重庆市第五中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)渝05民终538号 上诉人（原审原告、案外人）：叶林，男，1987年6月4日出生，汉族。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆农村商业银行股份有限公司大渡口支行，住所地重庆市大渡口区春晖路街道天辰华府****，统一社会信用代码91500104676136063G。 负责人：卓鹏，该支行行长。 委托诉讼代理人：廖小义，该行员工。 被上诉人（原审被告、被执行人）：陈乐生，男，1968年12月28日出生，汉族。 被上诉人（原审被告、被执行人）：朱巧香，女，1978年12月5日出生，汉族。 被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆荣展机电有限公司，住，住所地重庆市九龙坡区火炬大道******织机构代码55201861-2。 法定代表人：朱巧香，该公司经理。 上诉人叶林因与被上诉人重庆农村商业银行股份有限公司大渡口支行（以下简称农商行大渡口支行）、陈乐生、朱巧香、重庆荣展机电有限公司（以下简称荣展公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2020）渝0104民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 叶林上诉请求：1、撤销一审判决，支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。上诉人举示的付款凭证上虽备注为借款，但其实系案涉房屋的租金。上诉人与陈乐生签订的租赁合同合法有效，上诉人已实际占有案涉房屋，故上诉人的诉请应予以支持。 农商行大渡口支行答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 陈乐生、朱巧香、荣展公司未作答辩。 叶林向一审法院起诉请求：1、请求确认原告对九龙坡区火炬大道99号4幢26-X办公用房享有租赁权和优先购买权；2、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年12月8日，重庆荣展机电有限公司、陈乐生、重庆明睿思文化艺术有限公司签订房屋租赁合同，约定重庆明睿思文化艺术有限公司租赁陈乐生名下坐落为重庆市九龙坡区火炬大道99号4幢26-X号房屋，租期从2014年12月8日至2016年12月7日；2015年4月1日，陈乐生与农商行大渡口支行签订《抵押合同》，约定陈乐生以其房屋设立抵押权为荣展公司借款提供担保，并办理抵押登记，抵押物为坐落于重庆市九龙坡区火炬大道99号4幢26-X房屋（114房地证2014字第002XX3号）；2016年8月29日，一审法院(2016)渝0104民初753号民事判决书判令：重庆农村商业银行股份有限公司大渡口支行对陈乐生名下的坐落于重庆市九龙坡区火炬大道99号4幢26-X办公用房（114房地证2014字第002XX3号）折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。 农商行大渡口支行申请强制执行荣展公司、陈乐生、朱巧香借款合同纠纷一案中，一审法院于2018年6月8日裁定拍卖陈乐生名下位于九龙坡区火炬大道99号4幢26-X的房屋，叶林向一审法院提出书面执行异议，认为其在抵押权设定之前租赁涉案房屋，享有足以排除法院强制执行的权益，并对房屋享有优先购买权，一审法院于2019年8月30日作出（2019）渝0104执异62号执行裁定书，驳回叶林的异议请求。叶林不服该裁定，遂提起本案诉讼。 庭审中，叶林提供如上所述证据，欲证明其与陈乐生于2015年2月28日即签订有房屋租赁合同且已经付清十年租金200万元，合签订之后案涉房屋即交由叶林实际占有使用至今。 一审法院认为，一、叶林提出其对涉案房屋享有租赁权足以排除法院强制执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。叶林举示的落款时间为2015年2月28日的陈乐生与叶林签订的房屋租赁合同，未约定租赁面积，叶林陈述该合同签订后已经一次性缴清十年租金2000000元，且房屋在签订合同后即交付其使用至今，但其举示的付款凭证上却明确备注为“借款”。从一般常理讲，如此大金额的租金一支性支付不符合情理，而且其付款用途亦非租金，确值得怀疑。为查明案件事实，一审法院按农商行大渡口支行提供的2014年12月8日荣展公司、陈乐生、重庆明睿思文化艺术有限公司签订的房屋租赁合同上载明的重庆明睿思文化艺术有限公司联系人电话，与重庆明睿思文化艺术有限公司合同经办人进行了联系。重庆明睿思文化艺术有限公司的合同经办人陈述，合同确实是公司签订，当时是租了该房屋的一半约200平方米，重庆明睿思文化艺术有限公司在签订合同后即在案涉房屋经营，至2016年上半年才从该房屋搬走，所有水电物管均由重庆明睿思文化艺术有限公司承担。由此可见，叶林所述2015年2月28日租赁合同签订后该房屋即由其管理使用明显不属实。再从其提供的物业费收据无2015年至2017年上半年的相关票据的情况及转款依据备注为“借款”的情况，本院认为即便租赁合同上陈乐生的签字和合同签订时间属实，该合同亦是叶林与陈乐生双方以租赁合同的形式掩盖其真实的其他合同关系。故一审法院对叶林欲以该合同证明双方于合同签订之时即形成有效的租赁合同法律关系并随之实际占有使用案涉房屋的意见不予采纳。一审法院对叶林提出其对涉案房屋享有租赁权足以排除法院强制执行的主张不予支持。 二、关于叶林提出对涉案房屋享有优先购买权的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因承租人对租赁房屋有现实的居住、使用需要，法律赋予承租人对租赁房屋的优先购买权，其目的在于维护稳定承租人占有、使用房屋的既存法律关系，同时遵循物尽其用的原则，所以如未实际占有租赁房屋，就不存在适用优先购买权的必要。如前所述，本案中叶林提出的其租赁涉案房屋的情况与本院查明的事实不符，其提供的租赁合同并非因正常的租赁关系而形成，不存在享有优先购买权的基础。故一审法院对其主张的优先购买权不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：“驳回原告叶林的诉讼请求。案件受理费34852元，公告费560元，均由叶林承担。” 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为叶林举示的落款时间为2015年2月28日的陈乐生与叶林签订的房屋租赁合同是否真实有效并由叶林实际占有使用该不动产。首先，从合同文本看，该合同未约定租赁面积，缺乏租赁合同的基本条款；同时，该合同约定租赁期间为十年，租金一次性付清，该约定不符合日常生活常理及交易习惯。其次，叶林举示的付款凭证上明确备注用途为“借款”，叶林称该备注系其误填明显缺乏逻辑，故即使合同成立，但未实际履行。再次，叶林举示的证据并不能证实其在该合同约定租赁期内实际占有使用案涉房屋，而农商行大渡口支行提交的证据以及一审法院依职权调取的证据均证实案涉房屋在被人民法院查封前系案外人实际占有使用，故叶林并未实际占有使用案涉房屋。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，陈乐生与叶林签订的房屋租赁合同并非真实有效，且叶林并未实际占有使用该不动产，叶林关于其对涉案房屋享有租赁权和优先购买权而排除法院强制执行的上诉请求，因缺乏事实和法律依据，依法不予支持。 综上所述，上诉人叶林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费34852元，公告费200元，由上诉人叶林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 华 审 判 员  段晓玲 审 判 员  周 舟 二〇二一年四月二十八日 法官助理  康 佳 书 记 员  张远馨