重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初6913号 原告：邱圣淘，男，1997年11月20日出生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：朱少节，重庆洛书律师事务所律师。 被告：重庆首资科技有限公司，住所地重庆市渝中区石油路******，统一社会信用代码91500000MA60PQ814P。 法定代表人：艾兆璐。 被告：兰岭，女，1985年4月5日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：徐双双，重庆禾子律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪家木，重庆禾子律师事务所律师。 原告邱圣淘与被告重庆首资科技有限公司（以下简称首资公司）、兰岭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2021年4月15日公开开庭进行了审理。原告邱圣淘的委托诉讼代理人朱少节、被告兰岭的委托诉讼代理人徐双双到庭参加了诉讼。被告首资公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告邱圣淘向本院提出诉讼请求：1.解除邱圣淘与首资公司、兰岭签订的房屋租赁合同；2.首资公司、兰岭返还邱圣淘租金及押金共计10637元；3.首资公司、兰岭支付邱圣淘违约金2500元；诉讼费由首资公司、兰岭承担。事实及理由：2020年4月16日邱圣淘与首资公司签订《房屋租赁合同》。合同签订后邱圣淘支付了租金和押金，但仅居住了4个月15天就因首资公司未履行合同导致兰岭通知邱圣淘搬走。邱圣淘已于2020年8月30日搬走。 被告兰岭辩称，其不是适格主体，其将案涉房屋出租给首资公司，首资公司与邱圣淘建立合同关系，与兰岭无关，请求驳回对兰岭的诉讼请求。 被告首资公司未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。 经审理查明：兰岭是重庆市渝**XX大道**附X-X房屋的所有权人。 2020年4月14日，兰岭作为委托人（甲方），首资公司作为受托人（乙方）签订《资产委托管理服务合同》，合同编号：CQSZ-WT0000824。第一条、资产基本情况。（一）资产类别：房屋，资产坐落于渝北区XX大道XX号附X-X，产权面积56.21平方米。甲方确保对房屋的情况进行如实陈述，并确保不会影响任何第三方的合法权益，如因甲方提供房屋存在瑕疵，导致本合同不能依约履行，所产生的法律后果均与乙方无关，由甲方承担全部责任并赔偿损失，包括但不限于乙方、实际承租人、财产共有权人其他权利人。（二）委托代理权限自2020年4月16日起至2022年7月1日，甲方同意将房屋委托给乙方做独家委托代理，相应权限包括：代理甲方运营及出租房屋，代为收取租金，委托期间，乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、租客管理等，以乙方实际提供运营服务为准。（三）委托房屋用途为居住。第二条、资产收益。本合同甲方可获得的资产收益以租金的形式表现，由乙方代为支付。（一）乙方应按照合同约定的租金支付标准向甲方支付资产收益。委托期限自2020年4月16日起至2022年7月1日止，共计26个月零15天。其中：第一年免租期为2020年4月16日起至2020年6月1日止。第二年免租期为2021年6月2日起至2021年7月1日止。甲方确认在免租期内无资产收益。（二）房屋租金为每月1900元。第三条、管理费。甲方同意向乙方支付服务费（乙方向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，甲方同意高出部分及甲方给予乙方的免租期间的租金收益直接作为乙方的服务费，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除）。第四条、其它与租赁房屋有关的费用的承担。（一）租赁期内物业费、能耗费由甲方承担。第七条、双方的权利义务。（一）甲方的权利义务。1、甲方授权乙方代理甲方运营出租房屋，签署与资产管理有关的合同（包括但不限于房屋租赁合同等）；处理管理期间发生的纠纷（包括但不限于与使用房屋使用人开展洽商和/或追究其违约、侵权责任或参与相关的诉讼），非因乙方或资产使用人原因而使房屋遭受来自第三方的侵害时所发生的纠纷由甲方自行处理，甲方未能及时排除妨碍的，委托期限顺延，纠纷处理期间租金由甲方承担。第八条、合同的解除与终止。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同。1、乙方逾期支付租金超过十五个工作日，经甲方书面通知后乙方仍不支付租金的；出现上述第（四）款情形的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金作为违约金。第九条、违约责任。（二）乙方违反本合同约定提前解除合同的，乙方应支付甲方2个月的租金作为违约金。 合同签订后，首资公司向兰岭支付了押金1900元、2个月租金3800元。 2020年4月16日，兰岭作为房屋所有权人（业主），首资公司作为房屋出租代管机构（甲方），邱圣淘作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。内容为：第一条、房屋标准、用途。（一）乙方所承租房屋坐落于渝北区XX大道XX号附X-X。（二）房屋租赁用途为居住。第二条、租赁期限。（一）房屋租赁期自2020年4月16日起至2021年4月15日止，共计12月。（二）甲乙双方依据《房屋交割清单》完成房屋交验并在《房屋交割清单》上签字盖章。第三条、租金、押金。（一）房屋租金为每月1250元。押金（即履约保证金）为1250元，于合同签订当日支付，如在合同履行期间因乙方欠缴费用或违约被扣除后不足部分，乙方应接到通知之日补足，否则，甲方有权解除合同收回房屋。（二）租金的付款方式为年付。（四）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金应首先用于抵扣由乙方承担的费用、未支付租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任等，剩余款项（如有）无息退还乙方，乙方应按照本合同约定按时足额向甲方支付房屋租金，除上述情况外，乙方不得要求以押金（履约保证金）冲抵房屋租金。第九条、合同的解除。（一）甲乙双方协商一致，可以解除合同。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、甲方迟延交付房屋达十五日，经乙方书面通知后甲方仍不交付的；2、甲方拒不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；3、房屋承租期内，甲方单方面收回房屋的。第十条、违约责任。甲方有本合同第九条第（三）款约定情形的，应当向乙方支付2个月租金（按乙方最近一期已付租金为标准计算）作为违约金；乙方违反本合同约定，应当向甲方支付2个月租金（按乙方下期应付租金为标准计算）作为违约金，甲方还有其他损失的，乙方一并赔偿。 原告向首资公司支付了押金1250元、1年租金15000元。 2020年8月30日，兰岭向邱圣淘出具了《搬离通知》，主要载明：因首资公司违约未履行合同约定，现通知租户邱圣淘最迟到2020年8月31日需搬离并缴清水电气各项费用。同日，邱圣淘从案涉房屋搬走。 2021年4月3日，本院向首资公司邮寄的诉状副本的邮件被退回，视为该日向首资公司送达了诉状副本的文书。 庭审中，邱圣淘称，其与首资公司建立了房屋租赁合同关系，但兰岭委托首资公司出租，故兰岭应当与首资公司承担共同支付责任；邱圣淘与首资公司签订合同时，首资公司的工作人员向其出示了《授权委托书》复印件、房产证复印件、《资产委托管理服务合同》复印件。兰岭称，因首资公司违约，故于2020年8月30日收回了案涉房屋；《资产委托管理服务合同》虽然名为资产委托管理，但从内容看，实际是房屋租赁合同关系。 上述事实，有《房屋租赁合同》、支付宝转账记录、《搬离通知》《重庆市商品房买卖合同》《资产委托管理服务合同》、借记卡账户历史明细清单及当事人当庭陈述等证据随案佐证，足以认定。对邱圣淘举示的《授权委托书》复印件，兰岭否认是其出具，且无原件核对，无法核实真实性，故不予采信。 本院认为：邱圣淘与首资公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 2020年8月30日，案涉房屋的所有权人兰岭以首资公司违约为由，要求邱圣淘搬走。同日，邱圣淘从案涉房屋搬走。首资公司作为邱圣淘的出租人，其主要合同义务是交付案涉房屋并保证邱圣淘在租赁期限内使用案涉房屋。首资公司应当举示证据证明邱圣淘被兰岭要求搬走并非其对兰岭有违约行为，其未对此举证证明的，应当承担相应的证明责任。邱圣淘无法使用案涉房屋，应认定首资公司存在违约行为，邱圣淘有权解除合同，并依据合同第十条要求首资公司支付2个月租金即2500元作为解除合同违约金。2021年4月3日，本院向首资公司邮寄的诉状副本的邮件被退回，视为该日向首资公司送达了诉状副本的文书，故判决于2021年4月3日解除邱圣淘与首资公司签订的《房屋租赁合同》、首资公司向邱圣淘支付违约金2500元。邱圣淘向首资公司支付了押金1250元、2020年4月16日起至2021年4月15日的租金15000元。合同解除后，首资公司应向邱圣淘退还押金1250元；邱圣淘于2020年8月30日搬走，故首资公司应向邱圣淘退还2020年8月31日至2021年4月15日期间租金7.53个月×1250元/月＝9412.5元；应退押金和租金共计10662.5元，邱圣淘仅要求首资公司退还押金和租金共计10637元，是对自己权利的处分，本院予以认可。 对于首资公司与兰岭的法律关系。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期和方式、租赁物维修等条款。而委托合同是委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人完成委托事务的，委托人应当向受托人支付报酬。虽然兰岭与首资公司签订的合同名为《资产委托管理服务合同》，但该合同中约定了房屋租赁期限、租金、押金、免租期、维修等条款，且约定了无论是否对外转租成功，首资公司均应当向兰岭支付租金。故兰岭与首资公司的法律关系实质是房屋租赁合同关系。邱圣淘与兰岭并无直接合同关系。 邱圣淘基于兰岭与首资公司具有委托关系起诉解除与兰岭的租赁合同、兰岭退还租金和押金、兰岭支付违约金的诉讼请求，没有合同和法律依据，本院均予以驳回。 被告首资公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十四条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、于2021年4月3日解除原告邱圣淘与被告重庆首资科技有限公司签订的《房屋租赁合同》； 二、被告重庆首资科技有限公司于本判决生效后立即向原告邱圣淘退还押金和租金共计10637元； 三、被告重庆首资科技有限公司于本判决生效后立即向原告邱圣淘支付违约金2500元； 四、驳回原告邱圣淘的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费128.44元减半收取64.22元，由被告重庆首资科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  黄明真 二〇二一年四月十五日 书记员  陈 实