黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2021）黑执异17号案外人：高妍，男，1992年12月2日出生，汉族，住吉林省榆树市。委托诉讼代理人：苏雷，女，1974年1月13日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道外区。申请执行人：中国建设银行股份有限公司哈尔滨自贸区支行（原中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行），住所地黑龙江省哈尔滨市松北区祥安南大街976号观澜居小区C2-4号商服。负责人：王大海，该支行行长。委托诉讼代理人：崔迎春，黑龙江龙信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王进美，黑龙江龙信达律师事务所律师。被执行人：黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区松北大道58号。法定代表人：王志江，该公司经理。在本院执行中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行（现已更名为中国建设银行股份有限公司哈尔滨自贸区支行，以下简称自贸区建行）与黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司（以下简称盛恒基公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人高妍对本院查封盛恒基公司开发建设的哈尔滨市松北区规划路19以南、规划路03以东盛世家园小区G4栋2单元402室房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人高妍称，2016年1月20日，案外人与盛恒基公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买盛恒基公司开发建设的案涉房屋，并于2016年1月20日交纳了428548元购房款。2016年1月20日，盛恒基公司为案外人办理了进户手续。案外人将购买的案涉房屋办理了联机备案，取得了案涉房屋的所有权。案涉房屋没有办理产权证，是因为盛恒基公司原因，与案外人无关。由于案涉房屋项下土地使用权被本院（2018）黑执50号之四执行裁定查封，案外人无法办理产权证，故请求法院解除对案涉房屋项下土地使用权的查封。申请执行人自贸区建行辩称，1.自贸区建行申请查封土地使用权合法有效。盛恒基公司开发的盛世家园小区房屋及土地使用权于2016年年底即被申请查封，案外人明知房屋已被查封仍自愿购买，房屋买卖行为无效。2.对案涉房屋的续查封合法。（2018）黑执50号之四执行裁定系（2016）黑民初82号之一民事裁定的续封裁定，最初的查封时间应以（2016）黑民初82号之一民事裁定为准，即2016年12月4日。3.案外人未取得不动产登记，不符合善意取得的构成要件，无权要求解除案涉房屋及土地使用权的查封。被执行人盛恒基公司未答辩。本院查明，本院在审理本案过程中，依据自贸区建行诉讼保全申请，于2016年11月25日作出（2016）黑民初82号之一民事裁定书，查封盛恒基公司开发的盛世家园小区334套房屋和盛恒基公司座落于黑龙江省哈尔滨市××区规划××以南××路以东，面积150407.01平方米的土地使用权一处[产权证号：哈国用（2010）字第09000100号，地号：8-03-006-0086]。该裁定于2017年1月9日送达盛恒基公司和哈尔滨市住房保障和房产管理局松北分局。2019年12月2日，本院作出（2018）黑执50号之四执行裁定书，继续查封上述房屋及土地使用权。2018年3月8日，本院作出（2016）黑民初82号民事判决书，判决：一、盛恒基公司于判决生效之日起十日内给付自贸区建行借款本金289989045.14元；二、盛恒基公司于判决生效之日起十日内给付自贸区建行2016年8月21日前的利息47559628.09元;从2016年8月22日起的逾期利息，以本金289989045.14元为基数，按照年利率10.68%标准计算至实际给付之日；三、如盛恒基公司不能清偿上述判决主文第一、二项确定的债务，对不能清偿部分，自贸区建行有权以盛恒基公司提供哈房建松字第20130249、2013025、20130258、20130257、20130274、20130273、20130272、20130271、20130270、20130287、20130269、20130268、20130267、20130266、20130265、20130264、20130263、20130262、20130261、20130260、20130286、20130285、20130284、20130283、20130282、20130281、20130280、20130279、20130278、20130277、20130250、20130255、20130256、20130254、20130253、20130252、20130251、20130275、20130276号他项权证项下房产及哈他项（2013）第09000532号项下的土地使用权[使用权证号：哈国用(2010)第090001号]折价或者拍卖、变卖所得款项在289989045.14元本金及利息范围内优先受偿；四、驳回自贸区建行的其他诉讼请求。案件受理费1748621元，保全费5000元，由自贸区建行承担21044元，由盛恒基公司承担1732577元。该判决发生法律效力后，盛恒基公司未履行给付义务，自贸区建行向本院申请执行。在本院执行期间，盛世家园小区业主解慧芬、王彦峰等605人向本院申诉。2019年6月10日，本院作出（2019）黑民再168号民事判决书，判决：一、维持本院（2016）黑民初82号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更本院（2016）黑民初82号民事判决第三项为：如黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司不能清偿上述判决主文中的本金及利息，对不能清偿部分，中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行有权以黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司哈他项（2013）第09000532号他项权证[使用权证号：哈国用(2010)第090001号]项下除盛世家园D01、D02、D03、D04、D05、D06、D07、D08、D09、D10，G17、G18、G19、G20、G21，L01、L02、L03、L04、L05、L06、L07、L08，SF01、SF02、SF03，G01、G02、G03、G04、G05、G06、G07、G08、G09、G10、G11、G12、G14楼房所对应的土地使用权之外的部分，折价或者拍卖、变卖所得款项在289989045.14元本金及利息范围内优先受偿。该判决已发生法律效力。另查明，2016年1月20日，案外人高妍与被执行人盛恒基公司签订的案涉房屋《商品房买卖合同》主要约定，案外人高妍购买被执行人盛恒基公司开发建设的坐落于黑龙江省哈尔滨市××区规划路××家园小区××单元××室房屋，该房屋建筑面积102.04平方米，合同约定价款428548元。被执行人盛恒基公司于2016年1月20日为案外人高妍开具案涉房屋金额为428548元哈尔滨市商品房销售预收款专用票据。2014年7月20日被执行人盛恒基公司为案外人高妍开具案涉房屋入住会签单。2016年1月20日案外人高妍缴纳2015年-2016年度供热费。2021年1月25日哈尔滨市不动产登记交易事务中心为案外人高妍出具不动产查询结果证明：未查询到房屋信息。本院认为，案外人高妍作为案涉房屋买受人，基于实体权利对案涉房屋提出的异议应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，适用案外人异议有关法律或司法解释的规定予以审查。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”本院查封了哈国用（2010）第09000100号土地使用权，案涉房屋即坐落于该编号地块之上。因此，在未有证据证明案涉房屋所有权与前述编号土地使用权相分离的情况下，本院查封哈国用（2010）第09000100号土地使用权的效力及于案涉房屋。对于案外人异议的审查，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条规定，“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。”据此，本案应考察案外人高妍对案涉房屋所主张的权益是否可以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据该司法解释规定，无过错购房人的权益依法应当予以保护，即在符合法定条件的情况下，无过错购房人对于房产享有之权益可以排除强制执行。而判断无过错购房人对所购房产享有之权益是否足以排除强制执行，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定。首先，案外人高妍与盛恒基公司签订案涉房屋书面买卖合同的日期为2016年1月20日，系于本院2017年1月9日查封案涉房屋占用范围土地使用权之前既已签订案涉房屋书面买卖合同。其次，案外人于2014年7月20日即办理了入住手续，在本院查封之前，已合法占有案涉房屋。再次，因盛恒基公司将案涉房屋项下土地使用权抵押，导致案涉房屋无法办理产权登记，故案外人高妍未办理案涉房屋过户登记非因其自身原因所致。最后，案外人高妍已交付全部购房款。综上，案外人高妍的异议请求，符合上述法律和司法解释之规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对坐落于黑龙江省哈尔滨市松北区规划路盛世家园小区G4号楼2单元402室房屋及该房屋占用范围内土地使用权的执行。当事人、案外人对本裁定不服，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  王洪亮审判员  李 滨审判员  崔 婷二〇二一年四月十九日法官助理刘卓书记员张茗赫