湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1021民初429号 原告：深圳华强物业管理有限公司郴州分公司，住所地：郴州市桂阳县龙潭街道芙蓉东路元信蓉湖御景4栋A座首层。 负责人：叶小春，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓国庆，该公司工程主管，系特别授权。 委托诉讼代理人：沈文英，该公司项目经理，系一般代理。 被告：朱利平，女，1993年2月14日生，汉族，住湖南省桂阳县。 原告深圳华强物业管理有限公司郴州分公司（以下简称华强物业）与被告朱利平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华强物业的委托诉讼代理人邓国庆、被告朱利平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华强物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2018年4月至2020年5月期间共26个月的物业服务费人民币4318.6元、滞纳金人民币524.71元，合计4843.31元；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月15日，原告与郴州市元信房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定由原告对蓉湖御景小区提供物业管理服务，合同期限至业主委员会代表全体业主与物业管理有限公司签订的物业服务合同生效之日止。按照合同约定，原告提供服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人，受益人按1.5元/㎡/月的标准向原告支付物业服务费，缴费频率为按月/季度缴纳，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应缴纳费的万分之三缴纳滞纳金。被告是原告所管理的元信蓉湖御景小区1栋A座901房的业主，房屋建筑面积为110.7㎡，按约定应当向原告缴纳从2018年4月1日至2020年5月31日的物业服务费用人民币4318.6元，但被告一直拒绝缴费，产生滞纳金人民币524.71元。 合同履行至今，原告依约为被告所在的小区提供优质的物业管理服务，但被告并未依照合同约定向原告缴纳物业服务费，原告多次通过电话以及书面函件等方式催促被告缴纳物业服务费，未有效果。现特向贵院提起诉讼，请求法院依法作出公正的判决，维护原告的合法权益。 被告朱利平辩称，被告买房子的时候合同上写的是到2017年12月30日，被告与原告没有签过合同。原告是说他们是2017年12月来的，但弘兴物业是2017年11月走的，这一个月小区是没有物业的，不需要交物业费。原告说24小时有人巡逻，但也没有看到，另外原告也没有给业主搞什么服务，被告的物业费已经交到2018年9月30日了，不可能再重复交，卫生方面也搞得很差劲，还有房产证合同约定2年拿证，现在五年了也没有拿到。业主的东西被偷了，原告也没有做什么。 本院经审理认定事实如下：2017年12月15日，原告（乙方）与郴州市元信房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务委托合同》，约定乙方对坐落于桂阳县××街道××路××小区提供物业管理服务，合同期限自2017年12月15日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，住宅房屋物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.6元向业主或者物业使用人收取，但实际履行过程中，原告系以每月每平方米1.5元按月／季向小区业主收取物业费，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应缴纳费的万分之三缴纳滞纳金。 被告是蓉湖御景小区1栋A单元901房的入住业主，房屋建筑面积为110.73㎡。原告认为被告欠交2018年4月1日至2020年5月31日共26个月的物业服务费，于2020年6月7日向被告发出书面催缴通知，催缴未果后，原告向本院起诉。被告向原蓉湖御景的物业服务公司桂阳弘兴物业服务有限责任公司交纳物业服务费至2018年9月30日，在原告接管蓉湖御景的物业管理后转由向原告缴纳，现被告尚欠原告2018年10月1日至2020年5月31日的物业服务费3321.9元（1.5元/㎡×20个月×110.73㎡）。 本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。华强物业作为物业服务单位现已依法为被告所在小区提供了物业服务,被告作为该小区业主已与原告形成物业服务合同关系。被告主张原告没有做好物业服务，本院认为被告没有向本院举证证明原告存在严重违反物业服务合同约定的情形，对其主张，不予支持，故其应依合同约定交纳物业服务费，本院在被告欠交的物业费3321.9元范围内对原告部分诉请予以支持。对于原告要求被告交纳2018年4月1日至2018年9月30日的物业费的问题，因该期间物业费被告已交纳，故对原告的主张不予支持。对于被告提出的交纳装修保证金的问题。被告只向本院提供了票据复印件，未提供原件，对该证本院不予采纳，故对其主张不予支持。被告主张原告是2017年12月开始接管蓉湖御景的物业，2017年11月至12月之间业主没有享受到物业服务，物业服务费亦应抵扣，但没有提供相关证据，本院不予采信。另外，被告认为没有拿到房产证，故也不愿意交物业服务费，但房产证的办理并非物业公司可以作为，故被告以此拒交物业服务费亦没有依据。 关于原告要求被告按照每日万分之三的标准支付滞纳金的诉讼请求。滞纳金的性质实为违约金,被告存在逾期交纳物业服务费的情形，但被告认为原告重复收取物业费以及原告没有退还装修保证金的行为是被告逾期交纳的原因，经庭审查明，双方对物业服务费缴费期间以及装修保证金一事存有争执，这几项费用均基于同一法律关系，故被告以此对抗原告的主张，系行使抗辩权的一种方式，故对原告要求支付滞纳金的请求，本院不予支持。 据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条,《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下: 一、被告朱利平于本判决生效之日起十日内向原告深圳华强物业管理有限公司郴州分公司支付2018年10月1日至2020年5月31日的物业服务费3321.9元； 二、驳回原告深圳华强物业管理有限公司郴州分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元（已减半收取），由被告朱利平负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  廖中元 二〇二一年四月十二日 法官助理许琳婕 书记员张华翌 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。