河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0182民初1356号原告：赵文忠，女，1969年9月22日生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：齐勇智，河南白贲律师事务所律师。被告：郑州恒林置业有限公司，统一社会信用代码91410182077832817Q，住所地，荥阳市贾峪镇洞林路1号。法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邱盼盼，该公司员工。原告赵文忠与被告郑州恒林置业有限公司（以下简称恒林公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵文忠的委托诉讼代理人齐勇智、被告郑州恒林置业有限公司的委托诉讼代理人邱盼盼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵文忠向本院提出诉讼请求：1．被告立即提供正式的供水供电；2．被告对原告购买的房产墙体开裂、渗水漏水、装修受损的情况立即进行修缮；3．被告支付原告逾期办理房产证违约金4332.08元（自2018年4月30日算至2020年12月31日）。事实和理由：2015年1月，原告购买了被告开发的恒大山水城房屋一套，2016年10月交房。交房后，即出现墙体开裂，导致房屋渗水漏水严重，室内墙体霉变，壁纸及装饰受损严重，原告多次要求被告维修，被告维修后没有任何效果，现在这一问题仍然严重存在，通知被告修理，被告根本不予理睬，另外，根据双方签订的买卖合同附件四第五条的约定，被告应当在2017年10月31日前完成初始登记，初始登记后180日内，取得该房屋所有权证并通知原告领取，否则，被告按年向原告支付总房款0.1％的违约金。而至今原告未领到房产证，被告应当按照约定向原告支付逾期办理房产证的违约金。被告至今不能提供正式的供水，自己开挖了临时机井，业主的全部用水都是来自这些机井，水质没有任何保障；被告至今不能提供正式的用电，现在小区的用电都是来自临时接入的工业用电，导致经常停电，业主的生活电器及冰箱内储存的食品经常出现因频繁停电造成损坏的情况。故诉至法院，要求处理。恒林公司辩称，恒林公司已按双方签订的商品房买卖合同约定，将经过监理、施工、设计等五大主体验收合格的商品房交付原告使用，符合交付标准，已完全履行了交付义务；原告于2016年11月1日办理了收房入住手续，根据建筑工程质量管理条例第40条、防水工程质保期五年，墙体裂缝质保期两年，在质保期范围内开发商承担保修义务。自原告入住后，被告积极履行了维修义务，经原告签字认可，完成了维修单。现墙体裂缝已超过质保期。原告的房屋产权大证已于2020年7月29日办理完毕，根据合同约定违约金应计算至当日，自该日期的180日后开始计算小证的逾期办理违约金。涉案楼盘已与自来水公司签订协议，由自来水公司供水，符合供水标准。供电局不予接收，所以是临电，该问题非被告原因导致，不应由被告承担责任，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年1月4日原、被告签订编号为XY150××××7655的《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于荥阳市××鹿村郑州恒大山水城一区78幢1单元1层102号成套住宅一套，户型为四室二厅，建筑面积共176.9平方米，单价10998.04元/㎡，总金额1945553元，被告应当在2016年10月31日前依照国家和地方人民政府有关规定，在商品房取得房地产开发项目交付使用备案证明文件后将房屋交付原告使用。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照买受人在交楼日对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方（附件三）约定的超豪华装修交楼标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件；非出卖人原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任，出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直到上述基础设施、公共配套达到使用条件；出卖人应当在2017年10月31日（房屋交付使用后360日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送到荥阳市住房保障和房地产中心。出卖人取得该商品房初始登记后，买受人委托出卖人办理该商品房所有权转移登记，买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。买受人不解除合同，出卖人按年向买受人支付总房款0.1%的违约金。2016年11月1日赵文忠签收房屋。自当日始至2018年10月2日，赵文忠对案涉房屋多次报修。郑州恒大山水城物业服务中心亦多次维修。原告接受房屋后用水为被告所提供的机井水，供电为临时用电。2020年7月29日被告取得案涉房屋的商品房初始登记。本院认为，结合原、被告陈述，双方之间签订商品房买卖合同依法成立有效。首先是关于原告第一项诉讼请求即要求被告提供正式的供水供电问题，一是根据本案所涉商品房买卖合同第十四条约定内容，双方并未明确约定供水电单位、用水标准及用电标准，二是关于用水问题，参照城市供水条例相关规定，供水分为公共供水和自建设施供水，具体到本案，原告陈述被告提供的机井水不能保障质量，但原告并未提供充分的证据予以证明，因用水人为全体业主，涉及业主整体利益，单个业主改换供水方式，应当通过业主大会基于多数原则决定，原告作为单个业主并不具有相应的诉权；三是关于用电问题，依据电力供应与使用条例相关规定，应当由电力供应企业向业主提供永久性生活用电，虽然本案所涉合同并未明确约定供电内容，但结合本案情况及《中华人民共和国民法典》第四百九十八条关于格式条款的解释方法的规定，应当理解为被告应当向原告交付由供电企业向原告供应永久性生活用电，但被告至今并未交付符合规定的用电，被告行为构成违约，本案中原告选择让被告承担继续履行义务的违约责任，但前提是原告需提供充分的证据证明该义务具有客观可履行性，原告并未提供相应证据予以证明，且本案关于用电问题确实涉及到案外人供电单位，故综上，对原告该诉讼请求，本院不予支持。其次是关于原告第二项诉讼请求即要求被告对墙体裂缝、渗水漏水、装修损失进行修缮，一是被告辩称已经超过保修期被告不承担责任的辩解理由，因在保修期内被告并未将该质量问题修缮至原告居住使用，致使该问题一直存在，而被告亦未提供充分的证据证明其维修效果已达至原告正常居住使用标准，故对该辩解理由，本院不予采纳，二是原告提供的照片虽不能证明其装修受损的具体范围、详细情况，但结合本案具体情况及原、被告陈述，本院对原告要求被告维修本案所涉房屋墙体裂缝、渗水漏水问题及墙体受损壁纸的诉讼请求，予以支持，对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。最后是关于原告第三项诉讼请求即主张逾期办理不动产证违约金问题，结合本案事实，被告行为构成违约，依据本案所涉合同第十五条约定以及补充协议第五条约定，被告履行合同义务的期限至2018年4月30日，因此该违约金的计算应当从2018年5月1日至原告主张的2020年12月31日，经计算为4332.08元，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百五十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告郑州恒林置业有限公司于本判决生效之日起三十日内对原告赵文忠购买的房屋（荥阳市贾峪镇鹿村郑州恒大山水城一区78幢1单元1层102号房）存在墙体开裂、渗水漏水问题及墙体受损壁纸进行维修，届时原告赵文忠应当予以协助；二、被告郑州恒林置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵文忠逾期办理房产证违约金4332.08元；三、驳回原告赵文忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告郑州恒林置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  高红丽二〇二一年四月二十五日书记员  马傲梅