天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0115民初2975号原告:潘姝宇,女,1972年6月16日出生,汉族,居民，住河北省唐山市迁西县。被告：天津景秀置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白庄镇水岸城春华园40-9。法定代表人：冯胜巍，公司经理。委托诉讼代理人：只蕊，公司员工。原告潘姝宇与被告天津景秀置业投资有限公司（以下简称景秀置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘姝宇及被告景秀置业公司的委托诉讼代理人只蕊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘姝宇向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2020年6月5日签订的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》；2.景秀置业公司返还潘姝宇已付购房款510669元及利息30000元。庭审中，潘姝宇变更第二项诉讼请求中返还购房款的数额和利息的计算基数为505358元，并陈述利息30000元系2020年6月9日至2021年4月7日期间的同期贷款利息损失（年利率为4.2%）及其为交纳购房款而将定期存款提前支取造成的利息损失。事实和理由：2020年6月5日，双方签订《天津恒大花溪小镇商品房认购书》（以下简称认购书），潘姝宇认购恒大花溪小镇楼盘33幢3102室，并按照认购书的约定向景秀置业公司交纳购房款及专项维修资金等共计510669元。当时双方口头约定，如潘姝宇户口在9月底前未能迁入天津市，导致所购楼房无法办理网签及不动产权证书，双方即解除该认购书，景秀置业公司返还潘姝宇所付房款。2020年11月底，潘姝宇户口确定无法迁入天津市，便找景秀置业公司协商解除认购书及退款事宜，景秀置业公司同意解除，也同意退款，但至今仍未退还。现双方之间签订的认购书的目的无法实现，无论是根据双方约定还是法律规定，均应予以解除。景秀置业公司辩称，同意解除双方签订的认购书，同意在扣除定金20000元后将剩余房款485358元退还给潘姝宇。潘姝宇在明知自身没有购房资格的条件下与景秀置业公司签订商品房认购书，是对自身权利的处分，景秀置业公司已经尽到告知义务，并在售楼处现场对天津市限购政策予以公示，因此其在履约过程中没有过错。双方签订的认购书因为潘姝宇单方违约而解除，因此潘姝宇应承担定金罚则的违约责任。综上，请求法院判令在扣除定金20000元后退还剩余房款，并驳回潘姝宇其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年6月5日，景秀置业公司（甲方）与潘姝宇（乙方）签订《天津恒大花溪小镇商品房认购书》（编号4003643），约定：“乙方认购天津恒大花溪小镇楼盘33幢3102单元，商品房建筑面积共86.98平方米，按建筑面积计算单价每平方米5871元，房屋总价款510669元。一、乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。二、乙方选择第1种方式付款：1.一次性付款：乙方须于2020年6月9日前支付首期房款133201元（不含定金），并签署商品房买卖合同；于2020年7月5日前付清153201元；于2020年8月5日前付清剩余款项，即204267元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。……。四、乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金5106元，……。五、乙方支付首期款的同时预缴税费15400.07元，……。”2020年6月9日，景秀置业公司为潘姝宇出具支付房款（含定金）153201元的收据；同年6月11日，景秀置业公司为潘姝宇出具支付房款（含优惠）357468元的收据。以上收据合款510669元，双方均认可因潘姝宇提前交纳房款，故景秀置业公司给予其5311元的房款优惠，虽然开具了510669元的收据，但潘姝宇实际付款数额为505358元。另查明，涉诉房屋所在的花溪小镇33号楼于2017年7月21日取得商品房销售许可证。认购书签订时，潘姝宇不具备在津购房资格；截至法庭辩论终结之日，其仍未取得在津购房资格。双方未签订《天津市商品房买卖合同》。诉讼中，景秀置业公司主张其曾告知潘姝宇天津市的限购政策，并口头通知潘姝宇签署《商品房买卖合同》，对此，潘姝宇予以否认，主张景秀置业公司未曾告知其限购政策，亦未通知其签署《商品房买卖合同》，其多次要求签署《商品房买卖合同》，均被拒绝，理由是其不具备在津购房资格，不能办理网签，因此其才申请退房，现其已全额支付房款，说明其具有购房诚意。对各自主张，双方均未提交证据加以佐证。关于定金问题，潘姝宇认可曾约定20000元定金，但主张此款在支付首付款时已转化为购房款，景秀置业公司则认为依据认购书的约定，定金在签署《商品房买卖合同》时才转入房款。本院认为，潘姝宇与景秀置业公司签订的认购书，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。潘姝宇要求解除该认购书，景秀置业公司亦同意解除，故双方就解除认购书达成一致意见，且不违反法律规定，亦不侵害他人权益，本院准予。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。故此，认购书解除后的退款数额及利息请求成为本案的争议焦点。双方对潘姝宇实际支付定金及购房款共计505358元均无异议，且潘姝宇提交了相应收据，本院予以确认。景秀置业公司主张因潘姝宇单方要求解除认购书构成违约，故应适用定金罚则，扣除定金20000元，退还剩余房款；潘姝宇不同意扣除定金，其认为定金已转化为房款，且其不存在违约行为，解除认购书的原因在于其不具备在津购房资格，而其在购房时并不知晓天津市的限购政策，景秀置业公司也未告知其限购事宜，故此景秀置业公司应赔偿给其造成的利息损失。对此，本院认为，潘姝宇解除认购书的事由在于其不具备购房资格。因涉案商品房买卖地区的房地产调控政策系众所周知的事项，故在潘姝宇与景秀置业公司签订认购书之始，对涉案商品房买卖地区的房地产调控政策，双方应均属明知，潘姝宇主张其“不清楚天津的限购政策”，有悖常理，本院不予采信。景秀置业公司作为专业房地产开发、销售企业，应当在明晰涉案楼盘所在地的限购政策的基础之上，销售商品房时，严格遵守和执行限购政策，在诉讼中，景秀置业公司未提供证据证明其对潘姝宇的购房资格作出实质性审查，且客观存在着潘姝宇至今仍无购房资格的事实，双方无法按照案涉认购书的约定签订《商品房买卖合同》，也不能完成房屋的产权变更，认购书的目的无法实现，对此，景秀置业公司负有过错。潘姝宇对自己为限购对象应当明知，仍然与景秀置业公司签署认购书，且至今仍然无法取得购房资格，潘姝宇对此纠纷发生亦负有过错。现本院查明的事实可以认定涉案双方确因限购政策无法继续履行认购书，对此结果双方均有过错，故当事人要求另一方承担利息损失或适用定金罚则的主张，均不予支持。综上所述，景秀置业公司应全额退还潘姝宇购房款（含定金）505358元。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除潘姝宇与天津景秀置业投资有限公司于2020年6月5日签订的编号为4003643号的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》；二、天津景秀置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还潘姝宇购房款（含定金）505358元；三、驳回潘姝宇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9208元，减半收取计4604元（潘姝宇已预交），由天津景秀置业投资有限公司负担，于本判决生效后十日内直接向潘姝宇支付。（案款及案件受理费可直接汇入潘姝宇账户，户名：潘姝宇，账号：×××66，开户行：中国农业银行迁西景忠西街分理处）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 辉二〇二一年四月二十五日书记员 周筱笛附相关法律条款：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十二条第一款当事人协商一致，可以解除合同第五百六十六第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。