湖南省石门县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0726民初511号 原告：石门县住房保障服务中心，住所石门县楚江街道办澧阳西路**，统一社会信用代码12430726186840285H。 法定代表人：易小平，该中心主任。 委托诉讼代理人：覃庆，男，1977年2月4日出生，土家族，石门县住房保障服务中心法规股股长，住，住湖南省石门县/div> 委托诉讼代理人：喻世生，湖南楚江律师事务所律师。 被告：覃美化，男，1961年1月17日出生，汉族，住，住湖南省石门县/div> 原告石门县住房保障服务中心（以下简称县住保中心）与被告覃美化房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告县住保中心的委托诉讼代理人覃庆、喻世生及被告覃美化到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 县住保中心向本院提出诉讼请求：1.终止与被告租赁东城惠民小区3栋814号房屋、14栋291号、14栋292号门面租赁合同，并要求被告立即腾退返还原告上述房屋、门面；2.要求被告支付东城惠民小区3栋814号房屋自2016年6月12日起至腾退返还之日止的租金（2016年按84元/月，2017年至今按139元/月的租金标准，截至2021年1月31日止，共6985元）；3.要求被告按1716元/年租金标准支付东城惠民小区14栋291号门面自2017年3月27日起至腾退返还之日止的租金（截至2021年1月31日止，共6578元）；4.要求被告支付东城惠民小区14栋292号门面自2016年6月12日起至腾退返还之日止的租金（2016年按1596元/年，2017年至今按1608元/年的租金标准，截至2021年1月31日止，共7358元）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告覃美化于2014年6月12日与石门县原住房保障管理办公室签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁东城惠民小区3栋814号房屋，房屋面积42.69㎡，月租金84元，租赁期限1年。期满后，双方未续签合同，但被告一直占有、使用，但未交付租金。被告覃美化于2015年3月27日与石门县原住房保障管理办公室签订《房屋租赁合同》，约定租赁14栋291号门面，门面面积23.81㎡，年租金1716元，租赁期限1年。期满后，双方未续签合同，但被告一直占有、使用，且未交付租金。被告覃美化于2015年6月12日与石门县原住房保障管理办公室签订《房屋租赁合同》，约定租赁14栋291号门面，门面面积26.70㎡，年租金1608元，租赁期限1年。期满后，双方未续签合同，但被告一直占有、使用，且未交付租金。经政府机构改革，石门县原住房保障管理办公室对上述租赁房屋的管理职能由原告承继。原告就被告覃美化长期占有，拖欠住房、门面租金的行为，原告中心主要负责人、工作人员和小区物业公司多次上门与覃美化沟通、解释、宣讲政策，并多次送达《催缴房租的通知》，但覃美化拒不配合，也不缴付租金，对国有公房正常管理工作置之不理，造成严重不良影响。为防止国有资产流失，维护国有资产的合法权益，确保保障房小区有序管理，营造和谐稳定的居住环境，原告特依据《民法典》《民事诉讼法》等相关规定具状诉讼，恳请人民法院依法支持。 覃美化辩称，1.原告所述属实，答辩人确实未交租金；2.答辩人愿意腾退租赁房屋；3.该答辩人出的钱答辩人愿意出；4.政府应当为答辩人解决企业改制时相关待遇问题。 经审理查明： 2015年3月27日，石门县住房保障管理办公室（出租方、甲方）与覃美化（承租人、乙方）签订第一份《门面租赁合同》，约定“第一条根据乙方要求，双方平等协商，甲方同意将座落在东城保障房小区第14栋291号门面，系混合结构，共1间，23.73平方米，使用性质为商业经营的房屋租赁给乙方使用。第二条双方约定，该门面年租金为壹仟柒佰零肆拾元（小写：1704.00元）。门面租金每年一次性交清。并一次性交纳门面保证金壹仟元整，租赁期间不计利息。第三条房屋租赁时间及期限：甲方从2015年3月27日起交乙方使用至2016年3月27日止。合同期满后，若乙方继续租用的，应在合同期满前一个月提出书面申请，经双方重新签订租赁合同后，方可继续使用。否则，乙方必须按期腾退房屋，甲方另行安排。第四条房屋租金标准随市场变化每年调整一次……”。 2015年6月12日，石门县住房保障管理办公室（出租方、甲方）与覃美化（承租人、乙方）签订第二份《门面租赁合同》，约定“第一条根据乙方要求，双方平等协商，甲方同意将座落在东城保障房小区第14栋292号门面，系混合结构，共1间，约26.61平方米，使用性质为商业经营的房屋租赁给乙方使用。第二条双方约定，该门面年租金为壹仟伍佰玖拾陆元（小写：1596.00元）。门面租金每年一次性交清。并一次性交纳门面保证金壹仟元整，租赁期间不计利息。第三条房屋租赁时间及期限：甲方从2015年6月12日起交乙方使用至2016年6月12日止。合同期满后，若乙方继续租用的，应在合同期满前一个月提出书面申请，经双方重新签订租赁合同后，方可继续使用。否则，乙方必须按期腾退房屋，甲方另行安排。第四条房屋租金标准随市场变化每年调整一次……”。 2015年7月6日，石门县住房保障管理办公室（出租方、甲方）与覃美化（承租人、乙方）又签订了一份《房屋租赁合同》，约定“第一条根据乙方要求，双方平等协商，甲方同意将座落在东城一期小区3-814号房屋，系砖混结构，面积41.84平方米，使用性质为住宅的房屋租赁给乙方使用。第二条双方约定，该房屋月租金为捌拾肆元（小写：84.00元）。第三条房屋租赁时间及期限：甲方从2015年6月12日起交乙方使用至2016年6月12日止。合同期满，若乙方继续租用的，应在合同期满前一个月提出书面申请。经双方重新签订租赁合同后，方可继续使用。否则，乙方必须按期腾退房屋，甲方另行安排……”。 上述门面、房屋租赁期限届满后，覃美化继续占有、使用，覃美化认可拖欠租金明细中记载的：14-291号门面2017年拖欠1716元、2018年拖欠1716元、2019年拖欠1716元、2020年至2021年1月31日拖欠1430元，前述年租金标准为1716元/年；14-292号门面2016年拖欠1596元、2017年拖欠1608元、2018年拖欠1608元、2019年拖欠1608元、2020年至2021年1月31日拖欠938元，自2017年起年租金标准为1608元/年；3-814号房屋2016年拖欠1008元、2017年拖欠1668元、2018年拖欠1668元、2019年拖欠1668元、2020年至2021年1月31日拖欠973元，自2017年起年租金标准为1668元/年。 2018年2月5日，石门县住房保障管理办公室向覃美化送达了14-291、292号门面的《房租催缴通知单》；同年2月10日，又向其送达了3-814号住房的《房租催缴通知单》，覃美化未签收，均由送达人在上签字说明情况。 经政府机构改革，县住保中心承继石门县住房保障管理办公室的管理职能。 以上事实有原告提交的门面租赁合同、房屋租赁合同、房租催缴通知单、覃美化欠租明细等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，原石门县住房保障管理办公室与覃美化签订的两份《门面租赁合同》及一份《房屋租赁合同》均系双方之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。合同签订后，原石门县住房保障管理办公室按照合同约定将房屋和门面交付给覃美化使用，覃美化应当依约承担给付租金的义务。租赁期间届满后，覃美化继续使用租赁物，原石门县住房保障管理办公室和承继其职能的县住保中心没有提出异议，原租赁合同继续有效，双方成立不定期租赁合同关系。本案的争议焦点为：1.案涉租赁合同的终止条件是否已经成就；2.被告是否应当支付案涉三份租赁合同的租金，如果应当支付，该如何支付。 由于本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，本案应适用民法典的规定。 关于案涉租赁合同的终止条件是否已经成就的问题，承上所述，县住保中心与覃美化之间已经形成不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条之规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。《中华人民共和国民法典》第五百五十七条规定，合同解除的，该合同的权利义务关系终止。现县住保中心以起诉的方式要求终止与覃美化之间的租赁合同，按照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定的“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”，故，县住保中心与覃美化之间的三份租赁合同于2021年2月9日解除。合同解除后，覃美化应当将租赁物返还给县住保中心。 关于被告是否应当支付案涉三份租赁合同的租金，如果应当支付，该如何支付的问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。本案的租赁合同系因覃美化未依约交纳租金而解除，因双方在租赁期满后未重新签订书面合同，仍按照原合同履行，故覃美化仍应按照原租赁合同约定支付至房屋、门面腾退之日止的租金。本案中，覃美化对县住保中心提交的欠租明细无异议，故，覃美化应以1716元/年的标准支付14-291号门面自2017年至门面腾退之日止的租金；以1596元/年的标准支付14-292号门面2016年的租金1596元、以1608元/年的标准支付自2017年至门面腾退之日止的租金；以1008元/年的标准支付2016年租金、以1668元/年的标准支付3-814号房屋自2017年至房屋腾退之日止的租金。覃美化辩称租金应由案外人支付的意见无事实依据和法律依据，本院不予采信。 据此，县住保中心要求解除与覃美化之间的三份租赁合同以及要求覃美化依约支付拖欠租金的诉讼请求有事实依据和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法典》第五百五十七条第二款、第五百六十五条第二款、第七百三十条、第七百三十四条之规定，判决如下： 一、解除原告石门县住房保障服务中心与被告覃美化之间涉及东城惠民小区14-291号门面、14-292号门面、3-814号房屋三份不定期租赁合同； 二、被告覃美化于本判决生效后十日内腾退上述门面及房屋； 三、被告覃美化向原告石门县住房保障服务中心以1716元/年的标准支付14-291号门面自2017年起至前述门面腾退之日止的租金； 四、被告覃美化向原告石门县住房保障服务中心以1596元/年的标准支付14-292号门面2016年的租金1596元，以1608元/年的标准支付自2017年起至前述门面腾退之日止的租金； 五、被告覃美化向原告石门县住房保障服务中心以1008元/年的标准支付3-814号房屋2016年租金1008元、以1668元/年的标准支付自2017年起至前述房屋腾退之日止的租金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费323元，减半收取计161.5元，由被告覃美化负担（此款已由原告自愿垫付，执行中由被告一并给付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于常德市中级人民法院。 审 判 员 喻自力 二〇二一年四月七日 法官助理 覃道敏 书 记 员 陈 娜