安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖民终111号 上诉人（一审原告）：江新拴，男，1968年1月16日出生，汉族，住所地安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：魏广金，北京盈科（马鞍山）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：马鞍山市惠森房地产开发有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 诉讼代表人：安徽明博律师事务所，系马鞍山市惠森房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：费介华，安徽明博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨柳，安徽明博律师事务所律师。 上诉人江新拴与被上诉人马鞍山市惠森房地产开发有限公司（以下简称惠森公司）破产债权确认纠纷一案，不服安徽省马鞍山市中级人民法院（2020）皖05民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人江新拴及其委托诉讼代理人魏广金，被上诉人惠森公司的委托诉讼代理人费介华、杨柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江新拴上诉请求：1.判令撤销安徽省马鞍山市中级人民法院(2020)皖05民初113号民事判决,依法改判或发回重审;2.判令一审、二审诉讼费用由惠森公司承担。 事实和理由：案涉协议可以作为扣减破产债权的依据，原审法院判决有误。1.惠森公司与江新拴于2019年2月28日签订的《上湖二期车库（车位）使用经营权作价还款协议》只是将上湖二期车库、车位的使用经营权让渡给了江新拴，业主购买或租赁上湖二期车库、车位的权利并未受到影响，唯一的不同是业主租赁的相对人从开发商惠森公司变更为了江新拴。同时，江新拴取得案涉车库、车位的使用经营权后，也一直在积极保障上湖业主的权利，为业主使用车库、车位提供便利。故原审法院以《上湖二期车库（车位）使用经营权作价还款协议》违反《物权法》，侵犯业主合法的购买或租赁权为由，认定《上湖二期车库（车位）使用经营权作价还款协议》无效系认定事实有误，适用法律不当。 2.案涉三份《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》系江新拴在与惠森公司达成以物抵债合意后签订的，属于以房抵债协议。适用《企业破产法》第18条规定的前提是债务人和对方当事人均未履行完合同义务。而本案中，江新拴已经陆续向江新拴借款2700万元，履行了自己的合同义务，惠森公司不得根据该条规定选择解除合同。故原审法院将案涉三份《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》定性为商品房买卖合同，并认定双方均未履行合同义务，惠森公司享有合同解除权系认定事实错误，适用法律不当。 惠森公司答辩称，1.依据《物权法》第七十四条第一款，惠森公司违反关于满足小区业主需要的规定处分车位、车库，侵犯了业主合法的购买或者租赁权，该协议无效，不应该作为扣减债权的依据。2.江新拴在民事上诉状陈述的“同时江新拴取得案涉车库、车位使用经营权后，也一直积极保障上湖业主的权利”的说法有违事实，且与本案处理的问题无关。江新拴以其取得车库（车位）经营权后能保障业主的权利为由认为一审认定事实有误、适用法律不当的的理由不能成立。3.案涉协议执行的形成过程和结果并未得到执行法院即马鞍山市中级人民法院的认可，且马鞍山市中级人民法院已经书面明确案件未执行到任何款物。4.案涉车库车位已经由案外人向马鞍山仲裁委员会主张工程价款优先权，如果江新拴的权利得到确认，实际上会影响案外人的建设工程价款优先权。5.案涉三份《商品房买卖合同（预售）》未履行，惠森公司未与江新拴达成以房抵债的协议，根据破产法第十八条，在惠森公司已经进入破产程序的情况下，惠森公司管理人于2020年6月15日向江新拴出具的《关于补充申报债权的通知》中已明确不继续履行该三份商品房买卖合同。因此，该三份商品房买卖合同已依法解除。综上，江新拴主张以上湖二期8#、14#、21#房产及车库使用经营权金额扣减相应的破产债权，无事实和法律依据，且违反破产程序公平受偿的原则，损害其他债权人的利益。同时，依据最高人民法院（2016）最高法申3384号民事判决等相关裁判案例，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，江新拴的上诉请求和理由无事实及法律依据。 江新拴向一审法院提出诉讼请求：1.确认2019年2月28日其与惠森公司签订的《上湖二期车库（车位）使用经营权作价还款协议》合法有效，作为扣减破产债权的依据；2.确认2014年12月31日其与惠森公司签订的上湖家园二区8栋、14栋、21栋的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》合法有效，作为扣减破产债权的依据；3．由惠森公司承担本案诉讼费用。 一审法院查明事实：2014年1月28日至2014年8月26日，杨作苗、惠森公司与江新拴签订多份借款合同，向江新拴借款。2018年8月31日，安徽省马鞍山市中级人民法院作出（2018）皖05民初17号民事判决书，查明：2014年1月28日至2014年8月26日，杨作苗、惠森公司与江新拴共向江新拴借款27,000,000元，该27,000,000元均已汇入杨作苗账户。2014年12月18日，杨作苗、惠森公司共同向江新拴出具结算清单，对借款数额、月息等进行确认。2015年12月18日，杨作苗、惠森公司共同向江新拴出具结算清算单，对借款数额再次确认。2014年5月6日至2016年6月8日，惠森公司、杨作苗通过直接还款、委托还款、转账等方式共向江新拴还款9,250,000元。判决：一、杨作苗、惠森公司于本判决生效之日起十日内偿还江新拴借款本金27,000,000元、利息13,728,191.6元（计算至2018年2月1日，并自2018年2月1日起，以27,000,000元为基数，按照年利率24%支付利息至借款本金实际还清之日止）；二、驳回江新拴的其他诉讼请求。该判决已经生效。2018年9月30日，江新拴向安徽省马鞍山市中级人民法院申请强制执行。2020年5月11日，安徽省马鞍山市中级人民法院执行局出具《案件执行情况说明》，载明“一审法院立案执行的江新拴与惠森公司、杨作苗借款合同纠纷一案，经执行调查，被执行人惠森公司、杨作苗名下无财产可供执行，案件未执行到任何款物，已终结执行，特此说明”。 2013年2月6日，马鞍山市花山区安置建设管理办公司（甲方）与惠森公司（乙方）签订《马鞍山市花山区上湖小区二期安置房销售及回购协议》，约定：二、安置房具体套数、户型、建筑面积及安置房建设标准（一）套数、户型、建筑面积和回购价格安置房部分：户型二室一厅一卫，面积70㎡；户型二室一厅一卫，面积81㎡；户型二室一厅一卫，面积91㎡；面积三室一厅一卫，面积111㎡；户型三室二厅二卫，面积137㎡，合计2512户；三、安置房销售对象：乙方按本协议约定建设的安置房应当销售给甲方书面指定的销售对象（下称拆迁户）；六、乙方销售安置房程序（一）乙方按本协议约定建设安置房并取得房屋预售许可证后十五日内，将房屋预售许可有关情况书面通知甲方。同时乙方应将其拟与拆迁户签订的《商品房买卖合同》（文本）报甲方，该文本经甲方审定后，乙方方可采用。（二）甲方收到乙方房屋预售许可的书面通知后，甲方向符合安置条件的拆迁户发放加盖甲方公章的《拆迁户安置凭证》。（三）乙方按照甲方发放的《拆迁户安置凭证》及本协议约定，与拆迁户签订《商品房买卖合同》及物业管理等有关书面文件。 2014年12月31日，江新拴与惠森公司签订三份《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》，约定由江新拴购买上湖家园二区8栋（面积2,266.84㎡，4,000元/㎡，商品房总价款9,067,360元）、14栋（面积2,330.71㎡，4,000元/㎡，商品房总价款9,322,840元）、21栋（面积2,478.19㎡，4,000元/㎡，商品房总价款9,912,760元），该三份《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》第七条付款方式及期限均约定：“（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金（人民币贰万元），该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第1种方式付款：1．一次性付款。买受人应当在2014.12.31日前支付该商品房全部价款。” 2019年2月28日，惠森公司与江新拴、杨作苗签订《上湖二期车库（车位）使用经营权作价还款协议》，约定：“惠森公司同意将上湖二期项目地下车库以1020个车位作为整体作价人民币20,400,000元偿还江新拴取得的上述判决之部分本金和利息，其中13,500,000元为本金，6,900,000元为利息；本协议生效之日起，江新拴确认已收到安徽省马鞍山市中级人民法院（2018）皖05民初17号民事判决书之20,400,000元还款，其中：13,500,000元为本金，6,900,000元为利息。同时，惠森公司确认上述地下车库车位的使用经营权已转移至江新拴（在项目验收后启用）”。 2020年1月8日，马鞍山仲裁委员会作出（2018）马仲案裁字第0102号裁决书“一、被申请人惠森公司应于本裁决书生效之日起十日内向申请人浙江升达建设有限公司支付工程款27391900.36元，并自2020年1月8日起，以27391900.36元为基数，按照年利率8.7%标准支付利息至实际付清之日止；二、被申请人惠森公司于本裁决书生效之日起十日内向申请人浙江升达建设有限公司支付律师费用300000元；三、驳回被申请人浙江升达建设有限公司的其他仲裁请求。”2020年5月7日，浙江升达建设有限公司向马鞍山市仲裁委员会提交仲裁申请书，请求“一、裁决申请人在（2018）马仲案裁字第0102号裁决书确定债权金额范围内，对被申请人所有的花山区××房小区××期××室××建筑物的折价、拍卖、变卖价款中享有优先受偿权；二、本案仲裁费由被申请人承担”。 2020年1月16日，安徽省马鞍山市中级人民法院裁定受理惠森公司破产申请；2020年3月19日，安徽省马鞍山市中级人民法院指定安徽明博律师事务所担任惠森公司管理人。 2020年4月2日，江新拴向惠森公司管理人申报债权共计34,606,323.6元，其中本金13,500,000元，利息、罚息、违约金21,106,363.6元。2020年5月8日，江新拴向惠森公司管理人出具《关于江新拴债权申报的补充说明》，载明：江新拴主张以2014年12月31日与惠森公司签订的三份《商品房买卖合同（预售）》所涉房产、2019年2月28日与惠森公司签订的地下车库使用权作价折抵主张的债权，冲抵后，江新拴尚有债权本金6,303,363.60元。2020年6月15日，惠森公司管理人向江新拴出具《关于补充申报债权的通知》，载明“你申报债权时自行将上湖二期地下车库经营权以及上湖家园二区8栋、14栋、21栋作价在总的债权金额中予以扣除，属于你的单方行为，本管理人不予认可。《上湖二期车库（车位）使用经营权作价还款协议》及关于上湖家园二区8栋、14栋、21栋的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》，因不符合以物抵债的相关法律规定，管理人决定不继续履行，其不应当作为扣减债权的依据。现依据《中华人民共和国企业破产法》第五十六条之规定，通知你方补充申报债权，如因你方不及时补充申报债权导致的法律后果由你方承担”。江新拴认为惠森公司管理人不予认可的决定损害了其合法权益，遂诉至法院。 一审法院认为，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.双方2019年2月28日签订的《上湖二期车库（车位）使用经营权作价还款协议》是否合法有效，能否作为扣减破产债权的依据；2.双方2014年签订的上湖家园二区8栋、14栋、21栋的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》是否合法有效，能否作为扣减破产债权的依据。 关于争议焦点一。本案惠森公司被裁定受理破产清算前，江新拴对惠森公司享有到期债权，双方签订《上湖二期车库（车位）使用经营权作价还款协议》，约定以上湖二期项目地下车库使用经营权抵偿惠森公司对江新拴的债务，是双方的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于无效合同的规定，本案《上湖二期车库（车位）使用经营权作价还款协议》是否合法有效，取决于该协议是否违反法律强制性规定、是否损害他人利益或公共利益。因本案用于抵偿债务的1020个车位属于上湖房地产项目规划配置的小区停车位，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定，本案车位虽然属于开发商投资建设、原始产权归开发商所有，但案涉车位均已纳入小区规划配置，属于小区的配套设施，开发商处分车位应当严格按照前述法律的规定进行，即应当首先满足业主的需要。小区停车位规划建设的目的就是满足小区业主的停车需要，属于小区的规划配套设施，并非开发商建设于其他独立的土地使用权之上、专门用于停车的商业建筑。本案中惠森公司作为开发商违反首先满足业主需要的规定处分车位、车库，侵犯了业主合法的购买或租赁权，因此，其与江新拴签订的《上湖二期车库（车位）使用经营权作价还款协议》无效，《上湖二期车库（车位）使用经营权作价还款协议》不能作为扣减破产债权的依据。 关于争议焦点二。本案中，双方签订案涉三份《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》，法律关系应当认定为商品房买卖合同关系。案涉《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，案涉8栋、14栋、21栋不动产不属于《马鞍山市花山区上湖小区二期安置房销售及回购协议》约定的安置房范围，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。但上述合同已经不具备继续履行的可能。案涉《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》符合“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。江新拴作为案涉商品房买卖合同关系的买方，其主要合同义务是支付购房价款，其与惠森公司签订商品房买卖合同时约定江新拴支付定金并采取一次性付款的方式支付，但江新拴并未提供证据证明其按照合同约定向惠森公司支付购房款，惠森公司亦未开具收到购房价款的收据，因此江新拴并未实际履行支付购房款的合同义务。惠森公司亦未履行交付房产的义务。依据《中华人共和国企业破产法》第十八条的规定，破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，惠森公司管理人依法有权决定解除或继续履行。惠森公司管理人已在出具给江新拴的《关于补充申报债权的通知》中明确表示不继续履行上述合同。惠森公司管理人的明确告知应视为其行使合同解除权。因此双方2014年签订的上湖家园二区8栋、14栋、21栋的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》虽合法有效，但已被解除。故双方签订的上湖家园二区8栋、14栋、21栋的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》不能扣减破产债权的依据。 综上所述，江新拴诉请将案涉《上湖二期车库（车位）使用经营权作价还款协议》、《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》作为扣减破产债权的依据，无事实和法律依据，对其诉请一审法院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第一百五十二条之规定，判决：驳回原告江新拴的诉讼请求。一审案件受理费80元，由江新拴负担。 本院二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、案涉《上湖二期车库（车位）使用经营权作价还款协议》是否为有效合同，能否作为扣减破产债权的依据；2、上湖家园二区8、14、21栋商品房买卖合同能否作为扣减破产债权的依据。分析认定如下： 一、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”本案中，江新拴与惠森公司签订的《上湖二期车库（车位）使用经营权作价还款协议》是惠森公司以上湖二期小区的车库（车位）的经营权作价后用于抵偿所欠江新拴欠款，该协议的内容涉及对小区建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分，依照物权法的规定，协议所涉车库、车位库应当首先满足业主的需要，这种满足意味着该小区业主在车位、车库购买、租赁上享有优先权利，而惠森公司将车库、车位的经营权通过作价抵债的方式转让江新拴，必然导致对业主权利的侵害，因此双方的协议违反了法律的强制性规定，应为无效协议。此外，该协议签订于江新拴向马鞍山市中级人民法院申请执行惠森公司偿还借款生效判决期间即2019年2月28日，而该院执行局2020年5月11日出具《案件执行情况说明》中载明的内容为：惠森公司名下无财产可供执行，已终结执行，由此可见，该协议的真实性缺乏合理性。综上，一审法院认定该协议不能作为扣减依据，具有事实和法律依据。江新拴的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 二、《中华人共和国企业破产法》第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，江新拴并未提供证据证明其按照合同约定向惠森公司支付购房款，惠森公司亦未开具收到购房价款的收据，因此江新拴并未实际履行支付购房款的合同义务，惠森公司亦未履行交付房产的义务。惠森公司管理人已在出具给江新拴的《关于补充申报债权的通知》中明确表示不继续履行上述合同。因此，上湖家园二区8、14、21栋商品房买卖合同尚未履行完毕，惠森公司管理人的明确告知应视为其行使合同解除权。因此双方2014年签订的上湖家园二区8栋、14栋、21栋的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》已被解除。故双方签订的上湖家园二区8栋、14栋、21栋的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》不能扣减破产债权的依据。一审判决不作为扣减债权依据并无不当。 综上，江新拴的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由江新拴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 浩 审 判 员  郑 霞 审 判 员  马士鹏 二〇二一年四月十六日 法官助理  吴先雄 书 记 员  杨弯弯