山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1666号上诉人（原审被告、反诉原告）：太原清徐金茂大酒店（有限公司），统一社会信用代码：91140121581230575C。法定代表人：毕某。委托诉讼代理人：王某，北京德恒（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田某，北京德恒（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：山西天利来商贸有限公司，统一社会信用代码：91140121MA0GTG6B17。法定代表人：武某。委托诉讼代理人：韩某，山西天利来商贸有限公司店长，住太原市清徐县。上诉人太原清徐金茂大酒店（有限公司）因与被上诉人山西天利来商贸有限公司租赁合同纠纷一案，不服清徐县人民法院（2020）晋0121民初2178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原清徐金茂大酒店（有限公司）的委托诉讼代理人田某，被上诉人山西天利来商贸有限公司的委托诉讼代理人韩某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原清徐金茂大酒店（有限公司）上诉请求：1.撤销清徐县人民法院作出的（2020）晋0121民初2178号民事判决，改判支持上诉人原审的反诉请求，即判令被上诉人向上诉人支付违约金175450元、拖欠的空调费及滞纳金21653.67元、取暖费2080元，或将本案发回一审法院重新审理；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定基础事实错误，本案并非上诉人违约，上诉人于2020年10月16日对门面房上锁时被上诉人处于停止营业状态，上诉人的行为并不构成根本违约，不应当承担违约责任。1.从事实层面来看，上诉人上锁并非是阻止被上诉人经营，而是因被上诉人已经停止经营并作出搬离门面房的行为，因被上诉人未故上诉人迫于无奈不得已才将门面房共同上锁以便进行结算。早在2020年10月6日，上诉人法定代表人联系被上诉人法定代表人沟通购买冰箱及准备交租金事宜，被上诉人法定代表人未做回复。后上诉人多次与被上诉人沟通告知其准备交租金，被上诉人仍拒不回应。2020年10月13日起，被上诉人停止经营并开始搬运店内商品，上诉人一审时提供的视频中可以看出店内状态。因被上诉人未结清空调费，也未对门面房进行交接，且被上诉人提前搬走存在违约，故上诉人迫于无奈不得已才将门面房上锁，与被上诉人共同管理。在上锁后上诉人及时请求公安机关介入，且第一时间张贴《告知书》，上留有开锁联系人电话，并通过微信、快递邮寄、门面张贴及电话沟通等多种形式联系被上诉人协商解决。但被上诉人均不予回应，也未作出任何继续承租或解除租赁合同的意思表示，持续以消极态度应对。2020年11月23日，第一次开庭时，上诉人仍积极表示愿意继续履行双方之间的租赁合同。故上诉人上锁的目的不是阻止被上诉人经营，上锁也并非是违约行为。2.从法律层面来看，一个行为是否构成根本违约应当根据合同目标和违约形态，结合违约部分对合同目标实现的影响程度，以及违约后果、损失能否得到弥补等因素予以综合判断，根据《九民会议纪要》的相关规定，上诉人上锁的行为不构成根本违约。本案中，上诉人虽然发生了锁门行为，但是及时通知了被上诉人，且庭审中，上诉人明确表示愿意继续履行双方之间的合同。上诉人于锁门第二天就通知被上诉人，通知其联系开锁，如果被上诉人积极联系沟通，那么上诉人仅锁门一天的行为根本不可能导致被上诉人后续无法经营。从整个合同履行情况来看，双方约定的租赁期限为10年，出现锁门行为之前，上诉人一直在积极维护双方租赁关系，且在上一年度被上诉人拖欠租金时给予了2个多月的宽限期。故就锁门的行为，上诉人的主观过错程度是极其轻微的，不构成合同的根本违约，尚不足以导致合同解除。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民会议纪要》）第47条亦规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。根据《九民会议纪要》上述条款的裁判精神，考察双方合同约定的解除条件是否成就时，不能完全根据合同文本机械确定合同是否解除，而应综合考量违约行为的过错程度是轻微过失、严重过失还是故意，违约行为的形态是轻微违约还是严重违约，以及违约行为是否影响守约方合同目的实现等因素。上诉人的行为不构成根本违约。二、一审判决认定被上诉人装修损失为150000元及员工工资19500元没有事实和法律依据。原审庭审中，被上诉人并未证明其因装修发生的费用，也未提供门面房装修的照片等材料，但一审法院仅因被上诉人对门面房进行了装修，便将被上诉人的装修损失确定为150000元，没有事实和法律依据。且庭审中上诉人质证是明确表示关于员工工资，被上诉人未提供员工合同、社保缴纳记录等相关材料，但一审法院仍就被上诉人单方制作的明细表进行认定，不符合证据规定。三、双方签订的合同明确约定，被上诉人实际发生的采暖制冷设备的费用，应当按实际发生收取，被上诉人应当将其欠付的空调费21653.67元及暖气费2240元支付给上诉人。因被上诉人经营业务，对采暖和制冷均有需求，双方协商一致后才在合同中拟定该条款。同时，结合实际情况，就清徐县的气温，被上诉人作为一家经营性商铺，不可能在夏天不使用空调，冬天不进行采暖。因目前尚未有统一文件或政策对商用空调使用费进行明确规定，各地均是自行确定，上诉人提交的物业部出具的空调使用费用是合理，且案涉商铺所在楼栋均采用该种计费方法。一审法院不予认定被上诉人产生的空调费和暖气费与事实也不相符合。综上所述，上诉人的锁门行为不构成根本违约，一审法院认定上诉人违约并判决上诉人承担被上诉人所谓的损失，与事实不符，于法无据。故请求人民法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。山西天利来商贸有限公司辩称，一审判决正确,请求维持原判。山西天利来商贸有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求解除双方2018年10月16日签订的门面房租赁合同；2.清徐金茂酒店赔偿天利来公司装修损失293,351元；3.清徐金茂酒店赔偿天利来公司经营损失52,909元；4.诉讼费由清徐金茂酒店承担。太原清徐金茂大酒店（有限公司）向一审法院提出反诉请求：1.确认被反诉人于2020年10月29日解除《门面房租赁合同》的行为无效；2.判令被反诉人支付因其违约导致合同解除而产生的违约金175450元；3.判令被反诉人支付拖欠的空调费和滞纳金21653.67元；4.判令被反诉人支付从2020年11月1日起至实际腾房之日2020年11月15日止，按照每日160元的标准计算产生的取暖费，为2400元；5.判令被反诉人支付从2020年11月16日起到实际腾房之日止的房屋占用费用，按照每日961元计算；6.本案诉讼费用由被反诉人承担。以上费用共计：198543.67元。一审法院认定事实：天利来公司（乙方）与清徐金茂酒店（甲方）于2018年10月16日签订一份《门面房租赁合同》，主要内容是：一、甲方将其位于××县，一层的商铺租赁给乙方作商业经营（海尔电器），甲方租赁给乙方的商铺建筑面积为一层640平方米，甲方将该商铺交付乙方使用时，商铺结构及配套设施为毛墙毛地，铺地暖，水，电等按照商铺的需求做到指定位置，消防设施配置到位，乙方可装饰装修，期满不续租，其装修材料由乙方自行处理，若拆除，其费用乙方自理。二、租赁总期限为2018年11月16日起至2028年11月15日止……三、1.甲乙双方分别发生以下情形时，甲方有权提前中止合同，收回门面。1）乙方未经甲方同意擅自转租、转让或转借给他人使用的；2）乙方利用该商铺从事非法活动；3）乙方拖欠租金累计超过60天的。2.甲方有如下情形之一时，乙方有权提前中止合同。1）甲方出租的门面房产权证不合法，严重影响营业的情形；2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响营业的情形；3）甲方租赁给乙方的门面房有其经济或其他纠纷，有第三方干涉或阻碍乙方营业的情况，造成乙方无法正常营业，甲方须赔偿乙方所有的投资损失。四、租期内第一年、第二年租金为350,900元，第三年开始到合同期限结束每年的租金，按照每年递增5%确定。租金按年计算，按年收付，乙方在每年到期15日前将本年度租金以现金或转账方式一次交付到甲方，甲方收款后应提供有效的收款凭证。合同期内，门面房的卫生费、电费、水费及经营活动产生的一切费用由乙方负责，如因乙方欠费造成向甲方追缴时，甲方有权向乙方追缴并承担相应违约金。五、甲方应保证所出租的门面及配套设施在交付乙方使用时完好并能够正常使用……合同有效期内，乙方对所租赁的商铺及配套设施拥有合法使用权……六、单方违约时：1.乙方违约的情况下，甲方有权提前终止合同，乙方必须在10天内向甲方赔付相当于6个月租金总额的违约金，乙方给甲方造成额外经济损失的，要在10天内一次性给予赔偿。甲方违约的情况下，导致乙方不能正常营业时，乙方有权提前终止合同，第一阶段甲方在1年内违约的，甲方以乙方投入门面房装修费及法律规定的其他费用赔偿给乙方，甲方在2年内违约的，甲方以乙方投入门面房装修费及法律规定的其他费用的70%赔偿给乙方，……七、采暖及制冷设备的约定，甲方投资采暖制冷设备，于2018年11月15日前安装到位，乙方负责维护、保养，费用由乙方自理。温度控制乙方决定，与甲方无关，运行费用按实际发生收取。……甲乙双方加盖公章并由负责人签字。该《门面房租赁合同》签订后，双方均依约履行各自的义务。2020年10月16日，清徐金茂酒店看到天利来公司的员工出现将产品搬离门面房的行为而对其出租给天利来公司的涉案门面房进行上锁。上锁后第二天，即2020年10月17日，清徐金茂酒店向天利来公司以快递邮寄、门面张贴的方式送达《告知书》，主要内容为：天利来公司未支付第三年度租赁费，也未表示将继续承租，应缴纳采暖制冷费，但截至今日，共欠物业部2020年6到9月费用及滞纳金21,653.67元。如继续承租，缴清相关费用；如不再承租，会追究天利来公司的违约责任。2020年11月2日，清徐金茂酒店向天利来公司邮寄并张贴《租赁费催收通知》，要求在两日内支付第三年租赁费。2020年11月6日，清徐金茂酒店向天利来公司邮寄并张贴《解除合同通知书》，因未支付第三年租赁费，通知解除双方签订的《门面房租赁合同》，并要求承担违约责任。一审法院询问双方当事人后，天利来公司确认不再承租清徐金茂酒店的门面房，清徐金茂酒店同意解除《门面房租赁合同》，2020年11月13日，双方负责人均在场的情况下，打开门面房，天利来公司清点并搬离内部所存全部货物。双方于2020年11月14日进行交接，清徐金茂酒店确认房屋内部没有损失。庭审中，天利来公司陈述原告是一家经销海尔电器的公司，根据市场销售的实际情况，对产品的种类及样式进行调整，是再正常不过的事情，被告不应当直接将门面房上锁影响原告的经营，合同约定的本年度合同到期日应为2020年11月15日，交纳租金的日期应为到期前15日，被告催收租金的日期远远早于该日期。根据法律规定，即使承租人未支付或迟延交付租金，出租人也应当给予承租人合理的期限交纳租金，而不是直接上锁，被告上锁的行为已经构成先行违约。一审法院认为，天利来公司与清徐金茂酒店于2018年10月16日签订的《门面房租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据该合同约定，本年度租赁期间为2019年11月6日至2020年11月15日，天利来公司应在2020年11月1日前交付下一年度租金。清徐金茂酒店天利来公司在庭审中并未举证证明2020年10月16日天利来公司在经营过程中存在违反合同约定或正实施法律所禁止的行为，故清徐金茂酒店在合同未到期、租赁费缴纳期限未至而实施的将涉案门面房进行上锁的行为，系违约行为，对清徐金茂酒店主张其上锁行为属于自助行为的辩解，不予采纳。清徐金茂酒店虽在上锁后向天利来公司张贴或邮寄送达了一系列催缴费用通知，但这些行为均发生在违约行为发生之后、租赁期到期之前，并不能据此认定清徐金茂酒店实施上锁行为正当合法，因此，清徐金茂酒店的行为不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款的情形，应对天利来公司承担相应的违约责任。现双方一致确认解除《门面房租赁合同》，并已于2020年11月14日完成交接房屋手续，一审法院确认双方于2020年11月14日解除《门面房租赁合同》。关于天利来公司请求的装修损失、经营损失的问题：天利来公司提供的山西海之源广告有限公司给新日日顺公司出具的发票，不能证明天利来公司与新日日顺公司之间的购销事实及款项往来，同时清徐县宏业电器经销部垫付的装修费用依约应由天利来公司在2021年1月31日前返还，现有证据不能证明天利来公司已将相应装修费用返还清徐县宏业电器经销部。故天利来公司提供的现有证据能证明在进驻涉案门面房经营之前，天利来公司确对房屋进行了精装修，但不能证明其装修费用的实际损失，综合房屋面积、店铺装修等情况，酌情确定天利来公司实际装修损失为150000元，根据《门面房租赁合同》的约定，清徐金茂酒店因违约行为应赔偿天利来公司70%的装修费用，为105000元。从2020年10月16日至2020年11月15日合同到期日之间，因清徐金茂酒店的违约行为给天利来公司造成一个月的直接经营损失，清徐金茂酒店应予赔偿，员工工资19500元、房屋租金损失29242元，计算合理，应予支持；租赁仓库费用，不能证明为涉案门面房经营所需，不予支持。关于清徐金茂酒店的反诉请求中违约金，本案清徐金茂酒店为违约方，其无权要求天利来公司承担违约责任；空调费及滞纳金，其仅提供的太原市丽枫酒店管理有限公司物业部的通知，未提供其他证据相佐证，故对该项请求，不予支持；取暖费、房屋占用费，天利来公司自2020年10月16日起即因清徐金茂酒店的原因而无法继续经营，其要求的2020年11月1日起的取暖费、2020年11月16日起的房屋占用费用，实际并未发生，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条第二款、第九十四条第二项、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除山西天利来商贸有限公司与太原清徐金茂大酒店（有限公司）签订的《门面房租赁合同》；二、由太原金茂大酒店（有限公司）于本判决生效后十日内支付山西天利来商贸有限公司装修损失105000元、员工工资19500元、房屋租金损失29242元，合计153742元；三、驳回山西天利来商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回太原清徐金茂大酒店（有限公司）的反诉请求。本院二审期间，被上诉人提交微信和银行转账记录一份新证据,证明工资明细表上记录的工资金额及员工与天利来公司存在事实雇佣关系。上诉人质证对证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为不能证明被上诉人和工资明细表上的人员存在实际雇佣关系，也不能证明员工工资损失实际发生。本院对以上证据的证明力予以认定。二审审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为上诉人的行为是否构成违约及是否应当承担违约责任。本案中，上诉人与被上诉人签订的《门面房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人在租赁期间具有保持租赁物符合约定的用途的义务与责任。本案租赁物为门面房，被上诉人为一家海尔产品经销店，上诉人作为出租人应保证被上诉人门店的正常经营。被上诉人已按照合同约定足额支付上诉人2018年11月16日至2020年11月15日的租金，上诉人在合同未到期，2020年11月16日至2021年11月15日年度租赁费缴纳期限未至的情况下将涉案门面房上锁，导致被上诉人无法正常经营的行为不应属行使不安抗辩之权利，其行为构成违约，应对被上诉人承担相应的违约责任。一审时双方一致确认解除《门面房租赁合同》，并已于2020年11月14日完成交接房屋手续，一审法院确认双方于2020年11月14日解除《门面房租赁合同》正确，本院予以维持。上诉人作为违约方应当对其违约行为给对方造成的直接损失承担赔偿责任。该笔损失包括被上诉人的装修损失、未到期房屋租金及被上诉人员工工资。关于装修费用，《门面房租赁合同》约定，甲方（上诉人）在2年内违约的，甲方以乙方（被上诉人）投入门面房装修费即法律规定的其他费用的70%赔偿给乙方。上诉人与被上诉人约定的租期本为十年，现因上诉人违约导致被上诉人在合同第二年即无法经营，一审法院综合房屋面积、店铺装修等情况，判决上诉人根据约定赔偿被上诉人150000元装修费用的70%即105000元并无不当，本院予以维持。关于未到期房屋租金，房屋约定租金为前两年每年350900元，该房屋本应于2020年11月15日到期，上诉人2020年10月16日将案涉门面房上锁导致被上诉人无法进入，应当赔付被上诉人一个月的租金29242元。关于员工工资，被上诉人二审提交的新证据与一审提交的工资明细表形成证据链,证明员工工资数额,根据该明细表记载，店长工资为6000元，收银为3000元，销售员、司机、送货人员工资分别为3500元，五人工资合计为19500元符合客观实际，且该笔费用确系上诉人将案涉门面房上锁,导致被上诉人无法正常经营造成的损失,本院对该19500元予以维持。关于上诉人诉称的空调费及滞纳金，现有证据无法证明被上诉人拖欠空调费及滞纳金，关于取暖费，上诉人要求的是2020年11月1日起的取暖费，一审起诉时该笔费用尚未产生，且2020年10月16日起被上诉人无法实际使用案涉门面房，故上诉人请求的空调费及滞纳金、取暖费本院不予支持。综上所述，太原清徐金茂大酒店（有限公司）的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费4270元，由太原清徐金茂大酒店（有限公司）负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 牛晓斌审判员 关文静二〇二一年四月十三日法官助理 孙雪姣书记员 原 晨