苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初13847号原告：黄艳，女，汉族，1986年2月24日生，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：鲍传斌，江苏均锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张费华，江苏均锐律师事务所律师。被告：柯明华，男，汉族，1975年5月25日生，住广东省茂名市茂南区。被告：许一仪，女，汉族，1977年5月7日生，住广东省茂名市茂南区。两被告共同委托诉讼代理人：沈卫，江苏吴越律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：吴英婕，江苏吴越律师事务所实习律师。原告黄艳与被告柯明华、许一仪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案受理后，组织当事人进行证据交换，后依法适用简易程序于2021年3月1日公开开庭进行了审理，原告黄艳及其委托诉讼代理人鲍传斌，被告许一仪及柯明华、许一仪的共同委托诉讼代理人沈卫、吴英婕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄艳向本院提出的诉讼请求为：1.自本案副本送达之日起解除双方之间的《商铺租赁合同》，柯明华、许一仪承担违约金3万元；2.柯明华、许一仪支付自2020年8月20日至副本送达之日的租金以及副本送达之日起至2021年3月1日期间的房屋占有使用费，按月租金6333.33元计算，并承担期间的物业费，按387元/月计算；3.柯明华、许一仪支付恢复所租商铺原状产的费用5万元；4.诉讼费用由柯明华、许一仪承担。事实和理由：2018年7月17日，黄艳与柯明华签订《商铺租赁合同》。合同约定，黄艳将位于苏州市吴江区吾悦广场福禄街H楼2129号商铺出租给柯明华使用，租期5年，自2018年8月20日起至2023年8月19日止。后柯明华、许一仪成立苏州东太艺术培训有限公司，注册登记地址为苏州市吴江区开平路2588号吾悦花园H幢2127、2128、2129。2020年7月19日，许一仪通过电话通知黄艳，不再继续租赁案涉商铺，即单方解除商铺租赁合同。柯明华、许一仪的行为属于明显违约行为，应当承担提前解除合同的违约责任，且柯明华、许一仪拒绝将所租商铺的界墙、配电箱、网线、消防设施等恢复原状，严重影响该商铺的后续租赁。被告柯明华、许一仪辩称：1.双方之间的租赁合同已经于2020年8月20日通过合意解除，柯明华、许一仪已经将案涉商铺腾空并返还。2020年8月20日之后，黄艳已经用大锁锁住案涉商铺，实际控制着该商铺，柯明华、许一仪对案涉商铺已经无法进行实际使用。对黄艳主张的租金、占有使用费、物业费、恢复原状的费用均不认可。2.根据合同约定，租赁保证金抵作违约金，不认可黄艳主张的违约金3万元。租赁保证金1万元足以能弥补黄艳的实际损失，该违约金约定过高。3.由于突发的新冠疫情，柯明华、许一仪在2020年2月至6月6日期间不能正常使用案涉商铺，直到2020年6月7日才可正常使用案涉商铺，要求减免该期间的租金。经审理查明：黄艳为坐落于苏州市××区松陵镇××广场××2129房屋的所有权人。2018年7月17日，黄艳作为出租人（甲方）与柯明华作为承租人（乙方）签订《商铺租赁合同》。合同约定，甲方将案涉房屋出租给乙方使用。租赁期限5年，自2018年8月20日起至2023年8月19日止。关于租金，第1年度租金（2018年8月20日至2019年8月19日）为76000元，于2018年7月20日前支付；第2年度租金（2019年8月20日至2020年8月19日）为76000元，于2019年8月1日前支付；第3年度租金（2020年8月20日至2021年8月19日）为76000元，于2020年8月1日前支付；第4年度租金（2021年8月20日至2022年8月19日）为79800元，于2021年8月1日前支付；第5年度租金（2022年8月20日至2023年8月19日）为83790元，于2022年8月1日前支付。签订合同时，乙方向甲方支付租赁保证金1万元；合同期满，如不续租，甲方退回保证金。乙方接受江苏新城物业服务有限公司苏州分公司的管理，并按规定或约定缴纳费用，并履行其他义务；物业管理费为4.5元/月/㎡，乙方按年度支付，乙方在每个租赁年度第一个月5号前支付。关于合同解除、终止与续期，合同第八条约定：一方可以提前30日通知另一方解除本合同，解除方按本合同约定解除本合同，承担提前解除合同的违约责任。本合同终止后5日内，乙方应搬离该商铺，所有乙方装修及固定附属设施（包括但不限于：铺设的管线、固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等）归甲方所有，乙方不得拆除或损坏。本合同终止，乙方搬离前有拖欠租金、水电费、物业管理费或有其他义务的，甲方有权留置乙方于该商铺内的任何物品。如乙方未能在本条前述期限内搬离该商铺（包括因甲方行使留置权乙方无法搬离的情形），甲方有权按本合同租金标准，向乙方收取占用费，逾期超过10日的，遗留物品视为乙方遗弃物，甲方有权自行处理，而不予乙方任何赔偿或补偿。合同第9.4条约定，乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除合同，乙方租赁保证金抵作违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。合同第12.4条约定，合同到期后如乙方不续租，该商铺墙体（与H2128之间）由甲乙双方协商恢复。合同签订后，黄艳将案涉房屋交付给柯明华、许一仪使用。柯明华、许一仪对案涉房屋进行装饰装修，并将案涉房屋与相邻房屋（H2128）之间的部分隔墙进行拆除。2020年7月19日，许一仪电话通知黄艳的母亲，将于2020年8月20日解除案涉租赁合同；黄艳母亲要求许一仪将房屋恢复原状后返还，许一仪表示如不退还押金则不返还。2020年8月20日前，许一仪陆续将案涉房屋内的办公设备搬离，但未恢复案涉房屋与相邻房屋之间的届墙，室内的部分装饰装修未拆除。2021年1月下旬，许一仪将届墙恢复，支付了费用7200元。庭审中，黄艳表示尚需承租人恢复原状的内容：墙面粉刷、墙洞修复、网络箱接线、现场建筑垃圾清理，该部分费用由法院酌情认定。庭审中，两被告表示，如法院判决承租人承担责任，两被告同意共同承担。以上事实，有不动产权证书、商铺租赁合同、通话录音、照片、证人证言、增值税发票以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，首先，关于案涉租赁合同解除问题。根据双方签订的租赁合同第8.1条约定，承租人享有提前30日通知出租人解除合同的权利。许一仪于2020年7月19日通知黄艳家人合同将于2020年8月20日解除，符合合同约定，应当认定双方之间的租赁合同于2020年8月20日解除。关于柯明华、许一仪应当承担的提前解除合同的违约金问题。根据租赁合同第9.4条约定，承租人违约解除合同，承租人支付的租赁保证金抵作违约金，出租人不予返还。本案中，柯明华、许一仪因自身原因提前解除租赁合同，其已支付的保证金，应当抵作违约金，无权要求出租人予以返还。黄艳要求柯明华、许一仪承担违约金3万元，不符合合同约定，本院不予支持。关于柯明华、许一仪是否应当支付恢复原状的费用、房屋占有使用费的问题。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。本案中，租赁合同第8.2条约定，合同终止后5日内，乙方应搬离该商铺，所有乙方装修及固定附属设施归甲方所有，乙方不得拆除或损坏。租赁合同第12.4条约定，合同到期后如乙方不续租，该商铺墙体（与H2128之间）由双方协商恢复。根据上述合同约定，可以认定承租人在提前解除合同并搬离房屋后，除了对届墙负有恢复原状义务之外，对其余装饰装修均不得拆除或损坏，故黄艳要求柯明华、许一仪对除届墙之外的部位恢复原状，本院不予支持。案涉房屋的届墙是否恢复直接影响房屋的后续出租，在合同解除后，柯明华、许一仪未及时恢复届墙，直到2021年1月下旬才将届墙恢复，影响了房屋的出租，应当赔偿相应损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在柯明华、许一仪逾期恢复届墙的情况下，出租人黄艳也应在合理期限内采取措施防止损失扩大。此外，考虑到2020年2月至5月期间，受新冠疫情影响，柯明华、许一仪无法使用案涉房屋正常开展经营活动，对于该期间的租金可予适当减免。综合以上因素，本院酌情确定由柯明华、许一仪赔偿黄艳2个月的租金、物业费损失，经计算，金额为13440.66元(6333.33*2+387*2)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告黄艳与被告柯明华2018年7月17日签订的《商铺租赁合同》于2020年8月20日解除。二、被告柯明华、许一仪赔偿原告黄艳损失13440.66元，于本判决生效后十日内履行。三、驳回原告黄艳的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的加倍债务利息。案件受理费减半收取2447元、保全费920元，合计3367元，由原告黄艳承担750元；由被告柯明华、许一仪负担2617元，于本判决生效之日起十日内支付至法院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××67）。原告黄艳预交的诉讼费用2617元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审判员  陆菊文二〇二一年四月十二日书记员  万 珍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。