淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初1180号原告：王淳民，男，汉族，1990年3月29日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：王善文，系原告父亲，男，汉族，1956年4月30日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：卜巧莹，江苏典业律师事务所律师。被告：梁业连，女，汉族，1967年12月13日出生，住淮安市清江浦区。被告：戚艮飞，男，汉族，1989年8月7日出生，住淮安市淮阴区。原告王淳民与被告梁业连、戚艮飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2021年2月20日公开开庭进行审理。原告王淳民及其委托诉讼代理人王善文、卜巧莹，被告梁业连、戚艮飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王淳民向本院提出诉讼请求：1、判令被告梁业连退还原告购房款2万元及其2020年4月6日至实际支付之日按照LPR计算的利息492元，合计20492元；2、请求判令被告戚艮飞退还原告中介费3600元及其自2020年4月8日至实际支付之日按照LPR计算的利息88元，合计3688元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2020年4月，原告的父亲王善文到东方房产中介询问学区房事宜，业务员戚艮飞介绍淮安市清江浦区港务村84号1幢1室房屋，说该房屋房价低，而且是老开明中学的学区，学位没有被占用，遂决定购买。4月6日，原告和被告梁业连签订《房屋买卖合同》，约定总房款为36万元，原告支付被告梁业连定金2万元，支付被告戚艮飞3600元中介费。后原告咨询淮中负责招生的老师学区房政策时，得知该校在入户检查时会考察房屋环境，涉案房屋面积11.77平方米，不能享受入学政策。原告立即联系被告，想加价让被告特别注明，但经多次联系被告均予以回避，后经了解此房屋已经被另行出售他人，被告梁业连亦不是涉案房屋房主，原告感觉受到被告欺骗，向淮安市有事报道栏目和淮安市清江浦区市场监督管理局投诉未果，被告拒不退还已收款项，为维护原告合法权益，请求依法支持原告诉请。被告梁业连辩称：2020年4月6日，原告看完房屋后，我和原告承诺涉案房屋学位未占用、不是分户、独立产权，我之前了解淮中学区房入学政策及周边房屋上学情况，只要过户到对方名下，户口迁过来就可以上学，学校对房屋面积没有明确约定，且有人使用面积更小的周边房屋上学，我将上述情况告知原告，原告当场就要签订买卖合同，但是由于我当日未带产权证，就让原告回去考虑一下，两天后，原告通过中介多次联系我要求购买涉案房屋，2020年4月8日，双方签订房屋买卖合同，原告给我2万元定金，但是签完合同第二天，原告认为上不了学要求退还定金，涉案合同到期后，我将该房屋另行出售给案外人张菲菲、何齐夫，其小孩正常入学，目前在西大街开明初一9班在读。我认为是原告违约，不同意返还购房款及利息。被告戚艮飞辩称：签订房屋买卖合同时，我告知原告房子可以上学，后来原告到处打听这个房子不可以上学，原告打12345、居委会、工商局信访，之前我方同意退还一半中介费1800元，我现在不同意退还中介费及利息。根据原、被告举证、质证及陈述，对双方当事人均认可的事实，本院确认如下：原告王淳民通过被告戚艮飞居间，从被告梁业连处购坐落清浦区港务村84号1幢1室房屋。2020年4月8日，原告王淳民（乙方，买受人）与被告梁业连（甲方，出卖人）签订《房屋买卖合同》一份，约定：房屋坐落清浦区港务村84号1幢1室房屋出售给乙方，房屋建筑面积为11.77平方米；经甲乙双方协商，此房屋成交价为36万元，乙方交付甲方购房定金2万元，剩余款项在办理贷款或公证时按照第九项约定时间交付给甲方；本合同签订后乙方须付中介信息服务费3600元，该中介费用需在办理过户或公证手续前支付结清，如未支付结清中介费用中介方有权不予办理过户或公证等所有手续；违约责任约定：甲方违约，由甲方赔偿乙方2倍赔偿定金；乙方违约，购房定金甲方不予退还；且违约方必须按房屋成交价的2%支付中介费信息服务费；甲方必须提供产权证、土地证、户口本、身份证等相关证件原件及复印件，乙方预支甲方定金后，甲方须将房产证、土地证和其他相关资料交于中介方并积极协助乙方办理委托公证及产权过户等相关手续，甲方保证所售房屋无任何产权争议及债权债务等经济纠纷，并确保顺利转移过户给乙方。如甲方采取欺诈等手段取得产权登记及隐瞒房屋真实情况，须承担由此产生的一切法律责任并赔偿乙方一切经济损失。该合同第九条手写备注：“乙方在2020年4月15日前付清剩余房款34万元，不含定金2万元，甲方配合乙方办理过户手续，甲方确保淮中学位未被占用，确保学位独立。”合同签订当日，原告支付被告梁业连定金2万元，被告梁业连出具相应收条一份，原告支付被告戚艮飞中介费3600元。2020年4月9日，原告王淳民以经咨询涉案房屋面积过小不符合入学政策、取得不了学位为由，要求在涉案房屋买卖合同中增加“确保小孩有学上”条款，两被告均未同意。原告王淳民未按约定于2020年4月15日前支付剩余房款，并要求被告梁业连撤销合同并退还定金。两被告不同意退还定金及中介费，原告以被告存在涉嫌欺诈、虚假宣传向清江浦区市场监督管理局和12345热线投诉，淮安电视台有事报道栏目对该事进行报导。另查，涉案房屋原系案外人王源、王丹共同共有。2020年4月22日，王源、王丹委托代理人梁业连代为签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋另行出售案外人张菲菲。张菲菲子女何昊阳取得淮安市清江浦区教育体育局于2020年7月26日发出的《淮安市清江浦区小学升初中派位证》，并依据该证就读于江苏省淮阴中学开明分校。上述事实，有房屋买卖合同、收条、转账记录、派位证、不动产档案、电话录音、投诉终止调解决定书、热线平如截屏记录、信访受理告知书、网页新闻截屏及原、被告当庭陈述等材料载卷证明。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，双方形成房屋买卖合同关系，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。双方合同签订的次日，原告王淳民即要求修改合同未果后，提出撤销合同并返还定金，且没有按约定支付剩余房款，双方的房屋买卖合同解除。关于合同解除的违约责任。在原、被告房屋买卖合同解除后，涉案房屋另行出售后买受人的小孩取得了小学升初中派位证并入学，表明涉案房屋是符合合同关于“确保涉案房屋的学位未被占用、确保学位独立”的约定。由此表明，原告王淳民关于涉案房屋面积过小不符合入学政策、取得不了学位的主张，依据不足。原告王淳民进而以此为理由要求解除房屋买卖合同，构成违约，应当承担违约责任。被告梁业连在双方约定的履行期间届满后，在原告王淳民未支付剩余款项的情况下将涉案房屋另行出售他人，并无违约行为。根据合同关于“乙方（王淳民）违约，购房定金甲方不予退还”的约定，现原告王淳民要求被告梁业连退还定金2万元，无事实和法律依据，本院不予支持。被告戚艮飞促成原告王淳民与被告梁业连之间房屋买卖合同的订立，根据合同约定应当取得3600元的中介费。现原告王淳民要求被告戚艮飞退还中介费，与约相悖，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，第五百七十七条、第九百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告王淳民的诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元，减半收取203元，由原告王淳民负担。本判决为终审判决。审 判 员 张树维二〇二一年四月二十五日法官助理 朱惠娟书 记 员 邵诗媛附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百六十三条中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。