云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云25民终274号上诉人（原审原告、反诉被告）：元阳县丰实房地产开发有限公司，住所地：元阳县南沙镇元阳大酒店**。法定代表人：李伟，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘英，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：牟城，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：薛程耀，男，1971年9月3日生，汉族，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：代伟明，云南泓旷律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原审第三人：元阳县宝元影城有限责任公司，住所地：云南省红河哈尼族彝族自治州元阳县南沙镇常青路水岸金街****。法定代表人：刘成，职务：执行董事。委托诉讼代理人：龙忠，云南谣光律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人元阳县丰实房地产开发有限公司（以下简称丰实地产）因与被上诉人薛程耀及原审第三人元阳县宝元影城有限责任公司（以下简称宝元影城）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省元阳县人民法院（2020）云2528民初1112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了公开调查审理。本案现已审理终结。丰实地产上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.撤销一审判决第三项，依法改判本案本诉案件受理费由被上诉人承担；3.二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决仅以上诉人提起诉讼时效已过，驳回上诉人的全部诉讼请求，上诉人认为一审判决适用法律错误，特提起上诉。一、上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》为双务合同，且约定了先后履行顺序。2014年7月6日，上诉人与被上诉人签订了《商品房购销合同》，约定被上诉人作为买房人需在2014年7月16日支付上诉人7057895元首付款，上诉人需在2014年8月31日前向被上诉人交付房屋。《商品房购销合同》为双方签订的互相承担义务和享有权利的合同，属于双务合同，该合同约定了履行顺序，即被上诉人先足额支付首付款，上诉人后交付房屋。二、上诉人不向被上诉人交付房屋的行为属于履行对抗,也就是向被上诉人主张权利。因被上诉人作为先履行一方未足额向上诉人交付购房首付款，上诉人作为后履行义务一方有权拒绝向被上诉人交付房屋。上诉人不交付房屋的行为属于履行对抗，也就是持续主张权利的方式。一审判决认为2016年7月16日为首付款的诉讼时效届满之日，2017年10月20日为维修基金、契税、办证费为诉讼时效届满之日，完全是错误的。2018年5月10日，由于被上诉人仍未支付欠付的首付款，上诉人将案涉房屋对外出租，为此，被上诉人提起物权保护纠纷一案，2020年5月13日，红河州中级人民法院作出（2020）云25民终443号《民事判决书》，判决将案涉房屋在判决生效后三十日内返还给被上诉人。因此，如果法院要算诉讼时效，也只能从生效判决确定的返还房屋时间开始起算。三、上诉人在他案中撤回垫付的案涉房屋的维修基金、契税、办证费的主张，是因分属不同的法律关系，并非放弃权利。（2019）云2528民初1104号追偿权一案中，上诉人向被上诉人主张返还代偿的银行借款本息及垫付维修基金、契税、办证费，审理过程中，法官释明：返还代偿的银行借款本息是基于《个人购房借款合同》，垫付的维修基金、契税、办证费是基于《商品房购销合同》，不是同一法律关系，由此，上诉人才撤回了返还垫付的维修基金、契税、办证费该项诉请，但撤回诉请，并不表示上诉人放弃权利。同样都是云南省元阳县人民法院作出的判决，（2019）云2528民初1104号《民事判决书》支持了上诉人为被上诉人从2014年9月至2015年10月的代偿银行的1097000元，但本案一审判决却以诉讼时效已过判决驳回上诉人的全部诉请，如果按照一审判决的逻辑，前一案也应该过了诉讼时效，法院支持了上诉人的诉请就是错误的。四、上诉人将案涉房屋办理产权登记是为了解除阶段性担保义务，并不构成放弃权利。上诉人是地产开发商，购房人以银行按揭方式购买房屋时，银行要求开发商提供阶段性担保。因被上诉人欠付首付款、未向银行归还借款，为了解除自己的阶段性担保义务，上诉人为被上诉人办理了产权登记，但办理产权登记并不表示上诉人放弃权利。综上所述，一审判决误解了诉讼时效的规定，且没有注意到双务合同中履行对抗的问题，从而作出错误判决。为了维持上诉人的合法权益，特提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。薛程耀辩称，1.双方签订的商品房购销合同已经履行完毕，款项已经支付完毕，房屋也交付完毕；2.在案涉房屋出租产生的物权保护纠纷案中，上诉人承认伪造了授权委托书，将房屋进行出租；3.在物权保护案中，法院判决上诉人及原审第三人返还房屋，房屋返还并不是基于商品房购销合同，而是基于物权保护；4.追偿权纠纷案件判决由被上诉人返还上诉人支付的银行贷款，只是因为被上诉人证据并不充分，不代表上诉人代被上诉人支付款项，也与上诉人主张的诉讼时效无关，现在被上诉人仍然在偿还贷款，而上诉人仍然欠被上诉人几百万的贷款，何来被上诉人欠上诉人的钱，而且本案也确实超过了诉讼时效。请求予以驳回上诉，维持原判。宝元影城述称，其同意上诉人的上诉请求及理由。丰实地产向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告剩余购房首付款1940000元并向原告支付以6%年利率计算的违约金至首付款实际付清之日止（暂算至2019年11月15日）629853元；2.判令被告支付原告垫付的费用566836.85元并承担上述款项自原告垫付之日起至实际款项清偿之日止按年利率6%计算的资金占用利息169732元（暂算至2019年11月15日）；3.请求判令被告与原告办理位于元阳县房屋交接手续并向原告支付违约金600000元；4.本案诉讼费用由被告承担。薛程耀向一审法院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付逾期交房违约金2000000元；2.反诉诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2014年7月16日，原、被告签订了合同编号为（FS156）《商品房购销合同》，该合同约定：原告将其开发的“鸿瑞坊·元阳广场”第8幢房屋出售给被告，建筑面积为1939.02㎡，单价为7250元/㎡，房屋总价为14057895元，交房时间为2014年8月31日；支付方式为被告于2014年7月16日前向原告首付款为50.21%，计7057895元，余款7000000元向银行申请按揭贷款并提供按揭贷款相关资料协助原告办理贷款手续，被告于当日支付了5117895元首付款。2014年8月21日被告与元阳县农村信用合作联社营业部签订《个人购房借款合同》，借款7000000元，借款期限自2014年8月21日起至2024年8月21日止，月利率为6.55%，还款方式采用每月等额本息还款，原告为附条件连带责任担保。按《商品房购销合同》约定，被告逾期付款的违约责任为：被告如未按本合同第六条的约定付款，自本合同约定的应付款时限届满的次日起至实际付款之日止30日内，被告按每天合同金额的万分之五元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，被告按应付未付款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。被告未能按期交接的，逾期超过30天后被告按每日合同总价的万分之五向原告支付违约金。《个人购房借款合同》签订后，被告未按借款合同履行还本付息的义务，为此原告按照被告请求及元阳县农村信用合作联社的通知，分别于2014年9月4日至2015年10月20日代被告偿还共计垫付1097000元。经原告多次追偿被告未赔偿，原告于2019年9月10日向云南省元阳县人民法院提起诉讼，请求人民法院判决由被告偿还代为垫付的银行本息1097000元及垫付的房屋的维修基金101799元、契税421736.85元、办证费42901元，共计566436.85元，并未对首付款1940000元提起诉讼。且该案在审理过程中，原告撤回垫付的维修基金等费用566436.85元的起诉。现原告再次起诉来院，请求人民法院判决被告偿还首付款1940000元、房屋的维修基金101799元、契税421736.85元、办证费42901元，共计2506436.85元，审理中，被告以上列款项已还清，且该诉求已过诉讼时效为由不同意偿还。一审法院认为，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年的诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法通则》第一百四十条及《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求或者债务人同意履行义务或者权利提起诉讼或者权利人申请仲裁或者与提起诉讼和申请仲裁具有同等效力的情形而中断。从中断起或者有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，原、被告的主张均无证据予以证明有诉讼时效中断的情节。根据上述法律及司法解释的规定，原告要求被告支付首付款的诉讼时效期间自2014年7月16日至2016年7月16日，即2016年7月16日为诉讼时效届满之日；要求被告支付垫付款房屋的维修基金101799元、契税421736.85元、办证费42901元的诉讼时效期间自2015年10月20日至2017年10月20日，即2017年10月20日为诉讼时效届满之日；反诉原告要求反诉被告支付违约金2000000元的诉讼时效期间自2014年8月31日至2016年8月31日，即2016年8月31日为诉讼时效届满之日，此时为请求人民法院保护其民事权益的最后时间。原告主张其于2014年间曾向被告追偿余款通知，被告对此予以否认，原告无证据证明已向被告予以送达或者告知，即便此事实客观存在，根据原告的主张，被告也以表示反对尚欠原告房屋首付款，此时诉讼时效已届满，不能引起诉讼时效再次中断（诉讼时效期间中断是指在诉讼时效期间进行期间，因发生一定的法定事由，使已经经过的时效期间统归无效，待时效期间中断的事由消除后，诉讼时效期间重新计算）。综上所述，原告提起诉讼的时效期间已届满，被告对原告主张的事实予以否认，不同意再支付，即便原告主张的事实成立，其请求的民事权益仍不受法律保护，一审法院就原告主张“被告尚欠首付款1940000元、房屋的维修基金101799元、契税421736.85元、办证费42901元未付”的事实是否成立不再论述；反诉原告在2014年8月31日应当知道自己的民事权益已经受到侵害，且在2019年的诉讼中也未就违约金事项进行主张，所以在本次诉讼中无证据证明诉讼时效有法定中断情节，其提出反诉被告支付违约金的时效期间已届满，其请求的民事权益仍不受法律保护。本案中，原告将宝元影城列为第三人进行诉讼，根据实际情况，其与本案无任何利害关系，不是适格的诉讼参与人。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、驳回本诉原告元阳县丰实房地产开发有限公司的诉讼请求。二、驳回反诉原告薛程耀的诉讼请求。三、驳回原告的其他诉讼请求。本诉案件受理费38048元，由原告元阳县丰实房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费11400元由被告薛程耀负担。二审中，丰实地产向本院提交了三组证据材料：一、（2019）云2528民初1053号《民事判决书》、（2020）云25民终443号《民事判决书》复印件各一份，欲证实：1.《商品房销售合同》约定被上诉人需在2014年7月16日前支付首付款，上诉人在2017年8月31日前向被上诉人交付房屋，因被上诉人未支付清首付款，上诉人未交付房屋。2018年5月10日，上诉人将案涉房屋对外出租并收取租金，经二审终审判决返还房屋；2.上诉人作为《商品房销售合同》约定后履行义务一方不交付房屋的行为系履行抗辩权。二、《民事起诉状》复印件一份，欲证实：在1104号追偿权纠纷案中，上诉人在事实和理由部分阐述了被上诉人至今有194万元的首付款尚未支付。在该案审理过程中，上诉人请求撤销第一项诉讼请求及第二项维修基金、契税、办证费共计566436.85元就对应的资金占用利息，可以证实上诉人持续向被上诉人主张权利，从未放弃权利的事实；三、《民事反诉状》复印件一份，欲证实：被上诉人在1104号追偿权纠纷案反诉中陈述，上诉人是在2018年将房屋交付给被上诉人，并非被上诉人陈述的早就将房屋交付给被上诉人，上诉人一直享有履行抗辩权。经质证，薛程耀对丰实地产二审中提交的以上证据材料的真实性、合法性均无异议，但对第一组证据材料的关联性不认可，认为双方签订的《商品房购销合同》虽然存在迟延履行，但已履行完毕。对第二组证据材料的关联性也不予认可，认为该起诉状与本案无关。对第三组证据材料认为已经超过举证期限，不应该予以采纳。至于该反诉状的撤回是因为追偿权纠纷案上诉人撤回了第一项诉求，其才对应撤回反诉，但是并不影响案件的诉讼时效。宝元影城对丰实地产二审中提交的以上证据材料的真实性、合法性、关系性及证明目的均予认可。经本院审核，丰实地产二审中向本院提交的三组证据材料均系已经生效的案件中的裁判文书和诉状，且第三组证据《民事反诉状》与本案中被上诉人提交的民事反诉状内容除具状时间外，内容一致，对以上证据材料的真实性、合法性、关联性，本院均予以采信。二审审理查明的案件事实除与一审查明事实一致外，另查明：（一）薛程耀因案涉商品房被丰实地产出租给宝元影城使用而向云南省元阳县人民法院提起物权保护纠纷诉讼，请求：“1.确认丰实地产与宝元影城签订的《水岸金街商铺租赁合同》无效；2.丰实地产和宝元影城腾还侵占的水岸金街8栋房屋给薛程耀；3.丰实地产和宝元影城将水岸金街8栋恢复原状；4.丰实地产和宝元影城支付薛程耀2018年5月9日起至2019年8月9日期间的房屋使用费100万元及自2019年8月10日起至实际腾还房屋之日止侵占房屋期间的房屋使用费；5.本案诉讼费由丰实地产和宝元影城承担。”云南省元阳县人民法院于2019年12月4日作出（2019）云2528民初1053号民事判决书，判决：一、确认丰实地产与宝元影城于2018年5月10日签订《水岸金街商铺租赁合同》对薛程耀无法律拘束力。二、宝元影城于该判决生效后三十日内将房屋［房屋所有权人：薛程耀，坐落：元阳县南沙镇常青路南面（鸿瑞坊·元阳广场）八幢1101号，3层，建筑面积：1939.02平方米］第2、3楼返还给薛程耀管理使用。三、丰实地产于该判决生效后十五日内赔偿薛程耀截至2019年11月8日的租金损失共计249104.64元，之后的损失继续按年租金249104.64元的标准计算至该房屋实际返还薛程耀之日止；宝元影城承担连带赔偿责任。四、驳回薛程耀的其他诉讼请求。该案经本院作出（2020）云25民终443号民事判决书二审终审维持原判。该案确认了：1.丰实地产赔偿给薛程耀截至2019年11月8日的租金损失共计249104.64元系宝元影城基于该案签订的《水岸金街商铺租赁合同》而交付给丰实地产的案涉商品房租金；2.案涉商品房于2015年1月16日取得房屋所有权证，房屋所有权人登记为“薛程耀”，房屋所有权证号为“元阳县房权证南沙镇字第**”。本案二审中，双方当事人均予确认，案涉商品房在该案生效后即由宝元影城将房屋钥匙交付给了薛程耀。（二）丰实地产因案涉商品房购房款及代付办证相关费用，向云南省元阳县人民法院提起了追偿权纠纷诉讼，请求：“1.判令解除丰实地产与薛程耀2014年7月16日签订的《商品房购销合同》（合同编号：ＦＳ156）及《合同补充协议》；2.判令薛程耀支付丰实地产代偿银行贷款及垫付的费用1693436.85元并承担上述款项自丰实地产代偿垫付之日起至实际款项清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用利息（暂算至2019年9月4日为370468元）；3.本案诉讼费由薛程耀承担。”薛程耀对该案提出了反诉，请求：“1.判令丰实地产向薛程耀支付逾期交房违约金2000000元；2.反诉诉讼费由丰实地产承担。”该案审理过程中，经法庭释明认为该案的本诉请求存在二种法律关系，后丰实地产对此撤回了其诉求第一项及第二项诉请金额1693436.85元中包含的维修基金101799元、契税421736.85元、办证费42901元，共计566436.85元及对应的资金占用利息请求。薛程耀针对丰实地产的诉求变更，对应的撤回了反诉。云南省元阳县人民法院于2019年11月11日作出（2019）云2528民初1104号民事判决书，判决：一、薛程耀于该判决生效后十五日内偿还丰实地产代为垫付本息1097000元及截至2019年9月4日止的资金占用利息290800.27元，共计1387800.27元，之后的利息继续以1097000元为本金按年利率6%计算至清偿之日止。二、驳回丰实地产的其他诉讼请求。本案二审中，双方当事人均予确认，该案现已经发生法律效力，并已经履行完毕。另，本案二审中，双方当事人均予确认，案涉商品房房屋所有权证系丰实地产向相关部门申请办理，丰实地产为此向相关部门代为交纳的费用为：2014年7月17日交纳房屋维修基金101799元、2015年1月16日交纳契税421736.85元及办证费42901元，共计566436.85元。本案争议的焦点是：1.本案是否超过诉讼时效；2.被上诉人薛程耀是否应该支付上诉人丰实地产首付款1940000元及年利率6%的违约金；3.被上诉人薛程耀是否应该支付上诉人丰实地产垫付款566436.85元（包含房屋维修基金101799元、契税421736.85元及办证费42901元）及年利率6%的资金占用利息；3.是否应该判令被上诉人薛程耀与上诉人丰实地产办理案涉房屋交接手续，并向丰实地产支付违约金600000元。针对本案争议焦点，本院评判如下：（一）商品房购销合同即商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人对于出卖人负有交付价款的义务，出卖人对买受人负有交付房屋及转移所有权的义务。本案双方当事人签订的是《商品房购销合同》，并非普通货物买卖合同，故本案的案由应确定为商品房销售合同纠纷，一审案由立为买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，本案中，丰实地产与薛程耀于2014年7月16日签订了《商品房购销合同》，约定丰实地产将案涉商品房以7250元/平方米、总价款14057895元出售给薛程耀，合同约定薛程耀于2014年7月16日前向丰实地产首付款50.21%，计人民币7057895元，余款7000000元向银行申请按揭贷款并提供按揭相关资料协助丰实地产办理贷款手续。丰实地产应于2014年8月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的案涉商品房交付给薛程耀。该合同约定系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的权利义务。但薛程耀在合同签订当日支付了合同约定的首付款7057895元中的5117895元后，剩余首付款1940000元至今未支付给丰实地产，已经构成违约，应该承担支付尚欠首付款及违约金的责任。虽然薛程耀辩称该首付款其已经通过与案外第三方债务冲抵的方式支付完毕，但不能向本院提交有效证据予以证明，其辩解理由没有事实依据，本院不予采纳。丰实地产按照合同约定，为解除房屋按揭贷款的阶段性担保，向相关部门申请办理了将案涉商品房的所有权转移登记到薛程耀名下，为此垫付了房屋维修基金101799元、契税421736.85元、办证费42901元，合计566436.85元，该费用薛程耀认可，并确认应该由其承担，但辩称其已经将该款转给了丰实地产的法定代表人李伟，丰实地产只是代付，却未能向本院提交证据予以证实，故薛程耀的该辩解理由没有事实依据，本院不予采纳。薛程耀应该向丰实地产支付该垫付款566436.85元及资金占用利息。丰实地产虽然向相关部门申请了案涉商品房的产权转移登记，却未将该商品房实际交付给薛程耀，而是经本院（2020）云25民终443号民事判决生效后才将房屋实际交付给薛程耀，该行为系丰实地产对薛程耀尚欠购房价款及薛程耀应付的因该房屋产生的房屋维修资金、税费及办证费等债务的先行履行义务的主张及抗辩。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定。商品房销售合同是双务合同，买受人享有的权利和应承担的义务相对应的是出售人应承担的义务和享有的权利。薛程耀没有履行交清购房首付款的义务，丰实地产也没有交房，丰实地产在行使后履行义务抗辩权的同时，也间接向薛程耀提出了支付首付款的权利主张。丰实地产在向云南省元阳县人民法院提起的追偿权纠纷诉讼中请求：“1.判令解除丰实地产与薛程耀2014年7月16日签订的《商品房购销合同》”，丰实地产要求解除合同的后果直接涉及到首付款的给付，事实上也是对首付款的权利主张。因此，本案诉讼时效因丰实地产的抗辩和主张，薛程耀向法院主张返还案涉商品房，法院判决实际交付该商品房等事由发生中断，诉讼时效期间自法院生效判决交付案涉商品房重新计算，本案未超过法定的诉讼时效。一审判决认定本案超过诉讼时效错误，本院予以纠正。（二）根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，丰实地产与薛程耀双方签订的《商品房购销合同》中对买受人逾期付款违约责任的承担约定为“自本合同约定的应付款时限届满的次日起至实际付款之日止30日内，乙方按每天合同金额的万分之五元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，乙方按应付未付款的0.1%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。”丰实地产起诉主张尚欠购房首付款1940000元按年利率6%计算违约金、垫付款566836.85元以最后一笔款项产生的时间2015年1月16日起按年利率6%计算资金占用利息，未超过双方约定的违约金比例，符合法律规定，本院予以支持。据此，薛程耀应该向丰实地产支付尚欠购房首付款1940000元及以该款为基数，自2014年7月17日起至本判决生效之日止按年利率6%计算的违约金；和丰实地产为薛程耀垫付的房屋维修基金、契税、办证费共计566836.85元垫付款及以该款为基数，自2015年1月16日起至本判决生效之日止按年利率6%计算的资金占用利息。双方签订的《商品房购销合同》对房屋交接违约责任承担约定为“乙方未能按期交接的，逾期超过30天后乙方按每日合同总价的万分之五向甲方支付违约金。”虽然本案的商品房交接未能按合同约定时间进行交接，且未能按时交接商品房的责任确系薛程耀导致，但丰实地产提交的证据不能证明未按时交接商品房对其产生的实际损失，且案涉商品房已经于本院作出的（2020）云25民终443号民事判决生效后，即由宝元影城将房屋钥匙交付给了薛程耀，完成了房屋交接。故丰实地产主张判令薛程耀与丰实地产办理案涉商品房交接手续，并向丰实地产支付违约金600000元的诉求没有事实依据，依法不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人丰实地产的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正并改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持云南省元阳县人民法院（2020）云2528民初1112号民事判决第二项，即“驳回反诉原告薛程耀的诉讼请求”；二、撤销云南省元阳县人民法院（2020）云2528民初1112号民事判决第一项、第三项，即“一、驳回本诉原告元阳县丰实房地产开发有限公司的诉讼请求。三、驳回原告的其他诉讼请求。本诉案件受理费38048元，由原告元阳县丰实房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费11400元由被告薛程耀负担”；三、由薛程耀于本判决生效之日起十五日内支付元阳县丰实房地产开发有限公司尚欠购房首付款1940000元及违约金（违约金以1940000元为基数，自2014年7月17日起至本判决生效之日止，按年利率6%计算）；四、由薛程耀于本判决生效之日起十五日内支付元阳县丰实房地产开发有限公司垫付的房屋维修基金101799元、契税421736.85元、办证费42901元，合计566436.85元及资金占用利息（资金占用利息以566836.85元为基数，自2015年1月16日起至本判决生效之日止，按年利率6%计算）；五、驳回元阳县丰实房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38048元，由元阳县丰实房地产开发有限公司负担5707元，由薛程耀负担32341元；反诉案件受理费11400元，由薛程耀负担。二审案件受理费38048元，由元阳县丰实房地产开发有限公司负担5707元，由薛程耀负担32341元。本判决为终审判决。审判长  李彦斌审判员  佘华锋审判员  焦 艳二〇二一年四月七日书记员  黄雪银