黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0604民初1023号原告：黑龙江北星电力有限公司，住所地大庆市让胡路区西潭路七号。法定代表人：李河，职务董事长。委托诉讼代理人：张文东，黑龙江大公（大庆）律师事务所律师。被告:大庆市让胡路区济慈仁爱中医院，住所地大庆市让胡路区中央大街南段252号。经营者：马树林，男，1964年10月27日出生，汉族，住大庆市龙凤区。原告黑龙江北星电力有限公司（以下简称北星电力公司）诉被告大庆市让胡路区济慈仁爱中医院（以下简称济慈仁爱中医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北星电力公司委托诉讼代理人张文东，被告济慈仁爱中医院经营者马树林均到庭参加诉讼。本案现审理终结。原告北星电力公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告将房屋腾空并向原告返还房屋；2.被告按日租金1913.88元的标准给付原告2019年12月22日至实际返还房屋之日止的房屋使用费；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月3日原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于大庆市让胡路区中央大街南段252号房屋，面积为1340.79平方米，用于开办济慈仁爱中医院，租赁期限自2019年4月3日起至2019年10月29日止，租金为40万元；租赁期限届满，承租方要求继续租赁的，需提前二个月书面提出续租意愿，出租方同意的，需重新签订租赁合同，并由承租方一次性交齐下一年度租金。合同签订后，被告交纳了租金40万元。2019年10月29日租赁期限届满，被告口头表示继续承租该房屋，但没有与原告签订书面的租赁合同，且仅支付了10万元租金，按2019年4月3日签订的租赁合同约定的租金标准折算，日租金1913.88元（40万元÷209天），被告交纳的10万元租金使用期限为52天，即自2019年10月29日至2019年12月21日止。被告后补租金对应的使用期限届满后，原告多次督促被告补全合同，交齐租金，但被告既不与原告签订房屋租赁合同，也拒不交付租金。原告认为被告的失信行为已构成根本违约，其行为严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告济慈仁爱中医院辩称：1.2020年5月前我方给付原告10万元租赁费，后因房屋出现漏水问题，我方多次找到原告解决未果，无奈我方于2019年4月和8月自行为房屋做防水。因房屋漏水致使医院不能正常营业，损失了部分患者，最终导致医院经营亏损，所以我方没有给付原告剩余房屋租金；2.针对去年新冠疫情不可抗力，财政局下发过文件，要求市国有资产房屋出租给个体户的，应减免六个月房租，被告为此也向原告申请过减免租金事宜，但原告未予减免。本院经审理认定事实如下:被告济慈仁爱中医院自2018年开始承租原告北星电力公司的位于大庆市让胡路区中央大街南段252号房屋用于经营。2019年4月3日，原、被告续签《房屋租赁合同》一份，约定:被告（乙方）承租原告（甲方）位于大庆市让胡路区中央大街南段252号房屋，面积1340.79平方米，房屋用途为经营中医院，租赁期为壹年，从2019年4月3日至2019年10月29日止，年租金为40万元;租赁期限届满，本合同即终止，乙方必须在期满之日将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，需提前二个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前一个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同，并由承租方一次性交齐下一年度租金，修缮房屋是甲方的义务。该合同约定的年租金40万元被告已履行给付义务。租赁期满后,被告口头表示继续承租该房屋,并给付原告10万元租金，但双方未再签订书面合同。该10万元租金对应的租期届满后,被告再未给付租金。现原告主张经多次催促，被告至今拒不给付租金，其行为已构成违约，故诉至法院，要求解除合同，返还房屋，被告支付其实际占用房屋期间的租金。被告则答辩:1.其已于2021年1月10日口头告知原告方的孙经理和袁经理不再租赁房屋了，原告已将房屋收回了；2.案涉房屋漏水，被告自行维修产生费用108000元，该费用应折抵租金；3.根据政府部门的相关文件，新冠××疫情期间，对于承租国有房屋的个体工商户，应免除6个月房租。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、国网大庆供电公司证明、房屋所有权证、发票、照片及被告提交的维修票据、照片等为证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应严格依约履行各自义务。现被告逾期未给付租金，其行为已属违约，原告据此要求解除租赁合同关系，被告亦表示同意，故本院对原告提出解除房屋租赁合同关系之诉请，依法予以支持。案涉合同约定房屋年租金为40万元，据此计算日租金为1096元（40万元÷365天），原告主张日租金1913.88元，与合同约定不符，本院不予认定。被告在合同到期后支付的10万元租金，对应的租期为91天（10万元÷1096元），即该房屋实际的租期应截止到2020年1月28日，此后租金被告未能给付。关于房屋是否返还问题，被告辩称其已于2021年1月10日将房屋返还原告，但原告对此不予认可，被告也未能提交任何证据证实其已返还房屋，且被告济慈仁爱中医院的牌匾至今仍安装在房屋显著位置，并未完全将房屋腾空，故本院对被告提出已返还房屋的辩解，不予认定。关于被告辩称新冠××疫情期间，对于承租国有房屋的个体工商户，应免除6个月房租的主张。本院认为，新冠××疫情属不可抗力，其对承租人即被告济慈仁爱中医院的经营必然产生不利影响，为此被告可以申请减免部分租金，参照《大庆市人民政府关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业中小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施措施的通知》，要求推动国有企业发挥国企优势，履行社会责任，对承租国有房屋用于经营、出现困难的个体工商户，免除上半年3个月房租，暂缓收取其他4个月房租，待经营状况好转后补缴租金。故本院认定免除被告租金3个月。根据被告提交的照片可以证实案涉房屋多处出现漏水现象，影响医院的正常经营，合同约定修缮房屋是甲方义务，但原告却未能履行维修义务，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，被告申请以自行维修费用折抵房租的主张，不违反法律规定，本院予以支持。庭审中，被告提交的收据并非正规票据，且未能提交其他证据佐证维修费用，故本院对被告主张的维修费108000元，不予认定。对此本院结合房屋漏水的实际情况，在兼顾公平原则的基础上，酌定维修费折抵1个月租金。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第七百一十二条、第七百一十三条、第七百二十一条、第七百三十三条、第七百三十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告黑龙江北星电力有限公司与被告大庆市让胡路区济慈仁爱中医院之间的房屋租赁合同关系；二、被告大庆市让胡路区济慈仁爱中医院于本判决生效后十五日内将位于大庆市让胡路区中央大街南段252号房屋腾空，并将房屋返还原告黑龙江北星电力有限公司；三、被告大庆市让胡路区济慈仁爱中医院于本判决生效后十五日内按日租金1096元标准支付占用房屋使用费，期限自2020年5月28日起计算至实际返还房屋之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费3305元（已由原告预交），由被告大庆市让胡路区济慈仁爱中医院负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  程宇二〇二一年四月十五日法官助理曹姗姗书记员宋宇附相关法律条款：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。[$继续完善勘察、设计、违约责任、违约责任$]第七百一十二条出租人应当履行租赁物的维修义务,但是当事人另有约定的除外。[$维修义务、维修义务、怠于履行约定的维修义务$]第七百一十三条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。[$支付期限、约定期限、没有约定或者约定不明、协议补充、按照合同相关条款或者交易习惯确定、租赁期限不满一年、租赁期限届满时支付、租赁期限届满时支付、租赁期限一年以上、每届满一年时支付、剩余期限不满一年$]第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。[$返还租赁物、恢复原状、返还租赁物$]第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。