辽宁省凌源市人民法院行 政 判 决 书（2017）辽1382行初1号原告赵任君，男，1967年7月16日出生，汉族，住凌源市。委托代理人付桂娟（原告妻子），1968年12月4日出生，满族，住凌源市。委托代理人齐永文，辽宁蓝星律师事务所律师。被告凌源市国土资源局，住所地凌源市市府路东段2号。法定代表人韩文清,局长。委托代理人刘洪良，凌源市不动产登记中心工作人员。委托代理人翟学明，凌源市政府法制办公职律师。第三人海城市爱华房屋开发有限公司，住所地海城市北关街帅府酒楼西院。法定代表人程希文，经理。委托代理人马显毅，男，1950年12月27日出生，回族，海城市大维法律服务所法律工作者。第三人程希文，男，1949年2月2日出生，汉族，住海城市.委托代理人张振忠，辽宁红山律师事务所律师。第三人孙跃峰，女，1955年12月18日出生，汉族，住海城市.委托代理人张振忠，辽宁红山律师事务所律师。原告赵任君不服原凌源市房产管理处于2003年6月10日为第三人程希文颁发房权证凌字第××号房屋所有权证以及为第三人孙跃峰颁发房凌共字第××号房屋共有权证行政行为，以凌源市不动产登记中心和其隶属的凌源市国土资源局为被告，于2017年1月3日向本院提起行政诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年3月14日公开开庭进行了审理，原告赵任君及其委托代理人付桂娟、齐永文，被告凌源市国土资源局的委托代理人刘洪良、翟学明，第三人海城市爱华房屋开发有限公司的委托代理人马显毅，第三人程希文、孙跃峰的委托代理人张振忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2003年6月10日，原凌源市房产管理处为第三人程希文颁发房权证凌字第××号房屋所有权证，并为第三人孙跃峰颁发房凌共字第××号房屋共有权证。原告诉称，2000年4月28日，原告（作为乙方）购买了第三人海城市爱华房屋开发有限公司（作为甲方）在凌源市中心商场开发建设的二楼摊床（化妆品区68号、69号），同日，双方签订了《凌源市中心商场买卖摊床协议书》，该协议载明:买卖标的物为化妆品区68号、69号，产权归乙方，使用面积4平方米，购买的摊床归乙方所有，市场开业后，统一到房产管理处办理产权归属，摊床买卖确定后，不退不换。第三人海城市爱华房屋开发有限公司在签订协议当日将该摊床交付原告，自接收摊床至今，原告一直要求该公司协助办理产权证，但其始终以尚不具备办理条件为由推脱。去年，在原告与第三人孙跃峰发生纠纷后原告方知自己的摊床已被登记在第三人程希文、孙跃峰名下，房产证为“凌字第0002812号和房凌共字第××号”，因该登记行为致使原告申请登记受到妨害，为维护原告合法权益，请求法院:1.依法确认被告（原凌源市房产管理处）将原告4平方米摊床在凌字第××号和房凌共字第0002569号房产证中的登记无效；2.请求撤销凌字第××号和房凌共字第0002569号房屋登记；3.判令被告承担本案诉讼费用。经本院庭审释明，要求原告确定其诉讼请求，原告确定其诉讼请求为上述第1、3项。原告向本院提供证据如下：1.《凌源市长脖店市场买卖摊床协议书》；2.购房发票；3.摊床照片；4.物业管理费、取暖费收据；5.民事诉状。被告凌源市国土资源局辩称，我方从未接到过原告办证申请，对原告是否购买诉争房屋一概不知，因此原告诉我方请求撤证没有法律依据；我方发给程希文、孙跃峰的房产证，符合相关法律及政策规定；原告与第三人房屋产权纠纷应当另行诉讼。被告凌源市国土资源局向本院提供了办理房屋登记的房产档案一本，证据如下：1.房产所有权登记审核表；2.房产所有权登记申请表；3.房产分户图；4.家庭成员表；5.房屋现场调查表；6.同意变更书；7.身份信息材料；8.海城市爱华房屋开发有限公司章程；9.公司变更登记申请书；10.投资证明书；11.房屋所有权证；12.房屋所有权证存根。另提供凌源市机构编制委员会2016年10月20日凌编发[2016]60号文件，以证明原凌源市房产管理处已更名为凌源市不动产登记中心，隶属于凌源市国土资源局管理。第三人海城市爱华房屋开发有限公司述称，被告颁证行为合法有效，原告诉请没有事实依据和法律依据，应当依法驳回。该公司向本院提供证据如下：1.招商引资开发凌源市长脖店市场协议书；2.凌计发[1999]33号凌源市计划委员会文件；3.1998年12月29日市政府常务会议纪要。第三人程希文、孙跃峰辩称：其一、原告所诉不属于行政诉讼法第十二条规定的受案范围。其二、原告向人民法院提起撤销之诉主体不适格，从办理该房屋登记情况看，海城市爱华房屋开发有限公司因为建造行为取得房屋所有权，该房屋初始登记在爱华公司名下，此后由于该公司投资人借款而将房屋以物抵债给第三人孙跃峰，双方根据该以物抵债协议转移了房屋所有权。现原告认为被告给第三人颁发物权凭证侵犯其权利的观点错误，因为第三人取得物权是从爱华公司转移登记而来，依据是双方的以物抵债协议，第三人的房屋登记与原告没有关联，原告起诉没有法律依据。基于以上两点理由，应当驳回原告起诉。其三、程序上，行政机关严格按照1997年《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定受理登记申请、权属审核、核准登记并颁发房屋权属证书的流程进行办理，无任何不当和违法行为。其四、实体上，根据上述《办法》第十七条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。从本案看，第三人取得房屋房产证，有当事人的转移申请、双方以物抵债协议和股东程佐的同意转让证明，符合该《办法》规定的要件，被告颁发房产证的行为合法有效。其五、原告起诉超过诉讼时效。综上，请求法院支持我方答辩意见。第三人孙跃峰、程希文向本院提供证据如下：1.协议书；2.收据；3.××号房屋所有权证和房凌共字第××号房屋共有权证。以上证据，本院认定如下：原告提供的《凌源市长脖店市场买卖摊床协议书》、爱华公司开具的发票及摊床照片，协议双方对该合同关系的存在无异议，其他当事各方亦未提出否定性意见，能够证明原告与第三人海城市爱华房屋开发有限公司于2000年4月28日签订摊床（中心市场二楼68、69号）买卖协议客观存在；原告提供的物业管理费、取暖费收据，可以证实原告占有使用争议摊床的事实；原告的证据5即民事诉状，可以证明原告与第三人孙跃峰、程希文因涉案房屋引发民事纠纷，于2015年5月诉至法院的事实。被告提供的房产档案材料，其中证据3即房产分户图空白，不具有证明效力；其余证据与本案相关联，客观真实，可作为本案有效证据予以采信；被告提供的凌编发[2016]60号文件，可以证明原凌源市房产管理处已更名为凌源市不动产登记中心，隶属于凌源市国土资源局管理的事实。第三人海城市爱华房屋开发有限公司的证据与本诉无直接关联性，不予认定。第三人孙跃峰、程希文的证据，其证据1即协议书和证据2即收据，虽然协议双方无异议，但原告对此不予认可，且该争议属于民事法律关系调整范畴，故该证据本诉不予认定；其证据3即房权证凌字第××号房屋所有权证和房凌共字第××号房屋共有权证，为本案诉讼标的，属于有效证据。经审理查明，2000年4月28日，原告赵任君与第三人海城市爱华房屋开发公司（以下简称爱华公司）签订凌源市长脖店市场买卖摊床协议，原告以16500元购得该市场二楼化妆品区68、69号摊床，使用面积4平方米，爱华公司向原告开具了发票，并于当日交付摊床，原告占有使用至今，但双方未办理产权转移登记。2000年5月7日，爱华公司所建凌源市长脖店市场二楼办理了凌房字第××号房屋所有权证，该证载明：登记房屋位于凌源市××路西段，建筑面积2180.17平方米，栋号176B，设计用途为非住宅，所有权人为海城市爱华房屋开发有限公司。2003年6月10日，原凌源市房产管理处受理爱华公司股东程希文的房产所有权登记申请，根据其提供的家庭成员表、爱华公司股东程佐出具的同意变更书、身份信息材料、爱华公司章程、公司变更登记申请书、投资证明书以及房屋所有权证等材料，并进行实地调查，审查后核准将原登记为凌房字第××号房屋产权变更登记为程希文、孙跃峰共同所有，当日即为程希文颁发房权证凌字第××号房屋所有权证，为孙跃峰颁发房凌共字第××号房屋共有权证。2015年5月，原告赵任君与第三人孙跃峰、程希文因涉案房屋产权引发民事纠纷，孙跃峰、程希文将赵任君诉至本院，该案尚未审理终结。现原告认为，其于2000年4与28日购买68、69号摊床协议合法有效，原凌源市房产管理处为第三人程希文、孙跃峰颁发的房产证包含其摊床，致使其无法办理物权登记，而该颁发房产证行为明显违法，应当认定无效，故向本院提起行政诉讼，本院依法审理。另查明，第三人程希文系爱华公司法定代表人，该公司股东为程希文、程佐，程佐系程希文之子。第三人程希文、孙跃峰系夫妻关系。再查明，原凌源市长脖店市场建成后，现为凌源市中心商场。又查明，凌源市机构编制委员会于2016年10月20日发布凌编发[2016]60号文件，该文件明确原凌源市房产管理处已更名为凌源市不动产登记中心，隶属于凌源市国土资源局管理。本院认为，根据本案当事各方的诉辩意见及理由，案件争议焦点主要有四项，分述如下：关于本案原告主体是否适格以及所诉争议是否属于行政诉讼受案范围问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条、第十二条、第二十五条规定，公民认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依法提起行政诉讼，但其若作为适格原告必须与被诉行政行为具有法律上的利害关系。本案原告赵任君认为房屋登记机关的房屋登记行为侵犯其合法权益，有权提起诉讼，且属于行政诉讼受案范围。原告赵任君于2000年4月28日与第三人爱华公司签订凌源市长脖店市场买卖摊床协议，购得该市场二楼化妆品区68、69号摊床，支付价款并占有使用至今，基于该民事法律事实，原告具有要求爱华公司协助其办理房屋转移登记以取得合法物权保障的权利，而房屋登记机关对包括涉案摊床的房屋从爱华公司转移登记在第三人程希文、孙跃峰名下，致使原告无法办理房屋登记取得物权保障，原告与被诉房屋转移登记行为具有法律上的利害关系。因此，本案原告主体适格。关于本案被告主体问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款、《中华人民共和国物权法》第十条、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第一款、第六款以及凌源市机构编制委员会凌编发[2016]60号文件的相关规定，被诉房屋登记机构原凌源市房产管理处现已更名为凌源市不动产登记中心，隶属于凌源市国土资源局管理，凌源市不动产登记中心作为继续行使房屋登记职权机构，应当作为本案被告，但鉴于该中心尚未取得组织机构认证，且其主管机关凌源市国土资源局应诉答辩，愿意承担相关法律责任，因此凌源市国土资源局作为本案被告适格。关于第三人程希文、孙跃峰提出原告起诉超过法定期限问题。本案被诉登记行为发生在2003年，属于因不动产登记提起诉讼，虽然原告在2015年民事诉讼中知晓该登记行为，其对该行政行为不服的应当在知道该行政行为六个月内提起行政诉讼，但民事诉讼处理期间耽误相关联的行政起诉期限不属于其自身原因，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款、第四十八条规定，原告的起诉未超过法定期限。并且，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款规定，“被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。”该规定同样适用于第三人提出该项抗辩主张的情形，本案被告和第三人均未提供原告于2015年民事诉讼之前知道被诉行政行为的证据，因此，对第三人程希文、孙跃峰的该项抗辩主张不予支持。本案核心争议焦点是被诉房屋产权登记行为是否合法。根据房屋产权登记行为发生时适用的《城市房屋权属登记管理办法》（1998年1月1日实施，2001年8月15日修订，2008年7月1日废止）第十七条规定，“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。”“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”该办法第十八条第一款规定，“权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：（一）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；（二）房屋面积增加或者减少的；（三）房屋翻建的；（四）法律、法规规定的其他情形。”上述规定分别对房屋转移登记和变更登记的适用条件、所需要件作出了具体规定。本案，第三人爱华公司建设房屋竣工后，于2000年5月7日办理了房屋所有权初始登记，2003年6月10日，经申请，被告核准涉案房屋产权登记在第三人程希文、孙跃峰名下，根据上述规章规定，该房屋产权登记属于房屋所有权的转移登记，而不属于变更登记。被告和第三人认为，爱华公司股东为程希文、程佐父子，经程佐同意，当然可以将公司名下财产变更到股东程希文名下，本院认为，对此，《中华人民共和国公司法》第三条、第四条和第二十条有明确规定，爱华公司系企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，而其股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利，公司法人人格及财产权不能与股东权及财产权混同，依据该法律规定，本案涉案房屋所有权从爱华公司名下转至其股东程希文名下，属于公司财产的转移行为，应当严格依照法律规定执行，本诉对此虽不作实体性评判，但从基本法律常识上即可认定被告和第三人的上述观点和理由不成立。基于以上事实和理由，依照《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定审查被告作出的房屋转移登记行为，被告受理第三人程希文产权登记申请，应当要求其提供通过民事法律行为、事实行为或有权机关裁决等合法途径取得第三人爱华公司房屋权利的证明材料，而现有证据表明，程希文与爱华公司之间没有引起涉案房屋物权变动的基础民事法律事实，程希文也未提供合法取得房屋权利的其他原因事实证明，被告仅根据爱华公司股东程佐的同意变更书作为权利依据，显然不符合法律规定。第三人程希文、孙跃峰提交的孙跃峰与涉案房屋建设投资人之间的以物抵债协议，以作为补强证据证明孙跃峰、程希文与爱华公司之间具有合法债权债务关系，对此本院认为，该以物抵债协议并非被告办理房屋转移登记时作为证明房屋转移的权利依据，不具有证明被告办理房屋转移登记具有合法权利依据的法律效力。综上所述，被告为第三人程希文、孙跃峰办理房屋产权转移登记行为缺少必备法律要件，属于主要证据不足，应予撤销。鉴于被告为第三人程希文、孙跃峰办理房屋产权登记房屋为市场二楼整体，面积达2180.17平方米，而原告争议摊床只有其中4平方米，且该摊床与整体建筑可作技术性单元区分，为维护行政管理秩序的稳定性，本案只对针对被诉房屋登记中涉案4平方米摊床行政争议作出处理。同时，被告房屋产权登记行为虽然违法，但尚未达到行政行为实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告诉请确认行政行为无效，本院不予支持；如前所述，应予部分撤销行政行为为宜。综上所述，被告为第三人程希文、孙跃峰办理涉案房屋所有权转移登记行为，因缺少必备法律要件，属于主要证据不足，应予部分撤销。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项规定，判决如下：一、撤销被告2003年6月10日为第三人程希文、孙跃峰位于凌源市中心商场二楼化妆品区第68号、69号（面积4平方米）的房屋产权登记行为；二、责令被告对第三人程希文、孙跃峰持有的房权证凌字第××号房屋所有权证和房凌共字第××号房屋共有权证作出相应处理。案件受理费50元，由被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  尹国斌审 判 员  许志学人民陪审员  安天源二〇一七年四月二十一日书 记 员  周小婷书 记 员  项 荣