江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0723民初1051号原告:马栋，男，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：曹阳，灌云县伊山法律服务所法律工作者。被告:侍艳，女，汉族，住灌云县。原告马栋与被告侍艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月6日公开开庭进行了审理。原告马栋委托诉讼代理人曹阳，被告侍艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马栋向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告房屋维修费、停业损失费及水费共计47024元（其中房屋维修费35462元，2020年9月25日至2020年12月25日期间停业损失费11250元，水费312元）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年10月16日，案外人杨汝勇将位于灌云县伊山镇新民×路××××××路北侧的房屋出租给被告并签订了房屋租赁合同，租赁期限从2010年9月16日起至2020年9月20日止。2018年10月23日，原告以最高价竞买了上述房屋并办理了产权过户手续，被告也按照房屋租赁合同向原告交付租金。合同期限届满后，双方未续签合同，被告将案涉房屋交还给原告后，原告发现房屋内的装潢及其他物品遭到被告的故意破坏，导致原告至今无法继续使用案涉房屋。被告侍艳辩称，我是2020年9月25日退租的，我没有破坏，我觉得也没有停业，因为在我租的房屋位置，现在正常的房子也没有租出去，而且他的房子也没有门面，为什么让我赔偿损失。我不清楚水费312元是从哪里说起，我当时交水费的地方，当时的水费不是按照水表计算的，都是估的，每个月都交钱的，水厂的工作人员说不管多少，我们一个月正常的话就是10元左右，我们那里有井水，正常的话都不用自来水。当事人围绕诉讼请求进行举证，原告举证房屋租赁合同、通知书、成交确认书、不动产权证、灌云县自来水公司水费缴费凭据、证明、微信聊天记录截图、照片，本院组织对证据进行了质证。本院至涉案租赁房屋进行现场勘查，并调取本院委托询价的房屋相关照片、询价委托书、询价意见书，结合证据和当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2010年10月16日，案外人杨汝勇（甲方）与被告侍艳（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于新村街红绿灯北侧楼上楼下164平方房屋出租给乙方使用；承租期限自2010年9月16日至2020年9月20日，为期10年；承租金每年30000元；乙方按实际用量按月交纳水、电费用，乙方负责房屋的正常修缮……甲方将房屋装潢后交于乙方，乙方不得擅自改变房屋结构，如经营需要双方协商解决。2018年10月9日，本院向原告马栋发出成交确认书，确认原告马栋通过竞买以最高价成交位于灌云县伊山镇新民×路××××××路北侧的房屋，成交价格为1134200元。原告马栋已办理该房屋的不动产权登记手续（房屋坐落灌云县伊山镇胜利中路北侧新民路西侧）。2019年4月10日，本院向被告侍艳发出（2018）苏0723执恢41号通知书，告知原告马栋竞买成功上述房屋，房屋租金应向原告马栋支付。2020年11月27日，原告马栋向灌云县自来水公司缴纳水费312元，水量为96吨，每吨3.25元。收费员出具证明，陈述“方庄用水户（原名陈汝勇）现名（马栋）水表井坑被水泥封，一直估表每月3吨至20年9月份总数1200吨，20年10月22日本人在场，户主清理表井坑见水表总数1296吨，少估96吨（现金312元）（用户号9027696）。”被告侍艳于2020年9月25日搬离上述房屋。本院认为，案外人杨汝勇与被告侍艳就灌云县伊山镇胜利中路北侧新民路西侧（房屋建筑面积163.43㎡）签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效。原告马栋通过竞买成为上述房屋所有权人，其应作为出租人按照《房屋租赁合同》约定履行义务，享有权利。原告主张要求被告赔偿房屋维修费35462元并举证连云港金巢装饰工程有限公司的工程预算书予以证明，因涉案房屋并未实际重新进行装饰装修，相关费用未实际发生，对该证据与本案关联性，本院不予确认。经过本院现场勘查，可见部分门被拆卸，遗留垃圾未处理，少量地砖损坏，部分墙面损坏。被告侍艳辩称，因装饰装修材料系自己添附，可拆卸的需拆卸自用。对此，在租赁合同期满后，承租人拆卸装饰装修材料以及其他添附物品，造成租赁房屋损坏的，出租人有权要求承租人赔偿损失。经本院审核，现有证据虽然无法反映出被告侍艳承租时的房屋内所有装饰装修情况及原告马栋在竞拍成交时的房屋状况，但是从询价报告中的照片可见，房屋内装饰装修处于正常使用状态，与本院现场勘查存在差别，可以证明系被告侍艳在退租时造成，本院结合现场勘查情况，酌定支持房屋损失2500元，应由被告侍艳向原告马栋赔偿。关于原告主张的停业损失费用11250元，虽然被告退租时确给原告造成损失，但此种损失系对房屋自身造成损坏引起的损失，此种损失的造成与停业损失之间并无直接关联性，换言之，即便房屋状况完好也不代表原告可以直接取得租金收益。且原告在得知被告退租后，本可以采取相应措施减少损失，但原告却采取放任态度置之不理，原告所举证据不足以证明其主张，本院对此不予支持。关于原告主张的水费312元，结合当事人陈述可见，被告侍艳在承租期间是采用每月估表3吨用水的方式交纳水费。按照原告举证提交的证明材料，按每月3吨估表至2020年9月为1200吨，即估表时间为400个月，按照少估的96吨水量，平均每月少估水量为0.24吨，被告共计承租10年，故被告应承担水费为93.6元（0.24吨×12月×10年×3.25元/吨），该款应由被告侍艳给付原告马栋。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告侍艳于本判决生效之日起十日内向原告马栋赔偿损失2500元，给付水费93.6元；二、驳回原告马栋其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费488元（已减半收取），由原告马栋负担463元，被告侍艳负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员 孙 静二〇二一年四月二十日书记员 孙金磊法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于适用的解释》第九十条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。附：履行账号账户名称：灌云县人民法院账号：3207********（本案子账号）开户行：江苏灌云农村商业银行股份有限公司营业部