四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川06民终273号 上诉人（原审原告）：谢秀书，男，1943年9月13日出生，汉族，住所地四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：王松，四川履坪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：德阳嘉皇房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市。 诉讼代表人：德阳嘉皇房地产开发有限公司管理人，住所地四川省德阳市。 委托诉讼代理人：陈杰，四川炜烨律师事务所律师。 上诉人谢秀书因与被上诉人德阳嘉皇房地产开发有限公司(以下简称嘉皇公司)破产债权确认纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2020）川0603民初3434号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人谢秀书上诉请求：1、依法撤销原判，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人是依据《借款协议》从债务人杨夕乐处获得的债权。该债权是以杨孝甫、秦家容两自然人为债务人，沈佳以及被上诉人作担保。《借款协议》履行期届满，上诉人请求被上诉人履行债务，基于被上诉人无法承担还款责任，二者签订涉案《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同补充协议》用被上诉人开发拥有的房屋抵偿债务，其签订时间是2015年11月30日，而被上诉人是于2019年9月26日被作出破产清算受理裁定。故本案不符合《破产法》第十六条规定的破产申请受理后，债务人对个别债权人的债务清偿无效之规定的事实情形，因为本案的债务清偿发生在破产申请受理之前。2、一审法院认为本案涉案房屋尚不具备法定交付条件和办证条件认定属于合同履行不能，是事实认定错误。上诉人认为本案涉案房屋只是暂时不具有法定交付条件和办证条件，但不能代表就此认定一直不能继续履行合同，待条件成熟是可以继续履行的。商品房买卖合同中出卖方的根本义务是现实交付房屋，涉案房屋已经现实交付，被上诉人的根本义务已经履行，因此不能以此认定本案合同不能继续履行。3、一审法院以《合同法》第94条之规定认定《商品房买卖合同》及补充协议于2020年6月29日解除，但并没有标明第几款情形予以解除，属于法律适用不明。本案不存在不能继续履行的条件,因此没有法定解除情形。本案也不存在恶意损害第三人合法权益等情形。上诉人认为一审认定本案事实符合以物抵债，在没有证据以物抵债无效的情形，就应当按照以物抵债协议继续履行，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法改判。 嘉皇公司二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 谢秀书一审诉讼请求：1.请求人民法院判决《商品房买卖合同》成立并继续履行。审理中,原告明确《商品房买卖合同》不应解除，要求被告履行合同义务，协助办理房屋过户手续及产权证书；2.由被告承担本案诉讼费用。 一审法院经审理查明：（一）关于原告与案外人杨夕乐的借款事实。 2014年4月8日,甲方(资金方)谢秀书、乙方(借款方)杨茜及丙方（担保方）四川庆通投资管理有限公司（以下简称庆通公司）签订《借款协议》，借款协议约定：1.借款总金额62万元。2.借款支付方式：合并合同。3.借款时限：自2014年4月1日至2015年3月31日。4.借款支付费用（包含利息及居间手续费）：月2%，按年24%支付。5.本协议签订后，甲方应在2014年4月1日前一次性将协议款交付乙方，乙方在收到借款后开具收款凭据。（备注：此合同为谢秀书2013年4月8日融入15万，2013年4月22日融入14万，2013年6月17日融入17万，2013年9月2日融入16万，合计62万的合并合同，原合同、收据作废。本合同2014年4月1日生效）。6.本合同签订并协议款到账后立即生效，三方一致书面同意本合同的全部内容，履行完毕即告终止。《借款协议》签订当日，杨茜向谢秀书出具62万元收据一份，并备注：合并借款，此款为2013.4.8融入15万，2013.4.22融入14万，2013.6.17融入17万，2013.9.2融入16万，合计62万。2014年5月23日，杨茜向谢秀书出具7万元收据一份，载明借款事由为借款，收款方式为现金。 2015年4月30日，甲方（债权受让人）谢秀书、乙方（债务人）杨夕乐及丙方（债务抵偿人）庆通公司签订《债务抵偿协议》，协议约定：1.鉴于债务人杨夕乐截止本协议签订时尚欠甲方债务人民币69万元。乙方确认，以上债权系乙方杨夕乐借甲方款项而形成，现丙方代借款合同担保方自愿履行担保责任，将丙方实际持有乙方房产180.83平方米，价值68.1456万元抵偿给甲方。2.丙方自愿以其位于德阳市岷江东路“心悦城”的180.83平方米商品房其中66.86平方米按每平方3800元、113.97平方米按每平方米3750元为乙方抵偿以上债务。3.抵偿后乙方补甲方0.8544万元。4.本协议签订后，在甲方及丙方完成房屋交易备案登记后，所抵偿部分的债务结清。6.如丙方向甲方（或甲方指定人）抵偿的标的物不能完成备案登记，本协议抵偿无效，但双方所确认的债权债务依然有效，合同担保方仍需向甲方履行本协议规定的债务。7.甲、乙、丙三方当事人在本协议履行完毕后，所签订的本债权债务有关的全部协议作废。 （二）关于案外人杨夕乐(胡继金)与被告嘉皇公司法定代表人杨孝甫之间的借款事实 杨茜系杨夕乐的曾用名；杨夕乐系庆通公司股东，任职执行董事；杨夕乐陈述系四川卓畅投资有限公司（以下简称：卓畅公司）法定代表人、股东、执行董事，胡继金陈述其同系卓畅公司股东，股份由其爱人持有，其本人参与管理，担任总经理职务；杨孝甫系被告嘉皇公司的法定代表人，股东。 2014年6月19日，被告嘉皇公司的法定代表人杨孝甫、秦家容向胡继金借款1000万元，并出具《借条》，《借条》约定借款期限为2014年6月19日至2014年12月18日，利息为6667元/天，逾期则为13333元/天，实行按月先付息，到期还本。沈佳、被告嘉皇公司为上述借款作担保，并分别签订《保证担保合同》，合同约定：1.担保方式为连带责任担保；2.担保范围为《借条》出借借款后形成的对借款人追偿的债权，包括但不限于：借款本金、利息、复息、罚息、借款人违约金、出借人实现债权产生的全部费用，包括催收费用、诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、执行费、评估费、拍卖费、借款总额10%的律师费、差旅费及其它费用；3.保证期间为自本合同签订之日起至《借条》履行期限届满之日后两年止。 2014年6月19日，被告嘉皇公司出具《股东会决议》，决议同意被告嘉皇公司为上述借款承担连带保证责任，股东杨孝甫、重庆市天维物业发展有限公司签字盖章，杨孝甫同时作为嘉皇公司法定代表人签字。 2014年6月20日，胡继金通过交通银行账户（6222××××0966）向杨孝甫中国工商银行账户（6215××××1965）转款1000万元。2014年6月20日，杨孝甫向胡继金出具《收款收妥确认书》，确认收款1000万元的事实。 2015年9月25日，卓畅公司、胡继金、杨夕乐签订《债权权益确认书》，载明“四川卓畅投资有限公司及杨夕乐：本人在担任四川卓畅投资有限公司总经理期间，于2014年6月19日以本人个人名义出借给杨孝甫、秦家容人民币1000万元（大写：壹仟万元整），该借款由沈佳、德阳嘉皇房地产开发有限公司提供连带保证责任担保。为避免今后发生不必要的纷争，本人特在此确认：前述1000万元实际由四川卓畅投资有限公司居间出借，并通过本人交由卓畅公司统一管理、使用的交通银行6222××××0966账户转出，该资金的真实所有权人（投资人）为胡继金和杨夕乐，未经卓畅公司和杨夕乐许可和确认，本人个人无权私自对该债权作出任何形式的处分。截止2015年2月23日，胡继金共收取以上借款本息800.25万元，剩余出借款199.75万元本金及对应的2015年2月23日以后的借款利息等收益全部归杨夕乐所有。”卓畅公司、胡继金、杨夕乐在《债权权益确认书》上签字盖章。2015年9月25日，胡继金向杨孝甫、秦家容、沈佳发出《债权转移通知书》，通知债权由杨夕乐享有。杨孝甫、秦家容在《债权转移通知书》上签字。 2020年10月27日，案外人张宏向一审法院陈述：1.本人自2014年起担任庆通公司法定代表人，本人仅系名义法人，庆通公司实际由杨夕乐和袁建斌控制，庆通公司自2015年起就已经进入清算程序。2.本人只知道心悦城有房子抵给谢秀书，但具体过程不是太清楚，对他们之间的债权债务结算也不是太清楚。3.杨夕乐和胡继金是卓畅公司的股东。 2020年11月6日，案外人杨夕乐向一审法院陈述：1、杨茜是本人的曾用名。2.本人和胡继金都是卓畅公司的，他是总经理，本人是法定代表人。同时本人又是庆通公司的股东和执行董事，目前庆通公司由四川仁竞律师事务所进行清算，卓畅公司还在经营。3.因为做项目，本人和谢秀书是朋友，所以在他那里借了些钱。同时杨孝甫在卓畅公司借了一些钱，用于心悦城项目，以胡继金名义借出去的，相互之间借款没有交叉，后来本人就把对嘉皇公司的债权转给谢秀书，由于当时已经说好，要么还钱，要么给房子，后来就抵了8套房子，本人又把其中两套抵给了谢秀书，两套抵给了王孔亮，一套抵给了周郁琼，两套抵给了谭军，一套抵给了邱红伟。 2020年11月9日，案外人胡继金向一审法院陈述：1.庆通公司是杨夕乐在管理，张宏是法定代表人。2.卓畅公司是本人和杨夕乐等人共同经营，本人和杨夕乐是股东，本人在公司担任总经理，股份登记在爱人名下，但本人在实际管理。3.嘉皇公司的老板杨孝甫向卓畅公司借了1000万，借了用在嘉皇公司，后面有差不多200万还不了，就商量用房子抵，最后房子都是以杨夕乐的名义抵给了杨夕乐的客户，大概有七八套。4.本人和杨孝甫之间有多笔借款，这1000万只是其中一笔。 （三）关于原告与被告嘉皇公司之间《商品房买卖合同》的签订情况 2015年8月30日，原告与被告嘉皇公司签订合同编号为：嘉皇.心悦城第0671号、第0672号《商品房买卖合同》，合同上有原告的签字以及被告嘉皇公司法定代表人杨孝甫的印章。合同分别约定被告嘉皇公司将“心悦城”7栋1-18-4号房屋、7栋1-15-3号房屋卖给原告，套内建筑面积分别为66.86平方米、113.97平方米，合同单价分别按照套内建筑面积计算为4578.63元、4518.8元，付款方式为一次性付款。2015年8月30日，上述两套房屋进行了备案。2015年11月30日，原告与被告嘉皇公司签订嘉皇.心悦城第0671号、第0672号《商品房买卖合同》补充协议，协议约定将两份合同总价变更为254068元（单价3800元）、427388元（单价3750元）。2015年11月16日，被告嘉皇公司向原告分别开具254068元、427388元的房款收据，付款方式均注明为抵款。 （四）关于被告嘉皇公司破产清算案的审理情况 2019年9月26日，德阳市中级人民法院作出（2019）川06破申15号民事裁定书，裁定受理对被告嘉皇公司的破产清算申请，指令一审法院进行审理。2019年12月11日，一审法院依法作出（2019）川0603破13号决定书，指定四川炜烨律师事务所为被告嘉皇公司破产管理人，陈杰律师为负责人。 2020年2月23日，被告嘉皇公司管理人发出《关于提请债权人会议核查债权的报告》，报告载明：1.本案的债权申报期限经德阳市旌阳区人民法院确定，自2019年12月20日至2020年2月8日止。因疫情原因，截至2月19日之前邮寄的申报材料，管理人也予以审核。2.对编入债权表内的债权，管理人认为成立的251户，总额为人民币395725353.5元。登记的各类债权户数和总额：民间借贷48户，总额为291634672.2元；商品房买卖187户，总额为10325149.74元；工程类15户，总额为90498197.1元;其他:1户,总额为3267334.5元。其中，对债务人的特定财产享有担保权的债权共2户，总额为30550000元；工程类享有优先受偿权的共8户，总额为63647199.45元；普通债权共240户，总额为301528154.1元。3.现查实有6员工职工债权，总额为904087.68元，审核金额为487498.26元。庭审中被告嘉皇公司管理人陈述:目前该项目暂未有争议的房屋98套，除开返迁房屋后，剩余房屋尚不足以解决优先权费用。 2020年3月22日，原告向被告嘉皇公司管理人申报债权，被告嘉皇公司管理人于2020年6月29日以无相关款项来往凭证予以映证，《房屋买卖合同》不成立，不能继续履行为由作出2019嘉皇破管字第3-023号通知书，通知不予支持申报请求。2020年7月6日，原告诉至一审法院。庭审中，被告嘉皇公司管理人明确该通知书为解除协议通知，案涉《商品房买卖合同》已解除，不能继续履行。 （五）涉案房屋的基本情况 2020年4月9日，原告向小区物业德阳世锦源物业管理有限公司缴纳了涉案房屋的物业管理费、装修履约金等费用。并办理了房屋水卡、电卡。2020年5月29日、7月20日，针对涉案房屋被原告占有的情况，被告嘉皇公司管理人向一审法院递交《关于德阳世锦源公司违规交房的情况报告》和《关于请求查封心悦城7-15-3、7-18-4房屋的报告》。2020年11月12日，经一审法院组织现场勘查，原告已实际占用涉案两套房屋，并在房屋内摆放零星家具，涉案房屋尚未装修。 同时，一审法院依职权在德阳市住房保障和房地产事务中心房屋交易科调取了被告嘉皇公司开发的“心悦城”小区2015年11月住宅销售情况，载明：2015年11月该小区销售住宅13套，面积1212.20平方米，总金额429.81万元，均价3545.70元。 被告嘉皇公司管理人当庭陈述：涉案房屋尚未通过消防验收，不具备法定交付和办理产权证的条件。 以上事实，有当事人陈述、《借款协议》及收据、《债务抵偿协议》、《商品房买卖合同》及其收据、《商品房买卖合同》补充协议、《商品房买卖合同备案表》、《借条》及附件、《保证担保合同》、《股东会决议》、转款凭证、《债权权益确认书》、《债权转让通知书》、《物业服务合同》及物业费等收据、《2019嘉皇破管字第3-023号通知书》、《关于提请债权人会议核查债权的报告》、《关于德阳世锦源公司违规交房的情况报告》、《关于请求查封心悦城7-15-3、7-18-4房屋的报告》、一审法院依职权作的《询问笔录》、《勘察笔录》等证据予以佐证。 本案经开庭审理，原、被告双方进行了当庭陈述、举证、质证及辩论，综合双方的意见理由，一审法院对本案争议焦点及原告主张的诉讼请求分析评判如下： 一、关于涉案《商品房买卖合同》的性质问题 一审法院认为，结合原告与杨夕乐、庆通公司签订的《债务抵偿协议》和被告嘉皇公司以其所有的房屋折价与原告签订《商品房买卖合同》及其补充协议来看，能够证明双方通过被告嘉皇公司开发的房产抵偿原告、杨夕乐（胡继金）、被告嘉皇公司法定代表人杨孝甫之间互相形成的债务的意思表示，该意思表示符合以物抵债的构成要件。据此，原告与被告嘉皇公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的行为实质上是以物抵债的履行方式，该行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。 二、关于涉案《商品房买卖合同》是否已经解除且不再继续履行的问题 一审法院认为，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生，经审查，不存在以上情形，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持”之规定，本案涉案《商品房买卖合同》系以房抵债协议，涉案房屋系不动产，尚未完成登记交付，故应当审查是否存在上述规定情形。 首先，从法律层面来说，以物抵债协议的目的是消灭金钱债权,其债权人本质上享有的还是金钱债权。本案中，涉案《商品房买卖合同》是基于抵偿债务签订的，而非基于生活需要购买房屋签订的，故原告就涉案《商品房买卖合同》享有的只是普通债权。如果涉案《商品房买卖合同》继续履行，将意味着赋予以物抵债行为的债权人享有物权性质的权利，这不符合破产程序公平受偿的原则。同时,如果涉案《商品房买卖合同》继续履行，受偿的主体将直接指向原告，将构成《中华人民共和国企业破产法》第十六条“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”规定的个别清偿，该清偿行为属于法律规定的无效行为。 其次，从事实层面来说，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”之规定，案涉房屋目前尚未通过相关部门的验收，故其尚不具备法定交付和办证条件。 最后，由于涉案的《商品房买卖合同》客观上已经在法律上和事实上不具备履行的可能。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”和第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，涉案的《商品房买卖合同》及其补充协议已符合法定的解除条件。庭审中，被告嘉皇公司管理人明确2020年6月29日已经发出的不予确认债权通知即为解除合同通知，解除通知到即可，原告与被告嘉皇公司之间的《商品房买卖合同》及其补充协议，已于2020年6月29日予以解除。 综上，涉案的《商品房买卖合同》不具备继续履行的条件，且已经被告嘉皇公司管理人通过不予确认债权的方式予以通知解除，原告的诉请不能成立，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条、第二百七十九条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，本案经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告谢秀书的诉讼请求。 二审中，谢秀书向本院提交了转款凭证二张，证实其以转账的方式向杨夕乐出借相关款项，双方形成真实的借款关系。嘉皇公司质证认为，该转账凭证未加盖银行鲜章，不符合证据要求，该两份证据也不能证明杨夕乐将该借款支付给了嘉皇公司。本院认为，当事人双方在二审中对一审所查明的谢秀书与杨夕乐形成借款关系的事实予以认可，该证据进一步佐证了谢秀书向杨夕乐出借了相关款项的事实，故对该证据予以采信。 嘉皇公司向本院提交了嘉皇公司所开发的“心悦城”小区产权办理情况说明及“心悦城”一期产权证表单，证实“心悦城”仅一期所属房产办理了产权登记且产权登记在嘉皇公司名下，而谢秀书所签案涉《商品房买卖合同》中所指向的7栋1-18-4号房屋、7栋1-15-3号房屋尚未竣工验收，故未办理大产权登记，该两套房屋尚未登记在嘉皇公司名下。谢秀书对该证据无异议，对其所签订的《商品房买卖合同》中7栋1-18-4号房屋、7栋1-15-3号房屋尚未登记在嘉皇公司名下的事实予以认可。 二审中，当事人双方对一审查明的事实不持异议。二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。 二审另查明，案涉谢秀书所签《商品房买卖合同》中所指向的7栋1-18-4号房屋、7栋1-15-3号房屋尚未竣工验收，该两套房屋现并未登记在嘉皇公司名下。 本院认为，本案的争议焦点在于，案涉《商品房买卖合同》是应当继续履行还是已经解除，被上诉人是否应当协助办理案涉房产的过户手续及产权证书。上诉人谢秀书上诉主张，其通过从案外人杨夕乐、庆通公司处受让债权的方式取得对嘉皇公司的债权，并通过与被上诉人嘉皇公司签订《商品房买卖合同》的方式，将借款关系转化成了商品房买卖合同关系，上诉人谢秀书已经支付了所有的房款，涉案《商品房买卖合同》成立且应当继续履行，被上诉人嘉皇公司应当协助上诉人谢秀书办理案涉房产的过户手续和产权证书。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及补充协议成立有效应当继续履行。理由如下： 首先，签订案涉的《商品房买卖合同》前，上诉人谢秀书与案外人杨夕乐、庆通公司之间存在真实的借款关系，上诉人谢秀书对案外人杨夕乐、庆通公司享有债权。同时案外人杨夕乐、胡继金、卓畅公司与杨孝甫、嘉皇公司之间也存在真实的借款担保关系。杨夕乐、胡继金、卓畅公司对杨孝甫、嘉皇公司享有债权，以上借款关系所形成债权债务的真实性，嘉皇公司并不持异议。根据上诉人谢秀书与案外人杨夕乐、庆通公司签订《债务抵偿协议》中“4.本协议签订后，在甲方及丙方完成房屋交易备案登记后，所抵偿部分的债务结清。6.如丙方向甲方（或甲方指定人）抵偿的标的物不能完成备案登记，本协议抵偿无效，但双方所确认的债权债务依然有效，合同担保方仍需向甲方履行本协议规定的债务。7.甲、乙、丙三方当事人在本协议履行完毕后，所签订的本债权债务有关的全部协议作废”的约定，杨夕乐、庆通公司与谢秀书就以房抵债达成合意，同时杨夕乐通过债权转让的方式将对嘉皇公司的债权转让给谢秀书，谢秀书据此取得对嘉皇公司的借款债权，谢秀书与嘉皇公司形成借款关系。虽然上诉人谢秀书并无直接向嘉皇公司支付购房款的行为，但谢秀书对嘉皇公司享有借款债权，其通过与嘉皇公司签订《商品房买卖合同》及补充协议的方式将对嘉皇公司所享有的借款债权全部转化为购房款，故应当视为谢秀书支付完所有购房款，谢秀书已经履行完《商品房买卖合同》及补充协议的主要义务，谢秀书与嘉皇公司之间形成商品房买卖合同关系，双方之间的借款关系就此终止。 其次，上诉人谢秀书签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，形成于谢秀书与案外人杨夕乐、庆通公司之间的《债务抵偿协议》之后，故该行为不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，当事人根据庭审情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许”和《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，本案也不存在违反法律规定的情形。 再次，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。该条款仅是用于双方当事人均未履行完毕债务的情形，但在本案中，如前所述，谢秀书已经向嘉皇公司支付完所有的购房款，不存在谢秀书还有其他义务未履行的情形，其与其他购房者通过现金支付方式购买嘉皇公司房屋并无显著差异。 最后，谢秀书与嘉皇公司签订《商品房买卖合同》签订的时间为2015年8月30日，而本院裁定受理嘉皇公司破产清算的时间为2019年9月26日，合同签订时间远早于嘉皇公司申请破产清算的时间。对于嘉皇公司申请破产也是谢秀书在签订合同时所不能预见，谢秀书对此并无过错。结合一审法院依职权在德阳市住房保障和房地产事务中心房屋交易科调取的案涉“心悦城”小区2015年11月住宅销售情况，载明“2015年11月该小区销售住宅13套，面积1212.20平方米，总金额429.81万元，均价3545.70元”内容来看，谢秀书与嘉皇公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的价格分别为3800元和3750元，故不存在谢秀书与嘉皇公司恶意串通降低房价而侵害第三人利益的可能。另根据现场勘验的相关情况，案涉房屋虽未办理竣工验收手续，但办理竣工验收手续只是相关部门履行职责问题，嘉皇公司并不能以此作为解除合同的理由。并且案涉房屋现已实际交付谢秀书，谢秀书已对案涉两套房屋进行了实际占有，嘉皇公司已履行了交付房屋的义务并非属于履行不能。 综上，上诉人谢秀书与被上诉人嘉皇公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的行为应视为对双方借款关系的终止，双方转化为新的商品房买卖合同关系，该行为不违反法律规定，亦未侵害第三人的利益，谢秀书已经支付了房屋的全部价款，案涉《商品房买卖合同》及其补充协议成立有效，被上诉人嘉皇公司无权请求解除合同，故上诉人谢秀书所提的“案涉《商品房买卖合同》及其补充协议成立有效应继续履行”的上诉理由成立，本院予以支持。但案涉房屋尚未办理竣工验收，且产权尚未登记在嘉皇公司名下，故谢秀书请求嘉皇公司办理过户及产权登记手续条件不成就，待条件成就后嘉皇公司可予以协助办理过户及产权登记手续，故对谢秀书请求嘉皇公司办理过户及产权登记的上诉请求本院不予支持。 原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销德阳市旌阳区人民法院（2020）川0603民初3434号民事判决； 二、上诉人谢秀书与被上诉人德阳嘉皇房地产开发有限公司所签订的嘉皇.心悦城第0671号、第0672号《商品房买卖合同》及补充协议成立有效； 三、驳回上诉人谢秀书的其它诉讼请求。 一审案件受理费10615元，由谢秀书负担5308元，德阳嘉皇房地产开发有限公司负担5307元。二审案件受理费10615元，由谢秀书负担5308元，德阳嘉皇房地产开发有限公司负担5307元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 家 审 判 员  毛文婷 审 判 员  吴 剑 二〇二一年四月二十二日 法官助理  蒋兮婧 书 记 员  张 晶