河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初2815号原告：许会利等15人。（原告身份信息清单见附件1）共同委托诉讼代理人：杨洁，河南荣望律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：耿楠，河南荣望律师事务所实习律师。被告:河南弘居置业有限公司，住所地郑州市中原区郑上路66号院2号楼1层商5号。法定代表人：尚金峰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李红光，河南泰卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李贺，河南泰卓律师事务所律师。原告许会利等15人诉被告河南弘居置业有限公司（以下简称弘居置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨洁，被告委托诉讼代理人李红光、李贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许会利等15人向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向各原告支付逾期交房违约金418613.49元（自2018年7月1日起到房屋实际交付之日止，按总房款日万分之一计，现暂计至起诉之日）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告弘居置业签订商品房买卖合同。合同签订后原告依约履行了交付房款及房屋契税等相关义务。原、被告所签订的商品房买卖合同第八条约定:“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条出卖人逾期交房的违约责任第1项(2)约定:“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金”。该涉案商品房，作为原告一方已按照双方签订的买卖合同全面适当地履行了自己的义务，而作为被告一方却至今未将房屋交付给原告使用。被告的行为已严重违约，被告逾期交房的行为严重侵犯了原告的合法权益。被告弘居置业辩称：一、本案所涉房屋性质属于经济适用房，未按期交房非被告原因造成的，而是由于不可抗力原因造成的，被告不应承担违约责任。(一)本案所涉房屋所在小区的房产性质属于经济适用房，原告许会利等15人取得政府许可的经济适用房购房资格后，与被告签订《商品房买卖合同》，虽然使用的是《商品房买卖合同》的范本，但交易房产双方均知晓是经济适用房性质，本案讼争房屋的用途是经济适用房，交易价也是郑州市政府具体指导定价，被告没有自主权。虽是被告与原告签的合同，但购房合同中部分甲方的合同义务，实际上是政府部门的义务，政府部门不履行这部分义务，就根本达不到合同约定的交房条件，从表面上看是开发商延期交房，实际上是政府部门有法不依、有章不遵，未及时履行应尽职责和义务，造成交不了房或者延期交房。根据《经济适用住房管理办法》第八条和《郑州市经济适用住房管理办法》第四十条的规定“经济适用住房建设项目外的基础设施建设费用，由政府负担”。根据政府采购法和招投标管理办法等相关法律法规的规定，上述由政府负担费用的项目，只能由政府相关部门进行招、投标或者组织施工，因此，西湖桃李园项目外的基础设施建设（包含供水、供配电、燃气供应设施的建设和接入市政管网）何时开建、何时完工，完全取决于负责此事的政府部门，被告说了不算，不是被告一个民营企业所能控制和左右的。因此，达不到合同第十条约定的交房条件，交不了房不是被告的错，不是被告不讲诚信，而是政府的错，是被告替政府承担责任。政府部门没有按照《郑州市经济适用住房管理办法》的具体要求执行，没有做到基础配套设施与项目同时建设、同步施工、同时交付，因此不应认定为企业违约，而是政府违约，这个违约责任不应转嫁到企业头上，人民法院也不应支持这种行为。(二)西湖桃李园项目外的基础设施建设能否在合同约定的交房日期前完成，对于被告来讲完全是不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力因素。而本案中，讼争房屋在合同约定的交付日期之前已经完成了主体施工并经验收合格，小区内水电设施及其他相关配套设施和绿化已经完成并经验收合格，前期物业已经落实到位。造成讼争房屋未能按期交付的原因是房屋未达到《商品房买卖合同》第十四条约定的供水、供配电、燃气供应设施使用条件。而该条约定的供水、供配电、燃气供应设施正是前文所述的由政府相关部门进行招投标或者组织施工的项目外的基础设施，因此，本案房屋未按期交付是由于项目外基础设施未能完工，达不到合同约定的交房条件，这是政府部门没有按照《郑州市经济适用住房管理办法》的具体要求执行，没有做到基础配套设施与项目同时建设、同步施工、同时交付造成的，不是企业的责任，否则，对企业极不公平。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。因此，本案房屋未按期交付对于企业来说是由于不可抗力原因造成的，被告不应承担违约赔偿责任。二、原告要求被告承担违约赔偿责任，于法无据。本案中，造成讼争房屋未能按期交付的原因是房屋未达到《商品房买卖合同》第十四条约定的供水、供配电、燃气供应设施使用条件。原告起诉前，其向所在小区准业主们已通过多种途径维权解决通水、通电、通气、通路的问题，至今西流湖桃李园小区周边的路都没有开工建设，甚至拆迁工作都没有结束，道路开工遥遥无期，没有水、电、燃气、污水排污接口接入市政管网，如何实现和满足合同约定的交房条件（即合同约定的供水、供配电、燃气供应设施的建设和接入市政管网），合同第八条约定“如遇不可抗力、政府部门以及非出卖人原因造成该房屋无法按期交付(如因市政道路施工导致的水、电、气管网无法对接等情况)等特殊原因，出卖人可以据实延期”。合同第十四条“由于不可抗力或政策因素导致基础设施、公共配套无法在规定日内达到使用条件的，出卖人不承担责任。如因道路施工延期导致的市政管网无法对接等因素，出卖人不承担责任”。合同附件四第三条第3项“政府部门以及非出卖人原因造成该房屋无法按期交付的（如因市政道路施工导致的水、电、气管网无法对接等情况);施工中遇到国家相关法律、法规、规章、政策允许的顺延工期的及自然等原因引起的延迟交付，出卖人不承担任何责任”。这些都在购房合同中有事先明确约定的，且约定内容不违反法律法规的强制性规定，原告购房前也是明确知晓的，已经预见延期交房这种可能性，即如出现这种情况，被告可“据实延期”并不承担违约责任。政府和媒体舆论都解决不了事情，让被告一个小民营企业去解决，去扛这个责任，背这个锅，是不公平，也是不现实的。三、原告按照购房合同第九条约定主张违约金是错误的。商品房买卖合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按期限交付房屋，应自合同约定的最后交付期限的第二天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，直至实际交付之日止。从上述约定可以看出，合同第八条规定的特殊情况被排除在本条约定之外，也就是说，因合同第八条规定的特殊情况造成未按期限交付房屋的，不能依据合同第九条约定的违约金计算标准来计算违约金。而案涉房产延期交房恰恰就是由合同第八条规定的特殊情况造成的，出卖人不承担任何责任，因此，原告按照购房合同第九条约定主张违约金是错误的。四、开封市中级人民法院审理的经济适用房案件与本案案件的性质和事实是完全相同，开封中院选择适用《开封市经济适用房管理办法》，确定经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担，以此认定开发商不承担违约责任，判决驳回了原告即购房人的诉讼请求。除了开封市中级人民法院外，平顶山市湛河区人民法院、郑州市惠济区人民法院、北京市房山区人民法院在审理类似本案的案件时，均认定开发商不承担违约责任，判决驳回了原告即购房人的诉讼请求。经检索，平顶山市湛河区人民法院均有10多起以上，惠济区人民法院多达30起，北京市房山区人民法院多达30起以上，这些判决认定，经济适用房项目，目的是政府为了保障民生，解决城市低收入群体的居住问题，其不同于一般商品房，不能比照有关商品房买卖合同规定进行处理。延期交房的原因主要是因市政基础配套工程建设滞后，政府承诺未兑现，非开发商可控和能够预见的因素，因此开发商不应承担本案逾期交房的违约责任。被告认为，本案与上述案件类似，上述判例具有社会导向功能，为维护司法公信力和权威性、展现法律文书社会导向性，人民法院应当统一标准和裁判尺度，同案同判。五、被告已竭尽所能，履行社会公益责任。本案所涉房屋所在小区的房产性质属于经济适用房，业主为低收入群体。被告为了民生，替政府分忧，承担企业社会责任，减轻低收入群体的经济压力，现在小区内免费提供有临水，临电系商业用电，电价高于居民，但已入住的业主享受的是居民用电的电价，高出部分-直由被告承担至今。这足以说明被告并不是原告所述的不负责的企业，反观来看，原告无视被告的付出与损失，一味追求自身的利益，自己的小算盘，不顾大局，不顾企业的死活，未考虑企业和政府的难处。出现延期交房，不是业主愿意看到的，更不是企业愿意出现的问题，因此，为了能够更好的解决问题，希望大家换个思路来看待问题、并解决问题。既然是经济适用房，那么，大家来推荐几个代表，和企业一起到政府寻找答案，以督促政府尽早解除问题，早日住上房子。退一步来讲，就算判决企业承担违约责任，那么政府不出面督促相关职能部门解决问题，大家还需要继续等待，也就是说住上房子的时间还不确定。与其一味的抱怨企业，不如寻求一下问题到底出在哪。找出症结，针对性的治理，才能根本性的解决问题。被告也想早点解决问题，也希望和大家一起共同面对问题，尽早的解决问题，让业主早日住上房子。综上所述，被告认为人民法院在审理本案时，应当全面、充分的考虑案件形成的前因和背景，看到被告系为政府而付出并承担社会责任，请求人民法院在处理案件时，积极协调政府部门，为双方寻找一个解决问题的平衡点，给双方一个公平的判决。经审理查明：一、2017年9月21日至2018年8月3日，原告许会利等15人先后与被告签订《商品房买卖合同》，主要约定原告购买被告开发建设的位于中原区××、××北的经济适用房。第八条对交付期限的约定，被告应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:5.施工和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的;2、政府部门以及非出卖人原因造成该房屋无法按期交付的（如因市政道路施工导致的水、电、气管网无法对接等情况）。第九条对被告逾期交房的违约责任的约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十条对规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该项目总体规划和基础设施、公共配套设施影响到商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意10日内，书面通知原告。第十四条对出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，该条对供水设施、供配电设施、燃气供应设施、电话、有线电视、网络线路等弱电设施约定了使用条件及达到该条件的时间。合同签订后，原告15人按照约定履行了付款义务，每位原告购买房层l套共计15套。诉讼中，被告称因本案小区外市政道路未施工，导致小区水、电、燃气不能接入市政管道，但已为小区提供临时水、电和排污设施。二、庭审中，被告提交刘明记交房申请书一份，载明：“2021年1月19日，西湖桃李园经适房住宅小区因市政道路延期施工导致小区内的基础配套设施不能如期建设，小区无法对接市政基础设施管网，无法按照合同约定提供市政供水，供电，供气，我已悉如并对此情况予以理解。出现上述情况，贵公司不愿看到，我本人更是不愿发生，故我自愿在上述情况下向贵公司提出申请，希望贵公司将本人购得的西湖桃李园小区2号楼30层05号房屋的钥匙交付给我，并准许我对房屋进行装修、入住。本人声明：提前领取钥匙装修是我本人自愿行为，若产生其他不利后果，本人自担，与公司无关；本人承诺不会以此向贵公司提出其他要求。另，领取房屋钥匙系本人及家人的真实意思表示，不存在任何的欺诈、胁迫等情形”。同日，被告向原告刘明记出具《交房确认单》一份。三、2020年9月7日，中原区西流湖街道办事处出具一份《情况说明》，主要内容：西湖桃李园项目是我辖区内政府确定的经济适用住房项目，由弘居置业开发建设，该项目位于许庄路东××××北。由于周边国有土地上的附属物拆迁工作没有完成，目前许庄路和西岗路还未开工建设，市政配套设施污水、水、电、天然气、市政管网未敷设，西胡桃李园小区污水、管网目前无法接入市政管网，该项目小区水、电、天然气等管道、管网无法与市政管网对接。四、诉讼中，被告为证明2017年下半年政府环保管控，不能进行土方作业，属于不可抗力造成的延期，提供了2017年9月6日郑建尘治办【2017】42号文件《郑州市2017年进一步降低PM10强化施工工地扬尘污染治理工作方案》、2017年4月21日郑建尘治办【2017】17号文件《关于上报冬防期间份“封土行动”范围的通知》、2017年12月1日郑政文【2017】号223号文件《关于印发郑州市重污染天气应急预案》。原告方对被告的证明目的不予认可，认为案涉房屋在签订合同时被告已充分考虑了施工方面的因素，文件不能成为被告延期交房的理由。五、2019年9月27日，郑州市城乡规划局就本案房屋所在小区向被告弘居置业出具《建设工程规划核实意见书》（郑规核字第20193021号）。本院认为，原告15人与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告未按照合同约定于2018年6月30日前交付房屋，构成违约。本案房屋性质为经济适用房，根据《郑州市经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房建设项目外的基础设施费用，由政府负担。《商品房买卖合同》第十四条又针对未达到使用条件约定了免责条款，即“如因道路施工延期导致的市政管网无法对接等因素，出卖人不承担责任”。故对因道路施工导致的逾期交房，被告不应承担违约责任。但被告因自身原因导致逾期交房的，仍应当承担违约责任。被告于2019年9月27日才取得《建设工程规划核实意见书》，对之前的逾期交房违约责任仍应承担。根据西流湖街道办事处出具的证明“由于周边国有土地上的附着物拆迁工作没有完成，目前许庄路和西岗路还未开工建设，西湖桃李园小区污水管网目前未接入市政管网，水、电、人原因造成该房屋无法按期交付的（如因市政道路施工导天然气等市政项目无法与市政管网对接”及合同约定的“非出卖致的水、电、气管网无法对接等情况)”，虽然不能成为被告免责的原因，但道路未开工是客观事实，应当降低被告的违约金比例，以70%为宜。综上，被告应当支付原告违约金自2018年7月1日计算至2019年9月26日共计453天，被告应当支付原告的违约金为：购房款×0.0001×70%×453天。另外，原告刘明记已经收房并承诺不会向被告提出其他要求，故原告刘明记的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、被告河南弘居置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告许会利等14人违约金共计127071.25元(每人应得款项详见附件2);二、驳回原告刘明记的诉讼请求；三、驳回原告许会利等14人过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3790元（已减半收取），由原告许会利等14人负担2640元，被告河南弘居置业有限公司负担1150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  黄国华二〇二一年四月二十三日书记员  刘遵敏