四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1621民初1658号 原告：谢静，女，汉族，1990年5月24日出生，住四川省岳池县。 原告：严云龙，男，汉族，1988年3月23日出生，住四川省岳池县。 二原告之委托诉讼代理人：谢程娟、杜德俊，上海中联（重庆）律师事务所律师。 被告：岳池县圣欣房地产开发有限公司，住所地广安市岳池县九龙镇麻柳桥鑫城明珠内，统一社会信用代码：910116215999556460 法定代表人：黄维玉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄维术，男，1965年9月9日出生，汉族，住四川省岳池县，系该公司员工。 原告谢静、严云龙与被告岳池县圣欣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢静、严云龙的委托诉讼代理人谢程娟、杜德俊和被告岳池县圣欣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄维术到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谢静、严云龙向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金25，900.30元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月14日，原告谢静、严云龙与被告岳池县圣欣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的东湖彼岸l2幢1-5-2号房屋一套，该合同第二十条第二项约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90内办理房屋所有权证的，双方同意按照下列第(1)种方式处理，即买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照国家银行利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90内由出卖人支付。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告于2018年1月2日才将原告购买的房屋交付原告使用，并因被告自身原因导致原告在2019年7月30日才取得房屋所有权证书。被告的行为严重违反了合同约定，严重侵犯了原告的合法权益。 岳池县圣欣房地产开发有限公司辩称如下： 一、原告的诉讼请求不能成立。 （一）办理房屋所有权证书系购房人自身义务，被告没有为购房人办理房屋所有权证书的法定义务。按照《城市房地产经营管理条例》第32条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之曰起90日内，办理土地使用权变更和房屋使用权登记手续；现售商品房的购买人应当自合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发商应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的文件”的规定，被告（开发商）没有为原告（购房人）办理房屋产权证书的法定义务。 （二）本案逾期办证的原因系原告未及时提供办证资料和及时缴纳办证所需费用的原因所致，并非出卖人的责任。一是根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，如购房人委托被告代为办证，则需支付5万元的委托费用。但原告并未支付约定的伍万元委托费用。二是原告未及时向被告提供办证所需材料，应自行承担逾期办证的法律后果。直到2016年12月7日，原告才向被告支付办证所需的产权证工本费、土地证费用、测绘费以及契税、印花税等费用。被告在收到原告上述费用后，方能代为缴纳相关税费和申请办证，其办证时间自然会延后。故因原告未及时提供办证资料和及时缴纳办证所需费用，致使办证时间延后的责任系原告的原因所致，而非被告的责任。办证延误的后果应当由原告自己承担。 （三）办理房屋所有权证书的时间对原告的权利不会造成影响。 （四）原告请求被告承担逾期办证违约责任已经超过法定的诉讼时效期间。按照《民法典》第一百八十八条第一项“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定。本案中，被告与原告约定的办证时间为2017年3月7日，原告主张从2017年3月7日起计算逾期办证违约金，其于2021年3月4日向岳池县人民法院起诉时已经超过诉讼时效，原告要求不应得到支持。 二、即便认定被告应当承担违约责任，原告的诉请的违约金也计算错误。一是违约金计算的基数错误。按照《商品房买卖合同》第二十条的约定，因被告的责任，未能在约足期限取得房屋所有权证书的，被告按日支付已付款万分之1的违约金。本案原告系按揭的方式购房，实际支付的购房款为270，764.00元，而原告在起诉时按照案涉房屋的总价款537，764.00元作为计算违约金的依据明显错误。二是违约金计算的时间节点错误。本案中，双方约定完成初始登记办理时间为2017年12月30日，原告缴纳办理所有权证书费用的时间为2016年12月7日，上述两项任何一项未完成，都不能办理所有权权属证书。即使认定违约，计算违约时间不应从2017年3月7日起算。 三、逾期办证是多种原因造成，并不是被告的过错，原告主张的违约金应当大幅调减。故请法院在综合考虑各项因素的前提下，大幅调减违约金。 本院经审理认定事实如下：2015年5月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发位于岳池县××镇××道××路××段××幢××号商品房，房屋总面积119.78平方米，单价4489.60元／平方米，总价款537764.00元；付款方式为贷款方式付款；房屋交付时间为2016年6月30日前；合同还约定：若因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得该权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。 原告按照合同约定据实结算付清了房款536，238.00元。被告于2016年12月7日向原告交付了房屋。2019年1月3日，原告在岳池不动产登记中心取得《买方住房查询证明》，并向岳池县地方税务局作出所购房系其名下第一套住房的承诺，该资料为办理原告所购房屋的不动产权证书所需资料。2019年7月30日取得该房屋的不动产权证书。被告主张迟延办证均系原告自身的原告的原因所造成，无充分的证据证实。 原告于2021年3月4日向本院递交起诉状主张权利。 上述事实有原被告身份信息、《商品房买卖合同》、《增值税普通发票》、《不动产权证书》、《收款收据》、《买方住房查询证明》、《承诺书》以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经双方当庭质证，本院予以确认。 本院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法有效。原告已按合同约定贷款支付完房屋价款，履行了交款义务。按照合同约定被告应在2016年9月28日前向原告交付不动产权证书，而被告于2019年5月6日取得不动产权证书，被告未按合同约定履行义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。同时，因办理房屋不动产权登记需要购房人配合提供相关资料，原告逾期提供导致被告迟延向不动产登记机关报送相关资料，原告亦应承担相应的责任。 关于诉讼时效的问题。从合同约定的办证期届满之日起，按顺时间计算至原告主张权利时虽已超过3年诉讼时效期间，但原被告在合同中约定，在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证，逾期办证自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得该权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之1的违约金。前述违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该种违约金的给付，在性质上属继续性债权即其内容和范围受时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故从原告向本院主张权利之日2021年3月4日起至2018年3月4日为本案的诉讼时效期间，即主张该3年内的违约金在诉讼时效期内，其主张2018年3月4日以前的民事权利已超过诉讼时效。原告主张2018年3月4日至2019年7月30日期间的延迟办证违约金未超过诉讼时效，应当受到保护。违约金应当以实际损失为基础，原告未举证证明因被告延期办证给其造成的损失数额。被告请求减少违约金，结合原被告双方的过错情况，本院对在诉讼时效期间内迟延办证的违约金酌定为2，800.00元，由被告支付与原告。 综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干意见》第一条第二款规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告岳池县圣欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢静、严云龙支付延迟办理房屋不动产产权证的违约金2，800.00元； 二、驳回原告谢静、严云龙的其他诉讼请求。 案件受理费224元，由被告岳池县圣欣房地产开发有限公司负担24元，由原告谢静、严云龙负担200元。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。如果义务人未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  陈光华 二〇二一年四月二十日 书记员  袁莎莎