湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终317号上诉人（原审被告）：杨文青，女，1979年3月18日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：郴州永信房地产开发有限公司。法定代表人:黄云，该公司总经理。委托诉讼代理人：王柏茂，男，该公司员工。上诉人杨文青因与被上诉人郴州永信房地产开发有限公司（以下简称永信公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初5439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受调查询问后，不开庭对本案进行了审理。上诉人杨文青，被上诉人永信公司的委托诉讼代理人王柏茂参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。杨文青上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法改判杨文青应支付永信公司购房尾款53,400元，并判决杨文青不承担逾期付款违约金；2、本案的一、二审诉讼费用由永信公司承担。3、判决余款按《商品房买卖合同》执行，以按揭方式付余款（付款方式合同第六条第2小分条分期付款方式以明确规定）；4、判决杨文青为房屋维权产生了律师费38,000元，（因永信公司违法房屋买卖合同一房二卖的原因）该损失亦应从购房尾款中予以抵扣。事实和理由：一、永信公司一房二卖，违约在先，造成杨文青因维权产生的诉讼费、律师费、鉴定费等损失应从购房尾款中抵扣。二、杨文青不应支付逾期付款违约金，是因为永信公司不愿意给杨文青以合同约定的按揭方式付余款，才导致余款未付，且因合同面积与实际测绘面积不同而发生纠纷，生效判决也认定未付房款由双方另行协商确定，且杨文青一直都是愿意按房屋实际面积付尾款的。因永信公司不配合给杨文青办理按揭，导致余款未付，责任在永信公司。开发商如果配合的话，可以在3-6个月办证到杨文青名下。强制执行这段时间房屋产权证都不在杨文青名下，怎么可以从2016年6月22日开始算违约金，房屋实际是由永信公司卖给了刘军，房产一直由永信公司控制，不是杨文青违约，不能计算违约金。本案从2010年至今，主要原因就是永信公司一房二卖，从购房到现在，杨文青愿意按实际面积购买房屋。永信公司辩称，对于杨文青所欠的购房尾款，永信公司于2010年多次进行了催讨，并明确了以实际测绘面积计算支付尾款，而杨文青拒不支付尾款，也不提供按揭资料配合办理按揭贷款，因多次催讨无果，永信公司向杨文青发了解除商品房买卖合同通知，而后才将门面另行出售以降低占用损失，杨文青鉴于门面已登记他人名下，想要回物权而起诉，为此引发的相关损失应由其自行承担。2009年10月31日门面已移交给杨文青管理，其一直收受租金从未间断，而拖欠的房款却未支付，理应承担违约责任。综上，杨文青必须支付拖欠房款64,250元的违约利息及房款本金。永信公司向一审法院起诉请求：1、杨文青支付拖欠门面购置房款64,250元、逾期付款利息128,981.88元（违约金从2009年10月31日至2020年10月30日止按日万分之五计算，以后计至付清购房款之日止），共计193,231.88元；2、由杨文青承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2009年6月30日，杨文青（买受人）与永信公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：1、买受人购买出卖人开发的位于郴州市，该商品房的用途为商铺，合同约定的建筑面积共44.46㎡；2、该商品房单价为4500元／㎡，按建筑面积计算该商品房总价款为200,000元；3、根据选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按郴州市房产管理局测绘的产权登记面积结算房屋价款，多退少补；4、买受人采用银行按揭付款方式，并于2009年6月30日付清首付款100,000元，余款100,000元办理银行按揭，买受人必须在7日内交齐个人按揭资料，主动配合银行办理好按揭手续；5、买受人逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；6、买受人逾期付款超过30日后，如合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金；7、出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。杨文青在签订上述合同的当日依约将首付款100,000元、按揭贷款手续费861元及申请银行按揭贷款所需的资料一并交付给了永信公司。上述合同未经过网签，未进行备案登记。2009年7月，永信公司将涉案房屋交付给杨文青使用。因涉案房屋是永信公司违规建设，银行未予办理按揭贷款。经郴州市房屋产权登记管理处测绘，涉案房屋产权登记面积为36.5㎡。因合同约定的面积与产权登记面积存在差异，杨文青要求按照房屋实际面积计算房款并支付余款64,250元，但永信公司坚持按合同约定面积计算房款并要求支付余款100,000元，双方为此产生纠纷，杨文青遂于2012年12月诉至一审法院，请求确认涉案房屋的实际面积为36.5平方米，并要求永信公司提供办理房屋产权登记所需的资料协助其办理产权登记，支付超期办理产权证的违约金1000元。2013年1月11日，永信公司向杨文青用特快邮寄了《解除〈商品房买卖合同〉通知书》。该《解除〈商品房买卖合同〉通知书》非杨文青本人签收。2013年1月20日，永信公司向一审法院提起反诉，请求确认其与杨文青之间签订的《商品房买卖合同》于2013年1月11日已解除，并要求杨文青返还涉案房屋及支付违约金20,000元等。2013年2月4日，永信公司提交了变更诉讼请求申请书，变更后的诉讼请求为：继续履行双方之间所签订的《商品房买卖合同》，并要求杨文青支付余款64,250元、违约金67,128.4元等。在一审法院审理上述案件过程中，永信公司与刘军于2013年3月13日签订了《郴州市商品房买卖合同》，约定将涉案房屋卖给刘军，并于2013年3月28日将涉案房屋的产权登记在刘军名下。在永信公司将涉案房屋转让给刘军的情况下，杨文青与永信公司均于2013年4月8日申请撤回起诉与反诉，一审法院作出（2013）郴北民二初字第26号民事裁定，裁定予以准许，杨文青预交的本诉案件受理费210元减半收取105元，由杨文青负担；反诉案件受理费1564元，由永信公司负担。2013年6月，杨文青再次诉至一审法院，请求确认永信公司与刘军所签订的合同无效。一审法院于2015年5月11日作出（2013）郴北民二初字第1510号民事判决书，判决确认永信公司与刘军于2013年3月13日所签订的《郴州市商品房买卖合同》无效，案件受理费80元、评估鉴定费6966元，由永信公司承担3523元，刘军承担3523元。刘军不服，上诉至郴州市中级人民法院，郴州市中级人民法院于2015年8月31日作出（2015）郴民一终字第513号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判，二审案件受理费80元由刘军负担。郴州市中级人民法院在该判决书中认定：杨文青因与永信公司发生纠纷，杨文青未支付剩余房款，永信公司亦未将门面过户给杨文青，双方均有过错。杨文青在郴州市中级人民法院作出上述判决后，于2015年10月诉至一审法院，请求判令：1、永信公司继续履行与其于2009年6月30日所签订的《商品房买卖合同》；2、永信公司支付其逾期办理房屋产权证违约金1000元；3、永信公司、刘军共同协助其办理位于郴州市房屋（权证号码71300****）过户手续，将涉案房屋登记至其名下；4、本案诉讼费由永信公司、刘军承担。一审法院于2016年1月25日作出（2015）郴北民二初字第1546号民事判决书，判决：永信公司继续履行与杨文青于2009年6月30日签订的《商品房买卖合同》；永信公司在本判决生效后三十日内协助杨文青办理位于郴州市房屋（权证号码71300****）的房屋所有权证；驳回杨文青的其他诉讼请求；案件受理费50元，诉讼全保费1020元，由永信公司负担。在该判决书中认定：杨文青与永信公司之间因对是按房屋的实际面积付款，还是按合同约定的面积付款存在争议，以致双方发生纠纷，永信公司至今没有为杨文青办理房屋所有权证，杨文青亦至今未付清购房款，双方均有过错，因此杨文青诉请永信公司支付逾期办理房屋产权证违约金1000元，不予支持；对于杨文青未支付的房款如何确定，杨文青与永信公司可另行解决。永信公司对上述判决不服，上诉至郴州市中级人民法院，郴州市中级人民法院于2016年5月18日作出（2016）湘10民终446号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费50元，由永信公司负担。该判决书送达后，一审法院作出的上述（2015）郴北民二初字第1546号民事判决书于2016年6月21日生效，根据杨文青的申请于2016年8月11日依据该判决书立案执行。杨文青现已取得涉案房屋的不动产权证。一审法院认为，永信公司与杨文青于2009年6月30日就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，根据一审法院作出的（2015）郴北民二初字第1546号民事判决书、郴州市中级人民法院作出的（2016）湘10民终446号民事判决书，该合同合法有效，永信公司应继续履行该合同，且双方现对杨文青还需支付购房尾款64,250元无异议，故永信公司诉请杨文青支付购房尾款64,250元，予以支持。关于违约金的计算问题：双方签订上述《商品房买卖合同》后，因永信公司的原因导致杨文青未能成功办理银行按揭贷款，后来又因双方对是按房屋的实际面积付款，还是按合同约定的面积付款存在争议，以致双方发生纠纷，双方发生纠纷后永信公司又将涉案房屋卖给案外人刘军，导致双方进行多次诉讼，因此在上述合同是否应继续履行确定前，杨文青无须支付永信公司逾期支付房款的违约金。上述合同被一审法院作出的（2015）郴北民二初字第1546号民事判决书及郴州市中级人民法院作出的（2016）湘10民终446号民事判决书确认继续履行。上述判决书于2016年6月21日生效后，双方应及时确定杨文青应支付的购房款总额及余额，永信公司应及时向杨文青主张，杨文青亦应及时将剩余房款支付给永信公司，但双方均未及时处理。永信公司起诉后，一审法院于2020年11月5日向杨文青送达了起诉状，永信公司在起诉状中要求杨文青支付的购房尾款与杨文青主张的应支付的购房尾款是一致的，杨文青在收到永信公司的起诉状后应及时将购房尾款支付给永信公司。综上，酌定从2016年6月22日开始计算逾期付款违约金，其中2016年6月22日至2020年11月5日期间的逾期付款违约金由双方各承担一半，2020年11月5日之后的逾期付款违约金由杨文青承担。永信公司主张以欠付的房款为基数按日万分之五计算逾期付款违约金，未违反合同约定，予以采纳，因此杨文青应支付永信公司2016年6月22日至2020年11月5日期间的逾期付款违约金为25,652元（即64,250元×0.0005×1597天÷2），之后的逾期付款违约金按日万分之五计算至购房款付清之日止。三、杨文青抗辩应扣除永信公司应承担的逾期办证违约金，以及永信公司应承担的诉讼费、鉴定费、查档案费、律师费等，不予采纳，理由如下：1、在（2015）郴北民二初字第1546号案件中已驳回其要求支付逾期办证违约金的诉请，对于该判决生效后，永信公司是否还需支付逾期办证违约金，不属于本案的处理范围，杨文青可另行主张；2、杨文青在（2013）郴北民二初字第26号案件中预交的案件受理费210元，已裁定其中105元由杨文青负担，另105元可向申请退费；3、杨文青在（2013）郴北民二初字第1510号案件中预交的案件受理费80元、评估鉴定费6966元，已判决由永信公司负担3523元，刘军负担3523元，对此杨文青可依法申请执行；4、杨文青在（2015）郴北民二初字第1546号案件中预交的案件受理费50元、保全费1020元，已判决由永信公司负担，杨文青已依据该判决申请执行；5、杨文青主张的查档案费、律师等，是否应由永信公司承担，不属于本案的处理范围，杨文青可另行主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决：“一、被告杨文青在本判决生效后十日内支付原告郴州永信房地产开发有限公司购房款64,250元；二、被告杨文青在本判决生效后十日内支付原告郴州永信房地产开发有限公司逾期付款违约金25,652元（暂计算至2020年11月5日），并以未付房款为基数按日万分之五支付2020年11月6日至购房款付清之日止期间的逾期付款违约金；三、驳回原告郴州永信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2082元，由原告郴州永信房地产开发有限公司负担1113元，被告杨文青负担969元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。杨文青提交两份新证据：证据一、案涉房屋不动产证；证据二、协助执行通知书，拟证明案涉房屋的产权证是2020年3月20日才拿到手的，违约金也只能从这天开始计算。永信公司质证认为，对证据的真实性无异议，关联性和证明目的有异议。办不动产证不影响违约金的认定，杨文青一直没有支付购房尾款，且房屋交付后杨文青从2009年10月1日开始收取租金。本院认证意见：杨文青提交的证据与本案支付购房尾款及违约金无关联，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。当事人二审争议的焦点为：一、杨文青还应付多少购房款；二、杨文青应否承担逾期付款的违约金；三、杨文青主张维权产生的律师费38,000元应从购房尾款中抵扣，该主张应否支持。关于争议焦点一。双方对杨文青尚欠购房款64,250元没有异议。杨文青上诉主张只需交购房尾款53,400元，是要求扣除之前的生效判决中确认永信公司应支付杨文青的诉讼费等费用10,850元。本院认为，其他生效判决确定的权利义务，应按生效判决执行，而不是通过本案再作一次判决予以抵扣。故杨文青应按实欠购房款64,250元支付。关于争议焦点二。杨文青逾期支付购房款构成违约，应当支付违约金。一审法院已充分考虑双方多次诉讼的原因及永信公司的责任，酌定2016年6月21日前的违约金免除，2016年6月22日起至2020年11月5日止的违约金双方各承担一半，2020年11月6日之后的违约金由杨文青承担，此处理并无不当，本院予以确认。杨文青取得了案涉房产的产权证，长期占用、使用（出租）案涉房屋，仍拖欠购房款，其主张不承担逾期付款的违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点三。本案审理的是永信公司的诉讼请求，杨文清主张的律师费不在本案审理范围，故该上诉请求在本案中不予审理。综上所述，上诉人杨文青的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费690.5元，由上诉人杨文青负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖志刚审 判 员 李惠铭审 判 员 邓 群二〇二一年四月六日法官助理 邝玲娟书 记 员 李东雪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。