河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1402民初7号原告（申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司商丘市分行，住所地商丘市青云街74号，统一社会信用代码9141140067005741X1。负责人：柏植军，职务：行长。委托诉讼代理人：何凤玲，河南京港律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨绍军，男，汉族，1963年9月26日出生，住河南省商丘市睢阳区。分行客户经理。被告（案外人）：张德永，男，汉族，1970年5月6日出生，住河南省永城市。委托诉讼代理人：凡亚晨，河南华豫律师事务所律师。被告（被执行人）：陶颖，女，汉族，1972年3月4日出生，住河南省永城市。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司商丘市分行诉被告张德永、陶颖申请执行人执行异议之诉一案，向本院提起诉讼。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邮储银行商丘市分行委托诉讼代理人何凤玲、杨绍军，被告张德永及其委托诉讼代理人凡亚晨，被告陶颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮储银行商丘市分行向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原告对涉案房屋的担保物权优先于被告张德永对被告陶颖的合同债权权利。2、依法撤销（2020）豫1402执异260号执行裁定，并判令对位于永城市××、××东（房权证号为永房权证东城区字第××号）的涉案房产第二层房产（1-8层整体一个房产证，本案涉及其中的第二层）继续执行。3、本案的一切诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年4月18日，原告与永城市荣奕采邑食品有限公司签订了《小企业流动资金借款合同》，约定贷款本金为205万元，同日，原告与被告陶颖签订了《小企业最高额抵押合同》，约定被告陶颖用其所有的位于永城市××、××东的房权证号为永房权证东城区字第××号的涉案房屋（1-8层整体）作抵押，并办理了抵押登记（他项权证号：永房他证东城区字第20161248号）。因永城市荣奕采邑食品有限公司未依约还款，原告诉至商丘市梁园区人民法院，该院判决：永城市荣奕采邑食品有限公司应偿还原告本金1798871.80元及其利息、罚息等；被告陶颖、陶奎中、梦晨对上述债务承担连带清偿责任；原告对被告陶颖位于永城市××、××东的房权证号为永房权证东城区字第××号的涉案房屋的折价或者拍卖、变卖价款优先受偿。原告向商丘市梁园区人民法院申请执行，执行过程中，被告张德永对第二层房产提出执行异议。商丘市梁园区人民法院于2020年12月23日向原告送达了（2020）豫1402执异260号执行裁定书，裁定中止对位于永城市××、××东的房权证号为永房权证东城区字第××号的房产第二层房屋的执行。该裁定依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定认为具备该条规定的4个条件（1．合同日期早于查封时间；2．已交付全部购房款；3、查封之前已合法占有；4、对未办理过户手续无过错），裁定中止执行抵押给原告的房产，不但认定事实错误，而且适用法律错误。第一、本案应适用《执行异议和复议规定》第二十七条，裁定驳回异议人的异议请求而不应裁定中止执行。该条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。原告的抵押物权属于物权，应优先于被告张德永的合同债权，被告张德永的权利不能排除强制执行。第二、即便适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定，因被告张德永对未办理过户手续存在明显过错，亦不应裁定中止执行。本案房屋的土地证于2006年7月8日办理，房产证于2011年7月25日办理。即便如被告张德永声称其于2008年12月29日以现金购买并实际居住，那么其至少于2011年7月25日起应知道涉案房产已具备办理房产过户手续的条件，其理应积极请求陶颖协助办理房产证，但被告张德永至少于2016年4月22日办理抵押登记时，在长达5年时间里未予积极办理房产证，可见，其对未办理过户手续明显存在过错，即便适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定，暂且不说是否符合另外3个条例，仅凭未办理过户手续存在明显过错这一条件，就不满足该条关于排除执行的4个条件，不应裁定中止执行。第三、事实上，被告张德永与被告陶颖之间并不存在买卖房屋关系，而是租赁房屋关系，两被告恶意串通损害原告的合法权益，声称的买卖合同法律关系根本不存在。因为：1、原告于2016年4月22日办理抵押登记前向被告陶颖作了《谈话记录》，问抵押物当时的使用状况，被告陶颖回答是出租。可见，假使被告张德永提供的用电证明、用水证明是真实的，也只能证明其租赁居住的事实。另外，永房权证东城区字第××号房屋所有权证上记载，房屋性质为：新建非住宅，并不是住宅，原告对被告陶颖回答的出租予以相信，也是符合常理的。2、被告张德永声称已支付全部购房款，并交付使用，证据不足。被告张德永提交的收款证明并没有提交转账凭证予以印证，而被告陶颖回答是出租，所以，认定被告张德永已支付全部购房款的证据不足。反而，足见系两被告串通、被告陶颖出具虚假的收款证明的事实。综上，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判如所诉。被告张德永辩称，一、符合《执行异议和复议规定》第二十八条的4个条件，该房产为被告（案外人）的合法物权，应当予以中止。1．购买房屋的时间早于查封时间。2．该套住房是本人支付现金购买并支付了全部购房款。十年前的交易方式通常为现金，支付现金理所当然。3．查封前已经合法占有，实际居住已有数十年。房屋的水电费及电业局登记用户也为本人或配偶姓名，证明该套房屋从购买之日起均由被告（案外人）居住使用。4．对未办理过户无过错。土地局出具相关证明证实陶颖名下无国有土地的登记信息，该土地的土地性质为集体土地无法办理分户房产证。二、案外人与被执行人之间不存在租赁关系。2016年4月22日陶颖办理抵押登记时的谈话记录为原告与陶颖之间的双方记录，陶颖为顺利办理贷款肯定会隐瞒真实情况，原告为了完成任务明知真实情况也会帮助陶颖隐瞒。不论房屋的性质如何，该套房产陶颖已经以商品房的性质出售给了案外人，案外人支付了合理的价款并且已经合法占有，该套房产就应当是案外人的合法物权。原告与被告陶颖为办理贷款，损害了案外人的合法权益，理应中止执行。故请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告陶颖辩称，土地证没有办理过，贷款之前，邮政工作人员梁高展了解情况，知道二至六楼已经卖过。贷款是用的大证，实际用的一楼门面房和七楼、八楼，还有一套珠江路的商品房进行抵押贷款。共计贷了180多万元左右。二楼至六楼买卖合同真实合法有效。认可被告的答辩意见，不同意原告诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，有其他证据证实且与本案相关的部分本院予以采信，没有其他证据证实且与本案没有关联性的部分本院不予采信。依据有效证据本院确认以下事实：2008年12月29日，陶颖作为甲方（出卖人），张德永作为乙方（买受人）签订《购房合同》约定：一、甲方将位于永城市欧亚路吕庄一处自建房第二层卖给乙方所有，面积大约为118平方米，属砖混结构，为住宅房。二、此房屋甲方卖给乙方总价额是壹拾叁万元人民币，此房屋所有权归乙方所有，甲方向乙方出具收款条。三、由于此房屋目前没有房产证，甲方需协助乙方办理房产证过户到乙方的相关手续，手续费归乙方所有。四、与房屋相关的基础设施齐全，乙方负责水电的入户费用。……。同日，陶颖出具《收款条》收到张德永交房款13万元。2011年3月29日，该房产以张德永之父张金亮名义在永城市水务公司开户用水至今。2011年4月，该房产以张德永之母夏顺英名义初装用电并缴纳电费至今。永房权证东城区字第××号房产证证实：房屋所有权人陶颖，共有情况单独所有，房屋坐落欧亚路北百花路东，登记时间2011年7月25日，房屋性质新建非住宅，规划用途商住，总层数8，建筑面积845.83。原告提供的《小企业授信业务抵押人谈话记录》证实：2016年4月10日银行员工与抵押人陶颖谈话，陶颖自愿以涉案房产用于永城市荣奕采邑食品有限公司贷款抵押，陶颖自认抵押物目前使用状况为出租。永房他证东城区字第20161248号他权证证实：房屋他项权利人中国邮政储蓄银行股份有限公司商丘市分行，房屋所有权人陶颖，房屋所有权证号201107656，房屋坐落欧亚路北百花路东，他项权利种类抵押，债权数额1740000，登记时间2016-4-22。永城市不动产档案管理办公室出具的《房屋信息查询情况表》证实：张德永查询信息结果为0。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，两被告签订了《购房合同》，陶颖向张德永出具了收款条。该房屋以其父、母名义分别办理了水电初装并缴纳费用至今。因该房产购买时没有取得房产证，两被告在《购房合同》中约定陶颖协助张德永办理房产证过户手续，张德永称陶颖办理房产证后向其隐瞒了该事实。现没有证据证明张德永对未办理房产过户手续存在过错。张德永提供的证据亦证明其夫妻名下无房产，应保障其最基本生活居住条件用途。且原告工作人员与陶颖谈话时，在陶颖回答抵押房屋现状为出租时，没有向“租户”调查，没有尽到审慎的注意义务。故，原告诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司商丘市分行的诉讼请求。案件受理费2900元，由被告陶颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  卢新言审 判 员  李 冰人民陪审员  段世华二〇二一年四月二十一日法官助理蔡锦恒书记员曹冉