山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终3519号上诉人（原审被告）：韩丽，女，1963年4月29日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：尹宏亮，男，1960年1月25日出生，汉族，住济南市。系韩丽表哥。被上诉人（原审原告）：桑胜珍，女，1949年2月9日出生，汉族，住山东省。委托诉讼代理人：侯婷，山东鼎杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘菲菲，山东鼎杰律师事务所律师。上诉人韩丽因与被上诉人桑胜珍房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历城区人民法院(2020)鲁0112民初8886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。韩丽上诉请求1.请求二审人民法院依法撤销济南市历城区人民法院作出的(2020)鲁0112民初8886号民事判决，并依法改判或发回一审法院重审。2.一、二审期间诉讼费由桑胜珍承担。事实与理由：一、一审法院判令韩丽退还桑胜珍租金1000元，没有法律依据，且该项判决完全违背事实。桑胜珍看房时，对该独院及对该独院中的东屋3间，北屋3间(共6间，含院落)，并无提出任何异议，就这一点与桑胜珍在其起诉状“事实与理由”一栏内所称的：“于2017年11月7日至2018年5月7日租住被告韩丽房屋一套(6间含院)。”是完全吻合的。且该6间房屋(包含该独院)，从一开始就实际交付于桑胜珍，并且在桑胜珍租住的整个期间，韩丽并没有给桑胜珍加以任何阻挠或者赶涉，一审法院却以：“房租半年4000元明显高于同地段、同类房屋的出租价格、且结合桑胜珍使用房屋的实际情况。”并认定桑胜珍陈述具有合理性为依据判令韩丽退还其租金1000元，实属荒唐和无理，因为，一审法院既然认定：“双方签订的《收到条》是双方真实意思表示、且不违反法律规定、合法有效。”尔后又以桑胜珍实际使用房的实际情况等理由判令韩丽退还其租金1000元，存在明显的前后矛盾，且该项判决没有法律依据，亦完全违背本案的事实。二.一审法院判令韩丽支付桑胜珍违约金2000元，该项判决实属认定事实错误!该项判决更是荒谬无理!韩丽确已依照承诺将涉案独院中的树株砍掉并卖出!正如一审法院现场堪验的那样：“院落内三棵大树砍掉并卖出，小院子内的大树亦被砍掉卖出，现有几棵小树是桑胜珍租住前刚刚栽种的，小树株的存在并不影响桑胜珍对涉案房屋和该院落的使用。一审法院判令韩丽支付桑胜珍违约金2000元，是因为韩丽没有将该院中的所有树株都统统砍掉，构成违约，而判令韩丽支付桑胜珍违约金2000元。韩丽认为，韩丽虽然承诺在半年内把树砍掉，但并未承诺将该院落内的大小树株全部砍掉，然而一审法院却以韩丽没有把小树一并砍掉而构成违约并判令支付桑胜珍违约金违2000元，该项判决违背常理、更明显有失公平!因为，在韩丽实施砍树付，砍那些树、留哪些树，是经桑胜珍认可的，就像该院门口内有棵槐树没砍掉是因为该树种是槐树，在我村是稀有树种，且该树株既不影响采光也不影响通行、更不影响桑胜珍对该院落的使用。还有两棵香椿芽树没砍掉，是因为，桑胜珍主动提出要保留这两株香椿芽树，兰时还带笑说：“明年春天我有香椿芽吃了!”这是这几棵树当时没砍掉的原因。韩丽认为一审法院判令韩丽支付其违约金2000元，既显示公平亦损害了韩丽的合法权益!另外，桑胜珍要求韩丽退还房租2000元的理主并非是因没砍掉该院落内的所有树株，而是以该院落中有她未使用的房屋为理由要求退还房租2000元为理由，就这一点有唐王派出所的工作记录予以证明。三.一审法院《因案情需要到涉案院落、房屋进行现场勘验：部分涉案房屋中有原房主的东西》实际上该房屋中的东西是指三间东屋中存放有韩丽姐姐的一张床和两个盛装衣物的木箱，之所以没搬走是因为桑胜珍租住该房屋时没有带床来，是桑胜珍迫切要求要用用这张床，且桑胜珍在租住该房屋期间始终是睡在韩丽姐姐的这张床上，这才是房屋中存有原房主东西的真实原因，而桑胜珍将韩丽提供给她的这一便利，却被反说成了是韩丽违约!真是岂有此理!四.桑胜珍强调称：“双方口头约定年租金8000元、半年4000元，比周围的房租贵得多，高房租是因为韩丽承诺将整个院落含全部房屋都租给桑胜珍......”且一审法院在“本案认为”一栏内同样认定：双方约定将该独院含所有房屋均出租于桑胜珍....事实上桑胜珍的这一说法是虚假的!且一审法院所做出的同样的认定也是错误的!理由是：桑胜珍在其起诉状中“事实与理由”一栏内清楚地注明有：“原告桑胜珍2017年11月7日至2018年5月7日租住被告韩丽房屋一套(6间含院)。”“详见桑胜珍起诉状。”而涉案院落中所有房屋实际是8间，其中东屋3间、北屋3间、最西头小北屋1间(存放有韩丽姐姐个人物品)常年上锁，还有最东头的一间常年不上锁。总之，桑胜珍承租的只是东屋3间、北屋3间，共计(6间含院)，而并非该院落中的所有房屋!这是本案中不争的享实。五.韩丽是农村年龄较大的妇女，并且完全是法盲，导致一审法院两次传票传唤未到庭，致使一审法院作出了对韩丽完全不利的判决!因此，韩丽并不埋怨一审法院作出的对韩丽不利的判决!韩丽只好通过上诉，请求上级人民法院查明本案事实，还韩丽一个公道。桑胜珍辩称，一审判决对韩丽与桑胜珍双方的房屋（院落）租赁事实及纠纷过程的认定清楚，适用法律正确。1、桑胜珍诉求韩丽退还1000元房租的理由为韩丽未按约定将涉案院落中所有的房屋交付给桑胜珍使用，这一点已经一审法院至涉案院落现场勘验结果证实，且一审法院现场勘验时韩丽、韩丽姐姐、姐夫与桑胜珍均在场。并且，在上诉状第三条，韩丽也承认涉案院落中三间东屋中仍旧留有其姐姐的床和衣物。2、桑胜珍诉求韩丽支付2000元违约金的理由为韩丽未按约定将涉案院落中的树木砍掉，该违约金的支付条件也是韩丽自己在其出具的《收到条》中写明。桑胜珍在一审诉讼时提交了涉案院落的照片，一审法院为查明事实到涉案院落房屋现场勘验，证实涉案院落中仍有树木，截止到勘验之日，韩丽也未将涉案院落中的全部树木砍掉。韩丽在其上诉状第二条也明确承认院中仍有槐树、香椿树等树木存在。3、桑胜珍在涉案院落居住期间，未使用韩丽所述的其姐姐留下的任何家具，也没有说因想食用香椿芽而同意韩丽将香椿树留下。韩丽应对其在上诉状中所作的虚假陈述承担法律责任。4、（2020）鲁0112民初8886号案件，一审法院在诉前调解阶段即与韩丽沟通联系且多次释明被告不到庭的后果，在韩丽第一次开庭未到庭后，一审法院也没有直接缺席判决，而是亲赴涉案院落现场进行勘验，并将韩丽与桑胜珍都约到了勘验现场。在现场勘验之后，一审法院顾及韩丽的权利，又组织了第二次开庭。但第二次开庭，韩丽仍旧没有到场。一审法院已经尽了律法所能容忍的最大限度维护韩丽的合法权利。尽管无论其开庭是否到场，都不能左右案件真相，但韩丽在其享受了司法的关照后又以其系法盲为由提起上诉，桑胜珍认为这是对一审法院的辜负。综上，桑胜珍请求二审法院查明事实，驳回韩丽的上诉请求！桑胜珍向一审法院起诉请求：1.判令韩丽返还房租1000元；2.判令韩丽赔偿未按约定卖掉院内树木的赔偿金2000元；3.判令韩丽返还剩余电费32.67元；4.判令韩丽承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年11月1日，韩丽（作为甲方）与桑胜珍（作为乙方）签订《收到条》一份，载明：今收到桑胜珍房屋租赁费4000元整，租赁时间：2017年11月7日至2018年5月17日，双方承诺甲方韩丽在桑胜珍入住半年之内把树卖掉，租金每半年一交！半年棵卖不了，退钱2000元整。韩丽在甲方处签名，桑胜珍在乙方处签名。桑胜珍按约定支付了韩丽自2017年11月7日至2018年5月17日期间的租金4000元后，桑胜珍搬入涉案院落，但在租赁期间，桑胜珍和韩丽发生矛盾并由济南市公安局历城分局唐王派出所介入处理，济南市公安局历城分局唐王派出所于2018年4月28日出具工作记录，载明：桑胜珍于2018年4月24日下午搬走，桑胜珍要求退提前搬走13天的房租289元，退未使用的房屋房租2000元并要求韩丽退回电费100元，韩丽对此不予同意，认为桑胜珍看房时无异议并入住，整个院落只有桑胜珍1人居住，没有别人居住，不同意退还2000元房租；同意桑胜珍居住到期限之日再搬走，桑胜珍主动提前搬走，与韩丽无关；100元电费已交至唐王镇供电所。对上述收到条的出具经过，桑胜珍陈述，其在季家租房居住，期限届满前想再租房居住，在唐王街道东张村的街上碰到了韩丽，韩丽带着桑胜珍到了唐王街道段家村，将韩丽姐姐的独院租赁给了桑胜珍，双方口头约定将3间东屋、4间北屋含院都租给桑胜珍，租金一年8000元，半年一交，2017年11月1日桑胜珍给了韩丽4000元的租金（自2017年11月7日至2018年5月7日），桑胜珍提出签订房屋租赁合同，韩丽不同意，只向桑胜珍出具该欠条，该欠条是韩丽让其儿媳书写的；因涉案独院挺大，有3间东屋、4间北屋和一个小棚子，院子南边用水泥栏杆围了一个小院子，桑胜珍想在这个小院子里种玫瑰，韩丽承诺将院子里的树砍掉，桑胜珍问韩丽如果树卖不了怎么办，韩丽称卖不了退桑胜珍2000元，故韩丽自己在收到条上又添加了“半年棵卖不了，退钱2000元正”这句话。桑胜珍要求韩丽退还房租1000元，理由是当时韩丽带桑胜珍看房，北屋最西头一间锁着门，另三间没有锁门，桑胜珍只看了没锁门的三间北屋，三间北屋里没有东西，但没有门拴，三间东屋没有提前看，搬进后发现东屋里放有东西并且有门拴，桑胜珍就搬到了东屋居住，屋子里的东西均没动，双方在商谈房屋租赁时说了租的独院，院了里原有东西除了树之外双方未约定如何处理，桑胜珍搬进房屋后，让韩丽将屋子里的原有东西搬走，韩丽不搬，也不同意和桑胜珍签订书面合同，故桑胜珍拨打110让派出所处理，一开始韩丽同意退钱，后来又不同意退了，所以有了上述派出所出具的工作记录；桑胜珍认为其仅实际使用了3间东屋和一个小棚子，韩丽没有按约定整个院落房屋租给桑胜珍，故桑胜珍要求韩丽退还房租1000元。桑胜珍要求韩丽支付赔偿金2000元，理由是双方口头约定年租金8000元，半年4000元，比周围的房租贵得多，高房租是因为韩丽承诺将整个院落含全部房屋租给桑胜珍并将院子里的树全部砍掉，但韩丽并没有履行承诺，应按约定赔偿桑胜珍2000元。桑胜珍为支持自己的主张，向法院提交如下证据：1.2020年10月23日、2020年10月27日其自行拍摄的照片一宗，证明韩丽承诺砍掉的树至今仍未砍掉。2.租房合同复印件二份，其中一份载明2018年5月11日桑胜珍租赁的9间房屋租金一年4200元，另一份载明2018年4月20日桑胜珍租赁王会生的房屋四间、院一个，租金每年3500元。一审法院认证意见为，桑胜珍提供的照片结合法院的现场勘验，应系涉案房屋的相应情况，一审法院予以认定；桑胜珍提供的租房合同系复印件，无法直接确认真实性，但第二份租房合同，桑胜珍曾于2020年11月13日以此为据将王会生作为被告以房屋租赁合同纠纷为由诉至一审法院，一审法院经审理认定事实如下：2018年4月20日，桑胜珍与王会生签订租房合同，桑胜珍租赁王会生院落一处内有房屋四间，租金每年3500元，半年交费1750元……另该院落位于济南市历城区唐王街道东王村。因案情需要，一审法院至涉案院落房屋进行现场勘验：部分涉案房屋中存有原房主的东西，桑胜珍未使用全部涉案房屋；院门口内有大树一棵，院落内三棵大树被砍掉并卖出，靠南墙有一水泥柱围起来的小院子，小院子内的大树亦被砍掉卖出，现有几棵小树；韩丽和韩丽姐姐称该几棵小树是将房屋租赁给桑胜珍前刚种植的，小树的存在不影响桑胜珍对涉案房屋和院落的使用，考虑到院子中的大树已经成材，就将部分大树在桑胜珍租赁期间砍掉并卖出。桑胜珍认可砍掉的大树是在其租赁期间所砍并卖出，但双方约定的是将院中的所有树都砍掉卖出，韩丽违约。桑胜珍主张其离去前尚剩余电费32.67元，并提交电费余额条一份为证。一审法院认证意见为该电费余额条仅是一张小纸片，桑胜珍未提供其他证据相佐证，无法认定系尚剩余的电费金额。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，韩丽将其姐姐的院落含房屋租赁给桑胜珍，韩丽姐姐对此未提异议，可以认定桑胜珍与韩丽之间的房屋租赁合同关系成立并生效，双方签订的《收到条》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。韩丽向桑胜珍承诺在桑胜珍入住半年之内把树卖掉，但根据桑胜珍提供的照片及法院进行的现场勘验，韩丽并未将全部树木予以处理，且韩丽亦未提供证据证明双方对拟卖掉的树的范围有明确约定，韩丽应构成违约，应承担退还2000元的违约责任。桑胜珍陈述双方约定房租半年4000元明显高于同地段同类房屋的出租价格，是因为双方约定将独院含所有房屋均出租给桑胜珍且承诺将树木全部砍掉，韩丽未出庭提出异议，且结合农村房屋出租的实际情况，桑胜珍的陈述具有合理性，根据桑胜珍实际使用房屋的实际情况，对其主张的退还房租1000元一审法院予以支持。桑胜珍主张其搬走时尚剩余电费32.67元，证据不足，一审法院暂不予支持，桑胜珍补充证据后可另案处理。韩丽经一审法院合法传唤，两次开庭均无正当理由拒不到庭，视为放弃一审中的答辩、举证、质证及最后陈述的权利，依法承担不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、韩丽于判决生效之日起十日内退还桑胜珍租金1000元；二、韩丽于本判决生效之日起十日内支付桑胜珍违约金2000元；三、驳回桑胜珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由韩丽负担。二审中，韩丽提交照片9张，以证明院子里的树韩丽砍了，没有构成违约。桑胜珍认为该照片无法判断是否砍的院子里的树。经审理，一审认定事实符合法律规定，本院予以确认。本院认为，韩丽与桑胜珍之间的“收到条”明确记载半年内将树卖掉，根据双方陈述、提交的证据及一审法院的现场勘查，树并未全部处理，故一审法院对此认定韩丽构成违约，未超出其自由裁量范围。桑胜珍承租的系涉案整个小院，一审法院现场勘查涉案房屋存有原房主的东西，且韩丽在上诉状中自认三间东屋中存放其姐姐的一张床和两个承装衣物的木箱，韩丽未将小院全部交付桑胜珍，故一审法院判决韩丽返还租金1000元与上述事实相符。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人韩丽负担。本判决为终审判决。审判员  赵雯二〇二一年四月二十九日书记员  韩雪