文书内容江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣1102民初1279号原告：上饶市国有资产经营集团有限公司，住所地江西省上饶市信州区凤凰中大道667号，统一社会信用代码：91361100669789461B。法定代表人：胡保才，该公司董事长。委托诉讼代理人：李进良，江西金乘律师事务所律师，特别授权代理。被告：江西趣星文化传媒有限公司，住所地江西省上饶市信州区饶兴大厦11层，统一社会信用代码：91361100MA35JWYR5X。法定代表人：徐丽明，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢炳凌，江西衡旭律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈丽欣，江西衡旭律师事务所实习律师，特别授权代理。原告上饶市国有资产经营集团有限公司诉被告江西趣星文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月8日受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告委托诉讼代理人李进良、被告委托诉讼代理人谢炳凌、陈丽欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2020年3月15日至2020年12月31日租金共计118.75万元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年11月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租用位于上饶市信州区房屋；免租金装修期自2019年12月15日至2020年3月14日止，租赁期限自2020年3月15日至2030年3月14日；其中2020年3月15日至2025年3月14日每年租金为150万元：每三个月为一次缴纳期，提前15日交付下个租期的租金等内容。被告一直正常使用房屋但未交纳租金，被告自2020年3月15日至2020年12月31日共计拖欠租金118.75万元，原告多次催收无果。现被告无故提出退还房屋。原告认为，被告应依约交付租金，被告长期拖欠租金和无故要求退还房屋的行为已经构成严重违约。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。原告向本院提交如下证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告营业执照，证明原、被告诉讼主体资格；2.2019年11月26日《房屋租赁合同》复印件1份，证明原被告之间形成租赁合同关系，合同约定了租金等。被告辩称，第一，原告诉请的部分事实不客观，被告已缴纳了2020年的3月15日至2020年6月14日期间的租金375,000元，该款已从被告交付的保证金当中进行扣转；第二，被告在签订案涉房屋租赁合同时支付了六个月的租金即75万元的保证金，该款已从保证金当中进行扣转；第三，被告已于2020年10月28日之前，实际上从案涉房屋当中进行腾退，故我方要求解除原被告双方签订的案涉房屋租赁合同；第四，因2020年度疫情的影响，在2020年2月份和5月份分别由江西省人民政府以及中央发改委等九部门下达的两份文件规定国有资产用于出租的可免除三个月的房租，因此案涉的租期当中应当免除被告三个月的房屋租金，被告同意按照上述答辩意见在2020年10月28日之前向原告支付未付的租金，并请求上述款项在已交纳的75万元保证金当中予以扣除，剩余款项请求返还给被告。被告向本院提交如下证据：1.付款回单打印件2份，证明：2019年11月1日被告向上饶市产权经纪服务有限公司共计支付了1,218,576.48元竞拍保证金、物业费和租金；2.《江西省增值税普通发票》拍摄打印件4张以及收款收据复印件1张，证明：2020年3月15日至2020年6月14日期间，被告房屋租金从保证金当中进行扣转，同时75万元的合同保证金从拍卖的保证金当中进行扣转；3.江西省人民政府于2020年2月4日发布的《江西省人民政府印发关于有效应对疫情稳定经济增长20条政策措施的通知》《关于应对新冠疫情进一步帮扶小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》打印件各1份，证明：从国家和省级政府层面，在疫情期间对国有资产出租的房屋可免除三个月房租；4.《申请报告》1份，证明：被告在2020年10月28日因受疫情影响，导致公司经营不善，向原告提出解除合同并退还押金的申请。经本院组织质证，被告对原告提交的证据无异议；原告对被告提交的第1组证据的真实性无异议，但对证明对象有异议，其认为该款并未全部交给或者全部扣转给原告；对被告提交的第2组证据的真实性无异议，但对证明对象有异议，其认为2020年3月15日至2020年6月14日租金扣转是事实，保证金75万元扣转是事实；对被告提交的第3组证据无异议；对被告提交的第4组证据其确认原告已收到该申请，但对证明对象有异议，其认为不能证明合同在2020年10月28日解除，但鉴于被告目前的情况，在被告交清2020年房租后原告同意解除合同。本院对原、被告提交的证据的真实性予以确认。经审理查明，2019年11月26日，原告上饶市国有资产经营集团有限公司与被告江西趣星文化传媒有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告租用位于上饶市信州区房屋；免租金装修期自2019年12月15日至2020年3月14日止，租赁期限为2020年3月15日至2030年3月14日止；前五年每年租金为150万元；先付租金后使用；被告应在本合同签订之日向原告支付合同押金75万元，合同生效之后履约保证金，租赁期满或合同解除后履约保证金除抵扣应由被告承担的费用、租金以及被告应承担的赔偿责任外，剩余部分应如数返还被告（不计利息），被告如违约，履约保证金不退还；每三个月为一次缴纳期，提前15日交付下个租期的租金；拖欠租金累计达3个月则原告可终止合同并收回房屋等内容。原告收到了被告缴纳的2020年3月15日至2020年6月14日三个月的房租37.5万元，另收取被告租房保证金75万元。后被告未再缴纳租金。2020年10月25日，被告向原告递交要求解除租赁协议并退还押金的申请报告。原告未予准许，被告于2020年10月28日已搬离该房屋。另查明，国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局于2020年5月9日发布《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规［2020］734号）规定“二、实施房屋租金减免：（一）推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金”。本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，原、被告应当自觉履行各自义务。本案中，被告承租原告的房屋，应按合同的约定支付相应房屋租金。被告使用房屋后，免租金装修期自2019年12月15日至2020年3月14日止，应支付租金的时间自2020年3月15日起开始计算，2020年10月25日被告向原告提出解除租赁合同申请，并于2020年10月28日搬离承租房屋，被告应支付2020年3月15日至10月28日期间的房租。一方面，原、被告均确认被告已付3个月的房租；另一方面，被告在答辩中要求扣减3个月的租金，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款第（一）项的规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”及上述发改投资规［2020］734号文，本院对被告的辩称意见予以采纳，对被告请求原告按照上述文件规定免除3个月租金的请求予以支持。综合以上两个方面，被告应再支付1个月零13天的租金179166.67元。因被告实际于2020年10月28日已搬离承租房屋，故对原告要求被告支付至2020年12月31日止的房租本院不予支持，被告违反合同约定提前解除合同，原告可就对方违约所产生的损失另行主张。被告在答辩中要求原告返还保证金，因被告未提起反诉，本院对此不予审理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：被告江西趣星文化传媒有限公司在本判决生效后一个月内支付原告上饶市国有资产经营集团有限公司房租179,166.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,488元，减半收取7744元，由原告上饶市国有资产经营集团有限公司负担6,575.61元，被告江西趣星文化传媒有限公司负担1,168.39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  熊文凯二〇二一年四月二十八日            本件与原本核对无异      书记员  肖美香