广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终957号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：李泽洪，女，1979年1月12日出生，汉族，住浙江省仙居县。委托诉讼代理人：刘向东，广西桔乡律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：周艺强，男，1974年3月1日出生，汉族，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：曾文俊，广东帅毅律师事务所律师。上诉人李泽洪因与被上诉人周艺强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初4361号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人李泽洪上诉请求：一、撤销一审判决第二、四项，改判李泽洪向周艺强支付2019年11月2日起至2020年3月20日期间的占用费差额36420.042元；二、周艺强向李泽洪返还测绘费1万元；三、本案一、二审诉讼费由周艺强承担。事实和理由：一、李泽洪与周艺强于2019年5月13日签订《厂房租赁协议》，该协议上的合同期是2019年5月1日至11月1日，但实际履行期从2019年5月26日至11月1日止。因双方签订《厂房租赁协议》时上一手承租人还在使用涉案厂房，后来双方确认计算租金的时间为自2019年5月26日起计。一审判决将履行开始时间认定为2019年5月1日，租金多计了25天，金额多计了11249.170元。2019年5月26日至11月1日周艺强应收租金71994.689元（14.5元/平方米×961.9980平方米÷31天×160天），李泽洪已向周艺强支付租金98570元，多支付了26575.311元。2019年11月2日至2020年3月20日期间的占用费共计62995.353元（14.5元/平方米×961.998平方米÷31天×140天），期间占用费差额36420.042元（62995.353元-26575.311元）。二、李泽洪申请法院对涉案厂房的使用面积进行测量没有过错，一审法院判决李泽洪承担50%的责任错误。周艺强对涉案厂房的面积是清楚的，是周艺强不诚实，有意欺骗李泽洪。因双方签订《厂房租赁协议》时上一手承租人还在使用，李泽洪出于相信周艺强不会作假，所以当时未进行测量，直到租赁合同期满，周艺强不愿意退回押金后才有所怀疑。且李泽洪要求测量的平方数与实际测量数相差无几。被上诉人周艺强答辩称：一、关于租金起算时间的问题，李泽洪实际于2019年5月初将涉案租赁物交付周艺强使用，一审中，李泽洪明确表示对租赁合同手写部分“在2019年5月26日开始计算租金”的内容不予确认。二、针对涉案厂房面积测量的问题，公摊面积也属于测量内容，公摊面积指的是李泽洪使用涉案租赁物必经的走廊、楼梯等面积，结合一审法院在现场鉴定笔录中要求鉴定人员对双方有争议的地方列出相应面积，但该测绘公司未予列明。如果加上双方争议的面积，李泽洪实际使用面积明显大于4号部分厂房总套内建筑面积的961.998平方米。因此一审判决根据公平原则，认定双方对超出实际厂房面积部分的租金及测绘费各承担50%责任，合理合法。李泽洪向一审法院起诉请求：一、周艺强退还李泽洪保证金55130元；二、周艺强退还李泽洪多收租金21866元；三、周艺强返还李泽洪的生产和办公设备，以上合计76996元。周艺强向一审法院反诉请求：一、李泽洪支付周艺强2019年11月1日至2020年3月30日期间的租金85773.33元；二、李泽洪返还周艺强代支付的2019年5月至2020年5月期间税费10652.2元；三、李泽洪以18380元/月的标准自2020年3月21日起计付厂房占有使用费至李泽洪完全搬离之日止，暂计至2020年5月20日为36763元；四、周艺强没收李泽洪的保证金55140元，以上合计188325.53元。一审法院认定事实：苏淑芳与周艺强系夫妻关系，双方于2004年登记结婚。坐落于中山市××××××，土地证号为中府集用（2007）第××号，地类（用途）为工业、使用权类型为出让、使用权面积为6980.4平方米的土地所有权人为中山市××××××民委员等农民集体所有，土地使用权人为中山市东凤镇民乐经济联合社。2019年4月29日，中山市东凤镇民乐社区股份合作经济联合社（甲方，以下简称民乐社区联合社）与苏淑芳（乙方）签订租赁合同书，民乐社区联合社将位于中山市东凤镇民乐社区集体物业原9队的锌棚厂房、面积为4058平方米租赁给苏淑芳。租赁期限为2019年5月1日起至2019年12月31日止。合同主要约定：厂房租金按13元/平方/月计算，每月租金为52754元，每月5号前缴纳当月租金，租赁期间厂房所发生的一切税费，包括：水电费、电话费、环境卫生费、治安费、租赁税及其他工商税收等政府部门收费，以及其他各种社会摊派费用，均由乙方负责承担。2019年12月30日，双方就上述租赁物再次签订厂房租赁合同书，租赁时间为2020年1月1日起至2020年6月30日止，其余内容均与2019年4月29日签订的租赁合同书一致。2019年5月13日，作为甲方的周艺强与作为乙方的李泽洪签订厂房租赁协议，协议主要约定：一、厂房地址、面积、租赁期限：1.厂房位于中山市东凤镇民乐社区鸿基路大丰工业区××厂房之一；2.厂房面积见测量图解，其中锌棚一座（厂房锌棚总面积）共1250平方米；3.租赁期限从2019年5月1日起至2019年11月1日止。二、厂房租金、保证金及其支付办法：1.厂房锌棚的租金按每月18380元计算（每平方为14.5元）；2.乙方必须于每月10日前支付当月租金给甲方，超期缴纳视作违约处理按金一律不得退回，该厂房建筑租赁税均由乙方支付；3.必须向甲方支付租赁锌棚租赁使用权的保证金55140元，租赁期满时由甲方退给乙方（不计利息）。三、违约责任：租赁期间，若乙方单方面违约的，甲方有权追究乙方违约所造成的经济损失。甲方处有周艺强的签名、捺印及电话号码，乙方处有李泽洪的签名、捺印及电话号码，甲方签名下方有“在星棚厂房没拆之前，两年内不涨厂房租金，在2019年5月26日开始计算租金”的手写内容，双方认可上述内容。李泽洪、周艺强提交的微信聊天记录截图及转账记录反映：李泽洪向周艺强转账支付款项，分别为2019年4月27日转账5130元、2019年5月13日转账1万元及2万元、2019年5月14日转账2万元、2019年6月11日转账2万元及2650元、2019年6月16日、2019年7月10日转账18980元、2019年8月10日转账1万元及8980元、2019年9月10日转账18980元、2019年10月10日转账18980元。李泽洪于2020年3月17日向周艺强发送“周老板下午好！现我通知你，从今天起三天内开门给我搬回生产设备及办公设备，否则给我造成的一切经济损失，将由你承担全部责任。”的内容，周艺强回复“李老板，现我通知你，从今天起三天内，请把你欠我的5个月租金，及全部租赁税一次过付清，后请把你的一切货物及办公设备搬出我厂，否则给我造成的一切经济损失，及一切的法律责任将由你全部承担”的内容。周艺强于2020年3月18日向李泽洪发送落款时间为2020年3月17日的催租函图片，图片主要内容为：李泽洪，现我通知你从今天2020年3月17日起至2020年3月20日之前，你把欠我的5个月租金及在租用我厂期间的所有租赁税一次性付清后，请马上把你的一切货物及所有办公设备搬出我厂，如果你不能在2020年3月20日之前把租金及租赁税一次性付清的话，你将承担造成我的一切经济损失及违约责任和所有的法律责任将由你全部承担！就税费问题，周艺强主张其实际向村委会租用的厂房面积为4058平方米，村委会按2220平方米上报，124320元是村委会向税局申报的租金金额，税率为17.672%，其按李泽洪租用的面积1250平方米占总面积的比例计算得出李泽洪应向周艺强支付税费10652.2元并提交收据佐证其上述主张。李泽洪确认上述收据的真实性，但认为与本案无关。经查，2020年2月10日，民乐社区联合社向苏淑芳出具两份收款收据，其中一份载明“代收款（2019年5月-2019年12月，2220方*1元/方/年*8）（￥1480.00）”的内容，另一份载明“代收款（2019年5月-2019年12月，124320元*17.672%）（￥21969.83）”的内容，未反映上述款项的性质。一审诉讼中，李泽洪申请对涉案厂房面积进行测量，一审法院依法委托广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司对涉案房屋套内建筑面积进行现场实测。一审法院对双方制作现场笔录，李泽洪认为测量面积应为四号厂房实际使用的车间及三号厂房中的三间办公室；周艺强认为公摊面积也属于测量内容，双方约定三号厂房公摊面积一人一半，李泽洪使用的四号厂房车间测量面积应包含墙外的滴水管并主张实际面积一般占建筑面积78%至80%，按该比例，涉案厂房面积与合同约定面积相差无几。另，一审法院在现场鉴定笔录中要求鉴定人员对双方争议的地方列出相应的面积。2020年7月24日，广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司出具的测绘成果报告书反映：中山市东凤镇民乐社区××××丰工业区（指界区域）3间办公室（办公室1、办公室3、办公室4）、4号部分厂房总套内建筑面积为961.9980㎡，3间办公室套内建筑面积为49.3240㎡，4号厂房套内建筑面积为912.6740㎡。李泽洪已支付测绘费1万元。一审庭审中，李泽洪称其于2020年3月17日向法院提起本案诉讼后周艺强才向李泽洪发送催租函没有任何意义；双方租赁合同于2019年11月1日已经到期且李泽洪明确向周艺强表示不再续租，故其自2019年11月开始没有再向周艺强支付租金。周艺强称因疫情期间封村，其为保障厂房内的财物安全，与村里的人沟通后在2020年2月底在涉案厂房办公室加了一把锁；其并没有将车辆停放在涉案厂房门口；双方的合同于2020年3月20日已经解除了；李泽洪并没有通知其不再续租，也没有办理任何交接手续，在其一再催租后李泽洪也没有说要搬走而是至2020年3月才说要搬走。一审法院认为：周艺强与苏淑芳为夫妻关系，周艺强承租李泽洪位于中山市××厂房之一，并签订了厂房租赁协议，双方成立租赁合同关系。一、关于合同解除的时间问题。首先，周艺强主张双方签订的厂房租赁协议于2019年11月1日期满，但租期太短，故李泽洪在合同下方书写“在星棚厂房没拆之前，两年内不涨厂房租金，在2019年5月26日开始计算租金”的内容，故双方租期自2019年5月26日至2021年4月30日，但周艺强未就其上述主张提交相关依据佐证，李泽洪对此亦不予确认，故对周艺强的上述主张不予采信。其次，周艺强提交的证据未反映周艺强自2019年11月起至2020年3月间曾就该期间的租金问题与李泽洪进行协商，且双方签订的厂房租赁协议在2019年11月1日到期后双方并未续签合同，周艺强亦未举证证明李泽洪在2019年11月至2020年3月期间有实际经营，故认定双方签订的厂房租赁协议已于2019年11月1日因合同期满而解除。最后，李泽洪直至2019年11月1日双方合同期满仍未将生产设备及办公设备搬离涉案厂房，亦未与周艺强办理交接手续，李泽洪未就其未能在2019年11月1日合同期满前搬离涉案厂房的原因作出合理解释，且经双方确认的微信聊天记录反映李泽洪直至2020年3月17日才向周艺强发送要求周艺强从2020年3月17日起三天内开门让其搬回生产设备及办公设备，周艺强亦要求李泽洪在2020年3月20日之前将一切货物及所有办公设备搬出涉案厂房，故李泽洪应按原租金标准向周艺强支付2019年11月2日至2020年3月20日期间的占用费。二、关于涉案厂房面积、租金及测绘费的问题。首先，一审法院根据李泽洪的申请依法委托广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司对涉案房屋套内建筑面积进行现场实测，李泽洪认为测量面积应为四号厂房实际使用的车间及三号厂房中的三间办公室，周艺强认为公摊面积也属于测量内容，双方约定三号厂房公摊面积一人一半，但周艺强未就其上述主张提交相关依据佐证，故对其关于双方约定三号厂房公摊面积一人一半的主张不予采信。其次，一审法院在现场鉴定笔录中要求鉴定人员对双方有争议的地方列出相应面积，但该公司未予列明。广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司出具的测绘成果报告书反映涉案厂房3间办公室（办公室1、办公室3、办公室4）、4号部分厂房总套内建筑面积为961.9980㎡，这与双方签订的厂房租赁协议记载的面积1250平方米不相符，在无相反证据予以推翻上述测绘成果报告书的情况下，应采信测绘成果报告书，认定涉案厂房面积为961.9980平方米。再次，即便存在公摊面积，存在接近300平方米的公摊面积不合理，故对周艺强关于按一般实际面积与建筑面积比涉案厂房面积与合同约定面积相差无几的主张不予采信。最后，因租金系基于厂房面积计算得出的，双方在签订厂房租赁协议时均未就厂房的实际面积进行测量，且李泽洪已按1250平方米的涉案面积向周艺强缴纳了2019年5月1日至2019年11月1日期间的租金，李泽洪未举证证明其在租赁期间曾就涉案厂房的面积问题与周艺强进行交涉，双方对涉案厂房实际面积与合同约定面积不符均存在过错，故根据公平合理原则，认定双方对超出实际厂房面积部分的租金及测绘费用各承担50%的责任。结合上述认定，李泽洪应支付周艺强2019年5月1日至2020年3月20日期间租金及占用费170716.3元{（14.5元/平方米×961.9980平方米×10个月＋14.5元/平方米×961.9980平方米÷31天×20天）＋[（1250平方米-961.9980平方米）×14.5元/平方米×10个月＋（1250平方米-961.9980平方米）×14.5元/平方米÷31天×20天]×50%}，李泽洪已支付周艺强上述期间租金及占用费98570元（2万元＋2650元＋18980元＋1万元＋8980元＋18980元＋18980元），故李泽洪尚需支付周艺强2019年11月2日至2020年3月20日期间占用费差额72146.3元（170716.3元－98570元）。李泽洪已支付测绘费1万元，周艺强应支付5000元给李泽洪。三、关于没收保证金及税费返还的问题。因双方签订的厂房租赁协议已于2019年11月1日期满解除，李泽洪已按期支付租赁期间的租金，李泽洪不存在违约行为，故周艺强主张没收保证金55140元没有合同依据，不予支持。又，周艺强提交的收据未反映款项的具体性质，周艺强亦未提交其他依据证明其支出厂房租赁税，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，周艺强应承担举证不能的不利后果，故对周艺强关于李泽洪返还税费的诉讼请求亦不予支持。四、关于2020年3月21日起至实际搬离之日止的占用费及生产设备、办公设备返还的问题。双方签订的厂房租赁协议已于2019年11月1日解除，且已认定李泽洪自2019年11月2日起占用涉案厂房，并要求李泽洪支付周艺强2019年11月2日至2020年3月20日期间的占用费，但周艺强在李泽洪向其发出要求其三天内开门让李泽洪搬回生产设备及办公设备的情况下要求李泽洪先行支付租金及租赁税后再搬离上述设备，周艺强上述维权行为不当，系导致其产生扩大损失的直接原因，故周艺强诉求2020年3月21日起至实际搬离之日止的占用费，无理，不予支持。又，因李泽洪已搬走涉案厂房内的生产设备和办公设备，故对李泽洪关于周艺强立即返还李泽洪生产设备和办公设备的诉讼请求亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十六条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：一、李泽洪与周艺强的租赁合同关系于2019年11月1日解除；二、李泽洪于判决发生法律效力之日起三日内向周艺强支付2019年11月2日起至2020年3月20日期间的租金（占用费）差额72146.3元；三、周艺强退回李泽洪保证金55130元；四、周艺强于判决发生法律效力之日起三日内向李泽洪返还测绘费5000元；五、驳回李泽洪的其他请求；六、驳回周艺强的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1724元（已由李泽洪预交），由李泽洪负担；反诉案件受理费2033元（已由周艺强预交），由周艺强负担1903元，由李泽洪负担130元，并直接向周艺强支付。本院二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。二审中，周艺强应本院要求提交其持有的《厂房租赁协议》，在周艺强持有的《厂房租赁协议》中，甲方签名下方有“在星棚厂房没拆之前，两年内不涨厂房租金，在2019年5月26日开始计算租金”的手写内容。就该内容，周艺强称该手写内容是李泽洪书写，表明合同期限延长至2021年4月30日，其不认可其他内容。李泽洪称该内容系周艺强书写，但其仅认可“2019年5月26日开始计算租金”部分，不认可“在星棚厂房没拆之前，两年内不涨厂房租金”部分的意思为协议期限为两年。本院认为，本案二审双方的争议焦点，一是租金起算时间；二是一审判决确定双方对超出实际厂房面积部分的租金及测绘费用各承担50%的责任是否正确。关于争议焦点一，即租金起算时间的问题。本案双方当事人均确认《厂房租赁协议》中，甲方签名下方有“在星棚厂房没拆之前，两年内不涨厂房租金，在2019年5月26日开始计算租金”的手写内容。周艺强虽主张该内容为李泽洪自行书写，其对“2019年5月26日开始计算租金”部分不予确认，但其本人持有的合同中亦有该内容，本院认定该内容为双方当时达成一致的意思表示，本案租金应自2019年5月26日开始计算。关于争议焦点二，即一审判决确定双方对超出实际厂房面积部分的租金及测绘费用各承担50%的责任是否正确的问题。考虑到李泽洪作为承租人在合同履行过程中一直未就租赁物的面积提出异议、及时交涉解决相关争议，存在一定过错；而本案测绘成果报告书所反映的961.9980平方米的面积为“套内建筑面积”，未包括建筑物墙体及外围的面积，且承租人对租赁物相连的走廊、楼梯等相关空间承担一定的公摊面积租金亦符合房屋、厂房租赁合同中计算租金的交易习惯，符合公平原则，故本院认定一审法院判决确定双方对超出实际厂房面积部分的租金及测绘费用各承担50%的责任并无不当。鉴于上述分析，一审判决计算的李泽洪应向周艺强支付租金的计算标准并无不当，但租金起算时间应予纠正。一审判决计算的李泽洪应付款项72146.3元中应减去2019年5月1日至2019年5月25日的租金12933{[14.5*961.998+14.5*（1250-961.998）*50%]/31*25}元，即，应支付的金额为59213.3元。综上所述，上诉人李泽洪的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初4361号民事判决第一、三、四、五、六项；二、变更广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初4361号民事判决第二项为：李泽洪于本判决发生法律效力之日起三日内向周艺强支付2019年11月2日起至2020年3月20日期间的租金（占用费）差额59213.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1724元（李泽洪已预交），周艺强负担1234元，李泽洪负担490元；反诉案件受理费2033元（周艺强已预交），由周艺强负担1394元，由李泽洪负担639元。二审案件受理费818元（李泽洪已预交），周艺强负担260元（周艺强负担部分于本判决发生法律效力之日起三日内迳付李泽洪），李泽洪负担558元。本判决为终审判决。审判长 徐 红 妮审判员 谢 劲 东审判员 赵  娟二〇二一年四月二十一日书记员 勾华吴歌