天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0115民初694号原告：杨志勇，男，1979年8月6日出生，汉族，居民，户籍地河北省迁安市，现住河北省迁安市。被告：天津景秀置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白庄镇水岸城春华园40-9。法定代表人：冯胜巍，公司经理。委托诉讼代理人：只蕊，公司员工。原告杨志勇与被告天津景秀置业投资有限公司（以下简称景秀置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及景秀置业公司的委托诉讼代理人只蕊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨志勇向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的2006468号的认购书；2.判令景秀置业公司退还杨志勇认购款134605元；3.判令景秀置业公司支付上述款项按银行同期逾期贷款利息计算的逾期利息，从2020年5月15日起至实际清偿之日止，现暂计至起诉日为1180元；4.诉讼费由景秀置业公司承担。事实和理由：2020年5月15日，双方签订编号为2006468的《天津××镇商品房认购书》（以下简称认购书），依据认购书约定，杨志勇购买景秀置业公司开发的位于天津市宝坻区××镇楼盘××幢××号楼房，总价款为673026元，付款方式为分期付款（杨志勇、景秀置业公司及中介三方口头约定待交第三笔款时办理完天津户口并将付款方式转为按揭贷款方式）。杨志勇于签订认购书当天支付首期房款67303元，此后于2020年8月15日支付第二笔房款67303元，于第三次交款日期快到××镇售楼处人员打电话催交第三次款项，告知杨志勇要提供天津户口，否则杨志勇没有购买天津房屋的资质，银行对非本地居民不予发放购房贷款，本市的房屋无法过户到杨志勇的名下。因杨志勇户籍在河北省迁安市，无天津购房资质无法购买天津××镇的房屋，故请求景秀置业公司退还其所交付的购房款，景秀置业公司却以各种理由推诿拒付，因此呈讼。景秀置业公司辩称，同意解除双方签订的认购书；但要求在扣除定金20000元后将剩余房款114605元退还；不同意支付利息。双方签订的认购书约定，杨志勇以分期付款的方式购买涉诉房屋，杨志勇应于2020年11月15日前支付第三期房款134605元，但直至今日杨志勇仍未支付已构成严重违约，因此合同解除是由于杨志勇单方面违约造成的，景秀置业公司在此过程中没有过错，杨志勇应承担违约责任，因此景秀置业公司不同意支付利息，并要求按照定金罚则扣除20000元定金后退还杨志勇购房款。本院经审理认定事实如下：2020年5月15日，景秀置业公司（甲方）与杨志勇（乙方）签订《天津××镇商品房认购书》（编号2006468），约定“乙方认购天津××镇楼盘2幢701单元，商品房建筑面积共97.91平方米，按建筑面积计算单价每平方米6874元，房屋总价款673026元。第一条：乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金。第二条第三款：乙方须于2020年5月17日前支付首期房款47303元（不含定金），并签署商品房买卖合同；于2020年8月15日前付清67303元；于2020年11月15日前付清134605元；于2021年2月15日前付清168257元；于2021年5月15日前付清235558元。如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。第三条：乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金6370元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方。第四条：乙方支付首期款的同时预缴税费20270.78元，……。”签订认购书当日，杨志勇向景秀置业公司支付购房款67303元（含定金20000元）。杨志勇又于2020年8月15日向景秀置业公司支付购房款67303元。景秀置业公司分别在2020年5月15日和2020年8月15日为杨志勇出具了相应收据。认购书签订时，杨志勇不具备在津购房资格；截至法庭辩论终结之日，其仍未取得在津购房资格。双方未签订《天津市商品房买卖合同》。诉讼中，杨志勇主张其曾于2020年11月13日向景秀置业公司申请退房，并提交了退房申请复印件、北京公司天津××镇项目退房审批表复印件、杨志勇单方签字的“恒大花溪小镇项目解除《商品房买卖合同》及认购书的协议”（简称解除协议）等证据，在等待景秀置业公司签章过程中，其担心手中没有证据将来维权不易，而向销售人员取回了相应材料，因此景秀置业公司没能在解除协议上签章。对前述证据，景秀置业公司对真实性不予确认，并主张即使解除协议是真实的，但杨志勇自愿撤回该解除协议，且该协议未经景秀置业公司签章，故不发生法律效力。本院认为，杨志勇与景秀置业公司签订的认购书，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。杨志勇要求解除该商品房认购书，景秀置业公司亦同意解除，故双方就解除认购书达成一致意见，且不违反法律规定，亦不侵害他人权益，本院准予。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，双方对收据载明的购房款134606元（含定金20000元）没有争议，本院予以确认。现杨志勇主张景秀置业公司退还购房款134605元，未超出其实际付款数额，应予支持。关于定金及利息请求问题。景秀置业公司主张因杨志勇未在认购书约定的2020年11月15日前支付134605元构成违约，主张适用定金罚则。杨志勇不同意扣除定金，并要求景秀置业公司按同期贷款利率支付2020年5月15日起至实际付清房款之日止的利息。对此，本院认为，杨志勇拒付房款的事由在于其不具备购房资格。但在杨志勇与景秀置业公司签订认购书之始，对涉案商品房买卖地区的房地产调控政策，双方应均属明知。景秀置业公司作为专业房地产开发、销售企业，应当在明晰涉案楼盘所在地的限购政策的基础之上，销售商品房时，严格遵守和执行限购政策，在诉讼中，景秀置业公司未提供证据证明其对杨志勇的购房资格作出实质性审查，且客观存在着杨志勇至今仍无购房资格的事实，双方无法按照案涉认购书的约定签订《商品房买卖合同》，也不能完成房屋的过户手续，认购书的目的无法实现，对此，景秀置业公司负有过错。杨志勇对自己为限购对象应当明知，仍然与景秀置业公司签署认购书，且至今仍然无法取得购房资格，杨志勇对此纠纷发生亦负有过错。现本院查明的事实可以认定涉案双方确因限购政策无法继续履行认购书，双方虽然具有过错，但限购政策是不可归责于双方的原因导致认购书无法继续履行，故当事人要求另一方承担利息损失或适用定金罚则的，均不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除杨志勇与天津景秀置业投资有限公司于2020年5月15日签订的编号为2006468号的《天津××镇商品房认购书》；二、天津景秀置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还杨志勇购房款及定金134605元；三、驳回杨志勇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3016元，减半收取计1508元（杨志勇已预交），由天津景秀置业投资有限公司负担，于本判决生效后十日内直接向杨志勇支付。（案款及案件受理费可直接汇入杨志勇账户，户名：杨志勇，账号：6217××××4383，开户行：中国建设银行股份有限公司迁安阜安大路支行）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 辉二〇二一年四月二日书记员 周筱笛附相关法律条款：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十二条第一款当事人协商一致，可以解除合同第五百六十六第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。