广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0112民初1556号原告：邹阳，女，1994年8月29日出生，汉族，住广东省广州市白云区。被告：城城不动产管理有限公司广州分公司，营业场所广东省广州市海珠区江南大道中180号2513、2514房（仅限办公）。负责人：陈倩。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，该公司总经理。原告邹阳与被告城城不动产管理有限公司广州分公司（以下简称城城广州分公司）、城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月14日公开开庭进行了审理。原告邹阳到庭参加诉讼，被告城城广州分公司、城城公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告邹阳向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告双方签订的出租合同，两被告归还房屋租金及押金16530元；2.判决两被告支付违约金1653元；3.判决两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：邹阳与城城广州分公司于2020年5月28日签订租赁合同，合同约定城城广州分公司受产权方委托将坐落在广东省广州市黄埔区黄埔东路733号万科悦公馆4栋425B室出租给邹阳使用，租赁期限从2020年6月1日起至2021年5月31日止，租金支付方式为年付，并支付一个月房租的押金。邹阳于2020年5月28日支付房租及押金共计16530元人民币(优惠是交九个月送三个月，所以实际支付16530元)。但产权人自九月份起未收到房租租金，而要求邹阳再次给付房屋租金，否则停水停电，强制赶出房屋。基于生活要求，邹阳迫于无奈每个月再给产权人即房东支付房租。城城广州分公司、城城公司的违约行为，直接导致邹阳的租赁房屋目的不能达到，造成邹阳损失。为此根据《民事诉讼法》第三十三条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二十八条的规定，向人民法院起诉，请求依法支持邹阳诉讼请求。被告城城广州分公司、城城公司提交书面答辩状辩称，一、我方与邹阳签订《代理出租合同》后，我方按照合同约定向邹阳交付了租赁房屋，邹阳亦实际租住在涉案房屋。受疫情影响，我方在2020年9月经营出现困难，导致大量业主提前解除合同，并且要求邹阳搬离涉案房屋。因此，我方客观上可能存在未按涉案合同约定履行义务的情况。针对邹阳已经支付了租金但是未能实际租住的期限对应的租金及押金，我方同意解除合同并返还未实际租住的期限对应的租金及押金。但是由于我方经营异常无法核查邹阳实际租住日期及搬离涉案房屋的具体时间，请法院依据相关证据及案件事实确定我方应退还的租金具体金额。二、邹阳主张的违约金过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。邹阳主张的违约金远高于我方违约给其造成的损失，加之受疫情影响，我方无力支付高额违约金，请法院依法进行调整。经审理查明，2020年5月28日，城城广州分公司（甲方）与邹阳（乙方）签订《代理出租合同》，合同约定：甲方受产权方委托将坐落在广州市黄埔区黄埔东路733号万科悦公馆自编L-4栋425B室出租给乙方使用。该房屋用途为纯住家。租赁期限从2020年6月1日起至2021年5月31日止。月租金为1653元，含物业费。付款方式为年付。乙方同意应自本合同签订时向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金，押金数额为1653元。合同期满后，在乙方无任何违约情形、不再续租，且甲方验收房屋无损坏、财产无丢失的前提下凭押金收据全额退还押金。第十三条第1款约定，在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。合同签订当日，城城广州分公司开具收款收据，确认收到邹阳交来的2020年6月1日至2021年5月31日的租金14877元以及押金1653元。邹阳主张因城城广州分公司自2020年9月起未向房东交付租金，其于该月起向房东支付租金，并与房东重新签订了《房屋租赁合同》。为此，其提交与曾某某签订的《房屋租赁合同》以及微信聊天记录、微信、支付宝的支付记录为证。庭审时，邹阳陈述，其与城城广州分公司最初协商时约定的月租金为1653元，但是城城广州分公司有交9个月租金送3个月的活动，其参与了该活动，实际月租金不到1653元。邹阳还称提起本案诉讼前打电话向城城广州公公司提出解除合同，但具体时间不记得了，未发出过书面解除通知。还查明，本案起诉状副本于2021年3月6日送达被告。以上事实，有《代理出租合同》《收款收据》《房屋租赁合同》、账单详情等证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，本案为《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。城城广州分公司、城城公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃抗辩权，本院在依法审核邹阳提交的证据基础上对本案进行裁判。关于解除合同。根据两被告的答辩意见以及邹阳提交的微信聊天记录，可以证实涉案《代理出租合同》因城城广州分公司未按时向涉案房屋的出租方支付租金而无法继续履行，邹阳主张解除《代理出租合同》具有依据，且城城广州分公司亦表示同意，故本院予以确认。鉴于邹阳在提起本案诉讼前未发出过书面解除通知，故本院以本案起诉状副本送达被告的日期即2021年3月6日作为合同的解除时间。关于邹阳要求退还租金及押金。邹阳于《代理出租合同》签订之日一次性向城城广州分公司支付了2020年6月1日至2021年5月31日的租金14877元以及押金1653元，由于城城广州分公司未按时支付租金，造成邹阳自2020年9月开始直接向房屋出租方支付租金，故城城广州分公司应退还2020年9月至2020年5月的租金11157.75元（14877元÷12月×9月）。双方签订的《代理出租合同》因城城广州分公司的原因无法继续履行，故邹阳要求退还押金1653元，合理有据，本院予以支持。关于违约金。《代理出租合同》系因城城广州分公司的原因无法继续履行，邹阳根据合同第十三条第1款的约定要求城城广州分公司支付一个月房租的租金作为违约金于法有据，本院予以支持。如前所述，虽然合同约定的月租金为1653元，但是邹阳实际上是按月租金1239.75元缴纳的，故城城广州分公司应向邹阳支付违约金1239.75元。关于城城公司是否应承担责任的问题。《中华人民共和国公司法》第十四条“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，结合被告的答辩意见，城城公司对城城广州分公司的本案债务应共同承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、原告邹阳与被告城城不动产管理有限公司广州分公司签订的《代理出租合同》于2021年3月6日予以解除；二、被告城城不动产管理有限公司广州分公司、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邹阳退还租金11157.75元、押金1653元;三、被告城城不动产管理有限公司广州分公司、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邹阳支付违约金1239.75元；四、驳回原告邹阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费127元，由原告邹阳负担29元，由被告城城不动产管理有限公司广州分公司、城城不动产管理有限公司负担98元。原告邹阳已预交案件受理费，被告城城不动产管理有限公司广州分公司、城城不动产管理有限公司在履行本判决时将其应承担的诉讼费迳付原告邹阳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王梦二〇二一年四月十九日书记员  张园