吉林省镇赉县人民法院民事判决书（2021）吉0821民初333号原告：镇赉县红义物业管理有限公司。统一社会信用代码：91220821MA1586H013。住所：吉林省镇赉县团结西路北庆生北街西2单元201室。法定代表人：蔡红兵职务：经理。委托诉讼代理人：张忠义，男，1964年3月4日出生，汉族，镇赉县红义物业管理有限公司副经理，现住镇赉县。被告：徐冰，女，1987年8月14日出生，汉族，现住镇赉县。原告镇赉县红义物业管理有限公司（简称“红义物业公司”）与被告徐冰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告红义物业公司委托诉讼代理人张忠义到庭参加诉讼，被告徐冰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。红义物业公司向本院提出诉讼请求：要求被告给付2018年（2018年5月10日-2018年12月31日）、2019年、2020年、2021年四年物业管理费等相关费用共计1929.33元，并付银行利息。事实和理由：2018年3月原告与被告形成了物业合同关系，从2018年3月，原告雇佣工人打扫南湖花园卫生、清扫楼道卫生、补光灯、监控、楼道灯维修及电费、化粪池清理及化粪池维修、清运小区内的垃圾。按规定被告共欠原告2018年、2019年、2020年、2021年物业管理费1929.33元（房屋面积83.28平方米），此款原告曾多次索要，但被告迟迟未能交纳，根据我国民法总则相关规定，特向法院起诉，请求判令被告结清全部物业管理费。徐冰未答辩。庭审中，红义物业公司提供了如下证据：1、营业执照一份。证明我公司有物业管理营业资质。2、南湖花园小区物业管理委托合同书一份。证明我公司于2018年5月10日与南湖花园小区业主委员会签订南湖花园小区物业管理委托合同书，我公司是按照该合同书的内容对该小区进行了物业服务管理。3、2018年物业费缴费通知。证明我公司收取物业费的标准以及物业费所包含的事项，物业费实际是按照每月每平方米0.5元收取。4、公告和证明各一份。其中公告证明小区业主委员会是依法成立的，镇赉县镇赉镇新兴社区居民委员会才出具了该公告，另外该公告还证明小区业主委员会与我公司签订物业委托合同是有效的；证明则证明小区业主委员会成员袁春山、张国军已自愿退出了小区业主委员会。5、责任告知书照片一张。证明因徐冰未缴纳相关物业费，我公司已经多次向被告进行过物业费的催缴。法院综合认证证据1-证据5：因被告徐冰未出庭参加诉讼亦未答辩，本院视其放弃了质证的权利，故本院对上述证据予以采信。徐冰未向法庭提供证据。本案中需要说明的是，红义物业公司在庭审中向法庭陈述这几年我公司在对该小区从事物业服务过程中确实存在物业服务不到位的地方，比如小区内的卫生清扫存在不及时的问题，今后我公司将进一步改善物业服务，提升物业服务质量。据此本院对红义物业公司在从事物业服务的个别方面存在瑕疵这一事实予以确认。本案本院确定如下案件事实：被告徐冰是镇赉县南湖花园小区业主之一，其楼房位于镇赉县，房屋面积为83.28平方米。2016年8月26日，南湖花园小区召开业主大会，并成立小区业主委员会，选举产生了张树文等业主委员会委员，后南湖花园小区业主委员会与红义物业公司签订南湖花园小区物业管理委托合同书，在合同书中明确约定，物业费每月每平方米收取0.5元，外加每户每年24元的环卫处垃圾清运费。收费时间：2018年11月开始收取2019年的物业费，如在2018年11月末不交物业费的，可收取2019（年）违约金。签订上述合同后，原告对被告居住的小区实施物业管理，双方已经形成了事实上的物业管理关系。被告徐冰拖欠2018年（2018年5月11日-2018年12月31日）、2019年、2020年、2021年期间的物业费等相关费用。经原告催缴，被告徐冰拒绝缴纳。经查，红义物业公司于2018年5月10日成立，营业期限自2018年5月10日至2038年5月9日，经营范围：“物业管理”。另查明，红义物业公司在从事物业服务的个别方面存在瑕疵,红义物业公司放弃向徐冰主张2021年物业费利息的诉讼请求。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：一、原告红义物业公司要求被告徐冰给付2018年（2018年5月11日-2018年12月31日）、2019年、2020年、2021年物业费等相关费用的请求符合法律规定，应予支持。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。”第九百三十八条规定：“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款......”第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”《物业管理条例》第三十四条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”以及《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁......”本案中，小区业主委员会与红义物业公司签订的南湖花园小区物业管理委托合同书是双方真实的意思表示，其合同合法有效。被告徐冰作为该小区业主，该合同对其有约束力，被告徐冰应按上述物业服务合同向原告红义物业公司履行支付物业费的义务。被告徐冰共拖欠原告红义物业公司2018年（2018年5月11日-2018年12月31日）、2019年、2020年、2021年期间的物业费等费用，经原告催要，被告徐冰仍拒付物业费的行为与法律相悖，依据上述法律规定，原告要求被告给付物业费等相关费用的请求符合法律规定，应予支持。本院认为，红义物业公司在从事物业服务过程中已经提供了相应的物业服务，不存在根本违约的问题，若因物业服务的个别方面存在瑕疵，就认定单个业主可以以此拒缴物业服务费，将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益，所以对物业企业提供服务中产生的问题，业主可以与物业公司协商解决，但不能以此拒付物业服务费。二、被告徐冰应向原告红义物业公司交纳物业费等相关费用数额的确定问题：庭审中，经本院询问红义物业公司每年收取物业费的时间问题，红义物业公司表示，在南湖花园小区物业管理委托合同书第三项第七款明确约定2018年11月份开始收取2019年的物业费，如2018年11月末未交纳物业费，则收取2019(年)违约金，本院经审查后认为，虽然该合同书未约定2020年、2021年物业费的收取时间以及计算物业费违约金具体的时间，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条以及《中华人民共和国民法典》第五百一十条均规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”故本院确定2020年、2021年物业费的收取时间均为上一年度的11月份，计算2020年物业费违约金的具体起算时间应为2019年12月1日。1、2018年物业费等相关费用数额本院确定为335.68元【每月每平方米0.5元X83.28平方米X7月+每月每平方米0.5元X83.28平方米÷31日X21日+每年24元垃圾清运费÷12月X8月（2018年5月份计算在内）】；2、2019年物业费等相关费用本院确定数额为523.68元（每月每平方米0.5元X83.28平方米X12月+每年24元垃圾清运费）；3、2020年物业费等相关费用本院确定数额为523.68元（每月每平方米0.5元X83.28平方米X12月+每年24元垃圾清运费）；4、2021年物业费等相关费用本院确定数额为523.68元（每月每平方米0.5元X83.28平方米X12月+每年24元垃圾清运费）。考虑到红义物业公司在从事物业服务的个别方面存在瑕疵，鉴于此，红义物业公司在物业服务方面本身也存在过错，综合以上意见，本院认为，徐冰向红义物业公司交纳2018年（2018年5月11日-2018年12月31日）、2019年、2020年、2021年物业费的数额为应交物业费总额的80%，故被告徐冰实际应向原告红义物业公司交纳四年物业费等相关费用合计金额，本院确定为1542.97元[335.68元-16元+（523.68元-24元）X3年]X80%+16元+24元/年X3年。三、关于红义物业公司因被告徐冰未及时交纳2018年、2019年、2020年物业费主张利息的问题：本院认为，虽然南湖花园小区业主委员会与红义物业公司签订南湖花园小区物业管理委托合同书约定了“收费时间：2018年11月开始收取2019年的物业费，如在2018年11月末不交物业费的，可收取2019（年）违约金。”但并未对违约金的具体内容进行约定，原告红义物业公司要求按照银行利率给付利息的问题，其实质为一种违约责任的承担方式，其目的是督促义务方适当履行义务，《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有约定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”故而本院对红义物业公司要求徐冰按照银行利率标准给付物业费利息的诉请予以支持。虽然南湖花园小区物业管理委托合同书约定了“收费时间：2018年11月开始收取2019年的物业费，如在2018年11月末不交物业费的，可收取2019（年）违约金。庭审中红义物业公司主张2018年物业费利息起算点应自2018年5月10日起按照银行利率开始计算至该笔款项付清时止，但本院认为，南湖花园小区物业管理委托合同书中未明确约定2018年收取物业费的具体时间，故本院确定2018年物业费利息起算点应自本案立案之日起即2021年2月1日开始起算，2018年物业费利息应以255.74元[（335.68元-16元）X80%]为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付直至2018年物业费付清时止；红义物业公司主张2019年物业费利息自2019年1月1日起开始起算，故应以399.74元[（523.68元-24元）x80%）]为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2019年1月1日至2019年8月19日止的利息；以399.74元为本金，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付利息直至2019年物业费付清时止；红义物业公司主张2020年物业费利息自2020年1月1日起开始起算，故应以399.74元为本金，自2020年1月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付利息直至2020年物业费付清时止。关于红义物业公司要求徐冰给付所拖欠的这几年期间垃圾清运费利息的诉请，本院认为，红义物业公司只是对这笔费用进行代收，其要求就该笔费用收取利息没有法律依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《中华人民共和国民法典》第五百一十条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一项第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《物业管理条例》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐冰于本判决生效后立即给付原告镇赉县红义物业管理有限公司2018年（2018年5月11日-2018年12月31日期间）、2019年、2020年、2021年的物业费等费用（含每年每户24元垃圾清运费），共计1542.97元；二、徐冰于本判决生效后，自2021年2月1日起，以255.74元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告镇赉县红义物业管理有限公司给付2018年物业费的利息直至2018年物业费付清时止；自2019年1月1日起，以399.74元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率向原告镇赉县红义物业管理有限公司给付2019年1月1日至2019年8月19日止的利息；自2019年8月20日起以399.74元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告镇赉县红义物业管理有限公司给付利息直至2019年物业费付清时止；自2020年1月1日起，以399.74元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告镇赉县红义物业管理有限公司给付利息直至2020年物业费付清时止。三、驳回原告镇赉县红义物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告徐冰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。审判员 樊 杰二〇二一年四月三十日书记员 张秋阳