湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0181民初3240号原告（反诉被告）：袁健缘，男，1998年9月5日出生，汉族，居民，住上海市杨浦区。委托代理人：彭向阳，男，1966年6月24日出生，汉族，居民，户籍地湖南省株洲市荷塘区，现住浏阳市被告（反诉原告）:浏阳奥园广场房地产开发有限公司，住所地浏阳市关口街道办事处行政中心锦程大道。法定代表人：尹立鹏，总经理。委托代理人：汪文浩，湖南人和人律师事务所律师。原告袁健缘与被告浏阳奥园广场房地产开发有限公司（以下简称奥园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁健缘的委托代理人彭向阳，被告奥园公司的委托代理人汪文浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁健缘向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告退还原告购房款630728元，并支付逾期交房违约金12614.56元；3、判令被告向原告支付自起诉之日起至实际履行之日止的利息；4、本案诉讼费由被告承担。原告的委托代理人彭向阳承包了被告奥园公司的外墙漆工程，由于被告欠工程款未付，2018年被告奥园公司提出用奥园广场第6栋1单元219、220号两个门面折抵部分工程款。彭向阳将其中的220号门面转让给原告。原告按被告要求支付了10%的房款后，由被告以应付的工程款折抵房款后，原、被告于2019年1月12日签订了商品房买卖合同。合同约定被告应于2019年6月30日将原告所购商铺向原告交付，到期，被告以种种理由拒绝交付，原告多次找到被告协商，被告才于2021年2月1日向原告发出收楼通知。原告到被告处办理收房手续时，发现商铺被案外人用锁锁住，被告根本无法交付，原告亦无法验房。根据合同约定，逾期超过九十日未交房的，买受人有权解除合同，并由违约方承担违约金。原告于2021年2月4日向被告寄出告知函，要求解除合同，并要求被告承担违约金，但被告不理睬原告的告知函，原告特向法院提起诉讼。被告奥园公司辩称：原告要求解除合同，缺乏事实和法律依据，理由如下：1、原告没有合同约定付清房款；2、根据收楼通知书，收楼前原告应支付房屋维修基金和相关税费，被告未交房是原告原因所致，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告奥园公司提出反诉请求：1、判令原、被告继续履行商品房买卖合同；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金40398元；3、反诉被告承担反诉费用。原、被告于2019年1月12日签订《浏阳市商品房买卖合同》，合同约定2019年6月30日前付清全部款项。而反诉被告直至2019年12月30日才付清，逾期付款半年之日，依约因承担日万分之五的违约金，特向法院提起反诉。原告袁健缘辩称，原告的工程款于2019年4月就应由被告支付，而被告于2019年12月才审批将工程款转为房款，责任在于被告方。本院经审理认定事实如下：2018年12月27日，原、被告签订《编号20160069220补充协议》，协议第六条对合同第八条（交付时间）的补充约定第2点约定交楼时出卖人需提供《建设工程竣工验收报告》、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》。交房时，买受人须交清房屋维修基金、开通费、有线电视费、电话、宽带网络开通费（其他配套费用）等，相关使用费由买受方自行缴纳。……第4点买受人应在接到收楼通知书之日3日内对该商品房进行验收，如有整改意见，须同时提交。……。第十六条关于合同解除的补充约定1、双方按本合同及本补充协议的约定形式解除权时，自守约方解约通知书送达违约方之日，本合同及补充协议自动解除；……。2、无论任何原因导致合同解除的，出卖人无息原路退还买受人已支付的款项，按揭房款（如有）由出卖人直接退还按揭银行，出卖人承担了担保责任的除外。2019年1月14日，原、被告签订《浏阳市商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告位于浏阳市行政中心锦程大道浏阳××广场××幢××号房，房屋建筑面积为57.02平方米，单价为11061.52元，总金额为630728元。付款方式为分期付款。买受人在签订本合同时支付购房款63073元，于2018年12月30日前付房款126146元，于2019年6月30日前付剩余房款441509元。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定时间付款，按下列方式处理。按逾期时间、分别处理（不作累加）（1）逾期在三十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过九十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金，合同继续履行；（2）逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定额证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出交接通知10天内买受人不办理交接手续的，视为出卖人已交房。合同还对项目建设依据，商品房销售依据，面积确认及面积差异处理，规划、设计变更的约定，出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，关于产权登记的约定，保修责任，双方可以就以下事项约定等内容进行了约定。合同第8页为重要提醒一、我局于2011年1月1日起正式启用物业维修资金网上自缴业务，请在签订合同时打印《维修资金缴款通知书》，业主凭通知书到指定银行柜台办理维修基金自缴业务！二、我局于2018年3月1日起正式启用预售资金监管，针对新办理预售的签约控制如下：1、请在打印合同5天（不含打印当天）内缴纳购房首付款，如未缴纳将会在第7天24点后锁定楼盘销售。2、缴纳首付款后，一次性付款（含分期付款）客户请在60天内缴纳全额房款、契税、维修基金并办理备案，否则将在第61天24点后锁定楼盘销售。2020年4月5日，彭向阳向被告发出告知函，要求被告于2020年4月15日将商铺的使用和管理权限交付彭向阳，并要求被告承担被告管理期间的租金和其他收益。2021年2月1日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告在2021年1月30日办理接收手续及缴清相关费用。当日，原告到被告奥园公司欲办理交房手续，因涉案商铺被案外人锁住大门，原告无法验房。第二日，原告制作了《告知函》，通过邮寄的方式于2021年2月7日将《告知函》送达被告，要求解除与被告签订的商品房买卖合同，并由被告承担违约金。被告不同意解除合同，原告遂于2021年3月12日向本院提起诉讼。诉讼中，原告称原告舅舅彭向阳以湖南长青玻璃幕墙门窗工程有限公司与被告奥园公司签订《浏阳奥园广场3、10号栋门窗制安工程合同》，2018年12月24日经与被告奥园公司工作人员余经理协商，同意以被告奥园公司应付的122110元工程款用于彭向阳购买浏阳奥园广场楼盘一期6号楼219号房的购房款，126146元工程款用于袁健缘购买浏阳奥园广场楼盘一期6号楼220号房的购房款。2019年4月23日、6月13日、7月26日、8月22日，彭向阳多次与被告工作人员余经理联系，要求被告支付工程款，但余经理未同意。彭向阳于2019年8月27日、9月19日、9月25日多次向被告奥园公司的工作人员颜锦催问工程款的支付情况。自2020年3月31日起，彭向阳多次向奥园廖常春、奥园湘潭负责人、奥园销售周总提出交付涉案商铺的要求，但均未能得到解决。另查明，被告分别于2018年10月25日向原告开具了支付了购房定金20000元的票据，2018年10月31日向原告开具了支付首付款43073元的票据，2018年12月31日向原告开具了付房款126146元的票据，2019年12月30日向原告开具了付房款441509元的票据。上述事实，有原、被告陈述及商品房买卖合同，付款收据，收楼通知书，告知函，邮寄送达回执，微信聊天记录，短信记录，通话录音，补充协议等证据证明，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原、被告对双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均无异议，且系双方自愿签订的，内容不违反法律法规的强制性规定，《商品房买卖合同》及补充协议合法、有效。双方均应合同及补充协议的约定履行各自的义务。原告依约应于2019年6月30日前付清剩余款项441509元，但原告于2019年12月30日才支付，根据合同第七条约定，原告逾期付款的行为构成违约，应承担相应的违约责任。被告依约应于2019年6月30日向原告交付涉案商铺，经原告多次催问后，被告才于2020年2月1日通知原告收房，根据合同第九条的约定逾期超过九十日后，买受人有权解除合同，至此，原告依约享有合同解除权，故对原告要求解除合同，并由被告返还购房款，承担已付房款2%的违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告称原告未缴纳契税、维修基金，导致被告无法向原告交付房屋，根据合同约定，被告应于2019年6月30日前向原告发出收楼通知书，且通知原告在收楼前办理缴纳契税及维修基金等费用的相关手续，而被告在此日期前并未通知原告收房，很明显在2019年6月30日前，涉案房产被告无法向原告交付，在原告多次向被告提出交付房产的要求后，被告于2021年2月1日才向原告发出收楼通知书，该日期已逾期19个月之久，且原告收楼时，被告仍无法将涉案的房产交与原告，对被告称因原告原因导致房产无法交付的抗辩本院不予采信。原告逾期交付房款的违约行为，经原、被告协商仍愿继续履行合同，之后，被告逾期交付以及不能交付涉案房产的违约行为，导致原告依约享有解除合同的权利，现原告要求解除合同，故对被告要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。原告逾期付款的行为构成违约，被告据此要求原告按照应付款日万分之五的标准计算违约金，原告对此持有异议，被告就原告逾期付款的行为给被告所造成的损失并未提供证据予以证实，按照应付款日万分之五的标准计算违约金明显过高，且原、被告之后经协商虽同意继续履行合同，但之后被告逾期交房的违约行为造成合同的解除，被告主张违约金的计算标准应按解除合同的违约责任条款即按已付款2%计算更加恰当，故对被告要求原告支付违约金的诉讼请求，本院部分支持。合同的解除是因被告的行为所致，故对原告要求被告赔偿自起诉之日起开始计算已付款利息损失的诉讼请求，本院予以支持，但违约金计算利息，无依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、袁健缘与浏阳奥园广场房地产开发有限公司于2018年12月27日签订的《编号20160069220补充协议》以及于2019年1月14日签订的《浏阳市商品房买卖合同》均于2021年2月7日解除；二、限浏阳奥园广场房地产开发有限公司于本判决生效后5日内返还袁健缘购房款630728元并自2021年3月12日起至实际履行之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，并向袁健缘支付违约金12614.56元；三、限袁健缘于本判决生效后5日内支付浏阳奥园广场房地产开发有限公司违约金12614.56元；四、驳回袁健缘的其他诉讼请求；五、驳回浏阳奥园广场房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费10360元，减半收取5180元，反诉费445元，合计5625元，由浏阳奥园广场房地产开发有限公司负担5180元，袁健缘负担445元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  左凌二〇二一年四月二十六日书记员  曾莎附相关法律条文1、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者仲裁申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以要求请求其支付。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典实行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。