陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书(2021)陕0423民初836号原告：黄某某，女。委托诉讼代理人：王某某，陕西泽诚律师事务所律师。被告：陕西华阳天地实业股份有限公司。法定代表人：孙某某，系该公司总经理。被告：陕西博文商业运营管理有限公司。法定代表人：孙某某，系该公司总经理。共同委托诉讼代理人：梁某某，系公司法务经理。原告黄某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司（以下简称华阳公司）、陕西博文商业运营管理有限公司（以下简称：博文公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告一于2014年10月21日签订的两个《西咸新区商品房买卖合同》（合同编号：05-2015-00031、05-2015-00032）及《商品房买卖合同补充协议》；2、判令解除原告与被告一于2018年3月18日签订的《乐华国际商业街商品房买卖合同补充协议》（合同编号：HY-SYJ-YK-2017-0469、HY-SYJ-YK-2017-0470）；3、判令被告一返还原告已交的购房款144457元；4、判令被告二向原告支付未按期开业的保底收益27085.71元（保底收益自2018年7月1日起，按照年9%暂计算至立案之日，其后计算至原告与被告一解除合同之日），被告一对该保底收益承担连带责任；5、判令被告一向原告支付违约金43337.1元；6、解除原告与被告二在2014年7月21日签订的委托经营管理协议及2018年3月13日签订的委托经营管理合同补充协议；（新增）7、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月21日，原告认购了被告一公司开发的位于西咸新区泾河新城沣泾大道的乐华国际商业街一起1幢2区3层32141（面积13.13㎡,合同价款72605元）、1幢2区3层32142（面积13.13㎡,合同价款71852元）商铺；同日，原告与被告一签订了《西咸新区商品房买卖合同》（合同编号：05-2015-00031、05-2015-00032）及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告一次性付清房款，《商品房买卖合同补充协议》约定被告一应当于2015年6月30日至2015年7月15日向原告交付商铺。2015年1月29日，原告向被告一全部缴纳了两间商铺的购房款，合计144457元，被告一出具收据，被告一于2015年6月6日向原告出具房屋告知函确定涉案房屋的交付时间为2015年6月30日。2014年10月21日，原告与被告二签订《乐华国际商业街一期商铺委托经营管理合同》，约定本案涉案房屋由被告二经营管理，2015年6月3日被告二向原告出具“房屋接收与委托经营收益起算告知函”，确定涉案标的房屋的委托收益自2015年7月1日起算。2018年3月13日，原告与被告一签订了《乐华国际商业街商品房买卖合同补充协议》（合同编号：HY-SYJ-YK-2017-0469、HY-SYJ-YK-2017-0470）约定，乐华国际商业街未按期开业期间，被告一承担被告二向原告支付的保底收益（9%/年），由被告二支付给原告，自2017年7月1日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告一每日按照原告已付购房款的万分之二向原告支付违约金。同日，原告与被告二签订《乐华国际商业街商品房委托经营管理合同补充协议》，被告二承诺自2018年7月1日起至开业之日，每年按照商品房购房价总价的9%向原告支付收益。截止今日，被告一并未按照合同约定向原告交付涉案房屋，也并未取得房屋所有权证书，被告二也并未按照委托经营合同约定向原告支付收益。原告与被告一签订的《西咸新区商品房买卖合同》、《补充协议》、《乐华国际商业街商品房买卖合同补充协议》合法有效，系原、被告真实意思表示，原告已经按照合同约定履行了相关义务，但被告并未按照合同约定履行义务，故请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告华阳公司、博文公司共同辩称：1.对于原告的第一项、第二项及第六项诉讼请求，同意解除《西咸新区商品房买卖合同》和《补充协议》,同意解除与博文签订的《委托经营管理合同》及《补充协议》；2、对于第三项诉讼请求，同意返还购房款，退款的前置条件是出卖人在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的60日内退还买受人的全部已付款；3、对于原告的第四项诉讼请求，被告不同意支付保底收益，因为该商铺截止目前并没有实际交付，开业经营，房屋没有达到交付标准，实际上并未产生任何收益，而被告还要按照年百分之几的利益支付收益的话，明显权利义务不对等，若法院最终判决被告支付原告收益，也应当扣除向原告支付的收益13001.3元。4、对原告的第五项请求，根据合同约定，逾期交房超过60日，买受人退房的按照全部已付款的百分之一支付违约金，原告要求每日万分之二支付违约金，被告不认可，同时被告认为应当扣除被告已经支付的违约金26406.64元。5、对原告第七项请求，对原告多余的主张产生的诉讼费，被告不予承担。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证。原告提供证据：1、32141号商品房认购书、买卖合同、补充协议、收款收据、房屋交付告知函；2、32142号商品房认购书、买卖合同、补充协议、收款收据、房屋交付告知函；3、32141号委托经营管理合同、告知函、补充协议；4、32142号委托经营管理合同、告知函、补充协议；5、补充协议两份；6、邮政储蓄银行流水。两被告对以上证据的真实性无异议，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月21日，原告与被告一达成购买被告开发的位于泾河新城沣泾大道乐华国际商业街一期1幢2区3层32141号、1幢2区3层32142号两间商铺的意向。当日，原告与被告一签订了《西咸新区商品房买卖合同》（合同编号：05-2015-00031、05-2015-00032）及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告一次性向被告付清房款，被告一应于2015年6月30日至2015年7月15日向原告交付上述商铺。原告于2013年10月1日分别向被告一交付两套商铺的定金各5000元，共计10000元，于2015年1月29日分别向被告一交付剩余房款67605元和66852元，共计134457元，被告一向原告出具了收款收据。被告一于2015年6月6日向原告出具交付房屋告知函，确定涉案房屋交付时间为2015年6月30日。关于逾期交房的违约责任，双方约定：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金……。该《商品房买卖合同》附件中补充协议约定：“买受人解除合同后出卖人退款的前置条件是，出卖人在正式接受到买受人解除合同通告以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的60日内，退还买受人的全部已付款项。”2018年3月13日，原告和被告一又签订了《“乐华国际商业街”商品房买卖合同补充协议》（合同编号：HY-SYJ-YK-2017-0469、HY-SYJ-YK-2017-0470），约定：乐华国际商业街未按期开业期间，被告一承担被告二应向原告支付的保底收益（9%），由被告二支付给原告。自应2017年7月1日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告一每日按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金，该补充协议签订后，被告向支付原告违约金26406.64元。另查明，原告与被告二于2014年10月21日签订《乐华国际商业街一期商铺委托经营管理合同》，约定本案涉案房屋由被告二经营管理。2015年6月3日被告二向原告出具“房屋接收与委托经营收益起算告知函”，确定涉案标的房屋的委托收益自2015年7月1日起算。2018年3月13日，原告与被告二签订《乐华国际商业街商品房委托经营管理合同补充协议》约定，被告二承诺自2018年7月1日起至开业之日，被告二每年按照商品房购房价总价的9%向原告支付收益，被告二已经支付原告部分收益款项。涉案两商铺至今未达到交付条件，原告诉至本院。本院认为，原告提出解除商品房买卖合同及补充协议，被告同意，并同意退还购房款，本院予以确认。本案争议焦点为：1、关于违约金如何计算。原告依据商品房买卖合同及补充协议中约定的关于逾期交房及逾期办理房屋权属转移登记的违约责任主张被告一向其支付违约金，根据双方的合同约定，该项主张的前提条件系当事人双方自愿继续履行合同，而涉案合同中也明确约定了逾期交付房屋超过60日后，原告要求退房的，被告一应自退房通知送达之日起30日内退还原告全部已付款，并按照全部已付款的1%向原告支付违约金，故原告在被告一逾期交房时要求退房的前提条件下所提出的该项违约金主张不符合当事人双方的合同约定，本院不予支持。因违约金以补偿性为原则，当事人约定按已付全部购房款的1%承担违约金，不足以补偿原告的损失，而原告所主张的违约金之目的是为了提高违约金支付标准来弥补其损失，本院认定被告一按照原告已付购房款的1%承担违约金1444.57元，同时按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自原告付款之日起承担资金占用期间的利息（2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），以此适当增加违约方的违约责任，填平买受人的损失，较为适宜亦符合法律规定。另，涉案合同履行过程中，当事人双方在选择继续履行合同的前提下，由被告一按照原告已付房款的日万分之二已向原告支付的违约金26404.64元应在本院认定被告一所承担的违约责任中予以扣除。故对于原告诉请被告一自2017年7月1日起按照每日已交购房款144457元的万分之二计算至立案之日的违约金，无事实和法律依据，不予采纳。2、关于办理合同注销登记手续与返还购房款的顺序。根据合同约定，本院在合同解除后给予十五日的自行履行期，履行期内被告一应向原告发出共同履行注销手续的约定日期通知，约定的日期应限定在履行期内，原告应配合被告一办理合同备案注销手续。自行履行期届满后六十日内被告一向原告返还已支付的购房款。3.关于原告主张解除与被告二于2014年10月21日签订《乐华国际商业街一期商铺委托经营管理合同》及2018年3月13日签订的《乐华国际商业街商品房委托经营管理合同补充协议》，以及主张被告二向原告支付未按期开业的保底收益一节，因该项诉讼请求与本案属于另一法律关系，本案不宜论处，当事人可以另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告黄某某、与被告陕西华阳天地实业股份有限公司于于2014年10月21日签订的《西咸新区商品房买卖合同》（合同编号：05-2015-00031、05-2015-00032）及《商品房买卖合同补充协议》及2018年3月18日签订的《乐华国际商业街商品房买卖合同补充协议》（合同编号：HY-SYJ-YK-2017-0469、HY-SYJ-YK-2017-0470），原告黄某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司应于本判决生效后十五日内（自动履行期）办理上述合同的注销登记手续；二、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后七十五日内向原告黄某某返还购房款144457元，支付违约金1444.57元，支付资金占用期间的利息（利息以144457元为基数，自2015年1月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告黄某某的其他诉讼请求。以上给付款项在执行时扣除26404.64元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费(原告预交4523元)减半收取2028元，由被告陕西华阳天地实业股份有限公司负担。2495元退还原告黄某某。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判员  朱晓强二〇二一年三月二十三日书记员  李 霞1