湖南省安仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1028民初328号 原告：湖南省恬爱物业有限公司。 法定代表人：熊逸夫，该公司总经理。 诉讼委托代理人：刘田爱，女，该公司职工。 被告：周常柱，男，汉族，湖南省安仁县人。 原告湖南省恬爱物业有限公司与被告周常柱物业服务合同纠纷一案，原告湖南省恬爱物业有限公司向本院提起诉讼，本院于2021年2月4日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月12日在本院第四审判庭公开开庭进行审理。原告湖南省恬爱物业有限公司的诉讼委托代理人刘田爱，被告周常柱均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告湖南省恬爱物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告周常柱向原告湖南省恬爱物业有限公司交纳物业管理服务费7646元及代缴城镇生活垃圾处理费384元，违约金2409元，以上合计10439元；2、判令被告周常柱承担本案诉讼费。事实与理由：2014年9月13日，被告周常柱作为阳光丽景小区X栋X单元XXX室业主与阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司签订《物业服务协议书》，协议约定由郴州市万华福地物业服务有限责任公司为被告周常柱提供物业管理服务，物业管理服务费为每月每平方米1.2元，物业管理服务费可按季度或年度足额缴纳（需提前预付下一年度或者季度），未按时缴费，按欠费金额每日千分之三的标准支付违约金。其中物业管理服务费不含环卫部门应收取的城镇生活垃圾处理费。自2016年9月13日被告周常柱便未缴纳过物业费，截至2021年3月13日被告周常柱拖欠物业管理服务费7646元（118㎡×1.2元/㎡×54个月）及代缴城镇生活垃圾处理费384元（8元/月×39个月），违约金2409元（8030×30%），共计10439元。原告湖南省恬爱物业有限公司向被告周常柱催缴未果，为维护合法权益特向安仁县人民法院提起诉讼。 被告周常柱答辩称:被告周常柱所购买的安仁县永乐江镇八一中路阳光丽景住宅小区X栋X单元XXX室，于2014年11月入伙，2015年7月30日发生火灾，是由于物业公司的消防设备没有水导才致火灾得不到控制，造成房屋受到损失。 原告为支持其诉讼请求提供如下证据：1、阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司同被告周常柱签订的《物业服务协议书》以及原告湖南省恬爱物业有限公司同安仁县阳光丽景小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，拟证明原告湖南省恬爱物业有限公司与被告周常柱存在物业服务合同关系的事实；2、物业欠费催缴单，拟证明湖南省恬爱物业有限公司曾向被告周常柱催缴物业费的事实;3、阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司与原告湖南省恬爱物业有限公司签订的《债权转让通知书》，拟证明阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司将其在2020年7月31日之前对阳光丽景小区业主欠费130.3183万元债权转让给原告湖南省恬爱物业有限公司的事实；4、原告湖南省恬爱物业有限公司的物业服务工作一组照片，拟证明原告湖南省恬爱物业有限公司在安仁县永乐江镇八一中路阳光丽景住宅小区提供了物业服务的事实；5、《商品房买卖合同》，拟证明被告周常柱在阳光丽景住宅小区购买的X栋X单元XXX房面积为117.02㎡的事实。 被告为支持其抗辩理由，提供如下证据：安仁县公安局出具的火灾事故认定书，拟证明被告周常柱所购买的安仁县永乐江镇八一中路阳光丽景住宅小区X栋X单元XXX室在2015年7月30日发生火灾的事实。 经庭审质证，认证如下:被告周常柱对原告湖南省恬爱物业有限公司提供的证据2、证据4和证据5无异议，本院予以确认。被告周常柱对原告湖南省恬爱物业有限公司提供的证据1有异议，称原告湖南省恬爱物业有限公司同被告周常柱签订的《物业服务协议书》上签字的字迹不是被告周常柱的字迹，原告湖南省恬爱物业有限公司与安仁县阳光丽景住宅小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，安仁县阳光丽景住宅小区业主委员会签订合同的时候并没有通知被告周常柱，本院认为被告周常柱称《物业服务协议书》上的签字字迹不是被告周常柱的字迹，应当提供可以证明《物业服务协议书》上的签字不是被告周常柱本人签的证据。对于被告周常柱称原告湖南省恬爱物业有限公司与阳光丽景住宅小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，阳光丽景住宅小区业主委员会签订合同的时候没有通知被告周常柱之事，本院认为阳光丽景住宅小区业主委员会与被告湖南省恬爱物业有限公司签订《物业管理服务合同》对全体业主都有约束力，故对原告湖南省恬爱物业有限公司提供的证据1本院予以确认。被告周常柱对原告湖南省恬爱物业有限公司提供的证据3有异议，称阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司与原告湖南省恬爱物业有限公司签订了《债权转让通知书》，阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司对阳光丽景小区业主的债务也应当由原告湖南省恬爱物业有限公司承担，本院认为原告湖南省恬爱物业有限公司与阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司签订的《债权转让通知书》中没有对安仁县阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司对阳光丽景小区业主的债务进行约定，本院认为被告周常柱可以依法向相关债务人主张权利，且在本案中被告周常柱没有提供证据证明原告湖南省恬爱物业有限公司是被告周常柱的债务人，故本院对原告湖南省恬爱物业有限公司提供的证据3予以认定。原告湖南省恬爱物业有限公司对被告周常柱提供的证据有异议，原告湖南省恬爱物业有限公司称被告周常柱在阳光丽景住宅小区购买的X栋X单元XXX房起火是X栋X单元XXX房造成的，且消防栓无水的情况可能是房地产开发商没有完善消防设备的事实，本院认为被告周常柱在阳光丽景住宅小区购买的X栋X单元XXX房发生火灾的事实是真实存在的，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:被告周常柱在安仁县阳光丽景住宅小区购买的X栋X单元XXX室的房屋面积为117.02㎡。2014年9月13日，被告周常柱作为阳光丽景小区X栋X单元XXX房业主与安仁县阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司签订《物业管理服务协议书》，协议约定：由阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司为被告周常柱提供物业管理服务，物业管理服务费为每月每平方米1.2元；物业管理服务费可按季度或年度足额缴纳（需提前预付下一年度或者季度），未按时缴费，按欠费金额每日千分之三的标准支付违约金。其中物业管理服务费不含环卫部门应收取的城镇生活垃圾处理费。2015年7月30日，被告周常柱在安仁县阳光丽景住宅小区购买的X栋X单元XXX房发生火灾。火灾后，郴州市万华福地物业服务有限责任公司对被告周常柱在阳光丽景住宅小区所购买的X栋X单元XXX房进行油漆刮胶等恢复原状工作。2020年7月29日，原告湖南省恬爱物业有限公司与阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司签订《债权转让合同书》，郴州市万华福地物业服务有限责任公司把2020年7月31日之前对阳光丽景小区业主欠费130.3183万元债权转让给原告湖南省恬爱物业有限公司。2020年7月31日，原告湖南省恬爱物业有限公司与安仁县阳光丽景小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同约定由原告湖南省恬爱物业有限公司对阳光丽景小区的业主提供物业服务。原告截至2021年1月13日被告周常柱拖欠物业管理服务费7363元（118㎡×1.2元/㎡×52个月）及城镇生活垃圾处理费368元（6元/月×12个月+8元/月×37个月），违约金2319元（7731×30%），共计10050元。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。安仁县阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司与被告周常柱签订的《物业服务协议书》和原告湖南省恬爱物业有限公司与安仁县阳光丽景小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，对双方均具有约束力，各方均应遵照执行。被告周常柱主张原告湖南省恬爱物业有限公司物业服务应当承担其在阳光丽景住宅小区购买的X栋X单元XXX房发生火灾所造成的损失，本院认为被告周常柱房屋因发生火灾被损害后，安仁县阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司对该房屋进行了油漆刮胶等修补工作，此事不能构成原告湖南省恬爱物业有限公司根本违约，被告周常柱不应以此作为拒付物业费用及城镇生活垃圾处理费的理由，其主张不交物业服务费及城镇生活垃圾处理费和减免违约金，没有事实和法律依据，但是，原告湖南省恬爱物业有限公司起诉的物业费、代缴城镇生活垃圾处理费和违约金只能计算到起诉时止，其超出起诉时所计算的部分，本院不予支持。故原告湖南省恬爱物业有限公司要求被告周常柱支付该期间物业服务费7363元及代缴城镇生活垃圾处理费368元，违约金2319元的诉讼请求于法有据，法院予以支持。2015年7月30日，被告周常柱在阳光丽景住宅小区所购买的X栋X单元XXX房发生火灾，根据安仁县公安消防大队出具的《火灾事故简易调查认定书》中认定造成火灾发生的原因是多方面的，被告周常柱对其房屋发生火灾所造成的损失，可以依法向侵权人主张权利，不属于本案的审理范畴。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告周常柱在本判决生效后十日内支付原告湖南省恬爱物业有限公司物业服务费尚欠物业费7363元及城镇生活垃圾处理费368元，违约金2319元，共计10050元。 如果未按判决指定期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60元，减半收取30元，由被告周常柱承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院 审 判 员  胡清文 二〇二一年四月二十一日 代理书记员  段新娥 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。