四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0411民初1143号 原告:四川鑫房物业管理有限责任公司，住所地：四川省攀枝花市**攀枝花大道东段****，统一社会信用代码：91510402733412926B。 法定代表人：何波涌，总经理。 委托诉讼代理人：蒲礼秀，四川民慷律师事务所律师，执业证号：××。 委托诉讼代理人：张亮，四川民慷律师事务所律师，执业证号：××。 被告：郭祖德，男，1977年8月22日出生，汉族，户籍地：四川省攀枝花市**，现住：四川省攀枝花市仁和区。 原告四川鑫房物业管理有限责任公司（以下简称鑫房公司）与被告郭祖德物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法由审判员王瑶玥适用简易程序，于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告鑫房公司的委托诉讼代理人蒲礼秀及被告郭祖德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫房公司向本院提出诉讼请求，1.请求判令郭祖德支付物业服务费3119.4元、垃圾清运费216元、违约金900元、律师费损失500元，合计4735.40元；2.判令郭祖德承担本案诉讼费用。事实和理由：原告为仁和区南洋瑞景小区物业公司，被告为该小区业主。2015年3月17日，双方签订《南洋瑞景前期物业管理服务协议》，原告按照约定履行物业管理服务，被告以各种理由推诿拒绝缴纳物业费。至今，被告尚欠2017年1月至2019年12月共计36个月物业服务费3119.40元、垃圾清运费216元、违约金900元。原告按照约定向被告送达了催收通知，但是被告均拒绝交费。被告的行为构成违约，给原告造成极大的经济损失。现请求支持原告的诉讼请求。 被告郭祖德认可其未交纳自2017年1月起至2019年12月期间物业费的事实，但认为，不是被告不交费，而是原告违约在前。小区的绿化卫生存在问题，建筑垃圾没有及时清理；原告没有有效管理人员出入，任何人都可以进；小区的零时车位业主都没法停，收费的标准也不知道，收费很高；原告把小区的房子私自租给其他人经商；小区改建也没有整改，电梯老出问题，老年人没法走楼梯，导致高峰期上下班出入很困难，原告的理由就是电梯经销商维修。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。本院认为原告提交的《南洋瑞景前期物业管理服务协议》《催费通知单》《入住交接资料》《入户声明》《业主（住户）资料卡》等具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年3月17日，鑫房公司与郭祖德签订《南洋瑞景前期物业管理服务协议》（以下简称服务协议），协议对双方的权利和义务、前期物业管理服务的内容和质量、物业管理服务费用等内容进行了约定。协议的主要内容为：业主为郭祖德；物业名称为南洋瑞景；电梯公寓房号××楼××号；房屋产权面积（建筑面积）为86.65平方米；本物业前期物业服务费标准：电梯公寓按1.00元／平方米·月（建筑面积）标准收取；物业管理区域内，供水、供电、生活垃圾等单位应向最终用户收取有关费用，若经有关部门或单位委托的，由原告代收代缴的，业主应当按时缴纳。物业管理服务费自开发商公告通知商品房购买合同的买受人办理交付房屋之日起计，第一次缴纳一年物业管理服务费，之后由业主选择按年、半年、或季等方式缴纳。业主违反协议，不按协议预定的收费标准和时间交纳有关费用的，鑫房公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰的标准计收违约金，以及承担鑫房公司依法诉讼所产生的包括律师费在内的各种损失。合同签订后，鑫房公司按照协议约定对南洋瑞景从事服务至今。南洋瑞景小区交房至今，未成立业主委员会。郭祖德为南洋瑞景小区2幢4-2号业主，房屋建筑面积为86.65平方米，郭祖德未交纳自2017年1月起至2019年12月期间拖欠物业服务费3119.40元（86.65元×36月×1元／平方米·月）。后经原告催收未果。现原告起诉来院。 另查明，攀枝花市物价局《关于调整市区（东区、西区、仁和区）城市生活垃圾清运费标准的通知》（攀价费[2007]115号）文件，居民住户的垃圾清运费为6元/户/月。南洋瑞景的垃圾清运费由原告向攀枝花市仁和区城市管理局进行了缴纳。 （2021）川0411民初1147号案件查明，2014年11月8日，南洋瑞景小区开发商四川嘉正房地产开发有限公司（甲方建设单位）（以下简称嘉正房产）与原告（乙方物业服务企业）签订《南洋瑞景前期物业服务合同》（以下简称前期物业合同），其中约定嘉正房产委托原告为南洋瑞景小区提供物业服务，物业服务期限自2014年11月8日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；物业费采用包干制收费标准为高层住宅1元/平方米·月；已交付的物业，物业服务费由业主承担；业主的物业服务费从物业交付次日起按半年交纳，于每个缴费周期起始日起10日内交纳；逾期未交纳的，乙方以通知等书面形式催告，经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任；业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告期限交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额0.5%的违约金；合同还对其他事项进行了约定。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定"民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。"本案的法律事实引起的民事纠纷发生在民法典施行之前，因此使用当时的法律、司法解释的规定。 原告作为物业管理企业，组织人力、物力按照合同为小区业主提供了物业管理服务，被告作为南洋瑞景的业主，其实际接受了原告服务，双方已形成事实上的物业服务权利义务关系，被告理应及时按约支付相应的物业服务费。原告主张被告支付自2017年1月起至2019年12月期间物业服务费3119.40元，本院依法予以支持。原告主张支付垃圾清运费216元（6元/户/月×36月），该费已由原告向攀枝花市仁和区城市管理局统一代缴，本院予以支持。原告主张被告支付逾期交纳物业服务费违约金，本院认为，被告告逾期交纳物业费构成违约，其应当承担违约责任；因原、被告签订的服务协议与嘉正房产和原告签订的前期物业合同均对被告产生约束力，但两份合同就逾期交纳物业费应承担的违约责任约定不一致，因原告进入南洋瑞景小区提供物业服务的合法性来源系依据前期物业合同，但服务协议约定的违约责任明显超出前期物业合同约定；同时，对业主而言，服务协议系格式合同，与前期物业合同相比，服务协议明显加重了业主应承担的违约责任，考虑小区物业服务的统一性、整体性，本院对原告依据服务协议约定标准主张违约金的主张，不予支持；本院结合前期物业合同，确定被告承担逾期交纳物业费的违约金为15.60元（3119.40元×0.5%）。对原告主张被告支付律师费500元的诉讼请求，原告主张的律师费系主张的实际损失，原告现未举证证明其主张的违约金低于其实际损失，对该诉讼请求本院依法不予支持。 物业管理涉及小区公共建设与管理，原告履行小区管理职责是多方面、长期性的，即使原告在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，被告不能因为原告在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足，以此否定原告所付出的服务，不予支付物业服务管理费。如果业主认为物业服务企业没有履行或没有全面履行物业服务合同约定的义务，业主应当采取要求物业服务企业限期整改、通过业主委员会解聘物业公司，或者协商变更收费标准等合法途径解决。业主无正当理由逾期支付，却与缴费业主享受着相同的物业服务，将损害已缴费业主的合法权益，导致不缴费业主逐渐增多，物业公司更加没有相关费用投入到小区公共设施维护，提高小区物业服务质量。这样不仅不利于物业服务的改善，亦是违约行为，理应承担合同明确的违约责任。如原告在履行物业服务合同中存在违约或侵权，业主可按照法律规定另行诉讼。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、由被告郭祖德于本判决生效之日起七日内支付原告四川鑫房物业管理有限责任公司物业服务费3119.40元、垃圾清运费216元、违约金15.60元，合计3351元； 二、驳回原告四川鑫房物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭祖德负担｡ 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 本判决生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满次日起二年内。 审判员  王瑶玥 二〇二一年四月二十二日 书记员  张泽润