吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终1117号上诉人（原审被告、执行案外人）：于德心，男，1978年6月7日出生，汉族，农民，住吉林省蛟河市新区。委托诉讼代理人：赵俊涛，蛟河市河南街道法律服务所法律工作者。被上诉人：（原审原告、申请执行人）：杨桂申，男，1970年4月3日出生，汉族，农民，住吉林省蛟河市。原审第三人（被执行人）：邵长虹，男，1982年6月20日出生，汉族，农民，住吉林省蛟河市。原审第三人（被执行人）：李连海，男，1974年7月10日出生，汉族，无职业，住吉林省蛟河市。上诉人于德心因与被上诉人杨桂申、原审第三人邵长虹、李连海申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2020）吉0281民初2170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于德心及其委托诉讼代理人赵俊涛、被上诉人杨桂申到庭参加诉讼。原审第三人邵长虹、李连海经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。于德心上诉请求：1.撤销（2020）吉0281民初2170号民事判决书，驳回杨桂申的诉讼请求，停止对案涉房屋的执行；2.诉讼费由杨桂申负担。事实和理由：于德心2016年12月19日购买邵长虹案涉房屋事实清楚，杨桂申无权对该房屋申请执行。邵长虹于2016年12月19日将案涉房屋出售给于德心，于德心于合同签订后一次性给付全款，并实际占有使用该房屋。期间于德心要求办理房屋过户时，邵长虹已经办理了出国，故至今无法办理过户。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，一审法院对于德心提供的有关证据不予认定属于认定事实错误。于德心购买房屋后不仅对该房屋进行了简单装修，还通过中介对该房屋进行了出租。于德心现有确凿证据证明在杨桂申查封保全之前就已经购买了该房屋，并合法占有和使用该房屋。杨桂申对于德心依法购买并使用多年的房屋无权执行，不能因为邵长虹欠杨桂申钱而执行于德心的房屋。综上，请求二审法院综合审查，维护于德心的合法权益。杨桂申辩称，一、对于德心与邵长虹之间的房屋买卖协议有异议，二手房买卖是先交一部分定金，待过户后再交付剩余房款，不可能一次性给付全额房款且不要收条。在房屋买卖一年多的时间里不办理过户也不正常。于德心与邵长虹之间就是借贷关系，在此期间邵长虹给付利息，所以于德心没有要求邵长虹办理过户，这一点李连海可以作证。二、杨桂申通过法院申请保全查封了案涉房屋，于德心没有提出异议。一审法院在2020年查封拍卖案涉房屋时于德心才提出异议，杨桂申怀疑于德心在帮助邵长虹隐匿财产。请求二审法院驳回上诉，维持原判。李连海未到庭，提交书面陈述意见：李连海与于德心、邵长虹都是朋友关系，李连海可以证明邵长虹在于德心手中借款给付利息，但给付多少利息不知道。邵长虹未到庭，亦未提交书面陈述意见。杨桂申向一审法院起诉请求：1．撤销蛟河市人民法院（2020）吉0281执异63号执行裁定书；2．确认案涉房屋属于邵长虹所有，并恢复对该房屋的执行；3．案件受理费由于德心负担。一审法院认定事实：2018年12月17日，杨桂申向一审法院提出诉讼请求要求邵长虹给付借款10万元，利息为月息2分；要求李连海承担连带担保责任。2018年12月20日，杨桂申向一审法院提出诉讼保全申请，一审法院于同日作出（2018）吉0281民初3759号民事裁定书，查封邵长虹所有的案涉房屋一座（面积为56.82平方米），查封期限为3年。2018年12月25日，一审法院作出（2019）吉0281执1243号执行裁定书，查封邵长虹名下所有案涉房屋，查封期限为3年。一审法院于2019年4月9日作出（2018）吉0281民初3759号民事判决书，判决：一、邵长虹于判决生效后立即偿还杨桂申借款本金10万元及利息（利息以10万元为本金，自2016年11月15日起至实际给付之日止，利息按月息2分计算）；二、李连海对上款承担连带偿还责任。案件受理费2300元、保全费1020元，公告费240元，合计3560元，由邵长虹负担，李连海担连带给付责任。杨桂申依据（2018）吉0281民初3759号民事判决书向一审法院申请执行，要求邵长虹、李连海履行判决书确定的金钱给付义务。于德心依据2016年12月19日与邵长虹签订房屋买卖协议并交付全款10万元的理由，向一审法院提出书面执行异议，一审法院于2020年9月4日作出（2020）吉0281执异63号执行裁定书，中止对案涉房屋的执行。庭审查明：2016年12月19日于德心与邵长虹达成房屋买卖协议书，双方约定于德心以10万元购买邵长虹自有的案涉房屋一座。于德心自称于2016年12月19日签订房屋买卖协议当日交纳给邵长虹购房款现金10万元，邵长虹将房屋钥匙交付给于德心，邵长虹未给于德心出具收条，于德心于2017年居住涉案房屋使用至今。因邵长虹失去联系，未能协助于德心办理涉案房屋的不动产证明。一审法院总结本案争议的焦点为：案涉房屋应否归于德心所有，能否阻却一审法院的执行。一审法院认为，根据一审法院查明的案件事实，结合争议的焦点，综合评判如下：案涉房屋不应确认归于德心所有，一审法院应当对该房屋继续执行。虽然杨桂申与邵长虹于2016年12月19日签订了房屋买卖协议，庭审中于德心也提供了供热费、水费、电费等票据欲证明于德心签订协议书、占有使用该涉案房屋均发生于人民法院查封之前，但是其提供的一张水费票据缴纳时间为2019年11月7日，一张手机缴纳电费记录为2019年9月22日（于德心自认该电费票据是其缴纳电费最早的记录，再早些的电费、水费证据无法提供），虽然于德心亦提供了三张供热费收据，但是仅凭一张2018年10月12日缴纳2018-2019年度供热费票据不能证明在人民法院于2018年12月25日查封之前已经实际占有并使用涉案房屋。于德心自称在邵长虹处购买的涉案房屋未办理不动产证明系因无法联系到邵长虹，但是庭审中于德心并不能明确购房款的确切来源，其未提供有效证据证明其已经支付全部购房款项。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，于德心不享有足以排除强制执行的民事权益，对案涉房屋应当继续执行。综上所述，杨桂申的请求符合法律规定，应予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、撤销蛟河市人民法院（2020）吉0281执异63号执行裁定书；二、恢复对案涉房屋的继续执行。案件受理费550元、240元，合计790元，由于德心负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。于德心举示以下证据材料：证据1.王利双出具的证明及视频资料，拟证明在2018年9月15日至2018年11月19日通过中介承租于德心案涉房屋的事实；证据2.王利双与翟光有房屋租赁协议及翟光有妻子赵萍出具的证明以及视频资料，拟证明2018年11月19日至2019年9月12日翟光有租赁于德心案涉房屋的事实；证据3.田佳楠出具的证明以及视频资料，拟证明自2018年11月18日起于德心委托田佳楠对案涉房屋进行出租的事实；证据4.交纳电费提醒单、2018年11月23日电费微信缴费凭证、2018年12月9日、2018年12月21日电费微信缴费截屏、2018年10月12日供热费收据，拟证明该房屋在查封之前于德心已经合法买卖并实际占有。证据5.证人田佳楠出庭证明：2018年7月左右于德心委托希望之家房产中介（田佳楠当时是职员）将案涉房屋进行出租。田佳楠将房屋出租给王利双，后王利双将房屋转租给翟光有到租赁期满。上述证据共同证明在案涉房屋被查封之前于德心已经合法购买了房屋，支付了全部房款，合法占有案涉房屋，只是因为邵长虹无法联系不能办理过户。杨桂申质证认为，与本案没有关联性，不应采信，不知道证人所述是否属实。本院经审核后认证如下：上述证据能够证明于德心在案涉房屋被查封之前占有案涉房屋的事实，对该证明问题予以采信，但上述证据无法证明于德心交付了全部购房款，对其该部分待证问题不予采信。杨桂申未提交证据。李连海、邵长虹未到庭，视为放弃举证、质证的权利。通过当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，对一审判决认定的事实中“虽然杨桂申与邵长虹于2016年12月19日签订了房屋买卖协议”应为“于德心与邵长虹于2016年12月19日签订了房屋买卖协议”外，其他事实予以确认。本院认为，本案二审的争议的焦点问题为于德心对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定明确要求买受人需同时符合前述四项情形，其权利方能够排除人民法院的强制执行。该规定的目的在于保护无过错的买受人，通过赋予其优先于普通债权的权利层级保护方式，实现对在先成立债权并已对房产占有、使用的买受人的优先保护。因该种保护属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的优先于其他债权的保护，故在适用时应当严格审查。本案中，于德心与邵长虹于2016年12月19日签订了房屋买卖协议，而一审法院查封的时间为2018年12月25日，于德心与邵长虹签订协议的时间在一审法院查封之前，且对案涉房屋进行实际占有。但于德心并未提交有效的证据证明10万元购房款的来源且已支付全部价款，并未提交有效的证据证明在一审法院查封之前非因于德心自身原因未办理过户登记，故于德心并不同时符合前述二十八条规定的四项情形，并不享有足以排除强制执行的民事权益，对其提出的异议不予支持。对杨桂申准许执行案涉房屋的请求应予支持，但一审判决主文表述欠规范，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三第一款第一项的规定，应予变更。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第一款第二项规定，对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，故对杨桂申撤销（2020）吉0281执异63号执行裁定书的请求不予支持。综上所述，于德心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，应予纠正。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三第一款第一项、第三百一十四条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省蛟河市人民法院（2020）吉0281民初2170号民事判决第一项；二、变更吉林省蛟河市人民法院（2020）吉0281民初2170号民事判决第二项为“准许对案涉房屋的执行”。一审案件受理费550元、公告费240元，合计790元，由于德心负担；二审案件受理费2,300元，由于德心负担。吉林省蛟河市人民法院（2020）吉0281执异63号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。审判长  高忠华审判员  李亚妮审判员  王 东二〇二一年四月二十九日书记员  李晓楠