天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终879号上诉人（原审原告）：高烨，女，1986年7月10日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：刘锡广，天津垣涵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李玉香，女，1965年11月25日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王连浩（系李玉香之婿），住天津市滨海新区。上诉人高烨因与被上诉人李玉香合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初30553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。高烨上诉请求：1.撤销一审判决,改判支持高烨一审诉讼请求,或发回重审;2.一、二审案件受理费由李玉香承担。事实和理由：深圳星河智善生活股份有限公司天津分公司同天津惠强鑫劳务服务有限公司的房屋租赁合同明确约定，不得转租给他人经营,且只能用于经营超市。而李玉香在未经得出租人同意的情况下擅自取得并转租房屋的行为是违法的。双方形成了真实有效的转让合同关系,高烨盘点超市后仍然是在此地点经营超市,使用的仍然是该房屋,地点没变化。李玉香称只是将货物及设备出卖给高烨,明显不符合交易逻辑,超市的经营依附于房屋租赁而存在,李玉香在将店面转让给高烨时就已经将房屋使用权一并转让,由于房屋使用权取得不合法,导致了开发商要求高烨腾房,高烨不能继续经营,合同目的不能实现。收购协议书中载明了高烨对《房屋租赁合同》的全部条款充分了解,但不代表转租房屋具有合法性,高烨作为次承租人在接受转租房屋时应当经得出租人同意,出租人不同意转租,而承租人李玉香以所谓协议的形式,高烨同意的意思表示就等于接受了一切的约定,该行为违反了法律规定,不能以约定来规避法律强制性规定,未经出租人同意,擅自转租的,出租人要求腾房,实际使用人无法经营,转租方应当承担相应责任。由于超市涉及到烟草等特许经营权问题,高烨在盘点超市后,势必要另行申请工商登记,获取相关经营资格才能合法,李玉香势必要注销执照,高烨才能在同一个地点申请取得经营执照,该行为是合法的,正常的,但是在日后的经营过程中出现了使得高烨不能经营,合同目的落空的情形,该情形不能只因为合同履行完毕而免除转租人责任。综上,李玉香在转给高烨超市的时候,就已经存在不合法的情形,而故意隐瞒,还用协议的形式以高烨明知作为规避法律强制性规定的理由,其并不能使得合同所赋予双方的责任而免除,在出现了开发商收房的情况,就已经显示出李玉香违法转租行为的存在,明知不具备合法使用权仍然对外转租,其侵犯了高烨合法权益。李玉香辩称，高烨的诉讼理由与事实严重不符，请求驳回上诉，维持原判。高烨向一审法院起诉请求：1.依法判令解除高烨、李玉香之间的合同；2.依法判令李玉香返还高烨267000元；3.本案诉讼费用由李玉香承担。一审法院认定事实：当事人双方于2020年5月31日签订《收购协议书》，甲方为高烨，乙方为李玉香。高烨自愿出资收购李玉香经营的坐落于天津市滨海新区××街××路××首层的天津市滨海新区鲜沣优选便利店的经营权，收购金额为267000元。合同第二条约定甲方已充分了解天津市滨海新区鲜沣优选便利店的经营范围及所在经营场地的相关权益；合同第三条约定，甲方已充分了解深圳星河智善生活股份有限公司天津分公司与天津惠强鑫劳务服务有限公司签署的《房屋租赁合同》，并对合同内的全部条款表示认同，甲方承诺将严格遵守该合同内的全部条款；合同第四条约定自2020年6月1日起甲方享有天津市滨海新区鲜沣优选便利店的经营权，自2020年6月1日起天津市滨海新区鲜沣优选便利店产生的全部合法收益均归甲方享有。后高烨另注册香海缘超市继续经营，并变更工商注册人信息为高烨丈夫王颜飞。2020年10月11日，案外人深圳星河智善生活股份有限公司天津分公司向高烨发出通知要求高烨腾出香海园配建三底商。另查明，2020年10月12日，高烨丈夫王颜飞与案外人孙文亮签署转让协议将案涉香海缘超市经营权以95000元价格转让，后于2020年10月14日与案外人孙文亮协商解除并退还孙文亮65000元。一审法院认为，当事人签署的《收购协议书》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，对双方产生法律约束力，双方均有履行合同条款的义务。本案中高烨以第三人收回房产不能实现合同目的为由要求解除合同，通过高烨、李玉香签订的收购协议载明的内容可见，高烨对涉案超市《房屋租赁合同》全部条款充分了解并表示认同。高烨自2020年6月1日开始已实际经营四月余，且高烨更改工商注册后又与案外人转让经营权，足以证实原李玉香之间的转让行为已经完成，因此高烨要求解除高烨、李玉香之间的《收购协议书》并判令李玉香返还高烨267000元诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：“驳回原告高烨的诉讼请求。案件受理费2652.5元，由原告高烨负担”。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。高烨提交证据一，微信截屏，证明王连浩在微信群里发布的消息，明确称转让底商；证据二，通话录音一份，证明李玉香未经出租人同意将房屋转让给高烨；证据三，房屋租赁合同一份，证明深圳星河智善生活股份有限公司天津分公司将天津市滨海新区香海园配建三101，103，104，207室出租给了天津市嘉禾教育咨询有限公司，使得高烨的经营权受到损害；证据四，购电证一张，证明高烨所使用的房屋在证据三的转让房屋范围内，租房事项均由王连浩办理。李玉香质证意见，证据一没有异议，证据二不认可真实性，证据三、证据四与本案无关。李玉香提交证据现场照片，证明高烨有充分的条件了解房屋使用权及租赁事宜，高烨是对超市内物品和商品的收购不涉及房屋租赁。高烨质证意见，对证据的真实性、关联性、合法性均不认可。本院认为，上述证据均无法实现其证明目的，本院不予采信。二审庭审后，高烨再次向本院提交一份录音证据，证明李玉香以天津惠强鑫劳务服务有限公司的名义对外经营。本院认为，该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为双方签订的收购协议是否应当解除，李玉香是否应返还267000元。双方签订的《收购协议书》明确约定，高烨已充分了解天津市滨海新区鲜沣优选便利店的经营范围及所在经营场地的相关权益；高烨已充分了解深圳星河智善生活股份有限公司天津分公司与天津惠强鑫劳务服务有限公司签署的《房屋租赁合同》，并对合同内的全部条款表示认同，高烨承诺将严格遵守该合同内的全部条款。而深圳星河智善生活股份有限公司天津分公司与天津惠强鑫劳务服务有限公司签署的《房屋租赁合同》明确约定，天津惠强鑫劳务服务有限公司不得改变房屋使用用途，并禁止将房屋转租。两份合同约定的内容看，高烨应当明知案涉房屋禁止转租，其关于没有看《收购协议书》内容的辩解，本院不予采信。高烨在明知案涉房屋禁止转租的情形下，仍与李玉香签订《收购协议书》，且已完成工商注册手续，不利后果应由高烨自行承担。高烨的上诉请求依据不足，本院不予支持。综上所述，高烨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5305元，由上诉人高烨负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 何日升审判员 郭小峦二〇二一年四月十二日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……