安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖10民终270号 上诉人（原审被告）：丁时芳，男，1957年8月4日出生，汉族，住安徽省广德县。 委托诉讼代理人：梁亚平，安徽兄弟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王昊，男，1989年1月21日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：谷开利，安徽道同律师事务所律师。 上诉人丁时芳因与被上诉人王昊合同纠纷一案，不服安徽省黄山市黄山区人民法院(2020)皖1003民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 丁时芳上诉请求：1.撤销一审判决，判决驳回王昊对丁时芳的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王昊承担。事实与理由：1.一审认定丁时芳未向黄山市恒建房地产开发有限公司（以下简称恒建公司）履行支付租金义务，存在违约行为，导致租赁物被恒建公司收回，致使王昊不能使用租赁物，合同目的不能实现的认定错误。转让协议约定由王昊继承与替代租赁协议中原承租人的权利义务，补充协议中对此也重申。王昊2020年3月2日的《承诺书》、《酒店转让交接清单（部分）》均有约定，均是转让合同签订后，王昊直接向业主方恒建公司缴纳租金，恒建公司对此无异议，其与业主方的矛盾，在于其自身未能按期按量缴纳租金，王昊在起诉状中也自认是其无力支付房租涉案房屋被恒建公司控制。2.一审认定争议合同关系为房屋转租，并与附属设施所有权转让、宝骏车辆转让的合同联立认定错误。双方的合同关系是现实中存在的经营实体的转让，应属有效。案涉与恒建公司的租赁合同约定了转租与转让的条款第六条约定：“乙方（承租方）在确保甲方（出租方）利益不受损失的情况下方可转租该房屋，或寻求他方代替乙方继续履行合同”。芜湖市英丰商贸有限公司与恒建公司签订该《房屋租赁合同》后，由丁时芳加盟七天酒店连锁，成立汤口七天酒店后承继承租人英丰公司的权利义务关系。丁时芳与王昊签订的转让协议第二条约定“甲方（丁时芳）原与建筑物出租方黄山恒建房地产开发有限公司的权利、义务由乙方（王昊）继承和实施，权利义务的内容等同于甲方与恒建公司所签订《房屋租赁合同》中承租人的权利义务内容。”转让中恒建公司也无异议。转让合同的价款90万元，是由王昊取得与房屋租赁合同相同期间的预期利润机会、丁时芳经营约八年的商业资源、企业信誉等无形资产及投资的所有成本等，与转租关系的区别是不存在一身二任原承租人及次承租人，即二房东。3.一审判决认定王昊已付转让费921843.23元错误。转让协议履行中发生的相关汇款并非全部是转让款，约定转让费90万元，押金20万元（转让前已交至恒建公司的押金约定结算给了王昊），小卖部存货折价（其中部分转让款21843.23元），丁时芳经营期间欠付供应商款项32万余元，该款王昊承诺由其支付并由应付转让费中已抵扣，实际并未完全向供应商及时支付已致部分债权人起诉。丁时芳经营期间收入由平台后续汇入，由王昊收转丁时芳。一审判决不加区分将所有汇款认定为转让款与事实不符。4.一审判决丁时芳返还王昊237800元错误。且不论无事实和法律根据，也存在计算错误和遗漏，即便按一审判决，除了判决租赁物返还外，对所谓的附属设施所有权转让、宝骏车辆转让也需一并解除与返还等。5.一审判决对双方诉的理由缺乏论证分析。王昊诉请的理由为疫情不可抗力的影响，其引用不可抗力规定提出解除合同的主张，一审判决并未认定疫情于本案争议达到不可抗力的标准，并不因此判决驳回诉请，而以丁时芳未交租金为由解除合同，不公正。王昊存在违反合同约定、法律规定的行为，至今仍未按双方约定付清转让款，给丁时芳造成损失，丁时芳保留依法起诉的权利。 王昊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决双方协议解除及要求丁时芳返还款项，具有事实和法律依据，请求驳回丁时芳的上诉请求。 王昊向一审法院提出诉请：1.判决解除双方2019年6月13日签订的《黄山景区7天连锁酒店承包协议》；2.判决丁时芳立即返还王昊承包经营费用484615元(90-90/26*12=484615元)、押金人民币200000元；3.诉讼费用由丁时芳全部承担。 一审法院查明事实：2011年3月21日,丁时芳以芜湖市英丰商贸有限公司（丁时芳系该公司股东及法定代表人）的名义与黄山市恒建房地产开发有限公司订立《房屋租赁合同》，由芜湖市英丰商贸有限公司承租黄山市恒建房地产开发有限公司黄山市黄山区汤口镇汤川路房屋，房屋面积3568平方米，租赁期限自2011年9月1日起至2021年8月31日止。该房屋实际由丁时芳个人经营使用。 2012年1月24日，丁时芳使用该房屋注册成立黄山区汤口镇汤口七天连锁酒店怡家店，系个体工商户，经营者为丁时芳。 2017年12月18日,丁时芳以芜湖市英丰商贸有限公司的名义与黄山市恒建房地产开发有限公司订立《房屋租赁补充协议》，对《房屋租赁合同》的内容进行变更和补充。 2019年6月13日，丁时芳(甲方)与王昊(乙方)订立《黄山景区7天连锁酒店承包协议》，该协议加盖黄山区汤口镇汤口七天连锁酒店怡家店印章，约定“一、甲方将七天酒店黄山区汤口店的经营业务发包给乙方经营。该酒店坐落黄山市汤口镇汤川路，为一幢五层楼房建筑，建筑面积3568平方米，建筑所有权人为黄山市恒建房地产开发有限公司。本合同所称承包(或转让)，一并包含前述建筑的承租权、相关的土地使用权及开展酒店经营业务的设施的所有权。所含设施以现行存在状态的实物为准，详见清单。二、乙方承包经营中，甲方原与建筑物出租方黄山恒建房地产开发有限公司的权利、义务由乙方承继和实施，权利、义务的内容等同于甲方与黄山恒建房地产开发有限公司所签订《房屋租赁合同》中承租人的权利、义务的内容。特别提示:上述《房屋租赁合同》中所约定的期限至2021年8月31日止，对续租等事项的约定见原合同。本承包合同的终止期限的约定同《房屋租赁合同》的约定。三、双方约定乙方向甲方缴纳承包经营费用和租房押金(含附属设施所有权转让)总价款为人民币壹佰壹拾万元整(￥:110万元，其中含甲方支付给恒建公司的20万元保证金，不含7天保证金，即押金)。四、乙方向甲方支付承包费(转让费)方式:转让协议签定时(两日内)支付贰拾万元整(￥:20万元)；2019年7月20日前支付肆拾万元整(￥:40万元)；8月20日前支付肆拾万元整(￥:40万元)；10月20日前支付壹拾万元整(￥:10万元)。五、房租支付方式:2019年6月至9月30日的房屋租金甲方已经向恒建公司交清，故双方约定在2019年7月5日前乙方支付给甲方6月份和7月份的房屋租金壹拾贰万伍仟元整(￥:125000元)，否则，每日按所欠房租千分之一支付违约金(即0.1%/日)，直至交清为止；2019年9月10日前乙方支付给甲方8月份和9月份房租壹拾陆万陆仟陆佰陆拾陆元整(￥:166666元)；10月份及以后的房租，每季度第二个月中旬支付下季度房租，如果拖欠，同样按每天所欠房租千分之一支付违约金(即0.1%/日)，直至交清为止……”等内容。 2019年6月16日，丁时芳将黄山区汤口镇汤口七天连锁酒店怡家店移交给王昊经营。2019年8月15日，丁时芳(甲方)与王昊(乙方)订立《补充协议》，对《黄山景区7天连锁酒店承包协议》第四条付款条件进行调整和补充。 2019年6月14日至2019年9月1日，王昊分16次向丁时芳支付921843.23元。 2019年10月23日，丁时芳以芜湖市英丰商贸有限公司(甲方)的名义与王昊(乙方)订立《补充协议》。 2020年3月2日,黄山区汤口镇汤口七天连锁酒店怡家店注销。同日，王昊注册成立黄山区汤口镇汤口乐活适居酒店，系个体工商户，经营者为王昊。 另查明，2019年10月至2020年3月的房租由王昊直接支付给黄山市恒建房地产开发有限公司，2020年4月份之后的房租王昊仅支付30000元给黄山市恒建房地产开发有限公司，2020年4月份之后的房租丁时芳未支付。2020年9月中旬，因丁时芳与王昊均未支付房租，黄山市恒建房地产开发有限公司收回房屋。 一审法院认为，根据《黄山景区7天连锁酒店承包协议》第一条、第二条、第三条、第十三条约定的内容，该协议实为房屋转租、附属设施所有权转让、宝骏车辆转让之合同联立。房屋转租、附属设施所有权转让、宝骏车辆转让之间具有一定的依存关系，房屋转租系主要部分，附属设施所有权转让与宝骏车辆转让的效力或存在依存于房屋转租的效力或存在。如果房屋转租合同不成立、无效、撤销或解除时，则附属设施所有权转让与宝骏车辆转让亦应作相同处理。其中房屋转租行为，王昊作为次承租人直接向出租人黄山市恒建房地产开发有限公司支付租金，黄山市恒建房地产开发有限公司未提出异议并收取租金，视为同意丁时芳转租行为，该转租行为与附属设施所有权转让、宝骏车辆转让均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，《黄山景区7天连锁酒店承包协议》合法有效。 关于《黄山景区7天连锁酒店承包协议》能否解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。王昊订立《黄山景区7天连锁酒店承包协议》的合同目的是使用房屋经营酒店，丁时芳作为转租合同的出租人，负有保障王昊作为转租合同的承租人对租赁物使用、收益的义务，因丁时芳在2020年4月份之后未按照其与黄山市恒建房地产开发有限公司订立的《房屋租赁合同》履行支付租金的义务，存在违约行为，导致租赁物被黄山市恒建房地产开发有限公司收回，致使王昊不能使用租赁物，合同目的不能实现，故王昊要求解除《黄山景区7天连锁酒店承包协议》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。 关于合同解除时间。当事人未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。王昊起诉状副本于2020年10月24日送达丁时芳，故《黄山景区7天连锁酒店承包协议》自2020年10月24日解除。 关于《黄山景区7天连锁酒店承包协议》解除后相应的款项返还问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”。经查明，2019年6月14日至2019年9月1日，王昊向丁时芳支付921843.23元，其中含王昊应支付的2019年6月至9月房租291666元。921843.23元扣除291666元后为630177.23元，该费用为王昊向丁时芳实际支付的承包经营费用，按《黄山景区7天连锁酒店承包协议》约定的合同期限折算至每个月的数额为23780元（630177.23÷26.5个月），《黄山景区7天连锁酒店承包协议》解除后未履行的10个月所对应的款项为237800元（23780元×10个月），依法应由丁时芳返还。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条、第二十八条第二款，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、自2020年10月24日解除《黄山景区7天连锁酒店承包协议》；二、丁时芳应于判决生效后三十日内返还王昊237800元；三、驳回王昊其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10646元，减半收取计5323元，由王昊负担3460元，由丁时芳负担1863元。 二审中，双方当事人所举证据及举证目的与一审相同，相对方的质证意见同一审。 二审另查明：2019年10月23日，丁时芳以芜湖市英丰商贸有限公司（甲方）名义与王昊（乙方）签订的《补充协议》第一条约定：“9月30日以后七天连锁酒店房租由乙方直接交给房东，押金由乙方收取，与甲方无关”。二审查明其他事实与一审一致。 本院认为，丁时芳（甲方）与王昊（乙方）签订的《黄山景区7天连锁酒店承包协议》及补充协议中均约定支付案涉酒店租金的义务人系王昊，2020年4月份后王昊未按时支付房租导致案涉酒店被房东黄山市恒建房地产开发有限公司收回，王昊实际已无法对酒店经营。因王昊是协议违约方，其不享有单方解除合同的权利，但鉴于合同目的已经无法实现，王昊诉请解除合同主观上非恶意，如继续履行双方签订的协议，亦对其显失公平，一审判决解除双方签订的承包协议并无不当。协议解除后，因案涉酒店已被黄山市恒建房地产开发有限公司收回，王昊因自身违约亦无法将酒店返还给丁时芳，王昊向丁时芳主张返还承包经营费用没有事实依据。对于合同解除后的其他法律后果，相关权利人可以另行主张。综上，丁时芳的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持安徽省黄山市黄山区人民法院(2020)皖1003民初95号民事判决第一项，即自2020年10月24日解除《黄山景区7天连锁酒店承包协议》； 二、撤销安徽省黄山市黄山区人民法院(2020)皖1003民初95号民事判决第二项、第三项； 三、驳回王昊其他诉讼请求。 一审案件受理费5323元，由王昊负担；二审案件受理费4895元，由被上诉人王昊负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 征 审判员 余淑媛 审判员 刘 晨 二〇二一年四月二十八日 书记员 吴亦琛 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。