贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民初1086号 原告：李静，住贵州省桐梓县。 原告：王明仓，住贵州省桐梓县。 被告：陆安志，住贵州省遵义市汇川区。 被告：谈文娅，住贵州省遵义市红花岗区。 共同委托诉讼代理人：王开舰，贵州乾锋律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：杨秀华，贵州乾锋律师事务所实习律师。 原告李静、王明仓与被告陆安志、谈文娅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李静、王明仓、被告陆安志、谈文娅的共同委托诉讼代理人王开舰、杨秀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李静、王明仓向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即返还购房款93307元、租金21828元、以及办理房屋产权费用3600元。并以118735元为基数按全国银行间公布的贷款市场报价利率支付自2020年11月16日起至全部款项付清之日止的资金占用利息；2.本案案件受理费由二被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系，其将名下的位于遵义市红花岗区维也纳酒店委托遵义兴云巍房地产经纪有限公司销售。原告与遵义兴云巍房地产经纪有限公司签订认购协议书，支付20000元定金后，又与二被告签订《房屋买卖合同》，约定购买16层3号房屋，总价368535元，首付111535元，银行按揭257000元。合同签订后，原告向遵义兴云巍房地产经纪有限公司支付了购房款93307元、办证契税3600元。办理产权证期限到了后，被告委托的代售方遵义兴云巍房地产经纪有限公司的魏巍向众多户房款者说明，酒店产权所有者陆安志、谈文娅在卖房之前已将房屋用于银行抵押贷款，不可能办到房产证。后又出具退房凭证，承诺2个月之内退房款、其间照打租金等。购房时，代售方给购房者的房屋买卖合同、租赁合同上的陆安志、谈文娅签字手印和盖的公章是事先制作好的，原告认为购房款也是被告安排代售方收的。事发后，在相关部门的处理下，陆安志才出面处理，并承诺租金从2020年8月15日起支付，但至今未退房款。故诉至法院。 被告陆安志、谈文娅辩称，本案应追加遵义兴云巍房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼，该公司的法定代表人魏巍在被告不知情的情况下收取了购房者230万元购房款，现魏巍已涉嫌挪用资金罪被公安机关立案侦查取保候审中，该公司及魏巍承诺对其收取的购房款部分由他们退还。被告与遵义兴云巍房地产经纪有限公司签订的《全案营销代理合同》没有授权该公司收取购房款，该公司收取的这部分购房款被告不承担责任，原告的购房款由遵义兴云巍房地产经纪有限公司收取了69703元，剩下的才是由二被告收取的。原告要求退还购房款，应先解除合同，租金应计算至解除合同之日止。 本院经审理认定事实如下：原告与二被告在2019年10月13日签字确认的《房屋买卖合同》中，约定原告购买二被告所有的位于遵义市红花岗区的房屋，面积46.65平方米，价款368535元，付款方式为按揭支付，首付款为111535元，按揭贷款257000元。在支付购房款全款后180日内办理产权过户手续，否则，应承担总房款20‰的违约金等内容。2019年10月13日，原告（出租方）还与贵州佳乐家酒店连锁有限责任公司（承租方）、仁怀市名酒旅游开发有限公司（担保方）签章确认的《佳乐家酒店式公寓租赁合同》中，约定原告将前述购买的房屋返租给贵州佳乐家酒店连锁有限责任公司，租期12年，月租金收益1819元（3年后比例递增）等内容。 另查明，2019年8月19日，陆安志（委托方或甲方）与遵义兴云巍房地产经纪有限公司（受托方或乙方）签订《全案营销代理合同》，约定甲方将遵义市大连路维也纳酒店项目内的酒店式公寓委托给乙方进行营销代理，委托期限为2019年9月1日至2020年1月1日，代理形式为，在合同期限内，乙方为甲方本项目的全案营销独家代理服务商，并在代理期限列对本项目提供全案策划、营销、销售执行等服务。双方还对委托合作情况、服务报酬及结算时间、双方权利义务等进行了约定。合同签订后，遵义兴云巍房地产经纪有限公司在“维也纳酒店”的一楼大厅设立了售房部，并在大厅内、门牌上及酒店外墙张贴售房宣传海报等。包括原告在内的众多购房者通过遵义兴云巍房地产经纪有限公司的宣传介绍后了解到房屋的具体情况，后该公司将二被告事先签好字的上述《房屋买卖合同》、贵州佳乐家酒店连锁有限责任公司事先盖好公章的《佳乐家酒店式公寓租赁合同》与原告订立合同。 因涉案房屋无法办理产权转移登记手续，包括原告在内的众多购房者，向政府相关部门反映情况后，遵义兴云巍房地产经纪有限公司于2020年3月31日向原告出具《退房凭证》，确认原告所交购房款为93307元。 承诺原告以该凭证为交款证明，继续收取公寓租金，直至公司退还购房款。陆安志还承诺继续支付租金。 以上事实，有原告提交《房屋买卖合同》、《佳乐家酒店式公寓租赁合同》、《退房凭证》、被告提交的《全案营销代理合同》，以及庭审陈述予以佐证，本院予以确认。 本院认为，综合全案证据及双方的诉辩意见，分析如下：首先，二被告与遵义兴云巍房地产经纪有限公司对内构成委托代理关系，遵义兴云巍房地产经纪有限公司对外与原告构成表见代理关系。理由为，原告通过遵义兴云巍房地产经纪有限公司的销售行为，在二被告事先拟定并签字的《房屋买卖合同》上签字确认，双方买卖合同关系当然成立。在房屋买卖合同特定、销售场所特定、销售宣传特定的情形下，原告完全有理由相信遵义兴云巍房地产经纪有限公司是代理二被告销售房屋，包括收取购房款，现涉案房屋无法办理产权转移登记手续，合同目的无法实现，原告要求二被告退还购房款，本院予以支持。同时，《房屋买卖合同》中约定了违约金的计算方式，对原告主张的资金占用利息，本院确定从原告起诉次日即2021年1月6日起以93307元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(即按年利率3.85%)计算至付清之日止，但以7370元（368535元×20‰）为限。原告主张返还的办理产权费用3600元，因没有提交证据证明支付了该费用，故本院不予支持。原告诉请退还房款，实质是解除《房屋买卖合同》，二被告辩称应解除《房屋买卖合同》，本院予以采纳。 其次，关于房屋返租的租金，因《佳乐家酒店式公寓租赁合同》中的租赁方是贵州佳乐家酒店连锁有限责任公司，担保方是仁怀市名酒旅游开发有限公司，二被告不是租赁合同的相对人，本案不宜一并处理，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持，原告可以另行主张权利。 最后，关于审理中二被告提出追加遵义兴云巍房地产经纪有限公司作为本案的第三人参加诉讼的问题，因在审理中双方提交证据能够客观反映本案的事实，且在本院审理相关联的其他购房者案件中，遵义兴云巍房地产经纪有限公司经合法传唤是没有到庭参加诉讼的，本着减少原告诉累、及时化解矛盾，在能够查清案件事实的基础上，无必要追加。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十二条、第五百六十三条、第五百六十六条第一款之规定，判决如下： 一、由被告陆安志、谈文娅在本判决生效后十日内返还原告李静、王明仓购房款93307元，并支付从2021年1月6日起以93307元为基数按年利率3.85%计算至付清款项之日止的资金占用利息，但以7370元为限； 二、驳回原告李静、王明仓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1135元（已减半收取），由被告陆安志、谈文娅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员 王宇鹏 二〇二一年四月二十一日 法官助理 刘海月 书 记 员 张 杰