苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初12612号原告：邢久玲委托诉讼代理人：赵颉委托诉讼代理人：乔一滨被告：苏州东茂房地产开发有限公司法定代表人：陈小伟委托诉讼代理人：张苏楠被告：上海恒巽房地产营销策划有限公司法定代表人：徐斌被告：徐斌上述二被告共同委托诉讼代理人：张志林原告邢久玲与被告苏州东茂房地产开发有限公司（以下简称东茂公司）、上海恒巽房地产营销策划有限公司（以下简称恒巽公司）、徐斌商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邢久玲的委托诉讼代理人乔一滨，被告东茂公司的委托诉讼代理人张苏楠，被告恒巽公司、徐斌的共同委托诉讼代理人张志林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢久玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告东茂公司、被告恒巽公司返还定金人民币30000元及逾期付款利息3320.63元（自2017年10月份起算，暂计至2020年8月份，按年利率3.85%计算，要求计至实际清偿日）；2、被告东茂公司、被告恒巽公司返还购房款70000元及逾期付款利息7748.13元（自2017年10月份起算，暂计至2020年8月份，按年利率3.85%计算，要求计至实际清偿日）；3、被告徐斌对上述债务承担连带责任；4、全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月16日，原告与被告东茂公司就位于苏州市××舜××路××号的楼盘签订《商品房买卖合同》，合同约定：房屋总价30万；首付50%，剩余部分以贷款方式付款；被告东茂公司将协助原告办理贷款。被告恒巽公司系被告东茂公司该楼盘的销售代理商。被告徐斌系被告恒巽公司的法定代表人。2017年9月1日，原告向被告徐斌个人账户支付定金3万元。同年9月20日，原告又分别向被告恒巽公司、被告徐斌支付购房款15万元、7万元。加上贷款部分，原告总计向被告东茂公司、被告恒巽公司支付购房款40万元，已超出购房合同约定金额。被告东茂公司辩称：1、依据原告与我司签订的商品房买卖合同，原告所购买的房屋总价为30万元，其中首付款15万元，余下办理贷款。原告及我公司均已经按照该份买卖合同履行完毕。房产证也已经办好交付原告，我公司并无任何退还款项的责任。2、原告所称交付给被告恒巽公司、被告徐斌的款项我们对此并不知情，也无法判断其真实性。在销售过程中我们没有授权被告恒巽公司收取任何购房款项，即便原告与被告恒巽公司、被告徐斌确实有其他资金往来，根据合同的相对性，应由他们之间按照他们的约定履行，我公司没有义务承担任何还款责任。被告恒巽公司、徐斌辩称：不同意原告的诉请。被告恒巽公司是东茂公司的代理商，在房屋买卖过程中被告恒巽公司从事的是居间服务，被告恒巽公司与原告之间也签订了居间服务的协议，并且原告已经购买了房产和签订了房屋买卖合同，因此被告恒巽公司所从事的居间义务已经履行完毕，因此被告恒巽公司收取的居间费用10万元是不同意返还的，该笔10万元的居间费原告是知情并且经过原告确认的，我方不同意退还。被告徐斌是被告恒巽公司的工作人员，收取的款项是代被告恒巽公司收取的，其收取款项的行为是职务行为，根据合同的相对性，被告徐斌不是适格的被告。根据职务行为，相应的法律后果应由公司承担，与被告徐斌无关。经审理查明：2017年9月1日，邢久玲签署东茂国际公馆购房优惠服务协议书一份，确认有意向购买东茂国际公馆1号2311室的房产，并有支付10万元优惠服务费，享受总房价15万元的优惠活动。协议书载明“您确认在签署本说明书之时应向收款方支付购房优惠服务费人民币壹拾万元整”。协议书特别说明：只有您支付服务费后方能享有本说明书项下的购房优惠活动，……。当您成功签订《房屋买卖合同》，视作已享受本优惠，服务费不予以返还。一旦您与开发商办结《房屋买卖合同》签订手续，则收款方向您提供的购房优惠服务义务即告履行完毕。您已充分阅读并理解本说明书内容，同意接受收款方提供的购房优惠服务，并支付本说明书项下的服务费。同日，邢久玲向徐斌等交付了共计30000元，其后，又向徐斌交付了70000元。2017年9月20日，邢久玲向东茂公司支付了房款150000元。2017年11月16日，邢久玲与东茂公司签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定邢久玲购买东茂公司开发的位于苏州市××区××舜××路东××商业广场××室房产，建筑面积共30.16平方米，层高5.4米，总价30万元，首付50%，其余部分贷款支付。邢久玲办理贷款履行了商品房买卖合同的付款义务，东茂公司向邢久玲交付了房产。邢久玲及其共有人于2020年9月25日对该房产作了不动产登记。另查，东茂公司与恒巽公司签订有《“东茂商业广场”代理销售合同》，东茂公司委托恒巽公司作为东茂商业广场剩余房源的独家代理，负责该项目的销售工作，代理期限自2017年7月1日起至2018年2月28日止。东茂公司在恒巽公司独家代理销售期间给予恒巽公司销售底价：平层房源底价6500元/㎡，LOFT房源底价9000元/㎡。在销售期间，不得低于上述底价销售，恒巽公司可根据实际销售情况制定或调整销售报价。还查明，东茂商业广场1幢2311室房产的备案价为331760元。以上事实，由原告提交的商品房买卖合同，转账记录、收据复印件、个人借款及担保合同，被告东茂公司提交的吴江区商品房销售价格申报备案表，被告恒巽公司和徐斌提交的优惠服务协议书、签约确认单、代理销售合同及庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据相关规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据东茂公司与恒巽公司的《“东茂商业广场”代理销售合同》，恒巽公司对东茂公司委托其销售的房产有在底价以上定价的权利。2017年9月1日，邢久玲签署的《东茂国际公馆购房优惠服务协议书》明确了10万元的性质为“优惠服务费”，并可以在支付10万元优惠服务费的前提下，享受购买东茂国际公馆1号2311室的房产总房价15万元的优惠。邢久玲据此支付了10万元，并于2017年9月20日支付了首付款15万元。其后，邢久玲与东茂公司签订《苏州市商品房买卖合同》以总价30万元购买该房产并办理了15万元的贷款。在整个购房过程中，虽未明确该房产售价45万元，但邢久玲对以优惠服务费为对价享受相应的房屋价格优惠亦是明知且认可的，对购房总支出40万元是明知的。《东茂国际公馆购房优惠服务协议书》系当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。至于在房产销售过程中是否存在违反管理型强制性规定的情形，应由相关行政部门依法处理，不影响民事合同的效力。故本案中邢久玲要求东茂公司、恒巽公司退还多余的购房款共计10万元，缺乏有效依据，本院不予支持。邢久玲认为其实际未享受到优惠，未予举证，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院》第二条的规定，判决如下：驳回原告邢久玲的诉讼请求。案件受理费收取1261元，由原告邢久玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员 张 蕾二〇二一年四月十九日书记员 钱文婷附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。