湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初2224号原告：鲁某，女，1988年9月17日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：简小波，湖南东放明律师事务所律师。委托诉讼代理人：简松军，湖南东放明律师事务所律师。被告：湖南宇成朝阳商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路**美富商业中心。法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨琼，女，系该公司员工。被告：长沙市东进置业有限公司，，住所地湖南省长沙市芙蓉区朝阳街道车站中路**宇成朝阳广场统一社会信用代码：91430102727969461J。法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。被告：长沙凯通房地产有限公司，住，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路**凯通国际城/div>法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：李君，系该公司员工。第三人：长沙新高地酒店管理有限公司，住所地，住所地湖南省长沙市芙蓉区朝阳街街道车站中路**宇成朝阳广场iv>法定代表人：庄政云，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾丽，女，系该公司员工。原告鲁某与被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成公司）、长沙市东进置业有限公司（以下简称东进公司）、长沙凯通房地产有限公司（以下简称凯通公司）、第三人长沙新高地酒店管理有限公司（以下简称新高地酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁某委托诉讼代理人简小波，被告宇成公司委托诉讼代理人杨琼，第三人新高地酒店委托诉讼代理人曾丽到庭参加诉讼，被告东进公司、凯通公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告鲁某向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原告与被告宇成公司签订的《委托经营管理协议》，被告宇成公司、第三人新高地酒店立即将湖南省长沙市××路××号“美富商业中心”（报建名：宇成朝阳广场）Ｔ1栋230021号房屋返还原告；2、判令被告宇成公司向原告支付租金及违约金（租金计算至被告宇成公司、第三人新高地酒店实际返还原告房屋之日止，违约金按日万分之二的标准计算至被告宇成公司实际支付租金之日止，暂计算至2020年12月31日，租金为26961元，违约金为1455.894元）；3、判令被告东进公司、被告凯通公司对上述被告宇成公司应付租金及违约金承担连带责任；4、判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年10月，鲁某与宇成公司签订《委托经营管理协议》，约定：鲁某将位于湖南省长沙市××路××号“美富商业中心”（报建名：宇成朝阳广场）Ｔ1栋230021号房屋委托宇成公司经营管理；2、宇成公司按35948元／年向鲁某支付租金，租金每三个月支付一次，于每季度结束前支付下一季度的租金；3、如宇成公司逾期支付租金，每逾期一日按照应付金额的万分之二向鲁某支付违约金，宇成公司逾期超过三个月仍未向鲁某支付租金的，原告可以解除合同。同时，东进公司、凯通公司向鲁某出具《委托经营管理协议》之担保函，约定东进公司、凯通公司对宇成公司的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保。上述合同签订后，鲁某交付了涉案房屋给宇成公司，宇成公司将其转租给了新高地酒店。自2020年开始，宇成公司以各种理由拒绝支付租金，截止2020年12月31日，宇成公司累计应付租金26961元、违约金1455.894元。综上所述，原告为维护自身合法权益，遂起诉到法院。被告宇成公司辩称，一、针对原告的第一项诉请，被告行为未构成根本违约，迟延支付租金系新冠肺炎疫情不可抗力影响导致，被告不同意解除该委托协议；二、原告要求支付欠付租金，该租金金额计算错误，按照税法规定及税务局要求，被告是税费代扣代缴主体，每月实际应付租金应扣除税费后计算（住宅扣除3.45%，商铺扣除6.05%），被告每月转账给原告的租金也是扣除税费后的金额，原告知道也予以认可。另被告非无故拖欠租金，疫情期间应减免租金，被告请求原告和法院考虑被告的实际困难及新冠疫情此不可抗力影响，酌情减免6个月租金。同时被告提交了租金支付月份统计表，因起诉业主人数众多，租金支付情况原被告统计可能有误差，因此具体支付租金的情况需要原被告两方再行核对才能予以确认；三、原告要求被告承担违约金，被告认为因为受疫情不可抗力的影响，整个社会、市场、企业都受到极大影响，经营困难，非被告主观因素所致，不应承担违约责任及违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人新高地酒店辩称，我方不同意原告直接收回房屋。我方承租房屋后，投入了大量的人力财力进行酒店经营。被告东进公司、凯通公司未到庭参与答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：2016年10月21日，鲁某作为甲方（委托方）与湖南狂买狂卖商业管理公司（后更名为宇成公司）作为乙方（经营管理方）签订了《委托经营管理协议》，协议约定：鲁某委托宇成公司经营管理位于湖南省长沙市××路××号“美富商业中心”（报建名：宇成朝阳广场）Ｔ1栋230021号的房屋公寓（以下简称涉案房屋）；经营管理期限为自本协议生效之日起至2027年4月30日止，计租期为2017年5月1日至委托经营管理期限届满日；房屋建筑面积为46.21平方米，年度租金标准为实际成交价的6%／年，即35948元／年；租金每三月支付一次，于每年1、4、7、10月的16日至30日提前支付下一个季度的租金,乙方应在本协议签署后三个工作日内提前支付前两年（即2017年5月1日至2019年4月30日）的租金；如宇成公司无合理理由逾期支付租金，则应按照逾期金额的万分之二／日的比例向鲁某支付违约金，如宇成公司无正当理由逾期超过三个月仍未向鲁某支付租金的，鲁某可以解除本合同。同日，东进公司、凯通公司与鲁某签订了《之担保函》，载明：1、本公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条款均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成；2、本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保。协议签订后,宇成公司接收房屋后将涉案房屋转租给新高地酒店经营使用，新高地酒店将包含涉案房屋在内的多层房屋进行重新布局、整体装修，现已投入使用。经鲁某与宇成公司核对租金支付情况，宇成公司陆续向鲁某支付租金至2020年1月，后又于2020年支付了2020年5、6、7月的房屋租金，此后再未支付过租金。根据合同约定，截止2021年4月30日，宇成公司尚拖欠鲁某房租计35948元未付。本院认为，鲁某与宇成公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。鲁某已依约将涉案房屋交付给宇成公司使用，但宇成公司尚拖欠鲁某房租35948元未付，其行为已经构成违约。根据合同约定，鲁某有权解除合同，但由于鲁某的涉案房屋已转租给新高地酒店经营使用，新高地酒店将包括鲁某的房屋在内的多层房屋重新规划布局进行装修，上百户业主的房屋作为一个整体被装修成符合新高地酒店使用要求的格局整体经营，在装修完成的新高地酒店内无法准确找出鲁某房屋的具体空间位置，因此，鲁某的房屋作为整体中的一部分，目前无法分割。其次，新高地酒店承租涉案房屋，前期投入了巨大的装修及运营成本，现涉案房屋已装修完工并投入使用，如果解除鲁某与宇成公司的《委托经营管理协议》，必然会造成巨大的浪费，而如果继续履行合同，对鲁某的权益不会造成更大损害。因此，鲁某要求解除《委托经营管理协议》并归还涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于租金计算标准，被告宇成公司辩称租金应按扣减税费后的租金标准计算，由于交税义务方为鲁某，且双方在合同中未就扣缴税费进行约定，故本院对被告宇成公司的该抗辩理由不予采纳，根据查明的事实，宇成公司拖欠鲁某房租35948元未付，鲁某要求宇成公司支付拖欠租金的诉讼请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。宇成公司辩称因全国新型冠状肺炎疫情爆发及疫情防控工作的部署而关门停业,无法开展经营活动,应酌情减免6个月租金，但未提交其因新冠肺炎疫情遭受损失的相关证据，故本院对该抗辩理由不予采信。双方在合同中约定如宇成公司逾期付款，应以欠付租金（即逾期金额）为基数按日万分之二的标准支付违约金，该约定合法有效。故原告鲁某要求宇成公司以欠付租金为基数按日万分之二的标准支付截至租金实际清偿之日止的违约金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。东进公司、凯通公司自愿为宇成公司的合同义务提供连带责任担保，且该二公司作为开发商，均出具担保函作为鲁某与宇成公司签订《委托经营管理协议》的附件，并承诺签署担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成，故鲁某已尽到善意第三人的审慎注意义务。因此，鲁某要求凯通公司、东进公司承担连带清偿责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。庭审中，鲁某主张因其与宇成公司、新高地酒店已就解除合同达成一致意见，并请求解除合同，本院结合庭审中宇成公司与新高地酒店关于“不同意解除合同”的答辩意见认为“解除合同”系鲁某单方意思表示，且未与宇成公司、新高地酒店达成合意，故对上述主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告鲁某支付湖南省长沙市××路××号“美富商业中心”（报建名：宇成朝阳广场）Ｔ1栋230021号房屋截至2021年4月30日的房屋租金35948元；二、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告鲁某支付违约金（违约金以欠付租金为基数，按每日万分之二的标准计算至实际清偿之日止）；三、被告长沙市东进置业有限公司、长沙凯通房地产有限公司对本判决第一、二项确定的义务承担连带清偿责任；四、驳回原告鲁某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取255元，由被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司、长沙凯通房地产有限公司、长沙市东进置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黄显彬二〇二一年四月二十三日法官助理官佳书记员倪姗附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。