江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1204民初672号原告：泰州君安物业有限公司，统一社会信用代码91321204578181303B，住所地泰州市姜堰经济开发区府西人家118-2。法定代表人：林剑清，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐志勇，江苏指明路律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔小燕，江苏指明路律师事务所实习律师。被告：王春华，男，1975年2月24日出生，汉族，住泰州市姜堰区。原告泰州君安物业有限公司与被告王春华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告泰州君安物业有限公司委托诉讼代理人徐志勇、被告王春华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告立即支付原告自2016年10月10日至2020年10月9日物业费7145元，能耗费720元及违约金（暂算至2020年10月9日为4287.10元，自2020年10月10日起，以7145.14元为基数每年以24%计算违约金【合同约定每日5‰】，计算至实际给付之日止）；暂总计为12152.22元。事实和理由：被告系君安世纪城25号楼604室业主，房屋建筑面积为102.66平方米,被告就前期物业管理服务事宜于2015年10月和原告签订了《君安世纪城前期物业管理服务协议》，协议中约定了服务费用、缴费时间、违约责任及其他相关权利和义务。协议签订后被告缴纳物业费至2016年10月9日，自2016年10月10日起至今被告未缴纳物业管理服务费以及公共能耗费。原告多次催要，被告均未给付。被告辩称，1、我要求原告减免电梯费，其他费用我可以交全，违约金我也不承担。自2016年起原告就限制我的门禁卡、电梯卡的使用，我每次都是从负二楼爬上六楼；2、小区门厅外面变成了垃圾场；3、小区地下车库漏水问题至今没有解决。针对被告的答辩，原告补充陈述：1、电梯被告一直在使用，原告从监控中看到被告乘坐电梯；2、被告所称的垃圾不能确定是否为小区里的垃圾；3、关于漏水问题应由开发商解决。本院经审理认定事实如下：2015年10月10日，被告与泰州君安物业有限公司签订《君安世纪城前期物业管理服务协议》由泰州君安物业有限公司对姜堰君安世纪城小区提供物业管理服务；被告王春华为姜堰君安世纪城小区25号楼604室住宅业主，房屋建筑面积102.66平方米；物业管理服务费用为高层住宅1.45元/月/平方米(含设备运行费）,每次交纳费用时间按交付入住交费时间顺延；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金，物业管理服务内容包括房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、电梯、天线、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；环境卫生服务包括共用部位：楼梯、走道、走廊、门厅、户外墙面、屋顶、露台、电梯厅、电梯轿厢等；物业管理服务质量在环境卫生方面按照泰州区域物业服务五级标准考核等。合同签订后，原告为姜堰君安世纪城小区提供了物业服务。被告王春华所有的25号楼604室房屋交纳物业费至2016年10月9日，之后未交纳物业服务费。另查明，2015年10月10日，被告王春华支付原告泰州君安物业有限公司装修保证金1000元。以上事实，有原告提供的《前期物业管理服务协议》、被告王春华提交的收据一份在卷佐证，本院予以确认。本院认为，被告王春华与原告泰州君安物业有限公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法、有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为业主和物业使用人提供了物业服务，被告作为业主应按约支付相应的物业服务费，才能保障小区内物业服务及各项公共设施正常运行，保障全体业主共同权益的实现。被告辩称原告停用被告的电梯卡使其无法使用电梯，《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。电梯是业主的共有财产，业主对电梯享有使用的权利，同时也应承担交费、维护的义务。被告应在电梯卡到期后自行到物业公司充值，以继续享受使用电梯的权利；被告以电梯卡无法使用未乘坐电梯的理由来拒交电梯运行费，缺乏事实和法律依据，本院不予认可。需要说明的是，根据《物业管理条例》第六十四条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。因此，若业主逾期不交纳物业服务费用，物业公司可以督促其交纳，若仍不交纳，则可以向法院起诉；但物业公司不得以业主未交纳物业费等为由拒绝为业主提供电梯卡等物业服务。被告辩称小区内环境卫生问题，本院认为原告在提供卫生清洁服务时存在清洁不到位、不及时的情况，达不到《前期物业管理服务协议》物业管理服务质量在环境卫生方面所约定的按照泰州区域物业服务五级标准。被告辩称地下车库存在漏水的情况，本院认为，被告提交的图片无法明确车库漏水的时间、漏水的部位、原因，更不能证明车库漏水系因原告服务原因导致，故不能以此作为其拒付物业费的理由。综合考虑本案，本院认为原告提供的物业服务存在一定瑕疵，酌情确定对被告应承担的物业费予以减少，由被告按原约定应缴物业费的90%（102.66平方米×1.45元/平方米/月×48个月×90%=6430元）给付原告。审理中，原告泰州君安物业有限公司同意扣减被告王春华支付的装修保证金1000元，被告王春华尚应支付原告泰州君安物业有限公司物业服务费5430元。关于原告主张的能耗费，被告与原告泰州君安物业有限公司签订的《前期物业管理服务协议》中并无约定，本院对该能耗费主张不予支持。对于原告要求被告给付违约金的诉讼请求，因原告提供物业服务存在瑕疵，本院对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王春华于本判决生效后五日内向原告泰州君安物业有限公司支付物业服务费合计5430元；二、驳回原告泰州君安物业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104元，减半收取计52元,由被告王春华负担(原告同意其预交的案件受理费52元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告于判决生效之日起五日内向原告支付)。本判决为终审判决。审 判 员  赵 勇二〇二一年四月十九日法官助理  周 颖书 记 员  顾孟蓓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。