宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2021）宁0122民初1867号原告：宁夏大世界房地产开发有限公司贺兰分公司，住所地位于宁夏。法定代表人：宋婕，系该公司经理。委托诉讼代理人：于波，宁夏辅德律师事务所律师。被告：孙海宁，男，汉族，个体户，住宁夏回族自治区。原告宁夏大世界房地产开发有限公司贺兰分公司（以下简称大世界房产公司贺兰分公司）诉被告孙海宁房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年3月23日立案后，后依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告大世界房产公司贺兰分公司的委托诉讼代理人于波、被告孙海宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付租金44435元、物业费4795元、水费770元、违约金3000元，以上合计53000元；2.本案诉讼费、公告费用由被告承担。被告孙海宁辩称，原告所诉的房屋租金不属实，锁门时租金未满整年，尚有四个月未届满，应扣除4个月房屋租金，2480元押金应扣除，屋内留存物品应进行折抵。查明的事实1、原被告于2014年12月30日签订一份《房屋租赁合同书》（合同编号：xx补），约定被告租赁原告位于xxx号x室，面积207.621㎡房屋，用于经营汽车维修。租赁期限为一年，即自2014年12月30日起至2015年12月29日止，年租金31000元。签订合同时一次性交清。承租方上一租赁期所交房屋押金2580元转到此租赁期继续使用，待房屋租赁期满承租方退房时经出租方验收无损坏后退还。承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金3000元。双方约定发生争议由贺兰县人民法院起诉。同时被告签署《物业费及其他杂费协议合同》，约定物业费1元/㎡月（可随市场行情进行调整）。水费按实际抄表数结算，由物业公司代收。电费为电卡预付购买。采暖为天然气壁挂炉智能卡承租方自行预购。2015年12月30日原被告再次签订《房屋租赁合同书》（合同编号：xxx补），租赁期限为一年，即自2015年12月30日起至2016年12月29日止，年租金31000元。合同其他内容和约定同2014年12月30日签订的《房屋租赁合同书》一致；2、2017年11月7日被告给原告出具一份《承诺函》，载明欠付原告2014年12月29日至2016年12月2日期间房屋租赁费、物业费、水费共计51165元。其中2014年12月29日至2015年12月29日欠付房屋租赁费16000元、物业费2491元、水费400元。2015年12月30日至2016年12月2日欠付房屋租赁费29600元、物业费2304元、水费370元。被告承诺于2017年11月7日支付欠款1165元，承诺于2017年11月30日之前支付欠款20000元，承诺于2017年12月20日之前支付欠款30000元。如有任何一笔逾期付款的情形，原告可向贺兰县人民法院提起诉讼，并承担3000元违约金。被告仅支付2017年11月7日第一笔欠款1156元。故原告在诉求的费用中已扣除1156元；3、当庭原告认可收取被告押金2580元的事实。被告当庭陈述原告于2016年春天将涉案租赁房屋房门上锁致使其无法使用，且屋内留存物品无法搬离价值15000元。但当庭所举证据无法证明该主张。被告陈述先签订承诺书，后锁门。按此陈述推算，即使涉案租赁房屋房门被锁也是发生在2017年11月7日之后，而合同约定的原被告双方之间的租赁期2016年12月29日届满。承诺书中记载合同解除并结算截止之日为2016年12月2日。判决的理由与结果本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告均应当按照约定诚信、全面地履行义务。本案中双方租赁合同根据承诺书记载内容于2016年12月2日解除并确认费用，被告在承诺书中明确说明欠付费用金额、时间、种类，因此被告应当按照承诺书确认的费用向原告支付欠款。又因原告当庭认可被告交付押金2580元未退还，因此被告向原告支付欠款时应将该笔押金在诉求租金中予以扣除，故被告应向原告支付房屋租赁费41855元、物业费4795元、税费770元，合计47420元。原告主张被告支付违约金3000元，双方在租赁合同中对违约金有明确约定，且承诺书中也明确载明逾期付款支付违约金的事实。经本院按照欠款发生时中国人民银行同期贷款基准年利率4.75%自2017年11月7日计算至本案一审辩论终结前即2021年4月13日利息损失为7732元（47420元×4.75%÷365天×1253天），故原被告约定的违约金3000元不违反法律规定，本院对该诉求予以支持。被告抗辩应在支付欠款中扣除租期未满租金及屋内留存物品折价款、押金，根据原被告当庭陈述、举证、质证，对被告抗辩的押金原告认可且在诉求中未扣除，本院予以采纳并依法予以扣除。对其抗辩的租期未满租金及屋内留存物品折价抵顶租金的抗辩，因其所举证据不足以证实该主张，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释另有规定外，适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款、第五条之规定，判决如下：一、被告孙海宁于本判决生效之日起十五日内支付原告宁夏大世界房地产开发有限公司贺兰分公司房屋租赁费、物业费、水费、违约金合计50420元；二、驳回原告宁夏大世界房地产开发有限公司贺兰分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费562元(已减半收取)，由原告宁夏大世界房地产开发有限公司贺兰分公司负担27元，被告孙海宁负担535元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效裁判文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 李 瑞二〇二一年四月十六日书记员 蔡嘉彬附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。第五条当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。当事人在场对诉讼代理人的自认明确否认的，不视为自认。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。