广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初8424号原告：曾丽萍，女，1953年8月13日出生，澳门特别行政区居民，住广东省中山市×××××××××。委托诉讼代理人：田念，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕群，广东中元律师事务所律师。被告：中山市方明房地产咨询服务有限公司，住所地广东省中山市××××××××××之1卡，统一社会信用代码91442000MA4UNXWU6J。法定代表人：黄某1。被告：黄某1，男，1985年10月22日出生，汉族，住广东省台山市××××××××××，公民身份号码440××××××××××××311。原告曾丽萍诉被告中山市方明房地产咨询服务有限公司（以下简称方明公司）、黄某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月31日公开开庭进行审理。原告曾丽萍的委托诉讼代理人田念，被告方明公司法定代表人黄某1、被告黄某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾丽萍向本院提出以下诉讼请求：1.被告方明公司交纳的租赁押金24549元不予退还，被告方明公司立即向原告退还租赁物即位于中山市××××××××××××××××××卡商铺；2.被告方明公司向原告支付2020年4月16日至2020年8月5日期间的租金30004.3元及自2020年8月6日起至实际退还租赁物之日止的占用费（占用费参照每月租金8183元计算）、租金及占用费利息损失（以每月租金/占用费8183元为基数，自当月16日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）；3.被告方明公司向原告支付自2020年4月16日起至实际退还租赁物之日止的物业管理费及利息损失（以每期管理费170.48元为基数，自当月16日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）；4.被告方明公司向原告支付代为垫付的2020年6月份、7月份的电费共计1023.06元；5.被告方明公司向原告支付律师费3000元；6.被告黄某1向原告支付2020年4月1日至2020年4月15日期间的租金4091.5元及物业管理费85.24元，共计4176.74元；7.被告黄某1对被告方明公司的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2018年8月1日，原告与被告方明公司签订《租赁合同》约定：由被告黄某1承租原告位于中山市××××××××××××××××××卡商铺，每月租金为8183元，每月物业管理费170.48元，租金及物业管理费于每月15日前支付，租金及有关费用如有逾期，按每日应付款1%支付滞纳金。2020年4月15日，被告方明公司、黄某1共同向原告申请变更租赁合同主体为被告方明公司，三方共同签订《商铺更名协议书》，并约定由被告黄某1对被告方明公司承租义务承担连带责任。当日，原告配合被告方明公司签署了新的《租赁合同》，双方确认物业交付。但自租赁合同变更以来，二被告却未能支付2020年4月份起的租金及管理费，截止至起诉之日，二被告已欠费达60000余元。无奈之下，原告于2020年8月5日向二被告发出《律师函》，告知二被告解除涉案租赁关系并要求收回租赁物业。但截至目前，二被告也未能履行任何支付义务及退还租赁物业。因被告方明公司拖欠6月份、7月份电费被中山供电局追收，原告无奈之下代为垫付款项1023.06元。原告认为，二被告拖欠租金及管理费的行为已经构成严重违约，给原告的合法权益造成严重侵害。因此，原告现根据民事诉讼法相关规定，特诉至法院，请求法院查明事实，作出公正判决。原告曾丽萍就其主张的事实及诉讼请求向本院提交以下证据：1.租赁合同（日期为2018年8月1日）；2.商铺更名协议书、交接清单、租赁合同（日期为2020年4月15日）；3.广东增值税电子普通发票、缴费凭证；4.律师函（原告发函给二被告）、邮寄详情单、邮寄记录；5.委托代理协议、广东增值税普通发票；6.欠费明细表；7.中山市商品房销售登记备案表；8.企业机读档案登记资料；9.租赁合同（日期为2021年8月1日）；10.律师函（被告方明公司发函给原告）。被告方明公司、黄某1共同辩称：对于二被告与原告签订合同的事实没有异议，被告方明公司自2020年4月16日起没有交租的事实亦没有异议，其没有交租的原因是因为涉案租赁物所在小区的物业公司要求其补交水电押金500元，并称若被告方明公司不补交该押金，就不向其交付租赁合同，就该情况被告方明公司一直与原告交涉，但协商未果。被告方明公司、黄某1就其答辩及主张的事实向本院提交以下证据：1.中山市金胜物业管理有限公司收据及付款凭证；2.证明；3.微信聊天记录截图；4.中山市板芙镇元佳电器商行营业执照；5.经营场所信息变更截图。本院经审理认定事实如下：当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于二被告提供的证据2，原告对该证据有异议，因该证据系证人证言，证人未出庭接受质询，且二被告亦不能提供其他证据予以佐证，故本院对该证据不予采信。2018年8月1日，原告（租赁合同甲方）与被告黄某1（租赁合同乙方）签订《租赁合同》，该租赁合同约定的主要内容为“甲方出租给乙方之房产坐落于中山市××××××××××××××××01卡商铺，建筑面积68.19平方米，乙方对该租赁物只作商业用途，在签订本合同前，乙方已清楚租赁物的内部结构、位置和周边环境现状。租赁期限为三年，自2018年8月1日起至2021年7月31日止。每月租×8183元，乙方按月向甲方支付租金，乙方承诺每月15日前以现金方式支付当月租金。为保证本合同的履行，乙方于本合同签订时向甲方交纳24549元作为押金。自租赁物交付之日起就租金及租赁有关水电表报装费、水费、电费、物业管理费、租赁税等一切费用，由乙方承担，并由乙方把有关费用存入指定账户由有关部门扣划。该商铺物管费为2.5元/月/平方米，按租赁物建筑面积计价，按季度收取，每季度物管费为511.42元，该费用由乙方承担，乙方在每月交纳租金时一并缴付予甲方。该租赁合同还约定了其他内容。双方签字捺印。”原告将涉案租赁物交付给被告黄某1使用，被告黄某1亦向原告支付了押金24549元。另查明，2020年4月15日，原告（协议书甲方）与被告黄某1（协议书乙方）、被告方明公司（协议书丙方）签订《商铺更名协议书》，该协议书约定的主要内容为“乙方承租位于中山市××××××××××××××××××卡商铺，与甲方签订了租赁合同，现乙方申请，自2020年4月15日把租赁合同的承租方更名为丙方，原经营范围装饰设计类不变，经甲、乙双方友好协商后，甲方同意乙方上述申请，乙方承诺：租赁合同所约定乙方承担的义务不因乙方的更名而消失或减轻，若丙方违约，丙方是第一责任人，乙方是第二负责人，甲方有权依据租赁合同的约定对丙方进行追讨和起诉，乙方也需承担连带责任。三方签字盖章。”同日，原告（租赁合同甲方）与被告方明公司（合同乙方）签订《租赁合同》，该租赁合同约定的主要内容为“甲方出租给乙方之房产坐落于中山市××××××××××××××××××卡商铺，建筑面积68.19平方米，乙方对该租赁物只作商业用途，在签订本合同前，乙方已清楚租赁物的内部结构、位置和周边环境现状。租赁期限自2020年×月15日起至2021年7月31日止。每月租金8183元，每月物管费170.48元，共计8353.48元。乙方按月向甲方支付租金及物管费，乙方承诺每月15日前以现金方式支付当月租金及物管费。为保证本合同的履行，乙方于本合同签订时向甲方交纳24549元作为押金。本合同期满且乙方结清租金和其他费用返还租赁物给甲方后，甲方应将押金（不计息）退还给乙方。如合同期内乙方发生违约行为的，甲方有权没收乙方押金。自租赁物交付之日起就租金及租赁有关水电表报装费、水费、电费、物业管理费、租赁税等一切费用，由乙方承担，并由乙方把有关费用存入指定账户由有关部门扣划。该商铺物管费为2.5元/月/平方米，按租赁物建筑面积计价，按月收取，每月交物管费为170.48元，该费用由乙方承担，乙方在每月交纳租金时一并缴付予甲方。甲方委托租赁物所在小区的物业管理公司有权对租赁物使用情况进行监督，若乙方发生违约行为，物业管理公司有权通过停水停电的方式停止乙方的违约行为。物业管理公司向乙方所发的书面通知均代表甲方意志，并有权行使本合同赋予甲方的权利，乙方无条件服从。乙方未按本合同约定缴付租金或者有关费用超过15日的，甲方有权单方终止本合同，要求乙方返还租赁物并没收押金以及停水停电。甲、乙双方任何乙方违反本合同的约定，构成违约的，应承担违约责任，否则违约方需承担对方通过合法途径主张权利发生的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、拍卖费、评估费等。合同解除或者终止后，因乙方原因对租赁物和甲方遗留（甲方不准拆除和不准移动的装修物和物件除外）的一切不利影响或法律纠纷，甲方有权对乙方进行法律追究，造成甲方损失的，甲方有权依法对乙方进行索偿，乙方仍需承担赔偿责任，包括但不限于赔偿甲方租赁物价值的损失、租金损失、经营损失、律师费、诉讼费、财产保全费、拍卖费、评估费等，并且，乙方有义务消除对甲方和租赁物造成的不利影响和解决纠纷。若租客转租予第三方，须征得业主同意及向物管中心支付人民币壹仟元的转租手续费。该租赁合同还约定了其他内容。双方签字盖章。”签订上述租赁合同当日，原告（交接清单甲方）与被告方明公司（交接清单乙方）签订《交接清单》，该交接清单记载的主要内容为“甲方出租给乙方之房产坐落于中山市××××××××××××××××××卡商铺，于2020年4月15日正式移交给乙方使用，移交物品有卷闸门、配电箱及漏电开关。双方签字盖章。”被告方明公司于2020年4月16日通过微信转账方式向原告委托的涉案租赁物小区的中山市金胜物业管理有限公司支付涉案租赁物的转让手续费1000元，中山市金胜物业管理有限公司并向其开具收据。在原告与被告方明公司签订的上述租赁合同未到期的情况下，原告与被告方明公司又签订了租赁期限为2021年8月1日起至2024年7月31日止的《租赁合同》，其中约定自租赁物交付之日起就租金及租赁有关水电表报装费、水费、电费、物业管理费、公摊电费、租赁税、水电押金500元（退租后3个月内不计利息退还）等一切费用，由被告方明公司承担，并由被告方明公司把有关费用存入指定账户由有关部门扣划等内容，双方签字盖章。再查明，被告黄某1自2020年4月1日起至2020年4月15日期间的租金4091.5元及物业管理费85.24元未向原告支付。被告方明公司自2020年4月16日起至今未向原告支付租金及物业管理费。原告于2020年11月30日替被告方明公司垫付了2020年6月份、7月份的电费共计1023.06元。被告黄某1、案外人黄明新均系被告方明公司的股东，被告方明公司的原法定代表人系案外人黄明新，于2020年11月26日变更为被告黄某1。在被告黄某1、方明公司承租涉案租赁物期间，均将涉案租赁物交付给案外人中山市板芙镇双升装饰工程部使用，中山市板芙镇双升装饰工程部在工商登记部门登记的经营场所为中山市板芙××××××××××××××××卡即涉案租赁物，又于2020年8月25日将经营场所变更为中山市板芙镇芙××××××之3卡。原告委托广东保信律师事务所于2020年8月4日向被告黄某1、方明公司邮寄了《关于解除租赁合同的重要信函》，二被告收到该信函后，被告方明公司委托广东铭致律师事务所于2020年8月14日向原告邮寄了律师函，该律师函中未提及中山市板芙镇双升装饰工程部于2020年8月7日已搬离涉案租赁物并将钥匙交付给原告委托的中山市金胜物业管理有限公司的情况。二被告称案外人中山市板芙镇双升装饰工程部于2020年8月7日已搬离涉案租赁物并已将钥匙交付给原告委托的中山市金胜物业管理有限公司，但其提供的证据不足以证明该主张。原告确认案外人中山市板芙镇双升装饰工程部的牌匾已经拆除，但是二被告不能证明该牌匾拆除的时间。二被告亦确认案外人中山市板芙镇双升装饰工程部未与原告委托的中山市金胜物业管理有限公司办理交接手续。原告与广东中元（中山）律师事务所签订了委托代理协议并开具了律师费金额为3000元的广东增值税普通发票。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与二被告分别签订的租赁合同以及原告与二被告签订的商铺更名协议书，均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。关于原告要求被告方明公司交纳的租赁押金24549元不予退还，被告方明公司立即向原告退还租赁物即位于中山市××××××××××××××××××卡商铺的诉讼请求，按原告与被告方明公司签订的租赁合同、交接清单以及二被告与原告签订的商铺更名协议书可以证明原告已经履行了交付的义务，被告方明公司自2020年4月16日起亦应履行交付租金、管理费及水电费的义务，因被告方明公司未按约定向原告支付租金、物业管理费及水电费，其行为已构成违约，根据双方租赁合同的约定，如合同期内承租方发生违约行为的，出租方有权没收承租方押金，故原告有权没收被告方明公司支付的押金24549元（更名前由被告黄某1支付），并归原告所有。因被告方明公司称案外人中山市板芙镇双升装饰工程部已经搬离涉案租赁物，牌匾已拆除，营业执照登记的经营场所的地址亦从原告处变更为他处，并明确表示不再承租涉案租赁物，原告亦同意解除租赁合同，原告与被告方明公司的租赁合同予以解除，因被告方明公司不能举证证明其已经将其涉案租赁物的钥匙交付原告，故被告方明公司应向原告交付涉案租赁物即位于中山市×芙××××××××××××××××卡商铺，故对于原告的该项诉求，本院予以支持。关于原告要求被告方明公司向其支付2020年4月16日至2020年8月5日期间的租金30004.3元及自2020年8月6日起至实际退还租赁物之日止的占用费（占用费参照每月租金8183元计算）、租金及占用费利息损失（以每月租金/占用费8183元为基数，自当月16日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）的诉讼请求，虽被告方明公司称案外人中山市板芙镇双升装饰工程部已经搬走，并已经交付涉案租赁物的钥匙，但其提供的证据不能足以证明该主张，亦未与原告委托的中山市金胜物业管理有限公司办理交接手续，故视为仍在继续承租租赁物。庭审当日，原、被告明确表示解除续签的租赁合同，即原、被告续签的租赁合同在庭审当日解除，故被告方明公司应向原告支付2020年4月16日至2021年3月31日期间的租金共计94104.5元（4091.5元+8183元/月×11个月），因被告方明公司违约，其支付的押金已经没收归原告所有，其足以赔偿原告的损失，故对于原告要求被告方明公司支付利息损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因此，本院对于原告该项诉讼请求中的部分诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。关于原告要求被告方明公司向其支付自2020年4月16日起至实际退还租赁物之日止的物业管理费及利息损失（以每期管理费170.48元为基数，自当月16日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）的诉讼请求，根据双方租赁合同的约定，被告方明公司每月应向原告支付物业管理费为170.48元，故被告方明公司应向原告支付2020年4月16日至2021年3月31日期间的物业管理费共计1960.52元（85.24+170.48元/月×11个月），因原告未能提供其主张利息损失的证据，故对于原告要求被告方明公司支付利息损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因此，本院对于原告该项诉讼请求中的部分诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。关于原告要求被告方明公司向其支付代为垫付的2020年6月份、7月份的电费共计1023.06元的诉讼请求，根据双方租赁合同的约定，租赁期间的电费系由被告方明公司负担，原告替被告方明公司垫付的电费1023.06元，应由被告方明公司偿还原告，故对于原告的该项诉求，本院予以支持。关于原告要求被告方明公司向其支付律师费3000元的诉讼请求，根据双方租赁合同中对律师费的约定以及原告提供的证据可以证明该主张，故对于原告的该项诉求，本院予以支持。关于原告要求被告黄某1向其支付2020年4月1日至2020年4月15日期间的租金4091.5元及物业管理费85.24元，共计4176.74元的诉讼请求，因原告与被告黄某1、方明公司签订的商铺更名协议书约定自2020年4月15日起承租方变更为被告方明公司，故2020年4月15日之前的租金4091.5元及物业管理费85.24元共计4176.74元应由被告黄某1负担，故对于原告的该项诉求，本院予以支持。关于原告要求被告黄某1对被告方明公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，因原告与被告黄某1、方明公司签订的商铺更名协议书中约定若被告方明公司违约，被告黄某1承担连带责任，即被告黄某1应对被告方明公司的上述债务承担连带清偿责任，故对于原告的该项诉求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告中山市方明房地产咨询服务有限公司支付的租赁押金24549元归原告曾丽萍所有，被告中山市方明房地产咨询服务有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内退还原告曾丽萍所有的位于中山市××××××××××××××××××卡商铺；二、被告中山市方明房地产咨询服务有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告曾丽萍支付2020年4月16日至2021年3月31日期间的租金共计94104.5元；三、被告中山市方明房地产咨询服务有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告曾丽萍支付2020年4月16日至2021年3月31日期间的物业管理费共计1960.52元；四、被告中山市方明房地产咨询服务有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告曾丽萍支付2020年6月份、7月份的电费共计1023.06元；五、被告中山市方明房地产咨询服务有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告曾丽萍支付律师费3000元；六、被告黄某1对被告中山市方明房地产咨询服务有限公司的上述债务承担连带清偿责任；七、被告黄某1于本判决发生法律效力之日起七日内向原告曾丽萍支付2020年4月1日至4月15日期间的租金4091.5元、物业管理费85.24元，共计4176.74元；八、驳回原告曾丽萍的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2206元，减半收取为1103元（原告已预交），由原告曾丽萍负担103元，由被告中山市方明房地产咨询服务有限公司、黄某1共同负担1000元（被告应在支付上述款项时将应承担的案件受理费1000元一并迳付原告）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 高 宇二〇二一年四月六日书记员 陈绮靖梁丽萍