山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终4521号 上诉人（原审原告）：青岛市崂山区王哥庄街道常家社区居民委员会。住所地：山东省青岛市崂山区，统一社会信用代码：55xx5P。 法定代表人：高维克，主任。 委托诉讼代理人：周元民，山东迪陶律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛市太安包装有限公司。住所地：山东省青岛市崂山区，统一社会信用代码：91xx6W。 法定代表人：高友平，董事。 委托诉讼代理人：牛上山，山东畅海律师事务所律师。 上诉人青岛市崂山区王哥庄街道常家社区居民委员会（以下简称常家居委会）因与被上诉人青岛市太安包装有限公司（以下简称太安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初4029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人常家居委会上诉请求：1.判令撤销青岛市崂山区人民法院(2020)鲁0212民初4029号民事判决；2.请求确认上诉人与被上诉人所签订的《租赁协议书》(原地毯厂大院土地厂房)于2019年11月21日解除；3.判令被上诉人支付上诉人欠付租赁费93494元，利息12700元(截止至2019年11月20日)，支付违约金13500元(以上合计119694元)并就上述金额承担自上诉人起诉之日至实际支付之日的利息;4.判令被上诉人将《租赁协议书》约定的租赁物交还上诉人；5.诉讼费用由太安公司承担。事实和理由：一、本案事实清楚，被上诉人在经上诉人依法催告后在合理期限内未向上诉人支付租赁费(未履行合同主要债务)，双方于2004年6月9日签订的《租赁协议书》已依法解除，被上诉人应承担由此引发的全部民事责任。上诉人与被上诉人于2004年6月9日签订《租赁协议书》(书面载明时间2004年6月9日，实际签订情况是被上诉人法定代表人高友平利用担任上诉人社区主任的职务之便倒签时间形成)，至2012年4月，被上诉人累计交纳租赁费合计85000元，自2013年6月9日至今的租赁费经上诉人多次催要，被上诉人拒不支付。2019年10月21日，上诉人通过《律师函》的方式书面告知被上诉人，要求其在30日内支付欠付的租赁费，逾期双方的租赁合同解除，但被上诉人截止催告期限届满仍未向上诉人支付上述款项，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，双方之间的租赁合同已于2019年11月21日依法解除。二、一审判决缺乏事实和法律依据。1.一审判决认定被上诉人向青岛市崂山区王哥庄街道常家股份经济合作社(以下简称常家合作社)打款的行为是向上诉人履行合同的行为是缺乏事实和法律依据的。首先，上诉人与常家合作社是完全独立的两个法人单位，法定代表人也不同，均独立承担民事责任；同时常家合作社也并非本案《租赁协议书》的合同主体，对此，作为承租人的被上诉人是明知的，且上诉人在催告《律师函》第2条也明确列明了租赁费支付(接收)主体即上诉人。被上诉人法定代表人高友平长期担任社区主任职务(直至上一届)，对社区相关情况极为了解，而社区的银行账户从高友平卸任社区主任职务至今从未发生过变动，不存在被上诉人付款困难或认知错误的问题。退一步讲，即使被上诉人认为其支付存在困难，完全可以在长达30日的催告期内采取合法的方式予以处理(例如现金付款、提存等方式)，但被上诉人在催告期间始终未向上诉人支付拖欠的租赁费导致合同已依法解除。因此，被上诉人是否向常家合作社付款，以及常家合作社是否向被上诉人退回款项与本案没有任何关系，属于另一法律关系。一审法院所列举的没有提供收款账户、主体认识混同等因素均不能依法构成被上诉人付款的法定或约定的障碍条件，相反，恰恰是被上诉人的行为违背了诚实信用原则，被上诉人高友平为达到用所谓的“上诉人欠付其个人工资”抵顶被上诉人的租赁费的目的，故意向第三方付款，意图就是利用法院诉讼掩盖其不合法的目的。2.被上诉人在《租赁协议书》中对付款时间有明确约定的情况下迟延付款，上诉人依法主张利息于法有据；同时双方《租赁协议书》对违约金所做约定亦非常明确，“如单方变更、违背或终止协议，须承担本协议全部资产和二十年总数的5%”，上诉人起诉时仅仅按20年租金总额的5%计算了违约金，还未将合同涉及的“全部资产”列为违约金计算基数内，严格按照合同计算的违约金金额远远大于上诉人起诉金额。本案合同租金总金额为27万元，被上诉人累计只支付了85000元，仅剩余租金金额本金部分(未计算利息)就达到了185000元，即使按照一审法院所列明的30%标准计算也是55500元，上诉人起诉主张的利息和违约金加起来也只有26200元(截止至2019年11月20日)，违约金不存在过高。按照一审判决形成了一个客观结果为上诉人作为出租方，应得的租赁费用没有收到，在别的单位名下。一审判决只给上诉人判了部分违约金，且合同也没有解除。上诉人一审诉讼请求第1项要求法院确认合同的解除，不是要求法院判令解除合同，是行使解除权之后请求法院确认合同解除。上诉人按照法律规定行使了合同单方解除权，法院应严格依照单方解除权的相关规定进行审查，对解除行为予以确认。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。 被上诉人太安公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉，维持原判。 常家居委会向一审法院起诉请求：1.依法确认常家居委会与太安公司所签订的《租赁协议书》（原地毯厂大院土地厂房）于2019年11月21日解除；2.判令太安公司支付常家居委会欠付租赁费93494元，利息12700元（截止至2019年11月20日），支付违约金13500元（以上合计119694元），并就上述金额承担自常家居委会起诉之日至实际支付之日的利息；3.太安公司将租赁协议书约定的租赁物交还常家居委会；4.诉讼费由太安公司承担。事实和理由：常家居委会与太安公司签订《租赁协议书》（书面载明时间2004年6月9日，实际签订情况是太安公司法定代表人高友平利用担任常家居委会社区主任职务之便倒签时间形成），约定常家居委会将常家居委会社区原地毯厂大院约28亩土地及地上建筑厂房租赁给太安公司。租赁期限自2004年6月9日至2024年6月10日止共20年。租赁费第一年为5000元，第二年至第十年10000元，第十一年至至十五年每年15000元，第十五年至第二十年每年20000元。交租赁费时间为当年6月9日至下年6月8日全部交齐。后2012年4月太安公司陆续缴纳租赁费合计85000元，自2013年6月9日至今租赁费经常家居委会多次催要，太安公司拒不支付。2019年10月21日，常家居委会书面通知太安公司要求其在30日内支付欠付的租赁费，逾期双方解除合同，但太安公司仍旧不予支付，依据合同法有关规定双方合同已于2019年11月21日解除。为维护常家居委会合法权益，请求法院查明事实，判如所请。 太安公司一审中辩称，第一、太安公司虽对2019年10月21日《律师函》中租赁费85000元有异议，但仍在指定期限内（2019年11月19日）向青岛市崂山区王哥庄街道常家股份合作社20×××18账户支付了85000元，并注明租赁费，故合同不应解除。常家居委会却于2019年12月24日以转账支票方式退回85000元，该行为系恶意解除合同，太安公司并未收取该85000元，常家居委会无权要求太安公司重复支付租赁费。第二、太安公司不欠常家居委会租赁费，常家居委会无权要求解除合同并支付违约金。太安公司的法定代表人高友平曾在常家居委会处长期担任书记、主任职务。常家居委会欠付太安公司法定代表人高友平工资7万余元，王哥庄街道及常家居委会社区后续任职负责人曾承诺以租金抵顶工资。第三、太安公司已为履行合同进行十余万元的投资，如解除合同将导致太安公司重大经济损失。此外，常家居委会诉状中所称28亩土地，实为2.8亩。 一审法院认定事实如下：2004年6月9日，常家居委会（甲方）与太安公司（乙方）签订《租赁协议书》约定：“甲方将原地毯厂大院约2.8亩土地及地上现有的建筑厂房租赁给乙方……根据甲方现在的状况，租赁费方面第一年交租赁费5千元，第二年至第十年交1万元，第十一年至第十五年交1.5万元，第十五年至第二十年交2万元。5、交租赁费时间当年6月9日至下年6月8日全部交齐……遵守协议规定双方不得任意变更、违背或终止此协议。如单方变更、违背或终止协议，须承担本协议全部资产和二十年总数的5%……10、由2004年6月9日起至2024年6月10日止，共20年……”。 2019年10月20日，常家居委会向太安公司发出《告知函》，载有：“……你公司自2013年6月9日其欠付租赁费本金合计85000元（捌万伍仟元），并已产生相应滞纳利息（按人民银行同期贷款利息计算）及违约金（租赁协议全部资产和20年基数的5%）。2.请你公司于见到本告知函之日起30日内将所欠上述款项全额支付我社区。3.如你公司未能按照本函列明的催告期间支付租赁费，则你公司与我社区2004年6月9日签订的《租赁协议书》（原地毯厂大院土地厂房）自催告期满之日起第二日解除。” 2019年11月19日，太安公司通过山东农村商业银行向青岛市崂山区王哥庄街道常家股份经济合作社（以下简称“合作社”）xxxx的账户存入85000元，注明：租赁费。太安公司提交《崂山区2018年农村集体产权制度改革工作实施方案》欲证明太安公司打款账户无误。经查，该实施方案载有：“……农村股份经济合作组织是集体资产管理的主体，是特殊的经济组织，依法代表成员集体行使集体资产所有权……”。常家居委会对太安公司的上述转款、及文件质证称，股份经济合作社与常家居委会是两个不同的民事主体，该通知内容也没有明确股份经济合作社与社区也就是常家居委会主体同一，故太安公司向经济合作社所的转款行为与常家居委会和本案无关。 2019年12月24日，青岛市崂山区王哥庄街道常家股份经济合作社向太安公司出具金额为85000元的转账支票，其上盖有合作社印章、“常方平”印章。太安公司至今未兑现该支票。2020年7月1日，青岛市崂山区王哥庄街道常家股份经济合作社、经办人常美森出具“情况说明”，称该合作社无理由收取该款项，多次通知太安公司及高友平领回85000元，太安公司及高友平拒绝领回。经查，常美森系同时任社区、合作社会计，常方平系合作社法定代表人，兼任常家居委会书记。 庭审中，太安公司提交常家社区两委扩大会议记录一份、2014年至2017年常家社区居民委员会审计报告附表12一份。欲证明：太安公司法定代表人高友平曾在常家居委会处长期任职，担任书记、主任等职务，2017年2017年12月1日常家社区两委扩大会议记录上载明，两委欠付高友平截至2016年的工资39994元、通讯费2400元、计生奖励29932元，合计72326元。太安公司是高友平的公司，王哥庄街道及常家社区后续任职的负责人曾承诺以欠付高友平的工资直接抵顶常家居委会应支付的租金。常家居委会质证称，常家社区两委扩大会议记录系复印件真实性不予认可，内容是涉及高友平个人工资的事情，与本案无关。一审法院认为，常家居委会与太安公司法定代表人之间的工资纠纷与本案主体不同，亦不属同一法律关系，故一审法院对太安公司的证明目的，不予采信。 庭审中，常家居委会称违约金按照租赁协议内容第七条约定，利息按照当期所欠租赁费金额按照人民银行同期贷款利息计算。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”。本案中，太安公司存在拖欠租赁费的事实，但是根据2019年10月20日常家居委会向太安公司发出的《告知函》载明：“2.请你公司于见到本告知函之日起30日内将所欠上述款项全额支付我社区。3.如你公司未能按照本函列明的催告期间支付租赁费，则你公司与我社区2004年6月9日签订的《租赁协议书》（原地毯厂大院土地厂房）自催告期满之日起第二日解除”，可见，常家居委会给予太安公司30日的催告期，太安公司在催告期内向青岛市崂山区王哥庄街道常家股份经济合作社支付了租赁费85000元。本案的争议焦点为：太安公司向青岛市崂山区王哥庄街道常家股份经济合作社履行交纳租赁费义务，是否可以认定为向常家居委会履行义务。一审法院认为，常家居委会向太安公司发出的《告知函》中并未提供常家居委会的接收款项的账户，在此情况下，太安公司向青岛市崂山区王哥庄街道常家股份经济合作社打款的行为，系主体认识上的混同，存在一定瑕疵。现实中，合作社与社区的人员往往是相互兼职，合作社的主要职责即管理社区集体的资产，一般来讲，从认知上容易引发两主体之间的混同。一审法院认为，太安公司有继续履行合同义务的意愿，太安公司的行为可以认定为向常家居委会履行合同的行为。合作社与社区的会计为同一人，社区书记兼任合作社法定代表人，合作社接收到租赁费后，社区应该是知晓的，在此情况下，常家居委会仍坚持将款项打回太安公司处，而非提供新账户等其他解决方式，常家居委会的行为违背“诚实信用”原则，故一审法院对常家居委会关于解除合同的诉请，不予支持。 关于太安公司主张欠付租赁费93494元，其中2013年6月9日至2019年6月8日的租金85000元，太安公司已经支付，该部分不予支持。关于2019年6月9日至2020年6月8日的租赁费20000元，因常家居委会主张解除合同，其只主张了该期间部分租金，该一年以及以后的租金可另案解决。该期间的违约金和利息亦可另案一并解决。 关于常家居委会主张的违约金和利息，一审法院认为，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错承担以及语气利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。本案中，太安公司存在迟延支付租金的行为，构成违约。但关于违约金和利息，常家居委会依据《租赁协议书》中约定主张违约金，该约定不明。常家居委会主张利息与违约金重复，一审法院酌情支持自太安公司拖欠租金之日（2013年6月9日），按照同期银行贷款利率以及2019年8月20日起全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%支持违约金至太安公司实际支付租赁费之日（2019年11月19日）止。 1.自2013年6月9日至2014年6月8日，年拖欠租金10000元，违约金为779.5元（10000元*6.15%*130%）。 2.自2014年6月9日至2015年6月8日，拖欠租金25000元，违约金为1943.46元（注：2014年6月9日至2014年11月21日，166天，利率6.15%；2014年11月22日至2015年2月28日，99天，利率6%；2015年3月1日至2015年5月10日，71天，利率5.75%；2015年5月11日至2015年6月8日，29天，利率5.5%）。 3.自2015年6月9日至2016年6月8日，拖欠租金40000元，违约金为2560.1元。（2015年6月9日至2015年6月27日，19天，利率5.5%；2015年6月28日至2015年8月25日，59天，利率5.25%；2015年8月26日至2015年10月23日，59天，利率5%；2015年10月24日至2016年6月8日，229天，利率4.75%）。 4.自2016年6月9日至2017年6月8日，拖欠租金55000元，违约金为3396.25元（55000元*4.75%*130%）。 5.自2017年6月9日至2018年6月8日，拖欠租金70000元，违约金为4322.5元（70000元*4.75%*130%）。 6.自2018年6月9日至2019年11月19日，拖欠租金85000元，违约金为6142.37元（注：2018年6月9日至2019年8月19日，437天，利率4.75%；2019年8月20日至2019年9月19日，31天，利率4.25%；2019年9月20日至2019年10月20日，31天，利率4.2%；2019年10月21日至2019年10月19日，30天，利率4.2%）。 综上，违约金（包括利息）共计19144.18元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决：一、太安公司于判决生效之日起十日内支付常家居委会违约金及利息共计19144.18元；二、驳回常家居委会的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2694元，由常家居委会承担2263元，太安公司承担431元（太安公司承担部分应在判决生效之日起十日内直接支付常家居委会）。 本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。 本院二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，二审争议的焦点问题是上诉人在本案中的诉讼请求能否支持。首先，关于上诉人请求确认涉案租赁合同于2019年11月21日解除的主张。从一审法院查明的事实来看，双方当事人签订的涉案租赁合同中未对因一方违约，而赋予另一方约定解除权。在上诉人于2019年10月20日向被上诉人发出的《告知函》中，虽载明如被上诉人未按告知函列明的催告期支付租赁费，则涉案租赁合同于催告期满的第二日解除，但未明确被上诉人支付租金的方式和途径。结合被上诉人的履行情况，被上诉人在收到告知函后，于2019年11月19日向常家合作社的银行账户存入85000元。根据本案各方当事人的陈述和举证来看，被上诉人向常家合作社支付的上述85000元就是为了履行本案所涉租赁合同的租金支付义务。上诉人在知晓被上诉人的上述付款情况后，亦未能向被上诉人示明其收取租金的方式和途径，因此可以认定被上诉人未能向上诉人直接支付租金的障碍并非由被上诉人造成。在此情形下，被上诉人的上述付款行为可以视为其在催告期内履行了支付租金的义务，上诉人关于其根据告知函行使约定解除权的主张缺乏事实和法律依据，依法不能成立。其次，关于上诉人主张的违约金和利息的请求。根据一审查明的事实，双方在涉案租赁合同中对于违约金的计算方式并不明确，且未对逾期支付利息进行明确约定，一审法院结合被上诉人延迟支付租金的违约情况，按照同期银行贷款利率和贷款市场报价利率为标准酌定利率标准计算违约金，处理得当。最后，由于上诉人解除合同的主张不能成立，被上诉人亦无需向上诉人返还涉案租赁房屋。 综上所述，上诉人常家居委会的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2694元人民币，由上诉人青岛市崂山区王哥庄街道常家社区居民委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王颖颖 审 判 员 谷林平 审 判 员 于 梦 二〇二一年四月二十七日 法官助理 刘思涵 书 记 员 王珩霖 书 记 员 张 燕