贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔06民终851号上诉人（原审原告）：李茂斌，男，1991年7月12日出生，仡佬族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：杨正学，贵州夷州律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯永强，贵州认知律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州佛顶山置业有限公司，住所地贵州省石阡县汤山镇临江社区龙井路**。统一社会信用代码：91520623099946823B。法定代表人：张祥，系该公司经理。委托诉讼代理人：黄可尧，石阡县龙井法律服务所法律工作者。上诉人李茂斌因与被上诉人贵州佛顶山置业有限公司（以下简称“佛顶山置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省石阡县人民法院（2020）黔0623民初1781号民事判决，向本院提起上诉，于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭于2021年4月26日公开开庭对本案进行了审理，上诉人李茂斌的委托诉讼代理人杨正学、冯永强、被上诉人佛顶山置业公司的委托诉讼代理人黄可尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李茂斌上诉请求：1.依法撤销原判，对本案进行重新审理；2.被上诉人承担逾期交房违约金人民币21609.00元，逾期办理商品房转移登记违约金人民币14506.00元，违约金合计36115.00元；3.由佛顶山置业公司承担本案一审、二审的诉讼费用。事实及理由：一、一审判决缺乏事实依据。（一）平阳社区移民搬迁与佛顶山置业公司开发的黔龙御园存在电力不足之间没有任何关联，佛顶山置业公司也未提及更未主张**阳社区移民搬迁导致其开发的黔龙御园存在电力不足的事实，因此不能认定佛顶山置业公司向石阡县政府反映存在问题的事实。（二）一审判决认定李茂斌与佛顶山置业公司签订的《商品房买卖合同》约定的违约金过高，酌定逾期交付违约金为6000元缺乏事实依据，本案并没有证据证实李茂斌与佛顶山置业公司签订的《商品房买卖合同》约定的违约金过高。二、一审判决缺乏法律依据，更违背法律规定。（一）李茂斌与佛顶山置业公司签订的《商品房的买卖合同》为合法有效，应依法按该合同约定的违约金比例（已交房款的万分之四）认定违约金，且关于逾期办证、逾期交房导致的违约责任由占据主体优势地位佛顶山置业公司违约方提供的。一审法院就延期交房违约金参照案涉商品房同地段同期同类房屋租金的标准予以计算，是对自由裁量权的肆意滥用。（二）只有办理不动产登记，以不动产登记较强的公示力和公信力为基础，才能有效保护不动产权利人的合法财产权，一审判决不予支持李茂斌主张支付逾期办理商品房转移登记违约金的诉讼请求是缺乏法律依据和违背法律规定。（三）市场经济是法制经济，一审判决将导致合同相对方违约成本过低，将导致违约人更加肆无忌惮地践踏契约精神，不利于社会主义法治经济的良性发展。（四）一审判决违背违约金具有赔偿性质和惩罚性质的法律规定，对逾期交房违约金和逾期办证违约金的认定都未体现违约金法定性质，特别是根本未体现违约金的惩罚性，严重违背法律规定，损害李茂斌合法权利。佛顶山置业公司二审答辩，一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，应当予以维持。李茂斌向一审法院起诉请求：1.判令佛顶山置业公司承担逾期交房违约金21609元；2.判令佛顶山置业公司承担逾期办证违约金14506元；3.案件受理费由佛顶山置业公司承担。一审法院查明事实：2014年5月14日，佛顶山置业公司经批准成立经营房产开发企业。2015年1月17日，佛顶山置业公司以出让方式取得出让宗地编号为“汤山镇荆竹坝南侧01号地块”，佛顶山置业公司与石阡县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定“场地达到平整；周围基础设施达到通水、通电、通路、通讯、通排水”，佛顶山置业公司用该地开发为建设项目为“黔龙御园”商品房出售。2018年3月16日，“黔龙御园”1楼、2楼基础工程验收。2018年7月15日，佛顶山置业公司与李茂斌签订《商品房买卖合同》，合同约定佛顶山置业公司将其开发的位于石阡县汤山街道办事处（原汤山镇）荆竹坝南侧01号地块（建设项目名称为“黔龙御园”）的商品房一套出售给李茂斌。该合同主要约定：“……第三条，买受人购买的商品房为第1幢3层1-2-303号房，……该商品房建筑面积93.67平方米，套内建筑面积为76.74平方米。……第七条，……1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4345.39元，总价款333465元。……第八条，……买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款83465元，余款250000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，将申请办理银行按揭或者公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；……第十一条，出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。……第十三条，除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，按日万分之三支付违约金，逾期超过90日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日以已付款万分之四支付违约金。……第二十二条，……（一）出卖人承诺于2020年1月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方约定按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的央行公布的一年期贷款基准承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第①或②项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按央行公布的一年期贷款基准利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。……（四）……1.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移记。……”。2018年7月15日，李茂斌交付购房首付款83465元，余款250000元以银行按揭贷款支付。由于城区发展以及脱贫攻坚实施过程中，政府在平阳寨社区移民搬迁几千人入住，导致佛顶山置业公司开发的黔龙御园存在电力不足，要解决该问题所需的费用较大，2019年8月，佛顶山置业公司向相关部门反映存在的问题。2020年，佛顶山置业公司与石阡县供电局签订一份《供电方案协议》，约定供电局为佛顶山置业公司开发的黔龙御园小区供电10千伏等级电压，供电局不迟于2020年12月30日开工建设，于2021年12月30日前完成交付。2020年6月5日佛顶山置业公司向李茂斌下达交房通知书。2020年8月4日，李茂斌认为佛顶山置业公司逾期交房162天，未履行交付办理商品房所需的有关文书为由，向人民法院起诉。2020年10月6日，经佛顶山置业公司委托铜仁同致房地产资产评估有限公司评估，案涉商品房月租金单价为6.38元/月/平方米。庭审中，佛顶山置业公司以因第三方原因（即石阡县国土资源局、石阡县供电局签订的合同未能按时履行）导致佛顶山置业公司延期交房及办证，以及新冠肺炎疫情影响存在免责事由而主张免责；李茂斌认为即使存在第三方违约，佛顶山置业公司可向第三方主张违约责任，同时，新冠肺炎疫情发生时间为佛顶山置业公司违约交房后，本案不存在免责事由。一审法院认为，李茂斌与佛顶山置业公司签订《商品房买卖合同》系合法有效的，李茂斌按合同约定交付了案涉商品房的首付款，并按约定办理了按揭贷款，佛顶山置业公司交付了房屋，双方已履行了合同的主要义务。对于逾期交房违约金的问题，佛顶山置业公司逾期交房162天是事实，按照合同约定，佛顶山置业公司应支付一定的违约金，但佛顶山置业公司以李茂斌主张的违约金明显过高要求调整的意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，根据本案实际情况，延期交房违约金参照案涉商品房同地段同期同类房屋租金予以计算，酌定延期交房违约金为6000元。对于佛顶山置业公司主张本案存在免责事由的意见，李茂斌不予认可，认为若第三方违约被告可向第三方主张违约责任，新冠肺炎疫情发生在佛顶山置业公司违约交房后而不能免责，对李茂斌的意见予以采信。对于逾期办证违约的问题，因佛顶山置业公司已向李茂斌交付了案涉商品房，李茂斌的住房需求已得到保障，双方签订的商品房买卖合同的主要目的已基本实现，且办理房屋所有权转移登记并非系佛顶山置业公司一己之力能够完成，结合本案实际，平阳社区的新成立，用电基础设施达不到正常需要，导致佛顶山置业公司不能通过整体验收而未能及时办证，对于李茂斌要求支付逾期办理商品房转移登记违约金的请求，不予支持。本案诉讼费由双方负担。为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由贵州佛顶山置业有限公司支付给李茂斌逾期交房违约金6000元；二、驳回李茂斌的其他诉讼请求。以上有执行内容款项，限于判决生效后十日内履行。案件受理费351元，由李茂斌负担151元，由贵州佛顶山置业有限公司负担200元。二审中，李茂斌未向本院提交新的证据。二审中，佛顶山置业公司向本院提交了下列证据：贵州电网有限责任公司铜仁供电局文件《关于下达铜仁供电局2021年管制类固定资产投资分解计划的通知〔铜供计建（2021）71号〕、贵州电网有限责任公司文件《关于石阡110千伏香树园变扩建工程可行性研究报告的批复〔黔电规划（2021）18号〕。证明目的：案涉项目的电力基础设施有待完善，案涉项目未通过竣工验收，系本案逾期办证的原因。汤山街道出具的证明。证明目的：电力基础设施不能满足用电要求。李茂斌的委托诉讼代理人质证意见是证据一均为电力公司出具的文件，与本案无关联性，不能达到佛顶山置业公司的证明目的，证据一系规划性文件，不能证明佛顶山置业公司违约系文件上的内容引起，文件与石阡电线工程的地点以及工程与案涉片区电压有无影响都无法证明；证据二的真实性和关联性均有异议，平阳社区安置点人口增加不能证实社区增加多少人，应有相应调查证据佐证，实际入住人口凭证明不能证实，有很多人未入住这是很普遍的。2015年佛顶山置业公司已经与石阡县政府签订合同，2019年时才开始修建，案涉小区与这个工程没有影响，我们认为佛顶山置业公司开发项目时应当预见到该因素，属于房地产开发经营风险，不能以此作为违约的因素。本院对证据的分析与认定：虽然李茂斌一方对于证据一的关联性和证据二的真实性提出了异议，但二组证据结合一审中的其他证据能够证明，案涉小区的供电取决于接入的高压输电线路的扩容，而高压输电线路现在未完成扩容，故对该二组证据予以采信。二审查明的事实与一审认定事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：一、一审判决支持逾期交房违约金6000元是否恰当；二、一审判决不予支持逾期办证违约金是否恰当。关于焦点一。李茂斌主张逾期交房应按照《商品房买卖合同》约定“出卖人按日以已付款万分之四支付违约金”的方式支付违约金。本案中，被上诉人逾期交房构成违约属实，应当支付违约金，但佛顶山置业公司亦认为双方约定的违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”之规定，鉴于在佛顶山置业公司将房屋交付给李茂斌后，其住房需求已经得到保障，双方签订商品房买卖合同的主要目的已基本实现，一审法院根据案涉合同对违约责任的约定，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及存在的损失等因素，确定逾期交房违约金为6000元，亦无不当。李茂斌认为应当按双方约定标准计算逾期交房违约金的上诉理由，本院不予采纳。关于焦点二。本案中，佛顶山置业公司所开发“黔龙御园”项目的配电工程外接至位于平阳社区石阡县罗家寨安置区市政配套的电力设备，后因城市发展，该安置点在2018年至2019年安置搬迁户1726户、7630人，使该配套的市政电力设备超负荷工作，其容量已不能满足现有使用需求。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”之规定，佛顶山置业公司承担逾期办证违约金的前提是“由于出卖人的原因”。就本案而言，因市政配套的电力设施在客观情况已发生重大变化不能满足该小区的使用要求，导致案涉“黔龙御园”项目因电力设施问题不能达到竣工验收合格的条件，从而使佛顶山置业公司不能为李茂斌在不动产登记管理部门及时办理产权转移登记手续事宜，对此，有贵州省铜仁兴铜电力有限责任公司石阡分公司2020年10月28日出具的《关于黔龙御园项目电力部分不具备验收条件的情况说明》在卷佐证，故该事实的产生的过错责任不可归责于佛顶山置业公司。李茂斌亦未能提供相应证据证明系佛顶山置业公司责任导致逾期办证，故一审法院对李茂斌要求佛顶山置业公司支付逾期办证违约金的主张不予支持并无不当。但佛顶山置业公司仍然应当遵循诚实信用原则，在案涉房屋满足竣工验收合格条件后，继续履行配合李茂斌办理、取得不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的；若市政配套电力设备满足案涉楼盘的竣工验收条件后，佛顶山置业公司仍未将李茂斌办理房屋初始登记转移手续及时交付，佛顶山置业公司仍应承担相应的违约责任。李茂斌主张佛顶山置业公司应当承担逾期办证违约金的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人李茂斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费553元，由上诉人李茂斌负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  唐正洪审判员  向 前审判员  倪庆飚二〇二一年四月二十六日法官助理陈历琼书记员覃光林