吉林省辽源市龙山区人民法院民事判决书（2020）吉0402民初1955号原告：徐学忠，男，1961年5月25日出生，汉族，住吉林省辽源市。委托代理人：王晓枫，吉林常春（辽源）律师事务所律师。委托代理人：江山，吉林常春（辽源）律师事务所实习律师。被告：辽源农村商业银行有限责任公司。法定代表人：赵凯，该公司董事长。委托代理人：马力，男，1984年4月10日出生，汉族，住吉林省辽源市龙山区。委托代理人：张廉洪，男，1987年6月9日出生，满族，住吉林省辽源市西安区。第三人：于新春，女，1976年1月16日出生，住吉林省辽源市龙山区。原告徐学忠与被告辽源农村商业银行有限责任公司（以下简称辽源农商行）、第三人于新春案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。徐学忠及其委托代理人王晓枫、江山，辽源农商行的委托代理人马力、张廉洪，第三人于新春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐学忠向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于辽源市华典一品小区61号楼1单元802室的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.判决确认原告徐学忠与第三人于新春在2020年7月12日签订的《房屋买卖协议》（后附该协议复印件）合法有效，并确认上述房屋归原告所有；3.判决第三人于新春立即协助原告办理上述房屋的产权过户登记手续；4.本案的案件受理费用由被告承担。事实与理由：2020年7月12日原告与第三人及其姐姐于长春签订了《房屋买卖协议》，三方约定第三人将上述房屋以人民币60万元的价格转让给原告，具体约定如下：一、该房款中的30万元直接抵销原告对第三人的姐姐于长春的债权（后附《欠条》）；二、因《房屋买卖协议》签订时，第三人尚欠辽源农村商业银行有限责任公司贷款本息30余万元，该房屋为抵押物。第三人同意原告直接向该银行偿还全部贷款本息后，视为向第三人支付了购房款；三、第三人在原告偿还上述贷款后的一个月内办理注销抵押登记，并负责将该房屋产权过户至原告名下。该协议签订后，原告已于2020年7月16日向辽源农村商业银行有限责任公司结清了第三人的贷款本息合计人民币：300,727.82元（后附《东辽农商村镇银行贷款还款凭证》）。第三人已将该房屋的《不动产证》《他项权证》（后附复印件）及房屋钥匙交于原告，并将该房屋实际交付原告占有使用。原告在已经支付了该房屋全部价款并实际占有使用的情况下，第三人未按《房屋买卖协议》约定，于原告结清贷款本息之日起一个月内办理注销抵押登记，将房屋产权过户至原告名下。自2020年8月16日起，原告与第三人多次沟通，要求其继续履行上述约定义务，否则将依法救济。后经原告与第三人多次沟通，第三人告知原告，因其在与被告之间的借款合同纠纷一案中败诉，经被告申请而进入执行阶段，贵院于2020年9月1日作出（2020）吉0402执701号裁定书，在执行该裁定的过程中将该房屋查封并列入执行对象。因该房屋属于原告所有，原告根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定向贵院提出书面执行异议，并提交了购房依据等相关证据，请求贵院解除查封，并中止对该房屋的执行．2020年11月23日贵院作出（2020）吉0402执异73号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。原告认为：原告于2020年7月12日与第三人及其姐姐于长春签订的《房屋买卖协议》是三方真实意思的表示，该协议不违反国家有关法律、法规的强制性规定，该协议合法有效，且原告已依约履行完毕并实际占有使用该房屋，第三人应当依约协助原告在约定期限内将该房屋产权过户至原告名下。然而第三人未依约履行上述义务，原告已经以通知的方式要求其继续履行协议约定的义务以主张权利，符合法律规定。人民法院查封的时点为2020年9月1日，这和原告与第三人约定办理房屋过户的结点时间仅差半个月，原裁定认为原告“未采取提起诉讼方式主张权利，致使该房屋被查封，对此案外人徐学忠自身存在过错”明显不具有合理性且不符合法律规定。一方面依情理而言：以我国人情社会的实际情况，诉讼或者仲裁等司法途径解决纠纷，往往是当事人在穷尽救济手段之后，才会选择的最后方式；另一方面依法理而言：一方当事人不履行约定义务，守约方有权选择在合理期限内催告其继续履行或者解除合同。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定了经催告解除合同的合理期限为三个月，从中可以看出，对于守约方以司法途径寻求救济前是应当享有合理通知期限的。原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但原告已依约支付全部价款并实际占有使用该房屋至今。根据《物权法》第15条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条之规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响协议的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。依据《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第304条、第305条、第307条、第312条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第19条之规定，原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求为感。辽源农商行辩称：于长春的欠款是原贝伦迪袜业与云龙染厂之间债权债务关系，不应该由第三人于新春的房子偿还，还30万元是还东辽农商村镇银行，而非我辽源农商行。在被告辽源农商行与被告于新春等13人借款合同纠纷一案中，龙山区法院2020年3月25日出具（2020）吉0402民初127号民事调解书但13被告未履行该民事调解书，2020年7月份徐学忠才与于长春及第三人于新春签订房屋买卖协议，我方认为不合情理。于新春述称：案涉房屋确实是我姐给我买的，我姐欠别人钱，我姐说用这个房子顶账，我就同意了。这个房子在东辽农商村镇银行抵押贷款。也欠东辽农商村镇银行的钱30多万，原告夫妻俩去还的。经审理查明：本院在执行申请执行人辽源农商行与被执行人于新春等13人借款合同一案中，于2020年9月1日作出（2020）吉0402执701号执行裁定书，查封被执行人于新春所有的位于华典一品61号楼802，产权证号：2XXXX号：220402005002GB00018F00110030房屋房籍。另查明，2020年7月12日，甲方徐学忠与乙方于新春、丙方于长春签订《房屋买卖协议》，载明：甲、乙、丙三方就产权证号为吉（2018）辽源市不动产权第XXXX号的房屋买卖等相关事宜，经协商一致达成如下协议：1.乙方自愿将所有的位于辽源“华典一品”小区61号楼1单元802室产权证号为吉（2018）辽源市不动产权第XXXX号面积为115.68平方米的房屋出卖给甲方。2.该房屋总价款人民币600,000.00元（陆拾万元元）。3.付款方式：1.丙方系乙方姐姐，丙方夫妻在经营“辽源市贝纶迪袜业有限公司”期间欠甲方（甲方系“辽源市云龙袜业有限责任公司”全资股东，现该企业已经注销）染色、定型加工费35余元，乙方同意购房款中的300,000.00元代丙方偿还部分欠款，直接抵销，无需甲方另行支付款项。甲方同丙方的其它债权、债务关系与乙方无关。2.因该房屋在东辽县农村商业银行贷款，截止协议签订之日贷款本息为人民币30余万元，乙方同意甲方直接偿还贷款本息，视为向乙方支付购房款，如本息金额在31万元内由甲方承担，超出31万元的部分由乙方承担。3.乙方于甲方偿还银行贷款当日将房屋以及房屋的全部手续交付给甲方，房屋所有权归甲方所有。4.房屋交付前所产生的费用全部由乙方承担，交付后的费用全部由甲方承担。5.乙方在甲方偿还贷款后的一个月内办理注销抵押登记，并负责将房屋产权证过户到甲方名下，所涉及的费用由甲方承担。6.本协议未尽事宜甲、乙双方另行协商，所达成的补充协议与本协议具有同等法律效力。本协议一式三份，甲、乙、丙三方双各执一份，并报产权管理部门备存一份，自三方签字后生效。吉（2018）辽源市不动产权第XXXX号不动产证书载明该房屋权利人为于新春，共有情况为单独所有，坐落为华典一品61号楼-802。2018年9月17日，案涉房屋办理了抵押登记，吉（2018）辽源市不动产证明第22400027062号不动产登记证明载明证明权利或事项为其他登记（一般抵押），权利人（申请人）为东辽农商村镇银行股份有限公司，义务人为于新春，坐落为华典一品61号楼-802。上述事实，有房屋买卖协议、不动产登记证明、不动产权证等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，徐学忠向本院提交的涉案房屋室内照片无拍摄时间，提交的电费收据缴费时间是本院查封之后无交款人姓名、物业费收据缴费时间是本院查封之后交款人姓名为于长春，不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。徐学忠主张房屋价款60万元交付方式是部分房屋价款用“贝纶迪袜业”所欠“云龙染厂”染费抵顶30万元，剩余房屋价款徐学忠主张是徐学忠以于新春名义偿还了案涉房屋在东辽农商村镇银行的抵押贷款本息30余万元，但现有证据不足以证实该抵押贷款本息由徐学忠偿还，不能认定徐学忠已经支付了全部价款。案涉房屋存在抵押权，徐学忠明知这一事实，存在登记障碍，未加以合理注意，且徐学忠提交的手机通话记录单只能证明产生了通话，但无法证明通话内容，无法证明在涉案房屋贷款还清后即在约定的办理过户期限一个月期满后，其曾要求房屋产权人于新春协助办理涉案房屋的过户手续，对未办理过户登记徐学忠存在一定过错。综上所述，徐学忠现有证据尚不足以证明其享有足以排除执行的民事权益。因案涉房屋未变更登记，未发生物权效力，其要求确认案涉房屋归其所有，要求立即协助原告办理上述房屋的产权过户登记手续、缺乏法律依据，本院不予支持。案涉房屋虽未产生物权转移的效力，但不影响房屋买卖合同的效力，其要求确认徐学忠与于新春、于长春在2020年7月12日签订的《房屋买卖协议》合法有效，本院予以支持。其要求判令解除对案涉房屋的查封并非案外人执行异议之诉审理范围，本案不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、2020年7月12日，甲方徐学忠与乙方于新春、丙方于长春签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、驳回徐学忠其他诉讼请求。案件受理费9,800.00元，由原告徐学忠负担9,700.00元，由被告辽源农村商业银行有限责任公司负担100.00元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽源市中级人民法院。审判长 王宏伟人民陪审员 董 铁人民陪审员 何 娜二〇二一年四月十五日书记员 谭敬文