广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初28515号原告（反诉被告）：佛山天行达阵体育发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××室之一，统一社会信用代码914××××××××××234XJ。法定代表人：彭某1。委托诉讼代理人：钟棠青，广东国慧律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市千灯湖创投小镇投资开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××××401-403号，统一社会信用代码914××××××××××875X0。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：梁雨轩，广东东达昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭婉文，女，公司员工。原告佛山天行达阵体育发展有限公司诉被告佛山市千灯湖创投小镇投资开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，被告在诉讼中提起反诉，本院经审查决定与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2021年1月27日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人钟棠青，被告委托诉讼代理人梁雨轩、谭婉文到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告无需支付佛山市南海区××××××××××××××××××××××橄榄球场、商铺9号2020年2月5日至4月4日及9月租金合计200948.95元；2.原告无需支付佛山市南海区××××××××××××××××××××××203-205单元2020年2月5日至4月4日的租金合计37870.8元；3.被告按年利率6%的标准向原告收取逾期付款的违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月6日，原告与广东利南文化投资开发有限公司（以下简称利南公司）签订了合同编号为20151109的《租赁合同》，承租位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××橄榄球场，租期为2015年8月15日起至2021年11月30日止。2020年2月-8月的租金为56771.83元/月，9月起的租金为58474.99元/月。2016年1月19日，原告与利南公司签订了合同编号为20151212的《租赁合同》，承租位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××商铺9，租期为2015年12月12日起至2021年11月30日止。2020年2月-9月的租金为9643.42元/月。2017年9月1日，原告、利南公司与佛山市南海三十九度艺术空间投资开发有限公司（以下简称三十九度公司）（被告的曾用名）分别签订了编号为20151109-01、20151212-01《协议书》，各方在协议书中主要约定利南公司将上述编号为20151109、20151212《租赁合同》的权利义务转让给被告，原告表示同意。2016年6月1日，原告与被告签订了编号为39度-LC201606-95的《物业租赁合同》，承租位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××203-205单元，租期为2016年6月1日至2021年12月31日。2020年2月-5月的租金为18935.4元/月，6月起的租金为19882元/月。因疫情原因，原告已于2020年7月10日退租退场。2020年1月始，我国爆发新冠疫情。随后，广东地区全面停工停产。2020年2月6日，佛山市南海区人民政府发布《积极应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业稳定发展十五条政策意见》，该意见第四条第（八）项规定“对承租区、镇两级国有（含国有控股）资产类经营物业的中小企业，免收2个月租金。鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小企业租户适度减免疫情期间的租金。”此外，2020年8月13日，被告发布通知称将租户的租金免租期由2个月调整为3个月（新增免租时间：9月1日至9月30日）。原告作为被告的租户却没有享受相应的租金减免。更为甚者，被告作为出租方，明知在疫情期间原告无法对外营业、毫无收入的情况下以逾期交付租金为由，按每日5‰的标准要求原告支付违约金。原告认为，在新冠疫情爆发、全面停工停产等不可抗力的情况下，原告无法如期支付租金非恶意拖欠，被告却以此为由拒绝减免租金，被告的行为与南海区人民政府的文件精神相违背。此外，原告在2020年6月1日复工复产，在取得营业收入后第一时间向被告支付租金：6月29日支付90000元；7月6日支付83012.93元；7月31日支付8347.67元；8月10日支付20000元；8月24日支付40000元；8月31日支付100000元；9月7日支付100000元；9月29日支付104596.44元，支付租金总额合计：545957.04元。原告已将扣除免租租金后拖欠的租金支付完毕，被告却不予确认。综上所述，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告辩称：一、根据《佛山市南海区国资系统疫情防控期间租金减免工作细则》等上级文件规定，原告不符合租金减免的条件，不享受相应租金减免。被告属于南海区国资系统企业，受南海区国资系统有关文件的约束和管理。根据《佛山市南海区国资系统疫情防控期间租金减免工作细则》第四条规定：“疫情防控免租时间为2020年2月5日至2020年4月4日止，免租办理截止日为2020年4月4日。”第七条第（五）项规定：“如发现在合情期内有违约行为并拒绝整改的，或存在租赁合同纠纷的，或因谎报、瞒报、错报、漏报、迟报疫情的，一律不减免租金，情节严重者即时解除租赁合同并没收保证金。”佛山市南海区国有资产监督管理局关于《的补充通知》规定：区国资系统企业可选择疫情防控免租时间为2020年2月5日起至2020年4月4日止或2020年3月1日起至2020年4月30日止……。《佛山市南海区国资系统疫情防控期间租金减免工作指引》第三条规定：“违反合同约定自行整改的，自整改完成之日起免租，免租时段按照《补充通知》要求不超过2020年4月30日，不按合同约定整改的，按合同约定处置。如符合减免租条件的租户因疫情影响2020年2月的租金未按合同约定缴纳的，不视为违反合同约定处理，租户补缴租金后可申请办理减免租金。”《佛山市南海区国有资产监督管理局关于扩大租金减免范围及延长租金减免期限的通知》第一条和第六条规定：《佛山市南海区国资系统疫情防控期间租金减免工作细则》规定的租金免租期限由2个月调整为3个月，但该租金减免的前提条件是承租户合法经营无出现违反合同约定的行为。原告自2019年12月起拖欠被告租金、物业管理费等费用，被告将上述文件规定送达给原告，其后也多次以微信、邮件的方式催告原告缴清以往欠付的租金后为其进行减免租金，否则应承担相应的法律后果，但原告仍然未能在2020年8月31日前清缴完毕所有欠款。因此，原告不符合佛山市南海区国有资产监督管理局关于减免租金的文件规定，不享受相应租金减免。此外，根据《佛山市南海区人民政府积极应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业稳定发展十五条政策意见》的第六条规定：“各牵头单位负责制定具体实施细则。本政策意见由区经济促进局负责政策解释，除有特别注明外，其余政策执行期为疫情防控期。”也就是说，有关该《政策意见》规定的实施应当遵循各牵头单位制定的具体实施细则，其中第（八）项“减免中小企业房租”的规定的牵头单位之一是南海区国有资产监督管理局，被告按照南海区国有资产监督管理局制定的《佛山市南海区国资系统疫情防控期间租金减免工作细则》等文件的规定实施租金减免工作没有违反有关政策规定。二、原告的欠租行为自2019年12月开始，并非受新冠疫情影响和全面停工停产导致的，且其欠租行为违背了诚实信用原则，造成了被告损失。根据被告与原告于2019年11月29日签订的《补充协议》约定，原告应当在每月15日前支付当月的租金，但原告在2019年12月15日起一直拖欠涉案物业的租金等费用。欠租期间，被告与原告多次协商沟通，并将有关的减免租金政策和相应的法律后果告知了原告。虽然原告在8月10日开始陆续清偿欠付租金，但却仍然拒绝支付橄榄球场从2019年12月16日起至清缴完毕当期租金之日止的违约金、商铺9座从2020年1月16日起至清缴完毕当期租金之日止的违约金，还拖欠2020年8月至今的租金费用。广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应的时间为2020年1月23日,调整至二级响应的时间为2020年2月24日,原告的欠款行为在2019年12月发生并持续至今，并非受新冠疫情影响和全面停工停产导致的，其行为已经严重违反诚实信用原则，造成了被告重大经济损失。三、原告与被告平等协商一致签订涉案租赁合同等多份协议，对有关违约金的约定已充分知悉并应受其约束，其要求按年利率6%的标准计付违约金没有法律依据。被告与原告签订的《租赁合同》及其补充协议是双方真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同约定履行各自权利义务。双方对于合同的违约责任具备预见性,对当事人具有法律约束力。合同条款的违约金具有惩罚性,结合原告系完全过错的违约方，欠付租金的时间长达6个多月，欠付违约金的时间长达一年，合同剩余履行租期及被告预期利益、被告的诉讼成本等方面,原告的违约行为导致被告无法取得剩余租期的租金、诉讼导致支出的时间成本、经济成本及在疫情背景下再次出租的难度等,被告承受了重大经济损失,因此被告依约向原告主张的违约金金额并未过分高于被告的实际损失。同时，原告主张按照年利率6%的标准计付违约金没有法律依据。综上所述，原告不符合佛山市南海区国有监督管理局制定的有关减免租金的政府规范性文件的规定，不享受相应租金减免。同时，原告的违约行为发生在新冠肺炎疫情爆发之前，并延续至今，期间可能因疫情原因导致金钱给付能力的下降,但并不是不能克服，并且全国全面复工已于2020年3月全面进行,因此其欠付租金、违约金的行为不是由新冠疫情爆发和全面停工停产导致的。原告至今仍未能清偿完毕其拖欠的租金和违约金等费用，已经造成被告重大经济损失，被告按照合同约定的违约金标准向其主张违约责任于法有据，恳请法院依法驳回原告的所有诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.解除原告与被告关于佛山市南海区××××××××××××××××××××××橄榄球场的《租赁合同》及其补充协议，并自合同解除之日起十日内向被告返还租赁物；2.原告向被告按照每月58474.99元的租金标准支付自2020年8月1日起至解除合同实际返还物业之日起的橄榄球场租赁租金、物业管理费、使用费；3.原告向被告支付自2019年12月16日起至付清橄榄球场租赁物所欠租金（含物业管理费）之日止所产生的滞纳金（以每月欠费为本金，自每月应付之日起至支付完毕该月欠付费用之日止按照每日千分之五的标准计算）；4.原告向被告支付橄榄球场租赁合同产生的违约金50万元；5.原告向被告支付商铺9座租赁物业自2020年1月16日起至付清该租赁物业所有欠付租金（含物业管理费）、水费之日止所产生的违约金（以每月欠费为本金，自每月应付费用之日起至支付完毕该月欠付费用之日止按每日千分之五的标准计算）；6.原告承担被告律师费损失50000元和本案全部诉讼费用。事实和理由：一、根据原告与利南公司于2015年11月6日签订的《租赁合同》、原告与利南公司、被告于2017年9月1日签订的《协议书》、以及原告与被告于2019年11月29日签订的《补充协议》约定，被告以现状将橄榄球场出租给原告，租赁期限为2015年8月15日起至2021年11月30日止。自2019年11月29日起，租赁物橄榄球场的租赁面积为10010.5平方米（含公共分摊面积），合同押金为50万元。原告应在每月15日前支付当月的租金，2019年12月至2020年8月期间的每月应付租金（含税金和物管费，以下同）为56711.83元，2020年9月起至2021年2月28日期间每月应付租金为58474.99元。租赁物内水电的安装由原告负责并承担相应的费用。根据原告与利南公司于2016年1月19日签订的《租赁合同》、原告与利南公司、被告于2017年9月1日签订《协议书》、原告与被告于2019年11月29日签订的《补充协议》约定，被告以现状将商铺9座出租给原告，租赁期限为2015年12月12日起至2021年11月30日止。租赁物商铺9座的租赁面积为1099平方米（含公共分摊面积），原告应在每月15日前支付当月的租金，2019年12月至2020年11月期间的每月应付租金为9643.42元，2020年12月至2021年11月期间每月应付租金为9932.67元。租赁物内水电的安装由原告负责并承担相应的费用。二、自2019年12月15日起，原告开始欠付橄榄球场租赁物业的租金，自2020年1月15日起开始欠付商铺9座物业的租金，经被告多次通过函件、电子邮件和微信催收后，原告于2020年8月10日缴交20000元、2020年8月24日缴交40000元、2020年8月31日缴交100000元、2020年9月7日缴交100000元、2020年9月29日缴交104596.44元、2020年11月2日缴交58474.99元、2020年11月9日缴交10000.12元、2020年11月16日缴交9917.45元、2020年11月23日缴交58474.99元、2020年12月21日缴交10228.46元（以上合计共511692.45元），被告以上述款项扣除涉案租赁物业的欠付租金后，原告仍然拖欠自2020年6月1日起至今橄榄球场的租金347527.75元（暂计至2020年12月31日）。原告上述拖欠租金的行为已经严重违反上述两租赁物业的租赁合同约定，根据橄榄球场和商铺9座的《租赁合同》第10.4条约定：“乙方如逾期交付租金，每逾期一天应按所拖欠费用的5‰向甲方支付滞纳金。逾期超过30天的，甲方有权采取停水停电措施。乙方如逾期交付租金等有关费用超过60天的，甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方按本合同押金相同的金额向甲方支付违约金。”截止到2020年12月14日，原告因拖欠橄榄球场租赁物租金费用所产生的滞纳金为517005元（以每月欠付费用为本金，自每月应付之日起至支付完毕该月欠付费用之日止按照每日千分之五的标准计算），且拖欠租金超过60天，被告有权解除橄榄球场租赁合同，原告应依约向被告支付欠付租金、滞纳金和按照该合同约定押金50万元支付违约金。而原告因自2020年1月起拖欠商铺9座物业租金已产生了相应的滞纳金，期间虽补交了部分欠付费用，但仍然若拖欠2020年1月-12月的滞纳金为39881元，也应依约向被告支付欠付的滞纳金。同时，被告通过诉讼方式实现债权而支出的律师费、诉讼费用属于因原告的违约行为给被告造成的损失，根据涉案租赁物业相应的《租赁合同》第10.7条依约应由原告承担赔偿责任。综上所述，根据涉案物业相应的《租赁合同》及其补充协议的约定，原告长期拖欠租金等费用的行为已经构成根本违约，严重违反诚实信用原则和损害了被告的合法权益。为维护被告自身的合法权益，被告依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条等相关规定，以及上述事实与理由向法院提起反诉，请求法院依法判如所请。原告对反诉辩称：一、原告已交纳除高额滞纳金、免租期三个月的租金外的全部费用，不存在严重拖欠租金的行为。（一）原告在起诉状中已详细叙明，除了因疫情免租的三个月（2020年2月、3月、9月）的租金外，原告已全额交清全部应交的租金。至于原告是否符合因疫情免租的条件，原告与被告存在争议，原告已为此提起本案诉讼，待法院作出判决后再行确定，因此原告不交纳该三个月免租期的租金的行为，不属于拖欠租金的行为。（二）原告每次交租汇款给被告的时候，均备注租金或水电费，交纳的租金总额与应交租金总额一致。只因被告一味追求高额滞纳金，滞纳金的标准达到每日5‰，折合成年利率是182.5%，比LPR的年利率3.85%还高47倍之多，实至名归的高利贷。因此，原告不同意交纳滞纳金，每次汇款的用途备注均是租金或水电费，现已交清全部应交的租金，没有拖欠被告租金。二、被告主张解除租赁合同、支付违约金50万元、支付高额滞纳金、承担律师费和全部诉讼费，无事实与法律依据，依法应予驳回。（一）被告以原告拖欠租金超60日为由，主张解除租赁合同。原告第一条已陈述，原告无拖欠被告的租金及水电费等，已全额交清上述费用，因此被告的主张无事实依据。被告以原告拖欠交纳滞纳金为由，主张原告构成违约。原告认为被告的滞纳金条款约定过高，曾多次与被告沟通解决事宜，被告均以国资企业为由拒绝沟通，原告故拒绝向被告交纳滞纳金，确属正当理由。（二）原告依法足额交纳全部应交租金和水电费，全面履行了承租人的义务，被告主张原告承担其律师费和全部诉讼费、支付违约金50万元，违约金数额过高，违反公平市场原理，并且无法定或约定的违约事由，请求法院予以驳回。（三）被告计算滞纳金的标准过高，请求法院判令变更成年利率6%的标准计算滞纳金，原告将立即按判决内容予以交纳。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照、被告工商登记信息复印件各1份，用以证明原被告诉讼主体资格；被告曾用名为“佛山市南海三十九度艺术空间投资开发有限公司”；被告系佛山市南海区国有资产监督管理局的下属子公司。2.租赁合同（编号：20151109）、租赁合同（编号：20151212）、协议书（编号：20151109-01）、协议书（编号：20151212-01）、物业租赁合同（编号：39度-LC201606-95）原件各1份，证明原告向利南公司承租橄榄球场；原告向利南公司承租商铺9座；原告向被告承租2号楼203-205单元；被告承接利南公司的橄榄球场、商铺9座作为出租方的全部权利义务；滞纳金每日按欠费金额的5‰计算过高。3.佛山市南海区人民政府办公室关于印发积极应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业稳定发展十五条政策意见的通知、佛山市千灯湖创投小镇投资开发有限公司关于千灯湖创投小镇核心区疫情防控期间租金减免申请事宜的通知、佛山市千灯湖创投小镇投资开发有限公司关于千灯湖创投小镇核心区疫情防控期间延长租金减免期限申请事宜的通知复印件各1份，证明佛山市南海区人民政府规定对承租区、镇两级国有（含国有控股）资产类经营物业的中小企业，免收2个月租金；被告先后两次通知免租，免租期共3个月，分别是2020年2月5日-2020年4月4日、2020年9月1日至9月30日。4.租金付款回单、出账回单复印件各7张，证明原告已向被告支付2月、3月、9月共三个月免租期后的全部租金，以及租赁期间的全部水电费。5.租金催缴通知书（橄榄球场）、租金催缴通知书（商铺9座）复印件各1份，证明被告否认原告已交清全部租金的事实，违背南海区政府免收租金的政策规定。6.公众号“佛山发布”2020年6月3日发布的“佛山校外培训机构线下复课指南来了”复印件1份，证明原告作为校外体育培训机构，因受新冠疫情的影响一直处于停课状态，直到2020年6月2日才能开始复课。7.关于南区租金减免的申请复印件1份，证明原告因疫情不可抗力的原因，停工停业，在此期间无经营收入，故未能及时足额缴纳租金，原告积极与被告沟通租金减免事宜。8.关于天行达阵橄榄球场2020年疫情期租金及滞纳金减免的申请复印件1份，证明被告进行园区改造时间由2018年7月起至2020年1月，对原告课外体育培训造成了严重的影响。原告就施工影响、疫情租金减免、滞纳金等事宜积极与被告洽商。9.原告莫少珊与被告张晓旸的微信聊天截图打印件1份，证明被告区升级改造，对原告橄榄球场的户外体育培训造成影响，以及原告申请延期支付租金和减免租金的事实。10.原告莫少珊与被告吴工微信聊天截图打印件1份，证明被告的园区施工行为，占用了原告橄榄球场部分场地，并施工行为对体育培训造成了恶劣影响。诉讼中，被告举证如下：1.被告营业执照复印件1份，证明被告的主体资格。2.核准变更登记通知书【南海核变通内字[2018]第1800396060号】复印件1份，证明被告曾用名为三十九度公司，于2018年9月11日变更名称为被告。3.橄榄球场《租赁合同》（编号：20151109）、《协议书》（编号：20151109-01）、《补充协议》（编号：20151109-02）、《补充协议》（编号：20151109-03）复印件各1份，证明被告将橄榄球场租赁物业出租给原告，租赁期限为2015年8月15日起至2021年11月30日止，合同押金为50万元。原告应在每月15日前支付当月的租金，2019年12月至2020年8月期间的每月应付租金为56711.83元，2020年9月起至2021年2月28日期间每月应付租金为58474.99元。如果原告欠付租金，则需按照租赁合同的第10.4条约定承担相应的违约责任。4.商铺9座《租赁合同》（编号：20151212）、《协议书》（编号：20151212-01）、《补充协议》（编号：20151212-02）复印件各1份，证明被告将商铺9座租赁物业出租给原告，租赁期限为2015年12月12日起至2021年11月30日止。原告应在每月15日前支付当月的租金，2019年12月至2020年11月期间的每月应付租金为9643.42元，2020年12月至2021年11月期间每月应付租金为9932.67元。租赁物内水电的安装由原告负责并承担相应的费用。如果原告欠付租金，则需按照租赁合同的第10.4条约定承担相应的违约责任。5.催缴原告橄榄球场、商铺9座物业租金等费用通知书及电子邮件、微信通知送达截图复印件各1份，证明自2019年12月15日起，原告开始欠付橄榄球场租赁物业的租金，自2020年1月15日起开始欠付商铺9座物业的租金，被告多次通过函件、电子邮件和微信催收，但原告至今仍然拖欠橄榄球场租金，以及此前因拖欠橄榄球场租金和商铺9座租金产生的滞纳金仍未清缴完毕。6.商铺9座物业水费明细表（2019年12月至2020年12月）打印件1份，证明原告承租商铺9号物业在2019年12月至2020年12月产生的水费情况。7.民事委托代理合同、广东增值税专用发票、客户收（付）款入账通知原件各1份，证明被告为追究原告的违约行为，实现自身债权而发生了律师费损失5万元，根据涉案租赁物业相应的《租赁合同》第10.7条应由原告承担赔偿责任。8.《佛山市南海区国资系统疫情防控期间租金减免工作细则》、佛山市南海区国有资产监督管理局关于《的补充通知》《佛山市南海区国资系统疫情防控期间租金减免工作指引》《佛山市南海区国有资产监督管理局关于扩大租金减免范围及延长租金减免期限的通知》复印件各1份，证明根据《佛山市南海区国资系统疫情防控期间租金减免工作细则》等文件通知，原告因存在拖欠租金费用等违约行为，且未在期限内整改完毕，故不符合租金减免的条件，不享受相应租金减免。9.关于《千灯湖创投小镇核心区疫情防控期间租金减免申请事宜的通知》及其附件、《关于重申千灯湖创投小镇核心区疫情防控期间租金减免申请事宜的通知》《关于千灯湖创投小镇核心区疫情防控期间延长租金减免期限申请事宜的通知》以及通知送达的微信截图、现场照片复印件各1份，证明被告将上述文件规定送达给原告，其后也多次以微信、邮件的方式催告原告缴清以往欠付的租金后为其进行减免租金，否则应承担相应的法律后果，但原告仍然未能在2020年8月31日前清缴完毕所有欠款。10.解除租赁合同书、关于提前解除2号楼203-205单元的申请原件各1份，证明原被告就创投小镇核心区2号楼203-205单元租赁物协商一致解除合同，原告自愿缴纳就该租赁物欠付的租金、物业管理费、滞纳金和违约金，双方同意合同解除后互不追究责任，因此原告在本案诉请中提出减免该物业的2月5日至4月4日的租金没有事实及法律依据。11.建设工程规划许可证复印件2份、土地使用证复印件2份、佛山市技工学校南海校区改造为艺术创意社区工作会议纪要复印件1份、委托书复印件1份。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告的证据8为相关政府部门出具文件，本院对其真实性予以确认；2.被告的证据9，本院结合具体案情进行综合认定。3.被告的证据11为相关政府部门出具文件，本院对其真实性予以确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2015年11月6日，利南公司作为甲方与原告作为乙方签订《租赁合同》（合同编号：20151109），约定：甲方将位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××橄榄球场的土地以现状出租给乙方，租赁面积为12020平方米，租期为2015年8月15日起至2021年11月30日止，租金每半年支付一次，先支付租金后使用，租金前三年按照双方约定的租金缴交，第四年开始每年租金递增3%；租金押金为30万元，押金缴付日期为2015年9月10日；乙方如逾期交付租金，每逾期一日应按所拖欠费用的5‰向甲方支付滞纳金，逾期超过30天的，甲方有权采取停水、停电等措施；乙方如逾期交付租金等有关费用超过60天，甲方有权单方解除本台同，并有权要求乙方按本台同押金相同的金额向甲方支付违约金。如因乙方的上述违约行为给甲方造成包括但不限于租金、赔偿金、诉讼费及保全费、财产保全担保费、律师费等损失的，概由乙方承担赔偿责任；等等。2016年1月19日，利南公司作为甲方与原告作为乙方签订《租赁合同》（合同编号：20151212），约定：甲方将位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××商铺9的土地以现状出租给乙方，租赁面积为1099平方米，仅作为办公室、会所，租期为2015年12月12日起至2021年11月30日止，租金每半年支付一次，先支付租金后使用，租金前三年按照双方约定的租金缴交，第四年开始每年租金递增3%；租金押金为10万元，押金缴付日期为2015年12月12日；乙方如逾期交付租金，每逾期一日应按所拖欠费用的5‰向甲方支付滞纳金，逾期超过30天的，甲方有权采取停水、停电等措施；乙方如逾期交付租金等有关费用超过60天，甲方有权单方解除本台同，并有权要求乙方按本台同押金相同的金额向甲方支付违约金。如因乙方的上述违约行为给甲方造成包括但不限于租金、赔偿金、诉讼费及保全费、财产保全担保费、律师费等损失的，概由乙方承担赔偿责任；等等。2016年6月1日，三十九度公司作为甲方与原告作为乙方签订《物业租赁合同》（合同编号为39度-LC201606-95），约定：甲方将位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××楼203-205单元以现状出租给乙方，租期为2016年6月1日至2021年12月31日，租赁保证金为105877.2元；等等。其中，2019年6月1日至2020年5月31日的租金、管理费、电力设施维护费合计为18935.4元/月，2020年6月1日至2021年5月31日的租金、管理费、电力设施维护费合计为19882元/月。2017年9月1日，罗智斌、利南公司作为甲方，原告作为乙方与三十九度公司作为丙方签订《协议书》（编号为20151109-01），约定丙方承接甲方在《租赁合同》（合同编号：20151109）中作为出租方的全部权利义务，《租赁合同》中的甲方（出租方）变更为丙方。此后，甲方与《租赁合同》及其所涉租赁物业无关，乙方应向丙方履行《租赁合同》的约定义务。同日，罗智斌、利南公司作为甲方，原告作为乙方与三十九度公司作为丙方签订《协议书》（编号为20151212-01），约定丙方承接甲方在《租赁合同》（合同编号：20151212）中作为出租方的全部权利义务，《租赁合同》中的甲方（出租方）变更为丙方。此后，甲方与《租赁合同》及其所涉租赁物业无关，乙方应向丙方履行《租赁合同》的约定义务。同日，三十九度公司作为甲方与原告作为乙方签订《补充协议》（编号为20151109-02），约定物业面积即计租面积变更为10010.5平方米，自2017年9月1日起乙方需按变更后租赁地址及租赁面积向甲方每半年缴纳该物业租金；等等。2018年9月11日，三十九度公司变更名称为被告。2019年11月29日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《补充协议》（编号为20151109-03），约定乙方向甲方支付租赁物业的租金支付情况变更为“每月15日前支付当月的租金”；其中，2019年12月至2020年8月的租金、物管费分别为28385.92元，合计56771.83元/月（其中2020年2月和2020年3月租金、物管费分别为28385.93元，合计56771.85元/月除外），2020年9月至2021年8月的租金、物管费分别为29237.5元，合计58474.99元/月。同日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《补充协议》（编号为20151212-02），约定乙方向甲方支付租赁物业的租金支付情况变更为“每月15日前支付当月的租金”；2019年12月至2020年11月的租金、物管费分别为4821.71元，合计9643.42元/月（其中2020年5月和2020年11月租金、物管费分别为4821.7元，合计9643.4元/月除外），2020年12月至2021年10月的租金、物管费分别为4966.34元，合计9932.67元/月（其中2020年12月租金、物管费分别为4966.33元，合计9932.65元/月除外）。2020年3月2日，被告发出《关于千灯湖创投小镇核心区疫情防控期间租金减免申请事宜的通知》，告知各入驻企业：本次免租申请对象为与佛山市千灯湖创投小镇投资开发有限公司签订物业租赁合同的，且在千灯湖创投小镇核心区内注册登记的租户；免租范围为租金费用，不含物业管理费、电力设施维护费、水电费等其它费用，免租时间为2020年2月5日起至2020年4月4日止。（具体要求见附件1）；请符合条件的租户参照《佛山市千灯湖创投小镇投资开发有限公司关于疫情防控期间租金减免工作指引》（附件1），于2020年3月15日前向我司提交资料，由我司统一上报审批。附件1载明，如租户在合同期内有违约行为并拒绝整改的（拖欠租金等费用，自缴清整改之日起可申请减免至2020年4月4日止），或存在租赁合同纠纷的，一律不减免租金；等等。2020年3月4日，原告向被告发出《关于园区租金减免的申请》，告知：我司于2020年3月3日收到贵司发布的《关于千灯湖创投小镇核心区疫情防控期间租金减免申请事宜的通知》，但由于我司未按合同约定缴纳租金，故不符合租金减免申请的要求。由于受新型冠状病毒爆发的影响，很多企业单位来在春节过后正常复工复产，我司也在受影响的范围内，且我们行业性质的特殊性，至今未能进行复工……我司保证并承诺，若能得到贵司给与减免2个月的租金优惠，我司须在2020年4月30日前缴纳欠缴的租金、物业管理费及滞纳金；等等。2020年4月28日，原告向被告申请提前解除2号楼203-205单元的租赁约定，其将会结清2号楼203-205单元欠缴的租金、物业费及滞纳金。2020年7月10日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《解除租赁合同书》，约定双方同意提前解除《物业租赁合同》（合同编号为39度-LC201606-95），并于2020年7月10日解除；甲方没收乙方缴交的原合同履约保证金49071元，为原合同乙方支付给甲方的违约金；等等。2020年8月13日，被告发出《关于千灯湖创投小镇核心区疫情防控期间延长租金减免期限申请事宜的通知》，告知各入驻企业：依据我司3月2日发放的《关于千灯湖创投小镇核心区疫情防控期间租金减免申请事宜的通知》（附件1），符合上述通知租金减免条件的租户，租金免租期限由2个月调整为3个月（新增免租时间：9月1日至9月30日）；请符合条件的租户参照上述通知要求，于2020年8月17日前向我司提交下列资料，由我司统一上报审批。等等。2020年9月24日，原告向被告发出《关于天行达阵橄榄球场2020年疫情期租金及滞纳金减免的申请》，请求被告给予减免原告2020年2月-3月及9月的政策免缴租金及不合法的滞纳金合计60万元。2020年11月3日，原告提起本案诉讼。2021年1月6日，被告提起反诉。诉讼中，双方确认每月15日前交当月的租金，该计租周期为当月1日至当月月底；原告于2020年6月2日后复课。被告陈述，因创投小镇园区升级改造，被告对原告在2019年6月1日至2019年9月30日期间的租金进行了减免，原告在减免租金范围内已支付32632.43元，用作扣除2019年10月-12月的租金以及2020年1月的租金等费用4264.01元。2020年12月29日，被告（甲方）与广东东达昊律师事务所（乙方）签订《民事诉讼委托代理合同》，约定甲方因与原告租赁合同纠纷一案，聘请乙方提供法律服务，甲方向乙方支付律师费50000元。同日，广东东达昊律师事务所向原告开具律师费50000元的发票。另查明一，原告支付租金等费用情况：时间金额(元)支付摘要二〇二〇年六月二十九日90000南海校区2号楼203-205室2020年1-6月部分租金2020年7月6日50000南海校区2号楼203-205室2020年1-6月租金第二期费用2020年7月6日33012.93南海校区2号楼203-205室2020年1-6月租金剩余2020年7月31日8347.67南海校区2号楼203-205室租金及水电费（7月）小计181360.6备注：2020年6月29日至2020年7月31日期间汇总2020年8月10日20000天行中心场租2020年8月24日40000天行中心及橄榄球场部分租金2020年8月31日100000南海校区球场及天行中心场租2020年9月7日100000南海场租2020年9月29日104596.44橄榄球场及中心场租小计364596.44备注：2020年8月10日至2020年9月29日期间汇总2020年11月2日58474.99橄榄球场10月租金2020年11月9日10000.12天行中心10月场租2020年11月16日9917.45天行中心2020年11月租金2020年11月23日58474.99橄榄球场11月租金2020年12月21日10228.46天行中心12月租金2021年1月12日58474.99南海校区橄榄球场2020年12月租金2021年1月25日10237.17南海校区天行中心2021年1月租金2021年1月31日48474.99南海校区橄榄球场2021年1月租金2021年2月2日10000南海校区橄榄球场2021年1月租金小计274283.16备注：2020年11月2日至2021年2月2日期间汇总合计820240.2另查明二，商铺9座2020年1月1日至2020年9月30日的水费为1700.85元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。涉案三份租赁合同及补充协议为各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对各方当事人均具有法律约束力。原告主张无需支付橄榄球场、商铺9号2020年2月5日至4月4日及9月的租金，经审查，虽然被告曾发出疫情防控期间租金减免的相关通知，免租时间为2020年2月5日至4月4日及2020年9月1日至9月30日，但通知亦明确租户需符合相应条件，原告确认在此期间已欠付租金，在2020年3月4日的《关于园区租金减免的申请》中亦确认其不符合租金减免申请的要求，故原告依据相关政策意见及被告的租金减免的通知请求无需支付相应的租金，依据不足，本院不予支持。但考虑到因新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施的影响，确会对涉案租赁物的使用和经营造成影响和损失，该损失在本案租赁关系中体现为租赁对价，故本院根据公平原则，酌情确定2020年2月5日至4月4日期间的租金按50%计付。原告主张无需支付2号楼203-205单元2020年2月5日至4月4日的租金，经审查，原告在2020年4月28日申请提前解除2号楼203-205单元的租赁约定，并将结清所欠缴的租金、物业费及滞纳金，双方于2020年7月10日签订《解除租赁合同书》，随后原告于2020年6月29日至2020年7月31日期间支付款项，备注“2号楼203-205室”，即双方已就2号楼203-205单元的《物业租赁合同》的权利义务达成解约清算，现原告在解约清算后主张无需支付该租赁物2020年2月5日至4月4日的租金于法无据，本院不予支持。被告反诉解除橄榄球场的《租赁合同》及其补充协议，认为原告已拖欠租金构成根本违约，而原告抗辩其已交纳除高额滞纳金、免租期三个月的租金外的全部费用，不存在严重拖欠租金的行为，故双方的争议焦点为原告的行为是否构成根本违约。经审查，原告于2020年11月起开始定期支付2020年10月16日后的租金、管理费及水电费，其虽有逾期，但尚未达到合同约定的逾期支付租金等费用超过60天被告有权单方解除合同的期限。而在2020年8月10日至2020年9月29日期间，原告共支付364596.44元，如按原告主张应扣减原告承租的三租赁物三个月的租金及2号楼203-205室的原告已付的滞纳金，计算得出原告应付的租金等费用与原告已付的款项数额相当。考虑到受新冠肺炎疫情影响，双方对疫情期间应否免除租金及滞纳金标准未能协商一致，存在争议并诉诸法院，原告未能支付相关费用尚不构成根本违约，本院对被告反诉主张解除橄榄球场的《租赁合同》及其补充协议、返还租赁物、支付解约违约金50万元的诉请均不予支持。虽然原告的行为尚不构成根本违约，但原告仍存在欠付租金等费用的情形，如前所述，本院酌情确定2020年2月5日至4月4日期间的租金按50%计付，经核算，橄榄球场2019年12月1日至2020年9月30日的租金及管理费为541035.57元（56771.83元/月×7个月+56771.85元/月×2个月+58474.99元/月×1个月-疫情减免租金28385.93元）、商铺9座2020年1月1日至2020年9月30日的租金及管理费为81969.05元（9643.42元/月×8个月+9643.4元/月×1个月-疫情减免租金4821.71元）、商铺9座2020年1月1日至2020年9月30日的水费为1700.85元，上述合计624705.47元，现原告针对该期间的费用在2020年8月10日至2020年9月29日期间仅支付364596.44元，加上被告确认因园区升级改造减免租金可在原告已付的费用中扣除2020年1月的费用4264.01元，原告尚欠255845.02元（624705.47元-364596.44元-4264.01元），原告应支付该部分款项予被告。被告反诉主张欠付费用超出核定部分，本院不予支持。关于逾期付款的违约金，虽然两份《租赁合同》均约定逾期交付租金，每逾期一日应按所拖欠费用的5‰支付滞纳金，但合同约定的标准过高，本院酌情调整为日万分之二，原告主张按年利率6%的标准计取本院不予支持。对于原告欠付至2020年9月30日止的255845.02元，考虑到原告自2020年6月才复课，双方曾就2号楼203-205单元退租及疫情免租事宜进行协商，原告亦于2020年8月10日起至2020年9月29日期间陆续支付该期间的费用，结合原告的过错程度，本院酌情确定原告应以255845.02元为本金从2020年9月16日起至实际清偿之日止按日万分之二的标准计算违约金予被告。对于2020年10月1日起原告逾期付款的违约金，经核算，原告应向被告支付逾期付款违约金907.38元（具体计算方式详见下表），被告对违约金的诉请超出核定部分，本院不予支持。应付金额（元）对应租赁物费用起算时间（合同约定次日）截止时间（付款时间）违约金标准逾期天数违约金数额（元）58474.992020年10月橄榄球场费用2020年10月16日2020年11月2日0.000218210.5110000.122020年10月商铺9座费用2020年10月16日2020年11月9日0.00022550.0058474.992020年11月橄榄球场费用2020年11月16日2020年11月23日0.0002893.569917.452020年11月商铺9座费用2020年11月16日2020年11月16日0.000211.9858474.992020年12月橄榄球场费用2020年12月16日2021年1月12日0.000228327.4610228.462020年12月商铺9座费用2020年12月16日2020年12月21日0.0002612.2748474.992021年1月橄榄球场费用2021年1月16日2021年1月31日0.000216155.12100002021年1月橄榄球场费用2021年1月16日2021年2月2日0.00021836.0010237.172021年1月商铺9座费用2021年1月16日2021年1月25日0.00021020.47合计907.38法庭辩论终结之日后的履行情况未确定，故本院对原告是否欠付2021年2月之后的租金等费用不予审查，原告应继续按合同约定时间向被告支付2021年2月起的租金和管理费及其他欠付费用，促使合同正常履行。关于律师费，合同约定“如因乙方的上述违约行为给甲方造成包括但不限于租金、赔偿金、诉讼费及保全费、财产保全担保费、律师费等损失的，概由乙方承担赔偿责任”，本案因原告违约导致被告为此支出律师费50000元，但被告是基于解除合同而提起反诉，现本院仅支持被告的部分反诉请求，故根据案件判决情况，酌情确定原告应支付律师费25000元予被告，被告反诉超出核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、佛山天行达阵体育发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付255845.02元予佛山市千灯湖创投小镇投资开发有限公司；二、佛山天行达阵体育发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金907.38元及以255845.02元为本金从2020年9月16日起至实际清偿之日止按日万分之二的标准计算违约金予佛山市千灯湖创投小镇投资开发有限公司；三、佛山天行达阵体育发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费25000元予佛山市千灯湖创投小镇投资开发有限公司；四、驳回佛山天行达阵体育发展有限公司其他诉讼请求；五、驳回佛山市千灯湖创投小镇投资开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取2441.15元（原告已预交），由原告负担2126.15元，由被告负担315元。反诉受理费收取计8944.86元（被告已预交），由原告负担2763元，由被告负担6181.86元。两者抵扣后，原告应于上述付款同期迳付还诉讼费2448元予被告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员黄爱文二〇二一年四月十二日书记员陈嘉瑜