贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终734号上诉人郭亚，男，1990年08月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人杨俊，男，1969年05月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。上诉人郭亚因与被上诉人杨俊租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初4585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭亚向本院上诉请求：1.撤销原审判决，改判准予被上诉人履行合同承担赔付违约金5万元；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案系杨俊提前收回房屋引起，其已构成违约，应承担违约责任。二、郭亚仅毁坏装修的40%，仍有60%的装修保存着，且杨俊提前收房系违约，应当赔偿郭亚的装修残值损失。三、原审认定赔付租金标准800/月过高。被上诉人杨俊答辩称，1、在装修规格上没按照8万元的最低标准装修，因此对方违约；2、关于房屋毁损程度，对方毁坏不到20%，对方说不到40%，但是整体功能收到了影响需要全部重新更换，还将额外产生了一笔人工的拆除费用一审也没有支持；3、租金赔偿标准800元对方认为过高，这个可以参考2018年白云区拿房后的标准，当时标准都是900元。原告杨俊向一审法院起诉请求：1.判决解除杨俊与郭亚于2018年7月13日签订的《房屋租赁合同》，并支付租金20000元(租金2018年7月13日至2020年7月13日计25个月，800元/月)，并按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用费，从2018年7月13日开始计算资金占用费直至本息结清为止；2.判决将该房屋恢复原状交还杨俊，如不能恢复原状，则支付恢复原状费用15000元；3.判决郭亚赔偿其他经济损失6911.50元；4.本案诉讼费由郭亚承担。被告郭亚向一审法院提出反诉请求：1.请求判令解除双方于2018年7月13日签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令杨俊退还租赁保证金8000元；3.请求判令杨俊支付50000元；4.请求判令杨俊支付郭亚经济损失28500元。5.案诉讼费由杨俊承担。一审法院认定如下事实：杨俊于2014年6月购买位于贵阳市白云区房屋一套。2018年7月13日，杨俊与郭亚签订《房屋租赁合同》，主要约定：杨俊将以上房屋租赁给郭亚，租期为2018年7月13日至2021年7月13日；租金支付方式为以装修代租金，装修费用由郭亚承担，装修标准市场价80000元；郭亚向杨俊支付房屋租赁保证金8000元；郭亚用来做投资房使用，杨俊同意郭亚转租。以上合同签订后，杨俊将房屋交付郭亚装修。装修完工后，郭亚将案涉房屋转租给案外人。2020年6月16日，杨俊与郭亚因租赁房屋的装修问题发生纠纷，杨俊向粑粑坳派出所报警请求处理。2020年7月初，郭亚将案涉房屋的装修予以砸毁。另认定事实，郭亚在租赁案涉房屋期间欠付水费1516.42元、电费44元。一审法院认为，杨俊与郭亚签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约定履行各自义务。合同签订后，杨俊已将案涉房屋交付郭亚装修。郭亚在装修完毕后，将案涉房屋转租给第三人使用。现杨俊认为案涉房屋的装修标准达不到合同约定的8万元标准，双方为此发生纠纷。根据相关规定及交易习惯，案涉房屋装修是否达到8万元标准，杨俊负有及时检验义务。案涉房屋于2018年7月交付郭亚后，郭亚即对该房屋进行装修。装修完工至双方发生纠纷己近两年时间，杨俊在两年后才提出装修问题，明显与常理常情不符。因此，杨俊对本案纠纷的发生及租赁合同的不能继续履行负有一定责任。郭亚在本案纠纷发生后，没有冷静对待双方的争执，而是采用极端行为砸毁案涉房屋的装修，破坏物的效用，极大浪费了公私财物。因此，郭亚对其行为所造成的损失负有较大责任。关于双方提出的解除房屋租赁合同诉请。本案双方在本诉和反诉中提出解除房屋租赁合同的诉请，该行为表明双方不再愿意继续履行房屋租赁合同，双方对解除房屋租赁合同达成一致。故对双方提出的解除房屋租赁合同诉请，本院予以支持。关于本诉中杨俊主张的2018年7月13日至2020年7月13日共25个月合计20000元租金的诉请。本案双方约定的租金支付方式为“以装修代租金，租期三年”。但因案涉房屋的装修已被郭亚砸毁，故郭亚应按市场价格支付租金。杨俊主张的每月800元的租金符合案涉房屋的租金价格，本院予以认定。因杨俊对本案纠纷的发生存在过错，本院酌定支持15个月的租金，合计12000元。对其余租金及资金占用费，本院不予支持。关于本诉中杨俊主张郭亚将案涉房屋恢复原状，或赔偿恢复原状产生的费用15000元，并交还该房屋的诉请。房屋租赁合同约定，租金支付方式是以装修代租金。在租赁合同正常履行的情况下，郭亚承担房屋装修费用，而不另行支付租金。但本案双方发生纠纷后，案涉房屋的装修被郭亚砸毁，本案据此判决郭亚支付租金12000元。因此，郭亚在承担租金的情况下，对案涉房屋的装修不再承担赔偿责任。故对杨俊提出的恢复原状或赔偿装修损失的诉请，本院不予支持。案涉房屋的装修被郭亚砸毁后，郭亚已没有再占有该房屋，且其也表示不会对杨俊收回该房屋实施干扰，故案涉房屋视为已交还杨俊，本案对杨俊交还房屋的诉请不再进行判决。关于本诉中杨俊主张郭亚承担其他经济损失6911.50元的诉请。根据本案证据，郭亚在租赁案涉房屋期间，欠付水电费合计1560.42元。该费用已由杨俊交纳，故郭亚应向杨俊支付该水电费用。对杨俊主张的其他经济损失，因没有提供证据证明，本院不予支持。关于反诉中郭亚主张杨俊退还租赁保证金8000元的诉请。因双方对租赁合同的不能继续履行及本案纠纷的发生均存在过错，故在本案租赁合同解除后，杨俊应将其收取的租赁保证金8000元退还郭亚。关于反诉中郭亚主张杨俊赔偿其装修损失50000元及其他经济损失28500元的诉请。案涉房屋的装修系由郭亚砸毁，该装修损失系由郭亚造成，故其无权要求赔偿该项损失。因郭亚的极端行为砸毁了案涉房屋的装修，造成案涉租赁合同不能再继续履行，因此而发生的履行合同可得利益损失，郭亚也无权主张赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）杨俊与被告（反诉原告）郭亚签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）郭亚给付原告（反诉被告）杨俊租金12000元、水电费1560.42元，原告（反诉被告）杨俊退还被告（反诉原告）郭亚保证金8000元，相互抵销后，被告（反诉原告）郭亚给付原告（反诉被告）杨俊5560.42元，限于本判决生效之日起10日内履行；二、驳回原告（反诉被告）杨俊的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）郭亚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取424元，反诉案件受理费981元，合计1405由，由原告（反诉被告）杨俊负担405元，被告（反诉原告）郭亚负担1000元。二审中上诉人光盘一份，内容为房子现在现场的视频。证明目的：证明他的房子我没有100%的损坏，只损坏了30%，我可以恢复到原来的样子。被上诉人质证意见：房屋损坏意外侮辱性很强，房屋墙壁内涂了粪便。视频内容我不承认，看不清楚，也无法反映玻璃损坏的情况。被上诉人提交：《贵阳和沐云城物业服务有限公司专用收据》。证明目的是物业费用一共1532.52元，郭亚应当承担其租房五个月期间的物业费用共计600余元。上诉人质证意见：我确实有5个月的物业费没有交。我还有1000元的物管押金没有退，交给物管了。本院认为：因被上诉人并未上诉，故其提交的证据与上诉无关，本院不予采纳。上诉人的证据并不能证实其具体毁坏比例，不能达到证明目的，亦不予采纳。二审审理查明事实与原审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中，双方约定以装修代租金，并且明确约定装修标准不得低于80000元。虽然双方均未就验收明确约定时间与方法，但郭亚完成装修后，并未举证证实其主动交付杨俊进行标准验收，而杨俊亦在装修完工后近两年的时间才提出标准验收并采取断水断电等手段将郭亚的租客赶走，故两人均存在违反诚实信用原则的情形，且郭亚在杨俊赶走其租客后，极不冷静，故意毁坏、污损屋内装修设施，造成财产浪费，责任相对较大。故应当认定为双方违约，双方应当各自承担违约责任。因本案系以装修代付租金，郭亚在完成装修的时候，其添附于房屋上的装修价值本就属于杨俊了，且在杨俊赶走郭亚的租客后，郭亚已经将现有的装修物毁坏，已不存在装修残值，实际上，郭亚仅丧失一年的出租收益权。故郭亚无权再要求杨俊赔偿装修残值。至于郭亚称其破坏的装修程度未达到全损，因其并未提交证据证实具体损毁的比例，且装修作为一个整体，现有证据显示的破坏情况表明该房屋已无法实现原装修的使用功能，故对郭亚的此项主张，不予采信。郭亚还称按800元/月的租金计算赔偿标准过高，但依其双方约定的以80000元的标准装修替代3年的租金，约合2222元/月，一审认定的赔偿标准已远远低于双方约定的对价标准。且获得从双方利益衡量来看，依双方合同约定，在合同正常履行三年的情况下，杨俊可以获得价值8万元的装修。现在双方违约情形下，杨俊本可获得约两年即约5.3万元的收益价值，而郭亚已收取了约两年的租金收益，在不毁坏装修的情况下最多还可以获得一年的租金收益，但在其毁坏装修的情况下其可得租金益约为零。而一审的判决杨俊在两年的时间内仅获得1.2万元租金收益，一审判决结果已经有利于郭亚。杨俊对此并未上诉，视为服判，本院从其自愿。综上所述，上诉人郭亚的请求与理由均不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费848元，由郭亚负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 颜 云审判员 李云鹤二〇二一年四月十二日书记员 李雪然