湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终744号上诉人（原审原告、反诉被告）：唐建秋，男，1954年7月22日出生，汉族，住祁阳县。委托诉讼代理人：蒋冬生，湖南博大律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王永发，男，1970年6月28日出生，汉族，住祁阳县，现住祁阳县。委托诉讼代理人：蒋小英，湖南济人律师事务所律师。上诉人唐建秋与上诉人王永发因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2020）湘1121民初3441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。唐建秋上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原判第一项，并依法改判。事实与理由：上诉人与被上诉人房屋买卖合同纠纷，永州市中级人民法院就上诉人唐建秋与龙腾大厦其他业主间的房屋买卖合同纠纷案件已做出了相应的生效判决，一审法院也援引了生效判决文书的部分内容。一审法院就本案的利息部分判决被上诉人自2016年7月21日至2018年11月19日按年利率1.63%支付上诉人利息，自2018年11月20日起至2019年6月14日按年利率3.25%支付上诉人利息，没有参照已经发生法律效力的同类案件的判决文书确定，违反了同案同判的原则。一审法院应判决被上诉人支付上诉人购房款本金，并自2016年7月21日至2018年11月19日按年利率2.4%支付利息，2018年11月20日起至2019年6月14日按年利率4.8%支付上诉人利息。王永发的答辩请求及理由与其上诉请求及理由一致。王永发上诉请求：1、撤销祁阳县人民法院(2020)湘1121民初3441号民事判决或予以改判：2016年7月21日至2019年7月14日上诉人不支付利息给被上诉人，2019年7月15日起至310000元还清时止按年利率1%向被上诉人唐建秋支付利息。2、上诉人自被上诉人开具与购房标的总金额相符的购房发票，办理完毕住房公积金贷款后向被上诉人支付剩余购房款。3、被上诉人应退还上诉人代交的水电开户和办证税、费32670元。4、被上诉人承担迟延办理不动产权证的违约责任，因此给上诉人造成的损失30003元由被上诉人承担。5、依法判决被告唐建秋欺诈行为成立。事实及理由：一审法院事实认定不清，判决严重不公。上诉人在履行与被上诉人的房屋买卖合同中没有任何违约行为，依据事实和法律不承担利息支付责任。原判由上诉人先交购房款再开发票，是违背双方的合同约定的!被上诉人须开具发票后，上诉人才能办理住房公积金贷款。上诉人与被上诉人约定的由上诉人承担的是办证契税与一切相关费用，而非唐建秋在起诉状中所说“办证时的契税及其他一切相关税费均由被告承担”，一审判决却直接认定“费”就是“税及费”。被上诉人欺骗了上诉人，合同中不止一处称自己所销售的房产是“商品房”，并且利用买房人对房产管理中的无知，在卖房人的“甲方”位置加盖公章及“唐建秋”私章，让买房者误以为是房产公司所销售的商品房，结果是二手房，二手房原本就没有水电开户费。唐建秋答辩称：一、关于房屋面积问题，双方在合同上有明确规定，以合同面积为准；二、关于税费承担的问题双方在合同中也有约定，该约定符合法律规定；三、上诉人拖欠购房尾款未付，又实际使用了所购买的房屋，占用了被上诉人的资金，上诉人依法应当承担资金占用费，一审判决根据责任确定了承担比例，一审判决是公平的；四、上诉人对所欠的房屋尾款及其他费用经过结算以后出具了欠条，双方当事人之间明确了债权债务关系，且上诉人在欠条上约定了欠款利息和偿还时间，上诉人未按约定履行还款义务，上诉人应当按约定承担偿还欠款本息的义务。其余答辩请求及理由与上诉请求及理由一致。唐建秋向原审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付购房款31万元，并自2016年7月21日起至所欠购房款全部清偿时止按年利率10%支付利息。2、本案的诉讼费用由被告承担。王永发向原审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告合同总价款按实际建筑面积127.93平方米、单价2931.04元计算为374968元收取，比合同总价减少50032元；2、判令反诉被告退还反诉原告代交水电开户和办证税、费34670元；3、判令反诉被告承担迟延办理不动产权证的违约责任，因此给反诉原告造成的损失30003元由反诉被告承担；4、判令反诉被告依法为原告开具以购房合同标的总金额相符的购房发票；5、因诉讼产生的所有费用均由反诉被告承担。一审法院认定事实如下：2016年7月21日，原告（甲方）唐建秋与被告王永发（乙方）签订《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》，合同约定乙方购买甲方金秋花园2期（龙腾大厦）1403号房，面积145平方米，单价每平方米2931.04元，总价款425000元，并约定签订合同时交付总房款的25%，即付115000元，剩余房款310000元以银行按揭方式支付，乙方应于签订合同10日内递交办理银行按揭或公积金贷款所需资料并按要求交清所需款项，乙方逾期履行上述义务的需承担逾期责任。合同还约定甲方为乙方办理水电开户，费用由乙方承担，甲方为乙方代办房屋产权证及国土使用证，办证的契税及其他一切费用均由乙方承担，如乙方拒缴或拖延缴纳相关税费，影响办证，甲方概不负责。合同签订后，被告向原告支付购房首付款115000元，剩余310000元被告向原告出具了欠条。2017年3月8日向原告支付水电开户、办证费用15000元，2017年3月16日向原告交装修押金2000元，2019年5月15日，被告缴纳契税4260元，缴纳销售不动产增值税、个人所得税、教育费附加、地方教育附加、城市维护建设税共计17750元，2019年5月30日，原告为被告办理了不动产权证。2019年6月14日被告向原告出具了欠条，欠条注明被告欠付原告购房款31万元，期限为一个月还清，否则按年利率一分计算利息，同日，原告将诉争房不动产权证交付给被告。另查明，永州市中级人民法院（2020）湘11民终622号、623号、624号生效民事判决书认定如下事实：唐建秋、柏金秀、胡必德共同建设龙腾大厦2期因超面积违规建设，被相关单位作出违规处理，并补交了相应的土地出让金，胡必德、柏金秀公证授权委托唐建秋办理该建设项目所需的城建规划等手续及所建房屋的出售、土地、房产过户手续、不动产登记等事项，2018年11月19日该项目才取得不动产权证书，唐建秋所建房屋存在违规问题是导致签约业主不能及时办理银行按揭的主要原因。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争执焦点为：1、被告是否应当支付原告下欠的310000元购房款及其利息；2、房屋总价款是否应当按实际建筑面积计算，比合同总价减少50032元；3、原告是否应当退还被告水电开户和办证税、费34670元，承担被告损失30003元。关于焦点1、2016年7月21日双方签订的《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》是双方真实的意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。在原告交付房屋后，被告下欠310000元购房款未付，双方对于欠款事实都予以认可，导致原告实际存在利息损失，故对原告要求被告支付下欠购房款310000元并承担利息损失，予以支持。因原告所建房屋存在建设违规情况，是导致银行按揭不能及时办理的主要原因，而直到2018年11月19日该项目才取得不动产权证书。根据合同约定，被告缴纳购房款及办证所需税费为先履行合同一方，因被告未先履行义务，原告2019年5月30日才为被告办理了不动产权证，考虑双方的过错责任，故对2016年7月21日至2018年11月19日被告应承担的购房欠款利息，考虑双方的过错责任，由双方当事人各承担一半，又因原、被告双方交易房屋尾款支付选择的是住房公积金贷款，被告2019年6月14日出具欠条前下欠原告尾款的利率，只能按住房公积金贷款利率3.25%予以计算，即：2016年7月21日至2018年11月19日由被告应承担的购房欠款310000元的利息，按住房公积金贷款利率3.25%的一半即1.63%的年利率向原告支付利息，2018年11月20日至2019年6月14日由被告应承担的购房欠款310000元的利息，按住房公积金贷款利率3.25%向原告支付利息，又因被告2019年6月14日出具的欠条约定一个月还清，否则按年利率一分计算利息，故对2019年6月14日之后的购房款利息，则应由被告按2019年6月14日出具的欠条约定的10%的年利率予以计算并支付给原告。关于焦点2、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与约定面积不符的，合同有约定，按照约定处理，本案中双方在合同中已经约定，当合同房屋面积与房产部门丈量不符的，以合同面积为准，因此，对于被告反诉要求房屋总价款应当按实际建筑面积计算，比合同总价减少50032元的主张不予支持。关于焦点3、被告主张原告存在欺诈行为，其出售的房屋系自建房、二手房，而非商品房，但事实是双方签订的合同时的出卖人是原告唐建秋，而非房地产开发公司，对此被告是明知的，且自建房与商品房的根本区别不是房屋本身的价值及使用功能上的差别，而是出售方在报建方式和程序上的区别，合同中将自建房写成商品房未损害国家、集体和购房户的利益，故原告出售房屋的行为不存在欺诈情形，双方在合同中明确约定由原告代被告办理房屋产权证和国土使用证，办证时所应缴纳的契税及其他一切费用，由被告承担，故对于被告要求退还水电开户和办证税、费34670元的反诉主张，不予支持。被告交纳装修押金2000元，原告应予返还。关于焦点4、因原告所建房屋存在建设违规情况，导致被告银行按揭不能及时办理，对此原告已在资金占用利息方面承担了一半的过错责任，对被告因此造成的损失已进行了弥补，故对被告的这一主张不予支持。被告反诉要求原告开具以购房合同标的总金额相符的购房发票，原告同意在被告交清购房款后开具，被告这一反诉请求理由正当，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告王永发在本判决书生效之日起十五日内给付原告唐建秋购房欠款310000元，自2016年7月21日至2018年11月19日以310000元为基数，按住房公积金贷款利率3.25%的一半即1.63%的年利率向原告支付利息，自2018年11月20日至2019年6月14日以310000元为基数，按住房公积金贷款利率3.25%的年利率向原告支付利息，自2019年6月15日起至310000元还清时止按年利率10%向原告唐建秋支付利息。二、原告唐建秋返还被告王永发装修押金2000元，该款在被告王永发给付原告唐建秋上述购房欠款及利息时予以扣除；三、原告唐建秋在被告王永发付清购房欠款及利息后十五日内，为被告王永发开具与购房合同标的总金额相符的购房发票；四、驳回反诉原告王永发其他诉讼请求。案件本诉受理费2975元，反诉受理费1297元，合计4272元，由原告唐建秋承担2136元，被告王永发承担2136元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，一、原判考虑双方的过错责任及交易房屋尾款支付选择的是住房公积金贷款，对上诉人王永发2019年6月14日出具欠条前下欠上诉人尾款的利率，按住房公积金贷款利率3.25%予以计算，即：2016年7月21日至2018年11月19日由上诉人王永发应承担的购房欠款310000元的利息，按住房公积金贷款利率3.25%的一半即1.63%的年利率向上诉人支付利息，对2018年11月20日至2019年6月14日上诉人王永发应承担的购房欠款310000元的利息，则应由上诉人王永发按其出具的欠条上约定的年利率一分计算利息，并无不当；且与本案同类案件计算标准，差别不大。故对上诉人唐建秋提出的“2016年7月21日至2018年11月19日按年利率2.4%支付利息，2018年11月20日起至2019年6月14日按年利率4.8%支付上诉人利息”上诉请求，本院不予支持。上诉人王永发提出“年利率一分”为“年利率1%”，无事实依据，本院不予支持。另即使上诉人王永发能及时办理银行按揭贷款手续，上诉人亦应向银行支付相关贷款利息，且上诉人已就下欠购房款出具了欠条，欠条上明确写明其应承担的利息及下欠房款的付款方式，故对上诉人王永发提出“2016年7月21日至2019年7月14日上诉人不支付利息给被上诉人，2019年7月15日起至310000元还清时止按年利率1%向被上诉人唐建秋支付利息。上诉人自被上诉人开具与购房标的总金额相符的购房发票，办理完毕住房公积金贷款后向被上诉人支付剩余购房款”上诉理由，本院不予支持。二、双方当事人签订的《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》是双方真实的意思表示，合同内容不违反法律规定，现上诉人主张被上诉人存在欺诈行为，其出售的房屋系自建房、二手房，而非商品房，但事实是双方签订合同时的出卖人是被上诉人唐建秋，而非房地产开发公司，对此上诉人是明知的，且自建房与商品房的根本区别不是房屋本身的价值及使用功能上的差别，而是出售方在报建方式和程序上的区别，合同中将自建房写成商品房未损害国家、集体和购房户的利益。故被上诉人出售房屋的行为不存在欺诈情形。双方在合同中明确约定由上诉人唐建秋代上诉人王永发办理房屋产权证和国土使用证，办证时所应缴纳的契税及其他一切费用，由上诉人王永发承担，且水电开户费及办证税费系已实际发生的费用。故对上诉人王永发要求退还水电开户和办证税、费34670元的主张，不予支持。另上诉人王永发提出其因迟延办理不动产权证，造成损失30003元，并未提供充分证据证实，本院不予支持。综上，上诉人唐建秋、上诉人王永发的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7030元，由上诉人唐建秋负担6778元，上诉人王永发承担2521元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  李秋云二〇二一年四月九日书记员  蒋鹏博附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。