广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初16127号原告：管凤祥，男，1963年1月14日出生，汉族，住广州市东山区。委托诉讼代理人：邢雅茵，广东润科律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙发林，广东瀛真律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市萝岗区（现黄埔区）九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，该公司董事长。委托诉讼代理人：张华、邓志军，均系该公司员工。原告管凤祥与被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告管凤祥的委托诉讼代理人邢雅茵，被告澳美公司的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告管凤祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2000年10月16日起至实际交楼日止的迟延交楼违约金，迟延交楼违约金以原告实际已付购房款分段按日万分之五的标准计至房屋实际交付之日止。违约金总额以已付购房款186473元为限；2.本案诉讼费由被告承担。原告当庭变更第一项诉讼请求为：1.判令被告立即向原告支付自2000年10月19日起至立案之日2020年10月19日止的迟延交楼违约金，迟延交楼违约金以原告实际已付购房款186473元为基数分段按日万分之五的标准计至房屋实际交付之日止。违约金总额以已付购房款186473元为限。事实和理由：1998年7月28日，原告与被告签订《房地产买卖契约》。合同约定，被告将位于广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居EA033-302房的房地产出售给原告，总房价款为244846元。付款方式为15年免息分期付款。合同约定被告于2000年7月28日将上述房屋正式交付给原告。如被告不能按期向原告交付房产，以逾期交付使用之日起至实际交付之日止，以原告实际已付的房价款总额每日千分之一计算违约金给原告。1999年8月23日，双方签订《关于更改付款方式的补充协议》约定将原十五年免息分期付款改为十二年银行按揭付款，在按揭中由此产生的利息全部由被告负担，原告月供款不变，即每月应付692元，应缴银行的月供款额888元与原告供款额之差额则由被告承担。1999年年底，银行将按揭款9万元支付给了被告。原告按合同约定支付了全部购房款，全部履行完合同义务。但被告却不能按合同约定交楼。原告多次维权并要求被告办理交付房屋、支付违约金，均无果。鉴此，原告特根据有关的规定，诉诸法院，请求法院依法支持。被告澳美公司辩称，被告认为原告的诉讼所依据的事实和理由均不能成立，应予驳回。一、原告要求被告向其支付自2000年10月16日起至实际交楼之日止的迟延交楼违约金的诉讼请求已超过20年的最长诉讼时效期间。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”。在本案中，按照合同约定，2000年7月28日为案涉房屋交付给原告的起算时间，自2000年7月28日至原告起诉之日2020年10月19日，已经超过了二十年。因此，原告的起诉已超过法律规定的二十年最长诉讼时效。原告起诉要求被告向其支付自2000年7月28日至实际交楼之日止的迟延交楼违约金不应得到法院的支持。二、已有政府文件确认“澳洲山庄”为烂尾楼，无法交楼办证并非被告的责任，被告不应承担违约责任。而且因合同实际无法履行，被告反诉请求法院判决解除原《房地产买卖契约》。《广州市处理“烂尾楼”领导小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》（穗建开［2013］491号）已将澳洲山庄定性为烂尾楼，各级主管部门也明确无法办理房产证，而且《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》（穗规开发［2013］741号）也明确“该项目不具备办理《房地产证》的条件”。因此，被告未能交付办理验收合格手续房屋的原因是不可抗力，即该行为并非被告原因导致，被告更不应承担“逾期交楼违约金”。也因此，《房地产买卖契约》已不可能再继续履行，依法应予以除。1.被告与原告签订《房地产买卖契约》后，被告积极履行合同义务，澳洲山庄工程无法通过竣工验收的手续、交付房屋并非是被告的原因所致，被告无需承担违约责任。2.现如今澳洲山庄已成为广州地区最大、持续时间最长的“烂尾楼”工程，案涉房屋已经长达二十多年无法交付，这是历史遗留问题，被告也积极奔走、推动山庄重建，但实在不是被告单独所能解决。3.2012年以来，为解决澳洲山庄“烂尾”历史遗留问题，广州市萝岗区/黄埔区委联合多个政府部门专门为澳洲山庄的重建项目成立了专责小组并做出政策指示文件，由各部门以维护社会稳定及保障广大业主利益的角度出发推动重建计划，澳洲山庄重建项目已经广州市规划局批准重新修改规划，根据政策要求案涉房屋将修改规划进行重建，在重建项目完成后被告将不可能按照原案涉房屋的地址及房屋交付给原告，《房地产买卖契约》事实上已经无法继续履行。4.根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”之规定，因此，被告有权解除《房地产买卖契约》，而且这也是目前来看最好的保护原告利益的方式。三、被告正在积极推动山庄重建，希望综合各方因素，从大局考虑，减轻对被告盘活工作的资金压力。澳洲山庄烂尾的原因有很多，短期内将无法向业主履行合同，但被告并没有因此逃避责任，相反还一直都在努力进行推进重建。目前，被告正积极筹划对山庄所有业主进行统一安置，由于业主情况各有不同，合同处理上也会存在差异，在后期进行安置时，也会征询国土房管部门的意见，进行科学分类、统一解决，当前阶段也正在收集整理业主的需求，后期进行安置时，也会征询国土房管部门的意见，进行科学分类、统一解决。当前阶段也正在收集和整理业主的需求，后期会据此作出整体的方案，若此时判决要求被告败诉，无疑将会给被告雪上加霜，并对山庄重建带来负面影响，请合议庭综合考虑被告压力和广大业主利益，酌情进行裁量。最后，恳请法院维护广州市人民政府在《广州市处理“烂尾楼”领导小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》（穗建开【2013】491号）确定重建方案，督促该方案相关方履行承诺，以广大购房人利益和地区稳定为重，同时维护被告的合法权益。补充：原告提出主张权利的方式为由其他业主代其上访，但被告认为不能视为系原告主张权利的方式，更加不能以这种方式来主张诉讼时效未经过。况且，本案已超过最长法定诉讼时效保护期20年。被告认为按照合同约定被告应在2000年7月28日向原告交付房屋，实际至今尚未交房，故被告根据自己对法律的理解最长20年的诉讼时效已经全部经过。被告没有交楼的原因为被告资金链断裂。本院经审理认定事实如下：1998年7月28日，管凤祥（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》（以下简称“涉案契约”），约定：澳美公司将坐落在增城区镇龙镇金坑村路澳洲山庄聚龙居EA033-302房（以下简称“涉案房屋”）出售给管凤祥，房屋建筑面积为61平方米，合同总价款为244846元，付款方式为十五年免息分期付款。合同第三条约定，双方同意于2000年7月28日由甲方将上述房屋正式交付给乙方。合同第五条约定，乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。合同附件一第二条“房屋交付状况”2-5条约定，甲方应于2000年7月28日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1）不可抗力的自然灾害；2）不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。如遇前述特殊情况，本契约第九条规定乙方尚未到期支付的该房地产成交价余款的缴款期限亦按实际影响的时间相应延期。第六条“合同终止与违约责任”6-2条约定，除本契约第二条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知甲方解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙方实际已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）、违约金退还乙方。第九条“购买价款与支付方式”9-3条约定，乙方选择最高十五年免息分期付款（共180期），签约首期（含订金）46112元于1998年7月28日支付，分期付款每月应缴696元，于发出楼宇封顶通知书十二天内缴付总楼价的20%48969元，于发出入伙通知书十二天内缴付总楼价的10%24485元。乙方同意于签署正式买卖契约次月开始，在每月10号前按甲方指定方式缴交分期供楼款项。1999年8月23日，澳美公司（甲方、卖方）与管凤祥（乙方、买方）签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定：乙方所购澳洲山庄聚龙居EA区033幢302号房屋，经甲乙双方友好协商同意将原付款方式：十五年免息分期付款改为十二年期银行按揭付款，由此而产生的利息全部由甲方负担，其操作方法是提供按揭银行负责从乙方账户每月扣收应缴银行月供款额888元，其中乙方月供本金不变，即692元，其余款项由甲方先行划入乙方供款账户以保证银行从乙方账户扣收本金和利息。乙方缴付于楼宇封顶通知书发出十二天内总楼价的20%，入伙通知书发出十二天总楼价的10%。1999年8月23日，管凤祥（甲方、借款人、抵押人）与中国工商银行广州分行第三支行（乙方、贷款人、抵押权人，以下简称“工商银行”）、澳美公司（丙方、扣保人、发展商）签订《购房抵押借款合同》，约定：管凤祥向工商银行贷款90000元用于购买增城镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居EA033-302房，抵押物为该房屋；贷款期限十二年；由甲方按月分144期偿还，供款日为每月20日，每月供款金额为888元，月利率为5.175‰。1998年7月27日，澳美公司向管凤祥出具一张收款收据，确认收到管凤祥支付的涉案房屋的定金8000元。1998年7月28日，澳美公司向管凤祥出具两张收款收据，确认收到管凤祥支付的涉案房屋购房首期及尾数38112元和1998年8、9月的月供款1392元。1999年9月24日，澳美公司向管凤祥出具收款收据一张，确认收到管凤祥支付的涉案房屋封顶期款项48969元。庭审时，管凤祥与澳美公司均确认，涉案契约约定购房总款为244846元，因双方变更了付款方式，购房总款发生了变更，变更为186473元，并确认管凤祥已于1999年12月30日前付清全部购房款186473元，澳美公司截至本案庭审之日尚未将涉案房屋交付给管凤祥。1999年6月16日，增城市财政局向管凤祥出具的《广东省契税完税证》显示纳税人管凤祥，实缴镇龙澳洲山庄EA033-302商品房契税金额7345.38元。已发生法律效力的（2018）粤0112民初3530号民事判决查明：“原告与澳美公司签订《房地产买卖契约》，向澳美公司购买座落于增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A2-401房，（2017）粤01民终10549号民事判决查明，原审法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。原审法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的涉案房屋均未办理大确权或初始登记。原审法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，涉案物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，涉案项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目迟延办证、交房等相关情况”。上述生效判决认定：“关于逾期交房、逾期办证违约金是否超过诉讼时效。由于涉案物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合涉案项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目的情况的事实，说明涉案项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映涉案项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑涉案物业所在项目的其他部分购房者曾就原告主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于原告的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳”。上述事实有《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》《广东省契税完税证》《收据》及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，涉案契约是管凤祥与澳美公司双方的真实意思表示，内容没有违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于迟延交楼违约金问题。双方在涉案契约及附件中均约定，澳美公司于2000年7月28日将涉案房屋正式交付给管凤祥，并约定澳美公司逾期交楼，须按管凤祥实际已付房价款总额以每日千分之一的标准支付违约金。管凤祥已于1999年12月30日前付清全部购房款186473元，但直至本案庭审之日，澳美公司仍未将涉案房屋交付给管凤祥，澳美公司迟延交楼的行为属于违约，应承担违约责任。管凤祥要求澳美公司支付迟延交楼违约金于法有据，惟双方在涉案契约中对违约金的约定过高，依法应予以调整。管凤祥主张自2000年10月19日起至实际交楼之日止以已付购房款总额186473元为基数按每日万分之五的标准计算逾期交楼违约金，于法有据，本院予以支持，违约金总额以不超过186473元为限。关于逾期交楼违约金是否超过诉讼时效的问题。由于涉案房屋所在楼盘项目的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、逾期交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合涉案房屋所在楼盘项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案房屋所在楼盘项目情况的事实，说明涉案房屋所在楼盘项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映涉案房屋所在楼盘项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑涉案房屋所在楼盘项目的其他部分购房者曾就管凤祥主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于迟延交楼违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告管凤祥支付迟延交楼违约金（违约金自2000年10月19日起以186473元为基数按每日万分之五的标准计算至实际交楼之日止，违约金总额以不超过186473元为限）；二、驳回原告管凤祥的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4029元，由被告广州澳美房地产开发有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  赵永忠人民陪审员  韩 艳二〇二一年四月十九日书 记 员  张若玫