湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终568号上诉人（原审原告）：李雅婷，女，汉族，1986年3月17日出生，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：李顺华，住湖南省邵阳市大祥区，系李雅婷之父。委托诉讼代理人：李小明，北京硕恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南金罗湾置业有限公司，住所地湖南省邵阳市双清区（原龙须塘水泥厂）金罗湾国际商贸城。法定代表人：刘建芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵富澄，湖南振威律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄送梅，湖南振威律师事务所律师。上诉人李雅婷因与被上诉人湖南金罗湾置业有限公司（以下简称金罗湾公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市双清区人民法院（2020）湘0502民初2084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李雅婷上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持李雅婷的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费均由金罗湾公司承担。事实和理由：李雅婷解除合同的主要依据是约定解除，金罗湾公司至今未给李雅婷办理产权证，约定解除合同的条件早已成就，故涉案房屋买卖合同应依法解除。《中华人民共和国合同法》第94条规定的是法定解除，一审依据该法律规定判决驳回李雅婷的一审诉讼请求，适用法律严重错误。即使是法定解除，金罗湾公司超出约定的期限三年多未办证，严重违约，致使李雅婷不能实现签订合同的目的即获得房屋所有权，亦可以依法解除涉案合同。金罗湾公司辩称：涉案《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期交付房屋，买受人有权解除合同，实际上金罗湾公司如期交付了房屋，故没有达到约定解除条件。本案合同履行过程中多次出现不可抗力情形，其中施工期间降水、降雨天数高达300天，又遇创“国卫”活动、政府机构改革等，致使涉案工程验收及后续工作无法进行，故金罗湾公司虽然存在超过360天未提交办理权属相关资料的情形，但原因是遭遇了不可抗力。金罗湾公司按期向李雅婷交付了房屋并进行了预告登记，之后也向不动产登记部门提交了申请办理不动产初始登记所需的相关材料，应当视为金罗湾公司已经履行了应当承担的合同义务和法定义务。目前不动产登记部门正在办理权属登记中，故不存在解除合同的法定情形。李雅婷向一审法院起诉请求：1、判令解除李雅婷、金罗湾公司于2016年1月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SF-2016-1058）；2、判令金罗湾公司立即退还李雅婷的购房款112457元；3、判令金罗湾公司立即支付因逾期办理产权证给李雅婷造成的损失20000元（按中国人民银行同期贷款利率计算自2017年9月30日起至购房款还清之日止）；4、本案诉讼费由金罗湾公司承担。一审法院认定事实：2016年1月16日，李雅婷（买受人）与金罗湾公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：SF-2016-1058），合同约定：1、金罗湾公司将其开发的邵阳市金罗湾国际商贸城1-5#地一期B区1栋1单元0004257号商铺出售给李雅婷，房屋总价款112457元；2、出卖人应当在2016年10月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；3、关于产权登记的约定：第十五条出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第-项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2％向买受人支付违约金。附件五：有关购买该商品房预告登记的约定：根据《房屋登记办法》有关规定，预购商品房或购买商品房现房，当事人可以申请预告登记，就乙方购买该商品房有关预告登记事项，双方约定如下：一、本商品房为预售商品房，由出卖人与买受人向当地房屋登记机构中申请预告登记；二、由出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于商品房买卖合同（预售）之日起0日内申请登记。出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。合同签订后，李雅婷按约支付了房款112457元，金罗湾公司也按约于2016年10月1日向李雅婷交付了房屋。2016年10月26日，金罗湾公司对金罗湾国际商贸城的商品房进行预告登记。但因其他原因，金罗湾公司一直未按约为李雅婷购买的房屋办理房屋产权登记。现正在办理过程中。一审法院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。李雅婷、金罗湾公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，只有违约方的违约行为足以导致合同目的不能实现，守约方才能行使合同解除权。本案中，李雅婷向金罗湾公司支付了购房价款，金罗湾公司亦按约将案涉房屋交付李雅婷，大部分合同义务已依约履行。金罗湾公司完成交付房屋的义务后，即向房地产管理部门对该公司房屋进行项目预告登记，后又对李雅婷购买的涉案房产向房地产管理部门提交申请办理房屋所有权初始登记所需的相关材料，房地产管理部门正在办理中，可视为金罗湾公司已履行了其应承担的合同义务和法定义务。因此，李雅婷解除合同的请求不符合法律规定，对其返还价款、赔偿损失的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条规定，判决：驳回李雅婷的全部诉讼请求。本案受理费1274元，由李雅婷承担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。二审审理查明，2016年1月10日，李雅婷的姐姐李阿琴作为甲方与乙方湖南义乌商联商业管理有限公司签订了《商铺委托经营管理协议》，约定：甲方自愿将购买的物业委托乙方进行统一经营管理。委托管理范围主要为：该物业的使用、经营、管理等相关权益。乙方在委托期内可自行经营该物业，也可根据金罗湾国际商贸城业态规划布局及商品品种的统一规划，由乙方自行招商、经营和管理，无需征得甲方的同意或授权；甲方委托乙方经营管理的物业位于金罗湾国际商贸城Ａ区××号铺位（以下简称该物业）建筑共计19.4平方米；甲方全权委托乙方与金罗湾公司办理该商铺交接事宜；本委托经营管理协议期限为三年，从市场开业之日起计算；因甲方已获得开发商市场培育期间价格优惠，甲方不再享有该物业前三年收益权……。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。二审争议焦点为：涉案商品房买卖合同应否解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”对于合同约定的解除条件成就后，解除权人要求解除合同的，人民法院原则上应当尊重当事人的意思自治，不轻易否定当事人约定的效力，但合同亦不是当然予以解除。在审判实践中，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。本案中，李雅婷购买的房屋是铺位，其合同目的是商业经营或出租。金罗湾公司按期将涉案房屋交付给了李雅婷，并及时向不动产登记部门进行了预告登记，之后又向不动产登记部门提交了申请办理不动产初始登记所需的相关材料，目前不动产权属登记尚在办理中，亦无证据证明涉案房屋存在办证不能的情形，金罗湾公司已依约履行了主要义务。而李雅婷收取涉案房屋后，即对该房产进行了管业，与其他业主统一将该房产委托第三方湖南义乌商联商业管理有限公司管理，并与湖南义乌商联商业管理有限公司签订了代管协议，对该房产行使了管理权，其合同目的已得以实现。虽然金罗湾公司对李雅婷不能如期取得涉案房屋权属证书负有责任，存在违约行为，但金罗湾公司的违约程度不影响涉案合同目的实现，依据诚实信用原则，对李雅婷要求解除合同的请求应不予支持。金罗湾公司因未能按期为李雅婷办理房屋权属证书，构成违约，应依约承担违约责任，即按涉案房屋价款112457元的2%向李雅婷支付违约金2249元。综上所述，李雅婷的上诉请求部分成立，本院予以部分支持一审判决认定事实清楚，但处理欠妥。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省邵阳市双清区人民法院（2020）湘0502民初2084号民事判决；二、由湖南金罗湾置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付李雅婷违约金2249元；三、驳回李雅婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1274元，二审案件受理费2548元，共计3822元，由湖南金罗湾置业有限公司负担1911元，李雅婷负担1911元。本判决为终审判决。审 判 长  肖 霞审 判 员  王彦懿审 判 员  周丽红二〇二一年四月二十日法官助理敬梦雅代理书记员  简崔文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……