四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川15民终727号 上诉人（原审原告）：张建平，男，1974年3月2日生，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：谢正旗，宜宾市翠屏区正言法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李宗秀，宜宾市翠屏区正言法律服务所法律工作者。 上诉人（原审原告）：李俊，男，1972年10月13日生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：谢正旗，宜宾市翠屏区正言法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李宗秀，宜宾市翠屏区正言法律服务所法律工作者。 上诉人（原审原告）：谢江波，男，1976年1月11日生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：谢正旗，宜宾市翠屏区正言法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李宗秀，宜宾市翠屏区正言法律服务所法律工作者。 上诉人（原审原告）：刘学艺，女，1974年8月15日生，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：谢正旗，宜宾市翠屏区正言法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李宗秀，宜宾市翠屏区正言法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：四川长宁竹海农村商业银行股份有限公司，住所地四川省长宁县长宁镇竹都大道三段189号。 法定代表人：谭同金，董事长。 委托诉讼代理人：肖莉，女，公司员工。 委托诉讼代理人：吴涌，男，公司员工。 被上诉人（原审被告）：周祖方，男，1975年10月7日生，汉族，住四川省长宁县。 被上诉人（原审被告）：刘长芝，女，1972年7月30日生，汉族，住四川省长宁县。 上诉人张建平、李俊、谢江波、刘学艺因与被上诉人四川长宁竹海农村商业银行股份有限公司（以下简称竹海农商行）、周祖方、刘长芝执行异议之诉一案，不服四川省长宁县人民法院（2020）川1524民初1886号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张建平、李俊、谢江波、刘学艺上诉请求：1.请求撤销四川省长宁县人民法院（2020）川1524民初1886号民事判决，依法对本案予以改判；2.支持张建平、李俊、谢江波、刘学艺的诉讼请求，或将案件发回重审；3.一、二审诉讼费用由竹海农商行、周祖方、刘长芝承担。事实和理由：一、一审人民法院审理程序违法。一是一审法院已说明周祖方、刘长芝经传票传唤无正当理由拒不当庭，但周祖方未到庭的原因是周祖方被采取了司法拘留，二是案涉房屋周智强、周月也享有案涉房屋的份额，但一审法院未追加该两人，遗漏了当事人；二、本案应当终止或撤销所涉及的房产290平方米的执行。一审法院将周智强、周月的财产一并实施查封明显有失偏颇。 竹海农商行辩称，1.四上诉人在诉讼中疑似故意向法庭提交虚假材料，如果被查实其行为应当按照民诉法的规定承担相应责任；2.即使四上诉人向法庭递交的与周祖方签订于2014年1月1日的买卖合同是真实的，但由于合同的出让方仅有周祖方一人签字，没有取得刘长芝、周智强、周月等其他财产共有人的签字，交易行为损害其他财权人的利益；3.四上诉人在一审中陈述其四人向周祖方、刘长芝、周智强、周月购买案涉房屋并签订了合同，后是因为房屋不能过户，才将房屋买卖变更为租赁，将房屋买卖价款变更为租赁70年的房租。四上诉人的陈述及签订不合常理的70年租赁可以看出四上诉人想永久性占有房屋，租赁合同不是双方真实意思表示；4.执行后没有妨碍租赁人使用，拍卖后租赁关系是否还存在是另一法律关系。综上，四上诉人阻却执行的理由不成立，请法院依法驳回上诉。 周祖方、刘长芝未作答辩。 张建平、李俊、谢江波、刘学艺向一审法院起诉请求：1.判决终止对张建平、李俊、谢江波、刘学艺与周祖方、刘长芝及周智强、周月于2017年4月6日签订的《租赁合同》所涉及的房产290平方米的执行；2.本案的诉讼费由竹海农商行、周祖方、刘长芝承担。 一审法院认定事实：2014年12月17日，长宁县人民政府为周祖方颁发了集体土地使用权证，确认周祖方在长宁县××镇××村天堂社取得150平方米的集体土地使用权，使用权类型是：批准拨用宅基地。2015年9月10日，长宁县房产管理处为该宅基地上修建的房屋颁发房屋所有权证，该房屋总共四层，修建的面积为973.77平方米，确权建筑面积和套内面积均为290平方米，超占面积为683.77平方米，共有权人为：周祖方、刘长芝、周智强、周月。2017年4月6日，周祖方、刘长芝、周智强、周月作为甲方与乙方张建平、李俊、谢江波、刘学艺签订《租赁合同》，双方约定：甲方将自己所有的房屋及实际占用的土地使用权出租给乙方，租赁房屋坐落：四川省长宁县××镇××村天堂社，房屋为四层，建筑面积973.77平方米［房产证号：竹海镇字第2××1、竹海镇字第2××2、竹海镇字第2××3、竹海镇字第2××4，土地证号：长宁集用（2014）第0××8号］，实际占用面积652.04平方米；房屋租赁期限七十年，即自2017年3月21日起至2087年3月20日止；房屋70年的租金和房前屋后空坝及三口池塘的70年土地流转费共计2129800元，此款在协议签订之日起三十日内由乙方一次性支付给甲方；协议履行期间，若因甲方单方面提出解除本合同或因本合同无法履行而给乙方造成损失的，则甲方应按未履行合同的期限退还乙方所缴纳的租赁费用，另甲方还应赔偿由此给乙方造成的所有损失。双方在合同中还就其他事项进行了约定。合同尾部甲方及代理人签字处签有周祖方、刘长芝、周智强姓名，乙方签字处签有张建平、李俊、谢江波、刘学艺姓名。同日，四川省江安县公证处还对该租赁合同办理了公证。2017年4月7日，一个叫曾伍的人向李俊付款17550元，附言：曾伍代刘学艺付购房（租赁）长宁竹海镇高峰村天堂社周祖方等房产。同日，曾伍向周祖方付款522450元，附言：曾伍代刘学艺付购房租赁长宁竹海镇高峰村天堂社周祖方等房款。 2016年8月8日，赵茂与周祖方、宜宾市竹鑫旅游投资管理有限公司（法定代表人周祖方）之间的民间借贷纠纷经一审法院调解达成协议：一、宜宾市竹鑫旅游投资管理有限公司于2016年8月12日前清偿赵茂借款1030000元，届时未履行应按月2.5%计算并给付利息；二、周祖方继续承担担保连带责任至第一项履行完毕时止。一审法院于同日制作（2016）川1524民初1133号民事调解书予以确认。后周祖方、宜宾市竹鑫旅游投资管理有限公司未履行该调解协议，赵茂向一审法院申请强制执行。一审法院于2017年7月20日作出（2016）川1524执1247之三执行裁定书，裁定：一、对被执行人周祖方位于长宁县××镇××村天堂社住房一套（房权证号：2××8）予以查封；二、被执行人周祖方负责看管被查封的财产，在查封期间，因被执行人周祖方的过错造成损失的，由被执行人周祖方承担；在查封期间，被执行人周祖方不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年，需续行查封的，应当在期限届满前十五日内向一审法院提出续行查封的书面申请；被执行人周祖方履行义务后可以申请解除查封。2019年5月30日，一审法院就竹海农商行与周祖方、刘长芝之间的金融借款合同纠纷一案作出（2019）川1524民初442号民事判决书，判决：周祖方、刘长芝在判决生效后十日内偿还四川长宁竹海农村商业银行股份有限公司借款本金350000元及利息、罚息（利息、罚息按借款合同约定的计算方法进行计算），若未按判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。2020年6月30日，因执行（2019）川1524民初442号生效判决，一审法院作出（2020）川1524执280号之一执行裁定书，裁定：一、继续查封被执行人周祖方、刘长芝在长宁县××镇××村天堂社住房壹套（房权证号：2××8，建筑面积290平方米）；二、被执行人周祖方、刘长芝负责保管被查封财产，在查封期间内，被执行人周祖方、刘长芝可以使用被查封的财产，但因被执行人周祖方、刘长芝的过错造成被查封财产损失的，应由被执行人周祖方、刘长芝承担责任，在查封期间内，被执行人周祖方、刘长芝不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。需要续行查封的，应当在查封期限届满前十五日内向一审法院提出续行查封的书面申请；被执行人履行义务后可以申请解除查封。后案外人张建平、李俊、刘学艺、谢江波及周智强、周月向一审法院提出书面执行异议，请求：1.撤销（2020）川1524执280号之一执行裁定书；2.中止四川省长宁县人民法院（2020）川1524执280号之一查封的位于长宁县××镇××村天堂社住房一套［房权证号：2××8（1-4），建筑面积290平方米］的执行程序。经一审法院审查，以周智强、周月的名义提出的执行异议，不是周智强、周月的真实意思表示，一审法院于2020年8月20日作出（2020）川1524执异9号执行裁定书，裁定：驳回异议人周智强、周月异议申请。同日，一审法院作出（2020）川1524执异9号之一执行裁定书，裁定：驳回案外人张建平、李俊、刘学艺、谢江波的异议申请。案外人张建平、李俊、刘学艺、谢江波不服，向一审法院提起民事诉讼。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，张建平、李俊、谢江波、刘学艺认为其与周祖方、刘长芝、周智强、周月之间就案涉房屋成立的是租赁合同关系，但一审法院作出的（2020）川1524执280号之一执行裁定，仅对案涉房屋进行查封，查封后房屋仍由被执行人保管使用，没有责令承租人交出房屋，而且案涉房屋尚未处置，也没有责令承租人向受让人移交房屋，一审法院作出的查封裁定并没有妨碍承租人行使租赁权。张建平、李俊、谢江波、刘学艺根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，认为其享有的租赁权足以排除对案涉房屋的查封不能成立,张建平、李俊、谢江波、刘学艺据此提出要求对案涉房屋终止执行不予支持。 另，张建平、李俊、谢江波、刘学艺提交的《房屋买卖合同》是复印件，无原件可供核实，一审法院未予采信，张建平、李俊、谢江波、刘学艺与周祖方、刘长芝、周智强、周月之间就案涉房屋是否成立买卖合同关系无法确认。张建平、李俊、谢江波、刘学艺在庭审中陈述，先是向周祖方、刘长芝、周智强、周月购买案涉房屋，并且与周祖方、刘长芝、周智强、周月签订了房屋买卖合同，张建平、李俊、谢江波、刘学艺也交了部分房款，而且周祖方、刘长芝、周智强、周月在2015年9月将案涉房屋交给了张建平、李俊、谢江波、刘学艺，后因房屋不能过户，才将房屋买卖变更为房屋租赁，把房屋买卖价款变更为租赁70年的租赁费，张建平、李俊、谢江波、刘学艺在签订租赁协议后付清了租赁费用。从张建平、李俊、谢江波、刘学艺的陈述及签订不合常理的70年租赁合同可以看出，张建平、李俊、谢江波、刘学艺是想永久性占有案涉房屋，签订租赁合同不是其真实意思的表示，其真实的意思表示是想取得该房屋的所有权。最高人民法院于2016年11月21日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19规定“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定”，长宁县不属于国家确定的宅基地制度改革试点地区，如果张建平、李俊、谢江波、刘学艺与周祖方、刘长芝、周智强、周月之间就案涉房屋成立了买卖合同关系，由于案涉房屋使用的是长宁县××镇××村集体土地，张建平、李俊、谢江波、刘学艺均不是该集体经济组织成员，因此张建平、李俊、谢江波、刘学艺与周祖方、刘长芝、周智强、周月之间成立的房屋买卖合同无效。张建平、李俊、谢江波、刘学艺应当清楚欲购房屋不能过户仍然购买，其自甘风险的行为应自行承担相应的法律后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，因此，即使张建平、李俊、谢江波、刘学艺与周祖方、刘长芝、周智强、周月之间就案涉房屋成立的是买卖合同关系，由于双方签订的房屋买卖合同无效，张建平、李俊、谢江波、刘学艺对房屋未办理过户存在过错，而且也没有有效的证据证明张建平、李俊、谢江波、刘学艺已支付全部价款，张建平、李俊、谢江波、刘学艺对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权利，张建平、李俊、谢江波、刘学艺要求终止执行亦不应得到支持。 综上所述，张建平、李俊、谢江波、刘学艺主张的部分事实无有效证据证明且诉讼理由不能成立，其诉讼请求一审法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回张建平、李俊、谢江波、刘学艺的诉讼请求。案件受理费6878元，由张建平、李俊、谢江波、刘学艺负担。 二审期间，竹海农商行提交了张建平、李俊、谢江波、刘学艺与周祖方、周成富、周智强、刘长芝等于2017年3月21日的签订的《房屋买卖合同》，拟证明张建平、李俊、谢江波、刘学艺与周祖方等签订了两份《房屋买卖合同》有一份合同必然为假。 张建平、李俊、谢江波、刘学艺质证意见：该证据不属于新证据，该证据无经办部门的签字，无法证明其来源，对两份合同的真实性予以认可，张建平、李俊、谢江波、刘学艺就是买卖行为，只是由于办不到证才转成租赁行为。 本院认证意见：因为张建平、李俊、谢江波、刘学艺认可有两份买卖合同，故本院对该事实予以确认。 本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明，1.2017年4月6日周祖方出具的《收条》记载“今收到：张建平、李俊、刘学艺、谢江波四人的购房款（租房款）共计人民币……” 2.2017年4月7日张建平向周祖方转款附言“该款用于购买周祖方竹海房产” 3.一审庭审中，审判人员问“当时这个买卖合同解除没有”，张建平回答“当时我们主要想长期使用这个房屋。” 4.一审庭审中，审判人员问“你们真实的意思是买卖还是租赁”，张建平回答“买卖。” 本院认为，本案中周祖方未上诉称一审剥夺了其诉讼请求，周智强、周月也未提出异议称一审法院损害了其权益，张建平、李俊、谢江波、刘学艺因前述两项理由上诉，本院不予支持。 张建平在一审庭审中，张建平、李俊、谢江波、刘学艺在二审中均称双方的真实意思原来就是买受案涉的房屋，因无法办理过户手续才签订了70年超长期的租赁合同。而就在《租赁合同》于2017年4月6日被公证的当日，周祖方书写的《收条》也记载所收款项是“购房款（租房款）”，张建平于2017年4月7日向周祖房的转账中附言“购买周祖方竹海房产”，曾伍向周祖方转账也附言“曾伍代刘学艺付购房租赁长宁竹海镇高峰村天堂社周祖方等房款”，均说明双方当事人虽对《租赁合同》予以了公证，但双方的真实意思是购买案涉的房屋。双方签订《租赁合同》不过是因为案涉房屋无法办理过户手续才作出的虚伪的意思表示。既然双方之间真实的意思是买卖宅基地上的房屋，而该买受行为，一审已列出依据，系违反国家政策和法律的行为，故该买卖合同无效。一审法院所列出的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的构成要件之一是签订合法有效的合同，周祖方、刘长芝等与张建平、李俊、谢江波等并不存在合法有效的合同，并不符合上述条款所列出的构成要件，故张建平、李俊、谢江波、刘学艺不能因为其对房屋的占有而享有排除执行的权利。 综上所述，上诉人张建平、李俊、谢江波、刘学艺的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张建平、李俊、谢江波、刘学艺负担。 审判长 罗 润 审判员 郭美宏 审判员 聂华竟 二〇二一年四月二十七日 书记员 徐 莲 书记员 黎静雯