湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初1730号原告：何朝辉，女，1968年2月28日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：陈德强，湖南光阳律师事务所律师。被告：刘天奋，男，1990年7月1日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告何朝辉与被告刘天奋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及原告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何朝辉向本院提出诉讼请求：1．请求确认原、被告2019年5月29日所签订的《商铺租赁合同》于本诉状副本送达之日解除；2．请求判令被告支付原告房屋租金按127026元／年计算至实际之日腾退止（截止2021年2月30日拖欠租金116440元）；3．请求判令被告支付违约金17932元；4．请求判令被告腾退房屋，恢复原状；5．请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年5月29日签订《商铺租赁合同》一份，合同约定由被告承租原告所有的坐落于××乡××号面积为460.24平方的商铺，租赁期限自2019年5月30日至2024年5月31日，租金前三年为127026元每年，第四、五年租金递增5%。租金支付方式于2019年5月30日被告支付第一个半年的租金，到期之前由被告提前7天支付下一个年度的租金，如拖欠租金则按实欠租金的1%一天加收滞纳金。原、被告签约之后，支付了第一个半年的租金，但分两次交的。被告装修后开业（原告给予被告3个月的装修时间免租金）。2020年2月29日，第一个半年到期之后，被告没有续交租金。2020年6月下旬，被告停止营业。原告多次索要租金没有效果。2020年被告亲笔向原告出具了承诺书，承诺在2020年12月30日之前结清房屋租金，如不能，原告有权收回门面内所有的物品，并依法追缴房租。2021年元月后，原告就无法联系上被告。原告认为铺面闲置对双方均不利，要想办法加以解决，故诉至法院。被告刘天奋未予答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《商铺租赁合同》、催款通知书、承诺书，经本院审查，该证据其来源合法，内容真实，与本案相关联，本院依法予以采信。本院经审理认定事实如下：2019年5月29日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，合同有如下约定：1．甲方出租的商铺座落于金洲新城8-205，合计建筑面积460.24平方米；2．租赁期限：双方商定房屋租赁期为5年，自2019年5月30日起至2024年5月31日，合计5年；3．承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：承租方拖欠租金累计7天的，并赔偿违约金100元/天；4．每年租金为127026元，商铺租金在第三年起租金递增5%，承租方以现金方式向出租方支付租金，租金定为第一年半年支付一次，第二年起每年支付一次，并必须提前7天时间，首次支付时间2019年5月30日；承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方有权向乙方每天按实欠租金的1%加收滞纳金；5．乙方支付甲方押金46000元，合同期满甲方不计利息退还乙方押金；6．出租方给予承租方自该房屋交付之日起三个月免租装修期。合同签订后，原告将租赁商铺交付被告用于经营餐厅，并给予其三个月免租装修期。被告向原告缴纳了押金46000元及半年度的租金（租金已经交至2020年2月）。2020年10月14日，原告向被告发出催款通知：限被告于2020年10月30日前缴纳自2020年3月1日起的租金，否则按违约处置，收回门面的使用权。2020年11月4日，被告作出承诺：“湘遇楼餐厅于2020年3月因疫情原因欠房租至今未缴清，现承诺最晚不晚于2020年12月30日24时缴清未结房租。若未及时缴清，则房东可以依法律程序追缴房租或收回门面以店内所有物品”。另查明，本院于2021年3月5日将本案副本送达被告。再查明，涉案商铺坐落于××乡××新区××道××路交汇处（金洲新城）8栋205室，权利人为何朝辉、何一诺；何一诺自2019年5月30日至2024年5月30日止将涉案商铺租赁、收取租金等权利概括转让给何朝辉。本院认为，1．原告、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。涉案商铺登记所有权人系原告与何一诺，何一诺已将其权利转让给原告，故被告应按合同约定向原告支付租金。被告迟延缴纳自2020年3月起的租金，已构成违约，且经原告催告后在合理期限内仍未履行，故原告要求确认原、被告2019年5月29日所签订的《商铺租赁合同》于本诉状副本送达之日即2021年3月5日解除的请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。因双方合同解除，原告应当退还被告押金46000元，被告继续占有使用涉案房屋已丧失合法依据，对于原告要求被告腾退涉案房屋恢复原状的诉请本院依法予以支持。2．关于房屋租金，被告自2020年3月起欠付租金，因湖南省于2020年1月23日启动新型冠状病毒肺炎疫情重大突发公共卫生事件一级响应，后续因疫情防控需要，被告商铺经营在客观上产生了一定影响，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条之规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。考虑上述不可抗力因素的影响及合同的实际履行程度，本院酌情对涉案商铺租金按合同约定标准减免三个月，扣减后，被告自2020年3月1日起按127026元每年的标准支付租金至2021年3月4日，经核算为96400元，抵扣原告应当返还被告的押金46000元，被告还应当支付原告租金50400元。解除合同后，被告腾退之前对原告房屋的占用，导致原告相应租金损失，故对于原告要求被告自2021年3月5日起按租金的标准（127026元每年）支付房屋占用费至腾退之日止的诉讼请求，本院依法予以支持。3．关于违约金，被告逾期缴纳租金，按照合同约定应承担相应违约责任，对于违约金的支付标准，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的实际损失等因素，酌情认定由被告支付原告违约金5000元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百七十七条、第七百零三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告何朝辉与被告刘天奋2019年5月30日所签订的《商铺租赁合同》于2021年3月5日解除；二、被告刘天奋于本判决生效之日起十日内支付原告何朝辉租金50400元以及房屋占用费（自2021年3月5日起按127026元每年的标准支付至腾退之日止）；三、被告刘天奋于本判决生效之日起二十日内腾退坐落于××乡××新区××道××路交汇处（金洲新城）8栋205室商铺，并恢复原状；四、被告刘天奋于本判决生效之日起十日内支付原告何朝辉违约金5000元；五、驳回原告何朝辉的其他诉讼请求。如果被告刘天奋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1493元（已减半收取），原告何朝辉负担366元，被告刘天奋负担1127元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘毅梅二〇二一年四月二十日书记员  喻赛春依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。