吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0202民初891号 原告：隋鑫，女，1973年2月12日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：黄浩东，吉林圣久律师事务所律师。 被告：吉林市金晟房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。 法定代表人：田士华，董事长。 被告：吉林市晟金物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市雾凇路客运站。 法定代表人：韩东,经理。 原告隋鑫与被告吉林市金晟房地产开发有限公司（以下简称金晟房地产公司）、吉林市晟金物业服务有限公司（以下简称晟金物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告隋鑫及其委托诉讼代理人黄浩东到庭参加诉讼。被告金晟房地产公司、晟金物业公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告隋鑫向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令原告与金晟房地产公司2018年3月5日签订的购买中京城·铂宫公寓xxx号（现变更为25号）房屋的《中京城·铂宫置业协议》合法有效；2.请求依法判令晟金物业公司将案中京城·铂宫公寓xxx号（现变更为25号）房屋业主名称由原业主张晨东变更登记到原告名下；3.请求依法判令金晟房地产公司协助、配合原告购买的中京城·铂宫公寓xxx号（现变更为25号）房屋到相关部门办理网签手续、不动产登记权属证书；4.请求依法判令金晟房地产公司承担因不能办理房屋网签、产权证给原告造成的已付房款利息损失39,715.95元（以已付款金额320,000元为基数，自2018年3月5日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算，暂计算到2020年12月31日，最终损失以被告实际办理房屋网签手续、不动产登记权属证书之日止）；5.请求依法判令本案的诉讼费、保全费、律师费由被告承担。事实与理由：2018年2月26日原告与案外人王某达成购买被告开发的位于吉林市昌邑区吉林大街与中康路交汇处中京城·铂宫公寓xxx号（后变更为25号）房屋，该房屋是王某从张晨东手中购买的，具王某所述该房屋是张晨东与被告金晟房地产公司之间存在债权债务关系，金晟房地产公司将该房屋抵账给张晨东，张晨东又出售给王某的，当时该房屋在晟金物业公司业主登记人为张晨东。原告与王某通过居间方吉林市永吉县恒成房产经纪有限公司签订合同编号为ND-L-A-003401号《房屋买卖合同》，合同约定房屋总价款320,000元，原告按照协议支付了全部购房款。2018年3月5日在王某、张晨东的协助下，原告与金晟房地产公司签订购买中京城·铂宫公寓xxx号（后变更为25号）房屋的《中京城·铂宫置业协议》，该房屋全款396,305元，因该房屋是张晨东与金晟房地产公司之间存在债权债务关系，金晟房地产公司将该房屋抵账给张晨东，抵账是该房屋作价396,305元，所以在原告与金晟房地产公司签订《中京城·铂宫置业协议》时按照之前的房屋价款确定房屋总价款。后经被告金晟房地产公司内部进行核实，于2018年4月20日金晟房地产公司给原告出具了该房屋全款396,305元的收据。原告在2018年4月20日入住中京城·铂宫公寓xxx房屋（后变更为25号）。因该房屋原业主张晨东已经交纳了2018年2月至2019年12月期间物业费，2017年至2018年之间的供热费以及垃圾清运费。因此原告按照晟金物业公司的要求于2019年12月11日交纳了案涉房屋2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费1,463元。金晟房地产公司一直没有协助、配合原告购买的中京城·铂宫公寓xxx号（后变更为25号）房屋到相关部门办理网签手续、不动产登记权属证书，金晟房地产公司的行为已经构成违约，应当履行其法定义务，并承担违约责任。综上所述，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权利，根据《民法典》、《民事诉讼法》等法律、法规的规定特诉至贵院，请求贵院依法支持原告诉讼请求。 被告金晟房地产公司书面辩称，原告起诉所依据的事实经过是真实的，确实存在，原告房屋确实是答辩人抵账给张晨东，并由张晨东出售给原告，答辩人要求物业公司办理的入住手续。而且确实该房屋尚未办理网签登记以及产权登记。 但是原告诉讼提出的诉讼请求不能成立。因为关于中京城三号地的14号楼，答辩人于2016年就已经给中国华融管理公司吉林省分公司办理了抵押登记，原告的房屋在抵押登记范围内，华融资产公司吉林省分公司于2018年向答辩人提起民事诉讼，并主张抵押优先受偿权，吉林省高级人民法院一审裁定支持了华融公司的诉请，判决附表中提到14号楼只有部分房屋解除了抵押，原告房屋不包括在解除抵押范围内。目前该案已经被最高人民法院二审裁定撤销原判发回重审，目前省高法还没有对该案进行重审。所以原告与张晨东之间的以房抵债协议，被告与张晨东之间的房屋买卖协议应属效力待定的协议，需要等待华融资产公司与答辩人之间的民事诉讼结果。 本院经审理认定事实如下：2018年2月26日隋鑫（乙方）与王某（甲方）签订房屋买卖合同，合同约定：甲方所售房屋坐落于吉林市中京城·铂宫公寓xxx号，所在楼层为6层，建筑面积60.99平方米，房屋成交价格为人民币叁拾贰万元整。2018年3月5日，作为买受人的隋鑫与作为出卖人的金晟房地产公司签订《中京城·铂宫置业协议》，该协议中约定，一、买受人购买“中京城·铂宫”项目的下列物业：公寓xxx号，建筑面积60.77平方米。二、上述物业的价格：每平方米6,500元，销售总价为叁拾玖万陆仟叁佰零伍元整。三、买受人选择的付款方式：一次性付款，买受人需在签订《置业协议书》的同时，一次性付清购房款（含已付购房定金）。出卖人处金晟房地产公司加盖公章，买受人处隋鑫签名捺印。庭审中隋鑫自述，2018年3月5日其向王某指定的银行账户转款310,000元，同时交付10,000元现金，共计向王某交付房款320,000元。2018年4月20日金晟房地产公司为隋鑫出具房款为396,305元的收据。2018年3月5日，隋鑫办理房屋入住，入住房屋实际地址为中京城·铂宫公寓xxx号。隋鑫办理入住后交纳了物业费、供热费。 另查明，2016年10月26日案涉房屋所在的整栋楼被金晟房地产公司抵押给中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司，并办理了在建工程抵押登记，该抵押登记于2017年10月25日被注销。2017年10月25日案涉房屋被金晟房地产公司抵押给中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司，并办理了抵押登记，该权利尚未被注销。经本院工作人员到吉林市不动产登记服务中心调查，案涉房屋整栋楼处于抵押状态，未办理分户，无法办理网签手续，也无法办理不动产登记证。 认定上述事实的证据有：房屋买卖合同、《中京城·铂宫置业协议》、供热费缴费凭证、供热查询缴费凭证、账户历史明细清单、中国工商银行凭证、中京城入住收费一览表以及当事人的当庭陈述。隋鑫庭审中提供的声明，为复印件，不予不予采信；隋鑫庭审中提供的录音，无法证明对方身份，也无法证明其所要证明的问题，本院不予采信。 本院认为，隋鑫与金晟房地产公司签订《中京城·铂宫置业协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议有效，双方均应按该协议的约定履行各自义务。关于隋鑫要求晟金物业公司将房屋变更登记到其名下的诉讼请求，该诉请并不具体，且与本案不是同一事实法律关系，本院不予支持。关于隋鑫要求金晟房地产公司为涉案房屋办理网签手续及不动产登记权属证书的诉讼请求，因案涉房屋现不具备办理网签手续及不动产登记证的条件，隋鑫的该项诉请在客观上无法实现，金晟房地产公司亦无法履行，故对于隋鑫的该项诉请，本院不予支持。关于隋鑫要求金晟房地产公司承担因其不能办理房屋网签及产权证造成的损失的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因隋鑫于2018年3月5日与金晟房地产公司签订的《中京城·铂宫置业协议》中并未约定房屋交付时间，金晟房地产公司于2016年10月26日将案涉房屋为中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司办理了在建工程抵押登记，隋鑫于2018年3月5日实际入住，故金晟房地产公司应自房屋交付使用之日即2018年3月5日起90日即2018年6月3日开始承担违约责任，因隋鑫与金晟房地产公司签订的《中京城·铂宫置业协议》中并未约定违约责任，故金晟房地产公司应按照隋鑫已付购房款总额即320,000元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告隋鑫与被告吉林市金晟房地产开发有限公司签订的《中京城·铂宫置业协议》合法有效； 二、被告吉林市金晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告隋鑫支付因未能取得房屋权属证书的损失（以320,000元为本金，自2018年6月3日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至取得房屋权属证书之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告隋鑫的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3,348元，由原告隋鑫负担2,952元，由被告吉林市金晟房地产开发有限公司负担396元。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  于佳 二〇二一年四月三十日 书记员  陈颖