山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3610号 上诉人（原审被告）：青岛国人集团有限公司，住所地青岛市市**。 法定代表人：苏厚敏，执行董事。 委托诉讼代理人：陈为法，山东天华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛市市北区人民政府合肥路街道办事处杨家群村民委员会，住所地山东省青岛市市**。 法定代表人：张忠辉，主任。 委托诉讼代理人：冯恩杰，山东慧勤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛东龙，山东慧勤律师事务所律师。 上诉人青岛国人集团有限公司（以下简称国人集团）因与被上诉人青岛市市北区人民政府合肥路街道办事处杨家群村民委员会（以下简称杨家群村委）物权保护纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初4636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国人集团上诉请求：1.撤销青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初4636号民事判决，驳回杨家群村委的诉讼请求。2.一、二审案件受理费由杨家群村委承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1.由于杨家群村委在向国人集团签订租赁合同时，用于证明其有权对外出租的两份《集体土地建设用地使用证》是虚假的，因此杨家群村委依据土地权属提出的土地使用费的主张，证据不足。其中，土地使用者为中国四冶安装公司崂山分公司、证号为崂集建（93）字第xxxx号《集体土地建设用地使用证》的证号、土地使用者、地号都是虚假的。而土地使用权人为张守村、证号为崂集建（93）字第xxxx号《集体土地建设用地使用证》的土地使用人、证号都是虚假的。2.在国人集团起诉崂山区自然资源局的行政诉讼中，崂山区人民政府和崂山区自然资源局已经确认，并未查到杨家群村委所提供的两《集体土地建设用地使用证》的任何档案材料。由于杨家群村委提供的崂集建（93）字第xxxx号《集体土地建设用地使用证》和崂集建（93）字第xxxx号《集体土地建设用地使用证》存在虚假，为此国人集团已经向崂山区人民法院提起行政诉讼，案号：（2020）鲁0212行初100号，以确定该两证的真实与否。在本案一审判决后，国人集团收到在崂山区人民政府和崂山区自然资源局向崂山区人民法院提交的《延期举证申请书》，崂山区人民政府和崂山区自然资源局在该两份申请书中明确承认：“经被告及相关部门查询，并未查到该两个证件的任何档案资料”。因此杨家群村委依据土地权属提出的土地使用费的主张，证据不足。二、本案应当以国人集团提起的行政诉讼案件中对两份《集体土地建设用地使用证》查明的情况为判决依据，在此之前应当中止审理。由于本案的判决应当以崂山区人民法院的行政诉讼中对该两份《集体土地建设用地使用证》的真伪的认定来确定原《租赁合同》的效力来确定杨家群村委是否有诉讼资格，因此，本案应当中止审理，待行政诉讼案件中确定两《集体土地建设用地使用证》的真伪情况后，再以该判决作为本案判决依据。在行政诉讼案件未出结果之前就做出判决是不合适的。而（2020）鲁0212行初100号中崂山区人民政府和崂山区自然资源局向崂山区人民法院提交的《延期举证申请书》也说明了这一点。三、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定：下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。一审法院仅适用了第五款，但没有考虑本条规定的第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。由于本案中，杨家群村委提交的用于出租土地的两份《集体土地建设用地使用证》都是虚假的，这证明之前建立在两份虚假的《集体土地建设用地使用证》的判决，认可了租赁合同的有效。现在国人集团有相反的证据证明该两份《集体土地建设用地使用证》是虚假的，那么以此可以足够推翻之前的生效判决。因此一审法院片面适用该条第五款的规定是错误的，应当依法予以纠正。四、原审判决错误的采用了青岛衡元德房地产评估有限公司作出的评估报告。1.本案中，青岛衡元德房地产评估有限公司作出的评估报告根本没有按照双方签订租赁合同时的土地现状进行评估，而是参照经过国人集团进行建设后的场地现状进行评估，评估标准错误，评估的数额远高于该地块工业土地的租赁价格，侵害了国人集团的合法权益。2.评估报告中说明因为涉及区域土地租赁市场不活跃，交易案例较少，就排除了市场比较法。这是严重错误的，也是失去了公正性。实际上正因为涉及区域土地租赁市场不活跃，交易案例较少，所以周围土地的租赁价格都比较低。3.评估报告中对周围土地租赁情况的说法相互矛盾。在排除了市场比较法时，认为涉及区域土地租赁市场不活跃，交易案例较少，但在论述“地价的确定”时，却直接说明“周边土地租赁案例较多，形成了一定的租赁市场”。很明显，这是故意有选择性的选择，失去了评估的公正性。4.评估报告对土地的定性错误，本案涉及的土地为集体建设用地，评估报告按照国有出让土地使用权的租金来进行评估是完全错误的。因此，该公司的评估报告完全脱离实际，再加上疫情期间，按照政府要求应当大幅度减免费用，因此该报告根本不应当被采用。5.评估报告已过有效期，该评估报告第19页明确规定了有效期，即：自提交报告日期之日起一年内有效，2019.5.23-2020.5.22。综上，国人集团认为原审判决认定事实错误、判决错误，特提起上诉，请依法改判。 杨家群村委答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 杨家群村委向一审法院提起诉讼请求：1.依法判令国人集团支付杨家群村委自2013年3月1日至2018年6月1日的土地使用费暂计100万元（以后期鉴定评估的市场价值为准）；2.国人集团承担本案诉讼费、鉴定费等全部费用。 一审法院认定事实：1997年5月28日，杨家群村委作为甲方，青岛市市北区国人橡胶厂（系青岛国人集团公司分支机构）作为乙方，签订了租赁合同，约定国人集团租赁杨家群橡胶制品厂厂地，占地8亩，期限自1997年4月1日至2025年4月1日，租赁费1997年每亩按5000元计算，自1998年元月1日始为第二年，租赁费按8万元计算，第三年至第五年每年给甲方即原告16万元，第六年至第二十年每年付给甲方24万元，第二十一年至第二十八年在24万元的基础上每年递增5%。合同签订后，杨家群村委按约定交付了厂地。 2007年5月，杨家群村委以国人集团欠交租赁费为由向一审法院提起诉讼，请求判令解除双方签订的租赁合同，返还场地，并支付欠付的租金及利息。一审法院于2007年12月10日做出（2007）北民一初字第396号民事判决，认为根据双方在政府主持下协商研究的事实，应认定双方均同意将原租赁合同变更为土地征用补偿合同并达成初步意向，因涉案土地权属并未发生变更，而国人集团则一直占用，根据公平原则国人集团仍应参照原合同约定的标准支付使用费，据此判决两国人集团支付杨家群村委人民币177.1666万元及利息损失，驳回了杨家群村委的其他诉讼请求。 2008年12月18日，杨家群村委因国人集团拖欠其2007年8月1日至2008年11月30日的租赁费人民币46万元诉至一审法院，一审法院经审理认为，国人集团基于与杨家群村委签订的租赁合同而一直占有使用涉案土地，杨家群村委按合同约定价格要求支付使用费并无不当，于2009年4月7日做出（2009）北民一民初字第99号民事判决，判令国人集团支付杨家群村委土地使用费人民币46万元。 2009年9月23日，杨家群村委诉至一审法院，要求国人集团支付自2008年12月1日至2009年8月31日期间的租赁费人民币18万元。一审法院经审理于2009年11月27日做出（2009）北民一民初字第768号民事判决，判令国人集团支付杨家群村委土地使用费人民币18万元。 2010年，杨家群村委因国人集团在判决生效后依然拖欠租金，拒绝履行生效判决，属于根本违约，为此诉至青岛市中级人民法院，请求依法判令解除杨家群村委、国人集团于1997年5月28日签订的租赁合同。青岛市中级人民法院于2010年7月1日作出（2010）青民一初字第20号民事判决，解除杨家群村委、国人集团之间于1997年5月28日签订的租赁合同。国人集团不服提出上诉，山东省高级人民法院于2010年11月29日作出（2010）鲁民一终字第170号民事判决，驳回国人集团上诉，维持原判。 2010年12月21日，杨家群工贸总公司诉至一审法院，要求国人集团支付2009年9月1日至2010年12月31日的租赁费32万元。2011年2月15日，一审法院作出（2011）北民一民初字第112号民事判决，判令国人集团支付杨家群工贸总公司土地使用费人民币32万元。 2012年，杨家群村委诉至一审法院，要求国人集团支付2011年1月1日至2011年10月31日的土地使用费60万元，一审法院经审理后作出（2012）北民一民初字第24号民事判决，判令国人集团支付杨家群村委土地使用费人民币546666.67元、评估费5600元。该判决已生效。 2013年9月，杨家群村委诉至一审法院，要求国人集团支付2011年11月1日至2013年8月31日期间的使用费120266.78元，因2013年3月至2013年8月期间的土地租赁价格未申请评估，一审法院作出（2013）北民初字第2921号民事判决，判决国人集团支付原告2011年11月1日至2013年2月28日期间土地使用费876800元、评估费4128元。国人集团不服提出上诉，青岛市中级人民法院于2015年4月22日作出（2015）青民一终字第784号民事判决，驳回国人集团上诉，维持原判。 本案诉讼过程中，根据杨家群村委申请，一审法院委托青岛衡元德地产评估策划有限责任公司对涉案土地在2013年3月1日至2018年6月1日期间的市场租赁价值进行评估。该评估机构作出青衡地（估）字（2019）第xx号土地估价报告书，评估的土地租金总额为3622882元。杨家群村委对该评估报告无异议。国人集团认为本次评估参照的集体土地建设用地使用证，不是涉案土地的登记证明，不能作为本次评估的依据，评估报告的估价方法错误，应采用基准地价系数修正法评估，评估报告对土地的定性错误，是按国有出让土地使用权的租金进行评估是错误的。针对国人集团的异议，评估机构作出了书面的答复，答复的主要内容为：本次评估以部分权属证书为例结合委托书，对估价对象权属性质予以设定。根据生效判决认定的事实，不存在“不能用该集体建设用地证作为本案的评估依据”的问题。由于估价对象所在区域未制定集体建设用地基准地价及相关修正体系，故不宜选用基准地价系数修正法。由于该类集体土地在区域内单纯土地交易及租赁案例较少，市场不活跃，故不宜选用市场比较法。根据《集体土地使用权地价评估技术指引（征求意见）》对于涉案土地适用选用成本逼近法进行评估。评估报告中“正常市场条件下国有出让土地使用权租金”的描述属于笔误，应更正为“正常市场条件下集体土地使用权租金”。 杨家群村委申请评估的土地面积共102.7亩，预交评估费51万元，本案所涉土地面积为8亩，预交评估费合计40800元。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第五款规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。一审法院（2013）北民初字第2921号生效判决业已明确了杨家群村委系涉案土地的使用权人，现国人集团未提供证据证明该判决已经被依法撤销，因生效判决具有既判力，故对于上述判决所确认的事实，可作为本案审理的依据。国人集团团向山东省青岛市崂山区人民法院提起的行政诉讼，并不影响本案的审理，国人集团所称本案应中止审理的主张一审法院不予采纳。 杨家群村委系涉案土地的使用权人，国人集团占有使用涉案土地，依法应当向杨家群村委支付占有使用费。杨家群村委、国人集团之间签订的土地租赁合同已经解除，不宜再按照合同约定的租赁价格确定占有使用费，杨家群村委要求被告按照市场价格支付占有使用土地的费用，应予支持。 青岛衡元德地产评估策划有限责任公司所作出的（2019）第xx号土地估价报告书系根据一审法院的依法委托，对于国人集团针对评估报告所提出的异议也逐一予以书面回复，对于涉案土地评估价格所作出的依据、方法等进行了说明，故一审法院对于上述评估报告的评估结论予以采纳。根据评估结论，2013年3月1日至2018年6月1日期间，8亩土地的租金价格为3622882元。 杨家群村委因本案所涉土地面积的租金价格申请评估而预交评估费40800元，理应由国人集团承担。 国人集团抗辩称因政府修路征用了4、5亩地，但未提交证据予以证明，故一审法院依法不予采信。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第六十一条之规定，判决：一、国人集团于判决生效之日起十日内支付杨家群村委土地使用费3622882元；二、国人集团于判决生效之日起十日内支付杨家群村委评估费40800元。如国人集团未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21983元，由国人集团负担。 二审中，双方当事人未提交新证据。 本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，第一、根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第五款规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。就涉案土地的租赁及占有使用杨家群村委与国人集团已发生系列诉讼，该系列案件已经法院生效判决确认。本案审理中，国人集团并未提交有效证据证明上述系列生效判决经再审程序予以改判，故本院对国人集团与杨家群村委之间所涉案土地的占有使用状况不再赘述。国人集团主张涉案土地系案外人所有，因涉案土地系由杨家群村委交付给国人集团占有使用，且系列生效判决均判令国人集团支付杨家群村委土地使用费，而国人集团亦并未提交充分证据证明案外人向其主张权利并要求腾让，在国人集团仍占有使用涉案土地的情形下，其应向杨家群村委支付占有使用费。 第二、关于国人集团上诉主张杨家群村委在向国人集团签订租赁合同时，用于证明其有权对外出租的两份《集体土地建设用地使用证》是虚假的，并就此向青岛市崂山区人民法院提起行政诉讼，该案正在审理中。国人集团申请本案中止审理的理由，本院认为，生效判决业已明确了杨家群村委系涉案土地的使用权人，涉案土地系由杨家群村委交付给国人集团占有使用，国人集团向山东省青岛市崂山区人民法院提起的行政诉讼，并不影响本案的审理，国人集团所称本案应中止审理的主张，无事实及法律依据，本院不予采纳。 第三、因法院判决双方解除合同后，国人集团仍占有使用涉案土地，双方对占有使用费标准不能达成一致意见，一审中，一审法院依法委托青岛衡元德地产评估策划有限责任公司对涉案土地在2013年3月1日至2018年6月1日期间的市场租赁价值进行评估，该评估机构作出青衡地（估）字（2019）第xx号土地估价报告书。国人集团虽对上述资产评估报告书不予认可，但该资产评估报告书系一审法院依法委托，评估机构针对国人集团针对评估报告所提出的异议也逐一予以书面回复，对于涉案土地评估价格所作出的依据、方法等进行了说明，且国人集团并未提交有效证据推翻上述资产评估报告书，故本院对上述资产评估报告书予以采信。一审法院依据上述资产评估报告书，判令国人集团支付杨家群村委土地使用费3622882元，判决正确，本院予以维持。 综上，青岛国人集团有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35783元，由上诉人青岛国人集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 琰 审 判 员  孙秀强 审 判 员  徐镜圆 二〇二一年四月十六日 法官助理  阚玉龙 书 记 员  李春雨