沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0106民初3293号原告：新华书店北方图书城有限公司，地址沈阳市沈河区五爱街2号。法定代表人：赵毅，系该公司经理。委托代理人：崔岩，系辽宁泓汇律师事务所律师。被告：徐波，男，汉族，1982年1月28日出生，住址沈阳市于洪区。公民身份号码：2101141982××××××××。原告新华书店北方图书城有限公司（以下简称新华书店）诉被告徐波房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法由审判员宋奕嬴适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告徐波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新华书店诉称，双方签订了租期为2019年12月1日至2020年11月30日止的租赁合同，被告承租地为：沈阳市铁西区建设西路2号4楼北方图书城，因双方定于2019年12月15日开业。双方约定的实际计租时间为2019年12月15日至2020年12月14日止，租金为人民币40000元/年。上打租季付，交租日为每个支付期开始前七日，被告经营E鸣益智玩具绘本馆，经营品类有绘本、E鸣益智玩项目，被告仅于进场时缴纳了第一季度2019.12.15—2019.3.14租金10000元和保证金6666.66元后，从第二个季度2020年3月15日开始拖欠租金，经原告多次催缴，以各种理由拒付租金，对原告商户的经营管理造成负面的影响，并于2020年12月14日撤场，故诉至法院，请求：1、依法判今被告向原告支付自2020年3月15日起至2020年12月14日期间拖欠的租金30000元；2、依法判令被告支付延期支付租金的违约金合计2745元（其中违约金计算方式：每季拖欠租金×万分之五×违约天数。其中违约天数：每季应支付租金日至合同解除之日的天数。）；3、依法判今被告支付租金和违约金总额32745元对应的利息(计算方式为：32745×同期贷款利率×逾期天数。其中逾期天数2020年12月15日开始至实际给付为止。）；4、判令履约保证金人民币6667元因被告违约不予返回；5、本案诉讼费用由被告承担。被告徐波辩称，对于原告的主张不认同，我并非无缘无故拖欠租金，在签订合同时候我已经缴纳了3个月租金，2019年12月15日-2020年3月15日。期间经营了1个月时间，因为疫情书城方面通知我方关店，一共关店了53天的时间，在此期间书城称有国家政策，有租金减免的政策，后续恢复营业之后书城并未说过租金的事情，我们也问过书城，书城一直让我们等待，直至2020年7月3日才给我发送了租金的催缴函，我们也对于租金的想法进行了回复，但之后书城并未给我们一个明确的说法，就默认了是同意我们的一个回复，之后一直到2020年11月下旬的时候，协商后才有一个疫情期间的补偿方案，当时我没有接受这个补偿方案，因为当时恢复营业之后将我店面四周留了一个口，其余的都给封闭了，这样阻碍了人流的流动，书城在未经过我同意情况下将其封闭给我的客流造成了一定影响。书城方面称如果我不认可这个补偿政策，将没有这个减免政策，我不接受这样的一个延期。书城在去年12月15日曾开业，但是在开业了一个月后有消防部门来检查，将各个路口封闭，让我们称并未开业，只是在货品的整理，当时书城并未取得消防审批许可的合格证明，我要求其提供取得的消防审批合格证明，以取得日为开业时间计算租金。当时我租赁北方图书城是因为他们有一个可以消费的一个卡，刚开始营业的时候正好是在过年期间，有很多人领到了卡，因为有的是各单位发的，他可能没有买书的需求，但是到我这看到玩具，他却没办法使用，这样的话给我经营上面造成了很大的损失。我与北方图书城签订的租赁合同的补充协议是在2020年的1月份签订的，但是一直到2020年的6月份我才可以使用那个卡。而且在合同当中规定使用卡之后就会给我去结算，然后打到我的账户里面，但是我使用了三笔之后直到今天所消费的金额一直没有给我打到卡里。再有一个就是疫情之后恢复营业之后，北方图书城将我旁边的口进行了围挡，把口一直堵着，因为书城里面不同的位置租金是不一样的，我花这么高的租金去租的一个位置，然后你却没经过允许把这个口进行了封闭。国家曾发文，承租国有企业的房屋的商户是享受上半年租金减免三个月。那么北方图书城是一家国企，在这期间发生这样的一个疫情，理应为我们商户去着想，执行国家的政策。大都会为他所有的商铺至少都减免了一个月的房租。而北方图书城一分都没有减免，这是我所不能接受。对于原告所说的违约金、利息、履约保证金予以返还等等这些问题我都不接受的。因为违约是北方图书城违约在先，并且关于租金的拖欠是因为我们是一直在协商的过程当中，我们也针对于他最初给我的租金催缴函的上面已经也做了回复，北方图书城一直没有给我给出正面的回复，所以我也是一直在等待，所以我并不算违约。经审理查明，原、被告曾订立《租赁合同》，约定被告从原告处承租建筑面积27平方米的场地用于经营。租赁期限为1年，从甲方（原告）实开业之日即2019年12月15日起，至2020年12月14日止，租金为人民币40000元/年。租金的支付方式为上打租、季付，交租日为每个支付期开始前七日。合同中亦约定，乙方（被告）应于合同签订之日向甲方交纳履约保证金人民币6667元，待双方合同到期或者提前终止如无任何纠纷，由甲方无息返还乙方。乙方有违约或欠缴费用行为的，甲方可直接在保证金中扣除违约金及欠缴费用。乙方须在30天内补足履约保证金，否则甲方有权解除合同，已支付但未到期及履约保证金概不退还。合同第六条第七款约定，在本合同期内，如甲方对经营场地重新规划调整，乙方须无条件接受甲方安排。合同第八条第一款约定，如乙方拖欠应交付的合同规定的各种费用，每逾期一日应向甲方支付应付款额万分之五的违约金。逾期超过一个月未支付的，甲方有权解除本合同。如乙方违反甲方相关部门制作的管理规定，甲方有权要求乙方整改，在甲方通知的整改期限内乙方不予改正，甲方可以立即书面通知终止本合同，乙方须在甲方规定期限内搬出该租赁场地。乙方已支付但未到期的租金及履约保证金不予退还。如在甲方限定期限内乙方未搬出，视为乙方放弃场地内所有物品的所有权，甲方有权自行处置，处置产生的费用由乙方承担。2020年1月17日，原、被告又签订了《租赁合同》补充协议，就顾客在使用甲方（原告）及甲方关联单位所发行的各类优惠卡（券）在乙方（被告）处消费的商品的合作及结算方式等问题进行了约定。被告徐波主张，依据该补充协议，原告处有应结算金额215.2元未返还给被告，原告对该金额亦予以认可，并表示同意将上述结算款从被告欠缴的租金中予以抵扣。另查明，在租赁期间内，因疫情原因，停业53天。被告主张另外还曾因消防检查原因停业1天、原告进行书城盘点停业三天。又查明，被告曾向原告缴纳租金1万元以及履约保证金6667元。上述事实有当事人陈述，《租赁合同》、《租赁合同》补充协议等证据在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告主张的履约保证金，根据《租赁合同》中约定，纳履约保证金人民币6667元，待双方合同到期或者提前终止如无任何纠纷，由甲方无息返还乙方。乙方有违约或欠缴费用行为的，甲方可直接在保证金中扣除违约金及欠缴费用。同时该合同中还约定了两种履约保证金不予退还的情形，即在履约保证金中扣除违约金及欠缴费用后，乙方须在30天内补足履约保证金，否则甲方有权解除合同，已支付但未到期及履约保证金概不退还；如乙方违反甲方相关部门制作的管理规定，甲方可以立即书面通知终止本合同，乙方须在甲方规定期限内搬出该租赁场地，乙方已支付但未到期的租金及履约保证金不予退还。本案中，由于原告曾于2020年11月30日向被告发出《租金催款函》，该函中载明你方原合同0.666万元的履约保证金，我公司已于本函发送前的一个月将其全部抵扣上述拖欠的部分租金，而你方已逾期30天未补足履约保证金。故被告缴纳的履约保证金中的6660元应认定为已经折抵租金，剩余7元，符合履约保证金不予退还的约定情形，本院予以支持。关于租金的问题，原告主张被告支付2020年3月15日至2020年12月14日期间的租金30000元，被告辩称因疫情原因，国家政策有租金减免的政策，原告应对租金予以减免。考虑到不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。2020年2月10日全国人大常委会法工委就疫情防控有关法律问题答记者问时指出，疫情防控属于法律规定的不可抗力。新冠××疫情防控及应急处置措施给合同双方当事人造成损失是当下必须面对的现实问题，应妥当分配交易过程中因疫情带来的损失。依据公平原则，综合考虑原、被告的履约状态、商铺经营情况及损失情况等，本院酌定减免被告一个季度的租金1万元，依法支持原告剩余租金2万元，扣除履约保证金折抵的6660元、优惠卡（券）应结算金额215.2元后，剩余金额为13124.8元。关于原告新华书店主张的违约金，被告徐波辩称违约是北方图书城违约在先，并且关于租金的拖欠是因为我们是一直在协商的过程当中，我们也针对于他最初给我的租金催缴函的上面已经也做了回复，北方图书城一直没有给我给出正面的回复，所以我也是一直在等待，所以我并不算违约。本院认为，原、被告协商租金减免的问题，并不能构成被告徐波不交纳剩余全部租金的合法事由。关于被告徐波辩称的原告未按照《租赁合同》补充协议的约定，向其支付应结算款项的抗辩意见，原告新华书店主张未与被告结算的原因是被告从第二季度开始就拖欠租金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告新华书店扣留被告方应结算款的行为，符合上述法条规定的防止损失扩大的行使条件，不构成违约。关于被告徐波辩称的我与北方图书城签订的租赁合同的补充协议是在2020年的1月份签订的，但是一直到2020年的6月份我才可以使用那个卡给我经营上面造成了很大的损失的抗辩意见，原告新华书店主张被告所述不属实，双方签订补充协议后消费者即可在被告处消费，储值卡是否在被告处消费与双方签订的原合同无关关系。本院认为，由于被告徐波提供的证据不能证明原告新华书店存在上述违约行为，故对于被告徐波的该项抗辩意见本院不予采信。关于被告徐波辩称的恢复营业之后将我店面四周留了一个口，其余的都给封闭了，这样阻碍了人流的流动，书城在未经过我同意情况下将其封闭给我的客流造成了一定影响的抗辩意见，本院认为《租赁合同》第六条第七款约定，在本合同期内，如甲方对经营场地重新规划调整，乙方须无条件接受甲方安排，故原告新华书店的上述行为不构成违约。综上所述，由于被告徐波提供的证据不足以证明原告新华书店存在足以阻却被告向其缴纳租金的违约行为，故对于原告新华书店主张的被告欠付的租金的违约金，本院依法予以支持。关于违约金的计算标准，《租赁合同》中约定租金的支付方式为上打租、季付，交租日为每个支付期开始前七日，如乙方拖欠应交付的合同规定的各种费用，每逾期一日应当向甲方支付应付款额万分之五的违约金。本院认为，《租赁合同》中关于违约金的约定过高，结合疫情期间防控的不可抗力原因，本院酌情减免被告徐波的部分违约金，酌情按照2021年3月26日公布的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的1.3倍支持原告尚欠租金13124.8元的违约金，其中10000元的违约金自2020年6月9日开始计算至实际付清之日止，剩余3124.8元的违约金自2020年10月30日开始计算至实际付清之日止。关于原告新华书店主张被告支付租金和违约金总额32745元对应的利息，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条之规定判决如下:一、被告徐波于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告新华书店北方图书城有限公司租金13124.8元；二、被告徐波交纳的履约保证金剩余金额7元归原告新华书店北方图书城有限公司所有；三、被告徐波于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告新华书店北方图书城有限公司租金13124.8元的违约金，其中10000元的违约金自2020年6月9日开始计算至实际付清之日止，剩余3124.8元的违约金自2020年10月30日开始计算至实际付清之日止；四、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取401元，由原告新华书店北方图书城有限公司承担331元，被告徐波承担70元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  宋奕嬴二〇二一年四月二十日法官助理周超书记员王迪