广西壮族自治区马山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0124民初503号 原告：中国农业银行股份有限公司马山县支行，住所地马山县白山镇中学路397号，统一社会信用代码91450124735166335M。 法定代表人：梁道通，该支行行长。 委托诉讼代理人：韦桂锋，男，1969年7月20日出生，壮族，系该行综合管理部客户经理，住广西马山县。 被告：黄腾启，男，1988年7月1日出生，汉族，住广西柳城县。 被告：广西马山汉邦房地产开发有限公司，住所地：马山县白山镇镇北东三巷81号，统一社会信用代码91450124677736474X。 法定代表人：杨志忠，该公司总经理。 原告中国农业银行股份有限公司马山县支行（以下简称“农行马山县支行”）与被告黄腾启、广西马山汉邦房地产开发有限公司（以下简称“汉邦房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月22日受理后，依法由审判员曾海丹适用简易程序于2021年4月29日公开开庭进行了审理。原告农行马山县支行的委托诉讼代理人韦桂锋到庭参加诉讼，被告汉邦房地产公司、黄腾启经本院送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农行马山县支行向本院提出诉讼请求：1、判决解除被告黄腾启、汉邦房地产公司与原告农行马山县支行签订的编号为45020120160080554的《个人购房担保借款合同》；2、判决被告黄腾启偿还该合同项下的尚欠借款本金273955.22元及其相应利息（利息计算：①截至2021年2月1日尚欠利息4229.45元；②逾期利息：以尚欠借款本金273955.22元为基数，自2021年2月2日起计至借款本息实际清偿之日止，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率4.9%为基础上上浮50%计算）；3、判决原告有权从处置合同编号为45020120160080554的《个人购房担保借款合同》项下的抵押物所得价款中优先受偿；4、判决被告汉邦房地产公司对被告黄腾启之债务承担连带保证担保责任；5、判决被告承担本案诉讼费、公告费等一切费用。事实和理由：2016年1月11日，原告作为甲方，被告汉邦房地产公司作为乙方，双方签订了编号为2016002的《一手住房贷款业务银企合作协议》。双方通过协商，同意就合作项目“马山永泰•佳境天城”的个人住房贷款业务进行合作。《一手住房贷款业务银企合作协议》第六条对借款担保作了约定：“6.1乙方不可撤销地承诺：为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。提供担保的乙方声明已按法律法规和公司章程的规定取得本协议项下担保所需授权。6.2乙方提供担保的，担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用。6.3乙方提供保证担保的，其对单一购房人的保证责任自甲方向该购房人发放借款之日起，至以下第（3）种情况完成之日止：……（3）办妥以甲方为抵押权人的该购房人所购房屋的抵押登记后贰年。”同年11月11日，被告黄腾启、汉邦房地产公司与原告农行马山县支行签订了编号为45020120160080554的《个人购房担保借款合同》，合同约定：“借款金额为人民币29.2万元；期限30年；还款方式为等额本息还款；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定；借款用途为购买马山县。”该合同还约定：“11.4发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。（1）借款人未按约定提供用途证明，或提供虚假用途证明，或未按约定用途使用借款；（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；……”之后，被告黄腾启到登记机关办理抵押登记手续，同年12月1日取得编号为马房预字第××号《预抵押登记证明》，并将该抵押登记权证交由原告农行马山县支行保管。同年12月8日，原告农行马山县支行依约向被告黄腾启提供了29.2万元贷款。自2020年11月以来，被告黄腾启没有按照合同约定履行还本付息义务，截至2021年2月1日，该笔借款已经连续逾期3期，逾期本息5538.2元（其中：本金1308.75元、利息4229.45元）。2021年2月22日，原告农行马山县支行以二被告违约为由向本院起诉，要求本院支持其诉讼请求。 原告农行马山县支行对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1、《中国农业银行个人信贷业务申请表》复印件一份，证明被告黄腾启自愿向原告申请贷款； 2、《被告身份证》复印件一份，证明被告身份真实且具有签订合约的民事行为能力的事实； 3、《营业执照》复印件一份，证明被告汉邦房地产公司具备法人资格的事实； 4、《委托书》复印件一份，证明被告汉邦房地产公司法人代表授权被委托人到原告所在地办理个人住房贷款申请等相关业务的事实（委托人法人代表为杨志忠，被委托人为黄仑）； 5、《一手住房贷款业务银企合作协议》复印件一份，证明被告汉邦房地产公司与原告同意就合作项目“马山永泰•佳境天成”的个人住房贷款业务进行合作的事实； 6、《个人购房担保借款合同》复印件一份，证明原告与被告黄腾启、汉邦房地产公司签订了借款合同的事实； 7、马房预字第××号《预抵押登记证明》复印件一份，证明原告已取得被告黄腾启购买商品房预抵押权力的事实； 8、《中国农业银行借款凭证》复印件一份，证明原告已依约向被告发放贷款事实； 9、《中国农业银行贷款还款试算信息》复印件一份，证明截至诉讼日前被告尚欠贷款本息情况的事实。 被告黄腾启、汉邦房地产公司未作出答辩，亦未向本院提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告黄腾启、汉邦房地产公司经本院送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。本院认为，原告提交的上述证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，佐证了原告的陈述，原告提交的证据应确定为本案的定案依据。 综合全案证据及当事人的陈述，对原告陈述的案件事实，本院直接予以确认。 另查明，截至2021年2月1日，该笔借款尚欠本金273,955.22元以及利息4,229.45元。 本院认为，原告农行马山县支行与被告黄腾启、汉邦房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告在与二被告签订合同后，已依照合同第二十八条的约定将借款29.2万元转到被告汉邦房地产公司的账户。至2021年2月1日，被告黄腾启已逾期3期未按合同约定偿还借款本息，其行为已违反三方所签订的《个人购房担保借款合同》合同11.4款的约定，构成违约，现原告根据《个人购房担保借款合同》的11.4款约定，要求解除原告与二被告签订的《个人购房担保借款合同》，有事实和法律依据，本院予支持。现原告主张截至2021年2月1日，该笔借款已连续逾期3期，逾期本息5,538.2元（其中：本金1,308.75元、利息4,229.45元），原告提供了相关证据证明，被告黄腾启、汉邦房地产公司没有到庭质证，为此，本院对原告主张被告黄腾启所欠的上述逾期本息予以确认。 由于被告汉邦房地产公司在本案的《个人购房担保借款合同》签字同意作为被告黄腾启向原告贷款的阶段性保证人，保证方式为连带责任保证，保证期间为借款到期之日起两年。《中华人民共和国民法典》第六百八十一条规定：“保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。”现被告黄腾启违约不能偿还原告的余下借款本息，为此，原告要求被告汉邦房地产公司按照《个人购房担保借款合同》第九条的规定对被告黄腾启所欠的余下贷款本息承担连带偿还责任，有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第七百条规定“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。”据此，被告汉邦房地产公司在偿还被告黄腾启所欠的余下贷款本息后，有权向被告黄腾启行使追偿权。 原告农行马山县支行对涉案房产能否能行使优先受权的问题。因被告黄腾启向原告借款时被告黄腾启同意用其购买的位于马山县抵押登记。本院认为，系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。预售商品房抵押贷款中，虽然原告与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使原告获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，原告不能对该预售商品房行使抵押权。本案中，合同双方当事人就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，原告农行马山县支行亦未取得房屋他项权证，故原告农行马山县支行主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十一条、第六百八十八条、第七百条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除被告黄腾启、广西马山汉邦房地产开发有限公司与原告中国农业银行股份有限公司马山县支行于2016年11月11日签订的合同编号为45020120160080554的《个人购房担保借款合同》； 二、被告黄腾启偿还原告中国农业银行股份有限公司马山县支行该合同项下的借款本金273,955.22元及其利息（利息计算：1、截至2021年2月1日利息为4,229.45元；2、以借款本金273,955.22元为基数，自2021年2月2日起至该笔借款本息实际清偿之日止，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率4.9%为基础上上浮50%计算），限于本案判决生效之日起十日内付清； 三、被告广西马山汉邦房地产开发有限公司对上述第二项判决的债务承担连带偿还责任；被告广西马山汉邦房地产开发有限公司偿还上述第二项判决的债务后，有权向被告黄腾启行使追偿权； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司马山县支行其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案生效判决规定的履行期限内履行完毕。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5,472元，减半收取计2,736元，由被告黄腾启、马山汉邦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  曾海丹 二〇二一年四月二十九日 书记员  赖凤琼 附：适用相关法律规定 《中华人民共和国民法典》 第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 -8- 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第六百八十一条保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。 第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。《中华人民共和国民事诉讼法》 -9- 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。