江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0404民初836号原告：邵云，男，汉族，1962年3月24日生，住常州市。被告：常州市觅渡雅居业主委员会，住所地常州市钟楼区觅渡雅居1-2幢间东首。负责人：江伟山，该业委会主任。被告：常州觅渡物业管理有限公司，统一社会信用代码91320404302063568C，住所地常州市钟楼区邮电路14号。法定代表人：陈嘉君，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑波，江苏龙成律师事务所律师。原告邵云诉被告常州市觅渡雅居业主委员会（以下简称觅渡雅居业委会）、常州觅渡物业管理有限公司（以下简称觅渡物业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2021年2月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邵云、被告觅渡物业公司委托诉讼代理人郑波到庭参加了诉讼，被告觅渡雅居业委会经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告之间签订的《物业服务合同》、《物业服务约定》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：觅渡雅居小区共有住宅59户，商铺8户，依据业主大会决定自2008年4月起至今实行的是物业自行管理模式，由业主委员会负责聘请人员为小区提供物业服务。2013年1月16日起丁玉芳担任业委会主任，邵凤华、梅涟任副主任后至今没有召开过任何形式的业主大会，更没有就变更物业管理模式及聘请物业公司进行专业管理进行过表决或形成决议。丁玉芳在2014年5月15日注册了觅渡物业公司并任法定代表人，2019年8月9日变更法定代表人为陈嘉君。觅渡雅居业委会未按照法定程序选聘物业公司，私下利用职务之便与自己的物业公司签订《物业服务合同》、《物业服务约定》，侵犯业主共同管理权。被告觅渡物业公司明知业委会未按照法定程序选聘物业公司，没有得到业主大会授权还与其签订合同非善意，按照民法典规定是无效合同。同时，两被告在小区一直是以业委会名义进行所有物业自行管理活动，《物业服务合同》、《物业服务约定》符合民法典第一百四十六条规定，两被告为恶意诉讼和隐匿转移、挪用电梯运行维护资金找掩护，是虚假合同。觅渡雅居业委会与自己的物业公司实施民事法律行为有违民法典第一百六十八条规定，为法律所禁止。现原告诉至法院，要求判如所请。被告觅渡物业公司辩称，原告请求法院确认两份合同无效无事实与法律依据，本案合同形成时间为2014年，原告诉称的法律依据在本案中无法适用；被告在案涉小区内服务已五年之久，原告在享受物业服务的同时，从来没有对于物业服务的主体提出异议，却在被告收取物业费时提出主体异议，并提起本案诉讼，被告认为原告的行为完全是恶意的，请求法院驳回原告诉请。被告觅渡雅居业委会未提交书面答辩状，也未提交证据。经审理查明，邵云系本市觅渡雅居2幢乙单元501室房屋业主，房屋共有权人为汤耀琴，2005年3月31日办理了产权登记。2009年4月25日通过的《觅渡雅居第二届业主代表大会会议决议》约定，因本小区未聘请专业的物业公司进行物业管理，为规范小区的物业管理故同意由小区业主委员会自行进行物业管理并由小区业主委员会收取物业管理费。物业费的价格经过调查，全体业主基本同意住宅0.4元/平米，商铺1.5元/平米，如果以后物价及小区支出发生困难再由业主代表大会讨论调整。2013年1月6日，觅渡雅居小区成立了第三届业主委员会，由丁玉芳担任主任，邵凤华、梅涟担任副主任，届期自2013年1月16日至2018年1月15日止。2014年5月15日，丁玉芳、邵凤华、梅涟作为股东，成立了觅渡物业公司，丁玉芳担任法定代表人。2019年8月9日，觅渡物业公司法定代表人变更为陈嘉君。2014年10月10日，觅渡雅居业委会、觅渡物业公司作出《物业服务约定》，该约定载明：由觅渡雅居业委会聘请觅渡物业公司为觅渡雅居小区提供物业服务，物业服务内容及收费标准以2009年4月25日通过的《觅渡雅居第二届业主代表大会会议决议》约定为准。如今后出现物业费上涨情况的，觅渡雅居业委会另行通知物业公司。嗣后，觅渡雅居业委会与觅渡物业公司签订《物业服务合同》，约定物业服务费由业主按照如下方式缴纳：普通住宅0.55元/平方/月，商用房1.5元/平方/月，汽车停车管理费800元/年，电瓶车特车管理费264元/年；合同有效期限自2014年7月1日起至2018年6月30日止，合同到期时，任何一方不愿续约的，应当提前30天告知对方，否则视为同意本合同自动顺延，顺延的期限为本合同约定的期限，合同还对房屋及公共设施设备维修和管理、保洁服务、保安服务、绿化管理、消防管理、车辆管理、装修管理等服务标准作了约定。落款时间为2017年7月1日（庭审中觅渡物业公司解释称合同系在2014年签署，遗失后于2017年补签）。2018年10月16日，常州中正会计师事务所出具了《关于对常州觅渡物业管理有限公司丁玉芳同志任期经济责任的审计报告》，报告反映了觅渡物业公司2013年12月31日、2014年12月31日、2015年12月31日、2016年12月31日和2017年12月31日的财务状况和2013年度至2017年度的经营成果。其中2016年收入明细表记载收到原告所处房屋所交纳的物业费1230元。另查明，觅渡物业公司实际为小区物业管理聘请了保洁及保安人员，并支付了人员工资；支付了管理小区期间的水电等费用。觅渡物业公司编制了详细的财务账册，包含物业费收据及费用支出等财务凭证。本案审理期间，觅渡雅居小区仅有原告及个别业主存在拖欠物业费行为，为此觅渡物业公司于2020年8月20日向本院提起诉讼[案号（2020）苏0404民初4410号]，主张原告支付自2016年起欠付的物业费。再查明，2021年2月5日，觅渡雅居小区业主选举产生了第四届业主委员会成员，选举中业主应到67人，实到66人，选举江伟山为业委会主任，吴一峰、李建东为副主任。本案审理期间，业主大会尚未对觅渡物业公司是否继续选聘或解聘作出决定。以上事实，由房屋所有权证、不动产登记簿查询证明、《物业服务合同》《物业服务约定》《觅渡雅居第二届业主代表大会会议决议》、审计报告及当事人陈述等证据予以证明。本院认为，当事人在从事民事活动时，应恪守诚实，以善意的方式行使权利，不得滥用权利或者规避应履行的义务。本案中原告作为业主，虽与两被告之间订立的《物业服务合同》《物业服务约定》存在直接利害关系，可以作为适格主体提起合同效力确认之诉，但原告并未举证证明合同的存在直接影响或侵害了其合法权益，故对其主张本院不予支持。具体分析如下：首先，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中原告诉争的《物业服务合同》《物业服务约定》订立的法律事实发生在民法典施行前，且不存在必须适用民法典的情形，因此本案应适用合同订立时法律和司法解释的规定。其次，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定。业主委员会作为业主自我管理机制的权力机关和执行机关，可根据业主大会的决定与物业服务人订立物业服务合同。觅渡雅居业委会虽未提交证据证明其选聘物业公司时经过了业主大会的授权或同意，但绝大多数业主实际接受了业主委员会与物业公司签订的物业服务合同内容，并享受了物业公司提供的服务，支付了相应的物业费，事实上成立对业委会越权代表行为的追认。再次，本案中原告未举证证明案涉《物业服务合同》约定的收费标准有违反法律、法规以及管理规约而擅自扩大收费范围、提高收费标准的事实，或举证证明业主委员会的决定存在侵害业主的合法权益的情形。原告如认为业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，亦可请求人民法院予以撤销。最后，原告作为业主因拖欠物业费，且在物业公司多次催缴无果后提起诉讼的情况下，原告再次提起本案之诉，显然有违诚实信用原则。如原告认为觅渡物业公司未能履行《物业服务合同》约定的义务要解聘该物业服务企业，可以通过召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数过半数的业主同意后作出决定。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第二款、第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告邵云对被告常州市觅渡雅居业主委员会、常州觅渡物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费40元（原告已预交），由原告邵云承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  胡传朋二〇二一年四月二十八日书记员  张 晶