四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终896号 上诉人（原审被告）：四川省阆中市天天美容美发有限公司，住所地阆中市公园路5号，统一社会信用代码91511381567625052E。 法定代表人：陈致宏，该公司经理。 委托诉讼代理人：李太君，阆中市沙溪法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）:中山市世光创建资产经营管理有限公司，住所地中山市三乡镇大布城桂公路东68号畔山花园1幢601卡107室，统一社会信用代码91442000MA4UQKHL8A。 法定代表人：吴章锦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑文浩，广东邦仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：单继新，广东邦仁律师事务所律师。 原审第三人：陈致宏，男，1972年7月28日出生，汉族，住四川省苍溪县。 上诉人四川省阆中市天天美容美发有限公司（以下简称天天美发）因与被上诉人中山市世光创建资产经营管理有限公司（以下简称世光公司）、原审第三人陈致宏返还财产纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院(2020)川1381民初2970号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 天天美发上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或改判确认上诉人与邓光信2013年3月15日签订的《房屋租赁合同》有效，且应由被上诉人履行至2033年5月15日，租金按年租金33万元支付。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。 事实及理由：一、一审判决漏列当事人，依法应当发回重审。涉案房屋系原所有权人邓光信与本案第三人陈致宏签订，租赁房屋签订的背景、前提、履行期限、租金变更等基本事实均需邓光信与第三人陈致宏进行陈述查证，以利于案件事实的认定和实体处理。邓光信应当追加为本案第三人。 二、一审认为上诉人与邓光信签订的《房屋租赁合同》，未经被上诉人追认而对被上诉人不发生法律效力，错误。首先，上诉人于2013年5月15日与邓光信签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不存在无效的情形，合同对双方具有约束力。被上诉人通过以物抵债的方式取得涉案房产时间为2019年12月31日，显然是在上诉人与邓光信签订租赁合同之后，且又是上诉人与邓光信签订的租赁合同履行期内。根据《合同法》第229条的规定，被上诉人应受上诉人与邓光信签订的租赁合同的约束，继续履行至2033年5月15日。其次，被上诉人在取得涉案房产所有权之前，对涉案房屋已出租和租赁期限至2033年5月15日的事实是明知的，因为在中山市第一人民法院在对涉案房产执行过程中，曾要求上诉人提交了租赁合同及邓光信的承诺(租金变更)，上诉人如实向法院提供了相关依据。法院在最终执行时，肯定是告知了被上诉人房屋的状况，被上诉人应当也是对房屋状况进行全面了解的情况下才接受的以物抵债。 三、涉案房产2400多平方米，共一至五层，上诉人租房后，巨额投资进行了装修打造，用工100余人。当初与邓光信本人签订租赁合同将租期约定为20年的目的就是不让投资白费。如果按照一审判决，合同不继续履行，势必给上诉人造成巨大的经济损失，而且面临百余用工的就业问题和劳动合同不能履行的一系列后果问题。 世光公司辩称：一、本案无需追加邓光信作为第三人参与本案审理。1.本案涉及的租赁合同的合同相对方是陈致宏，实际占用人是天天美容美发有限公司，陈致宏也陈述，其并非真实承租人，涉案房产系上诉人天天容美发有限公司承租。2.被上诉人在原审被告提交新的租赁合同后，并未对第二份租赁合同的背景、前提等提出质疑，这些并非是原审审查的重点。本案的争议焦点在第二份租赁合同是否对被上诉人发生法律效力，邓光信是否被列为第三人并不影响本案争议焦点的认定。 二、原审认定的事实及法律适用正确。1.第二份租赁合同虽然订立于2013年3月15日，但约定履行起始时间为2020年5月15日，而此时该房产的出租人已经变更为被上诉人，被上诉人自2019年12月31日已取得所有权人身份后便享有对该房产的处置权，上诉人在明知该房产经过拍卖以及所有权人发生变更，且与邓光信也并未履行该合同的情况下，应当及时与上诉人另行签订租赁合同等方式救济。在该合同未经追认前，该合同对被上诉人不发生法律效力。2.本案中争议焦点的租赁合同于2013年签订，到达生效日期2020年5月15日后，因已变更所有权人，所有权人拒绝追认，导致该合同对被上诉人不发生法律效力，被上诉人拒绝追认合同时上诉人已经丧失对涉案房产享有的任何权利。若造成了上诉人的损失，上诉人正确做法是应当起诉邓光信追究其违约责任。3.被上诉人是否早已明知被上诉人存在争议焦点的租赁合同不影响本案事实认定及法律的适用。被上诉人知道或应当知道涉案房产存在争议焦点的租赁合同并不等于认可该合同对被上诉人具有法律效力，被上诉人认为其对被上诉人不发生法律效力，故才提起一审诉讼。 世光公司向一审法院起诉请求：1.判令天天美发立即搬离位于四川省阆中市××路××号的房产；2.判令天天美发支付占用物业期间的占用费（计算标准：按每天4109元的标准，从2020年5月15日起计算至实际搬离之日止）；3.判令天天美发立即到相关部门办理公司住址迁出手续；4.天天美发承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2019年，广东省中山市第一人民法院（以下简称中山第一法院）在执行申请执行人世光公司（本案原告）与被执行人中山市大涌镇蜀美轩木器加工厂、任秀莲、邓光信、王玉兰、邓双全、张小玲金融借款合同纠纷一案中，因被执行人未履行义务，中山第一法院依法查封并在淘宝网公开拍卖被执行人邓光信、王玉兰共同所有的位于四川省阆中市××路××号房产，因两次拍卖流拍，该房产最后以9751840元的价格变卖给世光公司，同时世光公司还垫付了该案的执行费和评估费。2019年11月18日，中山第一法院制作（2017）粤2071执7670号之九执行裁定书，裁定：将位于四川省阆中市××路××号××幢××楼的房地产［不动产权证号：××；原权证号：××］作价9751840元交付申请执行人世光公司抵债，扣减申请执行人垫付的执行费76160元及评估费26880元，实际抵偿金额为9648800元；上述财产的所有权自本裁定书送达申请执行人时转移；申请执行人世光公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续，过户税费由世光公司承担。2019年12月31日，世光公司持上述裁定书办理涉案房产的不动产权证书，权利人为世光公司，不动产权证号为：川（2019）阆中市不动产权第0××1号。后世光公司联系天天美发要求办理涉案房产，并于2020年5月6日使用特快专递给第三人陈致宏邮寄《律师函》，律师函的主要内容为：世光公司已于2019年12月31日取得涉案房产的所有权；天天美发与涉案房产原业主邓光信之间的房产租赁合同将于2020年5月15日期满，世光公司将在期满后收回涉案房产，请天天美发在2020年5月25日前搬离涉案房产（固有装修设施不得拆除），天天美发收到该律师函后一直未搬离。 同时查明，2010年3月15日，案外人王永茂、张小斌（出租方、甲方）与陈致宏（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方拟将位于阆中市公园路5号原公园宾馆出租给乙方经营使用，面积2487.72平方米，共5层；租赁期间为10年，自2010年3月15日至2020年5月15日止；协议签订之日至2010年5月15日为乙方的装修期间，装修期间不支付租金，租赁期限从2010年5月15日起算；双方约定前五年租金为40万元/年，后五年租金为50万元/年；租赁期满，若乙方要续租，应提前一年告知甲方，并与甲方重新签订租赁合同，同时租赁期满在同等条件下乙方享有优先续租权；租赁期满乙方不再续租时，除能够拆除的动产由乙方拆除外，其余装饰装修归甲方所有，乙方不要求甲方作补偿。甲方的委托代理人李敏也在该租赁合同上签名。2013年，因李敏、张小斌欲将涉案房产出售给邓光信，三方于2013年3月2日签订《协议》，约定：张小斌、李敏将出租给陈致宏的涉案房产出售给邓光信，办理房产产权过户手续后陈致宏与邓光信按张小斌、李敏与陈致宏原签订的租赁合同继续履行至原合同租期届满，期满可重新签订租赁协议；在房产未过户至邓光信名下之前，原合同约定的租金按原支付方式支付给甲方，邓光信取得产权后，陈致宏将房产租金从2013年5月15日起按原合同的支付方式支付给邓光信。 诉讼中，天天美发提出涉案房产的租赁期限在2013年就与房主邓光信进行变更，并举示下列证据：1.2013年3月15日，邓光信（甲方）与陈致宏（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将以买卖方式取得的位于阆中市公园路5号（原公园宾馆）面积2487.72平方米共五楼的房产出租给乙方使用，租赁期限至2020年5月15日届满，现甲方欲将房产在2020年租期届满后继续出租给乙方使用13年，自2020年5月15日至2033年5月15日止；房产租金为1199999元/年，第一年租金在2020年5月15日一次性付清......2.2017年5月29日，邓光信出具的收条一份，载明当日邓光信收到天天美发2018年5月6日至2020年5月5日两年的租金现金100万元；3.2017年5月29日，邓光信出具的承诺书一份，载明邓光信因资金困难想提前收取涉案房产的房租，鉴于陈致宏对邓光信支持较大，并根据阆中租赁市场行情，邓光信承诺从2020年5月15日号到2033年5月15日合同期满，陈致宏每年按人民币33万元交纳房租，绝不反悔。世光公司对天天美发上述证据中租赁合同和承诺书的三性不认可，认为：该租赁合同不发生法律效力。合同生效的时间为2020年5月15日，而此时邓光信已经不是房产所有权人，世光公司作为现在的房产所有权人不认可该合同；该合同与前一份租赁合同是不同的债权债务关系，原租赁合同在2020年5月15日终止权利义务；邓光信与天天美发及陈致宏存在恶意串通，损害他人利益的行为，理由为邓光信承诺将租金从合同约定的1,199,999元大幅下降至33万元，此时邓光信存在资金困难，这明显不公平，而承诺降房租发生在房产被法院查封之后，陈致宏和邓光信应当知道涉案房产有可能会被法院拍卖；邓光信作为债务人在法院查封涉案房产后降低租金，是对物业设定权利负担并且有碍执行，该行为不得对抗债权人。 另查明，2014年9月17日，涉案房产办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司中山分行，被担保主债权数额为2985.26万元；该抵押权于2019年12月12日解除。2016年4月18日，涉案房产被广东省中山市第一人民法院查封，该查封于2019年4月16日解除。2017年1月16日，涉案房产被广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院轮候查封，该查封于2019年12月30日解除。2018年3月，广东省中山市第一人民法院工作人员到涉案房产所在地四川省阆中市××路××号粘贴拍卖公告并通知承租人拍卖事宜。2019年6月涉案房产在淘宝平台公开拍卖，经过两次拍卖均流拍，后广东省中山市第一人民法院对该房产进行变卖，世光公司在变卖时购买了该房产。 还查明，天天美发至今未向邓光信支付2020年5月15日之后的房产租赁费，经联系邓光信无果。 一审法院认为，本案的争议焦点为天天美发法定代表人陈致宏与涉案房产原所有权人邓光信签订的房产租赁合同的效力问题。该合同订立于2013年3月15日，合同约定的履行起始日期应为2020年5月15日，而此时该房产的出租人已变更为世光公司，世光公司自2019年12月31日取得所有权人身份后便享有对该房产的处置权，天天美发在明知该房产经过拍卖以及所有权人发生变更，且其与邓光信也并未履行该合同的情况下，根据普通民众的一般认知，天天美发在原合同履行期满后应当及时与世光公司另行签订租赁合同或请求世光公司追认该合同，在该合同未经追认前，该合同不发生法律效力，事实上该合同因世光公司拒绝追认，而不发生法律效力，天天美发继续占用涉案房屋缺乏事实和法律依据，且侵害世光公司行使物权。因此，一审法院支持世光公司请求天天美发搬离房屋并支付占用期间占用费的诉讼请求。关于房产占用费的数额。世光公司主张按照年租金150万元的标准计算占用费不当，一审法院酌情按照2020年5月15日之前一年的租赁费50万元的标准支付占用费，折算后每日的占用费为1370元，从2020年5月16日起计算至付清之日止。世光公司请求判令天天美发立即到相关部门办理公司住址迁出手续，因世光公司不享有该项请求的实体权利，不具有可诉性，当事人不履行时无法强制其履行，一审法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，判决：一、四川省阆中市天天美容美发有限公司于本判决生效后三十日内腾空租赁房产并退还给中山市世光创建资产经营管理有限公司；二、四川省阆中市天天美容美发有限公司于本判决生效后十五日内向中山市世光创建资产经营管理有限公司支付房产使用费（从2020年5月16日起按照1370元/日的标准，支付至四川省阆中市天天美容美发有限公司退还房产之日止）；三、驳回中山市世光创建资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1588元（已减半），由四川省阆中市天天美容美发有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉、辩意见，本案二审争议焦点为陈致宏与邓光信于2013年3月15日签订的房产租赁合同的效力问题。天天美发、世光公司对该合同的真实性和合法性均未提出异议，本院予以确认。经查该合同第一、二、三条约定：乙方（陈致宏）与原房主签订的租赁合同在原租期内对甲方（邓光信）继续有效；原租赁合同期限届满后，甲方继续将房屋出租给乙方期限为13年，自2020年5月15日止；双方约定房屋租金为1199999元/年。2019年12月31日，世光公司取得涉案房产的所有权，而涉案房产还处于出租状态，所有权变动发生在租赁合同期限内。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，陈致宏与邓光信签订的房产租赁合同不因所有权变动发生而受影响，世光公司仍应继续按合同履行。世光公司在原房产租赁合同未解除变更的情况下要求天天美发立即搬离租赁房，其诉讼请求不应得到支持。一审以该合同因世光公司拒绝追认，而不发生法律效力，天天美发继续占用涉案房屋缺乏事实和法律依据，判决天天美发搬离房屋适用法律不当，本院予以纠正。 一审认定事实清楚，适用法律失当。天天美发的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下： 一、撤销四川省阆中市人民法院(2020)川1381民初2970号民事判决； 二、驳回中山市世光创建资产经营管理有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费1588元，二审案件受理费3176元，均由中山市世光创建资产经营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二一年四月二日 书记员 张 媛