山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终2991号上诉人（原审原告）：隗纪玲，女，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：耿河（系隗纪玲之夫），住济南市。委托诉讼代理人：施剑，男，汉族，住济南市,由济南誉腾工贸有限公司推荐。被上诉人（原审被告）：济南和怡昌置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：齐翌博，董事兼总经理。委托诉讼代理人：晏翔，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：范小军，男，该公司工作人员。上诉人隗纪玲因与被上诉人济南和怡昌置业有限公司（以下简称和怡昌置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2020）鲁0181民初6044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。隗纪玲上诉请求：1.依法撤销（2020）鲁0181民初6044号民事判决书，依法改判支持隗纪玲的诉讼请求；2.一、二审涉诉费用由和怡昌置业承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。隗纪玲与和怡昌置业于2018年6月6日签订商品房买卖合同，隗纪玲购买和怡昌置业开发建设的零九路以东，绣源河以西的湖畔樾山花园别墅一处。在双方签订购房合同之前，隗纪玲多次到和怡昌置业的售楼处咨询、商洽购房事宜，和怡昌置业工作人员提供了销售宣传册及广告册等相关资料。在和怡昌置业销售人员的诱导下，隗纪玲在不甚了解所购房产情况下，签订了《购房合同》并全额支付了购房款5133598元，但事后得知和怡昌置业擅自改变设计规划，改变了当初承诺的条件，不具备交房的客观要求。和怡昌置业这种欺诈及虚假宣传的行为，严重侵犯了隗纪玲的合法权益。原审认定“宣传资料内容不明确，没有经购房者承诺和怡昌置业就宣传资料中内容约束的意思表示，因此，本院认定该宣传资料为邀约邀请”是不正确的。和怡昌置业在商品房销售中有广告违约行为的存在，有违约行为造成的损害事实，违约行为与造成的损害事实有因果关系。且和怡昌置业在这一行为实施过程中有过错，违反了《商品房买卖合同解释》相关规定。另外，隗纪玲所购房屋车位实际位置与规划不符有事实依据，原审未予认定是不正确的，隗纪玲的上诉请求应予支持。和怡昌置业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。第一，隗纪玲与和怡昌置业就案涉房屋签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议真实有效，不存在隗纪玲所说的在和怡昌置业工作人员诱导和隗纪玲自身不知情的情况下签订购房合同的情况。2018年3月24日，隗纪玲与和怡昌置业签订了《房屋认购书》，隗纪玲认购XXXX房屋，并向和怡昌置业支付定金10万元，2018年3月26日隗纪玲与和怡昌置业就XXXXX房屋签订了《济南市商品房买卖合同》及补充协议，2018年6月6日双方就XXXX房屋又签订了《济南市商品房买卖合同》（网签）及补充协议。两次签署的《济南市商品房买卖合同》及补充协议，隗纪玲均进行了签字、按手印确认，且补充协议中隗纪玲逐页签字、按手印，和怡昌置业也进行了盖章，案涉房屋的商品房买卖合同及补充协议真实有效，并且隗纪玲2020年7月4日也已付清全部购房款5133598元。第二，案涉湖畔樾山项目按照规划施工，不存在擅自改变规划且取得了竣工综合验收备案证明，符合交付条件。和怡昌置业就案涉项目2017年9月30日取得建设工程规划许可证，2019年11月19日取得了建设工程竣工规划核实合格证，和怡昌置业按照规划许可施工，且案涉湖畔樾山项目通过了规划验收核实，不存在规划、设计变更的情况。和怡昌置业2019年12月19日就案涉湖畔樾山项目取得了房地产开发项目竣工综合验收备案证明，案涉房屋已具备交付条件。和怡昌置业在交付日期前书面通知隗纪玲办理房屋交付事宜，但隗纪玲至今仍未收房。根据双方签订的商品房买卖合同约定，隗纪玲逾期收房已构成违约，和怡昌置业保留向隗纪玲追究其逾期收房违约责任的合法权利。第三、案涉房屋交付双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，和怡昌置业不存在违反合同约定的违约行为。案涉房屋完全符合双方签订的商品房买卖合同附件三对于案涉房屋交付标准的约定，和怡昌置业不存在违反合同约定的情形。至于隗纪玲提及的院落问题，双方签订的商品房买卖合同及补充协议对此没有进行约定，而且隗纪玲提供的证据中也并未有关于院落的描述，而且正如和怡昌置业在一审中所作的陈述，业主有权使用自己家门前的绿地，但济南和怡昌置业没有向隗纪玲承诺过业主门前绿地归业主私有。案涉房屋认购书和商品房买卖合同及补充协议中均明确约定房屋广告宣传资料为要约邀请，双方的权利义务以最终签署的商品房买卖合同及附件为准。《房屋认购书》第5条以黑体加粗的特别方式进行了告知提示：本协议房屋的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等均为要约邀请，最终以商品房买卖合同约定为准”；商品房买卖合同附件三其他说明约定：“出卖人、买受人双方的权利、义务、责任及出卖人有关该项目的一切承诺均以主合同及补充协议的约定为准，出卖人或买受人通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、样板间（房）、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不能作为确定出卖人、买受人双方权利、义务、责任及出卖人有关该项目的一切承诺的依据”。商品房买卖合同补充协议第三条广告与宣传资料约定：“出卖人为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，……。未经出卖人盖章的书面授权，出卖人雇用的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的任何文件均属无效；超出本合同正文条款、附件和补充条款约定之外的承诺，必须以书面形式并经双方签字盖章认可方具法律效力。买受人对此已经予以知晓并同意”，且补充协议第二条明确约定：“对于不计入产权面积的部分，面积变化不影响房价款”，而该商品房买卖合同补充协议经买受人隗纪玲逐页签字、按手印进行了确认，合法有效。因此一审法院认定宣传资料为要约邀请符合法律规定和事实情况。综上，隗纪玲上诉无事实和法律依据，故请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。隗纪玲向一审法院起诉请求：1.解除隗纪玲与和怡昌置业签订的房屋买卖合同；2.判令和怡昌置业返还购房款5133598元，并自付款之日起按年利率6%支付利息，直至付清之日止；3.本案涉诉费用由和怡昌置业承担。一审法院认定事实：2017年9月30日，和怡昌置业取得建设工程规划许可证，其XXXX号楼规划为地上3层，地下1层，地上943.16平方米，地下273.02平方米。2018年3月24日，隗纪玲与和怡昌置业签订房屋认购书，隗纪玲认购和怡昌置业开发的XXXX室，建筑面积为321.83平方米，单价为16,278元/平方米，定金10万元，认购书约定隗纪玲应于2018年3月26日与和怡昌置业签订商品房买卖合同，本协议房屋的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等均为要约邀请，最终以商品房买卖合同的约定为准。2018年3月26日，隗纪玲交付定金10万元，与和怡昌置业签订签约信息确认单。同日，隗纪玲与和怡昌置业签订合同，隗纪玲购买和怡昌置业开发的位于零九路以东、绣源河以西的湖畔樾山花园房屋一处（以下简称涉案房屋），具体为XXXX室。建筑面积为321.83平方米，套内面积为299平方米，公摊面积为22.83平方米，地下1层，地上3层，房屋总价款为5,133,598元，交房时间为2020年3月31日前。2018年6月6日，双方再次签订内容同3月26日一致的合同。合同附件三约定：装饰设备标准，外墙为石材、涂料，电梯处为X。其他说明约定：出卖人、买受人双方的权利、义务、责任及出卖人有关该项目的一切承诺均以主合同及补充协议的约定为准，出卖人或买受人通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、样板间、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不能作为确定双方权利、义务、责任及出卖人有关该项目的一切承诺的依据。合同签订后，隗纪玲陆续交纳购房款5,133,598元。湖畔樾山项目于2019年12月19日取得竣工综合验收备案证明。2019年12月19日，和怡昌置业向隗纪玲下发交房通知，建议其自2019年12月27日至31日期间办理商品房交房手续，保修期在2020年1月1日起计算，隗纪玲收到通知书，但未办理收房手续。对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下。1、隗纪玲主张和怡昌置业宣传涉案房屋为准现别墅、独立院落，外墙为干挂石材外立面，但实际情况与宣传不符，并没有独立院落，只是用绿化植物围挡，和怡昌置业存在虚假宣传，并提交与和怡昌置业销售人员王媛媛微信宣传资料及涉案房屋现状张片予以证明。和怡昌置业对此不予认可，主张其并未承诺涉案房屋有独立院落，只是表明业主可以有权使用自己家门前的绿地，但该绿地并非业主私有。根据合同附件三，装饰设备标准中约定，外墙为石材、涂料。经审查，在和怡昌置业宣传册中确有湖畔樾山独立院落、干挂石材外立面、私藏湖景等宣传用语，但该宣传资料内容不明确，没有经购房者承诺和怡昌置业就受宣传资料中内容约束的意思表示，因此，一审法院认定该宣传资料为要约邀请。2、隗纪玲主张根据和怡昌置业的购房指引，车位应当在涉案房屋下面，但实际是在南面。和怡昌置业对此有异议，主张没有对车位作出承诺。经审查，隗纪玲主张车位实际位置与规划不符，但未提供证据予以证实，对此一审法院不予支持。一审法院认为，和怡昌置业与隗纪玲签订的合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。商品房的销售广告和宣传资料原则上是一种要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据隗纪玲提供的证据，并不能证明和怡昌置业对隗纪玲购买的涉案房屋存有独立院落做出过具体明确的承诺（例如产权归属、院落面积、院墙高度、院墙使用材料等），从合同中的户型图中也无法得出涉案房屋有独立院落的结论；相反，从隗纪玲提供的购房指引中，可以看出房屋户型图中是没有独立院落的。隗纪玲亦未提供证据证实实际车位与规划不符。另外双方的合同中约定出卖人、买受人双方的权利、义务、责任及出卖人有关该项目的一切承诺均以主合同及补充协议的约定为准，出卖人或买受人通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、样板间、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不能作为确定双方权利、义务、责任及出卖人有关该项目的一切承诺的依据，故和怡昌置业的宣传材料应当认定为要约邀请，而不应视为要约。和怡昌置业建设的涉案房屋并没有改变设计规划，隗纪玲主张和怡昌置业改变设计规划，证据不足，一审法院不予支持。隗纪玲主张和怡昌置业虚假宣传致其对涉案房屋产生重大误解，证据不足，一审法院不予支持。综上，隗纪玲要求解除合同并要求和怡昌置业返还购房款及利息，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。判决：驳回隗纪玲的全部诉讼请求。案件受理费47735元，由隗纪玲负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。隗纪玲提交：证据一、录像光盘一份，证明房屋不合格，我们拍完视频后物业至今未处理房子；证据二、与开发商一审中时的代理人的录音光盘资料一份，证明开发商当时不否认别墅当时有小院；证据三、济南市章丘区城市规划建设服务中心告知函（复印件）一张，证明湖畔樾山售楼处未拆除，没有达到原来承诺的儿童游乐园的设施建设。和怡昌置业质证认为，三组证据均不属于二审中的新证据，证据一和证据二的真实性都不予以认可，证据三与本案无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉商品房买卖合同及补充协议均系双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行合同义务。本案二审争议焦点为：案涉商品房买卖合同及补充协议应否予以解除。隗纪玲主张和怡昌置业宣传涉案房屋为准现别墅、独立院落，外墙为干挂石材外立面，但实际情况与宣传不符，并没有独立院落，故案涉商品房买卖合同及补充协议应予解除。和怡昌置业称案涉商品房买卖合同及补充协议并未约定案涉房屋包括独立院落，且案涉房屋的绿地虽非业主所有，但可由业主独立改装使用，不同意解除合同。本院认为，1、和怡昌置业在其销售宣传时确有“独立院落”“干挂石材外立面”的宣传用语，但并未对独立院落产权、面积、院墙等具体情况进行说明。2、案涉购房合同及补充协议均未对案涉房产独立院落情况进行约定，且从隗纪玲提供的购房指引中可知案涉房屋户型图中并未标注独立院落。3、隗纪玲主张其在购房时到施工现场参观了样板房，且认可参观时样板房并未围合独立院落。此外，和怡昌置业对院落情况也作出说明，绿地并非业主所有，但可由业主独立改装使用。现和怡昌置业已取得案涉房产竣工综合验收备案证明，和怡昌置业建设的案涉房屋并没有改变设计规划，隗纪玲主张和怡昌置业改变设计规划，证据不足。隗纪玲主张和怡昌置业虚假宣传致其对涉案房屋产生重大误解，证据不足，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。和怡昌置业作为案涉房屋的开发单位，对案涉房屋在合同约定及法律规定的期限内应承担保修责任，若案涉房屋存在质量问题，隗纪玲可另行向和怡昌置业主张权利。综上所述，隗纪玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47735元，由上诉人隗纪玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  焦玉兴审 判 员  闵 雯二〇二一年四月二十二日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗