湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终738号上诉人（原审原告）：莫铁生，男，1950年5月9日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：唐雪桂，湖南湘律律师事务所律师。委托诉讼代理人：王先耀，湖南湘律律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱长庚，男，1963年8月29日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人(原审被告)：永州市吉发房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区零陵中路145号。诉讼代表人：湖南金州（永州）律师事务所，系永州市吉发房地产开发有限公司管理人。法定代表人：蒋荣荣，该所主任。委托诉讼代理人：吴霞英，女，1994年12月13日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区，系湖南金州（永州）律师事务所员工。原审第三人：唐鹏，男，1991年3月1日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原审第三人：祝秋霞，女，1964年3月24日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原审第三人：刘少霍，男，1983年6月16日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原审第三人：赵卫华，女，1969年3月1日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原审第三人：熊运忠，男，1972年12月5日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原审第三人：唐博，男，1981年1月13日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原审第三人：蒋小玲，女，1984年5月13日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原审第三人：郭晖，男，1968年8月5日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原审第三人：黄青云，男，1964年10月21日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原审第三人：周芳荣，男，1984年8月11日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原审第三人：伍莉香，女，1974年10月17日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原审第三人：欧阳楼，男，1954年3月23日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原审第三人：刘新国，男，1973年5月5日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原审第三人：刘德智，男，1986年12月2日出生，汉族，住湖南省祁阳县。原审第三人：唐新桥，男，1971年8月20日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原审第三人：马翠芸，女，1966年2月28日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。上诉人莫铁生因与被上诉人朱长庚、永州市吉发房地产开发有限公司（以下简称吉发公司）及原审第三人唐鹏、祝秋霞、刘少霍、赵卫华、熊运忠、唐博、蒋小玲、郭晖、黄青云、周芳荣、伍莉香、欧阳楼、刘新国、刘德智、唐新桥、马翠芸房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初2633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。莫铁生上诉请求：撤销原审判决，并依法改判。事实和理由：一、案外人龚祯斐没有支付涉案的盛世华府小区1栋1-32F及1-22F号房屋的购房款，一审法院查明的“合同签订后，案外人龚祯斐按约付清该两套住房房款，合计450,912元，被告吉发公司按约已交付该两套住房”的事实没有任何证据予以佐证。法院仅凭《盛世华府房屋业主未交契税名单》就确认案外人龚祯斐交付了全部购房款是不正确的。管理人在为盛世华府购房户办理不动产权证书时并没有核对业主真实的付款情况，《盛世华府房屋业主未交契税名单》仅仅是管理人从吉发公司接收的名单，该名单是当年梧桐办事处在给业主办证时初步登记的结果，登记信息的来源为吉发公司提供。梧桐办事处只核对了收款收据或者购房合同，但是没有核对购房者具体支付情况，没有核对购房者提交的银行交易流水；在另一案件中，法院已经调取了龚祯斐去世前银行交易流水，根本没有一笔款项是龚祯斐支付给吉发公司的购房款。二、一审法院违反法律规定，人为降低、弱化了第三人的举证责任。本案第三人无法提供案外人龚祯斐支付了购房款的银行交易记录。三、截至目前，涉案的两套房屋没有办理转移登记手续，也没有实际交付给龚祯斐使用、占有，还是一个毛坯房，说明吉发公司也没有履行与龚祯斐的合同义务。吉发公司辩称，一、经管理人委托，湖南中兴财光华会计师事务所有限公司对吉发公司的财务情况进行了调查和审计，但是在管理人对吉发公司原财务人员的调查和会计事务所的审计过程中，均并没有发现龚祯斐有向吉发公司支付购房款的行为，财务室档案资料中也没有发现龚祯斐付款的相关财务凭证和转账记录。而本案中第三人除了提交一份《盛世华府房屋业主未交契税名单(2019.4.16)》主张龚桢斐交付房款外，没有提交任何房款的转账凭证、吉发公司开具的收据等相关证据证实龚桢斐交付了房款。二、管理人制作的《盛世华府房屋业主未交契税名单(2019.4.16)》，系向税务局初步情况汇报，该名单和数据内容来源于吉发公司提交给梧桐街道办事处资料。当时该项目在各级政府的督办下，要求尽快为各业主办理房屋不动产权证，因此政府相关部门为“盛世华府”小区办证开绿灯，由冷水滩区梧桐街道办事处牵头、多部门配合。基于此种背景下，为了满足政府部门的相关要求尽快办证，吉发公司将所出售或者抵债的房屋信息一并提供给了梧桐街道办事处(当中包括部分没有交纳购房款的情况)，而梧桐街道办事处就将吉发公司上报的名单编制成表提交给不动产登记中心，不动产登记中心按表格名单制证。针对这份错误的契税名单(2019.4.6)，管理人在向税务局提交后，税务局并未认可，同时要求管理人对房屋购房款交纳以及是否存在纠纷房情况进行核实后重新提交。管理人在对各业主的房屋的相关情况核实后，于2019年7月23日另行提交了一份《盛世华府房屋业主未交契税名单(2019.7.23)》，对龚桢斐是否交付房款进行了重新确定。三、经管理人查询的得知，争讼两套房屋并未交付给龚桢斐，也未被任何人占有使用。争讼房屋仍登记在吉发公司名下，并未变更至龚桢斐名下，房屋未产生物权变动效力，管理人认为该房屋仍然属于破产财产。唐鹏、祝秋霞、刘少霍、赵卫华、熊运忠、唐博、蒋小玲、郭晖、黄青云、周芳荣、伍莉香、欧阳楼、刘新国、刘德智、唐新桥述称，一、原告与被告朱长庚《盛世华府股份合作协议》仅仅是两人之间的协议，莫铁生并未直接参与盛世华府项目开发，《盛世华府股份合作协议》与本案龚桢斐1-32F、1-22F房屋无任何关联，而2013年5月1日龚桢斐与吉发房地产开发有限公司签订这两套房屋的购买协议。二、原告提交的《退还股份协议书》上面既没有吉发房地产开发有限公司的印章，也没有朱长庚的亲笔签字，仅仅只有一个印鉴，该《退还股份协议书》第三条还清楚地写明“在本退还股份协议签订的同时，同时签订乙方购房合同，并到永州市房产局交易所进行登记网签”。原告既没有购房合同，也没有到房产交易所进行网签，该协议其实就是一个空纸协议，并且该协议签订的时间是2015年7月22日是在龚桢斐购买该两套房屋之后(龚桢斐于2013年5月1日购买盛世华府1-32F、1-22F商品房并签有购房协议)，因此原告提供的《退还股份协议书》没有任何法律效力。原告在诉状中提到“盛世华府未销售的1-32F、1-22F”房屋也纯属歪曲事实，意图就是想借龚桢斐死亡，“人死无对证”，遗产无人管理侵占该两套房屋。三、龚桢斐于2013年5月1日购买盛世华府1-32F、1-22F商品房，签有购房协议，自签订购房协议后该两套房子一直是龚桢斐在管理。2019年4月22日永州市吉发房地产开发有限公司破产管理人依法向冷水滩区税务分局二分局提交了《关于税务局受理“盛世华府、“银竹家园”小区业主缴纳契税的报告”》以及《盛世华府第一单元房屋业主未交契税明细表》，冷水滩区税务分局二分局依法签收了《永州市吉发房地产开发有限公司破产管理人送达回证》，龚桢斐购买的1-32F、1-22F房屋也均在其中，并且清楚的载明了该两套已付房屋款共计450,912元，《盛世华府第一单元房屋业主未交契税明细表》上除龚桢斐因死亡无法缴纳契税，未办理产权证书外，其他业主均已向税务机关缴纳了契税并且办理了产权登记。马翠芸述称，一、本案所涉两套以龚祯斐名义与吉发公司签订的《商品房买卖合同》因没有支付购房款而终止。一直到现在马翠芸与莫铁生之间没有任何合作协议，马翠芸也没有支付相关入伙资金。因此，盛世华府小区分房及其他事宜都是莫铁生一人主导，与马翠芸无关。马翠芸没有投资资金在莫铁生处，也没有投资到吉发公司，所以谈不上马翠芸以投资款转化为龚祯斐的购房款。莫铁生先与龚祯斐签了合同，还没有进行贷款龚祯斐却出了意外。所以该两套房子龚祯斐并没有支付任何房款给莫铁生，更谈不上全额支付购房款给吉发公司。二、吉发公司管理人出具的《盛世华府房屋业主未交契税名单》不能真实反映涉案房屋的付款情况。永州市吉发房地产开发有限公司破产管理人在为盛世华府购房户办理不动产权证书时并没有核对业主真实的付款情况，《盛世华府房屋业主未交契税名单》是管理人从吉发公司接收的名单，该名单是当年梧桐办事处在给业主办证时初步登记的结果，登记信息的来源为吉发公司提供。梧桐办事处并没有真正核实相关付款情况。三、涉案的两套房屋目前没有办理转移登记手续，也没有实际交付给龚祯斐使用、占有，还是一个毛坯房。综上，涉案的两套房屋只是马翠芸让龚祯斐在合同上签了字，双方都没有履行合同。朱长庚在法定期限内未予答辩。莫铁生向一审法院起诉请求：一、判令确认盛世华府1栋1-32F、1栋1-22F房屋归原告所有；二、判令二被告为原告办理盛世华府1栋1-32F、1栋1-22F房屋的不动产权证书；三、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：盛世华府项目系被告吉发公司商业开发，被告朱长庚持有该项目45%股份。2012年12月4日，原告莫铁生与被告朱长庚签订《盛世华府股份合作协议》，被告朱长庚将其持有盛世华府项目45%合作股份权益中12.5%转让给原告莫铁生。2015年7月22日，原告莫铁生与被告朱长庚签订《退还股份协议书》，原告莫铁生将上述持有的盛世华府12.5%合作股份权益转让退还给被告朱长庚，被告朱长庚以盛世华府项目其所应分配未销售的1-32F、2-31H、1-22F、1-28D、2-26C、3-31F、2-30H、3-30F房屋作为股份退还给原告。原告莫铁生对2-31H、1-28D、2-26C、3-31F、2-30H、3-30F房屋的权益无异议。盛世华府1栋1-32F、1栋1-22F房屋至今未交付原告莫铁生。另查明，2013年5月1日，案外人龚桢斐与被告吉发公司分别签订两份《商品房买卖合同》，案外人龚桢斐购买被告吉发公司开发的位于永州市冷水滩区××路××栋××单元××层××号房××栋××单元××层××号房（该两套房屋即为盛世华府1栋1-32Ｆ、1栋1-22Ｆ房屋），两套住房建筑面积同为68.32平方米，房款同为225456元，案外人龚桢斐一次性在合同签订之日付款；被告吉发公司应当在2017年5月1日前，将符合本合同约定的商品房交付案外人龚桢斐使用。合同签订后，案外人龚桢斐按约付清该两套住房房款，合计450912元，被告吉发公司按约已交付该两套住房。2018年11月5日，案外人龚桢斐不幸去世，其遗产法定继承人龚桢斐之夫钱卿、之女钱宜莘、之父龚平欧、之母马翠芸均已声明放弃龚桢斐生前所有财产的继承。该两套住房至今均未办理不动产证。一审法院认为，2015年7月22日，原告莫铁生与被告朱长庚签订《退还股份协议书》，原告莫铁生将其所持有的盛世华府12.5%合作股份权益转让退还给被告朱长庚，被告朱长庚以盛世华府项目其所应分配未销售的1-32F、2-31H、1-22F、1-28D、2-26C、3-31F、2-30H、3-30F房屋。原告莫铁生对2-31H、1-28D、2-26C、3-31F、2-30H、3-30F房屋的权益无异议。1-32F、1-22F房屋未能作为股份退还给原告，因案外人龚桢斐于2013年5月1日即与被告吉发公司分别签订两份《商品房买卖合同》，向被告吉发公司购买了上述两套房屋，并已按约付清该两套住房的全部房款，被告吉发公司也按约已交付该两套住房。案外人龚桢斐的合法权利应受法律保护，虽然案外人龚桢斐不幸去世，其遗产法定第一顺序继承人均已声明放弃龚桢斐生前所有财产的继承，但该两套住房仍应依法处理。被告朱长庚不能履行《退还股份协议书》中将1-32F、1-22F房屋作为股份退还给原告的约定，原告莫铁生可向被告朱长庚主张赔偿损失的违约责任。因此，原告莫铁生要求确认盛世华府1栋1-32F、1栋1-22F房屋归原告所有，由二被告为原告办理盛世华府1栋1-32F、1栋1-22F房屋的不动产权证书的诉讼请求，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告莫铁生的诉讼请求。本案受理费600元，由原告莫铁生负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是案外人龚桢斐是否已经支付案涉盛世华府小区1栋1-32F、1-22F房屋的购房款的问题。《盛世华府房屋业主未交契税名单》已明确载明龚桢斐已交金额合计为450,912元，总金额合计为450,912元。上诉人莫铁生主张管理人在为盛世华府购房户办理不动产权证书时并没有核对业主真实的付款情况，因《盛世华府房屋业主未交契税名单》是管理人从吉发公司接收的名单，从《盛世华府房屋业主未交契税名单》载明的已交金额和总金额的关系来看，吉发公司已对业主付款情况进行了核实。故本院对《盛世华府房屋业主未交契税名单》的真实性予以确认，案外人龚桢斐已经支付了案涉盛世华府小区1栋1-32F、1-22F房屋的全部购房款。上诉人莫铁生提出案外人龚桢斐并未实际支付案涉盛世华府1栋1-32F、1栋1-22F房屋的价款，案涉房屋应归其所有的诉讼请求，因无充分证据证实，本院不予支持。综上，上诉人莫铁生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人莫铁生负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  万竹婷二〇二一年四月二十日书记员  蒋鹏博附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。