辽宁省锦州市凌河区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0703执异15号案外人：徐聪，女，1995年3月10日出生，汉族，会计，住辽宁省锦州市凌河区。委托代理人：王娜、黄欣，辽宁新阳律师事务所律师。申请执行人：杨铁军，男，1968年12月26日生，汉族，住锦州市凌河区。委托代理人：杨建中，辽宁华峰律师事务所律师。被执行人：施政伟，男，1975年1月20日生，汉族，住锦州市太和区。被执行人：曹立新，女，1966年10月5日生，汉族，住锦州市古塔区。本院在执行申请执行人杨铁军与被执行人施政伟、曹立新民间借贷纠纷一案中，案外人徐聪于2021年4月7日对本院查封登记在被执行人施政伟名下的坐落于锦州市古塔区敬业东里78-100号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2021年4月14日举行了听证。案外人徐聪及其委托代理人王娜、黄欣，被执行人施政伟参加了听证，申请执行人杨铁军、被执行人曹立新经本院合法传唤未参加听证，现已审查终结。案外人徐聪称，请求法院：1.依法撤销(2021)辽0703财保3号民事裁定书、(2021)辽0703执保21号执行裁定书。2.裁定不予执行并解除对锦州市××区敬业东里××号房屋的查封。事实与理由：徐茂峰系徐聪父亲，案涉房屋是徐茂峰为女儿徐聪购买。在该案涉房屋购买前，徐茂峰曾购买施政伟名下1处房屋并办理更名过户。故对于该房徐茂峰因价格合适，基于信任，与施政伟达成购房合意。因该房有抵押，经打听徐茂峰找到辽宁正鑫资产有限公司，沟通购买房屋事宜，该公司称现在交房款，走个拍卖流程20多天即可解封、办理过户，故三方协商后，徐茂峰于2020年1月15日汇给正鑫资产公司62.5万元房款，支付施政伟现金5000元，施政伟出具收条。但交付房款后，正鑫公司未按上述承诺更名过户。徐茂峰询问为何不能过户，其称春节后一定能办好。徐茂峰怕有差错，决定签订书面买卖合同。2020年2月15日，案外人徐聪作为买方与施政伟、马颖（双方为夫妻）签订书面房屋买卖合同，约定房屋总价款为85.4万元，因该房解除抵押及过户所产生的一切税费由卖方负担。本合同签订之日，买方向卖方支付人民币62万元，作为购房定金和卖方解除该房银行抵押费用（定金2万元），剩余房款于产权交割完毕当事人结清。因案涉房屋由罗立党承租，施政伟、马颖告知租期2020年5月15日届满，故案外人徐聪母亲魏俊梅与罗立党签订租房协议，约定租期自2020年5月25日起至2021年5月15日，租金每年40000元，押金2000元，魏俊梅出具收条，案涉房屋由罗立党承租使用。2020年8月21日，施政伟、马颖找到徐茂峰称母亲生病，急需用钱。徐茂峰再次支付现金5万元，至此，异议人已支付房款68万元。此后，正鑫公司拖延说不能走拍卖程序，直至2020年11月，异议人才根据正鑫公司指示与北京正鑫瀚海国际拍卖有限公司签订竞买协议书。2020年11月26日，签署拍卖成交确认书，取得了案涉房屋。之后，一直催办更名过户事宜。为准备更名过户材料，异议人根据不动产登记中心要求向锦州市自然资源局申请租赁案涉房屋国有土地使用权并获得批复。根据该批复，异议人与锦州市自然资源局古塔分局签订了《国有建设用地使用权租赁合同》，按照约定支付了租金。材料齐全后，异议人与施政伟、马颖到不动产登记中心办理过户，签订转让合同，工作人员告知房屋在当日1个小时前被法院查封，无法过户。根据法律规定，在申请执行人杨铁军申请查封案涉房屋时前，异议人徐聪与被执行人施政伟、马颖夫妻已经签订《门市房买卖合同》《锦州市不动产转让合同》，与北京正鑫瀚海国际拍卖有限公司签署了《拍卖成交确认书》，与锦州市自然资源管理局古塔分局签订了《国有建设用地使用权租赁合同》。异议人徐聪已经支付68万元房款。案涉房屋交由异议人使用并实际控制该房屋，于2020年5月15日与案外人罗立党签订了《租赁协议书》，在查封前一直由其承租使用。案涉房屋未能及时更名过户，异议人没有过错。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条规定，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。同时异议人徐聪同意将剩余房款17.4万元交至法院保管，作为本案按照人民法院要求交付剩余房款的保证。综上，为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，提出异议，请求人民法院支持案外人的异议申请。申请执行人杨铁军未参加听证，但提供书面意见称，案外人的异议请求没有事实和法律依据。一是案外人提交了2020年2月15日签订的房屋买卖合同，且不论合同真假，签该合同时，施政伟已经欠杨铁军钱，私下处理财产有逃避债务嫌疑；二是从该房屋买卖合同内容看，约定了交全额房款后，房屋才交付给案外人使用，房款没有交全，一直到法院查封，案外人没有实际占有房屋；三是房屋所有权人应以登记簿确认的为准，法院查封时案涉房屋仍在施政伟名下，未发生转移；四是徐茂峰汇出的房款，收款人是吴慧智，不是正鑫公司，而且在购买该房前，施政伟和徐茂峰有过其他房屋交易，该笔款是哪个债务无从证明。正鑫公司拍卖合同显示房屋价款是45万元，案外人陈述给正鑫公司汇款62.5万元，存在矛盾；五是徐茂峰在买该房时已明知该房有抵押，理应清楚房屋完成权属变更是需要过程的，这么长时间内没有完成产权变更，其存在很大过错，综上，应驳回案外人的异议。被执行人施政伟称，同意异议人的请求，但是房屋买卖的总房款金额不对，应为91万。被执行人曹立新未陈述意见。经本院审查，原告杨铁军与被告施政伟、曹立新民间借贷纠纷一案，本院于2021年1月13日作出（2021）辽0703财保3号民事裁定书，裁定查封施政伟、马颖名下的位于古塔区敬业东里××号建筑面积131.51平方米房屋中施政伟所有的价值35万元部分。案件申请费2270元由申请人预交。依据该裁定,本院以（2021）辽0703执保21号执行裁定书，于2021年1月14日查封了该房屋。又查明，案外人徐聪之父徐茂峰为其女徐聪购房，与被执行人施政伟达成购买坐落于锦州市××区敬业东里××号建筑面积为131.51平方米的门市房的合意。2020年2月15日，案外人徐聪与被执行人施政伟及其妻马颖签订门市房买卖合同，约定购买被执行人施政伟及其妻马颖所有的坐落于锦州市××区敬业东里××号建筑面积为131.51平方米的门市房，房屋总价款89万元，实际应付总价款85.4万元。因案涉房屋有银行抵押，且被执行人施政伟未能按期偿还，该不良资产被银行交由辽宁正鑫资产管理有限公司处理。徐茂峰于2020年1月15日向辽宁正鑫资产管理有限公司支付房款合计62.5万元、向施政伟支付房款5000元，合计63万元，2020年8月21日，徐茂峰又代徐聪支付房款5万元，累计支付房款68万元，未付房款17.4万元。该房在签订买卖合同时由承租人罗立党承租，2020年5月15日，案外人徐聪之母魏俊梅与罗立党签订租房协议书，约定租期从2020年5月15日至2021年5月15日，租期1年，租金每年4万元，罗立党当日缴纳了租金。2020年11月，案外人徐聪与北京正鑫瀚海国际拍卖有限公司签订《竞买协议书》，2020年11月26日，签署了案涉房屋《拍卖成交确认书》。2021年1月11日，案外人徐聪与锦州市自然资源局古塔分局签订了国有建设用地使用权租赁合同，通过租赁方式变更案涉房屋的宗地用途为“商服用地”。后于2021年1月14日与被执行人施政伟夫妻到锦州市不动产登记中心办理产权过户时得知案涉房屋被法院查封，故向本院提起执行异议。在执行异议审查期间，案外人徐聪将剩余房款17.4万元存入其名下中国邮政储蓄银行62×××02银行卡中，用于日后交付执行。本院认为，本案系诉讼期间,本院根据财产保全申请人的申请,对财产保全被申请人名下的财产实施查封措施,案外人主张案涉房屋由其购买属其所有,据此提出解除查封、排除执行的请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定,本案应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本院查明的事实：一、案外人徐聪与被执行人施政伟、马颖于2020年2月15日签订《房屋买卖合同》，该合同系协议双方的真实意思表示,没有违反法律及行政法规的强制性规定,属于合法有效合同，且签订时间早于本院2021年1月14日对涉案房屋的保全查封时间。因此,案外人徐聪和被执行人施政伟在本院查封之前已签订涉及上述案涉房屋的合法有效的书面买卖合同。二、案外人徐聪购买房屋后，于2020年5月15日，由其母魏俊梅与案涉房屋的原承租人罗立党签订了房屋租赁合同，继续由其承租使用，能够证明案外人早于本院查封前即已对上述涉案房屋占有使用。三、案外人徐聪之父徐茂峰分别于2020年1月15日支付房款63万元、2020年8月31日支付房款5万元，剩余房款17.4万元案外人徐聪在本案听证过程中承诺将按照本院要求交付，并单独存于案外人徐聪名下银行卡中。四是房屋买卖合同签订后，为办理房屋更名过户手续，案外人徐聪进行了参与房屋竞拍、为案涉房屋国有土地使用权办理租赁手续、到不动产登记中心签订转让合同等房屋更名过户手续事宜，现在因查封导致不动产未能办理更名过户，亦非案外人自身原因导致。综合上述情况，符合案外人申请排除执行之条件，案外人徐聪申请排除本院对上述涉案房屋保全查封的异议主张,本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,裁定如下:中止对登记在施政伟、马颖名下的坐落于锦州市古塔区敬业东里78-100号房屋查封的执行。案外人、当事人对该裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 郭 巍人民陪审员 朴 钱人民陪审员 白桂琴二〇二一年四月十九日书 记 员 高 原