湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初2782号原告：湖南省核工业超硬材料研究所（湖南省核工业地质局放射性核素检测中心），住所地长沙市曙光中路**。法定代表人：李石清。委托诉讼代理人：邓从日，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈三博，男，1988年8月26日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，系该公司员工。被告：湖南旺府酒店管理有限公司，住，住所地长沙市雨花区万家丽南路一段**桃园综合楼7007/div>法定代表人：吴建雄。委托诉讼代理人：熊惠平，女，1993年8月25日出生，汉族，住湖南省石门县，系该公司员工。被告：湖南旺舍餐饮管理有限公司，住所，住所地长沙市雨花区韶山南路**华翼府商住楼**div>法定代表人：龚彩军。委托诉讼代理人：陈利剑，女，1977年2月14日出生，汉族，住长沙市天心区，系该公司员工。被告：龚建群，男，1970年11月9日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：陈利剑，女，1977年2月14日出生，汉族，住长沙市天心区。原告湖南省核工业超硬材料研究所（以下简称原告）与被告湖南旺府酒店管理有限公司（以下简称旺府酒店）、湖南旺舍餐饮管理有限公司（以下简称旺舍餐饮）、龚建群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓从日、沈三博，被告旺府酒店的委托诉讼代理人熊惠平，被告旺舍餐饮及被告龚建群的委托诉讼代理人陈利剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告湖南旺府酒店管理有限公司于2008年1月8日签订的《恒丰.佳星园裙楼1、2、4层房屋租赁合同》。2、判令解除原告与被告湖南旺舍餐饮管理有限公司于2016年1月15日签订的《恒丰.佳星园裙楼1、2、4层房屋租赁合同》。3、判令被告湖南旺舍餐饮管理有限公司在合同解除后七个工作日内按照来装去丢原则腾空恒丰.佳星园裙楼1、2、4层房屋（含负二层停车位，1、2、4层电梯和楼梯可共同使用部分），并向原告移交上述全部租赁物业。4、判令被告湖南旺舍餐饮管理有限公司支付原告自2020年1月1日起至2020年12月22日止房屋租金481206.99元，自2020年1月11日至2020年12月22日止滞纳金87230.9元（以上合计568437.89元）。5、判令被告湖南旺舍餐饮管理有限公司按照3306.85元/日标准（即1207000元/年除以365天标准），支付原告案涉房屋占用费，该占用费自2020年12月23日起计算至被告方将案涉房屋交还原告之日止。6、判令被告湖南旺舍餐饮管理有限公司赔偿原告损失300000元。7、被告湖南旺府酒店管理有限公司就上述第3项、第4项、第5项、第6项承担连带责任；8、被告龚建群就上述第3项、第4项、第5项、第6项、第7项承担连带责任。9、本案的诉讼费、保全费等由被告方承担。事实和理由：2008年1月8日原告与被告方长沙旺府酒店策划管理有限公司（现湖南旺府酒店管理有限公司，简称“旺府酒店”）签订《恒丰.佳星园裙楼1、2、4层房屋租赁合同》，就被告方“旺府酒店”承租原告恒丰.佳星园裙楼1、2、4层房屋（含负二层停车位；不含电梯间、楼梯间人行道及消防网络控制室，1、2、4层电梯和楼梯可共同使用）用于经营餐饮，双方约定：租赁期限为15年，租赁起止时间2008年1月15日至2023年1月14日；房屋租金2008年1月15日至2013年1月14日，每年租金人民币1042000元整，2013年1月15日至2018年1月14日，每年租金人民币1117000元整，2018年1月15日至2023年1月14日，每年租金人民币1207000元整；房屋租金按季度交纳，每季第一个月10日前，乙方（即“旺府酒店”）必须预先向甲方（原告）足额支付本季租金；逾期未付，每迟付一天，甲方除收取正常租金外，按该付租金总额的万分之五收取滞纳金；逾期两个月不交纳租金，甲方除继续追索乙方应交租金外，有权解除合同，收回房屋使用权，对乙方的装修等不支付任何赔偿费和补偿费。双方还就租赁相关的其他事宜进行了约定。该协议生效后，原告如约向被告方交付了租赁物。2016年1月15日，原告与被告方湖南旺府餐饮管理有限公司（简称“旺府餐饮”）签订《恒丰.佳星园裙楼1、2、4层房屋租赁合同》，租赁范围和原告与被告方“旺府酒店”2008年租赁范围一致，租赁期限为2008年租赁合同剩余7年期限，自2016年1月15日至2023年1月14日；房屋租金延续2008年租赁合同约定，2016年1月15日至2018年1月14日，每年租金人民币1117000元整，2018年1月15日至2023年1月14日，每年租金人民币1207000元整；房屋租金交纳及租赁相关其他事宜的约定与2008年租赁合同一致。租赁期间，被告方“旺府酒店”和被告方“旺府餐饮”均受同一自然人龚建群控制。同时，根据承租方最终的租金交款记录，实际主要由龚建群向原告履行“旺府酒店”和“旺府餐饮”的交租义务。被告方龚建群个人以出租人名义就部分租赁物业与第三方签订次承租协议，也曾以龚建群个人名义与被告人“旺舍餐饮”一同向原告出具付款计划。原、被告方租赁关系存续期间，原告均严格按照合同约定履行出租义务，但被告方作为承租方却一而再、再而三地违反合同约定，无故拖欠租金。自2020年1月1日起，截止到2020年12月22日，被告方尚拖欠原告2020年1-4季度租金481206.99元，因被告方逾期缴纳租金而产生的滞纳金87230.9元。根据双方2008年和2016年租赁合同的第三条租金交纳约定，被告方两个月未交纳租金的，原告除继续追索被告方应交租金外，有权解除合同，收回房屋使用权，对被告方装修等不支付任何赔偿费和补偿费。原告多次向被告方申明上述合同条款，但被告方言而无信，仍无故拖欠租金，严重背离双方合作基础，违反法律规定和合同约定。被告方的根本违约行为，严重损害了原告的合法权益。故此，原告特诉至法院，请求判如所请。被告旺府酒店辩称，在2016年1月15日被告旺府酒店就向原告出具通知，通知原告合同主体已经变更为湖南旺舍餐饮管理有限公司。所以对于原告主张的第一项、第七项诉讼请求不予认可。被告旺舍餐饮辩称，根据公司核算从2020年1月1日-2020年12月22日租金是48万元余元，申请减免三个月租金后的租金是230264元，其中根据原告要求打款到旺舍公司去，该公司公账上面有123084元是冻结的，所以目前还欠107540元没有支付，针对原告主张的2.6.7项诉讼请求有异议。被告旺舍餐饮拖欠租金，是因为新冠疫情的严重影响，并非故意，一直在想办法支付该租金。被告龚建群辩称，旺舍餐饮公司的法人已经变更，合同是与旺舍餐饮公司签订的，合同应该是由旺舍餐饮公司来履行，与龚建群无关。经审理查明，2008年1月8日，原告（出租人、甲方）与被告旺府酒店（承租人、乙方）签订《恒丰.佳星园裙楼1、2、4层房屋租赁合同》，合同约定，一、租赁房屋：甲方将属于甲方产权的恒丰.佳星园裙楼1、2、4层房屋（含负二层停车位；不含电梯间、楼梯间人行道及消防网络控制室，1、2、4层电梯和楼梯可共同使用）出租给乙方使用，用于经营餐饮。二、租赁期限：租赁期限为15年；租赁起止时间2008年1月15日至2023年1月14日。三、房屋租金：1、房屋租金：2008年1月15日至2013年1月14日，每年租金人民币1042000元整，2013年1月15日至2018年1月14日，每年租金人民币1117000元整，2018年1月15日至2023年1月14日，每年租金人民币1207000元整，在第三个五年期内如遇因国家财政经济政策等原因人民币大幅贬值，租金由双方协商作适当调整；2、租金交纳：房屋租金按季交纳，每季第一个月10日前，乙方必须预先向甲方足额支付本季租金；逾期未付，每迟付一天，甲方除收取正常租金外，按该付租金总额的万分之五收取滞纳金；逾期两个月不交纳租金，甲方除继续追索乙方应交租金外，有权解除合同，收回房屋使用权，对乙方的装修等不支付任何赔偿费和补偿费。双方还就租赁相关的其他事宜进行了约定。合同签订后，原告按约向被告旺府酒店交付了租赁物。2016年1月15日，原告（出租人、甲方）与湖南旺府餐饮管理有限公司（后更名为被告旺舍餐饮、承租人、乙方）签订《恒丰.佳星园裙楼1、2、4层房屋租赁合同》，合同约定，一、租赁房屋：甲方将属于甲方产权的恒丰.佳星园裙楼1、2、4层房屋（含负二层停车位；不含电梯间、楼梯间人行道及消防网络控制室，1、2、4层电梯和楼梯可共同使用）出租给乙方使用，用于经营餐饮。二、租赁期限：租赁期限为7年；租赁起止时间2016年1月15日至2023年1月14日。三、房屋租金：2016年1月15日至2018年1月14日，每年租金人民币1117000元整，2018年1月15日至2023年1月14日，每年租金人民币1207000元整；租赁期内如遇因国家财政经济政策等原因人民币大幅贬值，租金由双方协商做适当调整。房屋租金交纳及租赁相关其他事宜的约定与原告于2008年1月8日与被告旺府酒店签订的租赁合同一致。合同签订当日，被告旺府酒店致函原告，恒丰.佳星园裙楼1、2、4层已转为湖南旺府餐饮管理有限公司使用，合同主体变更为湖南旺府餐饮管理有限公司。2016年7月1日，湖南旺府餐饮管理有限公司更名为湖南旺舍餐饮管理有限公司，即被告旺舍餐饮。2020年10月21日，原告向三被告发出《解除租赁合同通知书》：通知解除与三被告签订的租赁合同；于2020年10月31日之前，按照来装去丢的原则腾空全部租赁物交还原告，付清截止到2020年10月22日所欠的租金726795.70元，滞纳金56502.69元，2020年9月30日收到龚建群转来费用50000元整，以上合计733298.38元。2020年11月3日，被告旺舍餐饮向原告出具书面《付款计划》：至2020年10月7日，应付3个季度租金，因新冠疫情的严重影响，申请减免一个季度租金，实欠2个季度租金，2020年11月30日前将前面2个季度租金付完，2020年12月25日前将第4季度租金付完。同日，被告龚建群向原告支付租金100000元。2020年11月20日，被告旺舍餐饮向原告出具书面《承诺书》：至2020年10月7日，应付3个季度租金，因新冠疫情的严重影响，申请减免一个季度租金，实欠2个季度租金，2020年11月30日前将前面所欠的45万元付完，2020年12月底将剩余的第4季度30万元付完（12月25日前）。被告龚建群分别于2020年11月30日向原告支付100000元、12月8日向原告支付200000元、12月25日向原告支付150000元。因被告旺舍餐饮没有按照《付款计划》和《承诺书》的约定付清，原告遂诉至本院，请求判如申请。另查明，1、长沙旺府酒店策划管理有限公司于2006年9月1日成立，股东为龚建群、陈牡妙，法定代表人龚建群，注册资本55万元，实缴资本55万元。2012年10月10日，长沙旺府酒店策划管理有限公司更名为湖南旺府酒店管理有限公司。2020年5月20日，湖南旺府酒店管理有限公司法定代表人由龚建群变更为吴建雄。2、湖南旺府餐饮管理有限公司于2014年7月4日成立，股东为湖南旺博投资有限公司，法定代表人龚建群，注册资本500万元，实缴资本0元。2016年7月1日，湖南旺府餐饮管理有限公司更名为湖南旺舍餐饮管理有限公司。2021年2月4日，湖南旺舍餐饮管理有限公司法定代表人由龚建群变更为龚彩军。上述事实，有《恒丰.佳星园裙楼1、2、4层房屋租赁合同》、《合同主体变更通知函》、《解除租赁合同通知书》、《付款计划》和《承诺书》、内资企业登记基本情况表、当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，出租人为原告无争议。承租人究竟是被告旺府酒店，还是被告旺舍餐饮，是本案的焦点。本案中，2008年1月8日，原告与被告旺府酒店签订《恒丰.佳星园裙楼1、2、4层房屋租赁合同》;2016年1月15日，被告旺府酒店致函原告，恒丰.佳星园裙楼1、2、4层已转为湖南旺府餐饮管理有限公司使用，合同主体变更为湖南旺府餐饮管理有限公司,原告即在原租赁合同剩余期限7年的基础上重新与湖南旺府餐饮管理有限公司签订了房屋租赁合同，合同内容不变；2016年7月1日，湖南旺府餐饮管理有限公司更名为湖南旺舍餐饮管理有限公司，即被告旺舍餐饮。故本院认定本案承租人是被告旺舍餐饮。原告与被告旺舍餐饮签订的《恒丰.佳星园裙楼1、2、4层房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则，严格依约履行各自的权利义务。一、关于租赁合同应否解除。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。本案中，被告旺舍餐饮拖欠租金属实，构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同。被告旺舍餐饮在案涉合同履行过程中，新冠疫情发生前并没有拖欠租金，违约确系受新冠疫情影响所致，并非故意；被告旺舍餐饮承诺2020年12月25日前归还租金75万元，虽没有全部兑现，但实际已归还了60万元，被告旺舍餐饮的违约程度显著轻微，不影响原告合同目的实现，根据诚实信用原则以及鼓励交易原则，不宜轻易地否定一个已经生效甚至已经作出大部分履行的合同。故对原告要求解除租赁合同的请求，本院不予支持。二、关于被告旺舍餐饮欠付的租金。案涉合同履行过程中，被告旺舍餐饮因受疫情影响向原告申请减免3个月租金，原告同意减免2个月租金，考虑到系被告旺舍餐饮系餐饮服务企业，受疫情影响较大，参照湖南省发改委、省住建厅、省财政厅、省××委××委《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》的规定，对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户出现经营困难的，国有房屋出租单位应直接免除2020年上半年2-4月份房租，租金已收取的，可以抵交后期租金。本院认为应免除被告旺舍餐饮2020年上半年2-4月份房租。根据合同约定，本院据实核算如下：被告旺舍餐饮截至2021年1月14日止应付的租金为905249.97元【（2020.1.15-4.14，租金标准100583.33元／月×1个月（减免2个月）＝100583.33元）＋（2020.4.15-7.14，租金标准100583.33元／月×2个月（减免1个月）＝201166.66元）＋（2020.7.15-10.14，租金标准100583.33元／月×3个月＝301749.99元）＋（2020.10.15-2021.1.14，租金标准100583.33元／月×3个月＝301749.99元）】。扣除被告旺舍餐饮已付租金600000元，尚欠305249.97元。故原告要求被告旺舍餐饮支付租金305249.97元（2021年1月15日之后的租金按合同约定标准计算另行支付），符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。对其超出部分，不予支持。三、关于滞纳金、损失。根据合同约定，房屋租金按季交纳，每季第一个月10日前，被告旺舍餐饮必须预先向原告足额支付本季租金；逾期未付，每迟付一天，按该付租金总额的万分之五收取滞纳金。因双方约定的违约金标准过高，本院酌情调整为按照日万分之二的标准计算，对其过高部分，不予支持。根据合同约定，租金应当在每季第一个月10日前预先向原告足额支付本季租金，被告旺舍餐饮应向原告支付滞纳金28101.97元{【1季度100583.33元×日万分之二×339天（2020.1.10-12.14）=6819.55元）+2季度201166.66元×日万分之二×248天（2020.4.10-12.14）=9977.87元）+3季度【（301749.99元×日万分之二×81天（2020.7.10-9.29）=4888.35元）+（251749.99元×日万分之二×75天（2020.9.30-12.14）=3776.25元】+4季度【（301749.99元×日万分之二×24天（2020.10.10-11.3）=1448.40元+（201749.99元×日万分之二×26天（2020.11.4-11.30）=1049.10元+（101749.99元×日万分之二×7天（2020.12.1-12.8）=142.45元】}。2020年12月15日之后的滞纳金，以实际欠付的租金为基数，按日万分之二的标准计算至付清之日止。原告要求被告旺舍餐饮赔偿合同解除后案涉房屋将被空置所造成的租金损失300000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。四、关于被告龚建群应否承担连带责任。公司是企业法人，是独立的民事主体，具有独立于股东的意思和财产。本案中，被告旺舍餐饮所欠租金均由被告龚建群支付，对此，被告龚建群并没有举证证明其股东个人财产与公司财产相互独立，且被告旺舍餐饮注册资本500万元，但并未实际出资，致使被告旺舍餐饮并不具备与所从事的经营业务相匹配的资本，亦不具备对外承担责任的能力，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。原告要求被告龚建群对被告旺舍餐饮的案涉债务承担连带责任，符合法律规定，本院予以支持。对被告龚建群辩称被告旺舍餐饮的法人已经变更，与其无关的抗辩意见，本院不予采纳。五、关于被告旺府酒店应否承担连带责任。案涉房屋的承租人已由被告旺府酒店变更为被告旺舍餐饮，本院认定本案承租人是被告旺舍餐饮，原告要求被告旺府酒店对被告旺舍餐饮的案涉债务承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第七十五条，《中华人民共和国公司法》第二十条之规定，判决如下：一、被告湖南旺舍餐饮管理有限公司于本判决生效后10日内支付原告湖南省核工业超硬材料研究所租金305249.97元（2021年1月15日之后的租金按合同约定标准计算另行支付）；二、被告湖南旺舍餐饮管理有限公司于本判决生效后10日内支付原告湖南省核工业超硬材料研究所滞纳金28101.97元（2020年12月15日之后的滞纳金，以实际欠付的租金为基数，按日万分之二的标准计算至付清之日止）；三、被告龚建群对被告湖南旺舍餐饮管理有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告湖南省核工业超硬材料研究所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取6242元、保全费4862元，由被告湖南旺舍餐饮管理有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  孔干雄二〇二一年四月二十五日书记员  粟 佳