贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终882号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳中渝云上房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新创社区新添寨新创路**。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨杰，男，苗族，1995年4月24日生，住贵州省锦屏县，系该公司法务。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈天芬，女，1973年12月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。上诉人贵阳中渝云上房地产开发有限公司（以下简称中渝公司）因与被上诉人陈天芬商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院(2020)黔0112民初3770号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人中渝公司上诉请求：1.请求依法撤销原判第三、四项民事判决，查清事实后予以改判上诉人不承担支付被上诉人违约金及利息的责任；2.本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人已经通过提交申请以及签订解除协议对其自身权益进行了处分，一审支持被上诉人的违约金及利息的事实认定错误。2019年10月19日，被上诉人通过出具情况说明以及签订解除协议，向上诉人申请退还购房款，并在解除协议中约定退还的房款总额为710137元，同时协议书约定上诉人保证不再主张其他的权利。该协议应当是对于买卖合同关于价款的约定，被上诉人已经对逾期交房违约金以及利息的权益进行了处分，该诉请不应得到支持。被上诉人陈天芬答辩称，虽然我签订了协议，但是对方一年多都没有办理下来，对我的权益造成侵害，利息应当得到支持。因为对方违约，违约金是根据《商品房买卖合同》提出的也应该得到支持。陈天芬向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.判决被告退还原告购房款710137元并支付违约金7100元；3.判决被告以710137元为基数，从2019年11月19日起按年利率5.88%向原告支付利息至2020年8月30日；4.本案诉讼费用由被告承担。中渝公司一审反诉请求：1.判决反诉被告于本案判决生效之日起三日内协助反诉原告办理位于乌当区预售合同备案登记撤销手续（预售合同备案登记号：Ｙ16124508）；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实，2016年11月26日，陈天芬与中渝公司签订了《恒大都会广场楼宇认购书》，约定陈天芬购买该公司开发建设的恒大都会广场Ａ2商铺1-1号房屋，总金额为710137元，陈开芬当天交纳了定金10000元。同月27日，陈天芬与中渝公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定陈天芬购买中渝公司开发的位于贵阳市乌当区中渝·万锦城（已更名为恒大都会广场）Ａ1-Ａ6，Ａ14栋第Ａ2栋1层1号房屋，建筑面积55.18平方米，房屋总价款710137元。陈天芬于合同签订之日向中渝公司支付首期房款500137元（包含定金10000元），余款210000元以银行按揭方式支付。合同还约定，中渝公司应于2018年10月31日前向陈天芬交付该商品房，中渝公司逾期交房在180日之内的，中渝公司自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向陈天芬支付已支付购房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付违约金，合同继续履行。逾期超过180日，陈天芬有权退房，陈天芬退房的，应当书面通知中渝公司，中渝公司应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照陈天芬全部已付款的1％向其支付违约金。合同签订后，陈天芬按约向中渝公司支付了全部购房款。2017年2月19日，原、被告就案涉房屋《商品房买卖合同》办理了备案登记手续（预售合同登记号Ｙ16124508），2018年12月13日，再次就案涉房屋办理了预告登记手续。另查明，因中渝公司未按《商品房买卖合同》约定的期限履行向陈天芬交付案涉房屋的义务，陈天芬遂于2019年10月19日向中渝公司提交了《情况说明》，向中渝公司申请退房。之后，陈天芬与中渝公司签订《贵阳恒大都会广场项目认购书解除协议》，就陈天芬2016年11月26日购买的案涉房屋退房达成协议，双方主要约定1.解除双方签订的编号为0000313的《楼宇认购书》；2.陈天芬将购买的案涉商品房退回中渝公司；3.办理退房向房管局交易所交纳的手续费由陈天芬负担；4.中渝公司退还陈天芬楼款710137元；5.陈天芬向中渝公司返还购房发票、收据、购房认购书。虽然双方就陈天芬选择退房达成一致意见并签订了解除协议书，但由于中渝公司系恒大地产集团贵阳置业有限公司的全资子公司，该解除协议书需得到恒大地产集团贵阳置业有限公司的批准，因此，中渝公司、陈天芬签订的解除协议书并未实际履行，且双方虽然签订了协议书，但协议书落款处未签署协议签订时间。由于申请退房后房款一直未返还，陈天芬遂诉至一审法院，请求判决准予其如前诉讼请求。审理中，中渝公司针对本案提起反诉，请求判令准予其如前反诉请求。还查明，陈天芬购买案涉房屋时购房尾款系向上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行下属乌当支行办理的银行按揭贷款，其贷款金额为210000元，贷款期限至2026年12月1日，贷款年利率为5.88%。因其向中渝公司申请退房，其遂于2019年11月19日将其该笔贷款本息全部结清。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守诚信原则，全面履行合同义务。陈天芬在签订《商品房买卖合同》后，已经按照合同约定向中渝公司支付了全部购房款，中渝公司理应按照合同约定的条件及期限向陈天芬交付房屋。现因合同约定的交房期限届满后，中渝公司未按期交房，并已逾期超过180日，陈天芬根据《商品房买卖合同》的约定向中渝公司提交了书面退房申请，双方因此签订了《贵阳恒大都会广场项目认购书解除协议》，但由于该解除协议书需要得到恒大地产集团贵阳置业有限公司的批准，故解除协议书效力待定。同时，在双方已签订《商品房买卖合同》后，认购协议书已经履行完毕，而前述解除协议书约定解除的是《楼宇认购书》，并未明确约定解除《商品房买卖合同》，故双方《商品房买卖合同》实质上并未解除。由于中渝公司逾期交房，陈天芬按约申请退房，而其申请退房具有解除合同的意思表示，现陈天芬诉请解除《商品房买卖合同》符合双方的合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，陈天芬诉请解除其与中渝公司签订的《商品房买卖合同》，一审法院予以支持。对于陈天芬诉请中渝公司返还其购房款710137元的请求。本案中，中渝公司未在合同约定期限内将符合约定条件的房屋交付给陈开芬，陈天芬遂依据合同约定选择退房，而根据双方约定，购房款应于中渝公司收到退房申请后三十日内返还给陈天芬，该公司逾期退款已经构成违约。因《商品房买卖合同》符合解除条件而解除，故中渝公司应将陈天芬交纳的购房款710137元退还给陈天芬。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条的规定，陈天芬诉请中渝公司返还购房款710137元，一审法院予以支持。对于陈天芬诉请中渝公司向其支付逾期交房违约金7100元的请求。因陈天芬与中渝公司签订的《商品房买卖合同》约定陈天芬的合同解除权形成于中渝公司逾期交房180日之后，在中渝公司逾期交房180日之内，陈天芬并没有因中渝公司逾期交房解除合同的权利，故该期间内中渝公司应按已付总房款710137元为基数并以每日万分之一按日向陈天芬支付逾期交房违约金710137元×0.0001×180天=12782.47元（四舍五入）。由于中渝公司逾期交房超过180日后，构成违约，陈天芬选择行使合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定及《商品房买卖合同》的约定，中渝公司应向陈天芬支付违约金710137元×1%=7101.37元。综上，中渝公司应向陈天芬支付违约金共计19883.84元（即12782.47元+7101.37元），现陈天芬主张7100元，一审法院从其自愿并予以支持。对于陈天芬当庭增加的要求被告以710137元为基数从2019年11月19日起按年利率5.88%向原告支付利息至2020年8月30日的请求。本案中，中渝公司逾期交房行为导致陈天芬2019年10月19日向该公司提出退房，陈天芬提出退房后，已于2019年11月19日将其案涉房屋贷款本息全部结清。中渝公司的违约行为是导致《商品房买卖合同》解除的原因，而陈天芬提出退房后，中渝公司未按合同约定在收到退房申请后三十日内将购房款710137元退还陈天芬，其占用陈天芬购房款710137元期间造成陈天芬利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十二条的规定，陈天芬主张中渝公司支付2019年11月19日至2020年8月30日期间（共计286天）的利息损失，一审法院予以支持。对于利率支付标准，因陈天芬案涉银行贷款已于2019年11月19日结清，其主张按该笔贷款的年利率5.88%作为计算利息损失的标准，一审法院不予采纳。根据全国银行间同业拆借中心2019年10月21日公布的贷款市场报价利率，其中一年期LPR为4.20%，结合中渝公司占用资金的时间，一审法院以年利率4.20%作为计算陈天芬利息损失的标准，经一审法院核算，2019年11月19日至2020年8月30日期间的利息为23370.32元（即710137元×年利率4.20%÷365天×286天，四舍五入）。对于中渝公司要求陈天芬三日内协助其办理案涉房屋的预告登记注销手续的反诉请求。因案涉房屋在办理预告登记手续时权利证书注明了预告登记权利人为上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行，虽然陈天芬在该银行的案涉贷款已经结清，但在上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行未办理预告抵押登记注销手续前，案涉房屋的预告登记手续并不符合注销条件，故对中渝公司的该项反诉请求，一审法院不予支持。对于中渝公司要求陈天芬三日内协助其办理案涉房屋的合同备案登记注销手续的反诉请求。因双方签订的《商品房买卖合同》解除后，配合办理撤销备案登记是陈天芬的附随义务，且陈天芬在庭审中表示予以配合，故对中渝公司的该反诉请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）陈天芬与被告（反诉原告）贵阳中渝云上房地产开发有限公司于2016年11月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字15-16-0299）。二、被告（反诉原告）贵阳中渝云上房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告（反诉被告）陈天芬购房款人民币710137元；三、被告（反诉原告）贵阳中渝云上房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）陈天芬违约金人民币7100元；四、被告（反诉原告）贵阳中渝云上房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）陈天芬2019年11月19日至2020年8月30日期间的利息损失23370.32元；五、原告（反诉被告）陈天芬于本判决生效之日起三日内配合被告（反诉原告）贵阳中渝云上房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（预售合同登记号：Y16124508）的备案登记注销手续；六、驳回原告（反诉被告）陈天芬的其余诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）贵阳中渝云上房地产开发有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5650元，由原告陈天芬负担70元，被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司负担5580元；反诉案件受理费60元，由反诉原告贵阳中渝云上房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人均无新证据提交。二审查明事实与一审查明事实一致,本院予确认。本院认为，关于一审判决上诉人中渝公司支付利息及违约金是否正确的问题。虽然双方签订的《认购书解除协议》约定，被上诉人陈天芬保证不以任何理由、任何方式主张任何权利，但前述解除协议约定解除的是《楼宇认购书》，并未明确约定解除《商品房买卖合同》，故双方《商品房买卖合同》实质上并未解除。由于中渝公司逾期交房，陈天芬按约申请退房，而其申请退房具有解除合同的意思表示，现陈天芬诉请解除《商品房买卖合同》符合双方的合同约定。陈天芬有权依据《商品房买卖合同》的约定要求中渝公司支付违约金7100元。关于利息损失，陈天芬提出退房后，中渝公司未按合同约定在收到退房申请后三十日内将购房款710137元退还陈天芬，其占用陈天芬购房款710137元期间必然造成陈天芬利息损失，一审判决上诉人中渝公司赔偿陈天芬利息损失并无不当。综上所述，上诉人中渝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费233.06元，由上诉人贵阳中渝云上房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  邓禹雨二〇二一年四月九日书记员  蒲美君