湖南省安仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1028民初326号 原告：湖南省恬爱物业有限公司。 法定代表人：熊逸夫，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘田爱，系该公司职工。 被告：刘建兵，男，汉族，湖南省安仁县人。 原告湖南省恬爱物业有限公司与被告刘建兵物业服务合同纠纷一案，原告湖南省恬爱物业有限公司向本院提起诉讼，本院于2021年2月4日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月11日在本院第七审判庭公开开庭进行审理。原告湖南省恬爱物业有限公司的委托诉讼代理人刘田爱，被告刘建兵均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告湖南省恬爱物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘建兵向原告湖南省恬爱物业有限公司交纳物业管理服务费6513元及城镇生活垃圾处理费288元、违约金2040元，合计8841元；2、判令本案诉讼费由被告刘建兵承担。事实与理由：2014年9月18日，被告刘建兵作为安仁县阳光丽景小区X栋X单元XXX室业主与原告湖南省恬爱物业有限公司签订《前期物业服务协议书》，协议约定由原告湖南省恬爱物业有限公司为被告刘建兵提供物业管理服务，物业管理服务费为每月每平方米1.2元，物业管理服务费可按季度或年度足额缴纳（需提前预付下一年度或者季度），未按时缴费，按欠费金额每日千分之三的标准支付违约金。其中物业管理服务费不含环卫部门应收取的城镇生活垃圾处理费。自2017年9月18日起，被告刘建兵便未缴纳过物业费，截止2021年3月18日，被告刘建兵拖欠物业管理服务费6513元（129.24㎡×1.2元/㎡×42个月）及城镇生活垃圾处理费288元（8元/月×27个月、6元/月×12个月），违约金2040元（6801×30%），共计8841元。原告湖南省恬爱物业有限公司多次向被告刘建兵催缴未果而诉诸法院处理。 被告刘建兵答辩称:前物业公司郴州市万福地物业服务有限责任公司不作为，导致安仁县阳光丽景小区卫生乱七八糟，且其房屋漏水问题一直未得到解决。 原告为支持其诉讼请求提供如下证据：1、物业服务协议书，拟证明原告湖南省恬爱物业有限公司与被告刘建兵之间存在物业服务合同关系的事实；2、物业欠费催缴单，拟证明原告湖南省恬爱物业有限公司曾经向被告刘建兵催缴物业费的事实；3、物业管理服务合同，拟证明安仁县阳光丽景小区业主委员会与湖南省恬爱物业有限公司签订阳光丽景住宅小区进行物业管理合同的事实；4、原告湖南省恬爱物业有限公司与郴州市万福地物业服务有限责任公司签订的债权转让合同书、债权转让通知书，拟证明郴州市万福地物业服务有限责任公司将位于安仁县八一路的阳光丽景住宅小区拖欠的物业费、生活垃圾处理费等债权转让给湖南省恬爱物业有限公司的事实；5、原告湖南省恬爱物业有限公司提供的一组物业管理服务工作照片，拟证明原告湖南省恬爱物业有限公司对该小区履行了保安、保洁等物业管理合同义务的事实。 被告刘建兵为支持其抗辩理由，提供如下证据：1、一组图片，拟证明被告刘建兵购买的阳光丽景小区X栋X单元XXX室房屋存在漏水的事实。 经庭审质证，认证如下:被告刘建兵对原告湖南省恬爱物业有限公司提供的证据1、证据2、证据5无异议，本院予以确认。对于原告湖南省恬爱物业有限公司提供的证据3，被告刘建兵称原告湖南省恬爱物业有限公司与安仁县阳光丽景小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》系安仁县阳光丽景小区业主委员会主任刘小青私自签订的。本院认为安仁县阳光丽景小区业主委员会与被告湖南省恬爱物业有限公司签订《物业管理服务合同》对全体业主都有约束力，故对原告湖南省恬爱物业有限公司提供的证据3本院予以确认。对于原告湖南省恬爱物业有限公司提供的证据4，被告刘建兵称对债权转让合同书、债权转让通知书都不知情。本院认为郴州市万福地物业服务有限责任公司将其位于安仁县八一路阳光丽景住宅小区业主拖欠的物业费、代缴生活垃圾处理费等债权转让给湖南省恬爱物业有限公司，符合法律规定，故本院对原告湖南省恬爱物业有限公司提供的证据4予以确认。对于被告刘建兵提供的证据1，原告湖南省恬爱物业有限公司没有异议，本院认为被告刘建兵购买的安仁县阳光丽景小区X栋X单元XXX室房屋漏水的事实可以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:被告刘建兵购买安仁县阳光丽景小区X栋X单元XXX室，该房屋面积为128.16平米。2014年9月18日，被告刘建兵与安仁县阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司签订《物业服务协议书》，协议约定：由阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司为被告刘建兵提供物业管理服务，物业管理服务费为每月每平方米1.2元；物业管理服务费可按季度或年度足额缴纳（需提前预付下一年度或者季度），未按时缴费，按欠费金额每日千分之三的标准支付违约金。其中物业管理服务费不含环卫部门应收取的城镇生活垃圾处理费。2020年7月29日，原告湖南省恬爱物业有限公司与阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司签订《债权转让合同书》，郴州市万华福地物业服务有限责任公司把2020年7月31日之前对阳光丽景小区业主欠费130.3183万元债权转让给原告湖南省恬爱物业有限公司。2020年7月31日，原告湖南省恬爱物业有限公司与安仁县阳光丽景小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同约定由原告湖南省恬爱物业有限公司对阳光丽景小区的业主提供物业服务。自2017年9月18日起，被告刘建兵便未缴纳过物业费，截至2020年12月18日止。被告刘建兵拖欠物业管理服务费5997元（128.16㎡×1.2元/㎡×39个月）及城镇生活垃圾处理费264元（6元/月×12个月+8元/月×24个月），违约金1878元（6261×30%），共计8139元。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。安仁县阳光丽景小区前物业公司郴州市万华福地物业服务有限责任公司与被告刘建兵签订的《物业服务协议书》和原告湖南省恬爱物业有限公司与安仁县阳光丽景小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，对双方均具有约束力，各方均应遵照执行。原告湖南省恬爱物业有限公司提供了对整个区域的各个方面的物业服务，具有公共性和整体性，被告刘建兵理应按约及时、足额交纳物业管理服务费。被告刘建兵主张其购买的安仁县阳光丽景小区X栋X单元XXX室房屋漏水之事，被告刘建兵可以依法向侵权人另行主张权利，不属本案的审理范畴。因此，此事不能构成原告湖南省恬爱物业有限公司根本违约，被告刘建兵不应以此作为拒付物业管理服务费及城镇生活垃圾处理费的理由。但是，原告湖南省恬爱物业有限公司起诉的物业费、代缴城镇生活垃圾处理费和违约金只能计算到其起诉时止，其起诉尚未履行物业服务合同义务的期间所计算的部分，本院不予支持。故原告湖南省恬爱物业有限公司要求被告刘建兵支付该期间物业服务费5997元、城镇生活垃圾处理费264元及违约金1878元的诉讼请求于法有据，法院予以支持。鉴于本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告刘建兵在本判决生效后十日内支付原告湖南省恬爱物业有限公司物业管理服务费5997元、城镇生活垃圾处理费264元及违约金1878元，共计8139元。 如果未按判决指定期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘建兵承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  胡清文 二〇二一年四月二十二日 书记员  段新娥 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。