河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初771号原告（反诉被告）：河南兰德置业有限公司，住所地郑州市金水区健康路东、优胜北路北上都国际1单元三楼，统一社会信用代码：91410100670080134D。法定代表人：赵丰果，总经理。委托诉讼代理人：李冬青，河南万翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁佳楠，河南万翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南银湾商业管理有限公司，住所地河南省郑州市二七区嵩山南路190号院1,2号楼3层，统一社会信用代码：91410103MA47APRX50。法定代表人：刘景华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王振华，河南沃原律师事务所律师。原告（反诉被告）河南兰德置业有限公司（下称兰德公司）诉被告（反诉原告）河南银湾商业管理有限公司（下称银湾公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。兰德公司的委托诉讼代理人袁佳楠，银湾公司的委托诉讼代理人王振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰德公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付拖欠原告的租金3457282.8元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2019年9月4日签订《房屋租赁合同》，将位于郑州市二七区嵩山南路190号院1,2号院1-4层附1号的房产（建筑面积28810.69平方米）出租给被告使用。《租赁合同》明确约定，租赁期限为18年零3个月，从2019年9月4日至2037年11月30日止，租金计算标准为每平方米40元，月租金为1152427.6元，前四年的租金每年支付一次，被告应于下期租金交纳期限开始前7个工作日交纳下期租金。并且合同约定有8个月的免租期，分别是前四年租赁期限内的最后两个月，但如果被告未按照约定期限租赁房屋，则取消免租期。另，租赁合同对违约责任也进行明确约定，如被告未能在合同约定时间内向原告缴纳租金和其他费用，每逾期一天按照应付未付费用总额的万分之五支付违约金，逾期交租超过60个自然日的，原告有权解除合同，且被告同意支付两个月的租金作为违约金，押金不予退还。被告在签署《租赁合同》后，向原告以转账和账务冲抵的形式支付了2019年9月5日至2020年9月4日期间的租金，按照合同约定，被告应于2020年8月25日支付第二年度（2020年9月5日至2021年9月4日）的租金，但被告一直未缴纳，虽经原告多次催要，仍未履行，已经达到合同约定的单方解除条件。被告银湾公司辩称：1、新冠疫情以及疫情防控构成不可抗力，不可抗力属于法定免责事由，疫情期间的租金应于减免，银湾公司未拖欠租金。合同签订后，银湾公司支付了2019年9月5日至2020年9月4日期间的租金，合同履行期间，发生新冠肺炎疫情，案涉物业停业长达5个月。银湾公司多次向兰德公司申请租金减免，未达成一致意见。鉴于银湾公司已经提前支付疫情期间的租金，应抵扣后续未缴纳房租。因案涉租赁合同已经于2020年12月20日之前解除，抵扣租金后银湾公司不欠兰德公司租金；2、兰德公司应当返还银湾公司支付的押金。因双方未能就租金减免达成合意，双方以事实行为解除了租赁合同，故兰德公司应当返还银湾公司支付的押金。综上，原告的诉请无事实与法律依据。反诉原告银湾公司反诉称：1.判令反诉被告返还反诉原告增添的LED屏一块（价值133645.10元），5D空中投影仪一台、5D地面互动投影仪一台（价值214650元）；2.判令反诉被告折价返还反诉原告上下水及电缆工程投资款315400元；3.判令反诉被告支付反诉原告代为支付的燃气费35814元；（1+2+3合计699509.10元）4.本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告兰德公司辩称：1、银湾公司反诉的为兰德公司增添物品、上下水和电缆工程，系银湾公司为经营需要、广告宣传或招租而添置，根据银湾公司和兰德公司2019年9月4日签订的《房屋租赁合同》约定，银湾公司反诉的事项均是应由其自行承担费用的范围。且银湾公司在反诉状中也明确，上下水及电缆工程是海底捞商户需要的，因此，其费用的承担也是海底捞和银湾公司的事情，与兰德公司无任何关联性；2、双方在《房屋租赁合同》中约定银湾公司对房屋进行装修改造或增添设备、设施，需经兰德公司同意并备案。而银湾公司增添设备未经银湾公司同意及备案，故银湾公司要求兰德公司承担款项无事实依据；3.根据法律规定，银湾公司未经兰德公司书面同意的情况下，产生的费用应由其自行承担，如果兰德公司要求恢复原状或赔偿损失，法院应予支持。综上，银湾公司的反诉请求无任何事实及法律依据，依法应予驳回。经审理查明：2019年9月4日，兰德公司（甲方、出租人）与银湾公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于郑州市二七区嵩山南路190号院1，2号楼1-4层附1号，建筑面积28810.39㎡的房屋出租给乙方使用；租期18年零3个月，从2019年9月4日起至2037年11月30日止；1-4层商业月租金为每平方40元，月租金1152427.6元，年租金13829131.2元；房屋押金300万元，租金采用先交租后使用方式，前四年租金每年支付一次，乙方应在合同生效后10个工作日内一次性交付首年租金，于下期租金交纳期限开始前7个工作日交纳下期租金；租赁期内乙方共有8个月免租期，分别是前四年租赁期限内的最后两个月；合同期限内，乙方在不危及房屋主体结构和安全的前提下，可根据商业形象和经营需要对租赁房屋进行装修改造，或增添附属设备、设施，但是须经过甲方书面同意，并报甲方备案。合同还对其他相关事项进行了约定。同日，兰德公司（甲方）、银湾公司（乙方）与河南兰德商业管理有限公司（丙方）签订《补充协议》。合同签订后，银湾公司分别于2019年9月6日、2019年9月11日向兰德公司支付押金共计300万元。经双方协商，第一年度租金以账务冲抵方式缴纳，银湾公司分别于2019年9月25日向兰德公司转款200万元，于2019年9月29日转账1450921.23元，共计支付剩余租金3450921.23元。因银湾公司未按期缴纳第二年度房租，兰德公司分别于2020年8月18日、2020年8月28日、2020年10月19日向银湾公司发出《工作联系函》，要求银湾公司按期缴纳租金等费用。后银湾公司仍未缴纳租金，兰德公司于2020年12月9日通过河南万翔律师事务所发出《律师函》，告知银湾公司解除合同，并要求其支付欠付租金及违约金等费用。该律师函于同日通过EMS邮寄。因银湾公司至今未付租金，故兰德公司诉讼来院。另查明，2019年6月26日，河南兰德商业管理有限公司（甲方）与郑州新捞派餐饮管理有限公司（乙方）签订《租赁协议》，协议第八条约定甲方需在租赁标的交付日之前，提供本协议约定应由甲方提供的管线及供应，把所有的公用事业管线引至租赁标的内乙方指定的位置，费用由甲方支付。因原、被告与河南兰德商业管理有限公司于2019年9月4日签订《补充协议》，该协议约定由银湾公司履行原承租人对商户的义务，故银湾公司于2019年10月3日与河南尚永装饰工程有限公司签订《施工合同》，由河南尚永装饰工程有限公司承包海底捞火锅店下水及电缆施工工程。再查明，被告银湾公司提交的《华润燃气股份有限公司用户气费信息表》显示，抄表日期2021年1月5日，示数为1054637m3，用气量5600m3，气费19768元；抄表日期2021年1月8日，示数为1058871m3，用气量4234m3，气费16046.86元。燃气费用共计35814.86元，该费用由郑州华润燃气股份有限公司于2021年2月26日从银湾公司保证金账户中扣除。本院认为，兰德公司与银湾公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》等内容，系各方当事人的真实意思表示，其中不违反法律、行政法规强制性规定的内容对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定行使权利、履行义务。本案中，兰德公司已如约交付租赁场地，银湾公司承租案涉场地，因被告未按时缴纳租金，原告依据约定解除租赁合同，被告对此并无异议。原被告双方均认可原告于2020年12月4日在案涉商场张贴解除合同公告，故本院认定合同解除日期为2020年12月4日。关于原告主张2020年9月5日至2020年12月4日期间的租金3457282.8元。银湾公司辩称依据郑州市财政局郑财资（2020）5号文件规定，兰德公司应对疫情期间的租金进行减免，减免后银湾公司的房租已结清。但银湾公司提交的该文件非强制性规定，且政策范围为“市级全额供给的行政事业单位出租的房屋”，故兰德公司不同意减免租金不违反法律规定，但考虑到2020年春节遭遇的新型冠状病毒感染的肺炎疫情，结合国家政策，本院从公平角度出发，酌定减免一个月房租，故银湾公司应支付兰德公司租金2304855.2元。双方因疫情减免租金发生争执，且兰德公司未主张违约责任，故兰德公司应将银湾公司的押金3000000元退还给银湾公司。经与拖欠的租金相折抵，兰德公司退还银湾公司押金695114.8元。关于银湾公司反诉主张兰德公司返还LED屏、5D空中投影仪及5D地面互动投影仪的诉请，虽银湾公司在安装设施前未按照合同约定告知兰德公司，但兰德公司认可该物品系银湾公司为经营需要、广告宣传或招租自行安装，故其所有权属于银湾公司，兰德公司应当予以返还。关于银湾公司诉请兰德公司返还原告上下水及电缆工程投资款315400元。兰德公司、银湾公司与河南兰德商业管理有限公司签订《补充协议》约定，由银湾公司履行河南兰德商业管理有限公司对商户的义务，因此河南兰德商业管理有限公司与郑州新捞派餐饮管理有限公司2019年6月26日签订的《租赁协议》的相关权利义务应由银湾公司承担，而协议中明确约定由银湾公司提供管线及供应设施，费用由银湾公司支付，兰德公司并非该租赁协议相对方，故银湾公司该项诉请，于法无据，本院不予支持。关于银湾公司诉请兰德公司支付燃气费35814元。兰德公司称燃气费抄表起始时间无法确定，自认其于2020年12月25日接收商场，10天时间无法产生高额燃气费用，该燃气费应由银湾公司自行承担，但根据银湾公司提交的《华润燃气股份有限公司用户气费信息表》显示，2021年1月5日至2021年1月8日期间用气量为4234m3，平均日用气量为1411.33m3，经计算，该燃气费应产生于兰德公司接收商场之后，故银湾公司诉请由兰德公司支付其代付的燃气费35814元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条第一款第（三）项、第五百六十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）河南兰德置业有限公司与被告（反诉原告）河南银湾商业管理有限公司于2019年9月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月4日解除；二、原告河南兰德置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告河南银湾商业管理有限公司押金695114.8元；三、驳回原告河南兰德置业有限公司的其他诉讼请求；四、反诉被告河南兰德置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还反诉原告河南银湾商业管理有限公司LED屏、5D空中投影仪及5D地面互动投影仪；五、反诉被告河南兰德置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告河南银湾商业管理有限公司燃气费35814元；六、驳回反诉原告河南银湾商业管理有限公司的其他反诉请求。如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取17229元，由原告（反诉被告）河南兰德置业有限公司负担5743元，由被告（反诉原告）河南银湾商业管理有限公司负担11486元。反诉费减半收取5398元，由反诉原告河南银湾商业管理有限公司负担2434元，由反诉被告河南兰德置业有限公司负担2964元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张彦鹏二〇二一年四月九日书记员  赵隽雅