北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终5387号上诉人(原审原告，反诉被告)：北京华人巨擘投资有限责任公司，住所地北京市丰台区马连道高楼村49号。法定代表人：丁海，总经理。委托诉讼代理人：刘金，北京市大道政通律师事务所律师。委托诉讼代理人：田伟，男，1988年2月7日出生。被上诉人(原审被告，反诉原告)：张继利，男，1966年3月10日出生。委托诉讼代理人：阚文颖，北京中闻律师事务所律师。被上诉人(原审被告，反诉原告)：贾好妮，女，1963年5月7日出生。委托诉讼代理人：阚文颖，北京中闻律师事务所律师。被上诉人(原审被告，反诉原告)：张同安，男，1966年3月7日出生，。委托诉讼代理人：阚文颖，北京中闻律师事务所律师。被上诉人(原审被告，反诉原告)：付金雷，男，1974年9月3日出生。委托诉讼代理人：阚文颖，北京中闻律师事务所律师。上诉人北京华人巨擘投资有限责任公司（以下简称华人巨擘公司）因与被上诉人张继利、贾好妮、张同安、付金雷合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初85350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。华人巨擘公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持华人巨擘公司全部诉讼请求，驳回张继利、贾好妮、张同安、付金雷全部反诉请求；2.一、二审案件受理费由张继利、贾好妮、张同安、付金雷承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误或不清，合同系因张继利、贾好妮、张同安、付金雷强行腾退的违约行为而解除，张继利、贾好妮、张同安、付金雷应当赔偿华人巨擘公司经营收益等损失或费用。（一）张继利、贾好妮、张同安、付金雷背信弃义，借机大兴发生火灾后北京市政府组织清退，强制腾退商户，赶走华人巨擘公司，独占收益。2014年1月13日，华人巨擘公司作为具备丰富园区经营管理经验的承租人，与张继利、贾好妮、张同安、付金雷签订《房屋租赁合同》。此后，基于合作实际情况，双方分别于2014年8月27日、11月4日签订两份补充协议，核心内容为将原有简单的租赁关系变更合作经营关系，双方共享收益。2017年11月，大兴区发生火灾，张继利、贾好妮、张同安、付金雷借机强制腾退华人巨擘公司的商户（次承租人），在商户基本腾退后又私自将华人巨擘公司办公室房屋断电、换锁并强行将华人巨擘公司的办公人员赶出办公现场，收回了涉案园区的经营管理权。（二）《房屋租赁合同》及补充协议，因张继利、贾好妮、张同安、付金雷单方违约导致解除。自2017年11月18日大兴区发生火灾事故后，北京市政府组织清退，客观上影响了华人巨擘公司经营涉案项目，但并非必然导致双方合作无法进行，双方可以采取协商变更的方式继续履行，或经双方协商一致后解除。即便有如新冠疫情对社会秩序的严重影响，最高院在《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中仍强调因疫情导致合同履行严重困难的，当事人可以重新协商，能够继续履行的应积极引导当事人继续履行。可见，即便因不可抗力或政府政策因素导致出现客观情况重大变化，合同解除并非必然结果，协商解决是司法实践推荐的有效路径。然而，即便在补充协议明确约定华人巨擘公司享有完全独立自主经营权，且张继利、贾好妮、张同安、付金雷不得以任何理由断水断电的情况下，张继利、贾好妮、张同安、付金雷仍擅自拆除商户广告招牌，以断水断电相威胁，逼迫商户腾退。华人巨擘公司无奈配合张继利、贾好妮、张同安、付金雷进行商户清退工作，并与张继利、贾好妮、张同安、付金雷协商包括收益分配在内的清退事宜，获得了张继利、贾好妮、张同安、付金雷同意暂不分配2017年9-11月收益的确认。此协商过程，不但在录音证据能够体现，在双方就收益分配往来函件也能够体现。此外，2017年9-11月的当期收益分配问题。在2017年11月份，双方已经完成了约90%的商户退费数额确认问题，该等所需退还的费用原收取时间必然在2017年12月之前，在此类已经确认具体应退数额的情况下，计算在2017年9-11月份的“当期”中，完全合理。何况商户基本已经腾退，12月起收入锐减，固定支出又无法减少，收入无法涵盖退费数额。也正是如此，双方才达成了2017年9-11月收益暂缓分配的一致意见，双方实际也按此履行，华人巨擘公司提交了付金雷的录音为证。同时，华人巨擘公司从未拒绝向张继利、贾好妮、张同安、付金雷支付收益，仅是双方对应分配数额产生争议，不存在一审法院认定的华人巨擘公司未及时支付导致违约的问题。因华人巨擘公司不存在违约行为，故张继利、贾好妮、张同安、付金雷基于华人巨擘公司违约而做出的解除通知不具备法律效力，进而一审法院错误认定了合同解除时间。反观屡次背信弃义的张继利、贾好妮、张同安、付金雷，自2017年11月起干涉华人巨擘公司的独立经营权，擅自拆除商户广告牌、威胁断水断电，扬言不再将房屋出租给华人巨擘公司，并要求商户与张继利、贾好妮、张同安、付金雷直接签订租赁合同。其中，2018年1月18日，因张继利、贾好妮、张同安、付金雷再次干扰华人巨擘公司的正常经营，华人巨擘公司不得不报警求助。然而，2018年2月25日张继利、贾好妮、张同安、付金雷再次径行断电、换锁，雇佣保安将华人巨擘公司办公人员赶出，以上行为属于严重违反合同的行为。华人巨擘公司就此已向一审法院提交相关视频、照片予以证实，结合一审法庭调查及华人巨擘公司举证可以认定上述事实，但一审法院仅因无原始载体便不予认定，简单草率否定证据效力，完全忽略客观已存在的事实，既有悖法庭认定案件事实的基础原则，亦违反最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条规定中的相关规定。基于张继利、贾好妮、张同安、付金雷的以上严重违约事实，华人巨擘公司同意自2020年2月25日即时解除合同（并非同意张继利、贾好妮、张同安、付金雷主张的解除原因），双方间合作关系终止，张继利、贾好妮、张同安、付金雷应当赔偿华人巨擘公司各项损失。另根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款规定：“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集”。本案中，针对华人巨擘公司一审书面申请调取2018年1月18日报警记录及相关材料，一审法院未依法调取，上述报警记录的内容系认定本案张继利、贾好妮、张同安、付金雷存在违约的关键事实，也即本案中华人巨擘公司被迫解除涉诉相关合同的事因，更是致使华人巨擘公司被迫退出经营损失惨重的缘由，该证据是否真实已然成为人民法院认定本案基本事实需要调查、收集的证据，一审法院理应予以调取，但一审法院不予调取，不仅在实质上违反了法定程序，也导致案件基本事实认定错误。一审法院对此并未详实查证客观真实情况，仅草率并错误的依据证据规则作出对华人巨擘公司不利的事实认定。（三）一审法院认定华人巨擘公司暂未支付2017年9月至11月可分配收入构成违约的事实不清。1、2017年11月18日北京大兴西红门镇大火，致使整个北京行政辖区范围内开展为期40天的清退整治，这属于众所周知的事实。华人巨擘公司积极响应政府文件内容及张继利、贾好妮、张同安、付金雷要求，从而进行腾退、清退事宜，张继利、贾好妮、张同安、付金雷在2018年1月5日发出回函中也认可上述腾退、清退次承租人系双方沟通并达成一致的情况下，按照政府要求将次承租人清退并退还相应费用。在此期间，华人巨擘公司与张继利、贾好妮、张同安、付金雷按照双方合同约定对2017年9月至11月可分配收入进行了确认，并多次与张继利、贾好妮、张同安、付金雷进行沟通清退及相应退款事宜，张继利、贾好妮、张同安、付金雷始终知情且无异议并对部分退款签字确认，同时2017年12月1日录音亦可充分证明取得了张继利、贾好妮、张同安、付金雷派至涉诉场地工作人员也即张继利、贾好妮、张同安、付金雷的同意，其明确表示对2017年9-11月可分配收入用于退款，录音中强调“没问题没问题”。2、2017年12月28日华人巨擘公司回函中也多次提到同意分配上述可分配收入，且将费用已支出明细详细列明并书面告知张继利、贾好妮、张同安、付金雷，且明确提出开具发票后三日内便可完成分配。另，2014年11月4日双方签订的《补充协议》第三条已就发生大额退房退费事宜作出解决办法的约定，即当期各项收入足以支付应退款项时，由当期各项收入中进行支付，华人巨擘公司始终积极沟通腾退次承租人事宜，且按照涉诉合同约定进行退费，积极响应政府号召，并配合张继利、贾好妮、张同安、付金雷的相关腾退工作。华人巨擘公司主观上无违约之目的，客观上亦无违约之事实。造成所谓迟延支付可分配收入，完全系张继利、贾好妮、张同安、付金雷违背双方签订的涉诉协议内容，违背诚信原则，既一边要求华人巨擘公司将次承租人腾退的同时又一边要求华人巨擘公司进行当期收入分配，仅享收益，拒不担责。3、华人巨擘公司不存在迟延分配从而违反合同约定构成违约事项，华人巨擘公司与张继利、贾好妮、张同安、付金雷多次往来通知、回函中均多次明确告知同意分配事项，但张继利、贾好妮、张同安、付金雷始终要求按照全部营收进行分配，此时只能表明双方针对具体的分配方案始终未能达成一致意见，华人巨擘公司认为自身不属于违约，此点不能完全归责于华人巨擘公司构成违约，从而承担违约责任，既不公平亦不公正。一审法院对此并未详实查证客观真实情况，仅草率并错误的依据证据规则作出对华人巨擘公司不利的事实认定。4、从公平原则上看，根据税收管理制度要求，除有相反的约定或规定外，服务方应当向购买方出具发票。虽然《关于马泉营2015年底分红款和发票的备忘录》记载的发票出具方为“北京朝云阁商务服务有限公司”，但该公司建成与否和华人巨擘公司完全无关，而张继利、贾好妮、张同安、付金雷能够影响到该公司能否建成。另外，张继利、贾好妮、张同安、付金雷向华人巨擘公司发出的催款通知中也强调华人巨擘公司应当支付“租金”，而根据《房屋租赁合同》及补充协议明确约定，张继利、贾好妮、张同安、付金雷应当向华人巨擘公司开具租金发票。故而，华人巨擘公司能够获取到分红款（租金）的发票处于合理预期。当前张继利、贾好妮、张同安、付金雷已经拖欠5449238.23元发票，该拖欠行为导致华人巨擘公司的损失也超过了华人巨擘公司所需支付的合理“欠付”费用。二、一审法院未认定张继利、贾好妮、张同安、付金雷违约并需支付违约金、装修剩余价值款项、经营收益损失，却又认定华人巨擘公司应当支付违约金、房屋损坏修复费，属于事实认定错误，应予纠正。如前所述，华人巨擘公司不存在违约事实，涉案合同因张继利、贾好妮、张同安、付金雷的违约而解除，故对于张继利、贾好妮、张同安、付金雷反诉的基于华人巨擘公司违约而赔付的违约金、房屋损坏修复费等于法无据，不应得到支持。截止合同解除的2018年2月25日，华人巨擘公司使用涉案房屋期间仅占原定期限三分之一，但华人巨擘公司对房屋进行装修的行为是为了能够继续使用涉案房屋。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项的规定，华人巨擘公司的上述装修剩余价值款项应当由张继利、贾好妮、张同安、付金雷负担。即便如张继利、贾好妮、张同安、付金雷所称装修费用已经计入经营成本核算，但对华人巨擘公司负担的经营成本部分张继利、贾好妮、张同安、付金雷仍应继续负担。对于华人巨擘公司主张的其他违约金、经营收益损失等费用，同一审意见，华人巨擘公司在上诉状中不再赘述。三、一审法院作出的裁判增加当事人诉累。本案中，华人巨擘公司与张继利、贾好妮、张同安、付金雷双方就清退次承租人事宜达成一致，部分退款亦确认一致，华人巨擘公司退款已然属于客观发生事实，本案的发生亦基于此，一审法院对此未做任何处理，径直将所谓2017年9-11月可分配收入的全部金额判决华人巨擘公司支付，必然会导致双方就此再行起诉予以解决，既消耗司法资源，又增加双方当事人诉累。张继利、贾好妮、张同安、付金雷答辩称：一、张继利等没有“强行腾退”，更没有任何违约行为。二、华人巨擘公司多项违约行为导致租赁合同解除。三、华人巨擘公司违约导致合同解除，无权主张违约金、装修剩余价值、经营收益损失等。四、针对华人巨擘公司的第三部分上诉理由，华人巨擘公司一审已撤回关于退费的诉讼请求，故一审判决未处理该项诉讼请求符合法律规定。华人巨擘公司向一审法院起诉请求：1．确认华人巨擘公司与张继利之间的《房屋租赁合同》及补充协议于2018年2月25日解除；2．判令张继利、贾好妮、张同安、付金雷连带退还华人巨擘公司房屋租金人民币260821.92元（期间：2018年2月26日至2018年3月31日；计算方式：年租金280万元÷365天x34天）；3．判令张继利、贾好妮、张同安、付金雷向华人巨擘公司连带支付违约金人民币560000元（年租金280万元x20％）；4．判令张继利、贾好妮、张同安、付金雷向华人巨擘公司连带支付2017年12月至2018年2月期间亏损款项89253.39元［计算方式：（收入400704元-支出603552.61元）x44％］；5．判令张继利、贾好妮、张同安、付金雷向华人巨擘公司连带支付因迟延支付2017年12月至2018年2月期间亏损款项的滞纳金114690.60元［89253.39元×257天（2018年3月22日暂计至2018年12月4日）×5‰］；6．判令张继利、贾好妮、张同安、付金雷向华人巨擘公司连带支付装修剩余价值款项138125.97元［计算方式：365185元（2014年9月1日之后的装修总投入）÷3922天（租赁期间总天数）x2649天（2018年2月25日至2025年5月28日期间的租赁天数）x56％］；7．判令张继利、贾好妮、张同安、付金雷向华人巨擘公司连带支付经营收益损失人民币10815230.15元［计算方式为：（2014年9月1日至2017年11月30日期间的可分配收益26248620.42元-应退还次承租人的合同保证金、定金、空调押金、电卡押金、出入证押金1334354.25元）÷1187天（2014年9月1日至2017年11月30日期间的租赁天数）＊2649天（2018年2月25日至2025年5月28日期间的租赁天数）＊56％-280万元÷365天＊2649天］；8．判令张继利、贾好妮、张同安、付金雷向华人巨擘公司开具5449238.23元等额合法发票。张继利、贾好妮、张同安、付金雷向本院提出反诉请求：1.华人巨擘公司立即支付张继利、贾好妮、张同安、付金雷2017年9-11月可分配收入款项1342122.67元；2.华人巨擘公司支付张继利、贾好妮、张同安、付金雷迟延支付上述可分配收入款项的滞纳金（以1342122.67元为基数，按日千分之五标准计算，期限：自2017年12月22日起至华人巨擘公司付清上述款项之日止，暂计算至2018年10月18日为2019894.62元）；3.华人巨擘公司支付张继利、贾好妮、张同安、付金雷2017年12月至2018年2月的收入款项176309.76元（计算方式：400704元x44%）；4.华人巨擘公司支付张继利、贾好妮、张同安、付金雷迟延支付上述收入款项的滞纳金（以176309.76元为基数，按日万分之五标准计算，自2018年3月22日起至华人巨擘公司付清上述款项之日止，暂计算至2018年10月18日为186006.8元）；5.华人巨擘公司支付张继利、贾好妮、张同安、付金雷违约金56万元（计算方式：年租金280万元x20%）；6.华人巨擘公司支付张继利、贾好妮、张同安、付金雷锅炉赔偿款67200元（张继利、贾好妮、张同安、付金雷已付锅炉承包户的锅炉赔偿款12万元，华人巨擘公司应按56%分摊支付）；7.华人巨擘公司向张继利、贾好妮、张同安、付金雷支付撤场后遗留的房屋损坏修复费275779元。一审法院认定事实：北京市朝阳区崔各庄乡香江北路×号院为北京市朝阳区崔各庄乡人民政府产业用地，该土地及地上建筑物的产权单位为北京市朝阳区崔各庄乡马泉营村民委员会。2013年9月2日，张继利作为乙方与金朝公司作为甲方签订《房屋租赁合同》，约定张继利承租北京市朝阳区崔各庄乡香江北路×号院内，租赁期限为十二年：2014年4月1日至2025年5月28日，租金为第一年300万元，往后每年250万元直到合同结束，十二年内无递增，无附加等。2015年3月2日，金朝公司与张继利签署《附加协议》，将租金调整为自2015年4月1日起至合同结束每年租金280万元。2014年1月13日，华人巨擘公司作为承租方（乙方）与张继利作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：“租赁房屋位于北京市朝阳区崔各庄乡香江北路×号院内，5栋办公楼建筑面积约为14500平米……房屋租赁期自2014年3月15日起至2024年6月14日止，其中自2014年3月5日起至2014年6月14日止为乙方的免租期……合同所述房屋租赁用途为商业，居住、办公及其他商业。第四条租金标准、租金结算1.租金标准：从2014年6月15日正式起租，出租单价1.10元/平米/天，按实际测量面积计租……2.付款方式：押一付六，租金每半年付款一次，即每年6月1日和12月1日缴纳租金，如乙方逾期未支付租金，按日利息5‰缴纳滞纳金，超过三个月乙方未交租金，甲方有权解除合同，并不负责赔偿乙方的任何经济损失。甲方收到租金后，开具正规发票。3.因甲方已按乙方意见整体格局进行了改造和改变，并增添了90台空调，本协议签定当日，乙方先行向甲方支付房屋定金和办照定金60万元……第五条其他费用1.乙方租赁范围内的电由乙方按使用计量并按供电局票据交费。2.租期第一年内，甲方保证供暖设施的正常使用供暖，其它时间乙方负责。第六条双方的权利、义务……3.乙方应严格遵守政府的各项法律、法规，合法经营……6.签定本合同当日，甲方负责告之并征得其上家金朝公司同意，同时也需要在本合同上签字盖章加以确认……第七条房屋的装修与修缮1.甲方对出租房屋及设施应定期检查，及时修缮和维护，一年内保证乙方正常使用。乙方人为损坏的，所有费用自理……2.甲方交付乙方使用后，就交付的一层、二层现状不再负责拆改和装修，乙方根据经营需求，在保证房屋主体结构安全的情况下，可以拆改，费用由乙方负责。三层乙方须在甲方交付一年期内完成调整规划，由甲方负责施工，超过一年后甲方不再负责。3.房屋的主体结构及防水由甲方负责。第八条违约责任任何一方违反本合同相关条款，构成违约，应赔偿因其违约给对方造成的损失，违约金为每年租金的20%，违约金不足以弥补损失的，另行赔偿……第十一条特别约定……3.乙方承诺在合法经营的情况下，有权将房屋分租和转租给第三方，甲方应积极配合。金朝公司意见：同意张继利与北京华人巨擘投资有限责任公司签订的上述房屋租赁合同（加盖金朝公司合同专用章）。”2014年8月27日，张继利作为甲方与华人巨擘公司作为乙方签订《补充协议》，约定：“甲乙双方于2014年1月13日就乙方承租甲方位于北京市朝阳区崔各庄乡香江北路×号院内15520平米房屋事宜签订了《房屋租赁合同》（以下简称《合同》）。在《合同》执行的过程中，虽然已办理了营业执照但由于政策影响，暂不能为客户办照。鉴于此，为了解决招商和经营困难，经双方友好协商，对《合同》的部分内容进行变更和增补并签订本协议：一、原《合同》变更和增补：l.《合同》的截止日期变更为甲方与金朝公司签订的合同的截止日期，即2014年4月1日至2025年5月28日。2.租金标准、付款方式变更为与甲方与金朝公司签订的合同一致。即租金标准：第一年即2014年4月1日至2015年3月31日，年租金317万元一次付清。第二年起乙方每年向甲方交房租280万元，十二年无递增，无附加。每半年一付款。3.自第二年起（即2015年4月1日起）至2025年5月28日止，该项目的所得税后利润甲乙双方按照48：52的比例进行分配。4.合同期间，甲方可派2人对该项目的经营和收支进行监督。该项目的经营管理权归乙方，完全由乙方自主决定。5.乙方与甲方平等享有甲方与金朝公司签定的合同中乙方（即张继利）的权益。（拆迁执行原合同）。6.甲方与金朝公司签订的合同作为本协议的附件，是本合同的重要组成部分。二、第一年双方约定：1.鉴于甲方已经支付给金朝公司第一年（2014年4月1日至2015年3月31日）租金317万元（以见收据为准）和乙方已经投入定金60万元、空调（164台）、人工、广告费等及其它费用且乙方签订本协议时再次支付给甲方90万元，以上乙方投入合计约200余万元。鉴于双方第一年这种投入，甲乙双方约定：第一年（截止到2015年3月31日）经营税后利润甲乙双方按照40：60的比例进行分配。2.截止到2014年8月31日在该项目的收入，甲乙双方按照40：60的比例进行分配。2014年9月1日至2015年3月31日期间，该项目每季度的收入和支出获得双方认可结算清楚后，每季度甲乙双方进行分配。三、《合同》的其它条款不变，继续执行。与本协议不一致的，以本协议的约定为准执行。”2014年11月4日，张继利作为甲方与华人巨擘公司作为乙方签订《补充协议》，约定：“鉴于：甲乙双方分别于2014年1月13日和2014年8月27日签订《房屋租赁合同》（下称原租赁合同）、《房屋租赁合同》补充协议（下称原补充协议），就朝阳区马泉营香江北路×号院（下称该物业）的租赁和运营管理事宜进行了约定。在实际履行上述租赁合同和原补充协议的过程中，由于甲乙双方对个别条款有争议，导致履行上述协议不畅。为解决后续履行协议中的争议问题，双方本着履行合同的诚意，再行协商签订本协议：一、基本条款：1.甲乙双方明确双方系租赁关系。乙方就该物业的项目经营具有独立性，虽以北京华人巨擘投资有限责任公司朝阳物业管理分公司（以下简称分公司，也称项目公司）的名义对外从事经营活动（招商分租），乙方承诺分公司的经营活动仅限租赁合同项下的此项目本身：该分公司的经营系单独核算，自负盈亏，与乙方（北京华人巨擘投资有限责任公司）无任何瓜葛。如未来因乙方的原因导致该分公司的财产减损（包括但不限于如乙方负债导致分公司财产被强制执行），则乙方应对分公司减损的全部财产，承担无条件的补足责任。2.租赁期间，项目的经营管理权由乙方独自享有，经营权管理权包括以分公司名义招商出租、签订合同、收取租金和押金和保证金、收取商户的水电暖物业卫生停车等费用和其它正常必要的经营管理事项。乙方享有的经营管理权不包括对外处置项目公司（即分公司）财产，包括转卖、对外担保、抵押项目公司财产等。乙方必须确保项目公司财务具有独立性，如乙方经营管理行为超出正常运营项目之所需，由此导致的项目公司财产减损，乙方应向甲方就项目减损的财产而导致的甲方可分配收入的减少，承担赔偿责任。甲方承诺不干涉乙方对项目的经营方式和管理方法。3.经营期间双方一致同意管理人员、招商人员、保洁、门卫、水电工等不超过11人（包括甲方指派的2人）、甲方可派2人（名为监督员，该人员应经双方书面确认名单，监督员应相对固定且应常驻租赁场地，中间如需更换，甲方应书面告知乙方）对该项目的经营情况和收支情况进行监督，配合乙方的管理，负责和乙方的财务人员进行对接，并对每笔支出业务进行签字认可（保存乙方每笔收入的第四联或发票复印件。同时预留全部支出单据的复印件和商户租赁合同复印件），个别业务没有监督人员签字的，月末对账时双方认可后补签。乙方经营项目的财务要保持独立性，作为公开、透明。甲方指派的人员统一由乙方管理，工资标准和福利待遇按照乙方一般人员的标准发放（并计入运管费用），甲乙双方在财务上如有技术操作的隐瞒（合理避税除外）视为严重违约。4.第一年（2014年4月1日至2015年3月31日）甲方负责向其上家（金朝公司）交纳租金300万元。乙方于2014年4月1日-2014年8月31日经营期间，也投入定金60万元、空调164台26.5万元、人工费用13.4万元、运管费用41.3万元（见附表）、资产购置费1万元及乙方在签订附加协议时支付给甲方90万元，乙方实际投入合计共205万元。5.第二年起乙方每年付给甲方250万元租金【暂定250万元，具体数额以甲方与商家（金朝公司）签订的租赁协议和补充协议或票据所载租金数额为准】，十二年无递增，无附加……2015年3月1日前交付第二年上半年125万元（年租金的一半）的租金，9月1日前交付第二年下半年125万元（年租金的一半）的租金，以后每年3月1日、9月1日前分别交付上半年和下半年的租金，擅自推迟一天乙方须按应交但未交金额的日5‰向甲方支付滞纳金，如擅自迟延支付超出10天，则甲方有权单方解除双方原租赁合同及相关补充协议。自第二年起，乙方支付给甲方的年租金，甲方应提供正式发票……二、租赁期间项目可分配收入的分配方案及可分配收入的计算方法1.2014年3月26日起至2014年8月31日期间：2014年3月26日起至2014年8月31日止期间的收入分配：项目公司上述期间双方收取客户的空调押金、合同保证金暂不进行分配，由乙方进行管理；其余的收入（包括双方收取的租金、预收款、水电费及其它所有收款）按照甲方40%乙方60%的比例进行分配。2014年3月26日起至2014年8月31日止期间的运管费用已计算在乙方第一年205万元投入当中不再重复计算，所以2014年3月26日起至2014年8月31日止期间不计算任何运管费用……2.2014年9月1日至租赁期满的可分配收入的计算方式（1）2014年9月1日至租赁期满期间的可分配收入的计算方式：①收入：本项目一个收入分配期间的所有收款，含空调押金、合同保证金、租金、预收款和水电暖费及其它所有资金收入。该项目总体出租率低于80%（即空调押金、合同保证金达不到80万元）空调押金、合同保证金不计入可分配收入，出租率超过80%以后（即空调押金、合同保证金达到80万元）空调押金、合同保证金予以分配。具体分配时间在出租率超过80%之日起的十五日内由乙方支付给甲方（按照甲方44%、乙方56%的比例）。②运管费用：一个收入分配期间用于本项目正常合理运营的费用支出，仅限于人员工资、奖金、福利、补助、保险、广告费、水电费、办公费、交通费、通讯费、暖气费（暖气费指向供暖企业、承包商缴费的费用，第一年的暖气安装、日常维修由甲方承担，暖气费计入运管费用）、日常维修费、办理消防手续的合理费用。乙方交纳给甲方250万元的年租金由乙方自行承担，不计入本项目的任何运管费用。③税费……④可分配收入=①收入-②运管费用-③税费。（2）2014年9月1日至租赁期满期间可分配收入的分配比例甲乙双方此经营项目期间可分配收入的分配比例为44：56（即甲方44%，乙方56%）。自2014年9月1日起每累计三个月进行一次可分配收入的统计，双方确认统计结果后应在第四个月的15个工作日前完成分配。乙方应将甲方应得分配金额汇入甲方账户……乙方擅自迟延支付的，则按迟延支付租金的条款处理。三、在本项目运营过程中出现的一些大项支出，如大额的退房退款等的解决办法：1.空调押金和合同保证金未分配时，应退还的空调押金和合同保证金由已收的空调押金和合同保证金收入中支付；2.当期各项收入足以支付对应的应退款项时，由当期各项收入中进行支付；3.当期各项收入不足以支付应退款项时（应退款项数额以由甲乙双方核定为准），差额部分由甲乙双方按各自的分配比例计算出各自的分担金额，由分公司支付给客户。如甲、乙任何一方迟延交付乙方应负担的金额，迟延支付方应向按时支付方承担每日5‰的滞纳金，如超出时间造成不利后果迟延支付方应承担全部责任……四、其他事项……2.……租赁期间再投入的装修改建列入成本费用，此项投入费用拆迁补偿时按双方的分配比例补偿……六、因甲方说其有张继利、张同安、付金雷、贾好妮四个人合伙投资，因此上述四个合伙人共同声明：‘张继利因本项目与北京金朝电子材料有限责任公司和北京华人巨擘投资有限责任公司已经签订的所有协议、合同、备忘录等文件，均是上述四人共同真实意思的表示，并得到了所有合伙人的全权授权委托。在租赁期内，继续全权委托张继利收款、付款并签订相关的协议、合同、备忘录等文件和处理相关事宜。张继利如出差或其他事情，可以书面全权委托其他人进行处理。’七、以上条款与原租赁合同和原补充协议不一致的条款，以此协议条款为准。原租赁合同和原补充协议的其它条款继续执行。其它未尽事宜，双方协商后再议。”华人巨擘公司将承租房屋分租给多个次承租人，用于办公、学校、经营饭店等使用。关于租金，华人巨擘公司与张继利、贾好妮、张同安、付金雷均认可2015年4月1日之后，年租金为280万元（不含利润），华人巨擘公司支付租金至2018年3月31日。2017年8月28日，华人巨擘公司支付2017年10月1日至2018年3月31日期间租金140万元。2017年12月26日，张继利、贾好妮、张同安、付金雷向华人巨擘公司发送《租金催收函》，内容显示：“截至本函出具之日，贵司尚欠张继利、贾好妮、张同安、付金雷房屋租赁协议项下应分配租金一百三十四万二千一百二十二元六角七分（小写1342122.67元），现郑重通知贵司：请贵司在接到本函后5日内将应分配我方租金一百三十四万二千一百二十二元六角七分人民币汇入我方如下账户……”2017年12月27日，华人巨擘公司签收该催收函。2018年2月6日，张继利向华人巨擘公司发送《房屋租赁合同解除函》，内容显示：“……现就因贵公司严重违约，本人与贵公司解除租赁合同及补充协议事宜。特发此函。租赁合同及补偿协议约定：……3.上述租金及利润分成逾期支付，应按未付金额日千分之五支付滞纳金，逾期超过10日则本人有权单方解除租赁合同及补充协议。现贵我双方已于2017年12月13日签署《2017年9月-11月马泉营可分配收入明细表》，依据该表及上述约定，贵公司应于2017年12月21日前向本人支付利润分成1342122.67元。但经本人多次催促（包括两次发书面函催缴），贵公司至今仍拒绝付款，逾期付款早已超10日。此前已付租金及利润分成中，贵公司也存在多次拖延欠款行为。此外，贵公司在租赁期间还存在‘多合一’等违法租赁经营行为，导致政府部门多次对租赁标的进行检查并予以行政处罚。综上，贵公司的严重违约行为已达到租赁合同及补充协议约定的解除条件，故本人现行使单方解除权，自贵公司收到此函之日租赁合同及补充协议当即解除。贵公司及贵公司转租的商户应于收到此函之日起三日内全部腾退完毕并向本人返还租赁标的，交还时应将租赁标的恢复原状、或保持现状，不得损毁破坏租赁标的……”2018年2月14日，华人巨擘公司签收解除函。华人巨擘公司称因快递员送错地址，导致其于2018年2月25日才收到该解除函。2018年2月25日，华人巨擘公司腾退租赁场地。2018年3月1日，华人巨擘公司向张继利发送《关于解除事宜的函》，显示：“一、我方于2018年2月25日接到《房屋租赁合同解除函》，同意解除双方之间的合作关系……”关于可分配收入，2014年9月至2017年8月期间，华人巨擘公司与张继利、贾好妮、张同安、付金雷按照5644的比例分配相关收入[核算项目包括：（1）收入：房租、供暖费、水电费等；（2）往来资金：保证金、空调押金等；（3）税金：流转税等；（4）人工费用：福利、工资、社会保险等；（5）运管费用：办公费、交通费、绿化清运、维修材料等；（6）固定资产：装修费、公司财产]。2017年12月13日，经华人巨擘公司与张继利、贾好妮、张同安、付金雷确认2017年9月至11月期间，按照56：44的比例，华人巨擘公司应分配1708156.12元，张继利、贾好妮、张同安、付金雷应分配1342122.67元。2017年12月至2018年2月25日期间，华人巨擘公司与张继利、贾好妮、张同安、付金雷认可收入400704元。对当事人有争议的事实和证据，法院认定如下：一、关于违约行为华人巨擘公司提交视频、照片、2017年12月1日的录音（显示：李爱东：……为什么写这个协议，主要是咱们现在不要是9、10、11不是马上就要分钱吗，但是，这次牵扯退钱的话这个资金的问题，就先把9、10、11这一次分钱先暂停了。付金雷：这个没问题……我还没看完呢，刚看……李爱东：咱们就着手开始退费呗，好不好，付金雷：好的，好的，好的），用以证明张继利、贾好妮、张同安、付金雷违反合同约定，持续性干扰华人巨擘公司及次承租人经营，将华人巨擘公司赶出租赁场地；张继利、贾好妮、张同安、付金雷同意2017年9月至11日期间的可分配收入用于退还被清退的次承租人的应退费用。张继利、贾好妮、张同安、付金雷认为华人巨擘公司未提供视频和照片的原始载体，故不认可真实性；认可录音的真实性，但不认可关联性、合法性和证明目的，称双方最后没有签订关于暂停分配2017年9-11月可分配收入的协议。因华人巨擘公司未能提供视频、照片的原始载体，而张继利、贾好妮、张同安、付金雷不认可其真实性，故对视频、照片的真实性，法院不予采纳；张继利、贾好妮、张同安、付金雷认可录音的真实性，法院对此不持异议，对录音的真实性予以采纳。张继利、贾好妮、张同安、付金雷提交《租金催收函》《关于的回函》、关于《关于的回函》（华函[2017]19号）之回函（内容显示：……贵方回函中提及的“合作大院一直受到政府的检查及管理”是因为在贵方经营管理下合作大院存在诸多安全隐患、违规经营等方面的问题，针对政府要求提出整改意见，系我方在和贵方沟通并达成一致的情况下，按政府要求将违规租户清退并退还相应费用，非我方单方面的要求……对于贵我双方早已签字确认的退租客户的退款1487579.34元，贵方为何至今还没有退还完毕？该退款行为系发生在2017年12月，当然不应由2017年9至11月的可分配收入进行分配……）、《相关问题的回复》、快递单及妥投记录，用以证明华人巨擘公司拒绝支付2017年9月至11月可分配收入款项，张继利向华人巨擘公司发出催款函，华人巨擘公司仍拒绝支付。华人巨擘公司认可上述证据的真实性、关联性，但不认可证明目的，称2017年9月至11月的可分配收入已经用于退还被清退的次承租人的应退费用，不应进行分配，华人巨擘公司积极回函，不存在擅自迟延支付可分配收入的情况，华人巨擘公司按照双方确认的退款支出凭证已进行退款。因华人巨擘公司认可《租金催收函》《关于的回函》、关于《关于的回函》（华函[2017]19号）之回函、《相关问题的回复》、快递单及妥投记录的真实性，法院对此不持异议，对该组证据的真实性予以采纳。张继利、贾好妮、张同安、付金雷提交光盘、2017年6月27日行政罚款支出凭单（金额：1万元）、华人巨擘公司与次承租人签订的房屋租赁合同（租赁用途分别为办公、培训、住宿、库房），《北京市安全生产委员会关于开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动的通知》、2017年12月7日马泉营村委会《通知》（内容显示：根据崔各庄乡党委、政府会议精神要求，经马泉营村党支部、村委会研究决定：辖区内所有出租公寓、出租大院、“三合一”“多合一”、群租房或存在消防隐患场所，2017年12月15日之前完成全部人员腾退、撤离、清空，并且拆除门、窗。如未按照规定执行，将由马泉营村委会给予断水、断电的处理，对其违法违章建筑进行拆除。出现的一切后果自负。望高度重视，认真贯彻执行），用以证明华人巨擘公司违反房屋租赁合同第六-3条约定，违反政府部门的文件规定，在租赁期间存在“三合一”“多合一”出租行为，租赁房屋有多处重大消防隐患（包括饭馆明火做饭、私搭电线等），应因此受到行政处罚，且部分次承租人被马泉营村委会强制腾退，张继利等人从未干扰过华人巨擘公司使用租赁房屋。华人巨擘公司认可真实性，但不认可关联性和证明目的，称华人巨擘公司严格按照合同约定的租赁用途（商业、办公、住宿及其他商业）使用房屋，次承租人数量较多，难免存在违规使用电器等行为，政府发布的文件与本案无关。因华人巨擘公司认可行政罚款支出凭单、房屋租赁合同、《北京市安全生产委员会关于开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动的通知》、2017年12月7日马泉营村委会《通知》的真实性，法院对此不持异议，对该组证据的真实性予以采纳。二、关于2017年12月至2018年2月期间可分配收入华人巨擘公司主张2017年12月至2018年2月25日期间支出603552.61元，并提交支出凭单、银行客户回单、转账支票存根、借款单、费用报销单、发票、合同等证据用以证明。张继利、贾好妮、张同安、付金雷对部分装修款凭证、工资表等真实性不予认可，认可支出金额为329911.06元。因华人巨擘公司提交了证据原件，张继利、贾好妮、张同安、付金雷虽不认可真实性，但未提供证据予以反驳，故法院对华人巨擘公司提交证据的真实性予以采纳。三、关于锅炉赔偿款张继利、贾好妮、张同安、付金雷提交《供暖附加协议》《商榷函》（显示：因贵方今年提出终止供暖，我方在全力配合贵方的要求中提前终止了我方和他方的合同，给我方造成的损失如下：……我方提出的商榷意见为：贵方补偿我方今年损失120000元，合同继续履行）、《供暖承包合同》《供暖附加协议解约书》（内容显示：经甲乙双方友好协商，同意解除位于马泉营村香江北路×号院，2014年9月8日与张继利签订的供暖承包合同及2017年8月28日与付金雷签订的供暖附加协议于2018年6月26日终止。具体商议如下：……甲方在乙方拆除完锅炉及附属设备三个工作日内，支付乙方供暖及设备设施补偿款45072元，尾款74928元于2018年7月20日前结清。三、乙方收到补偿款后双方合同终止，账目两清）、农业银行交易明细（2018年7月6日，许桂花向李永现转账45072元）、支出凭单（显示：2018年7月19日李永现领款74928元，李永现供暖及设备设施补偿款尾款74928元，含卡转45072元，共计120000元全部结清），用以证明张继利、贾好妮、张同安、付金雷支付李永现锅炉赔偿款12万元，该款项属于运管费用，应由华人巨擘公司按56%的比例分担。华人巨擘公司不认可上述证据的真实性、关联性和证明目的，称张继利、贾好妮、张同安、付金雷擅自与案外人李永现签订的文件与华人巨擘公司无关，华人巨擘公司作为租赁场地的管理经营者，如需调整供暖，应由华人巨擘公司签订合同。因张继利、贾好妮、张同安、付金雷提交了证据原件，华人巨擘公司虽不认可真实性，但未提供证据予以反驳，故对该组证据的真实性，法院予以采纳。四、关于房屋修复费用张继利、贾好妮、张同安、付金雷提交施工合同（显示：工程名称：室内修复，工程包干总造价为275779元，工程开工日期：2018年3月1日，竣工日期：2018年8月30日）、北京鼎点盛饰建筑装饰工程有限公司账户信息证明、银行电子回单、业务凭证、收据、微信转账截图、交易明细、视频及照片光盘，用以证明华人巨擘公司撤场后，遗留大量房屋室内损坏问题，包括多间房屋屋顶、墙面、地板、卫生间、门窗、吊顶等泡水、脱落、损坏、漏水等，张继利、贾好妮、张同安、付金雷为修复房屋损坏花费修复费275779元。华人巨擘公司认可有关出租房屋存在消防安全隐患的视频及照片的真实性，但不认可关联性和证明目的，认为日常检查与本案无关；不认可关于撤场后遗留大量室内损坏问题的照片的真实性、关联性和证明目的，称照片不能确定是租赁房屋，拍摄时间在华人巨擘公司被赶出租赁场地之后；对视频、照片光盘之外其他证据的真实性、关联性和证明目的均不认可，认为公司款项应支付至公司账户，张继利、贾好妮、张同安、付金雷将款项转入个人名下，不能证明与该合同有关，合同内容不明确，只是简易的样本合同。对华人巨擘公司认可真实性的视频和照片，法院不持异议，对其真实性予以采纳；对有关撤场后遗留大量室内损坏问题的照片、施工合同、北京鼎点盛饰建筑装饰工程有限公司账户信息证明、银行电子回单、业务凭证、收据、微信转账截图、交易明细，因张继利、贾好妮、张同安、付金雷提供了证据原件，华人巨擘公司虽不认可真实性，但未提供证据予以反驳，故对其真实性，法院予以采纳。五、关于发票华人巨擘公司提交《发票催要函》《关于马泉营2015年底分红款和发票的备忘录》（内容显示：2015年12月22日甲乙双方就现存问题达成以下协议：2016年1月31日前，将甲方持有的“北京朝云阁商务服务有限公司”改建成马泉营项目的独立核算法人公司并能独立运营。甲方占44%股权，乙方占56%股权，甲方出任法定代表人。甲方委派出纳，乙方委派会计。会计和出纳在马泉营现场办公，对股东负责。马泉营项目的一切经营活动和收支在上述公司内进行和核算。在上述公司改建成功并能独立运营的基础上，双方就目前分红款和发票问题达成如下协议：……2.第一期分红款387,174.94元甲方不需开票；3.每期分红按收入分红金额开票，押金保证金等分红款不开发票；……甲方应提供发票金额为1,334,563.21元。双方对此无异议。甲方代表：张继利、贾好妮、张同安、付金雷，乙方代表：丁海），证明张继利、贾好妮、张同安、付金雷未开发票。张继利、贾好妮、张同安、付金雷不认可《发票催要函》的真实性和证明目的，称华人巨擘公司单方出具的函件，张继利、贾好妮、张同安、付金雷未收到《发票催要函》，认可备忘录的真实性，但不认可证明目的，称该备忘录是附条件的协议，所附条件未成就，北京朝云阁商务服务有限公司未改制，项目收支及运营也未在北京朝云阁商务服务有限公司内进行过核算，备忘录未生效，双方也未按备忘录履行。一审法院认为，本案争议焦点有二：一是案涉《房屋租赁合同》《补充协议》《补充协议》的签订主体；二是华人巨擘公司与张继利、贾好妮、张同安、付金雷是否存在违约行为，应否承担违约责任。关于第一个争议焦点，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，结合张继利与华人巨擘公司签署的《补充协议》第六条可知，张继利因案涉租赁场地的项目运营与金朝公司、华人巨擘公司签订所有协议、合同、备忘录等文件，均系张继利、贾好妮、张同安、付金雷四人共同真实意思表示，张继利得到了贾好妮、张同安、付金雷全权授权委托，华人巨擘公司亦知晓该情形，故应当认定张继利以自己名义与华人巨擘公司所签《房屋租赁合同》《补充协议》《补充协议》直接约束张继利、贾好妮、张同安、付金雷与华人巨擘公司，《房屋租赁合同》《补充协议》《补充协议》的签订主体为张继利、贾好妮、张同安、付金雷与华人巨擘公司。关于第二个争议焦点，一、张继利、贾好妮、张同安、付金雷是否存在违约行为。华人巨擘公司主张张继利、贾好妮、张同安、付金雷干扰其正常经营，将其与次承租人赶出租赁场地，但其未提供视频和照片的原始载体。关于报警一事，张继利、贾好妮、张同安、付金雷认可存在报警事实，但系向华人巨擘公司主张利润分配款项而非干扰其正常经营，结合报警时间（2018年1月18日）在华人巨擘公司逾期支付可分配利润（2017年12月21日）之后，该事实亦不能认定张继利、贾好妮、张同安、付金雷存在违约行为。故华人巨擘公司未能提供充分证据，对其关于张继利、贾好妮、张同安、付金雷违约的主张，法院不予采信。二、华人巨擘公司的违约行为。张继利、贾好妮、张同安、付金雷主张华人巨擘公司存在“多合一”等违法租赁经营行为，未支付2017年9月至11月期间的利润分成。首先，张继利、贾好妮、张同安、付金雷与华人巨擘公司所签《房屋租赁合同》第三条约定，案涉房屋的租赁用途为商业、居住、办公及其他商业。张继利、贾好妮、张同安、付金雷所交华人巨擘公司与次承租人所签房屋租赁合同显示华人巨擘公司将案涉房屋租赁给次承租人的用途分别为办公、培训、住宿、库房，未超过《房屋租赁合同》第三条约定的租赁用途范围，且《补充协议》第一条第3款约定：“……甲方（即张继利、贾好妮、张同安、付金雷）可派2人对该项目的经营情况和收支情况进行监督，配合乙方（即华人巨擘公司）的管理，负责和乙方的财务人员进行对接，并对每笔支出业务进行签字认可（保存乙方每笔收入的第四联单或发票复印件。同时预留全部支出单据的复印件和商户租赁合同复印件）……”由此可知，张继利、贾好妮、张同安、付金雷对华人巨擘公司的对外转租情况系明知，并同华人巨擘公司就案涉场地的对外租赁共享利润、共担风险，故，尽管华人巨擘公司存在“多合一”等租赁行为，并因此导致受到行政处罚，但并未违反双方的合同约定，张继利、贾好妮、张同安、付金雷以此为由主张华人巨擘公司违约不能成立。需要说明的是，法院对华人巨擘公司与张继利、贾好妮、张同安、付金雷违约行为的认定，并不影响双方当事人因违反行政管理规定，承担行政责任。其次，依据《补充协议》第三条第3款约定“当期各项收入不足以支付应退款项时（应退款数额以由甲乙双方核定为准），差额部分由甲乙双方按各自的分配比例计算出各自的分担金额，由分公司支付给客户”，现华人巨擘公司主张2017年9月至11月的可分配收入已经用于退还被清退的次承租人的应退费用，不应进行分配。但结合已查明的事实可知，2017年12月13日，华人巨擘公司与张继利、贾好妮、张同安、付金雷确认的2017年9月至11月期间可分配收入数额，并不包含华人巨擘公司主张的“应退被清退次承租人的费用”，华人巨擘公司所交录音时间为2017年12月1日，在双方确认2017年9月至11月可分配收入日期（即2017年12月21日）之前，不能证明双方就将2017年9月至11月期间可分配收入用于应退被清退次承租人的费用达成一致意见，而华人巨擘公司亦未举证证明“被清退次承租人费用”发生在2017年9月至11月期间，应当由该期间的可分配收入支付，故华人巨擘公司拒绝按照合同约定支付2017年9月至2017年11月可分配收入，构成违约。三、合同解除及违约责任华人巨擘公司与张继利、贾好妮、张同安、付金雷均同意解除合同，法院对此不持异议，但关于合同解除时间，双方存在争议。华人巨擘公司主张合同于2018年2月25日解除，张继利、贾好妮、张同安、付金雷不予认可，称合同于2018年2月14日解除。《补充协议》第二条第2款第（2）项约定：“自2014年9月1日起每累计三个月进行一次可分配收入的统计，双方确认统计结果后应在第四个月的15个工作日前完成分配。乙方应将甲方应得分配金额汇入甲方账户……乙方擅自迟延支付的，则按迟延支付租金的条款处理。”第一条第5款约定：“……以后每年3月1日、9月1日前分别交付上半年和下半年的租金，擅自推迟一天乙方须按应交但未交金额的日5‰向甲方支付滞纳金，如擅自迟延支付超出10天，则甲方有权单方解除双方原租赁合同及相关补充协议……”现华人巨擘公司迟延支付可分配收入超过10天，张继利、贾好妮、张同安、付金雷有权要求解除合同，其于2018年2月6日向华人巨擘公司发送《房屋租赁合同解除函》，要求解除《房屋租赁合同》《补充协议》《补充协议》，华人巨擘公司于2018年2月14日收到该解除函，因张继利、贾好妮、张同安、付金雷享有合同单方解除权，故法院认定华人巨擘公司与张继利、贾好妮、张同安、付金雷签订的《房屋租赁合同》《补充协议》《补充协议》于《房屋租赁合同解除函》送达之日2018年2月14日解除。华人巨擘公司要求确认《房屋租赁合同》《补充协议》《补充协议》于2018年2月25日解除的诉讼请求，法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。华人巨擘公司与张继利、贾好妮、张同安、付金雷均认可华人巨擘公司租金支付至2018年3月31日，并于2018年2月25日腾退租赁场地，法院对此不持异议。现双方合同已经解除，华人巨擘公司要求张继利、贾好妮、张同安、付金雷返还未使用租赁场地期间的租金260821.92元，于法有据，法院予以支持。如前所述，结合本案已查明事实和相关证据，法院难以认定张继利、贾好妮、张同安、付金雷存在违约行为，华人巨擘公司要求张继利、贾好妮、张同安、付金雷支付违约金、装修剩余价值款项、经营收益损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。关于发票，《房屋租赁合同》《补充协议》《补充协议》中无关于可分配收入开具发票的约定，华人巨擘公司所交《关于马泉营2015年底分红款和发票的备忘录》约定：“马泉营项目的一切经营活动和收支在上述公司（即北京朝云阁商务服务有限公司）内进行和核算。在上述公司改建成功并能独立运营的基础上，双方就目前分红款和发票问题达成如下协议……”现“北京朝云阁商务服务有限公司”并未改建成马泉营项目的独立核算法人公司并能独立运营，故华人巨擘以该备忘录为依据要求张继利、贾好妮、张同安、付金雷开具发票的主张，不能成立，对其诉讼请求，法院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，华人巨擘公司应当按照合同约定及时向张继利、贾好妮、张同安、付金雷支付2017年9月至2017年11月的可分配收入款项，现华人巨擘公司未及时支付，构成违约，应承担相应的违约责任。张继利、贾好妮、张同安、付金雷要求华人巨擘公司支付2017年9月至2017年11月可分配收入的反诉请求，于法有据，法院予以支持。关于2017年12月至2018年2月期间的收入，双方均认可为400704元，法院对此不持异议，对于该期间的成本支出，法院将结合双方提交的证据依法予以核实。经核，法院认可的成本支出数额为403646.82元，扣除该成本支出，张继利、贾好妮、张同安、付金雷应向华人巨擘公司支付2017年12月至2018年2月期间的亏损款项1294.84元。因双方对2017年12月至2018年2月期间的支出存在争议，故华人巨擘公司要求张继利、贾好妮、张同安、付金雷支付该期间收入款项滞纳金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。张继利、贾好妮、张同安、付金雷要求华人巨擘公司支付上述期间收入款项的诉讼请求，法院亦不予支持。关于迟延支付2017年9月至2017年11月期间可分配收入的滞纳金与约定的违约金均属违约金性质，法院将一并予以考虑。当事人主张约定的违约金过高而请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案，结合张继利、贾好妮、张同安、付金雷的实际损失，综合考虑合同履行情况、华人巨擘公司的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，法院酌定由华人巨擘公司支付张继利、贾好妮、张同安、付金雷违约金25万元。关于锅炉赔偿款，双方合同于2018年2月14日解除，张继利、贾好妮、张同安、付金雷要求华人巨擘公司支付2018年6月26日的锅炉赔偿款，无相应依据，法院不予支持。关于房屋损坏修复费，结合张继利、贾好妮、张同安、付金雷提交的照片、视频及施工内容，法院酌定由华人巨擘公司赔偿张继利、贾好妮、张同安、付金雷房屋损坏修复费5万元。关于清退次承租人的退费情况，因双方并未在本案中提出相应诉讼请求，有关退费中各方应负担的数额，双方可以另行协商，如不能协商一致处理，可另案处理，本案对清退次承租人的退费部分未予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、确认北京华人巨擘投资有限责任公司与张继利、贾好妮、张同安、付金雷签订的《房屋租赁合同》《〈房屋租赁合同〉补充协议》《补充协议》于二〇一八年二月十四日解除；二、张继利、贾好妮、张同安、付金雷于判决生效之日起七日内返还北京华人巨擘投资有限责任公司租金二十六万零八百二十一元九角二分；三、北京华人巨擘投资有限责任公司于判决生效之日起七日内支付张继利、贾好妮、张同安、付金雷二〇一七年九月至二〇一七年十一月期间的可分配收入一百三十四万二千一百二十二元六角七分；四、张继利、贾好妮、张同安、付金雷于判决生效之日起七日内支付北京华人巨擘投资有限责任公司二〇一七年十二月至二〇一八年二月期间的亏损款项一千二百九十四元八角四分；五、北京华人巨擘投资有限责任公司于判决生效之日起七日内支付张继利、贾好妮、张同安、付金雷违约金二十五万元；六、北京华人巨擘投资有限责任公司于判决生效之日起七日内支付张继利、贾好妮、张同安、付金雷房屋损坏修复费五万元；七、驳回北京华人巨擘投资有限责任公司的其他诉讼请求；八、驳回张继利、贾好妮、张同安、付金雷的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费93668元，由北京华人巨擘投资有限责任公司负担88436元（已交纳），由张继利、贾好妮、张同安、付金雷负担5232元（于判决生效之日起七日内交纳）。反诉费21909元，由北京华人巨擘投资有限责任公司负担12344元（于判决生效之日起七日内交纳），由张继利、贾好妮、张同安、付金雷负担9565元（已交纳）。本院二审期间，华人巨擘公司提交以下新的证据材料。第一组证据：华人巨擘公司与武汉虹信技术服务公司于2016年5月21日签订的租赁合同、2018年1月23日支付凭单、九张北京农商银行客户回单、2018年1月23日房屋租赁合同终止协议，证明一共向武汉虹信技术服务公司退款82572.35元。第二组证据：华人巨擘公司与安勇勇于2017年5月24日签订的租赁合同、2017-12-27支付凭证、2019-4-4、2019-4-28、2019-6-11北京农商银行客户回单、2017年12月27日签订的房屋租赁合同终止协议，证明华人巨擘公司一共向安勇勇退款22206元。第三组证据：华人巨擘公司与北京卓越恒翔餐饮设备维修有限公司2018京0105民初60699号民事调解书、2020-12-29、2021-2-24银行回单，证明退款金额是140800元。第四证据：华人巨擘公司与宁聚创想北京医疗器械有限公司于2017-6-21签订的房屋租赁合同、2017-12-12房屋租赁合同终止协议、2017-12-12支出凭的、2020-1-21日银行回单，证明华人巨擘公司退款4172元。第五组证据：华人巨擘公司与刘海明2017-3-23签订的房屋租赁合同、2018-4-10支出凭单，2020-12-29银行回单，证明华人巨擘公司退款3081.5元。五组证据证明华人巨擘公司后续新增清退款项254831.85元，而且后续还可能新增的退款，所以华人巨擘公司不应向张继利、贾好妮、张同安、付金雷再分配2017年9月到11月预收商铺款项，进而证明一审判决第三项应该驳回。张继利、贾好妮、张同安、付金雷就华人巨擘公司提交新证据材料意见为：第一、二、三、五组证据相关的合同以及付款情况均与我方无关，真实性不认可，关联性、证明目的均不认可。第四组证据调解书真实性认可，实际退款情况，真实性我们无法核实，关联性、证明目的不认可；双方在合同中明确约定，双方每三个月确认一次分配收入，第四个月15日之前支付可分配收入，一审判决第三项是在2017年9到11月，双方已经在2017年12月13日双方已经签字确认了，支付我方的可分配收益，根据这个文件，华人巨擘公司应该在2017年12月21日之前向我们支付该笔款项，按照华人巨擘公司的陈述，应该是从2019年3月份到2021年的2月份期间的，而华人巨擘公司五组证据汇款时间均是在2017年12月21日之后，所以跟一审判决第三项没有任何关联性。本院经审查认为：华人巨擘公司提交的新证据材料不能证明本案待证事实成立，故本院对华人巨擘公司提交的新证据材料不作为新证据予以确认。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，华人巨擘公司应对“合同系因张继利、贾好妮、张同安、付金雷强行腾退的违约行为而解除”主张所依据的事实成立承担举证证明的责任。根据华人巨擘公司、张继利、贾好妮、张同安、付金雷约定的可分配收入的事实，结合现有证据不能证明就2017年9月至11月期间可分配收入用于清退次承租人的费用达成一致的情形，华人巨擘公司公司提供的证据不能证明其上述主张成立所依据的事实成立，一审法院根据本案待证和已经查明事实作出的“张继利、贾好妮、张同安、付金雷享有合同单方解除权，涉案房屋租赁合同及补充协议于2018年2月14日解除，张继利、贾好妮、张同安、付金雷返还相应租金和亏损款项，华人巨擘公司支付2017年9月至2017年11月期间可分配收入及违约金”的处理意见并无不妥，本院对华人巨擘公司有关“因张继利、贾好妮、张同安、付金雷单方违约导致解除，2017年9-11月可分配收入用于退款，华人巨擘公司不存在违约，一审法院未依法调取2018年1月18日报警记录及相关材料，张继利、贾好妮、张同安、付金雷应当支付华人巨擘公司违约金、滞纳金等，不应当向张继利、贾好妮、张同安、付金雷支付违约金”的上诉理由和请求不予采纳。租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。根据我国法律规定，合同义务分为主给付义务、从给付义务、附随给付义务。华人巨擘公司关于未开具发票或未足额开具发票有权拒付到期款项的主张，其实质是在行使同时履行抗辩权，根据涉案当事人之间的约定，由于主给付义务与从给付义务之间没有对价和牵连关系，因此不适用同时履行抗辩制度，现有证据表明，华人巨擘公司无权以张继利、贾好妮、张同安、付金雷未开具发票或未足额开具发票为由有权拒绝支付相应款项，故本院对华人巨擘公司有关“根据《房屋租赁合同》及补充协议明确约定，张继利、贾好妮、张同安、付金雷应当向华人巨擘公司开具租金发票，华人巨擘公司能够获取到分红款（租金）的发票处于合理预期。当前张继利、贾好妮、张同安、付金雷已经拖欠5449238.23元发票，该拖欠行为导致华人巨擘公司的损失也超过了华人巨擘公司所需支付的合理欠付费用”的上诉理由不予采纳。2014年11月4日《补充协议》约定“租赁期间再投入的装修改建列入成本费用，此项投入费用拆迁补偿时按双方的分配比例补偿”，依照上述民事诉讼法司法解释的规定，在华人巨擘公司目前提供的证据不能证明“租赁期间再投入的装修改建投入费用”具有补偿的情形下，本院对华人巨擘公司有关“一审法院未认定张继利、贾好妮、张同安、付金雷需支付的装修剩余价值款项，即便如张继利、贾好妮、张同安、付金雷所称装修费用已经计入经营成本核算，但对华人巨擘公司负担的经营成本部分张继利、贾好妮、张同安、付金雷仍应继续负担”的上诉理由和请求不予采纳。诉讼请求是指原告向人民法院提起的实体权利主张，应当具体写明。根据一审法院卷宗记载，华人巨擘公司、张继利、贾好妮、张同安、付金雷未就“华人巨擘公司、张继利、贾好妮、张同安、付金雷针对清退次承租人退费各自所需负担的数额”提出诉讼请求，结合华人巨擘公司在“支付经营收益损失诉讼请求”的计算方式中扣除退还次承租人保证金、定金、空调押金等费用的情形，一审法院有关“清退次承租人的退费情况可另案处理，华人巨擘公司经营收益损失的诉讼请求不予支持”的处理意见并无不妥，故本院对华人巨擘公司有关“一审法院未认定张继利、贾好妮、张同安、付金雷需支付经营收益损失，张继利、贾好妮、张同安、付金雷应当赔偿华人巨擘公司经营收益等损失或费用，华人巨擘公司退款已然属于客观发生事实，一审法院对此未做任何处理，必然会导致双方就此再行起诉予以解决，增加双方当事人诉累”的上诉理由和请求不予采纳。根据张继利、贾好妮、张同安、付金雷就房屋损坏问题提供的照片、视频及施工等情形，依照上述民事诉讼法司法解释的规定，在华人巨擘公司目前提供的证据不能证明涉案房屋不存在损坏事实、亦不能证明一审法院酌定的损坏修复费用存在显失公平的情形下，一审法院认定涉案房屋存在损坏情况并酌定华人巨擘公司支付损坏修复费50000元的处理意见并无不妥，本院对华人巨擘公司有关“认定华人巨擘公司支付房屋损坏修复费，属于事实认定错误，应予纠正”的上诉理由和请求不予采纳。综上，华人巨擘公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19579元，由北京华人巨擘投资有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年四月二十八日法官助理 陈文文书 记 员 卢园园