湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0203民初830号原告朱伟能，男，1974年1月8日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托代理人彭杨群，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更、增加诉讼请求，代为上诉、和解、签收相关法律文书等）。委托代理人吴站亮，湖南天桥律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。被告文周景，男，1977年7月6日出生，住广东省廉江市。委托代理人张祥坤，广东瀛真律师事务所律师，代理权限：特别授权（即代为参加庭审、进行答辩，申请回避，提出管辖权异议，收集、提供证据，参与调解，进行和解，代为确认送达地址，签收法律文书等）。被告湖南亚际城市酒店管理有限公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区建设中路459号贺家土综合楼金锦嘉悦大厦10层1001房。法定代表人邱志翔。原告朱伟能诉被告文周景、湖南亚际城市酒店管理有限公司（以下简称“亚际酒店公司”）合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月20日公开开庭进行了审理。原告朱伟能的委托代理人彭杨群和吴站亮、被告文周景的委托代理人张祥坤到庭参加诉讼。被告亚际酒店公司经本院合法传唤，无正当理由拒不当庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱伟能向本院提出诉讼请求：1.判令被告文周景向原告支付拖欠的租金90389元（暂计算至起诉之日，实际计算至被告腾空房屋之日止）；2.判令被告文周景向原告支付违约金5904元（其中押金2000元，滞纳金3904元，暂计算至2020年12月31日，实际计算至付清之日止）；3.被告亚际酒店公司对上述租金及滞纳金承担共同清偿责任；4.被告亚际酒店公司向原告返还并腾空株洲市贺家土建设中路459号金景大厦一层104号房；5.两被告承担本案的全部诉讼费。2021年3月10日，原告增加诉讼请求，增加后第一项诉讼为：被告文周景支付原告拖欠的租金91327元（暂计算至起诉之日，实际按每月6953元计算至被告腾空房屋之日止）；第二项诉讼请求为：被告文周景向原告支付违约金10873.3元（暂计算至2021年1月15日，实际计算至付清之日止），第四项诉讼请求为：被告亚际酒店向原告返还并腾空株洲市贺家土建设中路459号金锦嘉悦大厦一层104号房（未按合同附件一的物业交付条件腾空并返还房屋的，应向原告支付恢复原状的费用）。庭审中，原告将第四项诉讼请求变更为：两被告向原告支付因腾空涉案房屋产生的费用。事实与理由：2018年12月12日，原告、被告文周景及案外人韩冠群三方签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告与案外人韩冠群此前签订的《房屋租赁合同》于2018年12月27日终止，自2018年12月28日起由被告文周景承租原告的金锦嘉悦大厦1层104号房，仍用于经营酒店，房屋租金按月支付，延期支付的，被告文周景每日向原告交纳应付金额的万分之三的滞纳金，逾期超过45天的，原告有权解除合同。合同签订后，合同项下房屋由被告文周景交由被告亚际酒店公司占用使用，房屋租金也由亚际酒店直接向原告支付。在原告与被告文周景的合同关系中，被告亚际酒店公司的债务加入，不能免除被告文周景的合同义务，应由两被告对房屋租金共同承担清偿责任。原告多次向两被告催讨未果，为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告文周景辩称：被告亚际酒店公司系案涉物业真正承租方、使用方，被告文周景代被告亚际酒店公司签署合同。违约金、租金等应由被告亚际酒店公司承担。两被告间不存在控股等情况，文周景未参与酒店经营也未获益，文周景不清楚亚际酒店公司与原告间的关系。文周景对解除合同无异议。原告知悉合同主体、物业承租方等系亚际酒店公司，原告要求文周景承担租金、滞纳金等费用是不合理的。即使本案认定文周景为亚际酒店公司的股东，根据相关规定不应将公司责任扩大延及至股东、高管。事实上现实中存在诸多股东、高管在公司成立初期代公司承租办公物业等情形，因此不能认定被告文周景承担连带责任。据文周景了解以及参照同期系列案可知，因疫情影响酒店经营存在困难，案涉房屋已于2020年底交还给各业主，因此原告主张被告腾空房屋及恢复原状费用与事实不符，不应支持。根据双方租赁合同第七条第二项承租方退场后未能取回的货品，出租方视为其放弃所有，均归出租方所有。而且双方合同未约定腾空房屋费用的承担问题，故原告要求两被告承担腾空房屋的费用，缺乏依据。原告主张被告返还房屋，其依法应当在诉请中请求解除合同且明确合同解除的日期，但原告并未主张。根据原告2020年12月31日向被告亚际酒店公司寄出合同解除书通知书并提出单方解除租赁合同，被告予以确认，该解除时间明确为2021年1月8日，则鉴于本案物业已返还给业主且合同已解除，本案涉及的租金、违约金应仅计算至租赁合同解除日即2021年1月8日。被告亚际酒店公司未答辩。经审理查明，原告朱伟能系位于株洲市芦淞区××路××号××楼××大厦××层××号房的所有权人，该房原租赁给案外人韩冠群经营酒店使用。2018年12月12日，原告朱伟能（甲方）、被告文周景（乙方）及案外人韩冠群（丙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：自2018年12月27日起，甲方与丙方签订的原租赁合同解除，合同中双方的权利义务于解除之日自行终止.甲方自愿将案涉房屋租赁给乙方进行酒店经营，租赁期间自2018年12月28日至2028年4月27日止；2018年12月28日至2019年4月27日的租金为6484元∕月，其中2018年12月28日至2019年1月27日为装修免租期，2019年4月28日起至2022年4月27日止，月租金为163元∕月∕㎡，即为6953元∕月；租金按月支付，每月15日前乙方将当月租金付至甲方指定账户（用户名：朱伟能，开户行：华融湘江银行，账号：1290××××0042）。丙方已于2018年12月28日支付2000元的租赁押金给甲方，现甲、乙、丙三方一致确认，自本合同签订之日起，丙方由于向甲方支付租赁押金2000元形成的所有权利义务一并转让给乙方，丙方已支付给甲方的租赁押金，在签订本合同后由乙方代甲方无息退还给丙方，甲方所收押金在合同期内不计息，合同履行期满双方结清账务之日起3日内，由甲方退还给乙方。乙方按合同约定如数如期支付甲方租金，如逾期未能支付，乙方应按每日万分之三向甲方支付迟延滞纳金直至乙方完全履行义务，逾期超过45天，乙方仍未支付甲方租金，甲方有权解除合同，所收乙方押金不退。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告亚际酒店公司经营使用，被告亚际酒店公司代原告退还原承租人韩冠群押金2000元，并分别于2019年3月17日、2019年4月11日、2019年5月29日各支付租金6484元，于2019年11月26日支付租金6953元，于2019年12月10日支付租金6484元，于2020年1月1日支付租金469元，于2020年6月1日支付租金6484元及2020年9月-12月每月支付6953元，共计支付租金67654元。尚欠部分租金未付，2020年9月1日，被告亚际酒店公司向原告出具欠租情况说明，称由于疫情影响及装修延误，经营前期不理想，导致拖欠金锦嘉悦大厦业主租金数月，现拟以下方案与业主共同协商，所有租金支付问题及后期继续合作共赢问题。亚际酒店公司自签订合同起至2020年9月1日止所欠业主租金，待公司账户解封后优先支付所欠业主租金，确保业主权益；所欠租金由酒店方在9月15日前与每一户业主核实具体所欠金额，疫情导致酒店两个月没能营业，特向业主方申请减免一个月租金等。之后被告仍未支付租金，遂引发本案纠纷。另查，2020年12月29日，原告向被告文周景、亚际酒店公司分别邮寄《通知书》，通知书主要内容为：一、截止2020年12月31日，两被告共同拖欠原告房屋租金90389元、滞纳金3904元。二、两被告在收到通知书后7日内，向原告付清租金及滞纳金。三、如亚际酒店公司与文周景均未按上述期限付清全部房屋租金及滞纳金的，则本人在通知书载明的付款期限届满后的次日解除2018年12月12日与文周景签订的《房屋租赁合同》，届时请你公司向本人返还并腾空租赁房屋。两被告于2020年12月31日签收该通知书。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告朱伟能、与被告文周景之间签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容合法有效。根据合同约定，如被告文周景逾期支付租金天数超过45天，原告有权单方解除合同。原告于2020年12月29日向两被告邮寄通知书，要求两被告支付拖欠的租金及滞纳金，如被告在收到通知书7日内未向原告支付全部拖欠的租金及滞纳金，原告于次日解除双方签订的《房屋租赁合同》，因两被告于2020年12月31日签收该通知书，租赁合同于2021年1月7日解除，现被告文周景同意解除合同，并认为合同于2021年1月8日解除。故本院确认双方签订的合同于2021年1月8日解除。本案的争议焦点为：房屋腾空及费用，租金和滞纳金的数额以及责任承担。具体分析如下：一、关于腾空房屋的费用问题。原告主张要求被告支付腾空案涉房屋的费用，其依据是《房屋租赁合同》第二页空白处书写内容“合同终止，乙方（文周景）将门面退还甲方（朱伟能），必须达到附件一物业交付条件”，对于该手写内容，被告文周景不予认可，认为该内容系手写并未经双方签字确认，其效力性存在问题，此外原告提供的合同原件并未查看到附件1，且附件1也没有双方的签字确认，为此对附件1内容不予确认。本院审查后对被告文周景的质证意见予以采信，对合同中该手写部分内容不予认定。案涉房屋自2020年10月起两被告没有再占有使用，已由业主实际控制，此外一层的104号房租赁后亦是作为酒店大堂使用，没有上锁或堆放东西，即该房屋原告可随时占有使用，不存在所谓的腾空房屋，且原告亦未提供证据证明产生了腾房费用，故对原告该项请求，本院不予支持。二、被告应支付的租金和滞纳金数额，及责任承担。房屋租赁合同签订后，原、被告应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，被告文周景应自2019年1月28日起支付租金，则至合同解除日2021年1月8日，被告共计应向原告支付23个月零12天的租金，即为161203.48元（6484×3个月+6953×20个月+6953÷31天×12天），现被告仅支付了9个多月的租金67654元，尚欠租金93549.48元，现原告主张被告支付至起诉日2021年2月2日的租金为91327元，符合合同约定和法律规定，本院予以确认。原告主张的起诉之后至房屋腾空之日的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外合同签订后被告支付了租赁押金2000元，虽然双方在合同中约定承租方逾期交纳租金超45天，押金不退，但因除此之外双方还约定了逾期滞纳金，且原告主张了滞纳金，为平衡合同双方当事人间的权利义务关系，本院根据公平原则，认为被告交纳的押金理应抵扣租金，扣除押金2000元后，被告还需支付原告租金89327元（91327-2000）。关于违约金，双方在合同中约定如被告逾期支付租金，应按每日万分之三标准支付迟延滞纳金直至完全履行义务，合同签订后，免租期后的2019年2月租金，被告就没有按时支付，之后租金亦没有按约支付，仅陆续支付了9个多月的租金，故原告要求被告支付违约金至租金付清之日止，符合合同约定，本院予以支持，据此对原告主张至2021年1月15日的违约金10873.3元，本院予以支持。本案房屋租赁合同由原告和被告文周景签订，文周景作为合同相对方，理应按合同约定向原告朱伟能支付拖欠的租金及滞纳金。被告亚际酒店公司虽不是合同相对方，但鉴于租赁物由其实际经营使用，且其自愿承担租金支付义务，故对原告要求被告亚际酒店公司对拖欠租金及滞纳金承担连带责任的诉请，本院予以支持。被告文周景辩称其系代被告亚际酒店公司签署的租赁合同，实际承租方为亚际酒店公司，故其不应承担租金和滞纳金支付义务，为此提交了《管理店合作合同》、广州亚际酒店管理有限公司工商登记予以佐证，原告对其提交的证据真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为不能证明被告文周景的证明目的，本院审查后，认为被告提交的上述证据不能证明文周景签署本案租赁合同系代理亚际酒店公司所为，即为委托代理行为或职务行为，故对被告文周景的上述辩称意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告文周景于本判决生效之日起十日内向原告朱伟能支付截至2021年1月8日的欠付租金89327元及违约金10873.3元（已计算至2021年1月15日，之后的按日万分之三计至租金付清之日止）；二、被告湖南亚际城市酒店管理有限公司对上述租金和违约金承担连带清偿责任；三、驳回原告朱伟能的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2344元，减半收取1172元，由原告朱伟能承担26元，被告文周景和湖南亚际城市酒店管理有限公司共同承担1146元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。案件受理费向湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户直接缴纳，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账户：8101××××0181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  舒家良二〇二一年四月二十日法官助理王秋艳书记员晏凝附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。