广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0803民初590号原告：林小丽，女，1988年8月29日出生，汉族，现住湛江市霞山区××××××、14号朗悦轩1号商住楼1703房，公民身份号码440××××××××××××744。原告：容华森，男，1979年9月23日出生，汉族，现住湛江市霞山区××××××、14号朗悦轩1号商住楼1703房，公民身份号码440××××××××××××417。被告：湛江市安东置业发展有限公司，住所地湛江市赤坎区××××××荣基大厦623房，统一社会信用代码914××××××××××122XM。法定代表人：鲁某1。委托诉讼代理人：贺煜之，男，1958年12月20日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××43X。系湛江市安东置业发展有限公司经理。委托诉讼代理人：赵晓清，广东湛信律师事务所律师。原告林小丽、容华森与被告湛江市安东置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月30日公开开庭进行了审理。原告林小丽、容华森、被告湛江市安东置业发展有限公司的委托诉讼代理人贺煜之、赵晓清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：１.判令被告支付原告逾期交付商品房（位于湛江市霞山区××××××、14号朗悦轩1号商住楼1703房）的违约金14907.81元【2019年10月1日至2020年4月17日，共200天，前60天按万分之0.5计，后140天按万分之1计，商品房总价876930元，即876930×（0.3%+1.4%）】；２.判令被告支付原告逾期交付商品房的房屋所有权证书的违约金3069.25元（2019年9月30日起360天，应为2020年9月27日，2020年12月5日发证，逾期时间为70天，每天按万分之0.5计，商品房总价876930元，即876930×0.35%）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年1月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买商品房，位于湛江市霞山区××××××、14号朗悦轩1号商住楼1703房。该合同约定：房屋的总价为876930元，首付为476930元；房屋交付时间为2019年9月30日；房屋所有权证交付的时间为“本合同约定交付之日起360日内”。原告在2017年9月30日支付220000元预付金，本合同签订之日起，原告在约定的期限交付首付476930元（含220000预付款），被告于2018年2月27日出具首付的发票；余下房款400000元，原告申请贷款支付，被告2020年7月3日出具400000元发票。一、被告逾期交付商品房，应承担违约责任。2019年11月22日，根据被告的通知，原告领取了涉案房屋的门卡和钥匙等。根据《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”但当时案涉房屋并不具备交付的条件，尚未取得《竣工验收备案表》。根据湛江市住建局公开信息，被告对该案涉房产的工程竣工验收“备案日期”为2020年4月17日。2020年4月17日应为被告实际交付给原告房屋的时间，超出合同约定的交付时间“2019年9月30日”共200天。根据《商品房买卖合同》第十二条“逾期交付责任”（1）“逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之0.5的违约金。”（2）“逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之1的违约金。”被告应向原告支付违约金。二、被告逾期交付商品房的房屋所有权证书，应承担违约责任。2020年12月4日，被告工作人员微信通知原告次日领取房屋所有权证书，原告根据通知次日，即2020年12月5日领到房屋所有权证书，距合同约定的交付时间“本合同约定交付之日（2019年9月30日）起360日内”，即2020年9月27日，超过70日。根据《商品房买卖合同》第二十条“房屋登记”第二款“2、因出卖人的原因，买受人未能在本合同约定交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金，直至取得房屋所有权证书之日止。”被告应向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，现提起本诉，望判如所请。被告辩称，被答辩人已于2019年11月22日签收了房屋并装修入住至今，现要求答辩人支付自2019年10月1日起至2020年4月17日的逾期交房违约金无事实与法律依据，被答辩人已于2019年11月22日签（接）收了涉案房屋并装修居住至今，且答辩人已在2019年11月20日已经设计、监理等部门验收合格，即使答辩人存在逾期交房，逾期交房违约金也应自2019年10月1日起计算到2019年11月22日，对于答辩人主张的2019年11月22日后的逾期交房违约金不应予以支持。综上所述，被答辩人的诉讼请求无事实与法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交与被告工作人员微信聊天手机截屏，拟证明2020年12月4日，被告工作人员微信通知原告次日领取房屋所有权证书。被告对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为该聊天记录无法确认是否为被告的工作人员，被告对于聊天记录不知情。经审查,该证据来源符合法律规定，与待证事实关联，可作为认定案件事实的依据。二、被告提交《物品收条》《装修协议书》，拟证明原告已在2019年11月22日签收了涉案房屋并装修使用至今。原告对该证据的真实性无异议，对其合法性有异议，认为被告在未取得竣工验收备案的情况下交付房屋，是违法的，该证据的签名是原告容华森本人签署的。经审查，该证据真实、合法，与本案待证事实相关联，可作为认定案件事实的依据。三、被告提交《竣工验收备案表》，拟证明涉案房屋于2019年11月20日已经设计、监理等部门验收合格，被告已及时提交备案。原告对该证据的真实性有异议，认为根据湛江市住建局公开信息查询到被告备案时间是2020年4月17日。经审查，该证据真实、合法，与本案待证事实相关联，可作为认定案件事实的依据。根据确认的证据以及原、被告的诉辩意见，本院经审理认定事实如下：2018年1月12日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2018002028）。合同约定，原告购买被告位于湛江市霞山区××××××、14号朗悦轩1号商住楼17层1703房，价款876930元，付款方式：按揭贷款，原告应当于2018年1月12日前支付首期房付款人民币476930元，余款400000元申请贷款支付。合同第九条商品房交付条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条交付时间和手续，被告应当在2019年9月30日前向原告交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条逾期交付责任，逾期交付责任按照逾期时间分别处理：（1）被告逾期交房在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向原告支付全部房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期交房超过60日的，原告要求继续履行合同，被告按日计算向原告支付全部房款万分之1的违约金。合同第二十条房屋登记，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因被告的原因，原告未能在本合同约定交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告不退房，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之零点五的违约金，直至取得房屋所有权证书之日止……合同签订后，原告分别于2018年2月27日和2020年7月3日向被告支付购房首期款476930元，以及通过银行按揭贷款向被告支付购房余款400000元，已依约向被告支付全部购房款876930元。2019年11月22日，原告主动到被告售楼处了解情况，在被告未能出示涉案房屋的建设工程经竣工验收备案情形下，而与被告签署《物品收条》，办理涉案房屋的交接手续。原告容华森签署《物品收条》载明：收到被告提交的“1栋原告1703”房《住宅质量保证书》1份、《住宅使用说明书》1份、入户门钥匙7把。同日，原告容华森、林小丽与湛江市长鑫物业服务有限公司签订“1栋1703房”的《装修协议书》，对涉案房屋进行装修，并于2020年11月入住至今。2020年4月17日，被告取得建设工程经竣工验收机构出具的《单位（子单位）工程竣工验收备案表》，涉案房屋的建设工程经竣工验收备案。2020年9月14日，涉案房屋所有权转移登记至原告名下，原告取得粤（2020）湛江市不动产权第0062112号《不动产权证书》。2021年2月2日，原告向本院提起诉讼。庭审中，被告认为逾期交房违约金应自2019年10月1日计至2019年11月22日止，但拒绝承担逾期办证违约金。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告于2018年1月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2018002028）属双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规的规定，合同有效，应受法律保护。根据合同的约定，被告未能依约将经竣工验收备案的商品房于2019年9月30日交付原告，已根本违约，应承担违约责任。2019年11月22日，在被告未能出示涉案房屋的建设工程经竣工验收备案情形下，原告明知涉案房屋未具备交付条件，仍主动与被告办理涉案房屋的交付手续，并进行装修，原告对涉案房屋已占有使用，视为涉案房屋的交付。涉案商品房于2020年4月17日取得建设工程经竣工验收备案之前，原、被告双方办理涉案房屋的交付，应视为其双方自愿达成合意，变更合同约定的交付条件，被告于2019年11月22日已履行了房屋交付义务，且未损害双方的利益。根据公平、诚信的交易原则，原告主张逾期交房违约金应自2019年10月1日计至2019年11月22日止共53天，以全部购房款876930元为基数、按每日万分之0.5计算为2323.86元（876930元×0.5‱/天×53天），原告主张超出的部分，于法无据，本院不予支持。根据合同的约定，被告应于涉案房屋交付之日起360日内办理该商品房所有权转移登记。涉案房屋于2019年11月22日交付原告，并于2020年9月14日办理产权转移登记至原告名下，未超过合同约定的时限，原告主张被告逾期办证，事实依据不足，其请求被告承担逾期办证的违约责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百四十三条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告湛江市安东置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金2323.86元给原告林小丽、容华森；二、驳回原告林小丽、容华森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86.35元，由原告林小丽、容华森负担72.53元，由被告湛江市安东置业发展有限公司负担13.82元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员 黄 毅二〇二一年四月十四日书记员 李守恒附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百四十三条当事人协商一致，可以变更合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。