重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0114民初962号原告：重庆若浩物业管理有限公司，住所地重庆市黔江区解放路**，统一社会信用代码91500114790723923B。法定代表人：郑健熊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王东波，男，该公司员工。被告：庞春晖，男，1974年1月6日出生，土家族，住重庆市黔江区9，系沈中容之夫，同时系沈中容的委托诉讼代理人。被告：沈中容，女，1985年1月8日出生，土家族，住重庆市黔江区。原告重庆若浩物业管理有限公司（以下简称“若浩物业公司”）与被告庞春晖、沈中容物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告若浩物业公司的委托诉讼代理人王东波及被告庞春晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告若浩物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年1月至2020年12月底计36个月的物业管理服务费3002元（物业费单价：1.05元/㎡/月），公共能耗费429元（公共能耗费：0.15元/㎡/月）的、电梯费1872元，共计5303元；2.判令被告向原告支付物业管理费、电梯费、公共能耗费、逾期违约金1272.72元（暂计算至2020年12月18日，从2020年12月19日起，以5303元为基数，按年利率24%计算违约金至被告支付完毕之日止）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年5月26日，被告接房大十字购物广场xxxx号（商品房），房屋建筑面积为79.43㎡。按黔江区发改价备2013字第09号及《大十字购物广场业主手册》的约定，被告作为业主，理应及时按照房屋面积向原告支付物业管理费、电梯费、公共能耗费，缴费时间为每月的1日至5日，逾期支付以上费用的，则应按欠费金额的3%收取违约金。自被告接房入住后，原告一直严格按照业主手册等提供全面、周到的物业服务，被告开始也能做到积极支付物业费，但自2018年1月起就开始欠付物业费、电梯费及公共能耗费至今，经原告催收未果，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告庞春晖、沈中容辩称，我们并非拒交,系因物管公司不履职不作为,故暂停缴纳物管费,理由如下：一、我家住顶楼，房屋室内靠窗边楼顶、外墙长期漏水得不到解决,导致家里物品、墙体大面积受损，入驻以来多次向原告反映，2017年以前原告请人整修,但从2017年至今则未进行过整修。法律规定,物业管理区域共有部分包括屋顶及户外墙面,物业企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。我家房屋外墙及屋顶漏水为何没查验出来？发现漏水损及室内物品之后,采取补救措施不力,还推委责任。二、车库使用权小区业主无半点优惠，且业主在公摊面积上搬拿家用物品等超过15分钟要收费，依据是什么？所收的费用去了那里？业主35个露天免费停车位消失不见，去了哪里，原告应给予答复。三、业主共有的电梯的广告位、公共区域广告位的收益去了哪里？业主的公摊面积、共有公共部分等情况，请给予合理解释。四、小区管理混乱，人员往来复杂，原告不对外来人员进行登记，六楼两栋大门坏了不修，形同虚设，家住楼层走廊吊顶板块存在安全隐患。五、小区步行通道出口毫无安全可言，业主在小区行走必须避让外来车辆，曾于2019年1月发生交通事故！消防通道、逃生通道时常堵塞不畅通，居住楼房如遇险情无法逃生。六、原告与开发商签订的《前期物业合同》早已过期，现在的物业与业主没签订合同，无任何权利义务约定的合同关系,无合同法律关系，故暂不缴纳。七、小区的消防通道和露天场地被随意更改用途，运动场、乒乓球场、羽毛球场等各种公益设施用地挪作其他用途，150㎡综合健身场、500㎡的一期社区服务用房的收益归谁？八、物管公司法人更换后是否还是前期物业，是否还有合法资格为业主服务等情况，业主有知情权，原告应提供相关情况。暂停交纳物管费实属无奈，我们的意见是：原告彻底根治我家房屋外墙及楼顶漏水；只缴纳物管费中的保洁费，地，地下车库和被霸占的公共部分能耗坚决不交原告缴纳诉讼费；不接受调解，请求判决；我们服从法院判决结果，并按判决金额兑现。请求法院公正判决。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。重庆暹钭实业有限公司（以下简称“暹钭公司”）与原告若浩物业公司签订的《前期物业服务合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对包括被告庞春晖、沈中容在内的黔江区城东办事处解放路大十字购物广场小区所有业主均具有约束力。物业服务企业在履行其管理、服务职责后，业主应当履行给付物业服务费的义务。本案中，《前期物业服务合同》合同期届满后，暹钭公司或业主未选聘新的物业管理企业，而由原告至今仍在为二被告的房屋所在小区提供物业服务，二被告作为该小区业主，在享受了该服务后就应当承担给付物业服务费的义务，物业费标准可按《前期物业服务合同》履行期间确定的标准计算。二被告经原告书面催收后至今仍未交纳，故原告有权要求被告支付拖欠的物业服务费。关于物业服务费，因该小区属于前期物业，应当按照政府指导价进行收费，原告按照重庆市黔江区发展和改革委员会备案的物业服务费价格1.05元/㎡/月收取，符合相关规定，本院予以支持。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能完全履行合同约定的义务或履行合同存在瑕疵，应当承担相应的责任。根据权利义务对等原则，可以根据物业服务企业履行合同存在的瑕疵情况酌情抵减物业服务费。本案中，原告在对二被告房屋所在小区进行物业管理、服务过程中，确实存在门禁系统、灭火器损坏，通风窗口、天花板等公共设施设备破损的问题，以及小区通道上电线外露等维修不及时、管理服务不到位、不到边、沟通、协调不畅通等服务瑕疵问题，故原告应当承担相应的违约责任，根据本案的实际情况，本院酌情抵减10%的物管服务费较为合理。另，向业主经书面催交物业服务费系物业公司起诉的前置程序，本案中，原告仅对2020年11月底前的物业费进行了书面催交，未就2020年12月的物业费进行书面催交，故，本院对原告要求二被告支付2020年12月的物业费的请求不予支持。二被告所欠原告2018年1月至2020年11月共计35个月的物业服务费2919.05元（1.05元/㎡/月×79.43㎡×35个月），按10%实行抵减后，被告实际应向原告交纳物业服务费为2627.18元。关于电梯费，原告主张支付电梯费1872元，经查明，合同约定的收费标准与原告在重庆市黔江区发展和改革委员会备案的标准不一致，应以批准的备案价格作为收费标准（即电梯运行费按月收取，从第三层开始，按10元/人/月，按层数，平均每户3人），故此，被告尚欠原告2018年1月至2020年11月底的电梯费为：[10元+0.30元×(23-3)]×3人/月×35个月=1680元，对原告主张的超过1680元的部分，本院不予支持。关于公共能耗费，根据《前期物业服务合同》约定，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用已包括在物业服务费之中，故对于原告主张的公共能耗费，本院不予支持。对于未包括在物业服务费之中的二次供水电费，是按月据实分摊，原告没有提供2018年1月至2020年12月具体支出的相关证据，亦未就该项费用进行单独主张，本院难以明确原告请求的公共能耗费中是否包括二次供水电费，原告可另行主张权利。关于违约金，因原告在对被告履行物业服务过程中存在瑕疵，且该合同到期后未续签新的物业服务合同，不再适用违约金条款，故此，本院对原告主张的违约金请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条第一款、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告庞春晖、沈中容于本判决生效后五日内向原告重庆若浩物业管理有限公司支付2018年1月至2020年11月期间的物业服务费2627.18元、电梯费1680元，合计4307.18元；二、驳回原告重庆若浩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告庞春晖、沈中容共同负担。本判决为终审判决。审判员  黄瑾二〇二一年四月二十八日书记员  王霞