山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终1022号上诉人（原审原告）：山东白鹤（集团）有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨恩英，董事长。委托诉讼代理人：贺纪静，山东齐邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄起财，男，1972年11月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李大山，北京市汉鼎联合（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于秀妮，北京市汉鼎联合（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：山东中鲁文化产业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄起财，总经理。上诉人山东白鹤（集团）有限公司（以下简称白鹤公司）因与被上诉人黄起财、山东中鲁文化产业有限公司（以下简称中鲁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初4635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。白鹤公司上诉请求：1．请求撤销济南市历城区人民法院作出的（2020）鲁0112民初4635号民事判决，依法改判支持白鹤公司的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审的案件受理费全部由黄起财、中鲁公司承担。事实与理由：一、白鹤公司于2020年5月28日向黄起财发出催交租金的《催告通知》时，黄起财拖欠应于2019年7月1日即应向白鹤公司交纳的租金500万元中的360万元已达近10个月以上，黄起财在白鹤公司《催告通知》预留的合理履行期限之内仍未履行该债务。根据《中华人民共和国合同法》第94条第3项规定，至此白鹤公司即依法享有法定的合同解除权。白鹤公司据此于2020年6月4日向黄起财发出《合同解除通知》，黄起财于当年6月6日收到该通知，本案讼争的《世际园租赁协议》于黄起财收到《合同解除通知》之日即已即时解除。依据黄起财与白鹤公司于2015年9月29日签署的本案讼争的《世际园租赁协议》约定，黄起财应于2019年7月1日之前向白鹤公司交纳2019年10月1日至2020年9月30期间的租金500万元。截至白鹤公司于2020年5月28日向黄起财发出催交租金的《催告通知》时，黄起财拖欠该期500万元租金已达十个月以上。由于此前黄起财多次逾期支付到期租金，导致白鹤公司计算失误，误认为尚欠租金360万元，故于《催告通知》中误写为“尚欠本公司360万元”。但是，黄起财于收到白鹤公司发出的该份催缴逾期租金的《催告通知》后，在为其预留的5日合理履行宽限期限内，其仍未履行该债务。于是，白鹤公司于2020年6月4日向黄起财邮寄了《合同解除通知》，通知其解除《世际园租赁协议》，黄起财于当年的6月6日收到该通知。《中华人民共和国合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，。当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内完未履行；”第96条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”因此，本案讼争的《世际园租赁协议》已于2020年6月6日解除。二、济南市历城区人民法院向黄起财送达的（2018）鲁0112执2083号协助执行通知书以及济南市中级人民法院向黄起财送达的（2015）济中法执字第427号之一执行裁定书、协助执行通知书，均不构成黄起财履行本案讼争债务的障碍，不因此阻却黄起财的违约责任，更不影响白鹤公司行使法定的合同解除权解除本案讼争的《世际园租赁协议》。2019年8月21日，济南市历城区人民法院向黄起财送达了（2018）鲁0112执2083号协助执行通知书，要求黄起财协助扣留白鹤公司应收租金300万元；同日，该法院又向黄起财送达了（2018）鲁0112执2083号协助执行通知书，要求提取白鹤公司应收租金200万元。2019年10月17日，济南市中级人民法院向黄起财送达了（2015）济中法执字第427号之一执行裁定书、协助执行通知书，冻结了白鹤公司对黄起财的租金债权3500万元。黄起财收到上述两家法院的协助执行法律文书后，仅分别于2019年10月30日向历城区法院账户转账支付了应付白鹤公司的租金120万元（该120万元是黄起财尚欠的应于2018年7月1日前给付白鹤公司的500万元租金中的一部分），于2020年6月11日又向历城区法院交付了80万元（该80万元属于应于2019年7月1日前向白鹤公司交纳的500万元租金的一部分）。法院向黄起财送达的协助执行法律文书仅仅强制改变了黄起财履行案涉《世际园租赁协议》项下合同债务的履行方式（由直接向白鹤公司交付，改为按照执行法院的指示交付），不能干预合同当事人的其他权利义务的约定，并未因此改黄起财应履行合同债务的数额、时间，其仍负有按照《世际园租赁协议》约定的应付租金的数额、时间向执行法院交付本应直接给付白鹤公司的到期租金，否则即应向白鹤公司承担违约责任。此法理与协助义务人有权拒绝向执行法院履行按合同约定尚未到期债务的法理同根同源。白鹤公司于2020年5月28日向黄起财发出催交租金的《催告通知》，督促其于5日内代白鹤公司向发出协助执行通知的法院交付尚欠白鹤公司的本应于2019年7月1日即应交付的租金360万元，黄起财收到该《催告通知》后，在预留的宽限期内根本未履行，直至2020年6月6日收到《合同解除通知书》后，于2020年6月11日才向历城区法院交付了仅80万元。按照《中华人民共和国合同法》第94条第3项的规定，黄起财的此行为对白鹤公司构成根本违约，满足了解除合同的法定条件，黄起财于2020年6月6日收到白鹤公司于当年6月4日发出的《合同解除通知》之时，本案讼争的《世际园租赁协议》即时解除。历城区人民法院及济南市中级人民法院向黄起财送达的协助执行法律文书，均不构成黄起财履行本案讼争债务的障碍，不因此阻却黄起财的违约责任，更不影响白鹤公司行使法定的合同解除权解除本案讼争的《世际园租赁协议》。三、消防设施维修费用与讼争合同约定的租金支付义务并不构成对待给付，黄起财不因此具有对抗白鹤公司租金请求权的履行抗辩权，不因此阻却黄起财逾期履行租金债务的违约责任。且，黄起财主张的消防设施维修费用系第三人中鲁公司支付的费用，白鹤公司与中鲁公司无任何法律关系，对其不负担任何法律义务。根据《世际园租赁协议》的约定，与租金支付义务构成对价债务的是租赁物的交付义务。而《世际园租赁协议》第九条约定：“本协议签订后，甲（白鹤公司）乙（黄起财）双方以2014年6~7月份盘点为准，现已交接。”因此，双方已于合同订立时即办理了盘点并确认交接无误。白鹤公司据此完全适当的履行了交付租赁物的义务，黄起财即应按约履行对待给付租金的义务。白鹤公司将案涉租赁物出租给黄起财约定的租赁用途为“用于生态旅游观光项目开发经营、休闲度假项目开发运营等项目”，与此前白鹤公司自行运营该租赁物的用途完全一致。因此，黄起财基于此足应预见租赁物对消防设施的需求标准，双方并未对消防设施另行作出特别约定，直接以现状交付，据此足可认定，白鹤公司依约对黄起财无另行提供消防保障设施的义务。但是，黄起财承租后又转租给中鲁公司用于开办学校等人员聚集的行业经营，改变了对消防设施的需求标准。《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》【（2003）民一他字第11号】规定：“……租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者”，因此，因使用租赁物开办学校而应满足消防部门检查要求的义务人应是中鲁公司。这也印证了消防部门作出消防违规处罚的相对人是中鲁公司，而不是黄起财，更不是白鹤公司，因为黄起财作为原始承租人、白鹤公司作为租赁物所有人均对利用租赁物开办的学校不负有消防保障义务，只有该学校的开办单位中鲁公司才负有法定的消防保障义务。且，白鹤公司与中鲁公司无合同关系，对其不负有任何法律义务。黄起财于本案中主张的消防设施费用均系中鲁公司支付的，与白鹤公司无任何关联，且消防设施维修费用与租金支付义务并不构成对待给付，黄起财据此对抗白鹤公司的租金请求权，缺乏事实和法律依据，不能支持。四、白鹤公司于本案中向黄起财主张的违约责任产生于新冠病毒疫情之前，黄起财就此无援用不可抗力免除违约责任的余地。黄起财本应于2019年7月1日之前支付2019年10月1日至2020年9月30日租金共计500万元，该租金支付义务发生在2019年7月1日，远远早于疫情爆发时间2020年1月底。黄起财于2019年7月1日未履行租金给付义务，次日即已构成违约，此时疫情远未发生。《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，当事人迟延履行后发生不可抗力的不能免除责任。”据此，黄起财当然无援用疫情这一不可抗力免责的机会。五、黄起财惯性违约，无论是在另案还是本案中，黄起财均在付款条件具备之后，经白鹤公司多次催告仍拒不代为向法院履行，却又都在白鹤公司发出解除通知或提起诉讼后为阻却合同解除事由才“姗姗来迟”地向法院代为履行，足见其违约的主观故意。黄起财的这种恶意违约、不起诉不支付租金的行为，极大的浪费了司法资源。且在本案诉讼过程中，2020年10月1日至2021年9月30日的租金支付节点已于2020年7月1日到期。若在黄起财明明恶意延期支付租金的情况下，本次诉讼仍以法院查封冻结措施和黄起财已支付租金为由判令不解除合同，无异于纵容了黄起财的惯性违约行为，会产生以司法查封冻结措施干涉意思自治的法律后果，会完全限制白鹤公司后续以延期付款为由解除合同的权利：无论黄起财如何恶意拖延代为向法院履行，白鹤公司都将无法解除合同。故恳请法院慎重考量裁判的法律后果。综上，一审判决认定事实颠倒黑白，适用法律明显错误，应当予以改判或发回重审。黄起财辩称，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确、程序合法，应当依法予以维持，白鹤公司的上诉请求及其依据的事实和理由不能成立，请求二审法院在查清事实的基础上依法驳回其上诉请求，维持原判。具体理由如下：一、黄起财具有诸多合法理由不再向白鹤公司支付租金，本案《世纪园租赁协议》并不具备解除条件，且白鹤公司亦不具有法定或约定的合同解除权，白鹤公司请求解除本案租赁协议的诉求不能成立。首先，白鹤公司与黄起财双方签订的《世纪园租赁协议》当中虽约定了按年度支付租金，但从合同订立之初，黄起财就一直是分期向白鹤公司支付租金，分期支付已经成为双方履行合同的惯例，且白鹤公司对此也予以认可，并未提出任何异议。因此，双方实际上已经以实际行为改变了合同中关于租金支付时间的约定。故，本案不能以黄起财未在2019年7月1日之前缴纳2020年度的全部租金，即认定黄起财构成违约。况且租赁协议当中并未约定黄起财迟延支付租金时，白鹤公司享有单方合同解除权，因此本案不符合约定解除条件。其次，因白鹤公司拒不履行对案外人的还款义务，导致涉案租金共计4000万元被人民法院依法冻结或扣留，而法院的协助执行通知也同样使得黄起财无需再依照双方合同约定的时间点支付租金，且根据法律规定黄起财只能将款项支付给法院，而不能再向白鹤公司支付，否则应承担相应的法律责任。此外，冻结或扣留本身并不直接产生责令支付租金的效力，在租赁协议约定的租金支付时间界至后，法院冻结或扣留的一部分租金，只是从期待债权变成了到期债权，而法院如果要提取或划扣这部分租金，还需要再次向协助执行人送达相关的提取或划扣通知，黄起财只需按照法院的提取或划扣通知履行付款义务即可。具体到本案，济南市历城区人民法院（2018）鲁0112执2083号执行裁定书、协执执行通知书，要求提取租金200万元，黄起财已经全部协助履行完毕；济南市历城区人民法院（2018）鲁0112执2083号执行裁定书、协助执行通知书，要求扣留租金300万元，但黄起财至今未收到法院的提取通知，且因白鹤公司拖欠黄起财消防整改的垫资款项，黄起财已向济南市历城区人民法院执行局提出了执行异议申请，根据《最高人民法院关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见》第五条之规定：人民法院对被执行人的租金债权，可以强制执行。冻结被执行人的租金债权后，承租人在法定期限内提出异议的，依照有关司法解释的规定，人民法院不得对异议部分的租金强制执行。因此，历城法院扣留的该300万元租金尚不具备协助履行的条件；而济南市中级人民法院（2015）济中法执字第427号之一执行裁定、协助执行通知书，要求冻结2021年10月以后租金3500万元，该项协助履行义务尚未达到清偿期，同样不具备协助履行的条件。第三，白鹤公司多次起诉要求解除合同，使得本案租赁协议的效力一直处于不确定状态，且白鹤公司外债过亿，黄起财不敢轻易支付。白鹤公司诉称黄起财拖欠的是本应于2019年7月1日支付的2020年度的租金，但在该支付节点以前白鹤公司就已经向济南市历城区人民法院提起第一次解除合同的诉讼，历城区人民法院于2019年6月25日立案受理。2019年11月15日，一审判决出具后，白鹤公司随即提起上诉，后济南市中级人民法院于2020年5月9日作出二审判决。紧接着白鹤公司又提起第二次解除合同的诉讼，2020年6月9日济南市历城区人民法院再次立案受理，并依法驳回了白鹤公司的诉求，但白鹤公司又再次提起上诉。因此，自2019年6月至今，本案租赁协议的效力便一直处于不确定状态，对于白鹤公司这样一个外债过亿且不讲诚信的公司来说，在这样的情况下黄起财怎改轻易向其支付租金。此外，因新冠肺炎疫情世纪园园区于2020年1月30日被政府部门征用为疫情隔离点，导致整个园区全面封闭以及白鹤公司拒绝向黄起财支付消防垫资款等也是黄起财不再继续向白鹤公司支付租金的重要原因。因此，黄起财并不存在恶意拖欠租金的行为，本案不符合原《合同法》第94条第（三）项亦或是《民法典》第563条第（三）项之法定解除条件。二、一审法院判令白鹤公司在3741700元消防款范围内对黄起财的租金予以抵扣和减免，该事实认定清楚、证据充分，且符合我国相关法律规定。首先，黄起财系山东中鲁公司的法定代表人，黄起财承租世纪园园区后一直是以山东中鲁公司名义运营，黄起财与山东中鲁公司之间并不存在任何转租行为，对此白鹤公司也是明知的。因此，山东中鲁公司垫付的消防款项与本案具有直接关联性。其次，消防部门向世纪园园区下达的消防处罚通知当中并未载明系因开办学校导致的消防隐患，且白鹤公司所称的山东省安装工程技工学校的开办时间是2019年5月份，而消防部门向世纪园园区下发的消防处罚通知分别是2016年12月及2018年9月，因此足以证明白鹤公司的主张不能成立，况且根据济南市中级人民法院（2020）鲁01民终3974号生效判决所认定的事实，在开办该学校以前黄起财已经向白鹤公司做过书面汇报白鹤公司对此已经认可，黄起财一直是按照合同约定及白鹤公司认可的用途使用世纪园园区。第三，双方签订的《世纪园租赁协议》当中约定园区交付以“2014年6月至7月盘点为准”，但该约定并不能证明白鹤公司已经交付了符合消防验收标准的租赁物。根据济南市中级人民法院（2020）鲁01民终3974号生效判决所查明的事实，“2014年6月至7月盘点”所交接的也仅是园区的部分地上物及游乐设施，而并未载明对消防设施设备、消防验收手续等进行了交接，而在整个案件的审理过程中，白鹤公司也自始至终未提供园区经过了消防验收的相关证明材料。我国《消防法》第九条、第十条之规定：建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。对按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，实行建设工程消防设计审查验收制度。因此，根据上述法律规定可知，作为出租方的白鹤公司应对其出租的房屋的消防质量负责，其交付给承租人使用的房屋必须满足消防技术标准，否则便应当承担相应的法律责任。三、一审法院判令白鹤公司在3741700元范围内对黄起财的租金予以抵扣和减免，不仅合理合法且也符合当前国家的政策方针。充分体现的公平原则。黄起财不支付到期租金有合法理由，本案不属于逾期后不可援用不可抗力条款的情形。此外，新冠疫情自2019年年底持续至今，世纪园园区被征用后，黄起财几乎无任何收益，且目前疫情又出现反复，疫情何时消除尚无定期，因此，疫情对黄起财的影响是长期的。一审法院给予3个月租金减免优惠完全符合国家政策、法规，也充分体现了公平原则。中鲁公司的答辩意见同黄起财的答辩意见。白鹤公司向一审法院起诉请求：1.请求确认白鹤公司与黄起财于2015年9月29日订立的《世际园租赁协议》于2020年6月6日解除；2.判令黄起财及中鲁公司连带返还《世际园租赁协议》项下的租赁物；3.判令黄起财给付尚欠租赁费360万元及计算至实际返还租赁物之日止的占用费；4.判令黄起财偿付逾期给付租金的违约金，并赔偿三个月的另行招租期间的租金损失；5.诉讼费由黄起财承担。黄起财系中鲁公司法定代表人。2015年9月29日，白鹤公司（甲方，出租方）与黄起财（乙方，承租方）签订《世际园租赁协议》，协议约定乙方租赁甲方园区，租赁范围为全部世际园旅游风景区。包括园区土地、湖面、地上附属物及建筑物等景区配套设施。租期为10年，自2015年10月1日至2025年9月30日止，租金缴纳方式为：第一年至第三年的年租金为400万元，第四年至第七年的年租金为500万元，第八年至第十年的年租金为600万元，租金按年度缴纳，先交租金后使用，每年提前三个月缴纳下年度租金，租金收益所产生的税费甲方自行承担。租赁用途为用于生态旅游观光项目开发运营、休闲度假项目开发运营等项目。白鹤公司在协议尾部甲方处加盖公章，黄起财在乙方处签字捺印。2020年5月28日，白鹤公司向黄起财邮寄“催告通知”一份，载明：因你与我公司签订的《世纪园租赁协议》，按照约定，你已拖欠应于2019年7月1日交纳的该租赁合同项下2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金叁佰陆拾万元，构成严重违约。现再次督促你于收到该通知之日起5日内向我公司履行该债务，或于五日内在该债务范围内代我公司向历城区法院履行司法协助义务。黄起财于2020年5月29日签收。2020年5月30日，黄起财针对该“催告通知”向白鹤公司发送“回复函”，主要内容为：1、园区内存在消防设施故障、消防设施不符合国家标准等诸多消防隐患，我方修缮费用共计400多万元，该费用应当由白鹤公司承担。2、2019年12月下旬，新冠肺炎疫情爆发，园区自2019年年底至2020年5月中旬一直处于闭园状态，2020年1月31日，南部山区新型冠状病毒感染的肺炎疫情处置工作领导小组（指挥部）下发函，征用园区1号楼作为南部山区疫情防控集中医学观察点。为降低疫情，国家出台了一系列政策，许多企业也对承租方主动给予了减免租金的优惠措施。现申请白鹤公司能对我方在闭园期间的租金给予减免。2020年6月1日，白鹤公司收到黄起财发送的“回复函”。2020年6月4日，白鹤公司向黄起财邮寄“合同解除通知”一份，内容为：因你拖欠本公司360万元租金已达十个月之久，经本公司催告，你仍借口推诿，拒不履行逾期债务。现本公司依法通知你解除双方订立的《世际园租赁协议》，自收到本通知之日即时生效。2020年6月6日，黄起财拒收该邮件。同日，白鹤公司法定代表人杨恩英通过微信将合同解除通知发送给黄起财。2020年6月11日，黄起财向济南市历城区人民法院转账支付协助执行款30万元、50万元，备注为“世际园租金”。后济南市历城区人民法院向黄起财开具80万元的收据。另查明，因白鹤公司在另案中作为被执行人未向李明恒履行义务，李明恒申请强制执行，济南市历城区人民法院于2019年8月21日向黄起财下达（2018）鲁0112执2083号执行裁定书和协助执行通知书各两份，共提取白鹤公司在黄起财处应收的租金500万元，该款项需汇入济南市历城区人民法院账户。因白鹤公司在另案中作为被执行人未向中国太平洋财产保险股份有限公司泉州中心支公司履行义务，济南市中级人民法院向黄起财下达（2015）济中法执字第427号之一执行裁定书和协助执行通知书，冻结白鹤公司在黄起财处的租金3500万元（并冻结2021年10月以后的租金，以实际租金数额为准）。2019年10月30日，黄起财根据（2018）鲁0112执2083号协助执行通知书的要求向济南市历城区人民法院账户支付应付白鹤公司的租金120万元。再查明，2020年1月31日，南部山区新型冠状病毒感染的肺炎疫情处置工作领导小组（指挥部）向世际园景区下达函一份，载明需征用世际园景区1号楼作为南部山区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控集中医学观察点，用于隔离来自湖北武汉等疫区人员。一审法院认为，白鹤公司与黄起财之间签订的《世际园租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为黄起财是否违约？白鹤公司主张黄起财违约并以此主张解除合同的请求能否支持？白鹤公司主张黄起财应在2019年7月1日前向其支付2019年10月1日至2020年9月30日的租金500万元，黄起财在接到法院的协执通知书后仅协执120万元，且120万元是对2018年10月1日至2019年9月30日所欠租金的清偿，2019年10月1日至2020年9月30日500万元租金中对应的80万元并未履行，黄起财在接到2020年6月6日白鹤公司向其发送的解除合同通知后才向法院履行了协助提取义务。一审法院认为，首先，因白鹤公司欠付案外人款项，济南市历城区人民法院于2019年8月21日向黄起财下达协助执行通知书，共提取白鹤公司在黄起财处应收的租金500万元，该款项需汇入济南市历城区人民法院账户。济南市中级人民法院于2019年10月17日向黄起财下达协助执行通知书，冻结白鹤公司在黄起财处的租金3500万元（并冻结2021年10月以后的租金，以实际租金数额为准）。由此可以证明黄起财只能将应支付给白鹤公司的租金打给法院，不能再直接向白鹤公司支付租金，但法院下达的协助执行通知书并未强制要求黄起财必须何时汇款。其次，白鹤公司曾于2019年6月25日作为原告向一审法院起诉黄起财，要求解除双方签订的涉案合同，后白鹤公司又上诉至济南市中级人民法院，济南市中级人民法院于2020年5月9日作出二审判决，即在2019年6月25日至2020年5月9日双方的合同是否解除处于一种不确定的状态，黄起财在此期间不向白鹤公司支付租金是有正当理由的。最后，2020年年初由于疫情的影响，世际园景区被征用为医学隔离点，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见，承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者经营收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。白鹤公司主张合同在其向黄起财发送解除合同的通知之日（2020年6月6日）已解除，但白鹤公司没有合同约定的解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。白鹤公司提供的证据也不足以证实黄起财根本违约。综上，白鹤公司主张双方于2015年9月29日签订的《世际园租赁协议》在2020年6月6日已解除的请求于法无据，一审法院不予支持。白鹤公司要求黄起财及中鲁公司向其返还协议项下的租赁物、并要求黄起财向其支付逾期支付租金的违约金并赔偿另行招租期间的租金损失也没有依据，一审法院均不予支持。关于白鹤公司主张的2019年10月1日至2020年9月30日的租金，黄起财辩称仅欠280万元，白鹤公司在另案（2020）鲁0112民初5303号案件的庭审中予以认可，一审法院对此予以认定。另，一审法院在另案审理的（2020）鲁0112民初5303号案件中已判定白鹤公司应对黄起财2020年度、2021年度的租金在3741700元范围内予以抵扣和减免，该抵扣金额已超过白鹤公司主张的黄起财应支付给其2020年度的280万元租金。且根据法院下达的协助执行通知书，黄起财没有再向白鹤公司直接支付租金的义务，租金应由黄起财直接汇入法院账户。综上，一审法院对白鹤公司该项诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条；第九十条、第九十二条之规定，判决：驳回白鹤公司的诉讼请求。案件受理费35600元，减半收取计17800元，由白鹤公司负担。二审中，当事人未提交新的证据。经审理，一审认定事实符合法律规定，本院予以确认。本院另查明：1、根据《世际园租赁协议》的约定，黄起财应于2019年7月1日前向白鹤公司支付2019年10月1日至2020年9月30日的租金500万元。协议第十一条约定，合同签订后，双方应严格按照合同约定履行，如有违约，违约方应赔偿守约方当年租金的双倍损失。黄起财于2020年1月22日向白鹤公司支付租金140万元，于2020年6月11日支付租金80万元。一审中，白鹤公司明确其第四项诉讼请求为，违约金以500万元为基数，自2019年7月1日起按照年利率24%的标准计算至实际支付之日止。2、黄起财诉白鹤公司租赁合同纠纷一案，一审法院于2020年7月24日立案受理。本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营、疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，黄起财因与白鹤公司就消防整改责任承担存在争议，且白鹤公司因债务问题被数个案外人申请强制执行，相应租金被人民法院裁定扣留等现实情况，结合世纪园景区被征用为医学观察点及疫情期间客流量减少等原因导致资金周转困难，黄起财没有按照租赁合同约定的期限支付租金，具有相应的理由。一审法院对白鹤公司关于确认合同解除的请求未予支持，本院予以维持。但黄起财应当按照《世际园租赁协议》的约定承担逾期支付租金的违约责任，即支付欠付租金及违约金。根据本院（2021）鲁01民终1021号民事判决确定，黄起财在2020年度、2021年度的租金在2495850元范围内予以抵扣和减免，故本院对白鹤公司关于抵扣和减免后仍然不足部分的租金支付请求予以支持，即304150元（2800000-2495850元=304150）。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。涉案租赁协议约定的违约金为当年租金的双倍，过分高于白鹤公司的损失，本院对黄起财要求调低违约金的请求予以支持。根据上述规定，本院考虑白鹤公司的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人过错及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定黄起财以欠付租金数额为基数，按照全国银行间同业拆借中心最新公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍即5.005%（3.85%×1.3）的标准向白鹤公司支付违约金。其中，黄起财拖欠140万元达205天（2019年7月1日至2020年1月22日），违约金为39354元（5.005%÷365×205×140万）；拖欠80万元达346天（2019年7月1日至2020年6月11日），违约金为37955元（5.005%÷365×346×80万）；经抵扣和减免后剩余的304150元租金，暂计算至2020年6月30日逾期时间为一年，违约金为15223元（5.005%×304150），此后违约金以304150元为基数，自2020年7月1日起计算至实际给付之日止，按照年利率5.005%计算。综上，黄起财应当支付白鹤公司租金304150元、截至2020年6月30日的违约金92532元（39354+37955+15223）及后续违约金。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初4635号民事判决；二、黄起财于本判决生效之日起十日内支付山东白鹤（集团）有限公司租金304150元及违约金92532元（后续违约金以304150元为基数，自2020年7月1日起至实际给付之日止，按照年利率5.005%计算）；三、驳回山东白鹤（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17800元，由山东白鹤（集团）有限公司负担12800元，由黄起财负担5000元。二审案件受理费35600元，由山东白鹤（集团）有限公司负担25600元，黄起财负担10000元。本判决为终审判决。审判员  赵雯二〇二一年四月二十日书记员  韩笑