江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初2535号原告（反诉被告）：无锡市大红缨服饰有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘街道梓旺村。法定代表人：杨雷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：焦胜奎，江苏智和律师事务所律师。被告：叶志中，男,1970年11月3日出生，汉族，住江苏省东台市。被告：无锡瑞缘食品有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘梓旺村锦旺路**。法定代表人：叶志中。被告（反诉原告）：锡山区东北塘新厨尚食品加工场，住所地无锡市锡山区东北塘梓旺村锦旺路**。经营者：叶志中，男,1970年11月3日出生，汉族，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：刘挺、朱润溢（受上述三被告的共同特别授权委托），江苏法略律师事务所律师。原告无锡市大红缨服饰有限公司（以下简称大红缨公司）与被告叶志中、无锡瑞缘食品有限公司（以下简称瑞缘公司）、锡山区东北塘新厨尚食品加工场（以下简称新厨尚加工场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法适用简易程序审理。2020年9月1日，本案经批准转为普通程序,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，新厨尚加工场提起反诉，本院依法予以受理。原告（反诉被告）大红缨公司的委托诉讼代理人焦胜奎、被告叶志中、瑞缘公司及被告（反诉原告）新厨尚加工场的共同委托诉讼代理人刘挺、朱润溢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告大红缨公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将租赁厂房交还原告，并由被告立即将租赁厂房内附属物及其设备等全部物品搬离；2、判令被告支付2018年10月1日至2019年9月30日的租金8万元；3、判令被告赔偿拆迁款的利息损失，以2366万为基数，自2019年10月1日起至厂房实际腾空之日止，按照年利率6%的标准计算。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：其与叶志中于2012年9月25日签订厂房租赁合同一份，约定由其将东北塘锦旺路3号的部分厂房出租给叶志中。叶志中于2013年分别注册成立瑞缘公司和新厨尚加工场，实际租赁使用上述厂房。2019年，因政府拆迁，其多次联系被告提出停止经营，解除合同，被告对此也无异议。其同时要求被告将所有附属物、机械设备、装饰装修等物品腾空搬离，将厂房交还原告，但被告一直未能及时办理，给原告造成很大的利息损失。本诉被告叶志中、新厨尚加工场共同辩称，因原告未提前通知厂房拆迁评估事宜，导致案涉厂房搬迁补偿评估存在明显错误需要再次评估，故无法搬迁。原告主张的房屋租金应与相关电费相抵销。原告主张由其承担拆迁款的利息损失与事实不符，也没有法律依据。故请求驳回原告的诉讼请求。本诉被告瑞缘公司辩称，其不是本案适格主体，不应被立为本案被告。反诉原告新厨尚加工场向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告大红缨公司赔偿房屋征收评估漏评、错评导致的补偿费损失1055164.15元。2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：其自2013年7月19日注册成立至今，一直租赁无锡市锡山区东北塘梓旺村锦旺路3号生产经营。期间，其对租赁场所进行装修、改造，并安装大量生产设备。2018年，政府决定对租赁场所进行房屋征收。大红缨公司在未通知其的情况下，直接进行了评估勘验，并与房屋征收评估机构就相关装饰、建筑附属物、隐蔽工程等生产资料签署了相应的文书，导致评估金额仅为997333.85元，与实际价值的差额达1055164.15元。由于大红缨公司隐瞒此事，导致其知道评估事宜时已超过评估机构申请复核评估的时效，丧失了权利救济的可能。反诉被告大红缨公司辩称，其对新厨尚加工场的损失不予认可。即使存在损失，也不应由其承担。评估的结果新厨尚加工场早已知道。其与街道签订补偿协议，只是认可有实际评估的事实，并非代表新厨尚加工场认可评估金额。经审理查明：一、租赁合同签订及履行情况本案所涉坐落于东北塘街道梓旺村房屋及土地均登记在大红缨公司名下，性质为工业工地。2012年9月25日，大红缨公司（甲方）与叶志中（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定大红缨公司将坐落于无锡市锡山区××街道××路××号厂房出租给叶志中使用，租赁期限自2012年10月1日起至2022年9月30日止，年租金为18万元。租金每年支付，先付后用。合同载明：“本合同有效期内，如国家或甲方、乙方有新的规划时，双方应配合新规划执行，该方须提前三个月通知对方，甲、乙双方协商解决。”合同另载明：“若遇政府下令拆迁，乙方所装修以及固定设备的所有赔偿款，应赔偿给乙方，甲方不得占有。”合同签订后，双方均按约履行各自义务。2013年7月19日，新厨尚加工场注册成立，并实际使用了上述租赁房屋，经营者登记为叶志中。2013年9月2日，瑞缘公司注册成立，并将上述租赁房屋所在地登记为住所。2020年8月11日，瑞缘公司变更住所为无锡市锡山区××巷××巷。瑞缘公司在审理中陈述，其只是注册在此地，并未实际使用案涉租赁房屋；无锡市锡山区东北塘梓旺村锦旺路3号房屋的装修、建筑附属设施及设备等全部生产资料为新厨尚加工场所有；房屋征收时，相应补偿款、停产停业损失等均归新厨尚加工场所有，与其无关；一切权利、义务由新厨尚加工场享有及承担。2018年8月28日，叶志中通过案外第三人账号向大红缨公司转账预付2018年10月1日起的租金10万元。关于水电费，双方一致确认大红缨公司尚结欠新厨尚加工场电费5万元（已抵扣新厨尚加工场结欠大红缨公司的水费1万元）。二、拆迁协议签订的相关事宜2018年11月左右，案涉房屋遇拆迁。2019年5月12日，无锡市锡山区人民政府东北塘街道办事处作为甲方（以下简称东北塘街道办）、大红缨公司作为乙方签订《锡山区征收土地涉及非住宅房屋及构建筑物补偿协议书》，载明：因锦旺路东地块项目建设需要，根据相关规定，征收乙方位于该处的房屋，房屋建筑面积16220.79平方米，其中有证面积为4999平方米，无证面积为11221.79平方米。房屋产权面积评估价19522805元，装潢装饰1321590元，附属物2560305元，设备搬迁1454933元，合计24859633元。征收生产或营业中的非住宅房屋，按照被征收房屋评估价格（不含装潢及附属物）8%给予停产停业损失补偿1842600元。未评估隐蔽工程合计1568907元，其他补偿（流转土地补偿、无证房屋补偿）计5298535元，提前搬迁奖励费230325元。上述合计3380万元。甲方应在15个工作日内将补偿款的30%即1014万元支付给乙方；在本协议签订之日起至2019年8月11日前，乙方应将被征收房屋腾空搬离，并交由甲方验收，经甲方验收后，甲方应在15个工作日内将剩余补偿款计2366万元全额一次性支付乙方。关于上述拆迁协议所涉评估明细，新厨尚加工场存在如下异议：1、机器设备搬迁补偿（可搬迁设备评估）合计115660元，其主张应为169060元。2、机器设备搬迁补偿（搬迁搬损设备）评估合计496640元，其主张应为1398684元。3、建筑物、装饰及附属物补偿价格评估合计385033.85元，其主张应为460984元。上述评估价合计997333.85元，新厨尚加工场主张价合计2052498元（另含可搬迁存货23770元），两者相差1055164.15元。大红缨公司对于上述997333.85元所涉评估物品，除墙地砖合计157080元（折旧后）外，其余为新厨尚加工场所有，均无异议。庭审中，原告明确，本案所涉厂房最迟将于2020年12月5日被拆除，其已经将属于新厨尚加工场的物品搬离至厂房外的空地，并以油布遮盖，具体包括：1、空压机1台；2、灭菌炉1台；3、电锅炉1台；4、真空包装机1台；5、电锅1台；6、双门蒸箱1台；7、油炸锅（电炸锅）1台；8、沙琪玛流水线1套；9、蒸气锅5只（含蒸汽管道）；10、搅拌机（大）1台；11、斩拌机1台；12、搅拌机（小）1台；13、封口机1台；14、滚揉机2台；15、杀鱼机1台；16、紫外线杀菌柜4只；17、太阳能热水器1台；18、实验室检测仪器1套。三、其他相关问题2019年9月25日，叶志中、瑞缘公司向大红缨公司发函，载明：叶志中、瑞缘公司要求支付2019年10月1日至2020年9月30日的租金，但大红缨公司不愿意接受。鉴于涉及拆迁，叶志中、瑞缘公司愿意按季度支付租金。同时根据合同约定，叶志中、瑞缘公司享有相应拆迁利益，故要求大红缨公司在其主张拆迁利益时予以配合。2019年12月18日，瑞缘公司、新厨尚加工场、叶志中向东北塘街道拆迁安置管理办公室（以下简称东北塘拆迁办）发函，载明其系本案所涉3号厂房承租人，根据其与大红缨公司的合同，相关的装修、固定设备赔偿款应当向其赔偿，现东北塘拆迁办组织其与大红缨公司共同会谈拆迁事宜，大红缨公司也未参与，故其向东北塘拆迁办邮寄相关材料，以证明其投入。2020年4月1日，大红缨公司向叶志中、新厨尚加工场发出“通知书”一份，载明：“因为我租给你的厂房要拆迁，我已经在二0一九年六月要求你停止经营。你虽然从那以后停止经营了，但是一直没有搬出来。现在拆迁部门要求我清场，所以我现在书面要求你搬出来，我们之间的租赁合同正式解除。”当日，大红缨公司股东时敏文、叶志中在该份通知书上签字。庭审中，大红缨公司、叶志中及新厨尚加工场均同意双方合同于2020年4月1日解除。叶志中、新厨尚加工场于2019年6月左右停工，但未腾空本案所涉房屋。2020年11月23日，东北塘拆迁办出具证明一份，载明：“无锡市大红缨服饰有限公司于2019年5月12日签订协议书，补偿金额3380万元整，5月24日，东北塘街道支付无锡市大红缨服饰有限公司30%拆迁补偿款1014万元整，按街道相关规定，无锡市大红缨服饰有限公司因至今未腾空，所以剩余70%拆迁补偿款2366万元未支付。”上述事实，由厂房租赁合同、函、通知书、情况说明、锡山区征收土地涉及非住宅房屋及构建筑物补偿协议书及评估材料、照片、申请及当事人陈述等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一、叶志中、瑞缘公司是否为本案适格被告；二、本案被告是否应当将租赁房屋中的物品搬走并支付欠付租金；三、大红缨公司逾期收取拆迁补偿款的利息损失是否应当由被告承担；四、被告的装修损失是否存在漏评、错评，具体金额是多少，是否应当由大红缨公司赔偿。关于争议焦点一，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，大红缨公司与叶志中签订房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效。因本案房屋涉及拆迁，双方一致确认合同于2020年4月1日解除，故大红缨主张由合同相对方叶志中履行合同解除后的相关义务，实属合理，叶志中系适格被告。关于瑞缘公司的主体地位，其登记地系本案所涉房屋、叶志中系其法定代表人，但其在诉讼中明确表示，目前涉案房屋中的物品均与其无关，其也不主张租赁及拆迁所涉相关权利。经查，大红缨公司与瑞缘公司无租赁合同关系，大红缨公司在本案中也仅主张合同履行期间的租金，且大红缨公司在庭审中明确，其已自行将相关房屋腾空，故其在本案中针对瑞缘公司的相关诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点二，本案租赁合同合法有效，叶志中作为合同相对方，理应就欠付租金承担责任。双方一致认可，2018年10月1日至2019年9月30日的租金合计18万元，叶志中已经支付10万元，尚余8万元未支付。本院认为，由于2019年6月以后，虽叶志中及新厨尚加工场未将本案所涉房屋腾空并返还原告，但因拆迁影响已经停工，无法全部实现租赁目的，理应扣减部分租金，故本院酌定叶志中还应向大红缨公司支付租金57500元。由于本案所涉合同已经解除，故大红缨公司主张叶志中将租赁厂房交还于其，并将租赁厂房内附属物及其设备等全部物品搬离实属合理，但因大红缨公司已自行将涉案厂房腾空，故其要求叶志中、新厨尚加工场腾空并返还房屋的诉讼请求，已无必要，本院不予支持。关于大红缨公司主张新厨尚加工场承担支付欠付租金的义务，由于大红缨公司主张的租赁系合同履行期间的租金，新厨尚加工场虽实际使用厂房，但并非租赁合同相对方，故大红缨公司要求其履行支付租金的合同义务无事实与法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三，根据大红缨公司与东北塘街道办签订的《锡山区征收土地涉及非住宅房屋及构建筑物补偿协议书》可见，大红缨公司应于2019年8月11日前腾空并搬离本案所涉房屋。本案中，大红缨公司主张，因新厨尚加工场等未及时搬空，导致其迟延获取相关拆迁补偿，故要求新厨尚加工场等赔偿其利息损失。本院认为，新厨尚加工场等未及时搬出涉案厂房系事出有因，双方签订的租赁合同虽因拆迁原因提前解除，但并非自然到期。大红缨公司在与各被告协商合同解除事宜时，并未完全尽到出租人的责任，导致双方矛盾、争议重重，各被告亦未及时获得相应的拆迁补偿，故大红缨公司主张各被告赔偿部分拆迁款的逾期利息损失，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点四，双方租赁合同约定，若遇政府下令拆迁，乙方（叶志中）所装修以及固定设备的所有赔偿款，应赔偿给乙方，甲方（大红缨公司）不得占有。现根据相关评估报告，属于新厨尚加工场（叶志中）的装修补偿费合计997333.85元，新厨尚加工场主张装饰补偿价应为2052498元（另含可搬迁存货23770元），两者相差1055164.15元。新厨尚加工场虽主张存在错评、漏评等情况，但其所举证据尚不足以证明上述主张，其也未举证证明大红缨公司获取了997333.85元以外的属于其装修补偿范围的其他款项，故其要求大红缨公司向其支付上述差额部分1055164.15元，不符合双方合同约定，也不属于大红缨公司的实际获益范围。此外，双方合同约定的租赁期间为10年，新厨尚加工场实际经营使用系自2012年10月起至2019年6月止，即6.67年，尚余3.33年，双方在租赁协议中对租赁期限届满后的装修附属物归属未有特别规定，故即使按照新厨尚加工场主张的装修附属物总额2052498元，扣除66.7%折旧后的余额为68万余元，也低于其现在实际可获益的金额。综上，新厨尚加工场要求大红缨公司向其支付漏评、错评差额1055164.15元无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、本诉被告叶志中于本判决生效之日起十日内向本诉原告无锡市大红缨服饰有限公司支付租金57500元。二、驳回本诉原告无锡市大红缨服饰有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告锡山区东北塘新厨尚食品加工场的诉讼请求。本诉案件受理费12882元，由叶志中负担815元，无锡市大红缨服饰有限公司负担12067元。反诉案件受理费7148元，由锡山区东北塘新厨尚食品加工场负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  杨晓敏人民陪审员  王 玲人民陪审员  华 奋二〇二一年四月六日法官 助理  刘 琳书 记 员  耿薏枫