陕西省安康市汉滨区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）陕0902执异22号 案外人：柯恒，男，汉族。 申请执行人：李倩，女，汉族。 被执行人：鲁兴哲，男，汉族。 本院在执行李倩与鲁兴哲民间借贷纠纷一案中，案外人柯恒对本院查封被执行人鲁兴哲名下位于汉滨区XXX室的房屋不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人柯恒称，李倩与鲁兴哲民间借贷纠纷一案所涉及的汉滨区XXX房屋并不是鲁兴哲赠与给案外人的，是鲁兴哲于2017年5月7日以407000元的价格卖给案外人的，双方于2017年5月7日签订了《二手房买卖协议》，案外人分别于2017年5月7日、2017年5月24日、2017年6月9日向鲁兴哲支付购房款120000元、80000元、207000元，共计407000元，鲁兴哲给案外人出具收条。案外人在购买该房屋时并不知道鲁兴哲将该房屋已抵押担保给李倩，申请人实为善意第三人。鲁兴哲虽然将该房屋抵押给李倩，但并未办理抵押登记，而该房屋当时已经过户至案外人名下，因此，该房屋所有权属于案外人。案外人于2019年向贵院提起合同纠纷一案，2020年4月2日，贵院作出（2019）陕0902民初5214号民事判决书，判决：案外人与鲁兴哲在2017年5月7日签订的《二手房买卖协议》继续履行，鲁兴哲与杨传霖协助案外人在房屋产权管理部门办理安康市汉滨区XXX房屋的产权变更登记手续。综上所述，案外人认为贵院的执行损害了案外人的合法权益，该房屋并不是案外人通过赠与无偿取得，而是通过买卖取得且已经经过判决认定。为维护申请人的合法权益，特此提出执行异议，请求人民法院查明案件事实，裁定中止执行（2018）陕0902民初315号民事判决书。 案外人柯恒为支持其主张，提供了以下证据： 1．本院作出的（2019）陕0902民初5214号民事判决书； 2.本院作出的（2019）陕0902执异114号执行裁定书； 3.2017年5月7日鲁兴哲与柯恒签订的《二手房买卖协议》； 4.2017年5月7日、2017年5月21日、2017年6月9日鲁兴哲向柯恒出具的《收条》； 5.《XX物业统一收款收据》2张； 申请执行人李倩称，其与鲁兴哲2017年3月17日签订二十万元借款合同，鲁兴哲以位于安康市汉滨区XXXX房屋为借款作担保。借款到期后，鲁兴哲一直拖延还款付息。后申请执行人了解到鲁兴哲将抵押给申请执行人的房屋以公正赠予的方式转移给了柯恒，并办理了登记手续，严重损害了申请执行人李倩的合法权益。李倩遂提起撤销权之诉，经贵院审理，作出（2017）陕0902民初3537号民事判决书，判决撤销鲁兴哲将汉滨区XXX房屋赠与给柯恒的行为。申请人申请强制执行后，房屋已恢复登记到鲁兴哲名下。申请执行人后又提起民间借贷之诉，经贵院审理作出（2018）陕0902民初315号民事判决书，判决鲁兴哲在判决生效后七日内向申请执行人李倩偿还借款20万元，并以15万元为基数，按月利率2%支付自2017年3月17日至清偿完毕之日的利息，以5万元为基数，按月利率2%支付自2017年4月19日至偿还完毕为止的利息，及律师费6300元、案件受理费4750元。判决生效后，申请执行人依法向贵院申请强制执行，执行中贵院依法对鲁兴哲名下房屋进行评估拍卖。但因贵院又作出（2019）陕0902民初5214号民事判决书，判决鲁兴哲、杨传霖协助柯恒办理房屋产权变更登记手续，导致房屋拍卖无法继续进行。贵院作出的（2019）陕0902民初5214号民事判决书存在诸多问题。一、未通知申请执行人作为利害关系人参与诉讼；二、在鲁兴哲缺席，鲁兴哲前妻杨传霖答辩称对柯恒与鲁兴哲房屋买卖不知情，仅有房屋买卖合同，无房款支付流水或资金监管证明，仅有收条的情况下，直接认定二手房屋买卖协议有效，将一个经过公正的赠予行为通过人民法院的判决，演变成为一个买卖合同关系，帮助鲁兴哲转移财产，显然侵害了申请执行人的合法权益。柯恒提交的《二手房买卖协议》及收条，其真实性是如何确定的，不能排除鲁兴哲与柯恒串通转移财产；三、程序违法，鲁兴哲因下落不明公告送达后缺席审理，虽然因疫情原因将案件延期审理确定了新的开庭日期，但未重新发布公告送达开庭传票，在庭审中柯恒变更诉讼请求，对变更的诉讼请求也没有向鲁兴哲公告送达。 本院查明，2017年3月17日，鲁兴哲向李倩借款20万元，并以其名下位于安康市汉滨区XXX的房屋抵押担保，但未办理抵押登记。2017年5月7日，鲁兴哲又与案外人柯恒签订《二手房买卖协议》，约定将鲁兴哲名下位于汉滨区XXXX的房屋以出售给案外人柯恒。后鲁兴哲及其前妻杨传霖与柯恒三人经协商决定按照赠与方式办理房屋过户手续，三人遂于2017年5月18日签订《赠与合同》，将鲁兴哲名下位于汉滨区XXXX室的房屋赠与给柯恒，并于当日在安康市汉滨区公证处进行了公证，并在柯恒支付了全部购房款后于2017年8月17日将房屋产权变更登记至柯恒名下。2017年10月13日，本院立案受理了原告李倩与被告鲁兴哲、杨传霖、第三人柯恒债权人撤销权纠纷一案，并于2018年9月13日作出（2017）陕0902民初3537号民事判决书，判决：“一、撤销被告鲁兴哲将汉滨区XXXX房屋赠与给第三人柯恒的行为。二、驳回原告李倩的其他诉讼请求。”该案在审理期间，李倩又就其与鲁兴哲、杨传霖民间借贷纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2018年7月18日作出（2018）陕0902民初315号民事判决书，判决：“一、被告鲁兴哲在本判决生效后七日内向原告李倩偿还借款计人民币200000元，并以150000元为基数，按月2%支付自2017年3月17日起至清偿完毕为止的利息；以50000元为基数，按月2%支付自2017年4月19日起至清偿完毕为止的利息。二、由被告鲁兴哲向原告李倩支付律师代理费人民币6300元。三、驳回原告李倩的其它诉讼请求。”上述两份判决书生效后，申请执行人李倩向本院申请强制执行，本院分别于2019年2月25日、2019年3月20日立案执行。案件进入执行程序，本院于2019年3月20日向安康市不动产登记中心发出（2019）陕0902执569号《协助执行通知书》，将位于汉滨区XXXX房屋恢复登记到鲁兴哲名下。同时又向安康市不动产登记中心发出（2019）陕0902执354号《协助执行通知书》，对案涉房屋予以查封。至此，本院作出的（2017）陕0902民初3537号民事判决书执行完毕。2019年10月22日，本院又受理了原告柯恒与被告鲁兴哲、杨传霖合同纠纷一案，并于2020年4月2日作出（2019）陕0902民初5214号民事判决书，判决：“一、原告柯恒与被告鲁兴哲在2017年5月7日签订的《二手房买卖协议》继续履行，被告鲁兴哲协助原告柯恒在房屋产权管理部门办理安康市汉滨区XXXX房屋的产权变更登记（过户）手续。二、被告杨传霖协助原告柯恒在房屋产权管理部门办理安康市汉滨区XXXX房屋的产权变更登记（过户）手续。三、驳回原告柯恒的其他诉讼请求。”该判决生效后，申请执行人柯恒向本院申请强制执行。后又向本院提出执行异议申请，认为本院作出的（2019）陕0902民初5214号民事判决书已经确认其与鲁兴哲之间就涉案房屋形成的并非是赠与关系，而是合法有效的买卖关系。案外人柯恒已经就案涉房屋支付了全部价款，且（2019）陕0902民初5214号民事判决书已经判令由鲁兴哲协助其办理房屋变更登记手续。现在贵院在执行李倩与鲁兴哲一案中，查封涉案房屋损害了案外人柯恒的合法权益，请求本院中止对案涉房屋的执行。 另查明，柯恒与鲁兴哲于2017年5月7日签订《二手房买卖协议》后，柯恒分三次向鲁兴哲支付了全部购房款共计40.7万元，2017年6月9日鲁兴哲在收到最后一笔购房款后即将房屋交付给柯恒占有使用至今。 本院认为，案外人柯恒以其对案涉房屋享有所有权为由请求本院排除李倩作为申请执行人对案涉房屋的强制执行，该主张系案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议，故应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。现查明的事实显示，在本院查封案涉房屋之前，案外人柯恒与被执行人鲁兴哲已经签订合法有效的《二手房买卖协议》，案外人也支付了合同约定的全部购房款，且自2017年6月9日房屋即交付给案外人占有使用至今，现房屋登记在鲁兴哲名下，并非案外人的原因所致。上述事实亦经过本院作出的已生效的(2019)陕0902民初5214号民事判决书查明确认。另外，虽然申请执行人李倩在与被执行人鲁兴哲签订借款合同时，约定以被执行人鲁兴哲所有的案涉房屋为该笔借款提供抵押担保，但双方并未办理抵押登记，故申请执行人李倩对案涉房屋并不享有对抗第三人的优先受偿权。综上所述，案外人的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，依法应当予以支持。现依照《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止汉滨区人民法院（2018）陕0902民初315号民事判决书执行案件中对被执行人鲁兴哲名下位于汉滨区XXXX的房屋的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日向安康市汉滨区人民法院提起诉讼。 审 判 长  汪 程 审 判 员  乐发波 审 判 员  吴 莹 二〇二一年四月十二日 法官助理  张 凡 书 记 员  李蓓文