贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民初4018号 原告：魏大友，男，1970年5月6日生，汉族，户籍地贵州省遵义市红花岗区，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：吴高言。 委托诉讼代理人：王宗勇。 被告：贵州文欣房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区长征镇凉水村干田组，统一社会信用代码91520000675415XXXX。 法定代表人：潘本启，董事长。 委托诉讼代理人：赵小燕，女，1976年4月12日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区，公司员工。 原告魏大友与被告贵州文欣房地产开发有限公司（以下简称文欣公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏大友及其委托诉讼代理人吴高言、王宗勇，被告文欣公司的委托诉讼代理人赵小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏大友向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告立即履行合同完善原告住宅产权手续、房屋消防等相关设施及赔偿原告违约金按购房款总价（以银行利息的三倍计算共计68263.7元）；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与原告于2017年5月5日签订购房合同，原告按合同约定总房款为464379元向被告交清了购房款，合同约定被告交付原告房屋入住后被告却未按合同约定履行合同义务，原告已多次找被告要求完善房屋产权手续及相关附属设施以防灾害发生危急原告一家生命财产安全，被告根本不予理睬，原告在万分不得已后于2019年10月29日向人民法院提起诉讼，后该案经红花岗长征街道办及相关部门协调，原告息诉为条件，被告经红花岗区长征街道办事处及有关部门组织协调被告当面作出承诺，承诺书清楚载明被告于2020年12月30日前完善合同约定义务，如到期未完善，由被告赔偿原告按购房款总价为基数以银行利息的三倍支付赔偿金，到期后，原告再三要求被告履行承诺，被告仍然不予理睬，原告为依法维护自己的合法权益，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》、《合同法》等相关法律法规诉至贵院请求支持原告合理合法的诉讼请求为谢。 被告文欣公司辩称，2019年1月9日，我公司在长征镇政府的协助下向“万和佳苑”小区业主实际交房。2019年10月26日，小区部分业主就产权问题与我公司沟通不能达成共识时产生纠纷，政府及派出所出面协调后，我公司向全体业主作出书面承诺，至今我公司一直在积极履行完善的承诺。1．我公司采取增加小区路灯照明点的办法解决了业主反映的路灯间距大、照明范围小的问题，至今无业主再反映该问题；2．消防设施方面，因我公司账户被冻结，没有按约支付消防施工方的工程款，施工方拖着不办理消防验收的相关手续，但2021年2月7日，我公司与施工方在法院达成执行和解协议，约定施工方70个工作日内想我公司交付消防验收合格证明文件，完成消防设施建设；3．因办理房产手续过程中涉及多部门，且工程结算和司法审计至今尚未结束而处于待办中，后续工作无法开展，但这并不是我公司人为故意造成的，我公司只能承诺完善，不能承诺完成；4．我公司现在没有其他项目，公司资产被查封，账户被冻结，没有流动资金，财务出现很大的困难，在这种情况下，公司仍然积极协调各方，收集资料，为办理房产手续做好准备工作；5．关于承诺书，首先我公司表达的“完善”是一个履行过程，而非原告理解的“完成”，其次，承诺书中没有明确具体完善到什么程度才是履约或违约。综上所述，我公司没有不负责任地甩手不管、放任问题、遗留问题，而是负责任地在解决问题，全体员工均在各自岗位上恪尽职守，积极履行完善小区各项基础设施及产权相关手续的承诺，因此我公司人为并没有对完善的承诺违约。如果法庭认定我公司存在违约情况，请法庭核实我公司目前的实际困难，给予理解，酌情办理为感。 本院经审理认定事实如下：2017年5月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定：1．被告将其开发的位于遵义市红花岗区房屋出售给原告；2．房屋总价款为464379元，原告在2017年5月5日前一次性付清；3．被告于2018年12月31日前交房；4．项目交付使用条件为城市基础设施：上水、下水达到使用条件，供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户，公共服务设施（包括但不仅限于建设工程规划许可证附件及附件载明的公共服务设施配套建设指标）：公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案，每逾期一项出卖人按支付房屋总价款0.05%违约金给买受人；5．出卖人承诺于2018年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息，双方同意由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；6．其他。合同未就约定日期起60日内、约定日期60日以后继续履行合同的情形下出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书被告应当承担的违约责任。 合同签订后原告已将购房款向被告付清，被告已将房屋交付原告，但被告未能按期完成公共服务设施建设，交付办理商品房转移登记的有关文书，与原告共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2019年，部分业主以被告未能按期完成公共服务设施建设、不能办理房产证为由，将被告诉至本院。2019年10月26日被告向全体业主出具《承诺书》一份，该承诺书载明：“我贵州文欣房地产开发有限公司向长征街道办事处对面万和佳苑全体业主承诺，我公司承诺在2020年12月30日之前完善小区所有设施包括路灯、消防及房产所有手续，如在承诺期限内没有完善，我公司承担一切法律责任，并按照购房总价按每月银行贷款同期利息3倍计算赔偿给业主，赔偿至所有手续和设施完善后终止。”承诺书出具后被告至今未能履行完毕承诺书载明事项，且未为原告办理初始登记，原告诉至本院。 本院认为，虽然本案被告负有履行交房时完善公共服务设施的义务，原告所提要求被告完善房屋消防等相关设施的诉讼请求在情理上具有正当性，但庭审中原、被告均未举证证明相关公共服务设施目前状况、要完善到何种程度，且即使有证据予以证明，从判决必须明确、具体及具有可履行性的角度看，如支持原告诉讼请求，也只能概括性地判决被告完善公共服务设施，该判决结果明显不具体、明确和具有可履行性，故针对原告该项诉讼请求，本院认为以不支持为宜。 在无证据证明本案案涉房屋是否符合办理所有权转移登记手续的条件，且被告明确陈述不符合条件的情况下，结合前述分析及案涉房屋状况，对原告所提完善住宅产权手续的诉讼请求，本院不予支持。 本案被告未能按期完成公共服务设施建设，交付办理商品房转移登记的有关文书，与原告共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，应认定被告构成违约，承诺书中被告承诺按照购房总价按每月银行贷款同期利息3倍计算赔偿给业主应认定为违约金约定，被告在庭审中述称，违约金过高，原告的损失达不到他们主张的违约金，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，原告未举证证明因被告违约其遭受损失的具体金额，本院酌情将违约金计算标准调整为每日万分之零点五，计算基数为原告已支付购房款，关于计算的起始日期，原告主张从2021年1月1日起算，关于截止日期本院认定计算至原告起诉之日2021年2月5日，因如直接判决至完善公共服务设施、办理完毕房屋所有权转移登记手续，二者履行完毕日期不明确，与判决须具体、明确的要求相悖，2021年2月5日后部分违约金待实际产生后原告可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州文欣房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告魏大友支付违约金（以购房款464379元为基数按照每日万分之零点五的标准从2021年1月1日起至2021年2月5日止）； 二、驳回原告魏大友的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费755元（已减半收取），由原告魏大友负担730元，被告贵州文欣房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审 判 员  陈 果 二〇二一年四月二十二日 法官助理  时玲玲 书 记 员  喻佳佳