天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终798号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙利，男，1971年4月1日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：张迪，天津津阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴永林，男，1983年9月28日出生，汉族，住天津市津南区。上诉人孙利因与被上诉人吴永林房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初4765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙利上诉请求：1.撤销一审民事判决,改判驳回吴永林全部诉讼请求并支持孙利反诉请求；2.诉讼费用由吴永林承担。上诉理由:一、生效判决中已认定将租赁合同中约定的押金予以扣除,且吴永林已违约,孙利有权不予退还押金,本案一审法院认定事实错误,应予以撤销。首先,双方并未就提前解除合同达成一致,吴永林已违约,依照租赁合同约定应不退还押金。另假使双方已协商一致解除租赁合同,孙利也没有免除吴永林提前解除合同的违约责任,也不应再退回押金。生效判决已经将押金作为孙利的违约损失予以扣除。(2019)津0102民初6190号判决第4页,最后两行,“其不能提供证据证明提前解除合同给其造成的损失超过其扣除的押金。(2019)津02民终7903号判决第六页,“孙利主张吴永林按照三年租金总金额的20%支付违约金23760元,因其不能证明其损失已经超过其所扣除的押金。”一、二审判决即使认定双方协商一致解除合同(孙利不认可该事实),但吴永林也存在无故违约提前解除合同的行为,应按照《租赁合同》的违约条款支付孙利违约金或不予退还房屋押金。上述一、二审法院已经认定将押金进行扣除,因此吴永林的诉讼请求不应得到支持。本案一审法院认定吴永林不承担违约责任，孙利应退还押金的认定错误,应予以撤销。二、关于双方已经办理完毕交接手续的事实认定错误,证据不足,应予以撤销。依照《民事诉讼法》司法解释第九十三条,虽然已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实,当事人无需举证证明。人民法院的生效裁判具有既判力,但该效力仅限于生效裁判的判项,对于“本院认为”部分的认定,如有证据可以推翻的,在后裁判不受在先裁判的影响,人民法院可以根据当事人举证情况做出独立认定。本案中双方未办理交接,一审法院未对孙利所提交证据进行认定,仅凭吴永林口述事实及前述生效判决中依照双方交付钥匙的行为认定办理完毕交接手续,属于认定事实错误,应予以撤销。双方并未办理交接,吴永林也没有退还交接物品(吴永林没有证据证明其已将全部交接物品退还孙利,仅凭一把钥匙不能证明已交接房屋所有事情,另吴永林租房用于办公换了新锁给孙利一把钥匙，不能被一审法官认定所有交接手续已办清(实际上,其余钥匙仍在吴永林手里,其说在老家,等他回天津后处理其他事情,见录音证据)。一审法院仅凭孙利接收了一把房屋钥匙(原房屋钥匙并未交给孙利)认为交接钥匙的同时就应该已办理完毕交接水电等手续,继而认定双方办理了交接。孙利认为邻居(一审法院推定是吴永林的同事是吴永林和法官虚构的,因为吴永林讲其公司的人都已经离职了)交一把钥匙(房屋其余钥匙仍在吴永林手里)的行为不能代表双方已经办理完毕交接手续,如果办理完毕交接手续,相应的收据双方也应该进行签字确认,现在双方并没有办理任何交接手续,吴永林也没有任何证据证明其已经交接完毕,原审法院仅凭吴永林口述和自己推断认定双方已交接完毕是认定事实错误,证据不足,应予以撤销。吴永林辩称，不同意孙利的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉，维持原判。吴永林向一审法院起诉请求：1.孙利返还房屋押金8000元；2.诉讼费由孙利负担。孙利向一审法院提出反诉请求：1.吴永林返还美的牌空调遥控器3个、房屋购电证、电卡、原房屋钥匙1把，如不能返还赔偿经济损失1000元；2.反诉费由吴永林负担。一审法院认定事实：孙利曾就涉案房屋对吴永林提起诉讼，要求判令吴永林支付房屋租金39600元、违约金23760元，一审法院于2019年8月28日作出（2019）津0102民初6190号民事判决，判决：驳回孙利的诉讼请求。该判决本院认定事实如下：坐落天津市河东区××号房屋的产权人为孙大勇，2014年5月孙大勇与孙利签订《房屋租赁协议》，约定孙大勇将上述房屋出租给孙利用于办公，租赁期限自2014年5月1日至2034年5月1日；经孙大勇同意，孙利可以将承租的房屋转租给第三人使用。2017年2月20日，孙利（甲方）与吴永林（乙方）签订《租赁合同》，约定：孙利将坐落天津市河东区××号房屋出租给吴永林；租赁期限为3年，自2017年3月1日至2020年2月29日，月租金为3300元；双方议定租金按年支付，自合同签订后次日乙方向甲方支付首期房租人民币39600元，以后每年结算一次，结算日期分别为2018年2月1日、2019年2月1日。合同第十二条违约条款约定：甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约的则向对方支付违约金，违约金为总房款20%。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同签订后，孙利收取了吴永林押金8000元，并按约定交付了房屋。2019年1月14日，吴永林向孙利发微信称：“孙律师，你好！今天上午我去直沽园看一下，去年整体店铺效应非常差，减员增效办公室合并、降低成本是活下去的根本，我去年年中已经不在哪里办公，由于提前结束合同，给你带来不便万分抱歉，希望你能通融，同意在这个合同年到期日结束合同！（即2019年2月28日）谢谢。祝好”。1月24日再次发微信称：“孙律师，上午好！你考虑好了吗”。2019年2月11日，孙利回复吴永林微信称：“吴永林，关于河东大直沽租赁房屋什么时候办理腾房和交接”。转日双方曾三次电话联系，2月14日，孙利到涉诉房屋检查了屋内设施并从吴永林的同事处取回了涉诉房屋的钥匙。判决送达后，孙利不服，提出上诉，天津市第二中级人民法院于2020年3月9日作出（2019）津02民终7903号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该判决天津市第二中级人民法院认为：关于孙利和吴永林之间是否就解除租赁合同问题达成了一致，以及双方是否办理完毕房屋交接问题。吴永林向孙利发出的表示“在这个合同年到期日结束合同”的微信、孙利回复“吴永林，关于河东大直沽租赁房屋什么时候办理腾房和交接”，以及孙利到涉诉房屋检查屋内设施并取回钥匙的行为，是一个完整的一方当事人针对合同解除提出意思表示，另一方作出回应并共同到现场进行交接的过程。上述事实足以证明双方就提前解除租赁合同问题达成了一致，否则孙利不可能向吴永林询问腾房交接时间，以及到涉诉房屋查看设施情况并取回钥匙。孙利到达涉诉房屋检查屋内设施后，如果双方就水电费和遥控器等物品未能核对和清点完毕，孙利在收取钥匙的同时不可能不明确提出，要求对方结清水电费和返还遥控器等物品，否则不予接收钥匙。但孙利并未提供相关证据证明其向吴永林一方提出了上述主张。因此，根据生活日常经验来看，双方已就解除租赁合同达成了一致并完成了房屋交接。既然租赁合同已经解除，孙利要求吴永林支付第三年租金的诉讼请求亦无合同依据，不应予以支持。孙利主张吴永林按照三年租金总金额的20%支付违约金23760元，因其不能证明其损失已经超过其所扣除的押金，因此原审法院不予支持该项请求并无不当。孙利的上诉理由不能成立。上述判决生效后，孙利向天津市高级人民法院提出申诉，天津市高级人民法院于2020年7月29日作出（2020）津民申1060号民事裁定，裁定:驳回孙利的再审申请。一审法院认为，涉案合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，生效法律文书已认定孙利与吴永林系协商一致解除租赁合同并已全部交接完毕，现孙利未按约定返还房屋押金，系违约行为，应承担本案的民事责任，吴永林的诉讼请求，符合上述法律规定，予以支持。孙利的答辩意见及反诉请求，未提交有效证据证明且明显与生效法律文书认定事实不符，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：孙利应于本判决发生法律效力之日起十日内向吴永林支付8000元；二、驳回孙利的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉费25元，财产保全费100元，合计175元，由孙利负担。二审中，孙利、吴永林均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，争议焦点为出租人与承租人协商一致均同意解除合同的情况下，作为守约方的出租人是否有权向承租人主张损失赔偿。首先从租赁合同约定本身分析，租赁合同中违约条款约定，双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约的则向对方支付违约金，违约金为总房款20%。若孙利违约，除退还给吴永林押金外，还须支付给吴永林上述金额违约金，反之若吴永林违约，则孙利有权不退还押金。案涉租赁合同租赁期限自2017年3月1日至2020年2月29日，租赁期限为3年，2019年1月14日，吴永林向孙利发微信称因店铺效益非常差，希望提前结束合同。从吴永林主张的解除合同的理由看，应该理解成系其自身经营风险所导致。如果继续履行租赁合同，对于吴永林来讲必然会导致租金损失进一步扩大，基于此，其提出提前一年解除租赁合同。若孙利不同意解除合同直到租期届满，并不违反合同约定，不能因承租人的经营风险而将租赁合同履行过程中的损失转嫁至出租人，但该行为会直接导致吴永林租金损失的扩大，进而导致双方利益失衡。虽然违约方可以直接起诉请求解除合同，无疑会占用司法资源，且对于房屋占有使用费等损失会不断扩大。根据社会主义核心价值观要求，公民应遵从诚信和公平原则，作为出租人应从提高房屋使用效率、减少损失扩大、避免司法资源浪费角度出发，关切承租人利益诉求，协商一致并同意解除合同。但合同交易是双赢关系，双方当事人均要照顾对方的合理期待，任何一方都必须尊重另一方的利益诉求，承租人亦应遵守社会主义核心价值观关于诚信和公平的原则，对于出租人同意提前解除合同而产生的损失，承租人应给予适当补偿。本案中，为了避免吴永林损失扩大，孙利同意解除合同，但并不代表作为守约方的孙利放弃主张赔偿因合同提前解除而遭受的损失。从生效法律文书的认定来分析，孙利认为吴永林构成违约，通过诉讼请求吴永林支付剩余一年的租金并赔偿违约金23760元，虽然经一审、二审，申请再审，处理结果均是驳回了孙利的诉请，但理由均是孙利不能证明其损失已经超过其所扣除的押金，生效法律文书虽认定系双方协商一致解除租赁合同，但并未否定孙利扣除押金的权利。孙利根据租赁合同约定已然扣留了吴永林的8000元押金，弥补因提前解约产生的损失。吴永林提前的解约行为，必然导致孙利的可得利益受损，其再请求退还押金，无疑只注重了自身的利益关切，而未照顾到孙利的损失，不符合公平原则，该诉请无事实和法律依据，不应得到支持。同时孙利因提前解除合同给自身造成的损失，因已经扣留了吴永林的押金且并未提供证据证明损失超过押金，另案中已被驳回全部的诉请，故本案提起的反诉，亦因缺乏事实基础而不能得到支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津市河东区人民法院（2020）津0102民初4765号民事判决；二、驳回吴永林全部诉讼请求；三、驳回孙利全部反诉请求；一审案件受理费50元，财产保全费100元，由吴永林负担，反诉费25元，由孙利负担；二审案件受理费50元，由吴永林负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年四月八日书记员  单 珊