内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2021）内07民终307号上诉人（原审被告）：张凤艳，女，1968年3月7日出生，蒙古族，住内蒙古自治区新巴尔虎右旗。上诉人（原审被告）：特木其乐，男，1968年5月7日出生，蒙古族，住内蒙古自治区新巴尔虎右旗。上诉人（原审被告）：宋江伟，女，1961年2月10日出生，汉族，住内蒙古自治区满洲里市。上诉人（原审被告）：张树文，男，1964年8月15日出生，蒙古族，住内蒙古自治区满洲里市。宋江伟、张树文共同委托诉讼代理人：张殿君，内蒙古环通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭宪春，男，1966年5月1日出生，汉族，住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人：梁万辉（系郭宪春侄子），住内蒙古自治区满洲里市。上诉人张树文、特木其乐、张凤艳、宋江伟因与被上诉人郭宪春确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区满洲里市人民法院（2020）内0781民初1604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张凤艳、特木其乐上诉请求：1.撤销一审判决，驳回郭宪春的诉讼请求，认定房屋买卖合同有效；2.诉讼费由郭宪春承担。事实和理由：张凤艳与郭宪春之间存在民间借贷关系，经诉讼满洲里市人民法院出具（2019）内0781民初920号民事调解书，因张凤艳尚有债权未能收回，张凤艳未能按调解书确认的履行期限偿还郭宪春的债务导致本次诉讼。一审判决张凤艳、特木其乐与宋江伟、张树文房屋买卖合同无效有悖客观事实及法律规定。一、案涉房屋买卖合同是在双方自愿平等的基础上达成，合法有效且已交付并办理房屋产权变更登记。二、案涉房屋价款并非一审认定的400000元人民币，而是不低于张凤艳、特木其乐购买房屋当时的价值。因张凤艳与张树文系兄妹关系而不能提高房屋的出售价格。2018年12月10日双方签订房屋买卖合同时，张树文、宋江伟交付房款300000元，2018年12月25日交付房款50000元，2019年1月11日交付购房款400000元，累计转款近750000元，现金近200000元，合计950000元人民币。三、张凤艳与郭宪春的民间借贷调解书形成于2019年，约定在2019年6月22日前履行调解书。四、案涉房屋买卖合同书面价款为400000元是为了合理避税形成的价款，并不是房屋实际价格。郭宪春辩称，双方签订的房地产买卖契约交易房款为400000元，房屋建筑面积265.64平方米，明显低于当初购房价款903176元，结合双方交易时间，涉案房屋所处区位，该成交价格明显低于市场价格。张凤艳、特木其乐以400000元的低价成交，与市场价值有明显差距，属于恶意串通损害第三人利益，宋江伟、张树文明知张凤艳有债务的情况下，仍然以明显不合理的低价购买房屋，足以证明其与张凤艳签订房屋买卖协议时具有主观恶意，侵害债权人郭宪春的利益，故该房产买卖协议无效。宋江伟、张树文辩称，双方买卖合同应为有效，理由如下：双方签订的合同价款虽然是400000元，但不是实际成交价款，房产部门经过评估，缴纳房产交易税按照评估价573758元缴纳，但实际成交价格是九十多万元，张凤艳从宋江伟、张树文处的借款是九十多万元，不是四十多万元。双方已经办理了过户，进行了产权登记。双方买卖房屋没有恶意串通损害郭宪春的利益，双方房屋买卖在先，而郭宪春与张凤艳纠纷是在房屋买卖以后发生的，因此郭宪春无权撤销生效判决前的民事行为，张凤艳对外的债权是854710元，已经向法庭提交（2011）新右民初440号调解书能够证实，所以双方没有恶意串通的行为。综上，一审判决无事实及法律依据，郭宪春的委托代理人依法不具有代理身份。宋江伟、张树文上诉请求：1.撤销一审判决，驳回郭宪春的诉求，认定房屋买卖合同有效；2.诉讼费由郭宪春承担。事实和理由：张树文与张凤艳系兄妹关系，张凤艳需要资金周转而出售房屋，经与张树文协商于2018年12月10日签订房屋买卖合同，房屋实际价款为950000元，并办理房屋变更登记交付给宋江伟和张树文。一审判决张凤艳、特木其乐与宋江伟、张树文房屋买卖合同无效有悖客观事实及法律规定。一、案涉房屋买卖合同是在双方自愿平等的基础上形成，合法有效且已交付并办理房屋产权变更登记。二、案涉房屋价款并非一审认定的400000元，而是不低于张凤艳、特木其乐购买房屋当时的价值。因张凤艳与张树文系兄妹关系而不能提高房屋的出售价格。2018年12月10日双方签订房屋买卖合同时，张树文、宋江伟交付房款300000元，2018年12月25日交付房款50000元，2019年1月11日交付购房款400000元，累计转款近750000元，现金近200000元，合计950000元。三、张凤艳与郭宪春的民间借贷调解书形成于2019年，约定在2019年6月22日前履行调解书。四、案涉房屋买卖合同书面价款为400000元是为了合理避税而形成，并不是房屋实际价格。张凤艳、特木其乐辩称，认同张树文上诉意见。郭宪春辩称，答辩意见同张凤艳、特木其乐的答辩意见一致。郭宪春向一审法院提出诉讼请求：1.判令确认张凤艳、特木其乐与宋江伟、张树文签订的关于内蒙古满洲里市××道北、建设路西××的房屋的《房地产买卖契约》无效；2.判令张凤艳、特木其乐、宋江伟、张树文承担本案诉讼费。一审法院认定事实，2015年4月3日，张凤艳与庆洲公司签订《商品房买卖合同》，约定张凤艳购买庆洲公司开发的内蒙古满洲里市××道北、建设路西××的房屋（房屋建筑面积265.64平方米），房屋总价款为903176元。2016年4月7日，庆洲公司向张凤艳出具销售不动产统一发票。2018年12月10日，张凤艳、特木其乐与宋江伟、张树文签订《房地产买卖契约》，约定张凤艳、特木其乐将涉案房屋以400000元的价格出售给宋江伟、张树文，并办理了房屋所有权转移手续。2019年6月19日，郭宪春与张凤艳达成调解，满洲里市人民法院出具（2019）内0781民初920号民事调解书，内容为：1.张凤艳于2019年6月22日前偿还郭宪春欠款本金550000元；2.张凤艳自2019年1月1日起以欠款本金为基数按照月利率1%的标准支付给郭宪春至欠款本息还清之日止的利息。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，宋江伟、张树文与张凤艳、特木其乐签订的《房地产买卖契约》，双方交易的房屋价款为400000元，房屋的建筑面积265.64平方米，明显低于当初的购房价款903176元，且结合双方交易的时间，涉案房屋所处的区位，该成交价明显低于市场价格，并不是一个合理的交易价格，而张凤艳、特木其乐二人却以400000元的低价成交，与市场价值有明显差距，属恶意串通损害第三人利益，宋江伟、张树文明知张凤艳有债务的情况下，仍以明显不合理的低价购买其房屋，足以证明其与张凤艳在签订《房地产买卖契约》时具有主观恶意，属恶意串通，侵害债权人郭宪春的利益，故该房产买卖行为无效。判决：确认张凤艳、特木其乐与宋江伟、张树文签订的关于内蒙古满洲里市××道北、建设路西××的房屋的《房地产买卖契约》无效。本院二审期间，张凤艳与特木其乐提交以下证据：证据一、银行流水8张，证明2018年12月10日由张树文给特木其乐账户转款293800元，2018年12月25日转款50000元，2019年1月11日张树文向特木其乐账户转房款400000元。2012年张树文从卡上提取现金160000元存到张凤艳的账户。2015年11月6日张树文提现金30000元给张凤艳。2017年10月13日张树文提现金50000元给张凤艳40000元。经质证，郭宪春对证据真实性无异议，对转账目的不认可，不认为是为了买房转账。宋江伟、张树文对证据没有异议，银行流水就是房款。本院对该证据的真实性予以确认，但该组证据无法直接证实上述款项系购房款。证据二、（2011）新右民初第440号判决书，证明张凤艳有到期债权可以转让给郭宪春。经质证，郭宪春对证据真实性无异议，不同意债权转让。宋江伟、张树文对证据无异议。本院认为，该证据与本案不具有关联性，不予采信。张树文向本院提交中国建设银行个人活期账户交易明细一份。证明张树文正在偿还案涉房屋的贷款。经质证，张凤艳、特木其乐对该证据无异议。郭宪春对此证据有异议，虽然这个账户是张树文的，但是每笔还款的钱都是由别人的账户打至张树文账户，虽然案涉房产已经过户至张树文名下，但张树文不具备购买还款能力，而是张凤艳为了规避日后执行房产与张树文恶意串通，将房产过户至张树文名下并用张树文名义贷款，实际还款人不是张树文。此外，对方提供的证据中有几笔转款的户名是包××，张凤艳与郭宪春借贷之初，张凤艳就用该账户给郭宪春打过款，所以案涉房屋的实际还款人并不是张树文，而是张凤艳，或者是其他亲属，张凤艳、张树文与其他亲属运用此手段恶意将案涉房产低价过户，逃避日后执行。本院对该证据的真实性予以确认。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为宋江伟、张树文与张凤艳、特木其乐签订的《房地产买卖契约》是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”合同无效。即行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。张凤艳、特木其乐与张树文、宋江伟是否存在恶意串通损害郭宪春合法权益的行为，本院分析如下：一、张凤艳、特木其乐与张树文、宋江伟签订《房地产买卖契约》是否存在恶意串通行为。恶意串通是指行为人与相对人互相勾结，为谋取私利而实施的损害他人合法权益的民事法律行为。首先，一审卷宗第127页显示，2020年8月28日，一审法院询问张凤艳“张凤艳你在出售房屋的时候，你那个时候已经和郭宪春之间存在债务关系，你卖房屋通知郭宪春了吗？”张凤艳回答“没有通知，其他债务人也没有通知。”一审法院继续询问张凤艳“你的哥哥嫂子知道你在外面有债务吗？”张凤艳回答“知道。”宋江伟、张树文的代理人在二审中称买卖房屋时知道张凤艳在外有债权（详见二审民事接待笔录第8页上数第6行）。可见，张树文、宋江伟对于张凤艳有外债一事是明知的。其次，张凤艳与特木其乐主张的案涉房屋交易价格与《房地产买卖契约》记载不一致，且购房款如何交付及成交价格无法自证其说，不符合常理。《房地产买卖契约》显示案涉房屋交易价格为400000元，但张凤艳与特木其乐在二审中主张案涉房屋交易价为九十五万多，并提供银行流水8页证明张凤艳从张树文处借款230000，扣除上述借款后，张树文实际通过银行转账给付特木其乐购房款共计743800元。对此本院认为，第一，张树文农业银行卡交易明细上显示2012年1月29日支取现金160000元，2015年11月6日支取现金30000元，2017年10月13日支取现金50000元，但无法证实张树文将支取现金出借给张凤艳，即在没有其他证据佐证的情况下，无法证实张树文与张凤艳存在借贷关系；第二，张树文、宋江伟的委托代理人在一审中主张张凤艳欠张树文四五十万（详见一审卷宗125页倒数第6行），到现在也没有还，最后都用于抵顶这个房款。而张凤艳在二审中主张从张树文处借款230000元，双方前后主张借款金额不一致，亦未能作出合理解释，无法明确借款金额。而且，张凤艳主张房屋交易价格为九十五万多，其中743800元是张树文通过银行转账的方式转到特木其乐账户上（二审笔录第5页倒数第2行至第4行），如按张凤艳一审陈述其欠张树文四五十万元，加上转账743800元共计约1300000元，价格不符，因此，对于张凤艳、特木其乐、宋江伟、张树文主张案涉房产的交易价格为九十五万多的理由不予支持。最后，张凤艳、特木其乐在将案涉房屋出售给宋江伟、张树文时，张凤艳与郭宪春的债务已经到期，张凤艳理应将购房款返还债权人，但张凤艳对购房款去向解释不清，也未偿还任何债权人，有规避债务的可能。总之，宋江伟、张树文明知张凤艳、特木其乐存有外债却购买案涉房屋属恶意串通，客观上帮助张凤艳、特木其乐逃避债务。二、张凤艳、特木其乐的转让行为是否损害债权人郭宪春的权益。（2019）内0781民初920号案件中，郭宪春就民间借贷与张凤艳达成民事调解，在郭宪春申请强制执行后张凤艳已无可供执行财产。因此，张凤艳在明知对郭宪春负有未清偿债务的情况下，将其名下的房屋以明显不合理的低价转让给张树文、宋江伟，导致郭宪春的债权无法实现，损害了债权人郭宪春的利益。综上所述，宋江伟、张树文、张凤艳、特木其乐的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由宋江伟、张树文、张凤艳、特木其乐负担。本判决为终审判决。审判长 栾 雪审判员 傅玺发审判员 蒋忠顺二〇二一年四月六日法官助理 陈 超书记员 刘思淇附：本案所依据的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》