贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初5791号 原告：杨宇东，男，1988年1月6日出生，汉族，住址：云南省昭通市镇雄县。 委托诉讼代理人：樊俊，系贵州贵浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马应权，贵州贵浩律师事务所实习律师。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭，系贵州众正律师事务所律师。 原告杨宇东与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“毕节振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年3月24日受理后，依法适用简易速裁程序，公开开庭进行了审理。原告杨宇东的委托诉讼代理人樊俊、马应权、被告毕节振华房开公司的委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1．依法判令被告支付原告逾期交付商品房不动产权证书的违约金，违约金暂计为93,696.60元（违约金的计算方式为：以427,448元为基数，按日利率0.02%从2018年3月24日计算至被告交付不动产权证书之日止）；2．依法判令被告退还向原告收取的水表入户费、电表入户费、天然气入户、有线电视入户、可视门费共计5,329元；3．本案诉讼费由被告承担。 本院查明如下案件要素：2012年11月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积123.54平方米，房屋总价款为427448元的住宅出卖给原告。被告承诺于2014年6月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起30日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日起，按日向原告支付已交付房款0.02%的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2012年1月4日，被告收取原告契税及相关办证费8714元。2013年1月4日，被告收取原告水表入户费750元、电开户费529元、燃气开户费2500元、有线电视开户费300元、可视对讲门费1250元，共计5329元。2019年10月22日，涉案商品房购房发票上载明的购房金额为427448.40元，原、被告均同意以该金额为计算违约金的基数。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心出具《毕节市振华房地产开发有限责任公司振华商贸大厦Ａ幢首次登记审查意见》，该审查意见内容载明涉案商品房已具备办理商品房转移登记的条件。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》约定于2014年6月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，被告未办理，自2014年7月1日起即构成违约。原告所举证据不能证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。原告于2021年3月24日向本院提起诉讼之日（即立案之日），视为原告向被告主张权利之日，回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年3月24日起的逾期办理不动产权证书违约金请求权未超过诉讼时效。本案中，原告要求从2018年3月24日开始计算违约金，该期间并未超过3年诉讼时效。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心出具《毕节市振华房地产开发有限责任公司振华商贸大厦A幢首次登记审查意见》，该审查意见内容载明涉案商品房已具备办理商品房转移登记的条件，本案中，原告虽未委托被告办理商品房转移登记的有关文书，但原告已经将产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。庭审中，原、被告均认可被告向原告出具购房发票之日即2019年10月22日为被告通知原告办理商品房转移登记之日，即被告应承担违约责任的截止时间为2019年10月22日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告逾期办理房屋转移登记的，按原告已付购房款的每日万分之二支付违约金，该约定符合法律规定，本院予以支持，该违约金计算为:49,413.04元（427,448.40元×0.0002×578日）。 关于原告要求被告退还水表入户费、电表入户费、天然气入户、有线电视入户、可视门费的诉请。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条：“开发产品计税成本支出的内容如下：（一)土地征用费及拆迁补偿费；（二）前期工程费；（三)建筑安装工程费；（四）基础设施建设费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视、光纤宽带作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的水表入户费750元、电开户费529元、燃气开户费2,500元、有线电视开户费300元，无事实及法律依据，理应予以退还。对于原告诉请被告退还可视对讲门费1,250元的诉讼请求，可视对讲系统的安装是为了防止外来人员随意出入住宅小区、单元楼，确保家居安全，是原、被告双方共同协商的结果。原告未提交证据证明被告未安装可视对讲系统，故对原告主张被告返还可视对讲入户费1,250元的诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告杨宇东支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金49,413.04元； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨宇东水入户费、电入户费、天然气入户费、有线电视入户费共计4,079元； 三、驳回原告杨宇东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,138元，由原告杨宇东负担523元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担615元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年四月十六日 书记员  谢媛媛