文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝04民终530号上诉人（原审被告）：吴克华，男，1982年6月28日出生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：黄露，广东邦仪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：骆晓君，男，1988年6月21日出生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托诉讼代理人，王钰，重庆或戎律师事务所律师。上诉人吴克华因与被上诉人骆晓君租赁合同纠纷一案，不服酉阳土家族苗族自治县人民法院（2021）渝0242民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，于2021年4月13日向上诉人吴克华的委托诉讼代理人黄露，被上诉人骆晓君及其委托诉讼代理人王钰进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴克华上诉请求：1.依法撤销酉阳土家族苗族自治县人民法院（2021）渝0242民初38号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:一、上诉人与被上诉人双方约定“碧津X号”步行街区块X铺位专门用于被上诉人经营“好酉味熟食”，被上诉人事实上也用于经营“好酉味熟食”。1.双方于2019年12月13日签订的《入住碧津X号步行街意向确认书》约定，被上诉人入住涉案商铺，并用于“好酉味熟食”事宜。双方经过互相考察及考虑各自的需求，针对被上诉人租赁涉案商铺用于经营“好酉味熟食”事宜，双方才达成合作意向。2.签订意向书后，双方于2020年1月22日签订正式的《碧津X号步行街商铺租赁协议》，约定被上诉人入住涉案商铺用于商业经营。协议约定用于商业经营，并不是对意向书中经营用途的改变，租赁该商铺的目的就是为了经营“好酉味熟食”，且经营“好酉味熟食”就是商业经营，该协议约定是对意向书中经营用途的进一步确定。3.双方签订协议后，被上诉人入住涉案商铺，并按意向书及租赁协议约定用途经营“好酉味熟食”。二、被上诉人不得擅自变更经营用途。被上诉人参与了上诉人召集碧津X号步行街商户会议，大会表决通过《碧津堂·X号步行街步行街管理规定》，该管理规定第一部分第三条约定“碧津X号步行街所有商户未经管理人书面同意，商户不得转让、分租、停止使用或转租其任何部分及权益予以第三者，不得擅自变更经营用途或者经营合同规定以外的商品”。上诉人将该管理规定内容发被上诉人确认，上诉人只对该管理规定第一部分第二条以及第二部分第十二条提出意见，对其他内容，特别是第一部分第三条的内容无异议。该管理规定对被上诉人有约束力，被上诉人应该遵守该管理规定第一部分第三条的规定，不得擅自变更经营用途。根据第一部分第六条约定，被上诉人不服从管理的上诉人有权单方面终止租赁协议。所以，上诉人具有约定的解除权。三、被上诉人擅自变更经营用途，已经构成根本违约，上诉人具有法定解除权。上诉人出租碧津X号步行街商铺的目的是打造商业步行街，增加招商优势，对每一位入住的商家是有选择及规划的，该招商入住多少以及什么行业的商家都是有规划的，入住商家若不经许可任意变更经营用途，破坏步行街的整体规划，影响到步行街其他商家的经营，必将严重影响上诉人的招商以及收入。为管理好步行街，为每位客户负责，上诉人召集所有商户召开会议，讨论通过了管理规定，并让所有商户予以确认。上诉人与被上诉人约定涉案商铺专用于“好酉味熟食”，且被上诉人对不得擅自变更经营用途的管理规定确认无异议，被上诉人于2020年11月12日擅自将“好酉味熟食”用于经营服装销售，构成根本违约，致使上诉人不能实现合同目的，上诉人有法定解除权。骆晓君辩称，一、上诉人的第一项上诉理由不能成立，意向书和租赁合同并未赋予上诉人相关的约定解除权。首先，双方签订的意向书，仅仅是对承租涉案商铺用于经营“好酉味熟食”并享有优先入住权达成了意向，但意向书的约定没有就被上诉人变更商铺用途作明确约定，也没有赋予上诉人的约定解除权。其次，双方签订的租赁合同中，仅仅约定了被上诉人承租商铺用于“商业经营”，而未对被上诉人承租商铺用于何种商业经营进行约定，租赁合同是本合同，对预约合同即意向书进行了变更，应当以本约合同为准。二、上诉人的第二项上诉理由不能成立，管理规定对被上诉人不产生约束力。首先，管理规定形成后，上诉人并未就其中相关内容与上诉人签订书面补充协议，该管理规定属上诉人单方意思表示，没有得到被上诉人的认可。其次，租赁协议中约定被上诉人承租商铺用于“商业经营”，被上诉人也没有改变“商业经营”用途。三、上诉人的第三项上诉理由不能成立，被上诉人并不存在违约行为，更不可能构成根本违约。首先，上诉人与被上诉人签订租赁合同后，被上诉人一次性向上诉人支付了三年的租金，上诉人的合同目的并未落空，而是已经实现。其次，上诉人主张出租商铺的目的是打造商业步行街，增加招商优势等，被上诉人变更商铺经营用途破坏了其整体规划，导致其不能实现合同目的，其理由是不成立的。租赁合同中出租人签订合同的根本目的是收取租金，而上诉人已经支付了租金。上诉人主张要打造商业步行街、增加招商优势等，在双方签订的租赁合同中并无任何体现，并未将一系列内容约定为权利义务。骆晓君向一审法院起诉请求：1.依法确认吴克华解除合同的行为无效;2.责令吴克华继续履行合同，恢复对骆晓君商铺的供电;3.判令吴克华赔偿骆晓君经济损失25000元;4.本案诉讼费、保全费、执行费等费用由吴克华承担。一审法院认定事实：骆晓君（乙方）与吴克华（甲方）于2019年12月13日签订了《入驻碧津X号步行街意向确认书》，该意向书载明：甲乙双方就乙方入驻甲方所经营的位于酉阳土家族苗族自治县碧津广场永辉超市出口旁“碧津X号”步行街区块X铺位，并用于经营“好酉味熟食”达成意向，签订该意向书后乙方获得优先入驻权，本意向书未尽事宜将在甲乙双方签订的正式《场地/商铺租赁/联营合同》中予以明确和完善。2020年1月22日，骆晓君（乙方）与吴克华（甲方）签订正式的《碧津X号步行街商铺租赁协议》，协议约定租赁期限5年，租金每年140000元，实行一年一付，乙方应先支付租金后入场经营，租金支付的最后期限不得超过协议签订后的1天，乙方事先所缴纳定金可以冲抵当年的租金。在约定年租金的基础上，甲方同意乙方可以选择一次性交纳几年租金的方式，一次性交纳几年租金的按照折扣比例享受优惠待遇，乙方一次性缴纳三年租金按照约定租金6折优惠。协议第二条约定：“乙方租赁碧津X号步行街区块X号铺位，双方确认的实际面积约17.5平米，乙方用着商业经营。”协议第五条约定：“1、乙方如不按时缴纳当期内的租金，甲方经三次催收后仍不缴纳的，则乙方构成违约，甲方有权收回场地，乙方前期装修部分甲方不予补偿，乙方的设施设备应于协议解除之日起7日内全部撤除，乙方拒不撤除的，甲方有权自由对乙方拒不撤除的资产处置。2、乙方因不按时缴纳自己所使用的水、电及分摊的物业管理费用，导致商圈内被停水停电，并造成甲方及其他商铺业主经营损失的，乙方应根据实际损失大小承担对等的赔付责任。3、如因甲方原因影响乙方无法正常经营或导致乙方无法经营的，甲方必须按乙方正常经营期间营业额的30%给予乙方赔付(备注:营业额以乙方正常经营期间三个月的平均值为准)，甲方意志以外无法控制并导致乙方不能正常经营的情形除外。4、如因乙方经营不善无法持续经营，在取得甲方同意的情况下，在租赁期满一年后乙方可将店铺转租或退还甲方，甲方在确定无其它争议后，甲方应当退还乙方剩余房租费。”协议签订后，骆晓君入驻租赁商铺开始经营“好酉味熟食”。2020年4月29日骆晓君向吴克华缴纳了租赁商铺2020年5月15日-2023年5月14日期间的租金252000元和保证金5000元。2020年11月12日，骆晓君将“好酉味熟食”商铺用于经营服装销售，遭到吴克华反对，双方多次协商未果。2020年12月2日，吴克华将案涉商铺的水电关停，致使骆晓君无法正常经营。2020年12月3日，吴克华向骆晓君发出退铺通知，载明“请阁下三天之内必须将好酉味铺面清退出场，如期退还铺面，否则引起的所有的违约责任概由阁下负责。”另查明，2020年4月27日，吴克华召集所有碧津X号步行街商户召开会议，并与部分商户达成《租赁合同补充协议》，该补充协议第三条约定：“碧津X号步行街所有商户未经管理人书面同意，商户不得转让、分租、停止使用或转租其任何部分及权益予以第三者，不得擅自变更经营用途或者经营合同规定以外的商品。”但该补充协议，骆晓君未签字。一审法院认为，本案的争议焦点为吴克华解除合同的条件是否达到。骆晓君与吴克华签订的协议约定了租赁商铺用于商业经营，该协议系对之前达成的意向书进行了变更，应以该协议为准。协议中并未约定骆晓君改变经营项目，吴克华享有解除权。故骆晓君将商铺用作经营餐饮还是经营服装贸易均系用于了合法的商业经营，骆晓君该经营行为没有违反双方合同约定，吴克华不享有约定解除权。虽然吴克华招商时表示要打造健康美食一条街，但在正式协议中并没有该内容，更没有限定骆晓君只能进行餐饮经营。同时据双方证据显示，该美食街也有母婴用品店、药房等其他商铺存在。故吴克华的合同目的就是取得租金，本案中骆晓君已按约定缴纳了租金，并未导致吴克华的合同目的无法实现，故吴克华尚不具备法定的合同解除权。综上，吴克华在不享有约定和法定解除权的情况下向骆晓君发出的退铺通知，不发生解除合同的法律效力，对骆晓君请求确认解除协议的行为无效予以支持。协议未解除前，吴克华理应保证骆晓君租赁商铺的正常使用，为骆晓君恢复供电，故对骆晓君要求恢复供电的诉请予以支持。骆晓君请求经济损失25000元，因骆晓君提交的证据尚不足以证明系案涉商铺的营业收入，故对该项请求暂不予支持，骆晓君可待证据充分后另行主张。保全费、执行费等其他费用并未实际产生，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认吴克华于2020年12月3日向骆晓君发出《退铺通知》解除合同的行为无效；二、骆晓君与吴克华于2020年1月22日签订的《碧津X号步行街商铺租赁协议》继续履行，吴克华立即对骆晓君租赁商铺恢复供电；三、驳回骆晓君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费505元，因适用简易程序减半收取252.5元，由骆晓君负担172.5元，吴克华负担80元。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求向本院举示了证据，本院已组织当事人进行了质证，并记录在卷佐证。本院审查认为，上诉人举示的证据均不能达到其证明目的，与本案缺乏关联性，本院不予采信。骆晓君未向本院举示新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案各方当事人争议的主要焦点为：一、骆晓君是否存在违约行为；二、吴克华是否享有合同约定或法定解除权，其向骆晓君发出解除合同通知是否有效。本案争议的事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，应当适用争议发生时的法律规定。一、骆晓君是否存在违约行为。违约行为，是指当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定条件的行为。本案中，上诉人与被上诉人于2019年12月12日签订《入驻碧津X号步行街意向确认书》，对被上诉人租赁碧津X号步行街商铺经营“好酉味熟食”达成了意向协议，但意向协议非正式合同，属于预约合同，该预约合同中的条款属于双方签订正式租赁合同前的磋商条款。双方于2020年1月22日签订《碧津X号步行街商铺租赁协议》，属于本约合同，该合同中并没有约定未尽事宜以《入驻碧津X号步行街意向确认书》中的约定为准，故应当以本约合同约定的内容为准，该合同中，双方只约定骆晓君租赁商铺用于商业经营，并未约定仅限于经营“好酉味熟食”。骆晓君未在《碧津堂·X号步行街步行街管理规定》中签字确认，也没有作出明确的承诺，故该规定系吴克华的单方行为，对骆晓君并无约束力。骆晓君在经营“好酉味熟食”一段时间后，改经营服装，并未违反该协议的约定，不存在违约行为。二、吴克华是否享有合同约定或法定解除权，其向骆晓君发出解除合同通知是否有效。合同解除包括法定解除和约定解除，有约定的按约定，没约定的按法定。约定解除合同，是当事人通过行使约定的解除权或者双方约定而进行合同解除。本案中，上诉人与被上诉人在《碧津X号步行街商铺租赁协议》中并没有约定被上诉人经营除“好酉味熟食”以外的其他商业行为时上诉人享有合同的解除权，且被上诉人并无违约行为，故上诉人在本案中不享合同的约定解除权。法定解除，是指根据法律规定而解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，并不存在前述可以解除合同的法定情形，故上诉人主张解除合同既无约定，也无法定解除合同的情形，其主张合同已解除的理由不成立，本院不予支持。综上所述，吴克华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人吴克华负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽端审 判 员 王勐视审 判 员 谢长江二〇二一年四月二十六日法官助理 雷书彦书 记 员 高红林