湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1222民初457号 原告：怀化金太阳房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰西路，组织机构代码:66166865-7。 诉讼代表人：怀化金太阳房地产开发有限公司破产清算组，系怀化金太阳房地产开发有限公司破产清算管理人。 负责人：任辉，系怀化金太阳房地产开发有限公司破产清算组组长。 委托诉讼代理人：黄旭，男，1987年8月18日出生，苗族，湖南省沅陵县人，怀化金太阳房地产开发有限公司破产清算组工作人员，住湖南省沅陵县沅陵镇,代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：刘梦瑶，湖南怀天律师事务所专职律师，执业证号14312201911086015，代理权限为一般代理。 被告：邓民，汉族，男，1993年8月17日出生，湖南省沅陵县人，户籍所在地湖南省沅陵县沅陵镇，现住湖南省沅陵县沅陵镇。 委托诉讼代理人：李国展，湖南兴沅律师事务所专职律师，执业证号14312200010266291，代理权限为一般代理。 被告：李振国，男，1962年1月13日出生，汉族,湖南省沅陵县人，住湖南省沅陵县沅陵镇。 委托诉讼代理人：杨鹏，湖南兴沅律师事务所专职律师，执业证号14313201510508234,代理权限为特别授权代理。 原告怀化金太阳房地产开发有限公司（以下简称金太阳公司）与被告邓民、李振国物权保护纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告金太阳公司的委托诉讼代理人黄旭和刘梦瑶、被告邓民及其委托诉讼代理人李国展、被告李振国及其委托诉讼代理人杨鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金太阳公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告江南园4栋204房住宅一套（以下简称涉案房屋），被告邓民立即搬离江南园4栋204房；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年9月3日，原告和李振国签订协议书，约定李振国借给原告10万元，借期3个月，并以涉案房屋作为借款抵押，借款逾期则房屋归李振国所有。为保证借款合同的履行，双方在借款协议签订当天又签订《房屋买卖合同》，约定原告以10万元将涉案房屋卖给李振国。后李振国让邓民搬进该房，占有、使用至今。原告与李振国签订的《房屋买卖合同》实属借贷法律关系，并非双方房屋买卖的真实意思表示。原告也未将案涉房屋登记在二被告名下，二被告对涉案房屋未取得所有权，也无占有、使用、收益等权利，已对权利人构成妨害。 被告邓民辩称，邓民与被告李振国签订房屋转让合同，合同签订以后双方实际履行了合同，被告邓民向转让人交付了房款并实际占有居住，被告邓民实际占有转让房屋不构成对原告行使物权的妨害。原告进入了破产程序以后有解除合同或继续履行合同的权利，根据破产法的相关规定，在本案中可以选择继续履行合同，同时，保护自己债权的权利不需要也没有必要以物权妨害来起诉，希望驳回原告的全部诉讼请求。 被告李振国辩称，原告主张返还涉案房屋依据不足，原告并未取得涉案房屋所有权，并不是主张返还原物的适格主体。原告与李振国签订房屋买卖合同系非典型担保的一种表现形式（让与担保），李振国占有该套房屋系善意占有且在借款到期之后形成了以物抵债，以物抵债发生的时间在原告破产申请（受理）4年之前，原告不能主张撤销。基于原告不是本案房屋的实际权利人，且被告李振国也系善意占有该套房屋，原告无论从法理上还是情理上都没有理由阻挡被告李振国对涉案房屋行使权利，请求驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告金太阳公司提交的原告的营业执照和企业信用信息公示报告、被告邓民和李振国的居民身份证、协议书、商品房买卖合同，被告邓民提交的邓民居民身份证、涉案房屋室内照片，被告李振国提交的李振国居民身份证等），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告金太阳公司提交的原告商品房预售许可证和国有土地使用权证，欲证实原告于2008年6月18日取得相关的土地使用权证，并于2013年5月31日依法取得沅陵镇凤鸣大道的商品房预售许可证，是基于合法建造取得涉案房屋的所有权等事实；被告邓民无异议，被告李振国有异议，认为该证据只能证明原告方取得了房屋预售的许可，但是并不能证明原告方取得了该套房屋的所有权。本院认为，该证据系沅陵县人民政府依法颁发的国有土地使用权证和沅陵县房产管理局依职权作出的商品房预售许可，来源和形式合法，内容客观真实，与本案有关联性，能证明欲证事实，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采信。本案涉及的是未办理登记的涉案房屋所有权，被告李振国的质证意见不成立，本院不予采纳。 2.原告金太阳公司提交的清算组的债权和债务核对确认记录，欲证实李国彬陈述在4栋2单元204号房的购房合同上的李国彬签名并不是其本人所签，同时也证明李国彬自述其与李振国之间的协议属于借款而不是购房等事实；被告邓民认为李国彬的陈述不真实，被告李振国认为李国彬的单方陈述与本案明显有冲突，原告也自认了借钱事实；本院认为，该证据系原告管理人对原法定代表人就本案有关债权债务核对确认的记录，应结合协议书、商品房买卖合同等证据来确认有关事实，被告邓民和被告李振国的质证意见不成立，本院不予采纳。 3.原告金太阳公司提交的怀化市中级人民法院（2017）湘12刑终142号刑事判决书，欲证实2011年9月3日原告以房产抵交的形式向李振国借款10万元的事实已被生效的刑事判决确认为原告构成非法吸收公众存款罪的犯罪事实（第100笔）等；被告邓民无异议，但表示对原告欲证事实不清楚；被告李振国认为该证据与本案没有关联性，且不能证明双方的借款协议无效；本院认为，该证据系人民法院生效判决，来源和形式合法，内容客观真实，与本案有关联性，能证明欲证事实，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采信；原告举证目的并非证实本案双方的借款协议无效，被告李振国的质证意见不成立，本院不予采纳。 4.被告邓民提交的沅陵县滨江一号住宅小区《商品房买卖合同》，欲证实2011年9月3日，湖南世纪永兴金太阳房地产开发有限公司将其开发的涉案房屋出售给李振国，并签订了商品房买卖合同等事实；原告对真实性持异议，被告李振国无异议；本院认为，该证据与原告提交的商品房买卖合同系同一证据，来源和形式合法，内容客观真实，与本案有关联性，能证明欲证事实，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采信；原告在举证后却对对方当事人所举同一证据真实性持异议，有悖常理，对该质证意见不予采纳。 5.被告邓民提交的收据，欲证实2014年10月30日，李振国将其购买的涉案房屋转售给邓民，并收到邓民支付的购房款172000元等事实；被告李振国无异议，原告对真实性持异议，认为原告并未收到该收据上的房款；本院认为，该收据系被告李振国收到被告邓民购买涉案房屋购房款的凭据，被告李振国无异议，该证据来源和形式合法，内容客观真实，与本案有关联性，能证明欲证事实，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采信；原告作为非交易方，对交易情况不知情符合常理，未收到购房款也是情理之中，原告对真实性仅持异议但未提供反驳证据证明，对该质证意见不予采纳。 6.被告李振国提交的对伍青龙、吕冬红的询问笔录，欲证实2011年的时候经过李国彬同意，已经将涉案房屋按10万元抵偿给李振国，由李振国处理等事实；被告邓民表示不知情，原告对真实性持异议，认为原告提交的清算组的债权和债务核对确认记录中李国彬陈述其没有在合同上签字，名字并不是其本人签字；本院认为，该证据系被告李振国委托代理人收集，证人未当庭陈述，证人陈述与李国彬陈述的事实相反，且该陈述时间是2021年，李国彬陈述时间是2015年，而相关事实发生在2011年，而人的记忆随着时间的延长一般会逐渐淡化、模糊是普遍的生理现象，加之被告李振国除了证人证言以外无其他证据证明其欲证事实，该证据真实性存疑，不能作为本案认定事实的依据，本院不予采信；被告邓民不知情符合常理，原告的质证意见成立，本院予以采纳。 7.被告李振国提交的委托书，欲证实伍青龙、吕冬红系李国彬的受委托人，其两人代表李国彬处理该套房屋，李振国系善意占有人等事实；被告邓民表示不知情，原告对真实性无异议，但认为不能证明原告欲证事实；本院认为，证据6中伍青龙、吕冬红均陈述借款到期后，被告李振国找到李国彬要求用涉案房屋抵偿借款等事实，而不是伍青龙、吕冬红代表李国彬处理涉案房屋，故该证据不能证明欲证事实，不能作为本案认定事实的依据，本院不予采信；被告邓民不知情符合常理，原告的质证意见成立，本院予以采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告金太阳公司于2007年5月10日成立，经营范围为凭本企业有效资质从事房地产开发经营，2009年1月14日变更名称为湖南世纪永兴金太阳房地产开发有限公司，2011年9月13日变更名称为怀化金太阳房地产开发有限公司，本院2014年11月18日裁定受理原告金太阳公司破产清算一案，指定金太阳公司破产清算组为原告破产清算管理人。 2008年6月18日，原告金太阳公司以出让的方式取得凤鸣大道内侧等三宗土地使用权[沅陵县人民政府（2008）政地出字第81号国有土地使用权出让审批单等]，并办理了《土地使用权证》，进行沅陵凤鸣•江畔豪园项目开发。沅陵县房产管理局于2013年5月31日为原告办理其开发的沅陵镇凤鸣江畔豪园公务员小区4号楼（即沅陵凤鸣•江畔豪园项目江南园4号楼）住宅办理了《商品房预售许可证》[沅房售许字（2013）第0022号]，但该栋楼至今未经竣工验收合格并交付，涉案房屋即该栋楼204房。 2011年9月3日，原告与被告李振国签订《协议书》，约定李振国借给原告10万元，原告自愿将涉案房屋作为借款抵押，借款期限3个月，逾期20天后仍不能归还借款，涉案房屋即归李振国所有等。同日，原告与被告李振国签订《商品房买卖合同》，约定被告李振国购买涉案房屋，但未约定价款。2014年10月30日，被告李振国将涉案房屋以17.2万元出售给被告邓民，邓民即入住至今。 另查明，2011年9月3日，原告以房产抵交的形式向李振国借款10万元的事实已被生效的怀化市中级人民法院（2017）湘12刑终142号刑事判决书确认为原告构成非法吸收公众存款罪的犯罪事实（第100笔）。 本院认为：本案系原告以被告无权占有其房屋为由主张返还房屋而引起的纠纷，案由以确定为返还原物纠纷为宜，该占有法律事实发生在民法典施行前且持续至民法典施行后，应当适用《中华人民共和国民法典》及相关司法解释予以调整。 根据《中华人民共和国民法典》第二百三十一条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，原告金太阳公司因合法建造而对涉案房屋享有物权，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。涉案房屋虽尚未经竣工验收但不影响其物权的设立，被告邓民在与原告无合同约定的情况下占有涉案房屋，亦不符合法律规定，故对原告主张被告邓民返还原物并搬离的诉请，本院依法予以支持。被告李振国未占有涉案房屋，原告主张被告李振国返还原物，缺乏事实基础，故对该诉请不予支持。被告邓民提出其与被告李振国签订的房屋转让合同已经履行，不构成对原告行使物权的妨害，本院认为，被告李振国对原告享有债权属实，但双方并未以物抵债，涉案房屋物权属于原告，原告正在破产清算中，被告李振国的债权与涉案房屋价值明显不属于对价，即使以物抵债，也属于个别清偿，无疑会损害其他债权人的合法权益，在此前提下，被告李振国将原告享有物权的涉案房屋出售给被告邓民缺乏事实和法律依据，被告邓民占有涉案房屋对原告行使物权构成了妨害，故对被告邓民的上述主张不予采纳。被告邓民和被告李振国的合同纠纷可另行处理。被告李振国提出原告对涉案房屋尚未取得物权，并不是主张返还原物的适格主体，本院认为，该涉案房屋系原告合法建造，虽尚未经竣工验收但不影响其物权的设立；被告李振国又提出原告与李振国签订房屋买卖合同系非典型担保的一种表现形式（让与担保），李振国占有该套房屋系善意占有且在借款到期之后形成了以物抵债，本院认为，该房屋买卖合同与借款协议同日签订，在借款协议上明确以涉案房屋作为借款抵押，房屋买卖合同上无价款约定，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条情形，系流押条款（合同），不属于非典型担保（让与担保），同时无证据证明以物抵债事实的存在，而且涉案借款已被生效刑事判决确认为原告构成非法吸收公众存款罪的犯罪事实；故对被告李振国的上述主张均不予采纳。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第七条，《中华人民共和国民法典》第二百三十一条、第二百三十五条、第二百三十六条、第四百零一条，《中华人民共和国企业破产法》第三十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告邓民立即返还原告怀化金太阳房地产开发有限公司开发建设的沅陵凤鸣•江畔豪园项目江南园（公务员小区）江南园4栋204房住宅一套，限在本判决生效后三十日内搬离该房。 二、驳回原告怀化金太阳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告邓民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  贺 维 二〇二一年四月十三日 法官助理  张英侠 书 记 员  向朝霞 附法律、司法解释条文： 1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第七条民法典施行前，当事人在债务履行期限届满前约定债务人不履行到期债务时抵押财产或者质押财产归债权人所有的，适用民法典第四百零一条和第四百二十八条的规定。 2.《中华人民共和国民法典》 第二百三十一条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第二百三十五条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第二百三十六条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第四百零一条抵押权人在债务履行期间届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。 3.《中华人民共和国企业破产法》 第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。 4.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十三条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。 5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。