山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁13民终2818号 上诉人（原审原告）：朱孔玲，女，1977年8月18日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：孙**，山东铭星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：杨帆，山东尧舜律师事务所律师。 上诉人朱孔玲因与被上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院（2020）鲁1312民初2313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人朱孔玲上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判被上诉人支付逾期提交需由被上诉人所提供的办理房屋权属登记资料而给上诉人所造成的损失7765.20元；2.本案的一审、二审诉讼费用由被上诉承担。事实和理由：事实和理由：2012年10月22日，上诉人与被上诉人签订《商品房预售合同》。第八条约定的交付期限为：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列条款处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、此项无约定。”合同第十五条明确约定了：一、被上诉人应当办理报备以及办理的期限；二、如果被上诉人违约应当承担违约责任的方式。合同签订后，被上诉人按照约定将房屋交付给上诉人使用。2017年3月10日，被上诉人取得（2017）临沂市不动产权第0005954号权属证书。第一，一审法院认定事实不清。（一）关于本案中诉讼标的7765.20元的性质问题。根据合同第十五条所约定的承担责任的方式，只要被上诉人违约，都应当由被上诉人赔偿或者支付房价款的1%给上诉人，那么在上诉人与被上诉人之间就形成了合同之债，从而构成了上诉人为债权人、被上诉人为债务人的法律关系。（二）该债权是上诉人依据合同合法取得的，是合法有效的。（三）合同第十五条约定的违约责任的承担方式，该合同条款的约定要件出现缺失：虽然已经确定了违约金的额度，但是对具体的履行期限、履行方式、履行地点等均无明确约定，也没有补充协议或约定，成为一个内容不完整、明确的约定条款。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，”因此，上诉人可以随时要求被上诉人履行支付本案之违约金。（四）被上诉人的违约行为是一个连续的、持续的行为。被上诉人并未在2015年9月28日前将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报登记机关备案，并且持续至2017年3月10日，被上诉人才履行了报备的义务。但被上诉人并未及时将其已履行报备义务的情况以合适恰当的方式通知上诉人，直到2017年6月才通过在楼道口张贴的方式告知，上诉人此时才知道自己可以办理权属登记了。因此，其违约行为一直持续到2017年6月，是一个连续、持续的违约行为。第二，上诉人的起诉并未超过法定的诉讼时效期间。2015年9月29日是本案诉讼标的之债确立日，而不是一审法院认为的诉讼时效起始日。根据双方所签订的合同，针对本案诉讼标的之违约金并没有约定履行期限、履行方式、履行地点等事实，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算”，因此，本案应当以上诉人向法院提起诉讼时计算诉讼时效，上诉人的起诉并没有超过法定的诉讼时效期间。第三，一审判决适用法律错误。对于本案上诉人的法定诉讼时效期间，应当适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》和《中华人民共和国合同法》中关于时效的第六十一条和第六十二条的特别规定。 荣盛公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。 朱孔玲向一审法院起诉请求：1.调解或判决被告支付逾期办理房屋权属登记资料而给原告造成的损失7765.20元，并实际计算至被告将办理权属登记所需的资料报登记机关备案之日止；2.本案的诉讼费、代理费、交通费由荣盛公司承担。 一审法院认定事实：2012年10月22日，朱孔玲（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，合同编号为YS235705。合同约定朱孔玲购买荣盛公司开发建设的“荣盛·香醍荣府”小区31-3-1001号房产。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列条款处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，被告按照约定将房屋交付给原告使用。2017年3月10日，被告荣盛公司取得鲁（2017）临沂市不动产权第0005954号权属证书。该证书载明“坐落：兰山区北城新区荣盛香醍荣府31号楼3-102等387处；不动产单元号371302004009GB00011F00160069等387个；权利类型国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权；权利性质：出让/市场化商品房...坐落：31、33、34号楼”。一审法院认为，原、被告双方所签订的《商品房预售合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：原告主张被告支付逾期办理产权登记的违约金是否超过诉讼时效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同，约定了“出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用出卖人应当在商品房交付使用后90日内”，被告荣盛公司于2017年3月10日才取得不动产权属证书，因此被告未按合同约定时间，履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”。据此买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效。就本案而言，双方当事人在合同中明确约定了逾期办证违约金数额，且对于办理产权登记的时间明确为2014年10月30日交房后的90天即2015年1月28日前。因此当事人知道或应当知道权利受到损害以及义务人的时间应为2015年1月29日。原告的诉讼时效应自2015年1月29日起计算三年。一审法院认为原告的起诉已过诉讼时效，且无证据证实存在诉讼时效中止或中断的情形。 一审法院认为，原、被告双方所签订的《商品房预售合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：原告主张被告支付逾期办理产权登记的违约金是否超过诉讼时效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同，约定了“出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用出卖人应当在商品房交付使用后90日内”，被告荣盛公司于2017年3月10日才取得不动产权属证书，因此被告未按合同约定时间，履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”。据此买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效。就本案而言，双方当事人在合同中明确约定了逾期办证违约金数额，且对于办理产权登记的时间明确为2014年10月30日交房后的90天即2015年1月28日前。因此当事人知道或应当知道权利受到损害以及义务人的时间应为2015年1月29日。原告的诉讼时效应自2015年1月29日起计算三年。一审法院认为原告的起诉已过诉讼时效，且无证据证实存在诉讼时效中止或中断的情形。一审法院判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费25元，由原告朱孔玲承担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对朱孔玲上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。 案涉《商品房预售合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，为有效合同，对双方当事人均具有拘束力。该《商品房预售合同》第十五条，对产权登记进行了约定，具体条文为：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列条款处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”该条明确了以下事项：其一、违约责任的主体（出卖人）；其二、违约责任成就的时间及条件（商品房交付使用后90日内，未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案）；其三、违约责任承担的方式及数额（支付违约金，数额为已付房价款的1%），且违约金数额系固定数额，并不随日期的延展而持续增加。因此，在违约责任成就的时间及条件下，买受人已经知道违约责任的主体及违约责任承担的方式及具体数额。即，商品房交付使用后90日内，出卖人未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的，出卖人的违约责任已经成就，违约金数额已经确定。因此买受人知道或应当知道权利受到损害以及义务人的时间应为合同约定的交房后的90天，该日期即为诉讼时效的起算时间，一审法院认定正确，且无证据证实存在诉讼时效中止或中断的情形，一审法院认定上诉人的起诉已过诉讼时效，并无不当。上诉人主张违约金履行期限不明确，与查明事实不符。未超诉讼时效期间向人民法院提起诉讼的，是诉讼时效的中断事由，并不是诉讼时效的起算事由，上诉人对此认识错误；超过诉讼时效期间向人民法院提起诉讼的，均不改变已过诉讼时效的事实。 综上所述，上诉人朱孔玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元，由上诉人朱孔玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇二一年四月二十三日 书记员  李 敏