四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1181民初199号 原告：乐山华联商厦奥兰多贸易有限公司，住所地四川省乐山市市中区翰园街59号，统一社会信用代码91511100759731589D。 法定代表人：黄岗峰。 委托诉讼代理人：谷启迪，男，公司财务。 被告：四川峨眉山农村商业银行股份有限公司，住所地四川省峨眉山市绥山镇万年西路159号，统一社会信用代码915111006211684122。 法定代表人：苏建强。 委托诉讼代理人：张大山，男，公司员工。 第三人：四川省兴立建筑工程有限公司，住所地:四川省峨眉山市绥山镇名山路东段1号，统一社会信用代码9151118170902339XM。 法定代表人：郭勇，总经理。 第三人：四川省荣兴实业有限公司，住所地:四川省峨眉山市绥山镇名山路东段1号，统一社会信用代码91511181621167364T。 法定代表人：熊光荣，总经理。 第三人：张淑群，女，1955年12月9日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：熊光荣（系张淑群丈夫），1954年5月4日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 第三人：熊光荣，男，汉族，1954年5月4日出生，住四川省峨眉山市。 第三人：熊兴，女，1981年10月1日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：熊光荣（系熊兴之父），1954年5月4日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 第三人：徐娟，女，1980年7月12日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：熊光荣（系徐娟之姨夫），1954年5月4日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 原告乐山华联商厦奥兰多贸易有限公司（以下简称“奥兰多公司”）与被告四川峨眉山农村商业银行股份有限公司、第三人四川省兴立建筑工程有限公司（以下简称“兴立公司”）、四川省荣兴实业有限公司（以下简称“荣兴公司”）、张淑群、熊光荣、熊兴、徐娟案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告奥兰多公司的委托诉讼代理人谷启迪，被告四川峨眉山农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人张大山，第三人张淑群、熊兴、徐娟的委托诉讼代理人暨荣兴公司的法定代表人熊光荣到庭参加诉讼。第三人兴立公司经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告奥兰多公司向本院提出诉讼请求：判决确认原告与第三人荣兴公司、张淑群、熊兴签订的2028年12月30日到期的租赁合同有效。事实与理由：被告因与第三人兴立公司的借款纠纷一案判决生效后不履行向贵院提起了强制执行,执行中被告提出拍卖第三人荣兴公司、张淑群、熊兴名下抵押的房产,贵院在进行网络拍卖时,原告提出存在合法有效的租赁合同以阻止拍卖后的交付。但被告提出租赁合同无效,贵院也予以口头告知认可。为此,原告依法向贵院提起了执行异议,贵院受理后裁定驳回了原告的异议请求。原告认为该裁定认定事实不清,适用法律错误,其理由如下:一、为便于经营管理,原告在2013年12月23日与第三人荣兴公司、张淑群、熊兴签订了整体租赁其位于峨眉山市的营业用房租赁合同。该合同第三条租赁期限15年,自2013年12月30日至2028年12月30日。原告从2013年12月30日履行了租赁合同约定的义务,是合法的承租人,享有受法律保护的租赁使用权,该营业用房租赁合同包括第三人荣兴公司位于峨眉山市××路××栋的1255.19㎡,第三人熊兴,徐娟共有的位于峨眉山市××路××栋××号××.26㎡,第三人熊兴位于峨眉山市劝业场15间门市共809.27㎡。而上述房产是在2014年12月12日才抵押给被告的。事实证明,原告在抵押之前己承租该抵押房产,符合物权法一百九十条抵押权和租赁权关系“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响”的法律规定。所以被告的主张是即不符合事实也有违法律规定。二、原告受让奥兰多公司股权后,在2016年6月26日仍以奥兰多公司与第三人荣兴公司、张淑群、熊兴继续签订租赁合同。贵院根据（2018）川1181执338号执行裁定书,于2018年4月16日查封第三人荣兴公司、张淑群、熊兴位于峨眉山市××路××产权证号0××4、00××8号等房产。而原告从2013年12月23日已实际占有使用该不动产,2016年6月26日仍在占有使用该不动产,履行了租赁合同约定的义务,是合法有效的承租人,事实证明,原告在查封之前己承租该房产。依据最高人民法院2015年5月5日起施行的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定:“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持”的规定。原告在查封之前己承租的使用权是依法应该受到法律保护的。三、2020年11月27日,贵院在网络拍卖标的物情况说明表中,也将财产现占有情况更改为“有租赁,租赁期限至2021年9月15日”此租赁期至2021年9月15日的认定是依据2019年7月20日原告转租给陈瑞阳的租赁合同来确定的。贵院在拍卖前现场调查后,在2020年10月21日在网络发布的拍卖公告的备注中已充分载明“该房产使用人在实际使用时对该房产进行了改动”即承租人在租赁后实际使用中因租赁需要撤除了租赁房产中间的楼梯,这一表述也是充分承认了原告的租赁使用权。2020年10月21日,贵院在网络拍卖标的物情况说明表中,财产现占有情况载明“有租赁,租期2019年8月15日-2022年8月14日,2019年8月16日-2029年8月15日”。这也是对原告租赁权的明确确认。原告遂诉来法院，请求判如所述。 被告四川峨眉山农村商业银行股份有限公司辩称，我方认为不应支持原告的诉请。理由：1.2014年兴立公司与我公司签订合同并办理了抵押登记，当时我方了解是荣兴公司的房产租赁租给苏月娥，后苏月娥转租给陈瑞阳。2.原告请求确认的2013年签订的租赁合同有效，该合同签订时奥兰多公司的股东也是张淑群、熊光荣，也就是荣兴公司、奥兰多公司都是张淑群他们自己的公司。我方认为抵押在前签订的合同我方不认可。3.（2020）川1181执异36号执行裁定书中驳回了原告的申请，执行中原告提供的票据均是工人工资、人工费等的转账，与原告陈述的承租的情况无事实依据，请求驳回原告的诉请。 第三人荣兴公司、熊光荣、熊兴、徐娟辩称，2013年12月份与原告签订的合同都是履行了的。我方四川省荣兴实业有限公司与原告约定了赔偿的问题，我方对原告的问题提不出更多的意见。 第三人兴立公司未答辩，亦未提交证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确认的证据及法庭记录，本院查明如下事实： 2014年12月12日，第三人兴立公司与被告（原峨眉山市农村信用合作联社）签订了编号为信公借（ＡＭＢ9012014000240）号的《借款合同》，约定第三人兴立公司向被告借款1200万元，期限36个月，到期时间：2017年12月11日，利率执行月利率6.84792‰，按月付息，到期还本；同日，第三人荣兴公司、熊兴、张淑群、徐娟与被告签订了《抵押合同》［合同编号：ＡＭＢ920140000097］，约定第三人荣兴公司用包括位于峨眉山市××路××的房产（权证号：权0××4号，面积：1255.19㎡）、第三人熊兴和第三人徐娟用位于峨眉山市××路××的房产（权证号：峨眉山市房权证峨房字第0××8号，面积56.26㎡）在内的房产为上述借款提供抵押担保，并在峨眉山市房地产管理局办理了抵押登记（他项权证号：峨房他证峨眉山字第2××5号）；同时，第三人熊光荣、熊兴、张淑群与被告签订了《保证合同》［合同编号：峨眉农信营公保2014年第40-1号、峨眉农信营公保2014年第40-2号峨眉农信营公保2014年第40-3号］，约定第三人熊光荣、熊兴、张淑群对第三人兴立公司的1200万元借款承担连带保证责任。 2016年6月18日，原告股东会通过决议，同意张淑群、熊光荣将所持奥兰多公司股份以同等价格全部转让给黄岗峰、赖平。同月26日，熊光荣作为法定代表人及委托代理人身份，代表荣兴公司、张淑群、熊兴与原告签订《营业用房租赁合同》，约定原告打包租赁第三人所有的，包括荣兴公司位于峨眉山市××路××的房产（权证号：权0××4号，面积：1255.19㎡）、第三人熊兴和第三人徐娟位于峨眉山市××路××的房产（权证号：峨眉山市房权证峨房字第0××8号，面积56.26㎡）在内的房产，租期从2016年7月1日至2031年6月1日止，年租金90万元，每年7月1日前先付款后使用。该合同未载明上述房产设定抵押的情形。2020年因新冠疫情影响，双方协商减租，原告自认尚有2020年度至2021年度租金20余万元未支付第三人。2019年7月20日，原告与陈瑞阳签订的《营业用房租赁合同》，租赁期限条款中明确载明“荣兴公司抵押给峨眉山市农商银行的约1320平方米，原告转租给陈瑞阳的租赁期限10年，自2019年8月16日起至2029年8月15日止”。 2018年1月23日，因第三人未按约归还被告借款，被告诉来本院。诉讼中，被告与第三人达成调解协议，本院于2018年3月7日作出（2018）川1181民初530号民事调解书，确认：一、第三人兴立公司在2018年3月31日前归还被告借款本金11995006.35元及利息、罚息（截至2018年1月15日的利息、罚息1404008.27元；并从2018年1月16日起以未付本金为基数按月利率10.271875‰计算至款清之日止）。二、确认被告对第三人荣兴公司所有的位于峨眉山市××路××房产（产权证号0××4）、第三人熊兴、徐娟所有的位于峨眉山市××路××的房产（产权证号0××8）等房产享有抵押权。被告以上述抵押财产折价或者以拍卖、变卖所得价款上述在第一项债权内享有优先受偿权。三、第三人熊光荣、熊兴、张淑群对上述第一项债务承担连带清偿责任。案件受理费51097元，由六第三人负担。 因第三人未按调解书约定履行还款义务，被告本院申请执行。2020年11月27日，本院在（2020）川1181执恢189号案件中，通过阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布竞买公告，定于2020年12月28日10时至2020年12月29日10时止，分别公开对荣兴公司所有的位于峨眉山市××路××幢的房产（产权证号：峨眉山市房权证峨房字第0××4号）、对熊兴、徐娟共有的位于峨眉山市××路××幢的房产（产权证号：峨眉山市房权证峨房字第0××8号）予以拍卖。公告附件《网络拍卖标的物情况说明表》财产现控制占有情况分别载明：“有查封，租赁期限至2021年9月15日”。 另查明：第三人熊光荣、张淑群系夫妻关系,与第三人熊兴系父母子女关系,第三人徐娟系张淑群姨侄女。2004年4月9日,第三人熊光荣、张淑群共同投资开办奥兰多公司,法定代表人为张淑群。 2013年12月30日，熊光荣作为法定代表人及委托代理人身份，代表荣兴公司、张淑群、熊兴与原告签订《营业用房租赁合同》，租赁标的物为“峨眉山市若水居一期商业用房：1栋一二层，4栋一二层6684.2㎡。若水居二期商业用房：一二层1569.92㎡。名山中路段19栋一、二层：1311.45㎡。劝业场1374.4㎡。”租赁期限为2013年12月30日至2028年12月30日，付款期限为以后每年的租金在每年初先付后使用，除此之外，合同约定房屋租赁用途、租金、维修养护责任等。 本院认为，根据双方的诉辩主张,本案的争议焦点为：2013年12月30日荣兴公司与乐山华联商厦奥兰多贸易有限公司签订的《营业用房租赁合同》的是否有效。 首先，原告与第三人荣兴公司、张淑群、熊兴分别于2013年12月30日、2016年6月26日签订《营业用房租赁合同》，租赁标的物均为“峨眉山市若水居一期商业用房：1栋一二层，4栋一二层6684.2㎡。若水居二期商业用房：一二层1569.92㎡。名山中路段19栋一、二层：1311.45㎡。劝业场1374.4㎡。”2013年12月30日《营业用房租赁合同》的租赁期限为2013年12月30日至2028年12月30日，付款期限为以后每年的租金在每年初先付后使用，而2016年6月26日签订的《营业用房租赁合同》租赁期限为2016年7月1日至2031年6月1日，付款期限为以后每年的租金在每年7月1日前先付款后使用。除此之外，两份合同均约定房屋租赁用途、租金、维修养护责任、租赁期间的相关费用承担、违约责任、不可抗力等内容。由此可知上述两份《营业用房租赁合同》是内容完整且独立的合同。如果2013年12月签订《营业用房租赁合同》是双方真实意思表示，那么即便2016年6月原告股东由张淑群、熊光荣变更为黄岗峰、赖平，也并不影响2013年12月签订《营业用房租赁合同》的履行，更不影响原告公司的管理，无需在2016年6月重新签订一份内容完整的《营业用房租赁合同》。既然原告陈述与第三人于2016年6月26日签订《营业用房租赁合同》是基于股东变更的事实，目的为了保证租客租赁时间延长的需求，那么原告奥兰多与第三人之间履行的明显就是2016年6月26日签订《营业用房租赁合同》，也符合意思表示最新最近原则，而原告庭审称其履行的是2013年12月30日签订的《营业用房租赁合同》，与其陈述签订合同原因及目的自相矛盾，且不符合日常生活逻辑。由此可见，2013年12月签订《营业用房租赁合同》是并非双方真实意思表示。 其次，在2013年12月-2016年5月期间，奥兰多公司的法定代表人为张淑群，持股人张淑群和熊光荣，荣兴公司的股东也为熊光荣、张淑群。第三人荣兴公司、张淑群、熊兴也陈述2013年12月30日签订《营业用房租赁合同》是为了进入成本核算，才能核减税率，因此可知双方真实意思表示并非履行租赁房屋、收取房租，而仅仅只是为了核减税率。且原告提交的2014、2015年的“租金支付凭证”既不是全部支付给第三人，也未备注用途，付款时间也明显与约定不符，特别是原告提交2015年的“租金支付凭证”数额也符合合同约定的90万元。同时印证2013年12月签订的《营业用房租赁合同》系原告与第三人虚假意思表示，并非真实履行的合同。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，2013年12月签订的《营业用房租赁合同》属于无效合同。 综上，《中华人民共和国民法典》第一百四十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告乐山华联商厦奥兰多贸易有限公司全部诉讼请求。 案件受理费100元，由原告乐山华联商厦奥兰多贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  余 娟 人民陪审员  徐秀芳 人民陪审员  周 霞 二〇二一年四月二十日 书 记 员  刘 璐