河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初2375号原告：郑州龙泉房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇淮河路北侧与107国道东侧交叉口，统一社会信用代码914101840626843051。法定代表人：陈瑶冰，总经理。委托诉讼代理人：代璐，河南言明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨镒帆，河南言明律师事务所律师。被告：董媛媛，女，1996年4月15日出生，汉族。被告：高英南，女，1990年2月12日出生，汉族。原告郑州龙泉房地产开发有限公司（以下简称“龙泉公司”）与被告常文明、董媛媛、高英南商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙泉公司的委托诉讼代理人杨镒帆、被告常文明到庭参加诉讼。被告董媛媛、高英南经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙泉公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除龙泉公司与董媛媛之间签订的编号为180××××****的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令董媛媛于解除《商品房买卖合同》及补充协议之后协助龙泉公司办理解除该商品房买卖合同的备案手续、预购商品房预告登记、预抵押手续；3、判令董媛媛于《商品房买卖合同》解除后十日内将房屋腾空后交付龙泉公司；4、判令董媛媛支付原告违约金117027.7元（按总房款的10%计算）；5、判令解除龙泉公司与高英南之间签订的编号为180××××****的《商品房买卖合同》及补充协议；6、判令高英南于解除《商品房买卖合同》及补充协议之后协助龙泉公司办理解除该商品房买卖合同的备案手续、预购商品房预告登记、预抵押手续；7、判令高英南于《商品房买卖合同》解除后十日内将房屋腾空后交付龙泉公司；8、判令高英南支付龙泉公司违约金117578.3元（按总房款的10%计算）；5、判令董媛媛、高英南承担本案诉讼费、律师费等费用。事实和理由：2018年11月16日，龙泉公司与董媛媛签订编号为180××××****的《商品房买卖合同》及补充协议，董媛媛购买龙泉公司开发的位于新郑市龙湖××大道东侧、××路北侧××尚书××楼××单元××号房屋，房屋总价1170277元，首付款360277元，剩余810000元以按揭贷款的方式进行支付，龙泉公司对此笔贷款承担阶段性连带担保责任。2018年11月27日，龙泉公司与高英南签订编号为180××××****的《商品房买卖合同》及补充协议，高英南购买龙泉公司开发的位于新郑市龙湖××大道东侧、××路北侧××尚书××楼××号房屋，房屋总价1175783元，首付款355783元，剩余820000元以按揭贷款的方式进行支付，龙泉公司对此笔贷款承担阶段性连带担保责任。买卖合同签订后，董媛媛、高英南连续多次未按期偿还银行贷款，贷款银行要求龙泉公司为董媛媛、高英南承担连带担保责任，并持续划扣龙泉公司保证金，以上费用经龙泉公司及贷款银行多次催促，董媛媛、高英南至今未还。根据买卖合同约定，××连续三次或累计六次逾期归还银行贷款本息的，视为××根本违约，出卖人有权通知××解除合同并要求××支付合同总价的10%的违约金，且视为××未付清房款，出卖人有权对××不予交房且不予办理不动产权证。董媛媛、高英南已构成违约，龙泉公司解除合同的条件已经成就，龙泉公司为维护合法权益，遂诉至法院。董媛媛、高英南未作答辩，亦未提交相关证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月16日，龙泉公司（出卖人）与董媛媛（××）签订编号为180××××****的《商品房买卖合同》约定，董媛媛购买龙泉公司开发的位于新郑市龙湖××大道东侧、××路北侧××尚书××单元××号房××套，房屋总价款1170277元，董媛媛应于合同签订当日支付首付款360277元，剩余810000元以商业贷款的方式进行支付。双方并对××逾期付款的违约责任、房屋交付期限及违约责任等进行了约定。2018年11月27日，龙泉公司与高英南签订编号为180××××****的《商品房买卖合同》约定，高英南购买龙泉公司开发的位于新郑市龙湖××大道东侧、××路北侧××尚书××号房××套，房屋总价款1175783元，高英南应于合同签订当日支付首付款355783元，剩余820000元以按揭贷款的方式进行支付。双方并对××逾期付款的违约责任、房屋交付期限及违约责任等进行了约定。上述两份《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条关于贷款付款、公积金付款均约定：3、在《不动产权证》办理完毕且××房屋完成正式抵押登记前，××未按银行或公积金贷款合同规定期限偿还贷款导致出卖人承担了保证责任，出卖人享有下列权利：（1）××必须在接到出卖人通知之日起三日内，未接到通知的，自银行扣划出卖人保证金之日起十五日内，支付出卖人垫付的本息，并承担日千分之一的滞纳金。（2）××连续三次或累计六次逾期归还银行贷款本息，视为××根本违约，出卖人有权通知××解除合同并要求××支付合同总价款10%的违约金。（3）视为××未付清房款，出卖人有权对××不予交房且不予办理不动产权证。合同附件四《合同补充协议》第十条关于合同解除中均约定：1、因××原因导致购房合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）××同意向出卖人支付总房款10%的违约金。出卖人因签署购房合同及本补充约定而承担的全部税费、律师费等所有费用均由××承担。出卖人有权在退还购房款（无息）前将上述违约金、税、费予以扣除。××购房款不足以抵扣上述费用的，出卖人有权继续向××追偿。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，××应在接到出卖人通知之日起3日内，配合出卖人办理相关撤销手续。否则，每逾期一日，××应向出卖人支付合同总价款万分之五的违约金。2019年3月22日，董媛媛（借款人）、渤海银行股份有限公司郑州分行（贷款人）签署了《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》，约定董媛媛以涉案房产作抵押向渤海银行股份有限公司郑州分行借款810000元用于支付购房款。《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》签订后，渤海银行股份有限公司郑州分行如约发放了贷款。2018年12月13日，高英南（债务人）、兴业银行股份有限公司郑州分行（债权人）、龙泉公司（保证人）三方签署了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定高英南向兴业银行股份有限公司郑州分行借款820000元用于支付购房款，由龙泉公司作为保证人承担阶段性连带责任保证。《个人购房抵押（保证）借款合同》签订后，兴业银行股份有限公司郑州分行如约发放了贷款。之后，由于董媛媛、高英南未按照上述贷款合同的约定向贷款银行偿还购房贷款，自2020年2月26日起至2020年12月期间，渤海银行股份有限公司郑州分行于每月月底从龙泉公司的保证金账户中扣划了相应的金额代董媛媛偿还贷款本息。2021年1月13日，渤海银行股份有限公司郑州分行一次性从龙泉公司的保证金账户中扣划了795792.29元代董媛媛偿还剩余全部贷款本息。上述代偿金额共计849859.22元。兴业银行股份有限公司郑州分行自2020年1月9日开始从龙泉公司的保证金账户中陆续扣划了共计84974.61元代高英南偿还贷款本息。期间，龙泉公司分别通知董媛媛、高英南银行扣款事宜，并要求董媛媛、高英南在规定的时间偿还款项。现龙泉公司以董媛媛、高英南至今未偿还代偿款项构成根本违约为由诉至本院。另查明，1、涉案房屋已经办理合同信息备案、预售商品房买卖预告登记，预售商品房抵押权预告登记；龙泉公司称，合同签订后，董媛媛仅向其支付了30277元首付款，高英南仅向其支付了30783元首付款，其未向董媛媛和高英南交付涉案房屋。2.龙泉公司和常文明经本院主持调解，双方已经达成调解协议，本院已于2021年4月25日出具（2021）豫0184民初2375号民事调解书。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》、，渤海银行股份有限公司郑州分行个人房屋按揭贷款合作协议》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、渤海银行客户业务回单、兴业银行个人贷款还款凭证、兴业银行贷款利息单、不动产登记资料查询结果证明以及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为：依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，本案系民法典施行前成立的合同，依照当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行后履行合同发生的争议，因此应适用民法典的相关规定。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利；董媛媛、高英南未到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为放弃举证、质证、反驳、辩论等权利。龙泉公司分别于董媛媛、高英南签订的《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行义务。本案中，董媛媛、高英南因购买涉案房屋向银行贷款未按期偿还，导致贷款银行划扣了龙泉公司的保证金代董媛媛、高英南偿还贷款本息，且在龙泉公司向其送达通知函后至今未予偿还，龙泉公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》并由董媛媛、高英南协助办理涉案合同的备案信息撤销、预售商品房买卖预告登记注销手续，符合双方合同约定，本院予以支持。鉴于龙泉公司已经代董媛媛向渤海银行股份有限公司郑州偿还了剩余全部贷款本息，渤海银行股份有限公司郑州分行的债权已经实现，即其设立抵押权的目的已经实现，故相应的预售商品房抵押权预告登记应予注销。而高英南的剩余贷款尚未结清，兴业银行股份有限公司郑州分行作为抵押权人的债权并未实现，龙泉公司作为保证人并不享有要求兴业银行股份有限公司郑州分行注销涉案房屋预抵押登记的约定或法定权利，故对龙泉公司针对高英南的该项诉讼请求，本院不予支持。涉案《商品房买卖合同》解除后,龙泉公司应退还董媛媛高英南缴纳的购房款及董媛媛、高英南已偿还的银行贷款,董媛媛、高英南应向龙泉公司支付相应的违约金。但龙泉公司和董媛媛、高英南均未提交董媛媛、高英南已偿还按揭贷款情况的相关证据,故对龙泉公司应退还董媛媛、高英南缴纳的购房款及董媛媛、高英南已偿还的银行贷款、董媛媛、高英南应向龙泉公司支付相应的违约金的问题,本案不予处理,双方可另行解决。龙泉公司主张董媛媛、高英南支付律师费，证据不足，且数额不明确，对此，本院不予支持。龙泉公司亦陈述未向董媛媛、高英南交付涉案房屋，故其主张董媛媛、高英南返还涉案房屋无事实根据，本院不予支持。综上所述，龙泉公司诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、解除原告郑州龙泉房地产开发有限公司与被告董媛媛于2018年11月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号1800203****）及其《合同补充协议》。二、被告董媛媛应于本判决生效之日起十日内协助原告郑州龙泉房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》备案信息登记手续和预售商品房买卖预告登记、抵押权预告登记的注销手续。三、解除原告郑州龙泉房地产开发有限公司与被告高英南于2018年11月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号1800204****）及其《合同补充协议》。四、被告高英南应于本判决生效之日起十日内协助原告郑州龙泉房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》备案信息登记手续和预售商品房买卖预告登记的注销手续。五、驳回原告郑州龙泉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5292元，减半收取计2646元，由被告董媛媛、高英南各自负担1323元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵西璞二〇二一年四月二十八日书记员  侯福港