广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初2208号原告：中山浩和置业有限公司，住所地中山市火炬开发区丰盛路18号浩和办公楼二楼A区，统一社会信用代码914××××××××083160D。法定代表人：管叔阳，总经理。委托诉讼代理人：梁舒婷，广东刘志均律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱土珍，广东刘志均律师事务所实习律师。被告：邹小兰，女，1990年3月10日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县××××××××××××××，公民身份号码360××××××××××××426。委托诉讼代理人：王小龙，广东晟晨律师事务所律师。原告中山浩和置业有限公司（以下简称为浩和公司）诉被告邹小兰商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告浩和公司的委托诉讼代理人梁舒婷，被告邹小兰及其委托诉讼代理人王小龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告浩和公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2020年4月19日签订的中山市火炬开发区××××××××××××××的中山市商品房买卖合同（合同编号：202004190156）；2.被告立即配合原告办理上述商品房买卖合同的登记备案注销手续，并由被告承担注销手续的费用；3.被告按房价总额（1478983元）的2%向原告支付解除合同的违约金29579.66元（由原告于被告已付的购房款448983元中扣除）；4.被告向原告支付逾期办理登记备案注销手续的违约金（以房价款总额1478983元为基数，自2020年11月×日起，按每日0.5‰计算到实际办妥注销手续之日止，暂计至2020年12月31日为42151.02元，由原告于被告已付的购房款448983元中扣除）；5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年4月19日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同（合同编号为：202004190156）及合同补充协议，约定：被告购买原告开发的位于中山市火炬开发区××××××××××××××，商品房总价款为1478983元，被告应于2020年4月19日向原告支付购房款448983元，余款1030000元通过银行按揭贷款方式于2020年5月19日前向原告支付；合同第七条第2点约定，逾期超过180日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的2%向原告支付违约金。另，合同补充协议第五条及第六条约定，被告应在收到原告付款通知书之日起15日内一次性付清房价余款，逾期则视为违约，原告可以解除购房合同，被告应向原告支付违约金、协助原告解除合同及注销备案手续等。签订合同后，被告向原告支付了首期购房款448983元，原告办理了上述商品房的销售登记备案手续。但被告因自身原因，未获得按揭银行批准贷款，原告于2020年9月8日委托律师向被告发函，要求被告补交购房余款1030000元。截至起诉之日，经原告多次催告，被告仍未支付。被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告邹小兰答辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。1.被告在签订涉案合同之前已经明确告知原告被告的真实抵押贷款情况，且不存在任何征信问题，原告的销售人员多次明确的告知被告，被告可以首付3成，然后贷款。基于此，被告支付了20000元定金，然后凑齐首付款将首付款40余万元也依约支付给了原告。但原告指定的银行，而且是原告通过各种名目收取被告的法律服务、按揭服务费的情况下，却告知原告不能做到首付3成，需要提高首付比例4成。但去年全球流行的疫情，导致被告当时经济支付有困难，没有选择4成首付的支付方式。被告不存在违约，是原告销售多次误导明确告知可以做成3成，被告也多次前往原告处协助办理，被告也提交了机票订票信息。被告没有违约动机，是真实的实际的购房者。被告贷款的银行也是原告指定的，被告不同意解除合同，也不同意支付违约金。对于被告的答辩意见，原告回应称，被告称原告指定银行，是经被告同意才签订相关手续，如被告当时不同意，可以提出，但被告没提出异议。是否能按首套房支付3成进行贷款，最终应以银行批复为准。在被告没有获得第一次贷款成功后，原告提出被告支付4成首付再贷款，被告没有同意该方案，后续也没有与原告落实相关事宜，才导致本案诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并提交证据原件由法院审查，对经核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据浩和公司与邹小兰提交的证据，本院查明事实如下：1.2019年12月21日，浩和公司与邹小兰签订海伦堡·千江阅商品房认购书，约定邹小兰以1478983元总价向浩和公司购买位于中山市火炬开发区×××××××××××××××××××1305住宅；定金20000元须在签署本认购书时付清，首期款428983元须于2019年12月29日或之前付清及签署商品房买卖合同，剩余楼款1030000元须于2020年2月27日前办妥银行按揭申请手续；如邹小兰选择银行按揭付款方式，则若银行批准之贷款不足除首期楼款之外的其余购房款时，邹小兰须在收到银行通知之日起七天内将上述不足部分的款项缴交给浩和公司，再办理抵押贷款手续；若银行未能批准邹小兰之贷款申请，则邹小兰须在收到银行或甲方通知书之日起计七天内选择浩和公司提供的其他付款方式（包括一次性付款在内）付清楼款；签合同时缴交费用签约律师费1300元，双方一致商定委托邦仁律师事务所代为办理该物业的商品房买卖合同、购房借款合同等法律文件的签署、鉴证、抵押登记等一切手续，律师服务费由邹小兰承担。认购书还约定其他条款。2.2020年4月19日，邹小兰与浩和公司签订中山市商品房买卖合同，约定邹小兰以1478983元向浩和公司购买涉案商品房，邹小兰选择银行按揭付款方式付款，应于2020年4月19日前支付首期房价款448983元，占全部房价款的30.36%，余款1030000元于2020年5月19日前申请贷款支付；合同第七条第2款第（2）项约定逾期付款超过180天后，浩和公司有权解除合同，邹小兰按累计应付款的2%向浩和公司支付违约金。合同补充协议第五条约定，邹小兰在办理银行按揭程序中，若出现如下情形之一，邹小兰应在收到浩和公司付款通知书之日起15日内一次性付清房价款余款，逾期则视为邹小兰违约，邹小兰应依据商品房买卖合同第七条及本补充协议第五条相关约定向浩和公司承担违约责任：……（3）按揭申请未获银行批准；（4）按揭贷款未获银行全额批准；……；第六条第（一）款第2项约定浩和公司解除本商品房买卖合同，解除商品房买卖合同的效力自浩和公司向邮递单位交寄解约通知之日起生效，邹小兰应自收到浩和公司解约通知之日起30日内履行支付房价款总额2%的违约金，并协同浩和公司办理解除商品房买卖合同及注销备案的手续（若邹小兰以按揭方式付款的还应办理注销商品房抵押的手续），并承担相关费用，邹小兰逾期未办理上述手续的，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向浩和公司支付违约金。第十七条第4款约定，邹小兰与浩和公司相互送达与商品房买卖合同及本补充协议有关的函件，除当面签收的情形外，均应以书面形式挂号邮寄或者特快专递送达；除商品房买卖合同及本补充协议约定的特殊情形外，一方寄出函件之日起（以邮递单位收寄日期为准）的第7日视为该函件已送达对方且生效；送达地址以商品房买卖合同记载的通信地址为准，一方若变更通信地址应及时书面通知另一方，否则应自行承担由此引起的无法通知、迟延通知的后果。第十七条第5款第（4）项约定，买卖双方一致同意，商品房买卖合同及本补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等总额以不超过房价款总款2%为限，商品房买卖合同及本补充协议因各种原因解除的，买卖双方除按照合同约定向对方支付违约金或补偿金外，无须再向对方支付该商品房的使用费或已付房款利息。第十七条第6款约定，浩和公司或邹小兰按本合同及补充协议的约定行使解除权时，自守约方解约通知送达违约方之日，本合同及补充协议解除。合同及合同补充协议还约定其他条款。3.2020年4月19日，邹小兰向广东邦仁律师事务所支付了1300元法律服务费。2020年4月21日，浩和公司向邹小兰开具收款收据1张，载明收到涉案商品房定金20000元及首期款428983元。涉案商品房于2020年5月8日办理了不动产预告登记手续。4.邹小兰提交高铁及飞机的订单信息，拟证在2019年12月2日、12月13日、12月15日、12月19日、12月27日、12月30日期间，2020年4月18日、5月16日期间，邹小兰为涉案交易多次往返南昌中山，没有恶意违约的动机。5.浩和公司提交催办按揭手续通知函，拟证其曾于2020年5月11日催促邹小兰办理按揭贷款手续，称因其尚未提交齐全办理贷款按揭所需的相关资料，致使至今尚未获得银行批准借款，提醒其按银行要求提供符合条件的资料办理剩余房款的按揭手续，或按合同第六条约定与浩和公司商定付款方式，否则将依合同第七条及补充协议的第六条约定处理。邹小兰确认该函件的真实性，质证阶段邹小兰主张没有收到该函件。后法庭调查阶段，邹小兰确认有收到该通知函。6.2020年9月8日，浩和公司委托广东刘志均律师事务所向邹小兰寄发律师函敦促邹小兰缴纳购房余款，载明截止至2020年9月8日，邹小兰仅支付首期购房款448983元，但因邹小兰个人征信问题按揭申请未获银行批准，邹小兰也未向浩和公司支付购房余款1030000元。要求邹小兰在收到律师函之日起5日内与浩和公司联系，并向浩和公司补交购房款1030000元，否则浩和公司将按约定解除合同，还将通过诉讼程序要求邹小兰支付违约金及相应利息。该邮件的邮寄地址为邹小兰合同记载的通信地址，电话为合同记载的联系电话，显示于2020年9月10日由收件人取走邮件。邹小兰主张没有收到该律师函，且认为该律师函陈述并非事实，邹小兰一直没有征信问题，且征信情况也多次告知原告，原告均明确告知被告其可以按3成首付申请贷款，原告是基于此才与被告达成房屋买卖交易。7.2020年9月30日，浩和公司委托广东刘志均律师事务所向邹小兰寄发律师函，通知邹小兰由于其个人原因，申请的贷款未获银行批准，其未在收到付款通知书之日起15日内一次性付清房价款余额，逾期视为邹小兰违约，浩和公司现解除双方签订的中山市商品房买卖合同（*202004190156），邹小兰应向浩和公司支付房价款总额2%的违约金并在收到该函件之日起30日内协助办理注销备案手续，并承担相关费用。如果邹小兰逾期协助办理，应自逾期之日起每日以房价总款的0.5‰向浩和公司支付违约金。该邮件的邮寄地址为邹小兰合同记载的通信地址，电话为合同记载的联系电话，显示于2020年10月6日由收件人取走邮件。邹小兰确认该律师函的真实性，但认为不能证明其违约。法庭调查阶段，邹小兰否认有收到该律师函。8.邹小兰主张曾于2020年5月16日在原告处向贷款银行工作人员转让300元用于支付按揭服务费用。浩和公司确认支付的真实性，不确认关联性，认为该付款记录无法确定支付对象及用途。9.办理涉案商品房按揭贷款申请的经过，浩和公司陈述称，按揭贷款手续由邦仁律师事务所具体操办。浩和公司是后来得知邹小兰不具备按3成首付进行贷款的资格，浩和公司曾向邦仁律师事务所及邹小兰提出，支付4成首付款再办按揭贷款手续，但邹小兰不同意。邹小兰第一次因不符合首套房贷条件没有通过银行按揭批准，浩和公司有向其发送催办按揭首付通知函，让其支付4成首付再办按揭手续，邹小兰不同意后，直至2020年9月8日，浩和公司再向邹小兰发出律师函要求其补缴购房余款1030000元，邹小兰未在浩和公司指定日期联系浩和公司也未补缴剩余房款。浩和公司最后于2020年9月30日向邹小兰发出解除合同的律师函。对于上述按揭贷款经过，邹小兰不予确认。邹小兰主张在2019年11月左右，其看中涉案商品房并交了20000元购房意向金，当时已告知自己的情况，售楼顾问明确告知其可以购房，于是邹小兰回本地凑集首付款。2020年初，因为疫情原因，邹小兰前往浩和公司处交了首付，按浩和公司要求的时间内办理银行按揭手续。第一次办被告知不通过，过来几个月到了2020年5月左右，更换了另一家银行办理申请按揭贷款手续，当时邹小兰又把自身情况重新告知新的置业顾问，被答复可以办理，故邹小兰又从江西到中山。到2020年7月，置业顾问回复称贷款批不下来，要再交1成首付，但因疫情原因，邹小兰的资金链断裂，拿不出钱，所以当时没有同意。后又想了一办法，称将江西房屋名下的抵押贷款还清，出具结清证明，就可以按揭涉案商品房。邹小兰咨询了当地银行称根本无法办理，而且当时也没有资金，所以一直拖到现在仍未处理。对于未能顺利办理按揭贷款的原因，邹小兰称是因为其江西房屋有抵押贷款，无法按首套房3成办理按揭贷款。当时已经将该实情告知置业顾问才交20000元购房定金及首付款。第2次办理按揭申请的时候也是在涉案小区办理，当时银行还收取了300元费用，置业顾问及银行工作人员均明确告知可以办理。浩和公司称，据开发商工作人员反映，当时邹小兰陈述说有一套房屋，但没有办理购买房屋的贷款，所以当时浩和公司回复如果第一套房没有办按揭，是可以按首套房办理3成首付的按揭贷款。对于邹小兰名下房屋存在抵押贷款的情况，浩和公司是在其第一次办理按揭贷款申请没有通过后才得知。对于邹小兰征信是否存在问题，浩和公司陈述称，因开具律师函时没有核实到真实情况，所以误写征信有问题，实际是不符合首套3成贷款的条件。10.庭审中，邹小兰确认在购买涉案房屋申请按揭贷款的时候没有向银行了解相关贷款政策，认为有律师代办，所以没有去了解过。邹小兰主张在得知贷款不获批准后，有联系浩和公司沟通是否能想办法按原付款计划执行，当时因为遇上疫情没法拿出钱。浩和公司确认在第一次按揭贷款申请不通过后，经双方协商有进行第二次按揭贷款申请，邹小兰也承认在第二次按揭贷款是有银行工作人员在现场，所以能否按3成首付办理按揭贷款浩和公司要以银行的回复为准，对于邹小兰最终没有获批银行按揭贷款，浩和公司没有责任。11.邹小兰明确愿意按4成首付支付比例继续申请按揭贷款，完成付款义务。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。浩和公司与邹小兰签订的商品房买卖合同及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方应恪守履行。本案的争议焦点为浩和公司要求解除涉案合同依据是否成立，双方过错责任的认定问题。邹小兰主张，其在购房之初已将个人真实抵押贷款情况告知浩和公司，且不存在征信问题，浩和公司明确回复邹小兰可办理首付3成按揭贷款。现邹小兰按约定向银行申请首付3成按揭贷款，因不符合首付3成按揭贷款申请条件而不获批贷，导致邹小兰无法按合同约定支付购房款，邹小兰不存在违约行为，不同意解除合同及支付违约金。本院认为，邹小兰作为购房者，在决定购房前，对于自身是否符合相关按揭贷款政策、是否具备首套房贷款资格、资金储备是否充足应付贷款不批或不足额批准的情况，均应尽谨慎核查义务。邹小兰没有在交易前了解相关贷款政策，后因自身条件不具备首套房贷款资格，无法申请3成首付、7成按揭的付款比例完成付款义务，又因资金储备不足导致无法及时支付剩余购房款，最终造成剩余购房款无法按约定期限支付的不利后果，邹小兰因没有履性前述谨慎义务，导致不能获得批贷而造成违约，应承担相应的违约责任。而同时，按邹小兰的陈述，其在决定购买涉案商品房前，已明确告知浩和公司名下房产及对应抵押贷款的情况，是在被告知可以获得3成首付7成贷款资格的情况下才决定购买涉案商品房。浩和公司称，其工作人员是在邹小兰陈述称已有一套房屋、但没有办理购买房屋的贷款后，才向邹小兰回复如果第一套房没有办理按揭贷款则可以按首套房办理3成首付的按揭贷款。浩和公司主张邹小兰没有告知其江西房屋名下存在抵押贷款的情况，其是在邹小兰第一次申请贷款不获批准后才知道该情况。本院认为，邹小兰作为购房者，最重要的合同义务是按时足额支付购房款，其进行每次交易沟通、履行每一步交易行为，目的都是为了顺利支付购房款。在邹小兰决定购房前特别是通过按揭贷款方式支付购房款的情况下，向开发商了解是否具备购房资格、贷款条件是其决定是否买房的重要因素。此时，邹小兰冒着不被批准贷款申请、影响履行付款义务的风险而对浩和公司故意隐瞒其名下已有房产抵押贷款的情形，无异于为其日后顺利支付购房款设置风险、障碍，邹小兰刻意隐瞒抵押贷款的可能性极低。而对于开发商而言，成功出售商品房收取购房款回笼资金是交易目的，浩和公司在明知邹小兰不符合3成首付款按揭贷款条件的情况下仍提供错误贷款方案误导邹小兰进行交易亦不合常理。因此，在双方均未提供证据证明在签订合同前有无披露房屋贷款信息的情况下，无法推定任一方存在过错。但浩和公司作为专业的房地产开发企业，在销售涉案商品房时有相应合作贷款银行，对银行的贷款条件、最新贷款信息应掌握的较为全面。特别在面对非中山市户籍的购房者认购商品房时，应提供全面、专业的导购服务。邹小兰作为非中山户籍的外地买家，不熟知中山市的房贷政策，浩和公司在获知邹小兰需要通过按揭贷款支付购房款且名下另有房屋的消息时，理应进一步询问房屋的相关情况如是否存在抵押贷款等，再向银行进一步核实贷款政策才向邹小兰作出合理的贷款建议。浩和公司未尽责了解情况即向邹小兰作出可以申请办理3成首付按揭贷款的回复，致使邹小兰认为自身具备3成首付按揭贷款的资格而进行购房交易，浩和公司的上述回复行为与产生涉案合同纠纷确有存在一定因果关系，浩和公司应承担相应的过错责任。综合上述分析，虽然合同均有明确约定若银行未能批准邹小兰的贷款申请或不能足额批准邹小兰的贷款申请，邹小兰均要选择浩和公司提供的其他付款方式（包括一次性付款在内）履行付款义务，但涉案合同的签订明显也与浩和公司向邹小兰作出可以申请3成首付按揭贷款的回复具有重大关联。浩和公司与邹小兰一致确认不获批贷的原因是邹小兰不符合3成首付按揭贷款条件，邹小兰不存在其他征信问题。故浩和公司向邹小兰提供不准确的贷款信息，导致邹小兰对自身的购买能力和贷款能力做出错误的评估和认知，超出其预见而签订涉案合同，致使合同现因购房款支付问题而无法继续履行的后果，浩和公司相应存在过错，将涉案合同的过错方直接归咎于邹小兰一方，显然有失公平。鉴于浩和公司、邹小兰在签订涉案合同过程中均未尽审慎义务，未能严格审查邹小兰的贷款条件并提出合理交易方案，双方均存在过错。根据双方庭审意见，浩和公司与邹小兰确已无法达成继续履行合同的合意，结合本案实际情况，浩和公司要求解除涉案合同并要求邹小兰配合办理商品房买卖合同登记备案注销手续，本院予以准许。对于合同解除造成的损失，浩和公司和邹小兰在签订合同时都有存在过错，双方应就其过错各自承担相应的责任，邹小兰无需向浩和公司支付解约违约金及逾期办理注销手续违约金。对于邹小兰因购买涉案房屋产生的往返交通、食宿费用、律师服务费，应由邹小兰自行承担。对于后续办理注销备案登记时所需支出的办理费用，应由浩和公司与邹小兰各自承担50%。涉案合同解除后，浩和公司应及时向邹小兰退还已付购房款448983元及相应孳息利益，对应利息应从邹小兰各款项支付之日开始计算至浩和公司实际退款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用时间效力的》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告中山浩和置业有限公司与被告邹小兰于2020年4月19日签订的中山市商品房买卖合同（合同编号202004190156）；二、被告邹小兰于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告中山浩和置业有限公司办理关于中山市火炬开发区××××××××××××××商品房买卖合同的登记备案注销手续，注销手续费用由原告中山浩和置业有限公司与被告邹小兰各承担50%（邹小兰负担部分可在应退购房款中予以扣除）；三、驳回原告中山浩和置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18756元，减半收取为9378元（该款原告已预付），由原告中山浩和置业有限公司负担4689元，由被告邹小兰负担4689元（该款被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇二一年四月十日书记员 梁敏霞王静