山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终3818号 上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛恒川海创业投资有限公司。住所地：山东省青岛市崂山区，统一社会信用代码：91xx6F。 法定代表人：尹玉滨，董事长。 委托诉讼代理人：冯刚，山东万桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜大勇，山东万桥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：栾霖，男，1982年2月2日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：赵小英，山东新和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张婷，女，1978年7月2日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：赵小英，山东新和律师事务所律师。 上诉人青岛恒川海创业投资有限公司（以下简称恒川海公司）因与被上诉人栾霖、张婷房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初6516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人恒川海公司上诉请求：1.请求依法撤销青岛市崂山区人民法院(2019)鲁0212民初6516号民事判决书，改判支持上诉人全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.上诉人一审中提交的证据二“栾霖、张婷租金支付明细表”中，统计了整个租赁期间内被上诉人应付租金明细、已付租金明细，庭审中被上诉人质证认可。根据明细表计算，被上诉人在旧合同期间内应付租金870554元，已付821990元，欠付48564元。2.新租赁合同第43条约定：“原合同已经履行完毕并作废，双方无纠纷”，是因为双方对承租面积进行了调整，相应的合同条款及租金数额有变化，不能再依照旧合同履行，所以双方签订新合同并将旧合同作废。新租赁合同第43条并不包含上诉人要免除被上诉人所欠租金的涵义。旧合同履行中，被上诉人是多次零散的支付租金，双方在签新合同时对旧合同租金的对账不准确，所以才表述为“原合同已经履行完毕”。关于被上诉人是否欠付旧合同租金问题，在合同条款表述与事实不符时，应以事实为准。根据被上诉人的租金支付明细，可以确认被上诉人欠付旧合同租金48564元的事实，并且被上诉人实际占有并使用该房屋，理应按照旧合同约定数额向上诉人支付租金。一审法院仅依据合同条款的表述就确认被上诉人不欠旧合同租金，与事实不符，应予纠正。二、一审法院自行酌情将租金降低10%，不仅超出被上诉人反诉请求，而且对上诉人显示公平。1.被上诉人的反诉请求是赔偿损失和支付违约金，一审判决在已经认定被上诉人举证不能，驳回其反诉请求的情况下，却又在没有计算依据、标准的情况下，自行将租金降低10%，高达16.8万元，这不仅超出了被上诉人的反诉请求，而且是在已经驳回被上诉人的赔偿损失反诉请求的情况下，又变相支持了该请求。2.被上诉人在一审的答辩和举证中，自己主张的受漏雨影响的只是一小部分租赁面积，影响天数也只有81天。即使按照整个租赁面积对应的租金计算，81天的租金也仅为约12万元。但是，一审判决直接按照2016-2018年度全部租赁面积对应的租金总额的10%，减免被上诉人高达16.8万元租金，这远远超过了被上诉人自认的受影响期间的租金数额，对上诉人显示公平。3.事实上，在涉案房屋发生漏雨时，上诉人及时联系物业进行了维修，及时解决了问题，未给被上诉人正常使用房屋和经营造成影响。否则，被上诉人也不可能租赁房屋经营直至租期届满。三、上诉人一审中提交的证据四，足以证明二被上诉人共同使用涉案房屋经营网吧，并且，被上诉人一审中提交的微信截图也均属于张婷的微信聊天记录，足以证明张婷一直参与经营，因此，涉案租金债务应属于二被上诉人的夫妻共同债务。1.虽然新旧租赁合同均是上诉人和栾霖签订，但栾霖租赁涉案房屋经营网吧发生在其与张婷婚姻关系存续期间，经营取得的收益属于夫妻共同财产。2.上诉人一审中提交的证据四婚姻登记处审查处理结果、被上诉人户籍信息查询证明、张婷个人向上诉人累计8次支付涉案房屋租金的银行付款凭证、企业变更登记申请书、吧友网咖信用报告共计5份证据，可以证明两上诉人共同使用涉案房屋经营网吧，并非如一审法院认定的有提交证据证明。3.被上诉人一审中提交的证据5微信截图均是张婷的微信聊天记录，这足以证明张婷一直参与经营，在与上诉人的员工沟通涉案场地的租金、房屋漏水等问题，结合张婷向上诉人支付租金的事实，足以证明张婷与栾霖夫妻二人共同使用涉案房屋进行经营。4.依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》第24条第1款：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。……....”根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的，该债务应属于夫妻共同债务。5.通过检索山东省高院、青岛市中院中与本案基本事实、争议焦点、法律适用方面有相似性的生效判决，对于夫妻一方签订租赁合同，夫妻双方共同使用租赁场地经营的，均将租金认定为夫妻共同债务。四、被上诉人逾期支付租金，理应向上诉人支付违约金，这是双方合同约定的义务。一审法院不持上诉人的违约金请求，无事实和法律依据。1.双方新租赁合同第31条约定：“被上诉人逾期交付房屋，每逾期一日按日租金的两倍向上诉人支付违约金。”被上诉人逾期付款是事实，理应按照合同约定支付违约金。并且，上诉人诉请的违约金标准远远低于合同约定，符合法律规定。2.双方在合同签订后，并未签订其他补充协议对违约金进行变更，被上诉人也没有提交任何证据证明上诉人免除了其支付违约金的义务。权利只有通过明示方式才可以放弃。一审判决仅以“上诉人未对逾期支付提出异议”，就认定上诉人丧失了主张违约金的权利，没有事实和法律依据。3.上诉人的违约金计算依据符合双方合同约定和法律规定。退一步讲，即使按照被上诉人2018年9月30日支付最后一笔租金的时间起算，以未付租金599931元为基数，截至2019年6月30日，被上诉人应支付的违约金也高达38590元。上诉人诉请的违约金实际也不能完全弥补上诉人的损失。包含涉案房屋在内的麦岛家园网点属大麦岛、徐家麦岛、王家麦岛三个社区所有，上诉人统一承租后又对外招商、转租。虽然被上诉人拖欠租金，但上诉人仍需按时向三个社区支付租金，被上诉人拖欠租金的行为给上诉人造成了巨大的财务费用损失，该违约金实际不足以弥补上诉人的全部损失。综上，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人栾霖、张婷共同辩称，一、一审法院事实认定清楚，原合同已经履行完毕，双方并无纠纷。双方于2014年12月签订《房屋租赁合同》约定自2015年1月6日起，由栾霖承租恒川海公司房屋，合同履行一年后，双方协商确定于2016年1月22日签订的新的《房屋租赁合同》继续由栾霖承租该房屋，双方对原合同进行了结算并在新租赁合同第四十三条明确约定了，原合同已经履行完毕并作废，双方无纠纷。这个条款是双方对已经履行合同的一致认定，属于合同双方对自身权利义务的处理。可以认定双方对第一份租赁合同已经处理完毕。二、涉案房屋的漏雨漏水问题是真实存在的，且因长时间漏雨漏水对房屋使用造成影响，部分房屋位置长时间不能使用。1.栾霖所经营的该网咖投资大，装修配置一流是青岛当时最好的网咖。根据一审提交的视频可以看出，房屋漏雨漏水问题及其严重，楼上卫生间下水道滴水严重至下中雨的程度，造成营业场所里苍蝇爬满墙面，网咖充斥臭味，导致顾客锐减，营业额大幅度下降。并导致数台电脑损坏报废，漏水漏雨的损害并非改善后能立即恢复原状的，并非恒川海公司认为的81天，周围潮湿，发霉、发臭等问题导致大片区域长年不能正常使用。2.一审法院根据现场情况和证据认定了漏雨漏水事实存在，确实造成房屋不能正常使用，给经营造成影响，故认定的总金额10%计算，计算后为16.8万元。根据栾霖的反诉请求第二项，栾霖请求法院支持漏雨漏水补偿176866.4元，一审法院判决并未超出反诉请求。三、本案债务并非夫妻共同债务。1.根据《合同法》第八条、《民法典》第465条第2款规定，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。2.合同关系强调合同相对性原则是对签订合同的双方当事人产生权利约定义务，并不涉及案外人的权利义务。而上诉人认为第二十四条是解决在夫妻关系存续期间，夫妻一方对另一方所负债务的承担问题以及和债权人的权利义务关系，是调整夫妻财产关系和保护债权人利益，和诉讼中合同之债是有所区别的。故在处理合同纠纷案件中，不应将签订合同的一方当事人的配偶列为共同被告。3.栾霖已经举证证明涉案房屋经营网吧业务，工商登记是山东中鲁时空数字技术传播有限公司飞宇网吧，登记地址即涉案房屋地址，负责人是栾霖。根据山东中鲁时空数字技术传播有限公司与栾霖签订的《直营店合同》显示，栾霖占有该直营店49%的股权，双方是合作经营关系，由此可见，该直营店并非栾霖个人财产，该债务并非是用于夫妻共同生活、夫妻共同经营，不适用《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定。四、上诉人履行合同存在重大瑕疵，且栾霖已经支付了协商后的租金下调的租金，栾霖没有迟延支付的故意。1.根据双方在履行合同过程中沟通的证据显示，因为房屋漏雨漏水的问题，一致未彻底处理，栾霖在支付租金时，上诉人也从未对支付金额和逾期支付提出过异议。上诉人在合同履行过程存在重大瑕疵，应承担违约责任。2.根据一审中提交的录音证据，栾霖每次通话都向上诉人要求开具收据后付款，并多次反复强调，但上诉人从未正面答复这个问题，也从未开具过收据或发票，给栾霖造成付款的顾虑，上诉人不开发票和不开收据的行为是严重的违法和违约行为。3.2017年间，因房价市场下跌，房租下浮，上诉人给同地区的其他租户下调了房租，加之涉案房屋的严重漏水问题，栾霖要求下调租金，栾霖与上诉人的股东之一陶捷协商一致，自2017年起房租调整为年租金45万元。根据双方的录音证据和2018年1月12日微信聊天记录可以看出，2017年期间共计支付了45万元的租金，上诉人用语言和行动让栾霖认为双方的租金已经调整为每年45万元，栾霖认为已经足额支付租金，不存在故意拖延缴纳的故意。综上，上诉人的请求均不能成立，请求驳回上诉。 恒川海公司向一审法院起诉请求：1.栾霖、张婷支付拖欠租金599931元；2.栾霖、张婷支付违约金149560元（计算至2019年6月30日），及自2019年7月1日至实际支付之日以599931元为基数，自2019年7月1日至实际支付之日，以599931元为基数，按同期贷款基准利率的1.95倍计算的违约金；3.栾霖、张婷支付电费4246元、水费98元；栾霖、张婷承担诉讼费。事实与理由：恒川海公司与栾霖于2014年12月29日签订房屋租赁合同及补充协议，约定栾霖承租恒川海公司的位于崂山区房屋（以下简称涉案房屋），租期自2015年1月6日至2019年5月27日。2016年1月22日，双方对租赁合同部分条款变更，重新签订租赁合同，租期自2016年5月26日至2019年5月27日，租金按年支付。在合同履行中，栾霖多次拖欠租金，经多次催告仍拖欠599931元，已严重违约。栾霖、张婷为夫妻关系，承租房屋用于共同经营网咖。恒川海公司为维护自身权益，诉至法院。 栾霖在一审中辩称，一、房租已执行完毕。1.房租金额计算不正确，合同第四十三条规定，“原合同已经履行完毕并作废，双方无纠纷。”恒川海公司将第一份合同中的房租也计算在内是违约；2.1万元的房租未计算在内；3.4万元的保证金应抵扣房租；4.恒川海公司违约提前收回房屋，收回房屋后的租金应从中扣除；5.恒川海公司口头答应减免房租，栾霖与恒川海公司约定每年分3次交房租，每年45万，恒川海公司也按照约定收房租。二、恒川海公司违约。1.漏雨，合同第十四条约定租赁期间，甲方负责房屋及附属设施、设备的正常维修和保养。房屋一直不断的在不同的位置漏水，有记录的漏雨就达24次合计81天，恒川海公司因不愿承担费用拖延房屋维修，并一直也未对房屋进行有效修缮；网咖投入200多万，是青岛环境最好的网咖之一，但常年漏水、污水，造成经营困难和巨大隐性损失。恒川海公司口头承诺给与漏雨补偿，在租赁期间，有记录的共达81天；电子设备进水就失去保修，导致设备寿命减少，易出故障和失去保修。装修严重损坏，装修效果大打折扣。恒川海公司应赔偿2016年以来装修和设备损失134756元。漏水直接造成相关区域无法运营，恒川海公司应赔偿营业损失42067.2元。2.不开收据，合同第八条，甲方收款后应提供给乙方有效的收款收据。恒川海公司要求将房租汇款到个人账户并拒绝提供收据，恒川海公司从2017年后就再也没有开过任何收据；3.未就金额达成一致，恒川海公司将第一份合同中的房租也计算在内，否认承诺的房租减免和漏雨补偿。并且房租计算错误；4.违约提前收回房屋，合同第三十二条，甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应提前3个月书面通知乙方，并按照6个月租金标准向乙方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。恒川海公司2019年5月23日发出了缴款通知书，恶意提出错误金额，并于2019年5月25日上午强行锁门，恒川海公司收回房屋后，在2019年5月28日带装修队进行了房屋测绘，实际上已经租出了房屋。三、恒川海公司存在合同欺诈。恒川海公司故意隐瞒真相，做出错误的表示行为，诱骗租户一直租下去，最后秋后算账，并在通知函、交接单上都加入了不当的金额，欺骗栾霖签署，都遭拒绝。四、栾霖已经交过40000元的保证金，水电费应从中扣除。五、返还空调，后续的租户一直使用栾霖的空调，恒川海公司应该将空调返还给栾霖。 栾霖向一审法院提出反诉请求：1.恒川海公司支付违约金96386元；2.恒川海公司支付漏雨补偿176866.4元；3.恒川海公司返还空调消防设备。事实和理由：租赁合同第三十二条约定，甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应提前3个月书面通知乙方，并按照6个月租金标准向乙方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。恒川海公司在合同期内单方解除合同应支付违约金。合同第十四条约定，租赁期间，甲方负责房屋及附属设施、设备的正常维修和保养。根据漏雨事实，恒川海公司应支付漏雨赔偿。栾霖将消防和空调设备转卖给下一个租户，恒川海公司同意。 恒川海公司一审中针对反诉辩称，一、栾霖承租的房屋是于租赁期届满时返还恒川海公司，恒川海公司没有违反合同约定提前收回房屋。二、租赁期间内，栾霖一直正常使用租赁房屋，并在租期届满后返还房屋，并不存在房屋漏雨造成栾霖损失的情况。三、根据双方的《房屋租赁合同》第16条约定：租赁期限届满后，依附于房屋的装修归恒川海公司所有。第20条约定，栾霖交还恒川海公司房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经恒川海公司同意留存的物品，视为栾霖遗弃物，恒川海公司有权自行处置。栾霖在退还房屋时，并未提出返还空调消防设备，其留存物品应视为遗弃物，恒川海公司有权自行处置。综上，栾霖的反诉请求与事实不符，没有法律依据，请求依法驳回其反诉请求。 一审法院认定事实如下：2014年12月29日，恒川海公司与栾霖签订房屋租赁合同及补充协议，约定：栾霖承租恒川海公司位于青岛市崂山区户（xx号楼北侧第xx块网点）二层，租赁期限自2015年1月6日起至2019年5月27日止，租期共4年零142天，租金按年支付，恒川海公司收款后应给栾霖提供收据，栾霖应支付保证金5万元，恒川海公司于2014年12月29日向栾霖交付房屋。补充协议约定栾霖应每年向恒川海公司支付管理费，对管理费数额做了约定。 2014年12月29日，恒川海公司向栾霖交付涉案房屋。 2016年1月22日，恒川海公司与栾霖在对上述租赁合同条款进行变更的基础上签订新的房屋租赁合同，租赁场地不变，租赁面积减少为516平方米，租期变更为3年，自2016年5月26日起至2019年5月27日止，租金按年支付，三年的租金分别为527000元、573350元、581017元，分别应于每年的4月27日前支付；栾霖于2016年5月26日向恒川海公司支付保证金4万元；违约责任为恒川海公司、栾霖提前收回房屋或者提前退租的，应提前三个月通知对方，并支付对方六个月租金标准的违约金；该合同第四十三条约定，原合同已经履行完毕并作废，双方无纠纷。 另查明，对于栾霖已付租金数额，双方对全部租赁期栾霖支付恒川海公司租金1951990元、2017年1月26日支付恒川海公司保证金4万元没有异议。但是，1.栾霖另提交2017年1月22日金额1万元的收据一份，主张还支付恒川海公司该1万元，恒川海公司未统计在内；恒川海公司质证称对收据的真实性无异议，但该收据是恒川海公司应栾霖要求开具，实际并未支付该1万元。2.对于栾霖2016年6月7日支付恒川海公司10万元，恒川海公司主张其中48564元是支付上年度租金，栾霖主张因双方2016年1月22日签订第二份租赁合同时，第43条约定原合同已履行完毕、无纠纷，所以2016年6月7日支付的100000元租金不应抵顶上一年度租金，恒川海公司已经免除上一年度欠付租金48564元。 栾霖认可未支付租赁期间最后一个月2019年5月欠付的电费4246元、水费98元，同意自保证金中扣除。栾霖租赁结束时，其空调转给下一个租户使用，庭审中恒川海公司同意支付栾霖空调折价款1万元，栾霖表示同意。 栾霖提供监控录像、照片，主张恒川海公司于2019年5月25日将租赁房屋锁门收回房屋，恒川海公司对此认可,称栾霖于5月31日搬走物品。 又查明，栾霖提供张婷与恒川海公司工作人员赵杰的微信聊天记录、通话记录、证明、收据一宗，主张租赁期间，房屋经常漏雨漏水，恒川海公司不予维修，影响栾霖正常使用房屋，给栾霖造成营业损失42067.2元、装修及电脑损失134756元，双方口头协商恒川海公司减免租金、将租金降至每年45万元。恒川海公司认可租赁期间因雨水管破裂造成渗水，但已经维修解决，微信记录中没有体现给栾霖减免租金的内容，赵杰是恒川海公司员工，但其没有权利代表恒川海公司变更租金。 另，栾霖、张婷为夫妻关系，双方于2005年9月26日结婚。 一审法院认为，恒川海公司与栾霖签订的两份房屋租赁合同及补充协议，为双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约遵守。 第一，关于租金，1.恒川海公司与栾霖2016年1月22日签订新的房屋租赁合同，该合同第43条约定原合同已经履行完毕并作废，双方无纠纷，因此从该条款可见双方已确认第一份租赁合同已履行完毕，栾霖不欠恒川海公司租金。因此栾霖2016年6月7日支付恒川海公司租金10万元，不应将其中48564元冲抵上年度租金，而应是支付2016-2017年度租金。2.对于已付租金数额，栾霖提交2017年1月22日金额1万元的收据一份，主张还支付恒川海公司该1万元，恒川海公司未统计在内；恒川海公司质证称该收据是恒川海公司应栾霖要求开具，实际并未支付该1万元，但并未提交证据证明其主张，因此一审法院对该1万元予以认可，栾霖已付租金数额应为1961990元，其中2016年4月份以后支付租金数额为114万元。3.栾霖主张因漏雨漏水造成其营业损失42067.2元、装修及电脑损失134756元以及恒川海公司与栾霖双方口头协商将年租金降为45万元，但栾霖提交的证据不能证明其损失数额及与漏水的因果关系，也不能证明双方将年租金降至45万元，且恒川海公司不予认可，一审法院对其主张不予认可，对其反诉主张恒川海公司支付漏雨补偿176866.4元不予支持。但是，从恒川海公司与栾霖双方的微信记录看，漏水事实确实存在，恒川海公司对此也认可并称已经维修，但从微信内容看，恒川海公司并未维修解决好漏水问题，漏水也确实给栾霖正常使用房屋及经营造成影响，综合考虑2016-2018年度栾霖支付租金情况及漏水可能给栾霖造成的影响，应适当降低租金标准，一审法院酌情确定将租金降低10%较为适宜，以弥补栾霖因漏雨漏水造成的损失。按照降低后的租金标准，2016年-2018年度，栾霖应支付租金1513230元（1681367元×0.9），栾霖已支付租金114万元，还应支付恒川海公司租金373230元，扣减双方认可的空调折价款1万元，栾霖还应支付恒川海公司租金363230元。 第二，栾霖支付的保证金4万元，因租赁合同已到期终止，恒川海公司应当返还，栾霖认可欠付2019年5月电费4246元、水费98元，同意自保证金中扣减，扣减后保证金还有35656元。栾霖欠付恒川海公司租金363230元，抵扣保证金35656元后，还有327574元，应于判决生效之日起十日内支付恒川海公司。 第三，关于违约金，因房屋存在漏雨问题，恒川海公司一直未彻底维修，栾霖支付租金时，恒川海公司未对逾期支付提出异议，故对恒川海公司主张的栾霖逾期支付租金的违约金，一审法院不予支持。关于栾霖反诉主张的违约金，因栾霖欠付租金，恒川海公司于租赁合同到期前2天即2019年5月25日锁门收回房屋，不应认定为违约，一审法院对栾霖反诉主张的违约金不予支持。 因租赁合同当事人为恒川海公司与栾霖，恒川海公司未提交证据证明案涉债务系夫妻共同债务，根据合同相对性原则，一审法院对恒川海公司对张婷的诉讼请求予以驳回。 根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：一、栾霖于判决生效之日起十日内支付恒川海公司租金327574元；二、驳回恒川海公司对栾霖的其他诉讼请求；三、驳回恒川海公司对张婷的诉讼请求；四、驳回栾霖的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15858元,由恒川海公司负担9358元，由栾霖负担6500元。反诉费5406元，由栾霖负担。 本案二审期间，被上诉人栾霖、张婷向本院提交如下证据材料：山东中鲁时空数字技术传播有限公司飞宇网吧营业执照（复印件）、山东中鲁时空数字技术传播有限公司与栾霖签订的《直营店合同》。证明涉案房屋的网咖是栾霖与山东中鲁时空数字技术传播有限公司合作经营，栾霖占有该直营店49%的股权，该网咖非栾霖个人财产。上诉人质证称，对该证据上诉人并非当事方无法确认其真实性，并且该证据与本案无关。另外该证据在一审中被上诉人也并未提交，但该证据形成时间是在2015年不属于二审新证据。根据上诉人在一审中所提交的第4组证据的3、4、5已经足以证明被上诉人张婷在租赁过程中参与涉案房屋租赁经营向上诉人支付租金，并且一审中被上诉人所提交的微信聊天记录也是张婷个人与上诉人的工作人员对涉案房屋租赁事宜进行的沟通，这足以证明二被上诉人共同租赁使用涉案房屋，因此涉案房屋租金属于其夫妻共同债务。 上诉人恒川海公司二审期间未向本院提交新的证据材料。 本院二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，二审争议的焦点问题是一审法院对于被上诉人支付的48564元系支付2016-2017年度租金的认定、驳回恒川海公司关于违约金的请求并调整降低10%租金、驳回恒川海公司对张婷的诉讼请求的处理是否正确。首先，关于被上诉人栾霖支付的48564元应否认定系支付2016-2017年度租金的问题。根据一审法院查明的事实，恒川海公司与栾霖分别于2014年、2016年先后签订了两份房屋租赁合同，双方在2016年1月22日签订的合同中对2014年合同中的租赁面积、租赁期限、支付时间和保证金等条款进行了重新约定，同时确认原合同已经履行完毕并作废，双方无纠纷。从上述约定可以认定，双方对于2016年1月22日之前的履约情况均无异议，且均认可2014年合同已经履行，不存在纠纷。而被上诉人栾霖支付的48564元租金发生在2016年6月7日，系在2016年合同签订之后支付的，在上诉人已经确认2014年合同双方已经履行完毕的情形下，上诉人再主张将上述租金抵扣上年度租金，缺乏事实和法律依据，一审法院对上述租金的认定正确。其次，关于一审法院驳回恒川海公司关于违约金的请求并调整酌降10%租金的处理是否正确。根据一审法院查明的事实，双方在履行合同的过程中对于涉案房屋漏雨漏水和发票等问题进行过多次沟通，亦无证据表明上诉人在被上诉人支付租金时提出过异议，一审法院据此未支持上诉人的违约金请求，并结合双方的履约情况，酌降10%租金，处理得当，本院予以维持。最后，关于驳回上诉人对张婷的诉讼请求的处理是否正确。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，涉案合同的双方系恒川海公司与栾霖，至于本案所涉纠纷是否属于夫妻共同债务，与本案房屋租赁合同纠纷非同一法律关系，需上诉人另案主张予以确认，本案中不予认定和处理，一审法院对该诉讼请求予以驳回处理正确。 综上所述，上诉人恒川海公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元人民币，由上诉人青岛恒川海创业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王颖颖 审 判 员 谷林平 审 判 员 于 梦 二〇二一年四月二十三日 法官助理 刘思涵 书 记 员 王珩霖 书 记 员 张 燕