山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初8051号 原告：济南诚建物业管理有限公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码91370112575564405T。 法定代表人：菅仲涛，总经理。 委托诉讼代理人：孟倩、王妍，均系山东国曜律师事务所律师。 被告：济南市历城区人民政府鲍山街道办事处，住所地济南市历城区。 法定代表人：张丙家，主任。 委托诉讼代理人：李超，男，鲍山街道梁王管理区主任。 委托诉讼代理人：李爱军，山东鹏飞律师事务所律师。 原告济南诚建物业管理有限公司（以下简称诚建物业公司）与济南市历城区人民政府鲍山街道办事处（以下简称鲍山街道办事处）物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，双方争议大，本院转为普通程序再次公开开庭进行了审理。原告诚建物业公司的委托诉讼代理人孟倩、王妍，被告鲍山街道办事处的委托诉讼代理人李超、李爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 诚建物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求责令鲍山街道办事处立即支付拖欠的物业服务费人民币2490409.44元（物业服务费计算至2019年8月1日）及迟延支付利息（自2019年8月1日至实际付款之日，以2490409.44元为基数按银行同期拆借利率计算）；2.请求判令全部诉讼费用由鲍山街道办事处承担。事实和理由：2018年7月，鲍山街道办事处开办的济南市历城区鲍山街道济南新东站片区建设工程指挥部（简称鲍山街道新东站片区建设指挥部）针对“济南市新东站片区梁一至梁四及纸坊五村城中村改造村民安置用房（一期）前期物业服务采购项目”进行公开的招投标。2018年8月2日，经评审确定，诚建物业公司为成交供应商。当日，诚建物业公司与指挥部签订了编号为SDXL-2018-02-072的采购合同，后双方签订了采购合同补充协议。采购合同约定诚建物业公司的服务期限暂定一年，合同单价为每平方米每月柒角壹分，指挥部按月支付物业服务费。合同签订后，在服务项目尚未完成规划核实、实测绘等工作前，诚建物业公司立即进场服务。2019年2月，济南轨道交通集团有限公司向诚建物业公司移交了新东站安置三区的项目规划、规划核实报告和实测绘报告等材料。经诚建物业公司核对，本项目物业管理区域的一期总建筑面积为62.01万㎡，同时交付的二期31号楼的面积为24314.26㎡，合计总服务建筑面积为644414.26㎡。依照诚建物业公司与指挥部签订的采购合同约定的价格，鲍山街道办事处每月应支付物业服务费457534.12元，一年的物业服务费总额为5490409.44元。鲍山街道办事处仅向诚建物业公司支付物业服务费300万元后，余款经诚建物业公司多次催要，迟迟未付。2020年5月18日，鲍山街道办事处针对该项目物业服务重新进行了招标，诚建物业公司于2020年7月1日退场。为维护诚建物业公司的合法权益，特提起本案诉讼。 鲍山街道办事处辩称，诚建物业公司主张的面积不符合事实，双方争议的焦点是物业服务面积的确定问题。在招标文件第三部分项目要求中明确了招标服务面积约为55万平方米，包括11号楼的面积但不包括二期31号楼面积。双方在之后签订的合同中也未约定实际面积，因此具体面积要以建设工程竣工规划核实合格证载明的面积600218.84㎡为准。由于11号楼（面积19974.15㎡）至今未竣工交付，其面积不应计算在内，建设工程竣工规划核实合格证载明的面积600218.84㎡不包含11号楼的面积。另外，需要减除地下车库面积，因为车库面积按招标文件确定的方式是属于物业自收自支自我管理的范围，因此不应当计收物业服务费。底商部分（面积35424.38㎡）是2020年1月31日才开始启用，不应当计算物业费。停车楼（面积18034.49㎡）是2020年3月10日济南轨道交通集团有限公司才交付使用，不应当计算物业费。地下室已随房屋分配给各业主所有，其面积都属于业主自管范围内，物业是无法介入的，因此不应计收物业费。因此实际应收费面积应该是600218.84㎡加上31号楼的24314.26㎡减除上述应扣除面积才为应当计取物业费的实际面积。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确定的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2018年7月，鲍山街道新东站片区建设指挥部针对“济南市新东站片区梁一至梁四及纸坊五村城中村改造村民安置用房（一期）前期物业服务采购项目”进行公开的招投标，发布竞争性磋商文件，其中第三部分项目要求中载明“本项目具体内容为：济南市新东站片区梁一至梁四及纸坊五村城中村改造村民安置用房（一期）项目，其中包括保安、消防、水暖通、保洁、绿化养护、车位管理、垃圾清运、季节性害虫消杀、电梯维护、公厕保洁、零星修缮、维修、公告区域水、电费用等所有服务。备注：本次中标单位的成交价格为全费用总价，是交钥匙工程总价包死，不产生其他任何费用（政策变动导致的不可抗力因素除外），故在服务过程中需酌情考虑其他因素造成的费用增加，总造价应包含应急及预留费用，以备后患。”项目说明中载明“本项目基本情况：共建设安置房31幢，电梯约123部，房屋数量4691套，房屋建筑总面积约45万平方米，公共区域建筑面积为3万平方米，本项目共占地350亩，车位约3280个，地上公共区域面积与房屋面积合计为48万多平方米，地下为6万多平方米，共计服务面积约为：55万平方米。其中车位管理费由物业公司自收、自支、自行管理。”服务内容部分载明“1.物业共用部位的养护、维修和管理，包括：屋顶、楼梯间、走廊通道、门厅、大堂、公共走廊、走廊门窗；地下停车场日常管理维护、卫生保洁，设施擦拭及检查保养，日常照明设施的管理与维护、开闭监控，地下和楼宇周围防雨设施日常检查和维护，突发情况的处置和日常维修、2.物业公共设施、设备的运行、维修、保养和管理，包括：公用的上下水管道的日常检查和维修……3.物业公共部分和相关场地的清洁工作：包括房屋公共部分、地下停车场的卫生清洁……4.小区内绿植养护，绿化带内的垃圾清理和卫生保洁及院内公共绿化的养护和管理。5.院落临时停车秩序（含院外大门口两侧）的维护和出入管理……6.公共秩序的维护，安全防范等事项的协助管理……7.物业档案资料的管理……” 2018年8月2日，经评审确定，诚建物业公司为成交供应商。当日，诚建物业公司与指挥部签订了编号为SDXL-2018-02-0721采购合同，合同约定单价为0.71元/㎡，服务期限暂定为1年，付款方式为按月付款，后双方签订了“采购合同补充协议”，约定合同履行过程中发生争议时，双方应友好协商解决；双方经友好协商不能达成一致意见时，双方同意向济南市历城区人民法院提起诉讼。 2018年9月27日，济南市规划局向济南轨道交通集团有限公司出具《建设工程竣工规划核实合格证》，载明案涉项目建设规模为600218.64平方米（不含未竣工的11号楼），地下车库面积为79714.17平方米，地下室面积为43577.05元，地上停车楼面积为18034.49平方米。 济南轨道交通集团有限公司于2018年5月委托济南市勘察测绘研究院对“历城区新东站片区梁王新城11号楼”项目进行测绘。济南市勘察测绘研究院于2019年1月29日出具《不动产测绘成果技术报告（宗地测绘、房产测绘、基础测绘）实测绘》，该报告第一部分第1.2条规划许可信息载明“建设规模：总建筑面积620089.33平方米，其中地上494801.45平方米，地下125287.88平方米”，其中历城区新东站片区梁王新城11号楼房屋总建筑面积为19974.15平方米。原、被告对于涉案项目中的一期11号楼未及时移交及诚建物业公司对二期中的31号楼提供了物业服务无异议。诚建物业公司认可地下车库在2019年10月底才正式投入使用，地上停车楼是2020年3月投入使用，鲍山街道办事处对此无异议。 2020年1月31日，鲍山街道办事处与山东东博农贸市场服务有限公司、济南华富物业有限公司、济南恒富久华企业管理有限公司签订了《历城区鲍山街道办事处济南新东站片区梁王新城村民安置区项目底商租赁合同》，其中底商部分建筑面积分别6501.75平方米、16852.91平方米、12069.72平方米，底商面积合计为35424.38平方米。 2020年3月10日，济南轨道交通集团资源开发有限公司与鲍山街道办事处和指挥部签订《新东站片区梁一、梁二、梁三、梁四和纸房五村城中村改造项目H地块停车楼使用权移交协议》，将停车楼移交，协议载明停车楼建筑面积为1.8万平方米。 关于物业费支付情况，2018年11月13日、12月30日、2019年3月20日、10月31日、2020年1月22日指挥部向诚建物业公司分别支付了30万元、70万元、50万元、50万元、100万元，诚建物业公司向指挥部出具了5张增值税发票，其中在发票备注济南新东站片区梁一至梁四及纸坊五村城中村改造村民安置房物业费每月440271元，时间自2018年8月起。2020年3月19日，城建物业还出具了两张各100万元的发票，鲍山街道东站片区建设指挥部未支付。 2020年5月18日，鲍山街道办事处针对该项目物业服务重新进行了招标，诚建物业公司于2020年7月1日退场。2020年7月27日，诚建物业公司与鲍山街道新东站片区建设指挥部、银丰物业管理有限公司签订了《梁王新城移交目录》，诚建物业公司将案涉项目移交给指挥部和银丰物业管理有限公司。 本院认为，诚建物业公司与指挥部于2018年8月2日签订的《采购合同》合法有效，诚建物业公司已经依约提供了物业服务，鲍山街道办事处应按照约定支付物业服务费。本案双方的争议焦点为物业服务面积问题。诚建物业公司主张收费面积应按涉案项目物业管理区域的一期总建筑面积为62.01万平方米加上交付的二期31号楼的面积24314.26平方米合计644414.26平方米计算，鲍山街道办事处则主张收费面积应以《建设工程竣工规划核实合格证》载明的600218.84平方米，加上31号楼的24314.26平方米，减去11号楼、地下车库、底商、停车楼以及地下室面积后合计447783.01平方米计算。对此本院认为，济南市勘察测绘研究院出具的《不动产测绘成果技术报告（宗地测绘、房产测绘、基础测绘）实测绘》晚于济南市规划局出具《建设工程竣工规划核实合格证》，故建筑面积应以《不动产测绘成果技术报告（宗地测绘、房产测绘、基础测绘）实测绘》载明的620089.33平方米为准。因项目一期中的11号楼未交付，二期中的31号楼交付并由诚建物业公司提供了物业服务，故鲍山街道办事处主张扣除11号楼的建筑面积加上31号楼的建筑面积本院予以采信。关于地下室，因地下室随房屋一并予以分配，诚建物业公司提供了物业服务，故鲍山街道办事处主张扣除地下室面积不合理，本院不予采信。关于底商部分，虽鲍山街道办事处在2020年1月31日才对外租赁出去，但底商部分系在诚建物业公司入驻时即一并移交，诚建物业公司也提供了前期物业服务，故鲍山街道办事处主张扣除底商面积不合理，本院不予采信。关于地上停车楼，根据审理查明停车楼在涉案服务期间内并未交付，诚建物业公司未举证证实其提供了相应的物业服务，鲍山街道办事处认为应扣除该部分面积，本院予以采信。关于地下车库，虽竞争性磋商文件中载明车位管理费由物业公司自收、自支、自行管理，但该文件及双方的采购合同、补充协议中并未排除地下车库收取前期物业费，故鲍山街道办事处抗辩称地下车库面积不应收取前期物业费，本院不予采信。地下车库虽在2019年10月底方才正式投入使用，但根据审理查明来看，地下车库在诚建物业公司入驻时即已承接，诚建物业公司提供了一定的物业服务，尽到了一定的管理职责，本院酌定地下车库按50%的面积计算物业费。综上，本院认定物业收费面积按566537.87平方米计算（620089.33+24314.26-19974.15-79714.17×50%-18034.49）。一年的物业服务费应为4826904元（566537.87平方米×0.71元/平方米×12月）。鲍山街道办事处已支付300万元，余款1826904元应及时付清。诚建物业公司要求鲍山街道办事处支付逾期付款利息损失，根据双方的交易及争议情况，本院确定逾期付款利息损失自诚建物业公司向本院提起诉讼的2020年9月29日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、济南市历城区人民政府鲍山街道办事处于本判决生效之日起十日内支付济南诚建物业管理有限公司物业服务费1826904元； 二、济南市历城区人民政府鲍山街道办事处于本判决生效之日起十日内支付济南诚建物业管理有限公司逾期付款利息损失，以1826904元为基数，自2020年9月29日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 三、驳回济南诚建物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26723元，由济南诚建物业管理有限公司负担7120元，济南市历城区人民政府鲍山街道办事处负担19603元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长 于东亮人民陪审员秦兰明人民陪审员段宝林 二〇二一年四月十九日 法官助理 路  倩  倩  书  记  员  杨  丽