山东省青岛市李沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0213民初6930号 原告：中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行，住所地青岛市李沧区。 负责人：庞某，职务行长。 委托诉讼代理人：邱心超，山东青天成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王某1，男，系该行员工。 被告：王某2，男，汉族，户籍所在地山东省诸城市，现住青岛市城阳区。 被告：于某某，女，汉族，户籍所在地山东省诸城市，现住青岛市城阳区。 被告：青岛鑫江置业集团有限公司，住所地青岛市城阳区。 法定代表人：方某某，职务总经理。 委托诉讼代理人：李某某，男，系该公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行与被告王某、被告于某某、被告青岛鑫江置业集团有限公司（以下简称鑫江置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年12月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邱心超、王某，被告王某2、被告鑫江置业委托诉讼代理人李某某均到庭参加诉讼，被告于某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决宣告原告与被告王某2、被告鑫江置业于2019年4月4日签订的《个人购房借款／担保合同》贷款提前到期；2、判令被告王某、于某某共同偿还原告贷款本金余额980705.65元，以及截至2020年11月9日积欠的利息9236.40元；3、判令被告王某2、于某某共同支付自2020年11月10日起至两被告实际还款日止的利息、罚息及复利（按照贷款合同约定利率计算）；4、判令被告王某2、于某某共同赔偿原告律师费损失47498元；5、判令被告鑫江置业承担保证责任，就被告王某2、于某某的上述欠款承担连带清偿责任；6、判令原告有权以青岛市城阳区某户房产折价或者以该房屋拍卖、变卖的价款优先受偿；7、本案诉讼费及保全费由被告承担。2021年4月14日，原告申请撤回诉讼请求第6项。 事实与理由：2019年4月4日，原告与被告王某2、被告鑫江置业签订《个人购房借款／担保合同》，约定王某2向原告借款100万元，借款期限30年，用于购买青岛市城阳区某户房产，房屋建筑面积87.21平米。被告王某2以其自有的青岛市城阳区某户房产作为履行合同的担保。抵押担保的范围为：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。同时，被告鑫江置业作为保证人为王某2借款承担连带责任保证。原告与鑫江置业于2018年6月8日签订的《按揭贷款业务合作协议》中约定，鑫江置业同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。被告王某2、于某某系夫妻，于某某于2019年3月30日向原告出具了《共同还款承诺书》、《同意抵押声明》，承诺对全部贷款承担连带清偿责任（包括但不限于本金、利息、罚息、复利以及实现债权的费用和其他所有应付费用）。合同签订后，原告依约于2019年4月10日向王法全发放贷款100万元，并于2019年4月9日与被告王某某办理了不动产抵押预告登记。王某2、于某某并未按照合同约定向原告偿还借款，存在多次逾期，其行为已构成违约，故原告状诉来院，请求依法判决。 被告王某2辩称，我现在从事送外卖工作，家里还有三个孩子需要抚养，经济确实困难，所以存在逾期还款情况。我无力一次性偿还全部借款本息，希望继续履行合同，要求原告减免律师费。 被告于某某未做答辩。 被告鑫江置业辩称，1、原告的诉讼请求应当提交证据予以证明。2、我公司不应当承担连带保证责任。根据民法典规定，保证期限没有约定或约定不明的，保证期间为主债务履行届满之日起六个月。王某2购买的房产在2019年12月份就具备交付条件。原告怠于行使权利，导致至今未办理正式抵押，责任不在我公司。所以我公司不应当承担连带保证责任。3、原告不享有对涉案房屋的优先受偿权。原告与王某2之间就涉案房屋办理了商品房抵押权预告登记，该预抵押登记是一种临时性登记行为，所登记的并非是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权不具有物权效力，在原告未完成物权正式抵押登记的情况下，其对抵押房屋不享有抵押权，故没有优先受偿权。4、我公司不应当承担涉案发生的费用。因王某2、于某某的个人原因，导致无法偿还原告的贷款，产生的费用应当由该两被告承担。综上，原告对我公司的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、不动产登记证明、个人住房贷款申请表、同意抵押声明、共同还款承诺书、被告王某2、于某某的身份证复印件、户口簿复印件、结婚证复印件各1份、欠款明细表2份。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交委托代理合同一份，用以证明原告因本案聘请律师花费律师费47498元。 经庭审质证，两被告对该证据真实性无异议，认为律师费过高，希望予以减免。被告鑫江置业另认为，原告主张代理费应当提交发票及转账凭证，否则应当视为律师费未实际支付。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2019年3月30日，被告王法全为购买位于青岛市城阳区某户期房向原告申请住房贷款100万元，房屋建筑面积87.21平方米，总价款1440709.2元，首付款440709.2元。王某2之妻于某某作为申请人配偶签字，并声明该笔借款为夫妻共同债务。同日，于某某签署共同还款承诺书，承诺王某2所贷一手住房贷款100万元，其已经知悉并愿意与王法全负有清偿全部贷款（包括但不限于本金、利息、复利、罚息及实现债权的费用及其他全部应付费用）的义务，对全部贷款承担连带清偿责任。同日，于某某签署同意抵押声明，声明其作为抵押物共有人，同意以青岛市城阳区某户房产为王法全的贷款承担抵押担保责任。 2、2019年4月4日，原告作为贷款人，被告王某2作为借款人、抵押人，被告于某某作为抵押物共有人，被告青岛鑫江置业集团有限公司作为保证人，签订编号为某号一手贷某号《个人购房借款／担保合同》一份，约定：王某2贷款100万元，用于购买坐落于青岛市城阳区某户房屋，房屋建筑面积87.21平方米。贷款担保方式为抵押。贷款期限为360个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%确定，贷款利息自实际放款日起算。实际放款日与到期日以及据本合同确定的利率以借款凭证为准，借款凭证为合同的组成部分，与合同具有同等法律效力。合同期内遇到中国人民银行调整相应的贷款基准利率，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经过两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及合同约定的浮动比例确定并执行新的利率。借款人授权贷款人将上述贷款划转至青岛鑫江置业集团有限公司在青岛李沧第二支行营业部开立的账号为38×××46的账户中，借款人以按月等额本息还款方式偿还贷款本息，每月1日为还款日，自贷款发放的次月开始还款。借款人连续3个月或者累计6个月未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权停止发放贷款，解除合同，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。借款人未按本合同约定的还款日期（包括被宣布提前到期）偿还到期应付的贷款本息，贷款人有权按照罚息利率计收利息（罚息利率按在约定利率基础上加收50%确定），对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。贷款利率发生调整的，利率调整后罚息利率相应变动。合同并约定，借款人或担保人违约，应承担贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于诉讼费／仲裁费、律师费及其他应由借款人、担保人承担的费用。 合同同时约定，抵押人自愿以青岛市城阳区某户房产向贷款人提供担保，担保范围为：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证期间为合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。 2、2019年4月9日，原告与被告王某2、于某某就抵押房屋办理抵押预告登记，原告取得编号为鲁（2019）青岛市城阳区不动产证明第某号不动产登记证明，载明原告系青岛市城阳区某户房产的预抵押权人。 3、2019年4月10日，原告将贷款100万元划转至青岛鑫江置业集团有限公司账号为38×××46的账户中。借款凭证载明借款人王某2，贷款发放日为2019年4月10日，到期日为2049年4月10日，贷款期限360个月，还款方式为按月等额本息还款，年基准利率4.9%，上浮15%，当期执行利率5.635%。 4、被告王某2自2019年5月开始还款，自2019年7月开始未按期足额偿还贷款。截至原告起诉，被告累计12期出现违约还款。截止至原告起诉之前的2020年11月9日，尚欠贷款本金980705.65元、积欠利息9236.40元。之后被告偿还了部分到期本息，截至2021年1月4日，尚欠原告贷款本金978846.04元、积欠利息9998.26元。 5、被告鑫江置业称，涉案房产于2019年年底具备办理产权转移登记条件。原被告一致确认，两被告提供抵押的房屋尚未办理产权登记，亦未与原告办理抵押登记。 6、原告主张，其为本案诉讼花费律师费47498元，并提交委托代理人合同予以证明。虽经本院释明，原告未提交律师费实际支出的证据。 另查明，2018年6月8日，原告与被告鑫江置业集团分别作为甲、乙双方，签订《按揭贷款业务合作协议》，约定甲方为乙方开发并销（预）售的鑫江桂花园三期项目的按揭贷款办理银行，由甲方为购买该项目的借款人提供个人住房（商用房）贷款等，单笔个人住房（商用房）贷款最高限额、最高贷款成数、最长贷款期限等以甲方贷款最终审批结果为准，乙方同意甲方按照中国工商银行的有关规定，在与借款人办妥贷款手续后，根据贷款合同约定将贷款资金全部划入乙方在甲方开立的账户，在借款人办妥正式的抵押登记手续（不含抵押预告登记）并将《房屋他项权证》交甲方收押前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。乙方在甲方指定账户内存入履约保证金，专项用于保证金存取和划转，承诺以保证金账户内的保证金及利息为借款人（购房人）按照借款合同约定偿还贷款本息及其他应付款项承担阶段性质押担保。 本院认为，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》依法成立并有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行合同义务。原告按照合同约定向被告发放100万元贷款后，被告应当按照合同约定履行还款义务。被告于某某签署共同还款承诺书，承诺对王法全以上贷款本金、利息及相关费用承担共同还款责任，被告于某某作为共同债务人，应当依承诺对被告王某2债务承担共同还款责任。至原告起诉时，两被告已有累计超过6期未按照合同约定期限偿还贷款本息，按照《个人购房借款/担保合同》约定，原告有权解除合同、宣布借款提前到期，要求被告王某2、于某某立即清偿未还贷款本金以及所产生的利息、罚息、复利。原告该项诉讼请求成立，本院予以支持。 关于欠款数额，原告举证足以证明，截至2021年1月4日，被告尚欠原告贷款本金978846.04元、积欠利息9998.26元，两被告应予全部偿还；并应支付自2021年1月5日起至实际清偿之日，以尚欠借款本金978846.04元为基数，按照合同约定计算的利息、罚息及复利。原告该项诉讼请求成立，本院予以支持。 被告鑫江置业集团在《个人购房借款/担保合同》落款处以保证人的身份盖章，自愿为被告王某2全借款提供连带责任保证担保,根据《按揭贷款业务合作协议》约定,保证人的保证责任直至借款人办妥所购房屋抵押登记手续才免除,而借款人至今未与原告办妥抵押登记,导致抵押权至今尚未依法设立,故鑫江置业集团保证责任免除的条件未成就,依约应当承担保证责任。原告要求鑫江置业集团对被告王法全所欠借款本金、利息、罚息、复利、律师费等承担连带清偿责任符合合同约定，该项诉讼请求成立,本院予以支持。被告鑫江置业集团的抗辩理由不成立，本院不予支持，鑫江置业集团在承担担保责任后，有权向被告王某2追偿。 原、被告双方在借款合同中约定律师费由违约方承担，原告提交的证据不足以证明其已经实际支出律师费，故对原告主张的律师费损失，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行与被告王某2于2019年4月4日签订的编号为某号一手贷某号《个人购房借款/担保合同》提前到期； 二、被告王某2、被告于某某于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行截至2021年1月4日借款本金978846.04元、积欠利息9998.26元； 三、被告王某2、被告于某某于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行利息、罚息、复利（以借款本金978846.04元为基数，自2021年1月5日起至实际给付之日止，按照合同约定利率、罚息利率、复利利率计算）； 四、青岛鑫江置业集团有限公司对被告王某2法全以上一、二、三项债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告其他诉讼请求。 如果三被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14137元，减半收取7068.5元，保全费5000元，共计12068.5元（原告已预交），由三被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员 毛国宏 二〇二一年四月二十八日 法官助理 张 栋 书 记 员 沈佳妮