山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终2241号 上诉人（原审被告）：王辉，男，1979年6月28日生，汉族，住临猗县。 上诉人（原审被告）：郝晓慧，女，1984年4月8日生，汉族，住址同上，系王辉之妻。 二上诉人的委托诉讼代理人：吴英杰，临猗县郇阳市场法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：山西卓里集团丰源房地产开发有限公司，住所地运城市。 法定代表人：秦建业，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郝琳，山西古郇律师事务所律师。 上诉人王辉、郝晓慧因与被上诉人山西卓里集团丰源房地产开发有限公司（以下简称丰源公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服山西省临猗县人民法院（2020）晋0821民初1151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。二上诉人及其委托诉讼代理人吴英杰，被上诉人丰源公司的委托诉讼代理人郝琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王辉、郝晓慧上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人的上诉请求，判令被上诉人承担履行合同的违约责任，减少支付购房款134660元，实际应当支付15340元；二、被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：双方签订的合同约定土地使用年限为70年，但在办理房屋登记时，土地使用年限却变更为40年，被上诉人违约并应承担违约责任。因房屋使用年限减少30年，上诉人房款亦应按减少年限予以核减，根据年限减少的比例，上诉人应再支付被上诉人15340元。另上诉人没有违约，不应承担违约责任。 被上诉人丰源公司答辩称：土地使用期限由国家法律规定，以土地使用登记证书所记载的年限为准，上诉人与答辩人无权约定土地使用期间。另外，无法办理70年土地使用证系因政策变动、政府行为等客观原因造成，并非答辩人客观原因所致，况且房屋所有权是永久性的，不能办理70年土地使用期间不会对上诉人权益造成任何实质影响。且被上诉人在本案诉讼中一再表示40年土地使用期届满后，若需要交纳相关费用被上诉人愿意交纳并为业主办理后续30年的土地使用权。现上诉人实际占有涉案房屋已达数年，却不交纳剩余房款，已构成违约，原判判令其支付房款并支付违约金正确，原判应予维持。 原审原告丰源公司向一审法院提出诉讼请求称：判令二被告立即给付原告剩余购房款150000元及违约金。 一审法院认定：2003年5月份，临猗县拟修建“五一路”，需占用卓里集团享有工业用地使用权的部分土地，县政府同意卓里集团在现有厂区内建设企业管理总部，进行商贸开发。2006年8月28日卓里集团成立丰源公司，经营范围为房地产开发。2012年10月16日，丰源公司办理了临国用（2012）预第025号土地使用权证书，对位于临猗县××路东的10922.22平方米土地按照住宅兼商业的用途进行开发。王辉和郝晓慧系夫妻。2013年1月17日，郝晓慧为购买丰源公司在临猗县××路开发的“嶷山商贸城”房屋，交纳定金10000元。2013年9月22日，王辉和丰源公司签订了一份商品房买卖合同，主要内容是：丰源公司以出让方式取得位于五一路以东地块的土地使用权，土地使用权批准文件号临国用2012第025号，该块土地面积10922.22平方米，规划用途为商业兼住宅，土地使用年限为2009年5月18日至2079年5月19日；丰源公司经批准，在上述地块上建设商品房项目名称为嶷山商贸城，建设工程规划许可证号为（2011）临建规证第01号，施工许可证号为201113号，预售许可证号为（2013）晋商房预售临建字第04号；商品房为第3幢3单元301号房，用途为住宅；建筑面积为109.1平方米；单价为每平方米2880元，总价款为314208元。付款方式为2013年9月22日前付清首付164208元，余款150000元申请按揭贷款；逾期付款超过30日后，丰源公司有权解除合同；继续履行合同的，王辉按日向丰源公司支付逾期应付款万分之0.5的违约金；丰源公司应当在2014年5月1日前向王辉交付该商品房。合同签订当日，王辉向丰源公司交付首付款154208元，丰源公司出具收据一份，载明：“收款收据2013年9月22日No:4466951交款单位：王辉人民币（大写）：壹拾伍万肆仟贰佰零捌元正¥154208事由：3-3-301房款”。2014年11月11日丰源公司向王辉交付了房屋，现王辉、郝晓慧居住在该房屋内。2017年8月1日丰源公司再次通知王辉交付房款，但王辉至今未交纳，丰源公司主张自2017年8月1日起计算应付房款的违约金。合同履行中，被告认为土地使用年限有变，故不同意交纳剩余房款。审理中，原告亦明确表示，如因土地使用期限变更而需交纳的费用，由原告承担。 一审法院认为：商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中丰源公司作为房地产开发企业， 王辉作为买受人，在平等自愿的基础上签订商品房买卖合同，约定由王辉购买丰源公司开发建设的商品房，是双方的真实意思表示，且不违反有关法律规定，应当有效。该合同中丰源公司的义务是按照合同约定将符合标准的商品房交付使用，王辉的义务是按照合同约定支付商品房的相应价款。现丰源公司按约交付房屋，被告王辉仅支付部分购房款，剩余房款未按约给付、也未按约办理银行按揭贷款手续，故原告要求被告王辉给付剩余购房款150000元的请求成立，应予支持。郝晓慧虽未在商品房买卖合同中签名，但其和王辉是夫妻，以其名义向丰源公司交付购房定金，该房屋又是用于双方共同居住的，故郝晓慧对剩余购房款负有给付义务。原告主张的违约金，双方在商品房买卖合同中进行了约定，是其双方真实意思表示，亦符合法律规定，故原告主张自依法予以支持。法律规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”关于被告对房屋所涉土地使用期限存疑而拒绝交纳剩余房款的问题。首先，土地使用权期限尚无确定，并没有对原告造成任何后果。其次，即使土地使用权期限变更，原告亦表示届时相应的土地使用费，其公司愿意承担。故被告的辩解理由，本院不能支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，原审判决：被告王辉、郝晓慧于本判决生效后十日内给付原告山西卓里集团丰源房地产开发有限公司购房款150000元及违约金（违约金按每日万分之0.5计，自2017年8月1日算至履行完毕）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由被告王辉、郝晓慧负担。 经审理查明，本案临国用（2012）预第025号土地使用证载明，该土地使用类型为出让，用途为商业兼住宅，终止日期为2049年5月19日。 被上诉人称案涉剩余房款15万元未办理按揭贷款，系上诉人对土地使用年限有异议，不同意办理土地使用年限为40年的房屋产权证，因此，剩余房款无法办理按揭贷款手续，上诉人对此认可。 双方当事人对原审判决认定的事实不持异议。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，双方签订的合同系当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为有效。合同签订后，2014年被上诉人已交付房屋，二上诉人入住并实际占有使用房屋，但至今未支付剩余房款，原判判令上诉人支付被上诉人房屋余款正确，本院应予确认。 本案中，双方签订的商品房买卖合同约定案涉土地使用年限为70年，而被上诉人取得的土地使用权证载明的土地使用年限为40年，上诉人主张被上诉人交付房屋同时，还应履行70年土地使用期限的义务，双方因此在房产证办理及余款交付产生争议。《中华人民共和国民法典》第三百五十九规定“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”根据上述规定，本案住宅建设用地使用权期间届满后将自动续期，至于住宅用地使用权期满后续期费用缴纳或减免问题，现相关法律及行政法规尚无规定。本案被上诉人在诉前已向相关行政部门申请处理土地使用权存在的问题，且在一、二审诉讼中亦承诺对后续30年土地使用问题办理承担责任，故上诉人主张的土地使用权问题可待相关法律或行政法规作出规定后，由被上诉人办理完善手续。鉴于案涉土地使用权年限对上诉人获得房屋所有权及在一定期限内享有土地使用权，并对房屋行使占有、处分等权益的合同目的不产生实质影响，现上诉人以土地使用年限减少的比例请求核减房款的理由不能成立，本院不予支持。 关于上诉人主张的剩余房款违约金问题，本案中，双方在商品房买卖合同中约定剩余房款申请按揭贷款，根据查明的事实，剩余房款未办理按揭贷款并非上诉人的责任，故被上诉人主张的违约金不应支持。原审判令支付违约金不当，应予纠正。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销山西省临猗县人民法院（2020）晋0821民初1151号民事判决； 二、上诉人王辉、郝晓慧于本判决生效后十日内给付被上诉人山西卓里集团丰源房地产开发有限公司购房款人民币150000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1650元，二审案件受理费2993元，共计4643元，由上诉人王辉、郝晓慧负担4500元，由山西卓里集团丰源房地产开发有限公司负担143元。 本判决为终审判决。 审判长  赵武平 审判员  卫文学 审判员  李俊骥 二〇二一年四月二十日 书记员  顾秋霞