河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终1540号上诉人（原审原告）：汤阴县宜沟镇解放街村村民委员会，住所地汤阴县宜沟镇解放街。法定代表人：冯树良，该村村支书兼村委会主任。委托诉讼代理人：周卫星，河南精忠律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘同希(又名刘同喜)，男，1966年1月26日出生，汉族，住河南省汤阴县。上诉人汤阴县宜沟镇解放街村村民委员会（以下简称解放街村委会）、刘同希因租赁合同纠纷一案，均不服汤阴县人民法院（2020）豫0523民初2569号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。解放街村委会上诉请求：1.依法改判一审判决第二项为：刘同希支付我方2011年1月1日至2020年8月31日期间的租赁费34800元，以及赔偿我方损失,按每年3600元，自2020年9月21日起计算至被告腾清并返还16间仓库和院内空地之日止”，或发回重审。2.诉讼费由刘同希承担。事实与理由：一审判决认定“租赁费和租金损失与维修费用和扣除两间仓库未使用租金相抵为宜”错误。1.双方签订的《房屋租赁合同》对装修和维修没有约定，且刘同希装修和维修也未通知我方，未经我方同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的不予支持。刘同希请求我方承担装修费用于法无据。2.刘同希硬化地面花费是为了办厂生产需要增加的设施，对东大仓8间修复花费是为了生产经营需要，两者都不属于维修范围。3.双方签订的《房屋租赁合同》约定16间仓库和院内空地租金每年3600元本就低于市场价，是对本村村民的照顾和优惠。该合同没有关于装修、维修等费用的约定，合同目的只是将16间仓库和院内空地整体出租给刘同希并获得每年3600元租金，而并不会为了每年3600元租金去承担27万余元的装修和维修费用。让我方承担装修和维修费用显失公平，也不合常理。刘同希应按合同约定支付2011年1月1日至2020年8月31日期间的租赁费。刘同希辩称：1.出租人对租赁物有修缮维护的义务，一审未对因租赁物倒塌造成的损失予以认定。2.解放街村委会上诉状中未提房屋倒塌的重要事实，只对场地硬化费用和16年东部仓房修复部分予以说明。解放街村委会所说的租金照顾和优惠也不能成立，解放街面粉厂全套设备一年租金才六千元，承租方十年内只交了一千元定金。3.一审判决对我方对出租物的修缮费用抵销不合法。合同法规定，出租人对租赁物有维修维护义务，未履行时，承租人有权对出租物进行维修、修护，该费用可抵充租赁费。我方三次对出租物增值、保值、维护费用达27.75万之多。且我方向一审法院提出司法鉴定未被采纳。4.一审判决认定我方反诉部分27.75万元抵充实际应付2万多元租赁费，但没有对我方反诉驳回，明显存在判决错误。刘同希上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判。2.依法支持我方要求解放街村委会支付房屋维修费用的答辩请求。事实与理由：1.一审判决程序严重违法，刘同希对租赁房屋的维修费用提起了反诉，一审法院未予准许，导致判决严重错误。本案中，因解放街村委会提供的租赁房屋存在着安全隐患，没有保持租赁物符合安全的用途，造成我方不能正常使用。刘同希多次要求对租赁物进行维修、加固时，解放街村委会一推再推，刘同希迫不得已只得自己进行加固维修。一审诉讼中，刘同希对维修费用和造成的经济损失已经提起了反诉，要求一并审理解决。但一审判决以维修费用已在本案中进行了答辩为由，不予准许反诉，严重侵害了刘同希的合法权益。该费用是当时实际发生的必须费用，且都用于租赁场地和房屋上，是基于相同的租赁法律关系和租赁事实提起的反诉，一审法院不受理反诉导致判决错误。2.一审判决认定事实错误，我方对场地地面进行了水泥硬化、对房屋进行维修，解放街村委会是明知且同意的。2009年8月，涉案房屋有两间倒塌时，刘同希找到解放街村委会要求对其余14间房屋进行加固维修，但解放街村委会未能及时处理解决。另外，刘同希对场地进行水泥硬化时，村主任还过来帮忙收水泥建筑材料。上述证据均能证明解放街村委会对水泥硬化和房屋维修是明知和同意的。一审法院认定该行为是对租赁物的改善、增设是错误的。涉案租赁房屋存在安全隐患，若刘同希不对场地进行硬化，对房屋进行维修，租赁场地和房屋就不能使用，租赁合同就不会成立。3.一审判决刘同希从2020年9月21日起支付解放街村委会损失不公平。刘同希对租赁物的维修及投资巨大，房屋倒塌又给自己造成重大经济损失，一审法院未予审理，仅判决刘同希支付解放街村委会租金损失，明显不公平。解放街村委会答辩称：1.刘同希上诉称一审未准许其反诉，程序错误不能成立。一审庭审时法庭已经告知其另案提起诉讼，刘同希当庭表示同意，因此程序并不错误。2.刘同希主张水泥硬化及房屋维修费用不应予以保护，该行为都是刘同希为生产需要而进行的，不属于维修范围。涉案房屋中两间倒塌房屋如需要维修时，村委会在一审中当庭表明，同意该两间房屋维修费用抵顶房租，除此之外，刘同希要求的其他费用不应予以保护。一审法院认定事实：2007年12月1日，原告解放街村委会作为甲方、被告刘同希作为乙方签订房屋租赁合同，合同约定经甲乙双方协商，达成如下协议：1、村委会有偿提供厂房、厂址面粉厂后大仓东、西16间，院南边西边一间；2、每年租赁费叁仟陆佰元整，租赁期拾年，第一次交清前叁年租金，计壹万零捌佰元整；3、叁年到期后须每年交一次，先交费后使用，厂内人解放村优先；4、租赁期从2008年元月1日起至2018年12月底止；5、上述条款任意一项乙方违约，甲方中止合同；6、本合同一式两份，甲乙双方各一份。原告在甲方处加盖村委会印章，被告在乙方处签字并加盖个人印章。被告租赁仓库作为兴办企业的厂房使用。2007年12月6日，被告向原告交纳2008年1月1日至2011年1月1日前3年租金10，800元。在租赁期间2009年8月份其中2间仓房倒塌，被告以房屋内的部分生产设备和产品砸毁造成经济损失，原告不予赔偿也未对仓库进行维修为由拒付租金。后被告于2009年9月份对14间仓库进行了维修，被告称提供的施工协议书、收据、发票等证据可证明支出维修费用为56，100元。被告并主张于2008年9月份对租赁仓库的院内场地进行了水泥硬化支出费用100000元、2016年6月份对东大仓8间进一步修复支出费用121，825元，原告对此不予认可，认为水泥硬化、对东大仓8间进一步修复不属于维修范围。诉讼中，被告反诉要求维修费用已在本案中进行答辩，对经济损失另案诉讼，故反诉一审法院未予准许。一审法院认为：原、被告于2007年12月1日签订《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告作为出租人交付租赁房屋、被告作为承租人支付租金是双方租赁合同约定的主要义务，原告已将租赁仓库交付被告，被告不能以仓房倒塌要求赔偿损失、进行维修等作为拒付租金的理由，如承租人认为租赁物可能危及人身安全可以随时解除合同，但直至2018年12月底合同到期后，被告仍未支付剩余租金，也未与原告续签租赁合同，双方未能达成续租合意，被告辩称双方已续租合同本院不予采信。租赁期间已届满，被告应当返还租赁物，双方认可也租赁使用了仓库院内空地，因此，原告主张被告腾清并返还租赁原告的16间仓库和院内空地，本院予以支持。关于原告主张的租赁费，合同约定租期内租赁费为39，600元（从2008年1月1日起至2018年12月底，租金3，600元/年）和租赁物占用期间租金损失被告应当给付原告，但被告辩称2009年9月至2016年6月2间仓库未使用应扣除相应租金，未按时交付仓库应扣除租金无相关证据，以及在2009年9月份对14间仓库维修、2008年9月份对院内场地水泥硬化、2016年6月份对东大仓8间修复等共计支出维修费用277，925元，根据法律规定承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，被告未提供证据证明通知过原告进行维修，且维修费用近27万余元，明显超过租赁期间的租赁费用即原告可获得收益。鉴于被告在租赁期间于2009年9月份对14间仓库实际维修，维修已近11年之久，而被告对院内场地水泥硬化和对东大仓8间修复实际上是对租赁物的改善、增设，被告未提供证据经出租人同意进行改善或者增设他物，被告也投入使用仓库至今，租期内双方也未提出异议，同时考虑维修使用10多年的折旧费用，被告增设的财产已经物化到租赁物上，以及原、被告的受益情况和双方互负债务均属于金钱之债，为此认定租赁费和租金损失与维修费用和扣除2间仓库未使用租金相抵为宜，原告主张被告给付租赁费及起诉前占用期间的租金损失，本院不予支持。租赁合同到期后，被告应返还租赁仓库，被告拒绝返还且继续占用租赁仓库构成违约，原告要求被告按照年租金3，600元支付占用期间的损失并无不当，因此，一审法院认定被告从起诉之日即2020年9月21日起按照每年租金3，600元给付原告损失至腾清并返还16间仓库和院内空地之日止。房屋租赁合同约定2018年12月底到期，诉讼时效期间应从合同到期之日起计算，并未超过诉讼时效，而且租赁期间原告向被告主张租金，被告是以仓房倒塌要求赔偿损失等理由拒付租金，因此，被告辩称原告的起诉已超诉讼时效，一审法院不予采信。综上，双方签订的房屋租赁合同已于2018年12月31日到期，被告应当依法腾清并返还租赁原告的16间仓库和院内空地，并从2020年9月21日起按照每年租金3，600元给付原告损失至腾清并返还16间仓库和院内空地之日止，超过法院认定部分法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定,判决:一、被告刘同希于本判决生效之日起30日内腾清并返还租赁原告汤阴县宜沟镇解放街村村民委员会的16间仓库和院内空地；二、被告刘同希于本判决生效之日起30日内支付原告汤阴县宜沟镇解放街村村民委员会损失，损失按照每年租金3，600元从2020年9月21日起计算至腾清并返还16间仓库和院内空地之日止；三、驳回原告汤阴县宜沟镇解放街村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费670元，由原告汤阴县宜沟镇解放街村村民委员会和被告刘同希各负担335元。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为,本案双方当事人租赁合同存续期间，2间仓房倒塌是事实，村委会未进行维修，刘同希对其余租赁房屋进行了维修，但其主张的维修费用远远高于租赁费用，本案中，刘同希对涉案租赁物的改善、增设已经物化到租赁物中，且其实际使用多年，综合考虑本案实际情况，一审认定租赁费和租金损失与维修费用和2间仓库未使用租赁相抵并无不当。双方关于该项费用的上诉请求，本院均不予支持。综上，解放街村委会与刘同希的上诉请求均不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1340元，由解放街村委会承担670元，刘同希承担670元。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵锐平审判员  刘永刚二〇二一年四月十二日书记员  聂书全