四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0114民初2145号 原告（反诉被告）：文凯，男，1982年7月5日出生，汉族，住成都市新都区。 被告（反诉原告）：李金燕，女，1986年4月14日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告（反诉原告）：庞吉超，男，1986年3月7日出生，汉族，住成都市金牛区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：王敏，四川科信律师事务所律师。 文凯与李金燕、庞吉超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，李金燕、庞吉超于2021年3月18日提起反诉。本、反诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。文凯，李金燕、庞吉超的委托诉讼代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 文凯向本院提出诉讼请求：1.确认文凯与李金燕、庞吉超签订的《商铺租赁合同》无效；2.李金燕、庞吉超返还文凯所交纳的租金、押金、装修费、门店三名员工筹备开店劳务费、设备和物料折旧、搬移等部分费用共计20000元。事实和理由：2020年10月29日，文凯与李金燕、庞吉超签订《商铺租赁合同》，案涉房屋位于成都市新都区××街道××道××段××号××栋××楼××号，性质为商场内的商铺，租期1年，自2020年10月29日至2021年10月31日，房租每月1000元，一次性交清一个季度房租3000元、押金1000元，共计4000元。2020年10月29日文凯向李金燕指定账户交纳租金和押金。文凯在租赁期限内对案涉房屋进行了装修，花去装修费4500元，员工工资等共计19000元。2020年12月2日，文凯自物业处得知案涉房屋截止2020年12月2日还未竣工，也未经五方和消防验收。2020年12月20日，文凯搬离商铺，撤场费用500元，设备折旧费及搬运破损费用2000元，以上费用共计30000元。 李金燕、庞吉超辩称，1.案涉房屋已备案登记至李金燕、庞吉超名下，二人有权利进行出租。2.文凯明知案涉房屋为烂尾楼并以远低于市场价的租金租赁了案涉房屋；3.文凯要求李金燕、庞吉超支付20000元的诉讼请求没有事实依据。 李金燕、庞吉超向本院提出反诉诉讼请求：1.解除李金燕、庞吉超与文凯签订的《商铺租赁合同》，文凯将案涉房屋返还李金燕、庞吉超；2.文凯向李金燕、庞吉超支付拖欠的租金（自2021年2月1日起至实际返还房屋之日止，按1000元／月计算）及物业费381元，并向李金燕、庞吉超赔偿1000元。事实与理由：2020年12月29日，李金燕、庞吉超与文凯签订《商铺租赁合同》，约定将其位于成都市新都区××街道××道××段××号××栋××楼××号商铺出租给文凯，月租金1000元，租期自2020年11月1日至2021年10月31日，租赁期间使用该商铺发生的水电煤气、物业管理等费用由文凯承担，如文凯违反合同约定，应赔偿李金燕、庞吉超因此而遭受的损失。合同签订后，李金燕、庞吉超配合文凯办理了相关营业执照、食品许可证登记手续，并将案涉商铺交付给文凯使用。租赁过程中，文凯多次要求提前解除合同，但拒绝将案涉商铺的钥匙交还李金燕、庞吉超，导致李金燕、庞吉超无法将案涉商铺再次进行出租，文凯也未按期向李金燕、庞吉超支付租金。 文凯反诉辩称，1.如案涉合同有效，同意解除合同并返还案涉房屋；2.文凯退房时李金燕、庞吉超拒绝接收案涉房屋，故文凯不存在拖欠租金的情况。 本院经审理认定事实如下：2020年10月29日，李金燕、庞吉超（甲方）与文凯（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定李金燕、庞吉超将其位于成都市新都区××街道××道××段××号××栋××楼××号商铺出租给文凯。合同第三条第一款载明：“甲乙双方约定，商铺租赁期自2020年10月29日起至2021年10月31日止。”第四条载明：“1.该商铺每月租金为1000元（大写壹仟整）。2.乙方应于每季度15日前向甲方支付租金。”第五条载明：“租赁期间使用该商铺所发生的水、电、煤气、物业管理、商铺和设备日常维修的费用由乙方承担。商铺出现非乙方使用所造成的损坏由甲方承担……”第七条载明：“装修期间免租，甲乙双方同意，若乙方在交房后进行房屋装修的，则甲方不收取装修期间的租金，具体数额为1000元，自2020年11月1日起至2020年12月1日止。”第十二条载明：“1.租赁期间，非本合同规定的情况甲方提前收回该商铺或提高租金或存在其他违反本合同约定事项的情形，甲方应向乙方支付相当于总租金10%的违约金并赔偿乙方因此而遭受的损失。2.乙方违反本合同约定的，应赔偿甲方因此而遭受的损失。” 合同签订后，李金燕、庞吉超将案涉房屋交付给文凯使用，文凯向李金燕、庞吉超支付了2020年11月1日至2021年1月31日的租金，并支付了押金1000元。文凯于2020年12月20日以商铺处于未竣工状态，合同无效为由，要求将案涉房屋退还李金燕、庞吉超，李金燕、庞吉超不予同意。庭审中，本院组织双方将案涉房屋进行了交接。 另查明，1.庞吉超的个人住房信息查询记录载明案涉房屋已办理签约备案，取得方式为商品房合同备案，合同备案号4×××； 2.2021年3月15日，案外人三佳悦都物业办出具《证明》，载明：“兹证明位于新都区××道××段××号××栋××楼××号商铺，该物业费缴纳至2020年12月31日，现欠费两个月费用（2021年1月1日—2021年2月28日）共计欠费贰佰伍拾肆元整。” 以上事实有《商铺租赁合同》、微信聊天记录等证据及到庭当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，案涉的《商铺租赁合同》签订于2021年1月1日前，但双方的租赁合同关系持续至《中华人民共和国民法典》施行后。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。本案的争议焦点为：1.《商铺租赁合同》的效力问题；2.双方的责任承担问题。 一、关于合同效力问题 李金燕、庞吉超与文凯《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方当事人应当按照合同约定履行义务、享受权利。案涉工程未竣工，或李金燕、庞吉超是否尚未拿到案涉房屋的不动产权证，均不影响《商铺租赁合同》的效力，该合同不存在法律上无效的情形，《商铺租赁合同》为有效合同。 二、双方的责任承担问题 文凯要求终止合同履行的理由不符合法律规定和合同约定，其产生的装修费、劳务费、撤场费、物料折旧费等损失应自行承担。文凯诉称，由于物业公司高额收取电费产生纠纷，导致不能继续租赁房屋。《商铺租赁合同》第五条第一款约定，案涉商铺产生的电费等由文凯承担，该纠纷是文凯自己与案外人发生的纠纷，与出租方李金燕、庞吉超无关，不影响《商铺租赁合同》的履行，文凯不能以该理由拒绝履行合同。 文凯违反《商铺租赁合同》第三条第一款关于租赁期限的约定，要求提前终止合同的履行，明确表示不继续履行合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第二项规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。李金燕、庞吉超要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于李金燕、庞吉超诉请的腾退房屋的诉讼请求，本院在庭审时，已组织双方进行交接，对该诉讼请求，不再支持。 截至房屋腾退之日即2021年3月23日，文凯实际租用房屋146天，免租期31天，即须支付租金为3781元[（146天-31天）÷356天×1000元×12个月]。文凯已支付租金3000元，尚欠781元。《商铺租赁合同》第五条第一款约定，物业管理费用由文凯承担，故李金燕、庞吉超诉请的（2021年1月1日—2021年2月28日）254元由文凯承担，但剩余127元（381元-254元）未提交证据予以证明，本院不予支持。 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款规定：“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”文凯违反《商铺租赁合同》关于租赁期限的约定，导致李金燕、庞吉超需时间再次招租，故李金燕、庞吉超诉请的相当于一个月租金的1000元损失，本院予以支持。该损失与文凯已支付1000元押金相品迭，李金燕、庞吉超不再向文凯返还1000元押金，文凯也不须向李金燕、庞吉超支付损失1000元。 据此，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条第一款第二项、第五百六十六条第二款、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除李金燕、庞吉超与文凯于2020年10月29日签订的《商铺租赁合同》； 二、文凯在本判决发生法律效力之日起7日内向李金燕、庞吉超支付租金781元； 三、文凯在本判决发生法律效力之日起7日内向李金燕、庞吉超支付物业管理费254元； 四、驳回文凯的全部诉讼请求； 五、驳回李金燕、庞吉超反诉其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费250元（已因适用简易程序减半收取），由文凯自行承担；反诉案件受理费125元（已因适用简易程序减半收取），由文凯承担100元，李金燕、庞吉超承担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 霍 萍 二〇二一年四月十四日 书记员 杨明铭