云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云03民终686号上诉人（原审被告）：云南兴瑞房地产开发有限公司，统一社会信用代码9153038155274397XM，住所地云南省宣威市丰华街道建设街中段251号7-4-4。法定代表人：浦杰华，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐文柱，云南龙腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浦恩尧，男，1977年3月5日生，汉族，住云南省宣威市。上诉人云南兴瑞房地产开发有限公司因与被上诉人浦恩尧商品房销售合同纠纷一案，不服云南省宣威市人民法院（2020）云0381民初2296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。上诉人云南兴瑞房地产开发有限公司委托诉讼代理人徐文柱、被上诉人浦恩尧到场参加询问。本案现已审理终结。上诉人云南兴瑞房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销云南省宣威市人民法院（2020）云0381民初2296号民事判决，驳回浦恩尧的一审诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认识错误。关于不动产申请登记的主体及责任问题，在我国现行法律体系中，商品房买卖合同中不动产登记的主体是购房人（业主），是不动产登记的申请人，依据双方签订的《商品房买卖合同》产生开发商的协助义务，生效的法律文书已经对这个问题进行了阐述。就本案而言，上诉人云南兴瑞房地产开发有限公司在办理交房、接房手续后，于2015年3月17日委托第三方云南通达科技有限公司进行申请登记，已经尽到协助义务，并没有违反合同约定，不存在违约的事实。二、一审法院适用法律时对法律理解错误。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定作出判决，却错误理解该相关规定。首先，双方于2011年11月21日签订《商品房购销合同》，2014年7月13日前将相关单位组织验收合格的约定房屋交接完毕，双方的主要合同义务已经履行完毕，根本就不存在“不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情形”。其次，本案不存在上诉人云南兴瑞房地产开发有限公司不代业主办证的情况，而是由于相关部门的原因无法办理产权登记。在2014年以前，产权证分为房屋所有权证和国有土地使用权证两证，房屋所有权证办证部门为建设局，国有土地使用权证的办证部门为国土资源局。2014年以后，国家规定“两证合一”，相关部门即停止办证。2016年以后，新成立的不动产登记机构才开始办理业务，分批进行登记，导致被上诉人浦恩尧于2019年12月13日才取得不动产权证书，不属于“由于出卖人的原因”而没有办证的情形。三、一审法院对不动产权属证书的取得问题理解错误。合同双方当事人只能依法约定相应的合同权利和合同义务，不能对行政机关的办证期限进行约定。一审法院计算本案违约金时，截至产权登记部门核发产权证之日明显错误。2015年3月后，由于国家将原来的房屋所有权证和土地使用权权证两证合一，由原来建设部门办理房屋所有权证的办证部门和国土资源部门办理土地使用权证的办证部门进行合并，用了几年的时间进行协调、沟通及专题研究等大量的工作，宣威不动产登记局有很长时间没有开展工作。开展工作之后，又采取分片、分段进行登记，这些客观原因导致很多业主获得不动产权属证书的时间相对较晚，上诉人云南兴瑞房地产开发有限公司开发的商品房，办证情况相对比较好。被上诉人浦恩尧购买的房屋已经于2019年12月13日获得云（2019）宣威市不动产权第××号不动产权证书，虽然获得产权证书的时间相对晚些，但不是由于开发商的原因造成，而是多方面的原因造成的。综上，请求依法纠正一审法院的错误判决，驳回浦恩尧的一审诉讼请求。被上诉人浦恩尧辩称，（一）被上诉人与上诉人在《大沙坝商业城商7-2-08号商品房购销合同》第十二条中已明确约定由上诉人代为办理产权登记，被上诉人浦恩尧已按合同约定履行了相应义务，而上诉人未履行为被上诉人办理和交付产权证的合同义务，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。（二）上诉人引用一审判决内容请求二审法院支持其上诉请求，无法律依据。（三）上诉人认为自己未按合同约定履行按期申请办理产权证并交付给购房人的义务，是因为政府部门的原因，以此来说明一审判决适用法律错误，不应得到支持。（四）上诉人把自己2018年前未办理完税、消防验收、物业管理和拆除临时建筑、虚假广告等事项的事实，作为不履行办证义务的理由，把合同约定的办证时间从2015年拖延至2020年，已经严重违约，一审法院对本案违约金的计算标准、方式、期间、数额的认定有事实根据和法律依据，应予维持。（五）被上诉人自从2014年9月就合法占有涉案房屋，但由于上诉人未履行办证手续，未向被上诉人交付房权证，导致被上诉人的所有权不能充分行使，给被上诉人造成较大经济损失，上诉人应按照合同约定，向被上诉人交付不动产权证以及履行相应合同义务。请求驳回上诉人的上诉请求、维持原判，判令上诉人向被上诉人交付涉案房屋不动产权证及履行对涉案房屋的相关行政要求事项。浦恩尧向一审法院起诉请求：1.判令被告按购房款623674元按0.06%年利率支付违约金2014年7月13日至2020年5月28日止3742×5年零6个月=205810元；2.诉讼费由被告承担。经二审核实，浦恩尧诉讼请求中涉及的“按0.06％年利率”属于笔误，真实意思为“按6％年利率”。一审法院认定事实，2013年11月21日，原告浦恩尧与被告云南兴瑞房地产开发有限公司签订商品房购销合同，合同约定原告向被告云南兴瑞房地产开发有限公司购买位于宣威市，专有建筑面积28.049㎡，价款623674元，购房款于合同签订当日一次性付清。合同第十二条约定“甲方在乙方达到如下条件后次日起90个工作日内为乙方向产权登记机关申请办理产权登记：1.乙方向甲方支付清全额购房款、配套设施费、公共维修基金、契税、印花税等相关费用；2.甲乙双方办理完毕房屋交接手续；3.乙方须签订委托甲方办理产权登记的委托书，并按要求支付完毕办理产权登记所需全部资料的费用”。2014年7月13日，原告按约定向被告缴纳专项维修基金、契税、印花税、产权印花税等费用24453元，被告云南兴瑞房地产开发有限公司将原告所购房屋交付给原告并办理了移交手续。2019年12月13日，宣威市国土资源局核发了（2020）宣威市不动产权第××号不动产权证，该产权证现由被告云南兴瑞房地产开发有限公司持有。一审法院认为，原告浦恩尧与被告云南兴瑞房地产开发有限公司签订的商品房购销合同属双方当事人的真实意思表示，合同未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。关于被告云南兴瑞房地产开发有限公司是否违约的问题，原、被告在《商品房购销合同》第十二条约定了被告在房屋实际交付之日起90个工作日内为原告代为办理产权登记手续，并约定了三项条件，该条款内容表明，被告云南兴瑞房地产开发有限公司作为出卖人，负有代原告办理产权登记的义务。被告云南兴瑞房地产开发有限公司于2014年7月13日向原告交付房屋，原告亦在2014年7月13日前付清全部购房款、专项维修基金、契税、印花税等相关费用，履行了合同约定的义务，被告云南兴瑞房地产开发有限公司应从2014年7月13日起90个工作日内为原告代为办理完产权登记手续，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告提交的证据未能证明系因政府部门的原因造成不能办证或办证延误，被告云南兴瑞房地产开发有限公司已构成违约，应承担相应违约责任。逾期办证起算时间应从被告云南兴瑞房地产开发有限公司向原告交付房屋之日起90日后起计算至产权登记部门核发产权证之日止，即从2014年10月13日起计算至原告诉请的2019年12月13日止。最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定：“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。”根据该规定，原告的违约金应分段计算，其中2014年10月13日至2019年8月19日的违约金按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算为623674元×4.35%÷365天×1771天=131634.89元，2019年8月20日至2019年12月13日的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：由被告云南兴瑞房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告浦恩尧2014年10月13日至2019年8月19日的逾期办理房屋产权证的违约金131634.89元；2019年8月20日至2019年12月13日的违约金以购房款本金623674元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算。案件受理费4378元，由被告云南兴瑞房地产开发有限公司负担。二审期间，上诉人云南兴瑞房地产开发有限公司围绕其上诉请求，向本院提交不动产登记申请表、宣威市不动产登记询问笔录、不动产登记业务收件单各一份，拟证明被上诉人申请登记以后，因为实行不动产统一登记的政策原因，没有及时获得不动产权证。被上诉人浦恩尧对该相关证据的真实性及证明目的均不予认可。本院认为，上诉人云南兴瑞房地产开发有限公司在二审期间提交的证据不属于新证据，且不能证明未及时办理房屋所有权证，是由于实行不动产统一登记的政策原因所致，本院不予采信。二审审理查明，云南兴瑞房地产开发有限公司与浦恩尧签订的《商品房购销合同》约定，云南兴瑞房地产开发有限公司在浦恩尧达到合同所列条件后次日起90个工作日内，为浦恩尧向产权登记机关申请办理产权登记。浦恩尧支付了购房款，预交了专项维修基金、契税、印花费、印花税、产权印花税等税费及交易手续费、其他权证费、产权证证测费、土地登记证工本费等费用，提交了办证资料。经查实，扣除双休日及法定节假日，自2014年7月14日起往后计取90个工作日的日期为2014年11月24日，自2014年11月25日起至2019年8月19日止的自然天数为1727天。二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人云南兴瑞房地产开发有限公司与被上诉人浦恩尧签订《商品房购销合同》，向浦恩尧销售其开发建设的商品房，浦恩尧支付价款购买商品房，双方当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间成立合法有效的商品房买卖合同关系。商品房属于不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明文书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条关于“商品房买卖合同是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，在正常的商品房买卖合同关系中，房地产开发企业因合法建造的事实行为，取得对其所建造房屋的物权并登记为所有权人，与买受人订立《商品房购销合同》、买受人按照约定支付购房价款之后，交付质量合格的房屋并转移房屋所有权于买受人，是房地产开发企业应当履行的主要义务。本案中，上诉人云南兴瑞房地产开发有限公司开发建造的房屋，所有权没有进行过首次登记，房屋出售并交付于被上诉人浦恩尧，可以直接由浦恩尧申请办理不动产权登记，源于当地政府关于不动产登记的便民利民政策规定，并不因此免除上诉人云南兴瑞房地产开发有限公司应按照合同约定确保浦恩尧取得房屋所有权的合同义务。被上诉人浦恩尧于2014年7月14日已经递交办证资料及预交了办证所需税费，在当地尚未实行不动产统一登记的情况下，上诉人云南兴瑞房地产开发有限公司不能举证证明其开发建设的房屋已经具备产权登记条件，并已按合同约定向房屋产权登记机关提交了办理房屋所有权证的申请资料且已获得受理，浦恩尧未及时获得诉争房屋的权属证书是由于当地实行不动产统一登记的政策原因所致。有鉴于此，本院认定云南兴瑞房地产开发有限公司没有按照合同约定期限，转移或者申请登记交易房屋的所有权于被上诉人浦恩尧，应承担相应的违约责任。一审法院依据审理查明的事实，综合考虑合同性质和履行情况，兼顾当事人利益平衡，对违约金计算标准的认定，不违反法律规定。但原判决对违约金的起算时间及计算天数认定错误，依据二审查明的事实，予以纠正为：自2014年11月25日起截至2019年8月19日止的违约金，以已付购房款总额623674元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4.35%计算为128364.92元（623674元×4.35%÷365天×1727天）；2019年8月20日至2020年5月28日的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，上诉人云南兴瑞房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实基本清楚，但对违约金的起算时间及计算天数认定错误，应当予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：变更云南省宣威市人民法院（2020）云0381民初2296号民事判决的判决主文为：云南兴瑞房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向浦恩尧支付自2014年11月25日起截至2019年8月19日止的逾期办理不动产权证的违约金128364.92元；自2019年8月20日起至2020年5月28日止的违约金，以购房款总额623674元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审案件受理费4387元，由浦恩尧负担1520元，由云南兴瑞房地产开发有限公司负担2867元。二审案件受理费4387元，由上诉人云南兴瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘招银审判员  时劲松审判员  敖显外二〇二一年四月二十七日书记员  陈 蔚