广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1971民初527号原告（反诉被告，以下统称原告）：吕洋华，男，汉族，1991年3月22日出生，住江西省抚州市崇仁县××××××××××××，公民身份号码：362××××××××××××012。委托诉讼代理人：何思为，湖南芙蓉（东莞）律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：冯彭胜，男，汉族，1957年5月20日出生，住广东省东莞市××××××××××××××，公民身份号码：442××××××××××××974。委托诉讼代理人：宋安平，广东明楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁紫镜，广东明楷律师事务所实习律师。原告吕洋华与被告冯彭胜租赁合同纠纷一案，以及被告冯彭胜反诉原告吕洋华租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月2日依法公开开庭进行了审理，原告吕洋华本人及其委托诉讼代理人何思为，被告冯彭胜本人及其委托诉讼代理人宋安平、袁紫镜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕洋华向本院提出诉讼请求：1、被告向原告退还已收取的租金83850元并赔偿资金占用期间的损失（2020年8月12日起至款项付清之日止的资金占用损失，以83850元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%的标准计算）；2、被告向原告退还已收取的押金167700元并赔偿资金占用期间的损失（2020年8月15日起至款项付清之日止的资金占用损失，以167700元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%的标准计算）；3、被告向原告赔偿原告的装修损失61460元；4、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年8月12日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定由原告租赁被告建设的工业厂房（下称“租赁厂房”），厂房地址为东莞市中堂镇中麻路东向工业区×××，面积约4300平方米，租期十年，即2020年8月15日起至2030年8月31日止。免租期2个月，自2020年10月15日开始计算租金，2020年10月15日至2038年8月31日止每月租金为55900元。为此原告于2020年8月12日向被告支付了2020年10月15日至11月30日的租金83850元，于2020年8月15日向被告支付了押金167700元，并聘请装修公司对租赁厂房进行翻新，装修款合计61460元。但原告在办理相关证照时才发现租赁厂房至今未取得建设工程规划许可证，系违章建筑，《厂房租赁合同》也属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的无效合同。为此原告于2020年10月12日将厂房及其钥匙退还给被告，被告依法应向原告返还已收取的押金及租金，并赔偿因合同无效对原告产生的装修款损失，但被告至今仍拒不返还。被告拒不返还相关款项的行为严重损害了原告的合法利益。被告冯彭胜辩称，第一，由于原告实际占用并使用案涉物业，因此，应当向被告支付相应的场地占用费，扣除场地占用费，原告应向被告补足不足的部分；第二，被告同意返还押金，但应当从押金中扣除原告实际占用被告物业所支付的场地占用费不足的部分；第三，原告第三项诉请没有依据，被告不确认其主张的装修损失。被告冯彭胜提出反诉请求：1、原告向被告支付2020年8月15日起至交还物业之日止的厂房场地占用费，扣除已经支付的一个半月，暂计至2020年11月30日，尚需向被告支付场地占用费111800元；以及逾期支付利息，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%的标准计算，自反诉之日起计至实际支付之日止；2、原告向被告支付电梯维修费用18160元，场地占用期间拖欠的电费725.35元，水费826.32元；3、原告拆除招租广告牌，并恢复厂房原状，包括恢复原厂房内一、二、三楼的砖混结构隔墙（约800平方）、二楼原钢化玻璃隔成的办公室（约360平方），或支付赔偿金100000元；4、原告承担反诉诉讼费用。事实与理由：经居间人介绍，原告充分了解且现场察看了被告位于东莞市中堂镇中麻路东向工业区×××的厂房，在确认物业符合其使用条件后，2020年8月12日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，由被告将厂房出租给原告，租期十年，每月起始租金为55900元，保证租期的前提下，被告给予原告两个月免租期。合同签署后，被告即将厂房交付给原告。原告在使用厂房的过程中，根据其需要将厂房内部的部分墙壁予以了拆除，并在外墙设立招租广告牌。现原告基于其自身原因，单方违约要求解除合同，并起诉要求返还各项费用，被告对其违约行为明确表示反对。且至今为止，案涉物业厂房及办公楼大门均仍由原告锁闭控制，钥匙并未交给被告，外墙招租广告牌仍未拆除。原告吕洋华辩称，一、被告要求返还场地占用费的诉讼请求缺乏事实依据，租赁厂房及其钥匙均已交还被告，原告从未对租赁厂房加锁。1、被告交付房屋时仅向原告交付一把电动门钥匙，该钥匙原告已于2020年10月15日通过中介郑丰池交还给被告，对此郑丰池也在其与被告的聊天记录中予以确认。而被告从未向原告交付过所谓“宿舍钥匙”，租赁厂房的宿舍也从未加锁，何来钥匙？2、原告从未在厂房设置任何锁链，被告提交的照片上的锁链与原告无关，锁链的钥匙也不在原告手中。从原告提交的照片也可以看出退房时厂房均未加锁，所谓锁链均系他人添加，与原告无关。因此原告将租赁厂房交还给被告的时间应认定为2020年10月15日，即便应当扣除场地占用费，厂房占用期间至多只能计算至2020年10月15日为止。二、被告要求支付电梯维修费用的主张缺乏事实依据，依法应予驳回。1、原告装修期间对电梯的使用均系日常合理使用，并未对电梯造成损坏、故障，仅对墙壁进行粉刷，工期短工作量较低，所使用的工具也无非是几桶油漆几把刷子，载重量远未达到损坏电梯的程度；2、被告提交的证据仅显示“损坏”而未载明损害时间、损害原因，无法确认电梯损坏与原告有关；此外报价单项目均是“线圈”、“机油”等零件，所报单价均远高于市场维修价格，原告有理由怀疑这只是一次电梯常规保养、零件更换行为，而不是损坏维修，相关费用应由电梯所有人承担，与原告无关；3、原告的刷墙工作早在8月份便已完成，10月份将厂房钥匙交还被告后便不再使用电梯，但被告提供的电梯报价单、送货单等均是原告起诉后的11月份才出具，无法确认电梯故障发生时间是否是在原告退还之前发生；4、被告对电梯维修费仅提供收据未提供发票及付款记录，无法确认维修费是否实际支付。因此电梯维修费用与原告无关，相关费用应由被告自行承担。三、被告要求恢复厂房原状或支付赔偿金100000元的请求缺乏事实依据，原告从未拆除隔墙及玻璃办公室。1、《厂房租赁合同》第五条第4款已载明“厂房内的一楼间隔、地面由甲方负责打通并清理干净”，说明打通厂房一楼系被告的合同义务，无论是否打通均不能追究原告责任；从原告提交的照片及东莞市信德装饰工程有限公司出具的《情况说明》来看，8月份厂房刚交给原告时就不存在任何隔墙，现被告要求原告恢复一楼隔墙显属前后矛盾；2、厂房交付给原告时的现状已经是与被告提交的照片一致，并不存在所谓隔墙与玻璃办公室，地面上的凹槽自交付时便存在，并非隔墙与玻璃的拆除痕迹。原告租赁后除进行刷墙外，对厂房的其他结构并未进行过修改，原告提交的《装修报价单》、《情况说明》等证据中也显示装修内容仅包含局部修补及刷墙，不包含拆除间隔墙等其他施工内容；3、被告并未提供任何证据证明厂房交付给原告前曾存在隔墙或玻璃办公室等构筑物，也未提供与前任租客的交接清单证明等证据证明交付时存在隔墙，提交的所有照片拍摄时间均在原告起诉后，无法证明原告租赁前的状况；4、被告证据“独院厂房招租”的广告牌并非原告所挂，所附手机号也不是原告的手机号码，该广告牌与原告无关，应由被告自行拆除；5、被告主张的100000元赔偿金额明显高于拆除广告牌、恢复隔墙的正常价格，且被告未列明其计算方式及依据，该金额不能作为赔偿标准；6、对隔墙等厂房结构的变动属于重大修缮，被告甚至在合同中专门约定“改造前需取得甲方同意，包括但不限于改造装修图纸、方案等，否则有权没收原告的押金并要求支付违约金”，说明被告十分重视改造问题。若原告确有拆除隔墙的行为则被告早就要求原告进行赔偿了，但截至被告反诉前却从未与原告沟通过相关情况，明显不合常理。综上所述，被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，部分请求实属无稽之谈。经审理查明，2020年8月12日，被告冯彭胜作为出租方（甲方）与原告吕洋华作为承租方（乙方）签订了一份《厂房租赁合同》，该合同约定甲方建设的工业厂房、宿舍及其配套设施（以下简称工业区房）出租给乙方；合同第一条约定，甲方已建成的工业厂房位于东莞市中堂镇中麻路东向工业区×××面积约4300平方米，土地性质：集体土地；合同第二条约定，1、租期十年，即2020年8月15日起至2030年8月31日止；3、起租时间由2020年8月15日开始，免租期2个月，2020年10月15日开始计算租金；合同第三条约定，1、经甲乙双方约定，该厂房租金按每平方13元的标准计算，租金每三年增加10%；即厂房由2020年10月15日至2023年8月31日止每月租金为55900元，由2023年9月1日至2026年8月31日止每月租金为61490元，由2026年9月1日至2030年8月31日止每月租金为67639元；2、在签订本合同当天，乙方交付一个半月租金83850元与三个月押金167700元给甲方；合同第五条约定，4、厂房内的一楼间隔、地面由甲方负责打通并清理干净，其他间隔、装修、改造及水、电线线路布局由乙方自行负责，费用乙方承担，但不能破坏厂房的主要结构，厂房二楼，三楼承重不能超过每平方500公斤；乙方在改造和装修前必须事先征得甲方同意，包括但不限于改造装修图纸、方案等，否则甲方有权没收本合同全部押金，且乙方还需向甲方支付与三个月租金等额即167700元的违约金；6、甲方提供电梯一台给乙方使用，保养和维修由乙方负责，如因使用不当或没有定期保养，造成人员伤亡的由乙方承担。原、被告确认案涉租赁物没有相关权属证明，没有办理建设工程规划许可证，冯彭胜提供一份《有偿使用土地合同书》的复印件拟证明其向东莞市××××××委会租赁了案涉土地，该租赁物的所有权人为冯彭胜。诉讼中，原告吕洋华明确认为双方签订的《厂房租赁合同》应当无效，原告将诉请的租金变更为场地占有使用费。2020年8月12日，吕洋华向冯彭胜支付租金83850元，冯彭胜向吕洋华出具一份收据，载明今收到吕洋华厂房租金十月半个月、十一月一个月共83850元。2020年8月15日，吕洋华向冯彭胜转账支付租赁押金167700元。冯彭胜于2020年8月15日向吕洋华交付了案涉租赁物，但双方没有办理交付租赁物的相关书面手续。2020年10月9日，吕洋华向冯彭胜发送微信信息称“这个厂房我确实没办法做下去了，所以还是想退给您”，冯彭胜回复“一切按合同办事”，吕洋华再回信息“行，我周一带着合同过来找你”。2020年10月15日，吕洋华向冯彭胜发送微信信息称“冯叔，厂房大门钥匙我叫中介郑生给你了，我这边就不过去了，厂房还回给你了”，冯彭胜对吕洋华的微信信息没有回复。冯彭胜称其于2020年10月19日对此告知原告不可以，并要求面谈，但被告对此没有相关证据予以证明。庭审中，原、被告均确认，吕洋华在微信信息中所提及的“中介郑生”是吕洋华委托来为案涉租赁物园区招商的人员。对于返还租赁物的事宜，吕洋华认为，2020年10月13日上午，原、被告是当面对于吕洋华要求返还厂房的事情进行商谈，冯彭胜不同意，后吕洋华于2020年10月13日让中介郑丰池将办公室里面招商的东西拿去卖，把钥匙还给被告，并于2020年10月15日在微信中告知冯彭胜其已返还厂房，吕洋华于2020年9月将电动门的钥匙给回中介。而冯彭胜确认其在收到吕洋华2020年10月15日要返还厂房的信息后，并没有去查看厂房，当时也没有问中介郑生关于钥匙的事情，被告直到2020年11月24日才向中介郑生了解原告有无返还钥匙的情况，郑生向其回复有一个大门遥控器。另，冯彭胜明确其已于2020年12月初收回案涉租赁物，拆除了广告牌，并将租赁物已另行出租给其他人，冯彭胜明确对于其主张原告拆除招租广告牌，恢复厂房原状的反诉诉请予以放弃。又，关于案涉租赁物装修的情况。原告吕洋华主张其从事物业管理出租等工作，原告承租案涉租赁物的目的是用于分租经营，并非自用。原告在起诉状中诉请被告赔偿其装修损失61460元，在庭审中原告又明确其装修损失是60000元，原告对此提供施工合同、报价单、转账记录为据，原告称施工单位是按照报价单来施工的，原告认为实际装修施工的项目与报价单上的项目一致，包括刷墙和局部修复工作，且原告称施工后有进行验收、结算，但没有形成验收结算材料。被告冯彭胜则不确认原告所主张的装修施工内容，被告认为原告可能做了简单的刷墙面，其他未做什么，原告做二手物业租赁，不可能进行精细装修；被告又称原告对租赁物一楼的几个柱子进行过刷墙，因为柱子特别白所以看出来，其他部分看不出有进行过粉刷，粉刷的面积大概不超过十平方米，刷墙不是用乳胶漆，而是用石灰水，工程价款大概是一、两百元。另查，原告举证的报价单显示装修金额为60000元，施工合同显示合同价款为61460元，而原告举证的转账交易详情单显示其向霍敬图转账支付的款项金额共计68000元。原告称其支付的装修款为60000元，剩余8000元为原告的私人欠款。原告确认其就对案涉租赁物进行装修的情况从未与被告进行过沟通，原告对于其主张已对租赁物进行装修提供两份照片为证。关于电梯维修费、水电费的情况。被告冯彭胜主张，原告在装修过程中直接使用电梯搬运建筑垃圾导致电梯控制失灵，被告于2020年11月份发现电梯失灵，被告就此问题有当面向原告提及，但被告对此没有证据反映。被告提供电梯公司的维修报价单、送货单、维修费收据、工商登记查询资料拟证明其为此支付了电梯维修费18160元。原告吕洋华对被告所述情形不予确认。再，被告冯彭胜主张原告拖欠其2020年9月29日至2020年10月28日水费、污水处理费826.32元，以及2020年10月、11月份的电费725.35元，但被告对此提供仅载明被告名字的水费发票、电费短信为据。原告称其未向被告支付过租赁物水电费，但其认为上述发票、短信无法反映为案涉租赁物所产生的水电费。关于赔偿金的问题。被告冯彭胜在庭审中明确其诉请原告支付赔偿金100000元是被告酌情提出的，被告诉请的赔偿金损失不是指被告自行恢复原状的损失，而是指原告拆除的原有一楼、二楼间墙，钢化玻璃办公室的价值。被告提供了一部分的照片拟反映一、二楼原有间墙已被拆除的情况。原告则认为照片显示的地面痕迹早在原告租赁前便已存在，并非拆除隔墙留下的痕迹，照片也无法反映案涉租赁物在出租给原告前存在隔墙的情况。以上事实，有原告提供的厂房租赁合同、冯彭胜租地平面图、转账交易详情、收据、东莞市信德装饰工程有限公司施工合同、转账交易详情、微信聊天记录、转账交易详情、收据、照片、微信聊天记录、装修报价单、情况说明、微信聊天记录、微信信息页、照片，被告提供的照片、微信聊天记录、电梯维修报价单、送货单、收据、东莞市西德电梯有限公司企业信用信息公示报告、水费发票、电费缴费通知短信截图、有偿使用土地合同书等证据以及本院庭审笔录、问话笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷，被告冯彭胜与原告吕洋华于2020年8月12日签订了一份《厂房租赁合同》，但案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证或其他权属证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，应认定原、被告签订的上述《厂房租赁合同》无效。又，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，吕洋华因该无效合同取得的租赁物已返还给冯彭胜，冯彭胜也应向吕洋华退回已收取的合同押金，故原告吕洋华要求被告冯彭胜返还押金167700元的诉请依法有据，本院予以支持。但原告吕洋华自愿与被告签订案涉《厂房租赁合同》，双方对于押金返还问题一直存在争议，原告再诉请被告赔偿押金占用期间的利息损失没有依据，本院对此不予支持。又，关于场地占有使用费损失的问题。被告冯彭胜确认其已经收回案涉租赁物，但原、被告双方对于原告对案涉租赁物的使用时间存在争议，根据原、被告的微信聊天记录，于2020年10月9日，吕洋华已向冯彭胜提出案涉厂房没办法做下去，要退回厂房；后原、被告双方进行面谈；于2020年10月15日，吕洋华再向冯彭胜提出将厂房大门钥匙叫中介郑生给回，厂房还回给冯彭胜。至于冯彭胜收到该微信信息后未向吕洋华做出回应，没有及时取回钥匙或查收厂房，此属于冯彭胜对自身权利的滞后处分，冯彭胜没有相关证据反映吕洋华提出返还厂房后存在任何行为妨碍冯彭胜收回租赁物，因此，应予以认定吕洋华对案涉租赁物的使用时间应直至2020年10月15日。原、被告在《厂房租赁合同》中约定了租赁期限为十年，即2020年8月15日起至2030年8月31日止，起租时间由2020年8月15日开始，免租期2个月，2020年10月15日开始计算租金，即上述免租期约定系基于约定的租赁期限而作出的，案涉《厂房租赁合同》被认定无效，则实际的免租期也应根据吕洋华实际占有使用租赁物的时间进行折算认定。根据上述论述，吕洋华实际占有使用案涉租赁物至2020年10月15日，免租期应根据吕洋华实际占有使用租赁物期间进行折算，即对应的免租期为1天。因此，吕洋华应向冯彭胜支付2020年8月15日至2020年10月15日的厂房场地占有使用费共计109936.67元（55900元+55900元÷30天×29天=109936.67元），吕洋华已向冯彭胜支付房屋占有使用费83850元，该款应予以抵扣上述应当支付的厂房场地占有使用费，吕洋华冯彭胜诉请退还房屋占有使用费83850元及赔偿资金占用期间的损失没有依据，本院对此不予支持。吕洋华还应向冯彭胜支付房屋占有使用费26086.67元（109936.67元-83850元=26086.67元），关于冯彭胜其他超出部分的房屋占有使用费诉请请求没有依据，本院对此不予支持。关于原告吕洋华诉请的装修损失，首先，原告对于其所主张对租赁物装修所产生的费用，所提供的报价单、施工合同、转账交易记录显示的工程款价款均不一致，且此为原告单方提供的证据；原告对于进行装修所举证的照片也未能显示原告已经进行装修的行为；因此，原告对于所认为其对租赁物装修产生损失60000元的主张提供的证据并不充分。再者，原、被告的《厂房租赁合同》中约定原告在改造和装修前必须事先征得被告同意，包括但不限于改造装修图纸、方案等，但是，原告确认其就案涉租赁物装修的事宜从未与被告进行过沟通，被告庭审中也认为其由于看到租赁物一楼几条柱子颜色不一致，故认为此有粉刷，且不认为原告对租赁物其他部分有粉刷，即被告从未表示对原告装修的内容予以同意。因此，既然原告未经被告同意而进行装饰装修的，那么被告对装饰装修物的损失则不应承担责任，原告主张被告赔偿装修损失的诉请，本院不予支持。关于被告冯彭胜反诉要求的电梯维修费，被告对此未能提供任何相关有效的证据反映由于原告的原因损坏了案涉租赁物的电梯，被告也没有证据反映其就电梯损坏的问题曾与原告进行过沟通，故被告反诉要求原告支付电梯维修费18160元依据不足，本院对此不予支持。关于被告冯彭胜反诉要求的水电费，被告对此提供的水费发票、电费短信证据上均未显示任何关于案涉租赁物的信息内容，被告据此要求原告承担案涉租赁物的水电费证据不足，本院对此也无法支持。又，被告庭审中明确案涉租赁物的广告牌已经拆除，厂房已经恢复原状并另行出租给他人，故被告反诉状中关于“拆除招租广告牌，恢复厂房原状”的请求，本院不予支持。再，被告冯彭胜在庭审中明确其诉请原告支付赔偿金100000元是被告酌情提出的，指原告拆除的原有一楼、二楼间墙，钢化玻璃办公室的价值，但被告对此仅提供照片为据，被告未能提供相关有效的证据证明由原告拆除了被告租赁物的间墙和钢化玻璃办公室，被告对此反诉要求赔偿100000元依法无据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告冯彭胜自本判决发生法律效力之日起七日内向原告吕洋华退还押金167700元；二、原告吕洋华自本判决发生法律效力之日起七日内向被告冯彭胜支付房屋占有使用费26086.67元；三、驳回原告吕洋华的其他诉讼请求；四、驳回被告冯彭胜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案本诉受理费3013.3元（已由原告预交），由原告吕洋华承担1409.62元，由被告冯彭胜承担1603.68元；反诉受理费2386.34元（已由被告预交），由原告吕洋华承担268.89元，由被告冯彭胜承担2117.45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员  翟静文二〇二一年四月二日书记员  陈思苏书记员  黄燕霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。