广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0112民初2479号原告：广州天经物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区映日路**（2）栋（运动员公寓）301-313。法定代表人：冯坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：范亮宇，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。被告：郑丕华，男，1982年6月27日出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：陈振，广东鹏湛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈增，广东鹏湛律师事务所实习人员。原告广东天经物业管理有限公司（以下简称“天经公司”）与被告郑丕华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天经公司的委托诉讼代理人范亮宇，被告郑丕华的委托诉讼代理人陈振、陈增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天经公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付坐落于广州市黄埔区天鹿南路天鹿花园天鹿三街12号203房2018年1月1日至2018年12月31日的租金共计25920元及滞纳金12769.90元（以2018年1月1日至2018年12月31日期间各月应付未付租金为计算基数，按日以当月租金万分之五为标准按月累计，应计至实际清偿之日止）；2.判令被告支付2018年1月1日至2018年12月31日的垃圾清运费共计60元。庭审时，原告变更第1项诉讼请求的租金数额为28584元。本案审理过程中，天经公司确认第1项诉讼请求2018年1月租金的滞纳金计算至2019年5月14日止。事实和理由：2018年8月27日，原告与被告签订一份《广州市房屋租赁合同》，约定原告将位于广州市黄埔区天鹿南路天鹿花园天鹿三街12号203房的房屋出租给被告使用，租赁面积为120.96平方米，租赁期限自2017年10月10日至2018年12月31日，每月租金标准为2382元。被告应在每月第10日前支付租金。此外，该份合同项下第七条约定被告应依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。合同签订当日，原告已将该处房屋交付给被告使用。直至2018年1月，被告已无按时交纳租金，并且此后拖欠租金至12月。经原告的工作人员核实，被告自2018年1月1日至2018年12月31日期间拖欠的租金和垃圾清运费分别计得28584元及60元。2018年11月5日，原告第一次向被告发出《物业缴费催缴函》，要求被告结清2017年12月1日至2018年10月31日期间的租金共计23760元。2018年12月23日，原告第二次向被告发出《物业缴费催缴函》，要求被告结清相关租金。2019年4月18日，原告第三次向被告发出《物业缴费催缴函》，要求被告结清相关租金。经原告多次催告后，被告仍无结清拖欠的租金。2019年1月9日，被告自书一份《承诺书》，确认拖欠原告租金的事实，并承诺分期结清拖欠的租金，每月至少支付5000元。此后，被告并无遵照承诺履行。2019年4月30日，针对被告拖欠多月租金及背言的违约行为，原告委托律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告于2019年5月3日前足额结清租金及支付相关违约金，但被告仍未结清拖欠的租金。据此，原告认为，首先，根据合同法第八条之规定，自原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》后，双方应信约履行。原告将案涉房屋交付给被告使用，被告应当支付相应的使用对价及按照合同约定支付垃圾清运费。其次，根据合同法第一百零九条、第一百零七条之规定，鉴于被告拖欠多月租金和垃圾清运费的行为已经违反双方签订的《广州市房屋租赁合同》的相关约定，被告应当承担相应的违约责任。再次，鉴于被告经原告多次催交后仍未支付多月租金和垃圾清运费，根据合同法第一百零八条、第一百一十四条之规定，原告有权要求被告向其支付拖欠多月租金而产生的相关违约金。综上，为维护合法权益，原告特向法院起诉，望判如所诉。被告郑丕华辩称：1.2018年8月至2019年5月被告向原告支付了60950元租金（含101号房和203号房），原告称被告未支付租金的情况不属实。2.承诺书签订时双方并未计算清楚租金具体金额，所以承诺书上说明的拖欠50000元的情况有误，律师函上主张的费用不超过50000元。3.2018年整一年若未缴纳过租金，原告未追讨过也不符合常理，因合同明确写明逾期缴纳租金原告有权解除合同。4.即使在签订承诺书后，被告也转账了5000元，并还需扣减保证金6780元（101号房3060元、203号房3720元）。本院经审理认定事实如下：2018年8月27日，天经公司（出租人，甲方）与郑丕华（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在黄埔区天鹿南路天鹿花园天鹿三街12号（A5-2）203房号的房地产（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方作住宅用途使用，建筑（或使用）面积120.96平方米；租赁期限为2017年10月10日至2018年12月31日；月租金额为2382元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金/转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳3720元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；卫生费5元/月；房屋租金包含物业管理费。天经公司提交的日期为2018年12月23日的《物业费催缴函》载明：203房2018年1月1日至2018年12月31日的租金共计25920元，物业服务费共计2664元，卫生费共计60元，合计28644元；天经公司催缴郑丕华于2018年12月31日前交纳上述拖欠费用，否则从2018年1月1日起按总金额的1‰收取滞纳金。郑丕华否认收到该催缴函。2019年1月9日，郑丕华向天经公司出具《承诺书》，载明：“本人由于生意经营亏损，拖欠贵公司三街12号101房、203房租金50000元，不包含二套房各两个月押金，本着诚信经营原则，现恳请贵公司酌情处理，给予分期付款，承诺每个月30日前至少还款5000元，如果生意好转马上结清欠款，望贵公司给予同意，谢谢。”天经公司提交的日期为2019年4月30日的《律师函》载明：截至2019年1月1日，郑丕华拖欠2018年1月1日至2018年12月31日期间所产生的101房的租金19127.96元和卫生费60元，以及203房的租金25920元和卫生费60元，上述款项合计45167.96元；天经公司催缴郑丕华于2019年5月3日前或收取本函的三日内（以两者中最早发生者为准）足额交纳上述款项。郑丕华亦否认收到该律师函。郑丕华主张其在2018年8月至2019年5月期间已向天经公司支付租金60950元，前述《承诺书》系其未经核实填写的。郑丕华提交的微信转账记录显示，其分别于2018年8月30日、2018年9月4日、2018年9月29日、2018年11月29日、2019年4月16日、2019年5月14日向天经公司转账20950元、20000元、10000元、5000元、2000元、3000元，合计60950元。天经公司确认上述款项，但称上述款项绝大部分系用于支付2017年7月至2018年12月的水电费、2017年4月至2018年1月的租金和垃圾清运费（即卫生费）。为此，天经公司庭后提交了上述月份相应的水电费、租金收款收据予以证明，相关票据的出具时间为2018年8月30日至2019年5月14日，票面金额合计60645.48元。其中，天经公司于5月14日开具了203房2018年1月租金2387元（含垃圾清运费5元）的收款收据，另开具了101房2018年1月租金1176.04元、649.96元（含垃圾清运费5元）的收款收据。天经公司同时提交的双方微信聊天记录显示：2019年4月17日，天经公司工作人员通知郑丕华“2018年1月至12月的租金费用A5-2-101房为22272元，A5-2-203房为28644元，合计50196元，现在还欠50196-3000＝47196元”。次日，天经公司工作人员通知昨天忘了算2套房2018年11月至12月的水电费1823.96元；2019年5月14日，郑丕华向天经公司分别转账68元、3000元，收款后，天经公司工作人员通知目前总欠费金额是46673元，郑丕华答复收到。经本院发出《质证通知书》，郑丕华提交的书面质证意见中未就上述票据发表意见，但确认微信聊天记录的真实性，及确认两房的实欠费用应为《律师函》上的45167.96元。庭后，天经公司向本院出具《情况说明》，确认郑丕华对涉案203房尚欠2018年租金金额为25920元和卫生费60元，1月的租金滞纳金计算至2019年5月14日止。另查明，双方确认天经公司已于合同期满时收回涉案房屋。上述事实有《广州市房屋租赁合同》《物业费催缴函》《承诺书》《律师函》、微信转账记录、水电费收据、租金收据、微信聊天记录、《情况说明》及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于郑丕华尚欠涉案房屋2018年租金、垃圾清运费的具体数额，对此本院分析如下：双方经核算后均向本院书面认可了天经公司于2019年4月30日作出的《律师函》中所通知的涉案房屋欠费数额为租金25920元和卫生费60元，对此本院予以采纳。至于郑丕华主张以保证金3720元抵扣租金，因双方签订的《广州市房屋租赁合同》中并未约定保证金抵扣租金，天经公司也未同意在本案中一并退还保证金。且双方均未提出处理保证金的诉讼请求，本案不作调处，郑丕华可另循其他途径解决。关于滞纳金。郑丕华至今尚拖欠天经公司涉案房屋2018年的租金，天经公司诉请郑丕华支付滞纳金，具有合同依据。双方《广州市房屋租赁合同》约定，郑丕华须于每月第10日前向天经公司缴付租金，每逾期一日须按当月租金额的1%支付违约金。现天经公司主张滞纳金按日以当月租金万分之五的标准计算，视为对自身权益的处分，本院予以照准。因郑丕华自2019年5月14日起支付了涉案房屋2018年1月大部分租金，现天经公司主张1月份租金的滞纳金计算至2019年5月14日止，本院亦予以照准。由此，涉案房屋2018年1月租金的滞纳金以每月租金2382元为基数，按照每日万分之五的标准计付，从当月11日起计至2019年5月14日止；2018年2月至12月租金的滞纳金以每月租金2382元为基数，按照每日万分之五的标准计付，从当月11日起计至实际清偿之日，每月滞纳金数额均以不超过当月租金本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑丕华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州天经物业管理有限公司支付广州市黄埔区天鹿南路天鹿花园天鹿三街12号203房2018年租金25920元及滞纳金（其中2018年1月租金的滞纳金以2382元为基数，按照每日万分之五的标准计付，从当月11日起计至2019年5月14日止；2018年2月至12月租金的滞纳金均以2382元/月为基数，按照每日万分之五的标准计付，从当月11日起计至实际清偿之日，每月滞纳金数额均以不超过当月租金本金为限）；二、被告郑丕华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州天经物业管理有限公司支付广州市黄埔区天鹿南路天鹿花园天鹿三街12号203房2018年垃圾清运费60元；三、驳回原告广州天经物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费384元，由被告郑丕华负担。原告预缴的案件受理费本院不再退还，被告应负担的案件受理费由其履行本判决时迳付原告。本判决为终审判决。审判员  刘丽娜二〇二一年四月二十七日书记员  陆镇培