天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0106民初1291号原告：上海陆家嘴物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市红桥区大胡同大丰路与南运河南路交口。负责人：伏佳伟，总经理。委托诉讼代理人：刘雪，天津文诺律师事务所律师。被告：爱丽德品牌管理（北京）有限公司，住所地北京市丰台区广安路****2164。法定代表人：李爱莲，总经理。委托诉讼代理人：刘小龙，公司员工。第三人：天津陆津房地产开发有限公司，，住所地天津市红桥区北马路**陆家嘴金融大厦******法定代表人：丁晓奋，总经理。委托诉讼代理人：龚建迪，公司员工。委托诉讼代理人：贾柏茹，天津文诺律师事务所律师。原告上海陆家嘴物业管理有限公司天津分公司（以下简称陆家嘴公司天津分公司）与被告爱丽德品牌管理（北京）有限公司（以下简称爱丽德公司）、第三人天津陆津房地产开发有限公司（以下简称陆津公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘雪、被告的委托诉讼代理人刘小龙、第三人的委托诉讼代理人贾柏茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆家嘴公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法判决被告向原告支付2018年9月1日—2019年5月8日的含税物业管理费169940.32元；2．请求依法判决被告向原告支付自2018年9月1日起至2019年11月22日止的物业管理费逾期付款违约金173207.17元，并按照日息3‰的标准支付物业管理费逾期付款违约金直至实际付清之日止；以上共计343147.49元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年9月4日，爱丽德公司与陆津公司签订了《天津陆家嘴中心商铺联销合同》，约定由陆津公司向爱丽德公司提供坐落于天津市红桥区大丰路25-29（单）号陆家嘴中心（L+MALL）的商场第1层L103号的商铺，爱丽德公司使用该商铺进行经营，陆家嘴公司天津分公司为爱丽德公司提供物业服务，装修期为2018年9月1日起至2018年10月31日止，开业日为2018年11月1日起至2023年10月31日止。合同附表二第2条约定，于本合同签署时，该商铺的装修期含税物业管理费单价为33元/每平方米使用面积/月（如非因原告原因，被告未于交房日办理该商铺的验收、交接手续的，则该商铺的装修期含税物业管理费单价按照该商铺合同期限起始日后的含税物业管理费单价标准收取，被告需于交房日后5个工作日内向物业管理方支付相应差额），月含税物业管理费为人民币11583元。该商铺自合同期限起始日后的含税物业管理费单价为人民币66元/每平方米使用面积/月，月含税物业管理费为人民币23166.00元。合同第9-1(1)条约定，被告应当在每个历月25日之前向原告支付下一个历月的含税物业管理费。合同第9-7条约定，倘被告拖欠支付原告含税物业管理费应由原告收取的公用事业费用及其他费用等各项费用，原告有权要求被告按照应付未付的金额支付日息3‰的逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算期自上述费用应付之日起开始计算，直至被告付清所有费用为止。合同签订后，原告依约为被告提供物业管理服务，但被告未依约向原告缴纳物业管理费。原告认为，被告拖欠物业管理费的行为已严重违反双方约定和法律规定，侵犯了原告的合法权益，故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条及相关法律法规诉至法院。被告爱丽德公司辩称，第一，《天津陆家嘴中心商铺联销合同》约定，合同是被告与第三人签订，原告不是合同主体。第二，合同履行过程中，无论原告还是第三人均未按照《天津陆家嘴中心商铺联销合同》向被告交付商铺，原告也从未向被告提供服务。第三，2020年9月29日，天津市红桥区人民法院出具（2020）津0106民初525号民事调解书中明确被告与第三人达成调解协议，主要内容为被告爱丽德公司应履行的各项义务（调解书第一项至第四项内容），如爱丽德公司未履行义务应承担的法律责任（调解书第五项内容），同时调解协议第六条明确约定原被告别无其他争议。第四，因调解书未记录任何有关物业费内容，又《天津陆家嘴中心商铺联销合同》合同双方均已在调解协议中确认别无其他争议，故《天津陆家嘴中心商铺联销合同》双方确认具有法律效力的调解协议后，本案原告及第三人均无权就调解协议以外的事项提出任何权利主张和费用索赔。第五，《天津陆家嘴中心商铺联销合同》附表二第二条约定，乙方办理进厂装修手续当天向物业管理方缴纳费用，但原告及第三人均未按照《天津陆家嘴中心商铺联销合同》约定时间通知被告或以实际行动向被告履行交铺义务，被告没有能够收铺，亦没有办理装修手续，故按《天津陆家嘴中心商铺联销合同》约定，可以不缴纳物业费。第六，原告因第三人与被告签订的《天津陆家嘴中心商铺联销合同》而发生关系，被告与第三人是合同关系，原告系第三人的内部从属关联方，如原告未授权第三人与被告沟通而签订《天津陆家嘴中心商铺联销合同》有关物业方面的规定，则《天津陆家嘴中心商铺联销合同》中关于原告的内容是无效的，自始无效。第七，如原告已授权第三人与被告签订的《天津陆家嘴中心商铺联销合同》中约定相关物业方面的内容，则被告认为第三人作为《天津陆家嘴中心商铺联销合同》的合同相对方有权代表其内部从属关联方即本案原告，与被告达成（2020）津0106民初525号民事调解书中调解协议，调解协议生效后，亦代表第三人及其关联方均对物业费的内容无异议、无诉求，不存在任何争议。第八，事实上原告作为《天津陆家嘴中心商铺联销合同》中第三人的内部从属关联方，从未与被告发生任何关系，被告认为，第三人代表原告与被告发生关系，自签订《天津陆家嘴中心商铺联销合同》到达成调解协议，原告及第三人均对物业费方面无任何异议，不存在任何争议。第三人陆津公司述称，认可原告的诉请，不同意被告的意见。第三人在（2020）津0106民初525号案件中未提出过针对物业费及违约金的诉请，故该案所形成的调解书仅仅是针对第三人在该案所主张的内容。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月4日，陆津公司与爱丽德公司签订了《天津陆家嘴中心商铺联销合同》，合同约定陆津公司为甲方，爱丽德公司为乙方，由陆津公司提供坐落于天津市红桥区大丰路25-29（单）号陆家嘴中心（L+MALL）的商场内第1层第L103号铺位租于爱丽德公司用于经营化妆品零售，使用面积为351平方米，陆家嘴公司天津分公司为该商铺的物业管理方，交房日暂定为2018年9月1日，陆津公司将在具备交房条件后提前通知爱丽德公司具体交房日期，并以该通知上载明的交房日期为准。装修期为2个月，自交房日起计算，即自2018年9月1日起至2018年10月31日止。合同期限60个月，自2018年11月1日至2023年10月31日止。2018年9月26日，爱丽德公司缴纳首笔含税物业管理费21366元，2018年9月29日，爱丽德公司缴纳履约保证金141498元，此后爱丽德公司未进场装修。2019年1月17日，陆津公司向爱丽德公司发出《公函》，对逾期开业产生的违约金支付、有权提前终止联销合同并追究相应违约责任及退还品牌服务费事项进行沟通，并要求爱丽德公司在收到本函后于2019年1月22日前作出书面回复并给予开业计划。2019年1月21日，爱丽德公司回复《关于开业筹备进展的工作联系函》，载明“一、天津陆家嘴中心L103商铺开业筹备稳步推进中，因商铺经营涉及较多国际知名品牌，开业前的店内品牌落位、专柜形象、图纸设计及货品订单、供货协调等事宜均需要报意大利授权方及相关各化妆品品牌方审批确认审批流程繁复，协调工作量大，并在期间跨越国内及欧洲数个法定节假日，故花费了较多时间。二、现部分工作仍在等待授权方的最终审核确认，我司力争尽快完成前期准备工作，并计划于2019年2月20日前进场施工，4月20日试营业，并于五一节正式营业。”另查，（2020）津0106民初525号民事调解书确认陆津公司与爱丽德公司签订的《天津陆家嘴中心商铺联销合同》于2019年5月8日解除，并就品牌服务费、逾期开业违约金、销售额提成收益、违约金事项达成调解。本院认为，本案的争议焦点为：一、陆家嘴公司天津分公司有无权利作为诉讼主体提起诉讼；二、陆津公司在诉讼中双方约定的别无争议的含义是什么，是否包含本案争议的物业费；三、陆津公司是否应当履行交铺义务以及实际履行交铺，陆津公司违约还是爱丽德公司违约造成陆家嘴公司天津分公司未能收取物业费；四、陆家嘴公司天津分公司是否提供物业服务以及有无权利主张物业费。第一，关于陆家嘴公司天津分公司有无权利作为诉讼主体提起诉讼问题。在《天津陆家嘴中心商铺联销合同》第2-3条中，陆津公司与爱丽德公司约定，由陆家嘴公司天津分公司作为物业管理方对涉诉铺位天津市红桥区大丰路25-29（单）号陆家嘴中心（L+MALL）的商场内第1层第L103号进行物业管理。合同第9-1条约定，爱丽德公司应当在每个历月25日之前向物业管理方交纳下一个历月的含税物业管理费。合同附表三中载明物业管理方、注册地址、负责人、营业执照、税务登记、开户银行及银行账号信息。依据《中华人民共和国民法典》第五百二十二条第二款规定，法律规定或者当事人约定第三人可以直接请求债务人向其履行债务，第三人未在合理期限内明确拒绝，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，第三人可以请求债务人承担违约责任；债务人对债权人的抗辩，可以向第三人主张。因此，陆家嘴公司天津分公司有权作为诉讼主体提起诉讼。第二，关于陆津公司在诉讼中双方约定的别无争议的含义是什么，是否包含本案争议的物业费的问题。(2020)津0106民初525号案件系陆津公司与爱丽德公司租赁合同纠纷，该案于2020年1月14日立案，于2020年9月29日调解结案，从该案件诉讼请求及调解书内容来看，陆津公司与爱丽德公司围绕《天津陆家嘴中心商铺联销合同》解除时间、品牌服务费、逾期开业违约金、销售额提成收益、违约金达成一致，但未就合同中物业管理费及其逾期付款违约金进行协商和调解，故(2020)津0106民初525号案件调解书第六项中别无争议含义仅限调解内容，不包括本案诉争的物业管理费及逾期付款违约金内容。第三，关于陆津公司是否应当履行交铺义务以及是否实际履行了交铺，陆津公司违约还是爱丽德公司违约造成陆家嘴公司天津分公司未能收取物业费的问题。根据《天津陆家嘴中心商铺联销合同》第5-1条约定，在爱丽德公司已经支付了履约保证金和首笔含税物业管理费的前提下，陆津公司应于交房日，将该商铺按照符合附件三所列甲方提供标准的基础上以现状交付给爱丽德公司。爱丽德公司声明其在签署本合同前已现场视察过该商铺，对该商铺及其现有装修及设施状况充分了解。陆津公司与爱丽德公司双方同意附件三所列标准及双方交付该商铺时所签署的《交房确认书》为本合同终止/提前终止时爱丽德公司向陆津公司返还该商铺之验收标准。合同第5-2条约定，如非因陆津公司原因，爱丽德公司未于交房日办理该商铺的验收、交接手续，则视为自交房日起，陆津公司已经向爱丽德公司交付了该商铺。在涉诉合同中约定交房日暂定为2018年9月1日，2018年9月4日双方签署的合同附件一该商铺的平面图、附件二交房确认书、附件三天津陆家嘴中心商铺交付标准中均载明了爱丽德公司加盖公章，应视为陆津公司履行了交铺义务，实际交房日应为2018年9月4日。爱丽德公司对涉诉商铺的验收、交接未提交证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。从爱丽德公司回复陆津公司的《关于开业筹备进展的工作联系函》中载明“二、现部分工作仍在等待授权方的最终审核确认，我司力争尽快完成前期准备工作，并计划于2019年2月20日前进场施工，4月20日试营业，并于五一节正式营业。”的内容可知，爱丽德公司未按时进场施工营业，因此，爱丽德公司应承担违约造成陆家嘴公司天津分公司未能收取物业费的责任。第四，关于陆家嘴公司天津分公司是否提供物业服务以及陆家嘴公司天津分公司在没有提供物业服务情况下有无权利主张物业费的问题。《天津陆家嘴中心商铺联销合同》附表二中约定物业管理费的具体金额，于本合同签署时，该商铺的装修期含税物业管理费单价为人民币33元/每平方米使用面积/月（如非因陆津公司原因，爱丽德公司未于交房日办理该商铺的验收、交接手续的，则该商铺的装修期含税物业管理费单价按照该商铺合同期限起始日后的含税物业管理费单价标准收取，爱丽德公司需于交房日后5个工作日向物业管理方支付相应差额），月含税物业管理费为人民币11583元。该商铺自合同期限起始日后的含税物业管理费单价为人民币66元/每平方米使用面积/月，月含税物业管理费为人民币23166元。爱丽德公司根据本合同支付的首笔含税物业管理费人民币23166元，为自开业日起第1个月的物业管理费。装修期含税物业管理费人民币23166元，爱丽德公司办理进场装修手续当天向陆家嘴公司天津分公司缴纳。由此可知，物业管理费应按照合同约定（月含税物业管理费=含税物业管理费单价×该商铺使用面积）计算收取，不因爱丽德公司未进场施工营业而受影响，从实际交房日次日2018年9月5日至10月31日装修期内的含税物业管理费42471元（25天/30天×23166元+23166元），应从5个工作日后即2018年9月12日起计算逾期付款违约金。2018年11月含税物业管理费因爱丽德公司已于2018年9月26日缴纳21366元，该部分费用属于合同约定的首笔含税物业管理费，故折抵后2018年11月含税物业管理费尚欠1800元，另外，自2018年12月—2019年4月期间，每月含税物业管理费均为23166元。2019年5月8日合同解除，2019年5月1日至5月8日期间的含税物业管理费为5978元（8天/31天×23166元），以上2018年9月5日至2019年5月8日含税物业管理费共欠166079元。第五，关于合同中约定的逾期违约金是否应予调整问题。合同9-7条约定爱丽德公司拖欠支付含税物业管理费时，陆津公司和/或物业管理方有权要求爱丽德公司按照应付未付的金额支付日息3‰的逾期付款违约金。逾期付款违约金的计算期自应付之日起开始计算，直至爱丽德公司付清所有费用为止。鉴于合同中约定的违约金计算方式经折算后为应付未付的金额的109.5%/年，该标准明显过高，且陆家嘴物业公司天津分公司未举证证明实际损失范围，本院考虑到逾期付款违约金应以实际损失为基础，且逾期付款带来的实际损失直接表现为资金被占用的利息损失，结合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金标准参照以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率和中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布的一年期贷款市场报价利率的二倍计算。依次标准计算，可得：2018年9月12日至2019年8月19日期间的逾期付款违约金为3462.14元（42471元*342天*4.35%*2/365天），2019年8月20日至2019年9月19日期间的逾期付款违约金为306.61元(42471元*31天*4.25%*2/365天)，2019年9月20日至2019年11月19日期间的逾期付款违约金为596.22元(42471元*61天*4.2%*2/365天)，2019年11月20日至11月22日期间的逾期付款违约金为28.97元(42471元*3天*4.15%*2/365天)，合计4393.94元。2018年10月26日至2019年8月19日期间的逾期付款违约金为127.85元（1800元*298天*4.35%*2/365天），2019年8月20日至2019年9月19日期间的逾期付款违约金为12.99元（1800元*31天*4.25%*2/365天），2019年9月20日至2019年11月19日期间的逾期付款违约金为25.27元（1800元*61天*4.2%*2/365天），2019年11月20日至11月22日期间的逾期付款违约金为1.23元（1800元*3天*4.15%*2/365天），合计167.34元。2018年11月26日至2019年8月19日期间的逾期付款违约金为1474.31元（23166元*267天*4.35%*2/365天），2019年8月20日至2019年9月19日期间的逾期付款违约金为167.24元（23166元*31天*4.25%*2/365天），2019年9月20日至2019年11月19日期间的逾期付款违约金为325.21元（23166元*61天*4.2%*2/365天），2019年11月20日至11月22日期间的逾期付款违约金为15.80元（23166元*3天*4.15%*2/365天），合计1982.56元。2018年12月26日至2019年8月19日期间的逾期付款违约金为1308.66元（23166元*237天*4.35%*2/365天），2019年8月20日至2019年9月19日期间的逾期付款违约金为167.24元（23166元*31天*4.25%*2/365天），2019年9月20日至2019年11月19日期间的逾期付款违约金为325.21元（23166元*61天*4.2%*2/365天），2019年11月20日至11月22日期间的逾期付款违约金为15.80元（23166元*3天*4.15%*2/365天），合计1816.91元。2019年1月26日至2019年8月19日期间的逾期付款违约金为1137.48元（23166元*206天*4.35%*2/365天），2019年8月20日至2019年9月19日期间的逾期付款违约金为167.24元（23166元*31天*4.25%*2/365天），2019年9月20日至2019年11月19日期间的逾期付款违约金为325.21元（23166元*61天*4.2%*2/365天），2019年11月20日至11月22日期间的逾期付款违约金为15.80元（23166元*3天*4.15%*2/365天），合计1645.73元。2019年2月26日至2019年8月19日期间的逾期付款违约金为966.31元（23166元*175天*4.35%*2/365天），2019年8月20日至2019年9月19日期间的逾期付款违约金为167.24元（23166元*31天*4.25%*2/365天），2019年9月20日至2019年11月19日期间的逾期付款违约金为325.21元（23166元*61天*4.2%*2/365天），2019年11月20日至11月22日期间的逾期付款违约金为15.80元（23166元*3天*4.15%*2/365天），合计1474.56元。2019年3月26日至2019年8月19日期间的逾期付款违约金为811.70元（23166元*147天*4.35%*2/365天），2019年8月20日至2019年9月19日期间的逾期付款违约金为167.24元（23166元*31天*4.25%*2/365天），2019年9月20日至2019年11月19日期间的逾期付款违约金为325.21元（23166元*61天*4.2%*2/365天），2019年11月20日至11月22日期间的逾期付款违约金为15.80元（23166元*3天*4.15%*2/365天），合计1319.95元。2019年4月26日至2019年8月19日期间的逾期付款违约金为165.29元（5978元*116天*4.35%*2/365天），2019年8月20日至2019年9月19日期间的逾期付款违约金为43.16元（5978元*31天*4.25%*2/365天），2019年9月20日至2019年11月19日期间的逾期付款违约金为83.92元（5978元*61天*4.2%*2/365天），2019年11月20日至11月22日期间的逾期付款违约金为4.08元（5978元*3天*4.15%*2/365天），合计296.45元。至此，2018年9月12日至2019年11月22日期间的逾期付款违约金共计13097.44元，此后的逾期付款违约金应以166079元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日公布的一年期贷款市场报价利率的二倍计算自2019年11月23日起至实际给付日止的逾期付款违约金。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百二十二条第二款、第五百六十六条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告爱丽德品牌管理（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海陆家嘴物业管理有限公司天津分公司2018年9月5日至2019年5月8日含税物业管理费166079元；二、被告爱丽德品牌管理（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海陆家嘴物业管理有限公司天津分公司2018年9月10日至2019年11月22日逾期付款违约金13097.44元，并以166079元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日公布的一年期贷款市场报价利率的二倍计算自2019年11月23日起至实际给付日止的逾期付款违约金；三、驳回原告上海陆家嘴物业管理有限公司天津分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6447元，减半收取3223.5元，由被告爱丽德品牌管理（北京）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王霞二〇二一年四月二十九日法官助理王东强书记员薛明杰附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民法典》第五百二十二条第二款法律规定或者当事人约定第三人可以直接请求债务人向其履行债务，第三人未在合理期限内明确拒绝，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，第三人可以请求债务人承担违约责任；债务人对债权人的抗辩，可以向第三人主张。第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条第二款约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。