贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔23民终930号 上诉人（原审被告）：黄洁兰，女，1983年8月15日生，汉族，住贵州省兴仁市。 委托诉讼代理人：楼育诚，国浩律师（贵阳）事务所律师。 委托诉讼代理人：潘自清，国浩律师（贵阳）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贵州金坤达科技有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城K组团沿街商铺1层33号。 法定代表人：李晓波。 委托诉讼代理人：张胜难，贵州骏驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡永红，贵州骏驰律师事务所律师。 原审被告：刘丹，男，1980年8月5日生，汉族，住重庆市渝北区。 原审被告：兴仁市腾辉房地产开发有限公司，住所地：贵州省兴仁市城北街道办事处环城北路98号。 法定代表人：桑廷波。 上诉人黄洁兰因与被上诉人贵州金坤达科技有限公司（以下简称“金坤达公司”）、原审被告刘丹、兴仁市腾辉房地产开发有限公司（以下简称“腾辉公司”）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省兴仁市人民法院（2020）黔2322民初3968号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄洁兰上诉请求：撤销原判，改判驳回金坤达公司的诉讼请求；诉讼费用由金坤达公司承担。事实与理由：首先，一审法院已经查明了黄洁兰在兴仁市内没有登记住房，案涉的位于兴仁市水晶国际3栋31-4号房屋是黄洁兰的唯一住房，不应当予以执行。在刘丹与黄洁兰的离婚协议中，黄洁兰享有的兴仁市振兴家园三单元的商品房，但刘丹一直居住使用，也未过户给黄洁兰；位于兴仁市流水沟黄金路的自建房早已于2017年8月11日由黄洁兰转让给乔永兴、詹家惠，该房屋所有权已不属于黄洁兰及刘丹。本案中黄洁兰的情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十九条规定的三项规定，应当驳回金坤达公司的诉讼请求。其次，黄洁兰作为购房者，与房开公司签订了《商品房买卖合同》并支付了大部分款项后，已经对房开公司有足够的信任，从一个自然人的角度来说也没有更多的法律手段来维护自己的权益。房开公司因自身经营状况出现问题，被其他债权人通过诉讼、保全、查封的手段对已经出卖的房屋进行执行，从根本上使购房人的权益被全部侵害。 金坤达公司向一审法院请求：1.撤销贵州省兴仁市人民法院作出的（2020)黔2322执异14号执行裁定书，依法对水晶国际3栋31-4号房屋予以强制执行；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年3月21日，金坤达公司与腾辉公司、中康建设管理股份有限公司合同纠纷一案，（2019)黔2322民初559号民事调解载明：一、由腾辉公司给付金坤达公司工程款599006元、利息36000元及律师费35000元，合计670006元。该款分期支付，于2019年6月30日前支付100000元，2019年9月30日前支付100000元，剩余款项470006元于2019年12月30日前一次性付清；二、若腾辉公司有一期未履行，则金坤达公司可申请强制执行全部剩余款项，并从2018年1月1日起以剩余工程款为基数按年利率6%计算利息（即不按36000元计算利息），直至付清全部款项时止；三、金坤达公司自愿放弃其余诉讼请求。后腾辉公司未按上述调解协议履行，金坤达公司申请强制执行{案号为（2019）黔2322执1495号}。2019年7月25日，腾辉公司的原法定代表人余顺斌表示准备用腾辉公司水晶国际3栋31-4号房屋（两层复式楼，面积为279.63平方米）拍卖来支付金坤达公司申请执行的款项。2019年7月29日，腾辉公司的委托代理人李秀丽表示腾辉公司名下现在只有水晶国际3栋31-4号两层复式楼一套，面积为279.63平方米，该房屋暂时没有办到相关证书。2019年10月11日，法院对水晶国际3栋31-4号复式楼进行了查封。2019年10月30日，经组织金坤达公司与腾辉公司进行执行和解，双方达成和解协议：一、由腾辉公司在2019年11月30日支付金坤达公司200000元，在2019年12月31日支付金坤达公司200000元，在2021年1月31日支付金坤达公司270006元及案件受理费5155元，申请执行费8780元；二、金坤达公司自愿放弃利息及迟延履行期间的债务利息；三、若腾辉公司不按时履行支付义务，金坤达公司可申请恢复执行原生效法律文书明确的义务。在和解过程中，金坤达公司表示如果腾辉公司逾期，要求进入评估拍卖程序，建议对x栋zzz号房屋进行议价，建议议价90万，腾辉公司变更后的法定代表人桑廷波表示同意。后刘丹、黄洁兰提出执行异议申请，要求解除（2018）黔2322执9号、（2019）黔2322执1495号执行裁定书对登记在腾辉公司名下的水晶国际x栋xxxx号复式楼（面积为280.1平方米）的查封。2020年5月27日作出（2020）黔2322执异14号执行裁定书，裁定解除水晶国际3栋31-4号复式楼的查封（面积为280.1平方米）。后金坤达公司不服该裁定，提起诉讼。 另查明，2014年9月22日，刘丹、黄洁兰与腾辉公司签订《商品房买卖合同》，约定刘丹、黄洁兰向腾辉公司购买水晶国际x栋xxx号房，建筑面积为279.63平方米，套内面积为229.79平方米，单价为2908.39元每平方米，按套内建筑面积计算，总价款为668316元。并约定刘丹、黄洁兰于2014年9月22日支付总房款的60%即401136元，余款为总房款的40%即267000元，付款方式和期限见附件四。附件四为合同补充协议，但未对分期付款尾款的支付进行约定。2014年8月22日，刘丹向腾辉公司转账支付100000元；2014年9月22日，刘丹向腾辉公司转账368606元。腾辉公司于2014年9月22日向刘丹出具四张收据，载明契税20050元，购房款351316元，办证费240元，购房款50000元。 2017年1月10日，刘丹、黄洁兰登记离婚，双方在离婚协议上约定“位于兴仁县xxxxx的商品房、位于兴仁县xxxxxx的商品房、位于贵阳市xxxxx，房地产所有权归女方所有……”。案涉房屋至今未办理产权证，未进行装修入住。 一审法院认为，本案的争议焦点为：刘丹、黄洁兰对案涉房屋享有何种权利，该权利能否足以排除强制执行。刘丹、黄洁兰与腾辉公司签订《商品房买卖合同》，购买腾辉公司名下水晶国际3栋31-4号房屋，现被执行的房产尚未办理产权登记，案涉房屋系腾辉公司开发建设，该情形应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定。对刘丹、黄洁兰关于排除执行异议的请求是否符合上述第二十九条规定的三种情形，分析如下：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。对水晶国际3栋31-4号复式楼进行查封的时间为2019年10月11日，刘丹、黄洁兰与腾辉公司于2014年9月22日签订《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》的时间在查封之前。（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。经向兴仁市住房和城乡建设局查询，刘丹在兴仁市内登记有其他住房（其中有位于兴仁市），黄洁兰在兴仁市内未登记有住房。但结合刘丹、黄洁兰的离婚协议，可知离婚时，已经约定由黄洁兰享有兴仁市振兴家园三单元的商品房、兴仁市流水沟黄金路的自建房，刘丹、黄洁兰亦未提交证据证明黄洁兰已不再享有上述房屋。同时，刘丹、黄洁兰与腾辉公司签订《商品房买卖合同》至今已经六年，该房屋一直未装修入住，也可从侧面反映出黄洁兰在兴仁市，案涉房屋的购置并非居住必需。（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据《商品房买卖合同》的约定，刘丹、黄洁兰需在2014年9月22日支付总房款的60%即401136元，结合刘丹、黄洁兰提交的转账记录及收据，可以认定刘丹、黄洁兰已经按约定支付了60%的购房款。综上，刘丹、黄洁兰在案涉房屋查封之前已经签订了《商品房买卖合同》，支付的房款已经超过50%，但刘丹、黄洁兰在兴仁市，不完全满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，不能排除强制执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”刘丹、黄洁兰对水晶国际3栋31-4号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应准许执行水晶国际3栋31-4号房屋。金坤达公司要求撤销本院（2020）黔2322执异14号执行裁定书，不属于案外人执行异议之诉的受案范围，不予处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决：一、准予执行被告兴仁市腾辉房地产开发有限公司名下的水晶国际x栋xxxx复式楼一套；二、驳回原告贵州金坤达科技有限公司的其余诉讼请求。案件受理费100元，由被告刘丹、黄洁兰负担。 二审中，黄洁兰为证明案涉房屋系其唯一住房提供证据如下：1、兴仁市振兴家园三单元的商品房的查询结果，拟证明该套房已经提押给银行，不可能过户给黄洁兰；2、房屋登记信息，拟证明兴仁市黄金路的自建房已出售给他人，不可能过户给黄洁兰；3、房屋租赁协议，拟证明黄洁兰在兴仁市租赁房居住。金坤达公司质证认为，房屋被抵押、查封并不改变所有权性质，自建房已出售不能排除黄洁兰不有其他住房，房屋租赁协议于2021年3月3日签订，其真实性不予认可。本院认证意见为，对证据1、2系政府部分出具，其真实性应予以确认，但房屋被抵押、查封均不改变所有权性质，故证据1、2不能达到黄洁兰的证明目的，故不作本案定案依据；房屋租赁合同系本案上诉期间签订，故应予确认。本院对一审法院认定事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，虽然，刘丹、黄洁兰与腾辉公司签订《商品房买卖合同》的时间在人民法院查封之前，且已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。但结合一审法院向兴仁市住房和城乡建设局查询，刘丹在兴仁市内登记有其他住房；黄洁兰与刘丹离婚时约定由黄洁兰享有兴仁市振兴家园三单元的商品房、兴仁市流水沟黄金路的自建房；黄洁兰对案涉房屋至今未装修入住等事实。均能证明黄洁兰依赖案涉房屋生活居住具有唯一性和急迫性，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的可以排除强制执行的情形。黄洁兰所提“案涉房屋系其唯一住房的房屋”的上诉理由不能成立，不予采纳。 综上所述，黄洁兰的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由黄洁兰负担。 本判决为终审判决。 审判长 简 坤 审判员 付 君 审判员 陆金凤 二〇二一年四月二十六日 书记员 罗金义