河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终1852号上诉人（原审被告）：常月平，男，1973年9月9日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：牛献卫，河南衡中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马瑞玲，女，1990年10月5日出生，汉族，住安阳县。委托诉讼代理人：马世杰（系马瑞玲之弟），男，住安阳县。委托诉讼代理人：黎红雷，河南永中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王岩岩，女，1990年10月16日出生，汉族，住汤阴县。上诉人常月平因与被上诉人马瑞玲、王岩岩房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2021）豫0502民初245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常月平上诉请求：1.依法撤销原判，改判驳回马瑞玲的诉讼请求或发回重审。2.本案的一切上诉费用由马瑞玲、王岩岩承担。事实与理由：一审法院查明事实不清，适用法律依据错误，判决结果不符合正常的交易习惯，更不符合法律规定。首先，常月平和马瑞玲之间不存在任何的事实关系和法律关系。马瑞玲、王岩岩均向常月平隐瞒了转租事实，属于恶意串通行为，故意损毁常月平正当的合法利益。一审法院应当按照合同的约定进行认定本案的基本事实。其次，根据王岩岩和常月平所签订的《房屋租赁合同》，王岩岩己经构成违约，应当承担违约的法律后果，常月平不应当承担任何的退款义务。所有的法律责任均是因为王岩岩违规转租所引起，并且王岩岩也故意隐瞒转租的事实，因此，所有的法律后果均应当由王岩岩承担。另外，马瑞玲明知房屋是由王岩岩转租而来，其行为自身就存在重大过错，应当承担相应的法律责任和后果。最后，王岩岩在常月平毫不知情的情况下，私自转租给马瑞玲，直到现在还有1,000多元的水电费未向常月平结清，均是由常月平为其垫付的水电费用，该费用应当由其马瑞玲、王岩岩返还给常月平。马瑞玲辩称，1.一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一审判决己经认定转让协议无效，那么马瑞玲基于该转让协议交付的房租也应当按实际情况返还。马瑞玲并未隐瞒转租事实，更没有与被上诉人王岩岩恶意串通，马瑞玲也是受害者，其利益应得到保护。常月平的损失可另案向王岩岩主张。2.马瑞玲在与王岩岩签订《店铺转让协议》之后，需办营业执照时，才得知王岩岩并未取得转让权，并且王岩岩以原《房屋租赁合同》即将到期提前一月交房租为由，要求马瑞玲给付常月平租金，马瑞玲为正常经营便给付常月平40,000元房租，常月平当即接受，未提出任何异议。事后常月平却以马瑞玲不是承租人为由，让其腾退房屋，马瑞玲只好中止经营并于2020年9月20日腾出涉案房屋，常月平在2020年9月23日接手涉案房屋。现常月平以马瑞玲存在隐瞒事实为由不履行房屋租金退还义务，毫无事实根据，常月平既收涉案房屋租金又收涉案房屋，明显侵犯马瑞玲合法权益。王岩岩未到庭，未答辩。马瑞玲向一审法院起诉请求：1.确认被告王岩岩与原告之间的店铺转让协议无效；2.要求被告常月平返还原告租金40,000元，被告常月平、王岩岩共同赔偿原告损失5,000元；3.要求被告王岩岩返还原告转让费35,000元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年9月4日作为甲方（出租方）的常月平与作为乙方（承租方）的王岩岩签订《房屋租赁合同》。该合同第一条内容为：“甲方自愿将坐落（文峰区汪家店新村××商铺）永××街与××交叉口××号商铺租给乙方使用，乙方自愿承租该房屋”；第二条内容为：“甲乙双方议定上述房屋月租金为人民币大写叁仟柒佰伍拾元整，租金每一年交一次，下次租金提前一个月交付，并一次性付清。租赁期限为2019年10月1日起到2020年10月1日止。如不能按期交纳，甲方有权解除合同”；第四条内容为：“乙方未经甲方同意，无权对房屋运行转租，不得转为经营熟肉、凉菜等。如乙方经营熟肉、凉菜，即刻收回房屋，房费不再退还”；第七条内容为：“任何一方未履行本合同条款，另一方有权提前解除本合同，乙方如提前退房，应增付一个月违约房租”。该合同对其他事项也进行了约定。被告常月平在该合同上签字并捺印，被告王岩岩在该合同上签字并捺印。2020年7月21日作为转让方（甲方）的王岩岩与作为顶让方（乙方）的马瑞玲签订《店铺转让协议》。该协议第一条内容为：“一、甲方同意将自己位于河南省安阳市文峰区街鲜乐仕奶吧店铺转让给乙方使用，建筑面积约为30平方，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务”；第四条内容为：“四、乙方在2020年7月21日向甲方支付转让费共计人民币35,200元整（大写：人民币叁万伍仟贰佰元整）”。该协议对其他事项也进行了约定。原告马瑞玲在该协议上签字并捺印，被告王岩岩在该协议上签字并捺印。后原告马瑞玲向被告常月平支付租金40,000元，向被告王岩岩支付转让费35,000元。一审法院认为，被告常月平与被告王岩岩签订的《房屋租赁合同》中明确约定承租方即被告王岩岩无权对案涉房屋进行转租，被告王岩岩在明知无权转租的情况下仍与原告马瑞玲签订《店铺转让协议》即对案涉房屋进行转租，且事后未得到出租人常月平的追认，故原告要求确认其与被告王岩岩签订的《店铺转让协议》无效的诉讼请求，法院予以支持。被告王岩岩辩称《店铺转让协议》已履行完毕，该协议合法有效的辩解意见，法院不予采纳。原告在得知被告王岩岩无权转租后，仍向被告常月平支付租金40,000元，存在一定过错行为。被告常月平与被告王岩岩签订的《房屋租赁合同》现已到期。被告常月平作为出租人确已收到原告向其支付的次年租金40,000元。根据公平原则、权责相一致的原则，参照《房屋租赁合同》第七条有关“任何一方未履行本合同条款，另一方有权提前解除本合同，乙方如提前退房，应增付一个月违约房租”的约定，被告常月平在40,000元租金内扣除一个月租金即3,750元，剩余36,250元租金向原告返还。故原告要求被告常月平返还原告租金36,250元的诉讼请求，法院予以支持，过高部分不予支持。被告常月平辩称其与原告之间不存在任何的房屋租赁合同关系。本案是因被告王岩岩违规转租，隐瞒转租的事实造成，法律后果应由被告王岩岩承担，请求驳回原告对其的起诉或诉讼请求的辩解意见，法院不予采纳。原告要求被告常月平、王岩岩共同赔偿原告损失5,000元，但未提供证据予以证明其受到的具体损失，且原告在本案中存在一定过错行为，故原告的该项诉讼请求，法院不予支持。原告根据《店铺转让协议》的约定已向被告王岩岩支付转让费35,000元，2020年7月21日原告与被告王岩岩签订《店铺转让协议》，被告常月平与被告王岩岩签订的《房屋租赁合同》于2020年10月1日到期。庭审中原告自愿按照每月租金3,750元从转让费35,000元内扣除其占用案涉房屋两个月的占用费共计7,500元，故原告要求被告王岩岩返还其转让费27,500元的诉讼请求，法院予以支持，过高部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理〈城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律〉若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认原告马瑞玲与被告王岩岩签订的《店铺转让协议》无效；二、限被告常月平于判决生效之日起十日内返还原告马瑞玲租金36,250元；三、限被告王岩岩于判决生效之日起十日内返还原告马瑞玲转让费27,500元；四、驳回原告马瑞玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,800元，减半取计900元，由原告马瑞玲负担209元，被告常月平负担353元，被告王岩岩负担338元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与原审判决认定的事实相同。本院认为，常月平上诉主张马瑞玲与王岩岩恶意串通违约转租，应自行承担相应的法律后果。本案中，王岩岩承租常月平案涉房屋，租赁期限为2019年10月1日至2020年10月1日止。2020年7月21日，王岩岩将该房屋转租给马瑞玲，马瑞玲支付常月平2020年10月1日至2021年10月1日租金40,000元，2020年9月20日马瑞玲撤离案涉房屋。马瑞玲虽存在一定过错，但并未按约定租赁日期使用案涉房屋，原审法院根据公平原则及权责相一致的原则，参照《房屋租赁合同》约定，判令常月平在扣除马瑞玲一个月租金后，将剩余租金36,250元返还马瑞玲，并不不当，常月平此项上诉主张，本院不予支持。常月平上诉主张王岩岩尚欠水电费未结清，因其原审并未提出反诉，可另案主张。综上所述，常月平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费353元，由常月平负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 赵锐平二〇二一年四月二十七日书记员 邢露露