黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1005民初19号原告：深圳市万象美物业管理有限公司牡丹江分公司，住所地牡丹江市西安区西七条路万达华府**楼**物业管理处。法定代表人：胥盈，总经理。委托诉讼代理人：苏慧达，黑龙江乾熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彩云，黑龙江乾熙律师事务所律师。被告：韩雨航，女，1989年6月26日出生，汉族，无固定职业，，住所地牡丹江市西安区委托诉讼代理人：胡发文（与被告系夫妻关系），，住所地牡丹江市西安区原告深圳市万象美物业管理有限公司牡丹江分公司（以下简称万象美物业牡丹江分公司）与被告韩雨航物业服务合同纠纷一案,本院于2021年1月11日受理后,依法适用简易程序于2021年1月25日公开开庭进行了审理,原告万象美物业牡丹江分公司的委托诉讼代理人李彩云、被告韩雨航及其委托诉讼代理人胡发文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万象美物业牡丹江分公司向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付2017年12月6日至2021年12月31日物业费10982.55元（自2017年12月6日起至2018年12月31日止的物业费2931.15元，自2019年1月1日起至2021年12月31日起，每年2683.8元），违约金18673.74元，合计29656.29元；2.被告承担本案全部诉讼费用。庭后，原告变更第一项诉讼请求为被告向原告支付2017年12月6日起至2021年12月31日的物业费10926.37元，违约金2225.43元（按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）。事实与理由:2017年7月11日，原告与被告签订了《牡丹江万达华府前期物业服务协议》，双方约定牡丹江万达华府住宅按产权建筑面积每平方米（住宅1.6元/公寓2.5元/商铺3.0元）/月收取（不含电梯费），物业服务费、电梯费按入户通知书规定的交付时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来15日前预先交纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按欠费的日3‰支付违约金。《牡丹江万达华府前期物业服务协议》签订后，被告交纳了2016年10月1日至2017年9月30日的物业费（物业费降费，物业费期限延长），2017年12月6日截止至今，被告都没有按照约定缴纳物业费，被告已经违反了上述协议的约定，因此原告要求被告承担相应的责任。被告韩雨航辩称,对原告诉讼请求中的违约金算法有异议，根据相关法律规定违约金最高不能超过30%。要求合理降低原告收取的物业费，要求相关部门对原告服务等级重新评定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:大连万象美物业管理有限公司牡丹江分公司于2019年9月24日在牡丹江市行政审批局办理名称变更登记，更名为现原告万象美物业牡丹江分公司。2016年9月30日，牡丹江万达广场投资有限公司给被告出具了一份《牡丹江万达广场A、B、G区入伙通知书》，体现该公司要求被告于2016年9月30日前到售楼处办理8-1-402号房屋的入伙（入住）手续。庭审中，原告为了证实被告的入户时间，向本院提供了一份《牡丹江万达广场投资有限公司房屋交接单》，但该证据为复写件，原告未提供原件进行核对，被告对该证据也不予认可，故本院对该证据不予采信。被告认可其接收房屋的时间是2016年9月30日。原告为牡丹江万达华府小区的业主均制作了一份业主手册，包括《牡丹江万达华府前期物业服务协议》、《牡丹江万达华府临时管理规约》、《承诺书》、《牡丹江万达华府装饰装修管理服务协议》、《客户安全消费责任书》、《客户手册签收回执》。原、被告于2017年7月11日签订了上述手册中的《牡丹江万达华府前期物业服务协议》，其中甲方为原告、乙方为被告。该协议中对原、被告之间的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业服务费用、违约责任等事项进行了约定，其中物业管理服务内容中体现第六款“公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部分的日常清洁工作、垃圾的收集、清运”，第十一款第1项“向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业费（不包括房屋共用部位、共用设施设备中大中修、更新、改造的费用）”，第十三款“对业主违反《临时管理规约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、诉讼、制止或报告相关主管部门等措施”；物业管理服务质量内容中第二款“设备运行：1.建立完整的设备运行制度，定期对现有设备日常保养、维护。2.规范操作人员操作规程，确保设备的正常运行”，第四款“环境卫生1.环卫设施、设备完好，垃圾日常清理，每月进行一次环境消毒灭杀。2.卫生保洁实行责任制，并实行标准化保洁”；违约责任中“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权与其它本物业的业主向甲方提出意见，要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。二、乙方违反《临时管理规约》和本物业的相关管理规定，特别是欠缴物业服务费，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正的，甲方有权采取法律诉讼处理，乙方承担相应的法律责任和所导致的一切费用。三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应交物业服务费每日3交纳违约金3‰”；物业服务费用内容中体现第一条“物业管理服务费标准：牡丹江万达华府住宅按产权建筑面积每平方米【住宅1.6元/公寓2.5元/商铺3.0元】/月收取（不含电梯费）”，第二条第1项“交纳时间：1.物业服务费、电梯费：按入伙通知书规定的交房时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来15日前预先交纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按欠费的日3‰支付违约金”；《牡丹江万达华府临时管理规约》中体现第十七条第4款“本物业管理区域内禁止下列行为：4.损坏或擅自拆除、截断、改变连接改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、排烟、消防等公共设施设备”；第二十八条体现“电梯费按照《牡丹江市普通住宅电梯收费指导价格》规定执行。电梯费=基础费用（32.00元）+运行电费（每层0.5元）。电梯起始层为地面一层，运行电费以二层为基层”。被告未在《承诺书》、《客户安全消费责任书》、《客户手册签收回执》上签名确认，于2017年7月17日在《牡丹江万达华府装饰装修管理服务协议》上签名确认。被告在庭审中对上述业主手册的真实性无异议，但认为双方约定的违约金过高，不符合法律规定，本院对上述证据的真实性和体现的内容予以确认。2017年7月11日，被告向原告交纳了自2016年10月1日起至2017年9月30日止的物业费2711.4元、电梯费396元和垃圾清运费300元，共计3407.4元，被告房屋建筑面积141.22平方米。后因物业费降价至住宅每平方米1.35元/月，电梯费未降价，故原告将被告交纳物业费的时间延长至2017年12月5日，被告应自2017年12月6日向原告交纳物业费用，被告对此没有异议。庭审中，被告辩称其对涉案房屋的实际装修时间是2018年6月，也就是实际入住时间，所以在2016年至2018年期间，被告方没有享受原告提供的物业服务，也没有使用电梯，要求扣除这部分时间的物业费和电梯费，而且原告提供的服务没有达到四星级服务的标准。被告为了证实其主张向本院提供了她他木门的销售订单四张、银联商务交易凭证一张、关于万达华府小区物业服务及物业费价格问题及附件一一份共计14页（复印件）、照片38张、四级物业服务收费指导标准一份（复印件）、满意度调查结果一份共39页（复印件），本院认为，被告提供的她他木门的销售订单、银联商务交易凭证能够证明被告的装修时间，但不能证明其要证明的其他问题。被告自认照片拍摄时间为2018年至今，该组照片可以反映牡丹江万达华府小区确实曾存在地下车位漏水，路面冰雪清理不及时，小区一楼的商店和饭店乱开后门、私搭排烟管道，楼道内垃圾清理不及时等问题，但无法全面的反映原告多年来的整体服务情况，且对物业服务的等级评定不属于法院受理的范围，被告应向有关部门反映情况，本院对该照片体现的内容予以确认，但对被告意在证明的问题不予采信。被告提供的其他证据均为复印件，且原告也不予认可，故本院不予采信。本院认为，原告提供的证据可以证实其作为物业管理公司具有从事物业管理服务相应的资质及资质等级，并与被告签订了正式的《牡丹江万达华府前期物业服务协议》，被告韩雨航应当按照合同约定给付原告物业费用，包括物业服务费和电梯费。在双方签订的《牡丹江万达华府前期物业服务协议》中明确约定了住宅的物业收费标准为每月每平方米1.6元，且原告自认物业服务费已降价为每月每平方米1.35元，而《牡丹江万达华府临时管理规约》中体现基础电梯费为32元，运行电费每层加收0.5元，被告韩雨航所有的牡丹江万达华府小区8号楼1单元402室的建筑面积为141.22平方米，其每年应交物业服务费应为2287.8元、电梯费为396元（33元/月×12个月），合计2683.8元。综上，被告需应给付原告自2017年12月6日起至2018年12月31日止的物业服务费为2450.73元，自2017年12月6日起至2018年12月31日止的电梯费为423.68元，自2019年1月1日起至2021年12月31日止的物业服务费和电梯费合计8051.4元，上述共计10925.81元，本院对原告主张的超出部分不予支持。关于违约金的问题，原、被告签订的《牡丹江万达华府前期物业服务协议》中第二条第1项约定“交纳时间：1.物业服务费、电梯费：按入伙通知书规定的交房时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来15日前预先交纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按欠费的日3‰支付违约金”，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，本院认为原、被告之间对于违约金的约定过高，且被告也请求本院予以调整，故被告应给付原告自2017年12月6日起至2018年12月31日的违约金173.93元（按照本金2874.41元、中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算），自2019年1月1日起至2019年12月31日止的违约金312.31元（本金为5558.21元，自2019年1月1日起至2019年8月19日止、按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至2019年12月31日、按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准的1.3倍计算），自2020年1月1日起至2020年12月31日止的违约金409.46元（按照本金为8242.01元，全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准的1.3倍计算），以上合计895.7元，本院对原告主张的超出部分不予支持。关于被告对于房屋的实际装修时间是2018年6月，也就是其实际入住的时间，所以在2016年至2018年期间，被告方没有享受原告提供的物业服务，也没有使用电梯，要求扣除这部分时间的物业费和电梯费的主张，本院认为，因庭审中，被告对《牡丹江万达广场A、B、G区入伙通知书》无异议，也认可其是在2016年9月30日接收的房屋，那么被告至此已经开始实际占有和使用房屋，而原、被告签订的《牡丹江万达华府前期物业服务协议》也对物业服务费、电梯费的交纳时间进行了明确的约定，被告在该协议上签字视为其对于上述约定的认可，依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”的规定，被告自认其照片的拍摄时间为2018年至今，故被告未能提供证据证实在2016年至2018年期间，原告未向其提供相应的物业服务，被告也从未使用电梯的事实，故本院对被告的该项主张不予支持。关于被告主张原告提供的服务没有达到四星级服务标准的问题，本院通过审理认为原告确实在提供物业服务方面存在一定的问题，应当在今后予以改正。物业服务公司的职责是在收取业主交纳的物业费用后提供相应的物业服务，即便业主的要求不属于物业服务公司的管理范围，也不能置之不理或者拒绝与业主沟通，这只能使业主和物业服务公司的矛盾不断加大，物业服务公司应当告知业主如何解决问题的方法或者是配合业主解决问题，使业主满意应当是物业服务公司的责任和义务。如果被告认为原告提供的服务没有达到相应的标准，在与原告协商不能后，可以通过法定程序更换物业服务公司，或向相关部门反映情况，由相关部门对原告进行评级或处理，而不是一味拖欠物业费，这不利于小区的稳定，更不利于社会的和谐，故本院对被告的该主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第三款、第六十五条第一款、第七十五条,《中华人民共和国物业管理条例》第三十五条、第三十六条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款和第二款，的规定,判决如下：一、被告韩雨航于本判决生效后十日内一次性给付原告深圳市万象美物业管理有限公司牡丹江分公司物业服务费、电梯费合计10925.81元、违约金895.7元，共计11821.51元；二、驳回原告深圳市万象美物业管理有限公司牡丹江分公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费572元，其中443元退还原告深圳市万象美物业管理有限公司牡丹江分公司，剩余129元减半收取64.5元，由原告深圳市万象美物业管理有限公司牡丹江分公司负担16.5元，被告韩雨航负担48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  魏丹丹二〇二一年四月二日法官助理魏柏松书记员张磊后附本案涉及的法律条款1.《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2.《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。3.《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十三条第一款业主应当遵守法律、法规以及管理规约。4.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的证据。当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。6.《中华人民共和国物业管理条例》第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定的，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。8.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条第一款和第二款对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确认待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。