广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初292号原告（反诉被告）：贺伟，男，1990年1月10日出生，汉族，住湖北省武穴市×××××××××，公民身份号码421××××××××××××410。委托诉讼代理人：陈伯慈，广东珙桐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈诺亚，广东珙桐律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：祝志鹏，男，1990年1月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××景升楼503房，公民身份号码441××××××××××××338。委托诉讼代理人：熊强，广东信孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁子华，广东信孚律师事务所律师。原告贺伟与被告祝志鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案。被告在诉讼中提起反诉，本院经审查决定与本诉合并审理，并依法适用简易程序于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陈伯慈、陈诺亚，被告及其委托诉讼代理人熊强、梁子华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告交付坐落于佛山市×××××××××××景升楼503房；2.被告向原告支付违约金（以950000元为本金自2020年11月9日起计算至实际交房之日止，按日千分之一计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年6月20日，原告与被告就原告购买被告名下的坐落于佛山市×××××××××××景升楼503房的房产买卖事宜签订《房地产买卖合同》。合同约定，“成交价为950000元，定金20000元，补充条款约定定金补30000元，交付时间：卖方收齐楼款当天”。2020年6月20日，原告在签订合同后，当即向被告支付了定金20000元。2020年8月6日，原告与被告经协商变更定金为50000元，原告向被告补交定金30000元。2020年9月21日，原告向被告支付首期房款320000元。2020年9月21日，原告与被告办理房屋过户手续，2020年9月25日，原告取得涉案房屋的新房产证。2020年10月15日，原告经银行通知办理入押手续。2020年11月4日，原告向被告补交户口迁出押金30000元。2020年11月9日，银行向被告放款550000元。原告已经于2020年11月9日向被告支付了合同约定的总成交价950000元，但是，截止至起诉之日，被告仍未向原告移交涉案房屋，被告仍在非法占用着涉案房屋拒绝搬出，原告经过多次催告后未果。原告认为，原告与被告签订的合同合法有效，原告已经全面履行合同义务，被告拒绝搬出并霸占房屋继续使用的行为已经严重侵害了原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告辩称：1.在买卖及交付的过程中，原告存在逾期向银行贷款的行为，导致被告因此产生更多的解押费用，由于原告的过错产生的损失理应由原告承担，但原告一直不肯直接面对，不愿意承担该部分损失，导致被告没有将涉案房屋的钥匙交给原告；2.被告在签订涉案合同后，已经将房屋中属于被告的生活用品等搬离涉案房屋，属于清空状态，在交易过程中可随时交付，只是因为被告产生的损失没有得到解决，所以暂时未交付；3.原告未及时向银行办理贷款，以清偿被告的解押费用，在被告的清偿费用因原告的过错增大的前提下，属于原告的先期违约行为，被告有权拒绝交付房屋，待原告的先期违约行为解决后再履行被告的交付行为。在和原告的前期协商过程中，被告每次协商包括庭审都将房屋钥匙带上，仅待被告的损失解决即可交付。被告向本院提出反诉请求：1.原告支付被告违约金19000元（以950000元为基数，按照每日千分之一的标准从2020年6月27日计算至2020年7月16日）；2.原告向被告赔偿损失30100元；3.本案诉讼费用由原告负担。事实和理由：2020年6月20日，被告与原告签订了《房地产买卖合同》，约定被告将涉案房屋出售给原告。《房地产买卖合同》第三条中“银行按揭付款”部分的第2项列明：“买方应于2020年6月27日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用”，但原告直至2020年7月16日才向银行申请按揭贷款，致使被告在2020年11月9日才收到银行支付的信贷房款550000元。原告迟延申请按揭贷款的行为直接导致被告未能在与融资担保公司约定的时间内将融资款向其支付，从而造成被告需要向融资担保公司支付逾期违约金共计30100元。综上所述，被告多次与原告协商该30100元损失的赔偿问题，但原告均不同意支付，还将被告诉至法院。为维护自身合法权益，被告特提起反诉。原告对反诉辩称：1.原告早于2020年6月24日与被告及中介到银行申请办理按揭手续，但当时的银行存在违规收费行为，要求收取6000元贷款手续费，所以原告另行找贷款银行。原告在2020年7月6日按照合同约定办理按揭手续，至于银行何时放款问题原告无法控制，被告主张的垫资费用是因被告缺乏自有资金，但又有进行二手房交易，找寻第三人融资公司办理解押手续所导致，至于被告与第三人融资公司之间的合同约定及各种扣款，原告不知情。2.房地产买卖合同中明确违约方的违约责任是按照每日总成交价的千分之一向守约方支付违约金，就算认定原告存在逾期办理按揭手续，也应当按照每日总成交价的千分之一计算违约金，合同约定的办理按揭手续的日期是6月27日，与实际办理的7月6日仅相差9日。对于被告所描述的垫资费用，应当由被告承担，合同中并无约定要求原告承担，双方应当按照合同的约定履行。诉讼中，双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的质证和辩证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2020年6月20日，被告（卖方）、原告（买方）与案外人佛山市鸿光房地产中介有限公司（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》，约定：买方以总价950000元向卖方购买佛山市×××××××××××景升楼503房及2号夹层储物间（以下简称涉案房屋），建筑面积为103.23平方米；该物业有抵押，欠款额约500000元，涂销抵押方式如下：卖方在签署本合同后20日内，向抵押银行或其他抵押权人申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用；提前还贷出资方式为卖方融资，融资费用由卖方承担；付款方式为银行按揭付款，买方选择商业贷款方式办理银行按揭贷款，定金70000元，买方须在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日；按揭贷款：买方应于2020年6月27日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；交易递件，买卖双方同意按以下方式办理交易过户手续：卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续后5日内办理交易递件手续；买卖双方同意于买方通过银行贷款审批后5个工作日内办理交易过户手续；首期房款(含定金)270000元，买方支付时间为完税当天；尾期房款即申请贷款额680000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户；买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，买卖双方应在交接该物业当天一并到场查验房屋并签署《房屋交接确认书》；签订本合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任要求赔偿损失：违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金。备注：买方办理新的房产证，卖方须协助买方办理户口迁移问题，卖方融资审批通过，买方补定金30000元给卖方。等等。同日，原告向被告支付定金20000元。2020年8月6日，原告向被告支付定金30000元。2020年9月21日，原告向被告支付首期房款320000元。2020年9月25日，原告及万秀珍取得涉案房屋的不动产权证。2020年11月5日，原告向被告支付30000元，附言为“户口转移-压金”。2020年11月9日，原告向被告支付房款550000元。2021年1月6日，原告提起本案诉讼。2021年3月5日，被告提起反诉。经本院主持，双方于2021年3月9日办理涉案房屋交接手续。诉讼中，原告陈述，其于2020年6月24日到银行申请办理按揭手续，但在该银行无法办理，原告于2020年7月6日到罗村邮政银行申请按揭，于2020年7月16日签订按揭贷款文件。被告陈述，被告以向融资公司借款过桥的方式融资，有签订合同，但合同在融资公司处，故被告没有合同；中介告知被告，买方的银行按揭2个月流程可走完，2020年6月23日，被告与融资公司协商，借款期限为2个月，超过2个月需支付逾期违约金及增加的手续费，按照借款总额每日千分之一计算；借款650000元，被告在签订融资合同时已交付过桥费用及手续费36000元；由于原告逾期向银行申请按揭，导致银行在2020年11月9日才将房款支付给被告，被告主张的损失36900元是因房款的迟延支付而产生的逾期违约金及违约期间新增的手续费。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉案合同包含了房屋买卖关系的内容及居间合同关系的内容，本案为房屋买卖合同纠纷，故本院仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。原、被告围绕涉案房屋的买卖合同关系是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依合同约定全面履行各自的义务。原告主张被告逾期交付房屋应支付逾期交付违约金，被告反诉主张原告逾期申请按揭贷款，导致被告向融资公司支付逾期违约金30100元，原告应支付相应违约金及赔偿损失，故双方的争议焦点在于何方存在违约行为。首先，合同约定“买方应于2020年6月27日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用”，原告确认其因银行存在违规收费行为另行找贷款银行，并于2020年7月6日申请银行按揭，2020年7月16日签订按揭贷款文件，故原告存在未按合同约定时间签订银行按揭贷款文件的行为，存在违约。其次，合同约定“提前还贷出资方式为卖方融资，融资费用由卖方承担”，虽然原告未按合同约定时间签订银行按揭贷款文件，将导致银行贷款迟延发放，但合同并未约定被告融资费用需通过原告申请的银行贷款来支付，故被告因未能及时归还融资公司的款项导致的违约金没有合同依据，其反诉主张原告应赔偿损失不应支持。最后，合同约定“物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天”，被告于2020年11月9日收齐全部购房款，应于该日向原告交付房屋。如前所述，被告以其产生损失未得到解决为由拒绝交付依据不足，故被告存在未按合同约定时间交付房屋的行为，构成违约。综上，原被告均存在违约行为，现原告主张被告应支付逾期交付房屋违约金，被告反诉主张原告应支付逾期办理按揭违约金，经核算，原告逾期履行合同义务19天，被告逾期交付房屋120天。虽然合同约定违约金按每日总成交价的千分之一计付，但违约金的支付应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。综合考虑到双方违约行为的情节、程度、主观因素等情形，本院酌情确定被告应支付逾期交付房屋违约金14392.5元[950000元×0.00015×（120天-19天）]予原告，原告主张及被告反诉主张超出核定部分，本院不予支持。原告主张被告交付涉案房屋，因经本院主持，双方已办理房屋交接手续，故本院对该诉请不再支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）祝志鹏应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金14392.5元予原告（反诉被告）贺伟；二、驳回原告（反诉被告）贺伟的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）祝志鹏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取6650元（原告已预交），由被告负担。反诉受理费减半收取513.75元，由原告负担25元，由被告负担488.75元。上述款项抵扣后，被告应于上述付款同期迳付诉讼费6625元予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二一年四月二十三日书记员  陈嘉瑜