西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初6617号原告：陕西好日子物业管理有限责任公司，住所地：西安市雁塔区楼。法定代表人：刘浩平，系公司总经理。委托诉讼代理人：索文利，陕西明萌律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆丽萍，女，1970年12月23日出生，汉族，住西安市新城区，系公司员工。被告：田林香，女，1982年6月4日出生，汉族，住西安市雁塔区。原告陕西好日子物业管理有限责任公司与被告田林香物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告田林香均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陕西好日子物业管理有限责任公司诉称，原告系曲江假日新嘉园小区的物业服务公司，被告系曲江假日新嘉园小区的业主。2009年原告成为曲江假日新嘉园小区的物业服务公司，同时与曲江假日新嘉园全体业主、业主委员会签订了《物业管理服务合同》，该合同一直续签，2017年3月15日再次签订合同，合同期限至2022年3月31日。原告在合同期限内，一直按照合同约定提供管理服务，此后该小区业某某换届，新一届业某某决定更换物业服务公司，原告于2019年12月16日退出该小区经营。原告退出该小区时，原告于2019年12月16日退出该小区经营。原告退出小区时，被告尚欠原告物业费等一系费用尚未结清。原告为维护合法权益，故诉至法院请求判令：1、被告向原告支付欠付的物业管理费100.65元、电梯费19.3元、生活垃圾费3元、水费22.8元、水费估算3.93元及自2019年12月16日至实际付清之日止的滞纳金，共计183.96元（滞纳金暂计至2020年8月1日）；2、被告向原告支付2018年暖气费4992元及自2019年1月1日至实际付清之日止的滞纳金，共计7877.38元（滞纳金暂计至2020年8月1日）；以上1、2项合计8061.34元。3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，入住案涉房屋时间是2016年，房屋面积201.2㎡，向原告缴费至2019年11月30日，对原告诉请暖气费有异议，2016年采暖季缴纳的暖气费4451.32元，2017年因为暖气不达标，原告减免了667.96元，我实际缴纳4451.32元，2018年暖气费交给了业某某4451.32元；水费交至2019年11月底了，2019年12月1日至原告撤出涉案小区期间欠缴的水费数额不清楚。原告应当向被告退还预收的电费107.9元，电动车充电押金预交费60元。经审理查明，2009年4月1日，西安曲江假日新嘉园业主委员会向原告陕西好日子物业管理有限责任公司出具了《关于物业管理费及相关费用的函》载明，经全体业某某会议通过，就现行（原欣瑞物业公司）收费标准函告贵方，望贵方以此价格遵照执行，未经业某某通过不得变更原收费价格。约定：物业费1元/平方米；电梯费：2层0.26元/㎡、3层0.27元/㎡、4层0.28元/㎡、5层0.29元/㎡、6层0.3元/㎡；生活垃圾费6元每月每户；暖气费5.7元每平方米。2014年3月15日，原告与西安曲江假日新嘉园业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，由原告为曲江假日新嘉园小区提供物业服务管理，委托管理期限自2014年4月1日至2019年3月31日，合同签订后原告为案涉小区提供物业服务。2017年3月15日，原告（乙方）与西安曲江假日新嘉园业主委员会（甲方）再次签订《物业管理服务委托合同》，该合同约定“委托管理期限自2017年4月1日至2022年3月31日，乙方负责向业主和物业使用人收取以下费用：物业管理费、垃圾清运费、电梯运行费、维修养护费、代收代缴电费、水费等，收费标准为：管理费元1元∕㎡∕月、垃圾清运费6元∕月∕户、采暖费6.2元∕㎡，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金，车位和使用管理费用由乙方按标准向车位使用人收取……”。被告田林香系曲江假日新嘉园小区2号楼C单0602号房屋业主（以下简称案涉房屋），房屋面积201.29平方米，楼层6层。被告前期一直按物业合同按期向原告缴纳物业管理费、生活垃圾费、电梯费。2017年度（2017年11月-2018年3月）的采暖费，原告减免667.96元后被告实际缴纳4451.32元。后因西安曲江假日新嘉园业主委员会决定更换物业服务公司，原告于2019年12月15日退出案涉小区不在提供物业管理服务。被告未向原告缴纳案涉房屋2019年12月1日至2019年12月15日期间物业管理费97.4元、生活垃圾费2.9元、电梯费29.21元、2019年11月27日-2019年12月13日的水费22.8元、2018年度（2018年11月-2019年3月）的采暖费。原告称2019年12月14日-15日的水费系其单方估算。再查明，2009年4月21日，原告（乙方）与西安市自来水总公司（甲方）签订了《水费结算协议》，约定：西安市自来水总公司采取委托收款结算方式结算水费，甲乙双方指定银行及账号办理水费结算，并由乙方到开户行办理授权。乙方保证结算日在银行有足够的支付能力，不得拖欠。原告向西安市自来水公司代缴了案涉小区2019年11月14日之前的水费。再查明，2018年12月10日，就案涉小区2018年供暖事宜，在曲江房地局协调下，原告与案涉小区业主委员会形成《协调会会议纪要》，该纪要第2条约定“物业服务企业每月15日向业务会公示供暖费收支情况，接受业某某监督，业某某组织通知业主分次向物业服务企业缴纳取暖费，供暖设施设备维修支出，须经业某某同意后支出。供暖期结束，物业服务企业对小区2018年供暖情况进行最终核算，并向全体业主公示”，第3条约定“物业服务企业将报备房地局取暖方案和已交暖气费的业主名单提交业某某，由业某某安排和督促业主向物业服务企业缴纳暖气费”。原告向案涉小区业某某书面提交2019年1月、2月的暖气收入及收支情况说明，案涉小区业某某以原告提交的说明数据不实而不予认可。2019年2月22日，案涉小区业主委员会通知全体业主暂停向原告缴纳取暖费，后业某某通过小区业主微信群通知业主将取暖费暂缴纳至西安假日新嘉园小区业主委员会设立的监管账户（开户行：中国工商银行西安曲江支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXX1992）。案涉小区部分业主向上述业某某监管账户缴纳2018年度部分暖气费，因案涉小区业某某未向原告支付业主缴纳的暖气费，2019年8月，原告以不当得利将业某某起诉至本院，要求其返还收取的暖气费281110.07元，本院审理后作出（2020）陕0113民初1893号民事判决书，以债权具有相对性驳回原告的诉讼请求，双方均未上诉，该判决现已生效。庭审中，原告称同意返还被告预收电费107.97元，抵扣本案欠款。上述事实，有《关于物业管理费及相关费用的函》、《物业管理服务委托合同》、《曲江假日新嘉园业某某通知》（XX委XX号）、《协调会会议纪要》、《假日新嘉园业某某告业主书》（业某某2019-4号）、（2020）陕0113民初1893号民事判决书、水表抄算卡及本院庭审笔录等证据在案佐证，可以作为定案依据。本院认为，依法成立的合同,对双方当事人均有约束力,双方应当按照约定履行义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告与案涉小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》, 且原告自2009年至2019年均在该小区提供物业服务，被告亦按照《物业管理服务委托合同》中各项物业费用标椎向被告支付了涉诉之前的物业费用。双方形成物业服务合同关系。原告作为物业服务单位已经履行提供物业服务的相应义务,被告作为业主应当按约履行支付物业管理费等费用的义务。故原告要求被告支付案涉房屋2019年12月1日至2019年12月15日期间物业管理费97.4元、生活垃圾费2.9元、电梯费19.3元、2019年11月27日-2019年12月13日的水费22.8元，共计142.4元，于法有据,本院依法予以支持。关于2019年12月14日、15日的水费，系原告单方估算，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。原告虽然只向自来水公司代缴了2019年11月14日之前的水费，但根据原告与曲江假日新嘉园小区业某某签订的《物业管理服务委托合同》，在原告为案涉小区服务期间，原告向业主、物业使用人代收代缴电费、水费等。再根据原告与西安市自来水公司签订的《水费结算协议》，西安市自来水总公司委托原告收取水费，并与原告进行进行水费结算。故原告有权向业主、物业使用人代收其服务期间的水费。关于原告诉请的暖气费问题。本案中，虽在曲江房地局协调下，原告与案涉小区业主委员会形成《协调会会议纪要》，该会议纪要并明确约定业某某组织通知业主分次向物业服务企业缴纳取暖费，但原告未授权业某某收取业主暖气费，且业某某收取业主暖气费后亦未及时向原告支付，被告向业某某缴纳暖气费的行为不能对抗原告的主张，被告可另行向业某某主张其已缴纳的暖气费，故原告要求被告支付2018年11月15日至2019年3月15日所欠的暖气费，于法有据，本院依法予以支持。就暖气费的数额问题，物业服务合同虽然约定暖气费单价为6.2元，但根据本院查明的事实，被告2017年度向原告缴纳采暖费的标准为4451.32元，原告当庭认可2017年的采暖费对被告减免了667.96元，该减免行为视为双方达成一致意见对采暖费的收费标准进行变更，故本院依法支持被告向原告支付2018年度采暖费4451.32元。关于原告诉请要求支付滞纳金能否支持的问题。被告客观上是未按时缴纳相应的物业费用，但原告的物业服务并非没有瑕疵。在供暖过程中，因为暖气供热不能达标的问题，原告与业某某及曲江管委会多次协商沟通，业主自愿将暖气费交至业某某的共管账户也能反映被告的物业服务质量问题。因此原告将暖气费交给业主委员会的共管账户并非不履行合同义务。综合本案原被告双方合同的履行情况，被告的违约原因及违约的时间，对原告主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告愿意退还被告预交的电费107.97元，同意予以抵扣被告相应物业费，为节约司法资源，本院将该费用予以抵扣相应的物业费，经本院计算，被告应向原告支付物业管理费、生活垃圾费、电梯费、暖气费共计4485.75元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告田林香于本判决生效之日起十日内支付原告陕西好日子物业管理有限责任公司物业管理费、生活垃圾费、电梯费、水费、暖气费共计4485.75元； 二、驳回原告陕西好日子物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取后计25元，由被告负担。因原告已预交，故被告应在履行上述给付金钱义务时将由其负担的案件收费一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。   审  判  员      申  国  英 二〇二一年 四 月 二十八 日 书  记  员        赵    珍 打印：相丽华         校对：张丽娜          2021年 月 日送达1