湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘07民终173号上诉人(一审被告)：湖南瀚龙房地产投资有限公司，住所地湖南省临澧县新安镇东区社区新安大道瀚龙华府院内18栋110号。法定代表人：苏宏云，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄志平，临澧县安福法律服务所法律工作者。被上诉人(一审原告)：临澧瀚龙物业服务有限公司，住所地湖南省常德市临澧县新安镇东区居委会常石路与新安路交汇处(李昌兵私产)。法定代表人：苏宏菊，该公司经理。委托诉讼代理人：邓清泉，该公司员工。上诉人湖南翰龙房地产投资有限公司(以下简称翰龙房产)因与被上诉人临澧翰龙物业服务有限公司(以下简称翰龙物业)合同纠纷一案，不服湖南省临澧县人民法院(2020)湘0724民初747号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。翰龙房产上诉请求：撤销原判，改判驳回翰龙物业的全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实及理由：一、原判程序严重违法。原判剥夺了翰龙房产的诉讼权利。第二次开庭时翰龙房产未收到法院传票，缺席审理程序违法，翰龙物业一审庭审中变更了诉讼请求，没有保障翰龙房产的举证权利；二、原判认定事实错误。案涉《物业管理服务合同》系虚假的，戴洁的签名系伪造的；双方当事人费用抵销的意思表示，2015年10月及2018年1月分别签订了协议两次进行确认，费用抵偿协议的前提还涉及物业公司股权转让、8间车库及杂物间的划转等事项，该抵偿协议被撤销后，前述转让的股权及车库、杂物间也应一并处理；三、原判适用法律错误。因2018年冲抵协议签订前，双方2015年10月的协议中明确股权转让款及划转车库杂物间用于冲抵翰龙物业物业管理费，总价值约840000元，2018年又划转了一个车库给物业公司以抵物业费，故案涉协议不存在显失公平的情形，另当事人行使撤销权应当在一年内行使，翰龙物业于2020年3月25日向人民法院起诉显然超过了一年除斥期间；四、房屋维修费、室外健身器材费、消防器材费不应由翰龙房产负担。翰龙物业辩称，一审审理程序合法，案涉物业服务合同不是伪造的，根据相关规定，没有前期物业合同房屋是不能预售的，翰龙房产的法定代表人长期不在，名字是办公室代签的，公章是真实的；翰龙房产作为开发商应按照《中华人民共和国物业管理条例》的规定缴纳物业费；一审认定的房屋维修费70000多元，实际上不止这么多，该费用应由开发商负担，消防器材、健身器材费用也应由开发商负担；至于翰龙房产向翰龙物业划转车库、杂物间是抵付翰龙房产应支付给邓清泉个人其他费用。请求驳回上诉，维持原判。翰龙物业向一审法院起诉请求：1、判令解除“冲抵费用协议”；2、判令翰龙房产返还物业服务费223476元、物业维修费252052元、室外健身器材费14563.1元、消防器材费7133元等差欠款项(497224.1-70000)共计427224.1元。诉讼过程中，临澧瀚龙物业服务有限公司变更上述第一项诉讼请求为撤销“冲抵费用协议”。一审法院认定，2014年8月8日，瀚龙物业(乙方)与瀚龙房产(甲方)签订了一份物业管理服务合同，主要内容为：甲方承担前期物业管理期间发生的共用部位、共用设施设备的维护费用，并承担保修期内由于设施设备质量问题产生的损失费用；物业服务费用标准为，多层住宅和别墅建筑面积每月每平方米0.6元(楼道公共照明电费每月向业主分摊)，非住宅(包括商铺)建筑面积每月每平方米1元，汽车车库按建筑面积每月每平方米0.5元收取，储藏间按建筑面积每月每平方米0.5元收取，业主应于开发公司发出入住通知书之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给买受人的物业，其物业费用由甲方全额交纳，物业服务费由乙方按一年向业主预收，业主或物业使用人应在每年的前一个月第十五日前履行缴纳义务，逾期缴纳的按应缴费用的千分之三加滞纳金，若开发商与业主在销售合同中未确定由谁承担物业费用的，则乙方有权直接向甲方按本合同收取管理费；业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；甲方违反上述约定拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。合同签订后，瀚龙物业即在瀚龙房产开发的位于临澧县新安镇的“瀚龙华府”多层商住楼进行物业管理服务。2015年10月17日，瀚龙物业、苏宏菊、邓清泉向瀚龙房产出具了一份声明:1、股权转让是双方协商自愿的，不是苏宏云求着转让；2、划转车库、杂物间充抵后，苏宏云及瀚龙房产不欠瀚龙物业及苏宏菊、邓清泉一家任何款项。2018年1月13日，时任瀚龙物业的法定代表人与瀚龙房产签订了一份“瀚龙华府”认购单，主要内容为：认购方(买方)为苏宏菊，认购房号为瀚龙华府12栋一层车5号，建筑面积为19.2平方米，认购房屋总价为70000元，另外约定，根据2015年10月17日物业公司股权转让声明精神，本车库冲抵苏宏云签批的物业维修费后，剩余款项冲抵之前到今后可能发生的一切费用，即苏宏云和瀚龙房产公司从现在至今后不欠邓清泉、苏宏菊和物业公司任何款项和任何费用。另查明，2015年至2018年期间，瀚龙房产一直未按上述物业管理服务合同给付瀚龙物业物业服务费(含滞纳金)共计223476元，且自上述订购单签订后至今，瀚龙物业共为瀚龙房产垫付房屋维修费74052元、室外健身器材费14563.1元、消防器材费7133元，以上费用合计319224.1元。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、涉案订购单里有关冲抵费用的约定是否应予撤销;二、瀚龙物业要求瀚龙房产返还原告物业服务费、物业维修费、室外健身器材费、消防器材费等差欠款项的诉讼请求应否支持。关于焦点一，首先，从瀚龙物业的诉请(含物业费，其中抵减房款70000元)以及苏宏菊作为瀚龙物业的法定代表人的身份来分析，其与瀚龙房产签订涉案订购单，属于职务行为，系合同的当事人之一，依法有权提起撤销之诉；其次，从涉案订购单的内容来分析，有关“本车库冲抵苏宏云签批的物业维修费后，剩余款项冲抵之前到今后可能发生的一切费用，即苏宏云和瀚龙房产公司从现在至今后不欠邓清泉、苏宏菊和物业公司任何款项和任何费用”的内容，涉案房款与后来实际发生的应冲抵费用相比相差悬殊，明显显失公平，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条有关“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。”的规定，瀚龙物业有权依法行使撤销权，故本案中涉案订购单里有关冲抵费用的约定因瀚龙物业行使撤销权应予依法撤销。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，同时，该法第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”，本案中从查明的事实可以看出，瀚龙房产共应支付瀚龙物业各类费用为319224.1元，该费用因合同撤销应予返还，除去抵减瀚龙物业认可的房款70000元，尚应返还249224.1元。一审法院判决：一、撤销翰龙房产与翰龙物业于2018年1月13日签订的“瀚龙华府”订购单里的有关冲抵费用的协议；二、翰龙房产于判决生效之日起十日内返还翰龙物业物业管理服务费、房屋维修垫付费、室外健身器材费、消防器材费等共计249224.1元；三、驳回翰龙物业其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7708元，由翰龙房产负担。二审中，各方双方当事人未提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是翰龙物业申请撤销协议是否已过一年除斥期间；案涉协议中关于费用抵销约定是否显失公平，是否应予撤销。《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权。”本案中，双方协议签订时间为2018年1月13日，根据翰龙物业提交的证据，协议签订后翰龙物业支付了房屋维修费用，室外健身器材费用等，时间最迟为2019年9月，因翰龙物业在支付相关费用后认为自身权利受到损害，故翰龙物业于2020年5月7日向法院起诉行使撤销权，没有超过一年的除斥期间。《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”从本案查明的事实来看，2015年10月17日，双方当事人签订了声明一份，其中第二项明确约定：划转车库、杂物间冲抵后，苏宏云及翰龙房产不欠翰龙物业及苏宏菊、邓清泉一家任何款项。2018年1月13日，双方进一步明确：根据2015年10月17日物业公司股权转让声明精神，本车库冲抵苏宏云签批的物业维修费后，剩余款项冲抵之前到今后可能发生的一切费用，即苏宏云和翰龙房产公司从现在至今后不欠邓清泉、苏宏菊和物业公司任何款项和任何费用。从上述事实来看，双方当事人两次明确以划转的车库、杂物间冲抵相关费用后，翰龙房产及苏宏云不欠苏宏菊、邓清泉一家及翰龙物业任何费用，该表述明确清楚，且两次协议时间间隔三年之久，翰龙物业及苏宏菊、邓清泉有足够的时间对协议事项进行考虑，不存在法定的在危困状态下、缺乏判断力所作出决定情形；从双方签订的协议内容来看，翰龙房产不欠翰龙物业任何费用的前提是2015年以来翰龙房产向翰龙物业、苏宏菊、邓清泉划转了车库和杂物间以冲抵相关费用，翰龙物业所提交的证据不能证明案涉协议中有关冲抵费用的约定显失公平。综上，翰龙物业请求撤销2018年1月13日双方所签订的有关冲抵费用的协议没有事实和法律依据，其请求应予驳回。依照双方达成的协议，翰龙物业请求翰龙物业支付物业服务费等相关费用也没有事实和法律依据，亦应予以驳回。另本案一审审理由简易程序转为普通程序，有两次开庭审理。转为普通程序的开庭传票是通过短信发送平台进行送达，翰龙房产称未收到短信，一审缺席审理程序违法的理由不能成立，本院不予采信。综上所述，原判虽认定基本事实属实，但适用法律错误，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销湖南省临澧县人民法院(2020)湘0724民初747号民事判决；二、驳回临澧翰龙物业服务有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费7708元，由临澧翰龙物业服务有限公司负担，二审案件受理费7708元，由临澧翰龙物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钟科见审判员  孙孝明审判员  张秋岚二〇二一年四月十四日书记员  郭子琪附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；(二)当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；(三)当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。