湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初2124号 原告：曾水英，女，1975年2月12日出生，汉族，住湖南省邵东县。 委托诉讼代理人：刘长青，湖南鸿明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐琴琴，湖南鸿明律师事务所实习律师。 被告：湖南富基置业有限公司，住所地长沙市望城区普瑞大道二段888号。 法定代表人：王洪辉。 委托诉讼代理人：王燕莎，湖南唯楚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何堤，湖南唯楚律师事务所律师。 原告曾水英诉被告湖南富基置业有限公司（以下简称“富基公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘长青及唐琴琴、被告的委托诉讼代理人王燕莎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告曾水英向本院提出诉讼请求：1、判令被告按132.05元/天的标准向原告支付违约金69458.3元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2012年11月30日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，该合同为被告所提供的格式合同，合同主要内容包括：原告以676467元通过银行按揭贷款的付款方式购买被告开发的世纪公园第30、31、32、33栋1单元29层2901号商品房，被告应当于2013年12月31日将该房屋交付给原告，并在交房后的730个工作日（也就是2016年11月30日前）内办妥不动产权证。原告按照合同约定履行了房款支付义务，但被告直到2018年5月9日才替原告申请办理不动产权证。原告认为，被告的行为已经构成实际违约且给原告造成严重的实际损失，应当向原告支付违约金。由于该合同为格式合同，特别在第二十条对出卖方违约的相关约定明显违反合同法之规定，因此被告应当依法参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金，违约金计算标准为：676467元×（4.75%＋4.75%×50%）÷365天≈132.05元/日，至2018年5月9日共计526天应支付违约金69458.3元。原告多次向被告主张该违约金被告均不予理会，无奈只好依法提起诉讼。综上，为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉请求依法裁判，以示公正。 被告富基公司辩称：原告的诉讼请求没有事实依据，应予以驳回，1、因所约定的办理房屋所有权证的义务无法客观实际履行，答辩人不应承担不利的后果；2、被答辩人未提供相应充足的证据证明已支付全部房屋房款的事实，依据合同的约定，未履行完支付房款的义务，故导致逾期办证的，被告不应当承担违约责任；3、即使法院认定被告应当承担相应责任，按照合同约定应从合同约定的办证期限的次日至实际办妥登记之日止，每日按已付房款的千分之0.01支付违约金。4、合同约定被告的办证时间截止至2016年11月30日，违约金的起算时间超过诉讼时效，应当不予支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：1、商品房买卖合同及附件；2、个人一手住房贷款合同、销售不动产统一发票；3、契税完税证、物业维修资金交存证明；3、情况说明。以上证据本院均予以采信并在卷佐证。 根据上述认定的证据，结合庭审调查情况，本院认定案件事实如下： 2012年11月30日，原告曾水英（买受人）与被告富基公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于长沙市望城区××道××段××号××栋××层××号房屋，建筑面积136.66平方米，商品房单价4950元／平方米，总房价676467元；交房时间为2013年12月31日前。该合同第二十条约定：在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记，取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.01‰支付违约金。该合同附件七《补充协议》第十一条第5项约定：如因买受人或者产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期取得房屋产权证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房屋产权证书的责任。第十四条约定：《商品房买卖合同》内容与本补充协议内容不一致的，以本补充条款为准。 合同签订后，原告按照合同约定向被告付清了全部购房款。被告按约于2013年12月31日向原告交付了房屋。被告于2018年5月9日给案涉房屋办妥了不动产权属登记。 原、被告在庭审中均认可原告已于2020年12月11日向法院提起诉讼，经法院诉前调解未果后立案审理。 另本院在审理被告富基公司类似案件中已查明，为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，长沙市望城区从2016年8月1日起在全区范围内停止受理土地、房屋、林地等登记业务，从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务，不再办理房屋产权证和国有土地使用权证。 本院认为，原、被告双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行。本案中，双方当事人争议的焦点为被告是否存在逾期办证的违约行为？如被告存在违约行为，应承担怎样的违约责任？原告的诉讼请求是否超过诉讼时效？ 第一、关于被告是否存在违约行为。根据原、被告在《商品房买卖合同》第二十条的约定“在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记；在取得栋产权证后365个工作日内申请办理原告所购买房屋的房屋所有权证”可知，被告应当在房屋交付后730个工作日内完成房屋所有权证办理申请。但被告没有提交证据证明其于2013年12月31日交房后，依照合同约定履行了办理涉案房屋栋产权证和房屋所有权证的义务，且“两证合一”政策于2016年8月即已经在望城区实施，但被告于2018年5月9日才办妥涉案房屋的不动产权登记证书，其完成期限已经超出合同约定，属于违约，应当承担违约责任，所超出期间应当计入违约时间。在国家实行不动产统一登记制度以前，房屋产权登记包括房屋所有权登记和国有土地使用权登记。《不动产登记暂行条例》的施行将原有的办理房屋初始登记、房屋所有权属登记、土地使用权登记三个步骤简化为办理房屋初始登记、不动产权属登记两个步骤，该步骤的简化，客观上只会缩短了原有的办证登记时间，并不会由此增加被告的负担。虽然原、被告在《商品房买卖合同》第二十条中约定“被告应在取得栋产权证后365个工作日内申请办理原告所购买房屋的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365个工作日内申请办理土地使用权证”，但新规施行后，原、被告就权证办理事宜的约定并没有进行协商变更，办证义务承担主体仍为被告，在办证步骤已经简化后，被告仍应当按照前述730个工作日的合同约定期限办理相关手续。根据本院查明的事实可知，长沙市望城区虽然从2016年8月1日起停止受理房屋、土地等登记业务，但从2016年8月8日即已开始办理不动产统一登记业务，期间中断的时间只有一周，并不足以影响被告按照合同约定的期限履行办证义务，被告不能据此免责。故被告辩称其因客观原因无法实际履行依约办理房屋所有权证义务的抗辩意见，本院不予采纳。被告抗辩原告没有完成付款义务导致逾期办证不违反合同约定，因被告未提出有效证据予以证实而原告提供证据证明其履行了付款义务，故本院对被告此抗辩意见不予采纳。 第二、关于原告请求支付逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼时效。《商品房买卖合同》第二十条的约定“在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记；在取得栋产权证后365个工作日内申请办理原告所购买房屋的房屋所有权证”可知，被告应当在房屋交付后730个工作日内完成房屋所有权证办理申请,案涉房屋于2013年12月31日交付,被告应于2016年11月11日前办妥不动产权属登记，原告称被告应于2016年11月30日前办妥不动产权属证书，系对自身权利的处分，本院予以认定，故本院认为被告应于2016年11月30日前办妥不动产权属证书。富基公司提出原告要求的诉讼请求已过诉讼时效,因在庭审中双方均认可原告已于2020年12月11日向法院提起诉讼，并经法院诉前调解未果，故原告主张被告向其支付案涉违约金的诉讼时效于2020年12月11日中断，原告按日计算的违约金的部分诉讼请求未过诉讼时效。 第三、关于被告应负担违约金的数额。本院认为，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚,但弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度。在无法确定守约方客观损失的情况下，对违约金的约定过高或者过低，均会导致对违约方的惩罚不适度，而有违公平原则，人民法院应当依法调整。本案中，双方在合同中约定，每日按已付房款的0.01‰支付违约金即每日支付违约金6.76元，该标准明显过低，但原告主张的计算标准并无事实依据且原告并未提交证据证明其因被告违约造成的实际损失，故本院对原告主张的违约金计算标准不予支持。本院根据合同总金额及逾期的天数，结合当事人过错、预期利益、是否实际造成损失等综合因素，并参考本院类似案件的裁判尺度，酌情确定被告逾期办理房屋产权证的违约金为6765元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湖南富基置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告曾水英支付逾期办理房屋权属证书的违约金6765元； 二、驳回原告曾水英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1536元，因适用简易程序减半收取计768元，由原告曾水英负担743元，被告湖南富基置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  高 芳 二〇二一年四月十六日 法官助理 张 慧 代理书记员  谭思佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。