重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝02民终234号上诉人（原审被告）:重庆金深煤炭销售有限公司，住所地重庆市万州区龙都大道119号，统一社会信用代码5001010000023227。法定代表人：陈保堂，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈保友，男，1969年12月9日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：陈帅，重庆涵金律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆市金深煤炭销售有限公司梁平分公司，住所地重庆市梁平区XX镇同河村6组，统一社会信用代码500228300005822。负责人：陈某林，该公司经理。委托诉讼代理人：陈保友，男，1969年12月9日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：陈帅，重庆涵金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常正洪，男，1974年10月9日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：严俊光，重庆文才律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨德梅，女，1974年12月4日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：严俊光，重庆文才律师事务所律师。原审被告：陈保堂，男，1963年8月5日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市万州区。原审第三人：重庆愉圆实业有限公司，住所地重庆市梁平区礼让镇同河村6组，统一社会信用代码91500228MA60CLJH0F。法定代表人：蔡春花，该公司总经理。上诉人重庆金深煤炭销售有限公司（以下简称金深公司）、重庆金深煤炭销售有限公司梁平分公司（以下简称金深公司梁平分公司）与被上诉人常正洪、杨德梅、原审被告陈保堂、原审第三人重庆愉圆实业有限公司（以下简称愉圆公司）合同纠纷一案，不服重庆市梁平区人民法院（2020）渝0155民初5402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金深公司、金深公司梁平分公司上诉请求：1、发回重审或者改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：1、一审中杨德梅当庭认可收到18万元赔偿款，又称后来予以退还给陈保堂，但陈保堂并没有承认，一审法院认定已经退还没有证据证实，属于认定事实错误。上诉人已经对被上诉人的房屋予以了赔偿，再继续进行补偿与事实不符。2、上诉人主张陈保堂代表梁平分公司和被上诉人签订的关于地磅房的合同系虚假合同，是2016年4月至6月为了保住企业挣钱还债的目的，为应付土地非农化整改而与被上诉人签订，已提供相应证据，一审法院视证据而不顾，不支持上诉人主张错误。其中租金收据不真实，地磅房是梁平分公司租用XX镇同河村1组、2组、6组土地修建，其房屋产权属于公司所有，不存在2011年8月30日因企业修建占有拆除被上诉人房屋即房屋周围土地共计1.6亩而签订租房协议合同。2011年8月30日住房协议合同第一条中被上诉人拆除房屋后，双方没有对调土地，被上诉人也没建房，何来租房使用。地磅房占用面积是上诉人租用同河村6组的，租赁期满租用土地要返还的，上诉人和被上诉人没有调换土地。上诉人为了证实与被上诉人签订的合同不属于，又于2016年7月1日、2016年8月25日两次签订土地租房合同，是与同河村6组签订，被上诉人作为代表人之一签字，表明地磅房不属于被上诉人享有，合同签订后也没有履行，没有给付租金，上诉人只与1、2、6组集体签订了协议，并一直在付租金。被上诉人称第三人愉圆公司付清了2017、2018、2019年三年的租金，只有其单方陈旭，没有收据没有银行流水，愉圆公司当场予以了对质，一审法院没有采信证据。被上诉人称收到上诉人2015年4月30日至2017年4月30日的租金10000元，但上诉人打款记录上记录的是还杨德梅借款，一审直接按被上诉人的陈述进行认定错误。被上诉人举示的录音光盘证实政府曾对2015、2016年租金进行调解，一直到2020年起诉已经超过了诉讼时效，且不合常理。上诉人要求被上诉人就协议中的房屋即周边1.6亩地说明四至界限，并提供农村土地承包经营证，被上诉人无法说清四至界限，出示的农村土地承包经营证的权利主体也不是被上诉人。3、一审法院没有考虑被上诉人收取费用与其房屋价值的对等性，未对当地农房租赁价格向调查，任意酌情认定，没有平等保护当事人的合法利益。按照被上诉人主张的租金和上诉人已经支付的18万元房屋补偿费，上诉人一共要支付租金47万，其房屋的价值本身只值8000到10000元，一审法院没有考虑到收费和房屋价值的对等性，从立法精神和立法原理以及价值取向和平等保护的原则来说，一审法院的判决是错误的。陈保堂于2016年曾向杨德梅借款100000元，已经还款55000元，但杨德梅为了更多利益的租金，对借款不认可，做出了对其有利的选择。一审认定被上诉人一直没有房屋居住，没有证据证明，如果是租赁房屋，按照2010年梁平分公司与常正洪的租赁，5000元一年借个比价正常，对被上诉人进行弥补也应当是比照这个价格。上诉人金深公司已经并吊销营业执照，梁平分公司也是失信企业，负债累累，其法人代表在企业打工挣钱，应当予以肯定和保护，而不是对其苛以重负和打击，且上诉人用地，包括被上诉人的土地，上诉人给村里给了租金的。常正洪、杨德梅答辩称,上诉人的上诉理由均不成立，属于滥用诉权。被上诉人是否退还18万元与本案没有直接关系，被上诉人是要求使用费，不是买卖合同纠纷，因此一审法院没有必要具体审查是否给付或者退还了18万元。被上诉人收钱时没有出收条，退回时也没有要对方出收条，证明被上诉人实事务实。上诉人将当时赔付金额与其他地方的房价对比是没有可比性的，及时当时的房价属实，也不能否认上诉人房屋及土地的价值，地段不一样，价值不一样。当时上诉人想从被上诉人的房屋前开设大门出去，该位置很重要，不能因企业现在不行了，就否认当时的价值。上诉人称合同是假合同不是事实。租金收据中“陈娇”是陈保堂签订的，真实性当场予以了核实。借款不是事实，陈保堂作为一个企业家怎么可能向一个农民借款。一审法院对上诉人与被上诉人的使用费予以了调整，已经是更好地维护了上诉人的利益，上诉人没有考虑到现在被上诉人无房可居，租房居住，上诉人要付出相应的代价。陈保堂、愉圆公司均没有向本院做出答辩意见。常正洪、杨德梅向一审法院提出诉讼请求：1.判决三被告向二原告支付拖欠的2015年4月30日至2016年4月30日及2016年4月30日至2017年4月30日的租金40000元及2020年4月30日至2021年4月30日期间的租金25000元（合计65000元）；2.本案诉讼费由被告承担。一审查明事实：原告常正洪、杨德梅二人系夫妻关系，均系重庆市梁平区××镇××村××组村民。被告金深公司成立于2004年8月10日。被告金深公司梁平分公司于2010年5月28日成立，系被告金深公司在重庆市梁平区××镇××村××组设立的分公司，该分公司因生产经营需要租用了梁平区XX镇同河村1组、2组、6组的部分集体土地。原告常正洪、杨德梅曾在××镇××村××组境内的渝巫公路旁建有住宅平房三间，该房屋的土地使用权类型为批准拨用宅基地，土地用途为农村宅基地，土地使用权面积84.4平方米，建筑面积78.12平方米。2010年12月16日，原梁平县国土资源和房屋管理局为该房屋办理了《重庆市房地产权证》，《重庆市房地产权证》上记载的权利人为常正洪。2010年4月28日，常正洪、杨德梅作为甲方，陈某林（后为被告金深公司梁平分公司负责人）作为乙方，双方签订《租房协议书》，双方约定：乙方向甲方租用XX路旁平房三间，租期一年，从2010年4月28日起至2011年4月30日止，租金为人民币5000元。在履行该协议时，陈某林实际向常正洪、杨德梅支付了租金20000元。2011年8月30日，金深公司梁平分公司作为甲方，常正洪、杨德梅作为乙方，双方签订了《租房协议合同》，该合同载明：甲方因企业建修占地需要拆除乙方房屋85平方米，甲方付清乙方拆除房屋赔偿款180000元，乙方拆除房屋后，甲方在占用土地砖窑后约50米处对调土地给乙方在此处建房大约160平方米，砖混结构一楼一底，乙方自愿租房给甲方作为地磅房使用，租金总额为人民币每年25000元，租房期限为甲方企业租地18年，甲方每年4月30日一次性以现金方式付清乙方租赁费。金深公司法定代表人陈保堂代表金深公司梁平分公司在该租房协议合同上签字，并加盖了金深公司梁平分公司印章，常正洪、杨德梅均在该合同上签字捺印。2013年8月30日，金深公司梁平分公司作为甲方，常正洪、杨德梅作为乙方，双方签订了《租房协议合同补充协议合同》，双方约定如下：如果甲方企业有其他规划建设，甲方将地磅房拆除，乙方积极配合同意拆除，甲方一次性赔偿乙方拆除地磅房补偿金45万元。乙方没有任何权利控制甲方拆除地磅房，甲方在拆除地磅房期间，若乙方阻止拆除地磅房，所造成的经济损失一律由乙方承担。甲方继续续租18年，每年租金25000元，每年4月30日支付。如有乙方不愿意拆除地磅房，甲方将现有办公楼一楼对调给乙方使用，面积大约460平方米，对调给乙方后属于乙方所有权和使用权，甲方继续续租18年，每年25000元，每年4月30日支付。乙方积极配合甲方拆除地磅房，乙方没有任何权利阻止甲方把地磅房拆除。金深公司法定代表人陈保堂代表金深公司梁平分公司在《租房协议合同补充协议合同》上签字，并加盖了金深公司梁平分公司印章，常正洪、杨德梅均在《租房协议合同补充协议合同》上签字捺印。2016年3月14日，原梁平县XX镇人民政府（现梁平区XX镇人民政府）印发《2016年土地流转“非农化”问题整改工作实施方案》，金深公司分公司在XX镇同河村的用地被列为拆除整改项目。同年4月至6月期间，金深公司法定代表人陈保堂与二原告重新签订《租房协议合同》，取代了2011年8月30日签订的《租房协议合同》，重新签订的《租房协议合同》载明的签署时间仍标注为2011年8月30日，在合同上面增加了房屋周围土地1.6亩这一租赁标的物。2019年5月11日，金深公司与愉圆公司签订《租赁合同》，双方约定从2019年5月9日起至2028年5月9日止，金深公司将案涉地磅房出租给愉圆公司使用。案涉地磅房现由愉圆公司承租使用。一审还认定事实：2011年8月30日，金深公司分公司与常正洪、杨德梅在《租房协议合同》中约定，由常正洪、杨德梅自行拆除房屋，由常正洪、杨德梅修建大约160平方米的砖混结构一楼一底房屋，租给金深公司分公司作为地磅房使用。事后，常正洪、杨德梅的房屋由金深公司分公司实施了拆除，地磅房由金深公司分公司自行修建。常正洪、杨德梅在其房屋拆除后未另行修建农村住宅。庭审中，常正洪、杨德梅述称，2011年8月30日的《租房协议合同》签订后，杨德梅收到了金深公司分公司向其支付的赔偿款180000元。后来地磅房由被告陈保堂修建，陈保堂不是本组村民，买卖农村房屋法律政策不允许，当时因被告要赔偿房屋，杨德梅就将180000元赔偿款返还给陈保堂了。2015年、2016年金深公司分公司资金链断裂，企业没有运作，无钱支付租金，经政府调解，先让租金欠着，让企业运作起来。2017年7月1日以后由重庆途愉商贸有限公司经营，该公司法定代表人陈武国向常正洪、杨德梅付清了2017年、2018年及2019年三年的租金。常正洪、杨德梅自认收到了被告方支付的2015年4月30日至2017年4月30日的租金10000元。三被告当庭否认二原告向陈保堂返还了赔偿款180000元，并否认向常正洪、杨德梅支付过租金。陈保堂主张其向常正洪、杨德梅支付的款项的性质是偿还常正洪、杨德梅的借款10万元，另述称，2015年年底土地非农化整改，2016年其与常正洪、杨德梅签订的关于地磅房的合同系虚假合同，是为了保护金深公司分公司的厂房不被拆除。常正洪、杨德梅不认可其与陈保堂存在借款关系。常正洪、杨德梅多次向三被告催要2015年4月30日至2016年4月30日及2016年4月30日至2017年4月30日的租金40000元、2020年4月30日至2021年4月30日期间的租金25000元合计65000元，双方发生纠纷，常正洪、杨德梅遂提起本案诉讼。一审认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告陈保堂主张其代表金深公司分公司与常正洪、杨德梅签订的所有关于地磅房的合同均系虚假合同，未能提供证据加以证明，故对其主张本院不予支持。被告金深公司分公司与原告常正洪、杨德梅在2011年8月30日签订的《租房协议合同》中约定，由常正洪、杨德梅自行拆除房屋，由常正洪、杨德梅修建大约160平方米的砖混结构一楼一底房屋，租给金深公司分公司作为地磅房使用。但双方并未按约定履行，实际上，常正洪、杨德梅的房屋由金深公司分公司实施了拆除，地磅房由金深公司分公司自行修建，双方以行为对合同内容作了变更。二原告没有修建地磅房，尚未取得地磅房的使用权和所有权，不能将地磅房的使用权转移给修建该地磅房的金深公司分公司，双方之间租赁合同关系不成立。二原告请求被告方向其支付租金，不具备请求权基础。常正洪、杨德梅的房屋系农村住宅，其住房用地为农村宅基地，农村住宅实行“一户一宅”的原则。金深公司分公司将二原告的住宅拆除，拆除后二原告未再建住宅，二原告实际上丧失了对农村住宅的占有权和使用权，而金深公司分公司拆除二原告的住宅后获取了利益。本案中，原、被告对原告方是否已将18万元赔偿款退与被告方存在分歧，结合常情常理，对被告金深公司分公司与原告常正洪、杨德梅于2013年8月30日签订的《租房协议合同补充协议合同》的内容进行分析，双方均有拆除二原告住宅给予补偿及支付租金的意思表示，《租房协议合同补充协议合同》应取代了此前双方达成的涉及赔偿问题的协议。原、被告为拆除二原告的住房而签订的《租房协议合同》、《租房协议合同补充协议合同》实为补偿合同，类似房屋拆迁安置补偿合同，但又不完全具备房屋拆迁安置补偿合同的法律特征。《中华人民共和国民法总则》规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。根据本案的实际情况，为平衡双方的利益，被告金深公司、金深公司分公司应对原告常正洪、杨德梅进行补偿，二原告有权获得补偿款。二原告主张的租金，实为金深公司分公司对二原告丧失农村住宅的占有权和使用权而支付的补偿款。补偿款应参考目前二原告居住地商业用房以及住房的市场租赁价格确定，本院酌定2015年4月30日至2016年4月30日期间补偿款为15000元，2016年4月30日至2017年4月30日期间补偿款为15000元，2020年4月30日至2021年4月30日期间补偿款为15000元。二原告自认被告方已经支付了10000元，应予扣除，扣除后，金深公司、金深公司分公司还应向二原告支付补偿款35000元。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，法人可以依法设立分支机构。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。被告陈保堂系被告金深公司法定代表人，以金深公司名义从事民事活动，其个人不应承担民事责任。第三人愉圆公司因未与二原告形成权利义务关系，故不承担民事责任。经本院审查，二原告起诉，尚未超过诉讼时效，对被告方关于诉讼时效的抗辩主张，不予支持。综上，为平等保护民事主体的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第六十一条、第七十四条、第一百二十九条、第一百七十六条之规定，判决：一、被告重庆市金深煤炭销售有限公司、重庆市金深煤炭销售有限公司梁平分公司于本判决生效之日起三日内向原告常正洪、杨德梅支付补偿款35000元。二、驳回原告常正洪、杨德梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1425元，由二原告负担425元，由被告重庆市金深煤炭销售有限公司，被告重庆市金深煤炭销售有限公司梁平分公司负担1000元。二审中杨德梅自认房屋补偿款18万元在签订协议后就归还了，理由是房屋不能进行买卖。双方均没有新证据向本院提交。对一审认定事实本院予以确认。本院认为，被上诉人杨德梅和陈保堂称依据与上诉人签订的租赁合同，约定上诉人拆除杨德梅和陈保堂的房屋，占用周围的1.6亩土地，上诉人将其修建的160平方米的房屋赔偿给杨德梅和陈保堂，二人再将房屋反租给上诉人作为地磅房使用，租金未每年25000元。一审中，杨德梅和陈保堂向法院举示的落款时间为2011年8月30日的合同一份，双方一审中均承认实际签订时间为2016年，杨德梅称2011年8月30日有一份合同，里面没有包含1.6亩面积，在2016年上诉人撕毁了原件，又补签的这一份合同，加上了1.6亩面积的内容。该合同中第一条约定：甲方（上诉人）付清赔偿乙方房屋款180000元，大写壹拾八万元正，乙方（杨德梅和陈保堂）拆除房屋后，甲方在占用土地砖窑后约50米处，对调土地给乙方在此处建房约160平方米，砖混结构一楼一底，乙方自愿租房给甲方作为地磅房使用。2013年，双方又签订了补充协议，对地磅房租赁及拆除的约定。一审已经查明，杨德梅和陈保堂的房屋被拆除后，双方没有进行土地对调，地磅房由上诉人出资修建，以上两个合同并没有履行。2019年、2020年陈保堂给杨德梅的打款记录中并没有备注是给付租金，并不能作为履行合同的依据。杨德梅和陈保堂称上诉人将160平方米房屋赔偿给自己没有事实依据，一审认定杨德梅和陈保堂请求上诉人向其支付租金，不具备请求权基础，认定正确。上诉人称拆除杨德梅和陈保堂的房屋，已经在拆除前付清了了18万，杨德梅和陈保堂予以了认可，但在一审中称已经将该款项归还给了陈保堂，又没有提供证据证实，二审中杨德梅自认在签订协议后就归还了。杨德梅自称合同签订时间是2011年8月30日，18万在当年就已经归还。而补签合同时间在2016年，签订合同时双方对2011年8月30日的合同内容有补充，仍然约定上诉人付清杨德梅和陈保堂房屋赔偿款18万元，拆除其房屋。杨德梅和陈保堂称已经在2011年签订合同后就归还了18万元补偿款没有证据证实，且前后矛盾，一审认为其已经归还补偿款，对上诉人拆除了其房屋，应当给付补偿款不当，应予纠正。上诉人认为不应当支付拆迁补偿款的上诉理由成立。综上所述，因二审中出现的新事实二审，改变了对一审事实的认定。重庆市金深煤炭销售有限公司，重庆市金深煤炭销售有限公司梁平分公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市梁平区人民法院(2020)渝0155民初5402号民事判决；二、驳回被上诉人杨德梅和陈保堂的诉讼请求。一审案件受理费1425元，二审案件受理费1425元，共计2850元，由被上诉人杨德梅和陈保堂负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽苹审 判 员 李迪云审 判 员 刘 健二〇二一年四月十二日法官助理 蒋大威书 记 员 向彦霖