苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初13853号原告（案外人）：吕新，男，1984年2月9日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：薛开明，江苏震宇震律师事务所律师。被告（申请执行人）：上海具来企业管理咨询中心，住所地上海市奉贤区芝江路258号1幢1201室。法定代表人：郑芳，总经理。委托诉讼代理人：倪米娃，江苏苏合律师事务所律师。第三人（被执行人）：苏州瑞景房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区经济技术开发区云梨路1688号0201室。法定代表人：嵇兴宝。委托诉讼代理人：蒋忠明，系该公司员工。第三人：李洪，男，1971年8月14日生，汉族，住重庆市江津区。原告吕新与被告上海具来企业管理咨询中心（下称具来咨询中心）、第三人苏州瑞景房地产开发有限公司(下称瑞景公司)、李洪案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月13日立案受理，依法适用普通程序，于2020年12月22日、2021年1月28日两次公开开庭进行了审理。原告吕新及其委托诉讼代理人薛开明、被告具来咨询中心的委托代理人倪米娃、第三人瑞景公司、李洪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕新向本院提出诉讼称：1、解除对瑞景国际第××幢××室房产的查封措施，停止执行。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月22日，吕新与瑞景公司签订《吴江市商品房买卖合同》一份，购买瑞景国际第××幢××室房产，吕新按照合同约定交纳了购房款150万元。开发商向吕新交付了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，吕新在2016年5月31日向开发商交纳了800元代办产证的费用和22428元契税和23496元维修基金，向物业公司交纳了物业费、公共水电费、装修垃圾清运费等费用3674元，又于2016年10月12日向物业公司补交纳了物业费、装修管理服务费、建筑垃圾清运费等费用1334元。(2016年9月27日吕新与苏州安得装饰设计工程有限公司养育巷分公司签订房屋装修合同，于10月12日开始装修，装修结束后，于2017年5月入住至今)。2020年5月12日，吕新收到了苏州市吴江区人民法院执行公告，得知涉案房屋已被贵院查封。吕新认为：法院的行为严重损害了吕新的合法权益，故要求撤销查封，停止执行。具来咨询中心辩称：首先，根据吕新诉状中的“事实与理由”可知，其与瑞景公司签订的房屋买卖合同是基于瑞景国际与第三人李洪的民间借贷关系，由此形成的以房抵债协议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（下称《执异复议规定》）第二十八、二十九条规定，是以保护无过错不动产买受人物权期待权为条件，即所要保护的权益，是买受人基于购买不动产之目的，而成立的合法有效的买卖合同关系，所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权执行异议，而本案吕新在明知涉案房屋无法办理网签手续的情况下，仍然签署该房屋买卖合同，且其房款为150万元，但其并没有按照合同支付给瑞景国际。因此可以明确看出吕新并非是无过错不动产买受人，其对于购买的房屋系以房抵债的情况也是明知的。综上所述，请求驳回吕新的诉请。瑞景公司述称：瑞景国际向李洪借款200万元用于项目开发，后来资金周转问题无法偿还，因此以房抵债，就把××幢××室抵给了李洪。李洪述称：对吕新陈述的事实没有异议。经审理查明：2017年1月18日，本院对原告中国农业银行股份有限公司吴江分行（以下简称农行吴江分行）与被告瑞景公司、吴江市泰华房产开发有限公司、钱建华、陆坤连、陈春卫、陈春华金融借款合同纠纷一案，作出(2016)苏0509民初5999号民事判决：一、被告瑞景公司于本判决生效之日起十日内归还农行吴江分行借款本金6000万元，并支付相应罚息。二、被告瑞景公司于本判决生效之日起十日内赔偿农行吴江分行律师费损失240910元。三、被告钱建华、陆坤连、陈春卫、陈春华对被告瑞景公司履行上述第一项、第二项债务在13000万元范围内承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。四、若被告瑞景公司未按期履行上述第一项、第二项债务，则农行吴江分行有权以本判决书所确定的债权及本案诉讼费用就被告瑞景公司抵押的位于苏州市吴江经济技术开发区思贤路北侧国有土地使用权进行折价或以拍卖、变卖上述抵押物所得价款在登记债权数额范围内优先受偿。如有不足，不足部分由被告瑞景公司继续清偿。五、若被告瑞景公司未按期履行上述债务，则原告农行吴江分行有权就本案所全部涉债权（包括诉讼费）以被告吴江市泰华房产开发有限公司抵押的位于苏州市吴江区横扇商业街的房地产[详见抵押物清单一、二、三］折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在相应登记债权额范围优先受偿。如有不足，不足部分由被告瑞景公司继续清偿。此后，农行吴江分行将(2016)苏0509民初5999号民事判决书确认的债权转让给中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司（下称长城公司），长城公司又将上述债权转让给南京泽诚源股权投资管理有限公司（以下简称泽诚源公司）。根据泽诚源公司的申请，本院立案恢复强制执行，案号为(2019)苏0509执恢1085号。2019年9月5日，本院作出(2019)苏0509执恢1085号执行裁定书，预查封被执行人瑞景公司名下已取得预售许可证的所有房源及所有在建工程（包含案涉房屋）。泽诚源公司后又将上述债权转让给风范公司。根据风范公司的申请，本院立案恢复强制执行，案号为(2020)苏0509执恢1412号。在该案的执行过程中，风范公司将本案债权转让给具来咨询中心。2020年8月26日，本院作出(2020)苏0509执恢1412号执行裁定，拍卖瑞景公司名下位于松陵镇庞杨路××号景瑞花园××幢××房地产。案外人吕新对本案执行标的提出异议后，本院于2020年10月23日作出（2020）苏0509执异128号执行裁定，驳回吕新的异议请求。吕新不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明：2012年9月25日，瑞景公司向李洪出具《借据》1张，载明：现瑞景公司向李洪借款人民币200万元，每月按2%支付利息，利息每3个月付一次。借款期限自2012年9月25日起至2013年9月24日止。担保人为钱建华、陆坤连。同日，李洪即通过其建设银行账户向瑞景公司账户转账200万元。2016年1月22日，出卖人瑞景公司、买受人吕新签订《吴江市商品房买卖合同》1份，约定买受人购买案涉房屋，单价7636.31元，金额共计150万元。付款方式为买受人以自由资金支付部分房价款，其余部分房价款由买受人申请商业/公积金贷款支付。买受人应于2016年1月22日支付给出卖人房款60万元。买受人应于合同签订当日同时办理银行/公积金贷款手续，贷款总额为人民币90万元。出卖人应当在2016年12月31日前，将商品房交付买受人使用。当日，吕新通过其农业银行账户向李洪的银行账户转账20万元，通过其交通银行账户转账共计40万元。2016年5月27日，吕新通过其农业银行账户向李洪的银行账户转账共计90万元。2016年5月31日，瑞景公司向吕新出具《收据》3张，载明已收到案涉房屋价款1495189元，契税、维修基金共计45924元，产权登记相关费用800元。当日，吴江瑞景物业管理有限公司向吕新出具《收款收据》1份，载明已收到案涉房屋物业费（2016年4月20日至2017年4月19日）、供水电费、垃圾清运费共计3674元。瑞景公司向吕新交付了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。2016年10月12日，吕新又前往物业处补交物业费、装修管理服务费、垃圾清运费共计1334元，由上述物业公司出具的《收款收据》为证。2016年10月13日，吕新与天然气公司、供水公司就案涉房屋签订供气、供水合同。2018年3月15日，苏州市吴江区住宅维修基金出具《专项维修资金专用收据》1张，显示案涉房屋已经交存金额23496元。庭审中，吕新向本院提交其名下登记的不动产信息显示，2010年9月3日，吕新名下已有座落于松陵镇××花园××房屋××套。又查明：得知本院即将拍卖案涉房屋后，吕新曾前往执行局向执行法官陈述了相关情况，案涉房屋由吕新向李洪购买，价格为150万元，均已支付给李洪。房款交付后，房屋即交给了吕新，吕新购买时已知案涉房屋是“工抵房”暂时不能过户，后来房屋大证办下来后，去找开发商要求过户，但开发商一直拖延。目前房屋已经装修入住。再查明：案涉房屋位于松陵镇××花园××室，建筑面积195.8㎡，2018年4月3日设立登记于瑞景公司名下。本案的争议焦点为案外人吕新享有的民事权益是否足以排除强制执行。吕新认为：从《异议复议规定》第二十八条的规定来分析本案，吕新是享有相应权利的。第一，在本案中吕新同瑞景公司已经签订书面的合同，至于住建部门的备案本身不属于规定的要件，只是签订书面合同的一部分，是行政上的登记行为；第二，吕新在人民法院查封之前显然已经合法占有了该不动产，从装修合同、水电费的开户都可以证明，通常情况下如果业主没有占有房屋的情况下，是开通不了天然气和水电的；第三，关于已支付全部价款情况，本案中，我方不论是以物抵债的形式交付价款，还是间接转账的形式来交付价款，都已经完成了交付价款的行为。2012年，李洪已经明确将200万通过转账的形式转入瑞景公司，吕新在2016年也根据购房合同向李洪转账150万元。从资金的流动情况来看，瑞景公司已经完全接收到了该房款，对于其他债权人是没有任何损害的。瑞景公司在庭审过程中也明确认可了收到房款这一事实。在经济生活中，显然不能强求一笔资金的来往必须通过某一种手段去进行，只要能够达到交付的目的就应当认定为已经交付了房款；第四，本案中不存在因吕新过错而导致不能办理过户登记，这是因为瑞景公司没有缴纳相应的款项造成。吕新购房后已经缴纳了包括相应的维修基金、契税等等一系列费用，超过了办理登记所应交付的金额，而相应的费用是被瑞景公司用于他处，导致不能办理过户。吕新取得房屋后，也一直在积极的催促瑞景公司办理登记。本案中吕新显然是符合《执异议复议规定》第二十八条所载明的内容的，应当支持其诉讼请求。具来咨询中心认为：首先，吕新在与李洪购买该房屋时是明知该套房屋是李洪与第三人瑞景房产以房抵债而形成的关系，而根据《执异复议规定》第二十八条，保护的是关于无过错不动产买受人物权期待权，其所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。吕新在购买该房屋时即明知双方之间并非是善意物权关系，而是以消灭双方当事人之间存在的金钱债务为目的。涉案不动产的交付仅系物权抵债的履行方式，并不能改变所谓买受人在本质上系出卖人的普通金钱债权人的地位。因此根据该条规定应该驳回吕新的诉请。瑞景公司、李洪均认可吕新的意见。本院认为：《执行异议和复议规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。就本案而言：1、2016年1月22日，瑞景公司与吕新签订了商品房买卖合同,该合同系当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。2、案涉房屋于2019年9月5日被本院查封,而依据物业公司提供的物业费收款收据，瑞景公司向吕新交付的《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，供气、供水合同等证据,可以证明吕新在2016年10月即法院查封前已实际占有案涉房屋。3、瑞景公司出具给李洪借条、李洪交付借款的银行转账凭证证明瑞景公司与李洪原系借款合同关系。随后两方同意通过以物抵债的形式以消灭债权，对此，李洪与瑞景公司均到庭予以确认，且借款价值与抵债标的价值相当，亦无证据证明瑞景公司存在规避执行或逃避债务的情形。虽然双方并未签订书面的以物抵债协议，但从吕新与瑞景公司签订商品房买卖合同、吕新向李洪转账支付案涉房款可以推断,瑞景公司将案涉房屋以房抵债给李洪，李洪又将该房屋出卖给吕新，也即将房屋买卖合同的权利义务均转让给吕新，三方约定由吕新直接与瑞景公司签订商品房买卖合同，并将房款直接交付李洪。该种支付方式不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。本院认定，吕新已经完成《执行异议和复议规定》第二十八条第三项规定的支付价款义务。4、吕新在购买房屋时就已向瑞景公司交纳了房屋契税、维修基金，2018年3月15日也已持有正规维修基金发票，表明吕新并未明知案涉房屋无法过户的情况，综合现有证据，无法证明吕新对于未办理过户登记手续存在过错。综上,本院认为吕新对案涉房屋享有的民事权益符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定,足以排除强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款之规定，判决如下：停止对坐落于苏州市吴江区松陵镇庞杨路××号景瑞花园××幢××室房屋的执行，并解除对其的预查封。案件受理费18300元，由上海具来企业管理咨询中心负担，由其于本判决生效之日起十日内直接支付给吕新（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××62）。吕新预交的诉讼费用，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将交纳上诉费的凭证提交本院。审判员 徐 倩二〇二一年四月二十二日书记员 张肖肖附录法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。