江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0722民初1052号原告：陆红宝，男，汉族，住东海县。委托诉讼代理人:宋康,江苏瑞宏律师事务所律师。被告：连云港市乐成置业发展有限公司，住所地：东海县牛山镇幸福南路东侧323省道北侧，统一社会信用代码913207225502228040。法定代表人：蔡忠喜。委托诉讼代理人：范月旗。被告：东海县恒信房地产营销策划有限公司，住所地：东海县牛山街道牛山北路180-6号，统一社会信用代码91320722572552572F。法定代表人：马婕。被告：东海县亿丰商业管理有限公司，住所地：东海县牛山街道幸福南路东侧323省道北侧，统一社会信用代码91320722598616386B。法定代表人：问泽洪。原告陆红宝与被告连云港市乐成置业发展有限公司（简称乐成置业公司）、东海县恒信房地产营销策划有限公司（简称恒信公司）、东海县亿丰商业管理有限公司（简称亿丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月11日、3月18日公开开庭进行了审理。原告陆红宝及委托诉讼代理人宋康，被告乐成置业公司委托诉讼代理人范月旗、被告恒信公司法定代表人马婕、被告亿丰公司法定代表人问泽洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆红宝向本院提出诉讼请求：1.确认2014年3月28日原告与被告连云港市乐成置业发展有限公司签订的亿丰•国际公馆网上《商品房买卖合同》确认单有效；2.判令被告开发建设的亿丰•国际公馆E3-3-502商品房已由原告购买；3.判令被告开发建设的亿丰•国际公馆E3-3-502商品房配套的储藏室E3-29号已由原告购买；4.判令被告配合原告办理涉案房产按揭贷款手续；5.判令被告将涉案房产交付给原告使用；6.判令被告配合原告办理涉案房产产权登记；7.由被告承担诉讼费。事实和理由：2014年3月10日，原告与被告连云港市乐成置业发展有限公司签订亿丰•国际公馆网上《商品房买卖合同》确认单，约定由原告购买被告连云港市乐成置业发展有限公司开发建设的亿丰•国际公馆E3-3-502商品房（面积96.21平方米，总价288438元）及该商品房配套的储藏室E3-29号（面积8.57平方米，总价22280元），首付款为101438元（具体内容见网上《商品房买卖合同》确认单）。上述网上《商品房买卖合同》确认单签订后原告于2014年3月28日向被告东海县恒信房地产营销策划有限公司缴纳了91438元(其中1438元用现金交给该公司收款人魏龙个人，未开收据）。2014年4月24日原告向被告东海县亿丰商业管理有限公司缴纳了10000元。至此，原告已全部缴纳了约定的首付款101438元。但自从原告缴纳了购房首付款后，被告既没有与原告签订正式的商品房买卖合同，也没有通知原告办理涉案房产按揭贷款手续，更没有将涉案房产交给原告使用，同时还没有通知原告办理涉案房产产权登记。原告多次要求被告履行义务，但均找不到人。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告乐成置业公司辩称，一、原告向法庭出具的《商品房买卖合同确认单》属于无效合同，不能产生法律效力。确认单不具备预售合同的形式要件，虽然该确认单中就原告拟购买的商品房房号、面积、价格等方面进行了表述，但其并没有达成双方合意，该确认单中并没有被告乐成置业工作人员的签名，也没有被告乐成置业的单位盖章，所以被告乐成置业不是该确认单的当事人，该确认单与被告乐成置业没有任何法律关系，也不能对被代理人产生法律上约束力。二、原被告双方没有产生实际的商品房买卖行为，故不能确认该商品房及配套的储藏室已由原告购买。本案中原被告双方既没有签订《商品房买卖合同》，原告也没有向被告实际支付任何购房款，不具备商品房买卖的形式要件，更没有行为要件，故双方没有实际的商品房买卖行为，不能确认该房屋及配套储藏室已经由原告购买。三、被告乐成置业没有配合原告办理涉案房产的按揭贷款手续的义务，更没有将涉案房产交付给原告使用的义务，理由同上。综上，原告既没有与被告乐成置业公司签订合法有效的商品房预售合同，也没有签订正式的《商品房买卖合同》，更没有向被告乐成置业公司缴纳房款，双方之间没有形成法律的权利义务关系。原告的诉讼请求没有事实依据，也无法律依据。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告恒信公司辩称，我们是受被告乐成置业公司委托代理销售亿丰项目的，我们的所有行为都是被告乐成置业公司认可的。原告说的1438元现金方式交付，是不存在的。被告亿丰公司辩称，原告说亿丰公司收取了10000元，原告是交给亿丰公司财务还是谁？我们公司据我了解，亿丰公司没有收取原告一分钱。原告所说的缴纳给本公司10000元，无事实无理由无根据，从庭审证据看，原告与乐成置业公司没有商品房买卖关系。经审理查明，2014年3月10日，原告陆红宝为购买连云港市乐成置业发展有限公司开发的建设的亿丰•国际公馆E3-3-502商品房及该商品房配套的E3-29号储藏室，在被告东海县恒信房地产营销策划有限公司制定的《亿丰•国际公馆签订网上商品房买卖合同确认单》上作为买受人进行签字捺印确认。2014年3月28日，作为恒信公司员工的魏龙在销售部确认一栏进行签字确认。该确认单确认由原告购买被告连云港市乐成置业发展有限公司开发建设的亿丰•国际公馆E3-3-502商品房，该房面积96.21平方米，单价2998元，总价288438元，首付款为101438元；该商品房配套的E3-29号储藏室，面积8.57平方米，单价2599.77元，总价22280元。在魏龙签字确认当日，原告陆红宝向东海县恒信房地产营销策划有限公司交购房款90000元。为此，恒信公司于当日向原告出具了收款收据一张。2014年4月24日原告向被告东海县亿丰商业管理有限公司缴纳了10000元。自从原告缴纳了上述款项后，被告乐成置业公司没有与原告签订正式的商品房买卖合同，也没有通知原告办理涉案房产按揭贷款手续，也没有将涉案房产交给原告使用，同时还没有通知原告办理涉案房产产权登记。为此，原告向本院提起诉讼。另查明，被告乐成置业公司与恒信公司于2013年7月20日签订了《“亿丰国际公馆”项目企划及独家销售代理合同》，合同约定由乐成置业公司指定恒信公司为涉案项目的独家销售代理。其中合同第二条：1、委托权限：甲方将该项目委托给乙方全程独家代理销售。2、乙方在组织人员开展代理业务时，可以以甲乙双方共同名义进行。第五条、凡甲方委托乙方代理销售的商品房，乙方与客户签署定购书的，并收取一定数量的定金，限视为成交，并以此作为甲方认定考核乙方业绩的标准。上述合同在履行过程中，因乐成置业公司欠恒信公司销售代理佣金90000元未付，恒信公司向乐成置业公司提交申请，要求将直接收取首期购房款人民币90000元用于支付销售代理佣金。对此，时任连云港市乐成置业发展有限公司法定代表人问泽洪于2014年3月28日签字予以批准。在本案审理中，根据原告的申请，本院依职权调取涉案房产信息，以现该商品房已于2014年5月29日被连云港市中级人民法院以（2014）连民保字第0090-1号裁定书被查封，2015年7月1日、2018年5月18日、2019年8月21日、2020年4月30日续查封。以上事实，有原、被告双方当事人陈述、原告提供的复印件一份、收据两份及被告恒信公司提供的“亿丰国际公馆”项目企划及独家销售代理合同复印件一份、申请复印件一份、本院调取的涉案亿丰国际广场E3-3-502房产查封信息等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，原告陆红宝与被告恒信公司签订的亿丰•国际公馆签订网上《商品房买卖合同》确认单，系双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据被告乐成置业公司与恒信公司签订的《“亿丰国际公馆”项目企划及独家销售代理合同》的相关条款约定及时任连云港市乐成置业发展有限公司法定代表人问泽洪在恒信公司向乐成置业公司提交的申请上签字，可以认定恒信公司在销售涉案房产过程中与原告签订的确认单，属于恒信公司代为乐成置业公司销售的代理行为，该合同的法律效力及于被告乐成置业公司。因此，原告要求确认2014年3月28日原告与被告连云港市乐成置业发展有限公司签订的亿丰•国际公馆网上《商品房买卖合同》确认单有效的诉讼请求，本院依法予以支持。同时，涉案亿丰国际广场E3-3-502房产因被告连云港市乐成置业发展有限公司自身的债务问题，已于2014年5月29日被连云港市中级人民法院以（2014）连民保字第0090-1号裁定书被查封，后续还有五个查封。因此，原告要求判令涉案商品房由其购买的诉讼请求，在事实上成为不可能，本院依法不予支持。至于因合同不能履行给原告造成的损失，原告可以依法要求被告赔偿。对此，原告在庭审中已明确表示可另行起诉。另外，根据的原告陈述及恒信公司向乐成置业公司提交的申请，可以认定原告所交付的90000元，是原告向恒信公司支付的首期购房款。对此，有时任连云港市乐成置业发展有限公司法定代表人问泽洪于2014年3月28日签订的申请也中予以确认。至于原告在庭审中称其向被告恒信公司缴纳的1438元现金，因被告恒信公司不以认可，原告也没有足够的证据予以证实，本院依法不予采信。同时，原告称其缴纳给被告亿丰公司的10000元，系涉案商品房的购房款。对此，原告虽提供了亿丰公司出具的收据一张，但该收据所注明的收款事由为“亿丰公馆VIP317#”，不能直接证明与原告所购商品房之间有直接的关联性，同时三被告对原告的观点也不予认可，为此，原告的该主张本院依法不予支持。原告今后如果有证据能够证实亿丰公司收取其10000元，按照相关法律规定应当予以退还的，可另行起诉。另外，因原被告双方所签订确认单系债权合同，不能当然产生物权效力，只有合同履行完毕并办理房屋所有权登记后，物权效力方才确定。故对原告诉状中涉及物权的诉讼请求，本院依法不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、四十四条，《最高人民法院》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陆红宝与被告连云港市乐成置业发展有限公司于2014年3月28日签订的合法有效。二、驳回原告陆红宝的其他诉讼请求。案件受理费5960元，减半收取2980元，由原告陆红宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5960元。审 判 员 刘兆柱二〇二一年四月二十六日法官助理 王**玲书 记 员 陶 桃