云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云09民终105号上诉人（原审被告）：刘新开，男，1966年12月11日生，汉族，高中文化，个体户，户籍地：湖南省涟源市，现住湖南省娄底市。委托诉讼代理人：唐吉红，湖南天地人律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：罗端生，男，1969年5月10日生，汉族，小学文化，个体户，户籍地：湖南省永州市冷水滩区，现住云南省双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县。委托诉讼代理人：杨芮，云南君晟律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：唐善明，男，1973年1月26日生，汉族，初中文化，个体户，户籍地：湖南省祁阳县，现住云南省双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县。上诉人刘新开因与被上诉人罗端生、原审第三人唐善明房屋租赁合同纠纷一案，不服双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县人民法院（2020）云0925民初263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘新开的委托诉讼代理人唐吉红，被上诉人罗端生及其委托诉讼代理人杨芮，被上诉人唐善明参加诉讼。本案经报请批准，延长审限三十日。本案现已审理终结。刘新开上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实及理由：一、本案双方租赁合同关系已依法依约解除。合同法规定，承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。双方合同约定，租赁人迟延1个月不履行支付租金义务的，出租方可以直接终止合同。本案从2017年7月3日起至2020年止长达三年时间内，被上诉人不依约履行支付租金义务，远远超过正常合理期限。一审却认为其不是故意违约，显然不符合基本事实。上诉人发出了解除通知，被上诉人并未在合同法规定期限内对该解除通知请求确认无效，超过该法定期限后上诉人才向法院提出请求确认合同已解除，一审本应依法予以支持，却以本案的错误认定作为前案的判决依据，显然违法。合同第九条约定是出租方对逾期支付租金条款有权直接终止合同，而第十条约定提前一个月通知解除的条款约束的是双方均不能无故终止合同的情况，适用情形不一致。本案租金逾期三年未依约支付，一审还认定被上诉人并非故意，并认定解除行为违法，判决有失公正。二、被上诉人严重违约导致合同依法依约解除，上诉人无需承担任何责任。被上诉人租赁作为宾馆，并要投资装修经营，对相关政策法规应比上诉人了解，从合同条款中可以看出，系在明知出租房产已办证、正在提交消防验收资料的情况下签订，签订时的租金已考虑该项因素，双方对租金的约定应当有效。补充协议约定的条款应当理解为消防安全许可证或者提交资料备案，消防资料早已提交备案，故此被上诉人经营酒店过程中并未受公安、消防部门影响。合同约定了如系政府原因，则出租方不承担责任。如上所述，消防验收资料早已提交政府职能部门，故此之后酒店经营并未受此影响。被上诉人要求继续履行合同及赔偿停业期间经营损失，表明其经营自始至终未受到消防问题影响。三、一审认定合同继续履行，并判决上诉人赔付酒店经营损失高达每天1500元，却述理认为被上诉人拖欠三年租金几十万元不是故意，属认定事实及处理不当。合同约定是因故被公安、消防等部门进行处罚和停业情况下，而本案发生是因为被上诉人欠付租金几年数十万元，导致达到合同第九条约定出租人可直接终止的条件，其停业是因其自身原因导致，不适用合同条款，一审适用法律及处理不当。退一步而言，即便认定双方损失，在合同未明确约定的情况下被上诉人应当证明其经营损失情况。被上诉人认为受消防影响深大导致经营不善无力支付租金，又主张经营损失每天2500元，自相矛盾。此外，如本案历经二审、再审数年，被上诉人只需本案执行即可获利无数，根本不存在所谓经营受消防影响、租金欠付非故意的相关因素。综上，请求二审支持上诉人的上诉主张。罗端生答辩称：一、双方所签合同应继续履行，上诉人不能单方解除。双方签订协议时已对消防问题进行过协商，上诉人承诺尽快办理消防资质，如上诉人不能办理消防资质，被上诉人有权利终止，本案系上诉人违约在先，故被上诉人没有支付租金的义务。二、被上诉人经营酒店投入180余万元，历经五年之久上诉人均未将消防资质办下来，现将酒店大门锁住，导致酒店里的物品均已损坏，如重新装修、购置物品，至少需要100余万元，一审判决上诉人赔偿经营损失每天1500元，并不能弥补被上诉人的损失。被上诉人希望合同继续履行，尽快把酒店大门打开，才能够最大化地降低损失。唐善明答辩称：与罗端生的答辩意见一致。罗端生一审诉讼请求：1.被告刘新开继续履行双方于2014年11月23日、2014年12月12日签订的《房屋租赁合同》所约定事项；2.被告刘新开赔偿因其强行关停酒店期间所致的损失（暂以损失2500元/天、从2020年4月21日起计算至起诉之日、暂算16天，合40000元）；3.被告刘新开承担受理费等因诉讼支出的必要费用。一审认定的法律事实：2014年11月23日，被告刘新开（甲方、出租房）与原告罗端生、第三人唐善明（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：第一条：房屋的基本情况。甲方将坐落于双江县城北二期2011年保障房商业配建部分（一期），位于****106，**201-1、201-2、202-1、202-2，****301、302号房屋，共7间，房屋结构为框架结构，建筑面积为1248.75平方米的房屋出租给被告。第二条：房屋用途为酒店。第三条：租赁期限为10年，即自2015年3月1日至2025年2月28日止，合同签订之日起至2015年2月28日止为筹备和装修期间，不计入正式租期。第四条：租金。房屋租金第一年为164910元，第二年为164910元，第三年为164910元，第四年为197140元，第五年为197140元，第六年为247380元，第七年为265390元，第八年为283410元，第九年为301430元，第十年为319440元。十年租金合计2306060元。第五条：保证金及租金支付方式。1、乙方于合同生效之日向甲方支付租房保证金5000元。2、房屋租金于合同签订之日支付164910元。第二年租金于2016年2月28日前支付，第三年租金至第十年租金以此类推于每年2月28日前支付。逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的0.2%向被告方加收滞纳金。第六条：双方的权利义务。5、退租时，除另有约定外，乙方必须按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。第七条：优先购买权。乙方在承租期内，若甲方将该房屋转让，须先通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权。第九条：因乙方责任终止合同的约定。乙方拖欠租金累计达1个月的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。第十条：提前终止合同和不可抗力。1、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍后效。3、租赁期间，因自然灾害、政府行为等不可抗力原因或非因甲方原因导致合同无法继续履行或无法按时履行的，甲方不承担责任。2014年12月12日，被告刘新开（甲方、出租房）与原告罗端生、第三人唐善明（乙方、承租方）再次签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于双江县城北二期2011年保障房商业配建部分（一期）24栋1单元105号房屋出租给被告方。第一年至第三年租金为25700元/年，第四年、第五年租金为30000元/年，第六年租金为38600元，第七年租金为42800元，第八年租金为47100元，第九年租金为51400元，第十年租金为55700元。十年租金共计372700元。房屋用途、房屋租赁期限、合同保证金及租金付款方式以及合同的其他相关约定均与2014年11月23日双方签订的房屋租赁合同一致。2016年1月31日，原、被告双方签订《房屋租赁补充协议》。协议约定：本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方于2014年12月12日签订的《房屋租赁合同》中的定义相同。一、协议内容变更部分为：1、甲方收到房屋款后应该开具合法有效的收据凭证。2、应甲方要求，乙方将提前支付2016年租赁房屋总租金190610元，其中160610元将于3月1日前由乙方支付给甲方，剩余30000元作为甲方按约定及时向乙方提供消防备案书（消防验收合格证）的押金存放在乙方。3、如甲方按约定于5月30日前向乙方提供消防备案书（消防验收合格证），则乙方应在甲方提供消防备案书（消防验收合格证）的同时向甲方支付剩余作为押金的30000元租金。如甲方不能按约定时间于5月30日前向乙方提供消防备案书（消防验收合格证），则将作为押金的30000元租金补偿给华沙主题酒店。在房屋租赁期间，因甲方原因造成消防、公安、工商等部门对华沙主题酒店进行处罚和关门停业，期间所造成的一切罚金、营业损失由甲方承担，其中营业损失按2500元/天计算，所有损失从下一年租金中扣除。4、如甲方未按约定于6月30日前向乙方提供消防备案书（消防验收合格证），甲方何时完成消防验收合格，华沙主题酒店的房租费用从何时起算。在该协议末尾，双方当事人手写“消防手续办完了，此协议作废”的条款。另查明，城北二期2011年保障房项目24幢105、106、201-1、201-2、202-1、202-2号房屋登记在刘新开名下，24幢301、302号房屋登记在双江锦誉商贸有限公司名下。2015年6月1日，罗端生、谢开怀与双江锦誉商贸有限公司签订一份《协议》，双江锦誉商贸有限公司将24幢2单元301室、302室转让给罗端生、谢开怀。协议签订当天，罗端生、谢开怀支付了836760元购房款，但至今未办理不动产权登记手续。2017年3月1日，第三人唐善明将华沙主题酒店的经营权转让给原告罗端生。2020年4月21日，被告刘新开以原告拖欠租金数额较大为由关停原告经营的华沙主题酒店，并将酒店大门上锁。2020年4月24日，被告刘新开向原告罗端生及第三人唐善明发出《解除合同通知书》，并于2020年4月27日以邮寄方式寄出。原告罗端生及第三人唐善明自认该《解除合同通知书》于2020年5月3日收到。2020年5月6日，原告罗端生向被告刘新开发送一份《函》，要求被告立即解除强行关停措施，继续履行合同，保证酒店能正常经营。2020年8月24日，双江自治县住房和城乡建设局出具双建验字（2020）第0016号建设工程消防验收意见书，验收意见为：双江自治县2011年保障性住房建设项目Ⅲ标段其中的22栋、23栋、24栋工程消防验收合格。2020年8月25日，双江自治县住房和城乡建设局出具双建消备字（2020）第0016号消防验收备案凭证。现原告认为被告的行为与客观事实相悖，给原告带来巨大的经济损失，故为维护自己的合法权益，特诉至法院，提出如上诉请。一审法院经审理认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房租租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，依法应予保护，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。首先，关于原、被告双方于2016年1月31日签订《房屋租赁补充协议》是仅针对2015年12月12日签订的房屋租赁合同还是针对双方于之前签订的两份租赁合同的问题。因《房租租赁合同补充协议》的核心内容为消防验收，而案涉8间房屋均位于双江自治县城北二期2011年保障房项目24幢，主体工程的消防验收为整体验收，故《房屋租赁补充协议》应当针对两份《房屋租赁合同》。其次，关于《房屋租赁补充协议》中约定的“消防手续办完了，此协议作废”中的消防手续的含义问题。被告认为此消防手续是指其将消防验收材料递交相关部门就已经完成。在庭审过程中，被告刘新开陈述其于2015年12月将消防验收材料递交相关部门，但《房屋租赁补充协议》却于2016年1月31日签订。审理查明的事实与被告所述相悖，故对被告的此项意见，不予采纳。一审认为，本案的争议焦点为：一、双方所签订的房屋租赁合同的解除条件是否已经成就？二、原告的诉请是否应当得到支持？针对双方的争议焦点，分析评判如下：一、双方所签订的房屋租赁合同的解除条件是否已经成就？一审认为，要审查双方所签订房屋租赁合同的解除条件是否已经成就，首先需要审查双方于2016年1月31日所签订的《房屋租赁补充协议》第一条第4点关于“如甲方未按约定于6月30日前向乙方提供消防备案书（消防验收合格证），甲方何时完成消防验收合格，华沙主题酒店的房租费用从何时算起”应当如何认定的问题。根据《中华人民共和国消防法》第十三条“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。”及第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。”之规定，主体工程的验收由建设方申请，而用于宾馆、饭店等公众聚集场所的，在进行扩建、改建或室内外装修后，由使用方申请消防检查。本案中，被告刘新开为24栋105、106、201-1、201-2、202-1、202-2的房屋所有权人，在出租房屋时，24栋房屋并未取得消防备案书，故，双方于2016年1月31日签订的《房屋租赁补充协议》约定由被告方负责提供消防备案书，未违反法律的禁止性规定，合法、有效，被告刘新开应当按照约定于2016年6月30日前向被告方提供消防备案书。虽原、被告双方在合同中约定拖欠租金累计达一个月的，被告可终止合同，但本案中，原告未完全支付房租费与被告未取得消防备案书有关，并非故意拖欠，应认定为被告行使合同解除权的条件并未成就。二、原告的诉请是否应当得到支持？首先，关于原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，一审认为，根据双方所签订的《房屋租赁合同》中关于在租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方的约定，被告欲终止合同，应当提前一个月书面通知原告方。本案中，被告在关停原告经营的华沙主题酒店后才发出解除合同通知书，被告在解除条件并未成就的情况下亦未能正确行使合同解除权，故该解除合同通知书不产生解除合同的效力。一审法院在（2020）云0925民初449号案件中已确认双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》未解除，故关于原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，予以支持。其次，关于原告要求被告赔偿因强行关停酒店期间所致的损失（暂以损失2500元/天、从2020年4月21日起计算至起诉之日，暂算16天，合人民币40000元）的诉讼请求。一审认为，根据原、被告双方所签订的《房屋租赁补充协议》第一条第3点关于“在房屋租赁期间，因甲方原因造成消防、公安、工商等部门对华沙主题酒店进行处罚和关门停业，期间所造成的一切罚金、营业损失由甲方承担，其中营业损失按2500元/天计算，所有损失从下一年租金中扣除。”的约定，被告刘新开未能在合同约定的2016年6月30日前取得案涉房屋的消防备案书，也未能提供相应的证据加以证明消防备案书未取得系政府行为，应由其承担举证不能的不利后果。但原告方在承租房屋前没有尽到审查所承租房屋是否具备相关手续的义务，亦应承担相应的责任。由于今年疫情形势严峻，酒店行业受疫情影响较重，根据公平原则及双方当事人的过错程度，自2020年4月21日起至原告实际重新经营酒店止，酌情按1500元/天计算停业期间的营业损失。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国消防法》第十三条第一款、第十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、继续履行原告罗端生、第三人唐善明与被告刘新开分别于2014年11月23日、2014年12月12日签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘新开于判决生效之日起三十日内支付原告罗端生自2020年4月21日起至原告罗端生重新经营酒店止按1500元/天计算的营业损失；三、驳回原告罗端生的其他诉讼请求。案件受理费800元，由原告罗端生负担320元，由刘新开负担480元。在二审诉讼过程中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明，一审认定的法律事实属实，本院予以确认。归纳双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：1.案涉租赁合同应否继续履行；2.罗端生主张的营业损失应否支持。针对上述争议焦点，本院作如下评析：一、关于案涉租赁合同应否继续履行的问题。本院认为，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方当事人应当依据合同约定行使权利、履行义务。《房屋租赁合同》是双方就房屋租赁、租赁用途、租赁期限、租金给付等事宜作出的约定，《房屋租赁补充协议》是双方在原合同基础上就所租赁房屋消防备案等未尽事宜作出的补充性约定，二者之间相辅相成，双方应当一并履行。《房屋租赁补充协议》分三个阶段就消防备案事宜进行了约定，一是明确将2016年的租金扣留3万元作为刘新开按约定提供消防备案书（消防验收合格证）的押金；二是要求刘新开于2016年5月30日前提供消防备案书（消防验收合格证），如不能提交，则扣留的3万元租金作为给予酒店的补偿；三是约定刘新开如未能在2016年6月30日前提供消防备案书（消防验收合格证），则自完成消防验收时起算租金。由此可见，罗端生继续支付租金的前提条件是刘新开须履行完成租赁房屋的消防验收手续。而根据查明的案件事实，《房屋租赁补充协议》签订之后，罗端生已于2016年3月1日将即日起至2017年3月的租金支付给刘新开，案涉租赁房屋直至2020年8月方才完成消防验收，刘新开却在2020年4月即以罗端生拖欠租金为由擅自将酒店大门锁住并单方解除合同，其行为已违反了双方所签《房屋租赁补充协议》的约定，其单方解除合同不符合法律规定情形，不具有解除合同的效力。罗端生要求继续履行合同的主张成立，一审予以支持并无不当，刘新开应于2021年5月31日前将案涉租赁房屋交付罗端生。二、关于罗端生主张的营业损失应否支持的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”本案中，刘新开违反《房屋租赁补充协议》约定擅自锁住酒店大门的行为已构成违约，导致酒店无法继续经营，客观上已给酒店经营造成损失，刘新开应承担相应的赔偿责任。但罗端生所主张的营业损失应为关停期间的可得利益损失即经营利润损失，对案涉酒店的经营利润损失总额罗端生未进行相关举证。关停期间的酒店房屋租金在（2021）云09民终104号民事判决中，已判定免除罗端生的支付责任。一审在未要求罗端生就酒店经营期间平均利润收益或同类行业经营利润收益进行合理举证的情况下，仅以《房屋租赁补充协议》约定的“营业损失按每天2500元计算”酌情判决损失按每天1500元计算，依据不足。结合罗端生在本案二审庭审答辩中提到的因长期关停造成的酒店装修、床上用品等损失问题，其可在重新接手酒店后根据实际发生损失情况，与酒店关停期间的可得利益损失一并收集、补充证据后依据上述法律规定及双方所签《房屋租赁补充协议》约定另行主张。故，仅就罗端生主张的营业损失本院在本案中不作单独处理。综上，上诉人刘新开的上诉主张部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十四条、第四百六十五条、第五百六十三条、第五百八十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县人民法院（2020）云0925民初263号民事判决第一项；二、撤销双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县人民法院（2020）云0925民初263号民事判决第二、三项；三、上诉人刘新开于2021年5月31日前将案涉租赁房屋交付被上诉人罗端生继续管理使用；四、驳回被上诉人罗端生的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各800元，均由上诉人刘新开负担。本判决为终审判决。审判长  段晓玲审判员  赵艳洁审判员  张建红二〇二一年四月十九日书记员  李宏业