湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0182民初2961号原告：长沙祥旺物业管理有限公司，住所宁乡市白马桥乡正农社区（爱琴湾小区****）。委托诉讼代理人：钟波，系该公司法务。被告：曾朝辉，男，1970年1月5日出生，汉族，居民，住，住湖南省/div>本院于2021年4月12日立案受理原告长沙祥旺物业管理有限公司（以下简称“祥旺物业公司”）与被告曾朝辉物业服务合同纠纷一案，依法适用简易程序（小额诉讼程序）公开开庭进行了审理。原告祥旺物业公司的委托诉讼代理人钟波、被告曾朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥旺物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付物业管理费10475元、生活垃圾费294元，违约金1000元，共计11769元；2、判决被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：原告祥旺物业公司与湖南冠源房地产开发有限公司分别于2014年12月1日、2018年1月1日签订了两份《前期物业服务合同》，合同约定由原告向冠源房地产开发有限公司开发的冠源爱琴湾小区提供物业管理服务。物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告系上述物业22-2301号的业主，物业面积148.58㎡，收费标准为1.5元/月/㎡，按约定应当向原告交纳2016年9月1日至2020年7月30日的物业管理费10475元，生活垃圾费294元，违约金1000元。但被告一直拒交费。被告曾朝辉辩称，垃圾费愿意出，违约金不愿意出，物业费要打折。经审理查明：2014年12月1日及2018年1月1日，湖南冠源房地产开发有限公司两次与原告祥旺物业公司签订《物业管理委托合同》，约定将冠源爱琴湾小区委托于原告祥旺物业公司实行物业管理服务。经宁乡县发展和改革局核准，冠源爱琴湾小区电梯住宅物业管理费收费标准为1.5元/㎡/月。合同签订后，原告祥旺物业公司自2014年12月1日向冠源爱琴湾小区提供物业服务至今。被告曾朝辉系爱琴湾小区（位于宁乡市白马桥乡三水厂南侧）22栋2301室的业主，房屋建筑面积为148.58㎡。自2016年9月1日至2020年7月30日被告未向原告交纳物业管理费及生活垃圾处理费，经原告书面催收，被告仍未交纳。另，根据宁乡市环境卫生维护中心的委托，由原告代收爱琴湾小区住户城市生活垃圾处理费，标准为75元/户/年，原告已将截至2020年12月31日的城市生活垃圾处理费交纳至该中心。再查，在本院审理的(2019)湘0124民初1376号等共计27案物业服务合同纠纷，均为原告为祥旺物业公司（即本案原告）的系列案，在该系列案生效判决书中，本院认定：祥旺物业公司在2014年12月1日至2017年12月31日向冠源爱琴湾小区提供物业服务期间，存在消防设施的维护与保养不到位、安全监控与门禁不到位、对小区摩托车停放及小区摆摊设点管理不到位、对违规搭建的行为劝阻不力等服务质量问题，其物业服务未能依据合同约定完全履行，并对该期间的物业管理费予以酌定减少，经本院核实，祥旺物业公司之后的物业服务质量确实有较大提升。上述事实，有两份《物业管理委托合同》、不动产登记信息表、宁乡县发展和改革局价格服务收费核定表、律师函和照片、绿化维护、垃圾清扫、公共区域维修、值班工作交接表、宁乡市市容环境卫生维护中心证明、网上银行电子回单、(2019)湘0124民初1396号民事判决书等及到庭当事人的庭审陈述等材料在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，湖南冠源房地产开发有限公司作为建设单位与原告祥旺物业公司依法签订的两份《物业管理委托合同》对冠源爱琴湾小区全体业主具有拘束力。原告祥旺物业公司依据合同约定对该小区提供了物业服务，并对被告欠交的物业管理费进行了书面催收，被告作为小区业主，应依约向原告交纳物业管理费。《物业管理委托合同》中未约定物业服务价格，应以宁乡县发展和改革局核准的价格标准为准，即1.5元/㎡/月。对于原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，本院根据原告履行物业合同义务的实际情况，酌情分时间段进行调整：1、对于2017年12月31日之前的物业管理费，因祥旺物业公司在2017年12月31日之前提供物业服务期间，存在服务质量问题，其物业服务未能依据合同约定完全履行，本院酌情将物业管理费予以减少30%，为2496元（1.5元/㎡/月×148.58㎡×16个月×70%）；2、根据本院之前核实的情况，原告祥旺物业公司在2018年1月1日之后的物业服务质量确实有较大提升，被告虽提交证据证实原告在此期间虽仍有不尽完善之处，但尚不足以成为核减物业费的理由，故对于2018年1月1日至2020年7月30日的物业管理费，本院按原标准予以计算，为6909元（1.5元/㎡/月×148.58㎡×31个月），上述合计为9405元。原告已按75元/年的标准代被告向宁乡市环境卫生维护中心代交纳了爱琴湾小区住户的城市生活垃圾处理费，被告对欠交2017年10月1日至2020年7月30日的生活垃圾费294元无异议，故本院对原告主张的城市生活垃圾处理费294元予以支持。合同中未明确确定违约金，且原告服务本身存在不尽完善之处，故对原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。公告费未实际产生，本院不予支持。需要指出的是，原告作为物业服务者，在其服务过程中，针对业主提出的属于物业服务范围的各种问题，原告应当积极听取业主意见，主动与业主沟通并进行有效整改，尽己所能解决实际问题，并完善服务内容。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告曾朝辉在本判决生效之日起五日内向原告长沙祥旺物业管理有限公司支付物业管理费9405元、城市生活垃圾处理费294元，合计9699元；二、驳回原告长沙祥旺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47（已减半收取），由原告长沙祥旺物业管理有限公司负担8元，由被告曾朝辉负担39元。本判决为终审判决。审判员  谢苗苗二〇二一年四月二十一日书记员  谢 露附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。