河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1582号上诉人（原审原告）：姚云飞，男，1986年4月3日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。委托诉讼代理人：陈栎仲、刘冰（实习），河南威武律师事务所律师，特别授权。上诉人（原审原告）：王哲，女，1986年3月12日出生，汉族，住河南省南召县。委托诉讼代理人：陈栎仲、刘冰（实习），河南威武律师事务所律师，特别授权。上诉人（原审被告）：南阳非凡置业有限公司，住所地河南省南阳市仲景路与光武路西南角。法定代表人：张惟肖，任总经理。委托诉讼代理人：毛雪瑜、马元珏，河南衡祥律师事务所律师，特别授权。上诉人姚云飞、王哲因与上诉人南阳非凡置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初4365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姚云飞、王哲共同的委托诉讼代理人陈栎仲、刘冰，上诉人南阳非凡置业有限公司的委托诉讼代理人马玉珏，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚云飞、王哲上诉请求：1.撤销（2020）豫1302民初4365号民事判决第一项，改判南阳非凡置业有限公司返还姚云飞、王哲购房款10000元，并赔偿姚云飞、王哲120000元（不服90000元）；2.一、二审诉讼费由南阳非凡置业有限公司承担。事实与理由：1.姚云飞、王哲购买的房屋早在2019年3月13日已被北京市高级人民法院出具的（2019）京财保2号民事裁定书查封。2.姚云飞、王哲与南阳非凡置业有限公司签订的认购书应认定为商品房买卖合同。3.争议房屋直到现在还被查封，南阳非凡置业有限公司已构成交付不能，实质违约。姚云飞、王哲从未放弃过南阳非凡置业有限公司的违约责任。即使按南阳非凡置业有限公司所说双方形成新的合意，因为没有对违约损失形成合意，合同的变更不影响姚云飞、王哲要求南阳非凡置业有限公司赔偿损失的权利。4.百度搜索安居家数据显示，2019年5月南阳房屋均价7000元每平方米，2019年10月为8300元每平方米，现在房价9973元每平方米。以2019年10月份计算姚云飞、王哲损失为159.13平方米×（8300-7000）=206869元。本案房屋至今仍被查封，姚云飞、王哲损失持续存在。以现在计算姚云飞、王哲损失为473093元。本案南阳非凡置业有限公司辩称没有收到查封裁定不知情，不合常理。南阳非凡置业有限公司作为民事裁定书中被申请人，法院必定查封了南阳非凡置业有限公司的账号，在账号资金不足的情况下，才另行查封了房屋。南阳非凡置业有限公司在账号、房屋被查封3个多月的情况下，仍收取姚云飞、王哲的定金、首付款、大修基金，应推定南阳非凡置业有限公司是明知、恶意。根据立法本意，查封和抵押类同，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条的规定，给南阳非凡置业有限公司惩罚。5.南阳非凡置业有限公司明知或应当明知姚云飞、王哲购买的房屋已被查封，属于故意或间接故意行为的出售，构成欺诈，按照《中华人民共和国消费者权益保护法》，南阳非凡置业有限公司应赔偿姚云飞、王哲价款的3倍。6.一审法院归纳争议焦点有问题。二审庭审时，姚云飞、王哲称因一审法院已判决退还购房款10000元，故放弃“改判南阳非凡置业有限公司返还姚云飞、王哲购房款10000元”的上诉请求。南阳非凡置业有限公司辩称，1.涉案认购书已经解除，本案应属于商品房预约合同纠纷。2019年10月，姚云飞与南阳非凡置业有限公司进行协商，姚云飞要求退还房款，并保留10000元作为认购金，后姚云飞提出退款申请，南阳非凡置业有限公司也将房款退还，涉案认购书也已经解除，双方之间不存在商品房买卖合同关系。双方约定签订《商品房买卖合同》时间为公司股东债务纠纷结束后，因此本案应定性为商品房预约合同纠纷。2.姚云飞与南阳非凡置业有限公司在2019年10月达成的附条件房屋预约合同，南阳非凡置业有限公司愿意在条件成就时继续履行签订合同义务，因条件尚未成就，姚云飞要求解除该预约合同，南阳非凡置业有限公司仅需退还该10000元认购金即可。3.本案不存在合同变更的问题。原认购书已经解除，双方目前不存在商品房买卖合同关系，双方形成了新的商品房预约合意，不存在赔偿的问题。4.本案不存在适用惩罚性赔偿的情形，也不适用消费者权益保护法规定。南阳非凡置业有限公司不存在恶意隐瞒的情况。南阳非凡置业有限公司上诉请求：1.请求撤销（2020）豫1302民初4365号民事判决，改判南阳非凡置业有限公司退还姚云飞、王哲认购金10000元。（不服金额30000元）。2.一、二审诉讼费均由姚云飞、王哲承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。姚云飞、王哲与南阳非凡置业有限公司已经协商达成退房款的合意，姚云飞、王哲在南阳非凡置业有限公司处的10000元系为了保留房源，双方已经变更了原房源认购协议的内容，有姚云飞、王哲签名退款申请书为证，而一审法院仅以姚云飞、王哲否认签名系自己所签否认了该证据，致使本案认定事实错误。2.当时双方已经知道案涉房屋被查封，并且经过多次协商达成退款的解决方案，姚云飞、王哲不可能继续交款购买该房屋。虽然2019年10月17日出具的收据上写的收款事由是房款，但很明显不是为购买该房屋交付的房款，而是姚云飞、王哲为了保留房源的款项。一审法院以此认定认购合同未变更明显与事实不符。3.南阳非凡置业有限公司不存在违约的情形，不应当承担违约责任。在签订退款申请的时候，姚云飞、王哲对该房源现状是明知的，但仍要求为其保留房源，即房屋如果被解封仍按当时约定的价款交易。现在姚云飞、王哲主动要求解除合同，南阳非凡置业不存在任何违约的情形，不应当承担违约责任。姚云飞、王哲辩称，2019年3月份南阳非凡置业有限公司房屋已经被查封，违约在先。即使达成新的协议，姚云飞、王哲也从没有放弃追究南阳非凡置业有限公司的违约责任。姚云飞、王哲向一审法院起诉请求：1.解除王哲与南阳非凡置业有限公司签订的《中信国安城房源认购书》；2.请求判决南阳非凡置业有限公司向姚云飞、王哲支付购房款10000元和违约金120000元；3.诉讼费由南阳非凡置业有限公司承担。一审法院认定事实：王哲、姚云飞二人系夫妻关系。2019年5月26日，王哲（乙方、购买方）与南阳非凡置业有限公司（甲方、出售方）签订《中信国安城房源认购书》一份，该认购书约定：“在签订《商品房买卖合同》之前，甲乙双方在平等、自愿的基础上就商品房认购事宜，达成如下协议：一、乙方自愿依下列条件向甲方认购中信国安城B区18号楼2单元6层601号，该商品房暂定建筑面积共159.13㎡（以上为设计面积《商品房买卖合同》约定面积以房管局预测报告面积为准）房屋总价款为人民币壹佰陆拾伍万肆仟零柒拾贰元整（即￥1654072元）。二、乙方同意签署本认购书时，支付人民币三万元整作为签约定金。三、乙方选择下列第2种方式付款。1、一次性付款。2、按揭付款。四、甲乙双方签订《商品房买卖合同》期限：自乙方缴纳签约定金之日起5日内，即2019年5月31日前乙方与甲方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。五、房屋公共维修基金、契税、买卖手续费及办理房屋所有权证、预抵押登记、抵押登记、银行按揭等费用全部由乙方承担，甲方房屋价格中不包含上述公用事业费用。相关税费的收取标准，如因政府有关部门调整相关税收政策，则按调整后的标准执行，多退少补。六、甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、地址为准，双方保证对所提供资料的真实性负责，如甲方按本协议上电话、通讯地址等联络不到乙方、则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。任何一方联系方式如有变更，应当在变更后五日内以书面形式通知到对方并得到对方的确认。七、乙方已阅读并理解，同意甲方在销售中心公示的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》等各项文件、证书、重要提示、签约须知等内容，对所认购物业状况、交易条件、周边环境、是否已经取得预售许可的情况已充分了解并予以认可。八、自签订本认购书后乙方须在甲方规定期限内签订正式《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，在甲方规定期限内正式签约的即可享受相关优惠政策，如不能在甲方规定的时间内正式签约的将不能享受本次相关优惠政策。买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止。九、若乙方未在约定的时间内与甲方签订《商品方买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，该房源可另行售出，无须通知乙方。如因乙方导致《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》无法在约定时间内签订，视为乙方不履行本协议并自动放弃该套物业的认购权，本协议自动终止，甲方有权将乙方原认购的物业转售他人，乙方无权收回所交定金。如乙方履行完毕本认购书，但甲方未能保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。乙方同意签署本认购书后在该房源的销售全过程中不更名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。乙方选择按揭付款方式，但因乙方不符合按揭贷款资格或国家、地方政府按揭贷款政策发生改变的，乙方承诺变更付款方式并在本认购书约定期间内签署《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，否则，视为乙方不履行本协议并自动放弃该套物业的认购权，本协议自动终止，甲方有权将乙方原认购的物业转售他人，乙方所缴纳定金退还，双方互不承担违约责任。本认购书在履行过程中发生纠纷时，由买卖双方协商解决；协商不成的，循法律途径解决。十、本认购书一式三联，经双方签字盖章，且乙方缴纳签约定金后失效。十一、特别声明：出卖人已经按照买受人要求对所有条款予以充分说明，双方对所有条款理解且不存在异议，并愿意接受。”《中信国安城房源认购书》签订后，王哲依据双方合同约定于同日向南阳非凡置业有限公司支付购房定金30000元，南阳非凡置业有限公司给王哲出具《收据》（票号：ZXGA：0006584）一份，交款事由为：“定金、B区-18?-2-601房”。2019年6月18日，姚云飞、王哲又向南阳非凡置业有限公司付款两笔，南阳非凡置业有限公司给姚云飞、王哲出具《收据》两份；其中304072元（票号：ZXGA：0006985）交款事由为“房款，B区-18?-2-601房。”10343.5元（票号：ZXGA：0006645）交款事由为“大修基金，B区-18?-2-601房。”上述三笔款项共计344415.5元。另查明，姚云飞、王哲与南阳非凡置业有限公司诉争房屋于2018年6月3日由南阳市房产管理中心颁发了《商品房预售许可证》，证号为：（宛）房预售证第018050号。再查明，2019年6月17日南阳非凡置业有限公司公司股份全部被郑州市中级人民法院2019豫01执保255号裁定查封。2019年10月17日南阳非凡置业有限公司的股份被深圳市罗湖区人民法院2018粤0303财保734号之七裁定书查封。后因中国金谷国际信托有限公司与中信国安投资有限公司、中信国安集团有限公司、南阳非凡置业有限公司金融借款合同纠纷一案，北京市高级人民法院于2019年3月7日作出（2019）京财保2号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人中信国安投资有限公司、中信国安集团有限公司、南阳非凡置业有限公司名下银行存款599026108.47元，若存款余额不足，则查封其名下同等价值的其他财产。”北京市高级人民法院于2019年3月27日将该裁定书送达给中信国安集团有限公司，并依据该裁定书于2019年3月13日对本案所争议的房产予以查封。因涉案房产被查封，王哲与南阳非凡置业有限公司签订的《中信国安城房源认购书》不能网签《商品房买卖合同》，致使认购合同无法及时履行，姚云飞、王哲要求南阳非凡置业有限公司退还房款，南阳非凡置业有限公司于2019年10月15日通过中国银行南阳高新区支行（账号：25×××03）向姚云飞在中国建设银行安阳永安支行账户（账号：62×××53）转款334415.50元，下剩10000元未退付；姚云飞、王哲将《中信国安城房源认购书》原件及收款收据交于南阳非凡置业有限公司；南阳非凡置业有限公司于10月17日给姚云飞、王哲出具了《收据》，内容为：“缴款单位：姚云飞、王哲。缴款方式：——。人民币（大写）壹万元整；￥10000，交款事由，房款B区-18#-2-601房。经办人：杨帆。”庭审中，南阳非凡置业有限公司向法院提交了《中信国安城项目退款申请单》，内容为：“南阳非凡置业有限公司：本人于2019年5月26日向贵公司购买中信国安城项目B区18号楼2单元6层601号商品房一套，并已支付房款￥334072元，维修基金￥1034.5元；现因无法进行网签，特向贵公司申请退款334415.5元，保留壹万元作为此套房源认购金，特此申请。申请人：姚云飞、王哲年月日（未注明时间）。西藏南阳分公司申请：白静（签名）。销售管理部经理审核王哲（签名）。计划财务部经理审核同意刘煜飞（签名）19、10、10。……。”经当庭质证，姚云飞、王哲对《收条》、《中信国安城项目退款申请单》上的签名予以否认，称不是自己所签名，并要求笔迹鉴定。《收条》，内容为：“今收到南阳非凡置业有限公司退房款￥324072元整，退维修基金￥10343元整，此退房款及退维修基金以实际到账时间为准。客户姚云飞、王哲签名年月日（未注明时间）”。一审法院认为，1.本案关于法律适用，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生在民法典施行前，故适用当时的法律、司法解释的规定。2.关于《中信国安城房源认购书》是预约合同或是商品房买卖合同。预约合同，是指当事人双方为将来订立确定性本合同而达成的合意。根据本案查明的事实，姚云飞、王哲与南阳非凡置业有限公司签订的《中信国安城房源认购书》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，其效力应予认定。双方签订该认购书时间为2019年5月26日，诉争房屋于2018年6月3日已由南阳市房产管理中心颁发了《商品房预售许可证》，该房产已具备签订正式的商品房买卖合同，因此，双方在涉案认购书中所指向的房产、约定的房屋买卖意向存在现实履行的基础；同时，该认购书虽不具备《商品房买卖合同》的具体详尽内容，但明确了双方当事人的基本情况，对拟购房产的坐落位置，大致总面积、总价款、以及认购书履约后双方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》时间等均作了较为清晰且适于操作的约定。这表明双方当事人经过磋商，就条件成就时实际进行商品房买卖的主要内容达成了合意，对将来正式签署商品房买卖合同进行了预先安排，并以书面形式明确将来订立正式的商品房预售合同。综上，法院确认涉案《中信国安城房源认购书》是具有法律约束力的预约合同。姚云飞、王哲称该认购书是商品房买卖合同，法院不予支持。3.关于合同是否变更。依据姚云飞、王哲与南阳非凡置业有限公司当庭的诉、辩、及双方的微信记录能够确认双方在2019年9月1日已协商退还房款事宜，庭审中南阳非凡置业有限公司虽提交退款手续，并收回了交款收据及《商品房认购协议书》原件，又给姚云飞、王哲开具了10000元的《收据》，但该《收据》交款事由一览中未显示保留房源定金或订金字样，而是显示购房款。虽在通过微信协商过程中提及是否保留房源问题，但最终双方未达成合意，且其提供的退款申请书，姚云飞、王哲予以否认系自己所签字，南阳非凡置业有限公司又无其他证据证明双方已变更认购合同，因此法院确认合同未变更。南阳非凡置业有限公司称，双方已达成合意，认购合同已变更，法院不予采信，并以此为由不承担责任，法院不予支持。庭审中姚云飞、王哲要求对《退款申请书》及《收条》进行笔迹鉴定，无论该申请及《收条》是否是姚云飞、王哲所签名，都不能否认南阳非凡置业有限公司已向姚云飞、王哲退款的客观事实，故姚云飞、王哲该项申请，法院不予支持。4.关于合同是否解除。庭审中，姚云飞、王哲以在国家信息网上查询，在2018年10月17日，南阳非凡置业有限公司股权被深圳市罗湖区人民法院（2018）粵0303财保734号之七裁定查封。在2019年6月17日，南阳非凡置业有限公司股权又被河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01质保255号裁定书查封。并以此推定房产被查封，要求解除合同，赔偿损失。经法院查明深圳市罗湖区人民法院、河南省郑州市中级人民法院虽对南阳非凡置业有限公司的股权予以查封，但并未对诉争的房产查封，限制销售，故姚云飞、王哲以此为由要求解除合同支付违约金，法院不予支持。涉案认购书是合法有效的预约合同，双方当事人均应依约履行认购书的约定。但因诉争房屋已于2019年3月27日被北京市高级人民法院法院查封，双方之间的房屋认购合同已不具备即时继续履行的条件，合同目的已不能实现，故该《商品房认购协议书》已具备解除条件，姚云飞、王哲主张解除《商品房认购协议书》返还购房款10000元的诉讼请求，法院予以支持。5.关于违约责任。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力；当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；合同当事人不仅应依照诚实信用的原则行使合同权利，而且在履行合同义务中也应以善意的方式，依照诚实信用的原则履行，不得规避合同约定的义务。涉案认购书为双方当事人签订的预约合同，且未变更，该认购书约定：王哲同意签署本认购书时，支付人民币三万元整作为签约定金，并选择按揭付款方式付款，约定双方签订正式《商品房买卖合同》期限：自王哲缴纳签约定金之日起5日内，即2019年5月31日前与南阳非凡置业有限公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。如王哲履行完毕本认购书但南阳非凡置业有限公司未能保留该房号的，南阳非凡置业有限公司应双倍返还定金，但不再承担其他责任。王哲按照上述约定于签订认购书同日，即2019年5月26日向南阳非凡置业有限公司支付定金30000元；依据认购合同约定，双方应予2019年5月31日前签订《商品房买卖合同》，而涉案房产已于2019年3月27日被北京市高级人民法院法院查封，双方之间的房屋买卖合同已不具备即时继续履行的条件，合同目的已不能实现，该事实是不可归责于姚云飞、王哲，是因南阳非凡置业有限公司与其他第三方纠纷引起的，只是该房号不能保留即时履行的状态，从而构成南阳非凡置业有限公司违约。关于违约金数额的认定问题，双方签订的《商品房认购协议书》对房屋的总价、面积（不确定）、按揭付款进行了约定，但对房屋的单价，及现金付款未进行约定，在未约定又未按约定签订《商品房买卖合同》的情况下，姚云飞、王哲于2019年6月18日又向南阳非凡置业有限公司支付购房款304072元，大修基金10343.5元，该款项的支付虽未约定，但南阳非凡置业有限公司收到该款项后也未及时退回姚云飞、王哲，因此，依据合同约定，综合本案事实，法院酌定违约金30000元。庭审中姚云飞、王哲称签订的认购书为商品房买卖合同，并据南阳房价上涨曲线图（安居客网站公布）要求支付违约金120000元；法院认为，房产的价格存在因时而异、因人而异，因地而异的情形，姚云飞、王哲以此为由推定要求支付违约金120000元无证据，法院不予支持。南阳非凡置业有限公司称北京市高级人民法院未向其送达民事裁定书，自己不知道房产被查封，以此为由不承担违约责任，而涉案房产在2019年3月13日已被查封，且已送达给集团总部，故南阳非凡置业有限公司该项主张，法院不予采信，不承担违约责任，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定判决如下：一、南阳非凡置业有限公司于判决生效后十日内，退还姚云飞、王哲购房款10000元，并支付违约金30000元，两项合计40000元；二、驳回姚云飞、王哲的其它诉讼请求。案件受理费2900元，南阳非凡置业有限公司负担800元，姚云飞、王哲负担2100元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为南阳非凡置业有限公司应否赔偿姚云飞、王哲违约金，违约金数额多少为宜。王哲与南阳非凡置业有限公司签订的《中信国安城房源认购书》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效,双方均应按照合同约定享受权利并承担义务。虽然该认购书对房屋总价款、房屋座落位置等内容加以约定，但并未约定涉案房屋单价、交付条件和日期等主要内容,且明确约定了“买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止”、“本认购书一式三联，经双方签字盖章，且乙方缴纳签约定金后失效”。通过上述条款可以看出，双方仅是通过签订认购书的方式将未来交易已达成共识的内容进行预约。所以，一审法院根据相关法律规定，认为本案系商品房预约合同纠纷适当。因案涉房屋被法院查封，致使姚云飞、王哲购房目的不能实现，姚云飞、王哲向一审法院起诉解除《中信国安城房源认购书》应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”规定。合同解除后，虽然南阳非凡置业有限公司仅返还购房款334415.5元，剩余10000元未退，但已被一审法院判决退还。双方对此均无争议，本院予以确认。南阳非凡置业有限公司上诉称该10000元系与姚云飞、王哲协商后，姚云飞、王哲同意作为房源认购金，双方已对原认购书合意变更，并提供姚云飞、王哲签字的《退款申请书》。但姚云飞、王哲对《退款申请书》上的签字不予认可，且从姚云飞与南阳非凡置业有限公司工作人员的微信聊天记录显示，姚云飞并非就该10000元系房源认购金与南阳非凡置业有限公司达成合意。南阳非凡置业有限公司在返还334415.5元购房款后，就该10000元向姚云飞、王哲出具收据，收据中也未明确载明“定金”或“订金”字样，这与南阳非凡置业有限公司在2019年5月26日向王哲出具的30000元定金收据中明确载明“定金”以及收取姚云飞、王哲其他款项均在收据中明确注明款项性质的交易习惯不同，一审法院综合微信聊天记录、双方的交易习惯等，对10000元系预留房源定金及《退款申请书》未予认定适当。南阳非凡置业有限公司上诉称案涉10000元系预留房源定金，一审法院未对《退款申请书》予以认定属认定事实错误的理由，本院不予支持。另，南阳非凡置业有限公司上诉称《中信国安城房源认购书》已经合意变更，但在其向本院提交的二审答辩状中又称本案不存在合同变更，认为原认购书已经解除，双方形成了新的商品房预约合意。南阳非凡置业有限公司的该上诉理由不仅与其答辩意见不同，且无证据支持，本院不予采信。南阳非凡置业有限公司未在《中信国安城房源认购书》约定的时间内与姚云飞、王哲签订《商品房买卖合同》并预收首付款及大修基金，而案涉房屋至今未被解封，致使姚云飞、王哲购房目的不能实现，客观上系南阳非凡置业有限公司所致，应承担违约责任。关于违约金多少为宜的问题。姚云飞、王哲认为南阳非凡置业有限公司存在欺诈，将已经查封的房屋进行销售，主张按照《中华人民共和国消费者权益保护法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条的规定，南阳非凡置业有限公司应承担惩罚性赔偿120000元。而上述法律规定系经营者有欺诈行为以及对出卖人先卖后抵及一房数卖的两种恶意违约作出的惩罚性赔偿规定。本案中南阳非凡置业有限公司是否存在故意隐瞒真实情况，是否应承担惩罚性赔偿。依据一审法院2021年1月25日的开庭笔录显示，一审法院调取了北京市高级人民法院于2019年3月7日作出（2019）京财保2号民事裁定书，查看了北京市高级人民法院的卷宗，北京市高级人民法院于2019年5月24日将该裁定书送达中信国安集团有限公司，但未显示南阳非凡置业有限公司签收的回执。即不能证明该裁定书系在2019年5月26日王哲签订《中信国安城房源认购书》前已经向南阳非凡置业有限公司进行了有效送达，也不能有效证明南阳非凡置业有限公司在合同签订前已经知晓其名下房产被查封。故，姚云飞、王哲上诉称南阳非凡置业有限公司在与其签订认购书之前故意隐瞒房屋被查封的事实的理由，证据并不充分，本院不予支持。虽然无有效证据证明南阳非凡置业有限公司在签订认购书前存在故意隐瞒房屋被查封事实，但客观上导致案涉房屋现在不具备签订《商品房买卖合同》的条件，导致姚云飞、王哲的购房目的不能实现，一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定南阳非凡置业有限公司承担支付30000元违约金的责任并无不当，本院予以维持。综上所述，姚云飞、王哲、南阳非凡置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2600元，由姚云飞、王哲负担2050元、南阳非凡置业有限公司负担550元。本判决为终审判决。审判长 赵变英审判员尹庆文审判员高璐二〇二一年四月二十八日法官助理刘慧书记员李斌