广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终402号上诉人（原审原告）：周仁连，男，1960年8月29日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：郭峰，广东法全律师事务所律师。上诉人（原审被告）：樊小玲，女，1974年9月21日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：林安娜，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彪，广东翔宇律师事务所实习律师。上诉人周仁连因与上诉人樊小玲房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初17208号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人周仁连上诉请求：一、撤销一审判决第一项关于违约金的内容和第四项；二、改判樊小玲自逾期支付之日起按每日千分之一的标准向周仁连支付逾期交纳租金和税费违约金，自2020年4月1日起至实际支付之日止（租金以每月66000元、税费以每月2000元为计算基数）；三、改判樊小玲赔偿自2020年7月10日起计至2020年12月31日周仁连每月30779元损失；四、确认周仁连无须退还樊小玲保证金66000元（一审认定合同无效部分的保证金）。事实和理由：一、周仁连与樊小玲2021年之后的合同并非必然无效。周仁连可与出租人续签租赁合同并将租赁期限覆盖周仁连与樊小玲之间签订租赁合同的期限，在合同期限内提供符合合同约定的场地供樊小玲使用。周仁连自1996年至今租赁涉案房屋，都能与出租人达成续租合约，2017年12月27日周仁连与出租人签订的《租赁合同》是按照出租人的要求确定的租赁期限，不代表周仁连自2020年12月31日后无法继续承租。如樊小玲依约定能续签合同，则完全可以按原合同的期限履行合同，周仁连可在期限届满后继续与出租人续租，保证依法向樊小玲继续提供符合合同约定的租赁场地，不会违约，周仁连与樊小玲之间的《合作合同》超过2020年12月31日部分不会必然无效。而且，樊小玲签署合同时明知周仁连的合同期限，但樊小玲提出要签署到2022年5月，故周仁连才同意按樊小玲要求的期限签署合同。但樊小玲在合同未到期之前，已根本违约，应当按合同承担违约责任，不应当退还押金。一审判决按合同时间比例扣除押金，不但没有合同和法律依据，而且对违约行为持放任态度，在樊小玲没有提出此抗辩的情况下，一审判决主动减免违约方的违约责任，会造成错误的司法导向，鼓励违约的不诚信行为。二、樊小玲单方解除合同，已构成重大违约，樊小玲应按照合同约定向周仁连支付违约金，同时赔偿周仁连因其解除合同遭受的损失。（一）转租期限超过部分虽然无效，但是不影响合同整体的效力，双方对于违约责任的约定依然有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百一十四条第一款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”周仁连（甲方）与樊小玲（乙方）签订的《合作合同》第五条约定：“合约期内，乙方承担下列责任:一、依时缴纳费用，逾期交付费用的，每逾期一日，乙方须按当月金额1%向甲方支付违约金（遇节假日自然顺延）。如逾期15日，除经甲方同意，否则作违约处理，甲方有权解除合同收回房屋并赔偿甲方损失总金额百分之二十，没收保证金。”第六条第一款约定:“任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反国家法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担”。本案中，即使一审判决认定超过《租赁合同》约定租赁期限的部分合同无效，但部分无效并不影响双方在合同中关于违约责任约定的效力，一审判决主动降低樊小玲应承担的违约金计算标准没有事实与法律依据，属于适用法律错误。（二）双方租赁合同明确约定，违约金（没收押金）和赔偿损失可以同时适用，且违约金和赔偿金同时适用并不违反法律规定。1.本案中，《合作合同》是周仁连与樊小玲签订的合法有效的民事合同，双方应受合同条款约束，按照约定履行自己的义务，即樊小玲应按照约定向周仁连支付逾期付款违约金的同时赔偿损失。即使法院认定超过2020年12月31日部分的合同无效，但樊小玲提前交还场地至2020年12月31日之间的租金明确属于合同履行后周仁连可以获得的利益，依据合同法第一百一十三条第一款规定，樊小玲应予赔偿，符合法律规定及双方约定。一审判决认定樊小玲无须赔偿周仁连提前交还房屋之日至2020年12月31日期间的租金没有事实与法律依据。2.双方在《合作合同》中明确约定：“第五条:甲方有权解除合同收回房屋并赔偿甲方损失总金额百分之二十，没收保证金。”该约定明确体现了“赔偿损失”与“没收保证金”共同适用的意思，在合同中本意为赔偿甲方损失为合同总金额的百分之二十，但笔误并不影响双方同意赔偿金和保证金并用的意思。故在不违反法律强制性规定的情况下，一审法院应当遵守当事人意思自治原则。针对周仁连的上诉，樊小玲辩称答辩意见与其上诉意见一致。上诉人樊小玲上诉请求：一、撤销一审判决，改判认定樊小玲只需支付2020年4月1日至2020年5月20日间的租金108580.64元及管理费2645.16元；二、改判周仁连返还已收取的保证金132000元。事实和理由：一、樊小玲已经在2020年5月10日将商铺交还给周仁连，所以租金只应计算至2020年5月10日。樊小玲在2020年5月10日明确告知周仁连退租一事，并要求周仁连另行招租及要求将钥匙交还给周仁连，但周仁连一直拒绝接受。周仁连拒绝接受钥匙的行为，不应由樊小玲承担法律责任。二、樊小玲认为周仁连违反其与商铺业主之间的租赁合同，违法将商铺转租给樊小玲，属于无权转租，故双方签订的租赁合同应属无效，周仁连无权没收樊小玲交纳的保证金132000元，应予全部退回。针对樊小玲的上诉，周仁连辩称：一、樊小玲没有证据证明其于2020年5月10日将商铺交还周仁连。双方的微信聊天记录反映，直到2020年5月25日，樊小玲用微信告知周仁连物业不收钥匙，2020年5月29日还与周仁连联系说钥匙需要快递回去，上述情况可以推翻樊小玲已于2020年5月10日交还商铺的说法。二、承租人交还商铺的事实应当由承租人承担举证责任。在樊小玲没有证据证明商铺交还时间的情况下，一审判决确认周仁连自认的时间符合法律规定。三、并非承租人在微信上随便说交还钥匙就视为合同已终止，承租人需要将商铺实际交还才完成，终止交租。四、樊小玲称《合作合同》无效，但在本案当中，《合作合同》不违反国家强制性规定，不应认定无效，一审判决认定《合作合同》有效是正确的。周仁连向一审法院起诉请求：一、樊小玲向周仁连支付自2020年4月1日起至2020年7月15日止的租金231000元、税费7000元及违约金（以每月租金66000元、每月税费2000元为基数，按每日千分之一分别从当期应付之日即每月2日起支付至实际支付之日止）；二、樊小玲向周仁连支付2020年4月份电费1203.94元、5月份电费1162.7元、5月份管理费800元，合计3166.64元；三、樊小玲赔偿周仁连每月30779元损失，自2020年7月15日起至2020年12月31日止，总共169284.5元；四、确认周仁连无需退还樊小玲保证金132000元。一审法院认定事实如下：1.位于中山市石岐区××××××××的房屋办理了不动产权属证书，不动产权证号为粤房地字证第××。2018年1月8日，中山城市建设集团有限公司（以下简称城建集团）作为甲方（出租方）、周仁连作为乙方（承租方）签订租赁合同一份，约定“甲方将座落中山市石岐区××××××××（旧门牌：××号）全间物业出租给乙方作商业用途，物业面积173.97平方米；租赁期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；月租金为37221元”等其他内容。2.2019年5月2日，周仁连作为甲方、樊小玲作为乙方签订《合作合同》一份，约定“甲方同意将在广东省中山市××××××××××的一二层楼房物业面积约173.9平方米，给乙方作为商业用途；租期自2019年6月1日起至2022年5月31日；租金每月66000元，每个月1日之前，交付当月租金；乙方向甲方交纳使用保证金132000元；乙方使用该房屋产生的水、电、电话、管理费等费用由乙方承担，乙方营业时间产生的税费由乙方承担，即国税、地税及会计做账等共2000元/月；乙方依时交纳费用，逾期交付的，每逾期1日，乙方须按当月金额1%向甲方支付违约金；如果逾期15日，除经甲方同意，否则作为违约处理，甲方有权解除合同收回房屋，并赔偿甲方损失总金额20%，没收保证金；如属乙方违约，甲方有权在乙方违约当天单方解除合同收回房屋，并没收租房保证金，预收的未使用费用不予退回”等内容。同日，周仁连将商铺交付给樊小玲。樊小玲已向周仁连交付保证金132000元。一审诉讼中，周仁连与樊小玲一致确认，樊小玲已支付2020年3月31日之前的租金、电费、管理费、税费，2020年4月1日以后的费用至今未支付；因为疫情，周仁连减免了2020年2月租金66000元以及3月的部分租金8000元；樊小玲应在每月1日前向周仁连支付当月租金66000元及税费2000元。3.双方一致确认合同已经解除，房屋已经返还。樊小玲主张合同于2020年5月20日返还房屋时解除，并提交周仁连（微信号：××）与樊小玲（微信号：××）聊天记录复印件为证。微信聊天记录显示，樊小玲于2020年5月18日发送微信：“你好，周老板，中山市××××××××××这家店我们不租了跟你也说好的了，这两天我们把货搬走，5月20日把钥匙还给你，前面还欠你的租金请直接在押金里抵扣。”樊小玲于2020年5月20日发送微信：“周大哥，195铺东西她们清走了，钥匙您去管理处拿。”上述两个微信，周仁连都有语音回复，但无法显示语音回复的内容。周仁连不予确认，并表示管理处拒绝收取钥匙，后来樊小玲在7月10日左右委托他人向其交付钥匙，其实际于7月15日收回房屋。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。周仁连与樊小玲签订的合同虽名为《合作合同》，但约定的内容为房屋的出租以及租金的支付等房屋租赁事宜，故法律性质为房屋租赁合同。樊小玲承认周仁连电费、管理费部分的诉讼请求，不违反法律的规定，且有相关证据予以证明，予以确认。本案争议的焦点为：一、《合作合同》的效力问题；二、房屋的返还时间问题；三、樊小玲应承担的法律责任问题。关于焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”就本案而言，案涉房屋由周仁连向他人承租后转租给樊小玲，周仁连租赁的期限为2018年1月1日起至2020年12月31日止，转租给樊小玲的期限为2019年6月1日起至2022年5月31日止，转租的期限超出了周仁连的剩余租赁期限，超出的部分，即2021年1月1日至2022年5月31日的部分无效。案涉房屋已经取得不动产权属证书，为合法建筑，且是否经过出租人的同意并不影响转租合同的效力，故《合作合同》关于租赁期限为2019年6月1日至2020年12月31日的部分，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于焦点二。樊小玲作为承租人负有返还房屋的法律义务。樊小玲主张其于2020年5月20日返还房屋，并提供微信聊天记录为证。但微信聊天记录为复印件，而周仁连又不予确认，故不予采信。同时，即便微信聊天记录真实，但是该记录只能反映樊小玲于2020年5月20日告知周仁连其将钥匙放在了管理处，不能证明樊小玲确认有将钥匙放在管理处。樊小玲未能进一步举证，仅凭聊天记录不足以证明房屋于2020年5月20日返还，樊小玲作为举证义务人，理应承担相应的不利后果。周仁连确认其于2020年7月10日左右收回钥匙，按照租赁房屋的一般交易习惯，收回钥匙即代表收回了房屋，故认定案涉房屋的返还时间为2020年7月10日，樊小玲应付租金及税费应计算至该日。关于焦点三。樊小玲逾期支付2020年4月1日至2020年7月10日的租金及管理费，构成违约，应承担相应的违约责任，故应继续向周仁连支付租金219290.32元（66000元/月×3个月+66000元÷31天×10天）及税费6645.16元（2000元/月×3个月+2000元÷31天×10天）。樊小玲交纳的保证金132000元是为了担保樊小玲在合同期限内履行合同，但是《合作合同》部分无效，自始不发生效力，无效部分的保证金66000元，周仁连应予返还。樊小玲要求将该部分保证金充抵应付的租金，不违反法律规定，予以准许。充抵后，樊小玲应付的租金为1531290.32元。剩余保证金66000元，由于樊小玲违约，按照合同约定，应归周仁连所有。对于违约金的请求，因违约金的标准过高，根据公平合理的原则，并考虑到已支持的保证金具有弥补损失的功能，故应适当调整为按全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款利率并自房屋返还之日起计算。对于未实际承租期间的租金损失，因房屋已经收回，周仁连可以通过转租或者自用等方式来弥补损失，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、樊小玲于判决发生法律效力之日起七日内向周仁连支付1531290.32元、税费6645.16元及违约金（计算方式：以159935.48元为基数，自2020年7月10日起至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款利率计算）；二、樊小玲于判决发生法律效力之日起七日内向周仁连支付电费2366.64元、管理费800元，合计3166.64元；三、樊小玲交纳的保证金66000元归周仁连所有；四、驳回周仁连的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4612元（周仁连已预付），周仁连负担2103元，樊小玲负担2509元（樊小玲于判决发生法律效力之日起七日内向周仁连支付）。本院二审期间，周仁连围绕上诉请求向本院提交如下证据：1.中国工商银行交租银行流水一份，证明周仁连在2021年继续向城建集团承租涉案场地，证实周仁连有能力继续履行与樊小玲签订的《合作合同》到约定期限。故一审判决认为2021年1月1日之后的合同无效不符合客观实际情况，认定错误，一审判决扣减履约保证金无事实和法律依据。2.周仁连与樊小玲微信聊天记录，证明2020年5月25日樊小玲称要把钥匙邮寄给周仁连。樊小玲未提交新证据。本院组织当事人进行了质证，樊小玲对于周仁连提交的证据发表质证意见如下：1.银行流水的真实性确认，对于证明目的不予确认。周仁连交租给业主的行为不能视为业主已经同意周仁连转租，业主是在不知情的情况下继续向周仁连收取租金，周仁连的转租行为不合法。2.微信聊天记录的真实性确认，认为可以证明樊小玲一直积极主张把钥匙交还给周仁连。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明：一审第一次庭审中，樊小玲确认周仁连提出的第二项诉讼请求，即同意支付2020年4月份电费1203.94元、5月份1162.7元、5月份管理费800元，合计3166.64元。再查明：周仁连二审提交的微信聊天记录显示，2020年5月25日，樊小玲称物业不收钥匙，问周仁连把钥匙交还给谁比较放心；2020年5月29日，樊小玲对周仁连说:“要不我给你快递？”二审诉讼中，周仁连表示，在樊小玲于2020年5月29日向其表示要将钥匙快递寄送给他时，他回应称要到中山亲自处理该事宜。一审庭审中，周仁连表示其是自行开门收回商铺的，并未与樊小玲进行交接。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人争议的问题如下：一是《合作合同》的效力及履约保证金是否应当返还的问题；二是涉案商铺何时交还；三是樊小玲逾期交纳租金的违约责任应当如何认定。一、关于涉案租赁合同的效力和履约保证金是否应当返还的问题。周仁连与城建集团签订的租赁合同于2020年12月31日届满，而周仁连与樊小玲签订的《合作合同》却约定租赁期限于2022年5月31日到期，明显超出了周仁连与城建集团约定的租赁期限，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，一审判决认定《合作合同》中转租期限超出承租人租赁期限部分的约定无效，于法有据，应予维持。周仁连上诉主张其能够与城建集团续签租赁合同且已经实际续约，故《合作合同》应当认定有效。但是，从《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定来看，承租人与次承租人签订的合同内容的法律效力，取决于合同签订之时承租人与出租人签订的合同内容，一旦承租人与次承租人约定的租赁期限超过承租人与出租人约定的租赁期限，则超过部分的合同内容无效。至于在承租人与次承租人履行合同期间，承租人是否与出租人续签租赁合同，从而承租人的租赁期限覆盖次承租人的租赁期限，并不属于该司法解释第十五条规定的适用情形，故周仁连的上述主张不符合上述司法解释的规定，应予驳回。在《合作合同》部分无效的情况下，周仁连应根据相关法律规定退还合同无效部分对应的履约保证金。因为《合作合同》中超过承租人租赁期限的租期是一年五个月，而合同约定的租期是三年，无效部分的比例接近一半，故一审判决认定樊小玲交纳的132000元履约保证金中有一半金额即66000元因对应了合同无效的部分，应予返还，并无不当，本院予以维持。周仁连上诉主张没收全部的履约保证金，不予支持。但是，因为樊小玲逾期交纳租金，按双方合同约定，周仁连可没收合同有效部分对应的履约保证金66000元，樊小玲上诉主张周仁连返还全部保证金，不符合双方约定，应予驳回。二、关于涉案商铺何时交还的问题。现有证据证明，樊小玲已在2020年5月25日、5月29日两次要求交还钥匙给周仁连。从日常生活经验法则来看，交还钥匙是交还商铺的标志，樊小玲既明确提出交还钥匙，可见其已做好交还商铺的准备。周仁连作为出租人，在接到承租人解除租赁合同、交还商铺的请求之后，应当及时查看涉案商铺是否腾空，并及时与樊小玲办理交接事宜，及时收回商铺，以避免商铺空置造成的不必要损失。然而，周仁连直到一个多月后的2020年7月10日才前往涉案商铺自行开门收回商铺。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”虽然樊小玲在合同期限届满之前擅自提出交还商铺，属于严重的违约情形，但是，周仁连未在樊小玲提出交还钥匙的请求之后及时处理商铺交接事宜，属于上述未采取适当措施导致损失扩大的情形，因此周仁连不得就扩大的损失要求赔偿。鉴于周仁连当时身在外地，需要时间前来涉案商铺处理涉案合同解除事宜，故本院酌定周仁连应当在2020年6月10日之前与樊小玲办理交接商铺。因周仁连怠于履行收回商铺的义务，故涉案商铺自2020年6月11日至2020年7月10日期间商铺空置的租金损失应当由周仁连自行承担。因此，樊小玲应当缴纳自2020年4月1日起至2020年6月10日止的租金154000元（66000元/月×2个月+66000元/月÷30天/月×10天），以及税费4667元（2000元/月×2个月+2000元/月÷30天/月×10天）。因周仁连须向樊小玲返还66000元履约保证金，而樊小玲提出用履约保证金抵扣租金的请求，不违反法律规定，应予支持。经过抵扣，樊小玲应向周仁连交纳的租金为88000元（154000元-66000元）。因一审第一次庭审之时，樊小玲同意支付2020年4月份电费1203.94元、5月份1162.7元、5月份管理费800元，合计3166.64元，故一审判决樊小玲支付3166.64元，并无不当，予以维持。樊小玲上诉主张其只须交纳管理费2645.16元，缺乏理据，不予支持。三、关于樊小玲逾期交租应当承担的违约责任问题。樊小玲逾期交租，擅自解除合同，构成根本违约行为，按约应承担一定的违约责任。周仁连要求樊小玲支付违约金，不违反法律规定，应予支持。但周仁连在没收了66000元履约保证金且无证据证明其所受经济损失的情况下，再要求按每天千分之一的标准计算违约金，欠缺理据，故一审判决调整为按全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款利率计算违约金，并无不妥，应予维持。但是，《合作合同》约定每月1日前要交纳当月租金，税费交纳时间虽然没有约定，但樊小玲每个月均是租金与税费一起交纳，因此本院认定每月税费交纳时间亦为当月的1日前。综上，樊小玲逾期交纳租金、税费的违约金应当分段计算，分别以每个月租金66000元、每个月税费2000元，共计68000元为基数，从每个月的2日开始计算违约金至实际清偿之日为止。一审判决未分段计算违约金，处理不当，应予纠正。此外，虽然《合作合同》约定樊小玲在违约的情况下，须支付违约金、赔偿损失总金额的20%，并不得要求返还履约保证金，但周仁连一直未有证据证明其实际经济损失，且其已没收了66000元履约保证金，收回涉案商铺后亦可另行转租，继续获取收益，因此，周仁连认为其自2020年7月10日起至2020年12月31日的租金损失属于樊小玲应当赔偿的预期利益损失，欠缺理据，不予支持。综上所述，上诉人周仁连的上诉请求不能成立，应予驳回。樊小玲的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初17208号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初17208号民事判决第一项为：上诉人樊小玲于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人周仁连支付租金88000元、税费4667元，以及逾期支付违约金（计算方式：对于2020年4月1日至2020年6月10日期间租金、税费的逾期支付违约金，以每月的租金、税费共计68000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款利率，从每月2日起计算至实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4612元（上诉人周仁连已预付），上诉人周仁连负担3228元，上诉人樊小玲负担1384元并于本判决发生法律效力之日起七日内迳付上诉人周仁连。二审案件受理费8995元（上诉人周仁连应交纳5007元，已预交1501元；上诉人樊小玲应交纳3988元，已预交18215元），上诉人周仁连负担6443元并自本判决生效之日起七日内向上诉人樊小玲迳付4942元，上诉人樊小玲负担2552元并于本判决生效之日起七日内向本院申请退回10721元。本判决为终审判决。审判长  焦凤迎审判员  蔡惠群审判员  赵 娟二〇二一年四月十四日书记员  梁洛希