广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终317号上诉人（一审被告）：张红宝，男，1984年10月5日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××××××××××××，公民身份号码为421××××××××××××419。被上诉人（一审原告）：保利物业服务股份有限公司东莞分公司。住所地：广东省东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北二路6号保利红珊瑚花园内9栋首层。统一社会信用代码：914×××××××××××560U。负责人：方敏，总经理。委托代理人：陈路鑫，广东君爵律师事务所律师。委托代理人：朱文山，广东君爵律师事务所辅助人员。上诉人张红宝因与被上诉人保利物业服务股份有限公司东莞分公司（以下简称保利物业东莞分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初9743号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。保利物业东莞分公司起诉请求：1.张红宝立即向保利物业东莞分公司支付拖欠物业服务费16709.8元（从2016年8月1日起计至庭审之日止，暂计至2020年3月31日）；2.张红宝向保利物业东莞分公司支付逾期支付物业服务费的违约金11173.01元（从2016年9月1日起，按拖欠各月物业服务费金额为基数，分别自该月的应付款时间至付清之日止，每日按1‰计，暂计至2020年3月31日为11173.01元）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、张红宝应于判决发生法律效力之日起三日内支付保利物业服务股份有限公司东莞分公司2016年9月1日至2020年9月30日期间的物业服务费共计19043.36元；二、张红宝应于判决发生法律效力之日起三日内支付保利物业服务股份有限公司东莞分公司逾期交费的滞纳金[计算方式：每期均以388.64元为本金，自2016年10月1日至2020年9月30日期间，每月一期，共四十八期，每期自当月的1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际清偿之日止]；三、驳回保利物业服务股份有限公司东莞分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费249元，保利物业服务股份有限公司东莞分公司已预交，由保利物业服务股份有限公司东莞分公司负担49元，由张红宝负担200元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初9743号民事判决书。张红宝上诉请求：1.撤销一审判决，张红宝无需在规定时间内缴清物业费19043.36元及滞纳金，无需承担诉讼受理费；2.小区内物业服务问题频出，在保利物业东莞分公司做好相应物业服务改善和协助地产公司处理好张红宝房屋漏水质量问题之前，张红宝保留拒缴物业费的权限直至问题解决。事实与理由：（一）本案是物业服务合同纠纷，但一审判决明确《前期物业服务合同》及补充协议因张红宝不是当事人，故对其不具有约束力。而经过调查，除此份《前期物业服务合同》，张红宝与保利物业东莞分公司并未签订其他任何服务合同，故不存在服务合同纠纷。（二）全体业主均可证明，业主在收楼前被强制要求预交2-3个月的物业费，否则拒绝给钥匙（可以核对交楼日期和物业缴费发票日期）。按照规定，物业管理公司不得违背业主或物业使用人的意愿提前收费；经批准可以预收的，预收期不得超过6个月，若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件，可以拒交。保利物业东莞分公司和保利地产以交楼来胁迫业主提前交纳物业费的行为，不仅不能证明其已经提供物业服务，反而证明保利集团下的这两个企业损害全体业主权益的行为。（三）目前张红宝并未收到物业服务合同，保利物业东莞分公司也没有将物业服务的具体细节及执行标准进行公示或告知，导致业主无法行使依照合同条款监督物业工作的权利。现暂且按照《前期物业服务合同》小区的物业服务依然存在各种问题：业委会办公室、幼儿园未建设，约定车位与实际车位不一致，地下室防火门未修理，电梯经常工作异常及楼道灯经常损坏，东莞风岗消防支队现场勘查后下达的整改通知，物业巡查次数不到位，天台存在安全隐患未处理，小区绿化差、垃圾堵楼、地库违规堆放杂物易燃品、设备房及电箱不上锁、消防栓破损、管理松懈，房屋建设规划中的人防工程、7栋与8栋之间规划的景观水池未建设等。保利物业东莞分公司答辩称：一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，保利物业东莞分公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》对张红宝具有约束力，张红宝应按照合同履行权利义务。二、张红宝主张房屋由漏水的质量问题以及案涉小区存在防火门损坏、绿化、垃圾清理等物业服务质量问题不能成为拒绝缴纳物业服务费的理由。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。另查明，保利物业服务股份有限公司东莞分公司于2020年8月14日经东莞市市×监督管理局核准变更登记，经核准变更企业名称：由保利物业发展股份有限公司东莞分公司变更为保利物业服务股份有限公司东莞分公司。还查明，张红宝二审提交业主承诺书、区域防火责任协议书、增值税发票、地下室防火门损坏照片、楼道灯坏及电梯故障微信聊天记录、电梯显示屏倒着装照片、《凤岗消防支队责令整改通知书》照片、物业集水井巡查表照片、8栋楼顶天台成了私人花园照片、小区绿化差照片、垃圾堵楼照片、地下车库违规堆放照片、管理松懈照片并二审当庭补充提交照片，拟证明保利物业东莞分公司没有尽服务的责任，《前期物业服务合同》的条款无效，小区管理不善及违规操作。保利物业东莞分公司质证称：对于业主承诺书、区域防火责任协议书、增值税发票的三性予以确认，但证明双方存在物业服务关系；对于地下室防火门损坏照片，认可是新证据但认为应当通过业委会另行主张诉请；对于楼道灯坏及电梯故障微信聊天记录，不认可是新证据，不予质证，对其三性不予认可；对于电梯显示屏倒着装照片，不认可是新证据，对其三性不予认可；对于《凤岗消防支队责令整改通知书》照片，不认可是新证据，对其三性不予认可；对于物业集水井巡查表照片的三性不予认可；对于8栋楼顶天台成了私人花园照片，认可真实性且属于新证据，但认为应当通过业委会另行主张诉请；对于小区绿化差照片，不认可是新证据，对其三性不予确认；对于垃圾堵楼照片，不认可是新证据，三性不予确认；对于地下车库违规堆放照片，不认可是新证据，三性不予确认；对于管理松懈照片，涉及有时间的认为是新证据，可通过业委会另行诉请，没有时间的，三性不予认可；对于当庭补充提交的照片，认可是新证据，但认为可通过业委会另行诉请。上述证据不能证明前期物业服务条款无效。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对张红宝上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，保利物业发展股份有限公司与案涉小区的建设单位东莞市中骏房地产开发有限公司签署了《前期物业服务合同》及补充协议，其后保利物业东莞分公司即为案涉小区提供物业服务。张红宝自成为案涉物业所有人后，即享有保利物业东莞分公司提供的物业管理服务，理应履行支付物业费的合同义务。张红宝以其并非《前期物业服务合同》相对方，该合同对其不具有约束力为由，主张不予支付物业费没有法律依据，本院不予支持。其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”《前期物业服务合同》第八章违约责任部分第二十八条也约定了保利物业东莞分公司的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准的，应支付违约金。无论是上述司法解释的规定还是双方合同的约定，对保利物业东莞分公司管理服务达不到合同约定标准的情形，均明确业主可以请求支付违约金，而并未规定或约定单个业主可以拒交物业管理费和单方降低物业服务费。张红宝以保利物业东莞分公司物业服务达不到合同约定标准为由，拒交物业服务费，没有合同依据和法律依据，一审法院对其该主张不予支持并无不当。对张红宝提供的照片、聊天记录等证据，与本案不存在关联性，本院不予采纳。综上所述，张红宝的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费281.08元，由上诉人张红宝负担（已预缴）。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  陈文静审判员  徐华毅二〇二一年四月十二日书记员  李敏肖