江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1282民初1446号原告：江苏深华时代物业集团有限公司，统一社会信用代码91321282679846431M，住所地靖江市滨江国际商务中心****。法定代表人：印鸿，总经理。委托诉讼代理人：王红举，男，原告公司员工。被告：无锡择联汇钜商业管理有限公司，统一社会信用代码913202020662962461，住所地无锡市广益新村115-125。法定代表人：张勤，执行董事。委托诉讼代理人：盛楠，江苏梁溪律师事务所律师。原告江苏深华时代物业集团有限公司（下称深华物业公司）与被告无锡择联汇钜商业管理有限公司（下称择联公司）为物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王红举、被告委托诉讼代理人盛楠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付原告物业服务费784,321元（含公共水电费）（自2019年12月1日计算至2021年5月31日），同时支付违约金（自2019年12月1日起至实际缴纳之日止，按逾期付款的每日万分之五计算），截至2020年12月31日暂计75,425元，具体违约金金额依照缴纳日计算，以上暂合计859,746元；2.判令被告补齐自2020年4月起至2021年3月的电费差价503,976元；3.本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实和理由：被告系凯旋国际广场5号楼商铺物业承租人，该房建筑面积21,786.69平方米。原告系靖江市凯旋国际广场的物业服务单位，为被告提供物业服务。原、被告签订的《凯旋国际广场物业服务补充协议》约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，1.8元/月/平方米，公共能耗费0.2元/月/平方米，物业服务费提前预收，物业使用人逾期不缴纳物业服务费，应从逾期之日起每日按应缴费用的万分之三加收滞纳金等内容，然被告在接受原告服务后却拖欠物业服务费，违反了相关法律的规定以及物业服务合同的约定，应当承担相应的违约责任。同时双方协议约定电费按照9毛/度缴纳，然被告于2020年4月开始擅自按照6毛/度的标准交费，产生电费差价。经原告催要后，被告仍不缴纳上述费用，故诉至法院。被告辩称，原、被告存在物业服务合同关系，然原告提供的物业服务难以满足租户的正常生产经营，被告拒交物业服务管理费是行使合同履行中抗辩权的行为，根据己方生产经营遭受经济损失情况，要求打七折支付物业服务管理费用并无不当。至于电费差价，应当按照国家相关部门规定按实收取电费，被告有权拒付差价。因原告未按约正常提供物业服务，其有关违约金、诉讼费、保全费、保全保险费等主张均不应由被告支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月1日，深华物业与靖江市新区建设开发有限公司签订《靖江市凯旋国际广场前期物业服务合同》，物业服务范围包含商业、高层住宅，建筑面积180,331平方米，深华物业提供的前期物业服务包括物业共用部位、共用设施、公共绿化、公共交通等的维修、养护、管理、清洁卫生等，物业公司应当依据物业管理法规对违法搭建、损坏房屋承重结构、占用或损坏物业共用部位等行为进行沟通、劝说、发整改通知、报告政府主管部门。深华物业提供的前期物业服务应达到约定的江苏省六级服务标准。商铺的物业服务费收费标准为1.8元/月/平方米（不包含公共水电能耗分摊费）。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，自未交款之日起应按每日千分之三的标准向物业公司支付滞纳金，并补足欠费金额。嗣后，原、被告签订《凯旋国际广场物业服务补充协议》，约定被告择联公司租赁凯旋国际广场5号楼和负一层商业部分作为鑫宏发商业超市经营，5号楼建筑面积4298.69平方米，负一楼面积为17,488平方米，共计21,786.69平方米。由江苏深华时代物业集团有限公司提供物业服务，物业服务费由业主按其物业的建筑面积缴纳，标准为1.8元/月/平米，公共能耗费0.2元/月/平米。双方还约定：为促进双方更好的长远合作，达成十年期物业服务费优惠方案。物业服务费自2016年6月1日起，费用缴纳结算周期为12个月，每6个月进行一次缴费，第一年计25万/年，第二年计30万/年，第三年计45万/年，第四年计45万/年，第五年计45万/年，第六年至第十年，计50万/年……物业服务费按先缴纳后使用的原则，每半年缴纳一次，被告应在合同履行期限的第一个月内履行缴纳义务，未能按时足额缴纳物业服务费用，自应缴纳之日起按欠费金额每日千分之三的标准向原告支付滞纳金，并补足欠费金额；被告如出现欠费行为，原告可单方面终止此份补充协议中双方约定的费用优惠政策，同时被告自2016年6月1日起按照原物业服务费1.8元/月/平方米、公共能耗费0.2元/月/平方米及垃圾清运费3元/平方米的标准补足缴纳；被告超市内电费按照0.9元/度的标准进行收取，附属其他店铺电费按照1元/度的标准进行收取，超市附属其他店铺电费由被告负责告知及督促，如不足额缴纳，由被告承担其中差价，被告于协议签订之日起缴纳一万五千元电费押金，自协议签订之后，被告每增加一家商铺，需加增1万元电费押金。2020年4月至2021年2月，被告已支付电费合计601,584元。原告依约为被告提供了物业服务，现双方就物业服务费、公共能耗费、电费等各项费用的缴纳产生争议，原告多次催要未果，致起讼争。本案的争议焦点为：1.被告拒付物业服务费（含公共水电费）有无依据；2.被告应承担的各项费用如何计算。关于争议焦点1，本院认为，原、被告本案所涉及的《靖江市凯旋国际广场前期物业服务合同》系靖江市新区建设开发有限公司与原告签订的前期物业服务合同，对被告具有法律约束力。后原、被告签订《凯旋国际广场物业服务补充协议》对物业服务的具体事项如服务面积、物业服务费的计算方式及违约后果等事项作出明确约定，上述两份物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。原告依约为包括被告房屋在内的小区提供物业服务后，被告有义务按照合同约定给付相关费用。被告辩称原告物业服务不到位，消防栓损坏未及时修理，未妥善维修养护绿化清洁，开发公司的留置地脏乱，影响被告及租户的正常经营，从被告提供的现场照片来看，消防栓处于被告的租赁场地内部，若有损坏应当及时报修处理，垃圾场自被告承租前便已设置，被告对于垃圾场的环境应当有一定的容忍度，现依据被告提供的消防栓及垃圾场照片无法证明原告履行物业服务存在严重失职，难以满足及其租户正常生产经营，本院不予采信。被告以此为由拒付物业服务费，依据不足。关于争议焦点2，被告应当给付费用的具体金额，根据合同约定予以认定。根据两份《凯旋国际广场物业服务补充协议》，被告应按照物业服务费1.8元/月/㎡、公共能耗费0.2元/月/㎡以及约定的电费标准支付各项费用，逾期缴纳，经催要后仍不缴纳，显属违约，应当按约承担滞纳金，原告主张的滞纳金标准过高，本院根据被告迟延交纳的事由、合同的履行情况酌情调整滞纳金的利率为：按照年利率6%计算。即使原告在提供物业服务过程中存在一定的不足之处，但被告并未举证证明原告存在根本不履行合同义务或者履行合同存在重大瑕疵从而可以免除原告物业服务费交纳义务的情形。现原告要求被告按照合同约定支付2019年12月01日至2021年05月31日物业服务费、补足2020年4月起至2021年3月的电费差价，不违反法律规定，本院予以支持。财产保全保险费，有对应金额的增值税发票予以佐证,属于原告为实现案涉债权产生的合理费用，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十四条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告无锡择联汇钜商业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告江苏深华时代物业集团有限公司2019年12月1日至2021年5月31日的物业服务费（含公共水电费）合计784,321元，并承担违约金（以欠付的物业服务费为基数，自2019年12月1日起、按年利率6%计算至实际支付之日止）；二、被告无锡择联汇钜商业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告江苏深华时代物业集团有限公司2020年4月至2021年3月的电费503,976元、财产保全保险费2440元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,226元，减半收取计7613元，保全费5000元，合计12,613元，由被告无锡择联汇钜商业管理有限公司负担（此款被告于本判决生效之日起十日内向本院缴纳，原告已交纳的案件受理费、保全费合计20,526元由本院退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 员 王新妹二〇二一年四月二十三日法官助理 陶 璐书 记 员 戴 卫附录：《中华人民共和国民法典》第四百六十四条合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。