广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初994号原告：何建恒，男，1985年10月23日出生，汉族，住广东省佛山市三水区×××××××××××××之3，公民身份号码440××××××××××××018。被告：佛山市××××××管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××××星星大厦511室之一（住所申报），统一社会信用代码91440605MA4X15CMXC。法定代表人：欧某1。被告：东灿酒店管理（佛山）有限责任公司，住所地广东省佛山市三水区×××××××××××××××××××××××××××、1816-1825，统一社会信用代码91440607MA5521FJ50。法定代表人：欧某1。原告何建恒与被告佛山市××××××管理有限公司（以下简称璀璨公司）、东灿酒店管理（佛山）有限责任公司（以下简称东灿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告何建恒到庭参加诉讼，被告璀璨公司、东灿公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何建恒向本院提出诉讼请求：1.判令被告璀璨公司、东灿公司连带赔偿原告涉《公寓委托经营管理合同》违约责任的违约金10300元、涉《房屋软装采购合同》违约责任的违约金47760元；2.本案诉讼费用由两被告负担。事实与理由：原告于2018年11月20日在北江碧桂园销售中心成功认购该楼盘5座1813号的公寓，并当天与房产开发商指定的公寓托管公司即璀璨公司签订《公寓委托经营管理合同》（以下简称《管理合同》）、《房屋软装采购合同》（以下简称《采购合同》），将标的物业北江碧桂园5座1813委托该公司经营，即合同所指的A户型（建筑面积约34㎡）。2020年7月22日，璀璨公司法定代表人欧某1成立东灿公司，并以该公司对涉案物业进行经营管理。根据合同约定，璀璨公司应于2020年9月起的每月10日前向原告支付当月固定收益1600元。但被告于2020年9-11月都拖延并逾期向原告支付固定收益，直至2020年12月28日，两被告卷款潜逃，公司实际办公场所已停止经营，故依据上述合同约定，主张两被告连带承担以下违约赔偿责任：《管理合同》部分，根据《管理合同》10.1约定，被告东灿公司分别于2020年9月23日、2020年10月28日、2020年11月26日支付当月固定收益，迟于约定的当月10日，分别逾期13天、18天、16天，按100元/天计算，应付违约金4700元；根据《管理合同》10.2约定，两被告于2020年12月28日携款潜逃、经营场所人去楼空，事实上构成乙方单方提前解除合同，应支付违约金3600元；根据《管理合同》10.4约定，截至2020年12月28日，两被告尚未结清标的物业的物业管理费，事实上构成乙方未全面且适当履行《管理合同》内容“6.2.1乙方承担下列费用”之物业管理费，构成违约，应支付违约金2000元，该部分违约金共计10300元。《采购合同》部分，根据《采购合同》第五条第（2）项约定，截至2020年12月28日，璀璨公司未按照约定对标的物业完成软装产品配置，尚欠1台电视、1台洗衣机、1台冰箱、1台空调，已构成乙方交货迟延，逾期超过7天，甲方有权解除本合同，并要求乙方返还全部已付款项并支付相当于合同总额20%的违约金，故主张被告璀璨公司返还39800元、并支付违约金7960元。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，恳请支持原告的诉讼请求。被告璀璨公司、东灿公司庭后提交书面答辩意见，一、原告诉请两被告连带赔偿原告《管理合同》违约金10300元缺乏事实与法律依据。1.璀璨公司并未逾期支付每月固定收益。璀璨公司与原告已另行协商约定固定收益支付时间为每月25号，该变更得到原告同意，且璀璨公司亦在业主微信群发布支付固定收益时间，原告主张每月10号支付与事实不符。2.璀璨公司从未向原告提出解除合同，也不存在2020年12月28日携款潜逃。实情是，自2020年11月18日开始，部分业主包括原告私自到璀璨公司涉案公寓酒店大堂采取一些不文明、不合法的手段阻挠璀璨公司正常经营运作，如聚集大堂门口阻塞、锁住大堂大门不让璀璨公司员工正常出入、私自关停大堂水电、更换客房门锁、对来往客人谎称璀璨公司老板跑路、驱赶客人、趁乱拿走大堂办公用途的电脑、电视等，以上有大堂视频监控为证。因为上述影响，璀璨公司员工无法正常上班、出入大堂，客人无法正常办理入住登记及住宿手续，致使璀璨公司无法正常经营，才被迫于2020年12月28日开始暂停营业，且璀璨公司已就此向西南派出所张边社区民警中队报案处理。由此可知，是包括原告在内的业主的行为构成根本违约，致使璀璨公司无法继续履行《管理合同》。3.退一步而言，如法院认定璀璨公司违约，则原告主张的违约金过高，应予以调整。二、原告诉请两被告连带赔偿原告《采购合同》违约金47760元缺乏事实与法律依据。1.璀璨公司已按照《采购合同》约定对5座1813号公寓包括硬装、软装均装修完毕，原告主张返还装修款39800元没有任何依据。2.由于急需落地运营的原因，5座1813号公寓没有配置洗衣机和冰箱，除此之外，空调、电视等其他软装均已安装完毕，另需补充说明的是，《软装合同》原约定5座1813号公寓房间需安装的两台1匹空调，由于开发商交付公寓时，房间内的电位和水位只能安装一台空调，后经双方协商，璀璨公司为该公寓房间安装的变更为一台1.5匹空调。3.如前所述，包括原告在内的业主的一系列阻挠璀璨公司经营的行为构成根本违约，璀璨公司保留追究原告违约责任的权利。退一步讲，如法院认定璀璨公司违约，原告主张的违约金也过高，应予调整。三、被告东灿公司并非《管理合同》、《采购合同》的合同相对方，上述合同均为原告与璀璨公司签订的，东灿公司仅是代璀璨公司对公寓酒店进行管理，东灿公司对原告主张的违约金不承担责任。综上，原告诉请缺乏事实和法律依据，请依法驳回。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据。经审查，原告何建恒在诉讼中提交《公寓委托经营管理合同》、《房屋软装采购合同》、《不动产权证明》、《业主交楼证明》、收款收据（软装费首期）、收据（软装费尾款）、支付宝转账记录、微信收款记录、物业管理费欠费账单、验收清单图片2张、原告与“窝趣服务公寓三水奥斯汀店”、“三水窝趣公寓”微信聊天记录截图、合同标的物（北江碧桂园5座1813）现场拍摄的空间和软装配置图片6张等证据，上述证据均来源、形式合法，彼此能相互印证，本院予以确认采信。被告璀璨公司、东灿公司提交的微信聊天记录均未提交原始载体核对，相关照片来源不明，对二被告提交的证据，本院均不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月20日，原告何建恒（甲方、委托方）与被告璀璨公司（乙方、受托方）签订《公寓委托经营管理合同》，约定原告将其与宗蔼青共同共有的位于佛山市三水区××××××××20××××××××××××××屋（建筑面积33.58㎡）委托给璀璨公司以酒店住宿、长/短租公寓等方式进行经营，合同的主要内容如下：（第三条标的物业交付）3.1甲方与开发商签署的商品房买卖合同约定的标的物业交付时间为2020年4月30日。甲方须在上述交付时间届满之日起三日内，将已办妥收楼手续的标的物业移交给乙方。若开发商调整标的物业的交付时间的，则甲方须在开发商书面通知的调整后的交付日期届满之日起三日内，将已办妥收楼手续的标的物业移交给乙方。（第四条委托经营期限）4.1委托经营期限为6年，具体时间暂定为2020年×月1日至2026年4月30日。甲方可根据开发商实际交房的时间作出提前或延后的调整。（第五条装修配置）标的物业需按乙方标准配置软装，甲方委托乙方代为采购配置，软装配置费用为A户型（建筑面积约34㎡）39800元、B户型（建筑面积约44㎡）42800元、B户型（建筑面积约48㎡）42800元。（第六条固定收益及相关费用负担）6.1.1委托经营期间收益标准：A户型（建筑面积约34㎡）第一年及第二年固定收益为1600元/月，委托经营期间每两年递增5%，即第三年及第四年固定收益为1680元/月，第五年及第六年固定收益为1764元/月；B户型（建筑面积约44㎡）第一年及第二年固定收益为1800元/月，委托经营期间每两年递增5%，即第三年及第四年固定收益为1890元/月，第五年及第六年固定收益为1985元/月；B户型（建筑面积约48㎡）第一年及第二年固定收益为1900元/月，委托经营期间每两年递增5%，即第三年及第四年固定收益为1995元/月，第五年及第六年固定收益为2095元/月。托管经营期间的前四个月为软装配置期和开业筹备期，此期间乙方无需向甲方支付委托经营收益；6.1.2支付时间和方式：乙方应于每月10日前将当月固定收益付至甲方指定账户；6.2经营成本及费用，乙方承担下列费用：水电费、燃气费、物业管理费、公摊照明费、公摊水电费等。（第十条违约责任）10.1乙方逾期支付本合同约定的固定收益的，除应按约定如数补交外，每逾期一日还应支付违约金100元，超过30日，甲方有权单方解除合同，甲方因此解除合同的，除可向乙方主张逾期付款违约金外，还可另行主张解除合同的违约金3600元；10.2委托经营期限内，任何一方未经对方同意单方提前解除合同的，视为违约，违约方应向对方支付违约金3600元，本合同另有约定的除外；10.4除10.1、10.2及10.3的约定外，一方未全面且适当地履行本合同项下的其他义务的，即构成违约，需向守约方支付违约金2000元。当日，原告何建恒（甲方）还与被告璀璨公司（乙方）签订了《房屋软装采购合同》，约定原告委托被告璀璨公司负责涉案标的物业的软装事项的采购及安装，合同主要内容为：（一、甲方委托乙方对以下项目进行采购以及安装）（1）家电类，45-50寸液晶智能电视1台、5-6公斤全自动滚筒洗衣机1台，酒店专用冰箱1台，A房型：2台空调（1.5匹空调1台、1匹空调1台）；B房型：3台空调（1.5匹空调1台、1匹空调2台），热水器1台，电磁炉1台；（2）家私类，1.5-1.8米床架、1.5-1.8米床垫、梳妆台或办公台、椅子、衣柜、电视柜或电视层板、沙发、茶几、床头柜、床头柜台灯或落地灯、固装储物柜或储物架；（3）其他装饰，双层窗帘、装饰画、毛巾架、置物架、晾衣架、吹风机、吊灯或吸顶灯其他定制风格软装等；（4）机顶盒及宽带初装费，机顶盒1个并包含宽带初装费。（二、付款时间与方式）（1）软装项目价格为：A户型（建筑面积约34㎡）39800元，分两期支付，首期7960元签订本合同当天支付，二期31840元，甲方将符合精装收楼标准的房屋交给乙方当天支付；B户型（建筑面积约44㎡）42800元，分两期支付，首期8560元签订本合同当天支付，二期34240元，甲方将符合精装收楼标准的房屋交给乙方当天支付；B户型（建筑面积约48㎡）42800元，分两期支付，首期8560元签订本合同当天支付，二期34240元，甲方将符合精装收楼标准的房屋交给乙方当天支付。（三、交货方式、交货（安装完成）日期及交货地点）交货（安装完成）日期并无约定。（五、违约责任）（2）如发生乙方交货日期迟延或产品质量不符合合同约定的，乙方每迟延一天交货需按照合同总金额的1%向甲方支付违约金，逾期超过7天的，甲方有权解除合同，并要求乙方返还全部已支付款项并支付相当于合同总额的20%的违约金。原告何建恒及宗蔼青依约向璀璨公司支付了共计39800元软装配置费，并于2020年5月7日将涉案房屋交付给璀璨公司，并由璀璨公司以“窝趣服务式公寓”对外进行住宿经营。原告何建恒分别于2020年9月23日收到9月返租租金1600元、2020年10月28日收到10月返租租金1600元、2020年11月26日收到返租租金1300元。涉案房屋2020年11月、12月的物业管理费，璀璨公司并未支付。2020年12月28日璀璨公司停止窝趣服务式公寓的经营。2021年元旦，原告从物业处取回璀璨公司交付的房屋钥匙。另查明，经现场核实，涉案房屋尚有电磁炉1台、5-6公斤全自动滚筒洗衣机1台、酒店专用冰箱1台、空调1台未配齐。本院认为，本案属于合同纠纷。涉案《公寓委托经营管理合同》、《房屋软装采购合同》系原告与被告璀璨公司自愿签订的，是当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方应诚实全面履行，否则应承担相应的法律后果。根据原告的诉请及被告的答辩，本院分别论述如下：针对《公寓委托经营管理合同》所涉的违约金责任问题。原告依据该合同第10.1、10.2、10.4条约定分别向璀璨公司主张逾期支付固定收益违约金4700元、单方解除合同违约金3600元、未履行物业管理费支付义务违约金2000元，二被告辩称并未逾期支付固定收益，推迟至月底系与原告协商过并征得原告同意，停止公寓管理经营系在原告等业主阻挠公寓正常经营下被迫所为，且原告诉请的违约金标准过高，申请法院调低。首先，二被告所提交的证据并不足以证明其就迟延支付固定收益与原告协商一致，故固定收益应当按照合同约定于每月10日前支付，但2020年9月-11月租金分别于2020年9月23日、2020年10月28日、2020年11月26日才支付，属于逾期支付构成违约，但按照10.1条约定100元/每日的违约金标准过高，本院综合本案情况及原告的实际损失，对该逾期支付固定收益违约金，以应付当月固定收益为基数，结合逾期期间，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准予以支持，原告过高部分主张，本院不予支持。其次，委托经营期间，被告璀璨公司未经原告同意，擅自停止公寓酒店的经营，构成违约，综合本案情况及原告擅自停止经营可能导致的原告的损失等，原告按照合同第10.2条的约定，诉请支付解约违约金3600元，合理，本院予以支持；第三，被告璀璨公司未依约履行涉案房屋的物业管理费的支付义务，构成违约，但综合本案情况及未履行物业管理费支付可能导致原告产生滞纳金等实际损失，对该部分违约金本院酌定按100元予以支持。针对《房屋软装采购合同》所涉违约金责任问题。原告依据该合同第五条第（2）点约定主张璀璨公司全额返还已支付的软装配置39800元及违约金7960元。根据本院查明的事实，涉案房屋尚有电磁炉1台、5-6公斤全自动滚筒洗衣机1台、酒店专用冰箱1台、空调1台未配齐，但其余的软装项目已配置完成可供原告加以使用，故原告主张全额返还软装配置费，并不合理，结合合同约定的应配置的软装项目及总价、参考同类型同品质软装项目的市场价格及尚缺的配置情况等，本院酌定被告璀璨酒店应返还的软装配置费为4000元。另外，被告璀璨公司未足额配齐全部软装设施构成违约，但在已配置完成大部分物品情况下，按合同总额的20%计算违约金并不合理，本院酌定按未配齐物品价值的20%标准支持违约金，即800元，原告超出部分的主张，不予支持。此外，东灿公司并非涉案《公寓委托经营管理合同》、《房屋软装采购合同》的当事人，原告主张东灿公司承担连带违约赔偿责任，缺乏依据，本院不予支持。原告于法庭庭审结束后申请追加地址、身份信息不明确的余文辉、邓天羽作为被告参加诉讼，所追加的主体并不明确，且已超出法定追加被告的举证期限，原告应另寻途径解决。被告璀璨公司、东灿公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市××××××管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何建恒支付《公寓委托经营管理合同》逾期支付固定收益违约金（以1600元为基数，从2020年9月11日起计算至2020年9月23日止；以1600元为基数，从2020年10月11日起计算至2020年10月28日止；以1300元为基数，2020年11月11日起计算至2020年11月26日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算）、解约违约金3600元、未支付物业管理费违约金100元；二、被告佛山市××××××管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何建恒返还软装配置费4000元并支付支付软装配置违约金800元；三、驳回原告何建恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费减半收取626元（原告何建恒已预交），由被告佛山市××××××管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周绪阳二〇二一年四月三十日书记员  简嘉泳