河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1102民初889号原告：吴运红，男，汉族，1966年3月2日出生，住河南省西平县。委托诉讼代理人：程会远，河南信博律师事务所律师。被告：师书琴，女，汉族，1971年1月7日出生，住漯河市源汇区。原告吴运红与被告师书琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴运红及其委托诉讼代理人程会远、被告师书琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴运红向本院提出诉讼请求：1.判令解除吴运红和师书琴的房屋租赁合同，师书琴向吴运红交付房屋钥匙；2.判令师书琴自2021年1月24日起至房屋归还期间的租金损失（暂按7000元计算）；3.判令师书琴按合同违约责任承担逾期交还房屋的租金（暂按3000元计算）；4.判令师书琴拆除房屋内部改造部分（搭建的楼梯和二层钢架结构）；5.本案诉讼费由师书琴承担。事实与理由：2015年1月23日，吴运红与师书琴签订商铺租赁合同一份，约定吴运红将位于市区新天地小商品城A座1-A01号商铺租赁给师书琴使用（面积39.43平方米，租赁期间为2015年1月23日至2018年1月23日，年租金2万元，租金交付方式为3个月支付一次。租赁期满，乙方逾期交还商铺的，每逾期一日应向甲方支付双倍日租金并承担因逾期归还给甲方造成的损失)。签订合同后，师书琴作为乙方使用商铺。双方合同于2018年1月23日到期后，又续签了一份2018年1月23日至2021年1月23日的三年期合同。合同到期前一个月，吴运红短信告知师书琴续签合同及交纳房租事宜，师书琴认为吴运红恶意涨房租，既不续签合同交纳租金，也不归还商铺钥匙搬离房内物品、退还房屋。吴运红随后多次催促返还商铺，师书琴要求给其转让费和装修费用才腾房，并在商铺里外门上贴上“恶意涨租，房屋纠纷”。因吴运红没有商铺钥匙，曾报警要打开门，但派出所民警称有纠纷无法开门，导致吴运红既无法转租，也无法收回房屋，造成巨大损失。师书琴辩称，一、不续签房屋租赁合同的原因是房东把租金从2万元直接涨至45000元。疫情期间生意惨淡，新天地市场没有一家店铺上涨租金，个别还在降租金。吴运红涉嫌恶意涨租金，无法接受。二、租赁商铺期间，房屋有多处漏雨，原石膏吊顶受潮掉落，有几次差点伤到顾客。墙壁大片脱落，因商铺顶部没有隔断，隔壁几家饭店油烟倒灌到店铺内，影响生意经营与人员健康。师书琴把情况反馈给物业管理部门，得到回答是谁租赁经营谁维修。师书琴多次封堵油烟，阻挡不了油烟灌入，加之店铺本身破旧，还有吊顶掉落问题，怕砸到人，准备重新整修。师书琴说了商铺的情况后，吴运红也说房子太旧了，该整修了，让师书琴花钱整修，并说到时候谁接手经营谁给拿点费用。师书琴后来整修花了6万多元。三、师书琴2011年从亲戚张刚平手中接手店铺时支付了4万元转让费。2011年租金12000元，按季交纳；2012年-2014年租金14000元；2015年-2017年租金16000元；2018年1月-2020年1月年租金2万元。2020年12月20日，合同即将到期面临续租，师书琴收到吴运红短信：按合同约定，你有优先租用权。其当时并没有提到涨租金的事。师书琴2021年1月8日接到吴运红的电话，如果要续合同年租金45000元。之后由于租金问题达不成一致意见，双方未能续签，师书琴没办法继续经营，把东西都搬离了商铺，等待处理。综上，吴运红所述不属实，其请求没有事实依据，请依法驳回其诉讼请求。经审理查明，师书琴自2011年以来，一直租用吴运红坐落于漯河市××路义乌小商品城A座的营业用房一套。2015年1月23日，吴运红作为出租人（甲方），师书琴作为承租人（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，合同期限自2015年1月23日起到2018年1月23日止，年租金16000元。2018年1月23日，吴运红（甲方）与师书琴（乙方）就案渉房屋又签订《商铺租赁合同》一份。双方约定：甲方将位于漯河新天地小商品城A座1-A01号商铺租赁给乙方使用，该商铺共39.43平方米(建筑面积)；该商铺租赁期自2018年元月23日至2021年元月23日止，共计三年；该商铺租金为2万元/每年；乙方租期内产生的水、电、物业管理、装修等费用由乙方承担；本合同签订时，乙方应向甲方交纳履约保证金1000元，在本合同签订后乙方退租的，履约保证金不予退还；乙方应合理使用房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，由乙方承担维修责任并赔偿损失，乙方装修方案（包括店标、招牌广告的设置）须经甲方审核批准，对乙方装饰装修部分甲方不负有修缮义务；租赁期内，乙方如转租该商铺或以任何名义由第三方实际经营，必须提前30日向甲方提出书面申请并经甲方同意；合同租赁期满，乙方如要求续租的，则须在租赁期满前30日向甲方申请，如甲方仍需对外出租的，在同等条件下乙方有优先承租权；商铺交付时，甲方应保证商铺处于正常使用状态，乙方应于租赁期满后三日内将商铺及商铺内的附属设施交还给甲方，商铺内除乙方安装的空调、燃气等设施设备外，其他依附于商铺的装修归甲方所有；乙方交还商铺时，商铺内不得留存任何商品及其他物品，对未经甲方同意留存的物品，视为乙方放弃留存物品的所有权，甲方有权处置；租赁期满，乙方逾期交还商铺的，每逾一日应向甲方支付双倍日租金并承担因逾期归还给甲方造成的损失；等等。合同签订后，师书琴继续使用案渉房屋并依约支付租金至2021年1月23日。2021年1月23日，合同约定的租赁期限届满，双方协商续租事宜未果，吴运红诉至本院。另查明，案渉房屋坐落于漯河市××区人民路义乌小商品城A座1幢1A01号，登记于吴运红名下，房屋产权证号为漯河市房权证源汇区字第**。本院认为，吴运红与师书琴于2018年1月23日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。根据合同约定，租赁期限于2021年1月23日届满，吴运红与师书琴就续租事宜协商未果，此时双方租赁关系已不复存在，故师书琴应将案渉房屋返还给吴运红，并向吴运红支付继续占有房屋期间的使用费。双方租赁合同约定每年租金2万元，此数额是市场交易价格的真实体现，以此作为房屋占有使用费的计算标准，既符合市场交易的法则，于双方亦均无不利之处。此外，2020年初全国爆发新冠肺炎疫情，各地政府及卫生防控部门均采取了疫情防控措施，导致师书琴经营的店铺停业，资金回笼困难，经营损失较大，吴运红可减免部分租金。但是，也应看到，疫情及疫情防控措施给师书琴带来的损失亦不可归责于合同相对方，师书琴也不能将其损失全部转嫁于吴运红，双方当事人应互谅互让，共同分担损失，实现互惠共赢。鉴此，本院酌定师书琴支付房屋占有使用费的时间从2021年3月1日起计算。关于师书琴应否支付逾期交房违约金的问题，案涉租赁合同第九条约定：“租赁期满，乙方逾期交还商铺的，每逾一日应向甲方支付双倍日租金并承担因逾期归还给甲方造成的损失。”吴运红据此请求师书琴按照双倍租金标准支付违约金。对此，本院认为，首先，租期届满时师书琴与吴运红积极磋商续租事宜，虽未达成合意，但师书琴并非恶意违约。其次，在判令师书琴支付房屋占有使用费的情况下，吴运红的租金损失已得到充分弥补，再判令师书琴按照双倍租金标准支付违约金，双方当事人利益将有失衡平。故此，本院酌情判令师书琴向吴运红支付逾期腾房违约金1000元，该款用师书琴向吴运红支付的履约保证金1000元抵顶。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第七百三十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第八条之规定，判决如下：一、师书琴于本判决生效之日起十日内将坐落于漯河市源汇区人民路义乌小商品城A座1幢1A01号，产权证号为漯河市房房权证源汇区字第**的屋内的钢架构拆除，并将房屋返还给吴运红。二、师书琴于本判决生效之日起十日内向吴运红支付房屋占有使用费（自2021年3月1日起，按年租金2万元的标准支付至房屋返还之日）。三、师书琴于本判决生效之日起十日内向吴运红支付违约金1000元（已支付）。四、驳回吴运红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由师书琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  黄磊二〇二一年四月十三日书记员  宋伟