湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0203民初1038号原告：株洲日盛物业管理有限责任公司，住所地湖南省株洲市天元区泰山路232号广电局办公楼六楼。法定代表人：周训文，总经理。委托诉讼代理人：袁志刚，湖南金顺达律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为提起申诉，撤回起诉，放弃、变更诉讼请求，和解、调解，申请执行，提交、签收、受领本案诉讼文书，代为收取案款等。委托诉讼代理人：李梦蝶，湖南金顺达律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：游燕花，女，1971年9月6日出生，汉族，住湖南省株洲县。原告株洲日盛物业管理有限责任公司（以下简称“日盛物业公司”）诉被告游燕花物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告日盛物业公司的委托诉讼代理人袁志刚、李梦蝶到庭参加诉讼，被告游燕花经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本庭依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告日盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付所欠物业服务费8962元（截止到2020年8月31日），并按约支付违约金2240.5元（原告已主动降低违约金），共计11202.5元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告系湖南省株洲市芦淞区株董路城南星座小区提供前期物业管理服务的物业服务企业，被告系该小区2-607房业主。自2015年7月1日起，被告即无故拖欠物业服务费，虽经原告多次催要，被告至今仍未支付分文。截止2020年8月31日时止，被告尚欠原告物业管理费8962元，违约金2240.5元（原告已主动降低违约金，按欠款的25%计算），共计11202.5元。根据《城南星座前期物业管理服务协议》第十条第四点的约定：业主（被告）违反该合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，每逾期一日应按欠费总额每日千分之三的标准向乙方（原告）支付违约金。鉴于被告拒不交费的行为已严重损害小区全体业主的利益，降低了整个小区品质，为保证小区物业管理工作的正常运转，特诉至法院，望判如所请。被告游燕花未答辩，未向法庭提交证据，也未对原告提交的证据进行质证。原告围绕其诉请依法提交了：原告企业登记信息、被告身份信息、物业管理合同、商品房买卖合同、催收照片、律师函、服务标准等证据，经审查，上述证据符合法律规定，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告日盛物业公司系株洲市芦淞区城南星座小区的物业管理服务单位，由其为业主提供物业管理服务。被告游燕花系该小区2栋607号房的业主，依据被告签订的商品房（预）销售合同，该房屋建筑面积为124.5平方米。原告与业主委员会签订了《城南星座物业服务合同》，约定，合同期限为2014年1月15日起至2017年1月14日止。制止有损管理区容貌的乱建、乱贴、乱挂行为。维护区内停车秩序，制止超速行车和乱鸣喇叭等有损业主、利益事项，并确保消防通道的畅通。高层住宅物业费每月1.08元/㎡，二次供水加压电费0.6元/吨，二次供水服务费0.15元/吨。原告从2014年1月16日起开始按新的物业服务单价计收。业主须于2014年3月31日前预交2014年上半年的物业服务费用，以后每次需提前20日，按半年度预先支付物业服务费。业主共有的停车位、物业共用部位、物业共用设施设备委托原告经营。约定了公共区域车辆停放场地占用收费标准，包括室内、室外停放，室内小车每次4元/辆，每月110月，摩托（电动）车每月25元，自行车12元。原告有权合理划分停车区域。共有物业经营收入，原告按10%提取代理服务费，扣除经营成本及税费后如发生亏损，从共有车位及其他共用部位、共用设施设备经营业主所得收益中补足。原告服务达不到约定的服务内容和质量标准，应当按当月收取物业费的千分之一的标准向业主支付违约金，业主或使用人未按时足额交纳物业服务费，按每延期一天，应缴金额的日千分之一的标准向乙方支付违约金。2018年5月30日，原告（乙方）与业主委员会（甲方）签订了《城南星座物业管理委托服务合同》约定，管理期限3年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止，甲方委托乙方管理服务的事项，本物业房屋建筑共有部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间等，本物业区域内车辆停放、疏导的管理。包干制收费，高层住宅每月1.08元/㎡，二次供水加压电费0.5元/吨，停车场30元/月/个，每季度首月15日前交当期物业费，每逾期一日按欠费总额的3‰收取违约金，经催缴，逾期未交纳物业服务费的，乙方可加收3‰收取违约金。物业共用部位、共用设施委托乙方经营，收入主要用于弥补物业管理费用不足。乙方违反协议未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，甲方有权通过相应程序要求乙方承担责任，在双方协商或生效法律文书明确责任前，甲方无权以拒交、少交物业服务费等费用进行对抗或抵制其交费义务。逾期超过三个月仍拒缴费用的，乙方有权依据《合同法》第六十七条规定，暂停向甲方提供相关的物业服务。被告接收房屋后在居住期间，自2015年7月1日起至2020年8月31日止，被告拒绝交纳物业服务费，经原告催缴仍拒不交纳物业服务费，为此酿成本案纠纷。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点主要为：被告是否应向原告支付欠缴的物业服务8962元及逾期违约金。原告与城南星座业主委员会签订物业服务合同，由原告为城南星座小区提供物业管理服务，该合同依法对被告具有约束力。原告为被告提供了物业服务，被告理应按约定交纳物业服务费。自2015年7月1日至2020年8月31日（62个月），被告按约应交纳物业服务费8336.52元（124.5×1.08×62），原告要求计算物业服务费的建筑面积为124.73㎡，但原告未提交案涉房屋的不动产权证等其他证据，原告提交的《商品房（预）销售合同》记载该房屋建筑面积为124.5㎡，故计算依据为124.5㎡。鉴于原告在服务过程中对小区内的摩托车、小车乱停乱放等问题管理有瑕疵，因原告也存在违约情形，被告拒交物业费事出有因。故本院对原告违约金的诉请不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告游燕花于本判决生效后十日内向原告株洲日盛物业管理有限责任公司支付自2015年7月1日起至2020年8月31日止的物业服务费8336.52元；二、驳回原告株洲日盛物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条至规定，加倍支付退延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告株洲日盛物业管理有限责任公司负担7元，被告游燕花负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  唐春艳二〇二一年四月二日书记员  周心怡附：审理本案引用相关法律依据《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。