广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初15891号原告（反诉被告）：刘荣华，女，1994年1月12日出生，汉族，住广东省梅县。委托诉讼代理人：黄进，为原告刘荣华的丈夫。被告（反诉原告）：张萍，女，1963年6月13日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：王永华，广东金唐律师事务所律师。原告（反诉被告）刘荣华与被告（反诉原告）张萍房屋租赁合同纠纷一案本院于2020年10月14日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，于2021年1月12日公开开庭进行了独任审理。原告（反诉被告）刘荣华及其委托诉讼代理人黄进、被告（反诉原告）张萍及其委托诉讼代理人王永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘荣华向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付经营性损失赔偿金23600元、装修金73100元、退还押金14520元；2.本案诉讼费用由被告承担。刘荣华当庭增加诉讼请求：要求确认双方签订的租赁合同于2020年10月8日解除。事实和理由：2018年11月28日，刘荣华与张萍签定了商铺租赁合同，双方约定合同期自2018年12月13日起至2023年12月12日止。2020年10月2日晚上张萍以欠水电费为由委托管理处锁了商铺的门，以致刘荣华不能正常经营。刘荣华认为，在合同期内，张萍这一行为实际上已经构成了单方终止合同事实。根据合同第九项第2条约定：张萍应按刘荣华经营性损失支付赔偿金23600元、装修金73100元。以上经刘荣华多次与张萍协调，并于2020年10月4日向当地派出所报案。但均未得到张萍有效解决。为了维护刘荣华的合法权利不受损害，现向法院提起诉讼，请求法院支持刘荣华的诉讼请求。被告（反诉原告）张萍辩称，张萍的锁门行为并非解除租赁合同，而是在刘荣华意图转移财产的紧急时期的私力救济行为，合同最终没有继续履行，责任在于刘荣华，因此承担违约责任的应当是刘荣华。张萍锁门是因为刘荣华恶意拖欠应当由其承担的一年多的水电费二万多元，在锁门后张萍立即通过微信通知刘荣华，如果刘荣华及时付清水电费，张萍会让管理处开锁，如果刘荣华不及时清偿承租期间的水电费，张萍将会单方解除租赁合同。但刘荣华未予理会，反而将涉案房屋再次加锁锁住，让张萍无法使用租赁房屋，导致张萍经济损失扩大。张萍是基于刘荣华多次在微信中向其诉苦，且想将涉案商铺转租，在张萍发现刘荣华欠付巨额水电费并要求其清楚后，刘荣华企图转移商铺内的财产的情况下，才通知管理处锁门。张萍已向刘荣华邮寄《搬迁搬离通知书》，全面履行了通知义务。刘荣华欠付巨额水电费的行为时迟延履行主要义务，经张萍催告后刘荣华在合理的期限内仍未履行，也没有继续向张萍支付租金，刘荣华的上述违约行为符合法律规定的解除权，故张萍作出解除双方签订的《房屋租赁合同》符合法律规定。恳请法院在查明事实的基础上，驳回刘荣华的诉讼请求。原告（反诉被告）张萍向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令双方签订的租赁合同于2020年10月8日解除；2.请求法院判令刘荣华立即向张萍返还涉案房产，并且立即搬离租赁房屋；3.请求法院判令刘荣华向张萍支付租金7065元（9月租金）；4.请求法院判令刘荣华向张萍支付房屋占用费8478元（自2020年10月9日起算，暂计至2020年11月8日，直计至刘荣华搬离租赁房屋之日止）；5.请求法院判令被反诉人向反诉人支付2019年5月29日至2020年11月1日水电费及违约金共26291.41元，直计至刘荣华搬离租赁房屋之日止；6，刘荣华承担本案的诉讼费用。事实与理由：张萍与刘荣华于2018年11月28日签订《租赁合同》，合同第六条约定，在租赁期内，因租赁门面所产生的水电卫生费、物业费由刘荣华承担。第九条约定，未按约定期限交付租金，超过25天以上的，张萍有权解除合同。双方签订合同后，刘荣华一直向张萍抱怨生意不好做，多次自称经营不下去，要将商铺转租。由于张萍长居深圳，不知道刘荣华交纳水电费的情况。直到2020年10月，管理处通知张萍，才知悉商铺已经拖欠水电费和违约金达26291.41元。于是张萍通知刘荣华前往物业管理处交纳所欠的水电费，但刘荣华不但未交，还在商铺内打包微波炉、电饭锅等财产物品，企图偷偷搬离商铺。张萍知悉上述情况后，紧急电话通知管理处，请求管理处派人与刘荣华沟通，但刘荣华对此不予理睬，张萍无奈只得以锁门方式防止刘荣华转移财产以逃避债务。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，张萍的锁门行为在法律上应当被认定为行使不安抗辩权，暂时中止合同。依照合同约定，刘荣华应当按季向张萍支付租金，但刘荣华总以生意难做、受疫情影响等多种理由迟交租金，张萍本着给刘荣华机会的心态，对其迟交租金的行为予以容忍，疫情期间每个月给予一千元至五千元不等的租金减免。刘荣华自2020年以来，基本未能按合同的约定按季度向张萍支付租金，其行为已经违反合同的约定，构成根本违约。张萍于2020年11月3日向刘荣华邮寄《解除租赁合同及限期搬离通知书》，解除双方签订的租赁合同，并要求刘荣华及时搬离商铺。综上，请求法院支持张萍的反诉请求。被告（反诉原告）刘荣华辩称，一、根据《租赁合同》及双方口头约定的交租日期为每月13日，截至刘荣华2020年10月2日锁门之日起，并未超过25天，张萍不能以此为由单方解除合同。张萍在刘荣华合法承租的有效期内，擅自将商铺上锁的行为，已经违反了合同的约定，构成根本违约。张萍于2020年10月4日通过微信通知刘荣华单方解除合同，刘荣华经协商无果后报警处理，警方并未受理，故刘荣华于2020年10月8日向法院起诉。综上，张萍根本违约在先，同时又单方解除合同，导致刘荣华无法继续履行合同保障商铺正常经营，故刘荣华基于以上事实要求双方解除租赁合同，要求张萍返还押金14520元及店内所有物品。二、按照以往惯例，刘荣华均是物业公司送达缴费通知后再去物业管理处缴纳水电费，而物业公司与张萍自2019年5月至2020年10月2日并未按时向刘荣华送达交纳水电费的通知，物业公司与张萍均存在过错，刘荣华没有义务因为其过错而支付过高的违约金。张萍在没有预留合理期限的情况下伙同物业公司采取私力救济的行为擅自将商铺大门上锁，其行为已经严重损害了刘荣华的合法权益。三、刘荣华没有经营状况严重恶化的情形，亦没有转移财产、抽逃资金。刘荣华是因为店铺内现在不需要微波炉等物品，准备将其打包至另外的店铺使用，不存在转移财产的行为。同时，店内还有空调、冰箱以及食材等物品。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十四条的规定，张萍没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任，赔偿刘荣华经营性损失及装修费。三、同意第二、三项诉讼请求。对于第五项诉讼请求，同意支付水电费本金。本院经审理认定事实如下：张萍是广州市黄埔区开创大道****的产权人。2018年11月25日，刘荣华向张萍支付广州市黄埔区开创大道1948号126房押金14520元。同日，张萍（甲方，出租方）与刘荣华（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于广州市黄埔区开创大道1948（自编S5裙房）126号门面房出租给乙方用于经营，建筑面积66平方米，共2层；租赁期限自2018年12月13日起至2023年12月12日止。第四条约定，租金季度一缴，租金按每年5%递增，第一年每月为7260元，第二年每月为7623元，第三年每月为8004元，第四年每月为8404元，第五年每月为8824元。第六条约定，在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费由乙方自行承担；乙方在合同期间拥有本门面的转让权但必须通知甲方，由甲方与第三方另行签合同，到时本合同失效退回押金。第九条约定，1.乙方未按约定期限交付租金，超过25天以上的，甲方有权解除合同。2.租赁合同期间因甲方单方面终止合同的，使乙方遭受损失的，甲方应按乙方具体经营性损失支付赔偿金，装修金。刘荣华主张双方在合同履行过程中口头约定每个月13日交租金，双方提交的微信聊天记录显示张萍在2020年10月4日的微信聊天记录中确认双方口头约定了按月支付租金。双方提交的经双方确认真实性的微信聊天记录显示，刘荣华曾向张萍表示转租了几个月但是没有人问；2020年9月7日，刘荣华向张萍表示“实在撑不下去了”，并于当天向张萍支付了上个月的租金，还表示当月的租金需要在2020年9月13日再想办法；2020年9月17日，张萍向刘荣华催要房租；2020年10月2日22:15，张萍告知因刘荣华欠费，故物业管理处前去锁门，通知刘荣华次日找物业管理处开门；2020年10月3日，张萍向刘荣华发送了水电费的缴费通知单；2020年10月4日，张萍通知刘荣华在2020年10月8日在管理处和警察的见证下结清水电费、搬走所有物品，否则其将收回房子之后自行处理。2020年10月2日，张萍向奥园物业管理处出具委托书，表示因奥园广场S5-126商铺租客欠交房租，欠交2019年5月29日至2020年9月份水、电费及违约金23465.77元，请求物业管理处上锁该商铺大门，直至租客缴清全部费用方可开门，一切后果由本人承担。张萍提交的缴费通知单显示，奥园广场S5-126商铺2019年5月29日至2020年11月1日水费共1779.73元、电费共15215.79元，违约金共9295.89元。张萍提交的缴费管理截图显示其可在手机上查看物业费及水电费的缴纳情况。张萍确认每月物业管理费由刘荣华向其支付后，其再向物业管理处支付。刘荣华在庭审中主张经营损失系其自行估算的；装修损失包括装修转让费40000元、消防工程改造费6500元、广告费6540元、设计费1000元、厨具1642元、美团外卖办公用品2248元、厨房机电1080元、地板砖3277元、抽油烟机1900元、水泥沙砖2195元、承租涉案场地的中介费3600元、办营业执照费用3000元。为证明其主张，刘荣华提交了以下证据予以证明：1.收据两张，分别为广州市普利达消防工程有限公司出具的6500元的“二次消防改造工程”收据、广州悦秀装饰设计有限公司出具的1000元的“报批图纸费”；2.《消防安装改造工程协议书》，载明工程名称为萝岗奥园广场（S5-126）商铺二次装修消防改造工程；3.装修转让协议书，于2018年11月25日由张书川与刘荣华签订，载明张书川原系奥园广场S5栋126租客，其与刘荣华达成装修转让协议，以总价40000元转让该单位内所有现有装修；4.微信支付凭证，仅有金额及支付对象，未载明付款用途；5微信二维码收款纪录及美团账单，收款纪录未显示收款用途，账单为打印件，无人签名或盖章。张萍仅确认收据及《消防安装改造工程协议书》；并以非协议当事人为由对装修转让协议书不予认可。庭审中，张萍先是确认上一任租客为张书川，后又表示不记得具体姓名，需要庭后核实，但直至本院作出判决时张萍未举证证明其上一任租客的姓名。2020年11月3日，张萍向涉案房屋所在地址邮寄《解除租赁合同及限期搬离通知书》，以刘荣华未按约定的时间支付超过25天为由解除合同，要求刘荣华自接到函件起十日内搬离涉案房屋。该邮件于2020年11月16日妥投，并注明“他人代收：S5126号”。刘荣华主张其未收到该邮件，表示张萍锁门后其就不在涉案房屋了，其是收到本案反诉材料时才知悉该邮件。另，刘荣华在起诉状上有注明“解除租赁合同”，张萍于2020年11月14日收到起诉状副本等应诉材料。上述事实，房产权、《租赁合同》、收款证明、微信、委托书、收据、《消防安装改造工程协议书》、装修转让协议书、缴费通知单、《解除租赁合同及限期搬离通知书》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，刘荣华与张萍签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、禁止性法规的规定，合法有效。关于解除合同及返还场地。虽然《租赁合同》约定，租金按季度缴纳，但张萍在微信中确认双方在履行合同过程中口头约定租金支付方式改为每月13号支付，虽然刘荣华逾期支付2020年9月13日至10月12日的租金，但截至张萍委托物业公司于2020年10月2日锁门时，刘荣华逾期支付租金尚未达25天，此时张萍尚不享有合同解除权。张萍在其不享有合同解除权时以锁门的方式阻止刘荣华使用涉案房屋，即其未按合同约定履行合同主要义务向刘荣华提供租赁场地，已构成违约。虽然张萍主张其因看到刘荣华搬微波炉、电饭锅等财产，刘荣华多次抱怨生意难做、想将涉案房屋转租，故其行使不安抗辩权，但刘荣华否认其有偷偷搬离商铺的意图，表示涉案房屋内还留有冰箱、空调、食材等其他物品，其只是将涉案房屋处不用的物品搬到其他店铺内使用，且合同约定刘荣华有转租权，故本院认为张萍仅因上述理由以行使不安抗辩权为由对涉案房屋进行锁门处理，依据不足，本院不予认可。虽然张萍于2020年11月3日向刘荣华邮寄《解除租赁合同及限期搬离通知书》，但因张萍违约在先，故本院认定张萍不享有解除权，故对其要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。因张萍以实际行动表示不履行合同主要义务，故刘荣华享有合同解除权。刘荣华之前未向张萍提出过解除合同，其在起诉状上注明“解除租赁合同”，张萍于2020年11月14日收到起诉状副本等应诉材料，故本院认定双方于2018年11月28日签订的《租赁合同》于2020年11月14日解除。双方合同已解除，张萍要求刘荣华腾空、返还涉案房产，刘荣华亦表示同意，本院对此予以确认。关于押金。《租赁合同》因张萍的违约行为而解除，刘荣华要求退还押金14520元，于法有据，本院予以支持。关于租金及占用费。刘荣华同意支付2020年9月租金7065元，本院对此予以确认。对于占用费，因张萍委托物业对涉案房屋进行锁门，刘荣华实际上无法使用涉案房屋，故张萍要求刘荣华支付占用费，无事实和法律依据，本院对此不予支持。关于水电费及违约金。刘荣华同意支付水费1779.73元、电费15215.79元，本院对此予以确认。对于水电费的违约金，张萍未举证证明其或物业管理处及时通知刘荣华缴纳水电费，且张萍是涉案房屋的产权人，系其与广州奥园物业服务有限公司萝奥分公司形成物业服务合同关系，其完全可以先按其与广州奥园物业服务有限公司萝奥分公司约定及时支付水电费后再要求刘荣华向其支付水电费，故本院认为产生水电费违约金不可完全归责于刘荣华。再加上张萍也未实际支付了其所主张的水电费违约金，故其要求刘荣华支付水电费违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于装修费及经营性损失。双方的《租赁合同》因张萍的违约行为而解除，按照合同约定，张萍应向刘荣华赔偿经营性损失及装修费。关于装修费。首先，张萍对刘荣华提交的收据及《消防安装改造工程协议书》予以确认。其次，刘荣华提交了装修转让协议书，该签订时间于刘荣华向张萍支付押金的时间一致，且张萍在庭审中曾确认其上一任租客系张书川，故本院对该装修转让协议书予以确认。最后，对于刘荣华提交的微信支付凭证，因未载明支付用途或无其他证据予以印证，本院对此不予采信。综上，本院认定刘荣华的装修款共计47500元（40000元+6500元+1000元），截至2020年10月2日，经折算，刘荣华的装修损失为30347.95元（1166天÷365天÷5年×47500元）。对于经营性损失，因刘荣华提交的证据不足以证明其此前有经营利润，故本院对其主张的经营性损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）刘荣华与被告（反诉原告）张萍签订的《租赁合同》于2020年11月14日解除；二、原告（反诉被告）刘荣华于本判决生效之日起三十日内将广州市黄埔区开创大道1948号126房腾空、交还给被告（反诉原告）张萍；三、原告（反诉被告）刘荣华于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）张萍支付2020年9月租金7065元；四、原告（反诉被告）刘荣华于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）张萍支付水费1779.73元、电费15215.79元；五、被告（反诉原告）张萍于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）刘荣华支付装修损失30347.95元；六、被告（反诉原告）张萍于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）刘荣华退还押金14520元；七、驳回原告（反诉被告）刘荣华的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）张萍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2524元，由原告（反诉被告）刘荣华负担1506元、被告（反诉原告）张萍负担1018元；反诉案件受理费423元，由原告（反诉被告）刘荣华负担243元、被告（反诉原告）张萍负担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  毛丽娟二〇二一年四月十二日书记员  钟思钰