山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初15515号原告：石荣浩，男，1975年11月13日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：初洪章，山东泰成（城阳）律师事务所律师。被告：由卫，男，1971年5月16日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。委托诉讼代理人：张甜，山东紫南律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘光浩，山东紫南律师事务所律师。原告石荣浩与被告由卫房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告石荣浩的委托诉讼代理人初洪章，被告由卫的委托诉讼代理人张甜、刘光浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石荣浩向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付承租的涉案房屋；2、判令被告支付自2019年10月7日起至2019年11月23日止逾期未缴纳的房屋租金14398元（313元×46天），自2019年11月23日起至被告交付房屋时止房屋占有使用费91709元（暂时计算至2020年9月25日止计293天，313元×293天）及逾期支付违约金28170元（313元×3×30天），总计134277元；3、判令由被告承担诉讼费用。庭审中原告称其已于2021年1月1日委托物业自行收回了涉案房屋，第一项诉讼请求不主张了。事实和理由：原、被告双方于2018年7月18日签订了《租赁合同》，合同约定：被告承租原告所属的位于城阳区房屋（商铺），面积约248.27平方米。截止到2019年10月30日，被告拖欠房屋租金114490元未缴纳。原告于2019年11月23日发函通知被告解除双方签订的《租赁合同》。后被告一直占有使用其承租的涉案房屋，截止到现在仍未将承租的涉案房屋交付给原告。被告由卫辩称，被告已经于2019年9月18日腾空并搬离涉案房屋，原告要求被告支付房屋占有使用费的诉请无事实和法律依据。原告在(2020)鲁0214民初2376号案件中已经明确对逾期支付滞纳金部分的诉请，因此本案不应再行主张，请求依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人提交的证据及陈述，本院认定事实如下：1、石荣浩（该案原告）与由卫（该案被告）因涉案房屋租赁争议诉至本院[案号：（2020）鲁0214民初2376号，以下称“2376号案件”]，请求1、判令解除双方签订的《租赁合同》；2、判令被告支付逾期未缴纳房屋租金38163元及逾期支付滞纳金；3、被告承担诉讼费用。该案庭审过程中，原告明确表示放弃对于逾期支付滞纳金部分的诉讼请求。该案经本院审理认定如下事实：2018年7月18日，原告（合同甲方出租方）与被告（合同乙方承租方）签订租赁合同，约定内容包括：被告承租原告所有的位于城阳区商铺，总面积248.27平方米；房屋用途为餐饮；租赁期限自2018年7月5日至2021年7月4日止；租金以12个月为缴纳期限，乙方须在每租期开始前提前一个月缴纳本租期租金，2018年7月5日至2019年7月4日租金为107000元、2019年7月5日至2020年7月4日租金为114490元、2020年7月5日至2021年7月4日租金为122504元；被告向原告提供房屋押金8000元，合同解除时被告需结清房屋租赁期内所有相关费用并出具申请迁出公司注册地址行为证明，则原告将保证金退还被告；被告应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，向原告支付日租金额三倍作为违约金，如被告拖欠租金达30日时，则视为被告自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，原告即可终止本合同等。原告委托物业人员对涉案房屋办理出租事宜。2019年9月15日，被告通过短信告知物业人员房屋可以向外出租了，并且表示9月18日马上可以腾房。2019年10月18日，原告委托律师向被告发函要求缴纳拖欠的房屋租金。2019年11月19日，原告委托律师向被告发函通知解除《租赁合同》。被告已按约缴纳了涉案房屋2018年7月5日至2019年7月4日的房租107000元。本院于2020年5月28日就该2376号案件作出判决书，判决：一、确认原告石荣浩与被告由卫2018年7月18日签订的租赁合同于2019年9月15日解除；二、被告由卫于本判决生效后十日内支付原告石荣浩房屋租金22584.33元；三、驳回原告石荣浩的其他诉讼请求。后双方均不服该判决书，上诉至青岛市中级人民法院，中院二审查明：石荣浩委托律师向由卫通知解除合同的函于2019年11月23日由由卫签收。中院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。青岛中院于2020年8月31日作出（2020）鲁02民终9719号民事判决书（以下称“9719号案件”），判决如下：一、撤销山东省青岛市城阳区人民法院(2020)鲁0214民初2376号民事判决；二、确认石荣浩与由卫2018年7月18日签订的租赁合同于2019年11月23日解除；三、由卫于本判决生效后十日内支付石荣浩房屋租金44227.64元；四、驳回石荣浩的其他诉讼请求。2、由卫在该2376号案件庭审时称涉案房屋早已腾空，但石荣浩委托人雷锋无故不来交接钥匙。石荣浩在该2376号案件庭审时称涉案房屋一直由卫占有使用，由卫未交付涉案房屋，现状不清楚。3、原告提交律师函、顺丰速运运单及运单详情，并称其委托律师于2020年12月29日发函通知被告腾让涉案房屋，律师函由被告由卫签收。被告称对证据的真实性无法确认，因被告提交的是复印件，被告收到该函件，但是不确定是否与原告提交的一致，该律师函所述并非事实，被告已经交付涉案房屋，该函也不能证明原告未提前收回房屋。经本院告知被告庭后提交对律师函的书面核实意见，被告未在规定期限内回复本院。被告提交照片打印件，并称涉案房屋在由卫搬离后曾对外出租，涉案房屋自2020年1月前就已经无人占有并使用，与原告所述被告一直占有使用房屋的陈述不符。原告对照片的真实性有异议，认为照片的拍摄时间及地点均不明确，不能证明原告已经占有房屋。4、原告称其于2021年1月1日自行收回涉案房屋，当时收回的是空房，其委托物业公司工作人员将房屋门锁撬开更换新锁，其不清楚具体物业人员的姓名。5、原告庭审中称青岛中院9719号案件所判决的租金44227.64元为2019年7月5日至2019年11月23日期间的租金。被告认可该44227.64元是2019年7月5日至2019年11月23日期间的租金。本院认为，本案系因房屋租赁而引发的纠纷。关于原告要求被告支付自2019年10月7日起至2019年11月23日止逾期未缴纳的房屋租金14398元的主张。青岛中院已生效的9719号案件民事判决书：确认双方之间《租赁合同》于2019年11月23日解除，并判决由卫支付石荣浩租金44227.64元。原、被告本案庭审中均认可9719号案件判决的租金44227.64元为2019年7月5日到2019年11月23日期间的租金。对此本院认为，该期间租金已包含了原告该主张所在租金的期间，故本院对原告该主张不予支持。关于原告要求被告支付房屋占有使用费91709元的主张。本案中，双方租赁合同因被告未按照合同约定支付租金于2019年11月23日解除。被告虽于2019年9月15日通过短信告知物业人员房屋可以向外出租了，并且表示9月18日马上可以腾房，并称其已于2019年9月18日腾空并搬离涉案房屋，但其向物业短信告知房屋可以对外出租并腾房的行为并不能产生解除合同的法律效力，其提交的证据也不足以证明其于2019年9月18日已向原告交付了房屋，且原告拒绝收房。被告作为承租人，其在2019年11月23日收到原告解除租赁合同的律师函后应当及时与原告办理涉案房屋的交接事宜，但其并未充分采取措施、穷尽可能手段向原告返还房屋，对房屋占有使用费损失的发生应当承担相应责任。但与此同时，原告作为出租人，在明知被告不再履行合同义务，并发函要求解除租赁合同，以及其根据合同约定也有权处理被告遗留在房屋内的物品的情况下，原告并未及时收回房屋，亦未及时要求被告向其返还房屋，且对房屋占有使用费的持续发生亦应承担相应责任。涉案租赁合同系因被告违约而提前解除，综合考虑涉案房屋属于商业网点，对外重新招租需要一定时间，因此被告在合同解除后应当适当对原告的合理招租期予以补偿，结合租赁市场的一般交易习惯，本院酌定支持自2019年11月23日起三个月房屋占有使用费，具体为28170元（313元/天×90天）。关于原告要求被告支付逾期支付违约金28170元（313元/天×3倍×30天）的主张，被告认为原告在2376号案件中明确表示放弃对于逾期支付滞纳金的诉讼请求，原告本案中不应再行主张。原告在2376号案件中要求被告支付逾期未缴纳房屋租金及逾期支付滞纳金，其虽在该案庭审中明确表示放弃逾期支付滞纳金的诉讼请求，但其在该案庭审中并未明确该滞纳金的计算依据及具体数额，现有证据无法表明原告在该案中放弃的逾期支付滞纳金与本案原告所主张的违约金在计算依据及数额上是一致的，故被告抗辩理由不成立，本院不予采纳。根据双方租赁合同约定，被告应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，向原告支付日租金额三倍作为违约金；同时合同也约定被告须在2019年6月5日前支付原告租金114490元（2019年7月5日至2020年7月4日）。因被告未按照合同约定按时交付该租金已超过30日，故原告该主张符合双方合同的约定，但在原告未能举证证明被告逾期支付造成原告除利息损失之外还有其他损失的情况下，双方约定的逾期支付违约金计算标准过高，应予以调整，本院酌定以年利率24%予以计算，具体为2258.43元（114490元×24%÷365天×30天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告由卫于本判决生效之日起10日内支付原告石荣浩房屋占有使用费28170元。二、被告由卫于本判决生效之日起10日内支付原告石荣浩违约金2258.43元。三、驳回原告石荣浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2986元，由原告石荣浩负担2309元，由被告由卫负担677元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，并缴纳上诉费，上诉于青岛市中级人民法院。审判长  康廷富审判员  景艳丽审判员  赵丕杰二〇二一年四月二十一日书记员  纪晓琛