大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0204民初545号原告：王少林，男，1980年11月4日出生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：梁照强，北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昊，北京市盈科（大连）律师事务所律师。被告：大连恒诚房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区锦华中园45-2D号，统一社会信用代码：91210200097181644P。法定代表人：杜旭，总经理。委托诉讼代理人：朴琼玉，女，该公司职员，住大连市沙河口区。原告王少林与被告大连恒诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王少林及其委托诉讼代理人梁照强、张昊、被告大连恒诚房地产开发有限公司委托诉讼代理人朴琼玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王少林向本院提出诉讼请求：1、被告按照已付房款日万分之一的标准向原告支付逾期办证违约金以2151425元为基数，自2019年1月26日起暂计算至2020年6月30日止，合计逾期办证天数为521天，逾期办证违约金为112089元；2、被告在判决生效之日起30日内对案涉房屋进行竣工验收，并在竣工验收完毕后15日内为原告办理不动产权证。事实和理由：原、被告于2015年11月23日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市沙河口区房屋。合同签订后，原告依约支付了全部房款，但被告未按约定为原告办理不动产权证，被告的行为已构成违约，故诉至法院。被告大连恒诚房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告主张的违约金过高。我方已积极办理案涉房屋的不动产登记证，并非恶意不办理案涉项目相关权属登记申请备案，故意给自身及房屋买受人因办证而产生的违约金或损失。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及附件四《合同补充协议》第十一条第3款之约定，我方未能在约定时间内办理产权证的，每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。而原告的第一项诉讼请求违约金计算标准高于约定标准。合同约定的逾期办证违约金条款系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当按约定标准计算违约金。因此，我方认为逾期办证的违约金计算标准应按合同约定标准进行计算。二、案涉项目房屋的产权登记备案办理中，我方无法确定办理产权证日期，原告的第二项诉讼请求不具备履行条件，无法确定履行期间，因此请求驳回原告的第二项诉讼请求。三、因逾期期间发生新冠××疫情，属于不可抗力，影响我方办理手续，因此请求在计算逾期期间时扣减两个月，望贵院予以参考。本案原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》及补充协议、大连增值税普通发票、物业费、采暖费收据等证据在案为凭。上述证据材料经当庭质证和本院审查，形式合法，内容相互关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于大连市沙河口区房屋，建筑面积135.87平方米，总房款2151425元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.见附件四。合同附件四第十一条约定，1.双方同意以2016年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人应当在该日之次日起540个工作日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任，由此产生的一切责任由买受人自行承担。2.……3.出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房。该合同及附件还约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。被告向原告出具了金额为2151425元大连增值税普通发票。2016年12月31日，双方办理了房屋交接手续。因被告原因，原告未能在双方约定的期限内办理产权登记。至本案开庭之日，原告仍未能办理案涉房屋的产权登记。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第十五条及附件四第十一条约定，双方以2016年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人应当在该日之次日起540个工作日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。逾期将承担违约责任。现因被告原因导致原告未能在合同约定的期限内办理产权登记，被告存在违约行为，应当承担违约责任。关于原告主张被告应按已付房款2151425元为基数，按照日万分之一标准计算，支付自2019年1月26日至2020年6月30日期间的逾期办证违约金的诉讼请求，对于被告违约时间的起止时间，双方约定以工作日计算，因此开始计算时间应为2019年3月28日。对违约金标准，被告抗辩，违约金的标准应按照合同补充协议第十一条第3款约定的每年按已付房款的0.1%的标准支付违约金。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告以支付全款2151425元的方式向被告支付全部购房款，而双方合同中约定的每年按已付房款的0.1%支付违约金的标准明显过低，原告主张的按照日万分之一的标准计算违约金，即年利率3.65%的标准，综合考虑被告应承担的违约责任及同类案件的处理情况，本院调整为按照日万分之0.75的标准计算违约金，即年利率2.73%的标准。关于被告抗辩的因逾期期间发生新冠××疫情，属于不可抗力，影响办理产权登记手续，因此请求在计算逾期期间时扣减2个月的意见，因被告应于2019年3月27日前向产权登记机关为买受人办妥产权登记，该时间在先，新冠××疫情发生时间在后，且因被告自行拖延导致的损失，应由其承担，故对被告的该抗辩意见，本院不予支持。关于原告要求被告在判决生效之日起30日内对案涉房屋进行竣工验收，并在竣工验收完毕后15日内为原告办理不动产权证的诉讼请求，因被告现不具备办理产权证的条件，故对原告的该项请求，本院不予支持。综上，被告应按已付房款2151425元为基数，按照日万分之0.75的标准计算，向原告支付自2019年3月28日至2020年6月30日共计461天的逾期办证违约金74386元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连恒诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王少林支付2019年3月28日起至2020年6月30日期间的逾期办证违约金74386元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1271元（原告已预付），已减半收取，由原告负担441元，由被告负担830元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  李丽莉二〇二一年四月十二日书记员  赵家艺