山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终842号上诉人（原审原告）：韩某，住山西省太原市。委托诉讼代理人：刘某，山西弘韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西陆锦泰房地产开发有限公司。法定代表人：牛某。委托诉讼代理人：卫某，山西邦宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，住太原市。上诉人韩某因与被上诉人山西陆锦泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初6039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人韩某的委托诉讼代理人刘某，被上诉人山西陆锦泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人卫某、李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩某上诉请求：1、依法撤销太原市小店区人民法院依法作出的（2020）晋0105民初6039号民事判决书；2、在查清事实的基础上，依法改判或发回重审；3、本案一、二审费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。（一）办理房屋按揭贷款的前提是涉案房屋的售房手续是否齐全，被上诉人拖延办理《商品房预售许可证》、拖延签订《商品房买卖合同》的行为，使得上诉人缺乏办理贷款的必要条件。按正常售房流程，开发商应先办理预售许可证，后与业主签订商品房买卖合同，就不会大量出现涉案房屋签订时间与约定交付时间相冲突的情形。被上诉人在未取得预售许可证时违规售房，后以《商品房买卖合同》主张未构成违约，如此操作被上诉人从中获得巨大利益。按照一般的按揭贷款办理流程，在确定所购买房屋得到银行按揭支持后，先向银行提交《按揭贷款申请书》，待银行审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，购房者即可与开发商或其代理商签订《商品房买卖合同》，然后才可以进一步签订《贷款抵押合同》并明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务，最后由银行发放贷款。且根据《城市商品房预售管理办法》可知，开发商未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。在本案中，上诉人与被上诉人于2017年5月10日签订的《房屋内部认购协议书》，并于签订当日向被上诉人支付313232元，但因涉案房屋未取得预售许可证，导致上诉人无法办理贷款。在被上诉人于2019年3月29日取得预售许可证、涉案房屋手续齐全后，被上诉人强制要求上诉人缴纳3000元代办费用，由代办公司来进行担保，才可以进一步签订《商品房买卖合同》，无奈之下，上诉人只能缴纳代办费，后代办公司强制上诉人签订自愿交纳3000元费用的协议书。上诉人与被上诉人于2019年6月3日签订《商品房买卖合同》，该合同第六条第三款约定“买受人签订本合同前共缴纳房款（人民币）大写叁拾贰万零叁佰贰拾肆元，（小写320324元），剩余房款（小写680000元）以按揭贷款或公积金贷款方式进行支付。如按揭贷款或公积金贷款时，审批额少于未付房款的，则买受人须在接到出卖人通知之日起5日内将差额补足”，合同签订后，上诉人积极提交了申请办理公积金贷款的相关资料，并于贷款下发当日支付给被上诉人，因此上诉人不存在违约支付房款的行为。（二）上诉人缴纳涉案房屋各项配套费的时间系由被上诉人所决定，因此上诉人并未延期支付各项费用，原审法院认定的事实存在错误。①《商品房买卖合同》以及各附件系格式合同，在签订时被上诉人并没有采取合理的方式提请上诉人注意。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，该《商品房买卖合同》以及各附件的条款系被上诉人提供，尤其是附件四合同补充协议第5条的约定，其内容显然置上诉人的利益于不顾，导致其权益处于不确定状态，免除了被上诉人延期交房的违约责任，应当为无效的格式条款。②在《商品房买卖合同》附件四中关于支付相关配套费用的约定中，并未明确约定支付配套费用的时间。按正常的交易习惯，支付相关配套费用的时间为开发商通知业主收房的时间，该时间业主无法自主决定。在本案中，在上诉人收房的当日，即向被上诉人支付了相关配套费用，因此上诉人完全履行了自己的支付义务。③在《商品房买卖合同》中，主合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，而在附件四合同补充协议第5条第二款约定如买受人未能按期缴纳相关配套费，出卖人有权拒绝交房。可以明显的看出，该两条约定相矛盾，上诉人作为弱势的一方，只能被动地接受被上诉人所提供的合同，在其无法自主决定支付相关配套费的前提下，即使被上诉人逾期交房构成违约，但仍可以该理由进行抗辩，此时上诉人的权利该如何保障呢。④退一步讲，附件四第5条关于配套费用的总费用金额不超过2万元，在上诉人支付主合同约定的大额房价款后，即便没有及时支付配套费用，也只能说明是履行瑕疵。被上诉人以该条款进行抗辩，明显对上诉人不公平。二、原审判决适用法律错误。在一审中，被上诉人一直强调其在2018年12月1日时已经满足交房条件，其延期交房是由于上诉人并未依约支付房屋价款以及相关配套费所致。然而，根据《建筑法》第六十一条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第三十条，《商品房销售管理办法》第三十二条等相关法律可知，商品房的交付前提要求工程竣工验收合格，而整个一审过程中，被上诉人自始至终未向法院提供有关机构出具的“工程竣工验收合格证明材料”，也未提交相关法律法规所规定的“二书一表”，即《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》，同时上诉人至今仍未收到相关证明文件。且涉案房屋所在小区，在2018年12月小区的基础设施、消防并未达到验收条件；房屋的水电、燃气、暖气等设施不完善，完全没有达到交房条件。原审法院并未对该部分作出任何解释，仅依据《中华人民共和国民事诉讼法》驳回了上诉人的诉讼请求，适用法律错误。综上，原审法院驳回诉讼请求缺乏事实与法律依据。山西陆锦泰房地产开发有限公司辩称，一、根据一审查明的事实，2019年6月3日，上诉人与被上诉人陆锦泰公司签订了《商品房买卖合同》，上诉人（买受人）购买了被上诉人出卖的位于许坦东街东街的房屋，总金额为1000324元，付款方式为买受人签订本合同前缴纳房款320324元，剩余房款680000元，以按揭贷款或公积贷款方式进行支付。被上诉人应当在2018年12月1日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件四合同补充协议第5条（5）买受人须向出买人按照国家的有关规定标准缴纳契税、专项维修基金，以及有线电视初装费、燃气工程费、首期供暖费等，如买受人未能按期缴纳上述费用，出卖人有权拒绝交房，所产生的未能交付房屋的法律责任由买受人承担。合同并对其他内容进行了约定。被上诉人陆锦泰公司在2019年7月31日收到上诉人的贷款，在2019年8月2日收到上诉人支付的契税、燃气配套费等，收到配套费当天，被上诉人陆锦泰公司即向上诉人交付了房屋。所以本案中被上诉人陆锦泰公司严格履行合同，并无逾期交房的情形。二、2019年6月3日，上诉人与被上诉人陆锦泰公司签订《商品房买卖合同》后，双方的权利义务仅应受该合同的约束。而在该合同中约定的2018年12月1日交房日期，双方还尚未签订合同，该商品房买卖合同中2018年12月1日交房日期，是房管部门根据项目预售证中的时间来固定表述的，不代表买卖双方真实意思的表示。上诉人不应以此时间作为交房时间。而且，在2018年12月1日前，上诉人并未支付全部购房款及对应各项费用，与合同附件约定的交房条件不符。在上诉人交纳各项费用及剩余全部房款后，被上诉人陆锦泰公司随即交房。上诉人在未付清房款及配套费用前提下主张被告存在逾期交房事实，并主张被告承担逾期交房违约金，缺乏依据。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。本案中上诉人与被上诉人陆锦泰公司签订商品房买卖合同的主要目的是居住使用，上诉人在合同中的主给付义务为支付该房屋相应价值的价款，被上诉人陆锦泰公司在合同中的主给付义务为房屋的交付使用。因此，被上诉人陆锦泰向上诉人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表的义务仅为合同的从给付义务、附随义务，并不构成违约。另外，上诉人接收了案涉房屋并居住使用，也表明其同意接受案涉商品房交付的现状，上诉人以其实际履行行为变更了合同内容。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，恳请二审法院在查明案件事实的基础上，依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原审判决。韩某向一审法院起诉请求：1．判令山西陆锦泰房地产开发有限公司向韩某支付逾期交房违约金61143元（以313232元为基数，按日利率万分之八计算，2018年12月2日-2019年8月2日共计244天）；2．本案的诉讼费用由山西陆锦泰房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2017年5月10日，山西陆锦泰房地产开发有限公司（甲方／出卖人）与韩某（乙方／买受人）签订了《房屋内部认购协议书》，约定由甲方开发建设的“锦东如意城”高层住宅楼项目，乙方申请内部认购，本项目位于太原市××区口西北角，约定乙方所认购房屋为该项目的6号楼2单位804号，该房屋暂定建筑面积为151．5平方米，该房屋用途为住宅，单价定位6688元／平方米，房屋总计1013232元，乙方于2017年5月10日前向甲方支付总房款的30％即313232元，剩余房款700000元以按揭贷款方式进行支付。甲方于2018年5月1日前，在乙方交清全部房款前提下依照有关规定将符合协议约定的房屋交付乙方使用，并约定其他内容。2019年6月3日，韩某（买受人）与山西陆锦泰房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，韩某购买位于××街房屋，建筑面积146．57平方米，总金额1000324元，付款方式为买受人签订本合同前缴纳房款320324元，剩余房款680000元，以按揭贷款或公积金贷款方式进行支付。如按揭贷款或公积金贷款时，审批额少于未付房款的，则买受人须在接到出卖人通知之日起5日内将差额补足。出卖人应当在2018年12月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格，符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的，按逾期时间分别处理。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八的违约金。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意自出卖人公告或以电话、短信、微信等方式通知之日起第30日，买受人仍不接房的，视为该商品房已交接，买受人自即日起承担物业费、采暖费等相关费用，并自即日起，该商品房的一切风险由买受人承担。附件四合同补充协议第5条⑤买受人须向出卖人按照国家的有关规定标准缴纳契税、专项维修基金，以及有线电视初装费、燃气工程费、首期供暖费等，如买受人未能按期缴纳上述费用，出卖人有权拒绝交房，所产生的未能交付房屋的法律责任由买受人承担。合同并对其他内容进行约定。韩某提供收据、住房公积金贷款合同等，以此证明已支付全部房款、维修基金等费用并主张系因山西陆锦泰房地产开发有限公司原因未能及时办理贷款，收据显示韩某于2017年5月10日支付部分房款、于2019年5月10日交付维修基金，于2019年7月31日将贷款给付至山西陆锦泰房地产开发有限公司账户、于2019年8月2日支付契税、燃气配套费，山西陆锦泰房地产开发有限公司对韩某提供的上述证据真实性无异议。双方均认可2019年8月2日交付房屋。另查明，山西陆锦泰房地产开发有限公司提供商品房预售许可证及商品房预售许可证附图，体现：山西陆锦泰房地产开发有限公司，经审查，以下所列商品房符合预售条件，特发此证。项目名称华夏晋韵如意城（抱鼓巷）许东社区城中村改造地块三项目1#-6#楼，沿街商业，房屋坐落太原市小店区许坦东街15号，时间2019年3月29日，预售许可证记载开工／竣工时间，交付使用日期2018年12月1日。山西陆锦泰房地产开发有限公司为说明合同约定房屋交付情况，提供案外人2019年12月31日签订的网签备案商品房买卖合同，交房时间为2018年12月1日。一审法院认为，本案争议焦点为山西陆锦泰房地产开发有限公司是否存在逾期交房情形。双方虽签订《内部认购协议》并支付部分房款，协议中约定交房日期及产权登记情况，直至山西陆锦泰房地产开发有限公司取得房屋预售许可证后，双方于2019年6月3日重新签订了《商品房买卖合同》，《内部认购协议》和《商品房买卖合同》是预约和本约的关系，当事人对于双方权利义务最终的确认应以《商品房买卖合同》为准。《商品房买卖合同》第八条虽约定交房时间为2018年12月1日前，但根据韩某提供的房款收据，此时韩某并未支付全部购房款及对应各项费用，与合同附件四中约定的交房条件不符。韩某陈述因山西陆锦泰房地产开发有限公司原因导致贷款办理迟延，但是否能够以贷款形式支付房款，需要双方均符合一定条件，山西陆锦泰房地产开发有限公司是否取得预售许可证件等并非韩某顺利办理贷款的唯一因素，故韩某该意见依据不足，不予采纳。韩某提供的各项费用交费明细山西陆锦泰房地产开发有限公司无异议，可以说明韩某在交纳各项费用及剩余全部房款后，山西陆锦泰房地产开发有限公司随即交房。故韩某在未付清房款及配套费用前提下主张山西陆锦泰房地产开发有限公司存在逾期交房事实，并主张山西陆锦泰房地产开发有限公司承担逾期交房违约金，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告韩某的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案双方当事人对双方于2017年5月10日签订《房屋内部认购协议》及附件、于2019年6月3日签订《商品房买卖合同》及附件均无异议。上诉人于2017年5月10日向被上诉人支付部分房款、于2019年5月10日支付维修基金、于2019年7月31日将贷款付至被上诉人账户、于2019年8月2日支付契税、燃气配套费，被上诉人于2019年8月2日向上诉人交付房屋，双方对支付房款及各项费用的时间及金额、交付房屋的时间均无异议。双方在签订《房屋内部认购协议》当日,上诉人向被上诉人支付了部分房款，在双方签订《商品房买卖合同》及附件后，办理了贷款并交清各项费用。按照合同及附件的约定，上诉人在交清房款及各项费用的当日被上诉人交付了房屋。故上诉人主张被上诉人应承担逾期交房的违约责任的理由，证据不足，不予支持。综上所述，韩某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1328元，由上诉人韩某负担。本判决为终审判决。审判长 张俊红审判员 冯云昌审判员 刘英斌二〇二一年四月十二日法官助理 段凯祥书记员 李晔君