北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3502号上诉人（原审被告、反诉原告）：范文茜，女，1979年9月27日出生，汉族，户籍地云南省昆明市官渡区，现住北京市顺义区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京宏远物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区南法信镇顺畅大道1号B-264。法定代表人：陈远，执行董事。委托诉讼代理人：贺贝，北京市博儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丹，北京市博儒律师事务所律师。上诉人范文茜因与被上诉人北京宏远物业管理有限责任公司（以下简称宏远物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初7776号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范文茜上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宏远物业公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由宏远物业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定双方签署的《物业服务合同》有效，属于适用法律错误。1.《物业管理条例》第2条规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。在签署《2014年物业服务合同》时，范文茜并未实际占有涉案房屋，法律上仍只是涉案房屋的购房人，并不具备选聘物业服务企业的主体资格。2.《物权法》第76条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定。《物业管理条例》第34条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。故，即使认定签署《2014物业服务合同》时，范文茜已具备业主身份，具备选聘物业服务企业的主体资格，但根据前款规定，范文茜无权就选聘和解聘物业服务企业自行做出决定，更不具备签署物业服务合同的主体资格。3.《北京市物业管理办法》第8条规定，建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。范文茜与宏远航城公司是依据前述法律规定签署的《前期物业服务合同》，该合同合法有效。4.前期物业服务合同第四章合同终止第16条约定，业主大会成立并确定物业管理单位与物业管理方式后，并与乙方（注：宏远航城公司）完成物业共用部分查验交接的，自完成查验交接之日起，本合同终止。涉案项目至今未成立业主大会、选举业主委员会，也并未对物业管理单位与物业管理方式作出过业主大会决定，更不存在业主大会确定的物业管理单位与宏远航城公司完成物业共用部分查验交接，故，前期物业服务合同仍未解除，应当继续履行。5.宏远物业公司利用协助宏远航城公司与业主办理房屋交接的机会，自行草拟违反法律法规规定的格式化合同文本，并要求业主签署，涉嫌以合法形式掩盖非法目的。二、现无证据证明宏远物业公司实际为涉案项目提供过物业服务。宏远物业公司没有就其向业主提供物业服务提交客观、充分的证据材料，在没有证据证明实际提供过物业服务的情况下，宏远物业公司要求交纳物业费的诉讼请求不应得到支持。三、一审程序存在明显违法。范文茜要求依法追加北京宏远航城房地产开发有限公司、北京宏远第一太平戴维斯物业管理有限公司作为当事人参加本案诉讼，一审法院无视范文茜的合法权益。宏远物业公司辩称，同意一审法院判决，请求维持一审法院判决。宏远物业公司向一审法院起诉请求：1.范文茜给付宏远物业公司2015年9月1日至2019年8月31日期间的物业费115378.08元及按照日千分之三的标准支付违约金；2.案件受理费由范文茜承担。范文茜反诉请求：请求判决范文茜与宏远物业公司于2014年7月1日签署的《物业服务合同》无效。一审法院认定事实：范文茜系北京市顺义区航城广场C座×室所有人，建筑面积165.09平方米。宏远物业公司曾名北京宸安华诚物业管理有限责任公司、北京宏远航城物业管理有限责任公司。2013年1月15日，范文茜与北京宏远航城房地产开发有限公司就涉诉房屋签订了《北京市商品房预售合同》及《北京市前期物业服务合同》。2014年7月1日，宏远物业公司与范文茜签订了宏远物业公司为乙方、范文茜为甲方的《物业服务合同》，约定由宏远物业公司为范文茜涉诉房屋提供物业服务；“物业服务费标准:办公楼A、B、C、G、H、L、M座物业服务费标准的确定与调整,按照北京市有关法规规定执行,具体收费标准如下:（1）二层以上（含二层）办公部分：14.56元/平方米（建筑面积）/月(含中央空调费);（2）首层商业部分：12.38元/平方米（建筑面积）/月(含中央空调费)”；“物业服务费按年度（即12个月）收取;首年度物业服务费,甲方在办理入伙手续时,乙方向甲方收取壹年（即12个月）的物业服务费用;自第二年开始,每年物业服务费由甲方在办理入伙日期前向乙方缴纳”。范文茜曾于2014年7月1日向宏远物业公司缴纳涉诉房屋2014年9月1日至2015年8月31日的物业费28844.52元。宏远物业公司提交了北京宏远航城房地产开发有限公司的证明，该证明显示“我公司为航城信远中心（宏远航城广场）项目（地址：北京市顺义区南法信镇金穗路2号院）的开发商，北京宏远物业管理有限责任公司（以下简称“北京宏远物业公司”）是我公司为该项目引入的物业服务单位。北京宏远物业公司于2014年2月25日接管航城信远中心（宏远航城广场）项目，开始为该项目提供物业管理服务，所有购买该项目房屋的业主在收房时都与北京宏远物业公司签订了物业服务合同和供暖协议，该公司实际为航城信远中心（宏远航城广场）项目提供了物业管理服务和供暖服务。特此证明。”宏远物业公司提交了北京宏远第一太平戴维斯物业管理有限公司出具的情况说明，显示“北京宏远物业公司与北京第一太平戴维斯物业公司在2018年12月31日办理了航城信远中心（宏远航城广场）项目的物业交接。北京宏远物业公司起诉业主范文茜欠缴的2018年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费的应缴费时间为2018年7月1日前，2018年度（2018年11月15日至2019年3月15日）供暖季的供暖费应缴费时间为2018年10月15日前。前述费用在北京宏远物业公司2018年向法院起诉时已到应缴费时间，北京第一太平戴维斯物业公司同意该费用由北京宏远物业公司向业主范文茜收取。”现范文茜拖欠宏远物业公司2015年9月1日至2019年8月31日期间的物业费115378.08元。一审法院认为：范文茜在购买涉诉房屋时与开发商北京宏远航城房地产开发公司签署了前期物业服务合同，在交房时又与宏远物业公司签署了本案涉诉物业服务合同，约定由宏远物业公司为涉诉小区提供物业服务，并收取物业服务费。虽然范文茜主张其曾与北京宏远航城房地产开发公司就涉诉小区签订过前期物业服务合同，但北京宏远航城房地产开发公司出具的证明显示涉诉小区由宏远物业公司提供物业服务，且范文茜亦向宏远物业公司缴纳了收房当年的物业服务费用。根据北京第一太平戴维斯物业公司的情况说明显示其同意宏远物业公司撤场后的诉请期间的物业费由宏远物业公司收取。综上所述，宏远物业公司与范文茜签订的物业服务合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。范文茜主张涉诉物业服务合同无效，于法无据，法院不予支持。宏远物业公司主张范文茜支付涉诉期间的物业费并无不当。就涉诉期间的物业费，范文茜应及时履行向宏远物业公司交纳物业费的义务。但根据双方陈述及法院查明情况，宏远物业公司在提供物业服务中，确实存在问题，故法院对物业费酌情予以扣减。法院认为范文茜并非恶意拖欠物业费，故对宏远物业公司主张违约金的诉讼请求不予支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，法院建议宏远物业今后应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业服务费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决：一、范文茜于判决生效之日起七日内给付北京宏远物业管理有限责任公司2015年9月1日至2019年8月31日期间的物业费109609元；二、驳回北京宏远物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回范文茜的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，范文茜提交一审期间询问笔录、追加当事人申请及延期开庭、延期举证申请，证明其在一审期间申请追加当事人。宏远物业公司对真实性认可，证明目的不认可。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，范文茜是航城广场C座×室的权利人，其与宏远物业公司签订《物业服务合同》，约定由宏远物业公司为涉诉小区提供物业服务，并收取物业服务费，且范文茜曾向宏远物业公司交纳过物业费。双方所签订的《物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。范文茜上诉主张《物业服务合同》无效，缺乏充分依据，本院不予支持。范文茜曾与开发商北京宏远航城房地产开发公司签署了前期物业服务合同，后收房时又与宏远物业公司签署案涉《物业服务合同》，且宏远物业公司出具了宏远物业公司为该项目提供物业服务的证明，范文茜以签署过《前期物业服务合同》为由主张《物业服务合同》无效，缺乏依据，本院不予支持。宏远物业公司为案涉项目提供物业服务，北京第一太平戴维斯物业公司同意宏远物业公司撤场后的部分物业费由宏远物业公司收取，宏远物业公司有权要求范文茜交纳物业费。范文茜上诉主张宏远物业公司未提供物业服务，缺乏依据，本院不予支持。本案系范文茜与宏远物业公司之间的物业服务合同纠纷，北京宏远航城房地产开发有限公司、北京宏远第一太平戴维斯物业管理有限公司并非本案必须追加的当事人，故一审法院不存在违反法定程序的情形。另，一审法院根据案件情况酌定的物业费数额并无不当，本院予以确认。综上，范文茜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2608元，由范文茜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 金妍熙审 判 员 郑吉喆审 判 员 张海洋二〇二一年四月二十八日法官助理 王世洋法官助理 俞 洁书 记 员 赵 宇