山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终4321号 上诉人（原审被告）：青岛海名园房地产开发有限公司，住所地青岛市莱西市。 法定代表人：董丰，执行董事。 委托诉讼代理人：李夕林，山东泉舜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：薛xx，女，1963年3月21日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：董悦文，山东恒日律师事务所律师。 上诉人青岛海名园房地产开发有限公司（以下简称海名园公司）因与被上诉人薛xx商品房预售合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2020）鲁0285民初3939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人海名园公司的委托诉讼代理人李夕林，被上诉人薛xx的委托诉讼代理人董悦文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海名园公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回薛xx的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由薛xx承担。事实和理由：一、涉案认购协议的实际义务人是威海泰浩建设集团有限公司，一审不同意海名园公司追加威海泰浩建设集团有限公司，认定事实错误。2005年8月29日，海名园公司（甲方）与威海泰浩建设集团有限公司（乙方，以下简称泰浩公司）签订《房地产合作开发合同》，第二条第2款约定“本项目工程完成后按垂直分配，甲、乙双方各分得建成物业的50%，产权随分得物业各方所有，具体楼号于正式开工十日内另行商定”。第五条第1款甲方责任第5项约定“负责为该合作项目的营销作广告宣传，协助乙方销售的顺利进行”。2005年10月14日，双方根据《房地产合作开发合同》签订了《莱西市山水景园销售面积分配表》。根据约定案涉房产xx号（销售楼号）/xx号（工程施工楼号）（即现在的xx号楼，预售许可证号）由泰浩公司分得。2005年11月海名园公司与薛xx就案涉xx号楼xx单元xx层xx户房产签订了《认购协议》。2009年1月4日，海名园公司与泰浩公司签订《补充协议》一份，双方在附表2中详细列明了泰浩公司分得的房屋的销售情况。附表中序号第55即为xx号楼xx单元xx层xx户已经出售给薛xx的信息。表中已收销售款项也已经转给泰浩公司及抵作泰浩公司应交税款及广告费。2017年3月16日莱西市人民法院作出（2016）鲁0285号民初34号民事判决书，判决海名园公司为泰浩公司办理106套房屋的产权过户手续，判决海名园公司交付泰浩公司75个草棚、75个车库。该判决所附的明细表第4页序号第88即为案涉《认购协议》中的房屋信息、附表第8页序号1即为案涉《认购协议》中的车库信息。以上事实证明，海名园公司与泰浩公司先合作建房，泰浩公司分得50%的房屋及相应的车库、储藏室（包括案涉房屋、车库）；后变更为以泰浩公司应分得的50%房屋及相应车库、储藏室抵工程款。这两个阶段，案涉房屋及车库的实际处分权归泰浩公司，案涉《认购协议》的实际权利义务人是泰浩公司，海名园公司在一审时申请追加泰浩公司为本案被告，有利于查清案件事实、正确认定各方的权利义务，但一审法院未同意海名园公司的追加申请，认定事实错误。二、一审认定薛xx缴款88000元，认定事实错误，薛xx实际缴款金额为81369元。2009年5月31日金额为22000元的收据，明确记载“补偿6631元抵付房款”。因此，该收据显示薛xx向海名园公司实际缴款金额为15369，海名园公司实际收到薛xx的缴款总额为81369元，一审法院认定薛xx缴款总额为88000元，与事实不符，认定事实错误。三、一审判决海名园公司双倍返还定金3万元，认定事实错误。首先，本案载明“定金”的收据，只有500元。根据担保法第九十条“定金合同从实际交付定金之日起生效”的规定，本案的定金数额应当认定为500元，一审判决推定为3万，认定事实错误。其次，案涉《认购协议》对定金性质作出约定。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，结合案涉《认购协议》未约定双倍返还罚则的事实，一审法院判决海名园公司双倍还返定金3万元认定事实错误。四、一审法院判决海名园公司支付薛xx车库差价损失51400元，认定事实错误。首先，案涉《认购协议》是一个整体，对于违约责任并未区分房屋、车库作出不同的约定，在《认购协议》解除时，对于违约责任的承担，不应当区分房屋、车库承担不同的责任。其次，案涉xx号楼xx-xx-xx号车库的差价，青岛泰城房地产评估有限公司2020年11月10日作出的《房地产评估报告书》评估总价为8.64万元，由此计算差价为51400元，该差价明显过高。在同期审理的（2020）鲁0285民初5209号张礼才诉海名园公司房屋买卖合同纠纷一案中，青岛大信房地产土地资产评估有限公司2020年10月29日作出的《资产评估报告》，对xx号楼xx-xx-xx号车库，评估差价为34800元。上述xx号楼xx-xx-xx号、xx号楼xx-xx-xx号车库，是座落于莱西市，委托评估时间分别为2020年10月16日、2020年9月21日，但两者的差价损失相差巨大，明显不合理。同时，案涉车库的评估价值，也与莱西市山水景园小区车库的的实际市场交易价格相差巨大，因此海名园公司当庭要求重新鉴定。但一审法院未重新鉴定，即认定案涉xx号楼xx-xx-xx号车库的差价为51400元，认定事实错误。综上，一审法院判令海名园公司向薛xx双倍返还定金3万元、支付车库差价损失51400元，认定事实错误。 薛xx辩称，一审判决除了遗漏保全费2221元的裁判，其他基本事实清楚，请求维持原判。 薛xx向一审法院起诉请求：1.判令解除薛xx与海名园公司2005年11月23日签订的《认购协议》；2.判令海名园公司退还购房款88000元、双倍返还定金30000元、返还已付购房款88000元、赔偿车库差价损失51400元、支付以88000元为本金自2009年6月1日起至实际支付之日按银行同期拆借利率计算的利息；3.诉讼费、鉴定费由海名园公司承担。 一审法院认定事实：2005年11月23日，海名园公司（甲方）与薛xx（乙方）签订《认购协议》一份，内容为：1、乙方自愿认购甲方开发的位于莱西市青岛路西、广州路东，项目名称为山水景园的房屋，房号（单元、房号由西向东排列）为xx号楼xx单元xx户，房屋暂定建筑面积为86.86㎡，房价款为143579元，车库为xx号楼xx单元xx号，面积为17.28㎡，价款为35000元。3、本协议签订同时乙方须向甲方交付定金3万元；4、本协议签订同时乙方须向甲方一次性全款交付车库款35000元；5、该房屋盖至二层时，乙方须向甲方交付总房款的80%，计114863元（含定金30000元）；6、甲、乙双方在乙方接到甲方电话通知之日起三日内换签关于上述房屋之《商品房买卖合同》；7、付款方式：（1）不需要银行或公积金按揭贷款的客户须于换签《商品房买卖合同》之日向甲方交清剩余房款28716元；10、甲方现承诺本协议项下的房屋交付日期为2006年12月18日，正式交付日期以甲、乙双方签订的关于上述房屋的《商品房买卖合同》中所确定的交付日期为准；11、违约责任：（1）乙方在本《认购协议》签订之后提出退房，所付定金不退，所付预付款作为甲方损失，不予退还；（2）乙方违反本协议第5条之约定，须从约定时间的最后期限的第三日起向甲方支付逾期应付款的万分之五的违约金。（4）乙方违反本协议第5条之约定，则甲方有权将乙方所认购的房屋出售，乙方所付定金和预付款全部不退。（6）如果乙方违反本协议第7条之约定事项，乙方须向甲方支付房屋总价款的万分之七的违约金。协议签订当日，海名园公司出具收据一张，载明：兹由薛xx交来款项计65000元。2005年11月20日，海名园公司出具收据二张，分别载明：薛xx莱西山水景园xx号楼xx单元xx室定金500元；兹由薛xx交来二期xx号楼xx单元xx款项计500元。2009年5月31日，海名园公司出具收据一张，载明：薛xxxx-xx-xx户计22000元，补偿6631元抵付房款。诉讼过程中，薛xx申请一审法院对涉案车库在2020年6月的价值进行司法鉴定，双方选择青岛泰城房地产评估有限公司进行鉴定，2020年11月10日，青岛泰城房地产评估有限公司出具房地产评估报告书，结论：上述车库于2020年6月的市场价值评估单价为5000元/平方米，评估总价值为8.64万元。薛xx支出评估费2000元。 泰浩公司与海名园公司建设工程施工合同纠纷一案，2017年3月16日，一审法院作出（2016）鲁0285民初34号民事判决，认定泰浩公司与海名园公司于2005年8月29日签订房地产合作开发合同，合作开发山水景园二期工程项目，2009年3月12日，双方达成抵顶协议，海名园公司将包含薛xx所购涉案房屋及车库在内的部分房屋及相关草棚、车库抵顶给泰浩公司，判决海名园公司协助泰浩公司办理山水景园二期106套房屋的产权过户手续、并交付泰浩公司75个草棚、75个车库。海名园公司对该判决不服，提起上诉，2018年4月3日，青岛市中级人民法院作出（2017）鲁02民终5357号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。薛xx与海名园公司签订的认购协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方签订的认购协议，薛xx应在涉案房屋盖至二层时交付房款114863元，海名园公司应于2006年12月18日交付房屋，但双方至今均未履行，构成违约。而海名园公司于2009年5月31日收取薛xx房款22000元，并同意补偿6631元抵付房款，应视为双方对之前违约行为的解决达成合意，并同意继续履行协议。然，海名园公司早已于2009年3月12日将涉案房屋及车库抵顶给泰浩公司，其明知已将房屋及车库抵顶仍收取薛xx的房款，构成违约，应承担违约责任。因海名园公司违约，薛xx请求解除该认购协议，符合法律规定，一审法院予以确认，协议自起诉状副本送达海名园公司之日即2020年7月29日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，协议解除后，海名园公司应将收取的购房款及车库款88000元返还薛xx。根据双方认购协议的约定，签订协议当日需交纳定金30000元及车库款35000元，而薛xx确于当日交纳65000元并由海名园公司出具了收据，因此，该65000元应为定金30000元及车库款35000元。因海名园公司违约导致无法交付房屋及车库，薛xx因此要求海名园公司双倍返还定金30000元及赔偿车库差价损失51400元，一审法院予以支持。根据现有房价、海名园公司占有房款时间及违约程度，一审法院认为，海名园公司仅双倍返还定金不足以弥补薛xx房款的损失，对薛xx要求海名园公司支付以53000元为基数，自2009年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，一审法院予以支持。而车库差价损失足以弥补薛xx车库款的损失，对其要求海名园公司支付车库款35000元利息的请求，一审法院不予支持。另，薛xx无证据证明海名园公司存在“一房二卖”的行为，亦无证据证明该认购协议属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的商品房买卖合同，故其要求海名园公司再承担已付款项88000元一倍的赔偿，于法无据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定判决：一、薛xx与海名园公司2005年11月23日签订的《认购协议》于2020年7月29日解除；二、海名园公司返还薛xx房款及车库款118000元（含双倍定金30000元）；三、海名园公司支付薛xx车库差价损失51400元；四、海名园公司支付薛xx以53000元为基数，自2009年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；五、驳回薛xx的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3201元、评估费2000元，共计5201元，由薛xx负担1419元，海名园公司负担3782元。 本院查明的事实与一审一致。 本院认为，薛xx与海名园公司签订的认购协议系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，双方均应当按照合同约定履行各自义务。从海名园公司于2009年5月31日收取薛xx房款22000元，并同意补偿6631元抵付房款的行为看，应视为双方对之前违约行为的解决达成合意，并同意继续履行协议。而根据已生效的（2016）鲁0285民初34号民事判决查明的事实，海名园公司在将涉案房屋及车库转让给薛xx并继续收取薛xx的房款之前，已将涉案房屋车库抵顶给泰浩公司，且涉案房屋及车库已被上述生效判决判令由海名园公司向泰浩公司交付。由于海名园公司的瑕疵履行，致使薛xx的合同目的无法实现。原审判令海名园公司返还购房款及车库款并赔偿薛xx车库差价损失，并无不当，本院予以维持。 海名园公司上诉主张薛xx实际缴款金额为81369元，本院认为，海名园公司于2009年5月31日收取薛xx房款22000元，并同意补偿6631元抵付房款，故，一审认定薛xx缴款88000元，并无不当，海名园公司该上诉理由不成立，本院不予采信。海名园公司上诉主张本案的定金数额应当认定为500元，本院认为，根据双方认购协议的约定，签订协议当日需交纳定金30000元及车库款35000元，而薛xx确于当日交纳65000元并由海名园公司出具了收据，因此，一审法院将该65000元认定为定金30000元及车库款35000元，并无不当，本院予以维持。海名园公司还上诉主张《房地产评估报告书》评估总价为8.64万元，由此计算差价为51400元，该差价明显过高，但并未提交相应证据，该上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，海名园公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审诉前保全费2221元、二审案件受理费3688元，均由上诉人青岛海名园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长   陈明明 审判员   孙向东 审判员   马 喆 二〇二一年四月二十九日 法官助理 王莉莉 书记员 胡荣华 书记员 于国英