湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终908号上诉人（原审原告）：陈晓军，男，1979年9月19日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。上诉人（原审原告）：杨淑娟，女，1989年10月20日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。被上诉人（原审被告）：永州市鑫龙房地产开发有限责任公司，住所地湖南省永州市零陵区南津中路124号。法定代表人：何礼国，董事长。委托诉讼代理人：阳芳，湖南宗元律师事务所律师（一般授权）。上诉人陈晓军、杨淑娟因与被上诉人永州市鑫龙房地产开发有限责任公司（以下简称鑫龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初3299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈晓军、杨淑娟上诉请求：一、撤销湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初3299号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定涉案房屋达到合同约定的交房条件属于事实认定错误。1、合同中的交房条款违反了法律的强制性规定，应属于无效条款。2、被上诉人存在改变规划建设及违建情况。3、被上诉人与上诉人的实签合同与网签合同不一致，应采信对上诉人有利的合同。二、一审判决错误认定被上诉人存在逾期交房的免责事由。鑫龙公司辩称，一、涉案房屋已达到交付条件，被答辩人的上诉理由没有事实依据。合同约定的交房条件符合相关法律法规，网签合同系政府部门的要求，并非答辩人与被答辩人的真实意思表示。二、逾期交房系不可控制的因素所致，属于不可抗力。陈晓军、杨淑娟向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告交付位于永州市零陵区××路××路××道××广场××栋××层××号房屋；二、判令被告向原告支付从2019年9月1日至2020年7月31日止共计335天逾期交房违约金28497元，并按照所交购房款的万分之二承担从2020年8月1日至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；三、被告承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：2017年6月6日，陈晓军、杨淑娟（乙方）与鑫龙公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，合同约定了“……第三条乙方所购商品房的基本情况……该商品房为第一条规定项目中的第9栋第8层804号房。……第四条计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3706.28元（人民币），总金额为（人民币）肆拾贰万伍仟叁佰叁拾叁元整（小写：425,333元）。……第八条交付期限：1、出卖人应当在2019年8月31日前，将本合同约定的住宅商品房交付给买受人。具体交付时间以出卖人采取电话、短信、报纸、永州电视台飞播通知、张贴告示、信件邮寄等方式通知为准。2、如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，不作违约处理。（1）遭遇不可抗力的因素；（2）买受人未能按时付款（含应支付给出卖人的违约金及应交清的相关费用）等买受人原因或未按时办理入伙手续；（3）因买受人原因致使按揭手续不能完成；（4）行政主管机关强制性变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因；（5）合同签订后为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进展的；（6）其他法律、法规的变化及政府行为等影响到本合同的情况；（7）本条款内的不可抗力包括但不限于人力不可抗拒的自然灾害和其他事故及出卖人所不能控制的其他原因。3、如买受人有提前装修需求，可在2017年12月31日之后向出卖人提出书面申请，在出卖人工程许可的情况下，买受人在交清所有款项后可以进场装修，在进行装修前到物业管理公司办理相关手续并交纳相关费用后方可装修。买受人办理完提前装修手续后，视为出卖人已经向买受人交付此房屋。第九条房屋交接及出卖人逾期交房的违约责任：1、商品房达到本合同附件三约定的交付条件后，出卖人应当以电话、短信、公告、信件等方式通知买受人在规定的时间内办理交付手续。买受人应当在出卖人通知的期限内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，签署房屋交接单。……4、除本合同第八条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同第八条约定的期限将该商品房交付给买受人使用，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自本合同第八条约定的交付期限届满之次日其至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当至退房书面通知送达之日起30日内退还买受人已付款，并按照买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。第十条规划设计变更的约定：1、出卖人对商品房的设计变更导致影响买受人所购商品房结构形式、户型、朝向的，出卖人应当在设计变更之日起30个工作日内，通知买受人。2、买受人有权在通知到达之日起5日做出是否退房的书面答复。逾期未作书面答复的，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权解除合同。3、买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起30个工作日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率向买受人支付利息。4、买受人不退房的，应当与出卖人就变更事项另行签订补充协议。”。合同签订后，原告于2017年6月6日按合同约定交清了首付款135,333元，余款290,000元通过贷款方式向被告支付。2020年1月16日，由建设单位组织勘察、设计、监理、施工单位、市质监站五方就涉案红星国际广场6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#、16#楼及地下室工程进行竣工验收，上述部门一致认为工程质量满足设计及相关规范要求，评定为合格。永州市建设工程质量安全监督站于2020年3月25日就涉案红星国际广场6#栋出具了《建设工程质量监督报告》，该栋楼工程质量合格。2020年7月24日，永州市零陵区住房和城乡建设局出具了《建设工程消防验收意见书》，涉案红星国际广场6#、7#、8#、9#、10#、12#栋及地下室建设工程进行了消防验收，综合评定消防验收合格。2020年7月29日，被告通过电话、短信方式通知原告等业主收房，原告以未达到商品房买卖合同所约定的交付条件为由，至今拒绝收房。另查明，永州市零陵兴龙物业管理有限公司系红星国际广场的物业管理公司，该公司自2019年8月22日开始办理6#栋楼房业主收房，并收取物业管理费。一审法院认为，该案的争议焦点是涉案房屋是否符合交房条件，被告逾期交房是否承担违约责任以及违约金如何计算。关于涉案房屋是否符合交房条件，被告逾期交房是否承担违约责任以及违约金如何计算的问题。法院认为，涉案房屋已经勘察、设计、监理、施工单位、市质监站五方验收房屋质量合格，最终又通过了零陵区住建局综合评定消防验收合格。因此，涉案房屋符合《商品房买卖合同》附件三约定的交房条件。原告等业主以该房屋不符合交房条件，拒绝收房，无事实依据，法院不予支持。被告鑫龙公司依据《商品房买卖合同》的约定，以电话、短信方式通知原告于2020年8月5日收房，其履行了合同约定的通知义务，通知收房的时间视为鑫龙公司交房时间，此后原告等业主无权再向被告鑫龙公司主张逾期交房的违约责任。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第1项约定，被告鑫龙公司应当在2019年8月31日前交付房屋。但是，《商品房买卖合同》第八条第2项就延期交房免责事由进行了约定，其中第（1）点、第（5）点约定“遭遇不可抗力的因素”、“合同签订后，为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进程的”的，出卖人可据实予以延期，不作违约处理。在该案中，原定于2019年6月完成的鑫龙城上城二期配电工程受阳明大道道路提质改建施工和2020年年初新冠肺炎疫情的影响，直至2020年4月23日才完工送电。案涉小区建设工程无法进行正常施工，客观上导致工期延后，该情形可适用《商品房买卖合同》第八条第2项第（1）和第（5）点，被告鑫龙公司在此之前的延期交房，不作为违约处理。被告鑫龙公司应当在案涉小区配电设施完工后及时交房，但是其在2020年7月29日才以电话、短信方式通知原告于2020年8月5日收房，属于违约行为，应当按照《商品房买卖合同》第九条第4项第（1）点的约定，承担逾期交房违约责任即“如果逾期交房在180日内，出卖人即被告鑫龙公司应在90日内按已交购房款每日万分之一支付逾期交房违约金，合同继续履行。”因此，故原告的要求被告承担逾期交房违约责任，支付违约金的诉请法院部分予以支持。被告鑫龙公司提出“因案涉小区二期11栋03户型至2019年9月起在防烟楼道间前室私自增加隔墙，导致小区二期消防验收无法通过，延期交房时间应当从小区消防验收通过日次日即2020年7月24日开始计算延期交房违约金”的抗辩意见，因个别业主的违规行为，不应认定是《商品房买卖合同》第八条第2项延期交房的免责事由，法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，并经法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向原告陈晓军、杨淑娟支付逾期交房违约金4380.93元（以425,333元为基数、按照每日万分之一的标准向原告陈晓军、杨淑娟自2020年4月24日起计算至2020年8月5日）；二、驳回原告陈晓军、杨淑娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费512元，减半收取256元，由被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司负担。二审期间，被上诉人向本院提交了一组证据。零陵区人民法院的生效判决和执行通知书，拟证明涉案房屋已达到交房条件。上诉人质证认为，对该组证据的关联性有异议，不予认可。本院认证认为，对被上诉人提交证据的三性予以确认，可作为定案依据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方争议的焦点是：一、涉案房屋是否达到交房条件？二、被上诉人鑫龙公司是否存在逾期交房的免责事由？现评析如下：焦点一、《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，系合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。本案涉案房屋已经勘察、设计、监理、质监、施工单位五方验收，房屋质量合格，且最终又通过住建部门综合评定消防验收合格，符合《商品房买卖合同》附件三中约定的交房条件。焦点二、不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被上诉人鑫龙公司通知上诉人收房时间为2020年8月5日，已经超过了合同约定2019年8月31日的交付期限，构成房屋延迟交付。《商品房买卖合同》第八条约定：为配合政府发布的命令及其直接影响项目进展的政策要求而影响工程进程等原因造成逾期交房，出卖人可据实予以延期，不作违约处理。虽然阳明大道道路提质改建施工的影响不属于法律意义上不可抗力的范畴，但是确系被上诉人自身不能左右之情形，属《商品房买卖合同》第八条约定的不能控制情形。又因2020年新冠疫情影响，导致鑫龙城上城二期配电工程于2020年4月23日才完成。故被上诉人在2020年4月23日之前存在免责事由，一审法院认定并无不当。综上，上诉人陈晓军、杨淑娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费512元，由上诉人陈晓军、杨淑娟承担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  万竹婷二〇二一年四月二十日法官助理胡嘉辉书记员杨能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。