湖南省汝城县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1026民初312号 原告：郴州市龙腾房地产开发有限公司，住所地湖南省汝城县卢阳镇（原城关镇）环城西路。 法定代表人：谭合平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龙国平，湖南扬法律师事务所律师。 被告：胡未发，男，1971年5月10日出生，汉族，住湖南省汝城县。 被告：郭瑞芝，女，1984年4月7日出生，汉族，住湖南省浏阳市。 原告郴州市龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾房地产公司）与被告胡未发、郭瑞芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，并于2021年3月5日公开开庭进行了审理。原告郴州市龙腾房地产开发有限公司的委托诉讼代理人龙国平及被告胡未发、郭瑞芝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙腾房地产公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告已支付的5万元定金归原告所有，并向原告支付违约金63801.9元（212673×30%）；3、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：被告胡未发与被告郭瑞芝系夫妻关系。2015年10月12日，被告夫妻与原告在平等、自愿、协商基础上签订了《商品房买卖合同》，被告夫妻在原告处订购房屋一套，即龙腾御景华庭第X栋X层X房，标的总额为372637元。然而，被告在支付了首付款16万元（含5万元定金）后，一直没有将所欠余款212673元支付给原告。虽经原告多次催促付款，但被告不理不睬，拒不履行付款义务已近五年之久，实际被告已经没有履行合同的意愿和能力，已导致该合同无法继续履行，合同目的无法实现。双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定了买受人逾期付款的违约责任，即“（2）逾期超过30日后出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金”。原告有权解除合同，且被告应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告胡未发、郭瑞芝辩称，当时是0首付，答辩人一次性向银行贷款37万元，已经付清了房款，不存在5万元定金和违约金。不同意解除合同，龙腾房地产公司应为答辩人办理房产证。 本院经审理认定事实如下：胡未发与郭瑞芝系夫妻关系。2015年10月12日，胡未发、郭瑞芝与龙腾房地产公司签订《商品房买卖合同》，胡未发、郭瑞芝向龙腾房地产公司购买龙腾?御景华庭第X幢X层X号房。合同约定：该商品房建筑面积共121.76平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3060.42元，总金额372637元；买受人付款方式为：在签订本合同时付清总房款的30%即112637元（含定金5万元），并按总房款的3%预缴税费，余款即260000元向公积金贷款。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。胡未发、郭瑞芝在该《商品房买卖合同》买受人处签名捺印，龙腾房地产公司在出卖人处加盖公章，宋姗姗在出卖人委托代理人处签名。同日，双方签订附件四：《合同补充协议》，该协议约定：“买受人申请公积金贷款的，买受人同意于本《商品房买卖合同》登记备案后二十日内，办理完所有贷款手续，否则出卖人有权按主合同第七条处理。”2015年11月10日，胡未发、郭瑞芝通过银行转账方式分别向龙腾房地产公司支付购房款100000元、60000元，共计160000元，但对剩余购房款212673元至今未支付。 另查明，龙腾房地产公司于2013年3月11日取得编号为汝房售预许字（XXXX）第X号的《商品房预售许可证》，取得了龙腾御景华庭项目的预售许可。 以上事实，有《商品房买卖合同》及附件、税务发票、收据及进账单、预售许可证、当事人的陈述及庭审笔录等证据证实并在卷佐证，经本院审核，足以认定。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点有两个：一是胡未发、郭瑞芝是否已经付清全部购房款；二是双方签订的《商品房买卖合同》是否应予以解除。 关于焦点一。胡未发、郭瑞芝在庭审中陈述，申请办理公积金贷款、支付购房款等购房事宜已全权交给了案外人胡波勇。胡波勇系胡未发之亲侄子，胡波勇告知胡未发、郭瑞芝其系龙腾房地产公司的副总。为申请公积金贷款，胡未发与胡波勇一同到中国农业银行开立了账号为6749××××8748的银行卡，并把该银行卡及密码均交由胡波勇管理。2015年11月9日，胡未发、郭瑞芝申请的公积金贷款370000元转入胡未发中国农业银行6749××××8748账户内，此后由胡波勇代为支付购房款，胡波勇是龙腾房地产员工，胡波勇代收余款应视为已付清购房款。龙腾房地产公司则认为，胡波勇不是其公司员工，公司仅收到胡未发、郭瑞芝购房款160000元。双方当事人对胡波勇是否系龙腾房地产公司的员工及购房款是否已全部付清各执一词。本院认为，胡未发、郭瑞芝主张购房款已全部付清，但未向本院提交能够证明已向龙腾房地产公司支付了全部购房款的证据。至于胡未发将存有公积金贷款370000元的银行卡交由案外人胡波勇管理、支配，因胡未发、郭瑞芝未提交证据证明案外人胡波勇系龙腾房地产公司的员工或有龙腾房地产公司的授权，故不能认定该行为系向龙腾房地产公司支付购房款的行为。因此，本院对胡未发、郭瑞芝仅于2015年11月9日向龙腾房地产公司支付购房款160000元的事实予以认定，对胡未发、郭瑞芝主张购房款已全部付清的抗辩意见不予采纳。 关于焦点二。龙腾房地产公司与胡未发、郭瑞芝签订的《商品房买卖合同》及附件系签约双方的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,并且出卖人龙腾房地产公司已依法取得商品房预售许可证,由此形成的商品房买卖合同依法成立并生效，应予以保护。经查明，胡未发、郭瑞芝在签订商品房买卖合同后仅向龙腾房地产公司支付购房款160000元，对于剩余购房款212673元至今未支付，使得本案当事人双方订立合同所追求的履行利益不能实现，已经构成“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，龙腾房地产公司依法享有合同法定解除权，故对龙腾房地产公司要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。因胡未发、郭瑞芝已经部分履行了合同义务，龙腾房地产公司应在商品房买卖合同被依法解除后，将胡未发、郭瑞芝已支付的购房款160000元返还给胡未发、郭瑞芝。虽然胡未发、郭瑞芝违约，但龙腾房地产公司怠于行使约定解除权，放任合同履行陷入僵局，加之考虑到涉案房屋升值较大，故对龙腾房地产公司主张的违约损失，本院不予支持。 经本院组织调解，双方当事人不能达成一致意见。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告郴州市龙腾房地产开发有限公司与被告胡未发、郭瑞芝于2015年10月12日签订的《商品房买卖合同》及附件； 二、限原告郴州市龙腾房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内向胡未发、郭瑞芝退还购房款160000元； 三、驳回原告郴州市龙腾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2576元，减半收取1288元，由原告郴州市龙腾房地产开发有限公司承担644元，由被告胡未发、郭瑞芝承担644元（限在本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，期满拒不交纳的，本院将依法强制执行）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  付小波 二〇二一年四月十九日 法官助理周瑶 书记员陈希梦 附：户名：汝城县人民法院 开户行：中国建设银行股份有限公司汝城支行 账号：4305××××0253－0005 附本案有关法律条款： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。