陕西省西安市长安区人民法院民事判决书（2020）陕0116民初11456号原告（反诉被告）：程陆，男，19XX年X月X日出生，汉族，西安市蓝田县人。委托代理人：崔杏，陕西百望律师事务所律师。被告（反诉原告）：张俊红，男，19XX年X月X日出生，汉族，西安市长安区人。委托代理人：马梽进，上海邦信阳中建中汇（西安）律师事务所律师。原告（反诉被告）程陆与被告（反诉原告）张俊红租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程陆及其委托代理人崔杏，被告张俊红及其委托代理人马梽进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：其承租被告房屋对外进行转租经营，被告要求上涨房屋租金未获其同意，被告拒绝接收房屋租金，对涉案房屋进行断电、断水，导致合同目的无法实现，并给其造成相应损失。现要求被告支付违约金100000元，承担相应损失206582元，本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：其与原告签订租赁合同属实，其将涉案房屋已向原告进行了交付，其不存在原告所称的违约行为。原告未按期支付租金构成违约，经其催告原告仍未支付租金，双方所签订的租赁合同已于2020年10月25日解除，不同意原告的诉讼请求。同时，被告提出反诉，认为原告未按期交纳房屋租金已构成违约，现要求原告支付房屋租金25000元，原告立即腾退涉案房屋，原告应自2020年10月20日起承担占用涉案房屋的使用费，原告还应支付违约金100000元，反诉费用由原告承担。原告对被告的反诉进行了答辩。原告认为其与被告所签订的租赁合同应为有效，其按合同约定向被告交纳租金而遭到拒绝，真正原因是被告要求上涨房租，其在履行合同中不存在违约行为，不同意被告的反诉请求。经审理查明，被告为西安市长安区XX街道XX村的村民，其于2019年5月前在其宅基地院内建盖5层楼房，其与家人居住在一楼部分房间。2019年5月19日，原、被告经协商就原告承租上述院内除被告及家人居住外的房屋对外转租经营达成一致，并签订了租赁合同。该合同约定出租房屋共计29间，出租期间为2019年5月19日至2025年5月19日，其中首年有2个月的装修期，出租期限可延长，每年交租（金）推后1个月（交纳）；被告应于2019年5月20日前将房屋交付给原告；被告允许原告在合同期内转租、经营房屋，且被告只与原告产生权利义务；被告及其家人不得干扰原告管理房屋住户，否则造成损失由被告承担；水电由被告购买，费用由原告支付；房屋租金为每年100000元，租金每半年交纳一次；租金由原告或第三方以转账方式支付到被告指定的账户，户名为鹿某某，开户行为西安银行XX支行；被告如果变更收取租金账户应在第一时间书面通知原告，如未及时通知造成被告损失的，原告不承担责任；合同经双方协议一致、出现不可抗力（如拆迁）导致合同无法履行的，合同予以解除；本合同期限未届满前，一方拟终止合同，需提前60天通知对方，支付违约金并赔偿对方的损失，违约金为1年租金；双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。同时，双方对其他内容亦进行了约定。原、被告签订租赁合同当晚，原告通过微信分三次向被告之妻转付租金40000元，被告在原告持有的租赁合同上就收到原告40000元租金进行了载明。2019年5月28日，原告仍通过微信向被告之妻转付租金10000元。2020年1月15日，原告通过微信分五次向被告之妻转付租金50000元。原告接收了涉案房屋后对房屋进行了装修，在房屋内安置、放置了相关电器、生活用品，随后对外转租经营。时至2019年7月中旬，原、被告就涉案房屋的电费支付出现分歧。为此，原告与被告之妻曾通过微信进行过沟通。2020年7月22日，原、被告在被告家就租金的支付、首年租金是否存在减免、租金的上涨、出现矛盾后的起诉等问题进行了沟通。原、被告在谈话中体现出被告认为依据其村内房屋的出租情况，应对涉案房屋租金进行上涨，但并未说明上涨的数额，原告不同意被告要求；原告坚持按合同约定的标准向被告支付租金并征询被告是否不同意接收租金，被告表示认可；原、被告均表示由原告起诉，谁输了认（承担）对方的损失；双方提到减免第一年部分租金是否在此前已口头约定的问题，但双方说法不同；双方开始均同意在原告起诉未有结果前，院内正常运营，原告对院内不进行破坏，给被告将房子清完，被告不能干涉原告的正常运营，被告随即要求原告交纳第二年的租金，原告表示双方刚才同意起诉期间不付租金，免得回头退，如果其向被告支付租金，合同就应正常履行，被告表示自当日起至原告起诉前涉案房屋停运，否则存在一年的收入；原告重申其当日是来交纳租金的，被告出现违约情况，被告对原告说法并未回复，让原告去起诉。2020年7月28日，原告向本院递交了起诉状，要求被告支付违约金100000元，赔偿损失206582元，本案诉讼费用由被告承担。原告在诉状上认为被告声称要上涨房租，拒绝其交纳租金，已构成违约。2020年8月2日，原告方通过微信联系被告，说明涉案房屋的电快用完，希望被告能购买电。2020年8月22日，原告方通过微信联系被告，说明其先将电费转付，房租也随后转付。原告通过微信向被告转款4000元，注明是电费，被告并未接收，原告并未向被告转付租金。2020年8月23日，被告对涉案房屋断续停水。原告于当日向租客说明被告原因导致不能正常经营，自当日起扎账，房客可继续居住，等法院判决后再与房客进行核算。随后，涉案房屋的房客陆续搬离。时至2020年9月，涉案房屋的房客全部搬开。2020年8月底，原告与部分房客就租赁合同的解除进行了结算，向部分房客退付了租金。2020年9月18日，被告对院内大门的门进装置进行了更换，将原告在涉案房屋外安装的监控拔掉。2020年10月19日，被告通过微信向原告发送了通知，说明依据双方所签订的租赁合同约定，原告应于2020年8月20日前缴纳2020年7月20日至2021年1月20日的房屋租金，认为原告延迟支付租金构成违约，要求原告于2020年10月25日前清付所欠租金，逾期（支付）则合同立即解除，造成一切损失由原告承担。原告收到被告信息后回复被告让其到法院起诉，是谁违约谁不按约定走。本院在第一次庭审中，原告坚持认为被告不按合同约定而私自将涉案房屋年租金上涨至125000元，拒绝其按合同约定交纳租金，并对涉案房屋停电、停水，导致合同不能履行，构成违约；其与房客解除转租合同时退还房客剩余租金44943元，赔偿房客违约金（双倍押金）37720元；其装修涉案房屋时支出（包括购买家电、床、茶机、镜子及装饰装修涉案房屋的费用等）123918元；被告应按合同约定承担违约金100000元，并赔偿其相应损失，双方合同予以解除。被告在答辩中认为其不存在违约行为，原告未按约定期限交纳租金构成违约，经其催告仍未交纳租金，双方合同已于2020年10月25日解除。同时，被告提出反诉，要求原告支付2020年7月20日至2020年10月20日的租金25000元；原告应立即腾退涉案房屋，并承担2020年10月20日至实际腾退涉案房屋之日的房屋占有使用费，原告应支付违约金100000元，本案反诉费用由原告承担。对于被告的反诉，原告仍认为合同无法履行的责任在于被告，不同意被告的反诉请求。鉴于原、被告在第一次庭审中均表示涉案租赁合同终止履行，为减少双方损失，本院告知原告将涉案房屋中的物品搬离，被告应给予配合，搬离时为15天。2020年12月6日，原、被告对涉案房屋中的物品进行了清点，物品包括置衣架53个，普通床17套，欧式床7套，热水器28台，饮水机22台，鞋柜24个，沙发22个，茶机21张，窗帘39副，镜子25面，大衣柜11个，小衣柜16个，大洗衣机23台，小洗衣机3台，空调22台，吸顶灯33个，穿衣镜25面，水泵1台，冰箱24台，智能电表28块，其中含被告原有空调6台，欧式床4套，茶机1张，双方对一楼库房内物品未清点。因涉及到部分物品要进行拆除，会对房屋造成一定损害，双方对此未达成一致，原告心有顾虑，并未将涉案房屋中物品搬离。本院在第二次庭审中再次向原、被告告知，希望双方相互联系，加快物品的全面清点并及时搬离，交付房屋。此后，原、被告均未主动联系对方，未进行涉案房屋内物品的搬离，未对涉案房屋进行交付。庭审中，促其协商，因双方分歧较大，调解未果。以上事实有租赁合同、转账凭证、微信聊天记录截屏、录音、购货清单、照片、公寓租赁合同、收条、收据、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告经协商签订租赁合同，双方就涉案房屋由原告承租后对外转租达成一致，该合同出自双方自愿，合同内容不违反相关法律强制性的规定，现双方均无异议，该合同应为有效，对双方当事人均具有约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。同时，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告所签订的租赁合同对于租金数额、租金的交付时间、租金的交付方式、租赁期限、首年装修期限均有明确约定，原告按约定向被告交付租金是其主要义务，被告向原告按时交付房屋是其主要义务。依据上述合同约定，被告给原告两个月的装修期，出租期限可延长，年每交租金推后1个月，可推定原、被告就租赁合同的实际履行期限为2019年7月19日至2025年7月18日，依据原、被告对第一年租金的支付期限及双方在庭审中的陈述，亦可证实上述推定。依据上述合同的约定及双方当庭陈述，原告最迟应于2020年8月18日前向被告交纳第二年度前半年的租金50000元。时至2020年7月，被告向原告提出要求上涨涉案房屋租金，不符合双方合同约定，也不符合相关法律规定，违反诚实信用原则，其要求显属不妥。同时，虽然原、被告在2020年7月22日的沟通中被告提出要求上涨涉案房屋的租金，但原告并未同意，而被告既未表示上涨的租金数额，也未表示原告不按照上涨后的租金标准交纳租金将阻止其正常经营，亦未实施阻止原告正常经营的行为，双方仅说明原告可以通过起诉解决纠纷，据此可认定在原告不同意被告要求的情况下，被告此时并未构成违约。原、被告在2020年7月22日的沟通中，被告要求原告按合同约定交纳下一年度租金，在被告未对原告正常经营实施阻止、干扰行为的情况下，其要求并无不当。加之，原、被告对租金支付方式有明确约定，即原告通过银行转账方式支付租金，在其不同意被告上涨房屋租金要求的情况下，在其还愿意继续履行合同的情况下，在其2020年7月22日后数日内将两间涉案房屋向外转租的情况下，在其于2020年8月18日前应向被告支付第二年度上半年租金的情况下，其以自身预见被告将对其正常经营实施违约行为，不仅未向被告支付相应租金，还于2020年7月28日向本院递交起诉状要求被告承担违约损失，其对被告支付租金已迟延，构成违约。时至2020年8月23日，被告对涉案房屋停水，涉案房屋内居住的房客无法正常居住，被告行为方构成违约。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告口头表示要求对涉案房屋的租金进行上涨，在原告不同意的情况下，其行为虽有不妥，但其并未实施具体的违约行为影响原告对涉案房屋的正常经营，原告可按约定的租金标准、通过约定的租金支付方式向被告支付第二年度上半年的租金，在原告未及时支付租金的情况下，被告应向原告进行催告，其在对涉案房屋停水近两个月后方向原告发送交纳租金的催告，此前涉案合同已无法履行，其催告对原告并不产生效力。结合本案查明的事实，原告对于租金的支付存在违约，在被告未进行催告及合同无相关约定的情况下，原告行为并不必然导致合同终止；被告在原告未及时支付租金的情况下，对涉案房屋停水且更换门禁装置，导致合同无法履行存在违约；虽然双方对合同期限未届满而终止履行均有过错，但原告应承担次要责任，被告应承担主要责任。由于原、被告现对涉案合同的终止履行均不持异议，双方所签订的租赁合同应予以解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，虽然原告在起诉时被告并未违约，但原告通过诉讼解决纠纷出自双方的合意，被告在庭审中对涉案房屋停水、更换门禁装置，导致合同无法履行，构成根本违约，结合本院上述对双方责任的认定，依据双方合同的相关规定，原告要求被告承担违约金之请求，于法有据，依法应予以支持。对于被告应承担的违约金数额，按被告的过错程度确定60000元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿数额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同里预见到或者应预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，由于被告对涉案房屋停水导致房客无法继续居住，原告与部分房客解除了租赁合同，给原告造成一定损失，被告应承担相应赔偿责任。结合本案对双方责任的认定，对于原告因解除转租合同的损失应予以折算。对于原告的损失数额，原告提供了25份公寓房屋租赁合同，但其中有9份合同已于2020年8月25日前履行完毕，原告并未提供上述合同继续履行的依据，对此9份合同所体现的租金退付数额，本院不予认定；其余16份租赁合同所涉及的剩余租金退付，原告提供了房客的收条，但其中有2份收条的收款名称与租赁合同上的名称不符，对此两份收条本院不予认定；经核算，原告向房客退付租金数额为31899元，被告应按60%予以承担19139元。原告请求被告承担其向客户双倍返还租房押金之请求，因其仅提供了清单并无实际向相关房客支付押金的凭证，且其所称双倍返还押金为其损失不符合规定，对其此节请求本院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，原告请求被告赔偿装修费用之请求，其所提供的4张购货清单为消耗品，涉及价款11400元，被告应按60%予以赔偿6840元。原告所提供其他购货清单、淘宝付款凭证、增值税发票均显示物品为床、衣柜、冰箱、热水器等物品，并非装饰装修的附合物，其要求被告赔偿该费用之请求，于法无据，本院不予支持。对于被告之反诉，被告要求原告承担时至2020年10月20日的租金25000元之请求，因其于2020年8月23日开始对涉案房屋进行停水，导致房客无法居住，对2020年7月19日至2020年8月22日的租金9315元，原告可予以支付；对2020年8月23日至2020年12月6日的房屋占有使用费，由于此期间涉案房屋出现闲置的原因为被告的根本违约造成，原告对此期间的房屋占有使用费不应承担。由于原、被告在本院两次告知后仍未相互配合清退房屋，原告对涉案房屋中可移动的物品也未进行搬移，亦未提供被告阻止其搬离的证据，对此原告负有主要责任。对2020年12月7日至原告实际搬离之日的房屋占有使用费，原告可比照租金标准的60%即每日164元向被告予以承担。由于原、被告的租赁合同被解除，原告应搬离涉案房屋中的物品，并将涉案房屋向被告予以腾退。原告在拆除相关物品时对被告房屋造成毁损的，原告应恢复原状。被告要求原告支付违约金之请求，既不符合合同约定，也于法无据，本院不予支持。原告认为被告私自上涨房屋租金，拒绝接收租金已构成根本违约之理由，于法无据，对其理由本院不予采纳。被告认为双方租赁合同已于2020年10月25日解除之理由，于法无据，对其理由，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百十七条及相关民事法律之规定，判决如下：一、原、被告于2019年5月19日所签订的租赁合同有效，予以解除。二、被告张俊红于本判决生效后十日内向原告程陆支付违约金60000元。三、被告张俊红于本判决生效后十日内向原告程陆赔偿违约损失25979元。四、驳回原告程陆的其余诉讼请求。五、原告程陆于本判决生效后二十日内将涉案房屋（西安市长安区XX街道XX村XX号即被告张俊红现居住的宅院内）腾空并向被告张俊红予以返还。原告程陆在拆除相关物品时对被告张俊红房屋造成毁损的，应恢复原状。六、原告程陆于本判决生效后十日内向被告张俊红支付租金9315元。七、原告程陆应自2020年12月7日起至涉案房屋实际返还之日止，按每日164元标准向被告张俊红承担相应的房屋占有使用费。八、驳回被告张俊红的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5898元，原告已预交；反诉费1400元，被告已预交；由原告承担3974元，被告承担3324元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长   徐峰章   审  判  员   任秀丽   审  判  员   燕  璇   二〇二一 年 四 月 二十二 日书  记  员   耿  华   1