北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终4466号上诉人(原审原告)：宋昌健，男，1985年12月19日出生，无业，汉族，现住北京市房山区。上诉人(原审被告)：姜林海，男，1972年2月23日出生，汉族，北京海红顺通安装技术有限公司职员，住北京市朝阳区。被上诉人(原审被告)：渠丽红，女，1973年5月7日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。姜林海、渠丽红之共同委托诉讼代理人：杨家兴，广东国晖（北京）律师事务所律师。上诉人宋昌健、姜林海因与被上诉人渠丽红房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初42821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法适用独任制，公开开庭对本案进行了审理。上诉人宋昌健，上诉人姜林海及其委托诉讼代理人杨家兴，被上诉人渠丽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋昌健上诉请求:撤销一审判决的第（一）项和第（三）项判决，依法查清事实,依法改判如下：1、判令姜林海、渠丽红赔偿宋昌健于2018年5月6日至2018年6月27日因维修房屋导致停业损失62550元。2、判令姜林海、渠丽红退还宋昌健房屋租赁押金83400元。3、判令姜林海、渠丽红给付宋昌健交付2019年10月30日至2020年10月29日物业管理费及垃圾管理费4950.3元。4、判令姜林海、渠丽红退还宋昌健因合同条款第六条（三）中的2和3导致合同解除，宋昌健于2020年1月19日多交付的50000元房租。5、判令姜林海、渠丽红违法解除合同按照月租金100%支付宋昌健违约金41700元。二、一审和二审诉讼费用全部由姜林海、渠丽红承担。事实与理由：一、一审本院认为第十页下数第十行。宋昌健主张其2018年5月6日至2018年6月27日因维修房屋导致的停业损失62550元，但未就此提供充分证据，考虑到宋昌健多次维修事实，客观上影响租赁房屋的使用，姜林海、渠丽红应适当减少租金，本院酌定应减少租金3万元。根据宋昌健提供的与姜林海、渠丽红的证据光盘显示，其中2018年5月7日、17日、18日、30日、6月1日、4日、14日的微信视频都充分说明了宋昌健在维修该房屋往楼下漏水的事情，而维修过程中视频也显示了查找漏水点的水管都是在地表面以下，都需要把地砖刨开才能查找漏水点，而且是在不同4个房间在维修查找。而停业损失定位应包含：房租、营业收入、管理人员和后勤人员工资，水、电、物业费和员工的一日两餐。那么房租、水、电和物业费就应该算是直观的停业损失。二、一审本院认为第十一页上数第二行。根据宋昌健提交的其与渠丽红的微信聊天记录，渠丽红同意租金标准不按合同约定递增，据此在实际履行期间自2018年4月20日至2020年4月20日共两年零一天，根据合同约定押金标准，上诉期间宋昌健应支付押金83400元及租金1002190元，共计1085590元。根据一审经查第九页下数第四行。庭审中，双方均认可原告于2020年4月10日从租赁房屋搬走，均认可双方合同于2020年4月20日解除。宋昌健至始至终都坚定实际履行期从2018年4月29日至2020年4月10日。姜林海、渠丽红限期三天搬走，进行了房屋验收，姜林海、渠丽红收了电卡和钥匙宋昌健就不能继续履行合同。一审本院查明如下事实：租金标准为月41700元。顾每天租金大约在1350元左右，十天房租大约就是13500元。所以合同履行期和押金及租金事实认定是错误的。三、一审本院认为第十一页，上数第七行。考虑到2020年2月以来的新冠疫情影响，原告要求疫情期间适当减免租金，本院予以支持，酌定姜林海、渠丽红在疫情期间减免租金60550元。根据一审判决本院查明如下事实第八页，下数第三行。姜林海、渠丽红称在宋昌健继续承租房屋并支付房租的情况下，其可以在疫情期间减免一个半月的租金。宋昌健于2020年4月10日搬走，其解除合同。其搬走原因是姜林海、渠丽红找到了新的租户，不愿意在疫情期间给宋昌健返还维修费用和延长维修期间耽误租赁时间或减免维修期间房租。所以姜林海、渠丽红在疫情期间减免租金应该是一个半月房租62550元。四、一审本院认为第十页，下数第六行。宋昌健已经交纳2019年10月30日至2020年10月29日的物业管理费和垃圾清运费共计8099.4元，因双方均认可租赁合同于2020年4月20日解除，且宋昌健实际于合同解除前已经搬走，姜林海、渠丽红应返还自2020年4月21日至2020年10月29日期间共计192天的已交物业管理费及垃圾清运费4260.51元。宋昌健认为“且原告实际于合同解除前已经搬走”那么就应该认定搬走日为合同解除日期。顾姜林海、渠丽红应返还2020年4月10日至2020年10月29日期间共计203天的已交物业管理费及垃圾清运费4504.6元。请贵院给予支持及更正。五、一审经查第八页，上数第六行。宋昌健称因维修房屋导致发生近两个月的停业损失，其垫付的房屋维修费用原为4万元，后经渠丽红认可其少交租金2.5万元，该部分其在支付租金时做了扣除。姜林海、渠丽红不认可其同意宋昌健做上述扣除。根据宋昌健提交的证据4垫付维修费用共计39561元。在一审中诉讼请求一：请求法院判令姜林海、渠丽红给付2018年5月6日至2018年6月13日的房屋维修垫付费用14561元。已经从第二季度的房租里扣除房屋维修垫付费用25000元。宋昌健提交的证据（汇款明细）中第三笔于2018年7月23日向渠丽红汇款50000元。第四笔于2018年7月26日向被宋昌健一汇款50000元。两笔共计100000元为第二季度房租（扣除垫付维修费用25000元）；第五笔于2018年11月24日向渠丽红汇款50000元。此款项为第三季度2018年11月20日至2019年1月19日房租。综上一审判决本院认为第十一页，上数第五行。上述期间宋昌健应支付押金83400元及租金1002190元，共计1085590元。应扣除宋昌健垫付维修房屋款项25000元。六、一审本院认为第十一页，上数第七行。考虑到2020年2月以来的新冠疫情影响，原告要求疫情期间适当减免租金，本院予以支持，酌定姜林海、渠丽红在疫情期间减免租金60550元。考虑到上述姜林海、渠丽红因房屋维修应减少收取租金3万元，宋昌健仍欠付租金8690元。故本院对宋昌健要求姜林海、渠丽红返还50000元房租的诉讼请求不予以支持。根据本院认为第十一页，第一行“但姜林海、渠丽红认可原告共支付986350元（含押金8万元）本院对该数额予以认可。”这个数额是否可以认定全部房租（含押金），宋昌健实际营业时间和解除合同时间是否有待贵院查实？姜林海、渠丽红从2018年4月30日就开始拖欠宋昌健房屋维修款，那么这个款项是否可以计算到房租款内？那么帮姜林海、渠丽红维修房屋耽误的营业时间是否延迟租期或者减免租金？那么这个款项是否可以计算到房租款内？酌定姜林海、渠丽红在疫情期间减免租不认可其同意宋昌健做上述扣除。根据宋昌健提交的证据4垫付维修费用共计39561元。在一审中诉讼请求一：请求法院判令姜林海、渠丽红给付2018年5月6日至2018年6月13日的房屋维修垫付费用14561元。已经从第二季度的房租里扣除房屋维修垫付费用25000元。宋昌健提交的证据（汇款明细）中第三笔于2018年7月23日向渠丽红汇款50000元。第四笔于2018年7月26日向渠丽红汇款50000元。两笔共计100000元为第二季度房租（扣除垫付维修费用25000元）；第五笔于2018年11月24日向渠丽红汇款50000元。此款项为第三季度2018年11月20日至2019年1月19日房租。综上一审判决本院认为第十一页，上数第五行。上述期间宋昌健应支付押金83400元及租金1002190元，共计1085590元。应扣除宋昌健垫付维修房屋款项25000元。六、一审本院认为第十一页，上数第七行。考虑到2020年2月以来的新冠疫情影响，原告要求疫情期间适当减免租金，本院予以支持，酌定姜林海、渠丽红在疫情期间减免租金60550元。考虑到上述姜林海、渠丽红因房屋维修应减少收取租金3万元，原告仍欠付租金8690元。故本院对宋昌健要求姜林海、渠丽红返还50000元房租的诉讼请求不予以支持。根据本院认为第十一页，第一行“但姜林海、渠丽红认可宋昌健共支付986350元（含押金8万元）本院对该数额予以认可。”这个数额是否可以认定全部房租（含押金），宋昌健实际营业时间和解除合同时间是否有待贵院查实？姜林海、渠丽红从2018年4月30日就开始拖欠宋昌健房屋维修款，那么这个款项是否可以计算到房租款内？那么帮姜林海、渠丽红维修房屋耽误的营业时间是否延迟租期或者减免租金？那么这个款项是否可以计算到房租款内？酌定姜林海、渠丽红在疫情期间减免租金60550元。那么这个金额是应该从履行合同期间的实际房租中扣除？还是应该加到实际打款金额中？综上宋昌健认为不存在欠付房租的情况。反之充分证明宋昌健的房租还没有到期。姜林海、渠丽红一审判决第四页，下数第四行。姜林海、渠丽红辩称，我们先将该房屋出租给案外人郭春梅，郭春梅未经我们同意向被告转租。房屋经过精装修，不存在漏水情况。宋昌健是转租的店没错，经过郭素梅介绍才认识的姜林海、渠丽红，了解到店铺是姜林海、渠丽红做的精装，和店铺的大概情况。宋昌健与姜林海、渠丽红从新签订了房屋租赁合同。综上，宋昌健认为，疫情减免房租一个半月是经营中的特殊情况；房屋维修应减少租金是营业之前按照合同条款产生的；而姜林海、渠丽红返还50000元房租的诉讼请求是在宋昌健没有拖欠房租，合同没有到期，提前收回房屋交给姜林海、渠丽红朋友经营前提下，从而考虑到宋昌健接手郭素梅转店所支付转让介绍费用损失给予的补偿。同时也为姜林海、渠丽红朋友节省了一笔转让介绍费用。所以一审中考虑、酌定；考虑、仍；故。是三个法律概念，不能作为一个结果认定。恳请贵院给予更正。七、一审本院认为第十一页，下数十一行。根据双方往来聊天记录，原告未继续承租房屋有其经营不善的原因，且原告自身存在拖欠租金的行为，故原告主张姜林海、渠丽红违约解除合同，本院不予采纳，对原告主张违约金的诉讼请求不予支持。宋昌健认为双方聊天记录最多还是维修问题，该区域限制经营导致不能营业或不能正常营业而经营不善的体现是在正常营业情况下。为了更好的还原事实，贵院可以行使法院调查的权利，看一看该区域同行业是否能正常营业？其他行业是否能正常营业？拖欠租金事实认定不清。合同条款第七条违约责任（一）租赁期内，甲方需要提前收回该房屋的，应提前30日通知对方，并按照月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。2020年4月10日的特殊时期，进出都是问题还得找商铺搬离该房屋。在姜林海、渠丽红朋友接店的情况下，用着宋昌健承租时的店名，继续经营宋昌健承租时的项目，而且截留了宋昌健经营期间的部分优质贵宾客流，这让宋昌健损失的再生资源无法估量。就姜林海、渠丽红收回房屋给自己朋友继续经营，没有提前30天通知宋昌健解除合同，姜林海、渠丽红严重违约行为，按照合同约定姜林海、渠丽红应向宋昌健支付违约金，请贵院能给予支持。综上所述，根据相关的法律法规，请求贵院对宋昌健实际履行承租时间、一审判定因为维修房屋导致停业损失房屋租金数额、一审返还物业管理费及垃圾清运费的数额、一审判定在姜林海、渠丽红认定疫情期间减免一个半月租金的数额、宋昌健实际履行期间应支付的押金和租金共计数额、一审判定的返还原告租赁押金数额给予认定及改判；就姜林海、渠丽红返还宋昌健于2020年1月19日多交付的50000元房租及姜林海、渠丽红提前收回该房屋的严重违法违约解除合同行为，应按照月租金100%支付宋昌健违约金。姜林海、渠丽红答辩称,我们不认可宋昌健的全部上诉请求，第一，宋昌健要求2018年5月6日至6月27日的损失没有依据，对方应该就自己的停业损失承担举证责任，但是我们没有看到相关的证据材料，主张的停业损失和维修补偿，即使维修也不会停业2个月，时间过长，涉案房屋在原审法庭中确认是第三人未经过我们允许的情况下转租给对方的，宋昌健作为承租人如果不进行审查也不会同意转租，我们有理由相信双方对于房屋已经进行了充分细致的了解，确定设施可以正常使用没有问题才进行承租的，我方同意了转租行为，我们4月20日与对方签订了租赁合同，房屋进行了装修一切设施都可以使用，我方本人就是从事水暖工作的，很多管道是我们铺设的，第三人使用两年都没有发生漏水，对方在使用之后就出现堵塞我们认为是非正常行为引起的，即使出现也应该由对方自行承担损失；要求退还租赁押金没有事实和法律依据，依据双方签订的租赁合同实际履行总计租期是2018年4月20日至2020年4月20日，一共是2年零一天，每月租金41700的标准总计租金是100多万元，但截止诉讼之日，宋昌健仅仅支付租金908650元，还欠租金，应该支付我们租金，而不是返还押金，对方要求支付物业管理费、垃圾费，从2019年10月30日至2020年10月29日一共是8099.4元，即使要返还也是4260.51元；而且租房在租赁期限内欠我们取暖费10734.93元；对方没有支付我们房租，不同意返还5万元；我方不存在违法解除的情形不应该支付违约金；依据合同第三条约定被上诉人应该于支付租金前10日支付租金，依据我们提交的租金记录显示每次都逾期，而且现在还没有支付完毕；对方拖欠我们供暖费；对方在租赁期限内要求解除合同应该向我们支付违约金。姜林海上诉请求：1、请求判令姜林海无需返还宋昌健租赁押金78970.51元。2、请求判令姜林海无需支付宋昌健房屋维修费用34718元。3、诉讼费用由宋昌健承担。事实和理由：2018年4月20日，双方签订《房屋租赁合同》，宋昌健租赁位于北京市朝阳区立清路5号院7号楼XX房屋，租期自2018年4月20日至2023年4月19日，租金标准为每月41700元，押二付三，各期租金到期前十日交下季度房租。在合同履行过程中，宋昌健违反合同约定，未按时支付租金，并且找各种理由要求姜林海减免租金，双方协商数次，未能达成一致意见。随后宋昌健起诉到北京市朝阳区人民法院，要求姜林海支付各项费用达277318.3元。在审理过程中，一审法院未能查明案件事实，判决数额计算错误，侵犯了姜林海的合法权益。宋昌健答辩称,意见同我方的上诉请求和理由。渠丽红答辩称，同意姜林海的意见。宋昌健向一审法院起诉请求：1、请求法院判令姜林海、渠丽红给付宋昌健2018年5月6日至2018年6月13日房屋维修垫付费用14561元；2、请求法院判令姜林海、渠丽红给付宋昌健于2018年4月30日至2020年4月8日房屋维修垫付费用20157元；3、请求法院判令姜林海、渠丽红返还宋昌健于2018年5月6日至2018年6月27日因维修房屋导致停业损失62550元；4、请求法院判令姜林海、渠丽红返还宋昌健房屋租赁押金83400元；5、请求法院判令姜林海、渠丽红返还宋昌健交付的2019年10月30日至2020年10月29日物业管理费及垃圾管理费4950.3元；6、请求法院判令姜林海、渠丽红返还宋昌健于2020年1月19日多交付的50000元房租；7、请求法院判令姜林海、渠丽红违法解除合同按照月租金100％支付原告违约金41700元。一审法院认定事实：姜林海、渠丽红系夫妻。北京市朝阳区立清路5号院7号楼XX房屋于2009年11月20日登记在渠丽红名下。2018年4月20日，渠丽红作为出租人（甲方）、宋昌健作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方向乙方出租位于北京市朝阳区立清路5号院7号楼XX房屋，租赁期自2018年4月20日至2023年4月19日，甲方应于2018年4月20日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金标准为每月41700元，押二付三，各期租金到期提前十日交下季度房租；经双方协商租金每年递增5％；甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。宋昌健承租房屋系用于经营养生会所，在宋昌健承租之前，原租户郭素梅亦经营足疗保健。庭审中，宋昌健称其交给上一个租户郭素梅房屋转让费用18万元。宋昌健称其用来做水疗的三间养生房间都存在漏水，是从地表面下的暗管中漏出的水，卫生间和厨房也存在漏水，其上一个租户经营时没有听说发生漏水；其于2018年4月20日签订合同，于4月29日才实际进入房屋，从5月份开始就开始帮助被告维修房屋了，当时都没有使用房屋。被告称该房屋经过其精装修，每个房间都有卫生间，除了卫生间做了防水外，其他房间地面没有做防水，出租给第一个租户是完好无损的，后来租户开始经营足疗水疗，才开始出现漏水，因为经营足疗的员工将卫生纸什么的都往厕所里扔，导致下水道被堵；不认可宋昌健所说2018年4月29日才实际进入房屋的说法。为证明维修房屋及维修费用，宋昌健提交如下证据：1、北京华艺美格装饰有限公司盖章的报价单，显示对“北京朝阳区立水桥明天第一城5号院7号楼尚泽源养生会所”工程报价共计37961元。2、收据6张，显示自2018年5月5日至2018年6月29日共计向北京华艺美格装饰有限公司支付维修款38000元。3、微信截屏两张，显示宋昌健于2018年5月13日向“聚元建材夏天的雨（墙纸）”转账1150元，于2018年6月17日向“立水桥物业徐经理维修”转账450元。4、下水道维修视频4段，系宋昌健通过微信于2018年4月30日14时20分向姜林海发送。5、微信截屏，显示宋昌健于2018年4月30日14时36分向“立水桥通下水道”转账1050元。6、宋昌健与姜林海的微信聊天记录，显示宋昌健于2018年5月7日、5月17日、5月18日、5月30日、6月1日、6月4日、6月14日、6月28日、7月8日、7月22日、7月23日分别将维修视频发送给姜林海，并于2018年6月28日将2018年5月6日至5月27日、6月3日至13日的维修费用明细发给姜林海。7、宋昌健与渠丽红在2018年7月23日的微信聊天记录，显示：宋昌健：“嫂子，这个我发给姜哥了，这老漏水可不是办法，东边不漏西边漏，时间长了房子都完了，做的是生意，每天都得维修，太闹心”，渠丽红：“就是”“好的”，宋昌健：“店里漏水的事要尽快找人解决，现在涉及三个房间，时间长了面积越来越大”。8、宋昌健与渠丽红在2018年12月7日的微信聊天记录，显示：宋昌健：“嫂子，这屋刚15度，用了两个电暖气才到16.5度，刚开始冷得想想办法”，渠丽红：“老姜说加个泵”“我已经安排工人了”“明天就去了”。9、2018年12月8日金额为1000-7出盛011元的“暖气加压泵”收据一张，证明宋昌健支付安装费用1000元。10、宋昌健于2019年6月8日向姜林海发送的微信信息，显示宋昌健反映电梯故障问题，姜林海给宋昌健发送了电梯商家的微信名片；另显示宋昌健于2019年7月30日反映房屋向楼下漏水问题。11、微信截屏若干，显示宋昌健于2019年1月24日向“远洋刘工商用热水器”转款8500元，于2019年3月6日、2019年6月19日分别向“立水桥物业徐经理维修”转款1300元和500元，于2020年4月8日向“立水桥物业刘电梯”转款500元。12、2019年1月2日支付推拉门费用900元的收据一张、2019年1月24日支付热水器费用13000元的收据一张，2019年6月3日在京东商城购买空调机支付1588元的发票一张，2019年11月19日在京东商城购买排烟机支付318.98元的发票一张。宋昌健称因维修房屋导致发生近两个月的停业损失，其垫付的房屋维修费用原为4万元，后经被告认可其少交租金2.5万元，该部分其在支付租金时做了扣除。姜林海、渠丽红不认可其同意宋昌健做上述扣除。宋昌健提交其支付租金的明细一份，统计自2018年4月29日至2020年1月19日共计向姜林海、渠丽红转账983500元。宋昌健提交长城物业集团股份有限公司收据一张，证明其已经于2019年11月21日交纳2019年10月30日至2020年10月29日的物业管理费和垃圾清运费共计8099.4元。现宋昌健要求姜林海、渠丽红还其返还房屋后的相应费用。姜林海、渠丽红称在不拿押金抵扣租金的情况下，原告拖欠一个季度的租金，如拿押金抵扣则欠一个月的租金。原告称其租金交至2020年4月20日，未拖欠租金，因2019年9月份开始其没有营业，在2020年2月至4月期间因为新冠疫情原因不能营业，故被告同意减免其一个半月的租金。姜林海、渠丽红称在原告继续承租房屋并支付房租的情况下，其可以在疫情期间减免一个半月的租金，现在原告不继续承租，其不同意减免。宋昌健提交其与渠丽红的微信聊天记录，其中渠丽红在2018年7月22日称：“兄弟你看这样吧我家老大着急交学费，你先把房租给我转过来，回头有事你们再谈，谢谢兄弟”，在2019年7月9日发送语音信息称：“兄弟，这月20号房租到期交房租了，从4月20日开始递增，然后考虑生意不太好，也不什么，咱还按原来那些交，但是这房租你可别让我跟你每次，咱这是第一次，别每次追着你要。我都觉得不好意思了，你跟那妹妹说，有就给我凑凑，还是到20号咱就把它办利索了，谢谢你兄弟”，在2020年1月19日发送语音信息称：“兄弟，那个你给我转过来呗，我真是等着这钱过年呢，兄弟我这也在这等着愣愣的，你给我转过来呗”。2019年12月2日、12月7日，宋昌健分别向渠丽红和姜林海表示其无法再继续经营。2019年12月21日，宋昌健给姜林海发微信称：“姜总，房租我下周汇你个五万，你呢给我个时间让我转让，我这从开业到现在五个多月没营业亏得太多了，要能转出去我能少亏点，你这边也能衔接上，这边要改了格局破了装修就比周边房租高太多了，你呢做大哥的多理解，现在赚钱都不容易，你看行吗？”庭审中，双方均认可宋昌健于2020年4月10日从租赁房屋搬走，均认可双方合同于2020年4月20日解除。庭审中，宋昌健称房屋是被告装修的，被告要求其只能经营足疗店。被告对此不认可，称合同只写了不能做违法乱纪的事情。一审法院认为，宋昌健与渠丽红之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。姜林海、渠丽红系夫妻关系，姜林海实际负责租赁合同具体事务处理，宋昌健向姜林海、渠丽红主张权利，一审法院不持异议。法律规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。姜林海、渠丽红在将房屋出租宋昌健之前曾将房屋租赁给与宋昌健同类经营的案外人，在案证据表明，宋昌健承租之始即发生房屋维修费用，姜林海、渠丽红不能证明宋昌健非正常使用，故应由姜林海、渠丽红负担相关维修费用。现宋昌健主张自2018年4月30日至2020年4月8日房屋维修费用共计34718元，一审法院根据宋昌健提交的相关证据予以支持。宋昌健主张其自2018年5月6日至2018年6月27日因维修房屋导致的停业损失62550元，但未就此提供充分证据，考虑到宋昌健多次维修的事实，客观上影响租赁房屋的使用，姜林海、渠丽红应适当减少租金，一审法院酌定应减少租金3万元。宋昌健已经交纳2019年10月30日至2020年10月29日的物业管理费和垃圾清运费共计8099.4元，因双方均认可租赁合同于2020年4月20日解除，且宋昌健实际于合同解除前已经搬走，姜林海、渠丽红应返还自2020年4月21日至2020年10月29日期间共计192天的已交物业管理费及垃圾清运费4260.51元。关于宋昌健已付租金及押金的数额，宋昌健虽仅提交自己统计的转账明细，但姜林海、渠丽红认可宋昌健共支付986350元（含押金8万元），一审法院对该数额予以认可。根据宋昌健提交的其与渠丽红的微信聊天记录，渠丽红同意租金标准不按合同约定递增，据此在实际履行期间自2018年4月20日至2020年4月20日共两年零一天，根据合同约定的押金标准，上述期间宋昌健应支付押金83400元及租金1002190元，共计1085590元。故宋昌健尚欠付租金99240元。考虑到2020年2月以来的新冠疫情影响，宋昌健要求疫情期间适当减免租金，一审法院予以支持，酌定姜林海、渠丽红在疫情期间减免租金60550元。考虑到上述姜林海、渠丽红因房屋维修应减少收取的租金3万元，宋昌健仍欠付租金8690元。故一审法院对宋昌健要求姜林海、渠丽红返还50000元房租的诉讼请求不予支持。根据双方往来聊天记录，宋昌健未继续承租房屋有其经营不善的原因，且宋昌健自身存在拖欠租金的行为，故宋昌健主张姜林海、渠丽红违约解除合同，一审法院不予采纳，对宋昌健主张违约金的诉讼请求不予支持。判决如下：一、渠丽红、姜林海于判决生效之日起七日内返还宋昌健租赁押金78970.51元；二、渠丽红、姜林海于判决生效之日起七日内给付宋昌健房屋维修费用34718元；三、驳回宋昌健的其他诉讼请求。本院二审期间，宋昌健向本院提交以下证据:证据1、微信截屏，证明2018年4月29日我给姜林海、渠丽红178500元、3万元，证明房屋交接时间是4月29日；证据2、打款明细，证明目的同证据1；证据3、房屋租赁合同，渠丽红和郭素梅签订的租赁的合同，合同签署日期是2017年7月20日，租赁期限也是5年，当时只是干了不到一年，证明房屋的确是存在问题，向我介绍的时候隐瞒了一部分，房东跟郭素梅关系不错，他们三方对我进行了隐瞒；证据4、解除合同协议书，证明郭素梅跟渠丽红对房屋租赁进行了解除，我跟姜林海重新签订的合同，跟郭素梅没有任何关系；证据5、转让协议，证明我接手房屋的时间是4月29日，当时被上诉人跟郭素梅解除合同的日期是4月20日；证据6、转让协议书，证明目的同证据5。姜林海、渠丽红发表如下质证意见:证据1、证据2、真实性认可，证明目的不认可；证据3、合同签订的日期不是2017年7月20日，具体日期我们需要核实，真实性不认可，证明目的不认可，郭素梅在这租赁了2年时间；证据4、真实性认可，证明目的不认可；证据5、真实性不清楚；证据6、真实性不清楚，跟我们无关。姜林海向本院提交以下证据:证据1、房屋租赁合同，证明租赁的事实，合同具体约定以及违约责任；证据2、银行流水，证明对方未按照合同约定按时足额支付租金，构成违约，需要承担违约责任；证据3、供暖费缴费通知及收据，证明对方欠2018年11月15日至2020年3月15日供暖费共计10734.93元；证据4、微信聊天记录，证明对方提出解除合同，按照合同约定需要承担违约责任；证据5、微信截屏，证明关店原因是对方存在违法行为。宋昌健发表如下质证意见：对以上证据真实性认可，证明目的不认可，我没有违法行为。渠丽红认可姜林海提交的上述证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为:宋昌健与渠丽红签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。对于宋昌健主张的房屋维修费用。姜林海、渠丽红在将房屋出租宋昌健之前曾将房屋租赁给与宋昌健同类经营的案外人，在案证据表明，宋昌健承租之始即发生房屋维修费用，姜林海、渠丽红现有证据不能证明宋昌健非正常使用，故一审认定应由姜林海、渠丽红负担相关维修费用，并无不当。宋昌健一审中主张自2018年4月30日至2020年4月8日房屋维修费用共计34718元，一审法院根据宋昌健提交的相关证据予以支持，处理正确，应予维持。对于宋昌健主张的停业损失。宋昌健主张自2018年5月6日至2018年6月27日因维修房屋导致的停业损失为62550元，一审考虑到宋昌健多次维修的事实，客观上影响租赁房屋的使用，姜林海、渠丽红应适当减少租金，一审法院酌定应减少租金3万元，并无不当。对于押金的退还问题。押金应在扣除宋昌健应支付的各项费用后予以退还。一审查明，宋昌健已经交纳2019年10月30日至2020年10月29日的物业管理费和垃圾清运费共计8099.4元，因双方均认可租赁合同于2020年4月20日解除，且宋昌健实际于合同解除前已经搬走，姜林海、渠丽红应返还自2020年4月21日至2020年10月29日期间共计192天的已交物业管理费及垃圾清运费4260.51元。关于宋昌健已付租金及押金的数额，宋昌健虽仅提交自己统计的转账明细，但姜林海、渠丽红认可宋昌健共支付986350元（含押金8万元）。根据宋昌健提交的其与渠丽红的微信聊天记录，渠丽红同意租金标准不按合同约定递增，据此在实际履行期间自2018年4月20日至2020年4月20日共两年零一天，根据合同约定的押金标准，上述期间宋昌健应支付押金83400元及租金1002190元，共计1085590元。据此计算宋昌健尚欠付租金99240元。考虑到2020年2月以来的新冠疫情影响，宋昌健要求疫情期间适当减免租金，一审法院予以支持，酌定姜林海、渠丽红在疫情期间减免租金60550元，处理得当。考虑到上述姜林海、渠丽红因房屋维修应减少收取的租金3万元，宋昌健仍欠付租金8690元。据此，一审经核算，姜林海、渠丽红应返还物业管理费及垃圾清运费4260.51元，宋昌健欠付租金8690元，两者抵销后宋昌健仍须支付租金4429.49元，一审将宋昌健已付押金83400元中扣除该部分后，认定姜林海、渠丽红应返还宋昌健押金78970.51元，并无不当。另外，姜林海二审中主张宋昌健欠付供暖费共计10734.93元，并对此提供了相应证据，对此亦应从押金中予以扣除。经本院核算，扣除后姜林海、渠丽红应返还宋昌健押金68235.58元，二审对返还押金的数额予以调整。综上所述，宋昌健的上诉请求不能成立，应予驳回；姜林海的上诉请求部分成立。二审根据姜林海提供的新证据对返还押金的数额予以改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初42821号民事判决第二项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初42821号民事判决第三项；三、变更北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初42821号民事判决第一项为：渠丽红、姜林海于本判决生效之日起七日内返还宋昌健租赁押金68235.58元；四、驳回宋昌健其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2730元，由宋昌健负担1755元（已交纳），由渠丽红、姜林海负担975元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费5892元，由宋昌健负担3368元（已交纳3318元，剩余50元于本判决生效后七日内交纳），由姜林海负担2524元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 周艳雯二〇二一年四月三十日法官助理 仵 霞法官助理 高玉珠书 记 员 王 艳