山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终2698号 上诉人（原审原告）：官兆廷（曾用名：官照亭），男。 上诉人（原审原告）：马桂云，女。 委托诉讼代理人：官兆廷（系马桂云之夫），男。 被上诉人（原审被告）：李玲，女。 被上诉人（原审被告）：尚磊，男。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘文辉，山东雅君律师事务所律师。 上诉人官兆廷、马桂云因与被上诉人李玲、尚磊房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初7139号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 官兆廷、马桂云上诉请求：1.依法撤销原审判决，判令李玲、尚磊向官兆廷、马桂云支付房屋增值款288585.18元；2.本案的一、二审诉讼费由李玲、尚磊承担。事实与理由：一、原审法院既认定官兆廷、马桂云与李玲、尚磊所签订的合同无效，又认定协议第三条合法有效是错误的。理由如下：第一，根据合同法第58条之规定：合同无效或者是被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第33条规定：合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者是贬值的因素；双务合同不成立、无效或者是被撤销后，双方因该合同取得财产的，应当相互返还。就本案而言，既然合同无效，就应该相互返还各自的财产，因拆迁无法返还财产，就应当根据《房屋拆迁安置补偿协议》对利益进行补偿。第二，虽然双方在第三条中约定的甲方（官兆廷、马桂云）对房屋的使用、收益、出租、拆迁等权利一并转让给乙方（李玲、尚磊）的条款基于房屋买卖的行为而产生，房屋买卖行为无效，该条款必然无效。认定官兆廷、马桂云与李玲、尚磊的房屋买卖合同无效，又认定官兆廷、马桂云将房屋占有、使用、收益、出租、拆迁等权利交付李玲、尚磊合法，自相矛盾，是变相认定双方的房屋买卖合同合法有效，从根本上违反了法律的强制性规定。第三，合同条款中关于、占有、使用、收益、出租、拆迁利益的约定不能独立于合同本身而存在，该经济利益来自于诉争房屋，不可与房屋分开考虑，不应独立于房屋买卖行为单独认定效力。目前除此判决之外，平度市人民法院、青岛市中级人民法院对该类似案件的判决均是认定房屋买卖行为无效，相关利益按过错程度予以分割。一审判决显然是违法的。李玲、尚磊在平度市还买了官学刚等人的房屋，均是违法的，李玲、尚磊不应从其违法行为中获得非法利益。二、官兆廷、马桂云的诉讼请求合法有据，李玲、尚磊应当向官兆廷、马桂云支付房屋增值款2885818元。首先，李玲、尚磊并未足额向官兆廷、马桂云支付购房款75000元，仅支付了5万元，实际买卖行为并未完成。第二，合同无效，李玲、尚磊应依法将相关利益补偿给官兆廷、马桂云。根据《官家上观村改造项目有关补偿评估价格的通告》，普通高层住房建筑成本为4260元／平方米，根据李玲、尚磊所提供的拆迁补偿协议，涉案房屋宅基地确认面积为225.81平方米，如货币补偿应补偿数额为961950.6元（4260元／平方米×225.81平方米），该款不包括房屋、房屋装修及附属设施的补偿费、临时过渡费、搬迁补助费、奖金等费用（共计154389.1元），增值部分应为961950.6元。官兆廷、马桂云要求支付增值部分30%的利益即为288585.18元，完全合法。综上请求二审法院支持官兆廷、马桂云的上诉请求。 李玲、尚磊辩称：涉案房屋买卖合同第3条明确约定，官兆廷、马桂云对房屋使用、收益、出租、拆迁等权益一并转让给李玲，该条款充分证明官兆廷、马桂云同意将涉案房屋的拆迁利益全部归李玲。官兆廷、马桂云自愿放弃因拆迁所获得的利益，并不违背法律规定，是对权利的自由处分。因此，即使官兆廷、马桂云因为房屋买卖合同无效，其也不能再向李玲主张涉案房屋及土地的拆迁利益。另外，李玲购房款已全部交清，否则也不可能交付房屋。 官兆廷、马桂云向一审法院起诉请求：1.确认本案双方当事人签订的房屋买卖合同无效；2.判令李玲、尚磊向官兆廷、马桂云支付房屋增值款30万元；3.本案诉讼费由李玲、尚磊承担。诉讼过程中，官兆廷、马桂云变更诉讼请求第二项为：要求李玲、尚磊向官兆廷、马桂云支付涉案房屋的拆迁补偿款288585.18元。 一审法院认定的事实：官兆廷、马桂云系夫妻。李玲、尚磊原系夫妻，双方于1996年1月9日登记结婚，2007年5月17日离婚，2019年11月19日复婚，2020年9月17日再次离婚。官兆廷是李玲二姐夫的哥哥。官兆廷的父亲官学茂生育三个儿子，官兆廷系长子，1989年正月初九，官学茂与其三个儿子签订分家单，官兆廷分得南街南侧老屋五间（带过道）、厢屋二间。因官兆廷在东北工作，分家后上述房屋一直由其父母居住。1998年6月8日，官学茂取得上述房屋的集体土地建设用地使用证，上述房屋一直未办房产证，官学茂于2012年去世。2010年3月30日，官兆廷、马桂云与李玲签订房屋买卖协议，内容如下：一、官兆廷、马桂云自愿将其村证房位于平度市的房屋（官兆廷分家所得，登记在其父官学茂名下）用地面积177.75平方米，以75000元的价格出售给李玲。二、本合同签订时，双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，官兆廷、马桂云应协助李玲办理房屋产权手续。三、本合同签订后，官兆廷、马桂云对房屋的使用、收益、出租、拆迁占有等权利一并转让给李玲。四、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除，如因重大客观原因导致本合同解除，官兆廷、马桂云应按成交价十倍返还李玲。五、本合同的附件与合同有同等法律效力。上述协议签订时，官兆廷、马桂云与李玲均为城镇非农业居民户口性质。协议签订后，李玲付清房款，官兆廷向李玲交付了涉案房屋及土地使用证，李玲居住涉案房屋直至房屋因拆迁被拆除。2020年7月13日，李玲、尚磊与平度市委签订了涉案房屋的安置补偿协议，李玲、尚磊选择房屋安置补偿方式，拟选择高层115平方米户型2套，村委应付给李玲、尚磊房屋装修及附属设施补偿费、临时过渡补助费、搬迁补助费共计167428.05元。涉案房屋2020年8月份被拆除，李玲从村委领取了上述167428.05元，2套安置房尚未建成。 一审法院认为，本案争议焦点有：一、本案是否已超诉讼时效；二、涉案房屋买卖协议是否无效。三、李玲、尚磊应否支付官兆廷、马桂云涉案房屋拆迁安置补偿款。关于焦点一，官兆廷、马桂云要求确认涉案房屋买卖协议无效的诉讼请求为确认之诉，不受诉讼时效限制；李玲、尚磊与官家上观村委于2020年7月份签订拆迁安置补偿协议，官兆廷、马桂云认为自己权利被侵害而于2020年8月份提起分割拆迁利益的诉讼请求，未超诉讼时效。故李玲、尚磊关于官兆廷、马桂云之诉已超诉讼时效的答辩意见，于法无据，一审法院不予采纳。关于焦点二，签订协议时，李玲系城镇非农业户口居民。2007年12月30日，国务院办公厅发布了国办发〔2007〕71号《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》指出“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。现行《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。至本案双方产生纠纷，法律法规仍然禁止农民集体所有的土地使用权非法向城镇非农业户口居民转移。涉案房屋买卖协议包含两部分内容：一是关于房屋权利处分的约定，即第一、二条；二是关于涉案房屋使用、收益、出租、拆迁占有等利益处分的约定，即第三条。因涉案房屋系农村宅基地房屋，房屋买卖必然伴随宅基地使用权的转移，李玲并非该房屋所属集体经济组织成员，故上述协议中涉及该房权利处分的约定，即协议第一、二条，因违反缔约时的法律法规的禁止性规定，亦为其后法律法规所禁止，应属无效条款。协议第三条是关于涉案房屋使用、收益、出租、拆迁占有等利益处分的约定，因涉案房屋现已不存在，涉及使用、收益、出租、占有的情形实际已不可能发生，而双方关于拆迁权利转让给李玲的约定应指涉案房屋拆迁所产生的利益转让给李玲，该约定是官兆廷、马桂云对该房屋拆迁衍生利益的处分行为。官兆廷、马桂云也非涉案房屋宅基地所在村集体经济成员，其因分家分得涉案房屋，因我国法律对于非农村集体经济组织成员处分分家所得宅基地房屋衍生财产利益的行为并无禁止性规定，故该内容应属独立有效，涉案房屋买卖协议其他条款无效不应影响该条款的有效性。故涉案房屋买卖协议为部分有效、部分无效合同。关于焦点三，根据本案案情，李玲在与官兆廷、马桂云签订涉案房屋买卖协议后即付清房款并长期居住使用达10年之久，现涉案房屋拆迁，依据双方当事人关于拆迁利益处分的约定，李玲有权获得相应拆迁补偿款和安置的房屋，官兆廷、马桂云要求李玲支付涉案房屋拆迁安置补偿款的理由不成立，一审法院不予支持。官兆廷、马桂云称李玲、尚磊系假离婚，未向一审法院提供证据，一审法院不予认定，李玲购买涉案房屋时已与尚磊离婚，且尚磊未在涉案房屋买卖协议上签字，官兆廷、马桂云要求尚磊支付涉案房屋的拆迁安置补偿款，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、官兆廷、马桂云与李玲于2010年3月30日签订的房屋买卖协议为部分有效、部分无效合同。二、驳回官兆廷、马桂云对尚磊的诉讼请求。三、驳回官兆廷、马桂云的其他诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由官兆廷、马桂云负担。 二审期间，官兆廷、马桂云提交李玲与案外人官学刚的房屋买卖合同复印件一份，拟证明李玲在本村又买了一套房屋用于炒房，其购买官兆廷、马桂云的房屋也是为了炒房。 李玲、尚磊质证称，该证据系复印件，真实性不予认可，证明事项与本案无关。 本院认为，该证据系复印件，无法确定其真实性，且李玲、尚磊亦不予认可，故对证据，本院不予采信。 二审中，经调查，官学茂共生育子女四人，长子官兆廷、次子官耀亭、三子官启廷及一女儿，官耀亭、官启廷对官兆廷、马桂云所提交的分家协议无异议，认可案涉房屋分给官兆廷。 二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋买卖协议第三条是否有效；二、李玲、尚磊是否应给予官兆廷、马桂云补偿。 关于争议焦点一，本院认为，案涉买卖协议签订时，李玲属于城镇非农业户口，其购买案涉农村宅基地房屋违反了现行法律法规及国家政策的规定，依法应认定为无效。一审法院认定该协议的第一、二条无效符合法律规定，本院予以支持。第三条的内容虽为涉案房屋使用、收益、出租、拆迁占有等利益处分的约定，属于对个人权利的处分，但该约定的事实基础为协议第一、二条的买卖行为，该事实基础无效，该利益处分条款亦应无效。因此，一审法院认定案涉房屋买卖协议第三条有效，错误，本院予以纠正。因李玲是否付清房款不影响对涉案合同无效的认定，本院对此不予审查。 关于争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日）第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿因对方所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方的房屋买卖协议无效，按照上述规定，应由官兆廷、马桂云返还李玲购房款，李玲返还官兆廷、马桂云房屋。但因双方对房屋买卖无效均存在过错，且案涉房屋已经拆迁，应对案涉房屋的拆迁补偿按双方的过错程度予以分配。综合本案案情，李玲购买案涉房屋后占有使用10余年，期间官兆廷、马桂云并未提出异议，现官兆廷、马桂云因案涉房屋拆迁而要求确认合同无效并分配拆迁利益，有违诚信原则。且，房屋买卖协议第三条虽无效，但系官兆廷、马桂云的真实意思表示，虽李玲对合同的无效存在一定的过错，但参照双方的该约定，案涉房屋的拆迁补偿收益应归李玲所有，官兆廷、马桂云要求分配该拆迁补偿收益，本院不予支持。尚磊并非合同相对方，且合同签订时其已与李玲离婚，官兆廷、马桂云要求尚磊承担责任，本院不予支持。 综上所述，官兆廷、马桂云的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持，对不成立部分，应予以驳回；一审法院认定清楚，适用法律部分不当，本院依法予以部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定、第一百七十五条规定，判决如下： 一、维持山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初7139号第二项； 二、撤销山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初7139号第一、三项； 三、官兆廷、马桂云与李玲于2010年3月30日签订的房屋买卖协议无效； 四、驳回官兆廷、马桂云的其他诉讼请求。 一审案件受理费5800元，减半收取2900元，由官兆廷、马桂云负担；二审案件受理费5629元，由官兆廷、马桂云负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 潘红燕 审判员 李 丽 二〇二一年四月二十六日 书记员 吴苗苗 书记员 庞连捷