贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终215号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳缤纷地商业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区市府路1号懿府裙楼-1至4层（市府社区）。法定代表人：王凤淮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李旭，北京大成（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周芳，北京大成（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州鼎立佳和商贸有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区法院街AB栋一层第1-37/38号铺位。法定代表人：耀明坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：跃进，男，1968年10月18日出生，苗族，住贵州省惠水县。上诉人贵阳缤纷地商业管理有限公司（以下简称：缤纷地公司）因与被上诉人贵州鼎立佳和商贸有限公司（以下简称：鼎立佳和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14300号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。缤纷地公司上诉请求：1、撤销原判第二、三项，并改判驳回被上诉人一审诉讼请求第二、三项；2、依法改判支持上诉人一审反诉请求；三、一、二审案件费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院仅凭贵阳市城市综合执法支队南明大队在涉案场所张贴了《告示》，就认定上诉人存在过错，属于认定事实及适用法律错误。该《告示》并无后续处罚，涉案场所经营并未因《告示》受影响。二、上诉人与被上诉人所签订的《缤纷地购物中心商铺使用协议及管理合同》及《补充协议》是双方真实意思表示是合法有效的，被上诉人应当按照合同约定向上诉人支付相应的商铺使用费、运营管理费等相关费用。即使合同无效，被上诉人也应当支付涉案商铺的使用费。综上所述，上诉人与被上诉人之间有合法有效的租赁合同，被上诉人在未按约支付相应费用，且自身违约在先的情况下，通过此次诉讼转嫁自身损失已经严重损害上诉人的合法权益。庭审中，被上诉人没有提供充分的证据证明其主张，又在有生效判决对案涉合同关系及商铺使用费认定的情况下，一审法院判决上诉人返还保证金的判决系错误的，应当予以撤销，望二审法院在查清案件事实的基础上改判支持上诉人的全部上诉请求。鼎立佳和公司答辩称，上诉人提供的房屋产权及规划书不能证明涉案租赁房屋是合法建筑，根据规划局的文件，我公司承租的房屋不在合法规划的范围之内，城乡规划局业务会议的纪要载明上诉人的连廊属于违规建筑，在南明区执法大队也有体现，南明区执法大队也贴出了告示要求其整改，我方在2017年10月给南明区信访局及市府路社区反映情况，并有会议纪要记录在卷，2018年4月上诉人已经将商铺拆分进行出售。鼎立佳和公司向一审法院提出诉讼请求：一、确认原被告签订的《商铺场地使用租赁合同》、《收银服务及相关设备租用补充协议》无效；二、判令被告退还原告已缴纳的履约保证金17664元、收银及装修等其他保证金26496元，共计44160元；三、诉讼费由被告承担。后原告立佳和公司变更诉讼请求为：一、确认解除原被告签订的《商铺场地使用租赁合同》、《收银服务及相关设备租用补充协议》、《补充协议》；二、判令被告退还原告已缴纳的履约保证金17664元、收银及装修等其他保证金26496元，共计44160元；三、诉讼费由被告承担。缤纷地公司向一审法院提出反诉请求：一、判令解除原被告于2016年9月20日签订的《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》、《收银服务及相关设备租用补充协议》、《补充协议》；二、判令反诉被告向反诉原告支付商铺场地使用费、商业物业管理费、水电费、商铺运营管理费、收银手续费、收银设备或水电设备维护费等相关费用共计118477.27元；三、判令反诉被告向反诉原告支付从2017年6月1日起至付清第二项诉请的费用之日止的滞纳金，暂计算至2018年7月31日为55048.98元；四、判令反诉被告向反诉原告支付违约金9382元；五、判令反诉被告立即腾空房屋搬离租赁商铺，并自解除合同之日起至腾空搬离之日止每月按3800元向反诉原告支付商铺占用使用费；六、反诉的案件受理费由反诉被告承担。一审法院认定事实：本案涉案商铺系贵州宇虹房地产开发有限责任公司于2010年3月26日取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第520000201023094号筑规建字2010（南明）019）。贵州宇虹房地产开发有限责任公司与贵州懿府百货有限公司于2013年4月12日签订《懿府地下停车场、裙楼商业资产分割与认购协议》，将涉案商铺划归贵州懿府百货有限公司。贵州懿府百货有限公司于2016年1月4日将涉案商铺出租给被告缤纷地公司进行租赁、管理、占有、使用等处分行为，双方于2016年8月25日签订《商业租赁合同》。2016年9月20日，原告鼎立佳和公司（承租方，乙方）与被告缤纷地公司（出租方，甲方），签订《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》，约定：“甲方将位于缤纷地购物中心Ｌ1层店铺号为01ＡＬ028Ｂ，实用面积为20平方米，建筑面积为28平方米商铺租赁给乙方做商业用途。二、租赁期限为壹年，2016年10月31日至2017年10月30日止。三、甲方同意乙方将租赁店铺用于经营卡西欧相机品牌，经营业态为零售／电子。四、场地使用费等费用的支付1、甲乙双方同意商铺场地使用费标准按以下标准计算。2016年10月31日至2017年10月30日期间月使用费标准为190元／月／平方米，月使用费合计3800元。2、甲、乙双方同意商铺营运管理费标准按如下方式计算：按使用面积计算2016年10月31日至2017年10月30日期间月商铺运营管理费为190元／月／平方米，合计为3800元。4、商业推广费标准，按建筑面积计算，6元／月／平方米，合计168元／月，按月预交，先付后使用。5、商铺物业管理费：按建筑面积计算。38元／月／平方米，合计1064元／月，按与甲方或甲方指定的物业管理公司另行签订商铺物业管理合同执行。五、保证金1、乙方应在本合同签订一周内向甲方支付17664元作为租赁保证金，以保证其履行本合同的所有条款。2、甲方有权从上述保证金中扣减、抵销任何乙方应付未付的场地使用费、商业服务费等。六、交房基本设施包括装饰、上下水、强电、弱电、消防、空调、新风、其他等对材料、数量、口径等进行了约定。其中消防包括消防栓：消火栓按商场设计安装完毕；喷淋：按消防规范设置安装到位，如商家更改位置和标高，须经审核；报警按钮：按消防规范设置安装到位，如商家更改位置和标高，须经审核；烟（温）感器：按消防规范设置安装到位，如商家更改位置和标高，须经审核。八、甲方交付租赁商铺时间最迟不超过2016年9月28日。九、1、租赁店铺装修期最长为30天。8、乙方如有特殊情况不能如期完成，须获得甲方书面同意延期，同时延期期间乙方需要承担本合同项下双方约定费用。否则甲方可视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，乙方所缴纳的保证金将作为违约金，甲方将不予退还。并对甲乙双方责任承担、税费、保险、合同终止的条件以及违约情形进行了约定。”同时，双方签订《收银服务及相关设备租用补充协议》一份，对租用的收银设备明细及租金押金等进行约定。合同签订后，被告（反诉原告）缤纷地公司将商铺交付原告（反诉被告）鼎立佳合公司，原告进场装修并交纳收银机、装修等其他保证金26496元，装修完毕后经营“卡西欧相机”品牌。2018年4月20日，贵阳市城市综合执法支队南明大队张贴《告示》一张，载明“贵阳市南明区市府路1号懿府商场内的部分建筑物，总面积6480平方米，未经规划行政主管部门审批，属于违法建筑。贵阳市城市综合执法支队南明大队已对涉案商场内的违法建筑进行立案调查，现我队正对该违法建筑完善处罚程序。”。一审法院认为，合同双方当事人都有解除合同的意向，即可以解除合同。合同解除后，尚有未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人在庭审中表示同意解除合同并退还场地。虽然双方当事人就合同解除的违约原因及责任承担的主张不同，但不影响双方就解除合同这一事项本身达成合意，因此应当认定涉案合同因双方协商一致而解除。因此，一审法院确认解除《缤纷地购物中心商铺使用及管理合同》、《收银服务及相关设备租用补充协议》、《补充协议书》。庭审可知，2018年4月20日贵阳市城市综合执法支队南明大队在涉案场所张贴了《告示》一张，该请示内容对商场内租户的经营活动造成了一定程度上的影响，而被告（反诉原告）缤纷地公司并未通过相关途径就此事做出相应的处理和补救，一定程度上放任了该影响的扩大，对商场租户履行租赁合同产生不利影响。因此，被告（反诉原告）缤纷地公司存在一定过错。原告（反诉被告）鼎立佳和公司要求被告（反诉原告）缤纷地公司退还其已经缴纳的履约保证金17664元、收银保证金及其他保证金26496元，总计44160元的诉请，一审法院予以支持。合同解除后的效力是尽量恢复到合同缔约之前的状态。本案中，因被告（反诉原告）缤纷地公司存在一定的过错，且其主张的费用因其所提供的证据证明力不足，故对被告（反诉原告）贵阳缤纷地公司在反诉请求中要求原告（反诉被告）鼎立佳合公司支付相关商铺场地使用费、商业物业管理费、宣传推广费、收银手续费、水电费、收银设备及水单设备维护费以及违约金、滞纳金的主张，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）贵州鼎立佳和商贸有限公司与被告（反诉原告）贵阳缤纷地商业管理有限公司于2016年9月20日签订的《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》、《收银服务及相关设备租用补充协议》及于2016年9月22日签订的《缤纷地购物中心“商铺场地使用及管理合同”补充协议书》；二、被告（反诉原告）贵阳缤纷地商业管理有限公司在本判决生效后十日内，向原告（反诉被告）贵州鼎立佳和商贸有限公司退还履约保证金17664元、收银保证金及其他保证金26496元，总计44160元；三、驳回本诉被告（反诉原告）贵阳缤纷地商业管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费452元、反诉案件受理费1979元，由被告（反诉原告）贵阳缤纷地商业管理有限公司负担。二审审理中，鼎立佳和公司提交贵阳市南明区市府路社区调解及南明区信访局主持的由人民法院、消防等部门组成的调解视频，拟证明鼎立佳和公司承租商铺在2017年已经与上诉人产生纠纷并且处于歇业状态。缤纷地公司质证称，对该组证据的三性均不予认可，第一，该证据形成于2017年，该案经过多次审理，其在发回重审后的一审2019年11月10日开庭时并未提交，不符合新证据规定。2、该证据不能显示参会主体及参会人员，不能证明参会人员的身份，且未提供该组证据的原始载体。3、被上诉人只提出了诉请，并未与我方解除合同，因此该组证据达不到被上诉人的证明目的。经质证，因被上诉人提交的证据只能证明双方当事人就其纠纷进行了庭外协商，与认定本案事实无关，本院不予采纳。二审经审理查明，涉案商铺全部位于懿府与雅迪尔大厦之间架空连廊上。贵州宇虹房地产开发有限责任公司于2009年6月30日取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第520000200911254号筑规建字2009（南明）015），又于2010年3月26日取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第520000201023094号筑规建字2010（南明）019），该两次规划许可证图纸载明的规划许可范围均不包括涉案L1层01AL028B（涉案《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》附件二图纸标注为L1-A028B）租赁商铺。经贵阳市南明区民政局于2010年2月8日批复，贵州宇虹房地产开发有限责任公司在市府路开发的商品楼“世纪夏都”更名为“懿府”。贵阳市城乡规划局于2012年9月12日召开《懿府-雅迪尔大厦连廊规划》专家咨询会，并形成会议纪要载明“由于连廊修建在贯城河上方，而贯城河属公众空间，雅迪尔大厦及懿府国际不具备使用权，应按照《贵阳市城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》要求，先行公示，征得意见后，方可进行下一步工作，规划应按照合法、合规程序进行。”贵阳市城乡规划管理局设计处于2012年10月对懿府-雅迪尔大厦连廊规划方案进行公示。贵阳市人民政府于2013年3月12日召开雅迪尔大厦与懿府裙楼修建连廊等有关问题专题会议，并形成会议纪要载明“鉴于雅迪尔大酒店前期修建的部分裙房占压规划7米河道保护绿带，未取得规划许可，现拟修建的连廊将跨越贯城河占用部分城市公共空间并形成遮挡，需公开向社会公示，征求公众意见的实际情况，由市规划局、南明区政府负责，主动帮助、指导贵州省江苏商会就优化、提升方面对规划方案做进一步优化，务必说明连廊规划建设的原因，并对连廊的功能、体量等进行明确后，连同贵州省江苏商会的相关说明一并按程序报批。”另查明，《收银服务及相关设备租用补充协议》系《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》的附件五。本案双方当事人除了签订《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》外，还在2016年9月22日签订《缤纷地购物中心“商铺场地使用及管理合同”补充协议书》，约定被上诉人承诺在合同租赁期内费用以季度交纳支付给上诉人。本院二审期间，因本院经审理认为涉案商铺所在的连廊至今未取得规划批准，涉案《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》系无效合同，鉴于被上诉人原审诉请即请求确认涉案租赁合同无效及根据合同无效的法律后果主张返还，且本案经本院发回、一审法院重审，双方纠纷已耗时三年未予解决，遂依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条第一款“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外”之规定向双方当事人释明，为了减少双方损失的扩大，避免当事人的诉累及司法资源的浪费，可依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条第二款“存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限”规定在二审中根据合同无效的法律后果变更诉讼请求及反诉请求，在本案二审中一并审理。经释明，鼎立佳和公司在二审中变更诉讼请求为：1、依法确认上诉人缤纷地公司与被上诉人鼎立佳和公司签订的《商铺场地使用租赁合同》、《收银服务及相关设备租用补充协议》无效；2、判令缤纷地公司退还鼎立佳和公司已缴纳的履约保证金17664元、收银及装修等其他保证金26496元，共计44160元；3、本案诉讼费由缤纷地公司负担。缤纷地公司不同意变更其反诉请求，但未反对本院针对鼎立佳和公司二审中变更的诉讼请求进行审理，其进行答辩如下：1、缤纷地公司已经提供了充分的证据证明涉案房产已经取得合法的建设规划许可证，合同系有效合同，缤纷地公司享有占有使用租赁房屋的权利，故该合同合法有效。上诉人缤纷地公司的上诉请求依法应当获得支持。2、涉案合同系双方真实意思表示，不存在约定或者法定无效的情形。缤纷地公司相应的主张合同无效及相关商铺使用费等费用的主张也依法应当予以支持。3、即使在合同认定无效的情况下，根据房屋租赁合同的相关法律解释，合同在无效的情况下出租人要求承租人根据合同关于的相关租赁使用费的约定支付相应的商铺使用费法院应当予以支持。并且，双方当事人均表示再无证据提交，未要求重新指定举证期限。经审理查明的其余事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认，并对一审法院错误认定涉案商铺系贵州宇虹房地产开发有限责任公司于2010年3月26日取得的《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第520000201023094号筑规建字2010（南明）019）规划范围内及错误认定双方另行签订《收银服务及相关设备租用补充协议》的事实予以纠正。本院认为，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”之规定，本案适用《中华人民共和国民法典》实施前的法律规范。涉案L1层01AL028B（涉案《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》附件二图纸标注为L1-A028B）租赁商铺全部位于懿府与雅迪尔大厦间修建的连廊上，不属于涉案建设工程建设单位依法取得的建设工程规划许可证规划范围，虽然后来经贵阳市城乡规划局、贵阳市人民政府分别召开专题会议就该连廊的规划报批作出了答复与指示，且贵阳市城乡规划管理局设计处对规划方案进行了公示，但上诉人缤纷地公司并未提交证据证明该连廊在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案双方当事人于2016年9月20日签订的《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》无效。并且，《收银服务及相关设备租用补充协议》系《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》的附件五，属于《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》约定的一部分，并非双方当事人另行作出意思表示订立的独立合同，其效率即为《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》的效力，无单独确认无效之必要。对于双方合同当事人签订的《缤纷地购物中心“商铺场地使用及管理合同”补充协议书》，该补充协议属于对原《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》约定费用支付方式的变更，系《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》的从合同，因主合同无效，从合同当然亦无效，虽然被上诉人鼎立佳和公司未诉请确认该补充协议无效，但本院对此依法认定并未超出其诉讼请求。故，本院对被上诉人请求确认《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》无效的诉请予以支持，对上诉人请求解除以上合同的反诉诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，上诉人向被上诉人收取的履约保证金17664元、收银及装修等其他保证金26496元，因上诉人对收取相应款项的事实不持异议，应认定该事实成立，且上诉人收取的款项系因合同无效取得的财产，应当予以返还。故对被上诉人请求上诉人退还收取的以上款项的诉请，本院予以支持。而被上诉人占有涉案租赁商铺也系其因合同无效取得的财产，应当予以返还。上诉人一审其余反诉请求的基础系其主张的民事行为效力为涉案合同有效，经本院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定向其释明本案的民事行为效力后，上诉人拒绝变更诉讼请求，本院依法对其一审反诉其余请求不予支持。并且，虽然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，但上诉人在本案中并未诉请被上诉人支付占有涉案商铺期间的房屋占有使用费，其诉请的租金及各项费用与房屋占有使用费并非同一概念，且其诉请合同解除之日至被上诉人腾空搬离之日的房屋占有使用费，因涉案合同无解除之可能，本院无法确定上诉人诉请的期间，上诉人应另行依法对被上诉人占有使用涉案商铺期间主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14300号民事判决第二项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14300号民事判决第一项、第三项；三、确认贵阳缤纷地商业管理有限公司与贵州鼎立佳和商贸有限公司于2016年9月20日签订的《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》无效；四、贵州鼎立佳和商贸有限公司于本判决生效之日起十日内腾空并向贵阳缤纷地商业管理有限公司返还双方于2016年9月20日签订的《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》约定位于缤纷地购物中心L1层店铺号为01AL028B（《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》附件二图纸标注为L1-A028B）的商铺；五、驳回贵州鼎立佳和商贸有限公司的其余诉讼请求；六、驳回贵阳缤纷地商业管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费收取452元、由贵阳缤纷地商业管理有限公司负担;一审反诉案件受理费收取1979元，由贵阳缤纷地商业管理有限公司负担1949元，贵州鼎立佳和商贸有限公司负担30元。二审案件受理费收取2883元，由贵阳缤纷地商业管理有限公司负担2823元，贵州鼎立佳和商贸有限公司负担60元。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 姜彦宏审判员 颜 云二〇二一年四月二十六日书记员 李 敏