苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初4810号原告：苏州市吴江旅游发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇县府路99号。法定代表人：黄建华。委托诉讼代理人：高峰，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚伊新，江苏剑桥颐华律师事务所律师。被告：毛宏成，男，1974年2月23日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：鲍传斌，江苏均锐律师事务所律师。原告苏州市吴江旅游发展有限公司（以下简称旅游公司）诉被告毛宏成房屋租赁合同纠纷一案中，本院于2020年4月30日立案受理，依法由审判员刘辉云适用简易程序于2021年4月23日公开开庭进行了审理。原告旅游公司的委托诉讼代理人高峰、姚伊新、被告毛宏成的委托诉讼代理人鲍传斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旅游公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋租金625万元；2、判令被告支付租金利息77786.46元(以625万元为基数，按照中国人民同期同档贷款利率从2019年8月1日起暂计至2019年11月12日，并计算至实际支付之日)；3、判令被告交纳租赁押金125万元；4、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告旅游公司将诉讼请求中的第一项诉请变更为判令被告支付房屋租金1468750元，将第二项诉请变更为判令被告支付租金利息102023.04元(以1468750元为基数，按照中国人民同期同档贷款利率从2019年8月1日起暂计至2021年4月19日，并计算至实际支付之日)；同时撤回第三项诉请。事实与理由：原告旅游公司委托苏州市华轩拍卖有限公司公开拍卖盛泽镇舜新中路187号1-6层房屋五年租赁权，拍卖人于2018年4月20日在《吴江日报》上发布拍卖公告，2018年4月28日上午10时在苏州市××区松陵镇××楼进行公开拍租，共有8名竞买人交纳拍卖保证金报名参加竞拍，拍卖标的底价为560万元/年，经过12轮举牌，最终被告毛宏成以625万元/年竞得，租金支付方式为一年一付，先付后租。拍卖成交后，原告旅游公司已向被告毛宏成交付房屋，被告毛宏成业已付清第一年度租金。根据《竞买须知及拍卖特别约定》第十一条的规定，在拍卖成交后被告毛宏成应交纳租赁押金125万元，然而，被告毛宏成以诸多理由推脱，至今未交纳租赁押金125万元。现第二个租赁年度已开始，被告毛宏成也未按约定支付第二年度租金625万元。为维护原告的合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉请。被告毛宏成辩称：1、首先由于原告旅游公司提供的房屋存在瑕疵，部分房屋不能作为商业用途使用，被告毛宏成在租金缴纳期限之前已向法院提起民事诉讼请求解除合同，因该案经过一审二审诉讼期间，并非被告毛宏成故意不履行合同支付租金的义务，不是被告毛宏成的过错，原告旅游公司要求支付相应的利息没有法律依据及合同约定的依据，故请求法院驳回原告旅游公司的该项诉讼请求。2、原告旅游公司主张的租金，被告毛宏成同意按照（2020）苏0509民初1227号民事判决书认定房屋退还时间2020年6月24日支付，但因为涉案房屋属于国有房屋，根据八部委关于联合印发的应对新冠疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见相关的规定，应当免除3个月以上的租金，故请求法院在裁判被告应支付的租金时予以扣除3个月的免租期。经审理查明：苏州市吴江区盛泽舜新南路75号（舜新中路187号）登记所有人为旅游公司，规划用途：商业服务，登记时间为2016年6月17日，共有6层，建筑面积总计5015.1平方米。2018年4月20日，拍卖公司在吴江日报上刊登了拍卖公告，拍卖标的为苏州市吴江区盛泽舜新中路187号1-6层房屋五年租赁权，建筑面积约5100平方米，拍卖保证金600万元。2018年4月27日，毛宏成交付保证金600万元。2018年4月28日，包括毛宏成的委托代理人左建业在内的竞买人与华轩公司签订《竞买须知及拍卖特别约定》，主要内容：二、竞买人在拍卖公告规定的咨询时间内，有权了解拍卖标的情况，进行实地查看。竞买人应仔细审视标的物现状及可能存在的瑕疵，一旦进入拍卖会现场作出竞买决定，即表明竞买人对标的的实际状况已完全知情和了解，接受标的一切现状和本竞买须知及拍卖特别约定所有条款的制约，并对自己的竞买行为承揽一切责任和后果。六、拍卖标的为苏州市吴江区盛泽镇舜新中路187号1-6层房屋五年租赁权，建筑面积约5100平方米。上述房屋建筑面积仅作为参考，实际建筑面积及房屋的层高、质量等按标的物现状为准，不影响最后成交价。七、拍成成交后，买受人必须在2018年5月8日15时前支付拍卖佣金（佣金按成交价即五年总租金的2%计算）和第一年的租金，租金一年一付，先付后租。八、本次拍卖租赁权的房屋现租给他人使用，原租赁期到2018年7月24日止，原承租人在同等条件下有优先权，若买受人不是原承租人，则买受人同意给原承租人合理的搬迁期限，租赁起始日期从原租户搬离后起算，买受人已付价款不计息。九、房屋内自动扶梯和中央空调由原承租人投资安装，若买受人不是原承租人，买受人需自行与原承租人协商议价，并在入驻前按协商价格支付给原承租人。十、买受人按拍卖人通知的时间与委托人签订租赁合同，如买受人七天内不与委托人签约，视为买受人自动放弃签约权利和已交价款，拍卖人将重新拍卖该标的，买受人自动放弃签约权利和已交价款，拍卖人将重新拍卖该标的，买受人不得再次参与拍卖。十一、在签订租赁合同前，买受人须另交纳年租金20%的租赁押金，押金用于弥补买受人提前退租等违约行为产生的违约金及该房屋租赁期满后可能存在的买受人所欠水、电、物业、房屋结构破坏、迟延搬迁等费用，待买受人交还房屋并经委托人验收后按实结算，多退少补，押金不计息，买受人在租赁期内提前退租，租赁押金不予退还。十三、租赁期内，委托人仅负责对涉及房屋主体安全建筑结构的维修工作，其余房屋内外的维修、改造和更新（包括但不限于屋顶漏水、墙体涂料脱落、门窗维修等）全部由买受人自行负责并承担全部费用。买受人须事先将装修方案报委托人备案。十五、买受人严禁改变房屋的结构，因业务或其他原因需改建或装修，必须征得委托人的书面同意，装修必须符合消防要求，一切费用及安全责任全部由买受人自行负责。租赁期满后，添附在不动产上的装修和搭建的固定建筑物等无偿归委托人所有。十六、拍卖成交后，涉及经营的消防设施报批、许可证照办理、相关审批手续等所有事宜全部由买受人自行负责解决，与委托人无关。委托人仅向买受人提供已有相关资料，不承诺所提供的相关资料足以满足买受人所申请的经营范围条件。2018年4月28日，毛宏成的代理人左建业参加拍卖，最终拍得苏州市吴江区盛泽舜新中路187号1-6层房屋五年租赁权，签订成交确认书，成交价格625万元/年，明确：有关本拍卖成交确认书的其他条款，按拍卖人在拍卖前宣布的拍卖规则执行。2018年5月7日，毛宏成向旅游公司支付拍租余款25万元。2018年5月31日，甲方林清龙与乙方毛宏成签订协议，明确甲方前期已使用该楼一层西部约330平方米（即以中国黄金珠宝店现使用面积为准），甲方需继续使用，1、甲方继续使用中国黄金珠宝店占用使用店面，使用期间以乙方与拍卖公司拍期一致（时间5年）。2、乙方承诺该楼不再租给或自用开设同类型珠宝店业务，包括甲方现有墙面广告门头。3、甲方分担乙方每年租金220万元，一年支付一次当年租金，先支付再使用，需提前两个月支付，同时需承担保证金40万元，协议期满无违约代扣的情况下无息返还，协议之日预付定金40万元，协议当年的租金、保证金金额余额二十天付清。4、甲方现使用的空调由甲方自行与时代公司协商解决，乙方不负担该部分费用。5、甲方在经营期间承担使用店面部分依法产生的相关费用，包括但不限于租赁税、经营税务、物业费、水电费等。6、甲方应定期排除安全隐患，做好安全预案及防范工作，承担相应安全责任。2018年6月19日，林清龙向毛宏成转账220万元。2018年7月31日，原租户瞿秋菊与新租户毛宏成签署清单一份，注明为原饮服公司大楼（盛泽镇舜新中路81号）新时代服饰2店总表数15158.46，中国黄金：照明、空调，烟店、石锅店、烧烤店、无名，总水表100吨，并注明“仅确认水电现状”。毛宏成在接收涉案房屋后，对涉案房屋除转租给案外人林清龙用于经营中国黄金珠宝店的一楼部分门面外，其余部分均未使用。2018年8月，毛宏成通过微信联系拍卖公司法定代表人表示涉案房屋4-6层有历史遗留问题，不能经营商业，不愿意签订合同。2018年8月21日，江苏均锐律师事务所向拍卖公司发出律师函，明确：毛宏成拍租后，积极委托设计院、消防公司实地考察、勘察，发现房屋4至6层无消防通道，不具有商业使用性质，知情后第一时间向旅游公司汇报出租房屋之瑕疵，至2018年8月16日，没有收到旅游公司妥善处理意见。租赁物4至6层仅有一侧有安全逃生出口，另一侧安全逃生出口被人民广场围墙堵死，该通道仅仅通到出租房二楼，即使不惜浪费二楼实际使用面积设置一条通道改从一楼前部布置逃生口，可惜前部可逃生口又被不明第三人钢筋玻璃小卖部占用，无法设置符合消防安全要求的通道，明显存在瑕疵。旅游公司出租屋存在瑕疵，部分房屋不具有商业使用价值，不能实现双方合同目的，旅游公司应先履行交房不符合约定，故毛宏成有权拒绝交付保证金及签约。依法要求解除合同或者按照实际可以使用面积减免相应租金。六楼存在严重漏水，旅游公司有义务将出租房漏水修缮后才能交付毛宏成。2019年1月9日，毛宏成起诉旅游公司，请求判令减少毛宏成拍租房屋租金，具体金额以评估机构评估报告结论确认。2019年2月，毛宏成又将诉讼请求变更为解除双方拍卖租赁关系。2019年4月，因毛宏成未依法缴纳案件受理费，本院作出（2019）苏0509民初574号民事裁定书，按撤回起诉处理。2019年4月30日，毛宏成起诉旅游公司，请求判令解除双方的拍租合同关系。2019年12月，毛宏成撤回起诉。2019年7月，毛宏成起诉拍卖公司，请求判令返还拍卖佣金62.5万元，赔偿损失50万元。2019年9月，毛宏成撤回起诉。2019年4月9日，苏州市公安消防支队吴江区大队作出了《关于吴江区盛泽镇舜新中路187号消防检查的回函》，主要内容：经我大队消防监督员现场堪验，该建筑消防安全出口布局不符合国家相关技术标准，导致4到6层按现状无法做商业用房使用。2020年6月24日，在本院组织下，毛宏成与旅游公司确认对涉案房屋进行交接，旅游公司自2020年6月24日接收涉案房屋。另查明：本院于2020年9月1日出具了（2020）苏0509民初1227号民事判决书，主要认为：1、毛宏成与旅游公司之间关于涉案房屋的租赁合同成立并生效，房产证注明规划用途为商业服务，且涉案房屋的4-6层曾经用于开设宾馆，开设宾馆也属于商业用途的一种，根据消防部门意见及工程专业意见，涉案房屋的4-6层不符合现行的消防规范，无法开办宾馆、KTV等商业项目，4-6层的面积约为总面积的一半，涉案房屋系一个整体，4-6层存在的上述问题影响了涉案房屋的整体商业价值，也难以通过二次装修装饰进行改造以符合消防规范，与规划的商业服务用途不符；2、毛宏成应支付旅游公司占有房屋期间2018年8月1日至2020年6月24日的租金（使用费），考虑到商业用房每层的租金水平不同，4-6层因消防问题对其租金水平的影响及其租金比例，本院酌情按照双方约定租金标准的65%计算上述期间（1年10个月24天）的租金（使用费），即毛宏成应支付旅游公司7718750元（6250000*1.9*65%），毛宏成支付的上述款项尚不足以抵充租金（使用费）；故判决毛宏成与旅游公司之间关于涉案房屋的租赁关系于2020年1月17日解除，驳回毛宏成的其他诉讼请求。上述判决出具后，旅游公司不服上诉至苏州市中级人民法院。2021年4月9日，苏州市中级人民法院出具（2021）苏05民终165号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。庭审中，旅游公司与毛宏成一致陈述：为应对疫情对中小企业（含个体工商户）的经营生产的影响，吴江区国资办针对租赁国有经营性资产的中小企业依申请给予减免租金的期限为3个月。以上事实，有原告提供的拍租材料、房产证、律师函、（2020）苏0509民初1227号民事判决书、（2021）苏05民终165号民事判决书以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原告旅游公司与被告毛宏成之间涉案租赁关系依法成立并合法有效，但经（2020）苏0509民初1227号生效民事判决认定双方之间的租赁关系已于2020年1月17日解除且被告毛宏成已于2020年6月24日向原告旅游公司返还了涉案租赁房屋，故被告毛宏成应向原告旅游公司支付租赁关系解除前的租金和租赁关系解除后至实际返还涉案租赁房屋期间的占有使用费。虽（2020）苏0509民初1227号生效民事判决在本院认为部分认定2018年8月1日至2020年6月24日租金（使用费）为7718750元，但上述案件中被告毛宏成并未提出因疫情影响造成租金减免的主张，上述生效民事判决并未对该部分主张进行处理，本案中，被告毛宏成提出上述主张不属于一事不再理，本案应对该主张依法进行处理，在存在众所周知的新冠疫情导致经营性店铺无法使用租赁房屋的情况下，确应减免部分租金。因2020年1月底左右开始在国内爆发的新冠疫情导致苏州市吴江区范围内绝大部分经营性店铺、生产型企业停产停业，后在疫情逐步得到控制的情况下于2020年3、4、5月份左右逐渐分批分次开业，考虑到新冠疫情导致人员流动减少，企业员工难以到位，生产经营困难，结合吴江区国资办针对租赁国有经营性资产的中小企业依申请给予减免租金的期限为3个月的相关政策的规定，本院酌情确定给予被告毛宏成租赁的涉案房屋已使用部分3个月的免租期。另因被告毛宏成租赁涉案房屋后已使用部分仅为租赁房屋的一楼沿街门面的部分，考虑到涉案租赁房屋一楼沿街店铺市场租金远高于二至六楼非沿街房屋的租金，结合被告毛宏成将涉案已使用部分租赁房屋转租给案外人林清龙的租金为220万元/年但其转租行为存在一定的获利性，且因新冠疫情导致承租人无法使用租赁标的物应减免的系部分租金，故本院酌情确定减免被告毛宏成涉案租赁房屋占有使用费390000元（1950000/12*3*0.8）。综上，被告毛宏成尚应向原告旅游公司支付租赁关系解除后至2020年6月24日的占有使用费1078750元（7718750-6250000-390000）。关于原告旅游公司主张的判令被告毛宏成支付租金利息102023.04元(以1468750元为基数，按照中国人民同期同档贷款利率从2019年8月1日起暂计至2021年4月19日，并计算至实际支付之日)的诉讼请求，本院认为，依据（2020）苏0509民初1227号生效民事判决所确认的事实，原、被告之间的租赁关系存续期间即2018年8月1日至2020年1月17日的租金，被告毛宏成已支付的6250000元已经全部支付完毕，现被告毛宏成尚应向原告旅游公司支付的上述1078750元系涉案租赁房屋的占有使用费，不存在合同约定的支付时间，该部分费用应于本案判决生效后确定的时间内支付完毕，故原告旅游公司的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告毛宏成应于本判决生效之日起十五日内向原告苏州市吴江旅游发展有限公司支付涉案租赁房屋占有使用费1078750元。（上述义务如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司苏州吴江支行营业部，账号：62×××68）二、驳回原告苏州市吴江旅游发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取32422元、保全费5000元，合计37422元，由原告苏州市吴江旅游发展有限公司负担其中的29456元，由被告毛宏成负担其中的7966元，被告毛宏成应负担之数于本判决生效之日起十五日内直接向本院缴纳。原告已预交的案件受理费中的7966元本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院（或江苏省高级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  刘辉云二〇二一年四月二十五日书记员  王 洁附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。