四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0114民初1246号 原告：成都市佳乐房地产开发有限公司，住所地成都市新都区三河大道**。 法定代表人：王**，董事长。 委托诉讼代理人：王维新，四川发现律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍陈凯，四川发现律师事务所律师。 被告：余浪，男，1988年7月24日出生，汉族，住四川省邻水县。 原告成都市佳乐房地产开发有限公司（以下简称佳乐公司）与被告余浪商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日受理后，依法适用简易程序于2021年3月24日公开开庭进行审理，佳乐公司的委托诉讼代理人伍陈凯到庭参加诉讼，余浪经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳乐公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2016年9月19日签订的由余浪购买佳乐公司开发建设的位于成都市新都区××街道××广场××幢××单元××层××号的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2.余浪配合佳乐公司至新都区不动产登记中心办理案涉房屋合同签约备案注销登记手续（合同签约备案号:3××2），若余浪在判决生效后3日内拒不配合办理备案注销登记，佳乐公司有权单独申请合同签约备案注销登记；3.余浪向佳乐公司支付逾期配合办理合同签约备案注销手续违约金，自合同解除日第十日起至合同签约备案注销登记止，按房屋总价款444052元为基数，每日万分之八计算违约金；4.余浪向佳乐公司支付佳乐公司代余浪偿还中国建设银行股份有限公司成都铁道支行借款本息，共计314200.55元；5.余浪向佳乐公司支付解除合同违约金88810.4元；6.余浪立即腾退位于成都市新都区××街道××广场××幢××单元××层××号的房星，并恢复至交付时原状；逾期腾退的应自合同解除后第31日起向佳乐公司按每日1000元支付房屋使用费至实际腾退完毕止；7.余浪向佳乐公司支付房屋使用费，自2018年5月27日起至合同解除日止，按照每日500元计算房屋使用费;8.余浪向佳乐公司支付律师费23368元；9.以上款项从佳乐公司已收取余浪购房款中扣除，不足部分由余浪另行支付;10.本案全部诉讼费用（案件受理费、保全费、担保费、公告费等）由余浪承担。事实与理由：双方于2016年9月19日签订了由余浪购买佳乐公司开发建设的位于成都市新都区××街道××广场××幢××单元××层××号的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，由余浪采取向中国建设银行股份有限公司成都铁道支行（以下简称建行成都铁道支行）申请贷款方式支付除首付款外剩余购房款，佳乐公司对该笔借款承担担保责任。后因余浪逾期归还银行贷款，致使银行要求提前收回全部借款本息，佳乐公司按银行要求于2020年12月30日履行了担保代偿义务，代余浪偿还了全部借款本息，依据买卖合同约定，佳乐公司有权行使合同解除权，并要求余浪承担违约金，佳乐公司为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。 余浪未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，2016年9月19日，佳乐公司与余浪签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，该合同于2016年10月14日签约备案（签约备案号为3××2）。合同约定余浪购买佳乐公司开发的位于新都区××街道××街××号××广场××幢××单元××层××号房屋，商品房预售许可证号为：2058，房屋总价款为444052元，余浪采取贷款方式付款，于2016年9月19日前支付首期房价款94052元，余款350000元向银行借款支付。案涉补充协议第十一条第2款载明：“......如非因出卖人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款20%的违约金。”，第十二条对合同解除及违约责任的补充约定载明“2、无论何种原因导致合同及本补充协议解除的（1）买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内或达成的约定日期内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕合同解除及网签合同备案注销手续及该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议，提供相应资料、到房地产主管部门办理合同备案注销手续等。如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理注销手续，买受人应按日支付合同总房款万分之八的惩罚性违约金。（2）如果合同解除时，该商品房已交付买受人，则：1）买受人应在合同解除通知送达后30日内腾空该商品房，买受人逾期腾房的，每逾期一天，还应按每天1000元的标准向出卖人支出房屋使用费......3）买受人应自收房日起至合同解除日期间，按照每日500元的标准支付房屋使用费。......3、出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后30日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用（包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息（如有）、出卖人为签订及解除合同而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及出卖人其他损失等）后的余额（如有）无息返还买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利。”。双方合同中还对送达地址进行了约定。 合同签订后，余浪通过向建行成都铁道支行贷款方式支付了剩余购房款350000元。2018年5月27日余浪领取了案涉房屋钥匙等物品，接收房屋并进行装修。 2020年10月12日建行成都铁道支行向佳乐公司发出《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，2021年1月5日建行成都铁道支行向佳乐公司出具了《代偿证明》，证明余浪贷款350000元，因逾期还款，该行宣布贷款提前到期并解除借款合同，佳乐公司已代偿本息合计314200.55元。 佳乐公司与四川发现律师事务所签订《民事案件委托代理合同》委托该所代理其与余浪商品房预售合同纠纷一案，支付律师代理费23368元。 本院所确认的上述事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》、《按揭贷款业务合作协议》、《个人住房/商业用房借款业务协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、佳乐国际城三期二批次业主家庭成员登记表、佳乐国际城三期二批次业主领用物品登记表、佳乐国际城三期装修申请表、中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书、建行成都铁道支行作出的余浪拖欠情况及我行收款信息、网上银行电子回单、中国建设银行个人贷款对账单、代偿证明、《民事案件委托代理合同》、四川增值税专用发票、上海浦东发展银行电子回单、商品房买卖合同摘要等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，佳乐公司与余浪签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”，因余浪逾期还贷，造成佳乐公司承担担保责任，根据双方合同约定，佳乐公司享有合同解除权。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”，根据双方合同关于送达地址约定，本院已将民事起诉状进行了送达，2021年3月4日因无法送达退回，余浪应承担相应法律后果，故对该日解除合同的效力予以确认。 关于案涉合同解除后的处理，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”，故佳乐公司主张余浪配合办理案涉合同签约备案注销登记手续，本院予以支持，同时余浪应将案涉房屋恢复原状并予以返还。对于佳乐公司代偿的借款本息314200.55元，根据《中华人民共和国民法典》第七百条“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。”规定，佳乐公司有权追偿。关于违约金，双方约定代偿贷款后解除合同违约金为总房款20%，佳乐公司主张88810.4元，本院予以支持。鉴于本院已支持违约金，对判决生效后余浪如逾期配合办理合同签约备案注销手续及支付逾期腾退房屋使用费，《最高人民法院关于适用的解释》第五百零七条规定“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行非金钱给付义务的，无论是否已给申请执行人造成损失，都应当支付迟延履行金。已经造成损失的，双倍补偿申请执行人已经受到的损失；没有造成损失的，迟延履行金可以由人民法院根据具体案件情况决定。”，故余浪如存在逾期的情况，可通过主张迟延履行金方式解决，故对佳乐公司主张逾期腾退房屋使用费、逾期办理签约备案注销手续违约金不予支持。关于佳乐公司主张的房屋使用费，鉴于本院已支持违约金，且佳乐公司已收取全部购房款，在此情形下由买受人承担支付房屋使用费明显不公平，本院对此主张不予支持。关于律师费，双方合同约定解除合同后应由违约方承担律师费，故本院予以支持。以上予以支持的款项根据合同约定及法律规定，佳乐公司有权从已收取的购房款中扣除。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第七百条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认成都市佳乐房地产开发有限公司与余浪签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》于2021年3月4日解除； 二、余浪在本判决发生法律效力之日起十日内协助成都市佳乐房地产开发有限公司办理注销位于成都市新都区××街道××街××号××广场××幢××单元××层××号商品房的买卖合同备案登记手续（签约备案号为3××2）。如余浪在上述期限未予配合，成都市佳乐房地产开发有限公司有权单方申请该合同签约备案注销登记； 三、余浪在本判决发生法律效力之日起三十日内将位于成都市新都区××街道××街××号××广场××幢××单元××层××号商品房恢复至交付时原状并向成都市佳乐房地产开发有限公司腾退； 四、余浪在本判决发生法律效力之日起七日内向成都市佳乐房地产开发有限公司支付代偿款项314200.55元、违约金88810.4元及律师费23368元。上述款项，成都市佳乐房地产开发有限公司从应退余浪的购房款444052元中扣除； 五、驳回成都市佳乐房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4547.84元（已因适用简易程序减半收取）由余浪负担4247.84元，由成都市佳乐房地产开发有限公司负担300元；保全费2651.89元，由余浪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  蒋建军 二〇二一年四月二十日 书记员  刘冬梅