抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0411民初264号 原告：赵锡海，男，汉族，1977年1月14日出生，住抚顺市望花区。 委托诉讼代理人：皮伟，辽宁卓政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：辛欣，辽宁卓政律师事务所实习律师。 被告：辽宁省人本商贸有限责任公司，住所地抚顺市顺城区临江东路19─9号楼超市，统一社会信用代码91210411MA10CETX7A。 法定代表人：李惠浦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：时鑫，该公司员工。 委托诉讼代理人：李旭东，辽宁煤都律师事务所律师。 原告赵锡海诉被告辽宁省人本商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵锡海及委托诉讼代理人皮伟、辛欣，被告辽宁省人本商贸有限责任公司委托诉讼代理人时鑫、李旭东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵锡海向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的辽宁省人本商贸有限责任公司商铺租赁合同；2.判令被告返还原告租金316438.36元；3.判令被告返还原告保证金1万元；4.被告向原告支付违约金12.5万元；5.被告赔偿原告损失31054元，以上共计482492.36元；6.诉讼费等相关费用被告承担。事实与理由：2020年6月21日原被告签订辽宁省人本商贸有限责任公司商铺租赁合同，约定原告承租被告位于抚顺市印象新城负一楼美食城铺位经营各种小吃，面积约1000平，租金每年50万元，保证金1万元，租期1年（2020年8月10日至2021年8月9日）。在原告与被告签租赁合同之前，反复和招商人员及被告董事长李建通确认了有无供暖。签合同时原告和被告确认了垃圾排放问题和供暖问题，被告承诺干垃圾由被告处理，温度达到14-15摄氏度。原告要求被告将承诺写在合同中，但是不知道为什么后来合同上没有。合同是被告提供的格式合同，但是被告李建通已经口头承诺了冬季可以供暖，原告基于被告的承诺才与被告签订合同，被告承租的商铺不具备供暖条件不是其拒绝履行供暖义务的理由和借口。合同签订后原告按约履行了义务，但因被告未提供租赁商铺的供暖导致原告无法经营，原告数次找被告解决未果，被告于2020年12月9日复函原告，明确表示拒绝，让原告自行解决供暖问题。被告的行为侵害了原告利益，故原告要求解除合同，理由有三。第一、被告违反口头约定，拒绝向原告提供租赁商铺供暖，导致原告无法经营，合同目的无法实现，依据合同法94条第3、4项与被告解除租赁合同。民用建筑供暖通风与空气调节设计规范GB50736-2012国家标准第3.0.1条第2款规定，冬冷地区应采用16─22摄氏度，被告交付的商铺不符合国家规定的标准，也不符合合同约定的交付条件。依据合同第11.2条、13.1条规定，原告有权解除合同，要求被告赔偿违约金。第二、租赁的商铺一边一个下水井气味很大，环境恶劣，依据合同法233条，原告可以要求解除合同。第三、原告对租赁商铺具体位置是否为商用产生异议，原告怀疑是人防工程，如果是人防工程，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第8条第3款，原告也有权利解除合同。 被告辽宁省人本商贸有限责任公司辩称，被告没有违约，不同意解除合同。第一，被告没有义务为原告供暖。首先，双方签订商铺租赁合同，被告没有为原告供暖的合同义务，被告仅作为商铺出租方，将商铺在合同期内供给原告使用，即完成合同义务，供暖并非合同义务。其次，被告不是供暖单位，也没有供暖职能，没有法律规定商铺出出租人应当为承租人强制提供供暖，被告没有供暖的法定义务。最后，被告仅依照合同收取了房屋租金、保证金，其中不包括采暖费用，因此被告没有给原告供暖的现实义务。原告在诉状中称以“答辩人未提供租赁商铺供暖系违约”为由，请求判令解除租赁合同，没有事实和法律依据。第二，案涉商铺从被告承租过来就不具备供暖条件和前提，原告在充分了解商铺状态的前提下，同被告签订协议，承租并接收商铺，原告应当诚信遵守商业规则，理性面对商业风险。被告从抚顺深商投商用置业有限公司（以下简称“深商投公司”）承租包括案涉商铺在内的印象新城购物中心地下负一层，将其重新开业，主要用于经营超市和转租等用，深商投公司就没有为被告提供供暖，原告在签订租赁合同之前就案涉场地的实际情况完全了解的前提下承租了案涉商铺。通过商铺租赁协议可以清晰看出，双方并未约定被告有任何义务就原告租赁的商铺解决供暖，在被告对外招租的过程中也不止原告一家承租，其他业主对此也完全知晓、认同而承租的。第三，被告积极给原告解决困难的态度绝对不能理解成被告应当对原告应该应分的法律义务。原告承租案涉场地，被告对其已经非常照顾：（一）按照原告需求，给其交钥匙工程的待遇。被告按其要求给其装修，被告为案涉商铺投入近50万元，原告不用花钱装修，接收场地即可使用。被告没有想从原告第一年中的租金挣钱，所以才只和原告签订了一年的租赁合同，50万元承租案涉场地非常优惠，所以没有和原告签长约，也是便于及时上调租金，被告希望原告能够把美食城经营好，双方长久合作实现共赢；（二）被告允许原告免费使用商铺中间被告的电进行照明使用。包括原告经营期间提出的场地温度问题，不论什么途径提出了，被告都想办法帮其解决。上述情况都没有写在合同中，都是被告帮扶原告将生意做起来的积极态度，但是这些合同外被告的积极态度不能被原告恶意利用解释为被告的法律义务。第四，原告起诉解除租赁关系只是以取暖为借口，其真实原因在于不能理性、积极面对经营效益不好的状况。原告此次起诉的真实原因，在其证据和诉状中体现的非常明显，就是经营效益不好。但是抚顺市商业业态和经济环境众所周知，百姓购买能力和人员流动性差无需粉饰，被告承租印象新城地下负一层经营超市，目前也是亏损经营，负重前行。因此经营环境不好，业态不好是双方都不愿看到的，原告提出的困难被告都愿意为其积极解决，被告始终都是积极态度去应对。原告通过诉讼，不正视客观事实和主要矛盾，绕开其自身问题，全部归咎于被告，被告无法接受，法律也不应支持原告的起诉观点。综上，原告起诉要求解除合同的原因无事实和法律依据，被告不同意解除，恳请人民法院驳回原告全部诉求。 经审理查明：2020年6月21日，原告赵锡海(承租人、乙方)与被告辽宁省人本商贸有限责任公司（出租人、甲方）签订一份商铺租赁合同，合同约定的主要内容包括：甲方将位于抚顺市印象新城负一楼美食城铺位出租于乙方使用；铺位计租面积约1000平方米，铺位用于合法经营，经营各类小吃；租期一年，自2020年8月10日起至2021年8月9日止；合同场地租赁费不包含经营用水、电等能耗费用及政府行政收费，乙方自行承担租赁期间经营场地内发生的前述能耗费用及可能发生的其他政府行政收费，租金为年50万元，乙方自合同签订一日起计付租金；乙方自本租赁合同签订之日起3个工作日向甲方支付履约保证金，共计壹万元整；租赁期间，乙方应承担因使用租赁商铺所发生的水、电等与经营相关的费用；甲方为乙方提供经营场地，保障乙方正常经营（合同8.2条）；任何一方违约致使本合同目的无法实现或难以实现的，另一方有权选择解除本合同（合同11.2条）。合同签订前，原告于2020年5月9日向被告交付了定金10万元，于合同签订前一日（2020年6月20日）向被告交付了租金20万元，于2020年8月2日交付租金20万元及保证金1万元。原告承租被告的场地中共设17个档口，其中8个档口于2020年8月28日开张营业，于同年12月停业。8个档口包括原告自行经营的档口和原告出租给他人经营的档口，剩余9个档口一直未能开张营业。2020年12月8日，原告向被告发送解决租赁商铺取暖事宜告知函，并限定被告2日给予书面答复。被告向原告发送《关于美食广场取暖事宜的复函》，让原告自行解决取暖事宜。2020年12月18日，原告向被告发送《解除合同通知书》，以“因租赁商铺供暖事宜找贵司解决未果，且贵司于2020年12月9日复函明确拒绝履行，让本人自行解决取暖相关事宜。贵司的违约行为导致本人无法经营”为由，通知被告解除《辽宁省人本商贸有限责任公司商铺租赁合同》，2日内办理租赁商铺交接事宜并退还租金、保证金等。12月19日，被告向原告送达《关于赵锡海解除商铺租赁合同的复函》，回复称不同意解除双方签订的租赁合同，解除合同不符合法律约定及双方合同约定，要求赵锡海继续履行租赁合同。 另查明，印象新城负一楼原由大商集团经营，后大商集团撤出并拆除了供暖设施。其时，原告在印象新城负一楼经营美食档口。被告自案外人处承租了印象新城负一楼，经营一家超市，并与原告签订了案渉租赁合同，将案渉租赁场地转租原告。 本院所确认的上述事实，有原告提供的辽宁省人本商贸有限责任公司商铺租赁合同、收款收据、告知函、关于美食广场取暖事宜的复函、解除合同通知书、关于赵锡海解除商铺租赁合同的复函，以上证据材料经开庭质证、认证，可以采信。 本院认为，本案争议焦点为原告要求解除与被告的租赁合同是否符合双方约定或法律规定。现原告要求解除被告之间的租赁合同，理由有三。原告的第一个理由为被告违反口头约定，拒绝向原告提供租赁商铺供暖，导致租赁场地温度不达标，原告无法经营，合同目的无法实现，违反双方签订的租赁合同第11.2条、13.1条。原告在承租被告的场地前曾在该场地内经营美食档口，原告与被告签订租赁合同时，明知租赁场地内的采暖设施被拆除，其时场地内无供暖设施，但租赁合同中对于租赁场地内的温度标准合同中并未进行约定。原告述称租赁合同的内容系被告打印，但租赁合同第13.5条中的内容为双方对合同约定进行的手写补充，其中亦没有约定租赁场地的温度标准。原告主张被告曾口头承诺将租赁场地的温度提升至15摄氏度左右，现租赁场地内温度只有8摄氏度左右，被告未能按照约定履行义务，存在违约行为。原告对此提供了其与被告公司负责人李建通的电话录音，根据双方的通话内容，本院无法确认被告方曾向原告承诺租赁场地的温度标准。基于上述原因，本院无法确认被告对此存在违约行为，原告该项理由，本院不予支持。原告的第二个理由为原告租赁的场地内有两个下水井，气味很大，环境恶劣，依据合同法第二百三十三条的规定，要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。对原告的该项理由，被告不予认可，原告也未能提供证据证明两处下水井危及原告或承租场地内其他人员的健康和安全，故原告的该项理由本院不予支持。原告的第三个理由为被告出租的场地违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）款的规定，原告有权利解除合同。该解释第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应当支持：…（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。因被告出租给原告的场地及场地内的档口并不属于该解释中的房屋，且出租场地亦不存在无法使用的情形，故对于原告的该项理由本院不予支持。另，原告承租被告的场地从事餐饮行业，其经营盈亏可能受多种不确定因素影响，原告在2019年8月开张营业时只营业了17个档口中的8个档口，其时，原告承租的场地并不存在原告所称的温度不达标等问题，故原告主张其无法继续经营的原因系被告出租的场地无供暖，缺乏事实上直接的因果关系。综上，原、被告签订的租赁合同尚未到期，原告要求解除合同，被告对此不予同意，且原告的该项主张既不符合双方合同的约定，亦不存在法定解除的情形，被告也不存在违约行为，故对于原告的要求解除租赁合同的诉讼请求本院不予支持。因双方合同未解除，故对原告要求被告返还保证金、支付违约金、赔偿损失的主张本院亦不予支持。 因2020年12月至2021年2月期间辽宁省发现多个新冠病毒感染病例，造成抚顺市的疫情防控升级，对人员流动性影响较大。2021年3月后本省疫情已得到有效控制，人员流动已基本正常，依据本案的实际情况及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的精神，本院按照公平原则，酌情确定被告应当免除原告疫情期间3个月的租金，即12.5万元（50万元/12×3个月）。因原告已向被告支付一年的租金，故被告应向原告返还上述12.5万元租金。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条之规定，判决如下： 一、被告辽宁省人本商贸有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告赵锡海租金125000元； 二、驳回原告赵锡海其他诉讼请求。 逾期未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费减半收取4269元，由原告赵锡海负担2869元，被告辽宁省人本商贸有限责任公司负担1400元。原告赵锡海预缴8522元，返还给原告赵锡海4253元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审判员  刘军红 二〇二一年四月十五日 书记员  杨晓婷