河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初1385号原告（反诉被告）：岳红灿，男，1970年4月9日出生，汉族，住新郑市。原告：赵春锋，女，1971年12月19日出生，汉族，住新郑市。二原告共同委托诉讼代理人：郭国桢，郑州市新郑市中信法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：白亚楠，男，1987年1月25日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。被告：郑州白居易故里管理有限公司，住所地河南省郑州市新郑市辛店镇乐天大道与居易大道交叉口路南100米。法定代表人：高阳，执行董事。二被告共同委托诉讼代理人：荆伟杰，新郑市薛店法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）岳红灿、赵春锋与被告（反诉原告）白亚楠、郑州白居易故里管理有限公司（以下简称白居易公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岳红灿、赵春锋及二原告共同委托诉讼代理人郭国桢，被告白亚楠、白居易公司的共同委托诉讼代理人荆伟杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。岳红灿、赵春锋向本院提出诉讼请求：1、判令二被告返还岳红灿、赵春锋购房款220万元及利息和购房定金5万元；2、本案一切诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告岳红灿、赵春锋系夫妻关系。2019年3月5日，白居易公司、白亚楠与原告岳红灿、赵春锋协商，岳红灿、赵春锋购买二被告白居易故里文化园商品房，岳红灿、赵春锋向白居易公司交纳定金5万元。2019年6月6日，白居易公司分别与岳红灿、赵春锋签订《商铺经营权转让合同》，约定白居易公司以110万元的价格，将该文化园9幢9-1-10、11、12号和9-2-10、11、12号房屋转让给岳红灿；以110万元的价格，将该文化园9幢9-1-13、14、15号和9-2-13、14、15号房屋转让给赵春锋，购买的房屋共12间。当天，岳红灿向白居易公司出具了收到工程款现金220万元的收条，该款全部用于交纳以上12间房购房款；白居易公司分别为岳红灿、赵春锋出具了110万元购房款现金的收条，证明岳红灿、赵春锋已将220万元购房款缴纳完毕。因二被告拖欠岳红灿工程款，导致农民工上访，2019年12月10日，白亚楠与岳红灿签订《协议书》，约定被告方收回以上12间商品房。但是，二被告但至今没有退还岳红灿、赵春锋购房款220万元及定金，故原告诉至法院。白亚楠、白居易公司辩称，对原告诉请第一项不予认可，本案诉讼费用由原告承担。1、原、被告之间不存在房屋买卖关系，被告没有收到原告支付的任何购房款项。2、本案所涉房屋问题已经本院（2020）豫0184民初746号判决书处理完毕，从判决书可以确认，原告所诉涉案房屋归白亚楠所有，白亚楠按协议支付原告工程款400万元。除已经支付过的1584425元，尚余2415575元，该判决书已经生效。判决认定双方对工程款及房屋处理约定的协议真实有效，双方应当按协议履行。根据判决也可以确定，被告又向原告支付的400万元工程款包含截止协议时所欠原告工程款和涉案房屋对价，如果被告收回涉案房屋，那么被告应向原告支付400万元工程款。如果被告不收回涉案房屋，那么400万元工程款项中应当减去涉案房屋对价，也就是涉案房屋抵偿了被告所欠原告的工程款。相当于被告用400万元回购了涉案房屋。如果本案再对涉案房屋进行处理，会造成原告产生不当得利，给被告造成损失的问题。涉案房屋所对应的工程款，金额重复计算。根据该746号判决也明确支持了原告400万元工程款的请求，说明涉案房屋已经归白亚楠所有，不再用作抵扣工程款这一事实。根据民事诉讼法相关规定一事不再理原则，原告诉讼已经过法院处理，就本次诉讼请求应依法驳回原告诉讼。反诉原告白亚楠向本院提出反诉请求（变更后）：1、确认岳红灿、赵春锋所诉涉案的十二间门面房归白亚楠所有；2、相应涉案房屋票据交付给白亚楠；3、本案诉讼费由岳红灿承担。事实和理由：双方之间有返还房屋的《协议书》约定。2018年11月19日，时任白居易公司监事的白亚楠与岳红灿、王明慧签订《建设工程施工合同》，该合同约定白亚楠将位于新郑市辛店镇白居易故里文化园内的管理配套用房交岳红灿、王明慧施工，约定工期自2018年11月20日至2019年4月20日。但由于一直未竣工，工程遂未经发包方验收、结算工程款。2019年6月，白亚楠与岳红灿、王明慧约定：由白亚楠控制的白居易公司向岳红灿出租房屋12间，以该房屋租金抵扣岳红灿、王明慧将来结算工程款中220万元费用。2019年6月6日，白居易公司遂分别与岳红灿及其妻子赵春锋签订《商铺经营权转让合同》，该合同约定：白居易公司将位于新郑市辛店镇白居易文化园中的9幢1、2单元第10至15号房屋共12间，出租给岳红灿、赵春锋使用，租赁期限自2019年10月1日至2048年2月28日，租金共计220万元。该合同签订后，岳红灿及其妻子赵春锋并未实际支付合同约定租金，而是由岳红灿向白亚楠出具了220万元工程施工款收据，作为将来工程结算的付款依据。据此工程款收据，白亚楠令白居易公司向岳红灿出具了220万元租金收据。2019年12月，由于岳红灿、王明慧施工工程迟迟不能完工，白亚楠与岳红灿、王明慧工程结算出现争议。2019年12月10日，在镇政府主持下，白亚楠作为甲方，与作为乙方的王明慧、岳红灿签订《协议书》，该协议第1条约定：“甲方收回抵给岳红灿的12间商品房，并拿出400万元作为工资按比例支付给工人”。2020年3月3日，岳红灿、王明慧向新郑法院起诉，要求白亚楠支付剩余工资款项，新郑法院受理该案后于2020年4月17日开庭审理，并于2020年5月20日判决白亚楠向岳红灿、王明慧支付《协议书》约定剩余款项。但岳红灿并未依《协议书》约定履行退回12间房屋的义务。《协议书》约定“甲方收回抵给岳红灿的12间商品房”，由于《商铺经营权转让合同》第一条明确系“经营权租约”，租期29年半，并非转让房屋所有权。所以，《协议书》约定“收回”并非指由岳红灿向白亚楠转让房屋所有权，而是转让房屋承租权。由于白亚楠系白居易公司登记的监事，且公司法人代表、大股东高阳为白亚楠妻子，即白亚楠实际控制白居易公司的经营管理，故《协议书》约定岳红灿向白亚楠让与12间房屋承租权时，表述为“收回”房屋。因岳红灿并未实际支付房屋租金，而是以预付工程款抵扣房屋租金，所以《协议书》约定房屋系“抵给”岳红灿。《协议书》返还房屋约定的履行方式。现白居易公司同意与白亚楠、岳红灿签订三方协议，约定由岳红灿将房屋承租权转让给白亚楠。因此，在白亚楠要求下，岳红灿应当依《协议书》约定将12间房屋退还白亚楠。由于岳红灿及其妻子仅取得了12间房屋经营承租权，因此，“甲方收回抵给岳红灿的12间商品房”的履行方式，可以通过白居易公司同意与白亚楠、岳红灿签订承租权转让三方协议的方式实现。又因白亚楠实际控制白居易公司，因此，“甲方收回抵给岳红灿的12间商品房”的履行方式，也可以由岳红灿向白亚楠退还2份《商铺经营权转让合同》原件及合同所附租金收据原件的方式实现。岳红灿主张白亚楠另支付220万元工程款为退房前提的要求没有依据。本次起诉前，岳红灿主张其虽未实际支付12间房屋租金，但其取得220万元租金收据系基于对施工工程款的抵扣，若要求其返还合同、租金收据，则必须由白亚楠另支付其220万元工程款。白亚楠认为岳红灿该主张没有事实依据，理由如下：220万工程款收据为付款事实依据，非应付款结算依据。新郑市辛店镇白居易故里文化园工程截至目前并未竣工，也未办理验收、结算，除2019年12月10日的《协议书》就400万工程施工款达成一致意见之外，双方未有其他结算协议。工程施工过程中，白亚楠向岳红灿、王明慧支付了8889485元款项（包括用于租金抵扣的220万元款项），系工程预付款。考虑到施工过程中违约损失、工程质量引起的价款扣减等因素，在办理验收结算之前，已支付、抵扣的款项应当作为付款事实依据，而非应付款的结算依据，即白亚楠是否需要另向岳红灿支付220万元需根据结算结果而定。《协议书》并未约定白亚楠另付220万元款项的义务。2019年12月10日签订的《协议书》第1条约定：“甲方收回抵给岳红灿的12间商品房，并拿出400万元作为工资按比例支付给工人”。该条文并未约定白亚楠收回房屋时需要支付除400万元以外的费用。岳红灿应当依据《协议书》约定履行义务，其主张另付220万元款项的要求没有《协议书》依据。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行……”作为《协议书》当事方，岳红灿在向白亚楠主张工人工资的同时，应当履行向白亚楠退还12间房屋承租权的义务。据此，白亚楠提起反诉。反诉被告岳红灿辩称，白亚楠反诉请求没有事实和法律依据，案涉十二间房屋系原告从被告处领取工程款220万元，并出具手续后全部交给被告白居易公司。购房款220万元已经全部付清。被告白居易公司为二原告出具有两张均为110万元的购房款收据。白亚楠在（2020）豫0184民初2646号案件开庭时已经对以上证据真实性予以认可。根据原、被告于2019年12月10日签订的协议书约定，白亚楠收回案涉12间商品房，现该12间房屋已为被告所控制。因此被告要求岳红灿返还12间房屋的诉请缺乏事实和法律依据。在二原告已经全额支付220万元购房款情况下，被告在没有退还220万元购房款情况下，要求原告交回购房合同和购房款收据，该诉请显然不能成立。请求法庭依法查明事实，驳回白亚楠的反诉请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月19日，岳红灿、王明慧作为承包人以河南创信建设工程公司的名义与白居易公司（发包人）签订《建设工程施工合同》一份，发包人处由白亚楠签字确认，约定岳红灿、王明慧对白居易故里文化园管理配套用房进行施工，合同开工日期为：2018年11月20日，竣工日期为：2019年4月20日。合同签订后岳红灿、王明慧带领工人进行了施工。后因工程款事宜，岳红灿与白亚楠协商，白居易公司将位于新郑市辛店镇轩辕路与乐天路交会处西南位置白居易文化园的12间商铺转让给岳红灿、赵春锋，以该房屋价款抵扣工程款220万元。2019年6月6日，白居易公司分别与岳红灿、赵春锋签订《商铺经营权转让合同》，约定：白居易公司以110万元的价格，将位于新郑市辛店镇轩辕路与乐天路交会处西南位置白居易文化园9幢9-1-10、11、12号和9-2-10、11、12号商铺经营权转让给岳红灿，经营权租约时限为2019年10月1日至2048年2月28日；以110万元的价格，将白居易文化园9幢9-1-13、14、15号和9-2-13、14、15号商铺经营权转让给赵春锋，经营权租约时限为2019年10月1日至2048年2月28日。该合同签订后，岳红灿向白居易公司出具收到工程款220万元的收据一份，白居易公司分别向岳红灿、赵春锋出具收到上述12间商铺经营权转让费的收据两份。2019年12月，因岳红灿、王明慧方工人就农民工工资发生信访，在辛店镇政府组织调解时，白亚楠（甲方）与王明慧、岳红灿（乙方）于2019年12月10日签订《协议书》一份，主要内容为：2018年11月至2019年9月，乙方等人带领工人在辛店镇白居易故里文化园建设管理配套用房和门面房工程，现双方对工人工资进行协商。甲方收回抵给岳红灿的12间商品房，并拿出400万元作为工资按比例发给工人，此款承诺在2020年1月10日前支付到位。庭审中，原、被告双方均认可，岳红灿向白居易公司出具的收到工程款220万元、白居易公司向岳红灿、赵春锋出具的收到12间商铺经营权转让费220万元，该220万元款并未实际支付，是双方为了抵扣工程款，以该12间商铺的价款抵扣工程款220万元。涉案12间商铺无相关权属证书，双方签订的《商铺经营权转让合同》实际是房屋买卖合同。2019年12月10日双方签订协议书后，白亚楠代表白居易公司已收回抵给岳红灿、赵春锋的12间商铺，现12间商铺由白亚楠控制。关于原、被告之间的工程款纠纷，双方认可总工程款未进行结算，除了（2020）豫0184民初746号民事案件审理的之外，双方另有其他案件正在审理中。针对（2020）豫0184民初746号案件所审理的工程款是否包括涉案12间商铺所抵扣的220万工程款，双方各执其见，原告称不包括，被告称已包括。另查，1、白居易公司的法定代表人高阳与白亚楠系夫妻关系，庭审中白居易公司认可，白亚楠系白居易公司的实际控制人。2、2020年3月3日，岳红灿、王明慧以劳务合同纠纷为由，向本院提起诉讼，要求白亚楠立即向王明慧、岳红灿支付农民工工资2617205元及利息。本院经审理于2020年5月20日作出（2020）豫0184民初746号民事判决，该判决认定：岳红灿、王明慧带领工人为白亚楠提供劳务，白亚楠依法应承担清偿劳务工资的义务。双方约定白亚楠应当于2020年1月10日前向岳红灿、王明慧支付工资4000000元，扣除已支付1584425元，下余2415575元未支付。白亚楠应于本判决生效后十日内支付岳红灿、王明慧工资款2415575元及利息。3、2019年3月5日，岳红灿向白居易公司支付白居易临街商铺定金50000元。上述事实，有原、被告双方的陈述，《建设工程施工合同》、《商铺经营权转让合同》、《协议书》，（2020）豫0184民初746号民事判决书，收据等相关证据证明。本院认为，岳红灿、赵春锋与白居易公司签订的《商铺经营权转让合同》，双方均认可实际为房屋买卖合同，但白居易公司并未取得涉案12间商铺的相关产权证书，故双方签订的《商铺经营权转让合同》为无效合同。对于12间商铺的价款，岳红灿提供的证据证明其仅支付了50000元定金，其余220万元价款并未实际支付，是双方商定以抵扣220万元工程款的名义，白居易公司将12间商铺抵给了岳红灿、赵春锋，故双方之间不是真实的房屋买卖关系。岳红灿、赵春锋请求白亚楠、白居易公司返还购房款220万元及利息的诉请本院不予支持。就双方之间的工程款纠纷，双方认可总工程款未进行结算，除了（2020）豫0184民初746号民事案件审理的之外，双方另有其他案件正在审理中。故双方之间的工程款应另案处理为宜。岳红灿所交纳的购房定金50000元系白居易公司收取，故白居易公司应返还岳红灿购房定金50000元，对此诉请本院予以支持。针对白亚楠反诉请求确认涉案12间商铺归白亚楠所有的诉请，白亚楠认可2019年12月10日双方签订协议后，白亚楠代表白居易公司已收回涉案12间商铺，由白亚楠实际控制，且涉案12间商铺未有相关的产权证书，对此本院不予支持；白亚楠反诉请求将涉案12间商铺的相应票据交付给白亚楠，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告郑州白居易故里管理有限公司应于本判决生效后十日内返还原告岳红灿购房定金50000元。二、驳回原告岳红灿、赵春锋的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告白亚楠的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24800元，减半收取计12400元，由原告岳红灿、赵春锋负担12124元，由被告郑州白居易故里管理有限公司负担276元。反诉案件受理费12200元，由反诉原告白亚楠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  高伟二〇二一年四月二十九日代理书记员  祁志