安徽省潜山市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0824民初997号 原告：张彩琴，女，1975年9月21日出生，汉族，居民，住安徽省潜山市。 委托诉讼代理人：范本胜，安徽安潜律师事务所律师。 被告：石文俊，男，1995年11月3日出生，汉族，农民，住安徽省潜山市。 委托诉讼代理人：虞华益，安徽神州行律师事务所律师。 原告张彩琴与被告石文俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张彩琴及其委托诉讼代理人范本胜、被告石文俊的委托诉讼代理人虞华益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张彩琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除张彩琴、石文俊房屋买卖合同关系；2、判令石文俊立即双倍返还张彩琴购房定金10万元；3、案件受理费由石文俊承担。事实和理由：石文俊系潜山市梅广源御景湾******房屋所有人。2020年12月，石文俊通过房屋中介机构居间介绍出售上述房屋。2021年1月17日，张彩琴通过房屋中介机构介绍，欲购买石文俊上述房屋。当天傍晚，通过房屋中介机构介绍，张彩琴、石文俊相识，并商洽上述房屋买卖事宜。经洽谈，双方口头达成关于上述房屋买卖协议。协议约定：石文俊自愿将上述房屋以128.8万元价格出卖给张彩琴，附属一个停车位；张彩琴自愿买受；给付上述房屋价款的付款方式为按揭付款，其中首付70万元；上述房屋所有权转移登记时应付的税、费由张彩琴承担；张彩琴应付石文俊5万元定金，支付定金后，双方针对上述房屋买卖关系成立，双方约定于2021年2月10日前签订书面合同。事后，张彩琴于2021年1月17日当晚以微信转账方式向石文俊支付5万元定金，石文俊向其出具收条，并以微信方式传输给张彩琴。但石文俊未守诚信，拒绝以双方商定的合同内容将上述房屋出售给张彩琴。为此，房屋中介机构曾于2021年1月底、2月初多次与石文俊沟通，并通知石文俊与张彩琴签订关于上述房屋买卖书面合同，石文俊置之不理，也不返还张彩琴购房定金。综上，张彩琴、石文俊针对上述房屋买卖合同关系已经成立，且张彩琴已向石文俊支付定金，石文俊应按约履行合同。现石文俊违约，张彩琴故具状起诉。 石文俊辩称，一、张彩琴、石文俊未签订书面的房屋买卖合同，不存在解除房屋买卖合同关系，双方尚处于签订本约合同的磋商阶段。房屋买卖合同是要式合同，张彩琴没有证据证明双方就合同主要条款达成书面意见；2021年元月，张彩琴通过中介准备购买石文俊案涉房屋，双方口头约定房价款128.8万元，以按揭付款方式支付房款，除此之外未敲定合同其他细节；2021年1月17日张彩琴支付5万元定金给石文俊，事后，双方同意后续再商议签订合同的具体事宜及相应税费负担问题，由此可见，双方处于签订合同的磋商阶段，形成的是一种预约合同。二、双方未成功签订《存量房买卖合同》的主要原因在于张彩琴。张彩琴支付5万元定金后，石文俊就合同具体条款多次与其进行协商，包括支付首付款比例、贷款手续办理、过户费用的承担等问题，但张彩琴始终不同意按照石文俊要求支付首付款，也不愿意承担房屋买卖合同的税费等；2021年2月6日，石文俊通过中介公司工作人员，将拟好的电子版房屋买卖合同发送给张彩琴，告知其尽快签订房屋买卖合同，但张彩琴始终拒绝签订，并多次提出要求答辩人承担房屋过户的相关费用等不合理要求。首先石文俊并未承诺这些费用由其承担，在张彩琴支付定金前，双方以及中介公司之间也未谈论这些费用的承担问题，且石文俊始终表明房屋买卖交易中，卖方必须是最终能拿到不低于约定的房价款128.8万元；其次，按照行业交易规则，房屋买卖交易过程中，产权过户中产生的所有税费普遍由买方支付，石文俊提出的合同条款是合乎情理、法理的，张彩琴作为购房人应当能预见到该费用；再次，石文俊要求在合同中明确付款时间、交房时间等，是处于担心付款时间过晚造成交房延迟以及卖方目的落空，是对签订买卖合同后诚实全面履约的考虑，应认定为石文俊提出的该要求是善意的。所以未能签约成功的原因在于张彩琴。三、张彩琴要求石文俊返还10万元定金没有事实及法律依据。本案产生的实质是双方没有就合同条款当面沟通并书面确认张彩琴就草率支付定金。在石文俊发送电子版合同给张彩琴要求其敲定合同内容时，张彩琴就通过中介公司工作人员明确表示拒绝签署合同，至此双方已无继续履行签订本约合同及书面的存量房买卖合同的义务的可能性，石文俊也没有任何的过失或者违约行为。根据相关法律规定，双方当事人因就合同具体条款最终未能协商一致，而导致未签订商品房买卖合同，属于不可归责于合同一方的原因所致，于是石文俊于2021年2月11日退还张彩琴5万元定金。因此双方之间不负任何的权利与义务，故请求驳回张彩琴全部诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年，石文俊将已购得的位于潜山市梅广源御景湾4幢2单元1104室委托潜山县宏发房产中介对外销售。2021年元月，张彩琴委托晓琴房产中介公司购房。经双方房产中介公司介绍，2021年1月17日，张彩琴、石文俊通过微信方式协商购房事宜，当晚张彩琴银行转账5万元至石文俊银行账户，石文俊通过微信向张彩琴出具一张收条，收条内容为“今收到张彩琴购广源御景湾4幢2单元1104室定金伍万元正（￥50000.00），总房价壹佰贰拾捌万捌仟元正（￥1288000.00），其中包含停车位1个，此房为按揭付款方式此购房定金已收，双方买卖成立，如有一方违约，需付违约金伍万元正（￥50000.00）双方约定2021.2.10日前签订正式合同收款人石文俊身份证号3408241995××××××××2021.1.17日”。后石文俊未在约定时间与张彩琴签订房屋买卖书面合同，并于2021年2月11日退还张彩琴定金5万元。张彩琴认为，双方房屋买卖合同关系已经成立，石文俊拒不履行合同义务，构成违约，故具状起诉。 本院认为，本案的争议焦点为：一、张彩琴与石文俊之间的房屋买卖合同是否成立；二、定金罚则是否适用。房地产转让，应当签订书面的转让合同。石文俊于2021年1与17日收受定金并出具《收条》，从收条载明的内容看，张彩琴与石文俊就房屋买卖达成了初步协议，协议就房屋买卖的标的即石文俊名下广源御景湾4幢2单元1104室房产及附属车位、总价款、付款方式、违约定金以及签订正式书面合同的时间均已做约定。房屋买卖合同系要式合同，张彩琴、石文俊未签订书面合同，故双方未成立房屋买卖合同法律关系。双方就合同基础条款达成一致意见，并约定在2021年2月10日前签订正式合同，可以认定双方之间已成立房屋买卖预约合同关系。从《收条》中“此购房定金已收，双方买卖成立，如有一方违约，需付违约金伍万元正（￥50000.00）双方约定2021.2.10日前签订正式合同”的定金条款看，张彩琴支付的5万元定金系为保证正式缔约而交付的定金，交付定金的当事人若拒绝立约，则丧失定金，接受定金的当事人若拒绝立约，则应双倍返还定金。定金合同自交付定金时成立。关于本案未能签订房屋买卖合同的原因，本院认为，第一、从石文俊与张彩琴的通话录音内容来看，石文俊母亲反对其出售房屋，石文俊以此为由请求不签订房屋买卖合同，并承认自己违约。第二、双方中介人员的证言，张彩琴与石文俊均委托中介公司处理房屋买卖事宜，中介公司经办人员系直接了解案件事实的人，当事人与中介公司之间的居间介绍关系不足以和必然影响证人作虚假陈述，且两名中介人员证言主要内容基本一致，故本院对证人证言予以采信。石文俊单方要求变更房屋初始办证费用及相关税费为张彩琴承担未果而拒签合同，故本案系因石文俊一方原因未能签订房屋买卖合同，依据定金罚则，收受定金的一方不履行债务致使合同目的不能实现的，应当双倍返还定金。石文俊已退还5万元定金，仍需按定金罚则另行支付张彩琴5万元。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百八十六条、第五百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、石文俊于本判决生效之日起十五日内返还张彩琴定金5万元（已返还的5万元定金已扣除）； 二、驳回张彩琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元减半收取1150元，由张彩琴、石文俊各负担575元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  张文胜 二〇二一年四月十三日 法官助理熊兰兰 书记员陈虹 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，构成预约合同。 当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。 第五百八十六条当事人约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。 定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。 第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。