山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终3840号 上诉人（原审被告）：青岛超极致酒店管理集团有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：范景义，总经理。 委托诉讼代理人：张金真，青岛西海岸灵海法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：青岛西海假日酒店管理有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：刘少英，总经理。 委托诉讼代理人：包晶艳，山东柏瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金雪梅，山东柏瑞律师事务所实习律师。 上诉人青岛超极致酒店管理集团有限公司（以下简称超极致公司）因与被上诉人青岛西海假日酒店管理有限公司（以下简称西海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院(2020)鲁0211民初21392号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 超极致公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判上诉人仅承担2020年4月25日至2020年7月30日期间的租金223548.39元（包括80000元押金）；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决适用法律有误。一审法院认定上诉人应当继续履行合同适用法律依据错误，进而做出上诉人应当支付被上诉人84万元租金的判决亦有误。民法典第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。上诉人分别于2020年7月18日、2020年7月30日向被上诉人发出解除房屋租赁合同的《致函》《房屋租赁合同解除通知》。根据民法典该条规定，一审法院应当认定上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同关系已于2020年7月30日予以解除，从而在判决中，仅能支持上诉人支付被上诉人的租金期间为2020年4月25日至2020年7月30日。二、一审法院在审理过程中存在违反法律程序行为。另外，上诉人作为一家民营企业因受疫情影响，无力承担如此高昂租金，为避免上诉人与被上诉人双方损失扩大，协商解除租赁合同的意向本无可厚非，被上诉人不同意解除合同，无疑是将损失转嫁于上诉人一方，也就是说合同僵局的局面在现实中出现，根据相关法治精神，该项局面即一味的将合同捆绑于上诉人予以履行的行为并不可取，所以上诉人在一审时就合同解除提起反诉，该项反诉与本诉属于同一法律关系，然而一审法院并未采纳并当庭径行驳回，该行为属于违反法律程序，该行为上诉人认为侵犯了其诉权利益。 西海公司答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。本案提起诉讼的时间是2020年10月19日，此时民法典尚未生效。民法典正式实施的时间是2021年1月1日，因此上诉人以民法典的规定，主张解除合同，显然无效，其主张适用的法律错误。 西海公司向一审法院起诉请求：1.判令超极致公司向西海公司支付2020年4月25日至2021年4月24日期间房屋租金84万元；2.判令超极致公司向西海公司支付迟延支付房屋租金的违约金36750元(暂计算至起诉之日，实际要求计算至超极致公司实际履行之日)；3.本案诉讼费、保全费、担保费等由超极致公司承担。 一审法院认定事实：2017年4月18日，西海公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的超极致公司签订《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方（西海公司）将其位于青岛市黄岛区xx路xx号房屋整体租赁给乙方使用；租赁期限为：租赁期限为5年，自2017年4月25日至2022年5月24日；合同总额4200000元；租金标准为：乙方租赁的实际房屋面积为2880平方米，租金单价为每年每平米291.66元，共计840000元；本协议生效后5年内，上述年租金保持不变；付款方式为：甲乙双方商定，自租赁该房屋起，前两年按年度支付，乙方按1年为一个计租期，一次性支付一年租金给甲方指定账户；自第三年起按半年度支付（每次付款需提前25日将租金支付给甲方指定账户）。即：第五次租金（对应租赁期限：2020年4月25日至2020年10月24日）应在2020年3月31日前支付，第六次租金（对应租赁期限：2020年10月25日至2020年4月24日）应在2020年9月30日前支付；违约责任约定：…如乙方不能按时间向甲方缴纳租赁租金，时间超过7天，自第8天起，每延迟一天按拖欠的总金额的万分之五向甲方缴纳逾期违约金；甲乙方无故单方面解除合同，应向对方一次性支付违约金并赔偿对方的经济损失，违约金额为合同有效期内的全部租金。该合同还约定了其他内容。 2017年5月1日，西海公司将涉案房屋交付超极致公司使用。 2020年7月18日，超极致公司工作人员刘文娟通过微信方式向西海公司法定代表人刘少英发送《致函》一份，要求西海公司收到函件三日内与其协商案涉合同解除事宜，逾期视为西海公司同意于2020年7月20日解除双方签订的《房屋租赁合同》。该函中记载的超极致公司联系人为刘文娟。 2020年7月26日，西海公司通过EMS快递的方式向超极致公司发送《关于房屋租金的催缴函》一份，要求超极致公司支付第五次租金及逾期违约金共计443100元。2020年8月19日，超极致公司收到该催缴函。 2020年7月30日，超极致公司工作人员刘文娟通过微信方式向西海公司法定代表人刘少英发送《房屋租赁合同解除通知》一份，称因受疫情及国际、国内经济形势影响，其公司无力承担每年高达84万元的租金，故通知西海公司自通知送达之日《房屋租赁合同》解除。同日，西海公司法定代表人刘少英通过微信方式向超极致公司工作人员刘文娟发送《不同意解除合同函》一份，称其公司不同意解除案涉合同，要求继续履行该合同，并要求超极致公司3日内支付房屋租金、违约金及妥善使用和保管房屋。 一审法院认为：双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。根据该合同约定，超极致公司应依约按时向西海公司支付房屋租金，因超极致公司未按时向西海公司支付租金，西海公司要求超极致公司支付2020年4月25日至2021年4月24日期间的房屋租金840000元及2020年4月8日至2020年9月30日期间的逾期付款违约金36750元（以420000元为基数，自2020年4月8日起计算至2020年9月30日止，按日万分之五的标准计算）于法有据，该院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，西海公司不同意解除与超极致公司签订的《房屋租赁合同》，超极致公司亦无证据证明合同符合约定的解除条件，故对超极致公司主张涉案合同已于2020年7月30日解除的意见，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、超极致公司于判决生效之日起十日内支付西海公司2020年4月25日至2021年4月24日期间的房屋租金840000元；二、超极致公司于判决生效之日起十日内支付西海公司2020年4月8日至2020年9月30日期间的逾期付款违约金36750元（以420000元为基数，自2020年4月8日起计算至2020年9月30日止，按日万分之五的标准计算）。案件受理费6284元，由超极致公司负担，超极致公司应于判决生效之日起十日内将该款项直接支付西海公司。 二审中，当事人未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为解除合同事项的法律适用问题。《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条规定：“本法自2021年1月1日起施行”。本案中，涉案《房屋租赁合同》签订于2017年4月18日，本案一审立案时间为2020年10月19日，均在民法典施行前。故，上诉人对本案中关于解除合同的事项主张适用民法典第五百六十五条的规定，无事实和法律依据。一审法院对本案中关于解除合同的问题适用《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12568元，由上诉人青岛超极致酒店管理集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  管 磊 审 判 员  于 梦 审 判 员  谷林平 二〇二一年四月二十四日 法官助理  李敦收 书 记 员  丛丽红