湖南省安仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1028民初322号 原告：湖南省恬爱物业有限公司。 法定代表人：熊逸夫，该公司总经理。 诉讼委托代理人：刘田爱，女，该公司职工。 被告:曾安平，男，汉族，湖南省安仁县人。 原告湖南省恬爱物业有限公司与被告曾安平物业服务合同纠纷一案，原告湖南省恬爱物业有限公司向本院提起诉讼，本院于2021年2月4日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月12日在本院第七审判庭公开开庭进行审理。原告湖南省恬爱物业有限公司的诉讼委托代理人刘田爱，被告曾安平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南省恬爱物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告曾安平向原告湖南省恬爱物业有限公司交纳物业管理服务费6998元及代缴城镇生活垃圾处理费312元，违约金2193元，以上合计9503元；2、判令被告曾安平承担本案诉讼费。事实与理由：2015年6月12日，被告曾安平作为阳光丽景小区X栋X单元XXX室业主与阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司签订《物业服务协议书》，协议约定由郴州市万华福地物业服务有限责任公司为被告曾安平提供物业管理服务，物业管理服务费为每月每平方米1.2元，物业管理服务费可按季度或年度足额缴纳（需提前预付下一年度或者季度），未按时缴费，按欠费金额每日千分之三的标准支付违约金。其中物业管理服务费不含环卫部门应收取的城镇生活垃圾处理费。自2017年6月12日被告曾安平便未缴纳过物业费，截至2021年3月12日被告曾安平拖欠物业管理服务费6998元（129.6㎡×1.2元/㎡×45个月）及代缴城镇生活垃圾处理费312元（8元/月×30个月），违约金2193元（7310×30%），共计9503元。原告湖南省恬爱物业有限公司向被告曾安平催缴未果而诉诸法院处理。 被告曾安平答辩称:被告曾安平购买的阳光丽景小区X栋X单元XXX室出现漏水现象后，找阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司处理，房屋漏水问题一直未得到处理，为此，被告曾安平有权拒交物业费。 原告湖南省恬爱物业有限公司为支持其诉讼请求提供如下证据：1、阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司与被告曾安平签订的《物业服务协议书》，拟证明被告曾安平在阳光丽景住宅小区购买的X栋X单元XXX房面积为129.6㎡以及被告曾安平与阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司之间存在物业服务合同关系的事实；2、原告湖南省恬爱物业有限公司与安仁县阳光丽景小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，拟证明原告湖南省恬爱物业有限公司与被告曾安平存在物业服务合同关系的事实；3、物业欠费催缴单，拟证明湖南省恬爱物业有限公司曾向被告曾安平催缴物业费的事实;4、阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司与原告湖南省恬爱物业有限公司签订的《债权转让合同书》，拟证明阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司将其在2020年7月31日之前阳光丽景小区业主欠物业管理服务费130.3183万元债权转让给原告湖南省恬爱物业有限公司的事实；5、原告湖南省恬爱物业有限公司一组物业管理服务工照片，拟证明原告湖南省恬爱物业有限公司在安仁县永乐江镇八一中路阳光丽景住宅小区提供了物业管理服务的事实；6、被告曾安平与安仁县吉泰房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》，拟证明被告购买的商品房是安仁县阳光丽景小区X栋X单元XXX房的事实。 被告曾安平为支持其抗辩理由，提供如下证据：一组房屋渗水的照片，拟证明被告曾安平房屋漏水的事实。 经庭审质证认证如下:被告曾安平对原告湖南省恬爱物业有限公司提供的证据1、证据3、证据5和证据6无异议，本院予以确认。被告曾安平对原告湖南省恬爱物业有限公司提供的证据2有异议，称其不知道原告湖南省恬爱物业有限公司与安仁县阳光丽景小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，本院认为阳光丽景住宅小区业主委员会与被告湖南省恬爱物业有限公司签订《物业管理服务合同》对全体业主都有约束力，本院对原告湖南省恬爱物业有限公司提供的证据2予以确认。被告曾安平对原告湖南省恬爱物业有限公司提供的证据4有异议，称其不知道阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司与原告湖南省恬爱物业有限公司签订的《债权转让合同书》，本院认为阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司与原告湖南省恬爱物业有限公司签订的《债权转让合同书》是符合法律规定，本院对原告湖南省恬爱物业有限公司提供的证据4予以确认。对于被告曾安平提供的证据，原告湖南省恬爱物业有限公司认为被告曾安平房屋渗水不是原告湖南省恬爱物业有限公司的责任，本院认为被告曾安平房屋漏水的事实是真实存在的，对被告曾安平提供的证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:被告曾安平在安仁县阳光丽景住宅小区购买的X栋X单元XXX室的房屋面积为129.6㎡。2015年6月12日，被告曾安平作为阳光丽景小区X栋X单元XXX室业主与安仁县阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司签订《物业管理服务协议书》，协议约定：由阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司为被告曾安平提供物业管理服务，物业管理服务费为每月每平方米1.2元；物业管理服务费可按季度或年度足额缴纳（需提前预付下一年度或者季度），未按时缴费，按欠费金额每日千分之三的标准支付违约金。其中物业管理服务费不含环卫部门应收取的城镇生活垃圾处理费。2016年，被告曾安平的房屋出现漏水问题。2020年7月29日，原告湖南省恬爱物业有限公司与阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司签订《债权转让合同书》，郴州市万华福地物业服务有限责任公司把2020年7月31日之前对阳光丽景小区业主欠费130.3183万元债权转让给原告湖南省恬爱物业有限公司。2020年7月31日，原告湖南省恬爱物业有限公司与安仁县阳光丽景小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同约定由原告湖南省恬爱物业有限公司对阳光丽景小区的业主提供物业服务。自2017年6月12日被告曾安平便未缴纳过物业费，截至2021年1月12日被告曾安平拖欠物业管理服务费6687元（129.6㎡×1.2元/㎡×43个月）及代缴城镇生活垃圾处理费224元（8元/月×28个月），违约金2073元（6911×30%），共计8904元。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。安仁县阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司与被告曾安平签订的《物业服务协议书》和原告湖南省恬爱物业有限公司与安仁县阳光丽景小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，对双方均具有约束力，各方均应遵照执行。原告湖南省恬爱物业有限公司提供了对整个区域的各个方面的物业服务，具有公共性和整体性，被告曾安平理应按约及时、足额交纳物业管理服务费。被告曾安平主张其购买的安仁县阳光丽景小区X栋X单元XXX室房屋漏水之事，被告曾安平可以依法向侵权人另行主张权利，不属本案的审理范畴。因此，此事不能构成原告湖南省恬爱物业有限公司根本违约，被告曾安平不应以此作为拒付物业管理服务费及城镇生活垃圾处理费的理由。但是，原告湖南省恬爱物业有限公司起诉的物业费、代缴城镇生活垃圾处理费和违约金只能计算到其起诉时止，其起诉尚未履行物业服务合同义务的期间所计算的部分，本院不予支持。故原告湖南省恬爱物业有限公司要求被告曾安平支付该期间物业服务费6687元、城镇生活垃圾处理费224元及违约金2073元的诉讼请求于法有据，法院予以支持。被告曾安平对其房屋发生因房屋漏水所造成的损失，可以依法向侵权人主张权利，不属于本案的审理范畴。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告曾安平在本判决生效后十日内支付原告湖南省恬爱物业有限公司物业服务费尚欠物业服务费6687元及代缴城镇生活垃圾处理费224元，违约金2073元共计8904元。 如果未按判决指定期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告曾安平承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院 审 判 员  胡清文 二〇二一年四月二十一日 代理书记员  段新娥 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。