成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0108民初2815号 原告：熊辉辉，男，汉族，1986年12月16日出生，住江西省南昌市安义县。 委托诉讼代理人：冯太平，北京万商天勤（成都）律师事务所律师，特别授权。 被告：王孝雅，女，汉族，1988年1月18日出生，住重庆市綦江区。 委托诉讼代理人：王建玥，四川昊通律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：夏文铎，四川昊通律师事务所律师，一般授权。 原告熊辉辉诉被告王孝雅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月25日公开开庭进行了审理。原告熊辉辉的委托诉讼代理人冯太平，被告王孝雅及其委托诉讼代理人王建玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊辉辉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付房屋租金、物业管理费、外摊使用费共计346,306.89元；2、请求判令被告向原告支付违约赔偿金342,552元。以上两项合计688,858.89元。事实及理由：2018年6月23日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将成华区龙绵街1666号招港青龙广场1栋74、75、76号商铺，建筑面积537平米商铺出租给被告，租期自2018年6月23日至2023年9月30日，其中免租期为2018年6月23日至2018年9月30日。年租金554,000元，月租金46,166.7元，每年付一次。被告向原告付保证金138,000元，被告应按时支付水电气费、物业费等费用。被告在使用原告房屋的同时，还占用72平方米商铺外广场公共部分面积用于经营，还应当支付外摆使用费，根据原告代替被告与四川煜城商业管理有限公司签订的青龙广场场地租赁合同约定，2018年10月1日至2020年9月30日每年租金为50,000元。合同签订后，被告依约向原告交付房屋。2020年，被告告知原告其准备将商铺转租给他人经营，原告同意，但直至2020年6月，原告均未找到受让人。2020年8月，被告在未通知原告也未支付后续房屋租金、物业管理费、外摆使用费的情况下，自行将全部物品搬离商铺，以行为表明不再另外寻找次承租人，也不继续履行租赁合同。原告为避免损失进一步扩大，只能另寻承租方。2020年9月23日，原告与案外人杨晓东签署《商铺租赁合同》，将上述商铺出租给杨晓东，租期五年，自2020年9月24日起算，每月租金32,280元，自第三年上涨5%。因原告作为守约方，为避免损失扩大另寻承租方，故与杨晓东签订合同的前一日即2020年9月23日为原被告之间合同因被告违约解除之日。被告仅支付租金至2020年3月31日，故其欠付2020年4月1日至2020年9月23日的租金共计265,743元。同时被告还拖欠2020年3月21日至2020年9月23日的物业管理费22,997.89元，原告已垫付。此外，原告已向四川煜城商业管理有限公司支付全部外摆费用，但被告仅向原告支付33,300元，被告还应支付原告垫付的外摆费用57,566元，其中2018年10月1日至2019年9月30日50,000元，已支付33,300元，拖欠16,700元；2019年10月1日至2020年9月30日41,666元，截止合同解除日，该年度租期357日，则外摆费用为41,666×357/365=40,866元。被告还有三年的合同期未履行，履行该合同后，原告还应当收取租金1,662,000元，但原告与杨晓东签订的合同，前三年仅能收取租金1,181,448元（32,280×24+32,280×1.05×12），该两份合同差额为480,552元，扣减被告支付保证金138,000元，原告还需承担342,552元的损失，该损失系被告违约导致，依法应由被告承担。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院请求判如所请。 被告王孝雅辩称：1、原、被告双方实际在2020年1月24日解除合同，因为疫情影响餐饮不营业之后，被告就找到原告协商解除租赁合同的事情，当时原告是同意的，并且还说东西不要搬，如果之后找到下家，桌椅板凳这些还可以卖给下家，相当于挽回一点损失。因为被告把房租交到了3月31日，所以双方解除合同的最晚时间也是3月31日。7月份被告去搬东西的时候，把物业费缴到了3月21日，距离解除合同只有十天，所以被告不应再支付房屋租金及物业费；2、外摆费用也不应该再由被告承担，因为原被告双方实际约定的外摆费用是每年3万元，原告承担2万元，所以第一年我们付了3万，原告没有进行催缴，足以证明实际上外摆费用只有3万元。根据合同法，租赁期间在六个月以上的应该采用书面形式，当事人未采用书面形式的无法确定租赁期限，视为不定期租赁，所以外摆实际是不定期的租赁。1月24日店铺被关了以后，未再使用外摆场地，故外摆费用计算的截止时间应为2020年1月24日；3、根据最高人民法院印发的关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由，请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。因此我们认为对方提到的高额违约金不应该得到人民法院的支持，应当驳回其诉讼请求。 经审理查明，2018年6月23日，熊辉辉与王孝雅签订《房屋租赁合同》，约定熊辉辉将成华区龙绵街1666号招港青龙广场项目1栋74、75、76号商铺，建筑面积537平方米租给王孝雅使用，用途为餐饮；租期为5年，自2018年6月23日至2023年9月30日；年租金为554,000元，自2021年、2022年、2023年，每年增长年租金的5%；租金1年交付一次，在本合同签订之后如交付下一年的年租金，应提前三个月交付下年租金；王孝雅于本合同签订之时交纳给熊辉辉保证金138,000元，熊辉辉出具收据；熊辉辉为王孝雅提供2018年6月23日至2018年9月30日装修期；王孝雅应按时支付因租用该出租房屋而产生的有关费用，包括水电气费、物业管理费等；租赁期限内，如王孝雅未能按时足额支付租金、物业服务费、能耗费、违约金及其他应付费用或未能履行本合同约定其他义务的，熊辉辉有权从租赁保证金中抵扣王孝雅的应付未付款项、赔偿金额或直接以租赁保证金抵扣王孝雅违约所造成的损失（该抵扣不影响熊辉辉的任何其他权利或救济方式）。 2018年8月29日，熊辉辉与青龙广场客户服务中心（合同载明的甲方当事人为“四川煜城商业管理有限公司”）签订《“青龙广场”场地租赁合同》，约定甲方将成华区龙绵街1666号招港青龙广场1栋3楼73、74、75商铺外街租赁给熊辉辉使用，租赁场地面积约为72平米。熊辉辉租赁场地用于经营锦绣龙门火锅外摆使用。租赁期限为2018年10月1日至2021年9月30日。前2年（2018年10月1日至2020年9月30日）场地年租金为50,000元/年，第3年（2020年10月1日至2021年9月30日）场地年租金为69,120元/年。同时约定本合同因国家政策发生重大变化后自然灾害、战争等不可抗力因素终止，双方均不承担违约责任。因不可抗力而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足月份按当月天数计算，多退少补。 上述合同签订后，王孝雅经营火锅店至新冠疫情发生，7月7日其委托朋友腾空店铺。 另查明，熊辉辉向四川煜城商业管理有限公司支付2018年10月1日至2019年9月30日锦绣龙门外摆使用费50,000元、2019年10月1日至2020年2月29日锦绣龙门外摆费20,833元、2020年3月1日至2020年7月31日锦绣龙门外摆费20,833元。另支付2020年3月21日至2020年9月23日商业物业管理费22,997.89元。 再查明，2020年8月10日，王孝雅向本院提起诉讼，诉请依据情势变更原则解除与熊辉辉签订的房屋租赁合同，判令熊辉辉返还王孝雅保证金138,000元。后王孝雅未到庭参加庭审，本院按撤诉处理。关于不参加庭审的原因，王孝雅称其当时认为给了138,000元的押金相当于解除合同。 庭审中，本案当事双方共同确认以下事实：1、王孝雅支付房屋租金至2020年3月31日，支付商业物业管理费至2020年3月20日，支付外摆费用至2019年9月30日，支付的外摆费用金额为30,000元；2、2019年12月26日，王孝雅向熊辉辉邮寄价值3,300元的燕窝，熊辉辉未付款。 关于熊辉辉与王孝雅之间协商的外摆费用金额，熊辉辉称王孝雅给36,000元，其承担14,000元，王孝雅已付30,000元，剩下的用燕窝抵扣。王孝雅称双方协商的金额就是30,000元，燕窝的费用另算，但熊辉辉后来没有付款。 熊辉辉为证明其所受损失，举出与案外人杨晓东签订的《商铺租赁合同》及杨晓东支付租金的转账记录，合同约定熊辉辉将538平米的商铺出租给杨晓东，自2020年9月24日至2025年9月23日，每月租金32,280元，租金第三年递增5%，第四年递增5%。转账记录显示杨晓东支付网鱼动物园店房租第一笔为150,640元，第二笔为107,600元。王孝雅质证意见为无法核实真实性，与本案无关。 王孝雅为证明其于2020年2月委托朋友与熊辉辉协商解除合同事宜，申请张某、李佳财出庭作证，其中张某陈述，2020年2月其到案涉店铺搬走啤酒饮料等消耗品，熊辉辉称桌椅板凳先放在店里，可能可以转手给下一个客户，期间熊辉辉还介绍一个朋友过来看了店铺。在接洽中，熊辉辉同意王孝雅撤场，称3月31日之后不再缴纳房租，也不续租了。李佳财陈述2月帮忙搬肉类、油品等，7月帮忙搬大件物品。 以上事实，有原被告身份信息、房屋租赁合同、“青龙广场”场地租赁合同、民事诉讼状、传票、四川煜城商业管理有限公司收款专用收据、微信聊天记录、商铺租赁合同、转账记录、证人证言及当事人庭审陈述在案为证。 本院认为，本案争议焦点包括四个方面，即双方解除房屋租赁合同的时间、疫情期间的租金计算标准、王孝雅是否还应当给付外摆费用以及王孝雅是否应承担违约金，本院分别评述如下： （一）双方解除房屋租赁合同的时间 关于合同解除时间，熊辉辉认为应是与杨晓东重新签订商铺租赁合同的前一日，即2020年9月23日，王孝雅认为是已付租金的截止时间，即2020年3月31日。本案现有证据无法证明双方就合同解除时间进行了协商并取得一致意见，王孝雅申请出庭的证人张某虽陈述熊辉辉同意解除合同，同意支付房屋租金至2020年3月31日，但王孝雅未提供其他证据予以佐证，并且其还在2020年8月向本院起诉，诉请依据情势变更原则解除双方合同，鉴于张某与王孝雅的朋友关系，本院对其证言不予采信。关于双方解除合同的具体日期，酌情按王孝雅腾空案涉店铺的时间，即2020年7月7日予以确定。 （二）疫情期间的租金计算标准 王孝雅主张按疫情期间青龙广场的统一标准即“2020年2月租金全免，2020年3、4月租金五折”进行租金减免，符合《成都市人民政府有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施》中关于“减免中小企业租金”的文件精神，本院予以认可。在王孝雅还应支付的2020年4月1日至2020年7月7日（98天）的租金中进行扣减后，王孝雅还应支付554,000÷365×98-554,000÷12×2=56,411.88元。 （三）王孝雅是否还应当给付外摆费用 关于2018年10月1日至2019年9月30日的外摆费用，熊辉辉已向青龙广场客户服务中心支付50,000元，王孝雅已向熊辉辉支付30,000元，不管双方协商的王孝雅应负担的具体金额是30,000元还是36,000元，本着简化诉讼、定纷止争的原则，本院酌情认定王孝雅应负担金额为33,300元，王孝雅无须再给付该时间段的外摆费用，熊辉辉也无须再支付燕窝费用。 关于2019年10月1日至2020年7月7日（281天）的外摆费用，熊辉辉已向青龙广场客户服务中心支付截止2020年9月30日的外摆费用41,666元，本院酌情确定王孝雅按66.6%的比例负担，即416,66÷365×281×66.6%=21,363.36元。 （四）王孝雅是否应承担违约金 王孝雅认为，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持，故熊辉辉提出的给付违约金的诉讼请求应予驳回，但上述指导意见适用于出租人因承租人未按时支付租金提出违约责任诉请的情形，本案熊辉辉系基于王孝雅提前解除合同提出违约责任诉请，故不适用上述规定。截止新冠肺炎疫情发生，案涉租赁合同剩余履行期限还有三年半，在合同剩余履行期限内，新冠肺炎疫情并不当然导致王孝雅不能实现合同目的，故王孝雅不具备单方解除合同的权利，其于2020年7月7日腾空案涉店铺的行为已构成违约，理应承担违约责任。关于具体应支付的违约金金额，结合合同已履行情况，考虑到熊辉辉主张的可得利益损失，本院酌情确定为三个月的房租即138,500元。 此外，王孝雅还应支付2020年4月1日至2020年7月7日（98天）的商业物业管理费，经计算为537×7÷30×98=12,279.4元。王孝雅应支付的房屋租金、外摆费用、物业管理费、违约金共计228,554.64元，扣除王孝雅已支付的押金138,000元，王孝雅还应向熊辉辉支付90,554.64元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告王孝雅于本判决生效之日起十五日内向原告熊辉辉支付房屋租金、物业管理费、外摊费用、违约金共计90,554.64元。 二、驳回原告熊辉辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计5,344元，由原告熊辉辉承担4,312元，由被告王孝雅承担1,032元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 蒲 黎 二〇二一年四月七日 书记员 甘泽彬