黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终1317号上诉人（原审被告）：王青山，男，1970年8月7日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：张玉霞（系王青山妻子），住黑龙江省哈尔滨市阿城区。被上诉人(原审原告)：哈尔滨市阿城华安物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市阿城区和平街光华小区4#楼一层8门。法定代表人：徐晶美，总经理。上诉人王青山因与被上诉人哈尔滨市阿城华安物业管理有限公司（以下简称华安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市阿城区人民法院（2020）黑0112民初4810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王青山上诉请求：判令华安物业公司严重违反物业管理规约的责任和义务，服务跟物业登记相差太远，所以应该减免王青山的部分物业费，以显示双方对等的权利和义务。王青山认可交纳50%物业费，每年2402元，四年共计9608元。事实和理由：一、一审判决避重就轻，认定事实不清并有误。一审判决认可华安物业公司与村委会签订的合同有效。事实上华安物业公司的入驻没有通过招投标的正常程序，也没有召开过任何形式的业主大会，业主毫不知情，同时也没有在物业办理备案手续，也没有经过行政部门的审批，显然它不具备进驻小区服务的资格，涉嫌违法违规。二、原判决认为物业收费价格合理。王青山认为，收费要有收费的正规依据，物业费的收取应该结合本村的实际情况和百姓的收入水平，制定物业收费标准。三级物业每平方0.5元，事实上华安物业公司在公共秩序维护和保洁服务方面的服务质量，连三级标准也没有达到。华安物业公司与村委会签订的合同第六章第二条明确说明“按物价局审批文件收费”，但华安物业公司的收费从未出示过任何物价部门的审批手续和备案。三、在绿化方面，华安物业公司应该根据季节裁种景观花卉，但从未绿化，草坪杂草丛生，证据图片可以证明。四、小区内私接乱建严重，严重不负责任。五、小区内大型农机具乱停乱放，严重影响业主出行。请二审法院酌情处理减免物业费，以显示双方对等的原则。王青山于2016年2月开始因不满意物业服务，至今未交物业费，所欠物业费为4年，华安物业公司索要5年物业费，属于不合理。华安物业公司辩称，关于业主提到的道路问题，不属于物业公司维修、管理范围，应属于开发商或者是新乡村建设。华安物业公司对此道路一直在清理打扫，该道路属于小区外公共道路。垃圾清扫都是有固定的时间、地点，因为业主倾倒垃圾也存在不文明现象，华安物业公司按照固定的时间每天两趟去打扫。华安物业公司向一审法院起诉请求：王青山给付华安物业公司2016年2月11日至2021年2月11日的物业管理费24,020元。一审法院认定事实：王青山系阿××××甸镇新乡嘉园小区的7#10门商服（建筑面积为141．36㎡）、7#11门商服（建筑面积为141．78㎡）、3#32门商服（建筑面积为为99．73㎡）、5#14室车库（建筑面积为21．88㎡）的业主。2015年2月12日，华安物业公司分别就上述四处房屋与王青山签订了《临时业主公约》及《物业管理服务合同》。临时业主公约和物业管理服务合同主要内容约定：华安物业公司为王青山位于阿××××甸镇新乡嘉园小区的四处房屋提供物业管理服务，物业管理服务费的收费标准，住宅0．8元／月／㎡，商服1．0元／月／㎡，车库0．8元／月／㎡。合同中约定服务期限为2015年1月23日至2016年1月22日，协议签订后华安物业公司依约为王青山提供物业管理服务。华安物业公司分别于2017年6月7日，2019年12月23日，通过招标取得阿××××甸镇新乡村民委员会的新乡嘉园小区物业管理项目，华安物业公司与哈尔滨市阿××××甸镇新乡村委会签订《前期物业服务合同》，服务期限至2022年12月7日止。在2015年的《前期物业服务合同》中约定物业费按年收取，在2017及2019年的《前期物业服务合同》中未约定物业费给付方式。华安物业公司物业服务等级为三级物业。庭审中，王青山认可华安物业公司向其催缴过物业费。王青山已缴纳2015年2月12日至2016年2月11日的物业管理费，尚欠2016年2月12日至今的物业费。一审法院认为，华安物业公司与王青山签订的《临时业主公约》、《物业管理服务合同》及华安物业公司与哈尔滨市阿××××甸镇新乡村委会签订《前期物业服务合同》均系真实意思表示，内容不违反法律规定，系合法有效的合同。在上述合同中明确约定了商服的价格为建筑面积每月每平方1元，车库的价格为建筑面积每月每平方0．8元，王青山在入户时明确按照该标准进行交费，系双方明确约定，且该收费标准亦在《哈尔滨市物业服务收费管理办法》规定的范围内，故对王青山抗辩物业费过高不予支持。关于王青山抗辩新乡村委会无权与物业公司签订合同，该小区系新乡村回迁小区，村民代表大会一致同意物业公司进行管理，华安物业公司亦取得物业服务的中标资格，虽未与业主继续签订合同，但华安物业公司一直服务至今，王青山亦接受华安物业公司的服务。关于王青山主张因华安物业公司服务不到位要求减免50％的物业费，因华安物业公司所服务的新乡嘉园小区系新乡村民回迁小区，存在其特殊性，结合小区特点及小区大多数业主的身份，根据王青山举示的照片中显示小区的农机具乱放及农业生产相关物品存放确实存在，华安物业公司抗辩未建农机具库，理由合理，结合实际情况，华安物业公司应当加强对该情况的重视及管理。王青山抗辩小区垃圾并未及时清理，因王青山提供的照片在时间上不连续，不足以认定华安物业公司长期存在垃圾不及时清理的情况，且结合王青山提供的小区内的其他垃圾桶照片未见王青山陈述的情况，关于王青山陈述不及时清雪，根据《哈尔滨市物业服务收费管理办法》规定，积雪可以在不妨碍车辆、行人通行等区域堆放，通过照片显示积雪堆至草坪并未阻碍通行，且结合物业服务本身具有琐碎、复杂、广泛特点，故不足以认定华安物业公司的服务存在重大瑕疵，且华安物业公司在庭审中自愿放弃主张违约金，对王青山主张减免50％的物业费的抗辩不予支持。王青山应缴纳物业费，通过业主交纳物业费，双方建立起良性循环的服务关系，提高物业服务质量。庭审中双方均认可按年度收取物业服务费，故王青山应给付华安物业公司物业服务费共计24,020元。综上，华安物业公司诉请要求王青山交纳物业费的部分诉请，应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：王青山于判决生效后立即给付华安物业公司物业管理费24,020元（2016年2月12日至2021年2月11日）。案件受理费200元，由王青山负担。二审中，华安物业公司向本院提交照片打印件一组并当庭出示照片原始载体，该组证据能够证实华安物业公司在2021年4月份连续多日对小区内垃圾及小区外道路进行清扫的事实，对证据予以采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。参照中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定，华安物业公司与哈尔滨市阿××××甸镇新乡村村民委员会签订《前期物业服务合同》不违反法律规定，华安物业公司不属于违规入驻小区。华安物业公司与王青山签订的《临时业主公约》、《物业管理服务合同》均系真实意思表示，系合法有效的合同，对物业服务企业和王青山具有约束力，双方应按该协议约定履行合同义务。华安物业公司诉请的物业费标准不超过《哈尔滨市物业服务收费管理办法》规定的范围，且王青山已按合同约定交纳了2015年度物业费，故王青山主张华安物业公司无权收取物业费及物业费过高的主张不成立，不予支持。业主与物业服务企业应建立良性循环关系，物业公司对业主提出的意见和服务瑕疵应当及时整改，业主应当按照小区同标准交纳物业服务费。本案中，王青山提供的照片等证据虽能证明华安物业公司提供服务期间，该小区内部分公共区域环境脏乱等情形，但王青山举示的证据不足以证明物业管理瑕疵长期存在。依据现有证据可以认定，华安物业公司按照协议约定履行了公共配套服务的主要义务，能够保障小区业主的正常居住、生活。王青山提出的小区外道路修建及存在私建滥建等问题，不属于物业服务企业的服务范围，不能因此成为王青山长期拒交物业费的理由。无论按照法律规定还是合同约定，华安物业公司作为物业服务企业其针对的服务主体是小区全体业主，其服务的范围针对小区共有设施、公共区域。现有证据不足以证明华安物业公司未按约定履行合同义务，且长期怠于服务造成小区整体环境、公共秩序等方面严重恶化，从而影响或损害小区业主对物业使用的重大瑕疵，故王青山主张给付50%物业费的上诉理由不成立，且对已经依约交纳物业费的业主亦构成不公平。综上所述，王青山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由王青山负担。本判决为终审判决。审判长 赵丹晖审判员尹红杰审判员侯守东（）二〇二一年四月二十一日法官助理杜鹏飞书记员李迪