大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初7623号原告：潘清姝，女，1975年3月22日出生，汉族，住大连市沙河口区。被告：大连天河物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区西南路天河新苑小区院内。统一社会信用代码：912102042423906898。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：林昕，辽宁亚太律师事务所律师。被告：隋新，男，1975年6月11日出生，汉族，住大连市西岗区。第三人：大连天河房地产开发集团有限公司，住所地大连市沙河口区光华街**。统一社会信用代码：91210200241270888E。法定代表人：伍凤敏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宋晓晶，女，该公司员工。委托诉讼代理人：石俊宁，辽宁丰源律师事务所律师。原告潘清姝与被告大连天河物业管理有限公司（以下简称“天河物业公司”）、被告隋新、第三人大连天河房地产开发集团有限公司（以下简称“天河房地产集团”）委托合同纠纷一案，本院于2020年5月27日作出（2020）辽0204民初2506号民事判决，原告潘清姝不服该判决，向大连市中级人民法院提起上诉，大连市中级人民法院于2020年10月9日作出（2020）辽02民终4879号民事裁定，将本案发回重审。本院于2020年11月2日立案后，适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘清姝、被告天河物业公司的委托诉讼代理人林昕、被告隋新、第三人天河房地产集团的委托诉讼代理人宋晓晶、石俊宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘清姝向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告大连天河物业管理有限公司返还原告使用权过户费及房租30500元；2、判令被告隋新返还原告代办费5000元。事实和理由：2017年6月末，原告购买案外人纪宝有、阎秀君承租的位于大连市沙河口区房屋，该房屋系公有住房。被告隋新提供案涉房屋使用权过户服务，原告向其交纳5000元代办费。2017年6月29日，被告隋新约原告及案外人到被告天河物业公司处办理使用权过户手续，原告交纳使用权过户费29099元、房租1401元，共计30500元。7月，被告隋新将案涉房屋使用权租赁证给付原告，承租期限自2016年6月1日至2019年5月31日止。2019年5月31日，案涉房屋使用权期限届满，原告找到二被告要求办理延长承租期换发使用权证，二被告告知原告无法办理，让原告找第三人办理。原告找到第三人，第三人以此房证未出自产权单位、房证及业主产权单位不予认可为由将房证原件没收。2020年1月10日，原告与案外人在第三人处重新办理了使用权过户手续，原告交纳过户费41650元及房租2802元，共计44452元。二被告收取原告的代办费、使用权过户等费用，但二被告未通过第三人办理，亦未将原告与案外人签订的案涉房屋转让材料递交第三人处存档备案，未将原告交纳的费用交至第三人处，二被告向原告提供的非真实有效的使用权证，损害了原告的合法权益，故诉至法院。被告大连天河物业管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告在起诉状中称已经向我方缴纳了使用权过户费用29099元及2016年至2019年房租1401元的事实，我方认可。同时在原告起诉状中已经明确，其在办理使用权过户过程中依据相应的程序向被告提交了过户买卖手续在被告处办理了相关过户手续，并且取得了公有房屋租赁证书，该证书上是第三人自己的公章及证书原件，因此我方在此过程中只是一个代为收取费用、代为换取证书并转交给原告的角色，如果我方没有将相应的材料交给曾经授权给我方办理此项业务的第三人，我方是无法将公有房屋租赁证书交给原告的。第三人也认可之前我方向原告交付的公有房屋租赁证书上盖有的公章及该证书是真实并非伪造，因此我方无须返还原告任何费用。被告隋新辩称，不同意原告的诉讼请求，同意被告天河物业公司的答辩意见。第三人大连天河房地产开发集团有限公司述称，同意原告诉讼请求。原告诉讼请求合理，应予支持。被告天河物业公司无权办理承租权房屋过户手续，更无权收取费用，被告隋新未完成原告的委托事项，均应当将收取的费用予以返还。理由如下：一、我单位为案涉房屋的产权单位，是唯一有权办理变更过户手续的主体。承租权房屋买卖的核心要求是实现承租权的权属转移，而权属转移必须要经过房屋产权单位的审核同意及完成变更登记，从而确定新的承租权人。案涉房屋的产权为我公司，根据法律、法规的规定，我公司是唯一有权为原告办理相关手续的权利主体。原告需要向我方提交申请及相关材料，我方根据实际情况审查，最后进行决定。如果符合条件，我方同意后，给原告办理相关的变更手续。故未经过我方同意授权的情况下，除我方外，任何单位或者个人均无权办理。二、被告天河物业公司无权办理，收取的费用必须返还。被告天河物业公司非产权单位，若其能够办理相关手续，一种情况是其获得我方授权，另一种情况是事后得到我方追认。但本案中，被告天河物业公司是二种情况都不符合，其属于无权办理，应为无效。1、被告天河物业公司没有获得我方授权。我方只是委托被告天河物业公司收取房屋租金（详见《关于特定资产权益的确认书》），从未委托其办理承租权的变更手续及收取费用，被告天河物业公司隐瞒并虚构事实，擅自为原告办理的证书无效。被告天河物业公司在原庭审中称获得授权，但没有提供证据予以证明，应承担举证不能的后果。2、我方事前、事后均不知情，没有参与和收取费用，不同意追认。被告天河物业公司擅自无权办理，事前和事后均未向我方告知，我方对此毫不知情，整个过程中，我方没有人员参与，没有收取过任何费用，案涉房屋承租权从未变更登记，一直仍为原承租人纪宝有，对被告天河物业公司私自办理的行为不同意追认，故被告天河物业公司的行为是无效的。3、被告天河物业公司应当返还收取的费用。通过现有事实可以看出，被告天河物业公司的行为目的就是为了收取原告的过户费用。既然被告天河物业公司无收费资格，最终也无法实现原告办理承租权变更登记的目的，那么其应当将收取原告的过户费用予以返还。三、被告隋新应将收取的费用予以返还。被告隋新为原告办理承租权变更过户事项，但未调查了解真实情况，在被告天河物业公司处办理的证书是无效的，故其未完成委托事项，其收取的费用应予以返还原告。四、我方已经重新为原告办理合规的手续。2019年9月20日原告前来办理换证时，答辩人核对时发现原告非案涉房屋的承租权人，经过询问才知晓此事，暂扣了原告持有的无效证书。后经原告重新提交手续，我方按照规定为其办理，完成了变更登记，发放了新的证书。原告在此之后向二被告主张返还，系正当维权，应当予以支持。综上，被告天河物业公司无授权、未得到追认，办理的证书自始无效，未发生权属变更登记的效力，在我方处登记的承租权人仍为原房主，无法实现原告办理承租权变更登记的目的。我方经过合法手续重新为原告办理了变更登记，才具有法律效力。被告天河物业公司私自收取原告费用，完全是非法获利，严重侵害了原告的合法权益，其收取的费用应当予以返还。被告隋新未查明有权办理变更登记的主体，错误的在被告天河物业公司处为原告办理手续，未完成原告的委托事项，应当将收取的费用予以返还。我方多次庭审中始终没有认可对被告天河物业公司为原告办理的公有住房租赁证中的印章是我方加盖的，请求法院支持原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的案涉房屋租赁证书、专用收款收据、收条、房屋买卖合同，被告天河物业公司提交的（2019）辽0204民初3492号民事判决书、申请本院调取该案卷宗的相关证据，第三人提交的房产证属、关于特定财产权益的确认书、天河物业证件印鉴交接单、公有住房租赁证，当事人对上述证据均没有异议，本院予以确认并在卷佐证；对当事人提供的其他证据，因与本院待证事实间缺乏必要的关联性或因证据的真实性不能认定，本院均不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉大连市沙河口区白山路泰成巷1-9号（含案涉白山路泰成巷5-3-6-3号房屋）房屋系公有住房使用权房屋，该房屋所有权人为第三人大连市大连天河房地产开发集团有限公司，所有权证号为大房权证沙单字第**。案外人纪宝有为案涉大连市沙河口区房屋原承租人，房屋租赁证书编号为自管房沙租字第××号，租期自2015年3月31日至2017年10月31日止，该房屋租赁证书首页有房屋所有权单位大连天河房地产开发集团有限公司加盖公章，被委托管理单位处有大连天河物业管理有限公司和大连天河房地产开发集团有限公司房屋租赁办公室加盖公章，尾页出租方处有大连天河房地产开发集团有限公司房屋租赁办公室加盖公章。2017年6月，原告潘清姝自案外人纪宝有、阎秀君处购买了案涉房屋使用权并委托被告隋新代为办理过户手续（代办费5000元）。2017年6月29日，原告潘清姝在被告隋新陪同下前往天河物业公司办理过户手续，原告潘清姝向天河物业公司交纳了房费30500元（含2017年8月-2018年7月房租1401元、使用权过户费29099元），被告天河物业公司出具了编号为No.0031730号的专用收款收据并加盖了该公司发票专用章。2017年7月10日，被告隋新将承租人为潘清姝的房屋租赁证书交付原告潘清姝。该房屋租赁证书首页有房屋所有权单位大连天河房地产开发集团有限公司加盖公章，被委托管理单位处有大连天河物业管理有限公司和大连天河房地产开发集团有限公司房屋租赁办公室加盖公章，尾页出租方处有大连天河房地产开发集团有限公司房屋租赁办公室加盖公章。该证书第十四条住房租赁期限：自2016年6月1日起至2019年5月31日止，签订日期：2016年6月1日。2019年9月20日，原告潘清姝向被告天河房地产集团申请办理房证延期时，大连天河房地产开发集团有限公司房屋租赁办公室以“此房证未出自产权单位，房证及业主产权单位不予认同，故将房证原件没收”为由，没收了原告潘清姝签订日期为2016年6月1日、编号为自管房沙租字第××号的房屋租赁证书。2020年1月10日，原告潘清姝为向第三人天河房地产集团重新申办房屋使用权过户，原告与案外人纪宝有、阎秀君就双方2017年发生的案涉房屋转让事宜补充签订了一份《房屋买卖合同》。同日，潘清姝向第三人天河房地产集团交纳了使用权房屋过户费46500元及2018年、2019年房租2802元，天河房地产向原告潘清姝出具了No.4640845号和No.4640844号专用收款收据以及自管房沙租字第××号承租人为潘清姝的房屋租赁证书，该房屋租赁证书首页有房屋所有权单位大连天河房地产开发集团有限公司加盖公章，被委托管理单位处有大连天河房地产开发集团有限公司房屋租赁办公室加盖公章，尾页出租方处有大连天河房地产开发集团有限公司房屋租赁办公室加盖公章。该证书第十四条住房租赁期限：自2017年7月10日起至2023年1月9日止，签订日期：2020年1月10日。另查，第三人天河房地产集团（甲方）于2014年8月18日与被告天河物业公司（乙方）、宋续信（丙方）、李伟（丁方）签订了《关于特定资产权益的确认书》，该确认书第4条“关于权属于天河集团的房产租赁”约定：“天河集团名下的405户房产……至诚小区71户…，上述房产的产权均归属天河集团，如出售或变更房屋使用权人等所取得的价款全部归天河集团”；还约定了“天河集团委托天河物业代为收取房屋租金”的相关事宜。案涉房屋属至诚小区71户内。本院认为，本案系委托合同纠纷，原告潘清姝购买案涉房屋使用权后，委托被告隋新代为办理使用权房屋过户手续并支付代办费，经原告向被告天河物业公司缴纳过户费及房屋租金后获得房屋租赁证书，但该证书已被案涉房屋所有权人第三人天河房地产集团没收，其后原告潘清姝重新向第三人天河房地产集团申办房屋租赁证书并交纳过户费和房屋租金。原告潘清姝基于案涉房屋先后向被告天河物业公司、第三人天河房地产集团交纳两次过户费和租金。综合本案各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为被告天河物业公司应否返还原告使用权过户费及房租30500元，被告隋新应否返还原告代办费5000元。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零四条规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案中，根据被告天河物业公司与被告天河房地产集团签订的《关于特定资产权益的确认书》第4条之约定，被告天河物业公司受天河房地产集团委托，有权代为收取权属天河房地产集团的房屋租金，因此对于被告天河物业公司代第三人天河房地产集团收取的原告潘清姝交纳的2017年8月至2018年7月房租1401元，系受托人在委托权限范围内处理委托人事务的行为，其收取的房租也符合租赁合同约定的标准，无须向原告潘清姝返还。潘清姝作为房屋承租人也依法负有向出租人交纳房租的合同义务，如原告认为其向第三人天河房地产集团重复交纳房屋租金，可另行主张权利，因此原告主张被告天河物业公司返还房屋租金1401元的诉讼请求，无事实与法律依据，不应予以支持。关于被告天河物业公司收取的使用权房屋过户费29099元一节，因代为办理房屋过户不属委托范围且委托人对该项超过委托权限的行为并未在法定期限内予以追认，而是通过没收房屋租赁证书、重新收取过户费用、重新办理租赁证书等方式表明其并不认可天河物业公司代为办理过户的行为，况且天河物业公司未提交任何证据证明其有权代为办理相关过户的委托事项、亦未提交任何证据证明其所收取的使用权过户费已经转交天河房地产集团，其交付原告的房屋租赁证书也已经被房屋所有权人即第三人没收，故被告天河物业公司收取的房屋过户费29099元于法无据，理应退还原告潘清姝。原告潘清姝主张被告天河物业公司返还过户费29099元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告隋新收取代办费5000元一节，原告潘清姝系口头委托被告隋新代为办理房屋租赁证书并支付代办费用，双方之间系委托合同关系，被告隋新为原告代为办理的房屋租赁证书已经被房屋所有权人即第三人没收，原告潘清姝最终获得的房屋租赁证书并非通过被告隋新办理，其委托合同目的并未实现，故隋新收取的代办费5000元应返还原告潘清姝，原告该项诉请有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告大连天河物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告潘清姝使用权房屋过户费29099元；二、被告隋新于本判决生效之日起十日内返还原告潘清姝代办费5000元；三、驳回原告潘清姝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费688元（原告潘清姝已预交），由原告潘清姝负担50元，被告大连天河物业管理有限公司负担588元、被告隋新负担50元，被告给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  郑玉兰人民陪审员  周新香人民陪审员  吕国萍二〇二一年四月二十三日书 记 员  杨 丹