山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终372号上诉人（原审被告）：白某，住山西省太原市。委托诉讼代理人：姚某，北京市京师（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫某，北京市京师（太原）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张某1，住山西省太原市。委托诉讼代理人：田某，山西令德律师事务所律师。委托诉讼代理人：马某，山西令德律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：张某2，住山西省太原市。委托诉讼代理人：刘某（系上诉人张某2之妻）。委托诉讼代理人：张某3（系上诉人张某2之父），住山西省太原市。被上诉人（原审原告）：山西郡宇房地产开发有限公司。法定代表人：张某4，总经理委托诉讼代理人：皇甫某，北京市蒲泽律师事务所律师。原审第三人：郭某，住山西省太原市。原审第三人：太原市万柏林区长风西街街道新庄社区居民委员会。法定代表人：张某5，主任。上诉人白某、张某1、张某2因与被上诉人山西郡宇房地产开发有限公司、原审第三人郭某、原审第三人太原市万柏林区长风西街街道新庄社区居民委员会房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初2928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人白某、张某1、张某2上诉请求：1.依法撤销一审判决并发回重审或依法改判。2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，证据不足，三上诉人与被上诉人之间并不存在真实的商铺买卖合同关系。首先，涉案商铺是三上诉人用旧有房屋拆迁置换而来，与被上诉人并无商铺买卖的合意，双方并不存在真实的房屋买卖合同关系；其次，被上诉人作为专业的房地产开发公司，深知出具购房款收据相应的法律后果，但被上诉人在未收到任何款项的情况下，向上诉人出具400余万元的收据，且在上诉人使用该商铺的四年里未向三上诉人主张权利，明显不合常理；最后，被上诉人提交的承诺书、询问笔录不合法，且与其开具的购房款收据相矛盾，不应作为认定本案事实的证据。被上诉人山西郡宇房地产开发有限公司辩称：一审法院认定事实正确，适用法律适当，判决结果公正合法。上诉人上诉理由不能成立，二审应驳回上诉，维持原判。原审第三人郭某、原审第三人太原市万柏林区长风西街街道新庄社区居民委员会未参加诉讼，也未提交书面答辩意见。山西郡宇房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告于2016年1月23日签订的《商铺买卖合同》；2、依法责令三被告及第三人立即停止侵害，将位于太原市××区商铺腾退给原告。3、依法责令三被告从2017年6月16日起至被告将太原市××区商铺腾退给原告之日止，按照每年15万元的标准向原告交付房屋使用费（截止2020年6月16日为45万元）；4、本案诉讼费用由三被告承担。一审法院认定事实：被告白某与被告张某1、张某2系母子关系,三人均为太原市万柏林区长风西街街道新庄社区居民委员会（原新庄村）居民，在原新庄村有宅基地一处。位于太原市××区的长风观园二期项目系原告与万柏林区原新庄村合作开发的城中村改造项目。2016年1月23日，三被告与原告签订了一份《商铺买卖合同》.合同约定三被告以10000元/平米的价格向原告购买长风观园二期3-03号商铺，建筑面积407.17平米，总房价款4071700元;被告应当于签合同之日一次性付清,否则本合同无效。但合同签订后，原告于当日给三被告出具收款收据一份，但三被告并未向原告支付购房款。2017年6月，涉案商铺竣工后三被告占用涉案商铺。2018年8月1日，被告张某1将涉案商铺以年租金15万元的价格出租给第三人郭某，第三人进行装修后，开始经营超市。之后，原告与被告交涉，被告表示要继续履行合同，尽快按约定将购房款付清。2020年1月5日，三被告向原告再次做出付款方案，一致同意将以被告张某1的名义借给原告的50万元本金及相应利息转为涉案房屋的购房款，剩余款项于2020年1月20日前支付100万元，2020年12月30日前付清所有余款。2020年1月19日，被告以经济紧张为由向原告出具承诺,承诺于2020年3月31日前付清第一笔100万元的余款464640元，并承诺未能按时支付，同意退还涉案商铺。2020年6月2日，因被告未按承诺向原告付款，原告向被告送达了《解除合同通知书》，要求被告在接到通知之日起3日内付清购房款及违约金,否则从被告接到通知书之日起第4日，解除双方的《商铺买卖合同》，被告须在15日内将涉案铺位腾退给原告。被告收到《解除合同通知书》后，仍未履行付款义务，也未腾出房屋。故原告诉至法院，请求人民法院依法判决。一审法院认为，关于原告与三被告签订的《商铺买卖合同》，双方对合同订立的基础说法不一，被告陈述该合同系基于新庄村进行城中村拆迁改造过程中，针对其在该村宅基地上的房屋给予的拆迁补偿，但被告未能提交证据证明其这一主张，本院依其申请追加了第三人太原市万柏林区长风西街街道新庄社区居民委员会后，该第三人庭审中又明确表示关于被告的拆迁补偿已经全部发放到位，原被告之间的商铺买卖合同与城中村拆迁无关，故对被告的该主张，本院不予认定，原告与被告签订上述合同后，未积极履行付款义务，在原告催要后，仍未付款，故原告提出解除双方签订的《商铺买卖合同》的主张，本院予以支持。合同解除后，被告应当腾出该房屋并返还原告，因该商铺内还放置有第三人郭某经营超市期间的部分财产未作处理，被告与第三人应共同配合办理腾出房屋交付原告的相关事宜。关于原告提出判令被告退还自2017年6月起至实际退还商铺之日期间的租金的主张，因原告与被告订立合同后，在未收到被告支付的购房款的情况下，先向被告开具了收款收据，视为其对被告迟延履行付款义务的认可，在被告实际占有案涉商铺后，原告直到2020年1月才提出异议，在此期间，原告对于被告占有并出租该商铺的事实是明知且放任的，物业管理单位也实际收取了被告的物业费及承租人郭某的水电费用，正是由于原告的上述不作为，导致被告产生案涉商铺的权属已归属于自己的重大误解，以自己的名义将商铺出租给第三人郭某，原告于2020年1月向被告及该第三人提出异议后，为迫使被告及该第三人尽早腾出商铺，对商铺采取了断水、断电等不当行为，导致第三人郭某的超市无法正常经营，虽该第三人在本案中未提供相应的证据证明其损失的具体数额，但根据实际情况来看第三人的损失确实客观存在，对此，原告存在明显过错，故关于被告实际收取的租金，应在后续解决第三人与原、被告之间的争议过程中另行解决，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第三项，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：解除原告山西郡宇房地产开发有限公司与被告白某、张某1、张某2之间于2016年1月23日签订的关于太原市××区商铺的《商铺买卖合同》；被告白某、张某1、张某2，第三人郭某于本判决生效之日起30日内将位于太原市××区商铺腾出后交付原告山西郡宇房地产开发有限公司；驳回原告山西郡宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。上诉人在一审举证的基础上，二审提供证据：1、调取证据申请书3份（详见书面意见），一份是调取一审开庭影像、第二份调取出警记录，第三份是调取太原市万柏林区长风西街街道新庄社区居民委员会拆迁安置补偿方案。2、申请追加第三人申请书。3、申请证人出庭作证，证明当时停水停电的事实，当时的询问笔录和签订承诺书并非上诉人真实意思表示。证据1：商铺买卖合同。证据2、山西郡宇房产抵偿开发有限公司出具的收款收据。共同证明居委会于2016.1.23向被上诉人出具商铺买卖合同及收款收据的形式补偿安置了案涉商铺。证据3、搜狐网2015.9.2发布的新闻“太原新庄城中村改造进行曲后顾无忧好拆迁”，证明新庄村拆迁项目中存在置换补偿商铺的方式。证据4、太原市人民政府网站2015.8.5发布的新闻“万柏林区新庄拆除基本完成”，证明上诉人旧宅因补偿事宜未协商一致等原因拆迁事件较晚。证据5、物业费缴费单，证明上诉人长期使用案涉商铺。（新）证据6、事件记事本，证明上诉人旧房拆迁事件为2016.1.27。证据7、拆迁补偿款转账凭证，证明上诉人于2016.2.4收到拆迁补偿款。证据8、《新庄城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》，证明拆迁补偿协议显示签订时间为2016.12.11，晚于房屋拆迁事件。证据9、宅基地平面图、测量信息表，证明日期与事实不符，对该文件的真实性存疑。证据10、新庄居委会“城中村”改造拆迁补偿明细表，证明拆迁项目一栏载明“宅基地拆迁一二层置换面积”，符合太原市正常拆迁补偿方案，即拆迁安置补偿除货币补偿外还包括住宅安置和商铺安置，但安置补偿协议中并未体现。证据11、新庄社区居委会2012城中村拆迁房屋置换补偿明细表，证明新庄居委会明确存在万象城住房安置事项。（新）证据12、《说明》，证明被上诉人承诺向上诉人安置万象城住房一户。证据13、《土地置换房地产开发合同》，证明千峰南路两侧为新庄居委会安置用地，且案涉房屋位于此范围。证据14、录音资料，证明张某5为上诉人办理了商铺补偿安置及与郡宇公司协调案涉商铺水电事项。证据15、张某1向郡宇公司转账凭证。证据16、张某5借条。证据17、还款转账凭证。共同证明张某5代打借条，张某1向山西郡宇房地产公司借款50万元，该钱款性质为借款，且与张某5有关联关系。证据18、人民网领导留言板回复。证据19、搜狐网于2018年发布的新闻“耿市××村改造条件。”证据20、太原市房产管理局网站“关于对部分未取得预售许可项目的提示性公示”。共同证明长风观园二期属于集体用地，且被上诉人未取得《商品房预售许可证》五证不齐，对案涉商铺不拥有相应产权。一审中村委会提交的档案照片一份，证明一审村委会提交的复印件与村委会存档的并不一样。被上诉人的质证意见：对证据1的真实性合法性关联性认可，合同中第5条（略）明确约定以及双方签字捺印。对证据2的真实性认可，但上诉人没有实际支付房款，双方对此无异议。对证据3-7与本案无关。对证据8证明当时人选择的是现金补偿。对证据13并不是用于房屋置换，同时产权均归我方享有。对证据14是个人行为，合法性不予认可。对证据15双方协议中将50万元转为购房款更为证明商品房买卖的真实性。对证据16-17借款已经退回。对证据18-20与本案无关。对证据6当时人的记事本与村委会记录不一致，既然一审没有质证怎么看出不一致？被上诉人在二审中未提供新证据。对一审法院查明的事实，除上诉人白某有异议，认为“合同是签了，但没有就合同内容形成合议。对“2017年6月，涉案商铺竣工后三被告占用涉案商铺”有异议，与事实不符。对“原告与被告交涉，被告表示要继续履行合同，尽快按约定将购房款付清。”与事实不符以及承诺书形式上签过但与事实不符，实际原因是对方一直停电导致承租方不能营业。”，其余事实双方当事人均无异议，本院予以确认。本院二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，一审法院经过举证质证，依法认定案件事实，对一审法院查明的事实，除上诉人白某有异议，认为“合同是签了，但没有就合同内容形成合议。对“2017年6月，涉案商铺竣工后三被告占用涉案商铺”有异议，与事实不符。对“原告与被告交涉，被告表示要继续履行合同，尽快按约定将购房款付清。”与事实不符以及承诺书形式上签过但与事实不符，实际原因是对方一直停电导致承租方不能营业。”，其余事实双方当事人均无异议。本案二审的争议焦点为“本案双方之间是否真实的商品房买卖合同以及一审法院判决是否正确。”从本案一、二审查明的客观事实看，关于被上诉人与三上诉人签订的《商铺买卖合同》，双方对合同订立的基础始终说法不一，但从本案客观事实“2020年1月5日，三上诉人向被上诉人再次做出付款方案，一致同意将以张某1的名义借给被上诉人的50万元本金及相应利息转为涉案房屋的购房款，剩余款项于2020年1月20日前支付100万元，2020年12月30日前付清所有余款。2020年1月19日，上诉人以经济紧张为由向被上诉人出具承诺,承诺于2020年3月31日前付清第一笔100万元的余款464640元，并承诺未能按时支付，同意退还涉案商铺。”来看，双方最终还是形成了购房的合意。上诉人在未举证足以否定承诺书的合法有效性的情况下，在其未积极履行付款义务经被上诉人催要后，仍未付款，故一审法院对被上诉人提出解除双方签订的《商铺买卖合同》的主张，予以支持，在本案现有证据能够证明的事实看，判决结果并无不当。另外，关于上诉人实际收取第三人租金的问题以及上诉人与新庄居委会之间因拆迁产生的纠纷，与本案属不同法律关系，应在后续解决争议过程中另行解决。综上所述，上诉人白某、张某1、张某2的上诉理由依据不足，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决处理结果合理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费42974元，由上诉人白某、张某1、张某2负担。本判决为终审判决。审   判   长 牛   晓   斌审   判   员 关   文   静审   判   员 李      静二〇二一年四月八日法  官 助  理 马晓淑书记员连娟