安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖18民终476号 上诉人（原审被告）：宣城梁生置业有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区熏化路星隆国际22幢1301室。 法定代表人：叶晓明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐杰，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江宏宇，安徽安泰达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曾繁兵，男，1986年3月19日出生，汉族，居民，户籍地安徽省宣城市宣州区，经常居住地安徽省宣城市宣州区。 被上诉人（原审原告）：施金枝，女，1983年11月18日出生，汉族，居民，户籍地安徽省宣城市宣州区，经常居住地安徽省宣城市宣州区。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：张勇，安徽帅奇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽顺康房产经纪有限公司，住所地安徽省六安市六安恒生阳光城68幢911室。 法定代表人：张传芬，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈华伟，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：罗东，安徽德直律师事务所律师。 上诉人宣城梁生置业有限公司（以下简称梁生公司）因与被上诉人曾繁兵、施金枝及安徽顺康房产经纪有限公司（以下简称顺康公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2020）皖1802民初4178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁生公司上诉请求：撤销原判，改判顺康公司承担139270元的退款义务或裁定将本案发回重审。事实与理由：1.其实际收取购房款金额为587890元，且已全部退还。其一，因曾繁兵、施金枝在购房后多次投诉，为解决问题，梁生公司同意退还收取的全部款项，曾繁兵、施金枝于2020年4与2日的《退房申请表》明确申请退款数额为587890元，该款退清后，双方业已清结，无其他争议。其二，曾繁兵、施金枝本案主张的139270元系支付给顺康公司而非梁生公司，曾繁兵、施金枝与梁生公司于2019年10月24日签订的《首付分期付款协议》亦明确首付款金额为587890元，不包括案争139270元。2.顺康公司收取的139270元实系居间中介费用，梁生公司不应承担退还义务。其一，本案实属中介服务费用纠纷。曾繁兵、施金枝系经顺康公司居间介绍购房，其向顺康公司支付的16万元其中139270为中介服务费用，剩余20730作为认购意向金由顺康公司转付给梁生公司。其二，梁生公司与顺康公司并非销售代理合同关系。一审中，双方均对销售代理关系做了否认性的表述，顺康公司亦明确表示其收取的139270元属于中介居间服务费用。原判决对顺康公司提举的《宣城中梁.宣督府房地产独家代销合同》的真实性未予认定的情况下，认定双方之间存在代理销售合同关系缺乏事实依据；即使上述代销合同真实，其中亦未约定佣金计算标准以及直接从业主购房款中直接扣除佣金等，且顺康公司收取该139270元无任何计算标准和依据。 曾繁兵、施金枝辩称，案争139270元系案涉房屋购房款，应予退还。《退房申请表》中载明的退款金额为587890元，系因梁生公司负责退房的工作人员任职发生变动所致，双方并未约定就此一次性了结。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 顺康公司辩称，1.其与梁生公司之间系委托代理销售合同关系，其为梁生公司销售房屋，双方约定房款溢价部分作为佣金；其在一审中并未否认双方的代销合同关系，梁生公司上诉认为顺康公司为曾繁兵、施金枝居间介绍房源，与事实不符。2.顺康公司收取曾繁兵、施金枝所付第一笔购房款16万元后，经与梁生公司协商，以简易交付方式即直接扣除139270元佣金，将余款付给梁生公司。3.其已履行委托代理销售合同义务，梁生公司与购房人解除合同的法律后果不应由顺康公司承担。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 曾繁兵、施金枝向一审法院起诉请求：判令梁生公司、顺康公司共同返还房屋认购款139270元。 原审法院认定事实：2019年，梁生公司将其开发建设的位于宣城市交叉口“宣城中梁•宣督府”的联排别墅委托顺康公司进行代理销售。2019年10月6日，曾繁兵、施金枝与顺康公司签订《认购书》，欲购买宣城中梁•宣督府20幢103室房屋，并交纳认购金16万元。顺康公司将其中20730元支付于梁生公司，梁生公司就该20730元向曾繁兵、施金枝开具了发票。2019年10月24日，曾繁兵、施金枝与梁生公司签订首付分期付款协议，就首付款587890元达成分期支付约定。截至2020年1月14日，曾繁兵、施金枝向梁生公司支付首付款567160元。后曾繁兵、施金枝以排风口安装在标的房屋侧墙上且排风设备就在标的房屋地下、噪音较大为由，要求梁生公司换房未果。后在宣城经济技术开发区管委会组织下，梁生公司同意与曾繁兵、施金枝解除认购意向。梁生公司共计向曾繁兵、施金枝退款587890元（567160元＋20730元）。各方就顺康公司收取的139270元返还问题产生争议，曾繁兵、施金枝于2020年10月9日诉至一审法院，请求判如所请。 原审法院认为，案涉房屋系由梁生公司开发建设的且委托顺康公司对外以其名义销售案涉房屋，梁生公司系房屋开发建设单位，其明知顺康公司已收取曾繁兵、施金枝16万元认购金，在其后与曾繁兵、施金枝签订首付分期付款协议时，并未提及顺康公司无权收取认购金，故其与曾繁兵、施金枝协商达成解除认购意向的意思表示后，应将收取的款项全额退还给曾繁兵、施金枝。梁生公司辩称未退款项系顺康公司收取，属于顺康公司不应收取的佣金，应由顺康房产公司退还。经审查认为，梁生公司系与曾繁兵、施金枝形成房屋买卖关系的合同相对人，其与顺康公司的委托销售关系，让曾繁兵、施金枝有理由相信其先期交纳的认购金系向梁生公司交纳的购房款，梁生公司也未举证证明顺康公司无权代为收取认购金，故对曾繁兵、施金枝要求梁生公司退还房屋认购款139270元的诉讼请求，依法予以支持。佣金争议系梁生公司与顺康公司间因委托代理关系产生的争议，与本案无关联性，双方应另行寻求解决途径。顺康公司系代理销售方，梁生公司未举证证明顺康公司无收取认购款的委托权限，故顺康公司收取曾繁兵、施金枝认购金行为产生的法律后果应由梁生公司承担，曾繁兵、施金枝的举证不足以证明顺康公司在销售房屋过程中存在过错，故对曾繁兵、施金枝要求顺康公司退还房屋认购款139270元的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：一、被告宣城梁生置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告曾繁兵、施金枝房屋认购款139270元；二、驳回原告曾繁兵、施金枝其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1543元，由梁生公司负担。 本院二审期间，梁生公司围绕上诉请求提举证据如下：《退房申请表》1份、银行转款凭证及收据各4份，拟证明：其实际收取了曾繁兵、施金枝587890元，其二人在申请退房时对此明知，案争139270元非其收取，故无需承担退还责任。针对上述证据，曾繁兵、施金枝质证认为：对该组证据“三性”无异议，但未认可应退款数额金仅为587890元，对证明目的有异议。顺康公司质证认为：对该组证据的形式合法性、与本案关联性无异议，真实性由法院核实，对证明目的有异议，《退房申请表》明确记载的签约状况为“已签约”，表明其已完成代理销售行为，且该表中记载的成交价为1927890元不准确，应为2067160元。顺康公司为证明其辩驳意见，向本院提举如下证据：微信聊天记录及转账记录各1份，拟证明：其与梁生公司存在委托代理销售合同关系，业经梁生公司现场销售负责人陈宏利确认。针对上述证据，梁生公司质证认为：对该组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性、证明目的持有异议，陈宏利不是梁生公司工作人员。曾繁兵、施金枝质证认为，该证据的真实性请求法院审查，如系真实，此系两公司之间的争议，该二者应另行解决，与本案无涉。曾繁兵、施金枝未提交新证据。本院经审查认为，梁生公司、顺康公司所举上述证据，均符合证据的“三性”，予以认定；对各自证明目的与证据本身能够反映的客观事实相一致的部分亦予认定。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 二审另查明：1.顺康公司在一审答辩中称：“该款项属于顺康房产公司中介居间费用，而之前收取的16万元，属于代为梁生置业公司收取，结算后，由于双方互付给付义务，因此比除后剩余的13.927万元，不需要再支付给梁生置业公司，但该款不是被告顺康房产公司收取原告（曾繁兵、施金枝）的款项……”。2.原审法官在法庭调查时发问：“你们有没有委托顺康房产公司代为销售案涉房屋”。梁生公司回答称：“有的。是委托代理销售关系”。3.顺康公司出具的4万元和12万元收据载明的收款事由为：认购中梁宣督府20幢103室。此后，顺康公司将其中的20730元支付给梁生公司。 本院认为，本案二审争议焦点问题为梁生公司是否系案争139270元款项的退还义务主体。第一，案争款项系属曾繁兵、施金枝支付给顺康公司首笔16万元款项范围，顺康公司出具的收据中载明收款事由为案涉房屋的“认购款”，该款性质应认定为购房款。第二，顺康公司一审中辩称其与梁生公司系委托代理销售合同关系，梁生公司对此亦明确认可双方为委托代理销售合同关系，其于二审中称该二者于一审否认双方为委托代理销售合同关系，显然不符合客观事实，且有违“禁止反言”原则，依法不予采信。第三，依据相关法律规定，受托人因履行委托事项产生的法律后果应由委托人承担。案涉房屋系由顺康公司与买房人联系办理签订协议和付款手续等，但曾繁兵、施金枝签订房屋买卖合同、支付购房款的对象系梁生公司而非顺康公司，顺康公司收款的行为相对于买房人而言系属于代为梁生公司收款，故因合同解除应返还购房款的主体应为梁生公司。梁生公司的此节上诉理由亦不能成立。至于顺康公司与梁生公司之间关于应否收取佣金及佣金数额确定等争议，不属于本案实体审查范围，该二者可另行依法解决。 综上，梁生公司的上诉请求不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3085元，由上诉人宣城梁生置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈前香 审判员  程 瑛 审判员  包 娟 二〇二一年四月二十日 法官助理王连杰 书记员肖忞 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……