陕 西 省 眉 县 人 民 法 院民  事  判  决  书                     （2020）陕0326民初1895号原告西安金网络联行地产顾问有限公司。统一社会信用代码91610132MA6U41ERXP。法定代表人叶大鹏，总经理。委托代理人张博，陕西睿思律师事务所律师。委托代理人杜世芳，陕西睿思律师事务所律师。被告陕西万城投资发展有限公司。住所地陕西省宝鸡市眉县，统一社会信用代码91610326074542232B。法定代表人郑东林，董事长。委托代理人梁金桥，公司员工。原告西安金网络联行地产顾问有限公司与被告陕西万城投资发展有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员独任公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张博、杜世芳和被告的委托代理人梁金桥到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告诉称，2018年9月18日，原、被告签订《太白桃源项目包销合同》，该合同约定：“被告委托原告包销被告开发的太白桃源项目194套房源，合同签订后15日内原告向被告转入保证金10%（即309.96万人民币）取得被告房源包销权……”。合同签订后，原告依约向被告支付了保证金309.96万元，并同时派驻相关人员进场开展前期销售工作。截止2020年6月3日，被告一直无法取得全部包销房源的预售许可证，且被告一直拒绝与原告进行正面沟通，致使原告合同目的无法实现，故原告依据合同约定向被告发出了《解除通知函》，解除了原被告签订的《太白桃源项目包销合同》。后经原告多次催促，被告均明确拒绝向原告返还保证金及各项损失，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：1、依法判令被告向原告返还保证金3099600元，利息1526531.77元，赔偿原告各项损失2139766.67元，以上共计6765898.44元；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原告诉状的事实与理由中，截止2020年6月3日被告一直无法取得预售许可证，且拒绝正面沟通不是事实，事实上我方2019年1月8日已拿到一期预售许可证（面积9417.72），根据合同第2.4条：“甲方取得的许可证不得低于7000平米”，因此被告诉状中的事实理由说的不对，我方也一直在与原告尝试沟通。诉状中所说的保证金是第2.2条，约定的保证金款项直到现在原告也没有把钱全部汇入我方账户中。因此对原告的诉请被告不予认可。经审理查明，2018年9月18日，陕西万城投资发展有限公司（甲方）与西安金网络联行地产顾问有限公司（乙方）签订《太白桃源项目包销合同》，合同约定：由原告对被告开发的位于眉县太白山国际旅游度假区内太白桃源项目约14000平方米的1-9＃楼全部住宅进行包销；包销方式：乙方向甲方指定账户转入包销保证金，同时取得项目独家销售代理权，乙方享有双方约定底价之上部分的全部溢价（但乙方应承担该部分的全部税费）；包销保证金：乙方向甲方指定账户分2次转入3099.6万元作为乙方包销本合同项下房源的保证金，保证金不计息，首次转入保证金为本合同签订15日内，乙方向甲方指定账户转入保证金的10%，即309.96万元，乙方取得房源包销权，在甲方取得《商品房预售许可证》后7日内，乙方将剩余90%包销保证金即2789.54万元一次性打入甲方指定账户；包销保证金及佣金结算：双方约定本合同项下全部房源的包销底价平均为7380元/平方米(建筑面积），该包销底价与包销面积之乘积为甲方应得全部销售款，溢价部分归乙方所有......；销售期限及销售任务考核：本合同项下销售考核期限为8个月，暂定自2018年10月1起至2019年6月1日止，（甲方承诺乙方销售考核期限最终自本合同项下全部包销房源首次取预售许可证之日起8个自然月止为乙方销售考核期限，甲方首次取得预（销）售许可证的建筑面不得低于7000平方米，剩余部分预（销）售许可证必须在首次取证后60天内办理定毕），如乙方到期未售至整体房源的100%，乙方于包销周期截止后15个工作日内，按照7380元/平方米的包销价，一次性向甲方补齐整体可售货源100%的全款，剩余房源即视同销售给乙方，由乙方自行进行后续处置；违约责任：在本合同代理期内，除本合同另有明确约定外，若甲方或乙方任何一方擅自提前终止或解除合同，应赔偿对方因此产生的全部经济损失......甲方承诺应在政府开始办理预售许可证后30日内取得本项目建筑面积不少于7000平方米销售许可证，且全部包销房屋不存在任何抵押或其他影响房屋正常销售的情况，确保具备销售条件，若未在规定时间内取得，甲方按保证金的日万分之五承担违约金，直至取得预售许可证；同时乙方有权单方解除合同，不承担违约责任，同时甲方应在5个工作日内将乙方已支付甲方的保证金全额退还乙方，并承担年化率24%的利息。合同签订后，原告于2018年9月25日向被告交纳了309.96万元保证金，被告向原告出具了收款收据，原告即开始为销售工作做前期准备。2019年1月8日，被告公司取得9417平方米房源预售许可证，其余房源至今未取得预售许可证。从2019年2月至7月，原告为履行合同，先后做了制作广告、在西安租赁并装修房屋作为展厅、现场气氛营造等工作，为此花费1211226元（其中制作广告65500元、商铺租赁230600元、推广服务35320元、展厅装修137000、御龙湾宣传500000元、沙盘制作69000元、外展租赁及广告制作117810元、门头区位制作20996元、展位租赁35000元）。2019年4月下旬，被告太白桃源项目因故停工，停工时该项目主体工程基本完成，但门窗还没有安装，至今仍未复工。原告在2019年5月和11月分别向被告发送《工作联系函》及《合作建议函》，被告收到后未作回复。2019年11月底，由被告负责精装修的样板间完成。2020年6月3日，原告向被告发送《解除通知函》，函告被告解除双方签订的《太白桃源项目包销合同》，被告于次日收到，并于7月8日回函不同意解除合同。原告遂于2020年10月20日提起诉讼，请求：1、依法判令被告向原告返还保证金3099600元，利息1526531.77元，赔偿原告各项损失2139766.67元，以上共计6765898.44元；2、本案诉讼费由被告承担。上述事实，有原被告陈述、包销合同、广告制作安装合同、商铺租赁合同、推广服务合同、装修合同、合作协议、沙盘制作合同、外展租赁合同、门头区位制作安装合同、转账凭证、收款收据、工作联系建议函、解除通知函、回复函等证据在卷佐证。本院认为，原被告双方签订的《太白桃源项目包销合同》系双方真实意思的表示，没有违反相关法律法规的规定，应属合法有效。原被告双方在《太白桃源项目包销合同》中约定，“甲方首次取得预（销）售许可证的建筑面不得低于7000平方米，剩余部分预（销）售许可证必须在首次取证后60天内办理定毕”，“甲方承诺应在政府开始办理预售许可证后30日内取得本项目建筑面积不少于7000m销售许可证，且全部包销房屋不存在任何抵押或其他影响房屋正常销售的情况，确保具备销售条件，若未在规定时间内取得，甲方按保证金的日万分之五承担违约金，直至取得预售许可证。同时乙方有权单方解除合同，不承担违约费任，同时甲方应在5个工作日内将乙方已支付甲方的保证金全额退还乙方，并承担年化率24%的利息”。在本案中，被告虽在2019年1月8日取得了9417平方米房源预售许可证，但其余房源至今未取得预售许可证，明显违背了双方“剩余部分预（销）售许可证必须在首次取证后60天内办理定毕”的约定，且2019年4月下旬被告太白桃源项目因故停工，停工时该项目主体工程虽基本完成，但门窗还没有安装，至今仍未复工，不具备销售交房的条件，双方合同目的已无法实现，按照双方合同的约定，原告有权提出解除合同。2020年6月3日，原告向被告发送《解除通知函》，函告被告解除双方签订的《太白桃源项目包销合同》，被告于次日收到，并于7月8日回函不同意解除合同。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款规定，“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力”，被告收到原告解除合同的函件后不同意解除，但没有按照法律规定提起诉讼或仲裁要求确认原告解除合同的效力，故本院认定双方签订的《太白桃源项目包销合同》已于2020年6月4日依法解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失；合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”，双方合同解除后，原告给被告交纳的3099600元保证金，被告应该向原告退还，并应按合同约定承担相应利息，但双方约定的年化率24%的利率过高，本院予以调整，可按同期一年期贷款市场报价利率的四倍以3099600元保证金为基数从原告交款之日（2018年9月25日）起算至保证金退还之日。另外，被告还应赔偿原告为准备履行合同所花费的所有损失，包括制作广告、在西安租赁并装修房屋作为展厅、现场气氛营造等费用1211226元和原告支付的在“太白桃源”包销项目中的工作人员工资，原告请求被告赔偿的损失为2139766.67元，除去1211226元外，其余均为原告工作人员工资，但原告提供的证据不能证明其在“太白桃源”包销项目中的工作人员是谁，也不能证明已经向“太白桃源”包销项目中的工作人员支付工资的具体数额，故对人员工资本院无法认定，对该部分损失应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款、第五百六十六条之规定，判决如下：一、由被告陕西万城投资发展有限公司于本判决生效后五日内退还原告西安金网络联行地产顾问有限公司保证金3099600元，并支付相应利息（以3099600元为基数按同期一年期贷款市场报价利率的四倍从2018年9月25日计算至款项付清之日）。二、由被告陕西万城投资发展有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告西安金网络联行地产顾问有限公司损失1211226元。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费59161元,减半收取29580.5元，由原告负担6400元，被告负担23180.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。   审判员   张文利 二〇二一年四月十九日 书记员   黄瑞涛