贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0303民初1072号原告:中信银行股份有限公司遵义分行，住所遵义市汇川区厦门路天安酒店，统一社会信用代码：915203030699480199。负责人：张涛，职务：行长。委托诉讼代理人：令狐迎，贵州义遵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秀，贵州义遵律师事务所律师。被告：周广太，男，1989年11月26日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所遵义市汇川区人民路国投综合大厦16楼12、13号，统一社会信用代码：915203030856559886。法定代表人：于国强，职务：总经理。委托诉讼代理人：饶娇，女。委托诉讼代理人：李有明，男。原告中信银行股份有限公司遵义分行(以下简称中信银行遵义分行)与被告周广太、贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）金融借款合同纠纷一案，本院2021年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行遵义分行的委托诉讼代理人令狐迎，被告周广太、聚银公司的委托诉讼代理人李有朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中信银行遵义分行提出诉讼请求：一、请求确认解除原告与被告周广太之间签订的《中信银行个人购房借款合同》（银遵字第811322002622号）。二、请求判令被告周广太立即偿还原告截止2021年1月21日的逾期贷款本息3766.1元（其中逾期本金为2813.68元，逾期利息为940.46元，罚息为8.96元，复利为3元），并自2020年1月22日起，以2813.68元为基数按照年利率8.82%支付逾期借款利息，至全部借款还清之日止。三、请求判令被告周广太立即偿还原告剩余借款本金189138.26元，并以189138.26元为基数，自2021年1月8日起至起诉时按照年利率5.88%计算借款利息；自起诉时至全部借款还清之日止，按照年利率8.82%计算逾期借款利息。四、请求判令被告贵州聚银投资置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任。五、请求确认原告对被告所有的位于贵州省遵义市汇川区（建筑面积：46.84平方米）拍卖、变卖等所得价款享有优先受偿权。六、本案诉讼费、评估费、保全费等涉诉费用由被告承担。审理过程中，原告增加要求被告支付为实现债权而产生的律师费5000元的请求。事实和理由：2015年11月26日，周广太为购买聚银公司开发的位于汇川区，向原告申请贷款。周广太、聚银公司与原告签订《中信银行个人购房借款合同》，约定周广太以借款资金所购房屋作为抵押物，向原告借款340000元，借款期限为2015年11月24日至2025年11月24日，借款合同对借款利率、逾期利率等作出规定。当天，经周广太的要求原告将340000元转入聚银公司账户。2018年1月22日，原被告对抵押的房屋办理了抵押登记，但自2020年4月起，周广太便不再按时还款，截止起诉之日起，周广太已有10期借款逾期，逾期借款本息之和为38463.27元，原告从聚银公司账上扣划保证金34697.17元，仍有剩余3766.1元未归。截止2021年1月21日，被告周广太还有189138.26元剩余借款本金未偿还。经原告多次催收未果，遂提起诉讼。被告周广太辩称，我不同意解除合同，希望继续履行合同。对于原告主张的第二项请求无异议，同意履行。但不同意第三项、第五项诉讼请求。被告聚银公司辩称，对于第四项诉讼请求，周广太已经办理了房屋产权证，根据我方和银行签订的合同，我方提供的是阶段性担保，担保期限至购房人办理产权时终止，所以我方不再承担担保责任。原告从我公司保证金账户中扣划了34697.17元，是替周广太偿还的，希望周广太主动履行给我公司。本院经审理认定事实如下：2015年11月24日，被告周广太为购买被告聚银公司开发的位于遵义市汇川区，向原告申请借款。被告周广太（甲方）作为借款人、被告聚银公司（丙方）作为连带责任保证人与原告（乙方）作为出借人签订了《中信银行个人购房借款合同》，约定：贷款金额为340000元，期限为120个月，自2015年11月24日至2025年11月24日止；贷款担保方式为抵押加阶段性保证；借期内利率为5.88%，逾期贷款罚息利率为合同利率的50%，每月8日为还款日；甲方违反本合同约定逾期归还贷款的，乙方有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；乙方为实现债权及担保权利而支付的费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、保全费等），均由甲方负担。该合同约定抵押加阶段性保证是指丙方同意对自本合同项下个人房产按揭贷款发放之日起至甲方取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以乙方为抵押权人的他项权证期间（以下简称担保阶段）甲方在个人房产按揭贷款项下对乙方的全部应付款项，向乙方提供连带责任保证担保。本合同项下抵押和保证担保的担保范围均包括本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现相应债权、担保权利的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等）和其他所有应付的费用。如本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证或最高额抵押加阶段性保证的，保证担保的保证期间为担保阶段届满之日起两年。如乙方宣布本合同项下个人房产按揭贷款提前到期的，保证期间为乙方宣布的该债务履行期间届满之日起两年。合同第15.7条约定甲方未能履行本合同和／或各具体业务申请书规定的义务的，乙方有权停止提供本合同项下贷款额度内甲方尚未使用的贷款，要求甲方提前归还已发放的贷款本息及相关费用。第17.1条约定，发生下列情况之一，即视为已发生违约事件：（1）甲方或丙方不履行或不完全履行本合同约定的义务的。第17.2条约定，一旦发生本条约定的任一违约事件时，乙方有权分别或同时采取如下措施，甲方、丙方对此不表示任何异议：……（3）停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期并收回已发放的贷款本息及相关费用。该合同还约定了其他权利义务。同日，原告与被告周广太还签订了《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》，约定周广太将位于遵义市汇川区（建筑面积46.84平方米）作为抵押物为以上贷款作抵押担保。2015年11月25日《个人借款凭证》中载明，借款人为周广太用于购房的340000元收款人为聚银公司，放款日期为2015年11月26日。被告周广太按合同约定偿还了一段时间贷款后，从2020年4月起开始出现逾期偿还的情况。原告于2020年12月4日、2020年12月14日从被告聚银公司提供的保证金账户分别扣划30937.61元、3759.56元。2018年1月22日，周广太办理了温州路奥特莱斯城市广场ＡＢ栋-1-253号商铺的不动产登记证明。当日，原告与周广太在遵义市的抵押权登记。庭审中，原告主张被告周广太差欠2021年1月8日借款本息3766.1元（本金2813.68元、逾期利息940.46元、罚息8.96元、复利3元）未还，截止2021年1月21日尚欠借款本金189138.26元（不含第二项诉讼请求中的本金2813.68元），被告周广太予以认可。原告解释第一项诉讼请求为要求解除合同。另外，原告为证明本次诉讼花费律师费5000元，向本院提交了委托诉讼代理协议补充协议及律师费发票。本院认为：原、被告签订的《中信银行个人购房借款合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已经依约履行发放贷款的义务，被告周广太没有依约履行偿还欠款及支付利息义务，构成了违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，结合双方合同的约定，原告要求解除合同，由被告周广太偿还剩余借款本金，本院予以支持。庭审中，被告周广太对原告主张的第二项诉讼请求无异议且同意偿还，对于原告主张的截止2021年1月21日被告周广太尚欠借款本金189138.26元（不含第二项诉讼请求借款本金2813.68元）无异议，本院予以确认。关于借款本金189138.26元的利息的认定，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。……”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限偿还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，原告主张从2021年1月8日起至起诉前的利息按合同约定年利率5.88%计算，起诉之日起按年利率8.82%计算至借款本金付清之日止，本院予以支持。关于律师费5000元，有发票、代理合同在卷佐证，该项请求符合双方合同约定，本院予以支持。关于被告聚银公司的担保责任的认定，被告聚银公司提供的担保方式为阶段性担保，担保期限至被告周广太办理不动产登记证之日止，现担保期限届满，原告要求聚银公司对被告周广太差欠的借款本息承担担保责任，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”本案中，涉案商铺在相关行政部门办理了抵押登记，抵押权自登记之日设立，故原告要求对涉案商铺拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条之规定，判决如下：一、解除原告中信银行股份有限公司遵义分行与被告周广太、贵州聚银投资置业有限公司于2015年11月24日签订的《中信银行个人购房借款合同》；二、被告周广太于本判决生效后十五日内向原告中信银行股份有限公司遵义分行偿还截止2021年1月21日的逾期贷款本息3766.1元（其中逾期本金为2813.68元，逾期利息为940.46元，罚息为8.96元，复利为3元），并自2020年1月22日起以2813.68元为基数按照年利率8.82%支付逾期借款利息，至全部借款还清之日止；三、被告周广太于本判决生效后十五日内向原告中信银行股份有限公司遵义分行偿还截止2021年1月21日的逾期贷款本金189138.26元，并自2021年1月8日起按年利率5.88%计算借款利息至2021年1月24日，2021年1月25日起按年利率8.82%计算逾期利息至借款本金付清之日止；四、原告中信银行股份有限公司遵义分行对被告周广太位于遵义市汇川区变卖所得价款在上述第二、三项明确的债务范围内优先受偿；五、被告周广太于本判决生效后十五日内支付原告中信银行股份有限公司遵义分行律师费5000元；六、驳回原告中信银行股份有限公司遵义分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2080元，由被告周广太负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  张亚丽二〇二一年四月十九日法官助理郭霞书记员曾祥福