河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1104民初1381号原告：张民祥，男，汉族，1957年11月17日生，住河南省鄢陵县。被告：漯河市广达置业有限公司，住所地：漯河市源汇区交通路**新大新**。法定代表人：马列强，该公司总经理。委托代理人：王红旗，河南九九律师事务所律师。原告张民祥诉被告漯河市广达置业有限公司（以下简称广达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张民祥，被告广达公司的委托代理人王红旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张民祥向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告支付原告交房违约金17850元、产权违约金16625元、合同违约金50000元；2、被告支付优惠补助金60000元及违约金55230元；3、被告支付债务利息119517元；4、被告返还购房款250000元；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月28日原、被告签订商铺认购合同，载明原告购买被告开发位于香山路与××路交汇处东北角××Ｃ106商铺，经召陵区法院（2018）豫1104民初2029号民事判决书，判决原、被告双方签订的商铺认购合同及优惠补助条款成立生效，被告应当履行合同义务。被告不服上诉到漯河市中级人民法院、河南省高级人民法院，结果都被驳回，各级法院都认定购房合同为有效合同，根据购房合同，被告已构成各项违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告广达公司辩称：被告广达公司从未与原告签订过购房协议，原告持有的购房协议是何有俊私刻被告印章，以被告名义与原告签订的，广达公司也没有收取原告的购房款，原告购买的房屋至今没有取得规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，该房屋至今没有开工建设，根据最高院关于商品房买卖的司法解释，该房屋买卖合同属于无效合同，无效合同自始没有法律效力。根据无效合同的法律规定，应当返还财产、赔偿损失，即便原告支付购房款属实，原告要求的六项诉讼请求，前五项均不应当得到支持，请求法院公正裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原、被告双方举证、质证意见及庭审调查情况，本院确认以下事实：2017年3月28日原告张民祥签订商铺认购合同一份，合同显示出卖人（甲方）注）注册地址为漯河市源汇区交通路**新大新**业执照注册号为9141110058604988Ｘ2，法定代表人李慧敏，认购人（乙方），姓名张民祥，项目概况为该项目由漯河市广达置业有限公司投资兴建，项目位于漯河市××路与××路交汇处东北角，项目名称福民碧桂园。张民祥购买该小区C幢一层C106商铺，总价款300000元（原告于签订合同前及当天支付房款250000元）。关于逾期交房的违约责任约定（合同第七条的约定）：1、逾期不超过60个工作日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向认购人支付已交付房款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60个工作日后，乙方有权解除合同。合同解除日起30天内甲方退还认购人实收房款及对应违约金。关于产权办理的违约金约定（合同第八条的约定）：甲方在交房后365个工作日内为乙方办理产证，逾期不超过60个工作日，自本合同规定的最后办理期限的第二天起至实际办理产证之日止，出卖人按日向认购人支付已交付房款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60个工作日后，乙方有权解除。合同解除日起30天内甲方退还认购人实收房款及对应违约金。合同第十二条第3项约定：合同期内，双方不得违约，违约方必须赔付给对方已付房款20%的违约金。同日，双方又签订优惠补助条款，约定2017年3月28日至2018年3月28日、2018年3月28日至2019年3月28日、2019年3月28日至2020年3月28日分别按房款10%补助张民祥优惠补助金30000元，还约定如逾期支付优惠补助，则每日按年优惠补助的千分之一向张民祥支付违约金。商铺认购合同及优惠补助条款上的出卖人处均加盖有“漯河市广达置业有限公司福民·碧桂园项目部”字样的印章，原告提交的支付房款的收据上加盖有“漯河市广达置业有限公司财务专用章”字样的印章。被告对认购合同、优惠补助条款及收据均不认可，称上面的印章不是广达公司的印章，广达公司也既没有签订过合同及条款，也没有收到原告的购房款。庭审时，被告广达公司认可涉案房产工程是广达公司的工程，土地使用权属于广达公司，广达公司称其委托一个叫何有俊的对涉案楼盘进行管理，受益后，何有俊和广达公司共同分配。2018年6月，原告向本院提起诉讼，请求判令被告支付自2017年3月28日至2018年3月28日的优惠补助金30000元及违约金2100元，共计32100元。2018年6月27日本院作出（2018）豫1104民初2029号民事判决书，判决认为原、被告之间的房屋认购合同及优惠补助条款成立并生效，被告广达公司应当履行其合同义务。判决被告于判决生效后五日内支付原告32100元。被告不服判决，向河南省漯河市中级人民法院提起上诉。河南省漯河市中级人民法院作出（2018）豫11民终2071号民事判决书，认为一审法院认定涉案合同符合表见代理构成要件，为有效合同，上诉人应当承担合同义务，并无不当，因此判决驳回上诉，维持原判。后被告对（2018）豫11民终2017号民事判决书不服，申请河南省高级人民法院再审。2018年1月15日河南省高级人民法院作出（2018）豫民申10334号民事裁定书，认为二审判决涉案合同符合表见代理构成要件，为有效合同，并无不当，裁定驳回被告的再审申请。本院认为：涉案合同已经本院、漯河市中级人民法院判决及河南省高级人民法院裁定认定为有效合同，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第（五）项规定，本院予以认定。关于涉案合同及购房款，因被告未履行合同约定交付房屋义务，构成违约，现原告请求返还购房款，显然是要求解除合同，故其双方签订的涉案合同应予以解除。原告要求被告返还购房款250000元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告请求的交房违约金17850元，双方在合同中进行了第七条第1、2项的约定，因交房日期超过60日，应按第2项约定处理，而该项约定为“对应违约金”，应视为约定不明，故对原告的此项请求，本院不予支持。关于原告请求的产权违约金16625元，因涉案房屋并没有交付，现原告又请求返还购房款，也就不存在办证问题，故对原告的此项请求，本院不予支持。关于原告请求的合同违约金50000元，因双方在合同第十二条第3项约定违约金按20%计算，该约定符合法律规定，按20%计算违约金为50000元，本院予以支持。关于原告请求的优惠补助金60000元及违约金55230元，因双方在优惠补助条款中约定2018年3月28日至2019年3月28日及2019年3月28日至2020年3月28日的优惠补助金分别为30000元，但因原告实际交房款250000元，应按实际交款额计算，故二年的优惠补助金应为50000元，被告应予以支付。因双方约定了优惠补助金的违约金，故被告应予以支付。但双方约定按日千分之一支付，显然过高，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，本院酌定按百分之三十计算即15000元（50000元×30%=15000元），超出部分，本院不予支持。关于原告请求的债务利息119517元，此请求是因被告未履行本院（2018）豫1104民初2029号民事判决书确定的义务，被告应加倍支付迟延履行期间的债务利息，属于执行的款项，应向法院申请执行，故对原告的此项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告漯河市广达置业有限公司于判决生效后十日内返还原告张民祥购房款250000元并支付违约金50000元；二、被告漯河市广达置业有限公司于判决生效后十日内支付原告张民祥优惠补助金50000元及违约金15000元；三、驳回原告张民祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4750元，原告张民祥承担1370元，被告漯河市广达置业有限公司承担3380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  吴楠二〇二一年四月二十六日书记员  吕迪