江苏省泗阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1323民初5785号 原告：沈娟，女，1979年6月6日出生，住泗阳县。 委托诉讼代理人：许国喜，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 被告：徐业飞，男，1979年8月26日出生，住泗阳县。 委托诉讼代理人：徐宜丰，男，1957年11月30日出生，住泗阳县。 被告：泗阳县民康农村经济发展有限公司，住所地泗阳县众兴镇北京中路**，统一社会信用代码：9132132379199539XK。 法定代表人：吴昊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许强风，江苏八面锋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李福，江苏八面锋律师事务所律师。 第三人：王二军，男，1979年4月12日出生，住上海市黄浦区。 第三人：於翠萍，女，1952年2月17日出生，住泗阳县。 委托诉讼代理人：朱耀勇，江苏开禧律师事务所律师。 原告沈娟与被告徐业飞、第三人王二军、於翠萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，原告沈娟追加泗阳县民康农村经济发展有限公司（以下简称民康公司）为本案共同被告，本院依法准许。原告沈娟及其委托诉讼代理人许国喜、被告徐业飞及其委托诉讼代理人徐宜丰、被告民康公司的委托诉讼代理人李福、第三人王二军、第三人於翠萍及其委托诉讼代理人朱耀勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈娟向本院提出诉讼请求：1.判令徐业飞、民康公司协助沈娟办理位于泗阳县众兴镇运河人家二期13幢804室房屋房产证并协助过户至沈娟名下。2.诉讼费由徐业飞承担。事实与理由：2011年，於翠萍帮助沈娟和王二军向徐业飞购买拆迁证用于购买泗阳县众兴镇运河人家二期13幢804室房屋，由沈娟和王二军向开发商直接支付购房款及相关税费，该房于2015年建成并交付沈娟并由沈娟装修使用至今。2019年8月14日，沈娟与王二军离婚，离婚时约定二人共有的上述房屋归沈娟所有。现案涉房屋已经具备办理产权证的条件，沈娟多次要求徐业飞协助办理房产证并过户，徐业飞以王二军不同意为由拒绝办理。 徐业飞辩称，同意将房屋过户给购买徐业飞拆迁证的人，当时是徐业飞父亲徐宜丰将徐业飞的拆迁证卖给了於翠萍，沈娟与王二军、於翠萍之间的情况徐业飞不清楚。同意由法院依法判决。 民康公司辩称，沈娟要求民康公司协助其办理不动产权证没有依据，民康公司是与徐业飞签订的房屋买卖合同，仅对徐业飞有过户义务。对于徐业飞与案外人之间的房屋买卖事宜，民康公司不知情，也与民康公司无关。 王二军述称，王二军在同意将案涉房屋归沈娟所有的协议上签字捺印系被逼无奈，该房屋不是王二军所有，也不是王二军和沈娟夫妻关系存续期间出钱购买，王二军没有任何权利对该房屋作出处理，该协议无效。在民政部门的离婚协议上没有对涉案房屋作出处理。 於翠萍述称，案涉房屋是由於翠萍操办购买了拆迁证，是由於翠萍出资购买并使用，王二军无权处分，其在离婚协议约定将该房屋给沈娟，损害了於翠萍的利益，该协议无效。 根据当事人的陈述以及无异议的证据，本院确认事实如下： 2011年，徐业飞所有的房屋拆迁，於翠萍从其父亲徐宜丰手中购买取得拆迁证，用于置换购买泗阳县众兴镇运河人家13幢804室房屋。 签订于2015年2月26日的合同编号为YHXC-A-01411的商品房买卖合同主要内容为：出卖人民康公司，买受人徐业飞；出卖人以挂牌方式取得位于西侧编号为2009E9CR0058的地块的土地使用权，出卖人经批准在上述地块上建设商品房，现定名运河新城；买受人购买的商品房为第13幢第2单元804号房；房屋性质为拆迁安置房；该商品房总金额为232208元，车库金额12720元。民康公司在出卖人处加盖印章，买受人处有徐业飞的姓名（打印）、委托代理人下方处有徐业飞的姓名（手写）以及捺印。该合同于2015年2月26日备案，合同备案号为：1253971417ED。徐业飞陈述其没有在该合同中签名和捺印。 案涉房屋的购房款、契税、维修基金均已支付、缴纳，发票和收据的付款方、纳税人、业主姓名均为徐业飞。2015年5月4月、2019年5月29日，缴纳了物业费等费用。2019年11月6日，签订了天然气用气合同。徐业飞陈述其没有支付、缴纳上述费用，也没有签订用气合同。以上票据、合同均由沈娟持有。 沈娟与王二军于2005年举办结婚仪式共同生活，于2015年2月17日补办结婚登记，于2019年8月14日在泗阳县民政局婚姻登记处登记离婚，离婚协议载明共同财产位于泗阳县车号为苏Ｎ×××××的轿车归女方（沈娟）所有，男方（王二军）放弃分割。同日，沈娟与王二军还签订财产协议一份，约定运河人家二期13号楼二单元804室王二军愿意放弃分割，房产归沈娟所有，并协助沈娟办理过户手续。沈娟有权处理买卖，但必须有儿子王**旭与王**皓同意签字后达成共识方可交易。 2020年9月8日，沈娟就办理案涉房屋房产证和过户等事宜与徐业飞通话商谈。 2020年8月1日、2020年11月16日、2020年11月21日，就案涉房屋拆迁证的购买、房屋出资以及过户等情况，沈娟和於翠萍进行了交谈、通话。 於翠萍系王二军的母亲。 运河新城现名称为运河人家，案涉房屋现已符合办理不动产权证的条件。 本院认为，於翠萍从徐宜丰手中购买徐业飞房屋拆迁证的用途是以徐业飞的名义购买拆迁安置房，徐业飞在知晓情况后未提出异议，在与沈娟的通话中，其认可於翠萍是帮沈娟、王二军购买拆迁证，不同意将房屋过户给沈娟的原因是沈娟、王二军和於翠萍之间对该房屋归谁存在争议，因此，应当认定徐业飞同意转让拆迁证。本案所涉商品房买卖合同的买受人为徐业飞，虽然徐业飞陈述其没有在该合同中签名、捺印，但是因该房屋系拆迁安置房，徐业飞同意转让拆迁证的行为应当视为其同意他人以其名义签订合同购买房屋，故徐业飞与民康公司之间的商品房买卖合同成立并有效。 於翠萍主张拆迁证由其出资购买，其将案涉房屋购房款交给沈娟向民康公司支付，其为案涉房屋的实际出资人和权利人，并提供存折、拆迁证书、泗阳县众兴街道府苑社区居民委员会出具的证明等予以证实。沈娟承认於翠萍帮其和王二军出资购买了拆迁证，但房款以及装修款系其和王二军支付，并提供其与於翠萍的通话录音和购房款、契税、维修基金、物业费的发票、收据以及天然气用气合同等予以证明。对此，本院认为，於翠萍提供的证据仅能证明其存款以及位于泗阳县众兴镇东华二组的房屋在2007年拆迁的情况，但不能证明其将购房款交给沈娟的事实，且在与沈娟的谈话、通话过程中，於翠萍承认其购买拆迁证为沈娟、王二军两人购买案涉房屋以及沈娟向其姐姐借款，并“赖”（即无合法依据、无正当理由）说是她自己的房子是为了康某（沈娟、王二军之子），再结合案涉房屋的买卖合同以及购房款、契税、维修基金、物业费的发票和收据、天然气用气合同均由沈娟持有的事实，应当认定案涉房屋的实际出资人为沈娟、王二军。 王二军主张2019年8月14日的财产协议，是在被沈娟逼迫无奈的情况下签字，且其对该房无权处分，该协议无效，但是王二军未在签订协议后一年内行使撤销权，并且如上文所述其和沈娟是该房屋的实际出资人，故对王二军的抗辩主张，本院不予采信，王二军与沈娟签订协议，王二军放弃对案涉房屋进行分割，同意归沈娟所有，应是双方真实意思表示。 综上，本院认为，出卖人应当履行向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务。本案中，民康公司将案涉房屋出卖给徐业飞，徐业飞承认其没有出资，并以自己的行为同意将该房屋转让给实际出资人沈娟、王二军，民康公司、徐业飞作为出卖人应当按照约定全面履行自己的义务，将该房屋的所有权转移给买受人。由于徐业飞至今未办理其名下的房屋不动产权证，故其应当先行予以办理，民康公司作为产权登记人对此应予以配合。因王二军已经同意该房屋归沈娟所有，故徐业飞在取得不动产权证后，应当及时协助配合沈娟办理案涉房屋产权转移登记手续。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告泗阳县民康农村经济发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助被告徐业飞办理位于泗阳县众兴镇运河人家二期13幢804室房屋不动产权证； 二、被告徐业飞在取得位于泗阳县众兴镇运河人家二期13幢804室房屋不动产权证后十五日内协助原告沈娟办理该房屋不动产权转移登记至原告沈娟名下的手续。 案件受理费80元，由被告徐业飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。 审 判 长  刘慧玲 人民陪审员  谷士凯 人民陪审员  葛少卿 二〇二一年四月十五日 书 记 员  刘 媛 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。