安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终3734号 上诉人（原审被告）：汪斌，男，1981年5月16日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被上诉人（原审原告）：合肥浩顺物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区颖河路以北铜陵路以东新站总部经济大厦**。 法定代表人：刘兴平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄正巍，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戎蓉，安徽安泰达律师事务所律师。 上诉人汪斌因与被上诉人合肥浩顺物业管理有限公司（以下简称浩顺物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2021）皖0104民初1883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 汪斌上诉请求：1.撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院作出的(2021)皖0104民初1883号判决书,并依法改判驳回浩顺物业公司的原审诉讼请求；2.本案诉讼费由浩顺物业公司承担。事实和理由:一审法院认定事实不清,适用法律不当,应当依法予以改判。1.浩顺物业公司违约在先,未按合同约定做好外墙渗水和电梯设备维护,一审法院认为该问题系房屋质量问题,在质保期内应向房屋开发公司主张权利,明显不成立。外墙渗水和电梯维护为物业管理协议中物业服务内容,且本案涉及的外墙渗水面积不大,完全可以从公共部分收益中支用。汪斌与浩顺物业公司签订的《港汇广场前期物业管理服务协议》第二条约定物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理。2015年左右汪斌房屋外墙即出现渗水,造成内墙多处墙皮脱落,发霉,物业公司简单维修过两次,渗水情况并没有改善,对房屋造成了损失。由于电梯维护不当,且物业设置刷电梯卡只能按本楼层,汪斌母亲2021年1月9日坐电梯下楼时从15楼向下急坠到8楼左右,几年前在同一电梯汪斌母亲遇到了同样情况,给汪斌母亲造成了很大的心理伤害，这两项损失应由浩顺物业公司进行赔偿。浩顺物业公司自入驻以来,从未公布小区公共部分收益情况,以及专用账户设立情况和支出使用情况,严重违规并侵害了全体业主的利益。由于浩顺物业公司未尽到维护义务及非法侵占业主公共部分收益，造成的损失应抵扣物业费,如有超出部分,浩顺物业公司应追加赔偿。 浩顺物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，汪斌的上诉请求无事实和法律依据。汪斌认为浩顺物业公司违约，但没有提供相应的证据，浩顺物业公司提供了物业服务，按照合同约定汪斌应当支付相应物业费。汪斌在调解阶段已陈述其无钱支付物业费致本案诉讼。 浩顺物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令汪斌立即向浩顺物业公司支付其2018年7月1日至2020年10月31日拖欠的物业费2797元；2.依法判令汪斌立即向浩顺物业公司支付逾期付款违约金暂280元(暂计算至2020年10月31日，其后实际违约金以2797元为基数，按照每日千分之三的标准计算至全部本金清偿时止)；3.一审案件诉讼费由汪斌承担。 一审法院认定事实：2012年10月20日，浩顺物业公司（甲方）与汪斌（乙方、购房人、业主）签订一份《港汇广场业主临时管理规约·前期物业服务协议》，约定：合同约定由浩顺物业公司对港汇广场B#3016进行物业服务和管理。本《临时管理规约》自首位物业购买人签署之日起生效，至业主大会制定的《管理规约》生效之日终止。对于该小区的收费，合同约定高层住宅及公寓为1.44元/月·平方米，商业部分为3元/月·平方米，办公楼部分为4.8元/月·平方米。物业费缴费时间为每缴费周期的前10日，缴费周期为自起算日开始实行每6个月预缴一次物业费。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日向甲方支付应缴纳费用3‰的违约金。合同同时对物业服务内容、服务质量、双方的权利义务等事项也作出相应的约定。 2017年3月23日起，合肥市蜀山区物价局核准浩顺物业公司对港汇广场有电梯物业综合服务费按每月每平方米1.44元收取。 汪斌为案涉房屋业主，该房屋系高层住宅，建筑面积为69.37平方米。 汪斌称2015年左右房屋即出现外墙渗水现象，物业维修过，但没有修好，外墙仍旧渗水。其确认自2018年7月起，未再交纳过物业费。 一审法院认为：浩顺物业公司与汪斌签订《港汇广场业主临时管理规约·前期物业服务协议》后即对该小区提供了物业管理服务，汪斌应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。对于汪斌抗辩的几点理由：其一，汪斌辩称不交物业费的主要原因为房屋外墙渗水导致房屋受损，该问题究其本质系属房屋质量问题，在质保期内应向房屋开发公司主张权利；超过质保期，房屋共用部位的大、中型维修应当启动房屋维修基金。其二，汪斌辩称不交物业费是因为浩顺物业公司未公布小区公共部分收益和支出情况、浩顺物业公司在案涉房屋楼栋电梯安装刷卡装置及电梯存在隐患等，因汪斌未提供充分证据证明浩顺物业公司提供的服务明显有违合同约定且相关责任可归责于浩顺物业公司，不足以构成拒付物业服务费的理由，故对汪斌的上述辩称意见，一审法院不予采纳。关于违约金部分，鉴于汪斌并非恶意拖欠物业费，且从物业公司和业主沟通过程来看，浩顺物业公司的物业服务仍有进一步完善的空间，故一审法院对其主张的违约金不予支持。综上，汪斌应当向浩顺物业公司缴纳2018年7月1日至2020年10月31日的物业费2797元（69.37㎡×1.44元/㎡/月×28个月）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、汪斌于判决生效之日起十日内一次性支付浩顺物业公司2018年7月1日至2020年10月31日期间的物业管理费2797元；二、驳回浩顺物业公司其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取为25元，由汪斌负担。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，在浩顺物业公司依据案涉物业服务合同的约定履行了对案涉小区的物业管理服务的义务后，汪斌作为案涉小区业主，应当按约履行给付物业费的义务，一审法院对浩顺物业公司要求汪斌支付物业费的诉请予以支持，并无不当。汪斌以其房屋存在外墙渗水，以及浩顺物业公司存在电梯维护不当、未公布小区公共部分收益等问题为由拒交物业费，并要求抵扣部分物业费，不符合案涉物业服务合同的约定，亦无法律依据，本院不予采纳。 综上所述，汪斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由汪斌负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二一年四月十三日 法官助理张明武 书记员余江月 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。