河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4067号上诉人（原审被告、申请执行人）：新郑郑银村镇银行股份有限公司，住所地河南省新郑市玉前路庆都首府小区23号楼。法定代表人：郭志彬，董事长。委托诉讼代理人：王子胜，男，1967年8月14日出生，汉族，新郑郑银村镇银行股份有限公司员工，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘星凯，河南亚太人律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：刘红霞，女，汉族，1972年9月20日出生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：马正强，河南豫新律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞瑞，河南豫新律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：马书彬（曾用名马书善），男，1977年9月23日出生，汉族，住河南省新郑市。上诉人新郑郑银村镇银行股份有限公司因与被上诉人刘红霞、马书彬案外人执行异议之诉一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初7631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新郑郑银村镇银行股份有限公司的委托诉讼代理人王子胜、刘星凯，被上诉人刘红霞及其委托诉讼代理人马正强、张瑞瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新郑郑银村镇银行股份有限公司上诉请求：1、依法撤销河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初7631号民事判决；2、依法改判上诉人有权申请法院执行马书彬名下涉案房产（07××53号），或将本案发回重审；3、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误。表现在：一、新郑市人民法院查封的房产证号为07××53号，即0701018853-1和0701018853-2，记载系由被上诉人马书彬及案外人刘某共同共有。根据不动产登记信息，涉案房产与被上诉人刘红霞没有任何关系，该房产的所有权人不是被上诉人刘红霞。二、被上诉人刘红霞称涉案房产由其购买，但是该房产在2012年、2014年两次由被上诉人马书彬和案外人刘某对外抵押担保，且2014年的抵押登记期间是2014年3月3日至2024年3月3日。由此可见，被上诉人刘红霞所称的房屋买卖不符合常理，应该仅有案外人刘某在卖房，被上诉人马书彬并未卖房。因此，新郑市人民法院执行被上诉人马书彬名下的房产是正确的。三、涉案房产于2007年2月24日办理产权证，于2012年11月6日进行变更登记，均登记在被上诉人马书彬及案外人刘某名下，被上诉人刘红霞称其于2007年就购买了涉案房产却一直未办理过户变更登记，系其自身原因造成。四、鉴于涉案房产系被上诉人马书彬与案外人刘某共有，而07××53号房产具有整体拍卖的条件，所以可以在07××53号房产整体拍卖后，在拍卖价款中为案外人刘某预留50%。刘红霞辩称，一、2007年11月，被上诉人刘红霞就签订了房屋买卖合同并付清购房款且占有使用涉案房屋，因政策原因致房屋至今未能办理过户，所以被上诉人刘红霞系涉案房屋的实际权利人。二、涉案房屋虽然登记在被上诉人马书彬、案外人刘某二人名下，但被上诉人马书彬仅是名义上的产权人，原实际产权人是刘遂灿和刘某。在被上诉人刘红霞签订房屋买卖合同且占有涉案房屋后，该房屋的权利就转移至被上诉人刘红霞名下。三、由于涉案房屋所在的整栋楼系一个大证，且该栋房屋的土地证及房产证均由案外人刘某保管，所以涉案房屋对外抵押的情况，被上诉人刘红霞并不知情，对此没有过错。综上，一审判决认定事实正确，程序合法，应予以维持。马书彬未到庭答辩。刘红霞向一审法院起诉请求：1、判令不得执行位于新郑市××路××南侧××胡同××楼××楼西户（现楼栋号63号）房产；2、本案诉讼费由新郑郑银村镇银行股份有限公司和马书彬承担。一审法院认定事实：2006年6月6日，被告马书彬与刘遂灿签订《土地使用权转让合同》，被告马书彬将其位于新郑市金城路西段南侧（东西宽12米、南北长13米，土地面积156㎡，南邻巷道、北邻巷道、东临空地、西邻乔水妮）的房屋所占用土地使用权(地号为6-G15-9)整体、永久转让给刘遂灿。2006年6月10日，刘遂灿与其堂姐刘某签订《联合建房协议书》，二人分别出资16万元，共出资32万元，建成三层共计1063㎡的房产，其中，西侧三层三套为刘遂灿家房屋，东侧三层三套为刘某家房屋。2006年7月1日，刘遂灿向刘某出具《卖房个人委托书》，刘遂灿因工作繁忙，将其名下位于新郑市金城路西段南厕所建的西户三层三套房屋委托共建人刘某出卖。2007年11月23日，原告刘红霞（乙方）与刘遂灿的委托代理人刘某（甲方）签订《购房协议》，约定，甲方将位于新郑市××路××南侧××胡同××楼××楼西户(现楼栋号63号，144㎡)的房屋出卖给乙方，总房款18万元。甲方给乙方提供地下储藏室一间，终身使用，产权归甲方。该协议签订当日，原告刘红霞将房屋购房款18万元交付刘某，刘某当日给刘红霞出具了收到刘红霞购房全款18万元的《购房现金收条》。刘某随后将该购房款交付刘遂灿。刘红霞对涉案房屋装修后即入驻使用至今。2007年7月，新郑市房地产管理部门针对新郑市金城路西段南侧东侧刘某家和刘遂灿家建造的各三层三套房屋为持证人刘某和房屋共有权人马书善审批了新郑房权证字第××号房屋共有权证，持证人刘某和共有权人马书善各占50%的份额。刘某于2007年8月11日领取了新郑房权证字第××号房屋所有权证，马书善于同日领取了新郑房权证字第××号房屋所有权证。2012年10月30日，新郑市人民政府为新郑市金城路西段南侧东侧刘某家和刘遂灿家建造的各三层三套房屋所占土地（地号为6-G15-9，使用权面积312㎡）为刘某、马书彬颁发了新土国用（2012）第10187-1号土地使用权证。新郑金谷村镇银行股份有限公司（现为新郑郑银村镇银行股份有限公司）与马书彬、马芳芳、秦庚申、冯遂琴、刘明杰、高建霞金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月10日作出（2015）新民初字第2984号民事裁定，冻结马书彬、马芳芳、秦庚申、冯遂琴、刘明杰、高建霞银行存款200万元或查封相应价值的其他财产；并依据该裁定于当日查封了马书彬与刘某共有的新郑市××街道办事处××路西段南侧的房屋中马书彬的份额（房屋所有权证号0701018853-1），并查封了冯遂琴所有的1101000389号房产和刘明杰所有的001538号房产。2015年10月21日，本院作出（2015）新民初字第2984号民事判决，判令：一、借款人马书彬、马芳芳应当于本判决生效之日起十日内偿还贷款银行新郑金谷村镇银行股份有限公司借款本金200万元、利息1.9028万元，并支付自2015年6月21日起至借款付清之日的利息（按合同约定计付）。二、担保人秦庚申、冯遂琴对借款人马书彬、马芳芳的上述债务承担连带保证责任。三、秦庚申、冯遂琴承担连带责任后，有权向马书彬、马芳芳追偿。四、驳回新郑金谷村镇银行股份有限公司的其他诉讼请求。该判决生效后，新郑郑银村镇银行股份有限公司向本院申请执行，本院经审查后于2016年1月8日立案执行。执行过程中，本院于2016年3月11日作出（2016）豫0184执146号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人马书彬、马芳芳、秦庚申、冯遂琴银行存款210万元；并于2018年7月9日续查封了马书彬与刘某共有的位于新郑市××街道办事处××路西段南侧房屋中马书彬的份额。案外人张体良对此不服，提出书面执行异议，本院于2020年9月28日作出（2020）豫0184执异132号执行裁定，驳回了案外人刘红霞的异议请求。案外人刘红霞不服该执行裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明：1.新郑市新华路街道办事处仓城社区居民委员会出具的《证明》显示，刘红霞现居住在仓城社区金城路西段南侧端湾胡同68号楼102号二楼西户。2、原告提交的新郑市城镇用水管理所出具的收费信息查询列表显示：用户名称为刘红霞的用户地址为端湾胡同北8排东西2-西3楼，刘红霞自2016年5月开始为涉案房屋交纳了电费。3、2013年4月11日，河南省豫南燃气有限公司与刘红霞签订了《安装合同》和《供用气合同》，约定河南省豫南燃气有限公司为刘红霞购买的涉案房屋安装天然气，安装费为2500元，河南省豫南燃气有限公司为刘红霞供应的燃气价格为每立方米1.65元。4、位于新郑市××街道办事处××路西段南侧新房权证字第××号房屋的所有权为刘某、马书彬共有，土地使用权证号为新土国用（2012）第10187-1号。5、刘某，女，1961年8月16日出，身份证号，曾用名刘宝华；刘某出具情况说明称，其生活中也用“刘保华”办理相关手续。6、原告提交的加盖新郑市公安局户口专用章和新郑市房地产档案管理专用章的《公民身份证号码更正证明》显示：马书彬曾用名马书善。7、2020年11月，刘红霞到新郑市自然资源和规划局咨询能否办理涉案房屋的不动产证。该局调查后答复如下：（1）经房管系统查询，马书善于2006年12月更名为马书彬。马书彬和刘某共有的位于金城路南侧、文化路东侧的六套房产属于个人自建的不动产，于2015年已被查封，至今未解封、未解押。（2）依照法律规定，个人不具备对外分割销售的资质，已查封和抵押的不动产不能做转移登记。一审法院认为，刘某受刘遂灿的委托与原告刘红霞于2007年11月23日签订的《购房协议》，系房屋出卖人刘遂灿和买受人刘红霞之间真实、自愿的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。合同签订后，原告刘红霞向刘遂灿的委托代理人刘某交付了购房款18万元，刘某将该款交付刘遂灿，原告已向房屋出卖方支付了购房对价。刘某受刘遂灿的委托与原告刘红霞签订《购房协议》，并接受原告支付的购房款18万元的行为所产生的法律后果依法应由房屋出卖人刘遂灿承受。原告刘红霞对所买受的涉案房屋（位于新郑市××街道办事处××路西段南侧新房权证字第××号房屋中的2层）装修后即入驻使用至今。涉案房屋在原告入住之后，于2015年7月10日被本院依法查封。在本院依法查封涉案房屋之前，原告刘红霞与被告刘遂灿之间已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同，且原告已合法占有该房屋。原告刘红霞与被告刘遂灿之间未办理成功涉案房屋过户的原因在于：1.被告刘遂灿不具备对外分割销售的资质；2.在原告刘红霞办理涉案房屋过户手续的过程中，涉案房屋被本院查封，本案非因原告刘红霞自身原因未办理房产过户登记。故，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同:(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产:(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行:(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告刘红霞作为执行案外人，就执行标的（涉案查封的房屋）享有足以排除强制执行的民事权益，针对涉案房屋不得强制执行。原告提出的“不得执行位于新郑市××路××南侧××胡同××楼××楼西户（现楼栋号63号）房产”的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。针对被告新郑郑银村镇银行股份有限公司提出的“原告购买查封房产的事实无法确认，原告提交的购房合同以及购房款收到条显示，出卖人是刘某，而不是马书彬。且大额交易仅有收到条，没有银行转账凭证，无法查实价款是否真实，具有故意逃避债务的行为”辩驳观点，本院认为，被告马书彬（曾用名马书善）将涉案房屋所占用的土地使用权(地号为6-G15-9)已于2006年6月6日整体、永久转让给了刘遂灿，在此之后才发生了刘遂灿委托刘某在该地皮（土地使用权）上建起了三层三套房屋，房屋建成后刘遂灿委托刘某将其中的第2层房屋（新郑市金城路西段南侧端湾胡同68号楼102号二楼西户）出卖给原告的一系列民事行为。原告刘红霞提交的新郑市城镇用水管理所出具的收费信息查询列表显示：用户名称为刘红霞的用户地址为端湾胡同北8排东西2-西3楼，刘红霞自2016年5月开始为涉案房屋交纳了电费。同时，原告提交的河南省豫南燃气有限公司与刘红霞于2013年4月11日签订的《安装合同》和《供用气合同》显示，河南省豫南燃气有限公司为刘红霞购买的涉案房屋安装天然气，安装费为2500元，河南省豫南燃气有限公司为刘红霞供应的燃气价格为每立方米1.65元。上述手续与原告提交的《卖房个人委托书》、《购房协议》、刘红霞交付房屋购房款时对方出具的收到房款18万元的《购房现金收条》、马书彬在庭审中的陈述以及证人刘某到庭证言，据以证实，原告刘红霞将购房对价18万元全额支付给了房屋出卖方，房屋出卖方马书彬委托代理人刘某代其给原告刘红霞出具的《购房现金收条》是客观真实存在的，不能以此认定马书彬等人具有故意逃避债务的行为。故，被告新郑郑银村镇银行股份有限公司提出的上述辩驳观点不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：不得执行被告马书彬所有的位于新郑市××路××南侧××胡同××楼××楼西户(现楼栋号63号，144㎡)的房屋（房屋所有权证号：新郑房权证字第××号）。案件受理费6550元，被告新郑郑银村镇银行股份有限公司、马书彬各负担3275元。被告新郑郑银村镇银行股份有限公司、马书彬应各自负担的3275元，已由原告刘红霞预交，本院不予退还，待本判决生效后十日内由被告新郑郑银村镇银行股份有限公司、马书彬向原告一次性付清。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定事实如下：一、涉案房屋所在的整栋房屋产权证（新郑房权证字第××号）附记一栏中记载：该房屋于2012年11月7日抵押给河南新郑农村商业银行股份有限公司观音寺支行，抵押期至2013年11月6日，该抵押权于2013年11月8日注销。二、因马芳芳借款，由被上诉人马书彬及案外人刘某将涉案房屋在内的整栋房屋作为抵押物与中国邮政储蓄银行股份有限公司新郑市支行签订《个人最高额抵押合同》（编号为41023986314032167944），约定抵押期自2014年3月4日至2024年3月4日。经本院前往中国邮政储蓄银行股份有限公司新郑市支行调查核实，该行出具《情况说明》称：针对马芳芳2014年3月4日签订的编号为41023986214033202469的《个人额度借款合同》项下的借款，借款人马芳芳已将该借款合同项下的本息偿还完毕，未再继续发放贷款，现与该行不再存在借款关系。针对上述《个人额度借款合同》签订的编号为41023986314032167944的《个人最高额抵押合同》项下的抵押权，用于办理抵押权注销的抵押登记证明抵押人刘某（身份证）已领取，针对上述借款合同的抵押合同，抵押权注销情况暂不清楚。三、二审期间，被上诉人刘红霞提交的用电立户信息记载，立户日期“2008-1-1”，客户名称为“刘红霞2西”，用户名称为“刘红霞2西”，用电地址为“河南省新郑市”。四、二审期间，被上诉人刘红霞提交的《上海汇尼信息科技有限公司用户收费信息查询》记载：用户名称为刘红霞、用户编号为131753、用水类型为“居民生活”的水费交纳自2013年8月7日起至今。五、本院认定的其他事实同一审查明事实。本院认为，被上诉人刘红霞对位于新郑市××路××南侧××胡同××楼××楼西户（现楼栋号63号）涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决认定正确。理由为：首先，涉案房屋无单独的产权证，该房屋所在的整栋房屋（共有六套房屋）共同登记在新郑房权证字第××号产权证项下，产权证记载的权利人为被上诉人马书彬及案外人刘某。案外人刘某既是涉案房屋所在土地的使用权人之一，也是涉案房屋的合作建房人。被上诉人刘红霞与案外人刘某于2007年11月23日签订了《购房协议》，在付清房款后由案外人刘某出具《购买现金收条》，且被上诉人刘红霞随即对涉案房屋进行装修并居住，至今无论是案外人刘某还是被上诉人马书彬均未对被上诉人刘红霞居住使用涉案房屋提出过异议。由此可见，被上诉人刘红霞购买涉案房屋的事实真实可信且已支付了房款。其次，在案证据显示法院对涉案房屋的查封时间是2015年7月10日，而被上诉人刘红霞提供的交纳水费、电费等证据能够证明其于法院查封涉案房屋前就已入住使用该房屋。第三，根据新郑市自然资源和规划局的答复意见可知，涉案房屋不能办理房产过户登记的原因是该房屋所在的整栋房屋不具备对外分割销售的资质，且涉及查封及抵押，非系被上诉人刘红霞自身原因造成。第四，根据中国邮政储蓄银行股份有限公司新郑市支行出具的情况说明可知，虽然涉案房屋所在整栋房屋的抵押权尚未注销，但实际上该抵押权对应的借款已清偿完毕，本案对涉案房屋实体权利的判断并不会对房屋的抵押权人享有的抵押权产生实质影响。综上所述，新郑郑银村镇银行股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人新郑郑银村镇银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  范亚玲审判员  李运动审判员  张 晔二〇二一年四月二十六日书记员  胡文路