广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0206民初2765号 原告（反诉被告）：梁少雪，女，1973年11月24日出生，汉族，住所广西柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：韦云辉，柳州市柳江区柳江法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：全裕昌，男，1950年10月2日出生，汉族，住所广西柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：黄方元，广西桂柳律师事务所律师。 原告梁少雪诉被告全裕昌房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年8月11日受理后，被告全裕昌于同年10月12日向本院提起反诉，依法适用普通程序于同年11月23日公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。原告梁少雪、被告全裕昌及其委托诉讼代理人黄方元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 梁少雪向本院提出诉讼请求：1.判令从2020年5月16日起解除梁少雪与全裕昌于2018年3月22日及2018年7月31日签订的两份《房屋租赁合同》；2.判令全裕昌退还租房押金90,000元给梁少雪；3.判令全裕昌退给梁少雪多交租金7,730元；4.本案受理费由全裕昌负担。事实与理由：2018年3月22日，梁少雪、全裕昌签订《房屋租赁合同》，全裕昌将位于柳江县使用，租期自2018年4月1日至2025年9月30日止，共计七年半时间。租金约定为2018年4月1日至2022年4月1日每年200000元；2022年4月1日至2025年4月1日每年230000元;2025年4月1日至2025年9月30日支付半年租金115000元。同时约定梁少雪每年4月支付上半年租金，10月份支付下半年租金。《房屋租赁合同》第十条约定：“合同签订后梁少雪（乙方）须向全裕昌（甲方）交押金50000元，合同结束后甲方（全裕昌）退还押金给梁少雪（乙方）。”合同还对其他相关事项进行了约定。签订合同当日，梁少雪即将50000元押金交给全裕昌，全裕昌出具收条给梁少雪收执。2018年7月31日，梁少雪、全裕昌又签了一份《房屋租赁合同》，除了保留2018年3月22日签订的合同条款外，在《房屋租赁合同》第九条约定由于梁少雪要对租房外墙喷绘颜色，须向全裕昌交修复外墙及线路押金40000元，梁少雪依约于2019年2月4日、7月27日将40000元通过银行转到全裕昌女儿全洪艳的账上。在《房屋租赁合同》第十一条中写到：“租赁期间，因国家有关部门需停办幼儿园，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任”。2018年3月22日双方签订租房合同后，梁少雪聘请具有幼教资质的韦芳兰老师担任园长，并着手按办幼儿园的基本要求对房屋进行了装修，尔后开始招生办学。2020年1月15日，柳州市柳江区教育局下发文件【江教办［2020］1号，标题为：柳江区教育局关于整顿责停无证民办幼儿园的通知】，文件将梁少雪开办的“温馨幼儿园”列为不具备办园条件，责令停止办园的民办幼儿园名单。梁少雪接到通知后，曾多次找教育局要求给予续办幼儿园，但无果。无奈，梁少雪于2020年5月16日正式通知全裕昌解除租赁合同并退回押金，但全裕昌不予配合，不同意梁少雪退房，也不给梁少雪把幼儿园设备搬走。在双方协商未果之前，全裕昌将梁少雪办幼儿园使用的设备也给别人使用。统计到2020年5月，梁少雪已交租金给全裕昌445,000元(实际应交437,270元），多交7,730元，此款全裕昌应退还给梁少雪。同时全裕昌还应将90,000元押金退回给梁少雪。根据有关法律法规的规定，以及梁少雪、全裕昌签订的《房屋租赁合同》约定的有关条款，梁少雪现诉至柳州市柳江区人民法院，恳请柳州市柳江区人民法院查明本案事实，判决支持梁少雪的诉讼请求。 梁少雪围绕其诉讼请求提交的证据有：1.全裕昌的身份证图片打印件1份，拟证明全裕昌的主体资格及信息。2.2018年3月22日的《房屋租赁合同》图片打印件1份，拟证明梁少雪、全裕昌于2018年3月22日签订《房屋租赁合同》。3.2018年7月31日的《房屋租赁合同》图片打印件1份，拟证明梁少雪、全裕昌于2018年7月31日签订第二份《房屋租赁合同》。4.《收条》图片打印件1份，拟证明全裕昌于2018年3月22日收到梁少雪的房屋押金。5.房产证复印件1份，拟证明全裕昌租给梁少雪的房子系其母亲刘日招遗留的房子。6.“温馨幼儿园”照片2份，拟证明当初梁少雪租全裕昌的房屋开办“温馨幼儿园”的事实。7.“金宝贝教育集团”照片2份，拟证明全裕昌在没有与梁少雪协商处理清楚就将房子租给别人办幼儿园的事实。8.中国建设银行个人活期账户交易明细复印件5份、中国建设银行银行卡客户交易明细清单复印件1份、中国建设银行个人账户支出交易明细复印件1份、中国银行交易流水明细清单复印件2页、一本通/绿卡通交易明细复印件1份，拟证明梁少雪转款付房租给全裕昌女儿全洪艳的事实。9.江教办[2020]1号柳江区教育局关于整顿责停无证民办幼儿园的通知复印件1份，拟证明教育部门发文通知梁少雪等开办的幼儿园停办的事实。10.微信聊天截图打印件14页，拟证明梁少雪就停办幼儿园并要求搬出设备与全裕昌女儿微信记录的事实。 全裕昌向本院提出变更后的反讼请求：1.判令梁少雪向全裕昌支付尚欠租金及滞纳金共计54568元（其中：尚欠租金31666元，滞纳金22902元）；2.判令梁少雪向全裕昌支付违约金100000元；3.反诉受理费由梁少雪承担。事实和理由：2018年3月22日，全裕昌与梁少雪签订一份《房屋租赁合同》，由梁少雪承租全裕昌位于柳江区。由于装修过程中梁少雪错拆房屋承重墙及改装外墙及用电线路造成原有线路设备无法使用。双方于2018年7月31日重新签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：“2018年4月1日至2022年4月1日租金为每年人民币贰拾万元；乙方须每年4月份支付上半年租金和10月份支付下半年租金，如逾期不交，按约定日租金的百分之二以天数计算收取乙方租金超时的滞纳金。在租赁期间，乙方不能以任何理由退租，如某方无故违约，将赔偿对方违约金人民币拾万元。因乙方需要，该房屋外墙需要喷绘及二楼用电改造原有的线路设备的使用，现今协商，乙方需向甲方缴纳修复费用40000元，合同期满后如乙方不修复，甲方不退还乙方修复押金。乙方于2019年至2024年期间每年十月份向甲方追加房屋租金ｌ万元。”。2020年5月16日，梁少雪突然提出解除《房屋租赁合同》，双方开始协商解除事宜，但因租金、押金、违约金及相关赔偿等问题无法达成一致，全裕昌认为合同应当对当事人双方都具有约束力，不应由梁少雪说解除就解除。直至2020年7月22日双方仍就租赁合同解除事宜处于协商状态。2020年7月底，梁少雪在网上发布幼儿园转让信息，第三者郭云凤通过网上找到梁少雪，梁少雪将第三者郭云凤介绍给全裕昌，协商转租事宜。2020年7月31日因梁少雪逾期超过两个月未支付租金，全裕昌无奈让第三者接手梁少雪的幼儿园，全裕昌与梁少雪之间的《房屋租赁合同》应该于2020年7月31日解除。故根据双方签订的《房屋租赁合同》第二条第5小点“乙方须按时交纳租金，如逾期不交，甲方则按约定日租金的百分之二以天数计算收取乙方租金超时的滞纳金，如乙方逾期超过两个月未交纳房租，甲方有权收回房屋”，租金的数额，从2018年4月1日-2020年7月31日，梁少雪实际承租为28个月，应缴纳的租金为476,660元，期间梁少雪多次不按时缴纳租金，应支付滞纳金22,902元，梁少雪实际向全裕昌实际金额为445,000元，扣除滞纳金22,902元，剩余部分为所交租金，故截止梁少雪尚欠全裕昌租金为54,568元。另外根据双方2018年7月31日签订的《房屋租赁协议》第五条规定，梁少雪应赔偿全裕昌违约金100,000元。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》第八条、一百零八条等相关规定，特向柳州市柳江区人民法院提起反诉，请求依法判决。 全裕昌围绕其反诉请求提交的证据有：1.2018年7月31日签订的《房屋租赁合同》复印件1份，拟证明双方约定，梁少雪不能以任何理由退租，如某方无故违约将承担赔偿违约金的责任以赔偿对方造成的损失；梁少雪于2019年至2024年每年10月份向全裕昌追加房屋租金人民币1万元。故全裕昌诉请的租金加上追加房屋租金l万元，减去梁少雪已经支付的租金，实际的租金及滞纳金就是54,568元。2.梁少雪应付房租、滞纳金明细表复印件1份，拟证明梁少雪尚欠全裕昌租金及滞纳金54,568元。 全裕昌辩称，1.全裕昌同意解除双方签订的房屋租赁合同，全裕昌认为2020年7月31日才是双方解除的合同时间；2.因梁少雪存在违约在先，全裕昌无需退还9万元押金，理由为双方2018年7月31日签订的《房屋租赁合同》第五条的约定“租赁期间，乙方不得以任何理由退租。”2020年5月16日梁少雪因其无证办园责令停办幼儿园，早在2020年1月15日，梁少雪就收到教育局的通知，要求按照相关规定整改，规范办园，获得办学许可后方可招生办学，梁少雪没有整改，无法办证，无法招生，无视国家有关部门要求，导致停办幼儿园，梁少雪应该自行承担其损失和商业风险，梁少雪未向全裕昌多付租金，全裕昌无需退还多付租金；3.本案受理费应由梁少雪负担。 梁少雪针对全裕昌的反诉辩称，第一，不认可全裕昌的第一项诉讼请求，梁少雪有具体的明细表证明本人没有欠租金；第二，梁少雪没有违约，结合教育局所下发的文件通知和《房屋租赁合同》第十一条的约定“租赁期间，因国家有关部门需停办幼儿园，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。”所以梁少雪不存在违约，不应承担违约金；第三，滞纳金，梁少雪承认存在延期交租金的情况，梁少雪认为滞纳天数是141天，对逾期支付房租需要支付滞纳金予以认可，梁少雪也同意支付，但是房屋租赁合同约定的按照约定日租金的2%计算滞纳金太高了，具体应该支付多少滞纳金由法院依照法律规定予以酌情决定；第四，梁少雪算的租金是算到2020年5月30日止，所以不存在拖欠全裕昌租金的情况。5月16日梁少雪提前告知全裕昌不租房子了，5月30日又重复告知不再租赁全裕昌房屋，所以2020年6月份和7月份的租金，梁少雪是不应该再交纳租金，是全裕昌自己拖延时间不处理退房的事宜；第五，梁少雪没有违约，梁少雪有收到教育局的相关通知书即江教办[2020]1号柳江区教育局关于整顿责停无证民办幼儿园的通知，文件将梁少雪开办的“温馨幼儿园”列为不具备办园条件，责令停止办园的民办幼儿园名单，接到通知后，梁少雪曾多次找教育局要求给予续办幼儿园，但无果，结合双方签订的《房屋租赁合同》第十一条的约定，梁少雪不存在违约行为，不应该向全裕昌支付违约金。 梁少雪为其反诉辩解向本院提供的证据有：1.梁少雪支付房租、押金明细表复印件1份，拟证明截至2020年5月30日梁少雪应付租金是44万元，押金9万元，逾期缴纳天数是141天，实付金额是535,000元。2.一本通/绿卡通交易明细复印件1份，拟证明2018年6月19日补交了5万元的押金。3.电话录音光碟1张，拟证明梁少雪一直主动联系全裕昌要求解除合同，但是全裕昌一直拖着不予处理。现在承租涉案房屋的第三者郭云凤不是梁少雪介绍给全裕昌的，梁少雪根本不认识第三者郭云凤。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其他有争议的证据，其证明目的,本院将结合本案事实及有关法律规定予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月22日，梁少雪与全裕昌签订《房屋租赁合同》，全裕昌将位于柳江县使用，租期自2018年4月1日至2025年9月30日止，共计七年半时间。租金约定为2018年4月1日至2022年4月1日每年200000元；2022年4月1日至2025年4月1日每年230000元：2025年4月1日至2025年9月30日支付半年租金115000元；梁少雪接租后，须每年4月份支付上半年租金和10月份支付下半年租金；梁少雪须按时交纳租金，如逾期不交，全裕昌则按约定日租金的百分之二以天数计算收取梁少雪租金超时的滞纳金，如梁少雪逾期超过两个月未交纳房租，全裕昌有权收回房屋。该合同第五条的约定：“租赁期间，全裕昌不得以任何理由提高房租或不租，梁少雪不得以任何理由退租。如某方无故违约，将赔偿对方违约金10万元以及违约所造成的损失，且协议随着结束。”第十条约定：“合同签约之日，梁少雪须向全裕昌交押金50000元，合同结束后全裕昌退还押金给梁少雪。”合同还对其他相关事项进行了约定。签订合同当日，梁少雪即将50000元押金交给全裕昌，全裕昌出具收条给梁少雪收执。2018年3月22日双方签订租房合同后，梁少雪聘请具有幼教资质的韦芳兰老师担任园长，并着手按办幼儿园的基本要求对房屋进行了装修，尔后开始招生办学。2018年7月31日，梁少雪与全裕昌又签了一份《房屋租赁合同》，除了保留2018年3月22日签订的合同条款外，在该合同第九条约定：“因梁少雪需要，该房屋外墙的需要喷绘颜色以及二楼用电部造成原有线路设备的使用，现今双方协商，梁少雪向全裕昌交纳修复费用（修复押金）40,000元。合同期满后，梁少雪将修复全裕昌原有线路的正常使用，以及清洗外墙喷绘颜色。全裕昌把修复押金40,000元退还梁少雪，如梁少雪不修复，全裕昌不退还梁少雪修复押金。梁少雪须于2018年10月5日付修复押金20,000元给全裕昌，于2019年4月30日付修复押金20,000元给全裕昌。”第十一条约定：“租赁期间，因国家有关部门需停办幼儿园，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任，……，上述原因而终止合同的租金按实际使用时间计算，多还少补”。第十六条约定：“梁少雪于2019年至2024年每年10月份向全裕昌追加房屋租金人民币1万元。”2020年1月15日，柳州市柳江区教育局下发文件【江教办[2020]1号，标题为：柳江区教育局关于整顿责停无证民办幼儿园的通知】，文件将梁少雪开办的“温馨幼儿园”列为不具备办园条件，责令停止办园的民办幼儿园名单。梁少雪接到通知后，曾多次找教育局要求给予续办幼儿园，但无果。梁少雪便于2020年5月16日发微信给全裕昌的女儿全洪艳，要求与全裕昌及儿子协商解除租赁合同事宜。此后，双方就此事多次协商，但均因租金、押金、违约金及相关赔偿等问题无法达成一致意见而未果。梁少雪遂于2020年8月11日向本院提起诉讼，要求法院支持其诉请。本院受理后，全裕昌于同年10月12日向本院提起反诉，要求法院支持其反诉请求。 另查明，2018年3月22日，梁少雪将押金50,000元转账到全裕昌的女儿全洪艳账上，全裕昌出具《收条》给梁少雪收执；2018年6月19日，梁少雪支付租金50,000元；2018年6月23日，梁少雪支付租金50,000元；2018年7月31日，梁少雪支付租金30,000元；2018年10月30日，梁少雪支付租金50,000元；2018年10月31日，梁少雪支付租金30,000元；2019年2月4日，梁少雪支付修复费用（修复押金）20,000元；2019年4月10日，梁少雪支付租金35,000元；2019年7月27日，梁少雪支付修复费用（修复押金）20,000元；2019年7月28日，梁少雪支付租金100,000元；2019年10月9日，梁少雪支付租金20,000元；2019年11月1日，梁少雪支付租金80,000元。以上梁少雪支付给全裕昌租金共计445,000元。梁少雪在租赁合同履行期间，逾期缴纳租金143天（54天+89天）。 再查明，2020年5月16日梁少雪提出解除《房屋租赁合同》之后，在网上发布转让公告，从涉案房屋搬走部分东西，但幼儿园的东西，全裕昌不给予搬走，并对涉案房屋进行加锁。 本院认为，综合诉辩意见，本案的本诉和反诉争议焦点为：一、《房屋租赁合同》解除的时间如何确定；二、全裕昌是否应当退还房屋押金9万元给梁少雪，梁少雪是否应当向全裕昌支付违约金10万元；三、全裕昌是否应当退还梁少雪多交的租金7,730元，梁少雪是否应当向全裕昌支付尚欠租金及滞纳金共计54,568元。 关于第一个争议焦点，根据法律规定，承租人在租赁合同履行期间单方搬离租赁房屋并主张解除合同的，原则不予支持，但是如果继续履行合同将严重损害承租人利益的除外。本案梁少雪租赁涉案房屋开办幼儿园，并投入了大量资金进行装修和购买幼儿园设备，现因其租用居民楼办园，未具备办园资质，属于非法办园，被柳州市柳江区教育局已责令停止办园，其在租赁合同履行期间依据双方于2018年7月3日签订的《房屋租赁合同》第十一条约定提出解除，符合规定，本院予以支持。据此，结合梁少雪将部分东西搬离租赁房屋的时间、全裕昌对涉案房屋进行加锁时间等具体情况，本院确定双方合同解除时间为2020年6月30日。 关于第二个争议焦点，本案梁少雪、全裕昌自愿签订的两份《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容未违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。根据双方于2018年7月31日签订的《房屋租赁合同》第十一条约定：“租赁期间，因国家有关部门需停办幼儿园，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任，……，上述原因而终止合同的租金按实际使用时间计算，多还少补。”梁少雪在租赁合同履行期间提出解除合同，符合规定，不存在根本性违约，不应承担违约责任。据此，全裕昌应退还租房押金50,000元给梁少雪。至于梁少雪要求全裕昌退还修复费用（修复押金）40,000元的问题，根据双方于2018年7月31日签订的《房屋租赁合同》第九条的规定，梁少雪尚未修复全裕昌原有线路以及清洗外墙喷绘颜色，故其请求全裕昌退还修复费用（修复押金）40,000元，证据不足，理由不充分，本院不予支持。同理，由于梁少雪不存在根本性违约，全裕昌要求梁少雪支付违约金100,000元，没有事实和法律依据，本院予以驳回。 关于第三个争议焦点，根据双方于2018年7月31日签订的《房屋租赁合同》第二条、第十六条的规定，结合本院确定双方合同解除的时间以及全裕昌在庭中自认2020年4月与其商议涉案房屋转让事宜，本院确认梁少雪应向全裕昌支付27个月的租金加上追加租金10,000元共计460,000元，扣除梁少雪已支付的租金445,000元，梁少雪还应向全裕昌支付租金15,000元。由于梁少雪在租赁合同履行期间，逾期缴纳租金共计143天，根据全裕昌主张拖欠租金按月利率2%计算，梁少雪应向全裕昌支付滞纳金9,533.33元【100,000元×（2%÷30天）×143天】。据此，梁少雪要求全裕昌退还多交的租金7,730元，证据不足，理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第五项、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、梁少雪与全裕昌于2018年3月22日及2018年7月31日签订的两份《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除； 二、全裕昌退还租房押金50,000元给梁少雪； 三、梁少雪支付给全裕昌租金及滞纳金共计24,533.33元； 四、驳回梁少雪的其他诉讼请求； 五、驳回全裕昌的其他反诉请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕（款项汇入户名柳州市柳江区人民法院，账号25×××79，开户行广西柳江农村合作银行营业部，汇款时请注明该案案号及原告姓名），如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉受理费9,066元（梁少雪已预交4,533元），由梁少雪负担4,000元，全裕昌负担5,066元；反诉受理费3,059元（全裕昌已预交3,059元），由梁少雪负担1,000元，全裕昌负担2,059元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：柳州市中级人民法院，账号：20一118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦旋丰 人民陪审员  覃素芬 人民陪审员  覃柳园 二〇二一年四月十二日 书 记 员  韦柳桃