河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1503民初397号原告吕庆友，男，汉族，1956年2月3日生，务农，住罗山县。被告姚军，男，汉族，1974年6月4日生，建筑商，住信阳市羊山新区。被告信阳大宏房地产营销策划有限公司平桥分公司。法定代表人田广辉，公司负责人。原告吕庆友诉被告姚军、被告信阳大宏房地产营销策划有限公司平桥分公司（以下简称平桥大宏房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告吕庆友、被告姚军、被告平桥大宏房地产公司法定代表人田广辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕庆友向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告姚军签订的《房屋转让合同》。二、被告姚军赔偿原告购房款及违约金500000元。三、被告平桥大宏房地产公司承担连带赔偿责任。四、被告承担原告申请的财产保全费用。五、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年5月29日，原告与被告姚军通过被告平桥大宏房地产公司居间介绍签订了一份《房屋转让合同》。合同约定，被告姚军将信阳市工业城CBD中心城9号楼1单元1304号房屋(抵其工程款所得)以430000元的价格转让给原告。原告于签订合同当天就先给付被告平桥大宏房地产公司定金200000元，后又直接给被告姚军100000元，共300000元，通过转账的方式全部给付了被告姚军(详见收条)，其余款项在交房改合同的2020年1月23日前，原告将130000元房款一次性向被告姚军付清，并约定了加倍赔偿的违约责任，包含20万定金的双倍违约赔偿(详见合同书)。但一年多过去了，被告姚军既没有交付原告房屋，也没有按合同约定给付原告房款。为此，原告才依法将二被告诉至贵院。综上，原告认为，二被告在与原告签订《房屋转让合同》后未能履行合同约定的义务，造成了严重的违约，理应依照合同约定承担违约责任。因近两年的房价不断上涨，被告所违约承担的定金双倍返还责任不足以弥补原告现在购买房屋上涨的房价。原告为维护合法权益，现根据《民法典》第509条、第563条第四项、第584条、第587条、第588条之规定，恳请贵院支持原告的诉讼请求，判如所请。被告姚军辩称，原告起诉我事实无异议，当时收取了300000元的购房款是事实。因为余渊欠我的工程款，将房屋抵付给我，余渊抵付房屋是由顺发公司抵付过来的，他们之前都签有合同。当时收取购房款的同时还收取了十几户的购房款，承诺2020年8月交房，这个是日期也是他们承诺给我的。由于顺发公司和余渊有债务纠纷，造成房屋交付不了使用，所以我卖的十几套房屋都交付不了。我于2020年8月18号起诉余渊没有给我交房，造成我十几户的住户住不进去。因为十几户到处上访告状，所以法院，公安局，信访局、房管局、工业城办事处联合组成调查小组，对该事件调查，由五里法庭组织调解，达成五方退房款协议。原告的房款就在此案件中，建议参照五里法庭的调解结果执行。被告平桥大宏房地产公司辩称，2018年姚军委托我公司代为出售工业城CBD中心城9号楼1单元部分房屋，提供的有他们签署的抵付房屋的合同，部分房屋合同在顺发置业已经盖好了，当时承诺2020年8月份交房，但是因为他们之间存在纠纷，未交付房屋，也未退房款，然后就到五里法庭达成了五方协议。由于2020年12月原告去万家荟和河南新长城公司协商未果，导致现在来起诉姚军、大宏房地产公司，中途原告也找我们协商过，也是协商未果，建议姚军及时把所建设的工程完成，并按照五方协议的内容执行。我公司在中间只是起到中介作用，当时姚军与大宏公司签订的有委托协议，所产生的法律责任由姚军自行承担，我公司只承担售卖房屋的协调事宜。经审理查明，2018年8月，被告姚军因从发包人余渊处承包信阳市家居小镇万家荟.信业家居建材城一期13、18、21#楼建筑及安装工程，双方以签订《补充协议》形式协商约定将余渊借用固始县建设建筑工程有限责任公司资质施工建设的信阳市工业城迎宾大道CBD中心城项目，从而从开发商河南顺发置业有限公司折抵工程款的CBD中心城房屋中9号楼一单元11层-16层部分房屋用于抵付姚军70%工程款。被告姚军后委托信阳大宏房地产营销策划有限公司出售CBD中心城项目9号楼1单元24套住房，每成交一户约定支付该公司劳务费3000元，该抵付工程款的房屋由姚军自行负责与开发商、承建商改好购房合同，信阳大宏房地产营销策划有限公司均不参与，所有问题姚军自行解决。2019年5月29日，原告吕庆友（乙方、买受人）与被告姚军（甲方、出卖人）经被告平桥大宏房地产公司居间介绍，就上述房屋中的1单元1304号单元房（建筑面积137.15㎡）签订《房屋转让合同》一份，合同中与本案审理及双方当事人争议相关内容约定如下：第一条房屋状况。甲方自愿将其单元房出售给乙方，乙方也已充分了解该单元房具体状况，并自愿买受该房。第二条计价方式与价款。成交价为430000元，支付方式为分期两次付款。第三条相关权益。1、甲方已就该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量、产权等现状、房屋来源真实情况如实告知乙方，并无任何隐瞒。乙方对该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量、产权等现状情况均已知悉，并无异议。2、乙方一次性付300000元整购房款，尾款130000元于交房改合同时支付（2020年1月23日前）。第五条补充约定事项。2、甲方同意将此房出售给乙方，甲乙双方签字生效，具有同等法律效力。3、甲乙双方协商好，现付人民币300000元（含购房定金200000元），由甲方签购房款首付凭证为准（购房收款收据），余款130000元于交房时支付，该房屋水电等，甲方无条件配合乙方过户。4、甲方收取购房款300000元，甲方不得在对外出售此房屋，甲方如违约应加倍承担法律责任。5、甲乙双方签订该合同在所有约定事项全部完成时，甲方当天交付房屋，未能交付作违约。甲乙双方自行协商，如协商不同意可向该区域有管辖权的人民法院起诉。同时，双方还口头承诺交房日期为2020年8月前。合同签订后，原告吕庆友即通过向被告姚军支付100000元、向被告平桥大宏房地产公司支付200000元方式交纳购房款，共计300000元。被告姚军在收到该首付款300000元后，相应向原告出具收条一份。2019年7月20日，原告吕庆友与被告姚军在上述合同尾部空白处另行签订补充条款：1、本转让合同的第三条第二项。尾款130000元于交房改合同时支付改为开发商和乙方购房人签订正式购房合同后支付。2、原乙方购房人吕庆友在与开发商签购房合同时，购房人改为“吕丽伟”。3、开发商和吕丽伟签订购房合同时的房价均按转让合同约定的430000元价格执行。与转让合同不一致的，以本补充条款约定为准。2020年8月18日，被告姚军因主张信阳市家居小镇万家荟.信业家居建材城一期18#楼工程款未按时支付且未依约交付CBD中心城房屋的建设工程施工合同纠纷，将余渊、河南新长城建设有限公司、信阳兴家宜居实业有限公司、固始县建设建筑工程有限责任公司、河南顺发置业有限公司共同诉至本院，在该案审理过程中，姚军与河南新长城建设有限公司、余渊于2020年12月23日达成调解协议，载明：“在本案诉争万家荟.信业家居建材城一期18#楼工程完工之前，姚军不得向余渊和新长城公司主张支付工程款。经结算后，如万家荟对18#楼拨付工程款，新长城公司在扣除税、管理费和新长城为18#楼所垫付工程款之后，剩余应付工程款经余渊、姚军共同签字授权之后，在420万元限额内优先用于偿还姚军已收取的CBD购房款。”。基于上述事实，被告姚军在签订涉案房屋转让合同后，未能在承诺期限内将诉争房屋交付给原告，且至本案诉讼时，万家荟项目工程尚未结算完毕，被告姚军亦未将已交购房款退还给原告。2021年1月8日，双方就房屋买卖善后事宜达成协议，被告姚军为此向原告出具借条一份，内容为“今借到吕庆友人民币肆拾万元（400000元），于2021年元月14号退叁拾万元，剩余壹拾万元于2021年2月8日还清”。由于被告姚军亦未按约定期限偿还欠款，原告遂提起本案之诉。本案在审理过程中，原告吕庆友申请要求对被告姚军名下价值500000元的财产或资金予以查封、扣押或冻结。本院依法采取了保全措施。本院认为，原告吕庆友与被告姚军、平桥大宏房地产公司之间签订的《房屋转让合同》的效力以被告姚军是否取得涉案房屋处分权为前提。本案中，仅凭被告姚军与案外人余渊签订的由余渊将信阳市工业城迎宾大道CBD中心城9号楼一单元11层-16层部分房屋抵付姚军70%工程款的《补充协议书》的事实，尚不足以认定该协议书约定的案涉房屋抵顶工程款应计入已付工程款，从而消灭相应金额的工程款债务。是否应计为已付工程款并在欠付工程款金额中予以相应扣除，还应根据该协议书的实际履行情况加以判定。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，除法律另有规定的以外，房屋所有权的转移，于依法办理房屋所有权转移登记之日发生效力。而本案中，被告姚军与余渊签订《补充协议》后，涉案房屋的所有权并未登记在姚军名下，故被告姚军并未取得涉案房屋的所有权。同时，被告姚军对至今余渊未能向其交付房屋并实际占有使用房屋的事实表示认可，因此，二人签订《补充协议书》约定的以房抵顶工程款的义务并未履行。被告姚军在未获得该房屋建设单位河南顺发置业有限公司授权的情况下无权处分，致使所涉房屋不能交付，产生本案《房屋转让合同》无法履行的法律后果，显然，被告姚军的行为已构成根本违约，原告的合同目的已无法实现。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四第（四）项规定："有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。"，对于原告请求解除与二名被告签订的《房屋转让合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告姚军应将其无权收取原告的购房款300000元予以退还。关于违约金的问题。原告主张依据合同中约定的购房定金200000元，要求过错方即被告姚军按上述定金条款承担双倍返还定金的违约责任，于法有据，本院予以支持。但是，双方约定并已交付的定金金额不得超过法定的限额，依据担保法的相关规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十的规定，原告与被告姚军可以约定的最高定金数额为86000元（430000元×20%），超过部分（114000元）作为预付款退还。被告姚军应双倍退还的定金数额为172000元，连同应退还的预付款214000元，合计为386000元。由于被告姚军以向原告出具借条的方式确认其自愿向原告退还预付款及给原告造成的损失等共计400000元，该意思表示不违反法律规定，本院予以确认。故被告姚军应向原告退还预付款及违约金共计400000元。关于被告平桥大宏房地产公司是否承担连带责任的问题。被告平桥大宏房地产公司作为涉案房屋买卖双方的中介方，系涉案合同的参与方，其与原告及被告姚军之间形成居间合同法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”通过庭审调查，从合同第三条相关权益中第一项“甲方已就该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量、产权等现状、房屋来源真实情况如实告知乙方，并无任何隐瞒。乙方对该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量、产权等现状情况均已知悉，并无异议。”及补充条款“尾款130000元于交房改合同时支付改为开发商和乙方购房人签订正式购房合同后支付。开发商和吕丽伟签订购房合同时的房价按转让合同约定。”的约定内容来看，被告平桥大宏房地产公司已经向原告如实告知房屋系顶账房，并居间促成了原告与被告姚军之间合同的成立，其已尽到居间人的注意义务，对此，原告作为一个具备正常民事行为能力的成年人，购买涉案房屋的价格相比同时期该地段房屋市场价格偏低，其在签订合同购买房屋这样的重大财产时，对所购房产的权属状况、房屋是否具备出售条件、售房人有无处分权利等基本情况也应作了初步审查，其在知晓被告姚军不具备涉案房屋所有权的情况下依然同意购买涉案房屋，该商业风险不应转嫁到居间人一方。由于适用连带责任以法律有明确规定或当事人约定为前提，故本案中，原告要求被告平桥大宏房地产公司承担法律责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告吕庆友与被告姚军、被告信阳大宏房地产营销策划有限公司平桥分公司签订的《房屋转让协议》；二、被告姚军于本判决生效之日起五日内给付原告吕庆友购房款及违约金共计400000元；三、驳回原告吕庆友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4400元，原告吕庆友负担880元，被告姚军负担3520元；财产保全费3020元，由原告吕庆友负担604元，被告姚军负担2416元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省财政厅非税收入财政专户，开户行：兴业银行郑州分行营业部，账号：46×××70。审判员  蒋荟二〇二一年四月十三日法官助理齐眉书记员黄胜男