天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1909号上诉人（一审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：马龙，经理。委托诉讼代理人：王妤予，女，该公司员工。被上诉人（一审原告）：魏兴，男，1987年3月28日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：任刚，天津仁合律师事务所律师。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华公司）因与被上诉人魏兴商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初4156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。嘉华公司的委托诉讼代理人王妤予、魏兴的委托诉讼代理人任刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉华公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求支付逾期交房期间已付款利息的诉讼请求或将本案发回重审；2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院判决上诉人因违约产生的违约金额，极大超出了被上诉人的实际损失。一审法院未查明被上诉人实际损失的情况，不符合合同法的相关规定，且一审法院认为双方签订的《补充协议》中约定的逾期违约条款系格式条款，应做对上诉人不利的解释，而又不查明被上诉人因上诉人逾期交付房屋对其造成的实际损失，即按照原合同的约定支持被上诉人的主张，违反了合同法关于认定违约金与实际损失的相关规定。魏兴辩称，不同意上诉人的全部上诉请求。具体理由为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人按照合同约定支付了全部房款，而上诉人未如期交房，给被上诉人造成了利息损失。双方对逾期交房产生的损失问题已有同类案件生效判决认定，一审法院判决上诉人支付的违约金及补偿费用并未超过法律规定的违约金上限，且一审法院基于公平原则和本案实际情况对违约金予以酌减，判决结果并无不当，故请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。魏兴向一审法院起诉请求：1．判令被告支付原告2016年11月1日至2020年5月15日的已付房款利息114,366.65元；2．判令被告支付原告2017年10月1日至2017年10月31日的补偿费用3,026.44元；3．判令被告支付原告2017年11月1日至2020年5月15日的补偿费用120,537.05元；4．案件受理费由被告负担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求，将第4项诉讼请求变更为：诉讼费用由被告承担，诉讼费用包括案件受理费、保全费、保全责任保险费。一审法院认定事实：2015年6月6日，魏兴（乙方）与嘉华公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，乙方购买甲方开发的位于蓟州区××镇××花园村××路××花园××＃××房屋，建筑面积93.95平方米，每平米价格为6927.60元，总价款为650848元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2016年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见《补充协议》第四条。”双方签订的《补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”因未能如期交房，嘉华公司于2017年7月25日出具承诺书，承诺：“帕醍欧花园44-49＃楼将于2017年9月30日交付。若于2017年9月30日前（包括当天）交房，逾期交房违约金按照《天津市商品房买卖合同》相应条款计算；若在之后交房，除按照上述约定支付逾期交房违约金外，承诺按下述标准支付补偿费用。1、若在2017年10月1日-2017年10月31日期间交房，该期间的补偿费用按照已付房款的万分之一点五／日计算，补偿费用自2017年10月1日起算。若在2017年10月31日之后交房，自2017年11月1日起至实际交房之日，该期间的补偿费用按已付房款的万分之二／日计算。逾期交房违约金、补偿费用以现金方式在交房之日兑付。从签订承诺起至2017年9月30日因国家政策等不可抗力导致停工，以上承诺交房的时间按照停工时长顺延，补偿费用的计算时间点和计算标准也做相应顺延（若2017年9月30日因施工原因不能如期交房，之后因国家政策导致的停工不做顺延）。此承诺具备法律效力。”2017年9月30日，被告通知原告办理房屋交付手续，2019年1月29日原告到被告处办理了收房手续。2018年5月该小区部分业主向一审法院提起诉讼，请求被告给付逾期交房的已付房款的利息及承诺书承诺的补偿费，一审法院判令被告按同期贷款利率给付已付房款的利息，并认为原告依据被告承诺书要求给付补偿费用，现依据不足，不予支持。被告嘉华公司于2020年2月20日取得涉案房屋《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。原告认为被告逾期交房，要求被告支付已付房款利息及补偿费用而成讼。一审法院认为，原、被告对双方之间的商品房销售合同关系、房屋价款、合同约定的交房条件、合同约定的交房日期、被告取得商品房准许交付使用证的时间等事实均无异议，本案的争议焦点包括：（一）被告应否承担违约责任；（二）违约责任如何承担。（一）关于被告应否承担违约责任。原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定，除遇不可抗力外被告应于2016年10月31日前将经竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付原告使用。被告未在合同约定的交房日期将取得商品房准许交付使用证的房屋交付原告，亦未通知原告收房，构成违约，应该承担违约责任。2017年9月30日被告通知原告办理房屋交付手续，原告于2019年1月29日在被告处办理了收房手续。被告于2020年2月20日取得涉案房屋准予交付使用证，即符合合同约定房屋交付条件的时间是2020年2月20日。（二）关于违约责任如何承担。1．关于原告损失如何确定。首先，原告主张被告应根据合同第五条的约定支付已付款利息，被告则认为《补充协议》第四条已对主合同第五条进行了整体变更，应按照《补充协议》第四条确定违约责任。一审法院认为，《补充协议》是被告采用格式条款订立的合同，被告作为《补充协议》的提供一方，在订立协议时应提请原告注意《补充协议》中免除或者限制其责任的条款。因《补充协议》第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，未采用足以引起原告注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，被告亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了原告在被告持续违约情况下要求被告承担违约责任的权利，免除了自身在持续违约情况下的违约责任。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”该《补充协议》第四条的约定无效，被告应当按照主合同第五条的约定承担违约责任。根据2019年8月17日中国人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告，自2019年8月20日起应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息。因此，2019年8月19日之前按同期贷款利率计算已付房款利息，2019年8月20日以后的已付房款利息应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。2．关于承诺书效力。原告依据承诺书要求被告支付补偿费用，被告主张原生效判决已经驳回原告关于补偿费用的诉讼请求，且承诺书并非其真实意思表示，故不同意支付。一审法院认为原、被告双方均认可承诺书真实性，被告亦无证据证明承诺书不是其真实意思表示，承诺书合法有效；涉案房屋已于2020年2月20日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》符合约定交付条件，现原告依据承诺书要求被告承担违约责任，理据充分，一审法院依法予以支持。3．关于被告违约时间计算问题。原告诉求被告支付已付房款利息及补偿费用至2020年4月15日止。被告提交《钥匙领取明细表》和《业主基本情况登记表》，证明原告已于2019年1月29日办理了收房手续，故支付已付房款利息及补偿费的截止日期应为2019年1月29日。一审法院认为，依据合同约定交付房屋条件，涉案房屋应在取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后交付，原告虽于2019年1月29日办理了收房手续，但不符合约定交付条件，且被告未能提交证据证明原告收房是对交房条件的认可，故对被告的该项抗辩意见不予采信；根据本案的实际情况，被告支付已付房款利息及补偿费的截止日期，一审法院确定为2020年2月20日。4．关于违约金调整问题。依据合同约定，被告因逾期交付房屋，应给付原告已付房款利息，已付房款利息即为被告违约应承担的违约金，补偿费也是被告因逾期交房承诺的违约费用。原告同时请求被告给付已付房款利息及补偿费用，被告认为诉请过高要求调整。一审法院认为，被告逾期交房构成违约，应在相关规定上线范围内承担违约责任。本案中因被告逾期交房，给原告造成的实际损失为已付房款利息，承诺书的约定明显过分高于原告实际损失，违约金的数额应根据违约情况确定，综合考虑案件的实际情况，根据公平原则及平衡当事人之间的利益，一审法院认为应对违约金予以调整。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因此，原告同时主张补偿费，其数额远高于原告实际损失的30%，综合本案的具体情况及合同约定，一审法院依法应予调整。被告逾期交房造成原告损失的计算方法为：以650,848元为基数，自2016年11月1日至2017年9月30日，按中国人民银行同期贷款利率计算，计26,188.5元；以650,848元为基数，自2017年10月1日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，计70,237.08元；以650,848元为基数，自2019年8月20日起至2020年2月20日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价（LPR）利率上浮30%计算，计18,091.32元。综上，被告逾期交房造成原告的损失为114,516.9元。原告诉求案件受理费、保全费、诉讼保全责任保险费由被告承担，因原告未申请保全，故原告主张保全费、诉讼保全责任保险费由被告承担，与理于法无据，不予以支持。一审法院判决：一、被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于判决生效后五日内给付原告魏兴逾期交房损失114516.9元，款项直接汇入原告魏兴在中国农业银行6228××××1671账户；二、驳回原告魏兴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2434元（已减半，原告已预交），由原告负担受理费1139元，被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担案件受理费1295元（款项由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司直接汇入原告魏兴上述账户）。本院二审期间，被上诉人没有提交新证据，上诉人嘉华公司提交天津市蓟州区住房和建设委员会文件一份，以证明施工受到部分业主阻拦，嘉华公司不应承担责任。被上诉人主张该文件与本案无关，不予认可。本院认定：上述证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案中，涉案房屋虽已交付，但上诉人没有按照约定日期交房，自认逾期，认可按照《补充协议》约定交纳即支付不超过总房款2%数额的违约金。被上诉人主张应该按照双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条的规定，按照银行的同期贷款利率给付违约金。据此，本院确定本案的争议焦点为：对于逾期交房所产生的损失上诉人应依何标准承担。本案中，被上诉人起诉主张自2016年11月1日至2020年5月15日期间的利息损失，因嘉华公司2020年2月20日取得涉诉楼房的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，故一审法院确定符合房屋交付条件的时间是2020年2月20日正确，本院予以确认。涉案《补充协议》系嘉华公司采用格式条款订立的合同，其第四条属于限制对方责任并排除对方主要权利的条款，嘉华公司未采用足以引起魏兴注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款免除了自身在持续违约情况下的违约责任，一审法院认定该条款无效正确，本院予以维持。一审法院综合考量承诺书约定、案件实际情况等因素，判令嘉华公司承担逾期交房违约责任并对违约金给付标准予以调整，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人嘉华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4868元，由上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  刘 锟审判员  刘翠翠二〇二一年四月十三日法官助理蔡静宜书记员张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……