广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初4175号原告：吴建亮，男，汉族，住广东省广州市增城区委托诉讼代理人：蒋剑明，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区法定代表人：饶某1。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区法定代表人：游某1。上述两被告共同委托诉讼代理人：黄健仪，广东耀璟达律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：潘洁颜，广东耀璟达律师事务所律师。第三人：佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社，住所地：广东省佛山市南海区法定代表人：邵某1。原告吴建亮诉被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛公司）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司）、第三人佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社（以下简称奕东经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月10日立案，依法适用简易程序于同年3月23日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人蒋剑明，被告溢汇盛公司和三溢同利公司的共同委托诉讼代理人黄健仪到庭参加诉讼。第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告退还物业租赁使用费104113.61元；2.诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2014年5月22日，第三人奕东经济社与被告三溢同利公司签订《土地使用权租赁合同》，约定第三人将佛山市南海区桂城三山xx地块出租给被告三溢同利公司使用。2014年9月28日第三人与被告溢汇盛公司、被告三溢同利公司签订《补充协议》约定由被告溢汇盛公司享有和承担被告三溢同利公司《土地使用权租赁合同》项下权利义务。2017年4月1日，原告与被告溢汇盛公司签订《物业使用权转让合同》《经营管理服务协议》《补充协议》。《物业使用权转让合同》约定，租赁物业位于佛山市南海区××××××××××××××2×1×××××，建筑面积40平方米，合同租赁期加免租使用期至2049年5月21日，租赁期限内的全部租赁使用费为121872元，被告溢汇盛公司应于2018年8月31日前交付租赁物；《经营管理服务协议》约定，物业使用权转让期内的经营管理服务费182808元；《补充协议》约定，原告已付首期转让款及经营管理服务费154680元，剩余50%分60个月支付，每期支付2500元和手续费825元，即每月支付3325元。原告按约定支付了分期款44期合计146300元，包括已经支付首款转让款及经营管理服务费在内合计已支付了300980元。原告认为《物业使用权转让合同》约定的使用期限超过20年，超过部分无效，无效部分对应的租赁使用费102647.49元应退还原告。因房屋质量存在问题，被告至2018年10月24日才交付，其应退还逾期54天的租金1466.11元予原告。被告溢汇盛公司是被告三溢同利公司的全资子公司，是被告三溢同利公司的项目公司，两被告应对《物业使用权转让合同》《经营管理服务协议》《补充协议》的义务承担连带责任。第三人是涉案物业的业主，与案件有重要关联，应作为第三人参与诉讼。被告溢汇盛公司、三溢同利公司共同辩称，涉案物业所在的土地位于佛山市南海区桂城三山xx地块。该土地登记权利人为奕东经济社。溢汇盛公司与原告所签订的《物业使用权转让合同》《经营管理服务协议》《补充协议》没有违反法律法规的效力性强制性规定，依法不存在无效的法定情形。涉案物业性质、权属情况、租赁期限、租金使用费等均在项目现场公示，且在合同亦有明确约定，根据《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》关于农村集体建设用地与国有建设用地“同等入市、同权同价”的规定，涉案合同不存在无效问题。涉案合同及其履行过程中不存在法定和约定的可以变更合同、解除合同的情形，该租赁合同是原被告双方自愿平等基础上签订，是双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行。《经营管理服务协议》同样合法有效，其约定的经营管理服务费与《物业使用权转让合同》约定的使用费相加的总金额是构成原告取得涉案物业使用期限内的使用权的总对价，两者是主从合同关系。溢汇盛公司已经按照涉案《物业使用权转让合同》约定的交付标准向原告交付了涉案物业，原告对此确认并已经接收，并且，针对涉案物业的逾期交付期间违约金一事，原被告双方已经进行结算并处理完毕，故原告无权要求退还已支付的租赁使用费，更不得要求两被告对此承担连带清偿责任。原告要求两被告承担共同连带责任，没有任何法律和事实依据。综上所述，涉案物业产权来源清晰、行政审批手续完备，且已具备交付出租物的条件；而被告出租权力明确、已履行公示告知义务，且没有证据证明被告存在欺诈、诱导、隐瞒的行为；原告在清楚涉案物业权属的情况下，才与被告签订相关租赁合同，应依据诚信原则继续履行合同。因此请求驳回原告的所有诉讼请求。第三人奕东经济社未陈述意见。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。对当事人有提交原件核对或虽为复印件但对方当事人对真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉案物业所在的溢东广场已取得建设工程规划许可证，并已办理竣工验收备案。2017年4月1日，原告（乙方）与被告溢汇盛公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定乙方受让甲方涉案物业使用权；乙方在签订本合同之前已清楚本项目宗地为集体商业用地，项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的物业使用权，并非所有权，且已知悉该物业属于在建工程；该物业使用权转让期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照本合同约定履行的前提下，上述期限届满后，甲方同意该物业免转让费赠送给乙方使用至2049年5月21日。赠送期间，乙方仍应自行承担该物业管理费、水、电费等能源费，同时关于物业的使用权仍应按照本协议约定执行，乙方应在免费赠送期届满前5日内将该物业交还给甲方。涉案物业使用权期限内的使用费为121872元；甲方应当在2018年8月31日前将涉案物业交付乙方使用，乙方未在甲方通知期限内接收物业，视为甲方已于合同约定或通知接收期限届满之日将该物业交付给乙方。2017年4月1日，原告（乙方）与被告溢汇盛公司（甲方）签订《经营管理服务协议》，约定乙方通过受让取得了涉案物业的物业使用权；乙方同意支付该物业的经营管理费182808元；本协议所约定的经营管理服务费并不等同于物业管理服务，乙方仍需与物业管理公司签署《物业管理服务协议》并履行相关约定；本协议为《物业使用权转让合同》的从合同。2017年4月1日，原告（乙方）与被告溢汇盛公司签订《补充协议》，约定首期转让款及经营管理服务费合计154680元于签订《物业使用权转让合同》《经营管理服务协议》当日付清。剩余50%转让款及经营管理服务费分60个月/期支付，每月支付2500元，每期手续费825元。2018年10月24日，原告签署《收楼声明及确认书》，确认涉案物业符合租赁合同约定的交付标准，无质量瑕疵，同意按照现状接收该物业。同日，原告签署《确认函》，确认同意被告溢汇盛公司就延期交付涉案物业提出的违约金处理办法，自愿选择按物业已付款项金额的万分之一/天计算，截至2018年10月19日，应收违约金的金额为1060元。原告同意以上处理结果，并不以任何理由或方式向被告溢汇盛公司提出其他处理要求。另手写注明“确认收到现金1060元”。另查明，被告溢汇盛公司为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），其唯一股东为被告三溢同利公司。诉讼中，原、被告确认原告已支付首期转让款及经营管理服务费合计154680元，分期款110000元（44期，每期2500元），合计264680元，并支付分期付款手续费共计36300元（44期，每期825元）。本院认为，原告与被告溢汇盛公司签订的《物业使用权转让合同》约定原告一次性支付一定对价、被告溢汇盛公司交付合同项下物业予原告使用一定期限，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。涉案《物业使用权转让合同》约定的租赁期限为20年，从约定交付物业之日（2018年8月31日）起计算，同时约定在原告按照合同约定履行的情况下，赠送原告免租赁使用费使用至2049年5月21日。由此可知，原告支付一定的对价实际获得涉案物业的使用期限应从合同约定交付物业之日起计算至2049年5月21日，已超出法律规定的二十年租赁期限限制，超出二十年租赁期限部分的约定内容依法应属无效约定，其他有关租赁的约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因《物业使用权转让合同》《经营管理服务协议》所约定的304680元（121872元+182808元）构成原告在2018年8月31日至2049年5月21日期间（共计11222天）使用涉案物业的对价。现上述《物业使用权转让合同》关于2038年8月31日至2049年5月21日期间的租赁约定为无效约定，基于《物业使用权转让合同》《经营管理服务协议》间的主从关系，被告溢汇盛公司因此取得的相应对价款项应当返还予原告。经核算，原告在2018年8月31日至2038年8月30日期间（共计7305天）使用涉案物业的对价为198332.5元（304680元×7305÷11222），而原告已支付租赁物使用对价款264680元，故被告溢汇盛公司应当返还66347.5元（264680元-198332.5元）予原告。根据涉案《补充协议》的约定，除首期转让款和经营管理费外，原告分期支付剩余款项时应当按月支付分期付款手续费，对于合同有效部分，该手续费属于原告采取分期付款支付方式的对价。对于合同无效部分，因本院已认定涉案《物业使用权转让合同》超过20年部分无效并核定原告溢汇盛公司返还66347.5元，而根据查明事实，原告系以分期付款方式支付该费用，故可认定原告多支付了27期[66347.5元÷2500≈26.54，取整为27]分期付款手续费共22275元（825元×27），被告溢汇盛公司应当退还该部分分期付款手续费予原告。原告诉请的被告溢汇盛公司应退还的费用超出以上核定数额的部分，本院不予支持。原告与被告溢汇盛公司在涉案《确认函》中已就后者逾期交付涉案物业的违约责任处理问题达成一致，即截止2018年10月19日支付违约金1060元，原告在《确认函》上签字“确认收到现金”，即双方已对该问题进行处理，原告在本案中基于同样的违约事实主张被告溢汇盛公司向其退还逾期交付期间的使用费，缺乏理据，本院不予支持。涉案房屋于2018年10月24日才交付，则按《确认函》确定的标准，溢汇盛公司还应向原告支付2018年10月20日至23日逾期交付的费用105.87元（264680元×万分之一/天×4天）。被告溢汇盛公司在本案中未能提供证据其向原告已支付前述款项，为了避免诉累，本院对原告诉请支付该105.87元予以支持；对原告诉请其他部分，不予支持。即，包含以上应退还的租赁物使用对价、分期付款手续费以及逾期交付费用，被告溢汇盛公司应向原告返还的款项合计88728.37元（66347.5元+22275元+105.87元）。至于被告三溢同利公司在本案的责任承担问题，经审查，被告三溢同利公司作为被告溢汇盛公司的唯一股东，未能举证证明其财产独立于被告溢汇盛公司的财产，其应当对被告溢汇盛公司的本案债务承担连带责任。第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国公司法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项88728.37元予原告吴建亮；二、被告佛山市三溢同利置业投资有限公司对被告佛山市溢汇盛投资有限公司上述第一项确定的债务承担连带清偿责任;三、驳回原告吴建亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1191.14元（原告已预交），由原告吴建亮负担176.02元，由被告佛山市溢汇盛投资有限公司、佛山市三溢同利置业投资有限公司负担1015.12元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的1015.12元受理费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何尔冕二〇二一年四月十九日书记员  成海欣