四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0402民初1032号 原告：四川合纵物业服务有限公司，住所：攀枝花市东区大河北路六村1-7号，统一社会信用代码：91510402797880198J。 法定代表人：舒星原，总经理。 委托诉讼代理人：安晓华，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号：××。 委托诉讼代理人：陈国胜，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号：××。 被告：彭国华，男，1974年4月9日生，汉族，自由职业，住四川省攀枝花市东区。 原告四川合纵物业服务有限公司与被告彭国华物业服务合同纠纷一案，本院2021年3月18日立案受理后，于2021年3月29日由审判员黄和依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川合纵物业服务有限公司的委托诉讼代理人安晓华、被告彭国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川合纵物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2014年1月16日至2020年7月15日的物业管理费5,092元及生活垃圾清运费468元；二、判令被告支付违约金1,668元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：四川合纵物业服务有限公司系阳光馨园小区业主大会依法选聘的物业，与被告所在小区的业委会签订《阳光馨园小区物业服务合同》，为攀枝花市东区瓜子坪阳光馨园小区提供物业管理。被告未按约定向原告缴纳从2014年1月16日起至2020年7月15日止的物业管理费5,092元、生活垃圾清运费468元。原告多次催交未果，遂诉至法院。 被告彭国华辩称，对于原告起诉的拖欠物业费、垃圾清运费的事实及金额认可。在2014年因物业公司的不作为造成一楼浸水，对自己家庭财产造成损失；物业公司没有对小区尽到管理巡视职责，有人爬我家窗户偷窥，我向物业公司反映，物业公司不作为。原告应该起诉三年内我拖欠的物业费和垃圾费，超过三年的已经过了诉讼时效。 原告四川合纵物业服务有限公司为证明其提出的诉讼请求所依据的事实成立，于本院指定的举证期限内向本院提交并于庭审中出示了以下证据： 第一组：公司的营业执照及变更登记申请表，拟证明原告的主体适格，原告的名称进行了变更；第二组：物业服务合同及续签的物业服务合同，拟证明原告是与小区业主委员会签订的物业服务合同，对小区的服务内容及价格进行了约定，对全体业主具有约束力；第三组：房屋信息摘要，拟证明被告是该住房的业主及物业费的计算方式；第四组：催收通知书及粘贴的照片，拟证明原告向被告催收物业费及垃圾清运费的事实；第五组：查验协议一份，拟证明在合纵物业公司入驻阳光馨园小区前小区就存在门禁、防护门损坏的事实。 经庭审质证，被告彭国华对第三组房租信息摘要的真实性予以认可，承认该住房是自己单独所有；对第一组、第二组证据表示自己看不懂；对第四组证据催收通知书及照片，表示自己从未见过，物业公司向其打过电话，自己没接；对第五组证据被告表示不清楚。原告提供的五组证据相互关联、互成锁链，能够证明被告欠付物业费及垃圾清运费的事实，故本院予以采信。 被告彭国华为证明其提出的辩驳理由成立，于本院指定的举证期限内并于庭审中出示了： 第一组：手机照片，拟证明被告家楼栋的水沟发生浸水后，物业公司没有处理的事实；第二组：报警记录一份，拟证明发生偷窥事件后，因物业公司不作为，被告自己将偷窥者抓到后向派出所报警的事实；第三组：2021年3月拍摄的一组照片，拟证明小区的墙上有广告，卫生没有打扫干净，未配备防火设施。 经庭审质证，原告对被告出示的第一组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为发生浸水事件是下暴雨所致，这不在物业公司的控制范畴，而且浸水事件只发生过一次；对第二组证据的真实性、合法性认可，关联性不予认可，对于偷窥的公民，物业公司没有执法权，只能通过报警的方式处理，而且派出所也对偷窥者进行了批评教育；对第三组证据，原告认为证据的真实性无法确定，合纵物业是2014年1月进驻小区，在进驻前小区就存在很多问题，物业公司正在逐步对存在的问题进行修复改善。 对被告出示的证据，与本案无关联性，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2014年1月11日，阳光馨园小区业主大会（甲方）与攀枝花市合纵物业管理公司（乙方）签订《阳光馨园小区物业服务合同》，双方约定：甲方选聘乙方为阳光馨园小区提供物业管理服务事宜，合同期限五年，自2014年1月16日起至2019年1月15日止；物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层电梯住宅：0.66元/月·平方米（全包干，即此费用包括了小区全部公共用水用电和电梯维保年检费用（包括电梯年检费、支付电梯维保公司费用、电梯小修损坏修理所需配件和工时等费用），业主除缴纳6元/月的垃圾清运费外，物业服务方面不再缴纳其他费用）；物业服务费用由乙方按月或按季或半年向业主收取，或者按双方约定的时间、地点有业主向乙方缴纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方采取上门下发催收各种欠费通知单30日后，仍不主动积极交纳的，除应补足物业费外另按照每延迟一天支付物业服务费千分之五的滞纳金。合同中双方还就各自的权利义务、服务内容和质量、物业的经营与管理、违约责任等进行了明确约定。合同期限五年，合同签订后，原告入住阳光馨园小区为该小区提供物业服务。2016年2月26日攀枝花市合纵物业管理有限公司企业名称变更为四川合纵物业服务有限公司。2018年12月11日，《阳光馨园小区物业服务合同》到期后，阳光馨园小区业主大会（甲方）与四川合纵物业服务有限公司（乙方）对该合同进行了续签，有效期自2019年1月16日起至2024年1月15日止。 2014年12月30日、2015年12月30日、2016年12月30日、2017年12月30日、2018年12月30日、2019年12月30日、2020年8月30日，原告将催费通知单张贴于四川省攀枝花市东区××路××号××幢××单元××号，2020年8月30日通知书载明：“根据《四川省物业管理条例》、《阳光馨园物业服务协议》、《业主临时管理规约》之规定，您所欠物业管理费如下：业主姓名：彭国华，房号：9-1-1-4，欠付时间段：2014年1月16日至2020年7月15日，1、物业管理费0.66元／平方米×89.83平方米×78个月，合计4624元；2、生活垃圾清运处置费6元／月×78个月，合计468元。”。其后，原告诉至法院。 阳光馨园小区业主委员会于2016年12月16日成立，其备案资料已交攀枝花市东区人民政府瓜子坪街道办事处予以备案。彭国华系四川省攀枝花市东区××路××号××幢××单元××号住房的所有权人，该房位于阳光馨园小区，其房屋建筑面积为89.83平方米，按每月每平方米0.66元计算，每月应缴纳物业管理费59.29元。被告2014年1月16日至2020年7月15日共计78个月的物业管理费4624元未缴纳。 攀枝花市物价局于2007年4月29日下发关于调整市区（东区、西区、仁和区）城市生活垃圾处理费标准的通知（攀价费【2007】115号），规定生活垃圾：居民住户（含暂住户）：6元/户/月。被告未向原告缴纳2014年1月16日至2020年7月15日的生活垃圾清运处置费468元。 另，依据《阳光馨园小区物业承接查验协议》第五条载明，在2014年1月攀枝花市合纵物业管理公司承接阳光馨园小区时，小区的电梯、消防设施、公共区域照明灯、小区单元门禁系统、排水系统均存在损坏情况；协议第六条规定，对以上存在的问题，所有责任属于合纵物业入驻前小区存在的问题，合纵物业不应该为此承担责任。 上述事实有当事人当庭出示的企业登记情况、阳光馨园小区物业服务合同、阳光馨园小区物业服务合同（续签）、房屋信息摘要、催费通知单、阳光馨园小区物业承接查验协议及当庭陈述等在案佐证。 本院认为，阳光馨园小区业主委员会与依法选聘的四川合纵物业服务有限公司所签订《阳光馨园小区物业服务合同》及阳光馨园小区物业服务合同（续签），系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，该合同合法有效并对业主具有约束力。原告按约为阳光馨园小区提供了物业管理服务，被告作为该小区物业使用人，实际享受了原告为其提供的物业服务，理应按约向原告支付相应的物业管理费用。被告经原告书面催交后仍未在催告的合理期限内缴纳，有违诚实信用原则，被告应支付原告2014年1月16日至2020年7月15日的物业管理费4,624元及生活垃圾清运处置费468元，对原告的诉讼请求本院部分予以支持。对原告主张的滞纳金1,668元，因被告未按约定支付物业管理费和垃圾清运费，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，但《阳光馨园小区物业服务合同》中约定的按照每延迟一天支付物业服务费千分之五的计算滞纳金其标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原告主张的违约金酌情调整为按应交总金额的百分之十交纳，超出部分，不予支持。被告彭国华辩称物业公司不作为，但其未提供充分证据予以证明；部分物业费的收取已过诉讼时效的问题，原告已提供催收通知单予以证明，被告的抗辩理由不成立；对被告提出的小区内有广告、门禁损坏的情况，《阳光馨园小区物业承接检查协议》第六条已载明，物业公司不应对此承担责任。被告的以上抗辩，于法无据，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、彭国华于本判决生效后三日内一次性支付四川合纵物业服务有限公司2014年1月16日至2020年7月15日的物业服务费4,624元及垃圾清运费468元、滞纳金509元，合计5,601元； 二、驳回四川合纵物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由彭国华承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 员  黄 和 二〇二一年四月十五日 法官助理  沙文才 书 记 员  倪为民