安徽省合肥市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖01执异36号 案外人：尹雅琴，女，汉族，1950年7月26日出生，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：金小娟、唐传荣，浙江广缘律师事务所律师。 申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司安徽省分公司，住所地安徽省合肥市庐阳区寿春路211号，组织机构代码711777879。 负责人：喻尊农，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈海红、疏平，该公司员工。 被执行人：安徽环球房地产股份有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区中市办事处胜利北路128号，组织机构代码75296403-X。 法定代表人：游荣丁，总经理。 被执行人：浙江环球房地产集团有限公司，住所地浙江省绍兴市袍江新区越东北路30号二楼，组织机构代码14300713-8。 法定代表人：潘政祥。 被执行人：绍兴市环球建材综合经营有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区中兴南路183号，组织机构代码70448055-9。 法定代表人：潘政祥。 被执行人：绍兴市环球工业园建设发展有限公司，住所地浙江省绍兴市胜利公寓5幢501室，组织机构代码74903608-0。 法定代表人：潘政祥。 被执行人：潘政祥，男，1960年11月1日出生，汉族，住香港。 被执行人：游黎琼，女，1982年10月30日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 本院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司安徽省分公司与被执行人安徽环球房地产股份有限公司、浙江环球房地产集团有限公司、绍兴市环球建材综合经营有限公司、绍兴市环球工业园建设发展有限公司、潘政祥、游黎琼不良债权追偿纠纷一案中，案外人尹雅琴对本院查封的被执行人浙江环球房地产集团有限公司名下位于浙江省绍兴市越城区××花园××室、××室房产提出执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭审查了本案，现已审查终结。 案外人尹雅琴向本院异议称：合肥中院在执行过程中，查封了被执行人浙江环球房地产集团有限公司名下坐落浙江省绍兴市越城区××花园××室、××室的房产，而案外人在2002年12月2日即与浙江环球房地产集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定将延安路锦绣花园1幢202室、203室出售给案外人，之后双方实际履行了合同权利义务，案外人也实际占有该房屋。合同也经绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初130号民事判决书确认合法有效，后由于该房屋被法院查封，双方无法办理产权过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，该房屋的权益应归案外人所有。请求确认（2019）皖01执109号执行案件查封的坐落浙江省绍兴市越城区××花园××室、××室的房产系案外人财产，解除对上述房产的查封措施。 案外人尹雅琴向本院提交下列证据材料：1、商品房买卖合同、补充合同，证明案外人与被执行人于2002年签订了商品房买卖合同；2、收据、发票，证明案外人已经全额支付房款1212337元；3、物管费发票，证明案外人自2002年起至今实际占用并使用案涉房屋；4、供水改造工程发票、水费通知单、银行对账单，证明案外人实际占用并缴纳电费；5、户口本，证明交电费的银行对账单的户名蒋水琴系案外人的儿媳；6、判决书，证明案外人与被执行人商品房买卖合同已经法院判决有效；7、裁定书，证明类似的案件在绍兴、杭州等法院已裁定解除查封。 经审查查明：原告中国华融资产管理股份有限公司安徽省分公司（以下简称华融资产安徽分公司）与被告安徽环球房地产股份有限公司（以下简称安徽环球公司）、被告浙江环球房地产集团有限公司（以下简称浙江环球集团）、被告绍兴市环球建材综合经营有限公司（以下简称环球建材公司）、被告绍兴市环球工业园建设发展有限公司（以下简称环球建设公司）、被告潘政祥、被告游黎琼金融不良债权追偿纠纷一案，本院于2017年8月16日作出（2016）皖01民初111号民事判决书，判决如下：一、被告安徽环球房地产股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国华融资产管理股份有限公司安徽省分公司支付重组债务本金3000万元、重组收益3653333.33元（暂算至2016年3月20日，之后的逾期重组收益以3000万元为基数，按年利率24%计算至款清时止）；二、原告中国华融资产管理股份有限公司安徽省分公司对被告安徽环球房地产股份有限公司名下的房地产【他项权证号分别为：房建阜字第××号、房地产他证阜字第××号、房地产他证阜字第××号、房地产他证阜字第××号】在本判决第一项确定的款项范围内享有优先受偿权；三、原告中国华融资产管理股份有限公司安徽省分公司对被告浙江环球房地产集团有限公司、被告绍兴市环球建材综合经营有限公司、被告绍兴市环球工业园建设发展有限公司的质押物【股权出质设立登记核准通知书编号为：（阜）股质设立准字（2013）第26号、（阜）股质设立准字（2013）第27号、（阜）股质设立准字（2013）第28号】在本判决第一项确定的款项范围内享有优先受偿的权利；四、被告浙江环球房地产集团有限公司、被告潘政祥、被告游黎琼对被告安徽环球房地产股份有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、被告浙江环球房地产集团有限公司、被告潘政祥、被告游黎琼承担担保责任后，有权向被告安徽环球房地产股份有限公司追偿；六、驳回原告中国华融资产管理股份有限公司安徽省分公司的其他诉讼请求。 上述判决生效后，申请执行人中国华融资产管理股份有限公司安徽省分公司向本院申请执行，2018年9月12日，本院裁定终结（2018）皖01执325号案件执行。2019年8月5日，申请执行人中国华融资产管理股份有限公司安徽省分公司申请恢复执行，本院以（2019）皖01执恢109号立案执行。在执行过程中，本院于2020年7月24日作出（2019）皖01执恢109号执行裁定，冻结上述被执行人银行存款33869190.33元或查封、扣押和提取其等值财产。2020年7月31日，本院查封被执行人浙江环球房地产集团有限公司名下位于绍兴市越城区的房产及土地，其中包括位于延安路××花园××室、××室房产。 另查明：2019年3月12日，浙江省绍兴市越城区人民法院作出（2019）浙0602民初130号民事判决书，判决原告尹雅琴与被告浙江环球房地产集团有限公司（原绍兴市环球房地产开发有限公司）双方于2002年12月2日签订的《商品房买卖合同》合法有效，驳回原告尹雅琴的其他诉讼请求。2020年4月26日，浙江省绍兴市越城区人民法院作出（2020）浙0602执异22号执行裁定，中止对坐落绍兴市越城区锦绣花园1幢202室、203室不动产的执行，并解除对上述不动产的查封。 本院认为：《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第二十九条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定，案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人尹雅琴主张其在本院查封前即购买了坐落绍兴市越城区××花园××室、××室房产，并提供了《商品房买卖合同》、收据、发票、物业管理费、水费等缴纳凭证，证实其在本院查封涉案房产前，与浙江环球房地产集团有限公司签订了《商品房买卖合同》，并支付房屋价款，且实际占有使用该房屋，符合最高人民法院关于对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。因此，本院虽可根据房屋登记状况对涉案房屋进行查封，但在查明上述事实后，即应予以中止执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 中止对被执行人浙江环球房地产集团有限公司名下位于绍兴市越城区锦绣花园1幢202室、203室房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  杨曙华 审判员  李昌文 审判员  孙 伟 二〇二一年四月六日 法官助理程佳豪 书记员胡丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。