江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终1079号上诉人（原审原告、案外人）：魏万**，男，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审被告、申请执行人)：姚伟，男，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审被告、申请执行人)：冯璐昕，女，汉族，住江苏省东海县。系姚伟妻子。二被上诉人共同委托诉讼代理人：沈健，江苏东方金牛律师事务所律师。原审第三人(被执行人)：江苏万尚会经营管理有限公司，住所地江苏省东海县，统一社会信用代码91320722MA1MH8RC3G。法定代表人：王彪铸。原审第三人(被执行人)：江苏省禧徕乐房地产开发有限公司，住所地江苏省东海县，统一社会信用代码9132072258104094XF。法定代表人：王春文。委托诉讼代理人：孙爱强，江苏恒旭律师事务所律师。上诉人魏万**因与被上诉人姚伟、冯璐昕，原审第三人江苏万尚会经营管理有限公司（以下简称万尚会公司）、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司（以下简称禧徕乐公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省东海县人民法院（以下简称东海县法院）（2020）苏0722民初6573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。魏万**上诉请求：1、撤销东海县法院（2020）苏0722民初6573号民事判决，将本案发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定基本事实不清。一审判决认为“原告魏万**的购房款是以连云港好房联盟房地产营销策划有限公司（以下简称好房联盟公司）的代理佣金来冲抵，双方未能提交相应的证据证明双方在签订以房冲抵代理佣金的《补充协议》时存在与该处房屋价值相当的到期债权。原告对该处房产的权利不足以阻止法院的执行行为”。如此认定，明显与客观事实不符。本案一审庭审中上诉人魏万**提交的《策划与销售代理协议》及其补充协议可以证明，自2014年12月13日起，第三人禧徕乐公司委托好房联盟房公司代理销售该公司开发的房地产，截至2017年4月30日，禧徕乐公司尚欠销售佣金426.9524万元，双方一致同意以万尚会公寓14套房产冲抵佣金。该补充协议不仅是对房产冲抵佣金的约定，更是魏万**对第三人享有代理佣金的债权凭证，一审法院认为上诉人魏万**没有提交债权证据明显与客观事实不符。二、一审判决适用法律部分错误。一审判决依据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，驳回魏万**的诉讼请求，明显错误。上诉人魏万**在2017年5月7日即通过代理佣金冲抵房款方式付清了购房款，并合法占有了涉案房产，2019年9月11日与第三人禧徕乐公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，办理了网签，依据上述法律规定，上诉人魏万**完全符合该条所列的情形，且上诉人魏万**的权利足以排除执行，原审判决驳回其诉求显然是错误的。三、东海县法院对公寓室房屋查封系错误查封。上诉人魏万**于2019年9月11日与第三人禧徕乐公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，办理了网签。此时，东海县法院是无权对涉案房屋进行查封的，东海县不动产登记中心于2019年9月17日协助东海县法院进行查封系操作失误，为此，东海县不动产登记中心向法院出具《关于公寓室房屋查封情况的审查建议》，说明了涉案房屋并非第三人禧徕乐公司财产，东海县法院系错误查封。东海县法院未及时纠错、撤销裁定，侵犯了上诉人的合法权益。综上，一审判决认定事实部分错误，适用法律部分错误，如此判决已侵害上诉人魏万**的合法权益。为此，特提起上诉，请依法支持上诉人魏万**的上诉请求。被上诉人姚伟、冯璐昕辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请予以驳回相关诉讼请求。一、好房联盟公司和禧徕乐公司之间是否存在真实的债权债务关系，对方在一审中并没有举证此债权债务是怎样取得的，在一审中被上诉人要求两家公司在提供财务的记账凭证和计算债权债务的清单，对方并没有在规定的时间内提供，被上诉人有理由相信双方有可能恶意串通，损害被上诉人的利益。二、上诉人魏万**只是好房联盟的股东，与禧徕乐公司没有直接的债权债务关系，涉案房屋登记到魏万**的名下是在2019年9月11日，而被上诉人在2019年9月17日已经通过东海县法院查封了涉案房屋，在查封之前涉案房屋并没有交由上诉人魏万**实际占有，魏万**也没有支付房款，同时，魏万**也没有办理房屋登记手续，按照最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条规定，魏万**没有取得该处房产阻止人民法院执行的权利。原审第三人禧徕乐公司述称，其公司以商品房冲抵应付的销售代理佣金是事实，被上诉人所申请的法院查封是在其公司将涉案房产网签给魏万**之后，该查封明显错误。禧徕乐公司开发建设万尚会建材城，姚伟购买了商铺，该商铺是交由万尚会公司统一经营管理，因万尚会公司欠付姚伟的租金，姚伟在另案中起诉万尚会公司和禧徕乐公司。禧徕乐公司开发的房产是委托好房联盟公司代理销售的。经审理查明，2019年11月1日，东海县法院就姚伟、冯璐昕、朱美云、王龙绪、张相东、陈上丽与万尚会公司、禧徕乐公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2019）苏0722民初8980号民事判决，判决：一、万尚会公司应于判决发生法律效力之日起十日内向姚伟、冯璐昕支付租金66888元及违约金（以66888元为本金，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；向原告朱美云、王龙绪支付租金155484元及违约金（以155484元为本金，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；向张相东支付租金78349.92元及违约金（以78349.92元为本金，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。二、禧徕乐公司对上述债务承担连带偿还责任。诉讼前，姚伟、冯璐昕申请诉前财产保全，2019年9月17日，东海县法院作出（2019）苏0722财保166号民事裁定书，裁定对万尚会公司、禧徕乐公司名下位于东海县××街道××村×××××道××××××公寓××××××室房产予以查封。根据姚伟、冯璐昕的申请，东海县法院于2020年8月13日立案执行，执行案号(2020)苏0722执2579号。执行过程中，魏万**提出执行异议，东海县法院于2020年9月9日作出（2020）苏0722执异82号执行裁定，驳回魏万**的异议请求。魏万**不服该裁定提起了异议之诉。东海县法院另查明，2014年12月13日，第三人禧徕乐公司(甲方)与好房联盟公司(乙方)与销售代理协议》，约定由乙方代理销售甲方开发建设的“万尚会”东海项目房产，并约定了相关代理酬金及支付方式。2017年5月7日，双方又签订补充协议一份，约定甲方以房屋冲抵乙方后续的代理佣金426.9524万元。并约定甲方抵顶乙方代理佣金的商品房应一次性办理网签手续，为避免抵顶代理佣金的商品房被查封，乙方应在本协议签订后3日内将所选商品房网签至乙方或乙方指定人名下。乙方委托具体办理人(即指定人)为魏万**。附件明细表中的14套房屋包括本案所涉室。2019年9月11日，魏万**与禧徕乐公司签订《商品房买卖合同》，约定购买本案所涉室房产，并办理了网签。2020年4月29日，魏万**又与潘恋花签订房屋转让协议，约定将该处房产转让给了潘恋花。庭审中，魏万**称房子是属于好房联盟公司的，他是公司股东，房子登记到他名下，不用办理不动产登记，如果登记了，转卖时要多交税，同时他是单身，不会有家庭共有财产纠纷问题。禧徕乐公司称欠佣金的具体计算方式是以策划与销售代理协议书约定及好房联盟公司销售房源及销售房源总价款计算确定的，但在法庭指定的时间内，未能提交相应的证据。对于该处房产未能及时办理登记变更手续，魏万**称当时已经签给魏万**了，因工作太忙没有及时变更。东海县法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中，魏万**虽然与禧徕乐公司签订了《商品房买卖合同》但未能办理产权登记手续，依法尚未取得案涉房产的物权。同时，魏万**的购房款是以好房联盟房公司的代理佣金来冲抵，双方未能提交相应的证据证明双方在签订以房冲抵代理佣金的《补充协议》时存在与该处房屋价值相当的到期债权。该处房产只是好房联盟房公司登记在魏万**名下，魏万**并未实际占有使用案涉房屋，且其又根据公司的安排将该处房产转让给了他人。魏万**对该处房产的权利不足以阻止法院的执行行为，故对于魏万**的诉讼请求，该院依法不予支持。万尚会公司经该院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法应承担举证、质证不能的法律后果。据此，东海县法院于2020年11月27日作出（2020）苏0722民初6573号民事判决：驳回原告魏万**的诉讼请求。经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案的争议焦点是案外人魏万**对公寓室房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。参照以上法律规定，金钱债权执行中,案外人作为商品房的买受人举证证明其请求符合上述《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条或《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条中任意一条规定的情形即可排除对作为执行标的的商品房的强制执行。本院认为，根据本案查明的事实，魏万**对公寓室房产不享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：首先，案外人魏万**陈述，房子是属于好房联盟公司的，当时共有14套房屋抵给好房联盟公司，他是公司股东，全部与其签订的房屋买卖合同，如果办理了不动产登记，转卖时要多交税。从其陈述可以看出，案外人魏万**虽然签订了房屋买卖合同，但该房屋并不是魏万**所购买，也不是用于居住。其次，2020年4月29日，魏万**又将涉案房屋转让给了潘恋花，魏万**也并未实际占有该财产。第三，关于未办理过户登记手续，魏万**称，如果办理了不动产登记，转卖时要多交税，亦不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。因此，魏万**的请求不符合上述《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条中任意一条规定的情形，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。关于魏万**提出东海县不动产登记中心出具《关于公寓室房屋查封情况的审查建议》，说明涉案房屋并非禧徕乐公司财产的上诉请求，本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。经查，该审查建议明确载明：“魏万**于2019年9月11日与禧徕乐公司签订公寓室的买卖合同，未办理不动产权证。”故魏万**未依法登记，不享有物权，该房产仍然系禧徕乐公司财产。综上所述，魏万**的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5811元，由魏万**负担。本判决为终审判决。审 判 长 杜兴淼审 判 员 胡海涛审 判 员 李红梅二〇二一年四月二十七日法官助理 于学金书 记 员 王 坤法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。