新民市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0181民初1516号 原告：姜建平，男，1958年1月11日出生，汉族，住址沈阳市和平区。 被告：新民市兴隆堡镇袁媛房屋中介所，住所地新民市兴隆堡镇福康街**。 法定代表人：邢大永，男，1978年8月28日出生，汉族，现住址新民市。 委托代理人：卢迪，新民市信悦法律服务所法律工作者。 被告：陈劲松，男，1968年3月28日出生，汉族，户籍地沈阳市和科区，现住址沈阳市铁**。 原告姜建平与被告新民市兴隆堡镇袁媛房屋中介所（以下简称袁媛房屋中介所）、陈劲松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜建平、被告新民市兴隆堡镇袁媛房屋中介所法定代表人邢大永及委托代理人卢迪、陈劲松均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，原告通过被告新民市兴隆堡镇袁媛房屋中介所购买被告陈劲松名下位于新民市格林康泉府一处房产，并于2020年9月8日签定了《房屋买卖合同》，当日原告以微信转帐方式支付给被告10000元定金及2000元中介费并有定金收条为证，合同内明确约定如不能在2020年10月8日前过户视为违约，被告双倍赔偿原告购房定金，后原告多次与被告协商，要求退款，无果，故诉至法院，要求1、被告袁媛房屋中介所返还原告定金10000元、被告陈劲松返还中介费2000元、中介返还物业费200元，陈劲松支付违约金10000元，并与被告陈劲松解除《房屋买卖合同》；2、二被告承担本案诉讼费。 被告新民市兴隆堡镇袁媛房屋中介所辩称，我方已履行了全部中介及其他服务，并且我方仅收取了中介费2000元和其他服务费200元，我方的中介服务和其他服务已全部履行完毕，针对双方未能过户，我方并不存在任何过错，并且在房屋买卖合同中，针对相应法律责任进行了明确规定，因此我方不同意原告的诉讼请求，不承担任何经济及相应民事责任。原、被告双方经我中介机构签订房屋买卖合同，之后在实际履约过程中针对合同已经约定的条款，双方又重新进行协商及对部分约定进行变更，因此双方的行为属于仍继续履行房屋买卖行为，现原告要求我方返还服务后产生的服务费用，与事实不符，于法无据。定金实际由陈劲松收取，按交易习惯，收款人出具收条，付款人保留收条。同时结合我们提供证人到庭作证，证实定金已经实际交付陈劲松。我认为本案审理的焦点应该是本案是否存在违约，谁构成了违约，结合庭审，关于房屋更名过户时间已经因变更而没有固定期限，所以原告在起诉中请求的被告因到期违约就失去了事实依据，并且经过庭审原告和陈劲松包括陈劲松提供的证据、陈述，是原告因原价款25万元不认同而要求解除合同，所以应当是原告存在违约，按照合同约定，如果购买方存在违约定金不予返还，同时鉴于被告陈劲松明确表示随时可以履行合同，配合原告办理更名过户手续，又鉴于人民法院向原告方释明是否变更诉讼请求，原告方明确表示拒绝，所以可以确认违约方为原告，人民法院应当驳回原告诉讼请求。 被告陈劲松辩称，合同签订当天，双方约定2020年10月8前办理房证过户，因为我个人原因导致房屋过户超期，当时我将该情况告之原告，原告同意延期过户，后来因为双方对定金1万元及2000元中介费未达成一致意见，所以就一直没有办理过户，原告想买房子我随时过户，如果原告想解除合同我也同意，我没有收到定金，所以我也不同意退还定金。 经审理查明，2020年9月8日，原告姜建平与被告新民市兴隆堡镇袁媛房屋中介所、陈劲松签订《房屋买卖合同》一份，约定原告购买被告陈劲松房屋，该房屋坐落于新民市格林康泉府，建筑面积为71平方米，双方约定房屋总价款为25万元，并约定2020年9月8日至2020年10月8日前办理过户，过户时被告陈劲松负责缴清物业费、供暖费、水、电费。协议签订当日，原告向被告袁媛房屋中介所交付10,000.00元订金及中介费2,000.00元，被告袁媛房屋中介所、陈劲松为原告出具定金收条一份，载明“一、甲方责任：甲方收到定金后，如果违约双倍赔偿。二、乙方责任：如果乙方违约定金不退。三、中介：如果甲乙双方如有一方违约，中介费一律不退，由违约方承担。四备注：订金壹万元整，过户时再付24万元整。六、本收条限3日内有效，过期自动作废。”，后因被告陈劲松个人原因导致房屋无法按照约定的期限办理产权过户，被告陈劲松将该情况告知原告，原告同意延期办理过户，但双方没有约定具体过户时间。2020年10月20日，原告通过微信向被告袁媛房屋中介所转款200.00元，原告表示被告袁媛房屋中介所向其索要时表示该款为物业费，被告袁媛房屋中介所表示该款系代替原告办理物业费事宜所收的服务费。另查明，被告陈劲松已向沈阳格林豪森物业管理有限公司交纳涉案房屋2018年8月1日至2021年7月31日物业服务费3095.28元。现原告认为，被告陈劲松延期办理过户构成违约，且房屋的总价款应该为24万元，定金1万元包含在24万元总价格中，要求与二被告解除《房屋买卖合同》，被告袁媛房屋中介所返还原告定金10000元、被告陈劲松返还中介费2000元、中介返还物业费200元，陈劲松支付违约金10000元，由二被告支付本案诉讼费用。 上述事实，有原、被告陈述、原告提供的2020年9月8日房屋买卖合同原件1份、2020年9月8日及2020年10月20日微信转账记录2份、2020年9月8日定金收条复印件1份、沈阳格林豪森物业管理有限公司增值税普通发票原件1份、被告陈劲松提供的其和原告的微信聊天记录、被告袁媛房屋中介所出具的定金收条原件1份、证人李某的证人证言及庭审笔录等在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是二被告是否构成违约。原告主张被告陈劲松未按《房屋买卖合同》约定的时间办理过户手续，构成违约，本院认为，被告陈劲松在了解到无法按约定的时间办理过户手续后，与原告进行沟通，询问是否可以延期办理过户，原告表示同意，且双方未约定新的过户时间，原、被告该行为应视为对《房屋买卖合同》部分合同内容的变更，即双方对过户时间重新进行了约定，故被告陈劲松未按《房屋买卖合同》约定的时间2020年10月8日前办理过户手续，不构成违约。原告主张房屋的总价款应该为24万元，定金1万元包含在24万元总价款中，庭审中，经询问，原告自认签订合同时约定的房屋总价款为25万元，且定金收条第四项备注载明：“订金壹万元整，过户时在付贰拾肆万元整。”，原告表示其在该定金收条上签字时看到了上述内容，故原告在签订《房屋买卖合同》时对合同总价款25万元是知晓的，故被告陈劲松不存在违约行为。被告袁媛房屋中介所已依约完成了居间服务，亦不存在违约行为。综上，原告要求被告袁媛房屋中介所返还原告定金10,000.00元、被告陈劲松返还中介费2,000.00元并支付违约金10,000.00元，无法律依据，本院不予支持；原告主张被告袁媛房屋中介所返还物业费200.00元，被告袁媛房屋中介所主张该费用系为原告代为收取物业费的劳务费用，根据原、被告双方陈述及双方合同约定，房屋过户前物业费用由被告陈劲松交纳，因至今房屋未办理过户，故物业费应当由被告陈劲松交纳，与原告无关，被告袁媛房屋中介所收取原告200.00元费用无法律依据，应当返还原告，故原告该主张本院予以支持；原告主张解除《房屋买卖合同》，经询问，被告陈劲松表示同意解除合同，被告袁媛房屋中介所表示其已完成居间服务，原告与被告陈劲松解除房屋买卖合同与其无关。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”故原告该主张符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告新民市兴隆堡镇袁媛房屋中介所于本判决生效后三日内返还原告姜建平费用200.00元； 二、解除原告与被告新民市兴隆堡镇袁媛房屋中介所、陈劲松签订的《房屋买卖合同》； 三、驳回原告姜建平其他诉讼请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费355.00元，减半收取177.50元，由原告姜建平承担。 如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判员  耿亚乔 二〇二一年四月十九日 书记员  李 晴