新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0103民初412号 原告：杨文进，女，1979年6月3日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：刘卫国，新疆百域君鸿律师事务所律师。 被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区骑马山路8号荒山绿化指挥部1栋3层1号。 法定代表人：李晶，该公司总经理。 委托诉讼代理人：玛依拉，女，新疆胜天房地产开发有限公司职员。 委托诉讼代理人：刘娜，女，新疆胜天房地产开发有限公司职员。 原告杨文进与被告新疆胜天房地产开发有限公司（以下简称：胜天房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告杨文进的委托诉讼代理人刘卫国，被告胜天房产公司的委托诉讼代理人玛依拉、刘娜均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨文进向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付逾期办证违约金35,760.09元（2017年10月1日-2019年8月19日）；2．判令被告以总房款399,410.4元为基数，自2019年8月20日至2020年12月31日按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利息计算向原告承担逾期办证违约金；3．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年3月7日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的位于本市沙依巴克区格林威治城三期6栋2单元1402号房屋，建筑面积110.64㎡，总房款399,410.4元。合同签订后，原告依约支付了全部房款及交清了契税等相关费用，按照合同约定被告应在房屋交付使用后180日内给原告办理房屋权属证书，但时至今日，被告至今未给原告办理房屋权属证书，现诉至法院，请求法院判如所请。 被告胜天房产公司辩称，首先，原告主张办理房屋权属证书违约金主张过高，逾期交付的违约程度应大于逾期办证违约程度，我方同意按照逾期交房的违约责任进行处理逾期办证的违约金。我方已经履行房屋买卖合同的主合同义务，只因案外人一建公司拒绝移交竣工资料而无法为原告办理房屋产权证书。房屋的价值主要体现于其居住使用，原告已实际占有使用涉案房屋，获得了房屋的占有、使用及收益的权能，已经实现了签订商品房买卖合同的合同目的。而且，房屋权属登记的延迟办理只影响原告对于房屋的处分权能，并未损害被告订立合同的交易目的，也未给原告造成实际或者预期利益的损失，本案中，涉案《商品房预售合同》第十五条对逾期办证做出了特别约定，即双方共同约定排除适用违约金，出卖人不承担支付违约金的责任。且现原告所在小区房价涨价幅度超过60%，原告并未受有实际损失。原告主张的逾期办证违约金为涉案合同约定逾期交房违约金的13倍之多，明显过高，原告也未就该损失提出证据证明，2019年8月20日后的违约金应当按照当月的LPR进行计算，且2020年两次疫情，系不可抗力因素，共封闭84天，应当扣除免责期。第二、原告的实际办理入住的时间是2018年7月10日，根据双方签订的《商品房预售合同》第十五条，商品房交付后180日将办理权属登记，由我方提供的资料报产权登记机关备案，此处商品房交付使用是双方对商品房共同办理交接的整个过程，因此原告的主张的逾期办证的起算时间应该是2019年1月10日，关于诉讼费用请求法庭依法裁判。 本院经审理认定事实如下：2013年3月7日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同编号：YS0276257，房屋代码：1201782，合同约定原告购买被告开发的乌鲁木齐市沙依巴克区格林威治城三期6栋2单元1402号房屋，建筑面积110.64㎡，总房款399,410.4元。关于产权登记的约定，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告主张2017年10月1日至2019年8月19日期间的逾期办证违约金35,760.09元及以判令被告以总房款399,410.4元为基数，自2019年8月20日至2020年12月31日按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利息计算向原告承担逾期办证违约金的诉讼请求，本院认为，被告逾期为原告办理房屋产权证书登记，至今尚未办理，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据此规定，被告应向原告赔偿违约金。按照合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方对该约定中涉及商品房交付使用的理解各执一词，原告认为从被告通知后180日起算，被告认为应当按照双方实际办理入住手续后180日起算，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中被告提交业主（住户）登记表及格林威治入住交付书以证明原告对房屋的实际占有和控制是2018年7月10日，原告提交管道天然气用户证用以证明其2016年11月已实际占用房屋，但该用户证上只载明首次发本时间为2016年11月，并未有双方签字确认，故本院认可2018年7月10日为房屋的实际交付使用时间，自此日起180天后即2019年1月10日可起算逾期办证违约金，符合双方约定及法律规定，故被告此辩称意见，合理有据，本院予以支持。原告辩称意见，本院不予支持。被告辩称未办证不会给原告造成实际损失及原告主张违约金过高的意见，于法无据，本院不予采信。本合同第十五条未对被告逾期办证违约金的计算方式作出约定，应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，依据此规定，按照原告已付购房款总额，以原告主张的截止时间，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以计算，为此，原告违约金的具体计算公式，符合法律规定，本院亦予以支持，即：2019年1月10日至2019年8月19日期间的违约金按照年利率4.75%予以计算；2019年8月20日至2020年3月20日期间的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十四条之规定，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告杨文进支付逾期办理产权证书违约金11,487.15元［399,410.4元×年利率4.75%÷365×221天（2019年1月10日至2019年8月19日期间）］。 二、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告杨文进支付自2019年8月20日至2020年12月31日期间的逾期办理产权证书违约金21,867.45元（以399,410.4元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算）。 以上被告应付款项，被告应于本判决生效之日起十五日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取372元（原告已预交），由被告新疆胜天房地产开发有限公司承担93.27%即346.96元；由原告徐宁承担6.73%即25.04元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员  陈玲霞 二〇二一年四月二十七日 书记员  赵家乐