文书内容江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1183民初1369号原告：晏红琴，女，1968年7月16日生，汉族，住句容市。委托诉讼代理人：毕苒，江苏镜见兴律师事务所律师。被告：句容市富洁卫生用品有限公司，住所地句容市后白镇二圣村万港（中学后面）。法定代表人：周志富，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王沛荣，北京市京师（南京）律师事务所律师。原告晏红琴与被告句容市富洁卫生用品有限公司（以下简称富洁卫生公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晏红琴委托诉讼代理人毕苒、被告富洁卫生公司法定代表人周志富及委托诉讼诉讼代理人王沛荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即向原告支付拖欠的2019年7月20日至2020年11月30日期间的厂房租金161552元。2.要求被告承担本案诉讼费、保全费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.要求被告立即向原告支付2019年7月20日—2020年11月30日期间的厂房租金152258.3元，厂房占有使用费8244.7元，两项共计160503元。2.要求被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：原告拥有位于句容市万港厂房若干，平时交由其丈夫张广虎出租经营。2019年7月20日，被告从原告处承租了1020平方米厂房用于生产医疗卫生用品，租金为12元/平方/月,双方未签订书面租赁协议。租赁关系形成后，被告预付了租金40000元。2020年初，考虑到疫情影响以及了解到被告存在数件被执行案件需要履行，原告并未过分催促被告补交租金。原告的善意并未得到被告的回报，2020年11月21日，原告收到了被告向其丈夫张广虎送达的《告知函》，函内容恶意歪曲事实，对拖欠租金的事实只字未提，无理地要求租赁关系于2020年7月28日解除。原告丈夫委托律师于2020年11月30日向被告邮寄送达了《律师函》，告知其补足拖欠的租金。经核对，被告尚欠厂房租金及使用费未给。被告富洁卫生公司辩称，第一，原告并非适格的诉讼主体；第二，原告的诉请没有事实依据，被告在承租厂房时已经按照约定支付了一年多的租金40000元，投入电力改造约10000多元，装修费30000多元，按照当时与出租方代表人张广虎约定，这些资金都已经考虑进本次的总租金；第三，2019年7月20日，张广虎与周志富商谈租赁厂房并交付了第一期租金20000元，但出租方在2019年12月31日才交付使用，其电力设施由被告出资整改，在经营过程中，即2020年2月份至4月份受疫情影响并未经营，被告也曾向出租方提出过减免租金的申请，在恢复生产经营后由于出租方将厂房又出租给其他的承租户，而这些承租户生产的产品，如橡胶颗粒等均未符合环保标准，直接影响被告的卫生材料棉球等医用产品的质量，致被告的产品被客户退回，为此被告向出租方提出过交涉，2020年6月18日由于出租方对被告电费收费标准产生分歧，被告认为其电费的收费标准严重超过其实际向电力公司支付的数额，双方未达成一致意见的情况下，出租方拉闸停电，上述原因导致被告不能进行生产，并提出终止租赁，但由于出租方的阻挠导致被告的机械设备至今未能搬离，在本案的诉讼过程中，原告对上述设备进行了保全，在本案结束后我方将根据诉讼结果对相应的损失要求赔偿。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月份，张广虎与被告富洁卫生公司法定代表人周志富协商，被告向张广虎租赁厂房生产。经双方口头约定，被告租赁原告房屋用于生产医疗卫生用品。2019年7月20日，被告将生产的机器设备运送到诉争厂房。2019年7月22日、7月28日周志富分两次向张广虎各支付了20000元，合计支付租金40000元。2019年12月31日，周志富又向张广虎支付用电设施款7000元。上述三笔钱款收到后，张广虎分别向周志富出具了收条。2020年11月16日，被告以出租方在2019年12月31日供电致其租赁后不能生产，实际供电后，又因出租方将相邻的厂房租赁给他人生产橡胶、混凝土搅拌以及颗粒物燃烧物等，致被告生产产品被客户退回，导致无法继续生产为由，周志富口头交涉终止租赁关系被拒绝等原因向张广虎送达了《告知函》，要求于2020年7月28日终止双方的租赁关系。2020年11月30日，张广虎委托江苏镜见律师事务所向被告送达了《律师函》，要求被告主动交清拖欠租金后搬离承租厂房。因张广虎与被告就租金给付数额、终止租赁关系、搬离生产设备等问题未达成一致意见，遂诉讼。诉讼过程中，原告向本院提起诉讼财产保全，本院依法采取保全措施。另查明，诉争厂房所有权人系原告晏红琴，并办理了相应的房产权属证书。诉争厂房权属登记载明的面积是978.12平方米。晏红琴与张广虎系夫妻关系，双方未办理结婚登记手续。诉争厂房面积经现场测量：长65.4米，宽14.5米，面积为948.3平方米；附属的厂房的办公室：长11.7米，宽7.65米，面积为89.51平方米。厨房面积：长8.2米，宽3.65米，面积29.93平方米。以上面积共计1067.74平方米。上述事实，有产权证、告知函、律师函、村委会证明、现场丈量图、收条以及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，租赁合同是出租人让将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。本案中双方均认可，原告将厂房租赁给被告用于生产医疗卫生用品，故对双方的租赁关系，本院予以确认。关于诉讼主体资格问题。原告系张广虎妻子，有权代表原告对外签洽谈业务、签订合同且原告对张广虎的行为无异议，故原告为适格主体，被告辩称原告无诉讼主体资格，与事实不符，本院不予采纳。关于诉争厂房的面积及租金给付问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告辩称厂房长度只有60米，另外多出来的78.3平方米（长5.4米×宽14.5米）厂房系原告丈夫张广虎无偿提供给其使用，因被告未提供证据证明，且目前该厂房仍存放着被告的机器设备，故对被告辩称，本院不予采纳。被告辩称从2019年7月20日租赁原告厂房至2019年12月31日出租方才供电（但在2019年12月31日周志富向张广虎支付了用电设施款7000元），之后被告开始生产，但因产品质量问题被客户退回；2020年6月18日，出租方又拉闸停止供电，2020年11月16日被告又以告知函的形式向出租方提出上述情况；庭审中周志富又叙述接了邻厂赵洪磊厂的电，生产了十来天，以上内容均系周志富陈述，被告对于出租方是否供电的辩解前后矛盾，且与常理不符，加之原告不予认可，故对被告辩称，本院不予采纳。被告辩称根据其与张广虎的口头约定租金40000元，投入电力改造约10000多元，装修费30000多元，这些资金都已经考虑进本次的总租金，因此不欠原告租金。因被告未提供相关证据证明，且原告不予认可，故对此辩称本院亦不予采纳。结合原告丈夫张广虎与赵洪磊签订的房屋租赁协议、原告与宋军祥签订的房屋租赁协议及原告与其他承租户签订的房屋租赁协议，根据原、被告庭审意见以及被告租赁时间，本院酌定租金为10元/平方/月，根据诉争厂房权属证书载明的厂房面积及被告实际占有使用情况，酌定从2019年7月20日至2020年11月30日期间的厂房租金及占有使用费为：146200元【14个月（已扣除疫情停产2个月）×10元/平方/月×1020平方米】+【10天×（10200元/月÷30天）】。综上，从2019年7月20日—2020年11月30日期间的厂房租金及厂房占有使用费合计146200元，扣除被告已支付的40000元租金，被告还须给付原告厂房租金及占有使用费106200元。被告法定代表人周志富给付张广虎的电力设施费7000元，与租金性质不同，且原告不同意抵销，故该费用，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告句容市富洁卫生用品有限公司于本判决生效后十日内支付原告晏红琴厂房租金及占有使用费106200元。二、驳回原告晏红琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3531元，减半收取1766元，保全费1370元，合计3136元，由原告晏红琴负担1061元，由被告句容市富洁卫生用品有限公司负担2075元（此款原告已预交本院，被告于判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61）。审 判 员 杨       雪       峰二〇二一年四月十五日法官助理 吴未未书 记 员 武               涵