贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔0322民初1333号 原告：梁健，男，1983年2月5日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 原告：张娅，女，1987年10月15日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 二原告共同委托诉讼代理人：缪进贵，贵州崇遵律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：熊逍枭，贵州崇遵律师事务所实习律师。 被告：贵州耀辉房地产开发有限责任公司。住所地：桐梓县蟠龙大道骏逸天下一号商业楼1楼。 法定代表人：段昌俊，执行董事。 委托代理人：黄建雄，桐梓县高桥镇法律服务所法律工作者。 原告梁健、张娅与被告贵州耀辉房地产开发有限责任公司（以下简称“耀辉房开”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张娅及梁健、张娅共同委托诉讼代理人缪进贵、熊逍枭、被告耀辉房开的委托诉讼代理人黄建雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁健、张娅向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向二原告交付办理“耀辉?骏逸天下”第四号楼×单元××层×-××-×号房屋转移登记的有关文书，并依约为二原告申请办理该房屋所有权转移登记为二原告；2.判决被告自2016年5月1日起至被告实际交付办理前述房屋转移登记的有关文书之日止，按日向二原告支付431072元的万分之三的违约金；3.判决被告立即向二原告退还燃气开户费2917元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回了第三项诉讼请求。事实及理由：2015年6月29日，原被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：二原告购买被告“骏逸天下”第四号楼×单元××层×-××-×号房，总价款为431072元；被告在2016年1月30日前向原告交付该商品房且交付房屋时城市基础设施达到开通使用条件；被告承诺于2016年4月30日向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。合同签订后，原告按约向被告支付该房屋的购房款。原告按约履行自己的约定义务后，被告却未按约履行合同。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定：“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按照下列约定处理，1.约定日期起90日内，交付办理商品房转移登记的有关文书的按已付房款的万分之三承担违约责任；2.约定日期90日以后，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，则按日向买受人支付已付交付房价款的万分之三的违约金。”二原告多次要求被告履行合同义务，承担违约责任，但被告以种种理由一再拖延。同时，《商品房买卖合同》第十二条第一项约定，燃气应当在2016年1月30日前达到通气条件。但被告仍在合同外要求二原告垫付燃气费安装费。综上所述，被告的行为已构成违约，经协商未果，特向人民法院提起诉讼，请求依法及时裁判以支持原告的诉讼请求。 被告耀辉房开辩称，1.案涉项目是因为政策性原因现无法办理产权登记，属于不可抗力，故原告第一项诉请应予驳回；2.对于逾期办证违约金，案涉项目因政策性原因不能办理产权登记，属于不可抗力情形，并非答辩人原因造成，故答辩人并未构成违约，且原告至今未按照合同约定提供完成的办证所需资料，故延误办理转移登记的责任应由原告承担；且原告诉请已经超过诉讼时效，诉请标准过高应予以调整。综上，原告的诉讼请求均不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：被告耀辉房开开发建设的位于桐梓县耀辉·骏逸天下四号楼于2013年4月1日开工修建，2015年5月1日竣工。2016年6月29日，原被告签订《商品房买卖合同》合同约定：原告购买被告四号楼房屋一套，总价431072元；合同签订之日支付首期房款130072元，余款301000元以公积金贷款支付；交房时间为2016年1月30日前。合同第二十二条第三款约定被告承诺于2016年4月30日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时约定不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。原告同意委托耀辉房开向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。其他事项约定：买受人在交房30日内提供完整的产权登记资料，否则延误办理转移登记的责任由买方承担。附件十二补充协议第六条关于房屋产权证办理：如因买受人未能付清所有购房款及其他一切应付款项或未完全提供办证所需文件或未办理收楼手续的，出卖人不承担任何逾期办证违约责任。 合同签订当日原告支付了房款130072元，后以公积金贷款支付了房款301000元，于2018年6月27日缴纳了房屋契税。 另查明，经桐梓县不动产登记事务中心查询，被告开发的四号楼未办理首次登记。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、收款收据、遵义市住房公积金个人贷款信息图片、契税发票、桐梓县不动产登记事务中心出具的《情况说明》、贵州省不动产登记查询结果等证据及原被告的陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，引起本案民事纠纷的法律事实持续至《中华人民共和国民法典》施行后，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案应当适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。 原告与被告耀辉房开签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照约定履行相应义务。原告按约缴纳了购房款，被告交付房屋后，应按约定在2016年4月30日前将商品房所有权转移登记在原告名下，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告至今未履行前述义务已构成违约，应当承担违约责任。 本案的主要争议焦点为一、被告对原告房屋是否构成逾期办证；二、应如何计算案涉逾期办证违约金的起止时间。 关于第一个争议焦点，被告辩解本案系因政策性原因导致不能办理属于不可抗力，被告不应当承担违约责任。但被告并未向本院提交证据证明其受政策性因素影响导致不能产权登记，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，本院对被告该项辩解意见不予采纳。被告辩解系原告未提供完整的产权登记资料给被告致产权转移登记一直未能办理，责任在原告，被告不构成对原告的逾期办证，也不应担责。对于办证所需资料问题，原告是委托被告代为办证，按常理，为早日取得产权证书，原告必然会积极配合提交办证所需资料，故被告的该主张不符合常理；况且，案涉小区房屋至今未完成初始产权登记，按产权登记的规定，在此时前，无论原告是否已提交办证所需资料，被告均不能为原告办理产权转移登记；因此，被告以前述理由抗辩自己不构成逾期办证，不能成立。 关于争议焦点二，根据原被告双方签订的合同，被告应当于2016年4月30日前为原告房屋办理产权转移登记和交付产权证书；被告未能在2016年4月30日前完成原告房屋的产权转移登记和交付产权证书，从2016年4月30日起，即应向原告承担逾期办证违约金支付责任。被告辩称原告于2018年6月27日才缴纳契税，即使被告要承担逾期办证的违约责任，其起算时间也应从原告缴纳契税后，预留合理的办证期限90日后再计算逾期办证违约金。本院认为，被告至今未办理案涉房屋的初始产权登记，在此之前，无论原告是否已经缴纳契税，被告均无法为其办理产权登记手续，故本院对被告以前述理由抗辩违约金起算时间的理由不能成立。被告提出违约金诉讼时效抗辩，结合双方合同约定违约金的支付方式是以每日为单位累计计算，在性质上属继续性债权，被告的违约行为持续至今，故对原告从起诉之日倒推三年起算的违约金，应予支持。对起诉之日回溯超过三年的部分，应认定已超过诉讼时效期间。故原告要求被告支付2018年2月20日以前的违约金的主张，超过了法律规定的诉讼时效，本院不予支持，本案案涉违约金起算时间为2018年2月20日。对于原告起诉之日以后的违约金，因案涉房屋何时具备办理转移登记的条件尚不确定，现在不宜处理，原告可待实际产生后另行主张，故本院认定案涉逾期办证违约金支付截止时间为2021年2月20日。 关于原告请求被告立即为其办理房屋产权转移登记的请求，结合查明的事实，由于截止到开庭时，涉案房屋仍未办理初始产权登记，原告主张立即为其办理转移登记，客观上不能实现，故对该请求本院不予支持。 被告对原告存在逾期办证的违约行为，依法应承担2018年2月20日至2021年2月20日期间的逾期办证违约金，考虑到被告交房后原告已顺利接房入住，被告的违约行为对原告所造成的危害和损失实际较小，本院酌定以431072元为基数，按日万分之零点五计算从2018年2月20日至2021年2月20日期间的逾期办证违约金，故被告应支付原告2018年2月20日至2021年2月20日的违约金23622.75（431072元×1096天×0.05‰）。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百八十五条、第五百九十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州耀辉房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内支付原告梁健、张娅2018年2月20日至2021年2月20日期间逾期办理房屋产权转移登记的违约金23622.75元。 二、驳回原告梁健、张娅的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费55元（已减半），由被告贵州耀辉房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，义务人未按法律文书的确定履行义务的，权利人应在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 审判员  汤建敏 二〇二一年四月二十五日 书记员  赵洪利