湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0203民初1999号原告：株洲中田物业管理有限责任公司，住所地湖南省株洲市芦淞区建宁开发区上雷家棚子组。法定代表人：田甜，系公司总经理。委托诉讼代理人：李南欣，湖南中航律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解、调解，提起反诉、上诉，代为申请强制执行，领取诉讼标的款物、代为领取相关文书、材料与票据、办理相关手续并领取相关款项等。被告：陈佩，男，1964年9月17日出生，汉族，现住株洲市芦淞区。原告株洲中田物业管理有限责任公司（以下简称中田物业公司）与被告陈佩物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序）。于2021年4月16日公开开庭进行了审理。原告株洲中田物业管理有限责任公司的法定代表人田甜及其委托诉讼代理人李南欣、被告陈佩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中田物业公司提出如下诉讼请求（变更后）：1、判令被告支付从2018年4月1日至2020年12月31日的物业管理费6218元及至款清之日的滞纳金（暂算至2020年12月31日2352元）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年，原告中标为中田山语城小区提供物业管理服务，该小区业主自收房时至今的物业管理均由原告提供。被告于2015年11月收房后与原告签订了涉案物业管理合同，合同约定：被告接收房屋之日起支付物业管理费，物业费按1.28元每平方每月，计每年2261元，物业管理费按时向原告交纳，物业费年度支付，一次性预付全年物业管理费，逾期不交纳者，每天收应缴款额1%的滞纳金。合同签订后，原告全面履行了物业服务义务，但被告自2018年4月1日至今的物业费一直未交纳，原告每年都会在各栋张贴欠费催缴通知，每次被告交水电费时都会向被告催收，但被告总是以本小区大多数业主为拆迁安置户，要找政府处理为由进行拖延，去年区政府物业管理办和街道办事处、村委会等部门多次进行了调解，被告仍然拒绝支付物业费，致使原告运营困难。原告主动将滞纳金的标准降低至每年15.4%。原告为维护自身合法权益，遂诉至本院。被告陈佩辩称，被答辩人一直未催缴过物业费，因为周边的安置小区都没有交物业费，答辩人以为不需要交物业费。如果需要收物业费，答辩人不是不交，但是被答辩人没有做好物业服务，物业服务存在很多问题，如小区卫生、安保、环境维护、设施设备维护维修等被答辩人均做的不好，小区设施不完善、道路不完整存在安全隐患，影响业主居住，原告服务过程中有使用停水停电等手段。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的物业合同、收款收据、欠费台账，经审查，上述证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信；原告提交的证明、催收物业费的照片，结合当事人的陈述，本院予以综合认；原告提交的证明原告已经按照标准服务涉案小区的照片，该证据只能够反映当前拍摄时间的状态，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信，但不能完全达到其证明目的，本院予以综合认定。被告提交的照片，该证据只能够反映照片拍摄时间阶段的状态，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信，但不能完全达到其证明目的，本院予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈佩购买了位于湖南省株洲市芦淞区××村××小区××栋××号房屋，房屋建筑面积147.19平方米，并于2015年11月3日领取了房屋钥匙。同日，原告与被告签订了一份《物业管理合同》，约定原告为中田·山语城小区提供物业管理服务，被告应根据有关标准按时交纳物业管理费、房屋维修基金补充费及其他有关费用；原告负责本小区的管理，商业服务及公共配套设施的管理和维护；根据国家有关法规和住户（或业主）的合理意见与要求，不定期修改物业管理规定，以便更好地管理本小区；维护本小区的治安秩序，对违反本小区管理规定和治安行为的及时制止，保安人员实行全天24小时门岗值勤巡逻，但物业公司对小区私有财产和人身安全不负有保险责任；维护本小区所有公共场所的照明及消防设施，保证其功能完好；负责本小区内所有公共场所的清洁卫生；对本小区内各种车辆实行严格管理，除消防、救护等特种车辆外，其他机动车辆未经许可，一律不准进入小区；各种车辆实行定点停放，否则造成的一切后果由车主自行承担；负责本小区内所有公共绿化地的养护和管理；对本小区内的商业服务点进行管理；对小区内物业管理费按统一的标准收费。并按合同向业主或住户和其它应缴费人收取有关服务费，对逾期不缴纳者，每天收应缴纳款额1%的滞纳金，对拒缴或无理取闹的可采取停电、停止各项服务和向法院起诉等措施；被告自接收房屋之日起支付物业管理费，按1.28元／㎡／月，计每年2261元物业管理费；物业费按年度支付：一次性预付全年物业管理费；合同有效期自双方签订之日起。2013年12月25日经公开招标，原告中标，且原告陈述称其于2013年已经入驻中田·山语城小区。合同签订后，原告一直为该小区提供物业管理服务，但在卫生等方面存在瑕疵。因被告未支付2018年4月1日至2020年12月31日的物业管理费，经原告催收未果，酿成本案纠纷。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于本案的法律适用问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，双方当事人系因民法典施行前的法律事实引起民事纠纷，故本案应适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。本案的争议焦点为：被告陈佩是否应向原告支付物业管理费、滞纳金，具体数额如何计算？现分析如下：原、被告双方签订的《物业管理合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，自签订之日起对原、被告双方均具有法律约束力。原告在合同签订后履行了物业管理服务的义务，但是物业服务不到位，本院酌情扣减20%的物业费，根据当事人提供的证据及当事人的陈述，经计算，被告自2018年4月1日至2020年12月31日未交纳的物业管理费为4973.84元（147.19㎡×1.28元/㎡/月×33个月×80%），对原告主张超出部分本院不予支持。关于滞纳金的问题，虽然原告与被告签订的合同中约定了滞纳金的收取方式，被告没有按照合同约定的时间支付物业管理费理应承担违约责任，但本案被告不支付物业管理费因原告提供的物业服务不到位，本院酌情判定被告不需要向原告支付滞纳金。但在之后遇到类似情况时，被告不应再以此种方式拒绝支付物业管理费。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第（八）项之规定，判决如下：一、被告陈佩于本判决生效后十日内向原告株洲中田物业管理有限责任公司支付物业管理费4973.84元（自2018年4月1日起计算至2020年12月31日止）；二、驳回原告株洲中田物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈佩承担。本判决为终审判决。审判员  喻苗二〇二一年四月十六日法官助理李美林书记员陈梦颖附：判决书引用法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。