湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初1745号 原告：深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市望城区金星大道518号勤诚达新界D1栋负110房。 法定代表人：李北安。 委托诉讼代理人：王蕾，湖南天地人律师事务所律师。 被告：张新民，男，1969年7月26日出生，汉族，户籍地长沙市雨花区，住长沙市望城区。 原告深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司与被告张新民物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司的委托诉讼代理人王蕾、被告张新民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告支付物业管理服务费7703.75元（截止2020年9月30日），并向原告支付相应的逾期付款违约金5839.8元（暂计算至2020年9月30日，2020年10月1日至全部物业费付清之日的违约金会继续计算），共10243.55元（以欠付的物业管理服务费为基数，自2018年8月1日起至2019年12月31日止，按照每日千分之一的标准计算；自2020年3月1日至全部物业管理服务费付清之日止，按照每日万分之二的标准计算。）；2、判令被告承担本案的律师费；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由:原告系勤诚达新界小区的物业服务公司，被告系小区的业主。2013年1月1日,湖南勤诚达地产公司与原告签订了《勤诚达新界前期物业管理服务合同》。约定：高层住宅物业服务费用为1.6元每月每平方米，别墅物业服务费用为1.8元每月每平方米，逾期缴纳物业管理费的，每天按欠付金额的千分之一支付违约金。2020年1月13日，勤诚达新界业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，约定：普通住宅物业服务费用为1.6元每月每平方米，洋房别墅物业服务费用为1.8元每月每平方米，从应缴纳费用第三个月起加收违约金，按应交服务费每日万分之二计收。原告按约定履行了物业管理服务。被告家反水的原因是因为其装修时将雨水排水封堵及改装，导致雨水无法顺利排出，才有被告所说情况的发生，在其装修前201、202从未出现过反水情况；根据原告举证，物业公司已经尽到了维护管理的义务和职责，最终协调开发商将地下管道处开弯完全解决了该问题，物业公司不应承担任何责任。被告自2018年8月1日起未按合同约定缴纳物业费，构成违约。原告多次催促未交,故诉至法院。 被告张新民辩称：1，被告之所以不按时缴纳物业费是因为原告没有按约提供到位的物业服务，已经造成违约，造成被告严重的经济损失和精神损害。被告多次要求赔偿未果。被告于2018年装修入住后，因物业未按规定疏通公共下水道的维护不利，导致小区多位业主家里地下室一下雨就进水，应业主要求物业公司进行了改造，但因改造不妥，地下室进水情况更甚，导致被告家中新买的电烤桌、电视柜、电风扇等家具被水泡坏，直接经济损失达二万五千余元。2、在经业主的强烈要求下，物业公司又对下水管道进行了改造，虽地下室进水问题解决了，但因修了化粪池，下大雨时会有污水溢出来，影响环境卫生，臭气也给附近业主造成不利影响。被告多次找物业公司要求赔偿渗水导致的损失，但物业推卸责任。被告家进水是因为物业对公共下水道维护不当造成，因此应承担赔偿责任。根据合同相对性原则，原告只有履行了合同规定的服务，才有权要求被告履行付费，被告拒缴物业费是物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约损失的义务。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：被告张新民系位于长沙市望城区××道××号××幢××房的业主，房屋建筑面积164.50平米。2013年1月1日,湖南勤诚达地产公司与原告签订了《勤诚达新界前期物业管理服务合同》。2020年1月13日，勤诚达新界业主委员会与原告签订了《物业服务合同》。约定原告为案涉小区的物业提供物业管理服务，并对物业服务的内容、收费标准、违约责任等方面做了约定，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.8元收取。合同履行期间，原告为被告及其所在小区提供了物业服务，但被告自2018年8月1日起未缴纳物业费，原告于2020年9月17日向被告发出《物业服务费缴费通知书》，载明自2018年7月31日至2020年9月30日应缴纳26个月物业费7703.75元，违约金2539.80元，两项合计10243.55元。因催收未果诉至法院。 上述事实有《勤诚达新界前期物业管理服务合同》、《勤诚达新界物业服务合同》、《长沙市望城区商品房买卖合同》、物业服务费缴费通知单、照片、EMS快递存单、EMS快递查询单及当事人的当庭陈述予以证实，并在卷予以佐证。 本院认为，本案事实清楚，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告按照签订的相关物业服务协议的约定向被告及被告所在的勤诚达新界小区的物业提供了物业管理服务，双方成立物业服务合同关系。原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，是维系物业公司正常运转的前提条件，也系业主应当承担的合同义务。故被告应向原告缴纳2018年8月1日至2020年9月30日止物业费为7689元（164.50平方米×1.8元/平方米/月×25个月29天），现原告要求被告支付物业费7703.75元超过被告实际欠缴的数额，故对原告的该主张，本院予以部分支持，即支持7689元。关于原告主张的逾期付款违约金和律师费，结合案涉小区实际情况，物业公司对被告下水管道维护等存在服务瑕疵，为缓和物业公司与业主的矛盾，共建和谐家园，对原告主张违约金的诉讼请求不予支持；原告主张律师费的依据不足，对原告的该诉讼请求，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第五百八十二条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告张新民于本判决生效后十日内向原告深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司支付自2018年8月1日起至2020年9月30日止的物业管理费7689元； 二、驳回原告深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费56元，因适用简易程序减半收取计28元，由被告张新民负担25元，原告深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司负担3元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  李灵芳 二〇二一年四月十五日 法官助理 曾 怡 代理书记员  熊博闻 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。 对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。 第九百四十三条物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。