重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0120民初1834号原告：重庆凯逸物业服务有限公司，住所地重庆市江北区建新东路243号3幢6-3，统一社会信用代码915001055721011811。法定代表人：赖义福，总经理。委托诉讼代理人：罗国灿，公司员工，男，汉族，1972年12月25日出生，住重庆市北碚区。被告：王进，女，汉族，1979年08月07日出生，住重庆市壁山区。被告：张立杰，男，汉族，1977年09月12日出生，住重庆市璧山区。原告重庆凯逸物业服务有限公司（以下简称凯逸物业公司）与被告张立杰、王进物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案受理后，依法由审判员刘泽念适用简易程序（小额诉讼）进行审理。原告凯逸物业公司的委托诉讼代理人罗国灿，被告张立杰到庭参加诉讼。被告王进经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告凯逸物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2013年11月至2020年10月期间的物业管理费8158.92元、公摊费840元、违约金4499元，合计13498.42元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系一家依法成立的物业管理公司，于2013年11月与重庆市璧山区××小区业主委员会签订《物业服务合同》，在合同到期后又于2016年08月续签了《物业服务合同》，现合同已到期（2016年8月签订合同，于2020年10月31日终止）。原告遵照物业管理条例及相关法律法规约定给业委会作为移交，终止了物业服务。在履行合同期间，原告依据物业服务合同为该小区业主提供了物业管理服务，但被告却未依据《物业服务合同》向原告交纳物业管理费。被告所系××小区××楼××号房产的业主，房屋面积97.13平方米，从2013年11月开始至2020年10月拖欠原告物业费8158.92元（每月每平方米1元，每月97.13元，共计84个月），公摊费840元（包干制，每月10月，共计84个月），违约金4499元，合计13498.42元。经协商未果，故起诉至法院。被告张立杰辩称，1、被告未与原告签订物业服务合同。2013年11月至2020年10月，与原告签订《物业服务合同》的主体是重庆市璧山区××小区业主委员会，接受物业服务和交纳物业费的也应是业主委员会。物业费的欠费关系，应该是业主委员会欠物业服务企业，单个业主欠业主委员会。业主委员会与原告签订的合同不能约束业主。2、业主委员会督促业主交纳是物业服务企业起诉业主的前置程序，在没有重庆市璧山区××小区业主委员会督促交费的前置程序下，原告无权直接起诉业主。原告起诉被告没有法律依据，请求依法驳回原告的起诉。被告王进未到庭，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2013年11月05日，原告与璧山县璧城××小区业主委员会签订《璧山县“××”小区物业服务合同》。合同期限3年，从2013年11月01日起至2016年10月31日止。合同约定本物业管理区域的物业服务收费实行包干制方式，按建筑面积计算，自2013年11月01日至2014年01月31日，按现物业收费标准执行，通过三个月物业服务后，经征求业主意见达到物业服务约定的标准及服务承诺的质量时，则从第四个月起物业服务费在原收费标准的基础上自行上调0.20元/平方米/月；还约定业主或物业使用人违反本协议的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，乙方有权按每日千分之三的标准向业主或物业使用人收取违约金等。2014年02月05日，原告对××小区业主进行满意度调查，调查结果显示该小区业主对原告提供的物业服务质量满意。2014年02月18日，璧山县××小区业主委员会发布告示，其中载明：“.....大家全体同意重庆凯逸物业服务有限公司从2014年02月01日后按新标准收取物业服务费。即：电梯房物业费为每月每平方米（按建筑面积）1元，非电梯房物业费每月每平方米（按建筑面积）0.70元。公摊费不变，依旧按原标准缴纳。即：电梯房公摊费为每月10元/户，非电梯房公摊费为每月5元/户......”。2016年08月02日，原告与璧山县璧城××小区业主委员会续签了《重庆市璧山区××小区物业服务合同》。合同约定服务期限4年，从2016年11月01日起至2020年10月31日止。物业服务收费标准为按建筑面积计算。其中：××小区××楼三楼以下为0.8元/平方米/月，三楼以上为1元/平方米/月（含三楼），公摊费为每月10元。且业主或物业使用人违反本协议约定，未能按时如数交纳物业服务费的，乙方有权按每日千分之三的标准向业主或物业使用人收取违约金。还查明，位于重庆市璧山区××街道××号房屋（项目名称：××楼）2013年11月1日至2017年11月15日登记产权人为张立杰，2017年11月16日至2020年10月30日产权登记权利人为张立杰、王进，案涉房屋建筑面积为96.73平方米。案涉房屋从2013年11月1日至2017年11月15日未交纳物业服务费共计5137.53元（97.13平方米*0.8元/月/平方米*3个月+97.13平方米*1元/月/平方米*45.5个月+每月10元*48.5个月），从2017年11月17日至2020年10月30日未交纳物业服务费共计3803.11元（97.13平方米*1元/月/平方米*35.5个月+每月10元*35.5个月）。原告向被告发出催收通知后，被告仍未交纳以上费用。被告张立杰庭审中提交照片50张，拟证明原告凯逸物业公司提供物业服务不到位，案涉房屋存在漏水问题，但原告凯逸物业公司没有解决。上述事实，有原告的当庭陈述，原告提交的《璧山县“××”小区物业服务合同》、《重庆市璧山区××小区物业服务合同》、物业服务合同备案证明、重庆市国土资源和房屋管理局档案查询结果、物业欠费催收函告、催收短信、情况说明、告示、××小区业主满意度调查表、通知、关于物业欠费催收公告、关于××小区房屋漏水启用小区专项维修资金征求业主意见书等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。及第六条：“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，璧山县璧城××小区业主委员会与原告凯逸物业公司签订了物业服务合同，并向重庆市璧山区国土资源和房屋管理局备案，该合同合法有效，对业主具有约束力。被告张立杰辩称其不是合同当事人，未与原告凯逸物业公司签订合同，本院依法不予支持。原告凯逸物业公司为被告居住的小区提供了物业服务，履行了相应的义务；被告王进、张立杰作为案涉房屋的业主亦享受了原告的物业管理服务，理应按照相关约定给付物业服务费等费用。原告凯逸物业公司经催收，二被告仍未交纳，原告凯逸物业公司有权起诉二被告支付该欠付费用。按照产权登记权利人，从2013年11月1日至2017年11月15日欠付物业服务费应由被告张立杰承担，2017年11月16日至2020年10月30日欠付物业服务费应由被告张立杰、王进共同承担。二被告逾期未交纳物业服务费的行为已构成违约，应承担相应违约责任。而物业服务合同中约定的违约金计算标准明显偏高，故本院综合考虑拖欠物业服务费数额、时间等相关因素，酌情认定2013年11月1日至2017年11月15日欠付物业费的违约金为513元，2017年11月16日至2020年10月30日欠付物业服务费的违约金为380元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告张立杰于本判决生效之日起五日内支付原告重庆凯逸物业服务有限公司2013年11月1日至2017年11月15日欠付物业服务费5137.53元元及违约金513元；二、被告王进、张立杰于本判决生效之日起五日内支付原告重庆凯逸物业服务有限公司2017年11月16日至2020年10月30日欠付物业服务费共计3803.11元及违约金380元；三、驳回原告重庆凯逸物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取68.73元，由原告重庆凯逸物业服务有限公司负担43.73元，由被告王进、张立杰负担25元（此款原告已垫付，由被告在给付案款时一并付给原告）。本判决为终审判决。审判员  刘泽念二〇二一年四月二十日书记员  杨 帆