江苏省泗阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏1323民初2007号 原告:谢庆勇,男，1968年1月19日出生，住泗阳县。 委托诉讼代理人：杨梅，江苏联和律师事务所律师。 被告:泗阳县民康农村经济发展有限公司,住所地泗阳县众兴镇北京中路1号。 法定代表人：吴昊，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：许强风，江苏八面锋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：仓义，江苏八面锋律师事务所律师。 被告：泗阳县国有资产经营有限公司，住所地泗阳县众兴镇北京东路（行政服务大楼）。 法定代表人：汪洪波，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：杨洪雷，系该公司员工。 原告谢庆勇与被告泗阳县民康农村经济发展有限公司（以下简称民康公司）、被告泗阳县国有资产经营有限公司（以下简称国有公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨梅、被告民康公司的委托诉讼代理人仓义和被告国有公司的委托诉讼代理人杨洪雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谢庆勇向本院提出诉讼请求：1.被告民康公司支付逾期办证违约金26314.08元；2.被告国有公司承担连带责任；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年2月5日，原告（买受人）与被告民康公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告民康公司开发的位于泗阳县（含储藏室一间），该商品房建筑面积为126.15平方米，价款为505953.59元，储藏室8.1平方米，价款为20328元，房屋总价款为526281.59元。交房期限为2014年6月30日前，交房后一年内被告民康公司将办理权属登记需要由被告民康公司提供的资料报产权登记机关备案，如因被告民康公司的责任，原告不能在规定期限内取得房屋权属证书的，原告不退房的，被告民康公司按已付房款的0.1%向原告支付违约金。原告向被告民康公司支付了房款526281.59元，被告民康公司向原告交付了房屋，但因被告民康公司的责任，原告一直无法办理产权证。原告等业主多次到有关部门反映“办证”问题，得知因涉案小区整体房屋消防质量问题而无法办证，亦多次联系被告民康公司的负责人询问办证进展，被告民康公司一拖再拖，直到2020年9月9日才实际办证。被告民康公司逾期办证长达五年之久，其行为显然已经构成根本违约，根据合同约定应承担违约责任。该违约行为导致原告无法贷款融资，无法落户等一系列问题，还存在二次交易产生价格差异，且原告2017年3月患胃癌需巨额手术费欲变卖房屋筹集资金，但因无产权证无法交易而不得不举债，造成原告巨大的经济损失，虽然该损失数额无法具体确定，但损失客观存在的。而根据合同约定，被告民康公司只需赔偿原告526元，该格式合同约定的违约金明显过低，不足以弥补原告的实际损失。被告民康公司如此约定的真实目的无论其何时办证或无限期拖延办证，只需承担忽略不计的违约金，违约成本显然过低，根本无法约束及惩罚其恶意违约的行为，亦无法切实保护作为弱势一方的原告等业主的合法权益，更不利于维护社会的安定与团结。被告民康公司系被告国有公司全资子公司，根据公司法第六十三条的规定，被告国有公司应对被告民康公司的债务承担连带清偿责任。原告通过在“裁判文书网”检索同类型案件发现，该类案件全国多地法院已有生效判决，故原告根据合同法第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及同类型案件生效判决，请求法院将违约金调高至已付款的5%，符合案件实际情况及法律规定。为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。 被告民康公司辩称：一、被告民康公司和原告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同对逾期办证的违约金已经进行了约定，被告没有逾期办证的主观恶意，应按照约定支付违约金。对于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的适用是有前提的，即合同没有约定违约金。而本案合同已经明确约定了违约金，其次本案也不属于损失数额难以确定的情形，法条本身意思应为受损失方的损失数额经举证、质证后无法计算，而原告未能提供任何损失的证据。损失数额难以确定并不能免除原告的举证责任。被告民康公司同意按约定向原告支付违约金526元。二、原告的诉求已经超过了诉讼时效。原告应自2015年7月1日知道或者应当知道其权利受到损害，诉讼时效应从该日期开始计算，即使原告曾多次向有关部门反映办证问题形成诉讼时效中断的局面，但原告亦应举证证明其主张权利的具体时间及时效中断的时间。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告国有公司辩称：答辩意见同被告民康公司的答辩意见。补充，两被告的财产是相互独立的，不存在混同，被告国有公司不同意承担责任。 本院经审理认定如下事实： 2013年2月5日，原告和被告民康公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告民康公司开发的位于泗阳县北侧绿都第一城第37幢2单元606号房，合同总价款为526281.59元。被告民康公司应于2014年6月30日前，将符合约定的商品房交付给原告使用。被告民康公司应在商品房交付使用后一年内，将办理权属登记需由被告民康公司提供的资料报产权登记机关备案。如因被告民康公司的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，原告不退房的，被告民康公司按已付房价款的0.1％向原告支付违约金。合同还约定了其他事项。 原告已向被告民康公司支付了526281.59元购房款，被告民康公司已将涉案房屋交付给原告占有使用，原告已于2020年9月9日取得了不动产权证书。 被告民康公司的股东为被告国有公司，持股比例为100%。 本院认为：当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告和被告民康公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照约定履行各自的义务。被告民康公司认可其存在逾期办证的违约行为，双方现争议的是合同约定的违约金标准是否需要调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算”。根据上述法律规定可知，关于逾期办证违约金双方有约定的，按约定承担责任；没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。本案中，双方在《商品房买卖合同》第十五条产权登记部分约定，如因被告民康公司责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，原告不退房的，被告民康公司按已付房价款的0.1％向原告支付违约金。由于本案双方对逾期办证违约金有明确约定，应首先考虑按约定承担责任。原告主张约定的违约金低于造成的损失，依法要求调增违约金，根据谁主张谁举证的原则，原告应对其损失提交证据予以证明。对此，原告未能提供任何证据予以证实，故应由原告承担举证不能的法律后果。本院对原告关于按照已付房款的5%计算逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。根据违约金补偿性为主，惩罚性为辅的制度定位及涉案《商品房买卖合同》的约定，并综合原告已经取得房屋权属证书的客观事实及本案的实际情况，本院判定被告民康公司应支付原告逾期办证违约金的数额为526.28元（526281.59元×0.1%）。 公司法第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。据此，如要求股东对公司债务承担连带责任，则股东应当对公司财产与其个人财产不存在混同承担举证责任。法人人格否认应采用严格的判断标准，上述条款的适用前提应基于原告已提供了公司财产与股东个人财产存在混同的基础证据，在此情况下，股东才应当进一步举证证明其个人财产与公司财产不存在混同。本案中，原告并未能提出被告民康公司的财产和其股东即被告国有公司财产存在混同的基础证据，故本院对原告要求被告国有公司承担连带责任请求，不予支持。 被告民康公司关于原告诉求已超过诉讼时效的辩称，于法无据，本院不予采信。 综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告泗阳县民康农村经济发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告谢庆勇逾期办证违约金526.28元； 二、驳回原告谢庆勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费，减半收取229元，由被告泗阳县民康农村经济发展有限公司承担25元，由原告谢庆勇承担204元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。 审判员  张敬 二〇二一年四月二十九日 书记员  刘红 附法律条文 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。