山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁民终417号 上诉人（原审原告）：赵黎明，男，1964年11月30日出生，汉族，住山东省济南市历下区。 委托诉讼代理人：董晓梅，国浩律师（济南）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曹文平，男，1969年9月13日生，汉族，住山东省潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：孙怀民，潍坊奎文义杰法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：潍坊盛丰置业有限公司，住所地山东省潍坊市奎文区。 法定代表人：金亚丽，该公司总经理。 上诉人赵黎明因与被上诉人曹文平、潍坊盛丰置业有限公司（以下简称盛丰置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省潍坊市中级人民法院（2020）鲁07民初1197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵黎明上诉请求：1．撤销一审判决，改判准许赵黎明查封、执行奎文区产。2．本案一、二审诉讼费均由曹文平、盛丰置业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。在曹文平提交的支付凭证此组证据中，存在“缺少付款凭证、打款人并非曹文平本人、曹文平不能对大部分房款的付款主体系其本人”等问题，其明显未全面承担起其“对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益”的举证义务。二、一审法院适用法律错误。除上述提到的付款情况未调查清楚外，法庭依据曹文平提交的2020年8月份的物业费、电费缴费单据认定其对房屋进行了“实际占有”，完全回避了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定中关于占有时间即须为“查封前”占有的要求。依据案件事实，案涉房屋查封的时间为2018年9月7日，案涉房屋一直未交付使用，而即使曹文平实际占有，其时间也在查封后近两年，故一审法院未按照相关法律法规进行合法审查，属于适用法律不当或错误。 曹文平辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。1.在曹文平交纳的房款中出现了潍坊市信昌经贸有限公司及曹成禄的打款，赵黎明进而否认款项系曹文平本人付款的事实，该主张并不成立。自然人的民事活动不完全等同于商事活动，在对外交易中，曹文平买房付款，完全可以由自己注册成立的一人有限责任公司潍坊市信昌经贸有限公司进行款项支付，以及由自己父亲曹成禄支付并无不妥，甚至是向案外人借取付款，都属于正常的民事法律行为，赵黎明该质疑并无事实及法律依据。2.曹文平是否系“商品房消费者”及“其所购房屋是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的问题，赵黎明无权要求审查，因为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《九民会议纪要》第125条的相关规定，并不适用于本案情形。本案赵黎明与盛丰置业公司存在民间借贷纠纷。双方达成调解，2018年8月3日赵黎明以盛丰公司未在期限内履行调解义务而申请强制执行，并查封盛丰公司名下包括曹文平所购买房屋在内的多套房产。因此，赵黎明享有的是民间借贷的一般债权，其权利并不具有比消费者生存权更高位阶的权利。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，抵押权和一般债权的行使不能对抗购房的消费者，那么其他一般债权更不能对抗购房者。和无过错不动产买受人的物权期待权的保护一样，消费者的保护也有其深刻的社会基础，消费者购房的目的都是用来居住，在房价高企的当今社会，有的消费者毕其一生、甚至是两代人的收入，方购得一处安身立命之所，其对房屋的物权期待权在顺位上应当优先于其他债权。 盛丰置业公司未到庭，未作答辩。 赵黎明向一审法院起诉请求：1．准许赵黎明查封、执行奎文区产；2.盛丰置业公司应对其自身的违约行为及对赵黎明债权的损害承担相应的法律责任。 一审法院认定事实：原告赵黎明与被告盛丰置业公司、第三人山东三陆置业集团有限公司、潍坊三陆置业有限公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年1月15日作出（2017）鲁07民初616号民事调解书，确认以下协议：一、第三人山东三陆置业集团有限公司、潍坊三陆置业有限公司欠原告赵黎明32611462元，上述款项由被告盛丰置业公司代为支付，于2018年1月18日前支付2700000元，2018年5月31日前支付2330842元，剩余27580620元，于2018年7月31日前付清。如未按上述约定期限履行，原告赵黎明有权要求被告盛丰置业立即偿还剩余全部欠款及利息（按月息2%、自违约之日起计算到付清之日）。二、案件受理费204857元，减半收取102428.5元，财产保全费5000元，共计107458.5元，由被告盛丰置业公司负担。三、本案其他事项无争议。 因盛丰置业公司未在期限内履行义务，赵黎明向一审法院申请强制执行，在执行过程中，赵黎明作为甲方，盛丰置业公司作为乙方，双方达成执行和解协议，其中和解协议四约定：乙方同意提供十套住宅交由法院予以查封作为担保，如乙方按期足额履行债务，则由法院依据银行转账凭证对查封的住宅予以分期解封。2018年8月3日，一审法院查封了盛丰置业公司名下十套房产，并以（2018）鲁07执260-2号执行裁定书，终结（2017）鲁07民初616号民事调解书的执行。其中涉案房产奎文区即是被查封的十套房产之一。后曹文平对查封的涉案房产提出书面异议，2020年9月23日，一审法院作出（2020）鲁07执异83号执行裁定书，裁定中止对奎文区产的查封。赵黎明遂提起本案诉讼。 案件审理过程中，曹文平提供甲方为潍坊三陆置业有限公司，乙方为曹文平的内部认购协议书1份，证实双方约定的房产为东风东街266号碧水兰天小区1号楼东数2单元402室，总价款为491320元，并提供加盖潍坊三陆置业有限公司财务专用章的收据3份和电子汇款凭证，主张已经支付购房款446000元。盛丰置业公司认可曹文平与潍坊三陆置业有限公司签订的内部购房合同。 另查明，2016年5月26日，甲方山东三陆置业集团有限公司、潍坊三陆置业有限公司与乙方盛丰置业公司就以房抵款事宜签订协议：一、甲方前期已经预售、抵债的房屋、车位款总计8781.0677万元，甲方负责收回原甲方与购房户签订的售房合同及收据原件，并配合乙方给购房户办理新的购房合同。二、余款9218.9323万元，经甲方选定，乙方同意以下列房屋抵款。三、现甲方要求乙方配合将在本协议的第二条甲方选定的房屋按甲方的分配方案，落实到各债权人以直接抵销甲方债务，乙方同意办理相关过户手续（网签之前更名免收费用，仅限一次）但税费由甲方或其债权人承担。……。四、本协议签字生效后，乙方对甲方的付款义务即履行完毕，项目转让款18000万元已全部付清。……。协议的最后是公司印章及法人代表印章。 再查明，潍坊市奎文区广文街道办事处于2020年5月22日出具关于碧水蓝天项目相关情况说明的函一份，证实碧水蓝天项目原开发单位为潍坊三陆置业有限公司，该公司在相关手续没有办理的情况下，于2011年违规开工建设并进行销售，在项目建至正负零时，资金链断裂，导致项目停工。2016年5月，潍坊三陆置业有限公司合作人胡文亮（盛丰置业公司实际控制人）以1.8亿元的价格受让碧水蓝天在建项目，同年6月份，陆续补办了建设用地规划许可证、国有土地使用证等各项手续，项目逐渐恢复建设。此后，因潍坊三陆置业有限公司涉大量债务，被起诉至法院，盛丰置业公司被连带起诉，截止目前，仍有260余套房产被多个法院查封。 一审法院认为，根据法律规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案的焦点问题是案外人曹文平对涉案房产是否具有排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人曹文平主张购买了涉案房产，并提供了购房协议，合同签订时间在法院查封之前。购房协议签订后，曹文平通过现金支票和银行付账付清了购房款，且曹文平提供了商品住宅质量保证书、说明书、业主手册、缴纳物业费、水电费发票收据及装修施工许可证等证据，以上证据足以证实曹文平实际购买涉案房产并进行了实际占有。本案查封案涉房产时间为2018年8月3日，曹文平与案涉房产原开发单位签订购房协议的时间为2011年，其缴款时间亦是在2011年，附房缴款时间为2013年，其签订购房协议时间和缴款时间均在法院查封之前，且已支付大部分购房款，而本案申请执行人对被执行人所享有的债权为一般债权，曹文平对案涉房产所享有的权益优先于抵押权和其他债权。因此，曹文平对案涉房产享有足以排除本案执行的民事权益。故赵黎明要求查封并继续执行涉案房产的主张不能成立，一审法院不予支持。关于盛丰置业公司是否存在违约行为及是否对赵黎明承担法律责任，不是本案审查范围，一审法院不作认定和处理。 盛丰置业公司经依法传唤未到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的放弃，不影响本案实体审理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十二条、第二十四条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回赵黎明的诉讼请求。案件受理费8670元，由赵黎明负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。曹文平提交证据如下：证据一，潍坊市奎文区广潍街道办事处关于碧水蓝天项目相关情况说明的函。证明案涉房屋已经向曹文平交付，且实际入住。证据二，由潍坊市潍城区于和街道村民委员会北曹村村民委员会出具的证明1份。证明款项支付人曹成禄与曹文平系父子关系。赵黎明质证称，对于证据一，1、该说明文件的真实性及内容的真实性，由法庭调查确定。2、对其关联性不予认可。该文件所表明的系政府各部门努力协调各级法院对查封房产的解封事宜，目的在于帮助开发企业解决抵押在东营银行的贷款到期和后续建设资金问题，旨在站在整个项目建设的角度上去帮助开发企业解决后续资金问题，以维护广大业主的正常权益，并非针对个案从政府的口径去对抗某处房产的执行异议所涉查封问题。赵黎明不否认案涉小区存在历史遗留问题，并引起相关政府部门的重视，但本案要解决的是正常的执行异议之诉中，依据相关法律规定，案涉房屋究竟可否查封执行的问题，丝毫不涉及政府所关心的开发企业项目贷款资金的问题。该文件最后一句话仅仅表明了案涉房屋的入住时间，与整个文件所要表达的主题意思没有任何关联，其仅仅系基于曹文平的请求而做出的相关事实的描述。综上，该证据所表达的内容与本案没有任何关联性，赵黎明不认可其证明力。对于证据二，1、证据的真实性及内容的真实性由法庭调查确定。2、对其关联性不予认可。曹成禄与曹文平是否系父子关系与曹文平本人是否实际支付房款无关，换言之，曹文平仍然无证据证明其支付该房款的事实。本次庭审中，曹文平又辩称该款项系借款，也无相关证据进行证明。 另外，二审庭审后，曹文平提交加盖盛丰置业公司公章的《情况说明》等材料，证明赵黎明是潍坊三陆置业有限公司“碧水兰天”项目的销售代理，在盛丰置业公司与潍坊三陆置业有限公司交接的《潍坊三陆房屋抵顶明细》中的济南新世纪建设项目管理有限公司，赵黎明系该公司的法定代表人。赵黎明质证称，潍坊三陆置业有限公司与济南新世纪建设项目管理有限公司济阳分公司于2013年9月1日签订《独家销售代理合同》，委托代理期限至2015年12月30日。2016年5月17日，双方结算销售佣金为1208499元。2016年5月23日，济阳分公司将佣金债权转让给赵黎明，并向潍坊三陆置业有限公司发送《债权转让通知》，包括上述债权在内的合法债权已经（2019）鲁民申3817号民事裁定书确认。涉案房屋的销售时间为2011年，明显与本案无关，赵黎明对涉案房屋的销售情况毫不知情。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、潍坊市奎文区广文街道办事处于2021年2月23日出具的《关于碧水蓝天项目相关情况说明的函》，其内容与一审中该街道办事处出具的函件内容基本一致，本院予以采信。二、对于前述北曹村村民委员会出具的证明，证实曹成禄与曹文平系父子关系，赵黎明没有提供反驳证据，本院予以采信。三、曹文平提交的《情况说明》等材料与本案无关，本院不予采信。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题：曹文平对于涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据现已查明的事实，在法院查封涉案房产（查封时间为2018年8月3日）之前，曹文平与原开发商潍坊三陆置业有限公司于2011年签订了购房协议，后曹文平通过现金支票和银行转账方式付清了大部分购房款，且曹文平提供的商品住宅质量保证书、说明书、业主手册、缴纳物业费、水电费发票收据及装修施工许可证等证据，可以证实曹文平实际购买并实际占有使用涉案房产，且没有证据证明未办理过户登记系因买受人自身原因。对此，现开发商盛丰置业公司均无异议，结合潍坊市奎文区广潍街道办事处出具的《关于碧水蓝天项目相关情况说明的函》，本院对上述事实予以确认。因此，曹文平的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审判决认定曹文平对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。 综上所述，赵黎明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8670元，由赵黎明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁国红 审 判 员 李永生 审 判 员 陈东强 二〇二一年四月十二日 法官助理 王 鹏 书 记 员 李 倩