贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0303民初2797号原告：张战牤，男，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：王伟志，中国人民解放军海军92830部队律师。被告：遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司，住所贵州省遵义市汇川区温州路与汕头路交叉口奥特莱斯办公楼一楼，统一社会信用代码：915203033374510696。法定代表人：熊本泉，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵程诚，女，汉族，住贵州省遵义县，系公司员工。被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦16楼12、13号，统一社会信用代码：915203030856559886。法定代表人：于国强，职务：总经理。委托诉讼代理人：饶娇，女，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区，系公司员工。原告张战牤与被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司（以下简称信本奥特莱斯公司）、贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张战牤及其委托诉讼代理人王伟志、被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司的委托诉讼代理人赵程诚，被告贵州聚银投资置业有限公司的委托诉讼代理人饶娇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张战牤向本院提出诉讼请求：1、请求二被告连带支付逾期托管收益167175元，支付延迟履行所产生的违约金64009.98元（违约金按到期托管收益1‰计算至实际还清之日止，暂计至2021年4月1日）合计231184.98元；2、判令二被告承担本案诉讼费。事实及理由：2016年被告聚银公司对外广告宣称，如果购买其开发的贵州省遵义市汇川区温州路遵义市奥特莱斯城市广场铺面，通过委托被告信本奥特莱斯公司经营管理10年可回收占购房款比例92%的托管收益，10年后如果业主愿意出售该铺面，被告信本奥特莱斯公司将无条件的按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的150%购买该商铺。于是，原告夫妻于2016年11月23日购买了被告聚银公司奥特莱斯城市广场第1号地块1号楼D区6层124号、D区6层125号、D区6层126号商铺，并分别与被告信本奥特莱斯公司签订了三个《商品房买卖合同》，购房合同总计价款104.5651万元，原告选择一次性付清。同日原告夫妻又与被告信本奥特莱斯公司、被告聚银公司签订了D区6层124号、D区6层125号、D区6层126号三个商铺《自由港二期商业商铺委托经营管理合同（内铺）》（以下简称《委托合同》），受托方为被告信本奥特莱斯公司，担保方为被告聚银公司。《委托合同》第三条、第四条约定“第三条委托管理期限3.1本合同签订生效之日起，双方委托管理关系即予确立。本合同自叁方代表签章之日起生效，终止时间为2027年03月31日（本合同另有约定的，从其约定）”，“第四条托管收益结算标准4.1托管收益结算期限自2017年04月01日开始至2027年03月31日止，共计壹拾年。4.2甲方同意自2017年04月01日至2019年03月31日止的期限内将该商铺无偿委托给乙方培育商场，甲方不收取任何收益。”《委托合同》约定的托管收益结算期限内（商场培育期除外），该商铺的托管收益结算标准自2019年4月1日至2020年3月31日、2020年4月1日至2023年3月31日、2023年4月1日至2026年3月31日、2026年4月1日至2027年3月31日止分四个阶段根据铺面积大小按季度分别结算。2016年11月22日原告夫妻与被告聚银公司、被告信本奥特莱斯公司相互协商再次签订《委托合同》的补充协议即《托管收益确认单》，对原《委托合同》进行了部分修改，《托管收益确认单》约定“根据原合同约定，该商铺实测面积与《商品房买卖合同》约定建筑面积不一致而导致商铺购房款总价发生调整时，该商铺的托管收益需作相应调整。现因该商铺尚未进行实测绘，故暂以预测绘面积和商品房买卖合同总价款计算每期托管收益标准。待该商铺取得实测绘报告后，甲乙丙三方需依据实测绘面积重新计算托管收益金标准并签订《托管收益确认单》，作为最终的实际结算依据之一”，原合同约定的托管收益结算标准将2017年4月1日至2019年3月31日止（即市场培育期），2019年4月1日至2020年3月31日止这两个阶段的托管收益结算标准作出相应了调整。其他阶段托管收益标准不变（详细见《托管收益确认单》）。自原告2019年3月31日开始应当收取托管收益以来，2019年8月7日被告信本奥特莱斯公司将上述三个铺面2019年一季度的托管收益税后合计13288.16元打入到原告的账户，后就一直找各种理由故意拖欠，原告曾多次向二被告讨要，二被告至今分文未付。欠付的托管收益按照《托管收益确认单》约定的标准计算，2017年4月1日至2021年3月31日止合计167175元。违约金按《委托合同》第九条第1款约定“每延迟一日，按当期应付款项的1‰向甲方支付违约金。”的标准计算，此期间的违约金合计64009.98元。二项合计231184.98元。二被告违背诚实信用原则，恶意违约，故诉至法院，望判如所请。被告信本奥特莱斯公司辩称：对原告主张的收益金，2019年4月1日至2020年12月30日前的收益金愿意按照约定支付142142.4元。2021年1月1日至3月30日的收益金，因公司处于亏损状态，请求法院对收益金标准进行下调，按照原告实际支付购房款总额的4%计算每一年收益金，2021年1月1日至2021年3月30日的收益金为357587×4%÷12=1191.96元/月/、357587×4%÷12=1191.96元/月、330477×4%÷12=1101.59元/月，为10456.53元,上述收益金合计152598.93元。对原告主张的违约金，计算标准过高，要求进行调整，请求法院按年利率6%来计算。被告聚银公司辩称：答辩意见与信本奥特莱斯公司的代理意见一致，并愿意承担担保责任。本院经审理认定事实如下：遵义奥特莱斯城市广场系被告聚银公司开发建设，聚银公司为销售奥特莱斯城市广场商铺，进行了相应宣传，2016年11月23日，原告及案外人唐宁利（系夫妻关系）与被告聚银公司签订三份《商品房买卖合同》，购买遵义市奥特莱斯城市0元）、6-125号（30.76平方米、总价款357587.00元）、6-126号（28.23平方米、总价款330477.00元）商业用房。同日，原告（甲方、委托方）与被告信本奥特莱斯公司（乙方、受托方）、聚银公司（丙方、担保方）就上述商业用房签订了三份《自由港二期商业商铺委托经营管理合同（内铺）》，合同约定原告将前述三间商业用房委托被告信本奥特莱斯公司经营管理，合同签订生效之日起，双方的委托管理关系即确立，合同的终止时间均为2027年3月31日，在合同履行期间，原告（甲方）自愿将所购商铺之经营管理的一切事项及相应的权利义务全权委托信本奥特莱斯公司（乙方）统一行使，由乙方自主选择出租（转租）、委托经营、委托管理、自行使用等模式使用和管理该商铺，托管收益结算期限自2017年4月1日开始至2027年3月31日止，共计壹拾年，甲方同意自2017年4月1日至2019年3月31日止的期限内将三间商铺无偿委托给乙方培育商场，不收取任何收益，对Ｄ区6层124号、Ｄ区6层125号商铺约定2019年4月1日至2020年3月31日止的托管收益结算标准均为每季度人民币7276.00元、2020年4月1日至2023年3月31日止的托管收益结算标准均为每季度人民币8316.00元、2023年4月1日至2026年3月31日止的托管收益结算标准均为每季度人民币9335.00元、2026年4月1日至2027年3月31日止的托管收益结算标准均为每季度人民币10395.00元；对Ｄ区6层126号商铺约定2019年4月1日至2020年3月31日止的托管收益结算标准为每季度人民币6725.00元、2020年4月1日至2023年3月31日止的托管收益结算标准为每季度人民币7686.00元、2023年4月1日至2026年3月31日止的托管收益结算标准为每季度人民币8646.00元、2026年4月1日至2027年3月31日止的托管收益结算标准为每季度人民币9607.00元；甲方符合下列条件可获得委托管理期间的托管收益：采用一次性付款和分期付款购置商铺的，必须已按《商品房买卖合同》之约定付清全部购房款和其他相关款项，甲方采用银行按揭付款方式购置商铺的，必须已办妥合法有效的按揭贷款手续且银行按揭款发放到位，同时甲方须已付清其他相关款项并如期足额偿还银行按揭贷款；乙方分四期向甲方支付每一年度的托管收益，分别于每期首月支付（最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付）；乙方应将每期托管收益以银行转账方式汇入甲方指定银行账户，如乙方托管该商铺的实际经营收益不足以支付托管收益的，则不足部分由乙方予以补足；乙方承诺，如甲方要求乙方在本合同约定的委托管理期限届满后购买该商铺的，乙方应按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的150%购买该商铺；甲方保证其拥有该商铺的合法所有权，在具备取得托管收益的条件下，有权要求乙方按期支付托管收益；在合同履行期间，甲方将该商铺的使用权和管理权移交给乙方，甲方不向乙方移交的，乙方有权不向甲方支付托管收益，同时甲方须承担赔偿乙方相应损失的法律责任，甲方承诺并保证，在合同履行期间不得变更合同约定的托管事项，不得单方面解除合同或要求撤销合同；乙方如无正当理由未按时足额向甲方支付托管收益，则每延迟一日，按当期应付款项的1‰向甲方支付违约金；丙方聚银公司同意为合同乙方的履约提供担保，如乙方不兑现委托管理需支付的托管收益，则甲方可要求丙方按照本协议中的相关约定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务，续约期间丙方担保责任顺延；合同还约定了其他事项。后原、被告对涉案商铺的托管收益进行了变更，变更后的托管收益结算标准为：对Ｄ区6层124号、Ｄ区6层125号商铺分别约定：2017年4月1日至2019年3月31日止（即市场培育期），托管收益结算标准为每季度人民币1039.00元（市场培育期的托管收益在市场培育期满后第一个季度内一次性支付）；2019年4月1日至2020年3月31日止，托管收益结算标准为每季度人民币5197.00元；2020年4月1日至2023年3月31日止，托管收益结算标准为每季度人民币8316.00元；2023年4月1日至2026年3月31日止，托管收益结算标准为每季度人民币9355.00元；2026年4月1日至2027年3月31日止，托管收益结算标准为每季度人民币10395.00元；对Ｄ区6层126号商铺约定：2017年4月1日至2019年3月31日止（即市场培育期），托管收益结算标准为每季度人民币961.00元（市场培育期的托管收益在市场培育期满后第一个季度内一次性支付）；2019年4月1日至2020年3月31日止，托管收益结算标准为每季度人民币4803.00元；2020年4月1日至2023年3月31日止，托管收益结算标准为每季度人民币7686.00元；2023年4月1日至2026年3月31日止，托管收益结算标准为每季度人民币8646.00元；2026年4月1日至2027年3月31日止，托管收益结算标准为每季度人民币9607.00元。前述合同签订后，被告信本奥特莱斯公司仅于2019年8月7日支付过原告收益金13288.16元。本案在审理过程中，原告明确收益金及违约金暂计算至2021年3月31日，2021年3月31日之后的违约金要求付至相应收益金付清之日止。本院认为，原告在与被告聚银公司签订《商品房买卖合同》购买涉案三间商铺的同时，被告信本奥特莱斯公司作为受托方、聚银公司作为担保方即与原告签订了三份涉案商铺《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，该管理合同虽名为委托经营管理合同,但合同主要内容为被告向原告分期缴纳收益金及明确有收益金标准，并允许被告有权转租该商铺,合同内容并非被告受托处理原告的出租事宜,实质是原告将商铺交付被告使用、收益，被告支付收益金的合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，该合同应为房屋租赁合同，所涉收益金应为租金，关于原告主张的收益金根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务…”之规定，被告应当按约履行，根据双方合同约定，收益金最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付，《托管收益确认单》上明确具体的记载了每季度应当支付的委托收益金数额，根据《托管收益确认单》约定，三间涉案商铺市场培育期2017年4月1日至2019年3月31日期间的托管收益金应为24312.00元（3039元×8=24312元），被告信本奥特莱斯公司支付了13288.16元，可以确认该收益金应为支付原告市场培育期的收益金，则该期间尚欠收益金应为11023.84元（24312元-13288.16=11023.84元）；2019年4月1日至2020年3月31日期间的收益金应为（4803+5197+5197）×4=60788.00元；2020年4月1日至2021年3月31日期间的收益金应为（7686+8316+8316）×4=97272.00元，以上合计169083.84元，信本奥特莱斯公司应当支付。对于信本奥特莱斯公司要求从2021年1月起的收益金下调为每年按原告支付购房款总额的4%进行计算的抗辩，于法无据，本院不予支持。关于违约金，被告信本奥特莱斯公司仅支付原告收益金13288.16元，其行为已构成违约，应支付违约金。结合双方签订的委托经营管理合同及《托管收益确认单》约定，市场培育期的托管收益金24312元应在市场培育期满后第一个季度内一次性支付，即应在2019年6月30日前支付，但原告于2019年8月7日仅支付13288.16元，已构成违约，应从2019年7月1日起支付违约金。另市场培育期满后的违约金，原告主张从2019年5月1日起分季度按每日1‰进行累计计算，因合同约定市场培育期满后每一年度的托管收益，分四期分别于每期首月支付，说明被告每期有一个月的支付期限，如未能在期限内支付，则应从每期逾期的次月1日起分段计算违约金，原告主张从2019年5月1日起算，本院予以支持。对于违约金标准，被告提出进行调整，要求按年利率6%进行计算，因双方约定的支付标准日1‰相当于年利率36%，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合双方约定的计算标准、本案实际情况及被告的违约情节等，本院酌情调整违约金按年利率6%进行计算，根据原告2017年4月1日至2021年3月31日应得收益金的情况，违约金计算至2021年3月31日分别为：1、2017年4月至2019年3月（从2019年7月1日起计算）按11023.84元计算640天为1159.77元；2、2019年4至6月（从5月1日起计算）按15197元计算701天为1751.19元；3、2019年7至9月（从8月1日起计算）按15197元计算609天为1521.37元；4、2019年10至12月（从11月1日起计算）按15197元计算517天为1291.54元；5、2020年1至3月（从2月1日起计算）按15197元计算425天为1061.71元；6、2020年4至6月（从7月1日起计算）按24318元计算335天为1339.16元；7、2020年7至9月（从8月1日起计算）按24318元计算243天为971.39元；8、2020年10至12月（从11月1日起计算）按24318元计算151天为603.62元；9、2021年1至3月（从2月1日起计算）按24318元计算59天为235.85元；前述违约金合计9935.59元。2021年4月1日起的违约金，原告也予以主张，被告仍应支付，应以原告主张的收益金169083.84元为基数按照年利率6%计算至收益金付清之日止。关于原告主张要求被告聚银公司承担连带清偿责任，双方合同已约定由聚银公司为信本奥特莱斯公司履约提供担保，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，聚银公司应对信本奥特莱斯公司在本案中承担的所有债务承担连带清偿责任，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司于本判决生效后十日内支付原告张战牤（2017年4月1日至2021年3月31日期间）收益金169083.84元及违约金（2019年4月1日至2021年3月31日期间为9935.59元，2021年4月1日起的违约金，以收益金169083.84元为基数按照年利率6%计算至收益金付清之日止）；二、被告贵州聚银投资置业有限公司对上述第一判项承担连带清偿责任；三、驳回原告张战牤其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2380.00元（已依法减半收取），由被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司、贵州聚银投资置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  张元书二〇二一年四月二十二日法官助理周倩书记员刘欣