四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1621民初1662号 原告：陈涛，男，1987年5月28日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：杜德俊，上海中联（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢程娟，上海中联（重庆）律师事务所律师。 被告：岳池县圣欣房地产开发有限公司，住所地四川省广安市岳池县九龙镇麻柳桥鑫城明珠内，统一社会信用代码915116215999556460。 法定代表人：黄维玉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨明，该单位职工。 委托诉讼代理人：焦彩群，该单位职工。 原告陈涛与被告岳池县圣欣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈涛的委托诉讼代理人杜德俊，被告岳池县圣欣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨明、焦彩群到庭参加了诉讼。本案现已审理完结。 原告陈涛向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金2437.36元；逾期交房违约金17186.96元，共计19624.32元。2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年11月4日，原告陈涛与被告岳池县圣欣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的东湖彼岸4幢1-13-6房屋一套，该合同还对其它内容进行了约定，其中第十一条第一项约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；第十三条逾期交房责任第（2）项规定逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十条第二项（转移登记）约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内办理房屋所有权证的，双方同意按照下列第（1）种方式处理，即买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照国家银行利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告于2019年2月15日才将原告购买的房屋交付原告使用，并因被告自身原因导致原告在2019年7月24日才取得房屋所有权证书。被告的行为严重违反了合同约定。原告认为，被告逾期办证的行为严重侵犯了原告的合法权益。为此，依照《中华人民共和国民法典》等相关规定提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告岳池县圣欣房地产开发有限公司辩称，一、请求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求不能成立。（一）就本案事实来看，被告已于2019年向购房人交付了房屋，被告不存在逾期交房的行为，不应承担逾期交房的违约责任。案涉房屋的如期交付，不仅需要被告按照约定履行交房义务，同时也要原告履行接房的义务，原告不按时接房的法律后果不应由被告承担。（二）从法律规定来看，原告请求被告承担逾期交房违约责任已超过《民法典》第一百八十八条第一项“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的诉讼时效期间。二、请求被告承担逾期办证违约责任的诉讼请求不能成立。（一）办理房屋所有权证书系购房人自身义务，被告没有为购房人办理房屋所有权证书的法定义务。（二）本案逾期办证的原因系原告未及时提出办证资料和及时缴纳办证所需费用的原因所致，并非被告的责任。（三）从法律上看，被告代为办证行为系基于原告的授权，根据法律规定，被告从事委托事务所产生的法律后果应由原告承担。（四）办理房屋所有权证书的时间对原告的权利不会造成影响。（五）从法律上来看，原告请求被告承担逾期办证违约责任已经超过法定的诉讼时效期间。三、即便认定被告应当承担违约责任，原告的诉请的违约金也计算错误。三、逾期办证是多种原因造成，并不是被告的过错，原告主张的违约金应当大幅调减。 经审理查明，2014年11月4日，原告陈涛与被告岳池县圣欣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定，被告将取得商品房预售许可的位于岳池县××镇××道××号东湖彼岸4栋1-13-6号住房卖与原告；房屋合同价为358435元；该合同还约定了合同双方的违约责任，原告逾期付款，则原告应向被告支付日万分之5的违约金，被告逾期交房，则被告应向原告支付日万分之0.5的违约金。交房时间为2016年6月30日前。该合同还约定了其他事项。2016年6月30日前，原告共向被告交纳购房款355999元。原告于2019年2月15日接房。2019年7月24日，原告取得案涉房屋的不动产权证。2021年3月4日，原告因被告逾期办证向本院主张权利。 本院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法有效。原告已按合同约定贷款支付完房屋价款355999元，履行了交款义务。被告应当在约定的交付房屋时间即2016年6月30日前将案涉房屋交付给原告，其实际于2019年2月15日向原告交付房屋。被告逾期交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。同时按照合同约定和交易习惯，被告应当在合同约定的交付房屋最后一日之次日起90日内到相关部门办理好买卖商品房的《不动产权证书》，即被告应在2016年9月28日前办好此证，而实际取得该证的时间为2019年7月24日。被告逾期办证，也构成违约，亦应承担相应的违约责任。 关于被告提出的诉讼时效抗辩的问题。被告主张，原告提出诉讼请求主张民事权利，已经超过诉讼时效期间，不应支持其诉讼请求。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，原、被告所签订的《商品房买卖合同》约定的违约金是按日计算，原告于2021年3月4日向本院主张权利，故其迟延交房和迟延办证的违约时间在诉讼时效期间内的时间分别为2018年3月4日至2019年2月15日、2018年3月4日至2019年7月24日。对原告主张违约金超出诉讼时效期间的部分，依法不予支持。 关于违约金标准是否过高的问题。原告主张自约定交房期限届满之次日起至实际交房之日止的逾期交房违约金按全部已付房款的每日万分之0.5计算；被告提出原约定的违约金过高，请求对原告主张的违约金数额大幅度减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案原告未举示证明其损失的证据，本院结合本案交款情况、逾期天数、房屋所在地理位置、建筑面积、房屋状况，并参考在诉讼时效内的逾期期间周边房屋租金等因素，酌定违约金4336元，由被告支付与原告。同时，根据迟延办证的具体情况，对在诉讼时效期间内迟延办证的违约金酌定为2437.36元，由被告支付与原告。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立。本案法律事实发生在2021年1月1日之前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干意见》第一条第二款规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告岳池县圣欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈涛支付延迟交付房屋违约金4336元，支付延迟办理房屋不动产权证书的违约金2437.36元； 二、驳回原告陈涛的其他诉讼请求。 本案案件受理费145元，由被告岳池县圣欣房地产开发有限公司承担50元，由原告陈涛负担95元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。如果义务人未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  宋四维 二〇二一年四月二十三日 书记员  贺敏森