重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0114民初970号原告：重庆若浩物业管理有限公司，住所地重庆市黔江区解放路**，统一社会信用代码91500114790723923B。法定代表人：郑健熊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王东波，男，该公司员工。被告：孙恩慧，女，1985年11月22日出生，土家族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：周文泰,男，1981年10月24日出生，土家族，住重庆市黔江区，系孙恩慧之夫。原告重庆若浩物业管理有限公司（以下简称“若浩物业公司”）与被告孙恩慧物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告若浩物业公司的法定代表人郑健雄及特别委托诉讼代理人王东波、被告孙恩慧的委托诉讼代理人周文泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告若浩物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年3月至2020年12月底计34个月的物业管理服务费3287元（物业费单价：1.05元/㎡/月），公共能耗费470元（公共能耗费：0.15元/㎡/月）的、电梯费1836元，共计5593元；2.判令被告向原告支付物业管理费、电梯费、公共能耗费、逾期违约金1352.32元（暂计算至2020年12月18日，从2020年12月19日起，以5593元为基数，按年利率24%计算违约金至被告支付完毕之日止）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年9月9日，被告接房大十字购物广场xxxx号（商品房），房屋建筑面积为92.08㎡。按黔江区发改价备2013字第09号及《大十字购物广场业主手册》的约定，被告作为业主，理应及时按照房屋面积向原告支付物业管理费、电梯费、公共能耗费，缴费时间为每月的1日至5日，逾期支付以上费用的，则应按欠费金额的3%收取违约金。自被告接房入住后，原告一直严格按照业主手册等提供全面、周到的物业服务，被告开始也能做到积极支付物业费，但自2018年3月起就开始欠付物业费、电梯费及公共能耗费至今，经原告催收未果，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告孙恩慧辩称，对于今天原告所提的物管费，我也不是不交，更不是拒交，而是我觉得原告不负责，未履行物管公司应该履行的义务和责任，理由如下：一、不认可现任物业，因为我们之间没有签订任何物业协议。物业委托管理期限是三年，是2012年4月至2015年3月31日，现有物业是长期强加于我们业主身上的服务，没有资格找我收取服务费。二、原告是霸王物业，我们于2020年7月8日书面告知其暂时不交物管费的理由后，至今未能得到回复。三、原告只打扫业主门口的卫生，不为业主提供其他服务，还侵占我们业主的利益，造成拖欠物业费。1.业主共有的公共区域不明，原告都不能明确业主共有的公共区域范围，是怎么周到的为业主服务的？如何认定业主应缴纳得公摊面积的费用？2.业主共有的电梯、户外场地等广告费共有收益长期被原告侵占；3.消防楼梯被原告锁着，导致住户电梯不能直达平层；4.霸占小区的消防通道，曾经有业主家发生火灾时消防车无法进入小区，且无原告工作人员带路，虽然现在消防通道门岗已稍加修改，但是反而说明其以前的服务是打折的是没有用心的；5.35个免费露天停车位被霸占，物业不为业主解决问题，反而伙同开发商一起算计业主的利益；6.安全出行无保障，小区长期车流横行，且曾经发生过车祸，《业主手册》载明“除执行任务的公务车外，其它车辆严禁驶入小区物业区域内”，我们业主只有用不交物管费的方式希望能引起重视和希望得到整改；7.停车费问题，证据显示业主只需要交批复的收费标准70%,但业主不能享受到30%的业主优惠权利，属于严重长期侵占权益；8.噪音扰民，小区的坝子上经常搭建各种大型舞台、严重扰民，向原告反映却得不到处理；9.小区无安保系统，任何人都可以随意进出，业主生命财产安全存在重大隐患；10.小区商住混杂，电梯能耗费、小区能耗费及电梯维修费却长期动用我们业主的大修基金，且原告在动用大修基金时从未征得业主同意；11.希望原告提供这几年的消防演练记录来证明其服务履行的情况。我暂停交纳物管费，实属无奈，我现在只认物管费中的保洁费，按照现行物业条例收费标准，我认为我小区的收费未达标，只值四级0.35元/㎡/月，不值原告要求的1.2元/㎡/月这个价；地；地下车库和公共能耗坚决不交讼费应由原告缴纳，因为我不交物管费是原告服务未达标所致；不接受调解，也不接受对方撤诉。我将服从法院的判决，按照判决金额兑现，请求法院合理合法支持费用。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。重庆暹钭实业有限公司（以下简称“暹钭公司”）与原告若浩物业公司签订的《前期物业服务合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对包括被告孙恩慧在内的黔江区城东办事处解放路大十字购物广场小区所有业主均具有约束力。物业服务企业在履行其管理、服务职责后，业主应当履行给付物业服务费的义务。本案中，《前期物业服务合同》合同期届满后，暹钭公司或业主未选聘新的物业管理企业，而由原告至今仍在为被告的房屋所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主，在享受了该服务后就应当承担给付物业服务费的义务，物业费标准可按《前期物业服务合同》履行期间确定的标准计算。被告经原告书面催收后至今仍未交纳，故原告有权要求被告支付拖欠的物业服务费。关于物业服务费，因该小区属于前期物业，应当按照政府指导价进行收费，原告按照重庆市黔江区发展和改革委员会备案的物业服务费价格1.05元/㎡/月收取，符合相关规定，本院予以支持。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能完全履行合同约定的义务或履行合同存在瑕疵，应当承担相应的责任。根据权利义务对等原则，可以根据物业服务企业履行合同存在的瑕疵情况酌情抵减物业服务费。本案中，原告在对被告房屋所在小区进行物业管理、服务过程中，确实存在门禁系统、灭火器损坏，通风窗口、天花板等公共设施设备破损的问题，以及小区通道上电线外露等维修不及时、管理服务不到位、不到边、沟通、协调不畅通等服务瑕疵问题，故原告应当承担相应的违约责任，根据本案的实际情况，本院酌情抵减10%的物管服务费较为合理。另，向业主经书面催交物业服务费系物业公司起诉的前置程序，本案中，原告仅对2020年11月底前的物业费进行了书面催交，未就2020年12月的物业费进行书面催交，故此，本院对原告要求被告支付2020年12月的物业费的请求不予支持。被告所欠原告2018年3月至2020年11月共计33个月的物业服务费3190.57元（1.05元/㎡/月×92.08㎡×33个月），按10%实行抵减后，被告实际应向原告交纳物业服务费为2871.51元。关于电梯费，原告主张支付电梯费1836元，经查明，合同约定的收费标准与原告在重庆市黔江区发展和改革委员会备案的标准不一致，应以批准的备案价格作为收费标准（即电梯运行费按月收取，从第三层开始，按10元/人/月，按层数，平均每户3人），故此，被告尚欠原告2018年3月至2020年11月底的电梯费为：[10元+0.30元×(25-3)]×3人/月×33个月=1643.4元，对原告主张的超过1643.4元的部分，本院不予支持。关于公共能耗费，根据《前期物业服务合同》约定，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用已包括在物业服务费之中，故对于原告主张的公共能耗费，本院不予支持。对于未包括在物业服务费之中的二次供水电费，是按月据实分摊，原告没有提供2018年3月至2020年12月具体支出的相关证据，亦未就该项费用进行单独主张，本院难以明确原告请求的公共能耗费中是否包括二次供水电费，原告可另行主张权利。关于违约金，因原告在对被告履行物业服务过程中存在瑕疵，且该合同到期后未续签新的物业服务合同，不再适用违约金条款，故此，本院对原告主张的违约金请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条第一款、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告孙恩慧于本判决生效后五日内向原告重庆若浩物业管理有限公司支付2018年3月至2020年11月期间的物业服务费2871.51元、电梯费1643.4元，合计4514.91元；二、驳回原告重庆若浩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告孙恩慧负担。本判决为终审判决。审判员 黄 瑾二〇二一年四月二十八日书记员 石冬会