云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云03民终104号上诉人（原审原告）：云南森淼餐饮管理有限公司。统一社会信用代码：915301115873647771。住所：昆明市官渡区锦苑花园二期37幢3单元201号。法定代表人：陈晓林，总经理。委托诉讼代理人：胥萍、邓志敏，云南杨文正律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：胡秋文，男，汉族，1969年7月7日生，住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：顾凤玲，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人云南森淼餐饮管理有限公司（以下简称森淼餐饮公司）因与上诉人胡秋文房屋租赁合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院（2020）云0302民初4042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人森淼餐饮公司上诉请求：请求二审法院撤销曲靖市麒麟区人民法院(2020)云0302民初4042号民事判决书，改判由胡秋文支付上诉人2020年（2020年1月19日至2021年1月18日）铺面租金1300000元及自2020年1月19日起至履行完毕之日止迟延履行期间的利息(以本金1300000元按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%计算)。改判由胡秋文向森淼餐饮公司支付违约金20000元。二审案件受理费由胡秋文承担。事实与理由：一审法院确认森淼餐饮公司与胡秋文签订的《铺面租赁合同》有效，且胡秋文未按期履行支付租金的义务，应承担违约责任是正确的。但一审法院适用法律错误，具体理由如下：一审法院适用法律错误，不应减免胡秋文2个月的铺面租金。首先，依照合同约定，胡秋文应当在2020年1月19日前支付自2020年1月19日至2021年1月18日止的铺面租金1300000元。但胡秋文并未按合同履行，在其迟延履行后新冠肺炎疫情才发生，根据《合同法》第11条之规定:“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。其次，森淼餐饮公司与胡秋文签订的《铺面租赁合同》中约定的租赁物为曲靖市工商职业技术学校校内食堂1楼超市的铺面。该铺面属于校内铺面，胡秋文超市经营时间仅为学生在校期间，学生放假期间超市为关闭状态。曲靖工商职业技术学校为封闭式学校，2019年工商学校上学期开学时间为3月1日，放假时间为6月20日左右，学生在校时间为75天左右。2020年因疫情影响，工商学校上学期开学时间推迟为5月6日，放假时间推迟为7月18日，但还有部分学生在校等待8月1日进行考试，学生在校时间为85天左右。虽然2020年上学期开学时间较晚，但2020年上学期学生在校时间与2019年相比没有明显差距，2020年下学期学校正常开学。由此可见，疫情并未对胡秋文超市的经营期限产生影响，即不存在部分或全部免除责任的情形。因此，不应减免胡秋文2个月的租金。综上，胡秋文迟延履行付款义务后才发生疫情，并且疫情并未对胡秋文的租赁期限产生影响，一审法院适用法律错误。二、森淼餐饮公司与胡秋文签订的《铺面租赁合同》有效，胡秋文应当按照合同约定向森淼餐饮公司支付20000元违约金。一审法院在判决书中确认:“原告以其法定代表人陈晓林的名义与被告签订的《铺面租赁合同》，未违反法律的禁止性规定，应为有效，具有法律约束力。”。既然合同有效，则该合同对作为合同相对人的森淼餐饮公司与胡秋文具有法律约束力，双方应按照合同约定履行相应的合同义务。一审法院在判决书中还确认:“被告未按期履行支付租金的义务，应承担违约责任。”森淼餐饮公司与胡秋文签订的《铺面租赁合同》第六条第一款明确约定:“如乙方(胡秋文)违约，赔偿甲方(森淼餐饮公司)租期内一个结算周期内剩余结算的金额及保证金40%元”。因胡秋文未按约定要求学生刷卡消费，导致森淼餐饮公司无法依据结算金额主张违约金，待森淼餐饮公司查证后将就该笔违约金另行起诉。但租赁合同中已明确约定保证金为50000元，并将保证金的40%作为违约金，双方已明确了该笔违约金的数额。因此，根据合同约定胡秋文应对其未按时交租的违约行为承担违约责任，由胡秋文向森淼餐饮公司支付违约金20000元(即50000×40%)。三、一审法院按银行贷款市场报价年利率4.15%计算迟延履行期间的利息错误。迟延履行期间的利息应当按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，中国人民银行发布的一年以内贷款年利率为4.35%，因此，迟延履行期间的利息应当按照年利率4.35%计算。综上所述，胡秋文未按期支付租金的违约行为，已损害了森淼餐饮公司的合法权益，导致森淼餐饮公司资金周转困难，严重影响了森淼餐饮公司的正常经营活动。请二审法院依法改判支持森淼餐饮公司的全部诉请。胡秋文辩称：关于租金支付的问题，胡秋文应在第二次到期日期前支付，不存在违约金的问题。上诉人胡秋文上诉请求：1、撤销曲靖市麒麟区人民法院做出的（2020）云0302民初4042号民事判决第一、二项判决；发回重审或依法改判。2、本案一、二审诉讼费由森淼餐饮公司承担。一、一审法院确认租赁合同期内新型冠状病毒期间属于不可抗力，但仅认定2个月的免租期，与学校进行大规模隔离的事实不符，胡秋文认为免租期应该为学校的整个隔离期5个月，理由：根据云南省教育厅关于做好2020年春季学期开学准备的通知，截止2020年4月初云南省各高校才能根据各学校实际情况陆续开学，而本案合同所涉学校开学时间为2020年5月6日，疫情期间学校空无一人，学校不允许超市相关人员呆在学校。并自2020年12月底我国乃至全球便不断爆发新型冠状病毒，导致全国人民均在家隔离，学校超市面对的群体主要为学生，疫情期间学校空无一人，学校超市没有任何收入，直至学校正常开学，学校超市空无一人导致合同目的不能实现，故，对于该不可抗力期间的租金依法应该给与免除。另外，根据一审庭审情况，一审原告也认可2020年5月才允许学生入校开学的事实，故，一审法院应该支持减免2020年1月至5月共5个月租金而非2个月租金。二、合同约定森淼餐饮公司未确保胡秋文超市同等或同类产品独家经营权的，胡秋文不支付租金，该条款属于合同约定的违约条款，也属于胡秋文是否应该支付租金及其支付租金多少的对抗条款，依法应该在本案中一并审理，不属于另案诉讼范畴，一审法院应该从该对抗条款出发，判决胡秋文不支付自其超市独家经营权被侵犯之后的租金，胡秋文与森淼餐饮公司签订的租赁合同第六条第3款后半段明确约定，若在租货期限内森淼餐饮公司不能确保胡秋文独家经营或出现类似经营项目的法律后果，即自出现之日起，胡秋文即不需要支付租赁后期的房屋租金，该条款为违约条款也系支付租金的对抗条款，一审中胡秋文提供证据证明森淼餐饮公司未确保胡秋文超市同等或同类产品的独家经营权的公证书和证人证言，一审法院也认可其三性，但认为该对抗条款属于反诉内容，未在一审中一并处理，胡秋文认为该条款本身属于反驳森淼餐饮公司诉讼请求的内容，属于对抗条款，依法不属于反诉的范畴。关于上诉人胡秋文要求解除合同的请求依法属于反诉的范畴，上诉人认可，但对合同约定租金支付的违约条款和阻却事由应依法在该一审中一并进行处理。森淼餐饮公司辩称：本案2021年胡秋文没有经过我同意就把药匙放在我办公室把东西搬走了，我们现在自己组织人员经营超市。学校虽然在2020年5月6日才开学，但7月20号才放假，平时学校封闭不让人出去。我方一次性投入1800万元进行装修。森淼餐饮公司一审起诉请求：一、判令被告胡秋文支付原告森淼餐饮公司2020年1月19日至2021年1月18日铺面租金130万元及自2020年1月19日起至履行完毕之日止迟延履行期间的利息，以本金130万元按年利率6%计算；二、判令胡秋文支付森淼餐饮公司违约金2万元；三、本案诉讼费由被告承担。审理中，森淼餐饮公司增加诉讼请求，要求胡秋文承担财产保全费。一审法院认定事实：原告于2011年12月12日成立，住所昆明市官渡区锦苑花园二期37幢3单元201号，经营范围：餐饮管理；餐饮服务；餐饮配送服务；组织餐饮文化交流活动；国内贸易、物资供销。2018年8月22日，原告与曲靖工商职业技术学校签订《食堂承包合同书》，由原告承包经营曲靖工商职业技术学校膳湛楼多功能餐厅，主要经营学生超市、学生食堂（含回族食堂）、教职工食堂及其他营业网点。承包期限和范围：承包期限10年，自2017年5月28日至2027年5月27日止；经营场地范围为膳湛楼多功能餐厅（一楼、二楼及三楼夹层）。承包费用，由原告对膳湛楼多功能餐厅的经营场地和办公用房投资装修，并投资购置设施设备及器具。合同期限内免除承包费，待合同到期（或解除）时，原告对膳湛楼多功能餐厅的所有装饰装修、添置的设施设备、器具所有权和使用权归曲靖工商职业技术学校所有。原告交纳履约保证金和安全风险抵押金100万元，合同期满（或终止时），扣减相关支出和费用后不计息退还。2019年1月19日，原告法定代表人陈晓林（甲方）与被告（乙方）签订《铺面租赁合同》约定，甲方将曲靖工商职业技术学校校内食堂1楼超市的商铺现有面积，租赁给乙方作为超市使用。租期三年，从2019年1月19日至2022年1月18日止，年租金130万元。支付方式为年付，首次租金支付时间为2019年1月19日，乙方需在下个支付期限到期前向甲方支付租金。乙方一次性支付保证金5万元，合同期满或提前退租，乙方无违约行为，甲方30天内将保证金无息一次性归还乙方。违约责任及赔偿：任何一方违反上述协定，对方均可解除合同。如甲方违约，除退还乙方租期内结算金额、租金及保证金外，并赔偿乙方全额装修费用及租金的40%。如乙方违约，赔偿甲方租期内一个结算周期内剩余结算的金额及保证金40%。如因自然灾害等不可抗拒因素，造成合同无法履行，双方均互不承担任何责任及赔偿。租赁期内为保证校内超市的良性发展，甲方应保证乙方在校内为独家超市经营，不得再设立相同及类似的项目，如租赁期内校园内再设立超市及同类型项目的，自设立之日起甲方不再收取乙方租赁期内的后期租金。合同签订后，被告向原告支付了2019年的租金130万元，给付保证金5万元；原告将曲靖工商职业技术学校膳湛楼一楼部分区域交给被告经营超市。在被告经营期间，被告经营超市的隔壁有一家“金鑫精品店”，经营日用生活用品；学校校区内设置了多台无人自动售货机。被告未在2020年1月19日前支付2020年度的租金130万元。2020年初，由于受新冠病毒疫情的影响，曲靖工商职业技术学校延期开学，被告经营的超市也未开展经营。一审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。《中华人民共和国民法通则》第四十三条：企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。原告以其法定代表人陈晓林的名义与被告签订的《铺面租赁合同》，未违反法律的禁止性规定，应为有效，具有法律约束力。被告未按期履行支付租金的义务，应承担违约责任。原告要求被告支付2020年1月19日起至2021年1月18日期间的铺面租金130万元的诉求，应予支持。但由于今年初受新冠病毒疫情的影响，新冠病毒疫情属不可抗力，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，可部分或全部免除责任。因此，被告应支付的租金可减免2个月，即130万元÷12个月×（12个月－2个月）=1083333元。原告要求自2020年1月19日起至租金履行完毕之日止，按年利息6%支付迟延履行期间的利息的诉求，该院不予完全支付，应以1083333元为基数，按银行贷款市场报价年利率4.15%计算利息。原告要求被告支付违约金的诉求，该院不予支持。被告辩称原告未确保被告的超市为独家经营，并且也过分高于同地段房屋租金的市场价。如若原告不同意调整租金，也不能保证被告的独家经营，则要求解除合同，并且租金不应得到支持的辩解，因被告明确表示不提出反诉，本案不作处理，被告可另案主张权利。被告提出因受新冠病毒这一不可抗力的影响，应免除该期间的租金的辩解，该院予以采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第一百一十七条的规定，判决：一、被告胡秋文支付原告云南森淼餐饮管理有限公司2020年1月19日起至2021年1月18日期间的铺面租金1083333元；支付原告云南森淼餐饮管理有限公司2020年1月19日起至租金给付完毕之日止，以1083333元为基数，按银行贷款市场报价年利率4.15%计算的迟延履行期间的利息。二、驳回原告云南森淼餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费16680元、财产保全费5000元，（原告已预交），由原告云南森淼餐饮管理有限公司负担2130元；被告胡秋文负担19550元。上述款项，于本判决发生法律效力后三十日内履行完毕。本院二审期间，经本院询问，双方认可曲靖工商职业技术学校春节学期开学时间为2020年5月6日，放假时间较往年延迟，至7月18日才放假。对该事实本院依法予以确认。同时，一审判决认定的“被告未在2020年1月19日前支付2020年度的租金130万元。”应纠正为“至森淼餐饮起诉时，胡秋文未支付2020年1月19日至2021年1月18日的租金130万元”。关于一审“在胡秋文经营期间，胡秋文经营超市的隔壁有一家‘金鑫精品店’，经营日用生活用品；学校校区内设置了多台无人自动售货机。”的事实认定，因胡秋文对有关森淼餐饮公司违反独家经营的问题已经另案主张，对该事实在本案中不予单独确认。本院二审审理查明的其他事实与一审认定一致，本院依法予以确认。本院认为，本案二审核心争议焦点为上诉人胡秋文向上诉人森淼餐饮公司支付的案涉租金应如何计算的问题。（一）关于租金支付期限的问题。本案中，上诉人森淼餐饮公司与曲靖工商职业技术学校签订《食堂承包合同书》，承包经营曲靖工商职业技术学校膳湛楼多功能餐厅一楼、二楼及三楼夹层。森淼餐饮公司通过其法定代表人陈晓林与胡秋文签订《铺面租赁合同》，将曲靖工商职业技术学校校内食堂1楼超市的商铺现有面积租赁给乙方作为超市使用，租期三年。该合同系本案双方当事人的意思表示，未违反法律的禁止性规定，合同合法有效。上诉人胡秋文应当依照合同约定向上诉人森淼餐饮公司支付案涉2020年1月19日至2021年1月18日期间的租金。对该段期间的租金，双方在《铺面租赁合同》中约定“租期三年，从2019年1月19日至2022年1月18日止，年租金130万元。支付方式为年付，首次租金支付时间为2019年1月19日，乙方需在下个支付期限到期前向甲方支付租金。”对于前述“胡秋文应在下个支付期限到期前向森淼餐饮公司支付租金”的理解，双方存有不同争议，且本案胡秋文仅支付过一次租金，尚未形成支付惯例，也不能通过其他方式确定该处文义表达的具体支付时间，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，胡秋文应当在每个租赁年度届满前支付。胡秋文应在2021年1月18日前支付2020年1月19日起至2021年1月18日期间的铺面租金。（二）关于租金支付的计算问题。考虑到案涉超市主要经营消费对象为在校师生的实际，2020年初受新冠病毒疫情影响时，学校也已经正常放寒假，该段期间疫情并未对超市经营收益造成影响。就疫情对案涉超市经营收益的影响，在应综合考虑2020年春季学期学校延迟开学及延迟放暑假、学校周末实行封闭式管理进行认定。2020年初，由于受新冠病毒疫情影响，学校封闭，学生春季学期延迟开学两月有余，但与此同时，学校延迟一个月放暑假，且学生在校期间实行封闭式管理，客观上弥补了超市的部分经营收益，本院认为，对胡秋文提出扣减租金的主张，依前所述，本院认定扣减一个月租金较为符合本案实际，一审扣减两个月不当，二审予以纠正。综上，胡秋文向上诉人森淼餐饮公司支付2020年1月19日至2021年1月18日期间的租金为1191667元（130万/12月×11月）。针对胡秋文主张的森淼餐饮公司未能确保其独家经营权的问题，因已另案提起诉讼，在本案中不予处理。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，对缺漏及表述不当部分二审予以补充及纠正，判决处理不当，二审予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销曲靖市麒麟区人民法院(2020)云0302民初4042号民事判决；二、胡秋文在本判决生效后十五日内支付云南森淼餐饮管理有限公司2020年1月19日起至2021年1月18日期间的铺面租金1191667元；支付云南森淼餐饮管理有限公司2021年1月19日起至租金给付完毕之日止，以1191667元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算的利息；三、驳回云南森淼餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费16680元、财产保全费5000元（合计21680元），由云南森淼餐饮管理有限公司负担2108元；胡秋文负担19572元。二审案件受理费16680元，由云南森淼餐饮管理有限公司承担1622元，由胡秋文承担15058元。本判决为终审判决。审判长 夏 尧审判员 高体所审判员 廖 锐二〇二一年四月九日书记员 张雪怡