广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂11民终282号 上诉人（一审被告）：王江梅，女，1976年2月28日出生，瑶族，住广西富川瑶族自治县。 被上诉人（一审原告）：富川瑶族自治县文化旅游发展有限公司，住所地：广西富川瑶族自治县富阳镇城东开发区展览中心三楼。 法定代表人：林忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何天红，广西众望（富川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何家旭，广西众望（富川）律师事务所律师。 上诉人王江梅因与被上诉人富川瑶族自治县文化旅游发展有限公司（以下简称富川文旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区富川瑶族自治县人民法院（2020）桂1123民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王江梅，被上诉人富川文旅公司的委托诉讼代理人何家旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王江梅上诉请求：1、撤销广西壮族自治区富川瑶族自治县人民法院（2020）桂1123民初306号民事判决，在确认2007年6月5日双方签订的《房屋租赁合同》合法有效的基础上，依法判决驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、鉴定费用3500元及一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 2 事实和理由：一、一审法院认定事实不清、错误。一审法院认定“2002年富城宾馆前楼10间门面每间转让期为15年、转让金额为60000元”属于认定事实不清、认定错误。从2002年至今，没有任何一个门面的转让金额或者租金为60000元。2002年1月7日富城宾馆向县委办出具的（复印件）《关于转让门面经营权的报告》及2002年1月8日县委办的批复意见，也是原则同意此方案而已。最终门面的转让金额、租金不是县委办说了算。二、一审法院认定2007年6月5日双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同属于理解错误。(1)事实上，被上诉人富川文旅公司包括其前身富城宾馆一直认为该合同合法、有效。否则，2019年11月1日就不可能向上诉人发出《解除合同通知书》，更没有必要在2019年4月25日委托广东越顺建筑工程质量检测鉴定有限公司对富城宾馆前楼进行鉴定。(2)—审法院以未经政府批准擅自出租国有资产和未提供证据证实已告知原承租人，侵犯了原承租人的优先承租权为《房屋租赁合同》无效的理由之一，明显不成立。(3)从2007年6月5日双方签订的《房屋租赁合同》第13条“本合同一式四份，甲、乙双方各执一份，县委办、财政局各一份，合同签字盖章后生效，各份具有同等法律效力”来看，富川县县委已经备案存档，县委已同意租赁。包括本租赁合同签订之前即2002年4月23日吴连娣、廖佳义等人与富城宾馆签订的《富城宾馆转让门面经营权合同》第16条“本合同一式四份，甲、乙双方各执一份，送县委办一份，鉴证机关一份备案”也可以知道，该门面出租给上诉人等人，县委已批准同意。否则，富城宾馆及主管部门的领导存在监督管理缺位、甚至渎职之嫌。(4)退一步而言，即便该《房屋租赁合同》未经政府部门批准而签订，也不会产生合同无效的后果。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持”的规定，该《房屋租赁合同》是否报批，均不影响该合 3 同成立的效力。登记、备案、批准均属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能够作为房屋租赁合同的生效条件。至于原承租人的优先承租权是否受到侵犯，也应该由原承租人来主张，与本案《房屋租赁合同》的成立与否没有任何关系，更不会导致该《房屋租赁合同》无效。(5)以涉案的该门面（店铺）的租金明显过低，双方的房屋租赁行为损害了国家、集体和他人的利益进而违反了《合同法》关于无效合同的相关规定，认定富城宾馆与上诉人2007年6月5日签订的《房屋租赁合同》无效，是对法律的曲解。首先，我国实行的市场经济，不是计划经济，人民政府不能够直接干预市场，一切由市场说了算。其次，从2002年4月23日廖佳义与富城宾馆签订的《富城宾馆转让门面经营权合同》第四条来看，转让金即租金为人民币23000元，转让经营期限为十五年，每年每间租金为1533元。2007年6月5日上诉人通过公开竟标的方式取得的20年租金34500元，每年毎间租金1725元！明显比原来门面的租金要高！并且上诉人提前10年一次性支付20年的全部租金！一审法院想当然的认定2002年已经确定每间门面15年租金为60000元，缺乏相应的事实和证据。即使有，那也是一厢情愿！因此，不能以租金过低为由来认定双方签订的《房屋租赁合同》违反了《合同法》无效合同的规定，进而得出双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同的结论！实际上，《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”、第3条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定已经明确，房屋租赁合同无效的情形只有两种：以违法建筑物和临时建筑为标的订立的合同为无效合同，而且还不是绝对的无效。显然，本案涉案的房屋不存在该两种情形，更不存在《合同法》第52条规定的任何情形。三、被上诉人请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，进而又提出该合同为无效合同，属于自相矛盾。被上 4 诉人为了达到单方解除合同的目的，单方委托司法鉴定机构作出D级危房的鉴定；进入诉讼程序后，涉案房屋危险性鉴定等级为C级。那么，一审法院应该重点解决的是，房屋危险性C级和D级的区别，进而对租赁房屋是采取加固、修缮、处理或者整体拆除的问题。显然，一审法院以《房屋租赁合同》为无效合同为由，驳回被上诉人要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，表面上是否定了被上诉人一方的主张，但真正的目的是让上诉人走人！综上所述，一审法院认定事实不清、错误，认定双方2007年6月5日签订的《房屋租赁合同》无效没有任何的事实和法律依据。请求二审人民法院秉公执法，让老百姓真正感受到法律的公平正义。 富川文旅公司辩称，一审判决认定的基本事实清楚，适用的法律恰当，尽管没有支持被上诉人解除合同的请求，但一审判决认定涉案合同无效是正确的，上诉人的上诉没有事实和法律依据，恳请二审法院驳回上诉人的上诉，依法予以维持一审判决。 富川文旅公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除富川瑶族自治县富城宾馆(以下简称“富城宾馆”)与被告签订的《房屋租赁合同》；2、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2001年5月21日，富川县委办同意富城宾馆《关于出租前楼门面的请示》，请示内容：“……根据我单位的实际情况，经征求职工的意见及反复讨论和研究，决定把前楼10间门面出租30年（因2000年4月签订的转让经营权合同至今尚余10年未满，实际出租时间为20年），20年的租金每间暂定大间3万元，小间2.5万元。为照顾本单位职工的利益，采取本单位职工优先的方法，如本单位职工不要后，在实行对外出租。”，于2002年1月7日，富城宾馆向县委办出具《关于转让门面经营权的报告》载明：“鉴于市场竞争激烈及本单位现有经营状况，即负债沉重、经营不畅，严重制约了企业的发展，为摆脱困境，经研究并与 5 职工讨论决定，将本单位的一部分门面(东面6间)在保证所有权不变的情况下，向社会招标，转让经营权，初定每间门面转让期为15年，转让金额为6万元。转让金全部用于归还职工的集资款、风险金和财政贷款。……”。县委办于2002年1月8日作出批复意见：“经办公室主任办公会议研究决定，原则同意此方案，并应在附带条件中注明，如因全县总体规划需拆迁门面的，由宾馆退还尚未到期年限的转让金后收回使用权。”为此，富城宾馆将前楼门面出租。2002年，富城宾馆因涉案财产被法院执行而作出《关于出租前楼门面的意向书》载明：“……经研究把前楼10间门面继续出租40年(因2002年4月签定的转让经营权合同尚余10年，实际出租时间为30年)，30年的租金每间为4万元，小的一间为3.2万元，共10间，9间大，1间小。为照顾本单位职工的利益，可采取内部优先的方法。如本单位职工不要，在对外公开出租。”该宾馆职工在意向书上签名同意。2007年6月5日，富城宾馆在之前约定15年租期未到期的情况下，富城宾馆(出租方即甲方)与被告王江梅(承租方即乙方)签订《房屋租赁合同》约定：一、租赁房屋位置及租赁期限：甲方将座落于甲方前一楼从西至东第柒间门面租给乙方使用，租赁期为贰拾年，甲方从二〇一七年五月一日起将出租房屋交付乙方使用，至二〇三七年四月三十日止收回；二、租金付款方式：乙方在签订本合同的同时一次性向甲方支付二十年的租金共计人民币叁万肆仟伍佰元整(小写人民币34500元)；合同还约定了其他事项。双方签订合同后，被告依约向富城宾馆支付了二十年的房屋租金34500元，富城宾馆亦于2017年将房屋交付给被告使用。2018年12月12日，富川瑶族自治县委员会审议通过将富城宾馆资产注入富川文旅公司，富川文旅公司接管富城宾馆后，委托越顺鉴定公司对富城宾馆的房屋进行鉴定，越顺鉴定公司于2019年4月25日作出越顺鉴字［2019］5052《房屋危险性鉴定报告》，鉴定意见为：该房屋整体危险性评级为D级，即为“整幢危房”，建议对房屋作整体拆除处理。2019年11月1日，富川文旅公司 6 向被告发出《解除合同通知书》，欲终止并解除双方签订的《房屋租赁合同》；2019年11月8日，被告及其他承租人共同提出《异议书》，认为富川文旅公司单方鉴定程序不合法，而且鉴定为整幢危房，也不一定作整幢拆除处理，故不同意解除合同，如要提前解除合同，富川文旅公司应退还尚未到期租金、赔偿直接经济损失100万元以上。因双方未能协商一致，原告提起诉讼，要求解除合同。诉讼中，被告提出重新鉴定，经该院委托，科艺公司于2020年9月3日作出科艺(广西)【2020】司鉴字第4号《房屋危险性司法鉴定意见书》，鉴定意见为：该涉案房屋危险性鉴定等级为C级，部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房。另查明，富城宾馆属于国有资产。 一审法院认为，本案中，富城宾馆将国有资产即房屋门面使用权出租而引起的纠纷，可以确定为房屋租赁合同纠纷。因原告经依法接管富城宾馆资产，有权对富城宾馆的财产进行处分，故原告系适格的主体资格。富城宾馆在2002年1月7日向县委办提出的报告中，确定将包括被告承租的门面在内的前楼10间门面的经营权转让，并确定每间转让期为15年、转让金额为60000元，县委办批复同意了该报告的方案，并明确了“应在附带条件中注明，如因全县总体规划需拆迁门面的，由宾馆退还尚未到期年限的转让金后收回使用权。”但富城宾馆于2007年6月5日在前期租赁尚有10年才到期的情况下，与被告签订《房屋租赁合同》，提前将富城宾馆的前楼门面另行出租20年，使门面出租的年限延长20年，原、被告均未提供证据证明签订该《房屋租赁合同》已经向政府报批，由于富城宾馆系国有资产，故应认定未经政府批准擅自出租国有资产，同时亦未提供证据证实已告知原承租人，侵犯了原承租人的优先承租权；2002年已经确定的每间门面15年租金为60000元，根据市场经济发展来看，15年后门面的租金应有所增加，但2007年原、被告签订租赁房屋并确定一次性支付10年以后起租的房屋租金20年共34500元，不仅违反了县委 7 县政府于2002年1月8日的批复“每间门面转让期为15年，转让金额为6万元”的意见，而且原、被告明知道该租金明显低于之前的租金，亦应预知低于十年后市场价格，故涉案的该门面(店铺)的租金明显过低，原、被告的房屋租赁行为损害了国家、集体和他人的利益。因此，富城宾馆与被告于2007年6月5日签订的《房屋租赁合同》违反了《中华人民共和国合同法》关于无效合同的相关规定，富城宾馆与被告于2007年6月5日签订的《房屋租赁合同》应为无效。故对原告认为双方签订《房屋租赁合同》无效的主张，予以采纳。现原告以涉案房屋系危房，且双方签订的合同无效为由，请求解除富城宾馆与被告签订的《房屋租赁合同》，本案涉案房屋经司法鉴定，确有局部系危房，但因合同解除应以有效成立的合同为前提，在合同有效成立后，由于主客观情况的变化，使合同履行成为不必要或不可能，当事人不得已而采取的处理双方关系的一种特殊措施。但原告提出解除的合同系无效合同，无效合同自始无效，不存在合同解除与否，故原告的诉请无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告富川文旅公司要求解除与被告王江梅签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。一审受理费662元，减半收取331元(原告已预交)，由原告富川文旅公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证，综合诉辩双方的意见及全案证据，一审认定事实清楚，本院予以确认。 本案双方当事人的争议焦点是：双方签订的《房屋租赁合同》是否无效。 本院认为，综合全案证据，根据一审查明的事实，涉案所出租的富城宾馆的前楼门面系国有资产，2002年1月经相关部门批准后，富城宾馆将前楼门面出租，租期为15年。2007年6月5日，上诉人和富城宾馆明知在前期租赁尚有10年才到期的情况下签订《房屋租赁合同》，提前将富城宾馆的前楼门面另行出租20年给上 8 诉人使用，该《房屋租赁合同》未向政府报批，属擅自出租国有资产。从涉案《房屋租赁合同》约定的租金来看，上诉人签订租赁房屋并确定一次性支付10年以后起租的房屋租金20年共34500元，明显低于租期开始之日前10年政府批准的指导性租金即每间门面15年租金60000元。涉案的该门面(店铺)的租金明显过低，对此，上诉人和富城宾馆也是明知而故意作为的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，本案中，上诉人、被上诉人恶意串通，擅自低价租赁（出租）国有资产而签订《房屋租赁合同》的行为损害了国家、集体的利益。故富城宾馆与上诉人于2007年6月5日签订的《房屋租赁合同》应属无效，一审认定该合同无效正确，本院予以确认。无效合同自始无效，不存在合同解除问题，一审法院据此驳回被上诉人要求解除与上诉人签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。上诉人提出其与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效的上诉主张，没有充分的事实根据和法律依据，理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，王江梅的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审鉴定费3500元，由被上诉人富川瑶族自治县文化旅游发展有限公司承担；二审案件受理费100元，由上诉人王江梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈立峰 审判员  陈小坤 9 审判员贺昌盛 二○二一年四月十八日 法官助理杨福临 书记员温沐瑾