成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初1704号 原告：成都博瑞房地产开发有限公司，住所地成都市青羊区青羊大道97号19楼。 法定代表人：傅心宇，董事长。 委托诉讼代理人：石金凤，系公司员工。 被告：邓勇，男，1969年4月16日出生，汉族，住武汉市江夏区。 原告成都博瑞房地产开发有限公司（以下简称博瑞公司）与被告邓勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博瑞公司的委托诉讼代理人石金凤到庭参加诉讼，被告邓勇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 博瑞公司向本院提出诉讼请求：1.确认博瑞公司与邓勇之间的租赁关系以及2017年12月30日签订的《店铺租赁合同》、《补充协议》已于2020年3月13日解除；2.判令邓勇向博瑞公司支付2019年1月1日至合同解除之日的租金共计203410.91元，并按年利率24%的标准向原告支付利息损失至全部款项清偿完毕为止（暂计至2020年10月28日为63417.23元）；3.判令邓勇向博瑞公司补足不再享受免租期间的租金差额共计23418.03元；4.判令邓勇向博瑞公司支付自2020年3月13日至2020年4月7日的房屋占用费25298.2元；5.判令邓勇向博瑞公司支付代为恢复房屋原状的整改费用72785.35元；6.判令邓勇向博瑞公司支付电费66130元；7.判令邓勇向博瑞公司支付违约金34680.26元；8.判令本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）由邓勇承担。事实和理由：2017年12月30日，博瑞公司与邓勇签订了《店铺租赁合同》，约定由博瑞公司将自己位于成都市双流区东升镇白衣上街177号的“城南优品道广场”3栋2层第S205号店铺出租给邓勇使用。租赁合同约定店铺租赁面积为337.76平方米，租赁期限自2018年1月20日起至2021年1月19日止。租赁期间2018年1月20日至2019年1月19日租金为6755.2元/月；2019年1月20日至2020年1月19日租金为14321.02元/月；2020年1月20日至2021年1月19日租金为15178.93元/月。租赁期间，博瑞公司已全面履行租赁合同约定的义务，但邓勇自2019年1月1日开始拖欠租金，并未经甲方同意擅自闭店，其行为构成严重违约。2020年3月13日博瑞公司通过电子邮件向邓勇发送了解除租赁合同及商业服务协议的通知函，但邓勇仍未采取任何行动，拒不履行合同义务，为维护自身合法权益，博瑞公司诉至法院，望判如所请。 邓勇未作答辩，亦未提交任何证据。 本院经审理认定事实如下：2017年12月30日，博瑞公司与邓勇签订《店铺租赁合同》，约定由博瑞公司将位于成都市双流区东升镇白衣上街177号的“城南优品道广场”第3栋第2层的第S205号店铺出租给邓勇使用。《店铺租赁合同细则》、《店铺租赁协议书》、《补充协议》是合同的组成部分，对合同双方均具有约束力。店铺使用面积为337.76平方米，店铺建筑面积为531.01平方米，租赁期限自2018年1月20日起至2021年1月19日止。租赁期间2018年1月20日至2019年1月19日期间租金为6755.2元/月；2019年1月20日至2020年1月19日租金为14321.02元/月；2020年1月20日至2021年1月19日租金为15178.93元/月。在甲方交付店铺给乙方前，乙方应先支付自2018年1月20日起至2018年3月31日止的保底租金给甲方，合计16125.32元；第6.1.3条约定：自2018年4月1日起，保底租金3个月为一期进行预付，乙方应于每3个月的终了月的25号至当月最后一天（遇节假日提前）向甲方预缴下一期的保底租金。 《店铺租赁细则》第4.1条约定：店铺交付使用后，由于装修、经营活动产生的水、电、燃气（如有）等费用由乙方（邓勇）自行承担，由管理公司代收代缴；第9.3条约定：若乙方在租赁期间届满或本合同因任何原因而终止后，未经甲方的书面同意继续占用店铺，其占用不能视为合同租期延期或合同续订，在占用期间乙方须按日向甲方支付相当于最后一个月日租金2倍的使用费……；第10.1条约定：本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后2日内，乙方应当将该店铺恢复原状交还甲方。该等期限为本合同项下该店铺之交还期；第10.4条约定：如乙方未办理店铺交还手续或店铺交还时之状况不符合合同约定，甲方有权自行采取清理、更换、维修等措施……由此而产生的一切费用由乙方承担，且在甲方整改期间，乙方仍应承担店铺的占用费（占用费为日租金的两倍，下同），以弥补甲方此期间的损失；第12.1条约定：乙方必须按照本合同约定按时向甲方支付本合同约定的款项，不得以任何原因和理由延期支付……逾期超过30天（包括30天）的，视为乙方构成严重违约……乙方逾期支付租金而应当赔偿甲方的损失包括但不限于：（1）利息损失（双方同意逾期支付租金给甲方造成的利息损失以民间借贷利息计算资金占用损失，按照24%/年执行）……；第12.15.1条约定：乙方行为构成严重违约的，甲方有权单方面解除合同并收回店铺……甲方有权要求乙方按未履行的租赁合同期租金总额的20%或乙方支付给甲方的上一租赁年度租金总额的20%（以金额高者为准）支付违约金，若该违约金不足以弥补甲方的损失的，乙方还应补足……还应赔偿甲方的租金利息损失。 同日，邓勇签订一份《租户确认函》，载明：成都博瑞房地产开发有效工时：贵我双方于2017年12月30日签订了租赁“城南优品道广场”第3栋第2层的第S205号店铺（以下简称承租店铺）的《店铺租赁合同》（以下简称租赁合同），关于租赁期内的免租事宜，我方作出以下确认：鉴于：为支持我方经营，贵我双方在签订租赁合同时已达成一致意见：自2018年1月20日至2018年7月19日期间（以下简称“约定免租期”），贵方免于收取我方租金，且自2018年7月20日至2019年1月19日期间的租金标准为40元/平方米/月。然而，为了便于租金计算，贵方双方同意无需在租赁合同中体现免租一事，按照上述谈定的标准将租金进行分摊处理，最终在租赁合同中约定为“自2018年1月20日至2019年1月19日期间，租金标准为20元/平方米/月”。我方同意：我方妥善履行租赁合同是贵方给予我方“约定免租期”的前提，如因我方原因导致租赁合同提前终止，我方实际租赁期限低于租赁合同约定的租赁期限的，则实际免租期为“约定免租期”/租赁合同约定的租赁期限×实际租赁期限，由我方据实向贵方补足不再享受免租期间的租金并按照租赁合同约定承担相应的违约责任。 2019年8月20日，博瑞公司向邓勇与博瑞公司签订的《店铺租赁合同》中约定的通讯电子邮箱×××＠ｑｑ.ｃｏｍ发送《欠款催缴函》，通知邓勇截至2019年6月10日邓勇仍欠博瑞公司2019年1月1日至2019年9月30日的租金124252.06元，2019年1月1日至2019年9月30日的商业管理费151992元，要求邓勇于2019年8月25日18:00前支付上述费用即拖欠上述费用所产生的违约金。 2020年3月13日，博瑞公司向邓勇与博瑞公司签订的《店铺租赁合同》中约定的通讯电子邮箱×××＠ｑｑ.ｃｏｍ发送《解除租赁合同及商业服务协议的通知函》，通知因邓勇逾期缴纳租金等费用超过30日，构成严重违约，故决定解除相关租赁合同及商业服务协议，限邓勇接到此函后3日内结清相关费用、支付违约金等，并要求邓勇收到此函件后于2020年3月15日前将恢复原状的房屋交还博瑞公司。电子邮件于2020年3月13日到达邓勇邮箱。 2020年3月16日，博瑞公司向邓勇与博瑞公司签订的《店铺租赁合同》中约定的通讯电子邮箱×××＠ｑｑ.ｃｏｍ发送《遗留物品处置函》，通知邓勇于2020年3月18日前到博瑞公司财务部结清欠款的同时将遗留物搬离后将房屋恢复原状交还博瑞公司，若逾期未缴费，邓勇物品博瑞公司将不允运出，作折价或废弃物处理，所得金额用于抵扣邓勇的欠款及店铺恢复原状的费用，不足部分博瑞公司仍将保留追偿的权利。 2020年4月2日，博瑞公司与案外人四川仁仁建筑装饰工程有限责任公司（以下简称仁仁公司）签订《零星工程施工合同》，约定仁仁公司对位于成都市双流区××街××段××号“城南优品道广场”Ｓ205（海盗船海鲜大咖）商铺装修装饰全部拆除，店铺恢复原状达到清水交铺标准，工程包干总价为72785.35元。2020年10月28日，博瑞公司向仁仁公司支付了上述工程的工程款73291.07元。 庭审中，博瑞公司当庭放弃对电费66130元的主张，并陈述邓勇向其交纳了履约保证金60796.8元、装修保证金8000元，因邓勇自2019年1月1日起未向博瑞公司交纳案涉商铺的租金，博瑞公司同意将履约保证金和装修保证金在本案中就邓勇拖欠的租金进行抵扣。同时，博瑞公司陈述其于2020年3月19日将案涉商铺内的物品清点盘存，存放于博瑞公司仓库，并未出卖，故无法进行折价抵扣。 上述事实，有双方当事人身份信息、《店铺租赁合同》、《店铺租赁细则》、《租户确认函》、《欠款催缴函》、《解除租赁合同以及商业服务协议通知函》、电子邮箱截屏、《零星工程施工合同》、网上银行电子回单以及当事人的陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，博瑞公司与邓勇签订的《店铺租赁合同》系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于博瑞公司要求确认双方于2017年12月30日签订的《店铺租赁合同》已于2020年3月13日解除的问题，其理由是邓勇从2019年1月1日起开始拖欠租金，依据双方协议约定，博瑞公司有权在邓勇逾期30天（包括30天）的情况下单方面终止本协议。本院认为，邓勇经本院合法传唤未到庭对其已经支付租金进行抗辩，也未提交书面证据，其应当自行承担诉讼风险，故本院对于邓勇自2019年1月1日起至今未再支付租金的事实予以采信。双方在《店铺租赁合同》中约定邓勇向博瑞公司支付租金逾期超过30天（包括30天）的，博瑞公司有权单方面终止本协议，邓勇逾期支付租金已超过30天，博瑞公司有权解除合同。双方约定的解除条件成就后，博瑞公司于2020年3月13日向邓勇通过电子邮件发送《解除租赁合同及商业服务协议的通知函》，该电子邮件于同日进入邓勇提供的通讯系统，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款和第九十六条第一款的规定，双方签订的《店铺租赁合同》、《补充协议》于2020年3月13日解除。 关于博瑞公司要求邓勇支付自2019年1月1日起至合同解除之日的租金共计203410.91元的问题。本院认为，博瑞公司与邓勇之间的《店铺租赁合同》已于2020年3月13日解除，邓勇经本院合法传唤未到庭对其已经支付租金进行抗辩，也未提交书面证据，其应当自行承担诉讼风险，邓勇应当按照合同约定的租金标准支付租金，因博瑞公司同意将邓勇交纳的履约保证金60796.8元、装修保证金8000元在本案中就邓勇拖欠的租金中进行抵扣，系博瑞公司对其民事权利的自行处分，本院予以确认，故邓勇应向博瑞公司支付2019年1月1日至2020年3月13日期间的租金133974.12元(202770.92元-60796.8元-8000元）。 关于博瑞公司要求邓勇补足不再享受免租期间的租金差额23418.03元的问题。本院认为，本案系因邓勇违约导致合同提前解除，邓勇应当按照《租户确认函》的约定向博瑞公司补足不再享受免租期间的租金差额。本案中，双方约定免租期为181天（2018年1月20日至2018年7月19日），约定租赁期限为1096天（2018年1月20日至2021年1月19日），实际租赁期为784天（2018年1月20日至2020年3月13日期间），则实际免租期为129天（181天/1096天×784天），应补租金期限为52天（181天-129天），故邓勇应当向博瑞公司支付23418.03元（52天/30天×40元/平方米/月×337.76平方米）。 关于博瑞公司主张的自2020年3月13日起至2020年4月7日止的房屋占有使用费23418.03元的问题。本院认为，按照合同中关于“若邓勇在租赁期限或本合同非因博瑞双流分公司单方面原因而提前终止后，未经博瑞公司的书面同意继续占用店铺，其占用不能视为合同租期延期或合同续订，在占用期间邓勇须按日向博瑞公司支付相当于本合同项下月平均保底租金或届满/终止前一月的营业额的10%的使用费”的约定，邓勇应当向博瑞公司支付房屋占有使用费，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，博瑞公司于2020年3月13日向邓勇发送函件，要求解除租赁合同，并限其在2020年3月15日前将房屋恢复原状后交还博瑞公司，期满后邓勇仍未将房屋恢复原状，结合案件实际情况以及博瑞公司提交的《零星工程施工合同》中载明的施工天数，本案邓勇应当向博瑞公司按照合同租金的标准支付2020年3月14日至2020年4月7日期间的房屋占有使用费12241.07元（15178.93元/月÷31天×25天）。 关于博瑞公司主张邓勇支付代为恢复房屋原状的整改费用72785.35元的问题。本院认为，案涉《店铺租赁合同》解除后，邓勇应当按照约定将租赁店铺恢复原状却未恢复，后博瑞公司将店铺恢复原状并已经支付案外人仁仁公司整改费用73291.07元，故对博瑞公司要求邓勇支付代为恢复房屋原状的整改费用72785.35元的诉讼请求，本院予以支持。 关于博瑞公司要求邓勇支付违约金34680.26元的问题。本院认为，邓勇未按约向博瑞公司支付租金等费用超过30天的行为属违约，应当承担违约责任。根据《店铺租赁合同》关于“邓勇行为构成严重违约的，博瑞公司有权单方面解除合同并收回店铺，同时博瑞公司有权要求邓勇按未履行的租赁合同期租金总额的20%或邓勇支付给博瑞公司的上一租赁年度租金总额的20%（以金额高者为准）支付违约金，且邓勇还应赔偿由此给博瑞公司造成的全部损失”的约定，博瑞公司主张以2019年3月14日至2020年3月13日期间的租金为违约金的计算基数，不违反双方的约定，经计算，案涉商铺2019年3月14日至2020年3月13日期间的租金为172760.41元，故邓勇应向博瑞公司支付违约金34552.08元（172760.41元×20%）。 关于博瑞公司要求邓勇按照年利率24%的标准支付逾期利息损失的问题。本院认为，我国对于违约金的适用原则为“以补偿损失为主，以惩罚为辅”，博瑞公司未举证证明其因邓勇违约而造成的其他损失，故博瑞公司的损失即为邓勇欠付租金的逾期利息损失，但博瑞公司主张的违约金已足以弥补该损失，故本院对于其该项诉讼请求不予支持。 另外，关于本案法律适用问题。虽《中华人民共和国合同法》已于2021年1月1日起废止，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案博瑞公司主张的各项费用产生于2021年1月1日前，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、成都博瑞房地产开发有限公司与邓勇之间于2017年12月30日签订的《店铺租赁合同》、《补充协议》于2020年3月13日解除； 二、邓勇于本判决生效后十日内向成都博瑞房地产开发有限公司支付2019年1月1日至2020年3月13日期间的租金共计133974.12元； 三、邓勇于本判决生效后十日内向成都博瑞房地产开发有限公司补足不再享受免租期间的租金差额23418.03元； 四、邓勇于本判决生效后十日内向成都博瑞房地产开发有限公司支付自2020年3月13日至2020年4月7日的房屋占用费12241.07元； 五、邓勇于本判决生效后十日内向原告成都博瑞房地产开发有限公司支付代为恢复房屋原装的整改费用72785.35元； 六、邓勇于本判决生效后十日内向原告成都博瑞房地产开发有限公司支付违约金34552.08元； 七、驳回成都博瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费4319元，由成都博瑞房地产开发有限公司负担1873元，邓勇负担2446元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  夏 颜 二〇二一年四月二十六日 法官助理  苏小洋 书 记 员  李 莹