贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1820号上诉人：（原审原告）：赖建华，男，1978年12月19日出生，汉族，住贵州省贵定县。委托诉讼代理人：杨滢钊，贵州听盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区管理委员会26层23号房。法定代表人：李凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，1992年7月10日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县，该公司员工。上诉人赖建华因与被上诉人中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司（以下简称：中天城投）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初1297号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员黄新独任审理，书记员张鑫担任法庭记录，本案现已审理终结。上诉人赖建华上诉请求：一、请求撤销原审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是，一、双方签订的商品房预售合同不能备案的原因是由于被上诉人未取得商品房预售许可及商品房预售不符合相关政策规定。依照《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条、第二十三条的规定，房地产开发企业取得商品房预售许可证后，方能预售商品房。而取得商品房预售许可证是房开与买房人将双方签订的商品房预售合同能够向相关部门备案的唯一条件。上诉人与被上诉人于2019年6月29日签订《商品房买卖合同》（铭锐-0873），直到2020年6月4日被上诉人才通知上诉人表示可以网签（即商品买卖合同备案），明显可以推知双方签订合同时，被上诉人尚未取得商品房预售许可或许存在其他瑕疵，因此导致相关部门不能办理铭锐-0873号合同网签（即备案）手续；二、被上诉人明知不能在合理期间内办理预售合同备案，不能备案的责任完全在被上诉人一方，《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定：“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。该条不仅规定商品房预售合同备案的义务主体是被上诉人，且规定在30日内必须备案。故无论何种原因致使被上诉人不能在合理期限30天内不能备案，责任完全在被上诉人一方；三、备案是银行发放按揭贷款的前提，合同签订后近一年时间未能备案，故不能办理银行按揭贷款，超出上诉人的合理预期。按照行业惯例，签订合同后到按揭办理完成时间为十五到三十天，但双方签订合同及《按揭办理告知书》，上诉人提交了完备的征信资料后半年多时间，从银行方面得知，因备案合同未提交给银行而不能办理按揭手续。上诉人又于2020年1月12日给被上诉人发出律师函，被上诉人收到后仍然未作出任何回应，上诉人有理由相信已不能获得按揭贷款，才另行购买房屋，现因我方已经按揭贷款另购了一套商品房，导致已不能按揭贷款购买案涉合同项下房屋。上诉人基于合理预期安排自己的行为，并无过错。综上，被上诉人客观上不能在合理期限内将案涉合同进行备案，进而致使上诉人不能在合理期限内获得银行按揭贷款，属于“因出卖人的原因导致买受人未能贷款”的情形，并非判决书所称“过于扩大之解释”。完全符合案涉合同第八条约定的解除合同的情形，解除合同的条件已经成就。被上诉人中天城投答辩称：不存在对方提及的相关情况，请求维持一审判决。原审原告赖建华的诉讼请求为：1.判令解除原、被告双方于2019年6月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：铭锐-0837）及补充协议；2.判令被告立即退还原告首期购房款322964元及利息（利息以322964元为基数从2019年6月30日起按照中国人民银行同期贷款利率支付至2019年8月19日止，以322964元为基数从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至清偿完毕之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。原审经审理查明：2019年6月29日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告以920964元的价格将其开发的位于贵州省贵阳观山湖区国际金融中心二期A8组团第A8-5栋（5）1单元9层3号房屋出售给原告。对于房款的支付，合同约定签约当天交付首期房款322964元，余款59.8万元以银行按揭贷款方式支付。同日，双方还签订了《按揭办理告知书》，内容为被告向原告告知其以银行按揭贷款方式支付尾款需要注意的相关事项，包括原告需要向贷款银行提交的资料明细。之后，原告按该告知书所告知内容准备了贷款所需资料并交给贷款银行，但迟迟未能得到银行通过其贷款申请的通知，也未能获得按揭贷款。庭审中，原告表示其于2019年10月19日从被告销售顾问处得知，因房管局要求，双方签订的《商品房买卖合同》未能备案，故导致贷款银行不放款。原告遂以前述事实及理由诉至法院。在本案立案受理后，被告工作人员于2020年6月4日电话告知原告可以办理网签，但原告明确表示要退房。原审认为，本案的争议焦点在于被告未能及时将《商品房买卖合同》备案进而导致银行不放款之情况下，原告是否享有解除合同的权利。自双方签订商品房买卖合同之后，双方的权利、义务基本已经固定，银行放贷之后，款项会直接进入被告账户。从双方提交的与贷款银行进行交涉的证据来看，银行不放贷的原因在于商品房买卖合同未能备案，而非被告不愿备案，该款项进入被告账户的时间长短影响的是被告利益，并不影响原告之利益，不应将“因出卖人原因未获得贷款……”作过于扩大之解释。现案涉合同已经具备备案条件，双方合同完全具备履行条件，且影响的是被告之利益，此种情形之下，原告不享有解除权，故对于原告的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决：驳回原告赖建华的诉讼请求。案件受理费6344元，减半收取3172元（原告预交3172元），由原告赖建华负担。二审中，双方均未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。同审查明，《商品房买卖合同》第八条约定，买受人应当在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务，按照本合同第十条处理。因买受人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后180日内将已付款退还买受人。因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择（２）买受人有权解除本合同，合同解除后180日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。双方约定的交房时间为2021年11月30日，办理房屋转移登记手续的时间为2023年12月1日。本案事实，有商品房买卖合同及补充协议、收款收据、按揭办理告知书、承诺书、贷款结清证明、微信聊天截图、贵阳市商品房预售合同备案登记表、通话录音、当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，本案中，中天城投与赖建华签订《商品房买卖合同》的时间为2019年6月29日，但中天城投在诉讼中没有提交其已经取得的商品房预售许可证的证据，同时，根据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定，中天城投应当在2019年7月29日之前办理案涉房屋的备案登记手续，但中天城投直到2020年6月25日才电话通知赖建华办理网签手续，已经违反了《城市商品房预售管理办法》规定，应当由行政主管部门予以处理。但因中天城投违反的系行政主管部门的管理性规范，不影响合同效力。按照双方《商品房买卖合同》第八条的约定，买受人“在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用”，本案中，赖建华在将贷款资料交给银行后，没有接到银行办理贷款的通知，则其就不需要履行交清款项和费用的义务，没有办理贷款手续，赖建华也就不需要支付银行贷款的利息，也就是说，出卖人和贷款人没有及时通知赖建华办理贷款手续，导致的后果是中天城投晚收取购房款，影响的是中天城投的利益，对于赖建华而言，没有任何损失可言。双方合同第八条约定不能获取贷款以及不能足额获取贷款，是指赖建华的贷款申请经银行审核后，银行给出的能否贷款或足额贷款的意见，现在，中天城投通知赖建华办理网签手续，还没有涉及到贷款问题，是否能够获取贷款或获取足额贷款尚不可知，故赖建华以中天城投原因导致合同没有备案无法贷款而要求解除合同的理由不能成立。现在，双方《商品房买卖合同》已经基本具备备案条件，需双方共同办理网签手续，且双方约定的房屋交付时间尚未届至，办理产权登记时间也要到2023年，办理案涉合同的网签手续后，不影响赖建华合同目的的实现，因此，赖建华应当遵循诚信原则，协助中天城投共同办理案涉合同的备案手续。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6344元，由上诉人赖建华负担。本判决为终审判决。审判员  黄新二〇二一年四月二十五日书记员  张鑫