安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0104民初3788号 原告：安徽绿城物业管理有限公司,住所地安徽省合肥市高新区黄山路南侧桂花园，统一社会信用代码91340100743079530E。 法定代表人:贾迎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡敏，该公司员工。 被告：李超，男，1975年6月12日出生，汉族，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：李晓静（李超的妻子），女，汉族，住安徽省利辛县。 原告安徽绿城物业管理有限公司与被告李超物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽绿城物业管理有限公司的委托诉讼代理人胡敏，被告李超的委托诉讼代理人李晓静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安徽绿城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费2164元(物业管理费自2020年1月1日起至2020年12月31日)；2、本案诉讼费等其他费用由被告承担。事实与理由:原告系为兰桂公寓小区提供物业管理服务的公司,被告李超系该小区4-702室业主,房屋面积91.08平方。原告与被告房屋所在小区业主委员会签订了《安粮兰桂公寓物业服务合同》,约定由原告向涉案小区提供前期物业管理服务,并详细约定了物业管理服务的内容、收费标准、收费周期、违约责任。协议签订后,原告积极履行合同义务,且已实际为该小区提供了相应的物业管理服务,但被告却并未按照约定及时、足额缴纳物业管理服务费,且经原告多次催缴,被告仍拒绝缴纳,给原告造成了重大的经济损失,按照合同约定被告应支付原告物业管理费2164元。综上,原告认为,被告的行为严重侵犯了原告的合法权益,为维护自身利益,原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,特诉至贵院,望判如所请! 被告李超答辩称，答辩人未支付部分物业费属实，但原告存在诸多违约和违法之处，请求驳回原告诉请。事实与理由：1、原告提高物业费收费标准不合法。2018年，该公司以其亏损为由提出涨价，联合任期临近的业委会慌忙操作了小区这一重大事项（该业委会涨价很积极，对成立新一届业委会却不上心，任期届满这几年未能成立）。涨价流程不公开、不透明、不便于小区居民参与，开会都在远离小区的安粮集团会议室，规则设定为未投票的视为同意多数，这才有了所谓的双过半、多数人同意涨价的荒谬结果。2、绿城物业履行小区管理义务不符合合同约定，小区里卫生不到位，安全防范协助不到位，部分业主家中被盗，但监控根本看不到。导致无法破案。3、物业服务合同部分无效。该合同第20条、第21条规定，属于全体业主共有的物业共用、共同设施设备、场地、停车位等经营收益用于园区公共部位及公共设施设备维修费用，根据民法典及之前的相关法律规定，共有部分产生的收入在扣除合理成本之后属于业主共有。在2013年绿城物业与业主个人签订的前期物业服务协议中对此也是如此约定的，并约定对经营管理收支单独到账。而在2015年绿城物业与兰桂公寓业委会签订的合同中却进行了变更。并特别删除了单独列帐的约定。一则上述收入无法确定是否用于维修，二则即便维修也不应用于这些收入。因保修期内应由开发商负责。保修期外应按程序由专项维修资金支付，这种把业主共有收入在事实上转化成物业公司收入的行为。或者是两者恶意串通损害业主合法权益，或者是绿城物业作为专门物业服务企业，利用业委会缺乏判断能力致使合同显失公平，均属于无效或者可撤销的情形。4、绿城物业把答辩人入驻小区时填写的业主信息调查作为证据在本案中提供，泄露业主包括婚姻状况、饮食习惯、睡眠情况在内的与本案无关的个人隐私，答辩人保留追究其侵权责任的权利。 本院经审理认定事实如下：李超系蜀山区长丰南路126号兰桂公寓4-702室的所有权人，该房屋建筑面积为91.08平方米。安徽绿城物业管理有限公司为合肥市蜀山区兰桂公寓小区提供前期物业服务。后该小区于2015年召开业主大会并成立了第一届业主委员会。原告（乙方）与该小区的业主委员会（甲方）签订《安粮兰桂公寓物业服务合同》，约定：原告为安粮兰桂公寓物业区域内的全体业主和使用人提供服务，本物业管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。本合同的物业服务期限为2015年6月1日至2021年5月31日，合同期内的物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，该住宅物业服务费收费标准为1.44元/月·㎡。在合同期内如当地物价上涨幅度较大，乙方需提高物业服务费的收费标准时，经甲乙双方协商，应征得专有部分面积占总建筑面积二分之一且人数占总人数二分之一的业主同意。物业服务费每12个月预交一次，缴纳时间为每12个月的第一个月上旬，业主应在规定时间内交费。业主、使用人逾期支付的，应按其应付金额每日千分之二支付滞纳金等。 2018年5月6日，原告（乙方）与该小区的业主委员会（甲方）签订《安粮兰桂公寓物业服务合同补充协议》，载明：在××街道××社居委的监督指导下，安粮兰桂公寓小区于2018年4月16日至2018年4月28日期间召开业主大会，通过书面、电子意见征询函等方式就小区内物业管理费调整征询业主意见，最终取得双过半同意票数（本物业区域内专有部分面积占总建筑面积过半数的业主且人数占总人数过半数的业主同意物业费上调），现根据征询结果，甲乙达成补充协议如下：物业费住宅自2018年1月1日起开始第一年的物业管理费为1.74元／㎡／月，从第二年其物业费调整为1.98元／㎡／月等，原物业服务合同其他条款不变等。2018年7月17日，合肥市蜀山区住房和城乡建设局物业管理和住房保障科对变更后的收费标准备案证明：物业服务合同期限为：2018年5月6日起至业主大会重新选聘或续聘物业服务企业止，收费标准为：住宅物业：第一年1.74元／㎡／月；第二年1.98元／㎡／月，具体详见合同。其间，原告以经催收无果，诉至本院。被告按约支付了2019年之前的物业费，2020年的物业费至今未缴纳。 上述事实，有当事人当庭陈述及原告提交的身份证及业主信息登记表、《安粮兰桂公寓物业服务合同》、《安粮兰桂公寓物业服务合同补充协议》及蜀山区物业服务合同备案表、催收照片、2019-2021年涉案小区经营性收益明细公示照片等证据佐证，符合法律规定的证据三性要求，可以作为定案依据。 本院认为，安徽绿城物业管理有限公司与该小区的业主委员会签订《安粮兰桂公寓物业服务合同》以及《补充协议》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。安徽绿城物业管理有限公司在上述协议履行期间，依约为李超等兰桂公寓小区业主提供了物业服务，故其有权收取相应的物业服务费。该小区业主委员会与原告签订的物业服务合同以及补充协议约定了新的物业收费标准且已经过政府相关部分备案，因此本院支持原告要求被告按照1.98元/㎡/月的标准支付2020年1月1日起至2020年12月31日的物业管理费2164元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第四十二条第一款、第六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 被告李超于本判决生效之日起十日内向原告安徽绿城物业管理有限公司支付2020年1月1日起至2020年12月31日的物业服务费2164元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元、减半收取为25元，由被告李超负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王新月 二〇二一年四月二十九日 书记员  柴莹莹 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。