河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫1503民初788号原告陈明红，男，汉族，1965年9月5日出生，农民，住信阳市平桥区。原告张世群，女，汉族，1967年11月27日出生，信阳市邮政局职工，住信阳市浉河区。被告郑顺超（兼张瑞浩、孙一铎委托代理人），男，汉族，1993年8月15日出生，个体户，住信阳市平桥区。委托代理人周世昌，河南文赢律师事务所律师。被告张瑞浩，男，汉族，1991年11月15日出生，个体户，住信阳市浉河区董家河乡楼畈村21号，身份证号411502199111159371。被告孙一铎，男，汉族，1993年7月18日出生，军人，住信阳市平桥区明港镇军民路97号，身份证号411503199307180611。原告陈明红、张世群诉被告郑顺超、张瑞浩、孙一铎租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈明红、张世群、被告郑顺超（兼张瑞浩、孙一铎委托代理人）及其委托代理人周世昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈明红、张世群共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付拖欠的第六年的房屋租赁费350000元，并按照合同约定，自拖欠应付款之日即2020年2月28日起按日租金的20%支付滞纳金至欠款付清之日止；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年4月13日，原告陈明红、张世群作为出租方与承租方的被告张瑞浩、郑顺超、孙一铎签订房屋租赁协议，将原告位于信阳市平桥区阳光花园的房屋及附属设施租赁给乙方使用。合同约定：租赁期限8年，自2015年7月1日至2023年6月30日。前三年的租金为每年30万元，共计90万元，在合同签订时一次性付清。第四年的租金按5%递增，即315000元并应在2018年2月28日前一次性付清；第五年的租金按8%递增，即324000元并应在2019年2月28日前一次性付清；第六年的租金为350000元并应在2020年2月28日前一次性付清；第七年的租金为385000元并应在2021年2月28日前一次性付清；第八年的租金为423500元并应在2022年2月28日前一次性付清。承租方逾期交纳合同约定的费用，每逾期一天，按日租金的20%支付滞纳金。合同签订后，被告自2020年2月28日开始拖欠原告第六年的租赁费不付，虽经多次催要，仍然一直拖欠。被告的违约行为已经损害了原告的合法权益。为维护原告自身权益，特起诉，请求人民法院查明事实，依法判如所请。被告郑顺超、张瑞浩、孙一铎共同辩称，一、原告要求被告支付租金和滞纳金的理由不成立，被告并不拖欠原告第六年房租，双方租赁合同已经法定终止。1、根据双方签订的《房屋租赁合同》中关于合同终止情形，专门约定了不可抗力事由；2、关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见中，对新冠肺炎属于不可抗力的事由可以认定，并专门出具了相关意见。二、双方租赁合同中不仅约定了不可抗力事由，而且双方经沟通表明房屋租赁已终止，并由被告出具了相应的保证书。根据合同法第118条，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。根据该条约定，被告在不拖欠原告房租的情形下，及时把经营倒闭的餐厅通知对方，因为疫情爆发前2个月，商铺门口一直在修路，修完路迎来疫情的全面爆发。在此过程中，双方磋商达成终止协议，并且由被告出具保证书，内容如下“如果被告2个月内没有转租出去，则原告可以无条件要求被告搬走”。被告在此后找到第三承租人，但最终因原告的多次变卦和各种无理要求导致转租失败。被告不得不怀疑原告有侵吞转让费之嫌疑。后疫情一直持续导致房屋闲置时间过长，原告又恶意起诉要求被告承担房租35万元的行为实属不诚信之举。三、原告在该纠纷中存在明显过错，给被告造成了高达10多万元的损失。被告在合同履行中，一直保持着积极履行合同的目的，以诚信为原则的方式与原告接触。在餐厅倒闭、符合双方合同约定的解除终止的情况下，被告为了能尽快解决后续事宜，避免双方损失进一步扩大，不仅向原告出具了保证书，还对房屋装修等大的花费进行让步，积极磋商原告和第三承租人的具体事宜，但原告不讲理，多次改变要求，其行为严重的不诚信和不合理，导致转租失败。因原告有被告的承诺书，其想私吞该笔转让费的心思显而易见。四、被告存在恶意诉讼，想通过法律手段达成非法敛财之举。双方在疫情期间已经达成终止协议，原告手中持有被告出具的2个月处理完毕否则无条件搬走的保证书，因此原告只要不转租成功，就可以获得房屋装修的大量剩余价值(被告装修花费60多万元左右)。但因疫情的影响和原告过错导致损失进一步扩大，房屋空置时间已经长达1年多，原告开始变换策略，起诉被告要求支付该年的房租。原告的行为，不应被法律所支持。五、根据最高人民法院发布《关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若问题的指导意见(二)》中，最高人民法院审判委员会对允许解除租赁合同的特殊情形有做规定，符合一方已经完全确定不可能再交得起租金，合同不可能再履行，再延续多长时间也不可能交租金，这种情况应当允许双方当事人都提出解除合同的请求，法院应当支持。实际上早点把枷锁去掉，让一方当事人去寻找新的商机。另外根据《民法总则》第一百八十条，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。本案中双方签订的房屋租赁合同第七条第6项约定，因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。期间，原告同意过合同终止，被告才积极寻找第三承租人，但因原告的刁难导致转租失败，加上疫情原因和房屋已闲置1年多之久，被告已经无力交得起房租，合同目的也不能实现，根据公平原则和双方合同约定的不可抗力的解除事宜，被告请求法院终止双方协议。经审理查明，2015年4月13日，原告陈明红、张世群（甲方）与被告郑顺超、张瑞浩、孙一铎（乙方）签订《房屋租赁合同》，与本案审理有关内容约定如下：一、租赁物状况，甲方将位于信阳市平桥区阳光花园建筑面积1100㎡的房屋及附属设施租赁给乙方使用。二、租赁期限，租期为八年，自2015年7月1日起至2023年6月30日止。三、租金，1、房屋三年租金为每年300000元，签订合同同时一次性付清三年租金，共计900000元整。2、三年期满后，第四年租金按年租金的5%递增，即第四年为315000元整；第五年按租金的8%递增，租金324000元整；第四年租金应在2018年2月28日前一次性付清，第五年租金应在2019年2月28日前一次性付清。第六年租金为350000元整。第七年租金为385000元整。第八年租金为423500元整。第十条乙方违约责任，2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按日租金的20%支付甲方滞纳金。第十一条免责条件，1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2015年8月9日，双方签订《房屋租赁增补合同》，约定第六年、第七年、第八年房屋租金应在2020年、2021年、2022年每年的2月28日一次性交清。《房屋租赁合同》签订后，三名被告依约交纳前三年租金共计900000元，两名原告将案涉房屋交付三名被告，被告对房屋进行了装修，作为经营网咖使用。自2018年起，原告将网咖转做餐饮，该年度房租亦正常交纳。2019年3月22日、4月8日，被告分两笔向原告交纳第五年（2019年7月1日至2020年6月30日）房租共计324000元。因被告未按约定于2020年2月28日前交纳第六年（2020年7月1日至2021年6月30日）租金，原告自2020年5月起多次向被告催要租金，但仍未支付。原告遂于2020年7月将房屋加锁，为此，被告郑顺超于2020年7月31日向原告出具承诺书，内容为“因承租在行政路116、117号的房租到期，至今未交房租，房东给予两个月宽限期，如两个月宽限期到房屋未转租出去，房东收回房屋，本人收拾东西走人，宽限期内房屋由承租方向外转让，房东应给予适当配合，房东宽限时间为2020年7月1日至8月31日止，如果8月31日还不退房，从7月1日到2020年底房东所产生的损失一切由我本人承担。在8月31日房东收回房子后，孙一铎、张瑞浩不再与房东发生任何经济纠纷和赔偿，如有此情况，后果由本人全权负责”。承诺书出具后，原告将加装的门锁拆除。被告郑顺超于2020年8月向两名原告介绍了意向承租人，但双方就是否超出原有租赁期限及转让费收取产生分歧，案涉房屋未能成功转租出去。后被告郑顺超对外张贴招租信息，房屋一直处于空置状态至今，被告也未将房屋内经营所用物品搬离，房屋钥匙未交还原告。庭审中，原、被告双方表示一致同意解除《房屋租赁合同》。庭审后，原告补充提交光盘两份，证明本案审理过程中，被告于2021年3月2日将其放置在涉案房屋内的物品搬离，并对其此前的装修设施进行拆除，拆除过程中对房屋结构有所破坏，原告增加诉讼请求要求被告停止破坏房屋的行为。另查明，郑顺超与转承租人李发群房屋租赁合同纠纷一案，曾于2020年8月诉至本院。该案中查明，2019年11月19日，郑顺超与李发群就其承租的涉案部分房屋签订《承包合同》，承租面积800平方米，用于经营茶餐厅；承包期限三年，自2019年12月1日至2020年12月1日。第一年租金24万元，于2019年12月1日交清；第二年租金26万元，第三年租金28万元，第二、三年的租金在当年11月1日交清；除租金外，李发群每年另支付承包费30万元，于每年3月1日前付20万元，5月1日前付10万元。后李发群未按约定在2019年12月1日交清下余租金11万元，也未在2020年3月1日前付承包费20万元，5月1日前付承包费10万元。郑顺超分别于2020年7月14日、2020年8月3日用手机短信方式向李发群发出《催收通知》及《解除合同通知》。对此，本院确认其二人之间的《承包合同》于三日后即2020年8月6日解除，同时因疫情原因酌情免除李发群承租期间一个半月的租金。本院认为，原告陈明红、张世群与被告郑顺超、张瑞浩、孙一铎签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容并不违反法律强制性规定，当属有效，对双方当事人均具有约束力，并应作为解决本案纠纷的依据。原告将案涉房屋交付给三名被告使用，被告则应按约定期限向原告支付租金。三名被告未按期交纳租金的行为已构成违约。现原、被告双方一致同意解除案涉《房屋租赁合同》，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条之规定，合同自本院向三名被告送达起诉状副本时即2021年2月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。三名被告交纳房租至2020年6月30日，此后被告虽主张受疫情后续影响未再经营店面，但双方就退租事宜未能达成一致，被告亦未按承诺内容将其物品搬离租赁房屋，房屋钥匙仍由被告持有，租赁房屋仍在承租人的控制之下，即便未使用房屋，其亦未举证证明已通知原告收房或与其办理房屋交接手续，故双方的租赁合同关系仍然存续，其理应承担占用房屋期间的相关费用。被告仍应向原告支付2020年7月1日起至合同解除之前即2021年2月1日期间的租金。关于被告辩称疫情期间因不可抗力无法经营的答辩意见，本地发生新冠疫情期间系被告将房屋转租他人期间，且该段期间内被告已将租赁费预先支付给原告，被告以此为由请求免除租金支付义务，理由不能成立。但考虑到另案中判决郑顺超免除转承租人一个半月租金的情况，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》精神，兼顾当事人之间的公平原则，酌情扣除该段期间内其已支付的租金，即三名被告应向两名原告支付租金为160417元（350000元÷12个月×5.5个月）。被告未按约定于2020年2月28日前向原告支付第六年租金，已构成违约，双方关于违约金按日租金20%支付的约定，超出法律规定范围，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本院综合合同履行情况、原告的实际损失、当事人过错程度等情况，对原告主张的违约金请求酌情调整为以160417元为基数，自免除1.5个月租金违约责任期限届满之日即2020年4月3日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率四倍计算。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定："在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。"原告增加要求被告停止侵权行为的诉讼请求的时间发生在法庭辩论结束后，与上述法律规定不符，且与本案不属于同一法律关系，本院依法不予处理。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百八十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条之规定，判决如下：一、解除原告陈明红、张世群与被告郑顺超、张瑞浩、孙一铎签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁增补合同》。二、被告郑顺超、张瑞浩、孙一铎于本判决生效后七日内，将位于信阳市平桥区阳光花园小区行政路116、117号房屋腾空并交还给原告陈明红、张世群。二、被告郑顺超、张瑞浩、孙一铎于本判决生效后七日内，支付原告陈明红、张世群租金160417元及利息（以160417元为基数，自2020年4月3日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率四倍计算至款项实际清偿之日止）。三、驳回原告陈明红、张世群其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3275元，由原告陈明红、张世群负担1500元，被告郑顺超、张瑞浩、孙一铎共同负担1775元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省财政厅非税收入财政专户，开户行：兴业银行郑州分行营业部，账号：46×××70。审判员  蒋荟二〇二一年四月十九日书记员  齐眉