江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1778号上诉人（原审被告）：陈江，男，1979年12月11日出生，住启东市。被上诉人（原审原告）：南通市海门区刘浩供销合作社，住所地南通市海门区包场镇六甲街48号。法定代表人：周挺，主任。委托诉讼代理人：唐佩，海门区新城法律服务所法律工作者。上诉人陈江因与被上诉人南通市海门区刘浩供销合作社（以下简称刘浩供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市海门区人民法院（2020）苏0684民初6165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈江上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：根据双方签订的《房屋租赁合同》第十七条“本合同经甲、乙双方签字（盖章），主管部门、市公共资源交易中心鉴证（盖章）后即生效”，而本合同上未见主管部门、市公共资源交易中心鉴证盖章，故《房屋租赁合同》无效，要求被上诉人赔偿其所有损失。被上诉人的行为严重损害了其合法利益，本案诉讼费应由被上诉人承担。刘浩供销社辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘浩供销社向一审法院起诉请求：1.请求陈江将位于海门区包场镇头甲村1组头甲门市部房屋2间（含后仓库1间）立即腾空并交还；2.要求陈江自2020年11月1日起至实际腾空之日止，按每年16000元的标准支付房屋占用使用费；3.要求陈江支付违约金5000元并保留追究陈江造成其损失的权利。一审法院认定事实：2017年7月27日，刘浩供销社与陈江订立房屋租赁合同一份，载明刘浩供销社将其所有的位于海门区包场镇头甲村1组头甲门市部房屋2间（共90+40平方米，含后仓库约40平方米）出租给陈江用于营业，租赁期限自2017年9月1日至2020年8月31日止，每年租金为9000元。房屋租赁合同第八条维修养护及安全责任条款载明，租赁期间的房屋维修及因陈江管理使用不善造成的损失及维修费用由陈江承担；合同第九条装修约定部分载明，刘浩供销社同意陈江在不改变房屋结构前提下对房屋装饰装修，租赁期满后以现状交付房屋，刘浩供销社不补偿装修费用，如陈江拆除装修设备材料需恢复房屋原状；合同第十一条约定，合同终止后陈江应按到期日返还房屋给刘浩供销社，陈江要求继续租赁须在期限满一个月前书面向刘浩供销社提出；合同第十四条违约责任条款，约定计算标准为年租金的20%。2020年6月10日，双方订立房屋租赁合同补充协议一份，主要内容为因疫情影响，顺延合同期限至2020年10月31日，期间免缴租金。2020年7月，刘浩供销社经海门港新区公共资源交易中心对上述房屋租赁事宜进行招投标，陈江参与竞标，后案外人朱建飞以年租金16000元中标，刘浩供销社于2020年10月向陈江通知其要求于10月底前搬离。房屋产权证载明案涉房屋坐落于，老通吕公路北侧，其中门面房1间位于路北侧第一排砖木房屋东部（竣工测量查勘图标志为3号，建筑面积约90平方米），后仓库位于门面房北侧一排砖木房屋东部（竣工测量查勘图标志为2号，建筑面积约40平方米）。上述租赁期限内的租金已由陈江付清，房屋现由陈江使用。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。承租人应当按照约定的期限支付租金，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的后果。双方之间的租赁关系明确，双方书面合同载明了租赁期限，后因新型冠状病毒疫情影响，双方于6月10日达成补充协议顺延租期两个月，并免除两月的租金，故双方之间的租赁期限应计算至2020年10月31日；该期限届满后，双方未达成继续租赁的合同或约定，刘浩供销社早已对案涉租赁物公开招租，即对陈江继续使用租赁物已提出异议，亦已告知陈江搬离，因此刘浩供销社主张陈江腾空并返还房屋的诉请，符合法律规定，予以支持。关于陈江主张的优先承租权及适用法律规定的意见，法院不予采纳，理由如下：1.优先承租权是指，租期届满后，在出租人愿意继续出租且原承租人愿意继续租用时，在同等条件下，原承租人有优先于其他承租人的承租权；2.优先承租权的约定，双方在房屋租赁合同及其补充协议中未作约定，陈江主张该优先权利，无事实依据；3.优先承租权的法律规定，在2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）中新增了该项权利的规定即第七百三十四条第二款所规定情况，但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十一条规定“民法典施行前租赁期限届满，当事人主张适用民法典第七百三十四条第二款规定的，人民法院不予支持；租赁期限在民法典施行后届满，当事人主张适用民法典第七百三十四条第二款规定的，人民法院依法予以支持”。案涉房屋租赁合同原定租赁期限于2020年8月31日止，后经补充协议顺延两个月，应至2020年10月31日止，故陈江主张适用民法典关于优先承租权的规定，无法律依据；4.即便按照陈江所述其享有优先承租权，但根据民法典规定，优先承租权的权力行使应满足两项条件，即租赁期限届满后出租人愿意继续出租，承租人以同等条件承租。其中核心是同等条件，不仅包括租赁价格、租金支付方式、租赁期限等，还包括与租赁关系相关的其他条件，如租赁物的用途等。案涉房屋租赁合同期限届满前，刘浩供销社已采取了以竞标方式进行的公开招租，其作为出租人已向陈江即原承租人履行了竞价招租通知义务，陈江作为承租人亦按照程序参与竞标获取租赁权，原承租人未参与竞标或最终未中标的则视为其不具有同等条件而丧失优先承租权，综合本案实际，陈江未能中标在于其竞标价格较案外人低，不符合所述的同等条件。因出租人采取招标、拍卖或其他竞价的方式确定承租人，其制度核心是“价高者得”，若将优先承租权直接适用于竞标之情形，待第三人完成中标或出租人与第三人合同即将成立时，承租人只须优先行使承租权，这种承租人参与交易却不必负担交易成本的特权情形有违公平竞争原则。故陈江实际参与竞标，其所提供的不符合优先承租权所规定的同等条件，法院对其该项抗辩意见不予采纳。根据上述分析，陈江应在顺延后的租赁期限（2020年10月31日）届期后腾空返租赁物，但应给予其一定的合理期限，根据案涉场地房屋实际情况、陈江具体经营需求，酌情确定合理的准备期限至11月底，陈江应自2020年12月起返还租赁物并搬离，陈江至今未能搬离，应当支付占用期间的使用费用，双方对该费用标准未作约定亦未能达成补充协议，酌情确定按照双方之前书面合同约定的租金标准即9000元/年，自合理期限届满后即2020年12月1日起计算。陈江未能按照双方约定及合理期限内返还租赁物，刘浩供销社据此主张违约金，符合约定，予以支持，但违约金标准应调整按照合同约定的年租金的20%即1800元予以计算。陈江认为案涉合同属霸王条款，但未提供证据予以证实，且该合同系双方自行协商确定并进行了补充协议，对该项意见不予采纳；陈江认为其已支付的相关维修费用应由刘浩供销社承担，并由刘浩供销社按照进价接收其货物，但并未提供证据予以证实，且案涉房屋租赁合同中已对房屋维修费用明确进行了约定，对其意见已不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百一十二条、第七百三十三条、第七百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条、第二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、陈江于判决发生效力之日起三十日内将位于南通市海门区包场镇头甲村1组头甲门市部房屋2间（含后仓库1间）腾空后返还给刘浩供销社；二、陈江于判决发生法律效力之日起十日内给付刘浩供销社房屋占用费用（自2020年12月1日起按9000元/年标准计算至实际返还租赁物之日止）；三、陈江于判决发生法律效力之日起十日内给付刘浩供销社违约金1800元；四、驳回刘浩供销社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费325元，减半收取计163元，由陈江负担，于判决发生法律效力之日起十日内履行。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈江提交情况说明、照片、收款收据、送货单、钱友林出具的证明，以证明其维修房屋发生的费用。刘浩供销社对该组证据的真实性和关联性均不予认可，主张根据合同约定，租赁期间的房屋维修及因陈江管理使用不善造成的损失及维修费用由陈江承担。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，双方签订的房屋租赁合同第十七条约定该合同经上方签字（盖章），主管部门、市公共资源交易中心鉴证后生效，然合同中除双方签字盖章外，仅有海门市供销合作总社盖章鉴证，市公共资源交易中心未盖章。但该合同签订后双方已经开始按照约定履行，陈江亦占有使用该房屋，合同已经实际履行。此外，双方还于2020年6月10日签订《房屋租赁合同补充协议书》，约定租期顺延两个月。可见双方在实际履行中就合同生效要件进行了变更。现该房屋租赁合同已经到期，陈江以此为由主张合同无效，缺乏依据。陈江提交了照片等证据证明其修缮房屋的支出以及房屋漏雨给其造成的损失，但一方面，双方合同第八条维修养护及安全责任条款载明，租赁期间的房屋维修及因陈江管理使用不善造成的损失及维修费用由陈江承担；另一方面，仅凭照片无法证明系房屋漏雨给其造成了损失以及损失的具体数额。对于其主张的房屋修缮费用，证人无正当理由应当出庭作证，对于钱友林出具的证明效力亦无法径直确认。故陈江主张刘浩供销社赔偿其损失，缺乏依据。综上所述，陈江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费325元，由上诉人陈江负担。本判决为终审判决。审判长  顾晓威审判员  卢 丽审判员  曹 璐二〇二一年四月二十九日书记员  张佳琦