广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终703号上诉人（原审原告）：陈志坚，男，1971年10月20日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××332。上诉人（原审原告）：何雪妍，女，1979年4月19日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××746。委托诉讼代理人：陈志坚，系何雪妍的丈夫。被上诉人（原审被告）：江门良骏兆业发展有限公司，住所地广东省江门市蓬江区×××××××××××××。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：叶虹，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜彩姗，广东五邑律师事务所律师。上诉人陈志坚、何雪妍因与被上诉人江门良骏兆业发展有限公司（以下简称良骏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初10124号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈志坚、何雪妍上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令良骏公司立即向陈志坚、何雪妍退还购房款5534.37元并支付迟延退款的利息（利息按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日起以良骏公司应退款20369.37元为基数计算至2020年11月11日，自2020年11月12日起以应退余款5534.37元为基数计算至实际给付之日）；3.本案一、二审诉讼费用由良骏公司承担。事实和理由：一、良骏公司并无按购房合同的约定及时通知并退款给陈志坚、何雪妍。良骏公司于2016年8月18日已取得测绘报告，但直至2018年12月3日才通知陈志坚、何雪妍涉案房屋面积差异情况并要求签订其单方制作的退款协议，陈志坚、何雪妍认为良骏公司只退还套内面积差款项不合理，双方因无法达成一致而没有签署退款协议。之后，良骏公司直至本案诉讼，在庭审结束后才于2020年11月11日支付给陈志坚、何雪妍。二、涉案合同并没有对房屋面积差异的处理作出具体约定，更无约定对公摊面积差异的处理，因此，本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十四条规定处理。三、一审判决认为应按套内面积差异退回购房款，对房屋公摊面积差异不作处理，并据此驳回陈志坚、何雪妍主张按建筑面积差异退回购房款的诉讼请求错误。本案争议的焦点就是公摊面积减少的1.22平方米应否计算退回购房款。关于公摊面积差异的处理，根据最高人民法院民事审判第一庭编著的上述司法解释理解与适用中的论述，双方并无约定共摊面积差异的处理，良骏公司依法应按上述司法解释第十四条的规定，对公摊面积的减少承担违约责任，退还共摊面积减少的1.22平方米的购房款。关于房屋面积差异的处理，根据《广东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要》（粤高法[2012]240号）第8点，本案涉案房屋应赔偿的面积差异购房款为：总房价904631元÷（97.57平方米+27.67平方米）×减少面积2.82平方米=20369.37元。减除已支付的14835元，良骏公司仍应支付5534.37元。四、良骏公司没有依约及时告知陈志坚、何雪妍房屋面积差异情况，故意拖延退还相关面积差异购房款，陈志坚、何雪妍依法提起诉讼并要求自起诉日起计付利息是合理合法。即使良骏公司在庭审后支付了部分款项，但付款前的利息依法仍应支付。综上，一审判决认定事实不清，对相关司法解释的理解及适用不正确，处理不当。良骏公司辩称，第一，双方已在合同中明确约定了产生面积差的处理方式，应当按照合同约定处理房屋面积差的问题。第二，陈志坚、何雪妍所引用的最高人民法院民事审判第一庭编著的书籍以及广东省高级人民法院的会议纪要均不是具有法律约束力的文件，不应当成为法庭审判的依据。第三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》最新施行的版本已将旧版本中第十四条关于面积差处理的规定进行删除，也就是陈志坚、何雪妍在上诉所称本案应当依据旧司法解释原十四条进行处理，已丧失法律依据。陈志坚、何雪妍向一审法院起诉请求：1.判令良骏公司立即向何雪妍、陈志坚返还购房款20369.37元及利息（利息自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；2.诉讼费用由良骏公司承担。一审法院查明事实：2015年6月3日，陈志坚、何雪妍作为买受人，良骏公司作为出卖人，双方签订合同编号为2015-0***9的《商品房买卖合同（预售）》，约定由买受人购买出卖人开发建设的位于蓬江区棠下镇****房屋。其中，合同第三条第4点约定：商品房预测建筑面积共125.24平方米，其中套内建筑面积97.57元，分摊共有建筑面积27.67平方米。合同第六条对涉案房屋的计价方式与价款约定为：按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方9271.61元，总价款为904631元。合同第十三条关于面积差处理的约定为：商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与预测面积发生误差的，合同不解除，双方据实结算。合同签订后，陈志坚、何雪妍向良骏公司共支付房价款合计904631元，良骏公司已为陈志坚、何雪妍开具相应购房发票。2016年8月18日，良骏公司取得涉案房屋所在项目工程的《不动产测量报告》，其中显示涉案房屋的实测面积为：建筑面积122.42平方米，套内面积95.97平方米，分摊共有面积26.45平方米，即套内面积比合同约定的预测面积减少1.6平方米，分摊共有面积则减少1.22平方米。据此，良骏公司向陈志坚、何雪妍发出《面积差退款协议》，告知陈志坚、何雪妍关于涉案房屋实测面积情况，并表示将通过银行转账形式一次性向陈志坚、何雪妍退回套内面积差异房款共计14835元，要求陈志坚、何雪妍提供相应的收款账户。但陈志坚、何雪妍认为涉案房屋套内面积及公摊面积合计减少2.82平方米，现良骏公司仅同意按套内面积差1.6平方米进行退款不合理，陈志坚、何雪妍经多次与良骏公司协商无果，遂提起本案诉讼。一审庭审后，良骏公司于2020年11月11日向陈志坚账户转账支付面积差房款14835元。陈志坚、何雪妍确认已收取该款项，但认为双方并未就面积差补偿问题达成一致意见，要求良骏公司仍应按陈志坚、何雪妍诉讼请求，扣减良骏公司已支付的上述款项后，仍应向陈志坚、何雪妍支付5534.37元及相应利息（利息的计算以良骏公司实欠的款项为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日计至实际给付之日）。一审法院判决：驳回陈志坚、何雪妍的全部诉讼请求。一审案件受理费309.23元，简易程序减半收取154.62元，由陈志坚、何雪妍负担。二审期间，当事人未向本院提交新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕何雪妍、陈志坚的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。关于案涉房屋面积差价应如何计算的问题。关于案涉房屋面积差异的处理，双方仅在合同第十三条第4款中约定“合同不解除，双方据实结算”。双方对该条款理解产生分歧。陈志坚、何雪妍认为涉案合同并没有对房屋面积差异的处理作出具体约定，更无约定对公摊面积差异的处理，因此，良骏公司除退还房屋套内面积差价外，还应退还公摊面积差价。良骏公司则认为双方已经在合同中明确约定了面积差价的处理方式，其按套内面积退还差价符合双方约定。本院对此认为，《商品房销售管理办法》第十八条规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。本案中，根据案涉合同第六条第1款约定，案涉房屋总价款系采取按照套内建筑面积计算的方式，单价为每平方米9172.61元，房屋总价款为904631元，该总价款中已包含了分摊的共有建筑面积部分价款。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，因双方已明确约定的房屋总价款的计算方式且其中包括了分摊部分面积价款，但没有将分摊部分的面积作为定价考虑的因素，故案涉合同第十三条第4款“合同不解除，双方据实结算”的约定应理解为在房屋预测面积与实测面积发生差异时，按双方合同第六条第1款约定的房屋总价款计算方式重新确定房屋总价款，多退或少补。因此，良骏公司主张按照合同约定的商品房单价、套内预测面积与实测面积之差计算应退还陈志坚、何雪妍的房屋价款为14835元（9271.61元×1.6平方米=14835元），具有合同及法律依据，依法应予以支持。陈志坚、何雪妍于本案的诉讼主张实质是以双方按照建筑面积计算房屋总价款为依据，该主张与双方约定明显不符，依法难以支持。至于分推面积差异部分价款，前已述及，案涉房屋总价款904631元中已包含了分摊的共有建筑面积部分价款，故重新结算房屋总价款之后良骏公司退还给陈志坚、何雪妍的差价14835元中当然也包含了分摊部分面积差异价款，陈志坚、何雪妍关于良骏公司还应退还分推面积差价的主张理据不足，本院不予支持。关于利息问题，因双方就房屋总价款如何结算一直未能达成一致，且合同条款中并无约定退还差价的具体时限，良骏公司一审庭审后退付差价不属于恶意拖延退付的行为，鉴于此，本案不再计算应退差价自起诉之日至实际退付之日期间的利息。综上，陈志坚、何雪妍关于涉案合同并没有对房屋面积差异的处理作出具体约定等的上诉意见，理据不足，本院不予支持。综上所述，何雪妍、陈志坚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（已预交），由上诉人何雪妍、陈志坚负担。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二一年四月三十日法官助理 吴碧如书 记 员 陈君华