河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初2745号原告：吕红英，女，1984年7月12日生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：杨东东、胡正立，河南步青律师事务所律师。被告：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市二七区京广南路59号。统一社会信用代码：91410000614404261D。法定代表人：王超斌。委托诉讼代理人：刘玉静、陈慧慧，系公司员工。原告吕红英与被告河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告吕红英委托诉讼代理人杨东东，被告台兴公司的委托诉讼代理人刘玉静、陈慧慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕红英向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付原告逾期办理初始登记及不动产权属证书暂计算为违约金19501.20元（自2016年9月31日起，以667392元为基数，按日万分之0.2违约金暂计算至2020年10月31日，余下继续主张至实际办理初始登记及不动产权属证书之日止）；2.请求法院依法判令被告向原告支付基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金981元（0.3元/月/㎡×47月×69.52㎡）；3.请求法院依法判令本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：原告购买被告开发的坐落于二七区××、××北路南春江家园小区的商品房，并与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告应当在2016年9月31日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送至郑州市住房保障和房地产管理局，但至今被告即未办理初始登记，亦未协助原告取得不动产权属证书，且被告提供的基础设施和公共配套建筑至今未达到使用条件，原告无奈，特依据相关法律规定诉至贵院。被告台兴公司辩称,针对被答辩人提出的所有诉讼请求，答辩人均不予认可，对于被答辩人自2016年8月20日至2017年3月27日逾期付款219天，根据合同第七条第1款第2项的规定，被答辩人应向我方支付逾期付款违约金自2016年8月20日至2017年3月27日，对此违约金及利息请求法院予以抵消，对于不能抵消部分，我公司保留另案起诉的权利。一、针对被答辩人“依法判令被告向原告支付逾期办理权属证书违约金19501.2元”的诉讼请求答辩人不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。首先，根据我方提供的不动产登记受理凭证显示台兴公司已于2018年12月25日将首次登记所需材料的材料报送至郑州市不动产登记中心，因此逾期办理权属登记违约金的计算时间截止到2018年12月25日（有（2020）豫0103民初10695号判决书证明郑州市不动产登记中心于2018年12月25日向被告出具案涉小区二七区赣江路98号13号楼首次登记受理凭证）。而且首登查询显示原告房屋的首次登记于2019年3月5日已经办理完毕。我方已将房产证办理到公司名下，只等业主申请过户。我方在初始登记办理完毕后，于2019年3月14日在春江家园小区张贴了办理不动产证书的催告通知，但原告未曾来我公司递交申请资料。现有房产证和我公司通知可以证明，所以我方没有任何违约和赔偿责任。再者，根据合同约定转移登记的相关手续是由原告自行办理，我方催告后仍未收到原告的书面通知要求提供办理转移登记的相关材料，且我方只负有提供应由我方提供的资料的义务,我方按照我公司工作流程在疫情结束后随着其他人（应由出卖人办理转移登记手续的）一起为原告办理不动产转移登记证书，并于2020年7月27日为其办理完毕不动产转移登记手续，我方不存在违约情形，不应承担违约责任。最后，被答辩人直至现在才起诉，此时其主张已经超过了三年诉讼时效，并且原告中间也没有主张过权利，因此原告的主张不应得到支持（有判决书（2020）豫0103民初10713、（2020）豫0103民初10705号判决书为佐证，即应当适用诉讼时效抗辩，从原告向被告主张的截止日期计算三年诉讼时效）。二、针对被答辩人“请求法院依法判令被告向原告支付基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金981元(0.3元/月/m2x47月x69.52m2”）的诉讼请求答辩人不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。合同中明确规定，关于燃气使用以及暖气使用由市政直接供应，同时，若因政府相关职能部门未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。房屋在建成之后已经通水通电，达到基本生活要求。同时，答辩人按时与郑州德润市政工程有限公司签订《供热供热工程施工合同》，并于2015年6月23日支付全额工程款，后因市政原因，暖气未及时供应。另依据《郑州市城市供热与用热管理办法》规定，郑州市每年供热期限为4个月，违约期限也应另行计算。被答辩人直至现在才起诉，此时其主张已经超过了三年诉讼时效，并且原告中间也没有主张过权利，因此原告的主张不应得到支持。三、2016年房管局职能调整，同时也造成客观上不能办理房产证，根据《合同法司法解释（二）》第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，由于不动产登记发生改革原来办理房产证流程为:去房管局办理实测，初始登记，业主办理房产证。2016年8月20日郑州市政府部门职能调整，原来在房管局办理初始登记转为在不动产局办理首次登记（即合同约定的答辩人义务--房管局初始登记资料提交实际已无法履行）因为改变了到新的部门，从部门成立到新办理流程及增加更繁琐的新的要求资料，长时间积压不接受资料，属于政府职能调整导致答辩人不能执行原合同的房管局初始登记，该合同附件第四第六条的部分款规定因情势变更而失效，所以我公司不应当承担自2016年后8月20日后办理房屋权属初始登记提交资料逾期的责任。综上所述，答辩人由于客观原因无法办理被答辩人的不动产的产权证书，希望贵法院支持。四、疫情期间，政府为了防控新冠疫情，很多业务都暂时搁置或者延迟，从而导致办理房证的相关资料无法提交，在疫情期间办理不动产证的延迟问题我方不应承担责任。综上，望法院严格以事实为依据，以法律为准绳，综合考虑我方情况，依法驳回原告诉讼请求，维护法律公平正义。经审理本院认定事实如下：1.2016年7月20日，原告作为买受人、被告作为出卖人双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于二七区××、××北路南13号楼1单元2层208房屋一套，建筑面积69.52平方米，房屋总价款：667392元。约定金额：137392元，付款方式为现金，付款时间是2016年7月20日；交纳比例：20.59%；约定金额530000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2016年8月20日，交纳比例79.41%。《商品房买卖合同》第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条约定：出卖人应当在2016年07月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备相关验收合格的条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。第九条约定:出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同。第十四条约定：供水设施、供电设施、燃气供应设备均应于2016年7月31日达到正常使用，其中供水方式为市政管网直接供给，供水设备设施应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件。供暖设施应于2016年11月31日达到正常使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、关于基础设施和公共配套设施建筑，在规定日期内未达到使用条件，出卖人向买受人按0.3元／㎡／月赔付；2、若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条：1.产权初始登记。出卖人应当在2016年9月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。2.转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：……买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。合同还对其他事项进行了约定。2.《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南省发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办【2015】127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。3.2019年3月5日案涉房屋办理了商品房首次登记。关于暖气正常使用的实际时间，本院于2019年3月8日作出的（2019）豫0103民初2291号原告（反诉被告）杨合飞与被告（反诉原告）台兴公司房屋买卖合同纠纷生效民事判决认定由台兴公司开发的位于二七区××、××北路南春江家园小区至2019年1月25日供暖才可以正常使用。本院认为,原、被告就商品房买卖合同中关于买受人付款方式及期限、出卖人房屋交付期限及逾期交房的违约责任、出卖人办理房屋产权登记的期限及违约责任、出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，关于逾期办理初始登记及不动产权属证书违约金的问题。根据合同约定，出卖人应当在2016年9月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2016年8月20日该局不再办理房屋所有权初始登记业务时，被告仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。后由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理的初始登记，而由郑州市不动产登记中心办理的首次登记。但申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记、还是首次登记被告均应当履行。后被告台兴公司于2019年3月5日办理了案涉房屋的首次登记，被告应对此承担违约责任。因郑州市不动产登记后中心办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项，鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，综合本案案情，本院酌定被告支付原告逾期办理权属初始登记的违约金为667392元×886天×0.00002×60%=7095.71元。原告诉请被告支付逾期办理不动产权属证书违约金，因双方合同约定办理权属证书的方式为“买受人自行申请办理，出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。”…本案中，原告未提供有效证据证明原告已经向被告提出书面申请以及被告怠于提供相关材料，故对原告该部分诉请，本院不予支持。关于房屋基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金问题。合同约定被告开发房屋的供暖设施于2016年10月31日达到正常使用。至2019年1月25日供暖才可以正常使用，被告存在违约。根据合同约定该项违约金为559.57元。关于原告诉称被告其他基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金，因原告未提供有效证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内支付原告吕红英逾期办理权属初始登记违约金7095.71元，基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金559.57元，以上共计7655.28元；二、驳回原告吕红英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取156元，由原告吕红英负担98元，被告河南台兴房产有限公司负担58元。本判决为终审判决。审判员  井柏年二〇二一年四月十九日法官助理王文文书记员赵隽雅