山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终3940号上诉人（原审原告）：王某甲，男，1970年11月24日出生，汉族，住山东省商河县。委托诉讼代理人：温宝国，山东华剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王某乙，男，1980年4月26日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：李某某，男，1978年9月11日出生，汉族，住山东省商河县。被上诉人（原审被告）：张某某，女，1978年4月18日出生，汉族，住山东省商河县。被上诉人（原审被告）：王某丙，女，1988年3月13日出生，汉族，住山东省商河县。委托诉讼代理人：董玉红，山东撼岳律师事务所律师。上诉人王某甲因与被上诉人王某乙、李某某、张某某、王某丙确认合同无效纠纷一案，不服山东省商河县人民法院（2020）鲁0126民初446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理。本案现已审理终结。王某甲上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.本案诉讼费用由王某乙、李某某、张某某、王某丙承担。事实与理由：一、王某甲并未明确授权王某乙签订买卖合同及确定房屋买卖价格的权限，王某乙系明显超越代理权限，其也从未追认过所签订的协议合同。本案纠纷起因系因高利放贷，本案王某乙系职业放贷人，向王某甲发放高利贷，其借款5万元，需要按每十天计算利息3000元，因利息过高，王某甲偿还部分欠款后，无力偿还，后王某乙及案外人王德战等放贷人天天去王某甲家中放鞭炮、放哀乐等，把王某甲的房客赶走并将家具强行拉走，霸占了王某甲的楼房，后被胁迫签订了涉案的委托书。根据该委托书载明“我将自愿委托王某乙将我孙集乡王皮村沿街房代理出售变现金”，可以看出该委托并没有进一步明确的详细授权事项，王某甲并没有明确授权王某乙确定房屋买卖价格、签订买卖合同等重要事项。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此在没有明确授权的前提下，王某乙无权决定房屋的出售价格及代替王某甲签订买卖合同事项，其买卖行为对王某甲不发生法律效力，行为后果应当由王某乙承担。二、李某某同王某乙恶意串通签订涉案房产的《协议合同》，损害了王某甲的合法权益，应归属无效。李某某系案外人王德战的朋友，王德战同王某乙同为一伙放贷人，并且李某某在2012年3月24日签订《借款合同》时作为证明人，王某乙发放高利贷款、如何霸占房屋，其对整个事情的来龙去脉，清清楚楚，明明白白。涉案房产以极低的价格出售，涉案房产为交通主干道的沿街房，仅每年的房租就能达到2-4万元，按照租售比20年租金确定合理房屋价格计算涉案房产价格估价40-80万元。2012年8月，王某乙以9万元的价格将王某甲的房产“拥有权转卖”给李某某，160平米的沿街楼房售价仅仅9万元，均价仅折合562元每平方。另，仅隔了8个月时间，即2013年4月李某某及家人即以15万元的价格将该房屋转让于王某丙。上述事实足以证明和认定李某某不符合善意受让人的情况，属于恶意串通买卖房产，严重侵犯了王某甲的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。请求法院依法查明事实，并确认2012年8月28日王某乙同李某某签订的《协议合同》无效。三、李某某及家人同王某丙签订的合同系无效合同，对王某甲不发生法律效力。2013年4月3日签订《房屋转让协议》时，李某某因涉嫌刑事犯罪，被刑事拘留，急需用钱，所以以家人名义同样以极低的价格将王某甲的房产再次转让，王某丙在受让该房产时系本村村民明知归属王某甲所有，以极低的价格再次占有了房产，同样也非善意第三人，同李某某恶意买卖上诉人房产，侵犯了王某甲的合法权益，其签订的合同同样应归属无效。王某乙辩称，1、不存在王某甲所说的受胁迫签订的委托书的情形，也不存在本金5万元，按每十天计算利息3000元的情况。2、不存在恶意串通的情形。李某某辩称，王某甲借款时让我去做证明人，签订委托合同时我在现场，我没有看到胁迫的情况。后来王某乙找不到王某甲了，王某乙就找我说把房子抵卖了，我当时也没有房子，借钱9万买了这个房子，做点生意。后来因为家里需要钱又转卖给王某丙。王某丙辩称，其对于王某甲与王某乙、李某某之间的关系并不知情。2013年王某丙因为开超市正需要一间房子，看到李某某的房子上贴着出售，所以就与李某某签订了该房屋的转让协议，支付15万元购房款后占有使用涉案房屋距今已8年之久，并且对房屋进行了添附，面积为100多平方米。张某某未答辩。王某甲向一审法院起诉请求：1.依法确认2012年8月28日王某乙与李某某签订的房屋买卖协议合同无效，依法确认2013年4月3日李某某、张某某与王某丙签订的房屋转让协议无效；2.判令王某丙返还王某甲王皮家村十字街路口西路北沿街房，并赔偿各项损失8万元；3.本案诉讼费用由王某乙、李某某、张某某、王某丙承担。一审法院认定事实：王某甲与李某某、张某某均为商河县孙集镇王皮家村村民，李某某与张某某系夫妻关系。王某丙的户籍于2019年12月9日，因夫妻投靠，由王皮家村迁入商河县张坊镇张老庄村。涉案房产位于王皮家村十字街路口西路北沿街房，门牌号为王皮家村135号，由王某甲建于2008年，未办理集体土地所有权证、亦未办理房屋所有权证。王某乙与王某甲于2012年3月24日签订《借款合同》一份王某乙向王某甲出借5万元，王某甲向王某乙出具收到5万元的收到条一张；当日，双方签订《房屋抵押借款合同》一份，王某甲将其所有的涉案房产抵押给王某乙，双方未办理房产抵押手续。2012年5月2日，王某乙与王某甲另签订《借款合同》一份，王某乙向王某甲出借2万元，王某甲于当日向王某乙出具了收到2万元现金的收到条一张。另外，王某甲向王某乙出具委托书一份，记载“委托书因借王某乙现金人民币柒万元整，定于2012年6月15日还清，如未还清本金，我将自愿委托王某乙将我孙集乡王皮村沿街房代理出售变现金。委托人：王某甲证明人：车付波受托人：王某乙委托日期：2012年3月24号”。2012年8月28日，王某乙与李某某签订《协议合同》一份，王某乙以王某甲的代理人身份将涉案房产以9万元价格出卖给李某某。该《协议合同》记载“协议合同今由甲方以王某甲委托代理身份，把位于王皮村十字路口往西148米左右处路北王某甲名下楼房拥有权（玖万元整?90000）价格转卖于乙方。即日起，甲方必须确保，以后无论甲方与王某甲之间的任何以此楼房为目的的经济及法律纠纷，由甲方自行解决处理，与乙方无任何关系。同时确保乙方的经济利益不受损失。如因甲方原因造成乙方受到经济利益损失，一切后果由甲方承担及经济赔偿责任。确保乙方无任何经济损失为原则。以上合同内容经甲乙双方共同协议达成一致，双方自愿遵守合同内容。如有违反以上合同内容，应承担一切法律责任。本合同一式三份。甲方：王某乙乙方：李某某证明方：王德战2012年8月28日”。签订协议不久，王某乙将涉案房屋交付李某某占有、使用。2013年4月3日，李某某及其妻子张某某与王某丙签订《房屋转让协议》一份，李某某、张某某又将涉案房产以15万元价格转卖给王某丙。该《房屋转让协议》记载“房屋转让协议经张某某及李先召同意，双方在自愿平等和协商一致的基础上，将王皮村十字路口往西148米左右处路北楼房面积160平米出售给王某丙。该房屋转让成交价为人民币壹拾伍万元（?150000.-），分两次付清，买方先向卖方支付5万元定金，剩余款待李某某签字后一次性付清。自付定金之日起，该房屋的拥有权归买方所有，由于没有李某某的委托书，如因卖方原因造成买方受到经济利益损失，一切后果由卖方承担法律及经济赔偿责任，确保买方无任何经济损失为原则，以上协议内容买卖双方共同协议达成一致，双方自愿遵守合同内容。如违反以上协议，如违反以上协议，应承担一切法律责任。卖方：张某某李某某买方：王某丙证明担保人：王德战、李先召、李先福、王守良日期：2013年4月3号本合同一式三份”。签订合同不久，李某某将涉案房屋交付王某丙占有、使用。另查明，2013年，李某某与王某丙签订《房屋转让协议》，王某丙占有使用涉案房屋后，王某甲曾报警处理，民警以存在经济纠纷未予处理。一直到2019年，王某甲于2019年8月27日以排除妨害纠纷案由起诉王某丙、张元峰（王某丙之夫）要求腾空房屋，案号（2019）鲁0126民初2797号，后王某甲撤回起诉。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十五条规定“委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章”，王某甲向王某乙出具的委托书明确记载“我将自愿委托王某乙将我孙集乡王皮村沿街房代理出售变现金”，王某乙基于委托书对出售涉案房产具有代理权，未超出代理权限。对于王某甲的代理人王某乙与李某某签订的《协议合同》的法律效力的问题，王某甲无直接证据证实王某乙与李某某系恶意串通，一审法院对其诉求不予支持。农民对自家宅基地上的私有房屋享有完全的所有权，针对房屋进行的买卖是平等民事主体之间的私法行为，没有违反法律及行政法规的强制性规定，因此，代理人王某乙与李某某签订的《协议合同》，应属合法有效。对于李某某、张某某与王某丙签订的《房屋转让协议》，签订合同时王某丙户籍仍在王皮家村，虽王某丙户籍现已迁出，但王某丙娘家系王皮家村，且其长期在王皮家村经营超市生意、居住生活在王皮家村，考虑到涉案房屋交付使用时间较长的事实，从维护交易秩序安全稳定原则、占有保护的法律规定角度，该房屋转让协议并不当然无效，一审法院对王某甲的该项诉求，亦不予支持。对于王某甲返还房屋、赔偿损失的诉求，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”，涉案房产早已交付使用，虽未办理房产登记手续，王某丙基于合同关系对房屋的占有应受法律保护，一审法院对该诉求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告王某甲的诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由原告王某甲负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于合同效力问题，王某甲向王某乙出具的委托书明确记载“我将自愿委托王某乙将我孙集乡王皮村沿街房代理出售变现金”，王某乙基于委托书对出售涉案房产具有代理权，未超出代理权限。王某甲主张该委托系被胁迫情况下签订，但未提供证据予以证实。王某乙与李某某签订的《协议合同》，王某甲无证据证实王某乙与李某某系恶意串通，一审法院认定该协议合法有效符合法律规定。对于李某某、张某某与王某丙签订的《房屋转让协议》，签订合同时王某丙户籍仍在王皮家村，且其长期在王皮家村经营超市生意、居住生活在王皮家村，考虑到涉案房屋交付使用时间较长的事实，从维护交易秩序安全稳定原则、占有保护的法律规定角度，一审法院认定该协议有效，亦无不当。综上所述，王某甲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人王某甲负担。本判决为终审判决。审 判 员 武绍山二〇二一年四月二十六日法官助理 杨 锐书 记 员 徐 敏