河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初3100号原告：郑州市长城房屋开发集团有限公司，住所地郑州市中原区中原西路44号。法定代表人：申仕禄，该公司董事长。委托诉讼代理人：李梦月，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张喜才，北京大成（郑州）律师事务所律师。被告：刘自敏，女，汉族，1968年2月24日出生，住郑州市中原区。原告郑州市长城房屋开发集团有限公司（以下简称长城公司）与被告刘自敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城公司委托诉讼代理人李梦月，被告刘自敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长城公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向长城公司支付剩余购房款共计402581元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2012年2月17日，长城公司与被告签订《房屋交付协议》（以下简称“协议”），约定被告认购长城公司开发的位于郑州市中原区××路北、××路西的“长城·阳光新城”（现名阳光新苑）小区4号楼10层04号房屋（暂测建筑面积137.5平方米），认购房屋单价为5943.69元/平方米，总房款为人民币817258元。被告于签订协议后支付认购金和首付款，于《商品房买卖合同》签订之日提交银行按揭贷款资料以贷款形式支付剩余购房款；长城公司在被告支付完毕上述款项及其他费用后将房屋先行交付给被告使用；被告应于收到长城公司要求签订《商品房买卖合同》的通知后七日内，前往长城公司指定地点办理《商品房买卖合同》签订及贷款等相关手续事宜。协议签订后，被告共向长城公司支付认购金及首付款408258元，2012年2月17日，长城公司将涉案房屋交付给被告使用至今。根据测绘机构对案涉房屋进行测绘结果，房屋测绘面积实际为136.42平方米。按照协议约定，被告欠付购房款为402581元。2019年8月以来，长城公司多次通知被告签订案涉房产的《商品房买卖合同》、办理相关手续，但均被拒绝，导致长城公司无法依约收取房屋剩余购房款共计402581元，给长城公司造成巨额损失。综上所述，案涉房屋已取得商品房预售许可证，根据协议约定，被告支付剩余购房款的条件已成就。但被告拒绝履行协议、拒绝支付剩余购房款，已严重违反协议约定，损害了长城公司的合法权益。长城公司为维护其合法权益特诉至法院，望判如所请。被告刘自敏辩称：原告交付的是居住公寓，其当时买房时原告未告知这个事情，其当时买房时是商品房，原告存在欺诈原告应当退房、赔偿其的损失。经过十年之后原告才告知其是居住公寓，其不应当为原告错误买单。经审理查明：原告长城公司（协议甲方）与被告刘自敏（协议乙方）于2012年2月17日签订《房屋先行交付协议》，主要内容为：因甲方房屋开发销售手续仍在办理中，故甲乙双方现无法签订正式的《商品房买卖合同》，亦无法办理相关备案和按揭贷款手续，依照双方订立的《申请认购协议》，根据乙方的入住请求，甲乙双方现就房屋先行交付事宜，经充分协商，自愿订立如下协议：甲方同意在乙方按本协议履行相关付款义务后，将乙方根据《申请认购协议》所认购的“长城·阳光新城”小区4号楼10层1004号房屋（暂测建筑面积137.5平方米），先行交付给乙方使用。根据《申请认购协议》约定，乙方认购房屋的单价为5943.69元/平方米，总房款817258元。乙方签署本协议书时支付认购金408258元，剩余按揭贷款409000元待签署《商品房买卖合同》之日，乙方同时提交办理银行按揭贷款所需资料，并配合甲方到指定银行办理相关手续。甲方房屋开发销售手续办妥后，应及时通知乙方，并与乙方签订《商品房买卖合同》，办理相关手续；乙方接甲方通知后，七日内必须按甲方指定的时间、地点携带本协议和相关交费凭证与甲方签订《商品房买卖合同》，并按合同约定办理相关的手续；如乙方接甲方通知后，拒不与甲方签订《商品房买卖合同》，并拒不办理相关手续的，乙方应将根据本协议接收的房屋退还给甲方，乙方所付购房预付款由甲方无息退还；如乙方接甲方通知后，既拒不与甲方签订《商品房买卖合同》，拒不办理相关手续，又不将根据本协议接收的房屋退还给甲方的，甲方有权强行收回房屋；乙方如系以按揭贷款的方式购买房屋，在双方签订《商品房买卖合同》后，如因乙方原因不能办理按揭贷款，则乙方同意按甲方的要求，全额支付购房款，否则，甲方有权按上述约定的方式收回房屋。上述协议签订后，被告刘自敏于2012年2月17日领取了案涉房屋的钥匙并签署“入户声明”，表示案涉房屋符合购房条件和要求，正式声明入户。原告长城公司于2019年8月21日取得《郑州市商品房预售许可证》。2019年8月23日和11月1日，原告分别在案涉房屋小区公告栏张贴通知二份，告知商品房业主到指定地点签订《商品房买卖合同》，以及办理网签手续等，同时也在被告所购房屋外门上粘贴该通知。另查明，原告长城公司根据郑州市郑房测绘队出具的《郑州市房屋面积测绘报告书》显示刘自敏购买涉案房屋测绘面积为：4号楼10层08号房屋面积为136.42平方米。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第一条规定“商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”；第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案原告长城公司与被告刘自敏签订的《房屋先行交付协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，故该协议应当认定为商品房买卖合同。2019年8月21日，原告取得上述房屋的《郑州市商品房预售许可证》，故案涉《房屋先行交付协议》应认定为有效。从双方签订《房屋先行交付协议》载明内容及庭审陈述看，双方对于长城公司销售房屋时，未取得商品房预售许可证明、长城公司的销售行为在签订案涉协议存在违法性是明知的。故刘自敏应对其明知长城公司销售的房屋未取得商品房预售许可证明的情况下，购买长城公司销售房屋的行为承担相应的法律后果。本案中，长城公司在刘自敏仅支付部分房款的情况下即将约定房屋进行交付，刘自敏亦实际入住涉案房屋长达九年，且在该期间未向长城公司支付剩余房款。即长城公司已履行协议约定的主要义务将协议约定房屋交付给刘自敏，而刘自敏亦实现了先行入住的主要合同目的。对于长城公司要求刘自敏支付相关房款的诉讼请求，本院认为，长城公司已实际将案涉房屋进行交付，《房屋先行交付协议》虽约定“待签署《商品房买卖合同》之日，被告提交办理银行按揭贷款所需资料，并配合原告到指定银行办理相关手续”，但因双方至今未签订《商品房买卖合同》，故原约定的按揭贷款难以实现；基于前述，案涉协议是双务合同，双务合同的主要意义在于确立并运行对待给付义务的规则，所谓对待给付义务，即基于利益的交换而形成的双方给付互为依赖的义务关系，当事人承担义务的目的在于获得对方给付义务，义务的对待关系又称为义务的对价关系。长城公司已履行协议约定的主要义务，刘自敏亦实现了先行入住的主要合同目的，长城公司在刘自敏占有约定房屋长达九年之久的情况下，要求刘自敏支付剩余房款，并无不当。依据《房屋先行交付协议》约定单价，并结合郑州市郑房测绘队出具《郑州市房屋面积测绘报告书》的测绘房屋面积，计算刘自敏应向原告支付的剩余房款数额为402581元[136.42平方米×5943.69元（房屋每平方米单价）-408258元（已付购房款）]，故长城公司要求刘自敏支付剩余房款402581元，符合法律规定，本院予以支持。被告关于原告向其交付的房屋现被规划为“居住公寓”不属于正常商品房属性的辩称，因原、被告双方在《房屋先行交付协议》第四条约定“乙方（被告）保证接受房屋后，除房屋有主体质量问题外，不向甲方（原告）提出退房和其他相关要求”，依据上述约定，现涉案房屋被规划为“居住公寓”原告并非违约。被告可在后续签订正式《商品房买卖合同》中再进行约定和处理，故对被告的此项辩称本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：被告刘自敏于本判决生效之日起十日内支付给原告郑州市长城房屋开发集团有限公司剩余房款402581元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3670元（已减半收取），由被告刘自敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  黄国华二〇二一年四月二十二日书记员  刘金芳