广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初117号原告：林文琪，女，1996年7月14日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：陈泳强，广东都昇律师事务所律师。被告：刘裕雪，女，1967年8月18日出生，汉族，住广东省阳春市。原告林文琪与被告刘裕雪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林文琪、被告刘裕雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林文琪向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告向原告双倍返还定金200000元；3.被告赔偿原告已支付的中介费17400元；4.被告赔偿原告已支付的按揭费9560元。事实和理由：第某1，2020年7月18日，原告林文琪与被告刘裕雪签订《房屋买卖合同》（编号：No.001627），约定被告将位于佛山市三水区乐平镇南边宾馆路27号[不动产权证号：粤（2016）佛三不动产权第0012842号]的房产（以下简称201房产）作价580000元出售给原告，《房屋买卖合同》第三条约定：“卖方保证对该物业享有完整处分权，有权出售该物业，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利……否则卖方应赔偿买方损失以及经纪方的中介服务费损失。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，卖方需赔偿买方的全部损失”。因上述房产于2020年7月9日被佛山市三水区人民法院以（2020）粤0607执保476号案查封而导致无法办理过户等手续，而该查封案件的申请人正是上述房产的抵押权人佛山市南北汇通小额贷款有限公司（以下简称南北汇通贷款公司）。因上述查封行为发生在《房屋买卖合同》签订前，被告显然知道因为被告自身的行为（例如逾期还款等）导致其他第三人起诉并查封涉案房产。被告的违约行为已导致《房屋买卖合同》的目的无法实现，故依法请求法院解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》。第二，原告根据《房屋买卖合同》附件第4点的约定已向被告支付了80000元定金和部分楼款20000元，后被告向原告出具《收据》确认了原告支付的上述80000元和20000元均为定金，因《房屋买卖合同》的目的已无法实现，被告存在违约，故原告依法请求被告双倍返还定金200000元。第三，因原告已依约向涉案房产的中介佛山市南海区嘉好房地产代理有限公司（以下简称嘉好房地产代理公司）支付了中介费17400元，同时又因办理贷款而支付了按揭费用9560元，根据《房屋买卖合同》第三条的约定，被告应向原告赔偿原告已支付的中介费17400元、按揭费9560元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判决支持原告诉请。刘裕雪辩称，1.被告同意解除与原告签订的《房屋买卖合同》；2.被告不同意向原告双倍返还定金200000元，被告确认只是收取了原告的定金5万元，另5万元是由中介收取的，故被告只同意返还5万元给原告；3.被告不同意向原告支付中介费17400元，中介费是中介收取的，双方没有约定中介费由被告承担；4.被告不同意向原告赔偿按揭费9560元，该费用是中介的责任，不是被告应承担的责任。林文琪在诉讼中提供了《房屋买卖合同》（编号：No.001627）、嘉好地产《收款收据》（NO：0027620）、收据（NO.1569191）、收据（NO.1569192）、《仕诚按揭中心收款收据》（NO0022415）、粤（2016）佛三不动产权第0012842号不动产权证、《中国银行交易流水明细清单》、《佛山市（三水区）不动产登记信息查询结果》、扫二维码付款-给嘉好地产17400元截图、微信支付给仕诚投资顾问5760元截图、案外人孙显玉分别与仕诚按揭公司茹、仕诚按揭公司鲸鱼、中介的微信聊天记录截图等证据，刘裕雪在诉讼中提供了嘉好地产《收款收据》（NO：0027621）、《抵押合同》（合同编号：DYFS-201800030）、《借款合同》（合同编号：JKFS-201800030）等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的《房屋买卖合同》，被告对该证据的真实性予以认可，但对证明内容不予认可，被告认为其与中介协商是以500000元出售201房产；因该证据来源合法，内容真实，与本案事实具有关联性，该证据能证明原告与被告就交易的201房产的成交价为580000元，故本院依法予以采信。2.对原告提交的嘉好地产《收款收据》（NO：0027620）、扫二维码付款-给嘉好地产17400元截图，被告对该证据的真实性不予认可，对证明内容不予认可，被告认为其不清楚原告支付中介费的事实，被告不同意支付原告的中介费损失；因该证据来源合法，内容真实，与本案事实具有关联性，且原告提交的该两证据能互相印证，被告的质证意见理据不足，故本院依法对原告的证据及证明内容予以采信。3.对原告提交的收据（NO.1569191）、收据（NO.1569192），被告对该证据的真实性予以认可，被告确认收到了原告支付的100000元，但被告认为其已将其中的50000元支付给了中介；因该证据来源合法，内容真实，与本案事实具有关联性，被告质证其将收取原告的100000元中的50000元支付给了中介，因该质证意见所反映的事实与本案无关，故本案不予采信被告的质证意见，本院依法采信原告的证据及证明内容。4.对原告提交的《仕诚按揭中心收款收据》（NO0022415）、微信支付给仕诚投资顾问5760元截图，被告对该证据的真实性不予认可；因该证据来源合法，内容真实，与本案事实具有关联性，且原告提交的该两证据能互相印证，故本院对原告提交的上述两证据依法予以采信。5.对原告提交的案外人孙显玉分别与仕诚按揭公司茹、仕诚按揭公司鲸鱼、中介的微信聊天记录截图，被告对该证据的真实性不予认可；因该证据来源合法，内容真实，与本案事实具有关联性，故本院对原告提交的上述证据依法予以采信，但因原告未能提交其他证据辅证其向广州市仕诚楼宇按揭中心另行支付了3800元按揭费，故对于原告的该项证明内容，本院不予采信。6.对被告提交的嘉好地产《收款收据》（NO：0027621），原告对该证据的真实性不予认可；该证据虽来源合法，但与本案事实不具有关联性，故本院对该证据依法不予采信。7.对被告提交的《抵押合同》、《借款合同》，原告对该证据的真实性不予认可；因该证据来源合法，内容真实，与本案事实具有关联性，故本院对该两证据依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月初，原告林文琪与其朋友孙显玉计划买房，并在嘉好房地产代理公司的推介下看了数套房产，2020年7月18日，原告在嘉好房地产代理公司工作人员的带领下看了被告刘裕雪名下的201房产，嘉好房地产代理公司向原告告知了201房产存在抵押贷款的情况，当晚，原告林文琪作为买方与作为卖方的被告刘裕雪及作为经纪方的嘉好房地产代理公司共同签订了《房屋买卖合同》，约定原告林文琪以580000元的价格购买被告刘裕雪名下的201房产，该合同第三条约定：“……卖方保证对该物业享有完整处分权，有权出售该物业，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应赔偿买方损失以及经纪方的中介服务费损失。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，卖方需赔偿买方的全部损失”；该合同第八条约定：“……买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币壹万柒仟肆佰元整（￥17400元）作为咨询及中介服务费……如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费”；该合同第十七条约定：“本合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担”；第二十二条约定：“三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）：……②经买卖双方友好协商如卖方向小额贷款银还款不成功的买卖双方同意互不追究对方违约责任并三天内退回买方已付的定金”；该合同附件约定：“买方双方一致同意由买方按下述第4项支付楼款并办理交易手续……4、涂销抵押按揭付款⑴签订本合同时支付人民币捌万元整（￥80000元）作为定金。……⑶部分楼款共计人民币贰万元整（￥20000元）应在买卖双方共同到房管部门办理过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付……⑷人民币肆拾捌万元整（￥480000元）由买方申请以银行按揭贷款方式支付”。2020年7月20日，原告林文琪向被告刘裕雪交付了80000元定金和20000元定金，被告分别向原告出具了收据（NO.1569191）和收据（NO.1569192），其中收据（NO.1569192）记载：“今收到林文期交来地址：佛山市三水区乐平镇南边宾馆路27号201房定金贰万元整（￥20000）此定金已包含首期尾款贰万元整（￥20000）现卖方已提前支付给卖方”。2020年7月20日，原告向嘉好房地产代理公司支付了中介费17400元。2020年7月22日，原告因办理贷款而向广州仕诚按揭服务有限公司支付了按揭费用5760元，该公司向原告出具了收款收据并加盖了“广州市仕诚楼宇按揭中心业务专用章”。诉讼中，原告林文琪确认嘉好房地产代理公司已于2020年11月向其退还了中介费17400元，同时，原告撤回关于其主张被告赔偿原告已支付的中介费17400元的诉请；诉讼中，被告刘裕雪确认其收取原告支付的20000元也是定金，被告同时确认其在南北汇通贷款公司向佛山仲裁委员会申请仲裁后已知晓201房产被查封。另查明，2018年7月20日，刘裕雪、颜卓寿作为借款方与作为出借人的南北汇通贷款公司签订《借款合同》（合同编号：JKFS-201800030），约定刘裕雪、颜卓寿向南北汇通贷款公司借款240000元，借款期限为3年，自2018年7月20日起至2021年7月20日止，刘裕雪将其名下的201房产为上述借款提供抵押；同日，刘裕雪作为抵押人与作为抵押权人的南北汇通贷款公司签订《抵押合同》（合同编号：DYFS-201800030）。又查明，本院依职权向佛山市自然资源局三水分局发函调查，该局作出佛自然资三函[2021]68号复函，称刘裕雪名下的201房产的抵押权人为南北汇通贷款公司，抵押证明号为粤（2018）佛三不动产证明第0038591号，不动产抵押信息的登记时间为2018年7月31日，被担保主债权数额为240000元，上述不动产被本院以（2020）粤0607执保476号案于2020年7月9日查封，查封期限为2020年7月9日起至2023年7月8日止。再查明，2020年4月13日，佛山仲裁委员会受理了申请人南北汇通贷款公司与被申请人刘裕雪、颜卓寿小额借款合同纠纷仲裁案；2020年5月25日，南北汇通贷款公司向佛山仲裁委员会申请财产保全，请求对刘裕雪、颜卓寿的财产在228542.69元的范围内采取保全措施；2020年7月7日,佛山仲裁委员会将财产保全申请书、担保材料等提交本院；2020年7月7日,本院依法作出（2020）粤0607财保51号民事裁定书，裁定冻结刘裕雪、颜卓寿的银行存款228542.69元或查封、扣押其相应价值的财产或财产权利；2020年7月9日,本院以（2020）粤0607执保476号案在佛山市自然资源局三水分局查封了刘裕雪名下的201房产，查封期限为三年；2020年9月9日，佛山仲裁委员会作出（2020）佛仲金字第084号仲裁裁决书，裁决：刘裕雪、颜卓寿向南北汇通贷款公司偿还借款本金207323元并支付利息及逾期违约金、律师费15000元、财产保全费1663元、财产保全担保费1300元；南北汇通贷款公司对刘裕雪提供抵押的201房产在上述债权及仲裁受理费6953元的范围内享有第二顺位的优先受偿权。2021年1月7日，本院依据上级法院指定执行以（2021）粤0607执319号立案执行申请执行人南北汇通贷款公司与被执行人刘裕雪、颜卓寿国内非涉外仲裁裁决一案。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。因本案为《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案适用《中华人民共和国合同法》的规定。原告林文琪与被告刘裕雪就购买201房产自愿协商并签订了《房屋买卖合同》，该合同约定的条款系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,故该合同合法有效，原告与被告之间成立房屋买卖合同关系，该合同约定对原告和被告均具有约束力。因本案中的201房产已被本院查封且已成为（2021）粤0607执319号案中被执行人刘裕雪可供执行的财产，原告与被告所签订的《房屋买卖合同》的合同目的已无法实现，且被告在诉讼中同意解除其与原告之间的房屋买卖合同关系，故对于原告主张解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》的诉请，合法有理，本院依法予以支持。关于原告主张被告双倍返还定金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”的规定,定金是指合同当事人双方为了保证债务的履行而由债务人向债权人给付一定数额的货币作为担保。本案中，原告与被告达成了房屋买卖的合意后，为了确保合同的履行，双方在《房屋买卖合同》中约定了由原告向被告支付80000元定金的条款，原告依约履行了支付定金80000元的义务，同时，原告依约提前履行了支付部分楼款20000元的义务，被告确认已收款同时向原告分别出具了相应的收据，且两份收据均分别记载上述80000元和20000元为定金，虽然20000元的收据中记载了“定金已包含首期尾款贰万元整（￥20000）”的内容，但此定金兼具购房款功能的约定并未否定被告在原告实际交付的定金数额多于约定数额时予以确认为定金性质的变更约定，且被告在诉讼中也确认了上述80000元和20000元均为定金，故本案中原告向被告支付的80000元和20000元均应认定为具有债权担保性质的定金，依法应适用定金罚则。被告在其与南北汇通贷款公司发生仲裁纠纷且其名下的201房产已被司法查封的情况下，委托嘉好房地产代理公司向不特定的购房者发布卖房信息，且在与原告签订《房屋买卖合同》时，被告没有如实向原告告知关于201房产被查封的情况，导致原告无法作出正确判断而签订合同并支付相应的定金，被告对于合同目的无法实现的后果应承担违约责任，被告的行为已构成根本违约，既不符合《中华人民共和国合同法》第六条所确定的诚实信用原则，也不符合诚信的社会主义核心价值观，故对于原告主张被告向其双倍返还定金200000元的诉请，有合同依据，合法有理，本院依法予以支持。被告抗辩其将原告交付的50000元定金支付给了嘉好房地产代理公司，因被告的该行为与本案事实没有关联性，且并不影响被告收取了原告100000元定金的事实，故对于被告的抗辩理由，本院依法不予采信。关于原告主张被告赔偿按揭费9560元的问题。本案中，原告与被告并未在《房屋买卖合同》中将按揭费损失明确约定为违约责任的赔偿项目，且被告的违约责任已在双倍返还定金的违约责任承担中予以体现，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，原告在本案中选择了适用定金条款追究被告的违约责任，同时要求被告赔偿其按揭费9560元没有法律依据，且原告在诉讼中仅能举证证明其支付了按揭费5760元的事实，故在原告没有提交证据证明其因被告违约造成的实际损失无法通过被告承担双倍返还定金的违约责任予以弥补的情况下，对于原告主张被告赔偿按揭费9560元的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条第一款第（四）项、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第某1款的规定，判决如下：一、解除原告林文琪与被告刘裕雪就位于佛山市三水区乐平镇南边宾馆路27号201的房屋买卖合同关系；二、被告刘裕雪于本判决生效之日起十日内向原告林文琪双倍返还定金200000元；三、驳回原告林文琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5935元（原告已预交），由被告刘裕雪负担5230元，由原告林文琪负担705元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  陈钦彬二〇二一年四月二日书记员  黎斯欣