四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1181民初641号 原告：张晶，女，1972年4月8日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 被告：峨眉山万年华地财富置业有限公司，住所四川省峨眉山市杨柳街363号、名山东路400号3幢4-7号，统一社会信用代码91511181309380179D。 法定代表人：佘勇，该公司董事。 委托诉讼代理人：申金杯，四川联一律师事务所律师。 被告：四川嘉信商运物业服务有限公司，住所四川省成都市武侯区武侯祠大街266号附907号，统一社会信用代码915101070500851459。 法定代表人：常江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：申金杯，四川联一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：师晓丽，该公司员工。 原告张晶与被告峨眉山万年华地财富置业有限公司（以下简称峨眉华地财富公司）、四川嘉信商运物业服务有限公司（以下简称四川嘉信商运公司）、四川嘉信商运物业服务有限公司峨眉山分公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日受理后，依法由审判员杨刚独任审判，于2021年4月8日、4月15日公开开庭进行了审理，原告张晶当庭撤回对被告四川嘉信商运物业服务有限公司峨眉山分公司的起诉。原告张晶，被告峨眉华地财富公司的委托代理人申金杯，被告四川嘉信商运公司的委托诉讼代理人申金杯、师晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张晶向本院提出诉讼请求：一、判令三被告立即向原告张晶支付2019年6月至2021年2月的商铺租金61097.1元，并按合同约定支付违约金11693.98元，两项合计72791.08元；二、判令三被告支付逾期交付房屋所有权证书的违约金、履约保证金；三、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告一于2016年9月30日签订《四川省商品房买卖合同》（预售）一份，其中第八章第二十八条“买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起到实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”。 原告与被告二、三于2016年9月30日签订《万年华地财富广场商铺委托经营管理合同》一份，对双方的权利和义务进行了明确约定，自2019年6月至今，被告四川嘉信商运公司、四川嘉信商运峨眉分公司均未按合同约定按时支付商铺收益，经原告及其他业主多次催收，至今未付。被告峨眉华地财富公司作为连带责任担保人，负有对拖欠的商铺收益承担连带支付责任。因被告不讲信用，未能按双方签订的合同全面履行合同义务，严重侵害了原告的合法权益，特向贵院诉讼，望贵院依法判如所请。 被告峨眉华地财富公司、四川嘉信商运公司共同辩称：1、原告在本案中的主张涉及两份合同，是两个不同的法律关系，第一个是原告与被告一之间的商品房买卖合同关系，第二个是原告与被告二之间的委托经营管理合同关系，原告的第一项诉请是基于委托关系产生，第二项诉请是基于买卖关系产生，我们认为两个法律关系不应当合并审理；2、就原告第一项诉请，被告二认可与原告建立了委托经营管理关系，签订了委托合同，但对原告主张的金额有异议，根据被告二测算是低于原告主张的金额；3、原告的诉请第二项是基于与被告一的买卖关系产生，我们认为不应在本案中处理且原告已接到被告一的通知，产权证已能够实际取得。 经审理查明的基本事实如原、被告所述。另查明，原告与被告峨眉华地财富公司签订了《商品房买卖合同》，同日，又与被告四川嘉信商运公司、四川嘉信商运物业服务有限公司峨眉山分公司签订了《万年华地财富广场商铺委托经营管理合同》，合同约定委托经营管理期限从2016年9月30日至2026年9月30日止；第一年至第五年，乙方承诺商铺每年收益分别为该商铺购买合同价格的6%、7%、8%、9%、10%，在第一个五年收益分配期间，乙方及其关联公司每半年支付半年商铺收益。第一次商铺收益在2017年11月10日前支付，其后的收益在每半年期满后10日内付清。合同十三条约定违约责任：乙方及其关联公司应按时足额支付甲方商铺收益，除本合同约定的情形外，每逾期一日，乙方及其关联公司按拖欠商铺收益总额的万分之三向甲方支付违约金。 庭审中经双方对2019年6月至2021年2月欠付的商铺收益进行确认如下：租金为61097.07元，2020年2月的租金为2948.2元；2019年6月至2019年10月欠付租金11464.41元、2019年11月至2020年4月欠付租金18048.24元、2020年5月至2020年10月欠付租金18048.24元、2020年11月至2021年2月欠付租金13536.18元。另原告认可被告二已支付了履约保证金，认可被告一已通知其于2021年4月2日去公司领取产权证。被告以2020年初受疫情影响要求减免一个月租金。 本案因被告不同意调解致调解无效。 上述事实，有原告起诉书，提交的商铺委托经营管理合同、银行账户流水、调整租金意见征集函，被告四川嘉信商运公司、提交测算清单、减免商铺租金明细表及确认书，本院庭审笔录等证据予以证实。 本院认为：依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”。本案原告与被告四川嘉信商运公司签订所购买商铺委托经营管理合同，将商铺交付其进行经营管理，被告理应按合同约定按时足额支付约定租金收益，逾期将承担违约责任。 本案争议焦点为：1、被告四川嘉信商运公司欠付租金的时间计算方式，应否承担违约责任；2、被告峨眉华地财富公司是否应当承担担保责任；3、逾期办证违约责任能否并案处理。 关于焦点一，首先依据合同约定“在第一个五年收益分配期间，乙方及其关联公司每半年支付半年商铺收益。第一次商铺收益在2017年11月10日前支付，其后的收益在每半年期满后10日内付清。”，该约定规定第二个半年支付时间应为2018年5月9日后10日内，以此类推，到2020年5月9日后10日内应支付至2020年11月10日前半年的租金；2020年12月9日后10日内应支付至2021年5月10日前半年的租金。原告起诉时间为2021年3月2日，其主张拖欠租金至2021年2月止的租金符合合同约定，本院依法应予支持。关于被告抗辩2020年2月、3月受疫情影响应当减免期间部分租金的理由成立，本院结合本地区疫情状况及被告对商铺租赁方租金减免情况酌情免去2020年2月一个月的商铺租金收益2948.2元。关于违约责任问题，依据合同约定“乙方及其关联公司应按时足额支付甲方商铺收益，除本合同约定的情形外，每逾期一日，乙方及其关联公司按拖欠商铺收益总额的万分之三向甲方支付违约金。”，原告主张拖欠租金应确认分段计算至2021年2月22日止，合计违约金为6798.1元[分别计算为2019年5月11日至2021年2月22日共计653天的违约金2245.88元（11464.41元×0.03%×653天）、2019年11月11日至2021年2月22日共计469天的违约金2539.39元（18048.24元×0.03%×469天）、2020年5月11日至2021年2月22日共计287天的违约金1553.95元（18048.24元×0.03%×287天）、2020年11月11日至2021年2月22日共计113天的违约金458.88元（13536.18元×0.03%×113天）]。 关于焦点二，原告未举证证明被告峨眉华地财富公司书面对2019年6月至2021年2月期间欠付商铺租金承担了保证责任，故被告峨眉华地财富公司不应对被告四川嘉信商运公司欠付商铺收益后果承担保证责任。 关于焦点三，原告诉请的逾期办证违约责任系其与被告峨眉华地财富公司因商品房买卖合同产生法律关系，与本案审理的租赁合同产生的法律关系不同，依法不能合并审理，原告可另案诉讼主张，不在本案中并案处理。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百八十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、判决生效后十日内，由被告四川嘉信商运物业服务有限公司支付拖欠原告张晶2019年6月至2021年2月（免除2020年2月的租金2948.2元）的租金58148.87元，违约金6798.1元； 二、驳回原告张晶的其他诉讼请求。 案件受理费收取810元，由被告四川嘉信商运物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乐山市中级人民法院。 审 判 员 杨刚 二〇二一年四月十五日 法官助理 谢灵 书 记 员 陈羽 附本案所适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。