辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0111民初5211号原告：范雪松，男，1968年11月27日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。原告：谭芳，女，1970年4月1日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。二原告委托诉讼代理人：马畅，辽宁科泰律师事务所律师。被告：张晓光，男，1980年1月26日出生，汉族，住辽阳县。委托诉讼代理人：周明国，辽宁申源律师事务所律师。被告：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层。法定代表人：董长安，该公司总经理。原告范雪松、谭芳与被告张晓光、辽宁联合房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范雪松、谭芳及其委托诉讼代理人马畅、被告张晓光的委托诉讼代理人周明国到庭参加诉讼，被告辽宁联合房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范雪松及谭芳向本院提出诉讼请求：1.解除查封并停止位于苏家屯区，房号6-4-2房产。2.确认异议人与辽宁联合房地产开发有限公司签订的买卖合同有效。3.对原告位于苏家屯区，房号6-4-2房产予以确权。4.判令被告辽宁联合房地产开发有限公司配合二原告办理涉案房产备案合同及房产证。5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：贵院于2016年5月4日依据（2013）苏执字第01171号执行裁定书中对位于苏家屯区银杏路8-21号楼，房号6-4-2房产进行预查封，查封期限三年。2019年4月30日，贵院续查封上述房屋，期限三年。二原告于2020年9月2日向贵院提交案外人执行异议申请书，2020年9月15日贵院作出（2020）辽0111执异113号执行裁定，驳回异议了二原告的异议。现二原告不服该裁定，依法提起诉讼。2010年10月12日，二原告与被告辽宁联合房地产开发有限公司就其开发的苏家屯区，房号6-4-2，建筑面积132平方米的商品房签订商品房买卖合同，并于当日交付房款304093元。2014年5月1日二原告经被告辽宁联合房地产开发有限公司通知办理了入住手续并一直使用该房屋至今。依合同约定被执行人应于2012年4月1日前为二原告办理房屋所有权证，但被告辽宁联合房地产开发有限公司在已办理初始登记的情况下却怠于为二原告办理房屋备案及产权手续。2018年5月10日，二原告依据沈阳市苏家屯区人民政府沈苏政发【2018】14号文件精神，依法缴纳该房屋契税9061.40元。二原告认为对涉案房产享有足以排除执行所有权，依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，在提交执行异议时，二原告也同时提交了交款承诺书，承诺愿意在法院同意的情况下，补交合同签订房款剩余部分300000元。2020年9月15日，贵院却依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条作出裁定，驳回二原告的异议，二原告认为属法律适用不当，第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期权的保护条件，第二十九条是关于房屋消费者物权期权的保护条件。上述两条文虽然适用于不同情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就排除适用第二十八条。两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。二原告购买开发商名下商品房的，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条中任意条款的规定，法院即应执行其执行异议。上述理解与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的精神相一致。后者并未区分购买的是否为开发商名下房屋。由于开发商无法办理备案手续到时不能贷款而未交纳全款，非异议人过错，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，二原告在此再次承诺愿意依据此条款要求向贵院补交剩余300000元房款，从而确定房屋所有权。综上所述，请求判如所请。被告张晓光辩称：1.被答辩人于2010年10月12日，与开发商签订案涉房屋的买卖合同，房屋的买卖合同约定开发商应于2012年4月1日前为被答辩人办理产权备案登记手续，但直至案涉房屋被法院查封，甚至直至目前被答辨人也没有向开发商主张权利，要求按照合同约定办理房证。同时，被答辩人也未按照合同约定将剩余房款补齐。其自身存在明显的过错。2.最高人民法院关于民事执行中，查封、扣押冻结财产的规定，第十七条明确规定，被告执行人将其所有的需要办理过户登记财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的。如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。而本案中被答辩人的实际情况并不符合最高院的规定，截止到目前被答辩人尚有300000元购房款没有支付，另外最高院的异议复议规定第二十八条第三款，规定的是支付全部价款或以按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，但目前被答辨人并没有出示相关证据证明人民法院要求其将剩余价款交付执行。综上所述请求驳回二原告诉求。被告辽宁联合房地产开发有限公司未应诉答辩。原告范雪松、谭芳及被告张晓光围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月7日，联合房地产公司向二原告出具《收款收据》一张，载明：“收定金21#6-4-2室，金额壹万元整”。2010年10月12日，二原告向被告辽宁联合房地产开发有限公司交付294093元，被告辽宁联合房地产开发有限公司向原告出具《收款收据》一张，载明：“预收房款21号楼6单元2层2号房间，金额贰拾玖万肆仟零玖拾叁整”。二原告与被告辽宁联合房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同未填写签订日期），合同约定，二原告购买被告辽宁联合房地产开发有限公司开发的位于沈阳市苏家屯区房屋，建筑面积132平方米，总金额604093元，付款方式买受人应于签订本合同当日一次性交纳购房款人民币304093元，并于签订本合同之日起七日内办理完毕剩余购房款人民币300000元的银行按揭手续。2014年5月1日被告辽宁联合房地产开发有限公司为二原告出具《商品房准住通知》，二原告自2014年5月至2018年9月一直向沈阳亿迈隆物业管理有限公司交纳物业费。2018年5月10日，二原告办理案涉房屋的契税手续。庭审中，二原告自述在沈阳市皇姑区住宅。另查明，被告张晓光于2013年与被告联合房地产公司因建设工程施工合同纠纷涉诉，本院于2013年8月26日作出（2013）苏民二初字第289号民事调解书，双方达成调解协议，解除双方签订的房屋抵顶协议书，被告辽宁联合房地产开发有限公司返还被告张晓光工程款418368元，分期履行并于2013年9月16日前给付完毕。2013年9月17日被告张晓光申请强制执行，2016年5月4日，本院裁定“预查封沈阳市苏家屯区银杏路28-21号642房屋”，同日本院向沈阳市房产局发出协助执行通知书，协助查封上述房屋，查封期限三年。2019年4月30日，本院裁定续查封上述房屋，期限三年。2020年9月2日二原告向本院提出执行异议，要求解除对位于沈阳市苏家屯区银杏路28-21号642房屋的查封，同年9月14日本院裁定驳回二原告的异议请求。再查明，2018年4月24日沈阳市苏家屯区人民政府印发的沈阳市苏家屯区人民政府关于准予唯美尚品权属登记的通知（沈苏政发【2018】14号）载明，准予为唯美尚品项目购房人办理房屋权属登记，其中苏家屯区银杏路28-21号认定表6-4-2购房人姓名谭芳、范雪松，面积132平方米。本院认为，根据我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告辽宁联合房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告范雪松、谭芳及被告张晓光提供的证据对案件事实予以认定。本案的争议焦点是：范雪松、谭芳对案涉房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，范雪松、谭芳的权利是否能够排除对案涉房屋的强制执行。在金钱债权执行中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性的条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，关于二原告与被告辽宁联合房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题，案涉《商品房买卖合同》对商品房的基本情况、总价款、付款方式、面积、违约金责任等事项进行了详细的约定，内容不违反法律法规，系当事人的真实意思表示，合法有效，虽该合同未载明订立日期，但根据二原告交付定金及购房款的时间及合同约定的付款时间，本院认可二原告所述在2010年10月与被告辽宁联合房地产开发有限公司签订的该商品房买卖合同。关于房款的支付问题，二原告已经交付房款304093元，庭审中二原告向本院提交《承诺书》，同意将位于沈阳苏家屯区银杏路28-21号6-4-2房产剩余房款300000元补交给苏家屯法院执行局，承诺接到法院通知交款日期后三个工作日内补齐购房款，逾期不交，自愿承担不利法律后果。关于居住及办理案涉房屋过户问题，被告辽宁联合房地产开发有限公司于2014年5月1日为原告出具《商品房准住通知》，二原告在收房当日即交纳物业费、采暖费及垃圾清运费，二原告自2014年5月至2018年9月期间一直交纳案涉房屋的物业费，可以视为二原告已经实际占有案涉房屋。且根据苏家屯区人民政府文件，案涉房屋无法办理《房屋所有权证》的原因系开发商与施工方联系不上，导致该项目无法办理竣工验收手续，故案涉房屋无法办理房屋过户手续非二原告原因所致。故本院认为二原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，二原告要求停止对涉案房屋执行的异议请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于二原告要求对案涉房屋确权、案涉房屋合同登记备案及办理产权登记手续的主张，因案涉房屋存在建工程抵押登记及司法查封，故对于二原告的此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行坐落于沈阳市苏家屯区房屋；二、范雪松、谭芳于本判决发生法律效力之日起七日内将剩余购房款300000元交付至本院执行专户。驳回范雪松、谭芳的其他诉讼请求。案件受理费14304元、公告费560元，均由被告辽宁联合房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。本院（2020）辽0111执异113号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  李 爽人民陪审员  范莉君人民陪审员  律 丹二〇二一年四月二十七日法官助理龚会书记员张海波