天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终882号上诉人（原审原告）：李明，男，1986年6月10日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：宁宇，天津敬科律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王金庆，男，1969年2月17日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王传虎，天津大有律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春阁，天津大有律师事务所律师。上诉人李明因与上诉人王金庆房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初31908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。李明上诉请求：1.撤销一审判决第一项,改判王金庆退还李明房屋租金50000元,或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由王金庆承担。事实和理由：一审法院租金计算金额过高,应为(90000元÷360天*24)较为公平。王金庆收取李明支付的订金后,李明并未实际掌控房屋,当时屋内还有其他商户并未搬出,李明根本无法进入其中。王金庆直到腊月底方才将房屋交付给李明使用,房屋实际交付时间是合同签订日,这也是为何李明于2019年11月13日支付了订金后,直到2020年1月21日才签订合同的主要原因。故应以合同约定的租赁起始时间结合合同解除时间计算王金庆的租金损失才能彰显公平。一审法院判罚金额不足以弥补李明的实际损失,李明实际占有使用该房屋前后不到一个月,且2020年1月26日武汉“封城”,至解除合同时全国疫情正处于最严重的时刻。李明支付了订金20000元及租金50000元,20000元订金在合同签订后已经转化为租金。根据合同法第一百一十六条规定，当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。李明考虑到自身过错程度以及合同中未约定违约责任仅约定了定金罚则的客观情况,且考虑到该定金罚则已经超额弥补王金庆损失的情况下,李明于本案仅主张返还50000元租金,该主张合理合法,兼顾了双方利益。王金庆上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回李明一审全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由李明承担。一审判决认定李明将案涉房屋钥匙快递给王金庆之子,双方租赁合同关系解除,属事实不清,证据不足。2019年11月13日,李明与王金庆直接就房屋租赁事宜协商并达成协议,由李明直接以微信转账形式向王金庆支付定金20000元。在2020年1月21日双方直接正式签署租赁合同,双方在房屋租赁合同中第三部分第2条明确规定:“甲、乙双方保证在约定的租赁期限内,除本合同约定的情形外,无权单方提前终止或解除本合同”。2020年2月6日,李明直接通过微信沟通希望解除合同,双方未达成一致意见。王金庆仅授权其子王圣豪代写了2019年11月13日的定金收据。再无其他任何代理授权。李明所有沟通全部为直接与王金庆联系。在2020年2月6日后,李明与王金庆在多次面对面的沟通中,也没有告知王金庆案涉钥匙已经邮寄给了王金庆儿子的事实。所以涉案的房屋租赁合同的解除时间不应该是一审判决认定的2020年2月6日。快递邮寄时间是2020年2月8日,涉案房屋所在地天津市滨海新区河北西路59号院全部处于疫情封闭状态。案涉所提到的快递钥匙不是王金庆之子王圣豪本人签收。2020年7月28日后,王金庆使用的钥匙为双方约定的房屋租赁合同中明确规定的备用钥匙。王金庆不同意解除房屋租赁合同。李明强行在未告知王金庆的情况下,邮寄钥匙给王金庆之子王圣豪,自认为以此双方解除合同关系,本身已经违背合同法的基本原则。不应给予支持。李明针对王金庆的上诉请求辩称，坚持李明的上诉请求及事实理由。后续针对退还房租的事实双方进行了多次沟通，在沟通中王金庆也没有否认接到钥匙后实际占有该房屋，也从未对收取钥匙提出异议，结合王圣豪与王金庆的亲属关系，一审判决认定2月9日房屋解除的事实认定清楚，适用法律正确。王金庆针对李明的上诉请求辩称，坚持上诉请求及事实理由。李明向一审法院起诉请求：1.判令王金庆退还房屋租金50000元；2.本案诉讼费用由王金庆承担。一审法院认定事实：2019年11月13日，李明、王金庆双方就坐落于天津市滨海新区××路××号院内的房屋租赁事宜进行协商，当日，李明向王金庆支付订金20000元，王金庆将房屋钥匙交由李明。2020年1月16日，李明向王金庆支付房屋租金50000元。2020年1月21日，李明作为承租人，王金庆作为出租人签订了《房屋租赁合同》，约定王金庆将案涉房屋出租于李明，租赁期限为2020年1月15日至2021年3月31日，其中2020年1月15日至2020年3月31日为免租期，租金起算时间为2020年4月1日至2021年3月31日；租金按年计收，标准为年90000元，李明应于2020年1月15日前将租金一次性交付王金庆；合同签订之日，李明需支付20000元作为定金，任何情况，定金不退，定金不属于房租部分，合同终止时返还；双方保证在约定的租赁期限内，除本合同约定的情形外，无权单方提前终止或解除本合同。合同第九条合同的解除约定，经双方协商一致，可以解除合同，因不可抗力导致房屋毁损、灭失的，本合同终止，双方互不承担责任。2020年2月6日，李明通过微信与王金庆联系沟通解除合同及退还租金事宜，双方未达成一致意见。2020年2月8日，李明工作人员通过顺丰速运将案涉房屋钥匙快递至滨海新区塘沽河北西路59号向阳新北幼儿园院内，收件人为王圣豪，快递回执显示，该快递于当日签收。经询问，王金庆陈述，王圣豪与其系父子关系，快递单据显示的地址及电话号码为王圣豪使用，但王金庆表示未收到房屋钥匙。另查，王金庆于2020年7月28日就案涉房屋与他人订立《房屋出租合同》，租期为2020年10月1日至2021年10月1日。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。对于合同解除问题，李明于2020年2月6日与王金庆沟通解除合同、退还租金事宜并于2月8日将房屋钥匙通过快递方式交还王金庆，王金庆签收快递后未将钥匙退回，自2月9日起房屋实际由王金庆占有，根据房屋的实际占有情况，一审法院认定双方合同于2020年2月9日解除；庭审中，王金庆抗辩称，王圣豪不能代表王金庆，王金庆亦未收到房屋钥匙的主张，结合王圣豪收取李明定金、王圣豪与王金庆的亲属关系、快递回执情况，一审法院对王金庆的该项抗辩主张不予支持。对于房屋租金的退还问题，合同解除后，尚未履行的终止履行，王金庆应向李明退还相应期间的租金，李明于2019年11月13日接收房屋钥匙，于2020年2月8日退还钥匙，此期间房屋由李明占有，李明应支付该期间的租金，依据双方约定的租金标准，租金金额计算为22000元（90000元÷360天×88天），剩余租金28000元应由王金庆退还，超出部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：“一、被告王金庆于本判决生效后十日内退还原告李明房屋租金28000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由原告李明负担231元，由被告王金庆负担294元”。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李明提供录音一份，证明王金庆签收了案涉房屋的钥匙。王金庆质证意见：录音中证明不了对方身份，不认可关联性及证明目的。王金庆提交一份书面证人证言，快递员与王圣豪联系后，把快递塞到公司的玻璃门缝里，快递袋里面是什么东西快递员不清楚。李明质证意见：证人没有到庭，不具合法性。王圣豪支付运费的行为，表示认可收取钥匙。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为:1.双方租赁合同解除时间应如何确定；2.租金及损失应如何认定。对于第一个争议焦点，本院认为，李明于2020年2月6日与王金庆沟通解除合同、退还租金事宜并于2月8日将房屋钥匙通过快递方式交还王圣豪。王圣豪曾收取案涉定金，王圣豪系王金庆之子，快递于当日签收。二审中，李明提交的证据与快递回执能够相互印证，本院予以采信。对于王金庆提交的证据因王金庆无法提交证人的身份信息，对证据的证明目的，本院不予采信。综合王圣豪签收了快递，且快递单显示托寄物为钥匙的事实，一审法院认定2月9日起房屋实际由王金庆占有，租赁合同于2020年2月9日解除，并无不当，本院予以维持。对于第二个争议焦点，本院认为，首先，关于李明实际占用案涉房屋的时间问题，一审中，李明认可2019年11月13日收到的钥匙，李明并未举证证明案涉房屋还有其他商户占用，对李明的该项抗辩理由，本院不予采信。一审判决认定自2019年11月13日起，案涉房屋由李明占有，认定事实正确。其次，关于租赁期间的问题，双方约定的租赁期限为2020年1月15日至2021年3月31日，2020年1月15日至2020年3月31日为免租期，李明自2019年11月13日起占用案涉房屋。王金庆给予了李明较长时间的免租期，而李明于2月6日即要求解除合同，王金庆对租赁合同的解除并无过错，故一审法院以88天计付租金并无不当，在此期间内，李明应当支付相应的租金。关于20000元定金的问题，一审中李明未主张返还定金，且根据李明的违约情形，租金标准，王金庆于2020年7月28日将案涉房屋租予他人的事实，20000元定金足以弥补王金庆的损失。综上所述，李明、王金庆的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由上诉人李明负担350元，上诉人王金庆负担1050元。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 何日升审判员 郭小峦二〇二一年四月六日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……