四川省成都高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0191执异332号 案外人：何龙继，男，1968年11月9日出生，汉族，住四川省大邑县。 案外人：黄亚岚，女，1974年5月29日出生，汉族，住四川省大邑县。 申请执行人：成都利双业投资有限公司，住所地成都市武侯区晋阳路128号附27号。 法定代表人：李勇，总经理。 被执行人：成都因明管业有限责任公司，住所地四川省成都市大邑县。 法定代表人：陈耀炜。 被执行人：成都因明房地产有限公司，住所地四川省成都市大邑县。 法定代表人：魏健。 被执行人：四川省川科投融资担保有限公司，住所地成都市金牛区大道营门口路88号四威大厦A座6层4号。 法定代表人：邓光伟。 被执行人：邓光伟，男，1963年9月20日出生，汉族，住成都市金牛区。 被执行人：廖清蓉，女，1964年7月18日出生，汉族，住成都市金牛区。 本院在执行成都利双业投资有限公司（以下简称利双业公司）与成都因明管业有限责任公司（以下简称因明管业公司）、成都因明房地产有限公司（以下简称因明房地产公司）、四川省川科投融资担保有限公司（以下简称川科公司）、邓光伟、廖清蓉金融借款合同纠纷一案中，案外人何龙继、黄亚岚就本院查封的位于成都市大邑县××镇××路××段××号××幢××单元××楼××号车位（以下简称案涉车位）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 何龙继、黄亚岚向本院提出异议请求：撤销对案涉车位的查封裁定并解除查封。事实与理由：因明房地产公司系大邑县××镇××路××段××号地块“杜松雅韵”项目开发商，因明房地产公司将案涉车位出售给何龙继、黄亚岚，但一直未办理产权登记。何龙继、黄亚岚已经支付全部购买款并实际占有使用。 本院查明，中国民生银行股份有限公司成都分行（以下简称民生银行成都分行）就其与因明管业公司、因明房地产公司金融借款合同纠纷一案向本院申请财产保全，要求对因明管业公司、因明房地产公司所有的财产在价值2630万元范围内予以保全。本院经审查后于2015年8月31日作出（2015）高新民初字第1104号民事裁定，裁定查封因明管业公司所有的位于大邑县××镇××道××段国有土地使用权（产权证号：大邑国用（2010）第4539号）、因明管业公司所有的位于大邑县××镇××道××段房产（产权证号：大房权证监证字第0××4号）、因明房地产公司所有的位于大邑县××镇××道××号房产（产权证号：大房权证监证字第0××1号）、因明房地产公司所有的位于大邑县××镇××道××号附6号房产（产权证号：大房权证监证字第0××9号）。2015年9月1日，本院将前述不动产予以查封。 2015年11月12日，本院立案受理民生银行成都分行与因明管业公司、因明房地产公司、川科公司、邓光伟、廖清蓉金融借款合同纠纷一案。本院经审理后于2017年2月24日作出（2015）高新民初字第7896号民事判决，该判决的主要内容为：一、因明管业公司向民生银行成都分行归还借款本金2600万元及相应利息、罚息、复利；二、因明管业公司向民生银行成都分行支付律师费10万元；三、如因明管业公司不履行上述债务，民生银行成都分行可对因明管业公司享有的房权证监证字第0××4号房屋所有权及大邑国用（2010）字第4539号地产土地使用权折价或拍卖、变卖所得价款就案涉债务优先受偿；四、如因明管业公司不履行上述债务，民生银行成都分行可对因明房地产公司所有的大房权证监证字第0××9号房产及大房权证监证字第0××1号房产折价或拍卖、变卖所得价款就案涉债务优先受偿；五、川科公司对因明管业公司的案涉债务在本金余额最高限额为本金1500万元及相应利息、罚息、复利和律师费10万元的范围内承担连带保证责任，川科公司承担连带保证责任后，有权向因明管业公司追偿；六、邓光伟、廖清蓉对因明管业公司的案涉债务承担连带保证责任，邓光伟、廖清蓉承担连带保证责任后，有权向因明管业公司追偿；七、驳回民生银行成都分行其他诉讼请求。 上述判决生效后，民生银行成都分行向本院申请强制执行，本院于2017年7月11日立案执行，案号为（2017）川0191执3461号。执行过程中，民生银行成都分行将其在（2015）高新民初字第7896号民事判决中所确定的债权转让给了利双业公司。利双业公司向本院提出异议申请，请求将（2017）川0191执3461号案件的申请执行人由民生银行成都分行变更为利双业公司。本院经审查后于2020年6月3日作出（2020）川0191执异170号执行裁定，裁定变更利双业公司为（2017）川0191执3461号案件的申请执行人。 另查明，作为买受人的何龙继、黄亚岚与作为出卖人的因明房地产公司签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第一条约定：因明房地产公司以出让方式取得位于大邑县××镇××路××段××号地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为：大邑国用（2009）第2××9号，土地使用权面积为：21005平方米。因明房地产公司经批准，在上述地块上建设的商品房地名核准名称为：杜松雅韵，建设工程规划许可证号为：建字第510129201030047，建筑工程施工许可证号为：××。第三条约定：因明房地产公司将案涉车位以总价款3万元出售给何龙继、黄亚岚。第五条约定：何龙继、黄亚岚采取一次性付款方式付款。第十条约定：因明房地产公司应当在2015年1月12日前向买受人交付案涉车位。第十九条约定：出卖人应当在2012年6月30日前取得案涉车位所在楼栋的权属证明；案涉车位交付使用后，买受人同意委托因明房地产公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。 2015年1月12日，作为买受人的何龙继、黄亚岚与作为出卖人的因明房地产公司签订《商品房买卖合同（补充协议及附件）》，约定买受人在签订本合同的当日向出卖人付清价款3万元。当日，因明房地产公司出具编号为0937786的《收据》一份，载明其收到何龙继支付的案涉车位的房款3万元。 2021年4月7日，案涉车位的物业管理方成都瑞霖物业管理有限公司出具的《入住证明》载明，案涉车位于2015年1月12日交付给何龙继、黄亚岚使用。 本院认为，从本院作出的（2015）高新民初字第7896号民事判决的裁判内容来看，作为权利人的利双业公司对包括案涉车位在内的相关不动产享有优先受偿权。从何龙继、黄亚岚的书面异议来看，其认为其基于与因明房地产公司签订的《商品房买卖合同》而对案涉车位享有所有权，因此要求本院撤销对案涉车位的查封裁定并对案涉车位解除查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，在本案中则主要考察何龙继、黄亚岚基于《商品房买卖合同》的约定而对案涉车位所享有的权利能否排除本院的强制执行问题。 从查明的事实来看，2015年1月12日，何龙继、黄亚岚与因明房地产公司签订了案涉车位的买卖合同的补充协议及附件，本院查封案涉车位的时间为2015年9月1日，案涉车位于2015年1月12日交付给了何龙继、黄亚岚使用；即何龙继、黄亚岚在本院查封案涉车位之前已经签订了合法有效的书面合同并占有了案涉车位。何龙继、黄亚岚向因明房地产公司支付完毕了全部购买款，且亦无证据显示案涉车位未办理过户登记系何龙继、黄亚岚的原因。因此，何龙继、黄亚岚提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款、第二十四条、第二十七条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于成都市大邑县××镇××路××段××号××幢××单元××楼××号车位的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向四川省成都高新技术产业开发区人民法院提起执行异议之诉。 审 判 长  晏 锐 人民陪审员  岳云川 人民陪审员  徐小蓉 二〇二一年四月二十日 书 记 员  李瑞琳