辽宁省沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0112民初7013号 原告：李昂，男，1981年9月4日出生，汉族，住沈阳市大**。 原告：洪贺，女，1985年12月27日出生，满族，住沈阳市浑**。 委托诉讼代理人：刘威、姜虹阳，系北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。 被告：马雪，女，1988年5月14日出生，汉族，住黑龙江省绥化市北林区。 委托诉讼代理人：单百爽，系辽宁观策律师事务所律师。 被告：闫传文，男，1984年7月30日出生，汉族，住黑龙江省铁力市。 原告李昂、洪贺与被告马雪、闫传文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪贺及二原告的委托诉讼代理人刘威、姜虹阳，被告马雪及委托诉讼代理人单百爽、被告闫传文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，1、依法判令二被告返还二原告购买房屋的订金45,000元及办理提前入住费10,000元；2、依法判令二被告承担二原告支付给中介公司的中介费20,150元；3、依法判令二被告赔偿二原告违约金22万元；由二被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：二原告系夫妻关系，二被告亦系夫妻关系。2019年12月16日原、被告双方签订《沈阳市存量房房屋买卖合同》，双方约定：被告马雪将坐落在沈阳市浑南区，建筑面积为169平方米的房屋卖给原告洪贺，该房屋已经设定抵押。房屋总价款为123万元，先交付定金45000元，之后定金折抵房屋价款。还约定原告于2020年1月20日之前支付被告首付款30万元，其余购房款原告做商业贷款。还约定如果原告想提前办理入住手续就得向被告支付1万元。合同签订后，原告按照约定支付被告首付款30万元，向被告交纳了1万元提前办理入住的费用（实际上替被告交纳中介费），向沈阳启兴房产经纪有限公司交纳了中介费20150元。2020年3月31日原、被告双方签订合同变更协议，约定房屋总价款改为110万元。当原、被告办理房屋过户手续时，因交纳税费问题原、被双方发生争执，被告没有通知原告的情况下将上述房屋出卖给他人，给原告造成严重经济损失，按照《房屋买卖合同》的第六条第（七）款规定，被告已经构成根本违约，应该按照房屋总价款的20%支付原告违约金。综上，原告为了维护自己的合法权益，根据相关法律规定，特向贵院起诉，望贵院予以支持。 被告马雪、闫传文辩称，一、原告违约在先，被告根据合同约定解除合同，不存在违约行为，无需返还定金，无需支付违约金。2019年12月16日被告闫传文与原告洪贺、李昂签订房屋买卖合同，交易被告单独所有的房产，后于2020年3月19日、2020年3月31日两次签订补充协议。根据双方2020年3月31日签订的补充协议约定：双方达成一致，房款总价改为110万元。买受方承担所有税费（契税、个人所得税、增值税及其附加）。2020年5月18日，原告赎回房产证，具备过户条件后，多次催促办理房产过户，以便尽快取得房款，用来偿还为提前还贷而借的高息借款。但直至2020年6月2日原告才与被告共同到沈阳市房产交易中心办理过户手续。在交税环节中，原告突然以税费过高为由，要求被告额外承担18000元的税费，才肯过户，最终导致当天未能过户。此时，被告每天承受着高达2000多元的利息，之后，被告多次想和原告协商，但原告态度强硬，称要么被告承担18000元的税费，要么就取消合同，还称被告的高额利息与自己无关，被告承担18000元的税才是对被告最划算的，否则就等吧，什么时候原告有钱了再说，原告明知被告为出售房产，高额借贷用于解除银行抵押贷款，每日产生高额利息，且补充协议签订至具备过户条件之日有长达48天的时间，在具备过户条件后又经过14天，也就是说，原告有长达两个多月的时间准备税费款项，而原告故意违反合同约定，拒绝缴纳税费，要求被告承担过半的税费，实属趁人之危，违反合同约定。无奈之下，被告于2020年6月4日发函给原告要求原告于2020年6月6日前到沈阳市房产交易中心办理所有权变更登记，支付合同价款，并赔偿2020年6月6日至原告取得房产证之日被告产生的高额借贷利息损失。如原告未能在此期限内配合办理所有权变更登记并支付上述款项的，被告解除与原告签订的合同及补充协议，房屋另售，且不退还定金。而原告在6月6日前没有与被告去办理过户。原告和被告签订的《沈阳市存量房务买卖合同》（下称”合同“）第六条第（三）款约定，买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。鉴于已经表示拒绝购买房屋，且逾期履行过户义务超过十五日，买方已构成根本违约，被告于2020年6月4日书面通知原告如不能在6月6日前到沈阳市房产交易中心办理过户的，合同解除。被告依据合同约定解除合同。原告和被告不存在违约行为，无需支付违约金。 二、预告要求被告支付提前入住费、原告支付给中介公司的中介费没有依据。 原告合计向被告转账30万元，被告已返还25.5万元，剩余4.5万元定金被告未返还。除合同约定的房款外，被告没有收取过原告任何费用，原告主张提前入住费，没有事实和法律依据。根据原告和被告签订的合同第九条约定，居间方收取的买卖双方的所有费用由违约方直接向守约方赔付。原告违约在先，被告解除合同不存在违约行为，原告要求被告支付中介费用没有依据。另外，2020年6月13日，因原告报警要求被告返还合同价款，双方及中介公司在沈阳市浑南区派出所协商处理时，中介已经明确说明原告支付的中介费予以退还，也就是说原告没有因此产生中介费损失，原告要求被告支付中介费用，没有事实依据。综上，请求人民法院查明事实，驳回原告针对被告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告洪贺于2019年12月16日与被告闫传文签订《沈阳市存量房屋买卖合同》，合同约定了卖方为被告马雪、买受方为原告洪贺，被告马雪将位于沈阳市浑南区房屋，建筑面积169平方米，房款为1,230,000元，定金45,000元，买受人于2020年1月20前支付第一笔购房首付款300,000元。该合同由被告闫传文代马雪签了名字。合同签订后，原告交付20,000元定金给被告闫传文，并替被告闫传文垫付中介费10,000元，原告于2020年1月18日向被告闫传文交付280,000元。被告闫传文将上述房款未进行银行解押挪做他用。2020年3月19日二原告与二被告将合同的相关事宜进行了变更，内容为“1、出卖方承诺于2020年4月30日前筹到钱款用于补充出卖方所欠恒大江湾的房款；2、出卖方支付买受方1.5万元人民币利息，2020年4月30日之前；3、出卖方承诺可以于2020年4月30日前将房屋提前交由买受方使用；4、如果出卖方没能筹到钱款，不能补齐所欠恒大房款，则双方解除合同，出卖方返还买受方36万元人民币（本金、违约金、利息）。”2020年3月31日二原告与二被告再次对合同进行变更，内容为“1、买卖双方达成一致，房款总价改为110万元；2、买受方承担所有税费；3、买卖双方约定，卖方4月2日把欠恒大的钱款还清；4、买受方同意帮助出卖方解除银行贷款，收取利息2,000元，解贷金额22万元；5、买卖双方约定于过户次日出卖方将房屋交由买受方使用，最迟不得晚于4月30日，并完成房屋交接。”该变更协议中介公司人员在场并签了名字。此后二被告借贷将涉诉房屋解除银行抵押，二原告与二被告于2020年6月3日办理房产过户手续，但由于二原告未带够交纳税费的费用，无法办理房产过户手续。庭审中双方当事人提供录音资料显示，被告马雪与原告洪贺及房产中介人员的谈话，三方针对解除合同的意愿。2020年6月10日原告将涉诉房产卖与他人。2020年6月13日原告洪贺报警，经公安机关协调，二被告于2020年6月14日返还二原告购房款255,000元，对于剩余的房款45,000元及垫付的中介费10,000元未予返还。故原告于2020年6月17日向本院提起诉讼。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原、被告签订的房地产买卖合同，系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规强制性的规定，故该合同合法有效。原、被告在履行合同期间，被告依约定交纳部分房款，被告应按约定解除涉诉房产的抵押，解除房产交易的阻碍，使涉诉房产达到办理房产转移的条件，但被告将房款挪做他用未办理解押手续，故被告违约在先。此后原、被告经过协商二次签订合同变更协议，被告将房款由原来的1,230,000元下降到1,100,000元，且按合同变更协议借贷解除了房产抵押，在办理涉诉房产产权变更过程中，由于原告交纳税费费用不足，造成房产交易无法继续进行，原告也存在违约行为。由于被告涉诉房产转卖他人，造成原、被告之间签订的合同无法实际履行，被告的行为已构成违约应承担违约责任，原告要求被告返还剩余的房款45,000元、垫付的中介费用10,000元及违约金的请求符合法律规定，本院予以支持；违约金的数额，应按原、被告于2020年3月19日签订的合同变更协议合同解除被告应支付360,000元（本金、违约金、利息），即房款的本金应为原告向被告支付的310,000元、利息为该协议约定的15,000元、违约金为35,000元。原告要求被告支付房屋中介费的请求，证据不足本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、被告马雪、闫传文于本判决生效之日起十日内给付原告李昂、洪贺剩余房款55,000元； 二、被告马雪、闫传文于本判决生效之日起十日内给付原告李昂、洪贺违约金35,000元 三、驳回原告李昂、洪贺的其它诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,727元、保全费1,995元，由被告马雪、闫传文负担。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于沈阳市中级人民法院。 审判长  陶爱党 二〇二一年四月十四日 书记员  沈 晴 本判决所依据的相关法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。