贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0304民初1967号 原告：遵义保利置业有限公司。住所：贵州省遵义市播州区遵南大道保利未来城市A1地块商住楼。统一社会信用代码：91520300569217511R。 法定代表人：王浩，董事长。 委托诉讼代理人：申万权，贵州新长征律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖乾锋，贵州新长征律师事务所律师。 被告：周承良，男，1976年1月23日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。 被告：刘国英，女，1978年8月25日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。 第三人：中国农业银行股份有限公司遵义新华支行。营业场所：贵州省遵义市红花岗区凤凰路2?。统一社会信用代码：91520300429381168P。 负责人：穆伟，行长。 委托诉讼代理人：胡爱国，支行员工。 原告遵义保利置业有限公司（以下简称保利公司）诉与被告周承良、刘国英及第三人中国农业银行股份有限公司遵义新华支行（以下简称农行遵义新华支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月28日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托诉讼代理人申万权，第三人农行遵义新华支行的委托诉讼代理人胡爱国到庭参加了诉讼，被告周承良、刘国英经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 保利公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2012年11月9日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告立即支付原告被第三人扣划的保证金13431.36元（最终以第三人实际扣划的保证金数额为准）；3、判令被告立即返还保利未来城市Ａ2地块29-2号楼2单元11层2-11-1号房屋；4、判令被告立即协助原告撤销保利未来城市Ａ2地块29-2号楼2单元11层2-11-1号房屋在遵义市住房和城乡建设局的预告、备案登记，并承担办理撤销的费用530元（以房管部门实际收取为准）；5、判令被告立即支付违约金40825.20元和律师费5000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年11月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告购买原告开发的位于遵义市遵南大道保利未来城市，总价款为408252元。被告支付了首付款123252元，余款28.5万元以银行按揭方式支付。原告为被告的贷款提供担保，并与第三人签订了《个人一手住房贷款合同》的三方合同。因被告未能足额归还银行借款，导致银行扣划原告保证金13431.36元。根据《商品房买卖合同》补充协议及相关条款的约定，原告有权解除合同并收回房屋。为此，为维护其合法权益，特依法提起诉讼。 审理中，保利公司将第2项诉讼请求中的保证金数额明确：截至2021年3月9日为22520.23元。 周承良、刘国英未到庭陈述也未提交书面答辩意见。 农行遵义新华支行述称，保利公司主张属实。 根据当事人的陈述、本案证据及当事人对证据所发表的意见，本院对本案事实作如下认定： 2012年11月9日，周承良、刘国英（买受人）与保利公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，周承良、刘国英购买保利公司开发建设的位于现遵义市播州区保利未来城市Ａ2地块29-2号楼2单元11层2-11-1号住宅房屋，该房屋建筑面积108.84㎡，套内建筑面积89.66㎡。按照套内建筑面积计算，该房屋4553.33元／㎡，总价款408252元。合同约定首期付款123252元，余款28.5万元以银行按揭支付。合同附件十二（补充协议）第1.1.3条约定：因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项，则出卖人可通知买受人赔偿损失，否则可解除《合同》，买受人须在出卖人发出通知之日起30日内将所购房屋退还出卖人，出卖人在售出该房并扣除相关损失（包括但不限于所发生的贷款本金、利息、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、律师代理费等费用）后30日内将购房款退还给买受人。第9.2条约定：《合同》及补充协议一经签订，双方均不得随意解除。若无正当理由单方面提出并解除《合同》的，均按违约处理，按《合同》总款的10%支付违约金，同时给对方造成损失的应赔偿对方损失。案涉房屋于2012年12月12日进行了商品房预售合同备案登记。合同签订后，双方各自履行了合同义务。 2013年2月17日，周承良、刘国英（借款人、抵押人）与农行遵义新华支行（贷款人、抵押权人）、保利公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额28.5万元，借款用途为购买房产，还款方式为等额本息还款法，借款期限180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。周承良、刘国英以其所购住房向农行遵义新华支行提供抵押担保；保利公司对周承良、刘国英的借款承担阶段性保证担保。后农行遵义新华支行向周承良、刘国英发放借款28.5万元。2012年12月21日，周承良、刘国英以所购买的保利未来城市A2地块29-2号楼2单元11层2-11-1号房屋办理了不动产抵押预告登记。因周承良、刘国英未按期偿还按揭贷款，农行遵义新华支行从2019年7月31日起至2021年3月9日扣划了保利公司保证金账户上的20笔款项共计22520.23元，用于偿还周承良、刘国英所欠付的借款。 审理中，保利公司以《商品房买卖合同》附件十二（补充协议）第1.1.3条主张解除合同，第9.2条主张由周承良、刘国英支付违约金。 上述事实，有原告及第三人陈述，《商品房买卖合同》及相关附件、《商品房预售合同登记备案表》、不动产登记查询结果、《个人购房担保借款合同》、相关票据及证明、说明等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，周承良、刘国英与保利公司于2012年11月9日签订的《商品房买卖合同》及相关附件未违反法律法规的相关规定，应为有效。因周承良、刘国英未按期偿还房屋按揭贷款，基于保证责任，农行遵义新华支行于2019年7月31日起至2021年3月9日扣划了保利公司保证金账户上的20笔款项共计22520.23元，用于偿还周承良、刘国英所欠付的借款的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。本案中，根据《商品房买卖合同》附件十二（补充协议）第1.1.3条的约定，保利公司被农行遵义新华支行扣划之后，应通知周承良、刘国英偿付款项并赔偿损失，否则可解除《合同》。而保利公司未举证证明从2019年7月31日被扣划款项起已经向周承良、刘国英进行了通知。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款关于“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定，保利公司已经超过了行使解除权的一年的法定期间。因此，保利公司请求解除与周承良、刘国英于2012年11月9日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，本院不予支持。由此，对保利公司在本案中的第3、第4项诉讼请求，本院亦不予支持。 保利公司请求由周承良、刘国英支付其截至2021年3月9日被农行遵义新华支行扣划的保证金22520.23元，根据《中华人民共和国民法典》第七百条关于“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益”的规定，结合本案实际，本院予以支持。保利公司基于《商品房买卖合同》附件十二（补充协议）第9.2条请求由周承良、刘国英支付违约金40825.20元，因本案事实不符合该9.2条所约定的情形，本院不予支持。保利公司请求由周承良、刘国英支付律师代理费5000元，根据当地经济发展水平状况、本案诉讼实际和保利公司该类诉讼的数量，本院酌定支持3000元。周承良、刘国英经传票传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百六十四条第二款、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 一、由周承良、刘国英在本判决生效后立即支付给遵义保利置业有限公司截至2021年3月9日的代偿款项22520.23元； 二、由周承良、刘国英在本判决生效后立即支付给遵义保利置业有限公司律师代理费3000元； 三、驳回遵义保利置业有限公司的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取754元，由周承良、刘国英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。 审判员  代志林 二〇二一年四月九日 法官助理薛祖芬 书记员穆佳雯