江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0722民初1412号原告：连云港鸿睿物业服务有限公司，住所地：东海县牛山镇利民西路118号金陵御花园30幢28-22，统一社会信用代码91320722591156073N。法定代表人：邵世锦，公司董事长。委托诉讼代理人：李心宜，连云港市海州区新东法律服务所法律工作者。被告：苗运超，男，汉族，住东海县。被告：徐璐，女，汉族，住东海县。原告连云港鸿睿物业服务有限公司（以下简称鸿睿物业公司）与被告苗运超、徐璐物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告鸿睿物业公司的委托诉讼代理人李心宜，到庭参加诉讼，被告苗运超、徐璐经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鸿睿物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令四被告支付物业服务费10530元、公摊电费975元，共计11505元及逾期违约金（庭前原告变更诉求为请求被告苗运超、徐璐支付2011年10月7日至2014年12月22日期间的物业费、包括公摊水电费5079元）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系东海县金陵御花园小区的物业服务管理企业，被告系该小区5幢28-13号商铺业主，2009年10月17日被告苗运超、徐璐接收了该商铺，面积为117.03平方米,同时接收《物业服务手册》包括前期物业服务合同等内容。2013年7月10日小区业主委员会代表业主与原告签订了《金陵御花园物业服务合同》，合同约定具体服务管理费用为：多层住宅：0.45元/月·平方米，高层住宅：0.8元/月·平方米，商业物业:1元/月·平方米，费用按年收取；合同第三十一条约定，若业主或使用人不按时足额交纳物业服务费用，原告可采取诉讼手段并按每日千分之一标准向业主追缴违约金。合同履行至今，原告按照合同约定的范围履行了为小区进行物业服务管理义务。但被告自2011年10月7日至2014年12月22日共计3年2个月的物业服务管理费、公摊电费等费用都没有向原告支付。原告认为，根据国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《江苏省物业管理条例》第四十八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，被告的欠费行为是违约和违法行为，同时直接影响了物业服务管理质量，严重侵害了诚信的交费业主的利益，依法也应当承担支付逾期违约金的责任。为此，特向贵院提起诉讼，请求支持原告诉求。被告苗运超、徐璐未答辩。经审理查明：金陵御花园小区前期物业服务由南京青和物业管理有限公司提供，2009年10月7日，被告苗运超、徐璐购买了金陵御花园5幢28-13号商铺，房屋面积为117.03m2。同日，被告苗运超出具承诺书给南京青和物业管理有限公司。2013年7月11日，金御花园小区业主委员会成立并报东海县房产管理局备案，南京青和物业公司对被告所在金陵御花园小区实施物业管理服务至2013年7月l0日。南京青和物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，将其物业管理服务中没有收取的一些物业费、公共水电费的债权转让给原告所有，并向全体业主进行公告，原告有权向被告进行追交物业费。2013年7月10日，原告鸿睿物业公司与金陵御花园业主委员会签订了《金陵御花园物业服务合同》，合同约定具体服务管理费用为：多层住宅0.45元/月·平方米，高层住宅0.45元/月·平方米，商业物业1.0元/月·平方米，费用按年收取。2013年7月15日，原告鸿睿物业公司与金陵御花园业主委员会又签订了《金陵御花园公共水电费收取补充协议》，约定多层200元/年·户，高层400元/年·户。2019年3月31日，原告鸿睿物业公司从金陵御花园小区撤离。自2011年10月7日至2014年12月22日，被告苗运超、徐璐未向原告鸿睿物业公司交纳过物业管理费。庭前，原告撤回对被告孙伟、东海县开源水晶商行的起诉，本院依法准予其申请。上述事实，有原告当庭陈述及原告举证的不动产登记中心查询记录、《金陵御花园物业服务合同》、承诺书、《金陵御花园公共水电费收取补充协议》、房屋所有权证存根、（2019）苏0722民初3106号民事判决书、房地产买卖契约等予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：合同各方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。原告鸿睿物业公司与金陵御花园业主委员会签订的《金陵御花园物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对作为业主的被告苗运超、徐璐具有法律拘束力，被告苗运超、徐璐作为物业服务的受益人，理应按时交纳物业费用。现原告鸿睿物业公司要求被告苗运超、徐璐支付拖欠的物业服务费等并提供了相关证据予以证明，本院予以支持。关于物业费金额，根据合同约定，二被告每年应交纳物业费为1404.36元（1.0元/月·平方米×117.03平方米×12月），其接受物业服务的期限为3年2个月零15天，所欠物业费为4505.66元（1404.36元×3年+117.03元×2月+117.03元×15/30），另公共水电费因《金陵御花园公共水电费收取补充协议》未约定商铺应分摊的水电费费用，故本院对原告主张的公摊电费不予支持。关于原告鸿睿物业公司要求被告支付违约金的请求，鉴于原告并未提供实际损失的依据，综合本案案情及本小区其他物业纠纷的处理情况，对该部分诉讼请求不予支持。本院不予支持。被告苗运超、徐璐经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当承担举证、质证不能的法律后果依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，第一百六十二条规定，判决如下：一、被告苗运超、徐璐于本判决生效之日起十日内共同向原告连云港鸿睿物业服务有限公司支付物业服务费4505.66元；二、驳回原告连云港鸿睿物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取44元，由被告苗运超、徐璐共同负担（原告已预交，被告苗运超、徐璐于本判决生效后十日内支付给原告）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。本判决为终审判决。审 判 员 刘兆柱二〇二一年四月二十二日法官助理 王**玲书 记 员 陶 桃法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。（二）《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（三）《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（四）最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。（五）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。