甘肃省秦安县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0522民初279号 原告：秦安县某中心。 法定代表人：李某，该中心主任。 委托诉讼代理人：邵某，该中心某市场所副所长。 委托诉讼代理人：张天俊，甘肃胡耀明律师事务所律师。 被告：胡某。 委托诉讼代理人：胡某1（系胡某之弟）。 原告秦安县某中心（以下简称“某中心”）与被告胡某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某中心的委托诉讼代理人邵某、张天俊,被告胡某及其委托诉讼代理人胡某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某中心向本院提出诉讼请求：1.解除某中心与胡某之间的房屋租赁合同；2.判令胡某交还某市场B＃营业楼北14号房屋；3.判令胡某支付2011年3月1日至2020年9月1日期间的房屋租赁费57000元；4.判令胡某支付2011年3月1日至2020年9月1日期间的土地租金3800元；5.判令胡某按年租金6000元承担2020年9月1日至向某中心交还房屋期间的房屋租赁费；按年租金400元承担2020年9月1日至向某中心交还房屋期间的土地租金；6.诉讼费由胡某承担。事实和理由：1998年，经秦安县人民政府批准，某中心租赁土地修建了秦安县某市场。市场B＃营业楼修建期间，某中心于2003年3月1日前预收胡某8年的房屋租赁费48000元，并于2003年3月1日将某市场B#营业楼北14号房屋交给胡某使用。2003年1月10日，某中心和胡某签订了《房屋租赁合同》，2003年4月3日秦安县公证处对该合同进行了公证。合同约定：房屋的租赁期限为8年，从2003年3月1日起至2011年3月1日止；房屋租赁费为每年6000元，交纳租金的时间为每年3月一次性交付，由某中心在给胡某设立的预交房租费账户中逐年扣减；因某中心房产所占用土地为租赁土地，胡某应于每年7月底前一次性向某中心交付一年的土地租金400元。2011年3月1日合同期满后，双方再未签订新的合同，胡某也未向某中心交还房屋，双方之间形成了事实上的不定期租赁关系。此后，某中心持续向胡某催讨房屋租赁费和土地租金，胡某拖欠2011年3月1日至2020年9月1日期间9年6个月的房屋租赁费57000元，土地租金3800元，拒不向某中心支付。综上所述，胡某拒付房屋租赁费、土地租金达9年多之久，其行为己构成根本违约，某中心有权依法解除合同；另外，某中心和胡某之间现在是事实上的租赁关系，某中心有权随时解除合同；胡某拖欠的房屋租赁费和土地租金依法应继续履行交付义务。据此，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，某中心依法提起民事诉讼，望支持某中心的诉讼请求。 胡某辩称，合同是我签的，但是房屋实际是我弟胡某1经营使用，房屋的租赁款也是胡某1交付的，还款责任应当由胡某1承担。合同租赁期限八年终止后，我与某中心没有租赁关系，不需要解除合同。房子在2007年12月份我弟胡某1向某中心交过钥匙，某中心答应到期合同终止，房子自然收回了，现在和我没有关系，房子已经收回了，自然没有租赁费，也没有土地租赁金。某中心现在起诉我，给我造成名誉伤害，应当由某中心承担诉讼费。某中心凭空捏造事实，无权向我收取任何费用。我们没有重新签订任何合同，没有租赁关系。合同到期后，直到2021年3月9日前，某中心没有一个人和我联系房子的事情，电话一个也没有。为什么不在诉讼时效三年内起诉，而在十年后起诉。我不同意某中心的诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对本案证据和事实，本院认定如下： 某中心提交的《房屋租赁合同》1份、（2003）秦公字第456号《公证书》1份。证明目的：2003年1月11日，某中心与胡某签订了房屋租赁合同，约定租金为每年6000元，土地租金为每年400元，并对《房屋租赁合同》进行了公证。经质证，胡某无异议。经审核，该证据具有真实性，关联性，故对其证据效力予以确认。 本案双方当事人的主要争议焦点为：合同期满后，胡某是否将涉诉房屋交付给了某中心。对此，胡某抗辩认为合同到期后其弟胡某1将房子钥匙交给了某中心，自己再没有使用房屋；但除其陈述外未提交其他证据加以证明；而某中心不认可。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，胡某应承担不利后果。故对于胡某的该项抗辩理由不予采信，应当认定合同期满后胡某未交付房屋。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1998年，经秦安县人民政府批准，某中心租赁土地修建秦安县某商品市场北B#营业楼，某中心在修建期间预收胡某8年的房屋租赁费48000元。2003年1月11日，某中心与胡某签订《房屋租赁合同》1份，合同约定：某中心将某市场北B#营业楼北14号房屋出租给胡某使用，租赁期8年（从2003年3月1日起至2011年3月1日），房屋租赁费每年6000元，于每年3月一次性交付，由某中心给胡某设立的预交房租费账户中逐年扣减；土地租金每年400元，于每年7月底前一次性交付；租赁期届满，如出租方继续出租房屋，在同等条件下，承租方享有优先承租权，但应重新签订合同，并约定新的权利义务关系。2003年4月3日，秦安县公证处对该合同进行了公证。合同签订后，某中心将某市场北B#营业楼北14号房屋交给胡某使用。 2011年3月1日，合同期满后，双方未续签合同。胡某既未继续使用该房经营，也未向某中心支付此后房屋租赁费；为此，某中心诉至法院，要求解除合同，交还房屋，支付租金。 另查明，合同期满后，胡某未向某中心退还房屋，某中心也未主动收回。 本院认为，某中心与胡某签订《房屋租赁合同》，约定某中心将某市场房屋出租给胡某经营使用，由胡某支付租赁费，系双方当事人真实意思表示，当事人之间形成了房屋租赁合同关系，依法应予保护，当事人双方应当全面履行各自的义务。 2011年3月1日，租赁合同期满后，双方没有续签合同；胡某既未继续使用该房经营，也未向某中心支付此后房屋租赁费；事实上多年来双方没有继续履行合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百五十七条第一款第六项规定，应当认定某中心与胡某之间的租赁合同因到期而合同的权利义务关系终止。此后，双方之间没有形成不定期租赁关系，故对于某中心要求解除租赁合同并由胡某支付租金的诉讼请求不应支持。 《中华人民共和国民法典》第五百六十七条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”因此，合同终止后，胡某应当及时将房屋交还某中心；其至今未交还房屋，致使房屋闲置多年，属违约行为，应当承担违约责任，继续交还房屋，赔偿给某中心造成的损失。故对于某中心要求胡某返还房屋和赔偿损失的诉讼请求应予支持。胡某未及时交还房屋给某中心造成的损失，实际上为房屋占用费，应当参照租赁合同约定的租金标准6400元/年（房屋租金6000元/年+土地租金400元/年）计算。但考虑到合同到期终止后，某中心在知道胡某没有继续经营，违约未及时交还房屋的情况下，多年来未采取适当措施及时收回房屋，防止损失的扩大存在过错；故扩大的损失应酌情由某中心承担70%，由胡某赔偿某中心房屋占用费的30%为宜。某中心虽未明确要求赔偿损失，但其要求胡某支付租金的诉讼请求，实际上包含了要求赔偿损失支付房屋占用费；故对于某中心要求胡某支付房屋占用费30%的诉讼请求应予支持。对其超过部分请求不予支持。 对于胡某认为房屋实际使用人系其弟胡某1，应当由胡某1承担责任的抗辩主张，因实际房屋使用人与某中心之间并未形成租赁合同关系，故不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百五十七条、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百九十一条第一款、第七百三十三条的规定，判决如下： 一、胡某于本判决生效之日起十五日内将秦安县兴国镇某市场北B#营业楼北14号房屋交付给秦安县某中心； 二、胡某于本判决生效之日起十五日内一次性向秦安县某中心支付30%的房屋占用费、土地占用费（按6400元/年，自2011年3月2日起计算至房屋实际交付之日止） 三、驳回秦安县某中心的其他诉讼请求。 在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1320元，减半收取660元，由秦安县某中心负担427元，胡某负担233元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 邵平安 二〇二一年四月十四日 法官助理 张 颖 书 记 员 王 菁