贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终271号上诉人（原审被告）：孟忠国，男，1974年4月24日出生，汉族，住贵州省贵安新区。委托诉讼代理人：李觐勇，贵阳市花溪区中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：贵州省天泰诚物业管理有限责任公司，住所贵州省贵安新区湖潮乡湖潮村街上。法定代表人：曹章荣。委托代理人：杨仕映，贵州睿盾律师事务所律师。委托代理人：赵雪慧。原审第三人：贵安新区湖潮乡星湖云社区业主大会，住所贵安新区湖潮乡星湖云社区。负责人：刘华，该业主大会主任。上诉人孟忠国因与被上诉人贵州省天泰诚物业管理有限责任公司(以下简称：天泰诚公司）、原审第三人贵安新区湖潮乡星湖云社区业主大会（以下简称：星湖云业主大会）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院(2019)黔0111民初4692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年01月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人孟忠国上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、星湖云业主大会成立不合法，故其签订的物业服务合同应当认定为无效。二、天泰诚公司的服务质量不到位，无权收取业主的物业服务费。三、空置房应当按0.3元/月/平方米的标准计收物业费。被上诉人贵州省天泰诚物业管理有限责任公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：1、被上诉人与第三人签订的《物业服务合同》程序合法；2、被上诉人已经按照合同履行了物业服务；3、在被上诉人已经提供物业服务的情况下，上诉人应当按照约定向被上诉人支付物业服务费；4、根据相关法条规定，被上诉人与第三人依法签订的物业服务合同对上诉人具有约束力。原审第三人贵安新区湖潮乡星湖云社区业主大会经本院通知未参加二审调查，亦未答辩。贵州省天泰诚物业管理有限责任公司向一审法院起诉请求：1、被告给付原告物业费1497.06元以及滞纳金（滞纳金自2018年10月1日起按每日万分之五计算至实际给付完毕之日止）；2、被告给付律师费250元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2018年11月16日，原告贵州省天泰诚物业管理有限责任公司与第三人贵安新区湖潮乡星湖云社区业主大会签订《星湖云社区物业服务合同》约定原告为星湖云社区提供物业服务。合同第三条对原告的服务事项进行了约定，包括从综合服务、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务等四方面进行了详细约定。第四条约定，合同期限为三年，自2018年7月1日至2021年6月30日止。第五条约定，物业服务费实行包干制收取（按建筑面积计算），住宅物业0.8元/月/平方米，空置房0.3元/月/平方米，物业服务费交费可以按年度预交0.95折，月缴、季缴为百分百，逾期不交纳按日加收万分之五的滞纳金。第九条约定在本合同履行中如发生争议，双方协商解决或向所在区域政府部门申请调解，协商或调解不成的，可依法向本合同物业区域所在地人民法院提起诉讼，由此发生的律师费、差旅费、保全保证费等为解决或实现债权的费用由败诉方承担。现原告以被告未按时交纳物业费为由诉至本院，诉请如前。审理中，原告提交物业服务公司推荐书复印件、星湖云社区业主委员会筹备组第二次会议记录复印件、业主代表推选结果报告单复印件、业主代表名单复印件、书面征求意见表结果统计报告单复印件、业主委员会审理办理业主大会印章刻制手续的申请复印件、湖潮乡马路村村民委员会的证明、业主委员会徐家平出具的证明、业主委员会备案通知书、授权业主委员会签订物业合同签名公示、公示名单、投标会议记录、竞标会议记录主张星湖云社区业主委员会合法产生的，原告是依法进入小区提供物业服务的。被告对上述证据的真实性、合法性和关联性均不认可。另，原告提交日常工作记录照片、电梯维保费缴费发票、公共区域电费缴费发票、公共区域水费费用单、地下停车场管理服务合同、地下停车场收费标准备案、已缴纳物业费业主名单主张原告按照合同约定履行了物业服务义务，已有484户缴纳了物业费。同时提交律师费发票主张为委托律师追索物业费，每个案子支出律师费250元。被告提交光盘、照片、原告于2019年5月14日做出的《公示》及星湖云社区业主委员会全体辞职报告复印件辩称原告未向被告提供物业服务。原告质证称上述证据恰好证实原告向被告提供了物业服务，因被告不交纳物业费，原告于2019年5月15日退场。另，被告提交原告的企业信息查询报告主张原告的人员和第三人业主委员会的成员存在混同，双方签订的合同损害了被告的利益。原告质证称曹章荣之前是公司的员工，不是公司的股东，不代表公司。上述事实，有原、被告陈述、《星湖云社区物业服务合同》等证据收集在卷，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告以其与第三人签订的物业服务合同要求被告支付物业费，被告辩称其并非合同的相对人，故不承担支付物业费的责任，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告的该项辩称应不予采信。被告辩称原告未提供物业服务或提供的服务不符合要求，但原告提供的电梯维保费缴费发票、公共区域电费缴费发票、公共区域水费费用单、地下停车场管理服务合同、地下停车场收费标准备案、已缴纳物业费业主名单等证据材料证实原告确实提供了相关物业服务，被告亦未能提供明确的证据证实原告提供的服务有哪些问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告的该项辩称亦不应采信。被告辩称物业公司与业主委员会存在人员混同，侵犯了被告的权益，但业主委员会的成员曹章荣曾经为原告公司员工，不必然可以认定原告与第三人签订的物业服务合同有侵犯被告权益的内容、应属于无效的合同，故被告的该项辩称不应采信。根据《物业服务合同》的约定，原告从2018年7月1日开始提供服务，截至2019年3月31日，被告欠物业费790.47元，故原告要求被告支付物业费的诉请，应予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金及律师的问题，物业服务合同约定物业费按月、按季度、按年缴纳，但对什么时候缴纳物业费没有具体约定，现原告单方退出小区，其服务期限尚未满一年，已构成违约，故其要求原告支付至滞纳金及律师费的诉请，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告孟洪顺于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省天泰诚物业管理有限责任公司物业费1497.06元；二、驳回原告贵州省天泰诚物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告孟洪顺负担。二审期间，上诉人提交以下证据：《星云湖社区物业服务合同》一份。证明目的是上诉人与该合同中的业主同为小区业主，被上诉人已在第三人与业主大会成立前签订了物业服务合同，本案中的上诉人并未授权第三人签订物业服务合同，且上诉人也不知晓业主大会，与被上诉人在该合同时间之后另行签订合同。同时印证了上诉人在一审中一直强调的被上诉人主张的物业合同无效。被上诉人质证意见为：1、上诉人的新证据与本案无关；2、一审中被上诉人已经提交了第三人依法成立，被上诉人通过第三人招投标从而获得星湖云社区物业服务的资格并于第三人签订物业服务合同的相关证据，因此不存在上诉人所陈述的一审中强调的被上诉人与第三人签订物业服务合同无效的情形。因上诉人杨正华、孟忠国、孟春林、吴志发、游兴阳当庭提出其名下涉案房屋因属空置房屋应按约定的空置房屋计算物业服务费。被上诉人天泰诚公司在庭审后向本院申请律师调查令调查了杨正华、孟忠国、孟春林、吴志发、游兴阳的五套涉案房屋的用电情况拟证实该房屋的实际使用情况，各上诉人的质证意见为：对以上五户用电情况的三性予以认可，但达不到证明目的，因被上诉人与第三人签订的物业合同时间为2018年11月份，表中所体现的部分时间段未在物业服务时间内，故不应计算费用。被上诉人与第三人签订的合同第七条明确约定，，因被上诉人违约中途退场所导致的损失全部由被上诉人承担。因此，本案相应费用均由被上诉人自行承担，或由被上诉人向第三人直接追偿。本院认为，虽然上诉人提交的载明的签订合同时间在星湖云业主大会成立之前，但存在笔误、追认等可能，并不能必然证实该合同无效。对于被上诉人所举证据，可以证实孟忠国户下5幢1单元401号房自始至终没有产生用电，故可认定孟忠国的该房屋确实属于从未启用的空置房屋。而杨正华、孟春林、吴志发、游兴阳的涉案房屋均用多少不等的用电产生，且明显超出了空置房屋的用电量，故应认定为非空置房屋，以上四套房虽有些月份用电量为零，但已不能否定该房屋已经或曾经启用，至于某些月份确实没有住人，但房屋具有多种功用，故不能完全以是否住人作为空置房的认定标准。除以上事实，本院二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，二审争议焦点为：1.星湖云业主大会成立是否合法以及其代表该小区业主签订的物业服务合同是否合法有效。2.单个业主能否以物管公司物业服务质量不满意为由拒绝履行缴纳物业服务费的义务。3.本案所涉房屋是否为空置房以及如何承担物业服务费。关于焦点一，星湖云业主大会成立并经政府部门备案，在未经法定程序撤销前，均为合法组织，其代表该小区业主签订物业服务合同，依法对该小区所有业主均具有约束力。关于焦点二，物业服务合同是集体签约，共同履行的合同，一经业主委员会签订即对全体业主发生法律约束力。而这种集体签订、共同履行的合同，由于每个业主的经济、文化、生活水平不一致，对物业服务质量的期待与评价亦不一致，故对物业服务机构服务质量的评定及其产生的争议，不能由单个业主以其个人的标准进行认定和拒缴物业服务费，而只能由业主们通过业主大会等业主自治机制，形成业主统一评价与授权，再由业主委员会依据合同约定或法律规定行使合同权利。否则就会引发各业主各以自己的理由拒缴物业服务费，不仅损害物业服务机构的合法权益，也影响整个小区物业服务费的正常归集，从而降低物业服务的整体质量并可能使小区物业环境陷入混乱，影响全体业主的生活质量。而且小区业主共同接受物业服务，一部分业主正常缴纳物业费的同时少部分业主却以各自理由拒绝缴费，造成业主间事实上的不公平。故上诉人仅以其个人名义拒不缴纳物业费，于法无据，不予支持。关于焦点三，本案物业服务合同明确约定业主缴纳物业费的标准为0.8元/月/平方米，空置房则为0.3元/月/平方米，则双方当事人均应遵守。本案中，对于被上诉人所举证据，可以证实孟忠国户下5幢1单元401号房自始至终没有产生用电，故可认定孟忠国的该房屋确实属于从未启用的空置房屋，401号房屋上诉人只需按0.3元/月/平方米的标准缴纳物业服务费，故对401号房屋，上诉人欠付物业服务费为0.3元/平方米×112.79平方米×9个月=304.53元。对5幢1单元501号房屋上诉人并未提供确切证据予以证实其完全未用电，故该房不能认定为空置房，应按合同约定的0.8元/平方/月的标准缴纳物业服务费，故501号房屋欠付物业服务费为0.8元/平方米×112.79平方米×9个月=812.07元。以上两项合计1116.6元，上诉人应当向被上诉人支付。综上所述，上诉人孟忠国的上诉请求与理由部分成立，本院部分支持；一审判决认定事实不清，适用法律正确，本院予以改判。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初4692号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初4692号民事判决第一项为：孟忠国于本判决生效之日起十日内支付贵州省天泰诚物业管理有限责任公司物业费1116.6元。三、驳回贵州省天泰诚物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由贵州省天泰诚物业管理有限责任公司负担15元，由孟忠国负担10元；二审案件受理费用50元，由上诉人孟忠国负担30元，由贵州省天泰诚物业管理有限责任公司负担20元。本判决为终审判决。审判长  李云鹤审判员  姜彦宏审判员  颜 云二〇二一年四月二十九日书记员  李雪然