重庆市第五中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝05民终3117号 上诉人（原审被告）：重庆蓥晟投资有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号第15层08号，统一社会信用代码915001030661763678。 法定代表人：周谏好。 委托诉讼代理人：王珑澔，重庆志和智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡阳，重庆志和智律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：田大宽，男，1969年1月8日出生，汉族，住重庆市万盛区。 被上诉人（原审原告）：李仕容，女，1971年1月10日出生，汉族，住重庆市万盛区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：曾启洪，重庆律缘律师事务所律师。 上诉人重庆蓥晟投资有限公司（以下简称蓥晟公司）因与被上诉人田大宽、李仕容房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院作出的（2020渝0103民初1578号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。案现已审理终结。 蓥晟公司向二审法院提出上诉请求，撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。主要事实及理由，一审认定错误。上诉人构成逾期交房应从被上诉人付清房款之日起计算；因被上诉人本人信用原因，导致520000元未通过银行贷款，因此，被上诉人未付清房款，上诉人也无义务交付房屋。 被上诉人田大宽、李仕容辩称，同意一审判决。 田大宽、李仕容向一审法院提出诉讼请求:1.判决被告履行《商品房买卖合同》第九条的约定，向原告支付逾期交房的违约金64770.61元；2.判决被告向原告支付所欠租金收益61535.60元以及资金利息13137.84元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。 一审查明，2016年11月10日，蓥晟公司（甲方）与汉庭公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将重庆市渝中区房屋及其附属设施设备出租给乙方作酒店经营使用；甲方应在2017年7月1日前将上述房屋及约定的设施设备辅助用房交付乙方正式开业；甲方向乙方的交付应符合约定，并由甲乙双方签署《房屋交接确认书》，交付的房屋应能作为酒店正常经营使用，保证具备正常的使用功能同时取得营业前消防安全检查合格证并达到开业状态；18至27层的装修标准由甲方自行确认，费用由甲方承担；18至27楼租赁期限15年，自2017年7月1日起至2032年6月30日，第一年至第三年租金为建筑面积每平方米每月80元，实际交付之日晚于2017年7月1日则以实际交付日为计租日。合同还约定了其他事项。 2017年2月24日，蓥晟公司（甲方）与田大宽、李仕容（乙方）签订了一份《确认书》，载明：乙方已购买由甲方开发的位于重庆市渝中区商品房，甲乙双方就乙方所购商品房的经营达成以下确认：一、商品房使用权的确认1.乙方在购买商品房时已知晓并明确：甲方已与汉庭公司签订《房屋租赁合同》，租赁范围包含乙方所购商品房。甲方确认乙方购买商品房所在项目的第16层到35层用于酒店运营，其中第28层至第35层已由酒店运营人购买。2.乙方确认：在购买商品房时，甲方已向乙方出示《房屋租赁合同》，乙方已知晓合同中对租赁物、租赁期限、租金支付标准和时间、违约责任等内容的约定……二、商品房委托接房的确认1.乙方所购商品房符合交付条件后，乙方委托汉庭公司代为接房并办理该商品房的交接手续，乙方确认此委托为不可撤销委托。2.甲方交付的商品房符合交付条件，则乙方的接房受托人汉庭公司应签署房屋交接文件。 2017年2月24日，蓥晟公司（甲方）与田大宽、李仕容（乙方）签订编号《重庆市商品房买卖合同》及其附件五《合同补充协议》，约定：乙方预购甲方建设的重庆市渝中区非住宅办公用房，建筑面积63.56平方米，装修房，总成交金额1054896元；乙方于签约当日支付首付款534896元，余款520000元由银行提供按揭贷款支付；甲方应当在2017年12月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”中约定：甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同还约定了其他事项。 前述确认书和合同签订后，田大宽、李仕容向蓥晟公司支付了首付款534896元，蓥晟公司于2017年3月20日向田大宽、李仕容出具了收取该款的发票。2019年7月，田大宽、李仕容向蓥晟公司支付剩余房款520000元，蓥晟公司于2019年7月16日向田大宽、李仕容出具了收取该款的发票。 2017年9月至2018年10月期间，蓥晟公司按月向田大宽、李仕容支付款项，其中2017年9月支付金额为3612元，2017年10月至2018年10月每月支付金额为1204元，合计支付了19264元。 2018年6月14日，蓥晟公司取得渝中区《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，载明：渝中区复建项目主体工程塔楼11-35层及屋顶和屋顶夹层，于2018年6月6日竣工验收。 2018年10月25日，“鸿德181”项目购房业主代表与蓥晟公司达成《会议纪要》，载明：一、公司承诺交房时间确定为2018年10月29日；二、违约金由开发商律师团队出赔付方案，按合同约定赔付业主；三、酒店无法经营租金由开发商代付，直至能正常经营。租赁期间酒店无法正常运营由开发商保证业主的收益；四、其余按合同约定处理。 2018年11月30日，蓥晟公司出具《承诺书》，承诺在2018年12月7日前将2018年11月份的租金付至业主。但自2018年11月起，蓥晟公司未再向田大宽、李仕容支付过款项。 2018年12月6日，蓥晟公司出具《承诺书》，载明：工程进展情况为幕墙玻璃已到场，承诺2019年1月份完成，活动家具已要求2019年1月份安装完毕，安排酒店运营方和业主月底签署返租合同；承诺应付业主2018年11月份和12月份两个月的应付款于2019年元月25号前一次性支付，若未支付，按日息日万分之七支付资金利息。 2018年12月30日，重庆市渝中区处置“四久工程”领导小组办公室对张某的信访作出了《关于反映项目有关问题的信访答复意见书》，对张某反映的问题答复如下：一、关于开发企业尚欠部分租金的问题。根据你们的反应，并与开发企业核实，截止2019年1月底，开发企业确实尚欠业主3个月租金未支付，并且开发企业多次承诺多次违约。我们也多次督促开发企业要履行承诺，按时支付广大业主的租金，但是由于开发企业目前确实资金困难，未按期筹集到资金，再次发生违约行为，政府相关职能部门也对开发企业提出了批评。同时开发企业也于2018年12月6日向广大业主承诺，如果未在2019年1月25日前支付所欠租金，将按日息万分之七支付资金利息。下一步，政府相关职能部门将继续督促开发企业尽快筹措资金，尽早支付所欠的租金和利息。二、关于酒店家具安装和返租合同问题。近期，从开发企业和酒店经营方了解，他们正在积极准备酒店开业相关工作，期望酒店早日开业，并与你们完善返租合同事宜。 2019年1月27日，蓥晟公司出具《承诺书》，表明2018年12月份的承诺难以兑现，承诺应付业主的款项将通过各种途径筹集并于春节前解决支付一个月的款项，之前承诺未兑现的按照之前承诺支付资金利息。 2019年3月12日，重庆市渝中区处置“四久工程”领导小组办公室对李某的信访作出了《关于反映项目有关问题的信访答复意见书》，对李某反映的问题答复如下：一、关于开发企业欠部分租金问题。根据你们的反映，并与开发企业核实，截止2019年2月底，开发企业确实尚欠业主4个月租金未支付，并且开发企业多次承诺多次违约。我们也多次督促开发企业要履行承诺，按时支付广大业主的租金，但是由于开发企业目前确实资金困难，未按期筹集到资金，再次发生违约行为，政府相关职能部门也对开发企业提出了批评。下一步，政府相关职能部门将继续督促开发企业尽快筹措资金，尽早支付所欠的租金。二、关于业主至今未接房问题。根据购房合同约定，开发企业应于2017年12月底交房，由于开发企业管理等问题，项目未按期完工交房。目前项目塔楼已完成了工程建设，开发企业采取了分段验收的方式，先对塔楼房屋于2018年6月6日完成了竣工验收，并于6月14日取得了《竣工验收备案证》。按照建筑管理有关规定，该部分房屋已经具备了交房的条件。但是你们所购的房屋是由酒店统一经营，酒店达到经营条件后，由酒店统一接房，目前酒店建设已基本完成，我们也正在帮助协调对酒店进行消防验收，力争酒店尽早正式开业。三、关于大修基金未交专户管理的问题。根据与开发企业了解，小业主所购的房屋确实由开发企业代收了房屋大修基金，其中大部分已交入大修基金专户，尚有48万多未交入专户，开发企业也承诺在办理房屋产权证时交齐所欠大修基金。 2019年6月19日，项目的购房业主委托律师向蓥晟公司发函要求向业主支付2019年7月31日前违约金并移交符合酒店运营的房屋。 2019年7月25日，汉庭公司与田大宽、李仕容就上述20-18号房屋签订《房屋租赁合同》约定，田大宽、李仕容将该房屋出租给该公司15年（2019年9月1日起至2034年8月30日止），第1-5年租金为建筑面积80元/月/平方米，田大宽、李仕容应于2019年9月1日将该房屋以适租状态移交给该公司，该公司应在本合同签订后15日内将首次（2019年9月1日至2019年9月30日期间）租金支付给田大宽、李仕容。2019年7月26日，汉庭公司向田大宽、李仕容转账支付租金5084.8元。 2019年8月30日，蓥晟公司向田大宽、李仕容发出《告知函》，通知田大宽、李仕容称：项目于2018年6月竣工备案，精装修工程消防验收于2019年7月8日验收完成，合同约定的家具、家电现在也已经配齐，物业条件达到了酒店经营需要。2019年8月10日，美居（汉庭漫心）酒店已经开始正式经营，部分业主自行委托的新酒店管理公司也已经在做开业的筹备工作。应多数业主要求，蓥晟公司决定在2019年8月31日至9月5日集中组织房屋交接工作，现告知如下：1.关于领取《新建商品房使用说明书》、《新建商品房质量保证书》《不动产权证书》等事宜，按原通知不变，如未领取请尽快领取；2.关于房屋交接事宜，（1）尚未解除《确认书》的业主，按原《确认书》执行；（2）已解除《确认书》，并与美居（汉庭漫心）酒店签约的业主，钥匙仍由酒店方持有，蓥晟公司并未收回，酒店方已代为验房、接房，故已实际交付所购商品房；（3）已经解除《确认书》，并与新酒店签约的业主，请尽快与签约的酒店方一同前往蓥晟公司进行验房，并接收所购商品房。3.关于收益款（租金）或违约金，以合同约定及法律规定为依据，截至2019年9月5日（原则上不可出现重复租金收益），蓥晟公司将在10月20日前与业主另行签订欠款协议，并在裙楼销售过程中支付完毕。同日，蓥晟公司向“广大业主”作出的《交接房通知》，告知购房业主在2019年8月31日至9月5日集中组织房屋交接工作，通知的其余内容与发给田大宽、李仕容的《告知函》的告知事项一致。 一审另查明，2019年1月23日，蓥晟公司与汉庭公司签署的《酒店楼层总水表移交清单》、《酒店楼层总电表移交清单》、《16F楼层冷、热水及电表移交清单》载明蓥晟公司向汉庭酒店移交了重庆市渝中区各层房屋的总水表、电表及第26层1号至27号房屋的冷、热水及电表。蓥晟公司向汉庭公司按月发出2019年1月22日起至2020年2月期间每月的水电费缴款通知书，并向汉庭公司开具了按月缴纳水电费的增值税发票。 一审认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，被告蓥晟公司与原告田大宽、李仕容签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。对于双方的争议问题，一审评析如下： 关于被告实际移交房屋的时间问题。前述合同约定，原告所购房屋为经建设工程竣工验收备案登记且经装修的装修房。结合原告与被告所签《确认书》和被告与汉庭公司所签《房屋租赁合同》的约定，可以认定，原告与被告约定的装修房应为符合被告汉庭公司所签租赁合同约定“交付的房屋应能作为酒店正常经营使用，保证具备正常的使用功能同时取得营业前消防安全检查合格证并达到开业状态”的经装修的房屋。被告于2019年8月30日给原告的《告知函》也证明，原告所购房屋在2018年6月完成建设工程竣工验收备案登记，在2019年7月8日才完成精装修工程消防验收，被告在2019年8月30日才通知原告办理集中接房手续。又结合原告与汉庭公司在2019年7月25日签订的《房屋租赁合同》的约定和原告从汉庭公司收取第一个月租金为2019年9月的租金取得收益，应当认定被告于2019年8月31日才向原告完成了合同约定条件的移交房屋的义务。被告举示的证据不能充分证明其在2018年12月或2019年1月23日移交水电表时向汉庭公司移交了符合原告与被告约定标准的装修房屋，其辩称已在2018年12月完成房屋移交，不应承担之后的逾期交房违约责任与事实不符，一审不予采纳。 关于逾期交房违约金和租金收益及租金收益的利息问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，被告在2019年8月31日才完成向原告移交房屋的义务，其在2017年12月31日至2019年8月30日期间逾期交房的事实成立，应向原告承担该期间的逾期交房违约责任。原告主张的租金收益亦是被告违约逾期交房给其造成的损失，根据被告与汉庭公司所签《房屋租赁合同》约定的租金标准，在被告如约交付房屋时，原告可获得的租金收益高于按《重庆市商品房买卖合同》约定计算的逾期交房违约金。对此，被告的答辩意见亦表明，其认可对逾期交房期间给原告造成的损失按租金标准计算和支付。故本院认为，依据上述事实和法律规定，案涉逾期交房违约金应予调整至按建筑面积80元/平方米/月为适当。按此计算，被告在2017年12月31日至2019年8月30日期间，应当向原告支付的逾期交房违约金为80元/平方米/月×63.56平方米×20个月=101696元，已经支付了19264元，还应支付82432元。原告的诉讼请求与此相符合的部分，一审予以支持，其余部分，一审不予支持。关于原告要求被告支付租金收益的利息问题，对违约金标准予以调整后已能弥补原告损失，原告要求支付租金收益的利息依据不足，一审不予支持。 被告辩称原告在2019年7月16日才付清房款，在付清房款前，被告可拒绝移交房屋，故该时间前，被告不应承担逾期交房违约责任。因原告与被告在其商品房买卖合同中对被告逾期交房和原告逾期付款分别约定了相应的违约责任，合同并未约定在原告未全部付清房款情况下，被告有权拒绝移交房屋，被告的此项抗辩意见不成立，一审不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告重庆蓥晟投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告田大宽、李仕容支付82432元；二、驳回原告田大宽、李仕容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1449元，由原告田大宽、李仕容负担565元，被告重庆蓥晟投资有限公司负担884元。 二审查明的事实与一审相同。本院予以确认。 本院认为，在上诉人与被上诉人所签订的《重庆市商品房买卖合同》及其《合同补充协议》中明确约定，涉案房屋总成交金额1054896，被上诉人于签约当日支付首付款534896元，余款520000元由银行提供按揭贷款支付；上诉人应当在2017年12月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付被上诉人使用。而上诉人在2019年8月30日才通知被上诉人办理接房手续。因此，上诉人理应承担逾期交房违约责任。至于上诉人认为，因被上诉人本人信用原因，导致520000元未通过银行贷款，其不应承担违约责任的理由，未向法院举示证据予以证明。对其上诉请求，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2898元，由重庆蓥晟投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 蒋 科 审判员 肖 琴 审判员 黎 明 二〇二一年四月三十日 书记员 李彦莹