安徽省绩溪县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1824民初325号原告：绩溪县上庄镇人民政府，住所地安徽省绩溪县上庄镇上庄村，统一社会信用代码11341731003262671Y。法定代表人：周帅，该镇镇长。委托诉讼代理人：李娟。原告：绩溪县上庄毓英学校，住所地安徽省绩溪县上庄镇上庄村环村南路3号，统一社会信用代码12341731MBOU25002F。法定代表人：王志飞，该校校长。两原告共同委托诉讼代理人：章熙飞，安徽石镜律师事务所律师。被告：绩溪县上庄镇旺川村村民委员会，住所地安徽省绩溪县上庄镇旺川村，统一社会信用代码54341824573030143M。法定代表人：曹玉华，村民委员会主任。委托诉讼代理人：夏云鹏，安徽佑清律师事务所律师。被告：曹得华，男，1962年3月10日出生，汉族，住安徽省绩溪县。被告：曹巧芬，女，1963年10月2日出生，汉族，住安徽省绩溪县。原告绩溪县上庄镇人民政府（以下简称上庄镇政府）、绩溪县上庄毓英学校（以下简称毓英学校）与被告绩溪县上庄镇旺川村村民委员会（以下简称旺川村委会）、曹得华、曹巧芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月1日公开开庭进行了审理。原告上庄镇政府的委托诉讼代理人李娟、原告毓英学校法定代表人王志飞，两原告的共同委托诉讼代理人章熙飞，被告旺川村委会的法定代表人曹玉华及其委托诉讼代理人夏云鹏，被告曹得华、曹巧芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除绩溪县上庄镇中学与旺川村委会在1998年4月1日签订的租赁合同到期后形成的不定期租赁关系，判决三被告将租赁标的物原旺川中学校址返还给原告上庄镇政府；2、判令三被告支付两原告占用费（2008年4月1日至2021年4月1日止）39000元，2021年4月2日至返还之日止的占用费按每月250元的标准计算支付。事实理由：1998年4月1日，绩溪县上庄镇上庄中学与旺川村委会签订房屋租赁协议，约定上庄中学将原旺川中学校址租赁给旺川村委会，合同期限为10年，从1998年4月1日起至2008年3月31日止，租金每年3000元，由旺川村委会一次性付清。合同期限到期后，被告旺川村委会既未续订租赁合同，又未返还租赁标的物。2006年5月24日，上庄镇政府向绩溪县上庄中学、旺川村委会发出整改通知书，要求妥善保护国有资产，不得改变租赁标的物的现状。在租赁标的物未返还上庄中学期间，租赁标的物不知何时何因转移至被告曹得华、曹巧芬手中，由其管理使用。2016年3月，绩溪县机构编制委员会“绩编（2016）9号”批复将上庄初中、上庄小学整合为上庄毓英学校。2020年5月24日，绩溪县人民政府县长办公会决定全县23所闲置校园校舍全部无偿交给所属乡镇政府。2020年6月17日，绩溪县教育体育局委托法律顾问向被告曹得华、曹巧芬发出律师函，要求两被告将租赁标的物腾空交付给绩溪县上庄镇政府，两被告至今仍未归还租赁标的物。现为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告旺川村委会辩称：1、因旺川村委会没有实际占有该租赁物，双方租赁合同于2008年3月31日到期后，应当视为租赁物已经返回给原告，没有形成事实租赁关系。至于被告曹得华、曹巧芬占有该租赁物与旺川村委会无关；2、房屋实际占有人为曹得华、曹巧芬，相关占用费用应当由实际占有人承担。因此，在本案中旺川村委会不应当承担任何责任。请法庭驳回对旺川村委会的诉讼请求。被告曹得华、曹巧芬辩称：案涉房屋我们不是租的，而是向旺川村委会购买的。两原告围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1、统一社会信用代码证书、事业单位法人证书、法定代表人身份证明书复印件各一份，证明原被告的主体资格情况；2、房屋租赁协议，总账各一份，证明合同约定上庄中学将原旺川学校校址租赁给旺川村委会，期限为10年，年租金为3000元，30000元租金已支付；3、上庄镇人民政府文件、上庄初级中学报告、通知，证明2006年4月30日和5月24日，上庄镇人民政府和上庄镇上庄中学向绩溪县上庄镇旺川村委会发出整改通知书，要求妥善保护国有资产；4、绩溪县编制委员会文件、绩溪县教育体育局文件、绩溪县人民政府会议纪要、资产划拨审批表，证明绩溪县上庄中学被整合为上庄毓英学校，案涉租赁标的物于2020年5月被划拨给绩溪县上庄镇人民政府：5、律师函及照片。证明：绩溪县教育体育局于2020年6月委托律师向被告曹得华发出律师函，要求其将非法占有的案涉租赁标的返还给上庄镇人民政府。经质证，三被告对两原告提交的证据发表如下质证意见：证据1、3、4的三性无异议；被告旺川村委会对证据2中的协议复印件不予质证，对台账无异议，被告曹得华、曹巧芬对证据2不知情；被告旺川村委会认为证据5与其无关，被告曹得华、曹巧芬无异议。被告旺川村委会未提交证据。被告曹得华、曹巧芬为反驳原告诉请，提交了如下证据：1、卖契原件，证明案涉租赁标的物是两被告于1998年向旺川村委会购买的；2、证人曹某1的证人证言，证明租赁标的物购买经过，且曹某1系当时村委会的经办人。经质证，两原告对被告曹得华、曹巧芬提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性有异议，即使卖契真实也不具有合法性，被告旺川村委会系无权处分；对证据2中涉及旺川中学校址演变情况无异议，但是涉及到原上庄中学校长曹某2与旺川村委会胡为谨协商后以租赁协议方式将案涉房产出售给本案第二、三被告的事实不具有真实性。被告旺川村委会对被告曹得华、曹巧芬提交的证据均无异议。本院经审查，并结合原、被告双方的质证意见，对原告提交的证据1、2、3、4、5和被告曹得华、曹巧芬提交的证据1真实性均予以认定，对被告曹得华、曹巧芬申请的证人证言中涉及到原上庄中学校长曹某2与旺川村委会胡为谨协商后以租赁协议方式将案涉房产出售给被告曹得华、曹巧芬的内容，无其他证据佐证，无法证明该事实存在，不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年4月1日，绩溪县上庄镇上庄中学与旺川村委会签订房屋租赁协议，约定上庄中学将原旺川中学校址租赁给旺川村委会，合同期限为10年，从1998年4月1日至2008年3月31日止，租金每年3000元，由旺川村委会一次性付清。租赁协议签订后，旺川村委会将租金30000元一次性支付完毕。合同到期后，旺川村委会未就案涉房屋与上庄中学续签租赁协议，也未及时返还租赁物。2020年5月24日，绩溪县人民政府县长办公室决定全县23所闲置校园校舍全部无偿交给所属乡镇政府，其中包含案涉房屋。2020年6月17日，绩溪县教育体育局委托法律顾问向曹得华、曹巧芬发出律师函，要求二人及时腾退、归还案涉房屋。另查明，被告曹得华与曹巧芬系夫妻关系。1998年12月28日，旺川村委会与曹得华就案涉房屋签订卖契一份，约定旺川村委会以30000元的价格将案涉房屋卖给曹得华。卖契签订后，曹得华支付了30000元给旺川村委会，旺川村委会将案涉房屋交付给曹得华使用，但一直未办理不动产登记手续。2016年3月，经绩溪县机构编制委员会“绩编（2016）9号”批复，将原上庄初中、上庄小学整合为上庄毓英学校。本院认为，合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，上庄中学与旺川村委会签订的租赁协议系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规，合法有效。协议签订后，旺川村委会支付了10年的租金，上庄中学交付了房屋。合同到期后，旺川村委会未能及时续约，也未归还案涉房屋，双方形成了不定期的租赁关系，因被告旺川村委会在协议到期后未按期支付租金，原告有权解除合同，因此原告诉请要求解除双方形成不定期的租赁关系以及要求被告旺川村委会支付占用案涉房屋期间的租金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。该租赁协议的相对人并没有被告曹得华、曹巧芬，且两被告基于买卖关系占用的案涉房屋，因此两原告要求被告曹得华、曹巧芬支付占用案涉房屋期间的租金的诉请，本院不予支持。关于被告旺川村委会与被告曹得华签订的卖契效力的问题。被告旺川村委会自始未取得案涉房屋的所有权，其处分案涉房产系无权处分，因此该卖契属于效力待定合同。该卖契签订后，作为案涉房屋的所有权人一直未对该卖契予以追认，因此该卖契属于无效合同，案涉房屋的所有权仍未转移给被告曹得华。关于被告曹得华对案涉房屋是否善意取得的问题，根据相关法律规定，不动产的善意取得需要进行登记，双方在签订卖契后并未进行不动产登记，因此被告曹得华对案涉房屋不构成善意取得。被告曹得华、曹巧芬因合同无效后，应当将房屋予以返还。被告曹得华因卖契无效的损失，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、解除绩溪县上庄镇上庄中学与被告绩溪县上庄镇旺川村村民委员会签订的《房屋租赁协议》到期后形成的不定期租赁合同关系；二、被告绩溪县上庄镇旺川村村民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告绩溪县上庄镇人民政府、绩溪县上庄毓英学校房屋租金39000元（自2008年4月1日至2021年4月1日止），2021年4月2日起至被告绩溪县上庄镇旺川村村民委员会将原旺川中学校址返还之日止的租金按每月250元计算；三、被告曹得华、曹巧芬于本判决生效之日起三十日内将原旺川中学校址返还给原告绩溪县上庄镇人民政府；四、驳回两原告其他诉讼请求。案件受理费775元，减半收取387.5元，由被告绩溪县上庄镇旺川村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  邵新飞二〇二一年四月二十一日法官助理施承杰书记员徐艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。