河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终1290号上诉人（原审被告）：芦彬，男，汉族，1979年2月18日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：王超、袁倩倩（实习），河南盛状律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马爱花，女，汉族，1975年6月23日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：贾保德、王保文，河南君盟律师事务所律师。原审被告：王士里，男，汉族，1982年4月4日出生，住河南省商丘市。原审第三人：刘超群，男，汉族，1976年7月17日出生，住河南省商丘市睢阳区。上诉人芦彬因与被上诉人马爱花及原审被告王士里、原审第三人刘超群房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省商丘市睢阳区人民法院（2020）豫1403民初5928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。芦彬及其委托诉讼代理人王超、袁倩倩，马爱花及其委托诉讼代理人王保文、贾保德，王士里、刘超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。芦彬上诉请求：1、依法撤销河南省商丘市睢阳区人民法院（2020）豫1403民初5928号民事判决书，并依法改判驳回马爱花的一审诉讼请求。2、一、二审案件受理费由马爱花承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。芦彬与马爱花之间签订的《门面房买卖合同》为无效合同，且该合同并未实际履行，马爱花以自己的行为表明不履行合同义务，故该合同已无履行必要，应依法确认无效或解除。首先，芦彬与马爱花于2017年8月14日签订的《门面房买卖合同》为无效合同。该房屋是在没有取得《商品房销售许可证》的情况下，由商丘市小川物资贸易有限公司以房抵债给芦彬的，实为无法办理房产证的小产权房，芦彬与商丘市小川物资贸易有限公司签订的《协议书》第六条也明确约定了“六、没有房产证”，故芦彬与马爱花之间签订的合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；”因此该合同应属于无效合同。其次，芦彬与马爱花之间虽然签订了一份《门面房买卖合同》，但该合同并没有实际履行，马爱花并未将150万元购房款支付给芦彬，该合同第二条第二款约定的非常清楚，马爱花于签订合同之时即应支付给芦彬购房款130万元，并应由芦彬出具收条，剩余20万元房款由马爱花在一个月内一次性付清，但是在签订合同之后，马爱花却没有向芦彬支付过任何购房款，故芦彬也没有给马爱花出具收条，根据民诉法第六十四条规定，马爱花对自己提出的主张应当及时提供证据，一审中，马爱花没有提供芦彬所出具的任何房款收条以及给芦彬转账150万元购房款的转款记录，足以说明马爱花并未履行合同义务。最后，马爱花已经以自己的行为表明不履行合同义务，故该合同已无履行必要，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，符合解除合同的法定要件，故该合同应依法确认无效或解除。二、一审法院认定事实错误。马爱花转账给芦彬35.4万元和19.4万元均不是购房款，且与本案无任何关联性，请求二审法院予以纠正。一审法院认定：“原告马爱花与被告芦彬之间签订有书面的房屋买卖合同，应当是双方真实意思的表示，马爱花提交的证据显示有向芦彬转款事实的存在，芦彬在没有充足证据否认转款系购房款的情况下，辩称马爱花没有付款的理由是不能成立的，从马爱花提交的录音证据中也可以体现出马爱花与芦彬确因付款金额问题产生了争议，在现有证据下可以体现马爱花确实履行部分付款义务．．．．”以上显属认定事实错误。从时间上即可以判断出，马爱花转账给芦彬35.4万元和19.4万元均不是购房款。芦彬与马爱花签订《门面房买卖合同》的时间是2017年8月14日，而马爱花给芦彬转款35.4万元的时间是2016年2月23日，转款19.4万元的时间是2017年4月29日，均是在双方签订《门面房买卖合同》之前，35.4万元是在双方签合同一年半之前，19.4万元是在双方签合同三个半月之前，按照常理，假设马爱花这两笔转款是购房款的情况下，那么在双方签订《门面房买卖合同》的内容中必定会有体现，不会再行约定“乙方于签订合同之时即支付壹佰叁拾万元整，甲方应出具收条，第一次房款支付后房屋租金归乙方所有，剩余房款一月内一次性付清。”等内容。马爱花在诉状中称：“马爱花又将尾款19.4万元打给卢（芦）彬。”显然与事实不符，假设该19.4万元是尾款的话，在双方之后签订的《门面房买卖合同》中，必然会约定房款已付清，但是在双方签订的合同中，对35.4万元和19.4万元均衣提及，显然不符合常理。事实情况是：①、2016年2月23日，马爱花给芦彬转款的35.4万元是马爱花借给王士里用于合伙建筑工程的投资款，该35.4万元是马爱花与王士里之间民间借贷的债权债务关系，并非马爱花支付给芦彬的购房款，而且马爱花在一审庭审过程中也明确承认，该35.4万元是王士里让转给了芦彬，更能够印证是王士里的合伙投资款，况且王士里也已分得投资利润工程款，故该35.4万元与本案的购房款无任何关联性。②、2017年4月29日，马爱花给芦彬转款的19.4万元，实为马爱花替王士里偿还给芦彬的借款。2017年3月20日，王士里向芦彬借款20万元，芦彬从两个银行卡内分为三次转给王士里共计20万元，2017年4月29日，王士里让马爱花替其偿还给芦彬19.4万元（马爱花与王士里系夫妻关系），2017年4月30日，王士里偿还给芦彬现金1.4万元，共偿还给芦彬借款本金20万元和40天的借款利息8000元。故35.4万元和19.4万元这两笔转款均非购房款，且与本案无任何关联性。综上所述，请求二审法院依法纠正一审判决错误之处，改判支持芦彬的上诉请求。马爱花辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。原审被告王士里没有答辩意见。原审第三人刘超群没有答辩意见。马爱花向一审法院起诉请求：1、请求依法确认《门面房买卖合同》有效，并确认位于和信小区××西××套门面房归原告所有；2、诉讼费用由芦彬、王士里承担。一审法院认定事实：2017年8月14日，马爱花与芦彬签订门面房买卖合同，约定：“芦彬将其拥有完全产权的位于和信小区××西××套门面房，建筑面积约300平方米，以人民币1500000元的价款出售给马爱花；马爱花于签订合同之时即支付1300000元整，芦彬应出具收条，第一次房款支付后房屋租金归马爱花所有，剩余房款一个月内一次性付清”。依据马爱花提交的银行流水显示2016年2月23日，马爱花通过其农业银行账户转账芦彬354000元，2017年4月29日，马爱花过其农业银行账户向芦彬账户分别转账194000元。涉案的房屋为2015年2月16日，为芦彬与商丘市小川物资贸易有限公司签订协议书以房抵债的方式取得该房屋。一审法院认为，马爱花与芦彬之间签订有书面的房屋买卖合同，应当是双方真实意思的表示，马爱花提交的证据显示有向芦彬转款事实的存在，芦彬在没有充足证据否认转款系购房款的情况下，辩称马爱花没有付款的理由是不能成立的，从马爱花提交的录音证据中也可以体现出马爱花与芦彬确因付款金额问题产生了争议，在现有证据下可以体现马爱花确实履行部分付款义务，在没有证据显示该合同有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效情形下，该合同为有效合同，双方应当按照合同的约定继续履行合相应的义务。不动产的物权的设立、变更、登记、转让和消灭，经依法登记产生效力，未登记的不发生效力。因该房屋尚不具备办理房产权属证明的条件，故马爱花请求确认对该门面房的享有所有权的诉请不能成立。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、马爱花与芦彬于2017年8月14日签订的门面房买卖合同为有效合同。二、驳回马爱花的其他诉讼请求。一审案件受理费18300元，减半收取9150元，由马爱花负担4575元，芦彬承担4575元。二审期间，芦彬围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。芦彬提交的证据有：中国农业银行银行卡交易明细清单两份，上述证据与本案合同效力不具有关联，本院不予分析评价。庭审后，本院依职权从商丘市不动产登记交易中心调取了涉案房屋土地登记审批表，该登记审批表显示涉案房屋所在土地为划拨土地，各方无异议，本院予以确认。马爱花提交证据1涉案开发商对外售房协议和收款收据，证据2政府直接向承建方转款凭证，上述两证据均不能证明涉案房屋合同效力，本院不予分析评价。王士里、刘超群均没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致外，另查明，涉案房屋土地为划拨土地。本院认为，马爱花与芦彬之间签订有书面的房屋买卖合同，应当是双方真实意思的表示，涉案房屋土地为划拨土地，并未违背法律法规的禁止性规定，该合同自双方当事人签字时应为合法有效,受法律保护,对当事人具有法律约束力。芦彬主张涉案房屋买卖合同无效的上诉请求和理由不能成立。对于涉案房屋是否已经付款不是本案合同效力审查范围，不予审理。综上所述，芦彬的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300.00元，由芦彬负担。本判决为终审判决。审判长  白中哲审判员  牛 杰审判员  段智明二〇二一年四月二十三日书记员  杨 茜