苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0509民初3674号原告：苏州市吴江区盛泽镇东港村村民委员会，住所地苏州市吴江区盛泽镇东港路608号。法定代表人：杨群红，村书记兼村主任。委托诉讼代理人：姚巧明，江苏吴越律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杰，江苏吴越律师事务所实习律师。被告：刘金兴，男，1963年2月17日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：刘少刚，男，1991年3月31日出生，汉族，住苏州市吴江区，系被告刘金兴侄子。原告苏州市吴江区盛泽镇东港村村民委员会（以下简称东港村民委员会）诉被告刘金兴租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月31日受理后，依法由审判员周斌适用小额诉讼程序，于2021年4月20日公开开庭进行了审理。原告东港村民委员会的委托诉讼代理人姚巧明，被告刘金兴的委托诉讼代理人刘少刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东港村民委员会向本院提出的诉讼请求：1、判令被告立即支付租金23600元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2017年起发生房屋租赁业务，现被告于2020年8月31日房屋到期至下轮租期开始前未缴纳租金23600元。经原告多次催讨被告仍然置之不理。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告刘金兴辩称，1、针对2020年疫情特殊期间，我方要求减免2个月房租共计14303元(房屋年租金85818元)，与东港村民委员会主张的租金相抵扣。2、我方承租的位于东港村××号(老村委会)房屋建筑顶部老化漏水严重，造成我方承租的房屋内部墙壁和天花板严重受损，修补、更换天花板等需花费约20000元，要求与东港村民委员会主张的租金相抵扣。综上所述，扣除东港村民委员会向答辩人主张的租金23600元后，东港村民委员会仍需支付给答辩人10703元。综合本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：2019年7月29日，东港村民委员会作为甲方（出租人），刘金兴作为乙方（承租人），双方签订房屋租赁合同一份。合同约定乙方同意通过苏州农村产权交易中心进行集体部分资产使用权的租赁、乙方有意承租座落于东港村××路之房屋，租赁24间(楼上12间授下12间)总面积820.2m(以实际丈量为准)；甲方同意将上述房出租给乙方，使用期限为壹年，租期自2019年9月1日始至2020年8月31日止，若有意在租赁期限届满后再租赁的，应在接到通知后及时办理相关登记手续，若在规定时间内未来办理登记手续，即视为自动放弃下一年度租赁权；年租金为：85818元，后续年度租金支付时间为年度租期到期日前一个月支付。租金不含税，甲方仅开具租金收款收据，如乙方需要开具正规税务发票，由乙方自行到税务机关申请办理、租金支付方式为：一年一付，先付后租；乙方承诺所租房屋用于旅馆住宿经营用途，甲方按现状出租，按照双方约定用途，涉及房屋经营的许可证照办理、消防报批、相关审批手续等所有事宜全部由乙方自行负责解决，如因乙方无法办理相关用途的证件许可，一切责任乙方自负。合同还约定了甲、乙双方的权利义务、提前解除合同的条件、违约责任等条款。上述房屋租赁合同签订后，东港村民委员会依约将上述房屋交付刘金兴使用，刘金兴按约定用于旅馆住宿经营，并支付了约定的租金。租赁期间届满，自2020年9月1日至2020年12月9日期间，刘金兴继续承租上述房屋，但未与东港村民委员会签订租赁合同，刘金兴拖欠此期间的租金计23600元。2021年1月13日，东港村民委员会作为甲方（出租方），刘金兴作为乙方（承租方），双方签订房屋租赁合同一份。合同约定甲方将位于苏州市吴江区村内的集体房产和房产范围内土地(以下简称租赁物)整体租赁于乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确定为房屋面积820.2平方米；本租赁物的功能为“旅馆住宿”出租给乙方使用。如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担。本租赁物依现状交付乙方使用，租赁期间由乙方自行管理；租赁期限为1年，即从2020-12-10日起至2021-12-09日止；租赁期限届满前3个月，甲方按照农村产权交易的有关规定，通过吴江区农村产权交易中心履行交易审批手续，规范完成交易程序，确保租赁周期连贯不间断，乙方应积极配合甲方开展相关工作。租赁物的免租期为/天，即从/年/月/日起至/年/月/日止。免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金；在本合同签署前乙方已经完全了解房屋的产权性质及实际使用功能，并且已经现场勘查并确认租赁房屋现状，在本出租合同生效之日起/日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租;本出租合同的租赁履约保证金为人民币_/元；租金(以下价格为不含税价，即租金对应的增值税以及承租物的房产税由乙方负担)；房屋租金，每月每平方米8元，合同期总租金85818元，折合年租金￥85818.0元；其他收费标准(1)物业管理费为每月每平方米人民币/元；(2)电费：1.01元/度；(3)水费：4.90元/；(4)水电费必须做到月结月清；否则后果自负；赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租赁费用及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后/日内，甲方将向乙方不计息退还租赁保证金；实行先付后租，实行一次性/分期支付制。全年租赁费用分期付清，具体约定为(乙方的租赁费用按年度支付，至少在合同签订日前交清首年租赁费用，第二年在合同签订日对应日前上交后一年租赁费用，以此类推，如有违约，按合同违约条款处理)，先付后用；并由乙方汇至甲方指定的下列账号，或按双方书面同意的其它支付方式支付；在租赁期限内，若遇甲方转让出租物的部分或全部产权，甲方应确保受让人继续履行本合同。乙方不享有优先购买权；乙方在租赁期间享有租赁物的使用权。乙方应负责租赁物及专用设施的维护、保养、年审，由此产生的费用由乙方承担。并保证在本合同终止时租赁物以及专用设施以可靠运行状态一并归还甲方，甲方对此有检查监督权。乙方对租赁物负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患；乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。合同还约定了物业管理、免责、合同终止等条款。上述房屋租赁合同签订后，东港村民委员会依约将上述房屋交付刘金兴使用，刘金兴按约定用于旅馆住宿经营，并支付了约定的租金。审理过程中，刘金兴对于结欠东港村民委员会自2020年9月1日至2020年12月9日期间租金23600元的事实予以确认，但认为受疫情影响，请求减免2个月房租共计14303元。审理过程中，刘金兴主张承租房屋建筑顶部老化漏水，修补、更换天花板等需花费20000元，要求与租金抵扣。经本院确认，刘金兴未对案涉房屋进行维修，仍保持现状。审理过程中，东港村民委员会确认案涉房屋为无证房屋。以上事实，由原告东港村民委员会提供的房屋租赁合同、通知书，被告刘金兴提供的苏州市农业农村局《关于应对疫情鼓励农村集体经济组织减免资产出租租金的指导意见》打印件、营业执照复印件及庭审笔录在卷予以证实。本院认为：关于案涉房屋租赁合同的效力。因原告东港村民委员会确认案涉房屋系无证房屋，故原告东港村民委员会与被告刘金兴签订的房屋租赁合同应为无效合同。合同无效，被告刘金兴仍应支付原告东港村民委员会相应的房屋占有使用费。被告刘金兴对于结欠原告东港村民委员会自2020年9月1日至2020年12月9日期间租金23600元的事实予以确认，故被告刘金兴应支付原告东港村民委员会在上述期间的房屋占有使用费23600元。根据最高人民法院对于新冠××疫情的相关司法解释，新冠××疫情属于不可抗力。同时根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条的规定：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响知现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持；承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本院根据本案的实际情况，酌情减免被告刘金兴房屋占有使用费10727元，被告刘金兴尚应支付原告东港村民委员会房屋占有使用费12880元。对于被告刘金兴关于承租房屋建筑顶部老化漏水，修补、更换天花板等需花费20000元，要求与租金抵扣的主张。根据查明的事实，被告刘金兴未对案涉房屋进行维修，其主张的维修费用并未实际发生，故本案当中不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法第一百六十二条的之规定，判决如下：一、被告刘金兴应支付原告苏州市吴江区盛泽镇东港村村民委员会房屋占有使用费12880元，于本判决生效后十日内履行。二、驳回原告苏州市吴江区盛泽镇东港村村民委员会的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取195元，由原告苏州市吴江区盛泽镇东港村村民委员会负担25元，由被告刘金兴负担170元。被告负担的费用于本判决生效后十日内直接给付原告。原告预交的诉讼费用本院不再退还。本判决为终审判决。审判员 周 斌二〇二一年四月二十一日书记员 徐秋兰附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响知现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持；承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。