广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终202号上诉人（原审被告）：潘岳华，男，1977年4月24日出生，汉族，住广东省英德市。被上诉人（原审原告）：英德市仙泉物业管理有限公司。住所：广东省英德市。法定代表人：胡某1。委托诉讼代理人：骆景丽，该公司工作人员。委托诉讼代理人：丘少青，英德市英州法律服务所法律服务工作者。上诉人潘岳华因与被上诉人英德市仙泉物业管理有限公司（以下简称仙泉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2019）粤1881民初1619号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘岳华上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，没有全面地、客观地审查核实证据，适用法律错误。一、对被上诉人以上诉人与英德市××××××××签订《购买商铺协议书》第七条约定“乙方购买商铺后，必须接受甲方指定的物业管理公司管理，并按商铺建筑面积每月交纳物业管理费”为由向上诉人的一至三楼全部按非住宅房屋收取物业管理费不认可。该约定只明确了房屋的总面积，并不能说明全部按非住宅房屋收取物业管理费。鉴于此情况双方按《购买商铺协议书》第十二条“本协议未尽事宜，甲、乙双方可另行协商，签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力”约定该商住楼的物业管理费标准。被上诉人违反物业服务合同约定或法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准。合同法第七十六条：合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。根据购买商铺协议书的第十二条：本协议未尽事宜，甲乙双方可另行协商，签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。上诉人与英德市××××××××签订了补充协议，确定本房产的房屋用途为商住性质，而且商定一楼用于经营，二楼以上用于住宅住人不作商业经营；确定了物业费方面一楼按非住宅性质收费，二楼以上按住宅性质收费，合计每月50元。（一）在2006年4月20日，上诉人与英德市××××××××属下部门仙泉物业管理有限公司签订了缴费委托书，上诉人每月向被上诉人缴纳的物管费由委托仙泉物业管理有限公司全权在中国农村信用合作社银行（仙泉花园B9首层）办理，户名：潘岳华，帐号：886××××××××××××6338049。在2006年5月开始，上诉人每月向被上诉人缴纳的物管费50元都由该账号扣取（有流水清单）。（二）从被上诉人提供的证据7-（4）、7-（6）中的欠费明细1、从07年11月至10年7月共欠物管费本金50×33月=1650元，这也充分证实了双方当初补充协议商定的物业费标准是有效的。（三）根据被上诉人提供的证据2-（7）仙泉花园物业管理委托合同显示，第四项：委托管理期限为5年，自2005年7月1日至2010年6月30日24时止；第六项：物业管理费，住宅房屋按建筑面积每平方0.3元的标准收取，非住宅房屋按每平方0.6元的标准收取。一审认定被上诉人第一阶段2007年11月1日至2010年8月31日按每月80.03元收取物业费明显违背当初上诉人与英德市××××××××签订的补充协议商定每月50元物业费的协议。（四）被上诉人证据2-（10）、2-（13）仙泉花园物业管理委托合同显示，第六项：物业管理费，住宅房屋按建筑面积每平方0.5元的标准收取，非住宅房屋按每平方0.8元的标准收取。根据签订的补充协议，按照物业费系数的提高，本物业的物业费应该是每月78.68元而不是被上诉人要求的每月106.71元。本案中，被上诉人从英德市××××××××属下一个部门独立出来自主经营，变更法定代表人后，被上诉人没有履行双方之前签订的合同，明显违反了合同法第七十六条：合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。二、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费。1、国务院《物业管理条例》第六十七条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳，逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，被上诉人并未提供任何证据证明业主委员会督促上诉人限期缴纳物业费，同时也并没有任何证据证明上诉人在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。上诉人是在2019年3月才收到被上诉人送达的通知书，该通知书的内容写明：请贵业主（租户）接本通知后，及时到我公司缴纳所欠费用或存款入仙泉花园B9幢首层农村信用社的缴费帐户。上诉人接到该通知书后马上到英德市××××××××××××与被上诉人就物业管理费协商缴纳时，被上诉人拒绝协商，并不让上诉人缴费。2、此外，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定，经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍末交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。根据上述条款，除了业委会应当履行相关催缴义务，物业公司也应该履行法定的通知缴纳义务，且送达方式正常应为直接送达或邮寄送达，只有在上述送达方式均无法有效联系到上诉人的前提下，方可适用通过小区公示牌等公告送达等方式。本案在一审诉讼过程，被上诉人提供的几份催费通知书存在造假和欺骗行为，上诉人在2019年3月收到被上诉人送达的催费通知书上没有英德市××××业主委员会印章，也没有被上诉人的印章。但是被上诉人提供的证据7-（4）、7-（5）、7-（6）、7-（7）上面印有英德市××××业主委员会和被上诉人的印章，上诉人在3月收到被上诉人送达的催费通知书的内容笔迹与被上诉人提供的证据7-（7）内容笔迹是一模一样的，但是上诉人收到的是没有英德市××××业主委员会和被上诉人的印章的缴费通知书，被上诉人提供的缴费通知书证据7-（4）、7-（5）、7-（6）、7-（7）上面却印有英德市××××业主委员会和被上诉人的印章，而且证据7-（4）与7-（6）显示两份写着17年9月的通知书上内容一样，但是两印章的位置明显有变动，上诉人认为这是被上诉人为了打官司牟取不当得利而在一审时伪造证据时加盖英德市××××业主委员会和被上诉人印章的。上诉人的物业的一楼一直经营，在2019年3月才收到被上诉人送达的催费通知书，2019年3月之前一直没有收到被上诉人来送达催费通知书，也没有证据证明通过直接送达等方式向上诉人书面催缴了物业管理费用。3、被上诉人提供的缴费通知书证据7-（4）、7-（5）、7-（6）、7-（7）上每个月的物业费数额与当初的协议上的数额混乱并且自相矛盾。对被上诉人提供的缴费通知书证据7-（4）、7-（5）、7-（6）、7-（7）不认可，这几份缴费通知书签收人和签收时间空白，无上诉人任何签收记录，上诉人也没有收到被上诉人提供的证据7-（4）、7-（5）、7-（6）几份缴费通知书。三、被上诉人主张的部份权利已经超过法定的诉讼时效。根据2017年10月1日施行的《民法总则》第一百八十八条对诉讼时效的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。”本案中，被上诉人请求上诉人支付的物业费是从2007年11月起算，其中至2016年3月期间的费用至今已经超过3年，即使在此期间上诉人的确未向被上诉人支付物业费，被上诉人对该期间所主张的权利也未在法定诉讼时效期间行使，故该部分主张已经超过法定诉讼时效。四、被上诉人并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。国务院《物业管理条例》第三十六条规定，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。被上诉人仙泉物业公司辩称，一、一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，请二审法院予以维持。（一）答辩人成立于1998年11月4日，具有相应的物业管理服务资质资格；答辩人自成立至今，依法开展物业服务工作、切实维护业主的合法利益。（二）英德市××××业主委员会于2000年10月30日依法设立；英德市××××业主委员会的设立，符合法律规定。（三）2001年4月27日，英德市物价局向答辩人发出（2001）30号《关于仙泉花园公共路灯费分摊标准的批复》，答辩人收取涉案物业服务费有依据。（四）2001年7月1日，英德市××××业主委员会依照《广东省物业管理条例》第二十四条第（二）项的规定及相关法律法规规定，与答辩人签订《仙泉花园物业管理委托合同》（以下简称《合同》），期限为4年；英德市××××业主委员会与答辩人从2005年7月1日起至今，每5年重新签订《合同》；《合同》是双方真实意思的表示，内容未违反国家法律禁止性规定，《合同》合法、有效。（五）英德市××××业主委员会与答辩人在《合同》中，均明确了双方的权利义务；答辩人按照《合同》的约定，行使物业管理权利、履行物业服务义务。（六）被答辩人潘岳华在2006年1月19日与原英德市××××××××签订《购买商铺协议书》（以下简称《协议书》），购买了涉案商铺；2006年4月20日与答辩人签订《缴费委托书》，委托答辩人从其提供的银行账户中按商铺建筑面积133.39㎡计算并扣缴物业服务费。被答辩人潘岳华从2007年11月起，其提供的银行账户余额不足，无法扣缴物业服务费；答辩人多次与被答辩人潘岳华及物业使用人联系、沟通，并发送《催缴欠费通知书》、《通知》，均无果。但答辩人至今未因被答辩人潘岳华拒交物业服务费而中止对涉案物业的服务。二、被答辩人潘岳华拒交物业服务费的行为属于严重违约行为，应当承担相应的违约责任。被答辩人潘岳华接受了答辩人提供的物业服务而拒交物业服务费的行为，一是违反了《协议书》、《合同》关于按时交纳物业服务费的约定，属于严重违约；二是违反了国务院颁布的《物业管理条例》（国务院令第504号）第七条第（五）款、第四十二条第一款的规定和《广东省物业管理条例》第四十一条第一款、第五十七条的规定以及《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）第十五条第一款的规定，还违反了广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅发布的《物业服务收费管理办法》（粤价[2010]1号）第十六条第一款的规定。答辩人对被答辩人潘岳华长期拒交物业服务费而进行催告、催交无果后，向一审法院提起诉讼，事实清楚、证据确凿、理由充足，一审法院判决被答辩人潘岳华向答辩人支付物业服务费、违约金、负担案件受理费，属于认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，应予维持。三、被答辩人的上诉事由、抗辩理由不成立。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，答辩人已按《合同》的约定对“仙泉花园”小区的业主（包括被答辩人）提供了不间断的连续服务，答辩人发出的《催缴欠费通知书》、《通知》也送达涉案商铺（物业使用人）。因此，被答辩人以“没有提供物业服务”、“由业主委员会书面催交物业费”、“收钱不做事”等等抗辩理由、抗辩事由不成立。综上，答辩人请求二审法院查明事实，驳回被答辩人的上诉请求，维持一审法院的判决。一、二审案件受理费由被答辩人潘岳华负担。被上诉人仙泉物业公司向一审法院起诉请求：1.潘岳华限期支付欠交的物业管理费137个月共13712.15元，违约金（按每天3‰计收）80947.95元；2.案件诉讼费由潘岳华负担。一审法院认定事实：仙泉物业公司成立于1998年11月4日，经营范围是住宅小区内的物业管理等项目，仙泉物业公司于2018年5月17日经英德市市×监督管理局变更统一社会信用代码为914×××××××××××412R。2006年1月16日潘岳华向英德市××××××××购买了坐落于英德市××××××××××××××××第一幢，面积133.57平方米，房地产权证号：粤房地证字第C4003066号，潘岳华由此成为仙泉花园生活小区的业主。2006年4月20日仙泉物业公司与潘岳华签订《缴费委托书》，约定了相关的物业管理事项为：“潘岳华自愿将本人座落在仙泉花园教育路51号房的物业管理费和公共电费分摊等有关事宜，委托仙泉物业管理有限公司全权在英德市××信用合作联社仙泉分社办理”。又查明，英德市××××自2000年10月20日成立了业主委员会，该业主委员会自2001年7月1日至今与仙泉物业公司陆续签订了多份《仙泉花园物业管理委托合同》，上述合同约定了2005年7月1日至2010年6月30日非住宅房屋的物业管理费是0.6元/㎡/月；2010年7月1日至2015年6月30日非住宅房屋的物业管理费是0.8元/㎡/月；2015年7月1日至2020年6月30日非住宅房屋的物业管理费是0.8元/㎡/月。每份合同的第六条第4点均约定：物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天管理费的千分之三缴纳滞纳金。另查明，2001年4月27日英德市物价局以英价字（2001）30号文发布了《关于调整仙泉花园物业管理费收费标准的通知》，关于经营性用房的物业管理费收费标准为每月每平方米0.8元。另，仙泉物业公司自2007年起至今每年向英德市××××业主委员会作出了《关于催收小区物管费的情况说明》，表明每月对欠费住户进行催收，并提供催收情况的照片、《通知》等证据，表明至起诉之时一直对潘岳华进行催收。庭审中，仙泉物业公司的委托代理人认为潘岳华拖欠物业费的时间段为2007年11月至起诉之时，潘岳华确认上述时间段没有交过物业费。潘岳华答辩称仙泉物业公司私自提高收费标准，所以拒绝履行义务，而且二、三楼应按住宅收管理费。仙泉物业公司的委托代理人回应称与潘岳华的购房协议是按商铺出售，所以按商铺收取物管费，仙泉物业公司是按小组上门收费，有些业主的二、三楼按住房收费是对业主实行优惠。另，潘岳华抗辩称仙泉物业公司，没有收到催收通知，仙泉物业公司的请求已经超过诉讼时效。一审法院认为，仙泉物业公司是有经营资质的物业管理公司，具有经营住宅小区内的物业管理资格。英德市××××业主委员会与仙泉物业公司签订的《仙泉花园物业管理委托合同》是合法有效的合同，应受法律的保护。潘岳华自2006年1月起至今为仙泉花园小区的业主，虽未直接与仙泉物业公司签订物业管理合同，但其享受了仙泉物业公司为仙泉花园小区提供的物业管理服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条“…业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力…”的规定，仙泉物业公司与业主委员会签订的《仙泉花园物业管理委托合同》对潘岳华具有约束力，潘岳华应按该合同约定缴交物业管理服务费。潘岳华抗辩称仙泉物业公司提供的物业务管理服务不到位且诉讼时效已过，但仙泉物业公司提供的服务记录及催收记录完整且一直持续至起诉之时，因此潘岳华抗辩缺乏理据，一审法院不予采信。庭审中仙泉物业公司、潘岳华确认潘岳华自2007年11月至今没有缴交物业管理服务费，仙泉物业公司、潘岳华已签订《缴费委托书》，仙泉物业公司请求潘岳华支付137个月的物业管理费13712.15元，实际从2007年11月1日至起诉之时2019年3月31日共135个月，即2007年11月1日至2010年8月31日按每月每平方米0.6元计算为2644.69元、2010年9月1日至2019年3月31日按每月每平方米0.8元计算为10899.31元，共13544元，故仙泉物业公司诉请符合事实和法律规定的部分，一审法院予以支持，不符合的部分，一审法院予以驳回。仙泉物业公司诉请按所欠的物业管理服务费以每日3‰计付的违约金80947.95元，该计算方式已过分高于实际损失，一审法院酌情按每日1‰计算，则第一阶段2007年11月1日至2010年8月31日的违约金为793.41元（物业管理费0.6元/㎡/月×133.57㎡×33个月×1‰/日≈793.41元）；第二阶段2010年9月1日至2019年3月31日的违约金为3269.8元（物业管理费0.8元/㎡/月×133.57㎡×102个月×1‰/日≈3269.8元），两阶段合计4063.21元。仙泉物业公司关于违约金的诉求，符合事实和法律规定的部分，一审法院予以支持，不符合的部分，一审法院予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《国务院》第七条、第四十一条的规定，作出判决：一、潘岳华欠英德市仙泉物业管理有限公司物业管理服务费13544元及违约金4063.21元，限于判决书生效之日起五日内付清；二、驳回其他诉讼请求。案件诉讼费1083.25元，由英德市仙泉物业管理有限公司负担881.76元，潘岳华负担201.49元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：潘岳华应否向仙泉物业公司缴纳物业管理服务费元及违约金。英德市××××业主委员会与仙泉物业公司签订的《仙泉花园物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。上诉人潘岳华自2006年1月起至今为仙泉花园小区的业主，虽未直接与仙泉物业公司签订物业管理合同，但其客观上已经享受了仙泉物业公司为该小区提供的物业管理服务，其与仙泉物业公司已形成事实的物业服务合同关系。相关法律明确规定，“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，且，2006年仙泉物业公司与潘岳华亦签订《缴费委托书》，约定了相关的物业管理事项为：“潘岳华自愿将本人座落在仙泉花园教育路51号房的物业管理费和公共电费分摊等有关事宜，委托仙泉物业管理有限公司全权在英德市××信用合作联社仙泉分社办理”。一审庭审中，潘岳华确认自2007年11月至今没有缴交物业管理服务费。因此，《仙泉花园物业管理委托合同》对潘岳华具有约束力，潘岳华应按合同约定缴交相关的物业管理服务费及违约金。一审法院关于物业管理服务费及违约金的计算正确，本院予以维持。关于潘岳华抗辩仙泉物业公司提供的物业务管理服务不到位以及诉讼时效的问题。经审理查明，仙泉物业公司自2007年起至今每年向英德市××××业主委员会作出了《关于催收小区物管费的情况说明》，表明每月对欠费住户进行催收，并提供催收情况的照片、《通知》等证据，表明至起诉之时一直对潘岳华进行催收，故本案不存在诉讼时效已过的问题。另，潘岳华并无提供充分证据证明仙泉物业公司提供的物业服务管理服务不到位，应承担举证不能的法律后果。仙泉物业公司收取的物业服务费中，部分是为履行物业管理职责必须支出的成本，如聘用人员工资、维护保养费用等。潘岳华欠交物业服务费的行为，实际上使仙泉物业公司的管理成本增加，不仅损害仙泉物业公司利益，也变相损害了其他已按时缴纳物业服务费的业主的利益，最终整个小区环境受到影响。和谐、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护，上诉人拒交物业服务费实属不妥，故应予及时补交。综上所述，上诉人潘岳华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由上诉人潘岳华负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二一年四月十二日法官助理 梁家惠书 记 员 林月敏附相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。