吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终770号上诉人（原审被告）：吉林市汇金房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市高新区。法定代表人：郭伟，董事长。委托诉讼代理人：吴春国，吉林明达伟业律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吉林绿洲公元房地产经纪有限公司，住所地吉林省吉林市高新技术产业开发区。法定代表人：白淑清，总经理。委托诉讼代理人：姜志远，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：董波，男，1963年3月1日出生，汉族，无职业，住辽宁省沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：李天翔，吉林巡达律师事务所律师。上诉人吉林绿洲公元房地产经纪有限公司（以下简称绿洲公司）、上诉人吉林市汇金房地产开发有限公司（以下简称汇金公司）因与被上诉人董波房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0291民初549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汇金公司的委托诉讼代理人吴春国、上诉人绿洲公司委托诉讼代理人姜志远、被上诉人董波的委托诉讼代理人李天翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇金公司上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.驳回董波的一审诉讼请求；3.诉讼费用由董波承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。首先，一审判决遗漏了本案的重要事实，造成一审判决错误。2019年9月24日，汇金公司与董波签订《商品房预定书》除一审判决认定的内容外，还有如下约定：其中，第三条第二款有三个选择项分别为：一次性付款、商业贷款、公积金（如选择按揭方式则携带按揭所需资料）；其中，第四条约定：“如乙方未能在本预定书约定期限内履行签约事宜且按照约定支付房款，属于乙方违约，甲方有权解除本预定书，定金不予退还。在签署本预定书前，甲方已经明确向乙方说明本条约定内容，乙方已经完全清楚且无异议。”其中，第五条约定：“乙方应在7日内携带按揭银行要求提供的全部资料到按揭银行办理按揭相关手续。若买受人逾期未办理按揭相关手续，或拒绝提供办理按揭所需资料，或因买受人提交资料不合格、资信状况不满足银行要求导致按揭未获批准，则甲方有权单方面解除本预定书，乙方已付定金不予退回。”根据上述《商品房预定书》第三条及2019年9月25日双方又签订的补充协议即《延期申请表》，可以明确上诉人与被上诉人约定以商业贷款（按揭贷款）方式支付购房款。根据第四条、第五条的约定，董波未按照《延期申请表》的约定给付汇金公司首付款，导致未能订立商品房买卖合同，已经构成违约。其次，2020年7月8日，汇金公司向董波发出《催告函》的原文主要内容为：“按照预定书的规定，您应当于预定书签订后7日内（即2019年10月2日前），携带签约缴费所需资料到绿洲公元销售中心办理相关签约手续，到绿洲公元销售中心财务室交纳购房款及相关税费，并在交款后7日内（即2019年10月2日前），办理贷款相关手续提供贷款审批资料。但遗憾的是，至今您并未按约履行相应的义务，没有按时提供办理贷款的相关资料。出现此种情形，按照预定书及合同的规定，我公司有权解除双方签订的预定书，并对预定书中的房屋另行处理，您所交纳的定金我公司将依法不予退还，已缴纳首付款按照合同规定我公司将依法扣除规定比例的违约金。我公司考虑到您可能有特殊情况或原因而未能在以上约定的时间来办理相关手续，本着为客户负责的经营理念，我公司特致此函，请您务必于2020年7月16日前到绿洲公元销售中心办理相关手续，并提供贷款审批资料。否则，我公司将于2020年7月16日后对预定书中的房屋另行处理并罚没定金而不再另行通知，特此函告。”可见，汇金公司发函要求董波“2020年7月16日前到绿洲公元销售中心办理相关手续，并提供贷款审批资料。”结合全文内容看，显然是要求董波2020年7月16日前给付购房首付、签订购房合同及缴纳相关税费，并提供贷款审批资料。二、一审判决以“《预定书》和《延期申请表》均未约定董波支付全部首付款与办理银行按揭贷款手续、签订按揭贷款合同和商品房买卖合同等的时间顺序及相互之间的关联性”为由，认为“汇金公司关于未签订商品房买卖合同归责于董波的辩解理由，缺乏事实依据”是错误的。（一）“支付全部首付款与办理银行按揭贷款手续、签订按揭贷款合同和商品房买卖合同等的时间顺序及相互之间的关联性”不是双方当事人决定的，而是由银行决定的。实践中借款人支付房屋首付并签订《商品房买卖合同》后，借款人持《商品房买卖合同》及首付款交付证明，银行才会受理借款人的按揭贷款申请，经审查后决定是否签订按揭贷款合同发放按揭贷款。（二）按揭贷款是指购房者支付首付款以后，以银行按揭贷款形式支付尾款。故董波是按揭贷款的主体，相关贷款的办理其他人不可能替代，作为开发商的汇金公司仅能协助董波尽快完成贷款，不可能越俎代庖。（三）因董波未支付全部首付款，双方未签订商品房买卖合同，根本没有进行到申请银行按揭贷款的程序，汇金公司要求董波提供贷款审批资料也仅是为提高效率，为协助其尽快完成按揭贷款做准备。（四）2019年9月24，汇金公司与董波签订《商品房预定书》但对第三条的付款方式未作选择，但从2019年9月25日的补充协议（即《延期申请表》）约定董波延期支付首付款情况，能够证明：1.双方通过该《延期申请表》补充约定采用董波商业贷款方式支付购房款；2.双方补充约定延期支付首付款，但未签订《商品房买卖合同》，可见交付首付是签订《商品房买卖合同》的前提条件。故董波未按照约定支付全部购房首付款，是造成未签订《商品房买卖合同》的直接原因。三、董波应承担违约责任，已经给付的定金及购房款70万元作为约定的违约金不应返还，一审判决返还该70万元没有事实和法律依据。董波未按照约定给付全部购房首付款，且又诉请解除房屋买卖合同关系，可见其已经明确表示拒绝订立商品房买卖合同，根据《商品房预定书》中第四条、第六条的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条相关法律规定，董波都无权要求返还已经交付的购房定金100,000元。董波由于资金问题申请延期交付房屋首付款，2019年9月25日董波、汇金房地产双方又签订的《延期申请表》补充约定：“本人董波由于资金问题现申请延期交付房屋首付款，2019年10月31日交付部分首付款600,000元；2019年11月30日交付部分首付款1,000,000元；2019年12月20日交齐剩余首付款1,180,002元。”并约定“如有逾期已交房款罚没，开发商有权另行销售该房屋。”一审判决以汇金公司不具有“房款罚没”的处罚权，认定“该项约定即因违反法律规定而无效，”显然违反《中华人民共和国民法典》第四百六十六条、第一百四十二条的规定，没有按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定该条款的含义，是明显错误的。因双方均是平等民事主体，且签订的是民事合同，因此应理解为“逾期支付首付款，已经交付的首付款作为违约金承担违约责任。”根据该约定，已经给付的定金及购房款70万元作为约定的违约金，是董波违约后应承担的违约责任，一审判决返还该70万元没有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求依法撤销一审判决，驳回董波的一审诉讼请求。绿洲公司述称，对汇金公司上诉无异议。绿洲公司上诉请求：一、依法撤销一审民事判决第三项。二、依法改判绿洲公司无需返还董波已付款300,000元。三、一审、二审全部诉讼费用由董波承担。事实与理由：首先，一审法院认定事实不清，适用法律错误。绿洲公司在一审当中提交的证据充分，足以证明绿洲公司已经按照双方签订的《项目会员增值咨询服务协议团购活动服务合同》（以下简称《服务合同》）之约定履行了全部合同义务。一审法院亦认可《服务合同》的合法性及有效性，《服务合同》第三条第2款和第四条第7款当中列明的《使用权转让协议》《房屋认购书》《商品房买卖合同》等仅是对交易流程可能涉及文书的概括表示，一审法院不应仅凭上述文书的名称作为判决依据，应当结合双方实际行为及意思表示作为判决依据。其次，在《服务合同》第三条第3款双方亦有约定，董波所交团购咨询服务费等同于开发商购房认购，此咨询服务费不计入购房款。通过上述约定亦能证明董波对团购咨询服务费的性质是明确知晓及认可的，其交完该笔费用后即表示被上诉人确定认购房屋的真实意思。在一审过程中，董波举示的录音证据当中，其明确表示其不具备贷款资格，所以导致房屋交易不能进行的全部责任都应由董波承担，绿洲公司不存在一审法院认定的违约行为。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，依法纠正一审错误判决，维护绿洲公司的合法权益，以彰显法律公平。针对汇金公司及绿洲公司的上诉请求及事实理由董波辩称，一审判决认定事实很清楚，适用法律正确，判决结果体现了公平正义，望贵院依法予以维持。董波向一审法院起诉请求：1.解除董波与汇金公司之间房屋买卖合同关系；2.判令汇金公司退还董波已交付的购房款70万元；3.判令绿洲公司退还董波已交付的购房款30万元；4．案件受理费由汇金公司及绿洲公司承担。一审法院认定事实：2019年9月24日，绿洲公司（甲方）与董波（乙方）签订了一份《项目会员增值咨询服务协议团购活动服务合同》（以下简称《服务合同》），该合同主要约定：乙方通过甲方提供的咨询服务，选购了位于吉林丰满区深东路XXX栋的房屋（以下简称涉案房屋）；乙方向甲方交纳的咨询服务费30万元，不计入且不抵扣购房款；所有在绿洲公司签署《使用权转让协议》《房屋认购书》《商品房买卖合同》的客户，视为甲方完成团购活动咨询服务，甲方应收取团购活动咨询费；乙方通过甲方组织的团购咨询服务活动，选绿洲公司所开发的涉案房屋并与绿洲公司签署《使用权转让协议》《房屋认购书》《商品房买卖合同》，一经签订，团购活动咨询服务费将不再予以退还，等等。当日，绿洲公司向董波出具一张30万元收据。同日，汇金公司（甲方）与董波（乙方）签订了一份《商品房预定书》（以下简称《预定书》），主要约定：1.涉案房屋面积583.6平方米，总房款720.0002万元；签订预定书时，乙方向甲方交付定金10万元；2.乙方签署本预定书后，于2019年9月24日至2019年10月2日前持本预定书、定金收据到绿洲公园销售中心履行签约事宜；3.本预定书签订后，乙方无合同约定或法律规定理由解除本预定书的，所交定金不予退回。本预定书无论因何种原因解除或终止，双方除按照本预定书的相关约定处理定金外，乙方仍有其他已支付款项的，由出卖人无息退还，除此以外双方不再承担其他任何责任，等等。当日，汇金公司向董波出具一张定金10万元的收据。2019年9月25日，董波与汇金公司签订了一份《延期申请表》，主要约定：1.涉案房屋首付款为288.0002万元，贷款432万元；2.董波已交付的10万元房款用于按揭购买房屋的房款；3.董波因资金问题，向汇金公司申请分三次延期交付涉案房屋首付款：2019年10月31日交付60万元、2019年11月30日交付100万元、2019年12月20日交付118.0002万元；4.如有逾期已交房款罚没，开发商有权另行销售该房屋。2019年10月31日，汇金公司向董波出具一张房款60万元的收据。此后，董波未交付剩余首付款，亦未与汇金公司签订商品房买卖合同。2020年2月27日至5月6日，董波根据绿洲公司工作人员冯雨的要求，向其提供了办理银行按揭贷款的相关个人资料，但最终未能办理银行贷款。2020年7月8日，汇金公司向董波发出《催告函》，要求董波于2020年7月16日前到绿洲公元销售中心办理相关手续并提供贷款审批资料等。认定上述事实的证据有《服务合同》《预定书》《延期申请表》、收款收据及吉林增值税普通发票、收款通知单、通话录音、微信聊天记录、催告函及当事人陈述等。一审法院认为，汇金公司、绿洲公司分别与董波签订的《预定书》和《延期申请表》《服务合同》，均体现了各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一、关于董波提出解除房屋买卖关系的主张。因庭审中汇金公司同意解除房屋买卖关系，系其对自身民事权利的合法处分，不违反法律规定，故法院对董波提出的该项主张予以支持。二、关于董波提出汇金公司退还购房款70万元的主张。（一）定金10万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，汇金公司与董波签订的预定书，其实质是向董波收受10万元定金作为订立商品房买卖合同的担保，已付定金如何处理取决于买卖双方未能订立买卖合同的归责主体，对此，董波和汇金公司均负有举证证明责任。汇金公司辩称未订立买卖合同是由于董波违约，未按时支付全部首付款所致，并提供《预定书》和《延期申请表》加以证明。首先，《预定书》和《延期申请表》均未约定董波支付全部首付款与办理银行按揭贷款手续、签订按揭贷款合同和商品房买卖合同等的时间顺序及相互之间的关联性。虽然《催告函》中明确了董波签约、交纳房款及税费和提供贷款审批资料的时间，但该催告函系由汇金公司单方制作并形成于《预定书》和《延期申请表》约定的履行期限届满后、董波起诉期间，汇金公司未能提供证据证明《催告函》中重新明确的上述内容得到了董波的认可、双方达成了合意。其次，《预定书》第五条的约定与汇金公司出具的《催告函》关于办理银行贷款手续的主体等内容相矛盾，前者约定由乙方（董波）负责办理，后者强调董波向该公司提供贷款审批资料，由此可见，如果双方未口头约定由汇金公司负责办理银行贷款手续，那么汇金公司既无权利也没有必要要求董波向其提供贷款审核资料，故汇金公司关于其不负责办理贷款手续、涉案房屋尚未进入贷款环节等相关辩解，与查明的事实不符，法院不予采纳。再次，汇金公司未能提供其他证据证明未签订涉案房屋买卖合同完全归因于董波，因此，汇金公司应承担举证不能的不利后果，即其关于未签订商品房买卖合同归责于董波的辩解理由，缺乏事实依据，法院不予采纳。根据微信聊天记录显示，涉案房屋按揭贷款额度较大，银行对大额贷款的审核程序严格，大多数的市级银行不具备审核权限，由此可见，无论绿洲公司与汇金公司之间具有何种关系、是否约定绿洲公司负责办理涉案房屋银行贷款手续，都不可否认的客观事实是因贷款额度大，增加了董波提供贷款资料通过银行审核的难度，董波据此主张因不可归责于双方当事人的事由导致未能订立涉案商品房买卖合同，具有高度可能性。（二）已支付的首付款60万元。因董波与汇金公司均同意解除涉案房屋买卖关系，作为双方订立商品房买卖合同担保的《预定书》也丧失了成立的事实依据，故也应随之解除。根据《预定书》第六条约定：“……本预定书无论因何种原因解除或终止，双方除按照本预定书的相关约定处理定金外，乙方仍有其他已支付款项的，由出卖人无息退还，除此以外双方不再承担其他任何责任。”因此，董波主张汇金公司返还已支付款60万元，符合约定，法院予以支持。虽然汇金公司辩称《延期申请书》约定“如有逾期已交房款罚没，开发商有权另行销售该房屋”，故董波应承担预约合同违约责任，已付款项是不予返还的违约金。但本案系民事纠纷，汇金公司和董波均是平等的民事主体，汇金公司不具有“房款罚没”的处罚权，该项约定既因违反法律规定而无效，亦与《预定书》第六条相矛盾，且将买受人交付的款项全部作为违约金，也违反公平原则和房地产市场的交易习惯；此外，汇金公司并未在本案中提出反诉，故汇金公司的上述辩解，依据不足，法院不予采纳。三、关于董波提出绿洲公司退还30万元购房款的主张。虽然本案案由是房屋买卖合同纠纷，而该项主张依据是服务合同，二者不是同一法律关系，但这两个法律关系均与房屋买卖事实有直接关联，故法院为减少当事人诉累，优化司法资源，进行合并审理，且双方当事人并未提出异议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，虽然汇金公司收受了董波支付的购房定金及一部分首付款，但《预定书》主要约定了房屋面积、总价款、定金、签约时间、违约责任等，缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的“房屋交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜”等商品房买卖合同必不可少的其他主要内容。此外，《预定书》第三条明确约定，“乙方签署本预定书后，于2019年9月24日-2019年10月2日前持本预定书、定金收据到绿洲公园销售中心履行签约事宜。”可见，该条款所称的“签约事宜”亦表明预定书不是商品房买卖合同或商品房认购协议；另结合绿洲公司提供的《签约流程单》底部“备注”的内容：“该文件作为《商品房买卖合同》流程依据，严禁涂改，由销售部存档”，亦佐证证明预定书不是商品房买卖合同。综上可知，董波与汇金公司签订的《预定书》，既不符合认定为商品房买卖合同的法定条件，亦不是双方书面约定的商品房买卖合同，因此，《预定书》不是商品房买卖合同。董波和绿洲公司签订的《服务合同》第三条第2款和第四条第7款分别约定：“乙方（董波）通过甲方（绿洲公司）组织的团购咨询服务活动，选绿洲公司所开发的位于吉林市丰满区深东路XXX号小区XXX栋并与绿洲公司签署《使用权转让协议》《房屋认购书》《商品房买卖合同》，一经签订，团购活动咨询服务费将不再予以退还”“所有在绿洲公司签署《使用权转让协议》《房屋认购书》《商品房买卖合同》的客户，视为甲方完成团购活动咨询服务，甲方应收取团购活动咨询费。”如前所述，因《预定书》不是商品房买卖合同，且董波与汇金公司或绿洲公司亦未签订《服务合同》中约定的《使用权转让协议》《房屋认购书》，由此可见，绿洲公司并未完成《服务合同》中约定的“团购活动咨询服务”。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条和第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获利的利益……”，绿洲公司履行的合同义务不符合《服务合同》的约定，由此给董波造成的损失，应按《服务合同》履行后绿洲公司可获利益即30万元予以赔偿，故董波的该项主张，理由成立，应予支持。虽然绿洲公司辩称未签订涉案商品房买卖合同归因于董波，买卖双方已达成购买合意，其已完成咨询服务，并提供汇金公司向董波出具的两份收款通知单（定金10万元和部分首付款60万元）加以证明，但一方面，上述收款通知单既不是判断商品房买卖关系是否成立的唯一标准，又与《服务合同》约定的判断该公司是否完成咨询服务的标准不符；另一方面，《服务合同》未约定如果董波违约且未与开发商签订《使用权转让协议》《房屋认购书》《商品房买卖合同》，其已交付的30万元咨询服务费不予返还。因此，绿洲公司的上述辩解理由，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。至于董波已交付的30万元性质是服务费还是购房款，均不影响绿洲公司承担返还义务。综上所述，董波要求解除与汇金公司之间的房屋买卖关系，并由汇金公司返还购房款70万元，由绿洲公司返还已付款30万元，理由成立，应予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定作出判决：一、解除董波和汇金公司之间的房屋买卖关系；二、汇金公司于判决生效之日起十日内向董波返还定金和购房款合计70万元；三、绿洲公司于判决生效之日起十日内向董波返还已付款30万元。案件受理费6900元，由汇金公司负担4830元，由绿洲公司负担2070元。本院二审期间，汇金公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。汇金公司向本院提交了《中国工商银行个人住房贷款管理办法》及《中国工商银行关于印发〈中国工商银行个人住房贷款管理办法〉的通知》，证明：交付首付款是借款人向银行申请贷款应当具备的条件。董波质证称，对证据的真实性、合法性、关联性及证明问题均有异议。此两份证据所印发文号为（1998）94号，据今时间久远，其是否为现行文件无法证实，且证据系由中国工商银行印发的，本案中双方并未约定贷款需由中国工商银行发放，故此组证据与本案并无关联，本案系汇金公司方工作人员通过电话及微信方式告知董波方不满足贷款条件，故董波未继续补足首付款，是否满足金融机构向董波方发放足额贷款条件是客观事实问题，与董波是否向汇金地产公司交付全额首付款无任何关联。换言之，即便董波交付全额首付款，汇金公司亦无能力为董波向金融机构申请足额贷款，此房屋买卖合同关系无法切实履行，已经是不争事实，汇金公司所举证据与本案争议事实无关联性。绿洲公司对汇金公司提交的证据没有异议。本院经审查认为，汇金公司所提交的证据，与本案缺少关联性，无法证实其主张的事实，且本案中未明确按揭贷款银行为工商银行，本院不予采信。董波及绿洲公司未向本院提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，关于董波交付汇金公司的70万元是否应予返还的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，董波要求以按揭贷款的方式购买案涉房屋。根据《预定书》的约定，董波需自行到按揭银行办理按揭贷款相关手续。汇金公司亦自认案涉房地产项目没有与之合作的贷款银行，需要由董波自行寻找贷款银行并办理贷款。通常情况下，董波作为购房者，缺少自行寻找银行并办理贷款的能力。故不应认定是董波的原因导致正式的商品房买卖合同未能签订。双方未能签订正式的商品房买卖合同的主要原因系董波无法办理银行按揭贷款。根据《催告函》的内容显示，汇金公司允许董波于2020年7月16日前到绿洲公元销售中心办理相关手续，汇金公司主张因董波未如期交纳首付款从而导致未能签订商品房买卖合同，本院不予支持。双方未就办理贷款相关事宜达成一致，董波因无法办理按揭贷款导致双方未订立商品房买卖合同，其所交纳的定金10万元应当返还。关于首付款60万元，依照双方约定，应予返还。一审判决已经进行论述，本院不再赘述。关于董波交付绿洲公司的30万元是否应予返还的问题。一、民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。案涉不动产的营销方式为房屋买受人通过向绿洲公司支付高额的“咨询服务费”，进而在与汇金公司签订认购协议时获得价格优惠。此种销售模式，应推定为绿洲公司与汇金公司之间就案涉项目协议形成的一种营销手段。结合董波购买案涉房屋的置业顾问冯宇为绿洲公司职员，汇金公司自认与董波签订认购协议后，均通过绿洲公司与董波联系。应当认为绿洲公司与汇金公司就案涉不动产项目存在代销或合作销售的情形。绿洲公司与汇金公司均主张绿洲公司仅是组织购房者进行团购，双方之间没有任何协议与实际情况不符。故董波依据《服务合同》向绿洲公司支付的30万元“咨询服务费”，应视为购买案涉房屋款项的一部分。现董波与汇金公司之间的房屋买卖关系已经解除，该部分款项应当予以返还。二、绿洲公司作为从事新建房屋买卖代理服务及房屋买卖信息咨询等业务的房地产经纪公司，应依照《服务合同》约定，向董波提供专业、完善的房地产相关行业咨询服务。本案中，董波要求通过按揭贷款的方式购买案涉房屋，在董波与汇金公司达成购买意向并签订相关协议之前，绿洲公司有义务对案涉不动产项目的贷款合作银行情况，以及董波是否符合贷款条件进行评估，并对董波进行告知，以便董波根据相关情况，作出符合其判断的真实意思表示。本案中，绿洲公司系在《预定书》签订后方告知董波其不符合贷款条件，导致董波与汇金公司未签订正式的商品房买卖合同，一审法院认定绿洲公司履行合同不符合约定，判决绿洲公司返还30万元并无不当之处。综上所述，绿洲公司、汇金公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人吉林绿洲公元房地产经纪有限公司负担；二审案件受理费10800元，由上诉人吉林市汇金房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  李 炜审判员  郝振翔二〇二一年四月十九日书记员  周双媛