重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终2568号上诉人（原审被告）：刘新建，男，1945年9月23日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：肖代芬，重庆市渝北区王家法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：重庆西亚物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区渝州路33号，统一社会信用代码915001072028695218。法定代表人：郭君稳，该公司总经理。委托诉讼代理人：颜婷，重庆佳昂律师事务所律师。上诉人刘新建因与被上诉人重庆西亚物业管理有限公司（以下简称西亚物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2020)渝0107民初27331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘新建及其委托诉讼代理人肖代芬，被上诉人西亚物业的委托诉讼代理人颜婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘新建上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要事实和理由：一、缴纳物业管理费并不是业主的法定义务，而是基于合同的约定。二、根据被上诉人与开发商签订的《前期物业服务合同》，上诉人不应对物业管理等费用的缴纳承担连带责任。涉案房产的物业费等费用自2016年3月以来一直是被上诉人在向洪盾公司收取，且《前期物业服务合同》并没有约定业主对物业使用人的欠费行为承担连带责任，因此上诉人不需要对洪盾公司的欠费行为承担支付责任。三、一审适用法律不当，判决上诉人向被上诉人支付物业费20234.04元，显失公平。被上诉人怠于行使权利履行义务，在洪盾公司拖欠物业费等费用近两年时间金额近3万元，且未通知上诉人的情况下，被上诉人允许承租人洪盾公司将上百万的物资及办公用品搬走撤离商务楼，造成上诉人财产和租金损失。被上诉人在商务楼设有门岗，应当在洪盾公司撤离时立即通知上诉人或留置洪盾公司拖欠的物管费。被上诉人的疏于管理不作为造成拖欠物业费等难以收回，其未按照合同约定尽到安保义务，存在过错。四、一审认定上诉人支付案涉房屋从2017年3月起产生的物业费，水、电费，程序违法。被上诉人不履行职责，长达半年之久不去向洪盾公司收取，即使要追偿欠缴的水、电费，按照合同约定也只能由洪盾公司支付。因此，一审认定事实不清，适用法律及程序均存在错误，请求二审予以纠正。西亚物业辩称，业主和物业使用人应当向物业管理单位缴纳物业费，被上诉人请求上诉人支付物业费具有事实和法律依据。收费标准按照每平方米3元也是根据物价局的文件依据与上诉人的书面约定，上诉人也一直是按照这个标准缴纳的，上诉人在2020年6月22日支付的10118.4元物业费是结清所欠的2017年3月至2017年8月之间的费用，被上诉人要求其结清2017年9月至2019年2月之间的物业费也是有事实和法律依据的。上诉人与涉案租赁房屋的承租人之间的合同约定对被上诉人没有约束力。因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法予以维持。西亚物业向一审法院起诉请求：1.被告支付拖欠的物业服务费共计20237.04元、水费412.4元、电费2601.6元、违约金2000元；2.被告支付本案诉讼费。一审经审理查明，被告刘新建系位于重庆市九龙坡区石桥铺渝州路X号房屋的业主，该房屋建筑面积为562.14平方米。1999年11月9日，重庆市物价局作出渝价[1999]579号《重庆市物价局关于渝中区西亚广场商住小区物业管理收费标准的通知》，该通知载明重庆市物价局通知原告，西亚广场写字楼物业收费标准为写字楼每平方米每月3元。2003年12月23日，重庆西亚物业发展有限公司作为甲方与作为乙方的原告签订了《前期物业服务合同》，约定原告为位于重庆市高新区渝州路33号西亚广场商住楼提供物业服务，合同期限自2004年1月1日起至2006年12月31日止；原告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费和代收代缴的水、电、气、垃圾处置、有限电视收视费等；物业服务费原告按以下标准交纳物业服务费：住宅0.8元/平方米˙月、写字楼1元/平方米˙月；商务楼1.5元/平方米˙月；业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收0.3%的滞纳金；共用的专项设备运行的能源消耗，应设独立计量表核算，合理分摊计收。2011年11月28日，原告出具《致西亚商务楼业主的信》，信中内容显示：“二、1、本商务楼根据《重庆市收费许可证》（1999）重渝价费字第579号核定物管公共服务收费标准本应该为3.0元/㎡.月，我司历来按优惠价格1.5元/㎡.月收取，现行优惠价格已无法维持我司的正常运行，也无能力提高商务楼的服务管理水平。因此，我司从2012年元月起恢复《重庆市收费许可证》（1999）重渝价费字第579号核定的本商务楼物管公共服务收费标准3.0元/㎡.月，以保障物业服务管理工作的顺利进行。”被告妻子张焕琼在文件上业主、物业使用人意见表中同意该商务楼按每月每平米3月收取物管费。庭审中，原告举示西亚广场X号欠费明细，拟证明被告拖欠物业费情况。该欠费明细显示案涉房屋从2017年3月开始拖欠物业费。从2017年3月到2018年2月，物业费为每月1686.42元；从2018年3月到2019年2月，因空置半价，每月物业费为843.21元。记载拖欠水电费情况为从2017年3月到2017年9月，拖欠水费共计412.42元，后续无拖欠水费记录；从2017年3月到2017年8月，拖欠电费共计2601.6元，后续无拖欠电费记录。被告对该证据真实性无异议，但认为原告没有送达。原告另举示了情况说明、电费账户变更通知、重庆市电力公司用电信息清单、自来水缴费发票、转账支票存根，拟证明原告已代被告缴纳了相关月份水电费，被告对该组证据真实性不予认可；原告举示了重庆市九龙坡区渝州路街道渝州路第一社区居民委员会出具的证明，拟证明原告从1997开始对案涉物业提供了管理服务，被告对该证据真实性认可；原告举示的催费通知单、律师函、邮政EMS快递单回执及物流信息，拟证明原告积极履行了催收义务，被告对该证据真实性认可。被告庭审举示其与洪盾公司签订的《办公室租赁合同》，合同显示租期从2016年3月1日到2018年2月为止，租期两年，物业管理费由洪盾公司支付。原告对该证据真实性不予认可。被告还举示原告开具2018年6月、8月、9月、11月西亚广场缴费通知单，通知单上记载的房屋代码为C-X，客户名称为重庆洪盾实业有限公司，通知单上记载的拖欠物业费、水电费的金额与原告提交的欠费明细金额基本一致。被告拟证明被告将案涉房屋出租后已将缴纳物业费等债务转让给洪盾公司，原告也已向洪盾公司催收，说明原告同意债务转移事实。原告对该组证据真实性予以认可，认为原告对拖欠的物业费已经进行了催收。原告庭审中认可被告支付了10118.4元物业费，但认为被告支付的是从2017年3月到2017年8月共计6个月的物业费，被告认为其支付的2018年3月到2019年2月共计12个月的物业费。被告对原告主张的违约金不予认可。一审法院认为，本案有以下争议焦点：1.被告应支付物业费的时间段；2.原告收取物业费的标准；3.被告已支付的物业费如何抵扣；4.被告是否应当支付违约金。本院针对上述争议焦点从以下几方面分述之：一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”原告从1997年11月20日起至今为涉案的西亚广场提供了事实上的物业服务，被告为该物业X号房屋的业主，原被告之间存在事实上的物业服务法律关系，在原告已提供证据证明履行了基本的物业服务的情况下，根据权利义务相对等的原则，被告亦应依法向原告交纳物业服务费用。即使被告将该物业X号房屋出租给他人，但被告作为业主，是物业服务合同的实质当事人，虽然因物业交付他人而不直接享用物业服务企业的服务，但实际上是物业服务的最终受益人，因此，不论业主是有偿或者无偿将物业交给物业使用人占用、使用或者收益，业主对于物业费的支付都负有不能推卸的义务，不允许物业使用人与业主约定排除。物业服务企业可以向物业使用人催收，也可以要求业主支付，故原告在2018年期间向洪盾公司发出缴费通知书不代表原告同意将2018年2月前缴纳物业费的义务已经转移给洪盾公司。被告该答辩意见本院不予采纳。因承租人是否搬离不应影响被告缴纳物业费的义务，故被告答辩称因原告管理不善让承租人私自搬离，扩大损失的答辩意见本院不予采纳，如因承租人私自搬离导致被告财产损失，被告可就侵权人行为另行主张权利。故，被告理应支付案涉房屋从2017年3月起产生的物业费、水电费。二、综上，因案涉房屋从2017年3月开始未及时缴纳物业费，被告应当给付该房屋欠付的物业费。虽然《前期物业合同》约定的物业费标准为每平方米1.5元，但原告举示的《重庆市物价局关于渝中区西亚广场商住小区物业管理收费标准的通知》可以证实涉案物业的收费标准为每月每平方米3元，且被告也已经认可该标准，而双方也是按3元/㎡.月的标准从2012年1月后开始实际履行，本院予以确认，审理中原告自认因被告物业从2018年3月开始空置，故从2018年3月到2019年2月按半价每平方米每月1.5元收取物业费，一审法院予以尊重。三、因被告在2018年10月已知X号房屋从2017年3月开始未缴纳物业费并查看了缴费通知书，说明原告于2018年10月已向被告催收，诉讼时效中断。原告主张2017年3月起的物业费并未超过诉讼时效。因被告有支付从2017年3月开始物业费的义务，故原告将被告已支付的10118.4元物业费冲抵2017年3月到2017年8月期间的物业费有事实依据，符合法律规定。被告应支付尚欠原告的2017年9月到2019年2月物业费共计20234.04元（3×562.14×6+1.5×562.14×12）。因原告已就被告拖欠的物业费进行催收，故原告要求被告支付20234.04元物业费的诉讼请求本院予以支持。关于水电费，参照前期物业物业服务合同中关于水电费由原告代收代缴的约定，根据原告已为被告代缴水电费用的事实，现原告起诉要求被告向其支付已代缴水电的费用，一审法院予以支持，其中水费412.4元，电费2601.6元，以上共计23251.04元。四、关于违约金，本案中前期物业服务合同在2006年12月31日后到期，之后原被告之间未再签订其他物业服务协议或对违约金进行过约定，现原告基于被告未交纳所诉期间的物业费，向被告主张违约金，无合同依据，故对原告违约金的主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“一、被告刘新建于本判决生效之日起十日内向原告重庆西亚物业管理有限公司支付2017年9月至2019年2月期间的物业服务费20234.04元、水费412.4元，电费2601.6元，以上费用合计23251.04元；二、驳回原告原告重庆西亚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为216元，由被告刘新建负担”。二审中，上诉人刘新建陈述因洪盾公司拖欠其一年多租金，洪盾公司没有找上诉人进行结算，故上诉人收取的2万元保证金未退还洪盾公司。本院对一审判决认定的事实亦予以确认。本院认为，被上诉人西亚物业要求涉案房屋的产权人，即上诉人刘新建支付该房屋的物业服务费、水电费符合相关法律规定，上诉人与涉案房屋的承租人，即洪盾公司签订的租赁合同中对租房产生的费用的约定，对被上诉人不具有约束力。虽然被上诉人西亚物业2018年期间曾向涉案房屋的承租人，即洪盾公司发出过缴费通知书，但据此并不足以证明被上诉人已同意将2018年2月前缴纳物业服务费的义务不再要求上诉人承担，而仅要求洪盾公司承担，故一审判决上诉人支付自2017年3月起产生的物业费、水电费，并无不当。根据上诉人刘新建在一审中提交的租赁合同，洪盾公司的租赁期限于2018年2月就已届满，刘新建在二审中也陈述洪盾公司存在欠付租金的违约行为，故足以认定上诉人在被上诉人向其催收涉案房屋物业费、水电费之前，就早已明知承租人存在违约行为且其并未及时采取合法手段维护自身权利，故被上诉人于2018年才向上诉人催收物业费的行为并不会当然导致上诉人作出错误判断，影响其及时维护合法权利。同时，无论承租人洪盾公司是否搬离，均不影响上诉人应履行缴纳物业费的义务。至于上诉人称被上诉人存在管理不善导致承租人私自搬离、损失扩大的主张，现亦无充分的证据证明，本院不予采信。一审对上诉人应支付的涉案房屋物业费、水电费金额的认定符合本案实际情况，本院亦予以支持。因此，刘新建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费432元，由上诉人刘新建负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  倪洪杰审判员  芦明玉二〇二一年四月二十五日书记员  陈 丽