北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4468号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱爱荣，女，1979年10月27日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘艳勇，北京创为律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：万秀丽，女，1972年1月6日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李樱桃，北京市诺恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺小龙，北京市诺恒律师事务所律师。上诉人朱爱荣因与被上诉人万秀丽合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初40311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱爱荣上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法查清事实，将本案发回重审或改判支持朱爱荣的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由万秀丽承担。事实和理由：一、一审法院判决认定因朱爱荣与房东沟通房屋续签时，未涉及续租约定项下租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任的重要事项，以及房东是否享有房屋处分权未经确认，据此认定不符合《转让协议》约定的标准，未对万秀丽所享的使用权给与有效保证。进一步认定朱爱荣未依约履行续签义务，并仅仅根据万秀丽发送的解约通知，解除《转让协议》系严重的事实认定错误及法律适用错误，该事实认定完全偏向万秀丽一方，导致双方的权利义务失衡。首先，《转让协议》并未涉及续租相关租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等标准事项，该情况下就需一审法院根据签订转让协议的客观事实以及签约背景进行合理的解释，但一审法院并未对该情况进行解释和释明，直接在判决中认定为不符合《转让协议》约定的标准。在转让协议没有约定标准的情况下，一审法院认定的事实严重违背客观情况。其次，根据协议第一条、第五条、第六条的约定，均是表示续签合同。续签合同，顾名思义是指对原来既有合同进行的续约。事实上，原来《房屋租赁协议》已明确对租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等事项进行了约定，故一审判决认定朱爱荣与房东就续签事宜未涉及上述事项，不符合客观事实。第三，一审法院认定朱爱荣和涉案房屋出租方代表沟通房屋续签时，出租方代表是否享有处分权无法确认，无事实和法律依据。《关于变更房租款收款账户的函》、微信聊天记录均可以证明其二人享有代理出租方处分涉案房屋的权利。一审法院认定朱爱荣未能依约履行续约义务是错误的，不符合客观事实。一审法院在事实认定错误的情况下，判决朱爱荣返还27000元，损害了朱爱荣合法权益。二、一审法院根据《转让协议》认定，“续签合同成功”意味着对朱爱荣设立续约义务，且须以具备法律形式及实质要件的续租约定方式保障万秀丽对其店铺的使用权，据此认定朱爱荣并未成功续签合同，该认定不符合客观情况，无事实依据。首先，根据转让协议第二条的约定，2020年4月30日前，朱爱荣与房东成功续签合同，万秀丽付尾款人民币1万元整。2020年2月12日，朱爱荣按照协议内容，与出租方代表杨某1进行了沟通，其明确表示“疫情完了我到北京再处理，原合同仍然有效”，事实上，受疫情因素影响，为避免发生不必要的麻烦和损失，朱爱荣之前也多次向房东就续签事宜进行了沟通，沟通情况也作为证据在一审时进行了提交。根据合同法第十条以及民法通则第五十六条的规定，房东已做出可以继续租赁该房屋的意思表示，且真实、有效，不违反法律、法规的强制性规定，具有法律效力。结合房屋签订背景、朱爱荣与房东沟通的其他聊天记录、房东作出的意思表示，朱爱荣已完成转让协议约定的与房东成功续签的义务，房屋租赁合同已完成续签，合同已成立并发生了法律效力。合同内容为朱爱荣与房东签订的既有房屋租赁合同条款，该条款完全具备法律形式及实质要件。另外，房东表示等疫情完了后再处理，也仅仅是指补签合同，完善手续。其次，根据朱爱荣和出租方签订的《房屋租赁协议》第三条约定，其租金付款期限以每一个季度为一期支付，应于每一个付款期结束前十天或以前向甲方支付下一个付款期限的租金。根据该协议，续签合同期限为2020年5月1日起一年的期限，但受疫情影响，为确保续签合同的有效履行，2020年4月14日房东就通过微信形式催缴房租，即“请把房租付过来，不要影响新合同的续签”。房东再次确认续签的合同是成立且有效的，只是根据《房屋租赁协议》约定，应尽快支付租金。同时，结合《房屋租赁协议》第二条第二款的约定，租赁期满，乙方享有优先承租权，以及其他合同续签事实情况，即紧邻朱爱荣且系承租出租方房屋的其他租客也都是只要及时把续签房屋的租金支付了，均不会导致续签合同解除或不给续签。站在出租方的立场上，因受疫情影响，对承租人提出续签合同的请求，绝大部分情况下都予以同意，也符合商业行情。综上，朱爱荣完全履行了《转让协议》约定的续签合同义务，并不存在不给续签、不能续签的情形，合同解除是万秀丽未能及时支付续签合同租金所致，万秀丽应履行支付尾款1万元的义务，一审法院认定事实与客观不符，违背生活常识，违反法律规定，应予纠正。三、一审法院认定鉴于疫情影响的持续性及店铺停业实际情况，对2020年2月至4月租金及电费酌情减半处理，万秀丽送达解约通知后即腾退搬离，朱爱荣在知晓万秀丽解约意图怠于收回店铺损失应自行承担，不予支持5月23日至8月28日期间的租金，事实认定错误，法律适用不当，也不符合正常的房屋退租逻辑。1.判令朱爱荣返还万秀丽2月至4月减半的租金及电费，违反了合同相对性原则，且要求返还不符合客观情况，返还条件无法实现。《转让协议》生效后，万秀丽已成为朱爱荣与房屋出租方签订的《房屋租赁协议》中新的承租人，依约承继该房屋租赁协议约定项下承租方的权利和义务，应支付2月至4月的租金，且该租金已由房屋出租方实际收取。实际上，朱爱荣收取该租金的行为仅仅是转交行为，据此，要求朱爱荣返还对应租金违反合同相对性，违反法律规定，客观上也履行不能。2.退一步讲，要求朱爱荣承担一半租金，也不符合法律规定，违背客观事实，造成双方严重权利义务失衡。首先，为应对新冠疫情对市场、企业经营的影响，虽然根据北京市人民政府办公厅出台的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》第2条规定，可以减免部分租金，但承租的房屋仅为京内市及区属国有企业房产，出租人的房屋不符合规定的条件，事实上，朱爱荣也多次与出租方沟通减免房租事宜，但告知不在国家减免政策范围内。这种情况下，判令朱爱荣承担该部分租金，适用法律错误，违背客观事实。其次，是否减免租金和减免多少应综合考虑疫情给承租人的经营是否带来实际性的影响、影响大小、因果关系等因素，还需要考虑承租人所遭受的损害是属于正常的商业风险还是自身原因所引起。同时，万秀丽自身也应当有一定的价值判断，疫情爆发后，万秀丽仍继续使用租赁房屋。即使万秀丽将疫情作为减免租金的抗辩理由，也应当根据合同法第一百一十条的规定及时通知朱爱荣，以减轻可能给朱爱荣造成的损失，同时还应在合理的期限内提供证据证明。事实上，万秀丽并未在第一时间向朱爱荣沟通受疫情影响以及能否减免相应费用的事宜。反而是朱爱荣本着减少双方损失的态度，多次向万秀丽沟通后续是否继续租赁涉诉房屋等问题。但自疫情发生后直至“五一”北京全面解封后，万秀丽才向朱爱荣沟通相关事宜，且是单方面作出解除该转让协议的意思表示。中间长达4个月的时间，万秀丽从未向朱爱荣积极协商沟通该事宜。这种情况下，即使有一定经营损失，在朱爱荣也为其积极争取的情况下，判决朱爱荣承担一半租金，不符合公平原则，对朱爱荣明显不公。3.一审法院判令朱爱荣承担1500元电费也无事实和法律依据，万秀丽没有提交停业期间产生电费的证据，法院也未对电费是否实际发生，产生的具体金额等事项进行调查核实。4.一审法院判决朱爱荣在知晓万秀丽解约意图怠于收回店铺损失应自行承担，不予支持5月23日至8月28日期间的租金。该判决严重与事实不符，不符合房屋租赁、退租事项的合同约定和法律规定，违背生活常识。从房屋租赁情况看，万秀丽退租并非因朱爱荣未履行转让协议约定的续签义务，主要原因是受疫情影响不能达到预期收益。这种情况下，5月22日万秀丽向朱爱荣发出解除转让协议通知，朱爱荣不认可，并于5月23日向其发出了《继续履行转让协议的通知》，但万秀丽无动于衷，对其置之不理。鉴于此，朱爱荣为了及时止损，并于5月27日再次向万秀丽发送了《关于腾房的通知函》，明确告知万秀丽于5月29日将涉案房屋进行腾退，办理退租手续。但万秀丽仍是置之不理。直到8月29日，在一审法院开完两次庭审的情况下，才将钥匙与朱爱荣进行了交接，故此，朱爱荣并非怠于履行收房手续。另外，房屋退租的时间点也应该为8月29日，即5月23日至8月28日期间的房租应当予以支持，才符合实际情况。一审中，法院也多次向万秀丽证实，期间有无办理退房等相关手续，有无交接退房行为，万秀丽均表示未与朱爱荣办理退房交接手续。根据合同法第九十六条的规定，即使对于符合合同解除条件的通知，相对方也有权提出异议。更何况万秀丽以不符合客观事实的理由提出解除转让协议，对此，朱爱荣有权要求继续履行转让协议。故一审法院认定万秀丽送达解约通知后，即5月22日腾退搬离，不符合法律规定，违背客观事实。同时，一审法院又认定万秀丽是在发出解除通知以后两三天内即5月24日或者25日搬离了该店铺。既然认定了办理腾房手续的时间为5月24日或者25日，那协议解除时间节点也应当为该时间节点，并非5月22日，由此可以证实，一审法院认定的解除协议时间点不符合客观事实，认定本身也是矛盾的。上述情况恰恰印证了朱爱荣为避免扩大双方损失，本着及时止损的理性态度，督促万秀丽及时履行退房交接手续，并非一审法院认定的朱爱荣怠于收回店铺。对此，一审法院判令不予支持朱爱荣5月23日至8月28日期间的租金，不符合客观事实，损害了朱爱荣的合法权益。第四，一审法院判决万秀丽支付朱爱荣2020年5月1日至2020年5月22日期间的租金，因受疫情影响的持续性及店铺停业实际情况，酌情减半判处，仅支持了3550元。该项判决违背客观事实，显失公平。一审法院在万秀丽没有履行房屋退租交接手续的情况下，在万秀丽解除合同意图、目的不纯的情况下，在不符合约定或者法定合同解除条件情况下，仅仅以解除通知，就判令解除转让协议，事实认定错误，违反法律规定。万秀丽辩称，同意一审判决，不同意朱爱荣的上诉请求。1.针对朱爱荣的第一点意见，关于杨某1是否能够代表房东行使物权处分权确实无法确认，朱爱荣一审提供了关于变更房租收款账户的函，函是由房东出具的，载明收款账户的变更情况，同时代表产权人有权联系的人是杨某2，取消之前联络人代表资格。由此可以明确杨某2是出租方指定的联络人，杨某1身份无法确认。从出租方之前明确出函的逻辑来看，如变更联络代表，出租方会进行书面说明，目前杨某1并没有其有权代表出租方的证明。2.针对朱爱荣的第二点意见，关于争议的续签合同成功的问题，续签合同成功需要法定的形式要件和实质要件，确保万秀丽的合法权利。从房东和朱爱荣之间签订的合同来看，房屋租赁协议2.2条约定朱爱荣续租要和房东重新签订书面协议，朱爱荣本身对于约定的续签合同所对应的义务是清楚的。从双方微信聊天记录可以看到，万秀丽从2月9日就主动和朱爱荣联系，询问合同的续签情况。朱爱荣清楚知道应当找房东续签合同，并且明确表示续签后再提后面的事情，并承诺如果续签不了就退钱。这个表述和双方在转让协议中约定的情况是一致的，朱爱荣知道其应履行的合同义务，也知道违约后果。根据转让协议第5条的约定，朱爱荣续签合同之后才有万秀丽支付费用的问题。朱爱荣要求先付费再续签合同，不符合合同约定。朱爱荣没有履行合同义务，还要求万秀丽支付费用，违背诚实信用原则，不公平不合理。3.针对朱爱荣的第三点意见，根据微信聊天记录，从2月9日开始万秀丽主动和朱爱荣联系沟通突发公共卫生事件的情况、2月到4月的房租减免问题，并提示朱爱荣一方应当续约的问题，说如果朱爱荣不能和房东续签合同，则万秀丽不再续签合同。4月30日之前朱爱荣没有和房东成功续签合同，双方沟通停滞，直到5月22日万秀丽向朱爱荣发出解除合同通知，并表明要共同解决合同解除后的相关内容。5月23日朱爱荣坚持履行合同，5月27日又要求万秀丽腾退房屋，8月29日要求交接钥匙。关于是否解除双方有争议形成诉讼，其他朱爱荣的要求万秀丽都配合完成，不存在怠于履行。4.关于朱爱荣的第四点意见，转让协议第6条明确约定合同解除条件，朱爱荣没有在约定期限续签合同，触发合同解除条件，万秀丽依照约定行使解除权。万秀丽向一审法院起诉请求：1.依法确认双方签署的《转让协议》于2020年4月30日解除；2.判令朱爱荣支付因未续签合同应退还的27000元；3.判令朱爱荣减免2020年2月至4月期间的房租和电费16500元。朱爱荣向一审法院反诉请求：1.依法确认双方签署的《转让协议》于2020年8月29日解除；2.判令万秀丽支付自2020年5月1日至2020年8月28日期间的租金39033元；3.判令万秀丽支付2020年4月30日前续签成功后应付尾款1万元；4.判令万秀丽承担朱爱荣代为维护客户费用2820元，其中产品成本费1950元、美容师手工费870元。一审法院认定事实：2019年11月22日，（甲方）朱爱荣与（乙方）万秀丽签订《转让协议》，甲乙双方经友好协商，就店铺转让事宜达成如下协议：一、甲方将承租的拂林园×号店铺（瑞美泰健康管理）转让给乙方使用；二、经双方协商，乙方支付转让费五万元（￥50000），房屋押金柒仟元（￥7000），共计伍万柒仟元整（￥57000），付款方式：签订合同之日，乙方向甲方支付贰万柒仟元整（￥27000），2019年11月25日乙方派代表与甲方交接店内一切事务，交接完毕，乙方向甲方支付贰万元整，甲方有义务权利配合店内项目技术培训及顾客卡项交接工作，2020年4月30日前甲方与房东成功续签合同，乙方付尾款壹万元整（￥10000）；三、店内固定资产除甲方的私人物品（包括电视、书柜2个、微波炉、烤箱、书桌2个、打印机、1.2米的单人床）之外，其它均归乙方所有；四、2020年1月1日前，乙方向甲方支付2020年2月1日-4月30日房租，房租标准每月壹万元整（￥10000）；五、2020年4月30日前甲方与房东续签合同成功，乙方与房东直接交接房租等事宜，一切店铺事宜与甲方无关；六、2020年4月30日前甲方未与房东续签合同，此转让协议无效，甲方须退还乙方贰万柒仟元整（￥27000）（此金额包含7000元押金）；七、甲方授权乙方长期使用臻享瘦品牌的权限。《转让协议》下方双方手写补充条款：即日起12月9号-2020年4月30日期间，乙方在拂林园×#商铺进行一切经营活动所产生的收益负法律责任，由乙方自行承担，于甲方法人无关。12月9号甲乙双方交接，9号前店内有任何经济纠纷由甲方自行承担一切责任。签约后，万秀丽向朱爱荣支付转让费4万元及押金7000元；万秀丽于2020年1月6日向朱爱荣支付2020年2月1日至4月30日期间的房租及电费31500元。关于续租情况，朱爱荣表示×号店铺系北京瑞美态健康管理有限公司（以下简称瑞美态公司）承租经营，后委托朱爱荣经营管理。朱爱荣曾于2020年2月12日与房东沟通，房东表示因疫情无法来京，只要交租金合同就有效；朱爱荣于2020年4月14日与房东指定人沟通，房东仍强调只要交租金合同就有效。朱爱荣将上述情况转告万秀丽，但万秀丽拖延支付租金。直到5月10日，房东仍然表示只要交租金就可以继续承租房屋，至今房东亦未拒绝续租。对此，万秀丽认为朱爱荣未能于2020年4月30日前与房东续签租赁合同，违反协议约定。关于减免款项，万秀丽表示受疫情影响，15号店铺所在小区封闭管理，无法进入，自2020年1月18日至5月28日搬离前均未营业，根据公平原则，2020年2月至4月期间租金应由双方各自承担一半，没有使用的电费应全额返还。对此，朱爱荣认为疫情对协议履行不构成不可抗力，万秀丽在疫情期间继续使用房屋，没有第一时间沟通减免租金，应自担风险。且北京市政策规定市及区属国有企业房产减免租金，房东告知15号店铺不符合减免条件。关于履约情况，双方均确认万秀丽于2020年5月22日经微信和短信向朱爱荣送达解约通知，朱爱荣于2020年5月23日经短信回复万秀丽要求继续履约，后朱爱荣于2020年5月27日向经短信向万秀丽发送腾退通知函，万秀丽未予回复。2020年8月29日，万秀丽向朱爱荣交还×号店铺钥匙。另，万秀丽表示于5月22日发送解约通知后两三天内就搬离了×号店铺，店内所剩物品系原受让设备，非己方所有。朱爱荣表示开庭前从未得知万秀丽已经搬离房屋，其于8月29日仅接收了店铺钥匙，室内目前有电视、书柜、书桌等物品。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断。经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在；待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，万秀丽与朱爱荣签署的《转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。根据协议约定，朱爱荣应于2020年4月30日前与房东续签合同成功，由万秀丽与房东直接交接房租事宜；续签未果，转让协议无效，朱爱荣退还万秀丽27000元。结合店铺转让及交租主体等情形考虑，该“续签合同成功”意为对朱爱荣设立续约义务，且须以具备法律形式及实质要件的续租约定方式保障万秀丽继续享有×号店铺的使用权。至约定期限届满，朱爱荣并未续签合同。虽朱爱荣提交微信记录载明其与房东指定联络人沟通续租签约事宜，对方表示疫情结束后回京续签，要求先行支付租金。但上述沟通结果并未涉及续租约定项下租赁期限、租金标准、支付方式及违约责任等重要事项，沟通相对方是否享有房屋处分权亦未经确认，并不符合《转让协议》的约定标准，亦未对万秀丽所享使用权给予有效保证。由此可以认定，朱爱荣并未依约履行续约义务。另，涉案《转让协议》项下包含店铺经营权转让与房屋租赁两部分内容，续租与否并非针对协议效力构成否定性评价，续签未果协议无效的表述实为终止合同的意思表示，故《转让协议》第六条约定应系合同解除条件及违约责任。万秀丽于2020年5月22日向朱爱荣送达解约通知系依约行使解除权，发生合同权利义务终止的法律后果，故法院认定《转让协议》于当日解除，对于万秀丽、朱爱荣主张的解约时间均不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。万秀丽主张返还27000元符合协议约定，法院予以支持，对于朱爱荣主张支付尾款1万元不予支持。就租赁费用，受新冠肺炎疫情影响，北京市自2020年1月底启动重大突发公共卫生事件一级响应。×号店铺作为美容类经营场所关门停业，确因疫情及相关防控措施受到影响，继续按照原约定标准支付租金对其明显不公，现万秀丽要求减半支付2020年2月至4月期间的租金理由正当，法院予以支持；停业期间电费应予返还，法院对于万秀丽主张返还电费亦予支持。关于2020年5月1日至2020年5月22日期间的租金，鉴于疫情影响的持续性及店铺停业实际情况，法院亦酌情减半判处；万秀丽送达解约通知后即腾退搬离，朱爱荣知晓万秀丽解约意图怠于收回店铺的损失应自行承担，法院对于朱爱荣主张2020年5月23日至8月28日期间的租金（实为使用费）不予支持。另，朱爱荣向万秀丽主张代为维护客户费用，但未能就该费用具体数额及承担方予以充分举证，法院对此不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决：一、万秀丽与朱爱荣签订的《转让协议》于二〇二〇年五月二十二日解除。二、朱爱荣于判决生效之日起七日内退还万秀丽二万七千元。三、朱爱荣于判决生效之日起七日内退还万秀丽二〇二〇年二月至四月期间的租金一万五千元、电费一千五百元。四、万秀丽于判决生效之日起七日内支付朱爱荣二〇二〇年五月一日至二〇二〇年五月二十二日期间的租金三千五百五十元。五、驳回万秀丽的其他诉讼请求。六、驳回朱爱荣的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，朱爱荣围绕上诉请求向本院提交2份新证据，万秀丽未提交新证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。朱爱荣提交的证据为：证明2份，证明目的均为杨某1具有房屋续签的权限，杨某1是涉案房屋产权方的代理人。万秀丽针对朱爱荣提交的证据质证意见为：如果为证人证言，公司负责人和中介应作为证人出庭作证，书面内容在形式上不合法，不具有证明力。从证明内容看，真实性无法考证，房屋中介公司不能证明杨某1和涉案房屋产权人的关系，2020年8月29日以后新的房屋出租行为，不管行为是否有效，与本案没有关联。杨某1是不是涉案房屋产权人的代表，不能由房屋中介公司证明。另查，关于万秀丽腾退涉案房屋的情况，一审中，万秀丽陈述，其在5月27日、28日搬离房屋，后又陈述其在向朱爱荣发出解除通知后两三天将其物品都已经搬离了；朱秀荣陈述，其从不知道万秀荣搬离，是在第一次开庭得知的。双方一致认可2020年5月27日朱秀荣向万秀丽发送腾退通知函后，万秀丽未予回复；2020年8月29日双方办理了涉案房屋钥匙交接手续。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。万秀丽与朱爱荣签署的《转让协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行自己的合同义务。《转让协议》约定，2020年4月30日前朱爱荣与房东续签合同成功，万秀丽与房东直接交接房租等事宜，一切店铺事宜与朱爱荣无关；2020年4月30日前朱爱荣未与房东续签合同，此转让协议无效，朱爱荣须退还万秀丽贰万柒仟元整（￥27000）。《转让协议》约定的“续签合同成功”系为对朱爱荣设立续约义务，且须以具备法律形式及实质要件的续租约定方式保障万秀丽继续享有涉案店铺的使用权。但至约定期限届满，朱爱荣并未续签合同。虽朱爱荣提交微信记录载明其与房东指定联络人沟通续租签约事宜，对方表示疫情结束后回京续签，要求先行支付租金，但上述沟通结果并未涉及续租约定项下租赁期限、租金标准、支付方式及违约责任等重要事项，沟通相对方是否享有房屋处分权亦未经确认，并不符合《转让协议》的约定标准，亦不能据以认定对万秀丽所享使用权给予有效保证。二审中，朱爱荣提交的证明不能据以证实朱爱荣已实际履行其与万秀丽在合同中所约定之内容。一审法院认定朱爱荣并未依约履行续约义务，具有事实依据。朱爱荣上诉主张其已完成转让协议约定的与房东成功续签合同的义务，房屋租赁合同已完成续签，并未提交充分有效证据予以证明，该主张缺乏依据，本院不予采纳。一审法院根据协议约定内容、双方签订协议的目的，认定《转让协议》中续签未果协议无效的表述实为终止合同的意思表示，《转让协议》第六条约定应系合同解除条件及违约责任，并无不当。万秀丽于2020年5月22日向朱爱荣送达解约通知系依约行使解除权，发生合同权利义务终止的法律后果，一审法院认定《转让协议》于当日解除，合法有据。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。万秀丽主张返还27000元符合协议约定，对此应予支持，朱爱荣主张支付尾款1万元，于法无据，不予支持。关于租赁费用，受新冠肺炎疫情影响，北京市自2020年1月底启动重大突发公共卫生事件一级响应。涉案×号店铺作为美容类经营场所关门停业，确因疫情及相关防控措施受到影响，继续按照原约定标准支付租金对其明显不公，万秀丽要求减半支付2020年2月至4月期间的租金理由正当；停业期间电费应予返还，对于万秀丽主张返还电费亦应予支持。一审法院判决朱爱荣退还万秀丽2020年2月至4月期间的租金和电费，具有事实及法律依据。朱爱荣关于判令其返还万秀丽2月至4月份减半的租金及电费，违反了合同相对性原则，返还条件无法实现等上诉主张，缺乏依据，本院不予采纳。关于朱爱荣反诉要求万秀丽支付2020年5月1日至2020年8月29日期间的租金，涉及双方争议的涉案房屋腾退时间的认定。万秀荣主张其告知朱爱荣解除转让协议后即搬离涉案店铺，诉讼中，万秀丽关于搬离涉案房屋的陈述不一致，根据查明的事实，万秀丽并未就搬离涉案房屋及交还房屋及设备的情况告知朱爱荣。朱爱荣于2020年5月27日向万秀丽以短信形式发送腾退通知函，万秀丽未予回复。2020年8月29日万秀丽向朱爱荣交还涉案×号店铺钥匙。万秀丽虽表示其于5月22日发送解约通知后即搬离了涉案×号店铺，店内所剩物品系原受让设备，非己方所有，但其作为涉案房屋承租使用方提出解约，负有向出租方交还房屋之义务，万秀丽未举证证实其向朱爱荣交还涉案房屋。一审法院认定万秀丽送达解约通知后即腾退搬离，且以朱爱荣知晓万秀丽解约意图怠于收回店铺的损失应自行承担，对于朱爱荣主张2020年5月23日至8月28日期间的使用费不予支持，认定事实有误，朱爱荣上诉主张万秀丽应支付上述期间的房屋使用费，理由正当，鉴于受疫情的持续性影响及店铺停业实际情况，对于朱爱荣主张该期间的房屋使用费酌情确定。朱爱荣上诉主张一审法院酌定万秀丽向其支付2020年5月1日到2020年5月22日的租金显失公平，但并未提交充分有效证据证明其主张，本院对此不予采纳。朱爱荣向万秀丽主张代为维护客户费用，但未能举证证明该费用应由万秀丽承担，一审法院未予支持，并无不当。综上，朱爱荣的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初40311号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初40311号民事判决第六项；三、万秀丽于本判决生效之日起七日内支付朱爱荣二〇二〇年五月二十三日至二〇二〇年八月二十八日期间的房屋使用费一万五千九百七十元；四、驳回朱爱荣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费888元，由朱爱荣负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1096元，由万秀丽负担413元（于本判决生效后七日内交纳），由朱爱荣负担683元（已交纳）。二审案件受理费2095元，由朱爱荣负担1730元（已交纳975元，其余755元于本判决生效后七日内交纳），由万秀丽负担365元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 马立红审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年四月三十日法官助理 卫孚嘉书 记 员 王 艳