河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0802民初680号原告：朱法义，男，汉族，1959年9月24日出生，住河南省沁阳市。被告：李旭华，男，汉族，1976年10月22日出生，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：李旭峰，男，汉族，1969年8月16日出生，住河南省焦作市山阳区。系李旭华之兄。被告：李旭峰，男，汉族，1969年8月16日出生，住河南省焦作市山阳区。被告：焦作市解放区丰收路尚潮美容美发会所，经营场所：焦作市解放区丰收路锦祥花园高层**商铺。经营者：李旭峰，男，汉族，1969年8月16日出生，住河南省焦作市山阳区。原告朱法义与被告李旭华、李旭峰、焦作市解放区丰收路尚潮美容美发会所（以下简称尚潮美发会所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案，并依法适用简易程序，于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告朱法义，被告李旭华的委托诉讼代理人李旭峰，被告李旭峰，被告尚潮美发会所的经营者李旭峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱法义向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方的《房屋租赁合同》，被告返还商铺，向原告给付违约金30000元及延迟履行金11707.41元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月28日原告与被告签订《房屋租赁合同》时，李旭华在合同上签李旭峰名字（可查现场影像），不实事求是，隐瞒真实身份，从事商务盈利活动。且被告合同违约：1.擅自拆除消防设施，严重危害周围经营者和住户的生命财产安全；2.拖欠物业费达2年多，物业勒令原告垫付；3.被告违约始终不交5000元押金；4.擅自改变房屋主体结构9处（1.商铺东间地面故意垫高480mm；2.商铺中间墙上消防装备擅自拆除；3.商铺东间玻璃门私自拆除；4.商铺东间玻璃门私自拆除垒墙；5.商铺西间中间垒墙一处；6.商铺门前延伸1米多，系违章建筑，已被市容管理部门强制拆除；7.商铺门头破烂不堪，严重影响下任客户经营信用度，严重影响原告正常租赁收益；8.擅自转让商铺经营权；9.不按合同约定交清当年房屋租金）。《房屋租赁合同》第一条约定：双方在签合同时，乙方应向甲方交纳5000元押金。第二条约定：租赁期间，不得改变房屋主体结构。第三条约定：租金支付方式：……后两年租金逐年递增8%，……逐年租金乙方应在合同生效日提前贰个月将本年房屋租金支付到甲方指定账户……。如未按时在约定时间内支付下年租金，视为违约开始日，1.限3日内无条件退出该房经营；2.并不退还2个月房租金；3.违约方应给付守约方，以年租金为基数按2倍1.75元/天/万元*2计算迟延履行金至付清租金为止。《房屋租赁合同》第四条约定事项：……乙方在租期内将门面房转让转借第贰方经营时，需甲方书面同意后方可，违约金和租金应按约定时间支付，如逾期应按银行同期贷款利息计息至付清日为止。《房屋租赁合同》第五条约定：因单方原因违约，违约方应向守约方无条件支付违约金叁万元赔偿守约方。综上，被告不讲诚信，隐瞒真相，不履行承诺，并连续多次违约至今，被告的行为构成严重违约，由此给原告造成的巨大经济损失应由被告承担。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告李旭华、李旭峰、尚潮美容美发会所共同辩称，1.本案的事实成因是2016年10月25日，李旭峰和崔庆忠合伙租赁原告位于丰收路锦祥花园高层2号商铺经营美发生意。2018年9月崔庆忠因事退出，因前协议是崔庆忠签字，因此双方补签协议，内容与首次约定基本一致。2020年11月份开始，原告要求被告无条件提前退房被拒绝，由此形成本案诉讼。2.李旭峰及合伙人崔庆忠于2016年10月开始装修案涉商铺后开始正常经营，原告并无有效证据证明其主张的几项案涉商铺的结构变动系被告所为。即便原告主张属实，依协议约定被告不得改变房屋主体结构，并无详细具体规定。按通常理解，不得拆除起承重作用的构件如墙、梁、柱子等。原告举证主张的主要是：拆除玻璃门并原址垒墙一处、西边垒墙一处、东边地面有三平方垫高。而这些都与主体结构无关，更谈不上影响房屋安全，玻璃门起不到任何承重作用，垒墙只会增强承重能力，具体到原告说地面垫高部分超载三倍、超出楼板承受力、严重危害结构安全，这需要原告提交资质机构鉴定报告，才有证明力和法律效果。案涉房屋是临街独立店铺，上下均无住宅。如果原告认为被告装修不符合要求，自2016年装修营业到2020年11月份并无异议，四年后质疑装修问题不合常理，更不会在2018年10月和李旭峰顺利补签协议。关于租金，双方签订协议后，李旭峰一直依照协议约定向原告支付房租，无任何拖欠，目前租金已经交到2021年9月30日。3.自2020年11月至今，原告为了达到将尚潮美发会所赶走的目的，不断用各种方法到店面干扰正常经营，致使员工大量离职而无法营业，严重影响了李旭峰的合法权益，李旭峰保留向原告追责、要求赔偿的权利。4.2020年疫情造成店面停业5个月，我市国有和私人房产所有者，都能响应国家和市政府号召给租户免房租3个月，然而原告断然拒绝，李旭峰已就此向解放区人民法院提起诉讼。综上，被告并无任何违约之处，相反原告违约明显，应依法驳回其诉请。原告朱法义为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.《房屋租赁合同》一份，以证明被告与原告合同约定事项，实际租房人是李旭华，而不是李旭峰，装修投资、店面收益等全部是李旭华，与其他二被告无关。2.焦作市委宣传部值班表一份，以证明李旭华是公务员，合同上签订的名字是李旭峰，但真正租房人是李旭华，证明李旭华欠房租4320元和押金5000元。3.原告与实际租房人李旭华的电话录音，原告对商铺行情调查的录音、原告对李旭华员工的录音、物业公司的电话录音，以证明房屋租赁方实际是李旭华，而不是李旭峰；李旭华冒充李旭峰不交物业费两年；合同约定房东允许才能转让，李旭华不听劝阻私自转让，李旭华电话录音里有多处“非要挂转让……这个店赔了二、三百万了”等话；物业电话录音称实际租房人是李旭华，证明李旭华违约事实，租房费用给李旭华减少6000元，李旭华的员工称，其老板就是李旭华，是李旭华出资；录音里其他商户称原告收取的租金才五万元，不多。4.涉案门面照片8张，证明李旭华将地面垫高，门头砌筑了，安装了玻璃，没有起到承重的作用。5.原告与李旭华短信聊天记录3页、原告自己计算的中国人民银行利率材料1张、资料光盘2个（一个是涉案商铺和其余商户相比较的差距，一个是原告和李旭华的通话录音），以证明原告告知李旭华已经违约了，并有违章建筑的事实。6.催要物业费通知一份，以证明物业向尚潮美发会所催要物业费。被告李旭华、李旭峰、尚潮美发会所对原告朱法义提交的证据质证后，发表质证意见如下：对证据1的三性无异议，但对原告所称证明指向有异议。本合同签订方明显是李旭峰。对证据2的三性及证明指向均有异议，该组证据与本案无关。对证据3的三性有异议，该组证据已经超过法定举证期，无法证明录音人的真实身份和信息。对证据4的真实性无异议，但对其关联性有异议，原告没有证据证明店铺的所有变动是被告所为，原告没有提交店铺移交时的全部影像，无法作出比对。对证据5的三性均有异议，只显示了原告形式上的发送内容，没有对方的回话，无法验证真假。原告当庭提交光盘已经过了法定举证期。第一张光盘的内容只能证明目前该店铺和其他店铺的区别，无法证明区别是在本协议签订后造成的；另一张光盘的内容无法证明通话人的关系。对证据6的三性均有异议，只是白纸一张，没有公章加以证明。被告李旭华、李旭峰、尚潮美发会所为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.涉案商铺2016年《房屋租赁协议》一份，以证明李旭峰和合伙人崔庆忠与原告达成协议，租赁位于焦作市丰收路锦祥花园高层2号商铺经营美发生意。2.涉案商铺2018年《房屋租赁协议》一份，以证明因李旭峰的合伙人崔庆忠退出，李旭峰重新与原告补签协议，包括经营时间与租金等协议内容和2016年协议基本一致。3.补签合同后被告向原告每年转账租金记录，以证明被告一直按合同约定向原告足额支付房租。4.店面足额交付物业费证明，以证明被告没有拖欠物业费，原告杜撰事实。5.李旭峰向原告发送的手机短信截屏照片及相应文字版，以证明李旭峰于2020年12月10日向原告发送短信，请求原告按国家相关精神减免三个月房租，被告已向原告主张免租权利，以及双方发生纠纷的责任不在被告。6.原告到店面骚扰威胁视频光盘以及内容记录的文字版，以证明原告威胁骚扰、让店面无法正常经营的事实存在。7.涉案店面详细视频光盘一份，以证明案涉店面的结构布置并无一处破坏主体结构，即便是原告无任何有效证据指证被告改造的三处，也无任何隐患。原告朱法义对被告李旭华、李旭峰、尚潮美容美发会提交的证据质证后，发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但对被告所称的证明指向有异议，与本案无关。对证据2的真实性无异议，原告认为李旭华签李旭峰的名字，实际租房人是李旭华。对证据3的真实性无异议，但对被告所称的证明指向有异议，该证据说明被告欠付9320元租赁费。对证据4的真实性有异议，但相应物业费原告没有交纳过。对证据5的真实性有异议，李旭峰发送的短信原告当庭是第一次见，李旭峰发送短信的接收方电话号码是原告的电话号码，但原告没有收到过相应短信，也没有见过相应短信，可能是自家小孩玩手机时删除了。对于该短信的回复内容，其不知道从哪来的，真假难辨，原告认为都是被告的个人行为，原告不予认可，且李旭峰短信中表达的要求减免租金的主张，没有法律依据。对于证据6视频其不看，内容都是被告自己弄的虚假内容，视频中并没有原告，原告要求视频中的人员到庭质证。对于证据7的真实性无异议。本院对当事人提交的证据分析认证如下：原告提交的证据1，即涉案商铺2018年9月28日的租赁合同，被告质证后对其真实性无异议，且与被告提交的证据2系同一份租赁合同，故本院对其真实性予以采信。原告提交的证据2，缺乏与本案诉争事实的关联性，故本院不作为本案证据予以采信。原告提交的证据3，被告对其真实性不予认可，录音中人员身份不明，故本院不予采信。原告提交的证据4，被告对照片的真实性无异议，本院对其真实性予以采信。原告提交的证据5，其中的原告向李旭华发送的短信内容，经与原告当庭出示的其原始载体手机中的短信内容一致，本院对其真实性予以采信；其中的原告制作的《2020年中国人民银行存贷款基准利率表调整一览》，系原告单方制作，故本院不予采信；其中的涉案商铺及周边商铺状况的视频资料，本院对其真实性予以采信；其中的原告称与李旭华的通话录音，被告对其真实性提出异议，通话人员身份不明，故本院不予采信。原告提交的证据6，未加盖相应物业公司的公章，且被告提交的证据4证实涉案商铺的物业费已交纳至2021年12月31日，故本院不予采信。被告提交的证据1，原告质证后对其真实性无异议，且与本案诉争事实存在关联性，故本院予以采信。被告提交的证据2，与原告提交的证据1系同一份租赁合同，故本院对其真实性予以采信。被告提交的证据3，原告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以采信。被告提交的证据4，有相应物业公司的签章，原告当庭亦承认并不存在因被告未交纳相应物业费而由原告交纳的情况，且不存在物业公司起诉要求支付拖欠的物业费的情况，故本院对其真实性予以采信。被告提交的证据5，经本院当庭核对李旭峰手机上相应短信内容及发送状态，并当庭核对原告的手机号码，可以确认相应短信内容已向原告发送成功，故本院对其真实性予以采信。被告提交的证据6，相应视频中人员身份不明，故本院不予采信。被告提交的证据7，原告对视频内容的真实性无异议，故本院予以采信。本院根据当事人的举证、陈述及诉辩意见，对本案事实确认如下：2016年10月25日，朱法义作为甲方（出租方），案外人崔庆忠作为乙方（承租方），就涉案的位于焦作市丰收路锦祥花园高层2号商铺，签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：（1）商铺位置和押金：甲方将位于焦作市丰收路高层商铺2号楼上楼下三间门面房现状门面房出租给乙方经营使用，乙方在签订本合同，应向甲方交纳5000元的押金，该押金交接条件：在租房合同终止时，乙方应恢复房屋现状、房屋结构、窗、玻璃门、卫生间、内装修内容完好无损、不拖欠水、电、物业费等内容后，一次付给乙方本押金，该押金不计息。（2）租赁期限：为5年，2016年11月1日至2021年10月30日止。租赁期间，甲方负责：房屋本身安全维修，乙方承担装修装饰费和日常维护费，但不得改变房屋结构和经营种类，合同终止时，装修内容无偿归甲方所有。甲方将水、电通至商铺室内。室内水、电由乙方自行负责安排，合同有效期间，物业管理费、工商、水、电、税务、卫生等相关费用由乙方承担。（3）租金定金及其支付方式：第1年租金50000元，第二年租金50000元，第三年租金50000元，后两年租金逐年递增百分捌，房租金不含税金。首次租金乙方在签协议时一次性支付给甲方，以后租金乙方应于当年9月1日前将本年度房租金支付到甲方指定账户即：中国银行朱法义卡号：62×××11，如未按时在约定的9月1日支付下年租金，视为违约开始日，限3日内无条件退出该房经营，并不退还房租金，合同终止。（4）约定事项：合同生效后，乙方中途不得将门面房退还甲方，乙方在承租期内将门面房转让、转借第3方经营时，需甲方书面同意后方可。乙方租赁期内，甲方依照法定程序出售该房屋，需提前告知乙方，出售后本协议对新的房屋所有人和乙方继续有效；在同等条件下乙方有优先购买权。（5）违约责任：若甲乙双方在合同有效期间，因单方原因违约，违约方应向守约方无条件支付30000元叁万元（含本门面房恢复原状所产生的费用等）作为违约损失赔偿，该违约损失赔偿金是双方最终确定的没有解释权。不可抗拒的情况除外。（如因国家政策需要拆除或改造房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任，租金按实际使用时间计算。）（6）遵纪守法经营：乙方必须遵守国家的法规、法令和政策，在经营范围内合法经营，如违法乱纪，不服从管理，所造成的后果一概由乙方承担。（7）其他约定：本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。未尽事宜双方协商解决，（附件1：甲方房产证件复印件、2：甲乙双方身份证复印件）。在该《房屋租赁合同》落款甲方处由朱法义签名按指印，乙方处由崔庆忠签名按指印。2018年9月28日，就涉案商铺，朱法义作为甲方(出租方)，李旭华根据其兄李旭峰的授权和委托，代表李旭峰作为乙方（承租方），补签了《房屋租赁合同》一份，合同约定：（1）商铺位置和押金：甲方将位于焦作市丰收路高层商铺2号楼上楼下房屋现况，出租给乙方经营使用，双方在签合同时，乙方应向甲方交纳5000元的押金，该押金交接条件：在租房期满或终止合同时，乙方恢复房屋现状、不拖欠水、电、物业费等后，甲方凭押金收据一次付给乙方押金，该押金不计息。（2）租赁期限：伍年，2016年10月1日至2021年9月30日止。租赁期间，甲方负责房屋主体安全维修费，乙方承担装修装饰和日常维护费等，但不得改变房屋主体结构，合同终止乙方装修内容无偿归甲方所有（承租方确定装修成本价值为玖万玖仟元）或恢复房屋原况。甲方将水、电通至商铺室内。室内水电等由乙方自行负责，合同有效期间物业管理费、工商、水、电、税务、卫生等相关费用由乙方承担。（3）租金支付方式：第一年租金伍万元，第二年租金伍万元，第三年租金伍万元，首次租金在签协议时一次支付给甲方，后两年租金逐年递增8%，房租金不含税金。逐年租金乙方应在合同生效日提前贰个月将本年房租金支付到甲方指定账户：1.建行朱法义，卡号：62×××57，2.中信朱法义，卡号：62×××14,3.中行朱法义，卡号：62×××11，如未按时在约定时间支付下年租金，视为违约开始日，1.限3日内无条件退出该房经营，2.并不退还2个月房租金，3.违约方应给守约方以年租金为基数按2倍1.75元/天/万元计算迟延履行金至付清租金为止。（4）约定事项：合同签订后，乙方中途不得将门面房退还甲方，乙方在租期内将门面房转让转借第贰方经营时，需甲方书面同意后方可。违约金和租金应按约定时间支付，如逾期应按银行同期贷款利息计息至付清日为止。（5）违约责任：若甲乙双方在合同期间，因单方原因违约，违约方应向守约方无条件支付违约金叁万元赔偿守约方。不得抗拒的情况除外。如因国家政策需要拆除或改造房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任，租金按实际使用时间计算。遵纪守法经营：乙方必须遵守国家的法规、法令和政策，在经营范围内合法经营，如违法乱纪，不服从管理，所造成的后果一概由乙方承担责任。本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。未尽事宜双方协商解决。协商不成到房屋所在地人民法院解决。在该《房屋租赁合同》落款甲方处由朱法义签名按指印，乙方处由李旭华签署李旭峰名字并按指印，并明确记载该合同为2018年9月28日补签。上述《房屋租赁合同》签订后，2019年10月31日，李旭华通过其中国银行账户向合同约定的朱法义中国银行账户转账支付了2019-2020年度房屋租金50000元；2019年11月8日，李旭华通过其中国银行账户向合同约定的朱法义中国银行账户转账支付了2019-2020年度逐年递增的8%房屋租金4000元；2020年10月18日，李旭华通过其中国银行账户向合同约定的朱法义中国银行账户转账支付了2020-2021年度房屋租金54000元。相应商铺的物业费已缴纳至2021年12月31日。2020年11月，朱法义与李旭华就涉案商铺租赁问题发生争执，朱法义在向李旭华发送的短信中称李旭华在签署《房屋租赁合同》时以李旭峰名义签字，系诈骗行为，且在合同履行中存在未付押金、拖欠租金、更改消防箱、拖欠物业费等违约行为，要求解除合同、收回涉案商铺，而李旭华在向朱法义发送的短信中称朱法义是意图侵占李旭峰的装修和财产。2020年12月10日，李旭峰向朱法义发送短信称因2020年疫情原因，其的理发店将近五个月没有营业，按照国家精神和焦作市的具体落实情况，出租房屋的单位和个人都是按照免除三个月的标准帮助支持租赁者度过难关，按照2020年的涉案房屋每月4860元的租金，要求朱法义退还三个月的房租14580元。对此，朱法义则回复短信称与李旭峰没有关系，租房合同是李旭华冒充李旭峰签名。2021年2月9日，朱法义就双方之间的房屋租赁合同所发生的争议，向本院提起本案诉讼。另查明，尚潮美发会所系2018年10月29日办理工商注册登记的个体工商户，其经营者为李旭峰。又查明，2021年2月9日，即本案立案同日，本院立案受理了朱法义诉李旭华、李旭峰、尚潮美发会所恢复原状纠纷一案，本院将该案立为（2021）豫0802民初681号民事案件。根据该案审理过程中朱法义提交的涉案商铺的权属登记证书及授权委托书显示：涉案商铺的所有权人为朱法义之子朱伟军，朱伟军出具授权委托书，授权朱法义全权处理焦作市行政区划内有关合同谈判、签约、经济纠纷等事宜，相应一切责任由朱伟军承担，授权权限为特别授权。具体授权内容为：1、代为合同谈判、签约、提出、承认、变更、撤回、上诉、放弃诉讼、诉讼请求；2、代为进行答辩、执行、收执行款，提出、承认、变更、撤回放弃诉讼、诉讼反请求；3、代为约定诉讼庭组成方式；4、参加开庭审理、陈述事实及代理意见并参加调查、质证活动；5、接受和解、调解、代收款、代收法律文书。授权有效期为2018年6月18日至2023年6月17日。再查明，2021年3月29日，本院立案受理了李旭峰诉朱法义房屋租赁合同纠纷一案，本案将该案立为（2021）豫0802民初1297号民事案件，李旭峰在该案中的诉讼请求为要求朱法义退还2020年疫情期间涉案商铺三个月的租金13500元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案朱法义的诉讼请求为解除涉案商铺的房屋租赁合同，并要求相对方支付违约金及赔偿损失，其主要理由为李旭华冒充李旭峰名义与其签订房屋租赁合同，系欺诈行为；相对方存在未交5000元押金、欠付房租4320元、拖欠物业费、擅自拆除消防设施、擅自改变房屋主体结构等违约行为。下面就针对朱法义要求解除涉案房屋租赁合同所依据的理由进行逐一分析：一、关于朱法义提出的合同相对人应为李旭华，涉案房屋租赁合同系李旭华冒充李旭峰的名义所签订，存在欺诈行为的问题。通过审理查明，尚潮美发会所系个体工商户，其经营者为李旭峰，李旭峰系李旭华之兄。李旭峰、李旭华明确表示李旭华系根据李旭峰的授权和委托，为了李旭峰经营尚潮美发会所，由李旭华代表李旭峰与朱法义签订涉案房屋租赁合同，李旭峰明确认可李旭华代理其与朱法义签订合同、支付房屋租金的行为。李旭华的相应代理行为符合法律规定。事实上，朱法义也是根据其子朱伟军的授权和委托，以自己的名义与合同相对方签订房屋租赁合同，其中还包括2016年10月25日其与崔庆忠就涉案房屋所签订房屋租赁合同。故根据合同的相对性，本案涉案房屋租赁合同的相对方为朱法义与李旭峰。同时，即便朱法义所述的李旭华系国家机关公职人员身份属实，李旭华代理李旭峰，以李旭峰的名义签订涉案房屋租赁合同，也不属于合同无效、可撤销或者应解除的法定情形。涉案房屋租赁合同是合同双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。故朱法义要求解除合同的该理由不能成立，本院不予采纳。二、关于朱法义提出的相对方未交5000元押金，符合合同约定的解除条件的问题。就涉案商铺，通过比对2015年10月25日朱法义与崔庆忠签订的《房屋租赁合同》与2018年9月28日朱法义与李旭峰签订的、合同上明确标注补签的《房屋租赁合同》，两份合同在租期、租金标准、权利义务、违约责任等各方面内容基本一致，表现出了明显的替代性和涵盖性，可以印证李旭峰关于涉案商铺开始是其与崔庆忠合伙经营尚潮美发会所，由崔庆忠出面与朱法义签订了第一份房屋租赁合同，后因崔庆忠退出合伙，其与朱法义补签了第二份房屋租赁合同的陈述。从涉案商铺2016年10月即被租赁，2018年9月又补签租赁合同，直至2020年11月朱法义才提出李旭峰一方没有交纳5000元押金的情况来看，如李旭峰一方没有按约定交纳5000元押金，在长达4年的合同履行期间，朱法义却没有进行讨要和主张，显然不合常理。故相应5000元押金应认定为已交纳，朱法义要求解除合同的该理由不能成立，本院不予采纳。三、关于朱法义提出的相对方少交第五年租期租金4320元，符合合同约定的解除条件的问题。李旭峰抗辩称其已按合同约定足额交付了第五年租期的租金54000元。从涉案房屋租赁合同的约定内容可以看出，涉案商铺前三年的租金标准为固定每年50000元，之后两年租金逐年递增8%。也就是说，第四年租金标准应为50000元x1.08=54000元；第五年租金标准应为54000元x1.08=58320元。故李旭峰对于第五年租期的租金标准的理解存在错误，其确实存在少交第五年租期租金4320元的情况。但由于2020年突发的新冠肺炎疫情原因，导致市场经营主体均出现了不同程度的经营困难，包括美发店、餐馆等门店均因疫情原因出现了较长时间的关门停业现象。为了帮助和扶持相应市场经营主体度过难关，不仅国家出台了相应帮扶政策，最高人民法院也制定出台了关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见，其中就规定了对于承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平的，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。在审判实践中，人民法院对于相应租金的调整，一般是按照2-3个月的标准进行减免。对于李旭峰具体能够得到支持的减免租金数额，因其已向本院提起诉讼，可在相应的（2021）豫0802民初1297号民事案件中具体认定与解决。而本案中，即便是按照涉案商铺第四年租期的月平均租金4500元的标准减免一个月考虑，相应数额已大于李旭峰少交的第五年租期租金4320元。故朱法义要求解除合同的该理由不能成立，本院不予采纳。四、关于朱法义提出的相对方拖欠物业费，符合合同约定的解除条件的问题。首先，在涉案房屋租赁合同中，并未明确约定因李旭峰欠付物业费，就构成违约，应解除合同，且能够向李旭峰一方主张相应物业费的主体也并非朱法义。其次，李旭峰提交的证据证明涉案商铺的物业费已交纳至2021年12月31日，并不存在欠交物业费的情况。故朱法义要求解除合同的该理由不能成立，本院不予采纳。五、关于朱法义提出的因相对方擅自拆除消防设施、擅自改变房屋主体结构的违约行为，符合合同约定的解除条件的问题。首先，朱法义所提交的证据并不能证明李旭峰一方存在擅自拆除消防设施的情况。其次，根据朱法义、李旭峰双方提交的涉案商铺、周边商铺现状的视频、照片，以及本院现场实地查看所反映出的情况来看：涉案商铺及周边商铺系临街的上下两层商铺，其上并无住宅，房屋为框架式结构。而对于租房户而言，必然会根据其经营项目和经营需要，对租赁房屋进行相应的装修和改造。涉案商铺及周边商铺的经营者也均对所租赁的房屋进行了不同程度的装修和改造。尚潮美发会所室内的装修及改造，从其现状来看，并未发现存在改变和损害房屋主体结构的情况，朱法义也未提供具有认定效力的鉴定报告等证据证实尚潮美发会所室内的装修及改造破坏了房屋主体结构，危及了建筑安全。事实上，朱法义自认在租赁期间，其曾多次到尚潮美发会所。其应清楚和了解涉案商铺的装修及改造情况，但在涉案商铺前四年的租期中，其却未提出过异议和解除合同的要求，亦不符合常理。故朱法义要求解除合同的该理由不能成立，本院不予采纳。另朱法义还提出相对方存在擅自转让商铺行为的问题。对此，首先，在涉案商铺的房屋租赁合同中，并未禁止承租方进行转租，只是要求承租方在转租时应得到出租方的书面同意。其次，尚潮美发会所目前实际仍由李旭峰经营，涉案商铺实际仍是李旭峰在使用，并未进行转租。综上所述，朱法义提出的因合同相对方存在违约行为，应解除涉案房屋租赁合同，并由对方承担返还房屋、支付违约金、赔偿损失等违约责任的诉讼主张，缺乏事实依据，本院不予支持。涉案商铺仍处于合法租赁期间。故依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告朱法义的诉讼请求。案件受理费减半收取为422元，由原告朱法义负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  郑连生二〇二一年四月三十日书记员  蔡晓淼附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。