湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1121民初128号原告（反诉被告）：郑君，男，1956年3月12日出生，汉族，住祁阳县。委托诉讼代理人：柏年春，湖南博大律师事务所律师。被告（反诉原告）：李章林，男，1982年4月18日出生，汉族，住祁阳县。委托诉讼代理人（特别授权）：李荣华，系李章林之父。委托诉讼代理人：蒋智，湖南齐物律师事务所律师。原告（反诉被告）郑君诉被告（反诉原告）李章林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理，诉讼过程中，被告李章林向本院提起反诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。诉讼过程中，本院根据李章林的申请委托了湖南日升测绘有限公司对诉争的3号车库进行了现场测绘，本院于2021年4月15日收到该公司出具的建筑物面积测算报告书后，组织当事人进行了质证。本案现已审理终结。郑君向本院提出诉讼请求：1、依法判令李章林补购房差价款80000元整；2、依法判令浯溪街道办事处白竹湖社区滨湖新村142号坐南向北，与滨湖新村76号房对面的3号车库面积为33.27平方米收回或每平方米价格按8800元计算车库总金额款给原告为292776元整。3、本案诉讼费和律师费由被告承担。诉讼过程中，郑君明确其第一项诉请计算的方法为：以不动产证登记的面积为准按2800元每平方计算购房款，扣除已支付的240000余元，李章林还应支付房屋差价款80000元。事实与理由：2013年8月3日，李章林购买郑君新建住房坐北向南第五层房屋（不含第一层地下室和车库在内）并签订了《购房协议》，购房价包办证在内，房屋价格为329800元，被告仅付了购房款248000元，余款在两年时间内付清，后因该房未及时交付，被告于2017年2月6日向祁阳县人民法院提起诉讼，双方同意解除《购房协议》，由郑君支付248000元及利息给李章林。2018年2月12日，在案件执行中双方和解，约定于2018年5月30日前办好争议房屋的手续，由于政策原因和其他原因没及时办理。2019年12月18日，原告郑君将房屋的不动产证办至被告李章林名下，住房6层换到5层，被告应补差价每平方米价670元，被告仍须补住房差价80000元，车库按现在房价每平方米8800元计算给原告或者原告回收车库，但被告赖不付款，还要求原告赔偿延迟交房损失和利息款200000元整。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判处。李章林辩称，1、原、被告2013年8月3日签订的购房协议已被本院（2017）湘1121民初303号民事调解书解除，而2013年12月28日的购房协议实际签订时间为2019年12月，该协议是双方为履行执行和解协议而签订，李章林放弃了民事调解书确定的计算至2019年12月20日止郑君应付的利息300000元，双方变更了楼层，住房、车库的单价。2、二份协议都明确了购房范围包含车库在内。3、郑君诉请的车库面积不客观，车库面积应当以实际面积或房产部门测绘面积或第三方鉴定面积为准。4、李章林共支付郑君购房款及办证248225.12元（10000元借款在外），郑君于2019年12月16日明确承诺李章林不再欠其购房款。综上，请求驳回原告郑君的诉请。李章林向本院提出反诉请求：1、要求郑君立即交付给李章林不动产权证登记的502房屋及水、电开户发票，并判定郑君不得妨碍、阻拦李章林装修、出入、入住等使用权。2、判定郑君修建的位于祁阳县浯溪街道办事处白竹湖社区滨湖新村地面三号车库产权归李章林所有并交付李章林使用。3、郑君赔偿李章林车库门损失3530元，恢复502房屋水、电开户安装的水表、电表正常使用。4、判定502房屋楼顶屋面使用权归李章林，李章林有权施工防漏、建隔热棚。5、要求郑君承担逾期交房违约责任。6、本案反诉费用由郑君承担。事实与理由：2013年8月3日，双方签订“购房协议”，协议约定：李章林购买郑君第五层新住房一套，购房款含新住房、楼梯室和分摊面积价格及车库价格加办四证在内共计329800元。该协议已被祁阳县人民法院于2017年4月6日作出的（2017）湘1121民初303号民事调解书解除。在该案执行中，双方自愿和解。2019年12月中旬，双方签订了落款日期为2013年12月28日的购房协议，协议约定的内容除办证费用与2013年8月3日合同一致外，新住房、楼梯室、分摊面积、车库面积及单价与2013年8月3日合同均不一致。李章林先后共支付郑君购房款人民币248225.12元（其中10000元借款利息在外），后车库面积经李章林核实只有18平方米，郑君于2019年12月16日向李章林出具承诺书，明确承诺李章林不再欠郑君任何款项。2019年12月27日将上述协议提交祁阳县不动产登记中心备案，并将502房产权登记至李章林名下。但郑君至今未将502房钥匙、水电开户发票交付李章林，不准李章林对502房装修、入住，并将该房水电开户安装的水表拆除、电表电线剪断，现水电无法使用。郑君还将李章林已安装的三号车库门损毁，造成李章林损失3530元。郑君之行为严重侵害了李章林的合法权益。李章林遂向本院提起如上反诉请求。原、被告双方为支持其主张，向法院提交了以下证据：（一）郑君提交了如下证据；1、2013年8月3日购房协议一份，拟证明李章林在二年内未付清房款，协议已无效；2、2017年4月6日的民事调解书一份，拟证明双方2013年8月3日的协议于2017年4月6日已协商解除；3、2018年2月12日和解协议一份，拟证明郑君保证在2018年5月30日前将502住房的房产证、土地使用权证办好交付给李章林，否则，李章林可以恢复强制执行；4、2019年12月2日不动产权证一份，拟证明郑君于2019年12月2日已将涉案房屋的不动产权证办至李章林名下，但李拒不付款；5、2019年12月28日购房协议一份，拟证明双方是为办证所需而签订的虚假协议，李章林更改了协议时间。上述证据经质证，李章林对证据1、2没有异议，但认为其持有的协议，郑君手写增加了交房约定；对其他证据的真实性没有异议，对证明目的均有异议。对当事人没有异议的证据，本院予以采信，对有异议的证据，认证如下：证据3，双方对真实性均没有异议，同时，原、被告双方在庭审中均认可讼争房屋户型没有变更，只是楼层发生了变化，原合同约定李章林购买的第六层（包地下室），因郑君第六、七层至今未修建，故现登记在李章林名下的502号房屋实际上成了顶层；证据5，双方均认可是为了办证需要而签订的，房屋面积、价格等均与原购房协议不一致，协议实际签订时间是2019年12月，对证据3、5双方没有异议的部分予以采信，证据4，只能证明郑君将房已过户给李章林，不能证明李拒不付款，对该证据的证明目的不予采信。（二）李章林提交了如下证据：1、2013年8月3日购房协议、（2017）湘1121民初303号民事调解书各一份，收据二份，拟证明2017年4月6日，原、被告双方解除了2013年8月3日的购房协议，原告应在2017年8月6日前退还购房款及契税款共计220000元，并按20%计息，郑君应承担诉讼费后转为李的购房款；2、强制执行申请书、立审执衔接表各一份，拟证明郑君没有按调解书履行义务；3、2018年2月13日和解协议、2013年12月28日的购房协议、2019年12月27日不动产权证各一份，拟证明郑君没有退还李章林220000元及利息，仍给房给李，房屋面积按实际面积结算，2013年12月28日的购房协议部分有效，郑君以该协议备案将502房权利人登记为李章林；4、2019年12月18日税收完税证明二份及2019年11月17日郑君的借据一份，拟证明郑君欠柏林10000元未还，李章林已付郑君购房款248225.12元；5、郑君2019年12月16日承诺书一份，拟证明李章林只承担税费7874.45元，不存在再欠郑君任何款项；6、郑君承诺书三份，拟证明郑君对李章林购房楼层为五层，原告负责装修、五层楼顶屋面及以上使用权归被告的承诺、约定；7、车库卷闸门制作、安装费收据一份、车库照片三张，拟证明车库卷闸门制作、安装时间为2020年7月12日，费用为3530元及车库现状、门被损等事实。上述证据经庭审质证，郑君对证据1、2、4、5、6没有异议，对证据3中2013年12月28日的购房协议有异议，认为协议是规避税收而签订的，是虚假的，对证据3中的其他证据没有异议，对证据7有异议，认为卷闸门的价格不真实，且还有一定的残值或者可以修复，不能证明原告的损失3530元。对当事人没有异议的证据，本院予以采信，对有异议的证据认证如下：2013年12月28日的购房协议在郑君提供的证据中已作出认定；证据7卷闸门的价值，郑君在庭审中明确表示愿意按价赔偿3530元，对该证据本院予以采信。根据采信的证据，结合当事人的陈述，本案事实认定如下：2013年8月3日，郑君与李章林签订购房协议，约定李章林购买郑君第五层新住房一套（不含地下室），面积128.52平方，楼梯室面积8.7平方，分摊面积4.8平方，三号车库面积27.1平方。新住房、楼梯室和分摊面积价格为1530元/平方；车库价格为3165元/平方；土地分户、房产证、水电开户每套应交26800元；购房款加办四证在内共计329800元。在第二层主体完工时，李章林支付购房款209800元，下余120000元自协议签订之日起2年内付清。同时还约定郑君在2013年12月28日前交付房屋。2013年9月1日，郑君备注补充：如果2013年12月份前第六层住房没有建成，就将第四层或第五层给李章林居住。2014年1月26日，郑君再次备注补充：如在2014年第6层和第7层建成了就按本协议执行，如果在2014年第6层一定建成，第7层没建成就按注明第一条执行。李章林于2014年1月26日、9月13日支付购房款及办证契税共计220000元。此后，郑君又多次承诺向李章林交房未果，2017年2月14日，李章林向本院提起诉讼，同年4月6日，本院作出（2017）湘1121民初303号民事调解书，确认双方自愿解除购房协议，郑君于2017年8月6日前退还李章林购房款及契税款220000元，并按月利率2%支付利息至偿清时止。受理费2300元，由郑君负担。因郑君未按调解书履行义务，李章林向本院申请强制执行，2018年2月12日，双方达成和解协议：郑君在2018年5月30日前如果将502室手续办好，就用5楼502室抵偿给李章林，如不能办好，便将102室过户给李章林。次日，郑君再次保证在2018年5月30日前将讼争房屋二证手续办好交给李章林，否则，李章林可以申请恢复强制执行，郑君承担一切责任。2019年12月16日，郑君又一次向李章林承诺，李章林所购房屋定税为14317.20元，李应占契税和印花税4.4%，合计为7874.45元，余下多交纳的6442.75元，由郑君再支付给李章林，以后不存在交纳任何款项。12月18日，李章林交纳税款13025.12元，12月中旬，郑君与李章林为办证重新签订了一份“购房协议”，并将该协议提交祁阳县不动产登记中心备案，12月27日，郑君将502室不动产权证登记到李章林名下（房屋建筑面积为119.31平方米）。截至办证时止，李章林共支付购房款248225.12元（2014年1月26日的210000元＋2014年9月13日的10000元契税＋2019年12月办证缴纳的税费13025.12元＋2017年诉讼费2300元＋郑君向柏林的借款10000元＋郑君欠李章林之父李荣华工资及现金2900元）。2020年7月，李章林请人为其车库安装卷闸门支付了3530元，双方为车库的归属发生争执，郑君砸坏了卷闸门，并阻止李章林装修。2020年8月7日，郑君向本院提起诉讼，要求诉争的车库归其所有，诉讼过程中，原、被告双方均认可2018年2月12日和解协议实际上是恢复对2013年8月3日的购房协议的履行，只是楼层发生了变化。郑君要求李章林补齐变更楼层的房屋差价款后，将房屋及车库交付给李章林，而李章林认为房屋及车库面积均减少了，其支付的价款已足以付清房屋及车库的价款，且郑君2019年12月16日承诺其“以后不存在交纳任何款项”，故不同意支付任何款项。双方在原诉讼中协商未果，郑君于2020年11月23日撤回起诉，2021年1月5日再次向本院提起如上诉请。本院认为，本案系原、被告的购房协议被本院的民事调解书确认协议解除后，双方又自愿恢复原购房协议的履行，由此产生的一起房屋买卖合同纠纷。现结合当事人的陈述和证据的认定，围绕本诉、反诉的请求作如下评断：（一）郑君的本诉请求能否成立1、郑君要求李章林支付房屋差价款的诉请能否得到支持本院认为，郑君在诉状中要求李章林按670元/平方米的价格补偿涉案房屋的差价款，在庭审过程中，又要求按不动产权证上登记的面积乘以2800元每平方，扣除李章林已支付的款项后，李章林还应补偿差价款80000元。经审查，郑君没有提供证据证明其曾要求李章林按670元/平方米的价格补偿变更楼层的差价款的事实存在，也没有提供证据证明房屋价格由原来的1500元/平方米变更至2800元/平方米，取得了李章林的同意，且郑君该项诉请前后矛盾，故郑君要求李章林支付房屋差价款的请求，本院不予以支持。2、涉案车库的归属问题原、被告2013年8月3日的购房协议虽然被本院（2017）湘1121民初303号民事调解书确认协议解除，在执行过程中，原、被告双方达成和解协议，郑君将502房抵偿给李章林，事后又将涉案房屋登记到李章林名下，双方以其实际行为恢复对原购房协议的履行，且双方在本院2020年11月询问笔录中均表示和解协议实际上是恢复对2013年8月3日购房协议的履行，因此原、被告双方应按原购房协议履行各自的义务。2013年8月3日的购房协议第二、三、四条明确约定，李章林购房面积、价格均包含车库在内，故涉案车库应当归李章林所有。3、李章林是否足额支付了购房款2013年8月3日的《购房协议》约定，新住房、楼梯室和分摊面积价格为1530元/平方；车库价格为3165元/平方，土地分户、房产证、水电开户每套应交26800元；购房款加办四证在内共计为329800元，但第六条约定，房屋以实际丈量面积为准计算房屋总价款，故房屋面积应按不动产权证登记的面积即房屋建筑面积为119.31平方米计算，502号房屋价款为182544.3元（1530元/平方×119.31平方）。由于涉案车库没有办证，而8月3日购房协议约定车库面积为27.1平方米，郑君本次诉请车库面积为33.27平方米，车库面积前后相差较大，在本次的诉讼过程中，经委托第三方机构测量，车库建筑面积22.6平方，故涉案车库价格为71529元（22.6平方×3165元/平方），依照合同约定，李章林应付购房款为280873.3元（502号房屋款＋3号车库款＋办证费26800元），扣除其已支付的248225.12元，李章林还应付32648.18元。（二）李章林的反诉请求能否得到支持1、李章林要求郑君交付房屋、车库应否得到支持郑君作为出卖人，在买受人李章林付清购房款之前，有权拒绝交付房屋及车库。郑君虽在2019年12月16日承诺书中明确表示“以后不存在交纳任何款项”，但从该承诺书的前后内容上看，该承诺书只涉及到税费款的分担，而未提及购房款，因此，对该承诺书中所记载的“以后不存在交纳任何款项”，依照通常理解为不再交纳任何税款。依照2013年8月3日购房协议的约定，李章林尚应支付购房款32648.18元，郑君在收到李章林的购房款后，应当将502号房屋及3号车库交付给李章林使用，并不得妨碍李章林装修、入住等使用权。2、涉案车库门损失的大小及被告能否要求原告恢复502房屋水、电开户安装的水表、电表正常使用郑君承认自己毁坏了李章林安装的车库门，也愿意赔偿其损失3530元，对李章林的该项反诉请求，本院予以支持。李章林没有提供证据证明郑君将涉案房屋已安装好的水表拆除、电表电线剪断，致其水电无法使用，对李章林的该项反诉请求，本院不予以支持。3、李章林能否要求郑君承担逾期交房的违约责任郑君逾期交房的事实客观存在，郑君因违约应当支付李章林前期支付的购房款的利息，然而，近年来房屋价格上涨，涉案房屋增值事实存在，郑君应支付给李章林的利息与房屋的增值大致相当，且李章林也未按期足额支付购房款，故李章林的该项反诉请求，本院不予支持。4、李章林要求第五层楼顶屋面使用权归其使用的问题能否得到支持我国《物权法》第七十条规定，顶层楼面使用权属于建筑物的公共使用部分，归全体业主共有。李章林要求502房屋楼顶屋面使用权归其使用，并有权施工防漏、建隔热棚，与我国物权法的规定不符，本院不予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告（反诉原告）李章林支付原告（反诉被告）郑君购房款32648.18元；二、原告（反诉被告）郑君赔偿被告（反诉原告）李章林3号车库门损失3530元；上述款项相抵扣后，由被告（反诉原告）李章林于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）郑君购房款29118.18元；三、原告（反诉被告）郑君在收到被告（反诉原告）李章林的上述款项后五日内将涉案的502房屋及3号车库交付给李章林使用，并不得妨碍李章林装修、入住等使用权；四、驳回原告（反诉被告）郑君及被告（反诉原告）李章林其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6892元，反诉费3150元，鉴定费5000元，合计15042元，由原告（反诉被告）郑君承担9018元，被告（反诉原告）李章林承担6024元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  彭 妍人民陪审员  王美荣人民陪审员  于科峰二〇二一年四月二十六日法官 助理  李 锴书 记 员  罗 倩附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。