广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1971民初1150号原告：东莞市××物业管理有限公司，住所地：东莞市东城街道火炼树社区×××××××之101，统一社会信用代码：91441900MA4WL5NAXX。法定代表人：罗炳新，总经理。委托诉讼代理人：严凡，广东品科律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄乐诗，广东品科律师事务所律师。被告：康京华，男，1972年4月3日出生，汉族，住江西省赣州市于都县×××××××××××，身份证号码：362××××××××××××633。原告东莞市××物业管理有限公司诉被告康京华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人严凡、黄乐诗，被告康京华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理费2068元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月24日，原告与东莞市新江物业管理有限公司友好协商，东莞市新江物业管理有限公司将位于东莞市××××××××××华兴苑（以下简称华兴苑）的物业管理权限转让于原告。自此，原告虽未与后续成立的业主委员会签订物业管理合同，但一直以来均有为华兴苑提供物业管理服务，原告与华兴苑之间存在事实物业管理服务合同关系。被告作为华兴苑的业主并担任华兴苑业主委员会主任一职，未能按时交纳物业管理费。被告从2018年11月起至2020年8月止总计拖欠物业管理费2068元（94元/月×22个月）。被告康京华提交书面答辩意见称：1.2018年9月20日，华兴苑第二次业主大会已经依法罢免了原告，2018年12月18日，业主委员会向原告发出《退场通知函》，要求原告自2019年1月17日终止在华兴苑的一切收费权利并撤出小区，2019年1月18日，东莞市寮步房地产管理所向原告发出撤场《告知函》，要求原告在2019年2月1日前撤场；2.原告藐视全体业主依法应有的权利及罔顾法律事实至今以各种借口及无理要求、索要转让费等不撤场；3.原告与第三人签订的确认书，属于一并委托他人的合同，是非法无效的。经审理查明，2017年5月24日，案外人东莞市新江物业管理有限公司（以下简称新江公司）与原告签订《比华利花园物业交接确认书》，约定新江公司将比华利花园物业用房及小区的公共设施列表注明现状移交给原告，自物业交接之日起物业管理服务全权由原告负责，物业小区内所有公共设施设备应保持良好运转交付给原告。被告提交一份《退场通知函》，主张东莞市××××××××××华兴苑第一届业主委员会（以下简称华兴苑业主委员会）于2018年12月18日向原告提出撤出小区的通知。该通知书载明：华兴苑业主委员会于2018年9月19日的第二次业主大会第8项决议结果为罢免原告；华兴苑业主委员会于2018年12月2日的第三次业主大会第3项和第6项决议结果为广东尚佳物业管理有限公司将与华兴苑业主委员会签订服务合同3年；请原告在2019年1月17日之前，终止小区的物业管理和代收一切费用的权利，并撤出小区，要求原告在2019年1月15日之前移交相应的设备、资料等。2019年1月18日，东莞市寮步镇房地产管理所向原告发出《告知函》，载明：“根据2018年12月2日比华利山庄花园华兴苑第三次业主大会第三项决议，决定选聘广东尚佳物业管理有限公司为本小区新的物业服务企业，该业主大会结果经过小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并已在小区内公示超过30天，公示期间小区业主没有提出异议。根据《广东省物业管理条例》及《房地产物业服务行业诚信档案评分办法》规定，现我所要求你公司限期15天内（2019年1月18日至2019年2月1日）做好相关移交工作并撤出比华利山庄花园华兴苑物业管理区域，否则你公司将承担相关法律责任。”后华兴苑业主委员会向本院提起诉讼，诉请：1.东莞市××物业管理有限公司撤出东莞市××××××××××华兴苑；2.东莞市××物业管理有限公司返还侵权所得即自接到撤场通知（2019年1月15日）后暂计至2019年12月15日11个月的管理费264000元（每个月24000元）。本院于2020年6月19日作出（2020）粤1971民初475号《民事判决书》，判决：限被告东莞市××物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内撤出东莞市××××××××××华兴苑物业管理区域。东莞市××物业管理有限公司不服判决，向广东省东莞市中级人民法院提起上诉。广东省东莞市中级人民法院于2020年11月30日作出（2020）粤19民终9102号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。庭审中原告主张：1.原告未收到华兴苑业主委员会出具的《退场通知函》；2.原告实际已在2020年12月31日撤出涉案小区；3.被告拖欠原告2018年11月至2020年8月的管理费共2068元，原告提交的2018年12月12日开具的发票，实际上交纳的是2018年7月至2018年10月的管理费。被告则主张：1.《退场通知函》已于2018年12月18日张贴在小区公告栏；2.确认原告于2020年12月底已经撤离涉案小区；3.被告提交的2018年12月12日开具的发票，交纳的是2018年9月至2018年12月的管理费。原告提交的《交款通知书》载明，原告在2020年8月17日向被告催缴2018年11月起的管理费。被告确认收到《交款通知书》，但认为该通知书中收取的费用不合法。据被告提交的发票显示，被告在2018年12月12日向原告交纳了管理费376元，但发票并未标记交纳的是哪个月的管理费。另查，被告作为涉案小区的业主，其需要在每月10日左右向原告交纳管理费94元/月。以上事实，有原告提交的（2020）粤1971民初476号民事裁定书、交款通知书、（2020）粤19民终9102号民事判决书、告知函，被告提交的《东莞市××××××××××华兴苑第二次业主大会结果公告》、《退场通知函》、《告知函》、（2019）粤1971民初32830号民事判决书、比华利花园物业交接确认书（复印件）、（2020）粤19民终9102号民事判决书、管理费发票、《华兴苑业委会致宜居物业的公函》、《关于追收欠费的函》及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告提交的《比华利花园物业交接确认书》载明的是原告与案外人新江公司之间关于物业交接事宜的约定，被告仅凭该交接确认书主张原告与案外人新江公司之间存在委托关系，缺乏依据，本院不采信。华兴苑业主委员会于2018年12月2日进行第三次业主大会，投票表决结果为选聘新的物业公司为涉案小区新的物业服务企业，该表决合法有效。后东莞市寮步镇房地产管理所依据华兴苑业主委员会的前述大会表决，向原告发出退场通知，原告理应予以遵守。故原告与涉案小区业主之间基于物业服务关系的权利义务应于2019年2月1日（东莞市寮步镇房地产管理所向原告发出《告知函》中载明的最后限期撤场时间）终止。虽然原告在（2020）粤19民终9102号民事判决书生效后，于2020年12月底已撤离涉案小区，但由于原告拒绝退出物业服务区域，原告主张被告支付双方物业服务合同权利义务终止后的物业管理费即2019年2月1日以后的物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。对于2019年2月1日之前的物业管理费，被告应当向原告支付。被告提交2018年12月12日的发票显示，总交款金额为376元，按照管理费94元/月的标准，此款为4个月的管理费总和。已经交纳费用的举证责任在被告，被告主张此发票交纳的是2018年9月至2018年12月的物业管理费，但被告未能提交证据证明其已另行交纳了2018年7月、8月份的管理费，被告应承担举证不能的责任。结合原告提交的《交款通知书》载明的催收尚欠的管理费时间从2018年11月起算的情况，本院采信原告的主张，认定被告2018年12月12日交纳的是2018年7月至2018年10月的管理费。综上，被告应当向原告支付2018年11月至2019年1月31日的物业管理费共282元（94元/月×3个月）。对原告超出部分诉请，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：限被告康京华在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市××物业管理有限公司支付物业管理费282元；驳回原告东莞市××物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由原告东莞市××物业管理有限公司负担21.60元，由被告康京华负担3.40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈慧娜二〇二一年三月三十一日书记员  尹艳清