山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1866号上诉人(原审原告)：郑某，住太原市。委托诉讼代理人：李某，山西国晋律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：太原市煜辉房地产开发有限公司，统一社会信用代码91140100662356647J。法定代表人：申某，董事长。委托诉讼代理人：牛某，山西管辅律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，山西管辅律师事务所律师。上诉人郑某因与被上诉人太原市煜辉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初8939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑某及其委托诉讼代理人李某，被上诉人太原市煜辉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人牛某、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑某上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判被上诉人太原市煜辉房地产开发有限公司向上诉人郑某支付逾期办证产生的违约金124246.5元（以房价款424484元为基数，按银行贷款每日0.01%计算，从2012年7月1日起，计至上诉人取得不动产权证之日止，暂计至2020年7月6日，共2927天）；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误：一审法院认定事实部分遗漏重要事实。第一，上诉人与被上诉人之间签订合同第十一条关于产权登记明确约定在房屋交付使用后的18个月内将办理权属登记等资料由上诉人提供给产权登记机关备案，并负责给上诉人办理产权登记手续。第二，上诉人于2012年10月30日按照被上诉人要求向其交付办理产权登记所需契税、交易费、代办费等共计17860元。第三，案涉房屋在太原市不动产登记中心没有任何产权登记信息，仅仅只有合同备案信息，即案涉房屋被上诉人根本没有进行首次登记。以上事实可以说明被上诉人在房屋交付使用后的18个月内给上诉人办理产权过户手续属于应尽义务，其严重违约没有进行产权登记，至今未给上诉人办理产权登记手续应承担违约责任。二、原审法院适用法律错误。1.逾期办证应承担违约责任，上诉人可依据法律规定主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》原第十八条、新修订第十四条规定，本案中，上诉人在商品房买卖合同签订后，按期足额向被上诉人支付购房款，并按照被上诉人要求又向其支付代办不动产权证契税等费用，按约履行合同中约定的所有义务，但由于被上诉人违规开发该房产项目的其他楼层，并未进行首次登记，未按照合同约定期限给上诉人办理产权登记，至今都未办理产权登记，属于严重违约行为，应承担违约责任。2、合同中对违约金的数额未约定或损失数额难以确定，上诉人可依据法律规定主张。本案中，因被上诉人未按期办证，导致原告的落户、孩子上户、上学等造成损失较大，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》原第十八条、新修订第十四条规定第二款，上诉人从2012年7月1日起可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算主张违约金。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误，违法判决，为了维护上诉人的合法权益，请贵院对本案发回重审或依法改判被上诉人太原市煜辉房地产开发有限公司向上诉人郑某支付逾期办证产生的违约金124246.5元。太原市煜辉房地产开发有限公司辩称，一、上诉人索要违约损失的诉讼请求，已过诉讼时效，应当依法驳回。二、上诉人认可被上诉人的义务仅是将办理权属登记的资料提供给产权登记机关备案，能否办理首次登记，还有行政审批和行政作为的因素。三、案涉商品房买卖合同中并未约定支付违约金的责任。四、上诉人所述的《最高人民法院的解释》的第14条规定，适用的前提条件是由于出卖人的原因，上诉人并无有力的证据能证明是由于被上诉人的原因导致未办理权属登记，故不适用此条的规定。郑某向一审法院起诉请求：1.判令被告协助原告办理位于太原市××区房产不动产登记所有权证；2.判令被告赔偿原告逾期办证产生的违约金173097元（以房价款434484元为基数，按银行贷款每日0.014%计算，从2012年7月1日起，计至原告取得房产证之日止，暂计至2020年7月6日，共2927天）；3.由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2008年9月27日，被告作为出卖人，原告作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为出卖人所开发的××街，建筑面积为108．35平方米，该商品房单价为每平方米4010元，商品房按建筑面积计算总价为434484元，采用分期付款（合同中注明“按揭转分期总房款优惠壹万元整”）。交房期限为2010年12月31日之前。合同第十一条约定：出卖人应当在房屋交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告于2008年9月22日交付定金10000元后，分三期支付房款2009年9月27日交付224484元，2010年8月27日交付30000元，2010年10月26日交付160000元、原告于2012年10月30日向被告交付了办理产权登记的费用17860元。2012年5月18日，被告在房地部门办理合同备案，备案信息记载房屋坐落为荣军北街7号5幢2单元7层702号。原告陈述被告于2010年12月31日交付房屋。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应依据合同约定履行各自义务。原告已向被告交付房款，被告依法应协助原告办理房屋不动产登记所有权证书。对于原告主张被告协助其办理位于太原市××街房屋的不动产登记所有权证的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于逾期办证的违约责任，合同中未进行约定，对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告太原市煜辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起在办理房屋产权证书条件具备后三个月内协助原告郑某办理太原市荣军北街7号5幢2单元7层0702号房屋的不动产登记所有权证书。二、驳回原告郑某的其他诉讼请求。本院二审期间，郑某提交《太原市规划和自然资源局出具的政府信息公开申请答复书》一份新证据，证明被上诉人因违建未缴纳罚款，造成案涉住宅楼未进行初始登记，至今无法办理案涉房屋产权登记，存在过错。太原市煜辉房地产开发有限公司质证对该证据的关联性不予认可，该份证据仅说明对被上诉人的违法建筑面积进行处罚，但不能证明产权登记无法办理系不缴纳罚款导致。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对其证明力予以认定。二审审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，1.被上诉人是否应当承担逾期办理房屋权属证书的违约责任；2.被上诉人应当承担违约金的数额；3.本案是否经过诉讼时效。关于争议焦点一：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，上诉人已向被上诉人缴纳购房款及办理产权登记所需的契税、交易费、代办费17860元，被上诉人依法应协助上诉人办理房屋不动产登记所有权证书。案涉商品房于2010年12月31日交付，被上诉人至今未将案涉房产初始登记备案，致使上诉人未能取得房屋权属证书，被上诉人的行为构成违约，应当承担逾期办证的违约责任，向上诉人支付逾期办证违约金。一审法院以合同未约定，故不予支持上诉人违约金的判决属于适用法律错误，本院予以纠正。关于争议焦点二：《商品房买卖合同》第十一条约定，“出卖人应当在房屋交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”案涉房屋于2010年12月31日交付，被上诉人应当于2012年7月1日前完成不动产登记办理，上诉人主张以购房款424484元为基数，按照银行贷款日0.01%利率支付从2012年7月1日起至2020年7月6日的逾期办证违约金，共计124246.5元并无不当，本院予以支持。关于争议焦点三：《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”，被上诉人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，本院对其认为本案已过诉讼时效的抗辩意见不予采信。综上所述，郑某的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初8939号民事判决第一项；二、太原市煜辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向郑某支付违约金124246.5元。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。一审案件受理费1931元，二审案件受理费2785元，由太原市煜辉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 牛晓斌审判员 关文静二〇二一年四月二十九日法官助理 孙雪姣书记员 原 晨