湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初16153号原告:长沙市芙蓉区金港酒店（普通合伙）。住所地长沙市芙蓉区车站北路3。执行事务合伙人：涂爱保，该酒店总经理。委托诉讼代理人：肖钧城，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭建芬，湖南金州律师事务所律师。被告：刘某某，男，1964年4月9日出生，汉族，住湖南省攸县。被告：湖南繁旺酒店管理有限公司。住所地湖南省长沙市芙蓉区韭菜园街道车站北路**。法定代表人：刘某某。委托诉讼代理人：李志伟，湖南人和律师事务所律师。原告长沙市芙蓉区金港酒店（普通合伙）（以下简称金港酒店）与被告刘某某、湖南繁旺酒店管理有限公司（以下简称繁旺酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金港酒店的委托诉讼代理人肖钧城、被告刘某某、被告繁旺公司的委托诉讼代理人李志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金港酒店向本院提出如下诉讼请求：1、解除金港酒店与刘某某签订的《租赁合同》及金港酒店与刘某某、繁旺酒店签订的《补充协议书》；2、判决繁旺酒店在判决生效之日起十日内将案涉租赁物返还给金港酒店；3、判决繁旺酒店向金港酒店支付所欠的租金467500元，并自2020年7月25日以欠付租金467500元为基准按照每日0.3%的标准支付滞纳金；4、判决繁旺酒店向金港酒店支付违约金100万元；5、判决刘某某对上述债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由繁旺酒店、刘某某负担。事实与理由：2019年8月22日，金港酒店与刘某某签订《租赁合同》，约定金港酒店将湖南省湘绣研究所的部分房屋租赁给刘某某，租赁期间自2019年11月1日至2029年10月31日止，金港酒店在2019年11月1日将租赁标的物交付给刘某某，合同约定装修期从2019年11月1日至2020年4月30日止，金港酒店免收租金。2020年5月1日至2020年10月31日的租金93500元，租金收取方式为按季度支付，在上一季度末25日前付清下季度租金，承租方无故逾期支付租金超过30天的，出租方可终止合同，承租方除缴清欠付金额及滞纳金外，还应赔偿出租方的一切损失，并承担100万元的违约金。金港酒店有权按约定收取租金，并对繁旺酒店逾期缴纳租金收取滞纳金。滞纳金按照欠付金额的0.3%/天收取，租赁合同终止时，双方结清各自应当承担的费用，交接物业并书面确认，繁旺酒店所作的装修改动无需复原，装修、改造过程中所添置的可分离、可移动的设备设施及家具器具等，由繁旺酒店自行处置。2020年3月26日，金港酒店与刘某某、繁旺酒店签订《补充协议书》，约定刘某某将其《租赁合同》及补充协议项下的权利义务概括转移给繁旺酒店，由繁旺酒店向金港酒店履行义务，刘某某同意为繁旺酒店就租赁合同及补充协议中的义务和责任承担连带责任担保。合同签订后，金港酒店按约向刘某某、繁旺酒店交付了租赁物，但繁旺酒店违反合同约定拒绝支付8、9、10月的租金。繁旺酒店无故逾期支付租金超过30天，已经达到合同约定的终止条件。为维护原告的合法权益，故起诉。被告繁旺酒店辩称，一、被告租金已经交到了2021年元月底，有微信聊天记录为证，故原告的第1、2项诉讼请求不成立；二、欠租是因受疫情影响国家有政策可减免国有房屋用于经营情况下的三个月租金、因租赁协议约定的房屋装修免租期和国家政策给的免租期重叠而产生争议；3、被告繁旺酒店未违约。未交纳的三个月租金是基于国家政策和租赁协议产生争议，而不是故意不支付租金，而且双方已经确认租金交至了2021年元月份底；4、原告至今未按照租赁合同约定向原告开具发票。综上，请求原告将免租期顺延三个月。被告刘某某的答辩意见与被告繁旺酒店的答辩意见一致。原、被告围绕诉讼请求各自向本院提交的证据，本院组织双方进行了质证。对于原告提交的《租赁合同》及《补充协议书》，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规规定，“三性”予以认定；对于原告提交的微信聊天记录，虽然被告辩称5月28日只是酒店试营业、正式营业是在8月13日，但无论是试营业还是正式营业，均能够证实被告酒店于2020年5月28日已开始营业的事实，对该证据予以认定；对于原告提交的发票签收单，被告对其真实性无异议，但是对其证明目的有异议，认为原告向被告出具的所有发票均是以其他人的名义开具，而不是以原告自己的名义开具。因原告向被告出租的房屋所有权人为湖南省湘绣研究所，故对于原告向被告提供的发票中载明销售方为“湖南省湘绣研究所”的发票予以认定。对于其他销售方为“长沙市芙蓉区望辉健康咨询服务部”的发票是否合法，以国家税务机关有关房屋租赁行业增值税发票开具政策为准。关于被告提交的微信聊天记录及转账凭证（个人对账单明细表），因明细表显示被告刘某某于2019年11月6日向金港酒店转账467500元、2020年10月30日向涂爱保（金港酒店执行事务合伙人）转账467500元，而原、被告双方租赁合同中约定关于免租期为2019年11月1日至2020年4月30日止、2022年11月1日前的租金为1870000元/年，折合每三个月的租金为467500元，故可以认定被告交纳了2020年度5-7月及2020年11、12月及2021年1月的租金，2020年8-10月的租金未交纳；关于居间合同，系被告刘某某与案外人姚爱俊签订，合同约定的报酬150万元为姚爱俊促成被告刘某某取得案涉房屋租赁权的报酬，与本案没有直接的关联，故对该证据的关联性不予认定；关于装修施工合同及延期证明，结合此前租赁合同及该装修施工合同签订的时间、湖南省新冠肺炎疫情防控指挥部关于疫情防控管理的通知，能够证明被告酒店装修受新冠肺炎疫情影响而有所迟延的事实，因“延期证明”仅加盖公司印章，未有经手人及负责人签字，亦未出庭作证，故对该组证据的“三性”及证明目的部分予以认定。经审理查明，2019年8月22日，金港酒店与刘某某签订《租赁合同》，约定金港酒店将湖南省湘绣研究所位于长沙市芙蓉区××路××号××路××号房屋的主楼一楼大堂、主楼3-9层、副楼4-6层共计建筑面积4000平方米的房屋租赁给刘某某经营酒店使用，租赁期间自2019年11月1日至2029年10月31日止，金港酒店在2019年11月1日将租赁标的物交付给刘某某，合同约定装修期从2019年11月1日至2020年4月30日止，期间金港酒店免收租金。2020年5月1日至2020年10月31日的租金93500元，2020年11月1日至2021年10月31日的租金为1870000元，租金收取方式为按季度支付，在上一季度末25日前付清下季度租金，每季度金港酒店向刘某某提供足额发票。合同中违约责任约定，若承租方无故逾期支付租金超过30天的，出租方可终止合同，承租方除缴清欠付金额及滞纳金外，还应赔偿出租方的一切损失，并承担100万元的违约金。金港酒店有权按约定收取租金，并对繁旺酒店逾期缴纳租金收取滞纳金。滞纳金按照欠付金额的0.3%／天收取，合同还约定了其他事项。2020年3月26日，金港酒店（甲方）与刘某某（乙方）、繁旺酒店（丙方）签订《补充协议书》，约定乙方于2019年8月22日与甲方签订的《租赁合同》，向甲方承租上述租赁房屋用于成立以酒店业态为主的项目公司丙方。因合同成立当时丙方尚未注册成立，故由乙方作为签约主体，与甲方订立合同。现丙方已成立，各方一致同意自本协议签订之日起，乙方将《租赁合同》及其补充协议项下乙方所有的权利义务概括转移给丙方，由丙方作为承租人向甲方履行《租赁合同》及其补充协议约定。协议还约定乙方同意对于丙方在《租赁合同》及其补充协议中所应承担的义务和责任，乙方为丙方提供连带责任保证担保。2020年3月23日，湖南省全省122个县市区全部调整为新冠肺炎疫情低风险地区，无中风险和高风险地区。被告经营的酒店于2020年5月28日开始营业。另查明，2020年5月9日，《国家发改委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业、小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第（一）项指出，推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议书》是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条规定：约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。本案中，虽双方在合同中约定，若承租方无故逾期支付租金超过30天的，出租方可终止合同。原告出租房屋的目的为获取租金收益，被告承租房屋并为此签订了为期10年的租赁协议，并投入大额资金进行酒店装修，以期获得整个租赁期限的经营利润，至今合同期限仅履行一年有余，且被告未交纳的三个月租金也是出于是否应该免除该三个月租金产生争议而造成，被告除此之外已经交纳了后续租赁期间的租金，若解除合同，势必造成被告方巨大的损失，对其有失公平，不利于维持正常的市场交易秩序，故结合以上情形，可以认定被告的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，对于原告要求解除租赁合同及补充协议书、返还案涉租赁标的物、支付违约金100万元的诉讼请求，不予支持；关于被告欠交的三个月租金是否应该减免，因受疫情影响主要集中在2020年2、3月份左右，在此期间被告酒店处于装修期并未营业，同时考虑到因受疫情防控影响，确实对于其酒店装修造成一定期间的延迟，结合被告酒店于2020年5月28日开始营业的事实，酌情减免一个月的租金,故被告仍应将欠缴余下的2个月的租金予以补交，数额为311667元（467500÷3×2）；关于滞纳金的支付问题，依据双方的合同约定，被告迟延支付租金需自应付之日（即2020年7月25日）起按每日千分之三的标准支付滞纳金，被告客观存在欠付2020年8-10月房屋租金的情形，但因其与原告存在是否需要支付此期间租金的争议，其主观过错程度较低，同时每日千分之三的滞纳金计算标准折合年化109.5%，该计算标准显著过高，本案中的原告针对被告未付租金产生的损失实际为资金占用损失，经查明，2020年7月20日中国人民银行公布的一年期贷款市场报价利率为3.85%，依据《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》第一点第11条：……约定的违约金超过根据民法典第五百八十四规定确定的损失的百分之三十的，一般可以认定为民法典第五百八十五条第二款规定的“过分高于造成的损失”，故本院将滞纳金的计算标准调整为以未付租金（即311667元）为基数按照年利率5.005%（3.85%*130%）的标准自2020年7月25日起计算至实际清偿之日止；因双方合同约定了被告刘某某对被告繁旺酒店的合同义务承担连带责任担保，故对于原告要求被告刘某某对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第（三）款、第五百一十八条、第五百五十五条、第五百五十六条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款之规定，判决如下：一、被告湖南繁旺酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告长沙市芙蓉区金港酒店（普通合伙）租金311667元并自2020年7月25日起以311667元为基数、按年利率5.005%的标准支付滞纳金至清偿之日止；二、被告刘某某对上述第一项债务的履行承担连带清偿责任；三、驳回原告长沙市芙蓉区金港酒店（普通合伙）的其他诉讼请求。案件受理费18008元，保全费3520元，由原告长沙市芙蓉区金港酒店（普通合伙）负担12033元，由被告刘某某、湖南繁旺酒店管理有限公司负担9495元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  黄显彬人民陪审员  钟金花人民陪审员  余蕊梅二〇二一年四月二十三日法官助理官佳书记员童沁琼附法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百一十八条债权人为二人以上，部分或者全部债权人均可以请求债务人履行债务的，为连带债权；债务人为二人以上，债权人可以请求部分或者全部债务人履行全部债务的，为连带债务。连带债权或者连带债务，由法律规定或者当事人约定。第五百五十五条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第五百五十六条合同的权利和义务一并转让的，适用债权转让、债务转移的有关规定。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。