成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0107民初5687号 原告：李艳筠，女，1981年7月31日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：周家洋，四川蜀航律师事务所律师。 被告：成都市元亨一品置业有限公司，住所成都市武侯区武青南路33号（武侯新城管委会内）。 法定代表人：肖锋。 委托诉讼代理人：陈全，四川齐远律师事务所律师。 被告：成都澜山置业有限公司，住所中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道北段20号1栋7楼2号。 法定代表人：肖锋。 委托诉讼代理人：陈全，四川齐远律师事务所律师。 原告李艳筠与被告成都市元亨一品置业有限公司（以下简称元亨公司）、成都澜山置业有限公司（以下简称澜山公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月1日受理后，依法适用简易程序于2021年4月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周家洋，被告元亨公司、澜山公司委托诉讼代理人陈全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李艳筠向本院提出诉讼请求：1.判令元亨公司退还原告购房款775976元、违约金130094.9元，并从2020年10月起至购房款付清之日止，每月向原告支付违约金5121.44元；2.判令澜山公司以备案在原告名下的房产对元亨公司前述债务承担优先还款责任。事实与理由：原告在元亨公司处购买了位于成都市武侯区××村××组××号××商铺，并支付了购房款775976元。之后原告不能按期解除商铺抵押，指示合同无法履行。经协商，元亨公司同意退还购房款并支付违约金130094.9元，合计905470.9元。为保证元亨公司顺利退款，澜山公司（元亨公司的关联公司）自愿以位于成都市高新区南华路1266号一品金天府1栋1层16号商铺进行担保，并以备案形式登记在了原告名下。三方签订了《担保协议》。被告至今未向退款，故原告诉至法院。 被告成都市元亨一品置业有限公司辩称，近年来商业地产不景气，加之2020年新冠疫情影响，企业经营困难；未能按时退款，被告并不存在主观恶意，因此不应承担违约责任。即使元亨公司应承担违约责任，在元亨公司已经支付购房款10%违约金的同时，还要求元亨公司另外支付高额违约金，请求人民法院予以调整。 成都澜山置业有限公司辩称，原、被告未就成都市高新区南华路1266号一品金天府1栋1层16号商铺办理抵押登记，双方不存在抵押合同关系，原告无权要求优先受偿。 本院经审理认定以下事实： 2018年8月31日，原告李艳筠与被告元亨公司签订《商品房买卖合同（现售）》及《关于一品天成商品房买卖合同付款方式的补充约定》，约定：1.原告在元亨公司购买位于成都市武侯区××村××组××村××组××里村4组（一品天成项目）4栋1层59号商铺，面积70.74㎡，总价1939939元；2.付款方式为：原告在2018年8月31日前支付775976元，元亨公司在2018年12月1日前办理好该商铺解除抵押登记手续。原告在知悉商铺解除抵押后7个工作日内支付第二笔房款387988元。此后，原告还应按步骤向元亨公司支付第三笔、第四笔房款；3.若因元亨公司原因未能按约办理完成商铺解除抵押登记，元亨公司应当7日内全额退还已付房款，并向原告支付已付房款10%违约金；4.每逾期退还一天，元亨公司应向原告支付已付房款和违约金总额万分之二的违约金直至付清为止。 签订合同当日，原告向元亨公司支付了第一笔房款775976元。此后，元亨公司迟迟未能完成商铺解除抵押登记事项。 2019年10月24日，原告及元亨公司、澜山公司三方签订《担保协议》约定：1.因元亨公司未能按照商品房买卖合同的约定办理商铺的抵押登记解除手续，导致双方不能正常履行商品房买卖合同及补充约定；2.经结算，截止2019年9月30日，元亨公司应向李艳筠退还775976元购房款、违约金77597.6元（已支付购房款的10%）、以及逾期违约金（已付房款与违约金之和为基数，从2019年1月26日至2019年9月30日期间每日万分之二）共计905470.9元；3.双方还约定从2019年10月1日至2020年9月30日期间，元亨公司应当按照前述违约金计算方式继续支付逾期违约金，违约金为每月5121.44元；4.澜山公司提供位于成都市高新区南华路1266号一品金天府项目的1栋1层16号商铺（建筑面积为49.97㎡）作为上述退款的担保，担保期限从2019年10月1日至2020年9月30日，担保方式为澜山公司在2019年10月26日前就担保商铺与李艳筠签订《商品房买卖合同》销售价格为905470.9元，并完成签约备案登记；5.元亨公司承诺在2020年9月30日前全部一次性向李艳筠付清上述款项。如元亨公司未能按约退还上述款项，则视为澜山公司将担保物抵偿给李艳筠，澜山公司应当无条件于2020年10月8日前出具购房发票给李艳筠，并完成房屋交付手续、办理产权，李艳筠无需支付任何房款差额，所有房款由元亨公司、澜山公司自行内部核算支付；6.澜山公司的担保仅为将本协议所述的担保商铺备案给李艳筠，澜山公司不向李艳筠提供任何其他担保物，不为元亨公司的责任承担任何其他责任。 《担保协议》签订后，1.元亨公司向原告支付了2019年10月1日至2020年9月30日期间双方约定的逾期违约金61457.28元（即每月5121.44元×12个月）；2.澜山公司与原告按约签订了担保商铺的《商品房买卖合同》并完成网上签约备案登记。 在元亨公司未能按约向原告付清款项后，澜山公司未按照合同约定向原告出具购房发票，也未完成房屋交付、产权办理。庭审中经本院询问，澜山公司称该房屋交付以及产权办理没有任何障碍，但要求原告按照28000元/㎡单价据实结算补差价。原告表示不愿意补差价，只同意按照《担保协议》约定的方式接受担保商铺，故不同意澜山公司方案接受该担保商铺。 上述事实有当事人身份信息、商品房买卖合同（现售）及补充约定、交款收据、担保协议及当事人庭审陈述笔录等证据在案佐证。 本院认为，元亨公司未能按约解除商铺抵押登记系违约行为，应当按照合同约定向原告退还已付购房款775976元并承担相应违约责任。双方约定的违约责任过高，本院综合考虑元亨公司违约程度、双方对违约责任的约定，酌情确定元亨公司除已支付违约金61457.28元外，还需从2019年10月1日起，按照年利率7.2%向原告支付违约金。本院对原告的诉讼请求，在上述范围予以支持。 澜山公司虽名为提供担保，但未按照法律规定的方式设定抵押担保，故抵押担保并未设立。原告请求澜山公司以成都市高新区南华路1266号一品金天府项目的商铺对元亨公司的债务承担优先还款责任的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成都市元亨一品置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李艳筠退还购房款775976元，并以未付购房款为基数，从2019年10月1日起至全部款项付清之日止，按照年利率7.2%向原告支付违约金； 二、驳回原告李艳筠其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6481.5元（已减半收取），由被告成都市元亨一品置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 杜 伟 二〇二一年四月二十一日 书记员 张晓霜