德州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1491民初730号 原告：德州鲁兴物业有限公司，住所地山东省德州市经济技术开发区长河街道办事处长河大道**八里庄盛世华园小区**楼******。 法定代表人：刘军凯，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：魏新义，北京市京师(德州)律师事务所律师。 被告：李恒雪，男，1984年9月23日出生，汉族，住德州经济技术开发区。 原告德州鲁兴物业有限公司（以下简称“鲁兴公司”）与被告李恒雪物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鲁兴公司委托诉讼代理人魏新义及被告李恒雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲁兴公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2018年1月1日—2018年12月31日期间拖欠的物业管理服务费、垃圾费、二次加压费，逾期利息计1428+105.83=1533.83元(利息从2019年1月1日至律师函2020年11月24日)。2、本案的诉讼费全部由被告承担。事实及理由:德州长盛置业有限责任公司开发建设位于经济技术开发区八里庄盛世华园小区并与德州鲁兴物业有限公司签署的《前期物业服务合同》，约定由德州鲁兴物业有限公司对经济技术开发区八里庄盛世华园小区实行物业管理。被告系经济技术开发区八里庄盛世华园小区1号楼2单元1302室业主，被告自2018年1月1日至2018年12月31日拖欠物业管理服务费1308元，垃圾费60元，二次加压费60元，逾期利息105.83元，共计1533.83元。原告多次向被告催缴物业管理服务费等费用，被告均不予理会。 李恒雪辩称，其对2018年未交物业费的事实没有异议，但其未交物业费的原因是楼道电子门禁无法使用造成其2017年前物业服务时期丢失自行车一辆，其家中房屋出现的问题（墙皮掉落、踢脚线掉落、开关附近墙皮开裂、地下室下雨时渗水）、地下室下雨时渗水本案原告的诉讼已过诉讼时效，原告与开发商签订的前期物业合同无效，原告不是收取物业费的合法主体，且小区内公共区域的广告收入属于业主共有，物业应予以公示并返还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了开庭质证。对当事人无争议的证据，本院认定如下：鲁兴公司提交的证据一《前期物业服务合同》、证据二《德州市商品房买卖合同》、证据三《生活垃圾清理协议书》、证据四盛世华园小区内物业管理重要信息公开监督栏照片两张，被告李恒雪提交的证据一八里庄盛世华园交接楼宇记录流转表，当事人对上述证据材料的真实性无异议，本院对上述证据的真实性依法予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对鲁兴公司提交的证据五律师函、寄件清单、查询回执，李恒雪质证“不予认可，从未收到快递”，经查，上述证据客观真实，足以证实鲁兴公司起诉前已经向李恒雪催缴物业费，本院予以采纳。对李恒雪提交的证据二家中墙皮掉落、墙面毁损、地下室渗水及电梯内、地下室渗水及电梯内广告的照片三张quo;真实性不予认可”，经查，上述照片无法查实来源，且其证明内容与本案没有关联性，本院不予认定。 综合本案庭审及依法认定的证据，本院查明事实如下：李恒雪于2012年11月12日与长盛公司签订《德州市商品房买卖合同》，购买德州经济技术开发区长河大道1116号八里庄盛世华园小区A01号楼2单元13层1302号房产，建筑面积98.58平方米，成为该住宅小区业主。2017年7月10日，长盛公司作为甲方与鲁兴公司作为乙方签订了《前期物业服务合同》，其中第五条约定：“本物业管理区域物业服务收费采用以下方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.1元/月.平方米。” 2017年10月1日，鲁兴公司与德州经济技术开发区城市管理局签订《生活垃圾清理协议书》，协议约定生活垃圾清理费根据德价发[2016]66号文件规定收费，第三条“乙方必须按照市财政局、物价局制定的收费标准按时向甲方交纳生活垃圾清理费用。”根据德价发【2014】74号文件，垃圾处理费是5元/每月/每户。 2018年1月1日至2018年12月31日，李恒雪一直未向鲁兴公司交纳物业管理服务费、垃圾清理费、二次加压费。2020年11月24日，鲁兴公司委托北京市京师（德州）律师事务所律师魏新义向李恒雪发出催缴物业服务费的律师函，并通过邮政速递方式向李恒雪邮寄催收物业费律师函。 本院认为，长盛公司作为建设单位与鲁兴公司签订的《前期物业服务合同》，对该住宅小区业主具有约束力。自2017年7月10日至2019年7月10日期间，鲁兴公司为涉案住宅小区全体业主提供物业管理服务，李恒雪系该小区业主，亦实际享受了鲁兴公司提供的物业服务。物业管理服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的物业服务，同时亦需要业主的积极配合，并按合同约定交纳物业服务费，如此才能共同营造干净整洁舒适的生活环境。物业服务费用是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，生活垃圾处理费是物业公司为城市行政管理部门代收的垃圾清运费用，收取标准是经物价部门核定的，在同一小区每位业主接受的是同等的物业管理服务，李恒雪拒不交纳物业服务费用及垃圾处理费，不仅构成违约，同时也损害了其他大多数正常交费业主的权利。鲁兴公司主张2018年1月1日至2018年12月31日期间涉案房产的物业服务费1308元，本院经审理查明，应为1301.26元（98.58平方米×1.1元/月.平方米×12个月）。关于鲁兴公司主张的生活垃圾处理费60元、二次加压费60元，本院依法予以支持。 李恒雪辩称因门禁无法使用导致自行车丢失但未提交相关证据证明；辩称的地下室渗水提交的证据无法充分证实其主张；辩称的房屋内墙皮脱落、毁损系房屋质量问题，可向建设单位另行主张；辩称的小区公共区域广告费问题与本案无关，可另行主张；对于李恒雪的上述抗辩，本院不予支持。鲁兴公司主张的是2018年期间的物业费，未过诉讼时效，且长盛公司作为建设单位与鲁兴公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对李恒雪主张该案已过诉讼时效及鲁兴公司不是适格主体，本院不予采纳。 关于鲁兴公司主张的逾期利息问题。《前期物业服务合同》对于物业服务费的收取时间并无明确规定，但按照一般社会生活习惯，物业服务费至迟应当每满一年时缴纳，李恒雪自2018年1月1日起未再交纳物业服务费显然已构成违约。关于违约责任的计算标准问题，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款规定，“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。”本案中，物业合同并未约定逾期交纳物业服务费的违约责任，参照上述规定，鲁兴公司主张按照年利率3.85%自2019年1月1日起至2020年11月24日止，本院依法予以支持。实际利息损失应为95.12元【1301.26元×3.85%×693天/365天】。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、李恒雪于本判决生效之日起十日内给付德州鲁兴物业有限公司物业管理服务费1301.26元、垃圾清理费60元、二次加压费60元、逾期给付利息损失95.12元（以1301.26元为基数，按照年利率3.85%自2019年1月1日起至2020年11月24日止），以上共计1516.38元； 二、驳回德州鲁兴物业有限公司的其他诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由李恒雪负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判长  王靖靖 二〇二一年四月二十二日 书记员  赵海天