山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终3301号 上诉人（原审原告）：肖xx，男，1981年11月28日出生，汉族，住山东省威海市。 委托诉讼代理人：隋兵，山东中苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔姗姗，山东中苑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛康大房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。统一社会信用代码：91xx3Y。 法定代表人：高思诗，总经理。 委托诉讼代理人：童建飞，男，该公司工作人员。 上诉人肖xx因与被上诉人青岛康大房地产开发有限公司（以下简称康大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初12090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人肖xx的委托诉讼代理人隋兵、崔珊珊，被上诉人康大公司的委托诉讼代理人童建飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖xx上诉请求：1、撤销青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初12090号民事判决书，依法改判或发回重审；2、判令本案诉讼费用由康大公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。首先，肖xx与康大公司签订的《青岛市商品房预售合同》附件十一补充协议第三条第（三）4（3）条款中明确约定，若交付的房屋不符合约定的装修标准，康大公司可一次性补偿差价。确定房屋是否符合约定的装修标准，需委托有资质的机构进行评估。但本案中，若要委托有资质的机构对房屋的装修造价进行评估，需提供图纸等鉴定必备材料，这些材料由康大公司持有，但康大公司拒绝提供，导致肖xx无法委托有资质的鉴定机构作出评估，只好自行委托进行评估。庭审中，康大公司不认可肖xx的评估结论，但又拒绝提供评估所必需的相关材料，且未向法院申请重新评估，因此，应视为康大公司认可肖xx提供的评估报告。一审法院在未责令康大公司提供由其掌握的相关必备评估材料，且明知康大公司不提供相关材料肖xx就无法委托有资质的鉴定机构出具鉴定报告的前提下，又以肖xx提供的评估报告并非有资质的鉴定机构出具为由，驳回肖xx诉讼请求，这一行为严重侵犯了肖xx的合法权益。其次，双方签订的《青岛市商品房预售合同》的附件十一补充协议第一条第6.5款的规定为格式条款，该条款免除了康大公司应承担的责任，排除了肖xx向康大公司主张权利的权利，根据《合同法》第40条的规定，应属无效。同时，依据《合同法》第39条之规定，提供格式条款的一方应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。而肖xx与康大公司签订合同时，针对该条款，并未按采用足以引起肖xx注意的文字、符号、字体等特别标识，并且整个补充条款的字号比合同正文小，很难引起足够注意。同时，康大公司在签订合同时也未就该条款的内容予以说明。因此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条的规定，该条款应当认定为无效。一审法院认为该条款“不存在合同无效情形，也不属于排除对方主要权利的情形”，属于认定事实错误。另，根据最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第九条的规定，在民法典实施前订立的合同，提供格式条款的一方未履行提示或说明义务，涉及格式条款效力认定的适用民法典496条的规定。根据民法典第496条的规定，肖xx与康大公司签订的合同附件十一、补充协议第一条第6.5款的规定为格式条款，不应成为合同内容，康大公司据此条款主张免责的理由不能成立。综上所述，肖xx认为一审法院认定事实错误。 康大公司辩称，肖xx上诉理由不成立，上诉请求无事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，判决正确，请求二审法院依法判决驳回其上诉。一、康大公司认为肖xx起诉主张差价补偿款及利息无事实和法律依据。二、关于涉案房屋销售价格问题，已向房管局备案，且购买房屋时肖xx认可该价格，其再因价格问题主张权利不符合法律规定，也无合同依据。三、根据2018年5月18日双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第五条规定，涉案房屋已交付，且在交付后15日内未接到肖xx书面异议书，故根据约定其不能再向法院起诉装修问题。 肖xx向一审法院起诉请求：1、判令康大公司向肖xx支付差价补偿款人民币446253元；2、判令康大公司向肖xx支付自起诉之日起至实际付款之日，以446253元为本金按同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3、判令本案诉讼费用由康大公司承担。 一审法院认定事实：2019年6月26日，肖xx与康大公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定肖xx购买康大公司开发的位于青岛市黄岛区户房屋一处，该房屋建筑面积144.89平方米，每平方米建筑面积单价（不含房屋全装修价格）为15363元，房屋总价款（不含装修）为2225945.07元，装修价格为每平方米4000元，装修总价为579560元。合同附件六对涉案房屋装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等进行了约定，其中对房屋外墙、内墙、顶棚、地面、墙面、卫生器具、电梯、窗户的装修标准进行了约定，其余未约定增加的部分视为无条件赠与买受人。双方达成的《商品房买卖合同（预售）》补充协议第一条第6.5款对双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第六条变更补充约定：买受人购买该房屋价款含装修价格，每平方米房屋建筑面积单价（包含房屋装修价格）为人民币19363元（大写：壹万玖仟叁佰陆拾叁元整）；根据出卖人暂测的房屋建筑面积，买受人购买该房屋的总价款（包含房屋装修价格）为人民币2805505.07元（大写：贰佰捌拾万伍仟伍佰零伍元零柒分）；买受人完全知悉且理解上述价格为房屋含装修在内的综合单价和总价，该价格无法拆分为毛坯价和装修价，买受人愿意按照此价格购买本合同项下房屋，并承诺不单独就房屋价格问题向出卖人主张任何权利。第三条第（三）4（3）款规定：除上述约定外，如交付时该房屋装修装饰或设备达不到约定标准，买受方应在该房屋交付之日起15日内向出卖方提出书面异议，出卖方应在双方确认之日起60日内就未达到部分采取补救措施。出卖方可以进行整改（整改期间不视为出卖方逾期交房），也可以一次性补偿买受方实际装饰设备与约定装饰设备的差价以替代整改义务。除上述补救措施外，买受方不得以房屋装修装饰或设备达不到约定标准影响使用为由，要求补偿或者提出其他要求。如买受方未在该房屋交付之日起15日内向出卖方提出书面异议的，视为买受方认可该房屋装修装饰或设备达到约定标准。补充条款第十七条第17款约定：本补充协议是甲、乙双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的组成部分，《商品房买卖合同（预售）》中的有关约定于本补充协议不一致的，以本补充协议的约定为准。合同签订后，肖xx依照合同约定履行完付款义务。该涉案房屋所涉项目备案的装修价格为4000元/㎡。 对双方当事人有争议的事实，双方的意见如下：肖xx提交了委托个人进行的评估结果，欲证明本案的实际全部装修费用为133307元，远远低于合同的标准；康大公司对该证据的真实性不予认可，认为房屋的销售价格不属于鉴定的范围，且该鉴定并非有资质的鉴定机构出具，该鉴定无任何法律效力。肖xx提交了青岛西海岸新区国土资源和房屋管理局《关于进一步加强商品房预售管理规范销售行为的通知》欲证明含装修住宅项目必须将房屋的毛坯价格与装修价格分离，并在预售阶段告知，并现场公示，明确规定不得违背购房人意愿通过提高装修价格变相提高房价；康大公司认为对证据的真实性不认可，系网上打印件，对证明目的不认可。肖xx提交了装修配置列表复印件一份，欲证明康大公司未就装修标准作出明确具体的公示，该列表也无法判断出装修标准；康大公司对证据的真实性不予认可，认为该证据系复印件，对证明目的也不予认可。康大公司提交了入住资料、物品签收表，主张其已向肖xx交付了房屋，肖xx认为收取房屋钥匙仅是验房的必备条件，康大公司应按照合同的约定提交房屋交接单证明其已交付房屋。 一审法院认为，本案争议的焦点有两点：一是涉案房屋的装修标准和装修价值是否达到合同约定的标准以及是否应当退还精装修差价；二是肖xx、康大公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》补充协议第一条第6.5款是否无效。一审法院评判如下： 1、关于涉案房屋的装修标准和装修价值是否达到合同约定的标准以及康大公司是否应当退还精装修差价的问题。本案系商品房预售合同纠纷，肖xx、康大公司之间就涉案商品房的买卖签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。商品房本身属于交易商品，在其出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。因此，即使合同约定的装修价值较高，也是符合商品市场正常运行规律的。肖xx委托个人对房屋装修造价进行评估，其造价评估报告并非有资质的鉴定机构所出具，不具有法律效力。一审法院不予采信。肖xx没有提供充分证据证明康大公司交付的房屋装修与合同约定的不一致，从而损害其利益，给其造成损失。因此，肖xx主张返还差价补偿款的诉讼请求，一审法院不予支持。 2、肖xx、康大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》补充协议第一条第6.5款是否为无效的格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”本案中，从该条款约定的内容来看，该条款主要是对房屋价款的确认，不存在合同无效情形，也不属于排除对方主要权利的情形，因此肖xx认为双方签订的《商品房买卖合同（预售）》补充协议第一条第6.5款为无效条款的主张不能成立，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：驳回肖xx的诉讼请求。案件受理费已减半收取3997元（肖xx已预交），由肖xx负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，肖xx与康大公司签订的《青岛市商品房预售合同》及附件中的补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律法规禁止性规定的情形，合法有效，双方均应依约履行。补充协议第一条第6.5款明确载明，买受人已完全知悉且理解涉案房屋价格无法拆分毛坯价和装修价，买受人愿意按照此价格购买合同项下房屋，并承诺不单独就房屋价格问题向出卖人主张任何权利。现肖xx主张涉案房屋装修价值另外单算，并要求康大公司返还装修差价款，不符合合同约定。肖xx上诉主张该补充协议第一条第6.5款为无效的格式条款，依据不足，本院不予采纳。而且，商品房本身就属于交易商品，其在出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，房屋价格并非毛坯价和装修价的简单相加，装修价值更非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。合同约定的装修价值或者登记备案的装修价值高于实际交付的装修价值是符合市场经济正常运行规律的。综上，因肖xx不能举证证明康大公司交付的房屋所用的装饰装修主要材料和设备的品牌等及房屋外墙、内墙等的装修标准不符合合同附件六的约定，亦不能举证证明其在房屋交付后15日内就房屋装饰装修或设备达不到约定标准向康大公司提出过书面异议，肖xx在本案中要求对交付房屋的装修价值进行评估不符合双方之间的约定，其自行委托所做的评估对处理本案纠纷不具有参考意义，一审判决驳回肖xx主张房屋差价补偿款的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人肖xx的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7994元，由上诉人肖xx负担。 本判决为终审判决。 审判长   陈明明 审判员   马 喆 审判员   齐 新 二〇二一年四月二十六日 法官助理 王莉莉 书记员 胡荣华 书记员 于国英