文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）渝03民终436号上诉人（原审原告）：重庆杰勋房地产开发有限公司，住所地重庆市涪陵区新妙镇群益路50号办公综合楼5-10室，统一社会信用代码91500102559043263H。法定代表人：张治国，该公司董事长。委托诉讼代理人：王在强，重庆市涪陵区新妙法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：余中俊，重庆市涪陵区敦仁法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：邓成建，男，1966年2月9日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。被上诉人（原审被告）：邓成礼，男，1968年10月2日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：邓雅琼，重庆新合律师事务所律师。上诉人重庆杰勋房地产开发有限公司（以下简称杰勋房地产公司）因与被上诉人邓成礼、邓成建确认合同无效纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2019）渝0102民初5414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。杰勋房地产公司上诉请求：请求撤销一审判决第二项，改判由邓成礼、邓成建返还杰勋房地产公司自建的涪陵区新妙镇杰勋广场负一层横轴D6-D10/纵轴DB-DK门市1156平方米。事实和理由：1．一审法院认定事实错误，案涉房屋是由杰勋房地产公司在获得国有建设用地的情况下全额出资修建而原始取得，该房屋至今未被相关行政部门认定为违法建筑，杰勋房地产公司并未丧失所有权，而一审法院认定该房为杰勋房地产公司出资建设，又认定杰勋房地产公司对该房仅为占有人，属于认定事实错误。2．一审法院适用法律错误。杰勋房地产公司请求的返还房屋是基于合同无效而要求返还，应按照合同法及九民会议纪要的规定在合同无效后，因该合同取得财产的应当返还，然而一审法院错误的适用了毫无关联的物权法。邓成礼、邓成建辩称：1．杰勋房地产公司未依法取得土地使用权，杰勋房地产公司至今未交清土地出让金，未取得案涉门市土地使用权。2．杰勋房地产公司向公众提供虚假售房信息，采取欺诈方式诱导邓成礼、邓成建购买案涉门市。杰勋房地产公司在售房时通过传单、海报等方式宣传其系合法建筑具有合法产权。3．杰勋房地产公司请求权消灭，一审判决适用法律并无不当。4．适用合同法及九民会议纪要相关规定的前提应当是杰勋房地产公司拥有出资修建案涉门面的所有权，杰勋房地产公司并非案涉门市的合法产权人，不属于法律保护的对象，不具有请求返还的权利。杰勋房地产公司向一审法院起诉请求：确认双方于2012年9月24日签订的《门市购买协议》无效；邓成礼、邓成建返还涪陵区新妙镇杰勋广场负一层横轴D6-D10/纵轴DB-DK门市1156平方米。一审法院认定事实：位于重庆市涪陵区新妙镇“杰勋广场”及周边商业用房、住宅等由杰勋房地产公司于2011年开始施工建设，但该建设项目至今未能取得规划和用地许可。2012年9月24日，杰勋房地产公司与邓成礼、邓成建签订了《门市购买协议》，协议约定：邓成礼、邓成建自愿购买涉案门市，套内面积1156㎡，建筑面积以最终测绘为准；涉案门市的交付时间为2013年3月1日前；房屋总价款为200万元；付款时间——2012年9月24日支付100万元，2012年9月25日支付50万元，否则协议作废，2013年2月5日前支付50万元；门市若办理权证，邓成礼、邓成建方承担所有相关费用。合同签订当日，邓成礼、邓成建向杰勋房地产公司支付了房款305,000元；次日，又支付了房款1,195,000元；2013年3月14日，双方约定将邓成礼、邓成建为购买杰勋广场1号楼2单元4层2号房屋预交款10万元以及杰勋房地产公司在邓成礼、邓成建处购买办公家具的货款1,000元转为涉案门市的房款；2013年6月11日，邓成礼、邓成建向杰勋房地产公司支付了房款30万元，并将邓成礼、邓成建自行安装的卷帘门费用32,500元、水入户费3,240元以及杰勋房地产公司在邓成礼、邓成建处购买家具下欠的家具款35,260元共计71,000元折抵涉案门市的房款。前述邓成礼、邓成建支付或抵扣涉案门市购房款总额为1,972,000元。后杰勋房地产公司将涉案门市交由邓成礼、邓成建使用，邓成礼、邓成建对涉案门市进行了装修并用于销售家具至今。后双方因房屋尾款发生争议，杰勋房地产公司遂诉至一审法院。本案在审理过程中，邓成礼、邓成建提起反诉，要求杰勋房地产公司返还购房款并赔偿资金占用损失、重置损失、装修损失等。一审法院受理邓成礼、邓成建反诉后，决定合并审理。期间，邓成礼、邓成建为证明其实际损失数额，向一审法院申请对涉案门市的现市场价格与装修损失进行鉴定，一审法院依法委托重庆瑞升资产评估房地产土地估价有限责任公司进行评估后，该公司以“评估对象无权属证，也未取得任何规划、建设审批手续，导致评估对象的土地用途、土地使用权类型、房屋用途、房屋建筑面积等经济指标未确定，难以对委托项目进行评估”为由，向一审法院退函。后邓成礼、邓成建自愿申请撤回了反诉，并获得一审法院准许。一审法院认为，本案双方当事人争议的主要问题是：1.双方签订的《门市购买协议》性质和效力；2.邓成礼、邓成建是否应当返还杰勋房地产公司涉案门市。关于《门市购买协议》性质的问题。一审法院认为，杰勋房地产公司作为房地产开发企业，将其建设的房屋向社会不特定公众销售，属于商品房买卖。按照《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。为证明涉案房屋在出售前已经竣工验收合格，杰勋房地产公司向一审法院提交了《工程竣工验收报告》，该报告系劳务班组承包人张建明与杰勋房地产公司之间验收的报告，仅有杰勋房地产公司法定代表人张治国、人工劳务承包人和不明身份的王传树、叶云平的签名，杰勋房地产公司并未提交技术档案和施工管理资料、进场试验报告、工程保修书以及勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，不能证明其验收符合法律规定的程序和条件，应当视为涉案房屋在双方签订合同时尚未竣工验收合格，故《门市购买协议》应属商品房预售协议，应当按照商品房预售合同处理。关于《门市购买协议》效力的问题。一审法院认为，杰勋房地产公司未支付全部土地使用权出让金，亦未能取得土地使用权证书，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及第三十九条的规定，双方买卖的房产依法不得转让，双方签订的《门市购买协议》违反法律的禁止性规定，应属无效。同时，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。涉案门市同样未能取得商品房预售许可，故双方签订的《门市购买协议》应属无效。关于邓成礼、邓成建应否返还杰勋房地产公司涉案门市的问题。一审法院认为，按照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定，占有的不动产被侵占的，占有人有权请求返还原物。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。本案中，杰勋房地产公司虽出资修建了涉案门市，但涉案门市未取得产权证明，杰勋房地产公司亦无证据证明其对涉案门市享有所有权，故其仅能以占有人身份请求邓成礼、邓成建返还。物权法规定的占有保护，是保护的一种事实状态和秩序，这种占有只是临时的、短暂的，随占有物被灭失、损毁而消灭，占有物所有权明确后，所有权人亦可请求占有人返还。本案中，杰勋房地产公司自愿将涉案门市交由邓成礼、邓成建占有使用，邓成礼、邓成建亦对涉案门市进行了装修，对涉案门市增设了附加价值，邓成礼、邓成建取得杰勋房地产公司的占有物，并非基于侵占，而是基于杰勋房地产公司的自愿交付，且已经对涉案门市形成了一种新的占有状态，法律对邓成礼、邓成建的占有亦应予保护。且邓成礼、邓成建自主并善意占有，杰勋房地产公司请求邓成礼、邓成建返还房屋的诉讼请求已经超过《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定的占有物返还请求时效，对于杰勋房地产公司的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、重庆杰勋房地产开发有限公司与邓成建、邓成礼于2012年9月24日签订的《门市购买协议》无效。二、驳回重庆杰勋房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费22,800元，由重庆杰勋房地产开发有限公司负担。二审查明，政府未对杰勋广场项目认定为违法建筑且对案涉房屋正在处理中。杰勋房地产公司在二审中陈述，因杰勋房地产公司欠缴政府相关部门土地出让金5000多万元，无法办理相关建设手续。二审审理查明的其他事实与一审相同。本院认为，杰勋广场项目于2011年开始施工建设，该建设项目至今未能取得规划和用地许可，且杰勋房地产公司欠缴政府相关部门土地出让金5000多万元，无法办理相关后续建设手续。但当地政府并未将其认定为违法建筑，也正在对案涉房屋进行处理的背景下，本案交由当地政府结合当时的特殊政策予以处理更为妥当，人民法院不宜作为民事案件进行审理。本案因二审查明新的事实，依法予以改判。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：一、撤销重庆市涪陵区人民法院（2019）渝0102民初5414号民事判决；二、驳回重庆杰勋房地产开发有限公司的起诉。一审案件受理费22,800元，退还重庆杰勋房地产开发有限公司；上诉人重庆杰勋房地产开发有限公司预交的二审案件受理费22,800元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 陶米玲审 判 员 陈胜友审 判 员 张 斌二〇二一年四月二十六日法官助理 尚 豪书 记 员 余婷婷