四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4053号 上诉人（原审原告、反诉被告）：曾德勇，男，1965年5月16日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：黄**，四川督政律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：钟莲，女，1987年1月2日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：李志强，北京也迪律师事务所律师。 上诉人曾德勇因与被上诉人钟莲房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初10555号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曾德勇上诉请求：一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019)川0193民初10555号民事判决；二、改判支持曾德勇的诉讼请求，驳回钟莲的诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由钟莲承担。事实和理由：一、一审判决认定曾德勇构成根本违约的事实错误。本案的事实是在钟莲不按照合同约定支付房租的情况下，因双方通过物管为中介达成的租赁关系，故曾德勇告知物管双方因房租支付问题产生了纠纷，希望物管方能帮忙协调，但并未表示要求物管进行断水断电。在物管方协商未果的情况下，采取了断水断电措施一个多小时，钟莲提供的曾德勇与物管黄经理的短信内容截图可以证明曾德勇并未要求物管断水断电。物管在得知钟莲也是该小区的业主后，恢复了案涉房屋的供水供电。可见，钟莲提出因曾德勇采取断水断电导致房屋不再具有租赁用途的情况完全不是事实。按生活常理，居住用房因多种原因暂时性停水停电的情况也很常见，但并不能导致房屋无法居住和正常使用。案涉房屋停水停电的时间只有一个多小时，还并不排除当时房屋是否有人在家的情况。钟莲以此单方面提出解除租赁关系的理由并不构成“让合同无法继续履行的根本违约”的情形；二、一审判决认定钟莲单方退房的行为即构成合同解除的事实错误。钟莲于2019年9月2日通过微信告知曾德勇要求解除合同，并自述己经于2019年9月2日搬离案涉房屋，但并未将该房屋的密码锁密码告知曾德勇和通知其来验房和结算水电气等费用。物管也从未通知曾德勇前去交接房屋。加之曾德勇在“掌上电力”手机APP上查询到案涉房屋在2019年6月到11月每月均有电费度数显示，曾德勇有理由认为钟莲或其家人还在使用该房屋，所以直到案涉合同到期，曾德勇前往验房，钟莲才告知密码锁密码。从钟莲拒付租金到合同到期的三个时间，房屋是否处于空置状态无法查证，但导致曾德勇应按照合同收取的房屋租金而未收到产生的经济损失，钟莲应当按照合同约定予以赔偿。综上，一审判决认定事实错误，曾德勇不存在根本违约。而钟莲违约，其应承担违约责任和赔偿曾德勇损失。 钟莲辩称，曾德勇的上诉请求和理由无事实及法律依据：一、一审法院认定曾德勇采取断水断电应对措施超出合理范围，构成根本违约正确，钟莲交付的租金尚在第一季度租期内，且也提前交付了相当于1个月标准的押金，即使钟莲在与曾德勇协商变更合同的过程中迟延几日支付下一季度租金，也不影响曾德勇实际出租收益。但曾德勇在2019年8月27日采取性质恶劣的恶意断水断电措施，极大损害钟莲作为承租人的居住设施要求和核心权益，致使合同目的不能实现，足以构成根本违约；2.一审法院认定钟莲享有合同解除权正确。钟莲搬离案涉房屋并请人做完保洁后，微信通知曾德勇不续租并已退房和通知物业，物业已同时安排删除了钟莲及其家人进入案涉房屋单元的人脸识别权限。曾德勇所称未告知房屋密码和通知验房、结算水电不符合事实和生活逻辑。门锁密码是曾德勇设置，钟莲并未修改，若曾德勇忘记密码完全可以询问钟莲或上门核实密码是否修改或重新设置密码。钟莲在2019年9月2日下午4:00就通过微信要求其结算押金及预付的电气费，是曾德勇未退还上述费用。曾德勇所称的在APP上查询到房屋在9月到11月有电费显示，不知其是否属实，即使产生电费也不能证明钟莲及其家人在使用该房屋，可能是案涉房屋自身设施用电或曾德勇导致，与钟莲无关。且钟莲解除合同并通知曾德勇退房后，房屋是否空置和其他损失产生也与钟莲无关。同时，钟莲预付的押金和剩余未退还的电气费已经足以补偿因退房给曾德勇造成的损失。综上，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，请求驳回曾德勇上诉请求。 曾德勇向一审法院提出诉讼请求：1.判令钟莲9月3日微信发的提前退租通知无效；2.判令钟莲继续履行签订的房屋租赁合同书，立即支付合同第三条第2款约定的支付时间为2019年8月25日，金额为16500元的租金，9月4日至12月3日物业管理费638.75元；3.判令钟莲支付滞纳金；4.判令钟莲赔偿造成的经济损失3100元。 钟莲向一审法院提出反诉请求：1.请求确认房屋租赁合同已经于2019年9月2日依钟莲的通知而解除；2.判令曾德勇退还房屋租赁押金5500元并支付自2019年8月28日起至款项付清日止的利息损失；3.判令曾德勇退还房屋租赁合同解除日后的预付租金183.33元；4.判令曾德勇退还房屋租赁合同解除日后的预付水、电、气费和物业费，暂计100元；5.判令曾德勇支付违约金6600元；6.责令曾德勇开具已付款额的租房发票。 一审经审理查明，2019年6月4日，曾德勇与钟莲签订《房屋租赁合同书》，主要约定： （1）出租方为曾德勇，承租方为钟莲； （2）租赁房屋为位于成都市××街××号××小区××栋××单元××楼××号的房屋； （3）租赁期为6个月，曾德勇从2019年6月4日起将出租房屋交付钟莲使用，至2019年12月3日收回。合同期满后，钟莲也应将房屋打扫干净后退房； （4）租金为5500元/月，租金支付方式为2019年6月4日付16500元、2019年8月25日付16500元； （5）水、电、燃气、物管费、卫生费由钟莲负担； （6）租房押金5500元，收取时间为2019年6月4日。钟莲退房时，结清水、电、气费，房屋内家具、家电、所有设施无人为损坏，交还钥匙后，曾德勇退还5500元； （7）违约方除赔偿直接给对方造成的经济损失外，按照房屋租金总额的20%作为违约金； （8）其他事项。 合同签订当日，曾德勇向钟莲交付了租赁房屋。钟莲向曾德勇支付了押金及3个月房租22000元、物业管理费638.75元、电费1000元。 2019年8月26日，曾德勇要求钟莲支付第二期租金。钟莲向曾德勇提出开具租房发票。曾德勇称合同租金不含税。 2019年8月27日，应曾德勇要求，案涉房屋的物业管理单位对租赁房屋断水断电。 2019年8月29日，曾德勇前往税务部门开票，并要求钟莲提供开票信息。钟莲提供了案外人南京河途科技有限公司的开票信息。随后曾德勇反馈无法以该案外人名称开具发票。钟莲进而要求更改合同，开具发票，才支付第二期房租。 2019年9月2日，钟莲通过微信向曾德勇提出，不再租住案涉房屋，并已经对案涉房屋进行了清扫，通知物业管理单位办理了手续。曾德勇当即明示不同意解除合同。 2019年12月4日，曾德勇通过微信向钟莲发送信息，要求钟莲退房并办理交接手续。钟莲回复称2019年9月1日即已经退房。 一审法院认为，民事合同系当事人订立权利义务关系的自由意思表示，依法成立的合同关系受法律保护，合同相对人均应按照合同享有权利、履行义务，未能履行合同规定义务的，依法承担违约责任。曾德勇与钟莲签署的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同自双方签字即成立生效。曾德勇向钟莲交付了租赁物，钟莲按约定支付了部分房租。对本案争议焦点分述如下： 1.违约情形。根据合同约定，钟莲应当在2019年8月25日支付第二期房租。钟莲没有按期支付租金，构成根本违约。 钟莲未按期支付租金，曾德勇在未进行合理催告的情况下，采取断水断电的方式，严重影响了案涉租赁物的使用。钟莲虽违约在先，但曾德勇采取的应对措施明显超出合理范围，已构成根本违约。 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。双方在合同中并未约定税费承担问题，结合曾德勇实际办理开票事宜的事实，曾德勇未能按照钟莲的要求开具发票不构成违约。钟莲要求曾德勇以案外人名称开具发票没有依据。当事人协商一致，可以变更合同。钟莲要求曾德勇变更合同，但双方并未协商一致，故双方当事人还应当按照原合同继续履行。 2.合同解除。因曾德勇断水断电的行为致使不能实现合同目的，钟莲于2019年8月27日享有合同解除权。故钟莲于2019年9月2日要求解除合同，一审法院予以确认。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故钟莲无需支付2019年9月2日之后的房屋租金及物管费用。钟莲已经支付了2019年9月3日的房租181.32元，应予退还。 3.滞纳金。曾德勇主张钟莲按照成都市交通违章罚款滞纳金标准支付滞纳金，没有法律依据，一审法院不予支持。 4.经济损失。曾德勇主张钟莲赔偿经济损失没有事实依据，一审法院不予支持。 5.押金。双方合同中对于提前解除合同押金的处置方式没有约定。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。结合钟莲未能按期支付租金，并提前解除合同的事实，参照交易习惯，一审法院对钟莲要求曾德勇退还押金的主张不予支持。 6.退还水电等费用。钟莲要求曾德勇退还预付的水、电、气费和物业管理费，没有提供具体金额及依据，一审法院不予支持。 7.违约金。钟莲与曾德勇均存在根本违约行为，钟莲要求曾德勇支付违约金，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第四项、第九十七条规定，判决：一、确认曾德勇与钟莲的房屋租赁合同于2019年9月2日解除；二、曾德勇于判决生效之日起五日内向钟莲退还预付房租181.32元；三、驳回曾德勇其他诉讼请求；四、驳回钟莲其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费924元，由曾德勇负担。反诉案件受理费469元，由钟莲负担。 二审中，钟莲未提交新证据，曾德勇提交以下新证据：掌上电力手机APP查询截图，拟证明案涉房屋从2019年6月到11月均有电费度数显示。钟莲质证认为，对该证据真实性予以认可，案涉房屋的确有电费产生，但钟莲不清楚具体的计费标准、周期，且钟莲在2019年9月2日已经退房，该费用与钟莲无关。本院对该证据的真实性予以确认，对其证明力将在本院认为部分评价。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的主要争议焦点在于：一、案涉租赁合同于何时解除；二、钟莲应付租金金额应如何认定；三、曾德勇诉请的滞纳金应否支持；四、曾德勇诉请的经济损失3100元是否应予支持。本院分别认定如下： 一、关于案涉租赁合同于何时解除的问题，钟莲主张合同在其于2019年9月2日向曾德勇发出微信表示不再租住案涉房屋时解除，曾德勇主张合同在其于2019年12月4日微信要求钟莲退房时解除，双方的争议核心是钟莲在2019年9月2日是否具有合同解除权。钟莲认为因曾德勇拒不开具发票以及对案涉房屋断水断电，导致钟莲合同目的不能实现，主张其具有法定解除权。本院认为，1.从查明的事实来看，曾德勇在钟莲要求其开具发票后于2019年8月29日前往税务部门开票，并于当日开具了购买方为“钟莲”的增值税发票，其并未拒绝履行开票义务。钟莲要求曾德勇开具以南京河途科技有限公司（以下简称河途公司）为购买方的增值税发票，其要求与合同载明的承租人为“钟莲”不符，在曾德勇表示税务机关无法代开以河途公司为购买方的增值税发票后，钟莲提出“改合同，开发票，我们马上就把九月的房租转过去”，属于对合同的变更，应由双方协商确定，不能以其单方主张为准。综上，曾德勇在合同履行过程中并未拒绝履行开票义务；2.关于曾德勇是否对案涉房屋采取过断水断电的问题，虽然曾德勇上诉称其未要求物管断水断电，但其与物管经理黄某之间的短信记录、物管出具的《情况说明》以及服务登记表能够形成证据锁链，证明其对案涉房屋进行断水断电。关于曾德勇断水断电行为是否构成根本性违约的问题，本院认为，首先，虽然钟莲以曾德勇开具租金发票作为其付款条件，但从合同约定来看，双方并未约定曾德勇需开具发票并以开具发票作为支付租金的前提条件，故开具发票仅是曾德勇的合同附随义务，在合同无明确约定的情形下，钟莲不因曾德勇当时未开具发票而享有对租金履行义务的抗辩权。根据《房屋租赁合同书》的约定，钟莲应于2019年8月25日支付房屋租金16500元，其未按期足额履行租金支付义务，先已构成违约，曾德勇可以在适当范围内以断水断电的方式予以催收。本案中，曾德勇在钟莲逾期期间仅有一天且未事先通知的情形下即采取断水断电的方式略有不当，但考虑到钟莲逾期付款在先，且曾德勇在水电供应于当天恢复之后亦未再采取断水断电，从断电断电的原因以及持续时间、后续表现来看，曾德勇的行为不宜认定为根本性违约，钟莲不因此而享有合同解除权。综上，钟莲于2019年9月2日发出的微信通知不具有解除合同的效力，一审认定合同于2019年9月2日解除有所不当，本院予以纠正。 二、关于钟莲应付租金、物业费的金额问题，如第一个争点所述，钟莲于2019年9月2日发出的微信通知不具有解除合同的效力，一审将租金、物业费计至2019年9月2日不当，本院予以纠正。钟莲主张其于2019年9月2日已腾退房屋，曾德勇认为钟莲没有交钥匙、亦未告知其门锁密码以及案涉房屋仍在产生电费，并未实际腾退，本院认为，曾德勇和钟莲均陈述案涉房屋使用的是密码锁，且双方的移交清单附件中并无钥匙，故钟莲无需移交钥匙，曾德勇陈述钟莲并未变更密码，故钟莲亦无需向其告知变更后的密码，虽然曾德勇提交了电表APP显示其2019年10月和11月仍有电费产生，但电费金额大幅低于钟莲之前占用时每月产生的电费，且物管出具的《证明》亦载明于2019年9月2日即已删除了钟莲及其家人进入小区的人脸识别权限，钟莲及其家人无法进入小区，故电费的产生不能证明钟莲仍在占用使用房屋。综上，本院认为，虽然钟莲不具有合同解除权，但其实际已于2019年9月2日搬离案涉房屋并告知了曾德勇，在案涉房屋空置的情形下，曾德勇应在合理期限内及时收回空置房屋以避免损失的扩大，故本院在综合考虑整个租期以及钟莲搬离案涉房屋后的剩余租期、曾德勇的过错等因素后确定钟莲应付租金、物业费至2019年10月2日，即其在一审判决的基础上还应支付1个月的租金和物业费5531.6元【5500元+（638.75元÷3）-181.32元】。 三、关于滞纳金的问题，案涉租赁合同并未约定滞纳金，曾德勇诉请滞纳金无合同依据，一审驳回其该项诉请并无不当，本院予以维持。 四、关于曾德勇诉请的损失问题，本院认为，一审已判令驳回钟莲要求退回押金的反诉请求，钟莲亦未提起上诉，曾德勇没收的押金已对其损失予以填补，在曾德勇未举证证明押金不足以填补其损失的情形下，不应再对其赔偿损失的诉请予以支持。 综上，曾德勇的上诉理由部分成立。一审认定事实清楚，但对钟莲是否具有解除权的认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初10555号民事判决； 二、钟莲于本判决生效之日起十五日内向曾德勇支付租金和物管费5531.6元； 三、驳回曾德勇其他诉讼请求； 四、驳回钟莲的全部反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费924元，由曾德勇负担672元，由钟莲负担252元。一审反诉案件受理费469元，由钟莲负担。二审案件受理费306元，由曾德勇负担222元，由钟莲负担84元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二一年四月九日 书记员 袁 敬