北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终4044号上诉人(原审原告)：罗辉江，男，1947年3月9日出生，汉族，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：覃院，北京恒略律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京斑斓家酒店管理有限公司，住所地北京市延庆区永宁镇太平街村东北角2号楼01室。法定代表人：程岩，董事长。委托诉讼代理人：井晓通，男，北京斑斓家酒店管理有限公司总经理。上诉人罗辉江因与被上诉人北京斑斓家酒店管理有限公司（以下简称：斑斓家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初36843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗辉江上诉请求：1.请求将（2020）京0105民初36843号判决书第二项、第三项、第五项为：判决斑斓家公司支付2020年2月21日至2020年4月20日的房租14560元、逾期支付房租违约金10000元以及2020年4月21日至2020年6月7日的空置损失11468元。2.一、二审诉讼费由斑斓家公司负担。事实和理由：一审事实认定不清，适用法律不当。按照双方签订的房屋租赁合同，斑斓家公司没有按照约定时间支付房租属于违约。即便遇到新冠疫情也不是违约解除合同的依据，我也受到了经济损失。斑斓家公司辩称，新冠疫情导致我司无力支付房租，疫情构成不可抗力。在合同中对不可抗力因素也有说明。罗辉江向一审法院起诉请求：1．确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；2．斑斓家公司支付2020年2月21日至2020年4月20日的房租14560元；3．斑斓家公司支付逾期支付房租的违约金19728.8元（14560＊0.005＊271）元；4．斑斓家公司支付2020年4月21日至2020年6月7日的空置损失11648元（7280／30＊48）；5．支付更换门锁的费用100元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：罗辉江系涉案房屋的所有权人。罗辉江（出租人、甲方）与斑斓家公司（承租人、乙方）签订涉案合同，约定：甲方将涉案房屋租赁给乙方使用，用于经营民宿，实际租用面积为52.67平方米，租赁期限自2018年8月2日至2021年8月20日，免租期为2018年8月2日至2018年8月21日，每月租金为7000元，租金为每3个月支付一次，首期3个月租金，2020年2月14日为下一季度的租金支付日。合同约定乙方有下列情形的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：（1）不按照约定支付租金达10日；（2）欠缴各项费用达1000元。甲乙双方未按本合同约定履行义务，每逾期一天，由违约方按当月租金额的千分之五标准向守约方支付逾期违约金。因甲方违反本合同约定导致本合同解除的，甲方除应退还押金及剩余的房屋租金外，还应向乙方支付7000元作为违约金。因乙方违反本合同约定导致本合同解除的，乙方支付7000元作为违约金。另，斑斓家公司向罗辉江支付房租至2020年2月20日，斑斓家公司向罗辉江交纳了押金7000元，罗辉江未向斑斓家公司退回押金。对有争议的证据和事实，法院认定如下：罗辉江主张斑斓家公司的违约行为是逾期未支付2020年2月21日后的租金。罗辉江称双方未办理正式的交接手续，其于2020年4月16日时向斑斓家公司发送解除合同的通知，于4月20日正式打开涉案房屋的大门，涉案合同约定了5天的腾退时间，斑斓家公司遗留在涉案房屋内的东西有床、被子等，其根据下一个客户的需要，能用的东西就留下了，不能用的就拉走清理了，其要求斑斓家公司恢复原状，斑斓家公司也没有恢复原状。另，罗辉江称其于2020年6月8日将涉案房屋重新出租出去。斑斓家公司主张其承租涉案房屋是用于经营民宿及公寓，并称其认为涉案房屋于4月11日已经办理了交接和腾退，涉案房屋内的物品其自行留给罗辉江进行赔偿，用以减少罗辉江的损失。罗辉江称其认为给了钥匙不算是办理交接手续，双方应当当面办理房屋交接手续，而双方签订的合同并未到期，斑斓家公司退租也应当提前一个月通知其，但是却并没有通知。另，罗辉江提交：1．水费缴纳收据和水费通知单（显示物业公司于2020年4月8日对自来水表进行统一抄表，涉案房屋产生自来水费9.5元），证明疫情期间涉案房屋仍在正常使用，其收房的时候发现还有水费没有交纳，其就自己缴纳了；2．《商业办公类房屋租赁合同》，证明其于2020年6月8日才重新将涉案房屋出租出去；3．短信截图，证明其于4月16日向斑斓家公司发出了解除涉案合同的通知。斑斓家公司质证意见：1．真实性认可，是因为4月初斑斓家公司已经在和罗辉江商量退租，所以派员工去涉案房屋打扫卫生，打扫租户退租后的卫生，忙碌几天产生了水费；2．真实性认可，不认可证明目的，出租时间不是斑斓家公司可以认定，且损失也不应由斑斓家公司来承担；3．真实性认可，对短信的真实性予以认可，并称其确实收到了该短信。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，罗辉江与斑斓家公司所签涉案合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据庭审查明的事实，罗辉江于2020年4月16日向斑斓家公司发出解除涉案合同的通知，斑斓家公司于当日收到该通知且斑斓家公司并未对解除合同提出异议，故法院确认涉案合同于2020年4月16日解除。关于斑斓家公司是否违约，法院认为，新冠疫情于2020年春节前后爆发，国家制定了相应的疫情防控措施，斑斓家公司作为经营民宿及公寓的企业，其所处行业因疫情而遭受损失的现象较为普遍。通过本案的审理，法院认为斑斓家公司并无恶意拖欠房租及违反合同约定的故意，所以其逾期未支付房租的行为不应认定为违约，法院对罗辉江要求斑斓家公司支付违约金的主张不予支持。关于2020年2月21日至4月20日的房租，斑斓家公司虽称其于4月11日将电子钥匙的密码告知罗辉江，但其并未与罗辉江办理涉案房屋的交接手续，罗辉江主张其于4月20日将涉案房屋收回，法院对罗辉江主张予以采信。因斑斓家公司尚未支付2月21日至4月20日的房租，故其应向罗辉江支付此期间房租，但因此期间正处于疫情爆发期间，斑斓家公司所处行业的经营受疫情影响较大，法院对此期间租金予以酌情减少。因罗辉江尚未退还斑斓家公司交纳的7000元押金，故斑斓家公司要求以押金进行折抵并无不当，法院对此予以支持。另，涉案合同解除后，涉案房屋于6月8日才重新出租，合同的解除客观上给罗辉江造成了房屋空置的损失，故法院对2020年4月21日至6月7日期间的空置损失予以酌情判处。另，斑斓家公司同意支付更换门锁的费用100元，法院对此不持异议。判决如下：一、确认罗辉江与北京斑斓家酒店管理有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；二、北京斑斓家酒店管理有限公司于判决生效后七日内支付罗辉江2020年2月21日至2020年4月20日的租金4000元（北京斑斓家酒店管理有限公司应支付的租金为11000元，折抵罗辉江尚未退还的押金7000元）；三、北京斑斓家酒店管理有限公司于判决生效后七日内返还罗辉江2020年4月21日至2020年6月7日期间的房屋空置损失6000元；四、北京斑斓家酒店管理有限公司于判决生效后七日内支付罗辉江更换门锁的费用100元；五、驳回罗辉江的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费951元，由罗辉江负担723元（已交纳），由北京斑斓家酒店管理有限公司负担228元（自判决生效之日起七日内交纳）。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。双方当事人对于一审法院经审理查明事实无异议，本院经审理查明事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，罗辉江与斑斓家公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。罗辉江与斑斓家公司在合同履行过程中出现新冠肺炎疫情，斑斓家公司作为经营民宿及公寓的企业，新冠肺炎疫情的出现及相应的防控措施对其经营活动势必造成影响。结合本案情形及在案证据，难以认定斑斓家公司存在恶意拖欠房租及违反合同约定的故意，并且一审法院考虑合同解除并对罗辉江涉案房屋的空置损失予以补偿。综合考虑以上情形，罗辉江以斑斓家公司未按约定期限支付租金为由要求斑斓家公司承担逾期支付房租违约金的上诉主张，本院不予支持。一审法院根据查明的事实及证据，判决斑斓家公司支付罗辉江房屋租金及损失，并无不当，本院予以维持，罗辉江的上诉请求及理由，本院不予支持。综上所述，罗辉江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费723元，由罗辉江负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 弘审 判 员  杨 夏审 判 员  申峻屹二〇二一年四月三十日法官助理  吴 琳法官助理  曾琪惠书 记 员  任 宇