湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终214号上诉人（原审被告）：肖**平，男，汉族，1962年7月27日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：代莲汉，女，1966年6月8日出生，住址湖南省岳阳市岳阳楼区，系肖**平妻子。被上诉人（原审被告）：岳阳保利置业有限公司，住所地岳阳市南湖新区龙山办事处畈中村孙王组。法定代表人：颜亮，职务总经理。委托诉讼代理人：张忠伟，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：方奔龙，湖南湘杰律师事务所律师。上诉人肖**平因与被上诉人岳阳保利置业有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2020)湘0602民初4420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案，依法组成合议庭，通过阅卷和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。肖**平上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、判决保利公司违约并支付违约金89980元；3、判决房屋质量不合格，保利公司违约应将电梯整改合格后交付使用并承担住房交付止的违约金；4、诉讼费由保利公司承担。事实与理由：1、肖**平与保利公司签订合同后，保利公司未及时交付合同给肖**平，肖**平没有合同，不知道要承担哪些义务，同时也无法维护自己权利，属于保利公司违约；2、根据合同约定，肖**平需通过贷款支付部分购房款，签订合同时肖**平已经告诉了保利公司肖**平名下房产情况。查询买受人的住房情况、能够贷款的金额等是出卖人应承担的法定义务。保利公司没有在合理时间内尽到应尽义务，存在违约行为。3、保利公司没有在2020年7月30日前将房屋交付肖**平。住房电梯设计和建设存在明显缺陷，达不到交付标准，至今没有整改，保利公司亦存在违约行为。保利公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，肖**平的上诉请求应予以驳回。另外，一审已经核减了疫情期间的违约天数90天。保利公司向一审法院起诉请求：1、解除保利公司与肖**平签订的《商品房买卖合同》（预售）（合同编号431415011B04603）;2、判令肖**平向保利公司支付剩余违约金13680元；3、判令肖**平协助保利公司办理解除合同、撤销网签、注销备案等相关手续并承担诉讼费用。一审开庭前保利公司变更诉讼请求为判令肖**平：1、支付逾期违约金36720元（以450000元为基数，按日万分之三，从2019年11月15日计算至2020年8月13日止）；2、承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实，2018年10月11日，保利公司（出卖人）与肖**平（买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同编号4314150111304603。合同约定肖**平购买保利公司开发的保利·中央公园第04幢603号房，房屋总价款908225元。肖**平于2018年8月20日已预付购房款308225元。合同约定余款600000元办理公积金贷款。同时合同第八条约定了逾期付款责任：“购房款如未在合同约定的时间内支付并逾期超过90日的，则视为违约，保利公司有权解除合同，并且肖**平还需承担逾期未能付款的违约责任。即按逾期应付款日万分之三支付逾期违约金。”合同签订后，因肖**平原因未能及时办理好公积金贷款。2019年8月13日肖**平补交房款12万元，2019年8月15日肖**平补交房款3万元。之后双方经协商，保利公司、肖**平于2019年8月15日再次签订补充协议，约定合同付款及贷款更改为首付金额458225元，公积金贷款金额450000元。但之后肖**平仍未按期办理好公积金贷款，直至2020年8月15日才办理完成。肖**平逾期付款天数从2019年11月15日至2020年8月14日止共计272天。肖**平对其逾期缴纳购房款450000元并应承担36720元违约金的事实予以承认。但提出：1、因属于保利公司违约并且更改了合同内容，给肖**平造成了69932.16元损失。2、保利公司逾期交房3个月，应当支付给肖**平违约金24522.08元，减去疫情影响延期交房的期限，保利公司应当支付给肖**平逾期违约金12150元。相抵后，保利公司还应支付给肖**平违约金57734元。3、保利公司的房子还存在7个方面的质量问题。对于上述主张，肖**平均没有提供相应的证据证明。对于肖**平所主张的事实，不予确认。一审法院认为，保利公司、肖**平双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》和补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应该按合同约定履行义务，肖**平没有按约定时间支付足额购房款属于违约，肖**平虽然认可保利公司所诉求的逾期违约金的金额，但其提出了保利公司违约给其造成损失的抗辩理由，可视为保利公司对肖**平违约金过高的抗辩。结合本案实际情况，肖**平逾期履行义务也有疫情影响的因素存在，故酌情将肖**平逾期天数核减90天，核减后肖**平逾期天数为182天（272天-90天），故对于保利公司要求肖**平按合同约定支付逾期违约金的诉讼请求，部分予以支持。依据《中华人民共合同法》第一百一十四条、第一百六十一条之规定，判决：肖**平在判决生效后十日内支付给保利公司逾期违约金24570元[450000元（逾期缴纳购房款）×3/10000×182天（逾期天数）]。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142元，由肖**平负担。二审期间，肖**平提供了下列证据：1、电梯安全隐患情况说明2张及案涉房屋分层分户平面图和建设工程规划方案总平面图，拟证明电梯存在安全隐患；2、住房公积金个人住房贷款指南2张，拟证明,根据政策，肖**平只能贷款450000元，但合同约定由肖**平贷款600000元，保利公司有过错；3、录音，拟证明保利公司签订合同时未向肖**平交付合同；4、不动产登记证明等，拟证明肖**平缴纳登记费用后，保利公司直至2020年6月11日才协助办理房屋的预告登记，保利公司违约。经质证，保利公司对证据1中的部分证据的真实性、合法性、关联性有异议，对证明目的亦有异议，认为所谓电梯存在安全隐患，仅是肖**平的自我感知，且平面图并不能体现电梯是否有安全隐患。肖**平作为购房户有义务自己了解能贷款的具体金额，肖**平将责任转嫁给保利公司的意见不能成立。邹吕并非签订合同时的销售人员，其并不清楚签订合同时，合同是否给了肖**平。对证据4的真实性没有异议，但认为证据4没有影响肖**平的权益。故对证据2、证据3、证据4的证明目的不予认可。本院认证意见为：电梯安装是否存在安全隐患，应以相关部门作出的结论为依据，故本院对肖**平提供的第1组证据的证明目的不予采纳。购买房屋时购房者是否能申请公积金贷款及能贷多少款，国家政策均有明确规定，肖**平作为购房人有义务在合同签订前进行了解，但保利公司作为专业的房地产开发企业也有义务了解以防止合同履行存在障碍，故双方对合同签订后依政策不能贷到合同约定的款项均有责任。证据2与本案有关联，能证明本案中的相关事实，本院予以采信。证据3不能证明合同未及时交付给肖**平造成了哪些具体损失，该证据与肖**平的上诉请求缺乏关联性，故本院对证据3亦不予采信。因保利公司对证据4的真实性无异议，该证据与本案有关联，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，肖**平在一审时对其逾期缴纳购房款450000元并应承担违约金的事实予以承认，故本院对其要求撤销一审判决的上诉请求不予支持。至于肖**平基于其认为电梯安装存在安全隐患、房屋存在质量问题、保利公司有延期交房等违约行为而提出的要求保利公司承担违约金89980元等的上诉请求，因该请求系一个独立的请求，在一审法院未受理肖**平反诉请求及本院二审调解不成的情况下，本院二审期间不能对肖**平要求保利公司支付违约金等上诉请求进行审理判决，如肖**平认为其理由成立，肖**平可通过另行向人民法院起诉等其他合法途径主张权利。综上，肖**平的上诉请求不能成立，应予驳回。本案一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由肖**平负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  胡铁霞审判员  程 鹏二〇二一年四月十四日书记员  刘 珂