西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初5763号原告（反诉被告）：陕西好日子物业管理有限责任公司，住所地：西安市雁塔区楼。法定代表人：刘浩平，系公司总经理。委托诉讼代理人：索文利，陕西明萌律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆丽萍，女，1970年12月23日出生，汉族，住西安市新城区，系公司员工。被告（反诉原告）：宋红钦，男，1963年1月8日出生，汉族，住西安市碑林区。原告（反诉被告）陕西好日子物业管理有限责任公司（以下简称：好日子公司）与被告（反诉原告）宋红钦物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人、被告（反诉原告）均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陕西好日子物业管理有限责任公司诉称，原告系曲江假日新嘉园小区的物业服务公司，被告系曲江假日新嘉园小区的业主。2009年原告成为曲江假日新嘉园小区的物业服务公司，同时与曲江假日新嘉园全体业主、业主委员会签订了《物业管理服务合同》，该合同一直续签，2017年3月15日再次签订合同，合同期限至2022年3月31日。原告在合同期限内，一直按照合同约定提供管理服务，此后该小区业某某换届，新一届业某某决定更换物业服务公司，原告于2019年12月16日退出该小区经营。原告退出该小区时，原告于2019年12月16日退出该小区经营。原告退出小区时，被告尚欠原告物业费等一系费用尚未结清。原告为维护合法权益，故诉至法院请求判令：1.被告向原告支付欠付的物业管理费192.93元、生活垃圾费9元、水费190元、水费估算4元及自2019年12月16日至实际付清之日止的滞纳金，共计486.6元（滞纳金暂计至2020年8月1日）；2、被告向原告支付2018年暖气费1594.88元及自2019年1月1日至实际付清之日止的滞纳金，共计2516.72元（滞纳金暂计算至2020年8月1日）。以上1、2项合计3003.32元；3、诉讼费由被告负担。被告宋红钦辩称，需要法庭确定原被告间的合法有效的物业合同关系。入住小区时间是2005年，至今一直在案涉小区居住。就欠费事宜：物业费交到了2019年10月底，原告没有任何催要结算的行为，对原告诉请的数额不认可，欠缴时间段2019年11月1日至2019年12月15日，物业费192.93元，垃圾费9元，水费178.6元。原告应退被告的费用为：水费69.2元，电改剩余电费252.05元，小区公共广告费9.39元，公共区域电费47.59元，2009年至2010年采暖费1314.5元，2010年至2011年采暖费1641.19元,2011年至2012年采暖费1452.12元，2012年至2013年采暖费657.25元，2013至2014年采暖费935.07元，2014至2015年采暖费986.52元，2015年至2016年采暖费986.52元，2016至2017年采暖费1089.41元，2017年至2018年采暖费1054.68元。2018至2019年采暖费，被告交给了物业公司1594.88元，交给业某某1594.88元，分开交是因为原告和业某某、曲江驻电局签了三方协议，依据2018年12月10日的《假日新嘉园2018年供暖协调会会议纪要》，小区供暖6.2元价格没备案，没有依据。小区签署的供暖协议中，供暖面积为44575.89㎡，被告的房屋面积128.62㎡。关于滞纳金问题：原告并未索要过，无权主张滞纳金，原告自行撤离小区，没有按三方约定公示结算催要。反诉原告宋红钦反诉称，一、2019年3月初小区电改后原电表预存的电费属于反诉人，被反诉人须全部退回反诉人；被反诉人水费仅交至2019年11月14日，而反诉人水费已交至2019年12月11日，该27天水费须退回反诉人；2019年9月后，被反诉人已停交小区3.5个月的公共电费共约29792.54元，而该项费用包含在物业费、电梯费内，须从物业费、电梯费中剥离并按每平米0.37元退给反诉人;2019年12月16日至2020年3月31日共3.5个月的4083.33元广告费收益不属于被反诉人，须按每平方0.073元退给反诉人:被反诉人未交纳2019年3960元的电梯年检费，须按每平方0.084元退给反诉人。二、小区6.20元的供暖价格未经公示和提供测算依据，未按照政府文件规定的自备锅炉供热价格必须“合理补偿成本、保本微利、公平负担、充分协商、公开透明的原则”进行核算。原业委与被反诉人签署的《供暖协议》中供热面积为4457589平方米，而小区实际供暖面积为55693，88平方米，被反诉人因隐匿供热面积在每个供暖都多收取了反诉人20％取暖费，系不当得利。同时2009年至2017年9年的供暖季均未达到最低标准要求的424554.45立方米供暖天然气使用量，未能按《供暖协议》规定“提供符合国家小区自备锅供暖有关标准的热能及其相关服务”，按约定“乙方未按照国家规定质量标准和本合同约定的供热，乙方承担偿责任”。因此，被反诉人须退回2009年暖气费不当得利共计523676.64元，并按每平方10.22元退给反诉人；退回2010年暖气费不当得利共计653737.96元，并按每平方12.76元退给反诉人；退回2011年暖气费不当得利共计578265.74元，并按每平方11.29元退给反诉人;退回2012年暖气费不当得利共计261762.19元，并按平方5.11元退给反诉人；退回2013年暖气费不当得利共计372260.59元，并按每平方7.27元退给反诉人；退回2014年暖气费不当得利共计392860.59元，并按每平方7.67元退给反诉人；退回2015年暖气费不当得利共计392860.59元，并按每平方7.67元退给反诉人；退回2016年暖气费不当得利共计434060.59元，并按每平方8.47元退给反诉人；退回2017年暖气费不当得利共计420156.62元，并按每平方8.20元退给反诉人；退回2018年暖气费不当得利共计201900.05元，并按每平方3.94元退给反诉人。综上所述，反诉人为维护自己的合法权益，向法院提出反诉，请求法院判令：1、被反诉人退回反诉人宋红钦原电表预收电费252.05元；2019年11月15日至12月11日27天的水费60.28元、公共区域电费47.59元、广告费9.39元等费用共369.31元；2、判令被反诉人退回反诉人宋红钦2009年暖气费1314.50元、2010年暖气费1641.19元、2011年暖气费1452.12元、2012年暖气费657.25元、2013年暖气费935.07元、2014年暖气费986.52元、2015年暖气费986.52元、2016年暖气费1089.41元、2017年暖气费1054.68元、2018年暖气费506.76元共计10624.01元；以上1、2项合计10993.32元。3、判令反诉费用由被反诉人承担。反诉被告陕西好日子物业管理有限责任公司辩称，反诉人反诉的请求没有事实依据，被反诉人均不认可，理由如下：第一，关于电改后电费问题，被反诉人在电改之前拆除电表时，已经对电表剩余度数进行了抄写，故被反诉人同意按照抄表度数予以退还。第二，关于2019年11月15日至12月11日27天的水费问题，被反诉人不同意返还，被反诉人退出案涉小区物业管理的时间为2019年12月15日，故该时间节点之前的水费均应该交给被反诉人。第三，关于公共区域电费问题，被反诉人从未收取过公共区域的电费，被反诉人收取的物业管理费中，不包含公共区域的电费，反诉人要求退还该费用没有事实依据。第四，关于2019年12月6日至2020年3月31日的广告费问题，被反诉人并未收取该项费用，反诉人提出该主张的就该主张的事实提出证据证明。关于2009年至2018年的暖气费问题，首先，反诉人的该项主张已经超过诉讼时效。其次，被反诉人向案涉小区提供供暖服务符合相关约定，有事实及法律依据，不存在不当得利问题，故被反诉人对该项请求不予认可。综上，被反诉人认为，反诉人的反诉请求及事实理由不能成立，望贵院依法驳回。宋红钦主张的电费，同意返还251.93元。经审理查明，2009年4月1日，西安曲江假日新嘉园业主委员会向原告陕西好日子物业管理有限责任公司出具了《关于物业管理费及相关费用的函》载明，经全体业某某会议通过，就现行（原欣瑞物业公司）收费标准函告贵方，望贵方以此价格遵照执行，未经业某某通过不得变更原收费价格。约定：物业费1元/平方米；电梯费：2层0.26元/㎡、3层0.27元/㎡、4层0.28元/㎡、5层0.29元/㎡、6层0.3元/㎡；生活垃圾费6元每月每户；暖气费5.7元每平方米。2014年3月15日，原告与西安曲江假日新嘉园业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，由原告为曲江假日新嘉园小区提供物业服务管理，委托管理期限自2014年4月1日至2019年3月31日，合同签订后原告为案涉小区提供物业服务。2017年3月15日，原告（乙方）与西安曲江假日新嘉园业主委员会（甲方）再次签订《物业管理服务委托合同》，该合同约定“委托管理期限自2017年4月1日至2022年3月31日，乙方负责向业主和物业使用人收取以下费用：物业管理费、垃圾清运费、电梯运行费、维修养护费、代收代缴电费、水费等，收费标准为：管理费元1元∕㎡∕月、垃圾清运费6元∕月∕户、采暖费6.2元∕㎡，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金，车位和使用管理费用由乙方按标准向车位使用人收取……”。被告宋红钦系曲江假日新嘉园小区2号楼C单元102号房屋业主（以下简称案涉房屋），房屋面积128.62平方米，楼层1层。被告前期一直按物业合同按期向原告缴纳物业管理费、生活垃圾费、暖气费等相关费用。后因西安曲江假日新嘉园业主委员会决定更换物业服务公司，原告于2019年12月15日退出案涉小区不在提供物业管理服务。被告未向原告缴纳案涉房屋2019年11月1日至2019年12月15日期间物业管理费190.85元、生活垃圾费8.9元、2019年9月28日-2019年12月13日的水费190元、2018年度（2019年1月16日至2019年3月15日）暖气费1594.88元。原告称2019年12月14日-15日的水费系单方估算。另查明，2009年4月21日，原告（乙方）与西安市自来水总公司（甲方）签订了《水费结算协议》，约定：西安市自来水总公司采取委托收款结算方式结算水费，甲乙双方指定银行及账号办理水费结算，并由乙方到开户行办理授权。乙方保证结算日在银行有足够的支付能力，不得拖欠。原告向西安市自来水公司代缴了案涉小区2019年11月14日之前的水费。再查明，2018年12月10日，就案涉小区2018年供暖事宜，在曲江房地局协调下，原告与案涉小区业主委员会形成《协调会会议纪要》，该纪要第2条约定“物业服务企业每月15日向业务会公示供暖费收支情况，接受业某某监督，业某某组织通知业主分次向物业服务企业缴纳取暖费，供暖设施设备维修支出，须经业某某同意后支出。供暖期结束，物业服务企业对小区2018年供暖情况进行最终核算，并向全体业主公示”，第3条约定“物业服务企业将报备房地局取暖方案和已交暖气费的业主名单提交业某某，由业某某安排和督促业主向物业服务企业缴纳暖气费”。原告向案涉小区业某某书面提交2019年1月、2月的暖气收入及收支情况说明，案涉小区业某某以原告提交的说明数据不实而不予认可。2019年2月22日，案涉小区业主委员会通知全体业主暂停向原告缴纳取暖费，后业某某通过小区业主微信群通知业主将取暖费暂缴纳至西安假日新嘉园小区业主委员会设立的监管账户（开户行：中国工商银行西安曲江支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXX1992）。案涉小区部分业主向上述业某某监管账户缴纳2018年度部分暖气费，因案涉小区业某某未向原告支付业主缴纳的暖气费，2019年8月，原告以不当得利将业某某起诉至本院，要求其返还收取的暖气费281110.07元，本院审理后作出（2020）陕0113民初1893号民事判决书，以债权具有相对性驳回原告的诉讼请求，双方均未上诉，该判决现已生效。上述事实，有《关于物业管理费及相关费用的函》、《物业管理服务委托合同》、《曲江假日新嘉园业某某通知》（XX委XX号）、《协调会会议纪要》、《假日新嘉园业某某告业主书》（业某某2019-4号）、（2020）陕0113民初1893号民事判决书、水表抄算卡及本院庭审笔录等证据在案佐证，可以作为定案依据。本院认为，依法成立的合同,对双方当事人均有约束力,双方应当按照约定履行义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告与案涉小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》, 且原告自2009年至2019年均在该小区提供物业服务，被告亦按照《物业管理服务委托合同》中各项物业费用标椎向被告支付了涉诉之前的物业费用。双方形成物业服务合同关系。原告作为物业服务单位已经履行提供物业服务的相应义务,被告作为业主应当按约履行支付物业管理费等费用的义务。故原告要求被告支付案涉房屋2019年11月1日至2019年12月15日期间物业管理费190.85元、生活垃圾费8.9元、2019年9月28日-2019年12月13日的水费190元，共计389.75元，于法有据,本院依法予以支持。关于2019年12月14日、15日的水费，系原告单方估算，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。关于被告辩称原告未代缴2019年11月14日-2019年12月15日期间的水费，无权收取该期间水费的意见。根据原告与曲江假日新嘉园小区业某某签订的《物业管理服务委托合同》，在原告为案涉小区服务期间，原告有权向业主代收代缴电费、水费等。再根据原告与西安市自来水公司签订的《水费结算协议》，西安市自来水总公司委托原告收取水费，并与原告进行进行水费结算。故原告代收其服务期间的水费有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于原告诉请暖气费能否支持的问题。本案中，虽在曲江房地局协调下，原告与案涉小区业主委员会形成《协调会会议纪要》，该会议纪要并明确约定业某某组织通知业主分次向物业服务企业缴纳取暖费，但原告未授权业某某收取业主暖气费，且业某某收取业主暖气费后亦未及时向原告支付，被告向业某某缴纳暖气费的行为不能对抗原告的主张，被告可另行向业某某主张其已缴纳的暖气费，故原告要求被告支付2019年1月16日至2019年3月15日所欠的暖气费1594.88元，于法有据，本院依法予以支持。关于原告诉请要求支付滞纳金能否支持的问题。被告客观上是未按时缴纳相应的物业费用，但原告的物业服务并非没有瑕疵。在供暖过程中，因为暖气供热不能达标的问题，原告与业某某及曲江管委会多次协商沟通，业主自愿将暖气费交至业某某的共管账户也能反映被告的物业服务质量问题。因此原告将暖气费交给业主委员会的共管账户并非不履行合同义务。综合本案原被告双方合同的履行情况，被告的违约原因及违约的时间，对原告主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告宋红钦反诉请求好日子公司返还预收电费一节，好日子公司同意返还251.93元，本院予以确认。关于反诉原告宋红钦反诉请求好日子公司返还2019年11月15日-2019年12月11日期间的水费一节，根据反诉原告提供的证据，该期间的水费，被告并未向原告缴纳，无权请求返还。关于反诉原告宋红钦反诉请求由好日子公司返还公共区域电费的问题，宋红钦未提供证据证明好日子公司向其收取过公共区域电费，也未举证证明代好日子公司垫付过该部分费用，故该项诉请无事实及法律依据，本院不予支持。关于反诉原告宋红钦反诉请求由好日子公司支付广告费一节，其并未举证证明好日子实际收取广告费的数额，该项诉请无事实依据，本院不予支持。关于反诉原告宋红钦反诉请求好日子公司返还2009年-2018年部分暖气费的问题，反诉原告2009年-2018年一直按照合同约定的单价6.2元的标准缴纳暖气费，视为其认可该收费标准。根据反诉原告当庭所称，其计算应退暖气费的方法是：以2018年-2019年采暖季为例，好日子公司实际收取的暖气费总额扣减供暖过程中实际水电气的使用量、实际供暖面积、维护费、成本、维修费、给好日子3%的微利等费用后综合计算的。2018年之前的暖气费均系推算形成的理论数据。反诉原告单方计算的数据均系理论数据，并非实际数据。且，根据《最高人民法院新民事诉讼证据规定理解与使用》第六十一条规定，当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。本案中，反诉原告就该部分诉请提交的证据均无证据原件， 其应当承担举证不能的不利后果。综上，反诉原告该项诉请无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告宋红钦于本判决生效之日起十日内支付原告陕西好日子物业管理有限责任公司物业管理费190.85元、生活垃圾费8.9元、水费190元、暖气费1594.88元，共计1984.63元；被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、反诉被告陕西好日子物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告宋红钦停车押金251.93元。反诉被告如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告陕西好日子物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。四、驳回反诉原告宋红钦的其余反诉请求。本诉案件受理费50元，减半收取后计25元，由被告宋红钦负担。因原告已预交，故被告应在履行上述给付金钱义务时将由其负担的案件收费一并支付给原告。反诉案件受理费38元，由反诉原告宋红钦自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。    审  判  员      申  国  英 二〇二一年 四 月 二十八 日 书  记  员        赵    珍 打印：相丽华          校对：张丽娜         2021年 月 日送达1