山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终853号上诉人（原审被告）：荣成市华星置业有限公司，住所地荣成市成山大道东段。法定代表人：姜雪，董事长。委托诉讼代理人：薛江余，男，该公司职工。被上诉人（原审原告）：孙红伟，男，1987年6月12日出生，汉族，住荣成市。上诉人荣成市华星置业有限公司（以下简称“华星公司”）因与被上诉人孙红伟房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院(2020)鲁1082民初7017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华星公司上诉请求：撤销原判或查明事实后依法改判。事实和理由：1.华星公司已经履行认购书的约定，于2020年6月15日与孙红伟签订了《商品房买卖合同》，而孙红伟未能履行付款义务，构成违约。根据九民会纪要，违约方不享有合同解除权。同时，本案应为本约合同纠纷，而非预约合同纠纷。2.孙红伟作为完全民事行为能力人，应对自身行为承担责任，其与华星公司签订的所有购房资料均是在平等、自愿的基础上协商一致达成的。一审期间，孙红伟未能提供任何证据证实关于材料签订的日期，一审法院应当根据华星公司提供的证据认定双方签订房屋买卖合同的时间。3.孙红伟在一审期间提交聊天信息中的相对方并非华星公司员工，而是华星公司代理销售公司的置业顾问，其行为不能代表华星公司，一审法院将上述聊天信息作为定案依据，实为不妥。4.买房人交足30%总房款签订合同是指网签备案合同，这是荣成市房管局的规定，而非华星公司单方制定。从孙红伟提交的聊天信息中也可以看出，销售人员明确向其说明了交足30%总房款，可以网签备案，并且事实上华星公司已经与孙红伟签订了商品房买卖合同。综上，一审判决缺乏事实和法律依据。孙红伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。孙红伟向一审法院起诉请求：1.解除《威海恒大御海半岛商品房认购书》；2.退还已付房款31436元，并由华星公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：经房产中介介绍，作为甲方（出卖人）的华星公司与作为乙方（认购人）的孙红伟于2020年6月13日签订《威海恒大御海半岛商品房认购书》，约定:认购人向甲方认购威海恒大御海半岛楼盘10号楼1单元2604室住宅一处。该商品房建筑面积共54.88平方米，单价为5728.06元/平方米，总价款合计314356元。乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签署《商品房买卖合同》时转入房款）。乙方须于2020年6月15日前支付首期房款11436元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2020年9月23日前支付31436元、于2020年12月13日前支付31436元、于2021年3月13日前支付31436元、于2021年6月13日前支付31436元、于2021年9月13日前支付31436元、于2021年12月13日前支付31436元、于2022年3月13日前支付47153元、于2022年6月13日前付清47151元。如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。自该商品房的《商品房买卖合同》签署之日至2020年6月30日期间，如该楼盘价格下调，甲方承诺补差价。需甲方补偿差价的，如乙方选择一次性付款或分期付款的，甲方承诺在最后一期未付的合同房款中扣减差价。乙方必须在约定的付款方式和期限内到华星公司的销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购协书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。上述认购书签订后，孙红伟按约定将定金及首期购房款支付完毕，华星公司于2020年6月15日向孙红伟出具收据确认。孙红伟主张，在交首付款当天应当签订商品房买卖合同，但是华星公司拒签，经孙红伟多次要求，华星公司称房屋已经抵押，而签认购书时华星公司并未告知房屋有抵押。华星公司对此不予认可并提供如下证据：1.《抵押情况告知函》（无签订日期），拟证明孙红伟在购房时已经明确知道涉案房屋还在抵押，且华星公司已明确告知孙红伟涉及的抵押类型、抵押权人及抵押时间，孙红伟明确知晓并理解在签订商品房认购书时涉案房屋存在抵押状态，并不得以涉案房屋存在抵押情况为由追究华星公司的责任。因商品房买卖合同的主合同是政府制作的范本，除面积、价格之外不能改动，因此华星公司也没有添加关于抵押的内容。2.涉案项目《购房特别提示》，拟证明其明确提示涉案房屋不参与无理由退房，孙红伟也已经确认。3.《选房确认单》，拟证明孙红伟购房是由中介推荐购房，购房时也产生的相应的中介佣金费，孙红伟退房给华星公司造成了一定的损失，包含人力、物力还有费用支出。孙红伟质证认为，其只在相关材料上签了自己的名字，上面的时间非其书写，签署时间应当是孙红伟交首付款的时间即2020年6月15日，孙红伟在签订认购书时并不知道房子有抵押，相关材料显示的2020年6月13日的日期均非孙红伟本人书写，且实际是2020年6月15日签署。孙红伟主张，交付首付款当日，华星公司拒绝与孙红伟签订合同，后期协调后，华星公司向孙红伟提交了合同样本，孙红伟签字后，华星公司却不予盖章，孙红伟分别于2020年9月17日和10月10日要求华星公司签订合同未果。为佐证自己的主张，孙红伟提供了其与华星公司销售人员的微信聊天记录，由于证明双方草签过一份合同，原件已经交给华星公司，但华星公司并未盖章，孙红伟提交合同复印件一份，上面并未加盖华星公司的公章。华星公司则主张，签署商品房买卖合同的条款是针对孙红伟需要履行的义务，并非华星公司也需于孙红伟交首付期款时即需签订商品房买卖合同。华星公司另提供一份加盖有华星公司公章的商品房买卖合同，并称该合同系2020年6月15日签订，华星公司盖章即认可双方签订合同的时间即为上述时间。一审法院对上述证据认定意见为，结合华星公司提交的相关证据及孙红伟提交的微信聊天记录，能够认定在双方约定的交付首付款当日，孙红伟按约定付款，华星公司拒绝与孙红伟签订商品房买卖合同，并称孙红伟交纳购房款达不到总房款30%不能签订房屋买卖合同；且能够认定华星公司庭审中提交的加盖公章的商品房买卖合同是经孙红伟在交纳首付款后多番向华星公司索要并签字发送给华星公司后，华星公司一直未予盖章的合同，而且仅此一份。华星公司提交的相关书面材料包括对涉案房屋情况的告知和提示等，签订时间字体与孙红伟书写的字体明显存在区别，鉴于华星公司提供的上述书面材料均系制式条款，应当作出不利于提供格式条款一方即华星公司的解释，即该宗书面材料并非于孙红伟交付首付款当日签署。在孙红伟几次提出与华星公司签订合同的要求后，华星公司以孙红伟交付购房款比例不足为由拒绝与孙红伟签订，经双方协商未果的情况下，孙红伟要求解除商品房认购书，华星公司不同意解除并称可以协议退房，但定金不退。双方经协商未果，遂成诉。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。孙红伟与华星公司签订的商品房认购书，系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自义务。因双方签订认购书后，还需签订正式的《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该合同应当认定为商品房买卖合同。”本案中，双方签订的认购书内容明显缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的约定，涉案认购书仍为预约合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，买受人按约定如期前往，并愿意购房，且按照约定支付首付款，但在其要求出卖人按约定签订商品房买卖合同时遭到拒绝，而孙红伟并没有违约行为。相反，华星公司却违反约定额外提出在孙红伟交纳总购房款30%时再签订商品房买卖合同，加重了孙红伟的义务，在孙红伟要求解除合同并退还已付购房款后，华星公司提出不退定金的主张，没有依据。此时，因华星公司的违约行为导致涉案认购书的解除条件成就，孙红伟要求解除双方签订的商品房认购书，理由正当，证据充分，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故孙红伟要求华星公司返还购房款31436元（包含定金20000元），理由正当，于法有据，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条的规定，判决：一、解除孙红伟与荣成市华星置业有限公司于2020年6月13日签订的《威海恒大御海半岛商品房认购书》；二、荣成市华星置业有限公司于判决生效后十日内返还孙红伟购房款人民币31436元（包含定金20000元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费293元（系减半收取），由荣成市华星置业有限公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。案经二审查明，孙红伟一审提交的其与销售人员微信聊天记录显示，华星公司销售人员通过微信向孙红伟发送合同文本，孙红伟将合同文本打印签字后交给华星公司。此后，孙红伟先后于2020年9月17日、10月10日要求签订正式的《商品房买卖合同》，销售人员均以首付款达不到30%则达不到贷款对首付款比例的最低要求，无法办理贷款手续为由不予签订。本院对一审查明的其他事实予以认定。本院认为，孙红伟与华星公司2020年6月13日签订的《威海恒大御海半岛商品房认购书》约定，孙红伟应于签署认购书时支付20000元定金，2020年6月15日前支付首期房款11436元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》。孙红伟按照上述约定时间交付款项后，华星公司并未如期与孙红伟签订《商品房买卖合同》。此后，孙红伟将其签字的合同文本交付华星公司，但直至双方微信聊天记录显示的2020年10月10日，华星公司仍以其首付款达不到30%为由拒绝与其签订《商品房买卖合同》。一审诉讼中，虽然华星公司出具了签署日期为2020年6月15日的有孙红伟签字以及华星公司加盖印章的合同，但不能认定系在双方认购书所约定的2020年6月15日形成，且孙红伟手中并不持有经双方签字盖章确认的《商品房买卖合同》，因此，一审认定华星公司未履行认购书约定的签订《商品房买卖合同》的义务并无不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，一审判令华星公司将收取孙红伟的定金以及购房款返还正确，本院予以维持。同时，关于案涉房屋设定抵押问题，华星公司亦未提供充分证据证实其在商品房认购阶段履行了格式条款拟定方应负有的提示说明义务，不宜认定孙红伟签字系认可抵押存在。综上所述，华星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费586元，由上诉人荣成市华星置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二一年四月二十二日法官助理马文姣书记员刘莎莎