山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终4221号 上诉人（原审原告）：青岛安恒泰建设工程有限公司。住所地：山东省青岛市黄岛区，统一社会信用代码：91xxX6。 法定代表人：何玉祥，总经理。 委托诉讼代理人：王玺森，山东金口律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄岛区薛家岛街道南营社区股份经济合作社。住所地：山东省青岛市黄岛区，统一社会信用代码：55xx7W。 法定代表人：刘建玉，主任。 委托诉讼代理人：冯凯，山东恒信通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈咲，山东恒信通律师事务所律师。 上诉人青岛安恒泰建设工程有限公司（以下简称安恒泰公司）因与被上诉人黄岛区薛家岛街道南营社区股份经济合作社（以下简称南营社区合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初15501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人安恒泰公司上诉请求：一、请求依法撤销青岛市黄岛区人民法院作出（2020）鲁0211民初15501号民事判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费被上诉人南营社区合作社承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人未提交疫情影响上诉人经营收益导致合同目的不能实现的证据，无任何法律及事实依据。2020年2、3、4月份，因“新冠疫情”南营社区封闭商业楼（该事实为众所周知的事实，对于该证据依法属于《中华人民共和国民事诉讼法》中免于举证的情形），复加疫情持续影响和经济剧烈下滑等原因，上诉人多次呼吁被上诉人响应国家号召协商免租、降租事宜，被上诉人南营社区合作社不顾现实情况置若罔闻。现考虑上诉人及次承租人面临的现实情况如下：（1）被上诉人于2018年5月份对商业网点重新招标，因上诉人对本地区、本街道范围内的店铺经营以及淡旺季经营行情了解不深，所以上诉人以每平方米2.55元的价格中标，价格高居榜首；中标后，因部分网点公摊面积较大（8号网点无一楼二楼门面），上诉人租转价格远远低于中标价，为防止公司亏损，上诉人被迫将其他网点房以3.3元／平方米的价格转租给其他次承租人，使得每一位次承租人难以承受如此高昂的租金；（2）新标价公布后，房租成本较从前翻了好几倍，次承租人原已存在用工难等问题，现又不得以高工资成本留人、政府部门严格审查、环保要求高、原材料价格上涨支出成本大、“二吃一”的季节性经营模式（一年仅有两个月旺季，旺季利润要维持一年的经营支出）。进入淡季后，次承租人营业收入大幅下跌，入不敷出，长此以往网点店铺难以为继；（3）被上诉人曾承诺为提高客流量，将承办海鲜美食一条街项目，现不仅该项目未能实现，并且各家网点门前不再允许摆放餐桌，导致商户苦于无人流量、无客源，无法承担现高额房租；且上诉人将其承租的网点房转租后，次承租人均因房租价格过高、疫情期间房租未能予以减免而无法缴纳租金而涉诉。上诉人认为，如《房屋租赁合同》继续履行，上诉人与次承租人之间、上诉人与被上诉人之间均会产生大量的诉讼案件，长此以往不仅会浪费大量司法资源，而且各方签订合同目的也不能被实现。因此，恳请贵院在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，发回重审或查清事实后依法改判。 被上诉人南营社区合作社辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人在疫情期间给被上诉人寄发的函件，目的并非解除合同。而是以疫情为借口，要求降低租金标准。但因双方合同价款系通过招投标程序确定，且价款变更未经被上诉人社区民主程序表决通过，其要求无法通过。在诉讼期间上诉人依然在向实际承租人收取租金，且收取租金后并未向被上诉人交付之前拖欠的房租。新冠疫情并未导致双方租赁合同无法继续履行，上诉人的上诉理由不能成立。2021年4月8日因上诉人长期拖欠租金，且以实际行动表示拒绝履行合同（起诉要求解除合同，并在一审败诉后继续提起上诉），被上诉人通过EMS的方式向上诉人邮寄解除通知，但上诉人拒收，上诉人的实际行动表明其本身可以继续履行合同。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 安恒泰公司向一审法院起诉请求：1.依法解除安恒泰公司与南营社区合作社签订的《房屋租赁合同》；2.本案诉讼费用由南营社区合作社承担。事实和理由：2018年8月30日，安恒泰公司与南营社区合作社签订《房屋租赁合同》，合同约定，安恒泰公司承租南营社区合作社位于青岛市黄岛区。租金为2.55元／每天每平米，房屋租金每三年递增5%。合同签订至今，安恒泰公司均依约履行合同义务，但2020年2、3、4月份因“新冠疫情”南营社区封闭商业楼，复加疫情持续影响和经济剧烈下滑等原因，安恒泰公司多次呼吁南营社区合作社响应国家号召协商免租、降租事宜，南营社区合作社不顾现实情况置若罔闻，致使安恒泰公司与南营社区合作社签订合同的目的无法实现，为维护安恒泰公司合法权益，特向法院起诉，请求依法判如所请。 南营社区合作社一审中辩称，安恒泰公司所述无事实和法律依据，请法院依法判决。 一审法院认定事实如下： 1.2018年8月30日，安恒泰公司（乙方、承租方）与南营社区合作社（甲方、出租方）签订《商业楼房屋租赁合同》，约定甲方将位于青岛市黄岛区出租给乙方。总建筑面积为4119.57平方米，租赁时间15年，甲方提供3个月的免费使用期用于原有租户的清理及装修，即租赁期自2018年8月17日至2033年8月16日。租金按年缴纳，乙方第一年租金为￥2.55元／每天每平米，租金总额为3221567.75元。房屋租金每三年递增5%，乙方须于每年的4月20日前交清当年租金。第八条第一款约定，合同期内任何一方不得无故终止或解除合同，单方无故终止或解除合同，应当承担10万元违约金，已支付的租赁费及押金不予退还。 2.2020年8月1日，安恒泰公司向南营社区合作社发送《变更、解约合同商请函》一份，称2020年8月6日前南营社区合作社如不书面同意安恒泰公司协商降租减租，双方签订的合同目的就无法实现，安恒泰公司将就此通知解除合同。南营社区合作社称于2020年8月4日收到了该函，南营社区合作社已经书面答复安恒泰公司不同意降租减租。 一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。安恒泰公司与南营社区合作社签订的《商业楼房屋租赁合同》系双方真实意思表示,不违反法律规定,是合法有效的合同,当事人应按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点是安恒泰公司是否享有涉案《商业楼房屋租赁合同》解除权。根据双方签订的房屋租赁合同第八条第一款约定，合同期间任何一方不得无故终止或解除合同，单方无故终止或解除合同，应当承担10万元违约金，已支付租赁费及押金不予退还。该条款约定乙方单方违约解除合同的情形,本案中,安恒泰公司以南营社区合作社不减免租金为由起诉解除案涉合同,但未提交疫情影响安恒泰公司经营收益导致合同目的不能实现的证据，故本案中不宜直接适用该条款或者安恒泰公司违约解除的其他情形解除双方之间的房屋租赁合同。一审法院在案件审理过程中,也多次与双方联系调解事宜,双方未能达成调解协议。故安恒泰公司请求解除租赁合同的诉讼请求,于法无据,一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回安恒泰公司的诉讼请求。本案案件受理费100元，减半收取50元，由安恒泰公司负担。 本案二审期间，被上诉人南营社区合作社向本院提交如下证据材料：解除租赁合同告知函及快递物流详情单，证明2021年4月8日因上诉人长期拖欠租金，且以实际行动表示拒绝履行合同（起诉要求解除合同，并在一审败诉后继续提起上诉），被上诉人通过EMS的方式向上诉人邮寄解除通知，但上诉人拒收，上诉人的实际行动表明其本身可以继续履行合同。上诉人质证称，对该证据的真实性予以认可，对证明事项不予认可。在上诉人与被上诉人合同解除前，上诉人有义务继续追缴租户所欠租金。本院对上述证据的真实性予以确认。 上诉人安恒泰公司二审期间未向本院提交新的证据材料。 本院二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，二审争议的焦点问题是一审法院驳回上诉人解除涉案合同的诉讼请求是否正确。涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律行政法规禁止性规定，一审法院对此合法性予以确认于法有据，本院对此予以维持。当事人应依约履行依法成立的合同。因疫情对宾馆、商场、餐饮等行业的影响较大，但全国一直在复工复产，减少疫情的损失，国内经济一直在向好发展，双方当事人签订的合同长达15年，上诉人未提交证据证明疫情影响其收益达到合同目的不能实现的程度。涉案合同约定的租赁期限为2018年8月17日至2033年8月16日，上诉人在合同未到期时以被上诉人不减免租金为由提出解除合同没有事实及法律依据。一审据此驳回其诉讼请求符合法律规定，本院对此予以维持。 综上所述，上诉人青岛安恒泰建设工程有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元人民币，由上诉人青岛安恒泰建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王颖颖 审 判 员 谷林平 审 判 员 于 梦 二〇二一年四月二十七日 法官助理 刘思涵 书 记 员 王珩霖 书 记 员 张 燕