辽宁省黑山县人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0726民初263号原告：齐晓明，男，汉族，1958年7月16日生，住黑山县。原告：刘满，女，汉族，1958年12月10日生，住黑山县。二原告共同委托诉讼代理人：林金铃，广东智捷律师事务所律师。被告：于彤，男，满族，1974年4月29日生，住北镇市。委托诉讼代理人：刘德秋，北镇市沟帮子法律服务所法律工作者。被告：赵玉成，男，满族，1986年2月1日生，住黑山县（经传唤未到庭）。第三人：宋梅，女，汉族，1970年5月30日生，现羁押于锦州市女子看守所。原告齐晓明、刘满诉被告于彤、赵玉成排除妨害纠纷一案，本院2××00年5月6日受理2××00年6月3日作出2××00）辽0726民初931民事判决书。被告于彤不服判决，上诉至辽宁省锦州市中级人民法院。二审法院以2××00）辽07民终1745号裁定书撤销2××00）辽0726民初931民事判决书，发回重审。我院依法另行组成合议庭，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。为查明案件事实，本院依法追加宋梅为本案第三人参加诉讼。原告齐晓明、刘满的共同委托诉讼代理人林金铃、被告于彤及委托诉讼代理人刘德秋、第三人宋梅参加诉讼，被告赵玉成经法院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、请求判决三被告立即停止侵占原告房权证2××00黑山县不动产权第0002016号位黑山县西户房屋，并由三被告将该房屋共同连带返还二原告；2、确认宋梅、于彤、赵玉成之间签订的涉案房屋租赁合同无效；3、本案诉讼费用由各被告共同承担。事实和理由：2004年6月23日，原告取得了涉案房屋的所有权登记在原告名下。2004年7月27日，宋梅伪造证据，并向登记机构提交了虚假的房屋买卖契约，从而骗取了变更登记，后经辽宁省黑山县人民法院依法判决撤销了该变更登记2××00年4月26日，原告重新取得了涉案房屋的产权登记。综上分析可以认定涉案房屋的真正产权人自始至终均为原告所有的事实。因此本案不适用民法典第725条关于租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力之规定。由于原告是涉案房屋的真正所有权人，依照民法典第240条关于所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利之规定，第266条关于私人对其合法的房屋等不动产享有所有权之规定，第267条关于私人的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、破坏之规定。由此可见，民法典关于物权中的所有权之规定，具有对世权、绝对权。依照物权优于债权的原理，该租赁合同并不能对抗原告取得并要求返还房屋的所有权的权利。本案中虽然宋梅并不直接占有，但却向被告于彤、赵玉成以出租的方式予以间接占有，因此原告作为涉案房屋的真正所有权人，由于宋梅的变更登记已被依法撤销，即自始无效。原告当然有权根据民法典第460条关于不动产被占有人占有的，权利人可以要求返还原物及其孳息之规定，以及第462条关于占有的不动产被侵占的，占有人有权请求返还原物之规定。据此，请求法院判令宋梅向原告返还涉案房屋，也正因为宋梅负有法定义务，向原告返还涉案房屋，因此宋梅于彤、赵玉成之间签订的房屋租赁合同在事实上已经无法履行，对此于彤、赵玉成可行使合同解除权，另寻法律途径予以追究宋梅的违约责任。但根据民法典第462条关于对妨害占有的行为，占有人有权请求妨害之规定，即并不影响于彤赵玉成对宋梅的上述返还房屋的义务共同向原告承担连带返还责任。综上，请求判决三被告立即停止侵占原告涉案房屋，应由三被告将该房屋共同连带返还二原告。其次，由于涉案房屋的真正所有权人为原告所有，并非是宋梅所有，事前并未征得原告的同意，且事后原告亦不予以追认。因此宋梅一开始就无权将涉案房屋予以出租的形式进行利用，即宋梅与于彤赵玉成之间签订的涉案房屋租赁合同自始无效。请求法院判决宋梅与于彤赵玉成之间签订的房屋租赁合同无效。最后由于宋梅对涉案房屋只是以出租的形式再利用，并非是处分行为，即宋梅并没有将涉案房屋转让给于彤赵玉成，故于彤赵玉成并没有取得涉案房屋的所有权，也没有取得涉案房屋的其他物权。据此不适用民法典第311条关于善意取得的法律规定，于彤、赵玉成不能以此为由对抗原告。即便是于彤赵玉成是善意占有人，依照民法典第460条规定仍然依法向二原告承担返还原物的法律责任。被告于彤辩称，于彤在与宋梅签订租房合同时是依据宋梅出示的房屋产权证才签订的，故于彤对原告诉称的侵权既无主观故意，又无过失，根本不能构成侵权，更不存在占用费的问题。另外应追加本宋梅为本案当事人参加诉讼。原告诉称经过诉讼，本案诉争房屋已确定在其名下，原告应向法庭举证证明房屋产权归其所有的过程和依据，并说明在答辩人承租时为什么没登记在其名下。租赁在前，产权变更在后，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。本案中，房屋产权变动发生在租赁期间，故请求人民法院驳回原告的诉请，保护承租人的合法权益。被告赵玉成未向法院提交答辩意见。第三人宋梅述称，我和于彤签订的是20年的合同，通过现金方式给付的租金。原告为支持自己的诉讼请求，提交证据如下：1、房屋买卖契约等原始登记资料，拟证明涉案房屋所有权人一开始就是原告，同时证明宋梅伪造房屋买卖契约证据，骗取了所谓的产权变更登记；2、事发经过（罗庆宝书面证言）、罗庆宝的身份证，拟证明原告委托照看涉案房屋的邻居罗庆宝发现该房的门锁均被置换，并于2019年3月9日打电话告知原告，后原告才知晓的事实；3、更正登记申请书、异议登记申请书、政府信息公开申请书，拟证明原告知晓后，于2019年3月15日从北京返回黑山老家要求房管所及当地政府更正登记、异议登记并要求政府信息公开的事实。4、行政判决书，拟证明2019年3月18日原告起诉黑山县房产管理处并要求撤销其向宋梅颁发的房产证，后经法院委托鉴定，所谓的房屋买卖契约并非原告签名，是虚假事实，因此，法院撤销黑山县房产管理处为宋梅颁发的黑房权证黑山镇字第××号房屋产权证书的事实；5、不动产权证书，拟证明黑山县自然资源局已为原告重新颁发了涉案房屋的不动产权证书，涉案房屋的自始至终的真正所有权人均为原告的事实，在客观事实上，并没有发生过任何的产权变动，而且法院也已经撤销了宋梅的房产证，故宋梅骗取的房产证自始无效，因此，原告有权要求宋梅返还房屋具有事实基础和法律依据；6、二原告结婚证，拟证明两原告系夫妻关系的事实，且系涉案房屋的共同共有的所有权人的事实及原告主体适格；被告于彤提交证据如下：1、宋梅名下34××61号房产证一份，拟证明于彤租赁该房屋系宋梅所有；2、租赁合同一份，拟证明宋梅与于彤租赁房屋事实，于彤租赁宋梅房屋没到期，租期到2038年4月15日。被告赵玉成和第三人未向法院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的证据1因未提交原件，无法确认其真实性其证明目的已在证据4中体现。证据2因证人未出庭，不予确认。证据3系原告自行制作，且被告与第三人不予认可，不予确认。对证据4、5、6的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告于彤提交的证据1、2的真实性，予以确认，对其合法性不予确认。结合当事人陈述及提交的证据，本院确认如下事实：2004年6月23日，黑山县房产管理处将坐落于黑山镇八街原被服厂东侧工委住宅楼东四单元五层西户的楼房登记在齐晓明的名下，并颁发了黑房权证黑山镇字第××号房屋产权证书。2004年7月27日又将案涉房屋登记在宋梅的名下，颁发了房权证黑山镇字第××号房屋产权证书。2019年3月18日，齐晓明诉黑山县房产管理处、宋梅，要求撤销宋梅名下的房权证黑山镇字第××号房屋产权证书，2019年7月8日黑山法院以（2019）辽0726行初17号行政判决书判决撤销黑山县房产管理处为宋梅颁发的房权证字黑山镇字第××号房屋产权证书，其理由为宋梅在变更涉案房屋产权人时，齐晓明没有真实的意思表示，房屋买卖契约书中原产权人一栏中的“齐晓明”经司法鉴定不是齐晓明本人书写。2××0年4月26日，齐晓明、刘满取得涉案房产不动产登记证书，为辽（2××0）黑山县不动产权第0002016号。2018年4月15日，宋梅、于彤签订房屋租赁合同一份，约定将案涉房屋租给于彤使用，租期自2018年4月15日至2038年4月15日，租金共计人民币100000元，一次性付清。宋梅、于彤均称租金为现金支付，没提交收条和现金来源。于彤称在北镇居住，在黑山有业务，偶尔由其朋友赵玉成居住。本院认为，涉案房产的所有权人自始至终为齐晓明、刘满，宋梅名下的房产证已被撤销，宋梅将他人房产非法变更为自己名下并出租给于彤，所签订的租赁合同无效，于彤和赵玉成占有使用原告房产没有法律依据，应将涉案房产交还原告齐晓明和刘满，于彤辩称租赁在前，产权变更在后的意见本院不予采纳。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告于彤、赵玉成于判决生效后十五日内将辽（2××0）黑山县不动产权第0002016号坐落于户的楼房交还原告齐晓明、刘满；二、被告于彤与宋梅之间的租赁合同无效。案件受理费100元由被告于彤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  周红娟审 判 员  刘翠微人民陪审员  孟立峰二〇二一年四月十五日法官助理贾丽娇书记员管大为