天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终897号上诉人（原审被告）：天津市亨晟工贸公司，住所地天津市滨海新区大港迎新街。法定代表人：吴英慧，经理。委托诉讼代理人：庞旭东，天津金三维律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘松刚，天津金三维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津北拓汽车美容服务有限公司，住所地天津市滨海新区大港万欣街南（花卉市场）。法定代表人：杨惠金，经理。委托诉讼代理人：张玉奎，天津鹏泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩曦，天津鹏泽律师事务所律师。原审被告：天津市滨海新区人民政府大港街道办事处，住所地天津市滨海新区旭日路468号。负责人：仝浩，主任。委托诉讼代理人：庞旭东，天津金三维律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘松刚，天津金三维律师事务所律师。上诉人天津市亨晟工贸公司（以下简称亨晟公司）因与被上诉人天津北拓汽车美容服务有限公司（以下简称北拓公司）、原审被告天津市滨海新区人民政府大港街道办事处（以下简称大港街）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初65954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。亨晟公司上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回北拓公司全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由北拓公司承担。事实和理由：一、亨晟公司与北拓公司的房屋租赁合同已于2015年7月31日到期,双方不存在续租的事实，一审法院依据双方在2015年4月23日签订的续租证明认定双方达成了续租的意思表示是错误的。首先,该份证明是北拓公司于2015年4月20日召开股东会并形成股东决议后,需要对营业期限以及经营范围作出变更,其为了顺利通过天津市滨海新区行政审批局的变更登记审批,其找到亨晟公司出具了该份证明,该证明的形成时间是2015年4月23日,而北拓公司准予变更登记的时间是2015年4月28日,也能够充分说明该份续租证明仅仅是一份北拓公司为了顺利通过审批而提交的证明而不是续租协议。其次,双方根据合同约定和惯例,如果双方存在继续签订房屋租赁合同的合意,双方应当在合同期限届满前一个月也就是2015年6月底进行协商,并在合同期限届满后另行签订书面租赁合同。再其次,该份续租证明是北拓公司复印件,原件是在天津市滨海新区审批局,足可以说明该份续租证明仅仅是北拓公司为了办理变更登记所提交的一份证明,根本不存在续租的事实。更何况,亨晟公司在2015年8月1日合同期限届满后由于北拓公司拖欠租金未付清且双方不再续租的前提下,多次要求北拓公司腾空房屋归还亨晟公司,而且亨晟公司还于2016年9月1日向北拓公司发出了律师函,要求其按照2010年8月1日双方签订的房屋租赁合同履行相关义务并腾空房屋归还亨晟公司。二、《天津市房屋租赁合同》被确认无效,北拓公司具有明显过错,应当承担主要责任。双方签订合同时,北拓公司对涉诉房屋的现状是清楚的,该租赁合同中第1-1条对房屋的所有权证号一项没有填写是空白的,且该合同经当时的天津市大港区房地产管理局予以了登记备案。在该合同附件三第2条明确约定,如果区政府或石化公司规划此地,本合同视为如期完成等内容,均可以看出,北拓公司对案涉房屋的性状是完全知晓的,且亨晟公司已如实告知了北拓公司,双方在签订房屋租赁合同时,并没有任何法律法规明确禁止案涉房屋不得对外出租,亨晟公司并不具有明显的过错。三、一审法院依据鉴定意见作为判决依据,无事实和法律依据。该鉴定意见书不具有合法性和客观真实性。亨晟公司针对鉴定意见提出了书面的意见，鉴定机构负责人在质询过程中,对多处鉴定依据不清楚,且该鉴定意见书没有标明页码,鉴定机构以及一审判决并没有对亨晟公司提出的意见给予合理的解释。鉴定机构仅依据北拓公司提供的施工图纸作为鉴定依据,该施工图无设计单位、无建设单位、无施工单位,在没有其他竣工图纸予以佐证的情况下,鉴定机构是无法确认该图纸就是北拓公司实际施工时的施工图纸。北拓公司在施工过程中,有很多项目都没有具体实施,鉴定机构依据该图纸作出鉴定是违反建设工程造价规范等相关要求的。退一步讲,就算是鉴定机构要对案涉房屋的造价进行鉴定,也应当以北拓公司实际支付的工程造价费为依据,在折旧后对现值损失作出鉴定,而不是对工程的造价依据图纸作出预算。北拓公司不存在任何损失。在签订房屋租赁合同时，亨晟公司考虑到北拓公司需要对房屋的水、电、暖设施以及室内外地面、开门改造,鉴于投入较大,免收了第一年的房屋租金作为北拓公司对案涉房屋改造、装饰装修的补偿。所以,北拓公司的损失已经在履行合同时由亨晟公司予以承担,双方在按照约定履行完合同后,北拓公司不存在任何损失。北拓公司已经通过实际履行租赁合同获得了巨大的经济利益,其不存在任何的经济损失,更何况在合同期限届满后,北拓公司又继续承租使用了5年,该改造成果和装修成果的价值已经被北拓公司用尽。双方在合同中对北拓公司的改造成果以及增加的装修成果均明确约定,在合同期满后归亨晟公司所有。也就是说,在2010年7月31日合同期限届满后,北拓公司投入的改造成果以及装修成果已经属于亨晟公司所有,北拓公司不能对已经属于亨晟公司所有的改造成果以及装修成果主张权利。四、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的损失赔偿的前提是一方有损失存在,现北拓公司不存在任何损失,而且导致房屋租赁合同无效也并不是亨晟公司一方所造成。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定的是针对形成或未形成附合的装饰装修物的归属以及现值损失的分担,北拓公司根本不存在现值损失。北拓公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。大港街述称，同意亨晟公司的上诉请求。北拓公司向一审法院起诉请求：1.依法确认北拓公司、亨晟公司之间签订的《房屋租赁合同》无效；2.依法判令亨晟公司、大港街赔偿北拓公司损失4850850元；3.本案诉讼费用及其他费用由亨晟公司、大港街承担。一审法院认定事实：坐落于××街××市场××街（原胜利街办事处）授权亨晟公司经营管理，并同意亨晟公司对外出租经营，该房屋未取得建设工程规划许可证。2005年4月12日，北拓公司与亨晟公司签订《天津市房屋租赁合同》及附件三，约定由北拓公司承租诉争房屋，租赁期限自2005年8月1日起至2010年7月31日，租金380000元。双方对房屋使用和维修有如下约定：亨晟公司负责出租房屋及原有附属设备的维修，承担维修费用；北拓公司发现房屋及原有附属设备有损坏或故障时，应及时通知亨晟公司修复，亨晟公司应在接到北拓公司通知后进行维修，北拓公司应予协助；逾期不维修的，北拓公司可代为维修，亨晟公司承担维修费用及逾期维修造成的损失。亨晟公司交付房屋后，北拓公司即对房屋进行扩建改造，用于汽车维修经营使用。合同到期后，双方于2010年8月1日再次签订《天津市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议（一）》，约定由北拓公司继续承租诉争房屋，租赁期限自2010年8月1日起至2015年7月31日止，租金每年150000元。同日，胜利街办事处与北拓公司签订《房屋维修协议》，其中约定由北拓公司负责租赁房屋的维修，胜利街办事处每年承担20000元的维修费用，从北拓公司每年租金中扣除。2015年2月2日，大港街向北拓公司出具《证明》，同意诉争房屋租给北拓公司从事经营活动。2015年4月23日，北拓公司与亨晟公司签署《续租证明》，载明双方“经协商一致于2010年8月1日签订了坐落于大港区××街××市场××半部，面积为1500平方米房屋租赁合同，合同期为2010年8月1日到2015年7月31日连租5年，租赁期间双方合作诚信愉快，并在合同到期日继续与北拓公司续约，合同期为5年”。2016年7月25日，亨晟公司要求北拓公司停止经营并将诉争房屋腾空，同时，北拓公司向大港街提交损失清单要求赔偿，双方就赔偿问题未达成一致意见，成讼。根据北拓公司的申请，一审法院委托天津创源工程造价咨询有限公司对涉案房屋新建改造装修进行造价鉴定，鉴定意见书结论为：改造部分造价金额为3111681元，其中装饰装修工程造价金额为606866元，新建部分鉴定金额为1739169元，总造价金额为4850850元。重审中,北拓公司申请对案涉房屋改造部分的装饰装修工程进行现值评估，但因各种原因，相关鉴定机构均不接受对诉争房屋的部分工程重新进行现值评估。一审法院认为，一、诉争房屋未取得建设工程规划许可证，根据相关法律规定，一审法院依法确认，亨晟公司与北拓公司签订的《房屋租赁合同》无效。二、关于北拓公司要求判令亨晟公司、大港街赔偿各项损失的诉讼请求。北拓公司提供的《续租证明》有租赁双方盖章确认，应当认定是双方当事人真实的意思表示，《续租证明》的内容既有对双方上一合同期限合作效果的总结认可，也表达了双方再续租五年的意思表示，是《房屋租赁合同》的续签。亨晟公司于2016年7月25日要求北拓公司停止经营并将诉争房屋腾空时，合同尚在履行期内，现北拓公司被动停止经营，无法完全实现合同目的，确实存在损失。关于损失数额，一审法院委托相关鉴定机构对案涉房屋改造部分和新建部分的造价进行了评估，虽然亨晟公司、大港街陈述了理由对该鉴定意见书提出异议，但其提供的证据不足以推翻鉴定意见书的结论，应当承担举证不利的法律后果，故一审法院对鉴定意见书予以认定。但对改造部分中装饰装修工程部分，一审法院认为应按现值予以支持，而本案现有情况，已无法委托有资质的机构进行评估，一审法院依据该部分的造价金额606866元，综合考虑折旧等综合因素，酌情确定该部分现值为300000元。北拓公司损失最终认定为4543984元（4850850元-306866元）。亨晟公司出租未取得建设工程规划许可证的房屋，是导致合同无效的根本原因，其存在主要过错，北拓公司作为承租人，在未看到诉争房屋建设规划许可证的情况下仍与亨晟公司签订《房屋租赁合同》，也有一定的过错，结合双方合同期限、合同履行情况、诉争房屋改造、新建时间等因素，一审法院酌情确定亨晟公司赔偿北拓公司损失的70%，即3180788.80元。亨晟公司的其他抗辩意见，没有事实依据，一审法院不予采信。本案系房屋租赁合同纠纷，合同相对方为亨晟公司和北拓公司，大港街并非租赁合同的相对方，北拓公司要求判令大港街赔偿其损失，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：“一、原告天津北拓汽车美容服务有限公司与被告天津市亨晟工贸公司签订的《天津市房屋租赁合同》无效；二、被告天津市亨晟工贸公司于本判决生效后十五日内赔偿原告天津北拓汽车美容服务有限公司3180788.80元；三、驳回原告天津北拓汽车美容服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53800元，鉴定费194034元，共计247834元，由天津北拓汽车美容服务有限公司负担162509元，天津市亨晟工贸公司负担85325元”。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。亨晟公司提交证据一，北拓公司的变更申请书、公司股东会决议、准予变更登记通知书，证明2015年4月23日的续租证明，不是续租合同，只是北拓公司为了办理变更登记申请向工商登记部门提交的证明材料；证据二，18张照片以及视频录像一份，证明租赁合同已经履行完毕，北拓公司的装饰装修以及改建扩建等费用，完全属于其自身的经营行为，且亨晟公司已经在履行合同时予以补偿，北拓公司没有损失。北拓公司质证意见，证据一已经在上次二审开庭时提交，亨晟公司只是又扩大解释；不认可证据二的证明目的。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为:1.案涉《房屋租赁合同》是否合法有效;2.双方是否就续租达成合议；3.原审期间所作出的鉴定意见是否能作为认定北拓公司损失的依据；4.亨晟公司是否应承担北拓公司的装饰装修及扩建损失，如应承担，则相应的责任比例如何确定。对于第一个争议焦点，本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋未取得建设工程规划许可证，且双方于2010年8月1日达成合意，续租了案涉房屋，故一审法院确认《房屋租赁合同》无效，符合法律规定，本院予以维持。对于第二个争议焦点，本院认为，2015年4月23日，北拓公司与亨晟公司签署《续租证明》，载明双方“经协商一致于2010年8月1日签订了坐落于大港区××街××市场××半部，面积为1500平方米房屋租赁合同，合同期为2010年8月1日到2015年7月31日连租5年，租赁期间双方合作诚信愉快，并在合同到期日继续与北拓公司续约，合同期为5年”。《续租证明》经北拓公司与亨晟公司盖章确认，系双方真实的意思表示，《续租证明》的内容既有对双方上一合同期限合作效果的总结认可，也是双方对北拓公司再续租五年达成了新的合意。双方虽未再次签订《房屋租赁合同》，但双方已经继续履行，亨晟公司关于租赁合同已到期,双方不存在续租的事实的上诉意见，本院不予采信。对于第三个争议焦点，本院认为，鉴定机构依据施工图及现场情况作出鉴定意见，亨晟公司主张无法确认该图纸就是北拓公司实际施工时的施工图纸,北拓公司有很多项目都没有具体实施,亨晟公司应就其上述主张承担相应的举证责任。亨晟公司未能举证证明其主张，应当承担举证不能的不利后果。亨晟公司针对鉴定意见提出异议，原审中，鉴定机构人员接受了质询，并出具了补充说明。亨晟公司提供的证据不足以推翻鉴定意见书的结论，天津创源工程造价咨询有限公司作为专业的鉴定机构，对案涉房屋新建改造装修进行的造价鉴定，能够作为认定北拓公司的损失的依据。对于第四个争议焦点，本院认为，亨晟公司出租未取得建设工程规划许可证的房屋，而北拓公司对于后期会投入大量资金进行装修的情况下，在订立合同时亦应当审查租赁房屋的产权、规划信息，应当尽到审慎的态度。故对于北拓公司的损失，亨晟公司与北拓公司应当承担同等责任，一审判决认为亨晟公司应承担主要责任欠妥，本院予以纠正。对于北拓公司装饰装修损失问题，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现值损失应按承租人使用时间折旧后装饰装修尚存的实际价值确定。因装饰装修工程部分已无法进行评估，一审法院依据该部分的造价金额606866元，综合考虑折旧等因素，酌情确定该部分现值为300000元，并无不当。对于北拓公司的扩建损失，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。对于扩建造价费用的计算标准，一审法院以委托鉴定的扩建时承租人实际支付的工程造价费用作为扩建费用，并无不当。关于亨晟公司主张烤漆房与洗车房未形成附合的问题，本院认为，二审中天津创源工程造价咨询有限公司向本院出具了一份情况说明，载明烤漆房是一个整体由彩钢板组成，烤漆设备均固定在基础上；洗车房是一个整体由钢结构和玻璃组成，洗车房设备底座是由基础钢板桩支撑并且由排水构造链接，是一个整体。故亨晟公司的该项主张依据不足，本院不予采信。综上，亨晟公司应对北拓公司的损失承担50%的赔偿责任，即亨晟公司应赔偿北拓公司的损失2271992元。综上所述，亨晟公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初65954号民事判决第一项；二、撤销天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初65954号民事判决第二项、第三项；三、本判决生效后十五日内，天津市亨晟工贸公司赔偿天津北拓汽车美容服务有限公司损失2271992元；四、驳回天津市亨晟工贸公司的其他上诉请求；五、驳回天津北拓汽车美容服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费53800元，鉴定费194034元，共计247834元，由天津北拓汽车美容服务有限公司负担134326元，天津市亨晟工贸公司负担113508元。二审案件受理费32246元，由天津北拓汽车美容服务有限公司负担9213元，天津市亨晟工贸公司负担23033元。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 何日升审判员 郭小峦二〇二一年四月十二日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；