江西省樟树市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣0982民初534号 原告：江西四创商业经营管理有限公司，住所地：江西省樟树市。 法定代表人：南英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁成慧，系该公司法务，女，1987年5月1日出生，汉族，樟树市人，大学本科，住樟树市。 委托诉讼代理人：谢永健，江西新青年律师事务所律师。 被告：肖阳伍，男，1982年5月15日出生，汉族，湖南省衡阳县人，初中文化，餐饮经营，户籍地：湖南省衡阳县，现住樟树市。 原告江西四创商业经营管理有限公司与被告肖阳伍租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月3日和4月9日两次公开开庭进行了审理。原告江西四创商业经营管理有限公司委托诉讼代理人丁成慧、谢永健，被告肖阳伍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江西四创商业经营管理有限公司诉称：1、判令解除原告与被告2018年5月26日签订的《樟树时代广场租赁经营合同》；2、判令被告支付截止到2021年1月25日止拖欠的租金及物业管理费792831元（剩余租金及物业管理费按合同约定计算）；3、判令被告支付违约金162672元（以792831元为基数桉日万分之四暂计至起诉之日，实际要求计算至被告履行之日）；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月26日，原、被告分别签订了《时代广场租赁合同》（以下简称租赁合同）、《租赁补充协议》以及《时代广场管理合同》（以下简称管理合同）。租赁合同约定被告租赁原告开发的时代广场1-206-2、1-207、1-208商铺（合计面积812.18㎡），租期为5年，自2018年9月18日起至2023年9月17日止；另外，为支持被告发展，原告给予被告12个月经营免租期，第一年免6个月、第二年免3个月、第三年免3个月，免租期内无需支付租金，但仍需交纳物业管理费及其他费用。年租金按季支付，租金起算日为2018年9月18日，首期租金在合同签订之日起3个工作日内交纳，第一、二、三年月租金各为26807元，第四年月租金为28148元，第五年月租金为29555元；物业管理费自商铺交付之日至租赁期结束日交纳，自2018年6月18日始至2023年9月17日止，按季支付，以12元/月/㎡计算，每月9748元。然而，合同签订至今，被告总共只支付了租金、物业费等193910元，截至2021年1月25日，被告拖欠原告租金及物业管理费共计792831元。自2018年11月8日起，被告就一直以各种理由拖欠租金及物业管理费。原告多次催促未果，并于2020年11月5日委托律师向被告发送律师函，被告仍不予理会。被告的行为已构成根本性违约，严重损害原告的合法权益。根据该租赁合同第十六条第一款第三项的约定，被告未能按照合同约定支付租金、物业管理费或其他费用且逾期15日的，原告有权提前终止合同；另根据第十八条第一款的约定，被告延迟支付租金、物业管理费的，原告有权要求以延迟部分租金费用金额按每日万分之七计收违约金直至实际付款日为止。根据第十八条第四款的约定，因被告原因导致提前终止本合同并收回该房屋的，则被告应同时承担以下违约责任：1、向原告支付其实际使用该房屋期间根据本合同约定应付而未付的一切款项，装修期、免租期内所减免的所有租金；2、原告有权全额扣收承租保证金作为违约金等。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。 被告肖阳伍辩称，签订合同是在5月18日，但起算租金是从10月18日开始。我不交房租是因为房屋一直漏水导致我经营不了，包括原告多次在我经营的时间去维修，也导致我包厢和台座都经营不了，总共有四、五个包厢。我与原告几个老总都说过，但他们商场频繁的更换老总，所以每一次都没有帮我解决问题。我一年多没有交纳租金，为什么原告到后面才发函给我，而且我也没有看到律师函，原告也一直没有与我来商量租金的事情。原告方给我造成的损失他们公司的老总都知道情况，并不是我单方面没有交纳租金，如果不是他们那里有问题那也不会这么久没有让我交纳租金。现在原告方完全没有去了解我们的情况，希望对方能够具体了解事情情况。去年因为疫情整个餐饮都受到影响，如果原告在年初之前有人来了解事情，并解决问题，就不会造成现在我连员工工资都发不出、经营惨淡的情况。 原告江西四创商业经营管理有限公司向本院提供证据如下： 1、原告提供租赁合同一份，证明：1．原告与被告于2018年5月26日签订了樟树市时代广场租赁经营合同，约定了被告在原告位于1-206、1-207、1-208（建筑面积共计812.34平方）商铺经营品牌为湘食湘惠的餐饮，租赁年限：2018年9月18日至2023年9月17日止，共5年。商户起租租金；第一年租金为33元/月/平即26807元/月，年租金递增模式；物管费：12元/月/平每月为9748元，经营免租期12个月（分三年完成）、装修免租期3个月；保证金：合同履约保证金80421元，物管保证金29244元，水、电损各位5%；装修押金：5000元。2．合同第十六条约定：乙方未按约定支付租金、物业管理费或其他任何费用且逾期十五日未支付或逾期支付上述任何费用累计达三次，甲方有权提前终止本合同并合法提前收回该房屋，履约保证金不予退还。3．合同约定第十八条规定，被告应承担违约责任及取消减免优惠。被告质证：既然对方在租赁合同中写明了免租期限，我与他们经过多次协商，2019年与他们公司副总达成了口头共识，到2019年我也交纳了部分租金，2018年到2019年已经交纳30多万元租金。原告方也需承担相应的责任，包括时代广场经常有闹事的、漏水的问题，影响我的经营。从开始装修到现在已经两年多了一直没有解决漏水问题，当时跟他们协商的是先帮我解决漏水问题再来谈租金。一般来说，只要拖欠租金一两个月原告就会停水停电，但是没有停我的，因为他们也没有人来解决漏水的问题，都是派下面的人来。我现在因为疫情经营困难，员工工资也发不出来。 2、原告提供律师函及送达证明一份，证明：原告多次催告未果并通过发送律师函，催告乙方交纳所拖欠的租金及物业费共494548.15元（截至2020年11月25日）。被告质证：我没有收到律师函，我没有看到律师函。我一直与原告商场管理人员有沟通。原告主要领导人没有与我沟通，没有主动与我联系。是到2020年年底，法院打了电话给我，我才知道原告起诉这个事情。 3、原告提供终止租赁合同通知书及送达证明一份，证明：因我方多次催款且送达律师函，乙方均不予理会，截至2021年1月15日已拖欠租金及物管费共计802579元，该拖欠租金的行为严重损害我司利益，构成根本违约，故通知原、被告双方终止租赁经营合同，取消合同减、免租金约定，履约保证金不予退还，三日内被告办理交接。被告质证：这个我收到了也看了。按照合同是他们说的那样，但因为原告方并没有提供良好的经营环境，所以我拖欠租金。我仍然在营业，也还没有到合同期限，所以我不同意终止合同。如果协商一致我同意终止，但是没有协商一致我就不同意终止。 4、原告提供被告经营的伍湘厨欠费明细及违约利息清单一份，证明：被告经营的伍湘厨欠租金及物业费共计792831元，违约利息为162672.21元。被告质证：我是不认可的，这些金额包括了免租的部分。因原告一直未解决漏水问题，责任在原告，所以免租部分不应该再收取租金。 5、原告补充提供说明一份，证明针对被告所说的漏水情况，原告都进行了及时的修缮，保证了被告的正常营业。即使房屋存在漏水的情况，但被告仍然是处于营业阶段，从未停业过，同时关于漏水的情况是第三方引起的，并非原告方的过错。被告质证：原告方处理漏水并不是及时来处理的，现场打眼也不是一次性打的，实际上也未完全处理好。我是跟原告方签订的合同，漏水只能找原告，这是原告的责任。做餐饮环境很重要，环境不好客人不会来消费，也会影响口碑，从而影响到店里的营收。 被告肖阳伍向本院提供证据如下： 1、被告提供多份手机拍照图片，证明其经营场所的漏水情况。（1）2019年6月12日图片5张；（2）2019年6月16日图片4张；（3）2019年8月19日图片1张；（4）2019年11月20日图片9张；（5）2020年1月22日图片4张；（6）2021年1月7日图片2张。 2、被告提供2019年12月27日和2020年1月9日微信截图两份，对方为原告方负责管理的领导万先勇，证明：漏水造成了被告的经营损失，原告方答应给被告修好，但是一直没有修好，五六个包厢和大厅都大面积漏水。被告租赁的商铺楼上也是餐饮店，因为防水没有做好，所以被告这里一直漏水，几寸厚的天花板都漏穿了。2019年年底，被告与原告公司副总黄涛谈过，当时做消防的彭小立也在场，原告答应补偿60000元左右，另外彭小立说他私下帮补偿几万元，但是后来没有谈成。到现在被告租用商铺的顶已经完全不行了，如果要搞就要全部掀掉。原告质证：我们对该组证据的三性和证明目的均有异议，第一，鉴于是微信聊天记录，应当提供完整的聊天记录，不具备电子证据的完整性；第二，聊天记录记录显示原告反馈的时间是2020年1月8日。被告是在2018年10月份就开始起租，期间并没有反应情况。同时，原告委托诉讼代理人并不清楚被告反馈的情况是否属实要回公司了解清楚。 3、被告提供伍湘厨员工彭琪云、徐翔、郭菊花证人证言三份，证明：因漏水造成经营损失，无法正常营业。原告质证：对该组证据三性、证明目的均有异议，三个证明人系原告聘请的员工，其书面的证言有大量的雷同相似之处，所以对真实性有异议，其次证人证言，证人应当出庭作证，证人没有出庭作证的，证言不应当采纳。根据三个员工的说法，三人均用模糊的语言，模糊时间，所以对三性均有异议。 4、被告提供原告发出的缴费通知书，这是原告在2021年1月发给被告的，被告认可缴费通知书载明的471394.36元。原告质证：对该组证据三性没有异议，如果被告按时支付，是按照这个金额计算，但是被告并没有按时支付，按照合同约定，被告违约就不享受免租的金额，合同约定免租金额为79万多元。同时，疫情期间免房租对于民营企业并不是强制的。 5、被告补充提供工作请签单复印件一份，证明被告与时代广场5月签订了意向合同，因商场漏水严重耽误被告装修进度，原起租时间由2018年9月18日调整到2018年10月18日。申请人李刚是负责时代广场的管理员。原告质证：对该组证据三性均有异议，该组证据是复印件，且属于明显有前后几页，被告只是摘取其中一页，对合法性存在异议，对该组证据来源不明，该组证据是公司内部文件，被告如何取得应说明来源，对于其证明目的的异议是该组证据不能证明商户内处于长期漏水状态，如果是长期漏水的话，怎么可能是延期一个月，应该延期更久。对于漏水的事实，原告已经在说明中进行了阐述。对关联性也有异议，申请人是李刚而不是被告。 6、被告补充提供收款收据复印件7张，证明被告已经交纳了部分房租。被告之所以每次交房租都是整数，是因为商铺一直在漏水。被告有一年多没有交纳租金，原告现在才来起诉被告，被告认为是因为商铺漏水，原告认可被告只交纳这些房租，而不像原告的其他租户没有交纳房租就会停电。原告质证：对该组证据三性均有异议，被告也没有提出过自己交纳多少租金，仅仅提供记账收款收据的复印件，对于租金交纳的金额，原告还是坚持自己的交纳租金意见193910元。该证据不能达到其证明目的，因为原告多次下发过书面函件向其催款，被告以各种理由推脱，该组证据也能证实被告并未按照双方签订的租赁合同履行合同义务，其行为构成违约。 7、被告补充提供赔偿报告打印件一份和手写件一份，这些损失都是被告口头评算的。2020年过年的时候，因为与原告方黄总口头达成协议，对方说你拿出一个报告出来，后来因为疫情原因就搁浅了。当时并没有谈到补偿多少钱，如果把屋顶都搞掉就要26万元，但是维修性的东西没有谈到。2019年年底，通过给原告做消防的彭小立做中间人，被告与原告进行了协商，当时黄总同意赔偿被告6万元，彭小立另外再给3万元给被告，但因为商场没有给彭小立消防款，彭小立就让被告把租金给到他，因为打款给谁的问题一直没有商量好，事情就搁置了。后来疫情时，漏水情况更严重，导致我店里和店外的走廊全部漏水，这都是因为原告方管理不善导致的。再与原告协商时，原告还是说赔偿6万元，被告未答应。原告质证：首先对这张电脑打印的赔偿报告三性均有异议，是被告单方面制作的，不予认可。对于被告要求的赔偿金额更不予认可，被告提供的五项赔偿里面都没有客观的证据予以佐证，完全是被告的单方面陈词。关于第一点，被告要提供装修时发放工资的表格；关于第二点，要请客人过来作证，在法律上并不是将来一定获得的预期，这种不确定的利益损失是不受法律保护；关于第三点会员退款和口碑影响，被告要拿出证据予以佐证是因为漏水造成；关于第四点，客观上被告没有聘请装修公司进行维修；关于第五点，刚刚原告提到被告没有停业过，一直在营业状态，并没有翻新，所以第五点并不存在。同时，因疫情影响造成的经济损失属于不可抗力事件，大家都在亏损，包括原告，而且原告也免租了被告1.5个月的租金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月26日，原、被告分别签订了《时代广场租赁合同》、《租赁补充协议》以及《时代广场管理合同》，约定被告租赁原告开发的时代广场1-206-2、1-207、1-208商铺（面积812.18㎡），租期为5年，自2018年9月18日起至2023年9月17日止。合同还约定原告给予被告12个月经营免租期，第一年免6个月、第二年免3个月、第三年免3个月，免租期内无需支付租金，但仍需交纳物业管理费及其他费用。合同签订后，因涉案商铺存在漏水及供电不够情况，经原、被告协商，起租日顺延至2018年10月18日。因涉案商铺在租赁期内经常漏水，被告以其损失未与原告达成最终协议为由，只支付了租金、物业费合计193910元，未达到合同要求。为此，原告多次催促被告交纳租金和物业管理费，其中2020年11月5日，原告委托律师向被告发送了律师函，又于2021年1月份，向被告发出缴费通知书，通知书载明被告应交纳租金及物业费合计471394.36元。因被告仍不交纳租金及物业费，原告于2021年1月28日以被告拖欠租金及物业费行为构成合同根本性违约为由，向本院起诉，要求解除与被告的合同，并要求被告支付租金、物业费、违约金合计955503元。 本案审理过程中，审判员及法官助理到场进行现场勘查，原告委托诉讼代理人丁成慧及其工作人员黄敏，被告肖阳伍都同时到场。经勘查，确实发现被告租用的商铺曾经存在大面积漏水情况，水渍非常明显，商铺顶端存有多个注浆钉和4个接水盆。现场，被告主张商铺漏水时间较长，且对其经营餐馆的影响较大。原告承认存在漏水情况，但漏水持续时间没有被告说的那么长，影响也没那么大。 经查明，伍湘厨店铺存在两次明显的漏水时期。一次是2018年5月，刚装修时期，建筑体漏水，造成店铺开业延后，合同正式签订日期延迟，造成合同原起租日由2018年9月18日延伸为2018年10月18日；第二次是2020年2月，疫情期间，伍湘厨楼上的雷米尔西餐厅因疫情退场，未关水龙头，造成伍湘厨更大面积漏水。 本院认为，原、被告签订的《时代广场租赁合同》、《租赁补充协议》以及《时代广场管理合同》系原、被告真实意思表示，本院予以认定。原告主张因被告拒不交纳合同约定的租金及物业费，被告的行为已构成根本违约，向本院主张解除与被告的租赁合同，并要求被告付清全部租金，取消减免优惠条款，并承担违约金等多项责任。被告辩称，因原告出租的商铺经常性漏水，原告修理不及时也不彻底，严重影响了被告的经营活动，原、被告就被告的损失一直未能达成一致，是原告违约在先，所以被告才拖欠了部分租金。对于原告的主张，因其出租的商铺确实存在漏水，而且有一定的持续时间，对被告的生产经营活动肯定会产生影响。对此，原告方提出因被告未及时交纳租金，属于合同约定可解除合同的情形，也即是根本性违约。本院认为租赁合同中未交纳租金不宜绝对地认为根本性违约。实践中，为了维护合同关系的稳定，不宜轻易解除合同，否则容易损害到合同相对人的市场预期和经济利益。为此，本院准许原、被告之间就合同是否解除，本着双方利益平衡的原则协商解除。对于原告主张被告支付租金的主张，因原告于2021年1月17日向被告发出的缴费通知书已载明收费的内容、金额，且被告认可该标准，故不宜引用合同惩罚性条款，取消减、免租金。截止到2021年1月17日，被告应向原告支付的租金为原告于2021年1月17日向被告发出的缴费通知单上载明的金额471394.36元。 对于被告的漏水损失问题，原、被告双方都认可这一事实的存在，且双方曾对此做过协商。参考原、被告于2019年年底协商漏水损失100000元左右，再加上疫情期间未关水龙头造成的漏水，酌定50000元，本院确认被告的漏水损失为150000元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零三条、第七百零八条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条规定，判决如下： 一、被告肖阳伍应向原告江西四创商业经营管理有限公司支付租金及物业管理费471394.36元；原告江西四创商业经营管理有限公司应赔偿被告肖阳伍损失150000元，两者相抵，被告肖阳伍还应支付租金及物业管理费321394.36元，此款限于本判决生效之日起10日内付清。 二、2021年1月17日之后的合同权利义务，原告江西四创商业经营管理有限公司与被告肖阳伍均应按原合同履行； 三、驳回原告江西四创商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费13355元，由原告江西四创商业经营管理有限公司承担7235元，由被告肖阳伍承担6120元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院；户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  周礼辉 人民陪审员  廖春雷 人民陪审员  黄志美 二〇二一年四月二十日                                       法 官助 理 肖秋华                                       书 记 员 夏思惠