广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终2269号上诉人（一审原告）：陈建辉，男，汉族，1955年8月25日出生，住广东省揭阳市榕城区。上诉人（一审被告）：黄丁旺，男，汉族，1987年12月6日出生，住江西省赣州市寻乌县。上诉人陈建辉与上诉人黄丁旺因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初15680号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈建辉向一审法院提起诉讼，请求判令：1.判决黄丁旺立即向陈建辉支付2020年5月、6月、7月所欠租金共3900元及滞纳金1170元（其中1300元按每天10%的标准从2020年5月10日起算至2020年6月10日止，2600元按每天10%的标准从2020年6月10日起算至实际付清时止）；2.本案诉讼费由黄丁旺承担。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、限黄丁旺自判决发生法律效力之日起五日内向陈建辉支付房屋占有使用费2166.67元；二、驳回陈建辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（陈建辉已预交），由陈建辉负担15元，由黄丁旺负担10元。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初15680号民事判决书。陈建辉向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判黄丁旺向陈建辉支付2020年5月、6月、7月所欠租金共3900元及滞纳金1170元（其中1300元按每天10%标准从2020年5月10日起算至2020年6月10日止，2600元按每天10%标准从2020年6月10日起算至实际付清时止）。2.本案诉讼费用由黄丁旺承担。事实与理由：（一）案涉《房屋租赁协议书》合法有效，案涉租赁物是经过政府住建部门批准建设的（有住宅工程施工许可证、私宅建设工程质量监督登记表、建设工程项目申请开工报告三份政府主管部门的批准文件）。自然资源局不是主管城镇建设的。宅基地只有使用权证，该证相当于商品房不动产权证，是合法有效的权属证明。因此，案涉租赁合同合法有效。（二）黄丁旺欠陈建辉5月、6月、7月租金3900元。黄丁旺在4月15日支付的是其前期拖欠的2月、3月、4月的租金，没有支付5月、6月、7月租金。一审法院只支持一个月二十天租金，是事实查明不清。黄丁旺口头答辩称：（一）案涉合同无效。（二）由于当时支付租金的手机微信已注销，现确认陈建辉主张的4月15日支付的3900元是2月、3月、4月的租金。（三）黄丁旺在6月20日已经搬离案涉房屋，所以无需支付6月20日至7月20日的租金。黄丁旺亦向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判黄丁旺仅需支付陈建辉房屋占用使用费866.67元。事实与理由：黄丁旺已于2020年7月搬离，不需要再缴纳房屋占用使用费。二审法庭调查中，黄丁旺明确其于2020年6月20日已经搬离。陈建辉口头答辩称：陈建辉不知道黄丁旺在6月20日搬离，陈建辉于7月份报警，警察建议双方调解协商，但是黄丁旺不同意。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。二审期间，陈建辉提交了以下证据：1.微信聊天记录和2月、3月、4月租金付款记录，拟证明黄丁旺2020年4月15日支付的是2月、3月、4月租金；2.樟木头五层建筑工程项目申请开工报告、东莞市民房住宅工程施工许可证、东莞市樟木头镇（私宅）建设工程质量安全监督登记表、用地规划图、东莞市建设工程报建管理跟踪表（均为复印件，陈建辉称在樟木头镇住建部门复印），拟证明案涉房屋是合法建筑，经有关管理部门批准。黄丁旺的质证意见如下：1.确认第一组证据；2.第二组证据中的全部资料都不是陈建辉的名字，均是复印件，且建筑面积与案涉房屋实际面积不相符，案涉房屋是私宅，备案的是商业用地。黄丁旺提交了一份《水、电结清证明》，拟证明其于6月20日已经搬离。该证明有“成传枝”字样的签名，内容为黄丁旺从2019年8月10日至2020年6月20日所有水电费已结清并办理，从2020年6月21日后所产生水电费与黄丁旺无关。陈建辉主张其将案涉房屋第2至5层出租给成传枝，整栋房屋的水电费都由成传枝负责，黄丁旺需将其水电费交给成传枝，该证据只能证明黄丁旺于6月20日结清水电费，不能证明其已经搬离，成传枝没有将黄丁旺于6月20日搬离的情况通知陈建辉。另查明，黄丁旺主张其于2020年6月20日打电话给陈建辉，称其要搬走，通知陈建辉过来收取租金，但陈建辉不过来，后来其将钥匙交给了成传枝，但陈建辉跟成传枝说不能收钥匙，于是黄丁旺将钥匙放在隔壁商店，并打电话告诉陈建辉。陈建辉则称黄丁旺于2020年6月22日打电话给陈建辉称其要退租，陈建辉要求其退租前将之前的租金结清，黄丁旺称要用押金抵扣租金，陈建辉不同意，黄丁旺称要把钥匙交给成传枝，陈建辉让成传枝不要收，后来黄丁旺把陈建辉的微信拉黑，陈建辉无法联系黄丁旺，于是在7月9日报警。黄丁旺确认于6月22日删除了陈建辉的微信好友，其知道陈建辉报警，黄丁旺跟警察说了其已经搬走。另，一审庭审中，一审法院询问陈建辉：“被告说他在6月20日就搬离了，原告是否确认？”陈建辉陈述称：“不确认，他只是把钥匙放到隔壁商铺，但是隔壁商铺没有接收权。我是在7月11日去粘贴催收租金通知时发现门锁了，我也不清楚他有没有搬走，我是后来在7月20日发出解除租赁合同通知书后去开锁才知道他搬走了。”本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对陈建辉、黄丁旺上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕双方的上诉，本案争议焦点为：一、案涉《房屋租赁协议书》的效力问题；二、黄丁旺应向陈建辉支付租金的数额问题。对此，本院分析如下：关于焦点一。一审法院发函至东莞市自然资源局调查，东莞市自然资源局复函确认查无案涉建筑物的不动产权登记信息，案涉房屋未在该局办理建设工程规划许可证。1998年1月1日起，东莞市全市范围内的建设规划主管部门为原东莞市规划局。根据陈建辉二审期间提交的有关案涉房屋报建、施工资料显示，该资料均未经原东莞市规划局的批准或同意。因此，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定案涉《房屋租赁协议书》无效，并无不当，本院予以维持。关于焦点二。黄丁旺主张其于2020年6月20日向陈建辉提出退租，并于当天搬离，并于二审期间提交了一份由案外人成传枝（与陈建辉存在租赁关系）出具的《水、电结清证明》予以证实。陈建辉确认黄丁旺于2020年6月22日向其提出要退租，并称将钥匙交回给陈建辉，但陈建辉不同意。结合双方在一、二审的陈述及举证，本院采纳黄丁旺的主张，认定其于2020年6月20日已搬离。案涉租赁合同被认定无效后，黄丁旺应向陈建辉支付占有使用期间的费用。二审期间，黄丁旺确认其于2020年4月15日支付的3900元对应的是2、3、4月份的租金，故黄丁旺应向陈建辉支付2020年5月1日至6月20日期间的占有使用费为1300元+1300元÷30天×20天=2166.67元。案涉租赁合同无效，故陈建辉诉请黄丁旺支付拖欠租金的滞纳金缺乏依据，一审法院对此不予支持并无不当。综上所述，上诉人陈建辉与上诉人黄丁旺的上诉理由均部分成立，对于成立部分，本院予以支持。一审判决关于黄丁旺已付占有使用费金额和占有使用时间认定有误，但最终判决结果正确，故本院对于一审判决结果予以维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。陈建辉上诉部分受理费50元（陈建辉已预交），由陈建辉负担；黄丁旺上诉部分受理费50元（黄丁旺已预交），由黄丁旺负担。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  冯婉娥审判员  徐华毅二〇二一年四月二十八日书记员  刘文婷