江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0111民初732号 原告：龚洪卫，男，1970年2月23日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 原告：蔡斌，女，1977年3月12日出生，土家族，住南京市鼓楼区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：张慧敏，北京大成（南京）律师事务所律师。 上述二原告共同委托诉讼代理人：张龑，北京大成（南京）律师事务所律师。 被告：南京汇景摩柏房地产开发有限公司，住所地在南京市浦口区江浦街道浦口大道**。 法定代表人：曹兴斌，执行董事。 委托诉讼代理人：李华思，江苏新高的律师事务所律师。 原告龚洪卫、蔡斌与被告南京汇景摩柏房地产开发有限公司（以下简称汇景摩柏公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2021年1月26日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚洪卫、蔡斌委托诉讼代理人张慧敏，被告汇景摩柏公司委托诉讼代理人李华思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龚洪卫、蔡斌向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告龚洪卫、蔡斌与被告汇景摩柏公司于2017年8月11日签订的《南京市商品房预售合同》及《商品房（买卖）预售合同补充条款》；2、判令被告汇景摩柏公司向原告龚洪卫、蔡斌返还首付款440480元；3、判令被告汇景摩柏公司向原告龚洪卫、蔡斌返还已支付的贷款本金及利息（截止2020年5月，原告已支付的贷款本息合计130744.32元）；4、判令被告汇景摩柏公司向原告龚洪卫、蔡斌支付解除合同的赔偿款129072元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2017年8月11日，原告与被告汇景摩柏公司签订《南京市商品房预售合同》、《商品房预售（买卖）合同补充条款》、《毅达汇创中心临时管理规约》、《装饰装修标准确认书》等协议，合同约定原告向汇景摩柏公司购买坐落于南京市浦口区××，购房款共计860480元（其中首付款440480元，商业贷款420000元）。同时双方约定房屋仅可作为居住使用，并约定汇景摩柏公司应于2019年8月31日前交房，若汇景摩柏公司迟延交付该商品房，经原告催告后180日仍未交付的，原告有权解除合同，并要求汇景摩柏公司承担相应的赔偿责任。原告与江苏银行股份有限公司南京北京西路支行签订《个人商业用房贷款合同》和《南京市房地产抵押合同》，向银行申请商业贷款420000元。汇景摩柏公司未按期交房，经原告多次催告，至2020年4月底汇景摩柏公司仍未向原告交付房屋，已满足合同约定的解除条件。原告分别于2019年8月20日、2020年4月15日、4月29日、5月8日、5月29日向汇景摩柏公司发函告知双方签订的预售合同及补充条款已解除，并要求退还全部房款并赔偿损失。汇景摩柏公司在销售房屋时，一方面对房屋进行虚假宣传，将实为浦口区的“办公用房”的房屋按照“江北核心区居住公寓”进行宣传销售。另一方面按照根据原告与被告签订的《补充协议》及《管理规约》，涉案房屋只能居住使用，并确认由被告进行装饰装修，装修方案未经原告同意，汇景摩柏公司目前交付的房屋不能达到合同目的，土地用途为商服办的办公用地，并非居住用途土地；且根据相关规定汇景摩柏公司在对房屋改建后，应当依法向建设工程消防设计审查机构申请施工图设计文件审查，依法办理相关手续，并接受消防救援机构监督检查。但汇景摩柏公司并未办理相关手续，无法保障居住安全。故原告于2020年5月29日再次向被告发函，要求解除合同并赔偿损失。因汇景摩柏公司未履行相关义务，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告汇景摩柏公司辩称，1、合同约定的解除条件没有成就，合同第六条第四款明确约定了延期交房解除权的产生条件。原告于2020年4月中旬发出解除合同通知书不符合该条约定的解除条件。2、预售合同的合同目的完全可以实现。首先合同目的并非主观臆想，应结合合同的约定作出客观解释。双方签订的认购协议、预售合同中均明确房屋性质为办公，可见购买的房屋是办公性质属于双方一致的意思表示，原告签订合同目的是获得符合合同约定的房屋。2020年4月29日被告交房，原告获取房屋的合同目的完全可以实现。其次案涉房屋具备居住功能，从其他业主已经收到的房屋看，房屋符合双方约定的精装修标准，具备上下水，有卫生间和基本厨房装置，可以满足居住要求。并且依据南京市政策，涉案房屋可以保留公寓使用功能。第三，双方签订的合同中从未做过酒店式公寓的表述，原告所述要被告交付酒店式公寓完全不符合合同约定。综上，原告要求解除合同不符合法定和约定的解除条件，被告可以交付符合双方合同目的的房屋，原告要求被告赔偿损失及返还款项无事实及法律依据，请求驳回原告的诉请。 经审理查明，2017年7月29日，龚洪卫、蔡斌（乙方）与汇景摩柏公司（甲方）签订《商品房认购协议》，约定：一、乙方同意认购工程编号为××室商品房，规划用途办公，该房屋建筑面积35.71平方米。二、乙方认购的该房屋单价为26580元／平方米，总房款为949171.8元。付款方式：首付加商业贷款。乙方同意签订本协议时，向江苏银行股份有限公司南京浦口支行监管账号31×××69缴交定金人民币贰万元整，作为甲、乙双方当事人订立《预售合同》的担保。签订《预售合同》后，乙方支付的定金转为房款。甲乙双方应于2017年8月15日前签订《预售合同》。 2017年8月11日，原、被告签订《南京市商品房预售合同》，约定：甲方将位于南京市浦口区××方。该商品房规划用途为办公，土地用途为商服用地，商务办公用地。房屋建筑面积35.71平方米，单价为24096.33元／平方米，总价款860480元。乙方应于2017年8月11日前支付440480元。商业性贷款420000元。甲方应于2019年8月31日前向乙方交付该商品房。甲方迟延交付该商品房的，按照已收价款的万分之壹／天计算，向乙方支付迟延期间的违约金，但乙方解除本合同的除外。甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后180日仍未交付的，乙方有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：甲方应在解除本合同陆拾日内，全额返还已收价款（不计利息），同时赔偿合同价款1%给乙方。同日，原、被告签订《商品房买卖（预售）合同补充条款》，补充条款第十五条约定：双方之间的通知、答复等均应以书面形式作出，否则，对双方均无任何约束力。合同签订后，龚洪卫、蔡斌向被告支付购房款440480元。 2017年11月29日，龚洪卫向江苏银行股份有限公司南京北京西路支行申请贷款420000元。同日，蔡斌（保证人）、江苏银行股份有限公司南京北京西路支行（债权人）签订《保证担保合同》,约定：保证人对主合同项下债务人所欠债权人的全部债务承担连带责任，包括债务人违约或债权人要求债务人提前清偿时发生的债务。保证人在收到债权人书面通知后，应按债权人指定的时间、币种、金额和结算方法履行清偿责任，且授权债权人有权在债权人认为合适的时候从保证人的银行账户中扣收全部担保金额。上述账户中未到期款项视为提前到期。扣划款项为外汇的，按扣划日贷款人所公布的外汇买入价折算。本合同为债权人与龚洪卫于2017年11月29日签订的金额为人民币肆拾贰万元整，合同编号为××的个人借款合同的担保合同。同日，原告（抵押人，甲方）、被告（担保人，丙方）、江苏银行股份有限公司南京北京西路支行（抵押权人，乙方）签订《南京市房地产抵押合同》，约定：本合同所对应担保的主债权合同为《个人借款合同》（编号××），以上借款合计人民币（大写）肆拾贰万元，小写420000元，丙方愿为甲方以上借款承担连带保证责任。丙方保证担保的范围为：1、本合同第一条载明的借款本金及其利息；2、本合同第一条载明的借款合同中约定的违约金；3、赔偿金；4、实现抵押权的费用。 庭审中，原告龚洪卫、蔡斌陈述被告汇景摩柏公司在销售房屋过程中虚假宣传，对于房屋的功能以及性能做了虚假陈述，造成龚洪卫、蔡斌的误解，案涉房屋并不能达到合同约定的居住目的，管理规约明确约定案涉房屋只能居住不能办公，但现被告只能交付办公房屋，且汇景摩柏公司没有通过新的消防验收，达不到安全居住的使用目的，故龚洪卫、蔡斌于2019年8月20日、2020年4月19日、5月8日、5月28日向被告发函告知双方签订的预售合同及补充条款已解除。为此，龚洪卫、蔡斌提供了下列证据：1、催告照片，拟证明原告于2019年9月至被告售楼处向其催告要求交付房屋，根据双方约定完成了催告义务，被告应当于2019年9月后的180日即2020年3月底之前向原告交付房屋，因被告未在该时间交付房屋，原告享有要求解除合同的权利；2、解除购房合同催告函及邮寄单据，拟证明原告分别于2019年8月20日、2020年4月19日、4月29日、5月8日、5月28日向被告发函告知双方签订的预售合同及补充条款已解除，要求被告退还全部房款并赔偿损失；3、宣传资料，拟证明被告在预售商品房时虚假宣传房屋的用途、位置，诱骗原告购买案涉商品房，给原告造成巨大损失；4、《南京市商品房预售合同》、《商品房（买卖）预售合同补充条款》、《毅达汇创中心临时管理规约》，拟证明2017年8月11日原、被告签订上述合同，合同中约定了商品房的位置、规划用途、交付时间及解除条款的内容；5、南京市浦口区城乡建设局建设工程消防验收意见书，拟证明该意见书明确被告在对房屋改建后应当依法向建设工程及消防设计审查机构申请施工图设计文件审查，依法办理相关手续并接受消防救援机构监督检查，被告未完成上述手续，被告向原告交付的房屋尚不能满足交房条件，存在巨大的安全隐患，无法实现约定的居住目的。6、南京市浦口区市场监督管理局《关于龚洪卫、蔡斌信访事项的处理意见书》，拟证明本案的虚假宣传行为已被市场监督管理局立案调查。 经质证，被告汇景摩柏公司陈述对证据1三性不予认可，照片未能显示时间、、地点人物，不能反映发生了何事，不能证明原告的证明内容，且补充条款第15条约定双方之间的通知、答复均应以书面方式作出，原告所述的催告应有书面留底，否则对双方均无拘束力。对证据2真实性无法确认，根据原告举证，原告最早发出的函件落款日期为2020年4月15日，被告2020年4月29日交付房屋，原告行使解除权的条件不成就。且落款时间为2019年8月20日的函件名称为撤销合同告知书，其内容为要求撤销预售合同，依据系认为被告存在虚假宣传和欺诈，事实上当时直至现在，都不符合撤销权的行使条件。退一步说，原告2019年8月20日行使撤销权，也已经过了1年的行使期间。且该告知书没有邮寄凭证，没有任何证据证明送达，其后附的照片无法显示时间、、地点人物，也不能证明原告的证明目的。对证据3真实性不予确认，广告的发出者是谁不能确认，且广告右下角写明：本广告所呈现的图文均为示意，具体以现场公示及合同文本为准，并标注了预售许可证号，预售许可证、双方签订的认购协议、预售合同等均对房屋性质系办公予以明确，原告认为公寓不具备居住功能本身就是错误理解。在补充协议中约定广告未经双方确认写入合同中的不作为双方之间的合意，一切以合同为准。对证据4真实性认可，证明目的不认可，商品房预售合同第一条明确了商品房规划用途为办公，土地用途为商服用地、商务办公用地，原告对购买的商品房的房屋性质有清晰的认知；商品房预售合同第六条第四款约定了迟延交房解除权的产生条件为迟延交付商品房且经催告后180日仍未交付，原告举证不能证明解除权产生；补充协议第15条明确双方之间的通知、答复均以书面方式作出，否则对双方均无拘束力。对证据5真实性无法确认，从证据内容看，行政机关均明确工程验收合格、已完成竣工验收备案可投入使用，且从其他业主收到的房屋情况看，房屋完全符合双方约定，不存在原告所述不符合交房条件的情况。对证据6形式真实性认可，不认可关联性，本案的争议焦点是被告在房屋销售过程中是否存在欺诈、故意隐瞒房屋规划用途的行为，而根据本案事实，被告在预售合同、认购协议中均明确告知房屋规划用途为办公，不存在欺诈的行为，因此不论行政机关是否受理信访事项，是否作出信访决定，对本案所涉争议均没有影响。 被告提交了交房通知邮寄凭证及物流信息，拟证明2020年4月24日被告向原告寄送了交房通知，案涉房屋于2020年4月29日开始交付，目前整体已交付完毕。 经质证，龚洪卫、蔡斌陈述对交房通知邮寄凭证真实性不认可。该通知原告并未收到，另据原告了解，案涉项目并未完全交付，涉及案涉项目的改建行为及消防的私自改造行为，没有通过消防验收，案涉项目并不能达到交付条件。 上述事实，有原告提交的南京市商品房预售合同、商品房（买卖）预售合同补充条款、毅达汇创中心临时管理规约、装修标准确认书、转账凭证、发票收据、保证担保合同、南京市房地产抵押合同、还款流水明细清单、催告照片、解除购房合同催告函、邮寄单据、商品房宣传资料、南京市浦口区城乡建设局建设工程消防验收意见书、南京市规划和自然资源局政府信息公开答复书、南京市浦口区市场监督管理局《关于龚洪卫、蔡斌信访事项的处理意见书》、南京市规划和自然资源局浦口分局《关于申请变更毅达汇创中心使用用途的回复》、民事判决书，被告提交的认购协议、交房通知邮寄凭证、物流信息及原、被告的当庭陈述等证据在卷证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。依法成立的合同，受法律保护。龚洪卫、蔡斌主张汇景摩柏公司擅自变更规划、虚假宣传、延期交房，要求解除合同、返还财产、赔偿损失。本院认为，龚洪卫、蔡斌与汇景摩柏公司签订的商品房认购协议及商品房预售合同中约定的涉案房屋规划用途均为办公。现龚洪卫、蔡斌主张汇景摩柏公司擅自变更规划，欺诈、误导自己购房与事实不符，本院不予采信。关于延期交房，因合同中约定：甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后180日仍未交付的，乙方有权解除本合同。补充条款约定：双方之间的通知、答复等均应以书面形式作出，否则对双方均无任何约束力。原告提交的证据不能证明其书面催告被告交房，应承担举证不能的法律后果，故原告解除权尚未成就，原告主张解除合同及补充条款之诉请缺乏事实及法律依据，因此其要求解除合同、返还财产、赔偿损失于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告龚洪卫、蔡斌的全部诉讼请求。 本案受理费10802元，减半收取5401元，由原告龚洪卫、蔡斌负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提供副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费10802元，南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。 审判员  林咏梅 二〇二一年四月七日 书记员  王 君 书记员  魏苗苗