湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终4506号上诉人（原审原告）：长沙宏鑫房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区岳麓街道南二环518号阳光100四期凤凰社1栋201房。法定代表人：刘付。委托诉讼代理人：李铁山，湖南人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷毕，湖南人和律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：邝炜，男，1984年10月29日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：张品，湖南锐和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘毅青，湖南锐和律师事务所实习律师。原审被告：湖南金光华海赋房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区万家丽南路二段968号潇湘艺墅家园会所。法定代表人：王磊。委托诉讼代理人：胡琼，系公司员工。上诉人长沙宏鑫房地产经纪有限公司（以下简称宏鑫公司）因与被上诉人邝炜、原审被告湖南金光华海赋房地产开发有限公司（以下简称金光华海赋公司）合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初5454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宏鑫公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持宏鑫公司一审对邝炜的全部诉讼请求或裁定发回重审；2、一审、二审诉讼费用全部由邝炜承担。事实与理由：1、一审认定的基本事实错误，且遗漏有利于宏鑫公司的重要事实。一审中邝炜提交的《“电建地产?卢浮原著”物业认购协议》只有复印件，无原件核实；一审遗漏曾山等人在2019年4月中旬再次实地看房的事实；一审遗漏了赵子尧获取了本案商铺佣金的事实。2、一审判决逻辑根本错误。3、一审应追加却未追加利害关系人赵子尧为第三人参加诉讼。邝炜辩称：1、宏鑫公司未充分举证证明带看并接待涉案商铺买受人曾山、何六周、肖海波，也未举证证明其充分协助开发商与买受人成交，故主张佣金没有事实依据。2、双方签订的居间合同对双方权利义务以及佣金领取条件已作出详细约定，宏鑫公司主张佣金明显没有合同依据。金光华海赋公司辩称：1、金光华海赋公司与宏鑫公司不存在合同关系，不负有支付服务佣金的义务。2、金光华海赋公司不存在私分佣金的行为，没有侵害宏鑫公司的任何权益。宏鑫公司向一审法院起诉请求：1、判令邝炜支付服务佣金27万元；2、判令金光华海赋公司对邝炜的佣金支付义务承担连带责任；3、邝炜、金光华海赋公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：长沙凯锐行营销策划有限公司（以下简称凯锐行公司）于2017年6月22日成立，邝炜系该公司法定代表人及唯一股东，该公司于2019年11月6日注销。2018年8月31日，金光华海赋公司（甲方）与凯锐行公司（乙方）签订一份《电建地产?长沙?卢浮原著项目A、B、C、D栋及地下室商业包销协议》，双方就甲方委托乙方关于电建地产?卢浮原著项目的包销服务的相关事宜达成该协议，本协议标的范围为卢浮原著项目B、C、D栋、地下室商业，小计65个，预测面积5272.52平方米以及A栋未销售商业，合作期限为2018年8月31日至2018年12月20日。双方还就销售价格、保护条件、合作方式、各自权利义务等进行了约定。2018年11月13日，凯锐行公司（甲方）与宏鑫公司（乙方）签订一份《卢浮原著项目销售居间合同》，合同约定：合作时间自2018年11月13日起至12月31日止。乙方在客户到访前必须提前30分钟以上将客户信息报备至甲方指定对接人处或双方共建且认可的微信群，若乙方推荐客户在甲方无到访记录，或有记录但最近一次记录超过30天（以甲方现场客户登记记录为准），则此客户可判定为乙方有效客户。甲方收到乙方报备的客户信息后即进行核查确认，并将确认结果反馈给乙方。若甲方指认某客户为非乙方有效客户，须向乙方提供相关证明文件（甲方客户管理系统截图或者客户来访登记证明，含客户上一次到访时间）。甲方应于乙方书面报备客户信息当日或者次日内对是否为乙方有效客户进行确认，并回复告知乙方。乙方需亲自带客上访，客户到达现场后，由甲方销售经理安排现场销售人员对应接待。乙方带意向客户到现场的同时提交《卢浮原著菁英街项目销售居间服务带访客户登记表》（详见附件一），客户信息应至少包含客户姓氏、电话、带访时间。《卢浮原著菁英街项目销售居间服务带访客户登记表》由甲方销售经理签字确认后生效，作为唯一的客户有效凭证。如同一批客户（含客户本人、配偶、父母及子女）被多次推介或转介的，以首次推介或转介确认的《卢浮原著菁英街项目销售居间服务带访客户登记表》为唯一有效依据。甲方现场销售人员负责上述转介客户的后续跟进工作，若最终成交，填写《卢浮原著菁英街项目销售居间服务带访客户成交确认表》（详见附件二），甲方现场销售经理将电话通知乙方，并当天以短信形式告知乙方成交客户、成交单位与成交金额详情，提供《卢浮原著菁英街项目销售居间服务带访客户成交确认表》以供乙方确认和结算；客户上门有效期7天，即从乙方向甲方提供转介客户资料之日，甲方确认为有效客户起7天内，客户必须完成上门，若在转介客户上门有效期届满后该客户未到达过项目销售现场，则视为乙方推荐不成功。该客户自动转为项目的老客户资源，甲方无需就该名转介客户支付任何费用给乙方，若该客户7天上门有效期届满后通过乙方努力成功邀约上访需重新走报备登记流程，以新报备流程确认是否为有效客户，但转介客户上门7天有效期届满后，甲方不再接受该客户的短信或微信群资料报备（即转介客户上门保护期仅限7天，不可循环享受）。客户成交有效期30天，在双方合作期限内，自带访客户完成上门后30天内，客户签署《认购书》并支付定金或者首付款方视为有效成交，若客户在成交有效期内未成交，则视为乙方推荐客户过期。发生以下情况之一的，该客户可判定为乙方有效客户：（1）乙方推荐客户成交后在客户有效期内再次购买本项目；（2）乙方推荐的到访客户在客户有效期内推荐第三人购买项目，且到访案场有乙方工作人员陪同；（3）乙方推荐客户与实际认购客户不同，但经证明是近亲属的。乙方销售居间服务带访客户成功购买商铺的按以下标准作为乙方该套房源的销售居间服务费，其中卢浮原著菁英街复式楼按照25万/套结算居间服务费。（①凡成功认购并签约的客户，带看经纪人可获得1万元/套现金奖励；②客户自认购当天起15天内签完商品房买卖合同的，带看经纪人可获得1万元/套的按时签约奖励。以上现金奖励客户完成签约后3天内发放给带看经纪人）；销售居间服务费每3天为结算周期，即客户缴纳首付款、签订《商品房买卖合同》后1天可进行结算。乙方将《业务结算申请单》提供给甲方审核，甲方须在1个工作日内予以签字确认，乙方应于收到经双方确认的《业务结算申请单》书面文件后，提供经甲方财务确认的足额合法可入账发票，甲方在收到乙方发票后的2个工作日内以银行转账方式支付给乙方可结算的销售居间服务费。双方约定符合结算的条件为：一次性付款的客户需签署《商品房买卖合同》并付清全款，甲方即支付乙方该套物业的全部销售居间服务费；银行按揭的客户需签署《商品房买卖合同》缴清首期款并在所有资料银行审查通过后支付首期款等款项相应的销售居间服务费，银行按揭放款后再支付剩余销售居间服务费。甲方授权乙方作为本项目之外场非独家销售居间服务。乙方将有诚意的客户介绍到本项目进行登记（填写客户确认单，详见附件一），须由甲方唯一对接人（为现场销售经理或甲方销售经理指定人员：谭俊龙）进行确认，如甲方对接人员变更，则需书面通知乙方。合同还对双方的其他权利义务、违约责任等进行了约定。上述合同到期后，凯锐行公司员工仍在“绿地长沙天街转介2群”发送关于推介客户的信息，并许诺给予成功推介客户的分销商佣金，其中卢浮原著复式商业佣金25万/套+2万现金奖。2019年2月份，宏鑫公司业务员曾雨晴通过与案外人何丽燕微信聊天后了解到其所在的深圳市布瓦索诺酒业有限公司需要在长沙购买商铺做酒庄，并告知公司董事长何国平的联系方式以及需要与股东曾山联系。2019年3月29日，曾雨晴与曾山联系后，带曾山、何国平、何丽燕看卢浮原著的商铺。当天上午曾雨晴将带看客户信息发送给凯锐行公司相关人员，发送内容为：“带看项目：卢浮原著；带看日期2019年3月29日；带看客户深圳市布瓦索诺酒业有限公司，董事长何国平；带看经纪人：曾雨晴；……”。曾雨晴询问“带看单什么的填吗”，凯锐行公司相关人员答复“带看单。要找一下。……佣金不变。25万对公佣金和2万现金奖励。”2019年4月15日，曾雨晴凯向锐行公司相关人员询问关于报备单没有填写的问题，凯锐行公司相关人员表示“没事，你有报备”。曾雨晴还担心关于报备信息的问题，告知凯锐行公司相关人员，称“他们不是以公司名义买或者是一个人，有几个股东，但只报备了董事长，其他股东及公司名字均没有报备”，凯锐行公司相关人员表示“与邝总联系，和他说了就行”。曾雨晴与邝总微信联系后，邝总要求其与置业顾问联系，并称“你跟好你的客户，我下午联系一下问情况！”曾雨晴便将曾山的联系方式发送给了置业顾问。2019年5月7日，曾山、肖海波、何六周与金光华海赋公司于签订的《“电建地产?卢浮原著”物业认购协议》，该协议载明：认购物业电建地产?卢浮原著项目A栋111号房，房屋建筑面积512.24平方米，单价21692元/平方米，认购价格共计11111510元，签署本协议时乙方交纳定金3875305元。之后，曾山（买受人）、肖海波、何六周（共有人）就认购物业还与金光华海赋公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，其中曾山占22.2%、肖海波占22.2%、何六周占55.6%。宏鑫公司了解到曾山等人认购上述商铺后，要求邝炜支付佣金，邝炜称宏鑫公司不符合佣金的结算条件，系他人促成了涉案商铺的交易，拒绝向宏鑫公司支付佣金，故酿成该案纠纷。庭审中，宏鑫公司提交其与置业顾问的聊天记录、宏鑫公司法定代表人分别与邝炜、袁蓉的电话录音以及曾雨晴和曾山的电话录音，拟证明：1、宏鑫公司推介的客户已经签约；2、赵子尧与袁蓉是同事，均系开发商的工作人员，而非独立经纪人，赵子尧是作为开发商的工作人员在售楼部接待客户曾山，俩人由此才结识，而非赵子尧推介客户曾山前来购买涉案商铺；3、邝炜和金光华海赋公司隐瞒成交信息并私分宏鑫公司应得的佣金。邝炜称上述证据达不到宏鑫公司的证明目的，但可以证明曾山后续确实不是曾雨晴跟进并由曾雨晴促成商铺的认购，曾山4月份去商铺现场没有通过曾雨晴，是自己主动去的，也不是赵子尧或邝炜故意抢客户的行为，宏鑫公司主张的黑单行为邝炜亦不认可。金光华海赋公司称赵子尧不是其公司员工，双方不存在合同关系，其他质证意见与邝炜一致。邝炜在庭审中还向该院提交带访客户登记表、赵子尧与成交客户的微信聊天记录、情况说明与转账记录，拟证明在独立经纪人赵子尧长达几个月的带看、协助、全程跟进服务下，最终顺利促成了商铺交易，并于2019年6月14日向其支付服务费22万元。金光华海赋公司无异议。宏鑫公司称带访客户登记表没有原件，三性均不予认可，曾山与赵子尧的聊天记录无原件，内容不予认可，且从添加信息显示，赵子尧在2019年4月7日才认识曾山，带访客户登记表显示赵子尧在2019年4月5日已经带访曾山，明显存在矛盾，赵子尧系开发商的工作人员，非独立经纪人，宏鑫公司推介的客户在2019年4月中旬再次到访，有效期应从2019年4月中旬重新计算，情况说明属于证人证言，赵子尧未到庭，三性不予认可，向赵子尧支付22万元的真实性无异议，但系双方串通侵吞宏鑫公司应得佣金。一审法院认为，虽然宏鑫公司与凯锐行公司2018年11月13日签订的《卢浮原著项目销售居间合同》约定的合作期限已经届满，但凯锐行公司相关人员仍在“绿地长沙天街转介2群”发送关于推介客户的信息，并许诺给予成功推介客户的分销商佣金，后凯锐行公司对于宏鑫公司业务员曾雨晴推介的客户仍然予以接受，承诺的佣金数额与原居间合同约定的一致，表明双方仍然在继续履行合同，双方之间的权利义务仍可参照2018年11月13日《卢浮原著项目销售居间合同》的约定。关于邝炜是否应当支付宏鑫公司佣金的问题。宏鑫公司业务员曾雨晴于2019年3月29日带何国平、曾山、何丽燕看卢浮原著商铺后，向邝炜报备的客户仅是何国平，但之后与金光华海赋公司签订《“电建地产?卢浮原著”物业认购协议》是曾山、肖海波、何六周，故曾雨晴推荐客户与实际认购客户不同，即使何国平和曾山、肖海波、何六周均与深圳市布瓦索诺酒业有限公司有关，但非近亲属关系，根据《卢浮原著项目销售居间合同》的约定，不能认定为宏鑫公司的有效客户。另外，《卢浮原著项目销售居间合同》明确约定“客户成交有效期为30天，在双方合作期内，自带访客户完成上门后30天内，客户签署《认购书》并支付定金或者首付款方视为有效成交，若客户在成交有效期内未成交，则视为乙方推荐客户过期”，该案中，宏鑫公司业务员曾雨晴于2019年3月29日带访客户何国平等人完成上门，之后并未再次带访客户前来，而客户曾山、肖海波、何六周与金光华海赋公司签署《“电建地产?卢浮原著”物业认购协议》的日期为“2019年5月7日”，已超过30天成交有效期，故根据合同约定，宏鑫公司推荐的客户已经过期。综上，该案尚未达到合同约定的支付佣金条件，宏鑫公司要求邝炜、金光华海赋公司支付佣金的诉求该院不予支持。对于宏鑫公司主张邝炜和金光华海赋公司私分宏鑫公司佣金的问题，从宏鑫公司提交的相关证据内容来看不能够证实邝炜和金光华海赋公司与赵子尧相互串通，故在该案中宏鑫公司主张邝炜和金光华海赋公司串通私分宏鑫公司佣金该院不予认可。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：驳回长沙宏鑫房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费5350元，因适用简易程序减半收取2675元，由长沙宏鑫房地产经纪有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：邝炜提交的收款收据证明2019年5月7日金光华海赋公司收取曾山、肖海波、何六周定金116万元。本院二审另查明，邝炜在一审中提交了《“电建地产?卢浮原著”物业认购协议》的复印件，其称原件存于金光华海赋公司，金光华海赋公司称没有找到协议原件。邝炜及金光华海赋公司均认可赵子尧获取了商铺佣金22万元。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案双方诉争的焦点问题为宏鑫公司提交的证据是否能证明其有权依据《卢浮原著项目销售居间合同》向邝炜及金光华海赋公司主张佣金27万元。主张佣金的关键是宏鑫公司在有效期内推荐了有效客户，根据本案查明的事实，宏鑫公司的业务员曾雨晴曾于2019年3月29日带曾山、何国平、何丽燕看商铺，其登记的客户名称为“深圳市布瓦索诺酒业有限公司，董事长何国平”，但在之后确定的购买人为曾山、肖海波、何六周，并不能确定曾山、肖海波、何六周与何国平存在合同中约定的近亲属关系,曾山亦非深圳市布瓦索诺酒业有限公司的股东。另虽然邝炜没有提交《“电建地产?卢浮原著”物业认购协议》原件，但宏鑫公司亦不能提交其他证据证明其登记的客户深圳市布瓦索诺酒业有限公司或何国平及其近亲属在有效期内签订了认购协议，故宏鑫公司向邝炜及金光华海赋公司主张佣金的依据尚不充分。宏鑫公司提出申请追加第三人的问题，因涉及赵子尧的相关事实已经查清，且与宏鑫公司发生合同关系的相对人为凯锐行公司，故本院认为本案不需追加第三人参加诉讼。综上所述，宏鑫公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人长沙宏鑫房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 安审判员 李建新审判员 钟宇卓二〇二一年四月二十六日书记员 焦傲雷附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。