河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初3375号原告：郑州盛泰物业管理有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区商务外环路东、商务西三街北1幢24层10号，统一社会信用代码9141010005724310XN。法定代表人：刘义同，总经理。委托诉讼代理人：常琳，女，系该公司员工。被告：刘君梅，女，1989年9月24日出生，汉族。被告：吴慧强，男，1991年4月16日出生，汉族。被告：张永超，男，1989年12月13日出生，汉族。被告：姚安彬，男，1989年4月24日出生，汉族。被告：张豫东，男，1989年6月20日出生，汉族。被告：马静静，女，1989年8月25日出生，汉族。被告：蒋兰兰，女，1989年8月19日出生，汉族。被告：杨永章，男，1977年9月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：赵丽（系杨永章妻子），1980年10月23日出生，汉族。被告：康新建，男，1987年4月1日出生，汉族。原告郑州盛泰物业管理有限公司（以下简称“盛泰物业公司”）与被告刘君梅、王国建、吴慧强、张永超、姚安彬、张单、杨洁、刘茜、高永、库永帅、张豫东、马静静、蒋兰兰、杨永章、康新建、马磊物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告申请撤回对王国建、张单、杨洁、刘茜、高永、库永帅、马磊的起诉，本院经审查，已予以照准。原告盛泰物业公司的委托诉讼代理人常琳，被告刘君梅、吴慧强、张永超、杨洁、马静静、康新建、马磊及杨永章的委托诉讼代理人赵丽到庭参加诉讼。被告姚安彬、张豫东、高永、蒋兰兰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘君梅向其支付2019年1月1日至2020年12月31日的物业管理费3448元及逾期付款违约金（按照日5‰的标准计算至交清之日止，暂计算至2020年10月31日为5452元）；2.判令吴慧强向其支付2019年3月5日至2021年3月5日的物业管理费3505.40元及逾期付款违约金（按照日5‰的标准计算至交清之日止，暂计算至2020年11月5日为4600元）；3.判令张永超向其支付2019年3月7日至2021年3月7日的物业管理费3266元及逾期付款违约金（按照日5‰的标准计算至交清之日止，暂计算至2020年11月7日为4286元）；4.判令姚安彬向其支付2019年2月1日至2021年2月1日的物业管理费4301.20元及逾期付款违约金（按照日5‰的标准计算至交清之日止，暂计算至2020年10月31日为5000元）；5.判令张豫东向其支付2019年9月1日至2021年9月1日的物业管理费3482.6元及逾期付款违约金（按照日5‰的标准计算至交清之日止，暂计算至2020年10月30日为2285元）；6.判令马静静向其支付2019年9月30日至2021年9月30日的物业管理费3448元及逾期付款违约金（按照日5‰的标准计算至交清之日止，暂计算至2020年10月31日为1961元）；7.判令被告蒋兰兰向其支付2019年6月16日至2021年6月16日的物业管理费4301.2元及逾期付款违约金（按照日5‰的标准计算至交清之日止，暂计算至2020年11月16日为4113元）；8.判令杨永章向其支付2019年9月30日至2021年9月30日的物业管理费3266元及逾期付款违约金（按照日5‰的标准计算至交清之日止，暂计算至2020年10月31日为1857元）；9.判令康新建向其支付2019年6月5日至2021年6月5日的物业管理费4751元及逾期付款违约金（按照日5‰的标准计算至交清之日止，暂计算至2020年11月5日为4543元）；10.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告所提供物业管理服务的新郑市龙湖镇双湖大道郑新路向东1000米宽视界小区的业主，系多层电梯住宅。原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为宽视界小区提供物业管理服务，业主需按建筑面积1.5元/平方米/月向原告缴纳物业管理费，业主应在每季度首月5日-20日期间履行交纳物业服务费用的义务。如业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业费用的，应承担从逾期之日每日按应缴费用的千分之五的违约金。自原告进驻宽视界小区后，原告均依合同约定提供了各项物业管理服务，但被告未依约向原告交纳物业管理费，欠费期间原告多次对被告进行催缴，被告至今仍未履行交费义务，被告拒不交纳物业费的行为已严重侵害了原告及其他业主的合法权益。综上，原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼。刘君梅、吴慧强、张永超、马静静、康新建、杨永章均辩称，业主反映的卫生问题、公共设施配套问题物业都没给解决，大门和单元门从来都是敞开着，安全也没有保障，车辆开进去，再出来的时候就非常费劲，没有车位规划，草坪上停的都是车，电梯间的木板也没有拆除，电梯里贴的还有很多小广告，围墙的电线也不知道是干什么的，墙上一圈电线都是在地上拉着，费用公示水费没有明确的发票，每天还不定时的停水停电，从来没有提前通知过，物业中心现在也变成了超市，地下室下雨的时候漏水、积水比较严重，一楼排水是直接排到路上，不是排到下水道的，冬天路上的水结冰，小孩子和老人容易滑倒；物业并没有按照《前期物业管理服务协议》上的约定来履行他们的义务，他们不是不交物业费，小区改善的有效果，马上就交物业费。姚安彬、张豫东、蒋兰兰未作答辩，亦未提交相关证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘君梅、吴慧强、张永超、马静静、康新建、杨永章、姚安彬、张豫东、蒋兰兰均是新郑市龙湖镇宽视界小区的业主（乙方），先后与盛泰物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，协议主要约定：甲方依据《前期物业管理服务协议》对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、治安、交通等项目进行维护、保养与管理，依据本协议向乙方收取物业管理费用和其他相关费用。乙方按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务并按时缴纳物业服务费及其他相关费用。乙方交纳物业管理服务费用时间为每季度首月5日-20日。多层住宅按建筑面积每月每平方米0.7元，多层带电梯住宅管理服务费按建筑面积每月每平米1.5元，小高层住宅物业管理费按建筑面积每月每平米1.2元。因乙方原因空置房屋按建筑面积全额交纳。乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳。乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。物业管理服务费用标准按政府规定调整，并公布在小区门口和管理处。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日每日按应交费用的千分之五交纳违约金，甲方有权采取在小区内公告催款或向物业所在地人民法院起诉，并停止相关物业管理服务。《前期物业管理服务协议》里详细登记了业主的房屋的具体位置和建筑面积。刘君梅、吴慧强、张永超、姚安彬、张豫东、马静静、蒋兰兰、杨永章、康新建在该小区的住宅均为多层带电梯住宅，其中刘君梅的房屋建筑面积为95.79平方米，吴慧强的房屋建筑面积为97.37平方米，张永超的房屋建筑面积为90.73平方米，姚安彬的房屋建筑面积为119.48平方米，张豫东的房屋建筑面积为96.74平方米，马静静的房屋建筑面积为95.79平方米，蒋兰兰的房屋建筑面积为119.48平方米，杨永章的房屋建筑面积为95.79平方米，康新建的房屋建筑面积为131.71平方米。盛泰物业公司自宽视界小区第一期房屋交付开始即入驻该小区，并提供物业管理服务至今。刘君梅自2019年1月1日起欠缴物业管理费，吴慧强自2019年3月5日起欠缴物业管理费，张永超自2019年3月7日起欠缴物业管理费，姚安彬自2019年2月1日起欠缴物业管理费，张豫东自2019年9月1日起欠缴物业管理费，马静静自2019年10月1日起欠缴物业管理费，蒋兰兰自2019年6月16日起欠缴物业管理费，杨永章自2019年10月1日起欠缴物业管理费，康新建自2019年6月5日起欠缴物业管理费，盛泰物业公司为此诉至本院，要求刘君梅、吴慧强、张永超、姚安彬、张豫东、马静静、蒋兰兰、杨永章、康新建交纳物业管理费及逾期付款违约金。另查，为证实盛泰物业公司提供物业服务不符合标准，刘君梅、吴慧强、张永超、马静静、康新建、杨永章提供有照片。以上事实，有当事人的陈述，《前期物业管理服务协议》，催费通知单照片，照片及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后引起的民事纠纷，因此应适用民法典的规定。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利；姚安彬、张豫东、蒋兰兰未到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为放弃举证、质证、反驳、辩论等权利。盛泰物业公司与刘君梅、吴慧强、张永超、姚安彬、张豫东、马静静、蒋兰兰、杨永章、康新建签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律法规的规定，依法成立、合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。盛泰物业公司依据《前期物业管理服务协议》约定为宽视界小区提供了物业管理服务，刘君梅、吴慧强、张永超、姚安彬、张豫东、马静静、蒋兰兰、杨永章、康新建作为该小区业主，实际享受了盛泰物业公司提供的物业服务，应当依约缴纳物业管理费。但物业费应当按照约定的交纳时间进行收取，对于盛泰物业公司主张的未到期部分的物业费，本院不予支持。根据双方订立合同的目的，双方在《前期物业管理服务协议》中所约定的“违约金”是平等当事人之间的一种违约责任，但依据该标准计算的违约金数额过高，结合本案业主的欠款数额、时间和给盛泰物业公司实际造成的损失，以及本次诉讼业主在庭审中的陈述，本院酌定业主支付相应的违约金。其中，刘君梅自2019年1月1日起欠缴物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》约定的缴费时间，结合盛泰物业公司主张的缴费期间，刘君梅应交纳2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费为3448元，本院酌定其应支付的违约金为344元。吴慧强自2019年3月5日起欠缴物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》约定的缴费时间，结合盛泰物业公司主张的缴费期间，吴慧强应交纳2019年3月5日至2021年3月4日期间的物业管理费为3505.3元，本院酌定其应支付的违约金为350元。张永超自2019年3月7日起欠缴物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》约定的缴费时间，结合盛泰物业公司主张的缴费期间，张永超应交纳2019年3月7日至2021年3月6日期间的物业管理费为3266元，本院酌定其应支付的违约金为326元。姚安彬自2019年2月1日起欠缴物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》约定的缴费时间，结合盛泰物业公司主张的缴费期间，姚安彬应交纳2019年2月1日至2021年1月31日期间的物业管理费为4301.2元，本院酌定其应支付的违约金为430元。张豫东自2019年9月1日起欠缴物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》约定的缴费时间，结合盛泰物业公司主张的缴费期间，张豫东应交纳2019年9月1日至2021年6月30日期间的物业管理费为3192元，本院酌定其应支付的违约金为319元。马静静自2019年10月1日起欠缴物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》约定的缴费时间，结合盛泰物业公司主张的缴费期间，马静静应交纳2019年10月1日至2021年6月30日期间的物业管理费为3017元，本院酌定其应支付的违约金为301元。蒋兰兰自2019年6月16日起欠缴物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》约定的缴费时间，结合盛泰物业公司主张的缴费期间，蒋兰兰应交纳2019年6月16日至2021年6月15日期间的物业管理费为4301.2元，本院酌定其应支付的违约金为430元。杨永章自2019年10月1日起欠缴物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》约定的缴费时间，结合盛泰物业公司主张的缴费期间，杨永章应交纳2019年10月1日至2021年6月30日期间的物业管理费为3017元，本院酌定其应支付的违约金为301元。康新建自2019年6月5日起欠缴物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》约定的缴费时间，结合盛泰物业公司主张的缴费期间，康新建应交纳2019年6月5日至2021年6月4日期间的物业管理费为4741元，本院酌定其应支付的违约金为474元。物业服务具有集体性、公共性的特点，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准，但在实际生活中，由于小区业主众多，各家各户所期待的物业服务质量标准并不一致，故不能因为某一特定业主不认同服务质量而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，已经接受了物业服务的单个业主，就不能以物业公司提供的物业服务质量未达到自己的标准为由而拒交物业管理费，否则将会导致业主之间的权利义务不匹配、不公平，亦有可能导致物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致小区无法实现应有的宜居环境与秩序。故本案业主刘君梅、吴慧强、张永超、马磊、马静静、康新建、杨永章辩称拒交物业管理费是因为盛泰物业公司提供的物业服务不符合标准，本院不予支持。盛泰物业公司作为物业服务公司,应当按照诚实信用的原则,尽心尽责地履行物业服务义务,不断提升物业服务品质,从而赢得业主的理解、认同和支持。对于服务过程中出现的问题以及业主的投诉,应当及时、积极、认真地予以整改,不断改进、完善自身服务,努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境,从而赢得全体小区业主的信任。同时，物业服务企业,是以业主交纳的物业服务费维持日常运转,进而提供相应服务的,若业主均不交纳物业服务费,将导致物业服务企业无法及时运转并无法提供相应的服务,最后利益受损的亦是业主自身。因此，原、被告今后只要相互理解,相互配合，才能够使双方和谐相处,共同把小区打造成业主安居乐业的家园，从而达到双方共赢的目的。综上所述，盛泰物业公司诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：被告刘君梅应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州盛泰物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费3448元及违约金344元，共计3792元。被告吴慧强应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州盛泰物业管理有限公司支付2019年3月5日至2021年3月4日期间的物业管理费3505.3元及违约金350元，共计3855.3元。被告张永超应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州盛泰物业管理有限公司支付2019年3月7日至2021年3月6日期间的物业管理费3266元及违约金326元，共计3592元。被告姚安彬应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州盛泰物业管理有限公司支付2019年2月1日至2021年1月31日期间的物业管理费4301.2元及违约金430元，共计4731.2元。被告张豫东应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州盛泰物业管理有限公司支付2019年9月1日至2021年6月30日期间的物业管理费3192元及违约金319元，共计3511元。被告马静静应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州盛泰物业管理有限公司支付2019年10月1日至2021年6月30日期间的物业管理费3017元及违约金301元，共计3318元。被告蒋兰兰应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州盛泰物业管理有限公司支付2019年6月16日至2021年6月15日期间的物业管理费4301.2元及违约金430元，共计4731.2元。被告杨永章应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州盛泰物业管理有限公司支付2019年10月1日至2021年6月30日期间的物业管理费3017元及违约金301元，共计3318元。被告康新建应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州盛泰物业管理有限公司支付2019年6月5日至2021年6月4日期间的物业管理费4741元及违约金474元，共计5215元。十、驳回原告郑州盛泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由原告郑州盛泰物业管理有限公司负担282元，刘君梅负担10元，吴慧强负担11元，张永超负担11元，姚安彬负担12元，张豫东负担15元，马静静负担15元，蒋兰兰负担14元，杨永章负担16元，康新建负担14元。本判决为终审判决。审判员  赵西璞二〇二一年四月二十九日书记员  郭雨晴