广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初6099号原告：戴文慧，男，1986年10月19日出生，汉族，住湖南省衡东县×××××××××，公民身份号码430××××××××××××437。被代：雅生活智慧城市服务股份有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××管理大厦，统一社会信用代码914×××××××××××687C。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：邝昕，北京市盈科（中山）律师事务所律师。原告戴文慧诉被告雅生活智慧城市服务股份有限公司（以下简称雅生活公司）业主知情权纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序于2021年4月1日公开开庭进行了审理。原告戴文慧，被告雅生活公司委托诉讼代理人邝昕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告依法公开或者公示应当向业主公开的信息，包括但不限于下列信息及公开方式，详见事实与理由第一条若干点内容；2.判决《前期物业服务协议》第四条无效，并且将过往及未来的公共收益依法归全体业主所有决定依法进行处置；3.判决前期物业服务协议书的第八条违约责任的第一点为无效条款；4.判决被告采取补救措施并且完全履行合同约定及法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。诉讼过程中,原告明确其诉求为:判令被告需在小区显著位置持续公开应该向业主公开的信息：1.一级服务标准的明细内容；2.公共收益收支明细；3.小区配套设施（包括幼儿园、物业服务用房等）的产权归属；4.维修基金的筹集与使用情况；5.小区巡逻、清洁的记录；6.公示更换的消防门是否符合消防门标准；7.设备设施安全操作规程以及紧急处理预案；8.公用设备设施运行档案；9.公共秩序维护员管理规定、站岗执勤标准。原告当庭撤回第二、三、四项诉讼请求。事实与理由：原告系涉案小区业主。被告系涉案小区物业服务管理单位。原告认为，被告未在小区向业主公示或者公开：1.一级服务标准的明细内容；2.公共收益收支明细；3.小区配套设施（包括幼儿园、物业服务用房等）的产权归属；4.维修基金的筹集与使用情况；5.小区巡逻、清洁的记录；6.公示更换的消防门是否符合消防门标准；7.设备设施安全操作规程以及紧急处理预案；8.公用设备设施运行档案；9.公共秩序维护员管理规定、站岗执勤标准。根据相关法律规定，被告应对上述内容予以公示或公开。为维护自身的合法权益，原告遂诉至法院。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1.物业服务协议书；2.巡查签到表照片；3.房产证。被告辩称，被告作为物业公司，尊重每个业主合法权益，但被告不确认原告本次诉讼中所列的请求以及事实理由。原告起诉前并无就其知情权未得到满足而向被告直接主张过权利。关于原告的诉求，被告已经在小区的公告栏里依法进行公示，且如原告直接向被告主张，被告也会依法告知。原告提起诉讼属于重复诉讼，且不具有正当性。原告自2020年4月1日起拖欠物管费，基于此，被告就物业管理费起诉原告，随后原告提起本次诉讼。关于原告诉求，被告认为：1.双方在合同中有约定一级服务标准的明细内容，且一级服务标准也是可以在网上查询的，不属于知情权范畴，这是物业服务合同范畴。结合一级服务标准，被告也制定了在物业小区更具体的服务标准且一直有向全体业主公开，现在公告栏上也有公开，原告可以在公告栏上查阅。2.公共收益收支明细也在公告栏上公开，原告可以直接查阅。3.小区配套设施（包括幼儿园、物业服务用房等）的产权归属按照法律规定。被告无权改变配套设施归属，原告列明的幼儿园产权属于政府。这是开发商在建设时配套建房，物业服务用房产权属全体业主。因为被告并非配套设施产权人，无法提供相应权属证明。原告可自行向相关部门查证。4.维修基金的筹集与使用情况，维修基金于2018年4月移交中山市住建局进行监管，且都是分户到业主账上，被告无法管控维修基金，至今小区未启用过维修基金。5.小区巡逻、清洁的记录、公示更换的消防门是否符合消防门标准、设备设施安全操作规程以及紧急处理预案、公用设备设施运行档案、公共秩序维护员管理规定、站岗执勤标准，属于被告履行物业服务具体事项与行为，不属于业主知情权范围。当然被告仍将这些规定、记录在一定范围内进行过公示，也有完善的档案留存。如原告出于正当目的，被告可供原告查阅，且有些记录被告已经带至法庭，可供当庭查阅。被告为其辩解向本院提交了下列证据：1.收费公示照片；2.信息栏照片、物业服务标准公示照片、公共收益收支表；3.万象郡17期岗位配置情况、万象郡17期停车管理情况、消防安全责任书；4.关于万象郡17期住宅专项维修基金的说明。本院认定事实如下：原告系中山市×××××××××××雅居乐新城17期10幢1001房业主。被告系原告所在涉案小区即雅居乐新城17期万象郡小区的物业服务管理单位。该小区未成立业主委员会。2015年1月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《（前期）物业管理服务协议书》一份。该协议主要约定：甲方系房地产开发单位即中山市雅建房地产发展有限公司委托管理雅居乐新城物业管理区域的物业服务企业。前期物业管理系自建设单位交付物业之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。甲方权利与义务：对物业共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；根据有关的法律、法规和政策，结合实际情况，制定本小区的物业管理制度、物业使用守则；依法建立管理服务费用收支账目。乙方权利和义务：监督甲方的物业管理行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议。甲方按《中山市物业服务收费管理办法》所规定的普通住宅小区物业管理服务登记参考标准第一级的内容和标准提供服务。物业服务费用主要用于以下开支：物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用等。物业管理区域内属于全体业主所有的停车场及其他物业共用部分、共用设施设备的经营与管理按以下方式处理：按照法律法规的有关规定对共有部分、公共设施进行经营，经营所得收益做补贴物业服务费。该协议还约定有其他事项。原告提交巡查签到表三张，拟证实涉案小区公示巡逻未达一级标准。被告确认上述签到表的真实性，不确认关联性，主张该签到表可证明被告以按约定履行物业服务义务。经查，该签到表上反映有巡查人、巡查时间以及巡查状况等内容。被告提交收费公示照片、信息栏照片、物业服务标准公示照片、公共收益收支表、万象郡17期岗位配置情况、万象郡17期停车管理情况、消防安全责任书、关于万象郡17期住宅专项维修基金的说明，拟证明：1.涉案小区物业管理费收费标准已获中山市发展和改革局的备案，并已经进行公示；2.涉案小区备有专门的公示栏用于公示，充分保障各方的合法权益；3.被告企业资质为一级，参照一级物业管理服务登记的内容和标准提供服务；4.涉案小区公共收益已进行公示；5.被告公司内部具有完善和规范的规章制度；6.涉案小区住宅维修基金未启用，并于2018年4月已经移交给中山市住建局。原告质证意见如下：1.确认收费公示照片的真实性，但不确认关联系，主张该证据与本案无关；2.不确认信息栏照片、物业服务标准公示照片，主张该照片无法确定黏贴时间，可能系原告起诉后被告才黏贴；公共收益收支表的具体收支明细数额无法确认，被告无法证明其有持续公开；3.不确认万象郡17期岗位配置情况、万象郡17期停车管理情况、消防安全责任书，主张该组证据仅系情况说明，不能证明被告的物业服务履行情况；消防安全责任书未有原件；4.不确认关于万象郡17期住宅专项维修基金的说明，该说明未盖章，被告亦未提交相关移交资料。经查，涉案小区公示栏处张贴有雅居乐花园物业收费标准。涉案小区信息栏上张贴有贴心管家栏、雅居乐花园项目服务标准、雅建花园17期公共收益收支表等。其中贴心管家栏载有员工信息、联系方式、管家服务内容等；雅居乐花园项目服务标准的基本要求为：1.服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。……3.物业管理单位持有二级或以上资质证书，或者实行相当AA或以上智能化管理；4.管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；5.有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；6.管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情……房屋管理为：1.对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；2.根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3.每周巡查2次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。雅建花园17期公共收益收支表载有：一、收入。1.门岗收入；2.室外临时停收入；3.广告收入；4.场地收入78405元。其中临时场地租赁0元；电动车充电桩小计32875元，2018年5415元，2019年7714元，2020年19746元；饮料售卖机及售水机0元；快递柜小计2500元，2019年2500元；说明为2020年场地费未收到；公共用房租赁0元；公共泳池43030元，2018年13000元，2019年14300元，2020年15730元；总收入78405元。二、成本费用支出。1.水电支出19725元，2018年3249元，2019年4628元，2020年11847.6元；说明为充电桩电费，按项目提供的依据（充电收入*60%）；2.维修支出1286.73元，2019年14193.26元，2020年2445.37元；说明为充电桩维修费；3.其他支出16638.63元，2019年14193.26元，2020年2445.37元；说明为充电桩采购、安装费用；4.税费支出0元。成本费用总支出37650.36元，结余40754.64元。万象郡17期岗位配置情况、万象郡17期停车管理情况上未反映有被告的签章，内容反映有涉案小区门岗管理情况及停车管理情况。消防安全责任书反映消防安全责任人为案外人东莞市科源游乐有限公司，内容反映有任命赵海顺为涉案小区泳池消防安全责任人，全面负责该单位的防火安全工作，防止火宅事故发生，并载有防火责任人职责。关于万象郡17期住宅专项维修基金的说明未反映被告处签章，内容载有2018年4月本小区住宅专项维修基金已正式移交给中山市住房与城乡建设（规划）局管理，本小区维修基金至今尚未启用。诉讼过程中，原告确认其起诉前未曾要求被告公开相关信息。双方确认被告自2016年左右即自小区交付给业主使用时开始进驻服务。庭审中，被告将其携带的巡查记录、电梯维保记录、公共区域维修记录、消防系统月维保报告、小区门口出入登记记录、巡岗记录、值班记录等交予原告查看。原告于2021年4月13日向本院提交书面意见一份，原告在该书面意见中称，诉求里提到的近年更换的消防门相关材料包括厂家提供的3C证书、检验报告、营业执照、防火证的合格证、身份编码等。被告公示的公共收益没有包括经营商业广告收支以及电信运营进驻小区入场费等。被告关于一级服务标准公示形式应在小区显著位置长期展示，而非短暂张贴在告示栏。此外，原告还补充诉求：请求判决被告公开涉案小区消防水泵启动记录，通风管道启动记录，在涉案小区进行消防演练的记录（以上记录信息时间均收楼后至今）。另查明：本院于2021年1月20日立案受理黄水双诉雅生活公司业主知情权纠纷一案[案号为（2021）粤2071民初3554号]。该案诉讼过程中，雅生活公司向本院提交中山市三乡镇发展和改革局于2015年11月27日出具编号为中三价备2015年16号的备案回执（附物业服务收费备案表）一份拟证明其处物业管理费收费标准已获得中山市发展和改革局的备案，雅生活公司企业资质为一级，参照一级物业管理服务等级的内容和标准提供服务。经查，上述备案回执附件即物业服务收费备案显示雅生活公司的企业资质为一级，该备案表还载有被告物业服务收费备案标准等内容。又查明：被告于1997年6月26日注册成立，原名称为雅居乐物业管理服务有限公司。后被告于2020年10月9日经中山市市×监督管理局核准变更企业名称为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”。本院认为，本案为业主知情权纠纷。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持：(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；(五)其他应当向业主公开的情况和资料。”关于原告诉请被告公示公开涉案小区配套设施（包括幼儿园、物业服务用房等）的产权归属的问题。小区配套设施是指对应居住区分级配套规划建设，并与居住人口规模或住宅建筑面积规模相匹配的生活服务设备。小区配套设施如属于国家规定开发商应配套修建并明确其产权归属的公共配套设施，则该部分配套设施产权按国家有关规定确定；属于小区建筑区划内共有部分的配套设施应属于全体业主所有。本案中，被告已明确涉案小区配套设施中的幼儿园产权属于政府，物业服务用房的产权归属于全体业主，被告并非配套设施产权人，其无法提供相应权属证明。故此，对原告的该诉求，本院不予支持。关于原告诉请被告公示更换的消防门是否符合消防门标准。被告辩称该事项不属于业主知情权范围。本院认为，业主知情权是业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。被告更换小区的消防门是否符合消防标准关系小区的消防安全，原告的该诉请涉及到建筑区划内管理的相关事宜，属于上述规定的“其他应当向业主公开的情况和资料”。而被告未有提交证据证实其有公示过该事项，故原告的该诉请于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告应公示公开一级服务标准的明细内容、公共收益收支明细、小区巡逻及清洁的记录、维修基金的筹集与使用情况、设备设施安全操作规程以及紧急处理预案、公用设备设施运行档案、公共秩序维护员管理规定与站岗执勤标准。被告提交的《（前期）物业管理服务协议书》已对其物业管理服务等级参考标准进行了约定。被告处的相关收费标准亦已在中山市三乡镇发展和改革局中备案。被告提交的收费公示照片、信息栏照片、物业服务标准公示照片、公共收益收支表、关于万象郡17期住宅专项维修基金的说明已对原告主张的上述应公示公开内容作出说明或公开。另，被告已当庭将其携带的巡查记录、电梯维保记录、公共区域维修记录、消防系统月维保报告、小区门口出入登记记录、巡岗记录、值班记录等交予原告查看。再者，设备设施安全操作规程以及紧急处理预案属于被告履行物业服务管理具体行为，不属于业主知情权范围。故此，对原告的上述诉请，本院均不予支持。另，关于原告在庭审后补充诉求的问题。原告请求被告公开涉案小区消防水泵启动记录，通风管道启动记录属于“公用设备设施运行档案”。本院上述对此已作出认定，在此不再赘述。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，原告在本案法庭辩论终结后才诉求被告公开在涉案小区进行消防演练的记录，本院对此不予处理，原告可另行起诉。综上，原告诉请合理部分，本院予以支持。不合理部分，本院予以驳回。依据《最高人民法院关于适用民法典时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告雅居乐智慧城市服务股份有限公司于本判决生效之日起十五日内在涉案小区显著位置公示涉案小区更换的消防门相关资料（包括但不限于消防门合格证、检验报告等）；二、驳回原告戴文慧的其他诉讼请求。本诉案件受理费100元，减半收取50元（该款原告已预交），由原告戴文慧负担45元，由被告雅居乐智慧城市服务股份有限公司负担5元，并直接向原告戴文慧支付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁华乔二〇二一年四月二十一日书记员  李可任陈**龙