文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0117民初2574号原告：重庆市和家物业管理有限公司，住所地重庆市合川区南办处南津街******，统一社会信用代码91500117798012050X。法定代表人：卢保兴，公司董事长。委托诉讼代理人：彭章林，公司顾问。委托诉讼代理人：谭平波，公司项目经理。被告：唐洪国，男，1966年11月28日出生，汉族，住重庆市合川区。被告：莫光淑，女，1967年2月16日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆市和家物业管理有限公司诉被告唐洪国、莫光淑物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆市和家物业管理有限公司的委托诉讼代理人彭章林、谭平波，被告唐洪国、莫光淑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市和家物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付物业服务费2608.50元(2014年8月1日至2020年9月31日，房屋建筑面积为70.5平方米)、违约金8568.92元(2014年9月1日至2020年9月31日)、公共能源分摊费用148元，共计11325.42元；2、请求判令被告承担本案受理费。事实和理由：原告为合川区学院路12号“博盈学府小区”二期1、2栋提供了物业服务，被告系小区业主。前期物业服务合同约定物业服务标准为为0.38元/平方米/月；2014年7月26日博盈学府二期业主委员会与原告签订物业服务合同第四条第二项约定物业服务标准为0.5元/平方米/月；合同第四条第四项约定共用的专项设备运行和公共设施运行能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊，实际执行公摊费为2元/月/户;合同第四条第三项约定业主应于每月1-17日交纳物业服务管理费用，未按时交纳的按《重庆市物业管理条例》的相关规定收取每日3‰的违约金。原告如约为其提供了物业服务，但被告没有如约交纳物业服务费和公共能源分摊等费用，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。为此，依据法律法规之规定，特向贵院提起民事诉讼，请求依法判决。被告唐洪国、莫光淑辩称：一、原告服务不到位，其自行车丢了三辆，当时还报了警的。给原告反映，原告当时承诺赔偿1500元整，但至今都没有解决这个事情。二、其家里厨房的主水管烂了，原告承诺主水管由原告负责维修，但原告只说不做，最后被告找的修理工来修理下水管，共花费修理等费用2000元，原告至今也未支付给被告。三、原告存在不履行物业合同义务的行为。主要包括：1、违反了《业主手册》出入须知和治安管理规定的相关内容，未给业主发放“住户出入证（卡）”，小区外来人员随意进出。小区到处开着门，不规范管理,门卫没有做到24小时在门岗，原告工作人员上班时间还在打牌。2、小区的环保、绿化工作差。根据规定原告应该在各楼层设置垃圾桶（袋），但小区只有绿化带放置了几个垃圾桶，有时垃圾散落一地，夏天恶臭难闻。且有一次化粪池爆炸，造成大量污秽物流入小区，持续很久都没有人清理。这些都影响了小区居民的正常生活。原告将小区道路旁的围墙边的绿化带擅自拆除，严重破坏小区环境，后又打开围墙，使小区变得极不安全。3、公共场所乱涂乱画、乱张贴乱搭建，因原告管理不善很多公共地方损害，未及时修复，如裸露的楼梯扶手，很坚硬，容易划伤老人和小孩。4、消防设施损坏严重，消防栓毁损、消防箱里无水等使小区存在严重的安全隐患。总之，原告的物业服务存在很多问题，原告解决了这些问题，其愿意缴费，但原告违约在先，其不同意支付违约金。原告为证明其主张，依法举示了《物业服务合同》，《“博盈学府二期”物业服务工作评价》，物业工作照片，保安交接班记录表，外来人员、车辆出入登记表，业主投诉（报）及处理登记表，绿化养护及管理登记表，化粪池清掏记录，业主乱搭乱建整改通知书，消防巡查记录表，保安巡逻记录表，拟撤场公告，业主产权登记信息，违约金计算一览表，催费通知张贴照片等证据。被告唐洪国、莫光淑为证明其主张，依法向本院举示了重庆市合川区公安局合阳派出所接报回执、照片若干等证据。本院经审理认定事实如下：2014年7月26日，原告与重庆市合川区博盈学府二期业主委员会签订物业服务合同，期限为三年，期限届满后，原告每隔三年与合川区博盈学府二期业主委员会续签物业服务合同，最近一次物业服务合同的到期日为2022年6月30日。物业服务合同的第二条约定了委托管理服务内容，即原告提供物业服务主要内容包括物业共用部位日常小型维修、养护和管理；物业公用设施、设备的日常小型维护、养护和管理；对沉沙井，与化粪池之间的沟渠、水池及时疏通、清理，确保无堵塞、无喷盖；保安岗位职责；公共绿化的养护和管理；小区卫生维护管理；交通工具的停放管理；装饰装修管理；物业档案材料管理；公共次序的维护、安全防范管理；对投诉的处理及答复。第四条约定了物业服务管理期限及收费标准、收费时间。物业管理收费标准为0.5元/月·平方米（以建筑面积计算）；收费时间为业主应于每月1-7日交纳物业服务管理费用，未按时交纳的按《重庆市物业管理条例》的相关规定收取每日3‰的违约金。共用的专项设备运行和公共设施运行的能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊（博盈学府二期A、B幢只存在路灯照明公摊）。从2020年10月1日起，原告终止了与重庆市合川区博盈学府二期业主委员会签订的物业服务合同的履行。原告在提供物业服务过程中，存在绿化维护不够、清洁卫生不佳、安保不严，设施设备维护、维修不力、消防管道及消防栓无水等问题，与合同约定的服务内容及标准有一定差距。另查明，被告唐洪国、莫光淑系合川区合阳办学院路12号2幢×单元×-×房屋业主，房屋建筑面积70.5平方米，被告自2014年8月1日起至2020年9月30日未向原告缴纳物业服务费等费用，在此期间，原告于2015年12月11日、2017年6月12日、2018年12月10日及2019年12月11日对被告进行了书面催收，但被告仍未向原告缴纳相关费用。2014年3月23日唐小华因自行车在合川区博盈学府二期丢失向合川区公安局报警。本院认为，原告与重庆市合川区博盈学府二期业主委员会签订的《物业服务合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，依法具有法律效力，对包括被告在内的小区全体业主，产生法律拘束力，小区内全体业主均应遵守和执行。故原告在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费及相关费用，被告作为小区业主应及时交纳物业服务费等相关费用。因经“书面形式催收”为物业服务纠纷案件受理的前置程序，本案已查明原告未对2020年1月1日—2020年9月30日的费用进行书面催收，故本院对原告起诉要求被告承担2020年1月1日—2020年9月30日期间的物业费的诉讼请求予以驳回；另结合本案查明事实，原告提供的物业服务与合同约定的内容及标准有一定差距，故本院基于公平原则，按照合同约定的价格的90%的标准收取物业费，故被告从2014年8月1日起至2019年12月31日应交纳的物业服务费为2062.13元(0.5元/㎡/月×90%×70.5㎡×65月)；原告主张公共能耗费148元，合同约定系据实分摊，原告主张按照2元/户/月收取，但未举示证据，故本院亦不予支持。原告请求违约金8568.92元，因原告应为小区业主营造良好的生活居住环境，现原告的物业服务确有缺陷，被告拒绝交纳物业服务费确实事出有因，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、限被告唐洪国、莫光淑于本判决生效后十日内向原告重庆市和家物业管理有限公司支付2014年8月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2062.13元；二、驳回原告重庆市和家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83.14元，减半收取41.57元，由原告重庆市和家物业管理有限公司负担16.57元(已纳清)，由被告唐洪国、莫光淑负担25元。本判决为终审判决。审 判 员 董文峰二〇二一年四月二十七日法官助理 贺海波书 记 员 刘诗绮