湖南省张家界市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）湘08民终176号 上诉人（原审原告）：李祥东，男，1954年3月1日出生，苗族，住湖南省张家界市永定区。 被上诉人（原审被告）：李颖锋，男，1983年3月24日出生，苗族，住湖南省张家界市永定区。 上诉人李祥东因与被上诉人李颖锋物权纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初2698号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李祥东上诉请求：1.撤销（2020）湘0802民初2698号民事裁定；2.改判被上诉人李颖锋协助上诉人李祥东办理张国用（2005）第0147号国有土地使用权证书变更登记过户手续；3.由被上诉人李颖锋承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.上诉人与被上诉人于2010年8月8日签订的涉案房屋产权证和土地使用权证赠与合同，是合法有效的合同，不违反法律和行政法规强制性规定，合同中双方签名捺印反映的是当事人真实意思表示，且合同约定内容已履行达15年之久，法院应判决被上诉人履行该合同内容，即办理产权变更登记手续。2.原审裁定驳回起诉属于认定事实和适用法律错误。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条、第二十一条的规定，上诉人请求法院判决被上诉人协助上诉人完成张国用（2005）第0147号国有土地使用权变更登记过户的诉求属于人民法院受案范围，符合法律要求。与该土地使用权相对应的涉案房屋产权证书记载的涉案登记房屋，因上诉人已进行翻修，所以没有主张一并办理变更登记过户手续。不能因为上诉人把登记的房屋翻修了，就失去了要求被上诉人履行合同约定办理涉案土地使用权证书的变更登记权利，所以一审法院驳回起诉是错误的。3.一审裁定认为“涉案土地上有建筑物的房屋所有权证书与国有土地使用证两证合一，只能办理不动产证，不能单独办理国有土地使用证……其合法性的认定属于国家相关机关的职权范围。”上诉人的诉讼请求是判令被上诉人对涉案土地使用权张国用（2005）第0147号和已登记的房屋证号为张房证字第0××4号变更登记，因房屋已翻修，所以没有提出更正登记请求。翻修的房屋，上诉人与被上诉人没有发生争议，被上诉人在之前再审听证笔录第五页明确表示上诉人新修的房屋，他从来没有讲“这个房屋是我的”，所以一审法院上述认为的事实与上诉人的诉求没有关联性，不能成为驳回起诉的有效理由。另外，在上诉人没有取得涉案房屋土地使用权登记手续前，无法履行涉案房屋翻修规划许可证的变更或办理新的规划许可手续，因为办理或变更规划许可的前提是获得涉案房屋土地使用权，要求上诉人完成变更规划手续后再主张权利是难为上诉人，上诉人的诉求与取得规划没有关联性，因为诉求的土地和房屋都是已合法登记的土地和房屋。4.根据最高法院关于适用物权法的解释（一）第一条规定，本案诉争的房屋和土地都是已登记的房屋和土地，上诉人与被上诉人以合同方式约定在上诉人还清以被上诉人之名的银行贷款后，将登记在被上诉人名下的上述房地产变更登记过户到上诉人名下，这是双方的约定，该约定不违反法律法规，不违背公序良俗。现双方为变更登记而产生纠纷，应由人民法院受理。5.上诉人以房地产买卖补充协议的形式取得了原房主获批的诉争房屋一楼一层195.47平方米旧房翻修规划许可，该协议不违反法律和行政法规，应受法律保护和支持。该补充协议同样适用于物权法第十五条、民法典第二百一十五条规定，且上诉人已依据补充协议的约定对诉争房屋一楼一层进行了翻修达14年之久，双方无异议。一审法院以变更相对人为由，将已取得规划许可的诉争房屋一楼一层认定为违法建筑是违背事实和法律规定的，应予纠正。 李颖锋答辩称，1.根据在《不动产登记暂行条例》第五条第三款规定可知，土地和建筑物共同构成不动产单元，是不可分割的整体，而诉争土地上的四层半建筑物是无任何合法手续的违章建筑，此事实经过此前多次审理确认。而上诉人抛开争议土地上违法建筑存在的事实，单独请求土地确权，其实质就是企图变相对现争议违章建筑确权。根据八民纪要第二十一条规定内容可知，一审裁定结果合理合法。2.关于赠与合同，答辩人在一审及涉及本案此前多次审理中已阐明，此合同不是答辩人的真实意愿，是被答辩人以断绝父子关系为要挟，强迫答辩人签订，且赠与合同未公证和变更登记。虽然被答辩人强迫答辩人签订了赠与合同，但答辩人并未实质交付房屋，也未交付房屋产权证以及土地使用证，根据民法典第六百五十八条、六百五十九条规定，可以撤销赠与。综上，请求二审法院维持一审裁定。 李祥东向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告李颖锋协助原告李祥东办理张国用（2005）第0147号国有土地使用权变更登记过户手续；2.诉讼费用由被告李颖锋承担。 一审法院认定事实，（1）李祥东与黄平原系夫妻，李颖锋系李祥东与黄平所生。2004年8月2日，李祥东与黄平离婚。（2）李祥东与吴芸、吴梅英、吴新英于2004年8月18日签订《房屋买卖协议》，协议约定吴芸、吴梅英、吴新英将父母遗留的位于××路××号××栋砖木结构的旧房以228000元的价格出售给李祥东。协议签订后，因李祥东不能办理房屋翻修手续，又于2005年1月12日与吴芸、吴梅英、吴新英签订《房屋买卖补充协议》，补充协议约定由吴芸、吴梅英、吴新英以吴芸、吴梅英、吴新英的名义申办房屋翻建手续，得到批准后，由李祥东出资修建。2005年5月26日，吴芸、吴梅英、吴新英取得建设规划许可证，许可证确定的总建筑面积为195㎡，建设用地面积为265.21㎡，底层建筑面积为195.47㎡，建筑层数为1层。2005年6月29日，李祥东通过出售房屋和贷款等方式筹集了228000元交给了吴芸、吴梅英、吴新英。2007年6月24日，李祥东与田绪祥签订了《工程承包协议》，协议约定李祥东将所购买的天门路167号住宅基脚工程以12000元的价格发包给田绪祥施工，工期15日。基脚工程完工后，2007年7月9日，李祥东与刘元清签订《房屋修建工程协议》，协议约定李祥东将所购买的天门路167号住宅主体工程以80元每平方米的价格发包给刘元清施工，工期2个月15日。（3）诉争土地上建有房屋，房屋共计4层半，约900㎡。该房屋建好后，尚未办理房屋所有权证。原告李祥东于2007年12月20日将该房屋出租给杨建平。（4）李祥东因其他原因需将购买的吴芸、吴梅英、吴新英的房屋登记在李颖锋的名下，便以李颖锋的名义与吴芸、吴梅英、吴新英签订了一份与以李祥东名义签订的内容、时间相同的《房屋买卖协议》，2005年3月30日、4月4日，位于张家界市永定区××路××号的房屋所有权证及土地使用权证变更为被告李颖锋。根据填发日期为2005年4月4日的“房权证张房证字第0××4号”房屋所有权证记载，房屋所有权人为李颖锋，房屋坐落于永定区××路××号，产别为私有房产，房屋结构为砖木，房屋总层数为1层，所在层数为1层，建筑面积为193.67㎡。竣工年月为六十年代。（5）2010年8月8日，李祥东（受赠人）与李颖锋（赠与人）签订《赠与合同》，约定将登记在李颖锋所有的位于张家界市永定区××路××号的房屋所有权证及土地使用权证在李祥东还清该房屋的抵押借款后取回两证后，将上述房屋所有权证和土地使用权证变更为李祥东。（6）2020年5月7日，李祥东要求确认位于张家界市永定区××路××号××层的房屋由李祥东所有为由向该院提起诉讼，该院于2020年6月3日作出（2020）湘0802民初931号民事判决:位于张家界市永定区××路××号××层房屋（面积195.47平方米）由李祥东所有。李颖锋不服，提出上诉。2020年7月20日，张家界市中级人民法院作出（2020）湘08民终489号民事裁定书，以本案诉争房屋未取得建设工程规划许可证，李祥东请求确认违法建筑房屋权利归其所有，不属于人民法院民事案件受案范围为由，裁定撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802号民初931号民事判决，并驳回被上诉人（原审原告）李祥东的起诉。李祥东不服,向湖南省高级人民法院申请再审,经过审查,2020年9月30日,湖南省高级人民法院作出（2020）湘民申2679号民事裁定书,驳回李祥东的再审申请。 一审法院经审查认为，本案争议的焦点是涉案房屋的国有土地使用证能否单独变更。根据《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。所谓不动产单元，《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。从前述规定来看，涉案土地上有建筑物的，房屋所有权证与国有土地使用证两证合一，只能办理不动产权证，不能单独办理国有土地使用证。本案涉案房屋虽以吴芸等三人名义办理了建设工程规划许可证，但彼时吴芸等三人已将房屋出卖给原告李祥东，行政许可相对人已经发生变化，原告李祥东理应按行政许可的要求重新办理建设工程规划许可手续或办理行政许可相对人变更手续，在原告取得上述手续之前，涉案房屋仍然属于未取得建设工程规划许可证的建筑物，其合法性的认定属于国家有关行政机关的职权范围，不属于人民法院的受案范围，应不予受理，已经受理的，则应驳回起诉。据此，该院裁定：驳回李祥东的起诉。 二审中，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明的案件事实证据充分，本院予以认定。 本院认为,本案的争议焦点为一审法院裁定驳回上诉人李祥东的起诉是否正确的问题。本院（2020）湘08民终489号民事裁定书认定涉案房屋（即在本案诉请土地上修建的房屋）缺乏相应的规划许可手续，其合法性的认定属于有关行政机关的职权范围，当事人请求确认这类建筑物权利归属及内容的，不属于人民法院民事诉讼受案范围。本案中，上诉人李祥东的诉讼请求为判令被上诉人李颖锋协助其办理张国用（2005）第0147号国有土地使用证变更登记过户手续，但涉案土地上已经修建了房屋，该房屋依附于涉案土地,在房屋合法性尚未认定的前提下，根据“房地一体”原则，一审法院认为李祥东的起诉不属于人民法院受案范围，并裁定驳回起诉并无不当。李祥东的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条的规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 汪 坚 审判员 汪云辉 审判员 詹恒清 二〇二一年四月二十八日 法官助理陈飞雄 书记员田锦山 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。