成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0108民初4421号 原告：成都聚合迈赫商业管理有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市天府新区湖畔路北段366号1栋3楼1号。 法定代表人：靳松，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：吕瑞，泰和泰律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：孔迪，系公司员工，特别授权。 被告：成都首创瑞华置业有限公司，住所地成都市成华区双建路70号附5、6号。 法定代表人：王守玉。 委托诉讼代理人：邓楷，四川德能律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：覃赟，系公司员工，一般授权。 原告成都聚合迈赫商业管理有限公司（以下简称聚合公司）与被告成都首创瑞华置业有限公司（以下简称首创公司）服务合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月12日公开开庭进行了审理，原告聚合公司的委托代理人吕瑞、孔迪，被告首创公司的委托代理人邓楷、覃赟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告聚合公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付招商佣金4032596.59元；2、请求判令被告支付月费尾款90004.90元；3、请求判令被告支付逾期支付月费违约金155310元；4、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。(以上合计4277911.49元)。案件审理过程中，聚合公司申请撤回了第2项诉讼请求。事实与理由：原、被告双方于2018年11月15日签订《首创天禧68项目商业招商服务协议》(以下简称“协议”)，约定由被告委托就成都市成华区二环路东1段首创天禧68项目提供整体项目规划定位、定位深化、业态规划及项目招商相关工作。协议第2.1条约定：“本次服务采取服务月费+招商佣金+开业奖励取和方式。”第2.2.1条约定：“本阶段服务费为每月人民币150000元。”第2.2.2条约定：“以后每月30日前，甲方应完成乙方下月服务费及上月需报销的商户接待、看场费用的付款材料审核，并于付款材料审核完成后15个工作日内完成付款。”第2.3.2条约定：“招商佣金支付方式：招商佣金将在商家签署租赁合同后的次月30日前，甲方按照本协议2.3.1条约定向乙方支付该商户招商佣金的50%，该商户开业后的次月30日前，甲方向乙方支付该户商户剩余的招商佣金。”协议签订后，原告如约履行了合同义务。然而，被告在支付每一笔服务月费时均存在逾期情形且存在尾款未支付，且至今未支付招商佣金。协议第6.1条约定：“甲方未按本合同规定的时间支付服务费用的，每逾期一天，应向乙方偿付违约金，每日按逾期支付金额的万分之五计算。”据此，原告认为，被告的违约行为已严重损害原告的合法权益，为维护自身利益，原告特向法院起诉，望判如所请。 被告首创公司辩称，根据原告与被告签订的招商服务合同与补充协议的约定，原告要求支付招商佣金必须符合招商率开业率的要求，原告并未达到前述要求，无权要求被告支付招商佣金；招商佣金的金额计算有误，部分未签约的商户和已解除合同的商户佣金应该予以扣除，且在原告提交的招商名单中，有部分是被告自行招商与原告无关，该部分无权要求支付佣金；原被告及第三人江铜国际商业保理有限责任公司已签订了保理合同，原告已将月费的债权转让给了保理公司，原告无权再要求被告承担该部分的月费支付及违约金。 经审理查明，2018年11月15日，聚合公司（乙方）与首创公司（甲方）签订《首创天禧68项目商业招商服务协议》，约定乙方受甲方委托，就成都市成华区二环路东1段首创天禧68项目（以下简称“本项目”）提供整体项目规划定位、定位深化、业态规划及项目招商相关工作，该协议主要载明：“第一条项目服务内容1.3服务时间：项目定位及招商推进，自合同签订之日起8个月。第二条服务费用及支付方式2.1本次服务费用采取服务月费+招商佣金+开业奖励取和方式；服务总费用以甲乙双方按照实际招商完成情况核对为准＋招商佣金按照本协议2.3条约定标准，以乙方实际完成招商面积据实结算。2.2服务费用及支付方式2.2.1第一阶段：本阶段服务费用为每月人民币150000元（大写：人民币壹拾伍万元整），商户接待、看场费用每月不超过人民币50000元（大写：人民币伍万元整，由乙方提供相应发票并在甲方审核后实报实销）。2.2.1.1支付方式：月度支付：自本合同签署生效后的15个工作日内，甲方应完成乙方付款材料的审核，并于付款材料审核完成后15个工作日内完成第一笔服务月费150000元（大写：人民币壹拾伍万元整）的支付；以后每月30日前，甲方应完成乙方下月服务费及上月需报销的商户接待、看场费用的付款材料审核，并于付款材料审核完成后15个工作日内完成付款。2.3招商佣金及支付方式2.3.1.1主力店、次主力店、功能性店铺的招商佣金：本条款所指“租金”不包括甲方需向租户收取的物业管理费、市场推广费等费用。2.3.1.1.1如租赁合同所约定的租金标准为‘基本租金’或‘基本租金与月营业额扣点提成两者取高’的，甲方应付乙方的招商佣金标准为：按签约租赁合同载明的不包含免租期及装修期在内的租赁期平均月基本租金的1.5倍支付。2.3.1.1.2如租赁合同租金为‘营业额扣点提成’，则计算佣金的租金标准为：按双方确认的《项目招商租金计划表》中所规定该商铺的成交基本租金标准，甲方应付乙方的招商佣金标准为：按签约合同期内的租赁期（不含装修期、经营免租期）平均月基本租金的1.5倍支付。2.3.1.1.3如由乙方引荐，甲方与品牌或商户达成“联合经营”方式的合同，按照双方确认的《项目招商租金标准表》中的该商铺月平均租金的1.5倍提取佣金。2.3.1.2一般性品牌、联合创意办公区域招商佣金：本条款所指“租金”不包括甲方需向租户收取的物业管理费、市场推广费等费用。2.3.1.2.1如租赁合同所约定的租金标准为‘基本租金’或‘基本租金与月营业额扣点提成两者取高’的，甲方应付乙方的招商佣金标准为：按签约租赁合同载明的不包含免租期及装修期在内的租赁期平均月基本租金的2倍支付。2.3.1.2.2如租赁合同租金为‘营业额扣点提成’，则计算佣金的租金标准为：按双方确认的《项目招商租金计划表》中所规定该商铺的成交基本租金标准，甲方应付乙方的招商佣金标准为：按签约合同期内的租赁期（不含装修期、经营免租期）平均月基本租金的2倍支付。2.3.1.2.3如由乙方引荐，甲方与品牌或商户达成“联合经营”方式的合同，按照双方确认的《项目招商租金标准表》中的该商铺月平均租金的2倍提取佣金。2.3.2招商佣金支付方式：招商佣金将在商家签署租赁合同后的次月30日前，甲方按照本协议2.3.1条约定标准向乙方支付该商户招商佣金的50%，该商户开业后的次月30日前，甲方向乙方支付该户商户剩余的招商佣金；如商户在租赁合同签订后1年内非因甲方原因导致租赁合同解除，则乙方应退还甲方已支付的佣金或由甲方在应支付给乙方的其他费用中扣除。2.3.3满足以下任一条件时，视为乙方招商成功：（1）经乙方引荐，甲方与商家签订正式的租赁合同且商家已经支付合同约定的租赁保证金；（2）甲方在确认乙方招商达成的相关文件上签章。2.3.4除本合同另有约定外，以下情形亦视为乙方招商成功：……（3）本合同签订一年内，甲方与乙方所引荐商家就本项目商铺订立租赁合同。2.4开业奖励与惩罚2.4.1自合同签订之日起8个月内，本项目按照设计的开业率（开业率为：50%）全面开业后15个工作日内，甲方应向乙方支付一次性开业奖励人民币80万元（大写：捌拾万元整）。5.7若因甲方审批（包含但不限于审批时限、决策调整、商务条件确认、更改已确认过的商业条件、物业条件开业保障等）造成的乙方未完成或逾期完成工作的，乙方不承担受此影响造成的违约责任且甲方仍须按照本协议约定按时向乙方支付服务费用。6.1甲方未按本合同规定的时间支付服务费用的，每逾期一天，应向乙方偿付违约金，每日按逾期支付金额的万分之五计算。若甲方逾期15天仍未完成支付服务费，则乙方有权暂缓开展相应阶段的服务工作。如甲方逾期60天仍未向乙方支付服务费用的，乙方有权解除本合同，甲方按合同总价的10%向乙方支付违约金”。 2019年9月3日，聚合公司（乙方）与首创公司（甲方）签订《首创天禧68项目商业招商服务协议补充协议》，项目现计划于2019年12月开业。协议主要载明：“2.1双方确认新增服务时间：2019年7月15日至2019年12月15日，共5个月。2.1双方确认新增服务时间内，服务月费为每月人民币130000元（大写人民币壹拾三万元整）”。 2020年6月4日，聚合公司（乙方）与首创公司（甲方）签订《首创天禧68项目商业招商服务协议补充协议（二）》，由于受“新冠疫情”影响，经再次对项目的产品重新定位并进行调整，结合业态规划调整后的招商推进及工程改造、装饰装修等工作推进情况，项目现计划于2020年10月开业。针对项目服务周期延长、服务费用调整等事宜，双方特签订本补充协议予以约定。协议主要载明：“1.2双方确认新增服务时间：2019年12月15日至2020年6月30日，共6.5个月。2.1双方确认新增服务时间内，服务月费为每月人民币120000元（大写人民币壹拾贰万元整），其中，因“新冠疫情”影响，2月、3月服务费按照50%收取（即每月60000元，大写人民币陆万元整）”。 2020年8月27日，聚合公司（乙方）与首创公司（甲方）签订《首创天禧68项目商业招商服务协议补充协议（三）》，协议主要载明：“1.2双方确认新增服务时间：2020年7月1日至2020年9月30日，共3个月。2.1双方确认新增服务时间内，服务月费为每月人民币120000元（大写人民币壹拾贰万元整）。2.2双方确认，无力主力店、次力店、功能性店铺、一般性品牌、联合创意办公区域商户，当签约租赁合同中约定的租金单价达到或高于《首创S68项目商业租金测算表（首批签约调整版）》（2020年1月确定版）租金单价标准的110%时，招商佣金不再按原协议约定方式计取，而直接按签约租赁合同期内的租赁期（不含装修期、经营免租期）平均月基本租金的3倍计取。本条同时适用原协议约定服务时间与新增服务时间内完成的招商。但前述招商佣金的支付仍需以符合本协议2.4条约定的考核标准为前提，支付方式包括但不限于以下付款方式：商票、供应链融资、银行转账等。2.3招商佣金考核及支付2.3.12020年8月1日前，招商率达60%（含）及以上的（对应签约总面积：26398平方米），甲方应于2020年8月15日前按照“原协议”及本“补充协议”约定的佣金记取方式，根据实际招商签约面积向乙方支付累计已完成招商的招商佣金（但需扣除已支付部分（如有））；若2020年8月1日前，招商率未达到60%（对应签约总面积：26398平方米）的，甲方不支付该阶段招商佣金。2.3.22020年10月1日前，招商率达70%（含）及以上的（对应签约总面积：30780平方米），甲方应于2020年10月15日前按照“原协议”及本“补充协议”约定的佣金记取方式，根据实际招商签约率向乙方支付累计已完成招商的招商佣金（但需扣除已支付部分（如有））；若2020年10月1日前，招商率未达到70%（对应签约总面积：30780平方米）的，甲方不支付该阶段招商佣金。2.4双方确认，原协议及原补充协议中约定的“开业奖励与惩罚”所涉及的时间均变更为“2020年10月1日前”。 2020年3月16日、4月30日、7月1日、7月30日、9月15日，聚合公司的员工孔迪与首创公司的招商经理李杰签署签署了5份《首创S68项目关于成都聚合迈赫商业管理有限公司招商工作完成情况确认表》，分别确认招商（达成）完成率为47.36%、42.86%、56.16%、62.46%、72.37%，该表载明了商户的面积、签约租金、台账租金、台账租金差额、商户级别、备注信息等内容。其中，2020年9月15日《确认表》中载明已签约商户有51家，招商（达成）完成率为63.54%，包括：麦当劳、堃记重庆宴、中石油、Headlines舞蹈、优雅女子学堂、彼得熊少儿英语、渤海银行、耙二哥重庆火锅、limit电竞酒店、木槿电竞、木槿茶舍、农夫问道生态餐吧、浩轩SPA馆、卡宾凯伦健身房、COMMONSSCoffee、自由式体术学院、小家电展示厅、尹二哥、壹酒馆、游聚联盟密室（含2份合同）、AGE密室逃脱、520舞蹈工作室、双堡王、沙野轻食、儿少时跆拳道、千焱科技（办公）、哞哞牛排、LengGym健身、台球俱乐部、羿夫弓馆、万奥体育、GW密室、把把烧、稻禾叔、消欢阁密室、1号桥冒菜、造型工作室、捷诚科技、新农业办公、蜀贤庄办公、耍壹烫火锅、兔子酒馆（含2份合同）、禁忌之地密室、崇文教育、德古拉密室、ouroom酒吧、honey韩式炸鸡、百聚德、超自然密室、锦州故事；合同审批的商户5家，招商（达成）完成率为7.10%，包括足行天下浴足、CHL密室、七田教育、一点味、清欢阁沉浸剧场；已签订意向协议的商户2家，招商（达成）完成率为1.73%，包括嘉祥九思教育、过桥米线。51家签约商户中，超自然密室有合同审批流程单且结果为同意，其余均有首创公司盖章的租赁合同，其中沙野轻食签订时间为2020年5月25日、1号桥冒菜签订时间为2020年6月28日、百聚德签订时间为2020年8月31日、稻禾叔签订时间为2020年7月29日；5家合同审批商户中，足行天下浴足已与首创公司签订《房屋租赁意向协议》并缴纳诚意金20000元并完成了部分合同签订审批流程，七田教育已与首创公司签订《房屋租赁意向协议》并缴纳诚意金10000元并于2020年9月15日提交办理合同签订审批，清欢阁沉浸剧场已完成合同签订审批，CHL密室、一点味均有首创公司盖章的租赁合同；已签订意向协议的商户中，嘉祥九思教育已与首创公司签订《房屋租赁意向协议》并缴纳诚意金10000元，过桥米线已与首创公司签订《房屋租赁意向协议》并缴纳诚意金10000元并于2020年9月15日提交办理合同签订审批。58家商户中，麦当劳为次主力店、堃记重庆宴和中石油为主力店、其他55家商户为一般性店铺。 另查明，2020年4月15日，聚合公司（甲方、转让方）、江铜国际商业保理有限责任公司（乙方、保理公司，以下简称江铜公司）、首创公司（丙方、债务人）签订《保理业务合同》，主要约定：1、甲方为依法设立并合法存续的主体，已向丙方在国内销售货物、提供服务、承包工程（以下简称销售货物、提供服务、承包工程为“交易”），并已经与丙方签订《货物销售合同》、《服务合同》、《承包工程合同》或其他合同性法律文件（以下统称“基础交易合同”），丙方及其共同债务人（即首创置业股份有限公司，以下同）分别向甲方出具了《付款确认书》，并由此形成基础交易合同项下对买方/工程发包人的应收账款。2、甲方同意将上述基础交易合同项下应收账款债权（包括贸易应收账款债权和工程应收账款债权）转让给乙方，并由乙方提供国内保理服务。三方对两笔应收账款债权进行转让：应收账款债权对应基础交易合同名称及编号均是首创天禧68项目商业招商服务协议【编号：CD-TX-YX-0314】，第一笔应收账款债权对应金额为319115.8元，对应发票号为18162914/18162909/48170127/48170128,转让日为2020年4月23日，到期日为2021年8月12日，第二笔应收账款债权对应金额为564526.13元，对应发票号48170124/58771889/58771885/58771888/58771887/58771886/48170125,转让日为2020年8月28日，到期日为2021年10月15日，签署三方在两份《应收账款债权转让信息表》尾部加盖公章及法定代表人印章。 还查明，2019年5月5日，首创公司向聚合公司支付450000元，2019年8月8日，首创公司向聚合公司支付382715.8元，2019年10月31日，首创公司向聚合公司支付300000元，2019年12月6日，首创公司向聚合公司支付357500元，2020年1月16日，首创公司向聚合公司支付188386.84元；2020年4月23日，江铜公司向聚合公司支付299968.85元，2020年8月27日，江铜公司向聚合公司支付530654.56元；2021年1月5日，深圳联合保理有限公司向聚合公司支付579453.41元。 另查明，2018年11月26日至2020年10月13日，聚合公司向首创公司开具服务费发票48份，金额合计3524277.37元。 还查明，2020年1月2日，首创公司与冯伟斌（AS战术）签订《租赁合同解除协议》；2020年8月10日，刘履梅（优雅女子学堂）向首创公司提出《退租申请》；2021年2月5日，首创公司与卿德维（百聚德）签订《租赁合同》解除协议；2021年1月18日，首创公司与谢青雨（1号桥冒菜）签订《租赁合同》解除协议；2021年1月31日，首创公司与张盛（稻禾叔）签订《租赁合同》解除协议；诉前，首创公司与赵江（沙野轻食）签订《租赁合同解除协议》。其中，刘履梅（优雅女子学堂）的退租理由，营业以来现场施工、烟道风机等对正常经营造成巨大影响。 2020年9月21日，首创公司向曾铄隐（足行天下浴足）退还诚意金20000元；2020年11月13日，首创公司向刘星辰（过桥米线）退还诚意金5000元；2020年12月18日，首创公司向嘉祥九思教育退还诚意金10000元。 以上事实，有当事人身份信息、招商服务协议及补充协议、租赁合同、合同签订审批单、招商工作完成情况确认表、发票、工作联系函、保理业务合同、退租申请、解除协议、退款凭证、收据、转账凭证以及到庭各方当庭陈述等证据证实。 本院认为，聚合公司和首创公司签订的《首创天禧68项目商业招商服务协议》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效。各方当事人应当按照合同约定享有权利和履行义务。本案的焦点在于聚合公司是否完成招商义务并达到佣金支付条件，若达到佣金支付条件，是否应当扣除首创公司自行招商部分对应的佣金；聚合公司是否已将月费的债权转让给第三人保理公司，聚合公司是否有权向首创公司收取月费；首创公司是否存在违约行为，是否应当向聚合公司支付违约金。 首先，聚合公司是否完成招商义务并达到佣金支付条件，若达到佣金支付条件，是否应当扣除首创公司自行招商部分对应的佣金。根据双方约定，2020年8月1日前，招商率达60%（含）及以上的（对应签约总面积：26398平方米），首创公司应于2020年8月15日前按照约定的佣金记取方式，根据实际招商签约面积向乙方支付累计已完成招商的招商佣金，2020年10月1日前，招商率达70%（含）及以上的（对应签约总面积：30780平方米），首创公司应于2020年10月15日前按照约定的佣金记取方式，根据实际招商签约率向乙方支付累计已完成招商的招商佣金。满足以下任一条件时，视为乙方招商成功：（1）经乙方引荐，甲方与商家签订正式的租赁合同且商家已经支付合同约定的租赁保证金；（2）甲方在确认乙方招商达成的相关文件上签章。2020年7月30日、9月15日，聚合公司的员工孔迪与首创公司的招商经理李杰签署了2份《首创S68项目关于成都聚合迈赫商业管理有限公司招商工作完成情况确认表》，分别确认招商（达成）完成率为62.46%、72.37%，根据双方约定，首创公司招商经理李杰签字确认聚合公司的招商工作完成情况，完成情况显示聚合公司完成了两个阶段的招商率即60%、70%的要求，因此，本院认为，聚合公司已经履行了合同义务并达到佣金支付条件。又根据双方约定，主力店、次主力店的佣金支付标准为店铺平均月基本租金的1.5倍支付，一般性店铺的佣金支付标准为平均月基本租金的2倍支付，当签约租赁合同中约定的租金单价达到或高于租金测算表租金单价标准的110%时，招商佣金直接平均月基本租金的3倍计取，因此，根据确认表载明的面积、签约租金、台账租金、台账租金差额、商户级别等信息，应付佣金合计4022727.79元。原告主张游聚天威密室（新增）商户招商应当支付佣金，但原告未提交首创公司与游聚天威密室签约成功的依据，故原告主张支付佣金，本院不予认可。首创公司辩称李杰无权代表其作出决定，本院认为服务协议履行期间，李杰一直参与案涉项目招商工作，首创公司也认可原告提交的有李杰签字启动审批手续的租赁合同，但未提交履行期间系委托他人与聚合公司进行阶段确认的证据，因此，本院认为李杰的确认行为能代表首创公司。首创公司辩称部分商家已解除，聚合公司未达到招商率，本院认为，根据双方约定，如商户在租赁合同签订后1年内非因首创公司原因导致租赁合同解除，则首创公司在应支付给聚合公司的费用中扣除，现有首创公司与赵江（沙野轻食）、卿德维（百聚德）、谢青雨（1号桥冒菜）、张盛（稻禾叔）商户在租赁合同签订后1年内签订了租赁合同解除协议，本院认为应在首创公司应支付佣金中予以扣除，扣除后首创公司应向聚合公司支付佣金3997170.67元。优雅女子学堂的退租，系租赁场地周边环境的施工、烟道风机等对优雅女子学堂正常教学造成巨大影响所致，退租的责任应由首创公司承担，因此，首创公司主张应扣除该招商佣金的主张，不予支持。首创公司辩称开业率未达标，本院认为开业率仅是单独的开业奖励，而非招商佣金支付条件，故，该辩称意见不予采信。首创公司辩称部分商家由其自行招商，本案查明有首创公司与冯伟斌（AS战术）签订的《租赁合同解除协议》一份，商户AS战术并不属于聚合公司主张的范围，首创公司并未对其他自行招商部分予以举证证明，故，该辩称意见不予采信。 其次，聚合公司是否已将月费的债权转让给第三人保理公司，聚合公司是否有权向首创公司收取月费，该项诉讼请求，聚合公司已于庭审结束后提交书面申请，自愿撤回第二项诉讼请求，本院经审核，同意其撤回该项请求。 最后，首创公司是否存在违约行为，是否应当向聚合公司支付违约金。首创公司未按照协议约定的时间支付每月服务费，根据“自本合同签署生效后的15个工作日内，甲方应完成乙方付款材料的审核，并于付款材料审核完成后15个工作日内完成第一笔服务月费150000元的支付；以后每月30日前，甲方应完成乙方下月服务费及上月需报销的商户接待、看场费用的付款材料审核，并于付款材料审核完成后15个工作日内完成付款。”、“首创公司未按合同规定的时间支付服务费用的，每逾期一天，应向聚合公司偿付违约金，每日按逾期支付金额的万分之五计算。”的约定，月费违约金按照应付金额×逾期天数×万分之五/日的计算方式，本院计算得出月费违约金金额合计141215元。原告月费违约金计算有误，本院予以更正。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下: 一、被告成都首创瑞华置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都聚合迈赫商业管理有限公司支付佣金3997170.67元； 二、被告成都首创瑞华置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都聚合迈赫商业管理有限公司支付逾期支付月费违约金141215元； 三、驳回原告成都聚合迈赫商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20512元，保全费5000元，由被告成都首创瑞华置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  薛跃发 二〇二一年四月二十九日 书记员  周雨荞