重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021）渝02民终581号上诉人（原审被告）：重庆桂香园食品有限公司，住所地重庆市万州区双河口街道双河路888号，统一社会信用代码915001017842476171。法定代表人：周玉燕，总经理。委托诉讼代理人：董姚，重庆渝万律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李章慈，女，1965年8月9日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：陶朝伍，重庆昊源律师事务所律师。上诉人重庆桂香园食品有限公司因与被上诉人李章慈房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市巫山县人民法院（2020）渝0237民初3935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。重庆桂香园食品有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李章慈的诉讼请求；一、二审案件受理费由李章慈负担。事实理由如下：一、一审认定重庆桂香园食品有限公司未按合同约定于2020年5月3日交付房屋，导致李章慈迟延接受房屋错误。2020年4月28日双方当事人签订合同，同日李章慈将房屋租金支付到重庆桂香园食品有限公司指定的帐户上，证明双方已经就转租一事协商好了，并给予重庆桂香园食品有限公司搬运东西的时间。2020年5月3日，重庆桂香园食品有限公司就在案涉房屋旁的店开业，故可以认定重庆桂香园食品有限公司在2020年5月3日前已将案涉房屋交付给李章慈。关于房屋钥匙问题。因重庆桂香园食品有限公司对案涉房屋装修时使用的玻璃门，2020年5月3日交房时，李章慈要求加装卷闸门，重庆桂香园食品有限公司同意但要求李章慈立即接房，李章慈同意，因此才有2020年6月6日拿卷闸门钥匙的事情。二、一审认定案涉房屋租赁合同的租期截止时间超过了原合同，超过部份无效是错误的。2020年系新冠疫情年，重庆桂香园食品有限公司按相关法律规定可以延长租期、减免租金。因此即使转租合同超过原租赁合同的期限也不应当认定无效。三、一审认定案涉房屋租赁合同尾部双方签字确认的“该房屋租期到2021.4.15截止”不是对租赁期间的变更错误。租赁合同签订时间是2020年4月28日，双方于29日专门就原租期为2020年5月3日起至2021年5月2日变更为2021年4月15日止，系双方友好协商一致的结果，有双方的签字确认，故应当认定案涉房屋租赁合同的截止日期为2021年4月15日。李章慈辩称，重庆桂香园食品有限公司与李章慈签订的房屋租赁合同明确约定了涉案房屋的租期，虽合同没有明确约定房屋交付时间，按双方口头约定及交易习惯，当开始计算房屋租期和房屋租金时其应当交付。二、案涉房屋系重庆桂香园食品有限公司转租，按法律规定，转租期限不得超过原房屋租赁期限，超过部分无效。三、关于在双方当事人签订的合同尾部批注“该房屋租期到2021年4月15日截止”，是否是双方当事人合意变更租赁期间问题。客观事实并不是双方当事人合意变更租期，而是李章慈经向房东了解，原租赁合同的截止时间在2021年4月，故李章慈找到重庆桂香园食品有限公司的股东陶某生，要求明确涉案房屋原租期的真实租赁期限，才写下上面的文字。综上，重庆桂香园食品有限公司的上诉请求与理由不能成立，应依法驳回。李章慈向一审法院提出诉讼请求：1.判决重庆桂香园食品有限公司立即向李章慈退还多收取的租金11.0411万元。2.本案诉讼费由重庆桂香园食品有限公司承担。一审审理查明，2018年3月5日，重庆桂香园食品有限公司以其股东陶某生的名义，向陈某战租赁了位于重庆市巫山县××街道××市场广场××号门市，约定租期3年，即2018年4月5日至2021年4月4日17时止，年租金95万元，押金1万元等内容。2020年4月28日，经陈某战同意，重庆桂香园食品有限公司将其承租的重庆市巫山县××街道××市场广场××号门市转租给李章慈，并签订《租赁合同》。《租赁合同》载明：租赁期限从2020年5月3日起至2021年5月2日止，租金为65万元，押金1万元，付款方式为提前5天支付等内容。同日，李章慈按照约定，通过其丈夫杨元吉的银行账户给陶某生银行账户转款65万元。次日，李章慈、重庆桂香园食品有限公司在重庆桂香园食品有限公司持有的《租赁合同》尾部签字确认，“该房屋租期到2021.4.15截止。”2020年6月6日，李章慈从重庆桂香园食品有限公司经营的门市（案涉房屋隔壁）上拿到案涉房屋的卷帘门钥匙。一审法院认为，李章慈、重庆桂香园食品有限公司签订的《租赁合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当事人意思表示真实，合同合法有效，应受法律保护。但案涉房屋系重庆桂香园食品有限公司租赁而来，其租期截止时间为2021年4月4日17时，案涉《租赁合同》租期截止时间为2021年5月2日，重庆桂香园食品有限公司转租的期限超过了其承租的剩余期限，超过部分即2021年4月4日17时以后的部分（28天7小时），依法认定为无效。《租赁合同》签订后，李章慈按约将租金支付给了重庆桂香园食品有限公司，重庆桂香园食品有限公司应当按约交付房屋。虽然《租赁合同》未约定交付房屋的具体时间，但根据合同约定的租期，重庆桂香园食品有限公司应当在约定的租期到来时即2020年5月3日交付。重庆桂香园食品有限公司作为案涉《租赁合同》的出租人，交付房屋是其应当履行的合同主要义务，并对交付行为承担举证责任。重庆桂香园食品有限公司提供的证据不足以证明其向李章慈交付房屋的时间，而李章慈提供了2020年6月6日接受房屋钥匙的证据，故认定重庆桂香园食品有限公司于2020年6月6日向李章慈交付了房屋，即重庆桂香园食品有限公司迟延交付房屋34天。李章慈、重庆桂香园食品有限公司在重庆桂香园食品有限公司持有的《租赁合同》尾部签字确认的内容，“该房屋租期到2021.4.15截止。”无论是从字面意思理解，还是庭审查明的事实，以及双方在庭审中的陈述，均不能得出是对案涉《租赁合同》租期截止时间变更的结论。故不能认定该段文字是对案涉《租赁合同》租期的变更。重庆桂香园食品有限公司迟延交付房屋以及被认定无效部分，合计62天7小时（62.29天），按照《租赁合同》约定计算出相对应的租金，即65万元÷365天×62.29天=110927元，应当还给李章慈。李章慈要求重庆桂香园食品有限公司返还租金110411元，系其对实体权利的处分，予以确认。综上所述，李章慈的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决：重庆桂香园食品有限公司在本判决生效后五日内，返还李章慈租金110411元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2508元，减半收取计1254元，由重庆桂香园食品有限公司负担。二审中，重庆桂香园食品有限公司向本院提交了照片一张、收据一张、通话录音一份等证据，拟证明卷闸门系重庆桂香园食品有限公司请人拆除安装，李章慈接受案涉房屋后并没有实际使用卷闸门及案涉房屋的房东于2021年4月4日已将案涉房屋继续出租给李章慈等事实。李章慈质证认为对其真实性无异议，对其关联性有异议，且不能达到重庆桂香园食品有限公司的证明目的。二审查明的其他案件事实与一审一致，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，李章慈、重庆桂香园食品有限公司在重庆桂香园食品有限公司持有的《租赁合同》尾部签字“该房屋租期到2021.4.15截止”。该段文字是双方当事人合意对案涉《租赁合同》的租期变更。虽李章慈认为该段文字不是变更租期，而是证明重庆桂香园食品有限公司与案涉房屋的房东签定的租赁合同的租期，但重庆桂香园食品有限公司不予认可，且李章慈未提交相应证据予以证明，其应当承担举证不能的法律后果，故李章慈、重庆桂香园食品有限公司签订的《租赁合同》租期应为2020年5月3日至2021年4月15日。重庆桂香园食品有限公司与陈某战签订的案涉房屋《租赁合同》的租期截止于2021年4月4日17时，而李章慈与重庆桂香园食品有限公司签订的《租赁合同》租期截止于2021年4月15日，故重庆桂香园食品有限公司转租的期限超过了其承租的剩余期限，超过部分即2021年4月4日17时以后的部分（11天7小时），应认定为无效。双方当事人签订《租赁合同》后，李章慈按约将租金支付给了重庆桂香园食品有限公司，重庆桂香园食品有限公司应当按约交付房屋。虽然《租赁合同》未约定交付房屋的具体时间，但根据合同约定的租期，重庆桂香园食品有限公司应当在约定的租期到来时即2020年5月3日交付。重庆桂香园食品有限公司作为案涉《租赁合同》的出租人，其应当对交付行为承担举证证明责任。现重庆桂香园食品有限公司提供的证据不足以证明其于2020年5月3日向李章慈交付了房屋，且在二审庭审中，其自认案涉房屋玻璃门无钥匙，安装完卷闸门前其用木门封住，亦证明了其未向李章慈实际交付房屋。反而李章慈提供了重庆桂香园食品有限公司于2020年6月6日向其交付卷闸门钥匙的证据，重庆桂香园食品有限公司亦认可交卷闸门钥匙的时间为2020年6月6日，故一审认定重庆桂香园食品有限公司于2020年6月6日向李章慈交付了房屋，并认定重庆桂香园食品有限公司迟延交付房屋34天并无不当。重庆桂香园食品有限公司迟延交付房屋及案涉《租赁合同》无效部分，合计45天7小时（即45.29天），按照《租赁合同》约定计算相对应的租金为：65万元÷365天×45.29天=80653元。故重庆桂香园食品有限公司应当返还李章慈租金80653元。综上所述，因二审出现新证据（照片一张、收据一张、通话录音一份），导致一审认定事实部分错误。上诉人重庆桂香园食品有限公司上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销重庆市巫山县人民法院（2020）渝0237民初3935号民判决；二、重庆桂香园食品有限公司在本判决生效后五日内返还李章慈租金80653元。三、驳回李章慈的其他诉讼请求。一审案件受理费1254元，由重庆桂香园食品有限公司负担元915元，由李章慈负担339元；二审案件受理费2508元，由重庆桂香园食品有限公司负担1831元，由李章慈负担677元。本判决为终审判决。审判长  李迪云审判员  刘 健审判员  刘丽苹二〇二一年四月十五日书记员  向彦霖