河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初2237号原告：河南银湾商业管理有限公司，住所地河南省郑州市二七区嵩山南路190号院1,2号楼3层，统一社会信用代码：91410103MA47APRX50。法定代表人：刘景华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李书辉，河南英泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡磊，河南英泰律师事务所律师。被告：鲁永何，男，汉族，1998年1月12日生，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：茹祥新，河南邦科律师事务所律师。原告河南银湾商业管理有限公司诉被告鲁永何房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银湾公司的委托诉讼代理人胡磊，被告鲁永何及其委托诉讼代理人茹祥新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银湾公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告向原告支付租金、管理费等费用共计166783元（前述金额为截至2020年12月25日被告拖欠的费用金额）；二、请求法院依法判令被告向原告支付违约金165575元(违约金自费用拖欠之日起按照拖欠金额的日千分之五计算至被告实际履行之日，暂计算至2020年12月25日)；三、本案的诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2019年6月15日，原告河南银湾商业管理有限公司与被告鲁永何签订《商铺租赁合同》(合同编号为JHLZL-2019-3F-A3018）和《商业管理服务协议》(合同编号为JHLGL-2019-3F-A3018)，双方约定由原告将位于河南省郑州市××路与××路交叉口金河里项目三层A3018号的商铺出租给被告经营使用，商铺建筑面积232.1平方米，租赁期限自2019年8月1日起至2021年7月31日止。合同签订后，原告依约履行了相应的合同义务，但被告拒不按照合同约定履行租金及费用的支付义务。虽经原告多次催要，但至今无果。因此，为维护原告的合法权益特提起本案诉讼，恳请贵院查明事实，依法判如所请。被告鲁永何辩称：1、被答辩人不是答辩人租赁房屋的出租权人，无权依据约定收取相关费用。答辩人在2019年8月1日入驻金河里项目（“简称本商场”）时，出租人是河南兰德商业管理有限公司，承租人是答辩人。并且双方签订的合同以及出租人出示的票据公章均为河南兰德商业管理有限公司。在答辩人签订合同之后，被答辩人河南银湾商业管理有限公司对答辩人宣称本身才是合法拥有经营租赁权主体，并诱骗答辩人重新与被答辩人签订了后来的编号为：JHLZL-2019-3F-A3018的《商铺租赁合同》。出租人变更为河南银湾商业管理有限公司，与此同时，收回了答辩人之前与案外第三人河南兰德商业管理有限公司签约的商铺租赁合同。因此被答辩人是代为行使案外第三人的管理权利，实际出租人是案外第三人河南兰德商业管理有限公司。因此，代为行使权利的被答辩人在没有合法代理权下，无权擅自决定收取答辩人的相关费用。若被答辩人主张收取费用，应当向答辩人出示合法代理权限的相关证明资料。2、编号为JHLZL-2019-3F-A3018《商铺租赁合同》应当为无效合同，被答辩人无权主张租赁费、管理费违约金等费用。被答辩人向答辩人宣称本身是拥有合法经营管理权，但并没有向答辩人出示合法有效的商场经营租赁权资格的《经营租赁许可》等相关证明资质或授权文书。在承租期内，被答辩人均未向答辩人出示过《出租房屋许可证》、《建筑规划许可证》、《房屋所有权证》等以及合法取得授权的文件。故该合同不能证明被答辩人是合法出租方。被答辩人自身无法证明拥有合法经营权利，请求法院依法查明案件事实。根据最高院发布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，被答辩人与答辩人签订的编号为：JIHL.ZL-2019-3F-A3018《商铺租赁合同》应当认定为无效合同。3、被答辩人没有如实陈述案件事实，答辩人不应当承担其所谓的违约责任。根据被答辩人的诉求认为答辩人所未履行的租金及管理费折合租赁时间为10个月，计算截止日期为2020年12月25日，即被答辩人认为2020年2月份为拖欠未履行月份。根据收据票据(凭证号码：6307892，出据日期：2019年6月19日)显示缴纳2019.8.1-2019.10.31费用为46026元；收据票据（凭证号码：6307895，出据日期：2019年6月19日)显示，缴纳费用为11300元；收据票据(凭证号码：1302554，出据日期：2019年11月2日）显示缴纳2019.11.1-2020.1.31费用为27909元；押金票据(换收据）(凭证号码：5343238，出据日期：2019年6月19日)费用21400元。根据计算，按照合同约定答辩人已经缴纳至2020年1月31日之前的全部费用。另外，答辩人于2020年2月29日向出租方的运营部门项目负责员工刘成业的个人账户网上缴纳了12000元。出租方承诺过答辩人：因疫情原因，针对教育培训类的租户，出租方减免3个月的管理费及租赁费。2020年初，因疫情原因，合同执行中存在不可抗力以及政府行为导致合同不能继续履行的情况。××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室发布防控1号通告自2020年1月27日0时起，所有进出郑州市的班线全部暂停经营。因此答辩人租赁的店铺也受到经营影响闭店停止营业。直至2020年5月22日郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室发布《郑州市2020年春季学期幼儿园和特殊学校开学时间公告》通知：“在5月25日以后，符合常态化防控要求的可陆续开学，具体时间由各县根据实情研究确定后另行通知”答辩者是校外培训机构类，因此被政府规定在5月25日以后符合常态化防控要求才可以开始营业。根据政府通知以及疫情不可抗力情形，真正到6月15日后答辩人才勉强恢复经营。因此2020年1月27日一2020年6月15日未营业。根据合同约定：“计租日以商场实际营业为准”。2020年1月27日一2020年6月15日，共计4个月19天不应当计算租赁期间以及任何费用。在由于出租方与承租方是长期合作方，并签订4年租赁合同，答辩人在正常营业期间均正常履行合同义务。被答辩人妄称答辩人“拒不按照合同约定履行租金及费用的支付义务”纯属歪曲事实诬陷答辩人，没有事实依据。因案外第三人与被答辩人有关于房屋租赁合同纠纷一案，案号：(2021)豫0103民初771号(与本案有关联性、直接法律因果关系)，导致管理权被收回。河南银湾商业管理有限公司于2020.11.26日发出的商户感知函以及河南兰德置业有限公司于2020.11.27发出的澄清公告证明该事实。案外第三人曾口头通知答辩人，租赁合同签订、租金及管理费用先暂时不签订和缴纳，若因缴纳费用而导致的风险损失，由答辩人自行承担。基于两者之间的纠纷以及答辩人自行承担的风险，以及商场管理权待定，因此，被答辩人不是适格出租权利人，不再是出租人代为管理人。基于该事实，答辩人没有拒绝支付费用的故意，答辩人未支付租赁期外费用完全因为答辩人基于不安抗辩权的合法理由。因此，答辩人不认可逾期违约事实。因此，答辩人不认同违约事实，不应当承担其所谓的违约责任。后续合同未续签及文什费用的问题，她属放答辩人与案外够三人纠纷直接因果关系所阻断的。在合同临近到期期问，答拜人曾级火寻戈被答辩人及案外第三人河南兰德置业有限公司，此时物业管理形同设，答辩人根本找不到商场管理相关负责人员。被答辩人诉称“商铺租赁期届满后，被告既不同原告签订续租合约，又不及时将该商铺归还给原告，仍然继续占用该商铺进行经营且未支付原告相应的租金及费用”纯属信口雌黄妄加断言，没有任何事实依据。因此，被答辩人的租赁费用及管理费问题，以及案外第三人口头免租的承诺等一系列问题，应当根据实际情况多方应当对账核实之后再确定。4、被答辩人未如约履行管理义务，费用标准应当降低并具体核算。在被答辩人管理期间，物业管理如同虚设，多次寻找管理方进行沟通，均未找到管理人而告终。房屋在租赁期间，没有物业管理人员没有安保人员，商场大门仅仅只开其中一个大门中的一扇小门，空调不开放也没有管理人员回应管理问题。商场营业运营最基本的条件都无法满足，以至于商户和顾客怨声载道，答辩人以及其他租赁商户均长期持续向管理方反映这些问题，管理方一直装聋作哑不作为。被答辩人最基本的运营都无法保障，根本就没有达到应当履行的合同义务的标准。根据被答辩人与案外第三人的纠纷诉讼事实，由于管理方的管理权争夺一直未见分晓，出租方的安保人员一直阻止答辩人整理租赁房屋内私人物品和搬离，因此现在答辩人私人物品一直被迫滞留在房屋内。商场不开大门，商铺贴封条，没有人管理没人安保没人维持运营，商场处于半封闭状态。因此原合同被答辩人已经履行完毕，不应当按照原合同标准计算相关费用。根据被答辩人种种不作为应当多方协商租赁合同期外的关于的租赁费、管理费的具体收费金额。综上所述，被答辩人提出的租金、管理费等费用没有证据来证明相关事实。故答辩人请求法院依法查明事实，驳回被答辩人相关不当诉讼请求，做出公正判决！经审理查明：2019年6月15日，原告(甲方)与被告(乙方）签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于郑州市××路与××路交叉口关照先生商场的二层A3018号面积232.1平方米的场地出租给被告，用于经营乐迪蹦床公园；合同有效期自2019年8月1日至2013年7月31日；租金每月7218元(第三年起租金递增8%)；租金支付方式：每六个月为一个支付期，先付后用，在上一期租金到期之日的20日前一次性足额支付下一期租金；逾期未交租金的，每逾期1日，按照拖欠金额的0.5%支付滞纳金，逾期15日仍未足额缴纳租金的，视为违约，甲方有权解除本合同，履约保证金不予退还；履约保证金21400元；合同还对其他事项进行了约定，同日，原、被告签订一份《商业管理服务协议》，约定在租赁期限内，被告需向原告按照每月8124元的标准支付运营管理费，按约定递增；水费6.5元/吨，空调使用费每月1161元。合同签订后，2019年6月19日缴纳履约保证金21400元，被告鲁永何拖欠2020年1月31日后的各种费用未支付。后被告于2020年2月29日通过微信转账向原告支付12000元费用。2020年初受新冠肺炎疫情影响，原、被告所在商场金河里购物中心于2020年1月27日起闭店，至2020年2月22日商场恢复营业，每天10：00-17：00。2020年3月起，商场逐步恢复至正常营业。2020年5月22日，郑州市新冠肺炎疫情防控工作领导小组办公室下发公告，公告要求特殊教育学校在5月25日以后，符合常态化防控要求的可陆续开学。原告于2020年10月24日起对被告进行断电，2020年10月25日被告关闭场地，后因租金等问题协商未果，原告诉至本院。另查明，原告银湾公司自2019年9月4日起从案外人河南兰德置业有限公司（简称兰德公司）承租案涉商场，因拖欠租金，兰德公司于2020年12月4日张贴租赁合同解除公告，即日起收回该商场的经营、管理及于租赁相关的一切权利。2020年12月11日，银湾公司发布经营公告，声明其与兰德公司的纠纷由两公司协商解决，银湾公司与商户的租赁合同正常履行，对欠租商户租金收取至2020年11月30日，后续租金另行洽谈，即日恢复供水供电及物业服务，所附约谈商户中不包括被告商铺。原告称兰德公司自2020年12月25日起接管该商场。以上事实，有商铺租赁合同、物业管理协议、金河里购物中心公告，收据、银行转账电子回执、微信聊天记录、证人证言等证据在卷，并予以佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与被告签订合同，系双方当事人的真实意思表示，为合法有效的合同。被告租赁原告商铺，依约交付各种费用至2020年1月31日。在合同租赁期内，被告以疫情原因、经营困难为由向原告提出减免租金要求，双方未能协商一致，原告于2020年10月24日起对被告进行断电，致使被告无法继续经营。另因原告与原房东河南兰德置业有限公司租赁合同的纠纷，导致兰德公司于2020年12月4日宣布解除合同，收回管理权，故本案合同已不具备继续履行的条件。虽经法庭释明，原告仍不申请解除合同，本院依法认定双方合同于2020年12月4日予以解除。被告主张欠付租金系受新冠肺炎疫情影响，双方就减免租金问题未能协商一致，要求据实结算，对被告主张合理部分予以采纳。考虑新冠肺炎疫情影响，结合被告实际开业情况，本院酌定原告减免被告2个月的租金。经核算，2020年2月1日至12月4日期间的租金、管理费、空调使用费等共计165682.4元，减免疫情影响二个月的租金、管理费、空调费共计33006元，扣除被告已支付的保证金21400元及已支付的12000元租金后，被告仍需支付99276.4元。原告关于违约金的主张，因违约系受疫情影响，故对原告违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二）》第5条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告鲁永何于本判决生效之日起十日内向原告河南银湾商业管理有限公司支付租金、管理费、空调使用费等共计99276.4元；二、驳回原告河南银湾商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3143元，由原告河南银湾商业管理有限公司负担2204元，由被告鲁永何负担939元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张彦鹏二〇二一年四月二十一日书记员  巴鑫涛