山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终3282号 上诉人（原审原告）：生乃丹，女，1989年1月23日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：徐江涛，山东瑞文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张刚，山东瑞文律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：城发集团（青岛）开发投资股份有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。统一社会信用代码：91xx4K。 法定代表人：彭雄伟，董事长。 委托诉讼代理人：白洁，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹宗，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 上诉人生乃丹因与被上诉人城发集团（青岛）开发投资股份有限公司（以下简称城发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院(2020)鲁0211民初18021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人生乃丹的委托诉讼代理人张刚、被上诉人城发公司的委托诉讼代理人白洁、邹宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 生乃丹上诉请求：1.撤销山东省青岛市黄岛区人民法院(2020)鲁0211民初18021号民事判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。第一，上诉人与被上诉人所签订的合同中约定了装修价格为4000元每平方米，而被上诉人实际装修价格远远低于约定标准。第二，一审认定“在其出售过程中必然包含开发商的可得利润”，而被上诉人的经营范围不包括装修，也无装修资质，是不能通过装修来赚取利润的，并且被上诉人作为开发商集体采购建材，必然低于市场价，被上诉人已经赚取了低于市场价的差价利润。第三，上诉人所交纳的装修费是按照建筑面积交纳的，已经包含公摊部分，所以不能在此基础上重复计算两次公摊部分，退一步讲，公摊部分的装修责任应该归属被上诉人，即使毛坯交付，公摊也应该由被上诉人装修。二、一审判决适用法律错误。合同补充条款中约定毛坯价与装修价无法区分且上诉人不得主张任何权利。通过前述已经说明约定了装修价格为4000元每平方米，而被上诉人实际装修价格远远低于约定标准，并且该条约定不得单独以装修造价低于约定装修总价为由要求赔偿差价损失，明显排除了上诉人的权利，并且该合同由被上诉人提供，属于格式合同，应当认定该条款无效。三、一审审理程序违法。一审过程中，上诉人向一审法院提交了书面申请，申请对房屋的装修价值进行鉴定，并且该价值鉴定在本案中系关键证据，直接影响案件的判决结果，但一审无视上诉人的申请，未对房屋价值进行鉴定，也未对上诉人的申请作出书面裁定，并且直接驳回了上诉人的诉讼请求，程序明显违法。 城发公司辩称，一、一审判决事实认定正确。首先，答辩人的经营范围包括房地产开发经营，精装商品房是商品房的一种产品类型，答辩人通过开发建设精装商品房并出售获得利润合法合规，符合市场规律。此外，上诉人所称“装修资质”是装修工程承包企业需具备的资质，答辩人为房地产开发企业并非装饰工程施工单位，无需具备该资质。因此上诉人关于答辩人“经营范围不包括装修，也无装修资质，是不能通过装修来赚取利润”的主张没有事实与法律依据。其次，利润系由答辩人根据市场供需关系、成本等多种因素综合考虑确定的，无论答辩人开发建设成本的高与低，答辩人均有权自行确定销售的利润率，并在此基础上确定产品的销售价格，上诉人关于建材价格低于市场价，答辩人已赚取利润的主张与本案无任何关系。最后，精装修商品房与毛坯房是不同的产品，其定价方式也完全不同。精装修商品房不是简单的“毛坯房+装修”，其装修与房屋自始便是一个整体，即从商品房的设计到施工，从户型到公共配套，装修均已被考虑在其中，特别是精装修商品房不仅仅要求房屋室内的装修，同时也要求相应的公共部位（如大厅、电梯间等）装修、室外环境及配套设施的优化，所以精装修商品房的价格应是包含室内外装修在内的综合价格，但因受到预售合同示范文本关于价格表述格式的限制，所以在表述上该商品房的价格被拆分为不含装修价格与装修价格两部分，其中不含装修价格并不是上诉人所称的“毛坯交付价格”，而是房屋价格中的刨除装修价格后剩余的部分，在按建筑面积计价的情况下，不含装修价格不仅不包含套内的装修价格，也不包含公摊部分的装修价格，所以不存在上诉人主张的重复结算两次公摊的情况。二、《商品房买卖合同（预售）》中约定的商品房装修价格不同等于附件六约定的装修本身的成本价，因此涉案房屋装修成本价与本案并无关，一审驳回上诉人鉴定申请符合法律规定。虽然双方在《商品房买卖合同（预售）》中对商品房的装修价格进行了约定，由于该装修价格为综合交易价格，其价格形成受市场供求关系、品牌价值、产品质量、产品成本、合理利润、外部配套、产品宣传、管理成本等多种因素的影响，是一个包含多种价值因素在内的综合价格，而不仅仅是附件六所约定室内装修的成本造价。另外，精装修房屋不仅仅要求房屋室内的装修，同时也要求相应的公共部位（如大厅、电梯间等）装修、室外环境及配套设施的优化，所以即使仅考虑造价这一项，精装修的造价亦不能限于套内装修，而应包含整体配套工程造价。因此，上诉人主张的室内装修造价与双方约定的装修价格并非同一概念，两者在内涵和外延上均不相同，与本案无关。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条:“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”的规定，人民法驳回其鉴定申请，符合法律规定。三、答辩人交付房屋的装修符合《商品房买卖合同（预售）》附件六约定的装修标准，上诉人关于返还装修差额款的诉求没有事实依据。涉案房屋装修是否符合约定应当严格按照双方签订的商品房预售合同来判断，答辩人交付的房屋是按照附件六约定的标准进行装修的，使用的装修材料、设备均符合附件六约定的标准，因此答辩人交付房屋的装修符合合同约定，不存在实际装修标准与约定装修标准存在差异的情况。如上诉人认为装修标准不符合附件六的约定，则根据“谁主张，谁举证”的证据规则，其应当负有举证义务，但上诉人未提交任何证据证明装修标准与附件六约定不一致，故上诉人应当承担举证不能的不利后果。此外，《商品房买卖合同（预售）》补充协议第三条约定“如交付时该商品房装修装饰达不到附件六约定的标准，买受人应在该房屋交付之日起7日内向出卖人提出书面异议，并出示由具有法定资质的检测机构提供的《检测报告》。如买受人未在上诉期限内提出书面异议，或虽提出书面异议但未能出示检测机构出具的《检测报告》，视为该房屋装修装饰完全达到本合同附件六约定的标准。”由于涉案房屋交付后，上诉人在约定的时间内未对涉案房屋的装修标准提出任何异议，因此涉案房屋的装修标准已达到附件六约定的标准。四、即使涉案房屋的装修标准与《商品房买卖合同（预售）》附件六约定的不一致，上诉人也无权要求返还装修价款差价部分。《商品房买卖合同（预售）》补充协议第三条约定，“若出卖人交付买受人使用的房屋的装修装饰或使用的相关材料、设备标准低于附件六的，出卖人应整改至达到附件六的标准，除此之外，出卖人不承担其他责任。”根据上述约定，即便涉案房屋的装修标准与附件六不一致，答辩人也仅需承担整改至达到附件六约定标准的责任，而不必向上诉人返还差价部分，故上诉人无权要求答辩人返还装修价款差价部分。 生乃丹向一审法院起诉请求：1.判令城发公司退还装修费差价227500元（若有造价鉴定，差价以鉴定报告鉴定的价格计算结果为准）；2.判令全部诉讼费用由城发公司承担。 一审法院认定事实：一、2019年4月2日，生乃丹（乙方）与城发公司（甲方）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同第三条约定，乙方向甲方购买青岛市黄岛区xx路xx号xx单元xx户的房屋，房屋暂测建筑面积113.75平方米。合同第六条约定，按照建筑面积计算，该商品房单价（不包含房屋装修）为每平方米13866元，总价款（不包含房屋装修）为1577258元。该商品房装修价格为每平方米4000元，装修总价为人民币455000元。合同第七条付款方式及期限约定：买受人应当于2019年4月2日前支付首期房价款822258元，占全部房价款40%，余款1210000元向贷款银行申请贷款支付。合同第九条约定，该商品房交付必须符合下列条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告；买受人按合同约定已付清全部房款。合同第十一条约定，出卖人应当于2019年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十六条第（三）项装饰装修及设备标准，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定，其中对房屋外墙、起居室（内墙、顶棚、室内地板）、厨房（地面、墙面、顶棚、厨具）、卫生间（地面、墙面、顶棚、卫生器具）、阳台、电梯、管道、窗户的装修及相关设备的标准进行了约定，并约定以上装修部品可能根据市场供应情况选用同等档次品牌替代；其余未约定部分以实际交付为准。生乃丹在附件六中签字捺印。二、是非确认生乃丹已交纳涉案房屋的全部房款，城发公司已将涉案房屋交付给生乃丹。 一审法院认为，本案争议的焦点是涉案房屋的装修标准和装修价值是否达到合同约定的标准以及是否应当退还精装修差价。法院评判如下：双方之间就涉案商品房的买卖签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。房屋具有特殊属性，在精装修商品房买卖关系中，当事人具有缔约自由，价格是双方合意的结果。价值决定价格，价格围绕价值上下波动，价格的形成受商品价值、市场供求关系、区域、习惯、交易主体等多种因素影响，商品的价格由双方在自愿平等协商的基础上形成，合同中，双方约定的房屋精装修价款，属于双方对装修价格的约定，不能直接作为认定装修价值的标准，故生乃丹以城发公司交付的房屋装修质量低于约定的4000元/平方米装修价格，在诉讼中要求对装修造价进行鉴定，按照装修造价与约定装修价格之间的差价赔偿损失，不能予以支持。而且，商品房本身属于交易商品，在其出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价格是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。因此，即使合同约定的装修价格较高，也是符合商品市场正常运行规律的。双方的合同包括房屋买卖及房屋精装修两部分内容，应认定双方在同一合同项下，约定了商品房买卖与房屋精装修两项相互关联的债权债务，在约定不明时，应当综合整个合同的约定，根据合同的内容作出处理。双方在合同附件中对装修的约定仅涉及装修的项目，未对装修物品的规格、品牌、质量作出明确具体的规定，生乃丹亦未对装修标准提出明确、具体的标准和依据，双方就装修质量产生争议时，房屋购买人不能单独以装修造价低于约定的装修总价为由要求赔偿差价损失。 一审判决：驳回生乃丹的诉讼请求。案件受理费减半收取2356元，由生乃丹负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同对于涉案房屋计价方式与价款均进行了约定，双方均应依约履行。上诉人以被上诉人的装修标准与所收取的装修费用不符为由主张返还部分装修款，但双方对装修标准并未作出明确具体的约定，上诉人亦不能证明被上诉人使用的装修材料、设备等不符合双方合同附件六约定的标准，且双方补充协议第三条约定“若出卖人交付买受人使用的房屋的装修装饰或使用的相关材料、设备标准低于附件六的，出卖人应整改至达到附件六的标准，除此之外，出卖人不承担其他责任。”由此，一审对上诉人的诉求不予支持并无不妥。 本案双方并未签订独立的装修合同，涉案装修条款系《商品房买卖合同（预售）》的一部分，被上诉人的经营利润包括房屋买卖和房屋装修，二者不可分割，双方约定的房屋装修价格并不是装修本身的成本价，不能抛开《商品房买卖合同（预售）》总的约定，单独对房屋装修价款进行认定，上诉人仅以装修造价低于约定的装修总价为由要求返还差价款的理由不够充分。一审在认定上诉人的诉求不能成立的前提下，对其鉴定申请不予准许并无不当，一审审理程序并无违法之处。 综上所述，生乃丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4713元，由上诉人生乃丹负担。 本判决为终审判决。 审判长  马 喆 审判员  孙向东 审判员  齐 新 二〇二一年四月二十三日 法官助理 杨志昌 书记员  张 旭 书记员 于国英