山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终718号上诉人（原审被告）：太原富力城房地产开发有限公司。法定代表人：杨某，执行董事。委托诉讼代理人：时某，女，该公司法务，住太原市。被上诉人（原审原告）：靳某，住山西省太原市。委托诉讼代理人：马某，山西源晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，山西源晋律师事务所律师。上诉人太原富力城房地产开发有限公司（以下简称“富力城公司”）因与被上诉人靳某房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初5314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原富力城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人时某，被上诉人靳某的委托诉讼代理人马某、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富力城公司上诉请求：1、撤销（2020）晋0107民初5314号民事判决书，发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人不构成逾期交付违约，不应向被上诉人承担违约责任。依据一审法院查明的事实，涉案房屋于2016年12月22日竣工验收备案。上诉人于2016年12月27日向被上诉人出具了《交付使用通知书》，被上诉人签字确认，2017年7月18日，被上诉人收楼入住，上诉人不构成逾期交付违约。被上诉人以未拆除铁塔及未平整东侧土坡为由要求上诉人承担违约责任，非《商品房买卖合同》中约定的违约责任，上诉人不应承担违约责任。根据上述一审法院认定事实，被上诉人一审诉求没有事实及法律依据，依法应予驳回。二、一审法院依据《延迟交付通知》认定上诉人已作出赔付被上诉人至拆塔之日的意思表示，事实认定不清，依法应予改判。针对上诉人出具的《延迟交付通知》。《延迟交付通知》中载明“对于逾期交房的G19#、G20#楼，我司将参照贵我双方合同约定承担相应的责任。”上述文件明确按照双方签订的《商品房买卖合同》约定承担相应赔付责任。但根据涉案《商品房买卖合同》第九条之约定，上诉人也仅应向被上诉人支付自合同约定交付期限次日起至实际交付之日止的赔偿金，而非一审法院认定的至铁塔实际拆除之日止的赔偿金。本案上诉人实际向被上诉人支付的赔偿金，已超出实际交付之日止数额。但纵观涉案三幢楼218户业主，上诉人实际赔付的最后节点也仅为2018年6月30日，而非赔付至拆塔之日。据此，一审法院认定上诉人作出赔付至拆塔之日的意思表示，缺乏事实及法律依据，二审应予纠正。此外，上诉人仅向涉案F7号楼业主发出过《延迟交付通知补充说明》，明确按照合同约定标准赔付，其余G19、G20号楼，上诉人并未明确承诺承担赔偿责任以及赔付标准，故对于G19及G20号楼，上诉人不应承担相应的补偿责任。综上所述，涉案房屋在合同约定交付期限内，依法已符合房屋交付条件。涉案《延迟交付通知》及《延迟交付通知补充说明》系上诉人面临业主拒不收楼，并要求索赔，严重影响公司正常经营秩序等不利条件下出具，并不能代表上诉人的真实意思表示，而是上诉人为尽快安抚业主情绪、维护社会治安稳定所作出的退让与妥协。且上诉人已依据通知书内容进行了赔付，甚至在业主一而再再而三的提出无理诉求后，多向业主进行了赔付，已合理承担了民事责任。现被上诉人要求继续支付补偿款至实际拆塔之日不仅导致合同双方权利义务失衡，更加有违公平原则。据此，请求二审法院在全面考量案情的基础上，依法公正判决。靳某辩称，请求人民法院依法驳回本案上诉人的全部上诉请求。一、本案上诉人未能将铁塔拆除、土坡平整、相应环境完善的房屋交付给答辩人构成逾期交房违约事实清楚，应当承担违约责任。1.房屋竣工验收合格是本案房屋交付的首要条件，但并非唯一条件，本案房屋交付的条件还应满足铁塔拆除、土坡平整、相应环境完善。否则上诉人即构成违约。房地产开发商交付的房屋应满足竣工验收合格的条件绝不单单因为合同约定了才要满足，而是《城市房地产管理法》的强制性规定。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，本案房屋交付应同时满足小区东侧道路畅通、绿植环绕。3.案涉房屋东侧铁塔拆除、土坡平整是实现上诉人售房时对小区环境承诺的前提条件，当然属于上诉人交付房屋的条件，同时也是上诉人向答辩人出具的《延迟交付通知》及《延迟交付通知补充说明》明确载明的房屋交付条件。《延迟交付通知》及《延迟交付通知补充说明》上诉人进一步以书面承诺的方式确定了本案中案涉房屋的交付条件中包括铁塔拆除及相应环境的完善。4.除前述法律规定及相关文件外，答辩人在一审庭审中提供的上诉人副总陈亚红的录音资料、小区业主收房时上诉人工作人员的录音资料，均能证实上诉人认可其构成违约并自愿按照合同约定承担违约责任。5.从上诉人向答辩人支付的违约金数额看，能够与延迟交付通知中的内容相印证，即上诉人承诺的违约金支付的截止时间为东侧土坡和电塔拆除之日止。二、即使如一审法院所认定的，《商品房买卖合同》未明确铁塔拆除、土坡平整系案涉房屋交付条件。上诉人在《延迟交付通知》中已就房屋交付时铁塔未拆除，土坡未平整承担责任方式予以明确，并该通知是其自愿作出的，系其真实意思表示，且上诉人已经按照《延迟交付通知》承担了部分责任，上诉人理应按《延迟交付通知》履行相应的责任，一审法院根据公平原则，酌定由上诉人承担补偿责任亦无不当，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法裁判。靳某向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付延期交房违约金共66324元（以731251元为基数，按照日1自2018年1月1日暂计算至2020年6月25日，实际计算至小区东侧土坡平整之日止）。2.判令本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同第八条约定：被告应于2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条第一款第二项约定：逾期超过60日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款的1的违约金。2015年1月23日、2015年2月3日、2015年8月25日，原告分别支付购房款96251元、185000元、450000元，共计731251元，被告分别向原告开具销售不动产统一发票3张。2016年12月26日，被告向原告出具《延迟交付通知》，通知载明：富力城六期G19#、G20#楼东侧部分土坡目前为供电局高压电塔占用，被告已与供电局签署相关协议，双方约定在2016年年底之前将高压铁塔（4#塔）移走。但目前由于种种原因未能完成迁改工作，G19#、G20#楼需迟延交付使用。同时载明对于逾期交付的G19#、G20#楼，被告将参照双方合同约定承担相应的责任。2016年12月27日，被告向原告出具《交付使用通知书》，原告于2017年7月18日入住并对《房屋交接表》签字确认。2018年10月25日，被告向原告支付自2017年1月1日至2017年12月31日的逾期交付违约金26760.9元，庭审中，原、被告对该笔数额均无异议。2020年6月25日，东侧高压电塔已拆除完毕。另查明，2016年12月22日，太原市住房和城乡建设委员会出具《建设工程竣工验收备案表》中载明监理单位意见为：“经评定，工程质量符合法律、法规和工程建设强制性标准规定，符合勘察、设计图纸及施工规范要求。质量等级：合格”。一审法院认为，一、合同依法成立，即具有法律效力。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。太原市住房和城乡建设委员会向被告出具《建设工程竣工验收备案表》认定涉案工程竣工验收合格，2016年12月27日，被告向原告出具《交付使用通知书》，原告已于2017年7月18日入住。根据《商品房买卖合同》第八条规定，涉案房屋符合合同约定的交付条件，被告不构成逾期交付违约，被告不承担违约责任。二、拆除电塔及东侧土坡平整不是原、被告签订《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约条件，被告于2016年12月26日向原告出具的《延迟交付通知》系被告真实意思表示，不违反法律法规。因供电铁塔的所有权不属于被告，被告无权决定供电铁塔的拆除时间，故依据被告在《延迟交付通知》中承诺，结合公平原则，被告应酌情补偿原告，补偿款具体数额应以购房总价款731251元为基数自2017年1月1日起至供电铁塔拆除之日（即2020年6月25日）止计1272天，按照日1的50%计算，扣减被告已支付的26760.9元，被告需向原告支付补偿款19746.66元。三、原、被告未就东侧土坡约定违约金，故原告关于实际计算至小区东侧土坡平整之日止的诉求，无事实依据，一审法院不予支持。判决：一、被告太原富力城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告靳某补偿款19746.66元；二、驳回原告靳某的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及富力城公司出具的《延迟交付通知》系当事人真实意思表示，合法、有效，双方当事人应依约履行自己的义务。本案中，被上诉人以铁塔未拆除、土坡未平整为由主张逾期交房违约，该情形不属于《商品房买卖合同》约定的违约情形，但富力城公司向被上诉人出具《延迟交付通知》，并承诺铁塔移除后，对造成的损失参照双方合同约定承担相应的责任。一审法院据此结合公平原则，判令富力城公司向被上诉人按原承诺标准的50%酌情支付补偿款并无不当，应予维持。综上所述，太原富力城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费1458元，由上诉人太原富力城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 武涛审判员 吕斌审判员 李清二O二一年四月一日法官助理 尹娟书记员 惠曈