河南省焦作市中站区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0803民初158号原告（反诉被告）：韩秀花，女，汉族，1964年5月25日出生，住焦作市中站区。委托诉讼代理人：荆小强，河南先一律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨白妮，河南先一律师事务所律师。被告（反诉原告）：张启航，男，汉族，1989年2月10日出生，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：杨秀攀，河南纳圣律师事务所兼职律师。原告（反诉被告）韩秀花与被告（反诉原告）张启航租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩秀花及其委托代理人荆小强、杨白妮，被告张启航及其委托代理人杨秀攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩秀花向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金6000元；2.被告支付原告违约金6000元；3.被告对原告房屋恢复原状，（院内北屋门窗装好，院内北屋里的隔墙垒好）价值5465元；4.被告赔偿桃树、核桃树共50颗，价值5000元；5.被告恢复兔圈原状，（院内的兔圈长50米，宽3米的房子）恢复原状或赔偿损失76710元；6.案件诉讼费由被告承担。审理过程中，原告变更第3项、第5项诉讼请求为：3.恢复原告房屋原状或赔偿损失2500元；5.恢复兔圈原状或赔偿损失40000元。事实与理由：被告与原告2016年6月1日签订租赁协议，承租原告位于焦作市××站区养殖小区独院××座，承包期为5年，每年承包费用6000元，一年一清，每年6月1日由被方将租金一次性付给原告一年租金，被告承租后未按合同支付租赁费用，2020年6月1日至2021年6月1日租赁费至今未付，被告未经原告的同意的情况下，把房屋里的门隔墙都拆除了，新建的兔圈50米长3米宽的房子也被拆光，已结果的桃树、核桃树共50棵连根都刨了。合同如有违约，由违约方包赔对方租金金额的三倍罚款。为了维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法公断。被告张启航辩称，1.民事合同签订后原告没有诚实信用履行合同且房屋水电没有到位，所以最初被告联系水电，2018年后让原告按照合同履行义务提供水电，但原告始终没有履行该合同义务因此被告有权暂时停交租金，要求原告无果情况下是原告违约在先，被告没有违约，原告的前两项诉讼请求不成立。2.门窗是木质的时间很长已经腐朽，对被告的人身生产安全已构成威胁，与原告口头沟通后同意拆除，但原告现在不承认。原告应当知道自己门窗状况。出租人不采取消除危险的措施，承租人有权消除危险，被告有权要求原告支付拆除门窗的费用。3.原告种了果树后就把院子出租给被告，原告经常不去，对果树疏于管理，被告明确告知租原告的院子是用于散养鸡，原告明知道果树的生长条件，应当承担这样的风险。同时原告在被告承租几年内对果树疏于管理，果树死因不明确，原告有重大过错，原告自己应承担损失。4.恢复原状和赔偿损失不能并行。兔圈年久失修属于危险建筑，兔圈曾砸伤被告母亲，在录音里原告明确认可兔圈曾砸伤被告母亲，原告不作为，被告无奈为了自己生产生活安全，被告有权在租赁期间消除危险，拆下的砖还用在了原告院子的墙上。恢复原状在经济上也不合适，被告对原告主张的果树数量、价值、兔圈大小及价值不认可。原告说的兔圈尺寸应为长2米，宽2米，高1.5米，没有顶，残垣断壁。被告张启航向本院提出反诉请求：1.请求依法判令解除租赁协议；2.请求依法判令赔偿损失共计20000元；3.请求依法判令被反诉人支付违约金6000元；4.请求依法判令被反诉人返还已收取租金12000元；5.请求依法判令由被反诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由:双方于2016年6月1日订立了租赁协议，其在位于焦作市××站区北朱村养殖小区独院进行养殖，协议约定由韩秀花负责提供水、电。协议生效后，韩秀花收取租金后却未依约提供水、电，致其受到巨大的经济损失。也使订立协议的目的无法实现，为维护合法权益，特向贵院起诉，望贵院判如所请。原告韩秀花针对被告张启航的反诉辩称，反诉人的诉讼请求没有事实和法律依据。应依法驳回。原告将房屋出租给被告，房屋符合租赁条件，在2016年至2020年间，房屋已经接通水电，如若像被告所述，房屋不符合租赁条件，双方早在房屋租赁合同签订之时就已经解除租赁协议。在长达4年多的时间内没有解除，现在说房屋不符合租赁条件明显不符合常理。被告拆除原告房屋、兔圈没有经过原告同意，且被告没有证据证明租赁物威胁被告的人身安全。被告将房屋门窗拆除未经原告同意拆除费本应其自身承担，原告有权要求被告赔偿房屋及兔圈拆除的损失。原告为证明自己的主张向本院提交：1.原告与北朱村村民委员会签订的协议书一份共2页、北朱村村民委员会证明一份共1页：证明指向:原告为案涉小院的权利主体，经北朱村村民委员会同意后出租给被告。2.原被告签订的租赁协议一份共1页：证明指向原告将案涉养殖小院出租给被告，年租金6000元，应于每年6月1日支付，经原告同意后被告才能对小院改建。3.案涉养殖小院图片7张、小院概况视频1份、原被告协商视频2份;证明指向:案涉养殖小院出租给被告前的情况，被告承租后未经原告同意将小院兔房拆除、将养鸡场窗户拆除、将小院内50颗核桃树、桃树损坏。4.造价表1份，证明指向:对兔圈赔偿损失的依据。5.证人韩某的当庭陈述，证明指向：兔圈的规模及当时修建兔圈的情况。被告张启航为证明自己的主张向本院提交：1.2020.9月录音光盘1张及录音文字版两份，证明内容：原告卖院子赶被告离开、养殖场停水时间、院子里树木的数量。2.死鸡照片两份，证明内容：原告停水停电造成死鸡。3.转账记录四份，20000元的损失清单一份，证明内容：购买鸡苗和饲料的成本及损失。4.合同复印件一份，证明内容：原告没有保证正常供水供电，合同没到期原告赶被告离开系违约。5.四位证人的当庭陈述，证明内容：2018年租赁场地停水和重建兔圈的造价。经庭审质证，本院对真实性无异议的以下证据：原告提交的其与北朱村村民委员会签订的协议书、北朱村村民委员会证明、租赁协议、涉及房屋门窗的照片、小院视频及原、被告协商视频3份，被告提交的录音光盘、录音文字、租赁协议，本院予以采信，并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认定如下：1.原告提交的兔圈照片，本院对兔圈曾经存在的事实及照片的真实性予以采信。2.原告提交的造价表，系原告单方面计算制作，本院不予采信。3.原告的证人证言，与原告提交的兔圈照片相对应，能够证明兔圈规模，本院予以采信。4.被告提交的死鸡照片、微信转账记录截图，本院对其真实性予以认可。5.被告的证人证言，其中三位证人均表示和被告是朋友关系，在2018年找被告玩时，看到被告租赁的场地停水，其陈述高度一致，不足以证明鸡死亡的原因，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月1日，原告韩秀花作为出租方（甲方），被告张启航作为承租方（乙方），双方签订《租赁协议》，协议约定：甲方将坐落于中站区北朱村养殖小区独院租给乙方有偿使用。承包期限五年，自2016年6月1日至2021年6月1日，租金每年6000元，租金一年一清，每年6月1日由乙方将租金一次性付给甲方一年的租金，并交押金1000元，承包期限满后甲方必须全额退回押金给乙方。甲方负责给乙方提供水电，水电费由乙方按月支付，乙方须甲方同意后方可进行租赁屋的改建。在合同期内甲方有责任为乙方调节，左邻右舍的疑问及不和谐，如遇地震、洪水等自然灾害或墙体非人为损坏及倒塌，乙方须告知甲方，甲方有责任修补，与乙方无关。如影响合同正常使用，合同终止。甲方退还乙方剩余年限的承包费。合同自2016年6月1日生效，承包期内任何一方不得擅自变更或解除合同，如有违约，由违约方包赔对方租金的全额的三款。合同期内甲方不得以任何理由经常出入养殖场。如有要事须乙方同意方可进入。合同签订后，被告进入租赁场地进行养殖（养鸡）工作，并支付1000元的押金。租赁期间，租赁场地出现过停水、断电情况，后原、被告已共同进行解决。现租金被告已支付到2020年6月1日。经本院现场勘查，租赁场地处于断电状态。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告于2016年6月1日签订的《租赁协议》，系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利和义务。第一，原告要求被告支付原告租金6000元，因被告已支付租金至2020年6月1日，加上押金1000元，租赁期限可延至2020年8月1日，因租赁场地断电，被告于2020年7月底已离开租赁场地，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。第二，原告要求被告支付违约金6000元，根据原、被告双方陈述及提交的证据显示，原、被告在此纠纷的形成过程中均存在过错，均未完全按照合同约定履行各自义务，理由不足，故对违约金的诉请本院不予支持。第三，原告要求恢复房屋原状或赔偿损失2500元，庭审中被告承认是其将门窗拆除，现被告已经将房屋中窗户买过，因断电无法安装，本院考虑到现实状况，认为被告将已买的塑钢窗留给原告，并赔偿原告1000元损失，该赔偿费1000元已包括买屋门费用、安装门窗费用及重新修缮隔墙的费用，故对原告要求过高的请求本院不予支持。第四，原告要求被告赔偿桃树、核桃树共50棵，价值5000元，被告提供的录音证据中原告陈述的棵数与原告庭审中的陈述相矛盾，且原告提供的证据未能充分证明树木的数量、种类，庭审中及原告提供的视频证据显示，被告认可租赁场地有树木，且是被告的原因导致树木死亡，参考原告起初认可一棵树苗7到8元钱，结合原被告双方提供的录音资料，本院酌情认定，被告赔偿原告树木损失200元，超出部分，本院不予支持。第五，原告要求恢复兔圈原状或赔偿损失40000元，根据原告提供的视频证据显示被告多次承认在租赁场地时有兔圈的存在，因为砸着被告母亲的腿，所以被告在未经原告的同意下私自拆除兔圈，被告在庭审时辩称其租赁时看到的兔圈仅为长2米、宽2米、高1.5米且没有顶的残垣断壁，陈述前后矛盾，本院对该辩称意见不予采信，本院认为因被告的原因致使兔圈毁损，原告庭审中陈述，2015年原告与前租户达成合意，原告接收前租户投资建造的兔圈，同时免除前租户8000元的租金。原告从2015年10月至今未再使用兔圈。参考以上情况同时结合原告证人韩某证言及被告方证人郭某的证言，酌定被告赔偿原告兔圈损失10000元，超出部分，本院不予支持。该损失赔偿金既是对原告的赔偿，也对被告的行为具有一定的惩罚性。在反诉中，张启航请求：第一，依法判令解除双方订立的租赁协议，韩秀花在庭审中表示同意解除，本院予以支持。第二，依法判令赔偿损失共计20000元，该笔费用是用于养鸡的必要支出，但其提供鸡死亡的原因的证据不足，故对该项请求本院不予支持。第三，请求依法判令支付违约金6000元，理由不足，故对该违约金的请求本院不予支持。第四，请求依法判令返还已收取租金12000元，张启航持续支付租金至2020年6月1日，一直到2020年7月底才离开，故对该项请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第七百零三条、第七百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）韩秀花与被告（反诉原告）张启航于2016年6月1日签订的《租赁协议》；二、被告（反诉原告）张启航将已买的塑钢窗留给原告（反诉被告）韩秀花并于判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）韩秀花房屋损失1000元，树木损失200元，兔圈损失10000元；三、驳回原告（反诉被告）韩秀花的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张启航的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费1290元，减半收取为645元，由原告（反诉被告）韩秀花负担500元，被告（反诉原告）张启航负担145元；本案件反诉费750元，减半收取为375元，由被告（反诉原告）张启航负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  吴华二〇二一年四月二十八日法官助理赵子好书记员李婷婷