贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1010号上诉人（原审原告）：唐智清，男,1962年8月6日生,汉族,住贵阳市云岩区。上诉人（原审原告）:贺一清，女，1963年10月30日，汉族，住址同上。二上诉人共同委托诉讼代理人：严良芹，贵州泽丰律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：梁忠，贵州泽丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州九州名城房地产开发有限公司，住所地贵阳市云岩区海马冲街营盘小区11号宏福景苑商住楼18幢2层7号。法定代表人：陆石玉。委托诉讼代理人：陈露，贵州汇能辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖万礼，贵州汇能辉律师事务所实习律师。上诉人唐智清、贺一清因与被上诉人贵州九州名城房地产开发有限公司（以下简称九州名城房开）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院(2020)黔0103民初10580号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人唐智清、贺一清上诉请求：1.依法撤销原判，改判支持上诉人一审提出的全部诉讼请求；2.依法判决一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.一审以双方签订的《补充协议》作为裁判依据，罔顾客观事实，所作判决缺乏公平、合理性。《商品房买卖合同》、《补充协议》均系被上诉人提供的格式合同，补充协议关于购房尾款部分的约定对原买卖合同作了实质性变更，作为提供格式合同的一方，被上诉人有义务提请合同相对方注意格式合同条款，被上诉人并未举证证明其已尽提示注意义务，且该格式合同免除被上诉人责任，加重上诉人责任，依法应认定为无效约定，应以《商品房买卖合同》所作约定确定双方的权利义务；被上诉人收款账户因涉诉被冻结，是被上诉人主动要求上诉人暂停支付尾款，直至2018年底房屋竣工交付后，被上诉人才电话通知上诉人支付尾款，并非上诉人违约；根据买卖合同第八条约定，本案中被上诉人未曾采取任何形式通知上诉人办理按揭贷款，也未通知补足尾款，上诉人在本案中并不存在违约行为。2.上诉人已充分举证证明被上诉人在修建案涉商品房过程中资金链断裂，社会影响极其恶劣，上诉人具有行使不安抗辩权，拒绝支付尾款的权利，在上诉人行使不安抗辩权的同时，被上诉人无权行使先履行抗辩权，更不能阻却其违约责任的承担。3.一审法院以已付房款为基数，按万分之零点一每日（即0.01‰/日）计算逾期交付办理商品房转移登记有关文书而产生的违约金同样缺乏合理性。应当以已付房款为基数，按万分之一每日（即0.1‰/日）计算其违约金。被上诉人九州名城房开答辩称，1.上诉人主张系被上诉人收款账户被冻结，被上诉人主动要求暂停支付尾款的事实不成立。按照合同约定上诉人应当在2015年6月11日前取得按揭贷款支付尾款，向同期购房者李丽出具的通知并非针对上诉人发出，且该通知系2015年10月11日发出，在此之前上诉人就已经存在逾期支付尾款的情况，并非是被上诉人要求上诉人暂停支付尾款；另外，在上诉人应当支付尾款期间，银行并未取消对被上诉人处购房者的按揭贷款审批，在被上诉人经营情况恶化之前，上诉人已经存在逾期支付尾款的事实，系上诉人违约在先。2.上诉人行使不安抗辩权理由不成立。上诉人经营恶化发生在约2015年年底至2016年年初，上诉人支付尾款时间为2015年6月11日前，上诉人在支付尾款时不可能预料到被上诉人年底经营恶化的事实，其主张行使不安抗辩权从而终止支付尾款的理由不成立。3.关于逾期办证违约金的计算。上诉人对合同理解有误，如果逾期时间在365日内，则违约金计算方式为按已购房款万分之一计算，并非每日万分之一；逾期时间超过90日起无法交付的，按照已付房款每日计算万分之零点一，不存在上诉人称违约时间越长反而违约责任越轻的情形。唐智清、贺一清向一审法院起诉请求：1.判令被告协助原告办理房屋不动产权证；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金24629.27元（371482×0.1‰×663）；3.判令被告向原告支付逾期办证违约金34926.87元（暂计至2020年5月31日为883天（371482元×0.1‰×458天+421482元×0.1‰×425天），支付至被告向原告交付商品房转移登记有关文书时止；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2015年5月11日，原告作为买受人，被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，主要约定原告购买被告开发的位于贵阳市云岩区，房屋总价款为421482元。合同第八条约定“买受人采取下列第3种方式付款。……3.贷款方式付款。买受人以公积金贷款付款的，应予本合同签订之日向出卖人交付首期房款371482元，余款50000元以公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或者贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理……因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。……因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在10日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同……”。第十一条约定“出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房……”第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理1.按照逾期时间，分别处理……（2）逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”。第二十二条第三款约定“（一）出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理1.约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1‰承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金……”。附件十二《补充协议》第7.4条约定“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续。否则，出卖人有权拒绝将本合同项下房屋交付给买受人。同时，因此造成的逾期交付责任由买受人承担”。同日，原告向被告支付购房款371482元。2019年4月2日，原告向被告支付购房款50000元。2018年9月24日，被告在《贵阳晚报》上刊登一则《交房通知》，载明“尊敬的九州十里锦城Ｅ区3栋至7栋业主我公司现已完成竣工验收备案，请上述业主本人于2018年9月25日起携带《商品房买卖合同》原件、身份证原件、付款收据原件办理收房手续”。原告另提供中国之行信息公开网信息两份、企业失信被执行人信息、网络查询九州十里锦城相关报道、九州员工出具的说明一份，拟证明原告逾期支付购房款的原因不是原告主观意愿不支付或拒绝履行，而是被告当时因为涉案账户被冻结，要求原告暂停支付。原告在未接到被告的通知前，未支付尾款不构成违约，也不能作为被告不安抗辩的理由。被告对执行信息真实性无异议，但认为与本案无关。对员工说明的真实性无法核实，即使为真，针对是是分期购房业主，原告是按揭购房业主。参照唐长丽一户，其与唐智清签订合同时间前后相差不到半个月，但唐长丽获得了银行贷款，支付了尾款，因此原告以此主张未获得贷款原因系被告不予认可。对新闻报道，仅是网络信息，不予质证。以上事实，有原、被告陈述及其提供的相关证据在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。被告未按约定在2017年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，其行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任，即自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书并通知之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金，暂计至2020年5月31日为371482×0.00001×456+421482×0.00001×426≈3489.47元。关于逾期交房违约金。根据双方签订的《补充协议》第7.4条的约定，原告在付清房款前，被告有权不交付房屋。虽原告主张其未付款系行使不安抗辩权，但其在未付清房款的前提下，亦无权要求被告交付房屋。现原告实际付清房款的时间晚于被告交房时间，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请于法无据，一审法院不予支持。关于原告要求被告协助办理不动产权证的诉请。本案中，未有证据显示被告已取得房屋所有权初始登记，涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件，故对该诉请，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决：一、被告贵州九州名城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告唐智清、贺一清逾期交付办理商品房权属转移登记有关文书的违约金（违约金截至2020年5月31日为3489.47元，之后违约金按每日万分之0.1计算，以421482元为基数，从2020年6月1日计算至被告向原告交付商品房转移登记有关文书并通知之日止）；二、驳回原告唐智清、贺一清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1288元，减半收取644元，由原告唐智清、贺一清负担606元，被告贵州九州名城房地产开发有限公司负担38元。本院二审期间，当事人均无新证据提交。二审查明事实与一审查明事实一致,本院予确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、上诉人主张的逾期交房违约金是否应当支持；二、一审计算逾期办证违约金的标准是否正确。针对焦点一，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。《补充协议》第7.4条有关原告在付清房款前，被告有权不交付房屋的约定是双方平等协商达成的协议，并不存在不合理的减轻出卖人的责任或加重买受人的责任，应为有效，上诉人主张无效的理由不成立。关于上诉人是否享有逾期付款不安抗辩权的问题。从上诉人一审中提交的2016年7月1日发布的《云岩区政府正式监管九州十里锦城》通知载明：“政府成立工作组，正式进驻九州十里锦城……，目前九州十里锦城售楼部已经有政府工作人员进驻，签订了认筹协议的业主，可提供相关证明，退还房款”，上诉人作为该资料的提交人，对于其中所载明内容应系明知。上诉人未选择退房款，而是选择继续履行合同。即在合同约定的交房日期前上诉人主张的不安因素已经消除，上诉人应在合理期限内履行付款义务，其主张享有逾期付款不安抗辩权理由不成立。至于上诉人主张被上诉人未履行通知办理按揭贷款义务的问题，贷款申请人提交资料本就属于贷款人的义务，在知晓上述内容后，其既然选择履行合同，应积极履行按揭贷款义务，而非一味消极等待，其以此作为不付款的理由不成立。因上诉人实际付清房款的时间晚于被上诉人交房时间，上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的诉请于法无据。针对焦点2，合同约定，出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。被上诉人未按约定在2017年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人，其行为已构成违约，且违约时间已超过90日。一审自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书并通知之日止，按日向上诉人支付已交付房价款万分之0.1的违约金符合上述合同约定。综上所述，上诉人唐智清、贺一清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用1288元，由上诉人唐智清、贺一清负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  邓禹雨二〇二一年四月二十日书记员  蒲美君