山东省淄博市博山区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0304民初557号原告：淄博龙泉盛世物业有限公司，住所地淄博市博山区西外环路333号。统一社会信用代码：91370304087170941W。法定代表人：王宇，总经理。委托诉讼代理人：李戎臻，男，系原告公司职工。委托诉讼代理人：李海龙，男，系原告公司职工。被告：山东珏佳醇酒业有限公司，住所地临沂市兰山区新华一路与陶然路交汇处路南楼上2-201室。统一社会信用代码：91371302MA3ENHWA2U。法定代表人：朱秀珍，总经理。原告淄博龙泉盛世物业有限公司与被告山东珏佳醇酒业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告淄博龙泉盛世物业有限公司的委托诉讼代理人李戎臻、李海龙到庭参加诉讼。被告山东珏佳醇酒业有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淄博龙泉盛世物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付第一期租金1429447.98元；延期缴纳70天（2020年11月1日至2021年1月10日）违约金50030.68元；2.要求被告支付2020年9月1日至2021年8月31日物业服务费165553.44元；延期缴纳物业服务费70天（2020年11月1日至2021年1月10日）违约金5794.37元；3.被告支付本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2020年8月5日签订《龙泉科技大厦房屋租赁合同》及《龙泉科技大厦物业服务合同》。原告将龙泉科技大厦负一层；12层的1221/1222房间；17层；19层的1910/1911房间、1912/1913房间、1915/1916房间、1917/1918房间、1919房间、1920房间、1921房间，共计产权面积11633.97平方出租给被告使用。被告已搬入家具正常使用。被告未按合同约定时间支付原告租金及物业服务费。原告依法起诉。被告山东珏佳醇酒业有限公司未作答辩，亦未提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：原告提供的1号证据房屋租赁合同、2号证据物业服务合同可以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系及物业服务合同关系，4号证据可以证明被告公司及其法定代表人的基本信息，均确认为有效证据。3号证据使用照片、5号证据被告将案涉房屋转租给寰宇智娱（山东）网络科技有限公司的合同及6号证据寰宇智娱（山东）网络科技有限公司营业执照、7号证据寰宇公司法定代表人身份信息，四份证据可以证明原告已经将案涉房屋交付被告支配使用，均确认为有效证据。8号证据录音材料，无法证明待证事实，不予确认。本院经审理认定事实如下：2020年8月5日，原告淄博龙泉盛世物业有限公司（甲方）与被告山东珏佳醇酒业有限公司（乙方）签订《龙泉科技大厦房屋租赁合同》一份。合同第一条及第二条约定，甲方将其合法拥有的，座落在山东省淄博市博山区西外环路333号龙泉科技大厦的负一层产权面积8184.94平方；12层的1221/1222房间产权面积656.99平方；17层产权面积1913.01平方；1910/1911房间、1912/1913房间、1915/1916房间、1917/1918房间、1919房间、1920房间、1921房间产权面积879.03平方，共计产权面积11633.97平方，出租给乙方使用。第五条约定租赁期限自2020年9月1日起至2025年8月31日止。第八条约定，合同期内租金共计6050798.26元（为含税价格）。第九条约定，第一期租金1429447.98元，甲方于2020年10月15日前向乙方开具房屋租赁增值税专用发票，乙方于2020年10月31日前支付，乙方未付款甲方有权收回全部房屋。第十条约定，乙方以200000.00元作为房屋使用押金（房屋使用押金只开据收据）。合同签订后3日内，支付100000.00元，甲方到账后配合乙方办理入住手续。2020年10月31日前支付100000.00元。房屋使用押金待租赁期满，乙方结清房屋使用相关费用，甲方于结算之日起15个工作日内将押金无息全额退还给乙方。乙方如未结清有关费用，甲方有权拒还押金。第二十九条约定，乙方逾期交付租金的，每逾期一天，乙方应按逾期金额的0.05%向甲方偿付违约金。乙方拖欠租金累计15日以上的，甲方有权终止本合同，收回该房屋。乙方除仍应及时如数补交外，另行支付100000.00元作为违约金，因此造成的其它损失乙方还应赔偿。合同中，双方还约定了其他事项。同日，原告（甲方）与被告（乙方）还签订了《龙泉科技大厦物业服务合同》一份，由甲方为乙方提供物业管理服务。合同第五条约定：1.物业服务费采用包干制方式。物业服务费收费标准为4元/建筑平方米/月（物业费中包含公区电梯运行费用）。2.乙方租赁的负一层产权面积8184.94平方不再收取物业服务费。3.乙方租赁的12层的1221/1222房间产权面积656.99平方；17层产权面积1913.01平方；1910/1911房间、1912/1913房间、1915/1916房间、1917/1918房间、1919房间、1920房间、1921房间产权面积879.03平方，合计产权面积3449.03平方。4.年度物业服务费165553.44元（为含税价格）。5.甲方自租赁合同开始之日起向乙方收取物业服务费。6.物业使用单位已签订合同，房屋空置的，全额支付物业服务费。7.物业服务费支付时间中约定了甲方于2020年10月15日前向乙方开具物业服务费专用发票，乙方于2020年10月31日前支付2020年9月1日至2021年8月31日止物业服务费165553.44元。合同第十五条约定，物业使用单位违反本合同第五条、第六条、第七条、第八条、第九条、第十条的约定，未按时足额交纳物业服务费用及其他约定费用的，每逾期一天，乙方应按逾交金额的0.05%向甲方偿付违约金。合同中双方还约定了其他事项。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告；被告于2020年8月4日向原告交纳房屋使用押金100000.00元。本院庭后查看了案涉租赁房屋，房间内仍留有被告方物品，但无工作人员。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，原、被告的租赁合同合法有效，且根据原告提供的证据，可以确定原告已履行合同义务，将租赁物交付被告使用、支配，被告亦应按照合同约定全面履行支付租金的义务。租赁合同约定的第一期租金1429447.98元的支付时间为2020年10月31日前，现早已逾期，原告要求支付该租金的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。同时，被告逾期未付构成违约，应向原告支付违约金。原、被告之间的物业服务合同合法有效，且双方约定了自租赁合同开始之日起即收取物业服务费，合同签订后房屋空置的，仍应全额支付物业服务费。根据物业服务合同约定，2020年9月1日至2021年8月31日的物业服务费165553.44元，被告应于2020年10月31日前支付，现早已逾期，原告要求其支付，有事实及法律依据，本院予以支持。同时，被告逾期未付构成违约，应向原告支付违约金。关于违约金数额。原、被告在房屋租赁合同和物业服务合同中均约定，被告应按期足额支付房屋租金和物业服务费，每逾期一天，乙方应按逾交金额的0.05%向甲方偿付违约金。原告主张被告逾期付款时间从2020年11月1日至2021年1月10日计算70天，不超过其有权主张的范围。双方约定的日利率0.05%折算成年利率是18.25%，超过了全国银行间同业拆借中心公布的2020年10月份一年期贷款市场报价利率3.85%的四倍，明显偏高，应予调整。参照相关法律规定并结合本案具体情况，本院将约定的违约金计算方式中的日利率0.05%（年利率18.25%）调整为年利率15.40%（2020年10月份一年期贷款市场报价利率3.85%的四倍）。据此，被告逾期支付房屋租金的违约金为1429447.98元×15.40%÷365天×70天=42217.67元；被告逾期支付物业服务费的违约金为165553.44元×15.40%÷365天×70天=4889.50元。被告经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证等诉讼权利，由其自行承担相应后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告山东珏佳醇酒业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告淄博龙泉盛世物业有限公司租金1429447.98元及逾期支付该租金的违约金42217.67元（自2020年11月1日计算至2021年1月10日）；二、被告山东珏佳醇酒业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告淄博龙泉盛世物业有限公司物业服务费165553.44元及逾期支付该费用的违约金4889.50元（自2020年11月1日计算至2021年1月10日）；三、驳回原告淄博龙泉盛世物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19657.00元，由原告淄博龙泉盛世物业有限公司负担104.00元，被告山东珏佳醇酒业有限公司负担19553.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  郭加强审 判 员  黄 巍人民陪审员  王海鹏二〇二一年四月二十五日法官助理于会单书记员周正子附证据目录：一、原告淄博龙泉盛世物业有限公司提供的证据：1.房屋租赁合同1份；2.物业服务合同一份；3.办公室使用证明照片3份（6张）；4.被告营业执照和法人身份证明复印件各一份；5.被告将从原告处租赁的全部房屋转租给了寰宇智娱（山东）网络科技有限公司的房屋转租合同一份；6.寰宇智娱（山东）网络科技有限公司营业执照一份；7.寰宇公司法人身份信息一份；8.原告公司的物业经理李海龙与寰宇公司法人张之兴的通话录音一份，附文字整理版一份。二、被告山东珏佳醇酒业有限公司未提供证据。