广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0310民初2105号原告：万莱福生物技术(深圳)有限责任公司，住所地深圳市坪山区坑梓街道沙田社区沙田开沃新能源汽车基地C1509，统一社会信用代码91440300MA5G03W7XF。法定代表人：顾正达。被告：深圳市水木创新谷产业发展有限公司，住所地广东省深圳市坪山区坑梓街道沙田社区沙田开沃新能源汽车基地C401，统一社会信用代码91440300MA5EYP8X3P。法定代表人：王笑梅,执行董事。委托诉讼代理人:汪卫东，广东普罗米修律师事务所律师。原告万莱福生物技术(深圳)有限责任公司与被告深圳市水木创新谷产业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用于小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万莱福生物技术(深圳)有限责任公司法定代表人顾正达、被告深圳市水木创新谷产业发展有限公司委托诉讼代理人汪卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万莱福生物技术(深圳)有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告的租房押金12390元；2.被告退还原告交付的2020年11月份的房屋租金4130元；3.被告支付未按合同约定提前三个月通知原告终止合同违约金12390元；4.判令被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2020年4月23日,被告作为出租人与原告就租赁深圳开沃汽车有限公司(下简称开沃公司)位于坪山区坑梓街道沙田社区开沃新能源汽车基地**达成合议,并签定了租赁合同。按照合同约定，原告于2020年4月26日一次向被告对公账号付款17110元(包含合同约定的三个月房租押金12390元、6月份房租4130元和6月份管理费590元);从2020年7月份开始以后每月5号前支付当月的租金(包括管理费)4130元,并按上月实际使用水电情况缴付水电费。同时约定,若被告不履行合同,则需提前三个月书面告知对方。截止到2020年11月5日,原告按合同约定全面履行了合同义务,支付给被告押金12390元,房屋租金(含管理费)、水电费合计21980元(包含11月的租金)。2020年11月6日,原告收到开沃大厦业主开沃汽车有限公司关于被告拖欠三个月租金费用,解除其与被告关于开沃新能源汽基地B栋、C栋的租赁合同的函,告之其已于2020年10月29日收回该座楼房的租赁权,要求原告停止继续向被告支付租赁费用,2020年11月份的租金改由向开沃公司支付,同时要求原告与开沃汽车有限公司重新签定租赁合同并重新支付押金。接此通知后原告与被告法人况井岗于2020年11月10日在开沃大厦C栋会议室进行了交涉,被告法人况井岗现场出具了一份《承诺书》的声明,决定解除与原告的租赁合同并确定了退还原告押金、11月份租金的具体时间。时至今日,被告并未退还给原告押金、11月份租金。同时原告今日才得知被告在2020年12月25日将原公司法人况井岗退出变更为徐洋(原执行董事)、2021年1月13日被告公司再次发生法人变更，徐洋退出新增法人王笑梅;通过调查况井岗名下控股企业有14家,在其中5家公司担任法人,其完全具备偿还原告的能力,然而被告却在退还押金的《承诺书》所约定的时间2021年1月11日前做出三次法人变更的行为,被告有故意逃避归还款项责任之意,并给原告造成了较大的经济损失。后原告与被告多次交涉仍然无果。为维护原告的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定,特向贵院提起诉讼,请求人民法院依法裁决,支持原告的诉讼请求。深圳市水木创新谷产业发展有限公司辩称：对原告主张的押金金额没有异议，但诉讼请求2020年11月份租金，双方没有办理房屋的交接手续，被告和业主方至今也没有办理房屋的交接手续，双方的租赁合同虽然被迫终止，但原告对涉案房屋事实上是处于占有的现状，所以2020年11月份的租金由被告退还没有相关的法律依据，违约金也没有相关的合同依据，所以请法庭驳回第二、三项诉讼请求。被告和业主方的诉讼也在进行中，被告自身的经营状况导致无法按照约定退还原告的押金。经审理查明：2020年4月23日,原告与被告签订《房屋租赁合同》,约定原告向被告承租位于广东省深圳市坪山区坑梓街道沙田社区沙田开沃新能源汽车基地C1509办公场地,期限从2020年5月1日至2023年4月30日，场地综合费用每一年在上一年的基础上递增6%；第一年场地综合费用为每月4130元（月办公场地使用费3540元、月物业管理费590元）。合同签订后,原告向被告支付租赁押金12390元。2021年3月10日，本院受理原告起诉。另查明：被告出租给原告的办公场地属于被告向案外人深圳开沃汽车有限公司承租的位于广东省深圳市坪山区部分，因被告和案外人深圳开沃汽车有限公司之间因租赁合同发生争议，案外人深圳开沃汽车有限公司自2020年11月1日开始限制被告使用开沃大厦Ｃ栋房产。被告于2020年11月10日单方向包括原告在内的深圳市坪山区坑梓街道沙田开沃新能源汽车基地开沃大厦Ｃ栋所有分租企业出具承诺书，承诺书主要内容为“被告同意包括原告在内的Ｃ栋所有分租企业与深圳开沃汽车有限公司自2020年11月10日起签订新的租赁协议，协议内容由各分租企业与深圳开沃汽车有限公司独立协商；被告同意向包括原告在内的Ｃ栋所有分租企业退还押金，2020年12月11日18时前退还50%押金，2021年1月11日18时前退还剩余的50%押金……”。再查明：原被告确认被告收取原告押金12390元。原告于2020年11月5日向被告支付11月份租金4130元。本院认为,原被告履行涉案《房屋租赁合同》过程中，因被告和案外人对涉案租赁标的产生争议导致被告客观不能履行合同，被告出具的承诺书明确解除涉案《房屋租赁合同》的意思表示，故本院认定原被告双方的《房屋租赁合同》已经于2020年11月10日解除。双方合同解除，被告应当及时将押金退还原告，故原告第一项诉讼请求，本院予以支持。关于原告第二项诉讼主张，原告按约定向被告支付2020年11月份租金后，因开沃公司主张权利致使原告2020年11月1日至11月10日期间无法正常使用租赁物，原告依法可不支付该期间租金；被告收取原告2020年11月11日至2020年11月30日期间租金无事实及法律依据。故原告第二项诉讼主张，本院予以支持，被告应当向原告退还2020年11月份租金4130元。关于原告第三项主张，被告对原被告双方签订的《房屋租赁合同》合同解除存在过错，应当向原告承担违约责任。关于被告违约给原告造成的损失，原告主张被告按押金金额向其支付违约金，因双方签订的《房屋租赁合同》未做约定，原告该违约金主张标准无事实依据，本院不予支持；双方合同解除后，被告未向原告退还押金，应当从合同解除次日即2020年11月11日起向原告承担迟延退还押金的利息损失（以12390元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率从2020年11月11日起计算至生效判决确认的履行期限届满之日止）的违约责任；原告违约金主张超出部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第二项、第五百六十六条第一款、第七百二十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定,判决如下:一、被告深圳市水木创新谷产业发展有限公司于本判决生效之日起三日内向原告万莱福生物技术(深圳)有限责任公司退还押金12390元；二、被告深圳市水木创新谷产业发展有限公司于本判决生效之日起三日内向原告万莱福生物技术(深圳)有限责任公司退还2020年11月租金4130元；三、被告深圳市水木创新谷产业发展有限公司于本判决生效之日起三日内向原告万莱福生物技术(深圳)有限责任公司支付逾期付款利息（以12390元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率从2020年11月11日起计算至生效判决确认的履行期限届满之日止）；四、驳回原告万莱福生物技术(深圳)有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费261元，由深圳市水木创新谷产业发展有限公司负担161元，原告负担100元。原告已预交的人民币261元，由本院予以退回161元。被告深圳市水木创新谷产业发展有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币100元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判员  贾延涛二〇二一年四月十九日书记员  吴琛琛