贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1513号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨玲，女，1976年12月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：严骄，北京市尚公律师事务所律师，代理权限为特别代理。委托诉讼代理人：梁一秋，北京市尚公律师事务所律师，代理权限为特别代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：余太海，男，1986年10月6日出生，汉族，现住贵州省贵阳市市南明区。上诉人杨玲因与被上诉人余太海房屋买卖合同纠纷一案，上诉人杨玲不服贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初16220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年02月02日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人杨玲的委托诉讼代理人严骄、梁一秋，被上诉人余太海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨玲上诉请求：1．依法撤销原判；2．依法判令被上诉人依照总房款20%支付违约金12万元；3．依法判令被上诉人支付上诉人因维权而支出的合理费用（律师费、误工费等）及经济损失共8万元；4．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．原审法院认为双方在合同中未对购房首付款金额及付款时间等进行约定，合同签订后双方对此协商均无法达成一致意见，致使双方签订的房屋买卖合同事实上无法履行系事实认定不清。虽在合同中未约定，但双方在电话通话中已经商定房屋首付款为12万元、付款时间为2018年4月16日。余太海因自身原因未能办理房屋贷款，按照合同第四条约定，应当自行筹齐并一次性支付房款。2．因余太海自身原因无法办理贷款且实际无履约能力，导致合同目的无法实现，余太海应按照《房屋过户三方合同》约定，承担相应违约责任。余太海辩称，1．我与上诉人杨玲签订的合同真实有效合法；2．杨玲没有配合我将首付款打入资金监管账户、不配合我到银行做贷款申请，导致我方无法做正常房贷按揭；3．杨玲在未与我解除合同之前，已经将案涉房屋以79.8万元出售，此期间我并未购买其他房屋，对方多卖的19.8万元应认定为我方损失；4．。杨玲未与我解除合同即将房屋二次出售，属于恶意违约，应承担违约责任，案渉合同约定金额与我方实际损失差距过大，故我方主张8万元损失及要求对方双倍返还购房定金。余太海向一审法院起诉请求：一、双倍返还原告购房定金60,000元和80,000元损害赔偿金。二、承担本案诉讼费。杨玲向一审法院反诉请求：一、按照总房款20%支付反诉原告违约金12万元；二、支付反诉原告因维权而支出的合理费用（律师费、误工费等）及经济损失共8万元；三、承担本案诉讼费。一审法院认定事实，被告（反诉原告）杨玲作为甲方，与原告（反诉被告）余太海作为乙方、案外人三益得公司作为丙方于2018年3月签订《房屋过户三方合同》约定甲方将其所有的位于贵阳市南明区房屋出售给乙方；房屋成交价格为60万元；乙方签约当日向甲方支付定金3万元，甲方与乙方办理完毕该房屋权属转移或办理完更名手续后定金自动转为购房款，乙方向甲方交纳定金后，若甲方不按本合同约定出售该房屋，将双倍返还乙方所支付的全部定金，若乙方不按本合同约定购买该房屋，乙方支付的定金不退；乙方采取按揭贷款方式付款（乙方贷款以银行相关单位评估公司评估为准），乙方办理银行按揭贷款，首付金额（含定金）为／，于该房屋产权转移登记之日或／，乙方拟贷款方式乙方因自身原因未获得银行住房贷款或公积金住房贷款，双方同意由乙方自行筹齐剩余房价款，于乙方未获得银行或公积金管理中心批贷之日起／日内自筹房款一次性通过方式支付给甲方；违约责任，乙方未按照本合同条款约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理，逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五每日的违约金，并于实际支付应付款之日向甲方支付违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起7日内按照总房款的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款；甲方应将办理该房屋权属登记申请、按揭贷款所需要提供的文件资料于本合同签约之日起叁个工作日内交齐给丙方，逾期交付导致不能办理或延迟办理的，责任由甲方承担；乙方应将办理该房屋权属登记申请、按揭贷款所需要提供的文件资料于本合同签约之日起叁个工作日内交齐给丙方，逾期交付导致不能办理或延迟办理的，责任由乙方承担；签署该协议后因乙方违约，所产生的维权费用由违约方承担，维权费用包括但不限于诉讼费、保全费、保函费、执行费、评估费、拍卖费、审计费（注包括专项审计）、律师代理费（注以律师事务所委托代理合同载明金额为准）、交通费、食宿费等。三方在合同中还约定了其他事项。合同签订后，余太海于同月13日向杨玲转账支付了购房定金3万元，双方在履行合同过程中，就首付款金额及付款时间多次发生争执，始终无法达成一致意见，杨玲于同年9月将该房以79万元出售给他人。一审法院认为：原告（反诉被告）余太海与被告（反诉原告）杨玲及三益得公司于2018年3月签订的《房屋过户三方合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照合同约定履行合同义务，享有合同权益。本案中，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在《房屋过户三方合同》中未对购房首付款金额及付款时间等进行约定，合同签订后双方多次协商均无法达成一致意见，致使双方签订的房屋买卖合同事实上无法继续履行，由于双方在合同中未约定首付款金额及付款时间等，故双方在本案中均不存在违约，现涉案合同因原、被告就约定不明的内容无法达成合意而无法继续履行，杨玲理应将余太海已支付的定金3万元返还余太海。因双方在本案中均不存在违约，故余太海的其余本诉请求及杨玲的反诉请求均无事实及法律依据，一审法院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）杨玲于本判决生效后五日内返还原告（反诉被告）余太海定金人民币30,000元；二、驳回原告（反诉被告）余太海的其余本诉请求及被告（反诉原告）杨玲的全部反诉请求。案件受理费3,100元，减半收取1,550元，由原告（反诉被告）余太海负担550元，由被告（反诉原告）杨玲负担1,000元；反诉费2,150元由被告（反诉原告）杨玲负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审期间，当事人均未提交新证据，经二审审理查明的事实与原判决认定的事实基本一致，本院予以确认。本案事实，有当事人陈述、《房屋过户三方合同》、微信聊天截屏、电话录音等证据在卷佐证，上述证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，民事主体从事民事活动应当秉持诚信、恪守承诺。本案中，杨玲、余太海签订的《房屋过户三方合同》系双方真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应依照合同约定全面履行合同义务。结合本案事实，虽然合同并未约定首付款金额及支付时间，尾款金额及支付时间，但通过双方电话录音沟通内容可证明双方已通过口头约定的方式对首付款金额及支付时间进行了补充约定，首付款金额为12万元；经杨玲宽限，首付款支付时间为2018年4月25日。从双方履行合同情况来看，经杨玲多次催告，余太海均未按约定支付首付款，故余太海构成违约，应按照《房屋过户三方合同》约定承担相应违约责任。一审法院认定双方均不向对方承担违约责任不妥，本院对此予以纠正。杨玲上诉主张余太海应按合同第九条约定向其支付房屋总价款20%的违约金。结合本案杨玲的实际损失情况，考虑到双方利益平衡，本院根据公平原则对杨玲主张的违约金进行调整，酌情参照定金金额来计算本案违约金数额，故余太海应向杨玲支付违约金3万元。鉴于本案中杨玲已收取余太海定金3万元，则该3万元杨玲不退还余太海，抵扣余太海需向杨玲支付的3万元定金。杨玲上诉主张余太海应向其支付因维权而支出的合理费用及经济损失。其中3万元律师费属于杨玲实际损失，但本案支持余太海支付杨玲违约金3万元已足以弥补杨玲实际损失，考虑到违约金填补损失的立法目的，本院对该上诉主张不予支持；关于除律师费外的其他损失，杨玲并未提供证据证明其遭受其他损失的情况，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的主张应当提供相应的证据予以证明，否则应当承担举证不能的法律后果。故本案对杨玲该项上诉主张不予支持。综上所述，上诉人杨玲的上诉请求部分成立。本院依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初16220号民事判决；二、余太海于本判决生效后五日内向杨玲支付违约金人民币3万元（以余太海已支付的3万元定金抵扣）；三、驳回余太海全部诉讼请求；四、驳回杨玲其他诉讼请求。一审案件本诉受理费用3,100元，减半收取1,550元，由被上诉人余太海负担；一审案件反诉受理费用2,150元，由上诉人杨玲负担1,828元，由被上诉人余太海负担322元。二审案件受理费用4,300元，由上诉人杨玲负担3,655元，由被上诉人余太海负担645元（杨玲预交上诉费5,250元，具体给付由双方在执行中解决）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 邓禹雨审判员 田镇华二〇二一年四月二十九日法官助理沈祥凤书记员李连睿