山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终1781号 上诉人（原审原告）：王莉，女，1964年11月3日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：蒋安国，山东元鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓莉，山东元鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高敬，女，1966年2月4日出生，汉族，现住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：张婧楠，山东中诚信律师事务所律师。 上诉人王莉因与被上诉人高敬房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民终4159号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王莉上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的一楼房屋的《房屋租赁合同》已于2018年6月30日到期，之后双方形成不定期租赁法律关系，上诉人依法享有随时解除权。（一）2013年7月1日出现了两份《房屋租赁合同》，其中一份系上诉人与被上诉人签订的，该份合同已经一审法院认定有效。另一份合同系被上诉人与王红签订的，该份合同系无效的，且不存在替代前者之说，理由如下：1.签订合同时，王红并未取得上诉人合法有效授权，其所签合同为无效合同。被上诉人提交的上诉人授权王红租赁房屋的《授权委托书》并非上诉人的真实意思表示，上诉人并未签署过该份授权委托书，退一万步讲，即便该份《授权委托书》系真实的，授权书中明确载明：授权日期系从2014年1月10日起，也即在2013年7月1日签订《房屋租赁合同》之时，王红并未取得合法有效授权，故其签订的《房屋租赁合同》系无效合同。2.被上诉人亦是按照上诉人本人签订的租赁合同支付租金。被上诉人2014年6月30日支付49500元，备注：原房租为55000元，给予优惠5500元。2014年12月1日支付49500元，备注：房租原应收取55000元，优惠5500元，实际收49500元。2015年7月10日支付50000元，附注：房租应收57500元，优惠7500元，实收50000元，也即双方实际履行的亦是这份合同，此后，被上诉人均未按照该合同的约定支付租金，一直拖欠租金。3.一审法院认定上诉人本人签订的合同在2015年后被王红签订的合同取代之说更是无任何事实和法律依据。一审法院以被上诉人在2015年后每次支付的租金为5万元，从而认定2015年后双方按照王红签订的合同履行，故认定合同取代之，系错误认定。上诉人本人签订的合同合法有效，且正在履行过程中，王红签订的合同系无效合同。更何况，之前约定每年租金11万元，且租金每年递增，取代后的合同租金每年固定收取8万元，房租不增反降，该行为在房价每年呈现上升趋势的形势下明显有违常理。4.被上诉人自称一楼每次交纳的房屋租金为5万元，但是其与王红签订的一楼《房屋租赁合同》约定的租金每半年交纳一次，每次仅为4万元，也即被上诉人每次超出约定支付租金，这亦明显不合常理，亦可印证王红签订的租赁合同的不真实性。5.上诉人在同一天自己签订一份《房屋租赁合同》，约定比较高的租金，同一天又授权他人签订一份《房屋租赁合同》，租金约定过低，这明显不符合常理，亦可进一步证明王红签订租赁合同的不真实性。（二）既然上诉人与被上诉人签订的一楼的《房屋租赁合同》系合法有效的，且于2018年6月30日已到期，之后双方已形成不定期租赁法律关系，上诉人享有单方解除权。二、关于二楼房屋，根据《房屋租赁合同》的约定，被上诉人拖欠租金累计达15天的，上诉人享有单方合同解除权。根据被上诉人提交的支付租金的证据，其自2015年7月10日-2020年6月1日共计支付二楼租金28万元。而按照双方合同约定，此期间被上诉人应支付二楼租金40万元，被上诉人拖欠租金事实清楚。但是一审法院却认定：上诉人并无证据证明被上诉人拖欠其租金，应承担对己不利的法律后果，该举证责任明显违背谁主张谁举证的证据规则。既然被上诉人存在拖欠租金的事实，上诉人当然有权按照合同约定解除合同。三、上诉人已向被上诉人寄发《催缴租金和解除合同的通知》，双方的租赁合同已于2020年4月11日解除。上诉人曾委托李静于2020年4月3日向被上诉人发送《催缴租金和解除合同的通知》，邮件跟踪查询记录显示被上诉人于2020年4月4日签收该通知，通知中载明：限被上诉人于2020年4月10日前向上诉人支付所欠全部租金，逾期，合同将于2020年4月11日解除，被上诉人应于2020年4月15日向上诉人返还房屋。被上诉人未在限定的期限内支付足额租金，一楼、二楼的租赁合同己于2020年4月11日解除。四、一楼房屋的租赁合同于2018年6月30日到期后，被上诉人继续占有使用房屋，其应支付占有使用期间的费用，二楼房屋被上诉人拖欠租金，其亦应支付。根据一楼的《房屋租赁合同》3.6条约定：本合同租赁期满或合同因故解除后，乙方（被上诉人）继续占用租赁房屋进行经营的，其占用行为不视为本合同的延续，但在占用期内，被上诉人仍需按月支付相应的费用(费用为本合同约定的月租金的120%，不满一个月的按一个月计算)及因其占用给上诉人造成的损失。故从2018年7月1日起，被上诉人应按月租金的120%支付租金。而被上诉人并未按照上述数额向上诉人支付案涉房屋一楼的租金，故其应补足欠付的租金。二楼租金亦存在拖欠，亦应支付拖欠的租金。 被上诉人高敬辩称：一、一审法院关于高敬与王莉租赁合同合法有效且未到期的事实认定清楚，适用法律正确；王莉关于租赁合同已到期、王红签字租赁合同无效的主张缺乏事实和法律依据，应予驳回，理由如下：1.王莉在上诉状中提到的签署日期为2013年7月1日、签名为王红的《房屋租赁合同》实际签订日期为2015年7月10日。如王莉在上诉状中所述，同一天就同一事项不可能签订两份完全不一样的合同，那么必有一份合同是无效或非同一天签订的。现双方当事人均认可2013年7月1日高敬与王莉所签订合同的真实性，那么依据常理及交易习惯，王红签字的合同必然不可能是同一天所签。2.根据王莉自认及一审查明的事实，王红是在2014年1月王莉出国后才取得签订合同及收取租金的特别授权的，因此王红签字的租赁合同的形成时间只可能在2014年后，不可能是王莉还没出国时的2013年，因为那时王红还未参与到涉案房屋的管理中，王莉也不可能允许王红签订与其不一样的合同。3.王红签字合同出现的原因是，2015年高敬增加承租了涉案房屋的二楼，因二楼合同的租赁期限自2015年7月10日起至2025年7月9日止，故为双方方便，高敬才与王莉当时的委托代理人王红协商重新签订了一楼的租赁合同，将租期同样延长至2025年。又因一楼的租期是自2013年开始的，所以将合同的签订日期写成了2013年7月1日。4.王红签字的签署日期为2013年7月1日的一楼的租赁合同与同样是王红签字的签署日期为2015年7月10日的二楼的租赁合同采用同一合同模板，若一楼的租赁合同实际签订时间为2013年，那么应采用与王莉签字的租赁合同同样的模板，而不可能采用与2015年王红签字二楼房屋租赁合同同样的模板，否则与常理不符。5.根据高敬一审提交的租金缴纳证据，高敬自2014年12月17日后一直将租金交付给王红，且租金金额与2013年7月1日高敬与王莉签订的租赁合同所约定的租金已有很大不同，这说明2015年后双方并未继续履行第一份租赁合同，而是按照王红签字的第二份租赁合同履行权利义务的。6.高敬一审提交的与王莉的通话录音可以说明，王莉对高敬与王红签订的第二份租赁合同是知悉的（通话中王莉两次要求高敬复印一份合同给她，说明其知悉有第二份合同，但因不是其本人所签的故其手上没有），通话中在高敬提到租期到2025年还有5年多的时候王莉也未提出任何异议，故双方应按照2015年7月10日王红签字的第二份租赁合同履行权利义务，双方合同并未到期。二、高敬一审提交的证据足以证明高敬未拖欠王莉租金，王莉关于其享有单方合同解除权且双方合同已通知解除的主张无事实和法律依据，不应获得支持。1.高敬一审提交的证据显示，2014年高敬依据双方于2013年7月1日签订的第一份《房屋租赁合同》每半年向王莉缴纳租金。2015-2019年上半年，高敬依据与王莉委托代理人王红重新签订的《房屋租赁合同》每半年向王红缴纳租金。2019年4月高敬收到青岛市中级人民法院通知，之后高敬将租金缴纳至法院指定账户。综上，高敬按时缴纳租金，不存在欠付，王莉主张高敬拖欠租金与事实不符。2.高敬并未收到王莉所称的《催缴租金和解除合同的通知》，即使高敬收到了该通知，在双方租赁合同并未到期、高敬也未拖欠租金的情况下，王莉无权单方提出解除合同。3.根据高敬一审提交的与王莉的通话录音，王莉起诉高敬的原因是王红并未将收取的租金转交王莉，但王莉未拿到租金与高敬无关，王红具有收取租金的合法授权，高敬缴纳租金不存在拖欠，王莉若认为其权益受损，应另行向王红主张权利，而不应要求高敬承担责任。 王莉向一审法院起诉请求：1.判令高敬立即向王莉移交其占用的王莉位于青岛市李沧区户的商业用房；2.判令高敬向王莉支付其在房屋租赁合同期满后占用涉案房屋期间的房屋占用费279510元（暂计算至2020年6月30日），并以房屋占用费11646元／月为基数计算至实际交房之日；3.诉讼费用由高敬承担。诉讼过程中，王莉增加诉讼请求为判令解除双方签订的房屋租赁合同。 一审法院认定事实：高敬提交《房屋租赁合同》两份、授权委托书一份，欲证实高敬在2015年又承租了涉案房屋的二楼，王红持有王莉的授权，故高敬又与王红于2015年7月10日分别就涉案房屋的一楼、二楼各签订了一份租赁合同，因租赁一楼的起始日期为2013年7月1日，故该份合同的落款日期也写了2013年7月1日。经质证，王莉对上述两份租赁合同的真实性不予认可，对授权委托书上王莉签名的真实性无异议，但称王莉签名时间早于正文形成时间。 王莉对授权委托书上的签名的真实性无异议，该院对其签名的真实性予以认可。关于两份租赁合同的认定情况，在该院认为部分予以论述。 王莉提交《关于催缴租金或解除合同的通知》打印件及快递跟踪记录打印件各一张，欲证实因高敬拖欠房屋租金，双方合同已经于2020年4月11日解除。经质证，高敬对该证据的真实性有异议，并称其已足额缴纳租金，亦未收到该通知。 王莉提交的证据无法显示快件签收主体，且高敬称未收到该文件，王莉亦未提交其他证据予以佐证，该院在本案中对该证据不予确认。 高敬提交落款处由王红签字的授权书一份，欲证实其转租前已征得王红的同意。经质证，王莉对该证据的真实性不予认可。对该证据的认定将在该院认为部分予以论述。 坐落于青岛市李沧区房屋的所有权人为王莉。2013年7月1日，王莉与高敬就青岛市李沧区户房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为五年，自2013年7月1日起至2018年6月30日止，第一年度租金为11万元，第二年租金为11万元，第三年度租金为11.55万元，第四年度租金为12.705万元，第五年度租金为13.9755万元。租金每半年支付一次，高敬还应支付王莉房屋租赁保证金5000元。 高敬持有2014年6月30日的收据一份，该收据载明高敬缴纳案涉房屋租金49500元，并在备注处写有“原房租应为55000元，王莉同意给予优惠5500元”，该收据上加盖有王莉印鉴。 高敬持有2014年12月17日收据一份，该收据载明高敬缴纳案涉房屋租金49500元，在备注处写有“房租应收55000元，优惠5500元，收49500元”，该收据上加盖有王莉的印鉴，收款人处王红签名。 高敬持有2015年7月10日收据一份，该收据显示高敬缴纳案涉房屋租金5万元，备注处写有“房租应收57500元，优惠7500元，实收50000元。收款人处有王红签名，收据上加盖有王莉印鉴。” 高敬持有2014年1月10日王莉签名的授权委托书一份，该授权委托书的主要内容为：王莉授权王红办理位于青岛市李沧区，代为签订买卖上述房屋的定金协议，房屋买卖合同等相关文件，办理该房屋网签手续和注销网签等手续，代为办理该房屋的房产租赁，代收该房屋的房租及与该房屋一切相关的事宜。王红在上述代理权限内就出租或出售房屋所产生的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。受托的期限自本委托之日起至上述事项办理完毕之日止。 高敬提交与王红签订的房屋租赁合同两份，两份租赁合同的落款时间分别为2013年7月1日及2015年7月10日。关于落款时间为2013年7月1日的房屋租赁合同，约定租赁的房屋位于青岛市李沧区，租赁期限为12年，自2013年7月1日至2025年6月30日，年租金为8万元，押金为5000元，租金支付方式为每半年支付一次。关于落款时间为2015年7月10日签订的房屋租赁合同，约定租赁的房屋位于青岛市李沧区，租赁期限为10年，自2015年7月10日至2025年7月9日，年租金为8万元，押金为5000元，租金支付方式为每半年支付一次。高敬主张，其与王红签订的落款时间为2013年7月1日的房屋租赁合同的实际签订日期为2015年7月10日，因其与王莉就涉案房屋的1楼在2013年7月1日签订过房屋租赁合同，为保持连贯性，故落款日期写成了2013年7月1日，在与王红签订过房屋租赁合同后，就按照该合同履行。 2015年11月11日，王红向高敬出具收条一份，内容为：收到高敬xx楼上房租4万元整（2015.10.28-2016.4.27），押金5000元整。 高敬账户向王红账户的付款情况：2016年2月5日转账5万元；2016年5月31日转账4万元；2016年8月29日转账4万元；2016年8月30日转账1万元；2018年2月4日转账5万元；2018年2月10日转账4万元；2018年8月30日分别转账5万元、4万元；2019年1月18日转账3万元；2019年3月29日转账两笔3万元，共计6万元。2019年4月3日，山东省青岛市中级人民法院向高敬送达（2014）青执字第437号之三十三执行裁定书及通知书一份，通知高敬在15990.99万元范围内，根据其与王莉就青岛市李沧区所签订的房屋租赁合同，将应向王莉支付的到期租金交至山东省青岛市中级人民法院指定账户。高敬于2020年4月2日分两笔共计8万元存入山东省青岛市中级人民法院上述指定账户，于2020年6月1日分两笔共计8万元存入山东省青岛市中级人民法院上述指定账户。 2019年8月13日下午，王莉与高敬通话录音，相关内容：王莉“因为我那个吧，我在国外吧，就前一个阶段吧，我就委托王红，他以前在我们公司里边就是说，王红做这一块，但是呢就现在嘛我们公司就是说这个…离职了吧”……王莉“那就把她开除了，因为她做事，她把收的房租都没交给我们，都自己占为己有了”……王莉“所以说我们现在嘛，我明天去找律师写一个声明，就是说之前，就是说他们再去找你们签的东西都是那个不合法的啦”，……高敬“……我这不是想转租出去一块，或者转租出去一大块也行”王莉“那你转你该转转这块嘛，就是说我该怎么配合你……”高敬“最好嘛哈，你有个文字说明，他现在不属于以前，你有个授权委托书嘛，有个授权书让她负责这个事，你把那个授权书就停下啊，把这个重新整理一下”王莉“我知道，我明天去找律师了，我今天我现在就在这联系律师，我现在已经联系律师，叫律师写了东西发给你”……王莉“她收你的钱收到了多长，收到了什么时候？”高敬“嗯，今年几月份打了个钱，我是今年几月份呢？……五月份还是六月份我给她一块钱，给她了”王莉“那你是半年一付的是不是”高敬“对对对”……王莉“这不也就马上，也快好，你复印本合同给我”高敬“啊啊啊行”王莉“到时候吧，我根据你这个合同我可以帮你，你知道吧，我可以帮你”……王莉“……她不光这些，还有和我合作单位的钱，他俩后边要麻烦，你不用再给她钱，我肯定得通过法律的手段来追求”。 王莉主张与高敬解除房屋租赁合同的原因是高敬拖欠租金和擅自对外转租。高敬以双方租赁期限未到期，且高敬不存在拖欠租金及擅自对外转租为由，不同意解除双方的租赁合同。 高敬主张，王红向其签署授权书的时间为2018年左右，其自2019年才开始对外转租。2017年因其生病，当年的两次房租系其丈夫到银行柜台现金汇款至王红账户。 一审法院认为：该案的争议焦点是双方的租赁合同应否解除。王莉与高敬于2013年7月1日签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。根据高敬提交的由王莉加盖印鉴的收据，可以看出王莉与高敬在2015年7月份前系按照双方于2013年7月1日签订的房屋租赁合同来履行。关于2014年1月10日的授权委托书，王莉对其签名的真实性无异议，仅主张其签名时间早于正文形成时间，但未提交证据证明，且结合王莉与高敬通话录音中“就前一个阶段吧，我就委托王红，他以前在我们公司里边就是说，王红做这一块”“她把收的房租都没交给我们，都自己占为己有了”“就是说之前，就是说他们再去找你们签的东西都是那个不合法的啦”及高敬“你有个授权委托书嘛，有个授权书让她负责这个事，你把那个授权书就停下啊，把这个重新整理一下”、王莉“我知道，我明天去找律师了”等谈话内容，该院确信王莉就案涉房屋的出租事宜向王红出具过授权，故对该份授权委托书的真实性予以确认。王红从事的租赁行为及代收房租的行为，对王莉发生法律效力。从王红于2015年11月出具的收条、高敬向王红支付款项的情况及王莉与高敬的通话录音内容可以看出，高敬于2015年7月份之后就按照其与王红签订的房屋租赁合同履行，故该院确认王红与高敬在2015年7月就案涉房屋的1楼和2楼重新洽谈了合同，并另行约定了租赁期限及租金。王红与高敬就案涉房屋签订的两份租赁合同，合法有效，对王莉发生效力。王莉关于其未委托王红处理涉案房屋事宜的抗辩主张，无事实依据，该院不予支持。关于高敬是否存在拖欠租金的行为，王莉在与高敬的通话中称不让高敬再支付王红租金，结合高敬提交的银行账户交易明细、其向山东省青岛市中级人民法院指定账户存款记录及其当庭陈述，无法看出高敬尚欠王莉租金。王莉主张高敬欠付其租金，应提交证据证明，未提交证据证明其主张的，应承担对己不利的法律后果。关于高敬是否存在擅自转租的行为，首先王红向高敬出具过同意转租的授权，其次，王莉在与高敬的通话中也表示“那你转你该转转这块嘛，就是说我该怎么配合你……”即表明王莉系同意高敬对外转租。因上述两份租赁合同的租赁期限均至2025年，且高敬不同意解除租赁合同，因此，王莉主张与高敬签订的房屋租赁合同应予解除的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。王莉的其他诉讼请求均系建立在双方的租赁合同应予解除的前提下，因此，王莉的其他诉讼请求，该院亦不予支持。判决：驳回王莉的诉讼请求。案件受理费5493元，减半收取2746.5元，由王莉负担。 二审中，被上诉人提交2021年1月22日中国农业银行现金缴款单二张，证明事项：2021年1月22日被上诉人根据青岛市中级人民法院执行裁定书要求，将2021年上半年涉案房屋的租金交至法院指定账户。 被上诉人质证称：对该证据真实性无异议，证明事项有异议。根据上诉人与被上诉人于2013年7月1日签订的房屋租赁合同的相关约定，双方的合同至2018年6月30日到期，之后被上诉人再继续占用上诉人的房屋应按照月租金120%支付租金，也即被上诉人应按照13975.5元/月向上诉人支付租金。而并非如被上诉人陈述的，半年4万元的房租。关于涉案房屋2楼租金，因被上诉人之前已拖欠上诉人租金高达20万余元，故其支付的租金应首先用于支付之前拖欠的租金。在支付完毕之前拖欠的租金之后，方才能支付2021年租金。因此，被上诉人提交的该两份现金缴款单，并未按时足额支付其对应年份及月份的租金。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：一、被上诉人与王红签订的落款日期为2013年7月1日的《房屋租赁合同》的实际签订时间；二、关于涉案租赁合同解除问题。 关于焦点一，对于涉案《授权委托书》上的委托人处“王莉”的签名，上诉人认可该签名真实性。结合，上诉人与被上诉人的通话录音等证据。故，一审法院认定该《授权委托书》真实性，进而认定上诉人委托王红从事涉案房屋租赁行为，均无不当。 2013年7月1日，上诉人与被上诉人就涉案房屋签订过《房屋租赁合同》一份。从上诉人（出租人）角度来说，上诉人不可能在当日又委托王红就同一房屋的同一租赁事项与被上诉人（承租人）另行签订一份租赁合同。从被上诉人（承租人）角度来说，其已经与出租人签订了租赁合同，不可能在当日又与出租人委托的王红签订另一份租赁合同。故，被上诉人与王红签订的《房屋租赁合同》的实际签订时间与该合同的落款日期必然存在不一致的情形，2013年7月1日不是该合同的实际签订时间。 涉案《授权委托书》的落款时间为2014年1月10日，从被上诉人（承租人）角度来说，其作为承租人在与出租人的受托人签订合同时，必然要审查该《授权委托书》。故，被上诉人与王红签订的该份《房屋租赁合同》的实际签订时间应在2014年1月10日之后。 对比2013年7月1日上诉人、被上诉人签订的《房屋租赁合同》与被上诉人、王红签订的《房屋租赁合同》可见：上诉人所签的合同上载明“甲方出租给乙方的房屋位于青岛市李沧区、总面积约为350平方米”；而王红所签的合同上载明“甲方将坐落于青岛市李沧区，建筑面积250平方米的建筑物租予乙方作为居住及办公使用”。从前述两份合同载明内容可见：其一，该两份合同对于房屋总面积的描述是不同的，亦可见两份合同不可能形成于同日；其二，上诉人所签的合同上并未对涉案租赁房屋作一楼、二楼的区分，而王红所签的合同上明确载明所出租的系涉案租赁房屋的一楼。 对比落款时间为2015年7月10日被上诉人、王红签订的《房屋租赁合同》与落款时间为2013年7月1日被上诉人、王红签订的《房屋租赁合同》可见：落款时间为2013年7月1日的合同上载明“甲方将坐落于青岛市李沧区，建筑面积250平方米的建筑物租予乙方作为居住及办公使用”；落款时间为2015年7月10日的合同上载明“甲方将坐落于青岛市李沧区，建筑面积450平方米的建筑物租予乙方作为居住及办公使用”。从前述两份合同载明内容可见：其一，该两份合同已经对涉案租赁房屋的一楼、二楼分别进行了明确区分；其二，该两份合同对于租赁房屋的坐落描述是一致的；其三，从该两份合同的其他行文内容及格式来看有较强一致性和相似性。 综上，一审法院还结合其他证据及相应案情，认定王红与被上诉人在2015年7月就涉案房屋的1楼和2楼重新签订合同，亦无不当。 关于焦点二，如上所述，被上诉人与王红在2015年7月就涉案房屋的1楼和2楼分别签订合同，该两份合同均未到期。故，一审法院对上诉人解除合同的诉讼请求未予支持，亦无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5493元，由上诉人王莉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  孙 琦 审 判 员  谷林平 审 判 员  于 梦 二〇二一年四月二十日 法官助理  曹文斌 书 记 员  王珩霖 书 记 员  丛丽红