北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终6910号上诉人(原审原告)：夏永生，男，1955年9月9日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：冯文春，北京京云律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张占忠，男，1961年1月25日出生，住北京市石景山区。被上诉人(原审第三人)：张锦玉，女，1958年1月5日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘向东，北京通美律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘修伟，北京通美律师事务所实习律师。上诉人夏永生因与被上诉人张占忠、张锦玉确认合同无效纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初24740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。夏永生上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或改判支持夏永生的诉讼请求。2．本案诉讼费由张占忠、张锦玉承担。事实和理由：一、一审法院对张占忠、张锦玉之间是否存在真实的房屋买卖合同关系；是否存在真实的民间借贷关系；是否存在恶意串通，借用张锦玉村民身份通过买卖形式掩盖非法占有涉案宅基地的目的等事实并未予以审查清楚，属于认定事实不清。夏永生起诉的主要观点和逻辑为：首先，张占忠、张锦玉之间存在亲属关系，张锦玉对张占忠不具有北京市通州区西集镇车屯村集体经济组织成员资格的事实是明知的，通过张占忠在不同案件中不断变化的事实表述以及张占忠、张锦玉之间《卖房协议》并非张占忠本人签字；张锦玉伪造与夏永生之间的《卖房契约》等事实和证据，可以证明张占忠、张锦玉之间的《卖房协议》并不真实，两人之间不存在房屋买卖合同关系。其次，张占忠、张锦玉之间自认存在以物抵债行为，但并未证明其真实的债务关系，张占忠因与夏永生合同无效也没有处分涉案房屋及宅基地的合法权利，并且张占忠、张锦玉之间自认存在以物抵债行为可以反证二人之间没有买卖房屋的真实意思表示。最后，张占忠、张锦玉存在恶意串通侵害夏永生合法权益的高度盖然性。故张占忠所谓以物抵债行为真实性存疑，即使真实存在也不能达到获得涉案房屋及宅基地物权权益的法律效果。一审判决将夏永生的主要观点和陈述意见予以割裂认定，对于张占忠、张锦玉是否存在真实的借贷关系等重要事实并未予以审查认定，仅仅根据张占忠、张锦玉的陈述即认定其主张可以相互印证，属于认定事实不清。二、一审判决适用《中华人民共和国民法典》第三条，判决驳回夏永生的全部诉讼请求，属于适用法律严重错误。根据本案审理查明的事实，张占忠、张锦玉之间存在恶意串通借用张锦玉集体经济组织成员身份借用买卖协议的形式实现非法占用宅基地使用权的高度盖然性。因此，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十四条之规定，夏永生与张占忠之间、张占忠与张锦玉之间的卖房协议均应当依法认定为无效。且不论没有证据证明张占忠与张锦玉之间存在真实的借贷关系，即使其真实存在借贷关系，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条之规定，在张占忠并无处分涉案宅基地的权利，且宅基地使用权也并未变更登记的情形下，涉案宅基地仍然属于夏永生的合法财产，应当受到法律的保护。张占忠辩称，同意一审判决，不同意夏永生的上诉请求。张锦玉辩称，同意一审判决，不同意夏永生的上诉请求。一审认定事实清楚，请求驳回夏永生的上诉请求。夏永生向一审法院起诉请求：1．确认夏永生与张占忠于1994年3月27日签订的《卖房契约》无效；2．确认第三人张锦玉与张占忠签订的《卖房协议》无效；3．诉讼费用由张占忠承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。1994年3月27日，夏永生与张占忠签订《卖房契约》，约定：本村夏永生私有土砖房叁间，东靠马淑珍，西靠车洪成，南至道，北至道，东西长10．7米，南北长22．5米，合面积238．5平方米。房主夏永生经中人车志祥介绍自愿将房卖给张占忠，双方情愿房价为肆仟元整，壹次付齐。总面积内一切实物、建设，随房一起在内。立据为证。1996年5月21日，张占忠与张锦玉签订《卖房协议》，约定：房主张占中有土砖房三间，东至马淑珍，西至车洪成，南至道，北至道，东西长10．7米，南北长22．5米，合面积238．5平方米，转卖给张锦玉所有。房主张占中自愿将房卖给张锦玉，双方情愿房价为四千元整。总面积内一切实物、建设，随房一起在内，立据为证。诉讼中，张占忠与张锦玉称上述《卖房协议》主文中“张占中”系笔误，实际应是张占忠。另查，夏永生与张锦玉均为北京市通州区西集镇车屯村集体经济组织成员。涉案房屋位于北京市通州区西集镇车屯村，对应的集体土地建设用地使用证编号为：通集建（93西）字第×××号，登记的土地使用者为夏永生，变更记事栏载明：同意夏永生房产使用权变更为张锦玉所有。2020年9月23日，北京市通州区西集镇人民政府出具西政发［2020］36号《北京市通州区西集镇人民政府关于撤销通集建（93西）字第×××号〈集体土地建设用地使用证〉变更记事栏中2004年7月27日登记内容的处理决定》，载明：…在通集建（93西）字第×××号《集体土地建设用地使用证》变更记事栏内，注明“同意将夏永生房产使用权变更为张锦玉所有”，由于做出该登记行为没有相关的法律依据，本机构决定予以撤销。诉讼中，夏永生提交《卖房契约》一份，载明：卖房人：夏永生，买房人：张锦玉，内容为夏永生将涉案房屋卖给张锦玉，作价4000元。夏永生称该协议系张锦玉伪造，非夏永生真实意思表示，涉案房屋仍登记在夏永生名下。张锦玉认可该协议非夏永生与其所签，系在征得夏永生许可的情况下，为办理涉案房屋集体土地建设用地使用证变更登记所用。关于张占忠与张锦玉签订的《卖房协议》，夏永生称该协议系在张占忠欠张锦玉欠款的情况下，将涉案房屋抵给张锦玉所签订，二人之间无真实的买卖意思表示，系以物抵债的行为，应属无效。对此，张占忠认可当年欠张锦玉钱无力偿还，故将涉案房屋卖予张锦玉，系其自愿转让的行为。张锦玉称其购买房屋后进行了装修，并在院内新建了房屋。一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案涉案标的系农村房屋，根据房地一体原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地的使用权问题，而在我国农村宅基地使用权是受法律限制的，只有本集体经济组织成员才能享有。故非本集体组织成员购买农村宅基地房屋时，应对此予以否定性评价。但本案中，购买涉案房屋的最后一手张锦玉，系北京市通州区西集镇车屯村经济组织成员，涉案房屋最终流转回本集体经济组织成员处，非本集体组织成员取得宅基地从而损害集体利益的情形已经消失，同时为维护交易的稳定性，故对夏永生起诉要求确认《卖房契约》和《卖房协议》无效的诉讼请求，法院不予支持。对于夏永生主张张占忠与张锦玉之间的买卖合同系以物抵债行为而无效，法院认为，以物抵债作为债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务所作出的安排，对以物抵债的效力、履行等问题的认定应以尊重当事人的意思自治为基本原则。本案中，张占忠和张锦玉在签订《卖房协议》前确实存在借款合同关系，且张占忠为履行还款义务，双方签订了《卖房协议》，并将涉案房屋交付给张锦玉居住至今，双方的《卖房协议》系在张占忠未偿还张锦玉借款的情况下，双方经协商一致将借款合同转化为买卖关系，并非系为双方之间的借款提供担保，而是张占忠难以清偿债务时通过将涉案房屋出售给张锦玉的方式实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。故对夏永生的该项主张法院不予采信。综上所述，判决如下：驳回夏永生的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。根据查明的事实，夏永生与张占忠签订的《卖房契约》、张锦玉与张占忠签订的《卖房协议》系各方签订时的真实意思表示且已履行完毕。我国农村宅基地使用权为本集体经济组织成员享有，虽然张占忠购买房屋时系非农业户口，但房屋已经由张占忠再次流转给张锦玉，张锦玉系北京市通州区西集镇车屯村集体经济组织成员，涉案的土地最终流转至本集体经济组织成员处，现并未存在损害集体利益之情形。张占忠和张锦玉在签订《卖房协议》前存在借款合同关系，张占忠为履行还款义务，与张锦玉签订了《卖房协议》，并将涉案房屋交付给张锦玉居住至今，一审法院认定该交易安排系张占忠难以清偿债务时通过将涉案房屋出售给张锦玉实现双方权利义务平衡的一种方式，并无不当。该交易亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。夏永生上诉张锦玉与张占忠之间以物抵债法律关系不真实、二者存在恶意串通，但未能提供充分有效证据予以证明，本院不予采信。综上所述，夏永生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由夏永生负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何灵灵审 判 员 张印龙审 判 员 周艳雯二〇二一年四月三十日法官助理 何 平法官助理 卫孚嘉书 记 员 席 颖