江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏12民终374号上诉人（原审被告）：华茂根，男，1966年6月2日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：宫君，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云昊，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱兆荣，男，1964年3月1日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：冯华，兴化市陶庄法律服务所法律工作者。上诉人华茂根因与被上诉人朱兆荣房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院（2020）苏1281民初5005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华茂根上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回朱兆荣的全部诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费由朱兆荣承担。事实和理由：（一）双方之间的《厂房租赁合同》早已解除，华茂根无需支付租金，一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.朱兆荣在合同中手写添加了“如逾期十天视为放弃承租，视违约”，根据上述约定及双方口头达成的解除合同的约定，案涉租赁合同已于2018年8月1日解除。2.朱兆荣2018年7月拆除360kv变压器，导致华茂根无法实现租赁厂房生产经营的合同目的，正因为双方已口头解除合同，华茂根才未就此向朱兆荣主张权利，即便朱兆荣否认双方已口头解除合同，该合同也因其违约在先而解除。（二）华茂根自2017年10月底至2018年9月分多次支付给朱兆荣数笔款项，但朱兆荣从未提出华茂根欠付租金，可以证明双方已口头达成解除《厂房租赁合同》的约定。1.2017年12月8日华茂根与朱兆荣签订《厂房用地使用权转让协议》，朱兆荣将一相邻厂房的土地使用权转让给华茂根，2018年2月20日朱兆荣向华茂根出具了关于土地使用权转让款的《收条》一份，如当时案涉《厂房租赁合同》未解除，朱兆荣一定会提出华茂根需先行支付厂房租金，而不是完全认可华茂根支付的多笔款项系转让款并写在收条上。2.2018年9月18日朱兆荣向华茂根出具《借条》一份，认可欠华茂根55万元的事实。朱兆荣未提出抵扣租金，证明华茂根不欠付租金；借条中有15万元是双方对案涉租赁厂房装饰装修费用的作价结算，如租赁合同未口头解除，不可能进行作价结算；朱兆荣无力偿还华茂根55万元欠款本息，为了逃避债务提起本案诉讼。被上诉人朱兆荣辩称：华茂根自租赁合同生效后在案涉厂房内生产使用至今；朱兆荣向华茂根主张租金，先后经张郭镇政府相关部门及派出所多次协调无果；华茂根向朱兆荣购买另一厂房后，并未按约定将案涉厂房返还朱兆荣，租赁合同一直在履行中；华茂根称朱兆荣将630kv变压器拆除，不是事实；华茂根另案诉讼的55万元借款中的15万元装修款，因其两次庭审时作出不同陈述，一审法院未予支持。综上，请求驳回上诉，维持原判。朱兆荣向一审法院起诉请求：1.确认朱兆荣、华茂根之间的租赁合同已于2020年8月16日解除；2.判令华茂根立即腾空让出兴化市盐宁公路草积段的厂房，并交付给朱兆荣；3.判令华茂根立即给付拖欠朱兆荣的2017年7月21日至2020年8月16日租金460425元及房屋使用费（自2020年8月17日起按租金12500元/月标准计算至实际腾空交付之日）；4.判令华茂根向朱兆荣支付违约金（从2017年7月21日起，以租金12500元/月标准，以当月累计欠付租金或者房屋使用费金额为基数，按月利率2%逐月计算至实际腾空交付之日止）。一审法院认定事实：2016年6月8日，朱兆荣（甲方）与华茂根（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将坐落于盐宁公路草积段、现苏荣铸钢厂西侧的“主厂房、附属用房、5吨行车、630KV和250KV两台变压器及配电房等”出租给乙方使用，租期五年，自2016年8月1日至2021年7月28日；租金为15万元/年，一年一付，租赁期内租金不变。如逾期十天，则视为放弃承租，视违约。该合同另对双方其余权利义务作了相应约定。上述合同签订后，朱兆荣将涉案厂房及附属物品交付给华茂根使用至今，华茂根亦向朱兆荣支付首年租金15万元。自2017年8月1日后，朱兆荣主张华茂根即未再继续支付租金，华茂根辩称其已支付2017年8月1日至2018年7月28日期间的租金，但朱兆荣未予认可。朱兆荣在与案涉租赁厂房相邻处另有厂房一处，2017年12月8日，朱兆荣、华茂根就该处厂房出售达成合意，朱兆荣将该厂房出售给华茂根，华茂根进行修缮、添附、新建，并于2018年5月建成完工。该处厂房转让款185万元，朱兆荣于2018年2月20日向华茂根出具收条一份认可收到上述款项。2018年9月18日，朱兆荣另向华茂根出具借条一份，该借条记载有“今借到华茂根人民币伍拾伍万元正，厂房抵押，借期两个月，月息2分，借到人朱兆荣，2018.9.18”。该借条下方有见证人张某书写“同时朱兆荣承诺两个月借华茂根伍拾伍万元，两个月归还本息，到期不还，厂房归华茂根所有，价格另议”。2020年起，为案涉厂房事宜，朱兆荣及其儿子、儿媳多次与华茂根发生争执，并经兴化市公安局张郭派出所接警处理。2020年7月15日，朱兆荣之子朱立经因与华茂根产生争议后经张郭镇调委会驻张郭派出所调解工作室调解，双方确认“有关厂房的归属权纠纷，双方须经正当渠道解决”。2020年8月16日，朱兆荣通过快递方式向华茂根送达《解除租赁合同通知书》，通知解除与华茂根的租赁关系，要求华茂根支付租赁费。后因华茂根未交还租赁物，朱兆荣诉至法院，提出如前诉请。2020年9月1日，华茂根亦针对朱兆荣向一审法院提起诉讼，要求朱兆荣偿还借款55万元并支付利息。该案尚在审理中。一审法院认为，本案中，朱兆荣、华茂根在2016年6月8日签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按该合同履行各自义务。华茂根虽辩称其已支付2017年8月1日至2018年7月28日期间的租金以及案涉合同在2018年8月1日之后已解除，但其并未提供相应证据证明上述事实，其应承担相应不利后果。华茂根虽主张其在2018年5月即通过从朱兆荣处购买方式取得其他厂房、2018年8月后中频炉关闭等情况无继续租赁案涉厂房必要，但上述情形并不必然推断华茂根与朱兆荣已解除案涉租赁合同，况且其仍持续占用案涉厂房至今。朱兆荣虽在2018年9月18日向华茂根出具借条，但对借款双方尚有争议，且亦不能因朱兆荣向华茂根借款即推断双方租赁关系已解除。结合现有证据及双方陈述，确认在2020年8月16日前案涉租赁合同未解除。2020年8月16日，朱兆荣通过发送通知书的方式要求与华茂根解除合同，故该解除时间应认定为2020年8月16日。关于租金问题，华茂根虽主张朱兆荣在借款时将案涉厂房抵押给其，但上述抵押并未办理相应抵押登记手续，并不产生抵押的法律后果。关于张某所写“到期不还，厂房归华茂根所有，价格另议”，朱兆荣并未认可，且即使该约定系经朱兆荣、华茂根确认，也不产生相应法律后果。华茂根占有使用案涉房屋，且双方在借款之前签订有《厂房租赁合同》，在《厂房租赁合同》未解除之前，仍应按该协议履行。故朱兆荣要求华茂根支付2017年8月1日之后的租金，有事实和法律依据，予以支持。关于违约金问题，案涉合同虽对违约金有相应约定，但因双方在签订租赁合同后先后经历厂房买卖、借款等情形；双方未对租金支付有相关补充约定，朱兆荣未提供证据证明其在华茂根拖欠租金后向华茂根主张过权利；加之在借款中双方对“抵押”条款可能存在理解偏差等因素，故对朱兆荣主张华茂根支付违约金不予支持。判决：一、朱兆荣、华茂根的租赁关系已于2020年8月16日解除；二、华茂根于判决生效后二十日内将坐落于兴化市盐宁公路草积段的厂房返还给朱兆荣；三、华茂根于判决生效后二十日内向朱兆荣支付租金、使用费（以15万元/年为标准，自2017年8月1日起计算至华茂根实际将案涉租赁物交还给朱兆荣时止）；四、驳回朱兆荣的其余诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人华茂根提交以下证据：1.借条、（2020）苏1281民初5176号判决书、主厂房清空后照片一张、附属用房照片三张，证明华茂根于2018年6月完成了退还厂房义务，因朱兆荣未支付附属用房的装修作价，华茂根仍暂住在附属用房内；2.工厂账簿（原材料分项）、交易对手签字的退货单、退货商品出库单，证明2018年6月华茂根为履行退还厂房的义务，将主厂房内货物清空；3.2021年3月9日供电所出具的电费清单、张群道出具的情况说明一份、2018年7-11月电费缴费相关凭证、拆除变压器的情况说明、630KV变压器拆除的照片，证明华茂根自2018年6月起即不再因生产而用电，生产所必须的变压器已由朱兆荣拆除；4.《厂房用地使用权转让协议》一份、新厂房照片一张、新旧厂房合照一张，证明华茂根2017年12月8日便购买土地建设厂房，新厂房与案涉厂房距离不足50米，华茂根已没有继续租赁案涉厂房的必要；5.《厂房租赁合同》一份，证明双方本拟定由华茂根承租现在在其东侧的厂房，后朱兆荣毁约合同解除，2017年8月底朱兆荣将20万元租赁款退还华茂根，2017年8月1日至2018年7月28日的租金如未支付，朱兆荣显然会在退还款项中扣除15万元租金，因此2017年度的租金已在2017年8月前支付完毕。被上诉人朱兆荣质证称：证据1不能证明华茂根已履行退还案涉厂房的义务，其至今都在厂房内从事生产经营活动；证据2不能证明华茂根是为了清空厂房而退货，其从事不锈钢生产经营，退货属正常现象；证据3不能达到其证明目的，用电清单与缴费凭证不相符；证据4不能证明案涉租赁合同已解除；证据5，华茂根与其亲家邱武胜准备合作用中频炉生产不锈钢，邱武胜付了20万元租金，后听到风声不允许用中频炉，合同就未履行，邱武胜要回了20万元，案涉厂房租金是华茂根所欠，故朱兆荣退款时未扣除华茂根所欠租金。被上诉人朱兆荣提交以下证据：1.朱兆荣与张建道签订的《厂房转让协议》复印件一份，证明隔壁厂房转让给张建道而非张群道，张群道出具的情况说明不真实；2.照片一组，拍摄时间分别是2020年10月、2021月4月11日，证明诉讼期间华茂根仍一直在案涉厂房内从事生产经营活动。上诉人华茂根质证称：证据1的真实性无法确认，厂房卖给张建道是事实，张建道和张群道是亲兄弟，两人合伙从事生产经营；证据2照片拍摄的情况是真实的，案涉厂房内确实有华茂根的东西，也有别人的东西。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果。本案中，朱兆荣、华茂根签订的《厂房租赁合同》合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，朱兆荣将案涉厂房及附属物品交付给华茂根使用，华茂根应当按照合同约定支付租金。华茂根主张双方已于2018年8月1日口头解除案涉合同，但其一、二审期间提交的证据均不足以证明双方曾明确达成解除合同的合意且其已向朱兆荣返还案涉厂房，其亦认可至今仍占用案涉厂房。案涉合同中虽有“如逾期十天，则视为放弃承租”的约定，但华茂根逾期给付租金且未返还厂房，朱兆荣亦未主张依据约定解除合同，应视为双方继续履行合同。因此，一审法院认定案涉《厂房租赁合同》于2020年8月16日即朱兆荣解除通知到达对方之日解除，并无不当。华茂根主张其已支付2017年8月1日至2018年7月28日期间的租金，但其亦未能提供充分证据证明其主张。在《厂房租赁合同》解除前，华茂根应按合同约定支付租金，合同解除后至实际返还厂房前，华茂根应参照合同约定的租金标准支付占用使用费，故一审法院判令华茂根支付2017年8月1日之后的租金及使用费，亦无不当。上诉人华茂根的上诉理由均无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人华茂根上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人华茂根负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇二一年四月二十六日书记员  黄 璐