重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0106民初5206号原告：重庆仪才物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区东阳街道丹阳一路****23-7，统一社会信用代码91500109759286526D。法定代表人：廖代斌，重庆仪才物业管理有限公司董事长。委托诉讼代理人：朱勇，重庆市沙坪坝区虎溪法律服务所法律工作者。被告：张坤泉，男，1965年1月10日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告重庆仪才物业管理有限公司（以下简称仪才物业公司）与被告张坤泉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告仪才物业公司的委托诉讼代理人朱勇、被告张坤泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仪才物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付欠原告物业费2423元（50.61平方米*0.5元/月.平方米*96个月）、公摊水电费960元（10元/月*96个月）、违约金484.60元，合计3867.60元。事实和理由：原告于2013年1月起连续与重庆市沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会签订了《嘉和康桥物业服务合同》，并经过重庆市沙坪坝区房屋管理局备案。双方约定选聘原告为嘉和康桥小区提供物业服务，物业服务费为高层电梯住宅每平米0.5元/月，路灯、绿化用水等公摊费每户每月收10元。被告系嘉和康桥小区业主，自2013年1月1日起被告开始拒交物业费，原告催收无果诉至法院，望判如所请。被告张坤泉辩称，我是重庆市沙坪坝区桥东路3号附2号1-8号房屋的业主，我的房屋面积50.61平方米，我曾经交过物业费，交到什么时候具体时间不清楚。2012年我向以前的物管公司提交了告知书，告知我不交物管费的原因，是因为我的房屋装修受损，家里有老鼠把线路咬断了，我出入的巷道，有人小便，臭气熏天，物管没有及时打扫。进入小区时，物管收费标准是每平方米0.3元，不知为何现在变成0.5元/平方米。针对本案，我仍然不同意交物管费，除非物管将问题解决，才同意交物管费。本院经审理认定事实如下：2012年12月1日，重庆市沙坪坝区陈家桥街道办事处出具授权委托书，委托沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会为嘉和康桥小区业主委员会的代理机构，全权代表嘉和康桥小区业主委员会履行相关事务工作。后经沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会征求业主意见，沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会出具了关于嘉和康桥小区业主要求更换物业公司的调查意见书，载明：1、根据《重庆市物业管理条例》第十九条规定，凡小区成立业主委员会和更换物业公司，需征求小区双过半（即：总户数过半，总面积过半）业主书面签字同意后方可实施。2、嘉和康桥小区总建筑面积为24.5万方，总户数为2006户。3、本次上门调查同意更换重庆环城物业管理有限公司（以下简称“环城物业”）的业主为1537户，占总户数的59.12%（过半数）；面积为156309.88平米，占总面积的63.80%（过半数）。综合以上调查结果表明，此次由业主、社区居委会上门调查民意满意度结果符合《重庆市物业管理条例》规定，完全具备更换“环城物业公司”的条件。2013年1月5日，沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会、沙坪坝区陈家桥街道办事处向沙坪坝区房管局递交关于嘉和康桥小区业主要求更换物业公司的报告，载明：嘉和康桥小区是由重庆铭邦房地产开发有限公司走进陈家桥街道的一个开发项目。该项目于2009年8月开工，2010年12月竣工验收后全部由大学城建设委员会回购用于农转非安置户居住。该小区总占地面积为66868平米，总建筑面积为24.5万方，总户数为2600户。现已逐步入住2160户，入住率已达83%。近两年来由“铭邦公司”选聘的“重庆环城物业管理有限公司”全权管理。该物业公司管理期间因管理混乱无序和不作为等导致多数业主不满，一致强烈要求更换“重庆环城物业管理有限公司”。2013年1月6日，陈家桥街道学林社区居民委员会向嘉和康桥小区全体业主发出公示：最近由嘉和康桥业主联名签署关于更换现任物业公司（重庆环城物业管理有限公司）的结果已经出炉。在业主签署的意见中表明，有双过半（指签署业主户数和面积双过半）业主对重庆环城物业管理有限公司服务态度不满意，要求立马更换重庆环城物业管理有限公司。此签署意见经社区、街道、沙坪坝区房管局物业科三级政府领导部门的审查，此次由嘉和康桥业主联名签署的意见真实可信，而且完全符合《国家和重庆市物业管理条例》相关规定。根据《重庆市业主委员会活动细则》规定：凡是没有成立业主委员会的小区或大厦，当地街道和社区居委会可以代行该小区或大厦业主委员会职责。社区居委会根据双过半业主的一致意见，现服务于嘉和康桥的重庆环城物业管理有限公司将在7个工作日内办理移交手续。2013年1月29日，甲方重庆市沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会代表小区全体业主与重庆仪才物业管理有限公司（本案原告）签订了《嘉和康桥小区物业服务合同》，就嘉和康桥小区实施本物业区域的物业管理服务的相关事项订立本合同。合同第一条写明，物业名称为“嘉和康桥”，坐落位置为：重庆市沙坪坝区陈家桥街道桥东路2号附2号；合同第三条，甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为，物业共用部分的日程维修、养护和管理；物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯；共用绿地、花木、建筑小件的日常养护和管理；附属配套建筑和设施、设备的日常维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理……；合同第六条，物业服务费用部分写明，高层电梯住宅每月每平方米0.50元（不含电梯使用费和路灯公摊费），物业服务费用按月交纳，业主或者物业使用人应在每月15日前履行缴费义务；合同第二十一条写明，合同期限为3年，自2013年2月1日起至2016年12月31日止。合同期满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。如甲方在三个月内未做出续聘或选聘的决定，本合同自动延续，直至续聘或选聘合同生效时止。该合同附件载明：根据陈家桥街道办事处2013年1月29日下午2:30分召开的关于协调嘉和康桥小区物业服务企业更迭事宜会议纪要，就物业管理公司更迭问题进行研究讨论。参加会议各方同意于2013年1月31日上午10点整环城物业管理有限公司与仪才物业管理有限公司对本小区物业服务工作进行交接。即时起仪才物业管理有限公司履行本物业区域内物业服务的相关职责。由于本小区尚未成立业主大会，根据物业管理相关法规规定，由居委会代业主委员会职责。该物业服务合同于2013年7月15日在重庆市沙坪坝区房屋管理局进行了备案登记。同日，重庆市沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会向嘉和康桥小区全体业主公示：根据上门《征求意见书》59.12%的业主同意更换物业公司的意见，由沙坪坝区陈家桥街道办事处于2013年1月29日召开了物业管理联系会议，就物业管理公司更迭问题进行研究探讨。参加会议各方同意于2013年1月31日上午10点整环城物业管理有限公司与仪才物业管理有限公司对本小区物业服务工作进行交换。即时起仪才物业管理有限公司履行本物业区域内物业服务的相关职责。由于本小区尚未成立业主大会，根据物业管理相关法规规定，由居委会代行业主委员会职责。敬望广大业主支持居委会相关工作！同月31日，沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会出具授权委托书，委托原告全权代表其为嘉和康桥小区业主履行与重庆环城物业管理有限公司物业服务管理接交工作。随后，原告即对该小区进行物业服务。2016年11月21日，甲方重庆市沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会与重庆仪才物业管理有限公司（本案原告）签订了《嘉和康桥小区物业服务合同》，合同第一条写明，物业名称为“嘉和康桥小区”，坐落位置为：重庆市沙坪坝区陈家桥街道桥东路2号、3号；合同第三条，甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为，物业共用部分的日程维修、养护和管理；物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理等；合同第七条，物业服务费用部分写明，高层电梯住宅每月每平方米0.50元（不含电梯使用费及公共能源费），公共能源消耗按照10月/户/月收取；合同第七条（应为第八条）写明，业主或使用人（租用人）应于每月15日前到物业公司缴纳物业服务费用或各种分摊费用，过期未缴纳，物业公司将按照日利息3‰的滞纳金收取；合同第十七条（应为第十八条）写明，合同期限为3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。合同期满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；合同第十八条写明，本合同到期后，新的物业服务合同因某种原因未及时续签时，乙方应对本小区继续实施物业管理，不得擅自撤场或不进行物业管理工作，直至新物业服务合同签订。合同尾部有重庆市沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会及乙方重庆仪才物业管理有限公司签章。2017年1月5日，上述合同在重庆市沙坪坝区房屋管理局进行了备案。2018年3月27日，甲方重庆市沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会与重庆仪才物业管理有限公司（本案原告）签订补充协议，约定解决方式变更为向法院起诉。2020年1月17日，甲方重庆市沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会与重庆仪才物业管理有限公司（本案原告）续签了《嘉和康桥小区物业服务合同》，约定的事项与2016年11月21日的物业服务合同一致。合同期限为2020年1月1日至2023年12月31日。2020年4月17日上述合同在房管局备案。另查明，被告张坤泉为重庆市沙坪坝区桥东路**附****房屋权利人，该房屋的建筑面积为50.61平方米。被告欠付物业服务费的事实发生后，原告于2021年1月7日以邮寄《催费通知书》的方式向被告催缴物业费及公摊水电费等费用，但被告未向原告履行缴费义务。涉案小区尚未成立业主委员会。以上事实，有原告的陈述，原告重庆仪才物业管理有限公司举示的三份《嘉和康桥小区物业服务合同》及附件、物业服务合同备案证明、催款通知书、EMS邮寄单、重庆市电梯日常维护保养合同、物业现场服务照片等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，《重庆市物业管理条例》第二十五条第二款规定，住宅小区未依法选举产生业主委员会或者业主委员会已经解散的，居（村）民委员会应当在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导下，组织业主讨论决定物业管理事项，或者经业主大会委托暂时代行业主委员会职责。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，嘉和康桥小区至今尚未成立业主委员会，沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会根据相关规定代表小区业主与原告签订了物业服务合同，原告依据该合同对嘉和康桥小区进行了物业管理和服务，且该合同在相关部门进行了备案登记，故该合同应属合法有效，原告及嘉和康桥小区全体业主均应受该合同的约束，按照合同约定履行各自的义务。原告按照合同约定对涉案的小区进行了日常的管理，被告应按照合同的约定向被告交纳物业服务费用及公共能耗费用。对于各项费用的具体金额，本院核实如下。对于物业服务费用。被告欠费时间为2013年1月1日至2020年12月31日，共计96个月，涉案房屋的面积为50.61平方米，故被告应向原告交纳2013年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费为2423元（50.61平方米*0.5元/月.平方米*96个月）。对于公共能耗费用，按照2016年11月21日《嘉和康桥小区物业服务合同》约定按照10元/月/户的标准计收，被告欠费时间为2013年1月1日至2020年12月31日，但2013年1月1日至2016年12月31日期间的公共能耗费用并无合同约定，对于原告的该部分诉讼请求，本院不予认可，2017年1月1日至2020年12月31日期间的公共能耗费用按照合同约定应为480元（10元/月/户×48月）。对于原告主张的违约金，虽有合同约定按照欠费金额每日千分之三进行计算，但本院认为违约金过高，应当依法予以调整，应以欠付的物业费为基数，按照LPR的标准从逾期之日起计算至付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《重庆市物业管理条例》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款之规定，判决如下：一、由被告张坤泉于本判决生效后十日内向原告重庆仪才物业管理有限公司支付物业服务费2423元、公摊水电费480元及违约金，该违约金以欠付的物业费为基数，按照LPR的标准从逾期之日起计算至付清之日止；二、驳回原告重庆仪才物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张坤泉负担。本判决为终审判决。审 判 员  刘 涛二〇二一年四月十二日法官助理  张懋原书 记 员  李 翊