广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初4778号原告：何巧慧，女，1969年11月19日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××富景花园汇景苑B1-701房，公民身份号码440××××××××××××905。委托诉讼代理人：王文彬，广东科韵律师事务所律师。被告：佛山市阿卡斯酒店经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区××××××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××215F。法定代表人：虞某1。委托诉讼代理人：李志坚，男，1992年3月3日出生，汉族，住广东省怀集县××××××××××××××××，系公司员工。原告何巧慧诉被告佛山市阿卡斯酒店经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月25日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付租赁收益33583元及利息（以33583元为本金，自2020年1月1日起至2020年8月20日止按年利率6%计算；以33583元为本金，自2020年8月21日起至实际清偿完毕之日止，按2020年12月21日全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率3.85%计算，暂计至2021年1月5日为1790.62元）；二、被告向原告支付违约金3358.3元;三、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年12月10日，原告与广东岭君商业运营有限公司（下简称岭君公司）签订《岭君广场物业使用权转让合同》（下简称转让合同），约定岭君公司将位于佛山市禅城区×××××××××××××××××××自2017年12月10日起至2054年10月31日止期间的物业使用权转让给原告，物业面积为38.22平方米，总价款为366300元。签订转让合同当天即2017年12月10日，岭君公司要求原告与被告签订《岭君广场物业委托管理租赁协议》（下简称租赁协议），要求原告将岭君广场第B座18层35B号房委托交付给被告经营管理，被告依据租赁协议的约定向原告支付相关收益。租赁协议第四条约定“自委托方交付物业之日起，受托方第一年每月固定向委托方支付租赁收益1526元；受托方第二年每月固定向委托方支付租赁收益1832元；受托方第三年每月固定向委托方支付租赁收益3053元”，但被告拖欠原告2020年1月、2月、3月、6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月以及2021年1月共11个月的租金共计33583元未支付，其应向原告支付租赁收益33583元及相应利息。租赁协议第五条第3点明确约定“受托方应按时支付委托方的固定租赁收益，若受托方逾期未支付本协议约定的应付款，在委托方发出书面纠正后15天内仍未纠正，受托方须向委托方支付累计应付款的10%违约金，协议继续履行”，故被告应向原告支付违约金3358.3元。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告答辩称：一、双方约定当月租金于次月10日前支付。截至2021年2月28日，被告尚未支付2020年3月至2021年1月（共11个月）的租金合计27478元（2020年3月-2020年7月每月租金为1832元，2020年8月至2021年1月每月租金为3053元）。二、当前，国外新冠肺炎疫情仍在蔓延，国内本土疫情呈零星散发和局部聚集性疫情交织叠加态势，疫情防控形势严峻复杂，对酒店住宿行业仍呈现持续性的负面影响。此外，受到市场经济大环境以及岭君广场地铁围蔽施工交通不便等不利因素的影响，自疫情爆发以来被告经营的酒店客房入住率始终处于较低水平，目前大量客房处于空置状态，企业持续亏损且经营举步维艰，营业收入始终无法满足各项经营成本及运营支出，已难以完全按照合同约定的租金标准、条件承租大批公寓经营酒店以及正常支付租金。综合以上客观情况，被告请求免于承担违约责任，且原告既主张利息又主张了违约金，属于重复主张，不应得到支持。即使需要支付利息，被告请求法院综合考虑疫情的持续性影响、市场经济大环境以及地铁施工导致交通不便等各种困难因素，适当调低利息标准，减轻被告的经济负担，为被告尽快妥善解决岭君广场所有承租公寓的租金问题提供支持。三、根据双方租赁协议的约定，自原告交付物业之日起，被告才有义务支付租金。由于被告支付租金的起始时间与原告实际交付物业的时间不一致，被告认为2019年5月19日之前所支付的租金属提前预付，应在后期租金中予以抵扣。诉讼中，原告提交以下证据：1、转让合同。拟证明①岭君公司将岭君广场第B座18层35B号房的使用权转让给原告，原告依约支付费用366300元，该法律关系属于租赁关系；②转让合同第三条约定的租赁期限已远超二十年，超过二十年部分的无效；③岭君公司作为商业运营主体，恶意规避租赁期限最长不得超过二十年的法律规定，试图以合法形式掩盖非法目的；④原告在岭君公司的要求之下与被告签订租赁协议。2、租赁协议。拟证明①原告应岭君公司的要求，将物业委托给被告经营管理，被告接受委托，替原告经营管理该物业，并每月按期向原告支付收益；②租赁收益第一年1526元/月、第二年1832元/月、第三年3053元/月，被告拖欠11个月租赁收益不予支付；③如被告逾期支付租赁收益，应按累计应支付款的10%向原告支付违约金。3、《岭君广场公寓委托管理返租协议》补充规定。拟证明被告于2020年3月31日支付的是2018年12月的租金，2019年12月31日支付的是2018年11月的租金，被告自2020年1月开始拖欠原告租金。4、装饰工程竣工验收报告。拟证明原告的装修符合被告的要求，被告向原告支付租赁收益的条件成就。5、收款收据2张、刷卡单3张。拟证明原告向岭君公司支付物业使用权转让款366300元，岭君公司应向原告依法返还超过二十年部分的转让款。诉讼中，被告提交公寓交接单。拟证明开发商于2018年11月11日将涉案毛坯物业交付给原告，原告应于2019年2月10日前将物业装修完毕并通过被告的验收，因原告逾期装修并交付使用，将实际交付所收租金予以退回或抵扣。经质证，本院认证：原告的证据1-4，被告无异议，本院予以采信；原告的证据5，本院对真实性予以确认。被告的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年12月10日，原告（乙方、受让方）与岭君公司（甲方、出让方）签订转让合同，主要约定甲方将岭君广场第B座18层35B号房的使用权转让给乙方，物业使用权期限自2017年12月10日起至2037年10月1日止，在前款约定的期限届满后乙方使用权期限得以自动延续，乙方无偿继续使用该物业至2054年10月31日，物业使用权总价款为366300元，甲乙双方同意将物业委托给被告管理经营，物业交付时间定于2018年5月1日。同日，原告（委托方）与被告（受托方）签订租赁协议，约定“第一条：物业委托管理租赁的界定。1、根据委托方及广东岭君置业有限公司签订的《岭君广场物业使用权转让合同》（合同编号:B座1835B）中的第九条物业交付约定及交付标准第4款的物业的交付标准，广东岭君置业有限公司交楼的物业标准为毛坯交付。委托方及受托方同意，自广东岭君置业有限公司交楼之日起3个月内委托方自行完成物业装修，委托方的装修标准不低于受托方约定的交付标准（见本协议附件一），受托方承诺给予委托方3年的租赁固定收益。届时，委托方将物业精装修交付受托方使用时，受托方将根据委托方与装修公司签订的装修协议及附件一，对装修标准进行复核。2、自广东岭君置业有限公司交楼之日起如委托方未能在3个月内完成物业装修或者物业装修标准低于本协议约定的交付标准（委托方须提供与第三方签订的物业装修协议，受托方以附件一的装修清单标准进行审核），受托方有权提前解除本协议，并终止3年租赁固定收益的承诺。委托方提前收取的租赁收益，应在本协议解除后10个工作日内将已收取的租赁收益全部退还给受托方。第二条：物业基本情况。委托方该物业为岭君广场第B座18层35B号房……第三条：物业的委托管理租赁期限。自2018年8月1日至2021年7月31日止……第四条：物业委托管理租赁收益及支付方式。1、自委托方交付物业之日起，受托方第一年每月固定向委托方支付租赁收益1526元；受托方第二年每月固定向委托方支付租赁收益1832元；受托方第三年每月固定向委托方支付租赁收益3053元。2、受托方每月的固定租赁收益在次月10日前以银行转账的方式划入以下委托方指定的银行账号……第五条：受托方与委托方就下列事项达成约定……3、受托方应按时支付委托方的固定租赁收益，若受托方逾期未支付本协议约定的应付款，在委托方发出书面纠正后15天内仍未纠正，受托方须向委托方支付累计应付款的10%违约金，协议继续履行……”。2018年11月11日，原告与岭君公司签订《公寓交接单》，一致确认公寓已于当天正式交付使用。2019年5月19日，原告在《装饰工程竣工验收报告》上签名确认。被告作为酒店管理单位已在上述验收报告上盖章。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。因本案纠纷所涉法律事实持续至民法典施行后，且未有法律、司法解释规定的除外情形，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。原、被告签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请的租金。原告主张被告欠付2020年1月至2020年3月、2020年6月至2021年1月的租金，对此被告并未提交付款明细予以反驳，本院对欠租期间予以采信，被告应按租赁协议约定的标准向原告支付2020年1月至2020年3月、2020年6月至2021年1月的租金合计27478元（1832元/月×5+3053元/月×6）。原告诉请超出部分，无事实根据，本院不予支持。被告抗辩主张2019年5月19日之前所付租金属提前预付、应在后期租金中予以抵扣，经查，一方面，租赁协议第一条明确约定“受托方承诺给予委托方3年的租赁固定收益”；另一方面，原告应自岭君公司交楼之日起3个月内自行完成装修，即原告依约应于2019年2月10日前完成装修。涉案公寓直至2019年5月19日才竣工验收合格，在此情况下，被告并未根据租赁协议关于“岭君公司交楼之日起如委托方未能在3个月内完成物业装修……受托方有权提前解除本协议，并终止3年返租固定收益的承诺。委托方提前收取的返租收益，应在协议解除后10个工作日内将已收取的返租收益退还给受托方”的约定行使合同解除权并要求原告返还已收取的返租收益，而是于当天确认该公寓达到合同约定的审核条件、接收使用并持续支付租金。因此，本院对被告的抗辩意见不予采纳。关于原告诉请的违约金。根据租赁协议的约定，被告应于每月10日前向原告支付上月租金，若逾期未支付，在原告发出书面纠正后15天内仍未纠正，被告需向原告支付累计应付款的10%作为违约金。据前查明，被告拖欠2020年1月至2020年3月、2020年6月至2021年1月的租金至今未付，原告依约有权要求被告支付违约金。被告抗辩提出因疫情影响应免除违约责任，一、2020年1月至2020年3月的欠租，考虑新冠疫情的实际影响，本院酌定被告向原告支付欠付租金5%的违约金274.8元（1832元/月×3×5%）；二、2020年6月至2021年1月的欠租，虽然2020年的新冠疫情对社会经济运行造成了影响，但该影响随时间的推移已逐步降低，各行各业的复产复工也有序进行，至2020年5月尤其是广东省重大突发公共卫生事件响应等级降为三级后，疫情的影响已比较有限，被告应按租赁协议约定的标准向原告支付该欠费期间的违约金2198.2元[（1832元/月×2+3053元/月×6）×10%]。至于原告诉请的利息，租赁协议并未对利息作出约定，前述本院已支持被告向原告支付违约金，在原告并未提供有效的证据证明其因被告违约所造成的实际损失的情况下，本院认为违约金已足以弥补原告的损失，对原告诉请的利息不再支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十九条、第五百八十二条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市阿卡斯酒店经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告何巧慧支付2020年1月至2020年3月、2020年6月至2021年1月的租金27478元和违约金2473元，合计29951元；二、驳回原告何巧慧的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行支付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取384元，由原告何巧慧负担87元，被告佛山市阿卡斯酒店经营管理有限公司负担297元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇二一年四月十三日书记员 吕玲玲