山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2021）晋05民终450号上诉人（原审被告）：山西省投资集团蓝天科技有限公司，住所地：晋城市开发区经一路（富基公司院内）。社会统一信用代码：911405003990860360法定代表人：李某1，任总经理。委托诉讼代理人：李某2，山西泽州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：晋城市园区开发建设运营有限公司，住所地：晋城市开发区红星东街2288号科技中心502室。社会统一信用代码：911040500317169146J法定代表人：李某3，任董事长。委托诉讼代理人;王志明，山西和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍某，山西和胜律师事务所律师。上诉人山西省投资集团蓝天科技有限公司（以下简称蓝天科技公司）因与被上诉人晋城市园区开发建设运营有限公司（以下简称园区开发公司）租赁合同纠纷一案，不服山西省晋城市城区人民法院（2020）晋0502民初3058号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理完毕。蓝天科技公司的上诉请求：改判上诉人不支付2020年1月1日以后的使用费，不支付电费36045.77元，或者将本案发还重审。事实和理由：1、上诉人不应支付被上诉人2020年1月1日的使用费2321616.53元。2020年1月起，被上诉人对上诉人采取了停电措施，又因新冠肺炎疫情的原因，上诉人即处于停产状态；2、电费36045.77元，上诉人不应支付；3、上诉人一审时提出的停电停气损失、沉降损失鉴定申请合法，原审判决未予进行的做法，损害了上诉人的合法权益。被上诉人园区开发公司辩称：1、原判认定事实清楚，适用法律正确，判决合法，应当予以维持；2、上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，至今上诉人仍然占用被上诉人的厂房进行生产；3、关于电费，按照双方租赁合同的约定，租赁期间的费用由上诉人支付；4、关于上诉人提出的鉴定以及其他损失，一审中被上诉人已经明确提出，如果上诉人主张有损失应当提起反诉。原告园区开发公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即搬离厂房，并支付2020年1月1日至2020年8月31日的厂房及办公用房占用费用3091244.31元；2、请求自2020年9月1日起至被告搬离厂房之日止，按照2019年租金标准向甲方支付厂房及办公用房占用费；3、判令被告支付截止至2019年12月31日欠缴原告租金9942260.85元、电费36045.77元、滞纳金2026439.99元，总计人民币12004746.61元；4、本案诉讼费用、保全费用由被告全部承担。一审法院认定的事实：本案原告晋城市园区开发建设运营有限公司，原来的名称是晋城锦纬园区开发建设有限公司，系于2016年12月15日进行的名称变更，为国有控股有限责任公司。2016年4月15日，晋城锦纬园区开发建设有限公司作为合同甲方出租方、被告蓝天科技公司作为合同乙方承租方，签订了《标准化厂房及相关配套建设一期项目二、三号厂房租赁协议书》，合同约定：出租厂房系为“工业尾气净化装置项目”一期配套建设的标准化厂房，位于晋城开发区金匠新区金鼎路以西，规划顺安街以南，茶园村以北。此次租赁的厂房为二号、三号厂房，建筑面积共17625.82平方米。租赁期限自2015年1月1日至2016年1月1日止，租金为3500000元。乙方应于本协议签订之日起一个月（30日）内向甲方缴清租金。若未能按期交付租金，延期在三个月内，乙方应按实际延期时间和租金总额按年利息5%向甲方支付违约金；延期在三个月以上，乙方应按实际延期时间和租金总额按年利息9%向甲方支付违约金；截至2016年年底，乙方仍未支付租金，甲方有权单方面解除本租赁协议。2016年4月30日，双方签订了关于2016年度的厂房租赁合同，在2015年租赁合同的基础上，厂房租赁面积不变，新增了办公用房租赁，办公用房面积850.62㎡，并约定二号、三号厂房的租赁期限自2016年1月1日至2017年1月1日止；办公用房的租赁期限自2016年5月1日至2017年1月1日止。甲乙双方议定租金为0.7元/㎡/日。付款时间不变，逾期付款的违约金计算方法不变。2017年7月21日，双方签订了2017年度的合同，厂房租赁面积不变，办公用房面积减为547.28㎡。租金标准不变，均为每天每平米0.7元，则厂房租金为4503397.01元，办公用房租金每年139830.04元。租金在本合同签订后15个工作日支付，逾期付款的违约金计算方法不变。2018年9月26日，双方签订了2018年度的合同，合同内容同2017年的合同。2019年2月18日，双方签订了2019年度的合同，租赁期限为一年，到2019年12月31日止。租赁面积不变。租金支付方式为按季度支付，乙方于2019年3月29日前支付第一季度租金，剩余租金每季度末前15个工作日内支付当前季度租金。乙方应按照本合同约定时间交纳租金，乙方逾期支付租金的，应按实际延期时间的银行基准利率向甲方支付违约金。双方履约期间，因被告每年均不能按照约定的时间交纳厂房及办公用房租金，原告多次向被告催缴租金和滞纳金等。2019年2月18日，原、被告双方经协商达成《蓝天公司欠缴租金及滞纳金确认书》，确认以下内容：一、乙方于2015年1月1日至2018年12月31日租赁甲方厂房及办公用房。二、截止2018年12月31日，乙方尚欠甲方租金7442505.39元，尚欠滞纳金1274388.07元。2019年2月23日，双方又达成了《蓝天公司租金及滞纳金还款计划书》，第一项对上述确认书的内容进行了确认，第二项是还款计划：1、由被告蓝天科技公司于2019年12月31日前，分批（每月底之前）向被告公司支付20万-45万不等的租金（具体有计划表），共计支付310万元。2、除310万元还款外，蓝天公司申请的管委会2017年、2018年的租金补贴、蓝天公司和晋城市富基新材料股份有限公司申请的其他各类政策补贴资金，优先支付园区公司用于归还历史欠款。3、蓝天公司如未申请到各类补贴，仍须按年度发生租金金额（4643227.05元）执行还款。至2019年底，蓝天公司剩余欠款不得高于历史最高欠款，须逐年减少。4、以上款项优先用于支付欠款本金，按第一条表格时间顺序执行（每月分批还款计划）。第三项、双方于2019年第四季度对2019年租金及剩余历史欠款再制定还款计划。第四项、如蓝天公司未能按计划执行还款，园区公司有权停止供电等其他相应服务。还款计划书签订后，被告蓝天科技公司仍不能完全按照计划书的约定支付历史欠交租金。原告园区开发公司多次向被告蓝天科技公司发出《租金催缴通知函》。自签订还款计划书之后至2020年1月份，被告累计向原告归还历史欠款180万元。2020年6月28日，山西和胜律师事务所向被告发出《律师敦促函》，称截止2019年12月31日被告公司在租赁期内共计欠缴园区开发公司租金及滞纳金12004746.61元，并要求被告公司积极履行还款义务，在收到函件15个工作日内确认欠款金额，签署欠款金额确认书及还款计划，搬离租赁厂房等。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原、被告双方在2019年的租赁合同期满后，未再续签租赁合同，且被告也称在数次搬离过程中遭到原告阻拦，可见双方已不再有续签合同之意。因此，根据合同法规定，原告要求被告立即搬离厂房，予以支持。关于欠付的租金。2020年8月31日之前的租金，根据双方于2019年2月23日签订的《蓝天公司租金及滞纳金还款计划书》，还款计划的第3项蓝天公司如未申请到各类补贴，仍须按年度发生租金金额（4643227.05元）执行还款。被告蓝天科技公司未举证证明其申请到各类补贴，故其应当按照2019年2月18日双方达成的《蓝天公司欠缴租金及滞纳金确认书》的金额支付租金7442505.39元。2019年的租金为4643227.05元。被告在2019年-2020年1月份共计交纳租金180万元。另外，原告因其在租赁期间进行厂区变压器维修，造成被告无法正常生产，共占用27天，自愿为被告折算租金343471.59元、滞纳金12035.81元。综上截至2019年12月31日，被告应向原告交纳租金7442505.39元+4643227.05元-1800000元-343471.59元=9942260.85元。原告该请求，予以支持。原告请求的2020年期间厂房及办公用房的占用费。参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，租赁期限届满，原告请求被告支付逾期腾房占有使用费的，应予支持。被告主张2020年1月13日原告强制停电后，被告在搬离过程中多次遭到原告阻拦，致使无法搬离，不存在故意占用的情形。且新冠肺炎疫情期间，根据中办、国办、省市政府的文件精神，以及最高院司法解释的规定，对租金应当予以减免。被告所出示的证据不能证明原告对其进行阻拦。但新冠肺炎疫情及其防控措施确实属于不可抗力因素，对被告的生产经营以及履约能力均会造成一定的影响，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情案件的指导意见，以及合同法第一百一十七条、第一百一十八条的规定，酌情为被告免除两个月的占用费。因此，2020年8月31日之前计算六个月的占用费，参考2019年的租金标准，计算为4643227.05元÷12×6=2321613.53元，2020年9月1日之后至被告搬离厂房之前的占用费，应当参照2019年的租金标准支付原告。被告主张的租金补贴即便真实存在，也是政府部门的政策支持，与本案被告无关，因此该部分意见，不予采纳。原告请求被告支付欠交的电费36045.77元，予以支持。原告请求的滞纳金为2026439.99元，包含了2015年的滞纳金160625元、2016年的滞纳金924793.09元、2017年的滞纳金135475.2元、2018年的滞纳金53494.78元以及2019年、2020年的滞纳金，根据双方签订的多份租赁合同，合同中均只有违约金的表述，其中2018年之前（包括2018年）的违约金均约定是支付租金延期三个月内的，应按实际延期时间和租金总额按年息5%向甲方支付违约金，延期在三个月以上的，按年息9%支付违约金。2019年的合同对违约金的约定是逾期支付租金的，乙方应按实际延期时间的银行基准利率向甲方支付违约金。原告向本院提供了每一年度收款时间相应产生的违约金的计算过程，也就是所谓的“滞纳金”的计算方法。被告在2019年2月份对2018年底之前的滞纳金都进行了确认，说明其认可违约行为的存在。但是双方2018年之前对于违约金的约定，逾期支付时要按照租金总额计息，该种约定超出了双方在订立合同时的合理预期，原告的损失仅为利息损失，根据相关司法解释的规定，原、被告双方对于违约金按照年息9%计算的方法，过分高于原告的损失。同时，原告在计算被告2016年度合同的违约金时，将2019年的还款计作支付2016年度的租金，在2017年度均有租金支付的情况下，明显延长了违约金的计息天数，违约金高达795355元，对被告明显不公平。因此，根据公平原则，应当减少被告的违约责任。综上，在2019年度合同中违约金约定较为合理的情况下，因此酌情参考该违约金的计算方法，自2019年开始计算违约金至原告起诉之日2020年10月10日，以现确定的原告欠付的租金为基数，利率参考2019年1月中国人民银行发布的同期同类贷款利率4.35%计算，计算为9942260.85元×0.0435÷12个月×21个月+9942260.85元×0.0435÷365×10=768703.61元。被告答辩称，原告存在违约行为，未完成消防、安全等验收手续，并且存在地面沉降、厂房漏水等问题，原告应当承担民事责任。同时，被告还向本院申请对原告所建厂房地面沉降给被告造成的经济损失进行司法鉴定。被告所提事由，仅有“甲方需尽快完成厂房消防验收”在合同中有约定，其余内容在合同中均未做详细约定，如果确因原告未完成消防验收以及地面沉降、厂房漏水、无故停电、停气、未提供工业用电专线、自来水压力不足等问题给原告造成了损失，需在租金中扣除，被告应当提出反诉或者另案起诉。被告仅提出抗辩意见，不能够达到抵消原告主张的目的。因此，对于被告要求进行司法鉴定，亦不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告山西省投资集团蓝天科技有限公司于本判决生效后一个月内从租赁的厂房及办公用房中搬离，并支付原告晋城市园区开发建设运营有限公司2019年底之前的租金9942260.85元、2020年8月31日之前的占用费2321613.53元、电费36045.77元、违约金768703.61元，共计13068623.76元。2020年9月之后的占用费参照2019年合同约定的租金执行直至实际搬离之日止。二、驳回原告晋城市园区开发建设运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112380元，减半收取计56190元，由被告山西省投资集团蓝天科技有限公司负担48643元，原告晋城市园区开发建设运营有限公司负担7547元。本院二审期间，经当庭核实，双方当事人对原审查明事实均没有异议，本院依法予以确认。二审上诉人围绕争议焦点提供证据：《晋城市富基新材料股份有限公司关于租用蓝天科技厂房进行生产的情况说明》，欲证明上诉人蓝天科技公司在此期间没有占有使用涉案标的物。被上诉人质证称富基公司是以蓝天科技公司的名义在生产，被上诉人没有与富基公签订租赁合同。本院认证如下：富基公司在情况说明中称2020年12月25日起占用诉争厂房，与上诉人主张的时间不吻合，同时，该证据也不能证明被上诉人与富基公司签订有厂房租赁合同，该证据与本案没有关联性，依法不予采信。本院认为，关于上诉人应否支付2020年1月1日之后使用费的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人蓝天科技公司主张自己不应支付2020年1月1日之后的使用费，提供了《晋城市富基新材料股份有限公司关于租用蓝天科技厂房进行生产的情况说明》，但该证据不能证明2020年1月1日起富基公司已经占用厂房，也不能证明被上诉人园区开发公司就涉案标的与富基公司签订有租赁合同，故上诉人应承担举证不能的法律后果，对其上诉主张不予支持。关于上诉人蓝天科技公司应否支付36045.77元电费的问题。被上诉人园区开发公司一审中提供的催款函及二审提供的用电明细，能够印证被上诉人欠缴电费数额，且是上诉人租赁期间产生的电费，原审判决上诉人蓝天科技公司承担并无不当。关于一审程序是否违法的问题。上诉人蓝天科技公司一审答辩所提停电停气、沉降损失的问题，上诉人蓝天科技公司在一审中并未提起反诉，本院不予审理。综上，原判认定事实清楚，判决适当。上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25661元，由上诉人蓝天科技公司负担25661元。本判决为终审判决。审 判 长 段新娥审 判 员 杨丽珍审 判 员 祁 俊二〇二一年四月二十三日法官助理 郭 婕书 记 员 郭 昕