黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终2102号上诉人（原审被告）：段长波，男，1960年5月27日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被上诉人(原审原告)：哈尔滨市阿城华安物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市阿城区和平街光华小区**楼**8门。法定代表人：徐晶美，总经理。上诉人段长波因与被上诉人哈尔滨市阿城华安物业管理有限公司（以下简称华安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市阿城区人民法院（2020）黑0112民初2696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。段长波上诉请求：撤销哈尔滨市阿城区人民法院（2020）黑0112民初2696号民事判决，依法予以改判。事实和理由：一审法院基于段长波与华安物业公司所签订《临时业主公约》、《装修管理协议》和《物业管理服务合同》的内容，判令段长波对相应的物业管理服务费进行足额支付。一审法院忽视了华安物业公司存在违约行为，其判决排除了华安物业公司一方的责任，明显有损于段长波一方的合法权益。华安物业公司违约行为主要有以下两个方面：1.阿××××甸镇新乡嘉园小区17-2号商铺、173号商铺门前道路始终未铺设水泥路面。自2015年3月办理入户伊始，段长波依约按时足额交纳物业费。期间，段长波多次就商铺门前道路何时能够铺装问题向华安物业公司进行反映，每次华安物业公司都称商铺门前道路很快就能铺装。但自2015年办理进户至今已经过5年多时间,所有商铺门前始终未铺设水泥路面。2.所有的商铺门前绿化、灯光等小区公共设施未装设。商铺门前道路始终未铺设，已严重影响段长波对商铺的使用及收益。在此情形下,华安物业公司依然要求段长波交纳全额物业管理费用，明显违背公平原则。段长波向华安物业公司足额交纳了2015年3月至2018年3月总共3年的物业管理费用，共计12,372元。而非一审法院认定的上诉人只缴纳2015年至2017年的物业管理费。综上所述，请二审法院在查明事实的基础上予以改判。华安物业公司辩称，关于业主提到的道路问题，不属于物业公司维修、管理范围，应属于开发商或者是新乡村建设。华安物业公司对此道路一直在清理打扫，该道路属于小区外公共道路。垃圾清扫都是有固定的时间、地点，因为业主倾倒垃圾也存在不文明现象，华安物业公司按照固定的时间每天两趟去打扫。华安物业公司向一审法院起诉请求：段长波给付华安物业公司2017年3月至2021年3月物业管理费16,497元。一审法院认定事实：段长波系阿××××甸镇新乡嘉园小区的17-2门（127．66㎡），17-3门（216．02㎡）业主。2015年3月12日，华安物业公司与段长波签订了《临时业主公约》《装修管理协议》《物业管理服务合同》。临时业主公约和物业管理服务合同主要约定：华安物业公司为段长波位于阿××××甸镇新乡嘉园小区的房屋提供物业管理服务，物业管理服务费的收费标准，住宅0．8元／月／㎡，商服1．0元／月／㎡，车库0.8元／月／㎡。协议签订后华安物业公司依约为段长波提供物业管理服务，段长波缴纳了2015年3月至2017年3月的物业管理费，自2017年3月起至2021年3月的物业管理费未缴纳，共计16,497元。华安物业公司对其催缴，段长波以其所有的房屋门前未修道为由，拒不缴纳物业管理费，故华安物业公司诉至法院，请求判令段长波给付2017年3月至2021年3月物业管理费16,497元；请求判令段长波按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止。审理中，华安物业公司放弃滞纳金的诉讼请求。华安物业公司分别于2017年6月7日，2019年12月23日，通过招标取得阿××××甸镇新乡村民委员会的新乡嘉园小区物业管理项目，华安物业公司与哈尔滨市阿××××甸镇新乡村委会签订《前期物业服务合同》，服务期限至2022年12月7日止。一审法院认为，华安物业公司系取得物业服务资质的物业服务公司，段长波与华安物业公司签订的《临时业主公约》《装修管理协议》《物业管理服务合同》，内容不违反法律规定，合法有效。华安物业公司已经按合同约定为段长波提供了多年物业服务，段长波未按合同约定按期交纳物业管理费，已经构成违约，应承担相应的违约责任。华安物业公司请求段长波交纳拖欠的物业管理费16,497元的诉讼请求，没有超出物业管理服务合同的约定，物业公司提交的证据充分。段长波以其购买的房屋门前没有修路为由拒绝交纳物业费的抗辩理由无理，不予采信。综上所述，华安物业公司的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：段长波于判决生效后给付华安物业公司物业管理费16,497元（自2017年3月1日至2021年3月1日）。案件受理费106元，由段长波负担，于判决生效后立即给付华安物业公司。二审中，华安物业公司向本院提交照片打印件一组并当庭出示照片原始载体，该组证据能够证实华安物业公司在2021年4月份连续多日对小区内垃圾及小区外道路进行清扫的事实，对证据予以采信。另认定，段长波主张其已经交纳了2017-2018年度物业服务费4124元，华安物业公司对此表示认可并主张段长波给付2018年3月11日至2021年3月10日两户物业费合计12,373元。本院对一审法院查明的除上述事实之外的相关事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。参照中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定，华安物业公司与哈尔滨市阿××××甸镇新乡村村民委员会签订《前期物业服务合同》不违反法律规定，华安物业公司不属于违规入驻小区。华安物业公司与段长波签订的《临时业主公约》、《物业管理服务合同》均系真实意思表示，系合法有效的合同，对物业服务企业和段长波具有约束力，双方应按该协议约定履行合同义务。华安物业公司诉请的物业费标准不超过《哈尔滨市物业服务收费管理办法》规定的范围，且段长波已按合同约定交纳了2018年3月之前的物业费，故段长波主张华安物业公司无权收取物业费及物业费过高的主张不成立，不予支持。业主与物业服务企业应建立良性循环关系，物业公司对业主提出的意见和服务瑕疵应当及时整改，业主应当按照小区同标准交纳物业服务费。本案中，段长波提供的照片等证据虽能证明华安物业公司提供服务期间，该小区内部分公共区域环境脏乱等情形，但段长波举示的证据不足以证明物业管理瑕疵长期存在。依据现有证据可以认定，华安物业公司按照协议约定履行了公共配套服务的主要义务，能够保障小区业主的正常居住、生活。段长波提出的小区外道路修建等问题，不属于物业服务企业的服务范围，不能因此成为段长波拒交物业费的理由。无论按照法律规定还是合同约定，华安物业公司作为物业服务企业其针对的服务主体是小区全体业主，其服务的范围针对小区共有设施、公共区域。现有证据不足以证明华安物业公司未按约定履行合同义务，且长期怠于服务造成小区整体环境、公共秩序等方面严重恶化，从而影响或损害小区业主对物业使用的重大瑕疵，故段长波主张减免物业费的上诉理由不成立，且对已经依约交纳物业费的业主亦构成不公平。另外，华安物业公司已放弃要求段长波给付滞纳金的诉请，故双方权利义务已趋于合理。根据二审出现的新事实，本院对段长波应交纳的物业服务费的数额予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销哈尔滨市阿城区人民法院（2020）黑0112民初2696号民事判决；二、段长波于本判决生效后立即给付哈尔滨市阿城华安物业管理有限公司2018年3月11日至2021年3月10日期间的物业管理费12,373元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费212元，由上诉人段长波负担150元，由被上诉人哈尔滨市阿城华安物业管理有限公司负担62元。本判决为终审判决。审判长 赵丹晖审判员尹红杰审判员侯守东（）二〇二一年四月二十一日法官助理杜鹏飞书记员李迪