文书内容江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0804民初709号原告:中国邮政储蓄银行股份有限公司淮安市淮阴支行，住所地淮安市淮阴区长江东路府升小区2号楼103室。负责人：钱军，该支行行长。委托诉讼代理人：梁军、张洵，该支行员工。被告：淮安金辉房地产有限公司，住所地淮安市淮阴区长江东路103号1楼103室。法定代表人：林茂祺，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁琪，江苏群汇知缘律师事务所律师。被告：汪**，男，1992年11月8日出生，汉族，住淮安市淮阴区，现羁押于黑龙江省佳木斯监狱。被告：韩静，女，1989年2月5日出生，汉族，住淮安市淮阴区。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司淮安市淮阴支行（以下至判决主文前简称邮政储蓄银行）与被告汪**、韩静、淮安金辉房地产有限公司（以下至判决主文前简称金辉公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易诉讼程序分别于2021年3月11日、4月19日公开开庭进行了审理。原告邮政储蓄银行的委托诉讼代理人梁军、被告汪**（第一次未到庭）、被告金辉公司的委托诉讼代理人袁琪到庭参加诉讼（第二次未到庭）。被告韩静经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮政储蓄银行向本院提出诉讼请求：1．判令被告汪**、韩静归还贷款本金253399.03元及利息、罚息4174.44元，总计257573.47元（截至2021年1月1日，后按合同约定贷款利率的130％顺延计算至实际还款之日）；2、原告对被告汪**、韩静提供的淮安市金辉天鹅湾7幢住宅楼9幢楼3308室房屋行使抵押权，以上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款在第一项所确定的债务范围内优先受偿；3、被告金辉公司对第一项诉讼请求在正式抵押登记手续办理完毕之前承担阶段性连带责任保证；4、判令三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年12月5日，原告邮政储蓄银行与被告汪**、韩静签订了《个人购房借款及担保合同》，被告向原告申请310000元贷款，贷款期限240个月，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率下浮10％，罚息利率在约定的利率基础上加30％。在违约责任中约定，当借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权采取宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款的措施。被告金辉公司作为保证人，在合同书签章确认承担阶段性连带保证责任。为确保上述合同履行，被告汪**、韩静与原告于2016年12月5日签订了《不动产抵押合同》，为涉案房屋提供担保。2016年11月22日在三被告互签的《商品房买卖合同》中确认该抵押房产为预售商品房，批准机关为淮阴区住建局。经查询，至起诉之日，该抵押房产仍然为抵押预告登记状态。2016年12月27日，原告按照合同约定全部履行放款义务，但被告至起诉之日未能按照合同约定按月足额偿还当月贷款本息。截至2021年1月1日，被告拖欠原告贷款本息共计257573.47元，原告通过各种催收方式，目前仍未归还。被告汪**辩称：借款是事实，原告提供的证据中汪**的签字都是被告汪**所签，指纹也是其本人所按。被告汪**现在没有能力还款，因为犯买卖国家证件罪被判刑三年半，罚金50000元，2022年10月刑满到期。被告汪**现在没有人身自由，等出去以后肯定还款。涉案房屋契税已经缴纳，但未办理产权证。被告韩静未作答辩。被告金辉公司辩称：被告金辉公司不应当承担连带清偿的担保责任。被告金辉公司将房屋建成交付并办理初始登记手续，其阶段性担保责任即解除，后续未办理登记的责任不应当由被告金辉公司承担。另外，原告和该项目其他业主已办理抵押登记，却未及时催促被告汪**办理抵押登记，从而实现涉案房屋的抵押权，故原告自身亦存在过错。根据法律规定，附生效条件的民事法律行为，自条件成就之日生效。当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件成就。本案中，购房者及银行属于无正当理由不予配合或拖延办理产权证书或他项权利证书属于阻止条件成就的情形。被告金辉公司早已办理初始权证，而购房人没有办理与被告公司无关，银行也没有及时的行使其办理抵押登记的请求权。因此被告金辉公司的阶段性担保责任已解除，不应该承担阶段性保证责任。本院经审理查明事实如下：原、被告对借款及抵押、担保的事实没有争议，本院予以确认。本案的争议焦点为被告金辉公司是否需要案涉借款承担连带责任。被告汪**、韩静为涉案房屋预告登记权利人，对方为被告金辉公司，该房屋已办理买卖预告登记。被告金辉公司提供的《天鹅湾办理不动产登记领取表》中，领取材料为不动产申请书、不动产登记证书、预告登记证明等，领取人签名一栏被告汪**未签字。2016年12月5日，原告作为贷款人，被告汪**、韩静作为借款人及抵押人，被告金辉公司作为保证人签订《个人购房/购车借款及担保合同》。第三十一条对法人的保证范围第（二）项约定：由保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息等费用承担连带保证责任，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：1.本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕；2.本合同约定的抵押预告登记手续已办理完毕；3.本合同约定的抵押物保险手续已办理完毕。庭审中查明，被告汪**、韩静未办理不动产登记手续，故亦未办理抵押登记手续。以上事实，有原告邮政储蓄银行提供的借款合同、申请单、共同还款承诺书、借据、借据信息截屏、还款流水清单及原、被告的当庭陈述等予以佐证，本院予以确认。本院认为：原告邮政储蓄银行与被告汪**、韩静之间的合同关系合法有效，应受法律保护。原告邮政储蓄银行向被告汪**发放借款后，被告汪**未能按期偿还借款本息，构成违约。原告邮政储蓄银行要求被告汪**偿还全部尚欠借款本息，并按约定支付罚息的诉讼请求，本院依法予以支持。被告韩静作为上述债务共同还款人，应承担共同还款责任。对被告金辉公司辩称原告及被告汪**、韩静无正当理由不予配合或拖延办理产权证书或他项权利证书，当事人为自己的利益不正当阻止实现抵押权条件成就的，视为条件成就，故被告金辉公司的阶段性担保责任已解除。被告金辉公司提供的不动产登记证书等材料领取表上，被告汪**未签字，故本院无法认定被告金辉公司及时行使发放办理不动产登记材料的行为，被告金辉公司应承担举证不能的法律后果。根据被告金辉公司与原告签订的保证合同，在同时满足抵押预告登记、抵押登记、抵押物保险手续全部办理完毕的情况下，被告金辉公司免除保证责任。本案中，被告汪**、韩静既未办理涉案房屋不动产登记手续，亦未办理涉案房屋不动产抵押登记手续，故被告金辉公司应当按合同约定承担连带责任，对被告金辉公司上述辩解，本院不予采纳。因涉案房屋未办理抵押登记，原告主张对涉案房屋行使抵押权，以上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款在第一项所确定的债务范围内优先受偿的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告汪**、韩静于本判决生效后十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司淮安市淮阴支行借款本金253399.03元及利息、罚息4174.44元，总计257573.47元（计算至2021年1月1日，从2021年1月2日起的利息，以253399.03元为基数，按合同约定贷款利率的130％计算至实际还款之日止）；二、被告淮安金辉房地产有限公司对被告汪**、韩静的上述债务承担连带还款责任；三、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司淮安市淮阴支行其他诉讼请求。如果被告汪**、韩静、淮安金辉房地产有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5164元，减半收取2582元，由被告汪**、韩静、淮安金辉房地产有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司淮安市淮阴支行缴费账号：62×××50；被告汪**缴费账号：62×××68；被告韩静缴费账号：62×××76；被告淮安金辉房地产有限公司缴费账号：62×××84）。审判员  刘明辉二〇二一年四月二十五日法官助理高均书记员杨东