安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终422号 上诉人（原审被告）：王明亮，男，1983年10月4日出生，汉族，户籍地安徽省蒙城县，经常居住地安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：王伟栋（系王明亮弟弟），男，1987年8月31日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审原告）：马小兰，女，1959年5月29日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原审第三人：张琦，男，1986年3月21日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上诉人王明亮因与被上诉人马小兰、原审第三人张琦排除妨害纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院(2020)皖0603民初3418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王明亮及其委托诉讼代理人王伟栋，被上诉人马小兰，原审第三人张琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王明亮上诉请求：1.撤销原判并依法改判；2.一、二审诉讼费由马小兰负担。事实与理由：一、王明亮不拖欠房东的房租，马小兰提供的租赁协议无效，且王明亮公司已经搬离该处数月。2016年底，王明亮找房准备开公司，后因所洽谈的房屋半年多没有水电，不能施工装修及入住，故和房东洽谈同意后留出装修时间，从2017年8月1日开始收取房租，且以后每年租赁费用为3万元，房屋租期为2017年8月1日至2018年8月1日，有微信聊天记录和微信转账及银行转账为证。王明亮于2016年12月22日向房东通过银行转款3.5万元，于2018年1月31日向房东微信转款1万元，2018年2月28日向房东通过银行转款2万元，房租期限为2018年8月1日至2019年8月1日，后于2019年6月19日向淮北市相山区人民法院转款3万元，房租期限为2019年8月1日至2020年8月1日，共计9.5万元，缴纳房租3年余。马小兰提供的租赁协议系无房东授权的李雪签署，后期也未按照合同履行，依法应认定合同无效。综上所述,一审法院认定事实错误，适用法律错误,建议撤销原判决并依法改判。 马小兰辩称，2014年8月5日张琦与李雪签订涉案房屋买卖合同后该房屋由李雪自行使用，证明李雪有权处置该房屋。王明亮在上诉状所述的费用是在房产过户之前的，2019年11月3日房子已更改至我名下，我起诉后王明亮才将房子交付于我，但自2019年11月3日至2020年8月19日的房租一直未付。王明亮租赁合同是2016年12月21日签订的，2017年1月1日开始支付房租，合同上也注明了支付款项，没有证据证明合同进行更改。以前房屋不是我的，转账多少钱我也不知道。王明亮向淮北市相山区人民法院转账3万元是支付张琦的房租，2019年11月3日至2020年8月19日王明亮未支付我房租，我也与张琦一起去催交，但王明亮始终不支付也不搬离涉案房屋，后通过司法程序才搬离涉案房屋，房租至今未付。 张琦述称，王明亮与李雪签订合同我不知情。从2014年以后房子就交由李雪处置。 马小兰向一审法院起诉请求：1.判令王明亮立即停止侵害、排除妨害，搬走置放在马小兰一楼2间房屋内的所有物品及垃圾，拆除封堵马小兰一楼通往二楼楼梯口的广告牌墙；2.判令王明亮赔偿马小兰一楼2间、二楼21间房租费，一楼2间按每间每年1万元计算，楼上21间按每间每年600元计算，从2019年11月3日起计算至第一项诉求履行完毕之日。一楼2间从2019年11月3日至2020年7月16日每月1666元×8个半月，计14166元；二楼21间从2019年11月3日至2020年7月16日每间每月500元，计89250元，总计103416元；3.案件受理费及因该诉讼支出的其它合理费用均由王明亮承担。一审诉讼中,马小兰增加诉讼请求：1.一楼2间目前租赁行情按每间每月1500元计算，（自2019年11月3日至2020年8月19日），共9个半月，应增加房租14334元，（1500元/间×2间×9.5月-原诉求14166元）=14334元；2.二楼21间目前租赁行情按每间每月500元计算，（自2019年11月3日至2020年8月19日），共9个半月，应增加房租10500元，（500元/间×21间×9.5月-原诉求89250元=10500元），合计追加金额为24834元。 一审法院认定事实：2018年7月2日，马小兰与张琦因民间借贷纠纷一案起诉至该院，该院于2018年9月10日作出（2018）皖0603民初2908号民事判决书，判决如下：一、张琦于判决生效后十五日内偿还马小兰借款本金200万元及利息（按照年利率24%的标准自2018年4月4日计算至借款清偿之日止），支付律师代理费5万元；二、如张琦逾期未履行上述义务，马小兰有权对张琦提供的抵押物即位于安徽省淮北市相山区相阳路西侧寇湾村1区Ａ2＃107房地产行使抵押权，以拍卖、变卖所得价款进行清偿，抵押物拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归张琦所有，不足部分由张琦清偿。后马小兰申请强制执行，该院作出（2018）皖0603执2577号之二协助执行通知书，协助执行以下事项：一、扣留（提取）张琦应领房租210万元。2019年10月28日，马小兰、张琦签订协议，约定：张琦将其名下位于安徽省淮北市相山区产权证号第××号房产过户给马小兰以抵偿债务。以法院评估作价抵偿马小兰债务（贰佰贰拾万元）；余下债务张琦在两年内还清；要不履行，马小兰依据判决书继续执行。2019年11月3日，淮北市自然资源和规划局颁发（2019）淮北市不动产权第0023985号不动产权证，载明：权利人马小兰、单独所有、坐落相山区。张琦未将涉案房屋交付给马小兰。一审审理中，马小兰自认2020年8月19日王明亮将涉案房屋一楼两间交付给马小兰，诉讼请求第一项已经自行履行，马小兰不再主张诉讼请求第一项。 一审法院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。马小兰系相山区房屋合法登记的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，在其权利受到妨碍时有权要求予以排除。王明亮提出其租住涉案一楼2间，但王明亮未提供证据证明其是涉案一楼2间的合法承租人，对王明亮的抗辩意见不予采纳。马小兰自认诉讼请求第一项已经自行履行不再主张，是其真实意思表示，予以准许。马小兰主张王明亮赔偿涉案一楼2间占用房屋的租金损失，于法有据，予以支持；但其要求赔偿占用房屋的租金损失计算过高，酌定从2019年11月3日至2020年8月19日占用房屋的租金损失15890元。马小兰主张王明亮赔偿涉案二楼21间占用房屋的租金损失，但张琦和马小兰均认可张琦未将涉案二楼21间房屋交付给马小兰，因王明亮未占有涉案二楼21间房屋，涉案二楼21间房屋占有租金损失与本案不是同一法律关系，本案不予处理。判决：一、王明亮于判决生效之日起十五日内支付马小兰从2019年11月3日至2020年8月19日占用房屋的租金损失15890元；二、驳回马小兰的其他诉讼请求。案件受理费2865元，因适用简易程序，减半收取1432.5元，由马小兰负担1255元，王明亮负担177.5元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王明亮向本院提交证据如下：一、打款记录、开通电表时间日期以及设计门头证明，拟证明王明亮在2017年7月份之前没有入住涉案房屋，要求退房房东未同意，后来通过协商才通电，租金应当从2017年8月份开始计算；二、马小兰短信记录，拟证明马小兰知情。马小兰质证认为，电费是姓况的与本案无关，江永云与本案无关，也没有处置权。打款记录不能证明是房租。以前的事情我不清楚，与本案无关。短信记录真实，但钱是以前的房租与本案没有关系。张琦质证认为，电表开户信息是他们自己找人开通的，转款记录，江永云是李雪的会计，都是由他去收取。短信记录及门头，具体我不清楚。马小兰向本院提交如下证据：一、淮北市相山区人民法院民事判决书（2020）皖0603民初2117号，拟证明2014年8月5日，张琦与李雪签订房屋买卖合同，由李雪自行租赁使用，因此，李雪与王明亮签订的房屋租赁合同是有效合同。二、房屋权利人告知通知书，拟证明2019年11月8日马小兰已书面通知王明亮，涉案房屋的产权已经变更，要求王明亮搬离，但王明亮直到2020年8月19日才自动搬离，王明亮强行占用涉案房屋长达九个半月。三、相邻商铺租赁合同，拟证明涉案房屋市场正常租金每间每月应为1500元，涉案房屋2间王明亮应付28500元，一审判决15890元与实际损失差距太大。王明亮质证认为，民事判决书没有异议，我与李雪没有见过面，李雪委托江永云与我签订的合同。书面通知，我没有收到。我已经将房租交至法院，再让我支付一次与事实不符。房租与周边不相符。张琦对马小兰提交的证据无异议。本院认证意见如下：王明亮提交的打款记录，真实性予以认可，但不能证明其租赁期限及租金数额，该证据及王明亮提交的其他证据均达不到其证明目的，本院不予认定。马小兰提交的证据达不到其证明目的，本院亦不予认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：王明亮应否支付马小兰占用房屋的租金损失，如应支付，数额如何确定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。具体本案中，王明亮认可其使用涉案一楼两间房屋，但其上诉称其已与房东协商租金从2017年8月1日开始收取，且每年租赁费为3万元，其已缴纳3年多房租，其租赁期应至2020年8月1日期满，房租已付清。但王明亮未能提供其租赁涉案一楼两间房屋的租赁协议或其他证据证明其租赁该房屋的具体租赁期限及租金标准，其应承担举证不能的法律后果。2019年11月3日，马小兰取得涉案房屋所有权，王明亮占用涉案一楼两间房屋直至2020年8月19日方返还马小兰，在王明亮未提供证据证明其租赁未到期且租金已付清的情况下，马小兰请求王明亮赔偿其租金损失有事实和法律依据，应予支持。一审酌定王明亮支付马小兰从2019年11月3日至2020年8月19日占用房屋的租金损失15890元并无不当。 综上所述，王明亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费197元，由上诉人王明亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  葛 侠 审判员  李 姗 二〇二一年四月二十九日 书记员  李玥彤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。