江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0803民初4309号 原告:李佳明，男，汉族，1983年1月19日生，住淮安市淮安区。 委托诉讼代理人：王志贤，江苏大业天平律师事务所律师。 被告：王素珍，女,汉族，1959年10月27日生，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：赵宏杨（系被告王素珍丈夫），男，汉族，1961年10月10日出生，住淮安市清河区。 第三人:淮安市广和置业有限公司，住所地淮安市淮安区流均镇北街道。 法定代表人：乐海涛，该公司董事长。 第三人：乐海涛，男,汉族，1980年8月27日生，住淮安市淮安区。 第三人：陈轶东，男,汉族，1967年7月10日生，住淮安市淮安区。 第三人：谈玉荣，男,汉族，1974年12月11日生，住淮安市淮安区。 原告李佳明与被告王素珍、及第三人淮安市广和置业有限公司（以下简称：广和置业）、乐海涛、陈轶东、谈玉荣案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李佳明及其委托诉讼代理人王志贤、被告王素珍及其委托诉讼代理人赵宏杨、第三人广和置业、乐海涛、陈轶东到庭参加诉讼,第三人谈玉荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决不得执行位于淮安区房屋（房屋价款275000元）；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告为购买流均小区4号楼505室房屋于2015年8月9日与第三人广和置业签订《商品房买卖合同》，并于2015年8月10日收到《淮安市商品房面霾合同备案证明》；2015年8月10日，第三人广和置业向原告出具购房发票，以证明原告已按合同约定支付购房款，同日，原告缴纳完全全部契税。过了一段时间，原告委托第三人乐海涛将流均小区4号楼505室房屋出售给他人。第三人乐海涛经我的同意，帮我找到买主刘吉，我通过第三人乐海涛于2016年夏天将房屋交付给刘吉，刘吉随即对该房屋进行装修并居住至今。所以，原告认为，贵院因被告申请对流均小区4号楼505室房屋执行错误。 被告王素珍辩称：1、原告至今不能提供有效的购房资金凭证；2、原告不能提供购房首付款52.7%和余款办理商业贷款的凭证，合同约定交房期限是2014年3月31日前出现未买房先交房的虚假买卖合同；3、淮安区人民法院裁定书裁定内容“经查明，原告没有实际占有案涉房屋，案涉房不是其唯一用于居住的房屋，其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的第29条规定的情形》”所以异议上诉被驳回。4、原告提供的2014年3月20日汇款18万元和2014年5月8日汇10万元都是给第三人乐海涛个人的，备注为借钱、借款，案涉合同是2015年8月9日时差近一年半时间，明显是不符合常情，属于个人借贷行为，与第三人广和置业无关，如果是真实交易，原告应出示合同中约定的首付52.7%及余款商业贷款资金证明，反之与该合同内容不符的，应为无效合同；5、淮安区人民法院2018年10月在不动产处查明该涉案房登记在第三人广和置业名下，并无原告登记信息，确认所有权人为第三人广和置业后进行查封并准备拍卖，拍卖前执行法官找到第三人乐海涛，询问该房在内的第三人广和置业房处理意见，第三人乐海涛同意拍卖，法官提议被告与第三人乐海涛进行议价，当场议价不成，双方委托法院随机抽取江苏先河评估公司进行评估（有评估报告），2019年9月10日淮安区人民法院对案涉房在内的6套房发布了30天评估、拍卖、清场公告（法院公告为证），法定期内原告均未提出异议，证明其产权归公司所有。6、2019年10月10日案外人刘从良到法院反映第三人广和置业早在2015年3月以总价25万首付7万将该房屋卖给了刘从良，当月第三人广和置业就将案涉房交给刘从良并进行装修，同年10月已入住至今（刘从良在法院做的承若书、申请书为证），当时原告想提取公积金，第三人广和置业又想贷款，双方又做了虚假网签买卖合同，故至今无法过户。至于第三人将该房实行二卖，后来又委托第三人乐海涛三卖给刘吉，明显都是虚假编造，实属无效买卖合同。7、第三人乐海涛在取得评估报告后，认为评估价太低，又不能推翻，因而想出此房与原告做过虚假买卖手续，想通过原告出面帮其收回以达到转移资产的目的。当执行法官找到原告询问该房已有人居住多年怎么解释时，原告居然回答不知道，也没有提起卖给谁，在异议申请中也未提起卖给谁，现在又冒出卖给刘吉。 第三人广和置业、乐海涛陈述:2014年3月20日、5月8日原告分两次汇款28万元给本人，实为第三人广和置业所用，当时承诺半年左右把钱还给原告，到期未还，本人就与原告协商把4号楼505的房子给原告来抵消债务，原告表示同意，手续办了以后，原告跟我讲因其个人原因委托我把房子卖掉，后经公司驾驶员介绍把此房卖给了刘吉，收3万元定金（不是现金，冲抵驾驶员费用，但是公司出具了收据给刘吉），2016年7、8月份公司将此房屋交给了刘吉，至于现在谁在居住不清楚。 第三人陈轶东、谈玉荣未作陈述。 原告针对其诉讼请求提交了以下证据： 1、原告身份证复印件一份，证明原告主体资格；提供被告1身份证复印件一份，证明被告主体资格，第三人广和置业的营业执照网上打印件，证明第三人广和置业的主体资格。 2、商品房买卖合同、购房发票、备案证明、税收缴款书、执行裁定书复印件各一份，证明就涉案房屋原告与第三人广和置业于2015年8月9日签订商品房买卖合同，约定第三人广和置业将涉案房屋出售给原告，原告已在2015年8月10日前交付了全部的购房款，2015年8月10日第三人广和置业向原告开具了购房发票，2015年8月10日对房屋进行了备案，合同也是经过网签的，原告在2015年8月19日向税务部门缴纳了契税。 3、（2020）苏0803执异26号民事裁定书一份，证明涉案房屋交易合法对涉案房屋进行执行查封的时间是2018年10月18日。 被告王素珍质证称：对原告提供的证据形式上真实性没有异议，但是契税不是原告所交，购房发票应该是发票联，不应该是记账联，记账联没有公章、私章，真实性有异议。 第三人广和置业、乐海涛质证称：对原告提供的证据均无异议，记账联原告收没有了，是我打印给他的。 被告王素珍针对其反驳意见依法提交了以下证据： 1、不动产登记簿复印件一份，证明案涉房屋为广和公司所有。 2、淮安区人民法院公告一份，证明案涉房已与公司协调好进入评估、拍卖、强制执行程序。 3、案外人刘从良承诺书、申请书、身份证复印件各一份，证明广和公司在2015年3月已将案涉房出售并交付给刘从良。 4、法院执行裁定书（2020）苏0803执异26号复印件一份，证明原告异议申请已被驳回。 5、评估公司询价回复函复印件一份，证明案涉房已被评估。 6、淮安农商行信贷营业部审计书及原告任流均支行信贷部负责人时签批的贷款预报登记约定及贷款授权委托书复印件各一份，证明原告帮助广和置业做过16笔虚假按揭贷款，案涉房就是其中一笔，同时还证明该合同为虚假网签合同的真实性。 7、广和公司发票发票联复印件一份，证明该公司真实销售房收据，原告提供的是记账联，既没有公章又没有法人章，证明原告没有支付过房款，是公司为了办理虚假网签贷款所需，而开的记账联空头票据，第三人广和置业曾在裁定书第4页中也陈述过没有开出购房发票，证明原告既未实际购买更未付过房款，综上证明第三人广和置业串通原告利用曾经做过的虚假网签之便，原告帮助第三人广和置业转移资产、逃避执行。 原告质证称：不动产登记簿真实性无异议，但是证明目的有异议，涉案房屋已经出卖给原告李佳明，法院公告真实性无异议，但是只能证明法院是按照法律程序进行评估、拍卖，不能证明涉案房屋不是原告的。第三份证据都是复印件，原告对真实性不予认可。第四份证据三性无异议。第五份证据也无异议，第六份证据与本案无关，第七份证据是复印件，原告不予认可。 第三人广和置业、乐海涛质证称：对原告提供的不动产登记簿复印件、淮安区人民法院公告、本院（2020）苏0803执异26号执行裁定书复印件、评估公司询价回复函复印件真实性无异议。对案外人刘从良承诺书、申请书、身份证复印件、淮安农商行信贷营业部审计书及原告任流均支行信贷部负责人时签批的贷款预报登记约定及贷款授权委托书复印件、广和公司发票发票联复印件不予认可。 第三人陈轶东对被告王素珍提供的证据无异议。 以上证据经质证能够证明案件事实，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：本案被告王素珍以原告身份起诉广和置业、乐海涛、陈轶东、谈玉荣民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月29日作出（2017）苏0803民初6865号民事判决书，判决：一、被告淮安市广和置业有限公司、乐海涛于本判决生效之日起三日内偿还原告王素珍借款本金3476000元及利息（以3476000元为基数，按月利率2％从2015年12月1日计算至实际履行之日），被告陈轶东、谈玉荣对该笔借款承担连带清偿责任；二、被告淮安市广和置业有限公司、乐海涛于本判决生效之日起三日内偿还原告王素珍借款本金30万元及利息（以30万元为基数，按月利率2％从2017年1月28日计算至实际履行之日），被告谈玉荣对该笔借款承担连带清偿责任；三、被告谈玉荣于本判决生效之日起三日内偿还原告王素珍借款本金30万元及利息（以30万元为基数，按月利率2％从2017年3月12日计算至实际履行之日）；四、驳回原告王素珍其他诉讼请求。本案案件受理费52456元，减半收取计26228元，其中由被告淮安市广和置业有限公司乐海涛、陈轶东、谈玉荣共同负担23906元，由被告准安市广和置业有限公司、乐海涛、谈玉荣共同负担111元，由被告谈玉荣负担1161元。 根据王素珍的申请，本院于2018年3月6日立案强制执行王素珍与淮安市广和置业有限公司、乐海涛、陈轶东谈玉荣民间借贷纠纷一案，案号为（2018）苏0803执621号。该案执行过程中，本院于2018年10月18日作出（2018）苏0803执621号之五执行定：查封被执行人安市广和置业有限公司所有的位于准安市淮安区商品房；三号楼601室商品房；四号楼505室商品房，封期限为三年。并向准安市淮安区不动产登记中心发出（2018）苏0803执621号协助执行通知书，协助查封被执行人准安市广和置业有限公司所有位于淮安市淮安区南侧流均小区号综合楼102室面积为91．81平方米（不动产权证号C201420749）、202室面积为262．37平方米（不动产权证号C201420758）商品房；三号楼601室面积为104．85平方米（不动产权证号C201421485）商品房；四号楼505室面积为109．22平方米（不动产权证号C201421543）商品房，查封期限为三年（从2018年10月19日至2021年10月18日止），2018年9月3日，本院作出（2018）苏0803执621号执行裁定：终结（2018）苏0803执621号案件的执行。 本案原告李佳明作为案外人提出异议称，请求解除对淮安区流均镇流均小区4号楼505室的查封。本院经审查后认为：李佳明对涉案房屋所有权的主张不能阻却本院的执行，于2020年9月18日本院作出（2020）苏0803执异26号执行裁定书，裁定驳回李佳明的异议请求。 另查明，2015年8月9日，原告李佳明与广和置业签订《商品房买卖合同》一份，合同约定广和置业将位于安市淮安区建筑面积为109．22平方米的房屋一套出售给案外人李佳明。该房屋为预售商品房，商品房预售许可证号为：淮安房预售证2013153号。该商品房的用途为住宅。双方约定房屋价款275000元，付款方式买受人签约当日支付房款的52．7％，为人民币145000元。余款办理银行商业贷款，房屋交付期限为2014年3月31日前。合同签订后，于2015年8月10日进行商品房买卖合同备案。 再查明，案外人李佳明从江苏淮安农村商业银行向准安市广和置业有限公司的法定代表人乐海涛汇款：2014年3月20日汇款180000元，备注为借钱；2014年5月8日汇款10000元，备注为借钱。2015年8月10日，广和置业向李佳明开据江苏省地方税务局通用电子发票：流均小区4号楼505室、建筑面积为109．22平方米房屋价款275000元。李佳明于2015年8月19日缴纳购房税款8250元。原告李佳明没有在涉案房屋实际居住，其在淮安区清华苑小区有居住的房屋一套。 准安市广和置业有限公司经营范围为：房地产开发、经 营；涉案房屋登记在淮安市广和置业有限公司名下。 本院认为，本案的争议焦点：一、淮安区是否为原告所有；二、本院是否应该停止执行被告淮安区房屋。 关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。根据上述条款所确立的基于法律行为的不动产物权变动规则，原告李佳明并未取得淮安区房屋的所有权。 关于争议焦点二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告李佳明虽然在本院查封前已签订了《商品房买卖合同》并进行合同备案，其购房款项系借款，该借款发生时间先于《商品房买卖合同》，且该商品房性质为住宅，原告李佳明又没有实际占有案涉房屋，且其在本区有其他用于居住的房屋，涉案房屋不是其唯一用于居住的房屋，其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问题的规定》第二十九规定的情形，故原告李佳明的主张不能阻却本院对涉案房屋的执行，其诉讼请求，本院不予以支持。 第三人谈玉荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其诉讼权利的放弃。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 驳回原告李佳明的诉讼请求。 案件受理费5425元（原告已预交5425元），由原告李佳明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行；账号：62×××48）。 审 判 长  王玉辉 审 判 员  耿怀礼 人民陪审员  吴志昂 二〇二一年四月六日 法官 助理  高 静 书 记 员  薛 莹 附：裁判依据的法律条文 一、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）、案外人是否系权利人； （二）、该权利的合法性与真实性； （三）、该权利能否排除执行。 第二十五条第一款对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。