天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0106民初1289号原告：上海陆家嘴物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市红桥区大胡同大丰路与南运河南路交口。负责人：伏佳伟，总经理。委托诉讼代理人：刘雪，天津文诺律师事务所律师。被告：上海屹崧行投资管理有限公司，住所地上海市虹口区海宁路********。法定代表人：陈光继，董事长。委托诉讼代理人：陈超，总经理。第三人：天津陆津房地产开发有限公司，住所地天，住所地天津市红桥区北马路**陆家嘴金融大厦******v>法定代表人：丁晓奋，总经理。委托诉讼代理人：龚建迪，公司员工。委托诉讼代理人：贾柏茹，天津文诺律师事务所律师。原告上海陆家嘴物业管理有限公司天津分公司（以下简称陆家嘴公司天津分公司）与被告上海屹崧行投资管理有限公司（以下简称屹崧行公司）、第三人天津陆津房地产开发有限公司（以下简称陆津公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘雪、被告的委托诉讼代理人陈超、第三人的委托诉讼代理人贾柏茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆家嘴公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判决被告向原告支付2019年3月-12月1日的物业费102534.19元；2.请求贵院依法判决被告向原告支付截止2019年12月31日的逾期支付物业费违约金57934.75元并按照日3‰的标准支付违约金直至付清之日止；3.请求贵院依法判决被告向原告支付2019年1月-11月的电费15258.97元；4.请求贵院依法判决被告向原告支付截止2019年12月31日的逾期支付电费违约金8218.36元并按照日3‰的标准支付违约金直至付清之日止，以上（扣减装修押金30000元）共计:153946.27元；5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月18日,被告与第三人陆津公司签订了《天津陆家嘴中心商铺联销合同》，约定由第三人陆津公司向被告提供坐落于天津市红桥区××路××（单）号陆家嘴中心（Ｌ＋ＭＡＬＬ）的商场第1层Ｌ101单元的商铺用于零售经营Ｙ’ｓ,被告使用该商铺进行经营,原告为被告提供物业管理服务,装修期为2018年9月22日起至2018年11月21日止，开业日为2018年11月22日起至2021年11月21日止。合同附表二第2条约定,于本合同签署时，该商铺的装修期含税物业管理费单价为33元／每平方米使用面积／月（如非因原告原因，被告未于交房日办理该商铺的验收、交接手续的,则该商铺的装修期含税物业管理费单价按照该商铺合同期限起始日后的含税物业管理费单价标准收取，被告需于交房日后5个工作日内向物业管理方支付相应差额），月含税物业管理费为人民币5676元。该商铺自合同期限起始日后的含税物业管理费单价为人民币66元／每平方米使用面积／月，月含税物业管理费为人民币11352元。合同第9-1（1）条约定，被告应当在每个历月25日之前向原告支付下一个历月的含税物业管理费。合同第9-7条约定,倘被告拖欠支付原告含税物业管理费应由原告收取的公用事业费用及其他费用等各项费用，原告有权要求被告按照应付未付的金额支付日息3‰的逾期付款违约金,逾期付款违约金的计算期自上述费用应付之日起开始计算，直至被告付清所有费用为止。合同签订后,原告依约为被告提供物业管理服务，但被告未依约向原告缴纳物业管理费。原告认为,被告拖欠物业管理费的行为已严重违反双方约定和法律规定,侵犯了原告的合法权益，故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条及相关法律法规诉至贵院,望贵院依法查清事实，判如所请。被告屹崧行公司辩称，认可陆家嘴公司天津分公司的诉讼请求和事实理由。第三人陆津公司述称，认可陆家嘴公司天津分公司的诉讼请求和事实理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月18日，陆津公司与屹崧行公司签订《天津陆家嘴中心商铺联销合同》，约定陆津公司向屹崧行公司出租坐落于天津市红桥区××路××（单）号陆家嘴中心（Ｌ＋ＭＡＬＬ）商场1层Ｌ101单元的商铺。2019年2月25日，双方签订《商铺联销合同补充协议（一）》。按照上述合同约定，涉诉商铺交房日为2018年9月22日，装修期为2018年9月22日起至2018年11月21日止，开业日（合同期限起始日）为2018年11月22日，合同期限为36个月，自合同期限起始日至2021年11月21日止。另查，2018年8月31日屹崧行公司缴纳装修押金30000元，2018年10月屹崧行公司进场装修，实际开业日期为2018年11月22日。（2020）津0106民初526号民事判决书确认陆津公司与屹崧行公司签订的《天津陆家嘴中心商铺联销合同》于2019年12月1日解除，并就恢复原状费用、品牌服务费、销售额提成收益及其违约金、违约金事项予以认定处理。屹崧行公司认可其自欠缴2019年1月至11月期间电费及2019年3月1日至2019年12月1日期间物业管理费。陆家嘴公司天津分公司认可收取屹崧行公司缴纳的装修押金30000元，同意在屹崧行公司应向陆家嘴公司天津分公司给付金额中予以扣减。本院认为，本案的争议焦点：一、屹崧行公司欠缴的2019年3月至2019年12月1日期间含税物业管理费及2019年1月至11月期间电费数额如何计算；二、迟延缴纳含税物业管理费及电费产生的违约金如何计算及调整。关于含税物业管理费问题。依据《天津陆家嘴中心商铺联销合同》合同附表二第2条约定，该商铺自合同期限起始日后的含税物业管理费单价为人民币66元/每平方米使用面积/月，月含税物业管理费为人民币11352元。合同第9-1(1)条约定，屹崧行公司应当在每个历月25日之前向陆家嘴公司天津分公司支付下一个历月的含税物业管理费。合同9-1(4)条约定，如依据本合同，屹崧行公司应支付的含税物业管理费不足1个月的，则支付物业管理费金额应该为该历月合同期限所占天数与该历月总天数之比率乘以每月的含税物业管理费以后的金额。2019年3月至2019年12月1日期间含税物业管理费应为102534.19元（11352元×9个月+1天/31天×11352元）。关于电费问题。依据合同9-1(2)条约定如因政府部门或者公共事业单位调整物业管理相关费用，导致物业成本增加的，则陆家嘴公司天津分公司有权对代收代缴的水、电等公共事业单位（如有）作出合理调整，但应事先通知屹崧行公司。合同9-4条约定，屹崧行公司应按照陆津公司提供的《天津陆家嘴中心商户手册》、物业管理方提供的《天津陆家嘴中心装修管理手册》的规定，另行支付公用事业费用和其他费用。其中公用事业费用（除通讯费用、燃气费以外）应当在收到物业管理方发出的付款通知书后5个工作日支付。据L101欠费统计及缴费通知单可知，缴费包含电费和服务费两部分，但双方在合同中并未约定服务费，且通知单中仅有签字并未加盖公司或门店印章，本院对电费服务费主张不予支持。2019年1月份（2018年12月28日至2019年1月20日）电费872.78元（应支付日期2019年2月25日前）、2月份（2019年1月21日至2019年2月25日）电费1172.47元（应支付日期2019年3月25日前）、3月份（2019年2月26日至2019年3月25日）电费888.55元（应支付日期2019年4月25日前），4月份（2019年3月26日至2019年4月25日）电费879.54元（应支付日期2019年5月25日前），5月份（2019年4月26日至2019年5月25日）电费753.35元（应支付日期2019年6月25日前），6月份（2019年5月26日至2019年6月25日）电费848.74元（应支付日期2019年7月25日前），7月份（2019年6月26日至2019年7月26日）电费832.14元（应支付日期2019年8月25日前），8月份（2019年7月26日至2019年8月25日）电费793.24元（应支付日期2019年9月25日前），9月份（2019年8月26日至2019年9月25日）电费791.18元（应支付日期收到本通知单之日起五个工作日，2019年9月30日收到，10月12日前应付，10月14日计算逾期），10月份（2019年9月26日至2019年10月25日）电费628.07元（应支付日期收到本通知单之日起五个工作日，2019年11月5日收到，11月12日前应付，11月13日计算逾期），11月份（2019年10月26日至2019年11月22日）电费933.92元（应支付日期收到本通知单之日起五个工作日，12月1日解除合同时应付，12月2日计算逾期），合计10380.57元。同时，屹崧行公司缴纳的装修押金30000元应当予以抵扣含税物业管理费和电费，优先冲抵在先月份未缴纳的含税物业管理费和电费，经计算，1月电费872.78元，2月电费1172.47元，3月电费888.55元，4月电费879.54元，共计3813.34元；3月含税物业管理费11352元、4月含税物业管理费11352元，及5月含税物业管理费3482.66元予以抵销，5月含税物业管理费尚欠7869.34元，6月-12月1日期间含税物业管理费为68478元，因此，屹崧行公司尚欠陆家嘴公司天津分公司含税物业管理共计76347.34元，电费共计5580.64元。关于迟延缴纳含税物业管理费及电费产生的违约金问题。含税物业管理费违约金计算，依据合同9-7条约定，倘屹崧行公司拖欠支付本合同支付规定的含税物业管理费、公用事业费用及其他费用等各项费用，陆家嘴公司天津分公司有权要求屹崧行公司按照应付未付的金额支付日息3‰的逾期付款违约金。逾期付款违约金的计算期自应付之日起开始计算，直至屹崧行公司付清所有费用为止。鉴于合同中约定的违约金计算方式经折算后为应付未付的金额的109.5%/年，该标准明显过高，且陆家嘴物业公司天津分公司未举证证明实际损失范围，本院考虑到逾期付款违约金应以实际损失为基础，且逾期付款带来的实际损失直接表现为资金被占用的利息损失，结合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金标准参照以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率和中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（2019年8月20日之后依此计算）的2倍计算，依据抵扣后尚欠数额计算截止到2019年12月31日，含税物业管理费逾期付款违约金为2719.83元，电费逾期付款违约金为134.06元。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百二十二条第二款、第五百六十六条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海屹崧行投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海陆家嘴物业管理有限公司天津分公司2019年5月至2019年12月1日期间含税物业管理费76347.34元，电费5580.64元；二、被告上海屹崧行投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海陆家嘴物业管理有限公司天津分公司2019年5月至2019年12月1日期间含税物业管理费的逾期付款违约金2719.83元，电费逾期付款违约金为134.06元；三、被告上海屹崧行投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海陆家嘴物业管理有限公司天津分公司以76347.34元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率2倍计算自2020年1月1日起至实际给付日止的含税物业管理费逾期付款违约金；四、被告上海屹崧行投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海陆家嘴物业管理有限公司天津分公司以5580.64元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率2倍计算自2020年1月1日起至实际给付日止的电费逾期付款违约金；五、驳回原告上海陆家嘴物业管理有限公司天津分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3379元，减半收取1689.5元，由被告上海屹崧行投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王霞二〇二一年四月二十九日法官助理王东强书记员薛明杰附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民法典》第五百二十二条第二款法律规定或者当事人约定第三人可以直接请求债务人向其履行债务，第三人未在合理期限内明确拒绝，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，第三人可以请求债务人承担违约责任；债务人对债权人的抗辩，可以向第三人主张。第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条第二款约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。