安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初1181号 原告：孟书贞，女，1976年4月1日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被告：代长明，男，1976年9月10日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告孟书贞与被告代长明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告孟书贞，被告代长明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟书贞向本院提出诉讼请求：1、判决被告归还原告租用房屋，恢复原状；2、判决被告支付房屋租金3268元(实际计算至被告返还房屋之时)；3、判决被告支付擅自打墙调换违约金1000元,租金延迟以及逾期不搬的违约金5000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年7月31日,被告因开修理厂为由,与原告签订租赁合同,合同约定原告将其位于现代花园原农贸市场商铺F4-1016号(以下简称该房屋)出租给被告代长明。该房屋租期2009年8月1日至2016年3月30日,该房屋租金817元/季,租金按季缴纳,每个季度首月的5日前交清本季度租金,每拖欠一天按当季租金5%作为支付原告的违约金。合同签订后2016年3月30日到期,被告未与原告续签合同,至2018年9月底租金由淮北市房地产管理局左明华代转,2018年10月原告去房屋现场发现房屋改变墙体结构,并在门前自盖一间房属于违章建筑。原告于2018年11月通知被告解除合同,收取剩余一季度房屋租金,归还房屋原有现状。至2019年11月15日再次通知被告恢复原状,搬离现场。被告拒接电话还拉黑电话不理。综上所述,原告认为:原告与被告的房屋租赁合同是合法有效的,被告理应依法及时归还恢复房屋原状，并支付违约金,但被告无理拒不支付,致使原告合同目的无法实现,被告行为严重损害原告的合法权益。特此起诉。 代长明辩称：我同时租赁原告、芦英、左明华等7人的房屋开修理厂，我未拖欠过原告房租，我们之间的房租都是交给芦英的，由芦英汇总后交给原告。关于改动房屋结构的问题，当时改动的时候惊动了城管部门，城管大队去处理的，我积极地恢复原状了。2019年1月至4月的房租我交给芦英了，芦英交给左明华让左明华交给原告，2019年4月芦英把最后一季度的房租830元退给我了，说原告不愿意要。 本院经审理认定事实如下：2009年7月31日,代长明（承租方）因开办汽车修理厂与孟书贞（出租方）签订《租赁合同》,合同约定：孟书贞将其位于现代花园原农贸市场商铺F4-1016号(建筑面积18.15平方米，以下简称案涉房屋)出租给代长明使用；房屋用途为商业；租期从2009年8月1日至2016年3月30日；房屋租金817元/季,租金按季缴纳,每个季度首月的5日前交清本季度租金,每拖欠一天按当季租金5%作为支付原告的违约金；承租方未经出租方允许擅自改造、改变房屋结构的，如给出租方造成损失的，由承租方负责赔偿，并支付出租方违约金1000元，出租方有权单方面终止合同收回房屋；承租方需在承租期满之日前腾空搬出该房屋，如逾期不搬，每逾期一天应支付违约金5000元；等。合同签订后，双方在合同期限内均按约履行。2016年3月合同期满后，双方未续签合同，但口头约定仍继续按原合同履行出租承租义务。2018年10月，代长明未经孟书贞允许擅自改变案涉房屋墙体结构，后经处理，代长明恢复了墙体结构，但未全面粉刷墙体以恢复原状。代长明实际使用案涉房屋至2019年3月底左右，因代长明同时租赁7家房东的房屋经营修理厂，代长明按双方长期交易习惯将案涉房屋最后一季度房租830元交给其房东之一芦英，由芦英通过另一房东左明华转交孟书贞，孟书贞未愿接收。 上述事实，有孟书贞提供的《租赁合同》、城管执法录像（自摄）、房地产权证，代长明提供的租赁费收条十份、芦英自书证明，以及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，孟书贞、代长明签订的《租赁合同》及口头约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。《租赁合同》约定：承租方未经出租方允许擅自改造、改变房屋结构的，如给出租方造成损失的，由承租方负责赔偿，并支付出租方违约金1000元，出租方有权单方面终止合同收回房屋。本案中，承租方代长明未经出租方孟书贞允许擅自改造、改变房屋结构，应按约定支付孟书贞违约金1000元，故对孟书贞的此节诉讼请求，本院予以支持。《租赁合同》约定：承租方需在承租期满之日前腾空搬出该房屋，如逾期不搬，每逾期一天应支付违约金5000元。本案中，双方在口头约定续租后，未约定租赁期限，孟书贞亦未能举证证明代长明有“逾期不搬”的情形，故对孟书贞的此节诉讼请求，本院不予支持。关于拖欠租金问题，经查，双方在庭审中均认可代长明使用案涉房屋至2019年3月底或者4月中旬，代长明自认其所交最后一季度租金830元被退回，故代长明应支付孟书贞租金830元，孟书贞要求代长明支付租金3268元，超过830元的部分无事实依据，本院不予支持。关于孟书贞要求案涉房屋恢复原状问题，经查，案涉房屋主体已恢复，代长明自认尚有部分墙面没有粉刷，故本院酌定代长明支付孟书贞墙面粉刷费500元作为恢复原状费用。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告代长明于本判决生效后十五日内给付原告孟书贞违约金1000元、房屋租金830元、恢复房屋原状费用500元； 二、驳回原告孟书贞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因本案适用简易程序审理，减半收取25元，由被告代长明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  翟文彦 二〇二一年四月二日 书记员  范兴宗 附法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外 《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。