天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终1733号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙家彦,男，1972年4月21日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：董桂彬，天津坻京律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄建里，天津坻京律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津津都轻工商贸城有限公司，住所地天津市东丽开发区金钟产业园区。法定代表人：包松安,总经理。委托诉讼代理人：王建有，天津秦天律师事务所律师。上诉人孙家彦因与被上诉人天津津都轻工商贸城有限公司（以下简称津都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初2545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。孙家彦上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持孙家彦一审全部诉请，驳回津都公司全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费全部由津都公司承担。事实和理由：一、孙家彦与津都公司签订的《房屋委托代租合同》明确约定用于经营,租赁期限为2016年9月1日至2018年8月31日，一审法院认为租赁合同未约定实际经营的用途是错误的。其一、双方在沟通租赁房屋时,津都公司作为专业的房屋租赁公司,不可能询问孙家彦租赁房屋的用途。其二、孙家彦在2016年8月13日便同案外人天津驰星科技发展有限公司签订了装修工程施工合同,对涉案14间房屋开始进行装修,津都公司不可能不知道经营用途。其三、即便合同没有约定具体经营内容,但是作为出租方,其基本义务就是应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。津都公司应当提供房屋产权证或者房屋权属证明以配合孙家彦取得营业执照是其应有的义务。根据现有证据,孙家彦于2017年10月12日才取得14间房屋中有房屋产权证明的7间房屋的营业执照。正是由于津都公司无法完全提供涉诉房屋的房屋产权证或者房屋权属证明,孙家彦租赁房屋一年之后才办理取得营业执照。截至津都公司起诉解除合同之时,津都公司仍然无法提供房屋产权证明供孙家彦办理营业执照。因此,津都公司存在违约行为,没有履行其基本义务,没有保证孙家彦实现租赁用途。二、孙家彦反诉请求的损失包括了装修损失、经营损失、以及津都公司违约的相关赔偿。孙家彦租赁津都公司的14间房屋是用来经营,在孙家彦承租房屋后,津都公司仅提供了其中有产权证的7间房屋供孙家彦办理营业执照,另外7间一直未予提供。而孙家彦装修涉诉房屋,由于津都公司的违约、过错,导致孙家彦装修的房屋不能正常经营,因此该装修损失、经营损失的责任应由津都公司承担。其次,因为津都公司欠付采暖费,导致孙家彦在冬季无法供暖,遭受了一定的经营损失,原审法院认定津都公司对此存在过错,但是没有要求津都公司承担相应的过错责任,对于孙家彦是不公平不合理的。三、因涉诉的14间房屋中,孙家彦现在合法经营的7间房屋与津都公司的7间房屋是交叉在一起的,一审法院判决孙家彦返还津都公司7间房屋,实际忽略了涉诉房屋的客观事实,在事实上是一个不能履行的判决,如果执行该判决,必然损害孙家彦对于其他房屋的合法权益。津都公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。津都公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间的《房屋委托代租合同》已解除；2.孙家彦返还位于天津市东丽区金钟公路3699号（中国北方五金城）C1号楼201-1、201-2、202-1、202-2、203-1、203-2、210-2共7间房屋；3.孙家彦给付拖欠津都公司截止到2020年5月1日止的房屋租金共计125908.6元，并按照同期银行贷款利率支付拖欠租金的利息11687元；4.孙家彦以房屋租金为标准，给付津都公司自2020年5月1日起至其实际交回房屋之日止的房屋占用使用费；5.本案诉讼费用等由孙家彦承担。孙家彦向一审法院反诉请求：1.津都公司赔偿孙家彦损失暂定1000000元；2.津都公司赔偿孙家彦违约金暂定40000元；3.津都公司退还孙家彦缴纳的租房保证金30000元；4.津都公司退还孙家彦缴纳的2017年租房租金43087.5元；5.本案诉讼费由津都公司承担。一审法院认定事实：津都公司（甲方）与孙家彦（乙方）于2016年9月2日签订《房屋委托代租合同》，合同主要内容：甲方将位于天津市东丽区金钟公路3699号（中国北方五金城）C1-201-1＼201-2＼202-1＼202-2＼203-1＼203-2＼204-1＼204-2＼205-1＼205-2＼210-1＼210-2＼211＼212号共14间房屋，房屋面积598.44平方米，委托出租给乙方用于经营，租赁期限自2016年9月1日起至2018年8月31日止，首年度房屋年租金为86175元，后续年租金为93356元。为保证合同各条款得以据实履行，合同签订时，乙方应缴纳保证金30000元。租赁期满后,若乙方无任何违约行为对甲方和业主造成损失,或虽有损失,但已作足额赔偿,则甲方将保证金原额(概不计息)退还乙方。若乙方在租赁期间发生有未清款项或未清费用,甲方有权从保证金中抵扣。保证金不足扣抵时,乙方应当另行承担补偿责任。乙方违反本合同的约定,保证金全额抵作违约金,甲方不予退还。甲方交付房屋后，乙方因使用需要对所承租的房屋或室内设施进行装修或改动，须书面告知甲方并经业主同意方可进行，甲方或业主有权对装修或改动情况进行监督。合同期满时乙方不得移走自行添加的结构性设施，业主无须对其进行补偿。房屋交付使用和退租时均应与物业公司交接，办理验房手续。乙方合同期满无意续租或业主要求收回，到期当日将承租的房屋及设施在正常使用状态下交还甲方，如有留置的任何物品，均视为放弃，甲方有权处置，乙方不得有异议。合同签订后，津都公司将出租房屋交付孙家彦使用。2016年10月31日，孙家彦向津都公司支付租金76175元，交纳保证金30000元；同年11月9日支付了当年剩余租金10000元。2017年9月15日，被告交付租金50000元。孙家彦承租的房屋在承租前拖欠采暖费及滞纳金未予清缴，且未交付使用期间的采暖费导致不能供暖。津都公司出租给孙家彦的14间房屋，其中C1-201-1＼201-2＼202-1＼202-2＼203-1＼203-2＼210-2号7间权利人为天津市亿联置业发展有限公司，房屋面积共317.51平方米，每月每平方米租金13元；另外7间为私人所有。合同到期后，孙家彦与另外7间私人所有房屋的业主签订了租赁合同。2020年4月20日，津都公司向孙家彦发出《房屋委托代租合同》解除的通知书，孙家彦于当日收到。解除通知书主要内容为双方合同到期后未再续签书面合同，并孙家彦自2017年起拖欠租金，故要求解除合同、支付欠付的租金、交回房屋。一审法院认为，津都公司与孙家彦于2016年9月2日签订《房屋委托代租合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。涉案房屋具有合法的产权证书或建设审批手续，针对孙家彦提出案涉房屋的权属登记影响其办理营业执照、消防许可证等手续的问题，鉴于双方在合同中未约定租房经营的用途，孙家彦未提供就案涉房屋是否申请办理相关手续以及相关部门就案涉房屋不予办理的证据，因此孙家彦主张津都公司对此承担违约责任，一审法院不予支持。合同约定的租赁期间为2016年9月1日起至2018年8月31日止。租赁期间届满后，孙家彦与另7间个人所有的房屋业主直接签订了租赁合同，但孙家彦继续使用涉案7间房屋，津都公司没有提出异议，该部分租赁物的合同关系按照原合同继续履行，但租赁期限转为不定期。孙家彦于2020年4月20日收到津都公司解除合同通知书，案涉房屋的不定期租赁合同解除，孙家彦应将案涉房屋腾空后交还津都公司。依据合同约定，2017年至2018年期间的租金为93356元，孙家彦除支付租金50000元外，尚支付租金43356元，因津都公司欠缴采暖费的原因致使孙家彦未能正常交纳采暖费而未享受供暖，因此供暖期间的租金应减半收取。孙家彦自愿足额交付2016年至2017年的租金，一审法院不再做调整。自2017年9月1日至2018年8月31日，孙家彦已交租金50000元，供暖期减半收取的租金费用为15559.44元，实际应收取的租金为77796.56元（93356元-15559.44元），孙家彦欠付租金27796.56元。自2018年9月1日至2020年4月20日期间的租金，因涉案房屋面积为317.51平米，按每月每平方米租金13元的标准核算，租金为81176.72元，扣减在此期间内2018年与2019年采暖期应减收的租金16510.52元，孙家彦应支付此期间的租金64666.2元，合计92462.76元。自2020年4月21日，孙家彦在收到合同解除通知后未能及时搬离而继续占用租赁物，对损失扩大的部分承担责任，应按合同标准向津都公司支付占用期间的使用费。津都公司主张要求孙家彦给付拖欠租金的利息，鉴于津都公司欠付采暖费的原因影响孙家彦正常经营，且欠付租金的原因并不能孤立的归责于孙家彦，因此该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于孙家彦反诉要求赔偿损失暂定1000000元的请求，在双方签订的合同中约定在合同期满时业主无须对装修进行补偿，诉讼中经一审法院释明，孙家彦放弃了对于其主张的损失进行价格评估，故孙家彦的此项请求不予支持。关于孙家彦反诉要求赔偿违约金暂定40000元的请求，因已对津都公司未能付清采暖费的责任进行处理，故孙家彦的此项反诉请求，不予支持。关于孙家彦反诉要求返还保证金30000元的诉讼请求，鉴于津都公司主张欠付租金利息的请求一审法院不予支持，孙家彦要求返还保证金的请求成立，予以支持。对于孙家彦要求退还其交纳的2017年租金中属于另7间房屋业主租金43087.5元的请求，该期间津都公司与7间房屋业主另有合同约定，故孙家彦的此项反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：“一、原告（反诉被告）天津津都轻工商贸城有限公司与被告（反诉原告）孙家彦C1-201-1＼201-2＼202-1＼202-2＼203-1＼203-2＼210-2号房屋租赁合同于2020年4月20日解除；二、被告（反诉原告）孙家彦于本判决生效之日起三十日内将承租的C1-201-1＼201-2＼202-1＼202-2＼203-1＼203-2＼210-2号房屋腾空后返还原告（反诉被告）天津津都轻工商贸城有限公司；三、被告（反诉原告）孙家彦于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）天津津都轻工商贸城有限公司截至2020年4月20日前的租金92462.76元；四、被告（反诉原告）孙家彦自2020年4月21日起给付原告（反诉被告）天津津都轻工商贸城有限公司占有房屋使用费（以317.51平米为基数，按每月每平方米租金13元计算）至房屋实际腾空之日止；五、驳回原告（反诉被告）天津津都轻工商贸城有限公司其他诉讼请求；六、反诉被告天津津都轻工商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告孙家彦保证金30000元；七、驳回反诉原告孙家彦其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3052元，由原告天津津都轻工商贸城有限公司负担941元，由被告孙家彦负担2111元；反诉费7409元，由反诉原告孙家彦负担7359元，由反诉被告天津津都轻工商贸城有限公司负担50元”。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.双方签订的房屋租赁合同是否已经解除，津都公司是否应当腾空并返还案涉房屋；2.孙家彦是否应当支付2020年4月20日前的租金及之后的房屋占用费；3.津都公司是否应支付孙家彦的装修损失及违约金，津都公司是否应退还2017年的房屋租金。对于第一个争议焦点,本院认为,津都公司与孙家彦签订《房屋委托代租合同》，合同约定的租赁期间为2016年9月1日起至2018年8月31日止。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方合同到期未续订租赁合同，孙家彦继续使用租赁物，双方形成不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同。孙家彦于2020年4月20日收到津都公司解除合同通知书，案涉房屋的不定期租赁合同解除，孙家彦应将案涉房屋腾空后交还津都公司。对于第二个争议焦点,本院认为,2020年4月20日前,双方形成不定期租赁合同关系，孙家彦应当支付租金。自2020年4月21日，孙家彦在收到合同解除通知后，未及时搬离而继续占用租赁物，应按合同标准支付占用期间的使用费。对于第三个争议焦点,本院认为,首先，关于孙家彦主张的违约金的问题，津都公司能够提供存在争议的7套房产的不动产登记证明，而孙家彦关于津都公司未提供该7套房产的产权证导致其无法取得营业执照的主张，缺乏依据，本院不予采信。孙家彦不能证明津都公司存在违约行为，亦无法证明其未取得营业执照与津都公司存在因果关系。而因津都公司欠缴采暖费的原因致使孙家彦未能正常交纳采暖费而未享受供暖的情况，一审法院已判决将供暖期间的租金减半收取，足以弥补孙家彦未享受供暖的损失。故孙家彦的该项上诉主张，本院不予支持。其次，关于孙家彦主张的装修损失的问题，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。双方约定的租赁期限已经届满，且合同中未约定装饰装修费用的处理，孙家彦主张装修损失依据不足，本院不予支持。关于津都公司退还2017年租金的请求，孙家彦亦缺乏依据，本院不予支持。综上所述，孙家彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9470元，由上诉人孙家彦负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 何日升审判员 郭小峦二〇二一年四月二十七日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……