北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终3862号上诉人(原审被告、反诉原告)：北京青青藤教育科技股份公司，住所地北京市顺义区赵全营镇兆丰产业基地园盈路7号。法定代表人：张敬，经理。委托诉讼代理人：杨洪生，男，北京青青藤教育科技股份公司法务主管。被上诉人(原审原告、反诉被告)：北京金智房地产经纪有限责任公司，住所地北京市朝阳区青年路西里3号院10号楼1层F1-50内01。法定代表人：李艳萍，董事长。委托诉讼代理人：彭鹏，男，北京金智房地产经纪有限责任公司职员。上诉人北京青青藤教育科技股份公司（以下简称青青藤公司）因与被上诉人北京金智房地产经纪有限责任公司（以下简称金智公司）居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初37459号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人青青藤公司的委托诉讼代理人杨洪生，被上诉人金智公司的委托诉讼代理人彭鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青青藤公司上诉请求：1.撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初37459号民事判决书第一项，发回重审或依法改判驳回金智公司的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由金智公司承担。事实和理由：一、一审法院对于金智公司提供居间服务、做出保证性质等关键事实认定不清，前后矛盾，导致作出错误判决。金智公司作为专业的中介机构，具备提供专业服务的基本技能，通过本案事实，金智公司明知或应当知道产权人没有合格手续，且自与青青藤公司签订合同之前至今都没有。关于金智公司是否“向北京中道环境工程有限责任公司（以下简称中道公司）及涉案房屋的产权房朝阳房管局核算过是否有合格手续”的事实，青青藤公司无从得知，也未认可。但是核实的结果更为重要，金智公司作为专业中介机构，是明知或者应当知道的。但涉案房屋自签订合同开始自始至终就没有合格手续。金智公司存在故意隐瞒或提供虚假情况的情形。即使产权房作出证明和承诺，也无法替代金智公司履行义务。一审法院认定，《合作经营合同》签署后，因为产权房遗失了一次消防验收合格证明等全部消防验收文件无法向青青藤公司提供，因此认为产权方违约，金智公司仅仅是服务瑕疵，这一认定是错误的。在合同签署前，金智公司就已经知道或应当知道根本不存在这些消防验收合格文件，其行为已经构成了故意欺诈和虚假承诺。双方之间的《居间协议》是一份附带保证条件的合同，保证是虚假的，合同自然无效。因此，金智公司无权要求支付报酬，并应承担损害赔偿责任。二、金智公司未按规定进行中介备案，不具备执业资质，是“黑中介”，不能从事房地产中介服务，本案居间服务是违规服务。三、本案居间费用明显高于市场指导价格，应予调整。金智公司辩称，同意一审判决，不同意青青藤公司的上诉意见。金智公司向一审法院起诉请求：判令青青藤公司向金智公司支付居间服务费400000元。青青藤公司向一审法院提出反诉请求：1.判令金智公司退还已收取的居间服务费400000元，并按照同期贷款利率标准支付自2018年3月18日至实际退还之日止的利息；2.判令金智公司赔偿青青藤公司经济损失200000元；3.反诉费由金智公司承担。一审法院认定事实：青青藤公司为经营幼儿园，在金智公司的居间下，于2018年3月20日与中道公司签订《合作经营合同》，双方合作经营幼儿园，中道公司提供经营场地房屋（整体建筑面积2681平方米），合作期限自2018年4月1日至2028年3月31日止，年场地使用费为4892825元，每两年递增6％，付款方式为押三付三。中道公司不参与经营，无论是否盈亏，青青藤公司都必须向中道公司支付收益（场地使用费）。《合作经营合同》第十九条约定：“甲方应向乙方提供房产证明文件、一次消防验收备案文件、房屋结构图纸等相关手续协助乙方办理相关证照资质。本合同签订后乙方交付首期款后当日甲方应及时向乙方交付经营产地房屋，双方做交接验收工作。”同日，青青藤公司支付了涉案房屋三个月租金1223206元、验收设计首付款600000元、代垫房租400000元、50％的居间服务费400000元（付给金智公司）、装修第一次付款300000元，以上共计2923206元。2018年3月26日，金智公司为青青藤公司开具了800000元的居间服务费发票。在2018年3月3日，金智公司就与青青藤公司签署《房屋交接确认书》，双方进行了涉案房屋的交接验收，《房屋交接确认书》载明：“该合作经营房屋符合合同约定的交收条件，双方无任何异议，同意接收。”青青藤公司在洽商《合作经营合同》的过程中，明确要求有涉案房屋的一次消防验收备案文件，关于该事项金智公司称其与涉案房屋的产权方北京市朝阳区房屋管理局（以下简称朝阳房管局）的代表口头确认过，当时朝阳房管局的代表说正在找，但是没有找到，在金智公司的协调下，2018年3月19日朝阳房管局出具《证明》一份，内容为：“北京市朝阳区房屋管理局（下称产权方）作为北京市朝阳区石佛营东里xxx号院x号楼（地上三层、底下一层及所占地院落，整体建筑面积2681平米（以房产证明面积为准），下称合作场地）的产权方。产权方同意北京中道环境工程有限责任公司与幼教专业机构北京青青藤教育科技股份公司以上述场地签署《合作经营合同》，依法合作经营青青藤幼儿园。产权方保证合作场地产权清晰无瑕疵，保证产权方满足本合同约定的合作目的，保证在乙方办理各类经营资质时，产权方能够提供相应产权手续、消防验收合格手续等有关手续，如因产权方面出现问题，导致本合同无法继续履行，应承担违约及赔偿责任。”金智公司称其未见过一次消防验收备案文件，在《合作经营合同》签订后还一直在找一次消防验收备案文件，找了一个多月没有找到。青青藤公司称金智公司一直保证有一次消防验收备案文件，但是青青藤公司从未见过该文件。2018年3月23日，金智公司（乙方、受托方）与青青藤公司（甲方、委托方）签订《居间协议》，双方在平等、自愿的基础上，就甲方求租的商业经营场地居间的有关事宜达成如下协议：“1、甲方委托乙方为其寻找经营场地并提供咨询、居间的劳务服务。并协助甲方达成交易并签订租赁合同。2、乙方已向甲方提供了位于朝阳区石佛营东里xxx号院x号楼的租赁信息，并提供了相关证明文件。期间乙方为甲方联系业主洽谈商务条件并协助签订合同。3、乙方为甲方寻找的房屋不满足甲方提出的必备条件或者甲方不满足业主提出的条件要求的，甲方有权拒绝签字并拒绝支付任何费用。4、甲方义务：（1）应提供真实的公司相关证明文件；（2）如乙方完成委托服务工作应如约支付佣金；（3）应对乙方提供的房屋资料保守秘密。5、乙方义务：（1）应出示营业执照，不得提供虚假信息、隐瞒重要事实或与他人恶意串通，损害甲方利益；（2）对甲方的经济情况、个人信息、商业秘密等保守秘密；（3）应保证为甲方介绍的业主具有房屋所有权证书或对房屋依法享有出租权利的其他证明及身份证、营业执照等身份资格证明；保证出租房屋产权明晰，不存在所有权纠纷或其他权利纠纷，保证业主具有并能够提交一次消防合格手续等。6、乙方的佣金及支付：佣金是指乙方完成委托事项并签订合同后应得的报酬。甲方承诺与朝阳区石佛营东里xxx号院x号楼业主签订合同后3日内，向乙方一次性支付佣金人民币捌拾万元整（小写￥800000）。收到居间费用后3日内，乙方应出具正式居间服务发票。委托事项未完成，乙方不得要求支付佣金。”青青藤公司称由于涉案房屋没有一次消防验收备案文件，其想要解除合同，2018年4月28日，中道公司出具《关于使用北京市朝阳区石佛营东里xxx号院x号楼营建幼儿园的承诺函》（以下简称《承诺函》），主要内容有：“鉴于：2、因上述合作房屋无消防设备设施，且一次消防验收合格证明等全部消防验收文件遗失，青青藤公司担心合作房屋无法获得幼儿园经营所需的消防验收合格手续，因此导致无法获批幼儿园办学许可证，导致《合同》因无法实现幼儿园办学目的被迫终止履行。承诺人认为合作房屋能够实现《合同》约定的合作目的，有办法、有能力解决青青藤公司上述疑虑，合同继续履行没有问题。为此，承诺如下：1、由承诺人选定消防公司负责合作房屋的消防申报、施工、验收；协调主管部门批准开工等全部事宜，整体费用为110万元。上述费用，承诺人承担20万元（青青藤公司缴纳首期房租时扣除），其余90万元由青青藤公司承担。2、幼儿园全部室内装修工程于2018年6月30日前完成，承诺人保证，消防施工将配合室内装修工程进度，于6月30日前完工。如室内装修工程无法如期完成，消防施工相应延后，即保证与室内装修工程同时完工。3、承诺人保证合作房屋能够在2018年7月31日（如发生第2项延后情形，承诺获得消防验收合格证明的时间相应延后，即总期限不超过一个月即可）前获得消防验收合格证明，且该消防验收合格证明能够被北京市朝阳区教育委员会认可，满足青青藤公司申办幼儿园办学许可证使用。4、承诺人承诺，如做不到上述1、2、3三点，保证赔偿因此给青青藤公司造成的全部经济损失。”2019年6月24日，北京市朝阳区住房和城乡建设委员会出具《建设工程消防验收意见书》［朝建消验字（2019过渡期）第188号］，认定涉案房屋的内部装修工程消防验收合格。青青藤公司称由于涉案房屋没有一次消防验收备案文件，导致其额外支出了90万元的消防施工费用，且涉案房屋消防验收直到2019年6月才合格，明显超过了正常的验收周期。金智公司提交《民办学校办学许可证》及照片两张，用以证明青青藤公司已经取得了办学许可证，具备办学条件，从2019年已经开业，因为疫情停业。青青藤公司对《民办学校办学许可证》、照片的真实性认可，其称青青藤公司在2020年6月才取得办学许可证，2018年3月至2020年6月期间因金智公司隐瞒没有一次消防验收备案文件、抗震加固不合格致使施工周期延长，两年多未取得办学许可证，造成青青藤公司损失，2020年6月青青藤公司取得办学许可证后，因未取得保健和食品经营许可证，一直处于试营业状态，照片中举办的是试园活动和家长日活动。目前青青藤公司与中道公司的《合作经营合同》仍在继续履行。青青藤公司在庭审中称金智公司提供的居间服务主要存在以下两点瑕疵：一是隐瞒涉案房屋没有一次消防验收备案文件；二是涉案房屋为丙类建筑，抗震加固不符合教委要求。关于开办幼儿园所需的建筑类别，青青藤公司称其之前咨询过教委，教委回复需要抗震烈度8度以上的建筑，涉案房屋达到了，但是当时青青藤公司不清楚乙类和丙类建筑的区别，签订《合作经营合同》时青青藤公司询问过中道公司的经办人涉案房屋能否达到抗震烈度8度以上，经办人口头答复已达到，但没有提供房屋结构图纸，2018年3月20日签订《合作经营合同》时青青藤公司要求中道公司提供房屋结构图纸、一次消防验收备案文件，但中道公司没有提供，2018年3月23日签订《居间协议》时青青藤公司也特别要求了一次消防验收备案文件和房屋结构图纸，到2019年6月24日拿到《建设工程消防验收意见书》后申请办学许可证时，教委要求设防类乙类建筑、抗震烈度8度以上，而涉案房屋是设防类丙类建筑，不符合教委的要求。对此青青藤公司提交其工作人员与中道公司工作人员的微信记录，有以下内容：“原建筑为设防类丙类建筑，抗震烈度8度以上，属于办公类别。而设防类乙类建筑，抗震烈度8度以上是属于人员密集场所，而开办幼儿园的条件被规属到这一类别里边，因消防办理的时间拖的时间太长，办幼儿园要求现规定必须为设防类乙类建筑，抗震烈度8度以上，青青藤幼儿园之前根据原建筑图纸已经测算过后的数据有些差距。现在教委那边给出的建议是，既然产权方属于房管局，房管局下属单位有检测公司，通过检测，原设防类丙类建筑，抗震烈度8度以上已达到设防类乙类建筑，抗震烈度8度以上。如果产权方实在没有办法出具检测报告，找一个有资质的公司出也可以，前提是检测公司的资质需要复印件拿到教委审核。”用以证明涉案房屋必须抗震加固，因为中道公司一直隐瞒，直到2019年7月才给青青藤公司提供图纸，但是已经不符合开办幼儿园的要求。金智公司对微信记录的真实性不清楚，称青青藤公司没有说明要求哪类建筑，只要求了抗震烈度8度以上，其向产权方口头核实过，青青藤公司作为专业幼儿园机构，应当知道幼儿园建筑类别标准，是青青藤公司自己的失误和国家标准的变化导致设防类丙类建筑不能开办幼儿园，与金智公司无关。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。本案中，金智公司虽称《居间协议》中的居间服务费800000元有400000元是代青青藤公司向他人支付，但未提交证据，一审法院不予采信，居间服务费数额一审法院按照《居间协议》的约定认定为800000元。就青青藤公司主张的金智公司在提供居间服务过程中存在的两项瑕疵，从双方当事人陈述及证据来看，金智公司向中道公司及涉案房屋的产权方朝阳房管局核实过是否有一次消防验收备案文件、建筑是否达到抗震烈度8度以上。在青青藤公司与中道公司签订《合作经营合同》前，朝阳房管局出具过《证明》，保证能够提供相应产权手续、消防验收合格手续等有关手续。另外，根据《合作经营合同》第十九条的约定：“甲方（中道公司）应向乙方（青青藤公司）提供房产证明文件、一次消防验收备案文件、房屋结构图纸等相关手续协助乙方办理相关证照资质。”因此，中道公司与朝阳房管局都保证过可以向青青藤公司提供一次消防验收备案文件，金智公司并未故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。即便中道公司在与青青藤公司签署《合作经营合同》时没有出示或提供上述文件，青青藤公司对其中的风险是明知的，且自愿签署了《合作经营合同》。后中道公司因遗失一次消防验收合格证明等全部消防验收文件无法向青青藤公司提供，属于合同违约的范畴，但是鉴于金智公司在《居间协议》中“保证业主具有并能够提交一次消防合格手续”，所以在一次消防验收备案文件的提供上，金智公司的居间服务确有瑕疵。关于涉案房屋的建筑类别不符合办理办学许可证的要求，青青藤公司在金智公司提供居间服务的过程中，并未将建筑类别为设防类乙类建筑作为必备条件，仅要求抗震烈度8度以上，实际情况是涉案房屋的抗震烈度等级符合青青藤公司的要求，金智公司在该事项上的居间服务不存在瑕疵。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条规定，判决：一、青青藤公司于判决生效之日起7日内给付金智公司居间服务费30万元；二、驳回金智公司的其他诉讼请求；三、驳回青青藤公司的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，青青藤公司提交了一份关于金智公司资质情况的查询截屏，证明金智公司没有提供居间服务的资质。金智公司对上述证据的真实性认可，对证明目的不予认可，认为该份材料只是行政备案的登记。金智公司二审中未提交新的证据。二审期间，本院依法补充查明以下事实：金智公司的营业执照载明的经营范围是：从事房地产经纪业务；房地产信息咨询；技术咨询、技术服务；企业策划。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。）本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：青青藤公司与金智公司之间签订的《居间协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。合法有效的合同对双方当事人均具有约束力，双方均应按照约定履行各自的合同义务。本案二审期间双方争议的焦点是：青青藤公司是否应向金智公司支付剩余的居间服务费及具体金额。对此，当事人应当对自己提出的主张提交充分证据佐证，未能提交或者提交的证据不足以证明其主张的，应当承担举证不利的法律后果。本案中，青青藤公司主张金智公司主要在以下两个方面未能履行居间服务义务：一是隐瞒涉案房屋没有一次消防验收备案文件；二是涉案房屋为丙类建筑，抗震加固不符合教委要求。第一，关于青青藤公司主张金智公司隐瞒涉案房屋没有一次消防验收备案文件的问题。根据双方提供的证据显示，金智公司曾向中道公司及涉案房屋的产权方朝阳房管局核实过是否有一次消防验收备案文件、以及建筑是否达到抗震烈度8度以上。在青青藤公司与中道公司签订《合作经营合同》前，朝阳房管局出具过《证明》，保证能够提供相应产权手续、消防验收合格手续等有关手续。青青藤公司与中道公司签订的《合作经营合同》中也明确约定，中道公司可以向青青藤公司提供一次消防验收备案文件。因此，本案中，金智公司并未故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。后中道公司无法向青青藤公司提供相关消防合格文件，亦属于合同违约范畴。青青藤公司上诉主张金智公司存在虚假陈述或故意隐瞒情形的意见，缺乏充分证据佐证，本院不予支持。一审法院考虑到金智公司在《居间协议》中有“保证业主具有并能够提交一次消防合格手续”的承诺，据此认定金智公司的居间服务确有瑕疵并无不当，本院予以确认。第二，关于青青藤公司上诉主张涉案房屋为丙类建筑，抗震加固不符合教委要求一节，因双方《居间协议》对于建筑类别并无明确约定，且依据金智公司提交的《房屋确认书》，青青藤公司对于涉案房屋进行了交接验收。故在青青藤公司未能提交其他证据的情况，对于其据此主张金智公司在该事项上未能履行居间服务的意见不予采信。一审法院综合上述情形，以及双方证据情况，认定金智公司提供的居间服务在“提交一次消防合格手续”上存在瑕疵，并据此酌减青青藤公司应支付的剩余居间服务费用，并无不妥，本院依法予以维持。青青藤公司上诉关于一审法院认定事实有误，金智公司未履行居间义务，故无权收取居间费用的主张缺乏充分证据佐证，本院不予支持。关于青青藤公司主张金智公司不具备执业资质，本案居间服务是违规中介，相关合同应属无效一节，因青青藤公司未能就此提交充分、有效证据佐证，本院亦不予支持。关于青青藤公司上诉主张本案居间费用过高一节，因该费用系双方当事人自行协商确定，本案中未有证据表明青青藤公司在合同订立过程中或合同订立后对居间费用提出过异议，且未有证明表明该居间费用并非青青藤公司的真实意思表示，故本院对青青藤公司的该上诉主张不予采信。综上所述，北京青青藤教育科技股份公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由北京青青藤教育科技股份公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  田 璐二〇二一年四月二十三日法官助理  郭欣欣书 记 员  崔浩然书 记 员  刘 畅