贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初2545号 原告：林梅，女，汉族，1968年7月11日出生，住贵州省赫章县。 委托诉讼代理人：朱明俊，男，汉族，1968年9月19日出生，住贵州省赫章县。 委托诉讼代理人：朱晗，男，汉族，1994年8月22日出生，住贵州省赫章县。 被告：毕节市广厦房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路29号，统一社会信用代码：915224005566150351。 法定代表人：林登祥。 原告林梅与被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司（以下简称“广厦房开公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林梅及其委托诉讼代理人朱明俊、朱晗到庭参加了诉讼，被告广厦房开公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告林梅向本院提出诉讼请求：1、判决被告广厦房开公司立即退还原告林梅购房款40.00万元、办证工本费550.00元、房屋维修基金2829.00元，合计403379.00元；2、判决被告广厦房开公司支付原告林梅违约金暂定20000.00元（以403379.00元为基数按照同路段的房租标准计算从2019年5月25己起至款项全部付清之目为止）；3、由被告承担本案的全部诉讼费、保全费、评估费等诉讼费用。事实及理由：原告林梅于2019年5月25日与被告广厦房开公司签订商品房买卖合同（合问编号为GS-2-107），由被告出卖毕节市七星关区xx号房给原告。原告已经于2019年5月16日和2019年5月25日两次共支付房款40万元，并且原告向被告缴纳了办证费550.00元，房屋维修基金2829.00元。根据合同约定，被告应当在2019年8月31日前交房。根据双方签订的合同约定，被告交房逾期超过30日的，原告有权退房，但应当书面通知被告。但被告逾期数月均未交房。原告已经于2020年7月9日书面通知被告，本合同解除，请求被告退房。但被告迟迟不予回复。原告于2020年7月20日拨打合同上写明的被告电话xxxxx，要求给予回复，被告的工作人员表示向领导汇报，但始终不予回复。原告无奈，向毕节市七星关区人民法院提起诉讼。七星关区人民法院于2020年月日作出（2020）黔0502民初13461号判决书。判决确认签订的商品房买卖合同（合同编号为GS-2-107）已经于2020年7月9日解除。该判决书已经生效。该判决书生效后，原告又到被告公司请求退款，被告不予答复。综上所述，原告认为，被告完全不讲诚信、商业信誉严重缺失，明显恶意占用原告的资金，牟取其不当利益，给原告造成了巨大的经济损失。因此，原告有权请求：一、被告依法应当退还原告的购房款40.00万元及办证费550.00元、房屋维修基金2829.00元；二、被告不予退款是恶意占用原告的资金，该合同的解除是因被告的违约而造成，被告应当承担违约责任，向原告支付违约金。在原被告签订的合同中约定的违约金为0.2%，即800.00元，而原告支付被告的资金数额为403379.00元（含购房款40.00万元，房屋维修基金2829.00元，办证工本费550.00元），被告违约至今一年有余，且不知今后何时才能支付，该违约金的约定明显低于给原告造成原告的损失，因此，原告要求提高违约金（实际就是赔偿原告的损失）。具体计算方法为：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；三、涉案的所有费用应当由被告承担。据此，诉至贵院请求判如所请为谢。 被告广厦房开公司未到庭应诉，未提交书面答辩状、未提供证据，视为其放弃答辩、举证、质证和辩论的权利。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月25日，原告林梅作为买受人，被告广厦房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＧＳ-2-107），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，建筑面积37.73平方米，套内建筑面积17.89平方米，总价款700000.00元，买受人分期付款，买受人在2019年5月25日前分期支付房价款，预付款400000.00元，剩余300000.00元于2019年9月10日前结清。合同第十一条交付时间和条件约定：出卖人应当在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内……（2）逾期超过30日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.2%向买受人支付违约金…，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告分两次向被告支付了涉案商品房购房款400000.00元，分别为2019年5月16日支付购房款20000.00元，2019年5月25日支付购房款380000.00元。2019年5月25日，原告向被告交纳涉案商品房工本费550.00元，同日原告向毕节市住房资金管理委员会办公室交纳涉案商品房维修资金2829.00元。 另查明：2020年8月10日，原告林梅以被告广厦房开公司逾期交房为由诉至本院请求判决确认原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号GS-2-107）已于2020年7月9日解除。本院于2020年10月23日作出（2020）黔0502民初13461号民事判决，判决原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号GS-2-107）于2020年7月9日解除。原、被告双方均未上诉，该判决发生法律效力。 上述事实，有原、被告的陈述以及双方提交的证据在卷为凭，本院予以确认。 本院认为，本院作出的（2020）黔0502民初13461号民事判决，判决原、被告签订的《商品房买卖合同》已于2020年7月9日解除，《商品房买卖合同》第十三条约定，逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.2%向买受人支付违约金。原、被告签订的《商品房买卖合同》已经解除，被告至今仍未退还原告已付房款，故原告请求被告退还已付购房款400000.00元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。 关于原告主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”《商品房买卖合同》第十三条约定，买受人退房的，出卖人按照买受人全部已付款的0.2%向买受人支付违约金。计算为400000.00元×0.2%=800.00元。原告主张该违约金过低，请求调整，请求违约金按照同路段的房租标准计算并向本院提交了按照同路段、同类型房屋租金进行评估的申请，根据公平原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，对原告主张的违约金，本院按照中国人民银行同期同类贷款利率标准予以支持，但因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，故自该日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准予以支持。对原告请求评估同路段、同类型房屋租金计算违约金的主张，本院不予支持；关于违约金起算时间，由于原告是分两次支付购房款，应分别从原告支付购房款的时间节点计算违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款20000.00元为基数，自2019年5月16日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项支付完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以原告已付购房款380000.00元为基数，自2019年5月25日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项支付完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；但原告主张从2019年5月25日开始计算违约金，本院从其所愿；违约金计算如下：以原告已付购房款400000.00元为基数，自2019年5月25日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项支付完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于原告要求被告返还工本费550.00元并支付违约金的问题，根据原告提交的收据，被告于2019年5月25向原告收取涉案商品房工本费550.00元。原、被告签订的《商品房买卖合同》已经解除，故被告应当向原告返还涉案商品房工本费550.00元，对原告要求被告返还工本费550.00元的诉请，本院予以支持。对于该工本费原告要求按照同路段房屋租金计算违约金，无合同依据，也无法律依据，本院不予支持。 关于原告要求被告返还维修基金并支付违约金的问题，根据原告提交的中国工商银行持卡人存根，原告于2019年5月25日向毕节市住房资金管理委员会办公室交纳涉案商品房维修资金2829.00元，因向原告收取涉案商品房维修资金的主体并非被告，故对原告要求被告返还维修资金2829.00元并按照同路段房屋租金计算违约金的诉请，本院不予支持。 关于本案法律适用问题。因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应当适用《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）的有关规定予以调整。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还原告林梅已付购房款400000.00元并支付违约金（违约金计算方式为：以原告已付购房款400000.00元为基数，自2019年5月25日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项支付完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还原告林梅工本费550.00元； 三、驳回原告林梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3657.00元，由原告林梅负担25.00元，由被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担3632.00元；保全费2637.00元，由原告林梅负担25.00元，由被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担2612.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 婷 二〇二一年四月二十九日 书记员 邓理成