贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初1238号原告：熊某，男，1979年1月18日生，汉族，江苏省南京市人，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：徐俊，贵州三度律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司。统一社会信用代码：91520490598366401M。住所：贵州省安顺市经济技术开发区多彩万象旅游城内。法定代表人：艾志华。委托诉讼代理人：马孝礼，贵州联通（关岭）律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告熊某诉被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司（下称“多彩万象公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告熊某委托诉讼代理人徐俊，被告多彩万象公司委托诉讼代理人马孝礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告限期支付原告逾期办证违约金286962.57元（计算至2020年12月31日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与张媛媛于2014年3月向被告一次性交付购房款1220551元，被告于同年4月30日将安顺多彩万象旅游城B栋1跃2层10号房屋交付原告。同年6月26日双方补签《商品房买卖合同》，同月30日办理了商品房预售合同备案登记。合同约定被告应在房屋交付使用后的一定期限内向原告交付办理房屋权属转移登记的有关文书。2020年原告与张媛媛协议离婚，张媛媛放弃对该房的权利。从房屋交付至今，被告一直没有履行该项义务。原告自2017年开始就数次通过电话催告的方式要求被告履行该项义务，但被告至今仍未履行。对照合同，被告已经严重违约，应承担相应的违约责任。故原告依法提起诉讼，望判如所请。被告多彩万象公司辩称：按照双方合同约定的日万分之一计付违约金过高，且涉案房屋已交付原告使用，并已办理备案登记，未对原告造成实际损失，违约金应当以补偿为主，并结合被告的主观过错、合同实际履行情况，综合本辖区内经济水平、物价水平综合考虑，请求法庭将逾期办证违约金调整为每日万分之0.15。另对合同约定以日、月为单位及时违约金的，应当使用诉讼时效的规定。原告在2020年1月29日提起诉讼，应当往前推3年，即从2017年1月29日开始计算违约金，之前的违约金已过诉讼时效。经本院审理查明：2014年3月11日，原告熊某及其前妻张媛媛向被告多彩万象公司购买房屋并支付购房款1220551元，被告于同年4月30日将安顺多彩万象旅游城B栋1跃2层10号房屋交付原告。同年6月26日，双方补签《商品房买卖合同》，约定：“熊某、张媛媛购买被告开发的位于光明路（么铺镇大屯）多彩万象旅游城第商业B栋1跃2层10号房屋（房号为B-1跃2-10），所购商品房建筑面积为112.88㎡，套内建筑面积111.2㎡，总房价款1220551元。买受人采取一次性付款方式，付款时间为2014年3月11日。该《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人应当在2014年4月30日前向买受人交付该商品房。第二十二条约定：二、初始登记：出卖人（即被告）负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，办理初始登记所需费用，均由买受人承担。三、转移登记：（一）出卖人承诺取得该商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的百分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第3项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（3）退房按第一项处理，不退房按第二项处理。现案涉房屋尚未未办理首次登记和转移登记。原告于2021年1月29日向本院提起诉讼，提出如前所请。同时查明，2020年8月25日，原告熊某与张媛媛在民政部门登记离婚，并签订《离婚协议》，约定涉案房屋归原告所有。以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的原告身份证、离婚证、离婚协议复印件各一份、《商品房买卖合同》、安顺市商品房预售合同备案登记表、不动产登记查询结果、销售不动产统一发票复印件，被告多彩万象公司营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件及本院向不动产中心调取的安顺市国土资源局经济技术开发区分局不动产登记中心查询的不动产登记查询证明等证据在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以采信。本院认为，本案系2021年1月1日前的法律事实引起的民事纠纷案件，按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用《中华人民共和国民法典》出台之前的法律规定。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，依法成立并生效，被告至今未按合同约定期限为原告办理商品房转移登记手续，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”的规定，被告应承担相应的违约责任。被告提出原告主张的违约金过高要求予以调低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决”的规定。由于被告违约未给原告办理房屋不动产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任，但违约金应当以补偿为主、惩罚为辅，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以考虑，鉴于涉案房屋早已实际交付，被告履行了部分合同义务，且原告未能提交因逾期办证所造成其实际损失的证据，本院酌情将逾期办证违约金的支付标准调整为按已付购房款1220551元为基数，以日万分之0.15计算。因涉案《商品房买卖合同》约定：“出卖人（即被告）应当在2014年4月30日前向买受人交付该商品房。出卖人（即被告）负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，出卖人承诺取得该商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”原告应于2014年4月30日后的270天即2015年1月25日起主张逾期办证违约金。《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告于2021年1月29日向本院起诉主张权利，诉讼时效中断，故原告主张的违约金应从2021年1月29日倒推三年即从2018年1月29日开始计算至2020年12月31日为881天。2018年1月29日之前的违约金已过诉讼时效，不再受法律保护，故本院不予支持。被告应以原告已付购房款1220551元为基数，以日万分之0.15向原告计付违约金至2020年12月31日（共881天）天，经计算为：1220551元×881天×0.0015%＝16129.58元。原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、限被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司在本判决生效后五日内支付原告熊某2018年1月29日至2020年12月31日止的逾期办证违约金16129.58元。二、驳回原告熊某的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5604.42元，减半收取2802.21元，由被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  宗星二〇二一年四月十九日法官助理黄娅书记员洪浩然