广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初580号原告：吴玉花，女，1992年4月22日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区××××××××××××××。被告：佛山市三水深业地产有限公司，住所地广东省佛山市三水区××××××××××深业花园55号自编1房，统一社会信用代码914×××××××××××614J。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：孙菁，该公司员工。被告：佛山宜生乐居信息科技有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××××越秀星汇云锦广场一区E栋写字楼14层17-20室，统一社会信用代码914×××××××××××915F。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：梁淑嘉，该公司员工。原告吴玉花与被告佛山市三水深业地产有限公司（以下简称深业公司）、佛山宜生乐居信息科技有限公司（以下简称宜生公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。开庭时，原告吴玉花、被告深业公司的委托诉讼代理人孙菁以及被告宜生公司的委托诉讼代理人梁淑嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴玉花向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还原告支付的预定房款20000元；2.判令二被告赔偿原告往返白云至三水的车旅费损失2000元及误工费损失3000元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2020年10月5日，被告深业公司工作人员将原告从广州市白云区接至佛山市三水区参加恒大云东海楼盘的开盘活动。被告深业公司、宜生公司的工作人员先是带原告看了案涉楼盘的样品房，再由二被告的销售人员何文杰、张维金等人以“恒大国庆期间打7折”的活动优惠，引诱原告支付意向金20000元锁定房源，然后再向公司申请内部折扣价。当原告提及国庆期间不能提供银行流水、银行征信时，销售人员张维金答复可在国庆假期结束后提供上述材料，并坚称原告的征信没有问题，且口头承诺若原告丈夫的征信影响到原告贷款，该销售人员可为原告作假离婚处理。于是原告向被告支付了20000元及团购费45000元，并签订了商品房认购书。但签约后，被告即以认购书需寄回公司总部为由，立马把原告草草签订的认购书及几份内容不详的文件收回。整个签约过程不规范，开发商存在误导和损害消费者之嫌。事后，原告多次要求销售人员提供已签字文件，但均遭拒。期间，二被告刻意隐瞒周边不利因素，原告多次向张维金询问楼盘周边是否有火葬场、墓园，但张维金均一致宣称火葬场已关闭，周边不存在墓园。事后，原告向当地殡仪馆工作人员询问时，才得知销售人员张维金有意欺诈原告，隐瞒周边不利因素。原告要求被告深业公司退回定金但遭拒，二被告对此均有过错，为维护原告合法权益，故诉至法院，恳请法院依法裁决。深业公司辩称，一、深业公司与原告签订的《认购书》是双方的真实意思表示，原告在签署认购书后拒绝履行合同，违约责任应由原告自行承担。原告委托案外人张维金代其缴纳定金20000元以及签署《认购书》，并在委托书中表示认可《认购书》的条款内容。案涉《认购书》已于2020年10月6日由案外人张维金代为签署。原告在已签署认购书的情况下，以案涉房屋附近存在墓园为由拒绝继续履行合同，但墓园离案涉房屋约有4.2公里，不影响居住环境。且原告已经签署了《购买商品房知情书》，确认已经对涉案房屋周边环境进行过充分的确认和了解，涉案房屋附近存在墓园不应该成为不继续履行认购书的理由。二、原告主张深业公司返还购房定金20000元及误工费、车旅费没有事实和法律依据，应予驳回。原告作为购房者，有能力在签订认购书前认真阅读合同内容、清楚相关风险，理性判断后再决定是否签署认购书。原告提出的关于征信问题，深业公司作为开发商，已经尽到提醒的义务，要求原告签署《征信承诺书》，告知原告关于办理按揭贷款的相关风险，原告也已签字表示知悉。原告作为完全民事行为能力人，其行为会产生相应的法律效力，应当承担相应的法律后果。根据《认购书》第五条约定，原告必须按照约定付款方式和期限支付首期款并签署《商品房买卖合同》，否则视为其放弃购买该房屋，所付款项不予退还，深业公司无须通知原告，可另行销售该房屋。因此，原告系因自身原因拒绝履行《认购书》，其行为已经构成违约，无权要求深业公司返还定金。宜生公司辩称，一、本案与宜生公司无关，宜生公司不是本案的适格被告。本案原告的诉求为返还预定房款，而《商品房认购书》系原告与深业公司签订，20000元的预定房款也是深业公司所取，而非宜生公司收取，根据合同的相对性，原告要求宜生公司返还该笔费用无事实及法律依据。二、宜生公司与原告的合同关系早已终止，原告无权向宜生公司主张任何权利及费用返还。（一）原告为购买案涉房屋而与宜生公司签订《服务确认书》，但因原告最终未成功购房而向宜生公司提出退款申请，宜生公司核实情况后，根据《服务确认书》特别提示第3条的约定，于2020年10月20日分两笔向原告无息退还了已收取的45000元服务费，双方已无任何债务纠纷。（二）本案系因原告与深业公司之间的合同纠纷所致，而宜生公司自始没有任何违约或侵害原告权益的行为，因此，原告为此支出的诉讼费、车旅费、误工费等亦不应由宜生公司承担。综上，请法院驳回原告对宜生公司的全部诉讼请求。原告吴玉花在诉讼中提供证据如下：1.原告身份证一份、被告企业工商登记信息二份，证明原告及二被告的诉讼主体资格。2.退款回执一份、转账记录二份，证明被告宜生公司已向原告退回45000元服务费。3.《商品房网上认购书》一份，证明购房时何文杰、张维金在销售现场声称“签订商品房网上认购书并支付2000元后可以享受内部折扣价”，该网上认购书与原告实际签订的认购书不是同一份，认购的内容和房屋均不一致，相当于被告让原告签署了两份商品房认购书，被告深业公司已向原告退回上述定金2000元，进一步证明二被告存在欺诈行为。4.报警回执一份，证明2020年10月17日，原告到现场与被告销售人员何文杰协商，原告认为销售人员让原告办假离婚的行为是违法行为，且被告拒绝向原告退还定金和团购费，原告认为被告的行为存在欺诈，于是报警处理。5.原告配偶林增中的个人信用报告一份（来源于银行打印件），证明原告配偶林增中的征信有问题，无法进行办理贷款。6.中国建设银行个人活期账户交易明细一份，证明原告向被告支付20000元及45000元团购费。7.原告与被告宜生公司销售人员张维金的微信聊天记录十页（原始载体记录于原告手机），证明张维金隐瞒楼盘周边不利因素，存在欺诈行为。8.语音通话文字记录三份、录音通话记录四份（以光盘形式提交，原始载体记录于原告手机），证明第一段录音内容是原告与被告宜生公司销售人员张维金的通话记录（2020年10月17日），被告有意欺诈隐瞒楼盘周边不利因素；第二段录音内容是原告与被告宜生公司销售人员张维金的通话记录（2020年10月16日），张维金叫原告办理假离婚；第三段录音内容（2020年10月18日）是何文杰陈述其就是张维金的经理；第四段录音内容（2020年10月17日）是原告向墓园工作人员了解墓园的情况。被告深业公司在诉讼中提供证据如下：1.《xxx商品房认购书（佛山恒大云东海）》一份，证明原告与被告深业公司于2020年10月6日签订《认购书》。2.照片二张（来源于公司内部打印件），证明原告授权案外人张维金代原告签署《认购书》，《认购书》是合法有效的。3.《购买商品房知情书》一份，证明原告确认已经对案涉房屋周边环境进行过充分的确认和了解。4.《征信承诺书》一份，证明被告深业公司作为开发商，已经尽到提醒义务，告知原告关于办理按揭贷款的相关风险，原告也在2020年10月5日签字表示知悉。被告宜生公司在诉讼中提供证据如下：1.《服务确认书》一份（有原件，当庭无法出示），证明被告宜生公司向原告收取服务费金额仅为45000元，被告宜生公司向原告返还45000元符合该合同特别提示第三条的约定。2.退款回执一份、原告手持退款回执的照片一张、被告宜生公司系统交易关闭记录截图一份、系统退款截图一份，证明被告宜生公司已根据合同约定履行了退还服务费的义务。本院依法组织当事人对上述证据进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提供的证据1、证据2、证据5、证据6和被告深业公司提供的证据1，本院予以确认并在卷佐证。被告深业公司对原告提供的证据3，被告深业公司、宜生公司对原告提供的证据4，原告对被告宜生公司提供的证据1、证据2的真实性无异议，上述证据与本案争议事实有关，对上述证据，本院予以采信。原告提供的证据7，是原告与微信昵称为“白云区项目经理”的微信聊天记录，原告能提供该证据的原始载体，且结合双方微信聊天内容及被告深业提供的证据2中张维金的照片，本院对原告提供的上述证据予以采信并确定该证据为原告与张维金的微信聊天记录。原告提供证据8中的原告与张维金及原告与何文杰的通话录音，二被告未能提供相反证据否认上述证据，结合通话录音中的内容及本案的其他证据，本院对上述证据予以采信；对该证据中的原告与墓园工作人员的通话录音，因原告未能提供其他证据佐证通话中的人员身份及通话内容的真实性，对该通话录音，本院不予采信。被告深业公司提供的证据2，照片中的人员为原告吴玉花，且该证据与本案有关，对该证据本院予以采信；证据3、证据4，该二份证据均有原告吴玉花签字，且该证据与本案有关，对该证据本院予以采信。综合本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2020年10月5日，原告作为乙方（买受人）与被告深业公司作为甲方（出卖人）签订《商品房网上认购书》，约定原告认购佛山恒大云东海xxxxxxx，原告通过“恒房通”平台支付认购定金2000元，同时在该平台上签署上述认购书。第三条约定原告可享受的认购优惠，并约定原告可选择购买任意一套恒大在售楼盘的商品房均可享受该条所约定的权益及优惠。被告深业公司于该认购书签订之日起15日内，返还原告所缴的认购定金2000元。当天，原告出具《代办委托书》，载明原告委托张维金代办认购佛山恒大云东海xxxx房屋，交款20000元，同意由张维金签署认购书，且原告已认可其协议条款内容，由此产生的一切法律后果与深业公司无关。该委托书有现场经理“程文证”签字确认。同日，原告向被告深业公司支付20000元，被告深业公司未就上述款项向原告出具收据。2020年10月6日，原告委托张维金与被告深业公司签订《xxx商品房认购书（佛山恒大云东海）》，约定原告向被告深业公司认购xxx花园（佛山恒大云东海）x座x号房，总金额为910622元。上述认购书第一条约定原告同意签署本认购书时，支付20000元作为定金。第二条约定原告选择按揭付款（商业贷款），原告须于2020年10月8日前支付首期房款170622元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款720000元由银行提供按揭贷款，原告需在2020年10月8日前（最长不超过缴纳首期款后5天内）办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准……第五条约定，原告必须在约定的付款方式和期限内到佛山市三水区××××××××××销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋。张维金代原告在该认购书的落款处乙方位置手写签了原告及张维金的名字。另查明，原告与昵称为“白云区项目经理”微信账户（张维金）的微信聊天中，张维金于2020年10月2日向原告发送信息“恒大云东海”，原告回应“这个楼盘不是很想要”“周边不是很好”“听说有墓园还有火葬场”，该微信用户回复“距离4.8公里，不过现在已经关闭”“没有墓园”；原告提及有安泰墓园时，张维金回复“你说的这个应该是在芦苞”“到时候我带你去兜一下你会清晰一点”。2020年10月6日，原告向张维金提及“昨天缴45000抵一口价，还有定金20000，为什么都没开收据给我”“一起预付六万五，如果因为征信不够是不是全额退的”，之后原告与张维金进行微信语音通话。2020年10月7日，原告提及“反正买不成你到时六万五退给我就可以了”，张维金回应“放心我们老实人”。在原告与张维金的电话通话记录中，张维金提及“你的征信没问题，可以贷款，但是你老公的征信不行，被你说中了，被列入黑名单”“你老公的征信不过，不做假离婚怎么过呀”。当原告问及“那我要问他同意不，弄个假离婚，他到时候不同意咋搞啊？那就买不成了”，张维金回应“假离婚只是一个流程，又不是真的离婚”“假离婚只是一个流程，给银行看的，因为你老公征信不过，列入黑名单”。何文杰是被告深业公司的销售人员。在原告与何文杰的电话通话记录中，何文杰提及“我就是张维金的经理”“什么时候都要经过我，他一张单都要经过我的啊！张维金做什么销售啊，我要他来干什么”。再查明，原告因其丈夫林增中征信出现问题导致无法通过银行按揭贷款审批。原告最终未能成功购买案涉房屋而向被告深业公司及宜生公司申请退款，被告深业公司拒向原告退还20000元，被告宜生公司已向原告退还服务费45000元。本院认为，本案法律事实及损害后果发生于《中华人民共和国民法典》实施之前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律及司法解释的规定。本案为商品房预约合同纠纷。关于张维金的身份问题。被告深业公司虽否认张维金是其工作人员，但从原告与被告深业公司的销售人员何文杰语音通话记录中，何文杰陈述“我就是张维金的经理”“他一张单都要经过我的啊”的内容分析，张维金受被告深业公司的销售人员何文杰管理，由此推定张维金销售案涉房屋的行为亦受被告深业公司管理和监督，张维金的履职行为对被告深业公司产生法律效力。本案的争议焦点为：被告深业公司应否向原告退还20000元。对此，本院分析如下：一、关于20000元的性质问题。本案原告委托张维金代办案涉房屋的认购手续并签订案涉房屋认购书，而从原告签名的《代办委托书》内容分析，该委托书只载明原告委托张维金代办案涉房屋的认购手续及交款20000元，并未清楚载明上述20000元的性质。且原告向被告深业公司支付20000元后，被告深业公司就上述款项未向原告出具收据载明该金额是定金。二是原告支付款项在前，委托张维金代签认购书在后，从原告与张维金的微信聊天内容分析，原告在委托张维金代办案涉房屋委托认购手续前，张维金作为销售人员没有向原告合理解释说明原告所支付相关款项的用途及定金不予退还或双倍返还的法律后果，原告在没有签订认购书、不知悉认购书内容及不清楚其所支付的20000元为定金性质的情况下即向被告深业公司支付20000元，视为原告就该20000元未与被告深业公司达成上述金额为定金性质的共同意思表示。三是原告曾通过微信聊天于认购书签订当天及次日多次向张维金咨询因征信问题不能购买房屋是否全额退原告所支付的65000元，张维金并未予以否认不能退款，并向原告回复“放心我们老实人”，足可使原告对其所支付的款项在购买不成案涉房屋时可作全额退款处理产生合理信赖。综上，原告在本案中向被告深业公司支付的20000元不构成定金，不应适用定金罚则。二、根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求,对该条款予以说明”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容,在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识,并按照对方的要求对该格式条款予以说明的,人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称的‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”本案中，原告吴玉花在委托张维金与被告深业公司签订案涉房屋认购书前，已向张维金咨询了解案涉楼盘的周边不利因素，由此可证明案涉房屋周边环境将影响原告是否购房的决定。而张维金未能如实披露案涉楼盘附近的不利因素信息，导致原告吴玉花对张维金产生合理信赖后委托张维金与被告深业公司签订了案涉房屋认购书。虽然原告在签订案涉房屋认购书前已签订《购买商品房知情书》，但一般情况下，当开发商开展大型促销活动时，房屋销售现场人员数量相对较多，致使购房者签订购房材料时亦较为匆忙；且该知情书是被告深业公司提供的格式合同，被告深业公司对该知情书中的“买受人已详细阅读本物业各项资料……不利因素、重要提示、温馨提示、风险提示、购房流程……”的条款未能采取加粗加黑等足以引起原告注意的方式作特别提示，亦未能提供证据证明被告深业公司已就案涉房屋的周边环境对原告进行了解释说明，故该条款对原告吴玉花不产生法律效力。三、从原告与张维金的通话录音，可得知原告在委托张维金代签案涉房屋认购书前，已将原告的婚姻状况、原告配偶银行征信可能存在瑕疵等情形如实告知了张维金。张维金在了解原告披露的情况后理应在不违反法律、法规及社会公德的范围内给予原告相应的建议,以供原告理性考量决定是否签订协议。因原告确定的付款方式为办理银行按揭贷款,能否获得贷款及获得贷款的额度将影响原告购房的决定。但张维金为促使原告签订合同,向原告提供了通过办理假离婚以获取银行贷款的方案,该方法明显违背社会公德,不应予以支持。综上，原告支付的20000元不符合定金性质，且案涉商品房买卖合同未能最终订立是因原告与被告深业公司未能对案涉房屋的周边环境及案涉房屋的贷款条件达成共同一致的意思表示，而非原告无故反悔或怠于履行签订合同的义务所致，故原告主张被告深业公司退还20000元，合法有理，本院予以支持。对于原告主张被告深业公司赔偿交通费损失及误工费损失问题。原告作为具有完全民事行为能力的购房人，在购买房产这一类价值较大的商品前，理应对房屋的地段、周边环境及自身的购买能力、银行贷款政策要求等因素进行详细了解并谨慎作出决定，但原告未采取更严谨的措施核实便轻信张维金的陈述并委托张维金签订案涉房屋认购书，最终，双方对案涉房屋周边环境产生分歧及原告因其丈夫征信问题无法获取银行贷款导致案涉房屋买卖合同未能签订，原告对此亦有过错，故对原告上述主张，本院不予支持。关于原告主张被告宜生公司对被告深业公司的债务承担连带责任问题。原告提供的现有证据不能证明张维金与被告宜生公司的关系，亦未能提供证据证明被告宜生公司存在需对案涉债务承担连带责任的情形，且被告宜生公司在原告未能成功购买案涉房屋时亦已依约向原告退还了服务费45000元，故原告的上述主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市三水深业地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴玉花退还20000元；二、驳回原告吴玉花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计213元（原告已预交），由原告吴玉花负担43元，被告佛山市三水深业地产有限公司负担170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 劳楚文二〇二一年四月十四日法官助理 程秋燕书 记 员 林平峰