贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1232号上诉人（原审原告，反诉被告）：彭永其，男，1961年4月8日出生，汉族，住贵州省。上诉人（原审原告，反诉被告）：彭轶，男，1986年12月16日出生，汉族，住贵州省。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：李明铖，贵州红枫律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：清镇市渝鑫房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市清镇市新华路鸿祥步行街。法定代表人：王海，该公司董事长。委托诉讼代理人：王增林，贵州红连天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张正其，贵州红连天律师事务所实习律师。上诉人彭轶、彭永其因与上诉人清镇市渝鑫房地产开发有限公司（以下简称:渝鑫公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初4046号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人彭轶、彭永其上诉请求：一、撤销原判第二项，改判支持上诉人的上诉请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。理由是，1.一审认定我方不断增加超期过渡费的计算方法与约定不符不予支持，是对补充协议进行断章取义，导致认定事实不清，适用法律错误，我方与对方在《补充协议》第九条中有着约定：“如逾期不能还房，甲方按照国家有关房屋拆迁安置的法律法规对乙方进行补偿或者理赔”。根据“有约定从约定，无约定从法定”的原则，上诉人根据当时的《贵阳市房屋拆迁管理办法》的规定计算超期过渡费，显然是有法可依。2.上诉人与被上诉人签订的《补偿协议》以及《补充协议》均约定超期过渡费甲方按照房屋拆迁安置法律，法规进行补偿或理赔。上诉人与被上诉人签订拆迁协议的时间为2011年11月10日，并于协议签订后将房屋交付被上诉人拆迁，那么就应当适用当时的房屋拆迁的法规即《贵阳市房屋拆迁管理办法》的规定进行超期过渡费的补偿。根据该办法，从约定过渡费逾期之日，即2013年12月11日起逾期就应当按照每超一个月，按照过渡费532.8元递增10%，直至5倍数额支付超期过渡费直至实际安置交房之日为止。被上诉人渝鑫公司答辩称，上诉人的诉请缺乏法律依据，对本案没有约束力，双方于2011年11月10日签订的补充协议中第八项约定了过渡费的标准，从补充协议到补偿协议来看，补充协议做出的过渡费为双方的最终的意思表示，因此应当以该约定为准；依据公平原则，在补充协议第十条，对方应当向我方支付房屋差价167738元，但我方对该部分予以免除，该笔差价款体现了公平原则。上诉人渝鑫公司上诉请求：一、撤销原判，发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是：1.本案中涉案房屋的面积的增大是由于不可归责于渝鑫公司的原因，并非可预见的商业风险，本案中涉案房屋面积由合同约定的79.29㎡增大到118.58㎡，该面积系因清镇市市政府改规导致我方开发“西班牙风情街”建筑面积变小，被告所建住房面积无法满足实际安置，被告不得不调整原规划方案指标，系情势变更，继续履行合同交付该房屋，对我方显失公平。2.本案中过渡费问题，系因案涉住房调规原因导致面积变大，上诉人多次积极与被上诉人协商让其对多出面积补予差价，但一直协商未果，过渡费计算存在错误。3.合同签订中，双方地位不平等，上诉人支付给被上诉人的拆迁补偿远高于被上诉人应得的补偿，从双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中可知，原告的房屋面积仅仅为66.6㎡，但上诉人以超面积的方式即以两套面积均大于原告原房屋的住房对原告进行补偿，因此在对原告房屋的拆迁过程中，上诉人处于弱势地位，双方地位不平等，应当部分解除《房屋拆迁安置补偿协议》中关于案涉房屋的协议。被上诉人彭永其、彭铁答辩称:开发的房屋改规是由于对方原因造成，改规后也并未通知我方，不属于情势变更。渝鑫公司之后更是拒绝与我方进行沟通，是对方行为导致房屋面积增大，属于商业风险，对方应当按照当时的拆迁方案进行赔偿，双方约定明确，所以不存在超期过渡费的计算错误问题。原审原告彭永其、彭铁诉的讼请求为：一、判令被告根据2011年11月10日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》约定，立即将其开发建设座落于清镇市“西班牙风情街”1D-12-2号、5D-13-4号两套置换房屋交付给原告；二、判令被告支付原告超期过渡费至实际交房之日止(暂计从2013年11月11日起至2020年7月11日止)，共计190476元（详见清单）；三、案件受理费由被告承担。原审反诉原告渝鑫公司的反诉请求为：一、判令部分解除渝鑫公司与彭永其、彭铁签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中关于1D-12-2套住房的协议；二、判令本案诉讼费由彭永其、彭铁负担。原审经审理查明：案涉房屋情况：第一套，坐落为清镇市西班牙风情街1D-12-2号房屋，建筑面积118.58平方米；第二套，坐落为清镇市西班牙风情街5D-13-4号房屋。现两套房屋均修建完成，现实际占有人为渝鑫公司，渝鑫公司称房屋上无权利负担，未实际使用，无交付障碍。渝鑫公司对交付第二套房没有异议。2011年11月10日，渝鑫公司（甲方）因开发“西班牙风情街”与彭轶、彭永其(乙方）签订《房屋拆迁安置补偿协议》，与本案相关的主要内容有：“一、拆迁范围涉及乙方清镇市新兴公司宿舍……于2011年11月30日前搬迁完毕”。甲方以清镇市“西班牙风情街”1D-12-2号、5D-13-4号住房与乙方进行产权调换（附：《调换房屋平面图》），按相关规定方对方实行差价补偿。甲方将调换的房屋交付乙方，同时结清房屋差价。甲方负责办理调换房屋产权证交乙方（乙方须向甲方提供与房屋产权相关的手续），涉及安置还房办理产权证所产生的相关费用按国家相关规定各自承担。七、乙方在甲方建设期间自行安排周转过渡，过渡期为24个月（从乙方交房之日起计算），甲、乙双方根据清镇市建设局会议纪要（清建字[2009]267号）精神，甲方付给乙方临时安置过渡费每月333元，共计7992元（一次性支付），过渡期以实际过渡时间计算，多退少补（先安置房屋的临时安置补助费按比例扣除）。八、违约责任和纠纷解决办法：2．本协议签订后建设项目性质经批准改变，甲方应在30天内通知乙方，乙方有权根据改变后的建设项目性质与甲方协商变更本合同的相关约定。九、其他2．甲方支付乙方的两次搬迁补助费666元及24个月过渡费7992元，乙方一并同装修补偿费、附属设施补偿费等其它所有补偿费用全部抵付甲方的新房屋补房款（互补款详见《房屋面积计算一览表》）。3．过渡费从乙方与甲方办理完所有交房手续之日起计算过渡费，过渡期为24个月。4．新房以房屋测绘部门确认的建筑面积和房号为准。经甲乙双方协商达成一致意见：每套住房允许增加或减少本协议约定的还房面积3%，增加或减少的还房面积住房按2000元/㎡计算找补款。超过还房面积3%以外的面积，乙方不予付款；少于还房面积3%以外的面积，甲方按此面积补给乙方房款。同日，双方又签订了一份《补充协议》，与本案相关的约定：八、过渡费从乙方与甲方办理完所有交房手续之日起计算过渡费。过渡期为24个月。甲方交新房时多退少补过渡费，超过合同约定的每月按人民币532.8元标准领取(每季度支付一次)。协议签订后，彭轶、彭永其如约将其住房交由渝鑫公司拆迁。2014年底，渝鑫公司房屋建设完工，彭轶、彭永其多次要求渝鑫公司履行交房义务，渝鑫公司以5D-13-4号房屋超出协议约定面积，要求彭轶、彭永其据实补交房款，彭轶、彭永其认为应根据协议约定价格补差，双方遂产生纠纷。渝鑫公司支付了彭轶、彭永其8525元的过渡费。另查明，原约定1D-12-2号房屋的建筑面积79.29平方米，用于安置的房屋规划有过变更，实际建成后，1D-12-2号房屋的建筑面积为118.58平方米。对于24个月内的过渡费已冲抵房款，双方无争议，彭轶、彭永其要求的过渡费系从2013年12月11日起算。原审认为，双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充协议》合法有效，双方应按约履行。彭轶、彭永其的房屋已经如约交付给渝鑫公司拆迁，履行了合同义务，渝鑫公司也应如约将置换房交付给彭轶、彭永其。关于用于置换的1D-12-2号房屋，原约定建筑面积79.29平方米，因规划有过变更，实际建成后，1D-12-2号房屋的建筑面积为118.58平方米。双方协议中的第九条第四项约定“4．新房以房屋测绘部门确认的建筑面积和房号为准。以甲乙双方协商达成一致意见：每套住房允许增加或减少本协议约定的还房面积3%，增加或减少的还房面积住房按2000元/平方米计算找补款。超过还房面积3%以外的面积，乙方不予付款；少于还房面积3%以外的面积，甲方按此面积补给乙方房款。”，按照该约定，在3%以内的误差面积，按2000元每平方米补差价，超过3%以外的面积，彭轶、彭永其不补差价。1D-12-2号房屋面积从约定的建筑面积79.29平方米，最后实际修成时为118.58平方米。渝鑫公司认为规划变更所致，在订立合同时无法预见，非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，继续履行对渝鑫公司不公平，应解除双方协议中关于1D-12-2号房屋的协议。彭轶、彭永其认为规划变更正是渝鑫公司所谋求的，渝鑫公司为了多获利，谋求变更规划，将小区容积率提高，渝鑫公司所建的房屋总量增大，渝鑫公司总获利变大，解除合同没有道理。原审认为，彭轶、彭永其所称的情形不排除存在的可能，即使不存在，渝鑫公司作为房地产开发企业，这样的变化也应该预见，其要求解除相关约定的意见没有法律依据，故不予支持。渝鑫公司应将案涉房屋交付给彭轶、彭永其，彭轶、彭永其应补差价4757.4元（79.29平方米×3%×2000元/平方米）。关于过渡费，约定为“八、过渡费从乙方与甲方办理完所有交房手续之日起计算过渡费。过渡期为24个月。甲方交新房时多退少补过渡费，超过合同约定的每月按人民币532.8元标准领取(每季度支付一次)”。2013年12月11日至2020年9月22日（庭审日），共81个月11天，每季度支付一次，已达支付期限的为28个季度（2013年12月11日至2020年12月11日），金额为44755.2元（532.8元/月×3个月×28个季度）。彭轶、彭永其不断递增过渡的计算方法，补充协议的约定不符，不予支持。综上所述，彭轶、彭永其的诉讼请求予以部分支持；渝鑫公司的反诉请求不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决：一、清镇市渝鑫房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内将清镇市西班牙风情街1D-12-2号房屋、清镇市西班牙风情街5D-13-4号房屋交付给彭轶、彭永其；二、清镇市渝鑫房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向彭轶、彭永其支付2013年12月11日至2020年12月11日期间的过渡费44755.2元；三、彭轶、彭永其在清镇市渝鑫房地产开发有限公司履行完本判决第一项判项后十日内向清镇市渝鑫房地产开发有限公司支付房屋面积差价4757.4元；四、驳回彭轶、彭永其的其他本诉请求；五、驳回清镇市渝鑫房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费减半收取8657元，反诉案件受理费4900元，共计13557元，由彭轶、彭永其负担3557元，清镇市渝鑫房地产开发有限公司负担10000元。二审审理中，双方并无新证据提交，本院对一审查明的事实予以确认。同时查明，在补充协议第九条约定：超过补充协议约定的过渡期，按房屋拆迁法律法规执行。第十条约定、经拆迁人与被拆迁人双方协议，原协议乙方应支付甲方房屋差价167738元，甲方应支付乙方超期过渡费5194.8元，甲方同意优惠乙方162543.2元，甲方实际应付乙方人民币零元。本案事实，有《房屋拆迁安置补偿协议》、《补充协议》、《安置预算表，安置图》、《拆迁费用领取清单》，当事人陈述等证据在卷佐证。本案双方争议焦点为：1.被安置的1D-12-2号房屋超安面积39.29平方米应否补差，就该合同约定部分应否解除。2.渝鑫公司应当以什么标准支付彭轶、彭永其的超期过渡费。本院认为，本案中，渝鑫公司与彭轶、彭永其签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及补充协议合法有效，双方应当按照合同约定全面履行义务。首先，双方在《房屋拆迁安置补偿协议》的第九条第四项明确约定，允许还房时每套住房的面积差在正、负3%幅度内增减，对该范围内的增减面积，双方均按2000元/平方米找补，即3％是双方认可的补差合理幅度；对于超过还房面积3%以外的面积，合同明确，“乙方不予付款”，因此，渝鑫公司应当接受该条款的约束。对渝鑫公司提出造成超安面积增大系规划原因导致，如果继续履行将导致显失公平的主张，本院认为，房地产项目开发应当在规划手续完备的基础上进行，渝鑫公司与彭轶、彭永其签订《房屋拆迁安置补偿协议》时，政府部门已经批准了规划设计方案，如果在施工过程中确实存在规划变更，房屋开发商也负有及时通知被拆迁人的义务。另外，显失公平的合同属于法律规定的效力待定合同，法律规定的除斥期间为一年，案涉项目改规是由渝鑫公司申请，清镇市住房与城乡规划建设局在2013年初即已同意将容积率从4.98提高至7.932，案涉房屋在2014年底完工，1D-12-2号房屋增加面积39.29平方米的事实，渝鑫公司在2014年底已经知悉，但是，渝鑫公司并没有行使撤销权，现渝鑫公司以履行合同会导致显失公平并主张解除1D-12-2号房屋的安置协议，不符合法律规定和双方约定，本院不予支持。对于超期过渡费的标准问题，双方在补充协议的第八条约定了“过渡期为24个月。甲方交新房时多退少补过渡费，超过合同约定的每月按人民币532.8元标准领取(每季度支付一次)”，同时在第九条又作了“超过补充协议约定的过渡期，按房屋拆迁法律法规执行”的约定，两条约定的内容存在矛盾，即第八条为确定标准，而第九条为参照标准。就如何选择适用两条矛盾的约定，本院认为，应当结合案件实际，遵循公平原则，兼顾双方利益。在签订补充协议时，渝鑫公司在协议第十条中已经优惠了彭轶、彭永其162543.2元的补差款，即将安置的1D-12-2号房屋，彭轶、彭永其再次免费得到了39.29平方米的超安面积，故从衡平双方利益的角度考虑，原审按照补充协议第八条的约定计算渝鑫公司应支付彭轶、彭永其的超期过渡费并无不当。综上所述，上诉人彭轶、彭永其及上诉人渝鑫公司的上诉主张，均不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人清镇市渝鑫房地产开发有限公司预交的二审案件受理费17314元，由清镇市渝鑫房地产开发有限公司负担；上诉人彭轶、彭永其预交的二审案件受理费4110元，由彭轶、彭永其负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 陈跃霄审判员 田镇华二〇二一年四月二十五日书记员 张 鑫