四川省巴中市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2021）川19行终1号 上诉人（原审第三人）巴中农村商业银行股份有限公司南坝支行，住所地四川省巴中市巴州区将军大道314号门市。 负责人曾新，行长。 委托代理人王雷，四川宏坤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）王菊英，女，生于1964年6月21日，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托代理人杨东山，巴中市中翔法律服务所法律工作者。 原审被告巴中市住房和城乡建设局。 法定代表人杨毅，该局局长。 委托代理人赵强，巴中市巴州区房产管理局干部。 委托代理人周黎明，四川宏坤律师事务所律师。 原审被告巴中市不动产登记中心巴州分中心。 法定代表人何强，该中心主任。 委托代理人冯剑，四川宏坤律师事务所律师。 原审第三人扈鸣（曾用名扈远红），男，生于1976年12月11日，汉族，住四川省巴中市巴州区。 原审第三人代先贵（系扈鸣之妻），女，生于1977年1月21日，汉族，住重庆市潼南县。 委托代理人董海军，四川律生和律师事务所律师。 原审第三人代忠正，男，生于1982年12月27日，汉族，住重庆市潼南县。 委托代理人易聪，四川律生和律师事务所律师。 原审第三人姚福花，女，生于1986年6月7日，汉族，住重庆市潼南县。 原审第三人李洪刚，男，生于1982年4月23日，汉族，住四川省巴中市巴州区。 原审第三人刘新福，男，生于1962年7月7日，汉族，住四川省巴中市巴州区。 上诉人巴中农村商业银行股份有限公司南坝支行（以下简称巴中农商银行南坝支行）与被上诉人王菊英，原审被告巴中市住房和城乡建设局（以下简称巴中市住建局）、巴中市不动产登记中心巴州分中心，原审第三人扈鸣、代先贵、代忠正、姚福花、李洪刚、刘新福房屋产权登记行政行为一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院作出的（2020）川1902行初24号行政判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 一审法院认定，2002年3月31日，原告王菊英与巴中市福音房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于巴中市巴州区××幢××单元××楼××号住房（建筑面积：126.05㎡）—套。2002年12月30日，办理巴州国用（2002）字第8650号国有土地使用权证，2××3年1月25日，办理巴房南字第1××5号房屋所有权证。2014年9月2日，王菊英、晏某某（已病故）通过中介巴中市巴州区恒佰房地产经纪服务公司将该房卖与扈鸣，双方签订《房屋买卖合同》，该合同约定：房屋价款人民币47万元，签订合同时付10万元，余款37万元，双方约定在2014年10月18日前办理好房产过房及按揭程序后扈鸣一次性把房款支付完给王菊英、晏某某等条款。同日，王菊英、晏某某与李洪刚签订《委托书》，该委托书载明：委托人王菊英、晏某某，受托人李洪刚。委托人系夫妻关系，我们已将我们共同所有的位于××镇××幢××号陆层（房屋所有权证编号：巴房南字第1××5号；国有土地使用证编号：巴州国用（2002）字第8650号）住宅一套出售给扈鸣，委托人现因有事不能前往协助买方办理上述住宅的按揭贷款、过房等相关事宜，特委托受托人李洪刚办理下列事项：一、代为我们协助买方到提供按揭的银行办理上述房屋的按揭代款手续，代为我们收取售房尾款等事项。2014年9月2日双方在四川省巴中市蜀北公证处办理（2014）川巴蜀北证字第4457号公证处。 2014年9月5日，李洪刚持公证委托书，在未经原告夫妇同意的情况下以王菊英、晏某某及代理人之名与第三人代忠正、姚福花签订《房地产买卖契约》，并以此为依据，到巴中市巴州区房产管理局办理房屋产权变更登记，巴州区房产管理局凭李洪刚、代忠正、姚福花提供的该《房地产买卖契约》和房屋产权登记申请书，房地产交易申请审批书，房屋共有权持证申请，李洪刚、代忠正、姚福花、晏某某、王菊英身份证及代忠正、姚福花夫妇、晏某某、王菊英夫妇结婚证复印件，税收缴款书，巴州国用（2002）字第8650号国有土地使用证、巴房南字第1××5号房屋所有权证，房地产买卖契约，（2014）川巴蜀北证字第4457号公证书，并对第三人李洪刚、代忠正、姚福花作了房屋登记信息询问笔录后，于2014年9月16曰为第三人代忠正、姚福花颁发了巴州南20810号房屋所有权证，将涉诉房屋产权证登记于第三人代忠正、姚福花名下。逾期后被告扈鸣未支付下差原告王菊英、晏某某的购房尾款人民币37万元。 第三人代忠正、姚福花于2014年10月30日又将该房转卖给本案第三人刘新福，收取购房款10万元。同时，2014年11月24日，第三人代忠正取得该房屋所有权证后，即以该房屋作抵押，与巴中市巴州区农村信用合作联社城南微小贷款中心（即本案巴中农商银行南坝支行）签订《个人借款合同》，同日签订《最高额抵押合同》，办理了房屋他项权登记，借款金额350000元。 2016年5月，原告王菊英到巴中市巴州区房产管理局查询涉案房屋产权登记时，得知该产权已登记到第三人代忠正和姚福花夫妇名下，且被告巴中市住建局为其办理了巴州南20810号房屋所有权证。原告认为，被告巴中市住建局在案涉房屋产权交易过程中未尽审查义务，导致错误颁发了产权证书，致原告对该涉案房屋失去了有效控制，从而导致被告扈鸣不支付购房尾款，双方酿成纠纷。 同时查明，扈鸣（公民身份号码：513027197612××××）与扈远红（公民身份号码：513027197601××××）系同一人，巴中市公安局巴州分局因消除重复人口注消，2015年5月18日将扈鸣曾用名扈远红注消。原告晏某某于2016年8月25日死亡，死者与其妻王菊英育有一子晏文飞。2016年9月5日，晏文飞及任贤秀（晏某某之母，已病故）出具二份声明书，称自愿放弃死者晏某某在本案中的诉讼权利，不参与本案诉讼。第三人巴中市不动产登记中心巴州分中心于2017年6月成立。第三人巴中农商银行南坝支行于2018年4月成立。 一审法院认为：根据建设部《房屋登记办法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”之规定，被告巴中市住建局具有对本辖区内房屋进行登记并颁发房屋所有权证的法定职能。2015年3月起《不动产登记暂行条例》实行后，因被告巴中市住建局行政职能调整，其行政行为应由被告巴中市不动产登记中心巴州分中心办理。 2014年9月被告巴中市住建局受理第三人代忠正、姚福花要求办理房屋产权变更登记申请后，按照房屋登记程序的要求，收集了房屋产权登记申请书、买卖双方的身份信息、房屋买卖契约、交易房屋两证等办理产权变更登记的相关资料以及公证委托书，并对第三人李洪刚、代忠正、姚福花作了房屋登记信息询问笔录，其程序性要素具备。按照《房屋登记办法》第十八条“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房、房屋登记薄记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留”之规定，本案被告巴中市住建局在办理巴州南20810号房屋所有权证时收集了原告王菊英、晏某某委托第三人李洪刚代为办理与扈鸣、代先贵房屋买卖的按揭贷款手续、收受房屋尾款、办理房屋所有权证、国有土地使用证的过户登记手续及签收相关文书。而第三人李洪刚持公证委托书，在未经原告同意的情况下自行以王菊英、晏某某及代理人之名与第三人代忠正、姚福花签订《房地产买卖契约》，并以此为依据，到巴中市住建局办理房屋产权变更登记，为第三人代忠正、姚福花颁发了巴州南20810号房屋所有权证，其行为违反《房屋登记办法》第十五条第二款“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明”和第二十二条第一款（二）项“申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的”之规定，对于授权委托书与申请主体的审查，是登记机关应当履行的法定职责，也是应尽的法定义务，被告无论是否知道原告同意还是不同意，均未尽到必要的审查义务，导致作出的行政行为事实不清，登记错误，依法应当予以撤销。故原告请求撤销被告向第三人代忠正、姚福花办理的房屋登记的行政行为之理由成立，一审法院予以支持。 一审庭审中第三人代先贵辩称，原告与扈鸣签订房屋买卖合同后，扈鸣下差部分购房款，由其书立了借条属于另一民事法律关系及庭审中原告称书立借据，但双方签订的《房屋买卖合同》约定：房屋价款人民币47万元，签订合同时付10万元，余款37万元在2014年10月18日前办理好房产过户及按揭程序后扈鸣一次性把房款支付给王菊英、晏某某。而本案第三人李洪刚持委托书将涉案房屋办理给第三人代忠正、姚福花，贷款后未支下差房款，损害了原告王菊英的合法权益。同时第三人代先贵辩称下差37万已经支付一部分，未向法庭提供证据。一审法院不予采信。 对于第三人巴中农商银行南坝支行已取得诉争房屋的抵押权发生的抵押贷款问题，以及第三人刘新福与代忠正、姚福花之间的房屋买卖问题，因房屋所有权登记的基础事实发生变化，对其造成的结果可通过相关法律程序另行解决。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条（一）项之规定，判决：一、撤销被告巴中市住房和城乡建设局作出的巴州南20810号房屋所有权证。限被告巴中市不动产登记中心巴州分中心在判决生效后30日内重新作出具体行政行为。二、驳回原告王菊英的其他诉讼请求。 上诉人巴中农商银行南坝支行上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人王菊英的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、将房屋登记在第三人代忠正、姚福花名下系被上诉人王菊英真实意思表示，巴中市住建局的登记行为并不违法。二、上诉人巴中农商银行南坝支行合法取得抵押权，应受法律保护。 被上诉人王菊英辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。 原审被告巴中市住建局辩称：上诉人的上诉理由和事实成立，原住建局办理产权程序合法，证据充分有效，其产权证应当给予维持。由于职能的变更，具体办理房屋产权登记的行政职能已由不动产登记中心履行，所以没有提起上诉。请求撤销一审判决，维持原产权办理。 原审被告巴中市不动产登记中心巴州分中心辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。我方将依照二审判决履行。 原审第三人扈鸣、代先贵述称：上诉人上诉事实和理由成立，其上诉请求应当予以支持。 原审第三人代忠正、姚福花述称：上诉人上诉事实和理由成立，其上诉请求应当予以支持。 原审第三人李洪刚、刘新福未作陈述意见。 二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《房屋登记办法》第十五条第二款规定“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明”，第十八条规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房、房屋登记薄记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”本案中，代理人李洪刚未按照公证委托书权限办理王菊英、晏某某与扈鸣之间的房屋买卖按揭及过户事宜，而是在未经王菊英、晏某某同意的情况下，自行以王菊英、晏某某的名义与第三人代忠正、姚福花签订《房地产买卖契约》，并以此为依据到巴中市住建局办理房屋所有权转移登记。因申请人提交的公证委托书与买卖合同信息不一致，巴中市住建局在未经审查核实申请材料的情况下核发给代忠正、姚福花房屋产权证的行为不符合上述法规之规定，依法应予撤销。一审法院判决撤销巴中市××号房屋所有权证并无不当，但因房屋登记行为属于行政机关依申请而作出的行政行为，不属于行政机关依职权作出的行政行为，故其要求巴中市不动产登记中心巴州分中心限期重新作出具体行政行为的表述不当，本院予以纠正。 综上，巴中农商银行南坝支行的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决适用法律正确，但判决主文表述不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902行初24号行政判决第二项，即“驳回原告王菊英的其他诉讼请求。” 二、变更四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902行初24号行政判决第一项，即“一、撤销被告巴中市住房和城乡建设局作出的巴州南20810号房屋所有权证。限被告巴中市不动产登记中心巴州分中心在本判决生效后30日内重新作出具体行政行为。”为“一、撤销被告巴中市住房和城乡建设局作出的巴州南20810号房屋所有权证”。 二审案件受理费50元，由上诉人巴中农村商业银行股份有限公司南坝支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 华 审 判 员  李晓云 审 判 员  孙 涛 二〇二一年四月二十一日 法官助理  黄 涛 书 记 员  雒 颖 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； ……