江苏省南通市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏06民终973号上诉人（原审原告）:慧忍(俗家名李存银)，男，1962年2月10日生，住上海市徐汇区。被上诉人（原审被告）：海安市海安街道办事处，住所地江苏省海安市海安街道江海西路原海安镇政府内。法定代表人：闫彦，该办事处主任。原审第三人：南通市永川建设工程有限公司，住所地南通市开发区中心路兴隆城内。法定代表人：杨加军。原审第三人：海安市海安街道海光村经济合作社，住所地江苏省海安市海安街道海光村。上诉人慧忍因与被上诉人海安市海安街道办事处（以下简称海安街道）、原审第三人海安市海安街道海光村经济合作社（以下简称海光村合作社）、南通市永川建设工程有限公司（以下简称永川公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省海安市人民法院(2020)苏0621民初4268号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。慧忍上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院继续审理。事实和理由：1.本案是房屋确权纠纷而不是房屋买卖合同纠纷。根据双方诉辩意见，案涉房屋产权不存在争议，因登记与实际不符，只是对于变更登记过程中由谁承担补缴土地出让费义务问题存在争议，属于办理产权变更登记过程中所发生的费用，与本案审理无关。本案属于人民法院受理范畴。2.本人享有案涉房屋所有权且实际占有二十余年，产权登记变更已经相关部门审批许可，本人合法取得房屋产权，产权证应当变更登记至本人名下。本人购房价款已经包含土地使用费，在办理产权证时不应补缴费用。案涉房屋的土地使用权系通过出让方式取得，取得苏海国用（2008）第X30××39号土地使用权证书。按照法律规定，办理产权过户登记无需再履行审批手续，按照规定缴纳过户税费即可。即使案涉房屋对外转让需要补缴相关费用，本人也不是缴费主体。根据海安街道在领取案涉房屋产权证时出具的证明内容，即因房屋建设主体海安县海光工贸公司（以下简称海光工贸公司）不存在，由其主管部门即海安街道领取房产证，故海安街道应当承担补缴税费义务，与本人无关，也不是法院审理内容。案涉房屋已经领取产权证书，且海安县政府对此类情况专门研究发文，海安街道履行了行政审批手续，过户障碍是海安街道不愿补缴相关费用，并不存在一审所称补办手续及能否过户问题。海安街道将本人购买并使用二十余年的房屋登记在其名下，其承认本人享有产权却拒不办理产权变更登记，仅同意将房产证交给本人保管，缺乏依据。一审法院不予处理错误。海安街道、永川公司、海光村合作社未答辩。慧忍向一审法院起诉请求：判令海安街道为其办理海安街道××村（海安××路××号）综合楼前二层中间4间面积约118.37平方米（具体以测绘面积为准）房屋产权变更登记至其名下。一审法院认定事实：本案中，海安街道以原海安市高新区中城街道新陵办事处、原海安县新陵街道办事处（以下简称新陵街道），现在统一变更为海安街道为由，一审主动到庭应诉。法院经查原海安市高新区中城街道新陵办事处、新陵街道撤并属实。一审另查：慧忍等人于上世纪90年代末购买了使用原海安镇××村××组集体土地开发的商住楼及综合楼；由于该部分房屋不能办理产权证，后经政府协调办理了商住楼的产权证书，但综合楼的产权证书一直未能办理；现综合楼产权在海陵街道名下，一层为海光村集体占有受益，二层分别由纪剑鸣及慧忍（俗家名李存银）、葛坤元3人占有。（一）案涉房屋开发及权属证书办理的事实。原海安县福达房地产开发部（以下简称开发部）系1994年11月19日经海安县原工商行政管理局批准设立的全民所有制企业，于1999年12月15日被注销。1995年左右，原海安镇海光村经济合作社利用原××村××组部分集体土地建设了案涉商住楼及综合楼。其时，上述工程并未办理国有土地征收及房地产开发行政审批手续。1996年10月（实际在综合楼及商住楼建成之后），以海光工贸公司的名义向原海安开发区管委会申请建设工程规划许可证并于同年12月18日获得审批。根据批准文件[（1995）04号]记载，报批工程为综合楼、面积5544.3平方米;四至为东至中国银行围墙北侧8.7米、南侧10.4米，南至长江路道路红线西侧5米、东9.5米，西至红旗印刷厂围墙北5.0米、南2.5米，北至围墙；层数为6层。该审批表未有土地许可的记载。另案中，涉及前文建设规划许可证行政审批文件中提及的海开经（1995）04号文件，海安经济技术开发区管理委员会于1997年3月4日以海开经（1997）04号文（《关于同意海安县海光工贸公司综合楼增加投资的批复》），将原建筑规模上增加建筑面积2800平方米，增加投资100万元，资金来源村组自筹。在慧忍诉海安高新区中城街道新陵办事处、海安市中城街道海光村经济合作社、永川公司【（2019）苏0621民初6008号】案件中，法院调取的相关案涉文件中显示，案涉工程占地国有土地批准文号为苏海国用（2005）第X30××27号（江苏金宁达不动产评估咨询有限公司于2005年6月26日受托对土地估价文件中提及），该土地批准文号与2008年9月海安县人民政府颁发的批准文号不一致，该国有土地使用权证书为苏海国用《2008》第X30××39号、国有土地使用权人为海安县海安镇新陵街道办事处；2009年7月24日，新陵街道曾向海安县房产交易所出具证明，称“原海安县海光工贸公司隶属于海安县海安镇新陵街道办事处，该公司现在不存在所有新陵街道办事处所有”。慧忍在另案中陈述，案涉工程包含前后两幢，后面一幢为6层楼居住用房，前面一幢为两层商业用房；这两栋房子相互连接，由海安县海光工贸公司申请立项，相关批文是同一个批文；由××村××组与永川公司合作共同开发承建，后面的6层商品房慧忍也购买了一套，已经领取了房产证；前两层商住楼新陵办事处以海光工贸公司已经不存在为由，将两层商住楼办证到新陵街道的名下；为解决慧忍等3人的房产证问题，新陵街道向有关部门作出了情况说明，要求将涉案房屋进行分割；有权部门海安市政务服务中心对该情况说明作出了批示，要求海安市房产交易中心对涉案房屋进行核查；海安市房产交易中心经核查认为按照政府会议纪要可以分割，但是要建设主体补办相关申请并补交相关费用后才可以办理，但是新陵街道并未按照核实意见办理产权过户手续；导致涉案房屋至今未能分割，还是登记在新陵街道名下；由于永川公司已从国有企业改制为民营企业，开发部本身是国有企业，已经工商登记注销；经慧忍自己调取并申请法院调取，均未能调取到开发部的开办单位和注销单位；故将案件由商品房买卖纠纷变更为房屋确权纠纷；新陵街道对房屋的所有权无论是出具相关证明、情况说明以及庭前证据交换过程中均不否认案涉房屋的所有权归慧忍等3人所有，但是新陵街道仅承认将涉案房屋分割成三块，权利人仍登记为新陵街道而将案涉房屋交给慧忍等3人保管，慧忍等3人不同意，认为房屋的产权应该登记在其名下，而不应该登记在新陵街道名下。按照当事人在本案及既往诉讼中的陈述，前述建设工程规划许可证申领过程中，报批的是六层综合楼，批准的也是六层综合楼。但实际上建成了两幢，一幢为后排的6层商住楼，该6层商住楼虽然与审批不符但已经由政府协调并将产权办至实际买受人名下；一幢为前排二层商铺（即双方争议的房屋），该楼栋缺失审批手续，但于2009年8月31日将产权办理至原海安县海安镇新陵街道办事处名下。（二）慧忍购买案涉房屋及权属登记争议1998年10月，慧忍（以俗家名李存银名义）与永川公司签订购房合同，约定永川公司向慧忍出售前述二层综合楼中间4间房屋（118.37平方米及综合楼中间活动场地东西长15米,南北宽3米）及后排商住楼××室房屋,价款共188000元(含水电开户及6平方米车棚);契税及房产证费用由永川公司代收；前二层西侧楼梯间归××室和××室所有，××室前门由永川公司负责封闭（1999年2月底前完成）。1998年11月5日，葛坤凤（慧忍前妻，已离异）向永川公司付款25000元；永川公司开具的收据记载的收款事由为××室购房款。11月9日，葛坤凤分两笔向永川公司付款50500元（1笔5500元、1笔45000元）；永川公司开具的两份收据均记载为前二层中间4间及××室房款。11月17日，葛坤凤向永川公司付款35000元；永川公司开具的收据记载为前二层中间4间购房款。12月2日，葛坤凤向永川公司付款10000元，永川公司开具的收据记载的收款事由为××室及前二层中间4间的房款。1999年2月7日、2月12日，葛坤凤向永川公司付款10000元、3000元，永川公司出具收条。2001年1月15日，为办理上述××室房屋的产权登记手续，原海安县海安镇海光村经济合作社与葛坤凤在原海安县房地产交易所监证下，补签上述××室的房屋买卖协议。此后，××室产权办理至葛坤凤名下。对于该补充买卖协议，海安街道称，当时所有的住户因办理不了过户手续而上访，县相关部门接访后，指令由新陵街道办帮忙办理；原海安县人民政府要求通过海光村经济合作社帮所有人签订了房地产买卖契约以便帮他们办理产权证；由于慧忍等人只愿意就购买的商住楼签订协议以便办证，但不愿意就案涉综合楼部分补缴案涉房产证的费用，才导致涉案房屋没有与海光村经济合作社签订房地产买卖合同，也没有能够补办房产证。2018年12月16日，新陵街道出具《关于××路××号楼产权分割的情况说明》，内容为：“××路××号楼始建于1995年，由南通市永川建设工程公司与原海光村四组共同开发建设。由于规划调整，将前二楼由永川建设工程公司出售给李存银、纪剑鸣、葛坤元。一楼产权归新陵街道办事处（原海光四组）所有。为解决商住楼居住户要求办证的问题，依据2009年9月10日海安县人民政府办公室第6期会议纪要精神，为2-6层所有居住户办理了房产证；同时，将一层楼1243.78平方米及前二楼506.57平方米的非居住用房也办理了房屋所有权证……房产证号海安房权证海安镇字第20×××88号（即前文提及的办理在海陵街道名下的房产证号）……经新陵办事处办公会议研究将原海安县海安镇新陵街道办事处房屋所有权证中506.57平方米，分割办理三本房屋所有权证，面积分别为188.77平方米、116.16平方米、201.64平方米，房屋所有权人不变（即仍为新陵街道）。李存银、纪剑鸣、葛坤元凭购房相关资料到相关部门申办房产过户手续，并缴纳相关税费。”2018年12月28日，海安市政务服务中心在该说明左下方签署“请住建局交易所和国土局不动产登记中心窗口分别核实情况并提出处理方案后支持办理。”2019年1月3日，海安市房产交易中心出具核实意见并致海安市政务服务中心，称“……在收到新陵街道办事处对××路××号产权分割的情况说明及行政服务中心的审批意见后，我中心即对其产权分割情况进行了核查。经查明，我市××路××号2至6层为居住用房，于2009年8月前已分割登记；另第一层及局部二层商业进行整体登记到新陵街道办事处名下。根据2009年9月10日海安县人民政府会议纪要第三条第五款之规定，‘其他非房地产开发企业开发建设的项目，上述类型的土地和房产确需进行分割登记的，须由建设主体履行审批手续后，由县行政服务中心牵头召集相关部门进行联合会办，并在建设主体补缴相关税费后，办理土地和房产分割手续’。我中心将按照文件要求积极予以配合办理。”对于上述新陵街道的说明及房产交易中心的说明，海安街道称，案涉房屋报批的是集体所有的综合楼，慧忍买受后实际为营业用房，当时变通补缴相关税费，但不好直接办理过户；后来由于慧忍不同意补缴税费，加之政策也不允许办理过户拖延至今。2019年12月4日，原新陵办事处出具证明1份，证明的内容为：“兹证明××路××号××室房屋产权归慧忍所有（此证明仅用于供电开户使用，复印、涂改无效）”海安街道认可该证明的真实性，但认为系慧忍等人开店要办理供电开户，没有其他证明内容。前述2009年9月10日会议纪要第三条规定，以下五种类型的建设项目不得进行土地和房产分割登记，1.工业企业总体规划范围内建设的非生产性设施项目；2.经县政府同意改变用途用于融资的建设项目；3.以酒店等项目名义开发建设的三产项目；4.商业流通企业改制后开发建设的商业用房；5.其他非房地产开发企业开发建设的项目；上述类型的土地和房产确需进行分割登记的，须由建设主体履行审批手续后，由县行政服务中心牵头召集相关部门进行联合会办，并在建设主体补缴相关税费后，办理土地和房产分割手续。一审法院认为，慧忍主张由海安街道协助其办理案涉房屋的产权，因该房屋系登记在新陵街道名下的房产，不属于符合规范的商品房买卖，房屋过户需要补办哪些手续以及能否办理产权过户等，不属于人民法院受理民事案件的范围，其起诉应当裁定予以驳回。据此，一审法院裁定如下：驳回慧忍的起诉等。本院经审理认为，慧忍要求海安街道为其办理海安街道海光村（海安××路××号）综合楼前二层中间4间面积约118.37平方米（具体以测绘面积为准）房屋，但包括讼争房屋在内的两层房产目前整体登记在街道名下，一层仍为集体占有受益。该房产无论从建造还是现状看，均不同于普通商品房。慧忍要求办理产权变更登记必然涉及土地历史性质、分割政策条件等多项问题，并不属于民事案件审查和处理范围，一审法院裁定驳回起诉并无不当。综上，慧忍的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  朱艳审判员  杨盛审判员  胡皓二〇二一年四月二十七日书记员  陈宁