四川省成都高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0191执异331号 案外人：彭浩，男，1993年12月6日出生，汉族，住四川省大邑县。 案外人：吴娇，女，1992年9月1日出生，汉族，住四川省大邑县。 申请执行人：成都利双业投资有限公司，住所地成都市武侯区晋阳路128号附27号。 法定代表人：李勇，总经理。 被执行人：成都因明管业有限责任公司，住所地四川省成都市大邑县。 法定代表人：陈耀炜。 被执行人：成都因明房地产有限公司，住所地四川省成都市大邑县。 法定代表人：魏健。 被执行人：四川省川科投融资担保有限公司，住所地成都市金牛区大道营门口路88号四威大厦A座6层4号。 法定代表人：邓光伟。 被执行人：邓光伟，男，1963年9月20日出生，汉族，住成都市金牛区。 被执行人：廖清蓉，女，1964年7月18日出生，汉族，住成都市金牛区。 本院在执行成都利双业投资有限公司（以下简称利双业公司）与成都因明管业有限责任公司（以下简称因明管业公司）、成都因明房地产有限公司（以下简称因明房地产公司）、四川省川科投融资担保有限公司（以下简称川科公司）、邓光伟、廖清蓉金融借款合同纠纷一案中，案外人彭浩、吴娇就本院查封的位于成都市大邑县××镇××路××段××号××幢××单元××楼××号房屋（以下简称案涉房屋）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 彭浩、吴娇向本院提出异议请求：撤销对案涉房屋的查封裁定并解除对案涉房屋的查封。事实与理由：因明房地产公司系大邑县××镇××路××段××号地块“杜松雅韵”项目开发商，因明房地产公司将案涉房屋出售给彭浩、吴娇，但一直未办理产权登记。彭浩、吴娇已经支付全部购房款并实际占有使用，对未办理过户登记没有过错。 本院查明，中国民生银行股份有限公司成都分行（以下简称民生银行成都分行）就其与因明管业公司、因明房地产公司金融借款合同纠纷一案向本院申请财产保全，要求对因明管业公司、因明房地产公司所有的财产在价值2630万元范围内予以保全。本院经审查后于2015年8月31日作出（2015）高新民初字第1104号民事裁定，裁定查封因明管业公司所有的位于大邑县××镇××道××段国有土地使用权（产权证号：大邑国用（2010）第4539号）、因明管业公司所有的位于大邑县××镇××道××段房产（产权证号：大房权证监证字第0××4号）、因明房地产公司所有的位于大邑县××镇××道××号房产（产权证号：大房权证监证字第0××1号）、因明房地产公司所有的位于大邑县××镇××道××号附6号房产（产权证号：大房权证监证字第0××9号）。2015年9月1日，本院将前述不动产予以查封。 2015年11月12日，本院立案受理民生银行成都分行与因明管业公司、因明房地产公司、川科公司、邓光伟、廖清蓉金融借款合同纠纷一案。本院经审理后于2017年2月24日作出（2015）高新民初字第7896号民事判决，该判决的主要内容为：一、因明管业公司向民生银行成都分行归还借款本金2600万元及相应利息、罚息、复利；二、因明管业公司向民生银行成都分行支付律师费10万元；三、如因明管业公司不履行上述债务，民生银行成都分行可对因明管业公司享有的房权证监证字第0××4号房屋所有权及大邑国用（2010）字第4539号地产土地使用权折价或拍卖、变卖所得价款就案涉债务优先受偿；四、如因明管业公司不履行上述债务，民生银行成都分行可对因明房地产公司所有的大房权证监证字第0××9号房产及大房权证监证字第0××1号房产折价或拍卖、变卖所得价款就案涉债务优先受偿；五、川科公司对因明管业公司的案涉债务在本金余额最高限额为本金1500万元及相应利息、罚息、复利和律师费10万元的范围内承担连带保证责任，川科公司承担连带保证责任后，有权向因明管业公司追偿；六、邓光伟、廖清蓉对因明管业公司的案涉债务承担连带保证责任，邓光伟、廖清蓉承担连带保证责任后，有权向因明管业公司追偿；七、驳回民生银行成都分行其他诉讼请求。 上述判决生效后，民生银行成都分行向本院申请强制执行，本院于2017年7月11日立案执行，案号为（2017）川0191执3461号。执行过程中，民生银行成都分行将其在（2015）高新民初字第7896号民事判决中所确定的债权转让给了利双业公司。利双业公司向本院提出异议申请，请求将（2017）川0191执3461号案件的申请执行人由民生银行成都分行变更为利双业公司。本院经审查后于2020年6月3日作出（2020）川0191执异170号执行裁定，裁定变更利双业公司为（2017）川0191执3461号案件的申请执行人。 另查明，2015年2月19日，作为买受人的彭浩、吴娇与作为出卖人的因明房地产公司签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第一条约定：因明房地产公司以出让方式取得位于大邑县××镇××路××段××号地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为：大邑国用（2009）第2××9号，土地使用权面积为：21005平方米。因明房地产公司经批准，在上述地块上建设的商品房地名核准名称为：杜松雅韵，建设工程规划许可证号为：建字第510129201030047，建筑工程施工许可证号为：××。第三条约定：因明房地产公司将案涉房屋以总价款295875元出售给彭浩、吴娇。第五条约定：彭浩、吴娇采取一次性付款方式付款。第十条约定：因明房地产公司应当在2012年12月28日前向买受人交付案涉房屋。第十九条约定：出卖人应当在2012年6月30日前取得案涉房屋所在楼栋的权属证明；案涉房屋交付使用后，买受人同意委托因明房地产公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。当日，因明房地产公司出具了编号为1222065的《收据》，载明其收到了由彭浩、吴娇支付的案涉房屋房款295875元。 查询时点为2021年4月7日的《个人住房信息查询记录》显示，彭浩、吴娇在成都市22个区（市）县“无房屋查询记录”。 再查明，2017年9月25日，四川省大邑县人民法院（以下简称大邑法院）立案受理彭浩、吴娇与因明房地产公司确认合同有效纠纷一案，彭浩、吴娇诉请判决确认其与因明房地产公司签订的案涉房屋的《商品房买卖合同》有效。大邑法院在该案中除查明《商品房买卖合同》的签订和履行情况外，还查明了以下事实：2013年10月18日，民生银行成都分行与因明房地产公司签订编号为公高抵字第ＺＨ1300000200041-2号的《最高额抵押合同》，约定因明房地产公司为因明管业公司在民生银行成都分行的债务提供数额为2800万元的最高额抵押担保，抵押财产为大房权监证字第0191629号房产及大房权证监证字第0××1号房产，案涉房屋属于抵押范围。大邑法院经审理后于2017年12月6日作出（2017）川0129民初2047号民事判决，判决彭浩、吴娇与因明房地产公司于2015年2月19日签订的《商品房买卖合同》有效。 本院认为，从本院作出的（2015）高新民初字第7896号民事判决的裁判内容以及大邑法院在（2017）川0129民初2047号民事案件中查明的事实来看，作为权利人的利双业公司对包括案涉房屋在内的相关不动产享有优先受偿权。从彭浩、吴娇的书面异议来看，其认为其基于与因明房地产公司签订的《商品房买卖合同》而对案涉房屋享有所有权，因此要求本院撤销对案涉房屋的查封裁定并对案涉房屋解除查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，在本案中则主要考察彭浩、吴娇基于《商品房买卖合同》的约定而对案涉房屋所享有的权利能否排除本院的强制执行问题。 从查明的事实来看，2015年2月19日，因明房地产公司与彭浩、吴娇签订了案涉房屋的买卖合同，本院查封案涉房屋的时间为2015年9月1日；即彭浩、吴娇在本院查封案涉房屋之前已经签订了合法有效的书面合同。案涉房屋系彭浩、吴娇购买用于居住，且彭浩、吴娇目前在成都市22个区（市）县无其他用于居住的房屋；彭浩、吴娇已经支付完毕了案涉房屋的全部购房款。因此，彭浩、吴娇提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款、第二十四条、第二十七条、第二十九条之规定，裁定如下： 中止对位于成都市大邑县××镇××路××段××号××幢××单元××楼××号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向四川省成都高新技术产业开发区人民法院提起执行异议之诉。 审 判 长  晏 锐 人民陪审员  岳云川 人民陪审员  徐小蓉 二〇二一年四月二十日 书 记 员  李瑞琳