广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初484号原告：梁学文，男，1983年9月20日出生，汉族，住广东省佛山市高明区×××××××××，公民身份号码440×××××××××××××××。被告：关艳玲，女，1984年3月16日出生，汉族，住广东省佛山市高明区×××××××××，公民身份号码440×××××××××××××××。委托诉讼代理人：梁学文（关艳玲的丈夫），住广东省佛山市高明区×××××××××。被告：刘海易，女，1983年10月29日出生，汉族，住广东省大埔县×××××××××××，公民身份号码441×××××××××××××××。原告梁学文、关艳玲诉被告刘海易房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告梁学文（同时作为原告关艳玲的委托诉讼代理人）、被告刘海易到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告解除于2019年8月8日签订的《租赁合同》；2.被告支付原告2020年7月、8月的租金5400元，6月、7月、8月电费共619.92元，6月、7月、8月水费共251.01元；3.被告支付违约金3000元（2020年7月至2020年12月、每月违约金500元），最终违约金总额以被告清偿所有款项完毕之日止；4.被告支付原告物业场地清理费、人工费及垃圾运走、处理费500元；5.原告无需退还被告已付的保证金6000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2019年8月15日起租赁原告位于佛山市高明区××××××××××物业，双方共同约定该铺位的租赁期为3年（即从2019年8月15日至2022年8月31日），租金每年按8%递增。租金交付形式为先交租后使用，以每个月为一期进行缴交，每月25号前以银行转账的形式支付下月租金。被告从2020年7月1日起至2020年8月31日止没有向原告支付租金2700元/月，共5400元。被告于2020年8月3日通知原告退租，在未交清相关租金及欠缴水电费的情况下迁出涉案物业。被告于8月22日交还物业钥匙给原告。截止2020年8月31日，被告尚欠案涉铺位水电费共870.93元。被告搬离时留下许多建筑垃圾，还在铺位原地板上用强力胶粘贴各款地块样品，造成原告产生场地清理费500元。租赁合同约定被告交还物业给原告时，物业装修需要保持完好，保证物业干净整洁。截止2020年12月31日被告尚欠违约金3000元，最终违约金金额以被告清偿所有款项完毕之日止。原告多次向被告追讨相关租金及水电费等费用，并以邮寄方式向被告递交催款函，但被告均以资金不足为理由拒绝支付。为维护自身的合法权益，原告提起诉讼。被告辩称：1.因疫情影响，隔壁门铺经常放不锈钢材料在案涉商铺门口，影响被告生意导致没法经营。被告多次打电话给原告，原告不理，被告要求减租金，原告不同意，被告租不下去。被告在电话中跟原告说7月30日前退租，所以被告没有违约。2.被告7月份已搬走退出商铺，已交钥匙给原告。3.被告已交清6月份的租金，有微信转账单证明，实欠7月份的租金和水电费，其余的租金和水电费与被告无关。4.即使被告违约，违约金计算过高。被告搬走时已清理垃圾，对原告主张的场地清理费不认可。5.不同意原告没收保证金，要求原告退回保证金。6.被告对原告的诉讼请求有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时举证、质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院作如下认定：原告的证据：证据1、证据4，被告对真实性无异议，本院确认该证据的真实性。证据2，被告对7月份的水电费无异议，对其他的关联性有异议，经审查，对被告无异议的部分本院予以确认，对有异议的部分本院将在本院认为综合案情予以分析。证据5，被告有异议，经审查，原告当庭提供了微信聊天记录予以佐证，本院认为被告虽有异议但未提供反证，本院予以确认。被告的证据：微信聊天记录，原告对真实性无异议，本院确认该组证据的真实性。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月8日，原告梁学文（甲方）与被告刘海易（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市高明区××××××××××之物业及配套设施出租给乙方作合法经营，建筑面积为34平方米，租赁期限为三年，即自2019年8月15日起至2022年8月31日止。第一年月租金为2700元/月，第二年月租金为2916元/月，第三年月租金为3150元/月，每月25号前缴交下月租金，租金以银行到账日为准。签署合同的当天乙方向甲方交付租赁保证金6000元。乙方逾期缴纳租金的，视为乙方违约计收滞纳金和违约金。以约定缴交日25号起计收租金滞纳金，每月按当月租金和滞纳金累计总额之和20%计收滞纳金；并约定缴交日25号起计收合同违约金，每日按当月租金和违约金累计总额之和30%计收合同违约金。逾期超过10日，甲方有权解除本合同并有权行使留置权，没收租赁保证金，并要求乙方按照本合同各项条约标准支付滞纳金和违约金至所有款项清偿完毕之日止。租赁保证金不计利息。在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金。在租赁期间，该物业所发生的水、电、网络报装、用电增容、物业管理费、租赁税及其他相关杂费均由乙方自行承担。合同终止时，乙方应将该物业移交妥当，保证该物业干净整洁、交清租金、水电费、物业管理费及其他相关杂费。合同还对双方的权利义务，违约责任等做了约定（详见合同文本）。案涉的佛山市高明区××××××××××物业的权利人是原告关艳玲。原告梁学文与关艳玲是夫妻关系。案涉商铺2020年6月电费234.8元，2020年7月电费383.13元，2020年8月电费1.99元。2020年2月29日至2020年4月30日的水费为72.6元，2020年4月30日至2020年6月30日的水费为69.8元，2020年6月30日至2020年8月30日的水费为67元。原告已向相关部门支付上述费用。2020年8月3日，被告通过微信告知原告关艳玲退租，并表示钥匙放在隔壁商铺。当天，原告关艳玲回复称双方还没有交接，租赁终止要现场交接查看，并要求被告补交所欠租金（7月、8月）及违约金、水电费等。2020年8月22日，原告与被告交接，被告将钥匙交还给原告。当天，原告拍摄案涉商铺的现状发送给被告，告知其案涉商铺留有垃圾要求其按照合同约定交还干净整洁的商铺。由于被告未予清理，原告聘请案外人处理支出清洁费及搬运费500元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告梁学文与被告刘海易签订的租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于两原告主张解除租赁合同的问题。被告同意解除合同，本院予以确认。关于解除时间的认定问题。原告自认在提起本案诉讼前没有向被告提出解除合同。根据查明的事实，本院确认双方解除租赁合同的时间为2020年8月22日。关于原告主张被告支付拖欠的租金问题。双方签订的合同约定2019年8月15日至2020年8月31日每月2700元。双方庭审一致确认租金的缴纳周期为1日至30日，每月25日缴交下月的租金。双方的租赁合同于2020年8月22日解除，被告应支付至2020年8月22日的租金，但被告仅支付至2020年6月的租金。故被告尚需支付原告2020年7月和至2020年8月22日的租金。经核算，被告应支付的租金为4680元。关于原告主张被告支付拖欠的水费、电费的问题。案涉合同约定在租赁期间，该物业所发生的水、电及其他相关杂费均由乙方（即被告）自行承担。根据本院查明的事实，案涉铺位2020年6月至8月电费合计619.92元,2020年2月29日至8月30日的水费合计为209.4元。上述水电费均发生在被告租赁案涉铺位期间，原告已代为支付，故被告应向原告支付水电费合计829.32元。关于原告主张被告支付清洁费及搬运费500元的问题。案涉合同明确约定合同终止时，乙方应将该物业移交妥当，保证该物业干净整洁。由于被告未履行该约定，导致原告产生清洁费及搬运费500元。原告主张被告支付具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告诉请的违约金问题。被告拖欠租金，其行为已构成违约，理应承担相应违约责任。对于被告应承担的违约责任，合同进行了约定，原告自认约定过高，主张按每月500元计算。本院认为，在原告未能举证证明其实际损失的情形下，约定的违约金明显过高。综合考虑本案的实际情况，本院酌定按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的1.3倍计算，超过部分不予支持。合同约定应在每月25日前缴交下月租金，因此，被告应从逾期之日起（每月26日）至实际支付之日止，以拖欠的租金金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的1.3倍的标准向原告支付违约金。关于原告诉请没收保证金的问题。案涉的租赁合同约定，被告拖欠租金，原告有权没收保证金。原告主张没收保证金，符合双方的约定及法律的规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告梁学文与被告刘海易于2019年8月8日签订的《租赁合同》于2020年8月22日解除；二、被告刘海易于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁学文、关艳玲支付租金4680元及违约金（以2700元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的1.3倍计自2020年6月26日起计至2020年7月25日；以4680元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的1.3倍自2020年7月26日起计至实际支付之日止）；三、被告刘海易于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁学文、关艳玲支付水电费829.32元；四、被告刘海易于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁学文、关艳玲支付清洁费及搬运费500元；五、确认保证金6000元归原告梁学文、关艳玲所有；六、驳回原告梁学文、关艳玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2014元，减半收取1007元（原告梁学文、关艳玲已预交），由原告梁学文、关艳玲负担30元，被告刘海易负担977元。被告负担的977元由被告在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。两原告多预交的受理费977元，由两原告在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 伍燕霞二〇二一年四月九日法官助理 区凤仪书 记 员 徐文杰