广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初4753号原告：深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州分公司，住所地广州市花都区新华街东镜二十队十二巷**第**，统一社会信用代码91440114579992079T。负责人：田志华，该公司总经理。委托诉讼代理人：兰蓝蓝，该公司工作人员。委托诉讼代理人：周海云，该公司工作人员。被告：李霞，女，1978年11月25日出生，汉族，住广东省广州市白云区，原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州分公司（以下简称半岛城邦物业）与被告李霞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，适用小额诉讼程序，于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告半岛城邦物业的委托诉讼代理人兰蓝蓝、周海云，被告李霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告半岛城邦物业向本院提出诉讼请求：1.两被告立即支付7-5-3102房2019年5月至2019年10月物业服务费共1461.37元，截至2019年10月31日违约金775.01元，共计2236.38元；2.被告立即支付7-5-3102房2019年5月至2019年10月公共电费分摊费用共计60.26元；3.由被告承担本案所有诉讼费。诉讼中，原告半岛城邦物业明确第一项诉讼请求违约金计算方式为：违约金以当月欠缴的物业服务费为本金，从次月1日开始按照每日千分之一的标准计算至付清款项之日止，暂计至2020年10月31日为775.01元。事实和理由：广州市花都区广花五路与镜湖大道交汇处自由人花园七期5-3102房业主李霞（以下简称被告）于2017年4月16日购买了广州东镜新城房地产有限公司开发的自由人花园四期物业一套，房号为7-5-3102房，建筑面积：91.69m2。根据双方《前期物业服务合同》的约定，两被告应于2019年5月11日起按月缴交每月的物业服务费及公共水电分摊费用。原告一直积极履行合同约定的权利义务，依法依约对被告所购买的物业小区实行了规范的物业管理，为两被告提供了完善的物业管理服务。从2019年5月起，被告经常无故拖欠物业管理费、公共电费分摊费用，至2019年10月30日止共欠付2296.64元。原告曾以多种形式向被告催收物业服务费，但其仍不支付。原告认为，按时支付物业服务费、公共水电分摊费用是每个业主的基本义务，被告长期欠付前述费用，构成严重违约，损害了原告的合法权益和小区整体利益。为保障原告合法权益，原告依法提起诉讼，请求人民法院依法判如所请。被告李霞辩称，被告购买的自由人花园小径XXX房，于2019年11月14日办理了房屋交付手续，从2019年11月起至今，被告一直依法按时足额缴纳物业服务等相关费用。原告主张的2019年5月至10月的物业管理服务费及相关费用不成立。理由如下：1.2019年5月至10月，该房屋并未交付，本人也并未享受相关物业服务，未享受到小区内公用设施（监控、能耗、设施维护等）、绿化环境等设施。根据《物业管理条例》第四十一条的规定被告也不应该支付相关费用。2.原告没有履行合同相关义务。被告进行房屋改造装修工程验收时，发现诸多问题，如卫生间渗水、内外墙开裂、外墙损坏等问题，要求物业尽快督促相关部门整改，但物业不作为，没有正常服务，一直到2019年11月才开始整改，一直到2020年7月2号，才大致完成修补工作。这导致本人不能收楼，影响该房屋出租，影响本人的经济收入。3.2019年11月14日，本人与物业的一位负责人沟通，该负责人表示前期物业服务费用由物业与开发商沟通解决。4.原告主张的滞纳金缺乏依据。2019年5月至10月，被告与原告并不存在物业服务合同关系，更未对滞纳金进行约定。此外，《物业管理条例》等法律并未对拖欠物业费是否支付滞纳金进行相关规定。因此，本案原告主张的滞纳金缺乏合同和法律依据。综上所述，恳请法院依法驳回原告诉讼请求，以维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区自由人花园小径XXX房，权属人是李霞，建筑面积为91.93平方米，于2020年8月31日办理不动产权登记。涉案小区由半岛城邦物业提供物业管理服务。2017年4月16日，广州东镜新城房地产有限公司（甲方、卖方）与李霞（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定李霞购买花都区新华街自由人花园七期5栋3102房，其中第五条约定物业服务，甲方选聘具有相应资质的深圳市半岛城邦物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限3年，物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。2017年4月16日，半岛城邦物业（甲方）与李霞（乙方）签订《前期物业服务协议》，就涉案房屋的前期物业管理服务达成协议，其中第一条约定双方的权利义务，甲方的权利义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。乙方的权利义务包括按时向甲方交纳物业管理服务费用、有偿服务费及各种合理分摊、甲方代收款项和本协议其他条款中规定的有关费用；乙方应于收楼之日起或开发商／建设单位催告通知的收楼期限届满之日起缴纳前述费用，乙方不得无理拒交前述有关费用（包括但不限于：以物业存在非主体结构问题为由拒交前述费用），否则，按照逾期处理。第三条约定服务费用，物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准暂定为：住宅物业2.8元/月·平方米，公共分摊水、电按实际结算。乙方应于本物业交付（以入伙通知书内具体入伙时间为准）之日起交纳物业服务费。物业服务费用按月交纳，乙方或物业使用人应于每月5日履行缴费义务，交纳当期的物业管理服务费（如有欠费，须补齐所欠费用）；在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任。第六条约定违约责任，乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起每天按未缴费用千分之一的标准向甲方交纳违约金；如无正当理由逾期三十天仍拒绝缴交的，甲方有权采取一切合理的催缴措施，并有权停止为其提供的一切服务，所造成的不便和损失由乙方自行承担。本合同自双方签字盖章时生效，物业服务期限为3年，该物业服务期限届满后，小区仍未成立业主大会或业主委员会的，甲方可选择不再履行本期间物业服务合同并退出该小区，也可选择继续履行本前期物业服务合同（届时若甲方未向乙方明确表示不再履行本合同且仍为该小区提供物业服务的，视为甲方选择继续履行本前期物业服务合同）。协议还就双方的其他权利义务、服务内容和质量、物业的使用与维护以及其他事项等进行了约定。2019年4月20日，深圳市天琨建筑工程有限公司向李霞发出交付通知书，内容为：我司根据您的委托从开发商处对您购买的自由人花园小径XXX方进行收楼后，对该房屋进行改造装修的工程现已完工，且符合双方约定的交付条件。为此，我司通知您，请您于2019年5月11日来现场与我司办理该房屋交付手续……。李霞于2019年5月13日左右前往售楼中心办理收楼手续，由于房屋存在质量问题，李霞拒绝收楼，直到2019年11月14日开发商进行整改之后，李霞才办理了收楼手续，并支付了2019年11月的物业管理费。李霞每月应缴物业管理费为257.4元。半岛城邦物业认为李霞应从交付通知书约定的收楼之日开始支付物业管理费及公摊电费，并于2020年9月8日通过EMS向李霞邮寄催缴函，催缴2019年5月1日至2019年10月30日、2020年8月的物业服务费及公摊电费、滞纳金。关于公摊电费，半岛城邦物业提交自制的表格拟证明李霞拖欠2019年5月至2019年10月的公摊电费60.26元，但未能提交其向电力公司代缴费用的凭证。本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《广东省物业管理条例》第四十一条规定：物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。由此可知，业主缴纳物业管理费的起算点应为房屋交付之日，即业主接收房屋后，因实际取得了房屋使用权，故业主在享受权利的同时应承担支付物业服务费的义务。从本案查明的事实来看，李霞并不存在主观恶意拒绝收楼的行为，而是针对房屋质量问题提出了收楼异议，因此，在李霞与开发商就交楼标准以及交付问题存在争议，且半岛城邦物业不能提交该纠纷中房屋交付时间已经得到生效的司法审查认定的情况下，半岛城邦物业主张交付通知书中约定收楼时间即为房屋的实际交付时间，缺乏事实依据，本院不予采信。在涉案房屋未实际交付，李霞也未取得房屋产权的情况下，半岛城邦物业要求李霞缴纳自2019年5月至2019年10月期间的物业服务费、违约金及公摊电费的主张，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：驳回原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州分公司的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州分公司负担。本判决为终审判决。审判员  何丹二〇二一年四月十三日法官助理曹国阳书记员彭小容