黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终949号上诉人(一审被告)：王颖，女，1967年11月11日出生，满族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被上诉人（一审原告）：张金良，男，1965年1月4日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：孙宇，黑龙江富邦律师事务所律师。上诉人王颖因与被上诉人张金良房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初10148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。王颖上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张金良的全部诉讼请求，确认王颖与张金良签订的《卖、兑房协议书》无效。事实和理由：一审法院认定案涉协议有效错误。案涉房屋所在的土地使用权人是原黑龙江省国土资源厅哈尔滨铁路国土资源分局（以下简称国土厅铁路分局），土地系国有土地，国家进行土地征收并没有改变土地性质。案涉房屋王颖并不享有土地使用权，其对土地的使用系通过租赁方式进行，根据其与国土厅铁路分局签订的《铁路用地使用权租赁合同》，王颖无权出售地上的房屋。本案中，案涉房屋的修建无任何审批手续，系初始修建人擅自修建的自建房，该房占用国有公用土地损害了社会公共利益。张金良从王颖手里购买的是地面的建筑物，不含土地使用权。双方当事人均认可案涉房屋没有房产证，现有证据无法证实案涉房屋办理了规划许可手续。虽然《中华人民共和国城乡规划法》的规定没有对合同效力作出直接否定性评价，但未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，规避了国家对规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场等行为的监管，破坏了城镇规划秩序，直接损害了国家和社会公共利益。《中华人民共和国城乡规划法》第二十八条的规定应属于效力性强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案双方当事人在合同中未就房屋过户，产权变更登记费用的负担等进行约定，说明张金良对案涉房屋无产权证也不可能进行产权变更登记是明知的。按物权法相关规定，张金良明知其房屋占用的是国有公用土地且房屋无产权，也明知其从王颖手里买来的仅是地面以上建筑物，王颖出售房屋也就意味着其将房屋所占用的国有土地使用权一并出售给了张金良。王颖无权处分国有公用土地的使用权。张金良辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。张金良向一审法院起诉请求：1.判令王颖继续履行合同；2.判令王颖配合张金良与房产征收部门签订征收补偿协议直至张金良获得全部补偿款项。一审法院认定事实：2016年6月9日王颖（甲方）与张金良（乙方）签订《卖、兑房协议书》，主要约定王颖自愿将哈尔滨市南岗区××胡同××号建筑面积50平方米房屋以20万元出卖给张金良，由张金良在2016年6月9日付清。该协议书第八条为补充协议：动迁时王颖无条件配合张金良办理一切手续，后边小院不在内，该补充协议条款处有王颖的邻居本案案外人赵淑琴签字确认。该协议书落款处除房屋买卖双方张金良、王颖签字捺印外，还有案外人王振雨及安喜（王颖爱人）的签字捺印。2016年6月8日张金良以现金方式支付给王颖20万元购房款。后王颖将上述房屋交付张金良。2019年11月8日，哈尔滨市南岗区城市更新局对案涉房产进行征收前搬迁验收，并向张金良出具搬迁验收单，记载：房屋位置为南岗区文沟一胡同17号，经验收合格，被征收人（承租人）王颖于2019年11月08日11时19分03秒已经搬迁完毕。未登记房屋建筑面积45.41平方米，待认定后再行签订协议。2006年3月1日国土厅铁路分局（出租人）与王颖（承租人）签订《铁路用地使用权租赁合同》，双方约定国土厅铁路分局同意将位于文沟一胡同17号合法取得的土地使用权50平方米出租给王颖作为住宅使用，该合同第九条规定：“国家建设需要或发生不可抗力因素，租赁关系届时终止。”案涉房屋系自建房，未取得房屋所有权证。2019年11月7日，南岗区组织各相关部门召开了文沟社区项目（马家沟—海城段沿河绿带工程）征收动员大会，位于南岗区××街与××处、马家沟河东南侧沿岸区域内国有土地上的房屋征收工作正式启动。11月22日市重点棚改项目南岗区文沟社区项目（马家沟—海城段沿河绿带工程）在启动征收后的第15天实现全部净地。上述区域房屋在征收范围内，房屋已被拆迁。一审法院认为，本案的争议焦点为王颖与张金良签订的《卖、兑房协议书》是否有效。王颖认为《卖、兑房协议书》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》以及王颖与国土厅铁路分局签订的《铁路用地使用权租赁合同》中的约定，案涉房屋系无产权证的房产，且王颖没有土地使用权，因此该协议因违反法律、行政法规的强制性规定，属于合同法第五十二条合同无效的情形。一审法院认为，首先，哈尔滨市南岗区城市更新局于2019年11月8日对案涉房屋进行征收。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力”。现征收决定已生效，案涉土地已属国有，土地性质发生了变化，不再属于国土厅铁路分局所有。王颖的抗辩主张，一审法院不予支持。其次，王颖与张金良签订的《卖、兑房协议书》系当事人真实意思表示，协议书明确约定动迁时王颖无条件配合张金良办理一切手续，且张金良已按协议约定支付了全部购房款，协议签订后案涉房屋交由张金良占有使用。综上，集体土地使用权禁止对外流转的立法意图，是为了防止集体经济组织的土地流失，损害社会公共利益，但案涉房屋被征收拆迁后，不应再受此限制。故王颖与张金良签订的《卖、兑房协议书》合法有效。该协议明确约定动迁时王颖无条件配合张金良办理一切手续，张金良第二项诉讼请求：请求王颖配合其与房产征收部门签订征收补偿协议直至张金良获得全部补偿款项，该项诉讼请求实际为第一项诉讼请求：请求王颖继续履行合同的具体内容，现案涉房产已被拆迁，房屋所有权已转化为拆迁利益，故张金良基于有效合同有权取得案涉房产的拆迁利益，王颖应协助张金良办理拆迁补偿手续，对上述诉讼请求一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决：王颖于判决生效后十日内协助张金良办理位于哈尔滨市南岗区××胡同××号的征收补偿手续。二审中，双方当事人未提交新的证据。双方当事人对一审法院认定事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题为双方当事人签订的案涉协议是否无效。本案中，案涉房屋虽然未取得产权证等相关证照，但是王颖并未提交相关证据证明案涉房屋属于违法建筑或签订的案涉协议违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故双方签订的协议并不存在无效事由。在二审庭审中，王颖自认其请求确认案涉协议无效系因案涉房屋的拆迁补偿款远高于其出售的价格，根据诚实信用原则，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。综合以上因素，一审法院认定案涉协议有效正确，本院予以维持。王颖应当依照双方协议中的约定协助张金良办理相关的拆迁补偿手续。综上所述，王颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王颖负担。本判决为终审判决。审判长  张禹珩审判员  李妮娜审判员  赵 晟()二〇二一年四月十八日法官助理王百卉书记员李悦