山东省平原县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1426民初563号 原告：李宏伟，男，汉族，1973年6月10日出生，住山东省德州市德城区。 委托诉讼代理人：刘丽丽，山东德衡（德州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盖明鑫，山东德衡（德州）律师事务所律师。 被告：仇春锋，男，汉族，1961年9月24日出生，住山东省德州市平原县。 被告：刘光东，男，汉族，1970年5月3日出生，住山东省德州市平原县。 两被告共同委托诉讼代理人：刘学平，平原鸿正法律服务所法律工作者。 原告李宏伟与被告仇春锋、刘光东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李宏伟的委托诉讼代理人刘丽丽、盖明鑫、被告仇春锋及仇春峰与刘光东的共同委托诉讼代理人刘学平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李宏伟向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与二被告于2020年3月24日签订的《房屋买卖协议书》已经于2021年1月5日解除。2.判令二被告支付原告违约金30万元。3.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与二被告于2020年3月24日签订的《房屋买卖协议书》，由二被告作为买方购买原告所有的坐落于平原县王凤楼工业路北侧凤凰城小区59套住宅房屋，协议书第三条约定买方即二被告承诺并确认2020年12月20日前向卖方(原告)支付280万元。第六条约定，本合同签订后，买方(二被告)应按合同约定时间及时向卖方(原告)付款。如买方不能按合同约定时间向卖方付款时，视为买方违约，卖方有权按照合同约定的违约责任与买方解除合同，并追偿违约金。第八条第二项约定，买方承诺按照第三条约定的时间付款，如违约按照以下规定处理，逾期在10日内，按日万分之五支付违约金，逾期超过10日的，卖方有权解除合同，买方向卖方支付30万元的违约金。合同签订后，二被告并未按约向原告支付房款，原告于2021年1月4日分别向二被告邮寄送达了解除合同通知书，二被告均已在2021年1月5日收到解除合同通知书。现原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决。 两被告共同答辩意见辩称，1、对于原告请求确认原被告于2020年3月24日订立的房屋买卖协议书已于2021年1月5日解除，属于单方解除合同，其不符合法律规定，其理由不成立，该房屋买卖协议书仍然有效，不属于解除合同的法定事由，依据《中华人民共和国民法典》及《最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释》，该合同法属于有效合同；2、依据房屋买卖协议书，第五条房屋交付和验收，该房屋交付时应当履行下列手续：首先是2020年9月1日原告将涉案房屋交给被告出售，出售的款项归原告所有，抵顶第一次280万元，超出部分，仍归原告所有，可以抵扣第二次付款，该约定与协议书中第三条第二款买房付款方式不符，结合本合同性质应以后期条款为准；3、依据房屋买卖协议书第六条：本合同签订后买方应按合同约定的时间及时向卖方付款，在卖方收到买方第一笔款后，合同生效，依据该规定，该合同生效约定了附加条件，原告主张没有交付款项，该合同并没有生效，但是不影响本合同的效力，因此原告主张的违约金，理由不成立。综上，原告主张的1、2项请求不成立，驳回原告的诉求。 原告当庭陈述，原告认可本合同没有生效，对其余的被告答辩意见不予认可。 两被告当庭陈述，原告取得涉案该房屋的所有权是因为原告曾经向开发商出借过现金，因开发商没有及时还款，原告诉至法院，最终以法院的以物抵债裁定书获得了涉案房屋，因涉案房屋均属于未建完交付的房屋，无法对外销售，因原告户籍不在本地，为了能够出售涉案房屋，便联系了当地两被告，其中仇春锋系陈独立小邱村支部书记，具有潜在的客户，原告想通过两被告将涉案房屋出售，便于两被告订立了协议，但是在协议中也约定了，如何支付房款的情况，虽然房屋有两被告出售，但是房屋的所有手续，均由原告提供，并且购买房者的购房款也全部交给原告掌管，待达到合同约定的560万房款后，剩余部分才归两被告所有。这是该合同成立的过程。 原告李宏伟提供证据：1.原告与两被告于2020年3月24日签订的房屋买卖协议书一份，证明：1、2020年3月24日，原告与被告签订房屋买卖协议书，协议第三条第二项约定买方（二被告）承诺并确认2020年12月20日前向卖方（李宏伟）支付280万元。卖方向买方交付30套房屋。第六条约定本合同签订后，买方（二被告）应按合同约定时间及时向卖方（李宏伟）付款。如买方不能按合同约定时间向卖方付款时，视为买方违约，卖方有权按照合同约定的违约责任与买方解除合同，并追偿违约金，第八条第三项约定，买方承诺按照第三条约定的时间付款，如违约按照以下规定处理，逾期在10日内按日万分之五支付违约金，逾期超过10日的，卖方有权解除合同，买方向卖方支付30万元的违约金；2、二被告未按照合同第三条约定的时间向原告付款，原告有权依据合同第八条第二项的约定解除合同并有权要求被告支付30万元的违约金。2.解除合同通知书一份，中国邮政邮寄交寄单2份，邮政查询记录两份，证明：2021年1月4日，原告向二被告发出解除合同通知书及通知书的内容，原告通知二被告解除2020年3月4日签订的房屋买卖协议书，并保留追究违约责任的权利。2021年1月5日，二被告均已收到该通知，解除合同通知生效，协议于2021年1月5日解除。3.执行裁定书一份，案号：（2012）德中执字第20-2号。 两被告对原告提交证据的质证意见：对于原告提交的证据1真实性没有异议，对于原告证明的主张有异议，通过该合同也能证实，原被告权利是一致的，原告首先应该交付涉案房产但在合同中，原告没有履行自己交付房产的义务，根据该合同第五条的规定，购房款交付是以出售房屋的款项抵顶购房款，因原告没有按约定交纳房屋致使被告不能按时出售涉案楼房获得房款，虽然合同中第三条约定了付款方式，但事实上的付款方式应该按照第五条的约定为准，根据第八条规定原告至今也没有将涉案房产交付给被告出售，也违反了签订合同的初衷，根据该合同第六条前半部分，合同增加了生效的条件，即在买方收到卖方第一笔款项过后，合同生效，虽然合同没有生效，但不代表合同是无效合同，只是没有履行，我方要求继续履行合同，符合双方签订合同的初衷。对于证据2，邮件回执真实性没有异议，对于原告邮寄的过程及邮寄的内容没有异议；对于解除合同的通知书合法性有异议，根据民法典关于商品房买卖合同若干问题解释原告行使合同解除的权利的期限为三个月，原告于2021年1月4日该解除合同通知书超出了法定的解除权限，不产生任何的法律效力。对于原告提交证据3没有异议。 本院经审理认定事实如下：2014年6月23日，山东省德州市中级人民法院作出（2012）德中执字第20-2号执行裁定书，裁定位于于平原县王凤楼工业路北侧凤凰城小区的涉案房产及其所占土地使用权确权给李宏伟。2020年3月24日，原告李宏伟与被告仇春峰、刘光东签订房屋买卖协议书，仇春峰、刘光东作为买方购买原告上述房产中的59套房屋。该协议第三条第二款约定“买方承诺并确认1、2020年12月20日前向卖方支付280万元。卖方向买方交付30套房屋以五层四层三层二层一层的循环顺序交付30套房屋产权，”第六条约定“本合同签订后，买方应按合同约定时间及时向卖方付款，在卖方收到买方第一笔付款后该合同生效，如买方不能按合同约定时间向卖方付款时，视为买方违约，卖方有权按照合同约定的违约责任与买方解除合同，并追偿违约金”。第八条第二款第二项约定：买方承诺按照第三条约定的时间付款，如违约按照以下规定处理：2.逾期超过10日后，卖方有权解除合同，买方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照30万元向卖方支付违约金。涉案房屋签订合同时的状况：主体已经完工，但室内外装修都没有做，不能达到商品房入住的条件。合同签订后，原告未能对涉案房屋继续建设，被告也未售出涉案房屋，未向原告交纳售房款。 原告李宏伟于2021年1月4日向被告仇春峰、刘光东邮寄了解除合同通知书，内容为：“仇春峰、刘光东先生：2020年3月24日，我方与贵方签订的《房屋买卖协议》，由贵方购买我方的59套住宅。因贵方没有按照双方签订的合同履行义务，严重违约，现我方依照合同约定，解除合同。函告如下：根据合同第八条第二项中约定的：买方承诺按照第三条约定的时间付款，如违约按照以下规定处理，2.逾期超过10日后，卖方有权解除合同，买方应当自解除合同通知送达之日起3日内照30万元向卖方支付违约金。合同第三条约定：卖方承诺并确认于2020年12月20日前向卖方支付280万元。截止现在贵方尚未付款，贵方逾期付款已超10日。基于以上原因，我方根据合同约定决定解除合同，现我方正式通知贵方解除双方再2020年3月24日签订的《房屋买卖协议》。同时我方将保留进一步追究贵方违约责任的权利特此函告李宏伟2021.1.04”。两被告于2021年1月5日收到原告邮寄的《解除合同通知书》。 上述事实，有原、被告陈述及相关证据证明，本院予以确认。 本院认为，本案案由应为房屋买卖合同。本案的主要争议焦点为原、被告签订的房屋买卖协议是否已经解除；两被告是否应当向原告支付违约金30万元。关于焦点一，本案合同，系双方当事人真实意思表示且不违反法律规定，该合同自双方签订之日即成立。因合同中约定了生效条款，按照合同第三条第二款的约定，卖方收到买方第一笔付款后该合同生效，自合同签订后，被告（买方）至今未向原告付款，合同约定的生效条件尚未成就，故双方签订的合同尚未发生法律效力。现原、被告双方亦均认可涉案合同已经成立，亦认可合同成立后尚未生效；该合同第八条第二款第二项约定逾期超过付款期限10日后，卖方有权解除合同。《中华人民共和国民法典》第五百零七条规定合同不生效、无效被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力，故双方约定的解除合同条款有效。原告李宏伟于2021年1月4日向被告仇春峰、刘光东邮寄了解除合同通知书，两被告均认可已经收到该解除合同通知书，原告向被告发出解除合同通知书，符合双方约定的合同解除条件。关于解除期限，原、被告并没有进行约定，依照法律规定，当事人没有约定解除期限的，解除期限是解除权人知道或应当知道解除事由之日起的一年内，原告发出解除通知时，没有超过合同解除权行使的期限，故自通知到达被告时，双方合同解除。被告代理人认为原告超出解除期限的抗辩，没有法律依据。两被告均于2021年1月5日收到原告邮寄的解除合同通知书，因此本院依法认定涉案合同已于2021年1月5日解除。关于焦点二，两被告是否应当向原告支付违约金30万元。因涉案房屋买卖合同未生效，双方约定的合同履行条款及违约条款尚未发生法律效力，当事人不能要求对方履行义务或承当违约责任。 综上所述，对于原告与二被告签订的涉案合同已于2021年1月5日解除，本院依法予以确认。对于原告主张被告支付违约金30万元，缺乏法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零七条、第五百六十二条、第五百六十四条规定，判决如下： 一、原告李宏伟与被告仇春峰、刘光东于2020年3月24日签订的《房屋买卖协议书》于2021年1月5日解除，本院依法予以确认。 二、驳回原告李宏伟的其他诉讼请求。 案件受理费2900元，由原告李宏伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  杜圣强 二〇二一年四月十九日 书记员  王新勇