河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0105民初2811号原告李翔，女，汉族，1974年3月20日出生，住河南省许昌市魏都区。委托代理人王治国，河南天坤律师事务所律师。委托代理人左婷，河南天坤律师事务所律师。被告白旭东,男,汉族,1979年9月27日出生,住郑州市金水区。被告河南省机关事务管理局机关服务中心，住所地河南省郑州市金水区经三路**附**。法定代表人徐照伟。委托代理人刘梦娟、任炎丽（实习），河南洲冠律师事务所律师。原告李翔诉被告白旭东、河南省机关事务管理局机关服务中心房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告李翔委托代理人左婷，被告白旭东，被告河南省机关事务管理局机关服务中心委托代理人刘梦娟、任炎丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李翔向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告共同退还房租押金及转让费共计82100元，并以82100元为基数按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付自2020年12月1日起至实际清偿之日止的利息。暂计算至2021年1月12日，计377元，共计82477元；2、本案全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2019年12月3日，被告白旭东与被告河南省机关事务管理局机关管理服务中心（以下简称省直机关服务中心）签订了《房屋租赁合同》，由被告白旭东承租被告省直机关服务中心位于郑州市金水区政七街门面房66.6平方米，租赁期限为2020年1月1日至2020年12月31日，租金每月人民币11322元，并向被告省直机关服务中心支付履约保证金32100元。2020年5月11日，原告与被告白旭东签订了《协议》一份，被告白旭东将承租的郑州市金水区政七街门面房66.6平方米的经营权益转让给原告，由原告开办经营餐馆“新疆味道”，原告向被告白旭东支付了房租押金32100元及转让费50000元，并由原告自2020年5月份起以自己名义直接向被告省直机关服务中心交纳每月房屋租金11322元。2020年11月26日，被告省直机关服务中心突然以被告白旭东擅自将房屋转租、转让为由解除了房屋租赁合同，并于2020年11月30日强行将原告经营的房屋收回，致使原告无法经营被迫搬离。原告认为，原告自2020年5月份起每月向被告省直机关服务中心支付租金11322元，截至2020年11月30日共计支付7个月的租金，被告省直机关服务中心接受原告交纳的租金，并未对房屋的转租、转让提出任何异议。二被告已经达成同意转租的事实，在合同未到期时又擅自解除房屋租赁合同，致使原告无法经营，给原告造成经济损失，同时原告交纳的房屋押金及转让费也应当予以退还。经原告多次要求退还二被告均予以拒绝，为维护原告自己的合法权益，特依据法律规定向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告白旭东辩称：一、李翔自2018年7月27日开始分租白旭东政七街门面房中南面一间（45平方米），合同期限一年，租金按合同约定为半年缴一次52800元，并办理了营业执照。2019年7月份到期后，重新约定按9000元/月，一次预缴三个月，但李翔一直以生意不好为理由，屡次拖欠房租；二、2020年5月初李翔向白旭东要求承租北面相邻另一间门面房，经双方协商一致决定，把两间合计66平方米房租款按照白旭东与服务中心签订的原合同金额由李翔直接缴纳，李翔一次性补偿现金5万元给白旭东，并自愿受让白旭东向服务中心缴纳的保证金32100元。2020年5月11日上午10点左右，李翔在付清全部余款后，白旭东与服务中心签订的原合同也同时转交给李翔；三、按合同房租需提前3个月预缴一次，原告李翔房租仅缴到2020年11月份，并于11月初擅自在玻璃门上贴出转让。机关服务中心在接到多次举报投诉后，及时制止并通知收回商铺，重新发拍。同时也通知李翔参与竞拍，但李翔自动放弃承租竞拍权，直接把商铺转让给他人收取转让费15000元；四、政七街商铺地段好，人流量大，近十年来商铺价格不断上涨；五、原告李翔多年从事饭店经营管理，有着丰富的商业经验，善于把握商机；六、《合同法》第212条是关于租赁合同的规定，未对转让费予以禁止，故当事人对转让费的约定应合法有效；七、商无信不立。转让费系出租人与承租人真实意思表示，是否收取及收取的高低主要取决于双方对门店本身获利能力的认知；八、人无信不立，诚信是社会主义核心价值观基本内容之一。被告河南省机关事务管理局机关服务中心辩称：一、河南省机关事务管理局机关服务中心和白旭东存在房屋租赁关系，但和原告李翔不存在房屋租赁关系，也未收取原告李翔诉称的押金和转让费；二、河南省机关事务管理局机关服务中心收到的案涉房屋的租金，转账用途备注为“白旭东政七街”，从此来看，案涉房屋的使用主体是白旭东，河南省机关事务管理局机关服务中心在收取房租时，是不知道转租情况的存在的，并非原告李翔所称默认转租行为。经审理查明：2019年12月3日，被告白旭东与被告河南省机关事务管理局机关服务中心签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：被告河南省机关事务管理局机关服务中心将坐落在郑州市金水区政七街房屋（面积66.6平方米）出租给被告白旭东，租赁期间一年，自2020年1月1日至2020年12月31日，每月租金11322元。按季结算，在签订本合同之日起三日内支付首季租金，之后由白旭东在每季开始之日起前5日内将租金交付给被告河南省机关事务管理局机关服务中心；被告白旭东应在本合同签订前三日向被告河南省机关事务管理局机关服务中心一次性支付履约保证金32100元，在被告白旭东及时、全面、正确履行义务并结清所有应付款项后三十日内，被告河南省机关事务管理局机关服务中心将无息退还被告白旭东履约保证金；被告白旭东擅自将该房屋转租、转让、合租的，被告河南省机关事务管理局机关服务中心有权单方解除合同，收回该房屋，并要求被告白旭东赔偿相应损失；租赁期内，被告河南省机关事务管理局机关服务中心需提前收回该房屋的，应提前30日通知被告白旭东，将已收取的租金余额退还给被告白旭东，并按一个月租金支付违约金。原告提交原、被告的微信聊天记录和微信转账记录显示：原告李翔于2020年5月6日至5月11日陆续给被告白旭东转账82100元。原告与被告白旭东均认可其中包含转让费50000元、房租押金32100元。原告与被告白旭东于2020年5月11日签订《协议》一份，主要内容：白旭东与李翔经协商一致决定，从2020年5月11日起，有关政七街门面房（66.6平方米）的一切经营收益全部转让给李翔所有。李翔付转让费和房租押金一共82100元，已全部结清。被告白旭东于2020年5月11日出具《委托书》一份，主要内容：兹委托李翔全权负责政七街门面房全部经营事宜，并授权李翔作为经营法人办理营业执照。原告提交的招商银行户口历史交易明细表显示：2020年5月26日，原告账户转至河南省机关事务管理局机关服务中心账户11322元，客户摘要为白旭东政七街（新疆味道李翔）；2020年6月10日，原告账户转至河南省机关事务管理局机关服务中心账户12466元，客户摘要为白旭东（政七街新疆味道李翔）；2020年6月10日，原告账户转至河南省机关事务管理局机关服务中心账户100元，客户摘要为转账；2020年7月2日，原告账户转至河南省机关事务管理局机关服务中心账户11322元，客户摘要为白旭东政七街（新疆味道李翔）；2020年8月2日，原告账户转至河南省机关事务管理局机关服务中心账户11322元，客户摘要为白旭东政七街（新疆味道李翔）；2020年9月2日，原告账户转至河南省机关事务管理局机关服务中心账户11322元，客户摘要为政七街门面（新疆味道）李翔；2020年10月8日，原告账户转至河南省机关事务管理局机关服务中心账户11322元，客户摘要为政七街门面（新疆味道）李翔；2020年11月5日，原告账户转至河南省机关事务管理局机关服务中心账户11322元，客户摘要为政七街门面（新疆味道）李翔。被告河南省机关事务管理局机关服务中心称于2020年11月初发现被告白旭东转租，故与白旭东解除房屋租赁合同。2020年11月26日，被告河南省机关事务管理局机关服务中心向白旭东出具《合同解除通知书》，载明由于白旭东存在转租转让房屋行为，于2020年11月26日起解除租赁合同，并告知白旭东于2020年11月30日17:30前腾退房屋，并据实支付租金及其他发生的费用，逾期不腾房，视作放弃租赁房屋内财物所有权及其他处分权利，其有权自行处理，由此造成的一切法律后果由白旭东承担。原告称其自2020年5月11日实际用房至2020年11月26日，被告河南省机关事务管理局机关服务中心认可已于2020年11月30日收回房屋。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二被告签订的《房屋租赁合同》约定被告白旭东擅自将该房屋转租、转让、合租的，被告河南省机关事务管理局机关服务中心有权单方解除合同，收回该房屋，被告河南省机关事务管理局机关服务中心称因于2020年11月初发现被告白旭东转租，故与白旭东解除房屋租赁合同。原告及被告白旭东就转让门面房经营事宜达成一致后，并未明确告知被告河南省机关事务管理局机关服务中心，也未明确取得河南省机关事务管理局机关服务中心对转租的同意，故河南省机关事务管理局机关服务中心要求解除合同，符合双方合同约定。原告及被告白旭东称原告支付房租时转账备注有原告李翔的名字，据此认为被告河南省机关事务管理局机关服务中心应当知道并默认被告白旭东已将房屋转租给原告，但被告河南省机关事务管理局机关服务中心仅是通过转账收取租金，原告认为河南省机关事务管理局机关服务中心应当通过转账判断出转账人即是实际承租人，进而判断出被告白旭东已将房屋转租，其主张显然超出了出租人一般合理的注意程度，本院不予采纳。被告白旭东将门面房经营权益转让给原告，并由原告直接向河南省机关事务管理局机关服务中心支付租金，该转让行为实质包括了房屋的转租。白旭东将房屋转租未经河南省机关事务管理局机关服务中心同意，故其与原告的转让协议关于房屋转租部分无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告主张被告白旭东返还房租押金，本院予以支持，被告白旭东应返还原告房租押金32100元。对于白旭东向河南省机关事务管理局机关服务中心支付的房租押金，其应向河南省机关事务管理局机关服务中心主张返还。本案中，白旭东将门面房经营权益转让给原告，因房屋转让协议无效，导致原告实际上不能继续使用该门面房经营收益，原告向被告白旭东支付转让费5万元取得门面房经营收益权后，其自2020年5月11日实际经营至2020年11月26日，已实际取得部分经营收益，故其主张被告白旭东返还转让费5万元，本院酌定被告白旭东返还原告转让费3万元。原告主张被告支付利息，被告白旭东应自原告起诉之日即2021年2月1日起，以上述62100元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至实际清偿之日止。原告主张河南省机关事务管理局机关服务中心返还其上述费用无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告白旭东于本判决生效后十日内返还原告李翔转让费30000元、押金32100元共计62100元及利息（以62100元为基数，自2021年2月1日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。二、驳回原告李翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取931元，由原告李翔负担230元，被告白旭东负担701元。本判决为终审判决。审判员 张 艳二〇二一年四月二十五日书记员 宋小乐