湖南省南县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0921民初594号原告：甘学芝，女，1975年2月12日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：张令羽，湖南金剑律师事务所专职律师。被告：南县城镇建设综合开发公司，住所地：湖南省南县南洲镇东正街。法定代表人:李友刚，系该公司经理。委托诉讼代理人：李春辉，男，系南县住房保障服务中心工作人员。被告：陈孟宏，男，1963年11月7日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：赵武波，南县南洲法律服务所法律服务工作者。原告甘学芝与被告南县城镇建设综合开发公司（以下简称南县城建开发公司）、被告陈孟宏商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。甘学芝及其委托诉讼代理人张令羽，南县城建开发公司的委托诉讼代理人李春辉，陈孟宏的委托诉讼代理人赵武波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甘学芝向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，为原告办理不动产权证；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年4月16日，原、被告签订《商业门面买卖合同》，原告购买被告开发的位于南县××镇××对面的“宏兴小区”第2栋一层南起第4间门面，原告已支付购门面款及其他相关费用440000元。被告虽已交付门面，但未履行办好不动产权证的义务。为维护原告的合法权益，特向法院起诉。南县城建开发公司辩称，1.陈孟宏通过拍卖，取得国有出让土地使用权，个人出资进行房屋建设，整个资产归陈孟宏所有，其有权决定是否销售，责任主体为陈孟宏；2.陈孟宏仅仅只是借用南县城建开发公司的房地产开发企业资质进行房地产开发，其销售房地产无需开发公司同意，属于陈孟宏个人行为；3.南县城建开发公司把房地产企业开发资质借给陈孟宏进行房地产开发经营，虽有违约行为存在，属于被行政处罚的范畴，但不能认定陈孟宏个人出资建设的房地产为南县城建开发公司所有。从房地产建设的事实依据来看，陈孟宏完全有处分权。综上，请法院驳回原告诉讼请求。陈孟宏辩称，原告与陈孟宏签订《商业门面买卖合同》属实。原告已支付了部分购房款，但应依合同约定按门面实际面积计算购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：南县城建开发公司提交的证据南县城建开发公司与陈孟宏的挂靠协议及情况说明，意在证明该房地产开发项目的责任主体为陈孟宏，土地及地上建筑物归陈孟宏所有，因此南县城建开发公司无相关责任。经审查，该证据能够证明陈孟宏根据约定向南县城建开发公司交纳每平方米8元的挂靠费用，南县城建开发公司负责办理项目报建手续和申报商品房预售许可证，项目所发生的全部费用由陈孟宏负担，项目全部收入归陈孟宏所有，相关法律责任、经济责任均由陈孟宏承担的事实。根据两被告的上述约定内容，可认定两被告系挂靠关系，该协议仅为两被告之间的约定，对外不具有法律约束力，故本院对南县城建开发公司的举证目的不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年1月8日，陈孟宏等十五人通过拍卖取得南国用（2009出让）第26号国有土地使用权，并办理国有土地使用权登记。该宗土地坐落南县南洲镇南洲中路，用途为商服、住宅，使用权类型为出让，用地面积为3229.30平方米，终止日期为商服用地至2049年1月8日止；住宅用地至2079年1月8日止。2009年12月11日，南县城建开发公司（房地产开发资质等级为四级）向陈孟宏出具授权委托书，委托事项为宏兴小区建设、销售事宜，委托权限为全权委托。该宗土地于2009年12月22日办理宏兴小区建设用地规划许可证，证号为（2009）317号，用地单位为陈孟宏等十五人。2010年3月22日，南县建设局颁发建设工程规划许可证，建设单位为南县城建开发公司，建设项目名称为宏兴小区1、2号楼，建筑面积12097.1平方米。2010年3月26日，两被告签订《项目内部承包协议》，协议约定：宏兴、宏祥小区占地面积6654.10平方米，规划建筑面积3.5万平方米，经内部议标由陈孟宏夺标；项目所发生的全部费用及全部销售收入归陈孟宏负担和所有；安全和质量事故或与客户纠纷所造成的经济损失等均由陈孟宏负责；同时还约定了陈孟宏向南县城建开发公司交纳每平方米8元的挂靠费用，结算面积以产权证面积总和为准，签订协议时付款20,000元，余款在办理该项目房屋所有权证前全部结清等内容。2010年4月1日，南县建设局颁发建筑工程施工许可证，建设单位为南县城建开发公司，该证载明合同开工日期为2010年4月1日，合同竣工日期为2010年12月28日。2010年4月15日，南县房地产管理局向南县城建开发公司就宏兴小区项目颁发了商品房预售许可证。2010年4月16日，原告与南县城建开发公司签订《商业门面买卖合同》，陈孟宏作为南县城建开发公司的委托代理人在合同上盖私章并加盖了“南县城镇建设综合开发公司宏兴小区项目部”的公章，原告亦在合同上签名。合同约定：“所购商业门面房的基本情况：门面位置为宏兴小区2号楼与3号楼下第一层临城西中学路门面南起第4间，门面长度24米，门面宽度4米，建筑面积为96平方米。该商业门面属于框架结构，层高为5.76米。所购商业门面面积以房产和国土行政管理部门发证面积为最终面积，并以此作为双方结算房款的依据。计价方式：该门面每平方米售价为4,000元，总金额为384,000元。代收独立电开户费400元、独立用水开户费1,300元、契税7,680元、房屋维修基金7,680元，代收款项合计17,060元。交房日期：出卖人应在2011年4月1日前，依照国家有关标准和地方人民政府的相关规定，将商业门面交付给买受人使用。商业门面的房屋所有权证和国有土地使用权证由出卖人负责办理，并承担办证的一切费用。买受人委托出卖人在所购门面内增设一层阁楼，费用为30,000元，由买受人一次性付给出卖人。”原告于2010年4月16日即合同签订当日现金支付购房款90,000元,2011年12月11日现金支付购房款110,000元（收据载明购宏兴小区113号门面款），2012年1月13日现金支付购房款100,000元，2012年2月12日现金支付购房款140,000元，共计440,000元。陈孟宏分别于收款日向原告出具收据，收据上盖有南县城建开发公司宏兴小区项目部印章。庭审中，原、被告就涉案门面房坐落位置为北起第13号门面均无异议并予以当庭确认。涉案门面已于2012年10月交付原告使用。另查明，南国用（2009出让）第26号国有土地使用权证登记的使用权人陈孟宏等十五人于2011年10月26日向南县房产局出具承诺书，承诺该宗土地办理宏兴小区1、2号楼产权证，经十五人确定，全部办理陈孟宏产权证，再分户至购房者。再查明，陈孟宏经手销售的宏兴小区部分商品房的《商品房买卖合同》已在南县房地产管理局办理了预售合同备案登记，已备案的合同中出卖人处所盖公章均为“南县城镇建设综合开发公司宏兴小区项目部”。因陈孟宏背负巨额债务，资金链断裂，且涉嫌刑事犯罪，陈孟宏于2012年11月4日被南县公安局刑事拘留，同年11月18日被执行逮捕，2013年12月20日本院作出（2013）南法刑初字第236号刑事判决书，陈孟宏犯伪造国家机关印章罪，判处有期徒刑一年十个月。宏兴小区1号、2号楼于2020年12月29日办理验收备案。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释。本案法律事实发生于民法典施行前，故适用当时的法律、司法解释。本案系商品房预售合同纠纷，原告起诉要求南县城建开发公司和陈孟宏继续履行合同，办理好房地产权属证书。本案涉及到的主要法律关系和争议焦点是：一、南县城建开发公司与陈孟宏之间的法律关系；二、商业门面买卖合同的法律效力；三、关于合同履行及责任承担问题。一、关于二被告之间法律关系问题陈孟宏与南县城建开发公司之间签订了《项目内部承包协议》，从双方签订合同的真实意思表示来看，陈孟宏取得宏兴小区土地使用权后，拟进行商品房开发，因本人没有房地产开发资质，由南县城建开发公司出借资质，挂靠南县城建开发公司进行房地产开发，双方各取所需。从实际履行情况来看，南县城建开发公司没有投入建设资金，也没有参与管理与建设，房屋销售及销售收入均由陈孟宏自行处理，二被告完全按《项目内部承包协议》的内容履行。因此，陈孟宏与南县城建开发公司之间存在挂靠开发关系，陈孟宏系挂靠人，南县城建开发公司系被挂靠企业。二、关于商业门面买卖合同的效力问题陈孟宏挂靠南县城建开发公司进行“南县宏兴小区项目”房地产开发后，南县房地产管理局向南县城建开发公司颁发了商品房预售许可证，且南县城建开发公司向陈孟宏出具了授权委托书，陈孟宏对外以南县城建开发公司的名义与原告签订商业门面买卖合同，法律上属有权代理行为。签订买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定商业门面买卖合同合法有效。三、关于合同履行及责任承担问题合法有效的合同受法律保护。合同双方应切实履行合同约定义务。《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条规定：“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。”根据陈孟宏与南县城建开发公司签订的《项目内部承包协议》及南县宏兴小区项目实际开发建设情况来看，可确定陈孟宏是南县宏兴小区项目的物业实际所有权人，其仅仅只是借用南县城建开发公司的名义进行房地产开发和商品房销售，是当然的合同义务担责主体。但南县城建开发公司取得了南县房地产管理局颁布的商品房预售许可证，并向陈孟宏出具授权委托书委托陈孟宏用自己的名义对外销售商品房，且商业门面买卖合同的出卖人也是南县城建开发公司，原告购房户有理由相信南县城建开发公司是商品房所有权人和出卖人。因此，应由陈孟宏按合同约定承担合同履行责任，南县城建开发公司承担连带责任。另外，根据合同约定，原告应支付门面购房款384,000元和支付代收款契税等17,060元，增设阁楼费用30,000元共计431,060元,原告已支付440,000元。按合同约定所购商业门面面积以房产和国土行政管理部门发证面积为最终面积，并以此作为双方结算房款的依据，故原告可根据合同约定的售价按门面不动产登记权证核定面积以多退少补的原则与被告结算门面购房款。综上所述，本院对原告要求两被告履行合同，办理房地产权属证书的诉讼请求予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条、第十八条规定，判决如下:一、限陈孟宏在本判决生效之日起90日内将南县宏兴小区北起13号门面房的不动产权属登记办理至甘学芝名下并交付权属证书；二、由南县城镇建设综合开发公司对上述第一项判决内容承担连带责任。案件受理费7,900元，减半收取计3,950元，由陈孟宏、南县城镇建设综合开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  陈俊广二〇二一年四月二十三日法官助理孙苹书记员曾庆莹