天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终3041号上诉人（原审被告）：天津市河北区小红星综合市场，住所地天津市河北区建昌道小红星路52号增2号。主要负责人：吴智建，经理。委托诉讼代理人：崔忠烈，北京中银（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡兰，北京中银（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵宝良，男，1968年3月6日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。上诉人天津市河北区小红星综合市场（以下简称小红星综合市场）因与被上诉人赵宝良房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2021）津0105民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人小红星综合市场上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决未正确认定本案的合同性质。根据双方签订的《租赁合同》的权利义务的实际内容来看，双方的权利义务并非单纯的出租摊位，并收取摊位租金，而是被上诉人承包上诉人招商的摊位后对外经营，且在经营过程中必须接受上诉人的管理，并应当遵守上诉人制定的有关小红星综合市场的管理规定。因此双方的法律关系已超出单纯的租赁合同关系，且被上诉人支付的涉案摊位的经营权价值也远远大于单纯租赁摊位所获得的经济效益，故一审判决认定事实不清；2.一审判决以涉案的小红星综合市场无规划手续为由，认定双方签订的租赁合同无效，于法无据。双方的法律关系并非租赁合同关系，更不是房屋租赁合同关系，即使上诉人未办理规划手续也不宜直接认定双方签订的《租赁合同》无效。赵宝良答辩称，同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。赵宝良向一审法院起诉请求：1.判令被告退回原告原本交付的租金9167元、押金2000元、卫生费266元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告系经营水果的商户，被告系个人独资企业。原告自2013年开始与被告建立了租赁合同关系，租赁河北区××市场中的摊位用于经营。2019年10月16日双方再次签订《租赁合同》，约定原告租赁被告位于天津市河北区小红星综合市场（注：该市场实际悬挂招牌为“××市场”）售货间（摊位）44号作为经营水果使用，租赁期为6个月（自2019年11月15日至2020年5月14日止），租赁管理费（租金）6个月15000元，半年卫生费400元。同时合同还对双方其他相关事项及违约责任进行了约定。合同签订当日，原告向被告交纳租金及卫生费共计15400元（其中租金15000元、卫生费400元）。该合同未约定押金（保证金），原告陈述租赁摊位时于2013年向被告交纳了押金（保证金）2000元，此后续租押金一直沿用，但其未提供证据证实，被告亦对该金额不予认可。同时，原、被告双方均认可××市场于2020年1月29日下午关闭。庭审中，被告陈述××市场于2020年12月8日开始恢复经营。另外，2020年1月3日天津市河北区城市管理委员会向天津市规划和自然资源局河北分局发出《行政处罚案件协助调查函》，向其询问天津市河北区小红星路的违法建筑是否经过行政许可，天津市规划和自然资源局河北分局回函称查无相关规划审批手续。一审法院认为，原、被告签订了租赁合同，原告向被告交纳了租金、押金、卫生管理费等费用，被告主张本案系承包经营合同纠纷没有依据，一审法院不予采信。原、被告租赁的摊位位于××市场内，因该市场无规划审批手续，故原、被告之间的租赁合同应属无效。关于被告提出的天津福津新科技发展有限公司就天津市河北区城市管理委员会针对涉案市场作出的《责令限期拆除决定书》已经提起行政诉讼且尚未审理终结，本案应以前述案件的审理结果为依据，应当中止审理，因被告未能提供证据证实涉案市场具有规划审批手续，原、被告之间的租赁合同属于无效，本案无需以前述案件的审理结果为依据。根据法律规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还，但租赁合同无效，一般应参照租金标准支付房屋占有使用费。原告自2019年11月15日至2020年1月29日（计两个半月）实际使用摊位，该期间的使用费及卫生费应予以扣除，之后的费用应予退还，故被告应退还原告租金8750元（15000元-15000元÷6个月×2.5个月＝8750元）、卫生费233元（400元-400元÷6个月×2.5个月＝233元）。关于原告要求被告退还押金2000元一事，因原告未能提供证据证实其向被告交纳保证金数额的依据，故对于原告该项请求，一审法院暂不予支持。诉争租赁合同是原告与被告签订，收取原告租金的也是被告，故被告不得以其与天津福津新科技发展有限公司之间的委托管理行为对抗租户退还租金、卫生费的请求。被告与天津福津新科技发展有限公司之间如有纠纷，可以另行解决。关于被告提出疫情防控导致市场关闭的抗辩意见，因租赁合同无效，市场关闭的风险不应由承租方承担，故即便是因疫情防控导致市场关闭，亦不能减轻或免除被告的退款责任，关于被告提出的原告应当按照合同约定继续履行的抗辩意见，一审法院不予采纳。综上所述，原告的部分诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“一、本判决书生效后五日内，被告天津市河北区小红星综合市场返还原告赵宝良租金8750元、卫生费233元，共计8983元；二、驳回原告赵宝良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43元，由原告赵宝良负担9元，被告天津市河北区小红星综合市场负担34元。”二审中，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.上诉人与被上诉人之间法律关系的确定；2.涉诉《租赁合同》的效力认定；3.上诉人是否应向被上诉人退还租金、押金及卫生费。围绕争议焦点，本院阐述如下：首先，关于上诉人与被上诉人之间法律关系的确定问题。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》中明确约定被上诉人租赁小红星综合市场中的摊位用于经营，并约定了租赁费的交纳方式和数额，符合租赁合同的法律特征，双方形成租赁合同关系。上诉人主张双方系承包经营合同关系，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。其次，关于涉诉《租赁合同》的效力认定问题。双方签订《租赁合同》约定租赁涉诉摊位，鉴于被上诉人租赁的摊位位于小红星综合市场内，该市场至今无规划审批手续，依据法律及相关司法解释规定，案涉《租赁合同》应属无效。上诉人对政府相关部门行政行为提出异议，与案涉合同的效力认定并无关联性，故其该项上诉理由不能成立。再次，关于上诉人是否应向被上诉人退还租金、押金及卫生费的问题。因无效合同取得的财产，应当予以返还，但租赁合同无效，一般应参照租金标准支付房屋占有使用费。被上诉人应当支付实际使用摊位期间的租金和卫生费，但对于被上诉人未实际使用期间的剩余租金、卫生费，以及预交的押金部分，上诉人理应退还。一审法院据此所作认定，并无不当，本院予以维持。综上所述，天津市河北区小红星综合市场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费86元，由上诉人天津市河北区小红星综合市场负担。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  刘建奇审判员  苏美玉二〇二一年四月二十五日书记员  王铎臻