湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终743号上诉人（原审被告）：陈文生，男，1968年3月5日出生，汉族，住祁阳县。上诉人（原审被告）：陈金燕，女，1969年8月23日出生，汉族，住祁阳县。被上诉人（原审原告）：唐建秋，男，1954年7月22日出生，汉族，住祁阳县。委托诉讼代理人：蒋冬生，湖南博大律师事务所律师。上诉人陈文生、陈金燕因与被上诉人唐建秋房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2020）湘1121民初3442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈文生、陈金燕上诉请求：1、责令被上诉人唐建秋全面履行购房协议规定所有义务，交付上诉人陈文生、陈金燕138平方米的商品房；2、依法判决被上诉人唐建秋欺诈行为成立；3、依法判决购房协议书第二条“甲方出售面积与房产部门颁证面积不符的依甲方出售面积为准”为无效条款；4、责令被上诉人唐建秋无条件返还上诉人陈文生、陈金燕代原房主柏金秀支付的17637.5元税款；5、责令被上诉人唐建秋为上诉人陈文生、陈金燕支付的2万元水电气开户费出具正规发票，否则，全部退还给上诉人；陈文生、陈金燕补充上诉请求：判决自2019年11月15日以后，上诉人无需支付被上诉人任何利息。事实及理由：本案中的房屋属于自建房，而非商品房，唐建秋亦非房地产开发公司，原判不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。购房合同第二条中的“甲方出售面积与房产部门颁证面积不符的依甲方出售面积为准”为霸王条款，是无效条款；唐建秋没有履行协议约定的交付面积为138平方米房屋的义务，陈文生、陈金燕当然也就无需履行欠条义务，唐建秋没有兑现承诺，就得承担违约责任及其后续连带后果。唐建秋答辩称：一、关于房屋面积问题，双方在合同上有明确规定，以合同面积为准；二、关于税费承担的问题双方在合同中也有约定，该约定符合法律规定；三、上诉人拖欠购房尾款未付，又实际使用了所购买的房屋，占用了被上诉人的资金，上诉人依法应当承担资金占用费，一审判决根据责任确定了承担比例，一审判决是公平的；四、上诉人对所欠的房屋尾款及其他费用经过结算以后出具了欠条，双方当事人之间明确了债权债务关系，且上诉人在欠条上约定了欠款利息和偿还时间，上诉人未按约定履行还款义务，上诉人应当按约定承担偿还欠款本息的义务。唐建秋向原审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令二被告支付原告购房欠款312443元，并自2019年9月9日起至欠款全部清偿时止按月利率1%支付利息。二、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2015年10月10日，原告唐建秋与被告陈文生、陈金燕签订《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》，合同约定被告购买原告金秋花园2期（龙腾大厦）1408号房，面积138平方米，单价每平方米3085.5元，总价款425800元，并约定签订合同时交付总房款的40%，即付175，800元，剩余房款250000元以银行按揭方式支付，被告应于签订合同10日内递交办理银行按揭或公积金贷款所需资料并按要求交清所需款项，被告逾期履行上述义务的需承担逾期责任。合同还约定原告为被告代办房屋产权证及国土使用证，但办证时的契税及其他一切相关税费均由被告承担，如被告拒缴或拖延缴纳相关税费，影响办证，原告概不负责。合同签订后，被告向原告支付购房首付款175800元，原告即向被告交付了房屋。2019年9月9日，原告通知被告领取房产证时进行了结算，原告向被告出具收据，收据上注明收到陈文生物业费4968元、利息57575元（2015年10月10日—2019年11月10日）、工本费80元、房款250000元，减去天然气退费180元，共计312443元，被告向原告出具欠条，注明“今欠到唐建秋现金人民币312443元，定于2019年11月15号前支付清，逾期按每月1%的利息计算”，同日，原告将诉争房不动产权证交付给被告。一审法院认为，2015年10月10日，原、被告双方签订了《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》，2019年9月9日，双方进行了结算，原告向被告出具了收据，被告向原告出具了欠条，合同书和欠条均系双方真实的意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行。原告要求二被告支付购房欠款312443元，并自2019年9月9日起至欠款全部清偿时止按月利率1%支付利息，理由正当，予以支持。被告辩称合同约定的房屋面积与房产部门颁证面积不符，原告存在欺诈行为，诱使被告作出错误的欠条意思表示，被告不承认欠条的有效性，有权拒绝支付对方剩余房款，并拒绝承认结算收据中的57575元利息。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与约定面积不符的，合同有约定，按照约定处理，本案中双方在合同中已经约定，当合同房屋面积与房产部门丈量不符的，以合同面积为准，故对被告这一辩称理由，不予采纳。被告又辩称因增值税发票开具的含税金额为236632元，导致被告无法贷出30万元住房公积金支付原告的剩余房款，其责任在于原告，被告无论采取何种支付方式，支付下欠的购房款是被告应尽的合同义务，如果因原告少开购房发票导致无法办理足额住房公积金贷款，被告可以要求原告开具，但被告因此拒不支付剩余房款无法于据，故对被告这一辩称理由，亦不采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：被告陈文生、陈金燕在本判决书生效之日起十五日内支付原告唐建秋购房欠款312443元，并自2019年9月9日起至还清时止按月利率1%向原告唐建秋支付利息。案件受理费5987元，减半收取2993元，由被告陈文生、陈金燕承担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，一、双方当事人签订的《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》是双方真实的意思表示，合同内容不违反法律规定，现上诉人主张被上诉人存在欺诈行为，其出售的房屋系自建房、二手房，而非商品房，但事实是双方签订合同时的出卖人是被上诉人唐建秋，而非房地产开发公司，对此上诉人是明知的，且自建房与商品房的根本区别不是房屋本身的价值及使用功能上的差别，而是出售方在报建方式和程序上的区别，合同中将自建房写成商品房未损害国家、集体和购房户的利益。故被上诉人出售房屋的行为不存在欺诈情形。本案中双方在合同中已经明确约定，当合同房屋面积与房产部门丈量不符的，以合同面积为准，故上诉人提出房屋实际面积比合同面积少，被上诉人未履行购房协议义务，导致其延迟履行欠条义务的责任全在被上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。另即使上诉人能够及时办理银行按揭贷款手续，上诉人亦应向银行支付相关贷款利息，且上诉人已就下欠购房款出具了欠条，欠条上明确写明其应承担的利息及下欠房款的付款方式，合同书和欠条均系双方真实的意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行。双方在合同中明确约定由被上诉人唐建秋代上诉人办理房屋产权证和国土使用证，办证时所应缴纳的契税及其他一切费用，由上诉人承担，且水电开户费及办证税费系已实际发生的费用，故对上诉人要求退还水电开户和办证税、费的主张，不予支持。综上，上诉人陈文生、陈金燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费741元，由上诉人陈文生、陈金燕承担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  李秋云二〇二一年四月九日书记员  蒋鹏博附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。