天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0113民初1870号原告：任长超，男，1982年9月3日出生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：李镇旺，天津文诺律师事务所律师。被告：天津御景湾投资有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇镇汀江路**院内。法定代表人：冯胜巍，董事长。委托诉讼代理人：只蕊，女，该公司法务。原告任长超与被告天津御景湾投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任长超的委托诉讼代理人李镇旺，被告御景湾公司的委托诉讼代理人只蕊庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原告与被告于2018年9月21日签订《天津恒大御景湾商品房认购书》（编号：0001279）；2．请求判令被告返还原告购房款1,540,858元（含定金，不含已经缴纳的违约金2,511元）；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月21日，原被告签订《天津恒大御景湾商品房认购书》（编号：0001279）：约定原告向被告认购天津恒大御景湾楼盘26幢2901室商品房一套，建筑面积118.20平方米，套内建筑面积85.58平方米；按建筑面积计算，单价为每平方米21,919.27元；按套内建筑面积计算，单价为每平方米30,274.11元；总金额为2,590,858元；签署认购书时，支付2万元作为定金；原告应在2018年9月15日前支付首期房款110,858元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；在2019年3月12日前付清52万元；在2019年9月12日前付清65万元；在2020年3月12日前付清65万元；在2020年9月12日前付清64万元。后，原告自2017年9月21日至2020年11月30日期间，向被告共计支付房款1,540,858元（含定金），另于2019年4月18日支付违约金555元，2019年4月24日支付违约金387元，2019年9月19日支付违约金384元，2020年5月30日支付违约金1,185元，共支付违约金2,511元。现因原告不具有天津户籍，亦未在天津市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税，认购协议因受房地产市场限购政策的影响，合同目的无法实现。原告多次找被告协商解除认购协议书并退还房款事宜，被告一直借故推脱，故呈诉。被告辩称，同意解除双方签订《天津恒大御景湾商品房认购书》（编号：0001279），同意在扣除2万元定金后的购房款1,520,858元退还给原告。不同意承担本案诉讼费。依双方间认购书的约定，原告已分期付款方式购买涉诉房屋，其应于2020年3月12日之前支付第四期购房款65万元，至今原告只支付了1,540,858元，尚欠105万元房款未付，期间也迟延交款。原告长时间迟延支付购房款的主要义务，已严重违约，因此应由原告承担合同的违约责任，被告要求适用定金罚则，将定金2万元扣除后，剩余房款退还原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据即原告提交的编号为0001279号商品房认购书、收据、汇款小条、长春农商银行电汇凭证、银行流水明细以及个人参保证明的真实性本院予以确认。庭后原告邮寄其户口本复印件，该内容本实际情况相符，其真实性，本院依法确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年9月21日，甲方（出卖人、被告）与乙方（买受人、原告）签署编号为0001279号的《天津恒大御景湾商品房认购书》（以下简称“认购书”）约定，乙方自愿认购天津恒大御景湾楼盘26幢2901单元，建筑面积118.20平方米，套内建筑面积85.58平方米；按建筑面积计算，单价为每平方米21,919.27元；按套内建筑面积计算，单价为每平方米30,274.11元；总金额为2,590,858元；乙方同意签本认购书时，支付人民币2万元整作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；乙方于2018年9月21日前支付房款110,858元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年3月12日前付清52万元；于2019年9月12日前付清65万元；于2020年3月12日前付清65万元；于2020年9月12日前付清64万元；如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金等内容。天津市于2017年4月1日起实施的《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（津政办发［2017］48号）规定：“非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。”另查，原告并不具有天津户籍，亦未在天津市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税。庭审中，关于限购政策，被告称其售楼员口头告知原告且在当时的售楼处已经公示了相关的政策；原告称记不清被告是否告知，虽知晓有限购政策，但具体细节不清楚，12次支付房款，4次支付违约金的行为，表明购房的真实意思，在此过程中，被告应当告知楼盘限购，别再付房款及违约金。本院认为，原、被告签订的认购书系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依照约定全面履行己方义务。本案原告系非天津市户籍，涉案商品房认购协议因受房地产市场限购政策的影响，合同目的无法实现，故该认购协议应予以解除，且原、被告双方均同意解除该合同，不违反法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应退还原告已经支付的购房款。关于原告主张被告返还包括定金在内的全部购房款一节，被告以原告严重违约应当适用定金罚则为由，要求在扣除2万元定金后将剩余的房款退回。本院认为，本案认购书于2018年9月21日签订，此时相关限购政策已出台，对于非本市户籍的购房人资格作出了限制。被告作为地产从业公司对此政策理应知悉。在被告得知原告系非本市户籍时，应该告知其限购政策内容并根据限购政策尽到审慎的审查义务。现被告不能提供证据证实其已然告知了原告与其相关的限购政策，且双方于2019年9月21日签订的认购书终因限购政策的原因无法履行，合同目的无法实现。且原告多次向被告交付购房定金及购房款的行为，证实了其买受房屋的真实意思表示，其不存在拒绝履行合同的主观目的。本案中，因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的影响，合同确实无法继续履行，属于不可归责于双方当事人的情形，被告应当将已经收到的购房定金及购房款返还给原告。故对原告主张被告返还购房款1,540,858元（含定金）的诉讼请求，本院依法支持。综上，本案经调解未果。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告任长超与被告天津御景湾投资有限公司2018年9月21日签订的《天津恒大御景湾商品房认购书》（编号：0001279）于本判决生效之日解除；二、被告天津御景湾投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告任长超定金、购房款共计1,540,858元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费18,668元、减半收取计9,334元，由被告天津御景湾投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘红芸二〇二一年四月十五日书记员  石仁发附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购，订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。