广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2021)粤1971民初4529号原告：东莞市熙元物业发展有限公司，住所地：东莞市东城区××××××××××××××之二。法定代表人：龚某1。委托代理人：钟恩华、龚磊，均系广东东方昆仑律师事务所律师。被告：彭黎，女，汉族，1985年9月8日出生，住湖北省天门市××××××××××，公民身份证号码为**************。原告东莞市熙元物业发展有限公司（以下简称“熙元公司”）诉被告彭黎物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员林永雄适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟恩华到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熙元公司起诉称，原被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告向被告提供物业服务，如被告未按时支付物业管理费，需支付逾期付款违约金，违约金按每天3‰计算。现被告尚欠物业管理费2349.84元，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业管理费2349.84元；2、被告向原告支付逾期付款违约金846.08元，以每月欠缴的物业费本金为基数，按照每日3‰计算，自每月欠费之日起计至付清之日止，暂计至2020年6月30日；3、被告承担本案诉讼费。被告彭黎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其庭前提交书面答辩状称，1、原告诉请的物业管理费早已交清。2、原告诉请违约金是不合理的，根据双方协议，原告对房屋共用部分等项目有维护、修缮、服务与管理的义务，但原告未按照合同尽到责任。因被告房屋外墙渗水，被告要求原告进行维护，但被告延误三年之久，至今没有处理，现也报告房管局，等待进一步处理。综上，原告未履行物业管理义务，已严重违约。经审理查明，2016年9月10日，原被告签订《前期物业管理服务协议》，约定：1、原告为被告提供物业服务，期限为房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。原告有义务对房屋的共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。2、高层住宅物业服务费为每月每平方米2.65元，被告每月5日前交纳当月物业服务费用，如逾期交纳，需从逾期之日起每天按3‰交纳滞纳金。2017年6月8日，被告签收《物业接收函》，确认从东莞市宸扬房地产开发有限公司处接收中惠松湖城二期3号商住楼1-2404号房。被告庭前提交了与“松湖城二期惠管家”的微信聊天记录及前台收费截图，显示被告支付2021年1月的物业管理费293.73元及2020年12月的水费25.86元，在此之前的物业管理费及水费已经交清。同时，微信持有人还称“好的，帮我催催。好久了重视一下”。被告庭前提交了《业主报修确认表》复印件，显示被告2017年5月20日填写确认表，报修3栋一单元2404房，维修内容为卫生间渗水严重、外墙渗水严重、阳台渗水严重。该表没有其他人员签名或盖章。被告庭前提交了墙壁照片打印件2张、卫生间照片打印件1张，显示墙面有水渍、油漆鼓起、脱落，瓷片缝隙变白。被告庭前提交了二期三栋一单元2404的业主吴先生向137×××××186手机号码发送的短信内容截图，显示：1、吴先生2020年5月24日催促标注为“物业唐经理”的人处理报修问题，问题为外墙渗水、卫生间及客厅楼板漏水。2、吴先生2020年6月17日催促标注为“物业唐经理”的人处理外墙和卫生间的问题。3、吴先生2020年6月24日催促标注为“物业唐经理”的人处理外墙渗水问题。137×××××186手机号码的持有人均未回复吴先生。原告主张：1、本案诉请的物业管理费2349.84元（110.84㎡×2.65元/㎡/月×8个月）是2019年11月至2020年6月期间的，被告已于2020年11月1日付清了该物业管理费，但未支付逾期付款违约金。2、被告此前未交纳物业管理费的原因是被告提出房屋质量问题，要求原告解决，但因该房屋质量问题不属于原告的责任范围，原告无法解决，被告应当找房地产公司解决。以上事实，有原告提交的前期物业管理服务协议、接收通知书（复印件）、入伙会签单、物业接收函、催告函（复印件）、快递底单（复印件），被告提交的微信聊天记录、前台收费截图、业主报修确认表、照片、短信记录，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利，由此产生的法律后果应由被告自行承担。首先。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条规定：“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。”第九十条规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：……（五）无法与原件、原物核对的复制件、复制品。”被告提交的《业主报修确认表》为复印件，且没有原告盖章或工作人员签名，因此，依据上述法律规定，本院对《业主报修确认表》的真实性、合法性、关联性不予确认。其次。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十四条规定：“电子数据包括下列信息、电子文件：……（二）手机短信、电子邮件、即时通信、通讯群组等网络应用服务的通信信息；……。”第十五条规定：“……当事人以电子数据作为证据的，应当提供原件。电子数据的制作者制作的与原件一致的副本，或者直接来源于电子数据的打印件或其他可以显示、识别的输出介质，视为电子数据的原件。”被告虽未向本院出示微信聊天记录及手机短信内容的原始载体，但可看出系直接来源于微信聊天记录及手机短信内容的打印件，因此，依据上述法律规定，可视为被告提交了微信聊天记录及手机短信内容的原件。从该短信内容来看，二期三栋一单元2404的吴先生在2020年5月、6月催促案外人尽快处理外墙渗水、卫生间漏水、客厅楼板漏水的问题，对方一直未予回应。但是，被告并未提交证据证明电话号码137×××××186的持有人就是原告的员工，而且被告房屋外墙渗水、卫生间漏水、客厅楼板漏水等问题应该找房屋开发商保修或者找相关侵权人维修，原告对此并不负有保修或维修义务，因此，被告以原告拒绝维修为由拒付物业管理费没有法律依据。最后。被告未按合同约定向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。《前期物业管理服务协议》约定滞纳金每天按3‰计算，依据该标准计算出来的违约金过高，故本院调整违约金的金额为705元（293.73元/月×8个月×30%）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条、第十四条、第十五条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的法律规定，判决如下：一、被告彭黎于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市熙元物业发展有限公司支付违约金705元。二、驳回原告东莞市熙元物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，已由原告预交，由原告承担19元，由被告承担6元。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 员 林永雄二〇二一年四月二十二日法官助理 刘敏玲书 记 员 林晓玲附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。第十四条电子数据包括下列信息、电子文件：（一）网页、博客、微博客等网络平台发布的信息；（二）手机短信、电子邮件、即时通信、通讯群组等网络应用服务的通信信息；（三）用户注册信息、身份认证信息、电子交易记录、通信记录、登录日志等信息；（四）文档、图片、音频、视频、数字证书、计算机程序等电子文件；（五）其他以数字化形式存储、处理、传输的能够证明案件事实的信息。第十五条当事人以视听资料作为证据的，应当提供存储该视听资料的原始载体。当事人以电子数据作为证据的，应当提供原件。电子数据的制作者制作的与原件一致的副本，或者直接来源于电子数据的打印件或其他可以显示、识别的输出介质，视为电子数据的原件。第九十条下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（一）当事人的陈述；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所作的与其年龄、智力状况或者精神健康状况不相当的证言；（三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言；（四）存有疑点的视听资料、电子数据；（五）无法与原件、原物核对的复制件、复制品。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。