广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初1741号原告（反诉被告）：甘霖峰，男，1997年10月11日出生，汉族，住江西省抚州市崇仁县,委托诉讼代理人：何健珊，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢晓阳,广东龙浩律师事务所律师。被告（反诉原告）：黎庆楠，男，1961年9月23日出生，汉族，住佛山市南海区,委托诉讼代理人：陈燕莉，广东誉理律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟建春，广东誉理律师事务所律师。原告甘霖峰与被告黎庆楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告甘霖峰的诉讼代理人何健珊、谢晓阳，被告黎庆楠的诉讼代理人陈燕莉、钟建春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘霖峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还广州市花都区炭步镇环山村西街8号厂房的租金及押金，共计81816元及利息（从起诉日起按日万分之三计算的资金占用费的利息）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年5月8日，原、被告签订《租赁合同书》，合同约定原告向被告承租位于广州市花都区炭步镇环山村西街8号,月租金为20454元，租期为13年零9个月。双方就双方的权利义务及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按照合同规定，委托李泽宁于2020年5月18日通过银行账号向被告转账支付1个月租金及3个月押金，共81816元，被告向原告分别出具租金及押金收据。2020年11月1日，被告要求原告签署一份书面的《厂房交付使用通知书》、交付案涉租赁厂房予原告使用，但并未实际交付，亦未达到实际交付的理由如下:由于被告没有按照合同约定履行《租赁合同书》第六条(一)甲方责权第3点:“甲方负责变压器等设施，甲方将供电电缆、自来水安装到该物业，该物业内部用水用电由乙方负责”，以及第4点:“租赁期间甲方须协助乙方及乙方分租租户办理相关证照，并提供住所(场地使用)产权证明、租赁合同等文件。”被告没有按合同规定履行义务的行为即构成了违约，也导致涉案的厂房原告是无法使用的。从被告交付厂房至本案起诉日，涉案厂房一直没有通电，且地面坑洼不平，无法使用，被告的违约行为导致了原告难以实现签订该合同的目的，因该涉案厂房的交付达不到原告的使用标准，原告没有使用过涉案厂房，也无法实际使用，并且原告多次告知被告厂房无法使用，让被告自行处理，但被告一直拖延退款。后来原告了解到，被告并未取得案涉租赁厂房的建设工程规划许可证，也未办理相关产权，属于三无厂房，但被告一直隐瞒。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程，规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的有关规定，案涉《租赁合同书》违反了法律的强制性规定，故原被告双方于2020年5月8日签订的《租赁合同书》应当认定为无效合同，根据《合同法》，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告根据《租赁合同书》收取的一个月租金及三个月押金合计81816元应当予以返还。因涉案的厂房因不具备水电无法正常使用，原告亦未实际占用使用，因此亦无需支付租金。综上，为了维护原告的合法利益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法查明事实，作出公正的判决。被告黎庆楠答辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，1、被告已经实际将场地交付原告使用，使用时间从2020年8月15日-2020年12月5日，实际起租时间为2020年9月20日，造成本案厂房合同不再履行的原因是因为原告造成的，原告一直拖欠租金，其应在2020年11月5日前缴纳第二期租金，但其并未交纳，第二是原告自己招商的原因，其想要转租做产业园，但由于原告无法招到客户，原告在2020年11月24日提出要解除合同，但原告一直没有与我方办理交接，直至2020年12月3日我方再次与被告确认，被告才于2020年12月5日自行收回场地，直至今天，原告还有一台空调在涉案场地。所以我方应收取两个半月的租金。虽然原告已经缴纳了押金及租金81816元，但应扣除原告的占有使用费，我方应只退30681元给原告。被告黎庆楠向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付场地占用费30681元(自2020年10月20日至2020年12月5日)给反诉原告，并自起诉之日起付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给原告。2、由反诉被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告房屋租赁合同纠纷一案，贵院已受理，案号（2021）粤0114民初1741号。该案中，反诉被告故意歪曲事实，实际上反诉原告已于2020年8月15日交付涉案的房产给反诉被告,且反诉被告在2020年11月1日还签署了一份《厂房交付使用通知书》,合同履行过程中，由于反诉被告无法招到商家另行出租，在2020年11月提出退租，但在反诉原告多次催促下，均拒绝办理厂房交接手续。直至2020年12月5日，反诉原告自行收回该厂房。期间，反诉被告只支付了一个月租金，但该租金并没有支付给原告，而是支付给案外人欧宝荣，其他时间的租金一直未付。现反诉原告具状反诉，请求贵院依法判决。原告甘霖峰答辩称，我方认为被告反诉不成立，本案合同为无效合同，应该根据过错承担责任，我方并没有过错，根据合同条款约定，被告没有提供符合基本使用的厂房，根据合同法的规定，交付条件不成就视为未交付，实际上也没有办理交付手续，据原告陈述，其只用了宿舍的一小部分，宿舍面积的价值与厂房面积比是很小的，占有使用费也就宿舍支付，其余不应由我方支付。宿舍也实际使用了两个月，后续也无法使用，导致合同无效，导致不具备交付条件的过错方是被告，所以应由被告自行承担，应予以驳回被告的反诉请求，支持我方的本诉请求。我方也没有追究被告的责任导致我方的损失，我方也支付了60万，我方认为根据公平原则，应互不追究。本院经审理认定事实如下：涉案厂房位于广州市花都区炭步镇环山村西街8号，建筑面积为1461平方米，租赁范围包括宿舍和办公区。甘霖峰与黎庆楠均确认，涉案厂房未办理规划报建手续。2020年5月8日，黎庆楠（甲方）与甘霖峰（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将涉案厂房租赁给乙方用于产业园运营，甲方同意乙方有权转租或分租。合同第三条约定，租金为每月20454元，租期自2020年8月1日至2034年4月30日，合同签订当天，乙方向甲方交付首期租金共20454元、押金61362元，共计81816元；乙方应于每月5日前交当月租金、综合管理费、上月水电费等所有相关费用（如遇节假日时间顺延至节假日后第一个工作日截止）。第六条甲、乙双方责权（一）甲方责权3.甲方负责变压器等设施，甲方将供电电缆、自来水安装到该物业，该物业内部用水用电由乙方负责安装。4.甲方前期提供630KVA+630KVA电力给乙方使用。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，甘霖峰于2020年5月18日向黎庆楠支付了押金61362元以及2020年8月租金20454元。关于涉案厂房是否交付使用，双方各执一词。甘霖峰主张，因为黎庆楠一直无法提供接通水电的厂房，故黎庆楠并未将涉案厂房交付给其使用，其只是聘请了留守人员进入涉案厂房看守场地，留守人员搬了一台空调去宿舍区，其余部分其并未使用。甘霖峰承租涉案厂房系用于转租，但因涉案厂房并未接通水电，故无人愿意承租。空调是从其他厂房拉电使用的。甘霖峰陈述，签订合同之前，涉案厂房内有变压器，签订合同之后，黎庆楠将变压器拆走。黎庆楠主张，其已于2020年8月15日将涉案厂房交付给甘霖峰使用，涉案厂房已接通水电，并提供了一张广州市花都区炭步自来水公司出具的历月用水表拟证实其主张。因甘霖峰承租涉案厂房系用于转租，认为变压器费用过高，故要求其拆走变压器。黎庆楠未提交证据证实系甘霖峰要求其拆走变压器。黎庆楠提交的水费表载明用户名称为欧宝荣，用户地址为环山工业区，用水性质为一般工业，其中抄表日期2020年8月4日实用水572，2020年9月7日实用水829,2020年10月9日实用水75,2020年11月3日和2020年12月3日，实用水为0。甘霖峰认为还有其他厂房在使用，而且10月和11月水费为0元，可以证明其没有用水，涉案厂房不符合交付条件。黎庆楠还提交了照片，该照片显示涉案厂房已贴出招租电话。甘霖峰认为贴了招租电话也不能代理黎庆楠已交付厂房。关于租赁期限的起始时间，双方存在争议。双方确认，涉案租赁事宜都是由马淳与甘霖峰进行沟通。根据双方确认的甘霖峰与马淳的微信聊天记录显示，马淳于2020年7月27日告知甘霖峰“炭步厂房可能要到下个月15号前才能移交。”甘霖峰回复“理解。”后马淳于2020年11月2日告知甘霖峰“9月20日交付使用，10月20日开始计租，这两天要交40天租金，以后每个月5号前交当月租金。40天租金（129542元/30天*40天）172722元”，甘霖峰回复“马总，刚好这个月十五号是星期天财务没上班，租金明后两天给你，能不能先给一个月的，那十天下个月在给，我在公司报了一个月的租金已经打表了改不了。”2020年11月17日，马淳询问黎庆楠“如果可以合作就合作，不行就退给我，我自己处理。租金一定要按时交。”甘霖峰回复“我们肯定是想继续租的，但这个厂房好多都是没有达到我们刚开始谈的条件，所以我想你明天过来谈下，只要谈好钱一定会给你，我还有几个股东没见过房东说要见下人。”马淳“这项目情况你们清楚，不可能到付租金的时候又讲条件，我同拍档不好讲。”甘霖峰“这份合同是我签的字，我现在也在我股东这边商量，有些事情还是要当面说清楚。”2020年11月24日，甘霖峰告知马淳“从今天开始我们不招商了，我和我叔看下你那边退多少，我好跟股东们商量一下”马淳回复“我的方案扣到今天房租，剩余款项可以退”，甘霖峰“你算下多少先”，马淳“我这边应该退22万左右”，甘霖峰“我大股东不同意……那我们就从昨天开始终止合同，这个应该没问题吧！我们这边也也在算费用，那宿舍的你们这边吗？因为我是把那六十万打到同一个账户上的。”2020年11月26日，马淳“如果解除合同就早点解除，拖一天就是4000多元的租金。”，甘霖峰“在24号，我们就已经解除合同啦！只是这个退租的钱大家一直在协商，意见产生分歧”，马淳“要签解除合同才生效的，昨天上午你们的人还在现场”，甘霖峰“退租的钱大家意见不统一，肯定是要协商的，厂房方面现在是可以你们经营的既然都这样了我们也不会怎么样……你们把变压器弄走了我们从一进厂到前几天为止都没有电用，这个损失难道你们不要承担一点责任吗？你们自己租吧！我这边已经确定退租了，你那边可以自己另外租，这有聊天记录可以查的”，马淳“你们一进厂一直都有电用，不然怎么用空调，你们很清楚变压器的问题不是我这边的问题，一天不签解除合同，我如何处理厂房。你们定了再解决吧！”，甘霖峰“一直没变压器怎么用？空调一台的电是临时拉了跟电线用的，厂房和宿舍从来没有电，……电都没有，我们早就跟你们讲了用不了，你们自己处理。合同不再继续，现在只是退钱的问题。”2020年11月30日，马淳“空调还没搬”，甘霖峰“空调，龚总说放在那里”。黎庆楠陈述，甘霖峰2020年5月18日支付的租金是2020年9月20日至10月19日的租金。马淳在微信中陈述“9月20日交付使用，10月20日开始计租，这两天要交40天租金”的意思是，租金是从2020年9月20日开始计算，甘霖峰已支付2020年9月20日至10月19日的租金，剩下40天是指从2020年10月20日计算至2020年11月30日的租金。甘霖峰认为是从2020年10月20日开始计算，不应从2020年9月20日开始计算。本院询问甘霖峰，既然其主张涉案厂房一开始就未通电，为何马淳于2020年11月2日催促其支付租金时，其并未提出对租金标准提出异议。甘霖峰陈述，其并未支付租金，并未同意该租金标准。另查明，欧宝荣、李泽宁于2020年5月15日签订《房屋租赁合同》，约定由欧宝荣将位于广州市花都区炭步镇环山村西街8号的厂房，建筑面积为9253平方米出租给李泽宁使用，租赁期限自2020年8月1日至2040年1月17日。甘霖峰、黎庆楠确认，欧宝荣、李泽宁签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁物与涉案厂房是同一地址，两份合同是一起履行的，甘霖峰与李泽宁是合伙承租涉案厂房。黎庆楠已于2020年12月5日自行收回涉案厂房，于2021年3月17日向本院提起反诉。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷的《房屋租赁合同》签订时间及黎庆楠收回涉案厂房的时间均在《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条的规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。双方均确认，涉案厂房并未取得建设工程规划许可证，故涉案《房屋租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”因涉案合同为无效合同，黎庆楠因此收取甘霖峰支付的押金61362元应予返还。甘霖峰要求黎庆楠返还押金61362元，本院予以支持。本案的争议焦点为：1、黎庆楠是否将涉案厂房交付给甘霖峰使用。2、占有使用费的支付标准及期间。关于第一个争议焦点，根据双方确认的微信聊天记录以及甘霖峰的陈述可知，甘霖峰已聘请看守人员进入涉案厂房，且在宿舍安装了空调。由此可见，涉案厂房此时在甘霖峰控制之下。甘霖峰陈述，其只使用了宿舍，但是涉案合同明确约定承租范围包括办公区和宿舍。甘霖峰并未提交证据证实黎庆楠未向其交付办公区，甘霖峰还在涉案厂房张贴了招租电话。在微信聊天记录中，甘霖峰也未向马淳提出未交付的问题。以上种种，足以证实黎庆楠已向甘霖峰交付了涉案厂房。甘霖峰应向黎庆楠支付其占用期间的占有使用费。关于第二个争议焦点，根据双方的陈述可以确认，涉案厂房变压器在合同履行之初已被黎庆楠拆走。黎庆楠主张，其系应甘霖峰的要求才拆走该变压器。甘霖峰对此予以否认，且黎庆楠并未提交证据证实其主张。本院对此不予采纳。根据涉案合同约定，黎庆楠负责变压器设施，且前期负责提供用电。黎庆楠交付给甘霖峰的厂房确实不符合交付条件。关于用水，黎庆楠提交的历月用水表足以证实，涉案厂房具备用水条件。甘霖峰主张涉案厂房未通水，本院不予采纳。甘霖峰自认，自其承租涉案厂房起，已发现没有变压器。若变压器的存在与否确实对甘霖峰占有使用涉案厂房造成较大影响，其应及时与马淳就此进行交涉，在交涉未果的情况下，应及时搬离涉案厂房。但马淳在2020年11月2日要求甘霖峰支付租金时，甘霖峰并未对租金标准提出异议，也未提出用电问题。只是在双方就解除合同事宜进行沟通时，才提出没有电。由此可见，用电问题对于甘霖峰占有使用涉案厂房所造成的影响有限。故此，本院酌定，甘霖峰按照涉案合同约定租金标准的70%向黎庆楠支付占有使用费。至于占有使用费的支付期间，本院认为，黎庆楠主张其已于2020年8月15日将涉案厂房交付给甘霖峰使用，甘霖峰虽予以否认，但并未提交证据予以反驳。但马淳于2020年11月2日告知甘霖峰“9月20日交付使用，10月20日开始计租，这两天要交40天租金，以后每个月5号前交当月租金。40天租金（129542元/30天*40天）172722元”，甘霖峰并未对于占有使用费计算期间提出异议。故黎庆楠应于2020年9月20日交付涉案厂房给甘霖峰使用。甘霖峰应自该日起，向黎庆楠支付占有使用费。根据双方的微信记录可知，甘霖峰已于2020年11月26日告知马淳，黎庆楠可收回涉案厂房自行使用。在双方未办理交接手续的情况下，黎庆楠于2020年12月5日自行收回涉案厂房，并未超出合理期限。故甘霖峰应向黎庆楠支付占有使用费至2020年12月5日。经核算，甘霖峰应向黎庆楠支付2020年9月20日至2020年12月5日的占有使用费为35794.5元（51135元×70%）。黎庆楠自认，已收取甘霖峰支付的已支付2020年9月20日至10月19日的租金20454元。扣除已支付的20454元，甘霖峰还应向黎庆楠支付2020年10月20日至2020年12月5日期间的占有使用费15340.5元。黎庆楠要求甘霖峰支付占有使用费15340.5元，本院予以支持。对于超出部分，本院不予支持。关于利息，双方均主张自起诉之日起，支付利息。利息应以双方应向对方支付的款项为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日起计算至付清之日止。对于超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下:一、被告黎庆楠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告甘霖峰返还押金61362元；二、被告黎庆楠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告甘霖峰支付利息（利息以61362元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2021年1月12日计算至付清之日止）；三、原告甘霖峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎庆楠支付占有使用费15340.5元；四、原告甘霖峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎庆楠支付利息（利息以15340.5元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2021年3月17日计算至付清之日止）五、驳回原告甘霖峰的其他诉讼请求；六、驳回被告黎庆楠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费923元，由原告甘霖峰负担230.7元，由被告黎庆楠负担692.3元；反诉案件受理费283.5元，由原告甘霖峰负担141.75元，由被告黎庆楠负担141.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二○二一年四月八书记员  利文智黄瑜