云南省禄丰市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2331民初441号原告：王天福，男，1965年3月10日生，汉族，云南省禄丰市人，小学文化，个体户，户籍地：云南省禄丰市。委托诉讼代理人：王洪生，义诚法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权代理。被告：李进国，男，1992年11月27日生，彝族，云南省丘北县人，初中文化，个体户，户籍地：云南省丘北县，现住云南省禄丰市。委托诉讼代理人：杜先波，云南荣楚律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告王天福与被告李进国房屋租赁合同纠纷一案。本院于2021年2月25日立案，依法适用简易程序，于2021年4月12日公开开庭进行了审理，原告王天福及其委托诉讼代理人王洪生，被告李进国及其委托诉讼代理人杜先波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王天福向本院提出以下诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除原告与被告2018年12月3日签订的《房屋租赁合同》，2020年9月2日签订的《房屋租赁合同补充协议》和2020年9月30日签订的《房屋租赁合同补充合同》；2.请求人民法院依法判决被告立即将所租房屋腾空保持房屋内现状归还给原告，并支付原告从2021年2月15日起至所租房屋归还原告为止，按照每天489.3元房屋占用费，以及将所租房屋至使用结束时的水电费结清；3.请求人民法院依法判决被告立即变更使用所租房屋登记的证照信息；4.请求人民法院依法判决被告赔偿原告违约金100000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年12月3日，原、被告自愿、平等协商后签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告所有的位于禄丰市西侧原告私人房屋临街四至五层、北侧一层部分（含酒店大堂）及四至七层所有房间（除共同房屋及原告公司使用房屋外）租期为10年，租金为前五年每年按人民币248600元计，第六年起每年逐年递增10000元，房租一年一次性交清，第二年起每年租金提前三个月交清。在租赁期间：水电费、房产税及其它房屋使用过程中产生的原、被告应缴的一切税费由被告缴纳；市场风险由原、被告自行承担。同时合同还对原、被告各自的权利、义务等作出明确约定。合同签订后，原告在与其他人共同完成消防改造后将约定的房屋交由被告使用，被告几经拖延后支付了2019年度的房租。但自2020年2月起，被告一直未按约定支付租金，经原告多次催要，被告以各种理由拒不支付租金。原告考虑到新冠疫情影响，主动减免40000元租金。原、被告双方于2020年9月2日签订《房屋租赁合同补充协议》，补充协议第3条明确约定：2020年的房屋租金调整如下：①疫情影响减免40000元，②四楼退还减免50000元。2020年2月15日至2021年2月15日应交房屋租金158600元，被告必须在2020年9月10日以前交清，如未交清，被告无条件退出并承担违约责任。被告签订补充协议后未按约定履行自己的义务，未依约支付2020年度的房屋租金。原告再次让步，在被告的请求下，双方于2020年9月30日签订《房屋租赁合同补充合同》，补充合同第一条明确约定：被告必须在2020年10月30日前将2020年2月15日至2021年2月15日的租金158600元全部付清给原告。补充合同第三条明确约定：被告从2021年2月15日起，每年租金必须提前三个月付清给原告，先付租金后使用。补充合同第四条明确约定：如果被告不按照上述约定向原告付清租金，被告构成违约责任，被告自愿同意与原告解除双方之前签订《房屋租赁合同》以及所有的补充合同。合同解除后，被告自动无条件退出，因合同解除造成的所有原告经济损失和被告经济损失由被告承担，与原告无关。补充合同第五条明确约定：合同解除后，原告投入的所有设施及被告投入的所有财产和设施，被告不得拆除带走，全部归原告所有，原告对被告不赔偿或者不补偿任何经济损失。补充合同签订后，被告亦未按照约定履行，未向原告支付任何房租，经原告多次催要，被告仍置之不理。迫于无奈和被告屡次三番违约，原告于2021年2月4日向被告发出“解除《房屋租赁合同》通知书”，明确告知被告未履行补充合同的约定，解除双方签订的《房屋租赁合同》及所有的补充合同，并要求被告在2021年2月15日前交还房屋等。被告接收该解除《房屋租赁合同》通知书后进行了书面回函，但仍未履行约定的义务，未依约支付租金，亦未交还房屋。原告认为，原、被告签订的合同及补充协议、补充合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格遵守履行。被告屡次签约后未依按照约定支付租金，其行为已经严重违反了双方签订的合同约定，已经构成根本性违约，应依合同第七条第2款的约定承担违约责任。原告依据合同第五条第4款、第六条第3款，补充协议第3条，补充合同第四条等的约定和法律规定，有权解除与被告签订的合同及补充协议、补充合同。原告为维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》，《中华人民共和国民法典》的相关规定向人民法院提起民事诉讼，恳请人民法院依法查明事实后支持原告全部诉讼请求。被告李进国答辩称：1.被告不同意解除房屋租赁合同，被告不支付租金，有以下几个原因：原告在出租4-7层的房屋时并未告知已将2－3楼出租给禄丰市满天星文化有限公司做KTV使用，KTV投入使用后造成噪声污染导致被告经营收入减少、社会评价降低，被告多次与原告进行协商要求原告敦促满天星KTV对噪声污染进行整改，但一直没有解决。被告作为原告向禄丰市人民法院提起诉讼，经过（2021）云2331民初335号民事判决书认定确实存在噪声污染的问题，并且该判决已强制要求满天星公司在10日内进行整改。2.被告并非不愿意支付租金，在噪声污染处理完成后被告会按时支付租金，正是因为存在噪声污染，被告与原告才协商退回四层房屋，但噪声污染对被告造成了实质性的影响。3.《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充合同》系原告在采取断水、断电的形式逼迫被告签订，采取断水断电导致酒店无法正常经营，被告迫不得已才签署协议和合同，根据法律规定，另一方以欺诈胁迫的方式订立合同、协议无效，同时被告认为房屋租赁合同系双方的真实意思表示，并不违反法律的强制性和禁止性规定，对双方均具有法律约束力，任何一方不得随意解除合同。被告认为《房屋租赁合同补充协议》及《房屋租赁补充合同》应当认定为无效的。4.被告在租赁房屋后投入大量资金进行装修并通过了消防验收，如随意解除房屋租赁合同有失公平。5.根据《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》租赁期限为2019年2月15日至2029年2月15日，现合同期限未到期，原告随意解除合同属于违约。综上，被告不支付租金另有原因，且在噪声污染未解决前我方已经多次与原告协商，但一直未解决，噪声污染解决后被告会按时支付租金。同时被告认为房屋租赁合同系双方的真实意思表示，并不违反法律的强制性和禁止性规定，对双方均具有法律约束力，任何一方不得随意解除合同。综上所述，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原、被告身份证、《房屋租赁合同》、房屋房产证及土地证，对被告提交的被告的身份证，原、被告双方对真实性、合法性及关联性无异议，予以认可，本院予以采信，并在卷佐证。对有争议的事实及证据，本院认定如下：1.原告提交的《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充合同》，欲证实原、被告于2020年9月2日、9月30日签订《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁合同补充合同》，补充合同第一条明确约定：被告必须在2020年10月30日前将2020年2月15日至2021年2月15日的租金158600元全部付清给原告。补充合同第三条明确约定：被告从2021年2月15日起，每年租金必须提前三个月付清给原告，先付租金后使用。补充合同第四条明确约定：如果被告不按照上述约定向原告付清租金，被告构成违约责任，被告自愿同意与原告解除双方之前签订《房屋租赁合同》以及所有的补充合同。合同解除后，被告自动无条件退出，因合同解除造成的所有原告经济损失和被告经济损失由被告承担，与原告无关。补充合同第五条明确约定：合同解除后，原告投入的所有设施及被告投入的所有财产和设施，被告不得拆除带着，全部归原告所有，原告对被告不赔偿或者不补偿任何经济损失。被告对真实性、合法性、关联性均不认可，认为该份合同是在原告胁迫的情况下进行签订，原告采取了断水断电的形式造成被告酒店无法正常经营，被告迫于无奈才签署了该份合同，并且该合同内容原告并未与被告进行过协商，同时合同内容显失公平，为无效合同。本院认为，原告提交的《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充合同》有原、被告双方的签名和手印，其提交的证据不能证实原告实际采取断水断电措施，以欺诈胁迫的方式订立合同和协议，为无效协议，故本院对真实性、合法性、关联性及证明力均予以采信。2.原告提交的解除《房屋租赁合同》通知书，欲证实原告于2021年2月4日向被告发出解除合同通知书，即日起解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及所有的《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充合同》，并要求被告于2021年2月15日前将租赁的房屋腾空保持原状交还给原告的事实。被告对原告提交的解除《房屋租赁合同》通知书的真实性、关联性予以认可，对合法性和证明力不认可，认为系原告单方面制作，被告在收到该通知书后也对该通知进行了书面回函，在回函中被告已经明确告知原告不同意解除房屋租赁合同，并且原告需要在解决KTV噪声污染问题后会支付房屋租金，同时明确回函2020年9月30日签订的《房屋租赁合同补充合同》系在胁迫的情况下签署，该协议无效，同时说明被告并非无故拖欠租金，系原告方的原因及KTV经营原因导致被告所经营的酒店无法正常经营，对该份证据的证明目的不予认可。本院认为，原告提交的解除《房屋租赁合同》通知书，因原告将该通知书送达被告后，双方未对解除房屋租赁合同达成一致意见，也未签订补充协议，该通知书系原告单方的意思表示，故本院对真实性予以采信，对合法性、关联性及证明力不予采信。3.被告提交的关于解除《房屋租赁合同》通知书的回函，欲证实因原告的原因，将原告所有的房屋二楼、三楼出租给禄丰满天星文化有限公司经营KTV。经营期间，因KTV噪声污染严重，造成被告无法正常经营，被告多次向原告反应问题，原告不但不进行协调处理，反而以断水、断电的方式影响被告经营的事实。原告对真实性、合法性、关联性均不认可，认为该证据是被告单方面的行为。本院认为，被告提交的关于解除《房屋租赁合同》通知书的回函，因被告将该回函通知原告后，双方未对回函达成一致意见，也未签订补充协议，该回函系单方的意思表示，故本院对真实性予以采信，对合法性、关联性及证明力不予采信。4.被告提交的润航大酒店支出明细账单、收据、付款证明、销售清单、订货单、用品清单、安防监控工程合同书、施工合同、装饰工程施工合同，欲证实房屋租赁合同签订后，被告为酒店经营进行装修、购买酒店生活用品等投入大量的资金的事实，如现在解除合同，被告面临着巨大的经济损失，解除合同有失公平。原告认为支出明细单、收据等证据，原告并未参与，也未经原告确认，无法核实该组证据的真实性、合法性，对真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，被告提交酒店支出明细账单、收据、付款证明、销售清单、订货单、用品清单、安防监控工程合同书、施工合同、装饰工程施工合同，虽原告不予认可，但该证明材料与其他证据相印证，能够证实被告租赁房屋后对房屋投入资金进行改造的事实，但不能证实解除合同显失公平，故本院对真实性、关联性予以采信，对合法性及证明力不予采信。5.被告提交的（2021）云2331民初335号民事判决书一份，欲证实被告迫于无奈向禄丰县人民法院提起诉讼，请求对噪声污染问题进行解决，该判决书认定了KTV确实存在噪声污染，导致被告酒店无法正常经营，同时判决内容要求禄丰满天星文化有限公司于10日内对其经营的KTV进行整改。因整改没有完毕，所以噪声污染仍然存在，被告在噪声污染解决后才同意支付租金。原告认为该判决书与本案是不同的法律关系，并且该判决书中的双方当事人均不是本案的完全的双方当事人，该判决书不能证实被告所要证实的事实及答辩主张，对真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。本院认为，对被告提交（2021）云2331民初335号民事判决书，该判决书来源合法，对真实性、合法性本院予以采信，但该判决书现尚未生效，该案与本案不属于同一法律关系，与本案的处理不具关联性，也不能证明KTV存在噪声污染，导致酒店无法正常经营系原告的行为所致，故本院对关联性及证明力不予采信。6.被告提交的断水断电的照片及聊天记录，欲证实原告多次采取断水断电逼迫被告签订补充合同。原告对被告提交的断水断电的照片、聊天记录的真实性、合法性、关联性及证明力均不予认可，认为其所提交的证据不能证实原告断水断电情况。本院认为，被告提交的断电照片不能证实断电时间、地点、断电原因系原告所为，聊天记录只能证实原告的雇员通知被告交纳水电费时说过不交就断水断电，但不能证实原告实施了断水断电措施，也不能证实被告的证明目的，故本院对真实性、合法性、关联性及证明力均不予采信。7.被告提交的装修前的照片，欲证实被告租赁房屋后对酒店进行了重新装修，投入大量资金的事实。原告认为，原告对被告提交的装修前的照片的真实性、合法性、关联性及证明力均不予认可，认为其所提交的证据不能证实原告房屋在装修前的状况。本院认为，被告提交的装修前的照片能够证实被告对房屋设施进行修缮的事实，但不能证实被告的证明目的，故本院对装修前的照片的真实性、合法性及关联性予以采信，但对证明目的不予采信。8.被告提交的开业照片、开业视频，欲证实被告经营的润航大酒店与满天星KTV同时开业的事实。原告对真实性、合法性、关联性及证明力均不予认可，认为其所提交的证据不能证实同时开业。本院认为，对被告提交的开业照片、开业视频的真实性因有视频及照片证实，对真实性、合法性、关联性及证明目的本院予以采信。9.被告提交的录音资料（录音整理材料及光碟），欲证实原告多次采取断水断电的形式逼迫被告签订补充协议及合同，并对噪声污染问题一直不予解决，同时证实原告之子王玉成系满天星KTV大股东的事实。原告认为，原告对被告提交的录音资料的真实性、合法性、关联性及证明力均不予认可，认为被告所提交的证据不能证实原告多次采取断水断电的形式逼迫被告签订补充协议，并对噪声污染问题一直不予解决。本院认为，录音资料能够证实原告雇佣的职员为收取水电费，说过不交水电费就断水断电，但不能证实原告实际采取断水断电逼迫被告签订房屋租赁合同补充合同，噪声污染问题不是原告的行为造成，不能证实被告的证明目的，故本院对真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。根据双方当事人举证、质证及陈述和经本院审查确认的证据，认定事实如下：2018年12月3日，原、被告经协商后，双方签订《房屋租赁合同》，原告王天福作为甲方，被告李进国作为乙方，合同约定原告将属于自己坐落于禄丰县，北面一层部分（含酒店大堂）及四至七层所有房间，（六楼大会议室由甲乙双方及二、三楼承租方共同使用，内院坝由甲方协调划区域各承租方按区域使用，乙方为主要使用方）。房屋租赁期限为10年，即2019年1月1日至2028年12月31日，租金为前五年每年为248600元，第六年起每年逐年递增10000元，房租一年一次性交清，第二年起每年租金提前三个月交清。在租赁期间：水电费、房产税及其它房屋使用过程中产生的原、被告应缴的一切税费由被告缴纳；市场风险由原、被告自行承担。对违约责任和合同终止的赔偿措施第七条第2项约定，若甲乙双方在对方没有违反本合同的情况下提前解除合同或者租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有10万元违约金，同时合同还对原、被告各自的权利、义务等作出明确约定。合同签订后，原告在与其他人共同完成消防改造后将约定的房屋交由被告使用，被告支付了2021年2月15日前的房屋租金。原、被告双方于2020年9月2日签订《房屋租赁合同补充协议》，租赁期限变更为2019年2月15日起至2029年2月15日止。租金按前五年每年248600元，第六年起每年递增8000元，先交房租后使用房屋，每年租金提交三个月交清…。2020年的房屋租金调整如下：①疫情影响减免40000元，②四楼退还减免50000元。2020年2月15日至2021年2月15日应交房屋租金158600元，被告必须在2020年9月10日以前交清，如未交清，被告无条件退出并承担违约责任。因四楼已分租给他人，2021年及以后，租金每年为178600元。递增方式按上述条款。2020年9月30日原、被告再次签订《房屋租赁合同补充合同》，约定被告必须在2020年10月30日前将2020年2月15日至2021年2月15日的租金158600元全部付清给原告。2021年2月21日以后，每年租金为178600元，从第六年起，每年租金在178600元的基础上增加8000元即186600元。2021年2月15日起，每年租金必须提前三个月付清给原告，先付租金后使用。如果被告不按照上述约定向原告付清租金，构成违约责任，自愿同意与原告解除双方之前签订《房屋租赁合同》以及所有的补充合同。合同解除后，被告自动无条件退出，因合同解除造成的所有原告经济损失和被告经济损失由被告承担，与原告无关。合同解除后，原告投入的所有设施及被告投入的所有财产和设施，被告不得拆除带走，全部归原告所有，原告对被告不赔偿或者不补偿任何经济损失。补充合同签订后，被告未按照约定履行支付房屋租金，原告于2021年2月4日向被告发出“解除《房屋租赁合同》通知书”，明确告知被告未履行补充合同的约定，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及所有的补充合同，并在2021年2月15日前交还房屋等。被告接收该解除《房屋租赁合同》通知书后进行了书面回函，但至今仍未履行约定的义务支付2021年2月15日至2022年2月15日的租金，亦未退还房屋。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充合同》系双方真实意思的表示，未违反有关法律法规，为合法有效的协议，合同当事人应当依诚实信用原则全面履行合同。《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充合同》均约定，被告应提前三个月交纳租金，如未交清承租方无条件退出。在2020年9月30日签订的《房屋租赁合同补充合同》中第三条明确约定，从2021年2月15日起，每年租金必须提前三个月付清，先付租金后使用，按合同约定被告应在2020年11月15日前支付原告2021年2月15日至2022年2月15日房屋租金，按照约定提前三个月付清房屋租金，先付租金后使用房屋，被告未按照约定支付租金，被告存在违约情形。同时《房屋租赁合同补充合同》第四条约定，若乙方（李进国）不按照约定向甲方（王天福）付清租金，乙方构成违约责任，乙方自愿同意与甲方解除双方之前签订《房屋租赁合同》以及所有的补充合同，现被告未按合同约定提前支付租金，其存在违约，根据原、被告双方的约定，被告未支付租金，解除合同的事由发生，原告主张解除合同，支付自2021年2月15日起至所租房屋归还原告为止按照每天489.3元房屋占用费、水电费，符合法律规定，本院予以支持。对原告请求判决被告立即变更使用所租房屋登记的证照信息，营业执照信息的变更不属于法院处理的范围，应由原、被告自行到市场监督管理部门进行变更，故对原告的这一请求，属于另一法律关系，本院不予评判。对原告主张的违约金100000元，因原、被告双方签订合同时并未约定存在违约的情况应支付违约金，2018年12月3日签订的《房屋租赁合同》第七条对违约责任和合同终止的赔偿措施第2项中约定“若甲乙双方在对方没有违反合同的情况下提前解除合同或者租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有10万元违约金，”根据这一约定，现被告未按约定支付租金，被告存在违约，但不符合双方约定支付违约金的条件，故对原告主张的违约金10万元，缺乏依据，对此主张本院不予支持。对被告辩解的不支付房屋租金是因原告在出租房屋时并未告知2－3楼出租给禄丰市满天星文化有限公司做KTV使用，KTV投入使用后造成噪声污染导致被告经营收入减少、社会评价降低，被告多次与原告进行协商要求原告敦促满天星KTV对噪声污染进行整改，但一直没有解决，不同意解除合同的辩解理由，原告出租给禄丰市满天星文化有限公司作KTV使用的2－3楼，系在原告与被告签订合同（2018年12月3日）前就已出租给禄丰市满天星文化有限公司，而满天星文化有限公司于2018年8月14日经市场监督管理部门批准成立，被告在签订房屋租赁合同时就应该了解悉知，而双方在签订合同时也未对KTV的噪声污染情况作出约定，在经营过程中也未对此进行补充协议，且噪声污染并非原告的行为所造成的，噪声污染已另案处理，被告以原告未处理噪声污染拒绝支付租金，无事实及法律依据，故对被告的这一辩解理由，本院不予支持。对被告主张的原告采取断水断电逼迫被告于2020年9月30日签订《房屋租赁合同补充合同》违反法律规定，为无效合同的辩解理由。被告为此提交的断电照片、通话录音予以证实，但原告对此不予认可，被告提交的证据不能证实断电时间、地点、断电原因等情况，也不能证实系原告的行为所致，也不能证实原告采取断水断电以欺诈胁迫等手段逼迫被告签订补充合同，故对被告的这一辩解理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第七百零三条之规定，判决如下：一.原告王天福与被告李进国2018年12月3日签订的《房屋租赁合同》、2020年9月2日签订的《房屋租赁合同补充协议》、2020年9月30日签订的《房屋租赁合同补充合同》于本判决生效之日解除；二.由被告李进国在本判决生效之日起十日内腾空所租赁房屋（固定设施保持现状，不得拆除）归还给原告王天福，并按照每天489.3元支付自2021年2月16日起至房屋归还之日止的房屋占用费，并结清水电费；三.驳回原告王天福的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告李进国负担（因原告已预交，现由被告履行上述协议时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  白世珍二〇二一年四月二十九日书记员  张游芳