湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初3173号原告：张兴家，男，1991年7月18日出生，汉族，户籍地安徽省寿县。委托诉讼代理人：张桃，湖南启贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨子江，湖南杨中雨律师事务所律师。被告：长沙市琨泊网络科技有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区隆平高科技园雄天路98号2号孵化楼4楼409房（集群注册）。法定代表人：关伟新。原告张兴家(以下简称原告)与被告长沙市琨泊网络科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张桃到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认双方之间的《房屋委托管理服务合同》于2020年7月31日解除；2、判令被告支付原告2020年1月6日至2020年7月31日的租金15106元（2200元／月×6＋2200÷30×26＝15106元）及2019年1月6日至2020年7月31日的物业费3905元（207元／月×18＋207÷30×26＝3905）合计19011元；3、判令被告赔偿原告差旅费损失1500元、违约金2300元、维修损失1215元、维权产生的律师费6000元，合计11015元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告因在安徽省合肥市工作无法处理自己位于长沙市雨花区××路××号××矿万境蓝山25栋902号房产装修及出租事宜，于是与被告协商由被告代为管理，并于2018年10月6日与被告签订《房屋委托管理服务合同》，合同约定原告委托被告代为管理其位于长沙市雨花区××路××号××栋××房的装修改造和出租事宜，委托期限为39个月，从2018年10月6日至2022年1月5日，其中装修期为三个月，装修总金额62480元，由原告根据装修进度向被告支付装修款43880元，剩余18600元装修尾款分两年从租金中抵扣，每月抵扣750元，剩余2100元作为房屋押金，合同到期退还；房屋装修完成后，由被告负责代为出租事宜，房屋租赁委托价格为2300元，不包含房屋物业费用每月207元，租金付款方式按押一付三。被告协调维护与租客之间的关系，物业费、水电网络费等费用由被告同租金一同向租客收取，原告只需支付被告管理服务费用100元／月；双方同意原告的委托租金按照季度支付，被告需将委托租金在付租月的15号之前转账至原告指定账户上；如被告单方解除合同的，被告按照一个月租金价格向原告支付违约金，并承担其他所有违约费用，另解约时原告需要对房子进行验收，如房屋装修或家具家电设备有损伤的，被告应该对损失修复或者赔偿。合同还约定，任何一方违反合同约定，应当向另一方承担支付违约金不足以赔偿所造成的直接和间接损失的（包括不限月采取措施停止违约行为的费用、调查费、保全担保费用、公证费及律师费等），还应当补足。在合同履行过程中，因被告拖欠原告2019年7月6日至2019年10月5日租金未付，在原告多次催款未果且被告微信、电话无法联系上的情况下，原告不得不请假于2019年12月7日从合肥回长沙处理此事并在当天与被告协商达成补充协议，约定2019年7月6日至2019年10月5日租金在2019年12月15日前支付，从2019年12月15日起，以后季度租金最迟到款支付给原告不得超过1个月，如超过一个月属于被告违约且不得清算讨还剩余装修抵扣款，并且被告需结清剩余租金。原告因处理此事产生交通差旅费共1500元。2020年7月14日，被告单方微信告知原告要求解除合同，原告找其他中介代为收房发现墙角发霉、水表、水龙头、水井水表等多处需要维修，花费维修费共计1215元，被告从2020年1月起未再支付租金，经核算扣除每个月100元的管理费被告还应支付原告2020年1月6日至2020年7月31日的租金15106元（2200元／月×6＋2200÷30×26＝15106元）及2020年1月6日至2020年7月31日的物业费3905元（207元／月×18＋207÷30×26＝3905）。因为被告无故终止合同且拖欠租金，根据合同约定应当承担相应违约责任赔偿原告因此造成的所有损失包括原告2019年12月7日为了处理被告拖欠租金产生的交通差旅费损失1500元、因被告无故解约应支付一个月租金2300元作为违约金及房屋空置损失、因被告拒不解决问题且原告又不在长沙，原告不得已聘请律师维权产生律师费6000元，以上被告应支付给原告所有损失合计30026元。原告为了维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告未到庭应诉答辩，亦未向本院提交书面答辩意见及相关证据材料。经本院查明：原告系长沙市雨花区汇金路288号万境蓝山梧桐苑25栋902房的权利人。2018年10月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋委托管理服务合同》，约定：甲方委托乙方代为装修改造及租赁管理房屋，房屋座落于长沙市雨花区××路××号××栋××房，该房建筑面积为93平方米。2.1甲方授权乙方委托装修改造房屋，乙方根据甲方房屋租赁方案提供装修单位设计方案与报价，乙方在收到甲方支付的第一笔款项后开始委托装修单位对房屋进行装修改造，装修期为三个月，装修总金额为62480元，其中硬装修费用37935元，软装修费用24545元。装修费用分四次支付，第一次支付金额5000元，合同签署后三个工作日内支付到账；第二次支付金额25000元，水电施工完成后三个工作日内支付到账；第三次支付金额13880元，硬装施工完成后的三个工作日内支付到账；第四次支付金额18600元，乙方同意甲方用房屋租赁租金款抵扣。2.2房屋装修完成，甲方同时授权乙方拥有房屋唯一租赁托管权限，负责出租事宜，因房屋租赁代理产生的费用都由乙方承担。甲方委托的房屋出租价格为每月租金2300元。乙方拥有房屋租赁价格（含租金、押金）的定价权，甲方按照租赁合同上与租客约定的租金价格减去甲方委托出租价格剩余的部分租赁收入作为乙方的租赁托管报酬。2.3租赁期间，物业费、网络费、水电费、燃气费等费用由租客分摊承担，乙方根据费用情况有权指定服务套餐价格，与租金一同收回。甲方只需支付乙方管理服务费用100元每月，房屋管理所产生的费用由乙方负责。3.3.2双方同意甲方的委托租金按照季度支付，乙方需将委托租金在付租月的15号之前转账到甲方指定账户上。4.1房屋委托期限为39个月，从2018年10月6日至2022年1月5日，其中装修期为三个月，租赁保证期为90天，房屋租赁委托价格为2300元，不包括房屋物业费用每月207元，租金付款方式按押一付三。5.2乙方应按指定日期将租金与物业服务费转至甲方指定账户。7.2本合同签订后，如乙方单方解除合同的，乙方按照一个月委托租金价格向甲方支付违约金，并承担其他所有违约费用（包括与租户的解约赔偿等）；解约的时候甲方需要对房子进行验收，如房屋装修或家具家电设备有损伤，乙方应该对损伤修复或赔偿。7.4任何一方违反合同约定，应当向另一方承担支付的违约金不足以赔偿所造成的直接或间接损失的（包括且不限于采取措施停止违约行为的费用、调查费、保全担保费用、公证费及律师费等），还应当补足。9.2乙方同意，第四笔装修费18600元分两年租金抵扣，每月抵扣750元，剩余2100元作房屋押金，合同到期可退还。合同还约定了其他条款。被告工作人员陈昌丙在乙方签字处签名，并加盖了被告公司合同专用章。2018年10月6日，原告向被告出具了《委托授权书》，授权被告全权代理房屋装饰装修租赁管理相关事项。2018年10月6日，原告以现金方式向被告支付了第一笔装修款5000元，被告工作人员陈昌丙于当日出具了一份收据。2018年11月2日，原告向被告支付装修款25000元；2018年12月20日，原告向被告支付装修款13380元；2018年12月21日，原告向被告支付装修款500元，均由原告向被告法定代表人关伟新的银行账户转账支付。以上装修款共计43880元（5000元＋25000元＋13380元＋500元）2019年1月21日、2019年4月28日、2019年7月23日，被告通过王继华的银行账户向原告支付租金2800元、3158元、4350元。后被告未按时向原告支付租金，原告（甲方）与被告（乙方）于2019年12月7日达成《补充协议》，该补充协议记载在《房屋委托管理服务合同》原件上，约定：1.本季度2019年7月6日-2019年10月5日在2019年12月15日之前支付甲方，如逾期甲方有权解除且剩余装修抵扣款等费用乙方不得清算归还，乙方承担违约责任并需在12月15日结清剩余租金；2.从2019年12月15日起，以后季度租金乙方最迟到款支付给甲方不得超过一个月，如超过一个月属于乙方违约且不得清算讨还剩余装修抵扣款，并且乙方需结清剩余租金；3.合同到期前最后一季度需首月6号前支付，如逾期甲方有权解除合同，并扣除押金（并扣除一个月押金）。被告工作人员陈昌丙在补充协议上签字。2019年12月16日，被告通过王继华的银行账户向原告支付租金4350元。以上被告共计支付租金14658元（2800元+3158元+4350元+4350元）。原告确认该租金为2019年1月6日至2020年1月5日期间的租金，并抵扣了装修款9000元；2018年10月6日至2019年1月5日为三个月装修期免租金。2020年7月14日，被告委托王继华通过微信通知原告，因疫情与行业影响导致公司资金链断裂，要求解除双方的《房屋委托管理服务合同》，并将房屋钥匙邮寄给原告。2020年7月31日，原告委托房产中介邹怡对案涉房屋进行验房，并委托邹怡对房屋损坏部分进行维修，向邹怡微信转账支付维修费共计1215元（535元+360元+260元+60元）。2020年12月30日，原告向五矿物业服务（湖南）有限公司交纳了2020年1月1日至2020年12月31日期间的案涉房屋的物业管理费2478元，五矿物业服务（湖南）有限公司出具了收款收据一张。另查明，1、原告工作单位为肥西县自然资源和规划局，位于安徽省合肥市。2019年12月7日，原告为与被告签订《补充协议》，乘坐G1113号高铁从合肥到长沙，支付车费300元。2019年12月8日，原告乘坐高铁返回合肥，支付车费300元，合计600元。2、2021年1月11日，原告与湖南杨中雨律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理本案，约定律师费6000元。原告分别于2021年1月19日、2021年3月11日向湖南杨中雨律师事务所转账支付律师费3000元、3000元，共6000元。2021年3月12日，湖南杨中雨律师事务所向原告出具了一份律师费发票。以上事实，有原告提交的《房屋委托管理服务合同》及《补充协议》、《委托授权书》、装修款收据、转账记录截图、高铁票及支付凭证、物业费收据及转账凭证、《委托代理合同》、转账电子回单、律师费发票、微信聊天记录、不动产登记情况表及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《房屋委托管理服务合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，2020年7月14日，被告因资金链断裂无经济能力继续履行案涉合同向原告提出要求解除合同，后原告于2020年7月31日委托他人对案涉房屋进行验收，视为原告于当日同意解除合同，故案涉合同于2020年7月31日解除。关于租金。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”。本案中，原、被告约定房租租金为2300元/月，管理费为100元/月，被告已经向原告支付房屋租金共计14658元，原告确认该租金为2019年1月6日至2020年1月5日期间的租金，且装修款已抵扣9000元，剩余9600元未抵扣。因《补充协议》第2条约定：“从2019年12月15日起，以后季度租金乙方最迟到款支付给甲方不得超过一个月，如超过一个月属于乙方违约且不得清算讨还剩余装修抵扣款，并且乙方需结清剩余租金”，现被告至今未向原告交纳2020年1月6日至2020年7月31日的租金，构成违约，故该期间的租金不再用装修款抵扣。被告应向原告支付2020年1月6日至2020年7月31日租金共计15106元[（2300元/月-100元/月）×6个月+（2300元/月-100元/月）÷30天×26天）]。关于物业费。《房屋委托管理服务合同》第2.3条约定：租赁期间，物业费、网络费、水电费、燃气费等费用由租客分摊承担；第4.1条约定：房屋租赁委托价格为2300元，不包含房屋物业费用每月207元；第5.2条约定：被告应按指定日期将租金与物业服务费转至原告指定账户。由此得知，物业费用应由被告承担。2020年12月30日，原告代为向五矿物业服务（湖南）有限公司交纳了2020年1月1日至2020年12月31日期间的案涉房屋的物业管理费2478元，因物业公司未向原告主张2019年的物业费，原告亦未实际支出2019年物业费，故被告仅需向原告支付2020年1月1日至2020年7月31日的物业费1449元（207元/月×7个月）。对于原告主张的超过部分，本院不予支持。关于维修费、差旅费、律师费损失及违约金。原告与被告签订的《房屋委托管理服务合同》第7.2条约定：本合同签订后，如乙方单方解除合同的，乙方按照一个月委托租金价格向甲方支付违约金，并承担其他所有违约费用（包括与租户的解约赔偿等）；解约的时候甲方需要对房子进行验收，如房屋装修或家具家电设备有损伤，乙方应该对损伤修复或赔偿。第7.4条约定：任何一方违反合同约定，应当向另一方承担支付的违约金不足以赔偿所造成的直接或间接损失的（包括且不限于采取措施停止违约行为的费用、调查费、保全担保费用、公证费及律师费等），还应当补足。原告在被告提出解除合同后，委托房产中介邹怡对案涉房屋进行了验收，为此支出了房屋维修费1215元；原告另支出了律师费6000元、差旅费600元，损失共计7815元。因双方约定一个月租金2300元的违约金不足以赔偿原告的损失，故本院认定被告应向原告赔偿各项损失费用（含维修费、律师费、差旅费）7815元。原告主张的违约金系对损失的重复主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张兴家与被告长沙市琨泊网络科技有限公司签订的《房屋委托管理服务合同》于2020年7月31日解除；二、被告长沙市琨泊网络科技有限公司于本判决生效后七日内向原告张兴家支付租金15106元、物业费1449元；三、被告长沙市琨泊网络科技有限公司于本判决生效后七日内向原告张兴家赔偿损失，包括维修费1215元、律师费6000元、差旅费600元，共7815元；四、驳回原告张兴家的其他诉讼请求。本案因适用简易程序减半收取的受理费275元，由被告长沙市琨泊网络科技有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张林二〇二一年四月二十六日书记员  秦瑶附：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条?当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。