湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1302民初748号原告：娄底市鸿星商业管理有限公司，住所地：湖南省娄底市娄星区月塘街与檀香路交汇处鸿星新天地1栋401。法定代表人：陈飞兵。委托诉讼代理人：张菊华，湖南晨晖律师事务所律师。被告：龚林富，男，1989年10月7日出生，汉族，户籍所在地：湖南省新邵县。原告娄底市鸿星商业管理有限公司（以下简称鸿星公司）诉被告龚林富租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿星公司的委托诉讼代理人张菊华、被告龚林富均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鸿星公司向本院请求判令：1、被告向原告支付租金77380.19元，违约金21202.17元，合计98582.36元（该租金、违约金暂计算至2021年1月7日），并继续承担至判决生效之日止期间的房屋、广告位、空调租金及相应违约金；2、被告承担本案诉讼费用及其他相关费用。被告龚林富答辩要点：1、原、被告双方签订的租赁合同第二条明确约定，由原告为被告代为缴纳水电费，但原告未履行其义务，系原告违约在先；2、我已于2020年8月15日搬离租赁处，双方的租赁关系已解除；3、因疫情属于不可抗力，我不应承担相应违约责任。查明的事实本院根据所采信的证据及庭审查明的情况，认定以下事实：2019年6月8日，原告鸿星公司（甲方）将位于湖南省娄底市××街××路××栋××号房屋出租给被告龚林富（乙方）使用，双方为此签订了《鸿星·新天地租赁合同》，该合同约定：租赁场地为2＃栋301-2号，该租赁物业计租面积为369.09平方米；租期为3年，共计36个月，从2019年6月8日至2022年6月7日止；租金为23.1元／平方米，免租期1个月，租金年递增为5%：（1）第一年从2019年6月8日起至2020年6月7日止，月租金为23.1元／㎡；（2）第二年从2020年6月8日起至2021年6月7日止，月租金24.3元／㎡；（3）第三年从2021年6月8日起至2022年6月7日止，月租金为25.5元／㎡；乙方延迟缴纳合同项下租赁费用或其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或者物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同；支付方式为交三押三。签订合同后，双方于2019年7月8日达成了《广告位使用协议》与《空调设备使用协议》，约定：甲方将月塘街鸿星新天地2＃栋3号入口上外墙2.4米×1.2米给乙方作为广告位广告宣传，租金为200元／月，租期为2019年7月8日至2022年6月7日，按季支付；甲方将月塘街鸿星新天地2＃栋301-2（原魔法肌密）场地空调设备（美的空调）共5台给乙方使用，租金为150元／月，租期为2019年7月8日至2022年6月7日，按季支付。经双方确认，被告龚林富每月需要缴纳的租金包括房屋租金、广告费、空调费三项合计8875.98元。签订上述合同后，被告按照约定的标准缴纳租金至2020年4月7日，之后的租金仅支付2454元给原告后再未支付。此后，经原告多次催讨要求被告支付租金均未果，遂诉至法院。另查明，被告龚林富在原告处的押金为25578元。被告于2021年7月30日缴纳了电费，现门面一直处于上锁、停电状态。判决的理由和结果本院认为，原告鸿星公司与被告龚林富签订的《鸿星新天地租赁合同》《广告位使用协议》《空调设备使用协议》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、法规的强制性规定，属合法有效合同。自2020年1月底新冠疫情爆发以来，娄底市实施了重大突发公共卫生事件的一级响应，要求公共场所临时关闭、暂缓营业，属于不能预见、不能避免且不可克服的不可抗力。形成了被告店铺无法经营、没有营业收入或收入明显减少的局面。本院酌情调整月租金按合同约定租金的80%的标准计算即每月7000元。关于合同解除的问题。被告抗辩称涉案租赁合同已于2020年8月15日解除，但未能提供充分证据予以证明，应承担举证不能的后果，故对被告认为2020年8月15日已经解除合同的抗辩观点不予采信。然而，被告经营的店铺实际受到新冠疫情的影响，亏损较为严重，同时，被告已于2020年8月15日关闭店铺，停止经营至今，且无继续经营的意愿，涉案合同的目的已无法实现。为防止双方的损失进一步扩大，本院认为合同解除更能保护双方当事人的利益。原告已通过诉讼方式主张权利，且被告仅于2021年7月30日缴纳了电费，按常理应知道案涉门面的实际情况。综上，原、被告双方均未积极履行自己的义务，被告在实际搬离门店后，未充分及时与原告沟通，故本院确认合同于2021年11月7日解除，给予原告三个月的准备期。自2020年4月8日至2020年11月7日的租金为49000元。被告尚有押金25578元在原告处可以折抵租金，扣除已经缴纳的租金2454元，被告仍需支付租金20968元。结合上述不可抗力之情况，根据国家相关法律及政策规定，考虑被告未能积极履行合同义务，也未与原告解除合同，存在违约行为，应承担违约责任，因此，本院根据合同约定及原告损失的情况酌情认定违约金为10000元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、解除原告娄底市鸿星商业管理有限公司与被告龚林富签订的租赁合同；二、被告龚林富在本判决生效之日起十日内向原告支付租金20968元；三、被告龚林富在本判决生效之日起十日内向原告支付违约金10000元；四、驳回原告娄底市鸿星商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1132元（原告已预交），由原告娄底市鸿星商业管理有限公司负担500元，被告龚林富负担632元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员 杨 鑫二〇二一年四月十三日书记员 杨家妮附法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。