重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝05民终1878号上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆同景物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区黄桷垭镇龙洞坡70号5楼，统一社会信用代码91500108305030083P。法定代表人：马莹，董事长。委托诉讼代理人：黄小兰，该公司员工。委托诉讼代理人：袁海，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：田俊，女，1984年11月20日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：石霞，重庆豪泰律师事务所律师。上诉人重庆同景物业服务有限公司(以下简称“同景物业”)因与被上诉人田俊房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2020）渝0108民初12097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人同景物业的委托诉讼代理人黄小兰、袁海，被上诉人田俊的委托诉讼代理人石霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同景物业上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审的反诉请求；被上诉人承担一审本诉、反诉及二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认为田俊在签订合同时对案涉场地的产权性质及随时可能被政府收回不知情系对基本事实的重大曲解，田俊不仅明知前述情况，并基于前述情况与上诉人在合同中就合同条款、合同价款、解除条件进行了特别约定，一审法院无视合同约定，在一审判决中进行不合理的无端假设，错误认定上诉人违约属事实认定错误；田俊主张按照评估报告载明装修损失、租金差额并非其基于合同所应得的预期利益损失，而是其基于合同显失公平下的不当获利，既违背双方真实意思表示，也严重违反了公平原则。田俊辩称，上诉人上诉理由不成立，被上诉人在签订合同时并不知晓案涉场地的产权性质，也不知道有随时可能会被政府收回的情形，上诉人在订立合同时并未告知这一情形，上诉人也未举证证明其向被上诉人告知了这一情形；双方签订的合同租金标准符合合同签订时的市场环境，不存在上诉人所说的远低于市场价的情形；被上诉人的装修损失、租金差价依法应被支持。田俊向一审法院起诉请求：1、解除田俊、同景物业于2016年4月26日签订的《场地占用管理服务合同》。2、同景物业向田俊支付装修损失168127.11元。3、同景物业向田俊支付租金损失740812元。4、诉讼费、鉴定费由同景物业承担。同景物业向一审法院反诉请求：1、确认同景物业和田俊于2016年4月26日签订的《场地占用管理服务合同》于2020年5月20日已经解除。2、田俊立即撤场，返还场地。一审法院认定事实如下：2016年4月26日，同景物业（甲方）与田俊（乙方）签订了《场地占用管理服务合同》，约定：乙方占用甲方所管理区域内M组团68栋负一楼整层场地进行茶楼、宾馆或休闲食品经营。自2016年5月1日至2026年4月30日，合计10年。其中2016年5月1日至2016年7月30日为装修免租期。场地服务费共计569748元，第一年每月3500元，以后每年按8%递增。2020年度的租金为4408元/月。乙方款项按季支付。如乙方需使用水电，需自行接通安装，水电使用费据实按月结算，于次月15日前交纳。水电费收费标准为电费1.2元/度，水费5元/度。乙方在签订合同当日应向甲方交纳保证金2000元，在合同期限届满如乙方无违约事项且未拖欠任何款项的情况下无息退还。合同第四条违约责任第2款约定:若因政府及不可抗力等因素导致该活动无法正常进行的，甲方可延迟或取消提供场地事宜，但需及时通知乙方，对此，乙方不予追求甲方违约责任。上述合同签订后，同景物业将涉案房屋（清水状态）交付田俊使用。田俊对房屋进行了装修，其中一部分作为茶楼，另一部分作为办公用房。双方认可该房屋从普通人的角度来看与普通商铺并不存在明显区别，只是位置偏僻。同景物业称，该房屋不临街，在外面看不到招牌和门头，要进去一个巷道才看得见。吊2层也是租出去了，作为办公室在使用，没有对外经营。根据同景物业举示的《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》，载明房屋名称为同景国际城M组团二期XX#楼，委托单位为重庆联星投资有限公司（以下简称联星公司）。本报告书的面积测算成果用于办理房屋权属登记。其中文化活动中心位于吊X层，总建筑面积456.78平方米，物管用房位于吊X层，总建筑面积121.56平方米，居委会位于吊X层，总建筑面积位于253.81平方米，社区活动中心位于吊X层，总建筑面积499.98平方米。同景物业称涉案房屋为吊X层整层，共计建筑面积578.43平米。田俊称其不清楚场地在测算报告中的具体位置，其租赁的是负一层整层，面积大概就是500多平方米左右。2020年1月9日，重庆市南岸区长生桥镇人民政府向联星公司发出《关于尽快移交社区组织工作用房和居民公益性服务设施的函》，载明：贵公司在南岸区茶园新区M地块开发项目应无偿提供社区组织工作用房和居民公益性服务设施1210.66平方米，其中社区文化活动中心456.87平方米、社区居委会253.81平方米、社区活动中心499.98平方米...请贵公司尽快移交相关社会事务用房。2020年5月20日，同景物业南区物业服务中心向田俊发出《关于解除的通知》，载明：按照服务合同约定，因政府及不可抗力等因素导致合同无法继续履行的，我司可取消提供场地事宜。因重庆市南岸区长生桥镇人民政府已于2020年1月9日向我司发函敦促我司将相关场地进行移交，现我司取消提供该场地。根据租赁合同约定及法律规定，通知如下：1、解除M组团68栋负一楼整层场地《场地占用管理服务合同》。2、在我司发出解除合同通知书之日起七日内腾空、交还场地。3、结清所有款项，包括但不限于租金以及未支付的水电气费及违约金。2020年5月28日，田俊向同景物业回函，载明：你方让我搬迁的理由不能成立，我不予认可，且你方让我搬迁的行为已构成违约，我将保留追究你方违约责任的权利。2020年6月4日，田俊向一审法院提起诉讼，本案起诉状副本于2020年7月9日送达同景物业。一审另查明，联星公司系涉案房屋开发公司，联星公司系重庆同景置业有限公司全资子公司。同景物业也曾系重庆同景置业有限公司全资子公司。2020年7月10日，联星公司向同景物业发出《场地占用管理服务合同追认书》，载明：兹有场地物业管理单位同景物业与田俊签订的《场地占用管理服务合同》系我司授权行为，我司对该行为及合同效力再次予以追认。一审审理中，田俊申请对涉案房屋2020年6月4日至2026年4月30日的装饰装修残值和同时期同地段市场租金与合同租金的差价损失进行鉴定。一审法院据此委托了重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司进行鉴定，田俊为此垫付了鉴定费17000元。该公司于2020年10月19日出具《资产评估报告书》，载明装饰装修残值为168127.11元。租金损失部分价差为740812元。评估说明事项：根据《重庆市房产面积测算报告书》记载，评估对象用途和建筑面积分别为文化活动中心456.78平方米，物管用房121.56平方米。于实地勘察日打通后，再分隔成两部分使用，一部分为茶楼，另一部分为办公用房。茶楼占小部分，办公用房占大部分，且据估价人员调查，评估对象所在大楼负2楼现状用途为办公用房，故本次估价假设评估对象用途为办公用房，并依此为前提进行评估。本次评估结果反映的是评估对象在现行市场条件下的市场价值，但不排除市场实际价格高于或低于评估结果的情况。针对同景物业是否应当根据上述评估报告进行赔偿的问题。同景物业认为，1、评估报告系基于市场价格、商业办公用房进行评估并制定，而案涉合同系双方充分考虑案涉场地性质、政府原因解除、装修成本等综合情况以非市场价格签订，评估报告与本案争议焦点没有关联性。2、评估报告中租金差价的形成原因，并非市场行情上涨导致合同签订后市场价格逐渐偏离原合同所约定的价格，而是缔约时双方基于案涉场地特殊性质，合同可能被提前解除等各方面因素的综合考虑，公司让渡租金利益，以远低于公允市场价的价格签订合同导致。公司以让渡租金利益的方式对田俊进行了预先补偿。3、评估报告未考虑合同第四条第2款约定的影响，又错误的假设案涉场地为办公用房（实际为社会事务用房）。田俊认为，1、合同第四条第2款中的政府原因并非本案中社区要求使用案涉房屋这一原因，应指双方在签订合同时不能预见、不能避免、不能克服之政府原因，而不能扩大解释为任何政府原因。2、田俊在签订合同时并不知晓房屋的性质。田俊在承租房屋后投入了约40万元左右的装修费，如社区随时可能收回房屋，田俊不可能将自身处于如此巨大的不确定性和风险中。如社区可能随时收回房屋，为何不直接在合同中列明？为何不将合同期限缩短或签订为不定期？3、租金符合合同签订时的市场环境，不存在通过租金差价弥补损失这一说法。房屋位置偏僻，亦不临街，在外面看不到招牌和门头，要进去一个巷道并下一个楼梯才看得见，田俊为了方便出行，还自行修建了一个可以直接到达街面的楼梯。且周边配套严重不足，甚至有一楼商铺业主只要租户承担物业费就愿意出租。负二楼（案涉房屋楼下）一家儿童培训机构也只经营了两三年就倒闭。同景物业基于引进商家、增加人气的考虑，当然不可能将租金定高。现周边配套逐渐成熟，2019年旁边的小学开建并开通了102、122路公交车，故现在租金上涨是因为环境配套逐渐成熟带来的，理应由田俊享有。一审法院认为，田俊和同景物业服务有限公司签订的合同，虽名为《场地占用管理服务合同》，但其实质应为房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：1、合同第四条第2款约定的“因政府及不可抗力等因素”之中的“政府因素”是否指田俊在签订合同时知晓房屋产权性质及随时可能被政府收回？2、同景物业是否应当承担违约责任？关于争议焦点一。一审法院认为，第一，《场地占用管理服务合同》系同景物业提供，同景物业作为房屋的物管公司而非产权人，将实质为租赁合同的协议命名为场地占用管理服务合同，更大的可能系同景物业出于其自身的企业性质等考虑进行的命名，而非作为承租人的田俊提出，故不能从合同名称就推断田俊在签订合同时知晓房屋的产权性质。第二，租赁房屋随时可能被收回，将导致承租人存在巨大的不确定风险，此系影响合同签订的重要条款。如按同景物业所述在签订合同时已明确告知了田俊，从常理判断，应当在合同中直接明示以避免后续产生争议。但从合同内容看，不仅未明示该重要条款，反而约定租赁期限长达十年之久，故不能仅根据合同约定的“政府因素”就推定田俊签订合同时知晓房屋产权性质。第三，同景物业认为公司让渡了租金利益，签订合同时以远低于市场价的价格对田俊进行了预先补偿。其一、同景物业并无证据证明合同签订时正常的租赁价格，无法判断合同签订时价格是否偏低，更不能以现有的评估报告反推当时的价格远低于市场价。其二、影响租金的外在因素有很多。如房屋性质、面积大小、装修情况、租期长短等，更为重要的是房屋的位置和用途。案涉房屋于2014年12月才完成测绘，属于新交付的小区，从常理判断，在2016年双方签订合同时入住率应当不高。同景物业也自认房屋位置偏僻，并不临街，在外面看不到招牌和门头，要进去一个巷道才看得见，加之房屋未进行装修，面积较大，租期较长，租金不高也比较符合当时的实际情况。如田俊所述，在现实生活中，确实也存在一些商铺难以出租的业主，抱着“出价即租”的心态将房屋出租以适当获得租金收益。综上，不能认定合同约定的“政府因素”是指田俊在签订合同时知晓房屋产权性质及随时可能被政府收回。关于争议焦点二。如前所述，在不能认定合同第四条第2款约定的“政府因素”是指田俊在签订合同时知晓房屋随时可能被政府收回的情况下，该条约定的“因政府及不可抗力等因素”应当按照合同所使用的词句，结合相关条款确定意思表示的含义。此处的“政府因素”和“不可抗力”是并列关系，应指双方在签订合同时不能预见的亦不可归责于双方的政府因素。同景物业在签订合同时明知房屋的产权性质，知晓房屋有被政府收回作为社区用房的可能性，此不属于同景物业不可预见之情形，不符合合同第四条第2款约定的“政府因素”。同景物业基于该约定在2020年5月20日向田俊发出的《关于解除的通知》不能发生合同解除的效果。同景物业现明确表示收回涉案房屋，不再履行合同，其行为构成违约，田俊据此要求解除合同的理由成立，涉案合同于2020年7月9日起诉状副本送达之日解除。同景物业基于其违约行为，应当赔偿由此给田俊造成的损失，包括实际损失（装修损失）和可得利益损失（租金差价损失）。田俊作为承租人，未尽到相应的审慎义务，应当自行承担部分损失，结合本案情况，一审法院认为其应自行承担40%的损失。鉴于田俊尚未返还涉案房屋，故其损失从2021年起算为宜。对装修损失部分，一审法院酌情认定同景物业应赔偿10万元。对租金损失部分，按评估报告载明的2021年1月1日至2026年4月30日期间的租金差价损失为661968元。鉴定机构是参照办公用房的标准出具的评估报告，但毕竟产权性质不同（如产权人付出的资金成本、是否可用于工商注册等），故相应的租金应适当低于评估价。综合考虑涉案房屋的面积、位置、配套成熟度等因素，一审法院酌情认定同景物业应当赔偿田俊租金差价损失为30万元。合同解除后，田俊应当将房屋返还同景物业，一审法院对同景物业要求田俊返还涉案房屋的反诉请求，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“原告田俊与被告重庆同景物业服务有限公司于2016年4月26日签订的《场地占用管理服务合同》于2020年7月9日解除。被告重庆同景物业服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告田俊装修损失10万元。被告重庆同景物业服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告田俊租金差价损失30万元。反诉被告田俊于本判决生效后十日内将同景国际城M组团68栋负一楼整层场地返还反诉原告重庆同景物业服务有限公司。驳回原告田俊其他诉讼请求。驳回反诉原告重庆同景物业服务有限公司其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取6445元、鉴定费17000元，合计23445元，由原告田俊负担10000元（已缴纳）。由被告同景物业负担13445元（此款已由原告田俊垫付，被告同景物业于判决生效后直接支付原告田俊）。反诉案件受理费80元，由反诉原告同景物业负担（已缴纳）。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点如下：（一）合同第四条第2款约定的“因政府因素及不可抗力等因素”之中的“政府因素”是否指田俊在签订合同时知晓案涉房屋产权性质及随时可能被政府收回；（二）一审认定同景物业承担相应的违约责任是否合理。关于争议焦点（一），纵观合同内容，并无明确告知案涉房屋产权性质并随时可能被政府收回的条款；合同第四条第2款虽约定“因政府因素及不可抗力等因素”导致活动无法正常进行的情形，但该约定描述笼统，如田俊知晓该房屋产权性质且随时可能被政府收回，双方尤其是承租方田俊在合同中对此应作出详细约定以降低承租风险、避免后续争端，而合同中不仅没有对该事项进行明确约定，反而约定租赁期限长达十年之久，与常理不服；至于房屋租金标准，要根据房屋面积大小、装修情况、所处位置、租期长短、签订合同时房屋周边状况等多种因素来确定，不能简单的以租金数额来判断签订合同时的租金标准偏低，更不能直接将该事由作为推断田俊知晓房屋产权性质及随时可能被政府收回的依据，故就现有证据和事实及各方陈述来看，不足以认定田俊在签订合同时知晓房屋产权性质及随时可能被政府收回。同景公司的该项辩称不能成立，本院不予采信。关于争议焦点（二），合同第四条第2款约定应当按该条款的字面意思来理解，“因政府因素及不可抗力等因素”是指双方在签订合同时不能预见的亦不可归责于双方的政府因素。就现有事实来看，同景物业在签订合同时是明知房屋产权性质的，则应知晓该房屋有被政府收回作为社区用房的可能性，而田俊对此并不知情，故该房屋被政府收回不属于同景物业不能预见的情形，同景物业以此为由发出解除合同的通知，明确表示不再履行合同，已构成违约，且不属于乙方（田俊）不予追究甲方（同景物业）违约责任的情形，同景物业应承担相应的违约责任即赔偿因合同提前解除而给田俊造成的损失，包括实际损失（装修损失）和可得利益损失（租金差价损失）。至于具体损失认定，有依法作出的评估报告对装修损失和租金差价损失作出了明确的认定，一审法院以此为依据，结合双方的过错程度，充分考虑了各方因素酌定同景物业赔偿装修损失10万元，租金差价损失30万元，并无不当，本院予以确认。同景物业认为应以租赁合同中约定的租金为标准在合理的可见预见的租期范围内来计算租金损失，却并未提供充分证据证明该计算方法的合法和合理性，对其该辩称，本院不予采信。综上所述，同景物业的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7380元，由重庆同景物业服务公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕审 判 员 秦 敏审 判 员 苏致礼二〇二一年四月十二日法官助理 宋 扬书 记 员 陈鹏锋