河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4829号上诉人（原审被告）：王琼，女，1985年6月18日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：张熠航，河南国银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘振增，男，1970年7月24日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：杨京楼，河南银基律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨世奇，河南银基律师事务所实习律师。上诉人王琼因与被上诉人刘振增租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2021）豫0104民初1523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年4月23日公开开庭审理了本案。上诉人王琼及其委托诉讼代理人张熠航，被上诉人刘振增的委托诉讼代理人杨京楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王琼上诉请求：1、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2021）豫0104民初1523号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院事实认定错误。（一）案涉承租房屋系违章建筑，未取得建设规划许可证，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》应属无效，而非原审法院认定的合法有效。合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，其应当依职权主动审查，不受当事人诉讼请求的限制。本案中，上诉人承租案涉房屋用于经营酒店，但在经营过程中，经常性被公安消防部门查处，要求其停业整顿，后经上诉人向相关部门了解，承租房屋并未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，案涉《房屋租赁合同》应属无效，但一审法院并未审查案涉房屋的合法性，就对合同效力作出认定，属严重的事实认定错误。（二）上诉人不应支付被上诉人2020年7月1日至2021年1月10日租金。1、合同无效后，被上诉人无权要求2020年7月1日至2021年1月10日租金，并因该合同取得的财产，2020年7月1日以前的租金应当返还。2、关于案涉房屋租金标准一审法院认定错误。房屋租赁合同明确约定租金标准为每平方米每月56元，建筑面积为2850平方米，案涉房屋的租金数额与租赁面积直接相关，但上诉人经实地测量，实际面积约2400平方米，减少面积的部分应当予以扣除。3、上诉人承租案涉房屋至今，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证、未经消防验收，导致经常被公安消防部门要求停业整顿，自2020年至今，酒店无法正常经营，一直处于停业状态，系因被上诉人原因导致租赁物无法正常使用，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定的立法精神，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任，对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任，被上诉人向上诉人提供的房屋不满足使用条件，上诉人不应支付被上诉人主张的租金。二、原审法院判决上诉人承担违约金系法律适用错误。如上所述，双方签订的租赁合同无效，其合同中相应的违约条款也应属无效，且上诉人未交纳租金系行使先履行抗辩权，并无违约行为，上诉人不应支付被上诉人违约金。三、原审法院程序违法。上诉人非本案适格原告，案涉房屋系回迁房，所有权人系十里铺社区委员会，上诉人并非是房屋所有权人。即使上诉人属于本案适格原告，根据上诉人一审提供的十里铺社区委员会出具的证明，案涉房屋并非是上诉人一人所有，朱登军系共有人，本案系共有财产权引发的纠纷，朱登军为必要共同诉讼人，根据民事诉讼法第一百三十二条规定，人民法院应当通知其参加诉讼。但一审法院并未追加朱登军作为诉讼参与人，违反了法定程序。综上，原审法院判决明显错误，请求二审法院查明案件事实，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。补充意见：一、因2020年新冠疫情的影响，上诉人承租的案涉房屋在2020年2月至2020年4月底一直无法正常经营，因此应当在该期限内减免相应的租金，且上诉人与被上诉人在此期间也进行过相应的沟通，被上诉人当时也答应减免新的租金，但实际上上诉人一直按照合同的约定向被上诉人支付相应的租金，并未予以减免。二、一审法院送达程序违法。一审法院并未向被告邮寄相应的传票，仅仅将电子传票发送到上诉人配偶的手机中，导致上诉人未参加庭审，其程序违法，应当发回重审。刘振增辩称，一、双方在签订房屋租赁合同之前，上诉人已经全面了解房屋的现状，而案涉房屋系十里铺涉村的拆迁安置房，拆迁安置房在全国普遍的现象，都是没有房产证等相关的一些手续。本案所涉的房屋并非像上诉人所讲的没有规划许可证，该房屋的建设，得到了郑州市郑东新区管委会土地规划局批示同意建设。二、关于上诉人提到的所租赁的房屋的面积问题，该房屋的实际面积为2864.55平方米，并非上诉人自己认为的2400多平方米。三、关于被上诉人刘振增的诉讼主体资格问题。案涉房屋系朱登军、刘振增共同购买，但案涉房屋由刘振增统一对外进行管理，包括出租收租的权利，这个事实，作为承租人王琼事先都知道。至于上诉人要求被上诉人返还租金，无法律与事实依据。关于疫情期间房租的减免问题，首先需要站在双方公平的基础上决定是否适用。也就是说承租人应当严格按照合同来履行义务，对于上诉人王琼来讲，至少要按照合同约定的时间按时交纳租金，方可能会得到减免租金的对待，否则出租人完全可以不予减免。一审判决事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。刘振增向一审法院起诉请求：1．依法判令被告王琼向原告刘振增支付房屋租金人民币67.76万元整及其违约金（违约金以67.76万元为基数，自2020年7月1日起至实际付清之日止，按月利率1.3％的标准计算，其中截止2020年12月10日的违约金为44044元）。2．由被告王琼承担本案一切费用。一审法院认定事实：2017年3月6日，原告刘振增（甲方、出租人）与被告王琼（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方出租的房屋位于郑州市郑东新区××与××交叉口××花园东园，并具有合法使用权，该房屋建筑面积为2850平方米，租赁期限自2017年7月10日起至2027年7月10日止，租金及支付方式为第一年为50元／平方米每月、第二年为52元／平方米每月、第三年为54元／平方米每月、第四年为56元／平方米每月、第五年为58元／平方米每月、第六年为60元／平方米每月、第七年为62元／平方米每月、第八年为64元／平方米每月、第九年为66元／平方米每月、第十年为68元／平方米每月，租金按每半年为一个周期支付，每半年到期日前10日缴纳下周期的租金，乙方应按本合同的约定按时足额支付租金，否则，每逾期一日按日租金的百分之十支付违约金。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告拖欠原告67.76万元未予支付，故原告诉至法院。一审法院认为，原告刘振增与被告王琼签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。根据原告的举证及庭审查明的事实，造成案涉合同中止履行的原因系被告违约所致，故原告主张被告支付房屋租金67.76万元（2020年7月10日至2021年1月10日的租金为56元／平方米每月×2850平方米×6=95.76万元，扣除被告已经支付的该半年的28万元租金），理由正当，原审法院予以支持。案涉合同约定的“每逾期一日按日租金的百分之十支付违约金”明显过高，现原告自愿调整为按月利率1.3％的标准支付违约金，与法不悖，原审法院予以支持。被告缺席，放弃了自己的诉讼权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及有关法律之规定，判决：被告王琼于判决生效之日起十日内支付原告刘振增房屋租金67.76万元及违约金（以67.76万元为基数，自2020年7月1日起按月利率1.3％的标准支付至实际清偿之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11016元，减半收取计5508元，由被告王琼负担。本院二审期间，上诉人王琼提供郑州市公安局郑东新区分局永平路派出所出具的情况说明一份。证明上诉人王琼承租的案涉房屋无建设工程规划许可证，导致案涉房屋没有进行消防验收，因此在上诉人经营酒店的过程中，经常被相关部门要求停业整顿的事实。被上诉人刘振增发表质证意见：首先该证据系复印件，真实性存疑。第二，关于消防方面的检查处罚等应当由消防部门来做出。该情况说明显示停业整顿的期间为2021年3月22日到3月29日，目前的营业状态为正常。在签订房屋租赁合同时王琼也同样没有告知出租人，其承租房屋的具体用途。因此该情况说明即便是真实的，同样不影响王琼向出租人缴纳相应的租金。刘振增提供郑州市郑东新区管委会土地规划局出具的选址意见书和关于陈岗等村安置用地和备用地规划建设的请示。该证据主要证明案涉房屋的选址建设得到了相关部门的批准。根据最高人民法院关于房屋租赁合同纠纷的相关司法解释，案涉房屋得到相关政府部门批准的情况下，所签订的房屋租赁合同有效。王琼发表质证意见：两份证据均系复印件，真实性无法核实，对证明目的有异议。该份建设项目选址意见书，核发机关为郑州市郑东新区管理委员会土地规划局，其仅仅证明该土地的规划进行了前期的核准，而非是该土地上建设工程的规划许可。若案涉房屋经过建设工程规划的许可，根据相关法律规定应该是城市住房和城乡建设局颁发的建设工程规划许可证，该两份证据不能证明该工程取得了规划许可证。关于案涉房屋的面积问题，被上诉人刘振增提交十里铺安置二区二期面积和一个图纸，证明案涉房屋的面积为2864.55平方米。王琼发表质证意见：被上诉人提交的上述证据系十里铺股份经济合作社出具，而非是房地产管理部门的房屋测量机构出具，不具有专业性与真实性。本院经审查认为，王琼于二审中提交的证据不是新证据，该证据也不足以支持其证明目的，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，依法订立的合同应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中刘振增出租的房屋位于郑州市郑东新区××与××交叉口××花园东园，案涉房屋属于陈岗村拆迁安置房，相关机构郑州市郑东新区管委会土地规划局曾经出具的选址意见书、安置用地和备用地规划建设的请示，说明房屋的选址建设得到了相关部门的批准。王琼订立合同时已经清楚了解租赁房屋现状，性质是拆迁安置房产；因此原审法院基于郑州市城中村拆迁安置情况和案涉安置房屋现状，确认合同有效的认定本院予以维持。该房屋是否属于违章建筑，应由相应的行政机关依法认定，上诉人王琼以案涉房屋属于违章建筑，并未取得建设工程规划许可证，主张本案《房屋租赁合同》无效，王琼未能提供相应的证据，本院不予采信。故此，王琼与刘振增双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。因王琼未按合同的约定按时足额支付租金，原审法院判决王琼支付刘振增房屋租金67.76万元及违约金，并无不当。上诉人主张其未交纳租金系行使先履行抗辩权，不应支付违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。上诉人认为案涉房屋实际面积约2400平方米，减少面积的部分应当予以扣除部分租金，且案涉房屋未取得建设工程规划许可证、未经消防验收，系因被上诉人房屋的原因导致租赁物无法正常使用，未能提供相应的证据足以证明该项主张，上诉人认为其不应支付租金，无事实与法律依据，本院不予支持。虽然案涉房屋是刘振增、朱登军两人共同持有，刘振增在诉讼中举证证明其合伙人朱登军委托其负责案涉房屋的经营，而且刘振增与王琼签订案涉房屋租赁合同，在其他房屋共有人未与王琼签订屋租赁合同的情况下，原审法院不追加房屋共有人参加诉讼，不违反法定程序。一审法院依法向被告送达电子传票，不违反法定程序，王琼上诉称一审法院并未向被告邮寄相应的传票，仅仅将电子传票发送到上诉人配偶的手机中，导致上诉人未参加庭审，程序违法应当发回重审；二审诉讼中本院核查，接收电子送达信息的手机号码是登记在双方的租赁合同上，且为王琼同住的丈夫使用；原审法院据此发送电子信息符合最高人民法院的相关送达规定，王琼的主张无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，王琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11016元，由上诉人王琼负担。本判决为终审判决。审判员 丁 亮二〇二一年四月二十九日书记员 赵紫曦