辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0302民撤1号原告：谢芳，女，汉族，1977年9月26日出生，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：梁文，辽宁弘扬律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：孟凡竹，辽宁弘扬律师事务所实习律师。被告：鞍山市宏昊房产开发有限公司，住所地：辽宁省鞍山市铁东区钢城路14号。法定代表人：包洪根。被告：李姝，女，汉族，1974年10月13日出生，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：周天阳，辽宁钢城正大律师事务所执业律师。原告谢芳与被告鞍山市宏昊房地产开发有限公司（以下简称宏昊公司）、李姝第三人撤销之诉一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁文，被告宏昊公司法定代表人包洪根、被告李姝委托诉讼代理人周天阳参加诉讼。本案现已审理终结。谢芳向本院提出诉讼请求：1、撤销鞍山市铁东区人民法院（2018)辽0302民初3004号《民事调解书》；2、确认原告与被告鞍山市宏昊房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》有效，确认原告对产籍号为3-6-304-12613的商品房享有优先权，判令该房屋归原告所有；3、判令被告鞍山市宏昊房地产开发有限公司待满足办理房屋更名过户条件时配合原告将位于鞍山市立山区产籍号为3-6-304-12613的房产办理更名过户手续；4、判令两被告连带承担案件受理费。事实与理由：两被告通过铁东法院2018年10月16日作出的（2018)辽0302民初3004号《民事调解书》的调解结果是：一、李姝与宏昊公司签订的编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同有效；二、宏昊公司待满足办理房屋更名过户条件时配合李姝将位于鞍山市立山区产籍号为3-6-304-12613的房产办理更名过户手续。2014年3月21日，原告从被告宏昊公司处购买的该房屋，当日双方签订了《商品房买卖合同》，同日被告宏昊公司给原告开具了《销售不动产统一发票》，并将房屋钥匙交给原告，原告当天进户，房屋是清水房；2014年4月8日，被告宏昊公司与原告共同到鞍山市房屋产权登记发证中心办理了《商品房预告登记证书》，同日鞍山市房屋产权登记发证中心在《房屋登记信息卡》上记明：房屋所有权人是原告。2015年被告李姝强占该房屋。2019年4月25日原告对两被告提起诉讼，由立山法院管辖。2019年11月1日，立山法院开庭审理时，被告李姝举证（2018)辽0302民初3004号《民事调解书》，原告才知道两被告曾在铁东法院就该房屋权属达成调解的内容，侵犯了原告的合法权益。原告根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十条，认为自己对该房屋享有优先权。但被告李姝举证（2018)辽0302民初3004号《民事调解书》，立山法院认为该案不归立山法院管辖，因此作出(2019)辽0304民初3353号《民事裁定书》，驳回原告的起诉。原告依据《民事诉讼法》第五十六条：“第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求”之规定，特向贵院提起诉讼。宏昊公司辩称，房子是李姝购买的，谢芳是东方小贷公司的工作人员，我公司曾向东方小贷公司以14处房屋抵押借款200万元，后偿还90万元，将原来的14处房屋解除抵押，又重新抵押了8处房产，如果李姝的房屋属于前期抵押的14处房屋，则应归李姝所有。李姝辩称，一、被答辩人曾在鞍山市人民检察院作证，证明案涉房屋是抵押物，双方不存在真实买卖关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实……当事人无需举证证明。”鞍山市中级人民法院作出的（2015）鞍刑二初字第0022号刑事判决书（第9页）和（2019）辽刑终12号刑事判决书（第5页）认定的事实，证人杨某、李某和被答辩人的证言证明案涉房屋（B-26-13）是抵押物，不是其宣称的真实购房。如被答辩人在本案的陈述是真实的，那么她在刑事案件中就做了伪证，涉嫌诬告陷害罪和伪证罪。如她在刑事案件中的陈述是真实的，法庭就应当驳回其诉讼请求。二、被答辩人的房屋买卖合同是无效的，原因有二：1、根据（2015）鞍刑二初字第0022号刑事判决书（第9页）和（2019）辽刑终12号刑事判决书（第5页）认定的事实，被答辩人系东方小贷公司员工。第二被告鞍山市宏昊房地产开发有限公司为了缓解资金压力，向东方小贷公司借款。小贷公司清楚自己没有从事金融借款业务的资质，以被答辩人名义与第二被告签订《商品房买卖合同》。该合同实际上是以合法形式掩盖非法的目的，恶意规避法律法规对于金融从业准入条件的强制性规定，根据《民法典》第154条和《合同法》第五十二条第三款的规定，该合同是无效的。2、被答辩人提供过的《商品房买卖合同》显示涉诉房屋建筑面积为61.24平方米，总价为97984余元，每平方米单价仅1600元。显然，该价格远低于附近房屋实际价格的70%（光明街附近二手房单价在3000元/平方米到4000元/平方米之间），属于明显不合理的低价。根据最高人民法院公报案例（2012）昆民一终字第35号，出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定为恶意串通，该合同无效。更不用说，被答辩人的房屋根本没有登记，仅有预告登记，更应当认定为恶意串通，合同无效。三、即使被答辩人的合同也是有效合同，答辩人也应当是所有人和有权占有人。答辩人和被答辩人均未取得涉诉房屋的产权证，但是答辩人的合同签订时间、房屋交付时间和付款时间均早于被答辩人。答辩人的合同签订时间是2010年11月25日，房屋交付时间是2011年2月26日，付款时间为2010年11月25日，自2012年起就曾反复要求第二被告办理房产证。预告登记不是正式的不动产登记凭证，其仅具有冻结物权变动的请求权效力，没有物权效力，不能对抗交付。交付行为代表第二被告真正的履约意图，人民法院理应对当事人的履约行为进行保护，因此答辩人是所有权人和有权占有人，享有优先权，没有为其他人腾退房屋的义务。答辩人请求法院公正判决，驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月25日，被告李姝与被告宏昊公司签订《商品房买卖合同》约定宏昊公司将产籍号为3-6-304-12613，位于鞍山市立山区，建筑面积61.24平方米房屋出售给被告李姝，每平方米3266元，购房款共计20万元。同日，宏昊公司出具购房款收款收据。2018年6月11日，被告李姝因与宏昊公司房屋买卖合同纠纷诉至本院，本院于2018年10月16日作出（2018）辽3004号民事调解书，确认李姝与宏昊公司签订的编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同有效；宏昊公司待满足办理房屋更名过户条件时配合李姝将位于鞍山市立山区产籍号为3-6-304-12613的房产办理更名过户手续。现该调解书已生效。针对本案诉争房屋，宏昊公司于2014年3月21日又与原告谢芳签订《商品房买卖合同》，将上述房屋以价款97984元出售给原告谢芳。2014年4月8日原告谢芳办理商品房预告登记谢芳系东方小额贷款有限公司工作人员，宏昊公司因向东方小额贷款有限公司借款，曾与谢芳签订多份商品房买卖合同。谢芳提供本案争议房屋购房款交付证据为支付相关借款本金的银行转账记录。（2015）鞍刑二初字第0022号刑事判决及辽宁省高级人民法院（2019）辽刑终120号刑事裁定书中写明，杨某证实：我是鞍山市东方小额贷款有限公司的负责人，2012年12月末，宏昊城色的老总包洪根来到我公司申请贷款，但当时我公司员工杨兴海拉来的业务，我指定我公司的员工谢芳和李某办的业务。包洪根从我公司贷款200万元，贷款期限是半年，抵押物是包洪根开发的宏昊城色小区的14套房子。当时我们约定到期包洪根不还款的话，这14套房子归我公司所有，因为是谢芳和李某办的业务，所以房屋买卖合同上签的是他俩的名字，其中12套签的是谢芳的名字，还有2套签的是李某的名字。2013年5月，贷款到期后我们开始联系包洪根，办理房屋的手续，这期间发现包洪根顶给我们的14套房子都有一房多卖的问题。当时我们就想告他，包洪根多次请求我们不要告他，他负责帮我们调换等额的房屋。到2014年3月份左右，包洪根断断续续地给我们提供了9套房子，但总价值没有达到等额的200万元，这9套房子的手续有商品房买卖的网签合同、购房发票、商品房登记。以谢芳的名义签的合同是在2014年3月21日，以李某和吴士魁的名义签的合同是在2014年4月10日，是与宏昊城色一个姓张的女子签的合同，是包洪根安排她跟我们签的合同。这9套房子是：B-26-18、B-29-17、B-26-13、B-25-04、B-8-12、B-25-05、B-8-9、B-27-10、A-17-16。证人李某、谢芳证实的情况与杨某相同。本院认为，第三人撤销之诉是针对法院生效判决、裁定、调解书的内容错误，有损害未参加原诉审理程序第三人合法权益的情形，赋予案外第三人自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的法院提起诉讼，以撤销或变更生效判决保护自己权益的诉讼程序。根据《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第71条规定：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。”本案被告李姝于2010年11月25日与宏昊公司签订《商品房买卖合同》并支付购房款，现实际占有该房屋且持续主张办理房屋产权证书并于2018年6月11日诉至本院，本院依法作出（2018）辽0302民初3004号民事调解书确认相关事实，宏昊公司亦认可买卖真实性。而原告谢芳系东方小额贷款公司工作人员，因与宏昊公司债权债务关系，谢芳于2014年3月21日与宏昊公司签订《商品房买卖合同》，谢芳主张与宏昊公司签订《商品房买卖合同》系抵顶欠款，宏昊公司主张系抵押物，现谢芳未能提供顶账协议等证据证明顶账相关事实，无法确定本案诉争房屋系债务履行期限届满后抵顶欠款，且在刑事案件中，谢芳自认借款抵押物是包洪根开发的宏昊城色小区的14套房子，当时约定到期包洪根不还款的话，这14套房子归我公司所有，因14套房屋存在一房多卖，重新更换9套房屋，故谢芳与宏昊公司签订《商品房买卖合同》应认定为借款的担保，双方不存在真实的房屋买卖合意且约定的销售价格亦明显低于市场价格，故谢芳并不能依据该《商品房买卖合同》请求确认诉争房产归其所有，谢芳现有证据不足以否定李姝房屋买卖的真实性，不足以证明其对诉争房屋享有优先权，故谢芳诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回谢芳的诉讼请求。案件受理费2250元，由谢芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  段 岩人民陪审员  徐雅秋人民陪审员  刘 杰二〇二一年四月十九日法官助理张炤阳代理书记员  廉 欣