重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1166号上诉人（原审被告）：罗成祥，男，1947年9月12日出生，汉族，住重庆市渝北区。被上诉人（原审原告）：重庆助友创美物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪紫荆路3号佳华世纪新城C区A-2-4，统一社会信用代码915001127500824558。法定代表人：刘小华，董事长。委托诉讼代理人：吉蔚滨，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人罗成祥因与被上诉人重庆助友创美物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初20838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年3月11日进行了审理。上诉人罗成祥、被上诉人重庆助友创美物业管理有限公司的委托诉讼代理人吉蔚滨到庭参加了询问。本案现已审理终结。罗成祥上诉请求：撤销一审判决，依法改判罗成祥按照0.5元/平方米支付物管费。事实和理由：案涉小区没有成立业委会、没有召开业主大会，全体业主不认可前期物业服务协议。一审法院对该协议是否符合法律规定没有说明理由。案涉小区是安置房小区，2013年4月25日至2016年4月25日，政府每年支付了112.8万元的物业服务费，不应向业主再收取物业费用。小区原规划用途改变，业主权利受到损害，原审判决未对小区公共收益作出评判。上诉人与被上诉人签订的物业服务合同是在上诉人无住房且案外人与政府部门强行要求接房情况下达成的。2016年以后，小区物业收费同栋同层收费有差别，愿意按照变化后的0.5元/平方米支付物管费。被上诉人重庆助友创美物业管理有限公司辩称，根据前期物业服务合同以及上诉人与被上诉人签订的物业服务协议，关于物业服务费的标准和交纳期限均约定明确，一审判决对支付服务费期限的认定是有依据的，上诉人陈述应当不交或者少交的理由没有事实和合同依据。重庆市空港新城建设投资（集团）有限公司与被上诉人签订的合同约定，其每年给付100多万元的费用，是支付其自持的商业物业的物管费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。重庆助友创美物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令罗成祥向重庆助友创美物业管理有限公司支付2016年1月至2019年8月的物业服务费14962.44元；2、判令罗成祥支付重庆助友创美物业管理有限公司违约金。一审法院认定事实：罗成祥系渝北区仙桃街道桂馥二支路18号桂馥家园第9幢07-02号、渝北区仙桃街道桂馥二支路18号桂馥家园第9幢09-07号、渝北区仙桃街道桂馥二支路18号桂馥家园第9幢07-07号房屋业主，上述房屋是住宅，建筑面积均为93.05平方米，共计279.15平方米。2013年4月25日，重庆助友创美物业管理有限公司作为乙方，与作为甲方的建设单位重庆市空港新城建设投资（集团）有限公司签订了《物业管理委托服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对其开发的重庆市空港新城桂馥家园小区实施前期物业管理服务。该合同第二条2.3约定，合同期限为3年，首年期限自2013年4月25日起至2014年4月24日止。本合同履行期间，若遇小区业主委员会成立并与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。该合同第四条4.2.1约定，小区住宅物业服务费（不分楼层）：1.2元/平方米/月。该合同第十九条约定，甲方、业主违反本合同第四章的约定，未能按时如数交纳物业服务费或其他费用的，应按每日千分之一的标准向乙方交纳违约金。2014年9月9日，本案双方签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定重庆助友创美物业管理有限公司为位于重庆市渝北区××道××路的“桂馥家园”小区提供物业管理服务。该协议第三章约定了物业服务费标准为1.2元／月／平方米。上述物业服务合同及协议签订后，重庆助友创美物业管理有限公司对罗成祥房屋所属的“桂馥家园”小区提供了物业管理服务至今，但在小区日常维护上物业服务质量存在瑕疵。因罗成祥未按时交纳物业服务费，重庆助友创美物业管理有限公司经书面催收未果，诉至一审法院。审理中，经询问，本案双方均陈述小区未开过业主大会。重庆助友创美物业管理有限公司陈述罗成祥的物业费收费标准为1.2元/月/平方米。另查明：对于涉案小区是否有业主收取0.5元/月/平方米的物业费，重庆助友创美物业管理有限公司委托诉讼代理人在审理中称不清楚，但在2020年10月16日一审法院审理重庆助友创美物业管理有限公司起诉该小区其他业主案件中陈述，存在有业主收取0.5元/月/平方米的情况，是因为政府和空港建设单位对征地农转非人员实行的政策。经询问，罗成祥陈述其是从两路街道拆迁安置。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，重庆助友创美物业管理有限公司是合法的物业服务企业，其建设单位重庆市空港新城建设投资（集团）有限公司签订了《物业管理委托服务合同》以及双方签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律规定，合法有效。重庆助友创美物业管理有限公司为罗成祥房屋所属的“桂馥家园”提供了物业管理服务，罗成祥应当向重庆助友创美物业管理有限公司支付物业服务费。罗成祥的辩解意见，不构成其拒绝交纳物业服务费本金的正当理由，一审法院不予支持。关于本案物业管理费标准，《物业管理委托服务合同》以及《前期物业管理服务协议》约定均为1.2元/月/平方米，按建筑面积收取。罗成祥陈述是从两路街道拆迁安置，但是否属于重庆助友创美物业管理有限公司所陈述的征地补偿范围，应由罗成祥举示证据证明，罗成祥在审理中未举示证据证明其物业费应按0.5元/月/户的标准收取，因此，罗成祥的物业费应按1.2元/月/平方米的标准收取。罗成祥从2016年1月至2019年8月期间应缴物业服务费为14739.12元（1.2元/月.平方米×279.15平方米×44月）。重庆助友创美物业管理有限公司起诉要求罗成祥支付物业服务费14962.44元，超过部分一审法院不予支持，罗成祥应交纳的物业服务费为14739.12元。因重庆助友创美物业管理有限公司服务质量存在瑕疵，对重庆助友创美物业管理有限公司要求罗成祥支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告罗成祥在本判决生效之日起三日内支付原告重庆助友创美物业管理有限公司2016年1月至2019年8月期间的物业服务费14739.12元；二、驳回原告重庆助友创美物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费428.64元（已减半收取），由原告重庆助友创美物业管理有限公司负担289.64元，被告罗成祥负担139元。本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。二审查明：重庆助友创美物业管理有限公司作为乙方，与作为甲方的建设单位重庆市空港新城建设投资（集团）有限公司签订了《物业管理委托服务合同》。该合同约定，物业服务区域为“桂馥家园及春华别院住宅、公共区域及附属设施设备等”；服务内容包括住宅和商业、车库；住宅物业服务费为1.20元/平方米建筑面积/月、商业物业服务费为3.00元/平方米建筑面积/月、车库物业服务费为80元/个/月、室内车辆临时停车收入归乙方用于小区服务。合同约定甲方向乙方每年度支付物业管理服务费112.8万元。重庆助友创美物业管理有限公司陈述重庆市空港新城建设投资（集团）有限公司每年向其支付112.8万元，系该公司自持商业部分的物业服务费。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于上诉人罗成祥是否应当向被上诉人重庆助友创美物业管理有限公司支付所欠物业服务费的问题。案涉小区没有设立业主委员会，未依据《物业管理条例》由业主或业主委员会选聘物业服务企业。无论是基于建设单位与被上诉人签订的《物业管理委托服务合同》，还是罗成祥与被上诉人签订《前期物业管理服务协议》的约定，上诉人罗成祥接受了物业服务，应支付物业服务费。关于罗成祥主张其应按0.5元/月/平方米支付物业服务费的问题。重庆助友创美物业管理有限公司陈述案涉小区有业主按0.5元/月/平方米交纳物业服务费的情况，是因为政府和建设单位对部分征地农转非人员实行的政策。经查，对于空港新城征地安置于案涉小区的征地农转非的被征收对象（范围仅为2011年涉及双龙湖街道鹿山村3、7、8、9社，仙桃街道黄山村2、5、7、15社；2012年涉及双龙湖街道鹿山村10、11社，仙桃街道仙桃村12、15、16社；原计划安置在新都花园但因房源不足未能分房的111户有280人140套大二室户）的物业服务费，确有优惠政策，对于上述安置户的确按0.5元/月/平方米收取物业服务费。但罗成祥并非上述安置区域的被安置对象，不属于该安置对象应当享有物业服务费优惠政策的人员；罗成祥属于两路街道拆迁安置人员，故应按案涉物业服务合同约定的标准支付物业服务费。关于重庆市空港新城建设投资（集团）有限公司是否已经替罗成祥支付物业服务费的问题。不管重庆市空港新城建设投资（集团）有限公司是国有企业还是代表政府履行相应职责的公司，其与重庆助友创美物业管理有限公司签订的《物业管理委托服务合同》，均是平等民事主体之间建立的合同关系。案涉《物业管理委托服务合同》在约定重庆市××建设投资（集团）有限公司支付112.8万元／年物业管理服务费的同时，也约定了住宅、商业、车库分项服务费标准。从约定的逻辑而言，若双方合意约定的112.8万元／年是整个项目全部物业服务费，则无须再另行约定不同物业类型的物业服务费标准。从合同约定范围而言，物业服务范围既包括桂馥家园也包括春华别院，服务范围较大，房屋形态性质不一，将合同所涉两个物业项目的全部物业形态整体约定固定物业费，明显不合常理。而且，112.8万元／年物业管理服务费未分摊列明约定补贴或者涉及合同范围项目内的所有业主。由重庆市空港新城建设投资（集团）有限公司支付给重庆助友创美物业管理有限公司物业服务费，在合同中也没有明确指向罗成祥所有的房屋，即没有明确约定罗成祥房屋的物业服务由重庆市空港新城建设投资（集团）有限公司予以全部或部分支付。因此，重庆助友创美物业管理有限公司陈述112.8万元／年物业管理服务费系因重庆市空港新城建设投资（集团）有限公司为其自持物业或其他事由予以支付的理由是合理的，本院予以采信。罗成祥称被迫与被上诉人签订物业服务协议的主张，也没有证据能够予以佐证，本院不予支持。罗成祥提出的小区公共收益和规划变更问题，非本案处理范围，也不构成其拒付物业服务费的理由，可通过其他方式另行解决。综上所述，罗成祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人罗成祥负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 康忠亮审 判 员 刘 静二〇二一年四月二十九日法官助理 赵颖嘉书 记 员 李 莉