大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初4072号原告：王文燕，男，1982年8月12日出生，汉族，无职业，住辽宁省宽甸满族自治县。委托诉讼代理人：滕双羽，辽宁政德律师事务所律师。被告：孙旭波，女，1983年12月5日出生，汉族，大连渲洲餐饮有限公司员工，住辽宁省朝阳市双塔区。被告：大连渲洲餐饮有限公司，住所地大连市沙河口区昌平街**，统一社会信用代码：91210204MA0Y27QY16。法定代表人：张儒，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：徐少锋，广州普罗米修（大连）律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：李光宇，广州普罗米修（大连）律师事务所律师。原告王文燕与被告孙旭波、被告大连渲洲餐饮有限公司定金合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时，原告王文燕的委托诉讼代理人滕双羽、被告孙旭波及被告大连渲洲餐饮有限公司共同委托诉讼代理人徐少锋到庭参加诉讼。本院向二被告及委托诉讼代理人送达第二次开庭的出庭通知和传票时，被告代理人口头告知已与二被告解除律师委托合同，二被告经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告王文燕向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告大连渲洲餐饮有限公司签订的《定金合同》；2.判令二被告返还原告定金8万元。事实与理由：2019年8月底至9月，被告孙旭波与原告口头约定将位于大连市沙河口区昌平街67号的羊蝎子京味火锅一楼店铺出租给原告经营烧烤店，房租每年8万元，租期3年，店铺内的装修包括桌椅定价13.5万元，由原告支付孙旭波。原告于2019年9月3日、9月20日、9月23日向孙旭波支付定金共计8万元，二被告共同出具了收条，约定待双方签订正式租赁合同后定金抵作第一年租金。被告一直声称沙河口区房屋有房产证，手续齐全，不影响原告经营办证。2019年9月，孙旭波以微信方式向原告提供了大连渲洲餐饮有限公司的营业执照、民勇大厦与大连渲洲餐饮有限公司签订的租赁合同、授权委托书、昌平街65号房屋产权证照片。2019年9月30日，孙旭波告知原告67号房屋并没有产权证。原告认为被告所出租的房屋是违法建筑，不能通过合法程序正常办理烧烤店的相关营业手续，被告的行为构成根本违约。孙旭波与大连渲洲餐饮有限公司当时的法定代表人张振兵系夫妻，收条由孙旭波书写、签名，大连渲洲餐饮有限公司盖章，故请求解除定金合同、二被告共同返还原告定金8万元。被告孙旭波、被告大连渲洲餐饮有限公司共同辩称，大连渲洲餐饮有限公司委托本公司员工孙旭波与原告协商，将位于沙河口区羊蝎子京味火锅一楼店铺转让给原告经营饭店使用，二被告明确告知原告该房屋没有产权证，但可以办理饭店经营手续，并不影响原告的经营活动。孙旭波已向渲洲餐饮有限公司转交原告支付的定金8万元。孙旭波代理行为产生的权利义务由渲洲餐饮有限公司承担。双方没有签订正式的租赁合同是因为原告没有找到合适的合伙人，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原告提交的收条、原告与孙旭波的微信聊天记录截图、微信转账记录、大连渲洲餐饮有限公司营业执照、原告携田小宇与孙旭波的谈话录音、本院调取的大连渲洲餐饮有限公司工商档案、大连市沙河口区旭波美食餐厅工商档案、大连市不动产登记中心出具的房产登记信息及双方当事人的当庭陈述等证据，本院予以确认并在案佐证。二被告提交的大连市民勇集团有限公司及七家紧密层企业转让协议书、大连民勇集团股份有限公司与案外人吕子剑签订的《房屋租赁合同》、吕子剑与被告孙旭波签订的《房屋出租协议》、非一宿宾馆营业执照、小屋锅贴小吃部等案外人的营业执照，上述证据均为复印件或照片，原告不认可其真实性与关联性，二被告不能提交证据原件，且不能证明与本案有关联，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月底，被告大连渲洲餐饮有限公司委托被告孙旭波与原告王文燕磋商将沙河口区羊蝎子京味火锅一楼店铺出租给原告的相关事宜。2019年9月3日，二被告向原告出具《收条》一张，内容为：本人孙旭波今日收到王文燕店铺转让定金8000元，该《收条》由孙旭波签名捺指纹、大连渲洲餐饮有限公司签章。2019年9月20日，由孙旭波书写、大连渲洲餐饮有限公司签章出具《收条》一张，内容为：本人孙旭波今日收到王文燕店铺转让定金38000元。2019年9月23日，孙旭波向原告出具《收条》一张，内容为：本人孙旭波今日收到王文燕店铺转让定金34000元，该《收条》由孙旭波签名捺指纹。2019年9月17日，被告孙旭波以微信方式发给原告下列复印件的照片，包括大连市民勇集团有限公司与被告大连渲洲餐饮有限公司的房屋租赁合同、大连市民勇集团有限公司及七家紧密层企业转让协议书、大连渲洲餐饮有限公司的营业执照。2019年9月23日，孙旭波向原告提交了空白的房屋租赁合同，甲方（出租人）处打字记载为民勇大厦。2019年9月25日，孙旭波交给原告王文燕大连市民勇集团股份有限公司出具的《授权书》照片一张，内容为：大连市民勇集团股份有限公司同意将沙河口区渲洲餐饮有限公司部分150平面积转让给他人使用，使用期限为合同起三年，在此期间内，一切费用与安全由渲洲餐饮有限公司负责。另查，原告与被告孙旭波于2019年9月间多次通过微信磋商租赁店铺的相关事宜，原告要求孙旭波出具案涉房屋房产证等证据，孙旭波回复：孩子这两天开学，太忙，合同房产证等正式签合同时都给你拿去看，今天你先把定金交了，我给你打收条，剩下具体事情咱俩可以商量……。2019年9月30日，原告带朋友田某宇与孙旭波进行协商时，原告对协商过程进行了录音。田小宇：签合同之前有些问题在之前要确定好，比如说房屋产权问题必须清晰；孙旭波：产权我告诉你是谁，原来最早的合同是民勇大厦的，这几个股东是租人家民勇大厦的房子，他们是二房东，他们把这片包下来之后租给我们这些户。刘万东（音）他们几个合股，房子人家都买下来了，所以你要产权这些都没啥用，首先人家企业都在这呢，要那产权没用；田小宇：我办营业执照…。；孙旭波：营业执照我给你办，你不相信我都可以签上他，我说押金钱姐都可以先不要，咱办利索的，咱再一结。我都说了，我们办的这个地方历史遗留下来的就没有房产证；田小宇：现在也没有呗；孙旭波：现在也没有啊，我们有个合同，到工商局就能办；田小宇：合同不行；孙旭波：这个事你别管咋办，我能办下来就行，这片都是3000块钱，就是那个合同帮着办的。田小宇：我要办营业执照，将来办其他的我也要用产权证。另一个我得知道这个房子是谁的，没有产权证我能知道这个房子是谁的吗？孙旭波：产权就是人家那个；田小宇：怎么证明是他的，是不是得要产权证？孙旭波：这个我还真不清楚。我就是这么签的。诉讼期间，本院到大连市市场监督管理局查询被告大连渲洲餐饮有限公司及关联单位大连市沙河口区旭波美食餐厅的工商备案登记。在大连渲洲餐饮有限公司档案中查到，该公司住所登记为大连市沙河口区昌平街**，档案内附有大房产证沙私字第**产权证复印件，记载：房屋坐落沙河口区，房屋所有权人薛殿斌，房屋总层数4层，非住宅，建筑面积1206.37平方米，丘（地）号65-55-52。另查询的大连市沙河口区旭波美食餐厅为个体工商户，经营者杨平，经营场所大连市沙河口区，该餐厅工商档案中也附有大房房产证沙私字第**权证的照片，记载：房屋坐落大连市沙河口区，所有权人薛殿斌，房屋总层数4层，非住宅，建筑面积1206.37平方米，丘（地）号65-55-52。经大连市不动产登记中心核查，该中心管理系统并不存在沙河口区、沙河口区和大房产房产证沙私字第**信息。本院在该中心以薛殿斌身份信息查询其名下的产权房屋时，查到了薛殿斌名下只有位于西岗区石春园一处房产，系住宅，薛殿斌并没有沙河口昌平街65号、67号两处产权房屋。本院还到大连市民政局区划地名处查询大连市有无“沙河口区”，经工作人员几次查询，告知我院该地址不存在。本院认为，立约定金合同是指当事人之间就一方向另一方支付定金作为将来正式订立合同的保证而达成的协议。本案原告与被告大连渲洲餐饮有限公司是就签订正式的房屋租赁合同而以支付8万元定金作为订立合同的保证，被告孙旭波是大连渲洲餐饮有限公司与原告进行磋商的代理人。原告与大连渲洲餐饮有限公司均确认双方口头约定的租赁协议主要内容为该被告将薛殿斌所有的、位于大连市沙河口区昌平街**的羊蝎子京味火锅**店铺出租给原告经营烧烤店，由此，原告要求被告将开办饭店所需证照和相关材料交付原告，以便于原告办理营业手续，二被告均未向原告提供有效证据。诉讼期间经查，大连市不动产登记中心并没有大连市沙河口区昌平街67号、65号房屋的信息，薛殿斌名下亦无上述两处产权房屋，大连市民政局区划地名处办公室也证实没有此行政街号，故二被告在庭审中陈述薛殿斌是昌平街65号及67号房屋的所有权人、经薛殿斌同意将沙河口区房屋出租给原告，查无实据。。被告大连渲洲餐饮有限公司在大连市市场监督管理局的企业档案记载其住所地在大连市沙河口区昌平街**房产证号为大房产证沙私字第**，而大连市沙河口区旭波美食餐厅在档案中记载经营地位于大连市沙河口区，房产证号与大连市沙河口区昌平街67号相同，综合以上证据可认定，两处房屋的产权证均系伪造。大连渲洲餐饮有限公司既不能证明沙河口区产权房屋客观存在，也不能证明其有权利向原告出租房屋，导致正式的租赁合同无法订立。孙旭波与原告磋商出租店铺系代表大连渲洲餐饮有限公司的职务行为，其行为后果应当由大连渲洲餐饮有限公司承担。原告与大连渲洲餐饮有限公司口头议定合同标的额为37.5万元，原告实际支付的定金超出了20%，但鉴于原告只请求返还定金，并未适用定金罚则主张双倍返还，故定金合同并不必然无效。现原告请求解除定金合同本院予以支持，大连渲洲餐饮有限公司应当返还原告定金8万元。二被告主张没有签订正式的租赁合同是因为原告没有找到合适合伙人导致，没有证据证明，本院不予确认。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王文燕与被告大连渲洲餐饮有限公司的定金合同；二、被告大连渲洲餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王文燕定金8万元；三、驳回原告王文燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元（原告已预付），由被告大连渲洲餐饮有限公司负担，给付期限同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  朱晓琳人民陪审员  邵长喜人民陪审员  吕 丽二〇二一年四月二十二日书 记 员  张 艳附相关法律规定：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。