湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0202民初1147号原告：李友余，男，汉族，1989年9月26日生，住湖南省株洲市渌口区。被告：金秀华，女，汉族，1976年8月1日生，住湖北省大冶市。原告李友余与被告金秀华租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李友余，被告金秀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李友余向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告间签订的房屋租赁合同；2、请求法院判令被告支付原告租金7000元及5%的滞纳金；3、请求法院判令被告向原告补交物业管理费124元；4、请求法院判令被告缴纳的3个月押金10500元整变为违约金、不予退还；5、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年12月12日，原告与被告签订了一份合同标的物位于株洲市荷塘区××路××号××栋××号商铺的《房屋租赁合同》，合同中约定租赁期为2019年12月31日至2025年1月1日止，月租金3500元，按季度支付。采取预付方式，及本季度末前五天内预付下季度租金，被告向原告支付了三个月的租金作为保证金，若被告延迟交付房租超过30天，原告有权解除合同并没收保证金。合同签订后，原告体谅被告的困难曾多次减租并给予被告方便。但是被告从2020年12月25日开始拖欠原告的租金共计3500元，原告多次向被告催缴租金未果后，报警两次。但尚未解决问题。为了维护自己的合法权益，原告于2021年2月25日向被告发出了解除合同通知书，但是被告至今依然没有支付拖欠的租金，也不搬离。综上，原告认为原被告双方间签订的房屋租赁合同合法有效，原告向被告提供符合合同要求的房屋，被告应当依约向原告及时支付租金，但是被告无理由拖欠租金的行为致使合同无法履行，且严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告金秀华辩称：原告的陈述中有两点不符合事实，我在合同中缴纳的是押金而非保证金。我们并非从2020年12月开始欠付租金，而是应在1月25日交付接下来三个月的租金。我和原告方在2019年12月签订的合同，但因为交房延期和疫情，我们直到2020年4月才正常开业。此时生意也受疫情影响较大，期间我们一直在和原告进行积极沟通，但是原告方的态度很不好。我在2021年3月底已经搬离了租赁门面。只要原告方退还我10500的押金，我会支付原告那7000多的房租，补交物业费。请求法院依法处理。经庭审举证、质证，本院对原、被告的证据作如下认定：对原告提交的证据本院均予以采信，但对于证明目的，本院结合庭审查明的情况综合认定。根据原告提交的证据，结合原告的陈述，被告的答辩，本院确认本案基本事实如下：被告金秀华于2019年12月12日与原告签订《商铺租赁合同》，租赁原告李友余及案外人王喜伟共有的位于株洲市荷塘区××路××号××栋××栋××号商铺。合同约定的租赁期限为5年，即自2019年12月31日至2025年1月1日。双方约定商铺月租金为3500元每月，免租期为1个月。在签署本合同前时，乙方（被告）应向甲方（原告）支付三个月的押金10500元作为合同履约保证金，在合同中止时，乙方（被告）无任何违约的情况并交还租赁商铺及附属设施、设备的情况下，甲方（原告）不计息退还此合同履约保证金。双方就违约责任在合同中还达成如下协议：1、租赁期限内，乙方（被告方）如需要提前解除合同的，需提前一年向甲方作出书面申请，双方签字确认后开始生效。提前解除合同者一年的，甲方（原告）转让给他人的，乙方（被告方）需无条件配合。如乙方（被告方）未提前一年告知甲方（原告）需要解除合同则影响甲方支付10500元整违约金。如乙方（被告方）未按照本月合同约定缴足租金或各项费用的，每逾期一日，甲方（原告）有权按应缴费用的5‰加收滞纳金，乙方逾期30日未缴足租金或各项应缴费用在收到甲方书面催缴通知后7各工作日内未退还的，甲方和有权单方面解除本合同、收回商铺，已收租金、物业管理费不予退还，乙方缴纳的履约保证金作为违约金支付给甲方。若该履约保证金不足弥补甲方损失的，抵甲方有权向乙方追索。在签订本合同后，原被告依照合同各自履行双方权利及义务。但因2020年上半年新冠疫情影响，被告所租赁的商铺经营出现困难。原告与被告进行商议后，双方就减免租金的问题达成一致。原告通过每月减免被告500元租金的方式共计减免被告3500元房屋租金。被告自租赁房屋以来，一直按期向原告缴纳租金，直至2021年1月底，原告按合同约定要求被告缴纳2021年的一季度的租金时，被告提出因为经济困难，希望原告同意暂时缓交。双方间就此进行了多次沟通，原告也就双方间签订的商铺租赁合同向被告告知了其权利义务。但双方未能达成一致。直至2021年3月30日被告搬离了租赁门面，原告在2021年3月31日收到了被告发来的短信。此时被告尚欠付原告两个月的租金及物业费124元未予以缴纳，原告向被告催收该笔款项未果，酿成本案纠纷。本院认为，本案系租赁合同纠纷。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告就涉案房屋签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。本案中、原告已按约与被告签订了《商铺租赁合同》、向被告提供了房屋，并不存在任何违约行为。被告方为按期缴纳房屋租金，且未通知原告的情况下搬离租赁房屋，被告的行为已构成违约，应当按照合同约定向原告支付欠付房租并赔偿原告相关损失。双方已经在合同中的违约责任部分对滞纳金及履约保证金作出了约定，故原告主张被告对应交费用按日5‰支付的滞纳金，其性质实际系违反合同义务导致的违约金，在已约定了被告违约时支付三个月的押金10,500元作为合同履约保证金的情况下，再约定日5‰的滞纳金折合年利率为182.5%，存在约定过高的情形，本院酌情核减按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的四倍即年利率15.4%进行计算。滞纳金的计算时间应自2021年1月26日起计算至被告搬离房屋之日，即2021年3月30日止。履约保证金方面，原、被告在合同中约定，“签署本合同前时，乙方（被告）应向甲方（原告）支付三个月的押金10,500元作为合同履约保证金，乙方逾期30日未缴足租金或各项应缴费用在收到甲方书面催缴通知后7个工作日内未退还的，甲方和有权单方面解除本合同、收回商铺，已收租金、物业管理费不予退还，乙方缴纳的履约保证金作为违约金支付给甲方。”本案中，被告方于2021年1月25日起欠付原告方房租超过30日尚未支付，已构成违约，原告有权依约定解除合同，被告方缴纳的10,500元履约保证金应作为违约金支付给原告。综上所述，原被告双方签订的《商铺租赁合同》应予解除，被告应向原告支付欠付房屋租金7,000元，物业管理费124元。并以房租7,000元为基数按年利率15.4%向原告支付自2021年1月26日起至2021年3月30日的滞纳金。被告向原告缴纳的10,500元保证金作为违约金支付给原告。因原、被告双方经本院组织调解分歧较大无法达成一致。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十三条之规定，判决如下：一、解除原告李友余与被告金秀华签订的《商铺租赁合同》；二、被告金秀华在本判决生效后十日内向原告李友余支付租金人民币7,000元，并按年利率15.4%向原告支付自2021年1月26日至2021年3月30日的滞纳金；三、被告金秀华在本判决生效后十日内向原告李友余支付物业管理费共计人民币124元；四、被告金秀华在签订《商铺租赁合同》前缴纳的10,500元履约保证金作为违约金支付给原告李友余。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费237元，减半收取118.5元，由被告金秀华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行分行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，账号：8101××××0201。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  陈晓东二〇二一年四月二十八日法官助理胡煜书记员喻浚峰