北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6181号上诉人（原审被告）：北京京润房地产有限公司，住所地北京市朝阳区霄云路18、20、22号。法定代表人：陈清祥，董事长。委托诉讼代理人：周卿帼，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：五方国际投资（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：马蔷，总经理。委托诉讼代理人：郭铁军，男，1974年2月10日出生。委托诉讼代理人：路志坚，男，1983年6月12日出生。上诉人北京京润房地产有限公司（以下简称京润公司）因与被上诉人五方国际投资（北京）有限公司（以下简称五方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初57614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。京润公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回五方公司全部诉讼请求。事实和理由：1.房屋租赁合同于2017年12月到期后，五方公司以其实际行为同意订立并实际履行了新续租合同，且已经按照新续租合同约定的租金标准支付了房租并在涉诉房屋继续居住，但一审法院以双方未签订书面的续租合同为由认定租赁期限为不定期租赁，可以随时解除，明显与事实不符。2.五方公司提前退租的行为已构成违约。3.五方公司提前退租，且未在合理期限前通知京润公司，给京润公司造成了巨大的经济损失。4.五方公司在承租房屋期间，对房屋内配置的家具、装修、墙面等配套设施损坏严重，远远超出正常使用造成的合理磨损，恢复所需费用依据合同应当从押金中予以抵扣，即便扣除全部押金，也不足以支付房屋重新装修和重新购置家具设备所需的费用。五方公司辩称，同意原审判决，不同意京润公司的上诉请求。五方公司向一审法院起诉请求：1.判令京润公司退还五方公司租房押金105000元；2.判令京润公司支付五方公司违约金16642.5元。一审法院认定事实：双方称五方公司于2010年12月开始租赁京润公司所有的位于北京市朝阳区霄云路京润水上花园x别墅，租金每月为45000元，租房押金105000元。双方未能提交租赁合同。双方认可五方公司交纳了租房押金105000元。2015年12月24日，五方公司作出承租方与京润公司作为出租方签订《续租合同》，其中约定：经双方友好协商，关于乙方续租，甲乙双方对签订的京润水上花园雅趣园x号别墅合同条款作如下调整；租赁期为24个月，自2015年12月27日起至2017年12月26日止；续租期内租金每月为45000元；续租期内租金支付方式如下：2015年12月25日前支付自2015年12月27日至2016年6月26日的租金270000元……2017年4月20日前支付自2017年6月27日至2017年12月26日的租金270000元；如乙方逾期未付租金，则视为违约，甲方有权责令乙方立即迁出该物业，除押金不予退还外，并有权向乙方追讨本合同剩余租期的租金；合同其余条款保持不变。双方认可五方公司依据合同约定足额交纳了2017年12月26日之前的房屋租金。《续租合同》到期后，五方公司继续租住涉案房屋，对此，五方公司称其当时不确定是否续租，与京润公司约定其先住着，按照每月50000元标准支付房租；京润公司称双方商定续租3年，租金每月50000元，五方公司索要新的房屋租赁合同后迟迟未给京润公司，其之所以一直未收回房屋是因五方公司一直按期缴纳房租且五方公司允诺给京润公司合同。2017年12月21日，五方公司向京润公司出具《说明》，内称由于其资金紧张要求按押三付三，先行支付150000元，请京润公司考虑长期合作情况给予支持。双方认可五方公司交纳租金至2018年6月26日。五方公司称其于2018年6月15日提出不再租住，京润公司称其于2018年6月26日催租金时五方公司说不租了。京润公司提交短信聊天记录，称系五方公司员工路志坚与京润公司员工潘舜的聊天记录，证明双方一直在协商续签租赁合同，合同文本已发送给五方公司，五方公司也要求续签，但是迟迟没有盖章。五方公司对证据的真实性持有异议，认可曾与潘舜发送短信，其向京润公司要过房屋租赁合同，但并没有明确说要续租，只是说要请示老板。京润公司提交邮箱截图，证明其向五方公司发送合同文本的情况，五方公司对此予以认可。京润公司提交照片一组，证明房屋内的状况，京润公司称照片系其收到法院起诉状后所拍摄。五方公司对此持有异议，称交接时并未破损到照片中的程度，五方公司没有交接时的视频、照片等相关证据。京润公司还提交了光盘一张，称系庭审当日（2020年10月27日）所拍摄房屋视频。关于五方公司承租房屋时的屋内装饰装修及家具家电等情况，京润公司称屋内一层为地砖，二层为木地板，墙面是新粉刷的，屋内有橱柜，地下室有衣柜和床。五方公司认可屋内地面铺设情况，称墙面并非重新粉刷的，当时只有七成新，墙面有脱落，屋内有橱柜一套，地下室没有床和衣柜，屋内没有其他物品了。对此，双方均不能提供房屋承租时的交接单，亦不能提供当时屋内状况的照片或视频资料。京润公司主张房屋交还时存在墙皮脱落、厨房橱柜及台面损坏、地板损坏、床和衣柜损坏等情况。五方公司称交还房屋时墙皮有脱落，但橱柜及台面没有损坏，二楼木地板损坏是其造成的，返还时屋内还留有部分盘子、碗和铁架等物品，其都不要了，其承租房屋用于办公和住宿，最多时住五个人，少时住一个人。就房屋交还时屋内的状况，五方公司未能提供其他证据。2018年7月7日，双方签署《钥匙交接登记单》，五方公司将涉案房屋钥匙交给京润公司。就2018年6月27日至2018年7月7日期间的房屋租金，双方同意在五方公司已付押金中予以抵扣。五方公司主张违约金，就此其不能明确其主张依据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据在案证据及当事人陈述，可知五方公司自2010年12月起租赁京润公司涉案房屋的事实，五方公司为此交纳了租房押金105000元。双方于2015年12月24日签订的《续租合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。该合同签订后，五方公司继续租赁涉案房屋至合同期间届满，此后继续使用房屋至2018年7月7日，但双方未能签订租赁合同。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故双方之间为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。现京润公司未能提供证据证明双方商定租赁期限为3年，且即便京润公司认为双方商定的租赁期限为3年，亦应当签订书面的租赁合同。京润公司还主张五方公司未在合理期限之前通知其不再租赁，就此未能提供充分有效的证据，一审法院不予采信。现双方已于2018年7月7日解除租赁关系，京润公司无权继续占有五方公司交纳的押金。双方同意以押金折抵2018年6月27日至2018年7月7日期间的房屋租金，就此一审法院不持异议。承租人应当正当使用租赁物，如果造成损坏的，应当赔偿出租人相应的损失。五方公司认可使用涉案房屋期间造成地板损坏的情况，就五方公司应当赔偿的损失，一审法院酌情予以判处。对于该项损失，一审法院在五方公司已付押金中予以扣除。京润公司未能提供承租时及交还房屋时的交接清单，未提供当时屋内状况的相关证据，未能就五方公司造成其屋内装修及物品损坏提供其他有效证据，对此其应当承担举证不能的不利后果，对于京润公司主张的其他损坏，一审法院不予采信。关于五方公司主张的违约金，没有事实依据，一审法院不予支持。据此，一审法院于2020年12月判决：一、北京京润房地产有限公司于判决生效后七日内返还五方国际投资（北京）有限公司租房押金八万元；二、驳回五方国际投资（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2732元，由五方国际投资（北京）有限公司负担932元（已交纳），由北京京润房地产有限公司负担1800元（于判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由北京京润房地产有限公司负担（于判决书生效后七日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明无异。本院认为，根据双方诉辩主张及法院查明的事实，本案争议焦点是五方公司在合同期满后继续使用房屋，是否应认定为以其实际行为同意订立并实际履行了新续租合同。对此，本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。京润公司主张双方口头约定三年续租合同，未提交相应证据予以证明，本院不予采信。关于京润公司主张的违约责任，因双方之间为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，京润公司称五方公司未在合理期限内通知其不再租赁，构成违约，但未就此提供充分的证据，一审法院不予采信并无不当。现双方均同意在五方公司已经交纳的押金中抵扣未付房屋租金，原审法院在扣除相应租金后判令京润公司退还五方公司剩余押金，处理适当。关于五方公司对租赁物造成的损坏问题，承租人应当正当使用租赁物，如果造成损坏的，应当赔偿出租人相应的损失。五方公司认可使用涉案房屋期间造成地板损坏的情况，就五方公司应当赔偿的损失，一审法院酌情确定的数额并无不当。关于京润公司主张的其他损坏，因其未提供充分的证据，一审未予支持亦无不妥。综上所述，北京京润房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2732元，由北京京润房地产有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 夏审 判 员  张 弘审 判 员  申峻屹二〇二一年四月二十七日法官助理  史晓霞法官助理  李宝霞书 记 员  王 艳