重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)渝0156民初935号 原告：谢加志，男，1969年10月25日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：王槐生，重庆剑直律师事务所律师。 被告：何关兰，女，1968年7月5日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区。 被告：陈为华，男，1965年3月8日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区。 原告谢加志与被告陈为华、何关兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王梅独任审判，于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告谢加志的委托诉讼代理人王槐生，被告陈为华、何关兰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谢加志提出的诉讼请求：1、请求人民法院判令两被告交出到期的租赁房屋一套；2、支付欠交的租金每月2040元（现欠2021年2、3月）；3、支付违约金12240元；4、由被告承担本案诉讼费。庭审中，原告明确诉讼请求：被告支付2021年2月和3月的租金2080元，从4月1日起按每月2040元支付房屋占有使用费至被告交还房屋时止，违约金是按照合同第七条约定年租金的50%计算。事实和理由：2015年11月21日，原告谢加志与二被告之女陈静签订《房屋租赁协议书》，原告谢加志将其位于原重庆市武隆县xxxx的自有房屋出租给陈静，租期到2021年2月止。2017年6月12日陈静将该房屋转租给二被告，该转租行为也得到原告的认可，但三方约定转租后原2015年11月21日《房屋租赁协议书》约定的内容不变。2020年10月1日，被告才交最后一次租金10240元(差2021年2月)，现租房期限己超过，原告多次通知二被告交回房屋，但被告拒不交出房屋，房租也拖欠拒不交，已经严重违约。经双方多次协商无果，原告起诉至法院。 被告陈为华、何关兰辩称，原告的诉请无事实依据，依法不应得到支持。理由如下：一、事实是2015年11月21日，二被告的女儿陈静向原告租房，2017年6月12日陈静转租给二被告。2017年7月，二被告准备将房屋装修成宾馆经营，因资金投入大，二被告找到原告协商，原告同意将租期延长10年，也即延长到2031年2月。之后二被告投入150414元进行装修，2017年9月投入经营。2018年和2019年两年共盈利2万元，2020年收入仅能支付租金，2021年2月28日原告主张收回房屋不再出租，二被告明确提出反对。二、租赁协议既不存在法定的解除事由，也不存在约定的解除事由，原告无权解除租赁协议，双方应继续履行。因双方已经协商变更了租赁期限，原告需要出售案涉房屋并不能成为原告解除租赁合同的正当理由。三、原告恶意解除租赁协议，既是不诚信行为，又是违约行为。原告应当继续履行租赁合同并向被告承担违约责任。原告要求交还房屋，对装修如何处理只字未提，其目的是要侵吞装饰装修财产利益。现原告强行解除合同，要求原告交还房屋，必须向被告补偿装饰装修残值。原告原同意减免一个月租金，并宽限交纳租金期限，现被告已经交清租金，被告并未违约。四、原告主张的违约金不成立。即使按原告的陈述租赁期限届满，但后期占用房屋行为不是违约，而是侵权，并不存在违约行为。约定的违约金也过高，如果法院认为租赁合同被告违约了，也要求调低违约金。总之，若法院支持原告的诉请，是不公平的，将造成恶劣的社会影响。综上所述，原租赁协议的租期已经进行了变更，双方应当继续履行租赁合同至2031年2月，原告的诉请违背客观真实，没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告谢加志围绕诉讼请求依法提交了下列证据：《房屋租赁协议书》、房屋转租说明、房屋转租协议、建设银行账户交易明细、微信聊天记录、房产证复印件，被告何关兰、陈为华也同时举示了房屋转租说明、房屋转租协议、微信聊天记录，上述证据符合证据的真实性、合法性和关联性，且与双方当事人的陈述一致，本院予以采信。被告举示了房屋现状照片、家装购货清单、空调和电视购货单据、墙壁布装修费用等装饰装修单据，因该部分证据与原告的诉讼请求缺乏关联性，而且二被告在本案中也不提出反诉，本院对该部分证据不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月21日，原告（甲方）与案外人陈静（乙方，陈静系二被告之女）签订了《房屋租赁协议书》，约定原告将位于原武隆县xxxx的自有住房一套按现状出租给乙方，租期为五年，自2016年3月起至2021年2月止。租金：第一年年租金20160元，以后每年在上一年的基础上上涨5%，即第二年年租金21160元，第三年年租金22210元，第四年年租金23320元，第五年年租金24480元。缴款方式：实行每半年缴纳一次，先缴后用，上半年于每年2月底前缴纳，下半年于每年8月底前缴纳。乙方租用甲方住房需缴纳2000元租房保证金，乙方不租赁房屋时予以全额返还。合同对甲乙双方履行的责任约定为：(一)甲方履行的责任：1、租赁期间，甲方负责房屋主体结构的维修，确保乙方租赁期间房屋主体结构的安全。2、租房到期后，如乙方愿续租，在提前1个月向甲方提出后，甲方如果继续用作租赁，同等条件下优先租赁给乙方。……(二)乙方履行的责任：1、乙方在租房期间所发生的一切维修费用，由乙方自行承担，甲方不负责，若乙方不及时维修，给甲方造成的损失由乙方负责。2、合同到期后，若乙方不续租，应将住房及相关配套设施完好无损的交给甲方，不得故意破坏已经维修和装修的设施。3、乙方在租房期间，应严格遵守以下规定，违反其中之一者，甲方有权终止该协议并收回出租住房……（3）不得无故损坏房屋，如乙方确因经营需要，在不改变房屋结构的情况下，需要对所租房进行装修，事前需征得甲方同意，但装修所产生的一切费用由乙方自行承担，甲方概不负责。违约责任：以上规定，甲乙双方应自觉遵守，如一方违约，违约方应给付年租金总额的50%违约金给履约方。 2017年6月12日，陈静向原告出具一份转租说明：本人陈静，于2016年11月21日与房主谢加志就位于武隆县xxxx的套房达成租赁协议。经三方(陈静、谢加志、何关兰)协商一致，陈静将与房主谢加志签订的原租赁协议转让给何关兰，即在维持原租赁协议条款不变的条件下，相应合约权益由何关兰、谢加志双方按照协议继续履行。租期为五年，自2016年3月起至2021年2月止。原协议租房保证金2000元，合同到期后，由房主谢加志退还给新承租人何关兰，后续在租赁期间所产生的一切责任、安全事故、债权、债务及其他事务与陈静无关，由何关兰、谢加志双方自行协商。同日，二被告还签订一份房屋转租协议，载明：陈为华、何关兰同意女儿陈静与谢加志签订的XX中路XX房改房合同转租给陈、何夫妻二人，原合同所有条款不变，至2021年2月到期，到期后若陈、何夫妻要继续租赁，需在到期日前二个月向谢加志提出，经双方同意后签订新合同。以上协议谢加志表示同意。原告谢加志收到该份协议，并同意陈静将房屋转租给被告何关兰、陈为华。陈静将房屋转租给被告何关兰、陈为华后，二被告对房屋进行了装修，并经营公寓。2020年10月1日，在扣除已缴纳的保证金2000元后，二被告支付了该合同项下截止2021年2月28日的租金。因房屋租赁协议约定的租赁期限届满，双方对是否续租发生争议，2021年3月12日，原告起诉至本院，提出前述请求。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。原告谢加志与陈静签订《房屋租赁协议》后，陈静将其房屋转租给二被告，二被告向原告出具了房屋租赁协议，同意原合同所有条款不变，故原《房屋租赁协议》对原、被告具有约束力。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。《房屋租赁协议》约定的租赁期限截止2021年2月，现租赁期限已满，原告有权主张被告返还租赁物，故原告主张被告返还租赁房屋，本院依法予以支持。租赁期限到期后，因被告未交还房屋，原告请求被告按照租金标准每月支付房屋占用使用费2040元至原告交还房屋时止，本院依法予以支持。 关于原告主张被告按照《房屋租赁协议》的约定支付违约金12240元，理由系二被告未缴纳2021年3月租金，租期届满不交回房屋。本院认为，原、被告双方已按《房屋租赁协议》的约定履行了义务，但租期届满后被告拒绝交还房屋也未再支付房屋占有使用费的行为，已经构成了违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。现原告并未举示证据证明被告逾期交还房屋产生的实际损失，其主张的第一项诉讼请求房屋占有使用费，本院已予以支持。现原告主张二被告支付违约金12240元，明显过高，被告也在诉讼中请求调减违约金，鉴于被告拒绝交还房屋、亦未支付房屋占有使用费给原告造成了一定的损失，本院酌定二被告支付原告损失500元。 被告抗辩双方已对租赁期间进行了约定，均同意延长租期10年，但未举示证据予以证明，而房屋转租协议载明租期到期后继续租赁的，经双方同意后再签订新合同，双方在租期届满后并未就继续租赁达成一致意见，故二被告抗辩双方的租赁合同期限至2031年2月，因证据不足，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第七百一十六条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法典﹥时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条，判决如下： 一、被告何关兰、陈为华在本判决生效之日起十日内将位于原重庆市武隆县XXXXX房屋交还给原告谢加志； 二、被告何关兰、陈为华在本判决生效之日起十日内支付原告谢加志自2021年3月1日起至实际交还房屋之日止按每月2040元的标准计算的房屋占有使用费； 三、被告何关兰、陈为华在本判决生效之日起十日内支付原告谢加志损失500元； 四、驳回原告谢加志的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取78.5元（原告已预交），由原告谢加志负担38.5元，被告何关兰、陈为华负担40元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 员 王梅 二〇二一年四月二十日 法官助理 陈蕾 书 记 员 颜益