辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5756号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳市铁西区双子座欢乐汇游乐园，住所地沈阳市铁西区建设中路52号1009。经营者：李岩锋。委托诉讼代理人：王春刚，男，1974年3月15日出生，满族，沈阳市铁西区双子座欢乐汇游乐园法律顾问，住辽宁省铁岭市银州区。上诉人（原审被告、反诉被告）：李岩锋，女，1976年11月2日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：王春刚，男，1974年3月15日出生，满族，沈阳市铁西区双子座欢乐汇游乐园法律顾问，住辽宁省铁岭市银州区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳天空之城商业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区建设中路52号。法定代表人：董峰，公司总经理。委托诉讼代理人：杨婵钰，辽宁楷格律师事务所律师。委托诉讼代理人：阎佳怡，辽宁楷格律师事务所实习律师。上诉人沈阳市铁西区双子座欢乐汇游乐园（以下简称“双子座游乐园”）、李岩锋因与被上诉人沈阳天空之城商业管理有限公司（以下简称“天空之城公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初9248号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。双子座游乐园、李岩锋上诉请求：1.请求撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，上诉人承租被上诉人商铺用于开设游乐场，春节期间是最赢利时候，上诉人2020年1月初足额缴纳2020年2月租金。由于新冠疫情影响，被上诉人广场关闭，造成上诉人无法营业。2020年3月21日沈阳市政府发布《关于加快恢复正常生产活动秩序的通告(第12号)》通知被上诉人在内场所可以正常营业。由于被上诉人有多家学习补课机构，被上诉人将广场出入大门关闭，造成上诉人游乐场无法经营，一审被上诉人称迪卡侬一直正常营业，广场未关闭，是敝开的，是上诉人自身原因未营业，与事实不符合，广场有三个出入口，疫情期间广场关闭了两个可以出入到上诉人场所的出入口，而迪卡侬是独立出入广场，有单独的出入口，被上诉人混淆概念，掩盖其违约行为。收到复产通知后，上诉人已按疫情指挥部要求作好消毒，清结，测体温，登记等一系列开业准备，但由于被上诉人广场大门关闭，无法出入，造成上诉人无法营业，一直到2020年6月30日广场才开放，造成上诉人一直未能营业。是被上诉人广场整体未能达到疫情期间要求而关闭，是被上诉人过错造成租赁合同无法履行。天空之城公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应当予以维持。2018年7月17日，李岩峰作为双子座游乐园实际经营者与我公司签订《房屋租赁合同》。根据合同约定，我公司2020年2月25日向上诉人催缴2020年3月1日至2020年5月31日租金134,137.50元，2019年2月1日至2019年10月31日公共区域礼品机租赁费1800元，上诉人未支付。一审认定事实清楚。上诉主张大门关闭不符合事实，广场系集合儿童娱乐、餐饮、影院、教育培训、成长游乐中心等于一体的沈阳市室内最大儿童游乐园，因疫情政府管控个别行业的营业状况，仅存在个别商户根据自身经营范围和性质的特征自行决定是否营业，我公司从未干涉或以关门方式阻止任何商户营业。租赁场地自签订租赁合同至双方租赁合同解除，始终由上诉人掌管，我公司从未干涉或阻止租赁场地的正常使用。上诉人提供公众号营业信息仅是商户之一单方经营行为，与出租方我公司无关，众多商户疫情期间都是正常营业，一楼和二楼的餐饮、娱乐项目都是对外开发，大门敞开招揽消费者，上诉人无权以疫情因素影响自身经营而要求我公司承担经营损失或者拒交租金，没有法律依据和合同依据。我公司一审主张要求上诉人支付三个月租金，一审法院根据疫情防控措施，疫情给上诉人带来的损失，根据公平原则，综合考虑双方履约状态、商铺经营情况及损失情况等，酌减近两个月租金，已经最大限度给予上诉人租金减免支持，用部分免租方式支持了上诉人一审诉讼中提出的因疫情和自身经营状况遭受的损失，上诉人无权上诉要求改判，我公司作为经营主体，疫情期间无法足额收缴租金，同时每天支付巨额人员成本和日常维护成本，上诉人以经营损失等为由主张改判，显失公平，不符合双方签订租赁合同目的，违反诚信原则，请求驳回上诉请求。二、违约责任主体，一审法院认定正确。上诉人2020年5月末向我公司提出自身亏损无力继续履行合同，申请解除合同，我公司提出继续履行合同的友好协商政策，沟通未果。租赁合同17.11条约定，租赁期限内因承租方经营原因要求提前解除合同的，应当提前至少6个月书面通知出租方，在取得出租方书面同意且承租方向出租方支付共计合同解除当年4个月的租金的解约补偿款之日起，本合同解除，租赁保证金不予退还。上诉人在拖欠租金连续且累计超过15日情况下，拒不缴纳租金和公共区域场地租赁费，未按合同约定期限提前书面通知解除合同，擅自解除租赁合同，给我公司造成巨大经济损失。我公司从未干涉或阻止上诉人正常使用租赁场地，我公司按合同约定期限交付租赁场地，直至上诉人单方解约弃置不管。上诉人应按合同约定支付4个月租金作为违约金，提前解除合同违约金178,850元。一审认定事实清楚，违约主体认定明确，应予维持。三、一审法院适用法律正确，程序合法，应维持原判。一审法院适用我国《合同法》第六十条、第一百零七条，双方之间的租赁合同合法有效，合同对双方权利义务、违约责任明确约定，根据合同约定及法律规定，各方应按约履行相应义务，若未履行则应承担违约责任。上诉人长期拖欠租金，因自身经营原因提前解约行为违反合同约定，一审法院根据疫情因素和经营损失状况部分减免租金并承担违约责任适用合同和法律正确，程序合法。天空之城公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付欠缴房屋租金134,137.5元，违约金178,850元，礼品机租金1800元，共计314,787.5元；2、判令本案诉讼费、保全费及相关费用由被告承担。双子座欢乐汇游乐园向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告天空之城公司赔偿营业损失(2020年3月21日至6月13日)124,144元；2.判令反诉被告天空之城公司支付违约金178,850元；3.判令反诉被告天空之城公司返还保证金134,138元，2020年2月份租金26,827.5元；4.诉讼费由被告承担。一审法院查明事实：天空之城公司与李岩锋于2018年7月17日签订《租赁合同》，并于2019年9月9日签订了《沈阳天空之城补充协议》，约定李岩锋在天空之城公司处承租套内建筑面积为490平方米的1009号商铺，租赁期限为2019年1月1日至2023年12月31日，单价3元/平方米/日，单价91.25元/平方米/月，月合计44,712.5元。2019年7月1日至2019年7月31日租金减免。2019年8月1日至2020年2月29日为优惠扶持期，此期间租金按1.8元/平方米/天进行缴纳，2020年3月1日起恢复原合同租金。《租赁合同》第3.3条款约定承租方需在本项目二楼投放不低于20台礼品机，每天礼品机费用为200元/月/台。承租方摆放在租赁方公共区域内的娃娃机或按摩椅等设备均收取费用200元/月/台。《租赁合同》第5.2.1条款约定，承租方应缴纳租赁保证金134,138元。《租赁合同》第17.2条款约定违反本合同约定，导致承租方无法继续整体经营的，且逾期超过60日仍未予以改正,承租方有权单方解除本合同，由此造成承租方损失的，出租方应予以赔偿，若剩余租期超过四个月的，出租方的赔偿额以4个月的当年度月基本租金为限。《租赁合同》第17.11条款约定租赁期限内因承租方因经营原因要求提前解除合同的，应当提前至少6个月书面通知出租方，在取得出租方书面同意且承租方向出租方支付共计合同解除当年4个月的租金的解约补偿款之日起，本合同解除，租赁保证金不予退还。另查明，被告（反诉被告）李岩锋为被告（反诉原告）双子座游乐园的实际经营者。被告（反诉被告）李岩锋在租赁期间内按合同约定向原告（反诉被告）交纳租金至2020年2月29日，其中2020年2月的租金为26,827.5元。又查明，2020年5月20日，被告（反诉原告）双子座游乐园及被告（反诉被告）李岩锋向原告（反诉被告）天空之城公司发出了《合同终止协议书》，载明因疫情不可抗力因素导致整体亏损已经无力在继续履行原合同在此商场内继续经营，现申请解除合同。再查明，原告（反诉被告）天空之城公司向一审法院提交了沈阳市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部于2020年3月21日下发的《关于加快复正常生产生活秩序的通告（第12号）》文件中载明除校外培训机构，托幼机构、棋牌室、舞厅、游泳馆等继续暂停对外开放外，其他列举场所在做好防护措施的前提下，可以有序恢复营业。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于租金的问题，原告（反诉被告）主张二被告支付2020年3至5月商铺租金134,137.5元，被告（反诉原告）双子座游乐园主张原告返还2020年2月份租金26,827.5元。被告（反诉被告）李岩锋、被告（反诉原告）双子座游乐园辩称因原告原因，造成我方无法营业，并且2020年3月21日至2020年6月13日间原告并未按照合同约定将被告租赁场地交付给被告使用的抗辩意见，由于其举证不足，故不予采信。但考虑到不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。2020年2月10日全国人大常委会法工委就疫情防控有关法律问题答记者问时指出，疫情防控属于法律规定的不可抗力。新冠××疫情防控及应急处置措施给合同双方当事人造成损失是当下必须面对的现实问题，应妥当分配交易过程中因疫情带来的损失。依据公平原则，综合考虑原、被告的履约状态、商铺经营情况及损失情况等，酌定减免2020年2月1日至2020年3月20日期间的租金，依法支持原告（反诉被告）天空之城公司租金2020年3月21日至合同解除日2020年5月20日期间的租金。扣除被告（反诉被告）李岩锋已经缴纳的2020年2月的租金后，应付租金为62,597.5元（44,712.5元×2个月-26,827.5元）。关于原告（反诉被告）天空之城公司主张的2019年2月1日至2019年10月31日期间礼品机租金1800元，根据《租赁合同》的约定以及交款通知，原告（反诉被告）天空之城公司的该项主张有事实和法律依据，予以支持。上述两项租金合计64,397.5元（62,597.5元+1800元）关于违约金178,850元，原、被告均主张系因对方违约。关于被告（反诉被告）李岩锋、被告（反诉原告）双子座游乐园辩称的原告并未按照合同约定将被告租赁场地交付给被告使用的抗辩意见，如上文所述，由于其举证不足，不予采信。根据双方的举证情况，一审法院依法认定被告（反诉被告）李岩锋于2020年5月20日向原告（反诉被告）天空之城公司发出的合同终止协议书，构成对《租赁合同》的违约，一审法院依法支持原告（反诉被告）天空之城公司主张的违约金178,850元（44,712.5元×4个月）。关于上述租金以及违约金的给付主体问题，原告（反诉被告）天空之城公司主张李岩峰是签订租赁合同的合同主体，同时双子座游乐园是作为个体工商户，李岩峰是实际经营者，李岩峰以租赁商铺地址1009号商铺作为注册地，注册经营双子座游乐园，同时李岩峰日常向天空之城公司递交的往来函件都并列存在李岩峰和沈阳市铁西区双子座欢乐汇游乐园盖章和签字，企业法人的法定代表人及其他工作人员以法人名义从事的经营活动给他人造成经济损失，企业法人应当承担民事责任，故李岩峰与双子座游乐园对本案应当承担连带责任。根据依据合同的相对性，一审法院仅依法支持被告（反诉被告）李岩锋承担上述租金以及违约金的给付责任，对于原告（反诉被告）天空之城公司要求被告（反诉原告）双子座游乐园承担责任的主张，不予支持。关于被告（反诉原告）双子座游乐园主张的2020年3月21日至6月13日期间的营业损失124,144元，由于其所提供的证据不能证明原告（反诉被告）天空之城公司存在未按照合同约定将被告租赁场地交付给被告使用的事实，故不予支持。关于被告（反诉原告）双子座游乐园主张的保证金134,138元，由于其提供的证据不能证明与原告（反诉被告）天空之城公司解除《租赁合同》理由，符合该合同中关于返还租赁保证金的约定，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决:一、被告（反诉被告）李岩锋于判决发生法律效力之日起10日内支付原告（反诉被告）天空之城公司租金64,397.5元；二、被告（反诉被告）李岩锋于判决发生法律效力之日起10日内支付原告（反诉被告）天空之城公司违约金178,850元；三、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3011元，由天空之城公司承担536元、被告李岩锋承担2475元；反诉费4130元，由反诉原告双子座游乐园承担3894元，反诉被告天空之城公司承担236元；保全费2094元，由被告李岩锋承担。二审中当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织当事人进行举证质证。上诉人提交证据一：微信截屏，用以证明：2020年6月12日天空之城运动游乐成长中心微信公众号发布信息，广场于2020年6月13日正式开放营业。证据二：照片，用以证明：广场有三个出入口，被上诉人称迪卡侬开门营业，其未对广场关闭是错误的，迪卡侬是单独进出口，营业空间独立，疫情期间广场另两个进出口通道封闭。迪卡侬营业不能证明广场另两个进出口通道也是开放的。证据三：微信截屏，用以证明：另案商户提交证据，被上诉人在其微信公众号通知广场开业时间为2020年6月13日。证据四：微信截屏，用以证明：天空之城运动游乐成长中心微信公众号就是被上诉人的，疫情期间只有汉堡王、迪卡侬营业，汉堡王取消堂食，改为外卖方式。被上诉人质证称，对证据一，真实性、关联性、合法性有异议，天空之城运动游乐成长中心是和我公司签订租赁合同的商户之一，根据疫情管控政策，该商户因自身经营内容自行调整营业时间。广场在2020年1月至4月正常营业，有30多家商户，上诉人以个别商户自身经营时间调整为由，片面断定我公司关闭广场，上诉人无权以此证明我公司干涉其租赁场地正常经营使用。一审法院已经因疫情因素和上诉人自身经营状况减免近两个月租金，最大限度保障上诉人利益，我公司作为经营主体，在疫情期间无法足额收取租金，每天承担巨额运营成本，上诉人又以经营损失为由主张改判，显失公平，请求驳回上诉。对证据二，真实性、合法性、关联性有异议，照片无法证明拍摄时间、地点，无法证明上诉人主张的证明内容。2020年疫情严格管控期间，政府要求全民闭门不出，时间持续近半个月，如果仅以管控期间照片证明2020年1至6月无法正常经营，显失公平，请求不予采信。对证据三，真实性、关联性、合法性均有异议，上诉人不能提供原始载体，无法证明聊天主体身份，仅是商户间的沟通群，无法证明与广场经营时间有关，我公司提交证据证明2020年1月至6月未营业不属实，我公司正常收取同层邻近商户租金和水电费。沟通主体及主体身份合法性、真实性均与本案无关，请求不予采信。对证据四，同对证据三质证意见，超出二审举证期限，疫情期间广场大门可以进入上诉人租赁场地，上诉人所述不属实。被上诉人提交证据一：《租赁合同》，用以证明：天空之城运动游乐成长中心是商户之一，其单方经营行为不代表广场关闭，我公司与该商户老板王弈茳签订租赁合同，租赁面积472平方米，商铺号2003，经营项目儿童体能培训、体适能检测等，该商户单方发布信息与我公司无关，与本案不具有关联性，请求不予采纳。证据二：商户缴纳租金、水电费凭据，用以证明：疫情期间广场营业，商户依约缴纳房租、水电费。上诉人质证称，对证据一，真实性有异议，承租人为个人，不是天空之城运动游乐成长中心，该中心微信公众号发布广场开业时间调整通知，以及广场对其他商户管理通知，可见该中心微信公众号是被上诉人的。租赁合同不能证明天空之城运动游乐成长中心微信公众号不是被上诉人的，通过相关证据恰恰证明是被上诉人的。通过微信公众号发布信息可以证明广场恢复营业时间是2020年6月13日。对证据二，缴费主体是汉堡王、迪卡侬，疫情期间仅有这两家有单独出入及封闭场所营业，汉堡王取消堂食，改为外卖方式，只是这两家商户缴纳租金和水电费，不能证明被上诉人2020年2月至5月实际缴纳水电费的情况。对当事人提交的证据，本院结合案件事实，综合予以认定。除二审争议事实外，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为上诉人是否应当向被上诉人支付租金、违约金，被上诉人是否应当向上诉人赔偿营业损失、支付违约金、返还保证金和租金。对于双方争议的2020年3月21日至2020年6月13日案涉租赁场地是否能够经营使用的问题。上诉人提出此段期间因被上诉人原因封闭天空之城广场进出通道，导致其承租场地无法经营使用。根据上诉人提交的证据一，微信公众号信息发布方为“天空之城运动游乐成长中心”，图片及文字内容并不是对于天空之城广场的整体宣传，仅针对的是运动游乐成长中心，故不能证明是被上诉人发布天空之城广场恢复营业时间的通知。上诉人提交的证据二，仅能够证明迪卡侬、汉堡王两家商户设有通向室外的大门，不能证明争议期间天空之城广场大门封闭无法进入上诉人租赁场地。上诉人提交证据三，不能证明相关信息来源于被上诉人。上诉人提交证据四，微信公众号信息发布方为“天空之城运动游乐成长中心”，信息发布时间显示2020年2月18日疫情期间，不能证明2020年3月21日之后天空之城广场大门处于封闭状态。据此，上诉人提交的现有证据并不足以证明2020年3月21日至2020年6月13日被上诉人将天空之城广场大门封闭，导致无法进入上诉人承租场地。结合天空之城广场同类案件一审判决给付的租金期限。一审法院认为上诉人举证不足，没有支持上诉人的抗辩主张，并无不当。一审法院考虑疫情因素综合案件情况酌情减免2020年2月1日至2020年3月20日期间租金，判决上诉人支付2020年3月21日至2020年5月20日的租金，未支持被上诉人要求赔偿营业损失、支付违约金、返还租金的反诉请求，本院予以维持。双方签订《租赁合同》约定租期至2023年12月31日，上诉人不能举证证明存在法定或者约定解除事由的情况下，于2020年5月20日向被上诉人发出合同终止协议书，构成对租赁合同的违约，按照合同约定上诉人应当向被上诉人支付违约金，保证金不予返还，一审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人李岩锋、沈阳市铁西区双子座欢乐汇游乐园的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,282元，由上诉人李岩锋、沈阳市铁西区双子座欢乐汇游乐园承担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  赵钺审判员  王虹二〇二一年四月二十二日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。