贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔06民终382号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司，住所地铜仁市碧江区川硐镇（凉湾）碧江区政府**楼。法定代表人：谢鑫生，执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄晋平，男，汉族，1966年5月19日出生，住四川省西充县。上诉人贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司（以下简称铜仁恒大公司）因与被上诉人黄晋平商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初3868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。铜仁恒大公司上诉请求：1.撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民3868号民事判决第二项，依法改判支持上诉人对被上诉人反诉请求的抗辩或将本案发回重审；2.本案的一、二审费用由被上诉。事实及理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效。上诉人提交的铜仁市住建局交易确认书，证明上诉人已在2019年10月23日为被上诉人购买的房屋办理了商品房预售合同备案登记。依照《城市商品房预售管理办法》第六条、第八条、第十条的规定，商品房预售实行许可制度，商品房预售许可证办理机关以及商品房预售合同备案登记办理机关为同一机关，能够办理商品房预售合同备案登记即可视为取得的商品房预售许可证，故双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、被上诉人应当按照约定向上诉人承担违约金。双方签订合同后，上诉人为被上诉人购买的房屋办理了商品房预售合同备案登记，该房屋一直锁定在被上诉人明名下，在该备案登记未撤销前，上诉人不能出售该房屋，所以被上诉人应当按照合同约定向上诉人承担总房款10%违约金。黄晋平二审未作答辩。铜仁恒大公司向一审法院起诉请求：1.解除原被告双方于2019年10月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019014567）及《补充协议》；2.判令被告协助原告办理注销位于铜仁市碧江区预售合同备案登记；3.本案诉讼费用由被告承担。黄晋平向一审法院反诉请求：1.由原告返还被告首付款122,455元及维修基金4,880元；2.反诉诉讼费由原告承担。一审法院认定事实：铜仁恒大公司与黄晋平双方于2019年10月14日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定铜仁恒大公司将位于铜仁市碧江区房屋出售给黄晋平，房款总价602455元，首付122455元，余款480000元通过按揭方式支付；房号为第1幢16层16-3号房，房屋面积为119.99平方米,层高3米,交房时间定于2021年12月30日。同时对前期物业费及相关逾期交房违约责任进行了明确约定，并附有房屋平面图及位置图。在附件二《补充协议》第三条第2款约定“买受人申请银行、公积金贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行、公积金中心最终审批为准，如银行、公积金中心批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额，该差额部分买受人应在银行、公积金中心通知或出卖人通知之日起10日内付清，否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。”第3款约定：“如买受人的按揭申请未获银行、公符积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。”签订合同当天，被告支付首付款122455元并交纳了维修基金4880元给贵州宜居亿家房地产经纪责任有限公司。因余款48万元按揭贷款未获审批通过，双方经协商余款支付事宜未果，被告亦一直未将剩余房款付清。在诉讼中，双方均表示同意解除双方签订的上述合同。经释明，黄晋平提出如前反诉请求。另查明，黄晋平向铜仁恒大公司出具《征信承诺书》一份，承诺：“由于目前银行政策不稳定，首付比例可能随时调整，因此本人已知悉由银行政策所变更造成的风险，一切由本人承担。”。一审法院认为，本案争议焦点：双方签订的两份合同是否合法有效？如果有效，被告是否构成违约？双方应当如何履行各自的义务？关于双方签订的两份合同是否合法有效的问题。商品房买卖合同一般是指房地产开发企业，即出卖人将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买售人，买售人支付价款的合同。它是商品房交易中最为重要的凭证，是确定开发商和消费者权利义务的依据。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定了以下几方面内容：商品房地点、名称、购买房屋的基本情况、销售方式、价款，付款方式，房屋交付时间及日期、违约责任等。根据上述内容，能够确定该合同内容指向的房屋是唯一的、具体的，房屋的面积、单价、交付时间是确定的。铜仁恒大公司已经收取了黄晋平首付款购房款122,455元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因铜仁恒大公司未举证证明其已经取得商品房预售许可证明。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定“商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”因铜仁恒大公司未提交证据予以证明涉案合同的合法性，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”在没有证据证明涉案商品房符合上述规定的情况下，一审法院认为，涉案合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案合同自始无效，对双方均无拘束力。因此，黄晋平已交付的首付款122,455元应由铜仁恒大公司予以返还；黄晋平应当协助铜仁恒大公司办理注销涉案房屋的预售合同备案登记。另，维修基金4,880元黄晋平交付给贵州宜居亿家房地产经纪责任有限公司，其可另行主张权利，在本案中不予以审查。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款之规定，一审判决：一、黄晋平在本判决生效后十日内协助铜仁恒大公司办理注销位于铜仁市碧江区预售合同备案登记；二、铜仁恒大公司于本判决生效之日起十日内返还黄晋平首付购房款122455元；三驳回铜仁恒大公司其他诉讼请求；四、驳回黄晋平其他诉讼请求。二审中，当事人各方均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：一、双方签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、被上诉人黄晋平是否违约。关于焦点一。本案中，上诉人与被上诉人双方签订的于2019年10月14日签订的《商品房买卖合同》，在合同中“第二章，商品房基本状况。第二条，买受人购买的商品房为预售商品房，批准机关为铜仁市住房和城乡建设局，预售许可证号为190057。”，合同签订后，上诉人为被上诉人所购买的房屋办理了商品房预售合同备案登记。《铜仁市住房和城乡建设局商品房预售买卖合同备案和交易确认书》也明确记载：“预售许可证号：190057”。故，《商品房买卖合同》及补充协议系当事人双方真实意思表示，合同内容未违反国家强制性法律规定，也未侵犯他人权利，该合同合法有效。一审法院认为上诉人未举证证明其已经取得商品房预售许可证明而认定《商品房买卖合同》无效有误，本院予以纠正。上诉人认为双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议有效的上诉理由，本院予以采纳。关于焦点二。上诉人要求解除合同的要求符合双方约定，且被上诉人也同意解除合同，故对当事人双方于2019年10月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019014567）及补充协议，本院予以解除。被上诉人就案涉商品房设立的权利应当协助上诉人予以解除，上诉人应当退还被上诉人购房款122,455元。另，黄晋平主张的维修基金4,880元系交付给贵州宜居亿家房地产经纪责任有限公司，其可另行主张权利，在本案中不予以审查。本案中，双方当事人签订《商品房买卖合同》后，因被上诉人自身的原因致使其银行按揭申请未获批准，且也未按照约定补齐按揭款，被上诉人逾期未能补足剩余购房款已构成违约。上诉人主张被上诉人应当支付该商品房总价款的10%作为违约金,经审查当事人双方签订的《商品房买卖合同》第二十九条“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”、补充协议（附件十二）“逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。”的约定，明显不合理地加重了黄晋平的合同责任，因此逾期付款违约金应当按照原合同约定的标准执行。同时，补充协议关于逾期付款违约金的约定系上诉人单方提供的格式条款，上诉人并未举证证明其尽到了提示说明义务，因而该条款对被上诉人不发生法律效力，上诉人要求按照补充协议执行违约金的主张，不能成立。由于被上诉人自身原因使得按揭申请未获批准，导致合同无法履行，已构成违约，应按原合同约定以未付房款1%的标准向铜仁恒大公司支付违约金4,800元（480,000元×1%）。扣减被上诉人应支付的违约金4,800元后，上诉人应当退还被上诉人购房款为117,655元（122,455元－4,800元）。上诉人主张商品房总价款的10%作为违约金的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人铜仁恒大公司的上诉请求部分能成立，应予部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民3868号民事判决；二、解除贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司与黄晋平于2019年10月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019014567）及补充协议；三、黄晋平于本判决生效后十日内协助贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司办理注销位于铜仁市碧江区预售合同备案登记；四、贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司于本判决生效后十日内返还黄晋平购房款人民币117,655元；五、驳回贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司的其他诉讼请求。六、驳回黄晋平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取100元，由黄晋平负担；反诉案件受理费减半收取1,225元，由黄晋平负担225元，由贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司负担1,000元。二审案件受理费2,749元，由黄晋平负担349元，由贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司负担2,400元。本判决为终审判决。审判长 向 前审判员 田 芳审判员 唐正洪二〇二一年四月三十日法官助理李正雷书记员伍昊