重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书渝0103民再10号原审原告：重庆福光物业管理有限公司，住所重庆市沙坪坝区天陈路2号世源大厦10-4，统一社会信用代码91500106622021228J。法定代表人：胡抒瑶，执行董事。委托代理人：刘蓝路，重庆轩正律师事务所律师。原审被告：重庆市渝中区兰波红城丽景小区业主委员会，住所重庆市渝中区长江二路39号附18号。负责人：叶曦，该业委会主任。原审原告重庆福光物业管理有限公司（以下简称福光公司）与原审被告重庆市渝中区兰波红城丽景小区业主委员会（以下简称兰波红城业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月15日作出的(2019）渝0103民初10700号民事调解书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定,于2020年8月10日作出（2020）渝0103民监2号民事裁定,再审本案。本院依法另行组成合议庭,开庭审理了本案。福光公司委托代理人刘蓝路、兰波红城业委会负责人叶曦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告福光公司坚持原审诉讼请求，即确认福光公司与兰波红城业委会于2017年1月5日签订的《重庆市渝中区兰波红城丽景小区物业服务合同》有效，事实及理由同原审表述一致。原审被告兰波红城业委会答辩认为，小区业主因迫切希望更换物业公司，遂按照业主大会双过半的原则换聘物业公司，符合物权法及物业管理条例的规定。兰波红城业委会代表全体业主的真实意愿与福光公司签订了新的物业服务合同，双方对合同是认可的，福光公司的诉讼请求应当得到支持。(2019）渝0103民初10700号民事调解书及和解笔录真实的反映了双方的意愿，再审依据不足，请求维持原审民事调解书。2019年2月11日，原审原告福光公司向本院原审起诉请求：判令被告兰波红城业委会履行2017年1月5日与原告福光公司签订的物业服务合同，为原告福光公司入场进行物业服务提供条件。事实与理由：2016年期间，兰波红城丽景小区的广大业主纷纷向兰波红城业委会反映，小区原物业公司服务质量差、管理混乱、乱象丛生、违法收取物业费，因此广大业主强烈要求重新换聘物业公司。2016年11月，兰波红城业委会召开选聘物业公司的业主大会，小区全体业主对选聘物业公司进行了表决，并在2016年12月27日通过了《换聘物业服务企业业主大会决议》，最终通过招投标方式选聘福光公司为小区的新物业管理公司。2017年1月5日，福光公司与兰波红城业委会签订了物业服务合同，兰波红城业委会未履行合同义务，福光公司无法提供物业服务。原审审理中，福光公司在2019年11月15日变更诉讼请求为：确认福光公司与兰波红城业委会于2017年1月5日签订的《重庆市渝中区兰波红城丽景小区物业服务合同》有效。兰波红城业委会对变更过的诉讼请求无异议。福光公司与兰波红城业委会均表示双方已经达成《和解协议》，协议的内容为双方签订的《重庆市渝中区兰波红城丽景小区物业服务合同》合法有效，继续履行。前物业公司撤场后，兰波红城业委会配合福光公司入场提供物业服务，履行合同等。双方均希望本院出具民事调解书对《重庆市渝中区兰波红城丽景小区物业服务合同》的效力予以确认。本院原审根据当事人之间达成的协议,作出(2019）渝0103民初10700号民事调解书，内容如下：一、确认原告福光公司与被告兰波红城业委会于2017年1月5日签订的《重庆市渝中区兰波红城丽景小区物业服务合同》合法有效；二、本案案件受理费减半收取40元，由原告福光公司负担。本调解书双方当事人一致同意在调解笔录上签字或捺印后，即具有法律效力。该民事调解书已送达双方当事人。嗣后，案外人成都中南物业服务有限公司向本院举报，认为其是重庆市渝中区兰波红城丽景小区前期物业服务企业，从2009年至今为该小区提供物业服务。本案系双方当事人恶意串通，企图通过诉讼调解的方式达到把举报人从小区赶走、由福光公司接管的目的，故案涉民事调解书应依法撤销。本院再审认定事实如下：兰波红城丽景小区位于重庆市渝中区人民政府大坪街道办事处（以下简称大坪街道）辖区内。兰波红城丽景小区业主大会于2012年2月15日通过《管理规约》，约定：业主委员会是业主大会有效决定的执行机构，每届任期三年，可以连任。2012年3月12日大坪街道出具大坪街备[2012]第1号《业主委员会备案证明存根》，对兰波红城丽景小区第一届业主委员会予以备案。2015年3月，首届兰波红城业主委员会任期届满，业委会遂启动换届选举工作，后将相关资料及选举结果报至大坪街道要求备案登记，大坪街道认为其不符合备案条件未予备案，也未作出答复。2015年9月25日，重庆兰波房屋开发有限公司出具《业委会连任我司投票问题的说明》，说明：1.在2015年9月8日小区公示栏公布的原业委会委员争取连任的业主大会中，我司未投原业委会任何人员的赞成票；2.我司不赞成原业委会继续连任。2015年9月29日，大坪街道就兰波红城丽景小区物业问题召开了协调会。2016年11月3日，兰波红城业委会发布《公告》，业委会拟召开业主大会选聘新的物业服务企业。2016年11月14日，兰波红城丽景小区部分业主代表召开小区业主代表会议，就选聘新物业服务企业及召开业主大会等相关事宜进行了讨论，并形成《兰波红城丽景小区确定聘用新物业服务公司业主代表大会决议》，决定：1.确定福光公司作为小区候选的新物业服务企业，提请业主大会表决通过。2.组织业主代表对确定的物业企业进行实地考察。3.拟召开第二次业主代表会议，审议物业服务合同草案。4.以书面征求意见的方式召开业主大会，即以业主签名表决的方式通过物业服务合同。2016年11月20日，业主代表对福光物业公司进行实地考察。2016年11月22日，兰波红城丽景小区召开第二次小区业主代表会议，对物业服务合同草案进行了讨论。2016年11月27日，兰波红城业委会发布《关于召开业主大会的公告》，告知兰波红城业委会拟召开业主大会对选聘物业服务企业进行表决。2016年12月27日，兰波红城业委会和业主大会发布《兰波红城丽景小区换聘物业服务企业业主大会决议》，决议：选聘福光公司为我小区新物业服务企业；同意更换前期物业服务企业成都中南物业服务有限公司。2016年12月30日，兰波红城业委会向成都中南物业服务有限公司发出《关于重庆市渝中区兰波红城丽景小区更换前期物业服务企业的告知函》，告知成都中南物业服务有限公司经小区业主大会表决通过，决定更改前期物业企业成都中南物业服务有限公司，并选聘了新的物业服务企业，请该公司做好相关移交工作。2017年1月5日,甲方兰波红城业委会与乙方福光公司签订《重庆市渝中区兰波红城丽景小区物业服务合同》，约定：甲方委托乙方提供物业管理服务，收费采取包干制方式（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。甲方应通过新旧物业服务企业之间向乙方移交竣工总平面图、绿化图等资料，协助乙方督促业主或物业使用人依约按时交纳物业服务费等。乙方应履行合同，提供物业服务；在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作等。合同期限从2017年2月1日至2020年1月31日止。自本合同生效之日起十五日内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。2017年2月6日，大坪街道作出《重庆市渝中区人民政府大坪街道办事处关于撤销兰波·红城丽景小区业主大会作出的选聘物业服务企业决定的通告》，该通告载明：根据《重庆市物业管理条例》第三十七条规定，我街道决定撤销兰波·红城丽景小区2016年12月27日业主大会作出的选聘物业服务企业的决定，其理由如下：一、兰波·红城丽景小区在2015年7月召开业主大会就原业主委员会成员连选连任进行表决，没有达到法律规定的赞成业主人数和赞成业主专有面积双过半的要求，因此我街道没有进行备案，原业委会任期已届满，不能行使业主委员会职责。二、部分业主以业委会的名义组织选聘物业服务企业的工作不符合《重庆市物业管理条例》规定的相关程序；并建议该小区依照《重庆市物业管理条例》第二十条和《重庆市业主大会和业主委员会活动规则》第七条等相关规定开展有关工作，大坪街道将依法按规定予以监督和指导。兰波红城业委会于2017年向重庆市南岸区人民法院提起行政诉讼，要求大坪街道履行法定职责，为兰波红城业委会换届办理备案登记。重庆市南岸区人民法院于2017年10月9日作出(2017)渝0108行初105号行政裁定书，认为首届业委会系合法成立的组织，但至2015年3月任期已满，第二届业委会未能取得备案登记，至今未依法成立，不属于适格的行政诉讼主体，故裁定驳回兰波红城业委会的起诉。兰波红城业委会不服该裁定，向重庆市第五中级人民法院上诉，重庆市第五中级人民法院于2017年12月5日作出（2017）渝05行终606号行政裁定书，认为兰波红城业委会不论换届与否其主体资格均存在，具备提起诉讼的主体资格，故裁定撤销重庆市南岸区人民法院(2017)渝0108行初105号行政裁定书，指令重庆市南岸区人民法院继续审理。重庆市南岸区人民法院继续审理后，于2018年3月1日作出（2018）渝0108行初11号行政裁定书，认为兰波红城业委会已超过起诉期限，故裁定驳回其起诉。兰波红城业委会不服该裁定，上诉至重庆市第五中级人民法院。重庆市第五中级人民法院于2018年9月26日作出（2018）渝05行终411号之一行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2017年7月20日，福光公司因不服大坪街道行政通告提起行政诉讼，要求撤销大坪街道2017年2月6日作出的通告。2018年10月19日，重庆市九龙坡区人民法院作出（2017）渝0107行初290号行政判决书，认为首届兰波红城业委会任期届满后，大坪街道认为第二届兰波红城业委会不符合备案条件未予备案。故兰波红城丽景小区首届业委会任期届满后，只有履行保管物业档案、印章及其他属于业主大会、业主委员会所有的财物移交新一届业主委员会的职责，不能再组织召开业主大会。兰波红城业委会于2016年11月27日至2016年12月22日组织召开业主大会，对更换前期物业服务企业，选聘新物业服务企业进行投票表决及业主大会作出《兰波红城丽景小区换聘物业服务企业业主大会决议》不符合上述法规的规定。大坪街道依据《重庆市物业管理条例》第三十七条的规定作出通告，对该决议予以撤销并无不当。福光公司要求撤销该通告的理由不能成立，不予支持。遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回福光公司的诉讼请求。福光公司不服前述一审判决，上诉至重庆市第五中级人民法院。2019年6月25日，重庆市第五中级人民法院作出(2019)渝05行终8号行政判决书，认为根据《重庆市物业管理条例》第二十一条和第三十五条的规定，小区业主委员会每届有任期年限，并应在届满两个月前，组织召开换届选举；任期届满后，原业主委员会仅具有办理移交手续的职责，不得再行履行原业主委员会的职责。兰波红城丽景小区首届业主委员会任期届满后申请备案，大坪街道认为兰波红城业委会不符合备案条件而未予备案，故兰波红城业委会已不具备在任期届满后继续行使业主委员会的职责。兰波红城业委会在任期届满后已非适格业委会，其自行组织召开业主大会的程序不符合《重庆市物业管理条例》第十一条第二款、第二十条的规定。兰波红城业委会组织召开业主大会前未告知居民委员会，亦未接受居民委员会的指导和监督，其于2016年12月27日作出的《兰波红城丽景小区换聘物业服务企业业主大会决议》不符合《重庆市物业管理条例》第十四条、第二十条，《业主大会和业主委员会指导规则》第六条、第四十七条，《重庆市业主大会和业主委员会活动规则（试行）》第三条等规定，因此判决驳回上诉，维持原判。以上事实，有《重庆市渝中区兰波红城丽景小区物业服务合同》、(2017)渝0108行初105号行政裁定书、（2018）渝05行终411号之一行政裁定书、（2017）渝0107行初290号行政判决书、(2019)渝05行终8号行政判决书等证据及当事人的陈述在卷为凭,本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为原审民事调解书是否具备撤销的法定条件，本院启动再审程序是否适当?《重庆市渝中区兰波红城丽景小区物业服务合同》是否合法有效？围绕争议焦点,结合查明的案件事实,本院评述如下:关于原审民事调解书是否具备撤销的法定条件，本院启动再审程序是否适当的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百四十三条规定：适用特别程序、督促程序、公示催告程序的案件，婚姻等身份关系确认案件以及其他根据案件性质不能进行调解的案件，不得调解。第四百零九条规定：人民法院对调解书裁定再审后，按照下列情形分别处理：（一）当事人提出的调解违反自愿原则的事由不成立，且调解书的内容不违反法律强制性规定的，裁定驳回再审申请；（二）人民检察院抗诉或者再审检察建议所主张的损害国家利益、社会公共利益的理由不成立的，裁定终结再审程序。前款规定情形，人民法院裁定中止执行的调解书需要继续执行的，自动恢复执行。本案原告福光公司的诉讼请求涉及《重庆市渝中区兰波红城丽景小区物业服务合同》是否有效的认定，系确认之诉。案涉合同是否合法有效应当由法院依照法律、行政法规的规定依法确认并作出裁决，不以当事人的意志为转移，因此，本案根据案件性质不能进行调解，原审民事调解书的内容违反了法律强制性规定，本院依职权启动再审并无不当，(2019）渝0103民初10700号民事调解书应当予以撤销。关于《重庆市渝中区兰波红城丽景小区物业服务合同》是否合法有效。第二届兰波红城业委会在首届业委会任期届满后申请备案，大坪街道认为其不符合备案条件而未予备案，故兰波红城业委会在任期届满后仅具有办理移交手续的职责，不得再行履行原业主委员会的职责，无权召开业主大会。大坪街道2017年2月6日以通告的形式撤销了业主大会作出的选聘物业企业决定，该通告亦被生效判决认定合法、有效。因此，首届兰波红城业委会任期届满后实质上并无与福光公司签订合同的资格。在业主大会作出的选聘物业企业的决定被撤销的情况下，本院认定《重庆市渝中区兰波红城丽景小区物业服务合同》未发生法律效力。依照《中华人民共和国合同法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第三款、第一百四十二条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百四十三条、第四百零九条之规定及经审判委员会讨论决定，判决如下：撤销重庆市渝中区人民法院2019年11月15日作出的(2019）渝0103民初10700号民事调解书；二、驳回原审原告重庆福光物业管理有限公司的诉讼请求。原审案件受理费40元，由原审原告重庆福光物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  赵利利人民陪审员  张 玲人民陪审员  颜学勤二〇二一年四月十二日书 记 员  赵代其