吉林省敦化市人民法院   民事判决书   （2021）吉2403民初546号   原告：李东然，男，1975年3月14日出生，汉族，住吉林省敦化市。   被告：严桂芳，女，1934年11月21日出生，汉族，住吉林省敦化市。   委托诉讼代理人：王鲁民，吉林衡佳律师事务所律师。   委托诉讼代理人：贾洪锋，吉林衡佳律师事务所律师。   原告李东然与被告严桂芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告李东然，被告严桂芳的委托诉讼代理人王鲁民、贾洪锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   李东然向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告于2017年4月18日签订的《房屋买卖合同》；2.被告按照定金罚则返还双倍定金162,000元（交付定金81,000元）；3.判令被告支付自2017年4月18日起至2021年4月18日止利息35,476元（按照2017年中国人民银行同期贷款3至5年期年利率4.9%计算），并要求给付2021年4月18日起至被告实际给付之日止的利息（按照2017年中国人民银行同期贷款利率年利率4.9%）；4.赔付原告可得利益损失100,000元（后庭审中变更为429,000元）；5.退还原告所交房款19,000元；6.被告承担诉讼费。事实与理由：原告与被告在2017年4月18日就位于胜利街被告所有的120平方米办公楼达成了买卖合同，原告与被告签订了房屋买卖合同的同时，当场交付了100,000元整的房款，合同签订后在合同约定的日期内，原告在举债2分高额利息凑齐全款的情况下多次要求被告接受全部房款并履约、协助过户，被告以各种理由推脱拒绝。之后另案得知，被告已将房屋一屋多卖，并且该房屋已被第三方违法拆除。原告认为被告与第二买主存在恶意串通行为，诉至敦化法院，直至二审，发回重审，又到二审，至今历经三年有余。延边州中级人民法院最终裁定：原告与被告签订的房屋买卖合同真实有效，不支持被告“行为能力受限”的抗辩请求。二审判决生效后，原告多次要求被告催请解决合同履约事宜，被告方时至今日一直拖延，未采取任何补救措施。特申请人民法院在公平公正的原则下，支持原告的诉讼请求。   严桂芳辩称，李东然与严桂芳于2017年4月18日签订的房屋买卖合同依法成立并生效。经吉林省延边州中级人民法院（2020）吉24民终664号民事判决书终审判决李东然与严桂芳签订的房屋买卖合同有效。答辩人将案涉的房屋一房两卖，两个合同均成立并生效。但该房屋已经正式交付给案外人许某，并被其他人推倒重盖未果。致使严桂芳无法与李东然继续履行合同。所以答辩人无法继续履行合同，使得合同目的不能实现。严桂芳同意解除合同并按照合同约定，同时依据民法典第587条的规定，双倍返还定金。根据民法典第586条之规定“定金的数额由当事人约定：但是不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力”，虽然李东然在签订合同时交付了100,000元定金，但是因该金额已超过定金的标准，所以定金为81,000元，剩余的19,000元为预付款。对李东然诉讼请求的双倍返还定金162,000元以及返还购房款19,000元没有异议。因原告与被告之间签订的是买卖合同，81,000元部分被告已经按照定金罚则支付双倍定金不应该再支付利息，对于其他19,000元预付款同意按照中国人民银行同期同类的贷款利率支付利息，我方同意按照1年期的贷款利率给付利息，年利率4.35%。李东然的其他诉讼请求于法无据。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2017年4月18日，李东然（房屋买卖合同乙方）与严桂芳（房屋买卖合同甲方）签订《房屋买卖合同》一份。《房屋买卖合同》中约定“一、甲方自愿将房屋卖给乙方所有，房屋坐落：胜利街胜利委5组2-54-77，所在层数1-2，混合结构，总层数2层，建筑面积120平方米，用途为办公，房屋所有权证号为敦房权证城字第0066110。二、甲乙双方商定成交价格为人民币405,000元，乙方现付壹拾万元整定金款，剩余叁拾万零伍仟元整在2017年6月10日前甲方协助乙方办理过户手续时乙方一次性付清。……五、甲乙双方必须严格遵守本合同，如乙方未在规定期限内交付剩余款项，则甲方有权解除合同，乙方所交付的定金款不予退还；如在规定期限内甲方反悔不卖，则甲方需在反悔之日起三日内赔偿乙方双倍定金款即贰拾万元整。”   另查：李东然、严桂芳以及案外人许某曾因案涉的《房屋买卖合同》以及严桂芳与许某签订的《房屋买卖合同》的效力问题，向人民法院提起诉讼。本院（2019）吉2403民初283号民事判决书认定“2017年4月18日，严桂芳与李东然签订《房屋买卖合同》，合同签订后，李东然将定金10万元交给严桂芳，严桂芳为李东然出具定金收条一份，严桂芳将房产证交给李东然。同日下午，严桂芳又与许某签订了《房屋买卖合同》，严桂芳又将涉案房屋以及其房屋占用范围内的土地以48万元的价格卖给许某，该合同落款日期记载为2016年12月15日。合同签订后，许某给付严桂芳48万元，严桂芳给许某出具收款收据，并将土地使用证交付许某。涉案房屋的房产证于2017年5月11日在延边日报上登报声明作废。涉案房屋已经被许某方拆除”。本院（2019）吉2403民初283号民事判决书判决“一、李东然与严桂芳于2017年4月18日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回李东然的其他诉讼请求。”吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2020）吉24民终664号民事判决书维持了本院（2019）吉2403民初283号民事判决，驳回李东然的上诉。   2018年5月11日下发的敦政函【2018】94号文件部分内容为“经市政府研究决定，决定对富民小区N地块国有土地上房屋实施征收，征收事宜如下：一、征收范围东至：学府家园西至：辰星街（含）南至：西安路北至：南地税花园小区……”敦政函【2018】94号文件附件敦化市富民小区N地块国有土地上房屋征收补偿安置方案部分内容为“征收范围东至：学府家园西至：辰星街（含）南至：西安路北至：南地税花园小区。富民小区N地块回迁安置楼房综合建设成本及楼层差16、17层综合建设成本为6950元每平方米、单价6950元每平方米，楼层差为1000元每平方米。”   李东然现主张的可得利益损失计算标准为：按照敦政函【2018】94号文件及附件确认的住宅房屋单价6950元与其购买案涉房屋的每平方单价（3375元）的差价3575元乘以房屋建筑面积120平方米。   本院认为，李东然与严桂芳于2017年4月18日的《房屋买卖合同》合法有效，李东然、严桂芳应按照《房屋买卖合同》约定履行各自的义务。李东然因案涉的房屋已被严桂芳另行出售给案外人并且房屋已被拆除，要求解除李东然与严桂芳于2017年4月18日的《房屋买卖合同》，严桂芳亦同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，在2021年3月22日李东然要求解除《房屋买卖合同》，严桂芳知悉李东然要解除《房屋买卖合同》并同意解除《房屋买卖合同》之时，双方于2017年4月18日签订的《房屋买卖合同》解除。现李东然、严桂芳均认可符合法律规定的案涉房屋的定金款为81,000元，并且严桂芳同意按照合同约定向李东然返还双倍定金162,000元及购房款19,000元，双方的意见符合法律规定，故对李东然要求严桂芳返还双倍定金162,000元以及购房款19,000元的诉讼请求，本院予以支持。关于李东然主张的利息问题。因双方签订的《房屋买卖合同》约定，如在规定期限内严桂芳反悔不卖，则严桂芳需在反悔之日起三日内赔偿李东然双倍定金款20万元。而严桂芳在与李东然签订《房屋买卖合同》当日的下午即将案涉房屋另行出售给案外人，并收取案外人的全部购房款，严桂芳的该行为可以认定严桂芳在与案外人另行签订《房屋买卖合同》之日已经具有不再将房屋出售给李东然的意思表示。故按照双方约定，严桂芳应在其与案外人签订买卖合同并收取案外人交付的全部购房款之日起三日内即2017年4月21日前负有向李东然返还双倍定金以及购房款的义务。严桂芳在应该返还双倍定金以及购房款之时未及时返还已造成李东然该部分款项的利息损失。故严桂芳应自2017年4月22日起至实际给付之日止给付李东然利息（以181,000元为计算基数）。因中国人民银行自2019年8月20日已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率标准已经取消。故本案利息损失在2019年8月19日之前应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，此后则应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于李东然主张的可得利益损失的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，可获得的可得利益，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽然李东然提交了敦化市人民政府2018年5月印发的敦政函【2018】94号文件以及李东然与严桂芳等人的谈话录音，但该证据均无法证实严桂芳在2017年4月订立合同时能够预见或者应当预见案涉房屋是否会被征收、能否取得补偿款。故李东然按照敦政函【2018】94号文件体现的单价与其购买案涉房屋的每平方单价差价计算可得利益损失，要求严桂芳赔偿可得利益损失于法无据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：   一、严桂芳于本判决生效之日起五日内给付李东然181,000元及利息损失（以181,000元为计算基数，自2017年4月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；   二、驳回李东然的其他诉讼请求。   如果严桂芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5951元，减半收取2,975.50元，由严桂芳负担2233元，由李东然负担742.50元。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。   审判员 宋 楠   二〇二一年四月二十八日   书记员 景馨乐