安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0123民初1138号 原告:合肥众梦苑生态农业科技有限公司,住所地肥西县高店乡平河社区南头村民组,统一社会信用代码91340123MA2N1GTR6B。 法定代表人:刘胜志,执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵丹丹，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被告:付小能,男,汉族,1967年5月29日出生，住巢湖市庐江县。 委托诉讼代理人：付饶（系付小能之子），男，住合肥市庐江县。 委托诉讼代理人：陶有求，男，住合肥市蜀山区，由庐江县石头镇邱岗村推荐。 原告合肥众梦苑生态农业科技有限公司（以下简称众梦苑公司）与被告付小能土地经营权出租合同纠纷一案，本院于2021年2月1日受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众梦苑公司的法定代表人刘胜志及其委托诉讼代理人赵丹丹，被告付小能及其委托诉讼代理人付饶、陶有求到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告众梦苑公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告付小能支付拖欠的果园租赁款45000元、履约保证金50000元、受灾补偿款49083.06元，合计144083.06元；2、本案的诉讼费及保全费用由被告承担。事实及理由：2018年4月16日,原告与被告签订果园租赁合同,约定了租金和支付方式。2019年9月28日,双方对租赁合同进行了变更。2020年11月份,被告单方面提出终止租赁合同,并且拒不支付拖欠的租赁承包费用。后原告多次向被告电话和当面追偿欠款,但被告至今拒不付款,无奈之下原告为维护自己的权益,起诉至法院,望判如所请。 被告付小能辩称，一、原被告双方于2018年4月16日签订合同，租赁期为2017年9月21日至2020年9月20日，第一年（2017年9月21日至2018年9月20日）租赁费10万元已付清，第二年（2018年9月21日至2019年9月20日）租赁费11万元也通过口头协议减免为10万元，且已现金支付。双方于2019年9月20日重新变更了合同内容，合同有效期自2019年9月21日至2025年9月20日止，约定每年固定承包费用10万元整，自新合同生效之日起，老合同未执行完的部分即2019年9月21日至2020年9月20日的租金自然同时变更为10万元/年，此项费用付小能至2020年8月20日已付8.5万元，剩余欠款1.5万元。原告未将政府发的焚烧秸秆费用7020元支付给付小能，另外，付小能支付了本应由原告承担泡沫箱模具费用3510元，返还原告，故被告仅实际欠付4470元。二、原告违约在先，擅自要求被告在合法经营期间对果园现有果树进行产品更换，因更换产品会影响被告的收入，在被告拒绝的情况下，又要求被告以30万元的价格购买果园，被告不论有无实力购买均完全有理由拒绝购买，并要求合同继续履行。但原告却以被告是认为果园价格过高为理由，擅自出售果园，严重违反合同。原告要求被告支付违约保证金完全是子虚乌有，颠倒黑白。三、受灾补偿款本来就是国家补偿给实际土地种植户的，原告在申请补偿款时因村委会要求需要以被告公司名义提交材料，故意要求被告答应支付一半补偿款给原告，被告如果不答应则原告不予配合申请，被告迫于无奈才予以答应。但果园落果损失及果树被淹损失实际由均为种植户即被筶地面担，并不影响原告每年约定的10万元租赁收益。所以，原告要求被告支付受灾补偿款49083.06元不合理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月4日，肥西县平河社区徐老家居民组与众梦苑公司签订《承包土地经营权转包协议书》，约定将徐老家居民组39.7亩土地的承包经营权“转包”给众梦苑公司，“转包”期11年，自2014年10月18日起至2025年10月18日止。2018年4月16日，众梦苑公司（甲方）与付小能（乙方）签订《果园租赁合同》，约定甲方将座落在肥西县高店乡平河社区的美国红提葡萄大棚种植园40亩、美国红提葡萄树约4000株和果园种植、生活所需的简易住房五间及配套设施全部租赁给乙方。租赁期限暂定三年，自2017年9月21日至2020年9月20日止。双方约定，乙方在2018年8月30日前需向甲方上交2018年度租赁承包费10万元，2017年9月后至2018年3月5日前种植园所产生的费用56920元、2018年度土地租金28080元。2019年8月30日前需向甲方上交2019年度租赁承包费11万元，2020年8月30日前需向甲方上交2020年度租赁承包费12万元。双方对其他相关事项均作了约定。肥西县平河土地流转农民专业合作社作为见证单位在该合同书上盖章，该合作社法定代表人即肥西县平河社居委主任袁家美。 在上述合同签订之前，众梦苑公司已将案涉果园实际交由付小能经营管理。上述合同签订后，付小能向众梦苑公司支付租赁费9万元，下欠1万元租金未付，其他款项已付清；2018年8月23日，付小能向众梦苑公司支付第二年度租金10万元，由众梦苑公司股东陶郑出具收条一张。 2019年9月28日，众梦苑公司（甲方）与付小能（乙方）就上述果园重新签订《果园租赁合同》，约定租赁期暂定六年，自2019年9月21日至2025年9月20日，乙方在2020年8月20日前需向甲方上交2020年度的租赁承包费10万元，以后乙方需在每年承包年度的8月20日前向甲方交纳承包费10万元。关于履约保证金，双方约定“甲方同意乙方在本合同签订后以口头承诺（以亲眷间相互信誉和信任方式作担保）方式免交伍万元现金，作为乙方履行本合同的履行保证金。如乙方在合同期内或经营过渡期间退出承包，甲方有权利通过法律手续索取该项履行保证金。” 此后，付小能向众梦苑公司支付2019年9月21日至2020年9月20日期间的部分租金8.5万元，双方均认可就该年度租金付小能尚欠1.5万元。 2020年夏季案涉果园因汛情受灾，相关部门根据葡萄园的亩数对受灾的葡萄树、葡萄果以及配套设施给予灾后补助，案涉果园获得“洪涝灾害灾后补助”款98166.12元，此款由相关部门已发放至付小能个人账户。 2020年9月，众梦苑公司与付小能协商买卖案涉果园事宜未果后，众梦苑公司将案涉果园出售给案外人，在众梦苑公司带买家到案涉果园后，付小能将果园大门钥匙交给买家，付小能实际经营管理案涉果园至2020年10月7日。 另查明，众梦苑公司将案涉果园转租给付小能后，众梦苑公司应支付的土地租金由付小能直接交至平河社居委。 本院认为，众梦苑公司与付小能之间就案涉果园签订的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，肥西县平河社区居民委员会代徐老家居民组接收付小能代众梦苑公司交纳的租金，视为徐老家居民组对众梦苑公司转租行为的认可，故众梦苑公司与付小能之间就案涉果园签订的租赁合同合法有效，双方应恪守履行。 本案的争议焦点为：一、付小能尚欠众梦苑公司多少租金？二、付小能是否还应向众梦苑公司支付履约保证金5万元；三、众梦苑公司是否应当获得一半的灾后补助款？ 关于焦点一，根据已查明的事实，双方签订的第一份租赁合同约定租赁期自2017年9月21日至2020年9月20日止，即三个年度，年度租金分别为10万元、11万元和12万元。根据双方约定，第一年度付小能应付租赁承包费10万元，付小能实付9万元，下欠1万元租金未付。付小能主张众梦苑公司曾同意减免当年度租金1万元，对此，众梦苑公司不予认可，付小能亦未能举证证明，故本院不予采信。第二年度付小能应付租金11万元，众梦苑公司股东陶郑于2018年8月23日向付小能出具收到10万元租金的收条，众梦苑公司主张该10万元中有1万元系付小能应支付给技术指导员的费用，不应算作租金，但付小能对此不予认可，众梦苑公司未能举证证明，且收条已载明该10万元为租金，故本院认定付小能已付第二年度租金10万元，下欠租金1万元。第三年度即2019年9月21日至2020年9月20日，双方均认可付小能已付8.5万元租金，下欠租金1.5万元。2020年10月，众梦苑公司将案涉果园出售给案外人后，付小能即终止对该果园的经营管理。现众梦苑公司向付小能主张前三个年度的欠付租金，经计算，前三个年度付小能应付租金31万元，已付27.5万元，下欠租金3.5万元，此款付小能应向众梦苑公司支付。 关于焦点二付小能是否还应当向众梦苑公司支付履约保证金5万元问题。履约保证金是债务人向债权人预先支付的、保证按照合同约定履行义务的一笔金钱。在债务人未能按照合同约定履行其债务时，其无权请求债权人返还该保证金，旨在保障合同的履行。本案中，双方当事人在签订合同时基于双方的信任已约定免交履行保证金，合同中约定的“如乙方在合同期内或经营过渡期间退出承包，甲方有权利通过法律手段索取该项履约保证金”实为违约责任条款，故众梦苑公司在本案中依据该约定向付小能主张支付履行保证金，不能成立，本院不予支持。 关于焦点三众梦苑公司是否应当获得一半的灾后补助款问题。案涉果园于2020年夏季因汛情受灾，相关部门发放灾后补助款98166.12元至付小能个人账户。众梦苑公司认为此款应由众梦苑公司与付小能各得一半，付小能则认为此款是国家补偿给实际土地种植户的，果园落果损失和果树被淹损失均为付小能承担的损失，众梦苑公司每年10万元的租赁收益并未受影响。根据庭审查明的事实，众梦苑公司将种有4000棵葡萄树、面积为39.7亩的果园出租给付小能经营，众梦苑公司与付小能均承认国家是按葡萄园的亩数发放的灾后补助款，补助的事项是受灾的葡萄树、葡萄果和配套设备。付小能亦承认果园的配套设施大棚和灌溉设施系众梦苑公司所建。因此灾后补助款既包括国家对付小能种植的葡萄果受损的补助，也包括对众梦苑公司栽种的葡萄树和所建的果园配套设备受损的补助，因此付小能主张果树被淹损失亦为其承担的损失与事实不符。由于灾后补助费是按葡萄园亩数发放，付小能和众梦苑公司均未能举证证明葡萄树、葡萄果、配套设备各项损失占总损失的比例，故本院无故对灾后补助费作精确分配，众梦苑公司主张己方应获得一半的灾后补助款，符合公平原则，本院予以支持。由于98166.12元灾后补助款已全部付至小能个人账户，故付小能应向众梦苑公司支付49083.06元。 至于付小能主张的众梦苑公司应向其支付焚烧秸秆费用7020元、泡沫箱模具费用3510元等费用，应抵扣部分租金，因付小能并未对此举证，众梦苑公司亦不予认可，故本院不予采纳。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告付小能于本判决生效之日起十日内向原告合肥众梦苑生态农业科技有限公司支付租赁费35000元； 二、被告付小能于本判决生效之日起十日内向原告合肥众梦苑生态农业科技有限公司支付灾后补助款49083.06元； 三、驳回原告合肥众梦苑生态农业科技有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3182元，减半收取为1591元，由原告合肥众梦苑生态农业科技有限公司负担663元，被告付小能负担928元；保全费851元，由被告付小能负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员  刘 琳 二〇二一年四月二十二日 法官助理  操礼昕 书 记 员  王 姗 附：本案适用相关法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。