河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初3368号原告：郑州盛泰物业管理有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区商务外环路东、商务西三街北1幢24层10号，统一社会信用代码9141010005724310XN。法定代表人：刘义同，总经理。委托诉讼代理人：常琳，女，系该公司员工。被告：李文清，女，1983年3月6日出生，汉族。被告：钱相冬，男，1992年7月1日出生，汉族。被告：贺书强，男，1993年6月14日出生，汉族。被告：王清瑞，男，1976年5月2日出生，汉族。被告：李晨光，男，1982年11月21日出生，汉族。被告：孙彩霞，女，1975年2月18日出生，汉族。被告：晋国才，男，1974年7月2日出生，汉族。原告郑州盛泰物业管理有限公司（以下简称“盛泰物业公司”）与被告李文清、钱相冬、贺书强、王清瑞、李晨光、孙彩霞、晋国才、魏翠华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告申请撤回对魏翠华的起诉，本院经审查，已予以照准。原告盛泰物业公司的委托诉讼代理人常琳，被告李文清、钱相冬、王清瑞、李晨光、孙彩霞到庭参加诉讼。被告贺书强、晋国才经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令李文清向其支付2019年3月2日至2021年3月2日的物业管理费2328元及逾期付款违约金（按照日5‰的标准计算至交清之日止，暂计算至2020年11月2日为3054元）；2.判令钱相冬向其支付2019年6月2日至2021年6月2日的物业管理费2197元及逾期付款违约金（按照日5‰的标准计算至交清之日止，暂计算至2020年11月2日为2100元）；3.判令贺书强向其支付2019年6月2日至2021年6月2日的物业管理费2528元及逾期付款违约金（按照日5‰的标准计算至交清之日止，暂计算至2020年11月2日为2417元）；4.判令王清瑞向其支付2019年7月2日至2021年7月2日的物业管理费2304元及逾期付款违约金（按照日5‰的标准计算至交清之日止，暂计算至2020年11月2日为1959元）；5.判令李晨光向其支付2019年9月1日至2021年8月31日的物业管理费3184.4元及逾期付款违约金（按照日5‰的标准计算至交清之日止，暂计算至2020年10月31日为2089元）；6.判令孙彩霞向其支付2019年11月1日至2021年11月1日的物业管理费2400元及逾期付款违约金（按照日5‰的标准计算至交清之日止，暂计算至2020年10月31日为1170元）；7.判令晋国才向其支付2019年6月2日至2021年6月2日的物业管理费3354元及逾期付款违约金（按照日5‰的标准计算至交清之日止，暂计算至2020年11月2日为4009元）；8.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告所提供物业管理服务的新郑市龙湖镇双湖大道郑新路向东1000米宽视界小区的业主，系小高层住宅。原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为宽视界小区提供物业管理服务，业主需按建筑面积1.2元/平方米/月向原告缴纳物业管理费，业主应在每季度首月5日-20日期间履行交纳物业服务费用的义务。如业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业费用的，应承担从逾期之日每日按应缴费用的千分之五的违约金。自原告进驻宽视界小区后，原告均依合同约定提供了各项物业管理服务，但被告均未依约向原告交纳物业管理费，欠费期间原告多次对被告进行催缴，被告至今仍未履行交费义务，被告拒不交纳物业费的行为已严重侵害了原告及其他业主的合法权益。综上，原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼。李文清辩称，第一物业费给她多算了；第二2018年1月30日，她楼上住户水管爆裂，漏水到她家了，漏了一夜的水，楼上也没人，她找楼上业主协商，楼上业主让她去找物业，她咨询过律师，律师说需要物业给她开证明才能起诉业主，物业一开始不给她开证明，后来开了证明不给签字，律师说必须有签字，但物业没有签字。律师说需要第三方物业出面进行调解，这是最快最有效的方式。第三2019年她的车在楼下停着，被电车给撞了，她去物业查监控，但物业监控是坏的，到现在监控系统物业也一直没有修。第四水表房漏水，导致她家衣柜、鞋柜等受潮，物业一直没有维修。第五门面房的下水道经常堵塞，臭气味特别大。第六2019年物业给她发了起诉通知书和律师函，多收物业费和滞纳金，基于以上原因，所以她没交物业费。钱相冬辩称，第一交纳物业费从不开具正规发票。第二物业费缴纳了之后，也从不维修和维护公共设施。第三前期他已经交了足额物业费，盛泰物业公司单方面合同违约，反馈问题拒不改正，无法提供合同相关服务。王清瑞辩称，他和物业只是有纠纷，他不存在欠缴物业费，物业收费面积与他房本上的也不一致，物业收取的金额与物业服务的质量和态度不对等，他们没有协商好，所以没有交物业费。李晨光辩称，第一物业更换电表没有通知他，他预存的电费没有追回，造成了他的损失。第二物业把宽带承包给了电信，形成垄断，损害了他的利益，多收了400块初装费。第三交房的时候他交了一年的物业费，但是没有享受到服务，多次和物业协商，物业拒不改正。第四物业讹诈业主，他的三轮车蹭到了道闸上，讹了他900块钱。第五物业从不维修和维护公共设施。孙彩霞辩称，第一物业多收她物业费。第二物业不及时打扫，导致污水管道堵塞，造成她的房顶漏水，家里很多家具、电器泡水了，联系物业一直没有人维修，物业让她自己修好后，拿着票据给物业报销，物业说等维修基金下来，她觉得这跟维修基金没关系，这是物业的原因，没有及时打扫卫生导致的。几年内物业也一直没有打扫，都是她自己打扫屋顶的。贺书强、晋国才未作答辩，亦未提交相关证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李文清、钱相冬、贺书强、王清瑞、李晨光、孙彩霞、晋国才均是新郑市龙湖镇宽视界小区的业主（乙方），除孙彩霞外均先后与盛泰物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，协议主要约定：甲方依据《前期物业管理服务协议》对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、治安、交通等项目进行维护、保养与管理，依据本协议向乙方收取物业管理费用和其他相关费用。乙方按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务并按时缴纳物业服务费及其他相关费用。乙方交纳物业管理服务费用时间为每季度首月5日-20日。多层住宅管理服务费按建筑面积每月每平米1.5元，小高层住宅物业管理费按建筑面积每月每平米1.2元。因乙方原因空置房屋按建筑面积全额交纳。乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳。乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。物业管理服务费用标准按政府规定调整，并公布在小区门口和管理处。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日每日按应交费用的千分之五交纳违约金，甲方有权采取在小区内公告催款或向物业所在地人民法院起诉，并停止相关物业管理服务。《前期物业管理服务协议》里详细登记了业主的房屋的具体位置和建筑面积。李文清、钱相冬、贺书强、王清瑞、李晨光、孙彩霞、晋国才在该小区的住宅均为小高层住宅，其中《前期物业管理服务协议》记载李文清的房屋建筑面积为80.82平方米，李文清按照该建筑面积自2015年3月2日缴纳物业服务费至2019年3月1日，之后的未交纳，李文清提交的涉案房产不动产权证书上记载的建筑面积为79.78平方米。《前期物业管理服务协议》记载钱相冬的房屋建筑面积为76.27平方米，钱相冬按照该建筑面积自2017年6月3日缴纳物业服务费至2019年6月2日，之后的未交纳。《前期物业管理服务协议》记载贺书强的房屋建筑面积为87.77平方米，贺书强按照该建筑面积自2017年5月30日缴纳物业服务费至2019年6月1日，之后的未交纳。《前期物业管理服务协议》记载王清瑞的房屋建筑面积为80.03平方米，王清瑞按照该建筑面积自2014年7月2日缴纳物业服务费至2019年7月1日，之后的未交纳，王清瑞提交的涉案房产所有权证书上记载的建筑面积为78.13平方米。《前期物业管理服务协议》记载李晨光的房屋建筑面积为110.57平方米，李晨光按照该建筑面积自2017年5月31日缴纳物业服务费至2019年8月31日，之后的未交纳。《前期物业管理服务协议》记载孙彩霞的房屋建筑面积为83.45平方米，孙彩霞按照该建筑面积自2015年10月31日缴纳物业服务费至2019年10月30日，之后的未交纳，孙彩霞提交的涉案房产不动产权证书上记载的建筑面积为82.61平方米。《前期物业管理服务协议》记载晋国才的房屋建筑面积为116.48平方米，晋国才按照该建筑面积自2017年6月1日缴纳物业服务费至2019年5月31日，之后的未交纳。盛泰物业公司自宽视界小区第一期房屋交付开始即入驻该小区，并提供物业管理服务至今。另查明，李文清、钱相冬、王清瑞、李晨光、孙彩霞分别提交提交了照片、视频、录音等拟证明各自答辩时陈述的不缴纳物业服务费的理由。以上事实，有当事人的陈述，《前期物业管理服务协议》，催费通知单照片，照片及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后引起的民事纠纷，因此应适用民法典的规定。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利；贺书强、晋国才未到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为放弃举证、质证、反驳、辩论等权利。盛泰物业公司与李文清、钱相冬、贺书强、王清瑞、李晨光、晋国才签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律法规的规定，依法成立、合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。盛泰物业公司依据《前期物业管理服务协议》约定为宽视界小区提供了物业管理服务，李文清、钱相冬、贺书强、王清瑞、李晨光、孙彩霞、晋国才作为该小区业主，实际享受了盛泰物业公司提供的物业服务，应当依约缴纳物业管理费。但物业费应当按照实际建筑面积进行收取，按照约定的交纳时间进行收取，对于前期多收取的部分应当予以折抵应缴纳的部分，对于盛泰物业公司主张的未到期部分的物业费，本院不予支持。根据双方订立合同的目的，双方在《前期物业管理服务协议》中所约定的“违约金”是平等当事人之间的一种违约责任，但依据该标准计算的违约金数额过高，结合本案业主的欠款数额、时间和给盛泰物业公司实际造成的损失，以及本次诉讼业主在庭审中的陈述，本院酌定业主支付相应的违约金。其中，李文清自2019年3月2日起欠缴物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》约定的缴费时间，结合盛泰物业公司主张的缴费期间，李文清应交纳2019年3月2日至2021年3月1日期间的物业管理费为2297元，折抵之前多缴纳部分的费用后，应支付的物业管理费为2237元，本院酌定其应支付的违约金为223元。钱相冬自2019年6月3日起欠缴物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》约定的缴费时间，结合盛泰物业公司主张的缴费期间，钱相冬应交纳2019年6月3日至2021年6月2日期间的物业管理费为2197元，本院酌定其应支付的违约金为219元。贺书强自2019年6月2日起欠缴物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》约定的缴费时间，结合盛泰物业公司主张的缴费期间，贺书强应交纳2019年6月2日至2021年6月1日期间的物业管理费为2528元，本院酌定其应支付的违约金为252元。王清瑞自2019年7月2日起欠缴物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》约定的缴费时间，结合盛泰物业公司主张的缴费期间，王清瑞应交纳2019年7月2日至2021年6月1日期间的物业管理费为2156元，折抵之前多缴纳部分的费用后，应支付的物业管理费为2019元，本院酌定其应支付的违约金为201元。李晨光自2019年9月1日起欠缴物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》约定的缴费时间，结合盛泰物业公司主张的缴费期间，李晨光应交纳2019年9月1日至2021年6月30日期间的物业管理费为2919元，本院酌定其应支付的违约金为291元。孙彩霞自2019年10月31日起欠缴物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》约定的缴费时间，结合盛泰物业公司主张的缴费期间，孙彩霞应交纳2019年11月1日至2021年6月30日期间的物业管理费为1983元，折抵之前多缴纳部分的费用后，应支付的物业管理费为1935元，本院酌定其应支付的违约金为193元。晋国才自2019年6月1日起欠缴物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》约定的缴费时间，结合盛泰物业公司主张的缴费期间，晋国才应交纳2019年6月2日至2021年6月1日期间的物业管理费为3354元，本院酌定其应支付的违约金为335元。物业服务具有集体性、公共性的特点，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准，但在实际生活中，由于小区业主众多，各家各户所期待的物业服务质量标准并不一致，故不能因为某一特定业主不认同服务质量而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，已经接受了物业服务的单个业主，就不能以物业公司提供的物业服务质量未达到自己的标准为由而拒交物业管理费，否则将会导致业主之间的权利义务不匹配、不公平，亦有可能导致物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致小区无法实现应有的宜居环境与秩序。故本案业主李文清、钱相冬、王清瑞、李晨光、孙彩霞辩称拒交物业管理费是因为盛泰物业公司提供的物业服务不符合标准，本院不予支持。如果盛泰物业公司在提供物业服务期间侵害了李文清、李晨光、孙彩霞的合法权益，李文清、李晨光、孙彩霞可以另行主张权利，故本院对李文清、李晨光、孙彩霞与此相应的辩称意见不予采纳。盛泰物业公司作为物业服务公司,应当按照诚实信用的原则,尽心尽责地履行物业服务义务,不断提升物业服务品质,从而赢得业主的理解、认同和支持。对于服务过程中出现的问题以及业主的投诉,应当及时、积极、认真地予以整改,不断改进、完善自身服务,努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境,从而赢得全体小区业主的信任。同时，物业服务企业,是以业主交纳的物业服务费维持日常运转,进而提供相应服务的,若业主均不交纳物业服务费,将导致物业服务企业无法及时运转并无法提供相应的服务,最后利益受损的亦是业主自身。因此，原、被告今后只要相互理解,相互配合，才能够使双方和谐相处,共同把小区打造成业主安居乐业的家园，从而达到双方共赢的目的。综上所述，盛泰物业公司诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：被告李文清应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州盛泰物业管理有限公司支付2019年3月2日至2021年3月1日期间的物业管理费2237元及违约金223元，共计2460元。被告钱相冬应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州盛泰物业管理有限公司支付2019年6月3日至2021年6月2日期间的物业管理费2197元及违约金219元，共计2416元。被告贺书强应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州盛泰物业管理有限公司支付2019年6月2日至2021年6月1日期间的物业管理费2528元及违约金252元，共计2780元。被告王清瑞应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州盛泰物业管理有限公司支付2019年7月2日至2021年6月1日期间的物业管理费2019元及违约金201元，共计2220元。被告李晨光应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州盛泰物业管理有限公司支付2019年9月1日至2021年6月30日期间的物业管理费2919元及违约金291元，共计3210元。被告孙彩霞应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州盛泰物业管理有限公司支付2019年11月1日至2021年6月30日期间的物业管理费1935元及违约金193元，共计2128元。被告晋国才应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州盛泰物业管理有限公司支付2019年6月2日至2021年6月1日期间的物业管理费3354元及违约金335元，共计3689元。八、驳回原告郑州盛泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取计200元，由原告郑州盛泰物业管理有限公司负担107元，李文清负担11元，钱相冬负担14元，贺书强负担14元，王清瑞负担13元，李晨光负担15元，孙彩霞负担14元，晋国才负担12元。本判决为终审判决。审判员  赵西璞二〇二一年四月二十九日书记员  侯福港