安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖10民终155号 上诉人（一审被告）：罗聚珍，女，1964年10月3日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：王恒新，安徽经盾律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：安徽民航机场建设管理有限公司，住所地安徽省合肥市。 法定代表人：胡建军，董事长。 委托诉讼代理人：汪淑芬，安徽哲启律师事务所律师 一审被告：黄山市瑞银非融资性担保有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。 法定代表人：柯丹，执行董事兼总经理。 一审被告：黄山市前园安瑞置业投资有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。 法定代表人：钱和平，执行董事兼总经理。 上诉人罗聚珍因与被上诉人安徽民航机场建设管理有限公司（以下简称民航建设公司）、一审被告黄山市瑞银非融资性担保有限公司（以下简称瑞银公司）、一审被告黄山市前园安瑞置业投资有限公司（以下简称安瑞置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初2548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月2日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月17日对本案进行了询问。上诉人罗聚珍及其委托诉讼代理人王恒新、被上诉人民航建设公司的委托诉讼代理人汪淑芬、一审被告安瑞置业公司的法定代表人钱和平到庭参加诉讼。瑞银公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗聚珍上诉请求：1.撤销安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初2458号民事判决，依法驳回民航建设公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由民航建设公司承担。事实和理由：一审判决违反法律规定,侵害了罗聚珍的合法权益。案涉房屋是民航建设公司对瑞银公司债权的抵押担保财产,瑞银公司在民航建设公司不能清偿到期债务时,对担保财产有优先受偿权，且办理了抵押登记。本案中，没有证据证明民航建设公司与瑞银公司之间“债权消灭”和“能够进行不动产登记”的条件已成就，故不存在“预告登记失效”的情形。且案涉房产至今仍作为民航建设公司债务担保登记在瑞银公司名下,至今没有解除双方签订的房屋买卖合同，未撤销案涉房产预告登记及《商品房买卖合同》备案登记手续,故瑞银公司仍是案涉房产的权利人，罗聚珍对至今仍登记在瑞银公司名下的财产享有保全措施的权利。综上，请求二审法院查明事实，支持罗聚珍的上诉请求。 民航建设公司辩称，第一，瑞银公司与民航建设公司所签订的商品房买卖合同为非典型性的担保合同，瑞银公司没有权利依据该合同行使所谓的优先受偿权，罗聚珍径直向法院申请强制执行没有法律依据。第二，瑞银公司与民航建设公司之间的债权债务关系已经履行完毕，双方的债权债务关系在2018年1月11日各方签署和解协议以后，导致债权消灭，根据物权法的相关规定，案涉两套房产所办理的预告登记依法自动失效。罗聚珍的上诉理由不能成立，请求驳回上诉。 瑞银公司、安瑞置业公司未陈述意见。 民航建设公司向一审法院起诉请求：1.依法确认位于黄山市屯溪区××道××号××幢××室房屋所有权人为民航建设公司,并停止对该两处房产的执行;2.安瑞置业公司协助民航建设公司办理位于黄山市屯溪区××道××号××幢××室房××商品房预告登记注销手续;3.本案诉讼费用由罗聚珍等三被告承担。 一审法院认定事实：2013年5月28日，民航建设公司与瑞银公司签订《商品房买卖合同》〔合同编号：黄房（昱）预合字第2××5号、黄房（昱）预合字第2××7号〕，双方约定：民航建设公司将新安博林山庄55幢101室、103室房产，分别以总价584550元、584508元出售给瑞银公司等。2013年5月29日，民航建设公司与瑞银公司在不动产管理部门办理上述房产预售商品房买卖预告登记手续，并将权利人登记在瑞银公司名下，不动产登记证明号分别为：房预黄（昱）字第2××1号、房预黄（昱）字第2××3号。2018年1月11日，民航建设公司（甲方）、瑞银公司（乙方）、黄山市新安房地产开发有限公司（丙方）、黄曙峰与詹丹丹（丁方）四方就债权债务清偿事宜共同签订《博林山庄项目相关房产涉及债务和解协议》，协议第七条载明：乙方债权得以全部清偿后，须无条件配合甲方办理网签备案在其名下的16套‘新安博林山庄’房产（详见本协议附表五）的合同解除及网签备案解除手续。上述协议附表五《新安博林山庄瑞银网签剩余16套房产》确认了案涉两套房产亦系其中。 一审另查明，2019年8月20日，黄山市屯溪区人民法院在审理罗聚珍诉与安瑞置业公司、瑞银公司借款合同纠纷一案中，因罗聚珍申请诉讼保全，一审法院作出（2019）皖1002民初2108号民事裁定书，裁定：“一、冻结被申请人黄山市前园安瑞置业投资有限公司、黄山市瑞银非融资性担保有限公司银行存款300万元或查封、扣押相应价值的财产……”2019年8月23日，一审法院执行该裁定，预查封了预告登记在权利人瑞银公司名下坐落于屯溪区××道××号××幢××室房产，查封期限自2019年8月23日至2022年8月22日止。2019年11月12日，一审法院作出（2019）皖1002民初2108号民事判决书，判决安瑞置业公司支付罗聚珍借款本金300万元及利息、律师服务费3万元，瑞银公司对上述本金、利息、律师服务费承担连带清偿责任。该民事判决书已于2020年4月9日发生法律效力。因安瑞置业公司未履行生效裁判文书确定的付款义务，故罗聚珍于2020年5月20日向一审法院申请强制执行。在诉讼阶段，一审法院对被执行人瑞银公司采取的预查封坐落于屯溪区××道××号××幢××室房产财产保全措施，进入执行程序后，自动转为执行程序中的查封措施，至一审法院预查封时，案外人与被执行人未解除房屋买卖合同，亦未办理撤销上述房屋预告登记及《商品房买卖合同》备案登记手续。执行过程中，民航建设公司向一审法院提出执行异议，2020年9月11日，一审法院作出（2020）皖1002执异60号民事裁定，裁定驳回其异议请求，遂成讼。 上述事实有原告提供的原告营业执照复印件、《博林山庄项目相关房产涉及债务和解协议》、《博林山庄项目相关房产涉及债务和解协议之补充协议》、《商品房买卖合同》两份及本案庭审等证据在卷予以佐证。 一审法院认为，本案的焦点问题是案外人民航建设公司对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。民航建设公司与瑞银公司签订的《商品房买卖合同》，根据现已查明的事实可以认定该合同名为商品房买卖合同实为借款合同关系，同时双方办理的预售商品房买卖预告登记手续旨在债权人实现债权前限制债务人转让案涉房屋，为债权的实现提供担保，属非典型担保合同。但案涉两套房屋权属并未发生变更，所有权人仍为民航建设公司，故其诉请要求确认案涉两套房屋归其所有，与本案事实相悖，法院不予支持。如前所述，案涉两套房屋实际所有权人仍为民航建设公司，故不能因民航建设公司与瑞银公司办理了客观上非真实的商品房买卖预告登记手续而强制执行案涉两套房屋。瑞银公司对民航建设公司的债权是否得以清偿，案涉两套房屋的担保属性是否得以解除，因瑞银公司未到庭不能核实且不属于本案审理范围，故民航建设公司要求瑞银公司协助其办理案涉房屋预售商品房预告登记注销手续，法院依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：不得执行屯溪区××道××号××幢××室房产。案件受理费80元，由被告黄山市瑞银非融资性担保有限公司、黄山市前园安瑞置业投资有限公司各负担40元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明：瑞银公司认可民航建设公司为甲方、瑞银公司为乙方、黄山市新安房地产开发有限公司为丙方、黄曙峰和詹丹丹为丁方于2018年1月11日签订《博林山庄项目相关房产涉及债务和解协议》后，民航建设公司按协议已将18套房产抵偿了瑞银公司的债权，该协议附表五16套房产网签在瑞银公司名下实际是属于担保性质，瑞银公司并未支付购房款。 二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的主要焦点为：案涉房产能否予以执行。 瑞银公司与民航建设公司虽就案涉新安博林山庄55幢101、103室房产签订《商品房买卖合同》并办理了该房产预售商品房买卖预告登记，但瑞银公司并未支付购房款，该双方签订买卖合同及办理预告登记实质系民航建设公司为瑞银公司提供的担保，瑞银公司并未实际取得案涉房产所有权。故，罗聚珍因金钱债权申请执行瑞银公司财产而要求执行案涉房产，缺乏事实和法律依据，一审判决不得执行案涉房产符合法律规定。另外，一审判决对民航建设公司的其他诉讼请求未予支持，应予驳回。 综上，罗聚珍的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初2548号民事判决，即：不得执行屯溪区××道××号××幢××室房产； 二、驳回安徽民航机场建设管理有限公司的其他诉讼请求。 二审案件受理费80元，由上诉人罗聚珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑卫东 审判员  余淑媛 审判员  刘 晨 二〇二一年四月三十日 书记员  吴亦琛