四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0802民初1830号 原告：广元市鹏欣粮油科技开发有限公司，住所地广元经济技术开发区盘龙医药工业园仕农村，统一社会信用代码91510800597545598P。 法定代表人：常心兵，系公司总经理。 委托诉讼代理人：王清泉，四川慧济律师事务所律师。 被告：广元市的桃食品有限公司，住所地广元经济技术开发区医药园区，统一社会信用代码91510800MA6250FC08 法定代表人：李尔，系公司总经理。 原告广元市鹏欣粮油科技开发有限公司（以下简称鹏欣公司）诉被告广元市的桃食品有限公司（以下简称的桃公司）租赁合同纠纷一案，本院2021年4月1日立案后，2021年4月30日由审判员伏勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鹏欣公司法定代表人常心兵及其委托诉讼代理人王清泉到庭参加诉讼，被告的桃公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告鹏欣公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原被告所签订的《租赁合同》；二、判令被告立即搬离其占有原告的位于盘龙医药工业园的房屋（被告的桃公司现址）；三、判令被告立即支付租赁费57755.00元（大写伍万柒仟柒佰伍拾元整）；四、判令被告自2021年1月1日起按照每月5500元的标准向原告支付房屋占用使用费，至实际腾退之日止（截止2021年4月30日主张22000元）；五、判令被告立即支付违约金18480.00元（大写壹万捌仟肆佰捌拾元整）；六、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年9月3日，原被告双方就广元经济开发区医药园仕农村一组兴旺路2号鹏欣厂区内厂房、办公室租赁事宜达成一致，并签订了《租赁合同》。合同约定了被告租赁期限为三年，即自2018年11月1日起至2021年10月31日止；租赁费用为厂房每月每平方米租金9元，月租金7200元，办公室每月每平方米10元，月租金500元，两项共计月租金7700元，租金支付方式为合同签订后十日内支付第一季度租金，后按季度支付租金，并约定自第三年起租金每月每平方米上浮1元；若任何一方违约，违约金按年租金的20％向守约方支付。合同签订后原告积极履行了出租义务，但被告在支付了第一季度租金后，仅断断续续支付了几次租赁费用。迫于无奈，被告先后于2019年12月26日、2020年8月14日、2020年12月16日三次向被告送达了书面催缴租赁费的函件，但被告对此始终予以搪塞。因被告迟迟未履行支付义务，原告遂于2020年3月23日向被告送达了解除合同通知书，但被告在收到该通知书后仍未履行支付及归还房屋的义务。截止起诉之日止，被告拖欠原告房租已达两年之久，被告拒缴租金且拒不归还房屋的行为已严重损害了原告的合法权益。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百七十七条、第五百七十九条之规定，原告特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请！ 被告的桃公司未到庭答辩也未提交书面的答辩意见。 原告鹏欣公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据有： 证据一、鹏欣公司营业执照复印件、法人身份证明书、法人身份证复印件。 拟证明：原告的诉讼主体资格。 证据二、被告企业信用信息公示报告。 拟证明：被告的主体资格。 证据三、2018年9月3日原被告双方签订的《租赁合同》； 拟证明：①证明原被告就租赁厂房、办公室一事达成了一致，并签订了书面合同；②证明原被告双方就租赁期限、租金、租金支付方式、违约责任达成了一致。 证据四、①广鹏欣函[2019]11号《关于催缴租赁费的函》；②广鹏欣函[2020]2号《关于催缴租赁费的函》；③广鹏欣函[2020]32号《关于催缴租赁费的函》； 拟证明：经原告多次催要，被告始终未履行支付租赁费用的义务。 证据五、《解除合同通知书》 拟证明：证明因被告一直未履行支付义务，原被告所签订的《租赁合同》于2020年3月23日已解除。 被告的桃公司未向本院提交任何证据。 经庭审举证、质证，本院对原告提供证据材料综合认证如下：原告提交的证据，均符合证据的法定形式，具有证据能力，证据之间具有关联性，能够证明原被告之间的租赁合同关系以及催收租金的情况，本院予以采信，可作为认定本案的依据。 经审理查明：2018年9月3日，原告鹏欣公司与被告的桃公司达成《租赁合同》，合同约定：原告（出租方甲方）将坐落在广元经开区××组××路××号鹏欣公司厂区内厂房一栋（糠粕库），面积800㎡结构为钢结构厂房，门为夹心板门，办公室两间面积50㎡租赁给被告（承租方乙方）使用，租赁期限为三年，从2018年11月1日至2021年10月31日止。租赁厂房仅作为食品生产加工使用，乙方不得擅自改变用途，否则视为乙方违约。租赁期满前，甲方因企业改制或生产经营等情况，有权提前半年书面通知乙方后单方解除合同。该厂房每月每平方米租金为人民币9元，租金7200元，办公室每月每平方米租金10元租金为500元，共计租金7700元／月。第三条2、租金支付方式如下：合同签订后10日内乙方向甲方支付第一季度租金，以后每季度提前10日到甲方出纳员处缴纳下季度租金。乙方如逾期缴纳租金，每日按应缴纳租金额的5%计付违约金，逾期超过二个月的甲方有权单方解除合同。第四条保证金：乙方须在合同签订之日向甲方缴纳租赁物保证金24000元。保证金不计利息，合同期满后，甲方10个工作日退还乙方保证金。乙方在2018年12月1日前未进场视为乙方违约，甲方不退还保证金。第五条租金计付时间及调整2018年11月1日至2021年10月31日止。从第三年开始租金每月每平方米上浮一元。第九条合同的变更和解除4、乙方由下列情形之一的，甲方有权单方终止合同收回房屋，并追究乙方的违约责任：（1）违反国家及甲方安全管理规定，出现安全责任事故或存在重大安全隐患限期整改的；（2）不按约定期限缴纳租金超过二个月的；（3）利用租赁物进行非法活动，损害公共利益的；……第十一条违约责任1、甲方违反合同约定在租期未满时将租赁物又出租他人的，应向乙方支付年租金20%的违约金。2、甲乙双方应严格遵守本合同，如任何一方违反本合同约定，违约方按照年租金的20%向守约方支付违约金。3、本合同中的赔偿损失是指恢复原状所需要的各种费用总计。 合同签订后，被告的桃公司向原告鹏欣公司交纳保证金24000元。并于2018年11月1日进厂使用该租赁厂房、办公室。 截止2019年12月26日，被告的桃公司下欠原告鹏欣公司租金54850元，原告向被告发出《关于催缴租赁费的函》。2020年3月23日，拖欠租金84700元，原告鹏欣公司向被告发出《解除合同通知书》，被告同日签收，事后，被告向原告支付8000元。2020年8月14日原告再次向被告发出《关于催缴租赁费的函》，提出截止2020年7月31日下欠租赁费63950元。2020年12月16日原告再次向被告发出《关于再次催收广元市的桃食品有限公司场地使用费的通知》，截止2020年12月31日被告欠付租金57755元。2021年1月1日至开庭时2021年4月30日下欠租金按每月5500元/月计算为22000元。两项共计下欠79755元。 上述事实，有当事人当庭陈述，原告所提交证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，围绕原告诉请，本案主要存在三个方面需要解决的问题。一是所欠租金应当支付的问题；二是解除《租赁合同》的问题；三是违约金是否应当支持的问题。 本案中，原被告双方经协商达成房屋《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。双方应按照合同约定全面履行自己的义务。 一、所欠租金应当支付的问题。原告依照约定将房屋交付被告租赁使用，被告应当按照合同约定交付租赁合同对价，而被告作为承租人在履行合同过程中，未按照合同约定的时间向出租人交付租金，违反诚实信用原则，构成单方违约，损害守约方信赖利益，依照《中华人民共和国民法典》第一百三十五条第一款“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者第三人约定采用特定形式的，应当采用特定形式”，第一百七十六条“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任”，《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”第五百七十九条“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。”，第五百八十五条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原告已经按照合同履行完毕，被告应当按照约定支付合同对价。原告提出被告所欠租金截止2020年12月31日被告欠付租金57755元和从2021年1月1日至开庭时2021年4月30日所欠租金按每月5500元/月计算为22000元，该计算标准，系原告自愿放弃让利的行为，系当事人意思自治的表示，不违反法律规定，本院予以准许，以上两项共计下欠79755元，该诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持，被告应当支付。 二、解除《租赁合同》的问题。本案在，原告诉请解除与被告2018年9月3日所签《租赁合同》，同时原告又提出2020年3月23日原告鹏欣公司向被告发出《解除合同通知书》，被告同日签收该通知书，该《租赁合同》已经解除。依据双方签订的《租赁合同》约定“合同签订后10日内乙方向甲方支付第一季度租金，以后每季度提前10日到甲方出纳员处缴纳下季度租金。乙方如逾期缴纳租金，每日按应缴纳租金额的5%计付违约金，逾期超过二个月的甲方有权单方解除合同。”，被告交纳租金逾期超过二个月，原告也于2020年3月23日向被告发出《解除合同通知书》，该行为符合双方约定，但事后，被告向原告支付8000元租金，原告于2020年8月14日、2020年12月16日再次向被告发出《关于再次催收广元市的桃食品有限公司场地使用费的通知》，该通知为催收租金的通知，并未按照解除通知的内容要求被告履行，应当视为双方《租赁合同》并未解除，而是原告默认其继续履行按时交纳租金即可，双方租赁合同在原告起诉时仍在履行期内并未到期，原告依据被告的违约行为，可以随时主张解除合同。故原告在本案中提出要求解除与被告的桃公司的《租赁合同》，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款“当事人可以约定乙方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”，第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告诉请符合双方约定也符合法律规定，该诉讼请求，本院予以支持。依法解除原被告双方2018年9月3日所签订的《租赁合同》，在判决生效后合理期限内，本院酌情确定45天内搬出该租赁物即在广元经开区××组××路××号厂房一栋（糠粕库），面积800㎡和办公室两间面积50㎡，腾退房屋期间即从本判决生效之日至实际腾退出该房屋时止，房屋使用费按月租金5500元每天使用费为183元／天计算。 三、违约金是否应当支持的问题。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十二条“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明的，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”第五百八十三条“一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”，第五百八十五条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原告要求被告按照合同约定支付违约金，依据原被告双方所签订的合同约定的内容，合同违约责任中约定“甲乙双方应严格遵守本合同，如任何一方违反本合同约定，违约方按照年租金的20%向守约方支付违约金。”，约定明确具体，年租金按照双方约定为7700月/元，年租金为92400元，按约定年租金的20%额为18480元，不违反法律规定，该诉讼请求，本院予以支持。 被告与原告签订合同时，向原告交纳保证金24000元，在合同解除时，应当退付被告。本案中，抵扣被告的桃公司租金后，下余租金仍需支付原告。截止2021年4月30日下欠的租金共计79755.00元。即79755.00元-24000元=55755.00元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百三十五条第一款、第一百七十六条、第四百六十九条第一款、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十二条、第五百八十三条、第五百八十五条第一款、第三款、第七百零三天、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条之规定，缺席判决如下： 一、解除原告广元市鹏欣粮油科技开发有限公司与被告广元市的桃食品有限公司2018年9月3日所签订的《租赁合同》。 二、限被告广元市的桃食品有限公司在本判决生效之日起45天内腾退完毕所租用的原告广元市鹏欣粮油科技开发有限公司位于广元经济技术开发区××组××路××号厂区内厂房一栋（糠粕库），面积800㎡，办公室两间面积50㎡。被告广元市的桃食品有限公司从本判决生效之日至实际腾退出该房屋时止每天占有使用费为183元／天计算支付原告广元市鹏欣粮油科技开发有限公司。 三、被告广元市的桃食品有限公司在抵扣保证金后支付原告广元市鹏欣粮油科技开发有限公司截止2021年4月30日下欠的租金共计55755.00元。 四、被告广元市的桃食品有限公司支付原告广元市鹏欣粮油科技开发有限公司违约金18480.00元。 以上判项，限义务人在本判决生效后立即履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费990.00元已减半收取，由被告广元市的桃食品有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员 伏 勇 二〇二一年四月三十日 书记员 王小斯