贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1879号上诉人（原审被告）：贵阳中渝云上房地产开发有限公司，住所地贵阳市乌当区新创社区新添寨新创路**，。法定代表人:刘长波，该执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨杰，男，1995年4月24日出生，苗族，住贵州省锦屏县。被上诉人（原审原告）：杨雅莉，女，1973年10月19日出生，满族，住贵州省贵阳市乌当区。上诉人贵阳中渝云上房地产开发有限公司因与被上诉人杨雅莉商品房预售合同纠纷一案，上诉人贵阳中渝云上房地产开发有限公司不服贵阳市乌当区人民法院(2020)黔0112民初3494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年02月04日立案后，依法组成合议庭进行了审理。贵阳中渝云上房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨杰，被上诉人杨雅丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵阳中渝云上房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销原判第一项，改判上诉人应承担逾期交房违约金24515.5元或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：《商品房买卖合同》及补充协议均系在双方认真阅读情形下签订，且被上诉人具有完全民事行为能力，根据合同约定，逾期交房违约金的赔付比例最高不得超过房屋总价的百分之二，法院应尊重当事人的意思自治。杨雅莉辩称，补充协议规定按总房款的2%支付违约金明显减轻了对方责任，按照《商品房买卖合同》第29条的约定，该补充条款应属无效条款，应当以《商品房买卖合同》约定为主，请求维持一审判决。杨雅莉向一审法院起诉请求：1．判令被告支付原告违约金68520.8元，计算到交房为止（暂计算至2020年7月13日，按日计算全部已付款万分之一）；2．本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2016年11月6日，原告向被告购买位于贵阳市乌当区，签订了《商品房买卖合同》，合同对具体的房屋面积、房屋价款及付款方式等进行了约定。合同还约定，房屋总价款为1225775元，出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房；如果出卖人在约定期限内未将达到交付使用条件的房屋交付给买受人，逾期超过180日，自约定交房之日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的逾期交房违约金。合同第二十九条约定双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。双方签订《补充协议》，协议第一条约定逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不得超过房屋总价的百分之二。2020年8月21日，被告取得XXXX的竣工验收备案表，并于2020年9月2日在《贵阳晚报》上刊登公告通知原告收房。另查明，被告已按每日万分之一的标准计算支付原告从2018年11月1日至2018年12月31日期间的逾期交房违约金7747元。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《商品房预售备案登记表》、收款收据等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以采信。一审法院认为，原告杨雅莉与被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，为合法有效合同，对原、被告均具有约束力，双方均应按照约定诚信、全面履行自己的义务。双方签订合同后，原告杨雅莉已经依约向被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司交付了购房款，被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司依约应于2018年10月31日前将房屋交付给原告杨雅莉，但被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司逾期交房，已构成违约，应当承担违约责任。被告已于2020年8月21日案涉楼栋的的竣工验收备案，并于2020年9月2日在《贵阳晚报》上刊登公告通知原告收房，因此，逾期交房违约金应计算至2020年9月2日止。被告已经支付了自2018年11月1日至2018年12月31日止的逾期交房违约金，现原告要求从从2019年1月1日起开始计算，计算至2020年9月2日应为：1225775元×610天×0.0001=74772.3元。对于被告辩称应按《补充协议》约定的逾期交房违约金不超过总房款的2%的标准计算的意见，因该条款对逾期交房时间没有约定，无论被告逾期多长时间交房，违约金均按总房款2%计算，该条款明显不合理，明显减轻了被告的责任，按照双方《商品房买卖合同》第二十九条的规定，该补充条款属于无效条款，仍以《商品房买卖合同》约定的为准。对于被告的该辩解主张，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，判决：一、被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内给付原告杨雅莉逾期交房违约金74772.3元；二、驳回原告杨雅莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已经减半收取的案件受理费757元，由被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司负担(此款原告已经预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。二审期间，各方当事人均未提交新证据，二审经审理查明的事实与原判决认定的事实一致。以上事实，有各方当事人陈述、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《贵阳晚报》、《竣工验收备案表》等证据在卷佐证，并经庭审质证、核实，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律拘束力。本案中，虽然双方当事人通过签订《补充协议》部分变更了《商品房买卖合同》第十三条第一款第（2）项关于逾期交房违约金计算标准的约定，但是，根据《商品房买卖合同》第二十九条对于补充协议内容所做的限制性规定可知，如果补充协议含有不合理减轻或者免除主合同的约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。因此，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，有关逾期交房违约金限定为不超过房屋总价的2%的补充约定应当不予适用。同时，因前述《补充协议》系房开企业为了重复使用而预先拟定的格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，房开企业提供的补充协议条款。将本应由其支付的逾期交房违约金做限制处理，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效。原判决据此认定补充条款属于无效条款，并无不当，本院对此予以维持。综上所述，上诉人贵阳中渝云上房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用1056.5元，由上诉人贵阳中渝云上房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 邹爱玲审判员 邓禹雨二〇二一年四月二十七日法官助理沈祥凤书记员李连睿