四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1621民初1353号 原告：田延全，男，1986年11月3日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：杨小华，女，1986年5月5日出生，汉族，住四川省岳池县,系原告田延全之妻。 原告：杨小华，女，1986年5月5日出生，汉族，住四川省岳池县。 被告：岳池县圣欣房地产开发有限公司，住所地四川省岳池县九龙镇麻柳桥鑫城明珠内，统一社会信用代码915116215999556460。 法定代表人：黄维玉，公司总经理。 原告田延全、杨小华与被告岳池县圣欣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨小华、原告田延全的委托诉讼代理人杨小华、被告岳池县圣欣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人岳豪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告田延全、杨小华向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付迟延交房违约金29178元（从2016年6月30日至2019年9月29日共1186天）；2、判决被告向原告支付延迟办理房产证违约金50729元（从2016年9月28日至2019年7月26日共1031天）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年2月16日，原告购买被告开发位于岳池县××道××路××段××商品房，并签订《商品房买卖合同》。该合同对商品房的基本情况、价款、交付条件、产权登记、违约责任等作出明确约定。被告应当在2016年6月30日前交付房屋，并取得相关手续等证明。同时，合同约定出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。转移登记约定，若因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得该权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。合同签订后，原告按时履行相应义务，积极配合被告办理相关手续，但被告并未按约交房、办理产权证明。原告多次催促被告履行义务未果，致使原告无法实现合同目的，理应承担违约责任。 被告岳池县圣欣房地产开发有限公司辩称： 一、原告诉请被告承担逾期交房违约责任不能成立： 1、被告已于2016年向购房人交付房屋，不存在逾期交房的行为，不应承担逾期交房违约责任。房屋如期交付需被告按约履行交房义务，也需原告履行接房义务，原告不按时接房的法律后果不由被告承担。合同约定被告应当在2016年6月30日前向原告交房，但从被告2016年7月6日在东湖彼岸小区各大门处张贴接房通知书通知所有购房人前往被告处办理交房、2016年陆续为同小区的购房人办理交房手续、2016年同小区的其他购房人已经接房并开始缴纳物业费、装修管理费等费用来看，被告在2016年已向购房人交房，不存在逾期交房。 2、原告请求被告承担逾期交房违约责任已经超过法定诉讼时效期间。原被告约定交房时间为2016年6月30日，原告主张从2016年6月30日起计算逾期交房违约金，应认定原告知晓权利受到侵害的时间是2016年6月30日。原告在2021年3月11日起诉前从未要求被告承担逾期交房责任，起诉时已超过诉讼时效。即便认定实际交房之日2018年2月10日起，起诉时也超过了诉讼时效。 二、原告诉请被告承担逾期办证违约责任不能成立。 1、办理房屋所有权证书系购房人自身义务，按照《城市房地产经营管理条例》第32条的规定,被告没有为原告办理房屋所有权证书的法定义务。 2、合同中关于为案涉房屋办理所有权权属证书的条款不可能实现，应视为双方对办理所有权证书的时间无约定。双方约定初始登记完成时间为2017年12月30日，办理所有权证书的时间为2016年的9月22日之前。只有办理了初始登记后才能办理案涉房屋的所有权权属证书，约定办理所有权证书的时间明显早于初始登记时间，办理所有权证书的约定不可能实现。 3、逾期办证的原因系原告未及时提供办证资料和及时缴纳办证所需费用，并非被告的责任。原告未支付合同约定的委托被告办证费用5万元，未及时向被告提供办证所需材料。原告于2018年2月10日接房时才支付办证所需工本费、土地证费用等。办证延误的后果应当由原告自己承担。 4、被告代为办证系基于原告的授权，根据法律规定，被告从事委托事务所产生的法律后果应由原告承担。 5、办理房屋所有权证书的时间对原告的权利不会造成影响。原告是按揭购房，案涉房屋的所有权证书将直接用于向银行抵押贷款，未办理所有权证书不影响房屋的使用、交易、处分。 6、原告请求被告承担逾期办证违约责任已过法定诉讼时效期间。双方约定的办证时间为2016年9月22日，被告主张从该日计算违约金，应认定原告从该日就知道其权利受到侵害。原告于2021年3月11日起诉已超诉讼时效期间，不应支持。 三、即便认定被告应当承担违约责任，原告诉请的违约金也计算错误。 1、逾期交房违约金的计算错误：按照合同第十三条的约定，被告未按期交房，原告继续履行合同，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日按日计算原告已付款万分之0.5的违约金。实际交房之日为2018年2月10日，违约金不应计算至2019年9月29日。 2、逾期办证违约金的计算错误：合同约定初始登记办理时间为2017年12月30日，原告于2018年2月10日缴纳办理费用。上述两项事项任何一项未完成都不能办理所有权证书。即便认定被告承担逾期办证违约责任，违约时间不能从2016年9月28日起算。 综上，被告不存在逾期交房和办理案涉房屋所有权证书的行为，不应承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：2015年2月16日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于岳池县××道××路××段××栋××号××商品房，单价4512元／平方米，总价款492034元；付款方式为一次性付款，原告签订合同当日付房款492034元；房屋交付时间为2016年6月30日前，交付条件为已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书、房屋面积实测报告书、出卖人取得该楼栋房屋权属证明等；逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按合同约定时间和条件交房的，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金；由于买受人原因未能按时办理交接手续的，视为已接房。同时，合同还约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得该权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。 合同签订后，原告依约付清房款492,034元，被告未按约定在2016年6月30日前交付房屋。2016年7月28日，案涉房屋所在楼栋竣工验收合格。2017年12月，被告电话通知原告接房。2018年2月10日原告接收案涉房屋，被告向原告出具《东湖彼岸交房找补应收款清单》。2019年7月26日，案涉房屋取得不动产权证书。 原告2021年1月27日向本院递交了民事起诉状。 上述事实有原告提供的身份信息、《商品房买卖合同》、房产证、《接房通知书》，被告提供的《接房通知书》、照片、同小区购房人的《商品房买卖合同》及交房找补清单、转款凭证、东湖彼岸物业会计凭证、物业费、公共能耗费等记账凭证、东湖彼岸物业管理各种费用收取明细及收据、原被告的《商品房买卖合同》及交房找补清单、银行凭条及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经当庭质证，本院予以确认。 本院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法有效。原告已按合同约定交纳完购房款492,034元，履行了交款义务。被告应当在2016年6月30日前将案涉房屋交付给原告，并在被告应当交付房屋的最后一日之次日起90日内（即2016年10月1日前）办理案涉房屋的《不动产权证书》。被告逾期交付房屋、逾期办理《不动产权证书》，已构成违约，应承担违约责任。被告取得验收合格及竣工报告后，于2017年12月电话通知原告接房。原告由于自身原因于2018年2月10日接房，根据合同约定应视为原告于2017年12月接房。2017年12月31日应确认为被告逾期交房违约的截止时间。被告逾期办理《不动产权证书》的违约时间为2016年10月1日至2019年7月26日。 关于被告提出原告请求其承担违约责任已超过诉讼时效期间的问题。2017年12月31日为交房违约的截止时间，2019年7月26日为取得案涉房屋《不动产权证书》的时间，原告于2021年1月27日向本院主张权利。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的违约金均是按日计算。因此，从原告向法院递交民事起诉状主张权利之日倒推三年即2018年1月27日以前的部分超过诉讼时效。原告请求被告赔偿迟延交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，对其该项请求本院不予保护。被告主张逾期办证的违约金在诉讼时效期间内的期间为2018年1月27日至2019年7月26日，该期间的违约金本院予以保护，原告主张逾期办证违约金超出诉讼时效期间的部分（即2018年1月27日以前），依法不予保护。 关于违约金标准是否过高的问题。原告主张自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止以已付全部房款万分之一按日计算逾期办证违约金；被告提出约定的违约金过高，要求予以调少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案原告未举示证明其损失的证据。本院结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，酌定从2018年1月27日至2019年7月26日被告支付原告逾期办证违约金2,980元。 综上所述，被告向原告支付2018年1月27日至2019年7月26日期间逾期办理房屋所有权证书的违约金2,980元。驳回原告的其他诉讼请求。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告岳池县圣欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告田延全、杨小华支付2018年1月27日至2019年7月26日期间逾期办理房屋所有权证书违约金2,980元； 二、驳回原告田延全、杨小华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。） 案件受理费899元，由原告田延全、杨小华负担864元，被告岳池县圣欣房地产开发有限公司负担35元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  郑仲 二〇二一年四月十二日 书记员  瞿黎