重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0115民初1547号原告：付显明，男，1954年12月30日出生，汉族，户籍所在地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。被告：陈波，男，1981年9月2日出生，汉族，户籍所在地重庆市涪陵区，现住重庆市长寿区。原告付显明与被告陈波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付显明、被告陈波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付显明向本院提出诉讼请求：1.被告陈波支付违约金4320元；2.被告陈波支付门面垃圾清理费500元、水费17元、电费36元；3.被告陈波支付因未按合同约定清理门面垃圾、拆除广告牌、结清租期内水电气、水管漏水等原因导致门面无法正常出租的经济损失（从2020年12月21日起按每日60元的标准计算至2021年2月28日）；4.被告陈波补交因疫情免除的一个月房租1800元。事实及理由：原告付显明与被告陈波于2019年6月21日签订门面租赁合同，租期为三年，租金为每月1800元。每半年付一次房租，被告陈波于2020年12月17日在未通知原告付显明到场验收并支付违约金的情况自行搬离，擅自解除合同。被告陈波搬离时未按合同约定对门面进行卫生垃圾清理，门面室内凌乱不堪，垃圾成堆，水管漏水导致原告付显明无法正常出租，造成原告付显明经济损失。2020年上半年疫情期间，被告陈波找到原告付显明协商，要求减免一个月的租金，原告付显明同意在被告陈波不违约的情况下，给被告陈波减免了一个月房租1800元。原告付显明多次要求被告陈波按合同约定支付违约金，并清理好门面垃圾、结清租赁期内的水电气等相关费用交原告付显明验收后终止合同，被告陈波对原告付显明的要求置之不理。故起诉至法院，请求法院依法支持原告付显明的诉讼请求。被告陈波辩称，因为其的违约行为造成了原告付显明的损失，其愿意支付违约金4320元。其是于2020年10月6日通知原告付显明说因为生意不好不做了，做到12月20日就不做了，其于2020年12月17日就搬走了，并告知了原告付显明，原告付显明同意我搬走，并称不做也可以，但是要交违约金。对原告付显明要求支付的水电费无异议，但是其认为垃圾清理费过高，愿意支付200元。其不认可第三项诉讼请求，因为其和原告付显明签订的合同上没有约定。对于第四项诉讼请求，其认为不应该退还给原告付显明，当时也没有约定提前解除了合同就要补交1800元，而且因为疫情，其所租赁的店铺有两个月没有开门。合同上约定了2000元的押金，其也实际交付给了原告付显明，现其要求将该押金作为抵扣应当支付给原告付显明的款项。本院经审理认定事实如下：坐落于重庆市长寿区凤城街道桃花大道****，建筑面积为45.03平方米的商业房屋所有权人为原告付显明。2019年6月21日，原告付显明（甲方）与被告陈波（乙方）签订《门面租赁合同》，该合同约定甲方将位于桃花大道22号2-9号门面出租给乙方用于经营。面积45.03平方米。租赁期限为三年，自2019年6月21日起至2022年6月21日止。租金壹仟捌佰元整（每月）。签订合同之日，乙方交押金贰仟元给甲方。甲方期满后退还给乙方，不计利息。支付方式每半年付一次房租，提前一个月支付下半年的。乙方在不改变门面原主体结构的基础上，在征得甲方的书面同意的情况下，可以根据营业需要对上述门面进行装修。在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业费、房租税、债务等乙方自行承担。如不续租，乙方应在租赁期满当日搬离。乙方按本协议约定支付租金。在经营中乙方需增设附属设施和设备的，必须事先通知甲方，并征得书面同意。除甲方同意乙方续租外、乙方应在本合同的租期届满的当日返还该门面。乙方按合同约定返还该房屋时应打扫好室内卫生，经甲方验收认可后，方可办理退租手续。否则乙方要支付清洁卫生费。以上条款双方应共同遵守，如其中乙方有违约情况，非违约方有权要求违约方按当年租金的20%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。等等。被告陈波缴纳了押金2000元。2020年5月18日，被告陈波向原告付显明支付9000元租金。原、被告双方均认可被告陈波支付租金至2020年12月20日，因为疫情免除了一个月租金1800元。2020年12月17日，被告陈波搬离涉案门面并通知了原告付显明。另查明，2020年11月16日，原告付显明的女儿与被告陈波微信聊天记录载明：“付显明女儿：帅哥20号以前交下半年的房租喔方便时转我微信哈；陈波：上次你来我就给你说了的呀不做了，我在转让，转让不出去12月到了时间我就搬了；付显明女儿：可以陈波：友情提示到期后1，租期内产生的水电气物管等费用完清2，清理屋内垃圾，归还钥匙3，到时提前联系；陈波：嗯”。2020年12月20日，原告付显明的女儿与被告陈波微信聊天记录载明：“今天明天之内将室内清洁打扫干净室内所有垃圾处理完毕租期内所有水电气物业卫生等费用交完缴纳违约金4320元合同终止否则因你不及时扫打清理场地造成的损失由你承担”。原告付显明当庭表示其女儿向其告知过微信的内容，并同意其女儿的意见。2021年2月26日，原告付显明与案外人余佳昆签订了《门面租赁合同》，载明原告付显明将位于桃花大道附11号门面出租给案外人余佳昆用于经营，面积为45.03平方米，租赁期限为2021年3月1日起至2023年3月1日止。落款时间为2020年12月21日的《重庆渝长燃气自来水有限责任公司水气费专用收据》载明用户名称为付显明，用户地址为桃花大道22号9#，抄表日期为2020年12月9日，合计38.25元，实收38.25元。落款时间为2021年1月14日的《国网重庆市电力公司电费清单》，载明户名付显明，地址长寿区凤城镇桃花大道******，应收电费35.62元，实收电费36元，本次余额0.38元。2021年4月9日，重庆市长寿区公安局凤山派出所出具《房屋产权坐落编号确认书》，载明“根据《房屋所有权证》（《房地产权证》）008335号记载，房屋所有权人付显明的房屋原坐落地址为长寿县凤城镇桃花大道22号A幢2-9，现经重新变更后坐落编号为长寿区桃花大道22号附11号。特此确认。”。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下：1.原告付显明举示照片打印件20张、《承包合同》、《收条》，拟证明被告陈波在搬离涉案门面时没有打扫卫生，其请人来清扫门面、拆除废旧设施等共计花费2500元。被告陈波对照片的真实性予以认可，但认为涉案门面内的吧台等是其租赁该门面的时候就已经存在了，，地上的垃圾是其造成的搬离门面的时候没有清理彻底。对《承包合同》和《收条》不予认可，认为拆除房屋内的东西花不到2500元。《承包合同》载明“甲方：长寿桃花大道22号附11号137XXXX****乙方：李根133XXXX****经甲乙双方协商，甲方将位于长寿桃花大道22号附11号门面室内废旧设施拆除、清洁卫生、垃圾装卸运输、垃圾分类处理等项目承包给乙方。乙方承诺五天内清理完毕，具体项目和金额如下：拆除废旧设施壹仟元打扫室内清洁卫生伍佰元垃圾装卸运输伍佰元垃圾分类处理伍佰元甲方：付显明乙方：李根2021.2.18”。《收条》载明“今收到付显明门面室内拆除废旧设施、室内清洁卫生、垃圾装卸运输、垃圾分类处理等项目的费用，总计贰仟伍佰元整。收款人：李根2021.2.23”。因被告陈波认可照片打印件的真实性予以认可，本院予以确认，即被告陈波搬离前未清理涉案门面内的垃圾等物品。因被告陈波对《承包合同》和《收条》不予认可，且《承包合同》和《收条》中涉及到案外人，原告付显明未提供其他证据予以佐证，且该《承包合同》系原告付显明与案外人的意思表示，对被告陈波无约束力，故本院对《承包合同》和《收条》不予采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告付显明与被告陈波签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定自觉履行各自的义务。《门面租赁合同》中约定在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业费、房租税、债务等乙方自行承担，且被告陈波对原告付显明要求其支付水费17元、电费36元无异议，本院予以支持。关于合同解除的问题。原告付显明称双方签订的合同尚未解除，应当法院判决解除，被告陈波称双方的合同已于2020年12月20日解除。从原告付显明的女儿与被告陈波的微信聊天记录表明被告陈波向原告付显明女儿提出如门面转让不出去，12月到了时间就要搬走的事实，而原告付显明的女儿明确表示可以，且原告付显明当庭表示同意其女儿的意见。即原、被告双方最迟于2020年11月16日已达成解除租赁合同的合意，被告陈波称12月到了时间指的是交到租金截止的时间即2020年12月20日，结合上下文的意思，本院对被告陈波的陈述予以采信，故本院认定原、被告双方签订的《门面租赁合同》于2020年12月20日解除。关于违约金的问题。因被告陈波认可系其违约提前解除合同，并同意支付违约金4320元，故本院对原告付显明的该项诉讼请求予以支持。关于从2020年12月21日起按每日60元的标准计算至2021年2月28日的经济损失的问题。本案中，被告陈波在合同到期前要求解除合同，其亦认可自身存在违约行为，但其辩称已同意支付违约金，且违约金已经足以弥补原告付显明的损失，故不应当承担上述经济损失。因原告付显明举示的其与案外人余佳昆签订的门面租赁合同载明合同期限从2021年3月1日起至2023年3月1日，即原告付显明因被告陈波解除合同产生租金损失的期间为2020年12月21日至2021年2月28日，按照租赁合同的租金标准计算，违约金已经足以弥补原告付显明的租金损失，且原告付显明未举示其存在其他损失，故本院对原告付显明的该项诉讼请求不予支持。关于要求退还疫情期间减免的租金1800元的问题。原告付显明称双方约定的是在被告陈波不违约的情况下减免1个月的租金1800元，被告陈波予以否认，称当时没有约定。新型冠状病毒肺炎疫情属于全国性的突发公共卫生事件，原、被告双方签订《门面租赁合同》时，其主观上不可预见新冠肺炎疫情的发生，客观上也无法避免和克服新冠肺炎疫情带来的影响，此种情况下因新冠肺炎疫情导致的被告陈波不能正常经营要求减免租金亦符合常理，按照公平原则双方亦达成合意减免了一个月租金1800元，且原告付显明没有举示证据证明其减免租金1800元的前提条件系在被告陈波不违约的情况下，故本院对原告付显明的该项诉讼请求，本院不予支持。关于押金是否用于抵扣前述费用的问题。被告陈波在庭审中提出要求将押金2000元用于抵扣应当支付给原告付显明的费用。现原、被告双方签订的合同已经解除，应当向被告陈波退还押金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，被告陈波租赁涉案房屋用于开理发店，其在涉案房屋添附部分设施亦属常理，且原告付显明在长达一年半的时间中未提出异议，即原告付显明对于被告陈波添附部分装饰设施是知晓并同意的。原告付显明主张其已产生拆除废旧设施1000元、打扫室内清洁卫生500元、垃圾分类500元、垃圾装卸500元等共计2500元，押金抵扣后被告还应支付500元，因原、被告双方签订的合同中未约定合同解除时被告陈波必须拆除废旧设施，且依据前述法律规定，对解除合同时承租人是否拆除未形成附和的装饰装修物承租人具有选择权，而不是必须拆除，故对于原告付显明要求用押金抵扣拆除设施费用1000元的主张，本院不予支持。结合涉案房屋的面积及市场行情等因素，对涉案房屋的卫生打扫、垃圾清理、垃圾分类、垃圾装卸等费用，本院酌情认定1000元并在押金中予以抵扣，剩余1000元押金在违约金中予以抵扣。综上，被告陈波还应支付原告付显明违约金3320元、水费17元、电费36元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈波于本判决生效之日起十日内向原告付显明支付违约金3320元；二、被告陈波于本判决生效之日起十日内向原告付显明支付水费17元、电费36元，共计53元；三、驳回原告付显明的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理25元，由被告陈波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  刘 婕二〇二一年四月十五日法官助理  邓春梅书 记 员  李茂珣