成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初1446号 原告：成都兴民物业管理有限公司，住所地成都市武侯区武侯大道双楠段60号。 法定代表人：丁江林，总经理。 委托诉讼代理人：胡弥，四川印诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋露茜，四川印诺律师事务所律师。 被告：薛颖，女，1975年2月6日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：陈磊，四川和创律师事务所律师。 被告：李俊，男，1975年10月25日出生，汉族，住南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：陈磊，四川和创律师事务所律师。 原告成都兴民物业管理有限公司（以下简称兴民物业公司）与被告薛颖、李俊物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴民物业公司的委托诉讼代理人胡弥、蒋露茜，被告薛颖、李俊的委托诉讼代理人陈磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴民物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令薛颖、李俊向兴民物业公司支付2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业费86872.32元；2.判令薛颖、李俊向兴民物业公司支付违约金26465.65元。事实和理由：2013年10月14日，兴民物业公司与薛颖、李俊签订《山顶上前期物业服务合同》，约定由兴民物业公司为薛颖、李俊及山顶上别墅小区提供物业服务，管理期限为自“山顶上”别墅整体竣工后，经有关部门检验合格并集中交付给业主之日起至业主大会与选聘或续聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时止。协议第四条第8款约定：物业管理费收取起始日为交房通知文书确定的交房日。乙方应按此交房时间办理交房手续，并开始向甲方支付物业管理费等相关费用。并且薛颖、李俊在购买房屋之时同开发商建设单位四川南山实业有限公司签订了交房备忘录，该备忘录明确约定2014年9月10日为房屋交付日，乙方应按照协议约定及时到场办理交接手续，但薛颖、李俊至今仍未到场办理。协议第五条2.1款约定：住宅物业管理服务费按建筑面积4元/平方米·月计收；协议第3.1.2款约定：物业管理费应按半年预缴纳。乙方应分别在每年的3月28日前和9月28日前缴费。协议第五条第1款约定，业主不按约定交纳物业管理等费用的，兴民物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按应交费用（欠款金额）每日千分之三的标准收取滞纳金。兴民物业公司为山顶上别墅小区提供了物业服务，薛颖、李俊作为山顶上别墅小区18栋1单元1号（建筑面积301.64平方米）房屋业主，应该按照物业服务合同约定履行交纳物业费的义务；但自2015年1月1日至2020年12月31日期间，薛颖、李俊未依约交纳物业费，在兴民物业公司多次催收后，薛颖、李俊仍拒绝交纳物业费，其行为违反了双方签订的物业服务合同，兴民物业公司有权要求薛颖、李俊补交物业费，并承担违约金。为维护自身合法权益，兴民物业公司诉至法院，望判如所请。 薛颖、李俊辩称，虽然兴民物业公司与薛颖、李俊签订了前期物业服务合同，但薛颖、李俊在房屋交接中发现质量问题，当时就与开发商口头协议待房屋完成整改后再进行房屋交接，由于至今未完成交接，故兴民物业公司与薛颖、李俊签订的前期物业服务合同并未生效，双方并未履行合同，请求法院驳回兴民物业公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年10月14日，薛颖、李俊与四川南山实业有限公司签订《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同及附件》，约定薛颖、李俊购买位于成都市双流区西航港九龙××社区××组××号××栋××层××号房屋，建筑面积为301.64平方米。《商品房买卖合同》十五条约定：交付房屋时，该商品房已经由建设、勘查、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，出卖人须在国家有关部门规定的时间内，将存在的问题整改修复完毕，并承担相应的修复费用，但买受人应在本合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为本套房屋已交付。《商品房买卖合同及附件》第三条约定：房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向出卖人提出，交房时间不顺延，并且买受人应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付。同日，双方签订《交付备忘录》，约定：2014年9月10日为房屋交付日，薛颖、李俊应按照原补充协议第三条“对合同房屋交付的补充约定”及时到场办理交接手续。 同日，兴民物业公司（甲方）与薛颖、李俊（乙方）签订《山顶上前期物业服务合同》，约定由甲方向乙方所购的“山顶上”别墅物业的管理服务，乙方同意并支持。住宅物业管理服务费按建筑面积4元/平方米·月计收；物业管理费应按半年预缴纳，乙方应分别在每年的3月28日前和9月28日前缴费。乙方应按时交纳物业费管理等费用，逾期支付的应按日交纳应交费用3‰的滞纳金标准向甲方支付迟延履行违约金。 2020年7月7日，兴民物业公司委托四川印诺律师事务所向薛颖、李俊通过大门张贴的方式送达了《律师函》，催收“2015年1月1日至2020年6月30日期间的物业费79635.6元，以及逾期支付物业费所产生的违约金（违约金依照《物业服务合同》约定计算）”。同日，四川印诺律师事务所向薛颖、李俊通过彩信和短信的方式送达了《律师函》的张贴照片及催收短信，内容载明：山顶上小区的薛颖、李俊业主你好，郑重提示：律师函已送达，有效期截止至2020.7.25日，请尽快于有效期内结清欠费以免承担违约责任。 另查明，案涉房屋已于2011年11月21日验收合格。截止一审辩论终结前，薛颖、李俊未办理案涉房屋的交付手续。2020年7月7日，2020年9月17日，四川南山实业有限公司向薛颖、李俊作出一份《催接房通知书》，载明：尊敬的李俊、薛颖先生/女士：您好！热忱欢迎您入住山顶上别墅区！您购买的18-1-1号住宅，经有关建设职能部门验收合格，已按照合同约定于2014年9月2日具备交付条件。我公司已多次通知您前来接房，而您至今仍未到我公司办理接房手续，对此现再次书面通知您办理接房手续，按照购房合同约定，在房屋交付时您应缴纳相关费用，包括房屋结算尾款、房屋专项维修资金、契税等费用以及还未缴纳结清的物业服务费，请携带前述费用并在办理接房时缴纳，截止2020年12月31日应缴纳的物业费为86875.2元。 上述事实，有双方当事人的身份信息、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同及附件》、《交付备忘录》、《山顶上前期物业服务合同》、《催接房通知书》、《律师函》、短信页面截图以及双方当事人的陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，薛颖、李俊与兴民物业公司签订的《山顶上前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，形式、内容合法，应属有效，双方均应严格按约履行。薛颖、李俊辩称因房屋质量问题至今未收房，不应交纳物业服务费，但根据庭审查明的事实，案涉房屋已于2011年11月21日验收合格，薛颖、李俊应于2014年9月10日到场办理交接手续，根据《商品房买卖合同及附件》约定，如果薛颖、李俊认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向出卖人提出，交房时间不顺延，并且买受人应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付，薛颖、李俊未向法庭举出其向出卖人提出过案涉房屋存在质量问题的书面证据，故案涉房屋于2014年9月10日视为交付。兴民物业公司已向案涉小区提供了物业服务，并于2020年7月7日，委托四川印诺律师事务所向薛颖、李俊通过大门张贴的方式送达了催收物业费的《律师函》，薛颖、李俊作为案涉房屋的业主，负有按时交纳物业服务费用的义务，结合兴民物业公司的主张，薛颖、李俊应向兴民物业公司支付2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费86872.32元（301.64㎡×4元·㎡/月×72个月）。关于薛颖、李俊是否应当向兴民物业公司支付违约金以及违约金的计算标准问题。本院认为，薛颖、李俊未按期交纳物业服务费构成违约，应承担相应的违约责任，但兴民物业公司主张的违约金计算标准过分高于其损失。从本案审理情况来看，兴民物业公司因薛颖、李俊的违约行为遭受的损失除物业服务费滞纳金外暂无其他损失，故本院以实际损失为基础，考虑本案实际情况、双方当事人对物业服务合同的履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对兴民物业公司主张的违约金予以调整，酌定违约金为8687.23元。 另外，关于本案法律适用问题。虽《中华人民共和国合同法》已于2021年1月1日起废止，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案兴民物业公司主张的物业管理服务费的产生时间为2015年1月1日至2020年12月31日期间，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。 综上，对兴民物业公司要求薛颖、李俊支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持；对兴民物业公司要求薛颖、李俊承担违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告薛颖、李俊于本判决生效后十日内支付原告成都兴民物业管理有限公司2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费86872.32元； 二、被告薛颖、李俊于本判决生效后十日内支付原告成都兴民物业管理有限公司违约金8687.23元； 三、驳回原告成都兴民物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1283元，由原告成都兴民物业管理有限公司负担202元，被告薛颖、李俊负担1081元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  夏 颜 二〇二一年四月六日 法官助理  吴如闻 书 记 员  万晋清