广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤0303民初2669号原告：阮志雄，男，汉族，1962年7月2日出生，户籍地址：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：黎海波，京园（深圳）律师事务所律师。被告：李志勇，男，汉族，1959年11月1日出生，户籍地址：广东省深圳市罗湖区。被告：吴建发，男，汉族，1972年3月21日出生，户籍地址：广东省丰顺县。共同委托诉讼代理人：何佳辉，广东德崇律师事务所律师。原告与被告返还原物纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阮志雄及其委托代理人黎海波、被告吴建发及其委托诉讼代理人何佳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：两被告返还原告坐落在深圳市罗湖区，不动产权证书编号ＮＯＤ44130951337的房产及土地使用权。事实和理由：1985年6月30日，原告与梁银新登记结婚。1988年5月13日，深圳市罗湖区草埔村给村民梁银新划拨90平方米的宅基地。同时，梁银新获得深圳市罗湖区建筑管理办公室批准的《建筑许可证》。原告与梁银新在深圳市罗湖区房产，该房产于1988年12月竣工。1989年12月5日，从中华人民共和国九龙海关辞职后，原告落户草埔村。1991年11月22日，上述房产登记在梁银新名下。房产证号为深房地字第**；地号为Ｈ407-13（7）；用地面积为86.3平方米；建筑面积为183平方米。该房产坐落在深圳市罗湖区。1992年3月9日，原告与梁银新在深圳市华富办事处登记离婚。根据离婚协议，梁银新自愿将其占有的上述房产的50%所有权赠与原告。1992年5月22日，原告与梁银新办理了不动产登记，不动产证号为0044818。因原告不是深圳市罗湖区草埔吓围村本地人，其与梁银新离婚后，情绪波动太大，想回广东佛山市三水区老家居住。1998年3月份左右，原告便将坐落在深圳市罗湖区房产租赁给被告李志勇。当时，原告与被告李志勇口头约定租赁期间20年，被告李志勇一次性给予原告50万元的租赁费用。2019年1月份左右，从广东省佛山市三水区回深圳，原告准备收坐落在深圳市罗湖区房产时，发现该房产不见了，仅见在原告的地基上建有二栋房产。后建的二栋房产编号为吓围村11-1、11-2。经原告调查，深圳市罗湖区草埔吓围村11-1、11-2于2004年未经报建，违法修建。原告从深圳市草埔吓围实业服份合作公司拆迁办了解的信息，编号为吓围村11-1、11-2的房产，2017年，拆迁房分别登记在两被告名下。2019年2月15日，原告到深圳市不动产登记中心查询，深圳市罗湖区草埔吓围村11-1、11-2的房产没有登记信息。综上，依据法律规定，请依法裁判。被告李志勇辩称，一、答辩人与原告之间实为房屋买卖合同关系，原告主张双方为房屋租赁合同关系却未提交相关直接证据予以证明，是毫无事实根据的虚假陈述，依法应不予支持。首先，1998年2月初，答辩人和案外人何思锦通过案外人钟炳金居间介绍与原告相识，原告希望将其位于深圳市罗湖区建筑房产（基地面积86.3㎡，建筑面积183㎡）进行出售转让，经三方协商后原告以人民币60万元的价格转让给答辩人及案外人何思锦（其中答辩人出资20万元，案外人何思锦出资40万元），在向原告支付人民币60万元对价后，原告将涉案房产随即交付于答辩人及案外人何思锦，根据《民法典》合同编的相关规定，财产所有权从财产交付时转即该房产权利已由答辩人及案外人何思锦享有。同时，原告为消除答辩人和案外人何思锦的顾虑以促使交易成功，原告于1998年3月13日通过律师见证的方式向答辩人和案外人何思锦出具《协议》，明确声明“房屋产权永远属何思锦、李志勇所有，任何人都不得有异议和侵犯其合法房屋产权，但为规避律师见证的形式要求及法律规定，原告特地说明该《协议》是名为借款抵债，实为房屋转让，答辩人和案外人何思锦与原告的真实意思表示为买卖房屋，案外人钟炳金作为介绍人亦有全程参与，并作为见证人在《协议》中签字。其次。原告主张将涉案房产租赁给答辩人，租赁期间20年，为一次性支付人民币50万元租赁费用，但并未提交相关直接证据予以证明，属于毫无事实根据的虛假陈述，因为按照1998年的特殊时代背景以及涉案房产的性质、面积、价值等因素来看，原告主张涉案法律关系为租赁合同关系根本不符合常理及交易习惯。且1998年涉案房产一套租金不到一千元每月的价值计算，亦不可能以人民币50万元的租赁标准承租20年，完全脱离实际情况，实属夸张，显然是原告虚构的事实。但恰恰能反证得出双方的实际情况应为买卖房屋的关系，既符合常理，亦能作出合理解释。二、涉案房产已于1998年3月下旬拆除后进行了重建（新编号为吓围村11-1、11-2），原告主张返还的房屋早已经灭失，且原告所主张物权的房产证与涉案房产现状根本不相符，原告依据粤（2019）深圳市不动产权第××号不动产权证，主张对涉案房产享有物权，并要求答辩人返还房产的诉讼请求，依法应不予支持。首先，答辩人和案外人何思锦在与原告完成转让后，于1998年3月下旬对涉案房产进行拆除，并在经草埔吓围村同意于ｌ998年4月6日缴纳屋前地皮款2万元后开始进行重建，1998年11月下旬二栋新建房屋已竣工完成。其次，现涉案房产为二栋建筑物，系重建的房产，房屋编号为吓围村11-1、吓围村11-2，每栋楼高均为七层，每栋分别为14套二房一厅一卫一厕一阳台，基地面积约183平方米，建筑总面积1260平方米。而原告提出诉讼请求系主张其对涉案房产的物权返还请求权，依据为粤（2019）深圳市不动产权第××号不动产权证，但该产权证书所载明的房产并不是现涉案房产，因该产权证书所载明的房产为一栋二层的建筑物，基地面积86.3平方米，建筑面积仅为183平方米，已于1998年3月下旬被拆除，房屋编号“吓围村46号”也早已被撤销变更。故，现涉案房产从方位、面积、层数、编号等都与原告所依据的产权证记载不同，即与涉案房产现状完全不相符，加之涉案房产早已经灭失，根本不存在所谓返还的问题，原告要求答辩人返还涉案房产的诉讼请求，依法应不予支持。三、现涉案房产属历史遗留建筑物，针对涉案房产的性质和权属的认定应由行政机关处理，人民法院无法对涉案房产的归属及合同效力、权益等作出认定，因此本案争议并不属于法院受理案件的范围，依法应驳回原告的起诉。本案中，原告提出诉讼请求系主张其对涉案房产的物权返还请求权，但根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条、深圳市人民代表大会常务委员会《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》等相关法律规定，因涉案房产早已于1998年3月下旬拆除后随即于1998年4月了重建，应属于历史遗留建筑物，对于涉案房产的性质和权属在行政机关未作出相应处理前，人民法院无法对涉案房产的归属及合同效力、权益等作出认定，因此本案诉讼不属于人民法院民事诉讼受案范围，依法应驳回原告的起诉。四、答辩人及案外人何思锦将涉案房产拆除进行重建均已经原告及草埔吓围村同意，其行为后果属原告对于其物权的自由处分，在与答辩人和案外人何思锦之间应产生合法有效的法律约束力。现原告却在时隔二十三年提出与答辩人为租赁合同关系，并主张返还涉案房产，显然属虚假陈述，且有违诚实信用原则及公平正义原则。首先，涉案房产在重建时，由答辩人与案外人何思锦向草埔吓围村缴纳了屋前地皮款2万元后获批重建，并由草埔吓围村将涉案房产编号进行重编为吓围村11-1、吓围村ｌ-2。而原告在转让涉案房产时明确向答辩人及案外人何思锦作出同意拆除进行重建的意思表示，且这是答辩人及案外人何思锦受让涉案房产的前提条件之一，否则答辩人及案外人何思锦购买涉案房产将毫无意义。同时，在涉案房产实际拆除时，原告仍在陆续搬离其屋内物品，且涉案房产隔壁就是原告岳父及前妻的一家人居住的房屋，从主客观及常理推断看，原告不可能或不应该不知情涉案房产已拆除并重建的事实。其次，原告在时隔二十三年后突然向答辩人提出返还涉案房产的诉求，主要原因是因为涉案房产已列为旧改征收范围的原因所致，为利益驱使，属主观恶意而为之，有违诚实信用原则及公平正义原则，不应受到支持。五、答辩人自1999年开始已陆续按套将涉案房产（吓围村11-2）转让给了多数第三人，且现受让第三人均已与草埔吓围村及旧改开发商成功申报完毕并通过、审核。原告在本案中列答辩人为被告属主体不适格，显然是错误的，同时根据物权人的真实权利优先保护的原则，对原告主张返还房屋的诉求应不予支持。涉案房产拆除重建后为二栋建筑物，房屋编号为吓围村11-1、吓围村11-2，其中草埔吓围村11-1（靠北一栋）为案外人何思锦所有，草埔吓围村11-2（靠南一栋）为答辩人所有。答辩人自1999年开始已对外将吓圈村11-2按套转让给多数第三人，已不再对涉案房产享有所有权，在本案中也不应是适格被告，原告列答辩人为诉讼主体显然错误。综上所述，原告的主张不符客观事实和法律规定，请依法驳回原告的起诉或全部诉求。被告吴建发辩称，一、答辩人同意并认可被告李志勇的全部答辩意见。二、结合答辩人的实际情况，答辩人补充答辩意见如下：1、答辩人与原告从未产生任何权利义务关系，答辩人并非涉案法律关系的合同相对方，原告将答辩人列入本案被告属主体不适格，应予驳回。首先，答辩人自始至终不认识原告，亦未与原告谋面，现涉案房产中其中一栋吓围村11-1（靠北一栋）由答辩人于2005年2月29日以人民币786000元从案外人何思锦处购买所得，至今已十六年，该房产权利为答辩人正常购买而享有，与原告无任何关联。其次，现涉案房产吓围村11-1既不是原告转让给答辩人，也不是原告租赁给答辩人，即答辩人并非本案争议中买卖合同关系的相对人，更加不是租赁合同关系的相对人，答辩人与原告之间从未产生任何权利义务关系，原告将答辩人作为本案争议中的相对人而主张物权返还请求权，显然突破了合同相对性原则，答辩人属不适格的被告主体，故原告的诉求缺乏事实和法律依据，应予驳回。2、答辩人基于买卖合同受让取得涉案房产吓围村11-1（靠北一栋）所有权，主观上并无恶意，且是以合理的价格有偿受让，并实际占有至令，应认定案外人何思锦与答辩人达成的房屋买卖合同关系是合法有效的，根据物权人的真实权利优先保护的原则，对原告主张答辩人返还房屋的诉求应不予支持。首先，案外人何思锦于2905年将涉案房产吓围村11-1（靠北一栋）转让给答辩人时，案外人何思锦已享有处分的权利，答辩人主观上无恶意，并已进行了合理的审查义务或注意义务，且以合理的价格有偿受让涉案房产后，随即实际占有至今，显然答辩人是基于合法有效的买卖合同受让取得案涉房产，为现涉案房产的合法所有权人。其次，若真如原告所述，其并未将涉案房产转让给被告吴建发及案外人何思锦，而仅为租赁关系，但涉案房产隔壁就是原告岳父及前妻一家居住的房屋，退一步讲原告也绝不可能不知道涉案房产已经被告吴建发及案外人何思锦拆除进行重建一事，至少原告岳父或前妻会及时告知原告涉案房产被拆除重建的情况，并且吓围村在未经原告同意的前提下，根本不可能会同意拆除重建。但原告却二十三年都未向被告吴建发、案外人何思锦、答辩人要求返还涉案房产或主张物权，亦未作出合理解释，严重违背常理及生活经验法则，故原告所陈述的事实及理由严重失真，应不予采信。3、涉案房产经拆除重建后与原告所依据的产权证记载不相符，已属历史遗留建筑物，原告不再对涉案房产享有任何房产权利且未实际占有，而原告仍故意隐瞒事实，采取虚假表示的方式，欺诈不动产登记中心补发产权证书，该行为已损害了不动产登记中心的公信力，且违反了诚信原则，属可撤销的行为，不应受到法律保护及认可。原告自1998年3月将案涉房产转让给了被告吴建发及案外人何思锦时，因考虑涉案房产属非商品房无法完成过户，随即将涉案房产证原件交付给案外人何思锦，代表涉案房产的所有权自然转移至被告吴建发及案外人何思锦享有。而原告却向不动产登记中心作出虚假表示，隐瞒事实导致不动产登记中心产生错误认识，显然原告主观上属恶意。4、因案涉房产已列为旧改征收范围，答辩人已向吓围村及开发商完成申报手续并通过审核，而原告之所以会在时隔二十三年后起诉要求被告吴建发及答辩人返还涉案房产重实际就是想利用当年与被告吴建发及案外人何思锦达成房屋买卖的手续瑕疵，以达到重新获得涉案房产所有权并享有拆迁补偿的目的，显然属于不当目的，涉嫌虚假诉讼，亦有违诚实信用原则及公平正义原则，不应得到支持。综上所述，结合被告吴建发的答辩意见，答辩人认为原告的主张不符客观事实和法律规定，请依法驳回原告的起诉或驳回原告的全部诉讼请求。经审查，深圳市罗湖区草埔村吓围46号草埔村吓围整栋原属原告阮志雄所有，原房房产证号为深房地字第**、号为Ｈ407-13（7）、用地面积为86.3平方米、建筑面积为183平方米。2019年期间，原告补办了房产证，房产证号为（2019）深圳市不动产权第**。截止本案诉讼为止，该房产因故己被他人拆除重建，现状为二栋建筑物，房屋编号为吓围村11-1、吓围村11-2，每栋楼高均为七层，每栋分别为14套二房一厅一卫一厕一阳台，基地面积约183平方米，建筑总面积1260平方米。在本案审理中，原告当庭提出了追加当事人、申请司法鉴定及调查取证等一系列申请。本院认为，本案为返还原物纠纷。原告提出诉讼请求系主张其对涉案房产的物权返还请求权，依据是其持有的产权证书，但该产权证书所载明的房产并不是涉案房产，产权证书所载明的房产一幢已被拆除，现房产为两幢七层，建筑总面积1260平方米，系重建的房产，故面积、幢数、层数等都与产权证记载不同。原告无证据证明涉案房产取得了建设工程规划许可证，故本案争议不属于法院受理民事案件的受案范围，本院依法驳回原告的起诉。另，原告当庭提出了追加当事人、申请司法鉴定及调查取证等一系列申请，因该申请事项的实施不影响本案的审理结果，本院均不予采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第三项的规定，裁定如下：驳回原告阮志雄的起诉。本案不收取受理费，原告预交的案件受理费4400元，本院予以退回。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  郑有培二〇二一年四月九日书记员  唐爱娣