广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终757号上诉人（原审被告）：凌玉华，男，1966年1月8日出生，汉族，住广东省珠海市。委托诉讼代理人：缪亚峰，广东亚太时代律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁晓枫，男，1970年8月15日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李霞，广东瀛嵪律师事务所律师。委托诉讼代理人：程子豪，广东瀛嵪律师事务所实习律师。上诉人凌玉华因与被上诉人梁晓枫土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初9630号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人凌玉华上诉请求：一、驳回梁晓枫一审的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由梁晓枫承担。事实和理由：一、本案所涉土地租赁合同的签订原因是该土地与凌玉华已向梁晓枫租赁的商铺属相关联的项目用地。梁晓枫将存在质量、安全等使用隐患的前述商铺出租给凌玉华，致使凌玉华至今仍无法正常进场使用该商铺二楼3587平方米面积。在梁晓枫就该商铺起诉凌玉华的租赁合同纠纷案件中，凌玉华由于身体原因没有按时预交二审案件受理费，二审按自动撤回上诉处理。但就同一物业，在其他承租人与梁晓枫的租赁合同纠纷案件中，因商铺无证，生效判决均认定租赁合同无效。故本案商铺的租赁合同亦应无效，案涉土地的租赁合同也应无效，梁晓枫无权向凌玉华主张租金等各项费用。本案所涉土地及商铺的租赁用途是开办青年创意共享创业园，由于梁晓枫的物业属违章建筑，没有房产证，没有建筑的工程验收，没有消防验收并长期拖延物业维修，导致凌玉华一直无法运营、开展业务。凌玉华已投入装修费用、租金、押金、管理人员工资等二百多万元，但从未正常使用过涉案物业及土地，损失巨大。二、基于《租赁合同》无效，梁晓枫无权主张凌玉华支付违约金和保证金，本案的诉讼费、担保费、保全费应由梁晓枫自行承担。梁晓枫应该向凌玉华返还保证金93672元及租金159242.40元共合计252914.40元。三、退一万步来说，即使合同有效，以梁晓枫只管收租、不履行前案商铺合同约定的态度，梁晓枫无权没收保证金、收取租金，且应赔偿凌玉华因《租赁合同》无效或终止而导致的损失。且本案违约金按日千分之一标准明显过高，即使凌玉华应支付违约金，也应调整为按同业拆借中心公布利率计算。被上诉人梁晓枫答辩称：请求驳回凌玉华的上诉请求，维持原判。本案中双方先后签订两份租赁合同，一份是针对商铺的，一份是针对涉案土地的，两份合同不同时间签署，是完全独立的合同，没有任何影响，不应混为一谈。另就凌玉华主张违约金标准过高问题，该标准是合同的约定且凌玉华在一审庭审中明确表示对违约金标准没有异议。梁晓枫向一审法院起诉请求：一、凌玉华立即向梁晓枫支付租金187344元（租金暂计至2020年3月份，租金计算标准：按合同约定，2019年3月1日至2021年2月28日，每月46836元，2021年2月1日至2023年2月28日，每月50583元）；二、凌玉华立即向梁晓枫支付违约金（从2019年12月16日开始计算至完全清偿之日止，以实际拖欠租金为基数，按每日1‰计算）；三、本案担保费、保全费由凌玉华承担。庭审过程中，梁晓枫明确租金计算至2020年6月份为327852元。一审法院认定事实：2005年，位于中山市××××××“财兴围”[土地使用证号为中府国用（2005）第××号，面积为9431.3平方米]以及位于中山市××××××[土地使用证号为中府国用（2005）第××号，面积为9432.6平方米]的土地使用权人均登记为中山市三乡镇新圩经济联合社（以下简称新圩经联社），地类（用途）均为商业住宅。2012年8月31日，甲方新圩经联社与乙方甘银燕签订《租赁协议》，约定：乙方因发展经济需要，拟租用中山市×××××××××××集体名下经济组织“新圩经联社”位于新圩村辖区内“沙坦路”路段，土名“财兴围”的两宗相连商住用地用于经营餐饮业、商业服务业及兴建小量商铺出租[土地使用证号分别为：1.中府国用（2005）第310450号，面积9431.3平方米；2.中府国用（2005）第310434号，面积9432.6平方米]；该用地现状为已填土，甲方按土地现状交予乙方；租用期为20年，由2013年6月1日起至2033年5月31日止。2017年9月12日，甲方新圩经联社、乙方甘银燕、丙方梁晓枫签订《补充协议书》，约定：甲方同意乙方将位于中山市××××××土名“财兴围”两宗相连的商住用地的租赁合同权益全权转让给丙方梁晓枫，于2017年10月1日开始由梁晓枫承担租赁权益；原甲乙双方于2012年8月31日签订的租赁协议书继续有效，并由丙方梁晓枫履行原乙方在该租赁协议的全部权利义务。2019年3月2日，甲方梁晓枫与乙方凌玉华签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落于中山市××××××“财兴围”[土地证号：中府国用（2005）第××号、中府国用（2005）第××号，面积为5854.47平方米]按现状出租给乙方；租赁期限自2019年3月1日至2033年5月30日止，共14年，免租装修期为五个月，即2019年3月1日起至2019年7月31日；租金自2019年3月1日至2021年2月28日止为每月46836元；乙方须于每个月的15日前将当月租金汇入甲方提供的银行账号；甲方于本合同生效之日起7天内将该用地交付乙方使用；乙方逾期超过10天交付租金的，甲方有权按乙方拖欠租金的1‰按日向乙方加收违约金，直至租金全部付清之日止。2019年3月18日，梁晓枫将涉案土地交付凌玉华使用。一审法院另查：2018年5月23日，出租方（甲方）梁晓枫与承租方（乙方）凌玉华签订《租赁合同》，约定：甲方将位于中山市××××××“财兴围”，按建筑面积租赁乙方，商铺一壹楼第15、16卡商铺建筑面积450平方米，商铺一、商铺二贰楼总面积3587平方米；关于以上商铺现状，乙方明确知悉暂无房产证及消防未能通过最终验收；租赁期限自2018年6月1日至2033年5月30日止，共15年。一审庭审中，凌玉华确认拖欠梁晓枫起诉状陈述的拖欠租金金额，并称租赁商铺原本确定做020项目以及办公，租赁商铺后了解到租赁面积不符合规定，所以租赁涉案土地；双方确认就商铺租赁问题产生纠纷，梁晓枫已另案提起诉讼[案号为（2019）粤2071民初28874号]，该案在审理过程中。一审法院认为：梁晓枫与凌玉华签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利和履行义务。梁晓枫按合同约定向凌玉华交付了涉案土地，凌玉华应按合同约定向梁晓枫支付租金。凌玉华确认尚欠梁晓枫租金，但抗辩称原凌玉华于2018年5月23日签订的《租赁合同》中涉及的商铺与于2019年3月2日签订的《租赁合同》中涉及的土地共同用于创意园建设，但是商铺是违法违章建筑，该商铺存在的问题严重影响到本案土地的使用。结合现有证据以及双方陈述，2018年5月23日租赁合同与2019年3月2日租赁合同为两份独立的合同，签订时间相隔近十个月，双方亦未具体约定该土地的用途与商铺配套使用，梁晓枫已按合同约定将土地交付凌玉华使用。凌玉华以商铺合同存在问题必然影响到本案土地使用为由，拒不支付租赁土地的租金，没有事实和法律依据，故对凌玉华的抗辩不予采信，凌玉华应按照合同约定向梁晓枫支付租赁涉案土地的租金，故对梁晓枫主张凌玉华支付租金327852元（截止至2020年6月份），予以支持。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”凌玉华未及时向梁晓枫支付租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案的土地租赁合同中约定，若凌玉华逾期超过10天交付租金的，梁晓枫有权按凌玉华拖欠租金的1‰按日向凌玉华加收违约金，直至租金全部付清之日止。故对梁晓枫要求凌玉华支付违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。凌玉华于2019年12月16日开始拖欠租金，梁晓枫主张的租金期间为2019年12月份至2020年6月份，故凌玉华应按以下方式向梁晓枫计付违约金：以46836元为基数，按日利率1‰，分别自欠费月（2019年12月至2020年6月）的16日起计算至租金完全清偿之日止。关于梁晓枫主张的担保费、保全费，因梁晓枫未申请诉讼保全，该费用未实际发生，故对梁晓枫该项诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、凌玉华于判决生效之日起七日内向梁晓枫支付租金327852元（截止至2020年6月份）；二、凌玉华于判决生效之日起七日内向梁晓枫支付违约金[违约金计算方式为：以46836元为基数，按日利率1‰，分别自欠费月（2019年12月至2020年6月）的16日起计算至租金完全清偿之日止]；三、驳回梁晓枫的其他诉讼请求。如凌玉华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4247元（梁晓枫已预交），由凌玉华负担，凌玉华应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。本院二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查：凌玉华就案涉土地向梁晓枫支付押金93672元。本院又查：就凌玉华所提与本案土地租赁合同纠纷相关的其与梁晓枫的商铺租赁合同纠纷，一审法院于2020年5月18日作出（2019）粤2071民初28874号民事判决，判令：一、解除梁晓枫与凌玉华于2018年5月23日签订的《租赁合同》；二、凌玉华向梁晓枫返还位于中山市××××××“财兴围”的商铺；三、凌玉华向梁晓枫支付从2019年6月1日至2019年11月21日止的租金352111.9元；四、凌玉华向梁晓枫支付从2019年11月22日起至凌玉华向梁晓枫返还位于中山市××××××“财兴围”的商铺之日止的房屋占有使用费（计算方法：从2019年11月22日至2020年5月30日止，每月61957元；从2020年6月1日至2022年5月30日，每月66914元计算）；五、凌玉华支付给梁晓枫的保证金8万元归梁晓枫所有；六、驳回梁晓枫的其他诉讼请求；七、驳回凌玉华的全部反诉请求。凌玉华不服上述民事判决，向本院提起上诉。因凌玉华未在指定的交费期间内预交二审案件受理费，本院作出（2020）粤20民终5166号民事裁定，裁定该案按凌玉华自动撤回上诉处理。一审判决自该裁定送达之日起发生法律效力。该案一审中，梁晓枫提交相关商铺的《建设工程规划许可证》（建字第140××××××××0030号）。本院再查：梁晓枫与陈大成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日作出（2020）粤20民终2410号民事判决。该判决查明：中山市自然资源局于2020年7月9日向本院发出关于中山市××××××“财兴围”商铺一报建相关情况的复函，载明中山市××××××“财兴围”商铺一建设工程规划许可证（编号：建字第140××××××××0030号）的申请单位为“中山市三乡镇新圩经济联合社”，批复时间为2012年12月26日。该项目因未在规定日期内缴交公建配套费用，导致建设工程规划许可证过期，中山市自然资源局已按程序作废。本院认为，根据双方的诉辩陈述，本案二审双方的争议焦点，一是本案《租赁合同》的效力；二是如《租赁合同》有效，凌玉华应向梁晓枫支付的租金与违约金数额。关于争议焦点一，即本案《租赁合同》效力的问题。凌玉华主张签订本案土地租赁合同的原因是该土地与其已向梁晓枫承租的商铺属相关联的项目用地，而相关商铺在其他承租人的租赁合同纠纷中已因无证被生效判决认定商铺租赁合同无效，故本案商铺的租赁合同亦应无效，继而案涉土地的租赁合同也应无效。结合本案案情，即使凌玉华租赁土地的原因为与已租赁的商铺配合使用，但本案土地租赁合同与商铺租赁合同系凌玉华与梁晓枫在不同时间、就不同标的分别签订，即便商铺租赁合同因未取得建设工程规划许可证被认定为无效，亦不影响土地租赁合同的效力。凌玉华未提交证据证明本案土地租赁合同存在违反法律规定的无效情形，故本院对凌玉华该主张不予支持。关于争议焦点二，即凌玉华应向梁晓枫支付的租金与违约金数额的问题。基于上述分析，本案《租赁合同》有效，凌玉华未依该合同约定支付租金已构成违约，应向梁晓枫支付欠付的租金327852元并承担违约责任。但考虑到本案土地租赁与商铺租赁的关联性，而相关商铺并未取得建设规划许可证，出租人梁晓枫对此存在过错，且本案《租赁合同》中约定的违约责任过重，凌玉华请求对违约金标准进行调整于法有据，本院酌定违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计收。另就凌玉华主张梁晓枫应退还押金的问题，本案中没收押金和支付违约金均属违约责任，不应双重计算。为减少当事人诉累，宜在本案中一并处理。本院经综合考虑，已确定凌玉华在本案中承担违约责任的方式是支付违约金，则梁晓枫应将押金93672元退还凌玉华，该款项在凌玉华应向梁晓枫支付的租金中扣除，扣除上述押金后，凌玉华应向梁晓枫支付租金234180元（327852元-93672元）。综上所述，上诉人凌玉华的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初9630号民事判决；二、凌玉华于判决生效之日起七日内向梁晓枫支付租金234180元（截止至2020年6月份）；三、凌玉华于判决生效之日起七日内向梁晓枫支付违约金[违约金计算方式为：以46836元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，分别自欠费月（2019年12月至2020年6月）的16日起计算至租金完全清偿之日止]；四、驳回梁晓枫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8360元（梁晓枫已预交4247元），由凌玉华负担4549元（凌玉华应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳），梁晓枫负担3811元。二审案件受理费6955元（凌玉华已预交6217元），由凌玉华负担4725元，梁晓枫负担2230元（其中1492元于本判决发生法律效力之日起七日内迳付凌玉华，其中738元于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审判长 徐 红 妮审判员 谢 劲 东审判员 赵  娟二〇二一年四月二十一日书记员 勾华吴歌