山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3040号 上诉人（原审原告）：耿春生，男，1957年12月8日出生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：孙秀红，平度东方法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：衣明桂，男，1941年11月27日出生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：于树江，山东勇华律师事务所律师。 上诉人耿春生因与被上诉人衣明桂农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初7842号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 耿春生向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决，并支持耿春生诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由衣明桂承担。事实和理由：1994年耿春生未经村委同意将自建的涉案四间宅基地房屋出卖给衣明桂，衣明桂交纳契税后，并未办理宅基地转移以及房屋权属证明等后续手续，案涉房屋买卖手续并没有完成。一审法院调取的涉案房屋集体土地使用权证登记使用权人仍为耿春生。一审判决认定事实不清，适用法律不当。一审法院依据《山东省平度县人民政府房屋买卖印契》上方加盖“平度县人民政府契税专章”就认定为平度县政府已批准，是错误的。交纳契税是房屋买卖后续所有手续的前置，此后应当办理土地转移手续、房屋过户手续等等。再说填发机关是平度县王家站人民政府，并非政策规定的县级以上，交纳契税不等于房地产部门备案。1982年村镇建房用地管理条例实施起至1999年土地管理法修订实施时止，非农业户口合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。本案涉案房屋及宅基地至今未确权登记。综上所述，涉案房屋买卖未经本村委同意及县级以上人民政府批准，未办理过户相关手续，未在房地产部门备案，该房屋买卖手续根本不合法。请求法院支持耿春生诉讼请求。 衣明桂辩称，双方签订的房屋买卖契约合法有效，理由如下：1.本案双方之间的房屋买卖交易已经按规定缴纳了契税，颁发了印契证，印契证就是房屋产权的合法证件，衣明桂据此就享有了房屋所有权。2.根据法不溯及既往的原则，本案房屋买卖发生在1994年，1987年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》及1991年2月1日实施的《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准；城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，向土地所在的村农业集体经济组织或者村民委员会或者乡（镇）农民集体经济组织提出用地申请。使用的土地属于村农民集体所有的，由村民代表或者村民大会讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准。可见当时的法律、法规并不禁止非农业户口居民在农村建房、买房。根据国土资发（2016）191号《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》规定，1982年《村镇建设用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记。上述通知说明对非农业户口居民合法取得的或合法占用的宅基地，政府是给予确权登记发证的。依据上述法律、法规、政策的规定，在当时背景下，双方之间的房屋买卖是合法的，不违背国家法律、法规、政策的规定。综上所述，一审法院查明事实清楚，适应法律正确，请依法驳回上诉，维持原判。 耿春生向一审法院起诉请求：1.判令耿春生与衣明桂签订的卖房契约无效；2.依法确认该房屋归耿春生所有；3.依法判令返还给衣明桂购房款4500元；4.本案诉讼费用由衣明桂承担。 一审法院认定事实如下：1994年4月28日，耿春生以4500元将位于平度市地房屋（地号xxxx）出卖给衣明桂。当年衣明桂支付给耿春生房屋买卖款4500元，衣明桂随即占有房屋至2020年9月。2020年7月20日，衣明桂与平度市同和街道办事处崔家庄村民委员会签订了《搬迁改造货币补偿协议》，2020年9月，案涉房屋因拆迁被拆除。双方当事人提交的《山东省平度县人民政府房屋买卖印契》内容一致，该印契上方加盖有“平度县人民政府契税专章”，下方注明“业户已照章纳税为保证产权特发给印契为证”，填发机关处加盖“平度县王家站乡人民政府”公章，落款时间为1994年4月28日。 一审法院认为，双方买卖的房屋是农村宅基地上房屋，因房屋买卖必然伴随宅基地使用权的转移，故涉案宅基地使用权的转移行为是否合法，影响本案买卖协议效力的认定。现行法律法规规定，宅基地属于农民集体所有，禁止城镇居民在农村购置宅基地上房屋。但实践中，农村房屋买卖纠纷的情况多种多样，根据法不溯及既往的原则，应根据当时的法律政策规定处理本案纠纷。涉案协议形成时，衣明桂系城镇非农业户口居民，而依据当时有效的《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正）第四十一条规定：城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费，双方当事人提交的《山东省平度县人民政府房屋买卖印契》载明了双方买卖涉案房屋的事实、已缴纳契税的事实，特别是印契下方还有“为保证产权特发印契为证的”的字样，可以认定双方的买卖已经县级人民政府批准。因此，双方的买卖并不违反当时的法律规定，一审法院认定双方的买卖协议有效。耿春生的全部诉讼请求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国立法法》第九十三条、《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正）第四十一条规定，一审法院判决：驳回耿春生的诉讼请求。案件受理费11245元，减半收取计5622元，保全费4253元，共计9875元，由耿春生负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，双方当事人未能达成协议。 本院认为，本案双方当事人均认可存在买卖案涉房屋的行为，房屋买卖印契亦能够证实双方存在房屋买卖的事实，故本院对双方间买卖案涉房屋的行为予以认定。 根据双方当事人陈述及房屋买卖印契记载，双方的买卖行为发生于1994年，彼时，衣明桂系城镇非农业户口。根据现行法律，城镇居民禁止购买农村宅基地房屋，但《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正）第四十一条规定：城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费，因此，根据法不溯及既往及更有利于保护当事人合法权益的原则，本案纠纷应适用买卖行为发生时的法律，即《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正）对该行为的效力作出评价。从双方提交的房屋买卖印契的形式看，该印契为原平度县人民政府为收缴税款制作的制式印契，加盖了平度县人民政府的契税专章，即使印契内容非由原平度县人民政府填写，亦应视为平度县人民政府对填写人的授权和默认。本案中，原平度县王家站乡人民政府就本案当事人的交易行为收取了契税并出具了印契，在原平度县人民政府未否定该印契效力的情况下，应视为平度县人民政府对本案当事人双方交易行为认可，衣明桂购买涉案农村宅基地房屋的行为获得了原平度县的批准。双方虽未办理产权变更登记手续，但参照《财政部关于契税若干问题的批复》（财农字第xxxx号）第四条第一款的规定，可以认定衣明桂对案涉房的权利。耿春生在案涉房屋出卖20余年后又起诉要求确认买卖契约无效，明显有违诚信。综上，一审法院认定双方的买卖协议有效并驳回耿春生的诉讼请求并无不当，本院予以支持。 综上所述，耿春生的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11266元，由上诉人耿春生负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 潘红燕 审判员 李 丽 二〇二一年四月二十三日 书记员 孔 怡 书记员 庞连捷