贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0112民初696号原告刘朝慧，女，1981年12月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托代理人方以祥，贵阳市乌当区水田法律服务所法律工作者，代理权限为特别代理。被告贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼，统一社会信用代码9152010072215698XC。法定代表人文学强。委托代理人李国锋，该公司员工，代理权限为特别代理。原告刘朝慧诉被告贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵益连适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘朝慧的委托代理人方以祥、被告荣达公司的委托代理人李国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘朝慧诉称，2015年3月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同中，原、被告双方对原告购买的房屋房号、面积、价款等进行了约定。合同第十一条约定被告应当在2016年6月30日前完成商品房交付条件并向原告交付该商品房，但被告于2018年11月8日才将该房交付给原告，逾期交房860天。合同第十三条约定逾期交房被告按日计算向原告支付已付房款万分之0.5的违约金，原告认为该约定过低，不能弥补原告的损失，特请求按照《贵阳市住房和城乡建设局关于发布2014年贵阳市房屋租金指导价的公告》贵阳市乌当区房屋租赁市场租金指导价14元/㎡/月调整后计算违约金，并在违约金中上浮30%才符合公平原则。合同签订后，原告依约支付了购房款。合同第二十二条第三款约定被告应当在2018年7月1日前取得该商品房的初始登记文书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但被告至今未办理该房屋初始登记，也未交付相关文书给原告。被告已经违约，原告多次要求其办理房屋产权证书，并支付延期办理房屋产权违约金，但被告均拒绝履行义务。被告的行为已经侵害原告的合法权利，故提起诉讼要求法院判令：一、被告支付原告逾期交房违约金63995.8元（2016年6月30日至2018年11月8日，共计860天，按租金14元/㎡/月并上浮30%后计算）；二、被告支付原告逾期办理房屋产权证违约金42961.66元（2018年7月1日至2021年1月20日，共计934天，45.9975元/天），并从2021年1月20日起以459975元（房屋总价款）为基数，按日万分之一利率为标准继续支付违约金至被告办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止；三、本案诉讼费由被告承担。被告荣达公司辩称，1、请法庭依据原告的举证，结合本案客观实际和过错程度，根据公平原则依法判决。2、造成被告逾期为原告办证和交房的原因是案外人曾桂龙恶意诉讼，将被告出售给原告的商品房进行诉讼保全查封所致，其责任不在被告。3、案外人曾桂龙多次恶意重复起诉我方，其起诉结果均被四级法院驳回诉讼请求，案外人曾桂龙恶意诉讼且滥用保全诉讼权利的行为，我方已提起侵权赔偿，该案法院正在审理中。4、被告销售给原告的商品房因案外人的原因未在约定期间内办理产权证，不是被告的主观过错造成，而且，逾期办证未给原告造成经济损失，故请求法院依据客观情况和过错原则适当主张。5、逾期办证和交房违约金合同约定过高，请求法院按同期银行贷款利率标准进行调整。综上，请法庭根据逾期办证的原因，结合过错和公平原则，兼顾双方的利益并综合考虑后依法判决。经审理查明，原告刘朝慧与案外人杨立志于2004年8月11日登记结婚，于2016年5月16日登记离婚。2015年3月11日，刘朝慧、杨立志与被告签订《商品房买卖合同》约定：刘朝慧、杨立志以459975元的价格购买被告开发的位于乌当区房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积122.66平方米，交房时间为2016年6月30日前；出卖人逾期交房超过90日，买受人有权退房，也有权要求继续履行合同；买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，超过180个工作日后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；并对双方的相关权利义务及违约责任等事项进行了约定。合同签订后，刘朝慧、杨立志按合同约定向被告支付了全部购房款。合同约定的交房期限（2016年6月30日）届满后，被告未按时交付案涉房屋，直至2018年9月11日才通过公告方式通知交房。2018年11月8日，原告接收了案涉房屋。合同约定的交付办理商品房转移登记有关文书的期限（2018年6月30日）届满后，被告至今未将办理案涉房屋商品房转移登记的有关文书交付给原告。2021年1月18日，原告遂诉至本院要求如前所诉。另查明，原告刘朝慧与案外人杨立志于2016年5月16日协议离婚时，双方签订《离婚协议书》约定案涉房屋归原告所有。审理中，原、被告各执己见，经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。上述事实，有原、被告陈述、原告提供的《商品房买卖合同》、《商品房预售合同备案登记表》、购房款收据、贷款凭证、《离婚协议书》、房屋交接书、被告提供的交房公告等证据在案佐证，且所有证据经庭审质证属实，可以采信。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告刘朝慧及案外人杨立志与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。原告刘朝慧与案外人杨立志离婚时，双方签订《离婚协议书》约定案涉房屋归原告所有，故原告对该《商品房买卖合同》享有合同权利。原告依约交纳案涉房屋的全部购房款后，被告未按约定期限交房，亦未按约定期限交付办理案涉房屋商品房转移登记的有关文书，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”、第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，原告要求被告支付逾期交房违约金及逾期交付办理案涉房屋商品房转移登记有关文书（逾期办证）违约金的诉请，符合双方合同约定，于法有据，本院予以支持。关于逾期交房违约金的金额，出卖人逾期交房给买受人造成的损失主要系租金损失，双方合同约定“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金”，计算标准明显过低，不足以弥补买受人因出卖人逾期交房所遭受的损失，本院在实际损失与合同约定差异之间进行平衡，兼顾双方当事人的利益，参照贵阳市住房和城乡建设局公布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价为14元/(㎡.月)，酌情将逾期交房违约金标准调整为租金指导价14元/(㎡.月)并上浮30%进行计算；双方合同约定交房期限为2016年6月30日前，被告公告通知交房的时间为2018年9月11日，被告逾期交房期间为2016年6月30日至2018年9月11日，共802天，故被告应向原告支付的逾期交房违约金为14元/(㎡.月)(租金)×122.66㎡(房屋面积)÷30天/月×802天(逾期交房天数)×130%=59679.81元，对原告主张的超过部分，本院不予支持。关于逾期办证违约金的金额，双方合同约定2018年6月30日交付办理案涉房屋商品房转移登记有关文书，被告至今未交付，原告主张被告支付自2018年7月1日起以购房款459975元为基数按每日万分之一的标准计算至实际交付商品房转移登记文书之日止的违约金（暂计算至2021年1月20日，934天的违约金为42961.66元）的诉请，符合双方合同约定，于法有据，本院予以认定。至于被告提出其逾期办证和交房是案外人恶意诉讼造成的抗辩理由，因被告与案外人之间的纠纷不是影响原、被告之间买卖合同履行的理由，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘朝慧逾期交房违约金59679.81元；二、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘朝慧逾期交付商品房转移登记文书的违约金42961.66元（以购房款459975元为基数，按每日万分之一的标准自2018年7月1日起计算至实际交付之日止，暂计算至2021年1月20日为42961.66元）；三、驳回原告刘朝慧的其余诉讼请求。案件受理费1220元，由原告刘朝慧负担120元，被告贵阳荣达房地产开发有限公司负担1100元（此款原告刘朝慧已预交，履行时，由被告贵阳荣达房地产开发有限公司一并支付给原告刘朝慧）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。权利方可以在判决确定的履行期限届满后两年内向本院申请执行。审判员 赵 益 连二〇二一年四月九日书记员 王千文迪