河北省张家口市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0703民初241号 原告：张家口市广云房地产开发有限公司，住所：张家口市桥西区西坝岗57号。 法定代表人：罗广，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田松渊，张家口市桥西区华源法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：田德隆，张家口市桥西区华源法律服务所法律工作者。 被告：谢军，男，1976年10月5日出生，汉族，住河北省张家口市桥西区。 委托诉讼代理人：李小英，河北国器律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂慧雯，河北国器律师事务所律师。 原告张家口市广云房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称广云房开）与被告谢军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广云房开委托诉讼代理人田松渊，被告谢军及其委托诉讼代理人李小英、涂慧雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广云房开向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付剩余购房款240000元；2、请求判令被告支付违约金89882.6元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：我公司与被告于2010年7月20日签订张家口市桥西区新华后街新城国际住宅小区1号楼3单元1003号房屋定房单，双方并于2015年1月11日签订了该房屋的提前入住房屋抵押协议书。协议约定被告以现金方式支付房屋首付款209413元，剩余房款240000元以分期方式付清。协议约定：被告于2015年12月底支付80000元、2016年12月底支付80000元、2017年12月底支付80000元。之后，被告未按约定履行付款义务，截至2017年1月21日被告欠购房款240000元至今未付。另依据协议第二条第二款约定被告逾期缴纳房款的应支付总房款20%的违约金，现为维护我公司的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 谢军辩称，1.原告对剩余购房款的计算错误，我与原告签订的协议约定涉案房屋总价款为449413元，我已支付购房款共计229413元，剩余购房款为220000元；2.原告要求我支付剩余购房款无法律上的依据；3.原告违约在先，应当承担违约责任，并赔偿损失；3.我不存在违约行为，不需要承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：2010年7月20日，原告与被告签订了《定房单》。约定：被告（乙方）拟购原告（甲方）开发的位于张家口市桥西区，建筑面积为117平方米，单价每平米4018元，总房价470106元；被告向原告交付房屋预付款141106元；双方签订正式购房合同时，被告按原告要求支付的预付款自动转入原告购房首付款或全款。当日，被告交付原告131106元，之前的7月13日被告收到原告定金10000元。2015年1月11日，原告将涉案房屋交付被告，被告交付原告房款68307元。同日，原告与被告签订了《欣欣家园项目欠房款业主提前入住房屋抵押协议书》，协议约定被告（乙方）向原告（甲方）购买欣欣家园项目住宅小区1号楼3单元1003室（定房单约定的新城国际小区名称更名为欣欣家园小区），房屋总价款为449413元，目前以现金方式交纳房屋首付款209413元，将尾欠款240000元作了分期还款计划：2015年12月底还款80000元，2016年12月底还款80000元，2017年12月底还款80000元。如果被告逾期交纳所欠房款，原告有权每天收取被告应交房款额的万分之五作为滞纳金。如被告在15日内仍未交清所欠房款，原告有权收取总房款的20%作为违约金，并于7日内收回房屋钥匙及相关购房手续，同时另售他人，并且被告个人装修等所产生的费用不予返还。双方签订协议后，未到房管部门办理抵押登记。之后，被告又于2016年4月9日、2017年1月21日各交付原告10000元购房款，此后被告再未交付原告购房款。庭审中，原告将被告所欠购房款变更为220000元。 另查明，2017年9月22日，张家口市北方房产测绘服务中心对原告所建设的欣欣家园小区1号楼进行了测绘，本案涉诉房屋的实际建筑面积为111.85平方米，按签订订房单时约定的价格计算，总房款应为449413元（4018元／平方米×111.85平方米），与双方签订的《欣欣家园项目欠房款业主提前入住房屋抵押协议书》中约定的房屋总价款相吻合。2020年6月3日，原告取得了包括涉诉房屋在内的冀（2020）张家口市不动产权第××号不动产权证书。 上述事实，有原、被告双方的陈述及原告提交的《订房单》、《欣欣家园项目欠房款业主提前入住房屋抵押协议书》、《房产测绘报告》、《不动产权证书》在案予以佐证。 本院认为，原、被告双方签订的《定房单》、《欣欣家园项目欠房款业主提前入住房屋抵押协议书》，系双方的真实意思表示，系双方为将来订立《商品房买卖合同》的预约合同，内容、形式均不违反法律法规的禁止性规定，协议合法有效，受法律保护。因为该订房单及提前入住房屋抵押协议书已对所购房屋的位置、房号、面积、单价、总价款、付款方式及违约责任等均有明确约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人原告已经收受了被告的购房款，该《定房单》与《欣欣家园项目欠房款业主提前入住房屋抵押协议书》应共同认定为商品房买卖合同。 被告依约定已向原告支付定金及购房款共计229413元，下欠购房款220000元。虽然后来原、被告双方未签订正式书面购房合同，但根据原、被告实际行为，已形成事实上的房屋买卖合同关系。原告于2015年1月11日交付被告房屋后，被告入住至今，却不交清尾欠房款，构成违约。现原告要求被告给付尾欠购房款的请求，本院应予支持。双方在抵押协议中约定：如被告逾期交纳所欠房款，原告有权每天收取被告应交房款额的万分之五作为滞纳金。如被告在15日内仍未交清所欠房款，原告有权收取总房款的20%作为违约金。原告现仅主张违约金系其对自己权利的处分，本院应予允许。但双方约定的违约金过高，本院无法按照双方约定予以支持，可由被告以支付利息的方式承担违约责任。关于利息的计算问题，本院酌定按照签订的《欣欣家园项目欠房款业主提前入住房屋抵押协议书》时所欠购房款240000元，从首次违约15日后第一天即从2016年1月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告后期第一次交款时间即2016年4月9日，将被告此次交款额10000元抵充尾欠的购房款。日后，以此次抵充后所欠购房款230000元为基数，以同样方式计算至被告后期第二次交款时间即2017年1月21日，用被告此次交款额10000元再次抵充上次抵充后尾欠的购房款。自此，以两次抵充后所欠购房款220000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率继续计算利息至2019年8月19日，2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿所欠购房款之日止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百九十五条、第六百二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、被告谢军于本判决生效之日起十日内一次性给付原告张家口市广云房地产开发有限公司尾欠购房款220000元，并支付违约金（以240000元为基数,从2016年1月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至2016年4月9日，以230000元为基数,以同样方式计算利息自2016年4月10日至2017年1月21日，再以220000元为基数,以同样方式计算利息自2017年1月22日至2019年8月19日，2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿所欠购房款之日止）。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3124元，由原告张家口市广云房地产开发有限公司负担824元（已交纳）；由被告谢军负担2300元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 员 冯汉卿 二〇二一年四月二十八日 法官助理 王 博 书 记 员 王小璐 附相关法律规定： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第六百二十八条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 备注： 一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，现将当事人的有关权利义务告知如下： 1、各方当事人均必须履行法律文书所确定的义务； 2、如一方当事人不按规定履行义务，另一方当事人可向法院申请执行。申请时应提交以下材料：（1）申请执行书；（2）已生效法律文书或复印件；（3）《法律文书生效证明书》。 3、申请执行的期限为二年。（从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算）。超过申请执行期限而提起申请的，法院不予受理。 二、《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定【拒不执行判决、裁定罪】对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或罚金。