河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终1573号上诉人（原审原告）：韩志鹏，男,1982年8月14日生,汉族,住安阳市北关区。委托诉讼代理人：叶利红，女，系韩志鹏配偶，住址同上。上诉人（原审被告）：田华，女，1969年3月13日生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：李冬，河南瞻言律师事务所律师。上诉人韩志鹏、田华因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安阳市北关区人民法院（2021）豫0503民初159号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩志鹏上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法驳回田华的反诉请求；3.依法判令田华依据租赁合同支付2019年5月1日至2021年1月31日的房租未缴纳部分24000元及利息（利息以24000元为基数，自2020年10月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至本息付清为止）；4.依法判令田华向支付违约金10000元、因诉讼支出的交通费922元、保洁费1350元、垃圾清运费500元、下水道疏通费300元；将违反合同约定擅自改变的污水关系恢复原状或支付污水管线恢复改造费6500元；5.判令田华承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决房屋租赁合同已于2020年12月29日解除，认定事实、适用法律错误。1.民事审判应坚持不告不理原则，一审法院判决涉案租赁合同已于2020年12月29日解除明显超出了韩志鹏及田华的诉请。2.一审两次庭审中，法院并未要求田华提供证据证明2020年12月29日已将屋内物品搬清，也未要求田华证明于当日告知韩志鹏要解除合同，所以不能认定田华与2020年12月29日搬清物品是作出了解除合同的通知。3.满足合同的实质要件并不等同于作出了法律规定的解除合同的通知。一审法院不能仅因为合同目的不能实现就认定合同已解除。事实上，韩志鹏在2021年1月20日开庭时才得知田华搬清物品时间，故应认定2021年1月20日为合同解除时间。二、一审判决田华支付韩志鹏房租7064.5元属认定事实错误。田华主张自己支付房租191000元错误，其实际上仅支付房租186000元，一审判决少了5000元。2.一审超过诉请判决房屋租赁合同于2020年12月29日解除，却未一并解决合同解除的遗留问题，如让田华按合同约定返还租赁物，拉走遗留物品，将擅自改变的污水管线恢复原状，该判决增加了韩志鹏的诉讼成本。田华答辩称：韩志鹏各项上诉请求无法律依据，二审答辩意见同一审答辩意见。田华上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法驳回韩志鹏的诉讼请求；3.请求法院确认双方合同解除的时间为2020年12月7日；4.请求法院判令韩志鹏支付提前解除合同的违约金10000元、赔偿经济损失10000元；5.韩志鹏承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2020年12月7日，韩志鹏以田华没有按时缴纳房租为由，擅自将房屋大门锁闭，并重新发布招租，是以实际行动表明单方解除租赁协议，违反协议规定，构成违约。2020年12月11日，韩志鹏将房门打开，短信通知田华继续履行合同，但双方协议已经解除，从2020年12月7日锁门开始，田华对该房屋已丧失使用权和控制权，韩志鹏自行开门的行为是其对自身财务的处分，田华不存在交还房屋的义务。田华随后将房屋内属于自己的物品搬出，属于对自有财产的处分。1.韩志鹏称田华拆卸空调，准备终止合同无事实依据，也未提供证据。2.田华最后一次缴纳房租不但补齐了11月份房租，而且提前预交了12月份1000元房租。3.韩志鹏没有给予田华任何合理的催告时间，其在第一时间将大门锁闭，以实际行动表明其解除合同的意愿，田华无奈但也愿意接受提前解除这种情形。合同第七条并不是对拖欠房租行为进行的惩罚性约定。而韩志鹏提前解约的行为符合合同第七条的规定，应承担相应责任。4.韩志鹏以行动解除合同，属于单方行为。其要求继续履行合同没有和田华达成合意，故韩志鹏第一项诉请于法无据。第三项请求没提供证据，也没有事实根据，且其本身的行为已经属于实质性违约，故请求于法无据。根据以上事实，田华请求确认双方合同实质上已于2020年12月7日解除，田华反诉请求赔偿违约金及损失依法有据。另外，韩志鹏采用过激行为锁闭房门，阻碍了田华正常经营及承租权，其锁门时也没有通知田华，而是采用粗暴方式驱离店内员工和顾客，造成部分员工流失和离职，给田华造成了严重的经济损失。疫情期间田华没有按合同约定缴纳房租是事实，韩志鹏接纳了田华这种缴纳房租的方式实质上是对合同交付方式的一种变更。即使韩志鹏要求田华重新按约定进行缴纳，根据法律规定，也应当给予合理催告时间。原审判决我方违约并承担责任，无事实及法律依据。韩志鹏答辩称：1.田华所述我方锁门、招租是解除合同不能成立。我方从未向田华发过解除合同的通知，且按照法律规定，即使满足解除合同的实质要件，不等于作出法定解除合同的通知。即使符合约定及法定解除条件，解除权人也仍要向对方作出明确解除合同通知，且自通知到达对方时解除，不能当然解除。2.我方在58同城网站上招租，该行为是我方在对方示意下作出，我方是在对方明确表示预期违约情况下提前寻找意向承租人，以便在田华随时提前解除合同时减少损失。一审法院认定事实：2019年1月29日,韩志鹏与田华签订房屋租赁合同,韩志鹏将位于金水花园1号楼3单元的营业房两套及其地下室租赁给田华，租赁期限2019年5月1日至2022年4月30日止，月租金为10000元/月，田华应先交纳租金后使用，按季度交纳，田华每季度提前十日交纳下一季度租金。田华应按时足额支付房租，不得无故拖欠。若韩志鹏在田华没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为韩志鹏违约，韩志鹏需赔偿田华一个月房租作为违约金；若田华在韩志鹏没有违反合同的情况下提前解除合同或转租他人，视为田华违约，田华需赔偿韩志鹏一个月房租作为违约金。2020年11月份，韩志鹏向田华催要房租，田华表示在筹钱，田华于2020年11月25日给付韩志鹏2000元，韩志鹏表示11月的房租还差1000元，田华表示再凑凑，田华于2020年12月1日给付韩志鹏2000元，后经韩志鹏多次催要房租，田华表示太不容易、正在想办法，田华未再交纳房租。韩志鹏于2020年12月7日将涉案营业房锁门，于2020年12月11日开门，后向本院提起诉讼。田华至2020年12月29日将租赁营业房内的物品搬清。双方产生纠纷。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，承租人应当按照约定的期限支付租金。根据涉案合同约定，田华应于2020年10月底提前十日交纳2020年11月、2020年12月、2021年1月份租金，其未按合同约定支付租金，并至2020年12月29日将租赁营业房内的物品搬清，涉案房屋租赁合同目的已不能实现。涉案房屋租赁合同于2020年12月29日解除，一审法院予以确认。田华应按约定支付韩志鹏违约金10000元。扣除韩志鹏锁门期间的租金，田华应支付韩志鹏租金7064.5元。韩志鹏在索要租金未果的情况下锁门，方式不当，故其主张利息，一审法院不予支持。韩志鹏要求田华支付交通费用，不符合合同约定，一审法院不予支持。田华违反合同约定支付租金，其反诉请求韩志鹏支付提前解除合同的违约金10000元、赔偿经济损失10000元，一审法院不予支持。韩志鹏陈述要求田华支付垃圾清运费、地面清理费、下水维修改造费用等，其可依法通过另行起诉方式解决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第七百零三条、第七百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二的规定，判决：一、原告（反诉被告）韩志鹏与被告（反诉原告）田华签订的房屋租赁合同已于2020年12月29日解除；二、被告（反诉原告）田华于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）韩志鹏租赁费7064.5元；三、被告（反诉原告）田华于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）韩志鹏违约金10000元；四、驳回原告（反诉被告）韩志鹏的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）田华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费673元,减半收取336.5元,由原告（反诉被告）韩志鹏负担223元，由被告（反诉原告）田华负担113.5元；反诉费150元，由被告（反诉原告）田华负担。二审期间，田华提交韩志鹏发布的招租信息光盘一张及从网上下载的书面招租广告四张，证明韩志鹏在该网站上招租并标注房屋状态是空置，而非经营。韩志鹏认可该证据的真实性，但招租行为仅表明韩志鹏是在找意向承租人，且该招租广告是中介发布的。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为,根据双方签订的租赁合同约定的租金缴纳方式，田华未按照约定支付租金是导致本案纠纷发生的根本原因。按照合同约定，田华应当支付违约金10000元，韩志鹏于2020年12月7日锁门，2020年12月11日开门，田华于2020年12月29日将物品搬清，涉案租赁合同目的不能实现，一审判决田华支付租金7064元并无不当。田华的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于韩志鹏要求田华承担搬离后涉案房屋保洁费、垃圾清运费、下水道疏通费以及污水管线恢复改造费等费用，一审已告知其另行起诉，本院不予审理，其主张房租未缴纳部分为24000元，不符合事实，本院不予支持。综上，韩志鹏与田华的上诉请求均不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费689元，由上诉人韩志鹏承担463元，田华承担226元。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵锐平审判员  刘永刚二〇二一年四月十三日书记员  聂书全