山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁民终419号 上诉人（原审原告）：济南农村商业银行股份有限公司，住所地山东省济南市历下区转山西路1号（奥体金融中心A栋）。 法定代表人：董兴磊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：闫少奇，北京德恒（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫得玉，北京德恒（济南）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘利利，女，1974年4月4日出生，汉族，住山东省济南市槐荫区。 被上诉人（原审被告）：山东大舜天成置业有限公司，住所地山东省济南市长清区。 法定代表人：刘中胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高昱，男，该公司工作人员。 上诉人济南农村商业银行股份有限公司（以下简称济南农商行）因与被上诉人刘利利、山东大舜天成置业有限公司（以下简称大舜天成公司）执行异议之诉一案，不服山东省济南市中级人民法院（2020）鲁01民初3371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 济南农商行上诉请求：1.依法撤销济南市中级人民法院（2020）鲁01民初3371号民事判决；2.依法改判支持济南农商行的一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由刘利利、大舜天成公司承担。事实与理由：一、济南农商行提交的新证据和一审中提交的证据，均能够证明济南农商行对案涉车位享有优先受偿权。一审法院就济南农商行对案涉车位的优先受偿权未予认定，属于认定事实错误。1.济南农商行提交的抵押登记档案中划红线的“房屋分户平面图”记载：“坐落：历下区236号4号楼1-101（-）室，户室号：101（-），所在层次：第-1层”，该平面图证明4号楼1-101（-）覆盖了整个第-1层除公用建筑设施用房及储藏室之外的全部区域面积，因此案涉“Ａ-06”车位属于4号楼1-101（-）内的车位。并且，该平面图还记载，4号楼1-101（-）整个范围被不动产登记部门划“红线”圈定并标注“红线以内全部抵押”，足以证明4号楼1-101（-）区域全部抵押给了济南农商行，坐落于红线以内的“Ａ-06”车位当然属于抵押财产范围，济南农商行当然对“Ａ-06”车位享有优先受偿权。2.济南农商行在一审中提交的1号楼、4号楼房产证、房屋分户图、他项权证、【鲁嘉和评2017第1756、1757号】评估报告、鲁广泰评房鉴字2019第××号估价报告、建设工程规划许可证、房屋权属证明、（2018）鲁01民初609号民事判决书、（2020）鲁01执恢138号执行裁定书等证据，能够证明4号楼1-101（-）办理了独立产权登记，该房产实际用途为地下车库（位），整个4号楼1-101（-）占据了第-1层除公用建筑设施用房及储藏室之外的全部区域面积，覆盖了包含案涉“Ａ-06”车位在内的4号楼全部车位；也能够证明济南农商行对4号楼1-101（-）整体享有抵押权，在济南市中级人民法院（2018）鲁01民初609号民事判决已经认定济南农商行对4号楼1-101（-）享有优先受偿权的情况下，可以认定该优先受偿权及于4号楼1-101（-）内的案涉“Ａ-06”车位。一审法院关于“济南农商行提交的证据不足以证实其对涉案车位享有优先受偿权”的认定属于事实错误。二、刘利利提交的证据，不足以证明其享有可以排除对案涉车位强制执行的权利，一审法院认定其“就涉案车位享有足以排除强制执行的民事权益”，属于认定事实错误。1.大舜天成物业管理处为刘利利出具的《证明》，不符合有效证据的形式要件，且真实性无法确定，不应作为认定刘利利购买、占有、使用案涉车位的有效证据。首先，大舜天成物业管理处并非在工商部门注册登记的合法主体，其出具的证明不能作为合法证据使用，该物业管理处也不是买卖合同的相对方，没有资格也没有能力证明案涉车位的买卖及使用情况。其次，大舜天成物业管理处出具的《证明》无该单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，不符合关于单位证明材料形式要件的规定，不应作为有效证据采信。一审法院未严格审查该《证明》的合法性，违反法律规定。另外，济南农商行在一审中提交了（2020）鲁01执异286号执行裁定书、（2020）鲁01执异382号执行裁定书及三份大舜天成物业管理处证明，证明大舜天成物业管理处惯于出具虚假证明。济南农商行在二审中补充提交的新证据也再次证明大舜天成物业管理处惯于出具虚假证明，其在本案中出具的证明材料均不能采信。2.刘利利提供的证据不足以证明其已经支付案涉车位购买价款。刘利利在一审中提交的购房合同、购房发票、二手房买卖合同、车位买卖合同、首付款的收条及首付款银行流水、尾款付款协议书等证据，均未体现出车位价款的支付情况，不能证明其已经支付了案涉车位的购买价款。三、济南农商行对案涉车位依法享有对抗案外人的担保物权优先受偿权，即便刘利利购买案涉车位使用权情况属实，其也不能排除济南农商行对案涉车位的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，济南农商行对案涉“Ａ-06”车位享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，而刘利利购买的是车位使用权，且案涉“Ａ-06”车位不属于居住用房，故刘利利不属于法律规定应予特殊保护的商品房消费者，并不享有优先于济南农商行优先受偿权的相关权利。即便刘利利属于一般不动产买受人，在包含案涉“Ａ-06”车位的4号楼1-101（-）已办理独立产权登记的情况下，刘利利未与大舜天成公司签署合法有效的车位（产权）买卖合同而仅签订了车位（使用权）买卖合同，且亦未支付全部价款，系因其自身原因未办理车位产权登记，故其亦不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的情形，根本不享有排除普通债权人执行的权利，更不能排除享有优先受偿权的济南农商行的执行。一审法院应适用《执行异议和复议规定》第二十七条依法驳回刘利利对案涉车位提出的执行异议，却依据《执行异议和复议规定》第二十八条认定刘利利就案涉车位享有排除强制执行的民事权益，认定事实、适用法律严重错误。 刘利利辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回济南农商行的上诉请求。 大舜天成公司未到庭，未作答辩。 济南农商行向一审法院起诉请求：1.请求法院撤销（2020）鲁01执异272号裁定书，恢复对济南市历下区车位的执行；2.案件受理费由刘利利、大舜天成公司负担。 一审法院认定事实： 一、济南农商行与山东雷泽经贸有限公司（以下简称雷泽公司）、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美金融借款合同纠纷一案，一审法院于2018年8月22日作出（2018）鲁01民初609号民事判决，判决：一、雷泽公司于判决生效之日起10日内偿还济南农商行借款本金2005万元、利息500375.58元及赔偿济南农商行律师代理费损失86600元；二、雷泽公司于判决生效之日起10日内偿还济南农商行借款本金599.9万元、利息144679.36元及赔偿济南农商行律师代理费损失25872元；三、济南农商行对大舜天成公司提供的（济南农商行营业部）抵字（2017）年第02-007号《抵押合同》项下抵押房产［位于济南市历下区236号1号楼101（-）、102（-）、1-2401、1-2704、2-2401（房产证号：济房权证历字第××号）］在判决第一项所确定的债权范围内享有优先受偿权；四、济南农商行对大舜天成公司提供的（济南农商行营业部）抵字（2017）年第02-008号《抵押合同》项下抵押房产［位于济南市历下区236号4号楼1-101（-）、1-103（-）至1-114（-）（房产证号：济房权证历字第××号）］在判决第二项所确定的债权范围内享有优先受偿权；五、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美对判决第一、二项所确定的债务承担连带清偿责任。六、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美在履行判决义务后，有权向雷泽公司追偿。 2018年4月19日，一审法院作出（2018）鲁01民初609号民事裁定，冻结雷泽公司、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美、李海岭的银行存款2750万元或查封、扣押其相应价值的财产。2018年4月23日，一审法院作出（2018）鲁01民初609号协助执行通知，查封大舜天成公司名下证号为济房权证历字第××号证下历下区236号1号楼101（-）、102（-）、1-2401、1-2704、2-2401房产；4号楼1-101（-）、1-103（-）、1-104（-）、1-105（-）、1-106（-）、1-107（-）、1-108（-）、1-109（-）、1-110（-）、1-111（-）、1-112（-）、1-113（-）、1-114（-）号房产。查封期限三年，自2018年4月23日至2021年4月22日。 二、上述判决生效后于2019年4月4日立案执行，案号为（2019）鲁01执450号，后一审法院作出（2020）鲁01执恢138号执行裁定书，拍卖大舜天成公司名下含案涉车位在内的多处不动产。刘利利不服该裁定，提起执行异议，一审法院于2020年9月7日作出（2020）鲁01执异272号执行裁定书，裁定中止对案涉车位的执行。申请执行人济南农商行不服该裁定，遂提起本案执行异议之诉。 三、2004年9月28日，陈玮与大舜天成公司签订商品房买卖合同，购买案涉历下区236号4号楼3单元101号房屋及Ａ-06号车位。刘利利于2013年8月21日通过济南百居安房地产咨询有限公司与陈玮签订《房屋买卖合同》，购买案涉4号楼3单元101号房屋及Ａ-06号车位，房屋价款165万元，地下停车位18万元，共183万元，该合同中备注183万元包括车位。刘利利于2013年8月27日向陈玮支付购房款133万元，陈玮出具收到条，剩余50万元款项通过办理银行按揭支付。2013年10月10日，刘利利向大舜天成公司支付3000元车位更名费，并于当日与大舜天成公司签订案涉车位买卖合同。现上述房产现已变更登记至刘利利名下，房权证号为：济房权证历字第××号。 四、2015年7月30日，刘利利向大舜天成物业管理公司支付车位服务费115.5元。大舜天成物业管理公司出具《证明》一份，载明：“兹证明，济南市历下区236号大舜天成小区4号楼3单元101室业户刘利利，于2013年10月购买了位于小区4号楼下Ａ-06号车位，车位自购买之日起车位管理费一直正常缴纳，未拖欠，并且正常使用至今。”刘利利实际占有使用案涉车位。 一审法院认为，本案的争议焦点为：刘利利对案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。刘利利系商品房及案涉车位的使用权买受人，其主张案涉车位应排除执行，可以参照上述规定予以处理。本案中，案涉车位为大舜天成公司自行划定的与住宅配套使用的车位，无独立产权，济南农商行提交的证据不足以证实其对案涉车位享有优先受偿权。同时，刘利利作为本小区业主，在案涉房屋被查封之前，已经从陈玮处购得房屋及案涉车位的使用权，支付了全部款项，且刘利利已与大舜天成公司签订车位买卖合同，完成更名。刘利利对案涉车位实际占有使用，未办理产权登记亦非其自身原因所致。因此，刘利利就案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益，可以排除济南农商行对于案涉车位的强制执行。综合全案事实及民事权益的具体情况来看，济南农商行要求继续执行案涉车位没有事实及法律依据，一审法院不予支持。 综上，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决：驳回济南农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费3900元，由济南农村商业银行股份有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 济南农商行向本院提交以下证据：证据1.历下区236号4号楼1-101（-）《房屋分户平面图》（抵押登记版），证明案涉车位坐落于历下区236号4号楼1-101（-）之内，属于济南农商行享有优先受偿权的范围，济南农商行对案涉车位享有优先受偿权。证据2.大舜天成物业管理处证明、山东大舜天成置业有限公司情况说明各1份，证明大舜天成物业管理处出具虚假证明材料，其在本案中出具的证明材料也不可信。证据3.查询山东舜风房地产开发有限责任公司舜风世纪花园1＃和4＃地下一层施工图纸的复函及附图，证明案涉车位在建设之前已经过建筑工程规划许可，系开发商依据规划合法建造的地下车位，并非其自行划定的无产权车位。证据4.济南市人防办政府信息公开告知书（2021）第1号，证明案涉车位不属于人防工程。 刘利利质证称，对证据1和3真实性无异议，对证明目的有异议。该两份证据结合车位使用权买卖合同，对于无法办理产权证的描述足以证明案涉车位系无独立产权的车位，刘利利作为案涉车位所在小区业主，其签订买卖合同、支付价款、实际占有使用的时间均早于抵押和查封时间，对案涉车位享有合法的财产权益。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定及九民会议纪要司法精神，足以排除济南农商行申请的强制执行。证据1中“红线以内全部抵押”的字样是谁书写无法确定，且“红线以内全部抵押”的位置没有大舜天成公司盖章确认。证据3中该图纸中并未明确标注相关车位及车位号。另外，济南农商行据以申请执行的依据是（2018）鲁01民初609号民事判决，该判决已明确载明其享有优先受偿权的范围不包括案涉车位。对证据2真实性无异议，该证据与本案无关，且不能证明济南农商行的证明目的。大舜天成物业管理处是该小区车位的管理者，其出具的证明当然可以证实相关车位是谁在占有使用。对证据4的真实性没有异议，对其证明目的有异议。该证据中虽然有地下停车场、地下室内无人防工程的表述，但并未明确答复相关地下停车位可以办理产权证。另外，车位无法办理独立产权证的原因有多种，即使案涉车位所在的工程不属于人防工程，也不能证明该车位可以办理独立产权证。根据车位买卖合同约定，足以证实开发商大舜天成公司在出售车位时已经明确该车位无法独立分割办理产权证。根据一审提交的产权登记信息，该工程并没有独立分割，并登记于大舜天成公司名下。在案涉车位未独立分割的情况下，刘利利当然无法申请办理独立产权登记手续，也就不存在未办理产权登记的错误情况。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、对于济南农商行提交的证据1、证据3、证据4的真实性，刘利利没有异议，本院予以确认。结合一审法院作出的（2018）鲁01民初609号民事判决，该判决已生效且确认，济南农商行对位于济南市历下区236号1号楼101（-）、102（-）、1-2401、1-2704、2-2401（房产证号：济房权证历字第××号）享有优先受偿权。二、证据2系大舜天成物业管理处给案外人出具的证明材料，与本案不具有关联性，本院不予采信。三、案涉车位未办理产权证书的责任，不能归责于刘利利。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题：刘利利对案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。第一，2004年9月28日，陈玮与大舜天成公司签订商品房买卖合同，购买案涉历下区236号4号楼3单元101号房屋及Ａ-06号车位。刘利利于2013年8月21日通过济南百居安房地产咨询有限公司与陈玮签订《房屋买卖合同》，购买案涉4号楼3单元101号房屋及Ａ-06号车位，房屋价款165万元，地下停车位18万元，共183万元，该合同中备注183万元包括车位。即案涉车位系与上述房屋配套使用的。第二，刘利利于2013年8月27日向陈玮支付购房款133万元，陈玮出具收到条，剩余50万元款项通过办理银行按揭支付。2013年10月10日，刘利利向大舜天成公司支付3000元车位更名费，并于当日与大舜天成公司签订案涉车位买卖合同。第三，2018年4月23日，一审法院查封案涉车位，刘利利人民法院查封前已与大舜天成公司签订合法有效的书面买卖合同，缴纳了案涉车位的全部价款，且在人民法院查封前已合法占有案涉车位。第四，本案没有证据证明系刘利利的过错导致未能办理案涉车位的产权登记手续。而且济南农商行办理抵押登记时间为2017年7月4日，也晚于刘利利购买案涉车位的时间。综合考量上述情形，一审判决认定刘利利对案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。 综上所述，济南农商行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3900元，由济南农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永生 审 判 员 陈东强 审 判 员 丁国红 二〇二一年四月二日 法官助理 王 鹏 书 记 员 李 倩