天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0115民初2876号原告:万保军,男,1978年7月3日出生,汉族,居民，住河北省迁安市。被告：天津景秀置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白庄镇水岸城春华园40-9。法定代表人：冯胜巍，公司经理。委托诉讼代理人：只蕊，公司员工。原告万保军与被告天津景秀置业投资有限公司（以下简称景秀置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万保军及被告景秀置业公司的委托诉讼代理人只蕊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万保军向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2020年5月30日签订的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》；2.景秀置业公司一次性返还万保军已付购房款人民币637984元；3.景秀置业公司按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(3.5%)支付自交清房款次日即自2020年7月28日起至立案之日止的利息16374元。庭审中，万保军变更第二项诉讼请求中返还购房款的数额和第三项诉讼请求中利息的计算基数为637848元。事实和理由：2020年5月30日，双方签订《天津恒大花溪小镇商品房认购书》（以下简称认购书），万保军认购恒大花溪小镇楼盘24幢2301室，并按照认购书的约定向景秀置业公司交纳购房款637848元。万保军户籍为河北省迁安市，根据2017年天津政府发布的限购政策，非本市户籍居民家庭在本市范围购买住房的需提供社保和个税证明，万保军在付款时并不知道自己不具有购房资格，景秀置业公司也没有任何说明，存在过错。因此双方对认购书约定的购买房屋的意思表示并未达成一致。后万保军要求景秀置业公司退还房款，景秀置业公司拒不退还。为维护自身合法权益，万保军具状呈讼。景秀置业公司辩称，同意解除双方签订的认购书，同意在扣除定金20000元后将剩余房款617848元退还给万保军。万保军在明知自身没有购房资格的条件下与景秀置业公司签订商品房认购书，是对自身权利的处分，景秀置业公司已经尽到告知义务，并在售楼处现场对天津市限购政策予以公示，因此其在履约过程中没有过错。双方签订的认购书因为万保军单方违约而解除，因此万保军应承担定金罚则的违约责任。综上，请求法院判令在扣除定金20000元后退还剩余房款，并驳回万保军其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年5月30日，景秀置业公司（甲方）与万保军（乙方）签订《天津恒大花溪小镇商品房认购书》（编号4003632），约定：“乙方认购天津恒大花溪小镇楼盘24幢2301单元，商品房建筑面积共100.29平方米，按建筑面积计算单价每平方米6361元，房屋总价款637984元。一、乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。二、乙方选择第1种方式付款：1.一次性付款：乙方须于2020年6月3日前支付首期房款171395元（不含定金），并签署商品房买卖合同；于2020年6月30日前付清191395元；于2020年7月30日前付清剩余款项，即255194元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。……。四、乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金6379元，……。五、乙方支付首期款的同时预缴税费9077.6元，……。”2020年6月3日，景秀置业公司为万保军出具支付房款（含定金）191395元的收据；同年6月28日，景秀置业公司为万保军出具支付房款（含优惠）191395元和房款136元的2份收据；同年7月27日，景秀置业公司为万保军出具支付房款255058元的收据。以上收据合款637984元，双方均认可因万保军提前交纳房款，故景秀置业公司给予其136元的房款优惠，虽然开具了该136元的收据，但万保军并未实际支付此款，故万保军实际付款数额为637848元。另查明，涉诉房屋所在的花溪小镇24号楼于2017年7月21日取得商品房销售许可证。认购书签订时，万保军不具备在津购房资格；截至法庭辩论终结之日，其仍未取得在津购房资格。双方未签订《天津市商品房买卖合同》。诉讼中，景秀置业公司主张其曾告知万保军天津市的限购政策，并口头通知万保军签署《商品房买卖合同》，对此，万保军予以否认，主张景秀置业公司未曾告知其限购政策，亦未通知其签署《商品房买卖合同》，如其知晓不具有购房资格，不可能签署认购书并支付定金和购房款，现其已全额支付房款，说明其具有购房诚意。对各自主张，双方均未提交证据加以佐证。关于定金问题，万保军认可曾约定20000元定金，但主张此款在支付首付款时已转化为购房款，景秀置业公司则认为依据认购书的约定，定金在签署《商品房买卖合同》时才转入房款。本院认为，万保军与景秀置业公司签订的认购书，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。万保军要求解除该认购书，景秀置业公司亦同意解除，故双方就解除认购书达成一致意见，且不违反法律规定，亦不侵害他人权益，本院准予。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。故此，认购书解除后的退款数额及利息请求成为本案的争议焦点。双方对万保军实际支付定金及购房款共计637848元均无异议，且万保军提交了相应收据，本院予以确认。景秀置业公司主张因万保军单方要求解除认购书构成违约，故应适用定金罚则，扣除定金20000元，退还剩余房款；万保军不同意扣除定金，其认为定金已转化为房款，且其不存在违约行为，解除认购书的原因在于其不具备在津购房资格，而其在购房时并不知晓天津市的限购政策，其受景秀置业公司欺骗才签订认购书并交纳房款，故此景秀置业公司应赔偿给其造成的利息损失。对此，本院认为，万保军解除认购书的事由在于其不具备购房资格。因涉案商品房买卖地区的房地产调控政策系众所周知的事项，故在万保军与景秀置业公司签订认购书之始，对涉案商品房买卖地区的房地产调控政策，双方应均属明知，万保军主张其“不清楚天津的限购政策”，有悖常理，本院不予采信。景秀置业公司作为专业房地产开发、销售企业，应当在明晰涉案楼盘所在地的限购政策的基础之上，销售商品房时，严格遵守和执行限购政策，在诉讼中，景秀置业公司未提供证据证明其对万保军的购房资格作出实质性审查，且客观存在着万保军至今仍无购房资格的事实，双方无法按照案涉认购书的约定签订《商品房买卖合同》，也不能完成房屋的产权变更，认购书的目的无法实现，对此，景秀置业公司负有过错。万保军对自己为限购对象应当明知，仍然与景秀置业公司签署认购书，且至今仍然无法取得购房资格，万保军对此纠纷发生亦负有过错。现本院查明的事实可以认定涉案双方确因限购政策无法继续履行认购书，对此结果双方均有过错，故当事人要求另一方承担利息损失或适用定金罚则的主张，均不予支持。综上所述，景秀置业公司应全额退还万保军购房款（含定金）637848元。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除万保军与天津景秀置业投资有限公司于2020年5月30日签订的编号为4003632号的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》；二、天津景秀置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还万保军购房款（含定金）637848元；三、驳回万保军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10344元，减半收取计5172元（万保军已预交），由天津景秀置业投资有限公司负担，于本判决生效后十日内直接向万保军支付。（案款及案件受理费可直接汇入万保军账户，户名：万保军，账号：×××38，开户行：工商银行迁安支行）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 辉二〇二一年四月二十五日书记员 周筱笛附相关法律条款：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十二条第一款当事人协商一致，可以解除合同第五百六十六第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。