天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0105民初8061号原告（反诉被告）：赵洪春，女，1962年10月24日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：施炯，天津天关律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑聪聪，天津天关律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：财富嘉苑（天津）置业有限公司，住所地天津市河北区铁东路街榆关道274号。法定代表人：张友平，董事长。委托诉讼代理人：许运来，天津华盛理律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓强，天津华盛理律师事务所律师。原告（反诉被告）赵洪春与被告（反诉原告）财富嘉苑（天津）置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵洪春及其委托诉讼代理人施炯、郑聪聪，被告（反诉原告）财富嘉苑（天津）置业有限公司的委托诉讼代理人许运来、胡晓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵洪春向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告财富嘉苑（天津）置业有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告已支付的首付款619156元及自2016年11月10日起至实际给付之日止资金占用利息损失109301.39元（以619156元为基数，自2016年11月10日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年9月28日）；3.判令被告向原告返还代收的契税、维修基金、预告登记费共计89231.11元；4.本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告将其第3项诉讼请求变更为：判令被告配合原告前往相关部门办理涉案房屋契税、维修基金的退还。事实和理由：原告于2016年11月10日被告签订《天津市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定原告以贷款形式购买被告开发的位于天津市河北区××道××号××号楼××室的房产（第二套），总房款为人民币3069156元，原告应于2016年11月15日前一次性存入首付款619156元（总房款二成），其余价款办理贷款。合同签订当日，原告即向被告支付了房屋首付款及契税、维修基金等共计708387.11元，随后便按照要求将办理贷款的相关材料提供给了被告工作人员以办理按揭贷款。因央行天津分行于2016年11月出台了新的住房信贷政策，出于担心原告多次问询被告工作人员贷款事宜，均回复原告贷款不受新信贷政策影响。2017年4月，被告工作人员告知依据2017年3月新出台的信贷政策，原告需将首付款比例由20%提高至60%，否则贷款将不能获得审批。原告实在无力支付提高比例部分的款项，随后，被告工作人员又为原告试图联系其他银行，但二成首付的贷款仍未办理成功。由于增加的四成比例款项负担过重，至今原告仍无力支付该笔款项，无法办理按揭贷款，更无力一次性支付剩余购房款。原告曾多次找被告协商解决该问题并明确表示解除合同，但均无果。出于无奈，原告只得诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）财富嘉苑（天津）置业有限公司辩称，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费由原告自行承担。具体理由是2016年10月30日，原告交纳了50000元购房诚意金，2016年11月10日双方签订《天津市商品房买卖合同》，原告交纳了两成首付款、契税及维修基金。交纳首付款后，因原告属于购买二套房，需交纳六成首付款，但是原告一直没有按照合同约定补齐首付款并完成贷款手续的办理。按照合同第六条及《补充合同》第四条、第五条的约定，属于原告违约。本案成讼的原因是因为“诚悦嘉园”项目出售时间是2016年年底，当时正值房屋价格高点，所有楼盘都热销，随后2017年-2019年国家出台了一系列调控房价的措施，在市场供求关系的不断变化下，2020年迎来了房地产价格的低点，房屋市场价格下跌，原告通过诉讼方式的意图就是将房屋价格下降的风险，完全转移给被告，其诉讼恶意明显，显然不应得到法律支持。另外，被告同意解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》，但理由是原告违约，被告依法行使解除权，对此被告亦提出了反诉。对于原告的第二项诉讼请求，被告意见是扣除原告应向被告承担的违约金306915.6元后，剩余部分购房款可以返还原告。对于原告的第三项诉讼请求，经被告核实，原告应交纳的契税金额为55300.11元，该契税已经交纳至河北区地税局，原告应交纳的维修基金金额为30691元，该维修基金已经交纳到天津市房屋维修资金管理中心，房屋所有权预告登记费80元，已经交纳到天津市市区不动产事务登记中心，房屋办理预告登记后，该80元登记费不动产事务中心是不予退还的。所以，原告第三项诉请返还主体均不是被告。被告（反诉原告）财富嘉苑（天津）置业有限公司向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原、被告签署的《天津市商品房买卖合同》以及《补充合同》；2.判令反诉被告向反诉原告承担违约金306915.6元；3.由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年11月10日，反诉原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》以及《补充合同》，合同约定，总房款为3069156元，反诉被告采取贷款方式购房，同日反诉被告向反诉原告缴纳了20%首付款（即619156元），先占据了购买名额。合同签订后，反诉被告因自身原因，一直未能办理贷款，根据双方合同的约定，如果反诉被告不能办理贷款的，需要缴纳全部购房款，反诉被告一直未能支付，反诉原告多次催促反诉被告未果。2020年4月10日，反诉原告向反诉被告催促继续履行合同书面通知，缴纳房款，反诉被告不予理睬。现反诉被告已经根本违约，按照双方签订的《天津市商品房买卖合同》以及《补充合同》的约定，反诉被告逾期付款超过30日的，反诉原告有权解除合同，并要求反诉被告承担房屋总款10%的违约责任。由于反诉被告已经在贵院提出相应的诉讼，现反诉原告根据我国《民事诉讼法》以及相关规定特向贵院提出反诉，望法院查明事实，维护反诉原告的合法权益。原告（反诉被告）赵洪春针对被告（反诉原告）财富嘉苑（天津）置业有限公司的反诉辩称，同意反诉原告要求解除双方签署的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》的请求，但该合同解除不是因反诉被告违约所造成的。一、反诉被告在收到2020年4月10日《通知函》之后，并非不予理睬，而是多次前往售楼处与反诉原告沟通相关事宜，并向反诉原告提交了《诉求书》，且自2017年-2019年期间，反诉被告多次前往涉案楼盘售楼处，当面沟通涉案商品房不能办理贷款事宜及后续解决办法，并多次致电8890以及河北区住建委要求解决该事宜，但反诉原告始终未给予明确答复。因此反诉状中陈述的“反诉被告不予理睬”与事实严重不符。二、反诉原告出具的《通知函》所依据的是《天津市商品房买卖合同》附件六《补充合同》，该补充合同系开发商事先单方拟定的格式合同，其中第四条未考虑履行的实际情况，属于不合理地免除或者减轻了其责任、加重了对方责任、排除对方主要权利的格式条款，应属无效条款。1.《补充合同》第四条约定：“贷款支付购房款的，乙方须自行办理银行贷款手续，贷款部分需要本合同签订后60日内存入甲方新建商品房预售资金监管账户。如贷款申请未获按揭银行的批准，乙方即应在甲方发出书面通知后10日内选择将剩余购房款一次性支付给甲方”。首先，附件六《补充协议》是反诉原告为了重复使用而预先拟定的格式条款，订立时没有与反诉被告协商，且在订立合同时并未履行提示或者说明的义务，反诉被告并未注意到这条“乙方须自行办理银行贷款手续”与其有重大利害关系的条款，因此，根据《民法典》第496条，反诉被告主张该条款不应成为合同内容。其次，实际情况是涉案合同的贷款手续系由反诉原告办理的，反诉被告仅是配合提供办理贷款所需的相关材料，且反诉被告是在商品房买卖合同签订的当日就将相关手续交给了反诉原告，而制式的附件六《补充协议》明显不合理地免除了反诉原告责任，加重了反诉被告的责任。再次，根据《中国工商银行个人住房贷款管理办法》第7条规定，借款人申请贷款应向贷款人提供抵押物权属证明等材料。办理贷款即签订商品房担保贷款合同需要提供案涉合同标的的《不动产登记证明》。而事实上，反诉原告于2016年12月30日才将涉案房屋的预告登记证办理完毕。而商品房买卖合同系2016年11月10日签订，根据《补充协议》第四条约定，合同签订后60日即2017年1月9日之前贷款部分存入甲方新建商品房预售资金监管账户。根据上述时间推算，预告登记证2016年12月30日办理完毕后至2017年1月9日仅5个工作日，显然5个工作日要将贷款办理完毕的时限约定是不可能且不合理的。由此可见，《补充合同》第四条完全系反诉原告单方拟定，未与反诉被告协商确定，属于格式合同，其未考虑办理贷款程序的实际情况，不合理地加重反诉被告责任，应属无效条款，有鉴于此，反诉原告出具通知函的依据《补充合同》第四条是无效的格式条款，因此通知函出具缺乏法律依据。2.《补充合同》第四条“如贷款申请未获按揭银行的批准，乙方即应在甲方发出书面通知后10日内选择将剩余购房款一次性支付给甲方”的约定显失公平。首先，通常情况下，购房人是在无力支付全款的情况下才会选择按揭贷款，在未能成功办理贷款，开发商要求购房人一次性付清全部购房款对于多数购房人来说根本不可能实现，显然不合理得加重了购房人的负担；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题规定的解释》第23条，在贷款未获审批、未签订商品房担保贷款合同的情况下依然要求购房者全款购买房屋，无异于强制购房者缔约，剥夺了购房者解除合同的权利，将商品房交易的风险完全转移给了购房者。综上，《补充合同》第四条属于《民法典》第497条规定的不合理地免除或者减轻其责任。加重对方责任、限制对方主要权利、排除对方主要权利的格式条款，应属无效。三、承前所述，反诉请求中的违约金无法律和事实依据。而且仅就《补充合同》第六条的违约金约定而言，10%的违约金比例过高，已过分高于了反诉原告所受到的实际损失。根据《民法典》第585条违约金条款的规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题规定的解释》第12条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”仅就违约金约定而言，违约责任的承担应以损失填补为原则，以补偿性功能为主。本案中，案涉商品房尚未交付，所在楼盘项目价格亦未下跌，反诉原告实际上不存在任何损失，况且反诉原告亦未证明其受有何种损失，在此情况下其要求反诉被告按照合同约定标准向其支付违约金显然过高。如果适用10%比例的违约金条款，对反诉原告的主张，其将获得高于正常履行合同之外的高额利益，对反诉而言明显显失公平，将导致合同双方的利益严重失衡，有悖于民事合同平等、公平、诚信的原则。综上所述，反诉原告要求反诉被告承担违约金的诉请无法律和事实依据，更显失公平。自知晓不符合贷款办理政策之后，反诉被告始终本着解决问题的态度多次前往售楼处与反诉原告沟通相关事宜，且多次致电8890以及河北区住建委要求解决该事宜，可反诉原告始终未给予明确答复，更无解决问题之态度，无奈之下反诉被告于2020年10月提前合同解除之诉，亦是期望该项事宜能够有实质的进展。恳请法院驳回反诉原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月30日，原告（反诉被告）赵洪春与其子张少龙共同与被告（反诉原告）财富嘉苑（天津）置业有限公司签署了“诚悦嘉园认购协议”，并支付了认购定金50000元。2016年11月10日，原告（反诉被告）赵洪春（乙方）与被告（反诉原告）财富嘉苑（天津）置业有限公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2016-0173112）一份，该合同约定，乙方购买甲方开发建设的坐落河北区××道××号××＃××房屋一套，该房屋建筑面积91.76平方米，每平方米单价33447.65元，总房款3069156元；商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2019年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，双方互不追究责任。乙方应于2016年11月15日前，一次性存入商品房首付款619156元，其余价款办理贷款。甲方逾期交付商品房的处理为：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任；1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的千分之0.1向乙方支付违约金。乙方逾期付款的处理为：乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在15日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列第1种约定，追究乙方违约责任；1.合同继续履行。乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的千分之0.1向甲方支付违约金。同时合同附件六：即《补充合同》第四条约定：“贷款支付购房款的，乙方须自行办理银行贷款手续，贷款部分需在本合同签订后60日内存入甲方新建商品房预售资金监管账户。如贷款申请未获按揭银行的批准，乙方即应在甲方发出书面通知后［10］日内选择将剩余购房款一次性支付给甲方。”第五条约定：“关于合同第六条的补充约定如下：乙方如逾期付款，依照本合同第六条第1种约定执行：如乙方逾期付款超过30日（包括首付款和银行贷款），甲方有权解除合同，乙方向甲方支付商品房价款总额的百分之十作为违约金。”此外，合同还对双方其他相关权利义务进行了约定。合同签订后，原告（反诉被告）赵洪春于2016年11月10日向被告（反诉原告）支付了首付款619156元（总房款二成），并同时缴纳了涉案房屋的契税、维修基金及房屋所有权预告登记费共计89231.11元（其中包括预交的定金50000元）。之后，原告（反诉被告）赵洪春将办理银行贷款手续所需的材料交予了被告（反诉原告）的工作人员，被告（反诉原告）的工作人员亦将原告（反诉被告）赵洪春的贷款材料转交给了售楼处的驻场银行即中国工商银行股份有限公司天津大港支行，该行核实了原告（反诉被告）赵洪春的资信情况后，认为该笔业务存在一定风险，且根据人民银行天津分行会同天津银监会于2016年11月25日联合发布的《关于进一步加强住房信贷政策管理工作的通知》的规定，因原告（反诉被告）赵洪春无法满足贷款银行贷款首付款比例，导致贷款无法进行后续处理。嗣后，被告（反诉原告）又为原告（反诉被告）赵洪春联系了其他多家银行办理贷款，但因贷款政策调整均未办理成功，2017年4月初被告（反诉原告）正式通知原告（反诉被告）购房贷款不能再办理了，并向原告（反诉被告）赵洪春发出了《通知函》，内容为：“尊敬的赵洪春先生／女士：2016年11月10日，您作为买受人与我司签订的《天津市商品房买卖合同》（编号：2016-0173112）及《补充合同》，约定您购买位于天津市河北区××道××号××号楼××室房产，合同总价款人民币3069156元。根据合同第四条第二款约定：‘乙方应于2016年11月15日前，一次性存入商品房首付款619156元，其余价款办理贷款’根据《补充合同》第四条约定：‘贷款支付购房款的，乙方须自行办理银行贷款手续，贷款部分需在本合同签订后60日内存入甲方新建商品房预售资金监管账户。如贷款申请未获按揭银行的批准，乙方即应在甲方发出书面通知后10日内选择将剩余购房款一次性支付给甲方。’经核查预售资金监管账户，我司至今未收到您的剩余购房款。现正式告知您，在收到此书面通知后10日内（考虑疫情期间的原因最迟30日内），请您将剩余购房款人民币2450000元一次性支付给我司。根据约定，综合考虑我公司造成的损失，我司有权要求您支付自2017年1月9日至房款全部付清之日，按照银行同期贷款利率计算的利息。如有疑问，请与我司联系，联系人：杜彪，电话：152××××4925。财富嘉苑（天津）置业有限公司（盖章），2020年4月8日。”此外，被告（反诉原告）财富嘉苑（天津）置业有限公司代收原告（反诉被告）赵洪春所购房屋的契税、维修基金及房屋所有权预告登记费后，于2016年11月22日分别向天津市房屋维修资金管理中心缴纳了维修基金30691元，向天津市市区不动产登记事务中心缴纳了房屋所有权登记费80元，于2016年12月21日向天津市河北区地方税务局缴纳了契税款55300.11元，于2017年9月20日将剩余款项3160元退还给原告（反诉被告）赵洪春。目前涉案房屋契税、维修基金、所有权登记费票据原件均在被告（反诉原告）财富嘉苑（天津）置业有限公司处保管。另查，原告（反诉被告）赵洪春名下登记有坐落于南开区××路××街××号楼××房产一处，该房屋所有权证取得日期为2016年3月23日。原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的坐落河北区××道××号××＃××房屋属于购买第二套房屋。2017年3月31日，中国人民银行天津分行与中国银行业监督管理委员会天津监管局下发了津银发［2017］65号文件，文件名称为《关于完善差别化住房信贷政策的通知》，该文件规定：“......二、在本市已有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策，首付款比例调整为不低于60%。......六、本通知自4月1日起执行。”现原告（反诉被告）赵洪春以诉称理由起诉来院，请求判令解除其与被告财富嘉苑（天津）置业有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》；判令被告返还其已支付的首付款619156元及自2016年11月10日起至实际给付之日止资金占用利息损失109301.39元（以619156元为基数，自2016年11月10日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年9月28日）；判令被告配合其前往相关部门办理涉案房屋契税、维修基金的退还；本案诉讼费由被告承担。庭审中，被告（反诉原告）以抗辩理由表示，不同意原告赵洪春的诉讼请求。同时向本院提出反诉，请求判令解除反诉原、被告签署的《天津市商品房买卖合同》以及《补充合同》；判令反诉被告向反诉原告承担违约金306915.6元；由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。反诉被告赵洪春则以抗辩理由表示，同意反诉原告财富嘉苑（天津）置业有限公司要求解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》以及《补充合同》的请求，但不认可解除合同的原因是由于其违约导致，故不同意向反诉原告支付违约金。上述事实，有原、被告提供的相关证据材料及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，原告（反诉被告）赵洪春与被告（反诉原告）财富嘉苑（天津）置业有限公司系商品房买卖合同的需方与供方关系，双方于2016年11月10日签订的《天津市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律行政法规的强制性规定，应依法确认有效。鉴于原告（反诉被告）赵洪春在本诉中，被告（反诉原告）财富嘉苑（天津）置业有限公司在反诉中均向本院提出解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》的请求，虽双方申请解除合同的原因不同，但最终目的是一致的，故对此本院不予置疑。对于原告（反诉被告）赵洪春在本诉中要求被告（反诉原告）财富嘉苑（天津）置业有限公司返还其已支付的首付款619156元一节，原告（反诉被告）赵洪春购房目的无法实现的原因，是由于本市二套房购房贷款政策调整所导致，系双方当事人在订立合同时无法预见的，并非原告（反诉被告）赵洪春过错，由于原、被告均要求解除合同，故对于原告（反诉被告）赵洪春要求返还已支付的首付款619156元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告（反诉被告）赵洪春要求被告（反诉原告）财富嘉苑（天津）置业有限公司给付资金占用利息损失一事，考虑到本案的实际情况以及本市房地产市场的变化，依据公平原则，原告（反诉被告）赵洪春的该项主张，本院不予支持。对于原告（反诉被告）赵洪春在本诉中要求被告（反诉原告）财富嘉苑（天津）置业有限公司配合其前往相关部门办理涉案房屋契税、维修基金的退还一节，因涉案房屋的上述费用均系被告（反诉原告）财富嘉苑（天津）置业有限公司代原告（反诉被告）赵洪春向相关部门进行的交纳，且交纳后的票据原件均由被告（反诉原告）保管，故原告（反诉被告）赵洪春的该项主张并无不当，本院依法予以支持。关于被告（反诉原告）财富嘉苑（天津）置业有限公司在反诉中要求原告（反诉被告）赵洪春承担违约责任支付违约金306915.6元一事，原、被告在双方签订的《天津市商品房买卖合同》中并未对贷款风险进行明确约定，而自2017年4月1日起本市二套房贷款政策发生调整，将首付款比例调整至60%，因原告（反诉被告）赵洪春没有能力将首付款从二成增加到六成，导致其无法取得银行贷款，而且原告（反诉被告）赵洪春亦无法通过其他途径筹集资金支付购房款，使得购买房屋的合同目的无法实现。由于合同无法履行的后果是因政策调控的客观原因所造成，该调控政策何时出台以及具体内容如何，均是当事人签订合同时无法预知的，原告（反诉被告）赵洪春无需为此承担违约责任。故对于被告（反诉原告）财富嘉苑（天津）置业有限公司该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，当事人的合法民事权益受法律保护，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）赵洪春与被告（反诉原告）财富嘉苑（天津）置业有限公司于2016年11月10日签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2016-0173112）予以解除；二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）财富嘉苑（天津）置业有限公司返还原告（反诉被告）赵洪春购房款619156元；三、本判决生效后三十日内，被告（反诉原告）财富嘉苑（天津）置业有限公司协助原告（反诉被告）赵洪春到相关部门办理河北区××道××号××＃××房屋契税、维修基金的退还手续；四、驳回原告（反诉被告）赵洪春的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）财富嘉苑（天津）置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11976元，反诉费5904元，合计17880元，由原告（反诉被告）承担1797元，被告（反诉原告）财富嘉苑（天津）置业有限公司承担16083元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  刘 淼审 判 员  王 婉人民陪审员  从玉凤二〇二一年四月三十日书 记 员  李思铭附：本裁判文书适用条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。