北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5406号上诉人（原审被告）：北京龙潭心悦宾馆有限责任公司，住所地北京市东城区左安溪园小区1号楼。法定代表人：向士俊，经理。委托诉讼代理人：陈忠华，北京济和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郝金明，男，1956年5月1日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王朝晖，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐媛媛，北京金诚同达律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：周由芳，女，1983年1月23日出生，汉族，住河南省潢川县。上诉人北京龙潭心悦宾馆有限责任公司（下称龙潭心悦宾馆）因与被上诉人郝金明、被上诉人周由芳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初16832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月15日公开开庭审理了本案。上诉人龙潭心悦宾馆之委托诉讼代理人陈忠华、被上诉人郝金明之委托诉讼代理人王朝晖、徐媛媛、被上诉人周由芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。龙潭心悦宾馆上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：一审法院应当追加王干标、北京通合志诚餐饮管理有限公司为被告参加诉讼。王干标、北京通合志诚餐饮管理有限公司系东城区左安溪园小区1号楼的商业用房的实际承租人。王干标与周由芳租赁合同纠纷一案，该案涉案房屋同本案涉案房屋重叠，只有王干标、北京通合志诚餐饮管理有限公司均参加诉讼的情况下才能查明本案事实，明确各方责任。一审判决遗漏当事人严重违反法定程序，请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审。郝金明辩称，同意一审判决，不同意龙潭心悦宾馆的上诉请求。北京通合志诚餐饮管理有限公司跟这个案子都没有关系，王干标同本案也没有任何法律关系，且王干标与周由芳租赁合同纠纷一案二审也已经做出了判决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。周由芳辩称，一审仅减免了龙潭心悦宾馆因疫情影响3个月的租金，还应减免因锁门影响经营3个月的租金，我对锁门不知情。郝金明向一审法院起诉请求：判令龙潭心悦宾馆向郝金明支付2020年4月16日至2021年4月15日租金339万元。一审法院认定事实：2015年3月17日，北京华泰鸿业经贸有限公司（下称华泰鸿业公司）与龙潭心悦宾馆签订《商铺租赁合同》，约定华泰鸿业公司向龙潭心悦宾馆出租位于东城区左安溪园小区1号楼的商业用房，即涉诉房屋。2016年7月13日，华泰鸿业公司与龙潭心悦宾馆签署《商铺租赁合同补充协议》，对租金作出减少调整，其中2016年4月16日至2020年4月15日期间的租金为360万元，2020年4月16日至2025年4月15日期内每12个月租金为396万元。合同签订后，华泰鸿业公司向龙潭心悦宾馆交付了涉诉房屋。涉诉房屋部分用于经营餐饮，部分用于经营宾馆。2019年3月15日，华泰鸿业公司（甲方）、龙潭心悦宾馆（乙方）与郝金明（丙方）签订《转让协议》，约定自2019年3月17日起，丙方将代替甲方在原合同中的地位，享受其权利，承担其义务，甲方不再享有和承担原合同项下的权利和义务，甲方依原合同所享有的权利和义务全部转让给丙方。另查，龙潭心悦宾馆成立于2015年5月19日，法定代表人及股东均为周由芳。2016年12月23日，宋友江、杜燕国亦成为龙潭心悦宾馆的股东，法定代表人变更为宋友江。2017年8月11日，股东变更为余晖、郑鸿禄、杨敏及周由芳，法定代表人变更为郑鸿禄。2018年7月10日，股东变更为北京中磊阳光酒店管理有限公司及周由芳，法定代表人变更为刘星星。2018年12月26日，股东变更为北京兴华达远商贸有限公司与周由芳，法定代表人变更为向士俊。关于周由芳保留部分股份的原因，周由芳称原因是为了方便联系郝金明，并认可其可以从龙潭心悦宾馆处分红。龙潭心悦宾馆对股权变更具体情况、其与周由芳订立租赁合同等陈述不清。经询，周由芳认可直至疫情发生后，其才告知华泰鸿业公司和郝金明龙潭心悦宾馆股东变更、其与龙潭心悦宾馆订立租赁合同和以周由芳名义出租餐厅的情况。庭审中，龙潭心悦宾馆提交：1.承租人为龙潭心悦宾馆（乙方）、出租人为周由芳（甲方）的合同复印件及原件。其中复印件首页承租方处加盖龙潭心悦宾馆的合同专用章，联系电话及负责人两行之间书写有电话号码及“刘星星”，内容为甲方将从华泰鸿业公司承租的涉诉房屋中的部分分租给乙方，用途为宾馆住宿，租期为2018年10月1日至2025年4月15日，2018年10月1日至2020年3月31日期间的年租金标准为210万元，2020年4月1日至2023年3月31日期间的年租金为231万元，押金为30万元。指定周由芳个人账户为收款账户。合同手写备注龙潭心悦宾馆2018年10月1日前租金已经交完等。原件首页承租方（乙方）处仅加盖龙潭心悦宾馆公章，合同无手写备注，其他内容与复印件基本一致。经质证，郝金明表示真实性不认可。周由芳认可该证据的真实性。2.龙潭心悦宾馆单位账户对账单，以证明其向周由芳支付了租金。经质证，郝金明不认可其证明目的，认为账单中有龙潭心悦宾馆直接向华泰鸿业及郝金明的付款记录；周由芳不认可该证据，认为本年度龙潭心悦宾馆仅向周由芳支付租金6万元。3.龙潭心悦宾馆2019年及2020年的经营情况分析表，以证明龙潭心悦宾馆经营受到了疫情影响，租金应当减免。经质证，郝金明认为民营企业不适用强制减免租金的规定，也不认可该证据的真实性；周由芳表示不清楚该证据。另查，案外人王干标向法院起诉华泰鸿业公司及周由芳房屋租赁合同一案，王干标诉状中称其经营的餐厅部分被郝金明及周由芳上锁，该案正在审理中。对此，郝金明认可其对餐厅前门上锁一个月左右，周由芳否认参与锁门。一审法院认为，华泰鸿业公司与龙潭心悦宾馆订立的《商铺租赁合同》及补充协议，以及郝金明、龙潭心悦宾馆及华泰鸿业公司订立的《转让协议》系合同相对方真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力，双方均应按合同约定全面履行相应义务。郝金明与龙潭心悦宾馆之间形成了租赁合同关系。龙潭心悦宾馆以其与周由芳之间存在实际履行的合同关系进行抗辩，但龙潭心悦宾馆内部股权变更以及相应合同的签订并不影响股权变更前龙潭心悦宾馆对外订立合同的效力，故对该抗辩意见法院不予采纳。因此，龙潭心悦宾馆应当按约定向郝金明支付房租。关于租金支付的数额一项，郝金明主张就2020年4月16日后的租金，龙潭心悦宾馆已支付57万元，龙潭心悦宾馆未对此进行举证，周由芳认为已支付33万元但亦未提交证据，故法院采纳郝金明之意见；鉴于涉诉房屋实际用于经营宾馆及餐饮，经营受疫情影响，如继续按照租赁合同约定支付租金对龙潭心悦宾馆明显不公平；关于上锁是否影响租金标准一节，因另案正在审理的内容包括实际使用人就此提出的主张，而龙潭心悦宾馆并未以此进行抗辩，故法院在本案中对该情况引起的法律后果不予处理。法院依据公平原则和案件其他事实酌情确定龙潭心悦宾馆应当支付租金的合理数额。据此，一审法院判决：一、北京龙潭心悦宾馆有限责任公司于判决生效后三十日内支付郝金明租金2446282元；二、驳回郝金明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，华泰鸿业公司与龙潭心悦宾馆订立的《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》，郝金明与龙潭心悦宾馆及华泰鸿业公司订立的《转让协议》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按约履行。根据《商铺租赁合同》的约定，龙潭心悦宾馆向华泰鸿业公司及郝金明承租的租赁标的1号楼系整栋三层楼，目前经营宾馆及餐厅。龙潭心悦宾馆所称其与周由芳之间的承租关系及其股权变更情况，其效力不能及于华泰鸿业公司或郝金明，即不能排斥郝金明以出租人的名义向龙潭心悦宾馆按合同约定主张租金的权利。王干标、北京通合志诚餐饮管理有限公司与华泰鸿业公司或郝金明之间不存在租赁关系，龙潭心悦宾馆上诉要求追加王干标、北京通合志诚餐饮管理有限公司参加诉讼，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。一审法院考虑疫情因素对于龙潭心悦宾馆的经营造成了实际影响，酌情减少龙潭心悦宾馆应支付的租金金额，并无不妥，本院予以维持。综上所述，龙潭心悦宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33760元，由北京龙潭心悦宾馆有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王军华二〇二一年四月二十日法官助理 张增彬书 记 员 刘梓晨