湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0521民初745号原告：邵东长盛物业管理有限公司，住所地邵东市大禾塘街道文体路100号。法定代表人：汪毅，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：何旻霖，系该公司员工。委托诉讼代理人：邓鹏辉，系该公司员工。被告：曾志斌，男，1981年2月28日出生，汉族，户籍地邵东市，住邵东市。被告：谢彩红，女，1981年10月4日出生，汉族，户籍地邵东市，系被告曾志斌之妻。委托诉讼代理人（特别授权）：曾志斌,男，1981年2月28日出生，汉族，户籍地邵东市，住邵东市。原告邵东长盛物业管理有限公司与被告曾志斌、谢彩红房屋租赁合同、物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院根据原告的申请，依法追加谢彩红为本案被告参加诉讼。原告的委托诉讼代理人何旻霖、邓鹏辉，被告曾志斌暨被告谢彩红的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵东长盛物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决二被告向原告支付邦盛凤凰城一期ＡＳ01栋01至07号、11至12号、35至42号、46至47号商铺于2017年5月27日至2020年12月31日期间拖欠的租金1156395元及违约金（违约金自租金拖欠之日起按合同约定计算至租金付清之日止）；2.判决二被告向原告支付邦盛凤凰城一期ＡＳ01栋01至07号、11至12号、35至42号、46至47号商铺于2017年5月27日至2020年12月31日期间拖欠的物业服务费148355元及违约金（违约金自物业服务费拖欠之日起按日千分之三的标准计算至物业服务费付清之日止）；3.判决解除原告与被告之间的租赁合同;4.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，原告自愿申请撤回第1、3项诉讼请求。将第2项诉讼请求中的“违约金（违约金自物业服务费拖欠之日起以未付物业服务费为基数按日千分之三的标准计算至物业费付清之日止）”变更为违约金199770元，违约金计算至2020年12月31日，后续违约金以欠缴的金额为基数继续按照年利率24%计算至还清之日止。另增加诉讼请求为谢彩红对被告曾志斌负担的债务承担连带清偿责任。事实与理由：被告刘隆发于2014年9月23日与原告签订《房屋租赁合同》承租位于邵东市邵阳××道××道××期××栋××号××号××号××号商铺作为海鲜餐饮使用，店名‘海上秋天’，该房屋建筑面积为2133.57平方米。刘隆发于2014年10月11日与原告签订《前期物业管理服务协议》，原告为刘隆发承租的上述房屋提供物业服务，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.8元的标准收取。2016年3月11日被告刘隆发将经营的邵东‘海上秋天’名下所有股权转及店面经营权让给被告曾志斌并签订《股权转让协议》，协议签订后，被告曾志斌全面经营该店面并实际使用刘隆发承租的位于邵东市邵阳××道××道××期××栋××号××号××号××号商铺。上述《前期物业管理服务协议》签订后，原告按约定向被告提供房屋及提供物业服务，被告自2017年以来开始拖欠上述承租房屋租金及物业服务费。根据《前期物业管理服务协议》第十四条第4条款约定：乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。原告有权按照《前期物业管理服务协议》的约定收取违约金。2019年11月14日，原告委托湖南怀治律师事务所向被告曾志斌发送《律师函》催促被告曾志斌向原告交纳截止至2019年10月10日的物业服务费251505元。2020年7月15日原告委托湖南权度律师事务所向被告曾志斌发送《律师函》催促被告向原告交纳2018年7月1日至2020年6月30期间的物业服务费143280元，但被告仍置之不理。截止至2020年12月31日，被告曾志斌拖欠物业服务费148355元。被告曾志斌、谢彩红辩称，被告谢彩红在本案中不应承担责任，因为被告曾志斌经营的餐饮店有很多实际股东，被告曾志斌只是小股东。物业费金额没有意见。违约金的计算有异议，被告的店铺没享受到原告约定的服务，原告公司管理也存在漏洞，被告曾志斌也交了部分房租给原告公司，受到新冠疫情影响实体创业困难，被告曾志斌不应当承担违约金，请求法院酌情考虑。本院对原告提交的当事人身份信息资料、二被告婚姻关系证明、《邦盛凤凰城商铺租赁协议》、《前期物业管理服务协议》、《律师函》等证据予以认定。对原告在本案中主张的事实予以认定。另本院确认如下事实：《前期物业管理服务协议》第七条第8项约定：“入伙交房预付一年物业费，以后乙方按每季度一交，每次交纳费用时间：每季度最后一月的15日交纳下一季度费用。”被告在租赁涉案上铺经营期间，以原告的供电设备未达标、供水不足、封路施工、新冠疫情防控等因素，导致被告的经营遭受严重亏损为由，多次以书面或口头的形式向原告请求减免相应的物业服务费，但均协商未果。本院认为，原被告对双方之间存在前期物业服务合同关系及被告拖欠原告物业服务费148355元的事实，不持异议，本院予以确认。关于被告曾志斌是否应支付违约金199770元（违约金计算至2020年12月31日，后续违约金以欠缴的金额为基数继续按照年利率24%计算至还清之日止）。被告未按合同约定的期限交纳物业服务费，已构成违约，根据合同的约定，逾期交纳物业服务费应自逾期之日起，以欠交的物业服务费为基数，按每日千分之三交纳违约金，原告诉请按年利率24%计算违约金。被告辩称其并非不愿交纳物业费，是因原告提供的物业服务存在较大瑕疵。如时常断电、供水不足、封路施工等，同时受新冠疫情的影响，导致被告经营亏损。被告也曾多次向原告请求减免物业服务费用，但协商未果。被告不应承担支付违约金的责任。根据本案的实际情况，综合考量双方缔约地位、合同的实际履行情况、当事人的过错程度、预期利益及违约损失等因素，本院对违约金的计算酌情调整为按年利率6%计算。截至2020年12月30日，被告应支付的违约金为49942.5元。关于本案债务是否属于二被告夫妻共同债务。原告主张涉案债务系二被告夫妻共同债务，被告谢彩红应承担连带清偿责任。二被告虽系夫妻关系，但原告未能提供证据证明涉案债务是基于夫妻共同经营形成或被告谢彩红对涉案债务予以追认，应承担举证不能的后果。本院对原告的该主张不予支持。综上，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。原告自愿撤回要求被告支付租赁费及违约金的请求，本院依法准许。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告曾志斌于本判决生效后15日内支付原告邵东长盛物业管理有限公司物业服务费148355元及违约金49942.5元（违约金计算至2020年12月30日，后续违约金以欠缴的金额为基数继续按照年利率6%计算至还清之日止）；二、驳回原告邵东长盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取12520元，由原告邵东长盛物业管理有限公司承担11000元，由被告曾志斌承担1520元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  姚作化二〇二一年四月十二日法官助理曾晓红代理书记员  陈威杰附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。