文书内容江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终776号上诉人（原审被告）：南通秀瑾房地产咨询有限公司，住所地江苏省南通市港闸区树西路38号。法定代表人：彭东奔，该公司总经理。委托诉讼代理人：施元芳，女，该公司经理。委托诉讼代理人：汪伟，江苏通成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林莺，女，1983年7月11日出生，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：顾栋，江苏禾东律师事务所律师。上诉人南通秀瑾房地产咨询有限公司（以下简称秀瑾公司）因与被上诉人林莺房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院（2020）苏0611民初744号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秀瑾公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回林莺对本公司的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由林莺负担。事实和理由：1.一审认为本公司未能举证将案涉四套房屋另售他人有正当理由，本公司构成违约，显属认定事实错误。事实上，林莺在签订确认单后，违反签订后不更名、不换房、不退房的约定，以××09、××11房屋不相邻为由要求退房，本公司是收到林莺的退房申请后，才将房屋另售他人。××15、××16房屋目前尚未出售，亦具备过户条件，不存在一审认为的另行出售情况。2.双方就确认单产生的权利义务，已于2019年4月在协商一致的基础上进行了变更。本公司对××15、××16房屋的购房款予以退还，对××09、××11房屋，扣除林莺应当赔付的损失后，本公司向其交付市值90.35万元的恒隆××大厦××座××室。双方就此再无纠纷。3.本案双方并不构成房屋买卖合同关系，一审要求本公司承担违约责任的前提并不存在。林莺辩称，1.本人在2018年7月18日全额支付了案涉四套房屋的房款，当时就已明知××09、××11两套房不相邻，本人从未向秀瑾公司提出退房。××09、××11号房屋的开盘时间是2018年11月30日，但秀瑾公司受利益的驱使，在2018年10月就恶意将房屋一房两卖。2018年下半年起，南通房价大幅上涨，秀瑾公司称本人要求退房并向秀瑾公司赔偿几十万元的损失，显然不合常理。2.关于案涉××15、××16号房屋是否被秀瑾公司出卖，一审中本人已经向法院提供了米巍与秀瑾公司之间的认购确认单以及房屋买卖合同。综上，一审判决认定事实正清楚，适用法律正确，要求驳回上诉人的上诉请求。林莺向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2018年7月18日订立的关于南通“××园.××”××幢××15室、××16室、××09室及××11室四套商品房购房确认单；2.判令秀瑾公司返还林莺购房款132万元及利息（自2018年7月19日起至实际还款之日止期间按银行同期贷款利率计算）；3.判令秀瑾公司赔偿林莺经济损失65万元。一审法院认定事实：林莺所诉案涉房屋签订签约确认单、支付房款、抵偿房屋及退还房款的事实，有其提供的签约确认单、收款收据、银行转账凭证、银行账户交易明细单、不动产权证、商品房买卖合同、购房发票等证据一组，以及双方当事人的庭审陈述在卷予以佐证，双方均无异议，予以认定。一审另查明，本案审理过程中，经林莺、秀瑾公司申请，法院委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司（以下简称“苏信公司”）就案涉相关房屋的市场价值进行司法评估。苏信公司于2020年12月7日出具苏信房地估字（2020）南通第010103号评估报告，认定：“××园.××”××幢××15室、××16室、××09室及××11室四套房屋在2020年4月8日价值297.02万元”；林莺向苏信公司交付评估费14490元。苏信公司于2020年12月7日出具苏信房地估字（2020）南通第010104号评估报告，认定：“恒隆××室房屋在2019年4月11日价值90.38万元”；秀瑾公司向苏信公司交付评估费7050元。南通“××园.××”房产项目系由南通通商置业有限公司（以下简称“通商公司”）开发建设。通商公司与博海房地产经纪（昆山）有限公司（以下简称“博海公司”）就“××园.××”房产项目中涉及的“南通华富国际大厦”苑区165套办公房源对外销售签订有合作协议。2018年3月28日，博海公司与秀瑾公司签订《项目代理包销转让合同》，约定博海公司将其承接的通商公司南通华富国际大厦（简称“××园.××”）房产项目的对外销售业务转让给秀瑾公司。2018年4月，博海公司授权秀瑾公司代理“××园.××”房产项目中6号楼的对外销售业务。博知海房产信息南通有限公司（以下简称“博知海公司”）系南通天地置业有限公司（以下简称“天地置业公司”）开发的恒隆国际C座四层××室至413室合计9套房屋的包销商，双方约定除413室房屋按100万元价格外其余房屋均按每套65万元价格对外包销，如博知海公司未能在约定期内足额支付约定房款，天地置业公司可按413室125万元、其余房屋每套90万元与博知海公司结算房款。2018年11月28日，“jiwu.com”网刊登的通商公司关于“××园.××；华富国际大厦”7幢的对外预售公告，该公告显示该幢房屋的预售基价为12000元/平方米。2019年1月23日，天地置业公司通过协议同意博知海公司按每套90万元价格购买恒隆××室、××室，并同意出售给博知海公司指定的买受人，相关房款在博知海公司已交付的剩余包销房款中扣除。2019年4月11日，林莺与天地置业公司签订商品房买卖合同，约定由林莺购买恒隆××室，房屋价款65万元等。2020年5月1日，博知海公司书面证明恒隆××室系其代秀瑾公司向林莺履行该房屋的交付义务，博知海公司与秀瑾公司之间就该房屋的价款另行结算。天地置业公司出具的“恒隆C座4层2019年第二季度价格表”显示恒隆××室（69.01平方米）对外售价为1104160元，可以按“95折”优惠出售。秀瑾公司一审当庭自认案涉××园.××××幢××09室及××11室于2018年10月另行售出。2019年4月15日，秀瑾公司与案外人米巍就案涉××园.××××幢××15室及××16室签订认购确认单，确认单显示房屋价款为1338402元。林莺于2019年5月27日登记取得恒隆××室的产权。一审法院认为，关于双方签订的《签约确认单》的性质认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。而《商品房销售管理办法》第十六条明确要求商品房买卖合同应具备当事人名称、商品房基本状况、销售方式、价款及付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、配套基础设施和公共设施、产权登记、解决争议的方法、违约责任等13项主要内容。就本案而言，秀瑾公司作为包销商，系以开发商名义对外销售房屋，案涉《签约确认单》中尽管载明了林莺拟购房屋的房号、面积、单价、总价以及付款时间等内容,林莺也按约付清全款,但确认单缺少诸如房屋交付条件及日期、配套设施、产权登记、违约责任等商品房买卖合同应具备的其他主要构成要素,且该确认单明确载明:“与××园.××开发商签订商品房认购协议……以上房源以签约合同价格为准”。因此,案涉《签约确认单》不能认定为商品房买卖合同,而是商品房买卖的预约合同。针对林莺在本案中提出的诉讼请求，逐一分析论证如下：一、关于解除案涉4套房屋购房确认单的请求问题。林莺在本案中主张解除案涉4套房屋购房确认单，秀瑾公司不持异议，对照“当事人协商一致，可以解除合同”的法律规定，依法予以照准。二、关于林莺主张秀瑾公司退还购房款132万元及该款自2018年7月19日起至实际还款之日止期间按银行同期贷款利率计算的利息请求问题。林莺于2018年7月18日向秀瑾公司交付了案涉4套房屋购房款257万元，秀瑾公司于2019年3月28日至2019年5月24日期间已合计退还林莺购房款125万元，尚余132万元未予退还。就双方的实际履行情况而言，秀瑾公司除了向林莺退还购房款125万元及将恒隆××室通过合作单位过户并交付给林莺外，双方对于剩余132万元购房款如何处理均未提供相应的结算依据。对照“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的法律规定，林莺主张秀瑾公司退还购房款132万元，于法有据，予以支持。关于导致合同解除的原因，林莺主张系秀瑾公司将标的房屋另售他人，秀瑾公司辩称系林莺单方要求更换房屋导致产生纠纷后双方协商退房。秀瑾公司未能举证其前述抗辩事实和理由的存在。而反观林莺举证及秀瑾公司一审当庭自认，双方签约后，秀瑾公司确实于2018年10月将案涉××园.××××幢××09室及××11室另行售出，于2019年4月15日又将案涉××园.××××幢××15室及××16室与他人签订认购确认单。在秀瑾公司未能举证其将案涉4套房屋另售他人的正当理由的情况下，其行为构成违约，并应赔偿因此给林莺造成的相关损失。鉴于合同解除后客观上给林莺造成占用该132万元购房款期间的利息损失，林莺主张秀瑾公司赔偿其132万元自2018年7月19日起至实际还款之日止期间的利息损失（2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率、2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于法有据，亦予以支持。三、关于林莺主张秀瑾公司赔偿其经济损失65万元请求问题。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，应予支持。本案中，秀瑾公司违反预约合同约定，将房屋另售他人，未履行促成商品房买卖合同签订的预约合同义务，应当赔偿除利息损失之外的其他损失。关于恒隆××室交易在案涉××园.××4套房屋交易过程中性质认定问题。秀瑾公司辩称系与其额外支付的违约金及保证金23万元一并用于抵偿林莺已付××园.××××幢××09室及××11室剩余房款132万元。林莺则主张系因秀瑾公司擅自将××园.××××幢××09室及××11室两套房屋出售给他人而给予林莺的赔偿。对此均仅有当事人陈述而无其他证据予以佐证。无论是用于退房款还是赔偿损失，双方意见一致的是，恒隆××室是作为双方基于解除合同的意图而作出的争议解决方式。该房屋已过户至林莺名下，应视为秀瑾公司基于解决合同争议目的所作的财产处分行为。作为交易中具有相对优势的房屋包销商和出售方，秀瑾公司既未就退还剩余125万元房款、交付恒隆××室此类大额交易与林莺作出书面约定，也未举证其另行支付所谓违约金及保证金，更未就双方解除合同后的相关合同权利义务清理作出书面约定，应当自行承担交易中不谨慎的法律后果。就林莺的损失范围而言，由于双方就因秀瑾公司违约导致合同解除而给林莺造成的损失数额或秀瑾公司违约责任未事先约定，故依法应当就秀瑾公司的违约行为可能给林莺造成的损失范围进行审查。双方签订的系预约合同，违约损失与商品房买卖合同的损失认定应有所区别。秀瑾公司将案涉房屋另售他人致使林莺丧失了在相同地段以《购房确认单》载明的价格购买相同面积房屋的机会,由此造成林莺的现实损失应为秀瑾公司一房二卖的同类房屋的差价。由于上述期间内房屋售价、实际价值均处于波动状态，该差价损失应结合合同履行情况、当事人过错、预期利益综合考量。根据司法评估，恒隆××室房屋成交时市场价格为90.38万元。同时依据司法评估，案涉碧桂园云谷4套房屋在林莺起诉时市场价值297.02万元，与林莺签约时支付给秀瑾公司的约定房款257万元之间，差额为40.02万元。即便按照林莺主张参照开发商通商公司于2018年11月28日对外公布的预售基价12000元/平方米单价计算房屋出售价（总建筑面积294.16，合计3529920元），计算差价959920元与恒隆××室成交时的市场价格亦大体相当。对照“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的法律规定，秀瑾公司已交付林莺的恒隆××室足以涵盖因案涉4套房屋预约买卖合同解除给林莺造成的可得利益损失范围。故对林莺再向秀瑾公司主张赔偿损失65万元的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条规定，判决：一、林莺与秀瑾公司于2018年7月18日签订的四份关于“××园.××6-××15、6-××16、6-××09、6-××11”的签约确认单于判决生效之日起解除；二、秀瑾公司于判决生效之日起十日内退还林莺购房款人民币132万元，及132万元自2018年7月19日起至实际还款之日止期间的利息（2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率、2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回林莺其他诉讼请求。案件受理费32560元，由林莺负担6573元、秀瑾公司负担25987元；司法评估费21540元，由林莺负担4348元、秀瑾公司负担17192元。二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为,预约合同，一般表现为认购书、意向书、定金收据等多种形式，是双方交易房屋有关事宜的初步确认，其性质属于商品房买卖预约合同，具有独立的合同效力。本案双方之间虽非商品房买卖的本约合同，但预约合同同样具有独立的合同效力，双方均应当受其约束。现双方均同意解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。秀瑾公司认为林莺对××09、××11号房屋要求换房，但未能提供证据，××15、××16房屋即便目前尚未出售，具备过户条件，但本案中双方均同意解除合同，林莺主张秀瑾公司退还购房款132万元应予支持。秀瑾公司认为扣除林莺应当赔付的损失后，其向林莺交付恒隆××大厦××座××室，双方就此再无纠纷，但秀瑾公司未能提供双方结算的证据，对其该主张不予采信。综上，秀瑾公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32560元，由上诉人南通秀瑾房地产咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吕 敏审判员 季建波审判员 胡 皓二〇二一年四月十三日书记员 陈嘉怡