山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终4216号 上诉人（原审原告）：青岛嘉航置业有限公司，住所地青岛市即墨区。统一社会信用代码：91xx44。 法定代表人：兰涛，总经理。 委托诉讼代理人：尹书鸿，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：高振德，男，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：胡xx，男，1979年3月3日出生，汉族，住青岛市即墨区。 上诉人青岛嘉航置业有限公司（以下简称嘉航公司）因与被上诉人胡xx商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初6605号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 嘉航公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项中判令嘉航公司返还胡xx房屋维修资金5212.27元的判项；2.二审上诉费用由胡xx负担。事实和理由：胡xx支付的房屋维修专项资金并非交至嘉航公司，而是支付至青岛市房屋专项维修资金管理机构（现名为青岛市即墨区房产服务中心）。一审庭审中，胡xx出示涉案房屋的房屋专项维修资金的收据显示系由青岛市房屋专项维修资金管理机构收取，胡xx也承认公维金由嘉航公司代收代缴，因此双方解除涉案房屋预售合同后，嘉航公司仅有协助胡xx退还公维金的义务，而没有直接将公维金退还给胡xx的义务和责任。综上，一审判决错误，请求依法改判。 胡xx未答辩。 嘉航公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除嘉航公司、胡xx于2018年5月16日签订的编号为xxxx《青岛市商品房预售合同》；2.胡xx协助嘉航公司办理即墨区xx路xx号xx号楼xx层xx户商品房预售合同备案登记撤销手续；3.胡xx支付嘉航公司违约金165126.9元；4.案件受理费等诉讼费用由胡xx负担。 一审法院认定事实：2017年10月9日，胡xx向嘉航公司交纳定金50000元。2017年12月21日，胡xx向嘉航公司交纳预付款230423元。 2018年5月16日，嘉航公司作为甲方（卖方）与胡xx作为乙方（买方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同主要约定：一、乙方购买甲方位于即墨区xx路xx号xx号楼xx层xx户房屋一处，房屋建筑面积39.19平方米。二、乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为14045元，房屋总价款为550423元。三、付款方式及付款期限（附件一）：首付款280423元（含定金50000元），乙方应于2017年10月16日前存入本合同指定的账户；贷款270000元，乙方以按揭方式应于2017年10月23日前将办理按揭贷款所需文件全部提交指定银行，放贷机构于2017年11月15日前将贷款存入本合同指定的账户；双方在遵守以上约定的基础上，作出以下补充约定：（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并应与实际支付应付款之日同时向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，有权向乙方收取不低于总房价款30%的违约金，该款项甲方有权自乙方已付房款中扣除；已付房款金额不足的，乙方应当另行补足；解除合同后，乙方应当在10日内配合甲方办理撤销合同备案登记手续，逾期应当向甲方支付违约金，违约金按总房价款的日万分之三计算，甲方应当自双方完成撤销合同备案登记手续后60日退还扣除赔偿金、违约金之后的购房款，甲方不解除合同，乙方按日计算向甲方支付逾期付款万分之三的违约金。四、该房屋的交付必须符合下列条件：交付房屋已通过单体竣工验收，乙方按约定付清全部款项并履行了其他约定义务，甲方定于2020年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之日第二天起算至实际交付之日止，逾期超过180天，乙方有权选择下列第二种方案追究甲方责任：双方同意合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，且违约金支付比例最高不超过房屋总价的1%。另外，合同补充条款第五条对预售合同第七条、附件一付款方式和付款期限进行了补充约定，第3项：“乙方应遵守银行的按揭审查，如经审查不合格或需要满足新的信贷政策要求而不能获得信贷的，乙方应选择补交资料（仅在授信银行要求补充资料继续审查的情形下适用）或自行支付剩余房款，预售合同并不因此解除，甲方并不承担任何相关责任；但如乙方在审查不合格后5日内拒不补齐申请资料或者拒不支付剩余房款的，甲方有权单方解除预售合同，甲方解除合同的，有权向乙方收取不低于总房价款30%的违约金，该款项甲方有权自乙方已付款项后扣除，已付房款金额不足的，乙方应当另行补足，如按银行要求补充资料后因乙方信用等个人原因仍不能通过银行授信审查的，甲方有权解除预售合同，并有权向乙方收取或从乙方首付款中扣取相当于总房价款20%的违约金；合同解除后，剩余房款甲方在60日内无息退还给乙方。”胡xx向嘉航公司交纳了房屋维修专项资金5212.27元。 剩余房款，胡xx向银行申请按揭贷款，未能审核通过。 2018年10月10日，嘉航公司向胡xx邮寄送达催告函一份，通知胡xx在收到本催告函之日起3日内亲自前往贷款银行，签订个人按揭贷款合同，并提交齐全所有银行贷款相关资料，后期按嘉航公司通知时间办理契税缴纳、不动产预告登记手续。 2018年10月22日，嘉航公司向胡xx邮寄解除合同告知函一份，因胡xx未向银行提交贷款申请资料和办理贷款手续，构成严重违约，通知胡xx双方签订的购房合同解除，要求胡xx办理解除相关手续。 2019年9月24日，嘉航公司委托上海段和段（青岛）律师事务所向胡xx邮寄送达律师函一份，函告胡xx于接到该律师函后3个工作日内，一次性向嘉航公司支付剩余购房款270000元，逾期未支付的，嘉航公司将采取所有必要的法律手段（包括诉讼在内）追索合同约定的相应违约金及损害赔偿金等费用。 2019年10月20日，胡xx又向嘉航公司交纳购房款60000元。剩余房款未支付。 一审法院认为，嘉航公司与胡xx签订的《青岛市商品房预售合同》，未违反法律禁止性的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。关于嘉航公司要求解除双方于2018年5月16日签订的编号为xxxx的《青岛市商品房预售合同》以及胡xx协助嘉航公司办理即墨区xx路xx号xx号楼xx层xx户商品房预售合同备案登记撤销手续的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，因胡xx未能按约向嘉航公司支付涉案房屋购房款，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第五条第3项之约定，嘉航公司有权解除合同。虽然嘉航公司曾于2018年10月22日向胡xx邮寄送达了解除合同通知函，但是又于2019年9月24日向胡xx邮寄了缴费通知，胡xx又于2019年10月份向嘉航公司交纳了部分款项，应视为双方以实际行为表示愿意继续履行双方签订的商品房预售合同。但是后期因胡xx未能支付剩余房款，嘉航公司向一审法院提起诉讼，要求解除与胡xx签订的商品房预售合同，一审法院于2020年8月5日向胡xx送达了民事起诉状等应诉手续。因此，嘉航公司、胡xx签订的商品房预售合同应于2020年8月5日解除。 根据查明的事实，胡xx共计向嘉航公司支付购房款340423元及房屋维修专项资金5212.27元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”嘉航公司应当将收取的购房款340423元及房屋维修专项资金5212.27元返还胡xx，胡xx应配合嘉航公司办理涉案房屋合同登记备案撤销手续。 关于嘉航公司要求胡xx支付违约金165126.9元的诉讼请求。嘉航公司称根据合同补充条款第五条第3项约定，胡xx应向嘉航公司支付购房款30%违约金，合同约定的银行贷款只是支付房款的一种方式，胡xx在未能成功办理银行贷款后亦未能补足购房款，即胡xx未能按照合同约定支付涉案房屋购房款，致使合同不能履行，胡xx构成违约。胡xx辩称银行不能审批通过不是胡xx个人征信问题，不应承担违约金，一审法院在综合本案案情、胡xx的过错程度、嘉航公司、胡xx合同履行情况、涉案房屋同地段房屋市场价格变动等因素，以及基于公平原则，考虑到合同中关于嘉航公司逾期交付房屋应支付的违约金为已付房款日万分之一的约定，对胡xx应支付违约金计算标准酌情调整为日万分之一。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以违约因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”综上，胡xx应当支付嘉航公司2017年11月16日至2020年8月5日期间解除合同违约金54712元（550423元×日万分之一×994天）。因此，关于嘉航公司的该诉讼请求，一审法院予以部分支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、青岛嘉航置业有限公司与胡xx于2018年5月16日签订的《青岛市商品房预售合同》于2020年8月5日解除；二、胡xx于判决生效之日起十日内协助青岛嘉航置业有限公司办理位于青岛市即墨区户房屋的网签合同登记备案撤销手续；三、胡xx于判决生效之日起十日内支付青岛嘉航置业有限公司违约金54712元；四、青岛嘉航置业有限公司于判决生效之日起十日内返还胡xx购房款340423元及房屋维修专项资金5212.27元；五、驳回青岛嘉航置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3603元，由胡xx负担。 经本院审理查明，嘉航公司在一审中提交的山东省住宅专项维修资金专用票据显示，胡xx就购买涉案房屋向即墨市有关缴纳住宅专项维修资金5212.27元。本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，因胡xx未能依约按时履行支付购房款的合同义务，构成违约，嘉航公司有权依据双方合同约定解除涉案《青岛市商品房预售合同》，一审认定双方签订的《青岛市商品房预售合同》于2020年8月5日解除，并酌情认定胡xx应支付嘉航公司相应解除合同违约金，嘉航公司应返还胡xx购房款，有利于实现案结事了，并无不当，本院予以确认。 关于房屋维修专项资金返还问题。本院认为，胡xx已缴纳涉案房屋维修专项资金，嘉航公司作为该笔房屋专项资金的实际受益人，在双方合同解除后，应当将该笔款项返还给胡xx，一审判令嘉航公司返还胡xx涉案房屋维修专项资金，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，上诉人嘉航公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人青岛嘉航置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二一年四月三十日 法官助理 于遨洋 书记员 贾 立