湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初5116号原告：刘伟，男，1987年11月4日出生，汉族，户籍地长沙市雨花区。委托诉讼代理人：唐慧芳，湖南蜜獾律师事务所律师。被告：杨小龙，男，1974年9月28日出生，汉族，户籍地湖南省常德市武陵区。原告刘伟与被告杨小龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员方源独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘伟及其委托诉讼代理人唐慧芳到庭参加诉讼，被告杨小龙经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟向本院提出如下诉讼请求：1.判令杨小龙向刘伟支付2019年6月5日至2021年3月7日期间的租金622320元；2.判令杨小龙向刘伟支付违约金62232元；3.杨小龙承担本案的诉讼费、保全费、担保费。事实与理由：2018年9月6日，刘伟与杨小龙签订《门面租赁合同》，刘伟将长沙市芙蓉区东方新城D栋105商铺出租给杨小龙用于经营饭店，合同期限为2018年9月5日起至2022年9月4日止；第一、二年租金为34000元/月，租金按季度支付，租金支付时间为每个季度末提前5日内支付下季度租金，租金每两年递增一次，第三、四年按照8%递增，即第三、四年租金为36720元/月。合同签订后杨小龙按约支付2018年9月5日至2019年6月4日期间的租金，但从2019年6月5日起杨小龙未再按约定足额支付租金。按照《门面租赁合同》约定，2019年6月5日至2020年9月4日期间的租金为34000元/月，2019年6月5日至2020年9月4日期间杨小龙应支付租金442000元（刘伟自愿免除杨小龙疫情期间2个月租金）；2020年9月5日至2021年3月7日期间租金为36720元/月，杨小龙应支付拖欠租金220320元。2020年10月1日，杨小龙向刘伟支付了4万元租金，截至目前为止，杨小龙应向刘伟支付拖欠的租金622320元。2021年3月7日，杨小龙因无力支付租金向刘伟提出解除合同。根据合同第八条约定“任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的10%违约金，并赔偿其他一切损失和费用。”鉴于约定违约金过高，刘伟主张按照杨小龙拖欠租金总额的10%支付违约金。刘伟已按合同约定履行交付店铺义务，但杨小龙并未按时足额支付租金，故刘伟向法院提起诉讼。被告杨小龙未做答辩。原告刘伟围绕其诉讼请求提交了如下证据：证据1.刘伟与杨小龙于2018年9月6日签订的《门面租赁合同》一份，拟证明刘伟与杨小龙存在合法的房屋租赁合同关系，合同期限为2018年8月5日至2022年9月4日，第一、二年租金为34000元/月，第三、四年租金为36720元/月，租金按季度支付，每个季度末提前5日支付下季度租金，如因一方违约造成终止合同，则应向对方赔偿合同总值的10%作为违约金；证据2.微信聊天记录，拟证明杨小龙自2019年6月5日开始拖欠租金，刘伟多次催要，杨小龙均以种种理由拒绝支付。2021年3月7日，杨小龙提出终止合同，并承诺拖欠的租金会按约定支付；证据3.长沙银行网上银行电子受理凭证一份，拟证明杨小龙在2020年10月1日向刘伟支付租金40000元，尚欠刘伟2019年6月5日至2021年3月7日期间租金622320元。被告杨小龙未在举证期限内向本院提交证据，也没有对刘伟的证据提出质证意见，本院视为其放弃举证、质证的权利。本院经审查认为刘伟的证据1、2具有真实性、合法性，且能证明本案争议事实，本院予以采信；对刘伟的证据3，本院认为该份证据能证明杨小龙于2020年10月1日向刘伟转账支付租金40000元，但不能证明尚欠刘伟租金622320元，经本院当庭核对，杨小龙在2019年7月8日至2020年10月1日期间共计向刘伟支付租金103000元及利息10000元，在刘伟自愿免除杨小龙因新冠肺炎疫情期间2个月租金的情况下，杨小龙实际尚欠刘伟房屋租金金额为559320元。根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2018年9月6日，刘伟与杨小龙签订一份《门面租赁合同》，合同约定：刘伟将其位于长沙市芙蓉区万家丽路东方××栋××号商铺（以下简称案涉门面）出租给杨小龙用于经营饭店，租赁期限自2018年9月5日起至2022年9月4日止；第一、二年租金为34000元／月，年租金为408000元，租金按季度支付，每季度支付102000元；租金每两年递增一次，第三、四年按照8%递增，即第三、四年租金为36720元／月，年租金为440640元；如杨小龙迟延支付租金超过15天，刘伟可单方解除合同；任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的10%的违约金，并赔偿其他一切损失。上述租赁合同签订后，刘伟按约向杨小龙交付案涉门面，杨小龙向刘伟支付了2018年9月5日至2019年6月4日的房屋租金，并将案涉门面用于经营餐饮。在合同履行过程中，杨小龙因经营不善，从2019年6月5日起便未再依约足额支付房屋租金。2021年3月7日，杨小龙向刘伟提出解除合同，并于同日搬离案涉门面。自2019年6月5日至2021年3月7日，在刘伟自愿免除杨小龙2个月疫情期间租金情况下，杨小龙应向刘伟支付的租金为662320元。在此期间，杨小龙实际支付租金103000元及利息10000元。其中，2019年7月8日通过微信转账支付房租30000元；2019年8月8日通过微信转账支付房租23000元；2019年8月11日通过微信转账支付房租10000元；2020年7月2日通过微信转账支付利息10000元；2020年10月1日通过长沙银行账户向刘伟转账支付房租40000元。经核对，杨小龙尚拖欠刘伟房屋租金559320元。因杨小龙一直未支付拖欠的租金，刘伟多次催收未果，遂向本院提起诉讼。本院认为，刘伟和杨小龙签订的《门面租赁合同》均系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。刘伟已依约向杨小龙交付案涉门面，杨小龙未按时足额支付租金且在租赁期限未到期的情况下单方提前退租，并于2021年3月7日提前搬离案涉门面，已构成单方违约。经核对，在刘伟自愿免除杨小龙2个月疫情期间租金情况下，杨小龙仍实际拖欠刘伟租金559320元。故对刘伟要求杨小龙支付租金622320元的诉讼请求，本院在559320元范围内予以支持，超出部分不予支持。案涉房屋租赁合同约定，因任何一方违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的10%作为违约金，本院认为该约定违约金已显著高于刘伟可预见的合法利益损失，且刘伟在诉讼过程中主动将违约金标准调整为按拖欠租金总额的10%计算，本院予以认可。杨小龙实际拖欠刘伟租金559320元，故其应向刘伟支付的违约金为55932元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条第一款、第五百六十三条第一款第（2）项、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告杨小龙应在本判决生效后三日内向原告刘伟支付2019年6月5日至2021年3月7日期间拖欠的租金559320元；二、被告杨小龙在本判决生效后三日内向原告刘伟支付违约金55932元；三、驳回原告刘伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10646元，因适用简易程序减半收取5323元，财产保全费4120元，以上两项合计9443元，由原告刘伟负担323元，被告杨小龙负担9120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  方源二〇二一年四月二十九日法官助理邓某书记员童某某附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。