湖南省安仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1028民初264号 原告：长沙市铭格物业管理有限公司。 法定代表人：蔡志鹏，系该公司经理。 诉讼委托代理人：黄美娥，女，系该公司职工。 被告：刘志文，男，汉族，湖南省安仁县人。 被告：彭凤玉，女，汉族，湖南省安仁县人。 原告长沙市铭格物业管理有限公司与被告刘志文、彭凤玉物业服务合同纠纷一案，长沙市铭格物业管理有限公司向本院提起诉讼，本院于2021年2月3日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月9日在本院第七审判庭公开开庭进行审理。原告长沙市铭格物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄美娥，被告刘志文均到庭参加诉讼，被告彭凤玉经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告长沙市铭格物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘志文、彭凤玉向原告长沙市铭格物业管理有限公司交纳物业服务费3366元及违约金1009.8元，合计4375.8元；2、判令被告刘志文、彭凤玉承担本案诉讼费。事实与理由：被告刘志文、彭凤玉为熙源小区X栋XXX室业主。2017年4月28日,被告刘志文、彭凤玉与原告长沙市铭格物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告长沙市铭格物业管理有限公司向被告提供物业管理服务，物业管理服务费为每月每平方米1.2元，同时约定业主应按【每半年】缴纳物业服务费，缴纳周期为【半年】最后一个月的15日前进行预交【下半年】的物业服务费，如逾期缴纳物业服务费则视为违约，应按每逾期一日按欠费总额的千分之三向原告支付违约金。自2019年2月12日起被告刘志文、彭凤玉就未缴纳过物业管理服务费，截至2020年12月12日被告刘志文、彭凤玉拖欠物业管理服务费3366元（153元×22个月），违约金1009.8元（3366元×30%），共计4375.8元。原告长沙市铭格物业管理有限公司多次向被告刘志文、彭凤玉催缴未果而诉诸法院处理。 被告刘志文答辩称:一、被告刘志文、彭凤玉和原告长沙市铭格物业管理有限公司签订的物业服务合同是无效合同；二、原告长沙市铭格物业管理有限公司没有积极处理被告刘志文、彭凤玉房子漏水事宜。 原告长沙市铭格物业管理有限公司为支持其诉讼请求提供如下证据：1、原告长沙市铭格物业管理有限公司与被告刘志文、彭凤玉签订的《西城·熙源尊品前期物业服务协议》，拟证明原告长沙市铭格物业管理有限公司与被告刘志文、彭凤玉签订的《西城·熙源尊品前期物业服务协议》是有效合同的事实；2、湖南西城投资发展有限公司与原告长沙市铭格物业管理有限公司签订的《西城·熙源尊品前期物业服务合同》，拟证明原告长沙市铭格物业管理有限公司与湖南西城投资发展有限公司签订的合同中并没有约定要处理业主房子漏水义务的事实；3、原告长沙市铭格物业管理有限公司对熙源尊品小区维护、保洁、绿化等工作九张照片，拟证明11月24日检查消防器材并做登记以及消防试水、物业服务清洁人员进行清扫小区环境卫生、2020年8月10日至13日工程部协助监控专业维修师傅检修小区所有监控、工程部检修、保养小区所有配电箱和电柜以及水泵房、2020年9月5日小区内增加5个位置消防标识、绿化打草和修剪树枝、2020年6月28日物业工作人员针对马路裂缝处淋沥青、对乱停乱放的车辆采取锁车处理和安全巡逻等物业服务的事实。4、业主信息登记卡，拟证明被告刘志文、彭凤玉购买的熙源小区X栋XXX室的面积为126.99平方米的事实。 被告为支持其抗辩理由，提供如下证据：七张照片，拟证明被告刘志文、彭凤玉购买的熙源小区X栋XXX室房屋漏水的事实。 经庭审质证，认证如下:被告刘志文、彭凤玉对原告长沙市铭格物业管理有限公司提供的证据1、证据4无异议，本院予以确认。被告刘志文、彭凤玉对原告长沙市铭格物业管理有限公司提供的证据2有异议，称其没有见过湖南西城投资发展有限公司与原告长沙市铭格物业管理有限公司签订的《西城·熙源尊品前期物业服务合同》，对证据2表示不清楚，本院认为湖南西城投资发展有限公司与原告长沙市铭格物业管理有限公司签订的《西城·熙源尊品前期物业服务合同》是真实存在的，对证据2本院予以确认；被告刘志文、彭凤玉对原告长沙市铭格物业管理有限公司提供的证据3有异议，称证据3展示的都是假的，监控、消防都是假的，原告长沙市铭格物业管理有限公司提供的服务没有这么好。本院认为原告长沙铭格物业管理有限公司提供的工作照片所展示的事实是真实存在的，本院予以确认。原告长沙市铭格物业管理有限公司对被告刘志文提供的照片证据有异议，对被告刘志文、彭凤玉提供的证据指出《西城·熙源尊品前期物业服务协议》以及《西城·熙源尊品前期物业服务合同》中明确了处理漏水不是其合同义务。本院认为被告刘志文、彭凤玉提供的照片可以证明房屋漏水这一事实，但该漏水是楼上防水不当而引起的，并不是原告长沙市铭格物业管理有限公司所造成，故被告刘志文认为原告长沙市铭格物业管理有限公司没有处理房屋漏水而物业管理服务不到位，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:被告刘志文、彭凤玉购买熙源尊品小区X栋XXX室，其房屋面积为126.99平方米。2017年4月28日,被告刘志文、彭凤玉与原告长沙市铭格物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告长沙市铭格物业管理有限公司向被告提供物业管理服务，物业管理服务费为每月每平方米1.2元，同时约定业主应按【每半年】缴纳物业服务费，缴纳周期为【半年】最后一个月的15日前进行预交【下半年】的物业服务费，如逾期缴纳物业服务费则视为违约，应按每逾期一日按欠费总额的千分之三向原告支付违约金。尔后，原告长沙市铭格物业管理有限公司在熙源尊品小区开展物业管理服务活动。自2019年2月12日起被告刘志文、彭凤玉就未缴纳过物业管理服务费，截至2020年12月12日被告刘志文、彭凤玉拖欠物业管理服务费3366元（153元×22个月），违约金1009.8元（3366元×30%），共计4375.8元。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。被告刘志文、彭凤玉与原告长沙市铭格物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》合法有效，对双方均具有约束力，各方均应遵照执行。被告刘志文、彭凤玉主张原告长沙市铭格物业管理有限公司未及时处理其房屋漏水而物业服务存在服务不到位等问题，不能构成原告长沙市铭格物业管理有限公司根本违约，被告刘志文、彭凤玉不应以此作为拒付物业费用的理由，其主张不交物业服务费和减免违约金，没有事实和法律依据。故原告长沙市铭格物业管理有限公司要求被告刘志文、彭凤玉支付该期间物业服务费3366元和违约金1009.8元的诉讼请求于法有据，法院予以支持。被告刘志文、彭凤玉的房屋漏水是他人引起的，可以依法主张权利，且不属于本案的审理范围。鉴于本案中的行为发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，适用当时的法律、司法解释的规定。据此依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告刘志文、彭凤玉在本判决生效后十日内支付原告长沙市铭格物业管理有限公司尚欠物业服务费3366元及违约金1009.8元，合计4375.8元。 如果未按判决指定期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘志文、彭凤玉承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院 审 判 员  胡清文 二〇二一年四月八日 代理书记员  段新娥 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。