广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0602民初347号 原告（反诉被告）：王晓娥，女，汉族，1968年9月28日出生，住址：江西省宜春市靖安县。 委托诉讼代理人：卢仕旺，广东法制正邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：防城港市港口区国汇商贸有限公司。住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道东面纳川•钻石广场。统一社会信用代码：914506025794165738。 法定代表人：覃海荣。 委托诉讼代理人：杨秀泰，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦富生，广西万益（防城港）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）王晓娥与被告（反诉原告）防城港市港口区国汇商贸有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月21立案受理后，于2021年4月19日公开开庭进行了审理。原告王晓娥的代理人卢仕旺到庭参加诉讼。被告防城港市港口区国汇商贸有限公司的委托代理人杨秀泰、秦富生到庭参加诉讼。本 2 案现已审理终结。 原告（反诉被告）王晓娥起诉至法院要求一、依法判决解除原被告签订的钻石广场1317号、1318号房两份《商品房买卖合同》（预售）；二、判决被告返还原告已付房款413055元及支付利息(暂计利息金额为138188元：①以167279元为基数，从2014年4月11日起按照中国人民银行同期贷款基准利率5.6%计算至2015年4月9日止为9316元；②以20000元为基数，从2014年4月11日起按照中国人民银行同期货款基准利率6%计算至2015年8月26日止为1650元；③以214080元为基数，从2015年4月10日起按照中国人民银行同期货款基准利率5.9*计算至清偿之日止，暂计至2020年12月31日为72393元；④以198975元为基数，从2015年8月27日起按照中国人民锒行同期贷款基准利率5.15%计算3至清偿之日止，暂计至2020年12月31日为54829元。）、办证服务费1600元；三、判决被告支付原告购房违约金82611元（1317号、1318号房价款总金额826110元×lO%);四、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年4月11日，原被告签订钻石广场1318号房《委托定向开发合同》，与被告委托销售代理商广西南宁屋雅商贸有限公司签订1317号房《房号预约单》，当天交纳1318号房合作定向开发履约保证金167279元、1317号房预定金20000元。1318号房《委托定向开发合同》附件一写字楼平面图中显示1317号、1318号房紧邻，一墙之隔。2014年11月27日，原告向被告交纳1318号房办证服务费800元。2015年4月10日，原告向被告交付1318号首期房价款214080元(含合作定向开发履约保证金167279元)。2015年8月27日，原告向被告交付1317号首期房价款198975元(含预定金20000元)、办证服务费800元。2016年6月，原被告签订钻石广场1317、1318号房两份《商品房买卖合同(预售)》。约定原告购买被告位于防城港市行政中心区钻石广 3 场商品房，分别为:1.房号为第13层1317号房，建筑面积为62.29平方米，单价为每平方米6492.89元，总价款为396975元，付款方式约定为买受人须在签订本合同签订当日支付首期房价款198975元，2购房余额198000元由买受人向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款支付。2.房号为第13层1318号房，建筑面积为62平方米，单价为每平方米6840元，总价款为424080元，付款方式的约定为买受人须在签订本合同当日支付首期房价款214080元，购房余款210000元由买受人向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款支付。两份合同均对出卖人交付房屋期限约定为2016年11月30日前。逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照18(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款10号向买受人支付违约金。在签订上述购房合同后，原告于2016年9月13日随同被告工作人员前往防城港防城国民村镇银行防钦路支行开设银行按揭贷款帐户时得知该银行贷款利率远高于其他商业银行。同时，因案涉房屋远远未达到交房条件，1318号房屋《委托定向开发合同》附件一写字楼平面图中1317号、1318号两套房紧邻而实际建设的两套房中间有消防通道间隔，房屋内结构改变、面积变小等原因，而且两份《商品房买卖合同(预售)》也没有明确具体办理按揭贷款银行及具体办理按揭贷款的时间等事项，原告就上述问题一直积极向被告沟通协商以求妥善处理。然而，被告却毫不理睬原告的合理诉求，从不予以正面回应，而是2016年12月自身未能在约定期限内交付房屋且远远无法达到交付条件等违约情形下委托广西鹏源律师事务所向原告寄来《关干办理银行按揭手续的律师函》，要求原告在收到该函后15日内到被告指定银行防城港防城国民村镇银行防钦路支行就1317号、1318号房办理银行按揭手续。后经原告向防城港市住房保障中心查询、1317、 4 1318号房分别于2018年10月19日、2019年9月23日备案在他人名下已被被告擅自转卖他人。在防城港市住房和城乡建设局应原告投诉的答复中才知晓被告曾于2018年6月向原告发出过《解除合同通知书》，然原告从来未曾收到被告发出的该通知书。经原告了解，被告在转卖1317、1318号房时也仍未达到合同约定的交房条件。被告在自身处于严重违约状态，也没有法律法规规定、双方约定等依据的情形下，无权以原告未按其单方通知要求办理按揭贷款手续为由单方强行向原告作出《解除合同通知书》，其单方作出的解除合同行为无效，双方依法应当继续履行合同。综上，原被告所签订的两份《商品房买卖合同(预售)》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。因案涉合同订立后，被告又将该房屋出卖给他人，导致原告的合同目的无法实现。原告得知案涉房屋被转卖他人后，曾多次找被告协商退还已付购房款、赔偿损失等事宜，但被告仍无视原告的合理请求，拒不依法依约对原告诉求事项予以妥当解决，给原告合法权益造成重大损害为维护原告的合法权益免受继续侵害，特此依法向人民法院提起诉讼、恳请人民法院根据《最高入民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问颗的解释》第八条"具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:....(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。"等法律法规规定、以及两份《商品房买卖合同(预售)》的相关约定，支持原告的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）防城港市港口区国汇商贸有限公司答辩与反诉意见一致。 被告（反诉原告）防城港市港口区国汇商贸有限公司向本院提出反诉：1、判令确认被告与原告2016年6月15日签订的编号为:钻房(2014)第1317号、钻房(2014)第1318号的二份《商品房买卖合同(预售)》已解除。2、判令原告赔偿被告违约金246316.5元(总房价821055X30%=246316.5元)；3、 5 本案诉讼费由原告承担。事实与理由:被告与原告2016年6月15日签订的编号为:钻房(2014)第1317号、钻房(2014)第1318号的二份《商品房买卖合同(预售)》(以下简称合同)，合同约定原告采取先支付首付款再向银行按揭贷款方式支付房款。原告在支付完首付款(1317号房交:198975元，余款:198000元;1318号房交:214080元，余款21000元)后，以各种理由不办理银行按揭手续。2016年10月19日，2016年月19日,2017年6月13日被告三次向原告寄告函，告知原告在规定的期限内办理银行按揭手续其它方式支付余款，原告置之不理。在确认原告不履行合同义务，构成根本违约的前提下，被告于2018年6月14日向原告发出了《解除合同通知书》，至此合已解除。按双方在签订合同的第八条逾期付款责任第二款约定逾期90天后，视为买受人自行解除合同，按退房理，买受人可在逾期付款的第90天后的15日内，向出卖书面申请继续履行合同，但必须征得出卖人的同意。合同解除后，买受人须按总房款的30%向出卖人支作违约金。即:1317号房价:39697元;1318号:424080元总房价:821055元×30%=246316.5元。被告认为，原告不按合同约定履行约定义务，构成根本违约，导致合同的目的不能实现，合同被解除，绐被告造成严重经济损失，损害了被告的合法权益。为维护被告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持被告的诉讼请求。 原告（反诉被告）王晓娥答辩称，原告不存在违约行为，被告在自身严重违约的情形下根本不具有单方解除合同的权利。二、被告在合同仍合法有效的情形下擅自将原告购买的房屋转卖他人，依法应当依照合同约定承担违约赔偿责任。 经审理查明：2014年4月11日，原被告签订钻石广场1318号房《委托定向开发合同》，与被告委托销售代理商广西南宁屋雅商贸有限公司签订1317号房《房号预约单》，当天交纳1318号房合作定向开发履约保证金167279元、1317号房预定金20000元。2014年11月27日，原告向被告交纳1318 6 号房办证服务费800元。2015年4月10日，原告向被告交付1318号首期房价款214080元（含合作定向开发履约保证金167279元）。2015年8月27日，原告向被告交付1317号首期房价款198975元（含预定金20000元）、办证服务费800元。2016年6月，原被告签订钻石广场1317、1318号房两份《商品房买卖合同（预售）》。约定原告购买被告位于防城港市行政中心区，分别为:1、房号为第13层1317号房，建筑面积为62.29平方米，单价为每平方米6492.89元，总价款为396975元，付款方式约定为买受人须在签订本合同签订当日支付首期房价款198975元及办证服务费800元，购房余额198000元由买受人向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款支付。3、房号为第13层1318号房，建筑面积为62平方米，单价为每平方米6840元，总价款为424080元，付款方式的约定为买受人须在签订本合同当日支付首期房价款214080元及办证服务费800元，购房余款210000元由买受人向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款支付。两份合同均对出卖人交付房屋期限约定为2016年11月30日前。 2016年10月19日，2016年月19日,2017年6月13日被告三次向原告寄告函，告知原告在规定的期限内办理银行按揭手续其它方式支付余款，原告并未支付余款。被告于2018年6月14日向原告发出了《解除合同通知书》。 另查明，该小区至今未取得竣工验收备案，涉案房屋至今未达到合同约定的交房条件。 以上事实，有《委托定向开发合同》、《房号预约单》（编号：0000861）、《收据》（2007116）、{钻石广场}购房确认表、《收据》（6026005）、《收据》（6026005）、《收据》（400946）、《收据》（4012797）、1317号房《商品房买卖合同（预售）》、1318号房《商品房买卖合同（预 7 售）》、原告王晓娥陈述、被告防城港市港口区国汇商贸有限公司陈述等证据证实。 本院认为：原告王晓娥与被告防城港市港口区国汇商贸有限公司签订钻石广场1317、1318号房两份《商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，属合法有效。 关于合同解除的问题。按合同约定1317、1318号房的尾款由买受人原告向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款支付。2016年10月19日，2016年12月19日,2017年6月13日被告三次向原告寄告函，告知原告在规定的期限内办理银行按揭手续其它方式支付余款，原告至今未支付1317、1318号房余款。被告于2018年6月14日向原告发出了《解除合同通知书》。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，被告多次催促原告交纳房子剩余尾款，原告一直未履行，被告此时可以行使单方解除权。被告于2018年6月14日向原告发出了《解除合同通知书》，根据第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，解除权的行使为通知至对方时生效，根据被告提供的邮单，故本院认定原被告的合同关系于2018年6月20日解除。 关于原告诉被告返还原告已付房款413055元、办证服务费1600元及支付资金占用利息的问题，合同解除后，被告占有原告交付的1317、1318号房首付款198975元、214080元及办证服务费800、800元无依据，被告应于合同解除次日即2018年6月21日向原告返还已付共计房款413055元、办证服务费1600元。对原告主张从付款之日起计算，因之前合同并未解除，被告是基于双方签订的《商品房买卖合同(预售)》合同占有原告交纳的房子首付款及办证服务费，故对原告主张不予支持。由于被告至今未能退还原告已付房款及服务费而产生 8 的相应资金占用利息，被告亦应向原告退还，故利息的计算为以414655元为基数，从2018年6月21日起计至还清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计付。 关于原告诉请被告支付购房违约金82611元及被告反诉原告要求支付违约金246316.5元的问题；两份《商品房买卖合同(预售)》均约定了交房时间为2016年11月30日，该楼盘至今未取得竣工备案，至今未能交房。根据第五百二十七条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”，至2017年6月13日，被告第三次向原告催收尾款时，此时原告看到一直未能交房，原告有权行使不安抗辩权，延迟支付尾款时间，故被告主张原告违约，要求支付违约金246316.5元，本院不予支持。原告一直未支付房屋尾款，被告亦有权解除合同，故对原告主张被告违约，并支付违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百二十七条、第五百六十三条、第五百六十五条之规定，判决如下： 一、原告王晓娥与被告防城港市港口区国汇商贸有限公司签订的防城港市行政中心区-金花茶大道东面纳川钻石广场13层1317、1318号房的两份《商品房买卖合同(预售)》于2018年6月20日解除； 二、被告防城港市港口区国汇商贸有限公司向原告王晓娥返还房款413055元、办证服务费1600元及资金占用利息（计算方式：以414655元为基数，从2018年6月21日起计至还清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计付）； 三、驳回原告王晓娥的其他诉讼请求； 四、驳回被告防城港市港口区国汇商贸有限公司的其他诉讼请求。 9 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5069元，其中1203元，由原告王晓娥负担，其中3866元，被告防城港市港口区国汇商贸有限公司负担；反诉受理费2497元，由被告防城港市港口区国汇商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费10139元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员 磨 颖 二〇二一年四月二十日 10 书记员 何俊龙