河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0182民初1235号原告（反诉被告）：河南元正置业有限公司，统一社会信用代码91410182731327568H，住所地，郑州市荥阳市万山南路。法定代表人：蔡廷政，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛炎军，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：康向猛，河南荟智源策律师事务所律师。被告（反诉原告）：张莹，男，1987年12月29日生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：徐浩哲，河南宇法律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊志朋，河南宇法律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司河南省分行，统一社会信用代码914101009718599507，住所地，郑州市金水区郑花路11号。负责人：杨**，该行行长。委托诉讼代理人：刘磊，该行员工。委托诉讼代理人：赵冲，河南瀛豫律师事务所律师。原告河南元正置业有限公司与被告张莹及第三人交通银行股份有限公司河南省分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，原告河南元正置业有限公司撤回对第三人交通银行股份有限公司河南省分行的起诉，本院裁定予以准许。被告张莹对原告河南元正置业有限公司及第三人交通银行股份有限公司河南省分行提起反诉。原告河南元正置业有限公司的委托诉讼代理人康向猛、被告张莹及其委托诉讼代理人樊志朋、第三人交通银行股份有限公司河南省分行的委托诉讼代理人赵冲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南元正置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告偿还原告代偿款2992517.26元及利息（按月利率6%计算，其中16712.2元的利息自2020年6月18日计算，2975805.06元自2020年8月3日计算，均计算至实际清偿之日）；2、被告及第三人配合原告办理注销涉案房屋的抵押登记手续；3、被告支付原告的财产损失律师费2万元。事实和理由：2015年6月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：XY150××××9451），被告购买原告开发并出售的位于荥阳市豫龙镇××（郑西××高速与郑上路交汇处东北侧）A20幢1单元1-4层106号房屋，合同对价款支付、房屋交付、违约责任等均做出具体约定。附件四合同补充协议第三条约定被告对银行的违约视为对本合同的违约，原告承担保证责任，代被告偿还剩余贷款并有权收回房屋另行处理。2015年9月2日，原、被告及第三人签订《个人房产抵押贷款合同》，约定第三人向被告提供个人购置住房贷款315万元用于购买案涉房产，贷款期限360个月，并约定了贷款利率、贷款发放方式、担保责任等。被告自愿以案涉房产提供抵押担保，原告承担阶段性连带保证责任，至正式抵押登记手续办理完毕等。2015年8月被告与第三人就案涉房屋办理了荥阳市预购房屋抵押登记证明。2015年9月，第三人向被告指定账户发放了贷款315万元，贷款到期日2045年9月2日。因被告多次逾期还款，第三人通知原告代为偿还本息2992517.267元。故诉至法院，要求处理。张莹辩称：1．原告所提交的《商品房买卖合同》系其单方仿造，被告的签字及指纹也均为原告仿造，该合同无效。2．被告按时交付购房首付款及按月偿还银行贷款至2020年3月21日，但原告截止2021年4月1日仍未向被告交付房屋，也未通知被告验收。原告的逾期交房行为违约程度远高于被告，双方之间实际履行的买卖关系应依法解除，解除后被告不负还款义务。3．原告逾期交房行为构成根本违约，该行为导致双方实际履行的合同解除。4．原告主张的2万元律师费无合同及法律依据。5．被告实际履行的《商品房买卖合同》依法应予以解除。要求驳回原告的诉讼请求。张莹向本院提出反诉请求：1．依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》无效；2．解除原告、被告及第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》；3．判令反诉被告退还反诉原告购房款及代偿按揭房款1888043.67元及利息（2015年7月14日起至2020年3月21日以100万元为基数；2020年3月22日起至款项实际偿还之日以1888043.67元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4．反诉被告赔偿违约金17.5万元。事实和理由：反诉被告于2021年2月向荥阳市人民法院提起诉讼，主张被告与其签订了《商品房买卖合同》与事实严重不符，反诉被告所提交的《商品房买卖合同》系其单方伪造、张莹的签字及指纹均为反诉被告伪造，此合同为无效合同。故商品房担保贷款的合同目的无法实现，案涉《个人房产抵押贷款合同》应依法予以解除。故提起反诉，要求处理。河南元正置业有限公司对张莹的反诉辩称：1．被告向原告及第三人转账支付了部分购房款及偿还部分银行贷款的事实，证明张莹完全认可《商品房买卖合同》权利及义务后，与第三人自愿签订并履行借款担保合同及商品房买卖合同。2．被告称其于2015年7月14日向原告支付首付款100万元并非被告的自有资金，其实际未交纳，其未持有首付款发票原件的事实，该票据原件由原告持有。原告为解决其与张晓之间的工程款支付问题，将案涉商品房抵账给张晓，张晓又将该房卖给张莹。张莹无资金购买。2015年7月14日，原告为向张晓支付工程款，委托马琳琳向张莹出借100万元，张莹又将该100万元作为首付款支付给原告。在房屋办理按揭贷款后，原告收到银行放款后又支付给张晓工程款。3．被告偿还贷款资金困难，自2017年7月至2020年1月，原告委托员工张利、马琳琳、张红磊和马雪青向被告银行账户出借资金共计536300元，用于张莹偿还贷款。4．被告逾期还款，导致2020年6-8月，第三人扣除原告保证金共计2993330.19元，代被告偿还了全部银行贷款。要求驳回被告对其的反诉请求。交通银行股份有限公司河南省分行对张莹的反诉述称：张莹与原告签订的《商品房买卖合同》不具备法律规定的任何无效情形，如张莹认为合同系伪造，可申请鉴定；若合同确非张莹本人所签，但个人房产贷款合同确系张莹所签，张莹以其行为对该商品房买卖合同进行确认。三方所签《个人房产抵押贷款合同》合法有效，系三方真实意思表示，不具备法律规定的法定解除条件，也不符合三方约定的解除条件，张莹的其他反诉请求与第三人无关，请求依法裁决。本院经审理认定事实如下：2015年6月8日，河南元正置业有限公司与张莹签订编号为XY150××××9451的《商品房买卖合同》一份，约定张莹购买原告开发的位于荥阳市豫龙镇××（郑西××高速与郑上路交汇处东北侧）元A20幢1单元1-4层106号复式住宅房一套，建筑层地上4层，地下1层，建筑面积共347.62平方米，单价12945.17元/㎡，总金额450万元。于2015年6月8日付总房款30%，为135万元，剩余房款315万元采用银行按揭贷款方式。被告逾期付款超过60日后，原告有权解除合同，被告按累计应付款的0.5%支付违约金。原告应在2016年9月30日前将该商品房取得房地产开发项目交付使用备案证明文件并符合本合同约定的商品房交付被告使用。逾期交房超过60日，被告有权解除合同，原告应自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按被告累计已付款的0.5%支付违约金。约定的首付款135万元，原、被告协商一致，于2015年7月14日以原告欠案外人张晓（张莹之兄）的工程款100万元抵付。2015年9月2日原、被告及第三人签订《个人房产抵押贷款合同》，约定张莹为购买案涉房产向第三人借款315万元，贷款期限自2015年9月2日至2045年9月2日，日利率=年利率/360，本息按期支付，还款日为放款日的对应日，若当月无对应日期则为当月最后一天。原告为其提供阶段性连带责任担保。2015年9月10日第三人向被告放款315万元。自2015年10月始至2020年2月，被告共偿还第三人贷款888027.75元，其中贷款本金226937.5元，利息661090.25元。因被告逾期还款，原告分别于2020年6月18日向第三人代偿16712.2元；于2020年8月3日向第三人代偿2976291.57元，上述款项共计2993003.77元，其中借款本金共计2923062.5元，利息、罚息及复利共计69941.27元。另查明，自2017年7月至2020年1月，原告每月均向被告转款17300元，共计536300元。被告至今未受领案涉房屋。本院认为：原、被告及第三人签订的《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效，各方当事人均应按合同履行义务。原告以被告逾期还款致其承担保证责任为由要求解除《商品房买卖合同》，被告亦以原告逾期交房为由要求解除《商品房买卖合同》，双方对解除合同意思表示一致，故本院确定解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。被告以案涉《商品房买卖合同》非其本人签字为由主张无效，因其已履行了部分合同义务，且以该合同为依据向第三人申请贷款，其行为足以表明其认可该商品房买卖合同的效力，其反诉请求要求确认合同无效，本院不予支持。合同解除，因合同取得的财产应予返还。原、被告双方均认可首付款100万元以工程款抵账支付，原告应予返还。被告自行偿还的银行贷款本金226937.5元，原告应予返还。原告为被告代偿款项中的利息、罚息及复利69941.27元被告应予返还。原告主张自2017年7月至2020年1月向被告转账536300元，用于帮被告偿还银行贷款，因每月转款数额17300元与被告每月应偿还的银行贷款本息16720.68元数额接近，被告亦无充分证据证明此款另有其他用途，对原告该主张，本院予以认定。原告转账的536300元被告应予返还。上述款项折抵，原告仍应返还被告购房款621396.23元【100万元（首付款）＋226937.5元（被告自行偿还的银行贷款本金）-69941.27元（原告垫付的利息、罚息及复利）-535600元（原告转款用于被告还贷）】。案涉《商品房买卖合同》已解除，被告应协助原告办理注销涉案房屋的预告登记及合同备案手续。案涉《个人房产抵押贷款合同》已因原告的代偿行为履行完毕，被告反诉要求解除该合同，本院不予支持；被告及第三人应协助原告办理注销案涉房屋抵押登记手续。因原、被告双方均存在违约情形，损失相抵，互不支付违约金。因此次诉讼，双方均聘请有律师，且双方对合同解除均有违约情形，原告要求被告支付律师费，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告河南元正置业有限公司与被告张莹于2015年6月8日签订的编号为XY15001999451的《商品房买卖合同》；二、被告张莹于本判决生效之日起三十日内协助原告河南元正置业有限公司办理注销荥阳市豫龙镇赵家庄村（郑西绕城高速与郑上路交汇处东北侧）元A20幢1单元1-4层106号房屋的预告登记手续；协助原告办理撤销编号为XY15001999451的《商品房买卖合同》的备案手续；三、被告张莹及第三人交通银行股份有限公司河南省分行于本判决生效之日起三十日内协助原告河南元正置业有限公司办理注销荥阳市豫龙镇赵家庄村（郑西绕城高速与郑上路交汇处东北侧）元A20幢1单元1-4层106号房屋的抵押登记手续；四、原告河南元正置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告张莹购房款621396.23元；五、驳回原告河南元正置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告张莹的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15450元，由原告河南元正置业有限公司负担；反诉费11652元，由被告张莹负担；诉前财产保全费5000元，由原告河南元正置业有限公司与被告张莹各自负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  高红丽二〇二一年四月三十日书记员  任一平