安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0603民初1775号 原告：淮北市颐莫尚物业服务有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。 法定代表人：刘淑华，该公司总经理。 委托代理人：霍恺轶，安徽安港律师事务所律师。 委托代理人：赵照，安徽安港律师事务所律师。 被告：魏晓黎，女，1972年2月7日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：刘辉，男，1969年10月17日出生，汉族，住安徽省濉溪县。（与魏晓黎系夫妻关系） 原告淮北市颐莫尚物业服务有限公司（以下简称颐莫尚物业公司）与被告魏晓黎物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告颐莫尚物业公司的委托代理人霍恺轶，被告魏晓黎及其委托诉讼代理人刘辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 颐莫尚物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令魏晓黎支付物业费及违约金3963元（从2012年1月9日至2013年1月8日，2014年1月9日至2021年1月8日共计八年，计98.32㎡×0.35元×96个月=3303元，违约金660元）；2、本案诉讼费用、律师代理费用以及本案产生的其他费用均由魏晓黎承担。诉讼过程中，颐莫尚物业公司撤回判令魏晓黎支付违约金1920元的诉讼请求。事实和理由：2012年，淮北市南黎花园业主委员会代表南黎花园小区业主与颐莫尚物业公司签订第一份《物业服务合同》，约定服务期间为：2012年元月9日至2014年元月8日，2014年元月6日淮北市相山区任圩街道办事处李桥社区代表业主与颐莫尚物业公司签订了第二份《物业服务合同》，约定服务期间为：2014年元月9日至2015年元月8日。2015年元月9日南黎花园业主委员会代表业主与原告签订第三份《物业服务合同》，约定服务期间为2015年元月9日至2018年元月8日。2018年4月8日南黎路社区与颐莫尚物业公司签订第四份《物业服务合同》，约定服务期间为：2018年1月8日至2021年1月7日，以上四份物业服务合同皆为合法有效，并且颐莫尚物业公司如约提供了服务，履行了合同。而魏晓黎系南黎花园小区10栋208室户主，从2012年元月9日至今未按合同的约定向颐莫尚物业公司缴纳物业管理费用，其行为已构成违约。据此，为维护颐莫尚物业公司之合法权益，特此起诉，请予裁决。 魏晓黎辩称，业主委员会没有权利代表其去跟物业签什么合同，签订的是无效合同，另也不知道小区有业主委员会。因为物业管理不好，房屋渗水没有人问，魏晓黎也准备起诉对方。前年物业公司请的合肥的律师催要物业费中骂人，出言不逊。现在的物业公司仍然不作为。虽然比以前好点了，但是他也是只收钱不付出。2012年-2013年确定交过费了，2014年记不太清楚。对方还起诉要以前的费用是不合理的，物业一直没有提供服务，都是社区提供的。 本院经审理认定事实如下：2012年1月8日，南黎花园小区业委会与颐莫尚物业公司签订《物业服务合同》，约定：物业名称南黎花园，物业服务费由业主按其建筑面积交纳，多层住宅为每月0.35元/㎡、高层住宅为每月0.75元/㎡，业主应于物业进驻之日起交纳物业服务管理费用，合同期限自2012年1月9日至2014年1月8日等。 2014年1月6日，李桥社区与颐莫尚物业公司签订了《物业服务合同》，约定：物业服务费由业主按其建筑面积交纳，多层住宅为每月0.4元/㎡、高层住宅为每月0.8元/㎡，业主应于每季度初交纳物业服务费用（物业服务资金），业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日1‰的标准支付违约金，合同期限自2014年1月9日至2015年1月8日等。 2015年1月9日，南黎花园业委会与颐莫尚物业公司签订《物业服务合同》，约定：物业服务费由业主按其建筑面积交纳，多层住宅为每月0.4元/㎡、高层住宅为每月0.8元/㎡，业主应于每季度初交纳物业服务费用（物业服务资金），业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日1‰的标准支付违约金，合同期限自2015年1月9日至2018年1月8日。 2018年4月8日，南黎路社区筹备组与颐莫尚物业公司签订《物业服务合同》，约定：物业名称为南黎花园小区，物业服务费由业主按其建筑面积交纳，多层住宅为每月0.4元/㎡、高层住宅为每月0.8元/㎡，业主应于通知交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日3‰的标准支付违约金，合同期限自2018年1月8日至2021年1月7日。 上述物业服务合同另对物业公司的服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用维护、违约责任等进行了约定。 魏晓黎系南黎花园小区10栋208室业主，其房屋建筑面积为93.27㎡。魏晓黎未能按期交纳物业服务费，颐莫尚物业公司催要未果，遂提起诉讼，本院于2021年2月19日先行调解立案。 以上事实，有颐莫尚物业公司提交的证明、物业服务合同四份、物业费催费通知单、南黎花园小区物业服务收费备案的函三份、服务价格登记证二份，魏晓黎提交的房屋买卖合同等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，颐莫尚物业公司自2012年1月9日起至今在南黎花园小区提供物业服务，魏晓黎作为小区业主，双方存在物业服务合同关系。颐莫尚物业公司主张物业服务费按照每月0.35元/㎡计算，符合法律规定，本院予以支持。双方约定物业服务费于每季度初交纳。故颐莫尚物业公司主张魏晓黎支付拖欠的物业服务费3133.87元（93.27㎡×0.35元/㎡），符合法律规定，本院予以支持，超出部分本院不予支持。对其主张的违约金因《物业服务合同》约定的违约金过高，本院酌定自其起诉之日按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付，对其主张超出部分，本院不予支持。魏晓黎辩称已交纳部分物业服务费，但未提交证据予以证明，对其辩称本院不予采信。 物业服务属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量，而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务水平和服务质量，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。 物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为即瑕疵履行行为，也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”据此，如果颐莫尚物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，魏晓黎可以要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒绝支付物业服务费。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、魏晓黎于本判决生效之日起十日内支付淮北市颐莫尚物业服务有限公司的物业服务费3133.87元及违约金（以3133.87元为基数，自2021年2月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至上述款项付清之日止）； 二、驳回淮北市颐莫尚物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由魏晓黎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 员 徐继东 二〇二一年四月二十三日 法官助理 余颖秀 书 记 员 桑丽娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息,或者不履行其他金钱债务的,对方可以请求其支付。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。