广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初28744号原告（反诉被告）：郭健婷，女，1985年5月31日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：李明新，广东引力律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴**，广东引力律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈近佳，男，1971年12月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告（反诉原告）：凌桂婵，女，1971年8月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两被告共同委托诉讼代理人：康泳珊，广东品道律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：左清霞，广东品道律师事务所律师。原告郭健婷诉被告陈近佳、凌桂婵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法由审判员欧阳希适用简易程序独任审判。2020年11月10日被告陈近佳、凌桂婵提出反诉，本院依法合并审理，于2020年12月3日、2021年4月21日公开开庭进行了审理。原告郭健婷的委托诉讼代理人李明新、被告陈近佳、凌桂婵的共同委托诉讼代理人康泳珊、左清霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭健婷向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原被告于2020年7月8日签订的《租赁合同》无效（合同期2020年7月23日至2021年7月23日“租金”总计60000元）；2.判令被告退还原告押金15000元及“租金”5000元，并以20000元为本金自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类市场报价利率计付利息予原告，直至退清押金及“租金”止；3.判令被告赔偿原告损失人民币29800元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告变更第三项诉请为，判令被告赔偿原告损失人民币37159元。事实和理由：2020年7月8日，原被告签订《租赁合同》一份，合同约定：原告向被告承租座落于佛山市顺德区龙江镇西溪居委会校北路9号北侧之二西溪商业街X号地块、X号地块物业（实为“光地”，地上无建筑物，面积约500平方米）用作集装箱展厅等商业用途，期限自2020年7月23日至2021年7月23日，月租金5000元，合同签订三天内支付首月租金5000元及押金15000元。合同签订过程中，原告明确告知被告，原告承租地块用于集装箱展厅用途，被告清楚并保证没有问题，绝对可按此用途正常使用。《租赁合同》签订后，原告按合同约定向被告支付首月租金5000元及押金15000元，并委托设计单位优雅与野兽（深圳）设计工作室有限公司进场进行设计，支付前期设计费用10000元，对地面进行平整、埋管，费用7200元，设置玻璃钢化粪池，费用2600元，备材铝卷、卷板、铝合金料、广告瓦等，损失约10000元。在对租赁场地进行施工过程中，相关管理单位（环运执法）告知原告，原告承租的地块为监管用地，其上不能进行一切盖顶作业（包括建设施工、存放、展示用途等），并勒令原告停止施工。针对该情况，原告多方协调，但租赁地块自始至今无法使用，原告要求被告出面解决，被告予以拒绝。原告认为，原告基于对被告承诺的信任签订了《租赁合同》，交付了合同约定的押金及首月（2020年7月）租金，并按约定使用用途需要进行投入，但被告在出租场地时故意隐瞒场地不能按约定用途使用的事实，夸大承诺，保证可作集装箱展厅、商业经营等用途。被告故意隐瞒租赁场地用途限制情形已构成欺诈，被告的欺诈行为导致双方所签合同无效而无法履行，造成原告经济损失，被告应予赔偿。就退款及赔偿事宜原告多次与被告进行沟通并委托律师函告被告，但被告拒不退款及赔偿。为保护原告合法权益，特诉诸贵院，请依法判准。被告陈近佳、凌桂婵本诉辩称，一、《租赁合同》是原、被告真实、自愿的意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在欺诈、胁迫、乘人之危等情形，为合法有效的合同。1.案涉地块已办理土地使用权证（证号为：粤2019顺德区不动产权第XX号），记载的土地用途为商业和金融。被告将其合法拥有的上述地块出租给原告作商业使用，双方为此而签订《租赁合同》。原告在签订该合同前，亦多次到现场察看、了解案涉地块，明确知道案涉地块为空地，地上是没有建筑物的，因此双方签订的《租赁合同》应为有效合同。2.在签订合同的过程中，原告未向被告透露过将如何使用租赁地块，被告也从未向原告作出过案涉地块用于集装箱展厅使用的承诺，所以即使真如原告所说案涉地块客观上不允许建设集装箱（后经被告向有关部门了解，事实上是可以申请临建手续，进行集装箱建设的），也不存在被告夸大承诺、故意隐瞒、欺诈的情况。而且欺诈本身也不是导致合同无效的情形。因此，原告主张被告存在欺诈行为导致合同无效而无法履行，没有事实和法律依据。二、原告长期拖欠租金的行为，已构成根本性违约，其无权要求退还押金和租金。如前所述，《租赁合同》为有效合同，被告不存在任何的违约行为。反而是原告因自身原因想要悔约，而故意寻找理由，同时又长期拖欠租金，原告的行为已构成根本性违约。根据《租赁合同》第五条的约定，被告有权没收押金，并向原告追讨拖欠的租金。因此，原告诉请被告退还押金和租金，无任何的事实和法律依据。三、被告无任何的违约行为，不存在任何的过错，即使原告存在损失，也是其自身原因造成的，应由其自行承担。1.如原告需在案涉地块上进行集装箱建设，其应向相关部门办理报批手续，获批后才开展工作。但原告却在没有办理任何报批手续的情况下，即开展设计等相关工作，存在严重过错。所以，即使真如原告所说案涉地块客观上不允许进行集装箱建设而导致其损失（事实上是可以申请临建手续，进行集装箱建设的），由此产生的一切损失也应由原告自行承担。2.案涉地块的用途为商业，是可以用于多种商业用途的，如临时停车场、自助洗车等。而被告亦从未向原告作出案涉地块一定能用于集装箱建设的承诺，所以，即使客观上不允许进行集装箱建设，被告对此也不存在任何过错。原告的损失应由其自行承担。涉案合同无法履行的责任在于原告，故相应的损失不应由被告承担。被告陈近佳、凌桂婵向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告已支付的押金15000元归被告所有；2.判令原告向被告支付拖欠的租金13167元（从2020年8月23日起暂计至2020年11月10日止，判决应计至原告返还地块之日止）；3.本案反诉费用由原告承担。诉讼中，被告增加反诉请求：4.判令解除原、被告于2020年7月8日签订的《租赁合同》；5.判令原告将位于佛山市顺德区龙江镇西溪居委会校北路9号北侧之二西溪商业街X号地块和X号地块返还给被告；6.判令原告向被告支付位于佛山市顺德区龙江镇西溪居委会校北路9号北侧之二西溪商业街X号地块和X号地块为恢复原状而应支出的修复费5000元。事实和理由：2020年7月8日，被告陈近佳、凌桂婵与原告郭健婷签订《租赁合同》，合同约定原告郭健婷租赁被告陈近佳、凌桂婵位于佛山市顺德区龙江镇西溪居委会校北路9号北侧之二西溪商业街X号地块和X号地块，面积约500平方米，押金为15000元，每月租金为5000元，租金从2020年7月23日起计算。但原告郭健婷承租上述地块后，只支付了首月租金5000元，其余租金经被告陈近佳、凌桂婵多次催促仍一直拖欠。根据合同第五条的约定，原告郭健婷的行为已经构成根本违约，被告陈近佳、凌桂婵有权解除《租赁合同》，没收押金，同时原告郭健婷需支付拖欠的自2020年8月23日起暂计至2020年11月10日止的租金共13167元（实际应计至原告郭健婷返还土地之日止）。原告郭健婷反诉辩称，驳回被告的反诉请求，原告租赁涉案地块时，被告明确告知其租赁地块可以用于集装箱展厅用途，但在原告施工工程中，有关单位告知原告承租地块是监管用地，不能进行盖顶作业，要求原告停止施工。被告故意隐瞒该情况，造成了原告的损失。因被告欺诈行为导致合同无效且无法履行，责任一方在被告，被告主张没收押金没有依据。租赁合同因被告存在欺诈而无效，不存在租赁合同的解除。因被告从签订合同时存在欺诈致合同无效，原告根本无法使用涉案地块，也没有占用地块，涉案地块一直由被告占有，故原告无返还义务。被告无证据证明修复费用的真实发生与存在，且合同无效致无法履行的责任在于被告，相应的损失，应由被告自行承担。诉讼中，原告提供的证据租赁合同、录音光盘，被告对其真实性无异议，本院予以采信。原告提供的集装箱设计合同、网上银行电子回单、收据、佛山市粤丰铝业送货单、送货单、商品调拨单，被告对其真实性有异议，但是未能提供相反证据予以反驳，本院对该组证据予以采信。被告提供的不动产权证，土地租赁合同，转让协议书，赠与协议书客观真实，本院予以采信。被告提供的租赁合同，照片，上述证据真实，本院予以采信，对其证明内容另行论述。本院经审理认定事实如下：2020年7月8日，两被告与原告签订《租赁合同》约定：“甲方（两被告）出租座落佛山市顺德区龙江镇西溪居委会校北路9号北侧之二西溪商业街X号地块、X号地块的物业，面积约为500平方米出租给乙方（原告）经营，用途为商业。租金标准：三按一租，甲方将该物业给乙方使用，每月的租金共计为人民币5000元，租金从2020年7月23日起计算。租赁期限：2020年7月23日至2021年7月23日止。乙方在经营期间所需的证照，由乙方办理并乙方在经营上的一切债务，法律纠纷等，甲方不负任何责任。如工商及有关部门对承租者（乙方）的使用有异议，需要处罚的，一切后果由乙方负责承担，甲方不负任何责任。2020年7月10日，原告向被告支付租金5000元及押金15000元。2020年7月11日，原告与优雅与野兽（深圳）设计工作室有限公司签订《集装箱设计合同》，支付前期费用11310元，另支出费用用于地面平整、埋管、备材等。另查明，位于佛山市顺德区龙江镇西溪居委会校北路9号北侧之二不动产权利人为佛山市顺德区龙江镇西溪股份合作经济社，权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为划拨，用途为0505商务金融用地。经法院去函查询，佛山市自然资源局顺德分局回函称“涉案地块已取得建设用地规划许可证，根据《中华人民共和国城乡规划法》对建筑物、构筑物、道路、管线等工程核发《建设工程规划许可证》，集装箱不具备核发《建设工程规划许可证》的条件。”本院认为，2020年7月8日，两被告与原告签订《租赁合同》，该合同合法有效，并未违反法律规定，原告主张认为该合同无效无事实及法律依据。原告主张要求确认合同无效，并要求被告返还有关费用及赔偿损失，应当视为原告概括要求终止该合同的权利与义务。根据原告提供的录音光盘内容，原、被告在协商签订《租赁合同》时，原告与被告多次谈及涉案地块是用于集装箱相关业务，被告亦表示集装箱可以在涉案地块上正常实施，而根据佛山市自然资源局顺德分局回函称“涉案地块已取得建设用地规划许可证，根据《中华人民共和国城乡规划法》对建筑物、构筑物、道路、管线等工程核发《建设工程规划许可证》，集装箱不具备核发《建设工程规划许可证》的条件。”涉案地块不能用于集装箱有关业务，故被告方提供的地块不能达到合同目的，故涉案《租赁合同》应当予以解除。被告诉请要求解除合同于法有据，本院予以支持，确认《租赁合同》于2021年1月6日解除。由于涉案地块原告并未实际占用，被告可自行收回，被告要求返还涉案地块无法律依据，本院不予支持。因涉案地块不能用于集装箱有关业务，致使涉案地块不能达到合同目的，原告未能在签订合同前了解清楚相关情况，具备一定过错，被告方未能提供符合合同目的标的物，亦负有过错，本院酌定原告承担30%的过错责任，被告承担70%的过错责任。原告要求被告返还押金15000元，于法有据，本院予以支持。租赁期间的租赁费用，本院酌定原告应当承担5000元，原告支付租金5000元，被告应当返还15000元+5000元-5000元=15000元。原告因履行合同支出的集装箱业务相关费用，根据原告提供的证据，本院确定为25000元，被告方应当赔偿其中的70%，即25000元×70%=17500元。涉案地块现状与签订合同时不一致，原告理应恢复，恢复的费用，本院酌定为2000元。综上抵扣双方的款项，被告方还应当向原告支付款项15000元+17500元-2000元=30500元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈近佳、凌桂婵应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭健婷支付款项人民币30500元；二、驳回原告郭健婷的其他诉讼请求；三、驳回被告陈近佳、凌桂婵的其他反诉请求。本案本诉受理费614.49元（已减半收取），由原告郭健婷负担214.49元，由被告陈近佳、凌桂婵负担400元，本案反诉受理费314.59元，由原告郭健婷负担50元，由被告陈近佳、凌桂婵负担264.59元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 欧阳希二〇二一年四月二十三日法官助理 赵 凯书 记 员 黎翠玲