四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川14民终668号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：成都市晟佳营销策划有限公司,住所地成都市青羊区百花潭路8号5层6室。 法定代表人：熊光强，经理。 委托诉讼代理人：刘文峰，四川豪迈律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：仁寿联运置业有限公司,住所地四川省仁寿县文林镇嘉南路二段81号（麓兰春都荟城B区1栋2单元15层1号）。 法定代表人：王**，经理。 委托诉讼代理人：黄力，四川法奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜宇，四川法奥律师事务所律师。 上诉人成都市晟佳营销策划有限公司（以下简称晟佳公司）因与被上诉人仁寿联运置业有限公司（以下简称联运公司）合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2020）川1421民初3982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 晟佳公司上诉请求撤销原判并依法改判联运公司立即支付晟佳公司商品房委托销售代理佣金526,240元。事实和理由：《全程营销策划及销售代理合同》明确约定，在代理期限内，凡是与客户签订的预（销）售合同，并且甲方收到客户支付的购房款（办理银行按揭或分期付款的首付款）后，视为乙方房屋销售代理成功，甲方应向乙方支付房屋销售代理佣金和相应的销售溢价分成。 联运公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1．《全程营销策划及销售代理合同》约定了销售范围，只有销售范围内的房屋才会计算佣金。2．案涉双方均认可联运公司员工亲朋购买房屋亦不应当计算佣金。3．双方已经办理过结算，晟佳公司亦一直未对结算提出异议。 联运公司向一审法院起诉请求：1．判决确认案涉双方之间的营销代理合同关系已于2020年7月1日解除；2．判决晟佳公司返还联运公司超额支付的款项213,642.23元。 晟佳公司向一审法院反诉请求：判决联运公司支付晟佳公司商品房委托销售代理佣金681,240元。 一审法院经审理认定事实如下：2017年9月7日，联运公司作为甲方与晟佳公司作为乙方签订《仁寿天府．万泰广场项目全程营销策划及销售代理合同》，合同约定：“第一条：双方合作基础…同时甲方保证：甲方依法拥有仁寿天府．万泰广场项目工程项目（以下简称本项目）的房地产开发权、销售权、经营权等合法权益。为了快速回收开发资金，树立甲方公司品牌形象，降低房产开发和营销的市场风险，甲方需要借助于拥有营销策划和销售代理经验的房地产中介机构支持或者介入，帮助本项目的顺利销售。”“第二条：本项目概况1、本项目基本概况1.1本项目名称：仁寿天府．万泰广场项目工程（本项目推广名或暂定名等名称与实际名称的改变不影响本合同的履行）1.2本项目位置：仁寿县文林镇高笋村3组（本项目）1.3本项目规模：总占地面积约13333.33平方米，总建筑面积约29400平方米，其中可供销售的商业面积20000平方米。2、代理范围、面积和方式2.1代理范围：本项目可供销售的商业不动产分两个阶段。（一阶段产权是商铺销售，二阶段商铺销售属性待定）2.2代理方式：甲、乙双方同意并确认在代理期限内，乙方为本项目独家全程营销策划及销售代理。”“第四条：代理期限和代理方式1、合同期限：自本合同生效之日起24个月或销售率达到90%。2、合同生效日期：甲方取得该项目土地之日起。如后期发生大的变动，在此合同基础上修改。”“第七条：销售代理费计算及支付标准…2．销售代理佣金支付标准。甲方向乙方支付的销售代理佣金是房屋实际成交总金额的2.5%。乙方借贷的甲方介绍的客户，按1%收取佣金，同时甲方或个人介绍成交面积不超过可售房源面积的10%。”“二、销售代理佣金和销售溢价分成的支付方式…3、乙方销售代理佣金在乙方销售代理符合本合同规定的销售代理成功的前提下，乙方每月向甲方结算销售代理佣金，具体支付方式为：甲方按照实际到账销售房款总金额的2.5%向乙方销售代理佣金，支付形式为转账、支票或汇票，乙方向甲方开具符合法律规定的中介发票”。 2019年7月19日，联运公司作为甲方与晟佳公司作为乙方再次签订了《营销目标协定书》，约定：“三、由于本项目的特殊性，本项目一层底商部分商铺、二层商业、三层商业已划入投资方、修建方作为底楼工程款（见附件1）不在协定书范围。乙方可售区域为甲方书面指定划分区域：一层部分商铺和负一层部分商铺（见附件2，附件3）”。 2019年10月22日，联运公司作为甲方与晟佳公司作为乙方签订《解除合同协议书》，协议载明：“甲方与乙方于2017年9月7日签订了《仁寿天府．万泰广场项目全程营销策划及销售代理合同》合同编号：2017001；与2019年7月19日签订的《营销目标协定书》。双方合同协议约定（甲乙合作项目简述）1、本合同自双方代表签字盖章之日起生效，合同期限为24个月；2、营销目标协定书约定2019年一阶段（开盘后一个月内）2019年10月22日销售目标为累计完成合同金额0.6亿元；合同有效期至2019年9月7日，现因合同已过有效期原因致使该合同无法继续履行，又因《营销目标协定书》中约定的营销目标未完成，现经甲乙双方协商一致，达成如下协议：1、《仁寿天府．万泰广场项目全程营销策划及销售代理合同》和《营销目标协定书》自2019年10月22日解除，自解除之日起，协议中约定的双方权利义务终止；2、双方如需合作需重新签订营销代理合同；…4、其他相关约定，前期结算按实际缴纳的金额4%结算，每月扣除结算价的10%作为保证金”。 2019年11月1日，联运公司与晟佳公司结算确认晟佳公司销售房屋数量为106套，结算佣金金额为1,167,425元。结算后，晟佳公司仍然在为联运公司销售房屋，双方未签订合同，佣金比例为房屋价款的4%，其余部分按原合同履行。 2020年1月17日，联运公司与晟佳公司确认晟佳公司销售房屋数量为54套，结算佣金金额为727,616.92元。 联运公司统计晟佳公司在2020年1月17日至2020年7月1日出售的房屋为6套，佣金为64,870元。 另查明，2020年7月14日，晟佳公司向其聘请的该项目的销售人员出具欠条，载明截止2020年7月14日止，共欠公司员工工资及提成提留共计188,701元。 谢兰与晟佳公司之间签订的劳动合同有效期为2019年8月24日至2020年8月23日。2020年7月1日至2020年7月14日期间谢兰出售了案涉项目1楼238号房屋，价款为1,759,000元。 再查明，2020年5月8日，联运公司与四川骏意诚房地产营销策划有限公司签订《销售渠道服务合同》，由四川骏意诚房地产营销策划有限公司对案涉项目进行销售。 一审法院认为，本案争议焦点：1、联运公司与晟佳公司的营销代理合同解除时间；2、晟佳公司应取得的销售佣金金额，联运公司是否足额支付？ 1、联运公司与晟佳公司的营销代理合同解除时间。 联运公司与晟佳公司签订《仁寿天府．万泰广场项目全程营销策划及销售代理合同》后，于2019年10月22日签订了《解除合同协议书》，在解除代理合同后，双方均认可晟佳公司仍在为该项目进行销售代理，应视为双方形成不定期的销售代理合同关系。晟佳公司称2020年7月14日撤场，结合晟佳公司当日向员工出具的欠条，以及庭审中联运公司认可晟佳公司的员工谢兰在2020年7月7日仍然在销售房屋，一审法院认定双方销售代理合同关系解除的实际时间为2020年7月14日。联运公司主张晟佳公司于2020年7月1日撤场，但并未提供证据证实，一审法院对其主张不予采信。 2、晟佳公司应取得的销售佣金金额，联运公司是否足额支付？ 联运公司与晟佳公司于2019年11月1日结算确认晟佳公司销售房屋数量为106套，结算佣金金额为1,167,425元。2020年1月17日，双方确认晟佳公司销售房屋数量为54套，结尾算佣金金额为727,616.92元。故截止2020年1月17日，晟佳公司销售佣金金额为1,895,041.92元（1,167,425元＋727,616.92元）。晟佳公司辩称双方系部分结算，但未提供证据证实，一审法院对其辩称不予采信。 联运公司统计晟佳公司2020年1月17日至2020年7月1日出售的房屋为6套，佣金为64,870元。经核实此期间联运公司出售的房屋中属于双方合同约定销售范围内的数量为10套，与晟佳公司认可其中部分为联运公司自行销售相吻合，但晟佳公司认为联运公司销售部分仍应按合同计付佣金，一审法院认为对于联运公司自行销售部分，晟佳公司并未提供合同约定的营销代理服务，故其要求对联运公司自行销售部分计算佣金无事实依据，一审法院不予采信。鉴于晟佳公司没有提供证据证实其在此期间实际销售的房屋数量，故一审法院对联运公司陈述该时间段内晟佳公司销售佣金金额64,870元予以认可。 2020年7月1日至2020年7月14日，属于双方合同约定的销售代理范围内的商铺仅晟佳公司的员工谢兰出售一套，房屋价格为1,759,000元，经计算佣金为70,360元（1,759,000元×4%）。联运公司称谢兰当时已属于其他销售公司，但没有提供证据证实，一审法院不予采信。 以上所述，晟佳公司应得佣金为2,030,271.92元（1,895,041.92元＋64,870元＋70,360元），品迭联运公司支付晟佳公司的2,159,972.23元，晟佳公司应退还联运公司129,700.31元。 对于晟佳公司反诉要求联运公司支付销售代理佣金681,240元的反诉请求。经上述分析，联运公司已超额支付晟佳公司销售代理佣金，联运公司并不差欠晟佳公司销售代理佣金，故对晟佳公司的反诉请求不予支持。对于晟佳公司王华鑫、熊莉娜、熊述全等人之间的转款系案涉项目的佣金：首先，晟佳公司没有证据证实系受本案当事人委托进行的案涉商铺佣金的转款，其次，本案双方当事人之前的交易记录也没有通过员工账户转款的交易习惯，最后，结合王华鑫与联运公司存在个人经济往来，晟佳公司在没有其他证据证实的情况下，仅凭转账记录不能证实王华鑫、熊莉娜、熊述全等人之间的转款系案涉项目的销售代理佣金，一审法院对晟佳公司主张不予支持。 综上，联运公司要求晟佳公司退还超额支付佣金的诉讼请求部分成立，一审法院对成立部分予以支持。晟佳公司反诉要求联运公司支付佣金的诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。 遂依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、成都市晟佳营销策划有限公司于本判决生效后十日内退还仁寿联运置业有限公司129,700.31元；二、驳回仁寿联运置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回成都市晟佳营销策划有限公司的全部反诉请求。 二审中，晟佳公司提交仁寿县2017-53号国有建设用地使用权挂牌出让结果公告信息一份，该公告信息记载本案所涉联运公司2017-53号国有建设用地使用权于2018年6月7日公告。晟佳公司欲以此证明《全程营销策划及销售代理合同》生效时间是在2018年6月，进而延后两年内的房屋销售应该严格按照合同约定记取佣金。联运公司质证认可证据真实性与合法性，但不认可关联性。本院认证为一审对2018年6月至2020年6月案涉合同有效已经予以认定，双方当事人对该事实亦不持异议，《全程营销策划及销售代理合同》对本案具有约束力，但对相关条款的真实意思，本院将在本院认为部分予以评述。 二审查明的其余案件事实与一审一致，本院对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，双方对佣金的差异，实际体现在“已划入投资方、修建方作为抵扣工程款”房屋的销售与联运公司员工亲朋所购房屋是否应当计算佣金。 对此，晟佳公司据以主张权利的合同条款为“乙方在代理期限内，凡甲方与客户签订的预（销）售合同，并且甲方收到客户支付的购房款（办理银行按揭或分期付款的首付款）后，视为乙方房屋销售代理成功，甲方应向乙方支付房屋销售代理佣金和相应的销售溢价分成”。据此，该条款明确约定，计算佣金的所涉合同系晟佳公司与客户签订的合同。结合《营销目标协定书》对晟佳公司可售房屋的约定，已划入投资方、修建方作为抵扣工程款的房屋非系晟佳公司可销售范围。不在销售范围内的房屋，晟佳公司与客户理应不存在签订销售合同的情况。 即使实际中晟佳公司仍与客户签订销售合同，在双方未就此种情况达成仍需记取佣金的新合意的情况下，晟佳公司主张佣金无合同依据。与此同时，双方签订书面的解除协议后，于2019年11月1日结算时亦存在上述房屋的登记情况，若该部分房屋系晟佳公司对外预（销）售应当记取佣金，但晟佳公司却对上述房屋的佣金情况未予提及，明显不合常理。一审法院最终以结算为据，计算佣金并无不当，二审予以维持。 对于联运公司员工亲朋所购房屋，一审已经审理查明，该部分房屋非系晟佳公司与客户进行签订，其主张计算佣金无合同依据，不能成立。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。晟佳公司上诉请求及理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,360元，由成都市晟佳营销策划有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 丹 审判员 罗 洁 审判员 孙春红 二〇二一年四月三十日 书记员 江 燕