安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖15民终595号 上诉人（原审原告、反诉被告）：霍邱金谷商贸有限公司，住所地霍邱县城关镇光明大道南段，统一信用代码91341522MA2MX5U3XT。 法定代表人：崔小剑，总经理。 委托诉讼代理人：刘其明，安徽大鸣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷翔宇，安徽殷坪律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：柏大安，男，1977年1月7日出生，回族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：陈伟，安徽兴隆律师事务所律师。 上诉人霍邱金谷商贸有限公司（以下简称金谷公司）与上诉人柏大安合同纠纷一案，不服安徽省霍邱县人民法院于2020年12月22日作出的（2020）皖1522号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审中金谷公司诉讼请求：1、请求解除原告与被告的承包合同关系并责令被告清场；2、判令被告缴纳截止至实际清场时的承包费（按每年260万元标准计算）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告在2019年1月2日签订了一份超市承包经营合同，合同约定承包费每年260万元，柏大安在2019年5月1日前超市移到二楼经营，承包费每年在11月上旬缴纳。被告在接手超市后，没有及时结清供应商货款，也没有按照合同约定在2019年5月1日前将超市移到指定的经营场所内经营，在缴纳下一年承包费最后期限内也没有缴纳承包费，更有甚者，在原告招商时，被告居然委托有关律师事务所出具法律意见书，并在原告经营场地内张贴数十张，导致原告无法继续招商，被告的行为造成原告近两万平方的场地无法招商，原告损失巨大。鉴此，原告特具状起诉。 原审中柏大安辩称，1、双方合同成立有效，原告解除合同无事实、法律依据。2、截止目前被告超额提前支付承包费，无任何违约行为。综上驳回原告全部诉请。 原审中柏大安反诉请求：一、请求人民法院确认双方《承包合同》合法有效并判令金谷公司继续履行合同；二、判令金谷公司维修二楼吊顶并减免相应面积租金976488元（减免租金至金谷公司修好二楼吊顶止）；三、判令金谷公司交付一楼办公室184平方米以及二楼17平方米经营面积供柏大安合同期内使用并返还承包费80440元（26.68元/平×（184＋17）平×15个月）；四、判令金谷公司返还多收电费213230.8元；五、判令金谷公司停止经营同类超市行为。事实和理由：2019年1月2日，柏大安与金谷公司双方签订《承包合同》，约定柏大安投入资金，对原金谷公司经营的超市一、二楼场地及现有设施、设备进行承包经营。柏大安承包的一、二楼经营场地有附图且经金谷公司盖章。合同约定每年承包费260万元，第一年金谷公司给柏大安三个月装修期，第一年分两期支付；另由柏大安支付260万元给金谷公司作为履约保证金，该履约保证金以代金谷公司支付所欠之前供应商260万元货款方式支付。承包一年后，提前一个月（每年11月上旬）预交下一年承包费。合同签订后，金谷公司于2019年1月7日才开始将超市场地及设施开始交付柏大安；柏大安足额支付了第一年（2019年）承包费195.002万元（扣除三个月装修期承包费64.998万元），并为金谷公司支付欠供应商货款2281271元，下余履行保证金318729元也于当年交清；依约柏大安第二年承包费应于2020年11月前付清，柏大安为帮助金谷公司解困，已在2019年底提前支付了2321880.9元。故柏大安已履行了自己的全部合同义务。柏大安目前投入巨资，在一楼经营超市，为周边群众提供生活便利。 金谷公司履约过程中有如下违约行为：1、金谷公司应交付柏大安使用的二楼超市，因金谷公司允许三楼承租户砸毁二楼吊顶安装排水管致柏大安至今不能使用，相应面积3050平方米，至今15个月对应承包费976488元（有三个月装修期，第一年总租金已扣除三个月，故只计12个月），应由金谷公司返还柏大安，该返还费用应计算至金谷公司修复好二楼吊顶可供柏大安使用之日。2、承包合同及附图约定的一楼办公室184平米以及二楼17平方米经营面积，目前被金谷公司锁住未交付柏大安使用，依约金谷公司应承担交付义务，并返还此前相应面积承包费80440元。3、承包合同约定柏大安承担承包区内经营产生的水、电等费。该费用应按水、电供应方的价格，根据柏大安实际使用量进行支付，但金谷公司利用电费户头系其名称，加价向柏大安收取电费，多收达213230.8元。金谷公司的行为不但违约，还违反发改委及物价等部门规定。前述多收费用应由金谷公司返还柏大安。4、双方合同约定，金谷公司在柏大安承包经营期间，不得经营同类超市，而金谷公司在柏大安超市对面，从柏大安开始经营超市即摆放大量酒类进行销售经营至今，屡禁不止，多次发生纠纷，严重影响柏大安超市经营。 综上，双方所签《承包合同》依法成立，合法有效，对双方有拘束力，金谷公司应当继续履行；金谷公司履约过程中，未守诚信，多方违约，为维护柏大安合法权益，特此具状起诉，请求人民法院判如所请。 原审中金谷公司就柏大安反诉辩称，1、《承包合同》本质上为租赁关系，该合同合法有效，但是早已解除。金谷公司于2020年1月10日通知柏大安，告知其严重违约，并通知其解除合同并立即清场，足以证明解除合同的通知不需要柏大安同意也可生效。但是从客观事实上讲，柏大安也同意金谷公司解除合同，也要求退还租金，只是对于双方的账目往来有异议。金谷公司没有退还2020年租金的原因是为了合同解除后双方清算账目需要，待清算账目后多退少补。2、柏大安认为其不违约的前提是第二年承包费应于2020年11月前付清，该前提明显不符合合同约定，构成违约。反诉状中称第二年承包费应于2020年11月前付清，柏大安为帮金谷公司解困，已在2019年年底提前支付了2321880.9元，故柏大安已履行了自己的全部合同义务。柏大安认为其不违约的前提是第二年承包费应于2020年11月前付清，而这个前提明显不符合合同约定。《承包合同》第四条明确约定：“承包一年后，采取提前一个月（每年11月上旬）预交下一年承包费”，并不是每年11月上旬交本年度承包费。3、柏大安未举证证明二楼吊顶有问题的原因，是房屋的质量问题还是被告的装修问题。如二楼吊顶真的是因三楼租户所为，那么柏大安应向实际的侵权人主张权利。合同约定在2019年5月1日前将超市移动到一二楼指定经营场所，但柏大安一直未移动。在2019年6月14日对三楼的招租，韩泉宫项目进驻后，二楼的吊顶因为三楼的装修是在2019年10月份才遭到韩泉宫的破坏，所以反诉原告的第二项诉请不应支持。4、要求金谷公司交付一楼办公室没有法律依据，也没有合同约定。5、柏大安主张金谷公司返还多收的电费缺乏依据，该主张不能得到法院的支持。6、金谷公司只是在超市旁堆了一些白酒，仅仅在过年前后堆放少许白酒显然不能视为超市，更不存在经营同类超市。而且，合同中约定的不能经营同类超市的前提是被告需移动至新的经营区，事实上被告一直未移动，也就是说即使原告经营同类超市，也不是违约。7、至于合同约定的装修期3个月问题，因为本案柏大安一直没有对原来超市挪动到指定场所，所以不存在装修期问题。 原审查明：2019年1月2日，金谷公司作为甲方与柏大安作为乙方签订《承包合同》，由柏大安投入资金，对金谷公司从他人处租赁场地经营的超市一、二楼场地及现有设施、设备进行接手承包经营，承包期限从2019年1月1日至2031年12月31日止，合同附图确定了经营面积。合同主要内容有：1、一、二楼经营场地（详见附图），承包期限从2019年1月1日开始到2031年12月31日。2、每年承包费260万元，合同签订时乙方向甲方缴纳一年的承包费，并缴纳一年承包费作为履约保证金；承包一年后，采取提前一个月（每年11月上旬）预交下一年承包费，最后一年260万元承包费预交时缴纳160万元，余下100万元在履约保证金中抵扣；待本合同期满后，如果乙方没有违约，甲方将无息退还其剩余履约保证金（160万）。如果乙方不能预交承包费的，甲方有权解除合同，并不退还履约保证金。因年底乙方资金紧张，第一年承包费分两次支付，第一次100万元，剩下部分乙方于2月28日前付清；履约保证金以代金谷公司支付其所欠之前供应商260万元货款方式支付。3、合同签订后，甲方将一楼的超市交由乙方经营，乙方在2019年5月1日前（非乙方个人原因除外）必须将超市整体重新设计装修移到一、二楼承包场地内经营（范围见附图）。4、第一年金谷公司给柏大安三个月装修期。5、甲方在乙方搬到新的经营区域后，甲方保证不经营同类超市。合同还对违约责任进行了约定。合同签订后，金谷公司于2019年1月7日开始将超市场地及设施开始交付柏大安，柏大安结清了接手的货物价款。从2018年12月28日开始至2019年5月19日，柏大安陆续向金谷公司（崔小剑）支付承包费及代付金谷公司欠付货款等合计4891900.9元（含代付金谷公司所欠供应商货款2281271元），2019年12月3日至12月27日陆续又向金谷公司付款合计192万元。2019年10月份开始，三楼承租人许卫国经金谷公司同意，为安装水管破坏了二楼的吊顶，部分区域在柏大安承包范围内。 原审认为，本案中，双方的主要争议焦点是：一、柏大安是否欠付承包费；二、合同是否应予解除；三、二楼租金是否应减免相应面积的976488元；四、一楼办公室及二楼约17平方米面积是否应移交问题；五、金谷公司是否存在多收电费问题。 关于焦点一，金谷公司认为在柏大安没有在2019年交纳2020年的承包费（260万元），第一年的费用520万元也未足额交付。柏大安认为2020年承包费未到期，已提前交付192万元，不欠2019年的承包费。庭审查明，关于承包费及履约保证金，柏大安已交款主要有四个部分：（1）定金10万元；（2）为支付履约保证金而代付的货款2281271元及代付崔小剑欠他人款207329.9元，合计2488600.9元（见柏大安转崔小剑明细第14-18项）；（3）2018年12月28日开始至2019年5月19日，柏大安直接向金谷公司（崔小剑）付款（含崔小剑欠古峰工资，明细第1-13项）合计2363300元；（4）2019年12月3日至12月27日向金谷公司付款合计192万元。双方对上述2、3、4项付款金额合计6771900.9元双方无异议，另柏大安所称现金给付10万元保证金，本院已在认证意见中予以采信。综上可以确定，柏大安在2019年12月27日之前，已付履约保证金与承包费之和为6871900.9元。 关于柏大安是否欠付承包费问题，本案中双方争议较大的是合同中对第二年承包如何交付的约定。合同中约定：“承包一年后，采取提前一个月（每年11月上旬）预交下一年承包费，最后一年260万元承包费预交时缴纳160万元，余下100万元在履约保证金中抵扣”。金谷公司称应在2019年11月交2020年费用，柏大安称承包一年后就是2020年，应在2020年11月交费。本院认为，从双方合同约定的交费方式本意看，承包费应是在承包开始前提前交纳，即2020年承包费应在2019年的11月份交纳，第一年所交的履约保证金260万元从合同约定的最后一年付款方式看，实际上具有押金的性质。关于柏大安所称2019年的承包费，因合同约定给予三个月的装修期，相应承包费用65万元应予扣减的意见，本院认为，既然合同约定金谷公司给予柏大安三个月装修期，表明整个承包期间会减少三个月，在柏大安交付了二楼承包费的情况下，二楼是否装修使用，是柏大安的权利，故柏大安称相应承包费用65万元应予扣减的意见，本院予以采信，由此可以确定2019年承包费应为195万元。综上，本院认为在2019年12月之前，柏大安应交费用金额为：260万元（保证金）＋195万元（2019年费用扣三个月装修期）＋260万元（2020年费用）＝715万元，比除柏大安已交费用6871900.9元，尚差278099.1元。 关于焦点二，金谷公司要求解除合同的理由是柏大安没有在2019年5月1日前移动到指定场所经营并拖欠承包费，柏大安认为自己没有违约。本院认为，关于是否欠付承包费问题，柏大安已交纳了绝大部分承包费，仅欠278099.1元，加之双方对一楼办公室、二楼有约17平方米面积未移交还存在争议，就承包费交纳而言，柏大安未构成根本违约，不能成为金谷公司解除合同的理由。关于经营场所，在双方合同附图中已作确定，二楼有柏大安承包范围，虽然其在2019年5月1日后未使用二楼承包面积，但柏大安所交承包费中已包含二楼租赁面积部分，且金谷公司所举证据不足以证明一楼柏大安经营区域进行变动，故金谷公司以柏大安未变更经营区域而构成违约的理由亦不能成立。 关于焦点三，庭审查明三楼承租户许卫国装修时间是在2019年10月之后，柏大安一直未使用二楼区域，也未进行装修使用，许卫国的装修虽然是经金谷公司同意所为，其中有部分破顶区域确实在二楼柏大安承包的区域上方，但柏大安未举证证明自己实际损失金额，现柏大安要求减免相应租金，本院不予支持。 关于焦点四，柏大安反诉所称的一楼办公室未交付问题，合同中没有写明移交场所有办公室。经现场查看，一楼在经营区域隔壁有一间面积不大的办公室，比对双方合同附件的图纸，可以确认该办公室位于承包区域范围之内，该反诉请求本院予以支持。关于反诉所称二楼有约17平方米经营面积未移交问题，经现场核实，该处是金谷公司临时封闭的一处独立空间，用于存放一些商场维修工具，位于柏大安库房之内，非经营面积，双方均认可属于图纸范围内,故金谷公司应该移交。关于未移交面积的租金扣减，柏大安要求按每平方米26.68元返还15个月的承包费共80440元，本院认为，虽然一间办公室与二楼工具间未移交，但柏大安未能举证证明具体面积数额，也不能确定该面积在整个承包面积中所占的比例，该反诉请求本院不予支持。 关于焦点五，柏大安所称的多交电费，是其按自己月平均用电度数按《皖发改价格[2019]652号》文件规定自行核减。原审认为，庭审查明，金谷公司向柏大安所收取的电费中，虽含有自行加价的部分，但无法确定用电度数，也无法确定加价幅度，柏大安所举证据不足证明金谷公司加收电费的具体金额，该反诉请求本案中不予支持，柏大安可在收集相关证据后另行主张权利。 关于柏大安要求金谷公司停止经营同类超市问题，经现场核实，未见金谷公司经营超市，该诉请本院不予支持。 综上所述，本诉中，金谷公司要求解除合同的理由不足，不予支持，其诉请要求柏大安交纳的承包费，应支持数额为278099.1元。关于反诉，柏大安请求确定合同有效并继续履行，予以支持，反诉要求移交一楼办公室及二楼17平米仓库面积，予以支持，其他反诉请求，或证据不足，或无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、柏大安于本判决生效后十五日内给付霍邱金谷商贸有限公司承包费278099.1元；二、驳回霍邱金谷商贸有限公司本诉其他诉讼请求；三、对霍邱金谷商贸有限公司与柏大安在2019年1月2日所签订的《承包合同》效力予以确认并由双方继续履行；四、霍邱金谷商贸有限公司于本判决生效后十五日内将一楼办公室与二楼工具间区域移交给柏大安（区位详见合同附件图纸）；五、驳回柏大安反诉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10300元，由柏大安负担5471元，霍邱金谷商贸有限公司负担4829元；反诉案件受理费8116元，由霍邱金谷商贸有限公司负担100元，柏大安负担8016元。 金谷公司上诉称，一、一审判决认定“柏大安已交纳了绝大部分承包费,仅欠278099.1元,柏大安未构成根本违约”的认定忽略了《承包合同》中第四条“如果乙方(被上诉人)不能预交承包费的,甲方(上诉人)有权解除合同,并不退还履约保证金”这一约定解除的情形,而且认定的被上诉人交付的承包费金额还有错误,从而导致适用法律错误。其一,一审判决忽略了合同约定解除这一情形。一审判决第9页以及《承包合同》第四条均有明确记载:“如果乙方(被上诉人)不能预交承包费的,甲方(上诉人)有权解除合同,并不退还履约保证金。”这个约定是双方当事人在《承包合同》中的重大约定,系其真实意思表示,即合同有法定解除和约定解除两种情形,本条约定就是合同约定解除的情形。即只要被上诉人不能预交承包费,上诉人即可解除合同。一审法院认定被上诉人支付的总金额是有错误的,退一步说,即使金额正确,那么很显然被上诉人的绝大部分的款项都是补交,从未按照合同约定来预交,就按照一审判决认定的被上诉人还欠278099.1元,那也足以证实被上诉人未按合同约定预交承包费,因此本案符合合同约定解除的情形,上诉人有权解除合同,一审判决仅仅从合同的法定解除来论述,忽略了合同约定解除这一情形。其一,一审判决认定被上诉人支付的承包费有错误,应予以更正。首先,本案不存在三个月的装修期。上诉人当初将房屋交付给被上诉人使用的时候,交付的标的物本身就是正在运营的超市,被上诉人当初完全不需要装修,而事实上被上诉人至今为止也的确没有装修,何来的装修期限。之所以约定装修期,是因为《承包合同》第六条约定了被上诉人应当将超市移动至一楼、二楼经营,然后才有合同的第七条约定:“甲方(上诉人)给乙方(被上诉人)三个月的装修期”,因为二楼目前不是超市,移动时需要装修。因此该装修期是有一定条件的,只有在被上诉人移动的时候才存在,而本案中被上诉人至今没有移动,所以不存在3个月的装修期。而一审判决直接认定装修期直接存在,装不装修是被上诉人的权利,进而认定承包费用65万元应予以扣减,系认定事实错误。其次,定金10万元已经在双方当事人来往对账单中予以体现,一审判决认定定金10万元是游离在对账单以外的又一笔现金交易金额,系认定事实错误。被上诉人称在2018年12月28日,上诉人收取了其十万元现金,不在转款之列,很显然不真实。上诉人从来没有收取过被上诉人的现金。另外,12月28日当天,被上诉人转过一笔十万元的款,并且备注是“定金”,而上诉人出具收条是“订金”,定金和订金仅为一字之差,在双方没有确定合作的情况下,上诉人当然不能用“定金”,因为担心将来适用定金罚则,被上诉人注明是“定金”当然想将来适用定金罚则,况且被上诉人转账后上诉人出具收条也是情理之中。而且从被上诉人自己提供的证据《柏大安转账(崔小剑)明细》中也显示12月28日也只有一笔交易。试想,这么多钱都发生在转账中,就这一笔是现金,也不符合交易习惯和生活常理。因此,交易只有转账10万元这一笔,订金和定金只是双方对于转账性质的理解不同,并不是两笔交易。一审判决将10万元定金认为是游离在转账中的又一笔现金交易,系认定事实错误。其三,2019年租金和2020年租金被上诉人均是没有预交,更未足额支付,于情于理于法,合同均应当解除。对于2019年租金,被上诉人共计应付5638137.07元。而实际上,被上诉人仅仅支付4851900元,被上诉人不但未按照合同约定支付款项,而且迟延支付后仍然未足额支付。被上诉人应在2019年11月10日前应当支付2020年租金260万元,而被上诉人仅仅支付1920000元,被上诉人对于2020年租金也是不但未按照约定及时支付款项,也未足额支付260万元,很显然没有预交,而且是经上诉人多次催告后被上诉人仍未足额支付,应构成根本违约。对于一审判决,被上诉人始终认为其没有违约,按照被上诉人的逻辑,既然主张合同继续履行,那就应该在2020年11月10日前预交2021年承包费260万元,事实上被上诉人也未交纳,被上诉人的主张与其行为自相矛盾,于情于理于法,合同均应当解除。二、本案中的图纸上的部分内容系被上诉人事后自行添加,不能作为定案依据。其一,被上诉人根据图纸辩称,承包范围应当是一楼和二楼,二楼是上诉人另外需要交给他的,这与客观事实明显不符。《承包合同》第六条约定:“合同签订后,甲方(上诉人)将一楼的超市交由乙方(被上诉人)经营,被上诉人在2019年5月1日前必须将超市整体重新设计装修移到一、二楼承包场地内经营。”如按被上诉人的逻辑,2楼是另外还要给的,那么合同的义务性表述应该是上诉人应将2楼交付给被上诉人,而不是义务性的表述是被上诉人应当装修移动。而且,是移到二楼经营,是移动,不是增加。移动的概念指的是从一个地方移到另一个地方,那原地方肯定是没有了,譬如把冰箱从厨房移动到客厅,那么冰箱在客厅里,厨房里就没有了。所以移动到2楼后,2楼部分区域是超市,1楼移动的部分应当空出来还返还给上诉人。如果按照被上诉人的逻辑,那应该是增加到1楼、2楼经营,并不是移动。因此,足以证明被上诉人的主张不符合客观事实。其一,图纸不能作为定案依据。被上诉人主张2楼也应该作为增加范围的主张是根据其提供的图纸。事实上,签订合同时,上诉人将图纸交付给被上诉人核对时,被上诉人并没有将图纸再交付给上诉人。因此,本案中的图纸仅仅在被上诉人手中。被上诉人自己对图纸的部分内容自行作了添加和修改,针对该图纸,上诉人在一审中也请求过一审法院对图纸的真伪进行鉴定,主要鉴定上诉人的印章与被上诉人及证人签字是否为同时段,红斜线是压章还是章压红斜线,如果章压红斜线,再鉴定上诉人认可的范围内的红线和不认可的红斜线是否为同时期形成。三、原审法院错误的认定了双方的权利义务。被上诉人在2019年5月1日移动超市到一、二楼指定位置的约定是被上诉人(乙方)的义务而不是权利,原审法院却以被上诉人缴纳承包费包括二楼部分为理由,认定被上诉人不属于违约,显然系认定双方权利义务错误,因为,首先、作为一个综合体,经营主体肯定不止超市一个行当。为什么要规定必须移到一、二楼就是为了整体经营的考量。其次,约定的是移动到一、二楼指定的位置,从该条规定很显然可以看出一楼原有超市也需要移动,不然就不会这么规定了。所以说缴纳承包费不是不移动的理由。综上,请求撤销霍邱县人民法院作出的(2020)皖1522民初1258号民事判决第一、二、三、四项,依法改判1、解除上诉人与被上诉人于2019年1月2日签订的《承包合同》并责令被上诉人清场;2、被上诉人向上诉人缴纳截止至实际清场时的承包费(按每年260万元标准计算)或者发回重审。 柏大安上诉称，上诉人承包被上诉人的超市后,积极诚信履约,认真经营,对当地经济的六稳六保,起到了积极的作用,被上诉人的恶意违约,引起了本案的争讼。一审法院依据本案事实,依法审理,比较公平的维护了上诉人的合法权益,但上诉人尚有如下几项合法权益,未得到法院支持,特此上诉。一、一审法院认定第二年的承包费应交时间,与合同约定本意不符。一审法院认为,2020年承包费应在2019年的11月份缴纳;而合同明确约定,承包一年后,采取提前一个月(每年11月上旬)预交下一年承包费,一审法院认定的缴费时间与约定明显冲突。合同第四条第2款约定,“因年底乙方(上诉人)资金紧张,第1年承包费分两次支付”故被上诉人在签订合同时,明知上诉人资金紧张,第1年的承包费都分两次缴,不可能当年底,要求上诉人交完第2年的全年承包费。这项真实意思,也和4条第1款的约定相符合。所以一审法院的该项认定违背了合同本意及合同的约定。及合同签订后,被上诉人于2019年1月7日才开始将超市场地设施开始交付上诉人;上诉人足额支付了第一年(2019年)承包费195.002万元(扣除三个月装修期承包费64.998万元)）并为被上诉人支付欠供应商货款2281271元,余履行保证金318729元也于当年交清;依约上诉人第二年承包费应于2020年11月前付清,上诉人为帮助被上诉人解困,已在2019年底提前支付了2321880.9元。故上诉人在本案诉讼前已履行了自己的全部合同义务。上诉人目前投入巨利。资,在一楼经营超市,为周边群众提供生活便。二、被上诉人应交付上诉人使用的二楼超市,因被上诉人允许三楼承租户砸毁二楼吊顶安装排水管致上诉人至今不能使用,相应面积2218平方米,至今18个月对应承包费1097511元,应由被上诉人返还上诉人,该返还费用应计算至被上诉人修复好二楼吊顶可供上诉人使用之日。三、承包合同及附图约定的一楼办公室182平米以及二楼16.5平方米经营面积,目前被被上诉人锁住未交付上诉人使用,依约被上诉人应承担交付义务,并返还此前相应面积承包费114592元。四、承包合同约定上诉人承担承包区内经营产生的水、电等费。该费用应按水、电供应方的价格,根据上诉人实际使用量进行支付,但被上诉人利用电费户头系其名称,加价向上诉人收取电费,多收达213230.8元。被上诉人的行为不但违约,还违反发改委及物价等部门规定。前述多收费用应由被上诉人返还上诉人。综上事实与我国法律规定,被上诉人应当继续履行双方的合同;被上诉人履约过程中,应当全面诚信履行约定,为维护上诉人合法权益,特此具状上诉,请求:一、维持一审判决二三、四项,撤销一审判决第一项,第五项;二、判令被上诉人维修二楼吊顶并减免相应面积租金判令被上C1097511元(减免租金至被上诉人修好二楼吊顶止)）三、诉人交付一楼办公室182平方米以及二楼16.5平方米经营面积供上诉人合同期内使用并返还承包费114592元(27.49元/平水(182+16.5)平*27个月)）三、判令被上诉人返还多收电费213230.8元)四、由被上诉人承担两审的诉讼费用。 二审期间，金谷公司提供对方手写的对账明细一份，证明柏大安认可其在2018年12月28日向霍邱金谷商贸有限公司支付的金额是10万元，不是20万元，该明细中包括了转账、现金，该对账单内容完整，不存在该对账单只有转账没有现金的情形。该转账单可以看出合同签订时间在2019年1月2日，第一笔是2018年12月28日，崔小剑出具收条收取订金是符合情理的。 柏大安质证意见：一、该证据是真实的，柏大安自己和会计转账的时候自己所记，如何到崔小剑手中，柏大安不知情；二、该单据全部是银行转账，上面写了“转崔小剑账”，该单据中不包括交给崔小剑订金10万元现金，该单据不能证实霍邱金谷公司证明目的。 柏大安提供证据一、案涉承包面积测绘图纸，证明吊顶损坏面积和未移交租赁面积，吊顶被损坏的面积是2281.8平方，未交付的两间面积分别是192.38平方米和16.65平方米；证据二、测绘单位资质证书，证明测绘单位有测绘资格。证据三、吊顶和未交付门面房面积及折价计算表。 金谷公司质证意见：证据一、三不能达到柏大安的证明目的，是单方测绘，金谷公司并没有派人在场；该测绘的依据是本案有争议的超市附图，柏大安向法院提供的附图，但在庭审中已经指出该附图有伪造嫌疑，该附图不能作为证据，没有证明力。证据二真实性无异议。 本院认证意见：由于柏大安对金谷公司提供的证据真实性不持异议，对其证据效力予以确认。金谷公司对柏大安提供证据的真实未提出异议，对其证据效力予以确认。 二审对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：一、本案合同是否具备约定或法定的解除条件；二、是否应当减免相应的承包面积租金；三、双方在合同履行中是否存在未交付合同约定的办公室及二楼16.5平方的使用面积；四、柏大安是否存在补交电费或发包方多交电费的情况。 关于争议焦点一，根据双方合同约定：“承包一年后，采取提前一个月（每年11月上旬）预交下一年承包费，最后一年260万元承包费预交时缴纳160万元，余下100万元在履约保证金中抵扣”。承包费应是在承包开始前提前交纳，即第二年承包费应在第一年的11月份交纳。因合同约定给予三个月的装修期，尽管柏大安未实际进行装修，由于柏大安交付了相应的承包费的，其是否装修使用，是柏大安自主经营的权利范围，因此，柏大安是否装修使用，并不能免除金谷公司合同约定的义务。原审支持柏大安要求扣减相应承包费的诉讼请求并无不当。关于2018年12月28日10万元订金条据是否是另行现金给付问题，从金谷公司提交的转账明细看，2018年12月28日有一笔转账10万元，但没有注明是订金，且崔小剑未对其他转账出具过收条，因此，金谷公司所称该笔转帐10万元与订金收条是同一笔，与双方的交易习惯不符，原审认定柏大安另有10万元现金交付给崔小剑并无不当。据此，原审认定在2019年12月之前，柏大安应交费用金额为：260万元（保证金）＋195万元（2019年费用扣三个月装修期）＋260万元（2020年费用）＝715万元，比除柏大安已交费用6871900.9元，尚差278099.1元，符合本案实际。根据双方履行合同实际情况，柏大安已交纳了绝大部分承包费（尚欠278099.1元），同时鉴于双方就一楼办公室、二楼储物间的交付问题存在争议，原审认定柏大安的行为未构成根本违约正确。关于合同第六条约定“合同签订后，甲方将一楼的超市交由乙方经营，乙方在2019年5月1日前必须将超市整体重新设计装修移到一、二楼承包场地经营（范围见附图）”，由于金谷公司提供的附图无柏大安签名，柏大安亦不予认可，因此，无法确定柏大安须在一楼经营区域进行移动的具体要求。虽然柏大安在2019年5月1日后未使用二楼承包面积，但柏大安所交承包费中已包含二楼租赁面积部分，金谷公司以柏大安未移动经营区域而构成违约的理由亦不能成立。 关于争议焦点二，案涉经营场地因三楼承租户装修导致二楼经营区域部分吊顶损坏，但柏大安一直未使用二楼区域，也未举证证明自己实际损失金额，其要求减免相应租金，依据不足，不予支持。 关于争议焦点三，根据双方认可的合同附件的图纸，可以确认争议的一楼办公室位于承包区域范围之内；对于二楼有约17平方米储物间，是金谷公司临时封闭的一处独立空间，用于存放一些商场维修工具，位于柏大安库房之内，双方均认可属于图纸范围内。因此，金谷公司应予移交。关于柏大安要求对未移交的场地面积，按每平方米26.68元扣减15个月的承包费共80440元问题。在诉讼中，柏大安反诉要求金谷公司移交上述经营场地，但柏大安在承包时并未明确提出该请求，同时其反诉请求数额是其单方提供，一审予支持并无不当。 关于争议焦点四，金谷公司向柏大安所收取的电费中，虽含有自行加价的部分，但无法确定用电度数，也无法确定加价幅度，柏大安所举证据不足证明金谷公司加收电费的具体金额，原审向柏大安释明可在收集相关证据后另行主张权利，符合法律规定。 综上，上诉人的上诉理由，均不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26897元，由霍邱金谷商贸有限公司负担10300元，柏大安负担16597元。 本判决为终审判决。 审 判 长 顾德明 审 判 员 卢文乐 审 判 员 丁志欢 二〇二一年四月二十八日 法官助理 蔡金贺 书 记 员 芦 婕 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。