山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0202民初292号 原告：陈燕，女，1989年4月3日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：陈涛（系原告哥哥），男，1982年10月1日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 被告：王元，男，1963年9月6日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：郑泽敏，山东鲁青律师事务所律师。 第三人：市南区碧海佰家房产中介部，住所地山东省青岛市市南区瞿塘峡路65号101户，统一社会信用代码92370202MA3ECPMN9E。 经营者：王同荣，男，1948年1月15日出生，住山东省乐陵市。 原告陈燕诉被告王元、被告市南区碧海佰家房产中介部（以下简称碧海中介）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈涛、被告王元委托诉讼代理人郑泽敏、被告市南区碧海佰家房产中介部经营者王同荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈燕向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付三个月房租以及供暖费、电费等共计9216.63元。事实与理由：原告与被告在2019年9月29日签订《房屋租赁合同》，原告将位于青岛市南区双星海富楼B座2705户房屋出租给被告，出租时间为2019年10月10日至2020年4月10日共6个月，价格为每月2300元，出租期间水电费、物业费、供暖费、电梯费、燃气费等房屋使用费用由被告自理。被告签订合同时付给原告3个月租金和1个月押金，后3个月租金由中介代管，待12月10日前后由中介转交给原告。该合同由本案第三人（即市南区碧海佰家房产中介部）居间签订。原告不是房屋业主，本合同为原告转租房屋，原告租房成本为2916.7元每月，租期为2019年5月至2023年5月。2019年11月份，被告因个人工作调动，不愿维续居住该房屋，要求退租。称因只居住一个月，要求退还5个月房租。原告明确表示拒绝。合同约定第十条约定：“乙方中途擅自退租的，乙方应该按本合同一个月租金额向甲方支付违约金，若违约金不足弥补甲方损失，乙方还应承担赔偿责任。”被告提出退租要求时，原告已经离开青岛，赴北京工作，已经无法处理转租事宜，且原告本身有租房成本，因此一个月违约金无法弥补原告损失，符合上述合同约定的条款。此外，智能门锁出入记录显示，被告直到12月底一直都有出入记录，并不符合其只住了一个月的说法。因此，原告要求被告全额支付合同约定的全额租金，以及期间产生的应由被告支付的其他费用。费用共计：三个月房租6900元，供暖费1671元，电费193，63元，水费燃气费未计算，以200元计，电梯费252元。共计9216.63元。 王元辩称，1.本合同属于无效合同，原告应当承担违约责任。本案中房屋的所有权属于案外人荆鹏顺所有，原告未经房屋所有权人同意将房屋租给被告，虽然合同中有写明原告与荆鹏顺协商同意，但因荆鹏顺并未在合同上签字确认，原告属于无权处分，其租赁合同本身就是无效合同，原告应当承担违约责任。2.原告的诉讼请求不合理、属无理请求，其应退还被告押金2300元。房屋租赁合同约定的租赁期限是2019年10月10日至2020年4月10日，期限六个月。被告支付3个月的租金及一个月的押金，被告于2019年11月6日通过微信方式向原告提出解除租赁合同，并愿意承担违约责任，原告在诉状中也承认这一事实。被告提前一个月、于2019年11月6日通知原告，即使全部搬离的时间是2019年12月6日，被告也只居住涉案房屋两个月，自愿承担一个月租金的违约金，原告仍应该退还被告一个月的住房押金2300元，被告保留这一权利，另案起诉。综上，应当驳回原告诉讼请求。 第三人碧海中介述称，王元通过第三人与原告签署了《房屋租赁合同》，王元租了一个月之后跟中介说不想租房子了，第三人就跟原告联系了，原告不同意退房，说可以转租。被告同意交一个月房租作为违约金，原告对此不同意，中介就又做被告的工作，被告同意支付两个月的房租作为违约金，原告还是不同意，再后来中介跟原告就联系不上了，便告知被告自己与原告联系。2019年11月6日被告到中介处告知他已搬出，但是中介并未去房屋实际查看。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年9月21日，陈燕（甲方）与王元（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租乙方位于青岛市市南区瞿塘峡路49号2705户房屋，租赁期限自2019年10月10日至2020年4月10日，月租金2300元，签约当日，乙方支付甲方三个月租金及押金共计9200元，另外三个月租金6900元暂时保管于居间方，居间方在双方无异议后，于2019年12月10日前将该款转给甲方。租赁期间的物业费、水电、煤气、暖气等费用由乙方负担。租赁期间，乙方擅自退租的，乙方按照本合同一个月租金标准向甲方支付违约金，若违约金不足以弥补甲方损失，乙方还应当承担赔偿责任。合同第十六条约定：该房原产权人为荆鹏顺，甲方陈燕与荆鹏顺签有《租赁合同》，甲方租赁该房屋用于日租使用，因10月1日至5月1日前为空窗期，甲方与荆鹏顺协商并同意甲方将该房屋转租给乙方，荆鹏顺对此无异议。上述情况。甲乙双方及荆鹏顺知晓并同意，乙方不得以此为由提出本合同无效，否则视为违约。 原告提交暖气费、水电费、燃气费、电梯费收据一宗，证明被告应当承担租赁期间的供暖费1671元，电梯费193.63元，水费、燃气费200元、电梯费252元。被告质证称，对上述证据不予认可，因为都是复印件，无法确认真实性，且没有标注时间，被告已经于11月6日从涉案房屋中搬离，被告不应当承担该费用。 经询问，被告陈述其于2019年11月6日将房屋腾空，当日便短信通知了原告，并告知了第三人。第三人陈述被告确实在2019年11月6日告知中介其腾空了房屋，并将其个人物品存放在第三人处。原告对被告的上述陈述不予认可，认为被告应当举证证明其已经退房。因为原告不同意被告退租，所以自始至终并没有实际查看房屋是否腾空。 经询问，第三人陈述，合同签订后，被告放了三个月房租在中介处，后来被告说要退租，中介与原告联系后，原告表示不同意退租。再后来，中介便联系不到原告了。租赁合同约定租赁期满后，中介约双方协商解决问题，但是原告不来，被告问中介要预付的三个月房租，中介就把房租退给被告了。被告认可中介已将预付的三个月房租退回。 本院认为，本案争议的焦点为：被告作为合同违约方是否享有解除合同的权利？ 首先，关于被告主张合同无效的请求，依据《合同法》及司法解释相关规定，当事人一方以另一方在缔约时对标的物没有处分权为由主张合同无效的，法院不予支持。且在签订《房屋租赁合同》时，被告对涉案房屋系原告转租的事实是明知且认可的，故被告的该项主张本院不予支持。 本案中，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定：租赁期间，乙方（被告）擅自退租的，乙方（被告）按照本合同一个月租金标准向甲方（原告）支付违约金，若违约金不足以弥补甲方（原告）损失，乙方（被告）还应当承担赔偿责任。合同中虽然没有明确约定合同解除的条件，但是该违约条款实际暗含认可被告享有单方解除合同的权利的意思，并约定了守约方的救济条款，即违约方应当支付违约金并赔偿实际损失。 按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，并不支持违约方享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如本案的房屋租赁合同在履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方解除合同，有时对双方都不利。因此，在违约方不存在恶意的情况下，若违约方继续履行合同，对其显失公平可以允许违约方解除合同。本案中，被告主张其于2019年11月6日通知原告搬离涉案房屋，结合第三人房屋中介的陈述，本院认为该项事实盖然性较高，本院予以认定。被告在决定退租并搬离涉案房屋后，积极通过中介与原告进行协商，并愿意在承担合同约定的违约金的基础上，多支付一或者两个月租金作为赔偿，本院认为被告虽违约但其主观并不存在恶意。原告虽作为守约方，但拒绝协商，放任房屋空置造成损失的扩大，亦存有过错。本案中被告实际已支付原告相当于四个月的租金，本院认为能够弥补原告实际产生的损失。对于原告放任房屋空置造成损失的扩大，原告存有过错，应自行承担该部分损失。综上陈述，从公平及诚实信用的角度出发，原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 驳回陈燕的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由陈燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员 李 燕 二〇二一年四月六日 书记员 张云浩