北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4007号上诉人（原审被告）：林清华，男，1970年11月21日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京宏远物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区南法信镇顺畅大道1号B-264。法定代表人：陈远，执行董事。委托诉讼代理人：贺贝，北京市博儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丹，北京市博儒律师事务所律师。上诉人林清华因与被上诉人北京宏远物业管理有限责任公司（以下简称宏远物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初7774号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林清华上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由宏远物业公司承担。事实和理由：1.林清华有证据证明2019年上半年的物业服务公司为北京宏远第一太平戴维斯物业管理有限公司，并非宏远物业公司在提供物业服务。2.林清华在一审期间多次提及需要追加北京宏远第一太平戴维斯物业管理有限公司才能协查本案事实，宏远物业公司是否真正履行了合同义务，主体身份的真实性被严重质疑。3.提供物业服务的公司已被更换，林清华作为小区业主有知情权，需要追加北京宏远第一太平戴维斯物业管理有限公司。4.北京宏远航城房地产开发有限公司通过拒签物业合同者不予交房的方式强迫业主们接受物业合同，北京宏远航城房地产开发有限公司需要被追加为本案当事人。5.林清华几年来多次主动和当时的物业公司负责人进行联系，并前往对方办公室座谈，要求提高物业服务水平。但宏远物业公司选择无视林清华要求提高物业服务水平的诉求，导致矛盾激化。6.林清华高度质疑宏远物业公司在终止原合同和更换新的物业公司期间有重大的管理过失责任，涉嫌为谋私利而严重侵害广大业主群体利益。7.林清华于2020年春节期间赴美旅行，后被迫滞留在境外。一审法院采取了公告送达的方式，林清华无从知晓。宏远物业公司辩称，同意一审法院判决，请求维持一审法院判决。宏远物业公司向一审法院起诉请求：1.林清华向宏远物业公司支付2015年8月15日至2019年8月14日期间物业服务费68133.8元；2.判令林清华按照日千分之三的标准向宏远物业公司支付上述欠付物业费，自应付款之日起至付清之日的违约金（暂计算至2019年1月2日为148957.52元）；3.诉讼费由林清华负担。一审法院认定事实：林清华系北京市顺义区航城广场B座×室房屋的业主，该房屋的建筑面积为97.49平方米，房屋性质为办公楼。林清华于2014年7月5日与北京宸安华诚物业管理有限责任公司签订了物业合同，约定该公司实施物业管理服务工作，物业费的收费标准为14.56元每建筑平方米每月，按年度（即12个月）收取，首年度物业服务费，在办理入伙手续时收取，自第二年开始，每年物业费在办理入伙日期前缴纳。林清华于2014年7月5日缴纳2014年8月15日至2015年8月14日期间的物业费17033.45元，未交纳2015年8月15日至2019年8月14日期间物业费。北京宸安华诚物业管理有限责任公司于2014年12月29日变更名称为北京宏远航城物业管理有限责任公司，于2016年12月9日再次变更名称为北京宏远物业管理有限责任公司。庭审中，宏远物业为证明其主张，提交了入住通知书、物业合同、费用结算单及收款单据、物业费催收函邮件复印件、名称变更通知单等证据，用以证明林清华应交纳物业服务费，至今欠费的事实。林清华认可拖欠物业费的期限和金额，认可入住通知书、物业合同、费用结算单及收款单据的真实性，但表示不知道北京宸安华诚物业管理有限责任公司名称变更情况，不清楚哪个物业公司在提供物业服务，不清楚物业公司交接是否有合法手续；对于催收函，林清华表示没有收到过。一审法院认为：北京宸安华诚物业管理有限责任公司与林清华签订物业服务合同，该合同不违反法律相关规定，双方均应依约履行。北京宸安华诚物业管理有限责任公司经核准变更名称为宏远物业，依据法律规定，宏远物业承继北京宸安华诚物业管理有限责任公司的权利义务。宏远物业为林清华居住的小区提供了物业管理服务，林清华作为受益人接受了该服务，双方形成了物业服务关系，应及时履行向宏远物业交纳物业服务费的义务。林清华称宏远物业服务存在问题，该答辩意见不能成为其不交纳物业服务费的理由，但根据双方陈述及法院查明情况，宏远物业在提供物业服务中，确实存在问题，故法院对物业费酌情予以扣减。因林清华并非恶意拖欠物业服务费，故对于宏远物业要求林清华支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于林清华要求追加“宏远第一太平”作为被告的申请，该公司与本案无直接关联性，故对于林清华的该项申请，法院不予准许。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，法院建议宏远物业今后应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业服务费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决：一、林清华于判决生效后七日内给付北京宏远物业管理有限责任公司物业服务费64727.11元；二、驳回北京宏远物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，林清华提交情况说明，证明案涉小区更换物业公司的情况和物业服务情况等。宏远物业公司对此不予认可。宏远物业公司提交了北京宏远第一太平戴维斯物业管理有限公司出具的情况说明，显示“北京宏远物业公司与北京第一太平戴维斯物业公司在2018年12月31日办理了航城信远中心（宏远航城广场）项目的物业交接。北京宏远物业公司起诉业主林清华欠缴的2018年8月15日至2019年8月14日期间的物业服务费的应缴费时间为2018年7月5日前，2018年度（2018年11月15日至2019年3月15日）供暖季的供暖费应缴费时间为2018年10月15日前。前述费用在北京宏远物业公司2018年向法院起诉时已到应缴费时间，北京第一太平戴维斯物业公司同意该费用由北京宏远物业公司向业主林清华收取。”林清华对真实性、证明目的均不认可。林清华诉讼中主张：“宏远物业公司无权请求2019年的物业费，林清华没有接到业主大会变更物业公司的通知，物业公司进行变更并没有备案。林清华曾跟宏远物业公司多次沟通改善物业管理的情况，比如楼层卫生间烟雾缭绕的问题。宏远物业公司说管不了，其物业服务水平远不达标。宏远物业公司的老板又新注册了北京宏远第一太平戴维斯物业管理有限公司，两个公司是同一控制人。另外，宏远物业公司没有退我装修押金。”本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，林清华与宏远物业公司签订的《物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。宏远物业公司为案涉项目提供物业服务，北京第一太平戴维斯物业公司同意宏远物业公司撤场后的部分物业费由宏远物业公司收取，宏远物业公司有权要求林清华交纳物业费。林清华上诉主张应追加北京第一太平戴维斯物业公司为当事人，缺乏依据，本院不予支持。本案系物业服务合同纠纷，合同当事人为林清华、宏远物业公司。林清华上诉主张追加北京宏远航城房地产开发有限公司为案件当事人，缺乏依据，本院不予支持。林清华上诉主张宏远物业公司提供的物业服务水平不达标，考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，物业管理有一定的特殊性，林清华的该主张不能成为其不交纳物业服务费的理由，一审法院结合宏远物业服务中存在的问题，酌减物业费，并无不当，本院予以确认。另，对于林清华主张的装修押金退还问题，不属二审审理范围，双方若存在争议可另行合法解决。综上，林清华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1419元，由林清华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 金妍熙审 判 员 郑吉喆审 判 员 张海洋二〇二一年四月二十八日法官助理 王世洋法官助理 俞 洁书 记 员 赵 宇书 记 员 陈昭希