安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖15民终985号 上诉人（原审原告）：六安市强盛钢构有限公司，住所地安徽省六安市裕安区新安工业集中区，统一社会信用代码913415005563046161。 法定代表人：曾俊林，董事长。 委托诉讼代理人：江兆才，安徽大别山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王新琪，安徽大别山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽省西派瑞电气有限公司，住所地安徽省铜陵市义安区义安经济开发区南海路，统一社会信用代码91340100060830030Q。 法定代表人:杨学法。 被上诉人（原审被告）:杨学法，男，1982年3月21日生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨影，安徽百商律师事务所律师。 上诉人六安市强盛钢构有限公司（以下简称强盛钢构公司）诉被告安徽省西派瑞电气有限公司（以下简称西派瑞公司）、杨学法缔约过失责任纠纷一案，不服六安市裕安区人民法院于2020年12月31日作出的（2020）皖1503民初6119号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审中强盛钢构公司诉称：请求判令1、被告赔偿原告案涉厂房半年租金损失150000元（2020年1月1日至6月1日的租金损失）；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由:2019年9月2日，原、被告经人介绍相识。经协商，被告欲以680万元购买原告名下位于六安市裕安区××栋××房××栋××层××楼。为此，被告法定代表人杨学法及其公司人员多次到原告处洽谈。原告将厂房等宗地图和平面图发给被告，按照被告的要求提供相关证照和手续。被告主要生产环境污染治理设施、防爆配电柜、防爆管件等产品，相关的产品顺应工业区的产业政策，有良好的市场前景，被告提出其进驻场地后将重新注册一家公司专门从事上述产品的生产与销售，原告积极向区政府招商部门推荐被告，争取招商引资待遇。同年10月中旬，原告要求被告先行支付50万元作为预付款或者定金并签订买卖合同，以便确定买卖事项。被告称其公司资金未到位无法一次性支付50万元，仅在2019年10月25日向原告支付70000元，剩余款项其表示将尽快支付到位。原告收到被告支付的部分预付款后，立即给自己厂房内的三位承租人发出解除租赁合同通知，要求三位承租人在2019年12月31日前搬离。同年11月，原告再次要求被告支付厂房买卖预付款，被告将自家两套房屋的房产证（房屋位于六安）交给原告，请原告代为联系房屋中介将两套房子卖掉筹集资金，并表示自己也在外面联系投资人，尽快将资金筹集到位。同年12月，原告要求被告付款并完善合同，被告以在外出差寻找、洽谈投资人为由予以拖延。2020年1月“新冠肺炎疫情”突发，双方无法见面落实相关工作，至4、5月份疫情缓解时，原告联系被告落实相关厂房买卖事宜，被告以其公司无法一次性支付680万元购买款为由，提出“以租待购”方案，双方通过微信反复磋商，但被告始终未能支付购买款项或租金。后原告了解到被告在此期间已经与铜陵金桥开发区洽谈并签约落户铜陵，不会再与原告签约。综上，被告因自身资金不足长期拖延签约与付款，在提出“以租待购”租赁请求后却与第三方签约，违反诚实信用原则，给原告造成重大经济损失，应承担缔约过失责任。现双方协商无果，特诉至法院，请求判如诉请。 原审中西派瑞公司、杨学法辩称：两被告不存在缔约过失行为。原告无充分证据证明实际损失，亦无证据证明主张的损失与双方缔约行为存在关联。 原审查明：被告杨学法系被告西派瑞公司法定代表人。被告杨学法与原告法定代表人曾俊林经人介绍认识。自2019年9月至2020年5月，杨学法与曾俊林一直就原告所有的位于六安市裕安区××栋××房××栋××层××楼的买卖、以及以上述房产投资合作设立新公司开展合作经营保持协商。主要协商过程如下： 2019年9月，曾俊林通过微信向杨学法发送上述厂房的产权登记资料、宗地图、买卖合同初稿、合作投资协议初稿等；上述图片及文档显示：案涉厂房3560.9㎡，所有权证号分别为皖（2016）六安市市不动产权第9001180号（办公房屋面积773.3㎡、土地用途工业）、皖（2016）六安市市不动产权第9001179号（办公房屋面积1488㎡、土地用途工业）、皖（2016）六安市市不动产权第9001177号（办公房屋面积1300.6㎡、土地用途工业），成交价格680万元，卖方（即本案原告）免费赠送买方（即本案被告杨学法）变压器一台，上述房产已经抵押给安徽裕安盛平村镇银行新安支行贷款400万元、贷款期限自2019年8月1日至2020年8月1日，案涉房产已经租赁他人且租赁期限至2019年12月31日，等等。杨学法同样通过微信向曾俊林发送了拟与之合作投资设立公司的相关商业计划书、设备投入与证书费用、经营范围等电子文档；商业计划书显示：拟成立的公司名称为强盛科技有限公司，拟注册地位于案涉房产所在地安徽省六安市裕安区新安镇，强盛科技有限公司“在六安市裕安区新安镇直接购买安徽强盛集团现有15亩地，地面建筑1#厂房为1300.6㎡、2#厂房为1488㎡、办公楼772.3㎡、一台250KVA变压器”，资金来源及支配情况为“厂房680万元，其中400万元贷款，银行利息为6.1厘，杨学法出资入股25%即170万元、曾俊林出资入股23%即156.4万元、郭某某出资入股20%即136万元、XX出资入股22%即149.6万元、雷某出资入股10%即为68万元”等等。杨学法、曾俊林均组织相关人员到对方公司进行了考察、洽谈。 同年10月下旬，杨学法委托曾俊林为其出卖房屋（系他人所有）为合作投资筹款，曾俊林亦明确向杨学法表示准备通知案涉房屋承租户解除租赁关系，并将解除租赁通知书的照片发送给了杨学法。在此时间节点，曾俊林向杨学法提出其老厂空地需要缴纳土地出让金，希望杨学法支付一部分房款或算作借款，杨学法实际支付曾俊林7万元并要求曾俊林出具借据，曾俊林于2019年10月26日向杨学法出具借条一张，注明“今借到杨学法现金柒万元整，借款人曾俊林”。 同年11月，双方就拟合作公司的名称选定、厂区规划进一步进行协商。11月下旬，曾俊林因其公司经营困难再次向杨学法提出资金帮助请求。 前述洽谈期间，杨学法一直声称在外联系投资人以及筹措投资资金。 同年12月，杨学法提出让曾俊林停止帮忙出售房屋。 2020年1月“新冠肺炎疫情”突发，双方未再见面落实相关工作。至4、5月份疫情缓解时，曾俊林委派公司员工王娟与杨学法继续洽谈，双方形成“以租待购”意向，王娟向杨学法发送“厂房土地、租、购协议”初稿，但虽经微信磋商，双方对“以租待购”具体内容协商无果。截至2020年6月6日，王娟的微信显示案涉房屋三承租户仍未实际搬迁完毕。 2020年6月18日，铜陵金桥经济开发区官方微信发布消息称“安徽省西派瑞电气有限公司总经理杨学法一行到开区考察”。被告当庭自认，现被告已经落户铜陵。 2020年9至10月，杨学法通过微信向曾俊林催要上述借款，曾俊林予以拒绝并要求对方赔偿损失。现原告诉讼至本院。 原审认为：本案争议的焦点是1、两被告是否存在拖延签约的过失行为；2、原告是否存在租金损失。关于焦点1，纵观整个缔约过程，曾俊林积极要约杨学法进行厂房买卖、要求对方预付购房款，而杨学法则积极创造条件欲与曾俊林以及其他人共同出资成立新公司进行合作经营，双方均在为自己的缔约意思作积极准备。杨学法或西派瑞公司并未对曾俊林的厂房买卖要约作出明确的回应或承诺，原告对此亦未明确提出异议。双方协商过程中，杨学法积极寻找投资人、落实投资资金并多次告知曾俊林自己资金不足，曾俊林对此均明知；杨学法提出将案涉厂房作为新公司的主要资产，并对包括曾俊林在内的各出资人对该资产的出资比例提出分配方案，曾俊林对此亦明知也未提出异议。综上，在原、被告未就厂房买卖达成一致意见的情况下，原告主张被告因自身资金不足长期拖延签约与付款，存在缔约过失，无事实依据。从现有证据看，2020年6月18日，被告到铜陵考察，是在双方就以租待购无实质进展的情况下进行，原告主张被告此行为明显缺乏诚信，证据不充分，本院不予采信。关于焦点2，原告称其主张的损失系2020年1月1日至6月1日案涉厂房的租金损失，但从原告递交的证据二看，截至2020年6月6日，案涉厂房原承租户并未实际搬离案涉厂房，其主张无事实依据，本院亦不予采信。综上，原告的诉请无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告六安市强盛钢构有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3300元减半收取1650元、保全费1270元，合计2920元，由原告六安市强盛钢构有限公司负担。 强盛钢构公司上诉称，一、本案一审判决认定事实不清,被上诉人并未积极创造条件与上诉人达成缔约,对于缔约付款拖延长达半年以上,并且在同上诉人进行缔约的过程中,被上诉人又另与第三方订立合同,违背诚实信用原则,构成缔约过失责任,但一审法院未予以认定,系认定事实不清。上诉人与被上诉人自2019年9月2日开始协商洽谈,被上诉人多次在微信聊天记录中声称要与上诉人合作签约,也多次到上诉人公司实地考察,且在双方洽谈过程中被上诉人提出种种签约前的条件,如提供厂房内的平面图、宗地图、催促上诉人在签约前要先与原厂房内的租户解约,上诉人遂遵循被上诉人的要求履行应尽的先合同义务,被上诉人却屡次拖延预付款的时间,直到2020年6月6日上诉人与被上诉人仍然在磋商过程中,被上诉人依然向上诉人(详见公司员工王娟的聊天记录)表示其一直在筹钱,从未表示过停止或取消缔约,并就资金不足问题提出了“以租待购”的方案,但被上诉人同时又违背诚实信用,在2019年6月18日与铜陵金桥开发区洽谈合作,并未告知上诉人相关事项,以上是本案的基本事实。一审法院却认为被上诉人到铜陵去考察,是在双方“以租待购”无实质进展的情况下进行的,即便是这样,在被上诉人另寻他方,其有义务对上诉人尽到提前的告知义务,让上诉人及时止损并另做安排。故,被上诉人的过错导致上诉人产生了巨大损失,严重侵害了上诉人的合法权益。二、一审中上诉人向法院提供了充足的证据,形成了完整的证据链,尽到了举证责任,但一审法院却认为上诉人提交的证据不充分,无事实依据,系认定错误。上诉人提供的证据能够相互印证,充分证明其履行了自己应尽的先合同义务。2019年10月28日上诉人就已经向厂房内的三位租户下达了书面的搬离《通知》,三位租户有两位在2020年元月租期到期后已经搬离,仅有一位租户未及时搬离,因疫情原因拖延至2020年6月份。上诉人为了缔约做好了先前准备,如今因被上诉人的原因未能缔约,上诉人现在所产生的租金损失真实存在,且损失一直在持续,案涉厂房至今仍未能租赁出去,三家租户一年的租金总计30万元是事实,上诉人受到的损害与被上诉人的行为存在因果关系,被上诉人另行与第三方签约的行为明显存在过错,其应当承担损害赔偿责任。而一审法院对于相关证据未能清楚的审查认定,认为案涉厂房内的原承租户并未实际搬离,这显然属于事实认定不清。综上,一审法院认定事实不清,判决错误,请二审法院查明事实,依法撤销原判,改判支持上诉人的一审诉讼请求。 二审期间，双方当事人均无新证据提交。二审对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：双方在订立房屋买卖合同过程中被上诉人是否存在缔约过失，是否应当承担相应的缔约过失责任。 本案中，双方未订立书面的买卖合同或意向书。从双方的微信聊天记录的内容看，强盛钢构公司法定代表人曾俊林积极要约杨学法进行厂房买卖、要求对方预付购房款，而杨学法则积极创造条件欲与曾俊林以及其他人共同出资成立新公司进行合作经营，对此，杨学法也未明确提出异议。同时，在此期间，杨学法以借款的方式支付给曾俊林7万元。由此可见，双方均在缔约作积极准备。后期，杨学法与曾俊林协商“以租待购”虽形成意向，但未果。综上，从双方的缔约过程看，强盛钢构公司所称西派瑞公司、杨学法存在拖延签约与付款，存在缔约过失，无事实依据。对于强盛钢构公司主张的2020年1月1日至6月1日案涉厂房的租金损失问题，由于截至2020年6月6日，案涉厂房原承租户并未实际搬离案涉厂房，其主张无事实依据，不予支持。综上，强盛钢构公司上诉理由，不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由六安市强盛钢构有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 顾德明 审 判 员 卢文乐 审 判 员 丁志欢 二〇二一年四月二十五日 法官助理 蔡金贺 书 记 员 芦 婕 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。