四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0191民初1486号 原告：赵丝诗，女，1993年9月19日出生，汉族，住重庆市北碚区。 原告：叶存瑞，男，1993年1月31日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：成都泰德合企业管理有限公司，住所地成都市锦江区一环路东五段8号1栋13层1号。 法定代表人：刘松林，总经理。 委托诉讼代理人：梁忠禹，四川永茂律师事务所律师。 原告赵丝诗、叶存瑞与被告成都泰德合企业管理有限公司（下称泰德合公司）委托合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵丝诗、叶存瑞，被告泰德合公司的委托诉讼代理人梁忠禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵丝诗、叶存瑞向本院提出诉讼请求：1.判令被告泰德合公司将约定房屋交付给原告赵丝诗、叶存瑞；2.判令被告泰德合公司按照合同的约定赔偿原告赵丝诗、叶存瑞300000元。庭审中，原告赵丝诗、叶存瑞自愿撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2017年12月21日，原告赵丝诗、叶存瑞与被告泰德合公司签订《委托购房协议书》，委托被告泰德合公司选购房屋，并就原告二人购买位于成都市武侯区××街××号××栋××单元××层××号房屋的相关事项作出约定，并明确被告泰德合公司协助原告赵丝诗、叶存瑞取得该房屋产权证后，于7个工作日内将房屋交付给原告赵丝诗、叶存瑞，并办理好相关业务交接；逾期未交房，按总房价每天万分之五赔偿给原告赵丝诗、叶存瑞。据此，原告赵丝诗、叶存瑞向被告泰德合公司支付了中介费、人工费等各项费用共计694816元。原告赵丝诗、叶存瑞实际于2018年7月13日取得房屋产权，但因房屋存有案外人租赁的情形，被告泰德合公司至今未交付房屋，并以各种理由推脱。原告赵丝诗、叶存瑞认为，被告泰德合公司在二原告购买房屋时并未明确告知该房屋存在他人租赁的情况，其未按约定清场、逾期未交付房屋的行为已构成违约，应赔偿合同约定的违约金。故为维护原告赵丝诗、叶存瑞自身合法权益，特诉至人民法院。 被告泰德合公司答辩称，第一，我方认为《委托购房协议书》约定的违约金金额过高，请求法院予以调整；第二，案涉房屋系司法拍卖房屋，我方了解相应项目后将房屋介绍给包括原告赵丝诗在内的公司员工进行竞拍，并相应收取包括清退在内的费用，据此获取一定利润。二原告对于案涉房屋存在权利瑕疵清楚知晓，且《委托购房协议书》明确约定，房屋的总价格即包括为清退所支付的清场费，故二原告在签署该协议时对于可能发生的风险是有预期的，同时，房屋能否清退需要我方与房屋实际租住人进行协商，并不完全取决于我方；第三，我方确有义务与实际租住人协商清退事项，至今未完成清退的原因是相关租住占有情形涉及同一拍卖中的全部房屋，实际租住人要求的赔偿金额较高，清退难度较大。与本案类似的纠纷中，均由相关购房者自行向实际租住人支付赔偿金额，故对于本案案涉房屋至今无法清退，我方认为二原告也有一定过错。同时，二原告以远低于市场水平的价格竞得案涉房屋，相应差价即属于二原告基于《委托购房协议书》取得的利润，在考虑我方违约的情形下应当予以抵扣。综上，请求人民法院依法裁判。 经审理查明，赵丝诗、叶存瑞系恋人关系，赵丝诗原为泰德合公司员工。 因案外人四川京都企业有限公司（下称京都公司）未履行生效法律文书确定的支付义务，经四川省金玉融资担保有限公司申请，成都铁路运输法院在强制执行过程中对其位于成都市高新区芳草东街93号1栋的28套房产依法进行评估拍卖。 为通过司法拍卖竞得相应房屋，赵丝诗、叶存瑞于2017年10月27日向泰德合公司缴纳住宅诚意金10000元，并于2017年12月21日与泰德合公司签订《委托购房协议书》，该协议主要约定：赵丝诗、叶存瑞委托泰德合公司为其选购房屋，欲购买房屋位于成都市武侯区××街××号××栋××单元××层××号（下称案涉房屋），户型为套二，建筑面积71.92平方米。赵丝诗、叶存瑞知晓该房源取得方式系司法拍卖。该房屋总价为694816元，该款项包括法律文书裁定的房屋价格，泰德合公司为寻找房源所支付的中介费、人工费，为清场所支付的清场费、安置费、公证费，泰德合公司的利润等。赵丝诗、叶存瑞认可并接受该价格，采取一次性付款，分两次支付，不得以法律文书裁定的房屋价格低于本协议约定的成交价格或其他理由要求解除本协议或者要求泰德合公司退款。双方合作模式具体为：本协议签订当日，赵丝诗、叶存瑞向泰德合公司支付购买案涉房屋定金及部分购房款200000元，剩余款项为领取与房屋相关的法律文书同时支付到指定法院账户；泰德合公司以约定价格成功斡旋后，通知并陪同赵丝诗、叶存瑞到法院领取和房屋相关的法律文书。依据该法律文书，房屋依据法院裁定直接过户到赵丝诗、叶存瑞名下，泰德合公司有义务配合赵丝诗、叶存瑞办理该房屋的产权证。泰德合公司协助赵丝诗、叶存瑞取得案涉房屋产权后，于7个工作日内将房屋交付给赵丝诗、叶存瑞，并办理好相关物业交接。逾期未交房，按总房价每天万分之五赔偿给赵丝诗、叶存瑞。双方在履行协议的过程中产生的所有税费，均由赵丝诗、叶存瑞承担。上述协议签章处，有赵丝诗手抄内容“本协议系甲、乙双方真实意思表示，甲方（泰德合公司）已经告知了本房屋的实际状况，乙方（赵丝诗、叶存瑞）认可并接受，主动要求参与其中，承担所有的法律风险和后果”。当日，赵丝诗、叶存瑞向泰德合公司支付购房款190000元并取得相应收据。 2017年12月29日，叶存瑞参加成都铁路运输法院对京都公司前述28套房产（含案涉房屋）进行的司法拍卖，最终以410000元竞得案涉房屋并向成都铁路运输法院支付房款。 2017年1月5日，赵丝诗、叶存瑞向泰德合公司支付购房款84819元并取得相应收据。 2018年1月12日，成都铁路运输法院作出（2015）成铁执字第36-2号执行裁定，裁定解除对案涉房屋的查封与抵押权人四川省金玉融资担保有限公司的相应抵押登记，同时裁定该房屋归买受人赵丝诗、叶存瑞所有，房屋所有权自裁定送达买受人时起转移，原房屋产权证、国有土地使用证、他项权证作废，买受人可持裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2018年7月13日，赵丝诗、叶存瑞在缴纳相应税费后取得案涉房屋的不动产权证书，并登记为二人共同共有。 另查明，1995年11月，华西医科大学兴华医院（下称兴华医院）、京都公司与四川省东方住宅开发有限责任公司（下称东方公司）订立《联合集资建房合同书》，后修建了含案涉房屋在内的住宅楼及综合楼。1996年，兴华医院将部分住宅楼交由华西医科大学牙种植医院使用，双方为此签订《住房合同书》，约定华西医科大学牙种植医院向兴华医院一次性缴押金1050000元，不计息，装饰、炉具、气等杂费5000元／套（不退还），兴华医院自愿将位于成都市××小区××街华西医大兴华医院职工住宅14套（含案涉房屋），免费交与华西医科大学牙种植医院居住30年，居住时间超过30年者，使用者每年按造价的（2000元／㎡）3%支付其折旧费。若华西医科大学牙种植医院在本合同期内提前终止合同，则其只收取押金的80%，不能索取全额，若兴华医院在合同期内提前终止合同，兴华医院按华西医科大学牙种植医院押金额的50%赔偿其损失。 1999年1月21日，兴华医院、京都公司与东方公司订立《合作终止合同书》，约定：在建综合楼及住宅权属全权归属京都公司，兴华医院在修建期间代为各合作伙伴统一对职工签订的住房押金合同全权由京都公司接管，并承担相应的法律责任。2002年4月1日，兴华医院注销登记。 因华西医科大学牙种植医院依据前述《住房合同书》占有案涉房屋，赵丝诗、叶存瑞于2019年9月26日向本院起诉，请求判令华西医科大学卫生部口腔种植科技中心将房屋腾空后予以返还并支付房屋占有使用费。本院立案后审查认为，因赵丝诗、叶存瑞参与司法拍卖时已知晓案涉房屋的使用权存在瑕疵，故其提起排除妨碍纠纷系对拍卖标的物的权利瑕疵存在争议，属于执行权运行过程中引发的问题，不是平等民事主体之间的侵权纠纷，故本院于2020年5月19日作出（2019）川0191民初12572号民事裁定，依法驳回赵丝诗、叶存瑞的起诉。 期间，赵丝诗、叶存瑞多次与泰德合公司交涉无果，遂引发本案纠纷。 以上事实，有原告、被告在庭审中的陈述，以及原告赵丝诗、叶存瑞提交的《委托购房协议书》、收据、四川省行政事业单位资金往来结算票据、（2015）成铁执字第36-2号执行裁定书、协助执行通知书、川（2018）成都市不动产权第0××4号不动产权证书、四川省增值税普通发票、中华人民共和国税收完税证明，本院依法调取的（2019）川0191民初12572号民事裁定书、《住房合同书》等证据予以佐证。 本院认为，因本案纠纷系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，本案应适用原《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定。 原告赵丝诗、叶存瑞委托被告泰德合公司选购司法拍卖房屋，与其签订的《委托购房协议书》系双方真实意思表示，内容不存在原《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违法情形，应属合法有效，对签约方均具有约束力。 《委托购房协议书》载明案涉房屋的取得方式系司法拍卖，被告泰德合公司作为受托选购房源一方，理应对原告赵丝诗、叶存瑞欲购房屋是否存有他人占有使用等财产瑕疵履行调查义务。同时，《委托购房协议书》明确约定，原告赵丝诗、叶存瑞为取得该房屋应支付总价款694816元，除法律文书裁定的房屋价格外，其应向被告泰德合公司支付的价款包含被告泰德合公司为寻找房源所支付的中介费、人工费，为清场所支付的清场费、安置费、公证费，以及被告泰德合公司的利润等。据此，足以认定被告泰德合公司知晓案涉房屋实际由他人占有使用，方才在协议书中明确原告赵丝诗、叶存瑞支付的购房款包含为清场所支付的清场费、安置费。因此，被告泰德合公司明知案涉房屋具有应予清场情形，并就清场、安置事宜收取对应价款，故其应负责案涉房屋的清腾事宜，以完成房屋交付。于此，无论原告赵丝诗、叶存瑞在订立协议时是否知晓案涉房屋权利瑕疵，均不能免除或减轻被告泰德合公司应承担的清退责任，本院对被告泰德合公司关于其仅承担协助协商义务、因清退所产生的赔偿费用应由原告赵丝诗、叶存瑞自行承担的辩称不予采纳。原告赵丝诗、叶存瑞依法取得房屋所有权后，因案外人实际居住而无法实际占有使用，被告泰德合公司至今未予处理，未在约定期限内向原告赵丝诗、叶存瑞交付房屋，其行为已经构成违约，应按约支付违约金。关于违约金的支付标准，《委托购房协议书》约定，被告泰德合公司协助原告赵丝诗、叶存瑞取得案涉房屋产权后，于7个工作日内将房屋交付给原告赵丝诗、叶存瑞，并办理好相关物业交接；逾期未交房，按总房价每天万分之五赔偿给原告赵丝诗、叶存瑞。被告泰德合公司辩称上述违约金约定标准过高，对此，本院认为，合同法规定违约金过分高于或低于违约造成的损失可予以调整的立法本意，旨在以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性，本案中，原告赵丝诗、叶存瑞主张因被告泰德合公司未按约交付房屋给其造成的损失包含无法占有使用房屋发生的经济损失及因被告泰德合公司未履行清退义务致使其需要自行与相关案外人进行协商解决，故本院综合考虑合同的履行情况、被告泰德合公司的过错程度，兼顾公平及诚实信用原则，认为《委托购房协议书》约定的违约金标准过高，应当予以调低。因被告泰德合公司在庭审中明确因与案外人就赔偿数额不能达成一致导致房屋无法交付，故本院参照相关《住房合同书》项下原房屋权利人在解除合同关系时所应赔偿的经济损失数额，并结合原告赵丝诗、叶存瑞的主张，确定被告泰德合公司还应以约定房价为基数、按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从逾期之日即至法庭辩论终结之日应向原告赵丝诗、叶存瑞赔付因房屋无法正常使用产生的经济损失，酌情确定其应承担的违约金为200000元。 综上所述，本院对原告赵丝诗、叶存瑞的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告成都泰德合企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵丝诗、叶存瑞支付违约金200000元； 二、驳回原告赵丝诗、叶存瑞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5374元，由被告成都泰德合企业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 董 淼 二〇二一年四月九日 书 记 员 代智鹏