湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂09民终569号上诉人（原审被告）：李树生，男，1961年11月11日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：丁卫东，湖北名流律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北继瑞商贸有限公司，住所地湖北省孝感市文化路**。法定代表人：朱继平。委托诉讼代理人：马伟佳，湖北锡爱律师事务所律师。原审第三人：李洪波，男，1986年5月28日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。上诉人李树生因与被上诉人湖北继瑞商贸有限公司、原审第三人李洪波房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2020）鄂0902民初2429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李树生上诉请求称：依法撤销原审错误判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或者将本案发回重审。事实及理由：原审判决认定事实不清，被上诉人没有诉讼主体资格，其诉讼请求不能成立，应当依法予以驳回。原审判决被上诉人以柳元章系其公司员工，签订的房屋租赁合同是职务行为，应由被上诉人承担民事责任，明显与事实不符，我国合同法第八条规定了合同的相对性，即合同的主体资格，而非合同相对人以外的其他人员。原审判决以公司员工是职务行为签订的合同，属于公司的民事行为，明显没有事实与法律依据。上诉人没有收到被上诉人押金二十万元，该收条收取的款项是按照年租金每间5万元收取合同之外的补偿款，收到的是柳元章门面补偿款，而非被上诉人给付的押金。被上诉人向法庭出具的收条下面返还押金的内容系被上诉人自行添加的，不具有事实效力与法律效力。本案一审程序严重违法，遗漏了案件关键当事人柳元章，如果原审认定柳元章与上诉人签订的房屋租赁合同是职务行为，柳元章是本案的合同主体相对人，与本案有法律上的直接厉害关系，原审应当依据民诉法的相关规定，追加柳元章为有独立请求权的第三人参加诉讼。湖北继瑞商贸有限公司答辩意见：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持一审判决。湖北继瑞商贸有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令李树生返还湖北继瑞商贸有限公司交纳的租房押金20万元并按6％年利息支付资金占用费（自起诉之日起至本息付清之日止）;2.本案诉讼费及其他费用由李树生承担。一审法院认定事实：2014年1月20日，李树生作为出租方（甲方）、湖北继瑞商贸有限公司的工作人员柳元章作为承租方（乙方）签订《面租赁合同》，合同的主要内容：甲方将坐落于孝感市文化路门面2间、面积96平方米的房屋出租给乙方，租期2年，自2014年1月20日起至2016年1月20日止，每年租金15万元（注.为每间年租金），下一次付款提前一个月时间，乙方向甲方交60万元。第三人李洪波代李树生在合同上签名按手印。2015年2月16日，湖北继瑞商贸有限公司的法定代表人朱继平与第三人李洪波签订了《关于文化路实际交房和实际租赁的说明》，确定合同期应该自2014年6月8日起到2016年6月8日止。2016年3月1日，李树生作为出租方（甲方）、湖北继瑞商贸有限公司的工作人员柳元章作为承租方（乙方）签订了《门面租赁合同》，合同的主要内容：甲方将坐落于同上的房屋出租给乙方，租期3年，自2016年3月1日起至2019年2月28日止，每年租金40万元，三年租金不变，每年2月1日付款。2019年3月，李树生作为出租方（甲方）、湖北继瑞商贸有限公司的工作人员柳元章作为承租方（乙方）续签了《门面租赁合同》，租期1年，自2019年3月1日起至2020年2月28日止，年租金21万元(注.门面2间，为每间年租金)。2014年3月11日，湖北继瑞商贸有限公司通过其工作人员肖曲波分二次向第三人李洪波账号支付600000元（2014年-2015年度租金）;2016年2月6日，湖北继瑞商贸有限公司向李树生之妻潘想珍账号支付303000元、肖曲波向潘想珍账号支付67550元、湖北继瑞商贸有限公司的法定代表人朱继平向潘想珍账号支付9450元（2016年度租金，小计380000元）。2017年2月15日，湖北继瑞商贸有限公司汇款400000元潘想珍账号（2017年度租金）。2018年2月10日，湖北继瑞商贸有限公司分8次共支付给潘想珍400000元（2018年度租金）。2019年2月2日，湖北继瑞商贸有限公司通过其工作人员方小丽账户转账潘想珍账号410000元（2019年租金）。2015年2月16日，第三人李洪波向湖北继瑞商贸有限公司出具了《收条》，内容为“收条，今收到继瑞商贸现金人民币贰拾万元整（￥200000.00），李洪波，2015年2月16日”。2015年2月17日，湖北继瑞商贸有限公司的法定代表人朱继平通过银行账号向第三人李洪波银行账号转账172578元。租赁期限届满后，湖北继瑞商贸有限公司已将承租的店铺交还给李树生。后湖北继瑞商贸有限公司多次要求李树生退款20万元未果成讼。第三人李洪波系李树生之子。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案外人柳元章、李树生及第三人李洪波之间签订的《面租赁合同》、《门面租赁合同》等是双方的真实意思表示，不违反法律及行政法律的强制性规定，双方形成合同关系，且合法有效，双方应全面履行合同义务。案外人柳元章系湖北继瑞商贸有限公司的工作人员，其案涉行为为职务行为，应由湖北继瑞商贸有限公司承担民事责任。第三人李洪波代替李树生签订合同、收取房租，李树生未提异议，第三人李洪波系代理行为，行为合法有效，第三人李洪波的案涉行为的民事责任应由李树生承担。除2015年2月17日湖北继瑞商贸有限公司的法定代表人朱继平通过银行账号向第三人李洪波银行账号转账172578元有争议外，双方当事人对租赁合同的履行无争议。本案争议的焦点问题是：湖北继瑞商贸有限公司是否向李树生交纳押金20万元、应否退还。湖北继瑞商贸有限公司认为，2015年2月在合同履行过程中，第三人李洪波要求湖北继瑞商贸有限公司支付20万元租房押金，时近春节为继续经营店面，湖北继瑞商贸有限公司向第三人李洪波银行账号转账172578元、加上湖北继瑞商贸有限公司替李树生解决前租赁退租搬离所产生相应费用27422元，共计支付了20万元押金，第三人李洪波于2015年2月16日出具收条一张，该款为押金，现租赁期满，李树生应退还；李树生认为，案涉合同没有押金，湖北继瑞商贸有限公司伪造证据证明相关内容，湖北继瑞商贸有限公司认为20万元为押金应退还没有合同依据及法律依据；第三人李洪波认为，我是为家里收钱的，该款属租金。双方当事人对合同应付的租金价款的履行无异议，第三人李洪波收取的172578元超出了合同应付价款，由于李树生对湖北继瑞商贸有限公司提出的相应费用27422元不认可，根据公平原则，李树生应退还给湖北继瑞商贸有限公司租金172578元。湖北继瑞商贸有限公司要求李树生支付占用费，没有合同依据,不予支持。综上所述，湖北继瑞商贸有限公司的诉讼请求，部分支持；李树生、第三人李洪波的辩论意见，部分采纳。据此判决：一、李树生于本判决生效之日起十日内支付给湖北继瑞商贸有限公司172578元；二、驳回湖北继瑞商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由湖北继瑞商贸有限公司负担648元，李树生负担3752元。二审期间，李树生向本院提交租赁合同两份以及证人证言一份。拟证明涉案房屋20万元系转让费并非押金。湖北继瑞商贸有限公司认为上述证据与本案无关联性，均不涉及涉案房屋的租赁事项。本院认为该证据与本案所争议的事实以及涉案租赁合同均无关联性，不予采信。湖北继瑞商贸有限公司、李洪波未向本院提交新证据。一审判决查明的案件事实属实，本院均予以确认。本院认为，根据各方当事人诉辩称述，在查明案件基本事实的基础上归纳本案的争议焦点为：本案是否遗漏当事人；李树生是否应向湖北继瑞商贸有限公司退还172578元。一审法院已经查明李树生作为出租方（甲方）、湖北继瑞商贸有限公司的工作人员柳元章作为承租方（乙方）签订《门面租赁合同》，2015年2月16日，湖北继瑞商贸有限公司的法定代表人朱继平与第三人李洪波签订了《关于文化路实际交房和实际租赁的说明》就涉案房屋的租赁事宜进一步进行了约定。湖北继瑞商贸有限公司向李树生之妻潘想珍、之子李洪波的账号支付涉案房屋的租金。一审法院认定湖北继瑞商贸有限公司与李树生之间就涉案房屋形成租赁关系的处理意见正确。李树生上诉称，本案是否遗漏当事人的上诉理由不能成立。涉案的《面租赁合同》、《门面租赁合同》、《关于文化路实际交房和实际租赁的说明》等相关就涉案房屋的租赁事宜均未约定涉案房屋存在转让费等字样,也未约定使用费不予退还的条款。上诉人称使用费不予退还系双方当事人口头约定的理由与双方当事人的书面约定相悖，本院对使用费不予退还口头的约定不予采信。双方当事人就涉案房屋的租赁费用已经结清，故可以认定2015年2月16日，第三人李洪波向湖北继瑞商贸有限公司出具了《收条》所涉及的资金应予退还。综上所述，李树生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由李树生负担。本判决为终审判决。审判长  鲍龙审判员  戴捷审判员  刘彬二〇二一年四月二十日法官助理肖苏书记员刘依爽