重庆市铜梁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0151民初2033号 原告：重庆新源模具有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处铜合大道**，统一社会信用代码91500224622011927N。 法定代表人：陈秀昀，总经理兼执行董事。 破产管理人：重庆索通律师事务所。 委托诉讼代理人：王麒懿，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王尊，重庆索通律师事务所实习律师。 被告：陆宗伟，男，1955年12月25日出生，汉族，户籍地重庆市渝中区。 第三人：重庆博多涂料有限公司，住，住所地重庆市渝**科技产业开发园**地一社会代码915001122035042921。 法定代表人：陆宗伟，总经理。 原告重庆新源模具有限公司（以下简称“新源公司”）与被告陆宗伟、重庆博多涂料有限公司（以下简称“博多公司”）、重庆稻川科技有限公司（以下简称“稻川公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，原告申请撤回对稻川公司的起诉、变更博多公司为本案第三人。原告新源公司的委托诉讼代理人王麒懿、王尊、被告陆宗伟暨第三人博多公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新源公司向本院提出诉讼请求：１、判令确认原、被告就位于重庆市铜梁区×××××××号附1、2、3号房屋签署的租赁合同《协议》于2019年9月25日解除；２、判令被告陆宗伟、第三人博多公司立即腾退位于重庆市铜梁区铜合大道519号附1、2、3号的房屋；3、判令被告立即向原告支付自2018年10月8日起至2019年9月25日止的租金92958.26元；4、判令被告陆宗伟、第三人博多公司自2019年9月26日起至实际腾退之日止，按7922.58元/月的标准，向原告支付房屋占有使用费；5、本案诉讼费由被告承担（由被告直接向铜梁区人民法院支付）。事实与理由：2015年10月8日，原、被告签订《协议》，约定如下：原告将现有生产场地出租给被告，该房屋位于重庆市铜梁区×××××××号附1、2、3号，并包括办公室、宿舍及水电等附属设施；厂房租赁时间为合同签订日期起，租赁期限为15年，至还清所欠被告借款为止；上述房屋自合同签订之日起无偿提供给被告使用，使用期限为三年，以此协助被告解决原告遗留债务问题；从2018年10月8日起，被告按照房产证有效面积每平方米6元的价格支付原告租金，该租金每5年按8%进行递增，支付方式为按年支付。被告陆宗伟为博多公司法定代表人，其在2019年10月30日向新源公司的破产管理人表示现阶段由其承租的案涉厂房交由第三人博多公司实际占有使用。2019年7月25日，重庆市铜梁区人民法院裁定受理重庆本川机械制造公司对新源公司的破产申请。同年8月26日，铜梁区人民法院指定重庆索通律师事务所担任新源公司破产管理人。新源公司破产管理人已于2020年7月2日向第三人发送限期搬离告知。经原告多次通知，被告及第三人至今未腾退并返还所承租的房屋，已严重影响破产程序的正常进展，严重损害债权人合法权益。原告认为，被告应承担相应违约责任。原、被告间的房屋租赁关系终止，被告及第三人应配合破产管理人处置破产财产，依法履行腾退义务。请求依法判决。 陆宗伟辩称，同意解除租赁协议，但不同意解除时间为2019年9月25日，而应以今天（开庭）为准，并要求给予充足时间搬迁和享有优先购买权；厂房目前是稻川公司在使用，稻川公司已支付全部租金给原告，其并不欠租金；不同意支付房屋占有使用费。 博多公司答辩意见与陆宗伟的辩称意见一致。 经审理查明：原告新源公司系重庆市铜梁区东城街道办事处×××××××号附1号、附2号、附3号工业用房的权利人，该三幢厂房建筑面积共计16065.23平方米（4399.88平方米+6547.36平方米+5117.99平方米）。 2015年10月8日，新源公司（甲方）与陆宗伟（乙方）签订《协议》，约定：兹有甲方于2013年委托乙方进行产品加工业务，所欠乙方货款在2014年解除合约后，甲方已出具借款手续，甲方共计欠乙方货款400万元。由于甲方生产经营出现困难，流动资金断裂，且一直未能兑付所欠乙方借款。乙方为了收回甲方所欠货款，为了维护甲方正常生产形势，维护甲方主机厂无形资产配套价值，双方达成下列共识：合同签订后，由乙方出流动资金，以现有甲方生产平台为基础，进行独立核算，自负盈亏；......;甲方将坐落在重庆市×××××××号附1、2、3号房屋，包括办公室、宿舍及水电等生产设备及附属设施出租给乙方，租赁期限为15年；该房屋甲方债务繁多，乙方生产秩序得不到保证，乙方将花费大量物力财力解决甲方遗留债务问题，故该房屋无偿提供给乙方使用三年；第四年起，乙方按房产证有效面积，每平方米6元的价格按年支付甲方租金，该租金每5年按8%进行递增，乙方每年支付甲方总租金的60%，剩余40%用于归还甲方所欠乙方借款;第四年起，因甲方所租给乙方的固定资产和相关配套设施月生产产值应在每月350万元，乙方全年销售额达到4200万后，产值所增加的部分利润应按10%的比例发放给甲方。协议还约定了其他事项。 2019年7月25日，本院以（2019）渝0151破申5号民事裁定书裁定受理重庆本川机械制造公司对新源公司的破产清算申请。2019年8月26日，本院以（2019）渝0151破1号决定书，指定重庆索通律师事务所担任新源公司管理人。原告遂诉来本院，提出前述诉请。 2019年10月30日，陆宗伟在新源公司的破产管理人重庆索通律师事务所向其出示的《重庆新源模具有限公司名下机器设备》列表清单下签字确认：列表所涉设备均系新源公司所有，当时由博多公司实际控制，存放在本案所涉租赁厂房内，该厂房由博多公司在使用等。对此，陆宗伟在本案庭审中亦表示无异议。 另查明，博多公司成立于1987年7月9日，公司类型为有限责任公司，工商股东信息为2人，陆宗伟系该公司法定代表人。 上述事实，有原告新源公司举示的协议、209房地证2012字第27179号、27178号、27180号房地产权证书三份、本院（2019）渝0151破申5号民事裁定书及（2019）渝0151破1号决定书、《重庆新源模具有限公司名下机器设备》清单及陆宗伟的确认笔录以及当事人的法庭陈述在卷佐证。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。关于原告举示的代持股协议书，因与本案无关联性，本院不作为本案证据确认。 本院认为,根据法律规定，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力。新源公司与陆宗伟签订的关于重庆市铜梁区东城街道办事处×××××××号附1、2、3号房屋的《协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该合同的乙方即承租方虽名为陆宗伟，但结合合同约定的乙方生产情况、陆宗伟签字确认案涉厂房及设备系由博多公司控制使用以及陆宗伟当初系博多公司法定代表人的身份情况等，足以确认陆宗伟当初以承租人之名签订案涉合同的行为系代表博多公司的履行职务行为，该合同的实际承租人应认定为博多公司。 关于本案合同解除问题。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同”。本院已于2019年7月25日受理对新源公司的破产申请，后依法指定重庆索通律师事务所为新源公司管理人，而管理人在破产申请受理之日起二个月内未就案涉合同解除或继续履行通知对方当事人，对方当事人亦未向管理人发出催告，且陆宗伟暨博多公司的法定代表人当庭表示同意解除合同，故在法院受理对新源公司的破产申请之日起二个月届满之日(即2019年9月25日)，本案合同应视为解除。故本院确认原、被告所签订的案涉《协议》已于2019年9月25日解除。 关于租金。合同解除前，双方应按约定履行各自义务。按合同约定，前三年的无偿使用期限已届满，作为承租人的博多公司应向原告支付2018年10月8日起至合同解除前（2019年9月25日）共计11个月零17天的租金。经计算，该期间租金共计92910.57元[(16065.23平方米×6元÷12个月×11个月+16065.23平方米×6元÷12个月÷30天×17天）。按双方协议约定，博多公司实际应支付原告租金55746.34元（92910.57元×60%），故本院支持租金55746.34元。 关于腾退房屋及房屋占有使用费问题。本案合同已于2019年9月25日解除，承租人应当立即腾退租赁房屋，逾期则应向原告支付房屋占有使用费。房屋占有使用费应按照案涉合同约定的月租金标准8032.61元（16065.23平方米×6元÷12月）计算，从合同解除次日（2019年9月26日）起支付至实际腾退租赁房屋之日止。原告自愿主张按7922.58元/月的标准计算占有使用费，系其对自身民事权利的自由处分，本院予以尊重和确认。 关于陆宗伟及博多公司辩称涉案房屋由稻川公司实际占有、已由稻川公司支付相应租金的意见，因陆宗伟及博多公司均未提交相应的证据证明，应当承担举证不能的责任，故本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、重庆新源模具有限公司与陆宗伟于2015年10月8日签订的关于租赁重庆市铜梁区东城街道铜合大道519号附1、2、3号房屋的《协议》于2019年9月25日解除。 二、重庆博多涂料有限公司于本判决生效后十日内腾退位于重庆市铜梁区东城街道×××××××号附1、2、3号房屋。 三、重庆博多涂料有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆新源模具有限公司支付2018年10月8日至2019年9月25日的租金55746.34元。 四、重庆博多涂料有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆新源模具有限公司支付自2019年9月26日起按月租金标准7922.58元/月计算的房屋占有使用费至实际腾退房屋之日止。 五、驳回原告重庆新源模具有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1644.72元，由被告重庆博多涂料有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  谭四玲 二〇二一年四月二十九日 书记员  杨佳铭