湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终413号上诉人（原审被告）：湖南三辉置业有限公司，住所地：岳阳市岳阳楼区云梦路一号世纪星907号。法定代表人：潘激，总经理。委托诉讼代理人：刘光格，湖南湘智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李曙华，男，汉族，1982年9月19日出生，湖南省临湘市人，住广东省遂溪县。被上诉人（原审原告）：余蕾，女，汉族，1986年7月27日出生，湖南省岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：喻志，湖南云盟律师事务所律师。上诉人湖南三辉置业有限公司（以下简称三辉置业）因与被上诉人李曙华、被上诉人余蕾房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初3139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后依法组成合议庭，通过阅卷和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。三辉置业上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判继续履行合同或改判上诉人按已付房价款百分之十赔偿李曙华、余蕾损失；2、本案全部诉讼费用由李曙华、余蕾承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定上诉人向李曙华、余蕾隐瞒了诉争房屋已经抵押之事实，加重上诉人赔偿责任。上诉人与李曙华签订《商铺买卖合同》，在李曙华同意签订该合同时，上诉人就已将该诉争房屋权属情况完全告知李曙华、余蕾，李曙华、余蕾在明知该房屋权属之情况下仍与上诉人签订该合同，表明李曙华、余蕾愿意遵守约定。根据该合同约定第一条第三款：“买受人确认出卖人已如实陈述该商铺的权属、现状、相邻关系等与之相关的全部事项，其已对此充分了解并自愿购买。”一审法院在采纳李曙华主张事实时，否定上诉人提出之质疑和主张，而在李曙华无法举证该事实时，却认定上诉人故意隐瞒诉争房屋已抵押之事实，加重上诉人赔偿责任。故一审法院对于上诉人隐瞒诉争房屋已抵押事实认定存在严重错误，应当予以撤销并改判上诉人按已付房价款百分之十赔偿李曙华、余蕾损失。二、一审法院适用法律错误。李曙华、余蕾以上诉人没有按时办理产权登记手续为由，要求解除《商铺买卖合同》并赔偿其已付房价款一倍之损失。一审法院在上述事实认定错误前提之下，参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决上诉人按照李曙华、余蕾已付房价款之30%向李曙华、余蕾承担赔偿责任。根据双方签订《商铺买卖合同》第八条：“……如因出卖人的原因，未能在上述期限内办妥产权登记手续的按下列方式处理。1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起15内将买受人已付房价退给买受人，并按已付房价款百分之十赔偿买受人损失……。”根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”故上诉人认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条只有在上诉人与李曙华、余蕾没有约定损失赔偿或损失赔偿约定不明确之前提下才可以适用，且该条文规定出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，是对法院自由裁量权之约束，而一审法院在上诉人与李曙华、余蕾有明确约定损失赔偿数额之前提下，忽视合同约定对上诉人和李曙华、余蕾之间的约束力，仍然错误适用该条文，加重上诉人损失赔偿责任。故一审法院在错误事实下又错误适用法律条文，应当予以撤销并改判上诉人按已付房价款百分之十赔偿李曙华、余蕾损失。李曙华、余蕾辩称，一、上诉人以“买受人确认出卖人已如实陈述该商铺的权属、现状和相邻关系等与之相关的全部事项，其已对此充分了解并自愿购买”，以此条文来认定答辩人知晓上诉人出卖的房产已经被抵押给案外人，该事实不成立。到目前为止，上诉人没有相关证据证明签订合同时已告知答辩人房屋已经抵押的事实，并且据答辩人查询，该房产在2015年12月1日就已经被抵押给兴业银行，2019年9月11日该房产被岳阳楼区人民法院查封。答辩人如果知道该房产的以上信息，是肯定不会购买。因此，上诉人认定一审判决认定事实错误不成立。二、答辩人向一审法院请求按照已付房款的一倍来赔偿损失有法律依据。一审法院酌情认定30%的比例系其自由裁量权的体现。双方签订的合同中确实约定了赔偿的方式和价格，但是该条款不能对抗一审法院适用的相关法律条文。因此，三辉置业在上诉状所述理由不成立，并且双方已经解除合同，三辉置业没有理由按照合同约定之条款作为依据。李曙华、余蕾向一审法院起诉请求：1、判令解除李曙华、余蕾与三辉置业签订的商铺买卖合同；2、判令三辉置业返还李曙华、余蕾已付购房款1318680元；3、判令三辉置业承担违约责任并按已付房价款的10%赔偿李曙华、余蕾损失；4、判令三辉置业承担本案诉讼费用。诉讼过程中，李曙华、余蕾将第三项诉讼请求变更为判令三辉置业承担违约责任并按已付房价款的一倍赔偿李曙华的损失。一审法院认定的事实：2018年9月18日，李曙华向三辉置业交纳购商铺定金300000元。2018年10月17日，李曙华、余蕾与三辉置业签订了一份商铺买卖合同，约定：乙方（李曙华）购买甲方（三辉置业）开发的南湖鑫厦一层109号商铺（以下简称109号商铺），约定总房价为2618680元；合同签订当日，乙方支付房款1318680元，剩余房款1300000元办理银行按揭，乙方应于接到通知7日内向甲方递交所有真实有效的按揭资料，并在银行通知面签的7天内到银行签字；甲方按现状向乙方交付商铺，乙方已了解和认可该商铺已由甲方出租，乙方应与甲方签订商铺返租协议，商铺返租协议签订当日，视为甲方已全面履行该商铺的交付义务；甲方保证销售的商铺没有产权和债权债务纠纷，因甲方的原因造成该商铺不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担一切法律责任和经济赔偿；如因甲方原因，不能在合同订立后180个工作日内办理产权登记的按下列方式处理：1、乙方退房，甲方在乙方提出退房之日起十五日内将乙方已交房款退给乙方，并按已付房价款的10%赔偿乙方损失；2、乙方不退房，自超过合同约定的办理产权登记日起至实际办理好产权登记之日止，甲方每日按已付房价款的千分之二支付违约金。合同签订当日，李曙华向三辉置业支付了1018680元购铺款。同日，双方还签订了一份商铺返租协议，约定：109号商铺已由三辉置业出租给兴业银行，李曙华将109商铺返租给三辉置业，返租期自2018年11月17日至2020年12月31日止，返租标准为75元/平方米/月，李曙华付清余款后，返租标准为150元/平方米/月。李曙华共收到三辉置业支付的房屋租金71438元。剩余房款三辉置业一直未通知李曙华办理贷款手续。三辉置业称，签合同时告知了李曙华所售房屋已抵押，但三辉置业未提交证据予以证明。另查明，本案诉争铺面于2011年8月10日办理产权登记，2015年12月1日抵押给了兴业银行股份有限公司岳阳分行，目前仍没有解除抵押。一审法院认为，三辉置业隐瞒诉争房屋已经抵押的事实，与李曙华、余蕾签订商铺买卖合同，收取了李曙华的购房定金和购铺款共1318680元，而诉争房屋至今不能办理过户登记，导致李曙华的合同目的不能实现，现李曙华要求解除合同，退还购房款1318680元，予以支持。另李曙华要求三辉置业按照已付房价款的一倍赔偿李曙华的损失，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，李曙华可以要求三辉置业承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，综合本案中三辉置业与李曙华签订了房屋返租协议，三辉置业向李曙华支付了部分租金等实际酌情确定三辉置业按照李曙华已付房价款的30%向李曙华承担赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决：一、解除李曙华、余蕾与三辉置业于2018年10月17日签订的商铺买卖合同；二、由三辉置业在判决生效后十日内向李曙华、余蕾退还购房款1318680元，并赔偿李曙华、余蕾损失395604元（1318680×30%）；三、驳回李曙华、余蕾的其他诉讼请求；如未按期履行，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定办理。案件受理费减半收取13949元，财产保全费5000元，合计18949元，由李曙华承担4882元，由三辉置业承担14067元。二审期间，三辉置业提供了销铺购铺流程图、有其他购房者在购房过程中看流程的照片，拟证明，当时告诉了李曙华购房流程,流程上能体现案涉房屋抵押的事实。经质证：李曙华、余蕾对证据的真实性、关联性有异议，认为，1、不认识照片上面的人，不知道是导购员还是其他购房者；2、不清楚销铺流程图是何时张贴在墙上和图纸上，且“银行拆押”四个字一般人看不懂；3、109、110并没有登记备案。本院二审查明，三辉置业认可照片上看流程的人员并非李曙华、余蕾，三辉置业认为是其他购房人。三辉置业提供的销铺购铺流程图显示“支付（收取）认购金、房款”到“收集客户资料、申请办证”的流程中间有“银行拆押”流程。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案二审争议焦点为：一、三辉置业在签订商铺买卖合同时是否告知了商铺已经抵押的事实；二、在双方对违约责任有明确约定的情形下，能否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条。关于第一个焦点，三辉置业提供的流程不能确定李曙华、余蕾购房时已经张贴，而房屋抵押系严重影响购房人是否订立商品房买卖合同的重大因素，根据诚实信用原则，三辉置业作为出卖方负有明确告知李曙华案涉房屋已抵押这一事实真相的附随义务，且“银行拆押”具体含义是什么，普通人在出卖人没有进行释明时也难以理解具体含义，故即使三辉置业在李曙华、余蕾购房时已经将流程张贴于墙上，也不能视为明确告知了李曙华、余蕾案涉房屋已经抵押的事实，本院对三辉置业提供证据的证明目的不予采纳。关于第二个焦点，合同法是私法，首先体现当事人的意思自治，意思自治是合同法的基本原则之一，即当事人享有订立合同处分自己的权利的自由，只要当事人之间的合意是真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定和公序良俗，合同法即认可其效力。在当事人对合同的某一具体事项有约定时，合同法优先尊重当事人的意思。在合同中，有约定的，按约定处理，没有约定的或者约定不明确的，才适用法律的相关规定。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。故双方合同中关于“如因甲方原因，不能在合同订立后180个工作日内办理产权登记的按下列方式处理：1、乙方退房，甲方在乙方提出退房之日起十五日内将乙方已交房款退给乙方，并按已付房价款的10%赔偿乙方损失”的约定对双方具有法律约束力，一审法院在双方有约定时，不适用该条款，却适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，确实不当。鉴于本案李曙华交付三辉置业1318680元至今已有二年有余，李曙华起诉要求判令三辉置业承担违约责任并按已付房价款的一倍赔偿损失，亦包含有合同约定的违约金过低的意思，且李曙华对导致案涉合同解除并无过错，同时考虑到当今市场融资的行情，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算，1318680元的利息至今也已超过395604元，故一审法院虽然适用法律不当，但酌情判决的结果基本合理。鉴于合同签订后李曙华已收取了租金70000余元，三辉置业给其造成的损失已得到部分弥补，故本院酌情在一审判决的基础上减少三辉公司应赔偿的金额71438元。则三辉置业应赔偿损失324166元（395604元—71438元）。综上，三辉置业关于一审法院适用法律错误的上诉理由成立，本院予以采纳；三辉置业要求改判仅承担违约金131868元的上诉请求不能成立，应予驳回；本案一审认定基本事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初3139号民事判决的第一项；二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初3139号民事判决的第三项；三、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初3139号民事判决的第二项为：由湖南三辉置业有限公司在本判决生效后十日内退还李曙华购房款1318680元，并赔偿李曙华损失324166元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回李曙华的其他诉讼请求；一审案件受理费减半收取13949元，财产保全费5000元，合计18949元，由李曙华、余蕾负担5882元，由湖南三辉置业有限公司负担13067元。二审案件受理费5256元，由湖南三辉置业有限公司负担4256元，由李曙华、余蕾负担1000元。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二一年四月六日书记员  刘 珂