重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初4454号 原告：向智羽，男，1997年10月14日出生，汉族，住重庆市江**。 委托诉讼代理人：何媛媛，国浩律师（重庆）事务所律师。 委托诉讼代理人：胡敏，国浩律师（重庆）事务所实习律师。 被告：胡宏，男，1976年1月5日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。 原告向智羽与被告胡宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后，依法由审判员黄明真适用简易程序于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告向智羽及其委托诉讼代理人何媛媛和胡敏到庭参加诉讼。被告胡宏经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告向智羽向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁协议》于2021年1月7日解除；2.被告向原告支付2020年2月1日至2021年1月7日期间租金91532元及资金占用利息1773.99元（资金占用利息自2020年2月1日至被告付清租金之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，暂计至2021年1月7日）；3.被告立即搬离并返还渝北区龙溪街道红石路163号附1号花卉小居中2幢1-5；4.被告向原告支付房屋占用费（2021年1月8日起按年租金108000元的标准支付至被告实际腾房之日止）；本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年3月27日被告与原告母亲谭燕玲签订了《房屋租赁协议》，约定谭燕玲将渝北区龙溪街道红石路163号附1号花卉小居2幢1-5门面出租给被告使用，还约定了租期、租金标准等内容。合同履行期间，谭燕玲去世，案涉房屋于2019年5月31日过户至原告名下。原告与被告于2020年11月9日重新签订了《房屋租赁协议》，对租期、租金标准和支付时间等进行了约定。同日，被告向原告出具欠条，载明尚欠原告租金71500元。原告于2021年1月7日通过微信向被告发送了《租房合同解除通知书》，通知被告立即解除合同，并要求被告于2021年1月30日前搬离案涉房屋并还清欠款。原告为维护自己合法权益，遂起诉来院。 被告胡宏未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。 经审理查明：2015年3月27日，案外人谭燕玲（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁协议》，主要约定：一、甲方同意将渝北区龙溪街道红石路163号附1号花卉小居中2幢1-5门面租赁给乙方使用。二、租赁期为5年，从2015年5月1日至2020年4月30日止，租金按季度支付，注：甲方免租乙方一个月装修期，1/4至30/4为免租期。三、租金第一年11000元，第二年11000元，第三年11000元，第四年在第三年的基础上递增5%，第五年在第四年的基础上递增5%，租金必须提前十天支付，如未按期付款，甲方有权立即终止协议。四、在签订合同之日，乙方向甲方支付保证金11000元，做水电、房屋损坏等保证金，否则甲方有权向乙方终止合同，合同期满后乙方搬出退还保证金，若乙方提前搬出，甲方不退还保证金。 合同签订后，被告向原告支付了保证金11000元。 2019年5月31日，原告登记成为渝北区龙溪街道红石路163号附1号花卉小居2幢1-5房屋的单独所有权人。 2020年11月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁协议》，主要约定：一、甲方同意将渝北区龙溪街道红石路163号附1号花卉小居2幢1-5门面租赁给乙方使用。二、租赁期为1年，从2020年11月1日至2021年11月1日止，租金按季度支付，注：租金在当月15日之前付清。三、租金第一年108000元。四、在签订合同之日，乙方向甲方支付保证金11000元，做水电、房屋损坏等保证金，否则甲方有权向乙方终止合同，合同期满后乙方搬出退还保证金，若乙方提前搬出，甲方不退还保证金。 同日，被告向原告出具了欠条一张，载明：今欠向智羽房屋租费71500元。 2021年1月7日，原告通过微信向被告发送了《租房合同解除通知书》，通知书主要载明：你与我母亲签的租房合同已于2020年4月30日到期，到期后你以疫情和房租高拒不续签合同，也不退租，并拒绝缴纳房租，至2020年11月1日，已累计拖欠房租8个月共计88000元，因疫情免去一个半月租金16500元，实欠6个半月租金71500元。之后经双方协商，租金降至9000元/月，并续签了合同，本应先交租，但你说手中无钱……我们已决定解除合同，特此通知你。限你于2021年1月30日前搬离门市，并还清所有欠款。被告回复称：知道了。 2021年3月10日，被告给原告发微信称：我昨天收到那个法院电话说的，你把我起诉了……你如果有时间你到店里来一趟咱们商量着来，我现在确实没有，我不是个赖皮的人呢；我挺感谢你妈的，这么多年来，因为我说实话，我交房租是很少到时间交的，都是往后延的；我不会跑，你放心我也跑不了。 庭审中，原告称，2020年2月1日至2020年4月30日租金应收33000元，因新冠肺炎疫情减半收取16500元，将押金11000元抵扣后，被告还欠付该季度租金5500元，2020年5月1日至2020年7月31日的租金33000元，2020年8月1日至2020年10月31日的租金33000元，2020年11月1日至2021年1月7日的租金20032元，被告共计欠付租金91532元；2020年11月1日至2021年1月7日的租金20032元的租金应提前10天即2020年10月21日前支付，原告自愿将资金利息起算时间调整为从2020年11月16日，其他季度欠付租金的资金利息起算时间原告自愿调整为每季度第1日；被告至今在案涉房屋经营门窗生意，不搬走也不支付租金。 上述事实，有2015年3月27日《房屋租赁协议》、2020年11月9日《房屋租赁协议》、渝（2019）渝北区不动产权第00055XXXX号产权证、欠条、《租房合同解除通知书》、原告与被告的微信聊天记录、中国建设银行个人活期账户交易明细、被告与谭燕玲的微信聊天记录以及当事人陈述载卷为凭，足以认定。 本院认为：原告于2019年5月31日登记为案涉房屋单独所有权人后，成为了2015年3月27日签订的《房屋租赁协议》的甲方。2015年3月27日签订的《房屋租赁协议》于2020年4月30日到期后，双方于2020年11月9日就案涉房屋租赁又签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同约定履行自己义务。 关于确认解除合同。原告于2019年5月31日登记为案涉房屋单独所有权人后，有权依据2015年3月27日《房屋租赁协议》要求被告向其支付2019年5月31日至2020年4月30日期间的租金。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，2015年3月27日《房屋租赁协议》于2020年4月30日到期后至2020年10月31日期间，依法转为不定期租赁，被告应按2015年3月27日《房屋租赁协议》的约定支付2020年5月1日至2020年10月31日期间租金。双方于2020年11月9日签订《房屋租赁协议》后，原告有权要求被告支付2020年11月1日之后的租金。原告要求被告支付的租金涉及前后两份《房屋租赁协议》的履行期间，该两份合同在履行时间上存在承接关系，属于续租性质，故本案诉请租金属于同一租赁合同关系下欠付的租金。被告作为租金的给付人，应当对租金已付的事实承担举证责任。现被告未对此举证，应当认定原告所陈述的被告欠付2020年2月1日起的租金至今未支付的事实。依据2015年3月27日《房屋租赁协议》约定，2020年2月1日至2020年4月30日期间租金36382.5元应于2020年1月21日前支付，2020年5月1日至2020年7月31日期间租金36382.5元应于2020年4月20日前支付，2020年8月1日至2020年10月31日期间租金36382.5元应于2020年7月21日前支付；依据2020年11月9日《房屋租赁协议》约定，2020年11月1日至2021年1月31日期间的租金27000元应于2020年10月21日前支付。被告在案涉房屋经营门窗生意，新冠肺炎疫情属于不可预见、不能避免的突发公共卫生事件。前述租金的应付时间虽然处于受新冠疫情影响期间，但被告未举示证据证明其向原告提出过减免租金或变更租金标准的请求，也未支付过部分租金，其逾期支付租金期间近1年，应属于根本违约，原告有权解除合同。原告于2021年1月7日通过微信向被告发送了《租房合同解除通知书》，通知被告立即解除合同，故对原告要求确认双方于2020年11月9日签订的《房屋租赁协议》已于2021年1月7日解除的诉讼请求，本院予以支持。 关于租金、资金占用利息。第一，2020年2月1日至2020年4月30日期间应付租金36382.5元，原告仅主张被告支付该期间应付租金33000元，是对自己权利处分，本院予以认可。租赁物用于经营门窗，疫情对案涉租赁物而言属于不可抗力，疫情的防控措施对租赁物的使用和经营会造成影响。原告自愿减半收取该期间租金16500元，本院予以认可。原告主张以保证金11000元抵扣该期间租金后，被告还应支付该期间租金5500元。第二，2020年5月1日至2020年7月31日和2020年8月1日至2020年10月31日期间的应付租金均为36382.5元，原告主张两个期间被告应付租金均为33000元，是对自己权利处分，本院予以认可。第三，2020年11月1日至2021年1月7日期间被告应付租金9000元/月×2.23个月＝20070元，原告仅主张被告支付20032元，是对自己权利处分，本院予以认可。综上，被告应向原告支付2020年2月1日至2021年1月7日期间欠付的租金91532元。被告逾期支付前述租金，给原告造成了资金利息损失。原告主张被告按季度分别支付逾期利息，但是前述欠付租金的应付时间处于新冠肺炎影响期间，被告至迟应于原告通知解除合同之日即2021年1月7日向原告付清欠付租金，故被告应向原告支付的资金利息损失为，以91532元为基数从2021年1月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付付清之日止。 关于搬离并返还房屋、房屋占用费。合同于2021年1月7日解除后，被告应当搬离房屋并交还原告。被告作为交还房屋的义务人，未举示证据证明其搬离并交还了房屋，且原告与被告微信聊天记录显示2021年3月10日被告给原告说“你如果有时间你到店里来一趟咱们商量着来”，故对原告主张被告至今占用案涉房屋的事实本院予以认可，对原告要求被告立即搬离并向原告返还渝北区龙溪街道红石路163号附1号花卉小居2幢1-5房屋的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告占用房屋的应向原告支付房屋占用费，占用费按照合同解除时的租金标准具有合理性，故被告应向原告支付从2021年1月8日按每月9000元的标准计算至搬离并交还房屋之日止的房屋占用费。 被告胡宏无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 确认原告向智羽与被告胡宏于2020年11月9日签订的《房屋租赁协议》已于2021年1月7日解除； 被告胡宏于本判决生效后立即向原告向智羽支付2020年2月1日至2021年1月7日期间欠付的租金91532元； 被告胡宏于本判决生效后立即向原告向智羽支付资金利息损失为，以91532元为基数从2021年1月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付付清之日止； 被告胡宏于本判决生效后立即向原告向智羽返还渝北区龙溪街道红石路163号附1号花卉小居2幢1-5房屋； 被告胡宏于本判决生效后立即向原告向智羽支付从2021年1月8日按每月9000元的标准计算至搬离并交还房屋之日止的房屋占用费； 驳回原告向智羽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2132.66元减半收取1066.33元、保全费1020元，由被告胡宏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员  黄明真 二〇二一年四月十二日 书记员  陈 实