重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0109民初2291号原告：龙湖物业服务集团有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道新南路6号龙湖花园1-2（博德台）一楼，统一社会信用代码915001129028684238。法定代表人：王光建，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘彦祺，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：余越，中豪律师事务所律师。被告：冉果，男，汉族，1984年6月2日出生，住重庆市北碚区。被告：李国琴，女，汉族，1958年11月21日出生，住重庆市北碚区。原告龙湖物业服务集团有限公司与被告冉果、李国琴物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告龙湖物业服务集团有限公司的委托代理人刘彦祺，被告冉果、李国琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告龙湖物业服务集团有限公司诉称：原告为被告使用物业的物管公司，原告一直为被告所在的小区提供物业服务，被告欠款情况如下：一、自2019年1月1日起至2020年12月31日的物业服务费9125.52元、公摊水电费829.68元，车位管理费3840元，共计13795.2元，并从2019年1月起至实际清偿之日止以13795.2元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算违约金。二、2015年7月至11月、2016年1月的差额物业费967.86元以及2015年12月的全额物业费322.62元，公摊水电费34.57元，共计1325.05元。故请求判令被告支付上述款项。本案诉讼费由被告承担。被告冉果、李国琴辩称，房屋产权人为冉果、李国琴，房屋面积为115.22平方米。2014年接房后我们一直交了物业费，买房子的时候送了我们8000元的物业费抵扣券，后来物业管家告知我差费，也没有说清原因，所以2015年7月至11月、2016年1月、2015年12月的欠费我不清楚，并且物业公司2015年至2018年都没有催缴过2015年、2016年的费用，已经过了诉讼时效。2018年初，渝价（2015）68号文件、渝国土管（2017）309号文件标明1.9元的收费是最高限价，对前期物业费也有最高限价。后来我们就停止缴纳物业费，去年物业公司也因物业费问题起诉到法院，当时原告拿不出新的收费许可证，就撤诉了。我们要求按照基价标准缴物业费。经审理查明：2012年，重庆龙湖德卓地产发展有限公司（甲方）与重庆新龙湖物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同约定由重庆新龙湖物业服务有限公司对位于重庆市北碚XX提供物业服务。乙方向业主和物业使用人收取的物业服务费，乙方应按照《前期物业服务合同》约定的收费标准进行收费，若国家及相关政府部门另有规定的除外。前期物业服务委托期限自2012年4月10日起至本项目成立业主大会，且业主委员会根据业主大会作出的决议与选聘的物业服务公司签订《物业服务合同》之日止。双方还约定了其他的权利义务和违约责任等。2013年6月28日，重庆新龙湖物业服务有限公司（甲方）与冉果、李国琴（乙方）签订《XX前期物业服务合同》，合同约定，由甲方对XX项目提供物业服务。物业费收费标准为：电梯洋房物业从交付之日起到2016年11月30日按建筑面积2.8元/平方米.月计收，2016年12月1日起按建筑面积3.3元/平方米.月计收。公摊水电费从交房通知确定的交房之日至次年12月31日按建筑面积0.3元/平方米.月计收，以后年度的收费标准按上一年度每月实际发生平均数计算，当年实际发生平均数与上年之间的差额部分和面积核定前后甲方收取的公摊水电费差额不作退补，物业公司定期将全年公摊水电发生情况向业主公布，接受监督。乙方应于每月15日前将费用缴清，逾期将按日加收应缴费用的千分之三违约金。本合同期限三年，期满后合同自动顺延至本小区业主大会选聘或续聘产生新物业公司，并由业主委员会与新物业服务企业签订服务合同生效时自动终止。同日，重庆新龙湖物业服务有限公司（甲方）与冉果（乙方）还签订了《XX停车场（库）前期物业服务合同》，该合同约定由甲方对XX停车场（库）提供物业服务，合同约定，停车场（库）物业服务费按车位数80元/个计收。车位物业服务费应按月缴纳，乙方在每月15日前将本月费用全额缴清，逾期将按日向乙方加收应交纳费用3‰的合同违约金。该合同为期三年（自车位交付通知书确定的交付日期开始计算。）期满后本合同自动顺延至本小区业主大会选聘或续聘产生新物业公司，并由业主委员会与新物业服务企业签订服务合同生效时自动终止。2013年8月12日，重庆市物价局向重庆新龙湖物业服务有限公司出具《重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表》，该备案表注明：XX一期住宅物业服务收费标准为：别墅4.2元/平方米.月，4.7元/平方米.月（2016年6月1日起），洋房2.8元/平方米.月（含电梯费），3.3元/平方米.月（含电梯费、2016年12月1日起），物价局意见：符合备案条件。2016年5月23日，重庆市工商行政管理局出具《准予变更登记通知书》，注明重庆新龙湖物业服务有限公司更名为龙湖物业服务集团有限公司。2014年12月29日，冉果、李国琴就涉案房屋及相关附属设施设备现场验收交接。2016年7月20日，冉果在车位使用（变更）登记表上登记签字。原告在庭审中陈述，原被告签订前期物业服务合同时间为2013年6月28日，合同签订后向物价局提交备案，在物业费标准未更改的情况下物价局不会重新备案，该备案至今有效。被告举示的渝价（2015）68号文件、渝国土管（2017）309号文件执行日期均在原被告双方签订的物业服务合同签订之后，根据法不溯及既往原则，以上文件的意见不适用本案，且我方的备案登记表上注明物业收费是按照市场调节价收费。物业费按3.3元/月.平方米收取，公摊水电费为0.3元/月.平方米，车位管理费80元/月.位，被告有两个车位，按160元收费。还查明，冉果、李国琴系重庆市北碚区XX号房屋（花园洋房）的产权人，该房屋产权面积为115.22平方米。冉果、李国琴共欠付2019年1月1日起至2020年12月31日的物业服务费9125.52元、公摊水电费829.68元，车位管理费3840元，共计13795.2元。现龙湖物业服务集团有限公司与冉果、李国琴因物业服务费的缴纳发生纠纷，龙湖物业服务集团有限公司遂于2021年2月8日起诉来院。上述事实，有《前期物业服务合同》、《XX前期物业服务合同》、《XX停车场（库）前期物业服务合同》、《重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表》、《准予变更登记通知书》、欠费明细表、催费通知单、EMS邮寄单、房产信息查询单等以及原、被告在庭审中的陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号，第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”在龙湖物业服务集团有限公司提供物业服务之后，冉果、李国琴应当依照前期物业服务合同的约定支付物业服务费以及相关费用。关于龙湖物业服务集团有限公司要求被告支付2015年、2016年相关物业服务费及公摊费的诉求，原告并未举示相关证据证明其对2015年、2016年费用向被告进行过催收，该诉讼请求超过三年诉讼时效，本院不予支持。对被告提出应该以渝价（2015）68号文件、渝国土管（2017）309号文件的指导价格缴纳物业费的抗辩理由，相关文件的生效时间在原、被告签订的前期物业服务合同之后，对双方之前的合同条款不产生变更影响，且龙湖紫云台小区的物业收费实行市场调价，其物业服务收费标准直接通过市场竞争合同约定，故本院对被告的抗辩理由不予采信。对龙湖物业服务集团有限公司自愿将违约金下调为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第九百三十九条、第九百四十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由冉果、李国琴于本判决生效之日起三日内支付龙湖物业服务集团有限公司2019年1月1日起至2020年12月31日的物业服务费9125.52元、公摊水电费829.68元，车位管理费3840元，共计13795.2元。二、由冉果、李国琴于本判决生效之日起三日内支付龙湖物业服务集团有限公司逾期违约金，该违约金以每月应支付金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算，从2019年1月起计算至2020年12月31日，为1402.44元。三、驳回原告龙湖物业服务集团有限公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费230.92元，减半收取115.46元由冉果、李国琴负担。此判决为终审判决。审 判 员  冉 渝二〇二一年四月二十五日法官助理  郑 巧书 记 员  樊怡伶