山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终3839号 上诉人（原审原告）：青岛兆旺博农产品有限公司。住所地：山东省青岛市城阳区，统一社会信用代码：91xx1H。 法定代表人:牛兆明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林亚楠，山东新和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨国辉，山东新和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：于秀英，女，1973年12月13日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 被上诉人（原审被告）：于德志，男，1962年4月30日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 上诉人青岛兆旺博农产品有限公司（以下简称兆旺博公司）因与被上诉人于秀英、于德志房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初16125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人兆旺博公司上诉请求：1.撤销青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初16125号民事判决，依法改判解除被上诉人于秀英与上诉人之间的租赁合同、被上诉人于秀英支付上诉人租金111466.67元，或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人于秀英之间的口头租赁合同关系成立。上诉人从赵昕处租赁位于城阳区，该厂房大部分均由上诉人自己使用，仅将西厢房租赁给被上诉人于秀英使用。上诉人提交的于秀英丈夫支付电费的转账记录，其与被上诉人于秀英的短信、电话录音以及被上诉人于德志的答辩，均可证明被上诉人于秀英认可其占用并使用涉案房屋，故本案的当事人对被上诉人于秀英占有并使用的涉案房屋的事实无异议。上诉人与被上诉人于秀英之间虽没有书面的租赁合同，但基于常理推断，上述厂房都位于同一位置，相互紧邻，如若不是双方达成租赁协议，被上诉人于秀英不可能可能顺利使用一年之多。并且被上诉人定期将电费支付给上诉人，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，基于上述事实完全可以依照日常经验以及逻辑推断出被上诉人于秀英租赁上诉人涉案房屋的事实。而且，被上诉人于秀英系被上诉人于德志介绍，是基于信任在未签订合同及预先支付房租的情况下将房屋租赁给被上诉人于秀英，不能因为上诉人的善意而认为其行为不符合常理。同时根据上诉人于德志的所说，其曾与上诉人达成口头租赁合同，足以见得上诉人与被上诉人于秀英未签订书面租赁合同也是符合其交易习惯的，上诉人在合同期满一年时积极主张相应的权利也能证明双方存在租赁关系。本案中，被上诉人于德志的抗辩理由并无事实依据，不应予以认定。首先，被上诉人于德志作为当事人，其陈述不应单独作为定案依据，另外其提交的微信聊天记录并不能证明其与上诉人之间存在债权债务关系甚至于曾达成口头的抵顶债务协议，反而根据该聊天记录可以证明上诉人没有债务更没有抵顶协议一说。而且，本案的另一被上诉人于秀英与于德志系朋友关系，不能排除双方恶意串通、损害上诉人利益的可能性，故被上诉人于德志的抗辩不能成立。二、被上诉人于秀英应按照80元／年／平方米的市场价格支付涉案房屋租金。在一审中，被上诉人于秀英经合法传唤后拒绝到庭，而且被上诉人于德志也未对上诉人占用的涉案厂房面积及时间提出异议，故应视为被上诉人于秀英认可上诉人的主张，即被上诉人自2017年12月15日至2019年10月31日占用涉案厂房面积760平方米。上诉人自赵昕处按照市场价格80元／年／平方米租赁涉案房屋，故被上诉人理应支付上诉人租赁费用111466.67元。一审认定事实不清，证据不足，被上诉人于秀英主张其与于德志存在租赁关系，但未提交任何证据证明。法院并未审查其双方是否在租赁关系以及租金的支付问题。另外，即使于秀英已经支付了于德志相应的租金，法院也应对其支付的合法性进行审查。上诉人和于德志之间并不存在抵顶租金的合议，上诉人更不拖欠被上诉人任何房租，相反是被上诉人于德志拖欠上诉人部分欠款，而且根据于德志的陈述，于德志与上诉人之间存在债权债务纠纷，有利益冲突。其陈述法院不应采信。所以，于秀英与于德志之间达成租赁合同及支付租金是没有任何事实与法律依据的。在两被上诉人无法提交任何实质证据证明其主张时，结合被上诉人已认可的，其占用上诉人的房屋的事实，请求支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人于秀英、于德志辩称，不应支持上诉人的上诉请求，一审法院已经查明，由于上诉人兆旺博公司欠于德志款项28万，最后双方协商一致，于德志同意上诉人用涉案房屋的两年租金用于抵顶其尚欠于德志的15万元款项，所以二被上诉人都不应向上诉人支付租金。于秀英是于德志的管理人员，与上诉人不存在任何的租赁关系，也无需向其支付租金。 兆旺博公司向一审法院起诉请求：1.解除兆旺博公司与于秀英于2017年12月口头约定的租赁合同；2.判令于秀英支付2017年12月15日至2019年10月31日的租金111466.67元；3.本案诉讼费用由于秀英承担。庭审中，兆旺博公司明确第二项诉讼请求为要求于秀英支付租金111466.67元。事实与理由：2017年12月，兆旺博公司与于秀英口头约定，兆旺博公司将位于城阳区角兆旺博公司租赁的760平方米的闲置厂房租给于秀英使用，口头约定按照兆旺博公司租赁价格每年每平方米80元支付租金。但于秀英使用过程中没有支付租金给兆旺博公司，仅支付部分电费。兆旺博公司向于秀英索要租金，于秀英一直拒绝支付。2019年3月12日，兆旺博公司要求于秀英七日内搬离厂房并支付租赁费76000元，否则按照500元每日支付厂房占用费。直到2019年11月初，于秀英才将厂房腾空，但一直未向兆旺博公司支付租金。请求判如所请。 于秀英一审中未答辩，亦未提交证据。 于德志一审中辩称，2015年至2016年于德志与兆旺博公司口头约定：兆旺博公司租赁于德志两年的房屋，租金接近28万元，兆旺博公司支付租金13万元，剩余未支付。2017年兆旺博公司租赁赵昕的厂房，但没使用西厢房，于德志和兆旺博公司法定代表人牛兆明口头协商由于德志使用两年西厢房，用来抵顶兆旺博公司所欠于德志的租金。西厢房由于德志使用，兆旺博公司和于秀英不认识，不存在口头租赁协议，也不存在应当支付租金的问题。 一审法院认定事实如下：2016年8月18日，兆旺博公司（乙方）与案外人赵昕（甲方）签订《厂房租赁协议》，主要约定，乙方租赁甲方位于青岛市城阳区。厂房占地面积4600平方米，建筑面积2214平方米，其中西厂房660平方米、办公楼390平方米。租赁期限共五年，自 2016年9月1日至2021年8月30日。租赁费为半年一付，每年八十元（人民币）/平方米，共计177120元。 兆旺博公司称与于秀英达成口头租赁协议，约定于秀英自2017年12月份起租赁西厂房（660平方米）和部分办公楼（100平米），租金按兆旺博公司租赁价格每平方米80元/年计算，电费据实结算，租赁期限、租金支付方式没有进行约定。 于秀英丈夫周明学于2018年3月20日转账给兆旺博公司法定代表人牛兆明9724元（摘要载明电费），2019年2月21日给牛兆明转账电费15134元，2019年5月13日给牛兆明转账电费1924元。2019年1月25日，牛兆明给于秀英发短信“你不管不问后果自负”，于秀英“我给于哥打电话了，他说跟你说啊”，牛兆明“你和我是租赁关我和老于是另一回事，你把我放在什么位置”，于秀英“到底怎么回事”，牛兆明“你在我办公室里已和你说的很清楚了，我的租赁合同也给你看了，再不清楚我就不知道了”，于秀英未回信。2019年1月26日，牛兆明给于秀英发短信“结清费用立即搬走，到2019年1月30号前搬走，逾期不腾房按每天占用”。2019年2月16日，牛兆明给于秀英发短信“电费2018年11月14号至2019年2月15号共用11780度×1.3元=15314元”，于秀英“好的”。2019年3月12日，牛兆明给于秀英发短信“你从2017年12月15日开始用房子，房子760平方米，按1年1平方米80元计算，至今共一年三个月，共欠我房租76000元，请你立即结清房租，并在一周内搬离厂房，否则按每天500元支付房屋占用费”。 在2019年3月15日兆旺博公司委托诉讼代理人闫宏伟与于秀英的通话录音中，闫宏伟说“他又找我，问我这个事怎么办，他说再不解决就让我起诉，我寻思再给你打个电话问问”，于秀英说“你不用打我电话啦，该怎么办怎么办吧，跟我无关，我是给老于钱，老于的租赁关系，我跟她没有关系哈”，闫宏伟说“你跟老于签租赁合同了吗”，于秀英说“签了，那是我们的事，不管你的事，那是我们的事，不管你的事。” 2019年3月6日，牛兆明通过微信给于德志发明细一份，载明“北正房750㎡×70元×2年=105000，西厢房280㎡×70元×2年=39200，南房710㎡×50元×2年=71000，南房漏水、渗水严重，叫你维修一直未办，无法使用，有照片为证，2015年2月15号、6.26号，你也拍过照片，共计215200元，我的装修费，拆下能用的不算，人工、吊顶、地面砖、拉电40200元，铁路补偿搬迁费75000元，注：不是我不租了，是你要盖厂房，让我搬走的，搬迁费也不算，我已给你13万元，还欠你什么。”于德志以此主张因牛兆明欠其房租，双方于2017年12月达成口头协议，牛兆明以案涉房屋租给于德志使用抵顶之前所欠的房租。 兆旺博公司曾于2019年3月22日起诉于秀英，要求其支付2017年12月15日至2019年3月18日期间的租赁费76000元，案号为（2019）鲁0214民初2262号，后兆旺博公司于2019年8月6日撤回起诉。在该案的庭审过程中，兆旺博公司称2017年12月于德志介绍于秀英给牛兆明认识，兆旺博公司与于秀英达成口头租赁协议。 兆旺博公司、于德志均认可案涉房屋已于2019年10月31日腾还。 一审法院认为，本案争议的焦点问题为：兆旺博公司与于秀英之间是否存在租赁合同关系及于秀英否应支付兆旺博公司租金的认定。综合兆旺博公司、于德志提交的证据及当庭陈述，一审法院认为兆旺博公司主张与于秀英之间存在租赁合同关系不成立，理由如下：第一，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。兆旺博公司提交的电费转账记录、短信聊天记录不足以证明其与于秀英存在租赁合同关系，应承担举证不能的不利后果。第二，《合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，本案按照兆旺博公司的主张双方未签订书面合同，不符合相关法律规定。第三，兆旺博公司在租赁案涉房屋时能与赵昕签订租赁合同，就租赁期限、租金标准、租金支付期限和方式等进行约定。而按照兆旺博公司在（2019）鲁0214民初2262号案件中的陈述，其系经于德志介绍认识于秀英，即之前并不认识于秀英，在此情况下，其将所租赁的部分房屋转租给于秀英，却未与于秀英签订租赁合同，就租赁期限、租金标准、租金支付期限和方式等租赁合同关键内容进行约定，也未提前收取租金，且使用过程中，仅支付了电费，未支付租金，明显不符合常理。第四，在使用案涉房屋一年多之后，牛兆明向于秀英短信催要租金时，于秀英回信“我给于哥打电话了，他说跟你说啊”，若双方存在租赁合同关系，于秀英通常也不会如此回复。且在兆旺博公司第一次起诉前，其委托诉讼代理人与于秀英的通话录音中，于秀英说“你不用打我电话啦，该怎么办怎么办吧，跟我无关，我是给老于钱，老于的租赁关系，我跟她没有关系哈”，否认与兆旺博公司之间的租赁合同关系。第五，于德志主张“牛兆明以案涉房屋租给于德志使用抵顶之前所欠的房租”。综上，对兆旺博公司主张与于秀英之间存在租赁合同关系，一审法院不予采信。兆旺博公司要求于秀英支付租金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。因兆旺博公司未要求于德志承担责任，本案中对其双方之间的关系不予评判。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决:驳回兆旺博公司的诉讼请求。案件受理费2529元，由兆旺博公司负担。 本案二审期间，上诉人兆旺博公司向本院提交如下证据材料： 证据一、兆旺博公司手绘涉案厂区平面图，由于房产证上无法体现涉案房屋的情况，证明被上诉人于秀英占用房屋面积和位置（图纸上阴影部分，共计760平米）。 二被上诉人质证称，对该证据的真实性及证明事项均无异议。 证据二、青岛英立商用设施有限公司工商登记信息，证明在房屋租赁期间该涉案房屋一直由青岛英立商用设施有限公司使用，该公司在2019年11月进行过注册地址变更，变更之前的地址即为涉案房屋地址（北万社区），该公司系被上诉人于秀英丈夫周明学担任法定代表人，而且结合一审中对方支付电费的相关证据，该电费部分为于秀英丈夫周明学或于秀英支付。所以该房屋实际使用人就为被上诉人于秀英而不是于德志所陈述的，于秀英系其雇佣的工作人员。 二被上诉人质证称，对该证据的真实性无异议，对证明事项不予认可。上诉人的厂房在北万社区最西边，青岛英立商用设施有限公司是2009年7月份成立的，公司位置是在北万社区东部，不是同一个位置。 证据三、案外人袁星的证人证言，证明被上诉人于秀英租赁了涉案房屋，系青岛英立商用设施有限公司在使用涉案房屋。袁星到庭陈述，袁星系兆旺博公司的员工，大约在2017年12月份或者11月份，于秀英租用涉案房屋，涉案房屋是青岛英立商用设施有限公司实际使用。 二被上诉人质证称，证人是上诉人公司员工，但是证人也是上诉人公司老板娘的亲侄子，所以证人发言不能采信，证人发言不符合事实。根本不存在于秀英与上诉人讨论租房问题，自始至终都是于德志与上诉人协商，于秀英与上诉人根本不认识。 本院对上诉人提交的证据一、证据二的真实性予以确认，对证据三证人证言，因该证人系被上诉人公司的员工，且对于租赁事实的认定需综合全案证据予以综合认定。 二被上诉人二审期间未向本院提交新的证据材料。 本院二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，二审争议的焦点问题是上诉人关于其与被上诉人于秀英之间的口头租赁合同关系成立及于秀英应向其支付租金的请求能否支持。上诉人主张，被上诉人于秀英于2017年12月15日开始租用涉案房屋，直至2019年10月31日才腾还房屋。根据一审法院查明的事实，一方面，上诉人与被上诉人于秀英之间并未订立书面租赁合同，另一方面，从上诉人的举证情况来看，其提交的电费转账记录和聊天记录，仅能表明于秀英的丈夫向上诉人的法定代表人牛兆明转账电费费用，且聊天记录中牛兆明期间主要是催收电费的通知，于秀英亦未明确认可其与上诉人之间的租赁合同关系。上诉人二审中提交的案外人青岛英立商用设施有限公司的工商登记材料，显示该公司成立于2009年7月31日，该公司的住所地于2019年1月8日发生过变更，与上诉人主张的于秀英于2017年租赁涉案房屋用于案外人青岛英立商用设施有限公司的经营住所，亦存在矛盾之处。故在上诉人未能提交充分证据证明其与于秀英之间存在租赁合同关系的情形下，一审法院综合双方的认识过程及短信、通话录音的内容，认定双方之间的口头租赁合同关系不成立，进而认定于秀英无需向上诉人支付租金，并无不当。 综上所述，上诉人兆旺博公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2529元人民币，由上诉人青岛兆旺博农产品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王颖颖 审 判 员 谷林平 审 判 员 于 梦 二〇二一年四月二十三日 法官助理 刘思涵 书 记 员 王珩霖 书 记 员 张 燕