贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1838号 上诉人（原审原告）：周石飞，男，1981年9月23日生，汉族，住湖南省隆回县。 上诉人（原审原告）：周春香，女，1983年10月10日生，汉族，住湖南省隆回县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王贤川，男，1960年8月1日生，汉族，住都匀市。 上诉人（原审被告）：黔南州富国置业有限公司，住所地贵州省都匀市斗篷山路2号，统一社会信用代码91522701095473141D。 法定代表人：肖坤富，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡楠，贵州贵达（都匀）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏鑫，贵州贵达（都匀）律师事务所律师。 上诉人周石飞、周春香因与上诉人黔南州富国置业有限公司（以下简称富国置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初6747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周石飞、周春香上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉请;2、本案一、二审诉讼费由富国置业公司承担。主要事实与理由：本案中的商品房买卖合同是富国置业公司提供的格式合同，该合同中明确约定迟延交房的违约金标准为已付房款的日万分之二，迟延办证的违约金为已付房款的日万分之一，现在富国置业公司迟延交房与迟延办证，已经构成了违约，其就应按照合同约定承担违约责任，一审将两项违约金的标准应富国置业公司的要求，在富国置业公司没有举证的情况下均予以下调，没有事实与法律依据，恳请二审依据合同约定予以改判。 富国置业公司上诉请求：1、撤销一审判决将本案发回重审或改判驳回周石飞、周春香的诉讼请求；2、本案一审诉讼费由周石飞、周春香承担。主要事实与理由：首先，一审程序严重错误，在一审中上诉人提出周石飞、周春香的代理人不具备代理资格，因为其提供的手续只有推荐信，没有民事诉讼法解释规定的其他材料，所以不能作为周石飞、周春香的代理人，一审准许其代理，属于程序错误。其次，一审认定的交房时间有误，在一审中上诉人已经提交证据证明上诉人在2019年6月8日就通知业主于2019年6月15日收房，故交房时间应认定为2019年6月15日。即便业主在2019年6月15日联名拒绝收房，那本案的交房时间也应认定为业主实际收房的时间，即2019年7月18日，逾期交房的时间应为198天，一审将逾期交房的时间计算至2020年10月31日不当，恳请予以纠正。第三，2020年的疫情属于不可抗力事件，因疫情原因导致政府职能部门数月无法办理相关手续，应适当减轻或免除上诉人逾期办证的违约责任。 富国置业公司对周石飞、周春香的上诉请求二审未作答辩。 周石飞、周春香对富国置业公司的上诉请求二审未作答辩。 周石飞、周春香向一审法院起诉请求：1、判令被告从2019年1月1日起，至起诉日2020年10月31日止，支付原告665天的逾期交房违约金48624.4元；2、判令被告从2020年1月1日起至起诉日2020年10月31日止，支付原告300天的逾期交付房产转移登记文书违约金10967.9元；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年9月16日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于贵州省都匀市房屋一套，建筑面积119.06㎡，合同价款为365597元。该《商品房买卖合同》第十一条约定：“（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件”；第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1.上水、下水：交付时达到使用条件；2.供电：交付时达到使用条件；……4.燃气：2018年12月28日达到使用条件；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第5、6、7项需买受人自行办理开通使用手续。……”；第十三条约定：“……（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”；第十四条约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.自出卖人通知（含登报通知）交付之日起，逾期超过30日，买受人应当承担物业管理费用；2.出卖人已书面通知或公告后，买受人在15日内不来办理房屋交接手续，视为自动交接完毕”；第二十二条约定：“…出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告通过首付及按揭贷款方式支付了全部购房款。案涉项目施工完成后，于2019年4月3日在都匀市建设工程质量安全监督站监督下（参加人员王树生、龙飞、何嫣），经建设单位（被告富国置业公司）、施工单位（湖南省宇泰建筑工程有限公司）、设计单位（湘潭市建筑设计院）、勘察单位（湖南省常德工程勘察院）、监理单位（湖南建科工程项目管理有限公司）共同签署《工程验收会议结论》，以上单位均同意验收。之后，案涉项目受电工程于2019年5月20日进行验收、给水工程于2019年5月24日进行验收、燃气工程于2019年6月6日进行验收，2019年6月10日黔南州水利水电勘测设计研究院针对案涉项目出具了《都匀市房屋建筑面积测绘报告》。2019年12月4日，案涉工程Ａ2、Ｂ1地块建设工程经都匀市住房和城乡建设局同意进行竣工验收备案。以上交房条件具备后，被告于2019年12月5日在黔南日报上刊登交房通知，通知购房业主收房。诉讼中，被告于2020年10月31日登报通知业主办证。另，都匀市住房和城乡建设局曾向被告下发匀住建通【2019】75号《都匀市住房和城乡建设局整改通知书》，指出被告开发的案涉项目存在违规交房情况，故根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，责令被告停止违规交房行为，尽快完善相关配套设施，办理竣工备案手续，并于2019年6月21日前将整改情况反馈。被告提交了于2019年6月8日制作的《交房通知书》、张贴图片，主张已于2019年6月8日张贴《交房通知书》向业主分批交房，案涉房屋交房时间为2019年6月15日。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具约束力，原告向被告支付了购房款项后，被告应按照合同约定的时间，将符合合同约定的条件交付商品房及办理商品房转移登记有关文书。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”我国对房屋的竣工验收实行备案登记制度，建设工程交付前还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。故本案争议房屋须经建设行政主管部门验收合格并进行备案后，才算达到交房条件。被告富国置业公司提交的2019年4月3日《工程验收会议结论》等材料，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，而非案涉房屋达到了交付使用的全部条件，被告是于2019年12月4日才将工程竣工验收备案所需的全部文件交付给都匀市住房和城乡建设局审查备案，此时案涉房屋才达到法定的交付条件，故被告主张案涉房屋交付时间为2019年6月8日张贴通知中载明的2019年6月15日，与上述法律法规规定和事实不符，应不予支持。案涉房屋备案后，被告于2019年12月5日通过登报的形式通知业主收房，未按期向原告交付房屋，其行为已构成违约，理应承担违约责任，该登报行为具有对外公示效力，据此应认定此时为交房时间，逾期交房违约金应从2019年1月1日起计至2019年12月5日止。关于逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，合同约定2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，现案涉楼盘已具备办证条件，被告于2020年10月31日登报通知业主办证，未按期向原告交付办证文书，其行为已构成违约，理应承担违约责任，该登报行为具有对外公示效力，据此应认定此时为交付办证文书时间，逾期办证违约金应从2020年1月1日起计至2020年10月31日止。原告认为其未收到交房和办证的书面通知，一审法院认为，合同第十四条第（三）项约定的通知方式含登报通知，且登报行为具有对外公示效力，故原告此理由无事实依据和法律依据，不予采信。关于被告富国置业公司主张的新冠疫情影响及政府职能部门不办理等原因是否属于不可抗力而应予减轻逾期办证违约金的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。合同约定办证时间是2019年12月31日前，此日期前并不存在新冠疫情影响的问题，即便2020年在一定程度上受疫情影响，这也是被告未按期办理所导致，理应承担逾期办证责任。关于违约金计算标准的问题。依照合同约定，逾期交房应按照已交付房价款的日万分之二计付违约金，逾期办证应按照已交付房价款的日万分之一计付违约金，但该违约金的标准应当以实际损失为基础，且被告亦表示如需支持违约金，应予调整，兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合考量，酌定将逾期交房违约金的计算标准调整为日万分之一，将逾期办证违约金的计算标准调整为日万分之零点五，故被告应向原告支付的逾期交房违约金计算669天（自2019年1月1日至2020年10月31日），原告主张665天，予以采纳，即665天×365597元×万分之一=24312元，逾期办证违约金计算为304天（自2020年1月1日起至2020年10月31日），原告主张300天，予以采纳，即300天×365，597元×万分之零点五=5483元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黔南州富国置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告周石飞、周春香逾期交房违约金24312元；二、被告黔南州富国置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告周石飞、周春香逾期办证违约金5483元；三、驳回原告周石飞、周春香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费645元，原告周石飞、周春香负担300元，被告黔南州富国置业有限公司负担345元。 二审中，双方均未提交新证据。二审查明的事实一审查明的事实基本一致。 二审另查明，周石飞、周春香于2019年7月18日领取了涉案房屋的钥匙。 对于上诉人富国置业公司提出上诉人周石飞、周春香的代理人王贤川不具备代理资格的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条及《最高人民法院关于民事诉讼法解释》第八十八条第一款第（五）项的规定，周石飞、周春香的委托代理人需要提交委托书、当事人所在村组或单位出具的推荐信或推荐函及委托代理人的身份证即可代理周石飞、周春香参与本案的诉讼，在本案的一、二审中王贤川均提交了当事人的委托书、推荐函或推荐信及其本人的身份证复印件，故王贤川在本案中能作为周石飞、周春香的合法代理人参与诉讼。 综合二上诉人的上诉请求，归纳本案的争议焦点为1、一审认定的违约金标准是否恰当；2、涉案房屋交房的时间如何认定。 本院认为，针对焦点1，根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中已经约定了逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金分别按照买受人已交付房价款日千分之二、日万分之一的标准计算，一审诉讼中，富国置业公司认为该约定的标准过高，请求一审法院予以调减，一审法院综合当事人的违约程度、主观因素、违约造成的损害后果等因素，根据公平和诚实信用原则，将双方约定的逾期交房和交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金分别酌情调整为按买受人已付房价款的日万分之一与日万分之零点五计算，并无不当。二审诉讼中，富国置业公司提出2020年疫情属于不可抗力对逾期办证产生了影响，要求减轻或免除违约责任的主张，虽然2020年的疫情尽管属于不可抗力事件，但该事件是发生在富国置业公司违约后，已经不能再作为免责或减轻责任的法定事由。 针对焦点2，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.自出卖人通知（含登报通知）交付之日起，逾期超过30日，买受人应当承担物业管理费用；2.出卖人已书面通知或公告后，买受人在15日内不来办理房屋交接手续，视为自动交接完毕”。由于周石飞、周春香于2019年7月18日已经领取了涉案房屋的钥匙，富国置业公司对涉案的房屋已经失去了占用使用权，因此富国置业公司交房义务此时已经完成，故本案迟延交房时间应计算至2019年7月18日，共计为198天，一审计算至2020年10月31日不当，本院予以纠正。故逾期交房的违约金金额应为198天×365597元×万分之一=7239（小数点后四舍五入）元，对于一审认定的逾期办证时间双方没有提出异议，本院予以确认，故逾期办证的金额为5483元，两项共计为12722元。 综上，上诉人富国置业公司的的上诉理由部分成立，其上诉请求予以部分支持；上诉人周石飞、周春香的上诉理由不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，但对迟延交房的计算时间有误，本院依法予以纠正，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省都匀市人民法院作出的（2020）黔2701民初6747号民事判决； 二、上诉人黔南州富国置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人周石飞、周春香逾期交房和办证违约金共计12722元； 三、驳回上诉人周石飞、周春香的其余上诉请求； 四、驳回上诉人黔南州富国置业有限公司的其余上诉请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费645元，由上诉人周石飞、周春香承担516元，由上诉人黔南州富国置业有限公司承担129元；周石飞、周春香、黔南州富国置业有限公司分别交纳的二审案件受理费1290元、545元共计1835元，由上诉人周石飞、周春香承担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年四月十六日 法官助理黄诗泽 书记员陈彦淞