江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初385号原告：时小梅，女，1982年10月28日生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：韦广银（系原告时小梅的丈夫），男，1982年1月5日生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：王祥林，江苏御今律师事务所律师。被告：徐州荣凯置业有限公司，住所地徐州市泉山区城南大道西侧维天大厦518室。法定代表人：赵亚新，该公司总经理。委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯承志，男，1990年1月18日生，汉族，住徐州市泉山区。原告时小梅与被告徐州荣凯置业有限公司（以下简称荣凯公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告时小梅的委托诉讼代理人韦广银、王祥林，被告荣凯公司的委托诉讼代理人董振龙、侯承志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告时小梅向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的商品房买卖合同；2、被告返还购房款263469元，并支付违约金（以263469元为基数，自2018年5月1日至实际支付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、被告承担诉讼费。事实和理由：原、被告于2015年11月26日签订商品房买卖合同(合同号0528076)，约定被告应在2018年4月30日前将竣工验收合格且符合合同约定的商品房交付原告，并约定如逾期超过90日后原告有权解除合同。原告依约付清全款，但被告逾期一年多仍未交付房屋，原告为此诉至法院。被告荣凯公司辩称，一、原告超期未行使解除权，已经丧失了合同解除权。根据合同约定的交房日期即2018年4月30日之前，逾期超过90日即至2018年7月29日，从次日开始买受人享有对合同的单方解除权，解除权发生之日起超过一年，即至2019年7月30日，如不行使则该解除权已经消灭。本案原告没有向被告发出书面通知，其在2020年1月份才提起诉讼，已经超过了行使解除权的一年除斥期间，解除权已经消灭，故其解除合同的诉请不能成立。二、原告在签订商品房买卖合同后仅隔三天即与徐州商盛物业服务有限公司（以下简称商盛公司）签订了委托经营合同，委托该公司对房屋进行统一经营管理，案涉房屋于2018年10月8日后已经由商盛公司实际占有和使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第十一条的规定，对房屋的转移、占有视为房屋的交付使用，因此应当认定为2018年10月8日为实际的交房日期。三、从案涉房屋的签约确认单来看，用途为商铺而非住房，商铺的实际价格为431319元，商盛公司在接受委托时，双方按照约定的321304元的价格计算收益，购买房屋时原告仅交纳263469元，其差额是按照每年6%、三年共18%的标准来计算收益，折抵了购房款，相当于原告已经取得了前三年的收益，原告已经实现了签订购房合同的目的。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月26日，原告时小梅（买受人）与被告荣凯公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》(合同号：0528076)，约定的主要内容有：出卖人将荣盛未来广场XX单元XX号房屋出售给买受人，该商品房用途为商服；总金额263469元，买受人在签订本合同当日支付首付款133469元，余款130000元按双方约定办理按揭手续；出卖人应当在2018年4月30日前将已竣工验收合格备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自本合同第十五条约定的期限届满的次日，出卖人按照买受人已付房款的日万分之一的标准支付违约金至出卖人提交资料之日。2015年11月29日，原告时小梅（甲方）与商盛公司（乙方，现更名为徐州荣盛广场商业管理有限公司）签订一份《委托经营合同》，约定的主要内容有：甲方同意将其购买的荣盛未来广场XX单元XX号商铺委托乙方在经营管理期限内经营管理，委托期限为2017年7月1日至2026年6月30日；2017年7月1日至2020年6月30日，甲方将无偿委托乙方经营管理，乙方无须向甲方支付任何费用，2020年7月1日至2026年6月30日，乙方以321304元为依据，每年按7%-10%递增的比例向甲方支付收益；甲方应当在本合同所述委托期限开始之日按照本合同向乙方交付标的物业并由乙方经营管理，双方应于当日共同对标的物业在经营管理期限开始时的状态进行确认，并签署标的物业移交状态确认书。2015年12月7日，原告交纳购房款133469元，后又通过银行贷款方式向被告支付了剩余购房款130000元。2018年10月8日，被告将案涉房屋移交给了徐州荣盛广场商业管理有限公司，双方办理了交接手续。2019年6月20日，被告将案涉房屋竣工验收备案文件报送徐州市住房和城乡建设局备案。2020年5月22日，被告将案涉房屋在内的所有房屋的相关登记资料递交徐州市不动产登记部门，包括案涉房屋在内的荣盛广场相关商业整体建筑全部完成了测绘登记备案，符合房屋交付的所有条件，案涉房屋具备即时办证的条件。庭审时，原告提供一份其丈夫韦广银与据原告称是被告黄姓工作人员的通话录音证据，通话时间为2019年8月19日，其中韦广银讲：“当时合同约定2018年4月份上房，怎么到现在一直没上房？”对方答：“现在上房直接交给商管公司了，相当于省过这一步了，到时直接办证。”韦广银讲：“那现在就是说没有上房手续，不需要办理上房了，到时直接办证。”对方答：“对，直接办证。”原告称是在与黄姓工作人员电话联系后才知道案涉房屋不能如期交房和按期办证，故行使解除合同权的一年除斥期应自2019年8月19日起算，而原告于2020年1月17日起诉至法院，并未超过一年的除斥期；另外，根据民法典第五百六十四条第二款的规定，本案也没有超过行使解除合同权的一年除斥期；同时，依据商品房买卖司法解释第十九条的规定，因被告原因致使原告在一年内未能办理房证的，原告请求退房，法院应当予以支持。本院询问原告，在起诉之前是否曾以书面或口头的方式通知被告要求解除合同，原告答没有。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。关于原告诉请解除案涉商品房买卖合同，依据商品房买卖司法解释第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据本院查明的案情，在原告诉至本院要求解除合同之前，不存在当事人以书面或口头的方式催告对方履行合同义务或提出解除合同的情形，因而依据上述司法解释的规定，原告行使合同解除权应当在解除权发生之日起一年内，逾期不行使，解除权消灭。案涉合同约定的交房时间为2018年4月30日前，被告未在该期限交付，至2018年7月31日被告已逾期超过90日未交付，原告有权解除合同，但根据上述司法解释规定，原告应当在解除权发生之日起一年内行使，即原告应当在2019年7月31日前行使，逾期不行使的，解除权消灭。原告于2020年1月17日起诉要求解除案涉合同，已超过一年，其未在法定期限内行使解除权，因此解除权已经消灭，故其诉请解除案涉合同，本院依法不予支持。关于原告主张的其系2019年8月19日才知道案涉房屋不能如期交房，因而合同解除权的一年除斥期应自2019年8月19日起算，至原告于2020年1月17日起诉至法院，并未超过一年的除斥期。本院认为，依照商品房买卖司法解释第十五条的规定，当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，亦即是从“解除权发生之日”开始计算一年的除斥期间，本案的合同解除权发生之日为2018年7月31日，而非原告主张的2019年8月19日，故原告的主张因不符合该司法解释的规定，本院不予采纳。关于原告主张本案适用民法典第五百六十四条第二款的规定计算解除权起算时间的问题。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十五条规定：“民法典施行前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的，人民法院应当依法认定该解除权消灭；解除权人在民法典施行后知道或者应当知道解除事由的，适用民法典第五百六十四条第二款关于解除权行使期限的规定。”依据上述规定，适用民法典第五百六十四条第二款规定的前提是“解除权人在民法典施行后知道或者应当知道解除事由的”，而本案原告在民法典施行前即已知道解除事由，故原告关于本案适用民法典第五百六十四条第二款规定的主张，因不符合上述规定，本院不予采纳。关于原告主张因被告逾期办证，原告依据商品房买卖司法解释第十九条的规定而享有法定合同解除权的问题。本院认为，商品房买卖司法解释第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”案涉合同关于产权登记约定的内容为：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自本合同第十五条约定的期限届满的次日，出卖人按照买受人已付房款的日万分之一的标准支付违约金至出卖人提交资料之日。”首先，该约定并未赋予在被告逾期办证的情况下原告享有解除合同的权利。其次，依照商品房买卖司法解释第十九条的规定，超过约定的办证期限一年后，因出卖人原因仍然不能办理产权证书的，买受人可以请求解除合同。根据本案查明的案情，涉案房屋于2018年10月8日交付使用，按照合同约定，被告应在2019年10月8日之前将办理权属登记需要的资料交产权登记机关备案，按照上述司法解释的规定，超过约定的办证期限一年后即2020年10月8日之后，仍然不具备办理产权所有权登记的条件的，买受人可以解除合同。现已查明被告已经于2020年5月22日将案涉房屋在内的所有房屋的相关登记资料递交徐州市不动产登记部门，原告自此可以办证，故其有关依据商品房买卖司法解释第十九条的规定行使法定解除权的主张，亦不能成立。因原告诉请解除合同不能得到支持，其诉请被告返还购房款及支付违约金亦不符合法律规定，故均不能得到支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十五条之规定，判决如下：驳回原告时小梅的诉讼请求。案件受理费5570元，由原告时小梅负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  金 文人民陪审员  胡晓蕾人民陪审员  徐 红二〇二一年四月二日书 记 员  唐 薇