北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终4473号上诉人(原审被告)：张宝花，女，1966年12月14日出生。委托诉讼代理人：何竹兰，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：南珏，北京市两高律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：阮爱民，男，1961年3月11日出生。委托诉讼代理人：孙芳芳，北京振铎律师事务所律师。上诉人张宝花因与被上诉人阮爱民租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2020）京0116民初2941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人张宝花及其委托诉讼代理人何竹兰、南珏，被上诉人阮爱民及其委托诉讼代理人孙芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宝花上诉请求：1.撤销一审判决第四项、第五项、第七项；2.改判张宝花给付阮爱民2020年4月1日起至2020年5月15日期间的房屋占有使用费3082元；3.改判张宝花不支付自2020年5月16日至实际腾退之日止的房屋占用费；4.改判阮爱民赔偿张宝花装修损失196500元5.改判阮爱民向张宝花返还电表款2000元；6.改判阮爱民返还张宝花已经支付的2016年4月1日至2020年3月31日期间的租金100000元；7.改判阮爱民支付张宝花壁挂字画、水电线路、五金费用等共计357742元。8.本案一审、二审诉讼费由阮爱民承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定涉案房屋具备正常使用条件的时间错误，2020年5月16日阮爱民私自拆除水表，则具备正常使用条件的时间是至2020年5月15日为止，水表拆除后张宝花无法使用涉案房屋；一审判决认定《房屋租赁协议》解除的原因错误，并非双方均同意解除，而是因阮爱民无故涨房租，拆除水表，多处墙体出现裂缝拒绝修缮等严重违约行为，导致张宝花依法解除合同。二、一审判决认定阮爱民构成了《协议》第六条第2项约定的无故收回房屋的情形，构成违约，但却没有根据该条约定支持张宝花请求返还租金的诉讼请求，是错误的。三、一审判决显失公平。张宝花一审提交的证据足以证明租赁房屋装饰、装修及家具款购买价；阮爱民在一审中明确同意支付张宝花煤改电费用3600元，虽张宝花不同意该金额，但一审法院应当对煤改电费用进行判决；一审判决必然会扩大租金损失。四、一审判决适用法律错误。一审法院未依据《房屋租赁协议》第四条、第六条第二款约定支持张宝花的主张；张宝花主张的房租、装修、装饰、家具家电、电表等款项，均属于双方在订立合同时预见到的违反合同可造成的损失，一审法院未依法作出公正判决。综上，一审判决认定事实错误、程序违法、适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持张宝花的上诉请求。阮爱民辩称：同意一审判决，不同意上诉请求的上诉请求及理由。张宝花没有支付房租且占用房屋至今，所以应当支付房屋对应的租金及占用费，请求法院驳回张宝花的上诉请求，维持原判。阮爱民向一审法院起诉请求：1．请求判令解除阮爱民与张宝花于2016年4月1日签订的《房屋租赁协议》；2．判令张宝花将租赁的位于北京市怀柔区的院落及房屋恢复原状，拆除私自搭建的亭子；3．判令张宝花立即将租赁院落腾退给阮爱民；4．本案诉讼费由张宝花承担。诉讼过程中，阮爱民变更诉讼请求为：1．请求判令解除阮爱民与张宝花于2016年4月1日签订的《房屋租赁协议》；2．判令张宝花将租赁的院落及房屋立即腾退给阮爱民；3．判令张宝花按照每月2083元的标准自2020年4月1日至实际腾退之日止支付阮爱民占用费；4．判令张宝花将阮爱民放置在租赁院落内的属于阮爱民的物品返还；5．判令张宝花将租赁院落恢复原状。6．本案诉讼费由张宝花承担。张宝花向一审法院提出反诉请求：1.判令确认张宝花与阮爱民2016年4月1日签订的《房屋租赁协议》于2020年4月1日解除；2.判令阮爱民赔偿张宝花装修损失196500元；3.判令阮爱民向张宝花返还电表款2000元；4.判令阮爱民返还张宝花已经支付的2016年4月1日至2020年3月31日期间的租金100000元；5.判令阮爱民支付张宝花壁挂字画、水电线路、五金费用等共计357742元。6.本案诉讼费及反诉费由阮爱民承担。一审法院认定事实：阮正和与李秀英系夫妻关系，婚后生育四名子女，分别为阮爱民、阮爱华、阮爱军和阮爱国。1993年12月，原怀柔县人民政府向阮正和发放两份集体土地建设用地使用证，地址均为怀柔县。2003年2月16日，阮正和、阮爱民、阮爱华、阮爱军和阮爱国签订《关于北宅老家房产处理问题的协定》，载明，北宅老家两所房产正房九间（含两间小房），因年久失修，现在坍塌、房屋渗漏严重，急需整理、维修和翻建，父母出资确有一定困难，集资修建又因四个儿子的经济条件和其他各方面的情况大不相同，为了尽快解决老家的房产维修问题，父母提议（爱民赞成）《把老家两所房产划归三子爱民一人所有，两所房产作价叁萬元，由爱民出资叁萬元，此项资金的分配办法为：分给每个儿子肆仟元，共为壹万陆仟元，父母留壹万肆仟元，作为母亲日常生活另花销的费用》，通过充分商定都一致赞同，因此，特立字为证，自签字之日起生效。2015年11月15日的收条显示，今收到前后房屋租金伍万元整（两年租金），阮爱民。2016年4月1日，阮爱民作为出租方（甲方）与张宝花作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》（以下简称《协议》），约定，一、租赁房屋位置及建筑面积为空白。二、租赁期限30年，自2016年4月1日至2046年3月31日。……四、装修改造，在原建筑基础上，经甲方同意，乙方有权院内封顶，安装暖气，改造隔间、卫生间，门窗加护及其他装修改造，费用由乙方出资，甲方协助工程质量。五、租金每年前后双院共计25000元，付款方式每两年付款一次。……六、甲方的义务和责任，2、租赁期间甲方不得无故收回房屋，如有违约应向乙方返还所有租赁款及装饰、装修、家具款等款项。……4、租赁期间，甲方不得中途更换租金。七、乙方的义务，1、租赁期内，不得改变主体结构，如需装修装饰需向甲方协商。2、租赁期内乙方不得无故违约，如有违约租金不退，工程款、装饰款、家具款等款项不退。3、租赁期内爱护房屋主体结构，中途不得变更房屋租金。4、租赁期内不得在房屋内进行违法活动或储藏违法物品及危险品。后双方按照约定履行协议。庭审中，张宝花提交的证据显示，“2017.9.20，收电表款2000，贰仟元整，阮爱民。”阮爱民表示上述费用为应张宝花要求改造电路的费用，并非电表款。2018年3月3号的收条载明，今收到北宅租赁阮爱民前后院房租款伍万元整，租期2018年4月1号至2020年3月31号止。阮爱民。2020年4月1日后，双方因为交纳房租等问题产生争议，2020年4月14日张宝花与阮爱民的通话录音显示，张宝花要求交纳房租，阮爱民要求适当涨点房租，张宝花要求按照协议履行，并表示如果当面收取不方便，可以采用转账等方式，阮爱民表示因为疫情无法收取，等五一之后再协商。后当天双方还是在租赁房屋见面，张宝花表示按照合同约定交纳房租未果。2020年5月21日，张宝花发现租赁房屋院外的水表被拆走，庭审中，阮爱民认可租赁房屋院外的水表系其在未通知张宝花的情况下于2020年5月16日拆除，原因是在4月14日见面协商房租问题时发现出租房屋被张宝花私自装修、改造，并在院内建设了假山和亭子，在西厢房加装了两个烟囱，其他房屋的改造已经严重超出了一般自住的范围，且在房屋内发现张宝花私自经营农家院，严重违反协议约定，当场要求解除合同，张宝花拒绝。后双方因《协议》履行、房租及损失赔偿问题产生争议，阮爱民诉至法院。诉讼过程中，张宝花提出反诉。案件审理过程中，一审法院组织双方当事人进行现场勘查。经查，租赁房屋目前由张宝花使用，水表尚未恢复安装，前后两院北房西侧房屋改造为多间卧室含卫生间浴室，东厢房改造为多间KTV、卧室含卫生间浴室，北院院内建设一座木质凉亭，北院西厢房北数第一间西墙外墙建有两个铁质烟囱。南院院内建有一座假山，北房中间一间北墙开有后门，双方均认可该后门在出租时便存在，阮爱民提出因张宝花将后院院门改造为储藏室无法通行，因此才私自将后门加宽，用于通行，张宝花不认可。北院东北角向东开有院门，目前由张宝花改造为储藏室，无法通行，阮爱民表示系张宝花私自改造，导致必须加宽后门，张宝花提出北院东门因阮爱民与东侧邻居矛盾激化，租赁时就无法通行，改造的储藏室没有改变结构，随时可以恢复。另，1.一审法院庭审中，张宝花提出因为阮爱民违约，要求赔偿装饰装修、家具等残值损失并申请价值评估，后北京大展资产评估有限公司受理此案并进行了现场勘查，2020年11月17日，北京大展资产评估有限公司出具《不予受理通知书》，指出申请人张宝花并未在该公司发送的电子缴费函规定的期限内缴纳评估费用，因此该公司将不予受理此案。2.对于阮爱民主张的租赁房屋中属于其所有的物品，张宝花表示目前还存放在租赁房屋内，同意在腾退租赁房屋时一并腾退。3.对于598号北院东院门通行问题，阮爱民提交了判决书、调解协议等证据，用以证明该东院门可以正常通行，张宝花表示不认可。4.张宝花提交了收条、发票、收据、发货单等证据证明其装修、装饰及家具家电损失，阮爱民不认可，提出不知情，且部分票据上没有注明使用地点，无法核实真实性，不认可全部用在租赁房屋内。5.对于租赁期限超过20年部分的效力问题，阮爱民表示由法院裁判，张宝花表示尚未履行至超过20年部分，最终由法院裁判。上述事实，有当事人当庭陈述、《房屋租赁协议》、收条、电话录音、《不予受理通知书》等相关证据在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。当事人协商一致，可以解除合同。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。本案中，阮爱民与张宝花签订的《协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。但对于《协议》超过二十年部分的，应为无效。现双方均同意于2020年4月1日解除《协议》，一审法院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方一致同意解除《协议》，根据相关法律规定，张宝花有义务将租赁房屋返还给阮爱民，故阮爱民主张返还租赁房屋的请求，一审法院予以支持。另，因张宝花表示阮爱民主张的自有物品现均存放于租赁房屋内，且同意在返还租赁房屋时一并返还，一审法院对此不持异议。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，阮爱民主张张宝花私自装修、违法经营且改变租赁房屋主体结构，系根本违约，应承担返还租赁物、恢复原状并赔偿损失的义务，但其就上述主张并未提供充分证据证明，其主张的改变房屋主体结构的位置并未构成对建筑主体和承重结构的变动或扩建，综合双方提供的证据、《协议》的相关约定及本案查明的事实，阮爱民亦认可曾经在租赁期内协助张宝花修理租赁房屋东侧卫生间下水问题，故可以认定阮爱民对张宝花在租赁房屋内的装饰、装修工程是知晓和默认的，又因《协议》并未约定租赁房屋用途，因此对其该项诉讼请求一审法院不予支持。张宝花反诉称阮爱民违反《协议》约定增加租金，无故收回房屋系根本违约，根据其提交的电话录音，阮爱民确实向其表示了增加房租的意思，因双方未能协商一致，阮爱民诉讼要求解除《协议》，在一审法院认定阮爱民实际知晓或默认张宝花对租赁房屋进行装饰装修的情况下，阮爱民的上述行为构成了《协议》第六条第2项约定的无故收回房屋的情形，构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。张宝花反诉要求阮爱民返还所有租赁费和装饰、装修、家具款等款项，其该项主张关系到《协议》第六条第2项的约定性质问题，阮爱民认为属于对违约责任的约定，张宝花不认可系对违约责任的约定，但根据《协议》全部条款及该条款约定的内容，可以认定该“返还所有租赁费和装饰、装修、家具款等款项”的约定系对出租方无故收回房屋的违约行为的责任承担方式的约定，实质上是出租方违约行为对承租方造成的损失，属于违约责任的范畴，应受“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定的限制。现张宝花提供的装修、装饰、家具款等损失的证据存在瑕疵，阮爱民亦不认可，且尚有部分装饰、家具等属于可移动设施，又因张宝花的原因致使租赁房屋装饰、装修及家具的价值评估未能进行，目前一审法院无法确定张宝花对租赁房屋装饰、装修及家具款的购买价、现值或残值，故对张宝花的该项反诉主张，一审法院在本案中无法处理，其可在补充证据后另行诉讼解决。至于张宝花主张的返还电表款以及阮爱民同意折价补偿煤改电损失3600元的意见，因其属于装饰、装修及家具损失的内容，与该问题一并处理为宜，本案亦不予处理。至于阮爱民提出的占用费，因《协议》解除后张宝花仍然占有使用租赁房屋，其虽辩称阮爱民私自拆除水表导致租赁房屋丧失使用功能，但用水仅为使用房屋的部分条件，并非拒绝全额支付占用费的充分理由，故阮爱民要求张宝花支付《协议》解除后的占用费的请求，一审法院予以支持。对于支付占用费的期限及标准，因张宝花装饰装修及家具损失无法在本案中处理系其自身原因，故对其辩称仅支付至2020年5月20日期间的占用费的意见，一审法院难以采信，考虑到张宝花的损失尚未处理，租赁房屋不宜在诉讼中返还，故阮爱民要求张宝花支付自2020年4月1日至实际腾退之日止的占用费的诉讼请求，一审法院予以支持。但占用费的支付标准，因张宝花同意按照租金的标准支付2020年4月1日至5月20日的占用费，一审法院不持异议，至于2020年5月21日至实际腾退之日止的占用费，一审法院参照租金标准，考虑违约责任及租赁房屋不具备用水条件等情况，酌情按照一半的租金标准计算该时段的占用费。综上所述，一审法院于2020年12月30日作出判决：一、阮爱民与张宝花于2016年4月1日签订的《房屋租赁协议》中租赁期限超过20年的部分无效；二、阮爱民与张宝花于2016年4月1日签订的《房屋租赁协议》于2020年4月1日解除；三、张宝花于2021年6月30日前将位于北京市怀柔区的院落腾退给阮爱民，将存放于租赁房屋内的皮质沙发一套三个、木质沙发一套三个、电视一台、柜式空调一台、电视柜一个、展示柜一个、梳妆台一个、燃气灶一台、整体橱柜一套、桌子一张及配套的四把椅子返还给阮爱民；四、张宝花于判决生效之日起十日内给付阮爱民2020年4月1日至2020年5月20日期间的房屋占用费3425元；五、张宝花自2020年5月21日起至实际腾退之日止，按照每日34元的标准，支付阮爱民房屋占用费；六、驳回阮爱民的其他诉讼请求；七、驳回张宝花的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，张宝花围绕上诉请求依法提交了证据：2020年3月28日与2020年4月30日张宝花与阮爱民微信聊天记录截图两页，证明解除合同原因是阮爱民要涨租金而张宝花没有同意。阮爱民发表质证意见:1.该证据不属于新证据；2.该证据的真实性认可,关联性、证明目的均不认可，解除合同的原因不是因为要涨房租，而是阮爱民发现张宝花私自装修改造，房屋结构已经超出自住的范围进行农家院经营。本院认定如下：张宝花当庭出示证据原始载体，阮爱民亦认可该证据的真实性，故本院对该证据真实性和证明目的均予以认可。本院认为，本案争议焦点有二:一是房屋占用费问题，二是阮爱民违约责任承担问题。关于房屋占用费问题。根据当事人诉辩意见,双方均同意《协议》于2020年4月1日解除，一审法院对此予以确认并认定阮爱民存在违约，张宝花上诉主张一审法院忽略合同解除的原因是认定事实错误，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。张宝花在一审中辩称，占用费只同意支付到2020年5月20日，即以张宝花现场发现水表被拆走为准，二审中其主张房屋占用费应支付至2020年5月15日，本院不予支持。一审法院认定2020年4月1日至2020年5月20日期间，张宝花未搬离而继续占有使用房屋，根据《协议》约定的租金计算占用费并无不当，本院予以维持。虽张宝花称水表拆除后房屋不具备正常使用条件，但其继续占用使用涉案房屋而未搬离，难以自洽，故对于2020年5月21日至实际腾退之日止的占用费，一审法院参照租金标准，考虑违约责任及租赁房屋不具备用水条件等情况，酌情按照一半的租金标准计算该时段的占用费，并无不当，本院予以维持。关于装饰、装修及家具损失问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审法院根据在案证据、《协议》及查明事实认定阮爱民的行为构成了对《协议》第六条第2项约定的无故收回房屋的情形，构成违约，认定事实清楚，适用法律正确，本院不持异议。在此基础上，关于阮爱民违约责任的认定问题，《协议》第六条第2项约定“返还所有租赁费和装饰、装修、家具款等款项”，阮爱民应依合同承担违约责任，但违约金兼顾补偿与惩罚性质，现张宝花未能举证证明阮爱民违约行为所造成的实际损失，且在一审法院认定2020年5月21日之后占用费时，已综合考虑阮爱民的违约情形，故张宝花该项上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因张宝花原因致使房屋装饰、装修及家具的价值评估未能进行，且其未能就装饰、装修、家具款的损失提供充分证据予以证明，因此，一审法院在无法确认其对租赁房屋装饰、装修及家具款的购买价、现值或残值的情况下，未予处理，并无不当。关于张宝花主张的电表款亦属于装饰、装修及家具损失的一部分，应另案一并处理为宜，一审法院认定并无不当，对张宝花的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，张宝花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10840元，由张宝花负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  沈 放二〇二一年四月三十日法官助理  向 玗书 记 员  卢园园