济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0102民初3013号 原告：刘延芸，女，汉族，1975年5月26日出生，住济南市 被告：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：薛全刚，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张太亮，男，1976年10月13日出生，汉族，系该公司员工，住济南市。 原告刘延芸与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告刘延芸及其委托诉讼代理人何华、夏长翠，被告圣凯置业公司委托诉讼代理人张太亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘延芸向本院提出诉讼请求：1.判令圣凯置业公司支付原告2016年9月1日至2020年8月30日期间的房屋租金41070.60元；2.判令圣凯置业有限公司支付原告逾期支付租金造成的利息损失3948.26元；3.判令被告支付欠原告配送设备材料款项7948.10元;4.判令被告自2020年9月1日起，在本案委托经营管理协议中支付原告租金按协议约定履行，如到期未履行，原告可向法院申请通过支付令支付或强制执行；5.本案案件受理费、诉讼委托代理费等各项费用由被告承担。事实与理由：2011年5月24日，原、被告双方签订《委托经营管理协议》，协议约定原告将其购买的坐落于济南市泺源大街29号圣凯财富广场商业广场字第156290号商铺委托给被告经营管理，委托经营的期限为10年，自2010年9月1日起至2020年8月30日止。每年年委托经营租金为以商铺总楼款136902元为基数，第一年到第四年按总房款的6%支付，第五年到第八年按总房款的7%支付，第九年到第十年按8%计算。租金每年支付一次，支付时间为每年的十月份。但是，被告自受托管理后，经常不履行管理协议拖欠原告租金，致使原告于2014年、2016年两次向济南市历下区人民法院起诉维权，案号：（2014）历民初字第2285号（调解结案），案号：（2016）鲁0102民初1971号（判决结案）。被告履行判决，支付了2015年9月1日至2016年8月31日的租金，违约利息从未支付过。之后，被告再次违约，未支付2016年9月1日起至今的租金，被告这种屡次违约不支付原告租金的行为，严重失去了诚实信用原则和法律规定。为此，原告在本案主张被告支付2016年9月1日至2020年8月30日租金及欠付租金的利息外，为维护原告的合法权益不再受到侵害，减少司法资源诉争、诉累，请求法院依法判令被告自2020年9月1日起，在本案《委托经营管理协议》中支付原告租金按约定履行，如到期未履行支付原告租金，原告可向法院申请通过支付令支付或强制执行。另外，被告在2011年5月24日写下欠条，欠原告配送设备材料款11616.05元。被告在2014年2月28日前已偿还原告欠款3667.95元，至今尚有7948.10元未偿还。同时，原、被告双方在《委托经营管理协议》中明确约定，原、被告双方因该协议发生纠纷，败诉方还应承担对方因此产生的律师费、案件受理费、诉讼保全费等诉讼费用。被告自2016年9月1日起至今的租金、欠款，经原告多次催要，被告拒不履行支付，已经严重侵害了原告的合法权益。同时给原告造成的相关损失，包括利息损失，被告对此应予以赔偿。为了维护原告的合法权益，根据相关法律规定，现原告再次起诉到法院，望判如所请。 圣凯置业公司辩称，1、对于原告主张租金数额有异议。首先，根据委托经营协议约定租金支付时应当扣除维修基金和楼宇保险，另该项目已多年经营亏损，实际租金收益根本达不到委托协议约定的租金标准，也导致类似纠纷比较多，被告负累较重，这一点在法院诉讼案件中也可查询。被告认为委托协议本身已有失公平，不能再以委托协议进行参照，应该依据实际租金水平为基准。另外，除了前述实际经营情况外，2020年初开始出现较严重疫情，对于项目经营也产生较大影响，全国多数地区都执行了租金减免政策，这一点也请法院予以考量；2、原告主张由被告承担全部诉讼费用问题。委托协议约定的是由败诉方承担合理部分，而不能认定是全部承担。且被告是由于市场不景气及经营亏损所致，并非恶意拖欠。请法院综合衡量；3、原告主张利息或迟延金问题，双方就此没有明确约定。鉴于被告自身经营实际情况以及涉诉较多等因素，综合本案事实，被告恳请法院予以驳回；4、关于原告主张的材料费问题，从书面看与委托协议不存在直接关联性，请求法庭具体审查。近几年实体经济整体处于低迷状态，原告要求的租金是按购房款总额的7%、8%、9%等递增比例进行支付，已远远超出了市场实际的租赁水平。目前，涉案商铺所在项目多处闲置，整个项目也已较长期出现亏损，已导致类似案件累积较多，被告负累较重。现阶段，被告已采取引进资金注入的形式来解决类似问题。根据实际情况被告于前两年下旬组织召开了商铺业主见面会（期间原告曾参与并知情），就委托期间租金结算及后续委托模式进行了协商及明确。主要确定：（1）、由被告设法落实资金，尽快将欠付业主（包含原告在内）2017年1月1日之前的租金结算。（2）、确定商铺新的委托经营模式。因实际租赁市场和前期委托约定租金实际存在较大差距，确定自2017年1月1日起（具体日期待被告公司资金到位后议定），委托管理租金标准由购房款7%、8%、9%等递增标准改为以场地实际租赁收益水平为测算依据计租。综合被告提供的证据及答辩内容和本案事实，被告认为委托协议确实存在有失公平的情况且不应再做为计租依据，恳请法院根据实际情况综合衡量、合理判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 刘延芸系位于济南市历下区泺源大街**圣凯财富广场字第**商铺的所有权人。2011年5月24日，刘延芸（甲方）与圣凯置业公司（乙方）签订《委托经营管理协议》及《保密约定书》各一份，约定：甲方将其所有的圣凯财富广场商业广场字第156290号商铺委托给乙方经营管理，期限自2010年9月1日起至2030年8月31日止，每年委托经营租金为按商铺总楼款为基数：第一年到第四年为6%，第五年到第八年为7%，第九年到第十二年为8%，…租金每一年支付一次，每次租金支付时间为每年十月份。本协议商铺总楼款为136902元。《委托经营管理协议》另约定，双方因本合同发生纠纷，败诉方还应承担对方因此产生的律师费、案件受理费、诉讼保全费等诉讼费用。刘延芸诉至本院，要求圣凯置业公司支付自2016年9月1日至2020年8月30日期间的租金41070.60元（以136902元为基数，依照年7%计算，2016年9月1日至2018年8月31日租金为19166.28元，依照年8%计算，2018年9月1日至2020年8月31日租金为21904.32元）。圣凯置业公司对上述租金数额予以认可，但主张应从中扣除每年商铺的楼宇保险和维修基金。刘延芸对于圣凯置业公司主张扣除保险和维修基金不认可。 2011年5月24日圣凯置业公司出具欠条一份，载明圣凯置业公司欠刘延芸配送设备材料款11616.05元，约定以每年一期进行偿还，于每年还付时间在十月份进行，其中第一年到第四年每年还付1023.61元；第五年到第八年每年还付1196.1元；第九年到第十年每年还付1368.6元。该欠条备注部分添加已还付至2014年2月28日，至今尚有7948.10元未偿还。 本院认为，根据原、被告签订的《委托经营管理协议》，刘延芸将其所有的位于济南市历下区泺源大街29号圣凯财富广场商业广场商铺委托给圣凯置业公司经营管理，圣凯置业公司将刘延芸所有的商铺与其他业主的商铺打通一起对外出租，并使用至今，根据诚实信用及公平原则，参照双方签订的委托经营管理协议，约定每年委托经营租金按商铺总房款136902元为基数计算，2016年9月1日-2020年8月31日期间的租金为41070.60元，该事实清楚，被告圣凯置业公司亦无异议，故对于原告刘延芸主张支付上述租金，理由正当，本院应予支持。被告圣凯置业公司主张租金数额减免或降低，无法律依据，本院不予采信。对于原告刘延芸主张逾付租金的利息损失，本院认为，双方约定商铺租金支付时间为每年的10月份，原告主张的租金至迟应在2020年10月31日欠付清，因被告圣凯置业公司怠于履行支付租金义务，由此给原告刘延芸带来资金占用的损失，故原告刘延芸主张按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率赔偿利息损失3948.26元，不违反法律规定，本院予以支持。对于原告刘延芸主张配送设备材料款项7948.10元，系原、被告之间履行租赁合同过程中，双方另行约定的被告付款义务，故对于原告刘延芸的该项请求，本院予以支持。对于原告刘延芸主张自2020年9月1日起，如被告圣凯置业公司到期未履行支付租金义务，原告可向法院申请通过支付令支付或强制执行，本院认为，被告圣凯置业公司是否延付2020年9月1日后的商铺租金，尚不能确定期限和数额，对于尚未实际发生的情形，原告刘延芸如何维权，不能通过本次诉讼确定，故对于原告刘延芸的上述请求，本院予以驳回。对于原告刘延芸当庭放弃律师费的诉讼请求，出于自愿，且不侵犯他人权益，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告山东圣凯置业有限公司向原告刘延芸支付自2016年9月1日至2020年8月30日期间的商铺租金41070.60元，于本判决生效之日起十日内履行； 二、被告山东圣凯置业有限公司向原告刘延芸赔偿逾期支付租金造成的利息损失3948.26元，于本判决生效之日起十日内履行； 三、被告山东圣凯置业有限公司向原告刘延芸支付配送设备材料款项7948.10元，于本判决生效之日起十日内履行； 四、驳回原告刘延芸的其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计562元，由被告山东圣凯置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李兰霞 二〇二一年四月九日 书记员  亓 瑞