北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5307号上诉人（原审原告）：姚毅，男，1981年1月4日出生，汉族，住址北京市朝阳区。委托诉讼代理人：琼伟格，北京山晨水律师事务所律师。委托诉讼代理人：白岩，北京山晨水律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京首创融资担保有限公司，住所地北京市西城区闹市口大街1号院长安兴融中心4号楼3层03B-03G。法定代表人：黄自权，董事长。委托诉讼代理人：吕坚，男，该公司职员。委托诉讼代理人：郑恬，女，该公司职员。被上诉人（原审第三人）：郭伟冬，男，1971年11月1日出生，汉族，现羁押于北京市东城区看守所，户籍地北京市东城区。上诉人姚毅因与被上诉人北京首创融资担保有限公司（以下简称首创担保公司）、被上诉人郭伟冬案外人执行异议之诉一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初6693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚毅上诉请求：1．依法撤销一审判决，改判不得执行位于北京市东城区竹杆胡同3号楼2层1单元201号房产（房屋所有权证号：X京房权证东字第XXXX号）；2．不得将位于北京市东城区竹杆胡同3号楼2层1单元201号房产移交。事实和理由：首创担保公司依据北京市中信公证处作出（2017）京中信内经证字第47360-47363号《公证书》、（2018）京中信执字00996号《执行证书》向北京市西城区人民法院（以下简称西城法院）申请执行。2018年7月11日，西城法院以（2018）京0102执7173号案件立案执行。执行期间，西城法院轮候查封案涉房产。姚毅对执行标的提出书面异议，西城法院于2019年11月7日作出（2019）京0102执异399号执行异议裁定，驳回案外人姚毅的执行异议请求。一审法院适用法律没有考虑到对姚毅居住权的保障。姚毅与郭伟冬就案涉房产存在租赁关系，首创担保公司对案涉房产申请执行查封严重影响了姚毅的居住权，在权利产生冲突时应优先保障公民的基本生存权利。买卖不破租赁原则要求当其他权利和基本人权产生冲突时，其他权利包括抵押权应让位于基本人权，故请求二审法院依法予以改判。首创担保公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回姚毅的上诉请求，维持一审判决。郭伟冬未到庭，亦未发表书面答辩意见。姚毅向一审法院起诉请求：1．停止执行位于北京市东城区竹杆胡同3号楼2层1单元201号房产；2．停止移交位于北京市东城区竹杆胡同3号楼2层1单元201号房产。一审法院认定事实：北京市东城区竹杆胡同3号楼1单元201号房产登记所有权人为何洋。2017年5月27日，何洋就上述房产向首创担保公司提供抵押反担保并办理抵押登记。2017年12月21日，郭伟冬与姚毅签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房产出租给姚毅，租赁期限为2017年12月21日至2036年12月21日。租金为146万元，支付方式为年付。姚毅于2017年12月12日向郭伟冬转账90万元；于2017年12月22日向郭伟冬转账56万元。北京市中信公证处作出（2017）京中信内经证字第47360-47363号《公证书》、（2018）京中信执字00996号《执行证书》，内容为：“一、被执行人：北京阅微观宏文化传媒有限公司（以下简称阅微观宏公司）、郭伟冬、何洋；二、执行标的：1．代偿款本金：人民币壹仟伍佰万元整（15000000元）。2．资金占用费：自代偿之日（2018年6月15日）起至清偿之日止，按照中国人民银行有关规定计算。3．违约金：按担保金额的15%计算。4．违约金：按照《主债权及不动产最高额抵押合同之补充协议》第七条第三项的约定计算；三、责任范围：1．阅微观宏公司作为借款人，应就第1项、第2项、第3项执行标的，向首创担保公司承担清偿责任。2．郭伟冬、何洋作为保证反担保人，应就第1项、第2项、第3项执行标的，向首创担保公司承担连带保证反担保责任。3．何洋作为抵押反担保人，应以其提供并办理完抵押登记手续的房产，就第1项、第2项、第3项执行标的，向首创担保公司承担抵押担保责任。4．何洋作为抵押反担保人，应就第4项执行标的，向首创担保公司承担清偿责任。申请执行人首创担保公司应在本执行证书出具之日起二年内，持原公证书及本执行证书，向被执行人住所地或被执行人的财产所在地人民法院申请执行。申请执行时效适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。”首创担保公司依据上述公证债权文书向西城法院申请执行。2018年7月11日，西城法院以（2018）京0102执7173号案件立案执行。执行期间，轮候查封何洋名下涉案房产。2019年4月30日，北京市大兴区人民法院将涉案财产处置权移送一审法院执行。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，因此本案争议焦点为姚毅对涉案房产是否享有足以排除强制执行的合法权益。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。该法第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。依照上述法律规定，姚毅以其对涉案房产享有租赁权要求停止执行、停止移交涉案房产，应举证证明涉案房产在办理抵押登记之前其已签订合法有效的租赁合同并实际履行。结合本案查明情况，首创担保公司于2017年5月27日就涉案房产办理抵押登记并取得不动产登记证明，其对涉案房产享有的抵押权已于该日依法设立。姚毅提交的《房屋租赁合同》显示其与郭伟冬就涉案房产签订租赁合同的日期为2017年12月21日，晚于抵押登记时间。姚毅主张支付涉案房产转账凭证记载转账发生日期为2017年12月12日和2017年12月22日，虽然与合同项下约定租金总金额一致，但与合同约定的按年支付租金方式不符，且姚毅在2017年12月12日向郭伟冬转账90万元发生在《房屋租赁合同》签订之前。姚毅主张自己交纳了涉案房产的相关费用，并提供了若干缴费凭证，但其提交的证据不足以证明姚毅在涉案房产办理抵押登记之前已签订合法有效的租赁合同并实际履行，故姚毅提出的对涉案房产排除执行的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零四条、第一百零五条、第一百零八条、第三百零七条、第三百一十条，第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决：驳回姚毅的全部诉讼请求。二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题为姚毅对涉案房产享有的民事权益是否足以排除强制执行。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，依据已查明事实，首创担保公司于2017年5月27日就涉案房产办理抵押登记，而姚毅与郭伟冬就涉案房屋签订租赁合同的时间为2017年12月21日，因首创担保公司就涉案房产享有抵押权的时间早于姚毅对涉案房产享有承租权的时间，故依据相关法律规定，姚毅提出的排除执行的请求，不能得到支持。一审法院驳回姚毅提出对涉案房产排除执行的诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于姚毅提出的其他上诉意见，因缺乏事实和法律依据，故本院均不予支持。综上所述，姚毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由姚毅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 楠审 判 员  曹 欣审 判 员  王 朔二〇二一年四月二十九日法官助理  苏琪越书 记 员  侯雨欣