江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1283民初8581号原告：石明良，男，1966年4月14日生，汉族，住泰兴市。原告：印云霞，女，1967年9月18日生，汉族，住泰兴市。两原告共同委托诉讼代理人：张淑梅，泰兴市泰兴法律服务所法律工作者。被告：王卓骏，男，1978年2月22日生，汉族，住上海市宝山区。被告：徐菊平，女，1975年9月19日生，汉族，住上海市宝山区。两被告共同委托诉讼代理人：徐菊霞（徐菊平之姐），女，汉族，住泰兴市。两被告共同委托诉讼代理人：季晓红，江苏人仁律师事务所律师。第三人：江苏凯地置业有限公司，住所地泰兴市虹桥镇育才路****。法定代表人：徐重光，该公司执行董事。委托诉讼代理人：戴群，江苏银杏树律师事务所律师。原告石明良、印云霞与被告王卓骏、徐菊平、第三人江苏凯地置业有限公司排除妨害、赔偿损失纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告石明良及两原告共同委托诉讼代理人张淑梅、被告徐菊平及两被告共同委托诉讼代理人徐菊霞、季晓红到庭参加诉讼,第三人江苏凯地置业有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石明良、印云霞向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告立即排除妨害、消除危险（拆除违章搭建的建筑物及液化气管道）并恢复原状；2、赔偿原告各项损失共计5万元；3、由被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，两被告申请追加江苏凯地置业有限公司为本案第三人参与诉讼。事实和理由：二原告系夫妻关系，于2019年在泰兴市虹桥镇长江国际购买花园79幢105室二间三层门面房。二被告系夫妻关系，于2019年在泰兴市虹桥镇长江国际花园购买了一套住宅房，原告的门面房上平顶部分是购房时开发商设计的景观凉亭，为使整个建筑美观及欣赏价值，属小区业主的公共使用面积，二被告在原告及众业主不知情的情况下，在原告门面房的屋顶部将凉亭改造成违章建筑物并私自将液化气管道接入原告的屋顶部，在原告的房屋顶部敲墙、打眼，造成原告屋顶漏水漏雨，经原告多次阻止二被告的行为，二被告非但不听劝阻，依然携同家人继续在原告的房屋顶部装修违章建筑物，原告多次向物业反映，向派出所报警阻止被告施工，被告均不听劝阻，被告的行为侵害了原告及小区业主的合法权益，同时也给小区业主带来了不安全的隐患，现小区业主授权原告作为业主代表，同时维护全体业主的权益，请求法院依法判令以上诉讼请求为感。被告王卓骏、徐菊平辩称，请求法院驳回原告的诉求。1、原告主体不适格，原告陈述说要代表所有业主维护公共权利，原告无权代表业主来维护该权利；2、我们是按照当时购买房屋情况正常使用，目前所使用的部分我们已经购买了使用权；3、原告陈述的屋面漏水，证据中无显示，是原告自己对公共部分进行破坏，将屋面凿了一个孔，原告的损失不是我们造成，我们也无法看到该证据。第三人江苏凯地置业有限公司辩称，该案跟我方无关。1、拆除违章建筑不属于人民法院民事案件受理范畴；2、赔偿损失应当提供三方面证据，行为人的行为、行为人造成的后果、因果关系；3、大家都是邻居，邻居之间要和睦，使用公共部分也要有合理的限度。本院经审理认定事实如下：两原告石明良、印云霞系夫妻关系,于2019年向第三人江苏凯地置业有限公司购买了泰兴市虹桥镇长江国际花园79幢105室1-2层门面房。二被告王卓骏、徐菊平系夫妻关系，于2018年5月15日向第三人江苏凯地置业有限公司购买了泰兴市虹桥镇长江国际花园79幢305室房屋。两原告门面房坐东朝西，二层屋面为平顶，与两被告后阳台和北房间相邻，两原告的门面房的二层屋面的西半边建有景观凉亭。两被告装修时将后阳台西墙开门，沿着北房间用铝合金搭建宽148㎝的过道，通向凉亭，并且在凉亭内用密度板、铝合金搭建了厨房和餐厅，开通了液化气。两原告在此期间在自己二楼屋面开凿了长100㎝、宽80㎝的口子，准备利用凉亭时，发现了两被告上述行为，多次阻止施工，并且发生纠纷，两原告多次拨打110，物业公司也于2020年8月25日向两被告发出停工通知，但两被告仍然不听，直至完工。上述事实，有原、被告的房产证、商品房买卖合同、泰兴市公安局虹桥派出所接处警工作登记表、违章装修停止施工通知、现场勘验照片及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、涉案景观凉亭属于两被告的专有部分还是属于公共部分；二、两被告在该景观凉亭内设置厨房及餐厅是否为合理利用；三、两原告是否有权主张排除妨害；四、两原告主张赔偿损失5万元有无依据，法院是否应该支持。关于争议焦点一。本院认为，根据法律规定，构成物权专有部分应当具有以下条件：1、具有构造上的独立性，能够明确区分；2、具有利用上的独立性，可以排他使用；3、能够登记成为特定业主所有权的客体。本案争议的景观凉亭虽然在两被告购房时，第三人江苏凯地置业有限公司销售人员口头承诺两被告可以使用，但并未登记归被告王卓骏、徐菊平专有，也未经行政规划许可为79幢305室房屋专有部分，故涉案景观凉亭不符合专有部分的条件，无论该景观凉亭设置的形态如何，都应当属于公共部分。关于争议焦点二。小区业主有权利合理利用公共部分，合理的标准包括两点：一是无偿，二是不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益，同时还要考虑到公序良俗等因素，本案中，两被告利用涉案景观凉亭，在里面设置厨房、餐厅、接入管道液化气的行为显然不属于对公共部位的合理利用，小区的公共部分应当属于全体业主共有，利用时应当考虑其他业主的意见，必要时应当由业主共同决定利用方式，而简单地以先占使用为标准，必然会诱使业主哄抢有限资源，这样无助于形成团结互助、公平合理的良好社会秩序，也违反法律规定。两被告在没有经业主共同决定，甚至未取得与涉案景观凉亭关系最紧密的业主同意的情况下，擅自使用并拒绝恢复原状，其行为不符合法律规定。且该凉亭为景观凉亭，对小区业主的价值在于美观及欣赏，两被告占用该凉亭设置厨房和餐厅，必然对凉亭造成一定的侵害，同时对楼下业主有一定的影响。因此，两被告的行为对两原告已经构成侵权。关于争议焦点三。虽然两被告在凉亭设置厨房和餐厅的行为已经结束，但影响长期存在，其行为侵害的是特定主体即两原告的合法权益，因此两原告有权维护其合法权益。但两被告搭建的过道实际只占用两原告房屋屋面一小部分，且因两被告的商品房室内外高差较大，其搭建过道一方面为了通向凉亭，另一方面为了防止雨水渗透，在对景观凉亭恢复原状后，该过道只有防止雨水渗透的功能，对两原告并不能形成妨害，已转化为合理利用，其无权要求两被告拆除。关于争议焦点四。两原告认为原告私自搭建违章建筑致使其不能正常使用该营业用房造成损失，要求两被告赔偿5万元损失，两被告不予认可，本院认为原告石明良向本院提交其任法定代表人的泰兴市太林玻璃工艺品有限公司营业执照为复印件，且公司住所地并不在长江国际花园****，故其主张损失依据不足，本院不予支持。关于律师代理费6000元，两被告不予认可，且并非两原告进行诉讼必须支出的费用，无法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十九条、第二百七十一条、第二百七十八条、第二百八十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第四条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王卓骏、徐菊平于本判决发生效力之日起十日内将设置在景观凉亭内的厨房和餐厅予以拆除，并恢复原样。二、驳回原告石明良、印云霞的其他诉讼请求。案件受理费1130元，由原告石明良、印云霞负担500元，被告王卓骏、徐菊平负担630元（原告已预交，被告应负担部分于判决书生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时凭本院交款通知单通过当地银行交纳案件上诉费1130元。审 判 长  陈纪平人民陪审员  陈廷明人民陪审员  虞金良二〇二一年四月二十六日书 记 员  邱玉莲本案援引法律条款《中华人民共和国民法典》：第一百七十九条【承担民事责任的方式】承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第二百七十一条【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第二百八十八条【处理相邻关系的原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称的专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求建设单位行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。