广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂11民终280号 上诉人（一审被告）：吴连娣，女，1949年11月1日出生，汉族，住广西富川瑶族自治县。 委托诉讼代理人：黄秋帆，广西裕华律师事务所律师。。 被上诉人（一审原告）：富川瑶族自治县文化旅游发展有限公司，住所地：广西富川瑶族自治县富阳镇城东开发区展览中心三楼。 法定代表人：林忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何天红，广西众望（富川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何家旭，广西众望（富川）律师事务所律师。 上诉人吴连娣因与被上诉人富川瑶族自治县文化旅游发展有限公司（以下简称富川文旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区富川瑶族自治县人民法院（2020）桂1123民初308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴连娣及其委托诉讼代理人黄秋帆，被上诉人富川文旅公司的委托诉讼代理人何家旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴连娣上诉请求：1、依法纠正：一审判决确认富城宾馆与上诉人于2007年6月5日签订的《房屋租赁合同》应为无效的判决；2、鉴定费用3500元及一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 2 事实和理由：上诉人与富城宾馆在富城宾馆主导下，于2007年6月6日订立《房屋租赁合同》。该合同是双方在平等、自愿、公平的基础上订立，是双方真实意思表示，甲方享有更多的权益，受法律保护。被上诉人没有提出任何证据证明该合同违反《合同法》的规定。一审法院在没有证据的前提下，认定2007年6月5日签订的《房屋租赁合同》无效，没有法律依据；同时，该判决在适用法律时仅笼统提出该合同违反《合同法》关于无效合同的相关规定，是适用法律错误。该判决认定合同无效损害了上诉人的合同利益。为此，依《中华人民民事诉讼法》第164条、168条之规定提出上诉，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 富川文旅公司辩称，一审判决认定的基本事实清楚，适用的法律恰当，尽管没有支持被上诉人解除合同的请求，但一审判决认定涉案合同无效是正确的，上诉人的上诉没有事实和法律依据，恳请二审法院驳回上诉人的上诉，依法予以维持一审判决。 富川文旅公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除富川瑶族自治县富城宾馆(以下简称富城宾馆)与被告吴连娣签订的《房屋租赁合同》；2.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2002年1月7日，富城宾馆向县委办出具《关于转让门面经营权的报告》载明：“鉴于市场竞争激烈及本单位现有经营状况，即负债沉重、经营不畅，严重制约了企业的发展，为摆脱困境，经研究并与职工讨论决定，将本单位的一部分门面(东面6间)在保证所有权不变的情况下，向社会招标，转让经营权，初定每间门面转让期为15年，转让金额为6万元。转让金全部用于归还职工的集资款、风险金和财政贷款。……”县委办于2002年1月8日作出批复意见：“经办公室主任办公会议研究决定，原则同意此方案，并应在附带条件中注明，如因全县总体规划需拆迁门面的，由宾馆退还尚未到期年限的转让金后收回使用权。”为此，富城宾馆将前楼门面出租。2002年，富城宾馆因涉案财产被法院执行而作出《关于出租前楼门面的意向书》载明：“……经研究把前楼10间门面继续 3 出租40年(因2002年4月签定的转让经营权合同尚余10年，实际出租时间为30年)，30年的租金每间为4万元，小的一间为3.2万元，共10间，9间大，1间小。为照顾本单位职工的利益，可采取内部优先的方法。如本单位职工不要，在对外公开出租。”该宾馆职工在意向书上签名同意。2007年6月5日，富城宾馆在之前约定15年租期未到期的情况下，富城宾馆(出租方即甲方)与被告吴连娣(承租方即乙方)签订《房屋租赁合同》约定：一、租赁房屋位置及租赁期限：甲方将座落于甲方前一楼从西至东第肆间门面租给乙方使用，租赁期为贰拾年，甲方从二〇一七年五月一日起将出租房屋交付乙方使用，至二〇三七年四月三十日止收回；二、租金付款方式：乙方在签订本合同的同时一次性向甲方支付二十年的租金共计人民币叁万捌仟伍佰元整(小写人民币38500元)；合同还约定了其他事项。双方签订合同后，被告依约向富城宾馆支付了二十年的房屋租金38500元，富城宾馆亦于2017年将房屋交付给被告使用。2018年12月12日，富川瑶族自治县委员会审议通过将富城宾馆资产注入富川文旅公司，富川文旅公司接管富城宾馆后，委托越顺鉴定公司对富城宾馆的房屋进行鉴定，越顺鉴定公司于2019年4月25日作出越顺鉴字［2019］5052《房屋危险性鉴定报告》，鉴定意见为：该房屋整体危险性评级为D级，即为“整幢危房”，建议对房屋作整体拆除处理。2019年11月1日，富川文旅公司向被告发出《解除合同通知书》，欲终止并解除双方签订的《房屋租赁合同》；2019年11月8日，被告及其他承租人共同提出《异议书》，认为富川文旅公司单方鉴定程序不合法，而且鉴定为整幢危房，也不一定作整幢拆除处理，故不同意解除合同，如要提前解除合同，富川文旅公司应退还尚未到期租金、赔偿直接经济损失100万元以上。因双方未能协商一致，原告向法院提起诉讼，要求解除合同。诉讼中，被告提出重新鉴定，经该院委托，科艺公司于2020年9月3日作出科艺(广西)【2020】司鉴字第4号《房屋危险性司法鉴定意见书》，鉴定意见为：该涉案房屋危险性鉴定等级为C级，部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房。另查明，富城宾馆属于国有资产。 一审法院认为，将宾馆国有资产即房屋门面出租引起的纠纷，因此本案确定为房屋租赁合同纠 4 纷。因原告经依法接管富城宾馆资产，有权对富城宾馆的财产进行处分，故原告系适格的主体资格。富城宾馆在2002年1月向县委办提出的报告中，确定将包括被告承租的门面在内的前楼10间门面的经营权转让，并确定每间转让期为15年、转让金额为60000元，县委办批复同意了该报告的方案，并明确了“应在附带条件中注明，如因全县总体规划需拆迁门面的，由宾馆退还尚未到期年限的转让金后收回使用权。”但富城宾馆于2007年6月5日在前期租赁尚有10年才到期的情况下，与被告签订《房屋租赁合同》，提前将富城宾馆的前楼门面另行出租20年，使门面出租的年限延长20年，原、被告均未提供证据证明签订该《房屋租赁合同》已经向政府报批，由于富城宾馆系国有资产，故应认定未经政府批准擅自出租国有资产，同时亦未提供证据证实已告知原承租人，侵犯了原承租人的优先承租权；2002年已经确定的每间门面15年租金为60000元，根据市场经济发展来看，15年后门面的租金应有所增加，但2007年原、被告签订租赁房屋并确定一次性支付10年以后起租的房屋租金20年共38500元，原、被告明知道该租金明显低于之前的租金，亦应预知低于十年后市场价格，故涉案的该门面(店铺)的租金明显过低，原、被告的房屋租赁行为损害了国家、集体和他人的利益。因此，富城宾馆与被告于2007年6月5日签订的《房屋租赁合同》违反了《中华人民共和国合同法》关于无效合同的相关规定，富城宾馆与被告于2007年6月5日签订的《房屋租赁合同》应为无效。故对原告认为双方签订《房屋租赁合同》无效的主张，予以采纳。现原告以涉案房屋系危房，且双方签订的合同无效为由，请求解除富城宾馆与被告签订的《房屋租赁合同》，本案涉案房屋经司法鉴定，确有局部系危房，但因合同解除应以有效成立的合同为前提，在合同有效成立后，由于主客观情况的变化，使合同履行成为不必要或不可能，当事人不得已而采取的处理双方关系的一种特殊措施。但原告提出解除的合同系无效合同，无效合同自始无效，不存在合同解除与否，故原告的诉请无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决： 驳回原告富川文旅公司要求解除与被告吴连娣签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。一审案件受理费76 5 2元，减半收取381元(原告已预交)，由原告富川文旅公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证，综合诉辩双方的意见及全案证据，一审认定事实清楚，本院予以确认。 本案双方当事人的争议焦点是：双方签订的《房屋租赁合同》是否无效。 本院认为，综合全案证据，根据一审查明的事实，涉案所出租的富城宾馆的前楼门面系国有资产，2002年1月经相关部门批准后，富城宾馆将前楼门面出租，租期为15年。2007年6月5日，上诉人和富城宾馆明知在前期租赁尚有10年才到期的情况下签订《房屋租赁合同》，提前将富城宾馆的前楼门面另行出租20年给上诉人使用，该《房屋租赁合同》未向政府报批，属擅自出租国有资产。从涉案《房屋租赁合同》约定的租金来看，上诉人签订租赁房屋并确定一次性支付10年以后起租的房屋租金20年共38500元，明显低于租期开始之日前10年政府批准的指导性租金即每间门面15年租金60000元。涉案的该门面(店铺)的租金明显过低，对此，上诉人和富城宾馆也是明知而故意作为的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，本案中，上诉人、被上诉人恶意串通，擅自低价租赁（出租）国有资产而签订《房屋租赁合同》的行为损害了国家、集体的利益。故富城宾馆与上诉人于2007年6月5日签订的《房屋租赁合同》应属无效，一审认定该合同无效正确，本院予以确认。无效合同自始无效，不存在合同解除问题，一审法院据此驳回被上诉人要求解除与上诉人签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。上诉人提出其与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效的上诉主张，没有充分的事实根据和法律依据，理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，吴连娣的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚 6 ，适用法律和判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审鉴定费3500元，由被上诉人富川瑶族自治县文化旅游发展有限公司承担；二审案件受理费100元，由上诉人吴连娣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈立峰 审 判 员 陈小坤 审 判 员 贺昌盛 二〇二一年四月十八日 法官助理 杨福临 书 记 员 温沐瑾