重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终2095号上诉人(原审被告)：重庆市金足玖福置业有限公司，住所地重庆市巴南区李家沱街道林荫村18号2幢5-1，统一社会信用代码91500113MA5U3Q0C9R。法定代表人：王颖。委托诉讼代理人：龙成建，男，1968年6月19日出生，汉族，该公司工作人员，住四川省遂宁市船山区。被上诉人(原审原告)：余浩清，男，1999年10月14日出生，汉族，住重庆市巴南区。诉讼代表人：陈洁，女，1983年6月16日出生，土家族，住重庆市南岸区。诉讼代表人：王昌华，男，1967年4月6日出生，汉族，住重庆市巴南区。上诉人重庆市金足玖福置业有限公司（以下简称金足置业公司）因与被上诉人余浩清商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2020)渝0113民初22090号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人金足置业公司上诉请求：撤销原判，依法改判减免不低于三个月的逾期交房违约金，上诉费由被上诉人承担。主要事实和理由：1.上诉人经法院判决取得已烂尾五年的重庆市巴南区李家沱“玖福金座”项目后续开发权，因项目地处学校、医院及老旧小区中间，白天不能运送建筑材料，晚上不能施工作业，加之原开发企业破产解散，相关资料未作移交等因素，造成原定于2019年12月30日的交房时间延期至2020年6月30日。上诉人应承担6个月延期交房的违约责任；2.2020年年初，新冠疫情爆发，企业被迫停工四个月，故原定于2020年6月30日的交付时间推迟至2020年10月28日。该期间系因不可抗力因素造成，不能由上诉人承担该期间的延期交房违约金。一审判决由上诉人承担十个月的延期交房违约金有失公允。被上诉人答辩称，双方约定的交房时间在新冠疫情爆发前，上诉人违约与新疫情无关联性。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。余浩清向一审法院起诉请求：1.金足置业公司向余浩清支付2019年12月31日至2020年10月28日的逾期交房违约金17411.44元；2.金足置业公司退还余浩清代收税费11851.29元，并自2018年5月5日起，以11851.29元基数，按中国人民银行同期贷款利率4.35%标准计算至代收税费退清时止的资金占用损失。主要事实和理由：2018年5月5日，余浩清与金足置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定余浩清购买金足置业公司开发的位于重庆市巴南区李石路46号的预售商品房一套，总房款574635元，合同约定交房时间为2019年12月30日。余浩清按约交纳了房款及各项费用，但金足置业公司将交房时间推迟至2020年10月28日，亦未退还余浩清多缴纳的契税，金足置业公司的行为已严重违约。金足置业公司辩称，余浩清已足额支付房款，金足置业公司于2020年10月28日通知余浩清接房属实，导致延期交房系多种因素造成，一是该项目系搁置了5年的烂尾楼工程，地处医院、学校及众多老小区中间，施工困难；二是受2020年新冠疫情影响，导致工期延后；三是金足置业公司不仅要投入后续建设费用，还要支付原垫资修建的再建工程款项，金足置业公司项目一直处于亏损经营状态，为了该项目不至于再次烂尾，金足置业公司想尽办法才完成了项目所有建设及验收工作，四是原开发商未对建设资料进行移交，造成大量资料缺失，补办手续繁琐漫长，最终导致延期交房；综上原因，违约金在时间上要求免除三个月时间，且约定的违约金过高，要求调整。另，根据合同约定，多收的税费应在不动产权证办理完毕并据此核算后一并多退少补。一审法院认定事实如下：余浩清与金足置业公司于2018年5月5日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定余浩清购买金足置业公司开发的位于重庆市巴南区李石路46号的预售商品房一套，总成交金额574635元。金足置业公司于2019年12月30日前将已竣工验收备案登记的房屋交付余浩清，逾期以已付购房款为基数按日万分之一的标准支付违约金；在实际交付之日起60日内向当地土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请；同时在附件《合同补充协议》中约定余浩清在首次支付购房款时向金足置业公司预付应付的代收代缴税费，在房地产权证办理完毕后30日内据实结算，多退少补等。以上合同履行过程中，余浩清按约支付了全部房款；金足置业公司于2020年10月28日通知余浩清接房,现余浩清已实际接房，并认可通知时间为接房时间。另查明，余浩清向金足置业公司支付代收代缴税费17324元，金足置业公司实际支付了税费5472.71元；案涉房屋现尚未取得不动产权证。一审法院认为，余浩清与金足置业公司于2018年5月5日签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、支付违约金或者赔偿损失等违约责任。余浩清已按约支付全部房款，按合同约定，金足置业公司应在2019年12月30日前交付案涉房屋，但金足置业公司于2020年10月28日才通知余浩清接房，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。金足置业公司提出导致延期交房是受2020年新冠疫情影响以及涉案工程本系烂尾工程、所在地施工困难以及大量资料缺失，补办手续繁琐漫长等为由，要求减少违约金计算时间的辩称理由，本院不予采纳。其理由是本案约定的交房时间系2020年初我国发生新冠疫情之前，余浩清因金足置业公司逾期交房而未能实际占有、使用所购房屋受到的损失并未因新冠疫情而消失，金足置业公司辩称延期交房的其他理由均系自身经营风险，不利后果应当由其自行承担，故金足置业公司以上辩称理由并非是减少计算违约金时间的合法事由。根据合同约定，逾期交房的，以已付购房款为基数按日万分之一的标准支付违约金，余浩清认可通知接房的时间即2020年10月28日为实际接房日，该院予以确认，故余浩清诉请金足置业公司支付2019年12月31日至2020年10月28日期间的逾期交房违约金17411.44元（574635元×0.01%×303天），具有事实及法律依据，该院予以确认。关于余浩清诉请金足置业公司退还多收的代收税款问题，双方约定在房地产权证办理完毕后30日内据实结算，多退少补，因退还条件尚未成就，该院不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、金足置业公司在判决生效后七日内支付余浩清逾期交房违约金17411.44元；二、驳回余浩清的其他诉讼请求。二审经审理查明，上诉人曾于2020年9月2日向业主发出承诺函，载明：1.在2020年9月30日前将《竣工合格备案证》、《规划验收合格许可证》办理下来并以此作为接房依据；2.关于延迟交房违约金，根据玖福金座项目购房合同上条款执行。二审查明的其余事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人要求因新冠疫情影响至少应扣除三个月逾期交房违约金的理由是否成立？现评述如下：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同约定上诉人应于2019年12月30日前向被上诉人交付案涉房屋，而上诉人未按时交房，已构成违约，应向被上诉人支付逾期交房违约金。现上诉人主张因新冠疫情影响至少扣除三个月逾期交房违约金。但新冠疫情发生于上诉人逾期交房之后的2020年年初，属于迟延履行后出现不可抗力的情形，上诉人不能免除逾期交房的违约责任。且上诉人发出的承诺函也未提及延期交房原因系新冠疫情，还承诺逾期交房违约金按合同条款执行。故上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人要求减免三个月逾期交房违约金的上诉请求依法不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费564元，由上诉人重庆市金足玖福置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 韩      艳审 判 员 钱昳心审判员苏渝二〇二一年四月六日法官助理 岳      林书 记 员 曾      燕