湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0112民初1382号原告：潘红波。委托诉讼代理人：张炯炯，湖北东吴弘泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：许卫斌，湖北东吴弘泰律师事务所律师。被告：李丽。被告：邹军军。委托诉讼代理人：李丽。第三人：武汉都市之家房产经纪有限公司。法定代表人：李辉，执行董事兼总经理。原告潘红波与被告李丽、被告邹军军及第三人武汉都市之家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘红波及其委托诉讼代理人许卫斌、被告李丽代表其个人及被告邹军军、第三人武汉都市之家房产经纪有限公司的法定代表人李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘红波向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《武汉市存量房买卖合同》并要求被告共同返还定金及购房款共计230,000元；2、被告共同向原告支付违约金178,000元；3、被告赔偿原告损失39,940元；4、本案诉讼费由被告承担。被告李丽、被告邹军军辩称，合同违约不是我单方造成，三方均有责任，对第一项诉讼请求无异议，第二项、第三项诉讼请求不合情合理，第四项诉讼请求我不愿意承担。第三人武汉都市之家房产经纪有限公司陈述，标的房屋的贷款620,000元于2020年10月13日审批通过；原、被告在标的房屋未能如期办理解除抵押登记手续后在我方主持下多次沟通协商达成一致意见，约定于2020年12月15日前办理完解除抵押登记手续及过户手续，但因被告李丽、被告邹军军自身原因在2020年12月15日仍未办理解除抵押登记手续，故原告潘红波要求被告李丽、被告邹军军退还房款230,000元。本院经审理认定事实如下：被告李丽与被告邹军军系夫妻关系。2020年7月13日，原告潘红波（购买方）通过第三人武汉都市之家房产经纪有限公司居间介绍购买被告李丽、被告邹军军（出售方）共同所有的位于武汉市东西湖区荷花苑小区14栋1单元204室房屋，原、被告双方签订《武汉市存量房买卖合同》（以下简称“《合同》”）。《合同》第二条第四款约定，该房屋已设定抵押，抵押权人为：中国工商银行武汉东西湖支行，抵押登记日期为：2018年10月16日；出售方最迟应于贷款审批通过后20个工作日内办理完毕所有解除抵押登记手续。《合同》第四条第一款约定，房屋转让价890,000元。《合同》第五条约定，付款方式为贷款支付，房屋转让价890,000元=定金30,000元+首付款230,000元+贷款620,000元+物业交割保证金10,000元+户口迁出保证金（无）；其中，定金30,000元，于合同签订后1个工作日内支付20,000元，于合同签订后2个工作日内支付10,000元；首付款230,000元，于签约后3个工作日内支付200,000元，于2020年10月20日支付30,000元；商业贷款620,000元，买卖双方应于合同签订后15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。《合同》第十条约定，买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应当按房屋转让价的万分之五向守约方支付违约金；出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项：…2、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的…；购买方若出现下列情形之一的，购买方构成根本违约，出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收购买方的定金或要求购买方支付房屋转让价20%的违约金：…3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的…；买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用；若因任何一方构成根本违约，导致合同无法继续履行，居间服务费为守约方支付的，则违约方需赔偿守约方支出的居间服务费。原告潘红波（乙方）、被告李丽、被告邹军军（甲方）及第三人武汉都市之家房产经纪有限公司（丙方）于2020年7月13日签订《居间服务合同》，约定由原告潘红波向第三人武汉都市之家房产经纪有限公司支付居间服务费22,250元；若因甲乙双方的原因使买卖合同无法继续履行，丙方收取的居间服务费不予退还，若支付居间服务费为守约方的，由违约方向守约方赔偿该费用。原告潘红波（乙方）、被告李丽、被告邹军军（甲方）及第三人武汉都市之家房产经纪有限公司（丙方）于2020年7月13日签订《房屋交易按揭、过户服务合同》，约定由原告潘红波向第三人武汉都市之家房产经纪有限公司支付按揭服务费1,800元、交易房屋评估费890元；甲、乙双方如未按照本合同约定履行义务导致合同迟延履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失，包括守约方依据本合同已向丙方支付的费用。2020年7月13日，原告潘红波向被告李丽、被告邹军军支付定金30,000元。次日，原告潘红波向被告李丽、被告邹军军支付首付款200,000元。当日，原告潘红波向第三人武汉都市之家房产经纪有限公司支付居间服务费22,250元、按揭服务费1,800元、交易房屋评估费890元，合计24,940元，第三人武汉都市之家房产经纪有限公司向原告潘红波开具收据。庭审中，原告潘红波及第三人武汉都市之家房产经纪有限公司均陈述“贷款620,000元于2020年10月13日审批通过”，被告李丽、被告邹军军对此未提出异议。原告潘红波及被告李丽、被告邹军军当庭自认，双方在标的房屋未能如期办理解除抵押登记手续后多次沟通协商达成一致意见，约定于2020年12月15日前办理完解除抵押登记手续及过户手续，在办理过户手续当天支付剩余首付款30,000元。因被告李丽、被告邹军军自身原因在2020年12月15日前仍未办理解除抵押登记手续，被告李丽、被告邹军军向原告潘红波申请宽限期，但原告潘红波拒绝。另查明，原告潘红波为实现本案诉权，与湖北东吴弘泰律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师代理费15,000元。截止于2021年1月26日，标的房屋仍处于抵押状态。本院认为，原告潘红波与被告李丽、被告邹军军及第三人武汉都市之家房产经纪有限公司之间签订的《合同》、《居间服务合同》、《房屋交易按揭、过户服务合同》均系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方应严格按合同履行。原告潘红波依约支付定金及购房首付款并办理贷款审批手续，被告李丽、被告邹军军理应依约于贷款审批通过后20个工作日内办理完毕房屋解除抵押登记手续。在被告李丽、被告邹军军未如期办理完毕房屋解除抵押登记手续的情况下，经原、被告双方自行协商，再次约定由被告李丽、被告邹军军于2020年12月15日前办理完解除抵押登记手续及过户手续，但被告李丽、被告邹军军仍未依约履行，已构成违约，应承担违约责任。原告潘红波要求解除其与被告李丽、被告邹军军签订的《合同》，并要求被告李丽、被告邹军军共同返还其已支付的定金及购房款共计230,000元，被告李丽、被告邹军军无异议，故对原告潘红波的该项诉讼请求，本院予以支持。因被告李丽、被告邹军军已构成违约，故对原告潘红波要求被告李丽、被告邹军军支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，但约定的违约金过分高于原告潘红波的实际损失，考虑原告潘红波的实际损失，根据公平原则及诚实信用原则，本院酌情调整为60,000元，超出部分，不予支持。关于原告潘红波要求被告李丽、被告邹军军赔偿损失39,940元的诉讼请求，低于本院判令被告李丽、被告邹军军承担违约金60,000元的范围，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告李丽、被告邹军军的辩称意见，无事实及法律依据，亦与本案无关，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告潘红波与被告李丽、被告邹军军签订的《武汉市存量房买卖合同》；二、被告李丽、被告邹军军共同于本判决生效之日起十日内向原告潘红波返还定金30,000元、购房首付款200,000元，共计230,000元；三、被告李丽、被告邹军军共同于本判决生效之日起十日内向原告潘红波支付违约金60,000元；四、驳回原告潘红波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,386元，保全费2,760元，合计10,146元，由原告潘红波负担736元，被告李丽、被告邹军军共同负担9,410元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  宋晨琳二〇二一年四月三十日书记员  童诗瑶