北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终653号上诉人（原审被告）：吕良玉，女，1943年5月12日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：北京博静雅物业管理有限公司，住所地北京市丰台区西四环南路46号A座9层1006室。法定代表人：曹军，董事长。委托诉讼代理人：霍金朋，北京市常鸿律师事务所律师。上诉人吕良玉因与被上诉人北京博静雅物业管理有限公司（以下简称博静雅公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初4013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人吕良玉，被上诉人北京博静雅物业管理有限公司之委托诉讼代理人霍金朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕良玉上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案诉讼费由博静雅公司承担。事实和理由：一、诉讼时效起始时间计算有误。一审判决吕良玉支付博静雅公司自2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，但根据《民法通则》第188条之规定，博静雅公司应向吕良玉主张物业费的诉讼时效是3年，因此一审判决有误。二、博静雅公司与吕良玉之间不存在物业服务合同关系。双方并未签订物业服务合同，且没有任何一个部门告知吕良玉博静雅公司是小区的物业管理公司，故博静雅公司与吕良玉不存在物业服务合同法律关系。且博静雅公司并未为吕良玉提供任何物业服务，一审法院认定吕良玉与博静雅公司存在事实上的物业服务关系是错误的。三、博静雅公司在主张收取吕良玉物业费的时间段内，未履行任何物业服务职责，造成涉案楼栋内外脏乱不堪，卫生状况非常差。包括：1、楼道卫生脏乱差。楼道的墙壁上、门上、楼梯上喷满了小广告；各类电缆线杂乱无章的散落在楼道内，有的电缆线已经拖到了地面，存在巨大安全隐患；杂物堆积在楼道内，长时间无人清理，且楼道墙壁上漏水，无人修理，地上经常有大量积水；楼道的窗户早已损坏，无法打开，且窗户上下因为多年来无人打扫，早已积满厚厚的灰尘；2、楼道外的垃圾成堆，长期无人清理，臭气熏天、臭水横流；天井长期有垃圾堆积，很容易掉落对楼门口来往行人的人身安全造成威胁；3、存在严重的消防安全隐患。第一、楼道内无任何消防设备，无人督促整改，对消防的管理一直处于瘫痪状态。一审法院用消防设施的不完善来定性事实上的消防设施处于瘫痪状态，这与事实严重不符。第二、博静雅公司因产权单位关系复杂而没有能力协调、启动公共维修基金，是博静雅公司的失职、不作为，其不作为行为给吕良玉造成了巨大的生命和财产安全隐患；4、电梯门被砸坏，电梯在运行过程中经常出现突然停驶，向下坠落，电梯门关的太快，容易夹到人；5、楼道墙壁多次渗水，居民多次投诉，均无人解决、无人修理；四、涉案小区的共用设施被对外出租经营问题。涉案楼栋内的公共设施地下室出租、电梯内的广告出租，这些用于出租经营所得的收入从未向业主公示，业主不知博静雅公司将这些收入用于何处，业主对该部分收益享有占有、使用、收益和处分的权利，博静雅公司侵犯了业主的上述权益。五、一审法院勘验程序违法。第一、2020年8月31日，一审法官勘验涉案楼栋，按照法定程序，勘验应当通知双方当事人，并且双方当事人均应在场，但一审法官不但没有通知吕良玉，还单方会见了博静雅公司，严重侵害了吕良玉的诉讼权利，剥夺了吕良玉表达对涉案小区物业管理问题的看法和主张的机会，损害了司法公正。第二、2020年8月31日勘验当时涉案楼栋内外的情况，是新冠肺炎疫情发生后上级领导要求强制整改后的卫生环境状况。一审法院现场勘验的情况不能反映2019年之前小区真实的卫生情况。第三、一审庭审未对勘验笔录进行质证，即将勘验的事实写在判决书中，严重违反法定程序，根据法律规定，未经质证的证据不得作为认定事实的依据。六、博静雅公司物业费用的收费标准不认可。博静雅公司没有统一的收费标准，对不同小区、不同楼栋、不同楼层的业主，收取的物业费标准都不一致。而且物业费收取标准没有依据，收费标准没有在相关主管部门备案，吕良玉不同意博静雅公司主张的收费标准。博静雅公司辩称，关于勘验的问题，博静雅公司不知道一审勘验的情况。关于诉讼时效，博静雅公司实际上对一审判决也是有意见的，在没有物业合同的情况下，物业费应该何时交，法律是没有规定的，而且诉讼时效应当从权利受到侵害之日起计算。吕良玉称博静雅公司从来没向她主张过物业费，所以在博静雅公司一审起诉时应当缴纳物业费。根据民法典相关规定，不存在诉讼时效问题。一审法院是从2016年1月1日起算的，博静雅公司是每年年底收取物业费，故2019年起诉没有超过诉讼时效。关于收费标准问题，针对物业区域的收费标准是一致的，可能存在起诉开庭之前业主和物业公司调解的情况，但是收费标准是统一的。关于消防问题确实是客观存在的，涉案小区的楼宇内消防设施都使用不了。涉案小区是老旧小区，当时博静雅公司接手的时候，产权单位就没有配备能够正常使用的消防设施，博静雅公司一直在协调各个单位去解决消防设施的问题，包括安监局、消防局、西罗园街道办事处，因为消防设备的配备不是博静雅公司自己就能办得到的，包括这些费用如何承担的问题，需要各个单位共同协调解决。关于地下室收费的问题，经博静雅公司核实，地下室没有出租。经核实，确实存在占用地下室、楼顶的情况，博静雅公司反馈是有一个姓田的业主占用了该区域，博静雅公司也在与其进行诉讼。关于管线的问题，涉案小区在设计时没有设置管线井，导致线路现在比较乱，但是博静雅公司都会定期整理。关于吕良玉主张不知道博静雅公司是涉案小区的物业服务公司的问题，涉案小区楼宇内的电梯内会张贴维护单位的信息，如果不贴消防局检查会对博静雅公司进行罚款。上面的维护单位显示的是博静雅公司，故吕良玉所主张的上述情况不属实。博静雅公司向一审法院起诉请求：1．判令吕良玉给付博静雅公司物业费13717.59元；2．判令吕良玉支付博静雅公司利息损失（以13717.59元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年7月23日起计算至实际履行之日止）；3．判令诉讼费用由吕良玉承担。一审法院经审理认定事实如下：2009年9月20日，北京市丰台区人民政府西罗园街道办事处出具证明，内容为：西罗园二区5、6、9、10、12号楼、四区32号楼的物业服务与管理，自建成后一直由北京房泰物业管理有限责任公司负责，2009年9月20日该单位因故撤出小区，引起居民强烈不满。为了维护小区的稳定，加强上述楼宇的物业服务管理，西罗园街道办事处经与丰台小区办协商，决定由博静雅公司进驻小区，继续为上述楼宇实施物业服务管理。博静雅公司于2009年9月20日与北京房泰物业管理有限责任公司签订了物业服务管理的移交协议，并开始为小区实施物业服务管理。吕良玉为北京市丰台区西罗园四区32号楼2205室房屋的业主，该房屋于2003年7月10日登记至吕良玉名下，建筑面积为65.98平方米。一审庭审中，博静雅公司提交了物业服务收费明细，显示其物业服务项目包括电梯运行费、高压水泵费、委托管理费、房屋维修费、公共设施费、化粪池清掏费、垃圾消纳费，物业费收费标准为20.78元每平方米每年（不含垃圾消纳费），垃圾消纳费为30元每户每年，税金为5.5％。庭审中博静雅公司、吕良玉均认可未交纳自2009年9月20日至今的物业费。另，吕良玉称博静雅公司从未催要物业费，并主张诉讼时效。博静雅公司称其每年都进行了催缴，并提交催缴通知的照片。关于部分业主集中反映的消防问题，一审法院于2020年8月31日赴涉案小区进行勘验，经查博静雅公司管理的涉案房屋所在楼栋的消防设施确不完善。博静雅公司称其自2015年开始就一直协调消防事宜，但涉及动用公共维修基金，需要很多部门和单位一起协调解决。后一审法院与西罗园街道及丰台区消防支队的相关工作人员联系，反馈涉案楼栋的产权单位复杂，启动公共维修基金困难。另经勘验，小区及楼道内卫生环境良好。一审法院认为，博静雅公司为涉案小区提供了物业服务，与吕良玉之间形成了事实上的物业服务合同关系。博静雅公司为吕良玉提供物业服务后，吕良玉需交纳物业费。关于物业费收费标准，因双方未约定，博静雅公司可按照相关部门规定的标准收取物业费；其中税金，无收费依据，对该部分一审法院不予支持。关于吕良玉主张物业服务不到位，其未提交充分证据予以证明，一审法院不予采信。关于部分业主反映的消防问题，根据涉案小区的情况、相关部门人员的反馈，博静雅公司并未怠于行使其义务，以此为依据扣减物业费过苛。关于诉讼时效，博静雅公司提交的催缴照片不能显示张贴的时间、地点，不足以证明其曾向吕良玉催要过物业费，对该证据一审法院不予采信。故博静雅公司对吕良玉享有的物业费请求权的诉讼时效发生中断，博静雅公司可向主张吕良玉2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。关于逾期利息损失，双方对该项损失未予约定，且博静雅公司存在怠于行使其权利的情形，对该项诉讼请求，一审法院不予支持。审理过程中，一审法院注意到物业公司与业主双方矛盾较尖锐。需要向双方阐明的是，物业公司的经营范围主要是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区的维护，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，可主动向物业公司反映并提出合理化建议，物业公司亦应就存在的问题认真整改，不断提高服务水平。如服务质量长期达不到相关标准时，业主亦可通过合法途径向相关监管部门投诉，要求对物业服务活动进行监督和管理。业主也可积极成立业主大会并选举业主委员会，对物业服务质量进行长期有效的监督，对共有部分的物权进行合法维权，或依法选聘并更换物业服务单位。另，涉案小区为老旧小区，物业管理和服务的难度比较大，希望业主能对物业公司持一定宽容和理解的态度，配合物业公司共同建设美好家园。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决：一、吕良玉于判决生效后七日内给付北京博静雅物业管理有限公司二〇一六年一月一日至二〇一九年十二月三十一日期间的物业费5604.2元；二、驳回北京博静雅物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审期间，吕良玉提交证四份证据。证据一、2019年陈东物业费缴费收据、田丹的委托合同及物业费发票、西罗园二区10号楼901室的物业费缴费明细表，证明物业费收费无统一标准，随意收取。证据二、疫情期间垃圾成堆，无人清理的照片打印件，拍摄时间为2021年1月26日、2月1日、2月2日、3月13日，证明博静雅公司至今未履行物业管理职责。证据三、地下室出租，放置易燃易爆物品的照片打印件，拍摄时间为2020年9月，证明地下室疏于管理，易燃物乱堆乱放存在不安全隐患。证据四、西罗园四区32号楼前垃圾状况的照片打印件，拍摄日期为2021年3月20日，证明物业公司未尽到物业服务职责，未及时清理楼前垃圾，造成垃圾堆积。博静雅公司对上述证据的质证意见为:证据一陈东2019年物业费收据、田丹的委托合同及物业费发票，并非民事诉讼法规定的新证据，关联性不认可，陈东并非本案当事人，博静雅公司根据私下调解情况予以让步收取该两户费用与吕良玉无关，不能作为吕良玉免除自身交费义务的依据。关于西罗园二区10号楼901室的物业费缴费明细表，真实性不认可，且不属于新证据。证据二、证据三、证据四的照片，拍摄时间不予认可，且关于垃圾清理有固定时间，任何一个小区物业客观上都不能保证24小时不间断处理垃圾站中的垃圾，但博静雅公司能够保证当天的垃圾清理完毕。如有业主刚刚倾倒大量垃圾即进行拍摄，拍摄内容显然不能反映垃圾清理工作的客观情况。关于地下室问题，地下室属于管道设备层或者人防层，属全体业主共有部分，全体业主有权就相关侵占问题采取措施，小区部分地下室存在被部分业主人为侵占的情况，博静雅公司一直在协调处理。二审期间，本院于2021年3月19日至涉案小区的涉案楼宇及楼层进行了现场勘验并拍摄照片，并在开庭时向双方当事人予以展示。经本院现场勘验，发现涉案楼栋内存在随意张贴小广告、电缆线随意裸露、消防设施不齐全等问题。吕良玉对本院勘验照片认可。博静雅公司对本院勘验照片的真实性认可，认为二审法院以现场拍摄照片的方式不能全面反映物业服务情况，该照片仅能体现拍摄当时的情况，不能反映某个时期的情况。博静雅公司对勘验中所出现的问题答复称，小广告一年左右清理粉刷；李正霖纱窗定期清理；配电箱及杂线，由于小区30多年，当初建楼主体设计时没有管线井，随着社会发展，各种网线、电视线、电话线入户居民家中，导致楼道有乱线现象，博静雅公司每年会用扎带、绑线捆绑整理。经查阅一审卷宗，一审法院于2020年8月31日至涉案小区的涉案楼宇进行了现场勘验，并就勘验情况予以书面记载，内容为：“汪芬丽审判团队法官助理阚爽、书记员辛靖于2020年8月31日前往北京市丰台区西罗园二区、四区涉案楼栋和楼层进行勘验。发现涉案楼栋和楼层消防设施不完善、楼道内存在张贴小广告现象。小区内及楼道内的卫生环境较好。”本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据一审法院查明的事实，博静雅公司接受西罗园街道办事处的指派自2009年9月20日起进驻涉案小区并提供物业服务，形成物业服务关系，吕良玉作为涉案小区32号楼2205室业主，与博静雅公司形成物业服务合同关系，且根据本案证据及双方陈述的情况看，吕良玉应知晓涉案小区的物业服务公司为博静雅公司。吕良玉提交的现有证据不足以证明博静雅公司于2016年1月1日至2019年12月31日期间提供的物业服务不到位，故一审法院判决吕良玉交纳上述期间的物业费用并无不当。关于吕良玉主张物业费用收费标准不合理的上诉理由，博静雅公司主张其物业费用的收取标准系参照1997年颁布施行的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字（1997）第196号），该文件已作废。博静雅公司起诉主张的上述收费标准并未高于目前市场价格，吕良玉主张物业费用的收费标准不合理缺乏依据，本院不予支持。吕良玉关于博静雅公司主张的物业费诉讼时效期间已过的理由，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”结合一审法院查明的事实，博静雅公司主张的2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费用并未超过诉讼时效，吕良玉的该项上诉请求缺乏依据，本院不予支持。吕良玉主张的其他上诉理由不能成立，本院不予支持。但应当指出的是，根据一审法院勘验笔录及本院二审期间的勘验情况，发现涉案小区于一、二审勘验期间楼内存在随意张贴小广告、电缆线任意裸露、缺少消防设施等物业服务方面的问题。特别是消防设备缺失存在较大安全隐患，博静雅公司应与相关部门协同，尽快协调解决，消除安全隐患。本案中，涉案小区是老旧小区，物业管理和服务的难度较大。如博静雅公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，小区居民即拒绝缴纳物业服务费用，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区的维护。当业主发现博静雅公司在服务过程中出现瑕疵时，可主动向博静雅公司反映并提出合理化建议，也可积极成立业主大会并选举业主委员会，对物业服务质量进行监督，或依法选聘并更换物业服务单位。同时，博静雅公司作为涉案小区的物业服务企业，应当全面、积极地履行自身的物业服务职责，提高物业服务水平，保障涉案小区居民良好的居住环境。综上所述，吕良玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吕良玉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李汉一审 判 员 卫 华审 判 员 李 琴二〇二一年四月三十日法官助理 祁哲洋书 记 员 于明洁