湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1003民初666号 原告：李文英，女，1963年11月12日出生，汉族，住郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：彭俊威，男，1999年2月1日出生，汉族，住郴州市苏仙区。 被告：郴州市芙蓉房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市苏仙区乌石矶3号食品饮料厂安置楼705房。 法定代表人：何忠秀，该公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱的良，湖南为全律师事务所律师。 原告李文英被告郴州市芙蓉房地产开发有限公司（以下简称“芙蓉房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李文英及委托诉讼代理人彭俊威、被告芙蓉房产公司的委托诉讼代理人朱的良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李文英向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还双倍定金20万元，并支付自房屋预售合同上违约事实发生之日起至实际履行之日止的利息损失，利率标准按照月息1%计算。2、请求判令被告赔偿可得利益损失2万元。3、请求本案包含诉讼费在内的所有费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年7月27日与被告签订房屋预售合同(见《商品房认购书》)，该合同性质为预约合同，约定于2018年1月31日之前双方签订正式的商品房买卖合同。预定购买的商品房位于郴州青年大道与梯子岭路交汇处百合公馆(原芙蓉佳园北区)项目1栋4楼C房。该预售合同约定了定金条款，金额为10万元，原告于2017年7月27日向被告交付了10万元定金，被告出具了收据。被告至今都没有取得房屋预售许可证，原告曾多次催促其订立正式商品房买卖合同，未果，至2021年1月27日原告起诉之日，双方仍未订立正式合同。被告未履行预售合同约定的主要义务，依照《中华人民共和国民法典》第495条关于预约合同和第587条关于定金罚则的规定，被告应承担双倍返还定金的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条也规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。双方之所以未能订立房屋买卖合同，并非因为任何不可归责于双方的事由，而是因为被告未取得房屋预售许可证，并且至今也没能取得许可证，案涉房屋至今处于烂尾楼的状态(见房屋照片)。因此，被告应当受定金罚则的约束，双倍返还定金并按照约定或法定利率支付相应利息。此外，因被告无法与原告订立商品房买卖合同，原告损失房屋拆迁购房补贴2万元，该部分损失为原告的可得利益损失，被告也应当予以赔偿。《中华人民共和国民法典》第584条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。若被告如期与原告签订商品房买卖合同，原告本可以凭据合同到房屋征收部门领取拆迁购房补助4万元;但由于被告的原因没能订立正式的买卖合同，故原告没能全额获得该部分补助，只能折价2万元现金，由此损失了2万元补助。这一部分损失是被告违反预售合同义务所造成的损失，无论根据违约责任还是缔约过失责任，被告都应当予以赔偿。 被告芙蓉房产公司辩称：1、被告方认为2017年7月27日原告主张的商品房认购书符合商品房买卖合同的主要条款，认购书中相对应的特定房号是确定的，总价、单价是确定，我方认为该份认购书应当认定为商品房买卖合同；2、截止至今日原告属认购商品房，尚未取得商品房预售许可，因此商品房认购书（商品房买卖合同）应当认定无效，认购书中的相应条款也不产生法律效力，被告方仅负返还房款的义务；3、原告提交的证据2收据中所载明的是第一栋4楼C1号房的订金而不是合同中特指的适用双倍罚则的定金，该收据内容表述清楚，不存在歧义也不会让其他人对订金的内容产生理解分歧，因此原告主张的10万元不适用定金罚则；4、原告起诉立案时并未提供该10万元已经实际支付给被告或者支付到被告指定账户的证据，虽然被告向原告出具了该收据，但不表示原告已经实际支付了10万元；5、本案发生的时间是在2017年左右，当时民法典并未生效实施，被告认为本案不适用民法典相关规定；6、原告主张的可预期利益与本案无关，由于合同无效，无效的后果应当由双方共同承担；7、原告在诉状中其表述也是认为2017年7月27日的商品房认购书属于商品房买卖合同，根据禁止反言的法律原则，相对的不利后果由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2017年7月27日，原告李文英（买受人）与被告芙蓉房产公司（出卖人）签订了一份《商品房认购书》，约定原告认购别搞开发的位于郴州青年大道与梯子岭路交汇处百合公馆(原芙蓉佳园北区)项目1栋4楼C房；房屋面积为121.67平方米（含公共分摊面积，最终商品房面积以房产局测绘文件为准）；单价为2650元/㎡；成交总价为322426元；《商品房认购书》第七条约定“1、买受人应于签订本《认购书》当日支付定金10万元。买受人须在出卖人通知的7日之内，携带本《认购书》、定金收据、身份证明文件正本到百合公馆营销中心或出卖人指定地点缴纳应交房款，同时签署《商品房买卖合同》，否则视为认购中途违约，不能享受按时签约优惠，买受人无权要求出卖人返还定金，出卖人有权将该商品房另行出售，无需事前知会买受人…3、如买受人选用按揭付款方式，须于支付首期房款当天签订《商品房买卖合同》，在签订合同后的7日内提交办理按揭手续所需的资料并办理银行按揭签署手续…8、买卖双方一切的权利和义务以最后签订的《商品房买卖合同》为准。9、出卖人已向买受人明示双方将签订的《商品房买卖合同》示范文本和有关购房须知和房屋交付标准的内容，买受人确认已详细阅读并理解上述文件，且无异议”。《商品房认购书》签订当日，原告便交了10万元（收据上注明是“订金”）。 原告向本院提交了一份由案外人彭新河于2017年7月27日向其出具的《个人担保书》，主要内容：保证原告在自缴纳定金起至2018年1月31日，若在此期间开发商无法达到商品房网签要求，又无法退还定金(10万元人民币)和利息(月息一分)，则本人于2018年3月31日前向您退还该10万元定金并支付利息(月息一分)。被告称彭新河系案涉项目的投资人之一。 原告向本院提交了一份《房屋征收补偿协议》，拟证明其主张的可得利益损失2万元具有事实依据。 还查明，案涉房屋所在楼盘现尚未取得商品房预售许可证，相关土地已被查封，且处于烂尾楼的状态。 本院认为，本案的争议焦点为：一是案涉《商品房认购书》的法律性质及效力；二是案涉10元购房款是定金还是订金；三是本案是否已过诉讼时效；四是原告的各项诉请是否应予支持。 焦点一。案涉《商品房认购书》的法律性质。首先，从双方当事人约定看，双方当事人签订的《商品房认购书》第七条多次提及双方须签订《商品房买卖合同》、且表明买卖双方一切权利和义务以最后签订的《商品房买卖合同》为准。可知原告对于双方当事人签订的《商品房认购书》是预约合同，不是商品房买卖合同是明确知道的。其次，从法律规定看，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，虽然《商品房认购书》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况、单价、总价进行了明确约定，但因双方在签订该《商品房认购书》时，被告没有取得商品房预售许可证明，所以双方对商品房的交付条件、交付时间、办理产权登记有关事宜。公共配套建设的产权归属等诸多直接影响双方权利义务的条款没有明确约定，导致部分主要条款缺失，需在签订商品房买卖合同时协商一致达成。因此，原告与被告签订的《商品房认购书》的性质，是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同。 关于合同效力的问题。被告主张案涉《商品房认购书》是预售合同，因出卖人未取得商品房预售许可证明，应认定为无效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”案涉《商品房认购书》并非正式的商品房预售行为，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的情形，不应以出卖人取得商品房预售许可证明作为商品房预售合同是否有效的要件。因此，案涉《商品房认购书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。 焦点二。本案中，虽然收据上写的是“订金”，但根据原、被告签订的《商品房认购书》中明确约定是“定金”，且约定了原告无权要求返还定金的情形，可知原、被告是对“定金”达成了一致的意思表示，故本院认定案涉10万元购房款系定金。 焦点三。案涉《商品房认购书》约定了买受人须在出卖人通知的7日之内签署《商品房买卖合同》，从在案证据上来看，无法确定被告是否通知了原告来签署《商品房买卖合同》；同时，案涉《商品房认购书》对定金的返还期限亦未进行明确的约定，在被告未能履约的情形下，原告可随时要求其返还定金，故本案未过诉讼时效。 焦点四。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”定金罚则作为主合同的担保，是在定金法律关系中实现当事人利益平衡的法律工具，无论哪一方当事人违反主合同义务，都应当承受定金的损失。本案中，被告作为收受定金的一方，在签订案涉《商品房认购书》后，至本案起诉时止，双方并未签订正式的商品房买卖合同，且案涉房屋所在楼盘现尚未取得商品房预售许可证，被告已无法履行案涉《商品房认购书》约定的义务，故被告应弥补原告的损失。若被告在不履行合同情况下仅需退还其所收定金，无异于鼓励不正当的社会风气，不仅有损于正常的交易秩序，还违反了诚实信用原则。综上，对原告要求被告双倍返还定金的诉请予以支持。 对于原告要求被告按月息1%计算利息的诉请，因原告主张月息1%计息的依据系案外人彭新河对其作出的承诺，而原告并无证据表明案外人彭新河有被告的授权，故对该项诉请本院不予支持。对于原告要求被告赔偿可得利益损失2万元的诉请，因原告的该项损失与被告无因果关系，故原告的该项主张无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、由被告郴州市芙蓉房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告李文英返还双倍定金200000元； 二、驳回原告李文英的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费4600元，减半收取2300元，由被告郴州市芙蓉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 周小卫 二〇二一年四月二十五日 法官助理 黄 姣 书 记 员 李素婷