安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0403民初974号原告：淮南民生新城物业服务有限公司，住所地安徽省淮南市潘集区田集街道珠江丽景A座三楼303室，统一社会信用代码91340400670917686X。法定代表人：汪浩，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李绪备，安徽舜耕山律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈桂芳，女，汉族，1975年10月23日出生，住安徽省淮南市田家庵区，系淮南民生新城物业服务有限公司员工。被告：江艳，女，汉族，1976年8月10日出生，初中文化，无业，住安徽省淮南市田家庵区。原告淮南民生新城物业服务有限公司（以下简称民生物业公司）诉被告江艳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月22日公开开庭进行了审理。原告民生物业公司的委托诉讼代理人李绪备到庭参加诉讼，被告江艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民生物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业服务费10621元,并支付逾期违约金1956.2元(附违约金计算明细),合计12577.2元。2、诉讼费被告承担。事实与理由：原告系本市田家庵区民生淮河新城三期小区合法的前期物业服务企业。被告购买了淮河新城三期7栋-2-1106室、面积130.01平米房屋,并于2012年4月17日同意按照原告与该小区开发商签订的《民生淮河新城三期前期物业服务合同》内容履行相应业主义务。根据该前期物业服务合同第十条约定,物业服务费按房屋建筑面积向业主收取,具体标准约定:多层住宅:0.5元/月/平米;高层住宅:1.2元/月/平米;独立住宅(别墅):1.8元/月/平米;小高层1.1元/月/平米;沿街商铺:2元/月/平米;第十二条约定,物业费按半年交纳,服务费可以预收,但预收期限不得超过6个月。被告收房入住后,自2014年1月1日起,便无理拖欠物业服务费10621元(0.95元/月/平米×86个月×130.01平米,自2014年1月1日起至2021年2月28日止)。经多次催缴,至今仍拒不缴纳,不但侵犯了物业服务企业的合法权益,同时也侵害了广大缴费业主的利益,更不利于我市政府倡导小区文明创建的开展。为此诉至法院,望判如所请。被告江艳辩称，房屋交房时漏水，走完所有交房流程，物业代为验收的房屋，交房时漏水就上报了物业，前两年都在交物业费，但物业收取物业费后，房屋依然漏水；家中小孩有一次在小区走失，去小区调取监控后监控中看不到小孩；家中大量漏水，于2015年10月27日在泉山法庭出具了部分证明，证明房屋漏水，物业当时出具了维修方案，但维修后依然漏水，房屋滴水影响正常生活；家中车辆无法进入小区，门禁卡没有升级；2019年4月6日家中丈夫去世，去世当天还在担心家中房屋漏水问题。认为钥匙是从物业处领取，没有接触过开发商，物业有维修责任。愿意缴纳物业费，但需要物业将房屋漏水问题解决。原告围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据：一、原告的营业执照复印件、法定代表人身份证明、法人身份证复印件，证明：原告的主体资格。被告表示无异议。二、被告商品房网上备案确认单，证明：被告居住的房屋在淮河新城物业服务的范围内。被告表示无异议。三、民生淮河新城三期前期物业服务合同及补充协议，证明：原告向业主收费的标准、期限，以及被告需要缴纳物业费的责任。被告表示无异议。四、催费交款通知书，证明：被告江艳自2014年1月1日起拖欠原告物业费事实。被告表示无异议。被告向本院提交了以下证据：一、房屋漏水的照片、家中反复装修的照片共18张，证明：家中房屋严重漏水。原告质证意见:从照片中无法证明照片是被告居住的房屋，即使被告的房屋确实漏水，应该按照法律规定的程序主张权利，原、被告之间是合同关系，被告仅凭房屋漏水抗辩拒交物业费是不应该的。二、淮河新城三期7号楼房屋外墙漏水证明一份，是物业和开发商一起出具的室外渗水维修方案，证明：房屋漏水以及房屋钥匙是从物业处领取的。原告质证意见：不认可，仅凭证明，没有签名及公章，无法证明就是物业出具的。房屋也不是物业公司出售的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告江艳系淮南市田家庵区淮河新城三期7栋2单元1106室（建筑面积130.01平方米）房屋的业主。淮河新城小区建设单位淮南民生置业有限公司与民生物业公司签订了《民生·淮河新城（三期）前期物业服务合同》，根据该前期物业服务合同约定：“物业服务费按房屋建筑面积向业主收取,具体标准约定:多层住宅:0.5元/月/平米;高层住宅:1.2元/月/平米;独立住宅(别墅):1.8元/月/平米;小高层1.1元/月/平米;沿街商铺:2元/月/平米;物业费按半年交纳,服务费可以预收,但预收期限不得超过6个月。”合同生效后，民生物业公司对淮河新城三期小区提供了前期物业管理服务。被告自2014年1月1日起拖欠缴纳物业服务费，经原告多次催要，被告至今仍拒不缴纳物业服务费。2021年2月1日，原告民生物业公司诉至本院，要求判决被告江艳向原告民生物业公司支付淮河新城三期7栋2单元1106室自2014年1月1日至2021年2月28日止的物业管理费10621元（0.95元/月/平方米×86个月×130.01平方米），滞纳金1956.2元，合计12577.2元。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，虽然原、被告之间未签订书面的物业服务合同，但民生物业公司依据其与淮南民生置业有限公司签订《民生·淮河新城（三期）前期物业服务合同》对淮河新城（三期）小区提供了前期物业管理，江艳应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。因江艳当庭认可其自2014年1月1日起未支付物业服务费，且民生物业公司主张按照每月每平方米0.95元的标准计收物业费也未超过签订的物业合同第六条收费标准约定，故民生物业公司要求江艳支付物业服务费10621元（0.95元/月/平方米×86个月×130.01平方米,自2014年1月1日至2021年2月28日）的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。关于违约金问题，本院通过庭审查明事实和参照与江艳同小区业主在同类案件中提供的证据来看，民生物业公司提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故对原告要求被告支付违约金1956.2元的诉请，依据不足，本院不予支持。对被告江艳要求民生物业公司维修好其淮河新城三期7栋2单元1106室房屋漏水问题才缴纳物业费的请求，因本案系物业服务合同纠纷并非一般侵权纠纷，民生物业公司并非房屋产生漏水等质量问题的直接责任主体，同时，江艳提交的证据不足以证明其主张，故本院依法不予支持。本院特别强调：物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环；物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。原告民生物业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，参照《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告江艳于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南民生新城物业服务有限公司自2014年1月1日至2021年2月28日期间物业服务费10621元。二、驳回原告淮南民生新城物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114元，减半收取计57元，由被告江艳负担33元，由原告淮南民生新城物业服务有限公司负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  李保平二〇二一年四月六日书记员  邹 野附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百三十九条建设单位依法于物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人以及按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热。供燃气等方式催缴物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条简单的民事案件由审判员一人独任审理，并不受本法第一百三十六条、第一百三十八条、第一百四十一条规定的限制。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。