山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终1593号上诉人（原审原告、反诉被告）：李函阳，女，1984年3月4日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：孙昌通，山东西政律师事务所律师。委托诉讼代理人：修安应，山东西政律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：烟台雅思客本物业管理有限公司。住所地烟台市莱山区山海路96号。法定代表人：葛祥希，该公司经理。委托诉讼代理人：姜雯雯，该公司员工。委托诉讼代理人：郑清铭，广东金桥百信（烟台）律师事务所律师。上诉人李函阳因与被上诉人烟台雅思客本物业管理有限公司（以下简称雅思客本公司）物业服务合同及业主知情权纠纷一案，不服山东省烟台市莱山区人民法院（2020）鲁0613民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李函阳上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不支付被上诉人违约金，支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.上诉人逾期交纳物业费系因被上诉人履行物业服务合同义务存在严重瑕疵。2019年10月8日，上诉人按被上诉人要求的金额一次性补交了2014年1月1日至2019年12月31日的全部物业费，被上诉人为上诉人出具了发票。据此足以证明被上诉人在与上诉人解决纠纷时已认可了上诉人欠付的金额，被上诉人放弃了违约金的主张，发票金额系双方达成合意的最终金额。2.被上诉人从未向上诉人催交过物业费及其违约金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催交的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”被上诉人作为物业服务企业从未向上诉人催交过物业费，直接起诉上诉人支付延迟交纳物业费产生的违约金，与现行法律规定相悖。由以上两条可知，一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金严重错误。二、上诉人一审提交的规划图和光盘有力证明了案涉小区未完成建筑区划内的全面竣工即交付使用，配套设施和绿化环境不完善、不完整，造成上诉人的权利瑕疵，加之后续的开发建设，噪音、扬尘等因素对小区业主的生活环境带来极为不利的影响，故应按照《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法全文（2015）》、《烟台市物业费和停车费收取标准（2018）》减收物业费。三、请求维持一审判决第一条“烟台雅思客本物业管理有限公司于判决生效后十日内公示2011年1月1日至2020年6月30日期间小区共有部分的使用和收益支出情况。”被上诉人雅思客本公司辩称，2010年12月28日，上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》约定，物业服务费按建筑面积每月每平方米1.2元收取，电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.3元收取。协议同时约定，如果上诉人未按协议约定交纳物业服务费，被上诉人有权要求补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准交纳违约金。该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。协议签订后，被上诉人按约履行了协议约定，向上诉人提供了物业服务。但上诉人并未按约定履行交纳物业费的义务，已构成违约。据此，一审法院认为，被上诉人为涉案小区提供物业服务，收取物业费是维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源。上诉人接受了被上诉人的物业服务，就有义务按约定交纳物业服务费用并按约承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。原审原告、反诉被告李函阳向一审法院起诉请求：1.雅思客本公司退还物业费2677.56元；2.雅思客本公司公开2011年1月1日之后小区公共部分收益的收支账目；3.诉讼费由雅思客本公司承担。原审被告、反诉原告雅思客本公司向一审法院起诉请求：1.李函阳支付逾期交纳物业服务费的违约金14620.51元（自2014年1月1日暂计算至2019年12月31日，以逾期本金15648.12元为基数，按日万分之五的标准计算）；2.本案的诉讼费用由李函阳承担。审理中，雅思客本公司变更第1项诉讼请求为：李函阳支付2015年1月1日至2019年10月8日期间逾期未交纳2014年度至2018年度物业服务费的逾期违约金6597.1元，分别以上一年度物业费自次年1月1日起按日万分之五计算至2019年10月8日。一审法院审理认定事实，2009年10月12日开始，雅思客本公司为烟台市莱山区山海路天籁花园小区提供前期物业管理服务。李函阳系天籁花园小区23号楼304号房业主，其房屋建筑面积144.89平方米。2010年12月28日，李函阳接收涉案房屋。同日，雅思客本公司（甲方）与李函阳（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定雅思客本公司为李函阳所购房屋提供前期物业管理服务。合同第二条“物业管理服务内容”约定：“一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。不包括业主房屋阳台、露台、窗台等业主专有专用部位。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文化设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生管理服务1、共用道路、场所、房屋共用部分等的日常保洁；2、生活垃圾日产日清；3、公共区域标牌、护栏、灯架、玻璃门窗的清擦；4、公共部位清洁设施摆放整洁；5、负责辖区环境的消杀工作。四、绿化园艺管理服务：打造绿色生态环境，对辖区内的植被浇水施肥、病虫防治、园艺修剪等进行管理养护，长久保持园区内植被的存活，环境优美；五、公共秩序维护1、内容1）协助公安机关维护本物业区域内的公共秩序；2）人防、技防、物防相结合，设固定岗对重点部位实行24小时值守控管；设置流动巡逻岗，24小时不间断往复巡查，维护辖区秩序的安全、有序；2、责任1）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视工作（但不含人身、财产保险保管责任），加强治安管理，协查各种违法案件；2）对进入小区的访客进行登记，对无正当理由进入小区的人员予以谢绝；3）对业主/租用户的人身和财产不负保险保管责任。六、交通秩序和车辆停放管理服务1、内容1）未经甲方特别许可禁止大中型车辆（指2吨或20座以上车型）进入本辖区；2）小区进入正常管理期后车辆进出实行刷卡制度；3）车辆需按规定路线行驶，进场后需按指定位置停放，禁止未经许可的路边停车等违规行为，在小区内因车主乱停、乱放等原因造成的人员及查处损失责任自负；4）禁止载有爆炸、易燃、有毒、有害物品的车辆进入辖区。2、责任1）维护小区交通秩序；2）车辆无乱停乱放、无堵塞消防通道现象。七、维修管理服务1、实行24小时报修接待，预约维修的工作方式；2、大型机电设施设备保养维修需停运时，提前公告通知乙方。八、房屋装饰装修管理见《住宅室内装饰装修管理服务协议》。九、档案数据管理1、本物业的房屋竣工、设施设备及接管验收档案、图纸的管理；2业主及住户的档案数据的管理。十、其它管理服务内容1、受业主委托的房屋自用部位、自用设施和设备的有偿维修和养护；2、向业主和住户提供各类特约有偿服务及商务服务。”合同第四条“物业管理服务费用”约定：“一、乙方开始交纳物业管理服务费时间：开发商通知业主交房之日起计。二、乙方办理接房手续时一次性交纳半年的物业管理服务费，以后按每季度交纳一次，在每个应缴费月份的1-10日内预缴一个季度的物业管理服务费。三、本物业管理服务费收取标准：1、电梯类住宅物业按建筑面积每月每平方米1.2元收取……四、电梯运行费根据烟台市物价局规定的标准：按建筑面积每月每平方米叁角计收；该项收费标准将按政府相关新政出台情况作调整……”合同第十六条“违约责任”约定：“一、甲方违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违约责任：……2、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金……”。合同还约定了双方的其他权利和义务。李函阳未按合同约定支付2014年度至2018年度物业服务费用。2019年10月8日，其向雅思客本公司支付2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费用15648.12元。李函阳主张雅思客本公司退还其物业费的理由为：涉案小区由于未完成建筑区划内的全面竣工交付使用，配套设施和绿化环境的不完善、不完整，造成其权利瑕疵，加之后续的开发建设，噪音、扬尘等因素对小区业主的生活环境带来极不利的影响，故应按照《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法全文（2015）》、《烟台市物业费和停车费收取标准（2018）》减收物业费。李函阳提供其所拍摄涉案小区视频录制光盘一张及小区规划图复印件一份，证明与规划图相比，小区至今未达到交付标准，具体为：1.距其住宅向北50米处，留有一个临时门，自其买房时起存在至今，与小区封闭的规划相悖，即小区至今未实现封闭管理；绿化未达标，规划图上绿化带的位置没有绿植，取而代之的是铺设的保温毯；2.仍有在建楼盘，与已入住楼盘之间没有物理间隔，噪音与扬尘对小区环境影响较大；3.规划图中的学校至今仍是盖有保温毯的一片空地；4.电梯中有大量广告，共有部分是有收益的。雅思客本公司对视频的真实性不予认可，称：李函阳对其减免物业费的主张仍应提供配套设施及绿化环境不符合购房合同约定的证据；从该视频中可以直观的看出，小区电梯内张贴防盗防骗的公安提示、小区内的通知和正能量宣传，小区内道路通畅、绿化环境优美、物业服务到位。雅思客本公司提供涉案小区道路、绿化、南北门封闭情况照片一宗，证明小区内道路通畅，环境优美，系封闭式小区，物业服务到位。李函阳称不清楚该组照片拍摄于何时何地，也不能证明雅思客本公司所要证明的事项。庭审中，李函阳要求雅思客本公司公示自2011年1月1日起涉案小区共有部分的使用和收益支出情况。雅思客本公司提供公告照片打印件一张，称其在交纳物业费用办公室窗口处张贴公示了2020年第一季度公共收益支出情况。李函阳对真实性不清楚，认为公告内容模糊，且该时间点在本案起诉之后，不能证明雅思客本公司尽到相关责任义务。雅思客本公司未提供证据证明其向李函阳催交过物业费及违约金。一审法院认为，雅思客本公司与李函阳签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。关于本诉请求。雅思客本公司为涉案小区提供物业服务至今，其收取物业服务费是维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源。李函阳接受了雅思客本公司提供的物业服务，就有义务按约定向雅思客本公司交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒交物业费。李函阳提出退还其物业费的理由，无事实及法律依据，不予支持。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，小区业主享有的知情权范围包括请求公布、查阅共有部分的使用和收益情况。本案中，基于雅思客本公司在提供物业服务过程中对小区共有部分进行了管理使用收益这一事实，李函阳作为涉案小区业主，要求雅思客本公司公开自2011年1月1日起涉案小区共有部分收益的收支账目，于法有据，予以支持。雅思客本公司提供的照片不足以证明其向小区业主公布了2020年一季度小区共有部分的收益账目，对其该抗辩主张，不予采信。关于反诉请求。李函阳未按合同约定的时间交付2014年1月1日至2018年12月31日期间物业费的事实清楚。根据合同约定，李函阳应自每季度首月11日起按日万分之五标准承担当季度物业服务费的违约金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定；诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，雅思客本公司于2020年6月3日庭审中向法院提起反诉主张违约金，其未能提供证据证明之前存在时效中断、中止的情形，故其主张2017年6月3日之前的逾期交费违约金已超过诉讼时效。雅思客本公司要求李函阳支付2017年6月4日至2019年10月8日期间的逾期交费违约金4561元，符合合同约定和法律规定，予以支持；其他部分，李函阳抗辩已过时效成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院于2020年7月13日判决：一、烟台雅思客本物业管理有限公司于判决生效后十日内公示2011年1月1日至2020年6月30日期间小区共有部分的使用和收益支出情况；二、李函阳于判决生效后十日内支付烟台雅思客本物业管理有限公司违约金4561元；三、驳回李函阳的其他诉讼请求；四、驳回烟台雅思客本物业管理有限公司的其他反诉请求。如果李函阳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计50元，由烟台雅思客本物业管理有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计25元，由李函阳负担。本院审理中，上诉人李函阳提供9张天籁花园业主群微信图片截图，证明涉案小区至今未达到封闭管理，相关物业设施未达到相关的服务要求。图片显示2020年6月5日被上诉人通过公告告知业主26号楼前停车场暂停使用，该通知系被上诉人法定代表人葛祥希于天籁花园业主群公开发布，并且业主自拍照片显示2021年1月26日下午小区有在建建筑，与小区未完全隔离。经质证，被上诉人雅思客本公司称，对该证据的真实性不予认可，该组证据非原始证据，同时，无法体现出拍摄地点、时间及微信的聊天记录都不足以支持上诉人陈述的观点，更不能成为上诉人要求退还物业费主张的理由。本院审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，2010年12月28日，上诉人李函阳与被上诉人雅思客本公司签订《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。上诉人李函阳作为小区业主，应按时交纳物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，上诉人李函阳作为业主，如果认为被上诉人雅思客本公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以请求被上诉人雅思客本公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒交物业服务费。上诉人李函阳要求被上诉人雅思客本公司退还物业服务费，理由不成立，本院不予支持。鉴于被上诉人雅思客本公司作为物业服务公司，针对物业服务过程中出现的问题未能与小区业主充分沟通、及时协调和促进解决，本身工作亦存在瑕疵，故对被上诉人雅思客本公司请求上诉人李函阳支付违约金的主张，本院不予支持。综上，上诉人李函阳的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持山东省烟台市莱山区人民法院（2020）鲁0613民初4号民事判决第一、三项；二、撤销山东省烟台市莱山区人民法院（2020）鲁0613民初4号民事判决第二、四项；三、驳回被上诉人烟台雅思客本物业管理有限公司的反诉请求。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由上诉人李函阳负担20元，被上诉人烟台雅思客本物业管理有限公司负担30元。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由被上诉人烟台雅思客本物业管理有限公司负担。二审案件受理费50元，由上诉人李函阳负担20元，被上诉人烟台雅思客本物业管理有限公司负担30元。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  刘海波审判员  张莉莉二〇二一年四月十三日书记员  赵广娜