重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝02民终630号上诉人（原审原告）：周召霞，女，1980年10月18日出生，汉族，住重庆市忠县。上诉人（原审原告）：冷晓强，男，1980年10月17日出生，汉族，住重庆市忠县。被上诉人（原审被告）：重庆新鸿力房地产开发有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇南阳路内转盘国土房管局宿舍2-252号，统一社会信用代码91500231320451978X。法定代表人：墙兴华，公司执行董事。委托诉讼代理人：王泽明，重庆市垫江县澄溪法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王**杰，重庆市垫江县澄溪法律服务所实习法律工作者。被上诉人（原审被告）：重庆金惠物业管理有限责任公司，住所地重庆市垫江县桂溪街道工农路38号，统一社会信用代码91500231696583231A。法定代表人：陈智远，执行董事。委托诉讼代理人：梁华文，重庆市垫江县澄溪法律服务所法律工作者。上诉人周召霞、冷晓强因与被上诉人重庆新鸿力房地产开发有限公司（以下简称新鸿力公司）、重庆金惠物业管理有限责任公司（以下简称金惠公司）合同纠纷一案,不服重庆市忠县人民法院（2020）渝0233民初4560号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周召霞、冷晓强上诉请求：1.撤销原审判决，改判新鸿力公司、金惠公司继续按照《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》第一条约定的标准向周召霞、冷晓强收取停车费；2.一审案件受理费、二审案件受理费由新鸿力公司、金惠公司负担。事实和理由：1.周召霞与金惠公司签订的《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》合法有效，应当继续履行。2.《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》明确具体，新鸿力公司无权随意将停车使用费变更为180元∕月。3.现行车位收费标准符合本小区实际情况，不应进行调整。4.新鸿力公司未能出示车位产权证明。小区建设初期规划明确区分人防工程、车库车位、地面车位等，一审法院未予区分，一律认定车位为新鸿力公司所有。5、周召霞、冷晓强即便按照新的收费标准交纳了停车费，也不能表明周召霞、冷晓强赞同此标准，且周召霞、冷晓强并没有与新鸿力公司签订新的车位租赁合同。新鸿力公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。请求驳回上诉，维持原判。金惠公司辩称，我公司系受新鸿力公司的委托管理车位，收取的停车费已全部转交给新鸿力公司。周召霞、冷晓强的上诉请求不能成立，应予驳回。周召霞、冷晓强向一审法院起诉请求：1．判令新鸿力公司、金惠公司继续按照《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》第一条约定的标准向周召霞、冷晓强收取停车费；2．本案诉讼费由新鸿力公司、金惠公司负担。一审法院认定事实：新鸿力公司系忠县天鹅湖岸小区商品房的开发商。2016年4月6日，周召霞、冷晓强（乙方）与新鸿力公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定周召霞、冷晓强共同购买新鸿力公司开发的位于忠县忠州街道红星小区天鹅湖岸小区的住房一套，具体位置为忠县忠州街道大桥路X号附X号X-X。该栋楼修建完工后，新鸿力公司委托金惠公司对天鹅湖岸小区进行前期物业管理。后金惠公司与周召霞签订了《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》。该协议第一条第2款（物业服务收费标准）第三项约定：停车位的收费标准为业主自购地下停车位的按60元/月/个交纳；车位产权属于建设方所有的，使用人按180元/月/个交纳（该费用不包含物业服务费，金惠公司亦不收取物业服务费）；业主使用露天公共停车场的按150元/月/个交纳；临时使用露天公共停车场的按2元/小时/个交纳。2019年1月1日，新鸿力公司将其天鹅湖岸小区的车位停车收费标准变更为业主小型车280元/月，2800元/年；非业主小型车360元/月，3600元/月，并报忠县发展和改革委员会备案。2019年1月31日，忠县发展和改革委员会同意备案。2020年6月21日，新鸿力公司在天鹅湖岸小区张贴公告，载明的主要内容如下：新鸿力公司将对停车费进行调整，调价时间为2020年7月1日起；租车到期业主提前做好时间安排，到财务室办理相关手续以保证车辆正常通行。2020年8月27日，新鸿力公司与金惠公司共同发出《天鹅湖小区停车库车位租金调整告知书》。该告知书载明，因开发商对小区停车库进行改造升级，成本增加，决定增加停车费用并报忠县发改委进行价格备案。具体的车库车位收费办法及标准如下：1．小区车位租金调整为260元/月（租金220元/月，清洁、能耗费40元/月），包年为2600元/月，未交纳物业费的业主按发改委的文件2800元/年、280元/月；2．两轮摩托车240元/年（20元/月），月租30元/月；未交纳物业费的业主按发改委的文件360元/年、40元/月；3．三轮摩托车360元/年（30元/月），月租40元/月；未交纳物业费的业主按发改委的文件480元/年、50元/月。同日，新鸿力公司和金惠公司向全体业主发出《告知书》，载明主要内容为：《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》没有约定租赁期限，视为不定期租赁，可以随时解除。现向全体业主公示：1.解除《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》第一条第一项第三款关于停车位租用及收费标准的约定；2.请有车业主及时自行前往公司办理停车位移交或签订新的《车位租赁协议》，以便继续合法使用；3.如未及时办理交接或签订新的《车位租赁协议》，公司将拒绝提供车位及停车事宜。另查明，从周召霞提供的车位租金收据和双方陈述可以确认，冷晓强曾于2019年11月29日向金惠公司承租停车位，金惠公司向冷晓强出具收条一张，载明：缴款单位6C22-4冷小强（渝XXXXXX），人民币贰仟壹佰陆拾元正，2019年12月1日-2020年11月30日。以上事实，有双方当事人在庭审中的一致陈述，周召霞、冷晓强提供的身份证复印件、《重庆市商品房买卖合同》、《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》、《房屋产权证》、《告知书》、收据和新鸿力公司提供的忠县公共停车收费基本情况（备案）等证据材料在案佐证，足以认定。一审法院认为，本案的争议焦点在于：（一）周召霞、冷晓强与新鸿力公司及金惠公司之间的关系如何确定；（二）周召霞、冷晓强的诉讼请求能否成立。针对上述争议焦点，一审法院评判如下：周召霞、冷晓强与新鸿力公司及金惠公司之间的关系如何确定的问题。新鸿力公司系案涉天鹅湖岸小区的建设方即房地产开发商，周召霞、冷晓强系该小区的购房业主，金惠公司系该小区的物业服务企业。金惠公司与周召霞、冷晓强之间系物业服务合同关系可以确定。但针对本案争议标的物即该小区的停车位而言，系新鸿力公司开发修建，本案诉争标的系车位租赁价格引发的合同关系，虽然车位尚未办理产权登记，新鸿力公司系开发商，故，可以确定新鸿力公司系案涉车位的权利人。虽然《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》在物业收费标准中载明停车费的价格，但明确注明不包含物业费，且不收取物业费。故可以推断金惠公司收取的该笔费用为租赁费，双方当事人就案涉车位形成的是车位租赁合同关系。需要明确的是金惠公司在《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》载明了车位租赁价格，只是希望小区业主根据该价格与公司建立车位租赁合同。此时，该小区的业主是否有承租意向，是否购买车辆，是否需要租赁车位，小区车位是否还有剩余均不能明确，因而，在该协议中载明车位租赁价格的行为系向车位所有人或潜在的承租人发出的要约邀请，业主在该协议上的签字行为并不构成车位租赁合同关系之承诺。购房业主实际向金惠公司提出租赁要求方为要约，金惠公司同意租赁并收取租金出具收据的行为系承诺。因此，车位出租人与承租人并非通过《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》建立了车位租赁合同关系，而是通过上述要约和承诺的方式建立车位租赁合同关系并对租赁价格和租期进行约定，也即金惠公司向承租人开具的收据上所载明的内容才是双方租赁合同约定的具体内容。具体租赁时间系根据承租人的承租要求以及所交付租金金额所确定，交付的租金所对应的租期届满后，如承租人不再支付费用，则该阶段租赁关系即行终止。因此，可以认定双方就车位租赁实际建立的是定期租赁合同，租赁期限根据承租人交付的租金金额而定。关于车位租赁合同的主体问题，根据金惠公司和新鸿力公司在庭审中表述，对停车位出租及定价系基于新鸿力公司的委托，且《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》中明确了车位产权人属于建设单位，对车位权利人进行了披露，故，可以认定案涉车位租赁合同的出租人系新鸿力公司，金惠公司系新鸿力公司的委托代理人。同时，根据金惠公司向冷晓强开具的收据，表明向金惠公司提出租赁车位的要求和支付租金的当事人系冷晓强，故，冷晓强系案涉车位租赁的承租人。关于周召霞的主体地位问题。一审法院在审理中，因其与周召霞系房屋共同所有权人，且为《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》的一方当事人，考虑其与本案可能存在法律上的利害关系，故而应为共同原告。关于周召霞、冷晓强的诉讼请求是否成立的问题。根据前面的分析，周召霞、冷晓强与新鸿力公司、金惠公司建立的租赁合同已于2020年11月30日到期且自动解除。新鸿力公司和金惠公司于2020年6月和8月调整车位收费问题发出公告仅系要约邀请，双方能否按照新的收费标准建立车位租赁合同取决于周召霞、冷晓强是否向新鸿力公司、金惠公司发出了要约和新鸿力公司、金惠公司是否作出承诺。这属于当事人意思自治的范畴，任何人不得强加于他人。故，周召霞、冷晓强主张仍按照原月租金标准180元支付的诉讼请求无事实和法律依据。应予驳回。同时，新鸿力公司调整停车位租金为260元/月的标准，相对于忠县县城的其他住宅小区的收费标准，并非不合理，且该价格已报请忠县发展和改革委员会备案，并不违反法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决：驳回周召霞、冷晓强的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由周召霞、冷晓强负担。二审中，周召霞、冷晓强陈述，已向金惠公司交纳了2020年12月1日至2021年11月30日的停车费2600元。金惠公司和新鸿力公司对该事实予以认可。本院二审查明，周召霞、冷晓强向金惠公司交纳了2020年12月1日至2021年11月30日的停车费2600元。二审中查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，首先，根据现已查明的事实，新鸿力公司系案涉小区的开发商，案涉车位的权利人是新鸿力公司。金惠公司受新鸿力公司委托管理案涉车位，收取停车费后转交给新鸿力公司，本案应属于新鸿力公司与周召霞、冷晓强之间发生的车位租赁合同纠纷；其次，《天鹅湖小区停车库车位租金调整告知书》、《告知书》均应属于要约邀请，周召霞、冷晓强可以选择在本小区按照新的停车费标准签订车位租赁合同，或者另行寻找合理价格的停车位停放自己的车辆；再次，周召霞、冷晓强已向金惠公司缴纳2020年12月1日至2021年11月30日的停车费2600元，由金惠公司出具收据。该事实表明，周召霞、冷晓强已与新鸿力公司建立了期限为一年的车位租赁合同。周召霞、冷晓强主张继续按照《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》约定的标准交纳停车费，实质上对车位租赁合同中关于停车费标准的约定的变更。而根据《中华人民共和国合同法》第五十四条关于“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十六条关于“合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，周召霞、冷晓强的主张不符合上述关于合同变更的规定。故，本院对周召霞、冷晓强提出的按照原停车费标准支付停车费的上诉理由不予支持。综上所述，上诉人周召霞、冷晓强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由周召霞、冷晓强负担。本判决为终审判决。审判长  铁晓松审判员  杨继伟审判员  杜抗洪二〇二一年四月九日书记员  魏椿林