云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云26民终158号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈亮，男，1977年12月17日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。上诉人（原审原告、反诉被告）：仇宝林，男，1978年12月5日出生，汉族，住山东省淄博市淄川区。上诉人（原审原告、反诉被告）：王庆，男，1980年5月20日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。三上诉人委托诉讼代理人：余函耘，重庆坤源衡泰（昆明）律师事务所专职律师（特别授权）。三上诉人委托诉讼代理人：田川永，重庆坤源衡泰（昆明）律师事务所专职律师（特别授权）。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴炳权，男，1973年3月29日出生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州丘北县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴泽伟，男，1996年8月10日出生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州丘北县。二被上诉人委托诉讼代理人：王艳华，云南晨羿律师事务所专职律师（特别授权）。原审原告、反诉被告陈亮、仇宝林、王庆（以下称仇宝林等三人）与原审被告、反诉原告吴炳权、吴泽伟（以下称吴炳权等二人）租赁合同纠纷一案，不服丘北县人民法院（2020）云2626民初2112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈亮、仇宝林、王庆的委托诉讼代理人余函耘、田川永，被上诉人吴炳权、吴炳权和吴泽伟的委托诉讼代理人王艳华到庭参加诉讼，上诉人陈亮、仇宝林、王庆、被上诉人吴泽伟未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仇宝林等三人向一审法院起诉请求：1.解除陈亮、仇宝林、王庆与吴炳权、吴泽伟签订的《房屋租赁合同》；2.吴炳权、吴泽伟在合同解除后十日内向陈亮、仇宝林、王庆返还所交租金2,600,000元；3.吴炳权、吴泽伟向陈亮、仇宝林、王庆支付违约金900,000元；4.吴炳权、吴泽伟承担案件受理费、保全费、执行费、律师费等费用。以上合计费用：3,500,000元。吴炳权等二人向一审法院提出反诉请求：1.陈亮、仇宝林、王庆继续履行合同；2.陈亮、仇宝林、王庆向吴炳权、吴泽伟支付逾期未支付的第二期房屋租金人民币壹佰贰拾贰万柒仟肆佰元整（￥1,227,400元）；3.反诉费由陈亮、仇宝林、王庆承担。一审法院认定事实：2017年10月9日吴炳权与刘树祥、刘建开、刘建能家，与胡建能、胡聪汤家分别签订《房屋租赁合同》，约定刘树祥、刘建开、刘建聪家，胡建能、胡聪汤家将其所有的位于小红坡的房屋（毛坯房）出租给吴炳权，用途为住宿、餐饮、停车等，期限为20年，自2018年5月1日至2038年5月1日，租金分四期支付，胡建能、胡聪汤家的租金为1330000元，刘树祥、刘建开、刘建聪家的租金930000元。吴炳权承租了两家的毛坯房后，进行了装修及场地的建设，2018年4月23日经市场监督管理部门核准经营通幽别院客栈。2019年1月仇宝林等三人与吴炳权商定转租吴炳权承租的房屋，当月23日向吴炳权支付501680元租房定金，并接管了租赁房屋，当月30日仇宝林等三人与吴炳权等二人签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋使用面积1367.72㎡和前后院面积185㎡，用途为住宿、餐饮、停车等，租期为19年，自2019年1月23日起至2038年5月1日止，租金600万元，不受市场价格变化和政策调整影响，分期付款，第一期款项付清后，后期款项按照年利率6.319‰，利息按年支付给吴炳权等二人；第一期2019年1月23日支付300万元，支付完后即可对该房屋进行使用，第二期2020年1月23日支付1227400元，第三期2021年1月23日支付1151600元，第四期2022年1月23日支付1075800元。其中合同第五条双方的权利义务第1款第（1）项约定，在乙方（仇宝林等三人）按照合同约定支付第一笔足额租金之日，甲方（吴炳权等二人）应将本合同约定的租赁房屋的权属证明及营业执照交由乙方保存；第2款第（7）项约定，若因政策停顿、整改原因，乙方不能正常经营的情况下与甲方无关。合同第六条违约责任约定，1.甲方在租赁期内违反合同约定，或者无故提前收回房屋，或将房屋又转租给他人，导致乙方无法正常经营的，甲方应按照本合同约定总租金的30%向乙方支付违约金，自愿全额退还乙方已交付的全部租金；2.如乙方逾期15天后交房租，则乙方每日按年房租费用1‰的标准交付滞纳金；3.若乙方超过约定交付租金时间30日的，甲方有权终止合同，并收回房屋（含租赁房所置办的物品和增加的投入及一切基础设施），不负任何责任。胡聪汤、刘建开在仇宝林等三人、吴炳权等二人签订的《房屋租赁合同》上签名同意转租。该合同签订当日仇宝林等三人支付了第一期租金余款250万元。2019年1月31日为仇宝林等三人的前台工作人员李武惠签收了普者黑景区餐饮住宿业整改通知书，该通知要求经营户必须在2019年5月31日完成要求整改的事项。仇宝林等三人按要求完成了整改事项后，丘北县普者黑景区管理委员会于2019年5月6日发布第四号公示，5月13日发出整改验收合格通知书，通幽别院客栈餐饮住宿服务业已按整改要求进行整改，并通过验收组验收合格。整改期间，仇宝林等三人的旅客住宿登记显示，自2月25日至3月17日均有游客住宿，3月18日至6月24日期间无住宿登记，6月25日后又开始有住宿登记。2019年7月5日吴炳权注销其通幽别院客栈的工商登记，同月9日仇宝林经市场监督管理部门核准经营通幽别院民宿，取得个体工商户营业执照。因仇宝林等三人认为受整改及新冠疫情影响，吴炳权等二人又不能提交租赁房屋的权属证明，担心租赁房屋被拆，合同履行不了，拒绝支付第二期租金，双方发生纠纷，协商未果，2019年8月17日仇宝林等三人交回租赁房屋，停止客栈营业，提起诉讼。一审法院认为，仇宝林等三人、吴炳权等二人签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。本案中，吴炳权等二人为出租人，仇宝林等三人为承租人，出租人的主要义务是交付出租房屋并保障承租人正常使用房屋，在承租人不毁损房屋的情况下无权干涉承租人按约定使用房屋，同时也无义务保障承租人在将承租房屋用于商业经营时获得收益，也即不承担承租人的商业风险。本案中的承租人已经完成了房屋的交付，承租人已经实际占有、使用租赁房屋用于客栈、餐饮经营，承租人未主张在承租人起诉前使用租赁房屋受阻受限。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是是否存在吴炳权等二人违反合同约定，提前收回租赁房屋，导致合同无法履行的事实，该事实将导致什么样的法律后果。仇宝林等三人主张因受停业整顿及新冠疫情的影响，在2019年2月至5月13日、2020年1-5月无营业收入且吴炳权等二人一直不能提供租赁房屋的权属证，而与吴炳权等二人协商延期支付第二期租金，吴炳权等二人强行接管了客栈。争议焦点是仇宝林等三人主张的吴炳权等二人强行接管了客栈的事实，仇宝林等三人对这一事实负有举证证明责任。仇宝林等三人据以证明这一事实的证据是左文轩的证言及电话录音，而如前认证阶段所述，根据最高人民法院民事诉讼证据的有关规定，左文轩的证言不能单独作为定案证据采用，电话录音也只能证明仇宝林与吴炳权对是否赶走左文轩发生争辩，并不能与左文轩的证言相印证，证明吴炳权接管了客栈。故仇宝林等三人请求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》所依据的这一事实不成立。仇宝林等三人主张的停业整顿、新冠疫情、未取得租赁房屋权属证是延期支付第二期租金的事由，也不属解除合同的情形。原、被告虽然约定了租赁房屋的用途是住宿、餐饮、停车等，这既是双方对租赁房屋使用范围的约定，也是仇宝林等三人租赁房屋的目的，但承租人的经营行为是独立于双方的《房屋租赁合同》之外的，该合同第2条双方的权利义务中第2款第（1）项“在本合同约定租赁合同内乙方对租赁房屋有完全的自主经营权”，第（2）项“租赁期满时，房屋对外经营所使用的客栈名称、品牌归乙方（仇宝林等三人）所有，甲方（吴炳权等二人）不得使用”，也说明了这一点，即作为出租人的吴炳权等二人对承租人的仇宝林等三人经营活动不负有防范商业风险的义务，该条款第（7）项“若因政策停业整顿、整改原因，乙方不能正常经营的情况与甲方无关”也进一步说明了这一点。而对于租赁房屋的权属证问题，合同约定由甲方提交乙方保存，但至今房屋并未取得权属证，并非吴炳权等二人拒不提交，在签订合同时有房主签名同意转让，按常理仇宝林等三人应当明知未取得权属证，且在经营过程中也未因租赁房屋未取得权属证经营活动受到妨碍，即不是合同的主要义务，不影响合同的履行，而且合同第八条也对因此导致的风险责任作了约定，发生预见的情形，均可按合同约定履行。综上所述，仇宝林等三人所举证据不足以证明，吴炳权等二人接管客栈，提前收回租赁房屋的事实，仇宝林等三人主张的其他因素也不符合约定或法定解除合同的情形，吴炳权等二人并无违约行为，仇宝林等三人的诉讼请求不予支持。对于反诉的抗辩主张及请求，本案中的涉案房屋明显不属于临时建筑，虽尚未取得权属证，但建成使用至今，未有基层组织和相关主管部门确认为违法建筑，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应诚实守信，全面履行合同义务。本案合同履行期限较长，经营有风险，不因暂时、偶然的因素影响收益而拒不履行合同。仇宝林等三人在本案中投入较大，合同履行期限较长，房主在双方的合同中签字同意转租，仇宝林等三人应当明知租赁房屋尚未取得产权证，吴炳权等二人所举证据也证明产权证尚在申办中，并无证据证明无法办理产权证，且双方也在合同中约定了租赁房屋被征收、强拆、改造的风险责任，说明签订合同时已充分预见未取得租赁房屋权属证的后果，并有了处理方式的约定，不属于发生重大误解。故仇宝林等三人的答辩主张和事由不成立，其在反诉答辩中的要求本院不予支持，吴炳权等二人的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，仇宝林等三人应当继续履行合同，但客栈的整改及新冠疫情的影响是客观存在的，为体现公平、诚实信用原则，综合案情及庭审中当事人的意愿，本院酌定第二期租金减免40万元，仇宝林等三人支付吴炳权等二人827,400元，后三期租金顺延1年支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回陈亮、仇宝林、王庆的诉讼请求；二、陈亮、仇宝林、王庆继续履行与吴炳权、吴泽伟签订的《房屋租赁合同》，支付吴炳权、吴泽伟第二期租金827,400元，每期租金顺延一年支付，即2021年1月23日支付第二期、2022年1月23日支付第三期、2023年1月23日支付第四期，第三、第四期的租金金额按双方的《房屋租赁合同》约定履行。案件受理费34,800元，减半收取计17,400元，反诉受理费15,847元，减半收取计7,923.5元，诉讼保全申请费5,000元，由陈亮、仇宝林、王庆负担。仇宝林等三人上诉请求：1.撤销原判，发回重审；或者依法改判，支持陈亮、仇宝林、王庆的一审诉请；2.案件受理费由吴炳权、吴泽伟承担。上诉理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予以纠正。一、陈亮、仇宝林、王庆提起诉讼的原因是吴炳权已收回租赁房屋，吴炳权自认从2019年8月17日起接手了客栈经营，租赁房屋即处于他们实际占有、控制下；陈亮、仇宝林、王庆一审的证据证明吴炳权强行收回租赁房屋，被上诉人的抗辩理由不符合常理、逻辑，第一，2020年8月16日陈亮、仇宝林、王庆没有明确表示不再经营客栈、没有将客栈关闭离开、员工左文轩照常管理客栈；第二，陈亮、仇宝林、王庆已交了10年的租金，到2020年8月16日，才经营了一年多就停业，是陈亮、仇宝林、王庆的损失，吴炳权无损失；第三，如果没有和吴炳权协商好如何解除合同、如何退还剩余租金，三人没有理由丟下客栈不经营；第四，如陈亮、仇宝林、王庆自己向吴炳权交回租赁房屋，应当有双方办理交接的手续，吴炳权至今没有拿到客栈的营业执照；第五，假设陈亮、仇宝林、王庆将房屋单方面交还给吴炳权，不可能在吴炳权不愿意接受的情况下强行做到，吴炳权接手房屋说明同意不再继续履行房屋租赁合同，陈亮、仇宝林、王庆主张解除合同并非因疫情等商业风险所致。二、吴炳权强行收回房屋已构成根本性违约，陈亮、仇宝林、王庆不愿再与其继续履行合同，吴炳权是违约方，无权要求继续履行，吴炳权未履行提交房屋产权证明等义务，致使合法经营权利处于不稳定状态，也构成根本性违约，陈亮、仇宝林、王庆取得解除合同权利；另一种是陈亮、仇宝林、王庆向吴炳权交回房屋，吴炳权同意接手房屋，双方也达成了解除合同的新合意，因吴炳权收回租赁房屋，不返还未履行部分的剩余租金，陈亮、仇宝林、王庆提起诉讼，吴炳权提反诉要求继续履行合同，是为了不返还剩余租金，反诉请求不应当得到支持。三、吴炳权开庭时明确“不能提供合法产权证明”，因吴的欺诈，合同应当撤销。四、一审判决第二项判非所请，应当予以撤销，无论本诉请求或反诉请求，都未请求变更租赁合同，对租金的减免和推迟支付当事人未达成合意的前提下，一审判决强行干预平等民事主体私权利。五、本案适用简易程序不适当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定，基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序，最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第二百五十六条中作了如下解释：“事实清楚”是指当事人双方对争议的事实陈述基本一致，并能提供可靠的证据，无须法院调查即可判明事实、分清是非；“权利义务关系明确”是指谁是责任的承担者，谁是权利的享有者，关系明确，“争议不大”是指当事人对案件的是非、责任以及诉讼标的争执无原则分歧。第二百五十七条第（三）项规定当事人一方人数众多的，不适用简易程序。本案上诉人一方（原审原告）就有三人，被上诉人一方（原审被告）有二人，已属于人数众多，案件争议明显较大，案情复杂，双方所陈述的事实有较大分歧。吴炳权等二人答辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，审理程序合法，实体判决公正，应驳回上诉，维持原判。本院二审期间，仇宝林等三人提交携程网订单截图、录音，证明吴炳权2020年12月14日、2021年1月4日一直经营客栈；本院组织吴炳权进行了证据交换和质证，吴炳权认为携程网订单截图不是新证据、2020年8月16日接手客栈后没有经营、录音中的谈话人没有表明身份不具有合法性、有几个问题答非所问，不能作为定案依据。经审理对一审认定的“2019年8月17日仇宝林等三人交回租赁房屋，停止客栈营业，提起本诉。”更正为“2020年8月17日仇宝林等三人的客栈管理人员左文轩离开租赁房屋、未交营业执照，吴炳权接收房屋”。另查明，2019年1月30日合同签订当日仇宝林等三人支付了第一期租金余款250万元后，吴炳权等二人未将租赁房屋的权属证明（权属证正在办理中）交由仇宝林的三人保存，2020年1月23日陈亮等人未按合同约定支付第二期租金1,227,400元，同年8月16日仇宝林向吴炳权发微信聊天信息：“吴总你好，我跟两个股东商量了客栈的事，由于合同上说好的客栈房屋权属手续一直没办下来，加上消防手续和疫情这些原因，在我们已支付了10年房租的情况下，再付10年房租风险太大。现在希望：尽快办理房产证，我们预交的房租使用完毕后，再付下阶段房租；或者您扣除已经使用的天数后，把剩余房租退给我们，我们撤场。”9月4日吴炳权向仇宝林发微信聊天信息：“仇宝林先生：你与我于2019年1月30日签订了《房屋租赁合同》，双方对房屋租赁用途及期限、租金及支付方式、租赁期间有关费用、双方的权利义务、违约责任等相关事宜作了明确约定。但你却未按照约定支付第二期付款：定于2020年1月23日支付人民币1,227,400元，至今已达七月之久。根据《房屋租赁合同》第六条第3项若乙方超过约定交付租金时间30日的，甲方有权终止合同，并收回房屋（含租赁房屋所置办的物品和增加的投入及一切基础设施），不负任何责任，因此，特通知如下：于即日解除你与我签订的《房屋租赁合同》。请你于收到本通知之日起7日内将房屋交还于我，否则，我将通过法律途径追究你的相关法律责任”。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对陈亮、仇宝林、王庆上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据仇宝林等三人的上诉请求，吴炳权等二人的答辩意见，经双方当事人确认，本案争议焦点为：1.一审法院适用简易程序审理案件是否合法；2.房屋租赁合同是否解除；3.吴炳权、吴泽伟是否返还、支付陈亮、仇宝林、王庆租金2,600,000元、违约金900,000元；4.吴炳权、吴泽伟是否承担案件受理费、保全费、律师费。一、关于一审法院适用简易程序审理案件是否合法根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十七条：“下列案件，不适用简易程序：（一）起诉时被告下落不明的；（二）发回重审的；（三）当事人一方人数众多的；（四）适用审判监督程序的；（五）涉及国家利益、社会公共利益的；（六）第三人起诉请求改变或者撤销生效判决、裁定、调解书的；（七）其他不宜适用简易程序的案件。”《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条“基层人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定审理简单的民事案件，适用本规定，但有下列情形之一的案件除外：（一）起诉时被告下落不明的；（二）发回重审的；（三）共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的；（四）法律规定应当适用特别程序、审判监督程序、督促程序、公示催告程序和企业法人破产还债程序的；（五）人民法院认为不宜适用简易程序进行审理的。”的规定，本案不符合不适用简易程序的情形，是否适用简易程序审理案件由人民法院判断，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三条：“当事人就适用简易程序提出异议，人民法院认为异议成立的，或者人民法院在审理过程中发现不宜适用简易程序的，应当将案件转入普通程序审理。”规定，仇宝林等三人对简易程序审理案件有异议应当在一审法院适用时提出；参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十五条：“民事诉讼法第五十三条、第五十四条和第一百九十九条规定的人数众多，一般指十人以上。”规定，陈亮、仇宝林、王庆、吴炳权、吴泽伟五人与人数众多一般指十人以上不相符；一审法院适用简易程序审理本案不违反法律规定，仇宝林等三人认为一审法院适用简易程序不当的意见，本院不予采纳。二、关于房屋租赁合同是否解除仇宝林的微信信息及其客栈管理人员搬离租赁房屋，以自己的行为表明不履行租赁合同，吴炳权的微信信息及接收租赁房屋，以自己的行为表明接受仇宝林等三人不履行租赁合同，一审庭审时吴炳权陈述：“当时我跟原告方也商量过原告方赔我一点让我把租金退还给他，我们没有谈具体金额。”，对不继续履行租赁合同双方亦无异议，仇宝林等三人以吴炳权强行收回租赁房屋构成根本性违约的观点，不予采纳。房屋租赁合同为长期性合同，诉讼中吴炳权坚持继续履行合同，仇宝林等三人不愿继续履行合同，出现合同僵局，若不解除房屋租赁合同，导致涉案房屋长期闲置，不利于充分发挥物的价值，物尽其用，以人合的商业角度考量继续履行合同严重影响到订立合同所期望的经济利益，不能实现合同目的，仇宝林等三人要求解除房屋租赁合同，本院予以支持。三、关于吴炳权、吴泽伟是否返还、支付陈亮、仇宝林、王庆租金2,600,000元、违约金900,000元双方当事人签订房屋租赁合同，应当按照合同约定全面履行自己的义务，吴炳权等二人未按合同约定将房屋产权证明交由仇宝林等三人保管，仇宝林等三人未按合同约定如期支付租金，双方均违反合同约定，应当各自承担相应的责任，且受疫情或者疫情防控措施直接影响，如按疫情前合同约定承担违约责任不论是承租人或是出租人，均导致双方利益失衡，仇宝林等三人要求吴炳权等二人支付违约金900,000元，本院不予支持。综合考量疫情对普者黑景区、客栈服务行业、租赁房屋的影响，结合合同“租期为19年，自2019年1月23日起至2038年5月1日止，租金600万元，不受市场价格变化和政策调整影响”的约定，仇宝林等三人应支付2019年1月13日至2021年4月23日止租赁使用期、带走营业执照至今扩大损失期间的租金718,421元（6,000,000元÷19年÷12个月×27.3个月），已付吴炳权等二人租金3000000元，扣除应支付租金718421元，吴炳权等二人返还仇宝林等三人租金2,281,579元，仇宝林等三人要求吴炳权等二人返还租金2,600,000元，本院支持合理的2,281,579元。四、关于吴炳权、吴泽伟是否承担案件受理费、保全费、律师费吴炳权等二人、仇宝林等三人违反合同约定，案件受理费、保全费平均负担。合同未约定律师费的承担，仇宝林等三人要求吴炳权承担律师费，本院不予支持。综上所述，陈亮、仇宝林、王庆的上诉请求部分成立，一审判决认定事实基本清楚，适用法律不当。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省丘北县人民法院（2020）云2626民初2112号民事判决；二、本判决生效之日解除2019年1月30日陈亮、仇宝林、王庆与吴炳权、吴泽伟订立的《房屋租赁合同》；三、吴炳权、吴泽伟于本判决生效之日起十五日内退还陈亮、仇宝林、王庆租金2,281,579元；四、驳回陈亮、仇宝林、王庆其他诉讼请求；五、驳回吴炳权、吴泽伟的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费34,800元，由上诉人陈亮、仇宝林、王庆负担17,400元，被上诉人吴炳权、吴泽伟负担17,400元；一审案件受理费17,400元，陈亮、仇宝林、王庆负担8,700元，吴炳权、吴泽伟负担8,700元；反诉费7,623.5元，陈亮、仇宝林、王庆负担3,961.75元，吴炳权、吴泽伟负担3,961.75元；诉讼财产保全责任保险费10,500元、诉讼保全申请费5,000元，合计15,500元，陈亮、仇宝林、王庆负担7,750元，吴炳权、吴泽伟负担7,750元。本判决为终审判决。审判长  何文丽审判员  郭 琴审判员  贺雯琦二〇二一年四月二十三日书记员  雷兴颖