苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初9679号原告：姚芳，女，1985年3月5日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被告：吴江市联发置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路188号丽都朝北店铺。法定代表人：徐陆平。委托诉讼代理人：邱赢豪，江苏苏州湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张铮，江苏苏州湾律师事务所律师。本院于2020年8月11日立案受理了原告姚芳与被告吴江市联发置业有限公司（以下简称联发公司）商品房预售合同纠纷一案，由审判员王惠依法适用简易程序于2020年10月13日、2021年3月3日两次公开开庭进行了审理，原告姚芳、被告联发公司的委托诉讼代理人邱赢豪两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告交付奥林清华三区第128幢1单元613号、614号房。2、判令被告支付逾期交房违约金108561.65元(暂计至2020年6月30日，逾期交房违约金计算至实际交房日止)。3、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告交付奥林清华三区第128幢1单元613号、614号房。2、判令被告支付逾期交房违约金自2016年7月1日至2020年10月1日，暂计算金额为18.41万元，之后的违约金分别按照33.68元/平方米/月、35.03元/平方米/月计算至实际交房之日止。3、诉讼费、评估费9700元由被告承担。事实和理由：2015年1月20日、1月28日，原告与被告分别签订《商品房买卖合同》Y2015001056、Y2015001453，购买奥林清华三区第128幢1单元613号房(66.83平方米)、614号房(38.78平方米)。根据约定，被告应当在2016年6月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。未按约定期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日的，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付日止，按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金。根据2018年11月1日《补充合同》的约定，2019年3月30日起，未交付的，613号房按照1800元/月支付违约金，614号房按照1600元/月支付违约金。如果开发商未能按时完成交付的，违约金按月支付，如未能及时支付1.5倍处罚。截至2020年6月30日，两商铺仍未交付。为维护原告权益，原告提起本案诉讼。被告联发公司辩称：涉案房屋已于2019年9月27日具备交付条件。被告于2019年11月17日已书面通知原告前来办理交接手续，因此逾期交房违约金应当计算至2019年11月17日。对于涉案房屋的交付，被告从物业公司处了解到涉案房屋边上的墙上张贴了查封公告，案号为（2020）苏0612执恢766号，上面载明任何单位不得损坏、转移查封的财产。因此被告认为目前涉案房屋不具备交付的条件。评估报告载明的租金金额过高。经审理查明，2015年1月20日、2015年1月28日，出卖人联发公司与买受人姚芳分别签订了两份《商品房买卖合同》，合同编号分别为：Y2015001056、Y2015001453，约定由姚芳购买联发公司开发的奥林清华三区第128幢1单元614、613号房，商品房的用途均为办公楼，店面面积分别为38.78平方米、66.83平方米，房价款分别为252185元、387768元；出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.3的违约金，合同继续履行，逾期超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金，合同继续履行。该买卖合同签订后，姚芳向联发公司支付了涉案房屋的房款共计639953元。2015年1月20日、2015年1月28日，甲方联发公司与乙方姚芳分别签订了两份《赠送装修补充协议》，约定乙方已经确定购买联发公司开发的苏州市吴江区“恒业•站前广场”楼盘中的128幢613、614室房屋；甲方同意赠送乙方该商品房的部分室内装修装饰；甲方保证其装修在2016年6月30日前向乙方交付，一经交付，视为乙方验收确认无异议。该补充协议还对装修标准及内容作了约定。根据2019年7月12日的苏州市吴江区建设工程规划竣工核实表显示，奥林清华三区商业126#-129#工程土地证编号吴国用（2014）第1001385号，用地性质为住宅、商服，建设工程项目竣工规划验收明细中载明建筑幢号为128#的使用性质为办公。2019年9月27日，联发公司取得了涉案房屋的商品房交付使用通知书。2019年11月17日，联发公司向姚芳邮寄了128-613、614房屋交付通知书、交房须知、吴江区商品房交付使用通知书，该两份邮寄材料均被退回。2020年10月28日，南通市通州区人民法院作出了（2020）苏0612执恢766号执行裁定书，裁定预查封姚芳所有的位于苏州市吴江区奥林清华三区第128幢613、614室不动产（系与被执行人陆小马共有财产）。同日，南通市通州区人民法院作出了（2020）苏0612执恢766号查封公告。审理中，姚芳申请对涉案办公性质的房屋的在2016年7月1日至2020年10月1日期间的房屋出租价格价值进行评估。2020年12月25日，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司作出房地产估价报告，结论：奥林清华三区第128幢1单元613号租金（室内简单装修），建筑面积66.83平方米，估价租赁起止日2016年7月1日-2020年10月1日，租赁期限51个月，平均租金单价33.68元/平方米/月，租金总价11.48万元；奥林清华三区第128幢1单元614号租金（室内简单装修），建筑面积38.78平方米，估价租赁起止日2016年7月1日-2020年10月1日，租赁期限51个月，平均租金单价35.03元/平方米/月，租金总价6.93万元。为此，姚芳支付了评估咨询费5700元。联发公司对评估报告提出异议，认为金额过高，鉴定机构未联系联发公司进入现场，要求鉴定机构对评估报告底稿、现场勘验、计算方法和比较的标的进行说明。为此提供2021年2月左右在安居客的截图，以证明周边房屋面积60平方米左右，添置了家具家电的房屋的租金水平在1800-2100元/月。2021年3月9日，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司回函称由于办公楼租金水平的影响因素较多，有区域状况、实物状况、权益状况等。联发公司提供的安居客截图中案例具体因素无从知晓，租金价格也只是单方面报价，仅凭此推定评估结果偏高不妥。2021年4月20日，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司出具函，主要内容：根据有关规范，现场查勘工作由法院组织，联发公司提及的参照标准、计算方法或者评估结果，在评估报告中均有明示，联发公司并未提供具体的异议点，亦未提供证明材料，本公司无法针对性作答。2021年4月21日，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司评估师孙家兵、马雯婷接受联发公司的询问，并陈述：本次评估的评估对象是涉案的3.15米层高的房屋，联发公司说的参照标准、计算方法在评估报告中均有记载，联发公司未提出具体的异议点，也未提供任何证明材料，因此无法做针对性的回答，根据现有评估规范，鉴定机构无义务提供相关实例。审理中，姚芳陈述，2020年6月30日，其去联发公司拿房，联发公司让其签订一份结算单，逾期交房违约金按照合同约定的标准计算，而且，违约金是抵扣物业费，不全支付给姚芳，姚芳不同意，未签署结算单，联发公司因此拒绝交房；涉案两套房屋是有简单装修的，但是没有达到赠送装修协议中约定的装修标准；其与前夫陆小马于2019年8月份离婚，不清楚（2020）苏0612执恢766号案件及相关查封公告。另查明：2021年3月29日，联发公司明确目前无法向姚芳交付涉案房屋钥匙。以上事实，由原告姚芳提供的《商品房买卖合同》、《赠送装修补充协议》、被告联发公司提供的交付使用通知书、邮寄凭证、执行裁定书、查封公告以及原被告的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，第一，原被告之间的商品房买卖合同合法有效，对双方具有法律约束力。被告联发公司虽辩称同意交房，但又明确无法将涉案房屋钥匙交付原告。原告姚芳要求被告交付涉案房屋，于法有据，本院予以支持。第二，逾期交房违约金。江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司具有相应鉴定资质，鉴定程序不违反法律规定，本院对于该估价报告予以认定。合同约定的违约金低于被告逾期交房的行为造成损失，原告可以请求增加违约金。本案中，双方约定逾期交房违约金按照房款的每日万分之0.5计算，显然低于逾期交房给原告造成的损失，故原告姚芳请求两套房屋的逾期交房违约金自2016年7月1日起分别按照33.68元/平方米/月、35.03元/平方米/月计算至实际交房之日止，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告吴江市联发置业有限公司于本判决生效之日起十日将松陵镇奥林清华三区128幢613、614室交付原告姚芳。二、被告吴江市联发置业有限公司于本判决生效之日起十日支付原告姚芳逾期交房违约金（违约金分两部分：2016年7月1日至2020年9月30日的逾期交房违约金为18.41万元；自2020年10月1日起至实际交房之日止，613室产生的违约金按照2250.8元/月计算，614室产生的违约金按照1358.5元/月计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1991元、鉴定费5700元，合计7691元，由被告吴江市联发置业有限公司负担。被告于本判决生效起十日内将诉讼费1991元交至本院，原告已预交的诉讼费用1991元，本院于本判决生效之日起十日内退还原告。被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告鉴定费5700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审判员 王 惠二〇二一年四月二十七日书记员 张晓燕附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。