黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终946号上诉人（原审被告）：哈尔滨华鸿农博花园房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区金色莱茵小区11栋（会所）502室。法定代表人：张鸿善，职务董事长。委托诉讼代理人：白鹤，黑龙江磊源律师事务所律师。委托诉讼代理人：苟学志，黑龙江磊源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常龙，男，1988年6月2日出生，蒙古族，哈尔滨市公安局民警，身份证地址北京市西城区。上诉人哈尔滨华鸿农博花园房地产开发有限公司（以下简称华鸿农博公司）因与被上诉人常龙房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初4710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。华鸿农博公司上诉请求：撤销一审判决，驳回常龙的起诉。事实及理由：一、华鸿农博公司逾期交房非华鸿农博公司过错，系政府审批原因造成，属于合同约定的特殊原因，华鸿农博公司不应当对此承担责任。根据双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》第八条第二款约定，如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力；2.非出卖人自身原因造成的（如政府行为及其他市政配套行为所致）；3.因政府审批延迟而导致不能按期交付的。本案中，逾期交房是由于拆迁遗留两条高压线走廊严重影响了现场施工进度导致的，直至2017年6月高压线走廊拆迁工作才完成，造成涉案房屋延期开工，无法依照合同约定日期交付房屋。因此，逾期进户并非是华鸿农博公司自身原因导致的，华鸿农博公司不存在过错，根据合同约定，因政府行为造成逾期进户的，可以顺延进户，华鸿农博公司不需要对此承担违约责任。一审法院未查明事实就判决华鸿农博公司承担违约责任，属于事实不清，证据不足，依法应当予以撤销。二、一审判决支持常龙的诉讼请求没有事实和法律依据，应当按照双方签署合同约定的违约责任来计算。一审判决中违约金计算方式并非合同中约定的计算方式。《哈尔滨市商品房买卖合同》系双方在自愿的基础上达成的一致意见，双方在签订合同时，均系自愿签署，双方的意思表示真实有效，符合合同自愿原则。合同中明确约定违约金计算方式，双方据此达成一致意见，并不违反合同公平原则。常龙作为成年人，签署合同时意思表示真实，应当对自己签署合同承担相应的法律后果，应当按照合同约定的方式计算违约金数额。一审法院支持常龙的请求没有事实和法律依据，应当予以撤销。三、一审法院法律适用错误。一审法院关于违约金计算标准参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定处理，但是该规定的适用是以商品房买卖合同没有约定违约金或者损失数额难以确定为前提。本案中合同明确约定违约责任也并无损失难以界定的情形，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条适用条件，应当依照合同约定的违约责任计算违约金数额。一审法院适用法律错误，依法应当予以撤销。综上所述，一审法院作出判决事实不清，证据不足，适用法律错误。认定华鸿农博公司承担逾期交房责任不符合事实，违约金计算方式未依照商品房买卖合同约定，作出判决没有事实和法律依据，依法应当予以撤销。常龙辩称：再坚持一审观点的基础上，作出以下两点答辩。第一，就华鸿农博公司未举证证实不按约交房，系因政府行为造成及逾期多年，具体哪年、政府哪个行为致使开发商不能交房，是其逾期后产生的审批问题，还是一开始就存在审批困难，亦或是其主观不能归责于政府。华鸿农博公司未尽到举证义务。退一步讲，即使存在华鸿农博公司所称政府审批环节也系开发商在开发就应当预见到的商业风险，该抗辩并非不可抗力的因素，也不符合《合同法》第117条关于违约责任免责事由的规定，故华鸿农博公司该点意见系混淆法律概念。实际上，华鸿农博公司即华鸿金色柏林在合同期内未施工，系因为资金问题，属于自身过错造成的违约。第二，华鸿农博公司第三点是建立在第二点的基础上的两点，一起答辩。常龙认为双方买卖合同关于违约金的约定属于处于优势地位一方事先拟定的格式条款，违背诚实信用及公平原则，且多省就类似约定的违约金已经作出判决，一审法院亦论述清楚不再赘述。综上，根据九民纪要及民法典相关规定，请求驳回华鸿农博公司的上诉主张，维持原判。常龙向一审法院起诉请求：华鸿农博公司按合同约定立即履行交付房屋义务；2.华鸿农博公司向常龙支付违约金（以房屋价款940,200元为基数，自2019年1月1日其至实际交付房屋之日止，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算）。一审法院认定事实：常龙与华鸿农博公司于2017年7月签订《商品房买卖合同》，约定：常龙购买华鸿农博公司开发建设的位于哈尔滨市南岗区××、规划路、××地××单元××号商品房一处，建筑面积98.25平方米，合同价款940,200元。第六条付款方式及期限：约定金额：340,200元，付款方式：现金，交纳比例36%；备注：余款600,000元将银行按揭手续办理完毕；如银行不予贷款，需要于5日内以现金形式支付余款，如未履行按首付款5%支付违约金，出卖人可另行出售；第七条买受人逾期付款的违约责任：逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。第八条交付期限：出卖人应当在2018年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格的条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款价款万分之0.21的违约金。第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。上述合同签订后，常龙按照合同约定向华鸿农博公司给付了购房940,200元。华鸿农博公司未按合同约定的日期交付房屋，常龙购买的房屋所在楼房至今未进户。一审法院认为：常龙与华鸿农博公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行并遵守相应的义务。常龙已按约定将购房款940,200元交付给华鸿农博公司，但华鸿农博公司未能按照合同约定时间2018年12月31日交付涉案房屋，已属违约。虽然华鸿农博公司称，系因涉案小区施工地块遗留有两条高压线，拖延施工进度，系市政配套行为导致常龙逾期进户，根据合同约定因政府行为造成的逾期进户，可以顺延进户，华鸿农博公司不承担违约责任。但华鸿农博公司未能举示证据证明逾期进户系因政府行为所致，故华鸿农博公司的抗辩一审法院不予采纳。常龙主张根据双方签订合同约定，华鸿农博公司逾期交付房屋违约责任是每日房款的万分之0.21，常龙逾期付款违约责任是房款每日房款的万分之3，相差近15倍，违反公平原则，且按照合同约定的违约金标准计算结果591元/月，常龙无法保证在哈尔滨市的基本生存居住条件。常龙的主张合理，双方的违约金按照约定相差十几倍，使双方的权利与义务有悖公平，且不能交付房屋使常龙占有使用房屋的合同基本目的不能实现，其受到的房屋租用损失是双方违约金不能弥补的，故一审法院予以采纳。关于违约金的计算标准可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定处理，故一审法院支持以已付购房款940,200元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，自2019年8月20日起至实际给付完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。关于常龙主张华鸿农博公司立即履行交付房屋义务的诉请，因客观上履行不能，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、华鸿农博公司于本判决生效之日起十五日内给付常龙违约金（以940,200元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日其至实际给付完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回常龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由华鸿农博公司负担。二审期间，双方当事人均未举示新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：关于华鸿农博公司是否应承担逾期进户违约责任问题。华鸿农博公司在一、二审中均主张逾期交付房屋系因政府审批原因，属合同约定的特殊原因，但华鸿农博公司对其该项主张未提交证据证实，故华鸿农博公司的该项上诉主张不能成立。关于对逾期进户违约金标准如何确定问题。华鸿农博公司主张应按双方签订的《商品房买卖合同》约定计算逾期进户违约金。案涉《商品房买卖合同》虽为双方自愿签订，但对于逾期进户违约金标准无法保证常龙在哈尔滨市的基本生存居住条件，亦无法弥补常龙所受到的房屋租用损失，故一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定处理，并无不当。综上所述，华鸿农博公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由哈尔滨华鸿农博花园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉二〇二一年四月十二日法官助理申艳楠书记员于杨