广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0606民初2860号原告：佛山市顺德区浩然物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区区大良南华居民委员会延年路银丰豪庭后面4号铺，统一社会信用代码914406065829273823。法定代表人：韩春慧；职务：经理。委托诉讼代理人：谭小苹，女，该司工作人员。被告：江伟球，男，1976年5月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区伦教街道。原告佛山市顺德区浩然物业管理有限公司与被告江伟球物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，分别于2021年2月2日、2021年3月10日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告法定代表人韩春慧、被告江伟球到庭参加诉讼。第二次开庭，原告的委托诉讼代理人谭小苹、被告江伟球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市顺德区浩然物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费用2640元及违约金100元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是原告所管理的世纪广场小区房屋的业主。至原告与世纪广场业主委员会签订的《物业服务合同》生效后，原告依约定为被告提供物业管理服务，但被告并未依照合同约定向原告缴纳物业管理费，自2017年1月至2017年3月、2017年7月至2017年9月、2018年1月至2018年9月、2019年1月至2019年9月、2020年1月至2020年9月、被告共拖欠物业管理费2640元。(各注:每个季度物业管理费按户收取，每户每月80元，每季度240元。每年的10-12月物业管理费240元由业委会用公共收入替业主代数，业主不用缴纳每年10-12月物业管理费)。期间，原告多次电话及发出书面函件等方式催促被告缴纳物业管理及相关费用，被告一直拖欠的行为，原告认为，被告严重侵犯了原告的权益。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。请求法院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。被告江伟球辩称，一、本人居住小区于2016年9月14日小区管理保安违禁使用百草枯农药，导致家人百草枯农药中毒，当时期间对管理小区人员的资质和能力提出质疑，但并没有业委会人员协助处理，本人也没投票选举业委会人员，故不知道小区有业委会的存在。二、原告提供的《世纪广场物业服务合同》本人第一次看到，签章时间为2017年5月1日，其中第二十五条委托管理期限自2018年4月1日起。签章人员为什么急于提前近一年签署物业服务合同？且很多业主包括本人并没有参与业委会选举，和对本合同的知情权，对于业委会人员的签署本合同的合法性存在质疑，请提供本合同签署业主投票记录，签署本合同人员的姓名和与本小区关系的身份证明资料。并请原告提供物业公司的营业执照、物价管理部门审批文件、资质证书，物业管理人员资格证等有关证明。本人不认可此份物业服务合同的有效性。三、本人对由原告提供的《世纪广场物业服务合同》合同，对照合同内容各项权利、义务、服务质量等，存在以下质疑和要求：1、第二十五条合同期限自2018年4月1日起，与诉讼请求要求缴纳物业管理费的服务期限不一致，原告无权要求被告缴纳2018年4月1日前的物业管理费用。2、第二十四条乙方权利和义务第6条，对外部人员进入小区需要进行身份核对和登记。本人居住小区十几年，至今未看到保安要求外部人登记，如有请提供登记记录。再者，现在仍处于疫情防控的重要时期，而自2020年疫情爆发始，原告并未对小区疫情防控采取有关措施，如外来人员的登记、人员进出时的体温检测等。合同明确物业对门禁管理的要求和责任，现门禁管理形同虚设，以上体现原告并没有尽到小区安全防范的职责。3、第二十四条乙方权利和义务第9条，对于中心花园广场停车场业主优先使用权，但原告对中心花园广场停车场没有尽义务进行管理，小区业主未使用，给其他外部人员使用，作为业主本人至今未得到使用，请提供中心花园广场停车场使用记录，收款明细，并安排小区业主包括本人车辆使用中心花园广场停车场。4、第二十四条乙方权利和义务第10条，乙方需购买小区公众险，请提供服务期间的购买公众险证明资料。5、第二十四条乙方权利和义务第11条，每6个月向全体业主和物业使用人公布管理费用收支账目。小区会所以及多处被改成商业出租，小区范围内广告收入等收支账目不明，请提供有关收支账目和管理费用账目。6、按第三章物业管理服务质量，第7、10条，保安需进行小区巡逻，对住户家搬出物品登记，非业主须业主签名，但物业从未执行。请提供巡逻记录和物品放行记录。7、按第三章物业管理服务质量，第10条，合同约定，物业公司没有按合同要求配置物业主管1人，保安5人，清洁3人，请提供合同期间聘请人员档案资料，服务期间工资发放流水记录和员工社保购买记录。8、按第三章物业管理服务质量，第5条合同约定，物业公司没有按合同要求定期修剪、施肥、更换补种，小区绿化树、花草严重枯死。四、消防设施存在重大安全隐患，从附件照片日期可见，楼内消防栓上灭火器保养记录未能显示是原告物业公司，且自2019年6月起消防设施保养记录没有定期更新，表明原告并没有再进行检査、维护、管理，不顾业主的生命安全，是对业主生命安全利益的损害。综上所述，原告并未按合同约定提出服务，请求法院驳回原告诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.原告营业执照复印件、被告人口信息查询表复印件；2.世纪广场物业服务合同原件1份、图片打印件3份；3.（2017）粤0606民初9414号民事判决书及（2017）粤06民终9897号民事判决书原件各1份；4.广东省非税收入（电子）票据原件1份、发票联原件1份（水电）、佛山市顺德区水业控股有限公司工单原件1份、发票联原件1份（鉴证咨询服务）、用水情况查询清单原件2份、日常消防监督检查记录表原件2份、消防安全保证书原件2份、消防安全日常检查记录表原件8份、消防安全检查申报表原件1份、火灾隐患整改制度原件2份、灭火疏散预案原件2份、消防安全教育培训制度原件2份、消防安全管理制度原件2份、防火巡查检查制度原件2份、消防安全知识教育和培训记录原件2份、义务消防队人员名单原件2份、单位基本情况表原件1份、消防安全管理机构原件1份、企业志愿消防队花名册原件1份、伦教街道社会单位消防安全管理责任书原件1份、防火公约原件1份、世纪广场小区增加消防器材设备申请书原件1份、卷内目录原件1份、伦教街道消防安全监督检查记录表原件1份、灭火器材表原件1份、照片打印件11份；被告提交了手机照片打印件9张（有手机原始载体供法庭核对）、微信群聊天记录截图打印件1份（有手机原始载体供法庭核对）、报警受案回执复印件1份。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对经双方质证对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：1.对原告提交的物业管理服务合同原件，虽被告对第二十一条的金额有异议不予确认，但原告提供合同原件供核对，本院对合同的相对方顺德区伦教世纪广场业主委员会进行调查并核对其持有的合同原件，且原告与顺德区伦教世纪广场业主委员会一致确认第二十一条的金额为500元，经审查本院予以采信；2.对原告提交的广东省非税收入（电子）票据原件1份、发票联原件1份（水电）、佛山市顺德区水业控股有限公司工单原件1份、发票联原件1份（鉴证咨询服务）、用水情况查询清单原件2份、日常消防监督检查记录表原件2份、消防安全保证书原件2份、消防安全日常检查记录表原件8份、消防安全检查申报表原件1份、火灾隐患整改制度原件2份、灭火疏散预案原件2份、消防安全教育培训制度原件2份、消防安全管理制度原件2份、防火巡查检查制度原件2份、消防安全知识教育和培训记录原件2份、义务消防队人员名单原件2份、单位基本情况表原件1份、消防安全管理机构原件1份、企业志愿消防队花名册原件1份、伦教街道社会单位消防安全管理责任书原件1份、防火公约原件1份、世纪广场小区增加消防器材设备申请书原件1份、卷内目录原件1份、伦教街道消防安全监督检查记录表原件1份、灭火器材表原件1份、照片打印件11份，虽被告有异议，原告提供证据原件供核对，故本院予以采信；根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月30日，顺德区伦教世纪广场业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《世纪广场物业服务合同》，合同约定：1.甲方选聘乙方对世纪广场提供物业管理服务事宜，物业座落于顺德区伦教街道伦常中路与明珠路间；2.物业服务内容包括：房屋建筑共用部分、公用设施、设备的维修、养护和管理、物业管理范围内市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理……；3.物业服务费用：本物业管理区域选择包干制方式，包含公共水电，物业服务费由业主或物业使用人按其拥有的物业预先交纳，住宅80元/户/月，车库/车位20元/个/月……；4.服务承诺：乙方承诺按照合约提供优质服务……；5.委托管理期限为3年，自2015年4月1日起至2018年3月31日止；6.甲方业主未能按时足额交纳物业服务费用的，按每天应交管理费的3‰交纳滞纳金，拒绝支付物业管理费的，乙方有权对甲方拒绝支付物业管理费的单个业主向人民法院起诉。2017年5月1日，顺德区伦教世纪广场业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《世纪广场物业服务合同》，合同约定：1.甲方选聘乙方对世纪广场提供物业管理服务事宜，物业座落于顺德区伦教街道伦常中路与明珠路间；2.物业服务内容包括：房屋建筑共用部分、公用设施、设备的维修、养护和管理、物业管理范围内市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理……；3.物业服务费用：本物业管理区域选择包干制方式，包含公共水电，物业服务费由业主或物业使用人按其拥有的物业预先交纳，住宅80元/户/月，车库/车位20元/个/月……；4.服务承诺：乙方承诺按照合约提供优质服务……；5.委托管理期限自2018年4月1日起至世纪广场业主大会或者世纪广场业主委员会选聘出新的物业服务企业签订新的物业服务合同止；6.甲方业主未能按时足额交纳物业服务费用的，按每天应交管理费的3‰交纳滞纳金，拒绝支付物业管理费的，乙方有权对甲方拒绝支付物业管理费的单个业主向人民法院起诉。被告系顺德区伦教世纪广场小区的业主。上述合同签订后，原告依约为被告提供物业管理服务，被告共拖欠原告2017年1月至2017年3月、2017年7月至2017年9月、2018年1月至2018年9月、2019年1月至2019年9月、2020年1月至2020年9月的物业管理费2640元（80元/月×33个月）。2020年12月7日，原告在案涉伦教世纪广场小区房屋门口张贴温馨提示，催告被告尽快交纳所欠的物业费2640元，被告亦未交纳。原告遂于2021年1月18日提起本案诉讼。另查，每年第四季度（10月-12月）的物业管理费240元由顺德区伦教世纪广场业主委员会用公共收入代全体业主交纳，业主不用另行交纳。再查，2016年9月14日上午，原告对顺德区伦教世纪广场小区公共绿化带喷洒“百草枯”除草剂，但并未将喷洒除草剂一事提前通知小区全体业主，被告的母亲黄满凤在不知情的情况下在三楼公共绿化带中采摘自行种植的蔬菜及野生的“百花草”进行烹调，吃后身体不适并送医院治疗，因就赔偿问题协商不成向本院提起诉讼，本院作出（2017）粤0606民初9414号民事判决书，认定原告在喷洒农药前未尽通知义务，对事故的发生存在过错，判决原告承担50%的赔偿责任向被告赔偿4905.86元。黄满凤不服一审判决提起上诉，佛山市中级人民法院于2017年12月6日作出（2017）粤06民终9897号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，原告与顺德区伦教世纪广场业主委员会签订的《世纪广场物业服务合同》合法有效，应受法律保护。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案被告系伦教世纪广场小区2期顺景阁302房的业主，顺德区伦教世纪广场业主委员会与原告签订的物业服务合同，对被告具有法律约束力。被告抗辩原告提供的物业服务存在问题，原告提供相应的证据证明其提供物业服务符合合同约定，现原告已依合同约定向被告提供物业管理服务，被告2017年1月至2017年3月、2017年7月至2017年9月、2018年1月至2018年9月、2019年1月至2019年9月、2020年1月至2020年9月期间未向原告缴纳物业费，属于被告违约，被告应承担支付物业管理费2640元和违约金100元的违约责任。至于被告抗辩原告于2016年9月14日对顺德区伦教世纪广场小区公共绿化带喷洒“百草枯”除草剂未提前通知至被告母亲送医院治疗的事由，佛山市中级人民法院已作出（2017）粤06民终9897号民事判决书判决原告因其过错承担50%的赔偿责任，被告在本案中以此抗辩不交纳物业费无事实及法律依据。考虑到原告作为物业服务企业，其上述管理中的过错导致被告母亲身体不适就医，且事后为索赔经过协商和一审、二审诉讼，被告在上述过程中耗费了大量时间、金钱及精力，本院酌定在本案中被告无需支付2017年1月至2017年3月的物业管理费及违约金，向原告支付物业管理费2400元。原告到法院提起诉讼要求被告支付物业管理费，不仅增加原告的企业经营成本，被告需到法院开庭应诉也耗费了大量的时间和精力，希望在本案诉讼之后，原告按合同约定高质量的提供物业管理服务，被告无特殊情形按时交纳物业管理费，避免双方因相同的事由再次诉至法院。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告江伟球于本判决发生法律效力后十日内向原告佛山市顺德区浩然物业管理有限公司支付物业管理费2400元；二、驳回原告佛山市顺德区浩然物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元（原告已预交），由原告佛山市顺德区浩然物业管理有限公司负担3元，由被告江伟球负担22元。本判决为终审判决。审判员  方璟华二〇二一年四月十六日书记员  孔婉桐