贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初2062号 原告：毕节市力帆骏马振兴车辆有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区小坝镇中屯村，统一社会信用代码：915205007952799800。 法定代表人：赵春甲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴运坤（特别授权代理），男，生于1985年9月5日，汉族，住贵州省大方县。 被告：毕节市聚源种养殖专业合作社，住所地：贵州省毕节市金海湖新区青龙街道办事处官坝社区梁家寨组，统一社会信用代码：93520596MA6DUWG53H。 法定代表人：吴学青。 原告毕节市力帆骏马振兴车辆有限公司（下称：力帆公司）诉被告毕节市聚源种养殖专业合作社（下称：聚源合作社）租赁合同纠纷一案，本院2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人吴运坤，被告聚源合作社法定代表人吴学青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告力帆公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原被告双方于2018年6月22日签订的《力帆时骏商业广场（商铺）租赁合同》。2.请求判决被告返还原告位于毕节市。3.请求判决被告支付2020年6月22日至2021年1月22日所欠原告商铺租金37401.00元、违约金11220.00元，合计48621.00元。4.请求判决被告自2021年1月23日起至返还原告商铺前，仍应以年度租金64116.00元为基数向原告支付商铺租金。5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月22日原被告双方签订《力帆时骏商业广场（商铺）租赁合同》，商铺租赁期限为2018年6月22日起至2028年6月22日止，租赁期间原告给予被告12个月的免租期（即2019年6月22日至2020年6月22日），商铺前三年每年度租金为64116.00元，付款方式为一年一付，付款时间为每年6月22日前支付下年度租金，截止到2021年1月22日，被告已欠原告商铺租金共计37401.00元。根据原被告双方签订的租赁合同第二条第三款第二项之规定，如被告未按合同约定缴纳租金延期超过15日的视被告违约，原告有权解除双方签订的租赁合同。综上，为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》相关规定诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。 被告聚源合作社辩称：我司并没有差欠原告租金，2020年5月我两次找过原告方要求解除合同并退押金。原告方不同意退押金，并说拿押金抵扣物管费，但是我们不同意，因为在与原告签订的合同中已经约定租金包含了物管费，在去年6月22日前，我们两次找原告方退还押金。且原告方要求收取物管费，但并没有给我们进行物管服务。2020年7月13日我找到原来的法定代表人梁赛军一起找到原告方要求解除合同，并退还押金。他们还是要求抵扣物管费。2020年8月12-13号，我们想去租赁房屋内的东西转走，但是门已经被锁上了。疫情后，找过原告方，因为疫情要求他们免租几个月，但原告没有同意。 经综合审查全案证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2018年6月22日，原告为甲方，被告乙方签订了《力帆时俊商业广场（商铺）租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于毕节市小坝镇小坝大道与力帆时俊广场，编号为商业xx、Axx号商铺出租给乙方，租期为十年，从2018年6月22日零时起至2020年6月22日零时止，第一年租金为64,116.00元，第二年为免租期，免去租金，第三年租金为64,116.00元,第四年、第五年每年递增5%，第六年至第八年每年递增8%，第九年、第十年每年递增10%，含免租期。租金一年一付，每年6月22日前支付下一年度租金。乙方须向原告交纳5,000.00元保证金。乙方未按时交纳租金的，每延期一日，应承担未付款项每日1%的滞纳金，延期超过15天时，乙方违约，甲方有权解除合同。乙方拖欠租金15日以上，乙方违约，甲方有权终止合同，乙方从拖欠租金的次日起到交清租金或合同期满之日止之间租金的30%作为违约金支付给甲方。合同签订后，原告将租赁物交付给被告，被告向原告交纳了保证金及第一年租金，第二年免租期结束后，被告未向原告交纳第三年（2020年6月22日至2021年6月21日）租金，原告催收未果后，于2020年11月底将涉案商铺上锁。2021年1月26日，原告以前述诉讼请求向本院提出诉讼。 本院认为，原告与被告签订的《力帆时俊商业广场（商铺）租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性效力性规定，系有效合同，双方当事人应根据合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，合同签订后，原告按约定将租赁物交付给被告，而被告未按约定全面履行支付租金的义务，其行为已成构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付租金，有事实及法律依据，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原被告在合同中约定每年6月22日前支付下一年度租金，超过15日未交，原告有权解除合同。被告至今未交纳第三年租金，已违约，原告因此获得合同解除权。原告将涉案商铺上锁，致被告不能继续经营，原告已以其实际行为表示解除合同。被告对此未提出异议，视为双方协商一致解除合同，上锁之日认定为双方解除合同之时。原告将涉案商铺上锁后，被告未能继续使用，原告已取得该商铺的控制权。因此，应认定被告于此日返还租赁物。被告主张原告在2020年8月中旬将涉案商铺上锁，但其未提交证据证明，原告在庭审中自认上锁时间为2020年11月底。因此，本案上锁时间认定为2020年11月30日。合同解除后，合同的权利义务终止，被告在使用租赁物期间产生的租金，应向原告支付。根据双方合同约定，第三年租金为64,116.00元，被告使用了5个月零9天，租金为64,116.00元÷12月+64,116.00元÷365天×9=6,923.94元。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，被告未按合同约定履行支付租金的义务，其行为已违约。原告要求被告支付违约金，有事实及法律依据，本院应予支持。但被告履行的是金钱给付义务，给原告造成的实际损失与同期贷款利息相当。根据原被告在合同中约定的损失计算方式计算的损失，已远远超越了该实际损失，应确认为“过分高于造成的损失”。因此，对原告诉请的违约金，本院以高于实际损失30%为限予以保护，即以同期同业拆借中心发布的一年期市场贷款报价利率的130%的标准计算。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告毕节市力帆骏马振兴车辆有限公司与被告毕节市聚源种养殖专业合作社2018年6月22日签订的《力帆时俊商业广场（商铺）租赁合同》于2020年11月30日解除。 二、被告毕节市聚源种养殖专业合作社于本判决发生法律效力之日起三日内向原告毕节市力帆骏马振兴车辆有限公司支付租金6,923.94元及违约金，违约金以6,923.94元为基数，参照同期同业拆借中心发布的一年期市场贷款报价利率的130%计算，从2020年6月22日起计算至上述租金支付完毕之日止。 三、驳回原告毕节市力帆骏马振兴车辆有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费508.00元（已减半），由原告毕节市力帆骏马振兴车辆有限公司承担483.00元，由被告毕节市聚源种养殖专业合作社承担25.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  罗桂华 二〇二一年四月二十三日 书记员  杨 洋