湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初1069号 原告：深圳市红树林物业管理有限公司郴州分公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道南侧汇龙万宝国际办公楼206室。 负责人：刘恒,系该分公司总经理。 委托代理人：倪琼卫，郴州市天剑法律服务所法律工作者。 被告：陈晓梅，女，1984年4月20日出生，汉族，现住湖南省郴州市北湖区。 第三人：深圳市红树林物业管理有限公司，住所地：深圳市宝安新区新安街道67区留仙二路中路中粮商务公园2栋1501室。 法定代表人：陈勇华，系该公司执行董事。 委托代理人：倪琼卫，基本情况同上。 原告深圳市红树林物业管理有限公司郴州分公司（以下简称红树林物业郴州分公司）与被告陈晓梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后,被告向本院提起了反诉，本院予以受理。经审查，本院依法驳回了反诉。尔后被告又追加深圳市红树林物业管理有限公司（以下简称红树林物业公司）为第三人，本院通知该公司参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红树林物业郴州分公司及第三人红树林物业公司委托代理人倪琼卫、被告陈晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告红树林物业郴州分公司请求判令：一、被告支付物业管理费9960.94元【计算期间：2017年7月1日-2021年2月28日，共计44个月；计算方式：116.77平方（购房合同建筑面积）×1.9元（物业费单价）×36个月（2017年7月1日-2020年6月30日）+129.86平方（不动产确定面积）×1.9元（物业费单价）×8个月（2020年7月1日-2021年2月28日）=9960.94元】，物业费暂计至判决之日；二、被告按照欠缴物业管理服务费的30%计算违约金为2988.28元（8480.546×30%=2988.28元），以上两项合计：12949.22元；三、本案诉讼费由被告承担。 被告陈晓梅答辩要点：一、对被答辩人计算物业费的违约金不认可，合同没有约定。二、被答辩人未按合同收取停车费，变更停车费的收取标准未与业主协商。三、答辩人与1301房、1302房、1203房三住户的相邻关系问题，物业公司未履行好其管理职责，事后也未进行协调处理，严重影响了答辩人的居住环境，为此答辩人自行承担1302房空调移机及破墙的维修费用，还造成了本人阳台重新装修费用4600余元，并支付了1203房业主橱柜损失费500元。四、答辩人与开发商签订的购房合同中约定的房屋面积是116.77平方米，2016年答辩人收房后，进行了装修，此后该房仅作为婚房使用，之后一直在外地工作，该房一直空置。为此，要求被答辩人诉讼金额适当减少。 第三人红树林物业公司述称：根据民事诉讼法的相关规定。被答辩人红树林物业郴州分公司能够作为诉讼主体参与诉讼。 查明的事实 根据原告、被告的诉辩主张、第三人的陈述及举证质证情况，本院确认如下事实: 一、被告陈晓梅系郴州市北湖区青年大道10号万宝国际A2栋1303号房屋业主，其与开发商签订的《郴州市商品房买卖合同》中约定的涉案商品房建筑面积为116.77平方米。2016年7月27日，原告红树林物业郴州分公司与被告陈晓梅就万宝国际城小区的物业管理签订《前期物业管理服务协议》。协议第二条约定：（一）房屋建筑本体共用部位（外墙面、天面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理；（二）房屋建筑本体共用设施设备（共用的上水道水管、落水管、监控系统、共用照明、加压供水设备、配电系统、消防设施防备、电梯系统等）的维修、养护、管理和运行服务；（三）本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、自行车房棚、停车场等）的维修、养护和管理；（四）本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理…。协议第四条约定：（十五）业主应于开发商通知房屋交付之日起足额交纳物业管理服务费用（办理入伙手续时预先缴纳十二个月的物业服务费用，之后应在每月10日前交纳当月度的物业服务费，逾期缴纳将按相关规定收取滞纳金），物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，视为入伙，物业服务费从入伙之日起计收。协议第七条约定：住宅物业服务费1.9元/平方米/月。 二、原、被告签订《前期物业管理服务协议》后，被告于2016年7月27日交纳了物业管理费2662.32元，2017年3月1日交纳了物业费1331.16元。庭审中，原告称2016年7月27日被告所交的物业费2662.32元是交了2016年1月至2016年12月的物业费；2017年3月1日被告交物业费1331.16元是交了2017年1月至2017年6月物业费，另开发商郴州汇龙置业有限公司赠送了2015年1月至2015年12月1年的物业费2662.32元，而被告称其收房时间是2016年7月27日，由此推断其交物业费的期间应该交至2019年1月31日。同时，原告称被告收房时间为2014年12月1日，而被告称其收房时间为2016年7月27日。为此，本院经查实，《入伙通知书》载明的入伙时间为2014年12月1日，被告陈晓梅亦于2016年7月27日收到该《入伙通知书》，故本院认定被告陈晓梅收房时间为2014年12月1日，由此可分析涉案房屋的开发商郴州汇龙置业有限公司赠送给被告陈晓梅2015年1月至2015年12月一年的物业费共计2662.32元，故可认定被告陈晓梅自行交纳物业费的期间为2016年1月至2017年6月。 三、涉案房屋的开发商郴州汇龙置业有限公司与被告陈晓梅签订的《郴州市商品房买卖合同》中载明的涉案房屋建筑面积为116.77平方米，而原告提交的《不动产测量报告》载明的涉案房屋建筑面积为129.86平方米。因原告未提交涉案房屋的不动产权证，仅依据《不动产测量报告》尚不足以认定涉案房屋的实际建筑面积为129.86平方米，故本院酌情认定涉案房屋的建筑面积为116.77平方米。 四、被告提出原告提供的物业服务存在以下问题：1、未及时处理其与1301房、1302房、1203房业主的相邻关系，出现问题后又不及时协调处理，致其独立承担1302房的空调移机及破墙的维修费用、1203房业主橱柜损失费500元及阳台二次防水工程费用4600元；2、对原告提交的一系列证据证明物业公司进行了物业管理服务有异议，因为其未经常在小区居住，且小区电梯常出现障碍，而原告对此予以否认，并提交部分工程、安保、保洁等工作照片及清洁合同、电梯保养合同予以证明其按合同对小区进行了物业管理服务。 五、第三人红树林物业公司与原告红树林物业郴州分公司仅系总公司与分公司业务指导关系，双方在经济上独立核算，均有自己的办公场所、公司账户及营业执照。 判决的理由与结果 本院认为：本案案由应为前期物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：被告陈晓梅是否应当按照《前期物业管理服务协议》缴纳物业服务费。本案中，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，协议中对物业公司与业主的权利义务有明确的约定，双方均应依法全面履行。关于物业服务瑕疵问题，本院认为：一、业主对物业公司履行合同的瑕疵行为，应协商解决或依法依程序维权；二、物业服务合同具有相对性，合同当事人双方为物业服务公司和业主个体，被告如果认为原告履行合同义务有瑕疵，可以依法依程序寻求解决途径并提供针对其个体服务存在瑕疵的证据，另行主张权利；三、被告抗辩认为小区物业管理存在一些问题，原告对其与1301房、1302房、1203房相邻关系未尽管理职责进行协调处理，对此，被告可另行主张权利，但不能作为其不按照合同约定履行交纳物业服务费的理由。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。因此，被告应该依照合同的约定按期交纳物业服务费。四、关于原告诉请的违约金问题：因原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》中没有明确约定收取违约金的标准，故原告诉请被告支付违约金2988.28元，本院不予支持。 综上所述，如被告认为原告在提供的物业服务过程中存在瑕疵和未尽职责问题，可另行向原告主张权利，但不能作为单个业主不按照合同约定履行交纳物业服务费的理由，被告逾期交纳物业服务费已构成违约，故原告诉请被告支付拖欠的物业服务费，本院予以支持。本案中，被告收房时间认定为2014年12月1日，开发商郴州汇龙置业有限公司已赠送其2014年1月至2014年12月的物业费2662.32元，被告已交纳2016年1月至2017年6月的物业费，故被告应交纳的物业费时间从2017年7月1日开始计算至2021年2月28日，以建筑面积116.77平方米计收，物业费9761.97元（计算方式：1.9元/月/平方米×44个月×116.77平方米），而原告诉请的物业服务费超额部分，本院不予支持。另2021年3月后的物业费由原告另行主张权利。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款，《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及第二百五十三条规定，判决如下： 一、被告陈晓梅于本判决发生法律效力后十日内支付原告深圳市红树林物业管理有限公司郴州分公司物业服务费9761.97元（物业费计算至2021年2月28日）； 二、驳回原告深圳市红树林物业管理有限公司郴州分公司其他诉讼请求。 如被告陈晓梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取62元，由被告陈晓梅负担25元，由原告深圳市红树林物业管理有限公司郴州分公司负担37元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  黄洁萍 二〇二一年四月二十一日 法官助理郑敏 书记员文艺媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。