江苏省宿迁市宿豫区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏1311民初832号之一 原告:江苏凯盛置业有限公司,统一社会信用代码91321311694454495N，住所地江苏省宿迁市宿豫区江山大道118号。 法定代表人：周永雪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李菁，江苏河滨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王安桂，江苏河滨律师事务所律师。 被告：杜小玲，女，1966年11月29日出生，住江苏省宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：张海艳，女，1987年11月9日出生，住江苏省宿迁市宿城区。 原告江苏凯盛置业有限公司（以下简称：凯盛公司）与被告杜小玲商品房销售合同纠纷一案，原告于2020年7月21日向本院提起诉讼，经诉前调解未成功转立案，后依法适用简易程序于2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告凯盛公司的委托诉讼代理人李菁，被告杜小玲的委托诉讼代理人张海艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凯盛公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告杜小玲支付原告购房款338000元及违约金（以338000元为基数，按日万分之三的标准自2013年5月4日起至实际付清之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月27日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告购买原告所有的位于红星凯盛建材批发市场商铺两套，总价分别为339625元、338483元。双方签订的合同约定以按揭贷款的方式支付房款，被告仅支付170625元、169483元。因被告急需使用商铺进行经营，在被告的申请下原告将商铺提前交付给被告使用，但是被告下欠房款合计338000元未能按照合同约定的方式履行付款义务。根据合同约定如买受人逾期付款，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告杜小玲辩称，1.欠原告房款338000元属实，已按合同约定的时间即签订后几天内将手续提交给原告，但没办下来贷款，是原告违约，被告没有违约。2.被告可以分期还款。被告一直使船，都是被告联系原告,未收到原告催款通知。3.认可是搞活动的时候交房。 本院经审理认定事实如下：2013年4月27日，原告凯盛公司（又称出卖人）与被告杜小玲（又称买受人）签订《商品房买卖合同》，由被告购买原告开发建设的位于宿迁市宿豫区商铺，总价分别为339625元、338483元。第六条付款方式及期限约定，按揭（贷款）方式：已付首期房款分别为170625元、169483元，余下房款合计338000元，自合同签订之日起7日内办理完毕银行按揭手续，节假日顺延。第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过30日后，…买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同附件四补充协议内容第四条关于合同第六条约定：1.买受人在合同签订之日起7日内向按揭银行提供符合按揭银行要求的资料，办妥银行按揭手续及交清相关费用，若因买受人原因而致使银行按揭手续逾期办理的，则视同买受人逾期付款，按购房合同第七条对按揭部分的房款承担违约责任。2.如因买受人原因造成按揭银行拒绝贷款、贷款额度不足或无法办理贷款等，买受人应在银行按揭贷款结果通知到达之日起30日内，将无法获得的贷款部份的房款一次性支付与出卖人，逾期未支付的视同该款项逾期付款，买受人按购房合同第其七条承担违约责任，合同同时对其他事项也作了约定。2014年3月15日前，原告即将案涉商铺交付与被告使用，但案涉商铺的按揭贷款未办理下来。至此，被告尚欠原告购房款338000元。 庭审中，原告陈述贷款未办理成功系被告原因，被告对此予以否认，被告于合同签订后就把按揭贷款手续送到原告公司，然后由原告送到银行，让被告等通知。 另查明，2016年12月22日，原告向案外人王勤慧出具债权转让通知书，主要内容为：杜小玲于2012年12月29日购买的红星凯盛建材批发市场8#115、116商铺，总房价为678108元，已付房款340108元，尚欠房款338000元。现原告将对杜小玲享有上述债权及其附带性权益转让给王勤慧，自接到本通知之日起，杜小玲直接向王勤慧清偿上述款项。2019年6月24日，本院受理了王勤慧诉杜小玲债权转让纠纷，王勤慧起诉要求杜小玲给付案涉款项338000元及违约金（自起诉之日起算），在审理过程中，凯盛公司的债权人戚某、李某、张某三人向本院提起债权人撤销权之诉，请求法院依法确认上述债权转让协议无效，本院经审理于2020年1月10日依法作出（2019）苏1311民初4717号民事判决书，判决：确认凯盛公司于2016年12月22日将其对杜小玲享有的购房款债权转让给王勤慧的协议无效。王勤慧不服该判决提起上诉，后经宿迁市中级人民法院审理作出（2020）苏13民终795号民事判决书，判决：驳回上诉，维持判决。 本院认为，原、被告间签订的房屋买卖合同合法有效，合同自签订之日起对双方当事人均具有法律约束力。原告向被告购买房屋且按合同约定支付被告购房首付款，余款为银行按揭贷款，也即意味着原告应为原被告的按揭贷款提供阶段性担保。本案的争议问题如下： 首先，案涉按揭贷款未办理成功的原因。就本案被告有无向原告缴纳办理按揭资料以及如缴纳资料、原告有无告知被告按揭进度，当事人均负有证明义务。根据本院就凯盛公司起诉其他商户作出的生效裁判查明的事实，可以确认银行对商铺所作的房屋贷款自2013年之后进行政策性收紧，银行一般不再发放此类型的贷款，因此本案商品房担保贷款合同未能订立、造成被告无法获得银行贷款的责任，本院认定不在于本案原被告双方。 其次，案涉被告应承担的责任。1.本案中，案涉房屋确实无法办理按揭，被告依法可行使退房、要求原告返还购房款、赔偿利息等相关权利，但被告未举证证实在法定期限内行使上述权利，且被告事实上仍对案涉房屋进行使用，因此本案被告应负有给付原告剩余购房款的义务。2.对于被告应履行付购房款尾款义务的起始时间。根据当事人在《商品房买卖合同》附件四补充协议内容第四条内容可见，双方在签约时已经预见到可能发生无法取得银行按揭贷款的情况，并且约定了一次性还清尾款的替代性付款方式。同时，从正常的房地产交易习惯言，购房款正常在房屋交付时即应付清，但原告未能举证其曾向被告索款证据，因此就案涉尾款应履行时间，本院结合债权转让的事实，以及王勤慧提起诉讼的时间及诉讼请求，确定本院的尾款支付时间应为2019年6月24日，案涉违约金或利息应自该日期起算为宜。3.违约金的标准，对于原告主张的违约金，因案涉按揭贷款未办理成功的原因不在于本案原被告，因此就《商品房买卖合同》约定的违约金的计算标准不适用于本案，本院参照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率的标准计算。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下： 一、被告杜小玲于本判决生效后十日内给付原告江苏凯盛置业有限公司购房款338000元及违约金（以338000元为基数，自2019年6月24日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告江苏凯盛置业有限公司其他诉讼请求。 案件受理费减半收取4777元，原告负担577元，被告负担4200元（原告已预付，原告同意被告于履行义务时一并给付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。 审判员 张 明 二〇二一年四月二十六日 书记员 李小玉 附录 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、申请执行 本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。 申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。