广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终1846号上诉人（一审被告）：惊蛰互动传媒（东莞）有限公司（原企业名称为东莞市有为教育科技有限公司,于2020年9月14日变更为惊蛰互动传媒（东莞）有限公司），住所地为广东省东莞市××××××××××××××××××××，统一社会信用代码为91441900MA5391JB15。法定代表人：罗某1。被上诉人（一审原告）:严桂坤，男，汉族，1971年1月10日出生，住广东省东莞市万江区×××××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××075。委托诉讼代理人：邓锴，广东莞益律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛志科，广东莞益律师事务所律师。一审被告：罗某1，男，汉族，1979年5月14日出生，住广东省陆河县×××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××773。上诉人惊蛰互动传媒（东莞）有限公司（以下简称惊蛰公司）因与被上诉人严桂坤、一审被告罗某1房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初18520号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严桂坤向一审法院提起诉讼，请求：1.严桂坤与惊蛰公司签订的《物业租赁合同》于2020年5月12日解除，惊蛰公司将位于广东省东莞市南城区×××华凯豪庭办公楼（活力中心）物业305、306号写字楼（以下称案涉房屋）返还给严桂坤、返还案涉房屋钥匙并将惊蛰公司所有的办公设备搬走；2、惊蛰公司向严桂坤支付自2019年12月1日起至2020年5月12日止拖欠的租金32322.58元及利息624.85元（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算，应从约定支付之日起计至清偿之日止，现暂计至2020年8月12日）；3.惊蛰公司向严桂坤支付案涉房屋占有使用费18000元（自2020年5月13日起计至返还案涉房屋之日止，现暂计至2020年8月12日止，占有使用费参照《物业租赁合同》的租金标准6000元/月）；4.惊蛰公司向严桂坤支付物业管理费1917元（自2020年5月1日起计至惊蛰公司返还案涉房屋之日止，现暂计至2020年7月31日止）；5.严桂坤无须返还惊蛰公司保证金12000元；6.罗某1对上述债务承担连带责任；7.本案诉讼费用由惊蛰公司、罗某1支付。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，以及上述援引法律条文之规定，判决如下：一、确认严桂坤与惊蛰互动传媒（东莞）有限公司签订的《物业租赁合同》已于2020年5月12日解除，严桂坤已于2020年8月15日收回了案涉租赁物（即东莞市南城区×××华凯豪庭办公楼（活力中心）305号、306号房）；二、惊蛰互动传媒（东莞）有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向严桂坤支付2019年12月至2020年1月期间的租金共计12000元及违约金（以6000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别从2019年12月6日、2020年1月6日计至实际付清之日止）；三、惊蛰互动传媒（东莞）有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向严桂坤支付2020年2月至4月期间的租金共计18000元；四、惊蛰互动传媒（东莞）有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向严桂坤支付2020年5月1日至5月12日期间的租金以及5月13日至8月15日期间的占用使用费共计10500元；五、惊蛰互动传媒（东莞）有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向严桂坤支付物业管理费1118元；六、确认严桂坤无需返还惊蛰互动传媒（东莞）有限公司缴纳的保证金12000元；七、罗某1对惊蛰互动传媒（东莞）有限公司的上述债务承担连带清偿责任；八、驳回严桂坤的其他诉讼请求。本案一审受理费710.81元（严桂坤已预交），由惊蛰互动传媒（东莞）有限公司、罗某1负担。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初18520号民事判决书。上诉人惊蛰公司向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案诉讼费用由严桂坤承担。事实与理由：（一）一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决书第6页法院认定部分“关于2020年2月至4月期间的租金，虽受疫情影响，线下教育培训活动受限，但是被告有为公司从未就租金减免与原告进行过磋商，亦未采取任何措施以减少损失的发生，故其主张减免2至4月的租金共计18000元缺乏依据”。该部分认定是错误的，期间惊蛰公司有发微信给严桂坤，新冠病毒属不可抗力，因此，2020年2月至4月期间应免租。（二）一审判决书第5页法院认定部分：“双方都确认租赁合同于2020年5月12日解除，被告有为公司于2020年8月15日搬离完毕，本院依法认定原告己于2020年8月15日收回了案涉租赁物”。该部分认定是错误的，因疫情问题，由于各种限制，涉案大楼也有相关限制。惊蛰公司发终止函后，严桂坤收回房屋，并让物业把门上锁，故严桂坤收回案涉租赁物的时间为2020年5月20日，所以不存在占用场地费用问题。既然双方都确认2020年5月12日解除案涉合同，而且还是惊蛰公司先提出解除，一审法院还判决惊蛰公司支付占用场地费用不符合逻辑。惊蛰公司解除案涉合同目的就是止损，没有必要继续占用。（三）严桂坤没有事实法律依据不予退还惊蛰公司保证金，既然一审判决无需返还保证金，那就不应该判决惊蛰公司支付违约金、管理费等费用，保证金己足以弥补以上所有费用。被上诉人严桂坤向本院答辩称：（一）惊蛰公司上诉主张均不是事实。根据严桂坤一审证据五“微信聊天记录”，惊蛰公司承租期间多次迟延支付租金。自2019年12月起，严桂坤每月向惊蛰公司催讨租金，惊蛰公司均以各种理由拒绝支付，但从未与严桂坤协商租金减免事宜。故，惊蛰公司疫情发生前已经欠付租金、构成违约，不存在免租的情形。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第3条，在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。惊蛰公司在一审庭审时己自认，案涉租赁合同于2020年5月12日解除，且庭后双方协商处理案涉租赁物内的物品，惊蛰公司己于2020年8月15日搬离完毕。严桂坤一审补充证据二“物资搬出情况登记表”也证明了前述事实。且惊蛰公司一审第一次庭审时(2020年8月12日)自认，2020年5月12日之后，因没交物业管理费，物业公司上锁，没有与严桂坤沟通搬离事宜。（二）一审判决支持的逾期付款违约金、保证金，实际上并不足以弥补严桂坤的实际损失。1.一审判决实际上仅支持了2019年12月至2020年1月期间未付租金的逾期付款违约金和保证金，其余并未予以支持。2.惊蛰公司于疫情发生前自2019年12月起己未付租金，并于2020年5月12日提前解除租赁合同，一审判决严桂坤无需返还保证金符合合同约定。案涉合同于2019年7月5日签订，约定租期两年，惊蛰公司自2019年12月起即己未付租金并提前解除租赁合同，造成了严桂坤资金利息、房屋空置、重新招租费用等实际损失。实际上，保证金、逾期付款违约金并不足以弥补严桂坤的实际损失。3.物业管理费是惊蛰公司使用及占有案涉房屋期间应当支付给案外人物业公司的费用，不属于违约金。严桂坤代为支付后，惊蛰公司应当予以返还。综上所述，惊蛰公司的上诉请求与事实不符、没有法律依据，二审应全部予以驳回并维持一审判决。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。二审法庭调查中，惊蛰公司明确上诉请求为：对一审判决第三项、第四项和第五项进行改判，改判惊蛰公司向严桂坤支付2020年2月至4日期间租金的一半为9000元；改判惊蛰公司无需支付2020年5月1日至8月15日期间的租金和占有使用费和无需支付2020年5月至8月期间的物业管理费；对于一审判决其余判项没有异议。二审期间，惊蛰公司提交了其法定代表人罗某1与严桂坤之间的微信聊天记录，其中2020年3月9日的聊天记录，拟证明惊蛰公司在疫情期间提前与严桂坤沟通过减免租金事宜；2020年4月25日至5月12日的聊天记录，拟证明惊蛰公司有跟严桂坤提出终止合同，相关办公设备可以由其处理。严桂坤确认以上微信聊天记录的真实性，但对于合法性和关联性不予认可，惊蛰公司于2019年12月起已拖欠租金构成违约，不存在租金减免的情形；惊蛰公司一审期间已经自认案涉合同的解除时间为2020年5月12日。另查明，根据惊蛰公司二审提交的罗某1与严桂坤之间的微信聊天记录显示，2020年3月9日，罗某1称：“你好，我们还没复工，疫情期间培训行业要到五月份才能重新营业。2-3月份租金方面能不能帮忙减免一下，等情况好转再补给你。”严桂坤称：“你已经没有交几个月租金按合同已经违约了，请在3月10日前交付相关费用！”惊蛰公司一审期间提交的微信聊天记录也有显示以上罗某1说的话。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对惊蛰公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。双方一审期间均确认案涉租赁合同于2020年5月12日解除，故对于一审法院认定的合同解除时间，本院予以确认。围绕惊蛰公司的上诉，本案争议焦点为：一、惊蛰公司主张减少2020年2月至4月期间的租金能否得到支持；二、惊蛰公司是否应向严桂坤支付2020年5月至8月15日期间的租金、占有使用费和物业管理费。对此，本院分析如下：关于焦点一。惊蛰公司作为经营教育培训企业，结合当时政府防控工作的相关要求可知，疫情对其经营造成了一定影响。而且，根据惊蛰公司提交的微信聊天记录显示，惊蛰公司于2020年3月9日亦向严桂坤提出减免租金的请求。一审法院认定惊蛰公司从未就租金减免与严桂坤进行过磋商有误。根据广东省重大突发公共卫生事件响应的时间并结合本案实际情况，本院认定惊蛰公司在2020年2月份至4月份期间的经营受到疫情影响，根据公平原则，酌情认定惊蛰公司在此期间减半交纳租金，故2020年2-4月份租金应为18000元÷2=9000元。一审法院对此认定有误，本院依法予以纠正。关于焦点二。惊蛰公司于2020年5月12日提出解除合同后，直到2020年8月15日才将案涉租赁物内物品搬离，惊蛰公司未能举证证明其在该期间有积极与严桂坤办理交接事宜，而严桂坤在惊蛰公司明确表示解除合同后，也未采取措施及时收回租赁物，以减少损失。因此，一审法院酌定惊蛰公司向严桂坤支付该期间50%的租金、占有使用费和物业管理费，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人惊蛰公司的上诉理由部分成立，对于成立部分，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初18520号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项和第六项。二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初18520号民事判决第七项和第八项。三、变更广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初18520号民事判决第三项为：惊蛰互动传媒（东莞）有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向严桂坤支付2020年2月至4月期间的租金共计9000元。四、罗某1对惊蛰互动传媒（东莞）有限公司的上述债务承担连带清偿责任。五、驳回严桂坤的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费710.81元（严桂坤已预交），由严桂坤承担222.81元，惊蛰互动传媒（东莞）有限公司、罗某1负担488元。二审案件受理费315.45元，由惊蛰互动传媒（东莞）有限公司负担177.75元，严桂坤负担137.7元；惊蛰互动传媒（东莞）有限公司已预交二审案件受理费1170.45元，因惊蛰互动传媒（东莞）有限公司同意由严桂坤向其径付受理费，故本院向惊蛰互动传媒（东莞）有限公司退回855元。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  冯婉娥审判员  徐华毅二〇二一年四月十六日书记员  黎紫姗