广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初420号原告（反诉被告）：张武弟，男，1982年6月10日出生，汉族，住广东省汕头市×××××××××，公民身份号码440×××××××××××××××。委托诉讼代理人：陈锦婷，广东沧江律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市汇璟国际贸易有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码9144×××××××。法定代表人：黄某1。原告（反诉被告）张武弟与被告（反诉原告）佛山市汇璟国际贸易有限公司租赁合同纠纷一案,本院立案后，依法适用简易程序于2021年3月9日公开开庭进行了审理。张武弟及其委托诉讼代理人陈锦婷、佛山市汇璟国际贸易有限公司的法定代表人黄某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张武弟向本院提出本诉请求：1.解除张武弟与佛山市汇璟国际贸易有限公司于2020年9月3日签订的《佛山市汇璟国际贸易有限公司（银海广场店）租赁合同》；2.佛山市汇璟国际贸易有限公司赔偿张武弟损失42864元；3.本案诉讼费由佛山市汇璟国际贸易有限公司承担。事实和理由：张武弟与佛山市汇璟国际贸易有限公司于2020年9月3日签订《佛山市汇璟国际贸易有限公司（银海广场店）租赁合同》，约定：佛山市汇璟国际贸易有限公司将位于佛山市高明区×××××SP10-4号铺位租赁给张武弟经营珠宝、银饰、玉器、水晶使用，租赁期限从2020年9月3日起至2021年9月2日止。双方签订合同后，张武弟依约一次性向佛山市汇璟国际贸易有限公司支付了装修补贴费4000元、开业花篮费388元、合同履约保证金9900元，佛山市汇璟国际贸易有限公司均向张武弟开具相应金额的收据。2020年11月开始，由于佛山市汇璟国际贸易有限公司拖欠供应商的款项，导致张武弟承租的铺位无法正常经营。2020年12月，张武弟承租的铺位所在的世纪华联超市停止营业。张武弟认为，双方签订的案涉租赁合同系双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应受法律保护。根据合同的第九条约定“如甲方中途反悔或违约，则甲方应赔偿乙方已缴纳费用的三倍金额”，现由于佛山市汇璟国际贸易有限公司的违约行为导致张武弟承租的铺位无法经营，合同目的无法实现，根据《合同法》第94条及第97条的规定，张武弟有权解除租赁合同并要求佛山市汇璟国际贸易有限公司根据合同约定支付损失（装修补贴费4000元、开业花篮费388元、合同履约保证金9900元三项费用的三倍）合共42864元。为维护自身的合法权益，张武弟提起诉讼。佛山市汇璟国际贸易有限公司辩称：同意解除租赁合同。对于张武弟主张的第2项诉讼请求有异议，不同意赔偿。原告承租的铺位属于超市外。诉讼费不应由佛山市汇璟国际贸易有限公司承担。佛山市汇璟国际贸易有限公司向本院提出反诉请求：1.解除张武弟与佛山市汇璟国际贸易有限公司于2020年9月3日签订的《佛山市汇璟国际贸易有限公司（银海广场店）租赁合同》，并扣除张武弟已缴付的一切费用，包含装修补贴费、合同履约保证金等；2.张武弟向佛山市汇璟国际贸易有限公司补缴2020年11月份及12月份租金共6600元；3.本案诉讼费由张武弟承担。事实与理由：张武弟与佛山市汇璟国际贸易有限公司于2020年9月3日签订的《佛山市汇璟国际贸易有限公司（银海广场店）租赁合同》。2020年11月开始，张武弟拖欠租金和水电费，经多次口头及书面通知，仍未缴纳，已构成违约。佛山市汇璟国际贸易有限公司于2020年12月29日向张武弟发布《解除租赁合同通知书》。佛山市汇璟国际贸易有限公司认为，案涉租赁合同系双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应受法律保护。根据合同的第三条第1点约定“装修补贴费4000元，该费用签完合同后即缴纳，缴纳后，不予退回。”第三条第4点约定“合同履约保证金9900元不作租金、水电等费用抵扣。”第九条第2点约定“如乙方违约，甲方有权解除本合同，同时乙方缴纳甲方的所有费用，甲方有权不予退还。”第五条第4点约定“双方合作期间，如由于乙方工作人员问题或经营问题，如给甲方商场造成了名誉或经济损失的行为，甲方有权采取相关措施，要求乙方进行相关赔偿。”因此，佛山市汇璟国际贸易有限公司有权解除租赁合同，没收张武弟缴纳的所有费用并且要求张武弟补偿2020年11月以及12月租金合共6600元。为维护自身的合法权益，佛山市汇璟国际贸易有限公司提起反诉。张武弟辩称：佛山市汇璟国际贸易有限公司的诉讼请求没有事实及法律依据。实际上2020年10月开始，案涉商铺已经不具有营业的可能性。张武弟为了减少自身的损失停止缴纳租金，不存在违约行为。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时举证、质证，本院认定如下：张武弟提交的证据：证据1、证据3，佛山市汇璟国际贸易有限公司无异议，本院予以确认并在卷佐证。证据2，佛山市汇璟国际贸易有限公司对真实性无异议，本院确认该证据的真实性。证据4,佛山市汇璟国际贸易有限公司表示对真实性无法确认，但承认超市于2020年12月3日停止营业。经审查，本院审理的（2021）粤0608民初445号案件中当事人亦提交了该组证据，佛山市汇璟国际贸易有限公司的股东对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据予以确认。佛山市汇璟国际贸易有限公司提交的证据：证据1，张武弟无异议，本院予以确认并在卷佐证。证据2、证据4，张武弟对真实性无异议，本院确认证据的真实性。证据3，张武弟有异议，经审查，佛山市汇璟国际贸易有限公司提交了微信聊天记录予以佐证，张武弟对微信聊天记录真实性无异议，故本院对该证据予以确认。证据5，张武弟表示没有收到催缴函。经审查，佛山市汇璟国际贸易有限公司仅提交了其制作的催缴函，没有提供证据证明其已将该函送达给张武弟，故本院对该证据不予确认。结合双方当事人没有异议的事实和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年9月3日，张武弟（乙方）与佛山市汇璟国际贸易有限公司（甲方）签订《佛山市汇璟国际贸易有限公司（银海广场店）租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市高明区×××××××号铺位租赁给乙方经营珠宝、银饰、玉器、水晶使用；租赁期从2020年9月3日起至2021年9月2日止；租赁费用为装修补贴费4000元、开业花篮费388元、月租金3300元、合同履约保证金9900元、租赁区域自用水电费由乙方自行承担；签订本合同后，乙方需要一次性向甲方付清合同规定的各项应缴费用（含装修补贴费、首月租金、合同履约保证金、年节赞助费、开业花篮费、首月管理费等）；乙方必须于每月的三日缴纳当月租金和上月水电费、管理费给甲方。合同还约定了双方的权利义务、违约责任等（详见合同文本）。同日，张武弟向佛山市汇璟国际贸易有限公司支付了开业花篮费388元、合同保证金9900元、首月租金3300元、入场费4000元，佛山市汇璟国际贸易有限公司向张武弟出具了相应的收据。佛山市汇璟国际贸易有限公司自认案涉商场于2020年12月3日开始清场，12月15日全面停止营业。本院认为，案涉的《佛山市汇璟国际贸易有限公司（银海广场店）租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于张武弟主张解除案涉的租赁合同的问题。佛山市汇璟国际贸易有限公司对解除合同没有异议，本院予以确认。关于解除时间的认定问题。张武弟自认在提起本案诉讼前没有向佛山市汇璟国际贸易有限公司提出解除合同。本案中，张武弟未提供证据证明其撤场的时间，应承担举证不能的不利后果。佛山市汇璟国际贸易有限公司自认案涉商场于2020年12月3日开始清场，故本院认为自2020年12月3日起双方不再具备履行案涉合同的可能，双方的合同于2020年12月3日解除。关于张武弟主张佛山市汇璟国际贸易有限公司赔偿损失的问题。张武弟主张由于佛山市汇璟国际贸易有限公司拖欠供应商货款导致其无法正常经营，佛山市汇璟国际贸易有限公司存在违约情形，故依照合同第九条的约定主张赔偿损失。佛山市汇璟国际贸易有限公司主张由于张武弟不按时缴纳租金和水电费导致其商场停止营业。本院分析如下，本院受理的（2021）粤0608民初445号案件中确认2020年10月期间佛山市汇璟国际贸易有限公司多次借款支付供应商货款。从案涉商场2020年12月3日已开始清场的情况来看，早在12月3日前佛山市汇璟国际贸易有限公司就存在经营状况恶化的情况，张武弟未按照合同约定支付11月份的租金属于行使不安抗辩权。由于佛山市汇璟国际贸易有限公司的原因导致双方的合同不能履行，张武弟主张依据合同第九条违约责任的约定“甲方中途反悔或违约，则甲方应赔偿依法已缴纳费用的三倍金额……”要求佛山市汇璟国际贸易有限公司赔偿损失符合法律规定。张武弟的损失包括装修补贴费4000元、开业花篮费388元、合同履约保证金9900元。合同第九条约定的违约金明显过高，综合考虑本案的情况，本院依法调整为9900元。故佛山市汇璟国际贸易有限公司应向张武弟支付24188元，该款包含履约保证金的退还。张武弟主张过高的部分，本院不予支持。关于佛山市汇璟国际贸易有限公司主张没收张武弟已缴交的费用问题。张武弟未按照约定缴纳租金属于行使不安抗辩权，不属于违约。佛山市汇璟国际贸易有限公司主张没收已缴费用没有法律依据，本院不予支持。关于佛山市汇璟国际贸易有限公司主张张武弟补缴2020年11月及12月租金的问题。案涉租赁合同于2020年12月3日解除，张武弟应向佛山市汇璟国际贸易有限公司支付至2020年12月3日的租金。合同约定的租金标准为3300元/月，结合双方签订合同的时间为2020年9月3日，张武弟支付首月租金的时间亦是2020年9月3日，故张武弟应向佛山市汇璟国际贸易有限公司支付至2020年12月3日的租金为3300元。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张武弟与被告（反诉原告）佛山市汇璟国际贸易有限公司于2020年9月3日签订的《佛山市汇璟国际贸易有限公司（银海广场店）租赁合同》于2020年12月3日解除；二、被告（反诉原告）佛山市汇璟国际贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）张武弟支付24188元；三、原告（反诉被告）张武弟于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）佛山市汇璟国际贸易有限公司支付至2020年12月3日的租金3300元；四、驳回原告（反诉被告）张武弟的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）佛山市汇璟国际贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1614元，减半收取807元（张武弟已预交），由佛山市汇璟国际贸易有限公司负担599元,张武弟负担208元。佛山市汇璟国际贸易有限公司负担的599元在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。张武弟多预交的受理费599元在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。反诉案件受理费25元（佛山市汇璟国际贸易有限公司已预交），由张武弟负担12.5元，佛山市汇璟国际贸易有限公司负担12.5元。张武弟负担的12.5元于履行判决义务时一并向佛山市汇璟国际贸易有限公司支付，本院不作另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 伍燕霞二〇二一年四月八日法官助理 区凤仪书 记 员 徐文杰