山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1002民初1284号 原告：周明伟，男。 委托诉讼代理人：师明磊，山东胶东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋世强，山东胶东律师事务所律师。 被告：威海恒信致远房地产投资有限公司。 法定代表人：景齐华，总经理。 第三人：威海和谐挖掘工程有限公司 法定代表人：姜红，董事长。 委托诉讼代理人：戚云龙，系该公司股东。 第三人：宫啸林 第三人：王文超。 原告周明伟与被告威海恒信致远房地产投资有限公司（以下简称恒信致远公司）、第三人威海和谐挖掘工程有限公司（以下简称和谐公司）、宫啸林、王文超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周明伟及其委托诉讼代理人师明磊，被告威海恒信致远房地产投资有限公司之委托诉讼代理人张富洲，第三人威海和谐挖掘工程有限公司之委托诉讼代理人戚云龙，第三人宫啸林、王文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周明伟向本院提出诉讼请求：1.要求确认周明伟和恒信致远公司买卖位于威海市房屋（以下简称案涉房屋）的《商品房共建协议书》合法有效；2.要求恒信致远公司与威海山水投资有限公司（以下简称山水公司）向周明伟交付案涉房屋并协助办理过户手续。后变更诉讼请求为：1.要求解除周明伟和恒信致远公司之间关于案涉房屋的《商品房共建协议书》；2.要求恒信致远公司返还购房款526629元及支付利息（以购房款526629元为基数，自2016年1月3日至实际支付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.要求恒信致远公司赔偿实际损失（即案涉房屋当前的市场价格与原房款之间的差价）。事实和理由：案涉房屋登记于山水公司名下，系恒信致远公司与山水公司合作开发建设分配给恒信致远公司的房产。2015年8月17日，周明伟与恒信致远公司签订《商品房共建协议书》，约定周明伟参与恒信致远公司开发建设的恒远国际项目***室房屋（后恒信致远公司开具收款收据时将房号更正为607室），建筑面积68.2平方米，每平方米单价7660元，总价款522412元。合同签订后，周明伟依约付清全部房款后，多次要求恒信致远公司与山水公司交付房屋并办理过户手续，但恒信致远公司与山水公司拒不办理，故其诉至法院。庭审过程中，经审理查明案涉房屋已被恒信致远公司一房二卖，故周明伟变更诉讼请求。同时，申请撤回对山水公司的起诉。 恒信致远公司辩称，恒信致远公司与山水公司合作开发案涉房屋所在的项目，并签署了合作开发房地产合同，合同中明确约定恒信致远公司应当分得包括案涉房屋在内的六层房产及其他楼层共计14437.34平方米面积的房产，并有权对外销售所分得的房产。恒信致远公司于2015年8月份将分得的607室销售给周明伟，但一直未签订正式的商品房预售合同。后因工作人员失误将607、608于2016年5月份抵顶给了第三人威海和谐挖掘工程有限公司，并签订了以房抵款协议书。其同意周明伟要求解除双方之间于2015年8月份签订的《商品房共建协议书》、返还房款并赔偿实际损失的诉讼请求。 第三人威海和谐挖掘工程有限公司述称，案涉房产607是恒信致远公司因欠付工程款抵顶给我方的房产。其根本不知道周明伟也购买此房的事情。因其欠付第三人宫啸林的借款，所以签订以房抵款协议书时就指定将抵顶的607、608两套房产办理到宫啸林名下。 第三人宫啸林述称，其是从威海和谐挖掘工程有限公司抵顶的房子，并且抵顶协议签订当天即与山水公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，办理了网签手续，但一直没过户，也没有使用607、608房产。2019年6月份其将607、608以原价卖给了王文超，王文超把购房款转给山水公司，山水公司于同日向其支付购房款1374900元。期间，其根本不知道周明伟买房子的事情。 第三人王文超述称，2019年6月份，其与宫啸林达成口头协议，以1374900元的价格购买607、608两套房产。为确保交易安全，双方找到山水公司见证双方的交易，宫啸林还给山水公司出具了承诺书，承诺宫啸林与王文超之间关于案涉房屋的转让及款项往来由本人负责，与山水公司无关。王文超将购房款转给山水公司，山水公司又支付给了宫啸林。王文超购买房屋后办理了入户手续，与物业签订了物业合同，并将607、608打通进行了基础装修，准备用于办公。其根本不知道周明伟买房子的事情。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月17日，恒信致远公司（协议甲方）和周明伟（协议乙方）因案涉房屋尚未办理预售许可证，双方签订了一份名为商品房共建协议书，实际为商品房买卖性质的《商品房共建协议书》（以下简称协议书），约定：乙方参与甲方开发建设的恒远国际项目606室房屋，房屋编号为甲方进行建设时的建筑编号，最终以房管部门编号为准；共建商品房建筑面积68.2平方米，每平方米单价7660元，总价522412元；签订本协议书之日，乙方自愿支付首期共建房款262412元，待双方签订《商品房预售合同》时乙方此前所支付的共建房款全部自动转为购房预付款……；甲方预计取得预售许可证的时间为2015年12月30日，交房具体时间以《商品房预售合同》约定的时间为准……。协议书落款处甲方加盖了恒信致远公司的公章，乙方处周明伟签字按手印。 协议签订后，周明伟依约付款262412元。周明伟称，2015年底，恒信致远公司法定代表人景齐华告知其预售证快要办理了，让其支付剩余款项，其于2016年1月3日将剩余房款支付。恒信致远公司给其出具收据，载明：入账日期2015年8月17日，交款单位周明伟，人民币伍拾贰万陆仟陆佰贰拾伍元（526625元），收款事由：恒远国际607室房款。收据上加盖了恒信致远公司的公章。此时，恒信致远公司告知周明伟原协议书中的606实际应为607，并在收据上对房屋的房号进行了变更确认。周明伟也认可其购买的房屋是607室。周明伟交付房款后，恒信致远公司称其与山水公司存在纠纷，故一直未签订商品房预售合同，也未交付房屋。2020年1月8日，周明伟起诉至本院，要求恒信致远公司与山水公司向其交付案涉房屋并协助办理过户手续，后因恒信致远公司与山水公司之间存在合作开发关系纠纷撤诉。2020年2月份，恒信致远公司与山水公司之间的合作开发关系已经生效裁判文书确认，故周明伟再次提起诉讼。 案涉房屋系商业、商务办公用房，其所在大楼项目于2015年12月10日取得商品房预售资格证，预售证号为（威）房预售证第2015031号。2019年1月3日竣工验收。 庭审过程中，山水公司向法庭提交一份2016年5月11日，山水公司、恒信致远公司和和谐公司三方共同签订的《以房抵款协议书》，该份协议书约定：恒信致远公司分得该项目主楼6层的607、608室房屋。现恒信致远公司将其转让给和谐公司，用以抵顶恒信致远公司所欠和谐公司在该项目土石方施工的工程款，三方经友好协商就该房屋的预售合同网签、过户等有关事宜达成一致，签订本协议……四、和谐公司自愿将该房屋网签到宫啸林名下。同时提供的山水公司与宫啸林网签了关于案涉房屋的《商品房买卖合同（预售）》，以证实案涉房屋已经抵顶给第三人。为查明案件事实，本院依法追加了威海和谐挖掘工程有限公司、宫啸林、王文超为本案第三人参加诉讼。第三人和谐公司将抵顶的案涉房屋指定到宫啸林名下，宫啸林又将案涉房屋于2019年出售给王文超，王文超已经支付全部购房款并进行了初步装修。 另查，2019年6月6日，宫啸林给山水公司出具承诺书一份，内容为：“本人与王文超之间关于青岛的房产转让事宜及款项往来均由本人负责，如产生任何纠纷概与山水投资无关”。同日，王文超给山水公司出具申请书一份，内容为：“本人欲购买贵公司开发的青岛，现申请公司办理签订现售合同相关手续。”2019年7月8日，宫啸林向威海市住房保障和房产管理局申请注销案涉房屋607室的合同备案。 基于上述情况，周明伟庭审中变更诉讼请求为：1.要求解除周明伟和恒信致远公司之间关于案涉房屋的《商品房共建协议书》；2.要求恒信致远公司返还购房款526629元及支付利息（以购房款526629元为基数，自2016年1月3日至实际支付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.要求恒信致远公司赔偿实际损失（即案涉房屋当前的市场价格与原房款之间的差价）。恒信致远公司经合法传唤无正当理由未到庭参加庭审，也与原委托诉讼代理人张富洲解除了代理协议，故承办法官当庭通过电话与恒信致远法定代表人景齐华进行联系（有通话录音为证），景齐华同意解除其与周明伟之间签订的协议书，同意返还周明伟房屋购房款526629元，并与周明伟协商一致确认案涉房屋目前市场价格为750000元，同意以此为标准与周明伟之前的购房款的差价作为赔偿支付周明伟的损失，但不同意支付购房款利息。周明伟同意案涉房屋当前价格为750000元，同意其实际损失按照750000元减去526629元的差价计算，即223371元，但认为恒信致远公司一房二卖，主观恶性较大，坚持利息的诉讼主张。 周明伟提起本案诉讼后，申请查封案涉房屋，为此支付财产保全费3153元。 上述事实，有《商品房共建协议书》、付款明细、收据、合作开发房地产合同、以房抵款协议书、商品房买卖合同（预售）、银行转账证明、物业合同、装修合同等证据证明，本院予以确认。 本院认为，周明伟与恒信致远公司虽然签订的是商品房共建协议书，但根据双方当事人的真实意思以及合同内容来看，双方系房屋买卖合同关系。在协议书中，双方对出售房屋的楼层、位置、面积、单价、房屋价格等内容进行了明确约定，周明伟按约定支付了全部购房款，恒信致远公司应在可以签订商品房预售合同时及时与周明伟签订预售合同。但恒信致远公司因为己方工作人员失误，再次将已经出售给周明伟的房屋与608室一起抵顶给第三人和谐公司，以致案涉房屋先是宫啸林与山水公司签订商品房预售合同，后宫啸林又将案涉房屋转让给王文超，王文超将购买的案涉房屋进行了基础装修。现恒信致远公司无法向周明伟交付案涉房屋，恒信致远公司的行为已经构成了根本违约，致使合同目的无法实现，周明伟要求解除其与恒信致远公司的协议并要求返还其已支付的购房款526629元以及223371元损失的诉讼主张，恒信致远公司无异议，本院予以照准。对于周明伟主张的利息，虽然周明伟于2016年1月份支付完毕购房款，后因恒信致远公司的违约无法取得案涉房屋，给周明伟造成了利息损失，但周明伟主张以房屋差价款作为其实际损失，已足以弥补其利息损失，故对周明伟主张的利息，本院不予支持。 综上，周明伟诉讼请求之合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除周明伟和威海恒信致远房地产投资有限公司于2015年8月17日签订的《商品房共建协议书》； 二、被告威海恒信致远房地产投资有限公司返还原告周明伟购房款526629元； 三、被告威海恒信致远房地产投资有限公司向原告周明伟赔偿损失223371元； 四、驳回周明伟的其他诉讼请求。 上述款项于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4533元，财产保全费3153元，由被告威海恒信致远房地产投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 方 燕 二〇二一年四月二十九日 书记员 李家祺