湖南省娄底市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘13民终270号 上诉人(原审原告)：湖南安泰恒胜房地产开发有限公司，住所地涟源市人民东路。 法定代表人：吴侃，系该司总经理。 委托诉讼代理人：黄燎原，湖南常邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）赵亚敏，女，汉族，1980年8月1日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。 被上诉人（原审被告）：肖世兵，男，汉族，1977年2月15日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。 被上诉人（原审被告）：曾艳华，女，汉族，1982年8月2日出生，户籍所在地地湖南省娄底市娄星区。 两被上诉人委托诉讼代理人：聂忠仁，湖南民声律师事务所律师。 上诉人湖南安泰恒胜房地产开发有限公司因与被上诉人赵亚敏、肖世兵、曾艳华案外人执行异议之诉一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302民初4513号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 湖南安泰恒胜房地产开发有限公司上诉请求：一、请求依法撤销原判，并判令支持上诉人的一审诉讼请求。二、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人享有涉案房屋的所有权。被上诉人肖世兵与上诉人签订了商品房买卖合同。并在涟源市房产局对上诉人开发的案涉御景花园（图栋号030200050003）的1202、1203室进行了商品房买卖合同备案登记。但我国《城市商品房预售管理办法》系部门规章，依据物权法第五条“物权的种类和内容，由法律规定”之规定。故商品房买卖合同备案登记系行政管理范畴，并不产生登记请求权的权利保全效力，更没有物权效力。上诉人因建造事实行为对案涉房屋取得物权，案涉房屋的初始登记在上诉人名下。依据物权法定原则，案涉房屋属上诉人所有。二、肖世兵不享有物权期待权肖世兵如认为其与上诉人的买卖合同合法有效，其享有依据合同请求上诉人履行合同中交付义务的权利，属债权。肖世兵与上诉人之间一次性买卖44套房子系明为买卖，实为借贷。双方之间不具备真实的商品房买卖合同，即双方无物权变动的原因。双方当时之所以不办理商品房预告登记而只办理商品房买卖合同的备案登记，系为了减少民间借贷的交易成本。假若即使当时办理了预告登记，预告登记权人也仅享有物权登记请求权优先权。物权期待权系法学理论界提出的名词，对应《查、扣、冻规定》第十七条及《异议复议规定》第二十八、二十九、三十条，该理论的基础是生存权大于经营权或执行权。这些法条中，都是针对案外人异议人是买受人，出卖人是被执行人，申请执行人与出卖人之间系经营利益之情形。此时买受人虽不享有物权，但买受人基于法律规定仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。该规定仅在买受人的生存权与普通金钱执行债权人的执行权发生冲突时适用。本案中，涉案房产不是用于解决肖世兵生存权的。明显不属于物权期待权。三、原判适用法律与原判对本案的处理脱节。1、依据《物权法》第九条，上诉人因建造行为取得物权，恰好属于《物权法》第九条所保护的。一审判决引用了第九条却没有保护上诉人，而被上诉人与《物权法》第九条毫不相关。《异议复议规定》第二十六条与上诉人在一审做为案外人异议人主张物权优先于债权毫不相关。2、关于《民诉法》司法解释第三百一十一条及第三百一十二条，上诉人在一审已举证证明案涉房屋的所有权属于上诉人。物权具有排他性、绝对性、对世性。上诉人不是执行案件中的被执行人，执行异议之诉案件审理中应坚持物权优于债权，生存权优于经营权的原则。本案被上诉人不享有物权，也不具有生存权大于经营权的情形。而上诉人享有物权，足以排除强制执行。四、本案诉讼费应由被上诉人承担。本案一审法院预收诉讼费时未依收费规定办理，依据上诉人在一审时的诉讼请求，上诉人一审只应交纳100元诉讼费，且该费用应由被上诉人承担，请求二审一并纠错。 被上诉人肖世兵、曾艳华共同答辩称，被上诉人肖世兵答辩称，一、答辩人肖世兵享有买受人物权期待权。买受人物权期待权是指对于签订买卖合同的买受人在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得标的物的所有权，但赋予其类似所有权的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力，在执行程序时，不动产受让人进行优先保护的理论基础是买受人物权期待权保护。买受人物权期待权经德国帝国法院1920年判决确认并逐渐被其他大陆法系国家所接受。我国大陆对物权期待权的保护，首见于2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》这一司法解释中，该批复确定了对具有消费者身份的房屋买受人予以优先于金钱债权人的特殊保护制度。尔后，2004年3月1日实施的《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条，将物权期待权保护的对象扩大至自开发商处受让房屋的所有买受人。2005年1月1日，最高人民法院又在《查封规定》第17条，将物权期待权保护的对象再次扩大到所有登记财产的买受人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“登记财产的无过错买受人对购买的标的物虽然并不拥有所有权，仅享有物的登记请求权或表交付请求权，但与一般债权仅是向相对人的请求权不同，法律基于物体的价值取向赋予其具有排除一般债权的效力，该种权利即为物权期待权。答辩人肖世兵在签订了《商品房买卖合同》转账支付了全部购房款，缴纳了物业专项维修资金，商品房买卖合同在涟源市房地产管理局办理了备案登记，合同约定，被答辩人应在2015年12月31日前交房，交房后90日内办证，肖世兵享有物权期待权，被答辩人将买受人物权期待权故意曲解为消费者的生存权是没有法律依据的，其主张不能成立。二、根据最高人民法院（2020）最高法民中1103民事裁定书的裁判要旨，本案涉案房产可以成为人民法院执行的对象。该判例认为，商品房买卖合同关系成立合同备案登记具有对外的公示效力，买受人成为被执行人时，涉案房产可以成为人民法院执行的对象，本案中，肖世兵对涉案房产享有相应的财产权利，故该房产可以成为法院执行的对象。特作以上答辩，请求二审法院驳回被答辩人的上诉，维持原判。 被上诉人赵亚敏未到庭，未予答辩。 原告湖南安泰恒胜房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令撤销（2019）湘1302执112号协助执行通知书；2、判令停止（2019）湘1302执恢470号执行裁定书的执行；3、判令排除对原告位于涟源市××路××花园××栋号××室的执行。 一审法院认定事实：赵亚敏诉肖世兵、曾艳华民间借贷纠纷一案，在审理过程中，双方达成如下协议：被告肖世兵、曾艳华所借赵亚敏借款本金1545500元，由被告肖世兵、曾艳华于2016年4月30日前向原告赵亚敏偿还第一笔借款50000元，2016年5月30日前向原告赵亚敏偿还50000元，2016年6月30日前向原告赵亚敏偿还50000元，2016年7月30日前向原告赵亚敏偿还50000元，2016年8月30日前向原告赵亚敏偿还50000元，2016年9月30日前向原告赵亚敏偿还50000元，2016年10月30日前向原告赵亚敏偿还50000元，2016年11月30日前向原告赵亚敏偿还50000元，2016年12月30日前向原告赵亚敏偿还50000元，2017年1月30日前向原告偿还50000元，2017年2月28日前向原告偿还50000元，2017年3月30日前向原告偿还50000元，2017年4月30日前向原告偿还100000元，2017年5月30日前向原告偿还100000元，2017年6月30日前向原告偿还100000元，2017年7月30日前向原告偿还100000元，2017年8月30日前向原告偿还100000元，2017年9月30日前向原告偿还100000元，2017年10月30日前向原告偿还100000元，2017年11月30日前向原告偿还100000元，2017年12月30日前向原告偿还剩余借款本金145500元，共计1545500元。法院于2016年2月4日出具（2015）娄星民一初字第1897号民事调解书。后肖世兵未履行生效法律文书所确定的义务，赵亚敏遂向法院申请强制执行。在执行过程中，法院以（2019）湘1302执112号执行裁定书将网签备案在肖世兵名下位于涟源市××路××花园小区房产（图栋号030200050003）的1002、1003、1502、1503、1602、1603、1702室予以查封。为此，异议人湖南安泰恒胜房地产开发有限公司向法院提起书面异议，法院经审查认为，湖南安泰恒胜房地产开发有限公司的异议理由不成立，遂于2020年9月27日作出（2020）湘1302执异70号执行异议裁定书，驳回了湖南安泰恒胜房地产开发有限公司的异议请求。湖南安泰恒胜房地产开发有限公司不服，于2020年10月20日向法院提出案外人执行异议之诉。 另查明，2014年8月25日，原告湖南安泰恒胜房地产开发有限公司（甲方）与被告肖世兵（乙方）签订了八份御景花园《商品房买卖合同》，具体约定：“…一、合同标的：位于湖南省涟源市××路××幢××单元××房屋。二、合同总价：双方约定转让总价为壹仟陆佰肆拾伍万元整。三、付款方式与期限：乙方应在2014年8月25日前支付该商品房全部价款。四、交付时间：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。上述合同签订后，被告肖世兵于2014年8月27、28日陆续支付了购房款1645万元，2014年8月26日，原告湖南安泰恒胜房地产开发有限公司向被告肖世兵出具了两张购房款分别为990万元、655万元的收据。同日，被告肖世兵转账支付物业专项维修资金351068元给原告湖南安泰恒胜房地产开发有限公司，包含本案执行标的御景花园小区3幢1单元1002、1003、1502、1503、1602、1603、1702室在内的45套商品房全部办理了合同备案登记。 一审法院认为，本案的争议焦点为：原告湖南安泰恒胜房地产开发有限公司对案涉房屋是否享有排除人民法院强制执行的权益。2014年8月25日，原告湖南安泰恒胜房地产开发有限公司与被告肖世兵签订了八份《商品房买卖合同》，将45套房屋以1645万元的价格卖给被告肖世兵，该合同系双方的真实意思表示，有明确的标的，无撤销或归于无效的情形。被告肖世兵与原告湖南安泰恒胜房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，虽未办理过户登记，但已在涟源市房产管理局合同备案，被告肖世兵享有物权期待权，依据合同约定原告湖南安泰恒胜房地产开发有限公司应当在2015年12月31日前向买受人交付涉案房屋并办理过户登记，没有拒绝履行合同义务的正当理由。法院在被告赵亚敏与被告肖世兵民间借贷纠纷一案执行过程中，对案涉房屋采取执行措施，并不损害原告湖南安泰恒胜房地产开发有限公司的利益，原告湖南安泰恒胜房地产开发有限公司对案涉房屋不享有排除人民法院强制执行的权益，对原告湖南安泰恒胜房地产开发有限公司的诉讼请求，法院不予支持。原告湖南安泰恒胜房地产开发有限公司在庭审中提出该买卖合同名为买卖实为借贷非典型性担保的主张，因原告湖南安泰恒胜房地产开发有限公司未提交任何证据证明该主张，法院不予采信。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回原告湖南安泰恒胜房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费18710元，由原告湖南安泰恒胜房地产开发有限公司负担。 二审中，上诉人湖南安泰恒胜房地产开发有限公司向本院提交以下证据：证据一，证人周某的证明，拟证明安泰恒胜公司与肖世兵之间系明为买卖，实为借贷。证据二，吴侃与肖世兵、周小华、周爽姿的银行账户往来流水及说明。拟证明肖世兵虚走银行流水，实际只向吴侃转款230万元。证据三：一审诉讼费票据，证明一审收取诉讼费。 被上诉人曾艳华、肖世兵质证：第一关于证据一周某的证明，对于周某的证言真实性有异议。周某不是安胜公司的房屋买卖人，对于肖世兵买卖合同的权利人无权处理房屋。第二，关于证据二，肖世兵与安泰公司发生的是买卖关系，一审时已经提交商品房买卖合同、银行转账流水、安泰公司的收据、涟源市房产局商品房备案依据以及缴纳物业维修基金的收据，该证据足以证明肖世兵与安泰公司系商品房买卖合同关系。因此证据二与本案没有关联系，与本案事实相矛盾，对其真实性有异议。对于湖南安泰恒胜房地产开发有限公司主张2014年8月27日肖世兵的工行尾号2070账号存在有周小华工行尾号3948账号循环转入资金455万元，肖世兵本人到庭质证称不认识周小华，不能确定是否与周小华有银行账户往来。 经审查，湖南安泰恒胜房地产开发有限公司提交的证据与本案具有关联性，故本院将结合其他证据对此予以综合认定。 本院二审审理查明认定以下事实：被上诉人赵亚敏与被上诉人肖世兵、曾艳华民间借贷纠纷一案中，湖南省娄底市娄星区人民法院在审理过程中，于2016年2月4日出具（2015）娄星民一初字第1897号民事调解书。后肖世兵未履行生效法律文书所确定的义务，赵亚敏遂向法院申请强制执行。在执行过程中，湖南省娄底市娄星区人民法院以（2019）湘1302执112号执行裁定书将网签备案在肖世兵名下位于涟源市××路××花园小区房产（图栋号030200050003）的1002、1003、1502、1503、1602、1603、1702室予以查封。为此，上诉人湖南安泰恒胜房地产开发有限公司向该院提起书面异议。湖南省娄底市娄星区人民法院于2020年9月27日作出（2020）湘1302执异70号执行异议裁定书，驳回了其异议请求。湖南安泰恒胜房地产开发有限公司不服，于2020年10月20日向湖南省娄底市娄星区人民法院提出案外人执行异议之诉。 2014年8月25日，上诉人湖南安泰恒胜房地产开发有限公司（甲方）与被上诉人肖世兵（乙方）签订了八份御景花园《商品房买卖合同》，具体约定：“…一、合同标的：位于湖南省涟源市××路××幢××单元××房屋。二、合同总价：双方约定转让总价为壹仟陆佰肆拾伍万元整。三、付款方式与期限：乙方应在2014年8月25日前支付该商品房全部价款。四、交付时间：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。上述合同签订后，包含本案执行标的御景花园小区3幢1单元1002、1003、1502、1503、1602、1603、1702室在内的45套商品房全部办理了合同备案登记。截至本案起诉时，案涉的45套房屋均没有交付，被上诉人肖世兵对上述房屋均未实际占有。 本院认为，本案上诉争议的焦点是：上诉人湖南安泰恒胜房地产开发有限公司是否具有排除本案强制执行的权利。不动产物权变动以登记为生效要件。本案中，虽然被上诉人肖世兵与上诉人湖南安泰恒胜房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，并办理了合同备案登记，但合同备案登记属于政府部门对商品房销售进行管理的行为，依法不具有物权变动的效力。现案涉房屋并未登记在被上诉人肖世兵名下，肖世兵未实际占有案涉房产，故被上诉人肖世兵对于案涉房产只享有债权请求权。而湖南安泰恒胜房地产开发有限公司持有案涉房产涟源市御景花园的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销(预)售许可证,足以证明其系诉争房屋的开发企业、所有权人。故其对于案涉房产具有排除其强制执行的法定权利。 综上所述，湖南安泰恒胜房地产开发有限公司的上诉请求成立，一审法院部分事实认定不清、适用法律不当，本院二审应予以纠正。据此，依照《物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302民初4513号民事判决； 二、不得执行涟源市××路××花园××栋号××室房产。 三、驳回上诉人湖南安泰恒胜房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费18710元、二审案件受理费80元，由被上诉人肖海娇、肖世兵、曾艳华负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘黎平 审判员  俞永清 审判员  谭 芳 二〇二一年四月二十二日 法官助理 李芳丽 书记员 李奥琦 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。