河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0106民初563号原告：鲍凤，女，1989年2月7日出生，汉族，住武汉市洪山区。原告：王飞，男，1981年12月20日出生，汉族，住河南省栾川县。原告：刘桂芳，女，1988年9月5日出生，汉族，住河南省陕县。三原告共同委托诉讼代理人：郑艳丽，北京德恒（郑州）律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：张慧，北京德恒（郑州）律师事务所律师。被告：郑州兴联置业有限公司，住所地河南省郑州市上街区新安路街道新安东路11号院C1-a1幢Y006号。法定代表人：张**，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱鑫婷，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王少帅，河南文丰律师事务所律师。原告鲍凤、王飞、刘桂芳与被告郑州兴联置业有限公司（以下简称“兴联公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月15日作出（2020）豫0106民初1700号民事判决书，原告不服提起上诉，河南省郑州市中级人民法院于2021年2月23日作出（2021）豫01民终76号民事裁定书，裁定发回重审。本院于2021年3月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，三原告共同委托诉讼代理人郑艳丽、张慧，被告兴联公司委托诉讼代理人朱鑫婷均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。鲍凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告鲍凤逾期交房违约金227,084元（自2018年3月16日起至2020年7月27日，以已付房价款876,094元为基数，按日万分之三计算），之后的逾期交房违约金，以已付房价款876,094元为基数，按日万分之三标准支付至原被告实际交接房屋之日止；2.本案诉讼费等费用由被告承担。王飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告王飞逾期交房违约金172,352元（自2018年3月16日起至2020年7月27日，以已付房价款664,940元为基数，按日万分之三计算），之后的逾期交房违约金，以已付房价款664,940元为基数，按日万分之三标准支付至原被告实际交接房屋之日止；2.本案诉讼费等费用由被告承担。刘桂芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告刘桂芳逾期交房违约金177,008元（自2018年3月16日起至2020年7月27日，以已付房价款682,903元为基数，按日万分之三计算），之后的逾期交房违约金，以已付房价款682,903元为基数，按日万分之三标准支付至原被告实际交接房屋之日止；2.本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原告鲍凤、王飞、刘桂芳分别于2017年4月21日、2017年3月14日、2017年2月28日与被告各签订《商品房买卖合同》一份，双方约定，三原告各购买被告位于郑州市××街区××东路××院房屋××套，被告应在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合合同约定的商品房交付原告使用：该商品房建筑工程已经验收合格并依法向有关部门备案；配套基础设施和公共设施按照规划设计建成；前期物业管理已经落实；商品房取得面积实测技术报告书。同时还约定，双方进行验收交接时，被告还需向三原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，三原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。现被告未按约定向三原告交付符合条件的房屋，亦未按约定向原告支付违约金。兴联公司辩称，一、涉案房屋已达到交付条件，且被告已履行交付房屋义务。双方签署的《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件为该商品房建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案；配套的基础设施和公共设施按照规划设计建成；前期物业管理已经落实；商品房取得面积实测技术报告书。涉案房屋已经五大主体验收合格，并已向郑州市上街区住房和城乡规划建设局办理提交备案手续，且其他条件均已具备，因此被告已达到了交房条件。被告向原告发出交房通知，已经按照合同约定履行了交房义务。被告拒不办理收房手续，应自行承担相关责任。二、政府环境治理政策原因及疫情管控停工导致延迟交房，被告可以将交房日期相应顺延。虽然原被告双方签署的《商品房买卖合同》第八条约定被告应于2017年12月31日前向原告交付房屋，第八条第二款约定遭遇不可抗力或遇城市人民政府重大城市规划、市政工程、地下文物等影响本合同项下房屋建设的，可顺延交房日期。本案中，自项目开工以来，因大气污染扬尘治理等政府原因，致案涉项目停工约658天，2020年初突如其来的新冠疫情亦导致项目一度停工，上述情况客观存在，且属于被告无法预见、无法控制且无法避免的因素，故根据双方合同约定，被告有权将交房日期相应顺延。而被告2018年5月已向原告发出交房通知，因此被告不应承担应扣除停工天数期间的逾期交房违约责任。三、原告无实际损失。因涉案房屋已达居住使用条件，被告已经于2018年5月向原告发出交房通知书，原告可以收房办理入住手续，因此原告并无实际损失。四、合同约定的违约金过高，应依法予以酌减。《商品房买卖合同》第九条约定被告逾期交付的，应当自第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日，按照交纳房款的万分之三支付违约金。鉴于《商品房买卖合同》签署后，本小区的房价已上涨，原告实际上并无损失且获利巨大。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，上述违约金已远远超过原告的实际损失，请贵院酌情予以减少。综上，涉案项目自开工至竣工期间，因大气污染治理导致停工的天数应予以扣除，在应扣除的期间内被告不承担逾期交房违约责任，请求人民法院依法驳回原告相应的诉讼请求。经审理查明，2017年4月21日，鲍凤与兴联公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：SJ17003279974）一份，购买兴联公司开发的位于上街区××东路××院××单元××房屋××套；2017年3月14日，王飞与兴联公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：SJ17003209797）一份，购买兴联公司开发的位于上街区××东路××院××单元××房屋××套；2017年2月28日，刘桂芳与兴联公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：SJ17003184881）一份，购买兴联公司开发的位于上街区××东路××院××单元××房屋××套。上述三份合同对购买人所购房屋基本情况、价款、付款方式及期限、交付期限、出卖人逾期交房违约责任、交接等做了约定。合同第八条均约定房屋交付时间为2017年12月31日前，交付条件为：该商品房建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案；配套基础设施和公共设施按照规划设计建成；前期物业管理已经落实；商品房取得面积实测技术报告书。同时约定遇城市人民政府重大城市规划、市政工程、地下文物等影响本合同项下房屋建设的，可顺延交房日期。合同第九条约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。上述合同签订后，鲍凤、王飞、刘桂芳均已按合同约定付清全部购房款，其中鲍凤房款为876,094元，王飞房款为664,940元，刘桂芳房款为682,903元。自2017年2月28日至2017年12月31日，河南省环境污染防治攻坚战领导小组办公室、郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室、郑州市上街区街道办事处等部门，对辖区内的建筑工地等施工项目多次下达停工、封土、限土令，要求全区停止各类建筑工程土石方作业、房屋拆迁施工、停止道路工程、水利工程、土地整治等土石方作业并整治验收的文件和通知。经核算，自鲍凤、王飞、刘桂芳与兴联置业签订合同至2017年12月31日，涉案房屋的建设分别累计停工159天、183天、193天。2018年5月25日，兴联公司向鲍凤、王飞、刘桂芳邮寄送达交房通知书，但三人均未办理收房手续。本案所涉三套房屋均于2021年1月7日进行竣工验收备案。截止本案立案之日，兴联公司仍未将本案房屋交付购买人。本院认为，本案争议焦点如下：一、兴联公司是否履行交付房屋义务。根据双方合同的约定，交付的房屋必须经过竣工验收备案，而本案中，兴联公司于2018年5月25日向本案三购买人邮寄交房通知时涉案房屋并未进行竣工验收备案，购买人未办理收房手续，没有过错。故兴联公司抗辩“已经履行了交房义务，被告拒不办理收房手续，应自行承担相关责任”的意见，本院不予采信；二、兴联公司逾期交房的期间。根据庭审查明的事实，受环境污染防控措施的影响，本案房屋在施工过程存在停工的事实，交房的时间应当予以顺延。根据庭审中查明的停工天数，鲍凤所购房屋的交房时间应顺延至2018年6月8日（从2017年12月31日顺延159天），王飞所购房屋的交房时间应顺延至2018年7月2日（从2017年12月31日顺延183天），刘桂芳所购房屋的交房时间应顺延至2018年7月12日（从2017年12月31日顺延193天）。经核算，鲍凤所购房屋逾期交房的期间为778天（2018年6月9日至2020年7月27日），王飞所购房屋逾期交房的期间为754天（2018年7月3日至2020年7月27日），刘桂芳所购房屋逾期交房期间为744天（2018年7月13日至2020年7月27日）；三、关于逾期违约金计算的标准。本案购房合同约定，出卖人逾期交房需按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，兴联公司抗辩合同约定的违约金已远远超过原告的实际损失，应予酌情减少。本院认为，双方均不能提供证据证明违约造成的实际损失，结合当下商品房销售形势、市场状况、价格变化等因素及营商环境各方面综合考量，兼顾社会效果与法律效果，兴联公司提出合同约定日万分之三的逾期交房违约金过高的主张，依法有据。根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情将合同约定的逾期交房违约金调整为按已交付房款日万分之一点五计算。经计算，鲍凤的逾期违约金为102240元（876094×0.015%×778天），王飞的逾期违约金为75205元（664940×0.015%×754天），刘桂芳的逾期违约金为76212元（682903×0.015%×744天）。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十八条、第五百八十五条、第五百九十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告河南兴联置业有限公司于本判决生效后十日内向原告鲍凤支付逾期交房违约金102240元（2020年7月28日至实际交房期间的违约金，以已付房款876094元为基数，按日万分之一点五计算）；二、被告河南兴联置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王飞支付逾期交房违约金75205元（2020年7月28日至实际交房期间的违约金，以已付房款664940元为基数，按日万分之一点五计算）；三、被告河南兴联置业有限公司于本判决生效后十日内向原告刘桂芳支付逾期交房违约金76212元（2020年7月27日至实际交房期间的违约金，以已付房款682903元为基数，按日万分之一点五计算）；四、驳回原告鲍凤、王飞、刘桂芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12294元，由鲍凤负担2588元、王飞负担2112元、刘桂芳负担2186元，郑州兴联置业有限公司负担5408元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审 判 长  杜利军人民陪审员  周金玲人民陪审员  周玉艳二〇二一年四月二十七日书 记 员  赵晓磊