内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2021）内05民终1031号上诉人（原审被告）：扎鲁特旗同城房产中介有限公司，住所地：内蒙古自治区通辽市。法定代表人：李彩飞，职务：经理。委托诉讼代理人：邵立红，内蒙古兴君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋丽艳，女，1980年7月18日出生，汉族，个体户，现住内蒙古自治区通辽市。原审第三人：王菲，女，1987年1月22日出生，汉族，个体户，现住内蒙古自治区通辽市。上诉人扎鲁特旗同城房产中介有限公司（以下简称同城公司）因与被上诉人宋丽艳、原审第三人王菲合同纠纷一案，不服内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院（2020）内0526民初4772号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。同城公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案基本事实是按照贷款购房办理程序，在签订房屋买卖合同前第一步：上诉人公司员工马成与被上诉人沟通询问其征信是否有问题，是否办理过贷款和信用卡，被上诉人均告知没有办理过，被上诉人在三方签订《房屋买卖合同书中》中买方应具备办理贷款的审批条件处签字捺印确认，符合办理条件。第二步：双方签订房屋买卖合同，交付定金。第三步：上诉人一方开始整理办理贷款的具体材料提交到银行（包括贷款一方个人征信报告、工作证明、银行流水）开始办理贷款。而此时上诉人为被上诉人提供的征信报告显示办理过信用卡并且发生过逾期，不能办理银行贷款，导致双方的合同不能继续履行。二、一审法院事实认定错误。从双方的微信聊天记录及卖方（第三人）的证言中上诉人对被上诉人进行调查时询问是否办理过贷款和信用卡，询问征信是否有问题，如果没有办理过就可以办理购房贷款，另外三方签订《房屋买卖合同书》中显示上诉人提示过其保证符合贷款的审批条件，如果不符合条件就必须以现金的形式支付除首付款外的购房款，在此被上诉人签字摁印。个人征信报告检验是贷款方即被上诉人的责任，被上诉人不能将自己没有查验好个人征信的责任归结为上诉人一方。因当事人未如实告知导致合同解除，退还服务费，另外还需要对未提供真实信息的当事人给予赔偿，明显加重上诉人的责任，违背公平原则。补充上诉意见，上诉人已经履行了告知及提醒注意义务，在三方签订的买卖合同第五条第三项下被上诉人签字捺印，结合上诉人与被上诉人聊天记录，被上诉人认可在交付定金时向其询问故是否办理过贷款，征信记录有无逾期，有无办理过信用卡，由此可以推出上诉人已经就征信问题向被上诉人明确告知，只是因适逢周日没有打征信报告，不能将此归责于上诉人，不应由上诉人承担被上诉人的损失，被上诉人也应全额支付中介费。宋丽艳、王菲未提交答辩意见。宋丽艳向一审法院起诉请求：一、要求解除2020年11月1日三方签订的《房屋买卖合同书》；二、要求被告退还中介费5400元；三、要求被告赔偿因中介服务瑕疵给原告造成定金损失10000元；四、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2020年10月13日，原告宋丽艳欲购房产，遂向被告同城公司咨询购房事宜。2020年11月1日，宋丽艳（乙方）与王菲（甲方）及同城公司（丙方）签订《房屋买卖合同书》一份，约定甲方将坐落于××旗的房产出售给乙方，该房屋面积为86.8平方米，房屋总价款27300元；乙方向甲方支付购房定金1万元，于2020年11月6日前向甲方支付购房首付款43000元，合同第十条关于居间服务费的约定，期中第2项约定居间服务为丙方根据乙方需求，提供贷款办理服务，带乙方实地查看房源、不促成交易提供商谈机会，提醒房屋所在地房屋交易程序，提供合同初稿，最终签订《房屋买卖合同》。合同还具体约定了其他事项。同时，宋丽艳（乙方）与王菲（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定付款方式为贷款购买，分为两次付款，前期先交首付，后期办理贷款支付尾款。合同还具体约定了其他事项。协议签订后，宋丽艳向同城公司交纳中介费5400元，同城公司出具收据一份。宋丽艳向王菲交付购房定金1万元，王菲出具购房定金收据一份。根据同城公司要求宋丽艳办理了中国银行卡，并将需要交纳的购房首付款资金存入于其名下的中国银行卡账户内。后宋丽艳打印了个人征信报告，因其征信存在问题，不能办理购房贷款。因宋丽艳无法办理购房贷款，原、被告产生争议且协商无果。一审法院认为，原告宋丽艳与被告同城公司及第三人王菲签订的《房屋买卖合同书》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同如实履行义务，现因原告宋丽艳征信问题无法办理银行贷款导致合同无法继续履行，原告主张解除合同，被告及第三人对此未提出异议，故予以支持；依据《房屋买卖合同书》的约定，宋丽艳与同城公司存在居间合同与委托合同两种法律关系。同城公司提供媒介服务，促成买卖双方签订合同，形成居间合同关系；在交易过程中，同城公司为购房者提供办理购房贷款等相关事项，双方形成委托合同关系。同城公司应当为促成实现宋丽艳的委托事宜及实现购房的合同目的提供相应居间和代理服务，并积极履行调查和告知义务。本案宋丽艳的个人征信存在瑕疵，存在被不能办理购房贷款的可能。同城公司作为提供房屋买卖居间服务的专业机构，在就宋丽艳能否办理银行贷款调查时应尽到谨慎注意义务，并将该调查结果如实全面地告知委托人宋丽艳，并提示相关风险，但同城公司既未提供充分证据证明其已经尽到积极调查义务，亦未对可以无法办理购房贷款的风险进行明确提示，存在过失，导致委托人宋丽艳签订了案涉合同，并支付居间费5400元和支付购房定金1万元的损失，同城公司对该损失应依法承担赔偿责任。由于宋丽艳对于自己能否办理购房银行贷款亦负有一定的审查注意义务，结合合同履行情况、当事人过错程序等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定由同城公司向宋丽艳按照损失总额的70%承担赔偿责任，剩余损失由宋丽艳自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百零六条、第四百二十五条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定判决：一、解除原告宋丽艳与被告扎鲁特旗同城房产中介有限公司、第三人王菲于2020年11月1日签订的《房屋买卖合同书》；二、被告扎鲁特旗同城房产中介有限公司于本判决生效后立即返还原告宋丽艳中介费3780元，并赔偿原告宋丽艳损失7000元，以上合计10780元；三、驳回原告宋丽艳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取93元，由原告宋丽艳负担28元，被告扎鲁特旗同城房产中介有限公司负担65元。二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，中介机构为买房人提供居间服务及委托办理贷款服务，买房人向中介机构支付居间服务费用，目的是促成房屋贷款办理及房屋买卖交易成功。在房屋交易中，买卖双方同意以贷款方式支付购房款，中介机构基于促进交易成功的居间服务目的以及提供贷款服务的合同要求，应对买房人是否具备贷款条件尽到提醒义务和审慎注意义务。而上诉人所述的办理贷款过程是将被上诉人申请征信报告作为买房人支付定金和签订房屋买卖合同之后的流程，为房屋交易因贷款不能而失败带来风险和隐患。作为一般买房人在未申请征信报告的情况下，对于自己是否具备贷款条件并不能做到完全知情，上诉人在未提醒被上诉人查验征信情况的前提下，要求被上诉人根据自己的认知确定是否具备贷款办理条件以及在合同中保证具备能通过贷款审批的条件，违背客观实际，亦不能以此认定上诉人对被上诉人就是否具备贷款条件尽到提醒义务和审慎注意义务。故上诉人应对被上诉人因贷款不能致合同解除产生的损失承担赔偿责任。被上诉人按照上诉人提供的交易流程购买房屋，对于自己征信情况存在错误认识而未能及时查验，对其受到的损失亦应承担一定责任。原审法院综合本案证据及当事人陈述认定由上诉人承担70%的责任，被上诉人自行承担30%的责任，责任比例划分并无不当。综上，同城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费186.00元，由上诉人扎鲁特旗同城房产中介有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 雷审判员 白 丽审判员 董明华二〇二一年四月二十日法官助理 乌日乐书记员 李同亮