理由：2011年8月7日，京华公司与陈国毅签订《房屋租赁合同》，约定京华公司将位于双流区××镇××小区××路××号××商铺（面积：380平方米）租赁给陈国毅使用，租赁期限为十年，从2011年9月18日至2021年9月17日。京华公司按约交付了商铺，但陈国毅未按约支付房租，故京华公司诉至法院。 陈国毅辩称,陈国毅未与京华公司签订过任何合同，其是与杨长洪个人签订的《房屋租赁合同》，租金及保证金也是支付给杨长洪的，故京华公司的诉请无事实依据，应当驳回。杨长洪出租给陈国毅的房屋未取得产权证，也未向陈国毅提供过建设规划许可证，故陈国毅与杨长洪签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。陈国毅以杨长洪出租的房屋在权属上存在严重法律瑕疵为由于2020年8月31日向杨长洪发出了解约通知书，并于2020年9月13日与杨长洪的代理律师就解除合同、退还房屋达成一致意见，故合同已于2020年9月13日解除。 本院经审理认定事实如下：2011年8月7日，京华公司的法定代表人杨长洪与陈国毅签订《房屋租赁合同》，约定将双流区东升镇迎春桥小区商都路（金恒德对角对面）房屋租给陈国毅使用，租赁期限自2011年9月18日至2021年9月17日，租金为20元/月/平方米，实际面积380平方米，第一年租金91200元，每年租金按上一年度租金10%递增，租金按年支付，租金期满前30日支付下期租金。租赁期内，如陈国毅擅自终止合同的违约行为，需支付400000元违约金。合同签订后，双方均按约履行，陈国毅通过其妻子杨小利向京华公司的股东汪金华、财务杨代平支付租金，并于2016年10月19日支付保证金30000元。2019年8月16日，杨小利向汪金华银行转账195495元，系支付2019年9月18日至2020年9月17日的租金。2020年，陈国毅未继续支付租金，于2020年8月30日向杨长洪邮寄送达《通知书》，载明：受疫情影响，无经济实力继续承租；认为承租的房屋没有产权证，在法律上存在权利瑕疵；合同约定面积380平方米，实际只有290平方米，租金计算有误；提出解除合同，退还保证金并开具已交纳房租的发票。 庭审中，京华公司主张案涉房屋已于2020年12月28日收回，其起诉主张的租金为2020年9月18日至2020年12月27日；2020年9月18日至2021年9月17日年度租金为215044.5元（195495元+195495元×10%）。 另查明，京华公司系案涉土地的国有土地使用权人，案涉房屋依法取得建设用地规划许可证，未办理房屋产权证。 以上事实，有当事人身份信息、《房屋租赁合同》、银行付款凭证、《通知书》、邮寄单、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，本案争议焦点为：一、杨长洪与陈国毅签订《房屋租赁合同》是个人行为还是代表京华公司的职务行为；二、《房屋租赁合同》是否有效；三、《房屋租赁合同》的解除时间及解除后的法律后果问题。针对以上争议焦点，本院作如下评析： 一、关于杨长洪与陈国毅签订《房屋租赁合同》是个人行为还是代表京华公司的职务行为。从合同履行情况来看，案涉房屋的国有土地使用权人系京华公司，房屋租金的收款人系京华公司的股东及财务人员，杨长洪既非案涉房屋的权利人，也非房屋租金的实际收款人；从杨长洪的身份来看，杨长洪系京华公司的法定代表人，其有权代表京华公司对外签署合同，且京华公司对于杨长洪与陈国毅签订《房屋租赁合同》的行为也表示认可；故本院认为杨长洪系代表京华公司与陈国毅签订《房屋租赁合同》，合同的相对方为京华公司与陈国毅，京华公司作为本案原告起诉并无不当。 二、关于《房屋租赁合同》是否有效的问题。京华公司就案涉房屋依法取得了《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》，陈国毅以案涉房屋未取得房屋所有权证为由主张合同无效，没有法律依据，本院不予采信。京华公司与陈国毅签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。 三、关于《房屋租赁合同》的解除时间及解除后的法律后果问题。陈国毅主张其已经向杨长洪送达了解约通知书，故双方的《房屋租赁合同》早已解除。本院认为，陈国毅未按照合同约定支付租金，属于违约方，不享有合同的法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”的规定，陈国毅以邮寄送达通知书的行为表明不愿继续履行合同，也未继续支付2020年9月18日之后的租金，故京华公司有权依法解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方一招本法第九十三条、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，京华公司未举证证明其曾向陈国毅发出过解约通知，故本院以陈国毅收到（2020）川0116民诉前调2768号案件民事起诉状副本的时间即2020年11月23日为合同解除时间。合同解除后，陈国毅应当将案涉房屋腾退并返还给京华公司。京华公司认可已于2020年12月28日收回案涉房屋，故其要求陈国毅支付2020年9月18日至2020年12月27日期间的房租合法有据。根据《房屋租赁合同》的约定，2020年9月18日至2021年9月17日年度的租金为215044.5元，据此计算陈国毅应当支付的租金为59734.59元（215044.5元÷12个月×3个月+215044.5元÷12个月÷30天×10天）。 关于京华公司主张的违约金，本院认为，京华公司的损失主要为陈国毅逾期支付房租的利息损失，约定的违约金明显高于其损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院酌定违约金为5000元。 另外，关于本案法律适用问题。虽《中华人民共和国合同法》已于2021年1月1日起废止，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案房屋租赁纠纷的产生时间为2020年期间，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、原告成都双流京华鞋业有限责任公司与被告陈国毅于2011年8月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年11月23日解除； 二、被告陈国毅于本判决生效之日起十日内向原告成都双流京华鞋业有限责任公司支付欠付的房租59734.59元； 三、被告陈国毅于本判决生效之日起十日内向原告成都双流京华鞋业有限责任公司支付违约金5000元； 四、驳回原告成都双流京华鞋业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3815元，由原告成都双流京华鞋业有限责任公司负担3100元，由被告陈国毅负担715元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 敬 君 二〇二一年四月六日 书记员 张浩宇