安徽省和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0523民初3870号 原告：范胜雨，男，1994年5月17日出生，汉族，住安徽省滁州市定远县。 委托诉讼代理人：张博，上海汇筠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈磊磊，上海沪紫律师事务所律师。 被告：明发集团（马鞍山）实业有限公司，住所地安徽省马鞍山市和县乌江镇，统一社会信用代码91340500083659854B。 法定代表人：黄焕明，董事长。 委托诉讼代理人：王廖若，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘迪，该公司员工。 原告范胜雨诉被告明发集团（马鞍山）实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日受理后，依法适用普通程序，于2020年11月9日、2021年4月28日两次公开开庭进行了审理。原告范胜雨委托诉讼代理人张博、陈磊磊、被告明发集团（马鞍山）实业有限公司委托诉讼代理人刘迪、王廖若到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范胜雨向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付赔偿金201381元（总房款30%）；2、由被告承担全部诉讼费用。 事实与理由：2017年6月25日，原、被告签订了一份《马鞍山市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于马鞍山市和县××镇××幢××单元××层××室，房屋面积86.67平方米，单价7745.13元／平方米，总房款671270元，原告于2017年10月23日支付了全部房款。 被告在销售过程中，通过宣传彩页、微信公众号、街边广告牌，宣传该小区为900万平方米地铁国际城，智慧社区、买房送机器人、S3号线地铁直达小区门口，小区周围将建设江苏省中医院江湾新城分院，南京艺术学院也已签约入驻，被告还投资2.5亿元建设“一师树”南京名校，另外还宣传该小区将建设80万平方米商业综合体、儿童博物馆、儿童王国、文化体育中心等配套设施，正是基于上述配套设施，案涉小区售价才远远高于周边其他小区。身份双方约定交房时间为2018年12月31日，然而截止交房之日，被告在销售过程中提及的配套设施均未落实，被告在销售过程中存在虚假宣传行为。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，被告在销售广告和宣传资料中就相关设施的说明和允诺具体确定，应当视为邀约，也应视为合同内容。被告反复宣传的卖点无一实现，严重违反合同约定，致使原告提升生活环境、孩子能就读“一师树”名校、地铁直达方便在南京工作、生病可以到省中医院就医、因紧邻南艺提升房屋价值和租金等目的均无法实现。因此，被告应承担违约责任，原告要求被告赔偿总房款的30%。 明发集团（马鞍山）实业有限公司辩称：1、原、被告签订合同的时间是2017年6月25日，根据原告提供的证据3表明这材料的形成时间均晚于合同签订的时间，因此原告提供的证据3不会对原告签订案涉合同产生任何影响，被告宣传页的宣传对象也不是原告，更不会因为被告的宣传才导致原告签订案涉合同，原告以此主张被告承担违约责任没有依据；2、案涉签订的合同第九条约定商品房交付条件，被告在交房时已经满足合同约定的所有交付条件，合同第十条约定商品房相关设施设备交付条件，被告在交房时也已经满足合同中约定的相关设施设备的交付条件。根据合同第九条、第十条的约定，并没有涉及原告所诉称的相关配套设施等，被告在合同约定的范围内已经完成交付义务，不存在违约行为；3、原告诉请的证据4在播放内容中提及的中共马鞍山市委办公室于2020年4月24日已经对原告诉请中涉及的问题作出了明确回复，被告不存在任何违约行为；综上原告的诉请没有任何事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。 范胜雨围绕其诉讼请求向本院举证： 1、马鞍山市商品房买卖合同(预售)，证明2017年6月25日原被告签订了该合同，原告购买被告开发销售的明发江湾新城，房屋坐落于马鞍山市和县乌江镇。合同对房屋价款、交付时间、面积等作出约定。 2、安徽增值税普通发票，证明原告按合同约定向被告缴纳了全部购房款671270元。 3、宣传单、网络宣传截图。证明：1）销售过程中被告通过宣传彩页、微信公众号、街边广告牌等方式，宣传该小区为900万平米地铁国际城，智慧，买房送机械人，S3号线地铁直达小区门口，小区周边将建设江苏省中医院江湾新城分院，南京艺术学院也已签约入驻，“南京江北新区”，被告还投资2.5亿元建“一师树”南京名校，另外还宣传该小区将建设80万平方商业综合体、儿童博物馆、儿童王国、文化体育中心等配套设施；2）因被告虚假宣传，2020年业主发现被告宣传内容均未实现后，该小区房价骤降，5000元/平米的价格也难以销出。 4、2020年5月13日安徽经济生活频道播出的《帮女郎》节目，证明：1）2015年明发集团与江苏省中医院签订协议，约定3年内明发集团完成全部投资，并且交付给江苏省中医院使用，明发集团未能按约定向江苏省中医院交付，因此导致江苏省中医院取消合作；2)南京艺术学院入驻项目取消后被告仍以此作为房屋卖点进行宣传；3）被告仍使用“南京S3地铁直达”，“三甲综合医院”等宣传标语；4）被告销售过程中宣传的房屋卖点大部分未兑现。 5、住宅使用说明书，原告在接受房屋时，被告向原告发放了住宅使用说明书，该说明书内记载了被告宣传中所称的全部配套设施，包括儿童王国，儿童博物馆，全能运动中心以及8所幼儿园、2所9年制中小学校和一所高中，同时南京艺术学院也已签约入驻项目。 6、2018皖0523民初4760号判决书、2019皖05民终1075号判决书，证明：1）该生效判决中法院查明被告在宣传中分别于2015年11月21日在明发官网发布：2015年11月21日明发公司在其集团公司官方网站信息，标题为“和县人大代表参观视察明发江湾新城（马鞍山）”，文中有和县乌江镇镇长向代表们介绍项目“将来这个项目将配套建设五星级酒店、宁和城际轻轨，江苏省中医院分院等重要配套设施”内容；2016年2月1日明发集团在其集团公司官方网站发布信息，标题为“明发江湾新城71#楼加推热销新春惠馈全城”，文中有“江苏省中医院明发江湾新城分院已签约，并将于2017年对外接诊，洽谈引进南京名校工作正在全面推进”内容；2016年12月8日明发集团印发的宣传单印有：1、2017年底通车，20分钟直达河西；2、江苏省中医院月签约入驻，名医亲诊，健康保障；3、南京知名幼儿园、小学、中学、南京艺术学院强势入驻；4、80万平方旗舰全能商业；5、10万方特色娱乐配套。证明：2）2015年8月3日和县政府信息公开网发布信息中无论是标题还是内容均载明宁和城际2期工程为前期工作和初步规划，并未被告宣传中称的2017年底通车，直达小区门口，20分钟直达河西，被告存在虚假宣传行为；证明：3）该判决中认定的被告宣传教育医疗交通的时间早于原告购房时间，并非被告答辩中所称在原告购房后才进行上述宣传，原告正是基于被告在购房前的宣传才购买了案涉小区房屋。 明发集团（马鞍山）实业有限公司质证意见： 1、证据1真实性无异议，但案涉合同的第九条、第十条已经明确约定交付条件和商品房相关设施设备交付条件，明发公司不存在违约行为。 2、证据2真实性无异议。 3、证据3三性都不认可，达不到原告的证明目的，宣传单不能证明是来源于明发公司，并且用于购买涉案房屋，明发公司对外宣传单需要经销售人员签字并附联络方式用于购买房屋，原告所提供的宣传单的原件只有一面与复印件相吻合，宣传单上未明确配套设施的落成时间，且宣传单已做了特别提示“本商业广告内的所有图片、模型、文字描述等为要约邀请，不作为合同依据，最终以政府的最终的详细规划和正式签订的商品房买卖合同约定为准，故宣传单所涉及的配套设施等内容不作为合同的组成部分，具体的规定以合同第九条和第十条的约定为准。原告所提供的3份宣传单页原件与复印件不相符。网络宣传截图朋友圈是个人行为，是为了增加热度、点击量等目的，不能作为明发公司的对外宣传，证据的68-69页、72、73页，朋友圈的时间分别为2019年6月11日，2017年9月19日，2017年11月7日，而原告签订时间分别为2017年6月25日、2016年10月19日，可以看出合同签订的时间是早于朋友圈的发布时间，从时间的前后顺序看，朋友圈并非是针对原告购买房屋进行宣传，对原告签订合同不会造成任何影响，证据的75、76页真实性、关联性不认可，与本案无关。原告的证据3第二项证明目的没有事实依据。对于地铁从原告的宣传单可以看出，地铁明确为S3号线，并直达高家冲站，事实上高家冲站于2017年已通车，并非原告证明目的中称的S3号线直达小区门口，这个宣传单所涉及的地铁是符合实际情况的，且明发公司对地铁的宣传都是依据政府的政策宣传，按照规划报建阶段就是宣传，所提到的医院明发公司于2015年9月7日和江苏省中医院签订框架协议，因中医院的内部战略调整退出，取消合作。但是明发公司在积极推动与江苏省人民医院和和县人民医院联合办院进程，明发公司与南京艺术学院在2016年签订合作协议书，拟建立南京艺术学院江湾校区，因教育部办公厅文件（2017）12号文，不允许跨省建本科类的学校，明发公司与南京艺术学校的签约时间早于政府发文时间，明发公司是具有不可预见性，因政府的行政行为为不可抗力导致协议无法继续履行，明发公司不存在违约行为，一师树名校宣传单已经明确明发集团携手第一幼儿园、南师附小、树人中学，三大名校校长共同打造明发教育集团，目前幼儿园已经招生并由南京一幼的园长担任校长，小学、初中校舍已经建设完成，80万的商业综合体、温泉酒店已经对外营业、购物中心在建中，儿童王国和文体中心是筹建中。 4、证据4明发公司不认可，达不到原告的证明目的，该节目仅代表媒体的单方观点，明发公司对媒体报道的内容不认可，且该节目内容中2020年4月24日的中共马鞍山市委办公室针对地铁学校医院已经有明确的答复，明发公司不存在违约行为。 5、证据5中企业备注中有一个项目简介，该简介中提及的配套设施是针对明发江湾新城整体的项目配套说明，且上面已经明确是规划这些项目，对于项目配套里提及的一些配套设施并没有明确何时建成，从实际情况看，所提及的学校地铁商业综合体已经在慢慢落实，我们庭后核实该证据的真实性，如果有补充的质证意见，庭后书面提交。 6、证据6真实性无异议，关联性有异议，达不到原告的证明目的，该判决书针对的是别墅，与本案的案涉房屋没有关联性，原告所引用的部分仅是在吴玲案件中查明部分，并不是法院认定的事实部分，且一案一证据，并不适用本案。该判决已经认定被告不存在虚假宣传，更加证明被告不存在违约行为。 明发集团（马鞍山）实业有限公司举证：1、2015年8月3日和县人民政府的信息公开网站截图，证明明发公司对外宣传宁和城际2期工程是依据政府网站的公开信息，该项目也正在积极的推进中。 2、明发公司与南京书艺术学院的合作协议书、教育部办公厅关于进一步加强高等学校基本建设管理的通知，教育厅（2017）12号文，证明明发公司与南京艺术学校签订合作协议的时间是2016年12月17日，教育部的发文时间为2017年12月，该文件要求不得跨省建设特别是具有本科功能的新校区。2017年年12月文件，导致南京艺术学校的项目未能实施，教育部发文的行政行为属于不可抗力。 3、明发集团与江苏省中医院共建江苏省中医院江湾新城分院框架协议、中共马鞍山市委办公室回复，证明明发与江苏省中医院于2015年9月7日签订框架协议因各种原因导致该项目未能实施，但明发公司也在积极推定江苏省人民医院和和县人民医院的联合办院。 4、中共马鞍山市委办公室回复，证明该证据因本案小区数百名业主上访，和县县委书记陈书记、物业公司、明发集团在2020年4月份以会议的形式共同答复了业主，答复后数百名业主未进行上访，明发公司认为答复的内容业主是接受的，该内容由中共马鞍山市委办公室整理，再上网向网民发布，发布的内容和上访的内容一致，共同证明学校地铁医院的状况。 5、明发江湾新城项目商业面积汇总，证明80万商业综合体正在建设的过程中，如温泉酒店对外营业，购物中心在建中等等。 范胜雨质证意见： 1、证据1真实性无异议，该证据中无论是标题还是内容均记载为前期工作和初步规划，并非该项目的最终规划方案。 2、证据2系复印件，真实性无法确认。 3、证据3系复印件，真实性无法确认，该证据中反映的与江苏省中医院合作办院一事在原告提交的证据4中采访被告经理时，被告称是因明发集团未按约定向省中医院交付才导致中医院取消合作。 4、证据4真实性无异议，通过该证据可以证明被告宣传中称的教育、交通医疗均未兑现。 5、证据5不符合证据形式，也无法证明证据来源。对真实性不予认可。 本院认证如下：当事人所举证据，本院组织双方进行了质证，对双方无异议的证据予以认定，并在卷佐证；对有异议的证据，结合本案事实，综合认定。 经审理查明：2017年6月25日，原、被告签订了一份《马鞍山市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于马鞍山市和县××镇××幢××单元××层××室，房屋面积86.67平方米，单价7745.13元／平方米，总房款671270元，原告于2017年10月23日支付了全部房款。合同第十一条约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。合同附件十载明，出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明6.小区东侧为江湾新城一师树中学。附件十一补充协议载明，买受人已现场了解该房屋所处建筑建设现状、进度及房屋相邻建筑、设备设施情况、周边环境的不利影响及项目内外情况，清楚整个项目规划审批情况，对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可。 另，被告向原告送达了案涉房屋的住宅使用说明书，该住宅使用说明书载明，4.项目配套：该项目附件配套完善，交通便利，公交684路、513路、612路（乌江站）；413路、612路（徐八家西站）可到达本项目。轻轨S3宁和城际至高家冲站，2017年年底已开通，交通更加方便。售楼处对面这里是紧邻124省道的16万方商业综合体，里面包含社区大型超市，亲子母婴会所，品牌服饰，星际影院的生活配套，教育配套有项目配备了八所幼儿园，两所九年制中小学校和一所高中。同时南京艺术学院也已签约入驻项目。 在未有落款日期的的被告的宣传单第一页载明，S3地铁到河西20分钟，洋房仅6980元/㎡起，江北西·南艺旁·地铁口·学区房·智能家；在该宣传单页的第二页载明，给你一条20分钟直达河西的地铁，你的生活够不够便捷？S3地铁直达明发江湾新城，南京612路公交直达本案；给你18年名校树人式教育，你的孩子起跑线够不够高端？8所幼儿园、南京第一幼儿园，让孩子生而领先；1所小学，南京师范大学附属小学，让孩子步步领先；2所中学，南京树人中学，未来高校直通车；给你江苏省中医院三级甲等医院，你的健康够不够保障？江苏省中医院（明发江湾新城分院）签约入驻，与健康一生厮守。江苏省省中医院三级甲等医院，就在明发江湾新城社区内，关怀呵护老年人，更为全家的健康保驾护航，让即当儿女又为人父母的放心很多；给你6.9万平米的五星级宴会厅，你的宴会排场够不够气派？明发国际温泉大酒店，家门口的五星级酒店；给你一座10万平米的冒险乐园，你的尖叫够不够响亮？3万㎡儿童欢乐王国，让孩子在家门口玩耍；1.9万㎡儿童博物馆，未来的科学家在这里获得启蒙；1.5万㎡文化中心、友邻文化、和谐社会；2万㎡体育运动中心，闲暇时刻，最佳去处；给你名校环绕，坐享江北学区，你的孩子征途够不够星辰大海？由明发牵头，引进江北大学城，规划中；给你明悟空机器人智能云社区，你的居家够不够舒心？让时光快进100年，明悟空，集智能人文关怀于一体；给你30万平米的梦幻水岸，你的散步够不够时间？两江环绕，百亩驷马河湿地公园，五重园林景观。在该宣传单页的第二页的右下角有很小的字载明，“图文及资料仅供参考，具体以政府公示文件为准，开发商保留最终解释权。” 2020年5月22日，明发江湾新城公众号显示内容：宁和城际预计于2017年正式通车，地铁“明发江湾新城”站引进家门口。 2016年12月，明发（中国）投资有限公司与南京艺术学校签订了一份“明发（中国）有限公司与南京艺术学校合作协议”，该协议的内容是关于双方合作共建南京艺术学院江湾校区（名称暂定）。2017年教育部办公厅印发了《教育部办公厅关于进一步加强高等学校基本建设管理的通知》，其中第二项优化强化校园规划建设载明，“审慎决策建设新校区，原则上不支持、不鼓励跨城市、跨省建设新校区，特别是具有本科教学功能的新校区。 2015年9月7日，明发（中国）投资有限公司与江苏省中医院签订框架协议，协议的内容是关于双方“拟在安徽省和县乌江镇江湾新城合作××新城分院”暂名。 本院认为，原告诉称，被告交付的房屋没有其宣传及住宅使用说明书中载明的配套设施，构成违约，致使其所购买的房屋价格贬损，应承担违约责任，赔偿损失。从本案的查明的事实来看，被告所宣传的的地铁、医疗、教育、商业中心目前尚未全部落实建成，但案涉地铁、医疗、教育设施均涉及安徽、江苏两省，显然需取得两省相应行政机关的规划实施及审批，并非被告所能决定，原告对此应有预知。另被告规划开发的江湾新城项目占地面积约九万平方米，目前被告已开发的江湾新城项目占地不足三分之一，项目仍在开发建设中，最终的开发状况尚无法确定。被告在售房时并未对配套设施的建成时间进行过承诺，故原告以交房的时间点来确定地铁、医疗、教育、商业中心建成、落实时间，在此时间前未建成落实的则构成违约，无事实及法律依据。故原告要求被告就此承担违约责任，本院不予支持。 原、被告双方签订的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》合同，系双方当事人的真实意思表示，房屋价格由市场决定，最终由当事人达成合意，形成案涉房屋价格。同时案涉房屋的售价与该项目位于南京市区的距离，与社会对南京的城市建设、对南京都市圈的发展状况的预判、评估有一定的关联，即使房屋价格在一定的期限内出现波动也属于正常的商业风险。加之案涉项目尚未开发完毕，目前尚不能确定被告已构成违约，原告主张被告赔偿其房屋贬值损失201381元（总房款30%），无事实依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告范胜雨的诉讼请求。 案件受理费4320元，由原告范胜雨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  孙 雨 人民陪审员  芮明洲 人民陪审员  王 军 二〇二一年四月二十八日 书 记 员  胡佳佳 附：法律文书援引的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。