贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1545号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海格磊廷国际贸易有限公司，住所地上海市青浦区重固镇新区东路518号12幢202室。法定代表人：杨欢仙，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李军，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈南宇，贵州贵达律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州富春江物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区翠柳路喀斯特公园K1508商业街7号楼。法定代表人：陇浩宇，职务不详。委托诉讼代理人：易金玉，贵州大隐律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨瑞丰，贵州大隐律师事务所实习律师。上诉人上海格磊廷国际贸易有限公司（以下简称：格磊廷公司）因与上诉人贵州富春江物业管理有限公司（以下简称：富春江物管）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初3378号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。格磊廷公司上诉请求：1、依法撤销原判第三项、第四项；2、依法驳回富春江物管一审全部反诉请求；3、依法判决富春江物管赔偿因未按时为格磊廷公司缴纳水电费给格磊廷公司造成的经济损失20万元；4、本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：原判决认定事实部分不清，适用法律部分错误，判决驳回上诉人关于请求被上诉人赔偿损失的诉讼请求属于判决错误。一、原判决既已查明案涉商铺的水、电费是被上诉人代缴，说明喀斯特城市广场业主或物业使用人对被上诉人富春江公司的依赖程度很高，且因上诉人所承租的商铺位于地下一层，对于电灯照明的依赖程度很高，但是被上诉人在2019年3月11日向上诉人发出解除物业合同通知之后便未再向上诉人提供物业服务，未再为上诉人代缴水、电费，该行为直接导致上诉人无法正常经营以至于停产停业、大量冷冻食材腐烂、变质，给上诉人造成巨大经济损失属于客观事实。二、一审判决上诉人支付被上诉人的物业费违约金系严重认定事实错误，适用法律错误，判决错误。富春江公司不能按照涉案协议的约定提供服务，违约在先，具体如下：1、富春江公司无故违法违约对格磊廷公司采取断电断水措施；2、格磊廷公司承租房屋漏水，富春江公司对此不能及时查明和排除妨害；3、富春江公司不能有效维护商场设备设施，严重影响商铺经营，如商场电梯长期故障，富春江公司不能协同电梯公司进行处理。根据《合同法》第六十七条规定，在被上诉人未能提供合同约定的物业服务时，上诉人有权拒绝缴纳物业管理费，本案中，上诉人拒绝继续缴费的行为也属于无奈之举，亦是对于自身合法权益采取的自救行为。原判决认定上诉人未及时缴纳物业费构成违约属于认定事实错误，判决上诉人支付物业费并承担高达每日万分之六的违约金属于适用法律错误，依法应当予以改判。富春江物管答辩称，格磊廷公司应承担损失的举证责任，其提交2018年年底前的发票与本案没有关联性，原审法院认定事实正确。富春江物管已经向相关行政部门缴纳水电费，且物业费的缴纳不以水电费的缴纳为前提，两者没有履行的前后顺序。本案没有抗辩权的适用情形。格磊廷公司未支付物业管理费，应当承担支付违约金的违约责任。富春江物管上诉请求：1、依法撤销原判第一项、第二项、第五项；2、依法确认上诉人贵州富春江物业管理有限公司和被上诉人上海格磊廷国际贸易有限公司签订的《喀斯特城市物业管理服务合同》于2019年3月11日解除；3、判令被上诉人上海格磊廷国际贸易有限公司向上诉人贵州富春江物业管理有限公司支付其拖欠水、电费用共计102694元及逾期支付违约金（违约金以102694元为基数，按每日万分之六计算，自2019年5月21日起至付清全部款项之日止）。4、驳回被上诉人上海格磊廷国际贸易有限公司的全部诉讼请求；5、本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、《物业管理服务合同》第六条第三、四项并未损害社会公共利益，合法有效。一审法院认定合同第六条第三、四项中解除权约定无效，富春江公司无权解除合同，属于法律适用错误。该约定是针对格磊廷公司的违约行为约定相应违约责任，目的为保障自身合法权益。富春江公司解除与格磊廷公司的物业合同，并未损害社会公共利益，故该解除条款应为合法有效。因格磊廷公司逾期支付物管费及其他费用，根据《物业管协议》第六条第（三）款约定，富春江有权单方解除协议。富春江公司已于2019年3月8日向格磊廷公司送达《解除合同通知书》，根据通知内容，双方签订的《物业管理服务合同》已于2019年3月11日解除。且格磊廷公司与案外人贵州佳永商业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》也已经于2019年3月11日解除，《物业管理服务合同》继续履行基础已经丧失。二、依据《物业管理服务合同》水电费由富春江公司代收代缴，格磊廷公司欠缴的水电费已经实际产生，一审法院认定富春江公司无权收取水电费明显错误。2018年8月18日之前就对涉案的商铺进行装修，并且从2018年8月18日起开业直至2019年3月12日停业，且格磊廷公司承租3420平方米用于超市经营，格磊廷公司在租赁商铺期间必然产生水电费。格磊廷公司在一审中未提供证据证实在2018年8月18日至2019年3月12日向富春江公司支付水电费的证明材料，上诉人在一审中提交了电表的度数，并且水、电费已经缴纳给供水、供电部分，一审法院未予以认可富春江公司代收代缴水电费属于事实认定不清。因格磊廷公司欠付水电费共计102694元是既定事实，且该费用已经实际产生，根据《物业管理服务合同》第三条第（二）款第1项约定，水电费由富春江公司代为收取，故格磊廷公司应当向富春江公司支付拖欠的水电费。格磊廷公司答辩称，一、原审判决没有解除双方物业合同是正确的。二、对于被告公司主张答辩人拖欠其水电费用原判决未对该项请求予以支持也是正确的，故在二审中请求法院维持原审判决第一项、第二项。三、案涉的物业管理合同是答辩人在与贵州佳永商业管理有限公司签订商铺租赁合同之后被告公司作为涉案商业唯一的物业服务方，在答辩人与贵州佳永商业管理有限公司租赁纠纷一案中，一审法院判决“佳永公司继续履行商铺租赁合同。”故本案的物业管理合同也应当继续履行。四、一审法院已经查明被告是物业承租人使用水电费用的代收代缴单位，被告支付相关水电费用后由收费部门开具总额发票，故被答辩人在答辩人承租期间以答辩人欠缴费用为由切断答辩人的水电供应是事实。综上，请求二审法院判决支持答辩人的上诉请求，驳回被答辩人的上诉请求。格磊廷公司向一审法院起诉请求：1、依法判决被告继续履行《喀斯特城市广场物业管理服务协议》，提供高效、优质的物业管理服务；2、判决确认原、被告双方签订的《喀斯特城市广场物业管理服务协议》第六条第三款、第四款约定无效；3、判决被告赔偿因未按时为原告交纳水电费给原告造成的经济损失20万元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。富春江物管向一审法院提起反诉请求：1、确认反诉原、被告签订的《喀斯特城市广场物业管理服务协议》于2019年3月11日解除；2、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的物业管理费233,481元及违约金（违约金按每日万分之六计算至全部款项付清为止，暂计算至2019年5月21日为22,113元）；3、判令反诉被告向反诉原告支付其拖欠的水、电费共计102,694元及逾期支付违约金（违约金以102,694元为基数，按每日万分之六计算，自2019年5月21日起至付清全部款项之日止）；4、本诉、反诉案件受理费由反诉被告承担。一审法院认定事实：喀斯特城市广场系贵阳市观山湖区内的一个集购物、休闲、餐饮等为一体的休闲娱乐中心。2017年6月28日，案外人佳永公司作为甲方、原告格磊廷公司作为乙方、花样年商业旅游文化发展（深圳）有限公司（原公司名称深圳市花万年商业管理有限公司，下称花样年公司）作为丙方签订了商铺租赁合同，约定佳永公司将喀斯特广场B2-1、2号商铺（套内面积3,420m2）出租给原告使用。之后，原告格磊廷公司作为乙方、被告富春江物管作为甲方签订了《物管协议》，约定由富春江物管为城市广场提供物管服务，物管费标准为10元/m2/月。协议第二条第（二）款载明“乙方应独立计算核算并自行承担承租商铺发生的水、电、气费用......并按照其实际用量所占本物业各项能源等总消耗量的比例承担损耗费用。公共事业费收费标准为：（1）用水单价为4.8元/吨；除公用事业部门发布的单价，其中单价外的费用是由全体商户对损耗能源用的分摊；（此项费用为代收代缴，不能给商户开具发票，只能给予商户提供总发票的复印件）......（2）用电单价1.2元/度；乙方应按照承租商铺的实际用电量占本物业的总用电量的比例分摊能耗.（此项费用为代收代缴，不能给商户开具发票，只能给予商户提供总发票的复印件）”。第六条第（三）项约定“如乙方逾期支付或补足物业服务费、水电费押金、履约保证金、装修管理费、装修垃圾清运费、装修押金或其他费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3%/日向甲方支付违约金。逾期达15日的，甲方还有权按本协议第二条第（一）项有关约定中止或停止对其提供物业服务。同时，甲方有权解除合同。”、第（四）项载明“如乙方违反物业管理各项规定的，甲方有权要求乙方限期纠正，逾期仍不纠正的，甲方有权按本物业管理规定或本协议有关约定追究乙方违约责任，并有权按本协议第二条第（一）项有关约定中止或停止有关对其提供物业服务。经两次催告，乙方仍拒绝纠正的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付1000元至20000元的违约金。”2019年3月6日，被告以原告逾期214日仍未缴物管费用为由向原告送达《解除通知》，明确《物管协议》于2019年3月11日解除。2019年3月22日至2019年4月6日期间，原告向电费卡总共充值6,000元。庭审中，被告向一审法院提交了7张图片，内有三张电表图片显示用电量为“透支累积1706.77kw”、“累积403.03kw”、“透支累积2025.17kw”，一张水表显示用水量为461.4吨。同时，被告自行制作了原告水、电费欠费明细一张，内载明案涉商铺内有4块电表，其中按照前述照片显示的3块电表用电量有欠费，按照用电量分别乘上了20或50的倍率，最终得出原告欠缴100,479.74元。另查明，一审法院另案受理的格磊廷公司诉佳永公司等房屋租赁合同纠纷一案，案号（2019）黔0115民初3376号，经审理并未认可佳永公司诉请解除双方租赁合同的行为，也即格磊廷公司与佳永公司之间就案涉商铺签订的房屋租赁合同仍在继续履行过程中，原告仍然是喀斯特城市广场B2层1、2商铺的使用人。一审法院认为，喀斯特城市广场是集休闲、娱乐等一体的购物中心，被告作为喀斯特城市广场的物业服务提供方，其服务内容包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。从庭审查明事实可知，原告交纳水、电费也需要由被告代收代缴，说明喀斯特城市广场业主或物业使用人对被告富春江物管的依赖程度很高。因涉及整个喀斯特广场所有物业使用人的集体性权利，原告并不无单独选聘物管企业的权利，同时若物业管理方享有随意解除物业服务合同的权利，势必会影响广大业主或物业使用人的权利，物管服务企业不宜享有与任一独立物业使用人单独随意解除物业服务协议的权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项“有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益；”之规定，一审法院认定案涉物业服务协议第六条第三、四项中有关被告可以解除协议的权利的约定无效，则被告不能援引上述协议条款进而主张解除协议。鉴于原告仍然是案涉商铺的使用人，被告作为唯一的物业服务提供方应当继续履行物业服务协议。在被告提供相应的物业服务后，原告应当按照协议约定支付物管费用。被告主张原告自2018年8月18日起便未支付物管费用，该陈述无需提供证据证实，若原告有相反意见其应当提供证据予以证实，但原告并未提出相反意见和证据，一审法院认定其从2018年8月18日起便未再交纳物管费用，截至2019年3月11日，原告尚欠3,420m×10元/m”/月×7.3个月=247,266元，被告主张233,481元，一审法院从其自愿。关于违约金，双方约定为每日万分之六，该约定未超过法律规定范围，也未超过必要限度，一审法院予以支持，自2019年3月12日起计算。根据被告提交的证据显示，原告使用的商铺中有三块电表存在透支情况，且已累计透支3728.94kw，但案涉商铺经营范围很广，其中还包含了冻制品等，必然安装了大功率的冰柜等设备，普通的电路设备、电表肯定无法负荷，应当加装传感器，那么实际使用电量确实应当乘以倍数，则原告在2019年3月预交的6,000元电费肯定不足以作为电量的实际使用支出。既然案涉商铺内部分用电系预交电费，那么原告不及时交费的情况下被供电部门断电属于正常现象，此外原告也并无确切证据证明采取断电措施的是被告。再者，原告向一审法院提交的收货单据或发票等都是2018年年底的，在之后长达几个月的时间内，货物销售情况或报废情况均不明，无法证实该批货物均遭受损坏。综上，原告不能证明货物受损系因被告自行断电造成，同时其提交的证据也不足以证实其损失的实际数量及金额，故对原告的第三项诉请，一审法院不予支持。收取水、电费是供水、供电部门的职能，从双方物管协议约定来看，被告作为物管公司仅是向用水用电的实际使用人进行代收收缴，但最终该费用需向职能部门交纳，被告现并未向一审法院提交证据证实其已经代替原告将所欠的费用都交给了供水、电部门，故其无权直接要求原告向其交纳水电费用。故被告的第三项反诉诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）贵州富春江物业管理有限公司继续履行与原告（反诉被告）上海格磊廷国际贸易有限公司签订的《喀斯特城市物业管理服务合同》；二、原告（反诉被告）上海格磊廷国际贸易有限公司与被告（反诉原告）贵州富春江物业管理有限公司签订的《喀斯特城市广场物业管理服务协议》第六条第三项、第四项中“甲方有权解除合同”之约定无效；三、原告（反诉被告）上海格磊廷国际贸易有限公司于本判决生效之日起支付被告（反诉原告）贵州富春江物业管理有限公司截止2019年3月11日的欠付物业管理费233,481元及违约金（违约金以233,481元为基数，按每日万分之六的标准，从2019年3月12日起计算至款项付清之日止）；四、驳回原告（反诉被告）上海格磊廷国际贸易有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）贵州富春江物业管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,500元减半收取2,250元（原告预交2,250元），反诉案件受理费3,337元（被告预交3,337元），共计5,587元，由原告上海格磊廷国际贸易有限公司负担4,457元，由被告贵州富春江物业管理有限公司负担1,130元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、上诉人格磊廷公司向本院提交（2019）黔0115民初3376号民事判决书，拟证明在另案中格磊廷公司与富春江物管签订的商铺租赁合同经过一审法院审理，一审法院判决支持了格磊廷公司的诉讼请求，即判决支持了佳永公司继续履行与格磊廷公司签订的商铺租赁合同。富春江物管质证称，（2019）黔0115民初3376号民事判决书对真实性、关联性无异议，但因该判决书还未生效，不具有合法性达不到对方的证明目的。经质证，本院对该民事判决书不予作为认定事实的依据。二、富春江物管向本院提交水费发票及付款凭证共64张、电费发票及付款凭证共18张，拟证明富春江物管已为格磊廷公司代缴水电费的事实。格磊廷公司质证称，一、对富春江物管提交的该组证据的真实性及合法性无异议，但对关联性有异议。该组证据所展示的缴费主体是贵州国喜房地产开发有限公司，所载明的开票日期及开票金额也远大于富春江物管诉讼中主张的金额。在本案一审中富春江物管并未提供该组证据，而从该组证据形成的时间来看是在本案一审庭审前形成的，故该组证据并不属于新证据。根据格磊廷公司与富春江物管签订的物业管理服务协议第四条约定“水电费用由被告公司提供代收代缴费用”，而该协议第三条第四款已经约定“物业服务费和水电费的押金由甲方收取，”如富春江物管已经为格磊廷公司代缴水电费用应当提供其支付代缴款项的凭证及发票，故该组证据不能达到被告的证据目的。二、格磊廷公司提供的水费发票有多张地址不一，分别有观山湖区翠柳路及国喜中心一期ABC栋，观山湖区石林东路等，而承租物业是在国喜中心B栋，即上述票据所记载的地址与承租物业没有任何关系。即使地址为国喜中心ABC栋的票据与本案有关，但也不能据此认定格磊廷公司承租的物业发生欠付或者富春江物管已经实际代缴费用。经质证，因富春江物管提交的水、电费凭证不能认定与涉案《喀斯特城市物业管理服务协议》约定的租赁商铺位置“喀斯特城市广场【B2】层【1.2】号商铺”存在具体关联性，本院不予采纳。二审审理中，格磊廷公司认可自开业2018年8月18日至今未支付物业服务费。查明的其余事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”之规定，本案适用《中华人民共和国民法典》实施前的法律规范。虽然涉案《喀斯特城市物业管理服务协议》系双方合同当事人真实意思表示，但物业服务合同是集体约定、共同承受的公共性合同，如物业服务合同涵盖范围内某一物业使用人与物业服务方的合同关系单独解除，既影响了其他物业使用人与物业服务方合同的履行，又因为解除合同关系的物业使用人在客观上无单独订立物业服务合同的机会，导致该使用人因无法享受物业服务造成涉及物业使用环境的恶化，进而影响物业服务合同涵盖范围内整个小区其他物业使用人的利益，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项“有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益”之规定，认定案涉物业服务协议第六条第三项、第四项中“甲方有权解除合同”之约定无效并无不当，依法应予维持。故对富春江物管请求确认涉案《喀斯特城市物业管理服务协议》于2019年3月11日解除的上诉请求，本院不予支持。涉案物业服务合同履行中，因格磊廷公司未支付物业服务费属违约，富春江物管请求格磊廷公司支付欠交物业费及违约金并无不当，且一审法院支持的违约金标准不违反法律规定，也未超出涉案《喀斯特城市物业管理服务协议》约定，依法应予维持。对于格磊廷公司提出其不交纳物业服务费系自救行为及行使《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权问题，本院认为，物业服务方不完全履行物业服务合同义务时，业主不能以此作为对交付物业管理费请求权的抗辩。首先，由于小区物业服务合同是集体约定、共同承受的公共性合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况下，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同与不认同服务质量而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，本案上诉人已经作为整体接受了的物业服务，就不能以其该户自己的标准主张物业服务质量未达标准为由拒付物业服务费。否则将出现同一小区内对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖赖物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。并且，涉案合同也未约定在被上诉人提供服务存在瑕疵时，上诉人可拒付物业管理费，上诉人无约定的抗辩权可行使。同时，因上诉人与被上诉人的合同义务并非同一性质，不是《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定的同时履行抗辩权与先履行抗辩权中的“互负债务”，不能适用法定抗辩权的规定。故上诉人的理由不能构成对物业管理请求权的抗辩。另外，针对格磊廷公司称其承租房屋漏水，应依据其租赁合同关系向出租人主张权利。综上，本院对格磊廷公司所持其不应交纳物业服务费的理由不予采纳。关于格磊廷公司请求富春江物管赔偿因未按时为其交纳水电费给其造成的损失20万元的上诉请求，首先，格磊廷公司应举证证明有其用电被富春江物管断掉的事实及相应损失达到20万元的事实；其次，根据涉案《喀斯特城市物业管理服务协议》约定，水电费属于富春江物管代收代缴的范围，该约定仅能认定富春江物管在格磊廷公司交纳水电费的过程中作为格磊廷公司代理人的身份，并未改变水电费的收交系履行供水、供电部门与水电用户之间供用水、供用电合同关系权利义务的事实，格磊廷公司不能证明富春江物管对其交纳的水电费据为己有，造成供水、供电部门未能及时收到交纳的费用而造成其损失，不能认定代理人在代理的行为中存在过错。故，一审法院对格磊廷公司相应诉请不予支持并无不当，依法应予维持。同样，对于富春江物管请求格磊廷公司支付拖欠水电费的诉请，富春江物管仅作为格磊廷公司履行其与供水、供电部门供用水、供用电合同关系的代理人，无权就供水、供电部门的合同权利向格磊廷公司提出权利主张，除非富春江物管能够证实其代为履行了格磊廷公司交纳水电费的合同义务，该代付行为造成了富春江物管的损失，富春江物管提供的证据不能证明代付事实成立，一审法院对其相应诉请不予支持并无不当，依法应予维持。综上所述，双方上诉人的上诉请求均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取17848元，上海格磊廷国际贸易有限公司预交的11174元由其自行负担，贵州富春江物业管理有限公司预交的6674元由其自行负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二一年四月十六日书记员 罗 艳