湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1078号上诉人（原审原告）：荣佳亚，女，1988年7月13日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告）：永州市佳圆房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区仁湾东路89号。法定代表人：周文理，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢治武，系该公司员工（特别授权）。上诉人荣佳亚因与被上诉人永州市佳圆房地产开发有限公司（以下简称佳圆公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初5107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。荣佳亚上诉请求：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初5107号民事判决第二项，并依法改判被上诉人向上诉人承担自2019年7月起至实际交付房屋之日止的逾期交房损失；二、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初5107号民事判决第三项，并依法改判被上诉人承担未交付房屋前产生的物业管理费用，截止至起诉之日的物业管理费用为4369元;三、本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，应当依法予以纠正。一、一审法院错误认定入户门破损属于不符合约定的装饰装修标准，被上诉人应当按照合同补充协议第四条第五项第一款来承担责任。二、一审法院认为上诉人未及时行使权利，从而认定六个月的更换期间系事实认定错误。上诉人并未怠于行使权利，曾多次与被上诉人沟通协商，但被上诉人无故拖延解决。三、一审法院判决被上诉人承担的违约责任过低。房屋至今未能交付，完全系由被上诉人怠于履行维修义务导致。佳圆公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。荣佳亚向一审法院起诉请求：一、判令被告公司立即更换已经破损的房屋大门，房屋的修复费用由被告公司自行承担；二、判令被告公司向原告承担修复期间的逾期交楼损失，该损失计算至实际交付之日止，截至起诉之日造成的损失共计44350元，其中租金损失44200元（2600元/月×17月），水费150元；三、判令被告公司承担未交付房屋前产生的物业管理费用，截至起诉之日的物业管理费用为9200元；四、判令本案诉讼费用由被告公司承担。一审法院经审理查明：2017年9月30日，原告荣佳亚（买受人）与被告公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，由原告荣佳亚购买被告公司开发的位于冷水滩区零陵南路东侧，仁湾路北侧永州碧桂园小区15幢203号精装房，建筑面积142.92平方米，单价6310.02元/平方米。合同第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列条件（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条商品房相关设施设备交付条件：㈠基础设施设备。1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；4.电话通信、5.有线(无线)数字电视、6.宽带网络，交付时线路敷设到户。㈡公共服务及其他配套设施。小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房均在2019年6月30日达到规划验收标准。合同第十一条交付时间和手续：㈠出卖人应在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。㈡该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在规定时间内将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，出卖人并应承担逾期交付责任。㈢查验房屋。1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验。2.查验房屋时存在：（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用等除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。合同第十六条商品房质量：房屋除存在地基基础和主体结构外的质量问题及装饰装修、设备标准不达标的，出卖人应及时更换、修理，赔偿双倍装饰、设备差价。如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。合同第二十一条前期物业管理：（1）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为广东碧桂园物业服务股份有限公司永州分公司；（2）物业服务费为1.8元/月/平方米；(3)买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。合同第二十七条争议解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解，或依法向房屋所在地人民法院起诉。合同第二十八条补充协议：对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同第二十九条合同生效：本合同自双方签字或盖章之日起生效。合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件四关于该商品房付款方式及期限的具体约定：买受人采取按揭分期付款方式：(1)商品房总价款901828元；(2)买受人签订《商品房买卖合同》时付商品房总房价款的20.16%即181828元，并向贷款银行办理按揭申请手续；(3)买受人在2017年10月30日前付商品房总房价款的79.84%(银行按揭款项)即720000元。《补充协议》第四条关于商品房交付条件与交接手续：1.该商品房的交付条件以本条约定为准，即出卖人已向商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。双方还对商品房基础设施设备的交付条件和通知收房、查验房屋时间另行进行了约定。5.该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的，或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日三十元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。该商品房存在除上述问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。《补充协议》第五条逾期交付责任：按逾期时间，分别处理(不作累加)（1）逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。《补充协议》第十八条补充协议的效力：1.买受人确认：合同及本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。2.买卖双方一致确认：对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。3.本补充协议及附录均为合同的有效组成部分，经出卖人和买受人签字（盖章）后随合同生效而生效，效力优先于合同。原、被告分别在《商品房买卖合同》和《补充协议》上签名、按指印和加盖印章。2017年11月17日，原告荣佳亚缴纳房屋契税12186.87元。次日，被告公司向原告荣佳亚开具金额为901828元的增值税普通发票。2019年6月11日，被告公司向原告荣佳亚送达《期楼收楼通知书》，告知原告荣佳亚可于2019年6月30日交付案涉房屋，物业服务费从2019年7月1日起计收。原告荣佳亚在2019年6月30日第一次查验案涉房屋时，认为房屋存在入户门破损、推拉门轨道残留水泥无法推拉、地板吱吱作响以及灯具开关不灵等一系列问题，遂向被告公司反馈入户门有破损及推拉门轨道残留水泥无法推拉，并自2019年12月22日至2020年9月6日多次与被告公司员工卿伟微信沟通要求更换入户门，否则不予收房。卿伟多次承诺同意更换，但一直未予更换。原告荣佳亚起诉后被告公司清理了推拉门轨道残留水泥，但原告荣佳亚认为案涉房屋仍存在入户门破损、地板吱吱作响以及灯具开关不灵问题，未达到收房标准至今未收房。自2019年7月至2020年10月案涉房屋产生物业服务费共计9200元，产生水费150元，原告荣佳亚因认为尚不符合收房标准均未交纳。另查明，永州市国土资源规划设计测绘院于2019年6月19日完成了案涉第15栋房屋的测绘，测绘质量合格。案涉房屋所在15栋于2019年4月23日竣工验收合格，永州市住房和城乡建设局已于2019年6月21日收讫案涉永州碧桂园项目15#楼（工程监督登记号为2016-164）的竣工验收备案文件，并于2019年6月24日同意备案。一审法院认为，该案系商品房销售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均为双方的真实意思表示，内容合法，为依法成立并有效的合同，对双方具有法律约束力。原告荣佳亚认为房屋存在地板吱吱作响以及灯具开关不灵问题，但未提交证据证实，对此主张法院不予采纳。该案争议的焦点主要为2019年6月30日交房时案涉商品房存在入户门破损和推拉门轨道残留水泥无法推拉的问题，原告荣佳亚是否可以据此拒绝收房并可要求被告公司更换入户门并负担费用和承担此期间的租金损失和物业费、水费。《补充协议》第四条约定：商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日三十元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。商品房存在除上述问题外的其他质量问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。原告荣佳亚在2019年6月30日查验房屋时就已发现房屋入户门破损和推拉门轨道残留水泥无法推拉，入户门破损属于不符合约定的装饰装修标准，原告荣佳亚有权要求被告公司更换和承担费用。故对原告荣佳亚请求被告公司更换入户门并承担更换费用的诉讼请求，法院予以支持。但入户门质量合格不属于合同和补充协议约定的交房条件，原告荣佳亚以入户门破损为由至今拒收房屋不符合法律规定和合同约定。至于此前存在的推拉门轨道残留水泥无法推拉的问题，属于很易解决的问题，不属于房屋质量问题，且已解决，更不宜以此为由拒收房屋。考虑到案涉房屋系统一装修，更换入户门只能由被告公司实施并需一定时间，被告公司工作人员多次承诺更换但一直怠于更换，原告荣佳亚又未及时起诉主张权利造成入户门至今未更换，法院酌情认定六个月的更换期间。根据双方上述《补充协议》第四条约定，被告公司应按每日三十元标准支付原告荣佳亚六个月更换期的房屋使用损失5400元。相应地，对原告荣佳亚六个月的物业服务费1544元，也应由被告公司承担。因原告荣佳亚至今未接收和使用房屋，该房屋产生的水费150元，应由被告公司承担。该案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”之规定，本案应适用当时的《中华人民共和国合同法》。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告永州市佳圆房地产开发有限公司于本判决生效后三日内为原告荣佳亚更换位于冷水滩区零陵南路东侧，仁湾路北侧永州碧桂园小区15幢203号房的入户门，更换费用由永州市佳圆房地产开发有限公司承担；二、被告永州市佳圆房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告荣佳亚支付房屋使用损失5400元；三、被告永州市佳圆房地产开发有限公司承担原告荣佳亚的物业服务费1544元；四、被告永州市佳圆房地产开发有限公司承担原告荣佳亚的水费150元；五、驳回原告荣佳亚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1140元，减半收取570元，由被告永州市佳圆房地产开发有限公司承担。二审期间，双方都未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方争议的焦点是：一审法院认定入户门六个月的更换时间是否合理？现评析如下：《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，系合法有效的合同，双方均应当按照合同严格履行自己的义务。入户门的安全对屋内人员财物起到重要保护作用，被上诉人作为房地产开发商应当为上诉人安装质量可靠的入户门，且保证设施完好无损，但由于涉案房屋的入户门存在破损和推拉门轨道残留水泥的问题，上诉人拒绝接收房屋，使得原定于2019年6月30日完成交付房屋未能实现。入户门破损不是房屋主体结构问题或其他导致无法正常居住使用的质量问题，是属于不符合约定的装饰装修标准问题，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，被上诉人应当承担更换入户门费用及更换期间每日30元的补偿费用。本案被上诉人按双方合同的要求，已达到房屋交付条件，上诉人仅以入户门存在一定程度破损而拒绝接收房屋，被上诉人不承担逾期交房的责任。《商品房买卖合同》第十七条约定：“在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人90日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。”按照合同约定，上诉人应当以书面的形式通知被上诉人，但上诉人在90日内既没有书面通知被上诉人维修，也没有在90日后自行或委托他人进行维修，对此次纠纷的发生也有一定的责任。故一审法院综合考虑本案的实际情况，酌情认定六个月的更换期间并无不当。同时，一审法院根据《补充协议》的约定，以六个月为期限，判令被上诉人承担房屋使用损失5400元及物业服务费1544元并无不当。综上，上诉人荣佳亚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费844元，由上诉人荣佳亚承担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  万竹婷二〇二一年四月二十二日法官助理胡嘉辉书记员杨能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。