贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1505号上诉人（原审被告）：贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路**。法定代表人：王志坚，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘念，女，汉族，1990年5月15日生，住贵州省绥阳县。委托诉讼代理人：孙涛，男，汉族，1986年2月20日生，住贵州省贵阳市白云区。被上诉人（原审原告）：沈仁惠，女，1973年5月18日出生，汉族，住贵州省平坝县。被上诉人（原审被告）：恒大旅游集团有限公司，住，住所地广州市天河区黄埔大道****自编之一/div>法定代表人：宋秋红。上诉人贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司（以下简称恒大耀佳公司）因与被上诉人沈仁惠、恒大旅游集团有限公司（以下简称恒大集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵阳市花溪区人民法院(2020)黔0111民初3104号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人贵阳恒大耀佳公司上诉请求：1.依法撤销原判决第二项，发回重审；2.本案一、二审诉讼费、保全费、担保费由被上诉人沈仁惠承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。1.一审法院仅因被上诉人沈仁惠表示不认识销售熊玲，便否定了双方签订的《贵阳恒大文华旅游城商品房认购书》及《无理由退房协议书》中有关推荐人系熊玲及佣金在退还购房款时应扣除的事实，系认定事实错误。根据无理由退房协议第三条，可证明沈仁惠在行使退房权利时，是同意上诉人扣除佣金的，一审中沈仁惠也自认收到2万元佣金。2.办理无理由退房流程，系因沈仁惠口头提出退房，并与上诉人就退房事宜达成合意后才填写书面退房申请。沈仁惠对解除协议内容是清楚的，只是因退房协议中的退款账户信息错误，双方才将错误部分变更。3.上诉人已按约定退还沈仁惠购房款，不应再退还5354元。沈仁惠已自认收到2万元佣金，即使支付资金占用利息，也是以357379元为基数计算。被上诉人沈仁惠答辩称，认可上诉请求第二项，基数应该按照357379来算。被上诉人恒大集团公司未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。沈仁惠向一审法院起诉请求：1.解除原告沈仁惠与被告恒大耀佳公司双方于2019年4月2日签订的《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》。2.判令被告恒大耀佳公司立即返还原告购房款本金377379元及相应资金占用利息(以本金377379元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率标准从款项支付之日起计算至实际清偿之日止）。3.被告恒大旅游集团有限公司对上述款项返还承担连带责任。4.本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。一审法院认定事实，2019年3月31日，恒大集团公司向原告沈仁惠出具《无理由退房承诺书》，该承诺书记载……您所购买的恒大属下公司开发的03楼盘4幢104房，若您已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并付款30%及以上，无任何违约行为的，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。2019年4月2日，原告沈仁惠（乙方）与被告恒大耀佳公司（甲方）签订《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》（编号1034673），该认购书记载乙方向甲方认购恒大耀佳公司贵阳恒大文化旅游城楼盘03地块4栋104号房，该商品房的规划用途为住宅。建筑面积132.24平方米，按建筑面积计算单价为9586元／㎡，总金额为1267712元。乙方同意签署本认购书时，支付人民币10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），乙方采取分期付款方式支付，乙方必须在约定的付款方式和期限内到贵阳恒大文化旅游城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。同日，原告（甲方）与被告恒大耀佳公司（乙方）签订《无理由退房协议书》，内容为一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，付款30%及以上则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过……三、如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。甲方经办人为张杨洋。当日，被告恒大耀佳公司向沈仁惠出具收到其首期款63386元的收据。2019年4月26日，原告缴纳款项123836元，被告恒大耀佳公司出具收据，收据标明为购房款。2019年6月19日，原告缴纳款项190157元，被告恒大耀佳公司出具收据，收据标明为购房款，原告共计缴纳购房款377379元。2019年6月20日，贵阳恒大文化旅游城置业顾问张杨洋向原告出具收条，《收条》记载“今收到沈仁惠贵阳恒大文化旅游城3号地块4楼104号房的无理由的所有认购书等资料，并已提交内部退房流程”。2020年4月24日，原告沈仁惠收到被告恒大耀佳公司转账的退房款352025元。另1.被告恒大耀佳公司“提交兼职销售佣金”系统截屏及上海浦东发展银行广州珠江新城支行出具的佣金支付回单，证实因兼职销售员熊玲推荐原告购房，已支付佣金25354元。原告表示不认识熊玲，原告购买房屋是直接与恒大耀佳的销售人员张杨洋联系，扣除佣金25354元不予认可，即使是被告对案外人支付佣金，也是基于被告与案外人之间的约定，该约定与原告无关。2.原告陈述购买房屋时约定有20000元返点，审理中，被告恒大耀佳公司工作人员通过微信支付20000元，原告自愿作为购房款予以扣除。对退还原告的20000元被告恒大耀佳公司表示不是我方退还的，可能是中间人退的，双方也不存在返点约定，退房也应当以双方签订的书面协议为准。3.被告恒大耀佳公司提交《贵阳恒大文化旅游城〈商品房认购书〉／〈商品房买卖合同〉解除协议》一份，该协议上恒大耀佳公司为甲方，沈仁惠为乙方，约定双方签订编号为1034673的《商品房认购书》，自本协议签订之日起解除，乙方已交购房款377379元，甲方退还乙方购房款352025元，上述退款为已扣除恒房通及上级经纪人佣金25354元。上述退款甲方在乙方按甲方要求办理完所有退房手续后／天内支付至乙方账户等。落款处有“沈仁惠”及摁印，该解除协议上无落款时间，被告恒大耀佳公司申请公司员工罗某出庭作证，罗某陈述上述解除协议上沈仁惠签字摁印均是其所为，系沈仁惠委托其签字摁印。原告不予认可授权罗某签字摁印。被告提交《恒大旅游集团贵阳恒大文化旅游城项目无理由退房申请表》，该申请表上记载客户姓名为沈仁惠，已交房款377379元，已发恒房通佣金（含上级）金额25354元，处理办法为扣房款，申请退款金额为352025元，客户签字有“沈仁惠”及摁印，原告表示字迹摁印已记不清楚，申请表“沈仁惠”处未有落款时间，当时房开拿很多空白表让其签字。4.原告与罗某的微信聊天记录有2019年10月9日罗某本周金阳恒大中心盖完章后走资金单，然后资金单走完后安排银行支付，沈仁惠好的……2019年11月12日罗某惠姐您们家资金单走完了，现在是在等额度支付计划，待打款阶段。沈仁惠好的，谢谢……。5.因原告申请保全，一审法院于2020年4月7日作出民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司名下价值377379元的财产。原告缴纳保全费2407元，向保险公司缴纳保全担保费755元。审理中，被告恒大耀佳公司退还原告购房款352025元，原告申请解除部分冻结金额，一审法院于2020年10月16日裁定解除对贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司名下价值360254元的财产采取的保全措施。上述事实，有业经质证的身份证、《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》、《无理由退房协议书》、《无理由退房承诺书》、银行卡刷卡记录、收据、《收条》、贵阳银行电子回执单、微信聊天记录、证人证言及当事人陈述等证据在卷佐证，一审法院予以确认，作为认定本案事实的依据。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为：1.原告主张的5354元款项的性质及是否应当退还。2.原告主张资金占用利息如何认定。关于焦点一。原告主张解除《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》，被告恒大耀佳公司亦同意，一审法院予以确认。原告向被告恒大耀佳公司缴纳款项377379元，被告恒大耀佳公司于2020年4月24日已返还原告352025元，原告认为尚欠购房款25354元，被告恒大耀佳公司认为25354元属于应当扣除的佣金且双方已达成一致不予返还。虽原告在退房申请表上签字，该表记载退款为352025元，原告自述仅是在空白表上签字并不知晓内容，该申请表仅是单方意思表示，应以双方最终签字确认的协议为准。被告恒大耀佳公司提交解除协议中，证人罗某陈述系原告委托其在解除协议上签字盖章，但罗某未提供充分证据证明其受原告委托签署上述协议，原告现对前述行为亦不进行追认，故上述协议对原告不发生法律效力。原告沈仁惠与被告恒大耀佳公司签订的《无理由退房协议书》中虽约定有“如乙方（沈仁惠）是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励”等内容，但原告表示不认识推荐人熊玲，被告恒大耀佳公司亦未能举证证明原告系熊玲推荐，故其支付熊玲的25354元不能作为佣金从购房款中予以扣除，对被告恒大耀佳公司辩解意见，一审法院不予采纳。原告自愿认可收到相关人员返现的20000元抵扣购房款项，遵循自愿，故主张尚欠购房款5354元并请求被告恒大耀佳公司退还，一审法院予以支持。关于焦点二。2019年6月20日，原告已将相关全部退房资料交由被告恒大耀佳公司处工作人员办理退费手续，从原告与被告恒大耀佳公司工作人员罗某聊天记录可知被告恒大耀佳公司亦正在走流程办理退款。本案审理中即2020年4月24日被告恒大耀佳公司退还了原告352025元。考虑到退款需要履行相应手续及办理时间，从原告提交退房资料即2019年6月至收到款项352025元已达10个月，被告恒大耀佳公司未举证证明合理办理退款手续所需要时间，对原告主张资金占用利息，结合原告提交微信聊天记录及本案实际，一审法院酌情从2020年2月1日起计算资金占用费，即2020年2月1日至2020年4月24日以377379元为基数，2020年4月25日起以5354元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率标准计算。原告主张被告恒大集团公司承担连带责任，恒大集团公司非本案合同相对方，故无需承担责任。原告主张的保全担保费755元，系被告拖延不退还购房款导致原告的合理损失，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告沈仁惠与被告贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司于2019年4月2日签订的《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》（合同编号:1034673）；二、被告贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告沈仁惠购房款5354元及支付资金占用利息（2020年2月1日至2020年4月24日以377379元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率标准计算，2020年4月25日起以5354元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率标准计算至实际付清之日止）；三、驳回原告沈仁惠的其他诉讼请求。案件受理费6961元，退还原告沈仁惠6733元，收取228元，保全费2407元，担保费755元，共计3390元，由原告负担200元，被告贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司负担3190元。二审期间，当事人均无新证据提交，二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、沈仁惠主张的5354元款项是否应当退还。2.一审认定被上诉人资金占用利息的基数是否正确。针对焦点，上诉人与被上诉人双方签订的《无理由退协议书》虽约定：如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。但从现有证据来看，被上诉人购买案涉房屋是与上诉人的工作人员张杨洋联系，上诉人并未举证证明被上诉人系通过案外人推荐认购案涉房屋的。而上诉人的工作人员罗某虽陈述系受被上诉人委托其在解除协议上签字盖章，但罗某未提供充分证据证明其受被上诉人委托签署上述协议。因此，对上诉人主张房款中的25354元系佣金不予退还不予支持。因上诉人已退还352025元的房款，加上被上诉人自认另行收到的2万元，余下的5354元，上诉人应退还被上诉人。关于计算利息的基数是否正确的问题，被上诉人认可在上诉人退还352025元之前，其已收到上诉人的2万元。因此，自2020年2月1日起计算未付房款利息的基数应为357379元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵阳市花溪区人民法院(2020)黔0111民初3104号民事判决第一项；二、撤销贵阳市花溪区人民法院(2020)黔0111民初3104号民事判决第三项;三、变更贵阳市花溪区人民法院(2020)黔0111民初3104号民事判决第二项为：贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还沈仁惠购房款5354元及支付资金占用利息(2020年2月1日至2020年4月24日以357379元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率标准计算，2020年4月25日起以5354元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率标准计算至实际付清之日止）；四、驳回沈仁惠的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6961元，退还沈仁惠6733元，收取228元，保全费2407元，担保费755元，共计3390元，由沈仁惠负担200元；贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司负担3190元。二审案件费228元，由贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司负担114元，由沈仁惠负担114元。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  邓禹雨二〇二一年四月二十一日书记员  蒲美君