重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0101民初12919号 原告：曹玖武，男，1967年11月3日出生，汉族，住重庆市梁平县。 委托诉讼代理人：向先银，重庆鼎谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李海霞，重庆鼎谋律师事务所实习律师。 被告：重庆天仙湖置业有限公司，住所地重庆市万州区北滨大道二段800号，统一社会信用代码91500101765913901E。 诉讼代表人：大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所。 负责人：陈华茂。 委托诉讼代理人：刘运梦，女，大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所工作人员。 第三人：程东升，男，1974年10月15日出生，汉族，住重庆市渝北区。 第三人：廖俊红，女，1967年9月20日出生，汉族，住重庆市丰都县。 原告曹玖武与被告重庆天仙湖置业有限公司（以下简称天仙湖公司）及第三人程东升、廖俊红商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，于2020年12月14日及2021年3月31日公开开庭进行了审理，第一次开庭，原告曹玖武及其委托诉讼代理人向先银、李海霞、被告天仙湖公司的委托诉讼代理人刘运梦、第三人程东升到庭参加诉讼，第三人廖俊红经本院传票传唤未到庭参加诉讼。第二次开庭，原告曹玖武及其委托诉讼代理人向先银、李海霞、被告天仙湖公司的委托诉讼代理人刘运梦到庭参加诉讼，第三人程东升、廖俊红经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告曹玖武向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告于2016年4月28日签订的《商品房认购协议》合法有效；2.判决被告立即对原告购买的房屋解除抵押并办理产权手续至原告名下后原告支付剩余购房款376918元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月，原告与被告签订了《天仙湖棕榈长滩团购协议书》，原告按约定支付了定金15万元，交定金后被告却不能通知原告签订正式《商品房买卖合同》，原告多次催问被告才得知，原告购买的商品房已抵押给他人。原告与被告经协商一致，于2016年4月28日又签订《商品房认购协议》，协议约定被告将天仙湖棕榈长滩07栋（现编号为××栋）××层××房屋，建筑面积122.06平方米以526918元出售给原告。特别备注：“客户先付首付。进场接钥匙装修。待解除后付清余款。”认购协议签订后，原告已接房并装修入住。但被告一直不解除抵押，导致不能办理房屋产权手续至原告名下。被告现资金短缺，负债较多，原告为维权，特诉至法院提出前述诉讼请求。 被告天仙湖公司辩称，万州法院受理了农行万州分行对天仙湖公司的破产清算申请，并指定大信会计师事务所担任天仙湖公司破产管理人。原告与天仙湖公司的认购协议并非商品房买卖合同，本案案由应为预约合同纠纷，诉争房屋在认购协议中约定的房屋总价款为526918元，原告支付款项15万元未达到房屋总价的50%。诉争房屋现状存在抵押和查封，抵押权的登记权利人为程东升，第三人廖俊红因其他案件起诉程东升和天仙湖公司，并在管理人处申报该笔债权，该案判决廖俊红对天仙湖公司提供抵押的坐落于万州区××道××号××幢××室××室××室××室××室××室××室××室××室的房屋享有优先受偿权。管理人认为原告与被告的认购协议不具备商品房销售管理办法所规定的商品房买卖合同的主要内容，存在查封和抵押，客观条件无法办理产权手续，并且原告要求支付剩余购房款不是一个诉求。综上，请求法院依法判决。 第三人程东升述称，程东升无意见。 第三人廖俊红未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下： 2013年4月，甲方天仙湖公司与乙方曹玖武签订《天仙湖棕榈长滩团购协议书》，主要约定乙方购买棕榈长滩××栋××层××号，建筑面积109.95平方米，建筑单价6658元/㎡，总价732047元整。折后单价5300元/㎡，定金补齐15万，送价值3000元电器，若放弃该电器可直接减总房款3000元整。甲方将乙方确定购买的房屋，承诺给予预留。最终签约面积以权威测绘机构出具的测绘面积为准。 2013年4月5日，曹玖武向天仙湖公司交纳壹万元定金，房号为××栋-××；2013年6月12日，曹玖武通过POS刷卡向天仙湖公司交纳壹拾叁万元定金；天仙湖公司出具两张房屋销售专用收据，缴款日期为手写。2013年4月5日，曹玖武向天仙湖公司交纳壹万元，收款事由为6#7-5-2订金，天仙湖公司出具手写收据。 2016年4月28日，甲方天仙湖公司与乙方曹玖武签订《商品房认购协议》，主要约定，乙方认购天仙湖棕榈长滩××栋××层××号房，建筑面积122.06平方米（此面积以房屋权属登记机关不动产登记簿上记载的为准）。房屋原建面单价4316.88平方米，房屋原总价526918元。甲乙双方约定房屋定金：150000元整。该房源为在建工程抵押房源，客户先付首付，进场接钥匙装修，待解除后付清余款。甲方开发的“天仙湖棕榈长滩”××栋已具备预售条件，先行前述本认购协议。乙方在签订本认购协议之日起三日内，携带本认购协议、身份证明、定金收据，并按照甲方提供的《天仙湖棕榈长滩签约须知》中所需其他资料到该项目销售中心与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件等，并支付房款及相关费用。按揭客户需同时办理按揭手续。若甲方将该套房另行出售，则双倍返还定金。乙方未按期签订《重庆市商品房买卖合同》，认购合同终止，乙方所交定金不予退还。 2016年4月18日，甲方重庆富恒物业管理有限公司棕榈长滩管理处与乙方××幢5-××业主曹玖武签订《天仙湖·棕榈长滩前期物业服务协议》。 2018年5月30日，甲方曹玖武与乙方重庆市携手装饰有限公司签订《房屋装修合同》，主要约定甲方委托乙方装潢万州区北滨大道二段666号××室（原××楼××）。 2018年7月11日，廖俊红起诉天仙湖公司及第三人程东升要求天仙湖公司偿还借款410万元及抵押在第三人程东升名下的财产变卖、拍卖享有优先受偿权等。2018年12月6日，本院作出（2018）渝0101民初9662号民事判决，判决第三项为：“原告廖俊红有权在本判决第一、二项确定的债权范围内对重庆天仙湖置业有限公司提供抵押的坐落于重庆市万州区××道××段××号××幢××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室的房屋（房地证号：301Ｄ房地证2011字第0××1号）享有优先受偿权。天仙湖公司不服该判决向重庆市第二中级人民法院提起上诉，但未交纳上诉费，2019年6月14日，重庆市第二中级人民法院作出（2019）渝02民终1110号民事裁定，裁定案上诉人天仙湖公司自动撤回上诉处理。 2018年12月7日，申请人中国农业银行股份有限公司重庆万州分行以被申请人重庆天仙湖置业有限公司无法继续经营，不能清偿到期债务，并且明显缺乏清偿能力为由，向本院申请对重庆天仙湖置业有限公司进行破产清算。2018年12月19日，本院作出（2018）渝0101破申18号民事裁定，受理申请人中国农业银行股份有限公司重庆万州分行对被申请人重庆天仙湖置业有限公司的破产清算申请。 2019年1月7日，申请人廖俊红与被申请人天仙湖公司、程东升借款合同纠纷一案，本院作出（2019）渝0101执保14号执行裁定，裁定续行查封被申请人天仙湖公司位于重庆市万州区××道××段××号××幢××房屋，保全期限为三年。 2019年5月20日，本院作出（2019）渝0101破2号决定书，申请人中国农业银行股份有限公司重庆万州分行对被申请人重庆天仙湖置业有限公司的破产清算，决定指定大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所为破产管理人。 2019年6月24日，曹玖武向大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所申报购房者权利，申报表载明权利请求为办理房产登记，未付清价款，未办理网签，未办理备案，已实际占有和使用，要求主张违约金，未进入诉讼，未提交大修基金收据和税收完税证明。曹玖武一并提交了身份证复印件、商品房认购协议、房屋销售收据、银行对私客户账户明细、购房说明。 2019年8月12日，廖俊红向大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所申报债权权利，债权种类为借贷合同，债权总额8607587.42元，担保物包含万州区北滨大道二段666号××幢××室在内的十套房屋。 本院认为，本案的争议焦点为：一、曹玖武与天仙湖公司签订的《商品房认购协议》效力；二、天仙湖公司能否立即对曹玖武购买的房屋解除抵押并办理产权手续至曹玖武名下后曹玖武支付剩余购房款376918元。本院对争议焦点的评析如下： 一、关于曹玖武与天仙湖公司签订的《商品房认购协议》效力的问题。 窗体顶端 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，虽然天仙湖公司与曹玖武签订的是认购协议，但协议内容符合商品房买卖合同的主要内容，且曹玖武已经按照约定交纳定金并实际占有使用该房屋，该认购协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房认购协议》是双方当事人真实意思表示，对当事人产生约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，应当认定认购协议有效。故本院对曹玖武要求确认曹玖武与天仙湖公司签订的《商品房认购协议》有效的诉讼请求予以支持。 二、关于天仙湖公司能否立即对曹玖武购买的房屋解除抵押并办理产权手续至曹玖武名下后曹玖武支付剩余购房款376918元的问题。 窗体顶端 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”的规定，重庆市万州区北滨大道二段666号××幢××室已经抵押登记给程东升，并且该房屋存在查封，现不能办理产权转移登记，属于法律上的履行不能。经本院释明，曹玖武不主张解除合同，故本院对曹玖武要求将重庆市万州区北滨大道二段666号××幢××室办理所有权变更登记给曹玖武的诉讼请求不予支持。因剩余购房款376918元天仙湖公司并未在本案中主张，曹玖武可在权利人主张后另行支付，本案中不予处理。 综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告曹玖武与被告重庆天仙湖置业有限公司于2016年4月28日签订的《商品房认购协议》有效； 二、驳回原告曹玖武在本案中的其他诉讼请求。 案件受理费6954元，由被告重庆天仙湖置业有限公司负担6550元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  魏 欣 人民陪审员  石定全 人民陪审员  牟 渊 二〇二一年四月一日 法官 助理  付佳浠 书 记 员  周静婕