山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2021）晋05民终512号上诉人（原审原告）：晋城市兴康物业管理有限公司，住所地高平市太华路200号。法定代表人：杨某，任经理。被上诉人（原审被告）：宋亚运，男，1990年10月1日生，汉族，住高平市。上诉人晋城市兴康物业管理有限公司（以下简称兴康物业）因与被上诉人宋亚运物业服务合同纠纷一案，不服高平市人民法院（2020）晋0581民初3761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人兴康物业的上诉请求：撤销高平市人民法院（2020）晋0581民初3761号民事判决，依法改判，本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人服务的盛世佳苑小区渗水问题，因房屋渗水的保修期已过，上诉人需要启用专项维修资金对屋顶进行维修，上诉人在2018年和2020年两次向房管科申请专项资金用于屋顶渗水，但均在让小区内业主签署使用维修资金征求意见表时，没有达到住宅内超过三分之二的业主同意而搁置了。上诉人现在也一直和业主沟通，希望能尽快启用专项维修资金用于房屋屋顶的修整。在被上诉人欠费期间，上诉人对物业安全、清洁、供用水、电、绿化及维护等进行了一系列的物业管理工作。对于被上诉人提出屋顶渗水的问题，上诉人一直在进行处理，虽然未达到被上诉人要求的效果，但是不能因此否定上诉人的工作。被上诉人宋亚运辩称，答辩人不应该交上诉人物业费和滞纳金。答辩人房顶渗水上诉人不管，答辩人只能自费维修，这两年的物业费正好折抵答辩人的维修费。因上诉人不予维修答辩人才没交物业费，因此不应支付滞纳金。兴康物业向一审法院起诉请求：1.请求判令被告给付原告2019年、2020年物业费各834元，并以834元为基数按3‰支付自2020年1月1日起至2020年10月1日止的逾期违约金686元，共计2354元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：被告居住于高平市盛世佳苑小区3号楼2单元702室，系该单元顶层住户，原告系该小区物业管理公司。2010年12月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《高平市盛世佳苑住宅小区物业管理合同》，合同第一条双方的权利与义务中约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境、卫生、治安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；第二条物业管理服务内容中约定：房屋共用部位的维修养护和管理（保修期过后）；第三条物业管理服务费用中约定：对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，甲方可从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金；第四条物业管理服务质量中约定：共用部位定期进行维护和保养；第六条维修基金的管理与使用中约定：根据国家规定，本物业建立共用设施设备保修期满后大中修，更新改造的维修基金；维修基金实行专项管理，专门用于住宅共用部位、共用设施设备的维修养护；共用部位是指住宅主体承重结构部位、墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道；第八条违约责任中约定：甲方违反本合同，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正，给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；第十六条约定：本合同自签字之日起生效。合同履行期间，被告居住的房屋屋顶渗水，被告要求原告进行维修，原告于2015年曾对该屋顶进行了维修。2018年，屋顶再次渗水，原告以未经业主的三分之二同意，无法使用维修基金为由未予维修，后被告自行维修，被告据此拒交物业费，原告提起诉讼。另查明，盛世佳苑小区住宅楼现已过质保期。一审法院认为：原、被告签订的《高平市盛世佳苑住宅小区物业管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，原、被告双方均应按照合同约定全面履行合同义务。本案中，原告作为物业公司，为被告居住的盛世佳苑小区提供了基本物业服务，被告作为业主，应当交付相应的物业管理费。被告称2018年其居住的房屋屋顶出现渗水情况，并向原告反映要求其维修，原告并未进行维修，原告对该事实予以认可，根据《高平市盛世佳苑住宅小区物业管理合同》约定，原告应对房屋共用部位进行维护、修缮，因被告居住的房屋系单元顶层，其屋顶属于共用部位，故原告应当对该屋顶进行维护和修缮。原告称小区住宅楼已过质保期，屋顶的修缮应使用维修基金，因未经业主的三分之二同意，故无法修缮，但根据合同约定，维修基金用于质保期满后共用部位及设施设备的大中修、更新改造，原告未提供相应的证据证明被告房屋屋顶的维修属于大中修、更新改造等使用维修基金的范围，且原告曾于2015年对该屋顶进行了维修，故原告的理由不能成立。原告在被告报修后未及时履行维修义务，违反了合同约定，其物业管理服务存在瑕疵，但因物业服务包含多种项目，某一项服务存在瑕疵不构成根本违约，无法据此免除被告的全部物业服务费用，故酌情扣减40%的物业费，被告每年物业费为834元，扣减40%为500元。关于原告要求的违约金，由于被告拖欠物业费的原因是其屋顶渗水而原告未及时进行维修，并非恶意拖欠，故对该项请求，不予支持。被告要求原告赔偿其因屋顶渗水而造成的损失，因其未提起反诉，被告可另案处理。另指出，本案酌减物业费金额是针对已发生的物业服务时间段内，物业公司在服务质量及效率上存在一定的不足之处，基于业主家中受有特定损失的事实，综合个案情况在权利义务对等的原则下做出，对将来的物业费没有约束力，对案涉小区其他业主不具有普遍适用性。物业公司应摆正自己的位置，根据法律规定及物业服务合同的约定，全面及时履行自己的义务，不断提升服务水平，增强服务意识，为小区及业主提供优质服务；业主应全面客观评价物业公司的服务质量与水平，不能以偏概全地忽略物业公司对小区公共区域提供的其他服务，欠交物业费不是解决问题的科学途径，反而容易造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，减少物业投入及成本，降低服务质量，同时欠交行为对已交费而共同享受公共区域服务的业主也不公平，故此行为不应得到鼓励。物业公司与业主应互相理解、加强沟通，正确处理彼此间的关系，共同构建和谐美好的生活环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告宋亚运于本判决生效之日起十日内支付原告晋城市兴康物业管理有限公司2019年物业费500元、2020年物业费500元，共计1000元。二、驳回原告晋城市兴康物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告晋城市兴康物业管理有限公司负担10元，被告宋亚运负担15元。本院二审期间，经当庭核实，各方当事人对原审查明事实均无异议,本院对原审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人兴康物业与被上诉人宋亚运签订的《高平市盛世佳苑住宅小区物业管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。根据《高平市盛世佳苑住宅小区物业管理合同》约定，物业管理服务内容包括对房屋共用部位进行维护和管理（保修期过后），兴康物业还建立共用设施设备保修期满后大中修、更新改造的维修基金，维修基金专门用于住宅共用部位的维修养护，共用部位包括屋顶。本案宋亚运居住的房屋系单元顶层，其屋顶属于共用部位，屋顶渗水系物业管理服务的内容。宋亚运向兴康物业反映屋顶渗水问题后，兴康物业虽有申报启用维修基金解决屋顶渗水的举措，但因未达到超过三分之二的业主同意，长时间未实际启用，同时，兴康物业亦未召集相关业主对宋亚运屋顶渗水如何处理的问题进行沟通、衔接。一审法院考虑到兴康物业公司未及时跟进维修基金启动进度，未对业主的房屋渗水问题进行有效处理，服务存在瑕疵，酌情确定宋亚运的物业公共服务费按协议约定标准的60%计收，并无不当，本院予以维持。宋亚运没有按时交纳物业费系因为与兴康物业在服务义务履行上存在争议，并非恶意欠费，故对兴康物业要求宋亚运支付违约金的请求，本院不予支持。综上，上诉人兴康物业的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人晋城市兴康物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 段新娥审 判 员 杨丽珍审 判 员 祁 俊二〇二一年四月十四日法官助理 郭 婕书 记 员 郭 昕