四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川14民终195号 上诉人（原审被告）：四川万合鑫城置业有限公司，住所地四川省仁寿县视高经济开发区奋勇社区景观大道东北，统一社会信用代码91511421MA63P90J73。 法定代表人：冯兵，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李蕊，女，1988年6月5日出生，汉族，住成都市武侯区，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：陈升，男，1983年12月1日出生，汉族，住四川省通江县。 被上诉人（原审原告）：闫冬梅，女，1985年3月20日出生，汉族，住成都市高新区。 二被上诉人委托诉讼代理人：黄其盛，上海申浩（成都）律师事务所律师。 上诉人四川万合鑫城置业有限公司（以下简称万合鑫城公司）因与被上诉人陈升、闫冬梅商品房预售合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2020）川1421民初3436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万合鑫城公司向本院上诉请求：撤销原判，改判驳回陈升、闫冬梅的诉讼请求。事实和理由：一、原判认定“双方所签的《商品房买卖合同补充协议》中《万科城市之光项目重要信息提示》中明确载明案涉商铺内并无消防栓和消防管道”，认定“万合鑫城公司在陈升、闫冬梅购买的原本没有消防主管道的商铺内设置、安装消防主管道，却并未按照合同约定通知陈升、闫冬梅”系认定事实错误，其从未承诺过案涉商铺内无消防栓和消防管道，也更未在该商铺内擅自增加消防主管道。案涉商铺内的消防管道设置具有合法性、必要性、合理性，是开发商的法定义务。二、原判认定“该消防主管道横穿商铺，不仅严重影响该商铺的使用价值，也使其使用价值严重贬值”也属认定事实错误。该消防管道并不影响该商铺的使用价值，也并不造成商铺贬值，商铺内有消防管道属于普遍现象，存在消防管道的商铺具备正常使用功能。三、其无违约行为，陈升、闫冬梅不享有解除权，原判解除合同错误。其交付商铺的层高、面积、空间尺寸均符合双方合同约定，合同约定的买受人基于规划、设计变更享有的单方解除权的条件并未成就。 陈升、杨冬梅辩称，一、上诉人称其从未在销售过程中承诺，也未在商品房买卖合同中承诺案涉商铺内无消防栓和消防管道，与事实不符。补充协议载明了案涉商铺内并无消防栓和消防管道，但实际拟交付的商铺存在横穿商铺的消防主管道。补充协议中的项目重要信息提示对消防栓及消防管道的内容采取黑体加粗方式进行提示，且明确了“……对房屋的使用存在影响，房屋买受人对此知悉且无异议”，其有理由相信该提示内容，相信该商铺内无消防栓及消防管道，从而决定购买该商铺。二、上诉人称其未在案涉商铺内擅自增加消防主管道，与事实不符。交房现场负责人手书的情况说明能够证实，业主口述在购买时商铺内无任何阻碍物，结合其他证据，能够认定上诉人在原本没有消防栓及消防管道的案涉商铺内设置、安装消防主管道。三、上诉人称案涉商铺内的消防管道设置具有合法性、必要性、合理性，是其负有的法定义务，更是为案涉商铺的消防安全设置，符合法律规定，但并不符合合同约定，应当承担违约责任。四、上诉人称案涉商铺内存在消防管道并不影响实际使用，不会造成商铺价值贬损，与事实不符。其重要信息提示即表明该设置会影响房屋的使用，当然也会造成价值贬损。五、上诉人称其商铺层高、面积、空间尺寸均符合合同约定，合同约定的买受人基于规划、设计变更享有的单方解除权的条件并未成就，与事实不符。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 陈升、闫冬梅向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2019年7月31日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》）和《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）；2.判令万合鑫城公司向其退还购房本金961,685元及利息67,862.96元（利息以年息6%计算，时间暂计算至2020年7月31日，具体截止时间以法院判决为准）；3.判令万合鑫城公司向其支付损失48,000元。 一审法院认定事实：2018年，双方签订关于涉案房屋的预约合同，并于2019年1月22日办理合同备案签约登记。陈升、闫冬梅先后于2018年5月20日付款50,000元，于2018年5月26日付款561,685元，于2019年6月3日付款350,000元，以上系涉案房屋全部购房款，共计961,685元。 2019年7月31日，万合鑫城公司（出卖人）与陈升、闫冬梅（买受人）签订《买卖合同》，约定：陈升、闫冬梅购买万合鑫城公司开发的位于仁寿县××镇××道××幢××层××号商铺；该商品房层高为5.1米，预测建筑面积共46.84平方米，其中套内建筑面积44.64平方米，分摊的共有建筑面积2.2平方米；该商品房单价为每平方米20531.28元，总价款为961685元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项50000元，买受人在2019年7月22日前支付该商品房全部价款；出卖人按照批准的规划、设计建设商品房，该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复；买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更；出卖人未在本合同第十二条第二款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：出卖人按照买受人实际损失赔偿，买受人无实际损失或损失难以证明的，出卖人不再赔偿；出卖人在2019年10月31日前向买受人交付该商品房；买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件；合同还对其他事项作了约定。 当日，双方还另行签订《补充协议》，其中的《万科城市之光项目重要信息提示》中载明：…．．4号楼2号、4号、8号商铺室内设置有消防栓和消防管道，对房屋的使用存在影响，房屋买受人对此知悉且无异议。 2019年10月16日，万合鑫城公司通过EMS向陈升、闫冬梅邮寄《万科城市之光9栋-19栋商业交付通知书》，载明：涉案房屋的办理房屋交付的时间为2019年10月31日，办理房屋交付手续的地点：万科城市之光西大门旁。陈升、闫冬梅于次日收到该快递。 2019年10月31日，陈升、闫冬梅如约前往收房时发现案涉房屋与合同约定不符，拒绝收房，并由万科城市之光交付现场负责人冯小芸出具《城市之光4-1-7号商铺情况说明》，载明：业主口述，销售时商铺内无任何阻碍物，但现场消防主管横穿商铺，业主不认可（合同写明4-2、4-8、4-4号商铺室内设置有消防栓和消防管道对房屋使用存在影响）；业主表示销售与实际不符，拒收商铺，现场已与业主沟通，核实情况后回复业主，回复时间2019年11月2日前。后双方协商未果，陈升、闫冬梅遂提起本次诉讼。 另查明，涉案商铺内确实存在横穿商铺的消防主管道，万合鑫城公司当庭表示：其公司并未更改设计，而是因为工作人员在拟《万科城市之光项目重要信息提示》时因疏忽将设置有消防栓和消防管道的商铺楼号漏写所致。 一审法院认为，本案焦点：1.涉案《买卖合同》和《补充协议》是否应当予以解除。2.若该合同解除，陈升、闫冬梅主张的利息和损失是否应当支持。 关于焦点一，一审法院认为，万合鑫城公司与陈升、闫冬梅签订的《买卖合同》及《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行自己的义务。本案中，陈升、闫冬梅购买该商铺的真实目的是用来经营使用，而在双方所签的《补充协议》的《万科城市之光项目重要信息提示》中明确载明涉案商铺内并无消防栓和消防管道，但实际拟交付的商铺却设置有横穿商铺的消防主管道。根据双方在《买卖合同》第十二条第二款：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人”和第十三条第一款：“出卖人未在本合同第十二条第二款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息”之约定，万合鑫城公司在陈升、闫冬梅购买的原本没有消防主管道的商铺内设置、安装消防主管道，却并未按照合同约定通知陈升、闫冬梅，其过错责任在万合鑫城公司。该消防主管道横穿所购商铺，不仅严重影响购买该商铺的使用价值，也使其使用价值严重贬值。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本案中，在出现合同当事人约定的影响使用功能情形时，万合鑫城公司未按约定书面通知，而陈升、闫冬梅则在收房时明确对不符合合同约定的涉案商铺拒绝接收，故陈升、闫冬梅主张解除《买卖合同》和《补充协议》的请求，因事实和理由充分，证据充足，且符合合同约定，应予支持。 关于焦点二，一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，本案中，双方在《买卖合同》第十三条第一款明确约定“出卖人未在本合同第十二条第二款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息”，故陈升、闫冬梅主张万合鑫城公司支付其利息的请求因事实和理由充分，且符合合同约定，予以部分支持。其中陈升、闫冬梅先后于2018年5月20日付房款50,000元，于2018年5月26日付房款561,685元，于2019年6月3日付房款350,000元，故利息也应以三段计算。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。而陈升、闫冬梅主张的计息期间前后跨越2019年8月20日，故2019年8月19日之前（含当日）的利息，应按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计息；2019年8月20日起至实际付清之日止的利息，则按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息。 至于陈升、闫冬梅主张的损失48,000元，一审法院认为，双方已经在《买卖合同》中约定解除合同的违约金以利息计算，且得到支持，故其再另行主张房租损失的请求，因事实和理由不充分，于法无据，不予支持。 同时，双方均当庭表示：若人民法院判决解除《买卖合同》和《补充协议》，则请求人民法院一并判决由陈升、闫冬梅协助万合鑫城公司办理涉案商铺买卖合同备案登记的撤销手续，一审法院对此予以确认并准许。 遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款和第一百一十四条第一款规定，判决：一、解除陈升、闫冬梅与万合鑫城公司于2019年7月31日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》；二、万合鑫城公司于本判决生效之日起十五日内返还陈升、闫冬梅购房款961685元，并支付利息（利息的计算方式为：1．以50000元为基数，自2018年5月20日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计息至2019年8月19日止，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至款项付清之日止；2．以561685元为基数，自2018年5月26日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计息至2019年8月19日止，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至款项付清之日止；3．以350000元为基数，自2019年6月3日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计息至2019年8月19日止，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至款项付清之日止）；三、陈升、闫冬梅于本判决生效之日起十五日内协助万合鑫城公司办理位于仁寿县××镇××道××幢××层××号商铺的买卖合同备案登记的撤销手续（备案号：206843）；四、驳回陈升、闫冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计7249元，由陈升、闫冬梅负担315元，万合鑫城公司负担6934元（注：陈升、闫冬梅实际预交诉讼费11557元）。 二审中，万合鑫城公司提交了下列证据：1.万科城市之光4号楼吊一层给排水平面图、喷淋平面图施工图纸，拟证明2018年1月出具的案涉商铺所在楼栋的给排水专业施工图中案涉商铺内设计有消防管、自动喷淋管、给水管等措施。2.万科城市之光4号楼吊一层给排水平面图、喷淋平面图竣工图纸，拟证明2019年8月出具的案涉商铺所在楼栋的给排水专业竣工图中在案涉商铺内有消防管、自动喷淋管、给水管等管道。3.上海天华建筑设计有限公司就万科城市之光4号楼设计相关问题出具的情况说明，拟证明案涉商铺消防管道未进行过设计变更。4.案涉商铺楼栋施工图设计文件审查合格书、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收备案书，拟证明案涉商铺的设计、施工、销售、竣工均符合现行的给水、排水、消防、卫生等相关规范要求，且施工、销售、竣工均符合法律法规要求，案涉房屋质量合格。5.12家在营商铺经营业态、室内高度情况调研情况，拟证明在营的多家商铺，业态包括超市、菜场、餐饮、便利店、咖啡馆、母婴店，未进行吊顶装修的在营4家商铺室内高度为最低2.7米，最高4.3米，进行吊顶装修的在营8家商铺，室内最低高度2.8米，最高3.3米；案涉商铺高度（铺内顶距地5米，梁距地4.37米，消防管距地3.54米，排风管距地3.29米），高于调研的12家在营商铺的铺内高度，案涉商铺满足正常使用功能。6.贝壳APP上在租、在售商铺的照片、VR实景展示情况，拟证明市场上在售、在租的商铺，其照片、实景VR展示的商铺状态均可见商铺内存在明显管道、梁，商铺内设置消防管道、梁属于普遍且合理的现象，具有消防管道的商铺具备正常使用功能。7.类案判决，其提供的四川省高院、成都市锦江区法院两个类案判决，认定消防管道是依照国家有关规定设置，并经有关部门验收合格，具有合法性，该消防管道的设置对房屋使用即使存在一定程度的不便，也远未达到根本违约、不能实现合同目的的程度；消防管道的安装造成房屋利用空间大幅度下降的理由，缺乏事实依据。陈升、闫冬梅质证意见为：对证据1、2的真实性、合法性认可，不认可关联性，不能证明此设计之后无变更；对证据3的合法性认可，不认可真实性、关联性，该证据系单位出具，情况说明上并无经办人、负责人签字；对证据4的真实性、合法性认可，但不认可关联性，该证据只能证明该建筑符合国家标准，但不能证明符合合同约定；对证据5、6的三性均不予认可，该证据系上诉人单方取证，无权威部门认定；对证据7的真实性、合法性认可，不认可关联性，两案例与本案案情不一，不具参考性。 本院认为，证据1、2的真实性、合法性可以确认，且该证据也与本案有关，故应予采信；证据3虽真实性、关联性有争议，但结合证据1、2，其真实性可以确认，且与本案有关，故予以采信；证据4的真实性可以确认，也与本案相关，应予采信；证据5、6的真实性可以确认，能够证实有关商铺的高度、商铺内存在消防管道的情况，但与本案商铺内无消防管道的合同约定引发的争议无关，故不予采信；证据7虽真实合法，但因与本案案情不一，故不予参考。 经审理查明，上海天华建筑设计有限公司系万合鑫城公司开发的万科城市之光项目的设计单位，从2017年开始直至竣工，负责该项目1-23号楼、垃圾房、门卫房、地下室的设计工作。该司于2018年1月出具的4号楼给排水专业施工图中的《吊一层给排水平面图》、《吊一层喷淋平面图》，在4号楼7号商铺内设计有消防管、自动喷淋管、给水管等管道，从出图直至施工完毕，该项目未对4号楼7号商铺内的消防管、自动喷淋管、给水管进行设计变更，包括给排水管道位置、数量、管径等均未进行设计变更。以上施工图纸均经审图单位四川智力建筑技术咨询有限公司审查合格。 对《万科城市之光项目重要信息提示》中未载明4号楼7号商铺室内设置有消防栓和消防管道的原因，万合鑫城公司解释为因工作人员疏忽所致，并非故意隐瞒。该项目的每个商铺内均有消防管道，但大小不一，案涉商铺内设置有消防主管道。陈升、闫冬梅陈述，其购买的商铺层高达5.1米，可以隔为两层综合使用，现因消防主管道的原因，该商铺无法隔为两层。 《买卖合同》第四章为规划、设计变更，有两条，第十二条规划、设计变更约定：（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确定之日起10日内书面通知买受人。（三）买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复；买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。第十三条约定：出卖人未在本合同第十二条第二款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：出卖人按照买受人实际损失赔偿，买受人无实际损失或损失难以证明的，出卖人不再赔偿。 另查明，万合鑫城公司在调解中提出其经业主同意，可以对案涉商铺内横穿的消防管道进行整改，使该管道尽量不影响业主使用，且该整改费用由万合鑫城公司承担。 其余事实，与原判认定一致。 本院认为，本案二审争议焦点为万合鑫城公司是否存在擅自变更设计的违约行为，陈升、闫冬梅是否据此享有合同解除权。本案中，陈升、闫冬梅主张万合鑫城公司拟交付的商铺存在消防栓及消防管道，而《买卖合同》及《补充协议》中对此并无约定，万合鑫城公司存在设计变更而未通知的行为，依据《买卖合同》第十二条、第十三条约定，其对此享有解除合同的权利。万合鑫城公司抗辩称其对案涉房屋并不存在设计变更的行为，陈升、闫冬梅依据《买卖合同》第十二条、第十三条提出解除合同的理由不能成立。对此争议，本院认为，因万合鑫城公司在二审中已提供充分的证据证明其在该房屋销售后，对该房屋的消防管、自动喷淋管、给水管等管道均未进行设计变更。故陈升、闫冬梅主张万合鑫城公司存在设计变更的事实不能成立，其依据《买卖合同》第十二条、第十三条请求解除合同无相应的事实依据，该请求不能成立，本院不予支持。至于《补充协议》中的《万科城市之光项目重要信息提示》未载明案涉商铺内设置有消防管道，因万合鑫城公司已提供证据证明其在签订《买卖合同》前案涉商铺的设计已经存在消防管道，故其对此所作“因疏忽漏写所致”的解释具有一定合理性。 至于消防管道横穿案涉商铺，是否严重影响该商铺的使用价值造成严重贬值的问题。本院认为，案涉商铺因消防管道横穿客观上会造成业主使用不便，在一定程度上会影响该商铺的使用价值，但并未达到不能实现合同目的的程度，且消防管道横穿商铺的问题可以整改，通过整改，可以尽量消除对业主的影响，万合鑫城公司也表示愿意整改，由其承担相应的整改费用。故案涉合同履行过程中的瑕疵问题尚未达到合同目的不能实现的程度，陈升、闫冬梅也不能依据合同法有关法定解除的规定请求解除合同。当然，作为开发商，万合鑫城公司在其交付的房屋存在瑕疵的情况下应进行整改，以尽量消除对业主的影响。因万合鑫城公司未在一审中提交相应的证据，导致本案二审诉争，故本院决定由其负担本案二审诉讼费用。 综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，但因二审中出现新证据导致认定事实发生变化，本院对此予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省仁寿县人民法院（2020）川1421民初3436号民事判决； 二、驳回陈升、闫冬梅的诉讼请求。 一审案件受理费7,249元(陈升、闫冬梅实际预交诉讼费11,557元)，由陈升、闫冬梅负担；二审案件受理费13868元，由四川万合鑫城置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗卫平 审判员  王美福 审判员  辛利平 二〇二一年四月十六日 书记员  申雪梅