北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6147号上诉人（原审被告、反诉原告）：张凯秋，男，1964年6月4日出生，住北京市东城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：焦志同，男，1945年6月8日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：焦旭（焦志同之子），住北京市东城区。上诉人张凯秋因与被上诉人焦志同房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初15907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张凯秋，被上诉人焦志同之委托诉讼代理人焦旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张凯秋上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.确认我与焦志同于2017年9月28日签订的《北京市房屋租赁合同》为无效合同；2.我同意于230天后腾退北京市东城区海运仓南里一区1号楼3单元601室（下称涉诉房屋）；3.在我卖掉已有水变汽油技术后向焦志同支付房屋租金750元，并按每月11000元向焦志同支付自2020年5月1日起至实际腾退之日止的房屋租金及使用费、违约金22000元；4.焦志同赔偿我四个实际使用人和我的损失各23200元、搬家费7500元、误工费4.5万元，以上共计98900元。事实与理由：一审法院认定事实、适用法律有误。1.一审法院没有审查公安机关认定违法的法律文书效力，导致正式的公安机关的文书如同废纸，让违反法律合理化。焦志同隐瞒违法事实，恶意与我签约，以房屋为诱饵继续出租，是严重的违法行为，我们之间的合同应为无效合同。2.我是世界联盟（北京）自然科学发展研究院的一名科学技术人员，是我国《中华人民共和国科学技术进步法》规定范围的科学技术人员。该法律要求保护、宽容科技人员，该法也要求给科研人员创造有利于科学技术的环境条件。因为焦志同故意违法，不应该让科技人员承担探索科技顺序被严重打乱的责任，而该水变汽油技术价值是本案涉诉资金的几十亿倍，所以请求法院据此宽容涉诉房屋的腾退时间及涉案资金的给付期间。焦志同辩称：同意一审判决，不同意张凯秋的上诉请求和理由。焦志同向一审法院起诉请求：1.确认《北京市房屋租赁合同》于2020年10月1日解除：2.判令张凯秋立即腾退并返还涉诉房屋；3.判令张凯秋自2020年4月27日之日起至其实际返还房屋之日止，按每月11000元支付房屋租金及房屋占用费；4.判令张凯秋支付违约金22000元并承担该款自2020年4月27日起至实际支付之日止的按全国银行间拆借中心贷款基础利率计利息。张凯秋向一审法院反诉请求：1.判令焦志同赔偿四个实际使用人及我的损失各23200元；2.判令焦志同给我找房、搬家、装修、除甲醛等时间共计230天；3.判令焦志同赔偿搬家费7500元、误工费4.5万元等，以上损失共计98900元。一审法院认定事实：2017年9月28日，焦志同与张凯秋签订了《北京市房屋租赁合同》，约定焦志同将其所有的涉诉房屋出租至张凯秋，房屋租赁期限自2017年11月1日起至2020年10月31日止；2017年11月1日至2018年10月31日期间月租金为1万元、2018年11月1日至2019年10月31日期间月租金为1.05万元、2019年11月1日至2020年10月31日期间月租金为1.1万元。支付方式为每三个月支付一次。押金为1万元，租赁期满或合同解除后，押金除扣除张凯秋应承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还张凯秋。张凯秋不按约定支付租金达7日，欠缴各项费用达100元的，焦志同有权单方解除合同，收回房屋，张凯秋应按月租金200%向焦志同支付违约金。合同签订后，焦志同向张凯秋交付了涉诉房屋，张凯秋向焦志同交纳了押金。张凯秋将涉诉房屋用于自住及对外分租，并在一层搭建隔断。自2019年11月1日起，张凯秋多次未按期向焦志同交纳租金。自2020年7月25日起，张凯秋未再向焦志同交纳租金。经询，双方认可就2019年11月1日至2020年10月31日期间，张凯秋向焦志同共支付65250元。9月24日，焦志同通知张凯秋于10月1日解除双方之间的租赁合同关系。9月25日，北新桥派出所向焦旭发出《房屋出租人未履行治安责任期限改正通知书》，以涉诉房屋内打隔断为由，责令限期改正。对此，焦志同认为张凯秋拒收通知并拒绝整改，导致无法进行整改。张凯秋认为由于焦志同在二层搭建隔断，导致受到公安部门处罚，因此双方的借用合同无效，故焦志同应赔偿其损失。庭审中，焦志同提交焦旭与张凯秋的微信通讯记录，内容包括2019年8月1日，张凯秋提出因其妻子剖腹产，新生儿生病的原因，要求延期至2019年8月17日缴纳房租；8月17日，焦旭向张凯秋催缴房租后，张凯秋以案外人刘颖的账户支付租金。11月17日至2019年11月21日，焦旭催促张凯秋支付拖欠的房屋租金，张凯秋双方就拖欠房屋租金事宜，多次交涉未果。2019年11月21日，张凯秋单方向焦志同出具《关于房费还款计划》，承诺将于2019年12月15日支付拖欠的房屋租金，签名为连笔字。至2020年5月，双方多次明确提及“租金”进行交流。经质证，张凯秋认可该证据的真实性，但认为其微信为公司使用的公共微信，可能是白春玲使用该微信与焦旭交流其他租赁事宜。庭审中，张凯秋申请对《北京市房屋租赁合同》上其签名进行笔迹鉴定，书写字迹均为笔划分开的工整书写体。对此，焦志同认为张凯秋为拖延时间申请鉴定，且根据租金支付记录可以证明涉诉合同的真实性，故不同意张凯秋的申请。另查，焦志同曾于2017年5月17日向法院起诉案外人紫梧桐（北京）资产管理有限公司（下称紫梧桐公司）租赁合同纠纷一案，法院于2017年8月7日作出（2017）京0101民初9883号民事判决，认定事实包括2015年6月21日，焦志同之妻子高淑琴（已故）与紫梧桐公司订立了《财产委托管理服务合同》及《〈财产委托管理服务合同〉之补充协议》，约定高淑琴将涉诉房屋交由张凯秋管理，张凯秋将涉诉房屋出租给第三方。合同期限自2015年9月1日至2025年12月31日。法院认为紫梧桐公司擅自改变了涉案房屋的主体结构。构成违约，判令解除了双方之间的合同，紫梧桐公司腾退涉诉房屋拆除六层南侧房屋北墙向东延伸的部分等内容。该判决后，双方均未上诉，判决已生效。一审法院认为，合同一经订立，当事人即应依约全面履行各自的义务。双方当事人签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按合同约定全面履行相应义务。当事人对自己的主张应当提供证据。张凯秋以双方为借用关系进行抗辩，但未提交证据予以证明，故对该抗辩意见法院不予采纳，对其鉴定申请不予配准。张凯秋承租焦志同房屋，应当依约支付租金。张凯秋逾期支付租金，构成违约，理应承担违约责任。焦志同以张凯秋欠付租金为由，行使解除权，符合合同约定，法院予以支持。合同解除后，张凯秋应当腾退涉诉房屋。张凯秋未按照合同约定支付租金已经构成违约，并因此导致双方合同解除，故焦志同要求张凯秋支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。关于利息一项，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年12月25日判决：一、确认焦志同与张凯秋于2017年9月28日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年10月1日解除；二、张凯秋于判决生效后七日内腾退位于北京市东城区海运仓南里一区1号楼3单元601室的房屋，交还焦志同；三、判令张凯秋于判决生效后七日内向焦志同支付房屋租金750元，并按每月11000元向支付自2020年5月1日起至实际腾退之日止的房屋租金及使用费；四、请求判令张凯秋于判决生效后七日内向焦志同支付违约金22000元；五、驳回焦志同的其他诉讼请求；六、驳回张凯秋的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，就涉诉房屋内的隔断搭建问题，张凯秋与焦志同均主张为对方搭建，但双方均未就其主张提交相应证据予以证明。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，张凯秋围绕其上诉理由依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张凯秋提交其与焦志同之子焦旭微信聊天记录一份，用以证明焦志同隐瞒违法事实，还豪横、骗签、严重打乱了科研人员工作，造成其严重损害，其不应当缴纳租金。焦志同的质证意见为：真实性、关联性、合法性、证明目的均不予认可。另，经本院询问，张凯秋认可其签订的本案《北京市房屋租赁合同》。本院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，虽张凯秋以焦志同故意隐瞒涉诉房屋内存在违法隔断一事为由主张其与焦志同签订的《北京市房屋租赁合同》为无效合同，但主张合同无效的上述理由不符合合同无效的相关法律规定，故张凯秋的该项主张，缺乏法律依据，本院不予支持。焦志同与张凯秋签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。关于租赁合同解除问题。本案中，张凯秋未能按照合同约定支付租金，焦志同有权依据合同约定行使合同解除权，张凯秋亦应就其违约行为向焦志同承担合同违约责任。经查，2020年9月24日，焦志同已经明确告知张凯秋双方租赁合同于2020年10月1日解除，故一审法院依据焦志同诉请判决确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年10月1日解除，并判决张凯秋腾退涉诉房屋、支付欠付租金、房屋占有使用费及违约金，事实及法律依据充分，本院予以维持。张凯秋关于要求230天后腾退涉诉房屋、在其卖掉已有水变汽油技术后向焦志同支付房屋租金750元，并按每月11000元向焦志同支付自2020年5月1日起至实际腾退之日止的房屋租金及使用费、违约金22000元的上诉请求，没有法律依据，本院不予支持。张凯秋关于以租赁合同无效为由要求焦志同赔偿四个实际使用人和其损失各23200元、搬家费7500元、误工费4.5万元的诉讼请求，亦缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，张凯秋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张凯秋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二一年四月二十七日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪