河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀1024民初1815号 原告马某，女，1971年12月18日出生，汉族，户籍地河北省张家口市沽源县，住北京市延庆区。 被告北京万科物业服务有限公司香河分公司。 营业场所香河县蒋辛屯镇大香线西侧。 负责人邹明，该公司总经理。 委托代理人田国忠，河北天枢律师事务所律师。 委托代理人任成森，河北天枢律师事务所律师。 原告马某与被告北京万科物业服务有限公司香河分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案后，依法适用简易程序，由审判员王爱民独任审判，公开开庭进行了审理。原告马某、被告委托代理人任成森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马某向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告双方2016年6月19日签订的《前期物业服务合同》第四条第（二）款无效；2、请求判令被告退还2017年10月1日至2018年9月30日物业服务费12916.8元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年9月16日原告与廊坊旷世基业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于香河县的房产，在签订购房合同时，被要求必须与被告签订《前期物业服务合同》。原告购买的房产性质属于普通底层住宅，而物业服务合同却按联排别墅每月每平方米5元的标准收取物业费。事后原告到香河县物价局查询得知，被告于2014年11月26日按照法律规定向香河县物价局申请对五矿万科蒋辛屯建设项目一期Ａ、Ｂ、Ｃ区物业收费备案，实行政府指导价，其中基础物业基准价格为每月每平方米1.25元。涉案房产不存在供暖换热运行维护费，供水二次加压运行维护和电梯运行维护。被告以欺诈和隐瞒真相的方式与原告签订前期物业服务合同。原告在不知道被告备案的政府指导价之前，已经交纳了2017年10月1日至2018年9月30日期间的物业服务费，经核实原告实际多交纳物业费共计12916.8元。根据《价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《河北省物业服务收费管理实施办法》等的有关规定，前期物业收费应当实行政府指导价，物业公司应按申请的备案价格与业主签订前期物业服务合同。本案中，被告隐瞒了已经备案的物业收费标准，超出政府指导价违规收费，合同约定按联排别墅标准每月每平方米5元交纳物业费，因违反法律法规的强制性规定，扰乱市场秩序、损害公共利益，属于无效条款。现原告只同意按照备案价每月每平方米1.25元交纳物业费，被告之前已经多收取的物业费应当退还给原告。综上，为了维护自身合法权益，特提起民事诉讼，请求依法判决。原告为证明自己的主张，向法院提交了商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、收据、房产证书、规划图等证据材料。 被告辩称，一、原告与被告签订的《前期物业服务合同》是其真实意思的表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，且被告并不存在原告所述的“欺诈、隐瞒”的情形。1、原告作为具有完全民事行为能力人，与被告签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思的表示，《前期物业服务合同》第四条第二项明确约定联排别墅的物业费为5元/月/平方米，且原告也已按照联排别墅的物业收费标准交纳了2017年10月1日至2018年9月30日的物业费。故原告对于其购买房屋属于联排别墅以及联排别墅的物业收费标准是明知且认可的。2、被告并未向原告收取过供暖换热运行维护费、供水二次加压运行维护和电梯运行维护费，故不存在“欺诈、隐瞒”的情形。3、涉案房屋物业服务价格并不属于《中华人民共和国价格法》中规定的实行政府指导价的服务价格，且《中华人民共和国价格法》中约定的法律责任均属于政府部门的行政管理职责，并非民事调整的范畴。4、即使原告认为不应当按照《前期物业服务合同》第四条第二项交纳物业费，其应行使的是撤销权，而并非是确认条款无效。按照《中华人民共和国民法总则》第152条规定，行使撤销权的时间为1年，现原告早已丧失撤销权，故被告与原告签订的《前期物业服务合同》合法有效，原告应按照前期物业服务合同缴纳物业费。二、涉案房屋属于联排别墅，其物业收费实行市场调节价，无须向香河县物价局进行备案。《河北省物价局、建设厅关于印发河北省物业服务收费管理实施办法的通知》第七条规定：“物业服务区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅区及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。”同时，第八条规定“实行政府指导价的物业服务收费标准不得突破当地价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定的基准价格及其浮动幅度和相关物业服务收费标准。具体标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定并报当地政府价格主管部门和房地产行政主管部门备案。”第九条规定：“实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定”。由此可见，普通住宅需按照政府指导价进行定价并向香河县物价局备案，而别墅物业收费标准由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定即可。因本案涉案房屋性质为别墅，故其物业收费实行市场调节价，无须向香河县物价局进行备案。而被告向香河县物价局进行备案，系因涉案房屋所在的整体工程中建设有普通住宅，故被告需对整体项目中适用政府指导价的住宅进行备案，该备案行为与涉案房屋无关。三、本案涉案房屋按照相关法律规定，应当认定为别墅，而并非原告主张的普通低层住宅。1、根据现行《民用建筑设计统一标准》(GB50352-2019)3.1.2条规定，3.1.2民用建筑按地上建筑高度或层数进行分类应符合下列规定：“1、建筑高度不大于27.0m的住宅建筑、建筑高度不大于24.0m的公共建筑及建筑高度大于24.0m的单层公共建筑为低层或多层民用建筑；2、建筑高度大于27.0m的住宅建筑和建筑高度大于24.0m的非单层公共建筑，且高度不大于100.0m的，为高层民用建筑；3、建筑高度大于100.0m为超高层建筑。”故低层建筑的术语仅是用于地上建筑高度或层数的分类，并不适用于区分物业的性质和特点。2、根据《河北省地方税务局关于印发的通知》第21条规定：“纳税人建造出售的住房同时符合下列标准的为普通标准住房：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）以单栋楼为单位，平均单套建筑面积在144平方米（含144平方米）以下；（三）实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。”而涉案房屋建筑面积共287.04平方米（实测面积），远超过普通住宅144平方米以下的规定。且涉案房屋备案价高于同小区普通住宅备案价25%,不符合成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下的规定。3、涉案房屋明确约定为成套住宅，建筑层数为地上3层，地下1层，建筑面积高达287.04平方米，完全符合别墅的建造特征。四、被告收取的物业费既符合物业协议约定，也经相关政府部门确认，原告向被告交纳物业费是其应履行的义务。1、《前期物业服务合同》第四条第二项明确约定联排别墅的物业费为5元/月/平方米。且原告已按照联排别墅的物业收费标准交纳了2017年10月1日至2018年9月30的物业费。故被告按照联排别墅物业收费标准收取原告的物业费符合物业协议约定。2、涉案房屋物业收费标准已经香河县住房保障和房产管理局予以确认。旷世基业公司为办理预售许可证，就涉案房屋的《前期物业管理方案》向香河县住房保障和房产管理局申请确认，并经香河县住房保障和房产管理局予以了确认。该确认单明确写明涉案房屋物业服务收费标准为5元/月/平方米。故原告应当按照双方约定的物业收费标准进行缴费。五、就同小区同类案件，廊坊中院已作出了多份生效判决，均支持了被告请求同小区业主按照《前期物业服务合同》第四条第二项约定的联排别墅的物业费为5元/月/平方米的标准支付逾期物业费及违约金的诉讼请求。被告为证明自己的主张，向法院提交了《商品房买卖合同》、《房屋交付使用通知书》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》、缴费单据、前期物业合同确认单等证据材料。 经原被告双方举证、质证，结合当事人陈述和本院认证，查明本案事实如下：原告马某系香河县规划富北道5号五矿万科家园小区某室房屋业主，该房屋建筑面积287.04平方米，房屋总层数4层，地上3层，地下1层。被告系该小区的物业管理公司。2016年9月16日，原告马某（乙方）与被告北京万科物业服务有限公司香河分公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定物业服务费按建筑面积每月每平方米5元计算。同时，该合同第四条物业管理服务费用约定：“乙方交纳费用时间：物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应于半年的第二个月15日前向甲方交纳当期的物业服务费等等”，原、被告双方还对其他权利、义务进行了约定。原告已按合同约定向被告交纳2017年10月1日至2018年9月30日物业服务费17,222.4元（287.04平方米×5.00元/平方/月×12个月）。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告马某与被告北京万科物业服务有限公司香河分公司签订的《前期物业管理服务协议》系原、被告的真实意思表示、合法有效，双方形成的物业服务合同法律关系，应受法律保护。合同签订后，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。被告为原告提供物业服务，原告理应按约交纳物业费。原告主张购买的房产性质属于普通住宅，并不是联排别墅，经审查，原告提交的不动产权证书上明确载有“房屋建筑面积287.04平方米，房屋总层数四层，所在层数-1-3层”，且原告与被告于2016年9月16日签订的《前期物业服务协议》第四条第二款明确载明“联排别墅5元/月.平方米等等”,故应认定原告房产并非普通住宅，而是别墅。《河北省物业服务收费管理实施方法》（2014）第七条规定：“物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅区及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价等等”。本条明确规定了别墅除外的居民普通住宅区施行政府指导价，涉案房产系别墅，并非普通住宅区，应按别墅区收费，不适用《河北省物业服务收费管理实施办法》有关适用政府指导价的规定。综上原告主张确认原被告双方2016年9月16日签订的《前期物业服务合同》第四条第（二）款无效并请求判令被告退还2017年10月1日至2018年9月30日原告多交纳的物业服务费12,916.8元的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下： 驳回原告马某的全部诉讼请求。 案件受理费111.46元（已减半收取），由原告马某负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于廊坊市中级人民法院。 审判员  王爱民 二〇二一年四月二十日 书记员  孙佳慧