天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0104民初2459号原告：天津市盛通物业发展有限公司，住所地天津市红桥区西青道160号名景花园。法定代表人：范利刚，总经理。委托诉讼代理人：耿学增，男。被告：王连起，男，1962年11月27日出生，汉族，住天津市南开区。原告天津市盛通物业发展有限公司（以下简称盛通物业公司）与被告王连起物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛通物业公司的委托诉讼代理人耿学增、被告王连起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛通物业公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告给付原告自2010年1月至2020年12月期间的物业费、机电费共计20536.56元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年5月10日，原告依据《天津市物业管理条例》与被告所居住的南开区××小区××开发区桦栋实业发展有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》。同年5月25日在天津市房地产管理局备案。物业费收费标准为0.6元／月／平方米，被告应缴纳物业费62.23元／月，机电费收费标准为0.9元／月／平方米,被告应缴纳机电费93.35元／月，合计155.58元／月。被告在该小区拥有物业房屋建筑面积103.72平方米。原告依据合同约定的义务和标准向被告提供了物业服务，但被告自2010年1月至2020年12月拖欠物业费8214.36元，机电费12322.2元，合计20536.56元。此期间原告工作人员多次上门催缴未果，故成讼。被告王连起辩称，对于其系桦林园小区的业主的事实认可，认可房屋建筑面积，对于原告系桦林园小区的物业服务企业的事实认可，从2010年1月至2020年12月未缴纳物业费的事实认可，原因：物业管理混乱，入住小区后2008年9月底给了房屋钥匙，10月装修后冬天发现家里玻璃漏气，找到原告但一直没有给解决，后找到开发商，开发商答复说找原告、维修基金全部给了物业，最后还是原告派人给换了玻璃，但玻璃还是漏气，玻璃漏气问题仿佛出现，再找到物业就一直推脱，最后一次找到原告换玻璃是2010年冬天，原告反映没有玻璃可以给更换。从入住后原告只给被告换过1、2次玻璃，2010年后在找原告就没有给解决过，直至现在，玻璃漏气的情况更严重了；原告陪同被告验收房屋时，被告发现墙体抹灰不是同一颜色，原告说装修后挂完腻子就没事了，装修后发现房子验收时有问题的墙面出现裂纹，找到原告反映，原告表示是因为装修后开窗通风导致的，冬天给暖气后，发现墙体陆陆续续也出现裂纹，但最后导致墙体开裂的原因一直没有找到；入住后两三年出现了漏雨问题，下雨天小屋窗台显示洇水后渗水，后找到原告反映，原告没有管，说是被告自己的问题，再后来直接从窗台下的裂缝直接漏水到屋里，2020年小屋的外墙被修理，当年没再出现漏雨情形；2012年大屋飘窗出现返潮，下小雨时没事，下大暴雨就会出现返潮现象、房顶开始发霉，再后来水就从房顶漏进来了，一下大暴雨就是这种情况，具体原因到现在也不清楚，后来找到原告，原告去年和今年又给维修了，去年修完后一侧不漏了，另一侧还有漏水情形，今年重新维修后还未到雨季，不知道修缮后情况如何；二次供水水质有问题，不清楚二次供水水质是否有人监督；电梯常坏，将乘客关在电梯里，原告修理不及时，电梯里有广告，对于此笔收益，原告没有进行过公示；楼道卫生差，保洁人员年龄偏大，清洁质量差；从入住后地下停车场（自行车）就无人使用，物业工作人员将破烂堆放在地下，汽车停车场物业将地锁撤了，全小区都是地上停车场，被告一直没有车位，很多不是停车位的地方有乱停乱放的情况，也不清楚物业是否收费，消防通道被占用停车；11号楼1楼一户人家对外开门，将小区隔离墙拆了改成了门脸卖早点，现在可能不再经营了但门脸没有恢复原状，业主圈占小区公共用地；小区绿化差，绿地暴露，上面堆放杂物或停放汽车。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：盛通物业公司系物业管理企业，具有物业管理三级资质。2005年5月10日，盛通物业公司作为受托方（乙方），与案外人天津开发区桦栋实业发展有限公司作为委托方（甲方）签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定甲方将桦林园委托乙方进行前期物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准及内容、物业管理服务费用等内容进行了约定。其中，合同期限自2005年5月10日起至首次业主会确定物业服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；物业管理服务费用标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.60元由业主交纳。配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.9元由业主交纳，交纳时间为每月5日前。盛通物业公司依约为被告小区提供了物业服务。另查，被告王连起系桦林园4-1-1104室房屋产权人，房屋建筑面积103.72平方米，每月应交物业服务费和机电费共计155.58元，被告拖欠自2010年1月至2020年12月期间的物业服务费、机电费共计20536.56元。本院认为，原告与案外人天津开发区桦栋实业发展有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。合同对原告及包括被告在内的小区全体业主均有约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。现原告已向小区提供了物业服务，被告作为业主，在享受到原告的服务后，应履行交纳物业服务费的义务。故原告主张被告交纳物业服务费和机电费的诉讼请求，本院予以支持。综合参考被告举证情况及该小区其他业主欠缴物业费案件的审理情况，而被告未能交纳物业费又存在一定的误解，本着督促双方履行各自义务，督促原告提高服务水平，以及公平的原则出发，故对被告应交纳物业服务费和机电费的数额予以酌减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告王连起给付原告天津市盛通物业发展有限公司自2010年1月至2020年12月的物业服务费和机电费共计18482.9元；二、驳回原告天津市盛通物业发展有限公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313元，减半收取计156.5元，由被告王连起负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 莫 荻二〇二一年四月十九日书记员 刘紫媛附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。