湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0802民初782号原告：邓军，女，1946年11月25日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原告：黄海涛，男，1972年4月17日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原告：黄瑜，女，1976年5月15日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。三原告共同委托诉讼代理人：周政，湖南方顺联合律师事务所律师。确认送达地址：湖南省长沙市开福区湘江世纪城达江苑6栋Ｂ005，收件人周政。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。原告邓军、黄海涛、黄瑜与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓军、黄海涛、黄瑜的共同委托诉讼代理人周政到庭参加诉讼，被告大成酒店公司、山水置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓军、黄海涛、黄瑜共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告一山水置业公司支付原告房屋回购款225480元，并由被告二大成酒店公司承担连带责任；2、判令被告二大成酒店公司支付原告房屋承包金127772元，逾期支付收益款违约金1277元；3、判令两被告承担本案诉讼费。庭审中，原告邓军、黄海涛、黄瑜将第一项诉讼请求变更为：解除原被告签订的购房合同，被告山水置业公司退还原告购房款及委托装修、酒店开办费用共计225480元。事实和理由：2015年12月1日，黄某某、孙曙光与被告山水置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买了张家界大成山水国际大酒店山水座第8层874房,房屋总价225480元，各占50%，其中，黄某某出资112740元。签订合同当日，黄某某、孙曙光付清了全部购房款。同日，黄某某、孙曙光与被告大成酒店公司签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，合同主要内容：1、黄某某将购买的上述房屋委托大成酒店公司按五星级酒店标准装修改造后对外统一经营管理，装修改造款共计225480元，其中黄某某出资112740元；2、委托装修改造期限最短不少于3年，最长不超过5年；3、被告大成酒店公司第一年、第二年按委托装修改造款总额15%比例即33822元返还，第三年至第五年按10%比例即22548元返还，黄某某得50%；4、如逾期3个月被告大成酒店公司未向原告返还委托装修改造折旧款，应支付应付款的1%作为违约金。合同签订后，黄某某、孙曙光付清了装修改造款。同日，原告与被告大成酒店公司还签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋承包经营合同》。合同主要内容：1、黄某某将购买的上述房屋交给被告大成酒店公司统一管理、经营，被告山水置业公司对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利；2、承包期限最短不少于3年，最长不超过5年；3、承包金标准为第一年、第二年为33822元，第三年至第五年为22548元，黄某某得50%；4、如逾期3个月被告大成酒店公司未支付承包收益，应支付应付承包金的1%作为违约金。同日，黄某某、孙曙光与两被告签订了《三方承诺合同》合同主要内容：1、黄某某、孙曙光可以在2018年12月1日至2020年12月1日向被告山水置业公司提出无理由退房要求，被告大成酒店公司不得拒绝该申请；2、撤销房屋网签后两个工作日内，被告山水置业公司须向黄某某、孙曙光支付房款、委托装修款和酒店开办费用450960元；3、被告大成酒店公司作为被告山水置业公司的担保方，对被告山水置业公司的义务承担连带担保责任。合同签订后，被告开始一直按合同约定履行支付收益款义务。2016年5月20日，黄某某因病去世。因自身经营问题，被告从2016年11月开始一直少付或拒付原告的投资收益。2017年12月起，黄某某的继承人多次到被告处催要投资收益并要求回购房屋，被告均以老板不在或资金周转困难等为由拒不见面或拒不答复，一直未按合同约定履行义务。截止到2021年2月28日，被告大成酒店公司少付原告房屋收益款122772元。综上，原告认为，黄某某与被告签订的合同合法有效，黄某某依约支付了全部的购房款并交付了房屋，两被告未履行合同义务。在黄某某去世后，黄某某对该房屋拥有的权利由三原告继承。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告山水置业公司、大成酒店公司未到庭答辩，其提交的书面答辩意见为：依法公正处理本案，降低违约金，因出现××不可抗力因素，请求减免租金；驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。（一）、租金支付情况：1、2015年12月1日至2021年2月28日期间，被告已向原告支付38710元；2、被告对于房屋承包金合同到期之后，原告继续计算的房屋承包金不予认可，原被告并未就房屋承包达成续签协议；3、因出现××不可抗力情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准；（二）、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准；（三）、被告愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理过户登记。（四）、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：（一）2015年12月1日，黄某某、孙曙光与被告山水置业公司分别签订一份《张家界市商品房现房买卖合同》和《商品房现房买卖合同之补充合同》，购买了被告山水置业公司销售的张家界大成山水国际大酒店大成座第8层874号房屋，房屋共有情况为黄某某、孙曙光各50%。黄某某于签订合同当天向山水置业公司支付购房款112740元。《补充合同》约定：乙方（黄某某、孙曙光）所购房屋是张家界大成山水酒店整体经营不可分割的一部分，乙方同意将该房屋租赁给张家界大成山水国际大酒店有限公司统一经营管理，乙方不能将其作为普通商品房居家使用；该房屋由黄某某、孙曙光共同购买，相应出资比例各占50%；在该房屋租赁期间内，如乙方进行转让、抵押、赠与时必须书面通知甲方及大成酒店公司后方可实施；买受人考虑自身实际情况和购买物业成本等因素要求该物业在租赁经营期间内不到张家界市房地产管理局办理该物业产权登记备案手续，也不办理该物业房地产权属证书。根据买受人的该要求，买卖双方同意关于产权登记的约定不按《张家界市商品房现房买卖合同》第十六条关于权属转移登记的条款执行。2015年12月1日，黄某某、孙曙光（合同甲方）与山水置业公司（合同乙方）、大成酒店公司（合同丙方）签订了一份《三方承诺合同》，约定：1、甲方承诺只办理该房屋网签登记，不办理产权证；2、甲方自2018年12月1日至2020年12月1日期间，可以向乙方提出无理由退房要求。同时乙方也可以在此期间向甲方提出解除购房合同的要求；3、如甲方在上述期限内提出退房申请，乙方不得拒绝该申请，甲方双方在180个工作日内完成具体退房手续；4、甲乙双方在撤销该房屋网签后两个工作日内，乙方按原价支付向甲方支付房款、委托装修款和酒店开办费用总计肆拾伍万零玖佰陆拾元整；5、乙方支付了上述返还总费用，不再支付其他任何费用和其他违约金给甲方；6、丙方作为乙方担保方，对本合同承担连带担保责任；2015年12月1日，黄某某、孙曙光与大成酒店公司分别签订了《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》及《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》。《房屋承包经营合同》约定：原告将购买的房屋交由被告大成酒店公司按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理，承包经营期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利；承包经营期限为三至五年，即最短不少于三年，最长不超过五年；承包金收益为第一年、第二年甲方的年承包收益比例为购房款总额的15%，年承包金标准为33822元，其中，黄某某第一年、第二年的每年年承包金标准为16911元；第三年至第五年甲方的年承包金收益比例为购房款总额的10%，年承包金标准为22548元，其中，黄某某第三年至第五年的每年年承包金标准为11274元。支付日期为按年支付，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年承包金收益一次性划入甲方指定的银行账户。违约责任为如逾期3个月乙方未向甲方支付承包经营收益，应付甲方的承包经营收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的承包金的1%作为违约金，但甲方违约或不可抗力的情形除外。《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》约定：甲方（黄某某、孙曙光）购买的房屋坐落于张家界大成山水国际大酒店（二期）8层874号房，甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准首次装修和更新改造、维护，对外统一经营管理，甲方委托乙方就该房屋的装修、购买酒店空调等设备和酒店开办等费用由首次装修、购买酒店设备、酒店开办等费用和酒店今后维护改造款两部分组成，单价每平方米6000元，共计225480元；甲乙双方同意该物业的委托装修改造期限最短不少于3年，最长不超过5年；如甲方提出退房申请，在甲方与山水置业公司办理完毕退房手续之日，即视为双方本委托合同期限终止之日；委托装修改造折旧款标准为：本合同承包期限内，第一年、第二年委托装修改造折旧款按该房屋委托装修改造款总额的15%折旧比例计算，年委托装修改造折旧款返还的金额标准为33822元，其中，黄某某第一年、第二年的每年委托装修改造折旧款标准为16911元；第三年至第五年委托装修改造折旧款按该房屋委托装修改造款总额的10%折旧比例计算，年委托装修改造折旧款返还的金额标准为22548元；支付日期为按年支付，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年委托装修改造折旧返还款一次性划入甲方指定的银行账户。违约责任为如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修折旧款总额的1%作为违约金，但甲方违约或不可抗力的情形除外。（二）上述合同签订后，被告大成酒店公司按照合同约定向黄某某全额支付承包金及委托装修改造折旧款至2016年11月30日。此后，大成酒店公司开始欠付承包金及委托装修改造折旧款。2016年5月10日，黄某某因病去世，其第一顺序继承人为配偶邓军、儿子黄海涛、女儿黄瑜。黄某某去世后，黄某某的继承人即三原告没有与两被告更改合同，上述合同到期后，三原告也未与两被告另行签订合同，874号房屋仍由大成酒店公司作酒店经营使用至今。自2016年12月以来，因被告经营问题，未按约定向黄某某指定的银行账户支付投资收益，自2015年12月1日至2021年2月28日，被告大成酒店公司共向黄某某指定的银行账户支付了38710元。计算至合同到期之日即2020年12月1日，被告大成酒店公司应付黄某某房屋承包金为67644元及委托装修改造折旧款67644元。2020年初发生××疫情对大成酒店的经营产生了一定影响。（三）2020年9月，黄某某的继承人邓军、黄海涛、黄瑜向山水置业公司提出书面回购申请，要求被告退还投资款，并以黄某某的名义向本院提起诉讼，要求山水置业公司支付回购款225480元、大成酒店公司支付承包收益款116498元，本院以（2020）湘0802民初2040号民事裁定书裁定驳回黄某某的起诉。到目前为止，三原告未办理该房屋的不动产权证书。上述事实，有当事人的陈述、《张家界市商品房现房买卖合同》、《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、购房款收据、装修款收据、回购申请、裁定书、中信银行流水、户口注销证明、亲属关系证明、欠付承包金清单等证据予以证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，黄某某、孙曙光与两被告签订的案涉多份合同，均是合同当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，合同当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。（一）黄某某、孙曙光与两被告签订的《三方承诺合同》约定，购房人在2018年12月1日至2020年12月1日期间，可以向乙方即山水置业公司提出无理由退房要求。同时乙方也可以在此期间向甲方提出解除购房合同的要求；如购房人在上述期限内提出退房申请，乙方不得拒绝该申请，甲方双方在180个工作日内完成具体退房手续，山水置业公司按原价向购房人支付房款、委托装修款和酒店开办费用总计肆拾伍万零玖佰陆拾元整；同时约定大成酒店公司承担连带担保责任；因购房人黄某某已于2016年5月去世，依照继承法的相关规定，黄某某购房的874号房屋的50%的份额，系黄某某的遗产，依法应由其第一顺序继承人即三原告继承，三原告已于2020年9月向被告提出退房申请并提起了相关诉讼，但被告山水置业公司在三原告提出退房申请后并未对退房要求进行答复，其行为已构成违约。现原告邓军、黄海涛、黄瑜提出与被告山水置业公司解除购房合同，由被告山水置业公司退还购房款、委托装修款和酒店开办费用共计225480元，并由大成酒店公司承担连带清偿责任，符合合同约定，该项请求本院予以支持。关于被告大成酒店公司的担保责任问题，因签订的《三方承诺合同》约定大成酒店公司作为担保方，对本合同承担连带担保责任；在合同期限内，原告邓军、黄海涛、黄瑜已向被告提出了回购申请，现三原告主张被告大成酒店公司承担担保责任并未超过担保期限，故被告大成酒店公司应对山水置业公司应承担的退还购房款、装修款、酒店开办费用等义务承担连带清偿责任。（二）从黄某某、孙曙光与山水置业公司、大成酒店公司签订的《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》内容看，合同名为承包经营合同及委托装修、酒店开办费用合同，实为房屋租赁合同，在合同期限内，被告大成酒店公司自2016年12月开始欠付投资收益款，其行为已构成违约；合同期满后，因大成酒店公司并未与黄某某的继承人继续签订相关合同，被告大成酒店公司继续使用房屋，原告没有提出异议，双方构成不定期租赁合同关系。现三原告已提出与被告山水置业公司解除购房合同，购房合同解除后，则双方不定期租赁合同亦自行终止，故三原告请求被告大成酒店公司支付的承包收益款只能计算至2020年4月底。本院考虑到被告大成酒店公司因新冠疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为酌情减免一个月的承包金及委托装修折旧款共计1879元为宜，故被告大成酒店公司应支付欠付房屋承包金、委托装修折旧款为104094元（已计算至2021年4月30日，144683-38710-1879＝104094元）。原告主张房屋投资收益款违约金1277元，高于合同约定的违约金，应按实际欠付金额的1%计付违约金即1040元。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百三十条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除黄明生与被告张家界山水天下置业有限公司于2015年12月1日签订的《张家界市商品房现房买卖合同》，由黄明生的继承人邓军、黄海涛、黄瑜向被告张家界山水天下置业有限公司退回位于张家界大成山水国际大酒店大成座874号房屋的50%份额；二、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效后十日内给黄明生的继承人邓军、黄海涛、黄瑜退房购房款、委托装修款共计225480元，并支付违约金1040元，共计226520元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司承担连带清偿责任；三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓军、黄海涛、黄瑜支付自2016年12月1日至2021年4月28日止的承包金、委托装修折旧款共计104094元；三、驳回原告邓军、黄海涛、黄瑜的其他诉讼请求。案件受理费6618元，适用简易程序减半收取3309元，由被告张家界山水天下置业有限公司、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司共同负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行；逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况；不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；违反本规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  覃遵辉二〇二一年四月二十六日法官助理王飞书记员周美辰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的调解。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。