天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终743号上诉人（原审原告）：张传军，男，1963年2月28日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：任尚鹏，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津天保百恒投资有限公司，住所地天津港保税区京门大道396号2楼8206。法定代表人：刘玉和，执行董事。委托诉讼代理人：刘佩明，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：天津天保置业有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）综合保税区远航路38号202室。法定代表人：凌海君，总经理。委托诉讼代理人：刘洋，北京炜衡（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李克东，北京炜衡（天津）律师事务所律师。上诉人张传军因与被上诉人天津天保百恒投资有限公司（以下简称天保百恒公司）、天津天保置业有限公司（以下简称天保置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初83678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张传军上诉请求：1.请求在维持一审法院所认定的“张传军与天保百恒公司间的房屋买卖合同为有效合同”的基础上，撤销一审判决，依法改判为：（1）判令天保百恒公司与天保置业公司签订的诉争房屋(锦润华庭小区10号楼1-301、10号楼1-302)的房屋买卖合同无效，并由天保置业公司协助张传军办理解除上述房屋的预告登记手续。（2）判令天保百恒公司继续履行与张传军签订的房屋买卖合同，立即向张传军交付诉争房屋(锦润华庭小区10号楼1-301，10号楼1-302)；2.本案的一审、二审诉讼费及一审保全费由天保百恒公司、天保置业公司承担。事实和理由：一、本案不是一房二卖的法律关系，天保百恒公司与天保置业公司之间的真实意思为借款，天保百恒公司与天保置业公司之间签订的诉争房屋的房屋买卖合同系虚假的意思表示，根据《民法总则》第146条之规定应当认定为无效，原审法院将本案认定为一房二卖的法律关系属于事实认定错误。二、原审法院认定张传军欠付天保百恒公司50万元房款，事实认定错误。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，撤回自认需要经对方当事人同意，原审法院未经张传军同意即允许刘佩明撤回不利自认并以此为由判决张传军仍欠付天保百恒公司购房款明显违背事实。三、张传军系商品房消费者，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条之精神及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》之规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，对商品房消费者生存权的保护应当优先于抵押权人，亦应当优先于不符合非典型担保的债权人。天保百恒公司辩称，不同意张传军的上诉请求，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，同意原审判决。天保百恒公司与天保置业公司的关系，确实不是房屋买卖，是作为借贷关系的担保方式。天保百恒公司目前无法满足张传军的条件，由于天保百恒公司与天保置业公司无法协商达成一致，还需要司法确认。如果张传军坚持诉讼请求，可以以赔偿损失的方式解决。天保置业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张传军向一审法院起诉请求：1、判令天保百恒公司、天保置业公司之间签订的诉争房屋（锦润华庭小区10号楼1-301，10号楼1-302）的房屋买卖合同无效，并由天保置业公司协助张传军办理解除上述房屋的预告登记手续；2、天保百恒公司继续履行与张传军签订的房屋买卖合同，立即向张传军交付诉争房屋（锦润华庭小区10号楼1-301，10号楼1-302）；3、本案诉讼费、保全费由天保百恒公司、天保置业公司承担。一审法院认定事实：张传军（乙方，买受人）与天保百恒公司（甲方，出卖人）于2016年9月5日签订《商品房买卖合同》，合同约定，张传军从天保百恒公司购买坐落于天津市空港物流经济区××小区××号楼××室××号两套房产，购房款以每平方米9000元整计算，购房款总额结合房产建筑面积据实核算。合同约定，张传军已经向天保百恒公司缴纳购房定金30000元整。如天保百恒公司违约，甲方需向乙方支付上述二套房产购房款总额的双倍作为违约金，用于赔偿乙方的经济损失。上述合同有张传军及刘佩明签字，后刘佩明在庭审中作为天保百恒公司代理人对上述合同效力予以确认。2016年9月9日，天保百恒公司向张传军出具往来收据两张，其上载明，天保百恒公司收到张传军购房款10号楼1-301，10号楼1-302各130万元。根据张传军陈述，上述款项张传军于2016年8月31日、2016年9月5日、2016年9月8日分别通过银行转账的形式从张传军账户支付至张雪楠的账户30万、100万及80万，合计210万，张雪楠原系刘佩明妻子，其与天保百恒公司均出具说明，证实上述款项系支付给天保百恒公司的购房款，与张雪楠无关。另50万元购房款，张传军陈述系刘佩明找张传军借款50万元，后双方在买房时达成一致，50万元算作房款，张传军也不找刘佩明要利息。天保百恒公司代理人刘佩明先陈述该款项系天保百恒公司向张传军的借款，后认可该款项系刘佩明向张传军的借款，认可刘佩明尚未偿还张传军上述款项，并认为张传军每套房尚欠房款25万元未支付。2019年5月22日，天保百恒公司与天保置业公司分别签订两份《天津市商品房买卖合同》，合同约定天保百恒公司将涉案两套房屋出售给天保置业公司，其中10号楼-1-302的建筑面积为146.15平方米，每平方米价格为13958.26元，价款为2040000元。10号楼-1-301的建筑面积为146.15平方米，每平方米价格为13397.19元，价款为1958000元。2019年7月9日，天保百恒公司向天保置业公司出具往来收据两张，其上载明，天保百恒公司收到天保置业公司10号楼1-301、10号楼1-302购房首付款各1461500元。上述款项天保置业公司通过支票的方式支付天保百恒公司。2019年7月17日，天保百恒公司向天保置业公司出具往来收据两张，其上载明，天保百恒公司收到天保置业公司10号楼1-301号购房款496500元、10号楼1-302号购房款409158元。2019年7月18日，天保百恒公司向天保置业公司出具往来收据一张，其上载明，天保百恒公司收到天保置业公司10号楼1-302号购房款169342元。上述尾款天保置业公司陈述系根据锦润华庭项目工程进度，按照天保百恒公司的指令与天保置业公司购买其他不动产的购买款及其他费用一同支付，且系逐笔、分批次支付。天保百恒公司对天保置业公司已足额支付涉案两套房屋房款无异议。2019年6月25日，天保置业公司在天津市××房屋办理了预告登记。根据一审法院于2020年8月21日向天津市规划和自然资源局查询结果，涉案两套房屋存在上述预告登记，权利人为天保置业公司。涉案两套房屋建筑面积均为146.15平方米。另查明，天保百恒公司在庭审中陈述，没有和张传军正式网签合同的原因系因为当时房屋有抵押有查封，无法网签，又卖给了天保置业公司，忽略了张传军的事情。认可系天保百恒公司违约，和张传军无关。一审法院认为，本案争议焦点为：1、天保百恒公司、天保置业公司之间签订的诉争房屋的房屋买卖合同是否具有法律效力；2、张传军的诉讼请求是否符合法律规定。本案中，张传军与天保百恒公司的《商品房买卖合同》虽非正式网签合同，但具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，系张传军与天保百恒公司双方在平等、自愿的基础上协商签订的合同，双方意思表示真实，不违反法律法规强制性规定，张传军同时已支付相关房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应确认张传军与天保百恒公司间的房屋买卖合同为有效合同。至于双方争议的张传军支付房款是否全额的问题，双方争议点在于其中50万元是否已支付。天保百恒公司虽已向张传军出具相关收据，证实已收到全额房款，天保百恒公司亦对上述收据无异议，但张传军陈述上述50万元系天保百恒公司代理人刘佩明向张传军的借款，刘佩明和张传军达成一致，上述款项算作张传军支付天保百恒公司的房款，张传军也不再向刘佩明主张还款。而刘佩明先陈述上述款项为天保百恒公司向张传军的借款，后双方协商转为张传军的购房款，但张传军坚持主张50万元系刘佩明个人向张传军的借款而非天保百恒公司向张传军的借款，刘佩明后亦认可了上述事实，同时认可上述借款仍未偿还张传军。一审法院认为，刘佩明之前认可张传军已付清房款，系由于其认为50万元系天保百恒公司向张传军借款，上述款项双方协商一致与张传军欠天保百恒公司的房款相抵消的结果。而后双方达成一致，均认可50万元系刘佩明与张传军个人间借款，因刘佩明无权将其个人的债务与天保百恒公司的债务相抵消，张传军主张上述50万元作为张传军支付天保百恒公司的房款无事实及法律依据，天保百恒公司主张张传军每套房仍欠25万元房款未付有据。关于刘佩明与张传军之间关于50万元借贷的问题，双方可另行解决。而关于天保置业公司及天保百恒公司签订的商品房买卖合同效力问题。天保百恒公司与天保置业公司双方已签订了网签正式商品房买卖合同，同时天保置业公司已出示了支付房款的相关证据，天保百恒公司亦对天保置业公司已付清全部房款事宜予以认可，在此情形下，张传军虽主张本案为虚假买卖，并依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条主张合同无效，但张传军主张天保百恒公司、天保置业公司系虚假买卖的依据不足。同时，张传军陈述主张天保百恒公司、天保置业公司合同无效的法律依据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条并非认定合同无效的相关法律条款。同时，张传军亦未提供充分证据证实天保百恒公司与天保置业公司之间的房屋买卖合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的认定合同无效的情形，张传军主张天保百恒公司与天保置业公司之间合同无效，依据不足，一审法院不予支持。天保百恒公司与天保置业公司间的商品房买卖合同意思表示真实，且不违反法律法规强制性规定，亦为有效合同。综上，对于张传军的第一项诉讼请求，一审法院无法支持。结合前述分析，本案审查的焦点问题为在天保百恒公司一房二卖，且各方合同均合法有效、各方均要求履行合同的情况下的权利保护顺位问题，根据相关法律规定，上述情况下，人民法院应按照房屋是否已经办理所有权变更登记、是否合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，天保置业公司合同虽签署在后，但天保置业公司已经签署了网签合同，交付了全部房款，且办理了房屋预告登记，合同履行程度优于张传军，同时，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。结合上述分析，对于天保置业公司的权利保护顺位应先于对于张传军的权利保护顺位。在天保置业公司未同意的情况下，张传军请求交付诉争房屋的诉讼请求显然无法获得支持。张传军引用的九民会议纪要第126条规定亦不适用于本案情形。但天保百恒公司自认其因自身疏忽未为张传军办理网签，且又将房屋卖与天保置业公司，其违约行为明显，依法应向张传军承担违约责任。现经一审法院释明，张传军拒绝变更诉讼请求，故一审法院依法驳回张传军的全部诉讼请求，张传军可通过请求解除合同并向违约方主张赔偿的方式解决其损失问题。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告张传军的全部诉讼请求。案件受理费50元，保全费5000元，由原告张传军承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张传军二审提交证据：本院（2020）津03民终3669号民事裁定书一份、在认定天保百恒公司与天保置业公司之间为借贷关系的28份裁判文书中认定为用于担保的28套房屋的统计表。证明：天保百恒公司与天保置业公司的法律关系为28份生效判决所确认，诉争两套房屋在28份判决内，可以认定天保百恒公司与天保置业公司之间是借贷关系而非买卖关系，存在恶意串通。天保置业公司二审提交证据：天津市房屋专用维修资金专用票据、税收缴款书。证明：天保置业公司就诉争两套房屋于2019年6月24日向天津市房屋维修管理中心进行登记并交纳相关费用，案涉房屋权属优先于张传军。本院认证意见：张传军提交的（2020）津03民终3669号民事裁定书，系本院作出的生效裁判文书，真实性、合法性、关联性，本院予以确认。但该裁判文书不能充分证明天保百恒公司与天保置业公司之间存在恶意串通情形，对其证明目的本院不予认可。张传军提交的统计表，系自行统计形成的表格，不符合证据形式要件，本院不予认证。天保置业公司提交的天津市房屋专用维修资金专用票据、税收缴款书，可以证明天保置业公司就案涉房屋交纳了维修基金、契税，对该事实本院予以认定。但天保置业公司主张依据上述证据证明案涉房屋权属优先于张传军，依据尚不充分，对其证明目的本院不予认可。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，二审的争议焦点为：一、天保百恒公司与天保置业公司签订的房屋买卖合同是否属于无效合同，天保置业公司是否应当协助张传军解除诉争房屋预告登记。二、天保百恒公司是否应当继续履行合同并立即向张传军交付房屋。关于天保百恒公司与天保置业公司签订的房屋买卖合同效力问题。根据张传军二审提供的另案生效裁判文书显示，天保百恒公司与天保置业公司之间成立民间借贷法律关系，商品房买卖合同系为民间借贷提供的担保。该种担保系让与担保，属于非典型担保形式，我国法律并不禁止。在让与担保中，商品房买卖合同系为主债务提供担保的一种形式，为债务提供担保系双方真实意思表示。在让与担保中，即使双方约定债务到期不能清偿则房屋归属债权人的条款无效，该条款亦可以转换成清算性担保，即在债务到期不能清偿时，债权人可以请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还债权。故天保置业公司与天保百恒公司就案涉房屋签订房屋买卖合同并就案涉房屋进行预告登记的行为，并非无效行为。故张传军的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。张传军另主张，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条之精神及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》之规定，其作为消费者，权利亦应当优先于非典型担保的债权人。张传军与天保百恒公司之间签订的《商品房买卖合同》，从形式要件看，甲方处未有法定代表人签字，仅有天保百恒公司经理刘佩明签字，未有公司盖章。该份合同约定一次性购买两套房产，且对房产面积未作约定，仅约定按照每平方米9000元计算，购房款总额结合房产面积据实结算。上述合同既缺少正常商品房买卖合同应有的条款，案涉房款亦是支付至案外人张雪楠个人账户，合同签订后双方亦未办理正式的商品房买卖合同网签手续。因此，本院难以认定张传军具有《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定中的消费者身份。因天保置业公司与天保百恒公司就案涉两套房屋已经分别签订了正式的《天津市商品房买卖合同》，且办理了预告登记，取得了物权期待权，其权利应优于张传军与天保百恒公司之间的债权。由于案涉房屋已由天保置业公司取得预告登记，张传军请求天保百恒公司继续履行合同并立即交付房屋的主张，本院不予支持。张传军可依据与天保百恒公司之间的合同另行主张违约责任，相应争议的50万元系购房款还是借款问题，双方亦应另行解决。综上所述，张传军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张传军负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 郭小峦审判员 何日升二〇二一年四月十二日法官助理王飞凡书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……