河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1303民初106号原告：龚华伟，男，汉族，1975年6月12日出生，户籍地河南省南阳市宛城区，现住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：沙重阳，河南昊宏律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：南阳市景弘置业有限公司，住所地南阳市梅溪路58号。法定代表人：史玉敏，任公司董事长。委托诉讼代理人：周付义，河南博音律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：晋亚飞，河南博音律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告龚华伟诉被告南阳市景弘置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告龚华伟的委托诉讼代理人沙重阳，被告南阳市景弘置业有限公司的委托诉讼代理人晋亚飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告龚华伟向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方于2015年2月2日签订的商品房买卖合同无效；2、判令被告返还原告府院1号财富广场负一层F073号商铺、F075号商铺购房款共计353992元，利息自起诉之日起、按年利率9.6%加倍支付至款付清之日止；3、判令被告按照涉案购房款的30%赔偿原告损失106197元；4、判令被告支付原告利息补偿176996元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2015年2月2日签订商品房买卖合同，加上原告前期支付认筹金，原告依约支付剩余全部购房款，同日亦签订商铺回购合同。后双方于2015年4月26日签订返租协议，将涉案商铺返租给被告经营。2017年9月30日，原被告双方签订补充协议，约定被告于2019年7月1日交付原告房产，若被告违约，利息按照9.6%加倍支付原告直至交房为止。补充协议第二条明确约定被告一次性补偿原告定购协议书所交总房款50%作为利息补偿。但被告至今仍未交付房产，为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求依法判如所请。被告南阳市景弘置业有限公司辩称，1、涉案买卖合同是合法有效的。根据《民法典》合同编的相关规定:依法成立的合同，自成立时生效。答辩人与被答辩人之间签订的合同已经合法有效成立，且不具备合同无效的条件，因此，该合同是合法有效的。2、因该合同有效，被答辩人要求返还购买方的请求没有法律依据。3、答辩人未能按照补充协议约定交付商铺给被答辩人是因为，该商铺所在位置的基础设施和附属设施未能划定合适的位置，暂不能交付给被答辩人。在2017年9月30日，答辩人与被答辩人签订的补充协议中，约定答辩人在2019年7月1日前完善附属设施和核实确权确位后交付被答辩人使用，若答辩人不能在上述日期之前交付，也约定了补偿方式。答辩人与被答辩人之间已经就交房时间及补偿方式进行约定。4、被告已进行补偿，原被告签订补充协议，在原告所购商铺面积的基础上给原告增加了所购面积的一半作为补偿，被告现在已经具备交房条件，可以现在就办理交房手续签订合同。综上，应当依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据：原告龚华伟提交定购协议书、商铺回购合同、返租协议、补充协议、面积确认单、收据；被告南阳市景弘置业有限公司的证据与原告龚华伟相同，不再重复提交。以及原被告的当庭陈述等证据，本院已将原告提交的证据入卷予以佐证。本院经审理认定如下事实：2015年2月2日，龚华伟与南阳市景弘置业有限公司签订《府院1号财富广场金街定购协议书》两份，认购涉案商铺两间。约定：协议载明楼宇位置为范蠡东路与邓禹路向东200米路北（新闻发布中心向东200米），房屋分别坐落于负一层F073号铺、F075号铺，暂测建筑面积均为25.08平方米，单价均为7057元/平方米，房款总价均为人民币176996元，定购定金均为人民币20000元整。付款及优惠均为一次性全额付款，房款总价均为人民币176996元。同日，龚华伟与南阳市景弘置业有限公司签订《府院1号财富广场商铺回购合同》两份，约定：鉴于乙方（龚华伟）将根据所签订之《商品房买卖合同》拥有府院1号财富广场负一楼F073号商铺、F075号铺之合法产权，对乙方所购买的府院1号财富广场商铺负一楼F073号商铺、F075号铺，甲方(南阳市景弘置业有限公司)同意于2020年5月31日至2020年6月30日期间经乙方书面申请予以回购,回购价格按优惠后总房价的150%加以计算。同日，龚华伟支付完毕涉案两间商铺的总购房款353992元，南阳市景弘置业有限公司出具四份收据予以确认。2015年4月26日，龚华伟与南阳市景弘置业有限公司签订《南阳市景弘置业有限公司府院1号财富广场返租协议》两份，约定：甲方（龚华伟）将其购买的府院1号财富广场负一层F073号商铺、F075号铺返租给乙方经营管理，返租期均为十年，自2015年7月1日起至2025年7月1日止，每间店铺前三年年返祖金额均为每年21240元，中间三年返祖金额均为每年24779元，最后四年返祖金额均为每年28319元。2017年9月30日，龚华伟与南阳市景弘置业有限公司签订《补偿协议》两份，均约定“本协议中的所有条款，鉴于2015年7月1日南阳市景弘置业有限公司和业主签订的负一层房屋（定购协议书和10年返租均为14.2%协议、5年150%高价回购合同），甲方承诺从2015年7月1日起，计息返租。由于各种因素无法实施本协议返租要求，经多次协商，后在2017年8月双方协商达成协议如下：1、原商铺定购协议继续有效（原面积及追加面积所有权为乙方所有，甲方在交房时应确权确位）；2、甲方一次性补偿乙方原订购协议书所交总房款50%作为利息补偿。补偿方式为：一次性置换。原地原价扩大商铺面积划分给乙方，产权归乙方所有；3、公司在2019年7月1日前在完善附属设施后核实确权确位交给乙方使用。如果2019年7月1日不能交乙方，将按年利率9.6%支付乙方直到交房为止。（利息自2019年7月1日计算，每年的7月1日甲方结清乙方的利息，不得拖欠；如甲方违约，按合同法，加倍支付利息，利息支付按原面积和追加面积计算。）……6、此协议签订之日起甲乙双方签订的商铺回购合同和返租协议废止（废止时必须原订购协议面积和追加面积落实给乙方之后实施）。”2017年11月28日，南阳市景弘置业有限公司出具《府院1号小金铺面积确认单》两份，内容均为：根据南阳市景弘置业有限公司和龚华伟F073、F075签订的府院1号负一层小金铺订购协议及补充协议（关于返租回购解决办法），原协议面积为25.08平方米，现增加部分面积为12.54平方米，最终确认面积为37.62平方米。龚华伟在两份《府院1号小金铺面积确认单》中客户签字处签名，南阳市景弘置业有限公司加盖公司的“合同专用章”。庭审中，原被告均认可《府院1号财富广场商铺回购合同》和《南阳市景弘置业有限公司府院1号财富广场返租协议》已经废止。经查询和核实，南阳市景弘置业有限公司出售给龚华伟的负一层F073号商铺、F075号商铺，未取得商品房预售许可证。另查明，在案件审理过程中，南阳市景弘置业有限公司仍未取得涉案两间店铺的商品房预售许可证。另，龚华伟于2020年11月17日就案涉纠纷通过互联网向本院申请立案，经审查通过后分至人民法院调解平台进行调解，案号为（2020）豫1303民诉前调4379号。后调解未果，终结调解程序，由龚华伟再次通过互联网向本院申请立案，经审查通过后，于2021年1月5日立案，案号为（2021）豫1303民初106号。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案中，南阳市景弘置业有限公司未履行房屋交付义务的行为及法律事实持续至民法典施行后，故本案应适用《中华人民共和国民法典》及修正后的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。关于双方签订《府院1号财富广场金街定购协议书》的定性问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中双方签订的购房协议中主体明确、房屋位置具体确定、房屋面积确定、房屋每平方米价格及总金额具体、付款方式为一次性付款、付款时间具体，已经具备商品房买卖合同的主要要件，并且南阳市景弘置业有限公司已经收受龚华伟交纳的两间商铺的总购房款353992元，并出具有收据，故双方签订的两份《府院1号财富广场金街定购协议书》应当认定为商品房买卖合同。二、根据我国民事诉讼证据规则的规定，南阳市景弘置业有限公司应当对自身是否具有商品房预售资格负有举证责任，但在案件审理过程中，南阳市景弘置业有限公司认可其未取得涉案两间商铺的商品房预售许可证，且在本案法庭辩论终结前，其仍未举证出商品房预售许可证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”南阳市景弘置业有限公司至今未取得商品房预售许可证，故本案中原被告双方之间签订的两份商品房买卖合同均应认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故对龚华伟诉请南阳市景弘置业有限公司退还已付购房款353992元，本院予以支持。三、《城市商品房预售管理办法》第九条规定“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”《中华人民共和国民法典》第五百九十二条第二款规定“当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。”结合本案，南阳市景弘置业有限公司在未取得商品房预售许可证的情况下对外出售房屋并收取龚华伟的购房款，且没有按照规定向龚华伟出示商品房预售许可证存在过错，故应当承担相应的赔偿责任。但是龚华伟作为房屋买受人，其对所购房屋是否具有相关的资质证书也应负有一定的注意义务，龚华伟亦未能提供证据证明南阳市景弘置业有限公司在其售楼广告和说明书等中就《商品房预售许可证》及涉案房屋产权办证等问题进行过明确的承诺，故龚华伟也存在一定的过错。在2017年9月30日原被告双方签订的两份《补偿协议》中约定“甲方一次性补偿乙方原订购协议书所交总房款50%作为利息补偿。补偿方式为：一次性置换。原地原价扩大商铺面积划分给乙方，产权归乙方所有；”该补偿是因南阳市景弘置业有限公司未按原返租协议履行，南阳市景弘置业有限公司承诺就2015年7月1日至2019年7月1日期间因未能履行返租协议给予龚华伟的经济损失的补偿，且该经济补偿亦是若南阳市景弘置业有限公司按照合同约定履行后可以获得的预期利益，故该补偿协议为有效协议，南阳市景弘置业有限公司应予以履行。虽然在2017年11月28日，双方就此经济补偿以签订《府院1号小金铺面积确认单》的方式予以履行，但至今该房产（包括原购买的房产面积及后置换的房产面积）均未实际履行，故南阳市景弘置业有限公司应按补偿协议中约定的计算方式，向龚华伟支付原购房款的50%，即176996元作为损失赔偿。龚华伟诉请以购房款353992元为基数、自起诉之日起、按照补偿协议中约定的年利率9.6%支付利息的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。按照双方的过错程度，因前述退还已付购房款、自起诉之日起计付利息、按购房款50%支付前期损失，三项足以弥补龚华伟的经济损失，故对龚华伟诉请按照购房款30%赔偿损失106197元的诉讼请求，本院不予支持。综上，本案事实清楚，证据充分。依据《中华人民共和国民法典》第五条、第六条、第七条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百九十二条第二款，《城市商品房预售管理办法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条，判决如下：一、原告龚华伟与被告南阳市景弘置业有限公司于2015年2月2日签订的两份《府院1号财富广场金街定购协议书》均无效；二、本判决生效后十日内，被告南阳市景弘置业有限公司返还龚华伟已付购房款353992元，并自2021年1月5日起、按年利率9.6%支付利息至款付清之日止；三、本判决生效后十日内，被告南阳市景弘置业有限公司向原告龚华伟支付经济损失176996元；四、驳回原告龚华伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5086元（已减半）,由被告南阳市景弘置业有限公司负担4238元，由原告龚华伟负担848元。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 刘 路二〇二一年四月一日书记员 高铭逊