广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0481民初3100号 原告（反诉被告）：岑溪市百川房地产代理有限公司，住所地岑溪市大中路53号一楼。 法定代表人：韩霞，总经理。 委托诉讼代理人：曾昭皓,广东宝慧律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李振宾，男，1966年12月10日出生，汉族，广西岑溪市人，住广西岑溪市。 被告（反诉原告）：闻人艺容，女，1968年6月9日出生，汉族，广西岑溪市人，住广西岑溪市。 两被告共同委托诉讼代理人：梁石波，广西骏能律师事务所律师。 原告岑溪市百川房地产代理有限公司（以下简称百川房地产公司）诉被告李振宾、闻人艺容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日受理后，在举证期限内被告李振宾、闻人艺容提出反诉，本院经审查后，同意受理被告提出的反诉，并依法适用简易程序对本诉、反诉合并进行审理，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序进行审理，并于2021年2月2日再次公开开庭进行了审理。原告百川房地产公司（反诉被告）的委托诉讼代理人曾昭皓、被告（反诉原告）李振宾、闻人艺容及其委托诉讼代理人梁石波到庭参加诉讼，原告（反诉被告）百川房地产公司的法定代表人韩霞没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告百川房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告返还租赁押金人民币15000元及支付资金占用费（自2019年12月3日起计至付清之日止，按年利率6%计付）；3.判令被告向原告支付违约金人民币15000元；4.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告百川房地产公司因业务需要承租被告李振宾名下位于岑溪市XX小区的15间房屋。被告李振宾与闻人艺容系夫妻关系。2019年12月3日上午，李振宾委托闻人艺容与原告签订《房屋租赁合同》及办理房屋租赁相关事宜。当日下午，原告通过微信转账押金15000元给闻人艺容。当日晚上，原告向闻人艺容反馈租赁房屋存在问题,要求其尽快维修。被告不但置之不理，还于2019年12月10日将所有租赁房间上锁。因被告的单方违约行为致使原告无法使用租赁房屋，原告有权解除已签订的《房屋租赁合同》，并要求被告返还押金15000元及支付资金占用费。庭审中，原告并主张《房屋租赁合同》无效。综上，为依法维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规之规定，请求法院依法判如所请。 原告为其陈述向法庭提供的证据： 1.原告营业执照、原告法定代表人身份证明书、原告法定代表人身份证复印件，拟证明原告的身份； 2.被告身份证、被告结婚证复印件，拟证明被告李振宾的身份及两被告是夫妻关系； 3.授权书，拟证明被告李振宾授权其妻子办理房屋相关事宜； 4.房产证及房地产平面图，拟证明被告李振宾出租房屋的平面图； 5.房屋租赁合同，拟证明被告将其名下15间房屋出租给原告，并要求原告支付押金15000元，如出租方提起收回房屋，需向承租方支付15000元违约金的事实； 6.微信转账凭证，拟证明原告已支付押金15000元给被告闻人艺容的事实； 7.微信聊天记录10页，拟证明原告要求被告尽快处理租赁房屋存在的问题，但被告置之不理并将所有租赁房间上锁，被告已构成单方违约的事实； 8.房屋检查问题一览表，拟证明签约后原告发现被告出租房屋存在严重问题，直接影响使用，并通过微信信息告知被告，被告对此事实是知情的； 9.撤销合同通知函及邮政快递收寄凭证，拟证明因被告的违约行为，原告书面告知被告解除合同； 10.证人胡某的证言及微信转账记录，拟证明租客胡某2019年12月3日开始租赁被告李振宾、闻人艺容位于XX小区BXXX号房至今。被告已收回房屋转租他人并取得收益的事实； 11.原告收取租金和退回租客胡某租金微信转账截图，证明被告已经将房屋租给了他人，并取得收益； 12.光盘一张，证明被告单方代表合同作废，需要支付违约金。 被告李振宾、闻人艺容辩称：原、被告签订合同的事实无异议，同意原告第一项诉讼请求，其他诉讼请求不同意。第二条、第三条诉讼请求其认为没有法律依据。 被告（反诉原告）李振宾、闻人艺容向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉人李振宾、闻人艺容与被反诉人百川房地产公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令被反诉人百川房地产公司归还32张租房门卡锁匙给反诉人李振宾、闻人艺容；3.判令被反诉人百川房地产公司支付2020年1月至2020年11月租金共55000元，并支付违约金15000元给反诉人李振宾、闻人艺容；4.本诉和反诉的案件受理费用由被反诉人承担。事实与理由：2019年11月23日，被反诉人百川房地产公司法定代表人韩霞通过微信与反诉人闻人艺容沟通，欲承租反诉人的XX小区公寓房，用于转租获得收益。经双方多次协商达成租赁共识，被反诉人于2019年12月3日通过微信支付定金5000元给反诉人闻人艺容，于2019年12月4日通过银行转账交付租赁押金10000元给反诉人闻人艺容。双方在2019年12月5日签订《房屋租赁合同》，当日反诉人将15间房屋交付被反诉人使用，并将32张门卡锁匙交付被反诉人。《房屋租赁合同》约定，上述15间房的租赁期限为3年，自2019年12月5日起，第一年租金为5000元/月，承租方需支付租赁押金15000元和房卡押金3000元；如租赁期未满承租人退租的，租赁押金不退。签订租赁合同时双方同时约定，被反诉人支付的定金5000元转为支付第一个月租金。被反诉人未足额支付租赁押金，尚欠5000元未支付，亦未支付房卡押金3000元。2019年12月19日，被反诉人通过邮寄方式单方提出撤销《房屋租赁合同》，双方未能达成一致意见。之后被反诉人一直拖欠租金不予支付，亦未将房屋及门卡锁匙交回反诉人。反诉人于2020年1月13日、2020年4月7日两次通过邮寄方式将催交租金通知书送达被反诉人，被反诉人一直不予理睬。2020年11月9日，被反诉人向法院提起诉讼，请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求反诉人返还押金15000元。反诉人认为，被反诉人不遵守合同约定，拖欠租金构成违约，为此反诉人提起反诉。为维护反诉人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，请求法院判決支持被告的反诉请求。 原告（反诉被告）百川房地产公司就被告反诉辩称，其同意解除合同，同意第二项请求，但不同意第三项请求，认为其没有使用被告的房屋。 被告李振宾、闻人艺容为其本诉辩解和反诉向法庭提供的证据： 1.身份证、结婚证，拟证明：两反诉人的诉讼主体资格；两反诉人是夫妻关系； 2.房屋租赁合同、授权书，拟证明：（1）反诉人与被反诉人发生房屋租赁的事实；（2）房屋租赁合同约定第一年租金为5000元/月，租赁押金为15000元，如果承租方违约，租赁押金作为违约金不予退回的事实；（3）反诉人将其15间房交付给被反诉人，并交付被反诉人32张房卡的事实；（4）被反诉人仅支付2019年12月份租金5000元，租赁押金仅支付10000元的事实； 3.微信聊天记录，拟证明：（1）反诉人与被反诉人双方磋商租赁房屋的事实；（2）被反诉人对租赁的房屋验收合格后再与反诉人签订房屋租赁合同的事实；（3）被反诉人单方提出要求解除房屋租赁合同，但双方协商不成的事实；（4）反诉人催告被反诉人交付租金的事实； 4.撤销合同通知函、语音备忘录、光盘，拟证明被反诉人单方提出解除房屋租货合同，但双方协商不成的事实； 5.邮递单、催交租金通知，拟证明反诉人催告被反诉人交付租金的事实。 本院调查的证据:1.询问胡某的笔录，拟证实胡某于2019年12月份经韩霞带胡某看房，并于同年12月3日从韩霞手租赁被告所有的ＢXXX号房，月租金700元，租房当天胡某用微信共转租金3100元给韩霞。一个星期后韩霞让其去其他地方住，不同意再租给他，胡某事后即找女房东（即被告闻人艺容）说明其不想再搬房了，被告闻人艺容于2020年5月26日收取胡某租金及水电费共4620元。并证实原告提供的证言是韩霞打印好叫其签名的；2.现场堪验笔录1份，拟证实被告出租给原告的15间房屋除部分因没有电无法用管理卡打开房门外，有电部分房屋用管理卡能打开房门，无电部分用锁匙能打开房门，共10间开得，5间不开得。另外，除ＢXXX号房外，其他14间房屋均没有出租。 经过开庭质证，被告（反诉原告）对原告的证据1、2、3、4无异议;对证据5真实性、合法性无异议，但原告没有按合同约定支付相关的费用；对证据6被告已收到，但并不是全部是押金，5000元是租金；对证据7不是事实，原告提供的聊天记录是不完整的，被告方提供的是完整的，房屋已经整改，经过原告确认；对证据8不认可，被告没有收到，出租房屋并没有存在原告陈述的所有内容；证据9真实性无异议，被告没有违约，撤销合同通知函并没有解除合同的权限；对证据10证人应该出庭作证，因证人没有出庭作证是不可采信的；对证据11转账的记录是事实，存在转租赁房屋的事实，被告收取胡某的租金，这是5月份之后交的租金，并非是5月前的租金，同时被告在催促原告未交，为减少损失才收取的；对证据12光盘，当时双方在协商合同是否解除，不是原告提供的短短几分钟，原告是有区别对光盘内容有删除。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的证据1、2无异议；对证据3第二项证明事实的验收合格有异议，聊天记录证明房屋有问题。被告说没有收到房屋问题一栏表是没有事实依据；对证据4撤销合同，证明原告已经明确解除了合同；对证据5交付资金没有异议，对催缴租金通知有意见，该函是直接塞进玻璃门，没有人签收的，原告并没收到。原告对本院调查的证据1没有意见；对本院调查的证据2认为对记录的15间房中有10间房屋能开门是有异议，即其认为只有5间能开，10间不能开，其他无异议。被告对本院调查证据1有异议，认为胡某说韩霞跟其两人看房，实际是很多人一起来看房的，另外，被告认为其收取原告的租金是2020年6月至12月的租金，不是胡某所讲的2019年12月至2020年5月份租金；被告对本院调查证据2无异议。 本院认为，对上述双方无异议的证据，本院予以认定，对有异议的部分证据本院综合分析如下：对原告的证据6，原告主张其已经支付15000元，被告认为只支付押金10000元，其余5000元是预付租金，本院认为，双方虽然合同约定由原告预付押金15000元，但根据被告出具的收条的内容和庭上的双方陈述应认定原告所支付给被告的15000元中，属于押金为10000元，属于预付租金为5000元；对原告证据7，被告认为原告提供的聊天记录是不完整的，其已经对房屋存在问题进行整改，本院认为，从被告提供的聊天记录来看，原告就该房屋租赁存在问题所提供要求被告尽快处理及整改的聊天记录确实存在不完整，因此，该证据只能证实原、被告双方就租赁的房屋在签订合同前到现场进行察看，原告提出房屋存在一些问题，被告也叫原告将存在问题发清单过来，并叫人维修；对原告的证据8，被告认为其不收到，但经双方于2019年12月3日现场对房屋进行察看后，原告确实提出房屋设施存在一些问题，但原告所发给被告清单所列的设施问题并没有全部得到被告确认；对原告的证据9，被告认为该撤销合同通知函并没有解除合同的权限，本院认为，该函的内容只证实原告向被告发出撤销合同的意向，并提出要求被告在收到3日内与原告协商撤销合同事宜，否则原告将通过法律途径追究被告责任，因此，该证据只能证实原告向被告要求撤销合同主张；对原告的证据10、11，被告认为证据10，证人不到庭，对其证言不予采信，对证据11，认为其收取胡某租金是2020年5月份开始，本院认为，虽然证人胡某不到庭，但本院为了查明案件事实经向证人胡某询问调查后，根据胡某证言及询问笔录证实其于2019年12月3日向韩霞租赁一间房屋（即被告出租给原告的BXXX号房），每月租金700元，租房当天一共向韩霞支付租金3100元（胡某说是3000元），一个星期后，韩霞对胡某说不租给他了，并于2019年12月14日将胡某交付的租金共3100元退给胡某，事后胡某一直居住在ＢXXXX房。被告于2020年5月26日收取胡某支付的租金及水电费共4620元；对原告的证据12，被告认为当时是双方协商解除合同问题，且认为该光盘原告对部分内容有删除，本院认为该证据只能证实双方因履行租赁合同发生纠纷后韩霞及其公司另外一个员工与被告闻人艺容就如何解决纠纷于2019年12月10日晚进行了协商，协商时原告方以合同无效为由要求被告退回所交的款项，而被告则认为该合同是经过双方协商一致而签订认为合同有效，并证实双方当时各执己见矛盾较大，并导致相互吵闹和出现过激的语言，且就合同解除并没有达成一致意见。对被告的证据3，原告认为并不能证明被告出租的房屋经双方验收合格，本院认为被告提供的聊天记录反映从2019年11月23日开始至2020年2月17日止期间，证实韩霞与闻人艺容就提出租赁被告房屋问题开始就租房的用途及租房价格等进行协商，并经过原告与被告对出租的房屋进行实地察看后，并就租赁价格问题经过双方讨价还价，原告提出的房屋存在一些问题及要求处理，被告也同意对房屋设施中存在的一些问题进行维修及处理，如空调、热水器较旧，空调遥控制器已经不能使用，只能用手动进行开关，另外，对热水器待实际使用后才能知道是否可用。对这些问题双方在签订合同前已经发现并基本达成解决的初步意见，故应认定双方在签订合同前是认可被告所租赁房屋现实条件状况的，才签订房屋租赁合同的事实客观存在，且在签订合同事后原告提出一些合同中的条款不合理需要修改也并没有提及房屋设施存在质量问题，因此，从该聊天记录应认定当时原告对被告出租的房屋设施的基本情况是认可的，从该聊天记录也反映出原告在提出要求修改合同条款未果后，原告以合同无效为由首先提出解除合同并要求被告退回已经交付的15000元，因双方就该问题协商未果而产生纠纷；对被告的证据4，原告认为只能证明原告已经明确解除合同了，本院认为该组证据只是证实原、被告发生纠纷后就解除纠纷问题进行了协商，虽然在协商未果后，原告以书面形式提出撤销合同，但由于双方并没有就解除租赁合同达成一致意见，故该组证据被告所要证明的问题应予认定；对被告的证据5，原告虽有异议，但被告向原告催交租金事实有被告提交其通过邮政快递寄给原告的凭据应予认定。本院调查的证据1，被告虽然对其收取胡某的租金是属于那个时间段有异议，但被告并没能就其主张提供相关证据予以佐证，本院只确认被告于2020年收取胡某的租金及水电费4620元，对其他双方无异议部分事实予以认定；对本院调查的证据2，虽然被告认为用管理卡开得只有5间，但该现场笔录是经双方当场签字确认，被告对其异议部分事实没有提供相关证据，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告百川房地产公司是经岑溪市市场监督管理局批准从事房地产中介服务和住宿业投资等业务的机构，被告李振宾、闻人艺容是夫妻关系，李振宾名下位于岑溪市信宇名都小区内有公寓房屋40间，该房屋产权证规划用途为商业用房。2019年11月23日，原告法定代表人韩霞知道被告有房出租，即打电话给闻人艺容，提出希望租赁其房屋再转租给他人居住，闻人艺容回复可以协商，当日双方添加微信。2019年11月30日，双方就租房问题通过微信进行沟通商谈，并于2019年12月1日到被告所出租的房屋进行现场察看，原告经实地了解被告所出租的15间房屋后，计划租赁房屋15间，当日双方就房屋租赁价格进行多次商谈，原告提出每月租金5000元，而被告则要求6000元，水电费按实际使用另计，房屋物业费由被告负责，并对房屋中墙壁面上卫生存在一些污脏需要搞卫生清理及有个别房屋的家具存在虫蛀现象如何处理进行协商。原、被告经过三天沟通协商后，双方于2019年12月3日就如何租房问题的权利义务初步达成意见，明确房屋租金第一年按每月5000元，第二年、第三年按每月5500元计算。原告为表示同意承租的诚意并于当日交付定金5000元给闻人艺容，闻人艺容也将15间房屋门卡30张副卡和2张管理卡交给韩霞。当日晚上韩霞再次发微信给闻人艺容称房屋存在几点问题，并约被告明早8点到办公室及时处理，被告回复叫韩霞发清单，并明确叫人维修处理。原、被告就出租房屋存在一些问题和如何处理经双方沟通基本达成共识后。双方于2019年12月4日上午继续就房屋内空调及热水器如今后使用中需要维修问题进行协商并达成一致意见，经双方协商和核对所出租的各个房间水、电标底数额并制作表格确认后。被告草拟租赁合同一份发给原告，韩霞即于当日下午通过银行转账支付租房押金10000元给闻人艺容，被告收到款后也通过微信发一份收条给原告。2019年12月5日，闻人艺容受李振宾的委托（甲方）与原告百川房地产公司（乙方）就上述房屋出租签订了《房屋租赁合同》，该合同与本案双方争议有关条款的主要内容：1.甲方出租给乙方的房屋位于岑溪市。具体房号见水电使用清单。该房屋设施、设备情况见背面清单。2.该房屋租赁时间：3年。自2019年12月5日起。3.该房屋租金：第一年5000元／月，第二年和第三年：5500元／月。乙方每月10日前向甲方交纳当月的租金，逾期未交租金视为违约。4.租赁押金15000元，房卡押金3000元（丢失补办每张需交100元），水电押金0元，待租赁期满乙方没有违约，甲方将押金全额退还乙方。......6.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为人居住使用。不得改变本合同规定的租赁用途。否则视为违约。在使用该房屋设施时要注意安全，公寓内禁止使用液化气和生火煮食，不得私拉乱接电线。乙方有义务做好相关的安全防范工作，发生一切与安全有关的事情由乙方全部负责，与甲方无关。7.乙方应合理使用其所承租的房屋和附属设施及保持墙面的干净。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设施均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。（空调、热水器，排污维修费在300元以下的由乙方负责，300元以上的由甲方负责）。9.在租赁期内，乙方违约，甲方有权收回房子，并要求乙方赔偿损失。如租赁期未满乙方退租的，租赁押金15000元不退，退租前要清理房内杂物并搞好卫生工作，在租期内，甲方提前收回房子，甲方要退回乙方的押金15000元，并付给乙方违约金15000元。签订合同时，被告在出具给原告的收条约定原告所支付的定金转为第一个月租金，写明暂收到押金10000元，尚欠5000元，尚欠房卡押金3000元，并注明在2020年1月6日前将余款租赁押金5000元和房卡押金3000元付清。2019年12月9日韩霞发微信给闻人艺容说热水器没有试用过，待实际使用后才知道能否使用，其他的都没问题。2019年12月10日，韩霞以其公司其他股东认为合同存在诸多不合理之处为由需要重新协商。原告提出合同存在两点不合理的地方：第一，合同签订人与产权人不符，产权人实际是李振宾，但签字人为闻人艺容。且收款人与实际产权人不符。第二，租赁房屋实为酒店式公寓，但没有任何相关的证照，也没有到消防部门备案，没有营业执照。万一发生安全事故，比如失火，责任谁负责。合同里约定安全事故责任由承租方负责，其公司监事不同意。被告则认为关于第一点，合同可经李振宾授权书追认，关于第二点，承租方只需负责所租赁房间的安全即可。后双方为修改合同协商未果，当晚原告方又提出合同主要内容违反法律、行政法规的强制性规定是无效的，在协商无果情况下原告先要求被告退还所支付的15000元，而被告方不同意，韩霞表示如被告不退钱，其无办法控制其公司员工的情绪，被告闻人艺容以为了防止原告方其他人员损坏出租的房屋为由锁住出租房屋的副卡密码（BXXX号房除外），只保留两个管理卡能打开房门。2019年12月19日，原告以原、被告双方签订的《房屋租赁合同》主要内容违反法律、行政法规的强制性规定和违反合同法公平原则为由邮寄一份《撤销合同通知函》给闻人艺容，提出撤销合同，并要求被告收到本《撤销合同通知函》之日起3日内与原告商讨撤销合同的相关事宜，否则原告将通过法律途径追究被告责任。原告在被告收到3日内经协商无果的情况下，也没有通过法律途径进行处理，也没有将房卡交回给被告。之后，被告分别于2020年1月13日和同年4月7日两次通过邮寄方式将催交租房相关款项的通知书寄给原告，原告也不予理睬。另查明2019年12月3日，原告在支付租房定金给被告后的当日，即将其承租被告的Ｂ215号房屋以每月700元的租金出租给其以前的同事胡某租住，双方没有签订书面租赁合同，胡某当天已支付3100元租金给韩霞，一个星期后韩霞告知胡某其不再租该房给他了，并于2019年12月14日将其交付的租金共3100元退给胡某，胡某不想再搬房就与房东闻人艺容讲明，事后胡某继续租住在该房屋，2020年5月26日，被告闻人艺容收取胡某支付的房屋租金及水电费共4620元。2020年11月9日，原告诉至本院提出其上述诉讼请求，被告也于2020年11月26日提出其上述反诉请求。再查明，在诉讼期间，本院于2020年12月23日组织原、被告双方到被告出租的房屋现场进行勘验，双方确认所出租的房屋除部分因没有电无法用管理卡开门，有电部分用管理卡能打开房门，无电部分用锁匙能打开房门，除ＢXXX号房屋出租外，其他14间原告没有出租。在勘验后，原告已经将15间房屋管理的正卡和副卡交回给被告。同时,被告在2020年11月23日的反诉状中也反诉提出解除合同请求。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定精神，由于本案原、被告之间的租赁房屋法律事实发生于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定处理。根据本案原、被告诉辩争议的事实理由，本案主要争议焦点：1.原告与被告签订的《房屋租赁合同》是否有效。2.原、被告在履行《房屋租赁合同》过程中有无违约事实及应承担的违约责任。3.双方签订的合同是否实际解除及何时解除。4.原告主张由被告归还租房押金15000元并支付资金占用费和违约金15000元的事实理由是否充分。5.被告反诉要求原告支付2020年1月至2020年11月的租金共55000元并支付违约金15000元理由是否充分。首先，从第一个争议焦点看，本案原告与被告所签订的租房合同，是经过双方自愿协商一致后而签订，虽然与原告签订合同的被告闻人艺容并不是出租房屋的名义产权人，但该房屋是两被告共同所有，且事后被告李振宾也对该合同予以追认，应认定闻人艺容属于有权代理李振宾与原告签订合同。所以该合同是双方的真实意思表示。对于原告主张被告所出租的房屋并没有经消防验收备案违反法律强制性规定导致合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第三项规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：......（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”，本案被告出租的房屋虽然未经消防部门验收合格，但该房屋已经取得房屋产权证，其已经符合作为出租居住房屋相关法律、行政法规规定的房屋使用的条件，况且原告承租该房屋也是用来出租给他人使用，并不是用于经营酒店，故原告以被告出租的房屋违反上述法律规定主张合同无效，理据不充分。故应认定原、被告之间所签订的《房屋租赁合同》合法有效。合同签订后，原、被告应当按照双方签订的合同约定履行自己的权利义务。被告在签订合同后已经将房屋及房屋门卡交付原告，已经履行将房屋租赁物交付的义务。而原告虽然没有按合同约定支付清合同约定的所有房屋押金和房卡押金，在双方签订合后已经得到被告认可同意对余下押金延期至2020年1月6日前交付给被告，应视为签订合同后双方开始是基本履行合同约定各自的权利义务。关于原、被告在履行合同过程中的违约事实、责任分担及目前双方签订的合同是否解除问题。由于原告在签订合同后不久即以双方签订的合同不合理为由要求修改或者签订补充协议，在双方协商修改无果的情况下，原告首先以合同无效提出要求被告退回其支付的押金和预付租金。因本案合同有效，原告以合同无效的抗辩理由不成立，故原告未依约足额支付押金并提出要求被告退还其支付的款项，应视为原告首先存在违约事实。随后，被告闻人艺容以原告员工会损害被告房屋内财产为由，对原告员工在没有直接发生上述损害行为的情况下，对原告已转租的除BXXX号房屋外的其他房屋的管理副卡的密码锁住，虽然，原告仍可用被告给付的二张管理正卡打开房门，被告该行为，事实上已经影响到原告对其他14间房屋的正常使用，鉴于原告仍可用管理正卡开门，故被告该行为虽是违约，但并不构成根本性违约，双方签订的合同仍可履行。事后，原告虽于2019年12月19日，以原、被告双方签订的《房屋租赁合同》主要内容违反相关法律、行政法规的强制性规定和违反合同法公平原则为由邮寄一份《撤销合同通知函》给闻人艺容，提出撤销合同，并提出要求被告在收到该通知函后3日内与原告商讨撤销合同事宜，否则通过法律途径解决，但原告在被告收到该函后3日内在经过双方协商无果情况下并没有通过法律途径主张权利，也没有将房屋锁匙交回给被告。因此，原告要求撤销双方签订的合同目的无法实现，也不能视作为解除合同行为。而原告在发生纠纷并未在被告同意延期其支付余下押金的时间内给付余下押金，也构成再次违约。被告在双方就撤销合同协商无果的情况下，分别于2020年1月13日和同年4月7日向原告发出《关于催交租房相关款项的通知书》，证明被告有要求继续履行合同的目的，但被告在向原告发出催交通知书的同时，也没有主动将其用密码锁住的其他房屋副卡打开，对合同的履行也出于放任的态度。被告还于2020年5月26日，在其与原告的租赁合同尚没有解除情况下，收取胡某的租金，也属于再次出现违约，但该违约行为并不能据此认定被告方事实上已经同意解除合同。至于本案合同何时解除问题，因原告于2020年11月9日诉至本院请求解除合同，而被告于同月11日收到原告副本，并于2020年11月23日在反诉状提出解除合同，且庭审中也表示同意解除合同，故根据本案的实际情况和结合相关规定精神，认定合同解除时间应从被告答辩同意解除合同之日起即2020年11月23日的时间点为解除合同之日。对原告诉请要求被告归还押金及支付资金占用费问题，因原告在履行合同中，虽然首先以合同无效提出要求被告退回押金，属于违约，但原告该行为并没有导致合同解除目的，被告以此为由认为原告所交押金应不退回，作为原告承担的违约责任，这与原、被告所签订的合同约定不符，本院不予支持，故原告要求被告归还其所支付的押金，理据充分，本院予以支持。而该押金应以原告实际支付的10000元为限。由于造成合同履行的纠纷原告也有过错，因此，其主张要求被告承担该部分押金被占用期间产生的利息损失，理由不充分，应不予支持。对原告要求被告支付违约金15000元，因本案并不是被告提前收回房屋解除合同，故原告该主张缺乏事实和法律依据，应不予支持。对被告反诉要求原告支付2020年1月至2020年11月租金问题。由于本案原、被告之间的租赁合同合法有效，原、被告双方理应按照合同约定履行各自的权利义务，本案从双方签订合同至2019年12月10日共计5天时间，双方基本上按约定履行合同，对该时间段被告有权按合同约定收取租金，经本院按每月租金5000元计算原告应支付的租金为833元（小数点后四舍五入）。从2019年12月11日起因双方履行合同发生纠纷直至2020年11月23日合同解除之日止，导致被告没有收取租金的损失客观存在，对该时间段的租金损失的认定应结合本案实际进行计算。因被告在其与原告解除合同前，其已经从次承租人中收取了另外一间即BXXX号房屋租金，故事实上在合同解除前，造成被告租金损失只有14间房屋的租金。根据其双方约定平均计算14间每月租金应为4666元，从2019年12月11日至2020年11月23日合同解除日，共计11个月零13天，共计租金损失应为53348元。对于该租金损失的造成是因原、被告双方在履行过程中都存在违反合同约定，且在发生纠纷后双方都没能及时采取合法途径来维护自己的权益，导致租赁合同损失不断扩大，本院结合本案履行合同过程中双方都出现违约及产生违约的原因、过错程度、兼顾公平原则和结合本案实际情况综合考虑，对双方在合同未解除前造成被告租金无法收取部分损失的责任承担，应根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于:“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应责任。”的规定，由原告承担损失的次要责任即30%责任即16004元（小数点后四舍五入），由被告自己承担主要责任70%责任即37344元（小数点后四舍五入）。因此，原告自租赁之日起至解除合同之日应支付给被告的租金共16837元（833+16004）。本院为了一次性解决当事人的纠纷目的，虽然本案被告诉请原告支付的租金是2020年1月至同年11月，但其提出该诉讼请求是基于认为原告所支付的租金5000元是当作第一个月应收租金的基础上提出来的，故本院应结合本案实际对原告应负担租金作一并处理较妥。即对原告已经支付的租金5000元应予抵减，经抵减后原告尚应支付给被告的租金为11837元。对被告反诉要求原告支付租金超过16837元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对被告反诉要求原告支付违约金15000元，因导致合同的解除双方都存在违约和过错，被告该主张也不符合合同约定，故本院不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、从2020年11月23日解除原告（反诉被告）岑溪市百川房地产代理有限公司与被告（反诉原告）闻人艺容于2019年12月5日签订的《房屋租赁合同》： 二、被告（反诉原告）李振宾、闻人艺容应共同返还租房押金10000元给原告（反诉被告）岑溪市百川房地产代理有限公司； 三、驳回原告（反诉被告）岑溪市百川房地产代理有限公司的其他诉讼请求； 四、原告（反诉被告）岑溪市百川房地产代理有限公司应支付尚欠租金11837元给被告（反诉原告）李振宾、闻人艺容； 五、驳回被告（反诉原告）李振宾、闻人艺容的其他反诉请求。 上述二、四项各款项经相互抵减后，原告（反诉被告）岑溪市百川房地产代理有限公司尚应支付1837元给被告（反诉原告）李振宾、闻人艺容。此款限在本判决生效之日起十日内履行完毕。 案件受理费275元（原告已预交），反诉案件受理费775元（被告已预交），合计1050元，由原告（反诉被告）岑溪市百川房地产代理有限公司负担365元，由被告（反诉原告）李振宾、闻人艺容共同负担685元。 上述被告应给付之款，义务人应交付给权利人或汇至本院（款汇户名：岑溪市人民法院，开户行：中国工商银行岑溪市支行，账号：21×××15）转给权利人。 义务人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案权利人向本院申请执行的期限为本判决确定的履行期限届满之日起二年内。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  黄 梅 审 判 员  程健良 人民陪审员  吴菲凤 二〇二一年四月三十日 法官 助理  覃 强 书 记 员  李妍颖