云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0128民初349号原告：杨忠琼，女，1941年4月24日生，傣族，云南省禄劝县人，住禄劝县。委托诉讼代理人：杨玺润（曾用名杨霁，系杨忠琼之女），女，1982年12月24日生，傣族，云南省禄劝县人，住禄劝县，特别授权代理。被告：昆明禄劝民族工贸公司，统一社会信用代码：91530128216920834T，住所：禄劝县屏山镇东街**。法定代表人：张克全，经理。委托诉讼代理人：郭肇平，云南铁肩律师事务所律师，特别授权代理。原告杨忠琼与被告昆明禄劝民族工贸公司（以下简称民族工贸公司）合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告杨忠琼的委托诉讼代理人杨玺润，被告民族工贸公司的委托诉讼代理人郭肇平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨玺润向本院提出诉讼请求：1、被告配合原告办理不动产的手续；2、被告承担诉讼费。事实和理由：原告原系被告单位的退休职工,被告拟处置坐落于五星路街心花园××食品工业公司综合大楼的房屋,原告便与被告协商并达成一致意见,被告将座落于五星路街心花园××食品工业公司综合大楼××楼××号房屋一套卖给原告,价款29600元,原告于2004年4月13日将房款交给被告。双方于2004年4月20日,原、被告补签了《房屋买卖合同》,约定：被告将座落于五星路街心花园××食品工业公司综合大楼××楼××号房屋一套卖给原告,双方议定房屋价款人民币29600元付清房款,经双方签订房屋买卖合同后,被告将该房屋移交给原告管理使用,房屋产权的转移过户手续由被告办理,办理过户手续的相关费用原告承担。合同还约定了其他权利义务。2014年1月22日办理了房屋产权证,证号:禄劝县房权证禄劝字第**,土地使用证未办理下来。到两证并一证时,原告要求被告履行办理不动产权证登记手续,被告的法定代表人要求原告补缴10000元的费用才给予办理。因此,原告一直找被告要求其履行合同义务和向相关部门信访,但均无结果。原、被告签订的《房屋买卖合同》成立并生效,原告已按合同约定履行了合同约定的义务,但被告并未完全履行完约定的义务。民族工贸公司辩称，杨忠琼系民族工贸公司的退休职工,2004年民族工贸公司将单位所有的房屋为解决退休职工的医疗费用报销及解决职工分流费用，以低于政府评估价出售给职工，2004年4月8日，公司与杨忠琼签订《房屋买卖合同》，约定，民族工贸公司将坐落于五星路街心花园食品工业公司综合大楼××楼××号房屋以29600元出售给杨忠琼，在杨忠琼补足差额之日的二日内将房屋移交给其管理使用，房屋产权的转移过户手续由民族工贸公司办理。合同订立后，杨忠琼于2004年4月13日补足房款差额，答辩人已将该套住房移交给杨忠琼。2014年1月22日，被告为其办理了禄劝县房房权证禄劝字第**房所有权证。双方对这一房屋交易均无异议，合同已履行完毕。原、被告在2004年签订《房屋买卖合同》时，仅就房屋的买卖达成协议，未涉及到国有土地的出让或转让，被告已完全履行了合同义务，对于国有土地的转让未在协议中约定，故被告对于办理不动产权登记手续并无法定义务。该批房屋属不动产统一登记之前的历史遗留问题，《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起施行，但政府对不动产统一登记发生在2017年，即房产证和土地使用证两证合一为不动产权证。对此县自然资源局于2020年3月18日发文至各相关单位，要求各相关单位于2020年3月19日上报不动产登记历史遗留问题情况统计表，为此，被告已上报主管局县发改局和颁证部门县自然资源局。经法定代表人到不动产登记中心咨询，要办理单位原出售给职工的不动产权证，需要原购房人将《房屋买卖合同》、票据及房屋所有权证统一交由原产权单位，并由原购房人预交分摊土地的补偿金、房屋买卖契税，由单位统一交不动产登记中心，由中心派人或委托土地测量部门支地籍、房屋面积进行测量、分摊，缴纳工本费，核发不动产权证。案涉县城街心花园民族工贸公司综合大楼共六层楼，34家客户，由于对预交土地补偿金意见难以统一，故不动产权证无法办理，而公司属“僵尸”企业，根本没有资金为用户垫资，致案涉地产不能办理不动产权证。对于不动产权证的办理，由于原告没有预交土地补偿金，被告无法协助办理。本院经审理认定事实如下：杨忠琼系民族工贸公司的退休职工,2004年民族工贸公司将单位所有的房屋为解决退休职工的医疗费用报销及解决职工分流费用，以低于政府评估价出售给职工。2004年4月，杨忠琼与民族工贸公司签订《房屋买卖合同》，民族工贸公司作为甲方出卖人，杨忠琼作为买受人乙方，约定，甲方将坐落于五星路街心花园食品工业公司综合大楼××楼××号房屋一套卖给乙方；甲方出售给乙方的房屋包括阳台、走道、楼梯、卫生间、灶间及其他设备,相邻共用墙体为共同共有；上述房屋包括附属设备,双方议定房屋价款人民币29600元,由甲方售给乙方,付清房款，经甲乙双方签订房屋买卖合同后，甲方将该房屋移交给乙方管理使用；房屋产权转移过户手续由甲方办理，但乙方应给予协助，办理过户手续的相关费用由乙方承担。本合同签订前,该房屋如有应缴纳的一切税收费用,概由甲方负责。本合同签订后,由此产生的相关费用由乙方承担。甲方保证其出卖给乙方的房屋产权清楚,无其他权利设定或其他纠纷。乙方买受后,如该房屋产权产生纠葛,致影响乙方权利的行使,则由甲方负责清理,并赔偿乙方损失。本合同自双方签字之日生效;合同一式两份,甲乙双方各持一份,各份文本具有同等法律效力。杨忠琼于2004年4月13日补足房款差额，答辩人已将该套住房移交给杨忠琼。2014年1月22日，被告为其办理了禄劝县房房房权证禄劝字第**所有权证，该证载明，房屋所有权人杨忠琼，房屋坐落于禄劝县，建筑面积63.74平方米。认定上述事实有《房屋买卖合同》、《收据》、《原欠职工退职费兑现方案》《房屋所有权证》等证据在卷证实。本院认为：协助办理土地使用权证属出卖人的义务，买受人具有强制履行请求权。买卖合同属出卖人移转标的物所有权于买受人,买受人支付价款的合同。根据标的物性质,买卖交易分为动产交易和不动产交易。动产买卖只要出卖人移转动产为买受人占有即完成交付标的物所有权义务。不动产买卖标的物的交付,除完成标的物移转占有给买受人外,还必须进行标的物所有权移转变更登记,以满足不动产物权具有的绝对权、直接支配权特征,并以此区别于因契约而产生的债权属于对人权、请求权的特征。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定，房地产转移或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书，我国房地产交易必须是在出卖人移转房地产权属于买受人后,始得全面完成。因此,完整的房地产交易除签订《房屋买卖合同》,出卖人还必须完成下列行为:一是交付《房屋买卖合同》约定的不动产标的物为买受人占有,完成实物交付;二是提交《房屋买卖合同》约定的不动产实物的完整权属资料,将不动产权属移转登记于买受人名下。因而买受人支付价款后,出卖人已交付房地产实物为买受人占有,但没有进行房地产权属移转登记的,出卖人并未全面履行不动产交易买卖义务。因为买受人虽占有房地产，但不能对其处分,不享有物权的绝对权、直接支配权。在此情况下,买受人只能依据合同约定,向出卖人主张债权法上的权利。对此,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,由于出卖人的原因,买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日,已竣工房屋,自合同订立之日起90日期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任。根据上述规定,准备完备资料,协助对方办理房地产权属移转登记手续,属于买卖双方的法定义务。该义务的相对方则享有相应的请求权,即“合同一方依据合同的规定应当办理登记的申请,乃是一种依据合同应负的义务;而另一方要求其履行登记义务实际上是要求其实际履行合同。如果负有登记义务的一方拒不办理登记义务,应当承担违约责任”。不动产变动之登记一方面为行政登记机关的行政行为(登记行为),另一方面，根据城市房地产管理法第三十二条规定，房地产转让,房屋的所有权和该房屋占地范围内的土地使用权同时转让,民族工贸公司应当在转让房屋的同时,转让该房屋占地范围内的土地使用权。民族工贸公司辩称没有办理土地使用权法定义务的意见,违背国家法律规定,而不能成立。由于民族工贸公司未能准备完备资料,协助办理房屋产权交易过户及申领权证手续,故原告依据《房屋买卖合同》约定，要求民族工贸公司配合原告办理不动产的手续，符合法律规定，本院予以支持。根据《房屋买卖合同》第六条约定，本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切税收费用，概由甲方负责。本合同签订后，由此产生的费用由乙方承担，故因办理土地使用权证、不动产权证所产生的相关费用由乙方杨忠琼负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十六条、第三十七条、第四十二条、第六十条、第六十一条第三款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：昆明禄劝民族工贸公司于判决生效之日起三十日内，准备完备资料,协助杨忠琼办理完毕房屋不动产登记手续。案件受理费50元，减半收取25元，由昆明禄劝民族工贸公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人未自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  张金鸿二〇二一年四月二十六日书记员  姚子琛