江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0411民初886号原告：江苏兴广包装科技有限公司，统一社会信用代码91320412331235912A，住所地常州市武进国家高新技术产业开发区武宜南路**。法定代表人：杜爱祥,该公司执行董事。委托诉讼代理人：孔林军，江苏德音律师事务所律师。被告：徐清大，男，1956年2月17日生，汉族，住常州市新**。委托诉讼代理人：巢海英，江苏柏金律师事务所律师。原告江苏兴广包装科技有限公司（以下简称兴广公司）与被告徐清大房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序于2021年3月11日、3月25日公开开庭进行了审理，原告兴广公司的委托诉讼代理人孔林军，被告徐清大的委托诉讼代理人巢海英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴广公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告徐清大与常州市明道科技有限公司（以下简称明道公司）订立的《房屋（厂房）租赁合同》无效，被告立即搬离并返还其占有的常州市顺园路36号房屋土地；2.被告向原告支付自2020年4月1日起至实际搬离日按每平米22元／月的标准计收的房屋使用费及该款自2021年1月1日起按一年期银行业贷款市场报价利率计算的逾期利息；3.被告承担本案受理费。本案审理过程中，原告兴广公司变更诉讼请求为：1.解除被告徐清大与明道公司订立的《房屋（厂房）租赁合同》，被告立即搬离并返还其占有的常州市顺园路36号房屋土地；2.被告向原告支付自2020年4月1日起至实际搬离日按年租金68万元计收的房屋使用费及该款自2021年1月1日起按一年期银行业贷款市场报价利率计算的逾期利息；3.被告承担本案受理费。事实和理由:一、原告通过司法拍卖程序受让常州市新北区××路××号房屋土地。2020年4月1日，原告通过司法拍卖程序受让了原明道公司位于新北区××路××号的土地房屋，并取得了所有权证。原告作为所有权人，对该土地房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，任何人不得妨碍和侵害所有权人依法享有的权利。二、被告一直在占用顺园路36号约5800平米的房屋及相关附属设施，经多次沟通无果。三、原告多次沟通要求被告提供合法占有凭据无果。2020年11月18日，原告发函要求被告提供合法占有和租金支付的凭证，否则视为非法占有，并支付占有费用。2021年1月4日，原告再次发函要求迁让，也无果。被告虽在司法拍卖阶段声称系租赁在涉案房屋内使用，但未提供合法有效的租赁合同和租金支付凭证，系非法侵占，即便存在真实的房屋租赁协议，在原告催告后也未在合理期限支付租金，原告有权解除租赁合同，要求其迁让。被告徐清大辩称：一、本案租赁合同不因租赁物所有权变动而影响效力。本案的租赁合同是出租人明道公司和承租人徐清大于2010年10月8日所签订，虽然兴广公司于2019年11月11日自常州市钟楼区人民法院（以下简称钟楼法院）通过司法拍卖取得了租赁标的物的所有权，但是根据《民法典》第七百二十五条的规定，本案租赁合同不因租赁物所有权变动而影响效力。二、兴广公司无权要求徐清大搬离租赁物，理由是：1.兴广公司对钟楼法院司法拍卖的标的物属于“带租拍卖”的事实是明知的。2.钟楼法院在公开拍卖本案标的物时，明确指出了拍卖标的物权利受限制的情况，即租赁到2030年10月7日止，并且并未标明在2030年10月7日前买受人可以从拍卖物上获得租金利益的可能，排除了竞拍获得者在2030年10月7日前自标的物上获取利益的可能性。明道公司与徐清大之间的租赁合同是由钟楼法院确认的法律事实。3.兴广公司以低价拍得了租赁标的物，应承受标的物租赁至2030年10月7日前存在租赁关系的事实。兴广公司以32017650元的低价拍得了评估价为45739500元的不动产，成交价仅为评估价的70%，该成交价包含了买受人对于本案租赁物至2030年10月7日无法使用的价值在内，这是接受“带租拍卖”事实必须承受的后果。如果买受人在低价竞拍获得带租的房屋后，通过看似合法的手段将承租人赶走或者解除租赁合同，一是对钟楼法院认定“带租拍卖”的否定，二是对被“带租拍卖”吓阻的其他有意向购买者权利的侵犯。三、从徐清大在租赁合同的付款义务角度，兴广公司解除合同也不具有法律根据。徐清大与明道公司在签订租赁合同的当天，曾经签订过一份《补充协议》，根据补充协议的约定，结合租赁合同的规定，徐清大应当支付的年租金尚不足以抵消借款本金330万元的年利息，也从侧面印证了钟楼区法院在公开司法拍卖时确认事实的正确。综上所述，请求驳回兴广公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：明道公司原系常州市××路××号国有土地使用权及房屋所有权人。2010年10月8日，明道公司与徐清大签订《房屋（厂房）租赁合同》，约定明道公司将坐落在常州新北区××路××号内门卫中心线以南的一层建筑（带现有四台行车），即：36号房、36-1号房底层，建筑面积约5800平方米，厂房门卫二层楼在租赁期内，即2010年10月8日至2030年10月7日期间归徐清大使用，年租金68万元，每年支付一次，先付后用。合同并约定，徐清大没有按时支付租金，应当按照日万分之五支付滞纳金，逾期一个月以上，明道公司可以解除合同，要求徐清大归还全部租赁物，并赔偿全部损失。后因明道公司未履行到期债务，钟楼法院对其所有的包括前述《房屋（厂房）租赁合同》约定的租赁房屋在内的国有土地使用权及房屋所有权进行司法拍卖。2019年10月9日，钟楼法院在公示拍卖公告“权利限制情况”中明确“36号、36-1号底层租赁时间为2010年10月8日至2030年10月7日”，“评估情况”为评估总价45739500元。2019年11月11日，兴广公司以32017650元竞得拍卖标的，并于2020年4月1日取得苏（2020）常州市不动产权第0××3号不动产权证书，取得坐落于××路××号的包括前述《房屋（厂房）租赁合同》约定的租赁房屋在内的国有土地使用权及房屋所有权。因催要租金未果，兴广公司于2020年11月18日致函徐清大，通知其于收到该通知函后7日内向兴广公司提供与原产权人有关的合同和支付使用费用的凭证，如逾期未提供或提供的材料不足以证明有权利合法占用，要求按市场价22元/平方/月立即支付自2020年4月1日起占用部分房屋的使用费。2021年1月4日，兴广公司再次致函徐清大，因徐清大未按约支付租金，立即解除租赁合同并要求迁让。徐清大于2021年1月5日收到该通知。本案审理过程中，徐清大提供明道公司与徐清大2010年10月8日补充协议一份，该协议约定，双方于2010年10月8日签订的《房屋（厂房）租赁合同》，双方同意从徐清大2008年4月10日出借给明道公司法定代表人季建平的本金330万元及利息（截止2010年10月8日）237.6万元，共计567.6万元中抵扣租金，直至抵扣借款及利息完毕后，徐清大根据合同内容正常支付房屋租赁费。上述事实，由原告提交的执行裁定书、不动产权证书、房屋租赁合同、通知和被告提交的司法拍卖公告、补充协议等证据及原、被告陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条等规定,在适用“买卖不破租赁”规则以及物权已经变动的情况下,新的房屋所有权人取代原房屋所有权人,成为原房屋所有权人与承租人之间签订合同的当事人,原房屋所有权人退出租赁合同法律关系,从而该租赁合同对新的房屋所有权人和承租人发生法律效力。本案中,兴广公司系经司法拍卖而成为新的涉案房屋的所有权人,基于法律规定其取代明道公司成为《房屋（厂房）租赁合同》中的当事人,因此,在兴广公司经登记成为涉案房屋所有权人之后,兴广公司与徐清大即存在房屋租赁合同法律关系,双方的权利义务仍应按照《房屋（厂房）租赁合同》予以确定，双方应当按照法律规定和合同约定,履行各自义务。兴广公司作为案涉房屋的所有权人，其对房屋的处分权利受《房屋（厂房）租赁合同》的限制，但仍然有权作为房屋的所有权人行使收益权，即根据《房屋（厂房）租赁合同》的约定要求徐清大支付租金。徐清大以案涉房屋系带租拍卖为由，主张兴广公司在租赁期内无权向其主张租金，无事实和法律依据，不予支持。兴广公司系通过司法公开拍卖取得案涉房屋所有权，徐清大所称案涉房屋成交价包含了买受人对于租赁物至2030年10月7日无法使用的价值在内，未提供证据证明，该主张亦排除了所有权人对其不动产收益的权利，违背物权法关于所有权的规定，不予支持。徐清大另据《补充协议》主张已以330万元借款的利息抵消案涉房屋租金。从《补充协议》文本内容来看，该协议第一条明确约定明道公司以其法定代表季建平结欠徐清大的借款本息567.6万元抵扣租金，该约定明确具体，故按年租金68万元计算，该款至2019年2月已抵扣完毕，徐清大应自2019年3月起“根据合同内容正常支付房屋租赁费”。故徐清大前述主张与事实不符，不予支持。兴广公司作为案涉房屋所有权人，有权自其取得所有权，即2020年4月1日起根据《房屋（厂房）租赁合同》的约定要求徐清大支付租金，徐清大经兴广公司再三催要未予支付，兴广公司有权根据合同约定解除《房屋（厂房）租赁合同》。兴广公司于2021年1月4日致函徐清大解除案涉合同，徐清大于次日收到该通知，故《房屋（厂房）租赁合同》已于2021年1月5日解除，兴广公司有权要求徐清大迁让，支付2020年4月1日起按年租金68万元计算的租赁费及占有使用费。兴广公司另主张自2021年1月1日起按一年期银行业贷款市场报价利率计算的逾期利息，符合《房屋（厂房）租赁合同》关于每年支付一次、先付后用的约定，亦未超出《房屋（厂房）租赁合同》关于滞纳金为日万分之五的约定，亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告徐清大于本判决生效之日起十日内向原告江苏兴广包装科技有限公司腾让房屋（坐落于常州市××路××号的**房、36-1号房底层及厂房门卫）；二、被告徐清大于本判决生效之日起十日内向原告江苏兴广包装科技有限公司支付自2020年4月1日起至实际腾让房屋之日止按年680000元计算的租金及占有使用费，并承担该款自2021年1月1日起至实际付清之日止按年利率3.85%计算的逾期利息；三、驳回原告江苏兴广包装科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16284元，按规定减半收取8142元，由被告徐清大负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内将其应负担部分直接支付给原告，本院不再退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  钱锦二〇二一年四月二十五日书记员  石洁