安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖18民终406号 上诉人（原审原告）：黄静，男，1994年5月4日出生，汉族，农村居民，住安徽省郎溪县。 委托诉讼代理人：易峰，安徽擎义律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：田庆勇，男，1966年12月8日出生，汉族，事业单位工作人员，住安徽省郎溪县。 上诉人黄静因与被上诉人田庆勇房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省郎溪县人民法院(2020)皖1821民初2216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄静上诉请求：撤销原判决第三项，改判支持田庆勇给付装修损失及鉴定费用计57301.98元、违约金7200元。事实与理由：1.其主张装修损失及鉴定费用计57301.98元应予支持。其一，案涉房屋租赁协议无效，系因田庆勇未合法取得租赁房屋所有权，田庆勇应承担黄静承租房屋后发生的装修费用。其二，案涉租赁协议无效，因此合同中有关装修需经出租人同意的相关条款亦属于无效约定，原判决以其装修未经田庆勇同意为由驳回装修费损失缺乏依据。其三，田庆勇交付的房屋系毛坯房，双方合同中明确约定房屋出租用途为商店，黄静进行装修系为经营需要，且其已告知田庆勇，田庆勇未曾提出异议。2.原判决未支持7200元违约金系错误。案涉租赁协议无效，但依法该协议中违约责任条款具有法律效力，依据租赁协议第六条约定，出租人田庆勇应承担总租金20%的违约责任。 田庆勇辩称，1.案涉房屋装修损失及鉴定费其不应承担。其一，2017年，开发商以案涉两间房屋抵偿田庆勇的债务，双方办理房屋认购书。后又因开发商涉诉经山东省邹城市人民法院裁定登记于案外人陈明军名下，但房屋实际由田庆勇使用。此后，陈明军将102室出售给卢坤芳，另一间101室其与陈明军尚在协商，类似情况的房屋约30户，其将房屋出租给黄静并无过错。其二，卢坤芳买房时现场看房，承租人黄静应当告知田庆勇并如实反映案涉房屋的实际情况，陈明军出售房屋导致其丧失了优先购买权，其实际系受害方。其三，案涉房屋不是毛坯房出租，此前案外人金本旱承租期间对房屋进行了部分装修，黄静再行装修未经田庆勇同意，且其将房屋钥匙交给卢坤芳亦未通知田庆勇。其四，黄静主张的装修损失系其自行单方委托鉴定，应不予采纳。2.其未违约，不应承担违约金。其一，依据合同法第229条的规定，租赁物在租赁期间所有权有变动的，不影响租赁合同的效力，该房屋产权变动不影响黄静继续履行租赁合同。黄静自身原因导致租赁协议不能继续履行，且其中一间房屋仍可使用。其二，其对原判决认定其存在违约一节亦有异议，但其未提起上诉。请求二审法院依法判决。 黄静向一审法院起诉请求：1.判决解除黄静与田庆勇签订的《房屋租赁合同》；2.判令田庆勇返还租金12000元；3.判令田庆勇赔偿装修损失及鉴定费计57301.98元；4.判令田庆勇承担违约金7200元。 原审法院认定事实：案涉郎溪县十字镇红新大道东侧金新财富大道4-2区101、102室房屋，系郎溪县金新房地产开发有限公司开发。2017年7月14日，该公司讲案涉该2间房屋以房抵债的形式抵给田庆勇，但未办理产权证登记手续，田庆勇将案涉房屋出租给案外人。案外人租赁期满后，黄静经营商店需要租赁房屋联系田庆勇，双方于2019年6月12日签订一份《租房合同》，约定租赁期限为三年，租赁费为每年12000元。黄静支付了一年的租赁费用后对房屋进行装修。2018年12月10日，山东省邹城市人民法院裁定将案涉郎溪县十字镇红新大道东侧金新财富大道4-2区102室房屋抵偿给陈明军，陈明军于2020年将该房屋出售给卢坤芳，并且办理了不动产权证。黄静要求退还租金、赔偿损失及承担违约责任，双方多次协商未果，黄静于2020年9月9日诉至一审法院，请求判如所请。 原审法院认为，田庆勇在未合法取得案涉房屋的所有权，将房屋租赁给黄静，双方之间的租赁协议为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故黄静主张返还12000元租金，于法有据，应予支持。黄静主张装修损失及鉴定费57301.98元问题。黄静对房屋进行装修，其设计规模、范围、用料等事先未征得田庆勇同意且该评估损失系黄静单方申请评估，田庆勇不予认可。另，黄静租赁的是郎溪县十字镇红新大道东侧金新财富大道4-2区101、102室房屋，而山东省邹城市法院裁定将案涉郎溪县十字镇红新大道东侧金新财富大道4-2区102室房屋抵偿给陈明军，101室权属不明。因此，对黄静主张装修损失和违约责任的请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第四项、第五项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、确认原告黄静与被告田庆勇于2019年6月12日签订的《租赁合同》为无效合同；二、被告田庆勇于判决生效后十日返还原告黄静租金12000元；三、驳回原告黄静的其他诉讼请求。一审案件受理费855元，由黄静负担255元，田庆勇负担600元。 二审中，当事人未提举新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 二审另查明：2019年6月12日，甲方田庆勇与乙方黄静签订案涉《租房合同》，其中约定：“三、房屋修缮与使用……3.乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装饰装修，但其设计规模、范围、工艺用料等方案应事先征得甲方的同意后方可施工。租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有。对乙方的装饰装修部分，甲方不负有修缮的义务……六、如甲方在出租期间无故收房，造成乙方损失，由甲方承担违约责任，应向乙方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿，直至达到弥补全部损失为止。”诉讼中，黄静陈述称，其装修房屋期间，大门没有上锁，其系于2020年6月得知卢坤芳在案涉房屋内砌墙。 本院认为，双方当事人对原判决作出的认定案涉《租赁合同》无效及田庆勇返还黄静租金12000元一节，均未提出上诉，视为不持异议，二审直接予以确认。二审系争焦点问题为黄静主张的赔偿损失及违约金诉讼请求应否支持及数额如何确定。其一，依据法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，田庆勇将登记在他人名下的房屋进行出租由此产生纠纷，其对合同无效负有过错。黄静作为承租人在与田庆勇签订案涉协议时，对房屋产权登记情况未尽谨慎审查注意义务，亦存在一定的过错。其二，关于黄静主张依据合同约定支付合同租金20%的违约金问题，因该合同系无效合同，故约定的违约金条款不属于法律规定的例外有效条款，亦不适用本案合同不能履行的情形，依法不予支持。其三，双方合同第三部分第3条约定“乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装饰装修，但其设计规模、范围、工艺用料等方案应事先征得甲方的同意后方可施工”，应理解为黄静可以在不影响房屋结构的前提下进行装修，但施工方案需经田庆勇天同意，承租人为使用需要在一定程度上装修房屋合乎情理，原判决对该条款解读为未经田庆勇同意不得装修不符合当事人原意。依据该条款约定“租赁期满后，依附于房屋的装饰装修归出租人所有”，并结合合同有关租期的约定，应认定承租人装修预期利用期为合同约定的租赁期三年。业已查明，自2019年6月合同签订至房屋现登记所有人卢坤芳于2020年6月在两间房屋中砌墙进行分割期间，黄静占有使用房屋期限为约一年，黄静装修预期使用期限未满及不能经营的逾期利益损失的事实客观存在。综合双方当事人对签订无效合同的过错程度、合同约定的租赁期限、黄静使用案涉房屋、装修损失鉴定即装修施工约定等实际情况，本院酌定田庆勇赔偿黄静因合同无效而遭受的损失共计15000元。 综上，黄静的合理上诉请求，本院予以支持。一审认定事实清楚，对黄静主张的损失全部未予支持欠妥，二审对此予以纠正，维持其他裁判结果。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省郎溪县人民法院(2020)皖1821民初2216号民事判决第一、二项，即：“一、原告黄静与被告田庆勇于2019年6月12日签订的《租赁合同》为无效合同；二、被告田庆勇于本判决生效后十日返还原告黄静租金12000元”。 二、被上诉人田庆勇于本判决生效后十日内赔偿上诉人黄静损失15000元。 三、驳回上诉人黄静一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担按一审判决执行；二审案件受理费1710元，由上诉人黄静负担1200元，被上诉人田庆勇负担510元。 本判决为终审判决。 审判长  陈前香 审判员  程 瑛 审判员  包 娟 二〇二一年四月二十八日 法官助理王连杰 书记员肖忞 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条…… 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 …… 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号） 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……