河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0103民初2752号原告：周晓敏，女，1986年2月3日出生，汉族，住河南省宝丰县。委托诉讼代理人：杨东东、胡正立，河南步青律师事务所律师。被告：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市二七区京广南路59号，统一社会信用代码：91410000614404261D。法定代表人：王超斌，董事长。委托诉讼代理人：刘玉静，女，系公司员工。委托诉讼代理人：陈慧慧，女，系公司员工。原告周晓敏诉被告河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告周晓敏的委托诉讼代理人杨东东、胡正立，被告台兴公司的委托诉讼代理人刘玉静、陈慧慧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告周晓敏向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付原告逾期办理初始登记及不动产权属证书计算为违约金9996.4元(自2016年9月31日起，以342108元为基数，按日万分之0.2违约金暂计算至2020年10月31日，余下继续主张至实际办理初始登记及不动产权属证书之日止)；2.请求法院依法判令被告向原告支付基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金573元(0.3元/月/㎡×48月×39.78㎡);3、请求法院依法判令被告向原告退还房屋面积差额345元;4、请求法院依法判令本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由:原告购买被告开发的坐落于二七区××、××北路南春江家园小区的商品房，并与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告应当在2016年9月31日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送至郑州市住房保障和房地产管理局，但至今被告既未办理初始登记，亦未协助原告取得不动产权属证书，且被告提供的基础设施和公共配套建筑至今未达到使用条件，原告无奈，特依据相关法律规定诉至贵院。被告台兴公司辩称，针对被答辩人提出的所有诉讼请求，答辩人均不予认可。对于被答辩人自2016年7月12日至2016年8月18日逾期付款36天，根据合同第七条第1款第2项的规定，被答辩人应向我方支付逾期付款违约金615.8元，对此违约金及利息请求法院予以抵消，对于不能抵消部分，我公司保留另案起诉的权利。一、针对被答辩人“请求法院依法判令被告支付原告逾期办理初始登记及不动产权属证书暂计算为违约金9996.4元(自2016年9月31日起,以342108元为基数,按日万分之0.2违约金暂计算至2020年10月31日,余下继续主张至实际办理初始登记及不动产权属证书之日止”的诉讼请求答辩人不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。首先，根据合同约定××应当在2016年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由××将办理初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，而房屋实际交房日期为2016年5月31日，因而台兴公司报送材料的日期也应相应顺延。其次，原告于2016年7月14日才缴纳房屋维修基金，根据原告缴纳房屋专项维修基金的时间，答辩人提交涉案房屋初始登记的时间原则上应为其缴纳维修基金后两个月，即2016年9月14日（有判决书（2019）豫01民终25564号判决书为佐证，即××原则上报送初始登记材料的日期应为××缴纳维修基金后两个月）。再次，根据我方提供的首登查询显示原告房屋的首次登记于2019年3月5日已经办理完毕，因此逾期办理权属登记违约金的计算时间截止到2019年3月4日。再者，根据合同约定转移登记的相关手续是由原告自行办理，我方在此之前并未收到原告的书面通知要求提供办理转移登记的相关材料，且我方只负有提供应由我方提供的资料的义务（我方仅有一份合同原件，被答辩人手中也有合同原件，因此不负责提供我方手中的合同原件），不负有协助其办理转移登记证书的义务，原告因合同原件原因或其他原因迟迟不办理转移登记手续不是我方责任，我方不承担办理转移登记的违约责任。因此其主张不应得到支持。答辩人请求法院予以支持。我方按照我公司工作流程在疫情结束后随着其他人（应由××办理转移登记手续的）一起为原告办理不动产转移登记证书，并于2020年11月9日为其办理完毕不动产转移登记手续，我方不存在违约情形，不应承担违约责任。最后，被答辩人直至2020年12月8日才起诉，此时已经超过了三年的诉讼时效，并且原告中间也没有主张过权利，原告的主张不应得到支持。答辩人请求法院予以支持。二、针对被答辩人“请求法院依法判令被告向原告支付基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金573元(0.3元/月/㎡×48月×39.78㎡)”的诉讼请求答辩人不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。根据双方签订的合同，合同中明确规定，关于燃气使用以及暖气使用由市政直接供应，同时，若因政府相关职能部门未能及时出具相关文件的，××不承担违约责任。房屋在建成之后已经通水通电，达到基本生活要求。同时，答辩人按时与郑州德润市政工程有限公司签订《供热工程施工合同》，并于2015年6月23日支付全额工程款，后因市政原因，暖气未及时供应。另依据《郑州市城市供热与用热管理办法》规定，郑州市每年供热期限为4个月，违约期限也应另行计算。三、2016年房管局职能调整，同时也造成客观上不能办理房产证，根据《合同法司法解释（二）》第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，由于不动产登记发生改革，原来办理房产证流程为:去房管局办理实测，初始登记，业主办理房产证。2016年8月20日郑州市政府部门职能调整，原来在房管局办理初始登记转为在不动产局办理首次登记（即合同约定的答辩人义务--房管局初始登记资料提交实际已无法履行），因为改变了到新的部门，从部门成立到新办理流程及增加更繁琐的新的要求资料，长时间积压不接受资料，属于政府职能调整导致答辩人不能执行原合同的房管局初始登记，该合同附件第四第六条的部分条款规定因情势变更而失效，所以我公司不应当承担自2016年8月20日后办理房屋权属初始登记提交资料逾期的责任。综上所述，答辩人由于客观原因无法办理被答辩人的不动产的产权证书，希望法院支持。四、疫情期间，政府为了防控新冠疫情，很多业务都暂时搁置或者延迟，从而导致办理房证的相关资料无法提交，在疫情期间办理不动产证的延迟问题我方不应承担责任。综上，望法院严格以事实为依据，以法律为准绳，综合考虑我方情况，依法驳回原告诉讼请求，维护法律公平正义。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1.2016年6月12日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002489679）一份。主要约定以下内容：1、原告购买被告开发的位于郑州市二七区××、××北××单元××商品房××套，建筑面积共39.78平方米，单价每平方米8600元，房屋总价款为342108元，其中72108元，付款方式现金，付款时间2016年6月12日，剩余270000元，付款方式商业贷款，付款时间2016年7月12日。2、面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。3、交付期限。××应当在2016年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“建设工程竣工验收合格，并向将设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且××在发生之日起60日内告知××的；（2）××逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。4、关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。××承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供水设施：2016年7月31日达到正常使用。雨污水设施：2016年7月31日达到正常使用。供配件设施：2016年7月31日达到正常使用。燃气供应设施：2016年7月31日达到正常使用。供暖设施：2016年11月31日达到正常使用。电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2016年7月31日敷设到户，达到申请使用条件。门禁系统于2016年7月31日达到正常使用标准。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：（1）关于基础设施和公共配套建筑，在规定日期内未达到使用条件，××向××按0.3元／㎡／月赔付；（2）若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，××不承担违约责任。5、交存首期房屋专项维修资金的约定。××应当在商品房交付使用前交存首期房屋专项维修资金，应交金额2586元。××自行交存。××在本合同约定的房屋交付使用日期前将上述款项直接存入房屋专项维修资金专户。××未及时交存房屋专项维修资金，××因办理房屋初始登记需要代××交存的，××应当按照同期银行定期存款利率向××支付利息。6、关于产权登记的约定。××应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由××提供资料到产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列约定内容执行：（1）产权初始登记。××应当在2016年9月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。××在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的万分之0.2违约金。（2）转移登记。××自行申请办理。××应在××提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因××的责任，××不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：××不解除合同的，××按日向××支付总房款的万分之0.2违约金。2.原告于2016年6月12日支付购房首付款72108元，于2016年8月8日支付剩余购房款270000元，共计342108元。原告于2016年7月4日缴纳维修基金2585元。3.原、被告均认为被告于2016年6月12日向原告交付房屋。4.郑州市不动产登记中心档案信息显示，涉案房屋于2019年3月5日完成商品房首次登记。涉案房屋已于2020年11月9日转移登记至原告名下，产权证号为：豫（2020）郑州市不动产权第0332035号，房屋建筑面积：39.74㎡。5.关于天燃气正常使用的实际时间，本院于2019年3月8日作出的（2019）豫0103民初2291号原告（反诉被告）杨合飞与被告（反诉原告）河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷生效民事判决认定，由河南台兴房产有限公司开发的位于二七区××、××北路南春江家园小区至2019年1月25日供暖才可以正常使用。6.《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办【2015】127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。本院认为：原、被告就商品房买卖合同中明确约定了关于××付款方式及期限、××办理房屋产权登记的期限及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，关于逾期办理产权登记违约金的问题。根据合同约定，××应当在房屋交付使用后60日内即2016年8月11日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2016年8月20日该局不再办理房屋所有权初始登记业务时，被告仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。后由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理的初始登记，而由郑州市不动产登记中心办理的首次登记。但申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记、还是首次登记被告均应当履行。直至2019年3月5日，被告才完成产权首次登记，应对此承担违约责任。但被告亦提出诉讼时效抗辩且原告未提交其在诉讼时效期间内向被告主张权利的有效证据，因此应当自原告起诉之日即2020年12月8日起倒推计算三年诉讼时效。故被告逾期办理产权登记的违约金的起止时间为2017年12月9日至2019年3月4日（共计450天）。被告虽然辩称原告延误缴纳维修基金，但该延误期间已因超过诉讼时效未计算在内，故对被告该项辩论意见本院不予采信。因郑州市不动产登记中心办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项，鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，综合本案案情，按照公平原则，本院酌定被告支付原告逾期办理首次登记的违约金为342108元×450天×0.00002×60%=1847.38元。原告诉请过高部分，本院不予支持。被告辩称原告逾期缴纳购房款，应该承担违约责任，可另行向原告主张。对于原告主张的转移登记违约金，双方合同约定××自行申请办理。××应在××提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。原告未提供证据证明其向被告提出书面申请的具体日期，不能证明被告存在违约行为，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原、被告就商品房买卖合同中明确约定了××关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺及违约责任，系双方真实意思表示，双方当事人应按约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，关于房屋基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金问题。合同约定被告开发房屋的供暖设施于2016年11月31日达到正常使用。但该小区至2019年1月25日供暖才可以正常使用，被告存在违约。原告主张按0.3元／㎡／月计算，符合法律规定，本院予以支持，但应以权属登记面积39.74㎡为基数自2016年12月1日计算至供暖正常使用之日即2019年1月25日止，共309.97元。原告诉称供水设施系物业转供水而非市政用水，但未提供充分的证据予以证明，故原告诉请过高部分，本院不予支持。关于原告主张的面积差价345元，因权属登记面积为39.74㎡，故被告应按合同约定退还原告房屋面积差额344元。原告诉请过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告周晓敏支付逾期办理权属证书违约金1847.38元、基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金309.97元，房屋面积差额344元，以上共计2501.35元；二、驳回原告周晓敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取36元，由原告周晓敏负担28元，由被告河南台兴房产有限公司负担8元。本判决为终审判决。审判员  王静静二〇二一年四月二十日书记员  李 ?