广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民终3960号上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州市惠城区河南岸南阳苑小区业主委员会，地址：惠州市惠城区河南岸西枝江桥头南阳苑小区。法定代表人：叶xx。委托诉讼代理人：叶晴，广东标远律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐贺嫒，广东标远律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：惠州市××物业管理有限公司，地址：惠州市河南岸30号小区广厦新苑2栋402房。法定代表人：戴xx。委托诉讼代理人：杜庆华，广东东舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈金花，广东东舟律师事务所律师助理。上诉人惠州市惠城区河南岸南阳苑小区业主委员会（下称南阳苑业委会）因与上诉人惠州市xxxxx（下称梁园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初15048号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人惠州市惠城区河南岸南阳苑小区业主委员会上诉请求：一、依法撤销一审判决的第五判项，依法改判被上诉人向上诉人返还超出物业服务合同约定收取的公共收益共计人民币88400元及利息(利息以88400元为本金白2019年9月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至全部清偿之日止)。二、依法改判被上诉人向上诉人返还自2019年9月1日开始物业服务合同终止后收取的小区物业管理费、停车费(包括固定及临时停车)等费用约为15000元。三、本案一审反诉费用与二审上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定“上诉人一审反诉请求被上诉人返还超出物业服务合同约定收取的公共收益款88400元及利息，证据不足，不予支持”，上诉人认为为证明自己的主张已经提供了相应的证据予以证明，被上诉人也并未提供相应的证据予以反驳，且停车费及水费的收费账册一直系由被上诉人掌握，为了查明案件事实，应责令被上诉人提供收费账册，其未提供的应当承担不利的后果。上诉人与被上诉人于2018年6月28日签订的《南阳苑小区物业服务合同》及《补充协议》，对被上诉人的物业服务内容及双方的权利义务进行了约定。但是，被上诉人并未完全按照物业服务合同的约定收取相应费用，对于被上诉人超出物业服务合同约定收费部分产生的公共收益，被上诉人应当予以退还，这些费用包括:l.超过物业服务合同约定收取的停车费，合同约定露天停车费为150元/月，被上诉人按照170元/每月收取，每月至少多收取30部车的停车费，即20元×30部×14个月=8400元;2.物业服务合同未授权被上诉人收取临时停车费，被上诉人每天收取的临时停车费为150元，应向上诉人返还的临时停车费收益为150元/天×30天×14个月=63000元;3.公共水费未按照实际产生的费用向业主分摊，每月多收取业主水费1000元，应向上诉人返还的收益款为1000元×14个月=14000元;4、未经上诉人同意利用小区场地出租获取丰巢快递柜的租金收益3000元，上述四项共计88400元。为此，上诉人提供了被上诉人向部分业主出具的停车费收据，停车费收费的公示牌，以及小区内停放的车辆的数量，上诉人已经完成了举证义务，但停车费的收费账册掌握在被上诉人处，被上诉人在开庭时也承认自己有收费账册，为了查明案件事实，一审法院应当责令被上诉人提供收费账册，但未让其提供，导致本案事实不清，上诉人认为，被上诉人未提供账册的，对此应承担不利的后果;同样，关于水费的问题，上诉人提供了被上诉人向部分业主出具的收据，收据中可以看出被上诉人没有案实际情况分摊公共区域的水费，的确多收取了业主的水费，上诉人也提供了小区业主的名册，因收费账册由被上诉人保管，也应责令被上诉人提供，被上诉人不提供的，应当承担不利的后果。丰巢快递柜的租金收益3000元，上诉人也提供了被上诉人与丰巢快递公司签订的协议，协议中足以体现被上诉人利用小区的公共区域对外收取了费用，该费用属于全体业主所有，被上诉人应向上诉人返还。《物业管理条例》第五十四条明确规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。上诉人认为，小区公共收益属于全体业主所有，被上诉人未经上诉人同意超出物业服务合同的约定收取的物业服务费，应属于全体业主所有，被上诉人应当予以退还。二、一审判决认定“被上诉人并没有终止履行南阳苑小区物业管理服务，故对上诉人一审反诉请求被上诉人返还自2019年9月1日开始收取的小区物业管理费、停车费等费用15000元，不予支持”，属于认定事实错误。2019年8月15日，上诉人向被上诉人发出《关于惠州市××物业管理有限公司限期撤出南阳苑小区管理的通知》，通知被上诉人经业主大会表决通过，决定从2019年9月1日起终止双方签订的《南阳苑物业服务合同》停止被上诉人在南阳苑小区的管理和收费。一审判决以被上诉人并没有终止履行物业管理服务驳回上诉人要求被上诉人返还自2019年9月4日开始收取的小区物业管理费、停车费等费用15000元的请求，上诉人认为，上诉人根据业主大会的决议向被上诉人发出了终止物业服务合同的通知，该通知被上诉人已经收到，双方签订的《南阳苑物业服务合同》已经终止，其应按照通知的要求撤出小区的管理，并且不得再向小区业主收取任何的费问，但其却不撤出小区管理，继续收费，上诉人认为，被上诉人继续收取物业服务费用、停车费等已经没有依据，其自2019年9月1日收取的费用应当予以返还。经上诉人核算，服务合同终止后向收取的小区物业管理费、停车费(包括固定及临时停车)等费用，暂计至反诉之日上述费用约为15000元，因收费账册由被上诉人登记及保管，具体的费周以被上诉人提供的收费账册为准，被上诉人不提供收费账册的，应当承担不利的后果。一审判决却有错误，应予纠正。上诉人恳请二审法院在查明事实的基础上予以改判，并依法支持上诉人的上诉请求！上诉人惠州市××物业管理有限公司上诉请求：一、请求撤销(2019)粤1302民初15048号《民事判决书》第一项“确认原告（反诉被告)惠州梁园物业管理有限公司(以下简称梁园物业)与被告(反诉原告)南阳苑小区业主委员(以下简称南阳苑业委会)于2018年6月28日签订《南阳苑小区物业服务合同》及《补充协议》于2019年9月1日解除”，并依法改判支持上诉人诉请，判令双方继续履行签订的《南阳苑小区物业服务合同》;二、请求撤销(2019)粤1302民初15048号《民事判决书》第二项“原告(反诉被告)惠州梁园物业管理有限公司自判决生效后十日内撤出南阳苑小区，并向被告(反诉原告)南阳苑业委会移交业主管理费、水电费、停车费等收费账册”，并依法改判支持上诉人继续履行南阳苑小区物业管理服务；三、请求撤销(2019)粤1302民初15048号《民事判决书》第三项“原告(反诉被告)惠州梁园物业管理有限公司应自判决生效后十日内支付2O18年7月1日至2O19年8月31日共28000元及利息”，被上诉人并无证据证明实际公共收益数额，依法改判驳回被上诉人的诉讼该项诉讼请求;四、本案产生的一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：原审判决审理程序错误，未查清案件关键事实，认定事实的关键证据是一方当事人自行制作的证据不具有客观性，是一份错误的判决书，应依法予以撤销，具体如下：一、南阳苑业委会不能直接作为主体，成为原审(2019)民初15048号民事判决书的履行《物业服务合同》案件当事人，所以原审判决涉案当事人主体不适格。1.本案中，被上诉人担任南阳苑业主委员会任期已于2019年1O月到期，而本案一审开庭时间为2019年11月不具备诉讼主体资格。依据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第58条之规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总人数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。2.本案中，被上诉人南阳苑业主委员会已于2019年10月到期，而一审开庭时间为20l9年11月，参与开庭的人员已不具备业主委员会成员的资格，该成员参加开庭也未征得当地居委会授权，所以主体不适格。3.广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若千问题的指导意见关于诉讼主体资格第1条明确规定:“业主委员会作为当事人，就物业服务有关事项代表全体业主进行诉讼，法律后果由全体业主承担。业主委员会起诉、应诉、提起反诉、上诉、撤诉，变更、放弃或者承认诉讼请求，进行和解、调解等诉讼行为的，应当向人民法院提交业主大会的授权决定。”而本案，业委会发起本次诉讼并未召开业主大会并经业主大会表决授权业委会可以起诉并就诉讼过程中的实体权利和诉讼程序权利予以表决。4.案涉纠纷是梁园物业与惠州市惠城区南阳苑小区全体业主(以下简称南阳苑全体业主)在履行《物业服务合同》中发生争议引发的纠纷，该小区《物业服务合同》的实体权利义务履行人应主体为南阳苑全体业主和粱园物业，涉案小区事项提起诉讼，属小区重大事项，依据《物权法》第76条之规定，该诉讼的发起需召开业主大会表决并经小区全体业主人数过半，小区业主专有部分面积占小E建筑总面积过半业主表决通过方有效。依据《物业管理条例》第15条之规定，业主委员会执行业主大会的决定。该条明确规定，业主委员会不等于全体业主，只是业主大会的执行机构。因此涉及全体业主利益的、涉及业主物业诉讼，需委托律师代理诉讼及参加诉讼活动，应召开业主大会，征得全体业主表决同意后方可委托律师及参与诉讼。且南阳苑业主参与诉讼，诉讼主体应是南阳苑全体业主，诉讼代表人是南阳苑业委会。所以，原审判决程序错误。二、原审判决认定事实错误，且认定事实的证据草率，案件的关键事实并未查清。1.原审判决混淆前期物业服务合同与一般物业服务合同的概念，涉案小区物业服务合同并未达到解除合同的条件。(1)本案纠纷是解除物业合同纠纷，本案核心点是一般物业合同纠纷，并非前期物业合同纠纷【具体详见本院查明部分第一行】，经审理查明，2O18年5月28日，惠州市惠城区河南岸南阳苑小区业主大会授权南阳苑选聘新的物业对小区进行管理。被告南阳苑业主委员会于2018年6月28日与原告梁园物业签订《南阳苑物业服务合同》、《补充协议》，约定由梁园物业为南阳苑提供物业服务，合同有效期为2018年7月1日至2023年6月30日。(2)从法院查明的事实清晰显示，本案并非《前期物业服务合同》纠纷【详见原审判决第19页查明事实第1行至第4行】，而是一般《物业合同纠纷》，依据《物权法》、《物业管理条例》的规定，前期物业服务合同和一般物业服务合同的解聘有着截然不同的区别。前期物业服务合同只要业委会召集业主大会，有双过半的业主表决解聘即可，不需要解聘的理由。(3)解除非《前期物业服务合同》的应首先查清合同双方在合同约定的解除条件，而从原一审已当庭核实的证据《物业服务合同》(原一审原告提供的证据三)的内容显示，该合同解除的条件有两个:一是合同到期，二是南阳苑业委会合理要求梁园物业项目整改，并多次要求梁园不接受的，南阳苑业委会方可解除合同。（4）从法院已核实的证据看，梁园物业一直严格履行物业服务合同约定的各项义务，进驻小区后立即投入人民币10万元用于小区公共设施设备的建设，以高质量的物业服务已经赢得小区业主的满意。【详见原告证据4、南阳苑小区投资清单、原告证据9、小区业委会聊天记录】都可以证明并不存在业主可以解除《物业服务合同》的条件。2.原审法院故意忽视原审被告解聘原审原告物业服务合同程序违法的事实。(1)原审已查明被告南阳苑业委会主任只身一人手持选票选票入户到各业主家中，要求各业主投票，并将填写好的选票直接放入其手中的资料袋，而未投入密封的投票箱。在20I9年7月I2日上午验票程序中，也未通知全体业主的情况下，直接由业委会成年子女或亲戚开箱验票并唱票，直至下午才公布投票结果。法院已查明的事实已充分说明，原审被告向法庭提交的所谓业主大会表决结果是为已过期的非业委会主任的叶某1个人自制的结果，并非全体业主真实意思的表示。且整个过程是叶某1自己一人完成，也未在居委会的指导和监督之下。(2)原审判决未查清南阳苑业主大会表决合法的关键证据。本案属小区全体业主终止与梁园物业公司所签物业服务合同纠纷，属解聘物业纠纷，依据《物权法》第76条之规定，解聘物业，应征得全体业主人数过半同意且表决同意业主专有部分面积占小区建筑总面积过半业主。3.原审判决未查实涉案小区业主大会合法表决结果应具各的关键证据。A、原审并未查清也未有合法有效的证据证实涉案小区南阳苑建筑总面积多少，涉案小区总人数多少，涉案小区业主名录这一核心证据;B、原审判决末对业主委员会提供的表决结果来源的客观性、合法性进行查实;C、原审判决未查实业主表决票是否真实存在、业主表决票是否为真实业主的真实签名；D、原审判决未查实南阳苑业主大会是否召开业主大会，该业主大会程序是否合法;E、《物业管理条例》第20条明确规定，物业管理区域内，业主大会应接受居委会的指导和监督，而南阳苑的业主大会并非是在居委会的监督管理下完成，而是业委会主任一人自己制作的表决结果。F、原审判决认定关键事实的证据是涉案当事人被单方自制的一表决结果，不具有客观性，违反了民诉法规定的证据应具有的三性原则，也未当庭出示并质证涉案小区表决结果的业主表决票。对该表决票是否为南阳苑业主，同时也未查实业主委员会提供的表决票是否是业主本人签名这一核心证据予以查实。原审法院也未查实南阳苑业委会业主召开业主大会程序的合法性。仅凭一份业主单方盖章自制的表决结果即确认南苑全体业主表决解聘物业并不符合法律规定，属认定事实错误。三、原审判决故意忽视大量业主检举已过期业委会主任滥用过期职权不向粱园物业合法移交物业管理用房，长期违法拖欠物业管理费，煽动业主不缴物业管理费，多位业主向相关主管部门检举业委会违法行为的事实。1.原一审已核查的证据显示，截止2018年8月4旧，业委会一直未合法向粱园物业移交物业管理用房。(详见原告证据业委会2018年8月4日证明)。2.审判决忽视原审已当庭核实的证据，2019年7月5日，胡伟棋、胡志康、胡伟支、古秋敏、林达斌、胡燕停业主联合向斑樟湖居委会反映已过期业委会主任叶某1违法一人提票箱违法制造投票的检举信，业主骆永采、业主黄仕清作证已过期业委会主任叶某1提带到他们家要求该业主签字，该业主没签字的事实(详见原审原告证据第7组)。3、原审判决故意已当庭核实的证据忽视业主反映粱园物业管理质量好及业委会故意在小区闹事的事实(详见证据9业主聊天记录)从原审该组证据显示，有业主反映粱园物业质量比之前物业公司好多了。该组证据显示业主反映叶姓主任在小区横行霸道、因谋取私利个人赶走梁园物业的事实。综上所述，原审判决程序错误，认定事实不清、适用法律不当，是一份错误的判决书，恳请法庭撤销原审判决并依法改判，以维护上诉人的合法权益。原审原告惠州市××物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、确认被告在2019年解聘物业管理企业的行为无效。二、判令被告继续履行原、被告签订的《南阳苑小区物业服务合同》。三、本案的诉讼费由被告承担。原审反诉原告惠州市惠城区河南岸南阳苑小区业主委员会向一审法院反诉请求：1、请求人民法院依法确认南阳业主委员会与梁园物业公司于2018年6月28日签订的《南阳苑小区物业服务合同》及《补充协议》已于2019年9月1日终止；2、请求人民法院依法判令梁园物业公司立即撤出南阳苑小区并向南阳业主委员会移交业主管理费、水电费、停车费等收费账册；3、请求人民法院依法判令梁园物业公司向南阳业主委员会支付拖欠的2018年7月1日至2019年8月31日的公共收益共计人民币28000元及利息（利息以28000元为本金自2019年9月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至全部清偿之日止）；4、请求人民法院依法判令梁园物业公司向南阳业主委员会返还超出物业服务合同约定收取的公共收益款共计人民币88400元及利息（利息以88400元为本金自2019年9月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至全部清偿之日止）；5、请求人民法院依法判令梁园物业公司向南阳业主委员会返还自2019年9月1日开始物业服务合同终止后向收取的小区物业管理费、停车费(包括固定及临时停车）等费用（暂计至反诉之日上述费用约为15000元，具体的费用以梁园物业公司提供的收费账册为准）；6、本案反诉的诉讼费由梁园物业公司承担。一审法院审理查明，2018年5月28日，惠州市惠城区河南岸南阳苑小区业主大会授权南阳业主委员会选聘新的物业公司对小区进行管理。被告南阳业主委员会于2018年6月28日与原告梁园物业公司签订《南阳苑小区物业服务合同》、《补充协议》，约定由原告梁园物业公司为惠州市河南岸南阳苑小区提供物业管理服务，合同有效期为2018年7月1日至2023年6月30日，补充协议约定，原告梁园物业公司在签订物业服务合同后在小区三个月内完善小区大门改造、智能停车场管理系统（2进2出）、搭建电动车棚等工程，计划投资约10万元，10万元由原告梁园物业公司支付，不要业主分摊。原告梁园物业公司从公共收益中每月支付给被告南阳业主委员会2000元，共支付四年，按实际扣完为止。小区公共收益如停车费等由原告梁园物业公司收取，每月支付给被告南阳业主委员会4000元，除业委会日常开支外其余部分作为后期小区设施设备改造、维护及业委会的日常开支的储备金。从第一年至第四年内，原告梁园物业公司每月实际支付费用为2000元（另外2000元已抵给被告南阳业主委员会的项目前期投资建设），从第五年开始才有4000元。后期设施设备整改、维修如单项费用超过500元，双方事先商议通过，则由业委会的储备金中支出（清理化粪池开支不在之内）。合同签订后，原告梁园物业公司进驻南阳苑小区提供物业管理服务。2019年5月11日，被告南阳业主委员会因原告梁园物业公司未按合同履行合同义务召开业主委员会会议，决定终止与原告签订物业服务合同，并于2019年5月22日发出《关于南阳苑小区召开第三次业主大会通告》，投票表决的议题是关于解聘、招聘物业管理企业或物业管理人员，投票时间为2019年6月6日上午九时至2019年7月3日下午5时，投票方式为业委会组织收发放工作人员负责上门发放及收回表决票。另在本小区内设固定投票箱一个。验票时间为2019年7月4日上午九时开始在小区内（如需要更改验票时间、地点另行通知）。2019年7月12日，召开南阳苑小区业主大会会议开箱验票，经开箱验票，业主大会总人数284人，与会业主人数为158人，收回158票，其中无效票1张，解聘（终止）梁园物业公司在南阳苑的管理的票数为156票，赞成票人数占比54.93%面积占比54.8%，面积及人数均双过半。南阳苑小区业主大会的决议，决议中包括了解聘（终止）现有物业原告梁园物业公司南阳苑管理的决定。2019年8月15日，被告南阳业主委员会向原告梁园物业公司发出了《关于惠州市××物业管理有限公司限期撤出南阳苑小区管理的通知》，通知原告梁园物业公司自2019年9月1日起终止双方签订的《南阳苑小区物业服务合同》，停止原告梁园物业公司在南阳苑小区的管理和收费；原告梁园物业公司须在2019年8月31日前撤出南阳苑小区，向业委会移交业主管理费、电费、停车费等收费账册，缴交拖欠的公共收益资金，移交其他未授权或违规收取的项目资金，对于梁园物业公司垫付的资金问题，在2019年8月31日前提交合法真实有效的票据及相关资料交业委会审核确定金额。原告梁园物业公司认为，被告南阳业主委员会主任叶某1只身一人手持选票入户各业主，要求各业主投票，并将填写的选票直接放入其手中的资料袋，而未投入密封的投票箱。在2019年7月12日上午验票程序中，在未予通知全体业主的情况下，直接由业委会成员子女或亲戚开箱验票并唱票，直至下午才公布投票结果。并认为根据《物业管理条例规定》业主委员会不具有业主大会的选聘、解聘物业管理企业的权利，但被告南阳业主委员会没有召开业主大会擅自直接进入解聘物业管理企业的程序，被告南阳业主委员会超越业委会的法定职责，按自己的意志切换主题擅自设定原告梁园物业公司是否违反合同、是否终止原物业服务委托合同解聘原告等命题为表决事项，制作公投票误导业主及住户进行投票表决，被告南阳业主委员会的上述行为违反了相关法律法规的规定显属不正当且无效。被告南阳业主委员会则认为，召开业主大会程序合法，业主大会投票比例人数和面积均过半，业主大会关于解聘（终止）原告梁园物业公司在南阳苑管理的决议合法。一审法院认为，本案系物业服务合同解除纠纷，双方争议的焦点是，被告南阳业主委员会2019年9月1日解聘原告梁园物业公司的行为是否合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意。本案，被告南阳业主委员会解聘原告梁园物业公司的行为，是根据南阳苑小区第三次业主大会投票表决结果，该结果显示，关于解聘（终止）梁园物业公司的管理投票的结果是赞成票人数占比54.93%，面积占比54.8%，面积及人数均双过半。故，被告南阳业主委员会依据业主大会决议解聘原告梁园物业公司，依法认定合法有效。原告梁园物业公司认为南阳苑小区第三次业主大会决议投票程序违法，要求确认解聘行为无效，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案，业主大会决议公告后，没有业主认为业主大会决议侵害其权利向法院提起诉讼要求撤销。原告认为南阳苑小区第三次业主大会决议投票程序违法，但其提供的证据不足予证明。故，原告梁园物业公司诉请确认被告南阳业主委员会2019年解聘原告梁园物业公司的行为无效，继续履行原、被告签订《南阳苑小区物业服务合同》，本院不予支持。被告南阳业主委员会于2019年8月15日向原告梁园物业公司发出从2019年9月1日起终止《南阳苑小区物业服务合同》，原告梁园物业公司对此有异议并提起本案的诉讼，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本院确认原告梁园物业公司与被告南阳业主委员会《南阳苑小区物业服务合同》及《补充协议》于2019年9月1日予以解除。被告南阳业主委员会反诉请求原告梁园物业公司撤出南阳苑小区并移交业主管理费、水电费、停车费等收费账册，本院予以支持。在本案诉讼期间，原告梁园物业公司并没有终止履行南阳苑小区物业管理服务，故，被告南阳业主委员会反诉请求原告梁园物业公司返还自2019年9月1日开始收取的小区物业管理费、停车费等等费用15000元，本院不予支持。双方的《补充协议》第1条、第2条约定，原告梁园物业公司应当每月支付2000元给被告南阳业主委员会，被告南阳业主委员会反诉请求原告梁园物业公司支付拖欠的2018年7月1日至2019年8月31日止共14个月公共收益28000元，本院予以支持。被告南阳业主委员会反诉请求原告梁园物业公司返还超出物业服务合同约定收取的公共收益款88400元及利息，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）惠州市××物业管理有限公司与被告（反诉原告）惠州市惠城区河南岸南阳苑小区业主委员会于2018年6月28日签订《南阳苑小区物业服务合同》及《补充协议》于2019年9月1日解除。二、原告（反诉被告）惠州市××物业管理有限公司自本判决生效后十日内撤出惠州市河南岸南阳苑小区，并向被告（反诉原告）惠州市惠城区河南岸南阳苑小区业主委员会移交业主管理费、水电费、停车费等收费账册。三、原告（反诉被告）惠州市××物业管理有限公司应自本判决生效后十日内支付2018年7月1日至2019年8月31日共28000元及利息（利息以28000元为计算基数自2019年9月1日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。四、驳回原告（反诉被告）惠州市××物业管理有限公司的诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）惠州市惠城区河南岸南阳苑小区业主委员会其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（原告预交100元）、反诉费1464元（被告预交1464元），合计1564元，由原告惠州市××物业管理有限公司负担受理费100元、反诉费250元；由被告惠州市惠城区河南岸南阳苑小区业主委员会自行负担反诉费1214元。原告应在本判决书生效之日起五日内向本院缴纳案件反诉费250元，逾期不缴纳的，本院将依法强制执行。本院二审审理期间，上诉人南阳苑业委会提供以下证据：一、惠州市供水有限公司水费查询；二、回执、报警回执、微信交电费记录，图片；三、收费标准公示表、惠州市××物业有限公司（南阳苑）月保车辆明细表、惠州市××物业有限公司南阳苑小区临时车辆登记明细表；四、图片；五、图片；六、水费交款手册（图片）；七、图片；八、图片。上诉人梁园物业公司提供证据：《公证书》。上诉人梁园物业公司同时根据本院要求，提供了2018年7月至2021年2月的水电、停车收费账册。本院组织了双方当事人质证。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系物业服务合同纠纷。本案二审争议焦点是：一、一审法院的审理程序是否合法；二、南阳苑业委会解聘梁园物业公司的行为是否合法有效；三、南阳苑业委会要求梁园物业公司返还2019年9月1日后的费用15000元以及超出物业服务合同收取的公共收益及利益有无依据。具体分析如下：关于一审法院的审理程序是否合法的问题。南阳苑业委会系依法成立并经政府行政主管部门备案，在未经法定程序撤销的情况下，作为业主自治组织，具备诉讼主体资格。虽然业主委员会委员的任期在诉讼期间届满，但业委会的实体并未消灭，且梁园物业公司在一审中表示对业委会委托律师参与诉讼并无异议，因此，一审法院认定南阳苑业委会系适格主体，并无不当，一审法院审理程序合法。关于南阳苑业委会解聘梁园物业公司的行为是否合法有效的问题。梁园物业公司上诉认为涉案小区物业服务合同并未达到解除的条件，南阳苑业委会解聘程序违法，对此，作为物业服务合同的委托方，南阳苑业委会有权依照法定程序共同决定解聘物业公司，本案中，根据南阳苑小区第三次业主大会投票表决结果显示，关于解聘（终止）梁园物业公司的管理投票的结果是赞成票人数占比54.93%，面积占比54.8%，面积及人数均双过半，而且，在业主大会决议公告后，没有业主认为业主大会决议侵害其权利向法院提起诉讼要求撤销。故，南阳苑业委会依据业主大会决议解聘梁园物业公司，应依法认定合法有效，梁园物业公司的该上诉请求无据，本院不予支持。关于南阳苑业委会诉请梁园物业公司返还有关费用的问题。首先，虽然南阳苑业委会作出解聘梁园物业公司的决定，但在本案诉讼期间，梁园物业公司并没有终止履行南阳苑小区物业管理服务，故，一审法院对南阳苑业委会要求梁园物业公司返还自2019年9月1日开始收取的小区物业管理费、停车费等等费用15000元不予支持，并无不当，本院予以维持。其次，对于南阳苑业委会要求梁园物业公司返还超出物业服务合同约定收取的公共收益款88400元及利息的问题，因双方在物业服务合同中并没有约定公共收益款的项目，南阳苑业委会未能提交梁园物业公司收取合同约定之外公共收益的初步证据，梁园物业公司的收费账册中亦未有体现，故南阳苑业委会要求返还公共收益款88400元及利息，无事实依据，本院不予支持。综上，两上诉人的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2368元和500元，已由上诉人惠州市惠城区河南岸南阳苑小区业主委员会与上诉人惠州市××物业管理有限公司各自缴纳，由双方各自负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年四月十二日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮