四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终1738号 上诉人（原审被告）：中房集团绵阳房地产有限公司，住所地：四川省绵阳市一环路东段66号。 法定代表人：刘厚明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵显涂，四川规则律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩志东，四川规则律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：绵阳市中天物业服务有限公司，住所地：四川省绵阳市游仙区东津路16号。 法定代表人：任坤玉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杜波，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：何琪婷，女，汉族，1953年12月26日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：周娟，四川天启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋文德，男，住四川省绵阳市游仙区，系绵阳市涪城区城北街道临园路东段社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审原告）：独俊，男，汉族，1962年9月9日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：周娟，四川天启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋文德，男，住四川省绵阳市游仙区，系绵阳市涪城区城北街道临园路东段社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审原告）：谢英，女，汉族，1969年6月3日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：周娟，四川天启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋文德，男，住四川省绵阳市游仙区，系绵阳市涪城区城北街道临园路东段社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审原告）：黄洁，女，汉族，1981年9月13日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：周娟，四川天启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋文德，男，住四川省绵阳市游仙区，系绵阳市涪城区城北街道临园路东段社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审原告）：黄洪荣，男，汉族，1953年7月9日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：周娟，四川天启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋文德，男，住四川省绵阳市游仙区，系绵阳市涪城区城北街道临园路东段社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审原告）：王丽，女，汉族，1973年11月28日出生，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：周娟，四川天启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋文德，男，住四川省绵阳市游仙区，系绵阳市涪城区城北街道临园路东段社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审原告）：陈庚，男，汉族，1998年1月28日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：周娟，四川天启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋文德，男，住四川省绵阳市游仙区，系绵阳市涪城区城北街道临园路东段社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审原告）：谢荣，女，汉族，1968年10月20日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：周娟，四川天启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋文德，男，住四川省绵阳市游仙区，系绵阳市涪城区城北街道临园路东段社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审原告）：李元武，男，汉族，1947年10月10日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：周娟，四川天启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋文德，男，住四川省绵阳市游仙区，系绵阳市涪城区城北街道临园路东段社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审原告）：肖楚君，男，汉族，1960年6月2日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：周娟，四川天启律师事务所律师。 委托诉讼代理人:蒋文德，男，住四川省绵阳市游仙区，系绵阳市涪城区城北街道临园路东段社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审原告）：何斌，男，汉族，1973年9月3日出生，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：周娟，四川天启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋文德，男，住四川省绵阳市游仙区，系绵阳市涪城区城北街道临园路东段社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审原告）：蒲仁举，男，汉族，1964年2月1日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人:周娟，四川天启律师事务所律师。 委托诉讼代理人:蒋文德，男，住四川省绵阳市游仙区，系绵阳市涪城区城北街道临园路东段社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审原告）：邓丽华，女，汉族，1962年11月8日出生，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人:周娟，四川天启律师事务所律师。 委托诉讼代理人:蒋文德，男，住四川省绵阳市游仙区，系绵阳市涪城区城北街道临园路东段社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审原告）：段秀明，女，汉族，1948年7月1日出生，住四川省绵阳市中区。 委托诉讼代理人：周娟，四川天启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋文德，男，住四川省绵阳市游仙区，系绵阳市涪城区城北街道临园路东段社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审原告）：绵阳市凯丰商贸有限公司，住所地：四川省绵阳市福安巷6号。 法定代表人：巩春梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周娟，四川天启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋文德，男，住四川省绵阳市游仙区，系绵阳市涪城区城北街道临园路东段社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审原告）：绵阳市商业银行股份有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区临园路西段文竹街3号。 法定代表人：何苗，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周娟，四川天启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋文德，男，住四川省绵阳市游仙区，系绵阳市涪城区城北街道临园路东段社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审原告）：四川省绵阳市饮食服务有限责任公司，住所地：四川省绵阳市剑南路西段30号。 法定代表人：张勇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周娟，四川天启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋文德，男，住四川省绵阳市游仙区，系绵阳市涪城区城北街道临园路东段社区居民委员会推荐。 上诉人中房集团绵阳房地产有限公司（以下简称中房房产公司）、上诉人绵阳市中天物业服务有限公司（以下简称中天物业公司）因与被上诉人何琪婷、独俊、谢英、黄洁、黄洪荣、王丽、陈庚、谢荣、李元武、肖楚君、何斌、蒲仁举、邓丽华、段秀明、绵阳市凯丰商贸有限公司、绵阳市商业银行股份有限公司、四川省绵阳市饮食服务有限责任公司物权保护纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初6289号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中房房产公司委托诉讼代理人赵显涂、韩志东，上诉人中天物业公司委托诉讼代理人杜波，被上诉人共同委托诉讼代理人周娟、蒋文德到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 中房房产公司、中天物业公司共同上诉请求：撤销原判并改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.事实认定错误，临园商场公摊系数是按整个裙楼一层计算，而非分栋分开计算，北二楼公摊系数为0.7859，而非原判认定的北楼除一楼外，其他楼层按实际面积计算。本案中，在东南西北裙楼中一共有五个厕所，其中一层东一楼、北一楼有厕所，除案涉厕所无证外，其他厕所均有房产证。北一楼有17个专有面积，其中就包括案涉厕所部分，而本案被上诉人之一的18号商铺（段秀明）是位于案涉厕所的临时建筑，并由被上诉人代理人蒋文德为其办证，导致案涉厕所无法办证。从2016年9月23日起，案涉厕所被一审证人王某采用暴力手段占用至今，造成厕所功能瘫痪至今，无收益和支付违法所得之说。2.法律适用错误。一审法院未对上诉人于庭审结束后提交的部分购房合同组织双方进行质证，剥夺了上诉人质证的权利。 被上诉人共同辩称，驳回上诉，维持原判。事实及理由：1.案涉厕所从建成之初的功能即是公共用途，应当认定为公共面积，从北一楼的规划设计图中可以看出，北一楼公厕也不属于中房房产公司的专有面积；2.中房房产公司应当就公摊系数如何得出，面积具体位置承担举证责任；3.案涉厕所归属问题经城北街道调解，已没有争议；4.除北一楼外，其他各栋各层均有配套厕所，且各栋各层业主从未就厕所使用发生过争议；5.公厕收益应当返还全体被上诉人，2016年之后的占用费应当参考北一楼其他商铺租金标准。 何琪婷、独俊、谢英、黄洁、黄洪荣、王丽、陈庚、谢荣、李元武、肖楚军、何斌、蒲仁举、邓丽华、段秀明、绵阳市凯丰商贸有限公司、绵阳市商业银行股份有限公司、四川省绵阳市饮食服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判令中房房产公司、中天物业公司停止对绵阳市涪城区××路××段××号××商场××楼内厕的侵害；2.判令中房房产公司、中天物业公司返还2004年4月至停止侵害期间的非法盈利款并承担诉讼费。 一审法院认定事实：中房房产公司修建的位于绵阳市涪城区××路××段××号××商场于1997年竣工，该商场共分东楼、南楼、西楼、北楼四个区域。1994年开始，中房房产公司与购房户签订了买卖合同，其中部分业主又因买卖、诉讼等情况发生了变更，至本案审理时北一楼业主为何琪婷、独俊、谢英、黄洁、黄洪荣、王丽、陈庚、谢荣、李元武、肖楚君、何斌、蒲仁举、邓丽华、段秀明、绵阳市凯丰商贸有限公司、绵阳市商业银行股份有限公司、四川省绵阳市饮食服务有限责任公司。1995年12月10日，中房房产公司向绵阳市住房和城乡建设局提交了《登记申请表》，申请对北一楼进行初始登记并提供了相关资料，其中《各类商品房房屋户型面积计算表》载明北一楼计算面积时，均按实际面积÷0.757进行了折算，北楼其他楼层则未折算。1998年，绵阳市住房和城乡建设局进行了登记审核。 另查明，2001年4月3日，中房房产公司与李方云签订《关于改建临园北一楼公厕并承包的协议》，协议约定中房房产公司同意李方云将北一楼内厕改建为公厕，改建后的产权归中房房产公司，使用和管理权归李方云，从签订协议第四个年度起，李方云每年一次性交纳管理费三百元。2007年5月20日，中房房产公司与李方云签订《房屋租赁协议》，约定将北一楼公厕租赁给李方云使用，租金从2007年5月1日至2010年4月30日止，租金每月300元。2011年1月24日，中天物业公司与杜波签订《临园商场北一楼厕所租赁管理协议》，约定将北一楼厕所租赁给杜波使用，租期从2011年1月25日至2016年1月24日，租金每月300元。2016年2月，中天物业公司将北一楼厕所改建为商铺出租，月租金1296元。 还查明，2010年3月18日、4月1日，就临园商场北一楼公厕所有权及收益分配纠纷，绵阳市涪城区城北街道办事处人民调解委员会组织临园商场北一楼绵阳市商业银行等十户业主与中房房产公司进行调解，双方对北一楼公厕所有权属于北楼业主共同所有无异议，但就收益分配未达成协议。 一审法院认为，本案中双方对于临园商场北一楼建成时存在内厕并无争议，本案的焦点在于内厕是否包含在公用建筑面积的公摊中，原告举证证明了中房房产公司向绵阳市住房和城乡建设局提交《登记申请表》时对北一楼面积计算时就公用建筑面积按0.243的比例进行了公摊，并据此主张内厕包含在原告房屋产权之下，因一楼总面积相关资料存放于中房房产公司处，向绵阳市住房和城乡建设局提交相关资料、面积计算均为中房集团绵阳房地产有限公司，故而公摊面积计算时是否包含案涉内厕，依法应当由中房房产公司承担举证责任，中房房产公司在审理中未提供相关证据，对此应承担相应的不利法律后果，同时，该公司和中天物业公司在庭审中也未提供证明其拥有案涉内厕所有权的其他证据，相反，原告提供了绵阳市涪城区城北街道办事处人民调解委员会调解资料证实中房房产公司认可案涉厕所为北楼业主共同所有。本案中，除一楼外，北楼其他楼层是按实际面积进行计算，未按0.757进行折算，证明北楼其他楼层业主并未分担一楼相关公摊。同时，东、西、北楼的一层公摊比例相同只能证实被分摊的相应面积相同，而与相关楼栋一层是否建有厕所无关，不能排除其他楼栋一楼存在其他应共摊面积的相关设施或区域。综上，中房房产公司对案涉厕所不具有所有权，同时中天物业公司也未举证证明其对案涉厕所具有所有权和管理权。业主对于专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。在未取得业主同意情况下，中房房产公司擅自将小区内厕改为公用厕所并出租获益，中天物业公司擅自将案涉厕所改建为商铺获益的行为均侵犯了业主的相应权利，应当停止侵害并退出非法所得。遂判决：一、中房房产公司、中天物业公司停止对绵阳市涪城区××路××段××号××商场××楼内厕的侵害；二、中房房产公司在判决生效后十日内向何琪婷、独俊、谢英、黄洁、黄洪荣、王丽、陈庚、谢荣、李元武、肖楚君、何斌、蒲仁举、邓丽华、段秀明、绵阳市凯丰商贸有限公司、绵阳市商业银行股份有限公司、四川省绵阳市饮食服务有限责任公司返还非法所得11400元；三、中天物业公司在判决生效后十日内向何琪婷、独俊、谢英、黄洁、黄洪荣、王丽、陈庚、谢荣、李元武、肖楚君、何斌、蒲仁举、邓丽华、段秀明、绵阳市凯丰商贸有限公司、绵阳市商业银行股份有限公司、四川省绵阳市饮食服务有限责任公司返还2011年1月24日起至停止侵害之日止的非法所得（2011年1月24日至2016年1月24日按每月300元计算，2016年1月25日至停止侵害之日止按每月1296元计算）；四、案件受理费2025元由中房房产公司、绵阳市中天物业服务有限公司负担。 二审中，本院组织双方进行了证据的交换和质证。上诉人中房房产公司提交了绵阳市临园商贸中心初步设计审批报告、设计任务书、临园商场的动工通知。证明：临园商场建设背景，当时我国没有关于商品房公摊面积的计算规定，且计划任务书已明确一层以商业街形式设多个个体户、大商场及必要的副食店等，建设是统一规划的要求，临园商场北楼当时购买的时间是早于办证时间，1992年的系数一直到今天都在执行，没有改变。根据绵阳市人民政府房地产管理处文件，测算临园商场裙房一、二层面积图及一层建筑面积计算式。证明：公摊系数0.757系临园商场整个一层共同计算的结果。被上诉人质证意见为，上述证据只能证明中房房产公司的报建计划，不能证明与业主间的产权关系，且与本案没有关联，1990年临园商场开始修建，1995年至1998年才竣工开始办证，东西南北楼不是同时办证。对测算面积图及计算式的合法性、真实性、关联性均不予认可。从管理处文件可以看出，当时的政策是商品房销售以一幢为基础的，与临园商场实际上的销售情况一致，临园商场东西南北楼都是单独计算与销售。本院经质证后认为，上诉人中房房产公司提交的证据不能反映出案涉厕所属于临园商场一楼全体业主公摊的事实，计算公式系其单方制作，不能达到其证明目的，本院不予采信。 上诉人中天物业公司提交了2011年1月24日杜波与中天物业公司签订的《北一楼厕所管理服务协议》，证明：厕所的公益性和功能性单一，物业公司还要承担水电费。被上诉人质证意见为：对协议真实性不予认可，协议是甲乙双方恶意串通签订的，2011年厕所改为公厕后对外收费经营，该地段位置繁华，人流量大，不可能亏本经营。本院经质证后认为，管理服务协议无法达到中天物业公司是否实际承担水、电费的证明目的，本院不予采信。 被上诉人提交了临园商场东一楼业主与何方志签订的租赁协议、案涉厕所照片，证明：东楼和北楼分别管理，没有产权争议。现厕所仍在经营中，并非没有收益。上诉人中房房产公司质证意见为，对租赁协议真实性不认可，目前该区没有业主委员会，且没有备案记录，照片没有形成时间，不符合电子证据形式，对其三性不予认可。上诉人中天物业公司质证意见为，现在没有业主委员会，不认可其真实性，厕所里面是瘫痪的，堆放的是杂物，所谓的经营只是市政道路。本院经质证后认为，租赁协议无法达到东楼与北楼分别管理的证明目的，照片所载内容与本院实地调查案涉厕所存在经营的情况一致，对该证据，本院予以采信。 因上诉人中房房产公司在二审中变更主张案涉厕所属临园商场东西南北一楼共同公摊，该公司不享有所有权。故本院对中天物业公司提交的拟证明案涉厕所产权归属的2001年4月3日中房房产公司与李方云签订的《关于改建临园北一楼公厕并承包的协议》、2007年5月20日签订的《房屋租赁协议》、2002年9月5日绵阳市城市管理委员会办公室《关于维修、整改城区公共厕所的通知》、绵阳市环境卫生管理处于2001年5月11日下发的《公共厕所收费许可证》不予采信。 一审法院查明的其他事实，本院予以确认，另查明，案涉厕所改变用途功能后，用于了经营活动。其实际占用面积为20.21平方米。 本院认为，本案系物权保护纠纷，结合诉辩意见，对本案争议焦点问题，评析如下： 一、北楼一层全体业主是否是案涉厕所共有权人的问题。首先，从临园商场《各类商品房屋户型面积计算表》记载内容来看，临园商场东、西、北楼之间除一层分摊系数均一致外，其余楼层情况各不相同。北楼二层无公摊，三层至七层针对七层屋面公用面积有部分公摊。东楼二层至四层无公摊。西楼除二层有公摊外，其他楼层无公摊。上诉人中房房产公司在绵阳市涪城区××街道××楼××层业主共有的主张。其次，从中房房产公司为临园商场房屋申请总登记、转移登记来看，东、西、北楼系分别申请、办证。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》（建房［1995］517号）第九条规定，公用建筑面积指整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。上诉人中房房产公司、中天物业公司述称东、西、北楼一层均按0.757公摊系数计算，是对整个商场一层的公用建筑面积进行的分摊。但并未向本院提交其在申请房屋办证过程中，向行政主管部门确立的0.757公摊系数的计算公式，故无法确认案涉厕所是否计入整个商场一层的公用建筑面积之内，应承担举证不能的责任。最后，案涉厕所作为北楼的组成部分，从北楼登记备案的计算公式来看，其一层公用建筑面积由北楼一层全体业主分摊，并不包含其他楼层业主。该分摊计算方式符合为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊的原则。据此，临园商场北楼一层全体业主系案涉厕所的共同共有人，中房房产公司、中天物业公司该上诉理由，本院不予支持。 二、关于返还金额认定的问题。首先，一审法院在案涉厕所改建为商铺经营后，参照邻近商铺租金数额确认业主收益损失，本院予以支持。但鉴于各个商铺的面积并不相同，本案中，案涉厕所实际面积为20.21平方米，故参照每平米月租金50元的标准，本院确定案涉厕所每月收益金额为1010.5元。其次，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人等将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持，行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”的规定，上诉人中房房产公司、中天物业公司主张在管理案涉厕所的过程中存在管理成本，虽未有充分证据证明，但考虑到实际运营、维护必然存在成本。根据案件查明的事实，并参照上诉人中房房产公司与他人收取的每年管理费300元标准。本院酌定上诉人中房房产公司、中天物业公司管理费每年300元。即上诉人中房房产公司应扣除1500元，中天物业公司应扣除3300元。因所获收益既可用于补充专项维修资金，又可由业主共同决定，故上诉人中天物业公司主张所获收益应补充专项维修资金的理由不成立，本院不予支持。 综上，中房房产公司、中天物业公司上诉理由部分成立，相应的上诉请求，本院予以支持。一审法院认定事实有误，本院予以纠正。因中房房产公司已将案涉厕所管理权移交给中天物业公司的事实。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初6289号民事判决第一、四项，即“一、中房集团绵阳房地产有限公司、绵阳市中天物业服务有限公司停止对绵阳市涪城区××路××段××号××商场××楼内厕的侵害；四、案件受理费2025元由中房集团绵阳房地产有限公司、绵阳市中天物业服务有限公司负担”。 二、变更四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初6289号民事判决第二项为：中房集团绵阳房地产有限公司在判决生效后十日内向何琪婷、独俊、谢英、黄洁、黄洪荣、王丽、陈庚、谢荣、李元武、肖楚君、何斌、蒲仁举、邓丽华、段秀明、绵阳市凯丰商贸有限公司、绵阳市商业银行股份有限公司、四川省绵阳市饮食服务有限责任公司返还非法所得9900元。 三、变更四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初6289号民事判决第三项为：绵阳市中天物业服务有限公司在判决生效后十日内向何琪婷、独俊、谢英、黄洁、黄洪荣、王丽、陈庚、谢荣、李元武、肖楚君、何斌、蒲仁举、邓丽华、段秀明、绵阳市凯丰商贸有限公司、绵阳市商业银行股份有限公司、四川省绵阳市饮食服务有限责任公司返还2011年1月24日起至停止侵害之日止的非法所得（扣除3300元后，2011年1月24日至2016年1月24日按每月300元计算，2016年1月25日至停止侵害之日止按每月1010.5元计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费4050元，由中房集团绵阳房地产有限公司负担1800元，绵阳市中天物业服务有限公司负担1800元，何琪婷、独俊、谢英、黄洁、黄洪荣、王丽、陈庚、谢荣、李元武、肖楚君、何斌、蒲仁举、邓丽华、段秀明、绵阳市凯丰商贸有限公司、绵阳市商业银行股份有限公司、四川省绵阳市饮食服务有限责任公司共同负担450元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 李 维 审判员 欧泳如 审判员 刘云锋 二〇二一年四月十九日 书记员 龚泾羽