黑龙江省友谊县人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0522民初31号原告：友谊县华荣房地产开发有限公司，住所地友谊县友谊镇盛世嘉园小区**楼**门市。法定代表人:李德金，系该公司经理。委托代理人：庄会光，男，1981年2月9日出生，汉族，系友谊县华荣房地产开发有限公司员工，住友谊县。委托代理人：刘宇，系黑龙江中程佳易律师事务所律师。被告:李恩庆,男，1961年12月21日出生,汉族,无职业,住江苏省太仓市。委托代理人：李恩荣，女，1967年4月5日出生，汉族，系友谊农场六分场退休职工，住双鸭山。第三人：李凤臣，男,1972年1月1日出生,汉族,无职业,住黑龙江省友谊县。第三人：李玲，女，1972年12月1日出生，汉族，无职业，住黑龙江省友谊县。原告友谊县华荣房地产开发有限公司（以下简称华荣公司）与被告李恩庆、第三人李凤臣、第三人李玲案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月12日公开开庭进行了审理。原告华荣公司的委托代理人庄会光、刘宇、被告李恩庆的委托代理人李恩荣到庭参加了诉讼，第三人李凤臣、李玲经本院依法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告华荣公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除对坐落在友谊县盛世家园小区6-7号楼东侧综合楼房19号,建筑面积538.75平方米的库房的查封,不得对该楼房继续执行；2.请求确认坐落在友谊县友谊镇盛世××小区××楼东侧综合楼库房19号,建筑面积538.75平方米房屋所有权归原告所有；3.判令由被告承担本案诉讼费用。原告主张的事实与理由：2012年9月5日，原告与第三人签订一份《商品房买卖合同》SP-1120689，原告将其开发建设的友谊县盛世嘉园小区6-7号楼东侧综合楼库房19号,建筑面积538.75平方米,以售价123万余元出售给第三人,第三人于2012年9月25日在友谊县房地产管理处办理友房权证友谊镇字第**房权证。2015年10月29日，李凤臣以包括19号库房在内的共计四套房产,在友谊农村商业银行办理抵押贷款,贷款金额为400万元,贷款期限为3年,自2015年10月29日起至2018年10月28日止。贷款到期后,第三人到友谊农村商业银行再次办理贷款,用此笔贷款偿还前期到期不能还贷的款项,第三人和农村商业银行的信贷员到友谊县不动产登记中心，办理抵押房产抵押登记时，友谊县不动产登记中心的工作人员告知第三人和信用社信贷员说，第三人前期办理的19号库房抵押的房权证，不是不动产房权证,只有不动产房权证才能符合抵押登记条件，第三人之前办理的产权证不能办理抵押登记，因原告友谊县华荣房地产开发有限公司超批准土地范围建房，第三人持有的19号库房房权证,不能办理不动产房权证,造成第三人不能用19号库房抵押进行贷款,第三人将19号库房不能贷款的相关情况告知原告,经原告与第三人协商后达成房屋产权置换的解决方式,原告与第三人于2018年12月12日签订《房屋产权置换合同书》,将第三人2012年9月5日购买的盛世嘉园小区6-7楼东侧综合楼库号19号，建筑面积538.75平方米的库房与原告位于盛世嘉园小区11号楼南14号商服,建筑面积667.98平方米的毛坯商服房屋进行产权置换,第三人于2018年12月14日办理黑(2018)友谊县不动产权第**房权证。第三人用14号商服在内的共计4套房产楼2018年12月22日在友谊农村商业银行办理贷款400万元,用此笔贷款偿还其于2015年10月29日400万元贷款。因土地问题未解决,所以19号库房所有权无法变更,现仍在李凤臣名下,但房权证在原告处。因第三人李凤臣、李玲与被告民间借款纠纷一案，你院执行局依据友谊县人民法院（2020）黑0522民初87号判决书,将原告同第三人已经置换,现仍在第三人名下位于友谊县友谊镇盛世××小区××楼东侧综合楼库房19号依法查封,原告作为异议人向你院提出书面异议,你院依法组成合议庭进行了听证审查,并作出友谊县人民法院（2020)黑0522执异8号执行裁定书,驳回原告友谊县华荣房地产开发有限公司的异议请求,原告依据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定,依法提起诉讼,请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告李恩庆辩称：在被告与李凤臣之间有一个民事债务关系，对于原告起诉状中陈述的事实我们没有异议，李凤臣也说房子是原告的，现在不要求强制执行房产，原告与第三人之间的置换事实是否存在我们也不知情也不去追究与我们没有关系，至于涉案房屋登记在李凤臣名下我方依法申请保全，没有违反法律违规，因此不承担本案的任何诉讼费用。第三人李凤臣经本院依法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，但其向本院提交一份书面答辩意见：2012年9月5日，华荣公司与我签订一份《商品房买卖合同》SP-1120689，该公司将其开发建设的友谊县盛世嘉园小区6-7号楼东侧综合楼库房19号，建筑面积538.75平方米，以售价123万余元出售给我，我于2012年9月25日在友谊县房地产管理处办理友房房权证友谊镇字第**权证。2015年10月29日我以包括19号库房在内的共计四套房产，在友谊农村商业银行办理抵押贷款，贷款金额为400万元，贷款期限为3年，自2015年10月29日起至2018年10月28日止。贷款到期后，我到友谊农村商业银行再次办理贷款，用此笔贷款偿还前期到期不能还贷的款项，我和农村商业银行的信贷员吴某到友谊县不动产登记中心，办理不动产权证和它项权证时，友谊县不动产登记中心的工作人员经核实，告知我和信用社信贷员吴某说，无法办理不动产权证和它项权证，因该房屋超出规划土地审批范围，我持有的19号库房房权证，不能办理不动产房权证，造成我不能用19号库房抵押进行贷款，我将19号库房不能贷款的相关情况告知该公司，经该公司与我协商后达成房屋产权置换的解决方式，该公司与我于2018年12月12日签订《房屋产权置换合同书》，将我2012年9月5日购买的盛世嘉园小区6-7楼东侧综合楼库号19号，建筑面积538.75平方米的库房与该公司位于盛世嘉园小区11号楼南14号商服，建筑面积667.98平方米的毛坯商服房屋进行产权置换，在此期间农村商业银行王某也知道此事，并且他也在《房屋产权置换合同书》也签字了。置换后房产于2018年12月14日办理黑(2018)友谊县不动产产权第**权证。我用14号商服在内的共计4套房产楼2018年12月22日在友谊农村商业银行办理贷款400万元，用此笔贷款偿还其于2015年10月29日400万元贷款。综合所述，盛世嘉园小区6-7楼东侧综合楼库号19号，建筑面积538.75平方米的库房，因土地问题未解决，所以19号库房无法变更，现仍在我名下，但房权证在该公司处。但由于特殊原因，实际产权不归属我所有。第三人李玲经本院依法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。原告华荣公司为证明自己的主张向本院提交了以下证据：证据一、黑龙江省友谊县人民法院（2020）黑0522执异8号执行裁定书复印件，证明申请执行人李恩庆因民间借贷纠纷一案执行被执行人李凤臣、李玲查封友谊县盛世家园6-7号楼东侧综合楼19号库房，原告向友谊县人民法院提出书面异议，被友谊县人民法院驳回原告异议请求；证据二、商品房买卖合同复印件，证明2012年9月5日原告将其开发建设的友谊县盛世家园6-7号东侧综合楼1层19号建筑面积538.75平方米售价1239125.00元，出售给第三人；证据三、友房权房权证友谊镇字第**证复印件，证明第三人购买原告盛世家园小区6-7东侧综合楼19号库房于2012年9月25日经友谊县房地产管理处领发房权证；证据四、房屋产权置换合同书复印件（当庭与原件核对），证明原告与第三人李凤臣、第三人李玲于2018年12月12日签订该份合同书，第三人李凤臣、李玲用盛世家园小区6-7号楼东侧的房屋友房权证房权证友谊镇字第**置换原告位于盛世家园小区11号楼南14号商服，面积667.98平方米；证据五、商品房买卖合同复印件（当庭与原件核对），证明2018年12月12日原告与第三人李凤臣签订该份商品房买卖合同，第三人李凤臣以1001970.00元购买原告盛世家园14号商服；证据六、黑20**友谊县不动产权产权第**证复印件（原件在李凤臣处），证明李凤臣于2018年12月14日经友谊县不动产登记中心领发盛世家园小区11号楼14号商服的商服房权证；证据七、友房他权证友谊镇字第20150287号复印件（证据来源于黑龙江友谊农村商业银行股份有限公司），证明李凤臣用其所有的房屋所有权证号为00012266、00012264、00012265、00012267四本房权证于2015年10月29日在黑龙江友谊农村商业银行股份有限公司营业部贷款，将四本房权证进行抵押；证据八、黑20**友谊县不动产证明0000398号复印件（证据来源于黑龙江友谊农村商业银行股份有限公司），证明李凤臣用友谊县不动产权第产权第**在黑龙江友谊县农村商业银行股份有限公司营业部贷款情况，总贷款金额为4000000.00元；证据九、黑龙江省农村信用社（农村商业银行）贷款还款凭证三份复印件（证据来源于黑龙江友谊农村商业银行股份有限公司），证明2018年12月22日李凤臣贷款4000000.00元偿还2015年贷款；证据十、关于友谊镇盛世家园小区6-7号楼东侧综合楼库房19号不能办理不动产证的回复复印件（原件在友谊县人民法院（2020）黑0522民初617号卷宗内），证明李凤臣持友房权证友房权证友谊镇字第**权证到友谊县不动产登记中心办理不动产权证时，被该中心告知因该房产不在盛世家园小区国有土地使用权出让审批范围内，故不能办理不动产权证书；证据十一、友谊县精诚物业管理有限公司出具的证明复印件（原件在友谊县人民法院（2020）黑0522民初617号卷宗内），证明盛世家园小区6-7号楼19号库房在2018年12月31日前是李凤臣缴纳的物业费，2018年12月31日后由友谊县华荣房地产开发有限公司缴纳物业费；证据十二、申请证人吴某出庭作证，证明吴某和李凤臣去友谊不动产中心办理19号库房不动产证的事实，当时不动产中心工作人员及李世海经查询告知19号库房超出盛世家园规划与土地审批范围无法办理不动产权证；证据十三、申请证人王某出庭作证，证明王某与李凤臣到不动产中心办理贷款，不动产中心工作人员及李世海告知盛世家园小区超出了规划与土地范围，不能办理不动产权证，并与李凤臣与我公司签订了19号库房与11号楼南14号商品房的房屋置换合同书的事实经过；证据十四、由友谊县不动产登记中心出具的《关于友谊县华荣房地产开发有限公司关于友谊县盛世家园小区19号库房情况说明》复印件一张（原件在友谊县人民法院（2020）黑0522民初617号卷宗内），证明商业银行工作人员吴某和李凤臣到不动产中心办理他项权证，经核实19号库房超出盛世家园规划与土地审批范围无法办理不动产权证。第三人李凤臣、李玲未到庭参加诉讼，本院依法视为其放弃质证的权利；对原告提交的十四份证据的真实性，被告李恩庆均未提出异议，本院对华荣公司提交的十四份证据的真实性，予以确定。被告李恩庆、第三人李凤臣、李玲未向本院提交任何证据。经审理查明：2012年9月5日，原告华荣公司与第三人李凤臣签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为:SP-1120689）合同约定：原告将其开发建设的友谊县盛世嘉园小区6-7号楼东侧综合楼19号库房,建筑面积538.75平方米,以售价1239125.00元出售给第三人李凤臣,第三人李凤臣于2012年9月25日在友谊县房地产管理处办理友房权证友谊房权证友谊镇字第**/div>2018年12月12日，原告华荣公司与第三人李凤臣、李玲签订《房屋产权置换合同书》,将第三人李凤臣曾在原告处购买的盛世嘉园小区6-7楼东侧综合楼19号库房，建筑面积538.75平方米的库房与原告位于盛世嘉园小区11号楼南14号商服,建筑面积667.98平方米的毛坯商服房屋进行产权置换,第三人李凤臣于2018年12月14日办理黑(2018)友谊县不动产权第×产权第**因位于盛世嘉园小区6-7楼东侧综合楼19号库房超出盛世嘉园规划与土地审理权限范围，无法办理换发不动产权证，案涉19号库房所有权未变更。另查明，李恩庆与李凤臣、李玲民间借贷纠纷一案[案号为（2020）黑0522民初87号]，依申请人李恩庆提出保全申请，本院于2020年1月14日作出了（2020）黑0522民初87号民事裁定书，查封了案涉19号库房。2020年4月20日本院作出（2020）黑0522民初87号民事判决书，该法律文书生效后，李凤臣、李玲未履行清偿义务，李恩庆申请了强制执行。对此华荣公司提出执行异议，2020年7月21日，本院作出了（2020）黑0522执异8号执行裁定书，驳回了原告华荣公司的异议请求。本院认为，本案的争议焦点问题为华荣公司对案涉19号库房是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，2018年12月12日，原告华荣公司与第三人李凤臣签订《房屋产权置换合同书》,将第三人李凤臣曾在原告处购买的案涉19号库房与盛世嘉园小区11号楼南14号商服进行产权置换，因位于盛世嘉园小区6-7楼东侧综合楼19号库房超出盛世嘉园规划与土地审理权限范围，无法办理换发不动产权证，案涉19号库房所有权未变更，华荣公司对此并无过错，综合上述事实,本案应当参照上述司法解释规定,认定原告华荣公司对友谊县友谊镇盛世××小区××楼东侧综合楼19号库房享有足以排除强制执行的民事权益。原告华荣公司与第三人李凤臣虽然签订了《房屋产权置换合同书》，将第三人李凤臣曾在原告处购买的案涉19号库房与盛世嘉园小区11号楼南14号商服进行产权置换，但原告华荣公司与第三人李凤臣未办理房屋所有权变更登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定，原告华荣公司对案涉19号库房不享有所有权，原告华荣公司关于案涉19号库房归其所有、其对该房屋享有所有权的主张，于法无据。综上所述，原告华荣公司的请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零一十二条第一款（一）项的规定，判决如下：一、停止对友谊县友谊镇盛世嘉园小区6-7号楼东侧综合楼19号库房的强制执行；二、驳回原告友谊县华荣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15952.12元（原告已预交15952.12元），由被告李恩庆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。本院（2020）黑0522执异8号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  孙绪水审 判 员  王永新人民陪审员  马海霞二〇二一年四月十二日书 记 员  张玉莹附相关法条：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。