重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1347号上诉人（原审原告）：重庆勤雅物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳办溪子口东方商住楼1号楼1-4-1号，统一社会信用代码915001170846823192。法定代表人：陈亚君,总经理。委托诉讼代理人：唐雄伟，重庆中升律师事务所律师。上诉人（原审被告）：覃波，男，汉族，1970年6月21日出生，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：包福洪，重庆智权律师事务所律师。上诉人重庆勤雅物业管理有限公司（以下简称“勤雅物业公司”）因与上诉人覃波物业服务合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（2020)渝0117民初5143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年3月18日进行了审理。上诉人勤雅物业公司的委托诉讼代理人唐雄伟、上诉人覃波及其委托诉讼代理人包福洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。勤雅物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决被上诉人给付上诉人物业服务费71822.40元及违约金(违约金以71822.40元基数，从2020年4月1日起按月利率2%计算至付清时止);3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院以巡逻签到表、保洁签到表中个别签名并非本人签字，推导物业服务存在瑕疵与客观试试不符合，属于事实认定错误；2.一审法院适用法律错误，根据民诉法解释第九十三条第五项的规定，上诉人举示的(2020)渝01民终905号生效判决书已认定上诉人按约定提供了物业管理服务，且商业物业按照每平米2元/月计算物业费，应当作为本案认定案件事实的证据。一审判决否定了生效判决，作出相矛盾的事实认定。覃波辩称，一审法院审理查明确认小区物业服务过程中存在清洁不到位，部分设施未及时维修等瑕疵事实没有异议。双方之间没有建立物业服务关系，也没有形成事实上的物业服务关系，勤雅物业公司未对覃波经营的酒楼进行过相关的物业服务，覃波经营的酒楼没有设在勤雅物业所在的小区，不是服务的对象。即使服务属实，但是也没有达到标准，一审要求覃波交纳物业服务费的比例标准百分之八十过高，请求依法改判。覃波上诉请求：1.查明案件事实依法改判并驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.双方未建立物业服务合同关系，没有书面签订合同也没有形成事实上的物业服务关系；2.被上诉人未对上诉人所经营的酒楼进行过物业服务；3.即使进行过物业服务，也达不到物业服务的标准，长期存在脏乱差现象，严重质价不符。一审法院对此事实也确定，但判决交纳物业服务费的比例标准太高。勤雅物业公司辩称，以勤雅物业公司上诉状载明内容为准。勤雅物业公司向一审法院起诉请求：1.判令覃波支付物业服务费71822.4元及违约金；2.本案诉讼费由覃波承担。一审法院认定事实：2014年11月19日，重庆凯正房地产开发有限公司就其开发建设的合川区龙市镇“合川东北部农副产品交易中心”进行物业管理服务招标，勤雅物业公司于2014年12月4日中标。2014年12月6日，勤雅物业公司与重庆凯正房地产开发有限公司签订《重庆市前期物业服务合同》，主要勤雅物业公司为重庆凯正房地产开发有限公司开发建设的合川东北部农副产品交易中心项目提供前期物业管理服务，物业服务费用采取包干制，按建筑面积计算，多层住宅0.7元/月/平方米，商业物业2元/月/平方米，车库车位50元/月/个，业主应于每季度10日前交纳物业服务费用。合同期限为五年，自2014年12月6日起至2019年12月5日。其中，约定勤雅物业公司提供的公共性物业服务的主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构建物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运……合同还约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应当按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2016年9月27日，重庆凯正房地产开发有限公司的工作人员杨泽文向勤雅物业公司移交相应房屋钥匙，并在《合川东北部农副产品交易中心未售房源统计表》、《合川东北部农副产品交易中心一层商业及公共部分交钥匙统计表》签字确认，随后勤雅物业公司开始提供物业服务。2016年12月2日，覃波与重庆凯正房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买了该项目即合川区××镇××街××号××号楼商业2-商业1至商业17的17套房屋，现已办理产权登记，17套房屋建筑面积共计1425.32平方米。2016年覃波以其购买的房屋办理了个体工商户登记，并实际经营。2018年3月之前覃波应缴纳的物业服务费双方已协商处理。后覃波未缴纳2018年3月至2020年3月的物业服务费，经勤雅物业公司书面催收仍未缴纳。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，勤雅物业公司通过招投标的方式与开发商重庆凯正房地产开发有限公司签订的《重庆市前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。覃波作为业主，该合同对其有约束力。本案双方均应当依照合同约定履行各自义务，勤雅物业公司作为小区服务企业应按照合同约定全面的履行合同义务为小区提供物业服务，覃波作为业主依法应当承担交纳物业服务费的义务。本案中，勤雅物业公司庭审中虽提交了其提供物业服务的相关证据，但勤雅物业公司提交的证据中存在多处瑕疵，如发电机机房巡逻签到表中“刘建伟”、保结签到表中“徐友军”签名不一致等等，而勤雅物业公司也并不能作出合理解释，结合覃波提交的照片，可以说明勤雅物业公司在为提供物业服务过程中确实存在清洁不到位、部分设施未及时维修、小区乱堆乱放等瑕疵，因此本院综合实际情况酌情确定覃波按约定标准的80%交纳物业服务费用，对勤雅物业公司请求的违约金不予支持。前期物业服务合同到期后，勤雅物业公司一直为小区提供物业服务，双方形成了事实上也物业服务合同关系，因此覃波仍应承担缴纳物业服务费的义务。覃波房屋建筑总面积为1425.32㎡，2018年3月至2020年3月应交纳的物业服务费为1425.32㎡×2元/㎡/月×25个月×80%=57012.8元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、限被告覃波于本判决生效后10日内支付原告重庆勤雅物业管理有限公司2018年3月至2020年3月的物业服务费57012.8元；二、驳回原告重庆勤雅物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1598.6减半收取797.8元，由原告重庆勤雅物业管理有限公司负担159.56元，被告覃波承担638.24元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。覃波举示了2021年2月24日至2021年3月10日的视频录像资料，拟证明勤雅物业公司没有尽到服务义务。勤雅物业公司质证认为，本案勤雅物业公司主张的是2018年3月至2020年3月期间的物业费，该录像与诉讼请求无关联性。本院认证认为，视频资料所示时间与本案主张的物业服务费对应服务期不同，虽不能反映案件事实，但不能证明2018年3月至2020年3月期间物业公司的服务质量，故本院不予采信。二审期间，案涉《重庆市前期物业服务合同》已经于2019年12月5日到期。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，综合一、二审诉辩双方的意见，本案二审诉讼的争议焦点为：一、案涉前期物业服务合同是否约束覃波；二、前期物业服务合同到期后，勤雅物业公司是否有权要求覃波支付物业服务费；三、勤雅物业公司提的物业服务是否存在瑕疵，是否构成拒不支付理由的问题。具体评判如下：首先，从形式上看，前期物业服务合同签订主体是建设单位与物业服务人，业主并不是合同主体。但是根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案案涉房屋建设单位与勤雅物业公司签订了前期物业服务合同，覃波所拥有的案涉房屋在该物业服务合同约定的管理区域内，该合同对业主覃波具有约束力。从事实而言，覃波与勤雅物业公司曾就2018年3月之前的物业服务费协商处理过，双方对物业服务的事实予以了确认。因此，双方之间受前期物业服务合同约束，覃波予以否认与事实相悖，与法律规定不符，本院不予支持。其次，案涉前期物业合同虽已到期，但案涉物业服务区域并未进驻新的物业服务企业，勤雅物业公司也已举示证据证明其提供了合同期满后的物业服务，故勤雅物业公司本案中主张的合同期间和此后的物业服务费均应予以支持。最后，物业服务存在瑕疵，应在物业服务费支付标准中予以考虑，但不构成业主拒付的合法理由。勤雅物业公司虽举示了其提供服务的证据，但其证据也证明了物业服务存在多处瑕疵，其对签到表中签字不一致等瑕疵不能做出合理解释。贾波在一审中举示的证据又反证出勤雅物业公司确实存在清洁不到位，设施维护不及时等瑕疵。加之，双方曾就此产生纠纷协调后又再起本案的情况，可见双方对物业服务质量一直存在争议，勤雅物业公司未能举证推翻其服务存在瑕疵的事实，覃波也未能举证证明勤雅物业公司未提供物业服务的事实。基于物业服务存在瑕疵的事实，一审法院综合实际情况酌情按合同约定标准的80%确定案涉物业服务费，并无不当。另外，勤雅物业公司上诉主张本院(2020)渝01民终905号生效判决应直接作为本案认定事实依据的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项规定，“下列事实，当事人无须举证证明：…（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；”然而，(2020)渝01民终905号生效判决中勤雅物业公司主张的物业服务费期间与本案不同，该案被告提出的抗辩理由不同，各案之间在举证方面也存在差别，而且该判决事实认定部分并未直接认定勤雅物业公司按约提供了物业服务，故本案不应以此认定事实。综上所述，勤雅物业公司与覃波的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1395.53元，由上诉人重庆勤雅物业管理有限公司负担170.23元，覃波负担1225.30元。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 康忠亮审 判 员 陈义熙二〇二一年四月二十九日法官助理 赵颖嘉书 记 员 李 莉