四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川14民终265号 上诉人（原审被告）：四川美盛实业有限责任公司。住所地：四川省眉山市彭山区彭溪镇彭谢路38号。 法定代表人：何文剑，总经理。 委托诉讼代理人：武宏刚，四川华曙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹宇，四川华曙律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：王小梅，女，1982年2月20日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区。 被上诉人（原审原告）：李勇，男，1981年2月22日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区。 委托诉讼代理人：高林杨，四川贤济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文艳，四川贤济律师事务所律师。 上诉人四川美盛实业有限责任公司（以下简称“美盛公司”）因与被上诉人王小梅、李勇房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市彭山区人民法院（2020）川1403民初1560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 美盛公司向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决对《〈商品房买卖合同〉补充协议》中关于办证期限约定的认定错误。双方签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》系当事人的真实意见表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，合同依法成立且有效。该补充协议第六条约定：上诉人自商品房交付使用之日起365日，将办理商品房权属登记的资料报送产权登记机关备案。上诉人在取得商品房产权（大产权）之日起的90日内，按照政府规定程序协助被上诉人或者按照被上诉人的委托开始办理房屋产权证过户手续。从该约定来看，双方对《商品房买卖合同》中关于办证期限的约定予以变更，并以签订书面补充协议形式予以确认，该补充协议主要的解决的就是办证期限的问题，因此并不存在一审判决所说“未明确告知被原告（被上诉人）”的情况，也没有免除上诉人的违约责任，一审判决无视补充协议的约定，判决仍应以《商品房买卖合同》明显缺乏事实依据，属认定事实错误，应当按照补充协议约定的“自商品房交付使用之日起365日，将办理商品房权属登记的资料报送产权登记机关备案”执行。2、一审判决对办证委托书的认定错误，应当依法确认被上诉人于2017年7月12日出具办证委托书。3、一审判决适用法律错误。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及本案相关事实，被上诉人出具委托书之前，办证主体为购买人，即被上诉人，而上诉人负有的仅是协助义务。被上诉人出具办证委托书后，上诉人才负有代为办证的义务，上诉人应当自收到委托书之日起算上诉人为被上诉人办证的时间，按照《〈商品房买卖合同〉补充协议》的约定，被上诉人于2017年7月20日取得产权证，不存在逾期办证的情况。4、一审判决的违约金标准过高，《商品房买卖合同》约定的违约金标准“日万分之三”过高，依法应当予以调低。被上诉人以按揭方式购买的商品房用于自己居住使用，属于“刚需”，未取得产权证书并未造成任何损失，且被上诉人也未举证证明其存在损失及损失数额，上诉人在一审诉讼过程中已提出调低，一审法院应当依照《中华人民共和国合同法》第114条的规定予以调整。且从一审判决的结果来看，违约金高达10735元，而全部购房款才仅有300706元，违约金已经超过了购房款的35%，更远远超过被上诉人可能存在的损失，很显然标准过高，依法应予减少。 王小梅、李勇辩称：本案诉讼时效应自被上诉人实际取得房屋所有权证之日起的30天后开始计算三年，本案未过诉讼时效。上诉人提出本案违约金过高并未超出被上诉人实际损失的问题，我方认为按照合同约定的违约金并无不妥，并且该问题的举证责任应由上诉人承担。关于上诉人陈述的补充协议，对于之前双方签订的买卖合同是加重了被上诉人的责任，所以应该是无效的，我们遵循的是商品房买卖合同上面的约定。综上，上诉人单方违约并反悔，拒绝履行合同义务，违反了合同法的精神，违背了诚实公平的基本原则。故请求二审法院维持一审判决，以维护被上诉人的合法权益。 王小梅、李勇向一审法院起诉求：1、请求判令美盛公司向其支付违约金116644元；2、本案诉讼费用由美盛公司承担。 一审法院经审理认定事实如下：王小梅、李勇于2013年10月6日与美盛公司签订《商品房买卖合同》，约定王小梅、李勇在美盛公司处购买位于彭山区××路××号××小区××幢××楼××号××房××，购房价款为人民币300706元。双方在合同第十九条第二项中约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，如买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。同日，双方签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，其中第六条约定：美盛公司自商品房交付使用之日起365日内，将办理商品房权属登记的资料报送产权登记机关备案。美盛公司在取得商品房产权（大产权）之日起的90日内，按照政府规定程序协助王小梅、李勇或者按照王小梅、李勇的委托开始办理房屋产权过户手续。此后，王小梅、李勇按照约定支付了购房款300706元，美盛公司向王小梅、李勇交付了所购房屋，但未在约定期限内办理房屋的产权手续，直到2017年7月20日才为王小梅、李勇办理了产权证。王小梅、李勇向美盛公司主张违约金未果，遂起诉来院。 另查明，王小梅、李勇购买案涉房屋时，采用的是首付加银行按揭的付款方式，农行彭山支行的记账回单显示，按揭款发放的时间为2014年1月9日，王小梅、李勇所持《商品房使用说明书》记载房屋交付时间为2014年1月15日。 一审法院采信的证据，有经庭审质证的由双方所签《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、房屋不动产权证复印件、《商品房使用说明书》、农行彭山支行的记账回单复印件及当事人的当庭陈述。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。王小梅、李勇与美盛公司双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合同成立并生效，一审法院依法予以采信。王小梅、李勇依约履行了付款义务，美盛公司也已于2014年1月15日将房屋交付给了王小梅、李勇。但美盛公司未按照合同约定在交付房屋之日起90日内向王小梅、李勇交付上述房屋权属证书。故美盛公司的行为已构成违约，其理应按照合同的约定向王小梅、李勇支付违约金。合同中约定的违约金计算标准为日万分之三，其标准并未超出法律规定的上限，一审法院予以认可。美盛公司虽然主张违约金计算标准过高，但未提供证据予以佐证，对其要求调整违约金的请求一审法院不予支持。美盛公司交房时间为2014年1月15日，办理权属证书时间为2017年7月20日，故美盛公司应支付违约金为300706元×（1280天-90天）×0.0003=107352元。 诉讼中美盛公司主张本案王小梅、李勇诉求已过诉讼时效。根据双方买卖合同第十九条第二项“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，如买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”的约定，可以看出双方约定了两个方面的内容：一是违约金以整个违约期间一起计算支付，排除了持续性债务按日计算诉讼时效的适用；二是在违约期间结束后30日内支付。因此，王小梅、李勇主张权利的诉讼时效起算时间应该是办证时间后推1个月，即2017年8月20日，王小梅、李勇于2020年8月13日就在违约期间的违约金提起诉讼并未超过诉讼时效。美盛公司的主张不能成立。 美盛公司还主张根据双方补偿协议，对其的办证义务期限予以了延长。且王小梅、李勇在2017年7月12日才出具办证委托书故其没有违约。一审法院认为是否出具办证委托书，应是王小梅、李勇根据美盛公司的指示出具，不是美盛公司逾期办证的理由；根据补偿协议的内容，美盛公司实际免除了其违约责任，在未明确告知王小梅、李勇的情况下，不能免除美盛公司的违约责任，仍应以《商品房买卖合同》的约定为准。因此，美盛公司的该项主张仍不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、四川美盛实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内，给付王小梅、李勇违约金107352元；二、驳回王小梅、李勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1316元，由王小梅、李勇负担100元，四川美盛实业有限责任公司负担1216元（此款王小梅、李勇已预交，四川美盛实业有限责任公司在给付上述款项时一并支付王小梅、李勇）。 二审中，双方当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人是否应当支付被上诉人的违约金，若要支付，应支付多少。首先，因双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》中对办理房屋产权转移存在两种不同的约定，《商品房买卖合同》中约定，如因美盛公司的责任，王小梅、李勇未能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，美盛公司应承担违约责任。《补充协议》则约定，美盛公司自商品房交付使用之日起365日内，将办理商品房权属登记的资料报送产权登记机关备案。美盛公司在取得商品房产权（大产权）之日起的90日内，按照政府规定程序协助王小梅、李勇或者按照王小梅、李勇的委托开始办理房屋产权过户手续。两相比较，《补充协议》中虽对美盛公司办理产权证转移登记开始的时间进行了约定，但没有约定办理完毕的时间，相当于免除了《商品房买卖合同》中美盛公司应当承担的限期办理产权证转移登记的义务，属于不合理地减轻或者免除了美盛公司的责任，故应以《商品房买卖合同》中的约定为准。其次，美盛公司上诉主张根据王小梅、李勇出具《委托书》的时间，其并未违约。王小梅、李勇一审辩称委托书签署的日期其在签字时的时候是空的，其只写了自己的名字。对此，本院认为，根据《商品房买卖合同》及其《补充协议》中对提交《委托书》的相关约定，王小梅、李勇应在美盛公司交付房屋时向其提交《委托书》，否则美盛公司有权拒绝交付房屋。若王小梅、李勇未及时提交《委托书》，美盛公司应及时书面进行催告并拒绝交付房屋，根据美盛公司已向王小梅、李勇交付房屋的事实和日常的房屋交易习惯，能够认定王小梅、李勇在办理相关手续时已将委托书提交给了美盛公司。据此，根据《商品房买卖合同》的约定，美盛公司未按约为王小梅、李勇办理房屋所有权证书，已构与违约，应支付王小梅、李勇的违约金。 美盛公司上诉主张违约金明显过高，且王小梅、李勇未能举证证明其实际损失。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的相关规定，关于违约金过高的认定标准问题，应当以当事人遭受的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，双方的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则、诚实信用原则予以衡量。本案中，虽然美盛公司在一审诉讼中已主张违约金过高，要求调减，但其亦并未提交任何证据证明以约定方式得出的违约金数额已远远超过了王小梅、李勇的实际损失。在美盛公司没有提交初步证据证明案涉违约金过高的情况下，仅以美盛公司提出了违约金过高的抗辩而要求王小梅、李勇举证说明违约金并未高过其实际损失，不仅加重了王小梅、李勇的举证责任，也使得守约方通过事先约定的违约金条款弥补损失的目的难以实现。故一审法院根据美盛公司交房时间为2014年1月15日，办理权属证书时间为2017年7月20日，认定美盛公司应支付王小梅、李勇违约金107352元并无不当，本院予以确认。 综上所述，美盛公司的上诉理由不能成立，其上诉请求予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2447元，由四川美盛实业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王美福 审判员  覃 棱 审判员  辛利平 二〇二一年四月十九日 书记员  李龙宇