四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川20民终319号 上诉人（原审被告）：谢光顺，男，1977年2月26日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 上诉人（原审被告）：唐生明，男，1962年5月5日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被上诉人（原审原告）：李清和，男，1969年2月17日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：韩伟，安岳县岳阳法律服务所法律工作者。 上诉人谢光顺、唐生明与被上诉人李清和房屋买卖合同纠纷一案，原由四川省安岳县人民法院于2020年4月26日作出（2020）川2021民初536号民事判决，宣判后被告唐生明不服，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日作出（2020）川20民终588号民事裁定，发回四川省安岳县人民法院重审。四川省安岳县人民法院另行组成合议庭审理本案，于2020年12月17日作出（2020）川2021民初3843号民事判决。宣判后，被告谢光顺、唐生明不服，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人谢光顺，上诉人唐生明，被上诉人李清和的委托诉讼代理人韩伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢光顺上诉请求：一、撤销四川省安岳县人民法院(2020)川2021民初3843号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担；三、请求二审法院支持履行原告与被告所签订的购房协议，并追究李清和的单方违约责任。理由是：唐生明与李清和之间没有形成代理关系，唐生明是无偿的中介。2012年12月23日签订的协议载明唐生明是谢光顺的“经办人”。李清和则在协议上“购房当事人”处签名。协议上载明“经本人与李清和双方协商，在开发区购房一套120平方米……”，这里的“本人”指的是买房人，而不是唐生明。唐生明只是谢光顺的委托代理人，以谢光顺这一卖方的经办人与买房人李清和签订了买卖房屋的协议。一审法院把唐生明与李清和之间签订的协议当作委托买房协议属于认定事实错误。一审法院认为，谢光顺没有合法产权，违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》，属于适用法律错误。本案客观事实是转让的合同权利。政府将房屋修建好后，将房屋所有权确权给唐子瑞，由唐子瑞获得该房屋所有权后，依法律规定程序将所有权变更过户登记给谢光顺，再由谢光顺依法律规定程序将所有权过户登记给李清和，这是双方事前约定同意后达成的协议。三方达成的协议实则是一种合同权利的转让。一审法院认定唐生明代谢光顺与李清和签订的协议无效是错误的。该房屋主体工程已经完工，政府也做了承诺交房时间，协议目的完全可以实现，协议应当得到履行。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审支持上诉人的上诉请求。 唐生明上诉请求：一、撤销四川省安岳县人民法院(2020)川2021民初3843号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费和律师费及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人唐生明与被上诉人李清和之间是代理关系，属于认定事实错误。唐生明与李清和之间没有形成代理关系。事实是唐生明为李清和介绍了卖方房源，唐生明是一种无偿的中介作用。2012年12月23日签订的“购房协议”唐生明是谢光顺的“经办人”，李清和则在“购房当事人”处签的名。协议上载明“经本人与李清和双方协商，在开发区购房一套120平方米….”，这里的本人指的是卖房人谢光顺，而不是唐生明。签订本协议时，唐生明与李清和及谢光顺三者之间协商沟通确定后自愿达成的协议内容，并亲自交了定金。唐生明只是卖房人谢光顺的委托代理人。该协议是一个买卖房屋的协议，李清和找到唐生明了解购房，唐生明居间无偿介绍其购买了谢光顺的房屋，经他们双方议定好相关买卖房屋的事宜后，唐生明作为谢光顺卖房的代理人在协议经办人处签名，该协议主体一方是李清和，另一方主体是谢光顺。法院认为，卖房人没有合法产权，违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》属于适用法律错误。本案事实是转让的合同权利。政府将房屋修建好后，将房屋所有权确权给唐子瑞，唐子瑞获得该房屋所有权后，依法律规定程序将所有权过户登记给买房人，谢光顺再依法律规定程序将所有权过户登记给本案被上诉人李清和，因此，三方达成的协议实则是一种合同权利的转让，这是符合法律规定的。一审法院认定上诉人代谢光顺与被上诉人签订的协议无效是错误的，该房屋主体工程已经完工，政府也做了明确交房时间说明，协议目的完全可以实现，该协议应当得到支持履行。上诉人居间没有任何过错，双方签订的协议完全可以实现。上诉人唐生明对李清和无偿介绍房源，无过错，对此不应承担连带责任。 李清和辩称：一、本案房屋买卖合因违背了法律、行政法规的强制性规定应属无效。二、唐生明采取欺诈、隐瞒事实真相的方式损害了李清和的合法利益，应当承担连带责任。三、李清和的购房款由唐生明收取，他与谁签订的《购房协议》原告不知情，庭审中也没有提供相关的政策文件证明该安置房能否出售、转让的资质文件的批准文件，且目前该房屋长达八年仍然处于闲置状态，故李清和要求解除该合同及要求返还购房款且相互承担连带责任于法有据。根据民法总则应当赔偿。四、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审驳回上诉人的全部上诉请求。 李清和向一审法院起诉请求：1.请求解除原告与二被告之间的房屋买卖合同关系或宣告原告与二被告之间的房屋买卖合同无效；2.要求二被告返还原告支付的购房款16万元并要求二被告支付资金占用利息；3.二被告承担连带清偿责任；4.二被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2012年安岳县××镇××村××社土地挂钩项目，村民唐子瑞系该项目拆迁户，有资格参与统购建房项目。2012年12月6日，谢光顺委托唐生明在兴隆开发区帮其购买安置还房120㎡居住。双方签订委托购房协议，该协议载明：“……甲方委托乙方委托帮助甲方在兴隆开发区代帮其购买农民统购的安置还房120㎡居住，经协议决定购房事宜由甲方委托乙方唐生明负责代为办理一切购房事宜，购房款由甲方购房支付，由乙方负责办理一切购房包括更名过户税费等一切事宜……，购房人甲方：谢光顺、被委托人乙方：唐生明2012年12月6日”。 2012年12月9日，唐子瑞和其子唐清亮与被告唐生明签订委托协议书，该协议载明“协议书我叫唐子瑞，家住安岳县××镇××村××社，由于我家房子是这次土地挂钩项目图斑内拆迁户。我根据自己的情况，同意参与土地挂钩项目，参加统购建房项目，由唐生明代为办理。同意由唐生明另找购房人，补助唐子瑞原宅基地面积110㎡总计补偿款30000元。购房款和税费由购房人支付，由唐子瑞提供有关过户更名手续。其他土地挂钩项目有关的一切补助政策由购房人所有。此协议至签字之日起生效，永不反悔，否则将由违约方承担一切经济责任。此据，协议人：唐子瑞、唐清亮在场人：廖和虎经办人：唐生明二〇一二年十二月九日”。同日，唐子瑞收到唐生明代为支付的30000元，并出具收条一张交由唐生明收执，收条载明：“今收到唐生明转交购房补助款30000.00元，大写叁万整收款人：唐子瑞交款人唐生明2012.12.9”。 2012年12日19日，谢光顺与唐生明签订委托卖房协议，协议载明：“……经与卖房人甲方和乙方受托人双方协议决定，甲方将原购的土地挂钩项目安置还房约120㎡委托乙方卖出，价格按当时市价，由乙方定价转让售出，一切卖房事宜委托乙方全权代为负责办理……甲方：谢光顺乙方：唐生明2012年12月19日” 2012年12月23日，原告李清和与被告唐生明签订协议，该协议载明“经本人与李清和双方协商在开发区购房一套120㎡（地点土地挂钩项目开发区），价格总计为29万元楼层暂定为2-3层楼。房子窗子做好，地点尽量靠近兴隆街区（包括税费和过户在内），办理国有土地证。此协议签订之日起生效，否则交房子总额30%的违约金。购房当事人签字：李清和（捺印）经办人：唐生明（捺印）2012.12.23”。同日，原告李清和支付16万元购房款给被告唐生明，被告唐生明出具收条一张交付给原告收执，载明：“收条今暂李清和交来购房定金款壹拾陆万元正（小写160000.00元）。收款人唐生明2012.12.23”。 2012年12月25日，谢光顺出具收条一张交被告唐生明收执，该收条载明“收条今收到委托人唐生明转来李清和购房定金款16万元（大写壹拾陆万元整），此款为购买土地挂钩项目户唐子瑞统购还房转卖款（现转让总价120㎡为29万元包括含更名过户和一切税费、房子门窗等，后续所欠款由现购买者李清和按工程进度负款，按其委托的事项办理）收款人：谢光顺代转交款人唐生明2012年12.25日”。 2020年3月10日，原告李清和起诉至法院，2020年4月26日一审法院以案由为委托合同纠纷作出（2020）川2021民初536号民事判决，唐生明不服判决，向四川省资阳市中级人民法院提起上诉。2020年9月23日，四川省资阳市中级人民法院作出（2020）川20民终588号裁定，发回重审。一审法院依申请追加谢光顺为被告，2020年12月1日，依职权告知原、被告本案案由变更为房屋买卖合同纠纷，原、被告均愿意进行变更并同意当日开庭。2020年12月1日，开庭审理本案。2020年12月2日，法院依职权询问兴隆镇工作人员冉兰并调取涉案房屋文件。在庭审过程中，因本案可能涉及隐名代理，经询问，原告选定被告唐生明为本案合同相对人。现涉案房屋还未完全竣工。 一审法院认为，一、原告李清和与被告唐生明之间系委托合同关系。2012年12月23日，原告李清和与唐生明签订协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效；二、被告唐生明与被告谢光顺之间系委托合同关系。2012年12月19日，被告唐生明与被告谢光顺签订委托卖房协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效；三、原告李清和与被告谢光顺之间系房屋买卖合同关系，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条“代理人不得以代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为，但是被代理的双方同意或者追认的除外”，从本案原告起诉至法院要求被告返还购房款可以看出本案原告未同意或追认唐生明的代理行为，故双方签订的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”。故被告谢光顺应退还购房款16万元。四、关于被告唐生明是否应当承担连带责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款“下列房地产，不得转让：…(六)未依法登记领取权属证书的…”的规定，涉案房屋现未依法登记领取权属证书，本案房屋买卖合同违反中华人民共和国城市房地产管理法》，故二被告应当承担连带责任。五、是否支持赔偿。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“……买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”原告主张二被告支付资金占用利息，予以支持，但利率应按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、第一百六十五条、第一百六十七条、第一百六十八、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，判决如下：一、原告李清和与被告谢光顺之间的房屋买卖合同无效；二、被告谢光顺于本判决生效后十五日内返还李清和购房款160,000元及其资金占用金（资金占用金以160000元为基数，利率按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，从2012年12月23日起计至货款付清之日止）；三、被告唐生明和被告谢光顺承担连带责任；四、驳回原告其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人谢光顺二审提交的证据材料不符合形式要件，本院不予采信。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本案争议焦点：1.谢光顺与唐生明、唐生明与李清和之间是什么法律关系？李清和与谢光顺之间是否存在房屋买卖关系？2.2012年12月23日的协议效力如何？3.谢光顺和唐生明是否应将16万元及相应的资金占用费用返还给李清和？ 本院认为：一、关于谢光顺与唐生明、唐生明与李清和之间是什么法律关系的问题。2012年12月19日，唐生明与谢光顺签订委托卖房协议，唐生明与谢光顺均认为该协议是委托合同，从内容看也表达的是委托权利义务关系，故唐生明与谢光顺之间系委托合同关系。2012年12月23日，李清和与唐生明签订协议，李清和提起诉讼时认为双方是委托合同关系，唐生明也认为双方是委托关系。重审中李清和称与唐生明存在委托关系，唐生明称双方不存在委托关系。二审庭审中双方均称2012年12月23日协议是房屋买卖合同。事实上，从证据看，案外人唐子瑞能够获得哪套房屋到目前为止均不能确定，更何况谢光顺，唐子瑞和谢光顺也并未表示过有2-3层楼、靠近兴隆街区的房子，显然唐子瑞和谢光顺委托唐生明出卖的所谓房子并不明确具体，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《中华人民共和国合同法》第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，合同成立必须具备当事人、标的和数量三项必备条款，而2012年12月23日协议对房屋买卖的必备条款——房屋这一标的物并不明确具体；从合同的内容看，表达的是李清和想在开发区选择一套临街的二楼或者三楼的房屋，但最终尚未确定是哪一套，只是由唐生明帮忙找寻，说明双方这份协议是李清和与唐生明最初陈述的委托合同。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十五条“委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章。”的规定，李清和与唐生明之间系委托合同关系。如前所述，由于拆迁安置房到目前仍未修建完工，唐子瑞能够获得的房屋并未确定，谢光顺可能从唐子瑞处获得所谓转让给李清和的房屋也不能确定，唐生明对符合李清和委托的房屋也就不能确定，唐生明尚未完成委托事项，故李清和与谢光顺之间不存在房屋买卖合同关系。二、关于2012年12月23日的协议效力。如前所述，2012年12月23日的协议是一份委托合同，谢光顺与唐生明、唐生明与李清和均存在委托关系，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条规定，法律不允许代理人双方代理，除非被代理人追认，从本案证据看，没有证据证明李清和同意或追认唐生明将购房款转让给谢光顺，故唐生明既代理李清和又代理谢光顺的行为无效。三、关于谢光顺和唐生明是否应将16万元及相应的资金占用费用返还给李清和的问题。因唐生明双方代理行为未被追认以及谢光顺与李清和之间未成立房屋买卖合同，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条及第一百五十七条规定，谢光顺从唐生明处获得的16万元应予退还，唐生明对此应当承担连带责任。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，李清和主张支付资金占用利息，应予支持，但利率应按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。一审法院对此判决正确。 综上所述，谢光顺、唐生明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但认定双方买卖合同无效不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、第一百六十五条、第一百六十七条、第一百六十八条、《中华人民共和国合同法》第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省安岳县人民法院（2020）川2021民初536号民事判决； 二、由谢光顺于本判决生效后十五日内返还李清和购房款160,000元及资金占用费（资金占用费以160000元为基数，利率按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，从2012年12月23日起计至付清之日止）； 三、唐生明对上述第二项承担连带责任； 四、驳回李清和的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费7000元，由上诉人谢光顺、唐生明各负担3500元。 本判决为终审判决。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 罗文利 审 判 员 王 力 审 判 员 刘 彤 二〇二一年四月二十五日 法官助理 周 群 书 记 员 龙 艳