安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖18民终379号 上诉人（原审原告、反诉被告）：宣城市联邦投资有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区双桥物流园区宛陵路与里仁街交叉口。 法定代表人：翁友定，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张书宏，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：李有胜，安徽南宣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：汪忠于，男，1971年3月19日出生，汉族，务工人员，户籍地安徽省宣城市宣州区，经常居住地安徽省宣城市宣州区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘忠俊，男，1974年9月14日出生，汉族，驾驶员，户籍地安徽省宣城市宣州区，经常居住地安徽省宣城市宣州区。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：仇建军，安徽敬亭山律师事务所律师。 上诉人宣城市联邦投资有限公司（以下简称联邦公司）因与被上诉人汪忠于、刘忠俊商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2018）皖1802民初6661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 联邦公司上诉请求：撤销原判决，改判支持其一审诉讼请求，驳回汪忠于、刘忠俊的反诉请求。事实与理由：1.案涉《商品房买卖合同》合法有效，应当全面履行。汪忠于、刘忠俊出具的《还款协议书》明确约定了付款期限及逾期付款责任，联邦公司主张支付房款及其利息应获支持。2.汪忠于、刘忠俊主张解除商品房买卖合同依据不足。其一，案涉房屋经竣工验收合格后交付给买房人，且对买房人装修过程中提出的质量问题已进行了维修。其二，案涉《检测（鉴定）报告》不能作为裁判依据，原判决据此认定房屋存在主体结构方面质量问题缺乏事实依据。首先，鉴定程序不合法，检测过程中仅有主检人王大专到场，审核人和批准人均未参与现场检测。其次，主检人王大专系土木工程助理工程师，不具有房屋质量鉴定资格；该报告仅附三位鉴定人员资质证书而未提供上岗证，资格证书记载的工作单位是安徽省建筑科学研究设计院，与鉴定机构出具单位不一致，且不能反映鉴定人员具有鉴定资质。再次，该《检测（鉴定）报告》未明确鉴定意见所列问题属于严重的房屋主体结构问题，亦未对形成原因作出鉴定和说明，不能排除系买房人装修及使用原因。3.汪忠于、刘忠俊主张的装修损失费用不应支持。安徽中恒房地产土地资产评估有限公司出具的《评估报告书》缺乏购买材料票据、装饰装修合同及付款凭证等原始证据，原判决依据该报告书认定装修损失系属错误。4.本案应追加案涉工程的施工单位安徽鲁班建设投资集团有限公司（以下简称鲁班公司）为第三人参加诉讼，并判令其承担相应法律责任。如果认定案涉房屋确存在较为严重的主体质量问题，判决解除案涉房屋买卖合同并判令赔偿买房人损失，由此产生的相关法律后果应当由施工方鲁班公司承担。鲁班公司参与诉讼，有利于本案妥善处理。联邦公司一审中提出追加当事人申请，但未被准许，程序不当。 汪忠于、刘忠俊辩称，1.案涉两份鉴定意见均为一审法院依法委托具有鉴定资质的机构作出，应作为本案定案依据。案涉房屋存在主体结构问题，其主张解除合同符合法律规定，原判决未支持联邦公司的诉讼请求正确。2.装修损失客观存在，且联邦公司一审中对于装修损失的《评估报告书》未提出异议，其于二审中提出异议，与法相悖。3.鲁班公司不是本案必要参加诉讼的当事人，一审法院未准许联邦公司的申请，符合法律规定。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 联邦公司向一审法院起诉请求：判令汪忠于、刘忠俊支付购房欠款800000元及其利息（其中1800000元自2017年6月26日起至2017年7月2日期间按月利率2%计算的利息为8400元，800000元自2017年7月3日起至实际支付之日止按月利率2%计算）。 汪忠于、刘忠俊提起反诉请求：1.判决解除联邦公司与汪忠于、刘忠俊于2017年6月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号201700021272）；2.判令联邦公司退还购房款1305844元并赔偿装修损失409216.08元、利息损失460417.69元（其中305844元自2017年6月26日至2018年12月20日止按月利率2%计算为109084.36元，1000000元自2017年7月3日起至2018年12月20日止按月利率2%计算为351333.33元）；3.判令联邦公司支付鉴定费53350元。 原审法院认定事实：2017年6月26日，汪忠于、刘忠俊（买受人）与联邦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201700021272），约定汪忠于、刘忠俊购买由联邦公司开发建设的位于宣城市宣州区，该商品房的用途为商业，建筑面积为404.97平方米，总房款为2105844元。汪忠于、刘忠俊于合同签订当日支付联邦公司购房款305844元，联邦公司于该日将案涉房屋交付给汪忠于、刘忠俊使用。同日，联邦公司（甲方）与汪忠于、刘忠俊（乙方）签订《还款协议》一份，主要内容为：“乙方向甲方购买联邦物流大市场1-3＃商业16号商铺，共计404.97㎡，并于2017年6月26日签订了《商品房买卖合同》，合同总价款2105844元。乙方截止2017年6月26日已付购房款305844元，乙方尚欠购房款1800000元。乙方因自身资金困难，不能一次性向甲方支付该笔购房款，故向甲方提出欠款要求。为此，经甲、乙双方协商一致，特订立如下协议，供双方共同遵守。一、乙方确认尚欠甲方购房款1800000元。二、乙方承诺，上述所欠购房款1800000元，具体还款日期、金额为2017年7月2日前付款1000000元，2018年6月30日前付款800000元。如乙方在上述约定期限内还清欠款的，则乙方按实际欠款额的月利率0.5%的标准向甲方支付利息；如乙方未能在上述任一约定期限内向甲方归还欠款的，则乙方须按实际欠款额的月利率2%的标准向甲方支付利息。（注：其中800000元乙方在2017年9月30日前付清不计利息）同时甲方有权单方面解除甲乙双方于2017年6月26日签订的购买联邦物流大市场1-3＃商业16号商铺的《商品房买卖合同》、收回房屋，乙方须向甲方支付按房屋实际购买总价款的20%的违约金，甲方按乙方实际购买价向乙方退回购房款。……”。2017年7月3日，汪忠于、刘忠俊支付了联邦公司购房款1000000元。2017年8月31日，汪忠于、刘忠俊向联邦公司发送《关于要求尽快完成房屋质量维修的函》，该函的内容为“宣城市联邦投资有限公司：我是贵公司开发的1＃楼16室业主，2017年6月27日与贵公司签订了宣城市商品房销售合同网上登记备案，购买该房屋后便开始对室内进行装饰，在装饰施工过程中陆续发现该房屋存在一系列质量问题：1、屋面大面积渗水；2、一至三层室内墙面粉刷层大面积起皮、脱落；3、玻璃幕墙严重渗漏；4、消防通道上部三层室内墙体多处开裂，此处屋面十字梁两侧有数道贯穿裂缝。上述质量问题我们已多次与贵公司反映、交涉，贵司承诺在8月底对上述质量问题全部维修结束，并确保维修后的房屋质量达到合格标准。时至今日，维修迟迟没有结束，现已严重影响了我们对房屋装饰施工的开展，严重影响了我们入住房屋的时间。为此我们强烈再次要求贵司：1、对该房屋所有质量问题必须在一周内（即9月7日）维修结束，维修后的质量必须达到合格标准（经买卖双方验收确认）；2、对消防通道上部三层屋面十字梁出现的结构裂缝，必须经有资质的专业检测机构检测，并出具检测报告，确认结构无质量问题，使我们放心。以上问题今特此函告，请你公司按双方约定尽快解决，尽量减少我们对房屋使用的影响和经济损失”。2017年9月15日，汪忠于、刘忠俊再次向联邦公司发送《关于再次要求尽快完成房屋质量维修的函》，该函的内容为“宣城市联邦投资有限公司：我是贵公司开发的1＃楼16室业主，于2017年8月31日通过邮件快递向贵公司送达了《关于要求尽快完成房屋质量维修的函》，要求贵公司在1周内即9月7日对16室房屋完成所有质量维修工作。现半个月过去了，时至今日仅完成屋面渗水的维修，其他几项质量问题维修迟迟没有开始，现已严重影响了我们对房屋装饰施工的开展，严重影响了我们入住房屋的时间。为此我们再次强烈要求贵司：1、对该房屋所有质量问题必须在一周内（即9月23日） 维修结束，维修后的质量必须达到合格标准（经买卖双方验收确认）；2、对消防通道上部三层屋面十字梁出现的数十条结构裂缝，必须经有资质的专业检测机构检测，并出具检测报告，确认结构无质量问题，使我们放心；3、保留由于房屋质量问题，延迟我使用房屋时间所造成一定经济损失的追诉权力。以上问题今特此再次函告，清贵公司高度重视，尽快解决，尽量减少我们对房屋使用的影响和经济损失”。上述两份函作出后，汪忠于、刘忠俊分别通过EMS将函邮寄送达给了给联邦公司，联邦公司收到函后即安排人员对汪忠于、刘忠俊反映的问题进行维修。2018年11月12日，联邦公司诉至一审法院请求判如所请；同年12月19日汪忠于、刘忠俊提起反诉请求。2019年4月26日，根据汪忠于、刘忠俊的申请，一审法院委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站对案涉房屋是否存在主体结构质量问题或严重影响房屋正常居住使用质量问题及问题成因进行鉴定。2019年10月5日，安徽省建筑工程质量第二监督检测站作出《检测（鉴定）报告》（报告编号：19J1SJ-JQ-00081），鉴定意见为：“1.钻芯法抽检三层顶（1/3）/C～E轴梁混凝土抗压强度推定值为16.1MPa，未达到设计强度等级（C25）要求。2.抽检梁构建箍筋间距除6处偏大，超出规范允许偏差要求外，其他4处满足规范允许偏差要求；抽检梁构件截面尺寸满足设计要求，抽检梁底主筋不符合设计要求。3.抽检三层顶3～4/C～E轴范围内梁箍筋保护层厚度实测值在6mm～56mm之间。4.抽检现浇板正弯钜钢筋间距实测平均值满足设计要求；被测板底排纵向受力钢筋保护层厚度平均值在（14～28）mm之间。5.被测现浇板板底钢筋存在锈胀现象，耐久性不符合规范要求。6.经结构验算：三层顶3～4/C～E轴范围内梁、板承载能力不符合规范要求；混凝土强度实测值不符合规范构造要求。7.被测三层顶3～4/C～E轴范围内被测梁裂缝主要系结构受力引起，与混凝土强度偏低有关。8.被测三层顶3～4/C～E轴范围内梁、板构件须进行有效处理，建议由有资质的单位根据本站报告提出具体处理方案”。汪忠于、刘忠俊为上述鉴定支付鉴定费50000元。2019年11月5日，根据汪忠于、刘忠俊的申请，一审法院委托安徽中恒房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋1-3层的装饰装修现有价值进行鉴定。2020年11月10日，安徽中恒房地产土地资产评估有限公司作出《评估报告书》，该报告书以2020年11月2日作为评估基准日，评估结论为：委托评估资产的财产市场价值为409216.08元。汪忠于、刘忠俊为上述鉴定支付了鉴定费3200元。一审另查明，2018年10月1日，中国人民银行公布的1-3年期金融机构人民币贷款基准年利率为4.75%。 一审法院认为，联邦公司与汪忠于、刘忠俊签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，合法有效，对双方均具有法律拘束力。关于汪忠于、刘忠俊主张的解除《商品房买卖合同》的问题。汪忠于、刘忠俊收到案涉房屋在装修过程中发现房屋存在屋面渗水、一至三层室内墙面粉刷层大面积起皮脱落、玻璃幕墙渗漏、消防通道上部三层室内墙体多处开裂及该屋面十字梁两侧有数道贯穿裂缝等质量问题，并向联邦公司两次发函要求联邦公司予以维修，联邦公司收到汪、刘二人发函后当即安排人员进行维修，但所发现的问题并未得到解决，鉴定结论亦说明了房屋质量问题的严重性。经委托鉴定单位对案涉房屋是否存在主体结构质量问题或严重影响房屋正常居住使用质量问题及问题成因进行鉴定，根据鉴定结论意见，确认案涉房屋三层顶（1／3）／Ｃ～Ｅ轴梁混凝土抗压强度未达到设计强度等级要求，该层顶3～4／Ｃ～Ｅ轴范围内梁、板承载能力不符合规范要求，混凝土强度实测值不符合规范构造要求。因上述轴梁是房屋主体结构的组成部分，现鉴定结果为三层顶3～4／Ｃ～Ｅ轴范围内梁、板承载能力不符合规范要求，混凝土强度实测值不符合规范构造要求，应认定该房屋主体结构存在质量问题，上述情形属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定的“房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格”的情形，在此情况下，汪忠于、刘忠俊有权要求解除双方签订的商品房买卖合同，现汪忠于、刘忠俊要求解除其与联邦公司签订的《商品房买卖合同》，于法有据，应予支持。关于联邦公司要求汪忠于、刘忠俊支付购房欠款和利息以及汪忠于、刘忠俊要求联邦公司退还购房款并赔偿损失的问题。因房屋质量问题致使商品房买卖合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故联邦公司要求汪忠于、刘忠俊支付购房欠款和利息，缺乏法律依据，不予支持。联邦公司应向汪忠于、刘忠俊退还购房款并赔偿损失，汪忠于、刘忠俊要求联邦公司退还购房款1305844元，予以支持。经鉴定案涉房屋装饰装修的现有价值为409216.08元，汪忠于、刘忠俊要求联邦公司赔偿其装饰装修损失409216.08元，予以支持。汪忠于、刘忠俊要求联邦公司支付其已付购房款的利息损失，符合法律规定，予以支持。关于利息，应按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，经核算，截止至2018年12月20日的利息为91365.7元（305844元自2017年6月26日起按年利率4.75%计算至2018年12月20日止为305844元×543天÷365天×4.75%＝21612.28元，1000000元自2017年7月3日起按年利率4.75%计算至2018年12月20日止为1000000元×536天÷365天×4.75%＝69753.42元，合计91365.7元），汪忠于、刘忠俊诉请超出部分，依法不予支持。关于汪忠于、刘忠俊主张的鉴定费合计53200元，该两笔鉴定费用确属汪忠于、刘忠俊主张权利必须产生的费用且与其主张权利的鉴定目的相符合，系汪忠于、刘忠俊的合理损失，应由联邦公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）宣城市联邦投资有限公司与被告（反诉原告）汪忠于、刘忠俊于2017年6月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201700021272）；二、原告（反诉被告）宣城市联邦投资有限公司于判决生效之日起三十日内退还被告（反诉原告）汪忠于、刘忠俊购房款1305844元；三、原告（反诉被告）宣城市联邦投资有限公司于判决生效之日起三十日内赔偿被告（反诉原告）汪忠于、刘忠俊利息损失91365.7元及装饰装修损失409216.08元，合计500581.78元；四、原告（反诉被告）宣城市联邦投资有限公司于判决生效之日起三十日内给付被告（反诉原告）汪忠于、刘忠俊鉴定费合计53200元；五、被告（反诉原告）汪忠于、刘忠俊于判决生效之日起三十日内返还原告（反诉被告）宣城市联邦投资有限公司坐落于宣城市宣州区；六、驳回原告（反诉被告）宣城市联邦投资有限公司的诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）汪忠于、刘忠俊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费14380元，反诉受理费12315.3元（汪忠于、刘忠俊预交12554元，多余部分予以退还），合计26695.3元，由联邦公司负担24655.3元，汪忠于、刘忠俊负担2040元。 二审中，当事人未提举新证据。针对联邦公司提出的案涉《鉴定（检测）报告》相关问题，本院向出具报告的安徽省建筑工程质量第二监督检测站进行核实，该监测站和安徽省建筑科学研究设计院共同出具一份《情况说明》，载明：安徽省建筑工程质量第二监督检测站系安徽省建筑科学研究设计院全资子公司，工作人员职称评定由安徽省建筑科学研究设计院统一办理，岗位资格单位为安徽省建筑工程质量第二监督检测站。安徽省建筑工程质量第二监督检测站向本院提供了三名鉴定人员的岗位证书，本院在联邦公司在场的情况下对主检人王大专进行电话询问，其陈述称，案涉《鉴定（检测）报告》系依据委托内容进行鉴定，如其中三层顶3-4/C-E轴梁混凝土抗压、梁板承载能力等系主体结构缺陷范畴；其后，书面回复称，未查询到鉴定人员应否均需到场检测勘察的相关规定。 本院认为，案争焦点问题之一为案涉房屋存在的质量问题是否属于房屋主体结构的质量问题，汪忠于、刘忠俊是否享有法定合同解除权。案涉房屋是否存在结构缺陷问题业经鉴定，案涉《鉴定（检测）报告》应作为本案定案依据。其一，案涉报告系一审法院依法委托具备房屋质量鉴定的机构出具，该鉴定机构对相关鉴定人员资格等问题亦补充书面材料，相关鉴定人员具有相应鉴定资质。其二，《司法鉴定程序通则》规定现场提取鉴定材料，要求二名鉴定机构的工作人员到场，但无所有鉴定人员均需到场勘察现场的规定内容，案涉房屋质量鉴定程序不违反法律规定。其三，案涉房屋为框架结构，房屋主体结构质量包括混凝土、砂浆、砌体强度、钢筋保护层厚度、混凝土预制构结构性能等，鉴定机构围绕案涉房屋是否存在主体质量问题及形成原因等委托事项出具了案涉鉴定意见，并明确案涉房屋存在三层顶（1/3）/C～E轴梁混凝土抗压强度未达到设计强度等级要求，部分梁构建箍筋间距超出规范允许偏差要求，梁底主筋不符合设计要求，现浇板板底钢筋耐久性不符合规范要求，以及三层顶3～4/C～E轴范围内梁、板承载能力不符合规范要求，混凝土强度实测值不符合规范构造要求等方面问题。据此，原判决认定案涉房屋存在主体结构质量问题并未不当，且该质量问题与汪忠于、刘忠俊的装修使用等无涉，汪忠于、刘忠俊主张解除房屋买卖合同，具有事实根据和法律依据。联邦公司主张基于继续履行合同要求汪忠于、刘忠俊支付剩余购房款及承担相应利息，本院不予支持。 案争焦点问题之二为汪忠于、刘忠俊主张的房屋装修损失及鉴定产生的费用应否支持问题。依据相关法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，联邦公司交付房屋后，汪忠于、刘忠俊为使用功能需要对房屋进行装饰装修的事实清楚，其主张装修费损失，于法有据。关于装修费损失已在一审中经法院委托评估鉴定，案涉《评估报告书》程序合法、方法科学、内容真实，原判决据此认定其装修费损失并无不当。联邦公司以汪忠于、刘忠俊未提供购买材料票据、装饰装修合同等原始资料否定该评估报告的效力，其理由不能成立。另，案涉纠纷系因房屋质量问题所引起，房屋质量问题及装修费损失的鉴定费，依法亦应由联邦公司承担。 案争焦点问题之三案涉房屋的施工单位鲁班公司是否为本案的必要诉讼参加人。本案系房屋买卖合同引起的纠纷，合同的双方当事人为出卖人联邦公司与买受人汪忠于、刘忠俊，该二者之间争议在于上述合同的权利义务内容。鲁班公司与联邦公司之间系建设工程施工合同关系，与本案法律关系性质不同，该二者之间如有争议，可另行解决。联邦公司要求追加鲁邦公司为本案第三人，原判决未予采纳并无不妥。 综上，联邦公司的上诉请求不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35917元，由上诉人宣城市联邦投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈前香 审判员  程 瑛 审判员  包 娟 二〇二一年四月二十七日 法官助理王连杰 书记员肖忞 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……