湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘3101民初953号原告：唐翠婷，女，1993年10月30日出生，土家族，湖南省凤凰县人，中专文化，化妆师，现住凤凰县。被告：韩仲华，男，1972年9月10日出生，汉族，湖南省吉首市人，初中文化，司机，现住吉首市。被告：向平，男，1990年9月16日出生，土家族，湖南省永顺县人，初中文化，无业，现住湖南省吉首市。第三人：湘西亿家房产经纪有限责任公司，住所地：湖南省吉首市峒河办事处五里牌社区得福家园3栋1单元403号。法定代表人：梁向阳，该公司总经理。原告唐翠婷诉被告韩仲华、向平、第三人湘西亿家房产经纪有限责任公司（以下简称亿家房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐翠婷向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告以及第三人签订的《房地产买卖(居间)合同》；2、判令二被告退还原告订金2万元，并承担违约责任2万元整；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告唐翠婷通过第三人亿家房产公司介绍，与被告于2020年12月17日签订了一份《房地产买卖（居间）合同》。合同约定被告韩仲华将其所有的位于吉首××镇××社区××路××号××栋××室××出卖给原告所有，不动产权证号为湘（2018）吉首市不动产权第0××5号。出卖总价款为70万元，签订合同时原告支付被告订金2万元。合同约定买卖双方于2021年1月5日之前双方到银行签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续时。原告按照合同约定支付了被告订金2万元，但被告却不按约履行合同约定与原告到银行办理贷款手续。经原告及第三人多次催促，因二被告之间产生纠纷，被告韩仲华明确表示不同意出卖本案房屋。原告要求被告退还订金及承担违约责任，但被告却以种种理由拒绝。综上，依法签订的合同受法律保护。现被告明确拒绝履行合同，致使三方签订的《房地产买卖（居间）合同》无法继续履行，依法应予以解除。因被告违约，应依法退还原告订金并按合同第八条约定承担2万元的违约责任。为此，特根据我国《民事诉讼法》119条及《民法典》的相关规定。依法向人民法院提起诉讼，请求贵院依法公正判决，支持原告诉讼请求。被告韩仲华辩称：本案所涉房屋的买卖答辩人一直都是配合的，并没有原告诉讼所讲的答辩人不配合情形。被告向平辩称：原告陈述的答辩人收到了原告2万元订金属实，但是中途发生了一些情况，答辩人也同意退还收取原告的订金2万元，但是需要缓到年前，合同履行中双方都有违约责任，不光是答辩人单方违约，2021年1月9日，因为某些情况双方未能办理房屋过户手续，原告也未明确答复答辩人要求退房，如果其明确了，今年年前答辩人也就给原告退订金了。第三人亿家房产公司述称：涉案房屋买卖是经答辩人中介，向平说房子是他收购了，由他全权处理这个房子，然后签订了这份合同，之后唐翠婷支付了被告向平2万元订金。后为涉案房屋办理过户手续出现了问题，致使交易未能成功，为订金返还原、被告因违约金金额协商未果，原告提起了诉讼。当事人围绕自己的主张依法向本院提交了证据，原告提交证据如下：证据1、收据、微信转账凭据，拟证明被告向平已收到原告支付的订金2万元。证据2、房地产买卖（居间）合同，拟证明买卖合同约定的各项权利义务，被告违约在先。经审查，原告提交的以上两组证据材料，本院仅就客观性予以采信。被告向平提交证据如下：电话录音，拟证明①被告向平之前给原告说过退还订金事宜，要是追究违约责任的话，双方都有，2021年1月5日双方因其他原因未能办理成功；②2021年2月5日被告向平同意退还原告订金2万元，原告不同意。经审查，该证据系被告向平与第三人通话信息，第三人对此客观性予以认可，本院仅就客观性予以采信。被告韩仲华、第三人亿家房产公司未提交证据。根据上述采信的证据，结合庭审查明的事实，本院确认以下法律事实：2020年12月17日，原告唐翠婷与被告向平在第三人亿家房产公司处就被告韩仲华、向功珍共同所有的位于吉首××镇××社区××路××号××栋××室××房屋买卖关系订立了《房地产买卖（居间）合同》，合同约定：韩仲华将涉案房屋（产证证号为湘（2018）吉首市不动产权第0××5号）以总价款70万元出售给唐翠婷，合同订立当日支付订金2万元。双方于2021年1月5日之前到银行签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续。合同由原告唐翠婷、被告向平签字确认。当日原告将2万元购房订金转账支付给了被告向平。2021年1月5日后，由于双方未能妥善办理好合同约定的相关事宜，且经原告及第三人催促后两被告仍未能协商一致与原告达成一致意见，双方酿成纠纷，原告诉讼至本院。另查明，被告向平在办理涉案房屋买卖关系事宜时未向第三人提交被告韩仲华、向功珍给向平的书面授权委托。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，即各方当事人对被告韩仲华、向功珍共同所有的位于吉首××镇××社区××路××号××栋××室××房屋进行处分而产生的权利义务关系。在本案中，被告向平持韩仲华、向功珍的房屋产权凭证经第三人与原告唐翠婷订立《房地产买卖（居间）合同》，由于第三人的疏忽大意，《房地产买卖（居间）合同》因未得到房屋产权人韩仲华、向功珍的签字确认或委托授权确认，该民事法律行为无效，即《房地产买卖（居间）合同》为无效合同。据此，原、被告之间权利义务关系按照无效民事法律行为的相关法律予以调整。《中华人民共和国民法典》第一百五十五条：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”、第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”故现原告要求解除《房地产买卖（居间）合同》并无不当，本院予以支持。被告向平收取原告唐翠婷的购房订金也应予以返还。原告诉请被告向平承担购房订金2万元返还义务于法有据，本院予以支持。被告向平应当从收取原告购房订金之日起承担占用原告资金期间损失的赔偿责任，即按中国人民银行规定的一年期市场报价贷款利率计算至返还原告资金时止。原告诉请的两被告应当按照《房地产买卖（居间）合同》约定承担违约责任，给付2万元违约金的诉请无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条、第一百六十二条、第一百六十五条、第一百七十一条之规定，判决如下：一、解除原告唐翠婷与被告向平于2020年12月17日订立的《房地产买卖（居间）合同》。二、被告向平在本判决生效之日起五日内返还原告唐翠婷购房订金2万元，赔偿原告唐翠婷从2020年12月17日起至购房订金2万元返还之日止的资金占用利息损失（利率按中国人民银行规定的一年期市场报价贷款利率计算）。三、驳回原告唐翠婷的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由被告向平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 王 维 国二〇二一年四月十四日代理书记员 陈宇高翔附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百六十五条委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期限，并由被代理人签名或者盖章。第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。