天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终1321号上诉人（原审原告）：天津市东丽区育才中学，住所地天津市东丽区大毕庄镇欢坨三线。法定代表人：李耀奎，校长。委托诉讼代理人：程树德，天津德敬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津泉源食品有限公司，住所地天津市东丽区金钟街延长线国防教育基地院内。法定代表人：鲁海川，经理。委托诉讼代理人：张川华，天津允诚律师事务所律师。上诉人天津市东丽区育才中学（以下简称育才中学）因与被上诉人天津泉源食品有限公司（以下简称泉源公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初4117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月1日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。育才中学上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持育才中学一审的全部诉讼请求；2.本案一审及二审诉讼费用由泉源公司承担。事实和理由：一、本案不存在因违反法律强制性规定而导致合同无效的情形。育才中学创办于1998年，是东丽区学生军事训练和社会实践基地，其校内分为多个区域，包括教学生活区、多功能运动训练场区、CS拓展训练区、靶场区、学工区、农业种植区和畜牧养殖区等十几个场区，故校内大部分场区都被分作不同用途以供学生们实践及训练。根据天津市东丽区计划经济委员会下发的(2000)津丽计基199号文件可知，育才中学校内所使用的地块为天津市东丽区计划经济委员会批准东丽区教育委员会调整给育才中学使用的，用于中学生农业生产科研基地，对学生进行劳动培训和农业技术培训。泉源公司是从事农业副产品加工的企业，育才中学与泉源公司形成租赁合同关系之初，也是基于其企业的特殊性，可以对校内学生进行农业生产培训才将案涉地块租赁给泉源公司使用。一审法院不应当在审查合同效力时机械地运用《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，认定育才中学非法改变土地使用性质，进而导致合同无效。育才中学仅是在方便学生进行农业生产培训的本意下，认为其享有该地块的使用权，进而将其合法出租给泉源公司，与泉源公司之间形成了真实有效的租赁合同关系。据此，本案不存在因违反法律强制性规定而导致合同无效的情形。二、育才中学认为案涉合同真实有效，签订时符合双方的真实意思表示，不存在其他无效情形。育才中学与泉源公司于2010年7月1日及2012年6月20日分别签订了《租赁合同》及《补充协议》，就泉源公司租赁育才中学处部分场地以供其使用的情形进行了详细的约定，合同及协议均有双方盖章及法定代表人签字进行确认。在合同签订后，育才中学也按时向泉源公司交付了案涉土地，泉源公司在2017年7月1日之前也一直在向育才中学履行交付租金的义务。另外，虽案涉合同的租赁期限为25年，超过了法定租赁期限，但根据法律规定，租赁合同期限超出20年的，超出部分无效，未超出部分仍然合法有效，超出部分的无效不影响其他部分合同效力。三、基于案涉合同的真实性、合法性及有效性，以及泉源公司的违约行为，育才中学在一审中提出的请求应当得到支持。在育才中学与泉源公司之间的《租赁合同》生效后，育才中学已按时将校园内的10亩养殖小区交付给泉源公司，泉源公司也已实际投入使用并用于其自营，在2017年7月1日前也一直在履行支付租金的义务。但在此之后，泉源公司一直未依约支付2017年7月1日至2019年6月30日的租金80000元、2019年7月1日至2020年6月30日租金40000元、2017年7月1日之后所拖欠的电费41280元，合计161280元。(一)《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”另外，案涉《租赁合同》中第四条第四款约定：“乙方享有自主经营权，按时缴纳租金和水、电费，物业管理等费用。”据此，泉源公司拒绝支付租金及电费的行为已构成根本违约，使得育才中学无法实现合同目的，符合法定解除的情形。自2018年5月起，育才中学已多次发出《催款通知书》,但泉源公司仍未支付相关费用，故案涉合同应当予以解除，泉源公司应当支付所拖欠的费用并返还租赁土地。(二)《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后，还应当履行债务。”另外案涉《租赁合同》第五条第一款约定:“乙方拖欠租金，按照应付租金3‰每日向甲方支付违约金。乙方拖欠租金超过三个月，甲方有权终止合同，收回资产，乙方无偿搬迁自有财产。泉源公司拒绝支付租金及电费的行为已构成根本违约，依照法律规定及合同约定，泉源公司应当向育才中学支付违约金23400元。综上所述，一审法院不应当判决案涉合同为无效合同，请求撤销一审判决，改判支持育才中学一审的全部诉讼请求。泉源公司辩称，针对合同效力问题同意育才中学意见，合同不违反法律强制性规定，是有效的。泉源公司已经依法履行了《租赁合同》项下的义务，没有违约行为，所以育才中学无权解除合同，本合同不具备、不符合解除合同的条件。不同意育才中学的上诉请求，同意一审判决主文判项部分，但是对一审判决的事实认定和说理部分应予修正，事实认定与客观事实不符。育才中学一审法院起诉请求：1.依法确认育才中学与泉源公司之间《租赁合同》解除并判令泉源公司返还租赁场地；2.判令泉源公司支付自2017年7月1日至2020年6月30日止拖欠的房屋租金120000元、电费41280元；3.判令泉源公司支付迟延支付租金的违约金23400元；4.判令泉源公司支付自合同解除之日起至实际返还租赁物期间的占用费；5.判令本案诉讼费由泉源公司承担。2020年11月20日，育才中学申请撤回其第4项诉讼请求，一审法院依法准许其申请。一审法院认定事实：一、2000年9月7日，天津市东丽区计划经济委员会下发《关于调整项目用地所有权手续的批复》,上载“我委以（1998）津丽计基68号《关于新建东丽区中学生农业生产科研基地项目立项的批复》，同意该项目选址：东丽区赤欢路以北、金钟河以南，占地902亩，主要用于农业果木蔬菜种植畜牧水产养殖及科学和学生实习基地……经研究，现批复如下：1.同意将大毕庄镇欢坨村位于赤欢路以北、金钟河以南的集体土地902亩，调整给区教委使用；2.项目投资5000000元；3.该宗土地区教委作为中学生农业生产科研基地，土地使用性质不能改变”。二、2010年7月1日，育才中学与泉源公司签订《租赁合同》，内容要点为：1.泉源公司承租育才中学校院内最北端的养殖小区10亩土地用于经营农副产品加工。租赁期限25年，自2010年7月1日至2035年6月30日止，前10年每年7月1日前交纳租金20000元，十年后根据当年行情定承包费；2.育才中学有责任监督加工厂房和办公场所的建设；3.泉源公司应遵守国家的法律法规，依法从事经营活动，如泉源公司从事违法经营活动，育才中学有权解除合同；4.在场地内建设厂房及办公用房等，须经育才中学同意方可动工；5.泉源公司享有自主经营权，按时缴纳租金和水、电费、物业管理等费用。水电费按国家规定收取。2012年6月20日，双方又签订《补充协议》，约定泉源公司增加租用育才中学土地1050平方米，土地租金每年共计40000元。从2012年7月起，新租土地按原有土地租用合同内容执行。合同签订后，泉源公司缴纳租金，至2017年7月1日起未再缴纳。三、2015年3月25日，经天津市国土资源和房屋管理局东丽区国土资源分局查实确认：2014年5月，刘忠南在东丽区××街××路××北国防教育基地内，未经土地行政主管部门批准私自占用土地。经天津市测绘院滨海分院实测总面积为1120.2平方米，经地籍部门2015年3月24日协查，该地块范围内包含地类为水浇地，1120.2平方米。经资源部门2015年3月24日协查，该用地土地利用总体规划为基本农田。2015年3月26日，天津市国土资源和房屋管理局东丽区国土资源分局向刘忠南送达该局出具的编号尾号为23号的行政处罚告知书，其要点为：告知刘忠南其在农业用地上进行非农业建设的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条和第四十四条的规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，作出如下处罚：1.责令退还非法占用的1120.2平方米土地给原土地合法所有人；2.限期拆除，在非法占用的1120.2平方米土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。四、天津市规划局东丽区规划分局于2018年12月18日向天津市东丽区人民政府金钟街道办事处发送《关于对协助调查取证的函复函》，上载“经核实，贵单位查处的刘忠南在东丽区国防教育基地天津泉源食品有限公司建设的房屋，未在我东丽区规划分局办理建设工程规划许可证”。天津市东丽区金钟街综合执法大队于2019年5月22日向泉源公司下发了限期改正通知，通知内容为“经查实你（单位）在东丽区××街××村津芦线以北、杨北公路以东、国防教育基地北侧实施的违法占地、违法建设的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，现通知你单位对该行为自行改正，有关事项通知如下：1.于2019年5月24日24时前将违法占地、违法建设全部自行清理、拆除完毕；2.逾期不改正的，相关部门将依法进行强制清理、拆除，所造成的后果由你（单位）本人承担”。金钟街综合执法大队又于2019年9月9日向泉源公司下发了限期改正通知，主要内容为：1.于2019年9月15日24时前将违法占地、违法建设全部自行清理拆除完毕、恢复土地原貌。2.逾期不改正的，相关部门将依法进行强制清理、拆除，所造成的后果由你（单位）本人承担。案涉场地上述的建筑物于2019年10月22日被东丽区金钟街道办事处强制拆除。五、2020年11月10日，天津市规划和自然资源局东丽分局向一审法院出具《情况说明》一份，上载“根据东丽区2019年耕地保护例行督察整改工作的相关要求，2019年耕保督察整改任务表中涉及金钟街道2019-2号卫片（178.86亩），需整改的范围内包含刘忠南地块（果脯厂），要求拆除，恢复土地种植”。2020年12月25日，天津市规划和自然资源局东丽分局向一审法院出具《关于天津泉源食品有限公司所在地土地性质的函》，上载“贵单位调取天津泉源食品有限公司所在地的土地性质的需求收悉，按照贵单位提供的卫星图片，经我局初步核实，贵单位所给该公司四至范围内土地利用规划确定的土地用途性质为林地；城市总体规划确定的土地用地性质为生态用地。因贵单位无法提供相关矢量数据，相关用地性质仅供参考”。一审法院认为，按照法律规定，合同解除系针对合法有效的合同关系，合同解除后，按照合同解除后的效力，处理已履行及未履行的合同义务。如合同本身无效，则无得否解除可言，其后果为财产返还、折价补偿、财产赔偿等。因此，合同解除与合同无效的效果并不相同，系不同的请求权基础。本案中，育才中学明确系行使合同法定解除权解除诉争合同，要求泉源公司按合同约定支付租金、水电等费用并赔偿违约金。质言之，育才中学于本案中提出各项诉请的前提，系基于诉争合同有效的前提，其选择了合同解除及解除后效力的请求权基础。案涉场地有两地块组成：一为《补充协议》对应的千余平方米土地，该地块已于2015年经主管部门查实属基本农田；另一地块为双方《租赁合同》对应的十余亩土地。按天津市规划和自然资源局东丽分局2020年11月10日情况说明，包括该十余亩土地在内的泉源公司用地均属耕地督查整改范围，并要求对该地块（地上物）进行拆除、恢复种植，显然已认定该十余亩土地属耕地范围。为保本案事实认定精准，一审法院此后又基于现场勘验信息向天津市规划和自然资源局东丽分局提供了案涉地块的卫星地图四至，经该局核实其四至范围属林地。虽然因本案双方均未申请司法鉴定而无法以案涉场地四至的精确测绘定位数据查询其土地用途，但依据上述证据，已足以使一审法院形成相信案涉地块土地用途为耕地、林地的心证结果。再结合天津市东丽区金钟街综合执法大队于2019年5月22日向泉源公司下发的限期改正通知所载“违法占地……违反了《中华人民共和国土地管理法》”的内容，足以加强一审法院的心证结果，并可据此认定案涉场地土地用途为耕地、林地的事实。农用地系指直接用于农业生产的土地，耕地、林地均属于农用地。泉源公司承租案涉场地建设厂房，其土地用途显然与农用地用途相去甚远，属于非农建设。依据法律规定，国家严格控制非农业建设占用农用地，非农业建设不得占用耕地，不得擅自将农民集体所有的土地通过出租等方式用于非农业建设，相关法律规定属于效力性强制性规定，违反该规定的法律行为应属无效。此外，案涉地块土地性质、用途信息通过向主管机关查询、申请信息公开等方式即足以获知。然而，按照《租赁合同》中“租赁给乙方使用，经营农副产品加工”、“甲方有责任监督加工厂房和办公场所的建设”的内容，本案双方对泉源公司承租案涉场地后将进行非农建设的事实均属明知，该串通及掩盖行为亦属合同无效的情形。另外，诉争合同约定的租赁期限为25年，按照法律规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案诉争合同亦存在此种无效情形。据此，诉争合同关系应属无效。鉴于虽然一审法院已将合同效力作为焦点问题进行审理并组织双方就此进行法庭辩论，但育才中学仍坚持其上述请求权基础，故其请求缺乏法律要件，其诉请难以成立。依据“不告不理”原则，就合同无效及无效后的相关问题，双方可另行解决，本案不予涉及。综上所述，育才中学的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第三款、第三十七条第一款、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第三项、第五项、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条第一款的规定，判决：驳回原告天津市东丽区育才中学的诉讼请求。本诉部分案件受理费1997元，由原告天津市东丽区育才中学负担。反诉部分案件受理19910元，由被告天津泉源食品有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：泉源公司提供证据：天津市东丽区人民法院（2020）津0110行初84号行政判决书、天津市第三中级人民法院（2020）津03行终262号行政判决书。证明：一审判决中事实认定部分提及的金钟街道一系列行为已被法院生效判决认定为违法行为，所以这部分违法行为不应当成为一审判决的事实依据，应予修正。本院认证意见：泉源公司提交的行政判决书，系人民法院生效判决，能够确认金钟街道的强制拆除行为违法。本院对该事实予以确认。本院审理查明的其他事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。对于合同效力问题，人民法院在审理过程中应依职权予以审查。案涉《租赁合同》、《补充协议》对应的土地，土地性质属于农业用地，依据法律规定，国家严格控制非农业建设占用农用地，非农业建设不得占用耕地，不得擅自将农民集体所有的土地通过出租等方式用于非农业建设，且相关法律规定属于效力性强制性规定，违反该规定的法律行为应属无效。故案涉合同因违反法律强制性规定，属于无效合同，一审对此定性准确。现育才中学坚持合同有效且不变更诉讼请求，一审法院驳回其诉讼请求，处理正确，应予维持。综上所述，天津市东丽区育才中学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1997元，由上诉人天津市东丽区育才中学负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 郭小峦审判员 何日升二〇二一年四月二十五日法官助理姜玉姝书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……