江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0214民初341号原告：沈小龙，男，1988年2月22日生，汉族，住江苏省海安县。委托诉讼代理人：李梦媛，江苏谟仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴一帆，江苏谟仕律师事务所实习人员。被告：王中宾，男，1989年12月7日，汉族，住江苏省无锡市新吴区。被告：沈洁，女，1990年10月16日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。原告沈小龙与被告王中宾、沈洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈小龙的委托诉讼代理人李梦媛、吴一帆，被告王中宾、沈洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈小龙向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与王中宾、沈洁签订的房屋买卖合同；2.判令王中宾、沈洁返还定金70000元、首付款640000元，共计710000元；3.判令王中宾、沈洁支付违约金352000元；4.判令王中宾、沈洁赔偿其中介费36960元。事实与理由：王中宾、沈洁系无锡市新吴区财富广场6-804房屋共有人，其与王中宾签订房屋买卖合同购买案涉房屋，沈洁出具共有权人同意出售声明，同意出卖上述房屋，其按约向王中宾支付定金70000元，首付款640000元。但王中宾、沈洁并未按约注销上述房屋贷款并配合其办理贷款手续。后其发函要求王中宾、沈洁继续履行合同，但双方均未予理会。其只能发出解除合同通知书，要求王中宾、沈洁返还定金、首付款并赔偿违约金、中介费。故诉讼至法院，请求判如所请。被告王中宾辩称，其收到沈小龙邮寄的解除合同通知书，但其想继续履行案涉合同。其与沈洁已离婚，沈洁不同意卖房，双方无法就卖房达成一致意见，希望给予协商时间，其说服沈洁同意卖房。如果无法说服沈洁导致房屋不能出卖，其愿意支付50000元左右违约金并承担中介费。被告沈洁辩称，其对于签订合同的过程不是很了解，直到收到沈小龙邮寄的律师函其才知道沈小龙已支付定金、首付款的事实。现其不同意卖房，同意解除合同，但认为定金、首付款均是王中宾收取的，应当由王中宾返还。签订同意出售声明其也有责任，其愿意支付50000元左右违约金并承担中介费。本院经审理查明如下事实：2020年5月26日，沈洁出具共有权人同意出售声明。载明：沈洁系房屋出售人王中宾的共有权人。本人与房屋出售人王中宾共有的房屋位于长江北路金科中心6-804（即财富商业广场6-804），建筑面积89.62平方米，且本人同意房屋出售人出售上述房屋，凡房屋出售人的一切签字本人均予认可并完全配合。2020年5月27日，王中宾、沈小龙及无锡优房房产经纪有限公司（以下简称优房公司）签订《房屋买卖合同》，约定王中宾自愿将坐落在无锡市新吴区财富商业广场6-804的房屋出售给沈小龙，上述房屋所有权人为王中宾、沈洁。商品房实际成交价格为1760000元，沈小龙向优房公司缴纳佣金36960元。关于付款的约定：沈小龙于2020年5月27日将定金70000元交至王中宾。房款1050000元由沈小龙委托优房公司根据银行政策代办商业贷款。王中宾须保证该房屋权属无争议，同时保证该房屋共有权人无异议，若发生该房屋共有权人有异议等，则由王中宾负责解决。如导致合同无法履行或沈小龙无法取得产权证，王中宾应于十日内退还沈小龙已支付的全部购房款并承担一切后果及违约责任。合同签订后，沈小龙于当日支付王中宾定金70000元。后于2020年6月17日支付首付款640000元。沈小龙亦支付优房公司中介费36960元。2020年11月14日，沈小龙委托江苏谟仕律师事务所向王中宾发送《律师函》，载明：2020年5月27日，王中宾与沈小龙在优房公司签订《房屋买卖合同》，沈小龙已按约支付，但王中宾一直以外省出差、房屋共有权人沈洁不愿意配合出售等理由推脱，所涉房屋上的抵押贷款仍未涂销，从而导致后续手续亦仍未进行……特此函告：请王中宾于接函之日起10个自然日内主动还清所涉房屋的抵押贷款、涂销他项权证，并配合沈小龙办理相关贷款手续。若在这10天内王中宾仍未履行相关合同义务，则合同自动解除，届时将起诉追究违约责任等。王中宾于2020年11月16日签收。2020年12月7日，沈小龙向王中宾发出《合同解除通知书》，载明因王中宾未能按约及时还清贷款、注销他项权证，沈小龙多次沟通均未果，在督促履行合同义务通知书给予的合理履行期限内，王中宾仍未履行，王中宾的行为已严重违反合同约定，构成根本违约，故沈小龙与王中宾签订的《房屋买卖合同》自本通知到达之日起正式解除；王中宾应在收到解除通知函3日内退还沈小龙已付定金和首付款共计710000元，并支付房款总额20%的违约金和已支付的中介费36960元等。王中宾于2020年12月9日收到上述通知书。另查明，财富商业广场6-804房屋现仍登记在沈洁、王中宾名下，且仍有债权数额为510000元、权利人为中国建设股份有限公司无锡分行的抵押权未注销。以上事实有《房屋买卖合同》、《共有权人同意出售声明》、见证收条、付款凭证、服务业收款收据、《律师函》、《合同解除通知书》及签收情况打印件等并结合当事人陈述等证据在卷予以证实。诉讼中，王中宾希望给予时间其说服沈洁同意卖房，沈小龙同意王中宾、沈洁在2021年2月20日前给予明确答复是否同意继续履行案涉合同。2021年3月4日开庭中，沈洁明确表示不同意卖房，同意解除案涉房屋买卖合同。本院认为，沈洁签署《共有权人同意出售声明》，同意王中宾出售案涉房屋，且认可王中宾关于出售房屋的一切签字并完全配合，故其亦应按照合同约定履行，案涉合同对沈小龙、王中宾及沈洁均有拘束力，各方当事人均应按约履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。案涉《房屋买卖合同》签订后，王中宾经催告后在合理期限内仍不履行合同主要义务，且因案涉房屋共有权人沈洁不同意履行合同，案涉房屋抵押亦未予以注销，在此情况下，案涉房屋无法出卖亦无法办理过户手续，王中宾及沈洁的违约行为已使沈小龙购买案涉房屋的合同目的无法实现，故沈小龙有权解除合同。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，因卖方对出售房屋反悔，违反合同约定，应按约承担违约责任。现王中宾、沈洁抗辩违约金过高，本院综合考虑合同履行情况、因违约造成的损失、当事人过错等情况，酌定违约金为80000元。因合同约定违约方需承担中介费，故沈小龙要求王中宾、沈洁承担中介费36960元的诉讼请求，于法于约有据，本院予以支持。综上，对于沈小龙的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、沈小龙与王中宾于2020年5月27日签订的《房屋买卖合同》解除；二、王中宾、沈洁于本判决发生法律效力之日起十日内返还沈小龙定金70000元、首付款640000元，共计710000元；三、王中宾、沈洁于本判决发生法律效力之日起十日内支付沈小龙违约金80000元；四、王中宾、沈洁于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿沈小龙中介费36960元；五、驳回沈小龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11996元、财产保全费5000元，合计16996元，由王中宾、沈洁负担（沈小龙同意其已预交的诉讼费用本院不再退还，由王中宾、沈洁于本判决发生法律效力之日起十日内向沈小龙支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院。审判员  娄丛英二〇二一年四月十三日书记员  俞亦乐本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》：第二条施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。