河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0110民初3044号 原告：李军红，男，1982年4月6日出生，汉族，住河北省石家庄市鹿泉区。 委托诉讼代理人：康伟，河北冠彬律师事务所律师。 被告：李**，男，1981年1月23日出生，汉族，住河北省石家庄市鹿泉区。 被告：李旭东，男，1968年1月4日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：李海艳，河北天嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿彦朋，河北天嘉律师事务所实习律师。 原告李军红与被告李**、李旭东房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李军红委托诉讼代理人康伟、被告李旭东委托诉讼代理人李海艳、耿彦朋到庭参加诉讼，被告李**经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 李军红向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原告与二被告签订的《房屋买卖合同》；2.请求法院依法判决二被告返还原告购房定金2万元，并支付原告违约金5万元，两项共计7万元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与被告一李**的代理人被告二李旭东于2019年11月9日签订了《房屋买卖合同》，约定被告一李**将其位于石家庄市鹿泉区房屋以124万元的价格出售给原告。2019年11月9日、12月21日原告共向被告二支付了2万元购房定金，但当原告按照两被告要求办理完贷款手续后，催促被告一李**办理房产过户手续时，被告一迟迟不予配合，导致原告的合同目的无法实现。现为维护原告的合法权益，依法向贵院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。 李**未答辩。 李旭东辩称，一、答辩人只收到了一笔定金1万元。被答辩人所称的向答辩人支付了2万元购房定金与事实不符。1、被答辩人出示的两张购房定金收条确实为答辩人李旭东所签，但2019年11月9日的《收据》签字后被答辩人并未向李旭东支付该收条上的1万元购房定金，答辩人要求撤回该收条，被答辩人表示诚心想购买该房屋，定金一定会支付的，直到2019年12月21日才支付了1万元购房定金，该笔定金是房产中介河北玉亨房地产经纪有限公司履职的员工贺某通过自己的账户向答辩人李旭东转账支付的。同时要求答辩人李旭东写收条，当时答辩人就提出了质疑，说上次的收据已经签字了怎么还要写收条，被答辩人李军红表示上次的收条已经丢失，况且是今天支付的定金，应该打今天的收条，故答辩人李旭东才亲自书写了《收条》，落款日期为2019年12月21日。但该《收条》中第二行字并非答辩人李旭东所书写，是之后又添加的内容，答辩人对此并不知情。2、另外在2019年11月9日由李东旭代被告李**与被答辩人李军红、河北玉亨房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖（置换）合同》第四条第一款中明确约定李军红向李旭东（李**）支付定金1万元的约定。在2020年5月份由被告李**与被答辩人李军红签订的《房屋买卖合同》第四条第一款的约定中可知，被告李**已经收到了1万元定金，且双方对此予以认可。这两份合同的约定能够佐证被答辩人只向答辩人支付了1万元定金的事实。3、证人贺某出具的证人证言不能够证明被答辩人向答辩人已经支付了2万元购房定金的事实，且证人贺某作为第三方主体中介公司的员工代表签订的《房屋买卖（置换）合同》，在该合同中明确约定被答辩人向答辩人支付1万元的定金，却在单独出具的证言严重违背答辩人和被答辩人的约定，且没有其他证据佐证该证言的真实性，故该部分证言不能作为本案的裁判的依据。4、本案被答辩人未举证证明在2019年11月9日向答辩人李旭东支付1万元定金证据，应当承担举证不能的法律后果。综合以上内容，能够证明答辩人只收到了一笔购房定金1万元。被答辩人所称的向答辩人支付了2万元购房定金与事实不符。二、在本案中，答辩人李东旭不应与李**承担是否返还定金，是否违约的连带责任。被告李**委托答辩人寻找买房人的行为，二被告人之间形成了代理与被代理关系。在2020年5月被答辩人李军红与被告李**双方重新签订了《房屋买卖合同》并由被告李**夫妇一起办理了网签手续，至此作为代理人李旭东的代理职责已经结束。本案李东旭代理事项属于特殊的商品即房屋买卖，根据物权公示效力原则，签订该《房屋买卖合同》后，至于后期房屋买卖是否顺利进行，答辩人则无权替被代理人作出决定，也无权干涉，故根据民法通则第63条规定：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。综上，答辩人李旭东作为代理人，不应与被告李**承担是否返还定金，是否承担违约的连带责任。恳请法院依法判定答辩人李旭东在本案中不承担责任。 原告提交以下证据：证据1、《房屋买卖合同》，证明2019年11月9日原告与被告李**的代理人李旭东签订《房屋买卖合同》，约定李**将自有房屋以124万元的价格出售给原告，由李旭东代理其签订合同。证据2、收条，证明2019年11月9日、2019年12月21日被告李旭东收取原告2万元购房定金。证据3、《房屋买卖合同》，证明为了办理银行贷款，被告李**与原告签订了《房屋买卖合同》，此合同约定房屋首付款为40万元，银行按揭贷款为83万元。证据4、个人贷款中心贷款审批意见表，证明原告为购买被告李**房屋办理的贷款83万元，银行已审批通过。证据5、短信通知，证明河北玉亨房地产经纪有限公司员工贺某给被告李**发出的协助办理房屋过户手续的通知，告知其若在规定时间内不予配合，原告将解除与其签订的《房屋买卖合同》。证据6、证人证言，证明河北玉亨房地产经纪有限公司员工贺某证明被告李**与原告签订合同后，不履行合同义务，导致原告合同目的无法实现。证人贺某出庭作证陈述：我是中介经办人，李军红买的龙泉花园33-1-1103室房屋，合同当时是代理人李旭东签的，是李旭东收了2万元定金，第一次收了1万元，第二次收了1万元。12月中旬原告直接给的我现金1万元，我用交通银行卡转给李旭东。定金分了3笔给的，签房屋买卖合同当天原告只带了5000元，我给房东李旭东打了一个收到售房保障金5000元的条，李军红当天一共交了5000元定金，另外5000元李军红给我打了一个欠条，隔天补给了中介，李军红补的5000元给了李旭东了，给了李旭东后，李旭东打的购房定金收条。12月中旬已经去银行审批贷款，房东说时间有点长，要求追加1万元定金，李军红给了我1万元现金，我用交通银行卡转到李旭东银行账户上1万元。年后该过户了前后和李旭东、李**连续发短信、微信都不过来配合过户，短信内容是“贷款审批通过，望您过来配合过户”也未回复，打电话也直接给我挂断，客户要求退定金，李旭东说不退，他说他是代理人，定金虽然给了他了，但是他不退定金。证据7、《房屋买卖合同》，原告于2020年3月28日已经把其自有的房屋龙泉花园东区31-2-303室房屋出售，因为被告不予配合办理房屋过户手续及没有交付该房屋，导致原告一家目前没有稳定居所，给原告造成损失。 被告质证意见：对证据1房屋买卖合同合法性、客观性、关联性认可，恰恰能证明约定的购房定金为1万元。对证据2、12月21日收据合法性、关联性予以认可，对部分内容的真实性不予认可，该收条中明显属于两个人的笔迹，收条二字及该收条第一行字及落款系被告李旭东亲笔所书写，并在其名字及金额处摁手印予以认可，该收据第2行字并非李旭东所书写，因该收条中只有原告手中持有，我们有理由怀疑是原告后添加的，所以对第2行真实性不认可。2019年11月9日收条客观性认可，该收据的签字确系李旭东所签，但对待证事实不认可，事实上李旭东签字后并未收到原告的该笔定金，根据2019年12月21日的收条及2020年5月份由被告李**与原告李军红签订的售房合同中1万元的定金条款也足以能够证明原被告对1万元定金的事实予以认可，如果原告在签订这份合同之前实际支付了2万元，不可能在5月份的网签时只认可1万元定金，该网签能够佐证李旭东代签售合同只收到了1笔1万元定金。对证据3合法性、关联性、客观性均认可，能够证明李军红和被告李**均认可支付了1万元定金的事实。对证据4合法性、客观性、关联性不认可，该份证据仅拍摄了电脑部分页面后打印的材料，且无任何单位的签章，不符合书证的形式要件，不具有合法性，该份材料的内容而言审批意见表仅仅是贷款人向银行申请贷款的申请表，本案中原告并未向二被告支付过任何首付款，该证据不能证明是已经完成了贷款的证据，同时该份材料的内容不能证明被告存在违约行为。对证据5短信内容不发表质证意见。对证据6、贺某是房屋中介的工作人员，但是出具的证言与房屋买卖置换合同包括2020年5月原告李军红与李**签订的房屋买卖合同双方认可的1万元定金事实相矛盾，可见其证言不能证明支付2万元定金一事的真实性。本案是否支付了2万元定金一事，原告并没有提供其他的证据予以佐证，本案李旭东收到了1万元是贺某所转，我们认可。该证言中李军红办理了贷款手续，该证言只有电脑截屏拍照，审批意见表不能证明已经办理贷款手续这一事实，且没有其他证据予以佐证，故对该证人证言的真实性不予认可。对证据7客观性、合法性予以认可，与本案关联性不认可。 被告提交以下证据：证据1、银行流水，证明李旭东作为代理人2019年12月21日收到了贺某转款1万元，该证据与证言陈述的1万元相符。证据2、补充协议，2020年3月7日由李旭东代李**与李军红和房产中介三方签订的补充协议，其中协议的主要内容：在本合同签订前李军红没有支付首付款才签订的补充协议，第2条均约定了2020年4月15日李军红要将该套房屋的首付款予以支付，如不能支付的情况下，房屋买卖这个事自动解除。本案至今李军红未支付首付款。2020年5月李军红与李**双方签字签房屋买卖时也没有支付首付款，故在李旭东代理期间作为被告是没有违约行为，在李旭东代理职责结束后，是否支付了首付款，根据目前了解，李军红也未支付首付款，根据李军红和李**签订的协议，按约定应先支首付款40万再办理贷款，所以在本案中被告违约责任是不存在的。 原告质证意见：对证据1无异议。对证据2因我们没有见到过该补充协议，只是双方口头约定原告向被告支付定金后，被告要配合原告办理房屋过户手续及办理完过户手续后，原告一次性将除了定金剩余房款给被告结清，鉴于此，目前被告不配合办理过户，没有实际交付争议房屋，使得目前房屋买卖合同落空。 本院经审理认定事实如下：2019年11月9日，原告李军红（购房人）、被告李**（售房人）的代理人李旭东、河北玉亨房地产经纪有限公司（中介方）签订房屋买卖（置换）合同，合同约定：李**将鹿泉区上庄镇龙泉花园东区33-1-1103房屋出售给李军红，价款124万元。李军红于2019年11月9日付给李**购房定金1万元，同时李**交给中介方售房保证金5000元；除定金之外的房款123万元通过中介方托管，按以下方式付款，李军红于面签审批之日之前将首付款13万元交中介方托管。余额110万元由李军红银行按揭贷款支付，若银行批准的贷款额不足，李军红应在银行确认李军红可贷款数额后7日内补足差额，该差额交由中介方保管。李**、李军红双方委托中介方办理房产过户及贷款手续。李**、李军红双方于2019年11月9日前将所需的一切手续按要求交给中介方并保证提供的手续真实有效。李军红按要求到贷款银行办理审批手续并在李军红支付首付房款后，中介方开始办理过户手续。在办理手续过程中，李**、李军红双方必须积极配合，如在办理过程中因任何一方的手续问题影响办理或不能办理，造成的损失由责任方承担。违约责任：如李军红中途毁约，定金不退，定金李**、中介方各得一半；如李**中途毁约，售房保证金不退，还应在毁约之日起二日内将购房定金退还给李军红，并另付给李军红相当于定金数额100%的违约金。由于违约方的违约，致使本交易未能成交，违约方还需赔偿对方5万元违约金，并支付中介方上述房产成交价4%的服务费。如李军红不能按期支付购房款，在约定之日起5日后，合同自动终止，并按违约处理。若李**不能按期向李军红支付房产钥匙，每逾期一日，向李军红支付房产成交价千分之五的滞纳金。 2019年11月9日，李旭东出具收条，收条载明收到李军红交来的龙泉花园东区33-1-1103的购房定金1万元。 后李**（卖方）、李军红（买方）、石家庄宝亮房地产经纪有限公司（中介方）就上述房屋的买卖再次签订房屋买卖合同（合同上未显示签订时间，原告称是为了办理银行贷款所签），合同约定：李**将鹿泉区上庄镇龙泉花园东区33-1-1103房屋出售给李军红，价款124万元。李军红于2020年5月1日付给李**购房定金1万元。李**、李军红双方同意房款（除定金之外的房款）40万元由李军红直接交付李**。余额83万元由银行按揭贷款支付李**。李**、李军红双方委托中介方办理房产过户及贷款手续。李**、李军红双方于年月日（日期为空白）前将所需的一切手续按要求交给中介方并保证提供的手续真实有效。李军红按要求到贷款银行办理审批手续并在李军红支付首付房款后，中介方开始办理过户手续。在办理手续过程中，李**、李军红双方必须积极配合，如在办理过程中因任何一方的手续问题影响办理或不能办理，造成的损失由责任方承担。违约责任：如李军红中途毁约，定金不退，定金李**、中介方各得一半；如李**中途毁约，售房保证金不退，还应在毁约之日起二日内赔付给李军红相当于定金数额两倍的违约金。由于违约方的违约，致使本交易未能成交，还需赔偿中介方已定成交价10%的违约金。如李军红不能按期支付购房款，在约定之日起5日后，合同自动终止，并按违约处理。若李**不能按期向李军红支付房产钥匙，每逾期一日，向李军红支付房产成交价千分之五的滞纳金。 2019年12月21日，李旭东出具收条，收条显示2019年12月21日收到买房定金1万元。 2020年3月7日，李旭东代理李**（甲方）、李军红（乙方）、石家庄宝亮房地产经纪有限公司龙泉花园分公司签订补充协议，补充协议载明：根据原龙泉花园东区33-1-1103的购房合同，因为有疫情影响，同时乙方筹房款不到位，导致违约，原合同作废，现甲方、乙方双方协商内容如下：1、原协议成交价不变，交接整体卫浴及整体厨房不动，现双方协商由甲方于2020年3月8日到2020年4月15日可以办理龙泉花园33-1-1103的抵押贷款流程审批，但不得在2020年4月15日之前进行该房屋它项权证抵押及放款手续。2、乙方于2020年4月15日之前交由甲方位于龙泉花园东区31-2-303的房子去银行贷款审批视频或审批复印件和龙泉花园东区33-1-1103的首付款，不能按期交付，则本合同龙泉花园东区33-1-1103的买卖自动解除，刘杰方中介将甲方房本交由甲方。3、若乙方于2020年4月15日之前交由房东龙泉花园东区31-2-303的银行贷款审批面签合同或视频及龙泉花园东区33-1-1103的首付，甲方位于龙泉花园东区33-1-1103的房子继续出售乙方，2020年4月15号以后龙泉花园东区33-1-1103的抵押贷款，甲方可以通过抵押贷款放款，所生产的贷款由甲方自己承担还款，并保证与乙方按时过户龙泉花园东区33-1-1103，并完成原合同所规定的其他交房事项。4、甲方房本由刘杰方中介留取房本，并配合甲方办理抵押贷款面签事宜。5、以上协议内容，三方互无异议，该合同至签订之日起立即生效。 原告李军红未交纳购房首付款。 本院认为，本案房屋买卖的主体为原告李军红与被告李**，被告李旭东系被告李**房屋买卖的代理人，故被告李旭东不是本案房屋买卖合同的当事人。原告李军红与被告李**在履行房屋买卖合同中发生纠纷，致使双方不能实现交易目的，房屋买卖合同应当解除。原告李军红与被告李**签订了两份房屋买卖合同，本案原告起诉要求解除2019年11月9日签订的房屋买卖合同，本院予以支持解除。原告李军红与被告李**签订的两份房屋买卖合同中，一份合同为2019年11月9日签订，约定李军红于面签审批之日之前将首付款13万元交中介方托管，余额110万元由李军红银行按揭贷款支付。另一份合同不显示签订时间（原告称是为了办理银行贷款所签），约定李**、李军红双方同意房款（除定金之外的房款）40万元由李军红直接交付李**，余额83万元由银行按揭贷款支付李**。以上两份合同均约定李军红按要求到贷款银行办理审批手续并在李军红支付首付房款后，中介方开始办理过户手续。被告李旭东提交的2020年3月7日补充协议载明，乙方（李军红）筹房款不到位，导致违约，并载明乙方（李军红）于2020年4月15日之前交由甲方（李**）位于龙泉花园东区31-2-303的房子去银行贷款审批视频或审批复印件和龙泉花园东区33-1-1103的首付款，不能按期交付，则本合同龙泉花园东区33-1-1103的买卖自动解除。经本院询问原告，原告陈述未支付房屋首付款，原告并陈述：双方口头约定原告向被告支付定金后，被告要配合原告办理房屋过户手续及办理完过户手续后，原告一次性将除了定金剩余房款给被告结清，原告对其上述陈述中双方口头约定的内容没有提交证据。原告提交的证人证言不能对抗房屋买卖合同及补充协议的书面约定。根据房屋买卖合同和补充协议关于交纳首付款时间和办理过户手续条件的书面约定，原告在仅交付定金的情况下，以被告未办理房屋过户手续为由主张被告违约，要求被告返还购房定金、支付违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、解除原告李军红与被告李**于2019年11月9日签订的房屋买卖（置换）合同。 二、驳回原告李军红的其他诉讼请求。 案件受理费1550元，减半收取计775元，由原告李军红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省石家庄市鹿泉区龙泉路鹿泉区人民法院，邮政编码：050200，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  齐志新 二〇二一年四月十三日 书记员  樊 晓