江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0791民初1476号 原告：融通地产（江苏）有限责任公司，住所地江苏省南京市秦淮区御道街58-1号第二层。 法定代表人：周延波，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：汪宏武、刘红霞，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 被告：连云港拓驰贸易有限公司，住所地江苏省连云港市海州区镇海路39-2-1。 法定代表人：史武光，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张敏，江苏骏兴律师事务所律师。 原告融通地产（江苏）有限责任公司（以下简称融通公司）与被告连云港拓驰贸易有限公司（以下简称拓驰公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融通公司的委托诉讼代理人刘红霞，被告拓驰公司的法定代表人史武光（第一次庭审）、委托诉讼代理人张敏（第二次庭审）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告融通公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年12月31日的租金26625元，及逾期付款违约金（按照每日3‰，从2020年1月1日起计算至实际支付之日止）；2、判令被告向原告支付租赁保证金3550元，及逾期付款违约金（按照每日3‰，从2019年12月6日起计算至实际支付之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年11月25日，原告融通公司与被告拓驰公司签订《房地产租赁合同》，原告将位于江苏省连云港经济技术开发区焦庄路的房地产出租给被告经营企业，租赁期限自2019年9月1日起至2028年6月30日止，租金按年结算。被告应在租赁合同签订后十日内，向原告交纳租赁保证金3550元，在2020年1月1日前十日交付租金。原告考虑疫情影响，减免被告2020年2月至4月的租金。根据租赁合同第十二条约定，被告逾期交纳租金及有关费用，每逾期一日按滞交经费总额的3‰向原告支付违约金。被告拖欠保证金、2020年租金至今，原告诉至法院望判如所请。 被告拓驰公司辩称：2020年发生疫情，原告告知被告可以减免一部分租金。原告于2020年10月26日通知被告邮寄减免租金的材料，被告次日将材料交邮，但原告一直没有答复被告租金减免数额、应交数额。原告起诉后，在被告的追问下，原告的员工马森曦才通过微信向被告发送四份租赁合同减免明细表，告知被告减免租金8875元，应交租金26625元。被告一直积极配合向原告交纳租金，因双方协商疫情期间减免租金数额延期交纳，被告不存在违约，且原告按滞交经费总额的每日3‰主张违约金过高。 本院经审理认定事实如下： 案外人中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处（以下简称连云港警备区）将出租给被告拓驰公司的涉案房地产移交给原告融通公司，并证明2018年12月31日之前的租金已交至连云港警备区，2019年1月1日以后的租金由原告收取，连云港警备区未收取过被告2019年1月1日之后的租金。 2019年11月25日，出租方原告融通公司（甲方）与承租方被告拓驰公司（乙方）签订《房地产租赁合同》，合同编号为﹝RTDC-ZL-苏-2019-159﹞，原告将位于江苏省连云港经济技术开发区焦庄路的房地产出租给被告经营工厂企业，房屋建筑面积1180平方米，场地面积10000平方米，租赁期限自2019年9月1日起至2028年6月30日止。双方在合同第四条约定，租金总额320375元，2019年9月1日至2019年12月31日租金11000元，2020年1月1日至2020年12月31日租金33000元（原告举证的合同手写改为“35500元”），2021年1月1日至2021年12月31日租金33000元，2022年1月1日至2028年6月30日租金243375元，租金按年结算，被告应于每年交费期前十日向原告交纳租金。双方在合同第六条约定，合同签订十日内，被告按年租金的百分之十向原告支付房地产租赁保证金3550元。双方还在租赁合同第十二条第（二）点约定，被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金。原、被告商定合同内容，被告在合同盖章后交给原告盖章，原告于2020年5月6日将合同邮寄给被告。2020年1月发生疫情，双方协商租金减免方案，原告直至2020年10月才最终确定减免被告2020年2月至4月的租金。 融通公司与拓驰公司在履行另外三份租赁合同过程中发生纠纷（编号分别为RTDC-ZL-苏-2019-148、RTDC-ZL-苏-2019-149、RTDC-ZL-苏-2019-151），融通公司向江苏省连云港市连云区人民法院提起诉讼，连云区法院于2021年2月5日分别作出（2020）苏0703民初第2051号、第2052号、第2053号民事判决书，均已发生法律效力。 编号148号合同2019年8月1日至2020年7月31日租金25920元，编号149号合同2019年5月20日至2020年5月19日租金22622.55元，编号151号合同2019年1月10日至2020年1月9日租金30000元。涉案编号159号合同2019年9月1日至2019年12月31日租金11000元，即月租金2750元（11000元÷4个月），2019年1月1日至2019年12月31日12个月的租金33000元。上述期间四份合同的租金合计111542.55元，被告于2020年7月31日按照原告要求交纳租金114042.55元，被告多缴纳2500元（114042.55元-111542.55元）抵扣涉案合同的租金。 编号149号合同2020年5月20日至2020年12月31日期间租金应为14674.32元（23805元/年÷365年/日×225日），被告应向原告交纳租金8723.07元（14674.32元-减免租金5951.25元）。（2020）苏0703民初第2052号民事判决书判决拓驰公司向融通公司支付该合同2020年5月20日至2020年12月31日期间租金9900.08元，多计算的租金1177.01元（9900.08元-8723.07元），融通公司、拓驰公司均要求在本案中予以冲抵。 另查明，被告于2021年1月11日、1月21日向原告交纳四份租赁合同2021年1月1日以后的租金共计134483.45元。 上述事实有原、被告庭审部分陈述；原告融通公司举证的租赁合同，证明、租金明细、电子回单；被告拓驰公司举证的民事判决书三份，租赁合同等证据证实。 本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规相关规定，合法有效，合同当事人均应全面履行己方义务。原告融通公司已将租赁房屋、场地交付给被告拓驰公司使用，被告应按照合同约定向原告支付相关费用。原告要求被告支付保证金3550元的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。原告举证的租赁合同2020年1月1日至2020年12月31日期间租金“33000元”手写改为“35500元”，要求被告支付该期间租金26625元（年租金35500元-35500元÷12月/年×3个月）。本院认为，被告举证的租赁合同该期间租金为33000元，没有进行修改。原、被告均认可租金总额为320375元，该期间租金为33000元时，各时间段应交租金总额与320375元吻合，本院认定原、被告对该期间租金33000元未进行变更。故2020年1月1日至2020年12月31日期间租金为33000元，扣除减免租金8250元（33000元÷12月/年×3个月），被告应向原告支付租金21072.99元﹝33000元-8250元-2500元-1177.01元﹞。对于原告要求被告承担逾期交纳保证金、租金违约金的诉讼请求。本院认为，根据原、被告举证、陈述，及连云区法院已生效民事判决书查明的事实，连云港警备区将涉案房地产移交给融通公司经营，存在三方沟通不畅、租金交纳与接收衔接问题、拓驰公司与连云港警备区及融通公司之间账目不清晰、疫情影响减免租金数额不确定等情形，且原告对被告已交和未交金额的情况并不十分清晰。被告直至2020年5月7日才收到涉案合同，此时双方在协商疫情期间租金减免方案，原告通知被告详细租金交纳金额后被告及时交纳了114042.55元，且被告已支付2021年1月1日之后的租金。被告不存在故意拖延支付相关费用，本院对于原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百五十八条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告连云港拓驰贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告融通地产（江苏）有限责任公司支付保证金3550元及2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金21072.99元； 二、驳回原告融通地产（江苏）有限责任公司其他诉讼请求。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费629元（已减半收取），保全费604元，合计1233元（原告已预交）。案件受理费由原告融通地产（江苏）有限责任公司负担421元，被告连云港拓驰贸易有限公司负担208元。原告融通地产（江苏）有限责任公司向本院撤回保全申请，保全费604元予以退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  梁承君 二〇二一年四月二十三日 书记员  孙维娟 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 [二]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 [三]、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百五十八条适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准，可以延长审理期限。延长后的审理期限累计不得超过六个月。 [四]、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。