安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终613号 上诉人（原审原告）：宿州新华书店有限公司，住所地安徽省宿州市银河二路277号，统一社会信用代码91341300152340995Q。 法定代表人：梅胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金源，安徽拂晓律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：崔英钢，男，1968年5月9日出生，汉族，住安徽省砀山县。 委托诉讼代理人：陈莽，安徽梨都律师事务所律师。 上诉人宿州新华书店有限公司（以下简称宿州新华书店）与上诉人崔英刚因租赁合同纠纷一案，均不服安徽省砀山县人民法院(2020)皖1321民初3360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宿州新华书店上诉请求：撤销一审判决，依法改判。1.一审认定新型冠状肺炎疫情属不可抗力并判决减免涉案房屋4个月的租金无法律依据；2.一审查明2013年10月26日之后双方未再续签租赁合同错误，实际双方分别于2016年10月1日、2017年9月26日签订了两份租赁合同并实际履行，虽崔英钢否认该两份合同系其本人签字，但未申请笔迹鉴定，因此，一审认为原租赁合同继续有效错误；3.一审认定崔英钢对案涉房屋进行维修错误，崔英钢从未通知其单位对房屋进行过维修的事实，且合同未约定出租方承担维修义务，崔英钢提供的证据不能证明案涉房屋存在损毁及维修的事实，一审认为其单位应当承担维修义务错误。 崔英钢针对宿州新华书店的上诉辩称，1.因新型冠状肺炎疫情造成了其经营的宾馆无法正常营业，一审根据案件的实际情况酌情减免四个月租金有事实及法律依据；2.双方在2013年10月26日期满未再续签合同；3.每年宿州新华书店要求其支付租金时其就已要求将自行修缮房屋产生的从租金中扣除，但宿州新华书店称以后再扣除；3.即使合同没有约定，出租人也应该承担维修义务。 崔英钢上诉请求：撤销一审判决第一项，改判宿州新华书店与其之间的房屋租赁合同继续有效，改判支持其修缮房屋的费用以及财产损失，并改判宿州新华书店在2010年至2013年租赁合同中多收其的费用抵补欠宿州新华书店的租赁费用。事实与理由：1.双方于2010年10月26日签订的房屋租赁合同约定期限三年，每年租金为8万元。2011年宿州新华书店违反合同约定，强行让其交纳2012年租金9万元，2013年其也按照租金9万元交纳。2014年10月26日之后，其一直按宿州新华书店的要求每年交房租9.5万元。2.双方签订的租赁合同第四条约定，宿州新华书店应每隔一年修缮房屋一次，但租赁期间宿州新华书店没有修缮过，所有修缮房屋费用均由其垫付，按法律规定该费用应从其付过的租金中扣除。由于宿州新华书店未及时按合同约定修缮房屋，导致其的财产包括强化木地板、壁纸、单扇门、双扇门、石膏板吊顶、石膏线不同程度的损坏，损失合计52875元，一审未支持其实际支付的房屋维修费及财产损失错误，因其投资案涉房屋经营宾馆，成本还未收回，因此不能解除房屋的租赁合同。二审中崔英钢变更意见为同意解除合同，但应支持其维修费用及损失，用以折抵欠付的租金。 宿州新华书店辩称，1.2010年签订的租赁合同届满后，双方又于2016年、2017年签订了两份租赁合同，且均已履行完毕。崔英钢上诉状称每年交9.5万元租金与上述两份租赁合同相吻合。2.崔英钢至今仍在正常经营，但自2018年10月至今未付租金，已构成根本违约且合同目的不能实现，租赁合同应依法解除；3.其对崔英钢主张的修缮费用及财产损失的问题并不知情，崔英钢无有效证据予以证明，故崔英钢关于上述费用应从租金中扣除的理由不能成立；4.崔英钢自2018年10月1日起未支付租金，与此后发生的疫情无关，故崔英钢认为因疫情未及时支付租金的理由违背事实。 宿州新华书店向一审法院起诉请求：1.解除其与崔英钢之间的不定期房屋租赁关系；2.判令崔英钢支付拖欠的租金166250元（按年租金95000元计算，从2018年10月1日起计算至2020年6月30日，2020年6月30日之后的租金计算至交付房屋之日止）；3.判令崔英钢将租赁房屋按现状完好的交付给宿州新华书店；4.诉讼费用由崔英钢负担。 一审法院认定事实：2010年10月26日，宿州新华书店砀山分公司（出租人）与崔英钢（承租人）签订房屋租赁合同，将其所有的坐落于西关振兴路南侧的砖混结构房屋（一层5间，二层10间，面积943平方米）出租给崔英钢用于开设宾馆。约定：租赁期限3年，从2010年10月26日起至2013年10月26日止；房屋租金每年8万元，承租方于每年一次付清当年的租金；修缮房屋是出租人的义务，出租人对房屋及其设备应每隔1年认真检查、修缮一次，以保障承租人安全和正常使用；合同期满，租赁双方及时办理清结。承租方如需继续承租，应提前2个月与出租方协商续租事宜，原承租方在同等条件下，享有续租优先权；承租人拖欠租金累计达1个月，出租人可以终止合同，收回房屋；承租人逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金5000元；承租方擅自改变房屋结构，造成承租房屋损毁的，应负赔偿责任；其他约定事项：1、租赁期间一切物业费用均由承租方支付。2、租赁期间如遇到市场变化、双方可协商调整租金。3、租赁期间，城建局、城管局、环保局等执法机关罚款费用由承租方支付。4、租赁期间，出租房屋严禁非法活动，如有违法行为造成的后果，由承租方负责一切。5、退租时，除另有约定外，出租方有权要求承租方按原状恢复出租房屋。合同签订后，宿州新华书店砀山分公司将涉案出租房屋交付给了崔英钢用于开设宾馆使用，崔英钢按照约定交纳了租赁期间的房屋租金。至2013年10月26日合同期满，双方未再续签房租租赁合同，崔英钢依然继续使用涉案租赁房屋，宿州新华书店也没有通知崔英钢终止合同及收回涉案出租房屋，崔英钢仍按照前述约定按年给付房屋租金，自2014年起宿州新华书店每年向崔英钢收取租金95000元至2018年的9月30日止的租赁年度届满。之后，崔英钢因故未再向宿州新华书店给付租金，但崔英钢一直使用涉案租赁房屋至今。租赁期间，宿州新华书店没有对涉案租赁房屋进行过维修。一审崔英钢提交了收款收据、建材销售单等5份单据，主张其维修并支出维修费48900元（2012年支出屋面防水维修费14000元、2014年支出屋面防水维修费12000元、2016年支出屋面防水维修费12300元、2018年支出屋面防水维修费12000元、2020年支出屋面防水维修费10600元），宿州新华书店不予认可，并同时表示宿州新华书店不应承担房屋维修义务；崔英钢提供房屋漏水照片及修缮清单一份，主张租赁期间因房屋漏水造成其损失52875元，宿州新华书店亦不予认可。另查明，宿州新华书店砀山分公司系宿州新华书店的分公司。 一审法院认为，2010年10月26日宿州新华书店砀山分公司与崔英钢签订房屋租赁合同，将其所有的涉案房屋出租给崔英钢开设宾馆，约定租赁期限3年（从2010年10月26日起至2013年10月26日止），事实清楚、证据充分，予以确认。租赁期限届满后，崔英钢继续使用租赁房屋并按年支付租金，出租人宿州新华书店及其砀山分公司没有提出异议并接收房屋租金，视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁，即：自2013年10月30日之后涉案房屋租赁合同为不定期租赁合同。自2014年起崔英钢每年应宿州新华书店要求交纳租金95000元至2018年的9月30日的租赁年度届满，视为双方对涉案租赁合同中的租金进行了调整，崔英钢认可。即：涉案房屋租金自2014年起每年为95000元。至2018年9月30日之后，崔英钢使用涉案租赁房屋至今，崔英钢应按照每年95000元的租金标准支付房屋租金（使用费）。崔英钢拖欠宿州新华书店2018年9月30日至今的租金未能给付，依照相关法律规定及前述合同约定，宿州新华书店有权要求解除（或者终止）合同；合同解除后，崔英钢应当及时将涉案租赁房屋腾空及时交还给宿州新华书店。故，宿州新华书店要求解除涉案（不定期）房屋租赁合同、归还涉案租赁房屋以及给付下欠房屋租金（按照年租金95000元从2018年10月1日起按年租金95000元计算至实际交还房屋之日止）的诉讼请求应予支持。崔英钢要求按照80000元/年的标准给付房屋租金以及已交付给宿州新华书店的租金中超出80000元的部分应予折抵其下欠房屋租金的抗辩意见，缺乏相关事实和法律依据，应不予支持。关于涉案出租房屋租赁期间维修的问题。依照涉案房屋租赁合同“修缮房屋是出租人的义务，出租人对房屋及其设备应每隔1年认真检查、修缮一次，以保障承租人安全和正常使用”的约定，宿州新华书店应当承担维修义务，宿州新华书店不予承担维修义务的主张不予采纳。涉案房屋租赁期间，崔英钢在租赁房屋需要维修时应及时通知宿州新华书店进行维修，宿州新华书店如不履行维修义务时，崔英钢可自行或委托第三方进行维修，维修费用由出租人宿州新华书店负担。诉讼过程中，崔英钢未提交相关通知宿州新华书店进行维修以及其不予维修的相关有效证据予以佐证，并且崔英钢提供的维修费用票据宿州新华书店亦不予认可，故对崔英钢的该项抗辩意见不予采纳。关于崔英钢主张因涉案房屋漏水造成其损失52875元的问题。崔英钢提供的房屋漏水照片及修缮清单一份，宿州新华书店不予认可。审理认为，崔英钢的该部分主张，缺乏其他相关有效证据予以佐证，其该部分主张的抗辩意见亦不予采纳。关于崔英钢要求减免新型冠状肺炎疫情防控期间房屋租金的问题。审理认为，2020年元月起全国多发新型冠状肺炎疫情，应国家号召全民抗击新冠疫情的需要，疫情防控期间崔英钢亦未进行宾馆经营业务，造成一定的损失。新型冠状肺炎疫情属不可抗力，结合本地区该疫情防控期间的需要及本案的相关实际情况，崔英钢在该期间的损失应由双方分摊，以减免涉案房屋4个月的租金为宜，即：95000元/年÷12个月×4个月＝31666元。崔英钢的该部分抗辩意见应予采纳，宿州新华书店不同意减免租金的主张不予采纳。宿州新华书店的其余诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除宿州新华书店与崔英钢之间的（不定期）涉案房屋租赁合同；二、崔英钢于判决生效后三日内支付宿州新华书店（自2018年10月1日起至2020年6月30日）房屋租金134584元（166250元－31666元）及2020年6月30日之后至实际交还房屋之日止的租金（按年租金95000元计算）；三、崔英钢于判决生效后二十日内将涉案租赁房屋腾空，交还给宿州新华书店；四、驳回宿州新华书店的其余诉讼请求。案件受理费1813元，由崔英钢负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。崔英钢提供视频光盘一份，证明案涉房屋至今仍存在漏水等问题。宿州新华书店质证认为，对该证据的真实性及关联性均不认可，且会议室常年不用，出现霉变也属正常，与房屋质量无关。综合双方当事人的举证质证意见，本院认为，该证据与本案无关，对其证明效力不予认定。 一审查明事实属实，二审予以确认。另查明，宿州新华书店与崔英钢均同意解除合同。 本院认为，归纳各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点：双方在合同履行过程中崔英钢是否多支付了租金；崔英钢主张的房屋修缮费用应否由宿州新华书店承担；一审减免案涉房屋四个月租金是否适当。 （一）关于双方在合同履行过程中崔英钢是否多支付了租金的问题 崔英钢上诉称双方于2010年10月26日签订的房屋租赁合同约定每年租金为8万元，而2012年、2013年的租金实际均按照9万元支付，2014年10月26日后均按照每年9.5万元支付，违反合同约定，就多支付的租金应当抵扣其尚欠的租金。宿州新华书店辩称，2010年签订的租赁合同届满后，双方又于2016年、2017年签订了两份租赁合同，且均已履行完毕，崔英钢称每年交9.5万元租金与上述两份租赁合同相吻合。审理认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务，但双方在合同履行过程中对房屋租金进行调整，在2012年、2013年实际按照9万元支付系对合同相关租金约定的实质性变更，虽崔英钢主张并非自愿支付，但未提供自2012年至今提出异议的证据予以证明。故，双方实际履行合同过程中对约定租金调整变更并已经实际支付，不违反法律规定，合法有效。审理中，崔英钢对2016年、2017年宿州新华书店提供的租赁合同真实性有异议，并主张“崔英刚”并非其本人所签，但未申请笔迹鉴定。审理认为，即便双方未签订书面租赁合同，事实上崔英钢继续使用案涉房屋并支付租金，双方存在事实上的租赁合同关系，崔英钢每年实际缴纳了9.5万元租金亦为其真实意思表示。因此，崔英钢认为多支付租金并要求抵扣尚欠租金的理由无事实依据，本院对此节上诉意见不予采纳。 （二）关于崔英钢主张的房屋修缮费用应否由宿州新华书店承担的问题 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，崔英钢上诉称由于宿州新华书店未及时按合同约定修缮房屋，导致其支出了维修费用，并且因漏水导致其财产包括强化木地板、壁纸、单扇门、双扇门、石膏板吊顶、石膏线不同程度的损坏，由此产生的损失亦应当由宿州新华书店承担。经审查，崔英钢所提供的维修票据大部分发生于2018年之前，而依照崔英钢主张意见，对维修费用合同中有约定应由出租方承担或已经向出租方负责人提出过，却未在每次缴纳租金时予以抵扣不符合常理；对于崔英钢主张的因漏水导致财产损失应由出租方承担的上诉意见，一审法院对崔英钢提供的房屋照片及修缮清单一份，审查认为不构成有效证据并无不当。故对崔英钢此节上诉意见本院不予支持。 （三）关于一审减免案涉房屋四个月租金是否适当的问题 众所周知，针对去年我国发生的新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件，政府采取了相应的防控措施，如延期复工、复工备案、人员隔离、交通管制等措施。对于因此不能履行合同的属法律规定的不可抗力事件。在疫情防控期间以及疫情结束后、社会经济秩序完全恢复前，可能出现履行合同不当、合同不能履行、经营受限、物流效率较低及供应链不畅等因素可能影响当事人履行合同的成本、收益并使当事人之间利益失衡。对于商业用房租赁合同，因承租人使用租赁房屋的目的是通过对外经营获取经营利润，疫情防控可能导致其经营无法进行、客流稀少、营业收入大幅下降等情形，受不利影响的当事人主张减免租金、延长租期的，要结合租赁房屋所处位置、具体用途、租赁期长短、免租条款、损失与疫情防控的关联度予以综合判定。一审法院综合上述因素对案涉房屋租赁合同租金免除的时间确定为四个月并无不当，宿州新华书店的此节上诉意见，本院不予采纳。 综上所述，宿州新华书店及崔英钢的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4218元，由新华书店承担3626元，由崔英钢承担592元。 本判决为终审判决。 审 判 长  解亚洁 审 判 员  丁 伟 审 判 员  朱珊珊 二〇二一年四月九日 法官助理  刘 敏 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。