天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终1484号上诉人（原审被告）：天津市东丽区益世家具经营部，住所地天津市东丽区津滨大道与昆仑路交叉口东北角居然之家5-010号。经营者：伍汉民，男，1964年5月8日出生，汉族，住广东省台山市。委托诉讼代理人：徐建坤，天津击水（南开）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市索奇服饰有限公司，住所地天津市东丽经济开发区。法定代表人：段晨，经理。委托诉讼代理人：孙慧伟，女，该公司员工。上诉人天津市东丽区益世家具经营部（以下简称益世经营部）因与被上诉人天津市索奇服饰有限公司（以下简称索奇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初3510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。益世经营部上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回索奇公司一审全部诉请，如果二审法院认为应该支付租金，应当减去70000元押金，并减半支付租金；2.本案一审、二审诉讼费由索奇公司承担。事实和理由：一、2016年6月，双方签订的《厂房租赁合同》约定,租赁标的为:二层厂房、一栋两层宿舍、两排一层宿舍,总面积为5200平米。一审时，索奇公司提交的《天津市房地产权证》仅能证明其对房地产权证所登记的房屋:1、混合结构1层,建筑面积285.67平米;2、混合结构2层,建筑面积2230.24平米;3、钢混结构0层,建筑面积1491.24平米享有合法所有权,并不能够证明其出租的所有房屋均具有合法性。结合其房本规划图纸与现场实景相对比,本案益世经营部所承租厂房的近一半、一栋两层宿舍、两排一层宿舍均不在该房本所登记及规划范围之内。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《中华人民共和国建筑法》第七条、合同法第二百七十九条之规定,索奇公司作为建设单位在一审时并未提供出租房屋的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收合格交付使用证等相关手续。因此,一审法院依据另案判决,认定所谓“益世经营部与索奇公司所签订的《厂房租赁合同》合法有效”是片面的。二、益世经营部主张原合同自2019年5月16日解除具有法律依据。出租房屋消防栓无水违反房屋使用条件的强制性规定，且具有被查封的切实危险,益世经营部以此为由主张解除合同并无不当。2008年10月28日修订的《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定:“依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用。”该规定系关于房屋使用条件的强制性规定。《最高人民院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款、三款规定:“因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”,可见违反法律关于房屋使用条件的强制性规定的或被依法查封的产生合同解除的法律后果。即当事人出租未经消防验收或消防验收不合格的或依法抽查不合格或被依法查封的承租人可以请求解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定,租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。综上可见,索奇公司出租消防抽查不合格房屋,违反法律关于房屋使用条件的强制性规定，及其承租房屋面临被查封的切实危险且租赁物时刻危及承租人的安全，益世经营部请求解除合同并无不当。益世经营部已经实际搬离,并按规定履行了合同解除的通知义务,原合同应自2019年5月16日解除。2019年4月13日益世经营部向索奇公司发出解除合同通知函,主张解除的原因包括消防栓无水,2019年4月24日索奇公司对益世经营部出具回复函确认其已经收到解除合同通知函。根据合同法九十六条:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。依照其规定,益世经营部解除合同通知符合法律规定,应自该通知送达索奇公司时发生法律效力。益世经营部已经于2019年4月17日搬离,该事实益世经营部在另案2019年7月10日庭审时已经提出。但索奇公司拒绝接收交付,导致房屋闲置,就相应损失应当由索奇公司自行承担。三、退一步讲,即使判决合同有效,继续履行也应当考虑以下因素,对索奇公司主张租金金额进行调整。应考虑新型冠状病毒疫情不可抗力之影响,对益世经营部应付租金进行适当减免根据相关司法实践精神，承租人因受新冠肺炎疫情及防控工作直接影响,主张延长租期、减免租金的,案件审理中,应当结合所属地区新冠肺炎疫情及防控工作的实际影响进行综合考量。经审查,如确属不可归责于当事人的原因所致,可以考虑采取适当延长租期或者适当减免租金的方式,由当事人合理分担损失。本案中,疫情的不可抗力严重影响益世经营部产品销售,对公司造成重大损失,故应适当减免租金。《租赁合同》第三条租金支付方式第3条约定索奇公司已经收取益世经营部70000元押金,该部分押金应优先在房屋租金内扣除,折抵租金。索奇公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。索奇公司向一审法院起诉请求：1.判令益世经营部向索奇公司支付自2019年8月16日至2020年11月15日的租金962500元；2.判令益世经营部向索奇公司支付2019年8月16日至2020年11月15日租金的滞纳金共计132247.5元（以租金962500元为基数，按照日万分之五计算）；3.本案诉讼费由益世经营部承担。一审法院认定事实：索奇公司与益世经营部于2016年6月签署了《厂房租赁合同》，约定索奇公司将位于天津市东丽区经济开发区七经路天津市××栋××层厂房、一栋两层宿舍、两排一层宿舍出租给益世经营部总面积5200平方米，租金租期为2016年8月16日至2021年8月15日。每年租金77万元，季度租金192500元,租金采取季度付费方式，益世经营部应于每季度第一个月的第一周向索奇公司支付该季度的租金192500元，如逾期不付，索奇公司增收日万分之五的滞纳金。合同签订后，益世经营部将两栋二层厂房用作仓库及办公，一栋两层宿舍及两排一层宿舍用作宿舍使用，2017年12月5日，天津市东丽区公安消防支队向其出具《责令限期改正通知书》，写明益世经营部擅自改变建筑物使用性质，作为职工宿舍，不符合消防安全设计规定，责令其单位职工在12月11日前搬离。2017年12月14日，该支队向益世经营部出具《行政处罚决定书》，写明益世经营部在正常工作时间仓库内室内消火栓无水，消防设施未保持完好有效，给予其罚款2万元的处罚。2018年5月16日，益世经营部向索奇公司出具《商函》，主要内容为因消防支队的处罚使其租赁的宿舍部分失去使用价值，故2018年2月16日至2018年5月15日欠付的40270元房租应减免，但考虑双方的合作关系，其仍将支付该笔款项。2018年5月23日，索奇公司向益世经营部出具《通知》，主要内容为消防支队处罚系行政命令，应予遵守，如益世经营部认为宿舍区域无法使用，可予以退回，双方重新签订租赁合同，如认为可以使用，则继续履行原合同。后索奇公司与益世经营部达成《房屋租赁补充协议》，约定：1.索奇公司同意益世经营部将两层楼房及两排平房转租第三方，第三方支付的租金与索奇公司无关，益世经营部仍按原合同约定向索奇公司支付租金。2.消防栓不出水原因在于厂区外，国家公共管网水的压力低以及厂区内索奇公司的泵房设施不到位调不进来水，索奇公司承诺负责将消防泵房建成，并保证消防栓出水。在建设期间如益世经营部遇消防检查，因消防栓不出水造成的问题，此责任由索奇公司负责，与益世经营部无关，其不需承担责任。2018年9月11日,益世经营部与案外人签订租赁合同，将所承租的索奇公司的部分平房出租给案外人。2019年4月13日，益世经营部向索奇公司出具《通知函》，主要内容为因租赁物的消防问题，消防支队向益世经营部下达两次处罚，该两次处罚并非益世经营部生产经营导致，而是消防栓无水及消防设施不完好有效导致。事发后，益世经营部多次与索奇公司沟通，索奇公司均未修缮，且厂房常年漏水，经多次反映均未修缮完好，存在严重安全隐患，已无法实现合同目的，故决定：1.于2019年5月16日解除与索奇公司签订的《租赁合同》，此后不再支付租金。2.若解除合同，则索奇公司应在解除合同之日支付其因提前解除产生的装修损失。索奇公司曾于2019年6月20日向一审法院起诉益世经营部,诉讼请求中包含要求益世经营部支付2019年5月16日至2019年8月15日期间的租金,益世经营部提出反诉，要求解除双方签订的厂房租赁合同。一审法院经审理作出（2019）津0110民初4691号民事判决书,该判决书认定了益世经营部提出解除合同的主张事实不成立,没有法律依据,益世经营部向索奇公司发送的解除合同的通知不产生效力。并判决益世经营部向索奇公司支付2019年5月16日至2019年8月15日期间的租金192500元,并驳回了益世经营部的反诉请求。益世经营部不服提出上诉，天津市第三中级人民法院以（2019）津03民终3132号民事判决书驳回上诉，维持原判。后益世经营部向天津市高级人民法院申请再审，天津市高级人民法院于2020年9月17日作出（2020）津民申1076号民事裁定书驳回了益世经营部的再审申请。另查，益世经营部自2019年8月16日起未向索奇公司支付租金。关于厂房消防栓不出水的问题，索奇公司承诺负责将消防泵房建成，但至今未能建成。一审法院认为，索奇公司、益世经营部签订的厂房租赁合同、房屋租赁补充协议合法有效，对双方均具有约束力，双方应按照合同的约定履行各自的义务。益世经营部抗辩双方签订的租赁合同于2019年5月16日已经解除，双方不存在租赁关系，缺乏事实和法律依据，该抗辩理由不能成立。益世经营部虽然陈述已搬离租赁厂房，但并未办理交房手续。且双方的租赁合同纠纷业经一审、二审生效判决认定，天津市高级人民法院已经对益世经营部的再审申请予以驳回。故索奇公司诉请益世经营部向索奇公司支付自2019年8月16日至2020年11月15日的租金962500元，一审法院予以支持。关于索奇公司诉请益世经营部向索奇公司支付2019年8月16日至2020年11月15日期间租金的滞纳金132247.5元，因双方合同履行中，索奇公司至今未建成消防泵房，亦属于迟延履行合同的违约行为，也应承担相应的赔偿责任，故一审法院酌定不再支持索奇公司提出的滞纳金的诉讼主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：“一、被告天津市东丽区益世家具经营部于本判决生效之日起十日内向原告天津市索奇服饰有限公司支付2019年8月16日至2020年11月15日的租金962500元；二、驳回原告天津市索奇服饰有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7326元，由原告天津市索奇服饰有限公司负担885元、被告天津市东丽区益世家具经营部负担6441元”。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。益世经营部提交一份收据，证明益世经营部交纳了70000元押金。索奇公司对该证据无异议。对该份证据本院予以采信。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为1.案涉租赁合同是否合法有效；2.租赁合同是否于2009年5月16日予以解除；3.如合同未解除，应支付租金的标准和租金数额。对于第一个争议焦点和第二个争议焦点，本院认为，双方当事人的租赁合同纠纷，一审法院已经作出（2019）津0110民初4691号民事判决,益世经营部不服提出上诉，本院作出（2019）津03民终3132号民事判决，驳回上诉，维持原判。后益世经营部向天津市高级人民法院申请再审，天津市高级人民法院作出（2020）津民申1076号民事裁定，驳回了益世经营部的再审申请。上述生效的法律文书均确认《厂房租赁合同》合法有效，并认定益世经营部向索奇公司发送的解除合同通知不产生效力，益世经营部提出解除合同的主张事实不成立。故益世经营部再次以上述意见提出抗辩，本院不予支持。虽益世经营部陈述已搬离租赁厂房，但未提供证据证明双方已经办理交房手续，亦未提交已经搬离租赁厂房的证据，应承担举证不能的不利后果。对于第三个争议焦点，本院认为，益世经营部未举证证明其生产、销售存在损失，且该损失与新冠肺炎疫情存在因果关系。故益世经营部主张减少租金的上诉主张，本院不予支持。关于益世经营部要求折抵70000元押金的意见，本院认为，根据《厂房租赁合同》约定，到期后益世经营部不再续租，在益世经营部结清所有费用后，索奇公司退还租赁押金。现益世经营部尚拖欠租金未支付，故该项主张本院不予支持。综上所述，益世经营部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14625元，由上诉人天津市东丽区益世家具经营部负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 何日升审判员 郭小峦二〇二一年四月十九日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……