山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋08民终742号 上诉人（原审被告）：乔新泉，男，1974年2月10日出生，汉族，绛县横水镇横北村第八居民组。 委托诉讼代理人：侯臻栋，男，绛县横水镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：山西省绛县通利实业有限公司；住所：山西省运城市绛县横水镇横南村。 法定代表人：袁向东，职务：公司经理。 委托诉讼代理人：李守仁，运城经济开发区法律服务所法律工作者。 上诉人乔新泉因与被上诉人山西省绛县通利实业有限公司合同纠纷一案，不服山西省绛县人民法院（2020）晋0826民初1256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人乔新泉的上诉请求：一、依法撤销（2020）晋0826民初1256号民事判决。二、依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或判决上诉人依合同约定：待开发小区商品房交付时，按每平米2500元价款补偿被上诉人房款。三、依法判令被上诉人承担本案：一审、二审的全部诉讼费。上诉理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、关于《补偿协议》履约期限。根据上诉人与被上诉人签订的《补偿协议》约定的诉争标的交付时间为：“待开发小区商品房交付时”，（被告）无偿给予（原告）诉争标的，这是双方的合法合意。依据相关法律、行政法规规定，上诉人所开发小区现在未能竣工验收，依法不能够履行交付诉案房屋。因此，上诉人（被告）不能满足被上诉人（原告）的“履行给付义务”的行为既不违约也没有违法。 二、关于约定房款差价补偿金额。上诉人与被上诉人签订的《补偿协议》约定：（差额）补偿每平米为2500元，是协议双方的合法合意。但是本案一审判决每平米3194元计算补偿价款，显然有悖双方当事人的合法合意优于法定的任意性规范适用的效力原则。 基上，上诉人认为：（2020）晋0826民初1256号民事判决书的判决结论，缺乏事实或法律依据。故恳请二审人民法院查明事实、依法裁判，支持上诉人的上诉请求。 山西省绛县通利实业有限公司答辩称，上诉人的上诉请求没有法律依据和事实依据。一审法院判决程序合法，认定的事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉请求，依法维持一审判决。 原审原告山西省绛县通利实业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告立即向原告交付位于横水镇华龙港湾西侧新开发的商铺三间（每间商铺118平米）或者总面积不低于354平米的商铺房及两间地下室（每间面积不低于所开发所有地下室平均面积）；2、依法判令被告支付因其违约交付给原告造成的预期房屋租赁的租金损失（自2019年12月至实际交房之日，租赁费计算标准为3000元/月）；3、被告承担本案诉讼费用。 一审法院审理查明：2018年8月31日，被告乔新泉因开发房产需要，欲占用原告山西省绛县通利实业有限公司的生产经营用地，该地主要地段位于华龙港湾小区西侧，另有部分用地与卫荣新租地相邻，是原告租赁横南第九居民组之集体用地，租赁期限至2025年底，面积约七亩。现横南第九居民组村民代表经多次酝酿研究，一致同意被告占用该地段开发房产，并找原告多次沟通，希望原告提前退出租赁。因原告在此经营已达20余年，固定资产投资巨大，地面建筑有：砖混结构办公室5间，车库8间，机加工车间17间，工人浴室3间，化验室3间，蓄水池2个，常规库房10间，另外建有简易厂房、库房数栋，面积达2600平米之多，且厂区地面全部硬化。由于租赁尚未到期，且公司处于正常良好运作之中，故仓促整体搬迁会给原告造成重大损失。经过与第九居民组代表及被告多次交涉沟通，原告充分考虑后，同意提前退出租赁，并与被告经协商达成如下共识与补偿协议：一、被告在原告新厂址无偿先期为原告搭建简易厂房1栋，约1300平米，作为原告物资设备尽快整体搬迁之先决条件。具体搭建标准见附件。二、作为对原告整体搬迁损失之补偿，被告承诺待开发小区商品房交付时，无偿给予原告门面商铺三间，面积暂按118平米每间×3=354平米计算。到期交付不得低于此面积，超出部分原告现金补足，每平米按2500元人民币计算。另外被告承诺无偿给予原告地下室三间，大小不低于平均面积，其中华龙港湾小区现房地下室一间，另外两间随商铺交付。三、简易厂房搭建完毕，原告应在一个月内迅速搬迁、拆迁完毕，不得拖延期限延误被告开发。协议签订后，被告履行了约定的第一条，原告履行了约定的第三条。另外被告按协议第二条向原告交付华龙港湾小区现房地下室一间。现原告诉至一审法院，要求被告按该协议第二条约定交付商铺三间及地下室两间。另查明，被告在开发华龙港湾二期项目建设过程中，绛县横水镇人民政府自然资源所分别于2019年5月27日、2020年5月25日，以被告未经批准，擅自在横水镇××村占地动工建设，向被告下发《责令停止违法行为通知书》。2020年5月25日，绛县横水镇人民政府以被告未经批准，擅自在横水镇××村动工（占地）建设，向被告下发《责令改正违法行为通知书》。2020年5月28日，绛县自然资源局以被告未经批准，擅自在横水镇××村占地建设单元楼，向被告下发《责令停止违法行为通知书》。同时查明，被告在进行华龙港湾二期建设过程中，即开始对外以每平米约3888元的价格销售商铺带地下车位。 一审法院认为，原、被告双方在协商的基础上自愿达成并签订的《补偿协议》并不违法我国相关法律的强制性规定，合法有效，双方应当自觉遵照履行。但鉴于被告开发的商品房二期工程，在一审法院法庭审理辩论结束前，仍未能依照相关法律规定办理完相应的法律手续，所以，其开发建设的房屋的性质尚不能确定。因此，原告请求被告履行合同第二条交付三间商铺及两间地下室的主张，一审法院依法不予支持，但被告应按协议约定的354平米商铺面积折算成现金后补偿给原告。结合本案实际，根据原、被告约定的原告超占后给被告的补价2500元/平米及被告对外的实际销售价格3888元/平米，为公平起见每平米按｛2500元+（3888元-2500元）/2｝=3194元计算为宜。综上，被告应给原告房款1130676元（354平米×3194元/平米）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：被告乔新泉于本判决生效后十日内给付原告山西省绛县通利实业有限公司房款1130676元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元由被告乔新泉负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审判决认定的基本事实均无异议，本院予以确认。同时查明，在二审庭审时上诉人认可已经建设的商铺房抵顶给工程队了。 本院认为，上诉人与被上诉人双方签订的《补偿协议》是双方自愿达成的协议，是双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，应为有效合同。本案争议焦点为，一审判决上诉人给付被上诉人房款是否正确。在本院二审庭审时，上诉人认可其开发的商铺房抵顶给工程队了，没有被上诉人的。且因为上诉人开发的房屋没有办理相关手续而被行政部门受到责令，故上诉人认为给付条件不成就，不予支付被上诉人房屋款项的理由不能成立。在合同中，双方约定“超出部分甲方现金补足，每平米按2500元计算”双方现在争议的按照合同约定的三间房屋的价格问题，在合同中，对于该问题没有明确约定，一审法院根据公平原则，按照上诉人对外实际销售商铺房的价格每平米3888元及双方约定超出部分补价每平米2500元，折价处理按每平米3194元计算，并无不当。 综上所述，上诉人上诉请求和理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人乔新泉负担。 本判决为终审判决。 审判长  张山平 审判员  梅智勇 审判员  解和吉 二〇二一年四月二十二日 书记员  宁园园