安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初3322号 原告:王阳，男，1991年9月9日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告：李芳，女，1990年8月1日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。系原告王阳之妻。 两原告共同的委托诉讼代理人：李国庆，安徽镜远律师事务所律师。 被告：淮北市碧桂园房地产开发有限公司，住所地淮北市相山区淮海中路北侧原一机厂地块。 法定代表人：杨文杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张瑞。 委托诉讼代理人：蒋哲。 原告王阳、李芳与被告淮北市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告李芳，原告王阳、李芳的委托诉讼代理李国庆，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人张瑞等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王阳、李芳向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付逾期交房违约金（以1052718元为基数,按照日万分之三自2019年10月30日计算至房屋装修验收合格时止。暂计算至2020年7月19日，计85270.2元。开庭时增加诉讼请求20000元）;二、被告提供《商品房竣工验收备案登记证》、《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》、房屋实测面积报告和房屋装修验收报告；三、本案受理费、取证费等所有费用由被告承担。事实和理由:2019年,原告根据被告对其开发的淮北碧桂园小区商品房介绍及承诺,对其提供的精装修样板房进行了实地看样,2019年10月14日,原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号×××34）,约定原告购买被告开发的淮北碧桂园精装修房屋一套,建筑面积120.03平方米,单价为8770.46元／平方米,总价款为1052718元。购房合同约定交房日期为2019年10月30日。合同签订后,原告依约支付了全部房价款。被告通知交房后,在验房时原告发现,被告交付的精装修商品房存在粗制滥造、偷工减料、墙体开裂、卫生间防水不合格、墙面反碱起皮、下水管道堵塞、瓷砖空鼓多达30多处、阳台真石漆喷涂不均匀、墙面、顶面不平整、门瓷砖破损、电线暴露等数十处严重装修质量问题和安全隐患,该行为已经构成严重欺诈消费者。被告虽然承诺给予维修,但是他们的维修遥遥无期,毫无时间保证,原告数次与负责维修22栋的楼宇交付工程师胡涛（原）和钟建（后）以及碧桂园项目负责人刘木林等通过电话、短信、微信聊天软件督促维修,从2019年10月30日到现在为止,一直处于断断续续维修状态,不催不修,始终都没有维修完毕，没有提供一个合格的精装修房屋交付给原告,造成原告无法在约定的时间内收房入住,给原告生活上、精神上造成损失和伤害。被告已构成事实逾期交房,按照合同第十二条第一款第2项的约定,出卖人应当承担违约责任,并支付违约金。综上所述,被告作为全国房地产行业首屈一指的大品牌、大集团,其在履行合同过程中存在逾期交房的违约行为,严重侵害了原告的合法权益,故依据相关法律规定,诉至贵院,望判如所请。 碧桂园公司辩称：一、案涉房屋分户验收时是包括建筑装饰装修一起验收的，分户验收合格，政府主管机关才会出具22＃竣工验收备案表，故案涉房屋质量完全符合国家有关法律、法规和工程建设强制性标准。二、针对原告认为存在的表面瑕疵问题，并起诉针对装修表面问题行使请求权，其基础应是双方签订的买卖合同第16.2条约定的对于存在的非地基基础、主体结构质量问题被告应整改的范围和承担的责任。而被告承担逾期交付责任的基础则是买卖合同第12条约定“出卖人未按照第11条约定的时间将该商品房交付买受人的”逾期交付责任。被告承担逾期交付责任的另一个基础是买卖合同第16.1条约定，地基基础和主体结构存在质量问题，除此之外买卖合同未约定被告应承担逾期交付责任。三、针对案涉房屋存在的问题，被告已积极履行维修义务，若原告存在租房租金等实际损失，请法院综合考虑。四、原告诉请无事实和法律依据，加重了被告的负担，违反公平原则。 本院经审理认定事实如下：2019年10月14日，出卖人碧桂园公司与买受人李芳、王阳签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：商品房为淮北碧桂园，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8770.46元，总价款为1052718元；2019年10月20日前支付全部房价款。商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列条件，1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告，3、该商品房经综合查验备案，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；（三）交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件；（四）查验房屋：买受人查验的该商品房存在下列除地基和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起x日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；等。逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理，1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，……(2)逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；2、本条第1款第（2）项中的全部房价款为已付购房款；若买受人根据本条第1款第（2）项的约定选择继续履行合同的，出卖人应向买受人支付的违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%。附件十一补充协议，其中第三条约定：该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求修理、更换；出卖人应负责修理、更换，承担修理、更换费用，同时修理、更换期间按每日20元补偿买受人无法使用房屋的损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。附录三《装饰、设备标准》备注：“1、出卖人在本苑区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房的交付标准。” 合同签订后，李芳、王阳依约支付了全部购房款。2019年10月25日，碧桂园公司向王阳、李芳快递邮寄22幢1单元402收楼信，由王阳、李芳签收。李芳、王阳至楼房现场验收发现房屋存在瓷砖空鼓、墙面开裂、卫生间存在渗漏等多处问题，拒绝接收涉案房屋。后碧桂园公司于2019年12月、2020年4月、5月、6月、7月多次对涉案房屋的装修及卫生间等进行维修。截至2020年8月，涉案房屋仍在维修中。 以上事实，有王阳、李芳提交的《商品房买卖合同（预售）》、购房款收据、房屋装修质量问题及维修中的照片、反映维修问题的微信记录；碧桂园公司提供的2019年12月25日收楼信邮寄送达信息、房屋建筑面积测绘技术报告书、商品房住宅使用说明书、质量保证书，以及当事人陈述在卷证明，本院予以认定。碧桂园公司提供的淮北市建设工程竣工验收备案证书、淮北市新建住宅小区综合查验备案表、建筑装饰装修分部工程质量验收记录、住宅工程质量分户验收表、住宅工程质量分户验收汇总表，是其单方面制作，有证据证明涉案房屋存在瓷砖空鼓、卫生间渗漏等多项质量问题，本院对上述证据不予认定。 本院认为，王阳、李芳与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方应当全面履行。 关于相关报告及证书。《商品房竣工验收备案登记证》《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》、房屋实测面积报告和房屋装修验收报告系房屋开发企业向买受人交付房屋时应当提供的附属单证资料，是房屋开发企业向买受人履行交付房屋主要义务时的附随义务，在碧桂园公司向王阳、李芳交付房屋时应当同时提供。 关于逾期交房问题。按照双方签订的合同约定，碧桂园公司应于2019年10月30日前向王阳、李芳交付案涉商品房。虽然碧桂园公司在2019年10月25日快递邮寄收楼信，但是王阳、李芳验收涉案房屋时，房屋存在瓷砖空鼓、墙面开裂、卫生间渗漏等多项问题，商品房从外观来看即存在明显的质量问题，王阳、李芳有权拒绝接收。截至2020年8月，碧桂园公司多次维修仍未解决上述质量问题，故碧桂园公司应承担逾期交房的违约责任。 关于违约金。碧桂园公司主张按照双方合同附件十一补充协议其中第三条约定的“该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题，买受人要求修理更换的，按每日20元补偿买受人无法使用房屋的损失”，但本案中，并非是装修设施设备与合同约定不一致的问题，而是因涉案房屋装修存在质量问题，碧桂园公司未按照合同约定交付符合质量的房屋，属违约行为，不属于上述合同约定情形。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，但出卖人应向买受人支付的违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%。鉴于碧桂园公司拟交付的房屋仅存在部分装修质量瑕疵，在碧桂园公司多次维修仍不能完全消除质量瑕疵，迟迟不能交房时，王阳、李芳也可以接收涉案房屋后自行对涉案房屋进行维修并让碧桂园公司承担相关费用，以更好地维护自己的权益。综合考虑碧桂园公司的违约行为，以及王阳、李芳因不能按期使用房屋可能造成的损失等情形，本院酌情调整违约金为房屋总价的3%，即碧桂园公司应向王阳、李芳支付违约金31581.54元。王阳、李芳主张超出上述标准的违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十三条、第五百八十五条、第五百九十五条、第五百九十九条、第六百零一条、第六百一十条、第六百一十五条、第六百一十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告淮北市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王阳、李芳逾期交房违约金31581.54元； 二、被告淮北市碧桂园房地产开发有限公司向原告王阳、李芳交付房屋时同时提供《商品房竣工验收备案登记证》、《住房质量保证书》《住宅使用说明书》、房屋实测面积报告和房屋装修验收报告； 三、驳回原告王阳、李芳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1932元，因适用简易程序减半收取966元，由原告王阳、李芳负担600元，被告淮北市碧桂园房地产开发有限公司负担366元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  翟文彦 二〇二一年四月二十九日 书记员  汪 坤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第五百九十九条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。 第六百零一条出卖人应当按照约定的时间交付标的物。约定交付期限的，出卖人可以在该交付期限内的任何时间交付标的物。 第六百一十条因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。 第六百一十五条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。 第六百一十七条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过） 第四条民法典第五百九十九条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。