黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2021）黑执异16号案外人：徐诚博，男，1987年3月5日出生，汉族，住海南省海口市秀英区。委托诉讼代理人：苏雷，女，1974年1月13日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道外区。申请执行人：中国建设银行股份有限公司哈尔滨自贸区支行（原中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行），住所地黑龙江省哈尔滨市松北区祥安南大街976号观澜居小区C2-4号商服。负责人：王大海，该支行行长。委托诉讼代理人：崔迎春，黑龙江龙信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王进美，黑龙江龙信达律师事务所律师。被执行人：黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区松北大道58号。法定代表人：王志江，该公司经理。在本院执行中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行（现已更名为中国建设银行股份有限公司哈尔滨自贸区支行，以下简称自贸区建行）与黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司（以下简称盛恒基公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人徐诚博对本院查封盛恒基公司开发建设的哈尔滨市松北区规划路19以南、规划路03以东盛世家园小区G4栋1单元1001室房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人徐诚博称，2017年10月31日，案外人与盛恒基公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买盛恒基公司开发建设的案涉房屋，并于2018年2月14日交纳了906000元购房款。2018年3月10日，盛恒基公司为案外人办理了进户手续。案外人将购买的案涉房屋办理了联机备案，取得了案涉房屋的所有权。案涉房屋没有办理产权证，是因为盛恒基公司原因，与案外人无关。由于案涉房屋项下土地使用权被本院（2018）黑执50号之四执行裁定查封，案外人无法办理产权证，故请求法院解除对案涉房屋项下土地使用权的查封。申请执行人自贸区建行辩称，1.自贸区建行申请查封土地使用权合法有效。盛恒基公司开发的盛世家园小区房屋及土地使用权于2016年年底即被申请查封，案外人明知房屋已被查封仍自愿购买，房屋买卖行为无效。2.对案涉房屋的续查封合法。（2018）黑执50号之四执行裁定系（2016）黑民初82号之一民事裁定的续封裁定，最初的查封时间应以（2016）黑民初82号之一民事裁定为准，即2016年12月4日。3.案外人未取得不动产登记，不符合善意取得的构成要件，无权要求解除案涉房屋及土地使用权的查封。被执行人盛恒基公司未答辩。本院查明，本院在审理本案过程中，依据自贸区建行诉讼保全申请，于2016年11月25日作出（2016）黑民初82号之一民事裁定书，查封盛恒基公司开发的盛世家园小区334套房屋和盛恒基公司座落于黑龙江省哈尔滨市××区规划××以南××路以东，面积150407.01平方米的土地使用权一处[产权证号：哈国用（2010）字第09000100号，地号：8-03-006-0086]。该裁定于2017年1月9日送达盛恒基公司和哈尔滨市住房保障和房产管理局松北分局。2019年12月2日，本院作出（2018）黑执50号之四执行裁定书，继续查封上述房屋及土地使用权。2018年3月8日，本院作出（2016）黑民初82号民事判决书，判决：一、盛恒基公司于判决生效之日起十日内给付自贸区建行借款本金289989045.14元；二、盛恒基公司于判决生效之日起十日内给付自贸区建行2016年8月21日前的利息47559628.09元;从2016年8月22日起的逾期利息，以本金289989045.14元为基数，按照年利率10.68%标准计算至实际给付之日；三、如盛恒基公司不能清偿上述判决主文第一、二项确定的债务，对不能清偿部分，自贸区建行有权以盛恒基公司提供哈房建松字第20130249、2013025、20130258、20130257、20130274、20130273、20130272、20130271、20130270、20130287、20130269、20130268、20130267、20130266、20130265、20130264、20130263、20130262、20130261、20130260、20130286、20130285、20130284、20130283、20130282、20130281、20130280、20130279、20130278、20130277、20130250、20130255、20130256、20130254、20130253、20130252、20130251、20130275、20130276号他项权证项下房产及哈他项（2013）第09000532号项下的土地使用权[使用权证号：哈国用(2010)第090001号]折价或者拍卖、变卖所得款项在289989045.14元本金及利息范围内优先受偿；四、驳回自贸区建行的其他诉讼请求。案件受理费1748621元，保全费5000元，由自贸区建行承担21044元，由盛恒基公司承担1732577元。该判决发生法律效力后，盛恒基公司未履行给付义务，自贸区建行向本院申请执行。在本院执行期间，盛世家园小区业主解慧芬、王彦峰等605人向本院申诉。2019年6月10日，本院作出（2019）黑民再168号民事判决书，判决：一、维持本院（2016）黑民初82号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更本院（2016）黑民初82号民事判决第三项为：如黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司不能清偿上述判决主文中的本金及利息，对不能清偿部分，中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行有权以黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司哈他项（2013）第09000532号他项权证[使用权证号：哈国用(2010)第090001号]项下除盛世家园D01、D02、D03、D04、D05、D06、D07、D08、D09、D10，G17、G18、G19、G20、G21，L01、L02、L03、L04、L05、L06、L07、L08，SF01、SF02、SF03，G01、G02、G03、G04、G05、G06、G07、G08、G09、G10、G11、G12、G14楼房所对应的土地使用权之外的部分，折价或者拍卖、变卖所得款项在289989045.14元本金及利息范围内优先受偿。该判决已发生法律效力。另查明，案外人徐诚博与被执行人盛恒基公司签订的案涉房屋《商品房买卖合同》主要约定，案外人徐诚博购买被执行人盛恒基公司开发建设的坐落于黑龙江省哈尔滨市××区规划路××家园小区××单元××室房屋，该房屋建筑面积121.32平方米，合同约定价款906000元。被执行人盛恒基公司分别于2018年1月25日、2018年3月21日，为案外人徐诚博分别开具案涉房屋金额为406000元、500000元购房款发票。2018年3月10日被执行人盛恒基公司为案外人徐诚博开具案涉房屋入住会签单。本院认为，案外人徐诚博作为案涉房屋买受人，基于实体权利对案涉房屋提出的异议应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，适用案外人异议有关法律或司法解释的规定予以审查。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”本院查封了哈国用（2010）第09000100号土地使用权，案涉房屋即坐落于该编号地块之上。因此，在未有证据证明案涉房屋所有权与前述编号土地使用权相分离的情况下，本院查封哈国用（2010）第09000100号土地使用权的效力及于案涉房屋。对于案外人异议的审查，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条规定，“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。”据此，本案应考察案外人徐诚博对案涉房屋所主张的权益是否可以排除强制执行。（一）案外人主张对案涉房屋享有所有权的依据不足。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十五条第一款第一项规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”据此，从形式上审查，判断房产所有权归属应以登记为准，而本案中，案外人尚未将案涉房屋权属登记于其名下，因此，案外人主张其已取得案涉房屋所有权的依据不足。（二）案外人主张对案涉房屋享有《异议复议规定》第二十八条和第二十九条规定的物权期待权依据不足。《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过约定总价款的百分之五十”。符合上述两条司法解释规定情形的，房屋买受人对房屋享有物权期待权，可以排除人民法院对房屋的强制执行，但该两条司法解释均规定有“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”作为产生相应法律效力的法定条件。本案中，本院查封案涉房屋项下土地使用权的执行裁定书送达哈尔滨市住房保障和房产管理局松北分局的时间为2017年1月9日，案涉房屋及房屋占用土地使用权应于2017年1月9日被本院查封。鉴于案外人徐诚博与盛恒基公司签订的案涉房屋买卖合同未载明签订日期且徐诚博主张，其与盛恒基公司签订《商品房买卖合同》时间为2017年10月31日，案外人未能提供证据证明其系在本院查封案涉房屋之前与盛恒基公司签订的案涉房屋书面买卖合同，不满足《异议复议规定》第二十八条、第二十九条规定的成立物权期待权从而阻却执行效力的法定条件。因此，案外人徐诚博主张对案涉房屋占用范围土地使用权享有物权期待权从而排除执行，缺乏事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：驳回案外人徐诚博的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王洪亮审判员  李 滨审判员  崔 婷二〇二一年四月十九日法官助理刘卓书记员张茗赫