湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终430号上诉人（原审被告）：张晓平，男，1973年8月7日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。委托诉讼代理人：何跃进，衡阳市蒸湘区中恒法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：衡阳市温馨公司管理有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区中山北路197号龙腾大厦。法定代表人：王**。委托诉讼代理人：邹友良，湖南业达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**德，男，1964年11月4日出生，汉族，衡阳市温馨公司管理有限公司员工，住湖南省衡阳市蒸湘区。上诉人张晓平因与被上诉人衡阳市温馨公司管理有限公司（以下简称温馨公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初1173号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月20日立案后，依法组成合议庭通过阅卷、调查询问双方当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。张晓平上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，或依法改判；2、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人提供的证据《债权转让协议书》不足以证明与上诉人具有明确的债务金额关系，应该要同时出具债权转让明细清单；2、被上诉人提供的两份证据，衡阳市联兴物业管理有限公司与衡阳市石鼓区辉煌大厦业主委员会签订的《物业管理委托合同》存在伪造证据的事实；3、上诉人认为：被上诉人之所以伪造证据，是为了回避承担因其不作为，给上诉人房屋造成损坏的赔偿责任；4、一审判决因采信被上诉人伪证，导致实际判决不公。温馨公司未予书面答辩。温馨公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2016年5月25日至2020年5月31日物业费8066.35元；2、判令被告向原告支付自2017年5月25日至2020年7月31日的违约金1451.96元：（截至2020年7月，以上合计9518.41元）3、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告张晓平系衡阳市石鼓区中山北路139号辉煌大厦901室业主，房屋产权面积为129.27㎡。2013年5月28日，衡阳市石鼓区辉煌大厦业主委员会（以下简称辉煌业委会）与衡阳市联兴物业管理有限公司（以下简称联兴物业）签订了一份《物业管理委托合同》，委托联兴物业对辉煌大厦小区进行物业管理，合同约定：服务年限：委托管理期限为伍年，自2013年5月31日至2018年5月31日。服务费用：高层住宅1.3元每平方米每月，商业物业2.6元每平方米每月。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在合同签订之日起缴纳本年的物业服务费履行交纳义务。2018年5月28日，辉煌业委会又与联兴物业续签了一年（服务期限2018年5月31日至2019年5月31日）的物业管理委托合同，收费标准不变。2019年4月30日，辉煌业委会与原告温馨公司签订了一份《物业管理委托合同》，委托原告对小区进行管理，合同约定：委托管理期限为壹年，自2019年6月1日至2020年5月31日止。物业服务费为：高层住宅1.3元每平方米每月。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在合同签订之日起缴纳本年的物业服务费履行交纳义务。2020年4月11日，联兴物业与原告签订《债权转让协议书》，约定将自己原来管理期间的辉煌大厦部分业主欠缴的物业管理费共计玖万肆仟叁佰柒拾元零伍角整全部转让给原告。原告在被告901室张贴了《债权转让通知》。被告认为小区的物业服务不到位，造成其房屋受损，因此自2016年5月25日起未支付物业管理服务费，原告经多次催讨未果后，故诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，联兴物业与辉煌业委会签订的《物业管理服务合同》以及原告与辉煌业委会签订的《物业管理服务合同》，均系双方的真实意思表示，符合法律规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行义务。之后，联兴物业又将其管理期间部分业主欠缴的物业费转让给原告。故被告未及时支付物业管理服务费属违约行为。关于被告抗辩因开发商主下水道未接好漏水，导致被告房屋客厅、餐厅、阳台天花板全部渗水并起霉、发黑、发黄、脱层等问题,因原告并非侵权责任人,故其抗辩不能成立,一审法院不予以支持，但被告可另行主张权利。现原告要求被告支付自2016年5月25日至2020年5月31日的物业管理服务费的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。根据物业合同的约定，按1.3元/㎡计算收取，即129.27㎡×1.3/㎡×48个月=8066.45元。原、被告约定违约金过高，一审法院酌情调整为200元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告张晓平于本判决生效之日起十日内向原告衡阳市温馨公司管理有限公司支付物业管理服务费8066.35元，违约金200元，共计8266.35元。二、驳回原告衡阳市温馨公司管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告张晓平负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据。本院组织双方当事人进行了质证。其中上诉人张晓平提交13份证据如下：证据一联兴物业辉煌大厦项目部《收据》、证据二衡阳市石鼓区潇湘街道桑园社区居委会《证明》、证据三《物业管理委托合同》（一审原告已提交，二审不予重复质证）、证据四《物业管理委托合同》（一审原告已提交，二审不予重复质证）、证据五衡阳市辉煌房地产开发有限公司物业管理2015年3月开具的《收据》、证据六衡阳市辉煌房地产开发有限公司《衡阳市商品房买卖合同》、证据七衡阳市辉煌房地产开发有限公司2014年1月25日为上诉人交清购房余款开具的《收据》、证据八衡阳市辉煌房地产开发有限公司提供的《住宅质量保证书》、证据九衡阳市辉煌大厦1001房业主段海峰出具的《证明》和《照片》、证据十联兴物业辉煌大厦物业管理项目部经理朱顺松出具的《证明》、证据十一衡阳市辉煌大厦1001房业主段海峰与上诉人老婆陈美兰《微信聊天记录》、证据十二温馨公司项目部负责人王清修2019年8月13日晚上与上诉人老婆陈美兰《微信聊天记录》、证据十三王小兵修复被损房屋出具的《领条》和《居民身份证》。被上诉人温馨公司提交1份证据：证据一衡阳市石鼓区辉煌大厦业主委员会出具的《情况说明》。被上诉人温馨公司除对上诉人证据九、证据十一、证据十三的真实性及证据二、证据五、证据六、证据七、证据八、证据十、证据十二的关联性提出质疑外，对上诉人证据一不持异议。上诉人则对被上诉人提供的证据一的真实性没有异议。本院认为，双方当事人对于对方证据的真实性均缺乏证据予以推翻，且双方对于彼此证据除真实性之外所持异议实属于其对该证据所证明内容、证明目的与对方当事人存在不同认识，证据本身仍可以作为认定本案事实的参考依据，故本院依法予以确认。经本院审理查明，原审判决除对上诉人张晓平拒付物业管理费理由是否成立的事实认定外，对案件其他事实的认定，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。本院认为，本案中虽然张晓平未与案外人联兴物业以及温馨公司直接订立过物业服务合同，但张晓平所居辉煌大厦业主委员会先与联兴物业签订《物业管理委托合同》，委托联兴物业为辉煌大厦进行物业管理，后又与温馨公司签订《物业管理委托合同》，委托联兴物业为辉煌大厦进行物业管理。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，联兴物业以及温馨公司先后与辉煌大厦业主委员会所签物业管理委托合同即对包括张晓平在内的辉煌大厦所有业主产生法律约束力，联兴物业及温馨公司依据前述物业管理委托合同向辉煌大厦业主提供物业管理服务的同时，当然有权要求业主支付相应物业合同约定范围内的物业管理服务费。现联兴物业已将其对张晓平享有的自2015年5月25日起至联兴物业终止物业服务期间的物业管理费债权依法转让给了温馨公司，则温馨公司要求张晓平支付自2016年5月25日至2020年5月31日的物业管理服务费（包括联兴物业履行物业服务期间产生的物业管理费用）的诉讼请求，确有事实和法律依据。且张晓平房屋客厅、餐厅、阳台天花板渗水并起霉、发黑、发黄、脱层等问题，一审已查明系房屋主下水道未接好漏水所致，也即该损害系建筑排污设施不完善、建筑本身质量瑕疵引发，侵权责任人在于房屋开发商而非物业服务公司，张晓平亦缺乏足信证据证实房屋渗水事故发生后，联兴物业或温馨公司未履行相应的配合修补等物业服务职能，故上诉人张晓平拒付本案物业管理服务费的理由不成立。此外，虽然二审期间，张晓平还提供证据证实其曾于2016年7月15日向联兴物业交纳过物业费504元，温馨公司对此无异议，但鉴于温馨公司已向本院书面承诺，将来申请执行时对该笔已付款项愿意在执行款中抵扣，本院亦予认可，本案无需就该笔款项径行改判。综上所述，张晓平的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张晓平负担。本判决为终审判决。审 判 长 张**东审 判 员 陈 慧审 判 员 刘 林二〇二一年四月十九日法官助理 孙洪丽书 记 员 李妍慧