重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝05民终1469号上诉人（原审原告）：黄在英，女，1951年1月16日出生，汉族，住重庆市巴南区。被上诉人（原审被告）：重庆和田物业管理有限公司，住所地重庆市巴南区。法定代表人：王淑芳，总经理。委托诉讼代理人：廖锐华，重庆格林威律师事务所律师。上诉人黄在英因与被上诉人重庆和田物业管理有限公司（以下简称和田物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2020）渝0113民初1680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人黄在英，被上诉人和田物业公司的委托诉讼代理人廖锐华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。黄在英上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持一审诉讼请求。主要事实及理由：被上诉人之前所签的前期物业服务合同并未约定0.2元/㎡.月的公摊水电费，而后面签的物业服务协议却约定0.2元/㎡.月的公摊水电费，两者不一致，存在冲突，对此一审法院未做评判。而且上诉人所签的业主临时公约里也没有约定0.2元/㎡.月的公摊水电费，被上诉人也没有未对物业服务协议进行备案登记，也未对该收费项目进行公示，加重业主负担，系以合法形式掩盖非法目的，故物业服务协议有关0.2元/㎡.月公摊水电费的约定无效。关于200元楼道修复费用和0.2元/㎡.月的公摊水电费，上诉人所在小区业主致信价格主管部门，重庆市发改委回复称如装修期间未损害楼道则应退还，协议约定的公摊水电费与政策法规相悖、不应收取。和田物业公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉理由不成立；请求驳回上诉、维持原判。关于200元楼道修复费退还问题，我方认为不应退还，楼道修复费在装修时双方明确该费用收取目的是为了修复装修期间业主对小区环境造成的损坏，且我方已经对被损害的部位进行了维修处理，已经实际产生相应的维修费用，故不应退还维修费。对于0.2元/㎡.月公摊水电费问题，双方在订立前期物业服务协议时已经进行明确约定，至于该费用是否需要经过物价部门的备案或核准，我司向相应部门咨询，其答复是可以不备案、按照合同约定履行，因此我方认为双方已经建立合法有效的前期物业协议，因此我方有权按照约定收取0.2元/㎡.月的公摊水电费，上诉人确认该约定无效并返还费用的请求不能成立。本案审理过程中，上诉人与被上诉人之间的200元楼道修复费问题通过协商已解决，上诉人自愿向本院申请撤回该项上诉请求，本院经审查系其真实意思表示，予以准许。黄在英向一审法院起诉请求：1、判令被告返还违规重复收取的楼道修复费200元；2、判决确认《前期物业服务协议》1.4条关于据实摊销每月每平方米0.2元公摊水电费无效并判令被告双倍返还原告2946.72元（7年×12个月×0.2元×87.7平方米×2倍）；3、判令被告返还按物业服务费每月每平方米1.2元下浮30%计算的多收取的金额2652.04元（1.2元×87.7平方米×12个月×7年×30%）；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告系重庆市XX区XX大道XX号（XX花园）XX幢X-X的业主，案外人重庆源聚房地产开发有限公司（以下简称源聚公司）系该小区开发商，被告系该小区物业服务企业2010年7月5日，源聚公司与被告签订《前期物业服务合同》主要约定：源聚公司选聘被告对XX花园XX-XX#楼提供前期物业服务事宜；物业服务费为包干制，由业主按照拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅每月每平方米1.1元，高层住宅每月每平方米1.2元，商业物业每月每平方米3元；物业服务费主要用于开支管理服务人员工资、物业共用部分和共用设施设备的日常运行及维护、物业管理区域的清洁卫生等等；业主应于接到接房通知之日起交纳物业服务费用，物业服务费按月于每月10日前交纳；合同期限自2010年7月5日起至2015年7月4日止。被告于2010年7月1日就该合同向房屋主管部门进行了备案。2010年12月13日，原告与被告签订《前期物业服务协议》约定原告同意接受被告对明华龙洲花园提供物业管理服务，其中第五条关于原告承担的费用及缴纳方法的约定中载明：1.4公用水电气费从交房通知文书确定的交房日期起按建筑面积每月每平方米0.2元收取，被告于每年年终将全年公用水电气发生情况向业主进行账务公布，接受业主监督，若有节余将用于小区公用设施投入；2.1物业服务费按建筑面积多层每月每平方米1元、高层每月每平方米1.2元计收；3.2原告于每月15日前交纳上月发生的特约服务费和物业服务费；3.3首次公用水电气费的收取以交房通知书确定的交房日期为准，15日之前（含15日）的收取当月全月的公用水电费，15日之后的收取半个月的公用水电费。另被告与原告签订了《装饰装修工程管理协议》约定原告装修前除需交纳装修结构保证金、防漏及外观保证金、安全与环境维护等保证金3000元，并约定因业主维修，且对楼道环境造成影响而损伤、损坏管理，修复费每户200元。后原告向被告交纳了保证金3000元和楼道修复费200元。原告装修完成后，被告向原告退还了装修保证金，未退还楼道修复费。原告向被告支付了从装修时起至2018年12月的物业服务费和公摊水电气费。一审法院认为，首先，原告与被告签订的《前期物业服务协议》、《装饰装修工程管理协议》系双方真实意思表示，其不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效成立，对原告与被告均具有约束力。本案原告与被告之间存在合法、有效的物业服务合同关系。原告在本案中提出的确认《前期物业服务协议》中部分条款无效和被告退还相关费用的诉讼请求，均系基于与被告的物业服务合同关系提出，本案案由应确定为物业服务合同纠纷。其次，原告与被告签订的《装饰装修工程管理协议》明确约定了原告因装修需向被告交纳200元楼道修复费，且并未约定该费用在装修完毕后要由被告进行退还，其性质与原告交纳的装修保证金不同，原告诉请退还该费用不符合《装饰装修工程管理协议》的约定，一审法院对原告的该项诉讼请求不予支持。再次，原告与被告在《前期物业服务协议》第五条第1.4条约定了公摊水电气费由原告按每月每平方米0.2元缴纳，该约定与备案的《前期物业服务合同》并不存在不一致的地方，《前期物业服务合同》载明的物业服务费包含的开支中并不包括小区公摊水电气费。并且，原告作为小区业主，本就应当承担小区内公摊部分的水电气费用。按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告与被告签订的《前期物业服务协议》第五条第1.4条的约定不存在法律规定的无效情形，一审法院对原告诉请确认该条款无效并要求被告退还已收取的公摊水电气费的诉讼请求不予支持。最后，原告与被告在《前期物业服务协议》中约定的高层住宅的物业服务费收费标准与备案的《前期物业服务合同》约定的标准一致，故并不存在原告诉称的被告收费标准与备案合同严重不符的情形。原告应当按照该约定的标准向被告支付物业服务费。原告诉请将物业服务费下浮30%计算无法律依据，一审法院对原告诉请被告退还已收取的物业服务费的30%部分的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条之规定，一审判决：驳回原告黄在英的诉讼请求。本案案件受理费25元，由原告黄在英负担。为证明其主张，上诉人在二审中举示以下证据：渝发改来信复（2021）2号《重庆市发展和改革委员会关于XX区XX花园小区业主信访事项的复函》、渝发改来信复（2021）3号《重庆市发展和改革委员会关于董珪章同志咨询龙洲花园公摊水电费政策的复函》，复函相关主要内容为：未予标明的费用，不得收取；《明华龙洲花园前期物业服务合同》《业主临时管理公约》自行删减了示范文本中公摊水电费条款；公摊水电费未计入物业服务收费成本，应由前期物业服务合同主体双方签订补充协议约定；《前期物业服务协议》约定公摊水电费用，不利于业主；业主应当按照物业服务合同约定交纳物业服务费用，拟证明公摊水电费不应收取。对于以上证据，被上诉人对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为双方已经签订前期物业服务协议，该协议对双方有约束力，我方按照约定收取公摊水电费有合同依据；上诉人享有的房屋在物业管理区域范围内，均要产生公摊区域水电费用，该费用是为了保障小区公共设施的正常运转，上诉人作为物业所有人也应当依法负担。因上诉人已撤回有关楼道修复费的上诉请求，故本院对于双方围绕该请求所分别举示的证据及所发表质证意见不再赘述。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，应当适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定。对于案涉前期物业服务协议中有关公摊水电费条款是否无效的问题，因相关协议是由上诉人与被上诉人直接签订，系双方当事人真实意思，并不违反法律或行政法规的效力性强制规定。该前期物业服务协议约定的此项内容虽未载于《前期物业服务合同》或《业主临时公约》，但并不能以此差异推断明华龙洲花园小区不存在产生公摊水电费的事实，也不能以此推断和田物业公司已作出放弃收取公摊水电费的权利、将相关费用纳入自身经营服务成本的意思表示。根据《中华人民共和国物权法》第八十条有关建筑物及其附属设施费用分摊的规定，上诉人作为案涉小区业主，享有建筑物区分所有权，需承担共有部分的义务，应对小区共用设施设备的运行能源费用进行合理分摊，且重庆市前期物业服务合同示范文本（渝国土房管发【2004】303）、业主临时规约示范文本（渝国土房管发【2009】751）中也有共用的专项设备运行的能源消耗应单独计量核算、合理向业主分摊计收的内容。本案小区所涉的《前期物业服务合同》及《业主临时管理公约》虽删减了有关内容，但法律并未限制当事人之间通过协议对此予以补充约定的自由。现上诉人与被上诉人双方通过协议方式将该部分分摊费用予以明确，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该协议内容并不存在法定无效事由，虽然该物业服务协议未经备案程序，但此事实也不足以否定协议本身效力以及对当事人的拘束力，因此本院对上诉人要求确认该协议内容无效的上诉请求不予支持。至于上诉人所提出的双倍返还已收取公摊水电费的请求以及退还按物业收费标准下浮30%计算而多收取的物业服务费的请求，因缺乏事实及法律依据，本院不予主张。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄在英负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏致礼审 判 员 周海燕审 判 员 秦 敏二〇二一年四月十四日法官助理 李茜希书 记 员 陈 涛