贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0602民初434号原告：中国银行股份有限公司铜仁分行，住所地：贵州省铜仁市碧江区环西路7号。负责人：冉爱民，该分行副行长。委托诉讼代理人：刘晓庆，贵州哲伦律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张自成，贵州哲伦律师事务所律师，特别授权。被告：邓江明，男，1975年3月25日出生，汉族，住贵州省印江土家族苗族自治县。被告：贵州绿洲房地产开发有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区西外环路12号。法定代表人：杨再秀，该公司总经理。原告中国银行股份有限公司铜仁分行(以下简称中行铜仁分行)与被告邓江明、贵州绿洲房地产开发有限公司（以下简称绿洲公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中行铜仁分行委托诉讼代理人刘晓庆到庭参加诉讼，被告邓江明、绿洲公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中行铜仁分行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告邓江明签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2014年个住贷字112号）；2、请求判令被告邓江明偿还原告贷款本金余额304641.78元，支付至2020年10月14日止期间逾期本金罚息1932.23元、逾期利息28573.75元，利息罚息2146.67元，并支付原告从2020年10月15日起至本息全部偿还完毕之日止按《个人一手住房贷款合同》约定计算利息、罚息；3、判令被告邓江明支付原告委托所产生的律师费10000元；4、判令被告绿洲公司就被告邓江明的上述债务向原告承担连带责任；5、确认原告有权请求人民法院处置被告邓江明提供的抵押物（铜仁市碧江区房），并有权以处置所得价款优先受偿权；5、判令被告承担本案诉讼费、保全费、担保费。事实及理由：被告邓江明因购买被告绿洲公司位于铜仁市碧江区房屋，向原告提出个人住房按揭贷款申请，承诺以新购房产为贷款提供抵押担保，并由被告绿洲公司提供连带担保责任。随后，2014年3月27日，被告邓江明与原告签订了编号为2014年个住贷字112号的《个人一手住房贷款合同》，该合同约定：1、原告为被告邓江明提供借款349000元整，贷款期限为20年，即240个月，从原告实际放款日起算；2、借款月利率为5.45833‰，还款方式为等额本息；3、提前收贷的条件及违约责任；4、被告邓江明以购买被告绿洲公司的房产为其贷款合同项下债务提供担保；5、被告邓江明不按时还款构成违约情形，原告享有解除贷款合同的权利，同时原告为实现债权发生的费用（含律师费、诉讼费等费用）由被告邓江明承担；6、被告绿洲公司为被告邓江明贷款合同项下全部债务提供连带责任担保；后原、被告在抵押登记机关办理了抵押财产登记手续。合同签订后，原告已足额地发放了贷款，履行了其全部的合同义务。被告邓江明未按照贷款合同的约定履行还本付息的义务。经原告多次催促，亦未能履行合同义务，其行为已构成违约。被告绿洲公司在被告邓江明违约的情况下未能向原告承担连带担保责任代为履行还款义务。综上，原告为维护自身权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告邓江明、绿洲公司未出庭应诉，亦未向本院提交书面的答辩意见及证据材料。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告邓江明因购买被告绿洲公司开发的位于贵州省铜仁市碧江区住房向原告中行铜仁分行申请贷款，后被告邓江明作为借款人、绿洲公司作为保证人于2014年3月28日与原告中行铜仁分行签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2014年个住贷字112号），合同主要约定：中行铜仁分行向邓江明发放个人住房贷款349000元，贷款期限为20年240个月，自贷款人实际放款日起算；若为分期放款，则自第一个实际放款日起算；贷款用途仅限于借款人支付其购买本合同第十三条约定房产（贵州省铜仁市西外环工行新村，购房合同号：2014003994）的购房款；本合同项下贷款利率经贷款人与借款人约定，按浮动利率方式执行：浮动周期为6个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.45833‰，每月的01日为结息日和付息日；借款人还款采用等额本息方式，按月偿还贷款本息的，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期数共计240期，每期还本息金额为人民币2612.33元；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率上加收50%。按罚息利率计收利息的，计算公式为利息＝（本金＋应付未付利息）×实际天数×年罚息利率／360；借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定的开发商贵州绿洲房地产开发有限公司账户；附件个人住房贷款合同通用条款、抵押物清单为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权依法及本合同的约定，行使抵押权；在担保责任发生后，贷款应在主债权诉讼时效期间内行使抵押权；若贷款为分期清偿的，则贷款人应在基于最后一期债权起算的诉讼时间期间届满之日前行使抵押权；保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证；本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任；借款人未按期归还贷款本息或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；本合同载明的借款人住所地为通讯及联系地址（住址：贵州省印江土家族苗族自治县，今后凡与本合同项下贷款有关的对账单据、催收单据以及相关法律、诉讼文书送达地均以此为准；抵押物名称：房产，所在地：铜仁市西外环工行新村住宅小区4栋14层7号住房。2014年8月4日，案涉房屋在铜仁市房屋产权管理处办理了抵押权预告登记，铜仁市房屋产权管理处核发了铜房预市房字第201407122号房屋抵押权预告登记证明,但至本案法庭辩论结束前未办理正式的抵押登记。2014年8月26日，原告中行铜仁分行按约定向被告邓江明发放贷款，但被告邓江明自2018年12月21日后未再按时偿还贷款本息。截至2020年10月14日，被告邓江明尚欠原告中行铜仁分行借款本金304641.78元、逾期利息28573.75元、应收利息的罚息2146.67元、逾期本金罚息1932.23元。另查明，原告中行铜仁分行因本案支付律师代理费1万元。以上事实，有原告提交的营业执照、负责人身份证明及身份证复印件、企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》、个人住房贷款申请审批表、《个人一手住房贷款合同》、借款借据、抵押权预告登记、贷款已还款明细清单、贷款催收凭证、《委托代理合同》、发票以及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告于2014年3月28日签订的《个人一手住房贷款合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案原告按合同约定发放贷款后，被告邓江明应当按照合同约定履行还本付息义务，但被告邓江明自2018年12月21日后未按时足额偿还贷款本息，其行为已构成违约，依照案涉合同约定及根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”的规定，合同解除条件已成就，原告依约享有案涉合同的解除权。故，原告请求解除案涉《个人一手住房贷款合同》的诉请于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告邓江明偿还借款本金304641.78元、截至2020年10月14日的逾期利息28573.75元、利息罚息2146.67元、逾期本金罚息1932.23元及自2020年10月15日起至本息全部还清之日止按《个人一手住房贷款合同》约定计算利息、罚息并支付代理费1万元的诉请，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款及第二款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”的规定以及结合案涉《个人一手住房贷款合同》中关于“因借款人出现违约事件时贷款人有权要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等”之约定，案涉《个人一手住房贷款合同》解除后，被告邓江明应向原告偿还全部贷款本息并赔偿原告因本案委托律师产生的代理费，故原告上述诉请，于法有据，本院予以支持。对原告中行铜仁分行主张被告绿洲公司对全部债务承担连带清偿责任的请求，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第六百九十一条“保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定”、第三百九十二条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”之规定以及原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》中关于保证的约定，本案被告邓江明向原告中行铜仁分行的借款既有绿洲公司提供的连带责任保证，也有被告邓江明用其所购案涉房屋提供的抵押担保，且截止本案法庭辩论结束之时，案涉房屋尚未办理正式的抵押登记手续，被告绿洲公司未能依约免除保证责任，故原告要求被告绿洲公司对本案全部债务承担连带清偿责任，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张对被告邓江明提供的抵押物即位于铜仁市碧江区的房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的请求，经查，案涉房屋虽然办理了预购商品房抵押权预告登记，但截止本案法庭辩论结束时，尚未办理建筑物所有权首次登记，根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”之规定，故原告不享有优先受偿权，故原告该项请求于法无据，本院不予支持。原告工行铜仁分行要求被告承担的保全费并未实际发生，本院不予支持。被告邓江明、绿洲公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对己方诉讼权利的放弃，不影响本案的正常审理。根据《中华人民共和国民法典》第三百九十二条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十二条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十一条、第六百八十四条、第六百八十五条、第六百八十六条、第六百八十八条、第六百九十一条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司铜仁分行与被告邓江明、贵州绿洲房地产开发有限公司于2014年3月28日签订的合同编号为2014年个住贷字112号的《个人一手住房贷款合同》；二、被告邓江明于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司铜仁分行偿还借款本金304641.78元及截至2020年10月14日的逾期利息28573.75元、利息罚息2146.67元、逾期本金罚息1932.23元，2020年10月15日起至借款还清之日止的利息按照《个人一手住房贷款合同》约定的计息方式计算；三、被告邓江明于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司铜仁分行支付案件代理费10000元；四、被告贵州绿洲房地产开发有限公司对被告邓江明的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国银行股份有限公司铜仁分行的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计3255元，由被告邓江明、被告贵州绿洲房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  符英二〇二一年四月十九日法官助理陈尘书记员刘佳红