天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终922号上诉人（原审被告）：天津北斗国际贸易有限公司，住所地天津自贸试验区（东疆保税港区）兰州道188号3-115（安德商务秘书服务（天津自贸试验区）有限公司托管第48号）。法定代表人：于黎明，总经理。委托诉讼代理人：赵秀敏，天津森宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津宏顺辉科技发展有限公司，住所地天津开发区百合路73号201室。法定代表人：文光辉，执行董事。委托诉讼代理人：刘川，北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。上诉人天津北斗国际贸易有限公司（以下简称北斗公司）因与被上诉人天津宏顺辉科技发展有限公司（以下简称宏顺辉公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初14870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。北斗公司上诉请求：1.改判一审判决第一项,北斗公司按照同期银行贷款利率支付违约金；2.撤销一审判决第四项,改判驳回宏顺辉公司要求北斗公司支付截至2020年7月的占有使用费及2020年8月1日起至实际腾房之日止的占有使用费；3.二审案件受理费由宏顺辉公司承担。事实和理由：一审判决酌定上诉人按照年利率15%计算标准支付2019年11月1日后违约金显然过高。被上诉人并未提供证据证实上诉人的违约行为给其造成的实际损失,且考虑疫情的实际影响,应以同期银行贷款利率计算违约金更为公平。上诉人已经提供证据且被上诉人认可存在拒绝上诉人进入租赁物的情形,故自2020年1月31日后未及时腾房的责任不在上诉人,一审判决上诉人支付截至2020年7月占有使用费显失公平。2020年8月1日后,被上诉人已将房屋出租,且上诉人大部分物品已被新租户使用,被上诉人亦以未缴纳租金为由拒绝上诉人取回物品，故再判决上诉人支付房屋占有使用费用显属不当。宏顺辉公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宏顺辉公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2017年8月1日签订的《仓储合同》；2.判令北斗公司向宏顺辉公司支付2018年10月1日至2020年6月30日的租赁费1057500元及滞纳金317250元；3.判令北斗公司支付欠付的水电费、物业费113817.49元；4.判令北斗公司腾空天津开发区百合路73号A座一层并恢复原状；5.判令北斗公司按每月70000元的标准向宏顺辉公司支付自2020年7月1日至实际腾空天津开发区百合路73号A座一层之日止的仓库占用费；6.本案诉讼费、保全费、保全保险费用由北斗公司承担。一审法院认定事实：2017年8月1日，宏顺辉公司（乙方/保管方）与北斗公司（甲方/存货方）签订《仓储物流协议》，约定甲方委托乙方为其产品提供仓储服务，仓储房屋名称为百合路73号A座仓库，房屋地址为天津开发区百合路73号，使用面积2782.5平方米，房屋使用性质为汽车配件产品及相关物料仓库，乙方从2017年10月1日起将第二条确定的房屋及配套设施提供给甲方使用，至2020年9月30日。每天按3200立方米货物固定计费，仓库费用为每年递增费用，合同期内，每年费用分别如下：2017年10月至2018年9月，单价0.668元/天/立方米，共计780000元；2018年10月至2019年9月，单价0.693元/天/立方米，共计810000元；2019年10月至2020年9月，单价0.719元/天/立方米，共计840000元。管理费按工作量，以0.5元/立方米/月的标准计算。结算方式为以电汇方式收取，按半年结算，次月5日前乙方出具结算清单，甲方确认后于乙方开具发票后5日内付款。甲方于本合同签订当日，支付押金182500元。甲方须按本合同第五条的要求按时足额支付仓储物流服务费用，每逾期1天按逾期金额的5%向乙方另付滞纳金。合同签订后，北斗公司于2017年9月20日支付押金182500元，2017年9月20日支付2017年10月至2018年3月的租金390000元，2017年12月27日支付2017年11月水电物业费7655.2元，2018年1月5日支付2017年10月31日以前的水电物业费2489元，2018年2月8日支付2017年12月和2018年1月的水电物业费34909.84元，2018年5月7日支付2018年2月和2018年3月的水电物业费29332.34元，2018年6月5日支付2018年4月至2018年6月的租金195000元，2018年6月13日支付2018年4月水电物业费14943.01元，2018年7月18日支付2018年5月和2018年6月的水电物业费26021.12元，2018年8月17日支付2018年7月水电物业费12384.6元，2018年8月29日支付2018年7月至2018年9月租金195000元，2018年9月30日支付2018年8月水电物业费13313.64元，2018年11月7日支付2018年9月水电物业费14325.06元，2018年11月21日支付2018年10月水电物业费12358.2元，2019年1月10日支付2018年11月水电物业费18647.5元，2019年1月25日支付租金100000元，2019年3月5日支付租金100000元，2019年3月6日支付2019年1月水电物业费26590.52元，2019年4月24日支付2018年12月、2019年2月和2019年3月的水电物业费58295.45元，2019年8月28日支付2019年4月和2019年5月的水电物业费49783.82元。双方共同确认，欠付的水电费和物业费共计107528.55元，2018年12月31日以前的欠付租金2500元。2019年10月25日，宏顺辉公司与北斗公司签订《逾期付款解决协议》，约定2017年8月1日双方签订的《仓储协议》，因北斗公司未按期履行仓储费用付款义务，经双方友好协商，确认合同履行事实及解决方案如下：1.北斗公司自2019年1月1日起未再支付任何费用给宏顺辉公司，且北斗公司欲继续使用宏顺辉公司仓库至2019年12月31日，故上述期限内，北斗公司欠付宏顺辉公司仓储费共计755000元，其中2019年1月至9月为580000元，因欠付费用给宏顺辉公司造成巨大损失，北斗公司同意在2019年10月31日前向宏顺辉公司支付部分违约金，共计20000元；2.北斗公司承诺最迟于2019年10月31日将相关车辆（完整所有权，不得有任何抵押情形存在）及所有保证车辆可正常注册的手续及票据（证）一次性交付宏顺辉公司，并须积极配合宏顺辉公司办理车辆可上路驾驶的全部手续，相关手续费由北斗公司承担。相关车辆信息：车牌型号为克罗迪V250，车辆识别代号为WD4WG3E12J3512812；3.上述车辆价值可抵扣北斗公司欠付费用，共计670000元；4.宏顺辉公司将从北斗公司的押金中扣除2019年第四季度的仓储费用；5.双方同意，上述车辆及相关手续费如在截至日期仍未完整交付的，宏顺辉公司有权要求北斗公司支付全部欠付仓储费及违约金，并有权扣押、留置、出售（合理的价格）北斗公司存放在宏顺辉公司处的全部货物，所售货物款项应优先支付北斗公司欠付的全部费用，包括但不限于仓储费、违约金、差旅费、律师费。北斗公司不得主张宏顺辉公司以明显低价处置货物的相关法律责任。上述车辆完整交付宏顺辉公司之前，北斗公司不得从宏顺辉公司处撤运任何存放货物；北斗公司所有欠款结清之后，若继续使用宏顺辉公司的仓库，则应于2019年12月15日前将押金补齐至150000元，并于2020年2月14日之前缴纳2020年第一季度的仓储费175000元。若北斗公司未在审限内缴纳上述费用。宏顺辉公司有权收回存放北斗公司货物的仓库，自行处置北斗公司剩余的货物和资产，北斗公司不得主张宏顺辉公司以明显低价处置货物的相关法律责任。上述协议签订后，北斗公司未将车辆的相关手续及票据（证）交付宏顺辉公司，未支付租金和水电物业费。北斗公司于2019年11月5日支付违约金20000元，2019年12月17日支付保证金50000元。2020年7月6日，宏顺辉公司法定代表人通过微信向北斗公司法定代表人发送信息，内容为“鉴于贵司未能按照《仓储协议》及《逾期付款解决协议》的约定履行付款义务，贵司的行为严重违反了相关法律和合同约定，为此特通知贵司如下：我司已经向人民法院提起诉讼，双方之间的《仓储协议》已经解除，请贵司在2020年7月12日结清所有欠付费用，并将遗留在仓库的物品腾清，否则我司将依法依约自行处置贵司遗留的物品，并由贵司自行承担因此产生的全部责任”。同日，北斗公司法定代表人通过微信回复“收到，我尽快安排”。一审法院认为，宏顺辉公司与北斗公司之间签订的《仓储物流协议》和《逾期付款解决协议》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同的内容和实际履行情况，双方应为租赁合同法律关系，租赁物为坐落于天津市滨海新区××路××号××座的仓库，租赁期间为2017年10月1日至2020年9月30日，租金标准为2017年10月至2018年9月780000元，2018年10月至2019年9月810000元，2019年10月至2020年9月840000元。2019年10月25日，因北斗公司未按期支付租金，宏顺辉公司与北斗公司签订《逾期付款解决协议》，该协议内容与《仓储物流协议》约定不一致的，应视为双方对原合同内容的变更。根据《逾期付款解决协议》的内容，双方实际已经协议解除了租赁合同关系，但是北斗公司可继续使用至2019年12月31日，并且将2019年的租赁费变更为755000元。鉴于双方已经协议解除了租赁合同关系，故宏顺辉公司又起诉要求判决解除合同的，一审法院不予支持。截至2019年12月31日，未付租金合计757500元，减去北斗公司支付的押金182500元和保证金50000元，北斗公司还应向宏顺辉公司支付租金525000元。北斗公司未按照合同约定的期限支付租金，应承担违约责任，《仓储物流协议》约定每逾期一天按逾期金额的5%支付滞纳金，该标准过分高于宏顺辉公司因北斗公司逾期支付租金所遭受的损失，故一审法院酌情认定违约金的计算标准为年利率15%，自逾期支付之日起至实际给付之日止。但《逾期付款解决协议》约定因欠付费用给宏顺辉公司造成巨大损失，北斗公司同意在2019年10月31日前向宏顺辉公司支付部分违约金，共计20000元。从文意上看，该约定系针对2019年10月以前逾期支付租金行为的违约条款，故截至2019年10月31日的违约金应为20000元，北斗公司已经支付完毕。2019年11月1日以后的违约金按照一审法院酌定的标准进行计算。关于水电费和物业费，双方已经一致确认欠付金额为107528.55元，北斗公司亦同意支付，一审法院予以确认。关于房屋占有使用费的问题。北斗公司主张已于2020年1月31日将房屋返还宏顺辉公司，但其未及时腾退房屋，损害了宏顺辉公司的使用收益权，北斗公司应承担腾退房屋前的房屋占有使用费。根据双方的陈述和现有证据，宏顺辉公司确实存在限制北斗公司进入租赁房屋和取回自有物品的行为，因此双方对于未能及时腾退房屋均负有责任。此外，根据疫情防控的要求，无论是复工复产还是腾退房屋都受到影响，故一审法院综合考量疫情原因和双方的责任比例，酌情认定宏顺辉公司通知北斗公司限期腾退房屋前的租金为280000元。鉴于宏顺辉公司自认将北斗公司的物品集中堆放后，已于2020年7月将房屋出租他人，故宏顺辉公司的经济损失因重新出租而得以弥补，一审法院酌定2020年8月1日至实际腾房之日止的租金，按照每月20000元的标准计算。关于北斗公司主张的装修损失问题，北斗公司主张经宏顺辉公司同意对租赁的房屋进行了装修，合同解除后应以装修残值折抵部分租金，但北斗公司提供的证据不足以证实自己的主张。双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，且本案系因北斗公司违约导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，即使北斗公司存在装修的事实且经宏顺辉公司同意，其请求宏顺辉公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，也不予支持。另，北斗公司主张宏顺辉公司所提供的房屋不符合国家消防的法律法规，存在消防隐患的问题，缺乏依据，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：“一、被告天津北斗国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津宏顺辉科技发展有限公司支付租金525000元及违约金（2019年11月1日至2019年11月30日，以408333.33元为基数，按年利率15%的标准计算；2019年12月1日至2019年12月31日以466666.67元为基数，按年利率15%的标准计算；2020年1月1日至实际给付之日止，以525000元为基数，按年利率15%的标准计算）；二、被告天津北斗国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津宏顺辉科技发展有限公司支付水电费和物业费107528.55元；三、被告天津北斗国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内腾退坐落于天津市滨海新区××路××号××座的仓库；四、被告天津北斗国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津宏顺辉科技发展有限公司支付截至2020年7月31日的房屋占有使用费280000元及自2020年8月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费（按每月20000元的标准计算）；五、驳回原告天津宏顺辉科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务内容，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19198元，减半收取计9099元，由原告天津宏顺辉科技发展有限公司负担2436元，被告天津北斗国际贸易有限公司负担6663元”。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.北斗公司应当给付违约金标准应如何确定；2.北斗公司是否应支付占有使用费。北斗公司未按照合同约定的期限支付租金，应承担违约责任，双方签订的《仓储物流协议》约定,每逾期一天按逾期金额的5%支付滞纳金，该协议系双方真实意思的表示,根据违约金兼具补偿性和惩罚性的原则,一审法院考虑该标准过分高于宏顺辉公司的损失，酌定违约金的计算标准为年利率15%，并无不当,本院予以维持。北斗公司主张已于2020年1月31日将房屋返还宏顺辉公司，但其未提供充分的证据证实其主张。且二审中，北斗公司自认其于2020年的10月份左右腾空案涉房屋，宏顺辉公司认可北斗公司于2020年的9月20日腾空案涉房屋，北斗公司应承担腾退房屋前的房屋占有使用费。且一审法院考虑宏顺辉公司限制北斗公司进入租赁房屋和取回自有物品的行为存在过错，以及疫情防控对腾退房屋的影响，降低了占有使用费的标准，本院予以维持。综上所述，北斗公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人天津北斗国际贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 何日升审判员 郭小峦二〇二一年四月十二日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……