广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0784民初485号原告：黄雯捷，女，1985年2月5日出生，汉族，住广东省鹤山市沙坪街道。被告：鹤山市保利投资有限公司，住所地：鹤山市。法定代表人：郭文峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖玉丽，广东国智（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李芷馨，广东国智（江门）律师事务所律师。原告黄雯捷与被告鹤山市保利投资有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄雯捷、被告保利公司的委托诉讼代理人廖玉丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄雯捷向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付商铺交易产生的委托服务费600元，物业管理费484.6元，维修基金1290.07元，契税15543.14元，不动产登记费550元，共计18467.81元；2.判令解除《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议（二）》，被告返还购房款564646元给原告，并支付20%违约金112929.2元；3.判令被告支付原告付款之日（2019年8月19日）起至被告付清购房款之日止的商铺全款利息，以564646元为本金，按年利率4.35%计算，暂计至2021年1月20日为34796元；4.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月19日，原告实地现场看铺面确认并与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于鹤山保利中央公园中嘉44号商铺出售给原告，商铺单价为18512.98元每平方米，42平方米，总价564646元，原告一次性付清款项。同时特别约定，被告应于2020年10月15日前向原告交付该铺位。15号到场收铺时发现商铺内三面装有全楼层的消防水管道、废水管道、雨水管道（约占10平方米左右），原告要求被告更改至今没有回复。被告延迟交房的行为，违反了双方所签订的《商品房买卖合同》，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院。保利公司辩称，1.原告购买的商铺已达到合同约定的交付条件，且已实际交付给原告，被告不存在逾期交付的违约行为。被告与原告就买卖商铺签订了沙坪街道保利中央花园中嘉44号《商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议，该《商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议是双方真实的意思表示，合法有效。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定商品房交付条件为：该商品房已取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案》；该商品房已取得房屋测绘报告；第十条约定了商品房基础设施设备以及公共服务配套设施交付条件以及违约责任，基础设施设备包括供水、排水、供电、燃气等（内容略，详见商品房买卖合同）。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定了交付时间和手续：出卖人应当在2020年10月15日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付。涉案商铺于2020年9月30日取得房屋测绘报告，并完成竣工验收备案，商铺基础设施设备等均已达到合同约定的交付条件。被告通知原告收楼后，原告于2020年10月15日办理了收楼手续并签了《收楼确认书》。因此，涉案商铺于2020年10月15日完成交付，符合合同约定。2.被告按照设计规划进行排水管道铺设，消防建设已通过验收，并未构成合同违约。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十条约定，商铺的排水等基础设施设备应达到配套设施齐全等标准。现《竣工验收备案表》已表明涉案商铺符合规划设计，《特殊建设工程消防意见书》表明涉案商铺消防建设验收合格，均已证明被告是按照合同约定和国家有关标准进行管道的铺设，并未违反合同约定。3.基于提高客户满意度，调和矛盾的考虑，被告同意解除涉案《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，但原告主张合同房款金额20%的违约金、利息以及服务费等没有事实和法律依据。（1）被告未存在逾期交付的违约情况，原告不能以此单方解除合同，因此本案不适用逾期交付的违约条款。（2）即使本案达成合同解除的其他条件，原告同时主张被告承担房款金额20%的违约金、利息以及服务费等费用没有依据。从本案合同履行情况来看，被告交付房屋并未违反合同约定。若原告坚持主张解除合同，被告在基于提高客户满意度，调和矛盾的前提下愿意解除合同，属于协商解除合同，被告不需要因此承担任何责任。此外，双方签订的《补充协议二》第十一条第5点约定：买卖双方确认并同意，买卖合同解除时，出卖人已将该商品房交付给买受人的，买受人应当在买卖合同解除后5日内搬离该商品房并按照买卖合同及本协议的约定将该商品房交给出卖人，出卖人在收回该商品房后再将应当退还给买受人的款项无息返还给买受人。在解除合同的情况下，被告不承担退还房款以外的其他责任。退一步讲，即使法院认定被告构成违约应当解除合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。在合同未针对违约情形设定违约条款的情况下，应当主张的是损失赔偿。那么原告应对自己的损失进行举证，除了实际损失以外的要求也不应得到支持。综上，被告依据合同约定交付涉案商铺，没有违反合同约定，未构成合同违约。原告的主张没有法律依据，依法应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2019年8月18日，保利公司作为出卖人，黄雯捷作为买受人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人向出卖人购买沙坪街道保利中央花园中嘉44号的房屋，商品房的预测套内建筑面积共30.5平方米，层高6米；商品房单价为每平方米18512.98元，总价款为564646元，买受人应当在2019年8月19日前支付该商品房全部价款；商品房交付时应当符合下列条件：取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》，商品房已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2020年10月15日前向买受人交付商品房，商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金；等等。同日，保利公司与黄雯捷签订了《补充协议（二）》，约定买卖合同及附件所述的装饰装修及相关设备标准的约定为双方就该商品房装饰装修及相关设备标准所达成的一致参考意见，并非该商品房的交付标准，该商品房的唯一交付标准为该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件；买受人同意该商品房发生商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式以外的设计发生变更时，出卖人无需就该等变更书面通知买受人。买受人不得以出卖人没有书面通知上述变更而主张解除合同；等等。黄雯捷已向保利公司支付了购房款564646元，并于2020年8月27日向国家税务总局鹤山市税务局第一税务分局支付了15543.14元印花税及契税，于2020年9月30日向鹤山市住宅专项维修资金管理中心支付了1290.07元维修基金。2020年9月15日，涉案商铺所属的保利中央花园三期商业楼竣工验收合格，并于2020年9月30日完成竣工验收备案及取得《鹤山市房屋套内建筑面积测量报告》。2020年9月30日，鹤山市住房和城乡建设局出具鹤住建消防验字［2020］第37号《特殊建设工程消防验收意见书》，载明保利中央花园三期商业楼建设工程消防验收，按照国家工程建设消防技术标准和建设工程消防验收有关规定，根据申请材料及建设工程现场评定情况，结论：合格。2020年10月15日，黄雯捷签订《收楼确认书》，内容载：“房号：鹤山中央公园项目44房/单位，本人已清楚验收该单位，并确认以下事项：一、根据买卖双方签订的《商品房买卖合同》和有关交楼标准，保利（佛山）物业服务有限公司鹤山分公司受鹤山市保利投资有限公司委托，已将上述房屋交给本人。二、本人已办理上述单位的收楼手续，愿意自觉履行并遵守所签署的所有文件之各项有关规定。三、验楼时发现的遗留工程问题，本人愿意接受开发商的整改建议，配合整改”。本院认为，本案立案案由为商品房销售合同纠纷，经审查，本案应属商品房预售合同纠纷。黄雯捷与保利公司签订的《商品房买卖合同（预售）》《补充协议（二）》均是双方当事人的真实意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。关于黄雯捷请求解除《商品房买卖合同（预售）》《补充协议（二）》的问题。黄雯捷主张解除合同的理由是保利公司变更了涉案商铺的设计，在商铺内墙增加了两条管道，影响使用，在其要求整改的情况下保利公司没有及时进行整改，并导致保利公司逾期未交楼。首先，从保利公司提交的给排水工程设计图纸来看，涉案商铺原已设计有给排水的管道，而商铺内的消防管道，保利公司是按照国家工程建设消防技术标准和建设工程消防验收有关规定进行建设的，消防亦已经验收合格，故保利公司不存在变更设计的情形。其次，黄雯捷主张商铺内的管道影响使用，但涉案商铺已经竣工验收合格，达到交付使用条件，商铺内的管道并不会直接影响黄雯捷使用商铺，且黄雯捷认为管道影响美观等，这涉及的是整改问题，黄雯捷不能以此为由主张解除合同。最后，涉案商铺已于2020年9月15日竣工验收合格，并于2020年9月30日完成竣工验收备案及取得《鹤山市房屋套内建筑面积测量报告》，涉案商铺已达到《商品房买卖合同（预售）》《补充协议（二）》约定的房屋交付条件，且黄雯捷于2020年10月15日签订了《收楼确认书》，确认收楼，故保利公司已于2020年10月15日将涉案商铺交付给黄雯捷，保利公司不存在逾期交楼的情形。综上，黄雯捷主张解除合同的理由不能成立，故对黄雯捷请求解除《商品房买卖合同（预售）》《补充协议（二）》，本院不予支持。由于对黄雯捷请求解除《商品房买卖合同（预售）》《补充协议（二）》的诉讼请求本院不予支持，故对黄雯捷请求保利公司支付违约金、利息、委托服务费、维修基金、契税、不动产登记费、物业费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告黄雯捷的诉讼请求。案件受理费减半收取5617.2元（已由原告黄雯捷预交），由原告黄雯捷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 余真盛二〇二一年四月十二日法官助理 胡文敏书 记 员 李笑媚