安徽省绩溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1824民初295号 原告（反诉被告）：章柏青，男，1962年8月20日出生，汉族，农民，住安徽省绩溪县。 委托诉讼代理人：程东胜，安徽李美琳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐志明，男，1962年7月17日出生，汉族，个体户，住安徽省绩溪县。 委托诉讼代理人：徐春燕，女，1994年5月14日出生，汉族，住安徽省绩溪县，系徐志明的女儿。 原告（反诉被告，以下简称原告）章柏青诉被告（反诉原告，以下简称被告）徐志明租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序。2021年3月15日，被告徐志明提起反诉。本院依法公开开庭进行了合并审理。原告章柏青及其委托诉讼代理人程东胜和被告徐志明及其委托诉讼代理人徐春燕到庭参加诉。本案现已审理终结。 原告章柏青向本院提出诉讼请求：要求与被告徐志明终止合同（租赁协议）。事实与理由:章柏青与徐志明2018年5月10日签订了租赁协议，将坐落在绩溪县瀛洲镇岭里村（土名：拜石）养殖场租给徐志明养猪，每年租金5千元，租期10年，章柏青收取租金5万元整，徐志明已租3年。现因章柏青身患疾病，需要将养殖场出售筹集资金外出检查治疗。在徐志明清栏（就是养殖场没有猪）的情况下，多次与其商量终止合同，因徐志明提出赔偿人民币50万元而未果。因合同第四条已明确约定：在合同期内，如政府征用、拆迁和甲方原因造成乙方不能继续饲养，甲方赔偿乙方整改费每年2千元，赔偿未到期的房租损失。章柏青认为，如今徐志明是空场，终止合同未给徐志明带来任何损失,按协议中约定,应退还7年房租3万5千元,并承担3年利息(按银行贷款利率计算)，另赔偿徐志明1万4千元的整改费，徐志明要求赔偿50万元损失费是无理要求。为此诉至法院。 被告徐志明辩称，1、双方签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法真实有效，双方均应自觉履行相关的义务；2、即使原告必须转让，根据买卖不破租赁的原则，原告转让并不影响房屋的租赁权；3、即便法院认为解除合同有利于社会稳定，则原告必须赔偿被告因解除长期租赁合同造成的损失。如果法院认为解除双方的合同，不光要对后期整改费未使用的部分予以返还，且需要赔偿被告未来七年的预期可得利益。 反诉原告徐志明向本院提出诉讼请求:1、判令章柏青继续履行租赁合同；2、判令章柏青排除妨害，及时清理倒在租赁房屋门口砂石；3.判令章柏青赔偿徐志明2个月经营损失10000元；4、案件受理费等由章柏青承担。事实及理由:2018年5月14日章柏青与徐志明签订《租赁协议》，将坐落岭里拜石养殖场租给徐志明使用，租期十年（从2018年5月10日至2028年5月10日），租金每年5千元，十年租金伍万元一次性付清。合同第四条约定：猪栏整改费用由乙方出资修建，计贰万元，每年折损贰仟元。在合同期内，如政府行为征用、拆迁及甲方原因造成乙方不能继续饲养，甲方必须赔偿乙方整改费每年贰仟元及剩余年限的房租损失。合同签订后，徐志明一次性支付十年租金5万元。2021年1月15日，章柏青电话通知徐志明想要解除合同，徐志明未同意。租赁期间，徐志明对案涉厂房进行大规模整改，花费整改费大概7万元。2021年1月21日，徐志明发现猪场门口必经之路被倒了几顿砂石，立即报警，后章柏青承认是其倾倒。2021年2月21日，章柏青夫妇前往徐志明家闹事，徐志明报警后，警察将其带离。徐志明没有任何违约行为，章柏青不享有合同单方解除权，其转卖猪场治疗理由不能成立，且根据“买卖不破租赁”原则，章柏青买卖不影响房屋租赁。租赁合同不违反法律规定，双方应严格履行，且诚信原则是民法基本原则，理应受到保护和遵循。综上，徐志明提起上诉反诉请求，请求判如所请。 反诉被告章柏青辩称,反诉依法不能成立：1、双方于2018年5月份签订的租赁协议，违反了动物防疫法和畜牧法的强制性规定，案涉养殖场位于龙川景区不到三公里处，且是登源河的水源保护区，章柏青2019年才知道，且徐志明在养殖当中没有取得县畜牧部门的备案许可，也没有取得畜禽标识带，更没有取得动物防疫条件合格证，该养殖属于非法养殖，所以双方签订以养殖为目的的协议，根据民法典第四十三条的规定，违反强制性规定，不具有合法性，徐志明反诉继续履行没有事实和法律依据，依法不能成立；2、徐志明提出的排除妨碍的反诉与本案无关，章柏青作为养殖场的所有权人，依法行使了货物存储的权利，该诉请不能在本案中合并审理；3、至于徐志明提出的赔偿之诉，无事实和法律依据，徐志明已自行停止养殖一个多月，不存在章柏青造成停止经营的损失，该损失依法不能成立；4、反诉的费用应当由徐志明自行承担。 原告（反诉被告）章柏青就其诉讼请求所依据的事实向本院提交证据如下：1.章柏青身份证复印件，证明章柏青的基本情况；2.租赁合同，证明双方存在租赁的事实及解除事由和违约责任。 经质证，徐志明对证据1无异议，证据2三性无异议，证明目的不认可，认为徐志明没有违约行为，章柏青不享有单方解除权，甲方原因应是与政府拆迁性质一致的原因，若任何甲方原因解除合同会导致合同不确定性，失去书面合同约束双方权利义务的基础意义。 被告（反诉原告）徐志明就其主张的事实和抗辩向本院提交如下证据：1.照片17张、整改费用明细、整改支出票据2张、证明4份、田地租赁合同1份，证明徐志明对养殖场进行整改实际支出整改费超过70000元的事实；2.报警记录1份、现场照片1份，证明章柏青将砂石倒在养殖场门口，严重影响徐志明经营，及章柏青到徐志明家闹事的事实；3.2020年度养猪收入账本、银行流水记录、微信转款截图，证明徐志明养猪年均收入70万元，章柏青违约行为导致徐志明2个月无法进行生猪养猪，损失10000元的事实；4.证人胡某、汪某当庭证言，证明徐志明为养殖场整改支出费用及整改前养殖场状况。 经质证，章柏青对徐志明提交的证据1中照片真实性无异议，证明目的有异议，装修费只认可2万元，其他证据三性均不认可；证据2真实性无异议，反证章柏青已于2021年1月2日当面告知徐志明解除合同；证据3中银行流水、微信转款截图真实性无异议，但达不到徐志明的证明目的，养猪收入账本三性均不认可；证据4证人胡某所做劳务认可，证人汪某与徐志明是亲戚关系，当庭陈述事实模糊，三性均不认可。 经审查，章柏青提交证据三性徐志明无异议，本院予以认定。徐志明提交证据1中照片、证据2、证据3中银行流水记录、微信转账截图真实性章柏青无异议，本院予以认定，证据1中整改支出票据、田地租赁合同、胡某、汪某证明与证据4胡某、汪某当庭证言能够相互印证，证明徐志明对养殖场进行整改的事实，章柏青亦认可徐志明整改的事实，本院对该证明目的予以采纳，证据1中徐志明整改明细表、证据3中2020年度养猪收入账本为徐志明单方制作，无其他证据佐证，本院不予采纳；证据1中胡家有、胡秋民证明因证人未到庭，徐志明也未提供其他证据佐证，本院不予采纳。 根据上述的举证、质证和认证，以及当事人在庭审中的陈述，本院查明如下事实：2018年5月10日，章柏青与徐志明签订租赁协议，将其坐落绩溪县瀛洲镇岭里拜石养殖场租给徐志明养殖，租期十年，从2018年5月10日至2028年5月10日，租金每年5000元，十年租金一次性付清。协议第四条还约定：猪栏整改费用由乙方出资修建，计贰万元，每年折损贰仟元。在合同期内，如政府行为征用、拆迁及甲方原因造成乙方不能继续饲养，甲方必须赔偿乙方整改费每年贰仟元及剩余年限的房租损失。合同签订后，徐志明一次性付清了租金5万元。对养殖场进行整改后，徐志明开始生猪养殖。2021年1月15日，章柏青电话联系徐志明，要求解除租赁协议，被拒绝。2021年1月21日，徐志明发现养殖场门口被倒几顿砂石，立即报警，后章柏青认可为其倾倒。2021年2月21日，章柏青夫妇前往徐志明家中，要求解除合同。经民警调解后，章柏青夫妇离开。2021年3月3日，章柏青诉至法院。2021年3月15日，徐志明提起反诉。 本院认为,原告(反诉被告)章柏青与被告(反诉原告)徐志明于2018年5月10日签订的《租赁协议》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效,双方均应遵守该合同约定。关于《租赁协议》是应继续履行还是应解除问题，本院认为，合同解除应以合同目的不能实现为前提条件。本案章柏青以身患疾病需出售养殖场作为协议第四条约定的甲方原因，要求解除协议，但原告身患疾病不影响合同目的的实现,且根据“买卖不破租赁”原则，即使原告出售养殖场也不影响双方之间租赁协议的效力，徐志明已一次性支付全部租金，履行了合同义务，章柏青提出解除协议不利于市场经济活动的健康发展，也违反了诚实信用原则，故对章柏青要求终止合同的诉讼请求,本院不予支持，对徐志明要求继续履行租赁协议的请求，依法予以支持。章柏青关于养殖场在禁养区，租赁协议违反了有关畜牧养殖的禁止性规定的辩解，未提供证据证明，本院不予采纳。关于徐志明要求章柏青排除妨碍的反诉请求能否在本案中合并审理问题，本院认为，徐志明要求排除妨碍的诉讼请求是基于双方租赁协议的合同关系，与本案具有关联性，本院应予一并审判。章柏青在租赁期间在养殖场门口倾倒砂石对徐志明的经营造成了一定的妨碍，徐志明要求章柏青排除妨碍，及时清理倒在租赁房屋门口砂石的诉讼请求依法有据，本院予以支持，章柏青关于排除妨碍与本案无关的辩解，本院不予采纳。徐志明要求章柏青赔偿经营损失20000元，但其提供证据不能证明其主张，且在法庭询问中，徐志明陈述仅因清理猪圈消毒停止经营一个星期，故对其要求赔偿10000元的反诉请求，本院不予支持。综上,根据《中华人民共和国民法典》第二百三十六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百二十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条之规定,判决如下: 一、原告(反诉被告)章柏青与被告(反诉原告)徐志明继续履行2018年5月10日签订的《租赁协议》； 二、原告(反诉被告)章柏青于本判决生效之日起十日内清除倾倒在养殖场门口的砂石； 三、驳回原告(反诉被告)章柏青的诉讼请求。 四、驳回被告(反诉原告)徐志明的其他诉讼请求。 案件本诉受理费80元，减半收取40元，由章柏青负担；反诉受理费50元，减半收取25元，由章柏青负担15元，徐志明负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 员 江芳华 二〇二一年四月十九日 法官助理 杨美华 书 记 员 章 萍 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第二百三十六条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审理核实证据。 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 《最高院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。 反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。 反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。