黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终4418号上诉人(一审原告、反诉被告)：刘洪兴，男，1989年1月15日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：宋浩阳，黑龙江民强律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜宁宁，黑龙江民强律师事务所律师。被上诉人(一审被告、反诉原告)：马旭娟，女，1977年9月12日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：万俪，黑龙江北斗律师事务所律师。上诉人刘洪兴因与被上诉人马旭娟房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初9694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。刘洪兴上诉请求：一、裁定撤销一审判决，发回重审；二、撤销刘洪兴与马旭娟2016年1月25日签订的《租房协议书》；三、判决马旭娟返还房屋租金剩余部分25,425元，及按照LPR标准返还自2020年11月10日至实际返还之日的资金占用利息；四、判决马旭娟返还押金2万元；五、判决马旭娟承担合同不能继续履行的违约责任410,850元；六、撤销刘洪兴与马旭娟2016年1月25日签订的《金悦宾馆出兑协议》。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.针对免租期的事实认定错误。第一，一审中确定的2020-2021年度房屋租金起算时间为2020年4月19日错误。这不是合同的起算时间，而是缴纳租金的起始时间。第二，一审中刘洪兴提交的证据一中有2020年7月21日马旭娟出具的《租房协议》一份和签订协议现场的录像一份，声明刘洪兴的房租从2020年10月1日起至2021年9月30日房租23万元。这是由于新冠××疫情对旅馆行业的严重打击，马旭娟与刘洪兴协商一致对原《租房协议书》的变更，合法有效，双方应按此约定履行。据此可以确定2020年5月20日-2020年9月30日为免租期，2020年10月1日-2020年11月9日为刘洪兴的实际使用期间，共计39天，应支付租金24,575元（230,000÷365×39），马旭娟应返还刘洪兴租金25,425元，以及该费用从2020年11月10日至今的资金占用利息。2.针对出租面积与房产证面积一致认定错误。出租协议的签订时间是2016年1月25日，约定“使用面积”为330.29㎡，房产证的取得时间为2018年4月8日，标注“建筑面积”为368.48㎡，一审据此在判决中认定出租面积与房屋所有权证所载面积一致，属于事实认定错误。二、一审法院认定事实不清。在2020年11月10日之后，已被拆除的违章建筑19间，是否包含在租赁合同约定的330.29㎡范围内未予审查，马旭娟在一审庭审笔录第9页中陈述“未将违建面积包含在租房协议内”，一审庭审笔录第10页中马旭娟陈述“违章建筑中包含了34个房间中的19个”。而事实上，刘洪兴在过去四年内一直使用的都是34间房，一审法院对该部分事实认定不清。根据日常生活经验可知，房屋的使用面积与建筑面积应该是0.7：1的比例，也就是说马旭娟建筑面积368.48㎡的有证房屋实际使用面积应在257.94㎡左右，而签订合同中却是330.29㎡，显然不是马旭娟所称的租赁协议中仅包含了有证房屋，而是包含了无证的部分，这部分事实一审法院认定不清。综上，一审判决认定事实不清，现依照民事诉讼法第一百七十条第三款规定，结合本案事实裁定撤销原判，发回重审。马旭娟辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确。刘洪兴向一审法院起诉请求：1.判令2016年1月25日马旭娟与刘洪兴签订的《金悦宾馆出兑协议》无效；2.判令马旭娟返还给刘洪兴金悦宾馆出兑钱68万元；3.判令马旭娟支付给刘洪兴出兑该宾馆借钱68万元52个月产生的利息钱36万元，返还租赁费92万元，共计192万元。马旭娟向一审法院反诉请求：1.判令刘洪兴向马旭娟支付租金18万元；2.判令刘洪兴在2016年签订的租赁合同约定于2021年5月19日到期之日立即搬出，将房屋返还给马旭娟。一审法院认定事实：2016年1月25日，刘洪兴与马旭娟签订《金悦宾馆出兑协议》，协议约定：马旭娟将金悦快捷宾馆按68万元的价格（房租至2016年5月20日）出兑给刘洪兴，现正营业的宾馆所有设施、设备全部归刘洪兴所有，2016年1月25日之前发生的所有债权、债务等一切均归马旭娟负责。同时，双方之间签订了《租房协议书》，协议约定：马旭娟将位于哈尔滨市香坊区木材东街45号房屋（使用面积330.29平方米）出租给刘洪兴用于经营宾馆，租期为2016年5月20日至2021年5月19日，租金为23万元每年，第二次付款应在前次租金期满前一个月内付清。2016年1月15日、2016年12月17日、2017年12月25日，马旭娟为该房屋缴纳了包烧费。2020年5月，刘洪兴向马旭娟支付租金5万元。2020年9月23日上午，哈尔滨市香坊区人民政府向刘洪兴送达了哈香公告字［2020］第207519号公告，内容为：“位于团结街3-8号金悦快捷宾馆的建筑，已经相关行政主管部门确认为违法，且危害消防安全（或危害楼梯安全），需要立即清除。因情况紧急，如相关当事人不能清除，相关执法单位将依法代为清除。”2020年10月21日，马旭娟向刘洪兴发送律师函，要求刘洪兴支付新一年度租金23万元。2020年11月10日，该房屋违建部分开始拆除。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于双方当事人之间签订的《金悦宾馆出兑协议》效力问题。双方当事人均为完全民事行为能力人，具有健全的理智和判断能力，双方在意思自由且能够辨认自己行为的法律效果的情况下签订了《金悦宾馆出兑协议》，上述协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。马旭娟依照合同约定，向刘洪兴交付宾馆内所有设施、设备，办理了营业执照变更手续，该宾馆至2020年11月10日前仍在正常经营，刘洪兴也向马旭娟支付了出兑金，双方合同义务已履行完毕。故对于刘洪兴请求马旭娟返还金悦宾馆出兑费用68万元及利息32万元的诉讼请求，不予支持。关于双方当事人之间签订的《租房协议书》效力问题。刘洪兴主张，金悦宾馆外围19个房屋是违章建筑，马旭娟在与刘洪兴签订合同时存在欺诈行为，应确认《租房协议书》无效。一审法院审查双方合同后认为，《租房协议书》中所约定的出租面积与房屋所有权证所载面积一致，并不存在欺诈行为，刘洪兴作为完全民事行为能力人，有能力辨认其承租面积是否与合同约定一致。且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，人民法院不予支持。”房屋租赁合同为双务、有偿、诺成型合同。该《租房协议书》合法有效，马旭娟向刘洪兴交付房屋，已实际履行其义务，刘洪兴理应向马旭娟支付租金。故对于刘洪兴主张《租房协议书》无效，请求马旭娟返还房屋租赁费92万元的诉讼请求，不予支持。一审法院于2020年11月26日向刘洪兴释明，《金悦宾馆出兑协议》及《租房协议书》为有效合同，刘洪兴可以依据情势变更原则将诉讼请求变更为解除双方签订的《租房协议书》，刘洪兴仍要求确认上述合同无效。对于马旭娟主张判令刘洪兴向其支付租金18万元的诉讼请求。《租房协议书》为有效合同，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。《租房协议书》中约定，刘洪兴承租马旭娟的房屋至2021年5月19日，租金为23万元/年，第二次付款应在前次租金期满前一个月支付，即每年4月19日前支付。按照合同约定，刘洪兴应于2020年4月19日前向马旭娟支付房屋租金23万元。2020年5月，刘洪兴已向马旭娟支付租金5万元。对此刘洪兴以《租房协议书》无效为由进行抗辩，无事实及法律依据，不予支持。故刘洪兴本应向马旭娟支付约定的租金18万元。但在刘洪兴所提供的证据中，2020年11月10日该房屋违建部分开始拆除，金悦宾馆外围19个房屋已不能使用。《中华人民共和国合同法》要求双务合同要依据公平原则达到双方利益的平衡，现因房屋违建部分被拆除，导致该房屋无法使用，合同目的无法达到，因此刘洪兴11月10日以后应支付的租金，应在马旭娟将该房屋修复达到使用标准后，重新进行计算。但2020年11月10日前，刘洪兴正常使用该房屋，应向马旭娟缴纳租金。2020年4月19日至2020年11月10日的租金为129，178元（23万元÷365天×205天），扣除刘洪兴已给付的租金50,000元，仍应给付马旭娟租金79,178元。对于马旭娟反诉主张解除合同的问题。马旭娟在反诉状中主张协议到期后解除《租房协议书》，刘洪兴应将房屋返还给马旭娟。因双方签订的《租房协议书》到期后，合同自动解除，故对该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：一、刘洪兴于判决生效之日起立即给付马旭娟房屋租金79,178元；二、驳回刘洪兴的其他诉讼请求；三、驳回马旭娟的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人未提交新的证据。一审法院认定事实正确，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”二审中，一审原告刘洪兴增加了独立的诉讼请求，马旭娟明确表示不同意调解亦不同意一并审理，故对于刘洪兴二审中增加的诉讼请求其可以另行起诉，在本案中本院不予审理。刘洪兴在一审中的诉讼请求为确认双方签订的《金悦宾馆出兑协议》无效，以及根据合同无效的法律后果要求马旭娟承担相应责任。二审庭审中，刘洪兴明确表示对案涉协议有效无异议，其当庭自认与其诉讼请求已明显矛盾，故对其诉讼请求，本院不予支持。一审法院认定案涉协议有效正确，本院予以维持。一审法院判令刘洪兴支付租金的期间为2020年4月19日至2020年11月10日，马旭娟当庭自认租金起算时间应为2020年5月20日，经审查该日期确为应支付租金的起始时间，故支付租金的租期应为2020年5月20日至2020年11月10日。租金应为109,644元（23万元÷365天×174天），扣除刘洪兴已经支付的5万元，刘洪兴应向马旭娟支付租金59,644元。一审法院认定刘洪兴应支付租金的数额错误，本院予以纠正。对于刘洪兴提出租期涉及疫情应当免租金的问题，因二审中刘洪兴未提交新的证据证明双方对免租金形成了合意，在一审中亦未针对该问题提出相应的诉讼请求，故对其该主张本院不予评判。刘洪兴可依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》等相关规定，另行主张权利。综上所述，刘洪兴的上诉请求不能成立，应予驳回；但一审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初9694号民事判决第二、三项；二、变更黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初9694号民事判决第一项为：刘洪兴于本判决生效之日起立即给付马旭娟租金59,644元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费22,080元，由刘洪兴负担。本判决为终审判决。审判长  张禹珩审判员  孟朋卓审判员  赵 晟()二〇二一年四月二十六日法官助理王百卉书记员于文娟