湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终716号上诉人（原审被告）：郴州市万创房地产经纪有限公司。法定代表人：曹乙芝，该公司董事长。委托诉讼代理人：张雪海，该公司经理。委托诉讼代理人：康小平，湖南天夫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郴州市盛丰房地产开发有限责任公司。法定代表人：蒋从军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王柏茂，该公司员工。原审被告：何志勇，男，1988年11月1日出生，汉族。上诉人郴州市万创房地产经纪有限公司（下称万创公司）、因与被上诉人郴州市盛丰房地产开发有限责任公司（下称盛丰公司）及原审被告何志勇房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初4965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。万创公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回盛丰公司对万创公司的诉讼请求；2.本案一二审诉讼费用由盛丰公司承担。事实和理由：一、万创公司收取250,000元居间服务费有合同依据和事实、法律基础。万创公司与盛丰公司签订的《不动产委托协议书》约定，万创公司为盛丰公司招揽买主、协助过户，过户成功则盛丰公司支付居间费250,000元。万创公司接受委托后，促成了相关房产交易，已经完成居间事务，万创公司享有收取居间费的权利。二、盛丰公司接受居间服务享有居间成果与其履行支付居间费的义务不可分割。经过万创公司的努力，盛丰公司的房产得以流转变现，盛丰公司支付居间费的合同义务即已产生，而非要等万创公司催交时才产生。万创公司完成了居间事务，有权保有已经收取的合同款项，一审法院将不可分割的合同权利拆零对待，要求万创公司另案处理，属适用法律错误。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审查明事实，依法判决。盛丰公司辩称，一审查证的事实属实，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。何志勇未作陈述。盛丰公司向一审法院起诉请求：1.判令万创公司、何志勇立即返还890,000元售房款并从2020年6月8日至清偿之日止加付每日万分之四的利息（或返还市五里堆商业街F栋103、203、104、204门面）；2.判令万创公司、何志勇承担本案的诉讼费。一审庭审中，盛丰公司变更诉讼请求为：1.判令万创公司、何志勇立即返还890,000元售房款并从2020年6月8日至清偿之日止加付每日万分之四的利息；2.判令万创公司、何志勇承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：一、经万创公司中介，盛丰公司为卖方，何志勇为买方，于2020年1月21日签订《房地产（二手房）转让协议》，协议约定，买方自愿认购卖方位于郴州市五里堆路Ｆ栋204、104、203、103房（产权证号：××、712029697、××、712029696），总价款为890000元整；该房地产交易定金为人民币100000元，付款方式为一次性付款，买方须在2020年2月1日之前向卖方支付购房全款（含定金），双方同意将此房款交由双方约定下的监管单位监管，并由双方同意监管方将此款转付给乙方；监管方为：郴州市万创房地产经纪有限公司，开户行：中国工商银行湖南省郴州市燕泉支行，账号：1911××××3118；买方逾期付款的，卖方有权要求买方以未付款为基数，按日万分之四支付违约金。由买方支付或代卖方支付上述契税、维修基金费用等等。合同签订当日，何志勇向万创公司转账支付100000元作为定金。嗣后，在万创公司中介、何志勇指定下，郴州市五里堆路Ｆ栋204、104、203、103房产权过户至袁红燕名下，现何志勇及袁红燕已将上述房产产权过户至邓峰名下。二、2020年2月21日，何志勇将50,000元转至万创公司账户；2020年3月31日，何志勇将100,000元转至万创公司账户。包括定金，何志勇共支付250,000元购房款至万创公司，余款640,000元未予支付。为此，盛丰公司多次向何志勇催讨640,000元购房款，均无着；盛丰公司向万创公司催讨其公司收的250,000元购房款，万创公司以该250,000元为盛丰公司应支付其委托销售门面相关费用为由，据不交付给盛丰公司。三、一审庭审中，万创公司列举一份《不动产委托协议书》，内容为：“甲方（委托人）郴州市盛丰房地产开发有限责任公司、乙方（受托人）郴州市万创房地产经纪有限公司，依据有关法律规定，甲、乙双方在自愿、平等和诚实信用的原则下，就甲方公司名下房产委托乙方提供对房产的产权业主办理手续或销售等事宜，双方达成如下协议：一、委托出售房产概况：房产坐落于郴州市五里××路五里××街××栋两间门面，每间为上下两层，房产为204、104、203、103（产权证号：××、712029697、××、712029696共四套），物业权属性质：商业，产权登记建筑面积一层39.28㎡、二层45.12㎡，两间共168.8㎡（具体以不动产登记中心为准）。甲方保证上述物业所作的描述及相关材料均真实有效，甲方必须保证对该房屋享有合法、能完全的支配及处分权，有关该房屋产生的纠纷，债务保证产权转移后由甲方自行承担，否则由此引起的一切法律责任由甲方自行承担，与其他责任人无关。二、委托事项：1.办理不动产权证，将该房产办理至买受人名下；2.联系买方，办理该房产人转让过户手续。甲方自行向买方办理交房手续；3.甲方应为办理上述事宜提供相关所有资料，并积极配合办理相关手续，诸如出示相关证件，现场签字等。如因资料不全或不配合等原因造成委托事项不能完成，由甲方承担相关责任。三、按委托完成办妥门面相关事宜，甲方支付乙方人民币250000元作为支付给乙方的相关费用，甲方不得向乙方以任何理由追回此款项……”。该《不动产委托协议书》为打印件，其落款时间为2020年1月18日，甲方栏盖有盛丰公司公章，乙方栏盖有万创公司，甲乙双方均没有任何经办人签字。对此，盛丰公司提出从未与万创公司签订该《不动产委托协议书》，甲方栏盖有盛丰公司的公章，不是盛丰公司所为，而是因万创公司办理盛丰公司委托的其他业务时，万创公司员工张雪海持有过盛丰公司的公章，故《不动产委托协议书》不能作为双方达成的协议。四、一审庭审中，盛丰公司列举一份《房屋产权资料托管收条》，该收条为打印后的填写件，填写内容为：“兹收到业主郴州市盛丰公司交来五里堆商业街Ｆ栋103、203、104、204房以下资料：1.房产证原件肆份，房产证号码：见房产证号；…收件人：张雪海，2020年1月21日”。收件人处盖有万创公司合同专用章；该收条打印内容的下方书写了“承诺”，内容为：“本公司承诺此单不收取卖方居间费用，只向买方收取佣金，售价成交不低于玖拾万元。一手房证号××、××、712029696、712029697共四本，买房者办好证后，我公司一次性付清房款（成交额以卖方合同为准）。”对此，万创公司认可向盛丰公司出具了该收条，但打印内容的下方书写的“承诺”不是其公司的意思表示，而是盛丰公司员工王柏茂事后自行添加。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。盛丰公司与何志勇签订的《房地产二手房转让协议》合法有效，应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点评析如下：一、本案何志勇应承担的责任。《房地产二手房转让协议》签订后，盛丰公司依约办理了产权过户手续，何志勇应依约支付购房款。何志勇拖欠盛丰公司购房款640,000元的行为，属违约，应承担违约责任。盛丰公司要求何志勇支付该640,000元购房款，并按《房地产二手房转让协议》约定以未付款为基数、按日万分之四支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。另250,000元购房款，何志勇已支付至居间方即万创公司账户，属履行了义务。二、本案万创公司的责任。在盛丰公司与何志勇房屋买卖中，万创公司属居间人。在居间中，万创公司收到何志勇250,000元属购房款，不是居间佣金，该250,000元作为购房款应支付给盛丰公司。故盛丰公司要求万创公司支付该250,000元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。该250,000元购房款，未约定交付盛丰公司的时间，盛丰公司主张相应违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。三、居间费事宜。本案审理的是房屋买卖合同纠纷，故对万创公司列举一份《不动产委托协议书》和盛丰公司列举一份《房屋产权资料托管收条》中的“承诺”的效力均不予审理。盛丰公司应支付的居间费，万创公司可另案主张权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四之规定，判决如下：“一、限被告何志勇于判决生效后十日内支付原告郴州市盛丰房地产开发有限责任公司购房款640,000元，并从2020年6月8日起按每日万分之四支付逾期违约金直至款项付清；二、限被告郴州市万创房地产经纪有限公司于判决生效后十日内支付原告郴州市盛丰房地产开发有限责任公司购房款250,000元；三、驳回原告郴州市盛丰房地产开发有限责任公司的其它诉讼请求。如被告何志勇、郴州市万创房地产经纪有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12,700元，减半收取6350元，由被告何志勇4566元，被告郴州市万创房地产经纪有限公司负担1784元。”二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案是盛丰公司作为原告提起的要求万创公司和何志勇支付购房款的民事案件，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。争议焦点为何志勇支付至万创公司账户的250,000元是否属于购房款，万创公司是否应当支付给盛丰公司。根据盛丰公司与何志勇所签订《房地产（二手房）转让协议》的约定，何志勇应在协议签订当天即2020年1月21日支付定金100,000元，定金和购房款均转入指定的监管方万创公司账户中。协议签订后，何志勇除在协议签订当天支付定金100000元至万创公司账户之外，还分别于2020年2月21日、3月30日支付50,000元、100,000元至万创公司账户，并附言为“门面定金”、“五里堆门面追加定金”。从盛丰公司与何志勇的协议约定以及何志勇的付款行为来看，上述所支付的款项250,000元均系支付的购房定金及购房款，万创公司并不是该款的所有人，其代为收取后应当及时支付给盛丰公司。万创公司为盛丰公司和何志勇签订协议提供了居间服务，可以依据与相关主体之间的居间协议，主张居间费用。但万创公司这一权利是基于居间协议产生的居间合同关系，与盛丰公司基于《房地产（二手房）转让协议》所享有的房款支付请求权不属于同一法律关系，该居间债权债务关系不在本案的审查范围，一审法院围绕盛丰公司的诉讼请求审理本案，并要求万创公司另行主张权利居间费并无不妥，万创公司提出一审法院将不可分割的合同权利拆零对待，属适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，盛丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由郴州市万创房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李建湘审判员  杨利平审判员  林海波二〇二一年四月二十二日法官助理李敏书记员梁慧婷附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。