黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终1931号上诉人（一审被告）：卜丽影，女，1987年3月23日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：王延江，黑龙江隆华律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：郭玉双，黑龙江隆华律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：双城市宏兴建筑安装工程有限公司力辰分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市双城区新民街二委**。负责人：邢伟，经理。委托诉讼代理人：贾淑芬，黑龙江承旭律师事务所执业律师。被上诉人（一审被告）：哈尔滨市乾基房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市双城区花园大街**。法定代表人：封亚军，执行董事。上诉人卜丽影因与被上诉人双城市宏兴建筑安装工程有限公司力辰分公司（以下简称力辰分公司）、哈尔滨市乾基房地产开发有限公司（以下简称乾基公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院（2020）黑0113民初106号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人卜丽影及其委托诉讼代理人王延江，被上诉人力辰分公司及其委托诉讼代理人贾淑芬到庭参加诉讼。被上诉人乾基公司经传票合法传唤未出庭。本案现已审理终结。卜丽影上诉请求：撤销一审判决，改判驳回力辰分公司一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律不当。卜丽影基于善意通过已取得涉案房产期待物权的案外人刘学峰从乾基公司取得了涉案房产的所有权，该行为经乾基公司出具收据的认可，一审判决既认定卜丽影与刘学峰签订的房产买卖合同关系成立并有效，又以“由于卜丽颖与乾基公司不具有房产买卖合同关系，故卜丽颖不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的商品房消费者而属于商品房消费者之外的一般买受人。”显然一审判决人为的对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中的“买受人”的范围进行了曲解，将买受人的含义，人为的分成“商品房消费者”和“商品房消费者之外的一般买受人”。“买受人”和“房产消费者”的定义是包含与被包含的关系，买受人的范围包含了商品房消费者。卜丽影购买涉案房产过程中，为其开具房产买卖发票、入户以及办理产权证照的实际履行主体是乾基公司。卜丽影没有其他房产，其基于善意、在支付全部购房价款并经乾基公司确认后开具发票后从乾基公司取得案涉房产。力辰分公司起诉乾基公司的另案中，力辰分公司没有对涉案房产主张确权之诉，而是以建设施工合同纠纷为基础主张一般债权，生效的（2018）黑01民终9179号民事判决认定：“乾基公司未依约履行，且现有案外人对该6套房产主张权利，力辰分公司索要房产的目的无法实现”，进而证明无论是力辰分公司还是作出生效判决的法院均认定卜丽影已取得涉案房产所有权的事实。同时涉案房产所在小区因乾基公司的过错，导致整个小区逾期入户并且因此导致群访事件，而我国实行的是房产预售制度，由于该制度不完善等原因，不动产买受人签订买卖合同之后，买受人不能及时取得所购买的房产的事件经常发生，但不能否定卜丽影已取得涉案房产所有权的事实。据此，不能因为乾基公司的过错，而否定卜丽影买受人的主体身份和已取得涉案房产所有权的事实。卜丽影请求撤销一审判决，维护合法权益。力辰分公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。乾基公司未出庭，未提交答辩意见。力辰分公司向一审法院起诉请求：撤销（2019）黑0113执异66号执行裁定，立即强制执行双城区金谷家园小区四期B栋1单元402室。一审法院认定事实：2015年7月17日，力辰分公司单位总公司中标乾基公司开发建设的双城区金谷家园小区四期A、B、C栋的建设工程。2017年7月4日，因乾基公司决定单方解除合同，双方签订协议书一份，确认乾基公司欠力辰分公司借款200万元并赔偿违约金60万元，合计260万元（实际为工程赔偿款），乾基公司承诺以金谷家园小区四期A栋4单元402、502，B栋1单元401、402、501、502六套房屋抵顶。在实际履行时经双方多次协商未果，力辰分公司诉至一审法院，一审法院于2018年8月23日作出（2018）黑0113民初2686号民事判决，判令乾基公司给付力辰分公司工程损失款260万元。乾基公司不服提起上诉，二审法院作出（2019）黑01民终9179号民事判决，认为，乾基公司因单方解除合同同意赔偿力辰分公司260万元损失，用6套房屋抵顶。由于签约后乾基公司未依约履行，且有案外人对6套房屋主张权利，力辰分公司索要房屋目的无法实现，一审法院根据现有情况判决乾基公司给付工程损失并无不当，驳回乾基公司的上诉，维持原判。乾基公司提出申请再审后，省高院于2019年10月17日作出（2019）黑民申3715号民事裁定，驳回乾基公司的再审申请。此案在审理期间力辰分公司申请诉讼保全，一审法院于2018年7月4日作出（2018）黑0113民初2686号之一裁定书，将金谷家园小区四期A栋4单元402室、502室，B栋1单元401室、402室、501室、502室六套房屋予以查封，并于2018年7月6日发布查封公告。2019年9月18日，卜丽影提出复议申请，要求解除查封，一审法院作出（2018）黑0113民初2628号之二民事裁定驳回卜丽影的申请。在执行过程中，卜丽影提出执行异议，要求解除对金谷家园小区四期B栋1单元402室的查封，不予执行。一审法院于2019年9月20日作出（2019）黑0113执异66号执行裁定，中止对金谷家园小区四期B栋1单元402室的执行。一审法院认为，卜丽影在一审法院查封涉案房屋之前已支付全部价款并合法占有该房屋，未能办理过户手续非因卜丽影自身原因，其对未能过户无过错。力辰分公司于2019年11月7日收到该裁定后，于2019年11月19日提起本案的申请执行人执行异议之诉。另查明：2017年7月15日，刘学峰以内部承包的形式承包了金谷家园A、B栋的建筑施工，并于2017年8月22日，以双城市宏兴建筑安装工程有限公司委托代理人的身份代表该公司与乾基公司签订了关于金谷家园A、B栋建筑工程施工合同补充协议。刘学峰施工结束后，乾基公司将包括涉案房产在内的部分房产抵顶给刘学峰作为工程款，后卜丽影向刘学峰购买了涉案房屋。2018年6月12日，卜丽影与刘学峰签订房屋更名协议，协议将涉案房屋更名至卜丽影名下。同日，乾基公司给卜丽影出具了购房款收据。2018年10月22日，卜丽影办理入户手续并交付了相关入户费用。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、卜丽影与乾基公司之间是否存在房屋买卖合同关系；二、卜丽影是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、卜丽影与乾基公司之间是否存在房屋买卖合同关系。卜丽影购买涉案房屋的相对人系刘学峰，形成房屋买卖合议的相对人系刘学峰。虽然乾基公司出具了收据，但实际收款人系刘学峰并非乾基公司，对此卜丽影与刘学峰签订的更名协议明确了双方系买卖合同当事人的意思表示，同时亦明确了乾基公司只是负责更名，也就是说卜丽影与乾基公司之间并不存在房屋买卖的意思表示，而乾基公司出具收据是履行其与刘学峰之间所签订的内部承包合同中所约定的出具售房手续的合同义务。由此，卜丽影与乾基公司之间既不存在房屋买卖的合意，也没有实际收取购房款的事实，二者之间不成立房屋买卖合同关系。二、卜丽影是否享有足以排除强制执行的民事权益。1.由于卜丽影与乾基公司之间不成立房屋买卖合同关系，故卜丽影不适用于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的商品房消费者而属于商品房消费者之外的一般买受人。2.涉案房屋虽然没有取得预售许可证，但预售许可证只是一种行政管理制度，是一种管理性的强制性规定而不是效力性的强制性规定，而本案所涉卜丽影与刘学峰之间的房屋买卖系双方的真实意思表示并已经实际履行，故卜丽影与刘学峰之间的房屋买卖合同关系成立并有效。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）、人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。”买受人能够排除执行的条件是：在法院查封之前签订了合法有效的买卖合同、已经支付全部价款、实际占有、没有过错且这几个条件同时具备，本案卜丽影作为买受人在法院查封之前与刘学峰之间形成了有效的房屋买卖合同关系并交付了全部购房款，但由于在法院查封时卜丽影没有实际占有该财产，故人民法院可以查封、执行涉案房产，即卜丽影并未享有足以排除强制执行的民事权益。综上，力辰分公司关于对涉案房产查封、执行的诉求应当得到支持。根据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：准许执行一审法院（2018）黑0113民初2686号之一裁定书、（2018）黑0113民初2628号之二所查封的坐落于金谷家园小区四期B栋1单元402室，一审法院于2019年9月20日作出（2019）黑0113执异66号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费7326元，由卜丽影负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织了证据交换和质证。卜丽影提交三份证据。证据一、（2019）黑0113民初5305号民事判决书一份。意在证明：双城区法院存在同案不同判的情况，应予以纠正。证据二、双城区不动产登记信息查询结果证明一份。意在证明：卜丽影只有涉案房屋唯一一处住房。证据三、微信聊天及通话记录一份。意在证明：案涉房屋被一审法院根据力辰分公司的申请采取保全措施后，案外人刘学峰向一审法院执行局和一审法院审理法庭均提出异议和要求参加庭审，但均被拒绝且一审法院没有出具裁定，进而导致一审判决查明事实不清，适用法律不当的情况。经质证，力辰分公司对卜丽影提交证据一的真实性有异议。认为该证据是出自一审法院的档案室，但并没有加盖档案室的公章，因证据不是原件，对该复印件的真实性有异议。且该证据与本案无关。对证据二的真实性无异议。认为不清楚涉案房屋是否是卜丽影的唯一住房。对证据三因没有证据原件，无法发表质证意见。本院认证，力辰分公司对卜丽影提交证据一的真实性有异议，在卜丽影未举示相关证据佐证的情况下，对该证据的真实性本院不予采信。力辰分公司对卜丽影提交证据二的真实性无异议，对该证据的真实性予以采信。该证据待证事实因与本案不具有关联性，本院不予采纳。卜丽影提交的证据三因无法与证据原件进行比对，力辰分公司对此不发表质证意见。本院亦因卜丽影未能提供证据原件与该复印件进行比对，故本院对该证据的真实性不予采信。本院查明的事实院一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是卜丽影是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述法律规定是审理案外人执行异议之诉纠纷中，判断案外人是否享有足以排除强制执行民事权益的依据。具体到本案，卜丽影作为案涉房屋的买受人，应当提供证据证明其买受案涉房屋时符合上述四种情形，其物权期待权才能够获得保护。经审查，案涉房屋于2018年7月4日被查封，而卜丽影举示的最早为案涉房屋交纳相关费用的票据显示时间为2018年10月22日，不能认定卜丽影具备前述法律及司法解释规定的查封前占有案涉房屋的阻却执行要件。一审法院基于卜丽影与力辰分公司均为债权请求权人的情况下，认定力辰分公司先查封案涉房屋的权利应依法予以保护，卜丽影不享有足以排除强制执行的民事权益正确。综上，卜丽影的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7326元，由上诉人卜丽影负担。本判决为终审判决。审判长  郎晓侠审判员  刘 峰审判员  周 磊（）二〇二一年四月二十八日书记员  赵春莹