安徽省无为市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0225民初1390号 原告（反诉被告）:梅大成，男，1976年8月12日出生，汉族，住安徽省无为市。 委托诉讼代理人：方坤，安徽铭盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张军，安徽铭盛律师事务所律师。 被告（反诉原告）:谷昌云，男，1967年12月8日出生，汉族，住安徽省无为市。 委托诉讼代理人：朱兴旺，安徽朱兴旺律师事务所律师。 原告梅大成与被告谷昌云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序，审理中，被告谷昌云于2021年3月9日向本院提起反诉，本院经审查后决定受理，并与本案本诉合并公开开庭进行了审理。原告梅大成的委托诉讼代理人方坤、被告谷昌云及其委托诉讼代理人朱兴旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梅大成向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2020年4月27日至2021年4月27日尚欠的租金6万元，并责令被告向原告支付违约金12.6万元；2.诉讼费用等由被告承担。事实与理由：2017年4月27日，原被告签订了《租房合同》，约定租期为六年，自2017年4月27日至2023年4月27日，前三年租金为10万元/年，第四年至第六年租金为11万元/年；付款方式为自合同签订之日被告一次性支付一年租金10万元，以后每年的前一个月支付下年的租金，被告交租期不得延期超过15日，到期不交视同违约，违约金为租金的20%。但截止目前，被告仅支付了前三年的租金，2020年4月27日至2021年4月27日的租金11万元仅支付5万元，尚欠6万元拒不支付。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起民事诉讼，望判准诉讼请求。 谷昌云辩称，1.原告诉请租金6万元没有事实根据。原被告在租赁合同中明确约定了免三个月房租，因此被告支付租金时间应当从7月份开始计算，被告于2020年7月已支付给原告5万元，该租金系2021年半年的租金，结合原告同意减免本年度租金1万元，实际上被告已不欠原告租金；2.原告要求被告承担20%违约金没有事实和法律依据。首先，根据该20%违约金约定条款，是单年度未支付租金应承担的违约责任，因此即便被告构成违约也只能按照未支付租金部分计算违约金；其次，该20%的约定违约金明显过高，超过原告损失30%，原告的损失只是银行存款利息；再次，本案被告提出解除合同并非恶意，而且事前多次和原告协商，其目的也是为了减少原告损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 谷昌云向本院提出反诉诉讼请求：1.依法判令解除原被告间的租赁合同；2.判令原告返还被告多支付的2个月租金共计2万元。事实和理由：1.在2020年疫情期间，谷昌云承租房屋所从事的行业基本处于歇业状态，后来疫情虽有所好转，但受整体疫情影响，商铺经营仍然处于歇业状态，双方在2020年12月份已协商解除合同，梅大成知道且同意，谷昌云也实际于2021年1月27日从所租赁的房屋搬走。由于受疫情影响，现谷昌云事实上已无力承租案涉房屋从事经营，根据实际情况，结合最高人民法院第九次民商事会议纪要精神，双方租赁合同应当予以解除；2.案涉租赁合同签订于2017年4月27日，双方合同约定前三个月为装修期，装修期免房租费，因此房租实际是自2017年7月27起算，而谷昌云已经支付了前三年即2017年7月27日至2020年7月27日的全部租金。2020年疫情发生后，根据安徽省人民政府办公厅《关于印发应对新型冠状病毒肺炎疫情若干政策措施的通知》的规定，应当免收三个月即2020年2月、3月、4月的房租；此外，双方约定第四年的房租11万元，已协商减免按10万元结算，谷昌云已经交了第四年半年的房租5万元，据此，经核算，谷昌云实际已预交第四年房租到2021年3月27日，由于梅大成同意谷昌云解除合同，谷昌云已于1月27日搬离承租房屋，因此，谷昌云不仅不存在违约逾期交付房租的事实，而且多支付了2个月的房租，该房租应当予以退还。 梅大成针对谷昌云的反诉辩称，1.案涉租房合同是完全民事行为能力人实施的有效民事法律行为，双方应当按照诚实信用原则依照合同约定继续履行合同，且本合同目的并非无法实现，因此被反诉人不同意解除租赁合同；2.双方并未解除合同，反诉人的第二项诉讼请求无事实和法律依据；其反诉称租金应当自7月份开始计算，无事实依据，按照行业惯例即使存在减免装修期间房租费情况，双方也应在租赁的第一年进行结算，对此反诉人应当予以举证；同时被反诉人认为反诉人依据的安徽省人民政府办公厅的通知，与本案无关联性，不适用与本案，其依据该通知而主张减免租金不当。综上，被反诉人不同意解除合同，本案合同应当继续履行，请求驳回反诉人的反诉诉讼请求。如果法院判决认定应当解除本案合同，被反诉人认为反诉人作为违约方，因合同解除应当向被反诉人承担违约责任，被反诉人主张反诉人应当就其违约解除合同，按照双方合同约定赔偿被反诉人约定违约金损失，即租金总额的20%共计12.6万元。 本院经审理认定事实如下：2017年4月27日，梅大成、谷昌云分别作为甲乙双方签订了《租房合同》一份，该合同约定：甲方（注：梅大成，下同）将其位于无为市××广场××商铺××方（注：谷昌云，下同）；租赁期限六年，自2017年4月27日至2023年4月27日；前三年年租金为10万元，后三年年租金为11万元；双方合同签订之日，乙方一次性向甲方支付一年的租金10万元，此后每年的前一个月支付下年的租金，自合同签订之日起，前三个月为装修期，装修期内免租金；乙方交纳租金期限延期不得超过15日，逾期仍不交付租金视为违约，违约金为租金的20%。合同还约定了双方其他权利义务，合同最后在“补充说明”条款中载明：“甲乙双方自签订本合同之日，乙方第一年支付方式有变动，乙方首次支付给甲方租金3万元，2个月后支付给甲方剩下的7万元整”。上述合同签订后，梅大成按约向谷昌云交付了租赁房屋，谷昌云接收房屋并进行了装修后，在租赁房屋内从事家俱销售的经营活动。谷昌云在租赁房屋内正常经营至2020年初“新冠”疫情暴发，并按照合同约定金额支付了前三年的全部租金，双方没有产生争议。2020年初，“新冠”疫情发生后，谷昌云根据政府疫情防控政策要求，暂停了在租赁房屋内的经营活动，直至当地解禁管控措施。期间，谷昌云于2020年2月2日，以疫情影响造成其经营损失、经济困难为由，向梅大成提出适当减免租金的要求，梅大成同意对双方约定的第四年度的租金11万元，减免1万元按照10万元交纳。2020年7月，谷昌云向梅大成支付了第四年度租金5万元，余款经梅大成催讨，谷昌云以经营困难为由没有交纳，并向梅大成提出解除合同的意向，但双方未能就解除合同达成一致。2021年1月27日，谷昌云因终止经营活动而自行从租赁房屋内搬离，现案涉租赁房屋处于闲置状态。2021年2月19日，梅大成诉至本院，要求谷昌云支付尚未交齐的第四年度租金并承担违约金，诉讼中，谷昌云因与梅大成协商解除合同未果，遂向本院提起反诉，请求解除双方租赁合同，本院受理谷昌云反诉后，于2021年3月12日向梅大成送达了本案反诉状。另查明，案涉房屋租赁合同履行过程中，双方虽约定合同签订后前三个月为装修期且免收租金，但从谷昌云实际全额交付了第一年约定租金10万元，而并没有扣除前三个月租金，且后续每年租金交付时间均实际在每年的7月份，双方按此种方式履行了前三年的租赁合同，均没有提出异议，据此，应认定双方对三个月装修期及免租金约定，在实际履行过程中已变更为延长租期，即双方租赁期限实际是自2017年7月27日开始起算。 上述事实，有当事人陈述、《租赁合同》、银行汇款凭证、电话短信记录、录音资料等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，梅大成和谷昌云于2017年4月27日所签订的《租房合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人约定案涉房屋租赁期限为六年，现租赁合同期限尚未届满，双方理应按照合同约定继续全面履行自己的义务。现谷昌云在没有证据证明双方已达成解除合同合意，或者具备法定解除合同条件情况下，要求提前解除双方合同，实际属于违反合同约定的违约行为。但是鉴于谷昌云租赁案涉房屋的目的是用于开展经营活动，并且其按照合同约定正常履行了前三年合同，没有发生违约行为，双方亦没有产生任何争议；谷昌云租赁案涉房屋至2020年期间，受众所周知的“新冠”疫情影响，其经营活动受到冲击并产生损失在所难免，现其实际终止经营并搬离租赁房屋，因此提出提前解除租赁合同，实非出于恶意；谷昌云租赁房屋的本来目的系用于从事经营活动，现因客观原因而终止经营，且租赁房屋已实际处于闲置状态，若仅因合同期限尚未届满而强令谷昌云继续履行租住案涉房屋的合同义务，则与其租赁房屋目的相悖，对其有失公允，也不利于租赁物的有效利用，于双方均可能造成不必要的损失。据此，对谷昌云以反诉方式提出的解除双方租赁合同的请求，本院予以准许，并认定双方合同应自本案反诉状送达梅大成之日即2021年3月12日解除。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。本案中，在合同确定解除前，谷昌云应当按照合同约定支付相应的租金，根据查明的案件事实，双方前三年的租金已结算完毕，第四年度的租期应自2020年7月27日至2021年7月26日，年租金仍应按10万元结算，折合月租金为8333元（10万元÷12），谷昌云实际已支付了第四年度半年的租金5万元（2020年7月27日至2021年1月26日），对2021年1月27日至确定合同解除之日即2021年3月12日期间的租金，按一个半月计算共计12500元（8333元+8333元÷2），其仍应承担继续履行义务。上述租金实际应于2020年7月全部预付完毕，但谷昌云至今没有支付，构成违约，依法应当承担逾期支付租金的违约责任。双方合同第四条第4项约定的“……违约金为租金的20%”，应认定为双方对逾期支付租金的约定违约金，且应当以实际逾期的租金部分为基数进行核算，梅大成对上述约定理解为按合同约定的全部六年租金63万元为基数核算该违约金，主张逾期支付租金约定违约金12.6元，显然有违双方合同本意，本院不予采信；约定违约金不应当超过因违约行为而给对方造成的实际损失为限，逾期支付租金实际是占用了出租人资金，主要造成的是资金被占用期间的利息损失，而本案合同双方约定按租金的20%标准计算违约金，显然过高，谷昌云主张予以调整，应予采纳，本院认定以按逾期租金的10%标准计算违约金为宜，据此，谷昌云应给付梅大成逾期支付租金约定违约金1250元（12500元ⅹ10%）。审理中，梅大成主张双方第四年度租金仍应按合同约定的11万元结算，与查明事实不符，不予采纳；因双方合同已经解除，梅大成主张谷昌云支付第四年度全部剩余租金的诉讼请求，不予支持；谷昌云以“新冠”疫情为由，主张减免2020年三个月租金，因双方系自然人之间的租赁合同关系，谷昌云在本案中提交的相关政府通知规定并不适用于本案情形，且双方已就疫情因素经协商对第四年度租金予以调整，故谷昌云的上述主张，本院不予采纳；谷昌云主张其实际已多交纳了二个月租金，要求梅大成予以返还的反诉请求，没有事实依据，本院不予支持。因谷昌云违约提前解除合同，实际会给出租人梅大成造成相应的经济损失，且梅大成在履约过程中没有过错，故谷昌云依法应当对梅大成承担相应的损失赔偿责任。梅大成主张按双方合同第四条约定的违约金计算方式，计算解除合同的赔偿损失额为12.6万元，事实依据不足，本院不予采纳。鉴于本案合同双方当事人对违约提前终止合同，没有明确约定相应的违约金或损失赔偿计算方式，解除合同对梅大成造成的实际损失现也无法具体核算，本院综合考虑案涉合同解除后，梅大成需要必要时间另行出租房屋，从而影响其租金收益等因素，酌定谷昌云应赔偿梅大成损失20000元。此外，案涉合同虽因谷昌云违约提前解除，但谷昌云已实际腾空搬离租赁房屋，梅大成理应采取及时接受房屋等措施，以防止损失扩大，否则应就扩大的损失部分自行承担责任。 依照《中华人民共和国民法典》第五百五十七条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条规定，判决如下： 一、原告梅大成和被告谷昌云于2017年4月27日签订的《租房合同》应于2021年3月12日解除； 二、被告谷昌云于本判决生效之日起十日内给付原告梅大成租金12500元及逾期支付租金的违约金1250元，合计13750元； 三、被告谷昌云于本判决生效之日起十日内赔偿原告梅大成损失20000元； 四、驳回原告梅大成和反诉原告谷昌云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2300元，减半收取计1150元，反诉案件受理费1150元，由梅大成负担300元；由谷昌云负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审判员  汪涛 本案法律文书生效后 申请执行期限为二年 二O二一年四月二十六日 书记员彭静