四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0191民初7294号 原告：成都国鑫钰物业服务有限公司，住所四川省成都市金堂县赵镇朝阳街1号11栋1层23号。 法定代表人：陈军，经理。 委托诉讼代理人：宋红双，四川精伦律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：王正全，男，1972年1月28日出生，汉族，住四川省成都市东部新区。 原告成都国鑫钰物业服务有限公司（以下简称国鑫钰公司）与被告王正全物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告国鑫钰公司的委托诉讼代理人宋红双，被告王正全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国鑫钰公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令王正全向我公司交纳2017年5月1日至2020年10月20日期间的物业服务费2225.45元；2．请求判令王正全按合同约定向我公司支付2017年5月1日至2020年10月20日期间，逾期交纳物业服务费的违约金667.63元，合计2893.08元。事实和理由：2017年4月30日，简阳市科华物业管理有限公司（以下简称科华公司）退出“江郡华庭”小区物业服务工作。因该小区未成立业主大会和业主委员会，经原简阳市养马镇铁东社区居民委员会请示原简阳市养马镇人民政府，委托我公司对该小区进行前期物业管理服务工作，委托期限为2017年5月1日起至小区业主成立业主大会和业主委员会并选聘新物业服务企业并签订合同时止。合同内容和收费标准沿用科华公司与业主签订的物业服务合同。王正全系“江郡华庭”1-4-6-2号房屋业主，其产权面积为113.66㎡。我公司为包括王正全在内的“江郡华庭”业主提供了物业管理服务。王正全自2017年5月1日至2020年10月20日一直未交纳物业服务费。我公司虽于2019年3月26日收到王正全所在楼栋业主发出的解聘函件，但由于小区服务是整体服务，且通知期限不少于90日，我公司为江郡华庭小区业主提供服务至2019年10月20日。从我公司提供2018年11月16日、2018年11月21日、2019年11月15日的温馨提示可以看出，因我公司进驻“江郡华庭”小区后，有一半以上的人员不交纳物业费导致我公司经营困难，多次向小区公告拟退场，最后一次公告是2019年11月15日，告知业主我公司拟于下周二（2019年11月19日）退场，因此物业费应计算至我公司自认的2019年11月10日止。根据我公司在小区内张贴的《服务信息公示》，王正全应按照0.66元/㎡/月的标准向我公司交纳物业服务费2225.45元。其拒不交纳物业服务费的行为严重损害了我公司的合法权益，同时妨碍了小区的统一管理，侵害了已交费业主的合法权益，故王正全还应按欠交物业费金额30%的标准支付违约金。为此，我公司诉至贵院，望支持全部诉讼请求。 王正全辩称，国鑫钰公司入场时未张贴入场公告，前期我不清楚国鑫钰公司为我小区提供物业服务，后来在2019年3月我们向社区投诉时才看到国鑫钰公司的入场公告，才清楚是社区安排国鑫钰公司提供服务。国鑫钰公司提供服务期间仅提供了保洁服务，每周打扫卫生一次，其管理服务不到位。我所在的小区原有4个保安，现仅有2个安保且未常驻，后来保安室也拆了。从我前几天所照的照片中可以看出，国鑫钰公司存在管道堵塞不处理、大门和摄像头坏了不维修、地面积水不处理曾造成行人摔伤、绿化带杂草丛生不维护、树木倒了不处理、废品随意堆放、公摊面积随意搭棚出租、消防栓被私家车包围、商铺占用公共面积等问题，之前的状况与照片上的情况一致。以前我骑摩托车进小区国鑫钰公司还要求交费。“江郡华庭”小区共有4栋房屋，由于国鑫钰公司服务不到位，我所在的楼栋1栋成立了业主委员会，于2019年3月26日在小区门口张贴了解聘国鑫钰公司的公告，我与国鑫钰公司的合同于2019年3月26日终止。之后，国鑫钰公司继续为“江郡华庭”小区的其他3栋房屋的业主提供服务。由于国鑫钰公司仅提供了保洁服务，因此我仅支付保洁费。 本院经审理认定事实如下：2017年4月30日，原简阳市养马镇铁东社区居民委员会发布《关于养马镇“江郡华庭”物业服务的公告》。内容为“江郡华庭业主：由于简阳市科华物业管理有限公司法人代表及公司对‘江郡华庭’物业服务缺少管理经验，导致养马镇‘江郡华庭’小区公共设施设备和配套设施及公共环境卫生投诉增多，经简阳市科华物业管理有限公司办公会研究决定退出小区物业服务工作。因该小区未成立业主大会和业主委员会，根据《四川省物业管理条例》和《成都市物业管理条例》规定，经养马镇铁东社区居民委员会请示养马镇人民政府，现委托成都国鑫钰物业服务有限公司对“江郡华庭”小区进行前期物业管理服务工作，做好公共设施设备和配套设施及公共环境卫生的修缮和维护工作。委托期限：2017年5月1日起至‘江郡华庭’小区业主成立业主大会和业主委员会并选聘和签订新物业服务企业止。” 该公告发布后，国鑫钰公司入住“江郡华庭”小区从事物业管理服务工作，其沿用科华公司与业主签订的物业服务合同，合同约定收费标准为0.66元/㎡/月。国鑫钰公司提供的图片、巡查记录等证据显示，其为小区提供了巡查服务，提供了消杀、绿植养护、管道维修、卫生清扫、安全隐患提示排除等管理服务工作。 王正全申请的证人胡某出庭作证的证言为：国鑫钰公司允许外来车辆停放在小区并收取停车费，国鑫钰公司承诺恢复绿化但未恢复，国鑫钰公司仅负责卫生，由于服务不到位证人也未交纳物业费。 王正全申请的证人蒋某出庭作证的证言为：2017年上半年，证人的自行车被盗，其要求物业人员调监控，物业人员说在休假未调监控，次日才调取；家里的门被撬，物业人员第二天看一眼就走了未处理；单元门和大门坏了未维修，其购买的门禁卡用不上；该小区约一半多的业主未交物业费，证人也未交物业费。 王正全的房屋面积为110.24m²，其未交纳物业费，国鑫钰公司以在其大门上张贴《缴费通知书》方式向王正全催收未果。 2019年3月26日，简阳市江郡华庭小区业主委员会向国鑫钰公司送达《物业解聘关于物业公司终止服务的函件》，内容为“关于养马镇江郡华庭小区的临时委托服务是由养马镇铁通社区居民委员会牵头同意，未见成都国鑫钰物业服务有限公司的相关物业服务合同，那么依照社区该公告内明确本小区成立业主委员会即日起，物业公司将自动终止服务工作……” 以上事实，有当事人的当庭陈述，《关于养马镇“江城国际一期”物业服务的公告》《缴费通知书》，国鑫钰公司提供的图片、巡查记录，王正全提供的《物业解聘关于物业公司终止服务的函件》等证据予以证实。以上证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。 本院认为，物业费是维护小区正常运行的资金，也是物业公司能够进行正常经营的根本保证。国鑫钰公司受原简阳市养马镇铁东社区居民委员会的委托对“江郡华庭”小区提供了物业管理服务，王正全系“江郡华庭”小区的业主，故国鑫钰公司与王正全之间形成了物业服务合同关系，国鑫钰公司应当按照约定提供物业管理服务，王正全应当按照约定交纳物业服务费。国鑫钰公司提供的图片、巡查记录等证据证明其提供了物业管理服务。王正全以国鑫钰公司提供的物业管理服务不到位为由拒绝交纳物业费没有法律依据和事实依据。王正全提供的照片拍摄于近期，此时国鑫钰公司已撤场数月，即使之前存在照片上显示的问题和证人陈述的问题，由于证人与王正全存在利害关系，而王正全所在的小区未交纳物业费人员超过一半以上，致国鑫钰公司因人力、财力不足不能提供优质服务。且如果国鑫钰公司未按合同约定完全履行物业管理服务职责，应由业主委员会或全体业主共同进行维权，否则，单纯减少或免除业主个人的物业服务费用，对其余业主则不公平，不利于小区管理。因此，本院对王正全的抗辩意见不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，王正全应向国鑫钰公司交纳物业服务费。 关于缴费起止时间问题。国鑫钰公司认可于2019年3月26日收到简阳市江郡华庭小区业主委员会向其送达《物业解聘关于物业公司终止服务的函件》，该函件载明内容为“本小区成立业主委员会即日起，物业公司将自动终止服务工作”因此，双方的合同于2019年3月26日解除。王正全应支付国鑫钰公司2017年5月1日至2019年3月26日期间694天的物业费1723.36元（113.66m²×0.66元/㎡/月÷30天×694天）。 关于违约金问题。由于国鑫钰公司未提供证据证明就违约金的支付条件、标准与业主进行了约定，且其提供的服务有一定瑕疵，故本院不予支持。 综上，本院对国鑫钰公司的诉讼请求部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第九十条规定，判决如下： 一、被告王正全于本判决生效之日起五日内向原告成都国鑫钰物业服务有限公司支付物业服务费1723.36元； 二、驳回原告成都国鑫钰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告王正全负担。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张冬梅 二〇二一年四月二十九日 书记员  吴沁珂