广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤1803民初1123号原告：清远市恒星物业管理有限公司，住所地广东省清远市清城区×××××××××××××。法定代表人：李汝全，执行董事。委托诉讼代理人：欧颂波，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝文凯，广东正鑫律师事务所实习律师。被告：黄桂香，女，汉族，1981年2月20日出生，身份证住址广东省清远市清城区×××××××××××××，现住清远市清新区×××××××××××××××××××××2402，公民身份号码441××××××××××××064。原告清远市恒星物业管理有限公司（以下简称恒星物业公司）与被告黄桂香物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒星物业公司的委托诉讼代理人欧颂波到庭参加诉讼，被告黄桂香经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告恒星物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠的物业管理服务费3554.46元、水费752.44元、垃圾费228元、公摊电费516.17元，二次加压电费170.31元，合计5221.38元及自起诉之日起以日千分之三的标准计算违约金直至付清为止；2、请求判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告恒星物业公司受清远市清新区××××地产有限公司的委托，自2017年4月1日入驻枫林水岸豪庭小区（清新区太和镇环城路108号）为小区居民提供物业服务。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，物业管理服务费的收费标准为：1元/建筑面积㎡/月。被告系枫林水岸豪庭2号楼B梯2402商品房业主，该房建筑面积136.71㎡,被告从2018年11月1日至2020年12月31日，欠缴物业服务费3554.46元、水费752.44元、垃圾费228元、公摊电费516.17元、二次加压电费170.31元，合计5221.38元。原告多次向被告催讨，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉求。原告为其主张向本院提供的证据有：1、《广东省商品房买卖合同》，拟证明被告购买枫林水岸豪庭小区商品房；2、《前期物业管理服务协议》，拟证明原告接受委托为枫林水岸豪庭小区业主提供物业管理服务，协议约定物业管理服务费、公用水电费等收费标准及逾期支付的违约责任；3、水表表底、电表表底、清远市清新区太和供水有限公司水表用水明细表、缴费票据、收款收据、收费通知，拟证明被告欠缴物业管理服务费及相关费用，原告向被告催讨的事实，4、公示栏公告收费信息，拟证明原告于2019年8月已就物业所有收费标准向业主进行了公示；5、图片欠款催收图片，拟证明原告就欠款进行催收的事实。被告黄桂香无答辩，亦无向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告黄桂香是清远市清新区××××××××××××××××××××2402的业主，涉案房屋建筑面积136.71平方米。原告恒星物业公司是涉案房屋所在小区的物业服务企业，经营范围为物业管理服务。2017年3月31日，委托方清远市清新区××××地产有限公司（甲方）与受托方原告（乙方）签订《前期物业管理（委托）服务协议》，约定由原告为清远市清新区××××××××××枫林水岸小区提供前期物业服务，该协议第三条约定，本合同自2017年4月1日开始，至本物业首次业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；第七条约定，物业管理服务费及相关的费用、配备电梯、消防机电设施住宅房屋的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.0元由业主交纳，公用水电费分摊的标准：参照《清远市物业服务收费管理实施细则》，本物业管理区域内须分摊的公用水电费有：（1）本物业管理区域内的路灯用电费用，由所有业主按建筑面积分摊；（2）本物业管理区域内差额电量由所有业主按建筑面积分摊；（3）本物业管理区域内园林、水泵、消防系统、安防系统及通风系统用电量由所有业主按建筑面积分摊；（4）本物业管理区域内共用电由所有使用本系统的业主按使用量分摊；（5）单栋内走廊、楼梯等公共设施用电由本栋业主按建筑面积分摊，电梯用电总用量按楼层规定的系数分摊；（6）小区各备用电源(发电机)所产生费用由使用本系统的业主按建筑面积分摊；二次水泵加压运行发生的电费，根据住户实际用水量由乙方按月向业主分摊计收(总用电量/总用水量*每户用水量)，分摊方式按照国家机关法律法规要求执行。上述费用业主应在每月20日前交纳；业主逾期交纳物业管理服务费用的（包括水费、垃圾费、分摊费、服务费），从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。被告已向原告交纳2018年3月至10月的物业管理费、公摊费、垃圾费、水费共1420.60元，后因被告没有依约向原告支付2018年11月至2020年12月物业管理费、水费、垃圾费及分摊费，原告采取在被告枫林水岸豪庭2号楼B梯2402门口张贴欠费通知进行催收未果，遂向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。以上事实，有原告提交的《广东省商品房买卖合同》《前期物业管理（委托）服务协议》、水表表底、电表表底、清远市清新区太和供水有限公司水表用水明细表、缴费票据、收款收据、收费通知、公示栏公告收费信息、欠款催收图片以及本院的庭审笔录等予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告是物业服务企业，清远市清新区××××地产有限公司与原告签订《前期物业管理（委托）服务协议》，是双方的真实意思表示，合同依法成立生效，应受法律保护，对双方当事人均具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，该物业服务合同对被告具有约束力，被告2018年3月至10月已按协议内容履行，原告向被告所在小区提供了物业服务，被告作为小区业主之一接受并享受了原告提供的物业服务，即负有向原告支付物业费的义务。现被告拖欠1、2018年11月1日起2020年12月31日物业服务费，按物业服务合同约定的1.0元/月/㎡计算为3554.46元（136.71㎡×1.0元/月/㎡×26个月）；2、2018年11月至2020年12月欠缴水费752.44元、公摊水电费516.17元、二次加压电费170.31元，原告已实际垫付小区日常维护所需的公共水、电费的费用，并向本院提交了清远市清新区太和镇供水有限公司出具的水表用水明细表、普通发票及广东电网有限责任公司清远清新供电局出具的普通发票为依据，故原告诉请被告支付物业服务费及上述水费、公摊水电费、二次加压电费，有充分的事实依据，本院支持原告以上诉讼请求；3、垃圾费，原告诉请支付2018年11月至2020年12月欠缴的垃圾费228元，其中原告主张2018年11月至2019年8月按每月10元标准、2019年9月至2020年12月按每月8元标准向被告收取，原告提交了2020年10月12日清远市清新区×林和环卫管理所的收据显示按每月8元标准收取2020年1至6月的垃圾处理费，上述费用由原告垫付，故被告应当支付的垃圾费计算为208元（8元/月×26个月）。原告主张228元垃圾费，对超出部分本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金的问题。被告拖欠2018年11月至2020年12月期间的物业服务费、水费、公摊水电费、二次加压电费及垃圾费的行为，违反合同约定，应当承担违约责任。《前期物业管理（委托）服务协议》约定业主逾期交纳物业管理服务费用的（包括水费、垃圾费、分摊费、服务费），从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。双方约定的滞纳金实为违约金，原告未提供证据证明其因被告逾期付款所导致的具体经济损失，其损失应为被占用资金的利息，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的处理原则，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原告、被告在上述合同中约定按每日3‰的标准计算违约金明显过高，本院对该逾期付款违约金依法予以调整，考虑到物业服务的特殊性，本院将违约金标准调整为以拖欠款项5201.38元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，自原告起诉之日即2021年3月1日起计算至物业费清偿之日止。对原告主张超出本院认定范围的逾期付款违约金，本院不予支持。被告黄桂香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，并应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告黄桂香于本判决生效之日起5日内向原告清远市恒星物业管理有限公司支付物业服务费3554.46元、水费752.44元、垃圾费208元、公摊电费516.17元，二次加压电费170.31元，合计5201.38元及违约金（以5201.38元为基数，自2021年3月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计付至上述费用付清之日止）；二、驳回原告清远市恒星物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告黄桂香负担，此款原告清远市恒星物业管理有限公司已预交，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  丁红霞二〇二一年四月二十五日书记员  潘国恒附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典是的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行提示：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。二、清远市清新区人民法院执行款账户信息：户名：清远市清新区人民法院。开户行：中国银行股份有限公司清远清新支行。账号：7146×××××391。三、如果当事人选择同意由法院对案件实行主动执行的，请在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定的申请执行的期间内到本院办理主动执行的相关手续，否则自行承担相应的法律后果。