河南省郏县人民法院民 事 判 决 书河南省郏县人民法院民事判决书（2020）豫0425民初2855号原告：赵现甫，男，汉族，1945年12月28日生，住河南省郏县。委托诉讼代理人：李龙伟，河南礼智信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王帅涛，河南礼智信律师事务所实习律师。被告：郏县冢头镇段村村民委员会，住所地河南省郏县冢头镇段村。法定代表人：靳军粉，村主任。委托诉讼代理人：郭军，河南长顺律师事务所律师。被告：赵帅兵，男，汉族，1981年10月6日生，住河南省郏县。委托诉讼代理人：王志，男，蒙古族，1977年1月13日生，住河南省郏县。原告赵现甫与被告郏县冢头镇段村村民委员会（以下简称冢头镇段村村委会）、赵帅兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告赵现甫及其委托诉讼代理人李龙伟、王帅涛，被告冢头镇段村居委会的委托诉讼代理人郭军、被告赵帅兵的委托诉讼代理人王志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵现甫向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还101800元及利息4275.5元（利息自付款之日起按资金占用6%计算至起诉之日，之后利息按照6%计算至实际付款之日止）；2.案件受理费由被告负担。事实与理由：2013年4月，赵天顺找赵现甫称因建造新农村，需要将赵现甫的老宅拆除，建成后归赵现甫所有，赵现甫需缴纳160000元建房款。后赵现甫分五次向被告缴纳房款101800元。房屋建成后，被告未经赵现甫同意，将在赵现甫老宅原址上新建的房屋卖给了赵晓文。后赵现甫要求被告返还已缴纳的购房款，被告拒不返还。本案审理过程中，1.赵现甫向本院递交追加被告申请书，请求追加赵帅兵（系赵天顺之子）为本案被告；2.赵现甫起诉时，列赵天顺为本案被告，2020年12月15日，赵天顺因交通事故身亡；3.赵现甫于2021年3月4日向本院申请撤回对赵天顺的起诉。冢头镇××村村委会辩称：一、本案案由应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不是房屋买卖合同纠纷。1.虽然冢头镇××村村委会收到的起诉状和开庭传票均显示本案案由为房屋买卖合同纠纷，但依据事实和法律规定，应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷；2.在2013年3月6日，段村村委会根据上级指示精神，县委县政府同意进行新农村建设，具体内容为：经村两委研究报镇政府批准，拆旧建新。村委会联系建筑队负责人，双方商定拆旧费和地皮费由建筑队负责人给农户兑现，拆谁家的旧房屋所补偿的旧房屋的费用按房屋面积、间数、老化程度计算；建起的新房，拆谁家的旧房屋，谁优先购买新房，谁放弃，出售给本村其他农户，村委会不收取开发商、建筑队任何费用，只负责执行政策及协调工作；3.段村拆旧建新过程中，先期拆除旧房8户，拆除后按新的统一规划，新建宅院两套，赵黑子、赵晓阳各一套，后面又新建5套。后面五套中，让赵现甫挑选，赵现甫不要，随后赵现甫找到村委会商量在赵晓阳家东边，赵国停家西边，照排上线建一套给赵现甫，村委会研究后答应了赵现甫的要求。上述事实有《段村村委会会议记录》、现任村支书赵新昌出具的《证明》、冢头镇政府综治办主任牛某出具的《证明》、冢头司法所出具的《证明》等证据印证。二、拆除赵现甫家的老宅，拆迁补偿3800元，上级政府补助5000元，共计8800元，该费用抵作购新房房款。赵现甫购买新房支付房款的情况是：2013年4月12日交预付款19000元，2013年9月8日交给开发商50000元，2013年10月20日交给开发商24000元。赵现甫实际支付购房款101800元，新房总价款为166000元，下欠64200元没有支付完毕。三、冢头镇××村村委会没有收取赵现甫的房款，段村村委会只是按照国家、政府的政策，实施新农村建设、协调、组织部署等工作。赵现甫的拆迁补助款和政府补偿款均已转交给开发商，抵赵现甫购买新房的房款，建房款村委会也只是代收，之后便转交给了开发商，冢头镇××村村委会没有收取案涉费用，故不应退还。四、涉案房屋在2013年建好后就已交付给赵现甫，赵现甫占有、使用多年。后赵现甫出于其他原因不愿意在所购新房居住，便找冢头镇××村村委会要求调换，冢头镇××村村委会协调多年，无法满足赵现甫无理要求。上述事实有冢头镇司法所出具的《证明》、冢头镇综治办主任出具的《证明》、现任村支书出具的《证明》佐证。赵天顺在庭审时辩称：一、赵天顺不是适格被告，赵天顺收取赵现甫房款时担任冢头镇××村村委会的村支书，履行的系职务行为。赵现甫购买的房屋非赵天顺出售，也不是冢头镇××村村委会出售，而是开发商出售的，赵天顺和冢头镇××村村委会只是起到协调人的作用。赵现甫将购房款交给赵天顺只是让村委会监督开发商，不至于出现开发商卷钱走人不建房的情形。赵天顺代表冢头镇××村村委会收取赵现甫缴纳的购房款后，已将款项转交给了开发商，履行了村干部的职责，赵天顺系职务行为，不是本案的适格被告。二、赵现甫诉称的赵天顺私自将赵现甫老宅上建造的房屋卖给赵晓文不属实，赵现甫所购买的房屋已经交付并使用。2013年，经县乡两级政府同意，冢头镇××村进行拆旧建新，搞新农村建设。段村两委会召开会议通过在本村拆除应该收归集体的老基地上的老房，将土地交给开发商建设新房，开发商建成新房后卖给本村村民。赵现甫老宅所占的土地系应归属集体的土地，村委会拆除赵现甫的老宅，支付给赵现甫有3800元的拆除补助款。同时，在赵现甫老宅旁，还有8户村民的老宅被拆除，这些老宅被拆除后，所占土地收归村集体，村集体将土地交给开发商，由开发商建房后出售给村民。没有任何人承诺赵现甫所购的房屋在其老宅基地上。当时协商的是赵现甫购买的房屋在紧邻其老宅一路之隔的地方，房子建好后也交付给了赵现甫，赵现甫占有使用该房多年，后赵现甫反悔不想要该房屋，也因为赵现甫不支付房屋尾款64200元，后该房屋被开发商锁门。赵帅兵辩称：1.同意冢头镇××村村委会及赵天顺的答辩意见；2.本案中，冢头镇××村村委会是发包方，赵帅兵是承建方，赵现甫是购房方，因此，在本案的事实和法律关系中，赵帅兵与赵现甫没有任何关系，赵帅兵在本案中也不是适格的被告；3.本案中的标的物早已建成，在赵现甫支付大部分房款的情况下已经交付给赵现甫，且赵现甫现在实际占有本案所涉房产，本案所涉合同已经得到基本的履行，赵帅兵不应返还房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。赵现甫向本院提交如下证据：证据一，五张收据，证明赵现甫缴纳购房款101800元的事实。证据二，冢头镇××村村委会、赵天顺、赵帅兵所称的已经出售给赵现甫的房屋照片三张，证明该房屋至今仍然被铁链子锁着，不存在赵现甫占有使用的事实。冢头镇××村村委会、赵天顺对赵现甫提交的证据发表如下质证意见：对证据一真实性无异议，2013年9月19日的收据显示是交来房款3800元，但该款的实际性质是拆旧补偿费。2014年9月13日的收据，显示出危房改造款，该费用属于政府奖励配套资金，不是赵天顺本人支付的现金。对证据二照片无异议，但与本案无关联。赵帅兵对赵现甫提交的证据发表如下质证意见：从证据一五张收据中可以看出，赵现甫缴纳的房款收据中的收款单位为冢头镇××村村委会；数额为3800元和5000元的收据是政府补贴性质，不属于赵现甫交付的房款，在赵现甫起诉的数额中应予扣除。对证据二，三张照片真实性无法考证，事实情况也不清楚。冢头镇××村村委会、赵天顺向本院提交如下证据：证据一，靳军粉当选冢头镇××村村委会主任的证明、靳军粉的身份证复印件及赵天顺的身份证复印件，证明冢头镇××村村委会、赵天顺是适格诉讼主体。证据二，冢头镇××村村委会《会议记录》三份，证明冢头镇××村村委会按照国家、多级政府政策规定，在本村实施新农村建设，村委会只负责组织人员拆旧房，整治老宅基地、复耕土地等；村委会拆除了赵现甫的老房屋，给赵现甫拆旧补偿费3800元。村委会没有搞房地产开发。证据三，冢头镇××村村委会成员《证明》一份，证明赵现甫诉称的房屋是村委会在赵现甫的要求下，经村委会研究同意联系开发商建造的，不是村委会和赵天顺卖给赵现甫的。证据四，《收到条》一张，证明赵现甫缴纳的购房款经赵天顺转交给了开发商赵帅兵，赵天顺并未向赵现甫出售房屋。证据五，《政府综治办主任证明》、《司法所证明》、《村支书证明》各一份，证明赵现甫已经占有使用了案涉房屋，并找村、镇政府协商退房、调换房子的问题。证据六，案涉房屋的现状照片两张，证明按照国家政策，冢头镇××村进行新农村建设，在赵现甫同意的情况下，赵现甫的老宅基地归村集体重新规划。证据七，冢头镇政府《证明》一份，证明在2013至2017年赵天顺任冢头镇××村村支书，其收取赵现甫房款的行为是职务行为。赵现甫对冢头镇××村村委会、赵天顺提交的证据发表如下质证意见：对证据一无异议；对证据二会议记录不知情，村委会既然收了赵现甫的房款，就是房屋出卖人；对证据三有异议，因证明中的大部分人是村委会成员，靳军粉与赵天顺是夫妻关系，赵新昌是村干部，从证明中可以看出，该证明是先制作完成后，又找的当事人签名的，不具有证明效力；对证据四有异议，系复印件，不能证明赵天顺将收到赵现甫缴纳的购房款108000元转交给了赵帅兵；对证据五有异议，该证明没有牛某本人基本信息，其也没有出庭作证，不能证明该证言是其本人书写，是其本人意思表示，且其与赵天顺在一个单位上班，有利害关系，该证明不能作为证据使用。对冢头司法所的证明真实性无异议，但证明问题有异议，因本案争议的房屋至今仍被锁门，是赵现甫老宅扒了之后其在农忙收秋的时候粮食无处存放，所以赵现甫跟赵天顺说过之后用于存放粮食，不能证明赵现甫实际占有该房屋。对赵新昌的证人证言不予认可。对证据六照片有异议，无法证明其来源；对证据七无异议。赵帅兵对冢头镇××村村委会、赵天顺提交的证据均无异议。赵帅兵未提交证据。庭审中，赵现甫申请证人李某出庭作证，主要证明：1.在冢头镇××村的新农村建设过程中，赵现甫本欲购买在赵现甫老宅基地上建设的房屋，但因该处房屋已经卖给了别人，故赵现甫同意购买案涉房屋。2.涉案房屋的大门现在处于被锁着的状态。庭审中，冢头镇××村村委会、赵天顺申请四名证人出庭作证。证人赵新昌在2013年担任冢头镇××村党支部副书记，现任冢头镇××村党支部书记，主要证明：1.案涉房产的大门被锁了，但是小门是开着的；2.案涉房产在2013年已经建成并交付给了赵现甫；3.因赵天顺、赵帅兵与赵现甫发生纠纷，2016年年底案涉房产的大门被锁；4.赵现甫因为案涉房产纠纷多次找村里和包村干部协调，要求换房子。证人陈争锋在2013年担任冢头镇××村村主任，主要证明：1.2013年段村进行新农村建设，村里收的房款都转交给了开发商，村委会不存在买卖房屋的情况；2.本案涉及的赵现甫所购的房产系由赵帅兵建设。证人段新礼在2013年担任冢头镇××村副主任，主要证明：1.案涉房产在2013年建成后即交付给了赵现甫，赵现甫至今仍欠部分房款未付；2.赵现甫购买的房产系在赵现甫要求的位置建造的。证人牛某系冢头镇政府工作人员，于2017年分包段村，系冢头镇××村的包村干部，主要证明：1.2017年牛某协调过赵现甫与赵天顺、赵帅兵房屋买卖合同纠纷一事，主要是由赵天顺把案涉房产存在的问题修好，赵现甫将房屋尾款支付给赵天顺，后来赵天顺修好了，但赵现甫又不同意了，房屋尾款也没有支付；2.赵现甫的粮食在案涉房产中存放，案涉房产的大门在当时是被锁的状态，小门是开着的，赵现甫称大门是赵天顺锁的。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月6日，冢头镇××村村委会就本村新农村建设、拆旧建新一事形成会议记录，主要内容为：根据上级指示精神，县委县政府同意冢头镇××村村委会建设新农村，经村两委会研究报镇政府批准同意，冢头镇××村村委会进行拆旧建新，具体为由村委会招来建筑队进行拆旧建新工作，拆旧费、地皮费由建筑队给农户兑现。拆谁家的房，谁对建起的新房优先购买，如放弃，建筑队可出售给其他农户。会议后，赵现甫家的老宅经其本人同意后被拆除。后赵现甫欲购买在其老宅基地上新建的房屋，但因该房屋已经卖给本村其他村民，经协商，赵现甫同意购买案涉房产，但双方并未签订书面合同。2013年，案涉房屋由赵帅兵建成后即交付赵现甫，赵现甫在案涉房产中放入粮食等物品对其进行实际占有。后因赵现甫未支付下余房款，赵天顺、赵帅兵将案涉房产的大门用铁索锁上，房产小门仍可正常出入。赵现甫提交的支付房款的收据显示：赵现甫于2013年4月12日缴纳房款19000元，收款人处加盖冢头镇××村村委会印章并有赵天顺签字；赵现甫于2013年10月8日缴纳房款50000元，收款人处加盖冢头镇××村村委会印章并有赵天顺签字；赵现甫于2013年10月20日缴纳房款24000元，收款人处有赵天顺签字。以上共计93000元。另赵现甫提交的日期为2013年9月19日的收据显示，赵现甫缴纳房款3800元，该收据收款人处有赵天顺签字，赵天顺称该款系拆旧补偿费，赵现甫并未实际缴纳；赵现甫提交的日期为2014年9月13日的收据显示，赵现甫领取危房改造款5000元，该收据收款人处有赵现甫签字，冢头镇××村村委会、赵天顺、赵帅兵均称该款系政府奖励的配套资金，赵现甫并未实际缴纳。另查明，1.赵天顺与赵帅兵系父子关系，赵帅兵向本院出具的证明显示，赵帅兵系本案诉争房产的建筑商，赵帅兵收到了由赵天顺转交的赵现甫的购房款101800元。2.中共冢头镇委员会于2020年11月18日出具的“关于赵天顺同志任职的证明”显示，赵天顺于2011年4月17日至2018年4月18日期间下派至段村任村党支部书记，2018年4月19日返回镇政府工作至今。3.2020年12月15日，赵天顺乘坐的豫Ａ×××**号小型轿车在郏县（焦雁线××××村路口处发生交通事故，该事故造成赵天顺身亡。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，同时，不得违反法律，不得违背公序良俗。一、关于赵现甫与赵天顺、赵帅兵之间的口头房屋买卖合同是否有效的问题。本院认为，当事人订立合同，可以采用口头形式。本案中，赵现甫与赵天顺、赵帅兵之间形成的口头房屋买卖合同的基本事实清楚，有双方申请出庭的证人证言及赵现甫缴纳房款的收据对该事实予以佐证，该口头合同能够反映双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。二、关于本案诉争房产是否已经实际交付赵现甫占有使用的问题。冢头镇××村村委会、赵天顺申请出庭的证人能够证明赵现甫已经对案涉房产占有多年，并在案涉房产中放入粮食等物品，因此对赵现甫占有案涉房产的事实，本院予以认定。关于赵现甫辩称的赵天顺、赵帅兵将案涉房产大门锁住，致使赵现甫不能对案涉房产占有使用的答辩意见，因该侵权行为发生时，赵现甫已经对案涉房产占有多年，且赵现甫完全可以通过正当途径排除对其权利的妨害，故对赵现甫的该诉称意见，本院不予采信。三、关于赵天顺、赵帅兵因赵现甫欠付房款而将案涉房产大门锁上的行为是否构成根本违约的问题。本院认为，赵天顺、赵帅兵私自将赵现甫购买的房屋大门锁上的行为系违法行为，应予纠正。但考虑到双方之间的口头合同已经基本得到履行，房屋已经实际交付，合同的权利义务亦不存在失衡情形，且事情起因系赵现甫未支付房屋尾款，同时，在面对侵权行为时，赵现甫完全可以通过合法途径对其权利予以维护，赵现甫怠于行使其权利的行为不能构成合同相对方履行合同的根本违约。综上，对赵现甫请求返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二条、第五条、第六条、第七条、第四百六十五条、第四百六十九条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回赵现甫的诉讼请求。案件受理费2422元，由赵现甫负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  白志强人民陪审员  高云清人民陪审员  李少锋二〇二一年四月七日法官助理时权生书记员张新豫附法律条文：《中华人民共和国民法典》第二条民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第四百六十九条当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。