重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终2312号上诉人（原审被告、反诉原告）：向泽东，男，1977年11月28日出生，汉族。被上诉人（原审原告、反诉被告）李波，男，1973年11月27日出生，汉族。上诉人向泽东因与被上诉人李波房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2020)渝0108民初13176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人向泽东，被上诉人李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。向泽东上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回李波的诉讼请求，支持向泽东的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由李波负担。事实和理由：1、一审判决认定向泽东提前解除租赁合同，构成违约错误。向泽东与李波之间的聊天记录可以证明双方系协商解除合同，向泽东并不存在违约。一审基于对向泽东违约的错误认定判决李波不退还押金错误。商铺装修系向泽东自己装修所得，并没有给李波带来损失。且与李波的聊天记录可以证明拆除是经过了李波的同意的。李波辩称，向泽东拖欠租金，经过催收才告知不再继续履行合同。在2020年6月8日搬走时将房屋原有的装修吊顶全部损坏，导致房屋无法出租，向泽东应当赔偿李波五个月的房屋空置损失。李波向一审法院起诉请求：1、判令向泽东支付2个月租金损失和违约金共计32000元、向泽东损坏房屋吊顶固定装修损失费20000元；2、判令向泽东签订合同时交的押金李波不予退还；3、判令向泽东补足李波4-5月租金8000元，6月1日至8日房屋租金4533元；4、向泽东承担本案的诉讼费用。向泽东向一审法院反诉请求：1、依法判令李波退还向泽东押金16000元，并从2020年6月6日起支付利息（日利率0.055%）至退回押金日止；2、依法判令李波向向泽东支付违约金16000元；3、依法判令李波赔偿向泽东因李波违约不退押金给向泽东造成的损失（交通费、住宿费、餐饮费、资料费）5000元；4、依法判令本案诉讼费由李波承担。一审法院认定的事实：2018年12月14日，李波及其配偶张建芬（甲方）与向泽东（乙方）签订《门面租赁合同》，约定李波及张建芬将位于南岸区南坪街道珊瑚路8号1栋1层商业4号出租给向泽东用于经营餐饮。租赁期限从2018年4月1日起至2021年4月1日至。租金标准为2018年4月1日至2020年2月1日每月16000元，2020年4月1日至2021年4月1日每月17000元。房屋的固定装修、天然气所有权和基础装修无偿归甲方所有。以上房屋为甲方税后净收房租。在房屋租赁期间，所产生的甲乙双方的所有费用（如水、电费、物业费、垃圾费、工伤费、房屋租赁税、个人所得税等）由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。乙方应于本合同生效之日向甲方交付保证金16000元。租金按季度结算，首次租金在乙方签订合同时支付，以后每个季度最后一个季度的20日前支付下个季度租金。乙方如出现下列情况，甲方有权终止合同，收回场地，乙方用保证金支付甲方违约金：1、违反国家法律法规，在出租场地内进行违法活动；2、不按时交纳租金及各项费用。乙方如未按合同规定的时间缴纳租赁费，从逾期之日起，乙方按日向甲方支付未缴租赁费5%的违约金，逾期超过7日后，甲方有权单方解除合同，租赁屋内物品由甲方处置，并保证金不予退还。如乙方提前终止合同，转让门面，固定装修，天然气归甲方所有，乙方不得损坏，如有故意损坏，赔偿甲方20000元，保证金不予退还。向泽东当日交付押金16000元。2019年，李波与向泽东曾协商退租，后向泽东继续租赁涉案商铺，李波免除了向泽东2020年2月1日至2020年3月15日期间的房租，并自2020年3月16日起，双方协商将租金标准调整为月租12000元。向泽东于2020年5月5日、5月6日最后一次支付租金12000元。2020年6月6日，向泽东将涉案商铺的水电气卡交给李波，并拆除了涉案商铺的吊顶。李波一审当庭陈述向泽东是提前半个月通知其不再租赁，并于2020年6月6日搬走。一审法院认为，双方当事人就商铺租赁事宜签订房屋租赁合同，向泽东交纳了租金及押金，应当认定双方的房屋租赁合同关系成立并生效。向泽东于2020年6月6日将涉案商铺的水电气卡交还给李波，李波亦一审当庭陈述向泽东于2020年6月6日搬走，李波主张向泽东于2020年6月8日交还商铺钥匙，但未举示证据予以证明。故确认双方的《门面租赁合同》于2020年6月6日解除。另李波、向泽东协商自2020年3月16日起月租金标准调整为12000元每月。向泽东支付了2020年5月租金后，未再支付租金，故李波请求向泽东支付2020年6月1日至合同解除时的租金，予以支持。因双方协商对租金标准进行了调解，故该期间的租金应当以12000元/月进行计算，经计算，向泽东尚欠2020年6月1日至2020年6月6日租金2400元未支付。李波请求向泽东按月租金16000元的标准补足2020年4月-5月期间的租金，不予支持。李波主张向泽东威胁已向其缴纳定金的新租户，告知新租户涉案商铺涉及纠纷，致使新租户未承租，李波向其返还定金，因此要求向泽东承担2020年6月6日至2020年8月6日期间两个月租金的损失和违约金32000元，但未举示证据予以证明，不予支持。向泽东提前解除租赁合同，致使李波合同到期前的租金损失，构成违约。故李波请求不退还押金16000元，予以支持。向泽东主张李波退还押金，因向泽东存在违约，且向泽东未举示有效证据证明双方就押金的退还达成了一致意见，以及李波存在违约，故对向泽东反诉请求要求退还押金并支付该押金的利息、李波支付违约金16000元不予支持。向泽东主张李波向其赔偿因李波违约不退押金造成的交通费、住宿费、餐饮费、资料费等损失，无事实依据和法律依据，不予支持。李波另主张向泽东赔偿房屋吊顶损失20000元。因向泽东在承租商铺时，并非清水房。涉案商铺吊顶系不可拆除的装修部分，一旦拆除则会严重影响该吊顶价值。故商铺吊顶应当属于固定装修。双方在合同中约定乙方提前终止合同，转让门面，固定装修，天然气归甲方所有，乙方不得损坏，如有故意损坏，赔偿甲方20000元。故向泽东将涉案商铺的吊顶破坏后，未恢复原状，应当按合同约定向李波赔偿损失20000元。据此，判决：“一、原告李波与被告向泽东签订的《门面租赁合同》于2020年6月6日解除；二、被告向泽东在本判决生效之日起五日内向原告李波支2020年6月1日至2020年6月6日租金2400元；三、被告向泽东在本判决生效之日起五日内向原告李波赔偿房屋吊顶损失20000元；四、驳回原告李波的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告向泽东的全部诉讼请求。本诉案件受理费1813元，减半收取906.5元由原告李波负担400元，被告向泽东负担506.5元。反诉案件受理费325元，减半收取162.5元，由反诉原告向泽东负担。”本院二审审理过程中，李波举示了气费收据、门面租赁合同，拟证明向泽东欠付气费构成违约，李波在其与向泽东合同解除过后四月有余才将案涉门面重新出租，向泽东应当赔偿该期间的空置损失。向泽东认可上述证据的真实性，但不认可李波的证明目的。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，李波与向泽东之间签订的《门面租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。双方租赁合同约定的期限为2018年4月1日至2021年4月1日，向泽东于2020年6月6日将水电气卡退还给李波，并搬离门面属于提前解约。虽然其与李波之间的聊天记录显示李波同意其搬离，但李波的聊天记录并不能证明李波同意免除向泽东提前解除合同应承担的违约责任，向泽东主张双方系协商一致解除缺乏相应的事实依据，一审认定向泽东提前解约构成违约正确，并基于向泽东的违约行为判决李波不退还保证金亦符合双方租赁合同的约定，向泽东上述认为其不存在违约的上诉理由不能成立。双方之间的《门面租赁合同》约定向泽东提前终止合同，转让门面，固定装修，天然气归李波所有，向泽东不得损坏，如有故意损坏，赔偿李波20000元。现因向泽东提前终止合同，按照上述约定固定装修不论是李波进行的装修投入还是向泽东进行的装修投入，装修结果均应归李波所有。向泽东将案涉房屋的吊顶予以破坏符合双方合同所约定损坏装修的情形，应当按约赔偿李波20000元，一审判决向泽东赔偿李波20000元并无不当。综上所述，向泽东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1813元，由上诉人向泽东负担。本判决为终审判决。审判长  芦明玉审判员  倪洪杰审判员  夏兴芸二〇二一年四月十五日（院印）书记员  王丽丽