广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初3763号原告：陈伟良，男，汉族，1984年11月1日出生，住址广东省茂名市茂港区。委托诉讼代理人：蔡佳，广东商达律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁婉彤，广东商达律师事务所实习律师。被告：深圳市中超物业安保服务有限公司，住所地深圳市龙岗区横岗街道拗背路78号中超投资集团四楼，统一社会信用代码91440300MA5DAQKJ6X。法定代表人：王伟光。委托诉讼代理人：王庆社，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：范宗芝。上列原、被告之间土地租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈伟良及委托诉讼代理人蔡佳，被告委托诉讼代理人王庆社、范宗芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.判令解除原告与被告的土地租赁合同；2.判令被告返还原告支付的租赁押金135000元、租金270000.00元，并支付利息（利息以405000.00元为基数，按年利率6%自2019年8月25日起计算至实际返还之日止）；3.判令被告向原告支付违约金81000元；4.判令被告向原告补偿中介费15000元；5.判令被告承担本案诉讼费。被告答辩称，其并不存在违约的情形，双方2019年8月29日签订的合同第9条附加条款中虽然约定硬体化由其负担，但是后来由于原告对其硬体化不放心，要求由原告自己进行硬化，该事实可由其提供的录音证实，原告提供的录音中被告并未承诺由其进行硬体化，其只是答应为推动合作协助原告，因此被告不存在违约情形，请法庭驳回原告诉求。本案相关情况原告（乙方）与被告（甲方）于2019年8月25日签订了一份《土地租赁合同》，约定甲方将位于深圳市宝安区块空地出租给乙方使用，该土地的性质为村委建设用地，面积3000平方米；租赁期限为5年，自2019年8月25日至2024年8月25日，免租期自合同签订之日至2019年10月10日；乙方同意按土地的现状承租作为练车场用途；2019年8月25日至2022年8月25日的租金为45000元／月；签订合同时，乙方需支付押金135000元、6个月的租金270000元；因国家政策或者其他不可抗力，导致合同不能履行或合同目的不能实现的，双方均可解除合同，并且不承担违约责任；双方在附加条款中约定“甲方在乙方免租期给乙方硬化1000平方，后期再硬化1000平方，硬化总面积2000平方。”后又手书约定“在乙方加高围墙后，甲方在免租期内负责硬化2000平方”。上述合同签订当日，原告向被告支付了押金135000元及6个月租金270000元，被告向原告出具了相应的收款收据。原告提交了其向微信“土地-吴中介”转款15000元的截图，主张其因签订案涉合同支出了中介费15000元。被告提交了其员工王凌鸿与原告2019年10月15日的通话录音的复制件，该录音显示，王凌鸿催促原告动工硬化，并称：“我说我硬化好交给你你不同意，你不动工我明天就可以动工，本来我要动工你不是不放心嘛，你说你动工，免除两个月的免租期，我说没问题，但是你老不动工，我心理没底。”原告说：“下个月10号之前我硬化，如果搞不定，我承担全部后果，下个月10号之前我还完不成硬化，你算我租金……。”原告认可存在上述通话事实，但内容有截取和删减，原告有说过“如果10天内搞不定，我就交回给你”的话，但被截掉了。被告未能提供通话录音的原始载体，该证据亦未经过公证。原告提交了其与王凌鸿分别于2019年11月12日及11月25日的通话录音。2019年11月12日的通话录音显示，原告说：“那个训练场倒混凝土的事情，你给我说一下你的计是什么样的吧。”王凌鸿说：“没怎么样，我今天过来看现场啊，你这边那个不去皮的话，我就按照这样去搞了，我让别人看了下，别人说没问题，我不知道你听谁说的，今天街道的领导过来看现场。”原告说：“你倒混凝土，之前跟我说的是倒7公分还是10公分？那厚度。”王凌鸿说：“7公分。”原告说：“2000平方倒7公分了哈。”王凌鸿说：“对。”原告说：“关键是你这个东西很危险啊，街道办不行的。”王凌鸿说：“我不是危险，现在是这样子的，如果是说别人建了污水处理厂征收了，就说个明白话，没问题，咱就不玩了，是不是，没有关系。”……原告说：“这个东西是很危险的，你看，你之前答应过，万一人家，你倒了人家又不给你做，那钱不是浪费在这里了，是不是？”王凌鸿说：“我能给你搞好的，是我的问题知道吧，我答应你的事情我做到……另外一个街道和工商的人我都让他们过来现场看一下，因为我都已经找到很高的领导了，我说你这个东西的话你没有给我一个说法，要么就做，要么就不做，很简单，又不是非要做，你知道吧。”原告说：“还有一个东西，就说你把那个硬体化搞好了，你之前答应过我，说那个斜坡，你帮我找关系做了对不对？但是你泥好了之后，那个斜坡你搞不定，那怎么算呢？”王凌鸿说“我答应你的事情，我做到好吧……有些东西做都没做，你搞来搞去，如果说一开始我就说搞就搞了，你说这样搞，你又说那样搞，结果你什么都没搞，是不是。”原告说：“王总，你说你那边有关系，你又说你那边关系搞好了，倒土那些都不是问题，硬体化那些都没问题，关键可能是那边的关系没搞好。”王凌鸿说：“剩下的问题都是你的问题，我可以给你配合……现在大家都是一起的，互相帮忙，你给我帮忙，我给你帮忙，我不会看着你受损失，你会做什么东西，做什么用途，我都会给他们说明白的，今天上午他们领导都会过来现场。”原告说：“那你准备叫杨师傅什么时候开始倒混凝土？”王凌鸿说：“我这边会有安排的。”原告说：“有什么情况再联系吧，我这边两个合伙人已经有点想退出了，我压力很大。”王凌鸿说：“如果按我的意思，早就搞完了……”原告说：“你先看一下能不能弄吧，如果实在弄不了的话你给我退钱算了，你先继续打理一下关系。”2019年11月23日的通话录音显示，原告称其已经正式要求退款了，王凌鸿称等他回来再处理，原告说：“王总，你那里搞不定的，我问过上面的人了，你实在是做不了的。”王凌鸿说：“那是我的事情，我回来会跟公司商量的，回来再说。”原告说：“我正式要求你退款了，如果说礼拜一你不同意的话，我就走法律程序了……”王凌鸿说：“你考虑走法律程序吧，就这样。”被告对上述通话录音的真实性不持异议，但称对话中被告并没有答应原告由被告负责硬化，而且原告是由于其合伙人内部的压力自己不想做了，而且硬化迟迟没有完成完全是因为原告自身的原因导致。原告主张，合同约定是由被告负责硬化，但2019年10月15日，原告主动要求进行硬化是因为完成土地硬化需获得相关部门同意，而被告打算在不经同意，未经批准的情况下趁夜动工，但原告担心该非法行为会影响后续合同的履行和练车场的经营开展，故原告同意先行尝试以合法方式替被告履行合同义务，后政府相关部门明确向原告反馈该地块不得实施硬化操作，之后就如原告提供的通话录音所显示的，被告承诺由其进行硬化，但因涉案土地可能被征收，案涉合同在事实上已无法继续履行，其因此向被告提出解除合同。判决理由及结果本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于原告是否有权解除案涉《土地租赁合同》以及被告是否应向原告返还押金和租金。原被告在《土地租赁合同》中约定，由被告负责硬化2000平方米的土地，但被告提交的通话录音复制件显示，双方在2019年10月中旬达成由原告进行硬化的协议。原告对上述录音内容的真实性予以认可，但主张录音不完整，其在通话中还称如果10天内无法完成土地硬化，则变更由被告进行硬化。从原告提交的2019年11月12日及11月25日的录音内容来看，硬化土地的合同义务已经双方协商一致转移至被告，与原告的主张相吻合，且被告未提交2019年10月中旬通话录音的原始载体，该录音无法单独作为定案依据，故本院确认在2019年11月12日前，双方又再次达成协议由被告负责土地硬化。根据原告提交的录音推测，案涉地块存在被征收的可能，应由被告负责的硬化工程因未得到政府相关部门的许可而未能动工，在原告于2019年11月25日以此为由向被告提出解除租赁合同时，被告也未表示土地硬化工程还能够完成。因此，本院认定被告无法向原告交付符合原告签订合同之目的的土地，构成根本违约，根据合同法相关规定，原告要求解除案涉《土地租赁合同》的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还租金及押金的诉讼请求本院予以支持。根据被告向原告出具的收款收据，本院确认被告应返还原告租金及押金共405000元。案涉租赁合同约定，因国家政策或者其他不可抗力，导致合同不能履行或合同目的不能实现的，双方均可解除合同，并且不承担违约责任。原告主张案涉土地可能被征收，合同因此无法继续履行，其在录音中亦称“王总，你那里搞不定的，我问过上面的人了，你实在是做不了的”，上述事实均能说明原告认可案涉合同无法履行的原因并非被告主观违约，而是国家政策或其他不可抗力因素，故原告要求被告赔偿中介费并支付违约金的诉讼请求本院不予支持。原告于2019年11月25日向被告提出解除合同，被告应在合同解除后及时向原告返还租金及押金，否则应向原告支付占用款项期间的利息。因此，本院确认被告应按照6%的年利率，自2019年11月26日起向原告支付占用租金及押金期间的利息直至返还全部款项之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告陈伟良与被告深圳市中超物业安保服务有限公司2019年8月25日签订的《土地租赁合同》于2019年11月25日解除；二、被告深圳市中超物业安保服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈伟良租金及押金共405000元，并支付利息（以405000元为本金，按照6%的年利率，自2019年11月26日计算至付清之日止）；三、驳回原告陈伟良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4437元，由原告负担895元，被告负担3542元。被告应负担的3542元原告已预缴，本院予以退回。被告应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费3542元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 曾  雨  婷二〇二一年四月二十一日书记员 张俊鑫(兼)书记员 王  茂  娜附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。