苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0506民初48号原告：邵明远，男，1989年1月2日生，汉族，住扬州市宝应县。被告：苏州小城小家商业运营管理有限公司，住所地苏州工业园区星桂街33号凤凰国际大厦1707室。法定代表人：姚俊伊。委托诉讼代理人：刘敏，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。原告邵明远诉被告苏州小城小家商业运营管理有限公司（以下简称为小城小家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理，由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邵明远到庭参加诉讼。被告小城小家公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告邵明远向本院提起诉讼请求：判令被告支付租金7100元，并按照合同约定支付违约金106747.50元，退还装修款69200元。事实和理由：2020年4月，其与被告签订租赁合同，将甪源名筑X幢XX室房屋交由被告装修，其支付装修费用，被告在两个月（即2020年6月14日前）内完成装修，并按每月3550元定期支付租金，租赁期限24个月。合同签订后，其支付被告52500元。被告装修过程中，其找的监理公司发现装修质量不符合国家标准。经市场监督管理部门调解，其与被告签订整改协议、租赁合同补充协议。按照租赁合同补充协议的约定，装修期、收租期均从2020年6月7日顺延两个月，首次付租日为2020年9月22日，此后每月22日支付租金。整改协议增加装修款16700元，其已支付给被告。但是，被告至今未完成装修，未支付租金，其有权解除合同，收回房屋，并要求被告支付与装修款等额的违约金。庭审中，原告明确诉讼请求，要求解除与被告签订的租赁合同，解除时间以该项诉请告知被告之日为准，租金要求计算至合同解除之日；租赁合同约定，如被告出现违约，应支付装修款全额作为违约金，装修款共计106747.50元；被告实际完成全屋水电，以及部分墙面、地板、地砖、墙砖等，对应工程款约为40000元到50000元；涉案房屋交给被告一把钥匙，其于2021年2月4日到被告处自行取回钥匙，房屋尚未继续进行装修；就被告完成的装修项目价值，其不申请鉴定，同意按69200元计算，不再要求被告退还已付装修款，仅主张解除合同，要求被告支付租金、违约金。被告小城小家公司辩称，原告的诉讼请求包括房屋租赁合同纠纷、装饰装修合同纠纷两个法律关系，依据的是不同的法律事实，不符合合并审理的条件，应当驳回起诉。双方虽签订房屋租赁合同，但未签订单独的装修装修合同。租赁合同对装修部分的约定超出通常意义的租赁关系，属于独立的装饰装修合同。原告主张的租金、违约金缺乏依据，其并未逾期支付租金，即便逾期付款也是符合合同约定的，不是违约行为。原告在其完成装修后，未支付剩余装修款，其按约有权中止支付租金。即便逾期支付租金属于违约行为，合同约定的违约金不符合法律规定，不应支持。原告主张解除装饰装修合同，要求返还装修款，缺乏依据，其已履行全部装修义务，不存在未履行的情况。原告应在软装结束后支付20%装修款，但至今未付。原告诉称房屋装修并未完成，但未提供证据，要求其返还装修款，无事实依据，其已完成装修，合同目的已实现，不存在逾期支付租金的行为，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2020年4月7日，原告（出租方）与被告（承租方）签订房屋租赁合同，载明出租方将甪源名筑小区X幢XX室房屋出租给承租方，房产证面积82.72㎡，装修状况为毛坯；出租方为承租方提供免租期2个月，理由为装潢装修，出租方收取期24个月，免租期2个月，合计租赁期限26个月，自2020年4月14日至2022年6月13日；该房屋租赁用途为经营公寓及办公或配套项目，租赁期内未征得出租方同意，不得擅自改变该房屋的租赁用途；自出租方将房屋交付给承租方之日起两个月为免租期，免租期结束后的次月22日承租方向出租方指定账户支付第一次租金，以后每月22日支付租金；租金标准：按房产证面积计算，每月40.3元/㎡，月租金3550元；出租方于2020年4月14日前将房屋交付给承租方，《房屋交割清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙之后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，出租方有权收回房屋，承租方应按照返还时的现状返还房屋；根据房产证面积计算，本房屋基础装修费用75000元，该费用所包含的具体项目详见附件《公寓基础装修施工项目清单》；除基础装修费用外，另有增项15000元，详见《增项清单》；该房屋装修款总价90000元，合同签订日支付50%即52500元，合同签订之日起30日内支付30%，45日内付清余款20%；承租方不支付或不按约支付租金达60日，出租方有权单方解除合同，收回房屋，承租方应按装修款全额支付违约金。合同附件装修施工项目清单中，列明装修项目包括基础装修、主材、电器、灯具、软装、家具等，但未标注对应价格。合同签订后，原告向被告支付52500元。2020年6月7日，原、被告签订甪源名筑（整改协议），写明10项整改情况及相应费用，包括阳台外墙、墙顶面、地砖空鼓、墙砖空鼓、水电、照片、防水等，金额共计16747.50元。同日，双方签订《房屋租赁合同》补充协议，写明出租方与承租方于2020年6月7日签订租赁及附件，经协商达成补充协议；施工项目清单品牌为海螺水泥，公元优家球阀，瓷砖45%对角，中国黑人造大理石，人造石英石，立邦乳胶漆，实木贴脚线，不锈钢燃气灶；装修期、收租期均从2020年6月7日顺延两个月，首次付租日2020年9月22日，以后每月22日支付租金；今日的增项一次性付清，第二次30%硬装结束后支付，第三次20%软装结束后支付，每项工序验收后进行下一项，以第三方监理验收为准，符合国家家装标准。补充协议签订后，原告即向被告支付16700元。审理中，原告表示，装修过程中，其发现被告的装修质量不合格，就向市场监督管理部门投诉，经组织调解后与被告签订整改协议、补充协议，后来被告进行部分整改，等做到地面找平时，被告开始停止施工，其于2020年10月无法联系到被告，被告不再回复；当时，被告主动与其联系，由被告负责装修，其支付装修款，被告完成装修对外出租，并向其支付租金，双方在被告公司签订租赁合同，合同附件装修项目没有标注价格；被告已完成全屋水电、地砖、墙砖，两个房间铺有地板，阳台封窗、拆墙、砌墙已做完，吊顶未做，其找其他装修公司看过，被告已完工的部分大约40000元到50000元；被告公司已无法找到人，现在的法定代表人说被欺骗无法处理，考虑到执行风险，其不想扩大成本申请鉴定；被告导致的违约损失主要在于后续装修费用，处理此事支出的成本，再次装修进行出租的租金损失等。关于装修情况，原告提供相应照片，可以看出室内水电已做好，但未安装面板、龙头，厨房、阳台、卫生间的地砖、墙砖已贴好，其他均未安装，阳台封窗已装好，部分卧室已铺设地板，但客厅仍是水泥地面，现场无家具、家电、灯具等。被告表示，照片的真实性无异议，但不认可原告的证明目的，同意解除租赁合同。另，被告法定代表人于2021年1月22日签收本院送达的诉讼材料。以上事实由原告提供的房屋租赁合同、补充协议、整改协议、收据、照片及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。从合同内容看，原告委托被告装修房屋，装修款由原告支付给被告，被告完成装修后对外出租，并向原告支付租金。该合同确实包括装饰装修、房屋出租两种合意，但是两种合意联系密切，共同组成租赁合同。原告以该合同为依据提起诉讼，并无不当。从履行情况看，合同签订后，原告向被告支付50%装修款即52500元，被告进场装修，但原告发现被告的装修存在质量问题，要求被告整改，双方就此签订整改协议、补充协议。原告按照整改协议向被告支付增加的装修费用16700元。补充协议装修期、收租期均从2020年6月7日顺延两个月，首次付租日为2020年9月22日。原告表示，被告未完成装修，未支付租金，构成违约，其有权要求解除合同。被告认为，其已完成装修，并向原告支付租金。从原告提供的照片，可以确定被告未能按时完成装修，并对外出租。被告就租金支付未提供证据，难以认定其向原告支付过租金。补充协议约定，硬装结束支付30%装修款，软装结束支付20%装修款。房屋现状能够证实被告未完成硬装。被告认为，原告未按时支付装修款，与事实不符，不予采信。故被告未能按约完成房屋装修、支付租金，构成违约。原告要求解除租赁合同，合法有据，予以支持。原告提起诉讼时，诉讼请求中虽未详细列明要求解除租赁合同，但是从事实和理由以及主张的违约责任，均暗含解除合同的意思表示。被告作出的答辩意见，同样提及原告要求解除合同的请求。可见，被告已从原告的起诉状内容得出解除合同的要求，租赁合同解除时间应以被告收到起诉状材料之日即2021年1月21日为准。租赁合同解除后，未履行部分不再履行，已履行部分可根据实际履行情况予以处理。涉案房屋照片可以看出被告已完成全屋水电（不含面板）、地砖、墙砖、墙面、封窗及部分地板。因被告违约，导致合同无法履行。对于被告已完成的装修价值，应由被告就此承担举证责任。在被告未能提供证据的情况下，可结合租赁合同约定的装修项目予以判断。租赁合同附件约定，90000元款项对应项目包括基础装修、主材、电器、灯具及软装、家具，但被告实际未能完成基础装修部分，可以确定其已完成部分仍不足以达到装修项目的50%。原告同意其已支付的69200元抵作被告已装修部分的价值，并无不当。关于租金，被告未完成装修，系其自身原因所致，并不影响原告向被告主张租金的权利。补充协议约定收租期从2020年6月7日顺延两个月，即自2020年8月7日起收取租金。原告于2021年2月4日从被告处取回房屋钥匙，应视为已收回房屋。租金计算截止日期应为2021年2月4日，按每月3550元计算，被告应支付租金21134.66元。关于违约责任，租赁合同约定被告违约，应按装修款全额支付违约金。但是，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同约定、履行情况、过错程度及预期利益等因素综合确定。被告出现违约情况后，原告需要另行找人装修，再次对外出租，装修期限延长，租金收益减少。被告在履约过程中未能遵守合同约定，给原告带来的极大不便，存在明显过错。参照合同约定的租金标准，以及原告恢复装修再次出租所需时间，本院酌定由被告支付原告违约金35000元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告邵明远与被告苏州小城小家商业运营管理有限公司签订的房屋租赁合同于2021年1月22日解除。二、被告苏州小城小家商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邵明远租金人民币21134.66元、违约金人民币35000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币1980元，由原告邵明远负担965元，被告苏州小城小家商业运营管理有限公司负担1015元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王辉二〇二一年四月二十二日书记员  孔宇