广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终10482号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈**龙，男，汉族，1958年12月18日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：皮育全，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李继忠，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市兰谷生态科技有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区东湖街道大望新平大道**苗圃总场办公室**，统一社会信用代码：91440300192180404C。法定代表人：王美娜，总经理。被上诉人（原审原告、反诉第三人）：深圳市兰科植物保护研究中心，住，住所地：广东省深圳市罗湖区东湖街道望桐路**一社会信用代码：124403007938987105。法定代表人：陈建兵，主任。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄子曦，广东卓建律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：程晓慧，广东卓建律师事务所实习律师。上诉人陈**龙因与被上诉人深圳市兰谷生态科技有限公司（以下简称兰谷公司）、深圳市兰科植物保护研究中心（以下简称兰科研究中心）租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初26373号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈**龙上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判驳回兰谷公司、兰科研究中心的全部诉讼请求，支持陈**龙的反诉请求，或发回重审；3、本案一、二审诉讼费由兰谷公司、兰科研究中心承担。事实和理由：一、一审法院判决确认兰谷公司与陈**龙签的《鱼塘和苗圃地租赁合同》己于2018年12月31日终止，该确认判决项是错误的。一审法院在没有查询到涉案地块征收信息的情形下，简单以合同约定的终止时间作为确认终止时间，实际双方租赁合同法律关系在被征收时己经终止，租赁合同终止是发生了约定的终止事由而自动终止，而不是按照合同约定的租赁期限届满时才终止。一审法院判决陈**龙于判决生效之日起十日内将涉案租用的鱼塘和苗圃地交还给兰谷公司的判决项是错误的。陈**龙在涉案鱼塘和苗圃地在征收时就己经撤场并交还涉案场地，双方只是没有办理形式上的书面的交接手续而己，但不能因此就认定陈**龙没有交还涉案场地。一审法院判决陈**龙向兰谷公司承担2017年1月1日至2018年12月31日的租金及违约金以及支付占有使用费和利息等判决项是错误的。陈**龙在涉案鱼塘和苗圃地在征收时就己经撤场并交还涉案场地。一审法院判决驳回陈**龙请求兰谷公司、兰科研究中心返还租赁保证金的反诉请求是错误的，因涉案土地被征收，双方租赁合同法律关系在被征收时己经终止，兰谷公司没有理由不予返还陈**龙交纳的保证金。二、本案在一审审理过程中，一审法院庭后前往深圳市罗湖区城市更新和土地整备局调查涉案地块权利状况和征收情况亦未见书面反馈的信息，政府征收土地会有完整的书面文件资料，一审法院查询不到具体的情况信息，让陈**龙承担不利后果对陈**龙不公平。兰谷公司、兰科研究中心未发表答辩意见。兰谷公司、兰科研究中心向一审法院起诉请求：1、确认兰谷公司与陈**龙于2016年4月22日签订的《鱼塘和苗圃地租赁合同》已于2018年12月31日终止；2、陈**龙立即拆除《鱼塘和苗圃地租赁合同》约定的租赁场地新平园艺场的山边鱼塘及苗圃地（面积约为4005.6平方米）中的自建围墙，恢复租赁场地原状并立即交还兰谷公司；3、陈**龙立即向兰谷公司支付租金及违约金暂合计213205.54元（暂计至2019年4月2日，违约金后续持续计算至陈**龙清偿租金之日止。其中租金自2017年1月1日计算至2018年12月31日，2017年租金为72101元，2018年租金为77869.08元，租金合计149970.08元；违约金以应付未付租金为基数按照年24%标准自应付之日起计算至实际清偿之日止，暂计至2019年4月2日违约金为63235.46元，计算过程详见《租金及违约金计算表》）；4、陈**龙立即向兰谷公司支付占有使用费及利息损失暂合计22810.01元（暂计至2019年4月2日。其中占有使用费自2019年1月1日起计算至陈**龙返还场地之日止，2019年的占有使用费按84098.52元计算，后续每年的占有使用费在上一年的占有使用费的基础上上浮8%，每年的占有使用费应当在当年1月1日前支付，暂计至2019年4月2日占有使用费为21491.84元；利息损失以应付占有使用费为基数按照年24%标准自应付之日起计算至实际清偿之日止，暂计至2019年4月2日利息损失为1318.17元，计算过程详见《占有使用费及利息损失计算表》）；5、陈**龙承担本案诉讼费、律师费、财产保全费等全部涉案费用。上述各项金额暂合计为236015.55元。陈**龙反诉请求：1、兰谷公司返还陈**龙租赁保证金36650元；2、本案诉讼费由兰谷公司承担。一审法院认定事实：一、2016年4月22日，深圳市梧桐山苗圃总场有限公司作为甲方（出租方）与陈**龙（承租方）签订《鱼塘和苗圃地租赁合同》，约定深圳市梧桐山苗圃总场有限公司出租给陈**龙的鱼塘和苗圃地位于新平园艺场（地名）（地名，用地面积合计4005.6平方米，该鱼塘和苗圃地平面图见本合同附件。合同1.1条约定，陈**龙对该鱼塘和苗圃地处于生态控制线、水源保护地及该鱼塘和苗圃地的权属真实状况已完全知悉并自愿签署本合同，今后也不得以上述理由提出终止解除合同及索赔，并自愿承担因上述事由引起本合同无法履行的后果，深圳市梧桐山苗圃总场有限公司对此不承担责任。合同1.2条约定，陈**龙承诺租赁该鱼塘和苗圃地用作厂房的配套花园使用，并保证未征得深圳市梧桐山苗圃总场有限公司书面同意不擅自改变上述用途。合同2.1条约定，该鱼塘和苗圃地的租赁期共3年，从2016年1月1日至2018年12月31日止。合同3.1条约定，深圳市梧桐山苗圃总场有限公司按照该苗圃地现状交付该苗圃地，2016年1月1日视为该苗圃地交付日。合同3.2条约定，双方确认现有苗圃地及周边的一切动产和不动产归深圳市梧桐山苗圃总场有限公司所有，本合同中途中止或到期，陈**龙在现有基础上增建或增设的设施的所有权和使用权无条件无偿归深圳市梧桐山苗圃总场有限公司所有，深圳市梧桐山苗圃总场有限公司无须进行任何补偿或赔偿。合同4.1条约定，该鱼塘和苗圃地租金每年总计金额72101元，从第三年其每年递增8%，即鱼塘和苗圃地第三年年租金77869元。合同4.2条约定，陈**龙应于合同签订后五天内一次性缴纳第一年的鱼塘和苗圃地租金72101元和租赁保证金36650元，共计108751元，以后每年1月1日前必须缴清下一年的租金。合同4.3条约定，合同期满，在陈**龙无违反合同行为，且陈**龙所交换的该鱼塘和苗圃地及相关物业、设备和设施完好为可租赁状态的前提下，深圳市梧桐山苗圃总场有限公司应在陈**龙交还该鱼塘和苗圃地后三十个工作日内将租赁保证金一次性无息退还陈**龙。合同6.2条约定，如该鱼塘和苗圃地因社会公共利益被依法征用等情形，本合同自行终止，双方互不承担责任。合同7.8条约定，陈**龙逾期支付租金或逾期支付水费、电费等费用，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的1%支付违约金；逾期超过一个月的，深圳市梧桐山苗圃总场有限公司有权经书面通知陈**龙而终止和解除合同，并有权扣收陈**龙租赁保证金不予返还，同时深圳市梧桐山苗圃总场有限公司有权无偿收回鱼塘和苗圃地。合同8.1条约定，如陈**龙逾期支付租金或租金以外的其它任何应付款项超过一个月的，深圳市梧桐山苗圃总场有限公司可书面通知陈**龙解除合同，陈**龙已支付的租赁保证金和租金均不予退还。合同9.1条约定，陈**龙应于租赁期满日或本合同提前终止之日向深圳市梧桐山苗圃总场有限公司交还该鱼塘和苗圃地。陈**龙逾期不交还该鱼塘和苗圃地，陈**龙应按每日人民币1000元标准支付占用费，同时，陈**龙还应承担该鱼塘和苗圃地在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成深圳市梧桐山苗圃总场有限公司其他损失的，陈**龙还应承担赔偿责任。合同9.2条约定，陈**龙向深圳市梧桐山苗圃总场有限公司交还该鱼塘和苗圃地前应使该鱼塘和苗圃地处于完好和可出租状态，深圳市梧桐山苗圃总场有限公司无任何义务就陈**龙对该鱼塘和苗圃地设备设施的增建或改建作出任何补偿或赔偿。合同9.3条约定，如陈**龙在本合同终止之日没有向深圳市梧桐山苗圃总场有限公司交还该鱼塘和苗圃地，则深圳市梧桐山苗圃总场有限公司有权可以根据需要在租赁期满之日或本合同提前终止之日起七日后，将陈**龙的物品搬出该鱼塘和苗圃地，并有权就该等物件向陈**龙收取搬迁费用和仓储费用，对因此而引起的物品损坏及陈**龙之损失由陈**龙承担。深圳市梧桐山苗圃总场有限公司在上述过程中发生的公证费、律师费由陈**龙承担。合同中还约定了一些其他的权利和义务。二、2018年11月20日，深圳市梧桐山苗圃总场有限公司更名为深圳市兰谷生态科技有限公司，即本案原告之一。三、自2017年1月1日起，陈**龙未向兰谷公司缴纳租金。2019年1月22日，兰谷公司向陈**龙发出《关于合同终止要求返还场地及结清费用的通知》，通知陈**龙涉案租赁合同已于2018年12月31日终止，合同权利义务关系终止，要求陈**龙归还场地，支付拖欠的租赁及利息等。次日，陈**龙签收了该份通知。四、庭审中，兰谷公司、陈**龙均确认涉案地块上建有围墙，2019年7月左右，兰谷公司到现场查看称涉案地块上围墙还在，但鱼塘只剩下一半左右。庭审后，该院曾前往深圳市罗湖区城市更新和土地整备局调查涉案地块权利人及是否被征收的情况，因未能提供涉案地块的宗地号或红线号，无法查询到该土地的具体情况。五、因本案诉讼，兰谷公司委托了广东卓建律师事务所的律师代理本案，并支付了前期律师费5000元。一审法院认为，兰谷公司与陈**龙签订的《苗圃地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格依约履行。上述合同在2018年12月31日到期后，合同已经终止，因此兰谷公司要求确认涉案合同于2018年12月31日终止的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。兰谷公司要求陈**龙将涉案鱼塘及苗圃地中围墙拆除并恢复原状，但未能提供证据证明该围墙系陈**龙建造，也未提供证据证明其诉讼请求中“原状”的标准，因此，兰谷公司要求陈**龙拆除围墙、恢复原状的诉讼请求，该院不予支持。兰谷公司还要求陈**龙搬离涉案场地，具有合同和法律依据，该院予以支持。陈**龙虽然自称已搬离涉案场地，但并未提供证据证明与兰谷公司交接，兰谷公司也予以否认，因此陈**龙的答辩意见该院不予釆纳。陈**龙拖欠支付2017年1月1日至2018年12月31日的租金，构成违约，应当依法承担违约责任，因此，兰谷公司要求陈**龙支付2017年1月1日至2018年12月31日的租金149970.08元，具有事实和法律依据，该院予以支持。对于违约金，该院认为，兰谷公司收取了租赁保证金，并约定如陈**龙违约未支付租金，兰谷公司有权没收租赁保证金，现兰谷公司又主张陈**龙按照年利率24%标准支付违约金，该违约金标准明显过高，该院根据公平原则，依法调低至按照年利率6%的标准计算。兰谷公司还要求陈**龙支付2019年1月1日起至陈**龙返还场地之日止的占用使用费，该院认为，合同终止后，陈**龙负有交还涉案鱼塘和苗圃的义务，兰谷公司也负有止损的义务，本案酌定陈**龙支付占有使用费至2019年3月31日止，即21024.63元，并按照年利率6%标准支付自2019年1月1日起的利息。兰谷公司还要求陈**龙支付律师费5000元，具有合同和法律依据，该院也予以支持。陈**龙反诉要求兰谷公司租赁保证金36650元的诉讼请求，与双方在涉案合同中约定不符，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认兰谷公司与陈**龙于2016年4月22日签订的《鱼塘和苗圃地租赁合同》已于2018年12月31日终止;二、陈**龙应于该判决生效之日起十日内将位于罗湖区艺场的山边鱼塘及苗圃地（面积约为4005.6平方米）交还给兰谷公司；三、陈**龙应于该判决生效之日起十日内向兰谷公司支付2017年1月1日至2018年12月31日租金149970.08元及违约金（其中2017年租金的违约金以72101元为基数，按照年利率6%的标准，自2017年1月1日起计算至款项付清之日；2018年租金的违约金以77869.08元为基数，按照年利率6%的标准，自2018年1月1日起计算至款项付清之日止）;四、陈**龙应于该判决生效之日起十日内向兰谷公司支付占有使用费21024.63元及利息（利息以21024.63元为基数，按照年利率6%的标准，自2019年1月1日起计算至款项付清之日止）；五、陈**龙应于该判决生效之日起十日内向兰谷公司支付律师费5000元；六、驳回兰谷公司、兰科研究中心的其他诉讼请求；七、驳回陈**龙的全部反诉请求。本诉案件受理费4840元，由兰谷公司、兰科研究中心负担1000元，由陈**龙负担3840元，上述费用兰谷公司已预付，由该院退回兰谷公司3840元，陈**龙应在该判决生效之日起七日内向该院缴纳案件受理费3840元，拒不缴纳的，该院依法强制执行。反诉案件受理费358元，由陈**龙负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。二审中，双方确认自2017年3月起按照租赁面积的一半计算租金。本院认为，兰谷公司与陈**龙于2016年4月22日签订的《苗圃地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定为合法有效。一、该合同约定租赁期为3年，即从2016年1月1日起至2018年12月31日止。兰谷公司起诉请求确认上述合同已于2018年12月31日终止，符合双方合同约定，应当予以支持。二、二审中，双方确认部分租赁土地于2017年3月因修建高速公路被征收，故陈**龙应当将剩余的鱼塘及苗圃地返还给兰谷公司。三、双方同意自2017年3月起按照租赁面积的一半计算租金，陈**龙应当支付2017年租金42059元（72101÷12×2+72101÷2÷12×10）及违约金（以42059元为基数，自2017年1月1日起计算至实际付清之日止），2018年的租金38935元（72101×1.08÷2）及违约金（以38935元为基数，自2018年1月1日起计算至实际付清之日止）。四、至于2019年1月1日之后的占有使用费，因一审法院酌定仅支持31024.24元及利息后，兰谷公司没有就此提起上诉，本院对此予以维持。五、兰谷公司诉请律师费5000元，该请求具有合同依据，本院予以支持。六、双方合同4.3条约定：“合同期满，在陈**龙无违反合同行为，且陈**龙所交换的该鱼塘和苗圃地及相关物业、设备和设施完好为可租赁状态的前提下，深圳市梧桐山苗圃总场有限公司应在陈**龙交还该鱼塘和苗圃地后三十个工作日内将租赁保证金一次性无息退还陈**龙。”陈**龙没有依照合同约定于2017年1月1日前交纳2017年的租金，违反了上述合同约定，陈**龙上诉要求兰谷公司退还租赁保证金缺乏依据，本院不予支持。综上，陈**龙的部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决部分认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初26373号民事判决第一、四、五、七项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初26373号民事判决第六项；三、变更深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初26373号民事判决第二项为：陈**龙应于本判决生效之日起十日内将位于罗湖区艺场的山边鱼塘及苗圃地（剩余面积大约为2000平方米）返还给深圳市兰谷生态科技有限公司；四、变更深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初26373号民事判决第三项为：陈**龙应于本判决生效之日起十日内向深圳市兰谷生态科技有限公司支付2017年租金42059元及违约金（以42059元为基数，自2017年1月1日起计算至实际付清之日止），2018年的租金38935元及违约金（以38935元为基数，自2018年1月1日起计算至实际付清之日止）；五、驳回深圳市兰谷生态科技有限公司、深圳市兰科植物保护研究中心的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4840元，由深圳市兰谷生态科技有限公司、深圳市兰科植物保护研究中心负担2314元，由陈**龙负担2526元。反诉案件受理费358元，由陈**龙负担。二审案件受理费4556元，由深圳市兰谷生态科技有限公司负担1448元，由陈**龙负担3392元。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二一年四月十五日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。