四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终1060号 上诉人（原审原告）：长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司，住所地四川省南充市高坪区江东中路四段2号南充金融广场4号楼5层。 负责人：方长斌，经理。 委托诉讼代理人：周驰，四川盛豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章劲风，四川盛豪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谢小均，女，汉族，生于1979年12月25日，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：青本江，四川百柯律师事务所律师。 上诉人长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司（下称保利南充公司）因与被上诉人谢小均租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初2125号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 保利南充公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：（一）原判错误认定合同解除时间为2020年4月4日。1.上诉人主张合同解除时间为2020年5月22日，被上诉人主张合同解除时间为2020年3月13日，双方均未主张合同解除时间为2020年4月4日，原审认定缺乏依据。2.没有证据证明上诉人已签收被上诉人于2020年3月13日发出的撤场申请书。被上诉人未在2020年3月13日提出撤场申请，上诉人也未在2020年4月4日同意解除合同，因此合同解除时间是上诉人基于被上诉人逾期付款等违约行为向被上诉人发函解除的时间即2020年5月22日。（二）原审关于“案涉合同解除原因在于新型冠状病毒肺炎疫情影响，系不可抗力，属于不可归责于任何一方的事由”的认定错误。事实上是被上诉人存在逾期付款违约行为，上诉人向其发函解除合同。1.2020年3月12日上诉人通过微信向被上诉人发送《关于南充保利mall未按时缴纳合同款项商户的警告函》，其内容已经表明结清费用、腾退商铺等要求，2020年4月4日上诉人工作人员吴诗琪通过微信向被上诉人发送“终止合同协议流程下来了，需要你签字”不是同意解除合同，而是告知被上诉人“我方要求终止合同，现内部流程已走完，但需要补足拖欠款项、腾退并恢复至毛坯状态后，需要被上诉人签字”，上诉人要求终止合同的前提是被上诉人按照合同约定补交各项费用并将商铺恢复原状，因被上诉人不愿意按照上述条件办理终止合同事宜才迟迟未回复，并非一审认定的“双方就案涉商铺租赁合同等协议的解除事宜进行了积极磋商”。上诉人向被上诉人发送警告函催款，因被上诉人一直未缴纳相关费用、且拒绝协商处理后续事宜，上诉人基于被上诉人逾期付款等违约行为于2020年5月22日向被上诉人正式发函解除合同。2.即使按照一审认定因疫情不可抗力原因导致案涉合同解除，但双方签订的《南充保利MALL商铺租赁合同》对不可抗力的原因导致合同终止、没收保证金、商铺恢复原状等事项均有约定，一审未查明该事实，以不可抗力为由否定双方约定，显然不当。（三）上诉人与其他租赁商户纠纷案中主张的律师代理费、降低违约金的比例等出现同案不同判。（四）被上诉人从签订合同之日（2019年9月30日）起就存在逾期付款的违约行为且一直持续到疫情期间，2020年1月24日至2020年3月13日期间受疫情影响未能正常开业，上诉人发函也表明愿意减免此期间部分费用，但不能因疫情发生就完全忽视被上诉人在疫情发生前的违约行为。综上，请求依法改判。 被上诉人谢小均答辩称，合同解除系因受疫情不可抗力影响，该事实认定正确；原判对律师费、违约金的调整具有合理性。保利南充公司所涉其他类案中的承租人解除合同时间均认定在第二季度内，法院判令支付律师费的理由为承租人未在2020年4月10日之前支付第二季度费用，而本案合同解除日未逾第二季度缴费期，故案件事实与另案存在差异，不存在同案不同判；原判认定被上诉人疫情发生前未足额交纳费用而违约，被上诉人虽不认同该认定，但服判于结果；装修损失共同分担，具有合理性。综上，请求驳回保利南充公司的上诉请求。 保利南充公司向一审起诉请求：1.确认双方签订的《南充保利MALL商铺租赁合同》、《南充保利MALL物业管理合同》、《南充保利MALL收银系统使用协议》于2020年5月22日解除；2.要求谢小均将位于南充保利MALL内3F层铺号3009商铺恢复至毛坯状态并移交给保利南充分司，若其拒绝恢复，则保利南充公司代为委托第三方恢复的费用由谢小均承担；3.要求南充保利MALL内3F层铺号3009商铺内的物品归保利南充公司所有（详见物品清单）；4.确认谢小均支付的2万元租赁保证金归保利南充公司所有；5.要求谢小均支付欠付的租赁保证金12,562.64元、物业管理保证金26,790.50元、pos机保证金3,000元；6.要求谢小均支付商铺租金31,871.65元；7.要求谢小均支付房屋占用使用费17,000元（从2020年5月22日起按照每月13,395.25元计算至案涉房屋恢复至毛坯状态之日止）；8.要求谢小均支付物业管理费90,381.50元、pos机租赁费661.29元、水费288.84元共计91,331.63元（从2019年12月13日起按照物业管理费每月13,395.25元、pos机租金每月100元计算至案涉房屋恢复至毛坯状态之日止）；9.要求谢小均支付违约金36,372.96元（以未付款本金为基数，从逾期付款之日起按每日千分之三计算至实际付清日止）；10.要求谢小均支付律师费2,120元；11.本案诉讼费由谢小均承担。 一审查明的事实，2019年9月30日，保利南充公司（甲方）与谢小均（乙方）签订《南充保利MALL商铺租赁合同》，约定：甲方将位于南充保利MALL内3F层铺号3009商铺出租给乙方使用，该商铺建筑面积为243.55平方米，仅限于经营餐饮业。租赁期限从2019年12月13日至2024年12月12日，租金起算日为2019年12月13日。租金、物业管理费、保证金及其他费用：乙方签署《商铺租赁合同》须即时向甲方缴纳租赁保证金32,562.64元、物业管理保证金26,790.50元。付款、退款方式：租金及物业管理费按自然季度结算一次，乙方须在每个自然季度的10日前（节假日不顺延）交纳当期款项给甲方，即如按自然季度结算，乙方须在每年1月、4月、7月、10月的10日前交纳当个季度租金及物业管理费。首期租金及物业管理费支付时间：乙方须在约定的租金起算日前五日内（节假日不顺延）支付96,791.48元给甲方，首期租金及物业管理费为租金起算日起至第一个结算周期最后一日的租金及物业管理费。本合同期满，或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约定退出租赁商铺，并经双方验收合格，同时乙方已向甲方缴清全部款项，无其他违约行为，并已注销该商铺工商营业执照，甲方在乙方搬出商铺之日起60日后90日内，凭乙方提交的甲方开具的保证金收据原件，不计利息退还各项保证金。违约责任：乙方拖欠甲方租金或其他款项，应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额千分之三计付违约金；拖欠时间超过14天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达20天（含20天），甲方有权单方解除本合同，除乙方所交各项保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款项及违约金、甲方追讨损失赔偿所产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、执行费等），并无条件按甲方通知把租赁商铺连同原附属物交回甲方。不可抗力：在租期内由于火灾、水灾、风暴或任何其他不可抗力事件引致乙方无法使用指定场地，自发生该事件当日起，乙方须全力恢复，使该场地在最短的时间内恢复营业，在此前提下，乙方无须缴付本协议规定的租金、管理费等费用。协议期内，如出现上述不可抗力事件引致指定场所被损毁及不能使用时，而甲方未能在6个月内修复，乙方可向甲方发出书面通知，要求终止本协议，本协议即告终止，乙方缴付各项应缴费用后，甲方无息支付各项保证金，任何一方不可向对方要求索赔等。该合同附件三《租金及物业管理费标准明细表（不含装修期）》载明：2019年12月13日至2020年12月12日期间，租金单价55元/月/㎡，月租金13,395.25元/月；物业管理单价55元/月/㎡，月物业管理费13,395.25元/月，月度费用（租金+物业管理费）26,790.50元/月。 同时，双方又签订《南充保利MALL物业管理合同》、《南充保利MALL收银系统使用协议》（租用POS机版本）。约定：甲方对位于南充保利MALL-3F层-3009的“爱花厨”统一进行物业管理，合同期限为2019年12月13日至2024年12月12日。为保证甲方正常开展物业管理事务，乙方在签署本合同当日，应向甲方即时交付相当于合同末年的两个月物业管理费总额的物业管理保证金，共计26,790.50元。本合同期满，或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约定退出租赁商铺，甲方对商铺验收，在乙方缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为的条件下，并已注销该商铺工商营业执照，甲方在乙方搬出商铺之日起60天后90天内，凭乙方提交的甲方开具的保证金收据原件，不计利息退还。甲乙双方按实际开业日（以双方签订的《开业确认书》为准）与约定起算日（即2019年12月13日）两者取日前较前者作为物业管理费的起算日，物业管理费以及其他应缴费用按自然季度结算一次，乙方应于每个季度的10日前缴纳当期物业管理费以及其他应缴费用。如乙方迟延缴交物业管理费及其他应缴费用，须向甲方支付违约金，违约金从迟交日起计算，按日计收所欠缴金额的千分之三。另乙方使用甲方提供的POS机系统业务服务，应于本协议签订后5个工作日内向甲方一次性支付保证金3,000元，并自计费日起向甲方支付业务服务费100元/月，按季度支付。 上述合同协议签订后，保利南充公司将案涉南充保利MALL内3F层3009号商铺交与谢小均使用，谢小均经装修以“花厨憩”保利店的名义于2019年12月12日对外开业。2020年初，因新型冠状病毒肺炎疫情发生，南充保利MALL购物中心于2020年1月24日因疫情暂停营业，谢小均亦因此停业。同年1月25日，南充市高坪区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部发布1号通告，要求辖区内所有景区、宗教活动场所、娱乐场所和其他公共场所暂停对外开放（营业）。同年3月12日，保利南充公司向谢小均发出《关于南充保利mall未按时交纳合同款项商户的警告函》，要求谢小均于2020年3月31日前缴纳欠付租赁保证金12,562.64元、物业管理保证金26,790.50元、POS机保证金3,000元、月固定租金8,395.74元、物业管理费48,395.74元、POS机租赁费361.29元、水费288.84元、滞纳金12,135.66元（2020年1月24日至3月12日因疫情原因产生的滞纳金10,135.56元暂不予追究）等共计111,930.41元。同年3月13日，南充市高坪区应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部发布6号通知，决定从即日起，区内除影剧院、网吧、歌舞厅、洗浴、游泳馆继续保持暂缓经营外，在保证疫情防控措施到位的前提下，其余商贸服务业企业适时有序复工复业。同日，谢小均向保利南充公司递交《撤场申请书》“由于疫情影响，资金和人力损失严重，无法继续周转经营，特向贵司提出撤场申请，我方计划2020年3月31日前来办理撤场，请贵司及时安排品牌资源”。此后，双方就案涉商铺租赁合同等协议的解除事宜进行了积极磋商，同年4月4日，运营部员工吴诗琪（微信名：一朵奶油芙）通过微信通知谢小均“谢姐，你今天下午有没有时间来公司一趟，终止合同协议流程下来了，需要你签字”，但谢小均因身体不适未与保利南充公司签订正式的租赁合同解除协议。同年5月22日，保利南充公司向谢小均发送《告知函》“因你自身原因自2020年1月24日起至今未经营，也未向我司缴纳相关费用，且拒绝协商处理后续事宜，特将相关事项函告如下：1.解除2019年9月30日你与保利南充公司签订的《南充保利MALL商铺租赁合同》。2.自收此函告三日内结清所欠款项共计136,172.69元。3.收函后及时结清所有欠款并于3日后自行腾退该商铺内所有物品，拆卸加设于该商铺内装置，并恢复原状。若未在指定时期内拆除，我司委托第三方拆除、保管所产生的一切费用由你承担”。一审中，谢小均并向一审法院起诉保利南充公司，要求确认合同解除时间为2020年3月13日、退还保证金及押金48,081元、赔偿装修损失约5万元、退还非法扣押的南充保利MALL购物中心3F层3009号商铺内所有财产等。 原审同时查明，谢小均于2019年9月28日向保利南充公司支付2万元意向金，该款于2019年12月7日转为租赁保证金。2019年12月25日、12月26日、2020年1月2日谢小均分别缴纳2万元、1万元、1万元、1万元租金，上述金额合计6万元。 原审认为，保利南充公司与谢小均签订的《南充保利MALL商铺租赁合同》、《南充保利MALL物业管理合同》、《南充保利MALL收银系统使用协议》合法有效。履行过程中，因不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力新型冠状病毒肺炎（COVID-19）疫情影响，谢小均于2020年3月13日向保利南充公司递交《撤场申请书》，该申请书应视为谢小均向保利南充公司发出了解除商铺租赁合同的意思表示，保利南充公司员工于同年4月4日以微信方式通知谢小均“终止合同协议流程下来了，需要你签字”，该通知应视为保利南充公司同意解除租赁合同。因此，确认双方签订的商铺租赁合同、物业管理合同、收银系统使用协议于2020年4月4日协商一致解除，且系不可归责于任何一方的事由。故保利南充公司请求确认双方签订的商铺租赁合同等于2020年5月22日解除的事实和理由不能成立，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，由于案涉合同的解除原因在于新型冠状病毒肺炎疫情影响，系不可抗力，属于不可归责于任何一方的事由。据此，谢小均无须继续向保利南充公司支付未付的保证金，已经支付的保证金应予退还或者抵冲租金及其他费用。依据合同约定，谢小均从开业的2019年12月13日至2020年1月24日停业期间，其商铺租金、物业管理费、pos机租金以及水费应当按照约定支付。因谢小均每月应支付租金、物业管理费费、pos机服务费共为26,890.50元（26,790.50元+100元），折算后每日费用为26,890.50元÷30天=896.35元/天。 故谢小均从2019年12月13日至2020年1月23日期间应付租金、物业管理费、pos机服务费计为37,646.70元（896.35元/天×42天）。从2020年1月24日至2020年3月13日期间，因新冠肺炎疫情影响，此期间不应计算费用。从2020年3月14日至2020年4月4日期间，谢小均仍应支付租金、物业管理费、pos机服务费为19,719.70元（896.35元/天×22天）。水费288.84元系谢小均在经营中实际发生，应由其支付。因此，谢小均应当向保利南充公司支付的租金、物业管理费、pos机服务费以及水费共计为57,655.24元（37,646.70元+19719.70元+288.84元）。鉴于谢小均已支付租金及保证金计6万元，抵冲其应当支付的租金、物业管理费、pos机服务费、水费计57,655.24元，尚余2,344.76元。对于保利南充公司请求的违约金，虽然双方签订的商铺租赁合同经确认系因新冠肺炎疫情影响协商一致解除，但除疫情或者疫情防控措施期间外，合同当事人应当按照约定承担违约责任。根据合同约定，谢小均应于2019年9月30日缴纳租赁保证金32,562.64元、物业管理保证金26,790.50元，须在2019年10月5日前支付pos机保证金3,000元，须在2019年12月13日前五日内支付首期（按季度进行结算）租金及物业管理费96,791.48元，共计为159,144.62元。但谢小均实际缴纳租金、保证金、物业管理费金额为6万元，故谢小均于2019年12月13日欠付金额为99,144.62元（159,144.62元-6万元），截止案涉合同解除之日（2020年4月4日）共计违约期间114天，因合同约定“每逾期一天按拖欠金额千分之三计付违约金”，换算成年利率为109.5%，明显畸高，应予调整。根据公平原则，酌定逾期付款违约金的利率标准为年利率18%，逾期违约金计算至合同解除之日，故谢小均应向保利南充公司支付违约金为5,651.24元（99,144.62元×18%÷360×114）。抵扣谢小均应付租金、物业管理费、pos机服务费、水费剩余款2,344.76元，谢小均还应向保利南充公司支付违约金3,306.48元（5,651.24元-2,344.76元）。对于保利南充公司请求将案涉商铺内的物品判归其所有、并要求谢小均从2020年5月22日起支付房屋占有使用费等诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。关于保利南充公司请求的律师费用，因案涉商铺租赁合同解除原因系新冠肺炎疫情影响，亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十三条、第九十七条、第九十八条之规定，判决：一、谢小均于判决生效之日起十日内支付长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司违约金3,306.48元；二、驳回长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,458元，由长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司负担1,858元，谢小均负担600元。 本院经审理，对原审查明的事实予以确认。 本院认为，谢小均与保利南充公司签订案涉租赁合同、物业管理合同等协议后，承租期间因受新型冠状病毒肺炎疫情等因素的影响，谢小均向保利南充公司提出撤场申请，其意思表示即为意欲解除租赁合同，此后，保利南充公司相关工作人员通知谢小均终止合同进行流程签字，系保利南充公司同意解除合同的明确表示。谢小均向保利南充公司发出解除合同通知后，事实上未再继续使用租赁场地进行经营，双方无论从往来意思表示还是实际发生的事实，均表明租赁合同不再继续履行，原审以保利南充公司对承租方发出解除通知进行明确回应的时间认定为解除合同的期日并无不当。故对保利南充公司关于“原审错误认定合同解除时间”的上诉意见，不予采纳。 虽然谢小均存在未按约定期限付款的行为，但谢小均提出解除合同的根本原因系因疫情发生导致经营困难，且本案中双方系协商解除合同，故应视为合同解除事实上并不归责于双方原因。合同解除后，谢小均应支付所欠租金、物业管理费费、pos机服务费等费用，保利南充公司应退还保证金等费用，原判根据本案实际，对双方应支付款项进行品迭计算具有合理性。合同解除后，并不影响合同当事人对违约责任的承担，谢小均在承租期间存在未按约付款的违约行为，应承担一定的违约责任。因双方约定违约金过高，原判根据本案实际，对约定违约金予以调整，具有法律依据。 综上，保利南充公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,916元，由上诉人长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  李卫东 审判员  杨 辉 审判员  雷发军 二〇二一年四月二十五日 书记员  廖志宏