苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0509民初1629号原告：金莉芬，女，1980年2月28日生，汉族，住苏州市吴江区。原告：周红明，男，1979年6月15日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：金莉芬，女，1980年2月28日生，汉族，住苏州市吴江区，系原告周红明之妻。被告：苏州绿杰置业有限公司，住所地苏州市吴江经济技术开发区云梨路**。法定代表人：侯光军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李永安，北京市康达（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈春燕，北京市康达（苏州）律师事务所实习律师。原告金莉芬、周红明与被告苏州绿杰置业有限公司（以下简称绿杰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金莉芬并作为周红明的委托诉讼代理人，被告绿杰公司委托诉讼代理人李永安、陈春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金莉芬、周红明向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失20万元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年7月28日，原告与被告签署了编号为2016018433的《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于吴江经济技术开发区××河西、××路南，备案名为璀璨四季花园，房号为28幢2单元503号的商品房，交房时间为2018年6月30日前。交房前，原告发现购买的商品房所在楼体北侧被加装了室外钢梯，钢梯从一楼加装至顶楼，连通每一楼层，但被告在销售时从未告知原告楼体外侧要加钢梯，被告向原告展示的沙盘模型及宣传资料图中均未显示外侧加装钢梯，被告在销售合同中也未载明楼体外侧须加装钢梯，原告遂与被告就室外钢梯事项进行交涉，但被告至今未能给出合理处置方案。原告了解到苏州市吴江区市场监督管理局于2018年11月5日对被告作出吴江市监案字2018512号《行政处罚决定书》，该处罚决定书载明，被告在楼盘销售宣传过程中未如实告知购房者室外钢楼梯的存在，当时销售处的沙盘模型也未明示室外钢楼梯结构的存在，而且在部分购房者看到施工现场加装钢楼梯并提出质疑时，被告将标注“取消室外钢楼梯“字样的设计图纸展示给购房者，并宣称室外钢楼梯会拆除，交房时不会有室外钢楼梯，与实际规划审批不符，被告的行为构成虚假宣称，责令停止违法行为，罚款80万元。此外，原告了解到被告在后期销售同一小区内剩余的加装室外钢梯商品房时，在购房者得知存在室外钢梯的情况下，均进行降价处理，其销售价格远低于原告的购房价格，严重损害了原告的合法权益。原告认为，首先，被告通过虚假宣传的行为，故意隐瞒了对原告购房目的、房屋结构及房屋价格具有重大影响的事实，导致原告与其签署房屋买卖合同，损害了原告的合法权益；其次，被告向原告交付不符合合同约定的商品房，构成严重违约，应当赔偿原告遭受的损失；最后，加装钢梯位于楼体外侧存在重大安全隐患，任何人均可经由钢梯无障碍到达楼内任何一家住房门口或接触住户的窗户。而且钢梯从一楼延伸至顶楼，全部为非封闭式设计，对于未成年人等存在高空坠落的重大风险。此外，钢梯位于室外，设计使用年限较短，后续必然会产生维护、维修、更换费用，额外增加业主费用支出，导致业主遭受经济损失。综上，原告认为，被告通过虚假宣传的行为欺诈购房者，损害原告合法权益，导致原告承受重大安全风险。同时被告交付不符合协议约定的商品房，构成严重违约，被告应当向原告赔偿由此造成的全部损失。被告绿杰公司辩称：第一，案涉房屋符合购房合同的约定。案涉房屋所在的28幢是依据审核合格的设计文件建造的，且案涉房屋已取得商品房交付使用通知书，符合购房合同约定的房屋交付条件。第二，被告对原告不构成欺诈。案涉房屋经审核通过的设计图纸，自始至终都有钢楼梯设计，沙盘模型和宣传资料仅作为签约时参考，应当以实物为准，上述内容在买卖合同补充协议第6.1条、第6.2条、第6.3条已充分告知原告，被告没有故意隐瞒或其他不当行为，《行政处罚决定书》只能作为证据使用，对于法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力，处罚决定依据的主要证据是三位业主提供的宣传册、照片、截图以及现场勘查照片，宣传册和模型的相关说明本就不能代表最终实际建造的结果。如果以销售人员的隐瞒来证明被告存在虚假宣传的情况，只能对个别业主，且行政处罚决定书中的证据最多只能证明被告对于提出具体证据的三位业主实施了虚假宣传，不能证明此类虚假宣传是针对本案原告作出的。第三，原告不存在实际损失。根据相关法律规定，原告主张损失应当以其存在实际损失为前提，但本案原告不存在任何直接经济损失和可得利益损失。原告诉请判令被告赔偿20万元损失没有事实和法律依据，应予以驳回。第四，被告已经提供调整方案，即将室外钢楼梯改为升降梯，但原告不愿意签字、不愿改建、不同意该方案，相关责任应当自行承担。双方当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合证据和当庭陈述，本院认定事实如下：2016年7月28日，金莉芬、周红明作为买受人，绿杰公司作为出卖人，双方签订编号为Y2016018433的《吴江市商品房买卖合同》一份，合同约定：金莉芬、周红明向绿杰公司购买其开发的璀璨四季花园28幢503号房屋，该商品房的用途为普通住房，建筑面积为156.4平方米，商品房总价款为2594155元，出卖人应当在2018年6月30日前将商品房交付买受人使用。合同第十条规划、设计变更条款约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90天内，将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。合同附件一房屋平面图显示，28幢为三单元建筑，每单元两户。合同附件四《合同补充协议》第六条销售广告及宣传资料、示范单位、销售员口头介绍的效力条款约定：1.买受人确认，出卖人所制作的样板房及其样板区域以及售楼资料仅供展示和参考，与实际交付的房屋可能存在一定的差异，出卖人所有广告、模型及宣传资料中的景观效果、建筑物外立面及其色彩效果与实际建成后的景观、建筑物外立面及其色彩可能会有差别或局部调整，最终以实际建成为准；买受人所购房屋面积、结构、装饰、设备标准均以本合同及其附件为准。2.买受人充分明白并知晓：出卖人通过发布的广告、宣传资料、沙盘、模型、样板间内容仅作为要约邀请，实际情况在签约时可能已有变更，不作为买卖双方确定各自权利义务的依据；出卖人对该项目及该房屋所作的说明和允诺具体明确并且对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容除外。3.因比例和表现方法所限等因素，销售广告、宣传资料、模型等未标明的内容并不代表实际建造的房屋或者小区范围内没有根据规划或者设计要求须存在相应的设施、设备或配套建筑物、构筑物，买受人对此予以充分理解。4.若在本合同之外，买受人认为有对其购房目的或房价具重大影响的事项，则双方须进行书面确认。5.出卖人销售人员或代理公司销售人员在房屋销售过程中超越合同及广告宣传书面资料作出的介绍、说明或承诺以及未经相对人同意的录音、录像，凡未经出卖人书面盖章确认的均不视作出卖人的意思表示。第七条规划、设计变更第一款约定：经规划部门批准的规划、设计变更导致该房屋结构形式、户型、朝向变化，并影响到所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人应在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复或不要求退房的，视同接受变更。除房屋结构形式、户型、朝向之外不影响商品房质量或使用功能的其他变化出卖人无需通知买受人，亦不得作为解除合同的理由。2018年5月，金莉芬、周红明发现璀璨四季花园28幢已建造室外钢楼梯，与售楼中心公示的沙盘模型不符。2018年9月26日，璀璨四季花园19幢、22幢、23幢（公安编号为29幢、36幢、28幢）商品房通过交付使用备案，并取得交付使用通知书。2018年9月27日，绿杰公司向金莉芬、周红明邮寄送达交房通知书并短信发送（入住）通知书，通知其于2018年9月28日前办理房屋交付手续。2019年4月，金莉芬、周红明办理了房屋交付手续。2018年11月5日，苏州市吴江区市场监督管理局作出吴江市监案字（2018）512号《行政处罚决定书》，查明违法事实如下：绿杰公司开发运营的绿地江南华府备案名为璀璨四季花园，于2016年初立项，并委托启迪设计集团股份有限公司（原苏州设计研究院）制作了设计图纸，其中四幢叠加别墅(公安编号分别为28、29、36、37号)因无消防疏散通道，所以设计了室外钢楼梯；此图纸成稿时间为2016年2月25日，为最终定稿，并在规划部门和住建部门备案；绿杰公司于2017年起销售28、29、36号叠加别墅，销售人员在楼盘销售宣传的过程中并未如实告知购房者室外钢楼梯的存在，且当时销售处的沙盘模型也并未明示室外钢楼梯结构的存在；绿杰公司在销售上述三幢叠加别墅时，有部分购房者看到施工现场正在建造的室外钢楼梯时提出过质疑，但销售人员将标注了“取消室外钢楼梯”字样的设计图纸展示给购房者，并宣称室外钢楼梯会拆除，交房时不会有室外钢楼梯，与实际规划审批不相符合；绿杰公司的行为构成了虚假宣传的行为。苏州市吴江区市场监督管理局就绿杰公司的虚假宣传的行为，责令其停止违法行为并罚款80万元。另查明：绿杰公司诉苏州市吴江区市场监督管理局工商行政处罚一案，绿杰公司于2019年8月9日向本院提出撤回起诉申请，本院于2019年8月12日作出（2019）苏0509行初10号行政裁定：准许绿杰公司撤回起诉。绿杰公司已缴纳了行政处罚决定书认定的80万元罚款。以上事实，由原告提交的吴江市商品房买卖合同、售楼中心沙盘照片、室外钢梯照片、行政处罚决定书、标注取消室外钢楼梯的图纸，被告提交的吴江市商品房买卖合同、交付使用通知书、入住通知书、EMS寄件联、投递信息，商品房建设工程图纸（含案涉房屋总平图、单体图、规划施工图、竣工图），本院调取的（2020）苏05民终8915号民事判决书以及双方的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原告金莉芬、周红明与被告绿杰公司签订的《吴江市商品房买卖合同》（含附件）系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。依照合同第十条以及补充协议第七条之约定，经规划部门批准的规划、设计变更导致该房屋结构形式、户型、朝向变化，绿杰公司应尽告知义务。根据绿杰公司提供的证据，室外钢楼梯设计图纸已于2016年2月在规划部门和住建部门备案，但根据绿杰公司向所有购房者展示的沙盘模型并未标注室外存在钢楼梯，绿杰公司也未提供任何证据证实其曾将室外钢楼梯这一涉及房屋结构形式的重大信息告知金莉芬、周红明。依据苏州市吴江区市场监督管理局作出的吴江市监案字（2018）512号《行政处罚决定书》，绿杰公司在涉案楼盘销售宣传过程中并未如实告知购房者室外钢楼梯的存在，且当时销售处的沙盘模型也并未明示室外钢楼梯结构的存在，有部分购房者看到施工现场正在建造的室外钢楼梯时提出过质疑，但销售人员将标注了“取消室外钢楼梯”字样的设计图纸展示给购房者，并宣称室外钢楼梯会拆除，交房时不会有室外钢楼梯。目前并无反证推翻上述《行政处罚决定书》认定的上述事实，故《行政处罚决定书》认定的事实依法可予采信，即绿杰公司关于室外钢楼梯存在虚假宣传行为，而室外钢楼梯的存在对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，绿杰公司应当承担相应的违约赔偿责任。对于损失数额，金莉芬、周红明仅有陈述而未提供相应证据予以证实，在绿杰公司提出异议的情况下，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院根据公平、诚信原则将损失数额调整为5万元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告苏州绿杰置业有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿原告金莉芬、周红明损失5万元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××65）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2150元，由原告金莉芬、周红明负担1625元，由被告苏州绿杰置业有限公司负担525元。被告负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原告（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××65）。原告已预交的诉讼费用，本院不再退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院（或江苏省高级人民法院）。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院(或江苏省高级人民法院)预交上诉案件受理费。审判员  曹玲玲二〇二一年四月九日书记员  顾文彬附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。