湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1102民初321号原告：永州市安馨物业管理有限公司，住所地：湖南省永州经济技术开发区电子产业园内（长丰大道旁）**1075。法定代表人：唐许玉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：戴金花，女，1995年12月8日出生，汉族，湖南省澧县人，系该公司员工，住湖南省长沙市雨花区。被告：罗新，男，1989年7月11日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，现住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：李四妹（系被告罗新母亲），女，1966年7月1日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，农民，住湖南省永州市零陵区（特别授权）。原告永州市安馨物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告罗新物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人戴金花，被告罗新委托诉讼代理人李四妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告罗新支付原告物业管理费2683元，违约金804元，共计3487元；2、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告为海湘东郡2-1-13A03号房的业主，房屋建筑面积为121.98平方米，原告为该小区提供物业服务，物业费为每月每平方米1.1元。被告于2018年5月1日起停止交纳物业费，截止2019年12月31日，欠费月数为20个月，共计欠费2683元，违约金部分原告请求804元。上述费用经原告多次催收，被告拒绝交纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告罗新辩称，原告诉请被告下欠物业费2683元不是事实，被告只下欠2019年7月1日至2019年12月31日的物业费，共计6个月，大概800元左右。被告欠物业费的原因是原告提供的物业服务存在瑕疵，2019年9月，被告家进了小偷，被告向物业公司反映，物业公司不管，且小区的垃圾没有人清理，消防设施得不到维护。本院经审理认定事实如下：被告罗新为永州市零陵区海湘东郡小区2-1-13A03号房的业主，2013年12月7日，被告罗新签署了业主承诺书，接收房屋。2016年12月16日，永州市零陵区海湘东郡业委会代表全体业主与永州市安舒净物业管理有限公司签订了《海湘东郡小区物业服务合同》，明确了双方的权利与义务，并约定物业管理服务费收费标准为住宅1.1元每平方每月，商业1.5元每平方每月，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金，合同期限为3年（自2016年12月16日至2019年12月15日）。被告罗新的房屋面积为121.98平方米，被告从2018年5月1日起至2019年12月31日没交物业管理费，欠物业管理费共计2683元。2019年12月21日，因前述物业合同到期，永州市零陵区海湘东郡业委会代表全体业主与本案原告永州市安馨物业管理有限公司签订了《物业管理服务合同》。另查明，2020年1月1日，永州市安舒净物业管理有限公司作（甲方）与本案原告永州市安馨物业管理有限公司（乙方）签订了债权转让协议，双方在协议中约定：“一、甲、乙双方一致确认：截至2019年12月31日，海湘东郡小区业主拖欠甲方物业费共计人民币肆拾贰万元（小写：420000.00元整）。二、甲、乙双方一致同意，甲方将上述对海湘东郡小区业主享有物业费的债权共计肆拾贰万元（小写：420000.00元整）作价肆拾贰万元（小写：420000.00元整）全部转让给乙方，由乙方收取，并行使债权责任。三、乙方已于2020年1月1日将海湘东郡业主所欠的物业费全部支付完给甲方。”该债权转让后，原告于2020年5月31日和7月18日，将催缴下欠物业费的通知张贴在被告在海湘东郡小区的房门上。以上事实有原告提供的两份《物业服务费合同》、债权转让协议、欠费明细表、催缴照片、业主承诺书、被告提交的收据、照片及庭审笔录等在卷证实，足以认定。本院认为，永州市安舒净物业管理有限公司与永州市零陵区海湘东郡业主委员会于2016年12月16日签订的《海湘东郡小区物业服务合同》属于物业服务合同，该合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，合法有效，被告罗新为永州市零陵区海湘东郡小区2栋1单元13A03号房的业主，该物业服务合同对其具有约束力。永州市安舒净物业管理有限公司与被告罗新均应按照诚实信用原则予以履行。永州市安舒净物业管理有限公司自进驻被告所在海湘东郡小区，为该小区提供了物业服务，被告作为小区业主之一得到了原告提供的服务，且原、被告双方对物业费的计算标准无异议，故被告应当支付永州市安舒净物业管理有限公司提供服务期间的物业费。原告永州市安馨物业管理有限公司与永州市安舒净物业管理有限公司签订的债权转让协议合法有效，且原告已履行了支付义务，原告永州市安馨物业管理有限公司因此取得向被告罗新收取拖欠物业费的权利。被告罗新在答辩时提出其只下欠6个月的（2019年7月1日至2019年12月31日）物业费，被告在庭审中只提交了2019年6月30日的收据一张，金额为3000元，原告在庭审中明确陈述了被告交纳物业费及下欠物业费的时间段：2014年1月1日至2014年6月30日交纳物业费752元，2014年7月1日至2016年6月30日交纳物业费2517元，2016年7月1日至2018年4月30日交纳物业费3000元，2018年5月1日至2019年12月31日的物业费2683元未交纳，结合被告罗新接收房屋的时间（2013年12月7日），本院认为原告陈述的被告未交物业费的时间段更符合客观实际，本院依法确定被告罗新未交纳物业费的时间段为2018年5月1日至2019年12月31日（共计20个月），下欠的物业费为2683元。本院已生效的民事判决书确定永州市安舒净物业管理有限公司在对海湘东郡小区提供物业服务时存在瑕疵，由业主按80%的标准向其支付物业费，故本院确定由被告罗新向原告永州市安馨物业管理有限公司支付物业费2146元（并四舍五入，2683元×80%）。因永州市安舒净物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵，未做到尽善尽美，以致合同双方在支付物业服务费的问题上产生分歧，考虑到本案实际情况，对原告要求被告罗新支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百四十五条第一款、第五百四十八条，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告罗新在本判决生效后五日内支付原告永州市安馨物业管理有限公司2018年5月1日至2019年12月31日期间的物业管理费2146元；二、驳回原告永州市安馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告罗新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  陈芳二〇二一年四月十二日法官助理杨乔书记员李婷婷附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百四十五条债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：（一）根据债权性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。第五百四十八条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。