黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1005民初79号原告：高英吉，男，1964年6月22日出生，汉族，无固定职业，住牡丹江市西安区。原告：高洪江，男，1990年4月10日出生，汉族，无固定职业，住牡丹江市西安区。原告：赵增玉，男，1937年11月8日出生，汉族，无固定职业，住牡丹江市东安区。三原告委托诉讼代理人：朱雪松，黑龙江张艳律师事务所律师。三原告委托诉讼代理人：胡莹，黑龙江张艳律师事务所实习律师。被告：赵立君，男，1969年5月8日出生，汉族，无固定职业，住牡丹江市西安区。被告：霍玉梅，女，1968年6月3日出生，汉族，无固定职业，住牡丹江市西安区。被告：赵宇，男，1989年4月10日出生，汉族，无固定职业，住牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：赵立君（系赵宇父亲），住牡丹江市西安区。原告高英吉、高洪江、赵增玉与被告赵立君、霍玉梅、赵宇房屋买卖合同纠纷一案,本院于2021年1月14日受理后,依法适用简易程序,于2021年3月3日公开开庭进行了审理，原告高英吉、高洪江、赵增玉的委托诉讼代理人朱雪松、胡莹，被告赵立君、霍玉梅、被告赵宇的委托诉讼代理人赵立君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高英吉、高洪江、赵增玉向本院提出诉讼请求：请求法院确认赵桂芝与三被告于2013年7月28日签订的房屋买卖合同无效，并向原告返还购房款180000元；请求法院判令三被告向原告支付以购房款180000元为基数、自2013年7月28日至2020年11月5日期间的利息共计56944元，及自2020年11月5日起至实际金额清偿时止的利息（按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础计算），诉讼费由三被告负担。事实与理由：2013年7月28日，购房人赵桂芝与出售人赵立君签订房屋买卖合同，购买位于牡丹江市西安区房屋，房屋占地面积约定为96平方米+41平方米，院子占地面积约为450平方米，并一次性付清购房款180000元。由于双方协议约定，房屋过户由赵立君负责办理，赵立君一直未给房屋办理过户手续，导致房屋至今仍在赵立君名下。2019年12月4日，房屋所有权人赵桂芝因病去世，诉争房屋权利由三名原告行使。赵桂芝并非房屋所在村集体成员，其和被告签订的房屋买卖合同违反了法律强制性规定，应当确认为无效。根据合同法相关规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此造成的损失。被告赵立君、霍玉梅、赵宇辩称，诉争房屋已出售给赵桂芝，被告已将房屋及房屋所有权证交与赵桂芝，产权已转移。因赵桂芝不是农村户口及房屋所在地村的本村村民，无法办理过户手续，此事赵桂芝知情。被告花费170000元对该房屋进行了装修，赵立君因缺钱才将此房屋出售给赵桂芝。赵桂芝接手后，对该房屋进行了改造，且原告已居住该房屋，被告也有损失，要求原告赔偿损失。因赵宇不同意赵立君出售该房屋，赵宇的签名是赵立君代签，手印也是赵立君代按，赵宇不应承担责任。现该房屋已被法院查封，被告正在出售此房屋，所得价款可一部分用于偿还其他债务，一部分用于偿还原告债权。经审理查明，本案诉争房屋位于牡丹江市西安区，房屋产权证号海林房权证海字第**，房屋所有权人赵立君。赵桂芝于2019年12月4日因病死亡。原告高英吉系赵桂芝配偶，原告赵增玉系赵桂芝父亲，原告高洪江系赵桂芝之子。三被告中赵立君与霍玉梅系夫妻关系，赵宇系该二人之子。赵桂芝非为南拉古村村民，系城镇居民，其（买方）生前于2013年7月28日与三被告（卖方）签订房屋买卖合同，合同约定，卖方自愿将其房屋出售给买方，房屋位于海林市，房屋占地面积约定为96平方米+41平方米，院子占地面积约为450平方米；房屋价格180000元，于签订合同之日一次性付清；特别约定，因为买方所购房屋为农村集体土地上建筑。该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，卖方应无条件积极配合买方一起解决妥善。若因此引发相应纠纷的，由卖方负责处理。……卖方签印处由三被告分别签名并按手印，买方处由赵桂芝签名。签订合同当日，赵桂芝将180000元房款交与被告赵立君、霍玉梅，并由该二人为赵桂芝出具收条，同时赵桂芝取得该房屋及房屋所有权证。因该房屋于2020年4月14日被本院以（2020）黑1005执137号执行裁定查封，原告提出执行异议，但被本院以（2020）黑1005执异11号执行裁定驳回异议。而后，原告起诉被告。诉讼中，原告表明同意判决以原告的利息损失抵付被告主张的原告占用其房屋的装修和使用费损失50000元。被告否认房屋买卖合同上的赵宇的签名及手印为赵宇所为，但未提出证据予以证明，并表示对此不申请鉴定。本院认为，赵桂芝系城镇居民，三被告系农村居民，本案诉争房屋为农村房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，“集体所有的土地依照法律规属于农村集体所有。”“依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，变更证书。”“农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”又根据《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知（中发（1997）11号文件）第二条第二款规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购宅基地、农民住宅或者“小产权房”。故只有诉争房屋所在村本村农村集体经济组成成员才有资格购买诉争房屋，而赵桂芝不属于该村的成员，没有资格购买诉争房屋，且此诉争房屋现已被法院查封，此房屋已确定不能过户到赵桂芝或其继承人名下。赵桂芝与三被告签订的房屋买卖合同因违反相关法律规定而应被认定为无效且合同应自始无效。赵桂芝已死亡，其因该购买房屋而产生的相应权利义务，可由作为继承人的原告行使。诉争房屋依法不能在赵桂芝或其继承人与被告之间转让，属于法律规定，对于因合同无效造成的损失双方均有过错，应各自承担相应的损失，因合同取得的财产也应各自返还对方。三被告系合同的一方当事人，应共同承担还款180000元的法律责任，并赔偿以180000元为基数、自2013年7月28日起至2019年8月19日止、按中国人民银行同期（一年期）同类人民币贷款基准利率为基础并参照逾期罚息利率标准计算的利息，及以180000元为基数、自2019年8月20日起至欠款实际给付之日止、按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的利息。原告应返还诉争房屋及房屋产权证书。虽然诉争房屋不能办理过户手续，但被告已向赵桂芝交付房屋，其或其继承人占有房屋也应产生相应的使用费，又鉴于原告同意以其利息损失抵偿被告主张的装修费和使用费50000元，本院予以支持。被告对其提出的其他抗辩理由，亦应负有举证责任，但其未提出充分的证据予以证明，本院不予支持。本案系《中华人民共和国民法典》实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。综上，并依据《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第六十二条、第六十三条,《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条，《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日实施）第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条一款、第七十五条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零四条、第一百零五条、第一百零八条的规定,判决如下:一、被告赵立君、霍玉梅、赵宇于本判决生效后十日内一次性给付原告高英吉、高洪江、赵增玉购房款180000元，并给付以180000元为基数、自2013年7月28日起至2019年8月19日止、按中国人民银行同期（一年期）同类人民币贷款基准利率为基础并参照逾期罚息利率标准计算的利息，及以180000元为基数、自2019年8月20日起至欠款实际给付之日止、按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的利息；二、原告高英吉、高洪江、赵增玉于本判决生效后十日内向被告赵立君、霍玉梅、赵宇交付位于牡丹江市西安区的房屋及该房屋的海林房房权证海字第**产证，并给付原告占用上述房屋期间的使用费50000元。如果一方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4854元减半收取2427元（实收），由原、被告各负担1213.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  郭春玲二〇二一年四月十二日法官助理王天宇书记员李彦附相关法律条款《中华人民共和国土地管理法》第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第一百零四条人民法院应当组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行说明和辩论。能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。