呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2021）内01民终340号   上诉人（原审被告）：呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华东街和海广场ABC号楼2层209。   法定代表人：李某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：赵某，内蒙古庆胜律师事务所律师。   委托诉讼代理人：樊某，内蒙古庆胜律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：付某，住呼和浩特市。   上诉人呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司（以下简称正邦房地产）因与被上诉人付某房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初5926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。   正邦房地产上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由付某支付。事实与理由：（一）一审法院认定：“敕勒川店”系从“正邦地产绿地二店”更名而来，“敕勒川店”就是本案正邦房地产属于事实认定错误。正邦房地产与案外人内蒙古蒙房房地产经纪有限责任公司是两个独立的法律主体，并不能仅仅依据租赁合同的台头、落款就认定两家公司是一家，正邦房地产作为一家房地产中介机构，所有出具的租赁合同都是一模一样的格式合同，难道这就能认定每一个案外人与本案正邦房地产签订的合同都是同一主体？显然这是不可能的。认定两个独立的法律实体混同经营需要复杂的证据证明，不能轻易根据本案现有事实去认定。正邦房地产与案外人内蒙古蒙房房地产经纪有限责任公司均为独立运营的法律主体，不能混为一谈相互承担责任。（二）一审法院认定：“因此本院采信付某所述的“实际占用至2020年4月”的事实，对于具体日期，一审法院参照合同约定的到期日认定，即正邦房地产占用房屋到2020年4月15日”属于事实认定错误。正邦房地产与付某签订的第三份合同即2020年1月15日到期的合同，正邦房地产已于2020年1月10日搬离案涉房屋，并将房屋钥匙交由付某,付某于2019年12月已经提前知晓正邦房地产将在合同到期后不再租赁房屋,并且在2020年元旦假期后即在案涉房屋玻璃上提前贴出“房屋出租”的告示,表明正邦房地产没有持续占用案涉房屋的意思表示,对此付某也是十分清楚的。正邦房地产在2019年12月底已经将案涉房屋内属于其主要财产全部搬走,而且房屋钥匙已经通过正邦房地产的员工交由付某,正邦房地产在双方签订的《房屋租赁合同》主要义务已经全部完成。即使认定正邦房地产没有交付水电卡,也是因为年初新冠肺炎疫情造成的不可抗力无法及时交付回付某,没有交回电卡并不影响付某继续对房屋的出租和使用，例如现在正邦房地产仍未将电卡交给正邦房地产，但付某仍然继续出租案涉房屋获利，不存在影响付某使用案涉房屋的情形。（三）一审法院认定：“本院核算自2017年12月15日截至2017年12月28日所产生的违约金为123元，自2018年12月15日至2019年1月4日所产生的违约金为220元属于事实认定错误。”正邦房地产虽然向付某晚几天支付房租，但实质上付某已经通过自己的意思表示默认自己不要求正邦房地产缴纳违约金，付某作为完全民事行为能力人应当就自己所做的意思表示承担责任，不应出尔反尔，反复无常，付某通过自己意思表示的“心素”与体素（均表明放弃向正邦房地产主张违约金的请求，故其不应当向申请人主张违约金。退一步讲，即使正邦房地产应当承担违约责任，其金额也不应当如此之高，我国违约金制定的立法本意是补偿性质，并不是惩罚性质，不能因付某此时心情一时不悦要求付某如此之高的违约金，正邦房地产迟延付款也没有使得付某遭受到任何损失，付某还每年涨租金使得正邦房地产遭受较大的经济压力，从哪个角度说付某都是本案最终受益一方，并不是尚未遭受到损失的一方。（四）一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条系法律适用错误。正邦房地产不具有违反《中华人民共和国合同法》第六十条的行为，根据该法条规定的内容，正邦房地产一直都在遵循该法条的规定，一致在按照双方签订的合同规定的房屋用途使用案涉房屋，不存在正邦房地产违反《中华人民共和国合同法》第六十条的规定。正邦房地产不具有违反《中华人民共和国合同法》第一百零九条的行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬，本案正邦房地产并未有违约情形发生，案涉房屋已经交还付某，尽管正邦房地产未能将电卡交回付某，也是由于新冠肺炎的影响，属于不可抗力，不属于正邦房地产违约，同理也不应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条即不应当支付违约金。正邦房地产不具有违法《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，正邦房地产正式遵循这一规定，及时向出租人归还案涉房屋，不存在超期继续占用案涉房屋的事实，故一审法院适用法律错误。   付某辩称，正邦房地产的上诉理由不能成立。我们已经经过了几次判决，相关证据都已经提供。首先，你们说已经交付，你们作为房屋中介不懂什么是交付吗，正邦房地产每次给客户做出租和买卖的时候，你们是不是有一个交接清单，为什么不出具。你说交了我房子了，那为什么铁皮柜和你们的重要文件在那个屋子里一直不清理，然后那个钥匙是在案涉房屋没有到期之前你们工作人员曾给过我一把钥匙，原因是说有时候水、电出现问题的时候，让我也留把钥匙方便使用，不是你所说的我拿上钥匙就等于交接了，那还没有到到期日，你们的工作人员又拿了一把锁把门锁上，这是不是事实，你们铁皮柜里的文件在屋里一直存放，这些文件我都不敢动，直到5月30日才租出去的原因是我不敢动你的文件柜，怕把你们的重要文件丢失了。我也一再跟李某发微信、发短信确认你们要不要这些东西了，但是你们迟迟不来，给我造成损失，你们正邦房地产的牌子一直挂到5月份。房屋占用，到期交付的时候没有交付，因为他们改制，一直犹豫是否继续租我这个店，迟迟没有给我准话。关于违约金，我要求维持一审判决。另外，我没有默认过正邦房地产不需要交纳违约金的事实。   付某向一审法院起诉请求：1.判令正邦房地产向付某支付欠付租金1万元;2.判令正邦房地产向付某支付2018-2019年度逾期支付房租的违约金18000元,2019-2020年度预期支付房租违约金29500元;3.本案的诉讼费用由正邦房地产负担。   一审法院认定事实：2016年1月1日,刘强(甲方)与正邦房地产(乙方)、“正邦地产绿地店”(丙方、居间方签订《房屋租赁合同》,约定乙方承租甲方位于绿地壹号公馆底商7号楼1012室、建筑面积35.78平米的房屋(毛坯),租赁期限自2016年1月25日至2018年1月25日止。每月租金3333元,按年支付,乙方必须提前30日缴纳下月房租,逾期则视为违约。水电、暖气、物业管理费由乙方承担。甲方于2016年1月10日前将房屋交付给乙方。如果乙方逾期缴纳租金,应以同年租金5%按日向甲方计付利息和违约金。同时约定,第一年租金4万元,第二年租金43000元,第三年以市场价为准。最后合同落款处甲方由刘强签字,乙方由苏布尔签字,同时苏布尔以“正邦地产绿地店经理”的身份在丙方处签字。签订合同后,付某交付房屋,正邦房地产履行了支付租金的义务。2017年12月28日,付某(甲方)与正邦房地产(乙方)、“正邦地产绿地二店”(丙方、居间方)签订《房屋租赁合同》,约定乙方承租甲方位于绿地公馆壹号7号楼门脸1012、建筑面积36平米的房屋用于办公,租赁期限自2018年1月15日至2019年1月15日止。每月租金5000元,乙方必须提前30日缴纳下年房租,逾期则视为违约。如果乙方逾期缴纳租金,应以同年租金5%按日向甲方计付利息和违约金,水电、暖气、物业管理费、煤气、有限电视费、电话费和其他均由乙方承担。合同落款处甲方由付某签字,乙方由“正邦房地产王德文”签字,同时王德文以“正邦房地产二店经理”的身份在丙方处签字。2018年12月6日,付某(甲方)与“敕勒川店”(乙方)、“正邦地产绿地二改名敕勒川店”(丙方、居间方)签订《房屋租赁合同》,约定乙方承租甲方位于绿地公馆壹号7号楼门脸1012、建筑面积36平米的房屋用于办公,租赁期限自2019年1月15日至2020年1月15日止。每年租金7万元,乙方必须提前30日缴纳下年房租,逾期则视为违约。如果乙方逾期缴纳租金,应以同年租金5%按日向甲方计付利息和违约金。水电、暖气、物业管理费、煤气、有限电视费、电话费和其他均由乙方承担。乙方在签订合同时向甲方支付押金5000元,租期届满时如无违约,由甲方一次性无息退还。最后合同落款处甲方由付某签字,乙方由“敕勒川店石三海”签字,同时正邦房地产作为丙方盖章。一审法院另查明,关于租金支付情况如下:2016年12月30日,正邦房地产向付某转账支付43000元,按合同约定该款项支付的是2017年1月至2018年1月的租金。2017年12月28日,正邦房地产的法定代表人李某向付某转账支付60000元,按合同约定该项支付的是2018年1月至2019年1月的租金。2018年12月18日李某向付某转账支付35000元,2019年1月4日李某向付某转账支付40000元,按照合同约定该费用支付的是2019年1月至2020年1月的租金,其中包括租金70000元、押金5000元。对于正邦房地产搬离的时间,付某认为正邦房地产于2020年4月底搬走,正邦房地产认为其合同履行至2019年1月,之后截至2020年1月系内蒙古蒙房房地产经纪有限公司第五分公司承租,与正邦房地产无关。一审法院再查明,2020年8月28日,内蒙古蒙房房地产经纪有限公司第五分公司(简称蒙房第五分公司)起诉付某至该院,主张返还房屋租赁押金5000元,案号为(2020)内0105民初7560号。该案中,蒙房第五分公司主张其为2018年12月6日签订的《房屋租赁合同》的承租方,其于2020年1月10日将房屋钥匙交付于付某并搬离房屋。经该院调取(2020)内0105民初7560号案件的开庭笔录及举证材料之后核实到,付某在该案件当中提交了一份其与“正邦地产任臻”的聊天记录,蒙房第五分公司对该证据的真实性亦认可。聊天记录具体内容大致如下:2020年1月10日,付某要求任臻把房屋钥匙放在某处或者交接,任臻也同意,但最终是否交还钥匙未体现出来。2020年3月12日,付某催促任臻把电卡等相关东西交接一下,任臻回复“16号左右”。2020年3月21日上午,付某催促任臻“今天务必搬走,明天我会清理房子里的范本,我们合同已经在2020年1月15日已终止。房屋里的东西是你们不要了,你们这些东西要占用的话继续交房租也可以”。当日下午任臻回复“付姐,我请长假了,有事儿和我领导沟通吧”。   一审法院认为,付某与正邦房地产于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律法规强制性规定,合法有效。双方对该合同的履行、付款等事实没有异议,予以确认。付某与正邦房地产于2017年12月28日签订的《房屋租赁合同》亦合法有效,其租赁期限为2018年1月15日至2019年1月15日止,租金6万元已支付完毕。按双方约定,该租金应当于2017年12月15日进行支付,而正邦公司付款的时间为2017年12月28日,迟延支付13天。合同约定的违约金为同年合同总金额的5%/日,即60000×5%=3000元/日,该约定明显过高,该院按照当年的中国人民银行同期贷款年利率4.35%的1.3倍予以调整。经调整后,该院核算出自2017年12月15日截至2017年12月28日所产生的违约金为123元。对于付某请求的2018-2019年度的违约金,该院在123元范围内予以支持,对其超出部分不予支持。付某与“敕勒川店”于2018年12月6日签订的《房屋租赁合同》亦合法有效,该院结合(2020）内0105民初7560号案件查明的情况及本合同显示的台头、落款等内容,认定“敕勒川店”系从“正邦地产绿地二店”更名而来,“敕勒川店”就是本案正邦房地产,其相应合同责任也应当由正邦房地产承担。该合同约定的租赁期限为2019年1月15日至2020年1月15日止,租金70000元和押金5000元已支付完毕。按双方约定,该租金应当于2018年12月15日进行支付,而正邦房地产付清租金的时间为2019年1月4日,迟延支付20天。按照当年的中国人民银行同期贷款年利率435%的1.3倍计算,自2018年12月15日至2019年1月4日所产生的违约金为220元。对于付某请求的2019-2020年度的违约金,该院在220元范围内予以支持,对其超出部分不予支持。对于合同到期后产生的占用租金问题,该院核实到在三份合同的履行过程中正邦房地产已足额付清房屋租金。依据双方提交的证据显示,第三份合同于2020年1月15日到期后正邦房地产并未立即撇离,其一直在占用房屋。截至2020年3月21日付某仍在催促正邦房地产搬离房屋。该院认为,正邦房地产作为承租方应当于合同到期日立即搬离,并将房屋钥匙、水电卡等日常使用的卡交还给出租方付某。现正邦房地产主张其于2020年1月10日退还钥匙并搬离房屋,但其主张被付某提供的微信聊天记录予以推翻,事实证明其截至2020年3月21日止仍未实际搬离。至于最终搬离的时间,正邦房地产未举证证明,因此该院采信付某所述的“实际占用至2020年4月”的事实。对于具体日期,该院参照合同约定的到期日认定,即正邦房地产占用房屋至2020年4月15日。因此正邦房地产应当参照合同约定的租金标准向付某支付自2020年1月16日至2020年4月15日止的房屋租金。该年度房屋租金为70000元,即每日192元,经该院重新核算正邦房地产在上述占用期间产生的租金为191.78元×90日=17260元。而付某仅主张10000元租金,该院在其主张的范围内予以支持。另外,正邦房地产在签订第三份《房屋租赁合同》时向付某支付5000元押金,在该院(2020)内0105民初7560号案件中蒙房第五公司作为原告主张过该押金,因主体不适格被驳回起诉。该院在本案中已认定合同主体为正邦房地产,因此为减少当事人诉累,避免多次诉讼,该院在本案当中直接予以扣减押金5000元,即正邦房地产应当向付某支付10000元房屋占用租金,而付某应当向正邦房地产退还5000元押金,经扣减之后正邦房地产应当向付某支付房屋占用租金5000元。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六、第二百三十五条的规定,判决:一、呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内向付某支付房屋占用租金5000元(自2020年1月16日至2020年4月15日止);二、呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内向付某支付2018-2019年度的违约金123元、2019-2020年度的违约金220元;三、驳回付某的其他诉讼请求。案件受理费619元（付某已预交),由呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司负担25元,由付某负担594元。   本院二审期间，正邦房地产向法庭提交一份“微信聊天记录”拟证明，正邦房地产已于2020年1月10日与付某达成就案涉房屋退租的合意，且付某要求正邦房地产帮忙就案涉房屋进行对外出租，付某在2020年1月10日拿到钥匙之后，同日在该房屋张贴租房广告，且询问正邦房地产的工作人员租房事宜，故付某对案涉房屋具有控制权。付某的质证意见：是本人的聊天记录，但对证明的问题不认可。正邦房地产陈述的事实断章取义，这个前因后果是当时交钥匙是因正邦房地产的店长一再犹豫是否续租，然后正邦房地产还想说付某要求他们来帮我出租，短信微信为了证明由正邦房地产占着房子和付某谈后期的是不是要续租，但是正邦房地产也是说因为自身不确定要不要租才和付某一直发短信。除以上证据外，二审法院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。   本院认为，本案的争议焦点为：1.正邦房地产是否为承担责任的主体；2.正邦房地产逾期腾房产生的租金是否因不可抗力而免除；3.一审判决判令正邦房地产向付某支付因逾期交纳房租产生的违约金是否有事实及法律依据；   针对第一个争议焦点，本案中，根据付某与敕勒川店签订的《房屋租赁合同》载明的内容：“出租方（以下简称甲方）付某；承租方（以下简称乙方）是敕勒川店；居间方（以下简称丙方）正邦地产绿地二店改名敕勒川店，可认定敕勒川店就是从绿地二店更名来的；且根据付某于2017年12月28日与正邦房地产、绿地二店签订的《房屋租赁合同》中可以看出，乙方正邦房地产和丙方绿地二店的签名是同一人，综合上述事实，可以认定敕勒川店、绿地二店与本案的正邦房地产是同一店，其相应合同责任也应当由本案的正邦房地产承担。   针对第二个争议焦点，2018年12月6日,付某(甲方)与“敕勒川店”(乙方)、“正邦地产绿地二店改名敕勒川店”(丙方、居间方)签订《房屋租赁合同》,约定将案涉房屋用于办公,租赁期限自2019年1月15日至2020年1月15日止。每年租金7万元，乙方在签订合同时向甲方支付押金5000元,租期届满时如无违约,由甲方一次性无息退还。2018年12月18日、2019年1月4日李某共向付某转账支付75000元租金。根据正邦房地产提供“微信聊天记录”，只是载明正邦房地产准备要在2020年1月10日将案涉房屋的钥匙交给付某，并没有显示案涉房屋的钥匙最终交接成功；即使正邦房地产认为案涉房屋的钥匙交接成功，但根据付某在庭审中陈述，正邦房地产并没有将案涉房屋的水电卡交接给付某，案涉房屋中还留存着正邦房地产的文件柜，故认为正邦房地产没有在合同约定的时间内予以腾空。根据现有事实证明正邦房地产截至2020年3月21日止仍未实际搬离，至于最终搬离的时间,正邦房地产未举证证明,因此一审法院采信付某所述的“实际占用至2020年4月”的事实，并无不当。对于正邦房地产实际占用案涉房屋的具体日期,一审法院参照合同约定的到期日认定,即正邦房地产占用房屋至2020年4月15日，并无不当，因此正邦房地产应当参照合同约定的租金标准向付某支付自2020年1月16日至2020年4月15日止的房屋租金。   2020年1月底全球新冠肺炎疫情爆发，2月初呼市政府文件明文要求部分商铺不能开业经营。2020年3月底呼市大部分行业已复工复产。故正邦房地产受疫情影响未能在合同约定的期限内腾退案涉房屋，无法及时将案涉房屋的水电卡交到付某手中，故要求付某减免疫情期间产生的租赁费，本院应予支持。综上，依据一审法院认定的案涉房屋逾期腾退90日，因新冠疫情原因本院酌定免除正邦房地产无法及时腾退案涉房屋60日的租金。即，正邦房地产还应承担30日的租金。依据案涉房屋的年租金为70000元,即每日192元,经核算正邦房地产在上述占用期间产生的租金为191.78元×30日=5753.40元。鉴于正邦房地产向付某支付过押金5000元，核减后，正邦房地产还应向付某支付757.40元。原审判决对该项的认定有误，本院应予纠正。   针对第三个争议焦点，根据付某与正邦房地产于2017年12月28日签订的《房屋租赁合同》其租赁期限为2018年1月15日至2019年1月15日止，该合同约定房屋租金6万元，应当于2017年12月15日进行支付,而正邦房地产付款的时间为2017年12月28日,迟延支付13天，且该租赁合同约定的违约金明显过高,故一审法院依照当年的中国人民银行同期贷款年利率4.35%的1.3倍予以调整，核算出自2017年12月15日截至2017年12月28日所产生的违约金为123元，并无不当，本院予以支持。   根据付某与“敕勒川店”于2018年12月6日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定的租赁期限为2019年1月15日至2020年1月15日止。根据双方约定,该租金应当于2018年12月15日进行支付,而正邦房地产付清租金的时间为2019年1月4日,迟延支付20天，且该租赁合同约定的违约金明显过高,故一审法院依照当年的中国人民银行同期贷款年利率4.35%的1.3倍计算,自2018年12月15日至2019年1月4日所产生的违约金为220元，并无不当，本院予以支持。正邦房地产主张虽然向付某晚几天支付房租，付某明确表示不用正邦房地产支付该笔违约金，但未提供相应的证据予以证明付某已放弃该违约金，正邦房地产应承担举证不能的不利后果。   综上所述，呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初5926号民事判决第二项，即：“呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内向付某支付2018-2019年度的违约金123元、2019-2020年度的违约金220元”;第三项即：“驳回付某的其他诉讼请求”。   二、变更呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初5926号民事判决第一项为：“呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内向付某支付房屋占用租金757.40元；   一审案件受理费619元（付某已预交),由呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司负担10元,由付某负担609元；二审案件受理费25.00元，由呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司负担15元，由付某负担10元。   本判决为终审判决。   审判长 窦 双   审判员 鄂晓红   审判员 戴玉英      二〇二一年四月二十日   法官助理 于文硕   书记员 郝辰炜