天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0115民初1778号原告（反诉被告）：陈丽璇，女，1989年4月25日出生，汉族，居民，住河北省张家口市宣化区。委托诉讼代理人：高雅慧，河北环都律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津森岛鸿盈置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白街道宝白公路东侧锦绣香江花园。法定代表人：吴光辉，公司总经理。委托诉讼代理人：李贵芝，公司员工。原告（反诉被告）陈丽璇与被告（反诉原告）天津森岛鸿盈置业投资有限公司（以下简称森岛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈丽璇的委托诉讼代理人高雅慧、被告（反诉原告）森岛公司的委托诉讼代理人李贵芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈丽璇向本院提出诉讼请求：1.判令森岛公司返还陈丽璇购房款105737.79元；2.诉讼费由森岛公司负担。诉讼中，陈丽璇增加诉讼请求，要求解除陈丽璇与森岛公司之间的合同关系，并将返还购房款的数额变更为106129.79元。事实和理由：陈丽璇到森岛公司的售楼处看房，森岛公司的销售人员让陈丽璇将房款105737.79元支付至销售人员同事的银行卡上。后经了解，购房款应付至开发商的资金账户，且森岛公司宣传承诺与实际情况不符。陈丽璇多次与销售人员沟通退还房款未果，故提出诉讼。森岛公司辩称，不同意陈丽璇的全部诉讼请求，不同意解除合同，也不同意退还房款。首先，双方已建立了购买诉争房屋的商品房买卖合同关系，约定诉争房屋的价款为329713元，建筑面积为38.69平方米，陈丽璇向森岛公司交纳了三成首付款、房屋契税、维修基金、预告登记费，森岛公司也已经接收相关费用，双方已实际履行合同，且首付款已经转入了资金监管账户，正式的商品房买卖合同在陈丽璇同意的情况下于2020年11月10日打印出来并邮寄给陈丽璇签字，陈丽璇认可合同内容并同意签字。第二，森岛公司不存在违约行为，陈丽璇不享有合同解除权，本案也不符合《民法典》第533条关于单方解除合同的情形，应依据《民法典》第509条的规定继续履行合同。森岛公司具有房地产销售资质，涉案房屋已主体封顶，2021年底可以交付业主。森岛公司口头向本院提出反诉请求：1.判令陈丽璇继续履行合同，立即办理按揭贷款支付剩余房款230000元；2.反诉费由陈丽璇承担。庭审中增加反诉请求，要求陈丽璇与森岛公司签订《商品房买卖合同》。未提出事实理由。陈丽璇辩称，不同意继续履行合同，也不同意支付剩余房款。森岛公司欺诈消费者，未经消费者同意将房款支付至森岛公司员工的个人账户，而非森岛公司账户，此行为构成欺诈。我方对付款行为存在异议，付款时没有约定定金。第一，双方并未签订正式的《商品房买卖合同》，对购买涉案房屋没有形成相同的意思表示；第二，2020年11月邮寄给陈丽璇的书面合同未经陈丽璇同意，按照天津市商品房交易管理办法，应当是双方先签订《天津市商品房预定协议》，确定无误后才能打印正式的《商品房买卖合同》，上传备案后才存在合同履行的问题。森岛公司向陈丽璇邮寄书面合同的时间是2020年12月26日，而非11月份。陈丽璇在2020年12月26日之前已发现首付款付到了森岛公司员工的个人账户，陈丽璇与森岛公司沟通过退房退款的问题，森岛公司怕陈丽璇不继续购买房屋才向其邮寄了书面合同，该合同由森岛公司的员工张磊办理的邮寄手续，能够证实森岛公司实际邮寄合同的时间是2020年12月26日。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：森岛公司是从事房地产开发业务的有限责任公司。2020年10月25日，森岛公司向陈丽璇发出《交款通知单》，所载买受人为陈丽璇，房屋位置为天津香江健康小镇荷风竹苑8楼1单元2902号，定金数额6321.89元，房屋建筑面积38.69元，房屋价格357540元，付款方式银行按揭，折扣0.99×0.99×0.99×0.96，成交价格333044元，7天内首付享额外0.99折，9.9元换购9.9折，明日直接刷首付，不要车位享车位折扣。销售员张磊，交款人陈丽璇。当日，陈丽璇以微信方式向森岛公司支付6321.89元，向广州香江云科技有限公司支付9.9元（商品为天津健康小镇9.9元抵99折）。森岛公司出具收据1份，载明：2020-10-25，今收到陈丽璇天津锦绣香江-五期住宅荷风竹苑一期B区-8号楼-2902交来定金6321.89元，金额人民币（大写）陆仟叁佰贰拾壹元捌角玖分，币种（小写）￥6321.89+9.9，支付方式POS机，收款单位（财务）盖章处加盖了森岛公司财务专用章。2020年10月26日，森岛公司作出《变更审批表》，所载购房人姓名为陈丽璇，房号为香江健康小镇荷园8楼1单元2902号，认购日期为2020年10月25日，变更前的房屋价款为333044元，契税30225.45元，维修基金3330元，变更后的房屋价款为329713元，契税3024.89元，维修基金3297元。2020年10月26日，陈丽璇以微信方式向森岛公司支付85元，并通过建设银行×××57账户向案外人陈爽6226××××0052账户内转款99713元，后陈爽将此款付至森岛公司账户。当日，森岛公司出具三份收款收据，其中ＴＪＨＹ5ＢＺ00445收款收据载明：2020-10-26，今收到陈丽璇天津锦绣香江-五期住宅荷风竹苑一期Ｂ区-8号楼-2902交来首期49713元，金额人民币（大写）肆万玖仟柒佰壹拾叁元整，币种（小写）￥49713，支付方式ＰＯＳ机，收款单位（财务）盖章处加盖了森岛公司财务专用章。ＴＪＨＹ5ＢＺ00446收款收据载明：2020-10-26，今收到陈丽璇天津锦绣香江-五期住宅荷风竹苑一期Ｂ区-8号楼-2902交来首期50000元，金额人民币（大写）伍万元整，币种（小写）￥50000，支付方式转账，收款单位（财务）盖章处加盖了森岛公司财务专用章。0716543收款收据载明：2020年10月26日，今收到陈丽璇（荷8-2902）交来契3024.89、维3297、合同80、印花5，金额（大写）陆仟肆佰零拾陆元捌角玖分，币别（小写）6406.89元，收款单位（公章）处加盖了森岛公司财务专用章。另查明，涉诉房屋所在的荷风竹苑8号楼于2020年5月26日取得商品房销售许可证。陈丽璇具有天津市购房资格。截至2021年4月21日，诉争房屋尚未在不动产管理部门申请商品房预告登记和转移登记。诉讼中，森岛公司撤回反诉，并将反诉请求并入答辩意见。庭审中，双方对以下证据和事实存在争议：1.陈丽璇提交《天津市商品房买卖合同》1份，证据来源于森岛公司，证明陈丽璇未在合同中签字。经质证，森岛公司主张其已在《天津市商品房买卖合同》上签章，陈丽璇签完字后即可办理备案及按揭贷款。2.森岛公司提交《交款确认单》1份，其中房屋信息项载明：日期2020年10月25日，业主姓名陈丽璇，房号荷8-2902，成交价格329713元；税费及其他项载明：契税3024.89元，维修基金3297元，合同登记费80元，印花税5元，合计6406.89元；房款（不含税费及其他）项载明：本次缴纳房款99713元；日期项载明：2020年10月26日。陈丽璇认为该《缴款确认单》中没有陈丽璇本人签字，故不认可该份证据的真实性、合法性、关联性。3.关于合同解除、履行问题。陈丽璇主张根据商品房交易管理办法的规定，应先签预定协议，再签网签合同，但双方未签订过任何协议，且陈丽璇名下贷款较多且有失信情形，不符合办理房屋贷款的要求。森岛公司则主张，因陈丽璇已选定房屋，并实际交付了首付款、税费等，且双方签署的交款通知单、变更审批表等文件，对房屋坐落位置、建筑面积、房屋价款及付款方式都进行了约定，故根据商品房买卖合同司法解释第五条的规定，双方已成立事实上的商品房买卖合同关系；另外，双方对商品房买卖合同的条款均无争议，因此具备继续履行的条件，所以应当继续履行合同。如合同继续履行，双方需签订网签合同并办理备案手续。如合同应当解除，森岛公司要求扣除定金，同时要求陈丽璇按照《商品房买卖合同》的约定承担商品房总价款20%的违约责任；因诉争房屋尚未完成备案登记，故合同解除后无需陈丽璇配合办理撤销手续，但可能需要陈丽璇签署解除协议。陈丽璇则主张双方并未约定定金，故不适用定金罚则；因合同未成立，所以不存在违约金。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案诉讼过程中，森岛公司撤回反诉，系对自身合法权利的处分，且不违反法律规定，本院准予。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：1.双方之间是否存在合同关系及合同性质；2.如存在合同关系，则合同能否解除；3.如合同应当解除，应否承担违约责任。对此，本院分述如下：关于焦点一。陈丽璇未在诉争《天津市商品房买卖合同》上签章，故该合同尚未发生法律效力，但不能据此否定双方之间存在房屋买卖合同关系。庭审中，陈丽璇主张双方之间存在事实上的合同关系，并要求解除合同；被告主张双方之间存在商品房买卖合同关系，并要求继续签订正式的商品房买卖合同，办理网签备案等事项。以上陈述能够证明双方对购买诉争房屋存在合议，且陈丽璇实际交付了购房首付款、契税、维修基金、预告登记费、印花税等相关费用，森岛公司为其出具了收款收据，双方均已履行了相应义务，故双方存在房屋买卖的合意，成立事实上的合同关系。但该合同为预约还是本约，还应根据当事人意思表示及嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实加以判断。具体到商品房买卖中，对预约、本约的认定，最主要的是看双方的合议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即是否具备了双方当事人的姓名、商品房的基本情况、价款、付款时间、方式、房屋交付条件及日期等。本案中，因双方尚未签署任何书面合同，且根据森岛公司为陈丽璇出具的收款收据及其当庭提交的交款通知单、变更审批表等证据材料，无法证实双方对商品房价款的付款时间及房屋交付时间、违约责任等重要事项作出过约定或达成合意；另外，无论是陈丽璇提交的微信聊天记录，还是森岛公司提交的未经陈丽璇签章的商品房买卖合同，均表明双方对买卖诉争房屋的具体事项，仍需通过新的合同加以明确。可见，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但对付款时间、房屋交付时间、违约责任等房屋买卖合同关系成立、履行的重要事项仍需订立新的合同，以确定在双方之间形成房屋买卖法律关系的具体内容。故此，双方之间的合同性质为预约合同。据此，本院调整本案案由为商品房预约合同纠纷。关于焦点二。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，为订立正式的、条款完备的本约创造条件，其目的在于订立本约合同，即预约合同的标的是签约本约的行为。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。现陈丽璇明确表示不再继续购买涉诉房屋，表明双方已不可能就涉诉房屋签订《商品房买卖合同》，因此森岛公司要求陈丽璇签订《商品房买卖合同》，属于不适于强制履行的标的，本院对其主张不予采信，对陈丽璇解除合同的请求予以支持。关于焦点三。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但当事人另有约定的除外。据此，合同解除后，森岛公司已无占有陈丽璇已付房款的依据，应当返还相应款项，同时结合定金、违约金等约定综合确定返还数额。本案中，陈丽璇虽否认双方约定了定金，但无论是经陈丽璇签字的交款通知单，还是陈丽璇提交的由森岛公司向其出具的收据，均载明定金数额为6321.89元，故本院对陈丽璇上述主张不予采信，对定金约定予以确认。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，陈丽璇在与森岛公司达成购房合议后单方拒绝购买涉诉房屋，且双方具备就涉诉房屋签订《商品房买卖合同》的条件，陈丽璇亦未提供证据证明森岛公司具有足以影响双方成功签订《商品房买卖合同》的过错，故本院认定陈丽璇对于双方未能签订《商品房买卖合同》具有过错，其要求森岛公司返还定金，于法无据，本院不予支持。对于森岛公司提出的要求陈丽璇承担商品房总价款20%的违约责任这一答辩主张，陈丽璇未在《商品房买卖合同》上签章，双方未就违约金事项达成合意，且违约金与定金同为违约责任承担方式，不能同时适用，故此，本院对该主张不予采信。综上所述，陈丽璇与森岛公司就购买诉争房屋达成的预约合同应当予以解除，森岛公司应返还陈丽璇购房款99713元，同时返还其代收的预告登记费80元、印花税费5元，合计99798元；森岛公司收取的定金6321.89元不予退还。陈丽璇向广州香江云科技有限公司支付的9.9元，因收款单位并非森岛公司，故其向森岛公司主张此款，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百六十六条第一款、第二款、第五百八十条、第五百八十六条第一款、第五百八十七条、第五百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除陈丽璇与天津森岛鸿盈置业投资有限公司就购买荷风竹苑8号楼2902号商品房形成的合同关系；二、天津森岛鸿盈置业投资有限公司于判决生效后十五日内返还陈丽璇购房款99713元；三、天津森岛鸿盈置业投资有限公司于判决生效后十五日内返还陈丽璇其代收的预告登记费80元、印花税费5元，合计85元；四、驳回陈丽璇其他诉讼请求。（案款可直接汇入陈丽璇账户，户名：陈丽璇，账号：×××57，开户行：中国建设银行股份有限公司赤城支行）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2464元，减半收取计1232元，由陈丽璇负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 辉二〇二一年四月三十日书记员 周筱笛附相关法律条款：《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第五百六十六第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第二款合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但当事人另有约定的除外。第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。第五百八十六条第一款当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。