天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终1262号上诉人（原审原告）：董静，女，1962年7月15日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：张沛，北京嘉润（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津天保百恒投资有限公司，住所地天津港保税区京门大道396号2楼8206。法定代表人：刘玉和，执行董事。委托诉讼代理人：刘佩明，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：天津天保置业有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）综合保税区远航路38号202室。法定代表人：凌海君，执行董事。委托诉讼代理人：刘洋，北京炜衡（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李克东，北京炜衡（天津）律师事务所律师。上诉人董静因与被上诉人天津天保百恒投资有限公司（以下简称天保百恒公司）、天津天保置业有限公司（以下简称天保置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初12522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。董静上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判支持董静一审的全部诉讼请求；3.判令天保百恒公司、天保置业公司承担本案一审、二审全部诉讼费用及保全费。事实和理由：一、一审法院认为董静提出的第一项诉讼请求属于行政诉讼审查范围是定性错误。(一)天保百恒公司、天保置业公司签订的涉案房屋的《天津市商品房买卖合同》系为保证天保置业公司民间借贷利益实现，故天保百恒公司、天保置业公司之间系民间借贷关系,而非房屋买卖合同关系。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定,天保百恒公司、天保置业公司签订的《天津市商品房买卖合同》属于以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。因此，天保置业公司在涉案房屋中设定的“商品房预售预告登记”并在天保百恒公司不履行还款义务时,径行过户房屋的行为违反了物权法第一百八十六条、担保法第四十条、担保法解释第五十七条禁止流押的规定,属于无效的担保行为。(二)天保百恒公司、天保置业公司签订的房屋受让款低于董静的房款60余万元,即便天保百恒公司、天保置业公司签订的《天津市商品房买卖合同》合法,根据《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第十五条的规定，天保置业公司办理登记行为属于恶意,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的董静。虽然房屋所有权变更登记完成,如买卖合同被认定无效,买受人应将房屋登记回转到出卖人名下。房屋管理机关对房屋过户材料仅进行形式审查,其没有能力、也无权限审查天保置业公司变更房屋登记的原因行为即名为房屋买卖实为民间借贷的合法性,因此董静的第一项诉讼请求是请求法院认定天保置业公司变更房屋登记的原因行为的违法性,如认定该行为违法,自然所有权转移至其名下的行为无效,故该项请求属于民事诉讼范畴,法院应予审查作出公正判决。二、一审法院并未查清本案事实，仅以合同相对性的理由驳回董静的第二、三项诉讼请求,属于适用法律错误。本案是有独立请求权第三人之诉,但因天保百恒公司、天保置业公司之间的(2020)津0116民初14751号案件法庭辩论已经终结，董静无法加入，故独立成诉。本案的争议焦点：一是天保百恒公司、天保置业公司之间的法律关系是房屋买卖还是民间借贷，二是如被认定为民间借贷，设立预售预告登记、变更所有权的行为是否符合禁止流押的规定，是否应被认定无效；三是如认定天保百恒公司、天保置业公司的房屋买卖合同有效，董静的债权是否优先于天保置业公司。三、本案审理结果要依据另案审理结果为依据,在另案结果未明确前便判决驳回董静诉讼请求未免草率。天保百恒公司辩称，案涉房屋经过另案两审已经确认为天保百恒公司所有，并非天保置业公司所有，房屋买卖只是天保百恒公司与天保置业公司之间借贷关系的抵押方式。董静与天保百恒公司之间系真实买卖关系，天保置业公司与天保百恒公司就房屋转移还没有达成协议，现在无法给董静解决房屋登记手续。对于天保置业公司单方面取得登记的过程，下一步天保百恒公司准备起诉天保置业公司归还房屋，待房屋归还后董静才能行使权利。不同意董静的上诉请求，当时另案判决还没有出来，一审判决是合理的，现在出现了变化。天保置业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、董静的诉请突破了合同相对性原则。合同只能约束合同当事人，董静与天保百恒公司之间签署《天津市商品房买卖合同》后发生争议，董静应向天保百恒公司主张合同责任，无权向非合同主体的天保置业公司主张权利。二、董静与天保百恒公司签署的《天津市商品房买卖合同》存在违背常理和正常商品房交易惯例的情形，存在恶意串通和虚构交易事实的情况。该合同载明：三、合同自订立之日起3日内，当事人应当到商品房买卖合同登记备案机关登记备案，合同发生重大变更、解除及合同文本遗失的，应及时到原备案机关办理相关手续。董静作为购房人，应知悉办理商品房买卖合同网签备案手续及预告登记手续是必须的购房流程。但在一审庭审中，董静自认与天保百恒公司签约后3日内并未办理上述登记备案手续，更未办理预告登记手续。涉案项目2015年至2019年之间处于停滞烂尾状态，且多年来天保百恒公司司法纠纷案件极多，项目在建工程存在抵押、司法查封，天保百恒公司根本无力继续开发建设，而董静一反常态购买涉案房屋，且溢出正常交易价格购买，明显不符合常理。董静向一审法院起诉请求：1.确认天保置业公司将坐落于天津市空港经济区××道××号楼××室房屋所有权转移至其名下的行为无效;2.天保置业公司立即涂销掉在上述房屋中的所有权登记，将所有权恢复至天保百恒公司名下；3.天保百恒公司在所有权登记恢复至其名下后立即无延误地配合为董静办理坐落于天津市空港经济区××道××号楼××室房屋的产权登记；4.本案诉讼费由天保百恒公司、天保置业公司承担。一审法院认定事实：2017年2月18日天保百恒公司（甲方）与董静（乙方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定乙方购买天津空港自贸区东八道锦润华庭15-1-302房屋，建筑面积147.95平方米，价款2628000元；并约定甲方于2017年6月30日前将商品房交付乙方使用，合同同时约定了逾期交付商品房的违约责任、办理商品房权属登记以及乙方付款方式和付款时间等内容。董静、天保百恒公司签订合同后，合同未经网签备案。2019年10月份天保百恒公司向董静交付了涉诉房屋。2020年7月6日董静查询涉案房屋产权情况时，房屋登记权利人系天保百恒公司。2019年6月25日涉案房屋设立预购商品房预告登记，权利人为天保置业公司。涉案房屋已于2020年7月28日登记权利人天津天保置业有限公司。一审法院认为，关于董静第一项诉讼请求要求确认天保置业公司将涉案房屋转移到其名下的行为无效，该转移登记行为系不动产登记部门所为，董静其主张实质上是试图确认该行政行为无效，故该诉讼请求属于行政诉讼审查范围，不属于民事审理范围，一审法院对此不予认定；董静第二项诉讼请求要求天保置业公司涂销在涉案房屋所有权登记，将所有权恢复到天保百恒公司名下，董静以商品房销售合同纠纷起诉天保百恒公司、天保置业公司，其仅与天保百恒公司之间存在合同关系，其要求天保置业公司过户到天保百恒公司名下，无权利进行主张，一审法院对此亦不予支持；关于董静第三项诉讼请求系要求天保百恒公司将房屋过户到董静名下的问题，本案的争议焦点为涉诉房屋能否变更登记到董静名下。董静主张办理房屋产权变更手续的诉讼请求的依据是董静与天保百恒公司之间签订的《天津市商品房买卖合同》，合同约定了权属变更登记内容。董静与天保百恒公司之间的合同未经网签备案，合同第十二条商品房权属登记条款的内容亦不明确，且经一审法院查明，涉案房屋已于2020年7月28日登记权利人为天保置业公司。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。即只有依法办理了房屋所有权转移登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果，现涉诉房屋已登记在天保置业公司名下，天保置业公司为涉诉房屋的所有权人，董静无法依据与天保百恒公司之间的合同关系对抗天保置业公司的物权。故董静要求办理商品房产权变更登记的诉讼请求，一审法院不予支持。董静可另行向天保百恒公司主张其他权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，根据判决吸收裁定原则，判决：一、驳回原告董静要求确认被告天津天保置业有限公司将坐落于天津市空港经济区东八道锦润华庭15-1-302室所有权过户到其名下的行为无效的起诉；二、驳回原告董静的其他诉讼请求。案件受理费40元和保全费5000元，由原告董静负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：董静二审提交证据：本院（2020）津03民终4654号民事裁定书。证明：天保置业公司、天保百恒公司之间不存在真实的商品房买卖交易，真实的法律关系是民间借贷法律关系，签订的商品房买卖合同只是对于民间借贷的担保，这种担保违反法律禁止性规定，系无效行为。本院认证意见：对裁定书真实性、合法性、关联性予以认定。对董静依据该证据主张双方商品房买卖系为民间借贷提供担保的证明目的，本院予以确认。但该种担保形式是否违反法律禁止性规定、是否为无效行为，在本判决论理部分予以论述。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，二审的争议焦点为：一、董静在一审提出的第一项诉讼请求是否属于人民法院民事案件审理范围。二、天保置业公司是否应当涂销案涉房屋所有权登记，将所有权恢复至天保百恒公司名下。三、天保百恒公司是否应当在所有权登记恢复至其名下后立即配合董静办理涉案房屋产权登记。关于董静在一审提出的第一项诉讼请求是否属于人民法院民事案件审理范围问题。案涉房屋转移登记系不动产登记部门根据当事人提供的物权变动原因行为的相关证据材料进行的转移登记。董静提出的第一项诉请实质系主张确认该行政行为无效，故该诉请不属于民事审理范围，一审法院对该项诉请予以驳回起诉，并无不当，本院予以维持。二审中，董静主张该诉请系请求确认物权变动的原因行为无效，明显与其诉讼请求表述不符，并且就物权变动原因行为的效力，董静已经作为其第二、三项诉讼请求的理由予以提出，本判决于下文予以阐述。关于天保置业公司是否应当立即涂销案涉房屋所有权登记，将所有权恢复至天保百恒公司名下的问题。根据董静二审提供的另案生效裁判文书显示，天保百恒公司与天保置业公司之间成立民间借贷法律关系，商品房买卖合同系为民间借贷提供的担保。该种担保系让与担保，属于非典型担保形式，我国法律并不禁止。在让与担保中，商品房买卖合同系为主债务提供担保的一种形式，为债务提供担保系双方真实意思表示。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）第71条释义，让与担保目的在于为主债务提供担保，办理产权过户手续和财产权利变动公示是履行让与合同担保的必经程序。在让与担保中，即使双方约定债务到期不能清偿则房屋归属债权人的条款无效，该条款亦可以转换成清算性担保，即在债务到期不能清偿时，债权人可以请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还债权。故天保置业公司与天保百恒公司就案涉房屋签订房屋买卖合同并就案涉房屋进行所有权登记的行为，并非无效行为。故董静的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。因天保置业公司与天保百恒公司就案涉套房屋已经签订正式的《天津市商品房买卖合同》，且办理了产权登记，其权利应优于董静与天保百恒公司之间的债权。基此，董静主张天保置业公司应当立即涂销案涉房屋所有权登记，将所有权恢复至天保百恒公司名下，缺乏法律依据，本院不予支持。关于天保百恒公司是否应当在所有权登记恢复至其名下后立即配合董静办理涉案房屋产权登记问题。因案涉房屋已经登记在天保置业公司名下，天保百恒公司在尚未清偿完毕天保置业公司债务的情况下，为董静办理涉案房屋产权登记存在障碍，双方可依据合同另行解决。此外，关于一审法院裁定中止审理后，又未待关联案件终审结果进行裁判问题。因另案裁判文书生效日期早于一审判决时间，且董静该主张对二审审理已无实质影响，本院不予赘述。综上所述，董静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人董静负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 郭小峦审判员 何日升二〇二一年四月十二日法官助理王飞凡书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……