广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1882民初247号原告：连州市骏伟物业服务有限公司。住所地：连州市×××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××155C。法定代表人：张某1。委托代理人：邱积华，系该公司副总经理。被告：胡连友，男，1965年4月28日出生，汉族，广东省连州市人，户籍地连州市××××，身份证号码：440××××××××××××918。委托诉讼代理人：黄亚保，男，1958年2月4日出生，广东省从化市人，户籍地广东省从化市××××××××××××××××，身份证号440××××××××××××31X。委托诉讼代理人：陈传周，男，1975年12月15日出生，汉族，广东省连州市人，户籍地连州市×××××××××××××××，身份证号码：441××××××××××××930。原告连州市骏伟物业服务有限公司诉被告胡连友物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，采用速裁方式公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邱积华、被告胡连友及其委托诉讼代理人黄亚保、陈传周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告连州市骏伟物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判定被告立即支付拖欠的2019年12月-2020年4月期间物业管理费共计616.60元；2.判令被告立即支付逾期缴纳物业管理费滞纳金94.17元；3.依法判定被告立即支付拖欠的2019年12月-2020年4月期间电费、卫生费、公摊电费共计343.94元;4.依法判定本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月4日，被告购买了连州市华顺房地产开发有限公司开发的德信郦景小区3栋1007号房产(建筑面积123.32㎡)；该房产已按照《商品房买卖合同》约定交付给被告使用；被告于2017年2月14日与原告签署了《德信郦景小区前期物业服务协议》；按照该协议及相关法律的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施了物业管理，为被告提供了协议约定的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。但被告自2019年12月1日至2020年4月30日共拖欠了物业管理费616.60元以及电费、卫生费、公摊电费合计343.94元，截至2020年12月31日被告拖欠物业管理费依法应缴纳的滞纳金94.17元。原告多次催交拖欠费用无果，遂提起诉讼。被告胡连友辩称，一、被告不缴交物业费是原告管理混乱，盗用业主的电费、侵犯业主的合法权益造成的，责任在原告方。被告小区于2019年4月1日成立业委会(见证据11)，曾经要求骏伟物业服务有限公司同本小区业委会签订合同，但遭到无畏拒绝，迫使业委会召开第二次业委会重新招聘新的物业服务公司。但原告至今也没有与被告小区业委会签定委托服务合同一切收费项目都是原告自己自订自收取的，究竟有无依照相关法律、法规确定各项收费标准，被告完全不清楚，更不知情。但被告也无过多追究，相安无事地缴交了各种物业费用过了两三年。但由于原告公司管理混乱，没有依法依规履行服务行业的职责，更没有做到物业管理行业必须实行服务第一的原则，从不向业委会报告收支情况。而是利用手段侵犯被告业主的合法财产权益。原告自2017年接管被告小区物业管理以来，至2020年3月6日止，原告自认盗用被告的电度数为14648度(见证据1、3)，但被告是不承认的，也是不准确的。根据被告和业委会查实，原告从2017年接管被告小区至2020年3月6日止的35个月的时间里，原告共盗用被告小区业主的公共用电为30661度，按每度电0.64元计算加上罚款5倍(见证据2)，原告共侵占被告电费一项就达19623.04元之多。2020年5月29日，经被告和业委会揭发后，原告一次性给部分业主退回盗用电费每户56元。对于这个问题，被告是不承认的，因为原告自认盗用电度数与被告和业委会查实的度数相差较大。为此，请求人民法院责令原告如实退回盗用答辩小区业主的实际盗用电费。并按供电部门相关罚款规定，处罚3至5倍，则19623.04元×5=98115.2元全部退回给全体业主。二、原告没有尽到管理服务的义务，没有以物管企业服务第一的标准，是造成被告不肯自觉缴交物管费的根本原因。原告自从接管被告小区物业管理业务以来，不是遵循服务第一的原则，而是管理服务工作松散，小区各项物业管理工作混乱。如2020年4月份，小区业主的水费至今原告都没有交到供水公司(见证据5、6)，造成本小区2020年10月自来水公司下通知停止生活用水(见证据5)，给业主的生活造成极大影响。原告作为物业管理公司，没尽到管理服务的义务，没做好服务工作，工作不到位，小区业主不满意。所以造成小区80.1%(见证据10)业主要赶走原告，不用其劣质的服务，被告欠交物管费是原告自己亲手造成的。骏伟物业没有按时退出，违反了《广东省物业管理条》第六十三条第一款，(一)业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的责令限期退出，逾期拒不退出的处五万元以上十万元以下的罚款，并由颁发其资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书。三、原告账目数据不明确，不清晰，涉嫌侵占答辩入小区业主的合法财产权益。原告在2017年被告小区每位业主收楼时，原告向每位业主收楼业主收取电梯损耗费和垃圾清运费各500元，共1000元。原告收取的这些费用，支出情况不明，从来没有公布结算情况，也没有向小区业委会报告过任何收支情况。原告的所作所为，涉嫌侵占被告小区业主财产利益的行为。请求人民法院责令原告结算公布收支情况，给被告小区业主一个满意的交待，并退回结余的款项给全体业主。综上所述，被告小区业主都是遵纪守法的公民。如果原告把被告小区的各项物业管理服务工作做好到家了，被告也会自觉缴交各项物管费用的。原告也不会被小区全体业主解除服务岗位，赶走出小区的，哪还用起诉到人民法院去追收物业管理费用呢?为此，被告请求人民法院依法责成原告认真切实地处理好上面所述的存在问题。被告会一分不少交齐所欠物管费用。至于原告还有其它非法侵占，贪污被告小区业主财产利益的行为，被告及业委会将另案起诉，依法解决。以上答辩意见如无不妥，请合议庭采纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告是经工商登记具备物业服务物业投资等资质的经营主体，被告是广东省连州市德信郦景小区×××××××物业的业主。2016年3月4日，原告与被告签订《德信郦景小区前期物业服务协议》，约定由原告为德信郦景小区及业主提供物业管理服务，被告按其物业的房屋建筑面积（123.32㎡）每月每平方米1元的标准于每月10日向原告交纳上月的物业服务费；卫生费按每月7元计付；被告每月产生的公摊电费、卫生费、水费由原告代为向相关部门交纳后，由被告向原告支付，公摊电费、水费按实际使用量计付；被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费0.5‰交纳违约金等内容。2017年8月至2020年4月，原告为德信郦景小区及业主提供物业管理服务，被告每月应向原告交纳的物业服务费为123.32元。被告逾期交纳物业服务费等相关费用，截至起诉之日，被告尚欠原告2019年12月至2020年4月的物业服务费616.60元以及水费187.92元、卫生费35元、公摊电费121.02元。本院认为,本案是物业服务合同纠纷。根据《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原、被告签订的《德信郦景小区前期物业服务协议》是双方真实意思表示,内容合法有效,对双方具有约束力。原告依约向被告提供了物业服务,被告应按合同约定向原告交纳物业服务费等相关费用。被告未按期交纳2019年12月至2020年4月的物业服务费616.60元以及水费、卫生费、公摊电费343.94元，已构成违约,故对于原告要求被告支付上述费用的请求,本院予以支持。被告胡连友的相关答辩意见，理由不足，本院不予采纳。对于原告主张的逾期交纳物业管理服务费滞纳金的问题，实质上系协议约定的逾期违约金。原、被告签订的《德信郦景小区前期物业服务协议》明确约定了物业服务费的交纳时间及违约金的计算标准,被告逾期交纳物业服务费,理应依协议约定的按日万分之五标准向原告支付违约金。综上，逾期违约金应自2020年1月11日起，以应付物业服务费123.32元为基数，按日万分之五计算至原告诉请的2020年12月31日，即137.63元[0.5‰×30÷2×123.32元×11(11+1)+0.5‰×123.32元(11+1)×21天]。原告诉请94.17元，本院从其诉请。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《物业管理条例》第四十一条第一款、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：限被告胡连友于本判决生效之日起五日内向原告连州市骏伟物业服务有限公司支付拖欠的物业管理服务费616.60元，水费、卫生费、公摊电费343.94元，逾期违约金94.17元，合计1054.71元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告胡连友负担。本判决为终审判决。审判员  成志高二〇二一年四月八日书记员  董 冰附相关法律及其条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。