江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0903民初718号原告：伏大春，男，1971年1月30日生，汉族，居民,住盐城市区。原告：吴金萍，女，1971年11月23日生，汉族，居民,住盐城市区。两原告共同委托诉讼代理人：邵莉莉，江苏信直诚律师事务所律师。被告：孙兰凤，女，1958年8月14日生，汉族，居民，现住盐城市区。委托诉讼代理人：张兆芳，北京市京师（南京）律师事务所律师。原告伏大春、吴金萍与被告孙兰凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伏大春及其与吴金萍的共同委托诉讼代理人邵莉莉，被告孙兰凤及其委托诉讼代理人张兆芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伏大春、吴金萍向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《售房协议书》无效，2、被告返还两原告房屋拆迁利益21.8381万元；3、如两原告以上请求不能得到支持，则请求法院对被告尚未支付的剩余房款4万元一并处理，并由被告向两原告支付；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年10月13日，我们与被告签订了一份《售房协议书》，约定我们将位于盐城市亭湖区农民公寓1号楼105室住房和车库（以下简称案涉房产）出卖给被告，总价款为30万元等。后被告支付了26万元购房款，剩余4万元一直未付。2020年10月26日，案涉房产被征收并拆除，被告取得了案涉房屋拆迁补偿款。因该房产属于小产权房，未办理房产证，故双方签订的售房合同应为无效合同，两原告应取得案涉房产增值部分的30%即21.8381万元，现请求法院判如诉请。另如原告请求不能得到支持，请求法院对被告尚未支付的剩余房款4万元一并处理，并由被告向两原告支付。被告孙兰凤辩称：1、原、被告签订的《售房协议书》是双方真实意思表示，原告出售房屋时对该房屋享有处分的权利，所售房屋并非违章、违法建筑，不存在合同无效的情形，是合法有效的；2、原告要求返还拆迁款无事实与法律依据，涉案房产买卖时间发生在2012年10月，双方均已履行完毕，此后一直到拆迁近八年时间中，原告并未主张双方签订的合同无效，原告现提起诉讼违背诚实信用原则；3、两原告所述的剩余购房款4万元，在《《售房协议书》中已经明确约定为两原告履行办证义务的保证金，但两原告一直未能履行办证义务，故我方不同意支付。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的诉、辩称及提供的证据，本院认定如下事实：原告吴金萍系盐城市亭湖区先锋街道办事处民委员会（以下简称委会）村民，其与原告伏大春系夫妻关系，被告孙兰凤户籍地位于盐城市盐都区。2000年6月15日，委会（甲方）与吴金萍（乙方）签订“农民公寓套间房预售合同”（以下简称“农民公寓预售合同”）一份，载明“根据…经市规划局、国土局审核批准…为了解决分居户、住房拥挤户的实际困难，经甲乙双方协商达成如下合同：…计划内是指经审核符合安排的建房户、分居户，计划外是指除计划内之外的本村及社会需购房户…乙方凡一次性交清购房款的…并享受优先选择楼层的权利，为一号楼105＃…”等。2012年10月13日，两原告作为甲方（卖方）与被告孙兰凤作为乙方（买方）在城西文峰家政服务中心的见证下就案涉房产的买卖签订了《售房协议书》一份，载明“…一、甲方自愿将坐落在盐城市亭湖区农民公寓1号楼105室（建筑面积91.2平方米）和车库（建筑面积16.63平方米），房屋出卖给乙方。（注：该房产系农民公寓，暂时还没有房产证等相关证件，乙方务必确认该房产现状）。二、双方议定上述单元总售价为人民币大写叁拾万元整。三、付款方式：1、乙方在签订本合同时，先支付定金叁万元整；2、待交钥匙时，乙方再付贰拾叁万元整；3、剩余肆万元作为办理房屋相关证件的保证金，等相关证件全部办完后，乙方再退还肆万元…七、如遇国家拆迁，收益款有乙方所有”等。在合同下方还备注了“农民公寓套间预售合同和购房收据四张原件已交于乙方保存”。被告于当天向伏大春支付购房定金3万元。同年10月24日，两原告与被告又重新签订了《售房协议书》一份，协议内容同前份协议书，并仍由城西文峰家政服务中心见证，委会在合同末尾处签章，并备注了“吴金萍、伏大春系我村农民公寓住户”等。当日，两原告向党委及村委会提交报告，称其已将涉案房产出售给被告，但目前房产尚未办证，恳请村领导将来在办证时给予方便等。后被告当即占有、使用案涉房屋。2012年11月1日和5日，被告又向两原告合计支付购房款23万元，余款4万元一直未付。2020年8月24日，委会作为拆迁人（甲方）与被告孙兰凤作为被拆迁人（乙方）签订《盐城市房屋拆迁协议书（产权调换）》一份，载明“甲方因新洋港北侧棚改地块～东河段工程建设需要，经…批准实施拆迁，乙方房屋在拆迁范围内…现就拆迁补偿有关事项订立如下协议：…乙方房屋坐落于农民公寓…甲方应补偿乙方各项费用合计1088879元，…乙方自愿选择的补偿安置方式为产权调换，…甲方将坐落于城西北安置房地块的房屋与乙方进行产权调换…”等。现两原告认为案涉房产为小产权房，双方签订的《售房协议书》无效，并诉至本院。诉讼中，两原告将要求被告返回拆迁利益50万元的请求变更为21.8381万元。另查明：1、案涉房产至拆迁时尚未办理相关产权登记手续；2、庭后，原告提供了委会于2021年3月15日出具证明一份，载明：“位于我村境内农民公寓因多种原因一直未办理相关房屋产权证”，被告提供了位于市区东河佳苑2幢20、403室产权登记复印件，原告又提供了市区东河佳苑2幢20、403室《商品房买卖合同》复印件。经质证，原告认为东河佳苑2幢20、403室并非系农民公寓，农民公寓由委会开发，东河佳苑由盐城市金业房地产发展有限公司开发，东河佳苑房屋的产权证与本案无关联性；被告认为委会证明不能达到免除原告合同义务的证明力，如因第三方原因致案涉房产不能办理产权证，原告应向第三方追责。东河佳苑《商品房买卖合同》中的2幢20、403室亦不能达到原告的证明目的，如原告明知案涉房产不能办理产权证则应承担缔约过失责任等；3、就农民公寓的相关情况，本院向委会李春良（音）书记进行了了解，并制作了电话记录，李春良称，农民公寓是根据当时政策建设的，土地是集体的，主要是当时村里没有缴土地出让金，土地没有分割，因此没有房产证，但在拆迁时都是按合法面积进行确定的等。经质证，原告无异议，被告则不予认可，认为未缴土地出让金不是被告的原因，原告不能向被告进行追偿等。经审查，委会出具的证明及本院对李春良所作的电话记录，能够反映案件的基本事实，与本案具有一定的关联性，可作为本案定案的依据之一；东河佳苑2幢20、403室登记证书及该房屋的《商品房买卖合同》，与本案所涉的农民公寓不是同一开发建设单位，亦不能反映原农民公寓已有部分住户办理了产权登记的事实存在，故均与本案无关。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案中，原、被告签订的两份《售房协议书》的内容基本一致，均系当事人真实意思表示，合同主要权利义务亦已按约履行多年。《售房协议书》上所涉房产的农民公寓土地性质在当时虽属集体所有，被告亦非系该农民公寓原住户，但委会在建设农民公寓时是允许计划外的“本村及社会需购房户”进行购买的，并对原、被告签订《售房协议书》亦是知晓或认可的，且案涉房产现已被征用拆迁，并由委会按合法建筑对被告进行补偿或产权调换，故原、被告签订的《售房协议书》应作有效认定。协议签订后，两原告按约将案涉房产及相关材料交付给被告，被告亦按约向两原告支付了已至履行期限的购房款，并实际占有、使用多年至拆迁，同时已按合法建筑取得经济补偿或产权调换。故两原告认为其与被告签订的《售房协议书》应确认无效，被告应返还拆迁利益21.8381万元的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。关于两原告要求被告支付剩余购房款4万元的主张，1、从《售房协议书》的约定来看，案涉房产总售价为30万元，其中4万元虽约定为两原告办理房屋产权的保证金，在产权证办完后由被告向两原告支付，但并不能据此否定该4万元为案涉房产总售价的一部分，故该4万元应为房价款，只是按双方约定被告支付该4万元的期限应在两原告办完产权证之时；2、双方签订的《售房协议书》上已明确备注“该房产系农民公寓，暂时还没有房产证等相关证件，乙方务必确认该房产现状”，可以说明被告在购房时已明知案涉房产系农民公寓且没有产权证的事实并予以确认，故被告对没有产权证的农民公寓是愿意按现状接受的；3、委会建设的农民公寓各户能否办理产权证取决于农民公寓所占用的土地能否进行分割。据李春良书记的介绍，农民公寓土地当时属于集体所有，因委会当时未支付土地出让金而未进行分割。故农民公寓各住户在拆迁前能否办理产权登记，并非取决于各住户的主观愿望。另两原告亦曾向领导出具书面报告，称案涉房产已出售给被告，请求村领导在办证时给予方便等，可以说明两原告在办证条件具备时是愿意协助被告办理相关权证手续的。综上，案涉房产已被征用拆迁，办理产权证已无必要亦已事实上不能，且两原告主观上并无过错，被告亦已按合法建筑取得了经济补偿或产权调换，故被告应自案涉房产办理产权证事实不能时将作为办理产权证保证金的购房款4万元支付给两原告。两原告要求被告支付购房款4万元的请求，符合法律规定，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国民法典》第一百七十六条之规定，判决如下：一、被告孙兰凤向原告伏大春、吴金萍支付购房款4万元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告伏大春、吴金萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，减半收取4400元，由原告伏大春、吴金萍负担4000元，被告孙兰凤负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 张登太二〇二一年四月十九日法官助理 张 玉书 记 员 葛 栋附录法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。二、《中华人民共和国民法典》第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。