广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终958号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：邹爱军，男，1984年8月24日出生，汉族，住湖南省常宁市。委托诉讼代理人：王军，广东广和律师事务所律所。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：梁伟兰，女，1979年12月3日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：梁齐可，广东金丰华律师事务所律师。上诉人邹爱军因与被上诉人梁伟兰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初6393号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人邹爱军上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判双方于2020年3月6日解除租赁合同关系；三、改判邹爱军无须搬离腾退位于中山市×××××××××的商铺；四、改判邹爱军无须向梁伟兰支付2020年1月起至实际搬离之日止的租金、占有使用费；五、改判邹爱军无须向梁伟兰支付2020年1月起至实际搬离之日止的管理费；六、邹爱军无须协助办理注册经营地址为中山市×××××××××商铺的中山市东凤镇美嘉博尼美容店工商注册地址迁出登记手续；七、改判梁伟兰向邹爱军归还押金5600元；八、本案一、二审诉讼费用均由梁伟兰承担。事实和理由：一、根据本案《商铺租赁合同》第七条，若邹爱军提前退租，应提前一个月通知梁伟兰，押金归梁伟兰所有。该条赋予邹爱军提前一个月通知的单方解除权。2020年3月6日，邹爱军以微信方式告知梁伟兰，要求解除双方之间的房屋租赁合同，并告知梁伟兰去取钥匙，梁伟兰已经收到该微信通知。即使需要提前一个月通知，那么合同解除的时间也应为2020年4月6日。二、2020年发生的新冠肺炎疫情影响了邹爱军经营并导致邹爱军签订本合同目的无法实现，邹爱军不属于恶意违约，继续履行合同对邹爱军显失公平，邹爱军有权解除合同。被上诉人梁伟兰答辩称：一审判决查明事实清楚，认定事实及适用法律正确，符合本案事实，应予维持。邹爱军在一审开庭后已经交还涉案商铺，并办理了以所在商铺为注册地址的中山市东凤镇美嘉博尼美容店注销，但该两上诉请求仅仅是履行行为，虽然邹爱军已经履行该两项判决内容，但一审判决并无错误，判决的其他内容也无错误。梁伟兰向一审法院起诉请求：一、邹爱军向梁伟兰清偿租金、管理费（租金按2800元/月从2019年12月1日起至判决发生法律效力之日止，暂计至2020年4月30日为12600元；管理费按1094元/月从2020年1月1日起至判决发生法律效力之日止，暂计至2020年4月30日为2758.20元）、电费284.20元、滞纳金721.47元（滞纳金按实欠租金为基数以每月2%的标准计付至清偿之日止）；二、确认邹爱军签订的《商铺租赁合同》于判决发生效力之日解除；三、邹爱军自判决发生法律效力之日起七日内将中山市×××××××××商铺腾退并返还给梁伟兰，并从判决发生法律效力之日起至实际返还之日止按原租金标准、管理费标准支付占有使用费、管理费；四、梁伟兰有权没收邹爱军押金5600元；五、邹爱军自判决生效之日起7日内协助办理中山市东凤镇美嘉博尼美容店在中山市×××××××××商铺上的工商注册地址的迁出登记。一审庭审中，梁伟兰称存在计算问题，第一项诉讼请求中的租金数额应为租金按2800元/月从2019年12月1日起至判决发生法律效力之日止，暂计至2020年4月30日为10894元。邹爱军向一审法院反诉请求：梁伟兰向邹爱军归还押金5600元。一审法院认定事实：坐落于中山市×××××××××的权利人为梁伟兰。2019年6月14日，邹爱军通过微信向备注“F东凤店.辉哥”的相对方转账了500元，并约定“明天早上十点左右签合同，带身份证与复印件。”2019年6月15日，梁伟兰作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的邹爱军签订了《商铺租赁合同》。上述合同主要约定：一、甲方愿意将位于中山市×××××××××的商铺出租给乙方，作为生活化妆品使用；二、租期为五年，自2019年7月1日至2024年7月1日，如乙方到期还要续租则合同顺延有效；三、该商铺的月租为贰仟捌佰元整，租金按月结算，甲方应出具收据，每月1号至5号前交纳租金；四、乙方应于签订本合同之日向甲方支付商铺押金5600元以及一个月租金2800元。租赁期满，乙方付清租金并按期迁出时，甲方应即时将押金无息退还乙方。若乙方租期未满造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相应费用。五、乙方必须按时交纳租金，如有拖欠，每天按欠总租金的2%加收滞纳金，如过期10天仍未交租，甲方有权终止合同，收回商铺使用权，并没收押金。六、租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如果甲方须提前收回商铺使用权，应提前一个月通知乙方，并征得乙方同意，同时双倍返还押金。若乙方须提前退租，应提前一个月通知甲方，押金归甲方所有。同日，备注“F东凤店.辉哥”的相对方通过微信向邹爱军发送信息称“你一个小时左右帮我转5100元押金过来吧”，邹爱军通过微信向备注“F东凤店.辉哥”的相对方转账5100元。2019年6月16日，梁伟兰与邹爱军再次就位于中山市×××××××××的商铺签订租赁合同。该租赁合同与2019年6月15日的租赁合同格式一致，仅仅月租金变更为1500元/月，押金变更为3000元，其余条款均一致。根据梁伟兰与邹爱军均提交的微信聊天记录截图反映：2019年8月2日，邹爱军通过微信向备注“F东凤店.辉哥”的相对方转账了1706元，并称“2800减管理费1094。辉哥月底29号，30号给你交租”。2019年8月31日，邹爱军通过微信向备注“F东凤店.辉哥”的相对方转账了2800元，并发送信息称“8月份店租”。2019年9月30日，邹爱军通过微信向备注“F东凤店.辉哥”的相对方转账了2800元，并备注“9月份”。2019年10月31日，邹爱军通过微信向备注“F东凤店.辉哥”的相对方转账了2300元、500元。2019年11月30日，邹爱军通过微信向备注“F东凤店.辉哥”的相对方转账了2800元。2019年12月31日，邹爱军通过微信向备注“F东凤店.辉哥”的相对方转账了2800元。之后，2020年3月6日，备注“F东凤店.辉哥”的相对方向邹爱军追讨租金，邹爱军称“飞哥这种情况没办法开工了，要不这样把店还给你算。出现这种情况大家都是没办法的。我这边现在很严又出不来，钥匙在对面卖床上用品那里”。备注“F东凤店.辉哥”不同意邹爱军的意见。就管理费问题，邹爱军提交了账单详情截图，该截图反映相对人向东凤大信新都支付了1254.60元。梁伟兰提交了管理费发票，该发票反映，梁伟兰于2020年4月27日向中山市东凤大信新都汇商业投资有限公司交纳案涉211号商铺2020年1月份管理费1094元、2020年2-4月份管理费1641元、2020年5月份管理费1094元。就水电费问题，邹爱军提交了中山市大信新都汇商业投资有限公司的水电费通知单，上述通知单载明单元号为“S2-11号美嘉博尼邹爱军”2019年12月水电费159.20元、2020年1月的水电费131.40元、2020年2月份的水电费16.80元。一审另查：邹爱军于2019年8月22日在案涉中山市××××××作为经营场所成立了中山市东凤镇美嘉博尼美容店，至判决之日该美容店在工商企业信用信息公示系统上仍在业。一审再查：东凤镇新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室发出东凤镇关于企业复工备案工作的通知（东凤防疫指办函[2020]17号），载明省政府要求企业复工不得早于2月9日24时，该时间节点不是企业复工的唯一条件，并不意味到了时间就一定要复工、一定能复工。鉴于目前防控形势依然严峻，为降低企业防控风险，企业尽量安排在3月1日之后逐步复工。企业必须根据疫情发展形势做好研判，尽量延后复工时间，只有做好了万全准备、防疫措施到位的企业才能复工。一审庭审中，经法院释明，梁伟兰明确要求解除双方之间的租赁合同关系，邹爱军称同意解除双方之间的租赁合同关系。另外，邹爱军称2019年6月15日的租赁合同并不是梁伟兰本人签订的，但其未提供任何证据，亦未申请法院做笔迹鉴定。梁伟兰称：一、两份租赁合同都是其签名的，但是2019年6月16日的租赁合同是应邹爱军要求为办理税务登记，所以签订的，但双方并未按该合同办理；二、微信聊天记录中备注“F东凤店.辉哥”的相对方实际是梁伟兰的丈夫，邹爱军一直没有将商铺腾空，没有办理交接手续；三、邹爱军没有办理工商迁出登记手续，根据《中山市商事主体住所（经营场所）登记管理办法（试行）》第三条及第二十条，案涉商铺只能注册一个，邹爱军未依法迁出，案涉商铺不具有重新出租的条件，理应继续支付租金。邹爱军称：一、第一个月，因梁伟兰拖欠商场的管理费1254.30元，其让我帮他交管理费，所以第一个月梁伟兰交的租金为1706元；二、其已经于2020年3月将东西搬空，也告诉梁伟兰钥匙在哪里；三、邹爱军是湖南常宁的，在2020年3月18日才从老家出来中山。一审法院认为：邹爱军承租梁伟兰位于中山市×××××××××的商铺，并签订了《商铺租赁合同》，双方成立租赁合同关系。一、本案诉讼中，梁伟兰主张解除双方的租赁合同关系，邹爱军亦表示同意解除，此属当事人对自身权利的处分，不违反法律规定，予以支持。对于邹爱军辩解双方的租赁合同关系早于2020年3月6日解除，理由为其于2020年3月6日通过微信向备注“F东凤店.辉哥”的相对方即梁伟兰提出过解除合同的意思。但合同的解除有法定解除权、约定解除权、协定解除权。首先，对于协定解除权，因双方在2020年3月6日未能达成解除合同的合意，为此，邹爱军不存在协定解除合同的情况。其次，对于约定解除权，根据合同的约定，邹爱军存在逾期交纳租金的情况在先，邹爱军不存在约定解除权。再次，对于法定解除权，根据《中华人民共和国合同法》九十四条的规定，即便按邹爱军主张因疫情原因存在不可抗力，但也只能在合同目的不能实现时才能解除合同。中山市东凤镇新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室发出东凤镇关于企业复工备案工作的通知（东凤防疫指办函[2020]17号）可知，东凤镇已于2020年2月9日开始逐步复工复产，不存在合同目的不能实现的情况，且梁伟兰亦未对此提出异议，为此，对于邹爱军辩解因疫情其于2020年3月6日通过微信通知邹爱军即可解除合同，不予采纳。二、同理，根据梁伟兰与邹爱军提交的微信聊天记录可知，邹爱军虽未按合同约定时间支付租金，但其按2800元/月的租金向梁伟兰支付租金至2019年12月，之后租金未予支付。另外，在微信聊天记录中，邹爱军虽陈述其无法开工并告知梁伟兰钥匙存放在哪里，但从聊天记录中邹爱军并未腾退案涉商铺，且庭审中梁伟兰亦主张邹爱军的东西仍存放在案涉商铺，邹爱军并未腾退，在邹爱军未举证其已腾退案涉商铺的情况下，邹爱军理应向梁伟兰支付租金至合同解除之日止，同时将商铺腾退并返还给梁伟兰。三、对于租金、管理费支付标准问题，因梁伟兰与邹爱军提交的租赁合同及聊天记录均反映邹爱军按2800元/月的标准支付租金，且邹爱军在庭审中陈述第一个月租金2800元抵扣了其代梁伟兰交付的管理费后才向梁伟兰支付1706元，为此，采信梁伟兰主张双方约定的租金标准为2800元/月。对于梁伟兰称邹爱军第一个月支付1706元的问题，因邹爱军在聊天记录中陈述了其代梁伟兰交付管理费抵扣后支付1706元，梁伟兰一直没有提出异议，故采纳邹爱军关于其第一个月抵扣管理费后，按租金2800元/月减管理费后支付1706元的主张，对于梁伟兰主张邹爱军第一个月未按约支付租金的主张不予采纳。另外，因2020年2月涉及疫情问题，基于公平原则，该月的租金损失由梁伟兰与邹爱军各承担一半，即邹爱军在该月份支付1400元。而管理费，梁伟兰提交了管理费发票及邹爱军提交的缴款通知单均反映案涉商铺每月的管理费用为1094元/月，而梁伟兰与邹爱军签订的租赁合同中约定邹爱军产生的物业费用费由其支付，为此邹爱军理应向梁伟兰支付2019年12月至合同解除之日的物业管理费用。同理基于公平原则，2020年2月份的管理费用应由梁伟兰与邹爱军各承担一半。另外，因邹爱军未举证证明其已腾退了案涉商铺，应认定其在持续使用案涉商铺，故在合同解除后，邹爱军理应按原租金标准、管理费标准支付至其实际腾退案涉商铺之日止。四、对于梁伟兰主张的电费284.20元，因梁伟兰提交了中山市东凤大信新都汇商业投资有限公司开具了供电费发票，该发票载明案涉商铺2019年12月份至2020年2月份的电费为284.20元，为此，梁伟兰主张邹爱军支付上述电费，符合合同约定，予以支持。五、如前所述，在疫情发生前，邹爱军已经先未按约支付租金，邹爱军的行为已构成违约，为此，梁伟兰主张没收梁伟兰的押金5600元，符合合同约定，予以支持。同时邹爱军主张梁伟兰归还押金的反诉请求，不予支持。另外，对于梁伟兰主张邹爱军按实欠租金为基数以每月2%的标准计付滞纳金，押金实为双方之间的履行合同过程中的保证金、违约金，梁伟兰已经主张没收该押金且合同中并没有约定逾期交付滞纳金的情况下，对梁伟兰该项主张不予支持。六、根据《中山市商事主体住所（经营场所）登记管理办法（试行）》第三条及第二十条，邹爱军在案涉商铺开设了中山市东凤镇美嘉博尼美容店，在其与梁伟兰解除租赁合同关系的情况下，邹爱军协助梁伟兰将其经营的美容店工商注册地址迁出，系合同的附随义务，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除梁伟兰与邹爱军的租赁合同关系；二、邹爱军自判决生效之日起七日内搬离并腾退位于中山市×××××××××的商铺给梁伟兰；三、邹爱军自判决生效之日起七日内起向梁伟兰支付自2020年1月起至其实际搬离之日止的租金、占用费（租金、占用费用除2020年2月按1400元计算外，其余月份按每月2800元计算）；四、邹爱军自判决生效之日起七日内起向梁伟兰支付自2020年1月起至其实际搬离之日止的管理费（管理费除2020年2月按547元计算外，其余月份按每月1094元计算）；五、梁伟兰没收邹爱军押金5600元；六、邹爱军于判决生效之日起七日内协助办理其注册经营地址为案涉中山市×××××××××商铺的中山市东凤镇美嘉博尼美容店工商注册地址迁出登记手续；七、驳回梁伟兰的其他请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费175元（梁伟兰已预交），由邹爱军负担175元，并直接向梁伟兰支付；反诉案件受理费25元（邹爱军已预交），由邹爱军负担。本院二审期间，梁伟兰未提交新的证据。邹爱军围绕上诉请求向本院提交了下列证据：一、中山市东凤镇美嘉博尼美容店企业信用信息公示报告，证明邹爱军于2020年办理了涉案商铺的注销登记手续；二、梁伟兰与案外人于2020年10月22日签订的《商铺租赁合同》；三、邹爱军与B华□.杰的微信聊天记录及B华□.杰账户信息；四、视频光盘。证据二至四证明梁伟兰将涉案商铺出租给案外人；五、邹爱军之妻与H东风店床上用品的微信聊天记录，及双方微信账户信息，证明邹爱军将涉案商铺的钥匙交予对面店铺H东凤店床上用品店，梁伟兰已取回涉案商铺的钥匙，并更换了涉案商铺的钥匙，且用于存放其经营的其他店铺物品。本院组织当事人进行了质证。对于邹爱军提交的上述证据，梁伟兰对证据一的真实性、关联性予以确认，对是何时提交注册申请不予确认。对证据二的真实性、合法性、关联性予以确认，认为该合同签订时间是2020年10月22日，其从该日期起才将涉案商铺收回另行出租。对证据三、五的真实性、关联性不予确认。认为邹爱军主张在2020年3月已经告知钥匙所在位置及告知不再承租，该行为不构成合同解除及商铺交还的法律事实。商铺的交还不仅仅是钥匙的交还，还有店铺内物品的清离。在双方未办理商铺交还，邹爱军也没有履行其合同义务付清租金，双方对于合同的履行存在争议的情况下，邹爱军所主张的商铺交还时间及租赁合同解除时间是不成立的。对证据四的真实性、关联性予以确认，对证明目的不予确认。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查：二审中梁伟兰陈述，其未在2020年3、4月去拿过涉案商铺的钥匙，本案的一审诉讼中，邹爱军称钥匙在店里且表示不再要涉案商铺内遗留的物品，梁伟兰才在大约2020年8、9月撬开商铺门换锁，当时邹爱军的物品还遗留在商铺内。梁伟兰确认涉案商铺是在2020年9月收回，本案租金及管理费应计算至2020年9月。本院再查：邹爱军经营的中山市东凤镇美嘉博尼美容店于2020年6月22日经核准注销。本院认为，本案二审双方的争议焦点，一是本案《商铺租赁合同》解除的时间；二是邹爱军交还涉案商铺的时间。关于争议焦点一，即本案《商铺租赁合同》解除时间的问题。邹爱军主张其于2020年3月6日向梁伟兰发出提前退租的通知，根据本案《商铺租赁合同》中“租赁期间……若乙方须提前退租，应提前一个月通知甲方，押金归甲方所有”的约定，《商铺租赁合同》至迟应于2020年4月6日解除。结合本案案情，邹爱军于2020年1月起即未按《商铺租赁合同》约定向梁伟兰支付租金，已构成违约，违约方不享有单方解除合同的权利，故本院对邹爱军该主张不予采信。本案《商铺租赁合同》应自商铺交还之日解除。关于争议焦点二，即邹爱军交还涉案商铺时间的问题。邹爱军主张其于2020年3月6日已告知梁伟兰商铺的钥匙在在对面卖床上用品处，应视为已交还商铺。梁伟兰对此不予确认，主张商铺是在2020年9月收回。因邹爱军未提交证据证明其在告知钥匙在何处之后，已将商铺内物品清理搬离或明确向梁伟兰表明放弃店铺内的物品，故仅告知钥匙的位置不能视为已办理商铺的交接、交还商铺。梁伟兰称其于2020年8、9月撬开商铺门锁换上新锁，本院认定商铺于2020年8月31日交还梁伟兰。基于上述分析，本院认定本案《商铺租赁合同》于2020年8月31日解除，邹爱军应向梁伟兰支付2020年1月1日至2020年8月31日的租金及管理费。其中，2020年2月租金按1400元计算，其余月份租金按每月2800元计算，共计为21000（2800*7+1400）元。2020年2-4月的管理费按梁伟兰向东凤大信新都支付的金额1641元计算，其余月份管理费按每月1094元计算，共计为7111（1094*5+1641）元。因邹爱军未按《商铺租赁合同》支付租金已构成违约，梁伟兰有权根据合同约定没收邹爱军押金5600元。就邹爱军所提新冠肺炎疫情影响邹爱军经营并导致邹爱军签订本合同目的无法实现，故其有权解除合同的主张，因东凤镇已于2020年2月9日开始逐步复工复产，本案不存在合同目的不能实现的情况，故本院对邹爱军该主张不予采信。另外，就梁伟兰一审中主张邹爱军交还商铺、办理中山市东凤镇美嘉博尼美容店工商注册地址迁出登记的请求，一审判决根据一审查明的事实所作裁判并无不当。鉴于在二审期间查明涉案商铺已实际交还、邹爱军已办理中山市东凤镇美嘉博尼美容店的工商登记注销手续，故本院对一审的相应判决内容予以撤销。综上所述，上诉人邹爱军的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初6393号民事判决第五项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初6393号民事判决第一、二、三、四、六、七项；三、梁伟兰与邹爱军签订的《商铺租赁合同》于2020年8月31日解除；四、邹爱军自本判决生效之日起七日内向梁伟兰支付欠付的租金21000元、管理费7111元，合计28111元；五、驳回梁伟兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费175元（梁伟兰已预交），由邹爱军负担175元，并直接向梁伟兰支付；反诉案件受理费25元（邹爱军已预交），由邹爱军负担。二审案件受理费350元（邹爱军已预交），由邹爱军负担。本判决为终审判决。审判长 徐 红 妮审判员 谢 劲 东审判员 赵  娟二〇二一年四月二十一日书记员 勾华吴歌