山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁09民终1583号 上诉人（原审被告）：泰安沃华实业有限公司，住所地泰安市开发区龙腾路中段1509号。 法定代表人：陈锋，经理。 委托诉讼代理人：程合福，山东德衡（泰安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘翔宇，山东德衡（泰安）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：杨和芹，女，1969年6月25日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：冯峰，山东纵观律师事务所律师。 上诉人泰安沃华实业有限公司（以下简称沃华公司）因与被上诉人杨和芹房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初5102号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沃华公司上诉请求：一、依法对一审判决第二项依法撤销；二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、上诉人被上诉人与2014年9月19日签订了《商品房预售合同》，合同第八条约定交房期限为2013年3月31日，该期限是上诉人在房屋管理部门登记备案的日前，并非是涉案房屋的实际交房日期，且涉案房屋是2017年5月22日进行的竣工验收具备交房条件，合同约定交房时间为2013年3月31日，显然涉案房屋在2013年3月31日是不具备交房条件的，该条款的约定不能成就，《商品房预售合同》系没有约定交房日期。一审法院认为庭审中上诉人自认2015年1月8日电话通知被上诉人收房，可以证实2015年1月8日涉案房屋具备交房条件显然是错误的，电话通知被上诉人2015年1月8日看房是对涉案房屋进行验收，而非涉案房屋达到交房条件进行交房，涉案房屋是在2017年5月22日进行的竣工验收具备交房条件，2015年1月8日显然早于该日期，无法进行交房，一审法院没有查明事实，因此一审法院认为2015年1月8日符合交房条件是错误的，请求二审法院予以纠正。2、上诉人同被上诉人签订《商品房预售合同》后，曾于2015年1月8日通知被上诉人看房，但并不是交房，合同约定被上诉人应于2014年9月19日前付清首付款，2014年9月20日银行按揭办理完毕，但是直到2015年1月7日被上诉人才缴纳了购房款，被上诉人并未按照合同履行交款义务，被上诉人缴纳房款后第二天，上诉人通知被上诉人看房，了解房屋的情况和结构并非是达到了交房条件进行交房，因涉案房屋墙面有裂缝，上诉人通知施工单位进行维修，维修完毕后上诉人及时通知被上诉人进行验收涉案房屋，被上诉人一直拖着不进行验收修缮完毕的房屋，因涉案房屋行政部门2017年5月22日进行的竣工验收具备交房条件，当时上诉人只是通知被上诉人验收修缮的房屋，并不符合交付的条件，2019年9月28日上诉人正式通知被上诉人对涉案房屋交钥匙，但被上诉人至今不领取房屋钥匙，不进行房屋交接，不履行收房义务，导致房屋至今未交房，其原因在被上诉人而不是上诉人，被上诉人诉求不能成立，如被上诉人十年不履行收房义务，难道要上诉人承担十年的违约责任，而该房屋早在2018年被上诉人就办理了不动产证书，上诉人多次通知上诉人收房而被上诉人就是不履行该收房义务，责任在被上诉人，一审法院判决上诉人承担责任是错误的。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院判决第二项上诉人支付被上诉人违约金200000元是错误的，无任何的法律依据。根据《合同法》对违约金的立法的初衷是兼具补偿性和惩罚性，以补偿性为主。对违约金应当以违约造成的实际损失作为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合考量当事人过错程度、合同履行情况、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否使用格式合同和条款等因素考虑，本案中被上诉人并没有对自己的损失进行举证，一审法院酌定上诉人向被上诉人支付违约金200000元，显然是不合理、不合法、不合情，无任何的法律依据，有失司法公正。2、根据上诉人同被上诉人签订的《商品房预售合同》约定，违约金为日万分之一，该条款对违约金的约定明显过高。根据《合同法》第一百一十四条第二款（《民法典》第五百八十五条）及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。人民法院在判断违约金是否过高时，应当以当事人实际损失为基础进行判断，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。若当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“约定的违约金过分高于造成的损失”。本案中被上诉人不能提供证据证明自己的损失，起诉时只是依照《商品房预售合同》约定，违约金为日万分之一计算，该条款的约定违约金明显违反以上法律规定，并且涉案造成不能交房的原因并不在上诉人。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法对一审判决第二项依法撤销。 被上诉人杨和芹辩称，一审认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。上诉人陈述的事实与理由不真实，其在庭审中已经自认通知上诉人2015年1月8日收房，也自认涉案房屋存在质量问题，经过数次维修，可以确认是上诉人自身房屋质量问题导致被上诉人未接收房屋，上诉人应当据此承担相关违约责任。本案的事实是被上诉人与泰安开发区厚土投资置业有限公司(上诉人为该公司唯一股东，以下简称上诉人)订立合同时，涉案房屋所在小区就已经具备交付条件，当时就已经有交付并开始装修的其他住户，上诉人应当向被上诉人交付涉案房屋。但是当被上诉人发现涉案房屋屋顶断裂后当即要求上诉人维修。至2019年9月28日期间，被上诉人与上诉人多次沟通，就房屋维修事宜以及赔偿事宜交涉多次，该房屋质量问题给被上诉人造成很大困扰，上诉人方曾口头承诺赠与被上诉人一个车位，并赔偿部分款项，后来又不兑现，因此，被上诉人才起诉上诉人因此成案。实事求是讲，被上诉人花费一生积蓄并贷款购买房屋却出现如此大的质量问题，到现在房屋也未交付。被上诉人到现在还在担心屋顶会断裂，合同中约定了违约金计算方式，但一审法院仅支持了二十万违约金并不能足以补偿被上诉人的损失，本案一审经上诉期间至今也已经又经过半年多的时间，上诉人至今还拒绝交付房屋。 杨和芹向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告交付华新和园小区1号楼1单元5楼502号房屋；2、被告向原告支付违约金333414.4元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年9月19日，原告与原泰安开发区厚土投资置业有限公司签订商品房预售合同一份，合同主要约定：出卖人泰安开发区厚土投资置业有限公司,买受人杨和芹，第一条项目建设依据建设工程施工合同约定的开工日期为2011年12月1日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2013年8月31日。买受人购买的商品房为预售商品房。商品房位于华新和园1号楼1单元5层502号房，用途为住宅，属混合结构，预测建筑面积142.26平方米，其中套内建筑面积126.46平方米，该商品房单价为每平方米11450.6元，总金额1628962元整。首付款488962元于2014年9月19日前付清，按揭贷款114万元整，于2014年9月20日前配合银行办理。出卖人应当在2013年3月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种（该商品房取得建筑工程竣工验收备案表）、第2种（该商品房取得面积实测技术报告书）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因燃气、供水、供电等市政部门延误。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按一下方式处理：买受人自收到书面通知之日起，逾期10日内未办理交接手续则视为买受人在书面交房通知确定的验收交接之日已认可并接受该商品房。出卖人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当依合同附件的形式详细阅读保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损失，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。签订合同后，原告于2015年1月7日向原泰安开发区厚土投资置业有限公司支付了购房款1624954元、储藏室款89820元。2018年，原告就涉案房屋办理了不动产权登记，权利人为原告单独所有。2019年，泰安开发区厚土投资置业有限公司办理注销登记，被告为泰安开发区厚土投资置业有限公司唯一股东。原告庭审中认可被告曾于2014年9月28日通知原告收房。被告称于2015年1月8日曾电话通知原告收房。被告庭审中提交竣工验收备案表一份，用以证实2017年5月22日涉案房屋具备交付条件验收合格。被告庭审中认可涉案房屋存在质量问题，2017年5月22日之前不具备交房条件，涉案房屋进行过数次维修，维修完毕后于2019年9月份通知原告收房，但原告未接收房屋。原告称涉案房屋现仍存在质量问题，并提交照片一组予以证实，照片中显示房屋墙体有多出裂缝。被告对此不予认可。原告庭审中明确其主张的违约金以1628962元（合同约定的购房款）为基数，自2015年1月7日（最后一次支付房款时间）起计算至本案起诉之日，按房屋价款的日万分之一计算。被告在庭审中称同意将涉案房屋交付给原告。 一审法院认为，原告与原泰安开发区厚土投资置业有限公司之间签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同，一审法院依法予以确认。本案的争议焦点为：一、原泰安开发区厚土投资置业有限公司是否存在违约行为；二、被告泰安开发区厚土投资置业有限公司是否需要向原告承担法律责任；三、原告要求被告交付涉案房屋是否符合法律规定、原告主张的违约金如何确定。关于焦点一。涉案合同签订后，原告向原泰安开发区厚土投资置业有限公司足额支付了购房款，原泰安开发区厚土投资置业有限公司亦应及时向原告交付符合国家安全标准、合同约定标准的质量合格的房屋。涉案合同中虽明确约定房屋的交付时间，但早于合同签订日期，被告在庭审中自认于2015年1月8日电话通知原告收房，可以证实2015年1月8日涉案房屋已具备交付条件，同时，被告在庭审中自认涉案房屋存在质量问题，经过数次维修，被告于2019年9月通知过原告收房。由此可以证实涉案房屋虽具备交付条件，但因存在质量问题原告未接收涉案房屋，被告对涉案房屋进行过数次维修。结合本案证据及原被告双方的陈述，一审法院认定导致原告未及时收房的原因系涉案房屋存在质量问题，原泰安开发区厚土投资置业有限公司存在违约行为，应依照法律规定和合同约定承担违约责任。关于焦点二。原泰安开发区厚土投资置业有限公司已依法在工商行政管理部门办理了注销登记，被告作为泰安开发区厚土投资置业有限公司唯一股东，在原泰安开发区厚土投资置业有限公司登记注销时出具过承诺书，故被告依法应对原泰安开发区厚土投资置业有限公司的债务承担法律责任，故被告应依法向原告承担法律责任。关于焦点三。因被告同意将涉案房屋交付给原告，故对原告要求被告交付涉案房屋的诉求，一审法院依法予以支持。对于原告主张的违约金如何确定。涉案合同中虽对逾期交房的违约金有约定，但原告未提交证据证实因原泰安开发区厚土投资置业有限公司违约给其造成的实际损失的具体数额。故一审法院依法对原告主张的违约金数额予以调整。结合原告交付购房款的时间、5数额、原泰安开发区厚土投资置业有限公司的违约情况、原泰安开发区厚土投资置业有限公司对涉案房屋进行数次维修的事实及通知原告收房时间、因原泰安开发区厚土投资置业有限公司违约影响原告对涉案房屋居住的时间等因素，一审法院酌定被告应向原告支付违约金200000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及相关法律法规规定，判决：一、被告泰安沃华实业有限公司于一审判决生效之日起十日内向原告杨和芹交付位于泰安市房屋；二、被告泰安沃华实业有限公司于一审判决生效之日起十日内向原告杨和芹支付违约金200000元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3151元，由原告杨和芹负担1001元，由被告泰安沃华实业有限公司负担2150元。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案双方争议的焦点是上诉人是否存在违约行为，一审认定的违约金数额是否正确。本案中，双方涉案合同中虽明确约定房屋的交付日期，但该日期早于合同签订日期，应视为约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第四项之规定，结合涉案房屋于合同签订时系现房和上诉人在一审庭审中自认于2015年1月8日电话通知被上诉人收房的事实，一审法院认定涉案房屋于2015年1月8日具备交付条件并无不当。虽然2015年1月8日上诉人通知被上诉人收房，但是其自认涉案房屋存在质量问题，经数次维修，其于2019年9月通知被上诉人收房。根据上述事实及一审中双方当事人的陈述能够证实被上诉人未及时收房系因涉案房屋存在质量问题，一审法院据此认定原泰安开发区厚土投资置业有限公司存在违约行为并无不当。上诉人虽主张被上诉人未按照合同履行交款义务，但是一审庭审中其明确陈述被上诉人按照合同约定及时交付了涉案房屋的房款，故对其主张，本院不予采信。关于违约金数额问题，虽然涉案合同第九条约定了逾期交房的违约金计算标准，但是被上诉人依据该约定主张的违约金过高，且被上诉人未提交证据证实因原泰安开发区厚土投资置业有限公司违约给其造成的实际损失的具体数额，一审法院结合被上诉人交付购房款的时间、数额，原泰安开发区厚土投资置业有限公司的违约情况及对涉案房屋进行数次维修的事实及通知被上诉人收房时间、影响被上诉人对涉案房屋居住的时间等因素，对被上诉人主张的违约金数额予以调整，酌定上诉人支付违约金200000元并无不当，本院予以维持。 综上所述，沃华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6302元，由泰安沃华实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 毕经纶 审 判 员 李 莹 审 判 员 邢友峰 二〇二一年四月二十七日 法官助理 徐建果 书 记 员 付璐洁