山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终2788号上诉人（原审被告）：济南昆仲商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人:于景兰，董事长。委托诉讼代理人：汪运现，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：范基贞，北京大成（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新郎希努尔集团股份有限公司，住所地山东省诸城市。法定代表人:王桂波，董事长。委托诉讼代理人：张杰，男，该公司员工。委托诉讼代理人：温明伟，山东贝特律师事务所律师。上诉人济南昆仲商贸有限公司（以下简称昆仲商贸公司）因与被上诉人新郎希努尔集团股份有限公司（以下简称新郎希努尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初12342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。昆仲商贸公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回新郎希努尔公司一审全部诉讼请求；本案一审、二审案件受理费全部由新郎希努尔公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。昆仲商贸公司不拖欠新郎希努尔公司租金，合同约定的物业管理费及设备租赁费并非租金，根据合同约定物业管理及设备维护交由昆仲商贸公司自行实施，既然新郎希努尔公司没有提供相应物业管理及设备维护服务工作，因此昆仲商贸公司不应支付新郎希努尔公司物业管理费、设备维护费。2012年6月份，双方签订了《济南希努尔大厦租赁合同》（合同编号：XS-ZL-2012-0602）租赁房屋位于济南市泉城路77号珍珠泉大厦二期扩建工程，总建筑面积约42147平方米，因该房屋系未完工并长期闲置的烂尾楼，由昆仲商贸公司垫资并进行了后续工程施工，为此昆仲商贸公司支付工程款及装修费约1亿多元，自工程施工完毕后至今，昆仲商贸公司曾多次催促新郎希努尔公司进行结算，截至目前双方仍未进行工程结算。2012年6月12日，双方又签订了《合作协议书》，由昆仲商贸公司对涉案房屋实施安装、装饰工程施工，并就相关费用结算及租金冲抵进行约定。2012年8月22日，双方签订了《补充协议》，就大厦的物业管理及各项设备的日常维护交由昆仲商贸公司自行负责实施，并约定昆仲商贸公司有权就租赁房屋进行转租。2015年2月5日，双方又签订《补充协议》，共同确认租赁期限自2014年1月1日（起租日）起至2028年12月31日止，共计租期15年。根据双方签订的租赁合同及补充协议，房屋的附属设施及维护由新郎希努尔公司承担，但新郎希努尔公司并未履行相应义务。根据租赁合同第六条中的第5条及2012年8月22日《补充协议》第一条约定，新郎希努尔公司将大厦的物业管理及设备的正常维护交由昆仲商贸公司自行管理和维护。虽然租赁合同约定了相应的物业管理费及档期设备的维护费，但是新郎希努尔公司并没有提供相应的物业管理服务，也没有进行任何的设备维护服务；况且，根据《补充协议》约定，在工程施工及设备款最终结算并抵顶完毕后，装修的全部设备、设施才归新郎希努尔公司所有。因此，由于新郎希努尔公司没有履行上述服务，及设备、设施的产权人仍属于昆仲商贸公司，新郎希努尔公司不应当收取物业管理费及设备维护费，否则也有违公平原则。况且，自租赁合同签订后至本次起诉之日新郎希努尔公司也没有向昆仲商贸公司主张过该项费用，对此新郎希努尔公司事实上也予以默许和认可。此外，新郎希努尔公司的此项主张也超过了法律规定的诉讼时效规定。根据《合同法》第227条规定：承租人“无正当理由”未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案，昆仲商贸公司有正当理由拒绝支付物业管理费及设备维护费，新郎希努尔公司主张的解除租赁合同理由不成立。昆仲商贸公司租金已支付至2020年7月份，后续因新冠肺炎疫情原因影响较大，造成昆仲商贸公司及部分承租商户经营困难，根据相关政策规定新郎希努尔公司应相应减免租金，双方就租金已支付节点及减免问题双方还没有达成一致意见。自2012年8月1日至2019年12月31日，昆仲商贸公司已向新郎希努尔公司支付租金合计8867万元，并非没有向新郎希努尔公司支付租金，即便双方没有对施工工程进行最终结算，按照昆仲商贸公司已支付的租金8867万元、预付租金500万元及每满5年减免一个月租金的设备维修期，2个月因疫情强制歇业期，则昆仲商贸公司租金已支付至2020年7月份，如果算上疫情减免租金，则在2020年一整年也不拖欠租金。根据2015年2月5日的《补充协议》第2条也明确，前期整个大厦的装修、安装施工均由昆仲商贸公司实施并垫资，双方约定就前期的装修施工费用可以折抵租金，然后双方进行实际结算，多退少补，就相关设备在工程结算并抵顶完毕后方归新郎希努尔公司所有，由于没有结算，相应设备还归昆仲商贸公司所有，何谈收取设备维护费问题。就工程款计算问题，虽经昆仲商贸公司多次催促，然而新郎希努尔公司以各种理由进行拖延，至今双方也未进行工程结算。因此，在未结算完毕工程款之前，很难确定昆仲商贸公司是否还实际欠付新郎希努尔公司租金，昆仲商贸公司要求新郎希努尔公司尽快对前期工程款进行结算。昆仲商贸公司系从事房屋出租及物业管理服务的民营企业，受因新冠肺炎疫情影响损失严重。在2019年12月31日向新郎希努尔公司预付了2020年1月份的房租167万元，然而2020年1月下旬新冠肺炎疫情爆发后，政府部门硬性要求泉城路的商家进行防疫歇业从1月25日到3月25日，造成承租的房屋无法进行实际经营。对此，昆仲商贸公司电话告知了新郎希努尔公司，并于2020年3月份先后多次向新郎希努尔公司发函告知情况，并提出减免租金的请求，共克难关。根据国务院及山东省和济南市相关部门出台的政策规定，以及最高人民出台的司法解释，疫情属于不可抗力，要求出租方与承租方共同承担因疫情造成的损失并相应减免租金。目前，国有企业均执行国家政策规定的在减免两个月租金基础上延续至2020年12月31日减半收取租金。由于昆仲商贸公司与新郎希努尔公司就租金减免事宜未达成一致意见，造成租金支付节点及金额无法确定。根据2015年2月5日的《补充协议》第4条约定，每满5年减免一个月租金。连同2013年1月6日昆仲商贸公司预付的500万元租金，也够3个多月的租金。加上，昆仲商贸公司于2019年12月31日向新郎希努尔公司预付的2020年1月份的房租167万元。即便按照疫情免交2个租金来算的话，相当于昆仲商贸公司2020年的租金已交至7个多月的租金。如果按照政策规定，在减免两个月租金基础上延续至2020年12月31日减半收取租金的话，新郎希努尔公司还应再免4.5个月的租金，这样2020年昆仲商贸公司就不应再支付租金。根据2015年《补充协议》第3条，租金支付时间“乙方支付租金七个工作日前，甲方应向乙方开具符合税务要求的正规发票，否则乙方有权迟延支付当期租金，直至乙方收到发票为止。”因此，在新郎希努尔公司未开具租金发票之前，昆仲商贸公司也有权迟延支付当期租金。因此，就2020年房租问题，双方存在一定分歧，因新冠肺炎疫情原因影响较大，根据相关政策规定被上诉人应相应减免租金，就租金减免问题双方还没有达成一致意见，因事出有因，故不能说明昆仲商贸公司故意拖欠房租。二、一审判决程序不当，漏列次承租人作为第三人，侵犯了次承租人合法权益。昆仲商贸公司与新郎希努尔公司于2012年6月份签订了《济南希努尔大厦租赁合同》（合同编号：XS-ZL-2012-0602）并签订了补充协议，由昆仲商贸公司就济南市泉城路77号珍珠泉二期房屋扩建工程进行后续施工改造完毕后进行承租（即希努尔大厦）。根据补充协议约定，昆仲商贸公司有权在租赁期内对承租的商厦对外进行转租。为此，昆仲商贸公司租赁房屋后，除部分自身租赁使用外，大部分对外进行了转租，目前现有的承租面积较大的承租商户有23家，其中包括建设银行、海底捞火锅、全季酒店、孩子王、农耕记餐厅等知名品牌企业，这还不包括对外转租的写字间等，上述转租合同现在都在承租期内。本案，在租赁合同、转租合同均有效的情况下，新郎希努尔公司以昆仲商贸公司拖欠租金为由提起合同解除之诉，因诉求涉及的租赁合同的解除不仅涉及承租人的利益，还涉及次承租人的利益，因此次承租人的合法权益不能被忽视和侵犯，其合法权益应得到保护。然而，一审新郎希努尔公司在起诉时并没有将次承租人列为共同被告或第三人，法院也没有依职权追加次承租人为当事人或第三人，属于程序不当。其法律根据为：《中华人民共和国民事诉讼法》第56条第2款、《中华人民共和国合同法》第224条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条、第16条第2款、第17条。三、根据客观实际情况，双方签订的房屋租赁合同也不宜解除，否则会引起连锁反应，造成更多不必要的纠纷，社会影响也太多，目前昆仲商贸公司承租的本案租赁房屋，包括昆仲商贸公司在内承租或转租的房屋承租商户很多，涉及的就业人员众多。如果法院判决原被告双方解除《房屋租赁合同》及补充协议，则会引起连锁反应，导致转租合同解除及腾房等系列纠纷，容易造成社会不稳定因素。而承租的商厦又位于济南市泉城路核心商业区，容易引起社会及省党政机关极大关注。此外，根据最高人民法院的相关通知精神，在疫情期间，为共克时艰，因房屋租赁产生的纠纷也不宜轻易解除双方签订的合同，能继续履行的尽量继续履行。昆仲商贸公司认为，只要双方就因疫情造成的租金减免事宜达成一致意见，昆仲商贸公司会支付后续房屋租金。新郎希努尔公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，证据确实充分，本案应予维持。新郎希努尔公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《济南希努尔大厦租赁合同》（合同编号：XS-ZL-2012-0602）及补充协议；2.诉讼费等合理费用由昆仲商贸公司承担。一审法院认定事实：2012年6月12日，新郎希努尔公司与昆仲商贸公司签订《济南希努尔大厦租赁合同》(合同编号:XS-ZL-2012-0602)，由昆仲商贸公司承租新郎希努尔公司所有的济南希努尔大厦经营使用，大厦建筑面积42147平方米；租赁期限15年，自2013年1月1日至2028年12月31日；昆仲商贸公司应支付的费用包括租金、物业管理费、设备使用费。2015年2月5日，新郎希努尔公司（甲方）与昆仲商贸公司（乙方）签订《济南大厦房屋租赁补充协议》。第一条：双方一致确认，房屋租赁合同的租赁期限明确为自2014年1月1日（起租日）至2028年12月31日，共计租期15年。第二条：从2012年6月20日至2013年12月31日为甲方给予乙方的安装、装修施工时间，期间免收房屋租赁费；租金从2014年1月1日开始计算，自2014年1月1日至2015年6月30日期间乙方应交租赁费、物业管理费、设备使用费共计3000万元（该费用以实际决算数据为准，以下相同。乙方须提供相关费用清单以供双方决算），该费用由乙方已投入的达到使用条件之前的全部设备、设施（详见2012年6月12日甲乙双方签署的《合作协议书》第二条明细，但不含乙方为经营所需投入的设备、设施等，亦不包括房屋装修工程款）投入进行抵顶、互不拖欠。抵顶完毕后，上述全部设备、设施归甲方所有。第三条：自2015年7月1日开始，租赁费由乙方以现金或者转账形式直接支付给甲方，不再用设备设施投入及工程费用抵顶；2015年7月1日前支付2015年7月1日至12月31日的租赁费1000万元，以后于每年的1月1日前支付当年上半年度租赁费，每年7月1日前支付当年下半年度租赁费；乙方支付租金7个工作日前，甲方向乙方开具符合税务要求的正规发票，否则乙方有权延迟支付当期租金，直至乙方收到发票为止。补充协议详细列明了自2014年至2028年每年应交纳的各项费用数额，其中每年应交纳的物业管理费为500万元，设备使用费为100万元。自2016年至2020年6月30日，昆仲商贸公司应支付物业管理费和设备使用费共计2700万元，昆仲商贸公司明确表示不再支付该两项费用。一审法院认为，新郎希努尔公司与昆仲商贸公司签订的《济南希努尔大厦租赁合同》和《济南大厦房屋租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，是合法有效的合同和协议，双方当事人均应自觉履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。租赁合同和补充协议中明确约定了昆仲商贸公司向新郎希努尔公司支付的费用中包括物业管理费和设备使用费，自2016起，昆仲商贸公司开始拖欠上述两项费用，并于庭审中明确表示不同意支付上述两项费用，故新郎希努尔公司要求解除租赁合同及补充协议，符合法律规定，一审法院应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第（二）项规定，判决：解除新郎希努尔集团股份有限公司与济南昆仲商贸有限公司签订的《济南希努尔大厦租赁合同》(合同编号:XS-ZL-2012-0602)和2015年2月5日签订的《济南大厦房屋租赁补充协议》。案件受理费100元，由济南昆仲商贸有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。昆仲商贸公司提交证据如下：第一组证据：证据1、2017年9月4日新郎希努尔公司《致函》1份。证明新郎希努尔公司明确表示在昆仲商贸公司不再拖欠1200万元欠付款项后，免除剩余合同期内所有的物业费。第二组证据：证据2、2012年8月1日200万电汇凭证1份及收据1份，2013年1月6日500万电汇凭证1份，2015年12月9日500万电汇凭证1份。证据3、《济南希努尔大厦租赁合同》（XS-ZL-2012-0602）1份。证据4、《建设工程消防验收意见书》4份。证据2-4共同证明：截至收到证据1之时，昆仲商贸公司已经预付1000万元租金，足以覆盖新郎希努尔公司所称的1200万元欠款中的1000万元。证据5、《济南大厦房屋租赁补充协议》1份，证据6、《防水工程施工合同》1份，支票存根2份，发票2份，证据7、《玻璃安装合同》1份，收据1份，支票存根1份。证据6、7结合证据3第四条综合证明：本应由新郎希努尔公司承担的主体、外观结构的维护义务由昆仲商贸公司代为承担。该部分费用完全可以从证据1希努尔致函中的1200万元欠款中扣除，类似的垫付费用远远不止昆仲商贸公司证据6和证据7包含的十几万元。经质证，新郎希努尔公司认为，证据1真实性无异议，对其证明目的有异议，致函的主要意思是要求昆仲商贸公司将截止到2017年9月4日拖欠的1200万元的租赁费、物业管理费及设备使用费全部支付完毕后才免除后续的物业管理费，昆仲商贸公司并未支付该欠款。不予免除其物业管理费。证据2、3不属于新证据，质证意见同一审意见。证据4真实性不予认可。《致函》是2017年，该部分费用即使存在也是在2017年之前，与拖欠的1200万元无关。证据5的真实性没有异议，一审已提交，但是对证明目的不予认可，证据6、7真实性以及与本案的关联性不予认可。本院经审查认为，昆仲商贸公司提交的证据2、证据3、证据5一审时已经提交并经质证、认证，本院不再审查。对证据1的真实性予以确认。证据4未提交原件，在无其他证据证明的情况下，不能证明待证目的，本院不予采纳。证据6、证据7与本案待证事实不相关联，本院不予采纳。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为新郎希努尔公司与昆仲商贸公司签订的《济南希努尔大厦租赁合同》(合同编号:XS-ZL-2012-0602)和2015年2月5日签订的《济南大厦房屋租赁补充协议》应否解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。2015年2月5日，新郎希努尔公司（甲方）与昆仲商贸公司（乙方）签订《济南大厦房屋租赁补充协议》第二条、第三条约定，租金从2014年1月1日开始计算，自2014年1月1日至2015年6月30日期间乙方应交租赁费、物业管理费、设备使用费共计3000万元（该费用以实际决算数据为准，以下相同。乙方须提供相关费用清单以供双方决算），该费用由乙方已投入的达到使用条件之前的全部设备、设施（详见2012年6月12日甲乙双方签署的《合作协议书》第二条明细，但不含乙方为经营所需投入的设备、设施等，亦不包括房屋装修工程款）投入进行抵顶、互不拖欠。抵顶完毕后，上述全部设备、设施归甲方所有。自2015年7月1日开始，租赁费由乙方以现金或者转账形式直接支付给甲方，不再用设备设施投入及工程费用抵顶。本院认为，双方签订的《济南大厦房屋租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照合同自觉履行相应的义务。根据上述协议约定，自2015年7月1日起，昆仲商贸公司应以现金或者转账形式支付租赁费，且协议第三条明确约定了昆仲商贸公司应支付的费用包括租赁费、物业管理费及设备使用费，昆仲商贸公司上诉关于因双方工程施工及设备款最终决算未完成，新郎希努尔公司不应收取物业管理费及设备维护费的主张，不符合双方之间的约定。另根据一审查明事实，昆仲商贸公司未支付自2016年至2020年6月30日的物业管理费和设备使用费共计2700万元，二审昆仲商贸公司亦认可其在2020年7月份之后未再支付租金，一审法院认定双方之间签订的《济南希努尔大厦租赁合同》(合同编号:XS-ZL-2012-0602)和2015年2月5日签订的《济南大厦房屋租赁补充协议》解除，符合法律规定，并无不当。另，关于一审程序问题，昆仲商贸公司主张的次承租人涉及多家，且非属法律规定的必要共同诉讼参加人，一审法院对此未予追加，并无不当。综上所述，昆仲商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人济南昆仲商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 王立强二〇二一年四月二十六日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰