四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川03民终141号上诉人（原审原告）：自贡农村商业银行股份有限公司，住所地四川省自贡市自流井区汇川路南湖印象1栋营-4号、5号。法定代表人：吴利，董事长。委托诉讼代理人：鄢亮，四川中业律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳，四川中业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘玉惠，女，1961年5月24日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：杨红，女，1969年5月31日出生，汉族，住四川省自贡市大安区，系居民委员会推荐。被上诉人（原审被告）：四川长隆实业（集团）有限公司，住所地四川省自贡市自流井区汇东丹桂大街508号。法定代表人：罗绍贵，总经理。委托诉讼代理人：廖志新，系该公司法务。上诉人自贡农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）因与被上诉人潘玉惠、四川长隆实业（集团）有限公司（以下简称长隆公司）第三人撤销之诉一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院（2020）川0302民初1385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。农商银行上诉请求：1.撤销自贡市自流井区人民法院（2020）川0302民初1385号民事判决,改判撤销自贡市自流井区人民法院（2019）川0302民初1396号民事判决；2.本案诉讼费由潘玉惠与长隆公司负担。事实及理由:一、潘玉惠与长隆公司签订《房屋买卖契约》之前该房屋已由农商银行设置了抵押权,根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，上述房屋转让行为依法无效,一审判决认定《房屋买卖契约》合法有效,适用法律错误。二、农商银行是案涉房屋的抵押权人,是对该房屋享有独立请求权的第三人,（2019）川0302民初1396号民事判决侵害了农商银行作为抵押权人的优先受偿权,农商银行因不可归责于本人的原因未能参加该案诉讼,依法有权对该案判决提起第三人撤销之诉。一审判决认为农商银行不是该案有独立请求权的第三人适用法律错误。三、依法设立的抵押权受法律保护,在农商银行抵押权依法存续期间,除非潘玉惠代长隆公司清偿全部债务消灭抵押权,否则其无权主张将案涉房屋直接过户到其名下。一审判决认为潘玉惠作为“购房消费者”的权利大于农商银行的抵押权适用法律错误。潘玉惠答辩称，潘玉惠买房在先。请求法院驳回农商银行的上诉请求，维持一审判决。长隆公司答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。1.农商银行上诉的理由不能成立，一审法院从诉讼主体资格问题，即是否具有提起第三人撤销之诉的条件进行分析，农商银行认为自己有独立请求权，一审法院认定无过错。2.按照农商银行说法，抵押权得到了充分保障，依据不得反言说法，一审判决正确且不会影响到农商银行的合法权益，农商银行也有其他途径维权。3.农商银行的上诉状说明陈述比较含糊，说的是“2014年4月收到通知”，但依据相关法律“第三人依据法律规定应当在六个月内…起算”，农商银行应当提供充分证据证明六个月。4.农商银行认为一审法院适用的一个司法解释与本案无关，但是长隆公司认为关联密切，一审法院适用该司法解释作出的判决是正确的。农商银行向一审法院起诉请求：1.撤销自贡市自流井区人民法院（2019）川0302民初1396号民事判决；2.本案诉讼费由潘玉惠、长隆公司承担。一审法院认定事实：长隆公司因需流动资金购买原材料于2014年2月向自贡市大安区农村信用合作（以下简称大安信用联社）申请贷款8700000元，并以长隆公司所有的房屋为本次贷款提供抵押担保。大安信用联社分别与借款人、抵押人、保证人等签订了《流动资金借款合同》（大安信公借2014-000035号）、《最高额抵押合同》(大安信公高抵2014-000035号)。《最高额抵押合同》约定长隆公司以其所有的位于自贡市自流井区丹桂大街南段川南机电商业城（B区前排一层）1层B111、B112、B116、B117、B118、B119、B121、B123等八套房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。登记时间为2014年3月27日，不动产证明号自房他证2014字第03270XXXX号。担保最高债权数额为1000万元。2014年8月1日，因双方债权数额变化，需将原登记担保债权数额由1000万元增加至1377万元。长隆公司、大安信用联社、自贡第一水泵厂等共同向登记机关书面申请变更抵押登记。2014年8月4日，自贡市房屋权属登记中心准予变更，不动产证明号自房他证2014字第08010XXXX号。担保最高债权数额为1377万元。因长隆公司不履行还款义务，大安信用联社向自贡市大安区人民法院提起诉讼，要求长隆公司在抵押担保范围内承担责任。2017年5月11日，大安区人民法院以（2017）川0304民初33号民事判决书确定大安信用联社对案涉财产享有优先受偿权。判决生效后，长隆公司不履行生效法律文书确定的给付义务。大安信用联社向自贡市大安区人民法院申请强制执行。2017年9月21日，自贡市大安区人民法院立案受理。另查明，2014年7月3日，长隆公司与潘玉惠签订《房屋买卖契约》，约定长隆公司将其自有的位于自贡市自流井区丹桂街南段川南机电商业B区前排B118号房屋（自房权证2014字第03260XXXX号）出售给潘玉惠，房屋建筑面积为68.88平方米，房款为57万元，潘玉惠以长隆公司所欠的借款冲抵房款，长隆公司向潘玉惠出具收据并于2014年8月3日将房屋交付给潘玉惠使用。由于未能办理产权变更登记，潘玉惠向一审法院提起诉讼，要求长隆公司为其办理所购房屋不动产登记。2019年6月5日，一审法院以（2019）川0302民初1396号民事判决判令长隆公司于判决生效后十五日内为潘玉惠办理自贡市自流井区丹桂街南段川南机电商业B区前排B118号房屋不动产权属登记。判决生效后，长隆公司不履行生效法律文书确定的义务，潘玉惠向一审法院申请强制执行。一审法院依据生效文书向协助机关发出协助执行通知。再查明，2017年6月6日中国银监会四川监管局以川银监复（2017）191号文件函复农商银行开业，自贡市中新农村信用合作联社、大安信用联社、沿滩区农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为自贡农村商业银行股份有限公司。一审法院认为，本案争议焦点为:1.潘玉惠、长隆公司签订的《房屋买卖契约》是否有效，即一审法院（2019）川0302民初1396号民事认定该契约有效是否恰当；2.农商银行是否为（2019）川0302民初1396号民事案件必要诉讼参与人；3.（2019）川0302民初1396号民事判决判令长隆公司为潘玉惠办理自贡市自流井区丹桂街南段川南机电商业B区前排B118号房屋（自房权证2014字第03260XXXX号）的不动产权登记是否侵害了农商银行的财产利益。首先，关于潘玉惠、长隆公司签订的《房屋买卖契约》的效力问题。长隆公司在签订合同时系案涉房屋的权利人，依法享有案涉房屋所有权和土地使用权，根据审理查明，双方在签订合同时并不存在胁迫欺诈的行为，该契约内容不损害国家利益。契约目的明确，即交付房屋，用之前欠款折抵购房款完成房屋交易。故该契约系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效；其次，农商银行是否为（2019）川0302民初1396号民事案件有独立请求权的第三人。有独立请求权的第三人是指对原、被告争议的标的认为有独立的请求权，因而起诉参加到已开始的诉讼中，民事诉讼权系法律赋予民事主体的一般权利，民事主体对其有有限的自由处分权，一般民事主体以有独立请求权第三人身份参加诉讼需以主动提起为前提。在（2019）川0302民初1396号民事案件审理过程中，一审法院并未收到农商银行参加诉讼的申请，因民事诉讼具有主体特定性和时空限定的特征，人民法院行使裁判权亦受诉讼主体、诉讼请求等因素的制约。另农商银行是否以有独立请求权的第三人的身份参加（2019）川0302民初1396号民事案件其主动权在农商银行。一审法院（2019）川0302民初1396号民事判决裁处的是已参与该案诉讼原、被告之间的争议。另关于（2019）川0302民初1396号民事判决判令长隆公司为潘玉惠办理自贡市自流井区丹桂街南段川南机电商业B区前排B118号房屋（自房权证2014字第03260XXXX号）的不动产权登记是否侵害了农商银行的财产利益的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条的规定，抵押期间转让抵押物未告知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已登记，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人可以替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿后可以向抵押人追偿。该条文已赋予了抵押权人追及权，亦可见现行法律并不完全否定市场主体之间对抵押物交易的效力。本案中潘玉惠作为购房消费者，对案涉房屋是否享有排他权，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》的相关规定及原则予以确认。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则，（2019）川0302民初1396号民事判决确定的购房者对案涉房屋所享有相应权利并无不当，该判决深谙立法精神，亦符合当今市场主流需求，裁判结果适用法律恰当，裁判张弛有度，法理、情理并重。综上所述，农商银行的诉讼理由不成立，应予驳回。一审法院依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，判决：驳回自贡农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由自贡农村商业银行股份有限公司负担。当事人均未向本院提交二审新的证据。当事人对一审查明的案件事实均无异议，对一审查明的案件事实本院予以确认。另查明，2020年4月21日，自贡市自然资源和规划局向农商银行大安区支行（原大安信用联社）发出《关于协助执行的告知函》，该函的主要内容为：“近期，我局收到自贡市自流井区人民法院（2019）川0302民初1395号等民事判决书和（2019）川0302执1234号等协助执行通知书，嘱托将长隆公司名下的坐落于自流井区丹桂街川南机电市场（商业城）B区前排的部分不动产（详见附件）转移至曾武等人名下，此项司法嘱托已进入执行程序。”2020年7月22日，农商银行向一审法院提起了本案第三人撤销之诉。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第五十六条“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条“第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。”的规定，第三人撤销之诉主要是保护受错误生效裁判损害的未参加原诉的第三人的权益，赋予案外人对错误生效裁判的自我救济程序。因此，对于案外人提起第三人撤销之诉，应当从以下几个方面审查其提起诉讼的条件：1.诉讼主体资格，即原告是否系《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定的第三人；2.程序性条件，即原告是否非因归责于自己的原因未参加诉讼，且是否在知道或应当知道其民事权益受损之日起六个月内提起诉讼；3.实体性条件，即发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容是否错误，是否损害了原告的民事权益。故本案争议的焦点为：1.农商银行是否系本案的适格主体，即农商银行是否系（2019）川0302民初1396号潘玉惠与长隆公司商品房销售纠纷案中有独立请求的第三人；2.农商银行是否因不可归责其自身的原因未能参加诉讼，其提起第三人撤销之诉是否超过法定期限；3.（2019）川0302民初1396号民事判决内容是否错误，是否损害了农商银行的民事权益，是否应当撤销。关于农商银行是否系本案的适格主体，即农商银行是否系（2019）川0302民初1396号潘玉惠与长隆公司商品房销售纠纷案中有独立请求的第三人的问题。根据本案查明事实，农商银行系（2019）川0302民初1396号案件中案涉房屋的抵押权人，对案涉房屋享有优先受偿权。潘玉惠要求长隆公司履行商品房买卖合同办理过户手续，将直接影响农商银行对案涉房屋抵押权能否顺利实现，该案的处理结果与农商银行具有法律上的利害关系。因此，农商银行对潘玉惠与长隆公司之间的诉讼标的享有独立的请求权，是符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款规定的有独立请求权的第三人，有权提起本案诉讼。关于农商银行是否因不可归责其自身的原因未能参加诉讼，其提起第三人撤销之诉是否超过法定期限的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十五条对第三人未参加诉讼不能归责于自己的事由进行了规定，包括了第三人未参加原诉讼无明显过错的情形。农商银行主张自己未参加潘玉惠与长隆公司之间的诉讼的原因系不知情，故其未申请参加原诉讼不存在过错。结合本案查明事实分析，首先，长隆公司与潘玉惠达成以房抵债及签订《商品房买卖契约》时，案涉房屋仍在抵押期间，但抵押人长隆公司未通知农商银行。潘玉惠与长隆公司签订房屋买卖协议后未进行过户登记，未引起物权的登记变动，因此，农商银行无从知晓双方对案涉房屋的买卖协议。其次，在潘玉惠与长隆公司案件诉讼中，亦无当事人通知或申请追加农商银行参加诉讼。若将农商银行未参加诉讼仅归责于农商银行作为有独立请求权的第三人未主动提出申请，将过分加重农商银行的注意义务。按民法理论，“无明显过错”应当是指第三人未参加诉讼不属于故意或重大过失，至本案中，农商银行对案涉房屋的买卖情况及诉讼情况不知情，并不存在故意及重大过失的情形。另，农商银行于2020年4月21日收到自贡市自然资源和规划局《关于协助执行的告知函》，于2020年7月22日即向一审法院进行了立案起诉，没有超过6个月的法定期限，也侧面印证农商银行未怠于行使其权利。因此，对于农商银行主张其并无过错的理由，本院予以支持，农商银行的诉讼符合第三人撤销之诉的程序性条件。关于（2019）川0302民初1396号民事判决内容是否错误，是否损害了农商银行的民事权益，是否应当撤销的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一款第二项“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，对（2019）川0302民初1396号民事判决内容是否错误，是否损害了农商银行的民事权益，是否应当撤销的审查应当依据当时的法律、司法解释的规定。对于农商银行提起本案诉讼的实体性条件是否成立，系本案各方当事人的主要争议点，包含潘玉惠与长隆公司签订的《房屋买卖契约》是否有效的问题以及（2019）川0302民初1396号是否侵害农商银行的优先受偿权，应否应予撤销的问题。对于案涉《房屋买卖契约》的效力，农商银行认为长隆公司与潘玉惠的《房屋买卖契约》签订于设立抵押权之后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，《房屋买卖契约》违反了《中华人民共和国担保法》第四十九条与《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，应属无效；潘玉惠与长隆公司认为，《房屋买卖契约》是双方真实意思表示，且不违反法律强制性效力性规定，属于有效。《房屋买卖契约》属于买卖合同，其效力应当从合同是否具有双方当事人的真实意思表示和是否违反法律的强制性规定两个方面进行考察。首先，债务履行期届满后签订的买卖型以房抵债合同实质上是一份债务履行方式的变更协议，主要内容是以房屋的给付替代到期金钱债务的履行，但不可否认的是双方之间也有转移房屋所有权的合意。因此不应认定为双方意思表示不真实，并直接否认合同效力。其次，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款中“未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，属于管理性强制规定，即未经抵押权人同意不能办理物权变更登记，物权转让行为无效，但并不否认合同效力。在不存在其他影响《房屋买卖契约》效力的情形下，应当认定案涉《房屋买卖契约》有效。第三人撤销之诉所保护的“民事权益”是指《中华人民共和国侵权责任法》第二条规定的民事权益，包括生命权、健康权、用益物权、担保物权、著作权等人身、财产权益。农商银行对案涉房屋所享有的抵押权，其债权系法律规定享有法定优先权的债权，属于第三人撤销权之诉所保护的民事权益范围。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，在未经抵押权人同意的情况下，只有买受人或者案外人帮助抵押人涤除案涉标的物上的抵押权，物权变动行为才有效。而潘玉惠与长隆公司签订的《房屋买卖契约》，主要目的是以房抵债，因此，履行该合同，不会产生涤除案涉房产上抵押权的结果。若判令长隆公司将案涉房屋过户给潘玉惠，不仅使潘玉惠原本的普通债权取得了优先受偿的权利，更会妨碍农商银行抵押权的实现，严重损害农商银行的民事权益。故，（2019）川0302民初1396号民事判决，在未查清案涉房屋抵押登记状况的情况下，判令长隆公司向潘玉惠办理过户登记，判决错误，损害了农商银行的合法权益，依法应予撤销。另一审法院参照适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》相关规定，认定潘玉惠享有购房者对案涉房屋的物权期待权，应当受到优先保护，不当扩大了上述相关规定的适用范围，法律适用不当，本院予以纠正。综上所述，农商银行上诉理由成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百九十二条、第二百九十五条规定，判决如下：一、撤销四川省自贡市自流井区人民法院(2020)川0302民初1385号民事判决；二、撤销四川省自贡市自流井区人民法院(2019)川0302民初1396号民事判决。本案一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由潘玉惠负担。本判决为终审判决。审判长  李宁川审判员  马 超审判员  但唐付二〇二一年四月二十七日书记员  荣 瀛