黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终3429号上诉人(原审被告)：张治成，男，1984年12月17日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。被上诉人（原审原告）：哈尔滨宇泓物业管理有限公司，住所地哈尔滨市道里区河鼓街2号1栋4单元4层1号。法定代表人：赵新民，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫健，黑龙江信诚律师事务所律师。上诉人张治成因与被上诉人哈尔滨宇泓物业管理有限公司（以下简称宇泓物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2020）黑0102民初5519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式对本案进行了审理。上诉人张治成、被上诉人宇泓物业公司的委托诉讼代理人闫健到庭参加诉讼并接受了询问。本案现已审理终结。张治成上诉请求:一、撤销一审判决;二、将本案发回重审或依法改判,判决宇泓物业公司减免张治成的物业服务费，减收幅度为50%；三、本案诉讼费及一审诉讼费由宇泓物业公司承担。事实与理由:一、一审判决认定事实不清、适用法律不当,应予撤销。按照物业管理公司的要求交纳物业管理费用并不是业主法定义务,而是基于合同的约定,是一种合同义务,一审法院判决张治成支付2017年7月25日至2019年9月24日的物业管理费和电梯费共4769.92元是错误的,《物业管理条例》虽然规定了业主应当按时交纳物业服务费用,但同时也在第三十四条规定了,业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定；第三十五条又规定,物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。由此可见，按照物业管理公司的要求交纳物业管理费是基于合同的约定,是一种合同义务。由此可见合同的制定主要包括了三个方面:第一:主体的相对性；第二:内容的相对性；第三:责任的相对性。宇泓物业公司在为张治成物业管理服务期间并未达到合同约定的服务标准。二、物业服务瑕疵是减免物业费的依据，此点既符合相关法律规定，也为一审判决所认可,但是一审判决没有全面认定物业服务的瑕疵内容。具体表现在:一审判决只认定宇泓物业公司服务存在瑕疵，但未认定其对张治成所服务的瑕疵。北京市高级人民法院关于审理物业纠纷案件的意见(试行）(京高法发[2003]389号)第22条明确规定:有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用:(1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的。宇泓物业公司存在诸多明显违反《物业管理条例》、《哈尔滨普通住宅小区物业服务等级指导标准》以及《物业服务合同》中规定义务的行为，物业服务存在严重瑕疵，表现为以下几个方面:1、一审法院认为，经查明宇泓物业公司在2019年9月24日与吉茂物业公司进行交接，停止为泰和盛世小区服务，2019年9月26日撤出泰和盛世小区，但据张治成了解，宇泓物业公司并未与吉茂物业公司进行交接，现泰和盛世小区物业公司吉茂物业公司是在宇泓物业公司对泰和盛世小区弃管后，吉茂物业公司直接进入。根据吉茂物业公司工作人员介绍宇泓物业公司并未与其进行交接。明显违反物业管理条例第三十八之规定,物业服务企业应做好交接工作。宇泓物业公司弃管时间有待查证，宇泓物业公司要求的2017年7月25日至2019年9月23日的全额物业费，明显存在巨大争议。2、一审法院认为张治成一直承认宇泓物业公司提供的物业服务，可张治成并不承认宇泓物业公司的服务,如果雇佣几个60多岁大爷就说是保安，巡逻不做、监控没有、楼道卫生不管理、小区环境不养护维护、绿化不做，何来安全、何来服务。全小区绿化连基本的几棵树都没有，草坪也没有，绿化面积根本不达标，如果这都可以说是物业全天候不间断，多层次服务，视法律法规如无物，并与物业合同中的约定存在巨大差异，业主还得全额缴纳物业费，天理何在。3、泰和盛世小区本应为封闭式小区，但泰和盛世小区自宇泓公司物业承接物业服务后，小区根本就是非封闭式小区，大门随意出入，根本不存在门禁卡或管理。按一审法院认为物业服务应为全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，但宇泓物业公司并未达到该标准，小区出入口应设置保安专人看管，并做来访登记，可岗亭内根本无人值守。应24小时保安巡逻，可并没有值更，连最基本的视频监控系统都不见踪影，导致经常有犯罪分子溜入该小区进行犯罪活动。可调取附近派出所的出警记录为证。4、按物业合同及业主手册规定各楼户内应安装可视对讲系统，并设有自动开户按钮，直达门禁系统。可实际情况该系统连屋内都没有安装，单元门口连电源都未连接，根本无法使用。多次与物业沟通，物业推脱后就不予理会了。5、民事诉讼法第六十四条规定“当事人自己提出的主张有责任提供证据”，人民法院应当按照法定程序，全面客观的审查核实证据。在一审法庭开庭时，张治成将上诉状并附照片及视频证据提供给一审法院审查，但法院并未调查核实此情节，只提出证据不完整，并未对张治成房屋内部及外部进行调查就不予采纳,导致认定宇泓物业公司服务瑕疵不全面。6、张治成房屋确存在外部内部大面积渗漏，一审法庭对因尚不确定判定其房屋墙体裂缝系宇泓物业公司还是建设单位的责任就不能成立，不予支持。根据物业管理条例及建设工程质量管理条例之规定，物业公司维保期外应启动公共维修基金。小区在物业委员会未成立时物业应代履行或协助张治成启动并使用房屋维修基金,连最基本的与开发商进行沟通维修都不履行，并视之不见。导致张治成个人维修时产生大量维修费用无人理会。7、根据物业管理条例第六十四条之规定，应由业主委员会督促张治成缴纳物业费，但2017-2019年道里区泰和盛世小区并未成立业主委员会，也未督促张治成缴纳，所以物业直接起诉张治成是存在争议。一审判决未能考虑案件社会影响,对物业服务费进行减免或减少。没有义务就没有权利。合同法第六十七条规定:当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行方有权拒绝其履行要求。先履行方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，不履行义务而堂而皇之享受权利的现象，为法理不容，与法律相悖，致民众激愤。纵观今日普遍存在的物业公司推卸服务义务、提供劣质服务之乱状，物业公司的守法意识淡薄、职业道德低下固然是根本原因,然司法机关的纵容与偏袒亦难辞其咎，使得不履行服务义务十分之九的物业公司竟可欣然接受百分之百的物业服务费，本案便是实例。宇泓物业公司的服务确存在巨大且严重的瑕疵，恳请法院应当判决大幅度减免物业费,方能刹住物业服务界的不正之风。综上所述，张治成为了维护自己的合法权益，依据民事诉讼法第一百四十八条之规定，向贵院提起上诉，恳请本着公平、公正、合法的原则，以事实为依据，以法律为准绳，给予公正的判决。支持张治成的请求，依法改判或发回重审。宇泓物业公司辩称：一、关于宇泓物业公司提供服务的问题。1、配电系统、楼内消防设施系小区的配套设施，应由开发商负责安装，责任不在宇泓物业公司。小区消防设施虽未经过验收，未交接给宇泓物业公司，但是宇泓物业公司也会定期巡查，排除隐患。一审中宇泓物业公司已向法院提交了相关证据，足以证实宇泓物业公司在小区中种植了鲜花和绿植。2、宇泓物业公司在一审中向法院提交对小区房屋共用部位、小区过道等进行维护和管理义务的证据。3、关于小区管理问题。小区有监控设备共计37处摄像头，自进户时就一直正常使用；秩序维护人员按照规定路线每两小时巡查一次，均有巡视记录可以证实。4、关于小区公共卫生问题。垃圾桶每天早、中、晚各清运一次，保洁人员每日按时对小区单元楼道进行打扫和清洁，不存在长时间不打扫的情况。二、关于宇泓物业公司提供服务中止日期的问题。宇泓物业公司在一审中已提供证据证明宇泓物业公司与吉茂物业公司在天薇社区居民委员会的组织下完成物业交接，且同时提供证据证明宇泓物业公司从2019年3月至物业交接时一直为小区提供物业服务，即便按照事实合同关系来处理，张治成也需要支付相应的物业服务费。综上，宇泓物业公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。恳请二审法院在查清事实后，驳回张治成的上诉请求。宇泓物业公司向一审法院起诉请求：1、张治成支付物业服务费4145.79元、电梯费642.13元，共计4769.93元；2、张治成支付2017年7月25日至2019年9月23日违约金为462.40元，2019年9月24日至缴清时止的逾期付款违约金按照年利率6％计算。一审法院认定事实：张治成系坐落于哈尔滨市道里区城乡路395号泰和盛世小区C栋2单元502室的业主，该房屋建筑面积106.28㎡。2016年8月10日，宇泓物业公司与张治成签订《泰和盛世小区（北区）物业服务合同》，主要约定：宇泓物业公司为张治成提供物业管理服务；物业服务费收取标准为住宅1.50元／平方米（建筑面积）／月，管理服务费的交纳，均按年度收取；电梯费为自二层起收21元／月，每增加一层加收1元／月，按年度收取；张治成应于每个年度7月份的15日一次性向物业管理企业缴付下年度物业管理服务费；若张治成逾期未缴纳相关费用，宇泓物业公司将按照每天加收3‰的违约金。张治成每年应交纳物业服务费1913元、电梯费288元，2017年7月25日至2019年9月23日张治成未交纳物业服务费4145.79元、电梯费642.13元，共计4769.93元。另外，宇泓物业公司于2019年9月24日与吉茂物业公司进行交接，停止为该小区服务，2019年9月26日撤出该小区。一审法院认为，虽然张治成否认其与宇泓物业公司签订物业服务合同，但是张治成一直接受、享有宇泓物业公司提供的物业服务，且其未提供证据证明《泰和盛世小区（北区）物业服务合同》不是其所签订，故宇泓物业公司与张治成之间物业管理合同关系成立。宇泓物业公司提供物业服务后，张治成应当支付相应的物业服务费，故宇泓物业公司要求张治成支付物业服务费、电梯费的诉讼请求，一审法院予以支持。物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务。张治成所举示的宇泓物业公司服务不到位的照片，不能全面、客观地反映宇泓物业公司提供物业服务的全部内容，仅凭现有证据不能形成完整的证据链条，不能证明宇泓物业公司存在长期的、持续性的物业服务缺陷，尚不足以认定宇泓物业公司所提供的物业服务存在重大瑕疵，现有证据不能充分证明宇泓物业公司存在的瑕疵已经达到减交或不交物业服务费的程度，故对于张治成的该抗辩主张，一审法院不予支持；对于张治成抗辩的因其房屋墙体裂缝严重渗水导致其不交纳物业费及电梯费的主张，因尚不能判断其房屋墙体裂缝系宇泓物业公司还是建设单位的责任，故该抗辩主张不能成立，一审法院不予支持；张治成可凭据另行提起诉讼。关于宇泓物业公司要求张治成支付违约金的诉讼请求，因宇泓物业公司在提供物业服务时存在瑕疵，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、张治成于判决生效之日起十日内给付宇泓物业公司自2017年7月25日至2019年9月23日止的物业服务费4145.79元、电梯费642.13元，共计4769.93元；二、驳回宇泓物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张治成负担（此款宇泓物业公司已预交，由张治成径付宇泓物业公司）。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，双方争点是张治成应否按物业管理服务合同约定支付宇泓物业公司2017年7月25日至2019年9月23日期间的物业服务费和电梯费。宇泓物业公司与张治成双方签订并实际履行的物业管理服务合同符合有效合同的法律要件，且当事人双方对一审法院认定合同有效未上诉提出异议，本院予以确认。基于此，宇泓物业公司作为泰和盛世小区物业管理服务的提供者，有权收取相应的报酬，而张治成作为泰和盛世小区C栋2单元502室的业主，已实际接受了宇泓物业公司的物业管理服务，有义务支付相应的物业费和电梯费。从已查明的案件事实可知，宇泓物业公司自2017年7月25日至2019年9月23日期间，已依约实际提供了相应的物业管理服务，而张治成在接受了宇泓物业公司相应物业管理服务后，尚欠4145.79元物业费、624.13元电梯费的事实成立，且一审中张治成虽对宇泓物业公司的物业费收费标准以及物业管理服务未达标提出异议并拒绝支付相应费用，但未提供充足的证据加以证明，因此一审法院对张治成的抗辩意见不予采纳并无不当；对于宇泓物业公司在提供物业管理服务中存在一定瑕疵，一审法院已给予认定和相应的责任追究，已经体现了权利义务相一致的原则，在张治成没有提供新证据充分证明其上诉主张成立的前提下，张治成亦应承担举证不能的不利后果责任。综上所述，张治成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张治成负担。本判决为终审判决。审判长  焦崇升审判员  贾晋璇审判员  石 磊（）二〇二一年四月二十九日法官助理崔馨予书记员孙瑛喆