山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初7594号原告：孙继耀，男，1986年8月6日出生，汉族，无固定职业，住山东省烟台市芝罘区。被告：于采鹭，女，1989年7月19日出生，汉族，山东声牙信息科技有限公司工作人员，住山东省海阳市。第三人：山东芝罘齐丰村镇银行股份有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区胜利路372号附1号。法定代表人：齐建岗，该公司董事长委托诉讼代理人：孙德敏，山东嘉泯律师事务所律师。原告孙继耀与被告于采鹭所有权确认纠纷一案，本院于2020年8月26日立案。诉讼中，根据原告申请，本院依法追加山东芝罘齐丰村镇银行股份有限公司作为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙继耀、被告于采鹭、第三人的委托诉讼代理人孙德敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、确认坐落于烟台市芝罘区房屋（下称涉案房屋）归原告所有；2、第三人配合接受原告在结清上述房屋抵押贷款时直接向第三人还款，配合解除房屋抵押登记，被告将房屋过户至原告名下；3、被告退还21000元押金；4、被告承担自原告2020年5月25日网上申请立案之日起至贷款结清之日止涉案房屋900000元的抵押贷款在银行产生的利息；5、认定原告和被告签署的《协议书》中第二条第1款、第2款无效（《协议书》是原告在被告的胁迫之下签署的，显失公允）；6、被告赔偿原告财产所有权及处置权损害赔偿金81000元（被告不配合结清贷款、将房屋过户给原告，影响了原告对房屋实际的所有权以及处置权）；7、被告承担原告为诉前保全在保险公司购买的保全保单费1560元；8、被告退还骗取的所谓给银行运作贷款的钱18000元、在房管局催证的钱2000元；9、被告赔偿担保费15000元（在办理贷款之前，被告称该笔贷款不需要担保，但涉案房屋过户至被告名下后被告又称银行需要担保，产生担保费15000元）；10、被告退还好处费15000元（被告诈骗原告钱财并辱骂原告、拒绝配合结清贷款）；11、本案诉讼费由被告承担；12、诉讼保全费5000元由被告承担。事实和理由：2019年，原告想申请银行贷款，但不符合银行贷款条件，被告是一名职业房产抵押贷款办理中介，原告经朋友介绍认识了被告。原、被告协商，原告将涉案房屋暂时过户至被告名下，被告代持该套房屋并替原告从银行贷款，贷款由原告偿还，待原告结清该贷款后，将房屋过回到原告名下。原告支付被告15000元好处费、21000元押金以及其它各项费用50000元。被告找人为原告垫资把涉案房屋解押后，原告于2019年6月10日将涉案房屋以买卖的名义过户至被告名下。2020年5月，原告打算出售涉案房屋并告知了被告，被告要求必须由其找人垫资(垫资利息很高)，否则就必须找全款购房的客户，这违反了被告于2019年6月13日签署的保证书，保证书中要求被告配合结清贷款并在过户的过程中不再收取任何费用，但被告声称谁能白忙、原告太自私，并挑衅辱骂原告。后，原告要求被告按照《协议书》的约定配合原告结清贷款并将房屋过回给原告，但被告始终不同意配合。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告签订了房屋买卖合同，明确约定如果原告违约超过30天，被告有权处理涉案房屋，房屋优先过户至被告个人名下，被告将差额补给原告即可。原、被告签订的《协议书》真实有效，原告主动请求被告帮忙，后期原告又违约不偿还银行房贷，由此产生的损失与被告无关，原告支付的21000元保证金作为对被告征信的风险金赔偿，不应退还。不存在原告主张的被告骗取的给银行运作贷款的钱18000元、在房管局催证的钱2000元。仅凭被告，只能申请七八十万元的贷款额度，被告的朋友孙树伟作了此笔贷款的担保人，才增加贷款额度至900000元，原告是向孙树伟支付了担保费。第三人述称：被告用登记在其名下的房产作抵押向第三人借款，并签订《个人借款合同》、《最高额抵押合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规之规定，合法有效，双方均应履行。原、被告之间的关于房产的纷争与第三人无关，第三人亦不知情。第三人要求被告履行个人借款合同约定的义务，满足了合同约定的可以对抵押房产解除抵押的条件时，第三人同意按照合同约定办理解除抵押手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，本院认定如下:涉案房屋于2019年3月4日登记在原告名下。2019年6月4日，原、被告在签订的《房产买卖合同》中约定：涉案房屋成交价910000元。中介方代原告收取被告定金300000元。首付款于2019年6月4日支付，尾款于2019年7月3日前支付。过户产生的税费由原告负担。2019年6月13日，被告作为甲方、原告作为乙方在签订的《协议书》中约定：第一条房屋的基本情况：涉案房屋用途为住宅。第二条房屋贷款的特殊约定：1、涉案房屋办理的银行按揭贷款实际用款人是孙继耀。所有贷款的利息及产生的所有费用由乙方孙继耀承担，与甲方无关。双方约定于银行还款日三日前乙方支付利息给甲方，由甲方支付给银行。若乙方未还贷款利息或本金产生违约，违约金每日按本金千分之五支付给甲方，作为甲方征信的风险金赔偿。贷款三个月利息为保证金，若乙方违约，保证金不退还。2、若乙方在利息还款日当日未还款造成逾期，逾期时间达到30日，甲方单方面有权处理房产买卖，乙方必须无条件配合甲方处理(配合其买房人看房，提供房屋钥匙，以及在逾期30日内搬离房屋)，如果到期不搬离，甲方有权强制清退。买卖房屋价格参考市场价，下浮10%为正常区间，买卖房屋期间产生的中介费用，由乙方承担与甲方无关。若房屋除此之外还有剩余价值，甲方把剩余价值由卖房款到位10日内交付给乙方。同日，原、被告还书面约定如下：甲方在乙方结清全部银行抵押贷款后，将房产过回乙方，办理过程不收取除垫资费（如有）之外的其它任何费用，过户所产生的国家政策规定的费用由乙方承担。2019年6月13日，涉案房屋登记至被告名下[产权证号为鲁(2019)烟台市芝不动产权第0014105号]。2019年6月27日，第三人（贷款人）与被告（借款人）在签订的《个人借款合同》中约定：被告向第三人借款900000元，期限自2019年7月3日至2022年6月26日，定期结息，按合同约定分期还本还款，编号为1090026525的《最高额抵押合同》，担保方式为抵押，编号为1090026524的《最高额保证合同》，担保方式为保证担保，担保人为孙树伟，上述合同为本合同的担保合同。同日，第三人（抵押权人）与被告（抵押人）在签订的编号为1090026525的《最高额抵押合同》中约定：抵押物为涉案房屋，抵押人所担保的主债权为自2019年6月27日至2022年6月26日，抵押权人依据与债务人在最高额担保债权的确定期间内签订的具体约定每笔债务金额、债务履行期限及其他权利、义务的合同，而享有的在抵押最高额本金限额项下对债务人的所有债权；抵押最高额本金限额为900000元；债务清偿完毕后，抵押权消灭。2019年7月2日，第三人作为抵押权人取得鲁（2019）烟台市芝不动产证明第0006435号不动产登记证明。次日，第三人向被告发放贷款900000元。另查，2019年6月4日，被告向原告转账380000元，6月10日，被告向原告转账33900元。2019年7月3日，案外人陈某俊根据被告的指示，向原告转账100000元、300000元；同日，原告通过ATM取款24000元。2020年5月，原告告知被告打算出售涉案房屋，要求被告配合结清贷款、退还保证金21000元。被告表示需是全款买房的购房人、被告找朋友解押过户、不需要原告支付垫资费用，原告不同意，双方遂产生争执。原告出资偿还涉案房屋的银行贷款至2020年5月，自2020年6月起，原告以双方有纠纷为由拒绝继续偿还银行贷款，系由被告实际出资偿还银行贷款。诉讼中，原告称：涉案房屋原剩30余万房贷未还，加上过户税费，办理过户手续共需要40余万元，由孙树伟垫资500000元结清房屋原贷款。2019年6月4日至6月10日期间，被告向原告的工商银行账户转入垫资款413900元，被告还垫付了房屋过户至被告名下产生的双方税费共计54101.47元，这两笔垫资款共计468001.47元，被告自行扣留了31998.53元（500000元-468001.47元）。被告申请的900000元借款放款后，被告扣留了500000元，2019年7月3日通过陈某俊向原告转账，第一笔转账100000元后，被告要求原告从ATM机和银行柜台取了69000元现金给被告，之后才向原告继续转账300000元。被告实际收取各项费用共计100998.30元，包括好处费15000元、《协议书》第二条第1款约定的保证金21000元、被告谎称给银行人员的贷款服务费18000元、被告谎称给房管部门人员催证的费用2000元、被告谎称的其他运作费14998.30元、给孙树伟的垫资费15000元和担保费15000元（原告先支付给被告，由被告转给孙树伟）。为证实被告收取了声称要给银行人员的18000元，原告提交了2019年6月6日被告微信语音的文字整理材料，其中被告称“你这两个点贷款服务费不是给我的……人家所有的人员给你参里面，人家收你的这个钱……如果你同意的话，你就十二点告诉我一声，下午让人家实地”。对此，被告质证称，该费用是担保费，原告要求增加额度产生的担保费与被告无关。第三人质证认为与其无关。被告表示：被告将垫资的500000元全额支付给原告，被告除了通过银行转账支付和垫付过户的费用外，还支付了部分现金，原告出具了收条。被告申请的900000元贷款放款后，被告支付原告400000元，剩余500000元支付垫资方。被告未收取原告所述的2019年7月3日提取的69000元现金。被告认可收取了好处费15000元、《协议书》第二条第1款约定的保证金21000元、垫资费和给担保人孙树伟的担保费共计一万余元（具体数额记不清，下款后原告取现金支付给被告，被告收取了垫资费，将担保费给了担保人），不认可原告主张的其他费用。对此，被告提交2019年7月3日原告出具的收条一张予以证实，收条中载明原告于2019年6月4日收到被告转账加现金500000元，2019年7月3日收到代被告转账400000元，合计收到900000元。原告表示对收条真实性没有异议，但称是在被告胁迫下所签。第三人质证称与其无关。另，在2021年1月21日的最后一次庭审中，被告明确表示同意配合原告结清涉案房屋贷款，第三人表示在法律和合同约定的框架内同意提前还贷。诉讼中，根据原告申请，本院裁定冻结被告在银行账户内的存款1300000元，或查封其相应价值的财产。原告为此次保全向中华联合财产保险股份有限公司烟台中心支公司支付诉讼保全担保保险费1560元，向本院缴纳保全费5000元。本院认为:本案原告为取得银行贷款，与本案被告协商一致，原告将自己所有的涉案房屋过户至被告名下，由被告将涉案房屋作为抵押物向第三人申请银行贷款，银行贷款由原告实际使用并出资偿还，被告应配合原告结清银行贷款并在银行贷款结清后配合原告办理房屋过户手续的事实清楚。本案被告接收原告的委托代原告取得银行贷款供原告使用并收取了原告支付的委托代理费用15000元，本案原、被告间形成了有偿委托代理关系。以上，有双方于2019年6月13日签订的《协议书》和书面协议、原告的银行流水、被告于采鹭与第三人签订的《个人借款合同》和《最高额抵押合同》以及原、被告的陈述可以证实。原、被告虽于2019年6月4日签订了《房产买卖合同》，但双方并无房屋买卖的真实意思表示，故对原告要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，原告要求由其清偿被告与第三人签订的《个人借款合同》项下的剩余全部贷款本息，被告和第三人均未表示反对，在原告清偿上述款项后，为了维护原告对涉案房屋的处分权，被告与第三人应协助原告办理涉案房屋的抵押登记注销手续，被告应协助原告办理涉案房屋的过户手续。原告虽称2019年6月13日与被告签订的《协议书》中第二条第1款、第2款是在被告的胁迫之下签署，显失公允，应为无效，但被告对此不予认可，原告亦未举证证实其系受胁迫签署，故对原告要求确认上述条款无效的诉讼请求，本院不予支持。根据《协议书》的约定，涉案房屋办理的所有贷款的利息及产生的所有费用由原告承担，贷款三个月利息为保证金，若原告违约，保证金不退还。原告自2020年6月起未再偿还涉案房屋的银行贷款，违反了上述约定，故对原告要求被告退还保证金21000元以及承担自2020年5月25日起至贷款结清之日止涉案房屋900000元的抵押贷款在银行产生的利息的诉讼请求，本院不予支持。关于被告代原告实际偿还的贷款本息，被告可另行向原告主张相应权利。被告已代原告取得银行贷款供原告使用，原告现要求被告退还收取的委托代理费用15000元、赔偿担保费15000元，缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告退还骗取的给银行运作贷款的钱18000元、在房管局催证的钱2000元，被告否认收取过该两笔款项，原告提交的录音证据不足以证实实际向被告支付了上述款项，2019年7月3日原告24000元的取款记录也无法证实原告提取该笔款项的用途和目的，故原告应自行承担举证不能的法律后果，对原告要求被告退还上述款项的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿财产所有权及处置权损害赔偿金81000元，被告对此不予认可，原告亦未举证证实该损失的发生，故对原告该项诉请，本院不予支持。原、被告就涉案房屋的贷款结清、房屋过户等事宜发生争议，原告在争议发生后拒绝继续偿还银行贷款，被告亦未积极主动配合原告办理贷款结清和房屋过户事宜，最终导致本案诉讼的发生，故对于本次诉讼中产生的案件受理费17027元、保全费5000元、诉讼保全担保保险费1560元，本院认为由原、被告各负担一半为宜。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，当时有效的原《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认坐落于烟台市芝罘区房屋归原告孙继耀所有；二、限原告孙继耀于本判决生效之日起10日内向第三人山东芝罘齐丰村镇银行股份有限公司清偿《个人借款合同》项下的剩余全部贷款本息（以第三人个人贷款系统计算的本息为准）；三、限第三人山东芝罘齐丰村镇银行股份有限公司与被告于采鹭自原告孙继耀向第三人清偿了《个人借款合同》项下的全部贷款本息等费用之日起10日内协助原告办理坐落于烟台市芝罘区房屋的抵押登记注销手续；四、限被告于采鹭于坐落于烟台市芝罘区房屋的抵押登记注销手续办理完毕之日起10日内，协助原告孙继耀办理该房屋的过户登记手续；五、限被告于采鹭于本判决生效之日起10日内赔偿原告孙继耀诉讼保全担保保险费780元；六、驳回原告孙继耀的其他诉讼请求。如赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17027元、保全费5000元，由原告孙继耀负担11014元，由被告于采鹭负担11013元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 徐  小  明人民陪审员 姜    凡人民陪审员 宿    利二〇二一年四月十五日书 记 员 姜慧萍（代）