吉林省辉南县人民法院   民事判决书   （2021）吉0523民初74号   原告（执行案外人）：张荣芝，女，1969年1月17日出生，汉族，无职业，住辉南县。   委托诉讼代理人：高璐，吉林政声律师事务所律师。   被告（申请执行人）：刘伟，男，1974年6月8日出生，汉族，辉南县市场监督管理局职员，住辉南县。   委托诉讼代理人：尹曼，吉林辉发律师事务所律师。   第三人（被执行人）：于娟，女，1965年12月4日出生，汉族，退休职员，住辉南县。   第三人（被执行人）:王金珠，女，1941年2月3日出生，汉族，退休教师，住辉南县。   委托诉讼代理人：于娟（系王金珠女儿），女，1965年12月4日生，汉族，退休职员，住辉南县。   原告张荣芝与被告刘伟、第三人于娟、王金珠案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张荣芝及其委托诉讼代理人高璐、被告刘伟及其委托诉讼代理人尹曼、第三人于娟、第三人王金珠的委托诉讼代理人于娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   张荣芝向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令停止对坐落于辉南县朝阳镇xxx8号楼2单元304室的执行。事实和理由：2019年5月10日，原告与第三人签订《房屋买卖合同》，原告通过朝阳镇佳园房屋中介处以38万元的价格购买了坐落于辉南县朝阳镇xxx8号楼2单元304室的房屋，该房为期房，同日原告给付王金珠36万元，并对该房屋进行了管理。2019年10月11日，辉南县人民法院因被告与第三人民间借贷执行案件作出（2019）吉0523财保96号民事裁定书，查封了案涉房屋。原告提出执行异议，辉南县人民法院作出（2020）吉0523执异68号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，1.原告与第三人之间签订的《房屋买卖合同》合法有效。《合同法》解释（二）十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《房地产管理法》二十八条属于管理性强制规定，而非效力性强制性规定。因此，王金珠是否取得产权证书，不影响合同效力。本案所涉的303、304室房屋，是第三人回迁所得。第三人签订回迁协议即取得房屋所有权，至于与开发单位之间的差价款问题，是第三人与开发单位的另一法律关系，不影响张荣芝与第三人买卖合同的效力。2.原告购买房屋的位置问题。通过庭审可以确定第三人与张荣芝签订买卖合同的买卖标的为东屋，双方确定门牌号为303，第三人与刘伟签订的借款担保函确定的304，而双方确定的304实际上是西屋。这一点从刘伟在第三人与张荣芝签订买卖合同时在场并将回迁合同交付原告可以看出。张荣芝与第三人签订的房屋买卖合同约定的房屋位置虽然为303，但是双方在303后面，括号注明东屋，说明签订合同时房屋位置确定的是东屋，而把东屋标注为303。因为括号通常是内容所做的注释，303当时是不确定的，而东西屋是确定的。3.张荣芝未办理产权登记没有过错。原告与第三人签订《房屋买卖协议书》以及人民法院查封时，买卖标的物开发单位并未交付使用，属于期房。截止2020年10月19日，案涉房屋尚不能办理产权登记，张荣芝对此没有过错。4.张荣芝已合法占有案涉房屋。吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（一）十七（一）规定：人民法院判断买受人是否“占有”不动产时，应当根据买受人对不动产是否实现了支配和控制进行评价。辉南县人民法院（2020）吉0523民初1037号《民事裁定书》已经认定张荣芝与第三人之间的买卖标的为304室，并且认定已被张荣芝占有。另外，本案所涉房屋为期房，在开发商未交付房屋的情况下，在房屋建设过程中，原告对所购的期房进行供暖改造，实际上表现了对房屋的支配问题，该行为不存在任何违法之处。5.关于（2020）吉0523执异49号执行裁定的问题。于泓、于涛、于波提出执行异议的理由是：其对304室享有相应的份额，而申请中止执行。其目的是为了阻却刘伟的执行，与本案并不矛盾。6.关于借款担保函的问题。刘伟与第三人之间的借款担保函不产生担保物权效力。不能以此对抗张荣芝与第三人的买卖合同。张荣芝对于第三人与刘伟签订的借款担保函并不知情。7.（2020）吉0523民初1037号民事裁定书可以作为本案的定案依据。《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十六条二款的规定的“另案生效法律文书”主要是指案外人与被执行人之间的确权之诉，是为了防止案外人与被执行人恶意串通，损害申请执行人的利益。而1037号《民事裁定书》产生的基础是张荣芝对303室的申请执行人提起的案外人执行异议之诉，故不存在案外人与被执行人串通的可能。综上，在张荣芝同意将剩余押金交付人民法院的情况下，人民法院应停止对该房屋的执行。   刘伟辩称，1.原告的异议不能成立。首先，原告与第三人王金珠的房屋买卖协议无效。王金珠的回迁安置房屋，原产权人为于长江（王金珠的已故丈夫），所以才会发生原告购买房屋时，于长江的三子一女和王金珠全部签字的情形。而且因原告与王金珠、于娟、于泓、于涛、于波签订房屋买卖协议时，该房屋尚未建成，所以，该房屋属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的：下列房地产，不得转让（六）未依法登记领取权属证书的；属于《民法典》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”，和《合同法》第五十二条的规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同尚无效，原告依据无效的合同阻止被告申请执行的请求应予驳回。其次，王金珠尚没有取得房屋所有权。迄今为止，王金珠也没有按照安置协议履行给付房屋差价款15万余元的义务，所以该房屋目前属于恒盛地产所有，并非王金珠所有。根据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，《民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。对于王金珠回迁安置的房屋，虽然签订协议是与王金珠签订的，但是，办理产权登记时，首先应当继承，因为原产权人于长江已经去世，由王金珠和三子一女进行继承后，方可登记在继承人名下。王金珠虽然是继承人，并且签订回迁安置协议，但是并不当然拥有房屋所有权，即不动产的设立，变更，转让必须经依法登记。未经登记，不发生效力。政府征收房屋，首先对原产权进行灭籍，然后新建，安置原住户需要用回迁安置协议办理产权登记。回迁安置协议不等于产权证，必须经过产权部门依法登记，方取得房屋所有权。最后，原告认为购买的303室房屋为东屋是其主观臆断，并没有任何事实和法律依据。不动产登记及房屋征收经办中心负责对房屋的栋号、楼号、单元、房间号负责编号，以房号为准，并不以东、西屋来区分。原告与第三人对此是明知的，否则也不会出现303室（东屋）的协议，如果以东、西来区分，第三人给被告出具担保函时，为什么不写东屋、西屋，而是按照回迁安置协议标注303室、304室。出售房屋时，原告和第三人明知已经将304室抵押给刘伟，所以才将303室出售。关键是王金珠欺瞒原告和被告，在出售给原告时，已经将303室抵押给了另一案外人李某的事实。王金珠是按照回迁安置协议为刘伟出具的担保函，给李某出具的担保函仍然是按照回迁安置协议写的303室。只有与原告房屋买卖协议书标注的303室东屋，所以原告先对李某扣押的303室提起案外人异议之诉。如果原告认定购买的是东屋，就不应当对303室也提出异议。2.案外人的请求不符合《规定》第二十八条的任何一项法律规定，其请求应予驳回。首先，买受人要取得能够排除强制执行的物权期待权，除符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件外，还应具备一个前提条件：其购买的不动产已登记在被执行人名下，也即其购买的系被执行人已取得所有权的不动产。本案中，虽然王金珠签订了回迁安置协议，但是并不等同房屋登记，并不属于在房产部门办理不动产权备案，更没有办理物权意义上的登记备案，其不具有不动产的公示效力，并不发生物权效力。因王金珠未取得其所有权，故原告购买的并非已登记在被执行人王金珠名下、被执行人享有所有权的不动产。由此可见，原告在本案中不具备取得物权期待权的前提条件。其次，原告的请求也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中的任何一项。在人民法院查封之前签订的协议因违法法律规定，为无效合同，不属于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；因该房屋尚未交付，三方均认可，而且因王金珠欠差价款15万余元，该房屋不仅是原告没有取得，第三人也没有取得房屋，房屋都尚不属于王金珠所有。原告显然不属于在人民法院查封之前已合法占有该不动产；原告不符合规定的已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；原告提供的证据证明该区域均不能办理产权登记，恰恰证明在此期间房屋不能交易，而且该房屋因尚有继承需要对不动产进行重新登记，是否能够办理到王金珠名下都待定，所以原告的请求更不符合非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。   于娟及王金珠述称，同意原告的诉讼请求。对原告所述的事实和理由没有异议，我当时卖给原告的是东屋，抵押时不知道房号是多少。   本院经审理认定事实如下：2018年4月4日，辉南县住房和城乡建设局与王金珠、辉南恒盛房地产置业有限公司签订房屋征收回迁安置协议，约定征收于长江（王金珠丈夫，已去世）的住宅及无照房屋，以辉南县朝阳镇xxx小区8号楼2单元303室、304室作为回迁安置房屋，王金珠应支付房屋差价款155868元，该回迁房屋为期房。2019年2月26日，王金珠以辉南县朝阳镇xxx8号楼2单元304室房屋作为抵押物为借款人于娟向出借人刘伟借款30万元提供担保。2019年5月10日，甲方王金珠、于娟、于泓、于涛、于波与乙方张荣芝签订《房屋买卖协议书》，约定甲方将坐落于辉南县朝阳镇生态新城福园8号楼2单元303号房（东屋），建筑面积109平方米出售给乙方，房屋售价38万元。合同签订当日付款36万元，另2万元为押金，待过户完毕后给付。2019年10月11日，根据刘伟的诉前财产保全申请，辉南县人民法院作出（2019）吉0523财保96号民事裁定书，查封辉南县朝阳镇xxx8号楼2单元304室的房屋。2019年11月18日，就刘伟与于娟、王金珠民间借贷纠纷一案，本院作出（2019）吉0523民初1226号民事判决书，判决于娟偿还刘伟借款本金60万元及利息，王金珠对其中372000元以其担保物承担责任。2020年9月7日，张荣芝在本院执行申请执行人李某与被执行人于娟、王金珠民间借贷纠纷执行一案中提出执行异议，要求停止对坐落于辉南县朝阳镇xxx8号楼2单元303室的执行，本院经审查作出（2020）吉0523执异48号执行裁定书，驳回张荣芝的异议请求。2020年10月10日,张荣芝提起案外人执行异议之诉，本院于2020年11月6日作出（2020）吉0523民初1037号民事裁定书，以张荣芝购买的房屋应为辉南县朝阳镇xxx8号楼2单元东屋，即304室，并非303室为由，驳回张荣芝的起诉。2020年12月1日，张荣芝依据（2020）吉0523民初1037号民事裁定书，对（2019）吉0523财保96号民事裁定书提出异议，要求停止对坐落于辉南县朝阳镇xxx8号楼2单元304室的执行。本院于2020年12月21日作出（2020）吉0523执异68号执行裁定书，驳回了张荣芝的异议请求。2021年1月11日，张荣芝提起案外人执行异议之诉。另查明，案涉房屋已建设完成，因本院查封未能办理房屋入住手续。303室、304室房屋在抵押、出售时尚未设置门牌号码，现有房屋门牌设置东屋为304室，西屋为303室。   本院认为，张荣芝的异议请求成立，应停止对坐落于辉南县朝阳镇xxx8号楼2单元304室的执行。首先，关于张荣芝购买房屋确认的问题。第三人设定抵押及交易时该房屋尚未建成，只是根据回签协议确定为303室、304室，故抵押给刘伟的304室并不能当然的与东屋相对应，而张荣芝购买房屋时因303室房屋位置尚不确定，才标注为东屋，据此应确认张荣芝购买的为303室、304室两处房屋其中的东屋。其次，张荣芝的诉请能否阻却执行的问题。张荣芝与王金珠、于娟等人签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同。张荣芝已交付购房款36万元，尚差2万元押金未交付，且其已将该2万元提存至法院。该房屋为期房，具备交付条件后被刘伟申请财产保全而无法交付。根据辉南县不动产登记中心的情况说明，案涉房屋所在小区均不能办理不动产权证书，故该房屋至今不能办理产权登记，并非张荣芝怠于行使权利。   综上所述，张荣芝对案涉房屋享有物权期待权，而刘伟对第三人享有的是普通债权，物权期待权与普通债权在权力属性上具有优先性。张荣芝的异议请求具备事实及法律依据，可以阻却执行。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，判决如下：   不得执行坐落于辉南县朝阳镇xxx8号楼2单元304室的房屋。本院（2020）吉0523执异68号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。   案件受理费5800元，由原告张荣芝负担2900元，由被告刘伟负担2900元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。   审判长 白喜友   人民陪审员 辛林蓉   人民陪审员 鄢德新      二〇二一年四月二十九日   书记员 王 玉