四川省雅安市名山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1803民初285号 原告：杨燕，女，生于1966年1月6日，汉族，住四川省雅安市名山区。 被告：姚雪，女，生于1979年5月19日，汉族，户籍地四川省西充县，现住四川省雅安市名山区。 原告杨燕诉被告姚雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨燕、被告姚雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨燕向本院提出诉讼请求：（1）依法解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，立即腾退并向原告返还房屋；（2）判令被告按1500元/月支付至解除租赁合同时止的房屋租金；（3）本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2019年11月3日，原、被告签订“商铺租赁合同”约定，被告以18000元／年价格租赁原告所有的位于雅安市名山区××镇××街××号××幢××号商铺，租期为五年，房租一年一交，每年10月3日交房租。签订合同后，被告交纳了第一年的租金。2020年10月，原告向被告催收下一年度租金时，被告以种种理由推诿至今。被告未按合同约定向原告支付租金的行为系根本违约，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，原告可以解除合同，并要求被告支付尚欠的租金。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，依法提起诉讼。 原告杨燕围绕其诉讼请求，提交了2019年11月3日签订的《商铺租赁合同》，拟证明原、被告就房屋租赁涉及的租期、租金及其支付方式、双方的权利义务等内容所作的具体约定。 被告姚雪辩称，我与原告签订合同后，在装修时就发现楼上漏水，我找楼上住户，楼上住户说之前从来没有出现过漏水情况。在疫情期间有4个月没开门，加上装修的2个月，共有6个月没开门。开始营业后，又发现楼上漏水，我又去楼上找住户协商处理。我给原告打电话，原告说不关她的事，我说不处理我就不交房租，原告丈夫找到我，说我欺负原告，我们就发生了争执。因一直没有处理好，我害怕招牌掉下来砸到人，我就到派出所备了案，同时找社区处理，因我不知道楼上住户名字，过了几天他们才来处理。10月2日原告就打电话要我交房租，我说让原告先把招牌和漏水的事情处理好后再收房租。半个月后，原告又找到我收房租，我让原告将招牌、漏水事情处理好，原告说不关她的事。我与原告第三次协商时，原告说她承担1200元的损失，我要求原告再赔偿一个月的损失，但原告不同意，就没有协商好。如果原告坚持解除合同，我也同意解除合同，但我要求原告赔偿房屋装修、换招牌的损失。如果原告赔偿我的损失，我也同意给付房租。 被告姚雪围绕其抗辩主张，提交了以下主材料：（1）租赁房屋招牌、周边环境及装修后照片13页，拟证明因楼上住户外挂的空调外机漏水对招牌造成了损害、因经营需要对房屋进行了装修；（2）网上购买装修材料的电子发票、装修材料及装修费用收据21页，拟证明装修费用的构成情况；（3）通话情况记录5页，拟证明为解决楼上住户外挂空调外机漏水问题，而与原告、东城社区等的通话次数。 本院经审理认定事实如下：2019年11月3日，原、被告协商签订《商铺租赁合同》约定：（1）被告承租原告位于××镇××街××号××幢××号商铺，建筑面积55.04㎡；（2）租期五年，自2019年11月3日起至2024年11月3日止；（3）房租一年一交、五年内不涨租金。租金18000元／年、每年10月3日交房租；（4）被告应确保房屋整体结构完好，若有损坏须及时维修或照价赔偿；租赁期内原告不得以任何理由收回房屋，否则按3倍年租金赔偿被告；（5）租赁期间如遇非原告拆迁赔付的铺面装修款，原、被告各占一半。签订合同后，被告交纳了第一年的租金，并从经营需要的角度对房屋进行了装修，在房屋外墙添附了经营所需招牌。 被告在装修制作房屋外墙招牌时，就发现楼上住户外挂的空调外机在漏水，也做了防滴水处理，但楼上住户在使用空调时出现的滴水，仍滴在招牌上。2020年新冠疫情后，被告在营业中发生了招牌脱落事件。被告要求原告解决楼上住户空调滴水问题，并向社区、派出所提出申请要求处理，双方为此发生争执。2020年10月，原告向被告收取下一年度租金时，被告要求先处理更换招牌、楼上滴水以及停营损失等问题。双方在反复协商中，未能形成一致意见，原告遂起诉来院。 审理中，原告认为楼上空调滴水并未影响出租房屋的使用安全，也不是直接滴落在出租房屋上，滴水造成被告招牌损坏，被告可向楼上住户主张权利。同意被告继续租赁房屋，但应按约交纳租金。如果被告不再承租，也同意不再收取解除合同前产生的租金，但不同意赔偿被告的装修费用，在不影响房屋原状的情形下，同意被告拆走所添置的装修配件。被告认为，原告既已起诉，同意提前解除合同，但原告应赔偿因装修所支出的费用。双方各持己见，调解无果。 本院认为，原、被告经协商签订的商铺租赁合同，是双方就房屋租赁期限、租金标准及支付方式、违约责任等形成合意的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行约定义务。签订合同后，原告将出租房屋交付给了被告，履行了合同义务。被告接收房屋后，从经营需要的角度，对房屋进行了必要装修，也支付了第一年的租金。虽双方未对租赁房屋形成书面的装饰装修约定，但在被告进行装饰装修过程中，原告既未制止，也未提出异议，事实上认可被告对房屋进行的装饰装修。被告在对房屋装修过程中，也针对楼上住户空调滴水的问题，采取了相应的预防措施，但未收到实效，楼上空调漏水仍滴落在招牌上，最终导致出现招牌脱落。为此，在应由谁向楼上住户主张权利的问题上，双方产生分歧。到需交纳第二年租金时，被告未按约交纳，经原告催收后，被告仍未在合理期限内交纳，致酿成诉讼，对此被告应承担未按约交纳租金的违约责任。原告起诉后，被告也同意解除合同，双方签订合同的目的已无法实现，所签租赁合同已无继续维持的必要。依照《中华人民共和国民法典》第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，对原告请求解除商铺租赁合同的主张，依法应予支持。对于解除合同涉及的截止至房屋返还之日产生的租金，本院尊重原告的意见，被告可不再支付。 按约定的时间交纳下一年度租金，是被告应承担的合同义务，但被告以原告未解决好案外人侵权为由不予交纳，既无相应法律规定，也无明确的合同约定，其招牌因案外人侵权遭受损失，并不是其不交纳租金的法定事由。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，对被告请求原告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的抗辩意见，不予采纳。但被告可在不损害房屋原状的前提下，对未形成附合的装饰装修物予以拆除。至于被告招牌因楼上住户空调滴水造成的损失，可由被告向直接侵权人主张赔偿。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第（二）项之规定，判决如下： 一、解除原告杨燕与被告姚雪于2019年11月3日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告姚雪应在本判决发生法律效力之日起五日内腾退并向原告杨燕返还租赁房屋； 三、驳回原告杨燕的其他诉讼请求。 案件受理费25元，由被告姚雪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员  卢华平 二〇二一年四月八日 书记员  杨媛琳