山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0902民初2785号 原告：郭道杰，女，1978年12月5日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：郭庆新，山东青来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦后芳，山东青来律师事务所律师。 被告：泰安广晟置业有限公司，住所地泰安市长城路南首大白峪社区，统一社会信用代码：913709005677139092。 法定代表人：陶光忠，执行董事。 委托诉讼代理人：程继刚，山东拓创律师事务所律师。 原告郭道杰与被告泰安广晟置业有限公司（以下简称广晟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭道杰的委托诉讼代理人秦后芳到庭参加诉讼，被告广晟公司经本院传票传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭道杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告迟延办证违约金12760元（按房款总额年利率2%的标准，自2016年8月2日交付房屋后365工作日的次日起，计算至具备办证条件之日即2020年4月13日止，扣除被告办理相应热力站规划变更时间180天，共计637天）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月12日，原、被告双方签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的财富公馆4号楼1单元402室房屋，总房价366145元，原告交付了房款，合同约定被告在商品房交付使用后365个工作日内保证为原告办理房屋所有权转移登记。被告于2016年8月2日交付房屋，最迟应于2018年1月16日办理不动产登记证，至2020年4月13日具备办证条件止（扣除被告办理相应热力站规划变更时间180天），拖延637天。根据法院判例，被告应按房款总额年利率2%的标准支付迟延办证违约金，为维护原告权益，具状起诉，望判如所诉。 广晟公司于庭前提交答辩状称，1.涉案商品房预售合同在履行过程中发生情势变更，被告应当予以免责。涉案小区前期规划通过泰安市建筑设计院有限公司进行设计，该设计公司属于专业的、在区域范围内有权威的建筑设计公司。泰安市建筑设计院有限公司在小区设计时按照当时的规划和建设政策，将小区换热站设计于地下。泰安市规划局在涉案小区规划审批时也将小区换热站置于地下，后被告按照泰安市规划局的规划审批和泰安市建筑设计院有限公司的设计进行小区建设。2015年国家住房和城乡结合部发布城市供热规划规范，规范要求居民小区换热站在供热范围中心独立设置。后热力施工部门根据政策拒绝按照规划设计要求将换热站置于地下，要求必须地上建设。在此过程中，被告向泰安市规划局申请规划变更，但是此时因地上楼房主体已经建设完成，且已经对外销售，泰安市规划局认为不具备变更规划设计条件，原因是如若变更和地上容积率、地上红线超出政策要求，为小区居民正常生活保障，热力公司将换热站置于地上施工。后期规划验收时涉案小区换热站不符合规划许可造成无法通过整体验收，以致于办理不动产登记顺延。被告在履行合同中没有过错。造成不动产登记迟延的原因是政策变化而产生的情势变更，对此被告应当予以免责。2.涉案小区办理不动产登记迟延是因为政府政策原因造成，是规划许可与热力施工部门政策不一致，因政府原因造成规划验收迟延，办理房产登记迟延，被告应当予以免责。根据商品房预售合同约定，该种情形属于办理房产登记迟延的情形，在此期间被告不承担违约责任。即便认定被告存在违约行为，请酌定被告相应热力站规划变更的时间，法院作出的生效判决中酌定为6个月（即180天），对此时间应予以扣除。3.原告相关诉求缺乏基本的事实及法律依据，所主张的数额也超出了原告的相关损失。即便认定被告存在逾期办理房产登记的情形，对于违约金数额也应当予以调整。 本院经审理认定事实如下：2015年6月12日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，约定：被告以出让方式取得位于泰安市的地块的土地使用权；原告购买其中4号楼1单元4层402号房，总房款366145元；出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建筑工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起六十日内告知买受人的；2、由于国家政策、批文等情况的变化，且出卖人及时通知买受人的；4、该项目所在地区独家经营的垄断行业（如水、电、燃气、暖等）不能在合理的施工期限内完成施工任务并交付使用的，且出卖人已经完成了与之约定合同任务；5、政府出台新的法律法规，政策，命令或市政府建设原因，施工管制原因，对竣工验收及交付标准提出新的要求，导致工期延误的；出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。合同附件九补充协议第七条购房合同第十九条补充或变更如下约定：1、因产权证的及时办理将直接影响到出卖人的保证期限，买受人应在出卖人发出办理房屋权属登记通知之日起10日内，向出卖人提交办理产权证所需费用以及相关资料，并配合办理按揭贷款抵押登记，逾期每日按总房款的万分之二向出卖人支付违约金。若由于买受人拒绝办理或者拒绝配合办理该房屋的过户手续，致使该房屋的权属证书无法申领或迟延申领，导致出卖人为买受人提供的担保责任人无法及时解除或者承担其他风险的，则买受人须向出卖人支付相当于购房合同总房价款5%的违约金，该违约金并不免除买受人办理或配合办理房屋过户手续的义务。2、该房屋所在项目竣工后，如遇竣工验收部门未及时对本项目进行竣工验收或测量部门未及时向出卖人出具测量结果，则产权登记及权属证书办理时间相应顺延。3、产权登记由买受人自行办理，开发企业应配合提供相关的手续；产权登记由开发企业代为办理，买受人应配合提供相应的手续，关于办理房屋产权登记产生的一切税费由买受人支付。第十条其他补充约定买受人同意该房屋的交房标准及条件仅以购房合同及本补充协议的约定为准。3、本补充协议是购房合同的附件，与购房合同具有同等法律效力。如果本补充协议的内容与购房合同不一致，或者在理解上有歧义，则以本补充协议的约定为准。 原告提交购房发票、钥匙及文件资料交接表复印件各一份，用以证实缴纳购房款366145元，被告于2016年8月2日将涉案房屋交付于原告。 原告称违约金计算方式为自2018年1月17日计算至2020年4月13日，共计637天（已扣除180天），按照年利率2%计算。但原告未提交证据证实其因被告违约给其造成损失的实际数额。 本院在审理（2020）鲁0902民初1178号案件时，于2020年6月9日到泰安市自然资源与规划局调取了上述相关材料，2020年6月11日该局以传真的方式向本院书面进行了答复，该答复的内容为：“经核实，泰安广晟置业有限公司未向我局提交过变更财富公馆项目中热力规划的申请；财富公馆项目中的3#、4#、5#商住楼及4#商业楼于2017年1月通过建设工程竣工规划核实；1#、2#商业楼和1#、2#商住楼及地下车库于2019年11月通过建设工程竣工规划核实”。 另查明，2019年11月4日（该时间为落款时间），泰安市房地产开发历史遗留问题专项整治不动产登记问题处置意见表载明：财富公馆存在问题为：1、1号楼、2号楼规划未核实，2、项目未竣工验收。拟办意见：1、按“7.9”工作专班第一次会议研究确定的房地产开发历史遗留问题处理意见，按现状进行规划核实。2、由小区配套组出具竣工验收的材料或同意办理不动产登记的意见。办理意见：上述初步处理意见符合“7.9”工作专班第一次会议研究确定的房地产开发历史遗留问题处理意见要求，先行办理不动产登记。 又查明，2015年1月21日，中华人民共和国住房和城乡建设部发布《城市供热规划规范》，并于2015年9月1日起实施，该规范第7.4.4条规定居住区热力站应在供热范围中心区域独立设置，公共建筑热力站可与建筑结合设置。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同。合同签订后，原、被告双方均应严格按照合同约定全面履行自己的义务。 根据涉案合同约定，出卖人（被告）应当在商品房交付使用后365工作日内，保证买受人（原告）办理该商品房的所有权转移登记。自房屋交付时间2016年8月2日向后顺延365个工作日即为2018年1月17日。因原、被告双方在合同中没有约定逾期办理产权登记的具体违约责任。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限…。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。结合本案查明的事实和上述法律规定，本案被告已经构成违约。 结合原告的诉求、被告的辩称，本院认为，本案争议的焦点问题为：在被告违约、原告又未举证证实因被告违约导致其存在实际损失数额的情况下，被告的违约责任如何确定。 本案涉及的商品房预售合同中，约定了该项目所在地区独家经营的垄断行业（如水、电、燃气、暖等）不能在合理的施工期限内完成施工任务并交付使用的，且出卖人已经完成了与之约定合同任务；关于政府出台新的法律法规、政策，对竣工验收及交付标准提出新的要求，导致工期延误的，该延误日期应当予以顺延等内容。而本案涉及的小区内的房屋建设过程中恰逢《城市供热规划规范》于2015年9月1日开始实施，而该规范中涉及了小区内供热热力站建设地点的变更，这种国家相关政策和规定的调整，客观上讲，被告需要协调供热企业、行政规划部门对小区的整体规划予以重新的调整和变更，以便保证原有的规划既符合小区的容积率等要求，又要同时符合热气站的相关规划要求。被告协调上述事情，确需一定的时间，根据双方的合同约定和合同法的相关规定，被告应在合理的期限内积极的协调沟通，用尽可能短的时间办理完相应规划的调整和变更，从而将整个小区的所有工程内容满足所有的要求，从而尽快的保证购房者取得房屋所有权登记。本案中，原、被告均认可被告办理相应热力站规划变更的事宜用时6个月（即180天），对此，本院予以确认，该180天应从被告的违约计算期间中予以扣除。 关于被告违约的时间。根据涉案合同约定，被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。涉案房屋的交付时间为2016年8月2日，被告应于2018年1月17日（2016年8月2日往后顺延365个工作日）前协助原告办理产权登记手续。2020年4月13日，涉案小区才具备办理不动产登记条件，违约金应当自2018年1月18日计算至2020年4月13日（共计816日）。扣除前述180天规划变更时间，故本案被告违约时间为636天（816天-180天）。 关于原告主张的违约金的计算标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于近年来我国金融市场利率化改革，央行不再公布贷款基准利率，由此导致在适用该条上失去了参照的依据。因涉案合同中未对逾期办理产权转移登记违约金的具体计算方式进行约定，而被告在本案中对原告主张的违约金计算方式提出异议，同时，原告亦未举证证实其实际损失具体数额。在此种情况下，综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，现原告主张违约金以其实际已付购房款总额366145元为基数，按年利率2%标准计算，本院予以支持。结合上述关于被告违约天数的认定，本案中被告应支付的违约金为：12758.16元（366145元×2%÷365天×636天）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 被告泰安广晟置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭道杰逾期办理房屋所有权转移登记违约金12758.16元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60元，由被告泰安广晟置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 孙其运 二〇二一年四月二十日 法官助理 王 欢 书 记 员 宋 敏