山东省青岛市李沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0213民初1407号 原告：青岛宏福康宇物业管理有限公司，住所地青岛市李沧区。 法定代表人：张某某，职务执行董事。 委托诉讼代理人：王某1，男，系该公司经理。 被告：房某某，女，汉族，户籍所在地青岛市李沧区，现住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：王某2（系房某某之夫）,男，汉族，户籍所在地青岛市李沧区，现住青岛市李沧区。 原告青岛宏福康宇物业管理有限公司与被告房某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王某1、被告委托诉讼代理人王某2均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛宏福康宇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年1月1日至2020年7月31日的物业服务费及电梯运行费3037元；2、判令被告向原告支付上述费用所产生的滞纳金；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求第一项，要求被告支付2018年1月1日至2020年12月31日的物业服务费及电梯运行费4363.86元（其中物业服务费3526.7元，违约金837.16元）。事实与理由：2013年5月3日,原告与青岛康太源房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，2018年11月12日原告与青岛市李沧区康太源尚誉小区首届业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定了服务期限、物业服务费、电梯运行费、滞纳金等条款。被告自2018年1月1日起，一直拒交物业服务费、电梯运行费、滞纳金。为维护原告利益，诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，不缴纳物业服务费有以下原因：1、涉案小区房屋楼层的逃生安全平台已经关闭五年不让使用，存在消防隐患；2、涉案房屋楼层楼梯间照明灯损坏，影响夜间行走与逃生；3、涉案小区院内照明灯半夜两点后关闭，业主夜间行走不安全；4、原告违反涉案小区入住须知及消防法中所载明的按照法律法规的要求从事管理和经营活动提供消防安全防范等义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交入住合约，遵守临时管理规约承诺书、前期物业服务合同、物业管理委托合同、催费照片各一份。被告提交收款收据一张。本院于青岛市不动产登记中心调取的涉案房屋登记信息打印件一份，原、被告对该份证据的真实性均无异议。 对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提交照片2张，证明根据被告主张涉案小区楼道内灯不亮的问题，原告已经进行了修复。 被告经质证认为对该份证据无法确认，需要回去落实查验。 本院认为，原告提交证据主张其对涉案小区内楼道照明灯进行了修复，但未有其他证据予以佐证，故本院对该证据不予采信。 2、被告提交照片三张，证明涉案小区路灯不亮。 原告经质证认为，对该组证据的真实性认可，承认涉案小区存在部分路灯不亮的现象。但原告认为物业服务的标准是面向小区全体业主来服务，而不是单独为单个业主服务的，全体业主的满意度达到三分之二以上，物业提供的服务就是合格的，另外业主有什么建议与诉求可以向业主委员会提出，由业主委员会向物业提出意见整改。 3、被告提交视频录像一份，证明涉案小区房屋楼层的逃生安全平台一直关闭不让使用，消防通道内的照明灯不亮。 原告经质证认为，对该份证据的真实性认可，承认存在这种现象。但原告认为，即便存在灯不亮的问题，也不是被告拒交物业服务费的理由。 本院认为,原告对上述二组证据的真实性予以认可，故本院对该证据予以采信，但能否达到拒交物业服务费的程度，本院于后进行评述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年5月3日，青岛康太源房地产开发有限公司（甲方）与青岛宏福康宇物业管理有限公司（乙方）签订《康太源·尚誉项目前期物业服务合同》，约定：甲方聘用乙方为康太源·尚誉小区提供前期物业服务，合同服务期限自交付之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业合同生效时止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅物业服务费收取标准为1.75元/月·平方米（含0.4元/月·平方米电梯运行费）；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季第一个月前15日内履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按应缴费总额每日千分之三的标准缴纳滞纳金。合同还约定了双方的其他权利义务。 2018年11月12日，青岛市李沧区康太源尚誉小区首届业主委员会（甲方）与青岛宏福康宇物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，合同约定，由甲方委托乙方对青岛市李沧区康太源尚誉小区提供物业管理服务，服务期限自2018年11月12日至2021年11月11日，物业服务费收费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.35元收取，电梯运行费按每月每平方米0.4元收取，逾期按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。合同还约定了双方的其他权利义务。 上述两份合同签订后，原告即为青岛市李沧区康太源尚誉小区提供物业服务至今。 被告系青岛市李沧区房屋业主，房屋建筑面积为55.95平方米。 原、被告一致确认，被告自2018年1月1日起至2020年12月31日止未缴纳物业服务费。 本院认为，原告作为物业服务企业，与青岛康太源房地产开发有限公司签订的《康太源·尚誉项目前期物业服务合同》及与青岛市李沧区康太源尚誉小区首届业主委员会签订的《物业管理委托合同》均合法有效，对原、被告均有约束力。原告为被告所在小区提供服务，被告作为业主实际接受了原告的服务，根据权利义务对等原则，被告应支付原告物业服务费及电梯费。虽被告抗辩主张原告存在照明灯损坏、消防安全等服务不到位的问题，被告为证明其主张提交了照片打印件及视频录像。被告提供某段时间内的照片及视频录像，仅能证明原告在一定的时间、地点提供的物业服务做的不够完善，但不足以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵，被告以此主张不交纳物业服务费缺乏事实和法律依据，故本院对其抗辩理由不予采纳。物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因为物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结合作，共同努力，才能更好地实现物业管理服务的目的，创造和谐舒适的小区环境。本案中，原告的物业服务质量和水平确有可以提升的空间，但不足以构成业主不交物业服务费的理由。被告拒交纳物业服务费的行为既直接影响了物业管理服务的质量，又影响其他正常交费业主的利益，其行为不宜提倡。被告应按照合同约定支付原告物业服务费。 关于被告所欠物业服务费及电梯费的数额，依据《物业管理委托合同》的约定，被告应给付原告2018年1月1日至2020年12月31日的物业服务费2719.17元（1.35元/月·平方米×55.95平方米×36月=2719.17元）及电梯费805.68元（0.4元/月·平方米×55.95平方米×36月=805.68元），共计3524.85元。原告主张被告支付上述期间的物业服务费及电梯费共计3526.7元，超出合同约定部分，本院不予支持。 关于原告主张的滞纳金，因《物业管理委托合同》对物业服务费支付时间约定不明，对原告主张滞纳金的诉讼请求本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告房某某于本判决生效之日起10日内支付原告青岛宏福康宇物业管理有限公司2018年1月1日至2020年12月31日的物业服务费2719.17元，电梯费805.68元，共计3524.85元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员 毛国宏 二〇二一年四月二十二日 法官助理 张 栋 书 记 员 沈佳妮 书 记 员 郑文俊