云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云05民终399号上诉人（原审原告）：腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司，统一社会信用代码：9153052256621231XQ，住所地：云南省腾冲市腾越镇天成社区太极小区49号。法定代表人：尹兴传，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郑治凯，云南正旭律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：杨桂萍，女，1969年9月25日出生，汉族，住云南省腾冲市。委托诉讼代理人：赵家莲，云南春裕律师事务所律师。代理权限为一般授权。上诉人腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司（以下简称大港旺宝物业公司）因与被上诉人杨桂萍物业服务合同纠纷一案，不服云南省腾冲市人民法院（2020）云0581民初4232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人大港旺宝物业公司上诉请求：1.撤销原判，改判杨桂萍支付物业管理服务费4562.91元；2.本案一、二审诉讼费由杨桂萍承担。事实及理由：一、原审法院认定事实清楚。二、原审适用法律错误。1.邮政特快专递邮件详情单客观真实，邮件内容就是接房通知。开发商大港旺宝开发公司对所有未按期接房的业主都寄送接房通知，按其他业主陈述也都收到邮寄的接房通知；而且，按生活经验开发商除接房通知以外，是不会邮寄其他文件的，邮件若未妥投也必将退还，该邮件未退还，可以推知杨桂萍已收到邮件。2.由商品房购销合同约定的接房时间、房屋返租和杨桂萍不予接房的事实可以看出，杨桂萍是故意不接房，达到规避物业费支付的目的。3.房款已付，杨桂萍即房屋业主，非原审认定的不明确。4.依据商品房购销合同第十条的约定主张物业服务费合法有效，应予支持。被上诉人杨桂萍答辩称，其未接房，亦未与大港旺宝物业公司签订物业服务合同，故不应支付物业服务费用。返租租金收条是买房时一并出具，用于抵扣购房款，故出具收条时，房屋不具备交房条件，不能证实房屋已实际交付的证明目的。邮政特快专递邮件详情单既无证据印证寄送的内容，也未证实已妥投。请求驳回上诉，维持原判。大港旺宝物业公司向一审法院起诉请求：1.判决被告立即向原告交纳2015年4月1日至2018年12月31日的物业管理服务费4562.91元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年10月25日被告与大港旺宝开发公司定签订《商品房购销合同》，被告购买大港旺宝开发公司开发的龙光台广场（现称旺宝集小区）第A组团8幢1号房，合同确定该房总价款为645418元，于2009年10月25日前支付总房款的20%，剩余的80%通过银行担保贷款支付，由被告委托大港旺宝开发公司办理银行按揭贷款支付；合同约定的交房时间为2010年8月15日前。大港旺宝开发公司开发的龙光台广场房屋采取由其返租业主所购房屋方式进行销售，租金冲抵购房款，本案涉案房屋返租期为2010年8月16日至2013年10月15日；2009年10月25日被告在大港旺宝开发公司提供的收条上签名确认收到租金116175元，大港旺宝开发公司实际并未支付给被告租金，该款冲抵被告的购房款；后被告的按揭贷款未通过。2010年12月7日，大港旺宝开发公司作为发起人（法人独资股东）成立原告大港旺宝物业公司。2011年5月，原告向政府主管部门申报龙光台物业管理费收取标准，商铺物业管理服务费用按建筑面积计算，每月收取2元/平方米，同月20日政府主管部门同意按原告所报价格备案执行。2011年10月10日大港旺宝开发公司为委托方（甲方）与原告为受托方（乙方）签订《旺宝集小区前期物业管理服务合同》，甲方将旺宝集小区委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限为四年，自2014年5月21日至2016年1月10日。2016年1月1日，大港旺宝开发公司为委托方（甲方）与原告为受托方（乙方）签订物业管理合同，甲方委托乙方对旺宝集小区实行专业化、一体化管理，委托管理期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日；该合同第六条规定物业管理服务费按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方建筑面积收取一层（商业）2元，二、三层（住宅）0.80元。被告系腾冲市腾越镇人，其收到大港旺宝开发公司的通知后，因其购房按揭贷款未得到银行批准，双方为变更支付剩余购房款问题协商无果，大港旺宝开发公司未将房屋交付被告；之后大港旺宝开发公司也从未向其催收过剩余购房款；本案涉案房屋竣工至今未装修，仍是砖坯房，从无人实际承租使用，被告也从未实际占有管理使用过。现原告提起本案诉讼，要求被告支付2015年4月1日至2018年12月31日45个月的物业费4562.91（一层40.955㎡按2元/㎡/月计算，二、三层78.72㎡按0.8元/㎡/月计算，计6519.87元的70%）。另查明，现云南大港旺宝集团有限公司及大港旺宝开发公司已进入破产程序。之前原告曾起诉了该小区内已接房未交物业费的部分业主，经二审终审，判决户业主按70%支付物业费。2018年6月该小区成立了业主委员会，2018年底后对小区物业进行自主管理。一审法院认为，本案争议焦点是：腾冲大港旺宝文化旅游地产开发有限公司是否将被告所购的房屋交给被告？原告所提交的收条不能证明大港旺宝开发公司已将被告所购的房屋交给被告，邮政特快专递邮件详情单不能证明所寄材料内容及被告已签收。本案涉案交接房手续是否完成的争议主体是《商品房购销合同》的当事人杨桂萍与大港旺宝开发公司，在交接房事实未经确认及杨桂萍是否已成为涉案房产的业主未明确以前，原告依据《商品房购销合同》第十条的约定要求被告交纳其管理涉案小区期间的物业管理费证据不足，其诉讼主张不能成立。据此，依照《物业管理条例》第四十二条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回原告腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司的诉讼请求。二审中，大港旺宝物业公司、杨桂萍均未提交证据，亦对一审认定事实无异议。二审审理查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。归纳双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：杨桂萍应否支付物业管理费？本院认为，依据《物业管理条例》（2007年修订）第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，对于已竣工但尚未交给买受人的物业，该物业交付前的物业服务费由建设单位交纳，不应由买受人交纳。据此，案涉房屋交付与否是向买受人收取物业服务费的关键。大港旺宝物业公司主张案涉房屋开发商已经交付的事实依据有二：一是杨桂萍收取返租租金出具的收条；二是邮政特快专递邮件详情单。对收条，因案涉房屋系预售房屋，采取购买返租方式销售，返租租金在签订商品房购销合同时即按约定抵扣房款，收条出具之时房屋尚未建成，故该收条不具有证实房屋交付的证明目的。对邮政特快专递邮件详情单，大港旺宝物业公司主张该邮单邮寄的物品系接房通知，但杨桂萍既不认可收到该邮件，也质疑邮件内容。在此情形下，大港旺宝物业公司应对其主张成立进一步承担举证责任，否则承担举证不能不利后果。在大港旺宝物业公司未能进一步举证的情况下，原审法院认定房屋已交付的依据不足，并无不当。大港旺宝物业公司邮件未退还即妥投的推定不成立，一般而言，EMS提供邮件投递查询服务，应以查询结果确认邮件投递情况。综上所述，上诉人大港旺宝物业公司的上诉请求不成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由大港旺宝物业公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢玲审判员  田旭审判员  古颖二〇二一年四月二十七日书记员  李会