贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔0322民初506号 原告：贺路，男，1990年5月24日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 委托诉讼代理人：李辉，桐梓县松坎镇法律服务所法律工作者。 被告：贵州耀辉房地产开发有限责任公司，住所地：桐梓县燎原镇蟠龙大道。 法定代表人：段昌俊，公司总经理。 委托诉讼代理人：黄建雄，桐梓县高桥镇法律服务所法律工作者。 原告贺路与被告贵州耀辉房地产开发有限责任公司（以下简称：耀辉房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺路的委托诉讼代理人李辉、被告耀辉房开的委托诉讼代理人黄建雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺路向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付因逾期办理商品房转移登记手续的违约金21600元;2.案件受理费由被告承担。庭前，原告向本院释明诉讼请求中违约金计算期间为2017年11月9日至2020年11月9日。事实及理由：原告2016年11月14日向被告购买（拆迁置换）的骏逸天下区4栋13-5的商品房，合同约定2016年4月30日前领取产权证，如逾期办理产权证被告应按日万分之三支付违约金。原告购买后装饰居住至今，从商品房买卖合同中约定的办理产权证时间来看被告已经违约5年多，原告至今没有拿到房屋产权证。原告在购房时已向被告支了431072元的购房款，现在原告只要被告承担日万分之0.5X3=21600元的违约责任。为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求为感。 被告耀辉房开辩称，原告未办理产权登记系因政策性原因属于不可抗力，且原告未按照合同约定提供办证所需资料，故被告不应承担违约责任，原告诉请已经超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：原告的旧房位于本县鞍山贺家湾，在城市棚户区改造中，原告旧房被征收拆迁，原告选择了住宅房货币化购房补偿（本县异地购房安置）方式。2016年11月14日，桐梓县土地房屋征收中心（以下简称“征收中心”）委托实施单位桐梓县娄山关街道办事处（甲方）与原告（乙方）签订《桐梓县蟠龙片区棚户区改造项目（贺家湾段）房屋征收补偿安置协议》，约定征收原告原位于鞍山贺家湾的房屋，原告自愿选择耀辉房开×号楼××层×户型，购房款共计431072元，由甲方代为向被告支付购房款。还约定在办理《土地使用证》、《房屋所有权证》期间，乙方若不向代办业务的房地产公司完善所有应该由乙方承担的税费，由此造成的办证延时后果由乙方自行负责。 被告耀辉房开开发建设的位于桐梓县耀辉·骏逸天下四号楼于2013年4月1日开工修建，2015年5月1日竣工。2016年11月14日，原被告签订《商品房买卖合同》合同约定：原告购买被告四号楼房屋一套，总价431072元；买受人在合同签订当日一次性支付购房款。合同第二十二条第三款约定被告承诺于2016年4月30日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时约定不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。原告同意委托耀辉房开向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。其他事项约定：买受人在交房30日内提供完整的产权登记资料，否则延误办理转移登记的责任由买方承担。附件十二补充协议第六条关于房屋产权证办理：如因买受人未能付清所有购房款及其他一切应付款项或未完全提供办证所需文件或未办理收楼手续的，出卖人不承担任何逾期办证违约责任。 另查明，经桐梓县不动产登记事务中心查询，被告开发的四号楼未办理首次登记。 还查明，原告于2020年11月9日就本案提起诉讼，本院在当日委派桐梓县矛盾纠纷多元化解中心对本案进行调解。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《桐梓县蟠龙片区棚户区改造项目（贺家湾段）房屋征收补偿安置协议》等证据及原被告的陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，引起本案民事纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。 原告与被告耀辉房开签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照约定履行相应义务。原告按约缴纳了购房款，被告交付房屋后，应按约定将商品房所有权转移登记在原告名下，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告至今未履行前述义务已构成违约，应当承担违约责任。 本案的主要争议焦点为一、被告对原告房屋是否构成逾期办证；二、应如何计算案涉逾期办证违约金的起止时间。 关于第一个争议焦点，被告辩解本案系因政策性原因导致不能办理属于不可抗力，被告不应当承担违约责任。但被告并未向本院提交证据证明其受政策性因素影响导致不能产权登记，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，本院对被告该项辩解意见不予采纳。对于办证所需资料问题，原告是委托被告代为办证，按常理，为早日取得产权证书，原告必然会积极配合提交办证所需资料，故被告的该主张不符合常理；况且，案涉小区房屋至今未完成初始产权登记，按产权登记的规定，在此时前，无论原告是否已提交办证所需资料，被告均不能为原告办理产权转移登记；因此，被告以前述理由抗辩自己不构成逾期办证，不能成立。综上，被告辩解不构成逾期办证意见，本院不予采纳。 关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”。本案中，原被告合同签订于2016年11月14日，而约定的初始登记和产权转移登记、交付产权证书的时间却是早于合同签订日的2016年4月30日，应属约定不明；原被告2016年11月14日签订合同时，案涉房屋已经竣工，且逾期办证被告的原因造成，故根据前述司法解释第十八条第一款第三项规定，再综合考虑不动产登记机构办理房产登记的时间一般为30日的因素，本院认定被告应当于2017年3月14日前为原告房屋办理产权转移登记和交付产权证书；被告未能在2017年3月14日前完成原告房屋的产权转移登记和交付产权证书，从2017年3月15日起，即应向原告承担逾期办证违约金支付责任。被告辩称原告于2021年3月16日才完成契税申报，即使被告要承担逾期办证的违约责任，其起算时间也应从原告缴纳契税后，预留合理的办证期限90日后再计算逾期办证违约金。本院认为，被告至今未办理案涉房屋的初始产权登记，在此之前，无论原告是否已经缴纳契税，被告均无法为其办理产权登记手续，故本院对被告以前述理由抗辩违约金起算时间的理由不能成立。现被告提出违约金诉讼时效抗辩，结合双方合同约定违约金的支付方式是以每日为单位累计计算，在性质上属继续性债权，被告的违约行为持续至今，故对原告从主张权利之日起倒推三年起算的违约金，应予支持。对主张权利之日起回溯超过三年的部分，应认定已超过诉讼时效期间。而本案原告要求被告支付违约金的期间为2017年11月9日至2020年11月9日止，该期间并未超过诉讼时效，故本院对被告的辩解意见不予采纳。 综上，被告对原告存在逾期办证的违约行为，依法应承担2017年11月9日至2020年11月9日期间的逾期办证违约金，结合原告已付房款431072元，原告要求被告按日万分之零点五计算从2017年11月9日至2020年11月9日期间的逾期办证违约金的事实，经本院计算从2017年11月9日至2020年11月9日期间的逾期办证违约金为23622.75元（431072元×1096天×0.05‰），现原告要求被告支付从2017年11月9日至2020年11月9日期间的逾期办证违约金21600元是其对自己诉讼权利的处分，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告贵州耀辉房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内支付原告贺路2017年11月9日至2020年11月9日逾期办理房屋产权转移登记的违约金21600元。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费170元（已减半），由被告贵州耀辉房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，义务人未按法律文书的确定履行义务的，权利人应在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 审判员  汤建敏 二〇二一年四月二十五日 书记员  赵洪利