贵州省兴仁市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔2322民初139号 原告：黔西南东悦房产中介服务中心，统一社会信用代码：91522322MA6HLM77X1，住所地：贵州省兴仁市东湖街道办事处振兴路**。 投资人：王朝坤，男，1983年9月8日生，汉族，住贵州省贞丰县。 委托诉讼代理人：侯良进，男，1986年11月22日生，汉族，住贵州省息烽县。 被告：罗文成，男，1977年9月26日生，汉族，住贵州省兴仁市。 委托诉讼代理人：袁灏希，贵州知其律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈才丽，贵州知其律师事务所律师。 被告：王兴琼，女，1982年10月5日生，布依族，住贵州省兴仁市。 原告黔西南东悦房产中介服务中心（以下简称“东悦房产”）与被告罗文成、王兴琼合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东悦房产的委托诉讼代理人侯良进、被告罗文成的委托诉讼代理人袁灏希、陈才丽、被告王兴琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东悦房产向本院提出诉讼请求：1．判决二被告支付原告东悦房产购房款10000元、返还双倍定金4000元、违约金32000元；2．案件受理费由二被告负担。事实及理由：2020年7月27日，二被告将位于兴仁市0元的出售价格委托原告东悦房产代为出售。同年8月13日，原告东悦房产成功将房产出售，并办理了房屋过户手续，被告方收到了首付款100000元、银行放款230000元，其应退还原告东悦房产10000元。原告东悦房产已履行完毕合同义务，被告方迟迟未履行合同义务，现已构成违约，严重损害原告东悦房产的权益，故诉至法院。 被告罗文成辩称，被告王兴琼与原告东悦房产签订的委托合同系无效合同，不能作为定案依据，该合同违反了合同相对性，涉案房屋的登记人为被告罗文成，且被告罗文成已于2020年6月26日与原告东悦房产签订了委托销售的中介合同，合同明确约定委托时间为2020年6月26日至2020年8月10日止，委托出售价格为330000元，且被告罗文成方不负担任何费用。被告王兴琼于2020年7月27日再次与原告东悦房产签订委托合同，被告王兴琼未获得被告罗文成的授权或者委托、追认。被告罗文成亦不可能重新签订一份相比第一份合同不利的合同，合同签订的时间亦在第一份合同约定的委托范围内。房屋实际成交价格为346000元，已超过被告罗文成与原告东悦房产签订合同约定的330000元价格，原告东悦房产已收取了相应居间费用。 被告王兴琼辩称，原告东悦房产与被告王兴琼签订的合同系无效合同，当时被告王兴琼急需用钱，希望原告东悦房产能先支付50000元房款，原告东悦房产让我重新签订一份合同后其在一个周内先支付50000元，但重新签订后其未在一周内先行支付50000元。 本院经审理认定事实如下：2020年6月26日，原告东悦房产与被告罗文成签订了一份居间合同，被告罗文成委托原告东悦房产出售其位于兴仁市房屋一套，房屋净收价格为330000元（不含税费、代理费等费用），剩余款项为房屋税费及居间费用，违反合同约定应当按上述净收房价的10%承担违约金，委托期限为2020年6月26日至2020年8月10日。同年7月27日，被告罗文成之妻即被告王兴琼与原告东悦房产就上述房屋售出事宜又签订了一份居间合同，房屋净收价格为320000元（不含税费、代理费等费用），剩余款项为房屋税费及居间费用，原告东悦房产向被告王兴琼支付限时包销金2000元，委托期内出售房屋则予以退回，未能出售则原告栋悦房产将余款318000元支付被告王兴琼后，对房屋进行委托公证后继续由其出售，违反合同约定应当按上述净收房价的10%承担违约金，委托期限为2020年7月27日至2020年8月27日。上述合同签订后，原告东悦房产支付了被告王兴琼限时包销金2000元，在原告东悦房产的帮助下，被告罗文成与案外人、原告东悦房产于2020年8月4日签订了《房地产买卖（居间）合同》，被告罗文成将房屋以346000元的价格出售给案外人，合同约定买卖双方应支付原告东悦房产1%的佣金。合同签订后，案外人通过原告东悦房产向被告罗文成支付了100000元购房款，此后由通过银行向被告罗文成支付了230000元购房款，二被告亦配合办理房屋转让手续。 另查明：涉案房屋系二被告于夫妻关系存续期间购买。 上述事实，有原告东悦房产的营业执照复印件、公民身份证复印件、合同和被告罗文成、王兴琼提交的公民身份复印件、《商品房买卖合同》、《房地产买卖（居间）合同》、二被告分别与原告东悦房产签订的合同及双方当事人的陈述相互佐证，予以认定。 本院认为，二被告分别与原告东悦房产签订的居间合同，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合同有效，应受法律保护。被告罗文成与原告东悦房产签订合同一月后，其妻被告王兴琼又与原告东悦房产就同一房产出售签订合同，净收价格由330000元变更为320000元。涉案房屋系二被告夫妻共同财产，二被告均同意委托原告东悦房产对房屋进行出售，被告王兴琼与原告东悦房产签订的合同虽未有被告罗文成的签字，但夫妻之间具备一定日常生活代理权限，被告王兴琼仅对净收价格进行小幅度修改，后一份合同应视为对前一份合同的变更修改，且后续涉案房屋买卖过程中被告罗文成均未提出异议，结合二被告系夫妻的特殊关系，在无相反证据证实被告罗文成明确反对对涉案房屋修改净收价为32000元情形下，认定二被告对涉案房屋净收价格修改为320000元更为符合一般常理和交易习惯。对二被告抗辩被告王兴琼与东悦房产签订的合同无效的抗辩理由，不予采纳。现二被告已收到330000元购房款，而双方约定的净收房价为320000元，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”的规定，二被告应支付原告东悦房产10000元款项，对原告东悦房产的该部分诉求，予以支持。关于违约金和定金一节，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，定金与违约金二者只能择其一，且合同中约定的系限时包销金而非定金，故对原告东悦公司请求双倍返还定金4000元的诉讼请求，不予支持，原告东悦房产已完成涉案房屋出售，二被告应合同约定返还收到的限时包销金2000元。双方合同中约定违约则按净收房价的10%支付违约金，该违约金明显过高，本院结合双方未约定具体支付期限的客观情况，违约金酌情按照利息损失计算，即以10000元为基数自原告起诉时即2021年1月12日起按原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即年利率3.85%计算至付清之日止（总额以不超过原告主张的32000元为限），对原告请求超过部分，不予支持。被告辩称修改房屋净收价为32000元的前提是原告一周内支付50000元，双方签订的合同对此并无约定，原告对此不予追认，被告又未提交任何证据加以证实，本案中不能查证属实，其应承担举证不利的法律后果，故对其辩称，不予采纳。 综上所述，原告东悦房产的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十六条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告罗文成、王兴琼于本判决生效之日起十日内支付原告黔西南东悦房产中介服务中心居间费10000元及违约金，违约金自2021年1月12日起以10000元为基数按年利率3.85%计算至付清之日止（违约金总额以不超过32000元为限）； 二、限被告罗文成、王兴琼于本判决生效之日起十日内返还原告黔西南东悦房产中介服务中心限时包销金2000元； 三、驳回原告黔西南东悦房产中介服务中心的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费950元，减半收取475元，由原告黔西南东悦房产中介服务中心负担400元，被告罗文成、王兴琼负担75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 任万** 二〇二一年四月十日 法官助理 顾 巡 书 记 员 王 娅