河南省宁陵县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1423民初988号原告：查复胜，男，汉族，1976年11月26日出生，住安徽省安庆市望江县。委托诉讼代理人：陈业磊，河南世金律师事务所律师。被告：宁陵县天利人和置业有限公司，住所地河南省宁陵县张弓路交叉口人民路228号，统一社会信用代码91411423697312054F。法定代表人：吴问保，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴问斌，男，汉族，1978年2月28日出生，住安徽省安庆市望江县。原告查复胜与被告宁陵县天利人和置业有限公司（以下简称“天利人和公司”）确认合同无效纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序于2021年4月21日对本案进行了公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人陈业磊，被告天利人和公司的委托诉讼代理人吴问斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签订的关于宁陵县人民路与张弓路交叉口京城花园小区第18幢1单元101、201号，102、202号房屋商品房买卖合同无效；2.判决被告宁陵县天利人和置业有限公司返还原告查复胜购房款1750000元及利息损失（其中101、201号房屋购房款750000元的利息以750000元为基数，从2013年4月25日至实际履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；102、202号房屋购房款1000000元的利息以1000000元为基数，从2014年3月16日至实际履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.依法判决被告承担违约金17500元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系宁陵县人民路与张弓路交叉口京城花园小区的开发单位。原告于2013年4月25日购买京城花园小区第18幢1单元101、201号房屋；2014年3月16日购买京城花园小区第18幢1单元102、202号房屋。以上房款合计1750000元，原告依约支付给被告房款，双方并签订商品房买卖合同二份。合同签订后至房屋竣工后，被告迟迟不交付房屋，更未通知原告办理产权登记通知和手续。原告多次来宁陵县催促交付办理产权登记，一直未找到被告人员，经多方打听，被告因开发该小区私自变更规划、变更容积率导致无法办理过户手续，宁陵县人民政府对被告也予以处罚，被告因无力缴纳而不能办理相关合同备案和产权登记，导致原告的合法权益受损。经多方了解，因被告和承建商纠纷导致涉案小区业主均未办理备案和产权登记，被告在出售涉案房产时未取得商品房预售许可证，宁陵县人民政府为此成立专案小组协调此事。原告将相关手续提交专案小组，多次催促专案小组沟通此事，被答复诉讼解决。原告认为，双方在签订房屋买卖合同时，被告未取得商品房预售许可证，且至今未取得。原告支付房款履行了合同义务，被告未履行合同约定的房屋交付义务、未告知在签订合同时未取得商品房预售许可证等义务，侵害了原告的合法权益，为此特诉至人民法院，望依法支持诉求。被告天利人和公司辩称，天利人和公司开发的京城花园15、16、17、18号楼是经河南省高级人民法院于2011年6月10日下达的（2011）豫法行终字第00198号裁定书和在高院达成的和解协议第一条：丙方将甲方宁国用……，以甲方名义已办理完毕的开发手续转登记在天利人和公司名下，此土地由天利人和公司自行开发，一切债权债务自行承担，和甲方、丙方无关；此条款充分说明此栋楼的开发手续在前一个开发公司和政府之间完成，不存在超容积率，天利人和公司接手后按照县住建局给天利人和公司规划予以施工，在销售过程中15、16、17号楼取得了预售许可证，18号楼因当时未封顶天利人和公司暂没有申请办理预售许可证，并不像本案原告认为天利人和公司是在未取得预售许可证的情况下违背了合同约定。房屋买卖是双方真实意思的表达，天利人和公司如约跟原告方签订了商品房买卖合同，也将此房屋建成并交付使用，并没有侵犯到原告的合法权益；商品房买卖合同的第九条和第十五条关于产权登记的约定有明确的约定，此约定为买受人不退房，出卖人按此房款的价款百分之一支付违约金；天利人和公司不予接受原告诉请要求解除合同并赔偿损失。被告对原告提交的证据无异议，且符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以确认，并作为确认本案案件事实的依据。被告对原告提交的证据的真实性无异议，但认为与原告的诉请无关系，经本院审查认为，被告提交的证据与本案不具有关联性，不作为本案确认案件事实的依据，本案中不予确认。根据当事人提交的有效证据及当事人庭审中相一致的陈述，本院确认案件事实如下：原告与被告于2013年4月25日和2014年3月16日分别签订商品房买卖合同各1份，合同编号分别为：NL2013-JCHY101、NL2014-JCHY003，主要约定：天利人和公司为出卖人，查复胜为买受人，买受人购买的商品房为第18幢1.2层101.201号房和18幢1单元上下两层102号、202号，该商品房的用途为商业，该商品房的计价方式为按面积计算，分别每平方米单价3600元、3661.8元，总金额分别为柒拾伍万壹仟零百叁拾贰元整、壹佰万元整，为一次性付款，于签合同之日一次性付清，交付权限分别为应当在2013年12月30日前、2014年12月29日前，出卖人逾期交房的违约责任为逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告天利人和公司于2013年4月25日为原告查复胜出具了编号为3826962的收据，收据显示收款方式为转账，收款金额为740000元，并注有已交壹万元订金充抵购房款，但该收据显示的转账，原告没有提交转账手续；2014年3月16日向被告天利人和公司的法定代表人吴问保银联卡内转账1000000元，被告天利人和公司于当日为原告查复胜出具了编号为3826966的收据，收据显示收款方式为转账，收款金额为1000000元。原被告在签订合同后，因为被告一直没有办理涉案房屋的预售许可证，且被告与他人就涉案房屋有产权纠纷，且已经被他人占有，被告一直没有将涉案房屋交付给原告，原告起诉至本院。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，但被告对涉案房屋没有预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，约定认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定无效”的规定，原告与被告签订合同后被告就涉案房屋至今没有取得房屋预售许可证明，故原告与被告于2013年4月25日和2014年3月16日分别签订的商品房买卖合同无效，原告主张合同无效、要求被告返还购房款及利息的诉讼请求符合法律规定，应当予以支持；原告主张被告承担违约金的诉讼请求，因为双方签订的合同无效，该诉请不符合法律规定，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民诉法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告查复胜与被告宁陵县天利人和置业有限公司于2013年4月25日和2014年3月16日签订的商品房买卖合同无效；二、被告宁陵县天利人和置业有限公司于本判决生效后五日内返还原告查复胜的购房款1750000元；三、被告宁陵县天利人和置业有限公司于本判决生效后五日内支付原告查复胜利息（其中以750000元为基数，自2013年4月25日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类一年期贷款利率计算；其中以1000000元为基数，自2014年3月16日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类一年期贷款利率计算；以1750000元为基数，自2019年8月20日起至付清款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告查复胜的其他诉讼请求。如被告宁陵县天利人和置业有限公司未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20708元、减半收取10354元，由原告查复胜负担114元，由被告宁陵县天利人和置业有限公司负担10240元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提供副本一式六份，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  吕春元二〇二一年四月二十九日法官助理李苗苗书记员楚琳琳