山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终1908号 上诉人（原审被告）：刘勇，男，1987年9月13日出生，汉族，住山东省济宁市汶上县。 委托诉讼代理人：许伦，山东天正平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛中高置业有限公司，住所地:山东省平度市，统一社会信用代码：91xx42。 法定代表人:王建，董事长。 委托诉讼代理人：王艳艳，山东向真律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭波，山东向真律师事务所律师。 上诉人刘勇因与被上诉人青岛中高置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初7852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘勇上诉请求：1.一审法院认定事实不清，判决错误，请求二审法院依法改判，依法改判上诉人不承担责任或者发回重审；2.一切诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在2018年底通知被上诉人处工作人员，告知被上诉人与其解除商铺租赁合同，被上诉人要求扣除上诉人4000元的保证金，上诉人也表示同意，合同解除后，上诉人离开平度，去往青岛工作，没有再使用涉案房屋，双方租赁合同关系已经解除，上诉人不应当向其支付租金与违约金，一审法院认定双方仍存在租赁关系系事实认定错误，应当依法予以改判。二、被上诉人的诉讼请求没有事实根据，其提交的证据相互矛盾，不能形成完整的证据链，且违背常理，依法应当不予采信。1、被上诉人在上诉人逾期11个月以后，才要求上诉人支付租金，间隔过长，且被上诉人也未提交任何证据，证明在此期间要求上诉人支付租金。根据被上诉人提交的证据可知，被上诉人认为按照合同约定，上诉人应当在2019年4月15日前、2019年10月15日前各缴纳26393元的租金，但在约定交款的期限内，上诉人并未缴纳约定的租金，在此期间被上诉人也从未要求过上诉人支付过租金，而是在间隔11个月后，才要求上诉人支付租金，问隔时间过长。诚如被上诉人所诉，上诉人拖欠其租金，其应当在2019年4月15日合同到期后通知上诉人缴纳租金，但从2019年4月15日至2020年7月27日，上诉人从未接收到被上诉人送达的缴费通知等相关材料，而在间隔11个月之后，被上诉人才要求上诉人支付，有悖常理。2、被上诉人提交的证据证明内容相互矛盾，不能证明其诉讼请求。2020年7月27日，山东向真律师事务所接受被上诉人的委托，向上诉人出具律师函，明确表述，要求上诉人支付租赁费26393元，在庭审过程中，被上诉人明确陈述，该租赁费是2019年10月15日至2020年4月15日六个月的租金，即被上诉人不要求上诉人支付2019年4月15日至2019年10月14日六个月的租金，说明截止到2020年7月27日，被上诉人认为上诉人拖欠其租金只有6个月的租金，但在诉讼过程中，却要求上诉人支付2019年4月15日至2020年4月14日全年的租金，二者相互冲突，不能形成完整的证据链，应当依法不予采信。三、一审法院适用法律错误，加重上诉人的举证责任，显失公平。1、依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，上诉人认为其与被上诉人之间的租赁关系已经不存在，并对该法律关系消灭的基本事实承担了举证责任。上诉人自2018年底与被上诉人解除租赁合同后，再未使用过涉案房屋，被上诉人对房屋的处分情况，上诉人一概不知。一审中，上诉人已提交材料，证明涉案房屋已由被上诉人出租给案外人，出租时间为2019年3月份左右，已完成举证责任，不应当承担举证不能的责任。2、上诉人完成举证责任后，一审法院应当要求被上诉人提交当时为案外人平度市家合香熟食店办理营业执照时出具的证明信息及相关手续，若被上诉人不提供，则应当依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条规定，推定是被上诉人将涉案房屋出租给案外人平度市家合香熟食店。根据《个体工商户条例》第八条的规定，如果被上诉人不为案外人平度市家合香熟食店出具书面证明，即经营场所证明（应当包含租赁合同或租赁关系证明），工商登记机关不可能为案外人平度市家合香熟食店办理营业执照，只要被上诉人为案外人平度市家合香熟食店办理该营业执照，就说明被上诉人对涉案房屋的使用情况是知情的，办理营业执照的相关证明材料均应当保存在被上诉人处，应当由被上诉人承担举证责任。四、即便被上诉人在一审中诉称，是由上诉人对涉案房屋进行转租，则根据被上诉人提交的《商铺租赁合同》第九条可知，二者之间的租赁合同应当终止，即从2019年3月份已经终止，合同终止后，被上诉人怠于行使其权利，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，被上诉人没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，其主张的第二年度的租金与违约金应当由其承担损失。五、被上诉人作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋享有监督权与处分权，有权查明案外人平度市家合香熟食店的相关信息，现被上诉人怠于出具相关手续证明，应当认定其与上诉人解除租赁合同后，被上诉人将涉案房屋出租给案外人家合香熟食店，后期案外人家合香熟食店停业，不向其支付租金，被上诉人找出之前与上诉人签订的租赁合同，虚构事实提起诉讼。综上所述，一审法院事实认定不清，适用法律错误，依法应当予以改判或撤销。 青岛中高置业有限公司答辩称，首先，上诉人主张2018年与答辩人解除涉案商铺租赁合同无事实依据，答辩人至今未收到任何形式的解除合同通知，上诉人也未向法庭提交双方解除合同的证据。且涉案合同至2021年4月14日期限届满，目前尚在合同期限内，合同有效存续。根据合同约定，本案诉讼过程中，第三年度的租金也已届清偿期，为此，答辩人在此增加诉求，要求二审法院一并判决上诉人支付第三年度到期租金58996元，合计第二年度租金共计为111782元及违约金。 其次，2020年7月27日答辩人委托山东向真律师事务所给上诉人发送的催缴租金的律师函内容与本案诉请并不矛盾。该律师函内容仅是对2019年10月15日至2020年4月15日期间6个月的租金进行催收，对于2019年4月15日至10月15日期间的租金，答辩人已经于2019年8月15日委托该律师事务所催告过，无需重复催告。何况，即便答辩人不催告，也不影响答辩人直接通过诉讼方式向上诉人主张的权利，更不能以此认为答辩人放弃该期间的租金。答辩人在法定诉讼时效期间内向法院提起诉讼应当得到支持，因此，上诉人的该项上诉理由不成立。 第三，上诉人主张2019年3月份答辩人将涉案商铺出租给案外人没有任何事实依据。其向法庭提交的案外人的工商登记信息所载明的商铺编号与本案所涉商铺编号不一致，不能证明案外人使用过涉案商铺。答辩人与上诉人签订租赁合同后，涉案商铺一直由上诉人控制和管理，上诉人具体是自己使用还是转租给他人使用答辩人不知情。上诉人主张答辩人将涉案商铺转租，自然对其主张的事实负有举证义务。如果上诉人主张案外人在涉案商铺经营属实，则办理营业执照所需的经营场所证明等相关资料均在工商行政机关备案，上诉人完全可以通过查询获得上述登记资料，答辩人对此不负有举证义务。在上诉人未提交证据证明其与答辩人之间的租赁合同解除，也未提交证据证明系答辩人将涉案商铺转租的前提条件下，原审据此判决正确，上诉人的上诉理由不成立。 综上所述，答辩人认为原审判决认定事实清楚，判决正确。因本案诉讼期间，第三年度租金也届支付期，为避免再次诉讼给双方当事人造成的讼累，根据最高人民法院新发布的案例，答辩人在此增加要求上诉人支付第三度租金的诉请，请二审法院一并处理并驳回上诉人的上诉请求。 青岛中高置业有限公司向一审法院起诉请求：判令刘勇支付拖欠房屋租金52786元及至实际付清之日止的违约金（以拖欠租赁费总额为基数，按年利率24%自逾期之日暂计算至2020年8月26日，为14076.6元），合计66862.6元。 一审法院认定事实：2018年4月15日，青岛中高置业有限公司（甲方）与刘勇（乙方）签订商铺租赁合同，合同约定：甲方同意将位于平度市建筑面积为85.07平方米的商铺出租给乙方作为商业使用。该商铺用途为金融办公；该商铺租赁期为三年，自。2018年4月15日起至2021年4月14日止。其中，甲方给予乙方6个月免租期免租期为2018年4月15日起至2018年10月14日，免租期计入租赁期。合同第一年度租金共计46576元，第二年租金共计52786元，第三年租金共计58996元。合同第一年度租金起算日为合同签订当日起算，免租期不收租金，第一年租金收取按扣除免租期后租期收取租金；租金交纳周期6个月一交，乙方应于本合同签订时交纳该商铺合同第一年度上半年6个月的租金，并于2018年12月14日前交纳合同第一年度下半年6个月的租金，并以此类推租金交纳时间和金额，即每提前120天收取下一租期6个月的租金；乙方须按合同约定的期限和金额按时足额交纳租金，否则每逾期壹天乙方应按每天年度租金总额千分之五的标准，向甲方支付逾期违约金。2020年7月27日，山东向真律师事务所受青岛中高置业有限公司的委托向刘勇发送律师函，要求刘勇于2020年8月5日前交纳到期的租金。刘勇提交提交以下证据。1、工商登记信息查询结果一份和涉案店铺经营照片两张，证明自2019年3月18日至今，涉案商铺由曲瑞坚经营，店铺名称为平度市家合香熟食店，经营者与店铺并非是刘勇，青岛中高置业有限公司将涉案店铺出租给他人，却要求刘勇支付租赁费没有事实根据。2、山东向真律师事务所向刘勇出具的律师函一份，证明青岛中高置业有限公司委托山东向真律师事务所向刘勇出具律师函，告知刘勇有26393元的租金未付，与刘勇的诉请52786元相互矛盾，对于刘勇的主张不应采信。青岛中高置业有限公司质证意见：对于工商登记信息查询结果真实性无异议，但其登记经营场所为李园办事处xx路xx号楼xx号与涉案房屋不一致。经营店铺照片与我公司无关，我公司只与刘勇存在商铺租赁合同，与其他方没有签订租赁合同；对于证据2真实性无异议，但该租赁费是刘勇2019年10月15日至2020年4月15日六个月的租金。对当事人提供的证据的认定：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘勇对青岛中高置业有限公司提供的商铺租赁合同的真实性不予认可，但是其没有提供证据予以反驳，应承担不利的法律后果。通过刘勇的陈述，其承认与青岛中高置业有限公司签订过租赁合同，并不否认其与青岛中高置业有限公司之间存在商铺租赁合同关系。青岛中高置业有限公司提供的商铺租赁合同来源和形式符合法律规定，与待证事实相关联，能够反映案件真实情况。综上，商铺租赁合同的证明力，一审法院予以认定。 一审法院认为，刘勇、青岛中高置业有限公司签订的商铺租赁是双方的真实意思表示，内容不违背法律规定，系有效合同，双方当事人均应按照合同约定诚信履行义务。 当事人争执的焦点是：一、刘勇、青岛中高置业有限公司之间签订的商铺租赁合同是否已于2018年底解除；二、刘勇是否应向青岛中高置业有限公司支付第二年度的租赁费及违约金。 对于焦点一，刘勇主张其与青岛中高置业有限公司之间的租赁关系已于2018年底解除，并提交平度市家合香熟食店的工商登记信息查询结果一份和涉案店铺经营照片两张予以证明自2019年3月18日至今涉案商铺由曲瑞坚经营。青岛中高置业有限公司否认双方之间的租赁关系已解除。一审法院认为，刘勇对其主张应当承担举证责任，举证不能应承担不利的法律后果。刘勇提供的证据不能证明双方之间的租赁关系已解除，因此，刘勇的主张，一审法院不予采纳。 对于焦点二，因刘勇、青岛中高置业有限公司之间的租赁合同尚未解除，青岛中高置业有限公司要求刘勇支付第二年度的租赁费52786元，符合法律规定，一审法院予以支持。 根据合同约定，第二年度租赁费52786元应于2019年4月15日前、2019年10月15日前各交纳26393元，逾期按照每天年度租金总额的5‰支付逾期违约金。刘勇没有按照合同约定交纳租赁费，已构成违约，应当向青岛中高置业有限公司支付违约金，因此，青岛中高置业有限公司要求刘勇按照年利率24%支付自逾期之日至款项实际付清之日止的违约金，一审法院予以支持。刘勇主张违约金过高，一审法院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：刘勇于判决生效后十日内付给青岛中高置业有限公司租赁费52786元及违约金（违约金的计算以26393元为基数，分别自2019年4月16日、2019年10月16日起至款项实际付清之日止，按照年利率24%计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1472元，保全费820元，共计2292元，由刘勇负担。 二审期间，根据上诉人刘勇的申请，本院依法到平度市行政审批服务局调取了下述两份证据材料。1、案外人曲瑞坚开办平度市家合香熟食店的工商登记材料。该材料显示经营场所：山东省青岛市平度市李园办事处xx路xx号楼xx号，开业时间：2019年3月18日。2、案外人段新花开办的平度市足韵唐足疗工作室（该室现正在经营，租赁涉案房屋），工商登记材料显示：经营场所：山东省青岛市平度市李园办事处xx路xx小区xx号xx户。被上诉人青岛中高置业有限公司对以上证据真实性无异议。对上述两份证据，本院予以采信。 被上诉人青岛中高置业有限公司提交徐玲玲与段新花的租赁合同一份，该合同显示签约时间为2020年10月27日。上诉人对该合同的真实性无异议。本院对该合同的真实性予以确认。 本院二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点为涉案房屋的交接时间。本案双方当事人约定合同履行的时间为2018年4月15日起至2021年4月14日止。上诉人刘勇称其因经营状况不好，于2018年年底将涉案房屋转租给案外人曲瑞坚开办平度市家合香熟食店并经被上诉人同意，因案外人曲瑞坚未出庭作证而且被上诉人对该事实不认可，上诉人刘勇又无其他证据证明转租一事经过被上诉人同意，应当承担举证不能的法律后果。上诉人刘勇作为承租人应当承担支付租金的义务。 上诉人刘勇作为承租人未举证证明房屋的交接时间。被上诉人在一审中主张暂计算至2020年8月26日的房租，上诉人刘勇应予承担。被上诉人二审答辩中要求上诉人支付2020年8月26日之后的租金，该诉求不属于本院二审审理的范围，被上诉人可以另行主张。 综上所述，刘勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1472元，由上诉人刘勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇二一年四月二十二日 书记员  王若怡