北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初20225号原告:张小琪,女,1984年10月29日出生,汉族,无业,住山西省阳泉市矿区。委托诉讼代理人:马虹,北京再虹律师事务所律师。委托诉讼代理人:胡宝珣,北京再虹律师事务所律师。被告:北京恒洋我家房地产经纪有限公司,住所地北京市朝阳区朝阳北路万象新天家园406号楼D号。法定代表人:刘羽,经理。委托诉讼代理人:刘芳芳,女,1991年2月3日出生,汉族,北京恒洋我家房地产经纪有限公司经理,北京市朝阳区管庄路13号。委托诉讼代理人:温杰,男,1958年3月11月出生,汉族,北京恒洋我家房纪有限公司经理,北京市朝阳区管庄路13号。原告张小琪（以下简称原告）与被告北京恒洋我家房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人马虹、胡宝珣，被告之委托诉讼代理人刘芳芳、温杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的编号为XXXXX的《北京1房屋出租代理合同》；2.判令被告支付原告自2020年1月24日起至2020年6月2日期间的房屋租金11700元；3.判令被告支付原告违约金5400元；4.判令被告支付原告装修修复费用10万元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年1月24日起,原告开始委托被告将位于北京市朝阳区建国路15号院北岸1292小区x号楼xxx号房屋（以下简称涉案房屋）进行出租。2019年11月23日,原告与被告再一次续签了编号为XXXXX的《北京市房屋出租代理合同》,约定房屋租金为2700元/月,租赁期限为2020年1月24日起至2023年1月23日止。合同签订后,被告始终未向原告支付任何房屋租金。经过原告多次催促,被告于2020年6月2日向原告交付了房屋。但原告房屋地板、墙壁等损毁严重,原告多次与被告协商赔偿事宜,均遭到拒绝。被告没有按时支付房屋租金，提前退租，应当支付违约金。被告辩称，我公司同意解除合同。合同签订后发生疫情,政府实施一级防控管理,小区封闭,我公司无法开展经营活动,合同目的无法实现。我公司一直找原告沟通,但是原告不理，还拉黑了工作人员的联系方式。我公司在2020年4月17日向原告邮寄过解除合同通知和涉案房屋的钥匙,认为合同在2020年4月17日解除。不同意原告的第二项诉讼请求，只同意支付2020年1月24日至2020年4月17日期间的租金。合同签订后,原告给了10个自然日的免租期,我方要求扣除10个自然日的租金。不同意支付违约金,我公司没有违约行为。我方确实还没有支付过租金。我方没有故意损坏房屋，不同意支付装修修复费。双方最早是在2011年1月7日签订合同,由我方代理出租,合同到期后多次续签,最后一次是2020年1月21签合同,双方之间将近10年的合作。涉案房屋内即使有损坏,也是自然损坏,根据合同第9条约定,自然损坏、老化由原告负责维修。房屋之所以能多次续签,说明涉案房原是适租状态。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据结合当事人陈述，本院认定事实如下：原告从案外人xx公司处承租了涉案房屋，租期为2010年1月1日至2029年12月31日，依据双方之间的《北京市房屋租赁合同》的约定，原告可以将涉案房屋转租给第三方。2010年12月1日，原告（甲方）与（乙方）被告签订了《北京市房屋出租代理合同》，将涉案房屋交由被告代理出租事宜，期限自2011年1月7日至2013年1月6日。后双方分别于2013年1月24日、2015年11月25日2017年12月12日、2019年12月23日续签了《北京市房屋出租代理合同》。2019年12月23日签订编号为XXXXX的《北京市房屋出租代理合同》，合同第一条“房屋基本情况”显示，涉案房屋建筑面积28平方米，装修状况为精装。约定期限为2020年1月24日至2023年1月23日，月租金为2700元，按季支付，2020年的租金支付时间分别为2020年1月24日、4月24日、7月24日、10月24日。出租代理期限内原告每年为被告预留10日的工作期，用于被告寻找合适住户、办理入住手续、对房屋进行装修、配置、保洁等增值服务。工作期内租金收入作为原告支付被告的佣金。合同第十一条“合同的解除”约定“（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁、危改范围的；2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的；3、依照政府房屋租赁政策或法律规定必须变更或终止合同的；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延期交房房屋达15日以上或交付的房屋不符合合同约定而影响使用的；2、甲方不承担约定的维修义务致使房屋无法正常使用的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、乙方未按约定支付租金达15日以上的，甲方有权单方解除合同；2、乙方未按期交付房屋相关费用，欠费达￥2000元以上的。”第十二条“违约责任”约定“1、代理期间甲乙双方均不得以协议之外的理由单方修改或取消本协议。如在委托期限之内甲方提前收回房屋或乙方提前退租，须提前三十天通知对方，并支付两个月房租作为违约金；如因甲方违约，除赔付乙方两个月房租外还应赔偿给乙方因此造成的经济损失（包括房屋使用者的违约金及相关损失）。”2019年12月23日合同签订后，被告未向原告支付租金。2020年3月，被告通过微信多次与原告联系，称因疫情原因，要单方解除合同，并支付2个月的租金作为违约金，双方未达成一致意见。2020年4月17日，被告向原告邮寄了《告知函》，称“因新冠状肺炎疫情原因政府对各个小区严格管控,受托代理方无法进入小区正常作业,导致房子一直处于空置状态,我公司无法继续履行合同内容,根据委托合同条款第十一条第二款不可抗力无责解除本合同。由于多次联系您未果,特此今日发出告知函,再次告知您,您接到此告知函后3日内,应与我公司人员联系,办理房屋钥匙返还及合同标的房屋内水,电,燃气费用清算。如3日后您未与我公司人员联系以及协商解决,我公司有权按照本合同第十三条去执行,由此导致的风险和后果将由您自行承担。”原告称收到的钥匙无法打开涉案房屋的房门，被告在2020年6月2日另外给了一把钥匙，才办理了房屋交接。原告收回房屋后，对房屋进行了装修。查，被告向原告邮寄的《告知函》于2020年4月19日签收。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告以新冠肺炎疫情系不可抗力为由在2020年4月17日向原告邮寄了解除合同的《告知函》，新冠肺炎疫情在一定时期内导致合同履行困难，但是并不构成不可抗力，被告不享有解除权，其解除合同系单方解除合同，构成违约。关于合同的解除时间，根据编号为XXXXX的《北京市房屋出租代理合同》第十二条第一款的约定，本院认定合同于2020年5月19日解除。关于合同解除之前的房屋租金，被告应当支付。考虑到新冠疫情的原因，房屋租金适当减少，具体数额由本院依法酌定。合同履行不足一年，免租时间由本院根据合同履行时间确定。被告单方解除合同，违反合同约定，应当向原告支付违约金。现原告主张被告支付违约金5400元，合理合法，本院予以支持。原告提交的证据不足以证明被告故意损坏涉案房屋，其主张被告支付装修费用10万元，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告张小琪与被告北京恒洋我家房地产经纪有限公司之间编号为XXXXX的《北京市房屋出租代理合同》于2020年5月19日解除；二、被告北京恒洋我家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告张小琪2020年1月24日至2020年5月19日期间的房屋租金9000元；三、被告北京恒洋我家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告张小琪违约金5400元；四、驳回原告张小琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1374元，由原告张小琪负担1214元（已交纳）；由被告北京恒洋我家房地产经纪有限公司负担160元（于本判决生效后七日内给付原告张小琪）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黄雪芹二〇二一年四月二十八日书记员  黄孟歆