山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终3500号上诉人（原审被告）：张丽炜，女，1985年7月15日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：王善志，男，1992年11月15日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张晓昱，济南市中君益法律服务所法律工作者。上诉人张丽炜因与被上诉人王善志房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初4663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地方开展民事诉讼程序繁简分流改革试点实施工作的决定》,依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。张丽炜上诉请求：1、撤销(2020)鲁0109民初4663号民事判决第二、三项，依法改判张丽炜无需承担违约金和经济损失赔付责任；2、诉讼费用由王善志承担。事实和理由：原审法院认定张丽炜承担合同违约责任及经济损失系认定事实不清，证据不足。具体理由如下：1、张丽炜在一审时提交的证据可以充分证实，张丽炜虽与王善志签订了《房屋租赁合同》，但是在签订之初至签订之后张丽炜完全有充分的理由相信王善志仅是代表赵勇强签订房屋租赁协议，实际承租人为赵勇强，该份协议系之前双方房屋租赁合同的续签行为。张丽炜与王善志之间既没有房屋租赁合意，也未办理正常房屋租赁时的预付房屋押金、交付房屋、水电查验等相关手续，王善志并非本案实际承租方，也非本案适格主体。2、本案系张丽炜通过短信称如不及时支付租金就不出租的情况下，王善志未就搬走事宜提出任何异议，并在未向张丽炜告知、张丽炜毫不知情的情况下即安排其租客搬走。双方已经就房屋退租事宜达成一致意见，张丽炜不存在任何违约行为。3、关于本案损失部分，王善志所提交的证据并不能证实租客的真实性以及是否真正进行退租和违约金补偿的真实性。4、一审法院在本案中同时判令违约金和资金损失，违背我国法律关于违约金和实际损失择一主张的立法本意和规定，于法无据。综上所述，为维护张丽炜的合法权益，特提起上诉，望判如所请。王善志辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回张丽炜的上诉请求。王善志向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.请求人民法院依法判令张丽炜向王善志支付违约金30000元；3.请求人民法院依法判令张丽炜支付王善志资金损失12575元；4.请求人民法院判令张丽炜退还房屋租金7500元；5.诉讼费由张丽炜承担。一审法院认定事实：2019年11月14日，王善志与张丽炜签订的《房屋租赁合同》一份，约定涉案房屋租期36个月，自2019年11月14日至2022年11月13日，租金为每月3000元。张丽炜违反本合同规定，提前收回房屋或张丽炜因房屋权属不清或非法出租房屋而导致本合同无效时，应按照本合同十个月租金额向王善志支付违约金，并赔偿资金损失。2019年11月14日、15日，王善志分别将涉案房屋出租给四案外人。并分别退还租金、押金、支付违约金为：325元、650元、1300元；500元、1000元、2000元；400元、800元、1600元；575元、1150元、2300元。2019年11月30日，张丽炜通知王善志解除合同后，2019年12月1日，双方解除《房屋租赁合同》。一审法院认为，本案系房屋租赁纠纷，张丽炜与王善志签订的《房屋租赁合同》，系双方自愿签订，符合法律规定，该合同合法有效，双方应严格按照合同约定行使自己的权利、履行自己的义务。张丽炜擅自收回涉案房屋系违反合同约定。本案涉案《房屋租赁合同》已实际解除，一审法院予以确认。王善志主张张丽炜向其支付违约金30,000元。张丽炜在代理词中提出违约金过高，请求法院予以调整。经一审法院酌定，其违约金以一个月的租金3000元为宜。王善志主张张丽炜向其支付资金损失12,575元，经查实，王善志共向案外人支付12,600元房屋租金、押金、违约金。因其房屋租金、押金并非王善志属于可得利益，并非必然的损失，故其损失应为向案外人支付的违约金7200元。故王善志要求张丽炜返还资金损失12,575元，超出其实际产生的损失7200元，超出部分无法律依据，一审法院不予支持。王善志主张张丽炜向其退还房屋租金7500元。经核算，涉案房屋日租金100元/天，王善志共租赁、使用涉案房屋17天，其产生的房屋租金1700元，剩余租金应为7300元。王善志主张退还房屋租金超出7300元的部分无法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、解除王善志与张丽炜于2019年11月14日签订的《房屋租赁合同》；二、张丽炜于判决生效之日起十日内支付王善志违约金3000元；三、张丽炜于判决生效之日起十日内支付王善志经济损失7200元；四、张丽炜于判决生效之日起十日内支付王善志房租7300元；五、驳回王善志的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1052元，减半收取526元，其中119元由张丽炜负担，407元由王善志负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张丽炜申请证人李振出庭作证，李振陈述：其于2018年9月1日至2019年12月初租住在涉案房屋南侧客厅隔断西侧，偶尔出差。一开始签订租赁合同的甲方是赵勇强，由丙方中介邢姓工作人员代签，2019年9月20日，李振的女朋友王晓莉与王善志签订合同，李振没在现场，见过该合同但手头没有。当天交纳房租1200元。2019年12月初，张丽炜来到房屋，通知要收房。经与王善志沟通，王善志说可以退还剩余房租或者另找房居住，没有给李振或者王晓莉违约金。11月份时，涉案房屋主卧（两个女生，与其谈话得知未与王善志签订合同，具体不清楚，没见过合同）、客厅隔断东侧、南次卧（男士）、北边与厨房相邻隔断，由租客居住。北次卧有无出租不清楚。一审法官曾向其了解租客情况。张丽炜质证意见:李振所陈述情况属实。与张丽炜提供的证据可以对应，也提交了主卧租客向他人交纳房租的证据。客厅东隔断租户系女士，并非王善志所述的男士。王善志质证意见：李振并未与王善志签订租赁协议，仅在涉案房屋内断续居住，证人陈述可以证明，王善志与张丽炜租赁合同存续期间，王晓莉与王善志签订租赁合同。张丽炜提交：证据一、客厅右隔断住户李振和厨房隔断住户王倩提供的付款记录。证明王善志一直在为赵勇强工作，在张丽炜与赵勇强的合同存续期间，也是王善志收取的房租。证据二、李敏、杨晓丽给二房东刘洪栋的转账记录。证明：李敏、杨晓丽才是主卧的住户，出租方是刘洪栋，因赵勇强跟刘洪栋的经济纠纷，赵勇强私自将主卧转给刘洪栋使用抵债。此事实在李振的情况说明里也提及佐证。并且张丽炜到房子时见过这两位女生，最终这两位女生也没有搬走，继续在涉案房子里租住。王善志提交法庭的吴妍的合同及违约赔偿均为伪造。证据三、北次卧某利华的手机号查证及电话沟通录音。证明北次卧某利华的手机号显示为中介，也在网上查到该人发布的很多出租信息，电话沟通中其含糊其词，搪塞，并且谎称未见过房东，北次卧租客搬家时与房东见过面，为其搬家的刘老师及客厅右隔断住户李振都在场可证明，王善志提交法庭的北次卧某利华的合同及违约赔偿均为伪造。证据四、张丽炜与李帅的通话录音。第一次通话中，李帅说只租过茗筑美嘉5号楼的房子，第二通听到询问违约金，随即改口说住过8号楼，搬到5号楼，详细询问哪个房间等具体事项，说不清楚。张丽炜去到房子时，该隔断是空置的，后经过向当时搬离最晚的客厅右隔断住户李振询问得知，客厅左隔断为女生，李振的说明材料也能证明。证明王善志提交法庭的客厅左隔断李帅的合同及违约赔偿均为伪造。证据五、南次卧曲磊的手机号查证。证明事项：查证南次卧曲磊的手机号显示为中介，也在网上查到该人发布的出租信息。张丽炜去到房子时，该房间是空置的，后同刘洪栋调查取证的情况是该南次卧实际租住人是他表弟，合同是同赵勇强签订。基于以上情况，王善志提交法庭的南次卧曲磊的合同及违约赔偿均为伪造。证据六、同客厅右隔断住户李振、厨房隔断王倩的聊天记录及李振的说明材料。证明：王善志及赵勇强系同伙，欺诈房东、租客，向法庭提交虚假证据。张丽炜联系到的实际租客，无人收到王善志的违约金，均系王善志伪造，一审电话询问时，提供合同的四人口径一致，均声称收到现金，身份证显示都为90后年轻人，以现金方式交易，明显反常。请求法庭严肃调查、追究王善志伪造证据的责任。王善志质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性均不认可，张丽炜提交的证据系复印件，无法证实其真实性，转账时间为2019年10月17日，系本案合同履行期之外，与本案无关，王善志当时身份不能推翻签订涉案合同时主体身份；对证据二的真实性、合法性、关联性均不认可，系复印件，且所载姓名与本案无关，转账时间也是涉案合同履行期之外；对证据三的真实性、合法性、关联性均不认可，张丽炜所提供的手机号是否属于其主张的某利华，无从考证，某利华所从事职业是否系中介均与本案无关。录音内容无法证实系某利华所说；对证据四的真实性、合法性、关联性均不认可，其录音是否系李帅本人所述无法证实，该证据应系证人证言，根据相关法律规定，应出庭作证；对证据五的真实性、合法性、关联性均不认可，质证意见同证据三的质证意见；对证据六的真实性、合法性、关联性均不认可，张丽炜所提供的聊天记录系打印件，无法证实双方真实身份，内容真实性无法核实。本院认证意见：张丽炜提交的证据一中，标注“王倩账单2019年10月17日转账给王善志500元，转账说明记载茗筑美嘉八号楼1002室”及所称李振交纳房屋账单详情打印件，载明“2019年9月20日向王善志转款1200元，转账备注9月份10月份房租，”均非原件，且付款时间早于张丽炜与王善志涉案房屋租赁合同签订时间，与本案争议事实无关联性，本院不予采信。张丽炜提交的证据二账单详情截屏非原件，真实性无法确定。且所载两笔“转账-转给栋”各3600元的转账说明“李敏，杨晓莉。6-9月”“茗筑美嘉1002主卧房租”中付款人身份，及转账是否用于涉案房屋主卧房租，无法确定。本院不予采信。证据三、证据五中，手机号码15866769640及手机号码13256692729的号码查询服务显示为济南百居安房地产咨询有限公司、济南海蔚房地产咨询有限公司。搜索结果并显示房屋中介广告信息，不足以证明张丽炜的证明观点，本院不予采信。证据四通话人员身份不能确定，真实性无法确定，本院不予采信。证据六与王倩聊天记录属证人证言，其未出庭作证，真实性无法确定。对于证人李振出庭陈述，证人李振陈述涉案房屋租住情况，与张丽炜与李振聊天截图、李振出具书面材料的内容一致，经质证，王善志对与李振女友王晓莉签订租赁合同无异议，对证人所述其与王晓莉均未收到违约金，并未提交反驳证据，故对李振关于其与租赁合同签订人王晓莉均未收到涉案房屋解除合同违约金的陈述，应予采信。本院对一审查明的除王善志支付违约金以外的其他事实予以认定。本院认为，本案争议的焦点问题是：张丽炜解除涉案房屋租赁合同是否构成违约，责任应如何承担。一、关于合同主体认定问题。本案中，2019年11月14日，王善志与张丽炜签订的《房屋租赁合同》一份，该合同首部承租人处及尾部签字方均明确为王善志。涉案房屋原承租人虽为赵勇强，但依据一审法院（2020）鲁0191民初659号民事调解书，张丽炜与赵勇强已就截止到2019年11月14日赵勇强应付房租问题达成调解。合同约定并无延续系原赵勇强房屋租赁合同的意思表示。据此，王善志系合同当事人，主体适格。张丽炜主张本案争议合同系原赵勇强租赁合同的续签，王善志非实际承租人，不是适格主体的上诉理由不能成立。二、张丽炜提前解除房屋租赁合同没有合法依据构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。涉案房屋租赁合同约定，租期36个月，自2019年11月14日至2022年11月13日。租金为每月3000元。2019年12月1日，张丽炜通知解除双方签订的合同并要求王善志腾房，张丽炜提前解除合同，没有合同与法律依据，构成违约，应当承担违约责任。三、关于张丽炜违约责任的承担问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算房屋。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于约定的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案房屋租赁合同约定，张丽炜违反本合同规定，提前收回房屋或张丽炜因房屋权属不清或非法出租房屋而导致本合同无效时，应按照本合同十个月租金额向王善志支付违约金，并赔偿资金损失。张丽炜提前解除房屋租赁合同构成违约，王善志主张张丽炜承担违约金于法有据，应予支持。王善志主张其已向四户租客现金支付违约金共计7200元，但据二审证人陈述并未收到王善志支付的违约金，王善志也没有提交反驳证据，故王善志主张的损失，证据不足，一审判决予以认定不当。综合本案事实，王善志承租涉案房屋系用于转租，如按约履行，王善志可以获得转租收益。涉案房屋租赁期限为三年、而张丽炜仅实际履行半个月即解除合同的行为，导致王善志预期利益丧失。结合双方合同约定的违约金标准及张丽炜请求调减违约金等情况，一审判令张丽炜向王善志赔偿金额共计10200元，相当于三个月的房屋租金，处理结果适当，本院予以维持。综上所述，张丽炜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1052元，由上诉人张丽炜负担。本判决为终审判决。审判员  孙磊二〇二一年四月二十五日书记员  李敏