四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川34民终354号 上诉人（原审原告）：邓贤，男，汉族，1989年9月2日出生，四川省冕宁县人，村民，住四川省冕宁县。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨继平，四川骁驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：郭凤，四川骁驰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：冕宁县兴友实业开发有限公司，住所地：四川省冕宁县城乡镇香厂巷。 法定代表人：布文友，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：周贤，四川普天律师事务所律师。 上诉人邓贤因与被上诉人冕宁县兴友实业开发有限公司（以下简称兴友公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省冕宁县人民法院（2020)川3433民初428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭于2021年3月22日公开开庭进行了审理，上诉人邓贤的委托诉讼代理人杨继平、郭凤，被上诉人兴友公司的委托诉讼代理人周贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓贤上诉请求：1.依法撤销四川省冕宁县（2020）川3433民初428号民事判决第二项，改判兴友公司向邓贤支付因未在合同约定时间内完成产权转移登记的违约金245346.18元；2.一、二审诉讼费由兴友公司承担。事实和理由：一审判决适用法律不当。合同约定的违约金计算标准并未违反法律规定，不应当认定过高。违约金金额的高低取决于兴友公司违约时间的长短及有无采取积极措施避免违约损失扩大，但无论如何依法应当由兴友公司承担。一、一审法院已经认定兴友公司履行合同时的违约行为，其应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》规定依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或解除，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。兴友公司没有积极而恰当地履行合同义务，导致邓贤没有在合同约定期限内取得案涉商品房所有权证书，应当按照合同约定承担违约责任，即以邓贤购房款为基数按照日万分之五的标准计算并支付违约金。本案《商品房买卖合同》是兴友公司提供的格式合同，邓贤只能接受不能变动。合同上有兴友公司的签章，按照诚实信用原则，兴友公司应当严格遵守合同约定履行义务。适用法律时，不应突破合同约定、法律规定和诚信基本原则，不能变相鼓励违背诚信和持续违约行为。二、一审判决将违约金计算标准从合同约定的万分之五下调至万分之一不符合合同约定、法律规定和自由裁量权行使的规定。一审判决认为违约金的赔付应当以邓贤是否具有实际损失为衡量标准，不符合法律的规定。违约金在法律适用上的原则是有约定从约定，无约定依法定。本案双方对违约金的计算方式及标准有明确具体的约定，违约金金额的确定仅与兴友公司违约时间的长短及是否实施约定的行为有关。本案中兴友公司明知其违约行为会给邓贤造成损失，只是违约损失难以衡量，故其在签订合同时直接将违约损失约定为计算方式和计算标准，而没有固定最终的金额。兴友公司在明知自己违约后，未采取积极有效的补救措施，导致违约时间长达三年之久，违约后果应当由违反了诚信原则和合同约定的兴友公司承担。一审判决不应当行使自由裁量权降低合同约定的违约金计算标准，导致邓贤诉请的违约金无依据地减损了百分之八十。一审判决结合双方合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则进行衡量后，将违约金标准酌情调整为日利率万分之一，首先没有尊重当事人意思自治，其次没有对调整理由进行详细阐释，不能让人信服。此外，从本案合同目的来看，逾期办证违约金的约定具有惩罚性质，邓贤早已支付房款并交纳办证费用，为防止兴友公司怠于履行合同义务，及时交付房屋并办证，按照合同约定计算违约金才符合公平原则和法律规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条的规定，当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。兴友公司有违约的事实，且在合同履行中邓贤已经支付办证费并提交了办证材料，过错完全在兴友公司。此外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，兴友公司认为违约金过高，应当对此承担举证责任，否则就应当承担举证不能的不利后果。根据《城市房屋权属登记管理办法》第五条“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”的规定，房产证是房产买卖、交换、租赁和抵押时必须的重要法律文件，没有房产证的房产不能进行买卖、赠与、继承、抵押贷款等，甚至在房产被征用或拆迁补偿时也会受到影响，所以兴友公司未在合同约定期限内办理好产权证，导致邓贤收房得到的只是部分权利。众所周知，有缺陷的权利，必然会给邓贤造成损害和影响，造成邓贤预期利益的损失，而该损失可以通过合同约定的违约金计算方式和标准确定。综上，请求二审法院依法支持邓贤的上诉请求。 兴友公司辩称，违约金作为一种补偿机制，一审法院认定违约金过高予以调整是恰当的。邓贤要求的违约金已经超过了购房价款的50%，明显不符合法律规定。即使法院认定兴友公司应当承担违约金责任，违约金的计算也应当扣除因办证机关原因耽误的时间。相关证据兴友公司无法向登记机构申请取得，法院应当依职权调取并依法扣除。 邓贤向一审法院起诉请求：1.兴友公司限期完成产权转移登记；2.由兴友公司向邓贤支付因其未能在合同约定期限内取得商品房楼栋权属证明的违约金，计算方式为自2016年7月1日起以邓贤所付房款496150.00元为基数，按日万分之五的标准计算至实际取得权属证明之日2016年12月9日，即496150.00元×162天×0.0005元/天=40188.15元；3.由兴友公司向邓贤支付因其未能在合同约定期限内完成产权转移登记的违约金，计算方式为自2017年6月11日起以邓贤所付房款496150.00元为基数，按日万分之五的标准计算至本案起诉之日2020年2月25日，即496150.00元×989天×0.0005元/天=245346.18元，起诉之日起至兴友公司实际完成转移登记之日止的部分违约金依据以上计算方式据实际天数计算；4.律师费及诉讼费由兴友公司承担。 一审法院认定事实：兴友公司系具有房地产开发经营资质的企业。2014年5月30日，邓贤与兴友公司就滨河丽都项目2幢2单元10层1002号商品房签订了《商品房买卖合同》，第五条计价方式与价款约定“按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4883.85元，总价款496150.00元。”第六条付款方式及期限约定“买受人采取下列第2种方式付款。……2.分期付款。……”第十一条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。”第二十条产权登记约定：“（一）初始登记，出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部己付款的30%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部己付款万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记，1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托冕宁县兴友实业开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第(1)种方式处理：(1)买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”同日，双方又签订了《滨河丽都补充协议及附件》，该补充协议附件四、五第五条对《商品房买卖合同》第二十条的补充约定“一、出卖人协助买受人将办理房屋所有权证书登记备案或者接受买受人委托代为办理房屋所有权证书，买受人应当在规定时间内将办理所需的相关税费等和相关资料提交给出卖人，办证所发生的相关税费，依照国家规定，由买卖双方各自承担。二、买受人所购房屋的分户产权证由买受人委托出卖人代为办理，出卖人在取得买受人提交办理房屋分户产权所需的资料后，按照本协议约定的期限办理分户产权证，并按政府有关规定缴纳税费（此费用在买受人收房时由出卖人代收）。如买受人购房款未支付完毕，则出卖人将不予协助买受人办理分户产权证。三、如因买受人原因使产权登记手续超过合同约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任。”《滨河丽都补充协议及附件》亦对案涉商品房价款的付款方式及期限进行了补充约定。合同签订后，邓贤依照约定向兴友公司支付了房款。2014年7月18日，双方就《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》在冕宁县房管所进行了备案。2016年6月10日，兴友公司向邓贤交付了案涉商品房。2016年12月9日，兴友公司取得案涉商品房所在楼栋的权属证明。后兴友公司未依照约定为邓贤办理案涉商品房所有权登记。另查明，兴友公司于2014年5月15日取得“滨河丽都”项目的《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》，于2014年5月16日取得《建筑工程施工许可证》，于2014年6月18日取得《土地使用权证》和滨河丽都2号楼《商品房预售许可证》，于2014年6月23日取得滨河丽都1号楼《商品房预售许可证》，于2014年7月取得滨河丽都3号楼《商品房预售许可证》。案涉“滨河丽都”项目现已具备办理商品房分户产权证的条件。 一审法院认为，兴友公司系从事房地产开发经营的企业，在与邓贤签订《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》时，未取得案涉房地产项目的《土地使用权证》《商品房销售许可证》，但在合同签订当年就取得了上述二证，并对合同进行了备案。《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。本案的争议焦点为：一、兴友公司逾期取得案涉商品房所在楼栋的权属证明是否违约，是否应当承担违约责任；二、兴友公司是否应当在限定期限内为邓贤办理案涉商品房产权登记申请并完成登记；三、邓贤在约定期限内未取得案涉商品房产权证的后果是否系兴友公司违约行为造成，兴友公司是否应当承担违约责任。一、关于兴友公司逾期取得案涉商品房所在楼栋的权属证明是否违约，是否应当承担违约责任的问题。双方签订的《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》明确约定，兴友公司应当于2016年6月30日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，但其在2016年12月9日才取得，应属违约。邓贤未主张解除合同，则根据《商品房买卖合同》的约定，兴友公司应当在实际取得案涉商品房所在楼栋的权属证明之日起30日内即2017年1月7日前向邓贤支付违约金。虽邓贤主张其在一审庭审中才知道兴友公司于2016年12月9日取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，但一审法院认为，在兴友公司未依约于2016年6月30日前向邓贤出示案涉商品房所在楼栋的权属证明时，邓贤作为买受人应当积极行使权利，向兴友公司或者不动产登记部门查询办理情况，但邓贤未提交相关情况证明以及向兴友公司主张过该违约金的权利的证据。邓贤怠于行使权利，其关于不知道案涉商品房所在楼栋的权属证明核实办理的主张，一审法院不予支持。诉讼时效应自2017年1月8日开始计算，现兴友公司提出邓贤关于该违约金的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩，故至邓贤向一审法院起诉时即2020年2月25日，诉讼时效已过，对邓贤有关上述违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。二、关于兴友公司是否应当在限定期限内为邓贤办理案涉商品房产权登记申请并完成登记的问题。根据双方签订的合同约定，案涉商品房交付使用后，由邓贤委托兴友公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并在案涉商品房交付之日即2016年6月10日起365日内即2017年6月10日前取得房屋所有权证书。在签订合同时，虽约定由兴友公司无偿接受委托代为办理案涉商品房所有权证书，但实质上是确定了兴友公司的附随义务，不能单独认为该条款系无偿的委托合同。兴友公司系案涉商品房的开发商，应当了解办理房屋所有权证书的相关流程，而邓贤作为买受人对此并不清楚，办理商品房所有权证书的主要材料均需要由兴友公司提交，邓贤单方无法办理登记。兴友公司交付案涉商品房后，应当尽到勤勉义务，积极通知邓贤提交材料，完善己方材料，按期办理完毕。本案中，邓贤已经按期支付了房款，并按照兴友公司的要求及时交纳了契税，且无证据证明邓贤未配合提交资料，故兴友公司关于邓贤未积极配合导致未办理案涉商品房所有权证书的抗辩，一审法院不予支持。因合同约定办理案涉商品房所有权证书系兴友公司随附义务，且案涉商品房已具备办理所有权登记的条件，邓贤要求兴友公司办理案涉商品房所有权证书的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。办证过程中邓贤应当协助办理相关手续，承担相应税费。三、关于邓贤在约定的期限内未取得案涉商品房产权证书的后果是否系兴友公司违约行为造成，兴友公司是否应当承担违约责任的问题。兴友公司主张未办理案涉商品房所有权证书系不动产登记部门整合、不动产登记政策调整等原因所致，应当扣除相应期间，但未提交能够证明其已向不动产登记部门提交完备资料而未予登记的证据，应承担举证不能的后果，故对兴友公司的抗辩，一审法院不予支持。邓贤未在合同约定的期限即2017年6月10日前取得案涉商品房所有权证书，兴友公司应当承担向其支付逾期办证违约金的责任。一审法院认为，合同中的违约金条款具有督促当事人履行合同的功效，当一方违约时，另一方可立即主张违约金。兴友公司关于双方就办理房屋所有权证系委托关系，合同约定迟延办证违约金应在实际取得房屋所有权证书之日起30日内再行支付，支付条件尚未成就的主张，无法律依据，一审法院不予支持。一审庭审中，兴友公司主张合同约定的违约金过高，要求予以调整，邓贤亦未提供证据证明其实际损失。一审法院认为，合同约定的按日计算支付全部已付款万分之五的违约金过高，结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，将违约金酌情调整为日利率万分之一。邓贤关于律师费由兴友公司承担的主张，因其请求金额不明，且未提供证据证明，应承担举证不能的后果，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条、第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、兴友公司于本判决生效之日起九十日内完成冕宁县滨河丽都2幢2单元10层1002号商品房的产权转移登记；二、兴友公司于本判决生效之日起九十日内以已付房款496150.00元为基数，向邓贤支付自2017年6月11日起，按照日利率万分之一计算至冕宁县滨河丽都2幢2单元10层1002号商品房的产权转移登记完成之日止的违约金；三、驳回邓贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1926.00元，由邓贤负担963.00元，兴友公司负担963.00元。 二审审理期间双方当事人均无新证据向本院提交。 二审审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，对一审判决查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：兴友公司所承担的违约金应当如何计算。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，邓贤与兴友公司可以在合同中对违约金计算方法进行约定，但该约定依法应当以“因违约产生的损失赔偿额”为基础。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用的解释》（法释[2015]5号）第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，邓贤作为守约方向违约方兴友公司主张违约金赔偿，应当就合同约定、违约行为、损失后果、违约行为与损失后果之间的因果关系承担举证责任，否则将承担举证不能的不利后果。审理中，在邓贤未举证证明其因兴友公司的违约行为产生了相应的损失后果的情况下，其虽提出了有关损失可能性的主张，但并不能以此免除其对客观损失事实的举证责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》（法释[2009]5号）第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院按照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”的规定，主张调整违约金系合同双方当事人享有的平等权利，法律未将提供格式合同一方当事人明确排除在该项权利之外，则兴友公司有权以合同约定的违约金计算标准过高主张适当调低。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》（法释[2009]5号）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”规定，由于邓贤对于自己的诉讼请求未尽到相应的举证责任，故一审法院根据法定要素对违约金的调减进行裁量符合上述法律规定。邓贤关于一审法院违背自由裁量权原则和规范的上诉主张缺乏依据，不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，在已认定兴友公司为合同违约方的情况下，邓贤作为守约方亦应采取积极措施以避免损失扩大，否则对于违约金金额的不断累积亦存在过错。因此，邓贤有关违约金的确定仅仅取决于兴友公司是否积极采取履约措施及违约时间的长短的上诉主张，不能成立。根据公平原则和诚信原则，考虑到邓贤在举证损失后果方面存在的困难，以及提供格式合同及产生违约行为的一方均为兴友公司，一审法院进行综合衡量后，对邓贤有关违约损失赔偿的诉请予以部分支持并无不当。鉴于双方对违约金责任约定为违约金计算标准，一审法院在尊重双方合同意思自治的前提下，对违约金计算标准进行酌定亦无不当。邓贤上诉认为一审法院酌定的违约金计算标准不合理，但并未对此作充分举证，应当承担举证不能的不利后果，故其有关上诉主张不能成立，本院依法不予支持。 综上所述，邓贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1926.00元，由邓贤负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 娜 审判员 马 俊 审判员 陈慧玲 二〇二一年四月十五日 书记员 朱智鹏 附本判决书适用的法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。