广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1481民初65号 原告（反诉被告）：黄福星，男，1971年10月16日出生，壮族，住广西壮族自治区凭祥市。 原告（反诉被告）暨黄福星委托诉讼代理人：黄智，女，1984年4月17日出生，壮族，住广西壮族自治区凭祥市，与黄福星。 两原告共同委托诉讼代理人：杜波，男，1975年1月26日出生，土家族，住广西壮族自治区凭祥市，由凭祥市凭祥镇新华社区居民委员会推荐。 被告（反诉原告）：广西祥美房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区东葛路74号绿城小筑商住综合楼1010号房。统一社会信用代码914501006902133443。 法定代表人：蒋涛。 2 委托诉讼代理人：刘靖国，广西金懿晟律师事务所执业律师。 案由：商品房销售合同纠纷。 适用程序：简易程序。 立案日期：2021年1月14日。 开庭日期：2021年2月23日。 原告（反诉被告）黄智、黄福星诉讼请求：1.广西祥美房地产开发有限公司（以下简称祥美公司）限时提供办理不动产权证材料，协助完成本案房屋不动产权转移登记手续；2.祥美公司因合同违约未进行登记产权，增加逾期办理不动产权证的违约金18957.71元（计算赔偿的时间从2020年1月14日开始计算，暂计至2021年1月13日止）。事实和理由：黄智、黄福星与祥美公司于2014年5月15日自愿共同签订《商品房买卖合同》（合同编号：XM-1-2302），依据合同第九条“交付期限及交付条件”规定，祥美公司在2015年8月1日前，将合同约定的房屋交给黄智、黄福星使用。祥美公司违约未在约定的时间交房，仅于2016年6月15日签订《房屋交接书》。2017年1月23日，祥美公司向黄智、黄福星提供购买标的商品房价款526603元发票。2019年11月19日，祥美公司才在凭祥市住房和城乡建设局办理竣工验收备案手续，导致多年内，黄智、黄福星无法向相关部门申办登记买受商品房的《不动产权证书》。至2021年1月，祥美公司以各种理由仍未履行合同第十七条约定，不提供政府部门办理该商品房屋《不动产权证书》的手续。祥美公司的违约行为，为黄智、黄福星带来了金钱与时间上的多重损失，应依法增加逾期转移不动产权的违约金额，计算方式：从2020年1月14日起，至涉案房屋不动产权转移登记办妥为止，以购房款为本金，按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率计算为526603×0.1‰×360=18957.71元（暂计至2021年1月13日）。 3 被告（反诉原告）祥美公司反诉请求：黄智、黄福星按《商品房买卖合同》约定的条款履行缴纳房屋专项维修基金的义务8885.5元。事实和理由：双方于2014年5月15日自愿共同签订《商品房买卖合同》（合同编号：XM-1-2302）。黄智、黄福星采用向银行按揭贷款的方式购买房屋，合同约定，买受人应按照有关规定缴纳专项资金，专项维修资金属于业主所有，买受人未交纳专项维修资金的，出卖人不得将商品房交付给卖受人。现祥美公司已将房屋交付买受人黄智、黄福星，但黄智、黄福星至今拒绝交纳房屋专项维修资金，为此，祥美公司提出由黄智、黄福星交纳房屋专项维修资金后，才提供相关证明材料配合办证。这也是为了维护祥美华庭广大购房人的合法权益。 查明事实：黄智、黄福星与祥美公司于2014年5月15日签订《商品房买卖合同》（合同编号：XM-1-2302），约定：一、黄智、黄福星向祥美公司购买位于凭祥市北环路63号祥美华庭1栋23层2302号房；二、双方同意以买受人自行办理房屋所有权登记，出卖人应在商品房交付使用后730日内将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人；因出卖人过错延迟办理上述手续，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，最高不超过总房款的0.5%，合同继续履行；三、买受人应当按照有关规定交纳专项维修资金，维修资金属于业主所有，买受人未交纳专项维修资金的，出卖人不得将商品房交付买受人，买受人自行交纳专项维修资金的，应当在商品房交付使用前将专项维修资金存入专项维修资金专户，如政府部门还没有开设专项维修资金专户的，业主或物业使用人将专项维修资金交给物业服务企业代管。合同签订后，黄智、黄福星付清购房款526603元。2016年6月15日，祥美公司将凭祥市北环路63号祥美华庭1栋23层2302号房交付给黄智、黄福星。交房后，黄智、黄福星在缴纳物业费时，按每平方米0.1元向物业公司缴纳公共维修资金。 2020年1月13日，黄智、黄福星向本院起诉，要求祥美公司支付逾期交房及逾期办理房屋所有权登记违约金。本院审理后于2020年4月13 4 日适用小额诉讼程序作出（2020）桂1481民初52号民事判决书，认定祥美公司逾期交房构成违约，且在交房后未按合同约定的730日内向黄智、黄福星交付办理房屋所有权登记的资料，应承担逾期办证的违约责任，故判决祥美公司向黄智、黄福星支付逾期交房违约金16008.73元及逾期办理房屋所有权登记违约金2633.02元。判决生效后祥美公司向崇左市中级人民法院（以下简称崇左中院）申请再审，崇左中院于2020年12月4日作出（2020）桂14民申159号民事裁定书，驳回祥美公司的再审申请。现上述判决、裁定已发生法律效力。 另查明，祥美公司已为凭祥市北环路63号祥美华庭1栋23层2302号房办理了首次（预备）登记，并协助祥美华庭小区的部分业主办理了不动产权登记手续。 本院意见：黄智、黄福星与祥美公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XM-1-2302）是双方真实意思表示，合法有效，双方应遵照执行。祥美公司已将凭祥市北环路63号祥美华庭1栋23层2302号房交付给黄智、黄福星，且已为该房屋办理了首次（预备）登记，依照合同约定应在商品房交付使用后730日内将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。庭审中，祥美公司确认，该公司拒绝配合黄智、黄福星办理房屋不动产产权登记系因黄智、黄福星未交纳专项维修资金。已生效的（2020）桂1481民初52号民事判决书已确认祥美公司未向黄智、黄福星提供办理不动产权登记的资料构成违约，崇左中院（2020）桂14民申159号民事裁定书亦阐述了祥美公司没有要求黄智、黄福星先交纳专项维修资金后才能交房，黄智、黄福星没有违反《商品房买卖合同》第二十一条的规定，祥美公司不能说明《商品方买卖合同》第十七条约定的“相关费用”具体内容，从而断定该“相关费用”包含专项维修资金的理由不充分。祥美公司依合同约定将证件资料提交给买受人黄智、黄福星后，是否受理不动产产权登记由相关的行政职能部门决定，且现阶段，缴纳专项维修资金不是所有房屋办理不动产登记的必要条件。 5 因此，祥美公司以黄智、黄福星未缴纳专项维修资金为由拒绝配合黄智、黄福星办理房屋不动产产权登记的理由不充分，黄智、黄福星要求祥美公司协助完成本案房屋不动产权转移登记手续的诉讼请求本院予以支持。 黄智、黄福星与祥美公司签订的《商品房买卖合同》第二十一条约定，专项维修资金由买受人（黄智、黄福星）自行交纳，并应当在商品房交付使用前将专项维修资金存入专项维修资金专户。如政府部门还没有开设专项维修资金专户的，业主或物业使用人将专项维修资金交给物业服务企业代管。根据该项约定，祥美公司不是专项维修资金的收缴主体，无权要求黄智、黄福星向该公司缴纳专项维修资金。本院对祥美公司的反诉请求不予支持。 关于黄智、黄福星要求祥美公司支付逾期办理不动产权证的违约金18957.71元的诉讼请求，依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期办理不动产权证违约金最高不超过总房款的0.5%，且这一事实在（2020）桂1481民初52号民事判决书中已进行了处理，黄智、黄福星根据上述判决获得支持的逾期办理不动产权证违约金已达到总房款的0.5%，根据一事不再理原则，本院依法驳回黄智、黄福星该项诉讼请求。 根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。黄智、黄福星与祥美公司的商品房销售合同纠纷发生在民法典实施前，适用当时的法律、司法解释的规定。 判决主文： 一、广西祥美房地产开发有限公司于本案判决生效后60日内，对办理凭祥市北环路63号祥美华庭1栋23层2302号房产所有权登记时房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交给买受人黄智、黄福星； 6 二、驳回黄智、黄福星的其他诉讼请求； 三、驳回广西祥美房地产开发有限公司的反诉请求。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条。 上述义务，义务人应于本案判决生效按期履行完毕，逾期则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产的所在地人民法院申请执行。 案件受理费本诉部分274元，减半收取137元，由黄智、黄福星负担112元，广西祥美房地产开发有限公司负担25元；反诉部分25元，由广西祥美房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 员 冯潆予 7 二〇二一年四月十八日 法官助理 陈苏琴 书 记 员 杨蕊驰 8 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十二条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》 第一条……。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 ……。