辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5739号上诉人（原审被告）：吴雪华，女，1976年3月26日出生，汉族，住沈阳市浑**。委托诉讼代理人：范玉龙，辽宁迅驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周莉，女，1964年8月5日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：郑洁，辽宁卓政律师事务所律师。原审第三人：王顺，男，1960年12月7日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：范玉龙，辽宁迅驰律师事务所律师。原审第三人：辽宁国宾物业管理顾问有限公司，住所地沈阳市沈北新区辉山街道蒲河社区。法定代表人：张鹏，公司董事长。委托诉讼代理人：孙鹏，男，1988年4月30日出生，汉族，公司工作人员，住沈阳市沈河区。上诉人吴雪华因与被上诉人周莉、原审第三人王顺、辽宁国宾物业管理顾问有限公司（以下简称“国宾物业公司”）排除妨害纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初2799号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴雪华上诉请求：1.请求撤销一审民事判决依法改判或者发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为：被上诉人周莉与开发商仓房承租权合法有效，认定是错误的。1、一审法院认定仓房租赁合同合法有效与事实不符，仓房租赁合同系伪造的。该合同落款时间2012年12月20日。泰莱白金湾系东电公司集资建房，只有东电公司员工有权享受住房政策，至2015年底才允许转让。因此2015年底前周莉无权购买泰莱白金湾房产，更无权租赁案涉仓房。因此不可能出现2012年12月20日的仓房租赁合同。在2012年9月11日与国宾物业公司的业主是周莹而非周莉。一审法院认定一个伪造的仓房租赁合同合法有效，与事实不符。2、一审法院认定仓房租赁合同合法有效与法律规定不符。案涉仓房无法办理产权证，也无证据证明案涉仓房取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证……与承租人订立的租赁合同无效。”现在并无证据证明案涉仓房取得建设工程规划许可证，且周莉无法提供仓房产权证。一审法院认定仓房租赁合同合法有效，与法律规定不符。二、一审法院遗漏重要事实：王顺与周莉不光办理了车位变更手续，而且还办理了仓房变更手续。1、案涉仓房在物业公司变更登记到王顺名下经过周莉及其代理人同意。国宾物业公司回复法庭关于办理物业变更手续时说：仓房变更需要经过原房主现场确认或者电话核实。王顺办理变更手续时，周莉及其代理人与王顺一同到物业公司对仓房进行了交接，并将案涉仓房变更到王顺名下。周莉对仓房更名到王顺名下并未提出异议。一审判决并予认定。物业公司作为中立第三方，且在对案涉仓房更名时，并未有任何纠纷，因此物业公司陈述是真实的。如果周莉及其代理人提出异议，物业公司绝不会将仓房更名到王顺名下。2、泰莱白金湾的每一个住房都对应一个仓房。一审法院询问物业公司仓房情况，物业公司确认：每一个住房都对应一个仓房。这一点也被一审判决所遗漏。三、案涉仓房系汇泉路5-6号182房产从物，从物应当随主物的转移而转移。案涉仓房系汇泉路5-6号182房产从物，该房产自带仓房，仓房没有独立的手续，周莉代理人说，仓房没有单独手续，只要房产过户了，仓房就自然归王顺。王顺这才购买房产和车位，所以在《房屋买卖合同》中没有单独列仓房。四、周莉无权继续使用案涉仓房。1、周莉继续使用仓房不符合公共秩序和公共安全。案涉仓房位于封闭小区内，非小区业主不能随意进入。封闭式小区最大的好处安全性、环境卫生容易保持、管理方便。周莉出售仓房后已不是小区业主，如果周莉继续使用或者许可他人使用仓房将使封闭小区失去存在的意义。另外周莉本人不在小区居住，可能对小区安全、环境没有周莉自身居住小区里时那么关心，这就会给其他业主带来不安全和不稳定的因素。2、周莉继续使用仓房不符合仓房设定的目的。根据仓房租赁合同的规定看（合同鉴于条款）因为购买了商品房，为了方便业主生活便利起见，开发商将仓房租赁给业主。也就是说租赁仓房的目的是为了方便业主。而且实际情况是每一套商品房都对应着一个固定的仓房，每一个仓房实际上规定从属于一个商品房。也就是说每一个仓房都固定的是为了方便具体的一户业主。周莉不是小区业主，当然也无权使用案涉仓房。只有汇泉路5-6号182房产的业主才有权使用案涉仓房。五、吴雪华取得案涉仓房使用权并无过错。吴雪华与王顺原系夫妻，后二人办理离婚，夫妻双方分割财产时，汇泉路5-6号182房产及附属仓房归吴雪华所有。并办理了房产过户手续，仓房经王顺同意在物业已更名到吴雪华名下。吴雪华系善意取得。综上，请求二审法院对一审法院的判决改判或者发回重审。补充上诉意见：本案依法不适用简易程序，一审法院程序违法，具体理由：第一：本案案情复杂，事实不清，并且法院进行了相关的调查取证。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十六条规定：“民事诉讼法第一百五十七条规定的简单民事案件中的事实清楚，是指当事人对争议的事实陈述基本一致，并能提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实；权利义务关系明确是指能明确区分谁是责任的承担者，谁是权利的享有者；争议不大是指当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧。”本案中，第二次开庭即2020年12月11日，一审法官当庭表示，被告第二次开庭出示的部分证据是其到开发商调取的。鉴于本案法律关系复杂，权利义务关系不明确，诉讼存在原则性分歧，且一审法官调取相关证据，因此本案不适用简易程序。第二、本案审理期限九个月，超越简易程序审理期限，未得到各方当事人同意继续适用简易程序，无一审法院院长批准适用简易程序。因此应当转为普通程序。2020年3月18日立案，2020年12月25日判决，中间经历两次开庭，审理期限长达九个多月。从2020年3月18日，到第二次开庭即2020年12月11日，审理期间将近9个月。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十八条规定：“适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准，可以延长审理期限。延长后的审理期限累计不得超过六个月。人民法院发现案情复杂，需要转为普通程序审理的，应当在审理期限届满前作出裁定并将合议庭组成人员及相关事项书面通知双方当事人。……”本案超过简易程序审理期限后，一审法院应当将本案转为普通程序。但是一审法院在超过简易程序最长审理期限6个月后，仍然适用简易程序审理案件，明显违反了法律规定。综上，一审法院程序违法。周莉辩称，一、我方与开发商签订的《仓房租赁合同》合法有效，一审判决认定事实正确。双方自愿签订《仓房租赁合同》，合同真实合法有效。我方购房系团购，非上诉人所称集资建房。我的姐姐周莹2010年至2012年分几次付款购买了位于沈阳市浑南区汇泉路5-6号1-8-2房屋、承租“泰莱白金湾”2-75号车位和6-67号仓房，于2014年在开发商处全部更名过户给我方。开发商于2015年6月向业主发放房屋买卖合同、发票及车位、仓房租赁合同及收据，将原来开具的临时收据全部收回，因此时房屋、车位、仓房已全部更名为我方，所以开发商出具合同中的买受人、承租人均为我方。仓房承租合同日期注明的原签订日期即2012年12月20日，该日期并不影响合同的效力。上诉人始终强调仓房租赁合同是伪造，对此，一审承办人就合同真实性已到开发商进行核实，开发商工作人员证实合同是真实合法有效的，是双方自愿协商一致，就仓房单独签订的租赁合同。二、我方从未与原审第三人王顺就案涉仓房办理过变更手续，其称已办理变更登记属于虚假陈述。我方与王顺交接泰莱白金湾商品房和车位，是在中介人员的主持下，地点是在物业前台，中介对照商品房买卖合同标的物办理交接：1、是对1-8-2商品房交接进行交接卖方将进小区门扣，商品房门钥匙交给买方；2、是车位交接卖方拿出与开发商签订的车位租赁合同交给买方。同时办理物业手续，当时物业是一个穿白衣服的女同志给办理的：卖方当时告诉物业女同志仓房没卖，还是周莉的，只按双方拿出来的房屋买卖合同和我方与开发商签订的车位租赁合同办理的5-6号1-8-2房间和2-75号车位更名登记。我方与第三人王顺及房屋中介签订房屋买卖合同时，我方强调仓房承租权不会转让，如果王顺坚持要转让仓房，那么我方就不会将房子和车位转让给王顺，所以王顺同意只受让商品房和车位。因房产中介工作人员表示买卖合同只要求写入交易的内容，不交易的内容不能在合同中书写，所以就没有在合同中写明仓房不交易。根据房屋买卖合同的内容可以证明我方与王顺只就商品房和车位进行了转让，并不包含仓房，我方可能就没有交易的仓房到物业进行变更登记，而且物业根本没有我方与王顺就仓房变更登记签字确认的手续，王顺所述是虚假陈述，不应采信。三、案涉仓房并非沈阳市浑南区汇泉路5-6号1-8-2房屋的从物。我方与开发商就案涉仓房单独签了仓房租赁合同，租赁期限为20年，可以证明我方对案涉仓房有单独的承租权，仓房并非1-8-2房屋从物。对此，一审承办人就合同是否单独签定也到开发商进行核实，开发商工作人员证实仓房租赁合同是真实合法有效的，并且是单独签订的，根本不是从物，并且我方交付仓房的全部租金，一审承办人也核实了交付租金的票据真实性，完全能够证明案涉仓房不是房屋的从物。四、开发商作为案涉仓房的权利人有权进行出租出售，我方依据合法有效的租赁合同有权继续承租案涉仓房，并不违反公共秩序和公共安全。五、原审第三人王顺在购房时与上诉人吴雪华系夫妻关系，王顺2017年购房，2019年6月吴雪华才将仓房门锁更换，可以说明吴雪华对王顺未取得仓房承租权的事实不可能不知情。吴雪华在明知其没有承租权的情况下，擅自将案涉仓房门锁更换，其行为已经严重侵犯了我方的合法权益。综上，上诉请求缺乏事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。补充答辩意见：本案事实清楚，证据充分，法院去开发商核实证据和询问情况，不是调查取证。时间与疫情有关，一审程序合法。一审立案后，承办法官多次联系上诉人确定开庭时间，但是上诉人称其在发热门诊上班，因为当时疫情爆发后尚未完全结束，法官考虑疫情安全问题就没有确定开庭时间。我方知道后便到上诉人工作的医院了解，该医院根本没有发热门诊，所以上诉人是在故意拖延开庭时间，致使本案于2020年8月11日才第一次开庭。案涉仓房总量与商品房总量并不是一样的，承租仓房需要通过摇号确定。原审第三人王顺述称，同意上诉人意见，一审法官与被上诉人单独去开发商调查取证，没有通知我方和上诉人参加。全国疫情2020年5月解除，一审判决2020年12月末，超过七个月审判时间。原审第三人国宾物业公司述称：到物业公司登记房屋买卖信息情况的当事人现在无法确认。吴雪华向一审法院起诉请求：1.请求判令被告将位于沈阳市浑南区仓房腾出；2.请求判令被告支付占有使用费暂计511元（暂从2019年6月22日起计算至2020年1月21日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。将第二项诉讼请求使用费计算至实际返还之日止。一审法院查明事实：2017年6月24日原告周莉与第三人王顺，案外人（居间方）沈阳高新区橙芒果不动产中介所朗月街店签订了《房屋买卖合同》，约定第三人王顺购买原告所有的位于沈阳市浑南区房屋，建筑面积为167.87平方米，价款为145万元，该房屋位于泰莱白金湾小区。合同中还约定了上述购房款包含一个车位，车位号为2-75号，买卖双方于房屋过户当天一同到物业办理车位更名手续。合同签订后，王顺向原告给付了全部购房款，原告将房屋过户至王顺名下并将车位交付给王顺。另查明，2012年12月20日，原告与泰莱白金湾小区的开发单位沈阳浑南置业泰莱房产开发有限公司签订了泰莱白金湾仓房租赁合同一份，合同约定沈阳浑南置业泰莱房产开发有限公司将泰莱白金湾6-67号仓房租赁原告使用，租赁期为2012年12月1日-2032年11月31日，全部租金为17,493元。2015年6月16日，沈阳浑南置业泰莱房产开发有限公司给原告周莉出具了收款收据，载明其收到了原告支付的仓房租赁费。原告一直用上述仓房存放杂物。再查明，被告吴雪华与第三人王顺原系夫妻关系，因离婚财产分割取得了沈阳市浑南区房屋的所有权。被告认为本案涉诉的泰莱白金湾6-67号仓房在物业保存的信息中，登记在王顺名下，该仓房应为沈阳市浑南区房屋的附属物，并且经王顺同意，仓房已经在物业更名至被告名下，故被告于2019年6月将涉诉仓房换锁并开始使用。之后，原告与被告就腾退仓房事宜发生纠纷，原告诉讼来院。一审法院认为，公民的财产权益受到侵害，有权请求侵权人承担侵权责任。本案的涉诉仓房是原告从开发单位沈阳浑南置业泰莱房产开发有限公司处承租并交纳了租赁使用费，原告取得仓房承租权合法有效。原告将沈阳市浑南区汇泉路5-6号1-8-2房屋转让给第三人王顺时，并没有证据证明将涉诉仓房一并转让，故王顺及被告均没有取得涉诉仓房的合法承租权。被告擅自更换仓房门锁并使用的行为，属于无权占有，原告要求被告腾房的诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告支付占有使用费的诉讼请求，一审法院结合原告仓房租赁年限及原告支付的仓房租金，计算出该仓房一年的租金应为875元。被告从2019年6月至今一直占有使用该仓房，被告应向原告支付占有使用费1,312元（875元×1.5年）。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，一审法院判决：一、被告吴雪华于判决生效后十日内将坐落于沈阳市浑南区泰莱白金湾小区6-67号仓房交付给原告周莉；二、被告吴雪华于判决生效后十日内给付原告周莉沈阳市浑南区泰莱白金湾小区6-67号仓房使用费1,312元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费263元，由被告吴雪华承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为：本案争议焦点是案涉仓房的权利归属。一、关于被上诉人周莉是否为案涉仓房合法权利人的问题根据被上诉人周莉提交的《泰莱白金湾仓房租赁合同》及收款收据，开发商沈阳浑南置业泰莱房产开发有限公司将案涉仓房租给被上诉人周莉使用，租期20年，租金总计17,493元。上诉人吴雪华虽提出该份租赁合同系伪造，但一审法院到开发商处调查，开发商对被上诉人周莉持有仓房租赁合同及收款收据的真实性予以确认，并提供同期其他业主与开发商签订的同类合同。上诉人吴雪华对一审法院调查程序提出异议，本院二审再次到开发商处调查，了解情况与一审一致。上诉人吴雪华提出被上诉人周莉不是东电公司员工，真实业主是周莹，合同落款时间不真实。本院认为，房屋虽是通过团购途径购买，但法律并不禁止此类房屋的权利转让。被上诉人周莉系周莹亲属，其持有与开发商签订的仓房租赁合同及收款收据，开发商认可与被上诉人周莉之间的租赁关系，案外人周莹并未对案涉仓房主张权利，故被上诉人周莉是否从案外人周莹处承接权利，不影响本案对于仓房权利人的判定。上诉人吴雪华提出没有证据证明案涉仓房取得建设工程规划许可证，仓房租赁合同无效。案涉建设项目已经建成并交付使用，并无行政部门认定案涉仓房属于违法建筑。而且，原审第三人王顺主张与被上诉人周莉之间形成买卖关系，如果上诉人吴雪华否定被上诉人周莉是案涉仓房的权利人，那么原审第三人王顺也不再具有取得权利的来源。因此，被上诉人周莉是案涉仓房的合法权利人。二、关于被上诉人周莉是否将案涉仓房转让给原审第三人王顺的问题原审第三人王顺与被上诉人周莉签订的《房屋买卖合同》约定，买卖标的物为位于沈阳市浑南区房屋（以下简称“案涉住宅房屋”），交易价款145万元，特别约定房屋价格包含2-75号车位。据此，买卖合同并没有约定仓房在交易范围，也并未注明房款中包含仓房价款。案涉仓房不能办理不动产物权登记，故应以实际交付作为权利转移的判定依据。原审第三人王顺自2017年买卖交易后，并未实际占用案涉仓房，被上诉人周莉也并未将仓房钥匙交付给原审第三人王顺，2019年上诉人吴雪华更换仓房钥匙，并将仓房内原有物品清离。因此，被上诉人周莉既无向原审第三人王顺交付案涉仓房的意思表示，也没有交付的实际行为，不能认定被上诉人周莉将案涉仓房转让给原审第三人王顺。上诉人吴雪华提出案涉仓房作为住宅房屋的从物，应随主物一并转移。根据原审第三人国宾物业公司陈述，6号楼共有68户住宅，69个仓房，其中一处仓房闲置。虽然住宅房屋和仓房存在一对一的关系，但本案并无证明开发商出售住宅房屋时，将仓房作为住宅房屋的从物一并出售。且从住宅房屋和仓房所处的位置、外观状态、交易方式、支付对价等情况看，住宅房屋和仓房具备各自独立使用的功能，开发商将住宅房屋出售，将仓房出租，分别收取对价，故不符合主物、从物的法律特征。上诉人吴雪华主张案涉仓房应随住宅房屋一并转让的上诉主张不能成立。被上诉人周莉作为案涉仓房的权利人，并未将仓房权利转让给原审第三人王顺，故上诉人吴雪华无权基于与原审第三人王顺的离婚财产分割取得仓房的权利。三、对于原审第三人国宾物业公司通讯录信息是否能够作为权属变更登记手续认定的问题原审第三人国宾物业公司为案涉园区提供物业服务，根据其二审陈述，仓房并不收取物业费，物业公司也不提供物业服务，通讯录信息主要是作为与业主联系沟通之用，并不能作为确定仓房权利转移的依据，配合上诉人吴雪华打开仓房门锁，是因为历年来物业公司按照住宅房证更名，并没有出现过问题。据此，虽然物业公司的通讯录信息登记案涉仓房业主为原审第三人王顺，但在没有交易双方签字确认交接手续的情况下，并不能据此认定案涉仓房办理了权属变更手续，上诉人吴雪华未经权利人被上诉人周莉同意的情况下，将仓房门锁更换后占用仓房的行为，也不符合善意取得的法定条件。四、对于被上诉人周莉是否有权继续使用案涉仓房的问题虽然被上诉人周莉将住宅房屋出售，但基于其与开发商之间签订的仓房租赁合同，其有权继续使用案涉仓房。仓房具备独立的使用功能，目前并无证据证明被上诉人周莉的使用行为危及到住宅房屋业主的安全，故上诉人吴雪华提出被上诉人周莉无权继续使用仓房的上诉主张不能成立。另，上诉人吴雪华补充上诉意见提出一审适用程序和审理期限的问题，并不构成改判或者发回重审的法定条件。综上所述，上诉人吴雪华的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费263元，由上诉人吴雪华负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  赵钺审判员  王虹二〇二一年四月二十八日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。