重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0114民初956号原告：重庆若浩物业管理有限公司，住所地重庆市黔江区解放路428号，统一社会信用代码91500114790723923B。法定代表人：郑健雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：王东波，男，该公司职工。被告：张好，女，1983年4月19日出生，汉族，现住重庆市黔江区。被告：马春福，男，1978年9月12日出生，土家族，现住重庆市黔江区。原告重庆若浩物业管理有限公司（以下简称“若浩物业公司”）与被告马春福、张好物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告若浩物业公司的法定代表人郑健雄与其委托诉讼代理人王东波、被告张好到庭参加诉讼，被告马春福经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告若浩物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年10月至2020年12月底共51个月的物业管理服务费5617元（物业费单价：1.05元/㎡/月）、公共能耗费802元（公共能耗费：0.15元/㎡/月）、电梯费1836元，共8255元；2.判令被告向原告支付物业管理费、电梯费、公共能耗费逾期违约金1981.2元（暂计算至2020年12月18日，从2020年12月19日起，以8255元为基数，按年利率24%计算违约金至被告支付完毕之日止）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年5月23日，被告接房大十字购物广场XX-X号房屋（该房为拆迁还房），房屋建筑面积为104.89平方米。按黔江区发改价备2013字第09号及《大十字购物广场业主手册》的约定，被告作为业主，理应及时按照房屋面积向原告支付物业管理费、电梯费、公共能耗费，缴费时间为每月的1日至5日，逾期支付以上费用的，则应按欠费金额的3%收取违约金。自被告接房入住后，原告一直严格按照业主手册等提供全面、周到的物业服务，被告开始也能做到积极支付物业费，但自2016年10月起开始欠付物业费、电梯费及公共能耗费至今，经原告催收未果，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告张好辩称，一、物业服务合同的服务期限为三年，自2012年4月至2015年3月31日，之后未签订任何合同，物业与业主未签订物业合同，无任何合同关系，业主不应交纳物业费。二、物业服务质量差：1、业主曾要求物业公司公示收支明细，但物业公司拒绝公示；2、未履行基本安全维护责任，物业不作为；3、35个免费露天停车位被霸占，各种公益设施（运动场、乒乓球场、羽毛球场、公厕等）被霸占；4、物业公司对事件没有及时跟进、回复，小区A、B栋没有修1-6楼的逃生楼梯，存在巨大安全隐患；5、公共设施设备未及时维修，A栋高处钢化玻璃破损，随时有掉落危险，门禁系统形同虚设，小区消防楼道经常堆放垃圾。被告马春福未向本院提交答辩意见。本院认为，依法成立的合同受法律保护。重庆暹钭实业有限公司（以下简称“暹钭公司”）与原告签订的《前期物业服务合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对包括二被告在内的黔江区城东办事处解放路大十字购物广场小区所有业主均具有约束力。物业服务企业在履行其管理、服务职责后，业主应当履行给付物业服务费的义务。本案中，《前期物业服务合同》合同期届满后，暹钭公司或业主未选聘新的物业管理企业，而由原告至今仍在为被告的房屋所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主，在享受了该服务后就应当承担给付物业服务费的义务，物业费标准可按《前期物业服务合同》履行期间确定的标准计算。被告经原告书面催收后至今仍未交纳，故原告有权要求被告支付拖欠的物业服务费。关于物业服务费，因该小区属于前期物业，应当按照政府指导价进行收费，原告按照重庆市黔江区发展和改革委员会备案的物业服务费价格1.05元/月·平方米收取，符合相关规定，本院予以支持。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能完全履行合同约定的义务或履行合同存在瑕疵，应当承担相应的责任。根据权利义务对等原则，可以根据物业服务企业履行合同存在的瑕疵情况酌情抵减物业服务费。本案中，原告在对被告房屋所在小区进行物业管理、服务过程中，确实存在门禁系统、灭火器损坏，通风窗口、天花板等公共设施设备破损的问题，以及小区通道上电线外露等维修不及时、管理服务不到位、不到边、沟通、协调不畅通等服务瑕疵问题，故原告应当承担相应的违约责任，根据本案的实际情况，本院酌情抵减10%的物管服务费较为合理。另，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，“经书面催交”系物业公司起诉的前置程序，本案中，原告仅对2020年11月底前的物业费进行了书面催交，未就2020年12月的物业费进行书面催交，故，本院对原告要求被告支付2020年12月的物业费的请求不予支持。二被告所欠原告2016年10月至2020年11月底的物业服务费为5506.73元（1.05元/㎡/月×104.89㎡×50个月），按10%实行抵减后，二被告实际应向原告交纳物业服务费为4956.06元（5506.73元×90%）。关于电梯费，合同约定的收费标准与原告在重庆市黔江区发展和改革委员会备案的标准不一致，应以备案的价格作为收费标准（即电梯运行费按月收取，从第三层开始，按10元/人/月，按层数，平均每户3人），二被告尚欠原告2016年10月至2020年11月底电梯费为：[10元+0.30元×(7-3)]×3人/月×50个月=1680元，“7”为被告房屋所在的楼层数，对其超过的部分，本院不予支持。关于公共能耗费，根据《前期物业服务合同》约定，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用已包括在物业服务费之中，故，对原告主张的公共能耗费，本院不予支持。对于未包括在物业服务费之中的二次供水电费，是按月据实分摊，原告没有提供2016年10月至2020年12月具体支出的相关证据，亦未就该项费用进行单独主张，本院难以明确原告请求的公共能源费中是否包括二次供水电费，原告可另行主张权利。关于原告主张的违约金，因原告在对二被告履行物业服务过程中存在瑕疵，且该合同到期后未续签新的物业服务合同，不再适用违约金条款，故本院对原告主张的违约金请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条第一款、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告马春福、张好于本判决生效后五日内向原告重庆若浩物业管理有限公司支付2016年10月至2020年11月期间的物业服务费4956.06元、电梯费1680元，合计6636.06元；二、驳回原告重庆若浩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28元，由原告重庆若浩物业管理有限公司负担3元，由被告马春福、张好共同负担25元。本判决为终审判决。审判员  陆恋丽二〇二一年四月二十八日书记员  何彩平