辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽12民终325号上诉人（原审被告）：王国安，男，1970年1月11日生，住址黑龙江铁力市上诉人（原审被告）：徐桂芝，女，1971年11月2日生，住址同上。二上诉人共同委托诉讼代理人：王恒(系王国安父亲)，男，1951年4月9日出生，汉族，户籍地黑龙江省铁力市朗乡镇中心社区一组，现住铁岭市春园小区3号楼1单元401室。被上诉人（原审原告）:铁岭市钰馨物业管理有限公司，住所地；铁岭市银州区工人街39号县人大家属楼12号。法定代表人：曹琦秀，系该公司总经理.委托诉讼代理人：马洪臣，系辽宁守衡律师事务所律师。上诉人王国安、徐桂芝因物业服务合同纠纷一案，不服铁岭市银州区人民法院（2020）辽1202民初2140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王国安、徐桂芝的委托诉讼代理人王恒，被上诉人铁岭市钰馨物业管理有限公司的委托诉讼代理人马洪臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王国安、徐桂芝上诉请求：请求撤销一审判决并依法改。诉讼费用由被上诉人承担。涉嫌伪造证据移交司法机关处理。事实与理由：诉讼主体错误，无条件更新门卡，圣祥房地产开发有限公司与被上诉人之间合同无效，物业强制收取的车位费、广告费返还业主。铁岭市钰馨物业管理有限公司称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。铁岭市钰馨物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令王国安、徐桂芝给付铁岭市钰馨物业管理有限公司原告其拖欠的物业费总计3496.61元及利息(利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至给付之日止)。请求法院判令王国安、徐桂芝给付铁岭市钰馨物业管理有限公司其2019年度逾期交纳物业2.费滞纳金954.57元(2020年1月1日至2020年6月30日暂定182天，至给付之日止).3.诉讼费由王国安、徐桂芝承担。事实与理由：铁岭市钰馨物业管理有限公司与铁岭市圣翔房地产开发有限公司签订《物业承包合同》于2016年1月1日起为春园公馆(铁岭县人大家属楼)提供物业服务。王国安、徐桂芝入住该小区3#1-401室，房屋面积121.41m2，物业费1.2元/月/m2；现王国安、徐桂芝拖欠的住宅物业费从2019年1月1日至2020年12月31日止共计3496.61元；经铁岭市钰馨物业管理有限公司催告，王国安、徐桂芝拒不缴纳，王国安、徐桂芝应给付原告2019年度逾期交纳物业费的日千分之三滞纳金954.57元。为维护铁岭市钰馨物业管理有限公司的合法权益，特向法院提起诉讼。一审法院认定事实：春园公馆小区由铁岭市圣翔房地产开发有限公司开发建设，2013年4月25日王国安、徐桂芝与铁岭市圣翔房地产开发有限公司签订“商品房买卖合同”(编号：GF-2000-0171)一份，合同约定：王国安、徐桂芝购买铁岭市圣翔房地产开发有限公司开发建设的春园公馆小区一套商品房(第3幢1单元401室、房屋面积121.41m2)等事项。2015年8月17日铁岭市圣翔房地产开发有限公司与铁岭市钰馨物业管理有限公司签订了物业承包合同，双方约定春园公馆小区的前期物业服务由铁岭市钰馨物业管理有限公司负责提供，并约定钰馨物业的物业管理期限自2016年1月1日至2026年1月1日止。2018年9月10日春园公馆小区业主委员会，就春园公馆的物业管理的选聘工作作出公告并张贴于春园公馆小区内；春园公馆小区业主委员会于2018年11月9日刊登信息广告公开招聘物业服务公司。2018年11月15日春园公馆小区业主大会作出更换钰馨物业改聘双意物业的公告。2018年11月26日春园公馆小区业主委员会以其名义与铁岭市双意物业签订物业服务合同。2018年11月27日，铁岭市圣翔房地产开发有限公司作为该小区的开发商与铁岭市钰馨物业管理有限公司签订了物业委托合同一份，双方约定：由铁岭市钰馨物业管理有限公司于2019年1月1日起为春园公馆小区业主提供物业管理服务至2021年12月31日止；合同中未约定违约金事项。春园公馆小区业主委员会于2018年12月24日通过张贴公告形式要求铁岭市钰馨物业管理有限公司撤离小区。由于各种原因，铁岭市钰馨物业管理有限公司一直提供小区物业服务至今。王国安、徐桂芝从2019年1月1日起没有向铁岭市钰馨物业管理有限公司缴交物业服务费，尚欠物业服务费人民币2385.07元。2020年10月15日铁岭市钰馨物业管理有限公司诉至法院：1、请求法院判令王国安、徐桂芝给付铁岭市钰馨物业管理有限公司其拖欠的物业费总计2385.07元及利息(利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至给付之日止)；2、请求法院判令王国安、徐桂芝给付铁岭市钰馨物业管理有限公司其2018年、2019年度逾期缴纳的物业费滞纳金1738.72元(2018年度从2019年1月1日至2020年6月30日365+182天，2019年度从2020年1月1日至2020年6月30日暂定182天，至给付之日止)；3、诉讼费由王国安、徐桂芝承担。另查明：2017年10月16日组成春园公馆小区业主委员会，并向铁岭市房产管理局申请备案。2017年11月3日铁岭市房产管理局对“业主委员会备案证明”予以备案。但2018年9月10日铁岭市中级人民法院作出已生效的(2018)辽12民终1766号民事裁定书，维持了铁岭市银州区人民法院作出的(2018)辽1202民初1059号民事裁定书关于“。春园公馆小区业主委员会成立不符合法律法规规定，无法作为法律上的诉讼主体。”。后春园公馆业主委员会向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院作出(2019)辽民申4386号民事裁定书中要求春园业主委员会应当按照相关规定完善符合资格的业主委员会成员后，再进行诉讼主张权利。经法院依职权调取了铁岭市房产管理局关于春园公馆小区业主大会、业主委员会成立的备案材料，并未查询到春园公馆小区的业主大会关于罢免铁岭市钰馨物业管理有限公司的会议记录或决议及业主委员会关于改选委员的会议记录等材料。一审法院认为，本案的争议焦点是：第一，2018年11月15日春园公馆小区业主大会作出的更换钰馨物业改聘双意物业的公告是否有效。第二，铁岭市圣翔房地产开发有限公司与铁岭市钰馨物业管理有限公司签订的物业服务合同是否有效?第三，铁岭市钰馨物业管理有限公司在提供物业服务过程中是否存在乱收广告费、车位费、因未升级门卡导致业主出入不便等现象。第四，王国安、徐桂芝是否应交纳物业服务费用和是否应承担利息、滞纳金。(1)关于2018年11月15日春园公馆小区业主大会作出的更换钰馨物业改聘双意物业的公告是否有效。在法院调取的铁岭市房产局作出的“业主委员会备案证明”足以证实春园公馆小区已召开大会，成立了业主大会，选举并组成了春园公馆业主委员会，因此业主大会已成立。至于作为业主大会执行机构的业主委员会其存在成员不符合要求而应当重新完善的瑕疵，不影响春园公馆业主大会的成立。更换物业公司，系法律赋予业主大会的权力，应当由全体业主共同决定。参照《物业管理条例》、住建部2009年《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定来看，对于重大事项的决议业主大会应当在成立之初制定相关的业主大会议事规则、表决规则并且向相关的政府部门进行备案，在发生需重新选聘物业服务企业的情形下，应当召开业主大会临时会议；法院在双方提供证据及依职权调取证据中均未查证到春园公馆小区业主大会对于重大事项的议事、表决程序规则或临时会议记录等，而王国安、徐桂芝提供的“更换物业签字表”无法代替业主大会的解聘决议。因此视为春园公馆小区业主大会未作出解聘物业服务公司的意思表示，春园公馆业主委员会作为执行机关其只能依据业主大会依法作出的决议向外发布告示，无权依据“同意换物业签字表”就解聘物业管理企业的行为向外发布决定、告示。因此不能以此认为与铁岭市钰馨物业管理有限公司签订的物业服务合同已解除。铁岭市钰馨物业管理有限公司继续提供物业服务的行为，是继续履行前期物业合同的行为，应当对春园公馆小区全体业主仍具有约束力。(2)关于铁岭市圣翔房地产开发有限公司与铁岭市钰馨物业管理有限公司签订的物业服务合同是否有效?物业服务合同主要分为两大类，即前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的物业服务合同。根据国务院《物业管理条例》第二十一条关于“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，在前期物业管理合同终结后，业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位有权选聘物业管理企业为小区进行物业管理。在本案中，由于春园公馆小区业主大会至今没有成功选聘其他物业管理企业为小区提供物业服务，铁岭市圣翔房地产开发有限公司与铁岭市钰馨物业管理有限公司签订了前期物业服务合同，由铁岭市钰馨物业管理有限公司为小区提供物业服务。该行为没有违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，且铁岭市钰馨物业管理有限公司已接收了小区物业并提供了物业管理服务。因而，铁岭市钰馨物业管理有限公司与铁岭市圣翔房地产开发有限公司签订的物业服务合同对包括王国安、徐桂芝在内的春园公馆小区全体业主均具有约束力。当然，如果春园公馆小区业主对该公司的物业服务不满意，可通过召开业主大会，依法定程序对铁岭市圣翔房地产开发有限公司选聘的铁岭市钰馨物业管理有限公司进行解聘，另行聘请新的物业服务企业或其他管理人。但在业主大会依法定程序作出有效的解聘物业公司的决议前，该物业服务合同对春园公馆小区全体业主均具有约束力。(3)关于王国安、徐桂芝提出铁岭市钰馨物业管理有限公司在提供物业服务过程中是否存在乱收广告费、车位费、因未升级门卡导致业主出入不便等现象。王国安、徐桂芝所提供证据无法证明钰馨物业存在乱收广告费、车位费问题，王国安、徐桂芝不能据此拒绝履行缴纳物业费的合同义务。但铁岭市钰馨物业管理有限公司作为物业服务企业具有其公共性，应对所有业主一视同仁，本案王国安、徐桂芝应享有与其他业主同等的被服务权利，应及时升级门卡、保证业主顺畅进入园区。(4)关于被告王国安、徐桂芝是否应交纳物业服务费用和是否应承担利息、滞纳金的问题。本院认为，根据对上述第一、二、三焦点问题的分析，在春园公馆小区业主大会依据合法程序选聘物业服务企业之前，铁岭市圣翔房地产开发有限公司与钰馨物业公司签订的物业服务合同，合法有效。因此，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，王国安、徐桂芝作为春园公告小区的业主之一，也应及时支付相应的物业服务费。故钰馨物业请求王国安、徐桂芝支付2019年1月1日至2020年12月31日的物业服务费等费用有事实和法律依据，法院予以支持。关于钰馨物业公司主张王国安、徐桂芝应支付利息、滞纳金的问题。由于物业服务合同中未就违约事项进行约定，因此利息、滞纳金的主张法院不予支持。关于本案王国安、徐桂芝诉讼主体存在问题，根据商品房买卖合同可知，王国安、徐桂芝是房屋的买受人，即本案适格被告；而王国安、徐桂芝辩称：铁岭市钰馨物业管理有限公司存在偷税漏税违法问题，法院认为该主张与本案物业合同纠纷无关，如铁岭市钰馨物业管理有限公司确实存在违法行为，应由有权国家机关依照行政或司法行为予以纠正、处理。以上王国安、徐桂芝的辩论主张，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第(五)项、第十一条、第十八条、第二十一条、第四十一条之规定，判决：一、王国安、徐桂芝于判决生效后十日内给付铁岭市钰馨物业管理有限公司自2019年1月1日至2020年12月31日的物业服务费3496.61元；二、驳回铁岭市钰馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由王国安、徐桂芝负担。本院二审期间，上诉人为支持自己的上诉请求提交新证据：车位照片，拟证明被上诉人非法收取占用费用。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对该证据不予认可，认为与上诉人缴纳物业费无关。本院支持被上诉人观点，对该证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人王国安、徐桂芝是否应支付物业费,及铁岭市圣翔房地产开发有限公司与被上诉人铁岭市钰馨物业管理有限公司之间合同是否无效的问题。铁岭市圣翔房地产开发有限公司与铁岭市钰馨物业管理有限公司签订了前期物业服务合同，由铁岭市钰馨物业管理有限公司为小区提供物业服务。该行为没有违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，且铁岭市钰馨物业管理有限公司已接收了小区物业并提供了物业管理服务。因而，铁岭市钰馨物业管理有限公司与铁岭市圣翔房地产开发有限公司签订的物业服务合同对包括王国安、徐桂芝在内的春园公馆小区全体业主均具有约束力，与业主之间构成事实物业服务关系,故作为业主的上诉人王国安、徐桂芝应支付相应的费用。上诉人王国安、徐桂芝所提供证据不能充分证明铁岭市钰馨物业管理有限公司存在乱收广告费、车位费问题，故对上诉人的该项上诉请求不予支持。综上所述，王国安、徐桂芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由王国安负担。本判决为终审判决。审判长  周贞莉审判员  赵国忠审判员  刘 昕二〇二一年四月八日法官助理刘颖书记员孟令熙