广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初673号原告：佛山市致科智能科技有限公司，住所地广东省佛山市三水。法定代表人：刘庆友，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯毅婷，广东名品律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢子敏，广东名品律师事务所实习律师。被告：蔡高济，男，1973年9月12日出生，汉族，住广东省广州市白云区。原告佛山市致科智能科技有限公司（以下简称致科公司）与被告蔡高济房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告致科公司的委托诉讼代理人侯毅婷、被告蔡高济到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。致科公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年6月租金、分摊、管理费、垃圾费21602.8元，及该款自2020年6月6日起按日千分之五的标准计算至实际清偿之日止的违约金，暂计至起诉之日止为23223.01元;2.判令被告向原告支付2020年7月租金、分摊、管理费、垃圾费25875.36元，及该款自2020年7月6日起按日千分之五的标准计算至实际清偿之日止的违约金，暂计至起诉之日止为23934.71元;3.判令被告向原告支付2020年8月租金、分摊、管理费、垃圾费25875.36元，及该款自2020年8月6日起按日千分之五的标准计算至实际清偿之日止的违约金，暂计至起诉之日止为19924.03元;4.判令被告向原告支付2020年9月租金、分推、管理费、垃圾费25875.36元，及该款自2020年9月6日起按日千分之五的标准计算至实际清偿之日止的违约金，暂计至起诉之日止为15913.35元;5.判令被告向原告支付2020年10月租金、分雄、管理费、垃圾费25875.36元，及该款自2020年10月6日起按日千分之五的标准计算至实际清偿之日止的违约金，暂计至起诉之日止为12032.04元;6.判令原告无需向被告退还租赁押金50000元;7.判令被告向原告支付律师费15000元;以上合共285131.37元;8.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2020年4月21日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定被告承租原告位于佛山市三水区××××××××××××××××××轴（建筑面积约1942.08平方米）的厂房，租赁期限自2020年4月21日起至2025年4月20日止;每月租金、分推、管理费及水电费合计25875.36元，于每月5日前支付至原告指定银行账户;被告应自2020年6月6日起开始向原告缴交租金及相关费用;被告应于合同签订当日支付押金52000元及首月租金和管理费，若无严重违约导致原告解除合同，已付押金在合同期限届满后无息退回;若逾期缴交租金及其他费用，从逾期之日起按日千分之五支付违约金，逾期超过30天，原告有权解除合同、没收已付押金，且被告应从原告方有权解除合同之日起五日内自行迁走自有不动产(不含装修物、水电设施);在合同履行中发生争议，任何一方均可向租赁物所在地人民法院提起诉讼，违约一方除承担违约责任外，还应承担对方聘请律师的律师费。合同签订后，被告仅向原告支付了押金5万元，且一直以与合伙人之间存在分歧致资金出现困难为由拖欠租金及相关费用，并于2020年10月26日向原告提出解除租赁合同。至今，被告已退出租赁物，但仍未向原告结清2020年6月至10月的租金、分推、管理费、垃圾费共125104.24元，经原告多次催要，被告仍拒不支付，属严重违约。另，因被告严重违约且双方已无法通过协商解决，原告为实现本案债权聘请律师产生的律师费依约应由被告承担。鉴于上述事实，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判决支持原告的诉讼请求。原告诉请的各项金额计算明细（单位：元）：月份租金分摊管理费垃圾费合计2020年6月17802.41780.171780.2324021602.82020年7月21362.882136.22136.2824025875.362020年8月21362.882136.22136.2824025875.362020年9月21362.882136.22136.2824025875.362020年10月21362.882136.22136.2824025875.36合计：103253.9210324.9710325.351200125104.24原告诉请的逾期付款违约金计算明细（单位：元）：月份本金起算日期终止日期天数标准（日利率）违约金2020年6月21602.82020.6.62021.1.72150.00523223.012020年7月25875.362020.7.62021.1.71850.00523934.712020年8月25875.362020.8.62021.1.71540.00519924.032020年9月25875.362020.9.62021.1.71230.00515913.352020年10月25875.362020.10.62021.1.7930.00512032.04合计：125104.24///合计：95027.13蔡高济辩称，1.被告确认尚欠原告2020年6月至10月的租金，但不同意支付管理费、垃圾费，因为被告没有实际使用过租赁物；2.被告不同意原告不退还押金的诉请，因为双方在签订合同前已经口头协商过可以不没收押金；3.被告不同意支付律师费，因为被告不是恶意拖欠租金的，是双方一直没有协商好支付的金额，所以一直拖欠。蔡高济在诉讼中没有提交证据。致科公司在诉讼中提交了《厂房租赁合同》、粤（2018）佛三不动产权第0039451号不动产权证、《收款收据》两份、原告员工刘庆明与被告于2020年6月7日至2020年10月27日期间的微信聊天记录截图、《民事委托代理合同》《中国建设银行网上电子回执单》等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对原告提交的《民事委托代理合同》《中国建设银行网上电子回执单》，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均予认可，但对证明内容不予认可，被告认为由于双方对支付金额没有达成一致所以被告才没有支付，被告不是恶意拖欠租金；因该证据来源合法，内容真实，与本案事实具有关联性，故本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月21日，原告致科公司作为甲方与作为乙方的被告蔡高济签订《厂房租赁合同》（合同编号：ZEK-2020-04-21），约定原告将其所有的位于佛山市三水区××××××××××××××××××轴（建筑面积约1942.08平方米）的厂房出租给被告蔡高济生产经营使用，租赁期限自2020年4月21日起至2025年4月20日止，每月租金为21362.88元，每月分摊按租金的10%计算即2136.2元，每月管理费为2136.28元，每月租金、分摊和管理费合计25635.36（21362.88+2136.2+2136.28）元。合同第四条约定：“……2、租金按月支付，合计租金及管理费实收25635.36元（不含税）……4、乙方缴交租金及相关费用的起始时间为2020年6月6日。”合同第六条约定：“……1、合同定金：乙方在签订本合同之日向甲方支付52000元（大写伍万贰仟元整）作为租赁押金及一个月租金25635.36元。在乙方无严重违约导致甲方解除租赁合同前提下，定金在合同期届满时或双方协商终止合同时不计利息退回乙方。”合同第七条约定：“1、甲方有权按本合同约定向乙方收取租金、管理方、水电费、公用水电分摊及其他费用的权利……6、生产垃圾费：按1桶240元/月收费；宿舍垃圾费：按15元/间/月收费……”。合同第九条第（二）款约定：“……1、乙方逾期缴交租金及其它费用（包括不按时缴交和未足额缴交）的，从逾期之日起按日千分之五支付为违约金；超过30天（不含30天）不足额缴交租金及其它费用的，甲方无需另行书面通知有权直接解除租赁合同，没收乙方的合同定金，并追究乙方的违约责任……”。合同第十三条约定：“在合同履行中如发生争议，双方应先协商解决，协商不成，任何一方均可向租赁物所地人民法院提起诉讼，违约一方除承担违约责任外，还应承担对方聘请律师的律师费。”原告授权其总经理刘庆明与被告在《厂房租赁合同》上签字。《厂房租赁合同》签订后，被告向原告支付了50000元租赁押金，原告向被告出具了50000元的收款收据。2020年7月22日，原告的总经理刘庆明在微信中向被告发送两份关于项目准入评审表的图片，并称“蔡总入园已批！”被告用语音留言称“好的好的，刘总，终于都搞定了是吧”，刘庆明称“是的，一路艰辛（两个笑脸+一个握手的微信表情符号）”，被告称“是的”。2020年7月23日，刘庆明在微信中向被告发送一份《蔡高济2020年6月6-30日房租汇总表》的图片，该表显示2020年6月6-30日的租金、分摊、管理费为21362.8元，垃圾费为0元，被告在微信中发出一个文字代码为OK的微信表情符号，刘庆明称“谢谢”。2020年8月20日，刘庆明在微信中对被告称“蔡总，入园一事早已办结，你自己向园区咨询一下，所有的后诸工作可以进行了啊，还不见你行动呢！”2020年8月25日，刘庆明在微信中对被告称“蔡总，你那什么情况？6月6日至今的房租也没交？”2020年9月1日，刘庆明在微信中对被告称“蔡总，你那什么情况？”被告称“你好刘总，因为合伙人退出造成资金问题，现在重新在找合伙人”，刘庆明称“抓紧啦”。2020年9月14日，刘庆明在微信中对被告称“蔡总，什么情况了？这么久了，租金一直不付”，被告称“你好刘总，因为合伙人退出造成资金出了问题，我现在办贷款，现在等到贷款下来”，刘庆明称“总可以先交一，两个月房租吧”，被告称“我安排一下吧”。2020年10月13日，刘庆明在微信中向被告发送一份《蔡高济2020年6月-10月房租汇总表》的图片，该表显示2020年6月-10月的租金、分摊、管理费、垃圾费合计为125104.24元，并称“蔡总，上次转房租，一个月了还不见转！你到底是怎么计划的”；被告于2020年10月26日在微信中对刘庆明称：“刘总，厂房不租了”；刘庆明于2020年10月27日在微信中对被告称“蔡总，还是选择要违约呀！”另查明，致科公司于2005年10月28日注册成立，公司股东为刘庆友（持股比例为50%）、刘庆明（持股比例为50%），刘庆明为公司监事。再查明，致科公司于2018年8月10日取得粤（2018）佛三不动产权第×××××××号不动产权证，不动产坐落于佛山市三水区××××××××××××，用途为工业用地/车间，房屋建筑面积为14257.22平方米，房产总层数为四层。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。因本案为《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案适用《中华人民共和国合同法》的规定。原告致科公司与被告蔡高济经双方合意签订了《厂房租赁合同》，约定将原告所有的位于佛山市三水区××××××××××××××的7-13轴的厂房出租给被告经营使用，上述合同系原、被告双方的真实意思表示，协议没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应依约切实履行。关于原告主张的租金、分摊、管理费问题。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，本案中，原告与被告在《厂房租赁合同》中对每月的租金、分摊、管理费的金额及支付时间均作了明确约定，被告应按照约定诚信履行支付义务，但被告逾期没有履行支付义务，被告构成违约。被告抗辩称其没有实际使用厂房不应支付相应的管理费，因《厂房租赁合同》将管理费作为每月的固定项目并明确约定了管理费的金额，该约定条款对原、被告双方均具有合同约束力，且在合同签订时及合同履行过程中，原告和被告均未对管理费项目的约定作出修改，故对于被告的该项抗辩，理据不足，本院不予支持。因此，对于原告主张被告支付2020年6月的费用21362.8元（租金17802.4元+分摊1780.17元+管理费1780.23元）、2020年7月的费用25635.36元（租金21362.88元+分摊2136.2元+管理费2136.28元）、2020年8月的费用25635.36元（租金21362.88元+分摊2136.2元+管理费2136.28元）、2020年9月的费用25635.36元（租金21362.88元+分摊2136.2元+管理费2136.28元）、2020年10月的费用25635.36元（租金21362.88元+分摊2136.2元+管理费2136.28元）的诉请，有事实和合同依据，符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告主张的垃圾费问题。本案中，虽然原告与被告在《厂房租赁合同》中有关于“生产垃圾费”的约定，但结合该合同第四条及第七条第（一）款第1项的约定来理解，合同并未将“生产垃圾费”作为每月的固定收费项目予以列明约定，同时，虽然被告在诉讼中未能举证证明其没有实际使用过厂房，但结合刘庆明与被告的微信聊天记录内容来看，被告实际没有使用厂房进行生产经营的可能性比较大，刘庆明于2020年7月23日在微信中向被告发送的《蔡高济2020年6月6-30日房租汇总表》显示2020年6月6-30日的垃圾费为0元，也可说明垃圾费并非每月固定收取，而是根据被告的实际使用情况来收取，《厂房租赁合同》中对“生产垃圾费”只是做了计算标准的约定，虽然刘庆明在后续发送的房租汇总表中将垃圾费列明了相应的费用，但并不能据此推定原告与被告就垃圾费的收费项目达成了新的约定，故对于原告主张被告支付2020年6月至10月的垃圾费的诉请，没有事实依据，本院不予支持。关于违约金的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本案中，《厂房租赁合同》约定了违约金的适用条件和计算方法，该约定系双方真实意思表示，应属有效，但因被告在诉讼中对违约金条款提出抗辩，综合考虑被告拖欠货款的原因、合同约定的违约金计算标准明显过分高于原告无法按时收到租金所造成的资金占用损失、原告未举证证明其因被告逾期支付货款所造成的实际损失和预期利益、切实降低实体经济经营成本等因素，本院根据合同法意思自治原则，同时兼顾公平原则和诚实信用原则依法予以调整，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期LPR3.85%上浮50%即年利率5.775%作为违约金的计算标准，则被告应向原告支付的违约金为：以21362.8元为基数，自2020年6月6日起至实际清偿之日止按年利率5.775%的标准计付违约金；以25635.36元为基数，自2020年7月6日起至实际清偿之日止按年利率5.775%的标准计付违约金；以25635.36元为基数，自2020年8月6日起至实际清偿之日止按年利率5.775%的标准计付违约金；以25635.36元为基数，自2020年9月6日起至实际清偿之日止按年利率5.775%的标准计付违约金；以25635.36元为基数，自2020年10月6日起至实际清偿之日止按年利率5.775%的标准计付违约金。对于原告超出的诉讼请求，本院不予支持。关于押金的问题。本案中，《厂房租赁合同》约定了没收租赁押金的适用情形，被告长时间拖欠原告租金等费用的行为，已构成严重违约，故原告主张依约没收被告已交付的押金50000元，有事实和合同依据，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的律师费问题。本案中，《厂房租赁合同》对律师费的负担及适用条件作出了明确约定，原告与广东名品律师事务所签订《民事委托代理合同》对律师费做了具体约定，广东名品律师事务所指派律师在诉讼中代理原告出庭参加诉讼活动，原告亦实际向该所支付了律师费15000元，故对于原告主张被告支付律师费15000元的诉请，有事实依据和合同依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告蔡高济于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市致科智能科技有限公司支付2020年6月的租金17802.4元、分摊1780.17元、管理费1780.23元，合计21362.8元，并支付自2020年6月6日起至实际清偿之日止的违约金（以21362.8元为基数，按年利率5.775%的标准计付）；二、被告蔡高济于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市致科智能科技有限公司支付2020年7月的租金21362.88元、分摊2136.2元、管理费2136.28元，合计25635.36元，并支付自2020年7月6日起至实际清偿之日止的违约金（以25635.36元为基数，按年利率5.775%的标准计付）；三、被告蔡高济于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市致科智能科技有限公司支付2020年8月的租金21362.88元、分摊2136.2元、管理费2136.28元，合计25635.36元，并支付自2020年8月6日起至实际清偿之日止的违约金（以25635.36元为基数，按年利率5.775%的标准计付）；四、被告蔡高济于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市致科智能科技有限公司支付2020年9月的租金21362.88元、分摊2136.2元、管理费2136.28元，合计25635.36元，并支付自2020年9月6日起至实际清偿之日止的违约金（以25635.36元为基数，按年利率5.775%的标准计付）；五、被告蔡高济于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市致科智能科技有限公司支付2020年10月的租金21362.88元、分摊2136.2元、管理费2136.28元，合计25635.36元，并支付自2020年10月6日起至实际清偿之日止的违约金（以25635.36元为基数，按年利率5.775%的标准计付）；六、原告佛山市致科智能科技有限公司无需向被告蔡高济退换租赁押金50000元；七、被告蔡高济于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市致科智能科技有限公司支付律师费15000元；八、驳回原告佛山市致科智能科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2788元（原告已预交），由被告蔡高济负担1877元，由原告佛山市致科智能科技有限公司负担911元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员陈钦彬二〇二一年四月二十日书记员黎斯欣