吉林省通化市东昌区人民法院民事判决书（2021）吉0502民初305号原告：高大伟，男，现住通化市东昌区。被告：通化市住房和城乡建设局。住所地：通化市东昌区江锦东路**。法定代表人：耿春峰。委托诉讼代理人：唐春雨，男，现住通化市二道江区。委托诉讼代理人：胡泳，男，现住通化市东昌区。原告高大伟与被告通化市住房和城乡建设局（以下简称住建局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高大伟，被告住建局委托诉讼代理人唐春雨、胡泳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高大伟向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即给付集资商品房款74970元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：1987年11月原告交于被告原通化市房产管理局垫付集资商品房74970元，取得承租通化市东昌区东昌路59-2号商品房至2020年1月解除租赁合同，此房屋系由通化市民主房管所管理并收取租金，要求被告返还集资款74970元。经原告多次催要，被告以不存在的理由拒付至今，故原告诉至法院，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告住建局辩称，1.本案原告主体不适格。根据1987年11月6日《收据》“系通化市华侨企业公司垫付集资商品房款”证明本案垫付集资商品房款人为通化市华侨企业公司，与原告无关。所以本案原告主体不适格。2.1987年11月6日《收据》中垫付集资商品房款人通化市华侨企业公司已注销。原债权债务关系已消灭。综上所述，本案原告主体不适格且垫付集资商品房款人通化市华侨企业公司已注销。恳请贵院依法驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的四份证明、一份授权书。欲证明其系通化市华侨企业公司及吉林省海外侨胞服务中心通化经销服务部的承包人，系本案适格的原告主体。被告认为，不能证明高大伟是本案适格原告主体。本院认为，通过高大伟提交的上述各证据关联，可认定通化市华侨企业公司、吉林省海外侨胞服务中心通化经销服务部均为通化市人民政府侨务办公室下属企业，通化市华侨企业公司更名为通化市华侨公司，后因政策因素需脱离政府管理，通化市华侨公司合并到吉林省海外侨胞服务中心通化经销服务部，由高大伟个人承包，债权债务均由高大伟承包经营管理，故高大伟系本案适格原告主体。2.原告提交的授权书、承诺书。欲证明当时其找到房产租赁管理中心胡泳，胡泳亲自跟我说，需要我提供一个带有华侨字样的公司，给公司打款，我到政府侨办，但政府侨办没有账户，后我又到住建局，住建局信访陈姓同志接待的我，住建局找到房产租赁管理中心胡科长，房产租赁管理中心拿出一个文件，说是房产局的文件，称案涉款项系抵顶房租了，但是我们当初提出我们不欠房租，后来住建局告诉房产租赁管理中心找扣房租的手续和证据，此事就不了了之。被告质证认为，该份承诺书与授权书均为高大伟口述，代理人胡泳进行打印，认为此证据不能作为本案的直接证据。原告陈述过程属实，但是当时我方告知原告若华侨公司没有任何问题，才能返款。后经调查，此垫付集资款已抵扣房租。本院认为，根据双方的陈述，可明确被告对原告要求返还该集资款的过程无异议，且同意返还，只因该集资款已抵扣租金，故未予返还的事实。3.被告提交《东昌路XX号统建X号楼X层X号工商用房租赁合同》、房屋租赁证，通市价字（1992）37号文件、通市价字（1998）23号文件。欲证明合同第一条已写明“甲方同农机公司签订的垫付房租合同，即行解除，互不结算，乙方同农机公司就该房发生的垫付房租的费用，甲方不承担任何费用”，原告是知道案涉垫付集资商品房款是房租事实。另根据第二页第六条，原告租金是根据政策性租金调整而调整。原告1987年至2002年期间未交纳房租，2002年后由原通化市民主房管所（现通化市房产租赁管理中心）接管后才交纳租金的，按照当时房屋管理规定，房租价格由通化市物价局统一定价，1991年原告取得的租赁证，定价每平方米2.61元，合计392.68元/月；按照1992年37号文件精神，位于东昌路房屋涨价幅度为130%-150%。（1）按130%幅度涨价，价格为每月每平米6元，合计899.76元/月。原告自1987年11月承租至2002年9月，与原房产局签订租赁合同，由当时的民主房管所进行管理。此期间合计租金费用131646.4元，原告尚欠租金56676.4元。（2）按150%幅度涨价，该户定价调整至6.55元，合计982.23元/月。原告自1987年11月承租至2002年9月，与原房产局签订租赁合同，由当时的民主房管所进行管理。此期间合计租金费用141625.27元，原告尚欠租金66655.27元。原告质证认为，关于被告陈述我方与农机公司签订的合同中，即行解除的前提是我们通过东昌法院调解，农机公司自动退出租赁案涉房屋，在农机公司退出前我方与农机公司也有房屋租赁合同，农机公司收取我方房租800元左右，房产局收租为200元左右，之后农机公司退出，我方与房产局签订租赁合同，房产局明确告知我方，我方与农机公司租金问题与其无关，让我们自行解决。在农机公司退出后，农机公司要求退回集资款，由我方将案涉款项交给房产局，房产局将该款退还给农机公司。被告方是否涨租金我方不知道，并且也没有通知我方，在我方退房时被告方并未告诉我方欠房租。案涉房屋是火炕楼涨价幅度过高没有依据。我方不拖欠被告房租。本院认为，被告的证明目的是原告1987年至2002年期间，未交纳租金，其交纳的74970元集资款已抵扣该期间的租金，且该期间尚欠被告租金。根据双方1989年3月1日签订的租赁合同第一条、第二条约定的内容，通化市房产管理局与农机公司、原告与农机公司之间的问题已自行解决，原告应从1989年3月1日起交纳租金。被告自认原告自1987年11月承租至2002年9月，与原房产局签订租赁合同，由当时的民主房管所进行管理，结合2002年至2020年双方解除租赁合同期间，原告仍然按照各阶段所签订合同约定的租金额度正常交纳租金，说明原告1987年至2002年期间并未欠交被告租金，可认定交纳的74970元集资款并未用作抵扣租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：通化市华侨企业公司、吉林省海外侨胞服务中心通化经销服务部均为通化市人民政府侨务办公室下属企业，通化市华侨企业公司后更名为通化市华侨公司，后因政策因素需脱离政府管理，通化市华侨公司合并到吉林省海外侨胞服务中心通化经销服务部，由高大伟个人承包，债权债务均由高大伟承包经营管理，上述企业已注销。1984年通化市房产管理局集资统建位于通化市东昌路消防队西侧3栋混合结构工企住宅楼，当时通化地区农机站（后更名为通化市农业机械化服务公司，简称农机公司）进行了集资统筹，集资款为74970元。房屋竣工交付使用时，农机公司优先取得了2号楼1层3号建筑面积149.94平方米工商用房的租赁权，1986年通化市华侨企业公司在农机公司处租赁了该房屋，1987年因房屋转让发生了纠纷，农机公司将通化市华侨企业公司诉讼至本院，农机公司撤诉。后经协商该房屋由通化市华侨企业公司承租，通化市华侨企业公司于1987年11月6日将集资款74970元交纳至通化市房产管理局，通化市房产管理局为通化市华侨企业公司出具了收据，并注明“通化市华侨企业公司垫付集资商品房款”。1989年3月1日通化市房产管理局（甲方）与吉林省海外侨胞服务中心通化经销服务部（乙方）签订了《东昌路59号统建2号楼一层3号工商用房租赁合同》，合同约定，原农机公司承租的东昌路X号统建X号楼X层X号工商用房，建筑面积149.94㎡，因农机公司终止原租赁合同，现承租给乙方使用，合同第一条约定：甲方同农机公司签订的垫付房租合同，即行解除，互不结算，乙方同农机公司就该房发生的垫付房租的费用，甲方不承担任何费用。第二条约定：甲方同乙方建立承租关系，乙方从1989年3月1日起按月交纳工商用房租金。第六条约定：乙方按现行工商用房租金标准交纳租金，如遇政策性租金调整，按新租金标准纳租。约定租赁期限5年。2020年1月双方解除了租赁合同，原告要求被告退还该集资款未果。另查明，1985年2月28日，通化市房产管理局以《关于“84年统建1、2、3号工企住宅楼起租管理”的通知》的方式通知通化市民主房管所，将统建的1、2、3号工企住宅楼由民主房管所建账，并进行正常管理。被告自认原告自1987年11月承租至2002年9月，与原房产局签订租赁合同，由当时的民主房管所进行管理。该通知中存有“工企用房单位，已垫付一部分房租，由84年12月1日起租（垫付租金将附表），待垫付租金扣完后开始收缴，住宅房屋由85年3月1日起租。”的内容。通化市民主房管所元隶属于通化市房产管理局，后更名为通化市房屋租赁管理中心，通化市房产管理局撤销后通化市房屋租赁管理中心合并到通化市公用事业局，之后公用事业局部分职能纳入住建局，与原告相关争议的权利、义务由住建局承继。根据原告诉讼请求和被告答辩意见，总结本案争议焦点为：1、高大伟是否为本案适格原告？2、原告的诉讼请求是否应当支持？本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”的规定，一、关于高大伟是否为本案适格原告问题。通过高大伟提交的各证据关联，通化市华侨企业公司、吉林省海外侨胞服务中心通化经销服务部均为通化市人民政府侨务办公室下属企业，通化市华侨企业公司后更名为通化市华侨公司，后因政策因素需脱离政府管理，通化市华侨公司合并到吉林省海外侨胞服务中心通化经销服务部，由高大伟个人承包，债权债务均由高大伟承包经营管理，故高大伟系本案适格原告主体。二、关于原告的诉讼请求是否应当支持问题。本院认为，被告抗辩主张，原告1987年至2002年期间未交纳租金，其交纳的74970元集资款已抵扣该期间的租金，故现已不欠原告集资款。根据双方1989年3月1日签订的租赁合同约定的内容，通化市房产管理局与农机公司终止原租赁合同、现承租给吉林省海外侨胞服务中心（原告）。合同约定通化市房产管理局与农机公司、原告与农机公司之间的账目问题已自行解决，原告应从1989年3月1日起向通化市房产管理局交纳租金，并未约定通化市房产管理局与原告之间所交纳集资款已垫付租金的事项，说明原告在此期间并未欠交被告租金，结合被告提交的证据及自认陈述，原告自1987年11月至2002年9月承租期间与原房产局签订租赁合同，由当时的民主房管所进行建账、管理的事实，通化市民主房管所（现通化市房屋租赁管理中心）应当存有账目记载原告租金交纳情况，被告抗辩反驳主张案涉款项已经抵扣租金，但未能提交证据证明具体抵扣事实，其应承担举证不能的不利后果。且在2002年至2020年期间，原告仍然与民主房管所在各阶段签订租赁合同并按照约定的租金额度正常交纳租金，而作为房屋管理人的通化市民主房管所（现通化市房屋租赁管理中心）并未催交1987年至2002年所欠租金，不符合日常生活法则，综上，可认定交纳的74970元集资款并未用作抵扣租金，故被告作为通化市房产管理局权利义务的承继人，应当承担返还原告该款项的民事责任。综上所述，依照上述法律的规定，判决如下：被告通化市住房和城乡建设局于本判决生效后立即返还原告高大伟集资款74970元。一审案件受理费837元（系减半收取）由被告通化市住房和城乡建设局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审判员 韩春雷二〇二一年四月十七日书记员 赵 爽