湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1103民初1822号 原告：永州市渝洲物业管理有限公司，住所地湖南永州市冷水滩区零陵北路458号。 法定代表人：姚小玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：莫春红，女，1985年3月3日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，该公司员工。 被告：胡红秀，女，1970年10月27日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：朱建中，男，1968年4月13日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，系被告丈夫。 原告永州市渝洲物业管理有限公司（以下简称渝洲物业公司）与被告胡红秀物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告渝洲物业公司的委托诉讼代理人莫春红、被告胡红秀的委托诉讼代理人朱建中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告渝洲物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付拖欠的物业管理费4337元；2.依法判决被告交纳违约金1301元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告系舜德花园德贤园A栋603房业主。原告2006年与永州市渝洲房地产开发有限公司签订了《舜德花园前期物业管理服务合同》，与被告小区业主大会2014年签订了《舜德花园小区物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，服务费单价为住宅2013年4月之前每月每平方米0.5元，2013年4月至2014年6月30日每月每平方米0.75元，2014年7月以后每月每平方米0.6元，被告房屋建筑面积126.26平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规定的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。原告按照合同约定和法律规定，多次上门催交和粘贴书面催交通知书，但是被告仍然拒绝交纳。2013年1月1日至2015年12月31日止，2018年1月1日至2019年6月30日，被告房屋拖欠物业服务费4337元。合同约定了迟延交纳物业服务费的违约金，违约金部分原告只主张1301元，综上，各项请求金额合计5638元。 被告胡红秀辩称，一、答辩人从未拖欠原告物业费，原告公司拖欠答辩人赔偿款2136.4元至今未付。2006年，原告与永州市渝洲房地产开发有限公司签订了《舜德花园前期物业管理服务合同》，并于2014年与舜德花园小区业主大会签订了《舜德花园小区物业服务合同》，原告未能履行合同约定的相关权利和义务，小区内所有监控设施大部分损坏后没有及时维修和更换，晚上值班保安空缺，导致舜德花园频繁发生小偷入室盗窃事件，因监控和保安不到位，导致业主家经常被盗已被当地公安部门充分认定，并且报案率在冷水滩区小区排名前列，冷水滩公安局菱角山派出所多次要求原告维修安装监控设施加强值班管理，原告多年来对派出所提出的意见置之不理。二、答辩人住在舜德花园德贤园A603室，发生过两次小偷入室被盗事件。2013年4月被入室盗窃偷走了手提电脑和五粮液等酒，价值达8000余元，因发现时间晚，未及时报警；2015年3月7日晚上19点左右正面碰到小偷从答辩人家中偷盗后出来，答辩人及丈夫对小偷进行了追赶并大声呼叫，小区保安一直未出现，后致电物业保安室被告知当天保安值班人员少，无法抽出人至现场，半小时后才派出一名保安至答辩人被盗的家中。答辩人家中被盗后丈夫立即报警并至菱角山派出所做了笔录，这次小偷入室盗窃致使答辩人损失现金、金银首饰、泰国泰珠币等价值合计7100元。事件发生后，菱角山派出所要求答辩人去原告公司调当天的监控记录，以便抓获偷窃小偷，而答辩人三次去找原告公司负责人，要求提供当天的监控记录，原告公司均以监控已坏未及时维修，无法提供监控记录为由而拒绝提供，因小区无法提供破案线索，答辩人多次找物业公司领导处理被盗钱财的赔偿问题，经与原告公司负责人多次协调，已达成了如下处理意见：1、2012年被入室盗窃事件按损失价值30%比例计算，用于抵扣2013年1月份至2016年12月31日的物业管理费；2、2015年3月7日入室被盗事件的损失，原告物业公司承担50%责任，由原告赔偿3500元给答辩人。原告物业公司负责人作出以上承诺，并要求答辩人按以上协议内容由答辩人书写索赔报告，递交给原告物业公司并已签收，待审批后支付赔偿款给答辩人，后原告物业公司以各种原因和理由迟迟不支付赔偿金，加之原告与小区终止了服务合同，答辩人不得不拒绝交纳2018年1月1日至2019年6月30日的物业管理费1363.6元。根据以上情况，原告尚欠答辩人赔偿金2136.4元。综上所述，原告诉讼请求不成立，肯请法院驳回原告诉讼请求，诉讼费用由原告承担。答辩人保留向原告索要赔偿金2136.4元的权利。三、答辩人在2016年5月份收到原告的物业费催收通知单，后再未收到催收通知，2018年后的物业费也没有收到催收通知，答辩人引用诉讼时效抗辩。四、小区到处是死老鼠不清理，垃圾没有及时清理。 经本院审理查明，2006年3月30日，原告（乙方）与开发商永州市渝洲房地产地产实业有限公司（甲方）签订《舜德花园前期物业管理服务合同》，该合同主要约定：一、甲方将舜德花园委托乙方进行前期物业管理服务；二、本合同自2006年4月1日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；三、住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.5元由业主交纳，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元由业主交纳，业主每季度10日前交纳，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交物业管理费的千分之三交纳滞纳金。2014年12月31日，原告（乙方）与冷水滩区舜德花园小区业主大会（甲方）签订《舜德花园小区物业服务合同》，该合同的主要约定：一、本合同生效前后均由乙方提供物业服务，因此甲乙双方不再对原服务的物业状况进行交接；二、本合同期限为五年，自2014年7月1日零时起至2019年6月30日24时止；三、多层楼房住宅收费标准0.6元/平方米/月，高层电梯住宅1.16元/平方米/月，商业物业1.5元/平方米/月；四、物业服务费每季交纳一次，每次交纳费用时间为每季度月前15日内；五、逾期交纳物业服务费的，从逾期之日其按每天应交服务费的千分之三交纳违约金。合同还约定了物业服务内容和物业服务质量标准等其他内容。该合同签订后，原告依约提供了物业管理服务。 另查明，被告胡红秀系舜德花园德贤园A栋603房业主，案涉房屋系多层楼房住宅，建筑面积126.26平方米。2015年3月7日，被告胡红秀家中被盗并报警处理，该盗窃案件至今未侦破。2016年9月18日，被告胡红秀向原告交纳了2016年1月1日至2016年9月30日的物业费681元。被告未交纳2013年1月1日至2015年12月31日和2018年1月1日至2019年6月30日的物业服务费，经原告多次催收未果，酿成本纠纷。 以上事实，有原告提交的《舜德花园前期物业管理服务合同》《舜德花园小区物业服务合同》、物业费用缴费通知单、交费明细表、被告提交的《关于德贤园A栋603业主申请物业公司索赔的报告》、受案回执等证据在卷予以佐证，结合当事人庭审陈述，足以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故案涉《舜德花园前期物业管理服务合同》和《舜德花园小区物业服务合同》是双方真实意思表示，合法有效，对原告物业公司和舜德花园小区业主均具有法律约束力。原、被告双方应当依照该合同的约定享受权利，履行义务。原告作为物业服务者已按照合同约定提供了服务，被告亦应当按照合同约定的标准交纳物业服务费。现被告未按合同约定按时交纳物业管理费，构成违约，原告起诉要求被告支付未交纳期间的物业管理费和滞纳金，对于原告的诉请本院认定如下： 一、关于诉讼时效问题。被告仅认可原告在2016年9月18日进行了催收，其向原告交纳了2016年1月至9月的物业费，后未再接到原告催缴物业费的通知，原告亦未提交其他有效证据证实向被告进行了催收，故本院认定原告仅于2016年9月18日向被告催收了物业费。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”，《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，结合被告认可原告于2016年9月18进行了催收，故本案中2013年1月1日至2014年9月18日期间的物业费诉讼时效适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条中二年诉讼时效规定，届满期限为2016年9月18日，故该期间的物业费已过诉讼时效。2014年9月19日起至2015年12月31日的物业费因催收而产生中断的法律效果，诉讼时效另行起算，适用《中华人民共和国民法总则》中三年诉讼时效的规定。但其后原告并未向被告进行催收，原告起诉时间为2021年3月18日，故此前三年即2018年3月19日至2019年6月30日的物业费因起诉而产生中止、中断的法律效果，原告的实体胜诉权应当受到法律的保护，而此前2014年9月19日起至2018年3月18日期间未交的物业费均已过诉讼时效。因此，对被告辩称物业费已过诉讼时效的辩称依法予以部分采信。 二、关于被告家中被盗的问题。被告在2013年和2015年时家里两次被盗，造成了财物损失，物业公司未能提供监控，该盗窃案件至今未予侦破。被告辩称已与原告方达成了财物损失双方各自承担一部分，并用赔偿款抵扣物业管理费。本院认为，原告家中被盗是事实，但没有证据证实财物损失的价值，且被告提供的《关于德贤园A栋603业主申请物业公司索赔的报告》仅能证明被告向原告提出过赔偿申请，原告方签字表收到该报告，并不能证明原告愿意赔偿，现原告对赔偿款不予认可，被告亦无其他证据证实原告作出了愿意承担赔偿款的承诺，故对被告的该辩称因证据不足本院不予采信。 另外，因原告无法提供监控记录而导致破案受到阻力及小区垃圾未及时清理，可证实原告的物业服务存在瑕疵，但业主如果长期不交纳物业费,会使物业服务质量下降，造成恶性循环，不管是对小区建设发展还是物业本身都是一种利益侵害，故对被告不交纳物业管理费的辩称不予支持。 三、关于物业费及滞纳金的金额问题。如前所述，2018年3月18日之前的物业管理费因原告未能提交有效证据证实履行了催收而已过诉讼时效，被告亦提出诉讼时效抗辩，故本院仅支持2018年3月19日至2019年6月30日期间的物业管理费。根据《舜德花园小区物业服务合同》的约定，被告应向原告交纳的物业管理费为1168元（126.26平方米×0.6元×15个月13天）。另原告主张的违约金1301元，双方约定从逾期之日起按每天千分之三的标准计收滞纳金，但因原告的物业服务存在瑕疵，故对原告该诉请本院依法不予支持。 综上所述，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第一款第一项，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释﹝2018﹞12号）第一条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释﹝2009﹞8号）第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告胡红秀在判决生效后十日内支付原告永州市渝洲物业管理有限公司2018年3月19日至2019年6月30日期间的物业管理费1168元； 二、驳回原告永州市渝洲物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告胡红秀负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  陶小艳 二〇二一年四月二十二日 法官助理彭霞超群 代理书记员  邓亚丽