湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终353号上诉人（原审被告）：丁仁雪，男，汉族，1955年11月29日出生，住址：湖南省怀化市鹤城区迎丰西路**，现住怀化市鹤城区。被上诉人（原审原告）：怀化市房屋租赁事务所，，住所地怀化市天星东路房产局大楼统一社会信用代码：12431200753391472U。法定代表人：周心满，职务：所长。委托诉讼代理人：周园婷，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。上诉人丁仁雪因与被上诉人怀化市房屋租赁事务所房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初5687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人丁仁雪上诉请求：不服一审判决，判定被上诉人2020年4月7日发文廉租房（公租房）租金对已入住的涨价无效，对已入住的应按照国家发改委、住建部、财政部、建保【2013】187号文件第四条规定的维持原有价格不变。事实与理由：被上诉人2020年4月7日向怀化市发改委、怀化市住房和城乡建设局，申请批复了：怀发改价服【2020】1号：关于调整市本级公共租赁住房租金标准的批复。其中第一条：租金标准第2款、中等偏下收入家庭租金：多层2.0元/平方米/月，省城长沙及全省各地州市，每平米1.0元每月至今仍未调价，而怀化原本就高于全省各地州市为1.1元每平米每月，现还要调高至每平米2.0元每月。批复第三条明确规定，“在执行期间，国家及省政府另有政策规定的从其规定”。国家发改委、城乡建设部、财政部关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知建保【2013】187号文件第四条，内容是“已建成并分配入住的廉租住房，统一纳入公共租赁住房管理，其租金水平仍按原有标准执行”。该文件明确规定，已入住的租金水平仍按原标准执行，那么地方的规定要不要服从国家的规定，在国家没有新的文件规定出台之前，原规定仍然有效。综上，上诉人是企业改制无房分配入住的，请考虑下岗改制企业退休老年人的实际困难判决此案。同时，作为公租房没有达到公租房设施的要求，500元的押金收了10年之久没有退还。被上诉人怀化市房屋租赁事务所答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人所说的500元押金，因双方没有解除租赁关系，不存在退还押金的情况。怀化市房屋租赁事务所向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判决被告立即向原告支付拖欠的租金1848元及物业管理费480元，共计2328元及违约金223元；2、本案诉讼费由被告承担。后原告当庭增加诉讼请求：要求被告承担律师费550元。一审法院认定事实：2010年，被告丁仁雪向政府申请廉租房居住。通过审批后，于2010年10月28日与怀化市廉租住房建设工程项目部签订合同编号为0334的《怀化市城区廉租住房租赁合同》，合同约定：原告将怀化市城南廉租房住房小区5栋2单元308房租给被告居住，面积49.92平方米；租赁期一年，自2010年11月1日起至2011年10月31日止，期满符合续租条件则续租；月租金按1.5元每平方米计算（含物业管理费），租赁期间，如遇政府调整廉租住房租金标准，本条款按政府规定的新租金标准执行。租金结算方式：按年结算，在每年与甲方签订租赁合同之日将壹年的租金足额缴纳。签订合同后，被告一直租住该房至今，房屋租金缴纳至2018年12月31日。2019年原告要求被告按4.5元每平米的租金缴费，被告也多次到原告处坚持按照原合同约定的标准缴费但被告拒收。现原告认为被告变更为中等偏下收入人群且根据怀发改价服【2020】1号怀化市发展和改革委员会、怀化市住房和城乡建设局文件，要求被告自2019年1月1日至2019年12月31日按照1.1元、物管费0.4元每平米，2020年1月1日至2020年12月31日按2元每平米、物管费0.4元每平米计算租金。被告对2019年租金标准无异议，但认为2020年应与2019年租金标准一致。后原、被告经多次协商未能达成一致意见，遂形成纠纷，诉至法院。另查明：怀化市廉租住房建设工程项目部于2016年8月8日被撤销，其权利义务均转为怀化市房屋租赁事务所行使。再查明，被告丁仁雪于2011年退休，现有固定退休工资每月1500元左右，属于中等偏下收入家庭。一审法院认为：怀化市房屋租赁事务所承继怀化市廉租住房建设工程项目部的全部权利义务，依法具备诉讼主体资格，原怀化市廉租住房建设工程项目部与被告签订的《怀化市城区廉租住房租赁合同》应视为本案原被告签订；原被告双方于2010年10月28日签订合同，租赁期间届满后没有进行续签，承租人丁仁雪继续使用租赁物，出租人怀化市房屋租赁事务所没有提出异议，应当视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；《怀化市城区廉租住房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，原、被告双方应当遵守合同的约定履行各自的义务。原被告双方对于自2019年1月1日至2019年12月31日按照1.1元、物管费0.4元每平米（1.5元*49.92平米*12个月=898.6元）的租金标准均无异议，一审法院予以确认；本案中双方的争议焦点主要为2020年的租金收取标准问题。根据涉案《怀化市城区廉租住房租赁合同》第二条，租赁期间如遇政府调整廉租住房租金标准，租金则按政府规定的新租金标准执行。本案中，怀化市发展和改革委员会、怀化市住房和城乡建设局关于调整市本级公共租赁用房租金标准的怀发改价服【2020】1号批复调整了廉租用房标准，且该批复于2020年4月7日起执行。涉案合同约定的租金就应当按照该批复从2020年4月7日起执行，而2020年1月1日至2020年4月6日的租金应按原标准执行，故被告2020年度应支付的租金（包括物业管理费）为2020年1月1日至2020年4月6日【1.5元*49.92平米*（3+6/30）个月=239.616元】加上2020年4月7日至2020年12月31日【2.4元*49.92平米*（8+24/30）个月=1054.3104元】共计1293.9元；综上，被告2019年和2020年应支付的租金（包括物业管理费）为2192.4864元，故对于原告诉请被告立即支付拖欠的租金1848元及物业管理费480元，共计2328元的诉讼请求，超出部分，一审法院不予支持。关于原告要求被告承担律师费550元的诉请，因原被告双方签订的合同中无相关约定且原告未提供相关票据予以证明，故一审法院对该项诉请不予支持。至于原告要求被告支付违约金223元的诉讼请求。一审法院认为：廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供具有社会保障性质和社会公共福利性质的住房，是涉及民生的“安居工程”；是改善住房保障公共服务的重要途径;是维护社会公平正义的具体举措。负责廉租住房管理的政府单位要进一步加强领导，精心组织，完善住房保障机构，充实人员，落实经费，理顺体制机制，扎实有序推进廉租住房运行工作，为广大困难群众耐心解答相关政策，加强与业主的沟通交流，提高服务水平；各廉租住房业主也要积极学习理解相关政策，配合政府部门的管理，增强相互的沟通交流，创造和谐舒适的租赁关系。本案中，正是原被告双方对于相关廉租住房政策实施有争议才造成此次纠纷的产生。因被告多次主动到原告处申请交纳租金遭到拒收，且考虑到被告为退休人员、收入较低等因素，故一审法院对原告要求被告支付违约金223元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告丁仁雪于本判决书生效之日起十日内支付原告怀化市房屋租赁事务所租金（包括物业管理费）2192.5元；二、驳回原告怀化市房屋租赁事务所其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告丁仁雪负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据怀化市发展和改革委员会、怀化市住房和城乡建设局关于调整市本级公共租赁用房租金标准的怀发改价服【2020】1号批复的规定，丁仁雪的家庭属于中等偏下收入家庭，应当从2020年4月7日起执行租金2元/月/平方米、物业管理费0.4元/月/平方米的标准，一审据此判决丁仁雪应给付的租金及物业管理费数额，处理正确，本院予以确认。上诉人关于其应按原租金标准给付租金的上诉主张，不符合怀发改价服【2020】1号批复的规定，本院不予支持。另，上诉人关于押金的主张，不属于本案的审理范围，本案不予处理。因此，上诉人丁仁雪的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人丁仁雪负担。本判决为终审判决。审判长  武春毅审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二一年四月十二日书记员  周 燕附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。