西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初6111号原告：陕西好日子物业管理有限责任公司，住所地：西安市雁塔区楼。法定代表人：刘浩平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆丽萍，女，汉族，1970年12月23日出生，住西安市新城区，该公司员工。委托诉讼代理人：郭志斌，陕西明萌律师事务所律师。被告：王琪，女，汉族，1974年4月29日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李鲁阳，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴鸿运，陕西海普睿诚律师事务所律师原告陕西好日子物业管理有限责任公司（以下简称好日子物业公司）与被告王琪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告好日子物业公司委托诉讼代理人陆丽萍、郭志斌，被告王琪委托诉讼代理人李鲁阳、吴鸿运均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好日子物业公司诉称，原告原系曲江假日新嘉园小区（以下简称案涉小区）的物业服务公司，被告系案涉小区业主，2009年原告成为案涉小区的物业服务公司，同时与曲江假日新嘉园全体业主、业主委员会签订《物业管理服务合同》，该合同一直续签，2017年3月15日再次签订合同，合同期限至2022年3月31日。原告在合同期限内，一直按合同约定提供物业管理服务，后该小区业某某换届，新一届业某某决定更换物业服务公司，原告于2019年12月16日退出该小区经营，原告退出该小区时，被告尚欠原告物业管理费等一系列费用尚未结清，经原告多次索要未果。为维护原告合法权益，现诉至法院要求依法判令：1.被告支付原告物业管理费5720.92元、电梯费1602元、生活垃圾费267元、水费估算76元及上述费用自2019年12月16日至欠费清偿完毕之日止的滞纳金1755.5元（按日千分之一计算，暂计算至2020年8月1日），2016年暖气费3188.28元及自2017年1月1日至实际支付之日的滞纳金4170.27元、2017年暖气费3188.28元及自2018年1月1日至实际支付之日的滞纳金3006.55元、2018年暖气费3188.28元及2019年1月1日至欠费清偿完毕之日的滞纳金暂计1842.82元（按日千分之一计算，暂计至2020年8月1日），以上合计28005.9元；2.本案诉讼费用由被告承担。被告王琪辩称，1.原告在为案涉小区提供物业服务期间存在重大瑕疵，其物业服务质量远低于同行业标准，经该小区业某某及大量业主多次反映后仍拒不整改，严重影响广大业主的正常生活，应当在原有物业服务费用标准之上进行减免。2.根据市政府政策要求，案涉小区于2019年3月已完成电表更换工作，原告作为当时的物业提供者，应当向案涉小区业主退还预缴但未使用的电费。3.原告故意拒收物业费，意图索取年利率高达36%的滞纳金，该行为明显违法且有违公序良俗，滞纳金为国家机关对逾期缴税行为的处罚方式，平等民事主体之间无权在合同中进行约定，更无权据此主张。4.原告长期拒绝公示小区自备锅炉供热成本且供热温度不达标的情况下，收取明显高于同期市场标准的6.2元∕平方米的取暖费，违反了相关供热规定，应当减免供热服务费用。5.原告所诉请的2018年暖气费被告已缴纳至业某某指定的账户，被告自身并无过错，不应额外支付滞纳金。鉴于原告在供热过程中的种种不合理行为，曲江房地局出面协调，并形成《三方会议纪要》，赋予了案涉小区业某某监督职能。由于原告未严格履行纪要要求，业某某组织小区业主将热费交至业某某公户，督促原告据实核算供热成本。被告作为普通住户，有理由相信将热费交至业某某公户的行为等同于履行了交纳热费的义务。被告房屋自2016年至今一直处于空置状态，对原告主张的物业费、电梯费、垃圾费等费用不予认可。2018年1月1日之前原告未起诉的部分的物业费等费用已经超过诉讼时效，应予以驳回。原告估算的水费无依据，不应该支持。经审理查明，2009年4月1日，西安曲江假日新嘉园业主委员会向原告陕西好日子物业管理有限责任公司出具了《关于物业管理费及相关费用的函》载明，经全体业某某会议通过，就现行（原欣瑞物业公司）收费标准函告贵方，望贵方以此价格遵照执行，未经业某某通过不得变更原收费价格。约定：物业费1元/平方米；电梯费：2层0.26元/㎡、3层0.27元/㎡、4层0.28元/㎡、5层0.29元/㎡、6层0.3元/㎡；生活垃圾费6元每月每户；暖气费5.7元每平方米。2014年3月15日，原告与西安曲江假日新嘉园业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，由原告为曲江假日新嘉园小区提供物业服务管理，委托管理期限自2014年4月1日至2019年3月31日，合同签订后原告为案涉小区提供物业服务，2017年3月15日，原告（乙方）与西安曲江假日新嘉园业主委员会（甲方）再次签订《物业管理服务委托合同》，该合同约定“委托管理期限自2017年4月1日至2022年3月31日，乙方负责向业主和物业使用人收取以下费用：物业管理费、垃圾清运费、电梯运行费、维修养护费、代收代缴电费、水费等，收费标准为：管理费元1元∕㎡∕月、垃圾清运费6元∕月∕户、采暖费6.2元∕㎡，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金，车位和使用管理费用由乙方按标准向车位使用人收取……”。被告王琪系案涉小区2幢B单元402室（以下简称案涉房屋）业主，房屋建筑面积128.56㎡，被告前期按物业合同按期向原告缴纳物业管理费、生活垃圾费等相关费用，后因西安曲江假日新嘉园业主委员会决定更换物业服务公司，原告于2019年12月16日退出案涉小区不再提供物业管理服务。被告未向原告缴纳案涉房屋2016年4月1日至2019年12月15日期间物业管理费、电梯费、生活垃圾费以及2016年至2018年度暖气费。原告于2019年12月9日为案涉小区向西安市自来水有限公司支付水费11418元，该水费实际核算的截止日期为2020年11月14日。原告据此及被告以往每月缴纳水费金额估算被告尚欠其2015年10月至2019年12月15日期间水费76元。另查明，2018年12月10日，就案涉小区2018年供暖事宜，在曲江房地局协调下，原告与案涉小区业主委员会形成《协调会会议纪要》，该纪要第2条约定“物业服务企业每月15日向业务会公示供暖费收支情况，接受业某某监督，业某某组织通知业主分次向物业服务企业缴纳取暖费，供暖设施设备维修支出，须经业某某同意后支出。供暖期结束，物业服务企业对小区2018年供暖情况进行最终核算，并向全体业主公示”，第3条约定“物业服务企业将报备房地局取暖方案和已交暖气费的业主名单提交业某某，由业某某安排和督促业主向物业服务企业缴纳暖气费”。原告向案涉小区业某某书面提交2019年1月、2月的暖气收入及收支情况说明，案涉小区业某某以原告提交的说明数据不实而不予认可。2019年2月22日，案涉小区业主委员会通知全体业主暂停向原告缴纳取暖费，后业某某通过小区业主微信群通知业主将取暖费暂缴纳至西安假日新嘉园小区业主委员会设立的监管账户（开户行：中国工商银行西安曲江支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXX1992）。案涉小区部分业主向上述业某某监管账户缴纳2018年度部分暖气费，因案涉小区业某某未向原告支付业主缴纳的暖气费，2019年8月，原告以不当得利将业某某起诉至本院，要求其返还收取的暖气费281110.07元，本院审理后作出（2020）陕0113民初1893号民事判决书，以债权具有相对性驳回原告的诉讼请求，双方均未上诉，该判决现已生效。审理中，被告称其向小区业某某设立的监管账户缴纳了2018年度暖气费。另，被告称原告退出案涉小区前，其预缴电费11.59元未退，应折抵相应物业管理费用，原告当庭表示认可上述金额且同意抵扣相应费用。被告称其房屋自2016年就没有实际居住，一直是空置，并提交房屋空置的证明，原告对此表示认可。上述事实，有《物业管理服务委托合同》、《曲江假日新嘉园业某某通知》（XX委XX号）、《协调会会议纪要》、《2019年暖气收入、支出的情况说明》、《假日新嘉园业某某告业主书》（业某某2019-4号）、（2020）陕0113民初1893号民事判决书、微信支付截图、空置证明及本院庭审笔录等证据在案佐证，可以作为定案依据。本院认为，依法成立的合同,对双方当事人均有约束力,双方应当按照约定履行义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告与案涉小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》,且原告自2009年至2019年均在该小区提供物业服务，被告亦按照《物业管理服务委托合同》中各项物业费用标椎向被告支付了涉诉之前的物业费用。双方形成物业服务合同关系。原告作为物业服务单位已经履行提供物业服务的相应义务,被告作为业主应当按约履行支付物业管理费等费用的义务。关于被告辩称2018年1月1日之前的物业费等费用已过诉讼时效一节，因原告向被告连续性提供物业服务，故对被告该辩称本院不予支持。原告认可被告房屋处于空置状态，同意2016年4月1日至2019年12月15日期间的物业服务费按照70%比例进行收取，共计4004.64元本院予以支持。关于被告辩称因房屋空置垃圾费、电梯费不认可一节，因原告为小区的电梯及环境卫生提供了正常的修护、管理，故被告应按照合同约定向原告支付费用，对被告该辩称本院不予采信。故被告应向原告支付2016年4月1日至2019年12月15日期间的电梯费1602元、垃圾费267元。上述费用合计5873.64元。因原告认可未退被告电费，亦同意予以抵扣被告相应物业费，为节约司法资源，本院将该费用予以抵扣相应的物业费，故被告应向原告支付物业管理费、电梯费、生活垃圾费共计5862.05元。一、关于原告诉请的估算水费能否支持的问题。估算水费系原告根据业主月平均的用水量结合欠缴期间业主的房屋建筑面积估算金额，不能以此认定业主实际欠缴水费金额，因由原告承担举证不能的法律后果，故对原告诉请的估算水费，于法无据，本院不予支持。二、关于原告诉请暖气费能否支持的问题。本案中，虽在曲江房地局协调下，原告与案涉小区业主委员会形成《协调会会议纪要》，该会议纪要明确约定业某某组织通知业主分次向物业服务企业缴纳取暖费，原告并未授权业某某收取业主暖气费，且业某某收取业主暖气费后亦未及时向原告支付，被告向业某某缴纳暖气费的行为不能对抗原告的主张，被告可另行向业某某主张其已缴纳的暖气费。因原被告双方均认可房屋处于空置状态，根据西安市政府相关文件，应按照30%的标准收取暖气空置费，故被告应当支付的2016年至2018年三个供暖季的暖气空置费为2869.45元。三、关于原告诉请要求支付滞纳金能否支持的问题。被告客观上未按时缴纳相应的物业费用，但原告的物业服务并非没有瑕疵。在供暖过程中，因为暖气供热不能达标的问题，原告与业某某及曲江管委会多次协商沟通，业主自愿将暖气费交至业某某的共管账户也能反映被告的物业服务质量问题。因此原告将暖气费交给业主委员会的共管账户并非不履行合同义务。综合本案原被告双方合同的履行情况，被告的违约原因及违约的时间，对原告主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王琪于本判决生效之日起十日内支付原告陕西好日子物业管理有限责任公司物业管理费、垃圾处理费、电梯费共计5862.05元、暖气费2869.45元；二、驳回原告陕西好日子物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费500元，减半收取250元，由被告王琪承担。因原告已预交，被告将该款于本判决生效之日起十日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 秦 冰二〇二一年四月二十三日书记员 王心羽打印：相丽华校对：吕颖2021年月日送达1