太原市万柏林区人民法院民事判决书（2021）晋0109民初1285号原告：太原市安吉物业管理有限公司。法定代表人：郭某。委托诉讼代理人：张某，山西弘韬（阳曲）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚某，住太原市。被告：冯某1，住太原市。委托诉讼代理人：冯某2（系被告儿子），住太原市。原告太原市安吉物业管理有限公司与被告冯某1物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原市安吉物业管理有限公司的委托诉讼代理人张某、龚某，被告冯某1的委托诉讼代理人冯某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告支付原告物业管理费6161元；2、请求贵院依法判令被告按照合同约定支付原告违约金6201.05元；3、请求贵院判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告2016年7月10日签订了《前期物业管理服务协议》，约定：被告所购智诚·御河骏景B区3号楼1单元2101室，建筑面积130.31m2住宅，由原告进行物业服务管理。同日，被告接收入住该住宅。原告经物价部门审批的收费标准为：物业服务1.57元/月/平米，电梯费0.4元/月/平米。从收房入住起至2019年7月三年的物业管理费（含电梯费，以下均同）被告已交清。自2019年8月1日起，被告欠交物业管理费，至2021年7月31日累计欠交两年的物业管理费6161元；依据《前期物业管理服务协议》第三条第8款第A项“乙方交纳费用时间，下一收费年度首月前30日内”的约定，被告应于每年7月31日前支付下一年度物业管理费及电梯费，逾期应按该协议第三条第13款第（4）项承担欠缴部分每日千分之三违约金，至2020年12月31日被告因欠交物业管理费已产生违约金6201.05元，两项欠费合计12362.05元。原告已按合同约定履行了物业管理服务的义务，并已通过小区公告栏张贴收取物业管理费通知、微信通知、邮政特快专递通知等方式催收，被告无合法理由长期拖欠物业管理费属于违约行为，应依照《前期物业管理服务协议》及相关规定支付原告物业管理费，并依约承担违约金。请求贵院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告冯某1辩称，第一，针对被答辩人起诉我支付物业管理费及违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。我与被答辩人不存在合同关系，我没有与被答辩人签署过任何物业服务合同。被答辩人提交的证据中，并不是答辩人本人签署，且没有委托任何人进行签字。我至今未曾拿到过相关协议文件原件。虽然我前期交纳了部分物业费，但也是基于被答辩人提供了一部分物业服务，基于公平原则，我支付了被答辩人所收取的物业费，答辩人交纳物业费都是物业通知了之后交纳，我并不知道收费的标准和依据。后暂缓交纳是因为被答辩人服务质量过差，我在物业办公室投诉时看到物业公司公示的标准是太原市五级住宅物业服务等级标准，执行依据是《并价服67号文件》。依据《民法典》第五百一十一条当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。同时依据《民法典》第九百三十八条：物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。所以，《太原市物价局67号文件》所规定的物业服务标准属于安吉物业物业服务质量标准依据，属于安吉物业需要按照要求履行的内容。对照《太原市物价局67号文件》及相关物业服务标准后，认定原告物业公司并没有达到五级物业标准，却按照五级物业标准收缴物业费，依据现行的《太原市物业管理条例》第三十八条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。原告的收费标准与规定不符。我与原告没有任何合同关系，原告要求支付物业费及违约金没有合同和法律依据。第二，依据《民法典》第五百零九条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告物业公司长期按照五级物业标准收纳物业管理费，却没有提供相对应的服务，是事实上的违约。被告前期已经按照了五级标准缴纳物业费，事实上原告早已经违约，收取了被告的管理费，在被告长期投诉及要求整改后，原告依然没有整改，没有提供五级物业应当提供的服务标准，是原告违约在先。原告长期不按合同履行，依据《民法典》五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告是服务与被服务的关系，只有原告在提供了相应服务的基础上，才有权利向被告主张权利，原告一直提供有瑕疵的服务，在被告一直投诉建议后，毫无整改。依据《民法典》五百二十五条，同时行使抗辩权【当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。】及五百二十七条，不安抗辩权【应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任.】等相关法律条文，被告迫不得已采取措施维护自己的权益，在原告整改到位，达到五级物业标准后，被告愿意支付对等服务的费用。根据公平原则，在原告没有完全履行自己义务的情况下，要求被告全额支付原告不完整的服务是有违公平原则，侵害了被告的合法权益。且根据我方提交的证据证明，原告长期侵占物业管理区域的公用部位，绿地等进行营利性行为，且并未进行公开公示盈利款项的用途。依据《物业管理条例》第五十四条，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。目前被告所在小区未成立业委会，相关受益根据行业普遍原则应做公示处理并抵扣到业主的物业费中。（提供别的物业公示证据）同时依据现行的《太原市物业管理条例》第三十一条第四点：物业服务企业应当将物业服务费用交纳情况、住宅专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益等在物业管理区域内显著位置公示。第四十五条物业服务企业利用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营的，在不违反相关规定及不损害业主、物业使用人合法权益的情况下，经物业管理区域内相关业主和业主委员会书面同意并报有关部门批准后方可进行。经营性活动的收益主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金，具体补贴办法由物业服务企业和相关业主、业主委员会约定。所以，在原告未有公示公共收益且公共收益确实存在的情况下，答辩人出于自身利益考虑及费用抵扣事项暂无标准的情况下暂缓缴纳物业费，等待相关资金用途落实到位。同时，被告每年缴纳的采暖费均有余额，却被物业私自长期侵占，挪用。公然宣称已将退费抵扣物业费，此行为智诚小区众多业主均可作证。故我方物业费并不是原告所宣称的未缴纳。第三，智诚御河骏景B区实际存在两个物业服务企业。B1，B3，及B2部分业主归安吉物业管理，而B2部分业主，B4，B5等单位由下元物业管理。B2被下元物业管理的业主与B1，B3业主同属一个物业管辖区域，享受同样的物业服务，收费单位与收费标准却与B1，B3不同。根据《物业管理条例》第三十三条规定：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。因我没有签署《前期物业协议》，不明确交费主体。出于目前物业情况复杂，管理混乱，为避免纠纷，在保护自身利益的前提下，暂缓缴纳物业费。第一、原告的起诉于法无据，被告不应当承担诉讼费用。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。同时，由于原告服务瑕疵巨大，侵犯了被告正当权益，在此向法院提起反诉，请求法院支持。本院经审理认定事实如下：2016年7月10日，冯某1与太原市安吉物业管理有限公司签订《楼宇交接书》、《入伙确认表》、《前期物业服务协议》，约定太原市安吉物业管理有限公司为智诚御河骏景小区提供物业服务，冯某1所购房屋为智诚御河骏景小区B3-1-2101号，建筑面积130.31平方米，物业费收费标准为每月每平方米1.57元，电梯费按建筑面积每月每平方米0.4元，交纳费用时间为下一收费年度首月前三十日内，逾期之日起欠缴部分按每天千分之三交纳违约金。2016年7月10日，冯某1确认入住且交清2019年7月31日之前的物业费，2019年8月1日至2021年7月31日此期间产生的物业服务费6161元未缴纳。冯某1提供近期照片，显示小区绿化地皮枯死、狗便长时间未清理、地库翻水，负二地库大部分边角长时间有垃圾存在，公共设备不及时修理，电动车在楼道里停放，地面停车场成了超市的出入口，违规收费，违规市场指导价，一个小区两个物业，采暖费有余额，不退费。物业公司有维护的责任，却一直置之不理，一直推脱，物业公司未能解决问题，有权利拒绝缴纳物业费。本院认为，关于案涉物业服务协议系业主本人与太原市安吉物业管理有限公司签订的涉及物业服务内容的合同，该内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，故该协议对双方都具有法律约束力，双方应按合同约定履行合同义务，原告履行物业管理服务义务后，被告作为业主理应按照约定及物业管理的相关规定按时交纳管理费。对于物业管理服务过程中存在的瑕疵，业主可通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。物业费的构成不仅包含了物业服务企业经营行为的成本和利润，还包含了物业服务企业提供上述服务项目所需的一系列开销。物业费的收取关系到整个小区物业服务的质量。业主如对物业服务质量等问题有意见的应当通过合法合理途径行使权利，而非通过不交物业费的方式扩大矛盾，原告太原市安吉物业管理有限公司对小区日常管理、卫生环境、秩序等方面，服务虽存在一定的瑕疵，但基本达到标准，且未对小区业主的正常生活造成实质性影响，太原市安吉物业管理有限公司提供的服务基本达到合同的要求，被告冯某1应当交纳物业管理费用。因太原市安吉物业管理有限公司提供服务存有瑕疵，故对太原市安吉物业管理有限公司要求被告支付违约金6201.05元的请求，本院不予支持。作为业主和为业主服务的物业公司应加强沟通，互相理解，共同努力创造文明和谐的住宅小区。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告冯某1于本判决生效之日起十五日内给付原告太原市安吉物业管理有限公司物业管理费6161元。二、驳回原告太原市安吉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取55元，由被告冯某1承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 郭全林二〇二一年四月二十八日书记员 王晓娟