文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终1853号上诉人（原审被告）：哈尔滨华鸿世贸房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区金色莱茵小区**（会所）**。法定代表人：张鸿善，董事长。委托诉讼代理人：苟学志，黑龙江磊源律师事务所律师。委托诉讼代理人：白鹤，黑龙江磊源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张作余，男，1969年7月20日出生，汉族，中国兵器工业集团航空弹药研究院有限公司员工，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：何颖，黑龙江琦峰律师事务所律师。上诉人哈尔滨华鸿世贸房地产开发有限公司（以下简称华鸿世贸公司）因与被上诉人张作余合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初5661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。华鸿世贸公司上诉请求：撤销一审判决，驳回张作余的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院判令解除华鸿世贸公司与张作余的《员工内部团购协议》没有事实和法律依据。双方签订的《员工内部团购协议》中载明了“乙方内购商品房的面积、结构户型规划，以规划部门、设计部门最终批准的方案为准”，证明张作余在签订团购协议时，对所购房屋的实际状况是清楚的，签订协议是其真实意思表示,华鸿世贸公司不存在隐瞒或欺诈情形。《员工内部团购协议》均系双方当事人在自愿、平等且真实意思的情况下订立的，双方的意思表示真实有效，符合合同法自愿原则，其内容不违反法律的强制性规定，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。张作余因购房优惠政策而选择与华鸿世贸公司签订团购协议，在签订该协议时，其对所购的房屋的实际状况是清楚的，协议中是张作余真实意思表示。双方应当按照约定履行自己的义务，张作余应当积极配合与华鸿世贸公司签订商品房买卖合同，并办理相关手续。一审法院未查清案件事实，未尊重当事人双方在签订团购协议时的意思表示，判决解除华鸿世贸公司与张作余的《员工内部团购协议》没有法律依据，依法应当予以撤销。2.一审法院判决返还购房款没有事实和法律依据。本案属与商品房预约合同纠纷，张作余在签订《员工内部团购协议》时就应知晓为签订商品房买卖合同时，华鸿世贸公司并不负有按照某个具体时间向张作余交付房屋的义务。华鸿世贸公司在取得预售许可证后积极通知张作余签订商品房买卖合同，华鸿世贸公司并不存在违约或预期违约行为。双方签订的员工团购协议真实有效，不违背法律强制性规定，华鸿世贸公司依照团购协议约定，充分履行合同义务，不存在违约行为，更无以自身行为表明不履行合同的预期违约行为。合同未解除，华鸿世贸公司不负有返还购房款的义务，张作余的诉讼请求无事实和法律依据。一审法院支持张作余的诉讼请求判决返还购房款没有事实和法律依据，未充分尊重当事人的意思表示，应当予以撤销。3.张作余应对违约行为承担违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在一定期限内订立买卖合同”。本案中团购协议符合商品房预约合同的特征，属于预约合同。双方签订《员工团购协议》后，因张作余原因迟迟不能签订正式合同，案涉房屋建设项目已于2019年11月26日取得[2019]哈房预售证字第1507号商品房预售许可证，能够说证明商品房的投入资金已经达到工程建设总投资的25%以上，才会取得商品房预售许可证。此后，华鸿世贸公司按照约定及时、多次通知张作余，但因张作余一直拖延，导致双方至今未签订商品房买卖合同，办理银行贷款审批手续，张作余没有履行配合签订合同并办理相关手续的义务。一审庭审中华鸿世贸公司仍表示可以与张作余签订正式商品房买卖合同，但是张作余拒不签订，明确表示不履行合同义务，构成预期违约，应承担预期违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条和第一百一十三条规定，张作余明示预期违约，拒绝履行合同义务，给华鸿世贸公司造成严重损失，应当赔偿华鸿世贸公司因张作余的违约行为造成的损失，及合同履行后华鸿世贸公司应得的利益。综上所述，一审判决事实不清，证据不足，判决解除《员工团购协议》及华鸿世贸公司返还房款没有事实和法律依据，依法应当予以撤销。张作余辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审应维持原判。华鸿世贸公司的上诉理由不成立。1.华鸿世贸公司所称的一审判决没有事实和法律依据不符合一审庭审中双方通过举证质证所确认的客观事实，本案华鸿世贸公司没有实际履约能力，是不争的事实。案涉工程至今尚未开工，表明华鸿世贸公司根本不具备履约能力，因此一审法院判决华鸿世贸公司返还张作余购房款并无不当。2.华鸿世贸公司要求张作余承担违约责任，并赔偿其所谓的损失，因其未对张作余提起反诉，所以华鸿世贸公司在上诉请求中对张作余提出实质性的支付要求违反法律规定，也应依法驳回。张作余向一审法院起诉请求：1.解除张作余、华鸿世贸公司签订的《员工内部团购协议》；2.华鸿世贸公司退还张作余所交的购房款390,600元及利息29,271元（截止到庭审之日）一直要求到实际给付之日止；3.诉讼费用由华鸿世贸公司承担。一审法院认定事实：2018年12月23日,张作余、华鸿世贸公司签订《员工内部团购协议》约定：张作余自愿认购华鸿世贸公司开发建设的世贸国际商业广场项目商品房，参考使用面积43.7平方米，成交价格1,280,600元。认筹金20,000元，须于签署本团购协议时付清，签订《商品房买卖合同》后抵补购房款。首期购房款390,600元，须于2018年12月30日前一次性付清（含认筹金）；其余购房款890,000元，在签订正式《商品房买卖合同》前，选择一次性付清或办理按揭贷款。协议签订后，张作余现金交付认筹金20,000元，刷卡交纳首期购房款370,600元。另查明，华鸿世贸公司于2019年11月26日取得中国哈尔滨国际农业博览中心世贸国际商业广场2地块3栋商品房预售许可证。一审法院认为，张作余与华鸿世贸公司签订《员工内部团购协议》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，双方签订的合同合法有效。根据双方签订《员工内部团购协议》的内容，不完全具备商品房买卖合同的主要内容，符合预约合同的性质特征，应认定为预约合同。《中华人民共和国合同法》第四条规定当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。因此，合同的订立必须遵循自愿原则，反映当事人真实意思表示，不得强迫。本案的《员工内部团购协议》不完全具备商品房买卖合同的主要内容，强制缔结本约商品房买卖合同将对未约定事项难以达成一致协议，并无法履行。现张作余不同意继续签订商品房买卖合同，故双方之间就继续签订商品房买卖合同陷入僵局，故对于张作余主张解除《员工内部团购协议》的预约合同并返还购房款390,600元，一审法院予以支持。因《员工内部团购协议》未约定签订正式商品房买卖合同时间及交付房屋时间，且华鸿世贸公司取得预售许可证后亦通知张作余签订正式商品房买卖合同且庭审中华鸿世贸公司表示可以与张作余签订正式商品房买卖合同，因此华鸿世贸有限公司并未违约，张作余请求华鸿世贸公司给付购房款利息的违约责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。判决：一、解除张作余与华鸿世贸公司2018年12月23日签订的《员工内部团购协议》；二、华鸿世贸公司于判决生效后十日内给付张作余购房款390,600元；三、驳回张作余的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院二审认定的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，双方签订的《员工内部团购协议》因不完全具备商品房买卖合同的必要条款，一审法院认定该合同性质为预约合同正确，本院予以确认。虽然华鸿世贸公司于2019年11月取得预售许可证，但由于案涉工程至今尚未开工，华鸿世贸公司经营状况异常，现不具备签订、履行商品房买卖合同的能力，张作余在此情形下请求解除预约合同并返还首付款具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，华鸿世贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7159元，由哈尔滨华鸿世贸房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋凯审判员  柳波审判员  万迎（）二〇二一年四月十五日            此件与原本核对无异      法官助理孙志军书记员李春鹤