河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫02民终884号上诉人(一审原告)：吕玲枝，女，1974年1月24日生，汉族，住河南省尉氏县。上诉人(一审原告)：张卫平，男，1972年10月27日生，汉族，住河南省尉氏县。以上二上诉人委托诉讼代理人：朱广晓，河南新动力律师事务所律师。以上二上诉人委托诉讼代理人：王硕，河南新动力律师事务所律师。被上诉人(一审被告)：尉氏航宇置业有限公司，住所地尉氏县滨河东路北段东侧。法定代表人：张宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋梦杰，河南智卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜伟豹，河南智卓律师事务所实习律师。上诉人吕玲枝、张卫平因与被上诉人尉氏航宇置业有限公司（以下简称航宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省尉氏县人民法院（2020）豫0223民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吕玲枝及委托诉讼代理人朱广晓，被上诉人航宇公司委托诉讼代理人宋梦杰、姜伟豹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕玲枝、张卫平上诉请求：1.依法撤销（2020）豫0223民初108号民事判决，改判支持吕玲枝、张卫平一审提出的第一、四、六、七项诉讼请求（差额5985.69元）；2.由航宇公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决认定航宇公司逾期交房违约责任天数错误。吕玲枝、张卫平在一审中向法庭提交的证据（2019）豫02民终2847号民事判决书（以下简称2847号判决)，是航宇公司追究施工单位逾期赔偿损失责任一案生效文书，与本案业主追究航宇公司逾期交房责任密切关联。该案中查明“从2017年10月16日至2018年3月15日，室内粉刷、水电安装、电梯安装、玻璃安装、消防安装、维修等均有施工，仅个别天气因检查或者天气原因存在停工。”认定“航宇公司上诉主张不应该扣减127天工期的理由成立。在2017年10月以后这段时间内，政府要求停工时，施工单位仍旧在正常施工，而且至2017年12月20日，施工单位已经交工，后续的是室内施工，不在要求停工范围，且实际上也存在施工，所以从2017年10月16日以后的127天不应当扣减”。对于生效法律文书所确认的事实，当事人无需再举证证明，直接作为事实而认定，故不应将2017年10月16日以后的127天作为不可抗力扣减。（二）对于吕玲枝、张卫平一审提出的第四、五、六、七项诉讼请求，一审不予支持的做法不当，应当予以改判。首先，航宇公司的广告内容清晰具体，如“免电费”、“全地下双层停车位”等内容，清晰的说明小区是地下双层停车位，以及电费免费，正是基于航宇公司广告宣传，吕玲枝、张卫平才购买了此房屋，符合商品房买卖合同司法解释关于要约认定的条件。其次，关于供暖管道铺设问题，现尉氏县已经实行集中供暖，吕玲枝、张卫平的诉求可以实现，一审以履行不能为由不予支持错误。再者，关于公摊面积公布问题，吕玲枝、张卫平与航宇公司签订的房屋买卖合同附件二，明确约定航宇公司需要向吕玲枝、张卫平公布纳入该商品房分摊的共有部位的名称、面积和所在位置，这是合同约定的义务，而且房屋面积和公摊的测量也是航宇公司委托测绘机构进行的，航宇公司有义务有能力履行，一审不予支持的理由不能成立。航宇公司辩称，（一）一审法院认定逾期交房时间正确。商品房买卖合同约定出卖人承担不可抗力外逾期交房违约责任，而在商品房建设的过程中，由于天气原因政府大气污染管控等出卖人无法控制的原因，造成数次停工，航宇公司就此也出示多次停工的有关政府文件，一审法院扣除因不可抗力原因造成逾期交房的时间后确定的逾期交房天数符合合同约定和实际情况。吕玲枝、张卫平提交的2847号判决是航宇公司与河南蒲新建设劳务有限公司之间就部分楼主体、二次结构等土建工程的劳务合同纠纷，二审法院是根据航宇公司与蒲新公司之间的合同及履行实际情况，认定蒲新公司从2016年8月18日开工至2017年12月20日工程结束逾期89天，根据双方的约定在政府下达停工令的时间段内，蒲新公司的主体施工已完工，政府的停工令并不影响蒲新公司的继续完工。但是本案与此判例所适用的情况并不相同，在蒲新公司完成主体施工后，整个开发建设还需要由其他建筑公司配套安装等工程施工，小区建设仍受政府停工要求的制约。故该判例与本案并无关联性，断章取义的个案判例不具有参考性。且航宇公司提交的开封市中级人民法院作出的（2020）豫02民终237号民事生效判决，对商品房买卖合同纠纷中因政府管控大气污染要求停工的事实及天数已经做出了认定。（二）一审法院对吕玲枝、张卫平第四、五、六、七项诉讼请求予以驳回并无不当。第四、六项诉讼请求系依据宣传广告彩页提出，但广告宣传页仅是要约邀请，未在商品房买卖合同中体现和约定，并非要约。1.对于第六项诉讼请求免除10年电费，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和具体允诺具体确定，应当视为要约。在本案中，宣传页上印制了“免电费”等字样，并未对免电费的具体方式和时间范围进行约定，对于广告宣传中的要约邀请，不存在航宇公司违约，且航宇公司自愿从交付房屋之日起5年内，按照合同约定的面积，每月每平方免除1度电费费用。2.对于第四项要求建设双层停车位的诉讼请求，商品房买卖合同约定公共服务及其他配套设施以建设工程规划许可为准，并未明确约定建设地下双层停车位，且小区的开发建设是按照政府部分的审批依法建设，建设地下双层地下车位不符合规划建设要求。实际上业主明知建设现状，现在的地下车位足够全部业主使用。3.关于第五项集中供暖的诉讼请求，现在尉氏县并无市政集中供暖，不符合客观实际。且航宇公司已在开发建设过程中寻求第三方建设了中央空调，能够满足小区业主的制冷制暖的需求，已严格履行了房屋买卖合同义务。4.关于第七项公摊面积公布的问题，商品房买卖合同附件二已经对公摊的公用部位名称进行了说明，且商品房分摊的共有部位的组成及名称也在《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条中有明确规定，买房的时候公摊部位的位置已经一目了然。分摊面积是由相关部门依据规划和建筑面积测量进行分摊计算，而非航宇公司，且双方签订合同中也明确显示了分摊共有建筑面积，出卖人已经履行了合同义务。综上，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。张卫平、吕玲枝向一审法院起诉请求：1．请求判令航宇公司赔偿逾期交房违约金10314.39元；2．判令航宇公司按照总房款万分之一的日标准向张卫平、吕玲枝支付逾期办理房屋产权证书的违约金至实际完成房屋所有权登记之日，截止到2019年10月10日的违约金是13031.13元；3．判令航宇公司退还天然气初装费2800元、有线电视初装费240元、测绘费340元、房本费190元；4．判令航宇公司履行合同，建设地下双层停车位；5．判令航宇公司继续履行合同，铺设供暖管道，并与城市集中供热管网连接；6．判令航宇公司免除张卫平、吕玲枝10年电费；7．判令航宇公司以书面方式向张卫平、吕玲枝公开所购房屋参与商品房分摊的共有部位的名称、面积和所在位置；8．判令由航宇公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年2月11日，张卫平、吕玲枝购买航宇公司开发的航宇﹒金钻国际项目商品房10﹟1单元702号，并签订了商品房买卖合同。该合同约定，该房屋总价款为460464元（第六条），付款方式为商业贷款（第七条），该房屋出卖人（航宇公司）应当在2017年12月31日前向买受人（张卫平、吕玲枝）交付该商品房（第十一条），除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理，逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（第十二条）。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（第二十条）。该商品房建设过程中，由于政府大气污染管控的原因，数次停工，具体时间为：从2016年12月5日到2016年12月31日，航宇公司接尉氏县住建局通知停止施工26日，从2017年10月16日到2017年10月22日，航宇公司接尉氏县环境污染防治攻坚战领导小组通知停止施工7天，从2017年11月15日到2018年3月15日，接尉氏县住建局通知和文件，实施“封土行动”停止施工120天。2018年8月10日，航宇公司向张卫平、吕玲枝交付了房屋钥匙及业主手册等物品。2020年9月7日，尉氏县不动产登记中心出具了关于尉氏航宇置业有限公司办理不动产登记的情况说明，内容为：尉氏县航宇置业有限公司开发的位于尉氏县北环航宇金钻小区共9栋楼（1、2、3、5、6、7、8、9、10号楼）已竣工验收。尉氏航宇置业有限公司于2018年11月20日向不动产中心申请办理不动产登记，按照《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定符合登记条件，我中心已受理其登记业务，一直在正常办理不动产登记。其中预告登记抵押的按揭业主，在未全额还完银行贷款或银行部门未通知集中做期转现业务的情况下，我中心对预告登记抵押的按揭业主不予办理不动产权证书。2017年2月10日，航宇公司收取张卫平、吕玲枝天然气和有线电视初装费3040元。航宇公司交房时天然气和有线电视均已安装入户。2018年7月9日，航宇公司将收取的48290元有线电视安装费交给河南广播电视网络股份有限公司尉氏分公司。2018年11月21日，航宇公司将收取的50万元天然气材料安装费交给尉氏县万发能源有限公司。另查明：航宇公司在销售商品房过程中，印制了宣传彩页等宣传品，在宣传彩页上印制有“会呼吸的好房子，让免费生活从健康开始”、“百分百人车分流，全地下双层停车位，相当于两家拥有三个停车位”、“光伏发电入住免电费”等字样。以上内容均没有在张卫平、吕玲枝、航宇公司签订的商品房买卖合同中约定。经查，航宇公司交付房屋时，免费将水循环式中央空调安装入户，但如需使用，要按照每平方米0.2元缴纳使用费。航宇公司承诺5年内，按照每月每平方米1度的标准免除电费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中双方主要争议存在三个方面。航宇公司是否存在合同中约定的违约行为。1．张卫平、吕玲枝、航宇公司双方签订的商品房买卖合同第十一条和第十二条明确约定了房屋交付时间以及违约责任的承担，航宇公司应当予以遵守，并按照约定支付违约金；但是，根据航宇公司提供的政府有关部门的文件和通知，航宇公司逾期交房的部分原因是由于遵守政府行政机关命令，为确保大气污染防治效果停止施工造成的，因此，该部分停工时间应当视为不可抗力，应当从逾期时间中扣除。本案中，航宇公司逾期交房总时间应当从2018年1月1日起至2018年8月9日止，共计221天。航宇公司提供的证据可以认定从2016年12月5日到2016年12月31日，航宇公司接尉氏县住建局通知停止施工26日，从2017年10月16日到2017年10月22日，航宇公司接尉氏县环境污染防治攻坚战领导小组通知停止施工7天，从2017年11月15日到2018年3月15日，接尉氏县住建局通知和文件，实施“封土行动”停止施工120天，但是，张卫平、吕玲枝、航宇公司签订商品房买卖合同的时间是2017年2月11日，在2016年12月5日停工通知之后，故该部分停工时间系航宇公司已经知晓，不能计入合同履行期间不可抗力的范围之中，由此可以认定，航宇公司因行政部门命令停止施工的时间应当为94天，违约金应当为94天×46.05元／天（总房价款460464元的万分之一）＝4328.7元。张卫平、吕玲枝对逾期交房违约金的诉讼请求，部分予以支持。2．关于张卫平、吕玲枝请求航宇公司支付逾期办理房屋产权证书的违约金的请求，本案张卫平、吕玲枝系按揭业主，从尉氏县不动产登记中心出具的情况说明可以证明，本案逾期办理房屋产权证书的责任主体不是航宇公司，故该项诉讼请求，不予支持。3．张卫平、吕玲枝要求铺设供暖管道，并与城市集中供热管网连接的请求，现尉氏县城区未实行集中供暖，张卫平、吕玲枝诉请属履行不能，该诉请不予支持。4．张卫平、吕玲枝请求航宇公司以书面方式向张卫平、吕玲枝公开所购房屋参与商品房分摊的共有部位的名称、面积和所在位置，张卫平、吕玲枝、航宇公司签订的房屋买卖合同附件二对分摊部分名称有提示，对于商品房分摊的共有部位的名称在《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中均有明确规定。至于分摊面积是在预售和办证前有关部门依据规划和建筑面积测量进行分摊计算，而不是由航宇公司测量决定，航宇公司没有义务对其进行公示。综上，对张卫平、吕玲枝该诉讼请求，也不予支持。第二，关于航宇公司广告宣传彩页中“健康科技豪宅让生活从免费开始”、“光伏发电入住免电费”“百分百人车分流，全地下双层停车位，相当于两家拥有三个停车位”的陈述是否属于要约。1．张卫平、吕玲枝据以提出赔偿请求的以上宣传内容，未在双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。航宇公司仅仅在广告宣传彩页上印制了“健康科技豪宅让生活从免费开始”、“光伏发电入住免电费”等字样，并未对“免电费”的具体方式方法以及时间范围进行约定，因此，航宇公司该项广告宣传陈述不构成要约，不能认定航宇公司有违约行为。由于航宇公司在庭审中认可对业主电费免除的方案为5年内按照合同约定房屋平方数每平方米每月免除1度执行，对此，予以确认。2．张卫平、吕玲枝、航宇公司双方签订的《商品房买卖合同》中约定，公共服务及其他配套设施以建设工程规划许可为准，未明确约定建设地下双层停车位，故张卫平、吕玲枝要求航宇公司建设地下双层停车位的诉讼请求，不予支持。第三，航宇公司收取张卫平、吕玲枝天然气初装费、有线电视初装费、测绘费、房本费是否违反法律规定或者合同约定。从河南广播电视网络股份有限公司尉氏分公司和尉氏县万发能源有限公司出具的证明及尉氏县建设房地产交易中心和尉氏县诚信房地产测绘中心出具的增值税发票可以认定，航宇公司收取业主初装费、测绘费、房本费的行为，系一种代收行为。张卫平、吕玲枝、航宇公司签订的《商品房买卖合同》第十条对燃气约定，交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，由买受人承担相应配套使用费；对有线电视约定，交付时线路铺设到户。第二十三条对税费的约定，双方应按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费。航宇公司均已经按照约定，将燃气和有线电视的管道线路铺设入户，将代收的相关费用转交相关部门，并不存在违约行为。因此，对张卫平、吕玲枝此项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、尉氏航宇置业有限公司于判决生效后十日内支付给张卫平、吕玲枝违约金4328.7元；二、尉氏县航宇置业有限公司从向张卫平、吕玲枝交付房屋之日起五年内，按照合同约定房屋面积，每月每平方米免除1度电费费用；三、驳回张卫平、吕玲枝的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费472元，由张卫平、吕玲枝承担422元，尉氏航宇置业有限公司承担50元。二审中，航宇公司提交了航宇金钻小区1#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#号楼《测量报告（实测）》复印件各一套以及所有楼盘设计图、施工图；本院依职权向尉氏县房地产市场交易管理所、尉氏县不动产登记中心分别调取了航宇金钻小区1#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#号楼《测量报告（实测）》各一套。经质证，吕玲枝、张卫平对航宇公司提交的《测量报告（实测）》不予认可，因该报告系复印件，且经核实，不动产登记部门亦未实际采用，本院不予认定；吕玲枝、张卫平对航宇公司提交的设计图和施工图无异议，双方对本院调取的《测量报告（实测）》无异议，本院予以认定。本院审理查明的基本事实与一审一致。另经本院核实，案涉航宇金钻小区附近无城市集中供暖管网配套设施。本院认为，本案当事人双方争议焦点为政府部门发布的环境治理停工令、大气污染治理管控措施能否成为逾期交房的免责事由，航宇公司逾期交房天数的确定；航宇公司在合同履行中的车位提供、供暖铺设连接、免除电费和分摊共有部位公开方面是否存在违约行为以及违约责任的承担。关于逾期交房天数的确定问题。因双方并未在商品房买卖合同中将政府部门发布的环境治理停工令、大气污染治理管控措施约定为逾期交房的免责事由，则在航宇公司作为出卖人以该事由抗辩免责时，应当结合该事由是否不可预见，是否与逾期交房存在因果关系等方面进行审查。航宇公司提交的尉氏县环境污染防治攻坚战领导小组要求停止施工的通知和尉氏县住建局实施“封土行动”停止施工120天通知和文件，能够证明确有政府部门发布环境治理停工和采取了管控措施，且结合双方签订商品房买卖合同时当地政府部门发布环境治理停工令和大气污染治理管控措施尚未形成常态的实际情况，确实不可预见，故一审对航宇公司此抗辩事由予以支持，并免除航宇公司相应期间的逾期交房违约责任并无不当。吕玲枝、张卫平提交航宇公司与河南蒲新建设劳务有限公司建设工程施工合同纠纷一案的生效判决，虽有对施工情况和逾期天数有关事实的认定，但仅是就该案所涉当事人双方劳务分包合同约定的施工范围和工期内相关事实的认定，对于部分楼盘主体和二次结构施工临近完成和完工后发布的停工令，虽不会影响该部分工程工期，但不足以说明对整个小区其他分项工程的施工均不产生影响，且不影响航宇公司交房义务。一审对此不予采信，并无不妥。吕玲枝、张卫平认为逾期交房天数扣减不当的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于航宇公司在合同履行中的车位提供、供暖铺设连接、免除电费和分摊共有部位公开方面是否存在违约行为以及责任的承担问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，除出卖人对房屋及相关设施的说明和允诺具体确定且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响外，商品房的销售广告和宣传资料均为要约邀请。本案中，航宇公司广告宣传彩页中“健康科技豪宅让生活从免费开始”、“光伏发电入住免电费”、“百分百人车分流，全地下双层停车位，相当于两家拥有三个停车位”的宣传内容并不具体确定，停车位作为房屋配套设施是以能否满足业主所需而影响商品房买卖合同的订立，而车位层数对合同订立并非重大影响因素，上述宣传内容属于要约邀请，未形成合同条款，对出卖人航宇公司不具有约束力。吕玲枝、张卫平要求航宇公司建设双层停车位及免电费的诉讼请求没有合同依据，一审不予支持，并无不当。案涉合同关于“交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网”的约定内容，通常理解应当包含两层含义：一是应当安装符合配建标准的供热系统，二是在具备城市集中供热管网条件时，可以或者能够接入管网取暖；前者属于合同基本义务，后者属于约定条件具备时能够履行的义务。航宇公司已配建小区供暖设备，履行了合同基本义务。因案涉小区附近无城市集中供暖管网配套设施，航宇公司履行供热入网义务条件未成就，故对吕玲枝、张卫平的该项上诉请求，本院不予支持。根据《商品房销售管理办法》相关规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房地产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。航宇公司作为房地产开发企业和出卖人，既负有委托测绘（预测、实测）和报送审核义务，又负有按照诚实信用原则履行通知、协助等义务。关于共用部位和分摊共有建筑面积问题，依据现有实际操作流程，虽然共用建筑面积的组成部分、计算原则和具体测算均非由航宇公司直接实施或者确定，但其具有履行配合和协助义务以保障购房人的知情权。通过双方对航宇公司提交的案涉小区楼盘设计图、施工图及本院调取的测绘报告质证，已达到公开效果。其中，功能部位如电梯井、楼梯间、排烟机房、送风机房、门厅、前室、过道等在设计图、施工图中有明确显示，测量计算依据和具体分摊面积在测绘报告中有明确说明。综上，吕玲枝、张卫平的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吕玲枝、张卫平负担。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李曼曼审判员  李翠莲二〇二一年四月二十七日法官助理张显斌书记员王天龙书记员李宣宣