北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终5870号上诉人(原审被告)：李威，男，1986年2月23日出生，汉族，北京胜古康体俱乐部有限公司职员，住河南省柘城县。被上诉人(原审原告)：陈桂茂，男，1951年8月30日出生，汉族，中国石化工程建设公司退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈超（陈桂茂之子），男，1979年1月15日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人李威因与被上诉人陈桂茂房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初59816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法适用独任制,对本案进行了审理。本案现已审理终结。李威上诉请求：一、撤销一审判决第二项,判令李威无须向陈桂茂支付租金15900元；二、撤销一审判决第三项，判令李威无须向陈桂茂支付房屋使用占用费5067元；三、撤销一审判决第四项，判令李威无须向陈桂茂支付各项财产损失2000元；四、撤销一审判决第六项，判令李威无须向陈桂茂支付违约金8000元；五、本案一、二审诉讼费由陈桂茂承担。事实和理由：一、根据租赁合同的第九条第二款，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。因至2020年6月15日，北京发生二次疫情，李威告知陈桂茂不再承租房屋，李威因不可抗力无法实现租赁目的，因此合同解除。二、李威不应当支付2020年3月16日至房产归还之日止的房屋租金。1.李威为健身会所工作人员，租赁该房屋（两居室）用作健身会所员工居住，陈桂茂对此知情并同意，自2020年1月16日之后，李威因为新冠疫情，没有回京，没有使用租赁房屋，无法实现合同目的。2.2020年1月下旬至2020年7月底，由于受新型冠状病毒疫情的影响，李威及其他租住人员均无法返回北京，即使返回北京，也可能无法进入小区，同时因工作单位没有营业，李威基本没有收入来源。李威2020年4月11日通过微信告知陈桂茂，因为疫情的原因，回不来北京，不能住租赁房屋，无法实现租赁目的，陈桂茂同意延缓交纳房租，并同意减免3000元房租。李威已经将房屋钥匙、电卡交还陈桂茂，曾经要求进去打扫卫生、收拾干净房屋，但是因为钥匙已经交还陈桂茂，李威没有钥匙无法进入。3.李威租赁该房屋用于健身会所的员工居住使用，由于北京市政府和北京市体育局对人员密集型体育服务行业复工开业有限制要求，因此健身会所自2020年1月17日至2020年7月一直处在停业状态，员工也没有返回北京，公司仅向李威发放了基本生活费。同时由于新型冠状病毒肺炎这一不可抗力，导致李威无法实现租赁合同的租赁目的。李威已经支付房租到2020年3月15日，且李威向陈桂茂支付了8000元押金。因为不可抗力导致李威无法实现租赁目的，李威认为，李威不应当承担全部自新冠疫情爆发之后至合同解除期间的房租，且即便法院认为李威应当承担部分房租，也应当从押金8000元中抵扣。三、李威对陈桂茂要求的房屋损坏维修费、家电损坏赔偿赔偿费的诉讼请求均不予认可。李威未对房屋造成损坏。李威承租房屋时，该房屋内的设施陈旧，且陈桂茂收房时李威并未在场。另陈桂茂没有提供房屋承租前的照片进行对比，没有提供关于损失的票据，装修单仅为报价单，没有实际产生装修费用，李威不予认可。家电为正常使用老化，不存在人为损坏的问题。四、李威没有违约行为，不应当向陈桂茂支付违约金。2.陈桂茂收回承租房屋，该合同已经解除，导致合同解除的原因主要是因为不可抗力导致合同无法继续履行。根据租赁合同的第九条第二款，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。因此李威认为李威不承担合同解除的违约责任，不应当支付违约金。陈桂茂辩称，同意一审判决,合同合法有效,双方均应按合同约定,李威承租房屋用于居住,疫情未影响房屋的使用功能,也不导致合同不能履行,李威单方违约,无权解除合同,应承担违约责任。陈桂茂向一审法院起诉请求：1．判令陈桂茂、李威签署的《北京市房屋租赁合同》于2020年6月24日解除；2．判令李威给付自2020年3月16日至2020年6月24日的租金26400元；3．判令李威给付自2020年6月25日至2020年9月15日的房屋占用使用费21333元；4．判令李威赔付西门子冰箱损坏、洗衣机损坏、门锁损坏、墙皮损坏的损失共计20787元；5．判令李威给付水费698元；6．判令李威给付违约金16000元。一审法院认定事实：陈桂茂作为出租人（甲方）与承租人（乙方）李威签署《北京市房屋租赁合同》约定：李威承租陈桂茂位于北京市朝阳区胜古南里35号楼2单元XX室的房屋；租赁期自2019年9月15日起至2020年9月15日止；月租金为人民币8000元；支付方式为押一付三，各租金支付日期为2019年9月15日、2019年12月15日、2020年3月15日、2020年6月15日；押金8000元；租赁期内乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁水费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费；本合同中未列明的与房屋相关的其他费用均由甲方承担；第九条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；（四）乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达10日的；2．欠缴各项费用达8000元的；3．擅自改变房屋用途的；4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5．保管不当或不合理使用导致物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6．利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7．擅自将房屋转租给第三人的。第十条违约责任（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200％向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋回复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需要提前收回该房屋的，或乙方须提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200％支付违约金，甲方还应退还相应的租金……（四）甲方未按约定交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租的200％标准支付违约金。庭审中，双方均认可李威于2019年12月5日最后一次缴纳租金，对应租期为2019年12月16日至2020年3月15日；双方均认可李威尚欠水费698元。2020年3月14日，陈桂茂向李威发送微信“李威，该打房租费了，明天15好了，谢谢。”。2020年4月11日，陈桂茂向李威发送微信“李威上个月15号我给你发信息告诉你房租费到期了该打款了你没有回复，我知道你们没有复工所以先跟你说一下。谢谢了”李威发送“阿姨”，“抱歉，忘记了给您回信息了”，“我们现在都没人回来，就我和一个经理回来了，其他员工都不让回来”，“哎，今年这个情况没想到”，“现在也不上班，就是在家低着，等开业”。陈桂茂发送“不必客气那就等你们上班在说吧，3月15号至6月15号。6月15号至9月15号”。李威发送“阿姨，能给您商量个事儿不”。陈桂茂发送“你说什么事说吧”。李威发送“咱们这几个月都无法住宿舍，宿舍费能不能给看着免一部分”。陈桂茂发送“李威，我们问了我们同事家房费给免费了吗？他说没有免费，租户从春节到现在也不让回来，租房户每月都打房租费。李威看在咱们之间的关系可以免点2月份到4月份，只能免费3000元。春节前我们回单位领东西回家看看客厅里加了2个床，房顶上潮湿有水点，平时你们的员工不开窗户通风墙面潮湿”。李威发送“那个屋，商铺基本上都没住几个，小女孩不睡上铺，就加了两个床铺。”，“只睡下铺的”，“阿姨，您的意思是免3000元”。陈桂茂发送“是的，3月15至6月15号房租费24000元，你打款减3000块钱，打款21000元，按理说我们不应该给你免费”。李威发送“阿姨，咱们相处好多年的关系了”，“再给多减免点行不，少一个月成吗”，“我们从1月18号开始到现在就没人住了”，“已经空了3个月了”。陈桂茂发送“我只能免费这么多了，要不是相处2年多的关系就一点都不能免费，我的同事家租房户还是个人租人家都没有让房主免房租费，跟你们一样也3个多月没有住了。我就够可以的了给你”。2020年7月10日，陈桂茂向李威发送微信“你把我们家点卡给我放在小区传达室过两天我去取。谢谢了。”。2020年7月13日，陈桂茂通过微信向李威发送室内照片21张及视频，并发送微信“这就是你们住被人家的房子不负责任，门窗都关上，所有的电都开着，垃圾成堆变味儿，要是起火你负的了责任吗？”就双方争议的事实和证据如下：1.关于合同解除时间，陈桂茂认为合同解除时间为2020年6月24日。陈桂茂提交照片、短信和微信截屏收房视频，欲以此证明陈桂茂于2020年6月24日在承租房屋门上张贴《解除房屋租赁合同通知》收回房屋，并于同日将《解除房屋租赁合同通知》通过短信发送给李威，于2020年6月27日将《解除房屋租赁合同通知》通过微信发送给李威，故陈桂茂主张《北京市房屋租赁合同》已于2020年6月24日解除。李威表示因疫情未回京故没有看到张贴在门上的照片，但是微信收到了此通知。李威则认为合同解除时间是2020年6月15日。李威另提交与陈桂茂的微信聊天记录，欲以此证明李威已于2020年4月11日告知陈桂茂因为疫情无法回京，陈桂茂同意免租3000元租金，另证明李威应陈桂茂2020年7月10日在微信上提出的要求，已于当日将电卡放到小区传达室，李威于2020年7月14日曾要求进去达到清空房屋，但因为无钥匙未能进去打扫。李威表示2020年6月15日李威通过手机电话告知陈桂茂因为疫情不可抗力无法继续履行合同，故主张李威已于2020年6月15日行使了单方解除权。2.关于押金，陈桂茂提交银行明细欲以此证明陈桂茂收取李威押金7500元，合同上书写的押金8000元有误。李威依据合同上书写的押金8000元主张李威已交纳押金8000元，但无法提交押金条。3.关于腾退房屋时间，陈桂茂主张合同约定的租赁期限届满时间为2020年9月15日，陈桂茂于2020年9月16日实际控制房屋，故主张自2020年3月16日至2020年6月24日的租金以及2020年6月25日至2020年9月15日的房屋占用使用费。李威认为自已于2020年6月底交还钥匙，2020年7月10日交还电卡，已经完成房屋交接手续，不同意交纳租金和房屋占用使用费。4.关于损失，陈桂茂提交装修报价单、购物订单截屏、快递订单截屏、照片，欲以此证明陈桂茂收回房间后发现西门子冰箱不制冷、洗衣机故障、门锁有损坏、墙皮有损坏，重新购买并向需花费5290元、重新购买洗衣机需花费5099元、重新购买门锁需花费108元、重新刷墙面需花费10290元，故主张李威共应该赔偿损失20787元。李威对此不予认可，其表示未对房屋造成损坏，承租房屋时家具并非全新，李威承租期间只是对家具进行正常使用，不存在损坏。5.关于违约金，陈桂茂认为李威不按约定支付租金，合同约定应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金，陈桂茂据此主张李威应给付违约金16000元。李威认为疫情属于不可抗力，租赁合同自行解除，李威不存在违约，故陈桂茂主张违约金无依据，李威不应该承担违约责任，如果法院判决违约金，则向法院申请酌减。以上事实，有《北京市房屋租赁合同》、银行明细、微信截屏等书证及当事人庭审陈述在案佐证。一审法院认为，《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。当事人对其自己提出的诉讼请求的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。关于合同解除时间，现李威未举证证明曾于2020年6月15日单方行使解除权亦或已与陈桂茂协商一致解除合同，现陈桂茂举证证明李威于2020年6月24日将《解除房屋租赁合同通知》张贴至承租房屋门上，并通过短信告知李威，据此陈桂茂主张合同已于2020年6月24日解除，一审法院对此不持异议。关于腾退房屋时间，现李威未举证证明已于2020年6月底返还钥匙，根据微信聊天记录显示，陈桂茂于2020年7月13日通过微信向李威发送房屋内部照片，一审法院据此认定陈桂茂已于2020年7月13日实际控制房屋。关于押金，根据陈桂茂提交的银行明细，一审法院认定李威缴纳押金的金额为7500元。关于租金，鉴于合同已于2020年6月24日解除，陈桂茂于2020年7月13日实际控制房屋，另根据微信聊天记录显示，因为疫情陈桂茂愿意减免3000元的租金，且陈桂茂、李威双方均同意用押金折抵租金，故针对陈桂茂主张的自2020年3月16日至2020年6月24日的租金26400元，一审法院认为扣除减免租金3000元及押金7500元后，应予以支持。关于房屋占用使用费，鉴于陈桂茂于2020年7月13日实际控制房屋，故仅支持陈桂茂主张的自2020年6月25日至2020年7月13日的房屋占用使用费。关于损失，陈桂茂未举证证明冰箱、洗衣机、门锁在李威承租期间有所损坏，但陈桂茂提交的微信可显示在李威承租期间墙面却发生潮湿，故一审法院酌定李威赔付陈桂茂财产损失共计2000元。关于违约金，合同约定李威不按照约定支付租金达10日的以上的，李威应按月租金的200％向陈桂茂支付违约金，现李威认为违约金过高向法院申请酌减，一审法院将违约金酌减至8000元。判决如下：一、确认陈桂茂与李威签署的《北京市房屋租赁合同》已于二〇二〇年六月二十四日解除；二、李威判决生效之日起七日内给付陈桂茂租金一万五千九百元；三、李威判决生效之日起七日内给付陈桂茂房屋占用使用费五千零六十七元；四、李威判决生效之日起七日内给付陈桂茂各项财产损失共计二千元；五、李威判决生效之日起七日内给付陈桂茂水费六百九十八元；六、李威判决生效之日起七日内给付陈桂茂违约金八千元；七、驳回陈桂茂的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，由李威负担（于判决生效之日起七日内支付陈桂茂）。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理认定的事实与一审一致，本院对此予以确认。本院认为:依法成立的合同受法律的保护,双方均应依约履行。《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。本案中，关于押金，根据陈桂茂提交的银行明细，一审法院认定李威缴纳押金的金额为7500元。关于租金，鉴于合同已于2020年6月24日解除，陈桂茂于2020年7月13日实际控制房屋，另根据微信聊天记录显示，因为疫情陈桂茂已同意减免3000元的租金，且陈桂茂、李威双方均同意用押金折抵租金，故对于陈桂茂主张的租金，一审在扣除减免租金3000元及押金7500元后予以支持，处理正确，应予以维持。李威对租金的支付上诉提出异议，缺乏依据，本院不予采纳。关于房屋占用使用费，鉴于陈桂茂于2020年7月13日实际控制房屋，故一审支持陈桂茂主张的自2020年6月25日至2020年7月13日的房屋占用使用费，处理正确。李威对房屋占用使用费的支付上诉提出异议，缺乏依据，本院不予采纳。关于损失，陈桂茂未举证证明冰箱、洗衣机、门锁在李威承租期间有所损坏，但陈桂茂提交的微信可显示在李威承租期间墙面却发生潮湿，故一审法院酌定李威赔付陈桂茂财产损失共计2000元，并无不当，予以维持。李威虽对损失上诉提出异议，但未提交充分有效的相反证据予以证明，故本院对其上诉意见不予采纳。关于违约金，合同约定李威不按照约定支付租金达10日的以上的，李威应按月租金的200％向陈桂茂支付违约金，现李威认为违约金过高向法院申请酌减，一审法院已结合本案实际情况将违约金酌减至8000元，并无不当。李威对此提出上诉，本院不予支持。综上所述，李威的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费574元，由李威负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  周艳雯二〇二一年四月三十日法官助理  仵 霞法官助理  高玉珠