山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终4421号 上诉人（原审被告）：王维顺，男，1947年8月31日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：王婕，女，1977年10月26日出生，汉族，住山东省青岛市市南区，系王维顺之女。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王婕，女，1977年10月26日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：庞增晖，女，1982年3月25日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：王**，山东环周（青岛）律师事务所律师。 上诉人王维顺因与被上诉人庞增晖、王婕房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初13771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王维顺上诉请求：1.撤销市南区人民法院的判决，依法改判。判令赔偿上诉人12843.65元；2.判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：2019年4月14日，王维顺、王婕与庞增晖及居间人青岛降鼎佳商贸有限公司签订《房屋租赁合同》（编号：xxxx），由庞增晖承租王维顺名下位于山东省青岛市市南区房屋，租赁期自2019年4月17日至2022年9月14日，共41个月，房屋的支付方式是按季度缴纳，每季度支付6300元。在履行过程中，庞增晖擅自拆装和损坏房屋，墙体多处钉异物，全屋钉子14处，安装木框书架。庞增晖拒不赔偿墙体修复损失费用。庞增晖拒不恢复房屋墙体至原状，导致房屋空置四个月租不出去。王维顺认为庞增晖违约，应当承担违约责任。 庞增晖答辩称：庞增晖虽然安装了木框书架，但未对房屋墙体等造成损伤。且一审判决为上诉人预留了200元，用于修复墙体。庞增晖认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。 庞增晖向一审法院起诉请求：1.判令解除房屋租赁合同，王维顺、王婕退还全部房屋租金、房屋押金，共计4200元；2.判令王维顺、王婕按照合同约定支付违约金2100元；3.判令王维顺、王婕承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：一、2019年4月14日，王维顺（代理人王婕）与庞增晖签订《房屋租赁合同》，约定：1.庞增晖承租王维顺名下位于青岛市市南区户房屋，租赁期自2019年4月17日至2022年9月16日。2.租金每月2100元，按季支付。3.押金2100元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由庞增晖承担的费用、租金，以及庞增晖应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应返还给庞增晖。4.对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，庞增晖应及时通知王维顺修复，王维顺应在接到通知后七日内进行维修；逾期不维修的，庞增晖可代为维修，费用由王维顺承担；因维修房屋影响庞增晖使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。5.（第十条第三款）王维顺有下列情形之一的，庞增晖有权单方解除合同：不承担约定的维修义务，只是庞增晖无法正常使用房屋的；（第十条第四款）庞增晖有下列情形之一的，王维顺有权单方解除合同：擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.王维顺有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向庞增晖支付违约金；庞增晖有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向王维顺支付违约金，同时王维顺可要求庞增晖将房屋恢复原状并赔偿相应损失。7.租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金。合同签订后，王维顺将房屋交付给庞增晖。庞增晖向王维顺的代理人王婕支付了押金2100元，支付租金至2020年10月16日。 二、2020年6月13日，庞增晖微信联系王婕，称楼下xx户因为房子渗水要联系王婕，庞增晖把xx户的电话告知了王婕。7月17日，庞增晖通过微信询问王婕如何处理此事，称xx户房主上门来问，不开门也不是办法，楼长也来，街道也来人，影响居住，如果一直这样下去，庞增晖无法继续在此居住；王婕发给庞增晖一个手机号码，称是保险公司电话，让楼下邻居按要求提供证件。8月15日，王婕告知庞增晖称“四楼保险已过，不用再理”。 后庞增晖向王婕提出解除合同，王婕同意庞增晖退租。2020年8月20日，庞增晖与王婕微信沟通房屋交接事宜，王婕称若交房时其本人不在青岛，请庞增晖联系王婕的母亲，庞增晖称会提前联系。8月24日，王婕告知庞增晖于9月17日交房，由链家李海鹏收房。8月31日，庞增晖告知王婕房子已收拾好，可以交房，王婕称9月16日收房，按合同执行。 2020年9月16日，王婕委托两名中介机构工作人员与庞增晖进行了房屋交接，收回房屋。交接视频可见，房屋门口贴有一份材料，载明：“尊敬的租户：此户业主厕所漏水严重，导致楼下业主厕所也出现漏水现象，已影响正常生活，无法使用厕所。楼下业主、西藏路居委会多次找此户业主协商解决厕所维修，此户业主至今不出面解决，导致楼下业主厕所漏水情况越来越严重，存在纠纷，请知悉”。 一审法院认为，在庞增晖承租本案所涉房屋期间，因该房屋发生渗水，致楼下xx户房屋受损，楼下住户上门找到庞增晖，要求庞增晖联系房主进行维修。王维顺是房屋的所有权人，在房屋出现问题对他人产生侵害时，是停止侵害的义务人和责任人，庞增晖将问题告知王婕后，王维顺应当及时查明原因，尽快修复。但王维顺、王婕在当时并未采取有效措施解决渗水问题，只是将保险公司电话告知庞增晖，让庞增晖转告xx户业主。首先，保险理赔解决的仅是赔偿问题，而未解决持续发生的侵害行为；其次，与xx户业主沟通解决房屋渗水问题是王维顺的义务，王婕将保险公司电话告知庞增晖后，应当实时跟进事情进展，确保问题解决，而不是就此将责任转移给庞增晖。王维顺未及时解决房屋渗水问题，导致xx户业主、居委会人员等多次联系庞增晖，至房屋内排查问题，给庞增晖的生活带来不便。庞增晖在此情况下提出解除房屋租赁合同，双方协商一致解除，庞增晖虽是提出解除一方，但王维顺有过错在先，故庞增晖不应承担违约责任。 合同解除后，庞增晖于2020年9月16日将房屋交还。庞增晖支付房租至2020年10月16日，尚余一个月房租2100元，另有押金2100元在王维顺处。王维顺、王婕称庞增晖私自安装木框书架导致墙体发霉、损坏墙面、损坏厨房窗户和外部防盗网等主张，除庞增晖认可在租赁期间安装木框书架的事实外，王维顺、王婕没有证据证明墙体发霉系庞增晖安装书架导致，也没有证据证明厨房窗户、防盗网等是在庞增晖承租期间损坏，对王维顺、王婕主张的事实一审法院不予采纳。基于庞增晖安装书架确实会对墙面的完整性造成损坏，庞增晖也无证据证明安装书架经过王维顺的同意，故一审法院酌定王维顺可自押金中扣除200元拆除书架、恢复墙面的费用，剩余租金、押金共计4000元应退还给庞增晖。 对于庞增晖主张的违约金，本案所涉租赁房屋的问题是向楼下房屋渗水，并未影响租赁房屋本身的居住使用，过程中相关人员至房屋内查看等，虽给庞增晖造成一定的影响，但从现有证据来看，不足以认定为无法正常居住的程度，庞增晖也未因此遭受损失，故庞增晖主张违约金2100元一审法院不予支持。 王婕仅是王维顺的代理人，并非房屋租赁合同当事人，不承担退还款项的责任。同样，其也无权依据房屋租赁合同向庞增晖主张违约金、赔偿损失等责任，王婕并非与房屋租赁合同有直接利害关系的主体，其以自己的名义提起反诉，不符合起诉条件，其反诉应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，判决：一、王维顺于判决生效后十日内向庞增晖退还租金2100元、押金1900元；二、驳回庞增晖的其他诉讼请求；三、驳回王婕的反诉。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由庞增晖负担18元，由王维顺负担32元。反诉费59.5元退还王婕。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 上诉人王维顺提交证据：青岛市增值税发票、立邦装修合同各一份（提交增值税发票及合同原件）。2021年1月21日开具内容为立邦漆室内墙体修复及刷新，金额为12843.65元。证明上诉人修复墙壁所花费的金额，应由庞增晖赔偿。 被上诉人庞增晖质证称：对证据真实性及关联性均不予认可。该发票仅能看出王维顺在2021年1月21日向市北区新华彩建材商行购买了12843.65元的乳胶漆及腻子粉，具体是何用途庞增晖无法确认。且庞增晖未对墙体造成损害，即使上诉人进行修复也与庞增晖无关。 本院认为，本案双方签订的租赁合同是各方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，各方均应按照合同约定履行义务。上诉人王维顺作为出租人，其提供的房屋应当适合居住。本案中，在涉案房屋出现漏水情况后，上诉人王维顺未尽到及时维修的义务，在此情形下，双方合意解除合同，被上诉人庞增晖不属于违约。现上诉人王维顺主张被上诉人庞增晖违约无事实和法律依据。本院不予支持。 上诉人王维顺主张的房屋内的墙体、家具等物品损坏，但并未提交相关证据证明，应当承担举证不能的法律后果。被上诉人庞增晖虽未经上诉人王维顺同意私自安装木框书架，但上诉人王维顺提交的证据不足以证实该加固行为与墙体漏水存在因果关系。一审法院已酌情判令被上诉人庞增晖赔偿200元适当，本院予以维持。 综上所述，王维顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费121元，由上诉人王维顺负担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇二一年四月二十六日 书记员  王若怡