湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初2100号原告：田娅，女，1993年11月27日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：饶哲，湖南云端律师事务所律师。被告：湖南亦成投资有限公司，住所地长沙市开福区捞刀河镇太阳山村北5-1栋。法定代表人：李一萌。原告田娅与被告湖南亦成投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人饶哲到庭参加了诉讼，被告湖南亦成投资有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田娅向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》，向原告交付位于长沙市开福区××路××号××号××栋××号房屋，并为原告办理产权登记手续；2、请求判令被告以2294627元为基数，按每日万分之一的标准向原告支付2018年7月1日至实际交房之日止的逾期交房违约金（暂计算至2021年1月8日为211564.61元）；3、请求判令被告以2294627元为基数，按年利率0.1%的标准向原告支付自2019年7月1日起至实际办妥之日止的逾期办理产权登记违约金（暂计算至2021年1月8日为3501.67元）；4、请求判令被告立即向原告赔偿29076元的房租损失，共计：244142.28元；5、判令本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2017年4月6日，原被告双方签订了一份《长沙·恒大林溪郡御苑楼宇认购书》（编号：1601773），认购书约定，原告向被告认购长沙·恒大林溪郡御苑5栋108房，建筑面积为198.85平方米，单价为每平方米11539元，总金额为2294627元，原告选择按揭付款方式，须于2017年4月11日前支付首期房款1024627元（不含定金），余款126万元由银行提供按揭贷款。双方签订完上述认购书后，原告当日依约向被告支付了首期房款1034627元，被告在收到款项后，向原告出具了两张“湖南增值税普通发票”，同时在发票中备注了“收定金、首期1034627元，合同总价2294627元，成交单价11539元”。2017年4月13日，原被告双方签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20160475108），合同约定，被告将位于长沙市开福区××路××号××号××栋××号房屋出售给原告，房屋建筑面积为198.85平方米，单价为每平方米11539.49元，购房总价为2294627元，付款方式为银行按揭贷款，交房日期为2018年6月30日前，被告应于合同生效之日起30日内办理合同登记备案手续、房屋交付使用后365日内办理产权登记手续，同时双方对其他权利义务、违约责任等进行了约定。双方签订完上述合同后，原告当日缴纳了14914元的物业专项维修资金，次日缴纳了32780.39元的房屋交易契税。2017年6月12日，原告在长沙银行办理了按揭贷款手续，原告作为借款人、被告作为保证人、长沙银行股份有限公司汇融支行作为贷款人，签订了一份《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定借款金额为126万元，借款期限为360个月，自2017年6月12日至2047年6月12日，月利率为4.0833‰，借款金额通过贷款人受托支付的方式，以原告购房款的名义，直接划入被告在长沙银行汇融支行的账户，至此，原告履行完毕合同约定的付款义务。被告应按商品房买卖合同的约定，在2018年6月30日前，将房屋交付给原告使用。然而，直至合同约定的交房之日，房屋还存在各种各样的瑕疵问题，例如入户门没有办法正常入户、房屋存在较为严重的漏水等，且未办理完毕消防验收和规划验收等手续，导致不能达到合同约定的房屋交付使用条件。为此，原告及小区内的其他业主曾一起维权，于2018年7月26日联名签字写材料，向长沙市人民政府、长沙市信访局、长沙市开福区青竹湖街道办事处等相关主管部门举报，要求被告公司对房屋及配套设施存在的问题进行整改，合理解决存在的问题，早日取得合法齐备的交房文件，履行交房义务，但效果均不理想，被告仍未予以重视，未解决房屋存在的问题。由于被告公司未按照合同约定履行交房义务，原告没有居住的地方，原告自2019年11月24日起，在长沙市北辰三角洲附近租赁了一处房屋居住，给原告带来了不必要的租房损失。截止至起诉之日，被告公司仍未履行交房义务，房屋仍然存在着许多问题，墙壁严重倾斜，入户门前一滩积水，无法正常入户，屋内未通水电，无法通过消防和规划验收，无法达到合同中所约定的交楼标准无法满足交房条件。综上所述，被告公司未及时履行交房、办证的违约、欺诈行为，给原告带来了严重的实质性的经济损失，侵害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特依据我国民事诉讼法及相关法律法规之规定，向贵院具状起诉，愿判如所请。被告湖南亦成投资有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。经审理，本院认定事实如下：一、2017年4月6日，原告田娅与被告湖南亦成投资有限公司双方签订了一份《长沙·恒大林溪郡御苑楼宇认购书》（编号：1601773），认购书约定，原告向被告认购长沙·恒大林溪郡御苑5栋108房，建筑面积为198.85平方米，单价为每平方米11539元，总金额为2294627元，原告选择按揭付款方式，须于2017年4月11日前支付首期房款1024627元（不含定金），余款126万元由银行提供按揭贷款。双方签订完上述认购书后，原告当日依约向被告支付了首期房款1034627元，被告在收到款项后，向原告出具了两张“湖南增值税普通发票”，同时在发票中备注了“收定金、首期1034627元，合同总价2294627元，成交单价11539元”。二、2017年4月13日，原告田娅（买受人）与被告湖南亦成投资有限公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为：20160475108），该合同由主合同以及合同附件组成，主合同的主要内容有：1、买受人田娅购买的房屋位于长沙市开福区××路××号××栋××层××号房，建筑面积为198.85㎡，套内建筑面积为190.088㎡，公共部位与共用房屋分摊建筑面积为8.77㎡；2、计价方式及价款：按建筑面积计算，涉案房屋单价为11539.49元／㎡，总房价为2294627元；3、付款方式及期限：买受人田娅以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首付房款1034627元，剩余房款126万元须在2017年4月11日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过180日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一【该比率应不小于第（1）项中的比率】的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；4、交付时间：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付标的商品房；5、逾期交房责任：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业服务公司缴交物业服务费及相关费用。除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过180日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。6、产权登记的约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。确属出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应法律责任。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，……3、见附件四：合同补充协议。合同还对面积确认及面积差异处理，房屋室内层高及差异处理方式，保修责任，争议的处理等进行了约定。该合同由被告湖南亦成投资有限公司加盖公章，原告田娅签字确认。《长沙市商品房买卖合同》的附件四是合同补充协议，该补充协议条款中对逾期交房的约定是第七条：双方同意本合同第十一条补充如下：1、逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。2、如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。3、该商品房的风险责任自实际交付之日或视为实际交付之日起由出卖人转移给买受人。4、买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得湖南省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题；对逾期办理产权登记的约定是第十二条，即双方同意本合同第十九条变更如下：1、双方同意以2018年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日……；2、出卖人未能在约定时间内办妥房屋产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房屋产权证，买受人有权退房……。双方签订完上述合同后，原告当日缴纳了14914元的物业专项维修资金，次日缴纳了32780.39元的房屋交易契税。2017年6月12日，原告在长沙银行办理了按揭贷款手续，原告作为借款人、被告作为保证人、长沙银行股份有限公司汇融支行作为贷款人，签订了一份《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定借款金额为126万元，借款期限为360个月，自2017年6月12日至2047年6月12日，月利率为4.0833‰，借款金额通过贷款人受托支付的方式，以原告购房款的名义，直接划入被告在长沙银行汇融支行的账户。三、在商品房买卖合同约定的交房日即2018年6月30日前，原告田娅接到被告湖南亦成投资有限公司销售人员的电话通知，前往“恒大林溪郡御苑”收房。在收房过程中，原告田娅发现房屋还存在各种各样的瑕疵问题，例如入户门没有办法正常入户、房屋存在较为严重的漏水等，且未办理完毕消防验收和规划验收等手续。原告田娅认为，不能达到合同约定的房屋交付使用条件，未收房，要求被告湖南亦成投资有限公司整改。之后，原告田娅及小区内的其他业主向长沙市人民政府、长沙市信访局、长沙市开福区青竹湖街道办事处等相关主管部门投诉，要求被告湖南亦成投资有限公司对房屋及配套设施存在的问题进行整改。四、原告田娅自2019年11月24日起，在长沙市开福区北辰三角洲租赁沙市开福区北辰三角洲E3区4栋717房居住，月租金2200元。以上事实有认购书、商品房买卖合同及附件、收据、借款合同、信访事项转送单、信访事项受理告知单、答复意见书、租赁合同、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，一、本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》以及附件系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原、被告应依合同约定履行各自义务。本案中，原告主张其已经支付了全部的购房款，被告应当履行交付验收合格的房屋。本院对原告已经依约支付了购房款予以确认。被告一直未按约交付房屋也未履行办理合同备案、产权登记等义务，构成违约。故对原主张被告继续履行与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》，向原告交付位于长沙市开福区××路××号××号××栋××号房屋并为原告办理产权登记手续的诉请，符合法律规定及合同约定，本院予以支持；二、关于逾期交房的违约金。本案中，被告的行为构成违约，应当承担违约责任。双方签订的《长沙市商品房买卖合同》以及附件对逾期交房的违约责任约定不同，《长沙市商品房买卖合同》第11.1.（2）条约定，逾期超过180日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；附件四的合同补充协议的第7.1条约定，双方同意本合同第十一条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。双方当事人在主合同的条款与补充协议的条款中对逾期交付的违约责任作出了不同的约定，从字面意思理解，补充协议应当在主合同之后，双方当事人协商一致对该违约责任条款进行了变更，就该违约责任应当适用后来成就的条款即补充协议的对逾期交房的约定。故本院对原告提出被告应向原告支付逾期交房违约金的诉请予以部分支持，该违约金的金额应当是房屋总价款的2%，即45893（2294627×2%，取整），超出部分本院不予支持；三、关于原告诉请被告支付逾期办理产权登记的违约金问题。根据《长沙市商品房买卖合同》的附件四补充协议的第12.1以及12.2条的约定是，双方同意以2018年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。由于《长沙市商品房买卖合同》的附件四补充协议的第12.1中约定从标的房屋交付使用后540日内，出卖人向产权登记机关为买受人办妥产权登记。本案被告至今未将涉案房屋交付给原告使用，因此本案涉案房屋并未达到应办理产权登记的条件，故本院对原告要求被告支付逾期办理产权登记违约金诉求不予支持；四、关于房屋租金的问题。本案中，原告要求被告承担房屋租金损失29076元。被告延期交房，原告在外租赁房屋居住，该房屋租金损失不是被告延期交房的直接损失，且根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定，约定违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，原告已经提出了逾期交房的违约金诉求，且该诉求高于该房屋租金的金额，故本院对原告要求被告支付房屋租金损失的诉求不予支持。五、被告湖南亦成投资有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应承担不举证、不质证的法律后果。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百四十三条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告湖南亦成投资有限公司于本判决生效之日起30日内向原告田娅交付位于长沙市开福区××路××号××号××栋××号房屋并为原告办理产权登记手续；二、被告湖南亦成投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告田娅支付逾期交房的违约金45893元；三、驳回原告田娅的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费4962元，因适用简易程序减半收取2481元，由被告湖南亦成投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  刘 伟二〇二一年四月十四日代理书记员  邝艳芳