四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0114民初478号 原告：喻迎翔，女，1991年7月22日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：武天琦，四川履正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐德贞，四川履正律师事务所实习律师。 被告：成都西南电工有限公司，住所地四川省成都市新都区新繁镇文庙街。 法定代表人：刘家成，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：薛佳，四川博绅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易思伶，四川博绅律师事务所律师。 第三人：成都瑞银盛达商业运营管理有限公司，住所地四川省成都市锦江区年丰巷52号1幢5层5-4号附798号（自编号）。 法定代表人：肖小彬，总经理。 委托诉讼代理人：肖小彬，男，1979年5月28日出生，汉族，住成都市新都区。 原告喻迎翔与被告成都西南电工有限公司（以下简称西南电工公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告喻迎翔的委托诉讼代理人武天琦、唐德贞、被告西南电工公司的委托诉讼代理人薛佳、易思伶到庭参加诉讼。审理过程中，本院依职权追加成都瑞银盛达商业运营管理有限公司（以下简称瑞银盛达公司）为第三人，于2021年3月25日公开开庭审理本案，原告喻迎翔的委托诉讼代理人武天琦、唐德贞、被告西南电工公司的委托诉讼代理人薛佳、易思伶、第三人瑞银盛达公司的委托诉讼代理人肖小彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 喻迎翔向本院提出诉讼请求：1．请求判令喻迎翔与西南电工公司于2019年9月26日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及于2019年9月27日签订的《商品房买卖合同附件及补充协议》已于2020年6月13日解除；2.判令西南电工公司向喻迎翔返还已付购房款220000元；3.判令西南电工公司向喻迎翔支付资金占用利息13325.28元（按照年利率4.9%标准，从2019年9月26日起计算至付清之日止，暂计算至2020年12月14日）；4.本案诉讼费用由西南电工公司承担。事实与理由：喻迎翔分别于2019年9月26日、2019年9月27日与西南电工公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同自编号：7-2-15）及《补充协议》，约定喻迎翔购买西南电工公司预售许可证2157号下第××幢××层××号的预售商品房一套（以下简称案涉房屋），建筑面积为22.64平方米，总价款220000元。合同签订后，喻迎翔按照合同约定履行了付款义务，但西南电工公司没有在2019年12月30日前交付房屋，喻迎翔分别于2020年6月5日、2020年6月13日向西南电工公司发送了《合同履行催告函》、《解除合同告知书》，西南电工公司均无回应。为维护自身合法权益，喻迎翔诉至本院，提出前述诉讼请求。 西南电工公司辩称：第一，西南电工公司没有逾期交房。按照《商品房买卖合同》及喻迎翔和瑞银盛达公司签订的《委托经营管理协议书》、《授权委托书》的约定，喻迎翔同意由瑞银盛达公司直接向西南电工公司接房，西南电工公司已按照合同约定期限和交付条件向喻迎翔指定的交付对象瑞银盛达公司进行了合格交付。第二，《解除合同通知书》没有单方解除合同的效力。合同约定，单方解除合同需经对方同意，没有证据证明西南电工公司收到《解除合同通知书》且同意解除合同，西南电工公司也从未同意喻迎翔解除合同，第三，西南电工公司已经为喻迎翔办理了商品房预售登记备案，实际履行合同义务，不构成根本性违约，达不到合同的法定解除条件。第四，联立合同一并解除将损害案外第三人利益。签订合同时喻迎翔与西南电工公司约定将案涉房屋交由瑞银盛达公司统一打造运营，现瑞银盛达公司已经和第三人签订了整体租赁协议，解除合同将直接损害案外第三人的利益。综上，喻迎翔的诉讼请求不具备事实依据，请求全部驳回。 瑞银盛达公司述称：2019年9月27日，瑞银盛达公司与喻迎翔签订《委托经营管理协议书》，约定喻迎翔同意瑞银盛达公司直接向案涉房屋开发商接房，西南电工公司已经在2019年10月18日向瑞银盛达公司交付案涉房屋，因按照双方合同约定，案涉房屋应交付瑞银盛达公司进行经营管理，故瑞银盛达公司没有通知喻迎翔。2018年6月1日，瑞银盛达公司与西南电工公司签订有《委托经营管理协议书》，约定由瑞银盛达公司统一打造商铺，现案涉商铺在统一打造中，不能将其中一个商铺单独剔出。喻迎翔应当按照其与瑞银盛达公司签订的《委托经营管理协议书》履行。 本院经审理认定事实如下：对于当事人无争议的事实，本院予以确认。经查明，2019年9月26日，西南电工公司（出卖人）与喻迎翔（买受人）签订自编号7-2-15的《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定喻迎翔购买西南电工公司开发建设的预售许可证2157号下的案涉房屋，总价款合计220000元。合同第十五条约定：“（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》”，第十八条第（一）款约定：“出卖人在2019年12月30日前向买受人交付该商品房”，第十九条约定：“（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的x%向买受人支付违约金”，第二十四条约定：“（一）出卖人自本合同签订之日起30日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息……（三）因买受人原因未按时配合出卖人办理相关手续或提供的资料不齐全、不符合要求等而导致无法办理合同登记备案手续的，备案时间相应顺延，由此引起的相关责任由买受人承担”，第二十五条约定：“（一）出卖人违反本合同第二十四条第（一）款约定，逾期办理本合同登记备案的，出卖人承担以下违约责任：给买受人造成损失的，承担相应的赔偿责任……”，第三十六条约定：“出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递或电子邮件方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱的，自变更之日起15日内通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，承担相应法律责任”。2019年9月27日，西南电工公司（出卖人）与喻迎翔（买受人）签订《商品房买卖合同附件及补充协议》，补充协议第三条约定：“……2、商品房到达《合同》约定的交付使用条件后，出卖人无须一定以书面方式通知买受人接受房屋，买受人同意出卖人通过电话、邮递或在成都本地媒体发布公告等任何一种方式向其发出房屋交接通知。无论出卖人选择前述方式中任意一种发出通知后，买受人均应于《合同》约定的交房期限或其他相关补充约定的交房期限前往项目现场办理交接手续，逾期未办理，视同出卖人已在《合同》约定的交房期限内交房。房屋的风险自《合同》约定交付期限届满之日由出卖人转移至买受人，此阶段产生的物业管理费用由买受人承担……4、买受人委托他人到场办理房屋交接手续的，须向出卖人出示经过公证的授权委托书并将公证书留存于出卖人”，第七条约定：“双方的通讯方式以《合同》载明的地址、电话、电子邮件等为准。买受人保证所提供资料的真实、有效性，并对其负全部责任。如有变化，应立即书面通知对方，否则，由于一方联络方式变更而导致对方不能将有关通知送达变更方的，对方通知发出之日视为已通知变更方。双方同意以电话、信函、传媒公告、传真、电子邮件等方式进行联系，上述联系方式即为通知送达方式”。时间为2019年9月25日、2019年9月26日、加盖西南电工公司财务专用章的收据记载，西南电工公司收到喻迎翔支付的案涉房屋定金10000元、房款210000元。 2019年9月27日，喻迎翔（甲方）与瑞银盛达公司（乙方）签订《委托经营管理协议书》，约定：甲方将案涉房屋采用“10年委托运营管理”模式交由瑞银盛达公司托管，“2.1.1本物业托管期限为10年，从本物业《商品房买卖合同》约定交付之日起计算，实际交付日期与约定交付日期不一致的，以实际交付之日起计算”，“2.2.1托管期限前二年的基本收益是甲方委托乙方运营管理的基本收益，全部由甲方享有。其中，第一年总收益为15000元，第二年总收益为15000元，从第三年开始的基本收益根据商家及市场情况随行就市而定”，“2.2.2在双方签订本协议后，前二年的基本收益甲方可选择以下第1种支付方式：（1）前二年的收益在甲方签订《商品房买卖合同》时已由乙方一次性支付给甲方……”，“2.3在乙方托管期间引入大型商业而使甲方房屋成为租赁范围之一部分，甲方同意，非经东湖郡繁江527商业街全体业主书面同意的，不得单方提出解除本协议而收回房屋，否则给乙方造成损失的，应当承担赔偿责任（包括但不限于乙方因此而支出的招商费用、乙方由此向第三方承担的违约赔偿责任等）”，“3.1本协议签订时，本物业为现房的，甲乙双方签订本协议的同时交付房屋。若为期房的，甲方同意由乙方直接向本物业的开发商接房，甲方不得影响交接并且应足额缴纳办理权证的相关费用；若在签订本协议时甲方所购商铺已由乙方进行管理的，甲方同意按商铺的现状接房”，“4.1甲方同意本物业交由乙方管理、使用（自用或代为出租）不低于10年”，等。同日，喻迎翔出具委托人为喻迎翔、受托人为瑞银盛达公司的《授权委托书》，记载：“委托人系“东湖郡”7栋2层15号商铺的业主，经和受托人签订《委托经营管理协议》，授权受托人有权直接以受托人自己的名义运营管理委托人所有之商铺，和第三人签订、变更、终止或解除该物业相关的经营合同，收取该物业经营费用，办理物业其他事宜（包括可直接以受托人自己的名义提起诉讼的方式收取物业费用及商业运营管理费用）。本授权书自签署之日起生效，自双方签订的《委托经营管理合同》终止之日失效”。 2019年10月15日，瑞银盛达公司作出《房屋交付通知书》，要求西南电工公司在收到通知5日内向瑞银盛达公司交付案涉房屋。2019年10月18日，西南电工公司（交付人）与瑞银盛达公司（接收人）办理房屋交接，双方在《房屋交付确认书》上加盖印章，载明在确认书签订之日双方进行了案涉房屋的交付。 2020年6月5日，喻迎翔作出《合同履行催告函》，通知西南电工公司：“在合同履行中，你方未按照合同约定履行义务，逾期办理预售合同登记备案与交付房屋，已经构成合同违约。现我方通知你公司，要求你公司在2020年6月7日（含当日）前办理完成预售合同登记备案，并交付房屋，否则我方有权解除本合同，并按照本合同主张相关的合同权益，届时本催告函视为解除本合同的通知”。同日，喻迎翔向西南电工公司合同记载地址邮寄材料，留言为“喻迎翔致成都西南电工有限公司合同履行催告函”，物流记录显示邮件于2020年6月6日妥投，签收人为“收发室：东湖郡销售部前台”。2020年6月13日，喻迎翔作出《合同解除通知书》，通知西南电工公司：“目前，在合同履行中，你方未按照合同约定履行义务，逾期办理预售合同登记备案与交付房屋，已经构成合同违约。另，经过我方初步查询得知你方未办理我方所购房屋的预售许可证。经过我方催告后你方仍未按合同履行，现根据法律规定及双方合同约定，通知你方解除2019年9月26日订立了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同自编号：7-2-15）。请你方在收到本函当日向我方退还已付房款及按法律规定对我方进行赔偿”。2020年6月16日，喻迎翔向西南电工公司邮寄材料，物流记录显示邮件于2020年6月17日签收，签收人为“收发室：东湖郡销售部前台”。 2020年10月26日，西南电工公司为喻迎翔办理案涉房屋签约备案，合同签约备案号为××××××。 另查明，成房预售新都字第2××7号《商品房预售许可证》记载，东湖郡二期项目开发建设单位为西南电工公司，预售范围为第7号楼，房屋用途包括住宅、公寓、商业。2019年5月6日，成都成房测绘有限责任公司对案涉东湖郡二期7、9栋项目作出《房产面积测绘成果报告书》（公司自编号：成房测2019-258号）。2019年5月27日，案涉东湖郡二、三期（7＃楼）项目取得竣工验收报告。 2018年6月1日，西南电工公司（甲方）与瑞银盛达公司（乙方）签订《委托经营管理协议书》，第一条约定：“甲方委托乙方对甲方开发、销售的物业——位于新都区××镇××庙街××号的‘东湖郡’商业用房（以下简称本物业），进行商业租赁及运营管理”，第二条约定：“2.1托管模式采用‘10年包租’模式。2.1.1本物业托管期限为10年，从本物业《商品房买卖合同》约定交付之日起计算，实际交付日期与约定交付日期不一致的，以实际交付之日起计算。2.2在物业托管期内，自2018年6月9日起，由乙方对甲方托管的物业进行招商及租赁”，第三条约定：“3.1.1租金支付：托管期限内由甲方按照乙方与商铺业主方签订《委托经营管理协议书》中约定的基本租金收益，按乙方与业主约定的租金支付时间提前15日支付给乙方，乙方将此租金支付给商铺业主……3.2.1甲方委托乙方运营范围内包租商铺部分（含已销售部分）、运营范围内非包租的未售部分，在物业托管期（十年）内，招商租赁成功后由甲方向乙方支付招商佣金……3.3根据施工进度，经甲乙双方初步协商确定，甲方委托乙方进行招商或运营管理的商铺，乙方正式运营管理的时间为：……7＃楼一、二层为2018年12月30日起……”。 以上事实，有当事人提交的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，如非法律、司法解释规定的除外情形，应适用当时的法律、司法解释规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，当事人一方依据该法第九十三条第二款、第九十四条规定行使约定或法定解除权，解除通知到达相对方时合同解除的前提和基础是行使解除权的当事人是否享有法定或约定的解除权，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。本案中，喻迎翔向西南电工公司合同约定地址邮寄标称《合同履行催告函》和述称为《合同解除通知书》的书面材料，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》以及作为联立合同的《委托经营管理协议》应否解除，以及以合同解除为基础的返还已付购房款、支付资金占用利息的请求能否成立，对应喻迎翔的请求权基础及各方举证和陈述，本院评述如下： 关于喻迎翔主张的约定解除能否成立。双方《四川省商品房买卖合同（预售）》第十九条约定，出卖人逾期交付房屋超过90日，买受人有权解除合同，出卖人自解除通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并按照4.9%计算给付利息，喻迎翔以西南电工公司至今未向其交付案涉房屋为由，主张双方约定的解除条件已成就。喻迎翔（甲方）另与瑞银盛达公司（乙方）签订《委托经营管理协议书》，约定“3.1本协议签订时，本物业为现房的，甲乙双方签订本协议的同时交付房屋。若为期房的，甲方同意由乙方直接向本物业的开发商接房，甲方不得影响交接并且应足额缴纳办理权证的相关费用；若在签订本协议时甲方所购商铺已由乙方进行管理，甲方同意按商铺的现状接房”，案涉房屋于2019年5月6日取得面积实测报告，于2019年5月27日取得竣工验收报告，在约定的交付期限届满前即2019年12月30日前已经具备约定的交付条件，在瑞银盛达公司通知西南电工公司交付房屋后，西南电工公司直接与瑞银盛达公司办理案涉房屋交接手续、向瑞银盛达公司转移案涉房屋占有，虽未按喻迎翔与西南电工公司所签订补充协议第三条第4款“买受人委托他人到场办理房屋交接手续的，须向出卖人出示经过公证的授权委托书并将公证书留存于出卖人”约定提交公证授权委托书，但相应交接行为已符合喻迎翔与瑞银盛达公司所签订《委托经营管理协议书》约定，根据行为当时适用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，西南电工公司在2019年10月18日已经向喻迎翔指定主体交付案涉房屋，喻迎翔关于西南电工公司逾期交付案涉房屋超过90日的主张不能成立，《四川省商品房买卖合同（预售）》第十九条约定的解除条件并未成就，喻迎翔据以行使合同解除权，不能产生合同解除的效果。 关于喻迎翔主张的法定解除能否成立。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”喻迎翔主张西南电工公司迟延为其办理商品房预售合同登记备案手续，经其于2020年6月5日向西南电工公司合同约定地址邮寄《合同履行催告函》、催告办理后仍未履行，已经具备该条规定的解除情形。按照双方《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十四条、第二十五条约定，西南电工公司应自合同签订之日起30日内即在2019年10月26日前办理商品房预售合同登记备案手续，逾期办理给喻迎翔造成损失的，承担相应的赔偿责任，如因喻迎翔原因未按时配合办理或提供资料不齐全、不符合要求等而导致无法办理，备案时间相应顺延，实际履行中西南电工公司于2020年10月26日为喻迎翔办理案涉房屋签约备案，晚于合同约定的期限，且未能提交证据证明该逾期符合约定的时间顺延情形，相应履行行为不符合合同约定，已经构成违约。在商品房买卖合同中，出卖人的主要义务是向买受人交付案涉房屋，并协助买受人办理房屋权属转移登记证明，合同中约定出卖人为买受人办理商品房预售合同登记备案手续是基于行政管理规范要求、为保障买受人利益和维护房地产交易市场秩序而作出，不应理解为商品房买卖合同中的主要债务，故喻迎翔以西南电工公司迟延履行主要债务、经催告后在合理期限内仍未履行主张解除合同，其请求权基础不能成立。如西南电工公司迟延履行行为对喻迎翔造成损失，喻迎翔可以依法依约主张赔偿。 从联立合同履行与解除角度，喻迎翔就案涉商铺与西南电工公司签订商品房买卖合同及补充协议，与瑞银盛达公司订立《委托经营管理协议书》，明确知悉所购买房屋需交由瑞银盛达公司运营管理和统一打造，两份合同因关联交易而相互绑定、紧密联系，其履行和解除均应作整体评价，现案涉商铺已经交付瑞银盛达公司运营管理，如解除作为基础的商品房买卖合同将导致《委托经营管理协议书》存在履行障碍或无法履行，且违背各方当事人通过订立合同获取收益的意思。各方关于瑞银盛达公司依约应向喻迎翔支付的托管期限前二年基本收益是否已实际支付的争议，可以另案诉讼解决。 综上，对于喻迎翔确认《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议已解除的诉讼请求，以及以此为基础提出的解除《委托经营管理协议书》、返还已付购房款并支付资金利息的请求，本院依法不予支持。有鉴于西南电工公司在合同履行过程中怠于履行通知义务，且未在约定期限内为喻迎翔办理商品房预售合同登记备案，是引发本案纠纷的成因之一，故本院确定西南电工公司承担本案诉讼费的一半。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回喻迎翔的全部诉讼请求。 案件受理费2499.94元（按照喻迎翔变更后的诉讼请求计收，已因适用简易程序减半收取），由成都西南电工有限公司与喻迎翔各负担1249.97元（喻迎翔在起诉时按照变更前的诉讼请求预交案件受理费4050元，按照《诉讼费用交纳办法》第二十一条规定处理）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二一年四月十六日 书记员  曾妙