河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民再158号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：河南亨得利酒店管理有限公司，住所地：河南省郑州市**嵩山路西淮河路南中原商务**。法定代表人：王蓉，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊云亮，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：王建，男，汉族，1987年3月22日出生，住河南省郑州市。再审申请人河南亨得利酒店管理有限公司（以下简称“亨得利公司”）因与被申请人王建房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2020）豫01民终11564号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2021年2月24日作出（2021）豫民申35号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人亨得利公司的委托诉讼代理人樊云亮、被申请人王建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亨得利公司申请再审称，原审判决不支持装修期租金，系适用法律错误。理由如下：一、双方签订的《商住房屋租赁合同》第11.1条约定，如王建违约，亨得利公司有权解除合同，王建应按合同签订时的租金标准支付装修期租金并赔偿亨得利公司的其他全部损失。王建拖欠租金系单方违约，应当承担全部过错责任，王建对双方明确约定合同解除后的法律后果，包括应支付装修期租金，应有预判，且在原一审答辩中，王建也明确表示愿意承担装修期租金，故原审判决不支持装修期租金与双方合同约定不符。二、原审判决不支持装修期租金，远未弥补因王建违约而给亨得利公司造成的损失，亨得利公司给予王建免除装修期租金的优惠（共计1944608.4元），系基于王建履行完毕15年的租赁合同为前提，假如王建一共租赁6个月，亨得利公司不可能给王建3个月的装修期。亨得利公司系基于15年的预期利益才做出的让步，但是王建租赁了1年多就因经营不善拒付租金，原审判决的违约金，仅系王建因违约逾期支付租金而给亨得利公司造成的资金占用损失，未判决作为违约金性质的装修期租金错误。三、本案应按照同案同判的原则进行认定。根据最高人民法院发布的《关于统一法律适用加强类案检索的指南意见（试行）》第四条规定，类案检索范围一般包括：（一）最高人民法院发布的指导性案例；（二）最高人民法院发布的典型案例及裁判生效的案件；（三）本省（自治区、直辖市）高级人民法院发布的参考性案例及裁判生效的案件；（四）上一级人民法院及本院裁判生效的案件。除指导性案例以外，优先检索近三年的案例或者案件；已经在前一顺位中检索到类案的，可以不再进行检索。亨得利公司提供了最高人民法院（2013）民申字第2184号生效案例以及郑州市中级人民法院（2020）豫01民终10074号生效判决，均支持应支付装修免租期租金。本案应按照双方合同约定以及同案同判的原则进行认定，判决王建支付亨得利公司的装修期租金，使违约方承担应有的违约责任。综上，请求依法支持申请人的再审请求。王建辩称，一、二审判决认定被申请人承担违约金的方式正确。申请人提供的房屋面积与实际房屋面积不一致，应当予以扣除超出实际面积部分的租金。亨得利公司向一审法院起诉请求：1、判令被告王建支付原告亨得利公司租金6055669.56元，违约金4000000元，以上共计10055669.56元。2、诉讼费、保全费等费用由被告王建承担。一审法院认定事实：2017年10月8日，原告亨得利酒店和被告王建分别以甲方（出租方）和乙方（承租方）的名义签订了《商住房屋租赁合同》和《履约保证金协议》。合同约定的主要内容为：甲方将位于郑州市郑密路东、嵩山路西、汉江路南、清江路北三层临街1、2层商住用房以毛坯房的现状出租给乙方作为经营场地有偿使用，租金按照乙方实际使用的建筑面积计算，该房屋实际使用建筑面积共计约10803.38平方米，其中一层约4899.26平方米，二层约5904.12平方米。租赁期限从2017年10月8日至2032年10月7日；装修期为90天（2017年10月8日起至2018年1月5日止），装修期间产生的水电费等费用由乙方按照甲方指定物业公司的收费和要求正常交纳，乙方在承租期内再进行装修的，不再享有任何免租优惠。该合同第十条还约定：租金标准：一层、二层每月每平方米60元，实行先交租金后使用的方式，乙方应在下一个租赁周期前30日向甲方支付下一周期租金；第一年、第二年、第三年的租金按季度支付，第四年租金按半年支付；第五年起租金按年支付。第一年租金为5941859元。首期租金1944608.4元在本合同签订当日支付，没有支付的本合同作废，履约保证金不予退还。该房屋不再预留，另行出租。一切损失由乙方全部承担。租赁期间，该房屋租金全部采取按年递增方式缴纳，从起租第一年开始，每3年递增一次，第4年开始按照上一年租金的10％递增幅度计算租金：2017年10月8日至2018年10月7日：月租金648202.8元、季度租金1944608.4元、年租金5941859元；2018年10月8日至2019年10月7日：月租金648202.8元、季度租金1944608.4元、年租金7778433.6元；2019年10月8日至2010年10月7日：月租金713023.08元、半年租金4278138.48元、年租金8556276.96元。合同第四条还约定：若乙方未按照本合同规定时间向甲方支付租金，甲方有权按当期日租金向乙方收取违约金，直至乙方全额付清其所应付的租金。乙方欠付租金或者违约金超过三十日的，甲方有权解除本合同，并追究乙方违约责任。租赁期间，乙方经营过程中所产生的包括但不限于电费、水费、燃气费、广告宣传费、工商管理费、电话费、网络费、保险费等一切费用全部由乙方承担，并按收费单位要求自行向有关单位缴纳。合同第十一条还载明乙方逾期支付租金、费用或者违约金达30日，且未征得甲方书面同意的，甲方有权单方面解除本合同，收回租赁房屋，履约保证金不再退还，要去乙方按合同签订时租金标准支付装修期间的租金并赔偿甲方一年租金和其他全部损失。协议第三条载明：乙方在签订本协议前交的10万元定金，转为租赁期内履约保证金。在租赁期内，如因乙方违约，甲方有权从履约保证金中直接扣划相应款项作为租金、违约金、赔偿金、物业、水电费等（保证金不足以弥补以上费用的，甲方对乙方该行为可行驶任何其他权利或者补救方法）。发生扣划履约保证金的情形时，乙方应自甲方通知之日其2个工作日内补足履约保证金数额，乙方未按时补足的，对未补足金额，按未补足部分每日千分之五的比例计算乙方的违约金，直至乙方补齐履约保证金为止。超过十五日仍未补足的，甲方有权解除合同。上述合同和协议的实际履行中，原告将约定的出租房屋交付被告经营，并在合同履行中按照约定免除被告90天装修期间的房屋租金1944608.4元。被告王建接受原告交付的房屋，以郑州德聚市场管理有限公司的名义进行了出租，并按照约定向原告交付相应的租金至2019年1月7日。2019年1月8日之后，被告王建向原告交付房屋租金26万元。原告后因租金的交纳问题与被告发生纠纷，于2019年3月23日通过邮寄向被告送达《解除合同通知书》，后在涉案租赁房屋所在市场张贴《关于鲜尚万嘉农贸市场清偿通知》，要求商户清场。原告后因被告租金的拖欠问题诉至该院。另查明，一、原告亨得利酒店自认，其于2019年6月30日接管涉案的部分房屋，尚有与郑州德聚市场管理有限公司签订租赁合同未到期的25户商未办理交接手续。二、涉案房屋2019年1月9日至2019年6月30日期间产生的租金为3586722.16元，扣除交纳的260000元，被告尚欠原告该期间房屋租金3326722.16元。三、郑州德聚市场管理有限公司的法定代表人为被告王建，2019年6月30日后，与郑州德聚市场管理有限公司签订租赁合同的25户租赁期未满，王建继续以郑州德聚市场管理有限公司的名义收取该25户商户的租金累计777405元。四、本案证据未显示被告王建与原告亨得利酒店办理撤离涉案承租房屋的手续，也未显示被告2019年7月1日后将收取的租金交还原告。五、被告王建于2017年10月6日通过向河南普东实业有限公司的转款交付原告房屋定金100万元。六、原告亨德利公司2019年10月22日向郑州瑞源物业服务有限公司的187978.82元转款，系支付王建欠缴的物业费。七、本案证据显示，被告于2019年3月26日收到原告邮寄的《解除合同通知书》，但未显示被告对该《解除合同通知书》提出异议。一审法院认为，原、被告于2017年10月8日签订的《商住房屋租赁合同》和《履约保证金协议》，是双方的真实意思表示，该合同和协议已成立，其符合法律规定的约定内容已生效。双方应当本诚实信用原则，按照已生效的约定内容全面履行各自的义务。上述《商住房屋租赁合同》和《履约保证金协议》的实际履行中，原告已按照约定向被告交付房屋，已履行约定的出租义务。被告接受原告交付的房屋，但未足额支付房屋租金，在收到原告的《解除合同通知书》后未提出异议，故双方的《商住房屋租赁合同》已解除。合同解除后，被告未交还原告出租的房屋，也未交纳房屋租金，在原告2019年6月30日部分接管市场后，被告仍未办理25户商户的交接手续，并继续收取该25户商户的房屋租金，经原告催要后仍占有收取的房屋租金，侵害了原告的权益，应承担相应的法律责任。但原告诉讼请求主张的6048735.56元租金数额过高，该诉讼请求包含了按照《商住房屋租赁合同》约定免除90天装修期间的房屋租金1944608.4元。按照《商住房屋租赁合同》第十一条中“被告逾期支付租金达30日，被告按合同签订时租金标准支付装修期间的租金并赔偿原告一年租金和其他全部损失”的约定，支付装修期间的租金属于违约金的性质，不应包括在房屋租金中。被告支付原告的房屋租金包括2019年1月9日至2019年6月30日期间产生的房屋租金3326722.16元，和被告2019年7月1日收取25户商户的777405元租金两部分，两者合计4104127.16元。扣除被告以定金名义交纳的1000000元和原告垫付欠缴的物业费187978.82元的差额812021.18元，被告尚需支付原告房屋租金3292105.98元。《商住房屋租赁合同》第十一条和《履约保证金协议》第三条虽约定了逾期交付租金的违约金，但上述合同和协议的约定数额和原告主张的4000000元违约金数额均过高，对过高部分该院不予支持。被告支付原告的违约金数额，可参照《最高人法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干规定》第二十九条的规定，以24％的年利率标准计算的数额为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、被告王建于本判决生效后十日内支付原告河南亨得利酒店管理有限公司租金3292105.98元，并按照24％的年利率计算的数额支付原告河南亨得利酒店管理有限公司2019年7月1日至履行完毕之日的违约金（2019年7月1日至2020年5月18日以2514700.98元为基数，2020年5月19日至履行完毕之日以3292105.98元为基数）；二、驳回原告河南亨得利酒店管理有限公司的其他的诉讼请求。亨得利公司、王建均不服一审判决，向本院提起上诉。亨得利公司上诉请求：1、请求依法撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初892号民事判决第一项，改判被上诉人支付上诉人租金5392840.65元、违约金400万元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。王建上诉请求：1、请求依法撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初892号民事判决书第一项，依法改判不支持被上诉人2019年4月1日至2019年6月30日的三个月的租金及对应三个月的物业费，即多支持的1944608.4元的租金及物业费93989.41元和不应支持将郑州德聚市场管理有限公司收取的25户商户的777405元租金算作上诉人应支付给被上诉人的租金的一审诉讼请求，并将该项判决违约金的计算标准改判为按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算（以上合计2816002.81元）；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。本院二审经审理查明的事实与一审一致。本院二审认为，一、对于2019年4月1日至2019年6月30日的租金上诉人王建应否支付问题。二审庭审中，双方均认可在此期间涉案市场部分商户租赁合同到期，到期后的商户上诉人河南亨得利酒店管理有限公司直接与其签订新的租赁合同，故对该部分新签订合同商户所缴纳的租金应当从上诉人王建应当支付的租金中予以扣除。就与商户新签订合同所涉租金具体金额，上诉人河南亨得利酒店管理有限公司提交相关证据予以证明，对此，上诉人王建并未提交充分证据予以反驳，本院予以认定。即2019年4月至6月，上诉人河南亨得利酒店管理有限公司收取涉案市场15名商户租金81970.93元。一审判决对此部分认定不当，本院予以纠正。二、对于郑州德聚市场管理有限公司收取25户商户777405元问题。涉案合同解除后，上诉人王建并未将涉案房屋交还给上诉人河南亨得利酒店管理有限公司，上诉人河南亨得利酒店管理有限公司亦并未全部接管涉案房屋，郑州德聚市场管理有限公司收取25户商户租金仍是基于上诉人王建与上诉人河南亨得利酒店管理有限公司之间的租赁合同，故对此部分租金，上诉人王建应当予以支付。三、对于一审判决认定的租金及违约金问题。依据双方合同约定，支付装修期间的租金属于违约金的性质，对于违约金的具体金额，一审法院依据相应标准予以认定并无不当。综上所述，上诉人王建的上诉理由部分成立，上诉人河南亨得利酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，本院二审判决：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初892号民事判决；二、上诉人王建于本判决生效后十日内支付上诉人河南亨得利酒店管理有限公司租金3210135.05元，并按照24％的年利率计算的数额支付原告河南亨得利酒店管理有限公司2019年7月1日至履行完毕之日的违约金（2019年7月1日至2020年5月18日以2432730.05元为基数，2020年5月19日至履行完毕之日以3210135.05元为基数）；三、驳回上诉人河南亨得利酒店管理有限公司的上诉请求；四、驳回上诉人王建的其他上诉请求；五、驳回上诉人河南亨得利酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费82134元，由河南亨得利酒店管理有限公司负担44134元，王建负担38000元。二审案件受理费，由上诉人王建负担29328元，由上诉人河南亨得利酒店管理有限公司负担54505元。本院再审经审理查明的事实同原一、二审查明的事实一致。本院再审认为，亨得利公司与王建签订《商住房屋租赁合同》，约定亨得利公司将案涉房屋租赁给王建，租期15年，王建享有三个月装修免租期，其中第一年月租金648202.8元、季度租金1944608.4元、第一年年租金5941859元。在实际履行中，王建租赁一年余即不再支付租金，其构成违约，应当承担违约责任。案涉《商住房屋租赁合同》第十一条载明“王建逾期支付租金、费用或者违约金达30日，且未征得亨得利公司书面同意的，亨得利公司有权单方面解除本合同，收回租赁房屋，履约保证金不再退还，要求王建按合同签订时租金标准支付装修期间的租金并赔偿亨得利公司一年租金和其他全部损失”，因此，亨得利公司依据上述合同内容请求王建支付装修期间的租金系请求王建承担违约责任，该租金具有违约金性质，不应包括在房屋租金中。因案涉《商住房屋租赁合同》和《履约保证金协议》约定的逾期交付租金的违约金过高，且亨得利公司要求王建支付装修期间的租金已经具有违约金的性质，故王建向亨得利公司支付违约金的数额除装修期间的租金（1944608.4元）外，另酌定以王建应支付亨得利公司租金3210135.05元为基数按年利率6%计算自2019年7月1日至本判决作出之日止的数额为限，即348277.7元（即660天÷365天×6%×3210135.05元），以上两项共计2292866.1元（即1944608.4元+348277.7元）。对亨得利公司主张违约金过高部分，本院再审不予支持。另，对于本案二审判决认定的其他事实，双方当事人均未提出再审请求，本院再审一并予以确认。综上所述，亨得利公司的再审请求部分成立，本院再审予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2020）豫01民终11564号民事判决及河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初892号民事判决；二、王建于本判决生效后十日内支付河南亨得利酒店管理有限公司租金3210135.05元，违约金2292866.1元，以上共计5503001.15元；三、驳回河南亨得利酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费82134元，由王建负担44927元，由亨得利酒店管理有限公司37207元；二审案件受理费83833元，由王建负担45857元，由亨得利酒店管理有限公司37976元。本判决为终审判决。审判长 李 伟审判员 刘向科审判员 季士方二〇二一年四月二十一日书记员 孙千贺