安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖13民终1540号 上诉人（一审被告）：宿州吉泰物业管理有限公司，住所地安徽省宿州市经济技术开发区外环南路南侧，统一社会信用代码91341300581536961F（1-1）。 法定代表人：王伟新，该公司经理。 委托诉讼代理人：李强，安徽黄淮律师事务所律师。 被上诉人：（一审原告）：段江云，男，汉族，1952年6月10日出生，住安徽省淮北市杜集区。 委托诉讼代理人：于鹏，安徽三联律师事务所律师。 一审被告：宿州市白马置业有限公司，住所地安徽省宿州市经济技术开发区金海大道8号，统一社会信用代码913413006957239683（1-1）。 法人代表人：周观春，该公司经理。 委托诉讼代理人：李强，安徽黄淮律师事务所律师。 上诉人宿州吉泰物业管理有限公司（以下至判决主文前简称吉泰物业公司）因与被上诉人段江云、一审被告宿州市白马置业有限公司（以下至判决主文前简称白马置业公司）委托合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初207号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吉泰物业公司上诉请求：撤销一审判决，重新改判。事实与理由：一审法院认定事实错误，导致判决错误。第一、2017年5月8日，吉泰物业公司书面通知（邮寄）段江云，终止委托经营协议，之后，段江云收回房屋，自己对外租赁给宿州人保田协同作业农服有限公司，收取租金。上述事实有邮寄费发票、庭审笔录（自认收到吉泰物业公司的通知）、收据（2017年6月1日至2018年5月31日物业费）等证据证明，所以，不存在委托经营协议到期后继续由吉泰物业公司使用问题，亦不存在支付到期后租金及租金损失问题。第二、涉案房屋因未能启动市场等原因，在吉泰物业公司经营期间，案涉房屋一直未能对外租赁，众所周知导致案涉房屋在吉泰物业公司手中闲置未能收取租金，按照合同约定，前三年的租金抵付房款，后两年返还租金，这种以租代售的约定后果全部由吉泰物业公司和白马置业公司承担显失公平，希望二审法院予以纠正，合理分担各自的责任。第三、段江云对其购买的商铺未能出租的事实是明知的，按照合同约定，租赁第四年就应当支付租金，吉泰物业公司一直未能支付，段江云就已经知道到权利受到侵害，此时，段江云有义务防止或减少损失的继续扩大。这种放任损失继续扩大的行为，不能由吉泰物业公司和白马置业公司承担，段江云对损失的继续和扩大也有责任。第四、段江云早已收回自己的房屋，自行对外租赁，这一事实有租赁合同和照片为证，然而，一审法院不顾事实，仍然判决吉泰物业公司与白马置业公司对2017年5月21日之后的租金和租金损失承担责任错误。第五、虽然其一审未主张诉讼时效问题，但本案不管按照合同法还是民法典都已经过诉讼时效。第六、双方签订的合同，未约定到期后的租金多少，只约定了吉泰物业公司继续承租享有优先权，双方按照租金的收益和经营效益10%与90%的分成，上述约定了是一种委托经营管理关系，实际是一种风险代理，风险委托。按照利益共享和风险共担的原则，就是无收益无分配，所以，也不存在其应该给付5年之后租金的问题。第七、段江云的行为已经构成虚假诉讼，建议贵院将该案移送公安机关立案侦查，依法追究其妨碍司法秩序的法律责任。 段江云辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回吉泰物业公司的上诉请求。 白马置业公司述称：白马置业公司的担保是对五年租赁期内租金的担保，对五年之外的租金不存在担保义务。 段江云向一审法院起诉请求：1、依法判令吉泰物业公司与白马置业公司连带给付段江云2015年、2016年的房屋租金215466元及违约金（自应付款之日起至履行完毕之日止，以应付款数为基数按日万分之三计算）；2、依法判令吉泰物业公司与白马置业公司给付段江云因吉泰物业公司迟延归还房屋期间的租赁费用125990元（207号房屋按59915元、201号房屋按66075元）及违约金（207号房屋按59915元/年、201号房屋按66075元/年为基数，自2017年5月22日起至实际返还房屋之日止，按日万分之三计算违约金）;3、由吉泰物业公司与白马置业公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实如下：2012年5月22日，段江云与白马置业公司签订《商品房买卖合同》，约定购买白马置业公司开发的位于宿州市××路××商城××＃楼××室××＃楼××室××，该合同第八条中约定了白马置业公司于2013年6月30日前将案涉房屋交付买受人段江云，段江云于当日又与吉泰物业公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定段江云（乙方）将涉案房屋交由吉泰物业公司（甲方）对外统一经营租赁，第二条“经营管理期限”约定：“1、商铺经营管理期限为5年，从2012年5月22日至2017年5月21日止；2、前款经营管理期限届满，甲方对商铺享有优先承租权；乙方可以继续委托甲方统一招商和管理或者乙方自营。（甲方第至年甲乙双方按照本年度租金所产生的经营效益实行10%、90%分成，其中10%作为甲方的管理费用、90%作为业主的效益回报）。第11年如乙方愿意将商铺出售给甲方以原始实际购买合同价的120%购入”。第三条“经营收益及支付方式”中约定，若乙方把商铺委托甲方管理，甲方在2015年5月22日至2017年5月21日二年间依次向乙方支付租金，“（2）2015年5月22日至2016年5月21日甲方支付乙方租金48536元（此为207室,201室为53527元）,甲方应在每年租期年中支付。（3）2015年5月22日至2016年5月21日甲方支付乙方租53929元（此为207室,201室为59474元），甲方应在2015年11月22日、2016年11月22日支付每年租金”。第五条“违约责任”约定：（1）甲方应按期支付乙方费用，逾期支付在60日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按每日万分之三计算的违约金，本协议继续履行，逾期支付超过60日未超过90日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按每日万分之五计算的违约金，协议继续履行；逾期支付超过90日，甲方应向乙方支付逾期应付款按每日万分之八计算的违约金，逾期支付超过100日，乙方有权终止本协议”。因吉泰物业公司未能按商铺管理经营协议按期支付业主相应的租赁费，业主向政府部门反映，白马置业公司于2015年4月20日向购买商铺的业主代表作出书面的《业主代表与白马置业对接洽谈备忘录》，约定：吉泰物业公司是白马置业公司的关联公司，是白马置业公司的子公司，白马置业公司承担吉泰物业公司所有的责任和义务，如吉泰物业公司无法履行相关的责任和义务，白马置业公司则全部承担和继续履行其所有的承诺、责任及义务。该备忘录加盖了白马置业公司的合同专用章。 一审法院认为，涉案《商铺委托经营管理协议》第二条第2款约定，吉泰物业公司在经营管理期限届满后对涉案商铺享有优先承租权，段江云可以委托吉泰物业公司继续管理经营或者自营，而吉泰物业公司在委托经营管理期限届满后未与段江云继续签订委托经营管理协议，也未将涉案商铺交由段江云自营，吉泰物业公司继续占用案涉商铺给段江云造成一定损失，段江云有权要求吉泰物业公司承担自合同期满之日的相应责任，吉泰物业公司、白马置业公司辩解案涉商铺闲置，其不应支付费用的理由不成立，不予采纳。因涉案207室《商铺委托经营管理协议》约定，2015年5月22日至2016年5月21日甲方支付乙方租金48536元,甲方应在每年租期年中支付。2016年5月22日至2017年5月21日甲方支付乙方租53929元，甲方应在2015年11月22日、2016年11月22日支付每年租金；201室《商铺委托经营管理协议》约定，2015年5月22日至2016年5月21日甲方支付乙方租金53527元,甲方应在每年租期年中支付。2016年5月22日至2017年5月21日甲方支付乙方租金59474元，甲方应在2015年11月22日、2016年11月22日支付每年租金。从吉泰物业公司、白马置业公司以往所涉与本案同类诉讼已生效的裁判中认定，白马置业公司曾承诺业主妥善解决租金问题，如吉泰物业公司未能履约，白马置业公司自愿承担责任，白马置业公司应按照其承诺与吉泰物业公司共同对段江云承担责任。《商铺委托经营管理协议》对五年委托期限届满、双方未能达成新合同情形下，吉泰物业公司占用案涉商铺如何支付费用及违约责任的承担没有约定，综合本案实际情况，可参照第五年的租金标准确定租金数额。对于延期缴房期间的修理费用计算，首先要确认延期交房的时间，案涉房屋段江云与白马置业公司约定交房时间是2013年6月30日前，《商铺委托经营管理协议》中返租期满日期是2017年5月21日，审理认为，可给予两公司一定的准备时间，酌定为30日，即自2017年6月21日起算逾期交房的租金至实际交房之日止，综上所述，吉泰物业公司、白马置业公司应当支付段江云207、201室自2015年5月22日至2017年5月21日期间的租金215446元，租金损失以年租金215446元为标准计算；迟延交房期间的租赁费用113403元（207号房屋按53929元、201号房屋按59474元计算），该租金损失自2017年6月21日起计算至实际返还房屋之日止。以上二租金损失的计算均分段计算，自2017年10月29日起至2018年8月20日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2018年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至全部清偿完毕之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、白马置业公司、吉泰物业公司于判决生效之日起10日内向段江云支付207、201室自2015年5月22日至2017年5月21日期间的租金215446元及租金损失，（租金损失以年租金215446元为标准计算，自2017年10月29日起至2018年8月20日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2018年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至全部清偿完毕之日止）；二、白马置业公司、吉泰物业公司于判决生效之日起10日内按照年租金113403元的标准向段江云支付迟延交房期间的租赁费用及租金损失，（租金损失以年租金113403元为标准计算，自2017年10月29日起至2018年8月20日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2018年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至全部清偿完毕之日止）。案件受理费6422元，由被告白马置业公司、吉泰物业公司公司承担。 二审期间，当事人提交新证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。吉泰物业公司提交如下证据：证据1.2017年5月8日增值税发票，欲证明其公司通过中国邮政向段江云发送了解除合同的通知。2.物业公司出具的说明与发票，欲证明207号房屋收取2017年6月1日到2018年5月31日的物业管理费，其已将案涉房屋向段江云交付，段江云已经将207号房屋对外出租。证据3.（2019）皖1302民初2444号民事判决书，欲证明解除委托合同通知函寄给段江云了。段江云质证认为，证据1是复印件，对真实性与关联性均有异议。对证据2的证明目的予以认可，其将207号房屋向宿州人保田协同作业农服有限公司租赁1年。对证据3的真实性请法庭核实，对证明目的、关联性均有异议，不能证明段江云收到了通知。白马置业公司质证认为，对吉泰物业公司举证的三组证据无异议，同意举证意见。本院认证认为，证据1不能证明吉泰物业公司已向段江云寄送了解除合同通知书，对其证明目的不予确认。关于证据2，鉴于段江云认可其向宿州人保田协同作业农服有限公司租赁1年，并收取租金，对证据2的证明目的予以确认；证据3仅能证明案外人收到吉泰物业公司的解除合同通知，并不能证明段江云收到解除合同通知，对吉泰物业公司的证明目的不予确认。 对当事人二审争议的事实认定如下：2017年6月1日，段江云将案涉房屋中的207号房屋对外出租，收取租金。其余一审认定事实清楚，本院予以确认。 归纳当事人二审诉辩意见，本案的争议焦点为，吉泰物业公司是否应当向段江云支付租赁费及承担相应损失。 本院认为，依法成立的合同对当事人有约束力。案涉《商铺委托经营管理协议》是吉泰物业公司与段江云的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应依约履行。吉泰物业公司主张其已于2017年5月8日，书面通知（邮寄）段江云，终止委托经营协议，但所举证据不足于证明其主张，对其该节主张本院不予采信。吉泰物业公司主张在五年经营期内案涉房屋在其手中闲置，未能收取租金、段江云未采取措施防止损失扩大，段江云应承担责任的主张无事实与法律依据，对吉泰物业公司该节主张，本院不予采信。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩,在二审期间提出的,人民法院不予支持,但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中,因吉泰物业公司未在一审中主张该诉讼时效问题,二审中亦未举证证明本案已过诉讼时效的证据，对其该节主张,本院依法不予支持。一审法院认为在租赁合同期满后，可给予吉泰物业公司及白马置业公司30日的准备时间，即自2017年6月21日起算逾期交房的租金，但由于段江云于2017年6月1日即已将案涉房屋中的207号房屋向外租赁并收取房租，应视为段江云此时已收取案涉房屋，在此后的房屋租金吉泰物业公司不应再支付，吉泰物业公司关于段江云已收回房屋自行对外出租的主张，本院予以采信。一审判决吉泰物业公司、白马置业公司支付段江云207、201室自2015年5月22日至2017年5月21日期间的租金215446元及租金损失适当，本院予以支持，但一审判决对租金损失参照的LPR起算时间节点有误，应为2019年8月20日，本院予以纠正。 综上，吉泰物业公司的上诉请求部分成立，应予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款之规定，判决如下： 一、撤销安徽省埇桥区人民法院(2019)皖1302民初207号民事判决； 二、白马置业公司、吉泰物业公司于判决生效之日起10日内向段江云支付207、201室自2015年5月22日至2017年5月21日期间的租金215446元及租金损失（租金损失以年租金215446元为标准计算，自2017年10月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至全部清偿完毕之日止）； 三、撤销安徽省埇桥区人民法院(2019)皖1302民初207号民事判决第二项； 四、驳回段江云其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6422元，由宿州吉泰物业管理有限公司、宿州市白马置业有限公司负担4052元，段江云负担2370元；二审案件受理费6422元，吉泰物业公司负担4052元，段江云负担2370元。 本判决为终审判决。 审 判 长 欧阳顺 审 判 员 许劲松 审 判 员 宋 莉 二〇二一年四月十四日 法官助理 赵如如 书 记 员 张玉莹 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第四条第一款当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩,在二审期间提出的,人民法院不予支持,但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。 当事人未按前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或提出再审抗辩的，人民法院不予支持。