重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝05民终916号上诉人（原审被告）：王一忠，男，1981年11月16日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：易向峰（系王一忠姐夫），男，汉族，住重庆市万州区龙沙镇沙包村8组33号。被上诉人（原审原告）：唐益，女，1986年5月9日出生，汉族，住重庆市江北区。上诉人王一忠因与被上诉人唐益房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初18190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王一忠及其委托诉讼代理人易向峰，被上诉人唐益到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王一忠上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要事实及理由：被上诉人称上诉人如违约解除合同需支付违约金，既然被上诉人认为上诉人解除合同无效，则上诉人的行为就没有解除合同。被上诉人解除合同没有通知上诉人，一审认定合同解除没有事实支持。疫情期间涉案房屋一直不能使用，不应支付租金，而且上诉人支付的租金并未用完，被上诉人并无理由继续支付租金、解除合同。一审根据上诉人占有房屋钥匙就认定上诉人应承担租金是错判。被上诉人在疫情严重期间不认可上诉人解除合同有效，在疫情缓解后又无故解除合同，主观上有过错，本身就是违约。由于房屋在5月27日之前停水断电，不能使用，而被上诉人是产权人，所以上诉人不应承担物业费。一审法院未对上诉人的答辩理由进行解释，也未全面审查证据或查清事实，程序违法。唐益答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉理由不成立；请求驳回上诉、维持原判。上诉人一审提交的微信聊天记录表明其要解除合同，已构成违约，且从2019年11月到2020年5月27日产生的水电气费及物管费上诉人并未支付，房屋已交付上诉人使用，无论对方怎么使用，都应该按照租赁合同约定交付房租，至于上诉人提出疫情管控期间的租金，因其已经另行提起诉讼要求返还，故不属于本案处理，不认可涉案房屋水电是2020年5月27日才恢复开通，且5月27号之前已经产生水电费，说明房屋一直可以使用。唐益向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告之间于2018年5月28日所签订的房屋租赁合同，结清被告交房前的物管水电燃气等所有费用，(物业费2020年1月-2020年5月共877.97元;电费2020年1月4日2020年5月27日共211.16元;水费2019年11月—2020年5月27日共143元;燃气费2019年12月-2020年5月27日，共126.89元，加5个月垃圾处理费40元)，总共欠费暂计1399.02元；2、判令被告按照合同约定，支付违约金，共三个月的租金8400元，并赔偿疫情期间违约解除合同后房屋出租困难的相应损失28000元，暂计36400元；3、判令被告支付2020年4月1日至交房日的房屋租金，每月2800元，暂计5600元；4、本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月28日，唐益（甲方）与王一忠（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将重庆市XXX区XX路XXX号XXX公寓（熊猫公馆X号楼X-X号房），建筑面积约为44.6平米，出租给乙方使用，用途为酒店经营；2018年6月1日-7月1日为甲方给乙方免租期，为酒店筹备期；租期为72个月，自2018年7月1日至2024年7月1日，第一、二年月租金2800元，第三、四年月租金2940元，第五、六年月租金3087元；租金每3个月交付一次；乙方于本合同签订之时交纳给甲方押金2800元，租期届满，房屋及设施若无损坏时且水、电、气、物管费等相关费用结算完后，甲方于当日将押金无息退还给乙方；乙方须按时支付本合同约定的租金，按时交纳物管费等相关费用；租赁期未满，甲乙双方中任何一方均不得提前解除本合同，否则视为违约，违约方应向对方支付租金三个月作为违约金，并赔偿相应损失；因不可抗力的因素致使本合同无法履行，甲乙双方互不承担责任。同日，王一忠向唐益交纳了租金8400元及押金2800元。之后，王一忠向唐益按约交纳租金至2020年3月31日。2020年1月底，新冠疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。2020年1月24日，王一忠通过微信告知唐益：因新冠疫情导致停业，如果2020年1月30日过完，疫情没有得到控制，则留给我们的只有两条路走：1.从2020年2月1日起进入免租期，免租期间停止使用房间，免租期物业由我司负责。待疫情好转后双方继续履行合同。2.从2020年2月1日起我们按《中华人民共和国民法总则》第180条不可抗拒力条款，我们签署合同第四项8条明确约定不可抗拒因素至本合同无法履行，甲乙双方互不承担责任，双方有权解除原租赁协议且双方免责，我司于2020年1月31日交还业主房间，同时业主退还我司的房租和押金。2020年1月30日，唐益回复“至于不可抗力没有明确界定，不能由我们来确定，所以解约也可以，按照合同赔付就行”。后王一忠回复“我们也咨询了律师，而且政府有关部门有文件停业，开业要等派出所通知，是属于不可抗力，所以如果免租期我们达不成共识，我只有发解约函给你了”。2020年2月6日，唐益回复“我们可以解约，但必须按照合同赔偿，至于免租期，可以给你免2月份房租，但这是我们的对这个疫情做出的共同的让步，否则就走程序”。2020年3月31日，王一忠通过微信向唐益发出《解除合同告知书》，载明：鉴于目前我国正处于新型冠状病毒肺炎疫情的突发公共卫生事件中，我方必须遵守国家和政府的防疫要求，同时为了减少贵我双方的合同损失，特向贵方再次发出此告知书，以期减轻此不可抗力事件对贵我双方合作的影响。贵方与我方于2018年5-6月订立了《房屋租赁合同》，合同的履行出现了如下困难：1.防控期间整幢楼封楼，不准进出。2.应相关部门要求停水停电至今，致使租房无法正常使用，给我方造成重大的经济损失。3.因本次疫情影响，后续资金链断裂，本店已无法继续经营。鉴于上述情况、政府命令以及法律关于不可抗力因素的规定，我方抱歉地通知贵方，本次事件属于严重的不可抗力事件并且导致了合同目的无法实现，符合《合同法》第94条第1项“因不可抗力致使不能实现合同目的”的情形。因此，我方不得不通知贵单位原合同解除。同日，王一忠还向唐益邮寄了《解除合同告知书》及《接房告知书》。邮寄的《解除合同告知书》与微信发送的内容一致，但明确提出原合同于2020年1月24日起解除。《接房告知书》载明：因受2020疫情影响，我与贵方签订的2018年5月19日租房合同，我已向贵方告知解除，现再次通知贵方及时接房，以免后续租金及其他费用本人已不能支付，给贵方造成损失敬请谅解。2020年4月1日，唐益微信回复“我方于4月1日收到贵方通知，因贵方执意解除合同，请将熊猫公馆XXXX房屋租金和水电气物管费用结清到2020年3月31日，根据合同，按违约赔偿，押金不退。”2020年5月27日，唐益与王一忠交接了案涉房屋钥匙。通过原告举示的相关费用缴纳凭证和票据，唐益垫付了案涉房屋截止2020年5月27日的物管费868.4元、电费211.16元、燃气费垃圾费112.61元、水费143元，以上费用共计1335.17元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，唐益与王一忠签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致王一忠在管控期间不能使用案涉房屋。虽然新冠疫情为不可抗力事件，但并非必然导致合同解除，新冠疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，管控结束后合同仍可继续履行，故王一忠不享有单方解除权，其向唐益发出通知解除合同并不产生合同解除的法律效力。因王一忠未继续支付租金，唐益为减少损失于2020年5月27日收回了房屋，此后双方未再继续履行合同，合同应于2020年5月27日解除。2020年4月1日至2020年5月27日期间，政府已经解除相关管控，王一忠占有房屋且能够使用，应当向唐益支付该期间的房屋租金5238.71元，并应当向唐益支付垫付的相关物管费、水电气等费用1335.17元。此外，王一忠以其行为明确表示不继续履行合同，导致合同解除，构成违约，应当按照合同约定向唐益支付违约金8400元。关于唐益主张的解除合同后房屋出租困难的相应损失28000元，原告没有向法庭举示相关的证据予以证明，一审法院不予支持。至于王一忠已经支付的押金以及疫情管控期间的租金，因其已另行提起诉讼向唐益主张退还，故本案中不再处理。综上所述，唐益的诉讼请求部分成立。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、确认原告唐益与被告王一忠于2018年5月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月27日解除；二、被告王一忠于本判决生效后立即向原告唐益支付2020年4月1日至2020年5月27日期间的租金5238.71元；三、被告王一忠于本判决生效后立即向唐益支付垫付的物管、水电气、垃圾等费用共计1335.17元；四、被告王一忠于本判决生效后立即向唐益支付违约金8400元；五、驳回原告唐益的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计439元，由被告王一忠负担87元，原告唐益负担352元。为证明其主张，上诉人二审中举示以下证据：1、微信聊天记录一页，2、2020年2月22日疫情期间对项目未入驻房间停水电的通知，3、物业报修单明细1张，拟证明涉案房屋从2020年2月22日起起就停水电了，5月27日才恢复。对于证据1，被上诉人不认可其真实性，称不清楚标记为美丽之冠物业客服的微信用户是何人，且自己未参与对话；对于证据2、3，因未收到过，故不清楚其是否真实；以上证据均不影响一审认定上诉人违约在先的事实。在本案审理过程中，一审法院联系本院告知上诉人已就涉案房屋2020年1月24日至3月31日期间租金、押金及违约金问题另案起诉被上诉人并已于2021年2月2日开庭审理，就此情况本院组织双方进行核实，双方均予以认可。本院对一审查明其他的事实予以确认。本院认为，对于上诉人所举示的微信聊天记录，因并非发生于本案当事人之间，无法核实其身份及关联性，故本院不予采纳。对于上诉人所举示的证据2、3，因被上诉人并未明确予以否认，故本院对其真实性予以采纳，但第三项证据并不能反映是因为疫情管控措施导致5月27日才恢复水电，加之众所周知2020年3月24日重庆市展开新冠肺炎防控工作新闻发布会，明确自24日24时起重庆市突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级；2020年3月25日重庆市下发《关于全民恢复商贸服务业经营活动的通知》，全面取消与疫情风险等级不相适应的管控措施，要求全面复工复市复消，重庆市实际从2020年3月25日起相继复工，故本院对上诉人有关4月1日至5月27日期间涉案房屋不能使用的证明目的不予支持。是否在合同履行期间曾发出解除合同的意思与该意思表示是否产生解除合同效力是两个不同的问题，前者系事实问题，而后者为价值或效力判断。上诉人无法定解除权、其解除行为未产生解除合同效果并不等同于上诉人由始至终未提出过解除合同，更不能等同于该违约解除行为不产生任何法律后果或法律责任，上诉人有关其解除合同未生效，不应承担违约的意见，系故意将民事行为与法律后果相混淆，纯属诡辩，本院对其上诉理由不予支持。对于上诉人所提出的被上诉人未发出解除合同意思、通知未到达上诉人、一审法院认定合同解除无事实依据的问题，因被上诉人在上诉人已发出通知表示不愿继续履行合同的情况下，于2020年5月9日向一审法院提起诉讼、要求判令解除与上诉人之间的租赁合同，载有该请求的诉状副本已通过一审法院送达上诉人并为上诉人所收悉，上诉人于5月27日将涉案房屋钥匙交还被上诉人，合同事实上已经终止履行，故一审法院认定合同解除并无不当，上诉人的相关上诉理由与事实及法律规定不符，本院不予采纳。有关上诉人所提出的疫情期间房屋不能使用、不应支付房屋租金及物管费的上诉理由，根据前述查明事实，在相关疫情管控措施缓和、结束后，涉案房屋并非一直不能使用，而上诉人在2020年4月1日后基于自身原因考虑既不愿继续履行合同并向上诉人提出解除合同的交涉、又未主动实际将涉案房屋交还被上诉人，因此该期间涉案房屋仍处于上诉人占有控制下，故该期间的房屋费用仍应由上诉人承担。至于因疫情管控措施导致涉案房屋客观上不能实际利用期间的租金返还问题，上诉人已经另案诉讼解决，故本案依法应不再处理。至于上诉人主张被上诉人存在违约、无解除权的问题，根据前述查明事实，被上诉人已依约将涉案房屋交付上诉人使用，履行其作为出租人的主要义务，在承租人擅自单方面提出提前解约的情况下未予同意并不构成违约；在上诉人发出明确意思表示不再继续履行合同的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，因上诉人在履行期限届满前已表明不再履行合同主要义务，故被上诉人依法享有解除权，在协商无果后其为减少损失通过诉讼途径解除合同既不违反双方合同约定、也不违反法律规定，故不构成违约，本院对上诉人的有关意见不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费878元，由上诉人王一忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏致礼审 判 员 周海燕审 判 员 秦 敏二〇二一年四月九日法官助理 李茜希书 记 员 陈 涛