湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0802民初539号原告：谷红梅，女，1986年9月19日出生，白族，住湖南省桑植县。送达确认地址：张家界市永定区解放路中商广场写字楼16楼，，收件人汤琛。委托诉讼代理人：汤琛，湖南新川律师事务所律师。委托诉讼代理人：高美玲，湖南新川律师事务所律师。被告：张家界明强置业有限责任公司。统一社会信用代码914308007923927773，住所地张家界市永定区南庄坪联通小区****。法定代表人：郑永明，董事长。诉讼代表人：湖南骄阳律师事务所，张家界明强置业有限责任公司破产管理人。负责人：杨志。委托诉讼代理人：罗再源，湖南骄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉路，湖南骄阳律师事务所律师。送达确认地址：张家界市永定区桂花园4栋1楼管理人办公室，收件人王玉路。第三人：覃正文，男，1968年9月18日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。确认送达地址：张家界市永定区官黎坪办事处龙门居委会四组，收件人杨锡武。委托诉讼代理人：杨锡武，湖南澧滨律师事务所律师。原告谷红梅与被告张家界明强置业有限责任公司（以下简称张家界明强公司）所有权确认纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谷红梅的委托诉讼代理人汤琛、高美玲、被告张家界明强公司的破产管理人湖南骄阳律师事务所的委托诉讼代理人罗再源、王玉路、第三人覃正文的委托诉讼代理人杨锡武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谷红梅向本院提出诉讼请求：1、请求确认桂花苑住宅小区（汇景国际名都二期）项目中的第5幢16层5-1603号房屋归原告所有；2、诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求变更为：请求依法确认原、被告签订的《张家界市商品房预售合同》有效，并判令被告协助原告办理桂花苑住宅小区（汇景国际名都二期）项目中的第5幢16层5-1603号房屋的不动产权登记手续。事实与理由：2014年6月8日，原告与被告签订《张家界市商品房预售合同》，约定被告将开发的桂花苑住宅小区（汇景国际名都二期）项目中的第5幢16层5-1603号房屋，建筑面积114.88平方米，以402080元的价格出卖给原告。付款方式为一次性付款，还约定出卖人在商品房交付使用后180日内完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365个工作日办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用证。合同签订后，原告在2014年6月9日通过银行转账方式将402080元的购房款支付给被告指定的收款人覃正文，完成了购房款的支付义务。2020年3月7日，桂花苑小区张家界明城物业管理有限公司向原告收取了2016年1月至2020年12月的物业管理费。现原告对涉案房屋已经进行了装修和使用。原告认为，原告与被告签订的《张家界市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，合法有效。现原告已经履行完购房款的支付义务，且涉案房屋被告已经交付给原告使用，应视为原告已经合法占有使用涉案房屋，取得房屋所有权。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告张家界明强公司辩称，湖南省张家界市永定区人民法院于2018年12月6日受理债权人谭春玉申请债务人张家界明强公司破产清算一案。该院于2019年2月20日作出（2018）湘0802破4号民事决定书，指定杨志为张家界明强公司破产管理人组长。管理人接管张家界明强公司后对其财产进行了清理，认定本案所涉财产为债务人财产。在管理人工作过程中，原告曾口头向管理人陈述案涉房产为其个人所有，并于2020年强行入住。被告认为原告并没有向公司交付购房款，原告主张向第三人交付了房款，是原告与第三人之间的关系，与被告公司无关。1、被告公司并没有委托第三人代收房款，也没有对原告出具向第三人指定付款的函件；2、第三人并没有向被告公司交付案涉房产的付款。被告认为，即使商品房预售合同真实有效，但因原告并没有履行交付房款的义务，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同，因此，原告与张家界明强公司的合同已解除。综上所述，为维护被告公司及全体债权人的合法利益，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人覃正文述称，原告诉称的事实是客观真实的，因被告于2012年1月向第三人借款300万元后无力偿还，而原告向被告购买房屋，三方约定由原告将购房款打给第三人，原告才将购房款打入第三人银行账户。被告在实际收到房款后才给原告交付房屋，原告已经装修入住，被告对此是明知的。合同是双方真实意思表示，被告应当履行合同义务。查明的事实根据当事人的主张和举证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实：2014年6月8日，原告谷红梅与被告张家界明强公司签订一份《张家界市商品房预售合同》（合同编号201200575-1603），合同约定：买受人购买的商品房为桂花苑住宅小区（汇景国际名都二期）项目中的第5幢16层5-1603号房，建筑面积114.88平方米，房屋总价款为402080元，付款方式为一次性付款，合同第十八条关于产权登记的约定为：自本合同生效之日起30日内，买卖双方应向张家界市房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用证。合同还对交付期限及条件、房屋交接及违约责任、物业服务等进行了约定。合同签订后，张家界明强公司将涉案房屋在房管部门办理了网签。但谷红梅未交纳涉案房屋的房屋维修基金和契税。2014年6月9日，原告谷红梅向第三人覃正文中国工商银行账户转账402080元。2020年11月2日，张家界明强公司破产管理人为涉案5-1603号房屋在不动产登记部门申请了备案。其备案信息显示：购房人姓名谷红梅，身份证号码43082219********，联系地址桑植县淋溪河白族乡，合同编号201200575-1603，卖方代理人郑永明，首付款402080元，付款方式一次性付款。付款描述签约当日付清全款，室号5-1603，面积114.88平方米，合同签订日期2014年6月8日。状态已售。2018年9月26日，湖南省张家界市中级人民法院作出（2018）湘08破申10号民事裁定书，裁定受理申请人谭春玉对张家界明强公司的破产清算申请。2019年2月20日，本院指定湖南骄阳律师事务所为债权人谭春玉申请债务人张家界明强公司破产清算一案的管理人，并指定杨志为张家界明强公司破产清算管理人组长，陈美文、罗再源等人为成员。2019年2月，破产管理人湖南骄阳律师事务所工作人员进驻桂花苑小区。2020年，原告谷红梅将房屋装修后出租。2020年11月，破产管理人通知原告提交购房款收据及相关备案资料，但原告未提交购房款收据及相关发票，破产管理人认为涉案房屋系债务人财产。二、双方当事人有争议的事实：原告谷红梅主张已向张家界明强公司支付购房款402080元，提供了向第三人覃正文转账的转账记录以及张家界明强公司的记账凭证，第三人认可收到的402080元系原告谷红梅支付的购房款，且提交了张家界明强公司的法定代表人郑永明的书面证明证实支付给第三人的该款项系张家界明强公司抵扣了与第三人覃正文之间的债务；被告张家界明强公司不认可谷红梅已支付购房款，认为在谷红梅提交购房款票据后予以认可谷红梅购买涉案房屋，但对于原告提交的记账凭证予以认可。本院认为原告谷红梅提交的转账记录与第三人覃正文的陈述以及张家界明强公司法定代表人郑永明的证明、张家界明强公司的记账凭证相吻合，该记账凭证记载欠款冲抵谷红梅购房款，能够证实原告谷红梅已支付购房款402080元的事实，故本院对于原告谷红梅主张的已向张家界明强公司支付购房款402080元的事实予以确认。上述事实，有当事人的陈述及原告提交的预售合同、转账记录、备案信息表、第三人提交的银行个人业务凭证等证据在卷证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案的争议焦点在于原告谷红梅与被告张家界明强公司签订《张家界市商品房买卖合同》后，是否向张家界明强公司交纳了购房款，谷红梅的合同义务是否已履行完毕。原被告双方签订《张家界市商品房买卖合同》后，原告谷红梅向第三人覃正文账户转账402080元，第三人覃正文认可该笔款项系谷红梅给张家界明强公司支付的购房款，该款已抵扣张家界明强公司所欠第三人债务，且张家界明强公司的法定代表人郑永明书写的证明与原告谷红梅及第三人覃正文的陈述以及张家界明强公司的财务记账凭证反映出谷红梅购房款402080元冲抵公司借款的事实相吻合，虽然原告谷红梅未能提供购房款票据，但结合本案现有证据，能够认定谷红梅向覃正文银行账户所转的402080元系谷红梅向张家界明强公司支付的购房款，原被告双方签订《张家界市商品房买卖合同》后，原告谷红梅已履行完毕合同约定的付款义务。且在合同签订后，张家界明强公司为涉案房屋办理了网签及备案登记、为原告谷红梅交付了房屋，亦履行了合同约定的义务。被告张家界明强公司以原告谷红梅未提交购房款票据为由，不认可原告谷红梅已履行购房款义务，认为合同未履行完毕，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，原告谷红梅与被告张家界明强公司的合同已解除的辩称观点，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。依照法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故原告谷红梅请求依法确认原、被告签订的《张家界市商品房预售合同》有效，并判令被告协助原告办理桂花苑住宅小区（汇景国际名都二期）项目中的第5幢16层5-1603号房屋的不动产权登记手续，符合法律规定，该请求本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第十五条。《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：原告谷红梅与被告张家界明强置业有限责任公司于2014年6月8日签订的《张家界市商品房预售合同》合法有效，被告张家界明强置业有限公司协助原告谷红梅办理桂花苑住宅小区（汇景国际名都二期）项目中的第5幢16层5-1603号房屋的不动产权登记手续，限本判决生效后立即履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由被告张家界明强置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行；逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况；不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；违反本规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  覃遵辉二〇二一年四月二十一日法官助理刘颖书记员周美辰附相关法条：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。