天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0113民初823号原告：天津市瑞景国际鞋城有限公司，住所地天津市北辰区双环村辰昌路龙泉道778号。法定代表人：池大井，董事长。委托诉讼代理人：李哲，天津民合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王靖，天津民合律师事务所律师。被告：李铁军，男，1961年1月3日出生，汉族，住天津市西青区。原告天津市瑞景国际鞋城有限公司（以下简称“瑞景公司”）与被告李铁军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王靖，被告李铁军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。瑞景公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令确认原告与被告签订的编号为2-28的《瑞景国际鞋城合同书》及《补充协议》于2020年12月31日解除；2．请求判令被告返还原告已优惠给被告的房租人民币共计53,973元；3．请求判令被告支付原告2020年上半年租金14,993元；4．请求判令被告支付原告2020年下半年租金共计人民币17,991元；（以上共计：86,957元）5．请求判令被告支付逾期付款违约金（以欠款总额86,957元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自立案之日起计算至欠款实际付清时止）；6．请求判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月22日，原告与被告签订编号为2-28的《瑞景国际鞋城合同书》（以下简称《合同书》）及《补充协议》。《合同书》约定，被告承租原告位于天津市北辰区××路××道××号××号，建筑面积为62㎡的商铺。原、被告双方的租赁期限自2016年9月1日起至2026年12月31日止，租金为每年35982元，自2017年1月1日起至2020年12月31日止，被告租赁的2区28号商铺享有原告提供的优惠政策，即年租金减半收取，双方约定：若被告中途退出市场或转租给他人经营的原告有权收回商铺，将优惠的租金收回等内容。承租期内若被告未按照约定时间支付租金的，每逾期一日被告应向原告支付欠款总额的10%作为赔偿金。逾期超过15天的，原告可以单方解除合同。上述合同签订后，双方均依约履行合同义务。2020年6月，原告向被告收缴2020年年租金，被告不予缴纳，向原告承诺待下半年一并缴纳。2020年11月14日，原告再次向被告发送交费告知函，原告发现被告已擅自搬离商铺，原告当日给被告邮寄了告知函，被告收到告知函后仍未缴纳租金，原告2020年12月31日在被告租赁房屋门前张贴解除合同告知函．综上，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，望贵院依法判如所请。李铁军辩称，2020年上半年由于疫情影响，2020年1月23日原告将整个瑞景鞋城关闭，直至2020年3月14日才开放鞋城北门，许可业主经营，因为只开一个门，鞋城有三个大门四个小门，影响了客流量，直至2020年4月15日原告才将所有的门全部开放，从2020年1月23日至2020年4月15日被告几乎就没有任何营业收入。2020年9月9日，被告营业后回家，转天发现原告将案涉商铺的门给锁上了，被告找到原告的市场部，市场部工作人员说因被告不交租金，故不给开门，但是原告没有钱交租金。被告确实于2020年11月15日收到了原告邮寄的告知函，也同意解除合同，但是双方合同在2020年9月10日原告给被告强行锁门时就解除了，故2020年9月10日以后的租金被告不同意担负，而且因为疫情原因被告主张应免除一个月租金，租金标准还按照优惠完的1.59元/平米/日/2计算，被告没有中途退租，故不同意给原告返还优惠的租金及支付违约金。另外被告还在租赁商铺时缴纳了押金1万元，被告主张押金折抵尚欠租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据原告提供的编号为2区28的《瑞景国际鞋城合同书》及《补充协议》《告知函》、EMS快递单及签收截图收据编号为3008867、3010076、3011200复印件和银行转账凭据，本院予以确认，并在卷佐证，对当事人有争议的证据本院认定如下：1、原告提交的《解除合同告知函》，证明2020年12月31日原告通过在被告租赁房屋门前张贴解除合同告知函的方式解除合同书及补充协议；被告认为《解除合同告知函》被告没看到过，因为商铺门被锁了被告也就一直没有再去商铺，照片显示的确实是被告的商铺，本院对该证据真实性予以确认。2．被告提交的李理、范力峰的书面证明一份，证明原告于2020年9月初将被告承租的店铺封门。原告该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，根据《民事诉讼若干规定》第68条无正当理由未出庭的证人以书面方式出具的证言不得作为认定事实的根据。另外该证据证明人处所标商铺2区30号实际承租人为宋丽娟，2区35号实际承租人是董浩，并非两个证明人。本院认为，因被告未提供该书证证人的身份信息情况，且证人亦未出庭作证，故对该证据真实性不予确认。根据原、被告的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月22日，原告（甲方）与被告（乙方）达成《瑞景国际鞋城合同书》及《补充协议》，约定被告承租原告的涉案商铺（位于天津市北辰区××路××道××号××号），建筑面积为62平方米，租赁期限自2016年9月1日起至2026年12月31日止；租金2010年1月1日至2010年12月31日一层在原价（1.8元／㎡．天）基础上浮10%，二层0.70元／㎡．天。2011年1月1日至2011年12月31日一层在原价（1.8元／㎡．天）基础上浮20%，二层在原价（0.70／㎡．天）基础上浮10%。2012年1月1日至2012年12月31日一层在原价（1.8元／㎡．天）基础上浮30%，二层在原价（0.70／㎡．天）基础上浮20%。2013年1月1日至合同期满的设施租赁费涨幅不超过原价（一层为1.8元／㎡．天，二层为0.7元／㎡．天）的100%，届时将参考市场价格，双方再协商确定；租赁设施费按租赁季度支付，签订合同之日缴纳首个季度租赁设施费，此后交付时间为每租赁季度末月的前20日，交纳下一租赁季度的租赁设施费。承租期内，乙方未按照约定时间支付租金及市场收取的各项费用的，每逾期一日，乙方应向甲方支付欠款总额的10%作为赔偿金，逾期超过15天的视为乙方违约，甲方可单方解除本协议，由此造成的所有损失由乙方承担。未经甲方书面同意，乙方不得提前终止合同，如乙方确需提前解除合同，须提前六个月以书面形式通知甲方，乙方履行完毕以下手续且经甲方书面同意后，方可终止合同：ａ）向甲方交回租赁物；ｂ）交清实租期的租赁设施费及其他因本合同所产生的费用；ｃ）应于本合同提前终止前一日或之前，向甲方支付相当于当月租金两倍的款项作为赔偿。《补充协议》约定：自2017年1月1日-2020年12月31日，甲方每年收取乙方2区28号商铺半年租金。如乙方没按照合同期内执行经营而中途退出市场或转租给他人经营的，甲方有权立即收回涉案商铺，商铺的1万元抵押金不予退还乙方；同时，甲方要加倍收回已给乙方优惠的租金。另查，案涉商铺的租金按租赁合同中约定的2012年的标准及上浮比例计算的，具体为：（1.8元/平方米＊1.3＋0.7元/平方米＊1.2）/2=1.59元/平方米每天。案涉商铺年租金为：1.59元/平方米每天＊62平方米＊365天=35,982元/年。合同约定后，被告交纳了1万元抵押金，并按约交纳了自2016年9月1日至2019年12月31日止的租金。原、被告认可合同履行过程中被告应于当年6月底前缴纳全年租金。原、被告均认可，2020年1月23日至2020年3月13日因新冠疫情原告将案涉商铺所在的瑞景鞋城关闭。原告称，2020年3月14日开放鞋城三个大门，还有几个小门，后陆续全部开放。被告称，2020年3月14日才开放鞋城北门，因为只开一个门，鞋城有三个大门四个小门，影响了客流量，直至2020年4月15日原告才将所有的门全部开放，从2020年1月23日至2020年4月15日被告几乎就没有任何营业收入。2020年11月14日，原告向被告邮寄交费告知函，要求被告交纳2020年年租金，被告于2020年11月15日签收了该告知函。原告2020年12月31日在被告租赁的房屋门前张贴《解除合同告知函》，通知被告因其未向原告缴纳2020年租金，构成违约，致使双方的合同目的无法实现，故双方于2016年6月22日签署《瑞景国际鞋城合同书》和《补充协议》已于2020年12月31日解除，由此造成的一切法律责任均由被告负责等内容。本院认为，原、被告达成的《瑞景国际鞋城合同书》和《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方应全面履行协议约定的义务。本案双方争议焦点为1、原、被告解除租赁合同的时间；2、原告是否存在2020年9月10日给被告经营的案涉商铺强行上锁的行为，被告是否存在租期内中途退场的行为；3、被告是否应返还原告已经优惠的租金53,973元及是否应按优惠前标准1.59元/平方米支付2020年租金、押金是否能折抵租金；4．原告主张的违约金是否应支持。关于争议焦点1．原、被告约定：承租期内，被告未按照约定时间支付租金及市场收取的各项费用，逾期超过15天的，原告可单方解除本协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依据上述规定，按双方约定被告应于2020年6月底前缴费，但被告没有缴费且在2020年11月15日收到原告邮寄的交费告知函仍不交纳租金，原告在被告逾期仍不缴费15日后，在被告承租的案涉商铺门上张贴《解除合同告知函》，告知被告双方合同已于2019年12月31日解除，不违反法律规定与合同约定，故原告请求确认双方合同已于2020年12月31日解除，本院予以支持。关于争议焦点2，被告主张原告于2020年9月10日将被告的商铺强行锁上，导致被告无法经营。被告为此提供的李理、范力峰的书面证明一份，以上证人无正当理由未出庭作证，对该证据，本院不予采信，被告对其主张未提供相应有效证据，故不能认定原告自2020年9月10日将案涉商铺强行锁上。但被告自认2020年9月10日后就不在继续使用案涉商铺经营，故可以认定被告存在中途退场行为。关于被告是否应返还原告已优惠租金53,973元及被告是否应按优惠前标准1.59元/平方米支付2020年租金一节，本院认为，虽双方《补充协议》中有关于如被告合同期内中途退出市场商铺的1万元抵押金不予退还且原告要加倍收回已给被告优惠的租金的约定，但2020年春季我国出现新冠疫情，原告对案涉商铺所在的瑞景鞋城也采取了关门停业和鞋城入口部分开放等疫情防控措施，其必然导致被告在此期间没有收入或者营业收入明显减少，由此可能导致被告不能继续经营而中途退出市场，故继续使用此条款对被告明显不公平，且2020年1月1日之前租金，被告也均按约履行了缴费义务，故对原告要求被告返还已优惠租金53,973元的请求，不予支持。对于2020年租金，被告主张租金标准按照每年履行的原优惠完的1.59元/平米/日/2标准计算，符合公平原则，双方均同意应免除被告2020年疫情期间一个月租金，本院依法照准。但双方合同期至2020年12月31日解除，故被告应按上述租金标准支付原告2020年全年租金16,512.15元［1.59元/平米/日/2＊62平方米＊（365-30）天）］。因被告已向原告交付押金1万元，被告主张合同解除后押金折抵所欠租金，不违反法律规定，亦符合公平原则，故被告应支付原告2020年租金6,512.15元。关于原告主张被告支付违约金一节，本院认为，双方认可被告应于每年6月底前交清全年租金，然被告至今未缴纳2020年租金，双方约定每逾期一日，被告应原告支付欠款总额的10%作为赔偿金，但原告自愿降低标准同意按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，要求计算自2020年1月14日立案之日起至钱款实际付清时止的逾期付款违约金，不违反法律规定，本院依法照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、确认原告天津市瑞景国际鞋城有限公司与被告李铁军2016年6月22日签订的编号为2-28的《瑞景国际鞋城合同书》和《补充协议》于2020年12月31日解除；二、被告李铁军于本判决生效后十日内支付原告天津市瑞景国际鞋城有限公司自2020年1月1日至2020年12月31日所欠租金6,512.15元；三、被告李铁军于本判决生效后十日内支付原告天津市瑞景国际鞋城有限公司逾期付款违约金以欠款总额6,512.15元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2021年1月14日起计算至欠款实际付清时止；四、驳回原告天津市瑞景国际鞋城有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取，计987元，由原告天津市瑞景国际鞋城有限公司担负962元，被告李铁军担负25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  李飞二〇二一年四月二十八日书记员  赵晶附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。