贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1770号上诉人（原审原告）：饶丕奇，男，1974年1月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：饶鑫，贵州山一（绥阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州弘宇房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区都司路7号新天地商住楼1层1号。法定代表人：张晓军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张英，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖恒，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人饶丕奇因与被上诉人贵州弘宇房地产开发有限公司（以下简称：弘宇房开）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初1205号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》本案由审判员黄新独任审理，书记员张鑫担任法庭记录，本案现已审理终结。上诉人饶丕奇上诉请求：1．撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初1205号民事判决，将本案发回重审或依法改判；2．本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是，一、原审按照147.89平方米的套内面积计算逾期交房违约金错误，应按照188.05平方米建筑面积计算逾期交房违约金。原审参照贵阳市住房和城乡建设局发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价，以南明区五级地段住宅类的租金指导价每平方米7-15元上浮30%计算违约金，该指导价系以房屋的建筑面积作为计算基数，且按照一般生活常理和房地产市场交易习惯，房屋租金亦是按照房屋建筑面积作为计价依据。上诉人所购商品房建筑面积为188.05平方米，原审以建筑面积为计算依据的租金市场价格，却判决被上诉人只支付上诉人套内面积的租金损失，明显是错误裁判；二、被上诉人所出售的商品房是否达到合同约定和法律规定的交房条件的举证责任应当分配给被上诉人，能交房的前提是被上诉人出售的商品房已满足交房的条件，在此前提下，才通知上诉人收房。原审本末倒置，将该商品房是否达到交房条件与上诉人的收房行为混为一谈，并将该举证责任分配给上诉人，导致错误裁判。被上诉人虽然在2020年4月14日通过登报的方式通知业主收房，但该通知仅是被上诉人单方发出，并不能证明案涉房屋实际达到了交房条件。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4．经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。庭审中，被上诉人仅提供了该商品房的建筑工程竣工验收备案文件，至今也无法出示该套商品房的《商品住房交付使用备案证书》及消防验收合格证书，根据《贵阳市商品住房交付使用备案管理实施意见》第一条、第八条第二款、第九条第二款的规定，被上诉人需在取得《商品住房交付使用备案证书》后方可将房屋交付使用，否则不得交付使用，且上诉人有权拒绝收房。《消防法》第十三条的规定，建设工程竣工后，建设单位应当申请消防验收，未经消防验收或验收不合格的禁止投入使用，经查，被上诉人出售的商品房未经消防验收，不能投入使用，更不符合交房条件。上述合同约定及法律规定均可得出，满足交房条件、提供相应的证书、文件是被上诉人的法定义务，原审避开双方合同约定及法律规定，认定房屋具备交房条件属事实认定错误，法律适用错误；三、原审以被上诉人登报的方式、时间进而确定涉案房屋收房时间为2020年4月24日，该认定不符合合同约定，并且该通知方式不能证明被上诉人已书面通知了上诉人，原审以此作为违约金计算的时间错误。根据《商品房买卖合同》第十四条第（一）项约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。根据《中华人民共和国合同法》第十一条的“书面形式”是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有型表现所在内容的形式。上诉人在签订《商品房买卖合同》之后一直未变更通讯方式，并且在约定的交房期限届满后，多次到项目部询问交房事宜，并且在2019年11月30日通过律师向被上诉人送达交房催告函，被上诉人始终没有任何答复，既没有电话通知上诉人，也没有发信件及电文通知，仅凭登报的方式进行通知不能满足双方合同的约定的书面通知要件，该公告不能达到通知的目的。至今案涉房屋并不符合合同约定以及法律规定的交房条件，因此，正确计算逾期交房时间应从合同约定的交房时间2016年12月31日计算至案涉房屋达到合同约定和法律规定的交房条件后的实际交房时间；四、原审判决对一审案件受理费的承担分配错误，导致本案发生的原因系被上诉人未能在合同约定时间内交房，其违约责任在被上诉人，原审却将案件受理费大部分分配给上诉人，显失公平，也不符合案件受理费按责任分担原则。原审中，上诉人请求的诉讼标的为165817元，缴纳了诉讼费1808元，原审判令被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金114777.43元，尽管该违约金数额判决错误，但从原审判决的违约金比例分配，也应该被上诉人承担绝大部分的案件受理费，但原审确颠倒计算，共计1808元的案件受理费，却判令上诉人承担1251元，被上诉人承担557元，属明显的分配错误。被上诉人弘宇房开答辩称：一、饶丕奇购买的房屋价款是按照套内面积计算的，故计算本案逾期交房违约金时也应该按照套内面积计算；二、涉案房屋取得竣工备案表之日即2018年6月8日符合交房条件，根据商品房买卖合同第十一条第二款的约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1．该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十二条中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到的条件。并未包括商品房交付使用备案证书。二审中饶丕奇称交付涉案房屋需要商品房交付使用备案证书并不符合合同约定，该上诉理由不能成立。一审中提供的竣工备案表已经能够证明涉案房屋取得建筑工程竣工合格证明文件，故饶丕奇的该上诉理由不成立。根据弘宇公司提供的证据资料，证明涉案房屋在2018年6月8日取得竣工备案表之后已经符合收房条件，并非饶丕奇上诉状所称的涉案房屋不符合收房条件；三、弘宇公司已经履行了通知交房的义务，逾期交房违约金应该停止计算。根据一审提供的证据，弘宇公司在2017年5月30日通过登报的方式进行了交房公告，2018年6月8日获得竣工备案表后又进行了公告，2020年4月14日又通过贵阳晚报进行了收房公告；2020年5月14日，弘宇公司又通过邮寄的方式通知饶丕奇，邮件显示饶丕奇在2020年5月16日收到。邮件邮戳上显示的时间为2020年5月18日，是因为当时邮寄的资料有300多份，邮局是先拿资料后统一盖章，因此存在时间差。综上可知，符合收房条件之后，弘宇公司最迟也是在2020年4月14日便履行了通知义务，违约金的计算应到该日截止；四、一审计算逾期交房违约金的标准（每月每平米19.5元）并无问题，应该予以维持。合同约定的逾期交房违约金计算标准过高，一审按照同地段租金标准调减违约金的于法有据，应该予以维持。二审庭审中，弘宇公司和饶丕奇均对一审按照每月每平方米19.5元标准计算逾期交房违约金无异议，且根据贵州正德房地产评估有限公司作出的评估报告书，涉案房屋的租赁市场租金为每月每平方米12元，合同约定的违约金明显过高，一审调减违约金计算标准为每月每平米19.5元并无不当。五、饶丕奇存在逾期付款的情形，相应的交房时间应该顺延，计算逾期交房违约金时间应依法扣除弘宇公司与饶丕奇双方签订的《商品房买卖合同》（《补充协议》附件十二）第一条第二款约定：“（二）按揭事项：1、买受人须于2014年10月28日之前，向出卖人或出卖人指定的银行或其代理机构交齐办理按揭贷款所需的所有资料，于2014年11月4日之前办妥按揭贷款手续。上述时间，除因不可抗力和出卖人原因外，不得延期”。根据补充协议第二条的约定，买受人逾期付款，出卖人交房时间可依法顺延。弘宇公司在2014年12月9日才收到尾款70万元，饶丕奇逾期付款35天。交房时间应该依法顺延，在计算逾期交房违约金时应当依法扣除。原审原告饶丕奇的诉讼请求为：一、判令被告继续履行合同，将符合合同编号为HY20140029《商品房买卖合同》约定的弘宇琉森堡第43号楼2单元6层商品房交付给原告，同时将该商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》交付给原告；二、判令被告支付原告逾期交房之日起至实际交房时止违约金（暂计算到2019年12月28日的逾期交房违约金为165817元，按购房总款的日万分之1.5计）；三、本案诉讼费由被告承担。原审经审理查明：2014年10月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告“南明区见龙路58号弘宇琉森堡第43号楼2单元6层1号商品房”。该房建筑面积为188.05平方米，套内面积147.89平方米。总价款1009544元，其中首期房款309544元，余款700000元以银行按揭支付。合同第十一条约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付商品房……该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》……。合同第十三条约定逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人……”。之后，原告以被告未按合同约定的交房期限2016年12月31日前将房屋交付给原告而诉至法院，诉请如前。庭审中，被告提交如下证据：42-44栋工程竣工备案表、43栋建筑面积测绘报告、2017年5月30日的交房公告报纸、2018年6月8日获得竣工备案后又进行了公告，2020年4月14日对未收房办证的补充公告--—来证明涉案房屋在2017年5月22日通过竣工验收并提交报备，因业主要提前进行房屋装修的要求，在2017年5月30日就进行了交房公告，在2018年6月8日竣工备案后又采取了电话通知和张贴公告的方式通知收房，并在2020年4月14日对一直未收房办证的业主统一进行了登报补充公告。原审认为：诉的利益是指民事权益受到损害或他人发生民事纠纷时，向法院请求司法救济所体现的利益。民事诉讼以定纷止争为基本功能，没有争议就没有诉讼。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。就本案，对于原告诉请：“被告继续履行合同，将符合合同编号为HY20140029《商品房买卖合同》约定的弘宇琉森堡第43号楼2单元6层商品房交付给原告，同时将该商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》交付给原告”。因双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行义务。该《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付商品房……该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》……”。此约定明确被告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》的前提是在交付商品房时，也即是交房时应同时具备上述相应文件。原告该项主张的请求权基础即是完成交付商品房时同时交付相关文件，因此，被告交付房屋、原告收房是原告上述主张的前提条件。交付房屋和收房的行为是原被告双方的互动行为，而不是依靠被告一方的主动或被动的行为所能完成的。由于原告未举证证明被告存在致使其不能收房的证据，且从原被告双方提供的证据来看，商品房的交付行为并未完成。故，原告该项诉请，依法不予支持。对于原告诉请：“被告支付原告逾期交房之日起至实际交房时止违约金（暂计算到2019年12月28日的逾期交房违约金为165，817元，按购房总款的日万分之1.5计）”。根据合同约定，被告应在2016年12月31日前向原告交付商品房，但被告未按合同约定履行交房义务，已构成违约。被告辩称涉案房屋在2017年1月1日到2017年5月22日期间有逾期交房的事实，涉案房屋在2016年12月20日获得面积测绘报告，2017年5月22日就通过竣工验收，已经具备合同第11条的交付条件。被告通过2017年5月30日在贵州日报上进行交房公告、2018年6月8日获得竣工备案后又进行了公告……。从被告提供的证据中在2017年5月30日贵州日报上的交房公告上所载明的：“尊敬的弘宇琉森堡大平层44#号楼业主……”，并未体现是涉案房屋43号楼。2018年6月8日的交房公告从照片上看是贴在44栋2单元的一份公告也并非涉案房屋；而2020年4月14日的贵阳晚报上的补充通知中载明：“弘宇琉森堡1-41栋、42-44栋、5961栋……”。该份补充通知所载明的内容包括涉案房屋43栋，故，应当予以认定被告在2020年4月14日通过登报的形式通知了业主收房。而对于被告辩称：“原告存在逾期付款的情形，被告在2014年12月9日按揭的70万元才到账，已经违约，逾期天数为35天。根据补充协议第2条第1款第3项的约定，原告存在逾期付款的，被告交房和办证的时间应当顺延。原告交房、交付相关办证文件及办证的时间应该依法顺延35天，计算违约金的时间也应扣除顺延的时间。以及合同约定的逾期交房违约金过高，应当依法予以调整，调整的标准按照有关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准计算逾期交房违约金”。被告辩称违约金应扣除原告逾期付款时间即35天，由于被告出具的2014年12月9日的收条是被告单方制作，根据贷款申请及发放的交易习惯应是银行将原告所贷款项直接划入房开商账户，至于是原告的原因造成贷款延误、或者是银行的原因、亦或是银行与房开商共同的原因所造成的必须有充分必要的证据给予证明，被告仅凭单方所出具的收据不足以证明。故，被告要求扣除35天的辩称，不予采纳。另，关于违约金是否应当调整及调整标准的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。故，参照贵阳市住房和城乡建设局发布的2014年贵阳市房屋租金指导价公告，其中五级地段（南明区）住宅类的租金指导价是每平方米7-15元。本案原告诉请的逾期交付房屋产生的违约金应按每平方米15元上浮30%计算，根据客观实际及公平原则，酌情将应收房时间认定为2020年1月14日登报后的十日内即2020年4月24日，从合同约定收房时间2016年12月31日计算至2020年1月24日止。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、被告贵州弘宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告饶丕奇逾期交房违约金114777.43元；二、驳回原告饶丕奇的其余诉讼请求。案件受理费人民币1808元，由原告饶丕奇承担1251元，由被告贵州弘宇房地产开发有限公司557元承担。二审中，被上诉人弘宇房开提交新证据如下：第一组证据：邮政快递凭证和网上签收截图。证明目的：弘宇房开于2020年5月14日向饶丕奇邮寄了收房通知书。上诉人饶丕奇质证意见：对该证据真实性有异议，快递单上没有我方签字，不能证明我方已经收到了通知邮件，并且交房通知也不能说明该房屋已经具备法定和合同约定的交房条件，对方交付涉案房屋时应当交付给我方商品房买卖合同中第十一条约定的相关证书。第二组证据：商品房住宅使用说明书和质量保证书。证明目的：案涉房屋早已具备合同第十一条所约定的相关证书，其中说明书和质量保证是应在房屋交接时交给对方的，但对方一直未前来办理相关交接手续。上诉人饶丕奇质证意见：质量保证书是对方公司自己制作的，并且未标明时间，对此证据真实性有异议，使用说明书也是对方自己制作，也没有标明时间，不能达到证明目的。第三组证据：评估报告书。证明目的：案涉房屋同地段房屋租金每月每平方米12元。上诉人饶丕奇质证意见：对该证据三性均不认可，该评估报告是对方单方委托，出具的租金报告发生在2020年1月，而事实上对方是在2016年开始违约。其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本案事实，有《商品房买卖合同》、《附件十二：补充协议》、《2020年4月14日贵阳晚报》、《交房公告》、《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》、《共有建筑面积分层汇总表》、《房屋建筑面积分户汇总表》、《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》、《2019年11月15日的律师催告函》、《中国工商银行个人购房借款/担保合同》、收据以及当事人陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案中，饶丕奇与弘宇房开签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方在平等基础上签订，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。由于弘宇房开逾期交房房屋，构成违约，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，应当承担违约责任。针对上诉人饶丕奇的上诉主张，第一，逾期交房违约金应当按照房屋的使用面积还是建筑面积计算的问题。本院认为，解决该问题应当依据公平和对等的原则，也就是说，在签订《商品房买卖合同》时，出卖人是按照建筑面积收取房价款还是按照使用面积收取房价款。在《商品房买卖合同》第七条中，双方约定的计价方式为“按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米6826.32元，总价款1009544元”，因此，本案应当按照套内建筑面积计算逾期交房违约金。众所周知，房屋建筑面积是套内建筑面积与公摊面积之和，公摊面积非业主专有部分。生活中，承租人租赁房屋均是按照套内面积作为自己选择是否承租的标准，上诉人认为承租人承租房屋是按照建筑面积确定租金既不符合一般生活常理，也不符合房地产市场交易习惯，故一审以套内建筑面积作为计算逾期交房造成的租金损失是正确的。第二，弘宇房开通知交房是否达到了合同约定的条件问题。按照双方《商品房买卖合同》第十一条、第十二条的约定，弘宇房开通知交付商品房时，应该达到城市基础设施、公共服务设施达到使用条件以及案涉房屋取得竣工验收合格证明、有资质测绘机构出具房屋面积技术实测报告。案涉房屋在2018年6月5日竣工验收备案，2016年12月20日取得房屋面积技术实测报告，已经基本达成了双方约定的交付条件，则弘宇房开在2018年6月8日公告收房已经符合双方约定。诉讼中，上诉人并没有提交证据证明，在弘宇房开公告收房后，上诉人收房时要求弘宇房开出示相关文件但弘宇房开不能提供，上诉人拒绝收房应当提出拒绝收房的合理理由以及法定事由，而不能凭臆断拒绝收房，一审将拒绝收房的举证责任分配给上诉人正确。弘宇房开除了一审提交的证据外，二审中又提交了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》以及向饶丕奇在《商品房买卖合同》中预留地址发送的邮政快递凭证和网上签收截图，对于以上证据，饶丕奇以系弘宇房开单方作出和没有收到为由作为抗辩，本院认为，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》系出卖人出卖商品时所附文件，只能由出卖人作出，而邮政快递的地址系饶丕奇所预留，没有收到不等于弘宇房开没有履行通知义务。另外，取得消防验收备案系案涉项目取得住建部门核发《竣工验收备案表》的必经程序，在案涉项目已经取得《竣工验收备案表》的情况下，饶丕奇再以案涉项目未经消防验收合格作为拒绝收房的理由，明显有违诚信诉讼原则。第三，关于通知收房的方式的问题，根据《中华人民共和国合同法》第十一条规定，“书面形式”是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有型表现所在内容的形式。“可以有型表现所在内容”的方式即为“书面”。本案中，不管是弘宇房开张贴公告，还是在报纸上进行的公告，均有型表现了通知的内容，即，将可以收房的意思通过公告的方式到达给特定或不特定的对象，符合双方《商品房买卖合同》第十四条约定的通知方式，故原审将逾期交房违约金的截止时间计算至2020年5月14日的公告时间正确。第四、对一审案件受理费的承担问题，一审中，饶丕奇主张的逾期交房违约金165817元是计算至2019年12月28日止的违约金，但其完整的诉讼请求是要求计算至实际交房之日止，也就是说，165817元并非饶丕奇的诉讼标的。而且，根据《诉讼费用缴纳办法》的规定，人民法院可以根据案件的具体情况决定诉讼费用的承担数额，故原审分配诉讼费用的承担方式，不违反法律规定。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人饶丕奇的上诉主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3616元，由上诉人饶丕奇负担。本判决为终审判决。审判员  黄新二〇二一年四月二十五日书记员  张鑫