广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0603民初135号 原告：杨某，男，x年x月x日出生，汉族，住内蒙古呼和浩特市新城区。 委托诉讼代理人：孙焕臣，港口区光明法律服务所工作者。 被告：xxx有限公司，住所地xxx，统一社会信用代码xxxx。 法定代表人：黄春华，董事长。 委托诉讼代理人：赖添荣，广西十环律师事务所律师。 原告杨某诉被告xxx有限公司（以下简称xxx公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨某及委托诉讼代理人孙焕臣，被告xxx公司委托的诉讼代理人赖添荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付逾期交房违约金91741.6元，（以已付购房款为基数，按每日万分之二算，从2018年9月21日起暂计至2020年12月30日）；2.本案诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实与理由：自2017年9月至2017年10月，原告在被告开发建设的“xxx号”项目，购买了三套房，该三套房分别为xxx号10层1010号房、1009号房和4层412号商铺。三套房均已签订商品房买卖合同，已备案。依 -2- 据约定三套房均交首付，剩余部分按揭贷款。原告按照被告要求交了贷款所需的全部材料，由于被告的原因，三套房的贷款中只有1010号房的贷款发放了，另外两套时至今日也未发放。按照合同约定，原告已向被告交付了559383元的购房款，分别为10层1010号房226426元，该房款全部付清，其中贷款10万元；10层1009号房116426元；4层412号商铺216531元，后两套房等待发放贷款。上述三套房所交款均未进入合同约定的监管账户。全部进入被告指定的其他账户，这一行为导致了该资金被挪用，房屋不能按期交付，以及金融部门不配合贷款的根本原因。依据合同第十一条的约定，涉案三套房的交付时间均是2018年9月20日，已严重违约。另据合同第十二条约定，逾期交房，买受人继续履行合同的，被告方承担自违约之日起，向买受人支付所付房款总额的日万分之二的违约金。 被告xxx公司辩称，1.原告没有按约定付清房款和住宅专项维修基金，按照合同约定，被告可以顺延交房时间，而不承担任何违约责任；2.如需要被告承担违约责任，应当扣除中雨以上的118天以及受疫情影响的2个月时间；3.对原告的诉请应予驳回，同时被告将另案起诉原告，追究原告逾期交付房款的违约责任。 本院经审理认定的事实如下，2017年9月18日，原告杨某与被告xxx公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＦＣＧ2017028634），购买位于防城港市行政中心区，单价为7260元，总价款为345431元。合同第七条约定买受人应当于2017年9月18日前支付首期房价款175431元，余款170000元向银行申请贷款支付。合同签订后，2017年9月20日，原告向被告支付代收费用1100元（包括代收产权预告登记费550元，代收产权抵押登记费550元）；2018年5月25日，原告向被告支付首付款215431元。截至2020年12月30日，原告杨洋未取得银行贷款用以支付剩余房款，被告也未将涉案商铺交付原告。 2018年5月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＦＣＧ2018057578），购买位于防城港市行政中心区，单价为4588元，总价款为226326元。合同第七条约定买受人 -3- 应当于2018年5月23日前支付首期房价款126326元，余款100000元向银行申请贷款支付。合同签订前，原告杨某分别于2017年10月13日及2018年5月22日向被告xxx公司支付购房款共计126326元，被告向原告开具收款收据，备注“xxx号1010号公寓按揭首付款”；合同签订后，原告于2018年5月25日向被告支付代收费用160元（包括代收产权登记费80元，代收产权抵押登记费80元）；2019年8月15日，原告杨某与防城港市区农村信用合作联社西湾分社签订《个人商用房按揭贷款担保及回购协议》，2019年8月16日防城港市区农村信用合作联社西湾分社发放贷款100000元到收款人被告xxx公司。截止至2020年12月30日，被告未将涉案商品房交付给原告。 2018年5月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＦＣＧ2018058176），购买位于防城港市行政中心区，单价为4588元，总价款为226326元。合同第七条约定买受人应当于2018年5月24日前支付首期房价款116326元，余款110000元向银行申请贷款支付。原告杨某分别于2017年10月13日及2018年5月22日向被告xxx公司支付购房款共计116326元,被告向原告开具收款收据,备注“xxx号1009号公寓按揭首付款”。2018年5月25日，原告向被告支付代收费用160元（包括代收产权登记费80元，代收产权抵押登记费80元）。截止至2020年12月30日，原告杨某未取得银行贷款用以支付剩余房款，被告未将涉案公寓交付给原告。 以上三份涉案合同第十一条均约定出卖人应当在2018年9月20日前向买受人交付涉案商铺及商品房。第十二条约定除不可抗力外，逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；因出卖人责任导致该商品房不能按照合同约定日期交付的，出卖人应当承担逾期交付的累计违约金总额不超过该商品房总价款的15%。合同附件四第一条约定，买受人逾期付款的，每逾期一天，按逾期金额万分之一的标准向出卖人支付违约金，违约金上限不超过合同总价款的15%，买受人逾期付款的（包括房价款、住宅专项维修资金等），除承担约定的违约责任外，出卖人有权将本合同第十一条约定的交房时间和第十二条约定办证期限相应顺延且不承担任何违约责任。合同附件四 -4- 第二条约定……1.买受人特别确认：在签订《商品房买卖合同》前，其已详细了解银行贷款条件，实在确认自身符合贷款条件且对贷款政策变化风险有充分认识的前提下签订《商品房买卖合同》的，按揭银行可能因为买受人不具备贷款资格（或存在不良记录）而拒绝贷款，或者会提高贷款首付比例等金融措施，这种风险由买受人承担，与出卖人无关；同时，出卖人不保证买受人的按揭贷款申请必然获得银行的批准；……；6.在银行向出卖人发放足额房款之前，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，即使超过了合同约定的交付期，出卖人也不违约；……。合同附件十一《补充协议》第一条约定因以下情形导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担逾期交付的违约责任：1.遭遇不可抗力；2.因恶劣天气原因影响施工导致工期延误；……。 以上事实，有原告提交的身份证复印件、工商登记信息、收款收据、广西农村信用社借款借据、《商品房买卖合同（预售）》、微信聊天记录、《个人商用房按揭贷款担保及回购协议》，被告大和公司提交的《气象资料咨询》及原、被告代理人的庭审陈述在案佐证，本院予以确认。原告提交的2017年10月18日个人结算业务申请书仅标注为房款，无法确定具体所缴纳的为哪套房屋的房款，亦无收据印证，故对该证据本院不予认定。 本院认为，一、对原告主张的412号商铺及1009号公寓逾期交房违约金问题。原告杨某与被告xxx公司于2017年9月18日及2018年5月24日签订的两份《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。合同约定原告是在详细了解银行贷款条件，确认自身符合贷款条件且对贷款政策变化风险有充分认识的前提下签订的《商品房买卖合同》，出卖人不保证买受人的按揭贷款申请必然获得银行的批准，在银行向出卖人发放足额房款之前，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，即使超过了合同约定的交付期，出卖人也不违约。合同签订后，原告杨某虽已支付涉案两套房屋首期购房款，但至今未取得银行贷款向被告支付涉案两套房屋剩余房款，原告主张未取得银行贷款系因被告所致，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供 -5- 证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，现原告未能举证证实银行不发放贷款系被告过错导致，故依据合同约定，原告逾期付款被告可顺延交付时间且不承担违约责任，原告诉请被告支付涉案房屋逾期交房违约金，本院不予支持。 二、对原告主张的1010号商品房逾期交房违约金问题。原告杨某与被告xxx公司于2018年5月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，已经将全部购房款支付给被告xxx公司，履行了合同的付款义务。根据合同约定，被告xxx公司应当在2018年9月20日前将商品房交付给原告使用，但被告xxx公司未按合同规定的交房时间交房，已构成违约，被告xxx公司应依据合同约定，继续向原告履行房屋交付义务并向原告支付违约金。 关于被告主张扣除原告迟延支付房款及住宅专项维修资金期间天数的问题。原、被告双方在合同中约定原告应于2018年5月23日前支付首期房价款，并于签订《商品房买卖合同》及本补充协议之次日起7日内向银行提交余款按揭手续；同时在合同附件四约定在银行向出卖人发放足额房款之前，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，即使超过了合同约定的交付期，出卖人也不违约。原告已于2018年8月23日前向被告支付了首期房价款，后于2019年8月16日通过银行贷款将购房余款支付给了被告，故对被告主张扣除原告逾期支付房款时间的意见，本院予以采纳，因被告未举证证实原告向银行提交按揭贷款手续的时间，故本院确定被告交付涉案商品房的时间顺延至2019年8月17日。此外，因原、被告双方在合同中并未约定住宅专项维修资金的具体缴纳时间，对被告主张扣除原告逾期缴纳住宅专项维修资金的时间，本院不予采纳。 关于被告主张扣除受恶劣天气及受新冠病毒疫情防控影响施工的相应天数的问题。原、被告双方在合同中约定遭遇不可抗力或因恶劣天气原因影响施工导致工期延误，导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担逾期交付的违约责任。根据防城港市气象局气象信息服务中心提供的气象资料显示，从2018年5月23日签订合同之日起至2018年9月20日约定交房之日止，防城港市台风及中雨以上天气天数共有43天，应予扣减。对被告主张扣除2018年9月21日后发生的受恶劣天气及疫情防控影响施工的相应天数，因该事由发生在合同约定的交 -6- 房之日后，根据《中华人民共和国民法典》（简称《民法典》）第五百九十条第二款的规定“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任”，故不应扣减。 关于涉案1010号商品房逾期交房违约金的计算。原告主张违约金计算至2020年12月30日，本院予以支持。2019年8月16日原告获取银行贷款后被告即负有交房义务，故被告逾期交房时间应从2019年8月17日起至2020年12月30日，共逾期交房502天，扣除因中雨及台风以上天气天数，故违约金计算为226326元×0.02%/天×(502-43)天=20776.73元。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告xxx有限公司向原告杨某支付涉案xxx号10层1010号商品房至2020年12月30日的逾期交房违约金20776.73元； 二、驳回原告杨洋的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费2094元，减半收取计1047元，由原告杨某负担237元，由被告xxx有限公司负担810元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。 -7- 审 判 员 禤立平 二〇二一年四月九日 法官助理 冯春兰 书 记 员 韦秋艳 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 -8- 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 -9- 当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。