贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1859号上诉人（原审原告）：肖琨，男，1982年7月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：肖先渝，男，1951年12月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系肖琨之父。被上诉人（原审被告）：绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区育才路******。法定代表人：王瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：万思，贵州贵正律师事务所律师。上诉人肖琨因与被上诉人绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司（以下简称：绿地白云房开）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初2978号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》本案由审判员黄新独任审理，书记员张鑫担任法庭记录，本案现已审理终结。上诉人肖琨上诉请求：撤销原判，并依法改判支持上诉人的一审诉请。理由是，一、一审判决对涉案关键事实“该商品房”四字认定不清，违背了以事实为依据的法律原则，一审判决认为:“双方签订的《商品房买卖合同》第三条关于土地使用权日期的约定指向的是案涉房屋所占用土地的最长使用年限”，这个判断系一审主观臆断，没有任何事实依据，根据《商品房买卖合同》第三条，“买受人购买的商品房（以下简称该商品房）”为这一条款定了调，“该商品房”四个字的概念在整个条款都是一以贯之的明确，就是指我方购买的该商铺，而一审判决却认定“该商品房”是指案涉房屋整体所占用土地的最长使用年限，是主观臆断代替白纸黑字，请二审予以纠正；二、一审认定：“故不能以此认定被告存在欺诈行为”错误，被上诉人在合同中承诺：“该商品房的土地使用权年限自2011年5月9日起至2081年5月9日止”，一审在认定事实时对该约定不予审查，同时也不顾一审时我方对于商铺的使用年限为40年这一情况完全不知情的陈述，而做出“《商品房买卖合同》第三条已明确约定案涉房屋的规划用途为商业，且原告亦明知所购房屋系商业性质，而原告取得的案涉房屋不动产权证载明的土地使用期限也与前述法律规定相符，故不能以此认定被告存在欺诈行为”这样的判断，属于事实认定错误；三、一审认为：“双方已经按照合同约定履行了各自权利义务，且案涉房屋已经办理了不动产权证，原告合同目的已经实现，故对于原告诉请解除合同并退还相应款项的诉请不予支持”的判断是完全错误的，我方希望按照合同约定取得该商铺的70年土地使用权，但我方事实上并未能取得70年的土地使用权，造成这一情况是由于对方欺诈导致的，从对方故意提供70年土地使用权的合同与我方签署，到对方为我方办理了70年的虚假土地使用权证的过程来看，被告的欺诈事实毋庸置疑。被上诉人绿地白云房开答辩称：上诉人与我方均已按照合同约定履行完毕各自的义务，且案涉房屋已经交付对方并办理不动产权证，对方的合同目的已经实现，故对方诉请解除合同并退还相应房款的诉请缺乏事实与法律依据。原审原告肖琨的诉讼请求为：一、解除原、被告签订的绿地伊顿公馆A5栋2层2号《商品房买卖合同》；二、判令被告退还原告购房款108212.15元；三、判令被告自2017年1月1日起至支付日止按照年利率6%支付108212.15元利息；四、判令被告赔偿原告支付的维修基金1135元、产权办理费915元、契税2017.32元、物管费715.5元；五、诉讼费由被告承担。原审经审理查明：2013年7月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的绿地伊顿公馆A5、A5A栋2层2号房屋，房屋总价113475元。合同第三条约定，该商品房的规划用途为商业，商品房土地使用权年限自2011年5月9日起至2081年5月9日。同日，原告与贵阳缤纷城商业经营有限责任公司签订《商铺委托租赁合同》，约定将涉案商铺委托贵阳缤纷城商业经营有限责任公司代为租赁并管理，委托期限为3年，3年租金金额为总房款6%，共计24909元，此笔租金从原告购房款中一次性扣除。合同签订后，原告付清全部房款。2014年4月26日，被告向原告交付涉案商铺，并退还原告涉案商铺面积差款项46231元。现涉案商铺原告已办理不动产权，因不动产权证记载涉案商铺使用期限为2011年4月11日至2051年4月11日，与《商品房买卖合同》约定不符，原告诉至法院，诉请如前。原审认为，本案的争议焦点为涉案商铺的不动产权使用期限问题。原告所提供的不动产权证记载涉案商铺使用期限为40年，而《商品房买卖合同》第三条约定，该商品房的规划用途为商业，商品房土地使用权年限自2011年5月9日起至2081年5月9日。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：……（四）商业、旅游、娱乐用地四十年。双方签订的《商品房买卖合同》第三条关于土地使用权日期的约定指向的应是案涉房屋所占用土地的最长使用年限，但其实际使用年限仍应因其用地性质而受到前述有关各类土地用途最高使用年限规定的限制。因《商品房买卖合同》第三条已明确约定案涉房屋的规划用途为商业，且原告亦明知所购房屋系商业性质，而原告取得的案涉房屋不动产权证载明的土地使用期限也与前述法律规定相符，故不能以此认定被告存在欺诈行为，以此为由要求解除合同。现原、被告双方已按照合同约定履行了各自权利义务，且案涉房屋原告已办理了不动产权证。其合同目的已实现，故原告诉请解除合同并退还相应款项等诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告肖琨全部诉讼请求。案件受理费1280元（已减半，原告已预交），由原告肖琨负担。二审审理中，双方均无新证据提交，本院对一审查明的事实予以确认。同时查明，根据肖琨提交的证据，2017年8月8日，贵阳市国土资源局白云区不动产登记中心为肖琨办理的《不动产权证书》中，在使用期限一栏记载的内容为：国有建设用地使用权2011年5月9日起至2081年5月9日止。2019年10月31日，该中心重新向肖琨办理的《不动产权证书》中，在使用期限一栏记载的内容为：2011年4月11日/2051年4月11日。本案事实，有《商品房买卖合同》、《商铺委托租赁合同》、《不动产权证书》、《收据》、《产权办理收费标准》、《契税缴纳发票》、《绿地·伊顿公馆业主资料交接记录表》、当事人陈述等证据在卷佐证。本案的争议焦点为：肖琨的《不动产权证书》记载的40年使用权限是否导致其合同目的不能实现,案涉《商品房买卖合同》是否应当解除。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”。上诉人肖琨主张，案涉《商品房买卖合同》约定的商铺土地使用年限为70年，而实际土地使用年限仅为40年，构成欺诈导致其签订案涉合同目的落空，要求解除合同。一般而言，购房人签署商铺买卖合同的根本目的是为了获得商铺的所有权和在一定期限内的土地使用权，以对商铺进行占有、使用、收益、处分。而商铺的土地使用年限只能依法确定。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中载明该商品房的规划用途为商用。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，土地使用权出让最高年限为居住用地70年,商业、旅游、娱乐用地40年。根据该规定，贵阳市不动产登记中心向上诉人颁发的不动产权证书亦载明上诉人购买的商铺使用期限是40年，商品房买卖合同中已明确了该房屋的规划用途，故上诉人主张被上诉人构成欺诈不能成立，且并不会对上诉人通过签订合同实现获得商铺所有权及在一定期限内享有商铺所涉土地使用权，并对商铺进行占有、使用、收益、处分的根本目的产生实质性的损害。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条的规定，有期限的建设用地使用权限届满时，权利人可以通过延长对土地的使用期限的方式，使自己得以按原权利设立时的条件，继续使用该土地。土地使用权人享有法定的申请续期的权利，且非因公共利益的需要，其申请不得被否决。本案中案涉商铺已实际交付上诉人，上诉人亦已经办理不动产权证，因此不能认定上诉人签署案涉商铺买卖合同的目的不能实现，故上诉人所提之上诉理由不能成立，本院不予采纳。对于登记使用年限与合同约定使用年限的差额问题，因被上诉人在《商品房买卖合同》承诺的70年房屋使用期限与案涉地块的土地使用权期限一致，不会导致肖琨登记的40年房屋使用年限届满后无法办理续期，因此，在肖琨《不动产权证书》登记的40年房屋使用期限届满后，可申请续期。对于续期产生的费用，应由绿地白云房开负担。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2560元，由肖琨负担。本判决为终审判决。审判员  黄新二〇二一年四月二十五日书记员  张鑫