四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川3401民初1620号 原告：刘汶东，男，彝族，1990年3月18日出生，四川省越西县，住四川省西昌市，现住金色学府××单元××号。 被告：西昌市正黄置业发展有限公司，统一社会信用代码：91513401MA657UTT4T，住所地：四川省西昌市三岔口南路市物价局综合楼1层8号。 法定代表人：杨林，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐明，四川鼎仁律师事务所律师，一般代理。 原告刘汶东诉被告西昌市正黄置业发展有限公司（以下简称为正黄置业公司）房屋买卖合同合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘汶东，被告正黄置业公司的委托诉讼代理人唐明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘汶东向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金13694.15元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年10月27日与被告签订合同（合同编号：2017102700228，企业合同号：ＪＳＸＦ2-1-11-5）,购买被告所开发的位于西昌市××道××栋××单元××号，购买金额为642918.00元，并按照合同约定履行付款义务。按照合同第十八条第一款规定，被告应于2019年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时，补充协议第八条第（1）项规定，出卖人未按合同第十八条第一款约定的时间向买受人交付该商品房的，买受人不退房，但出卖人应自逾期之日起按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，直至2019年11月11日，被告才取得《竣工验收备案表》，验收合格达到交付条件，被告未向原告书面说明未按期交房的原因。2019年11月18日收房当日，被告提供一份《补偿协议》，补偿三年物业管理费用，原告不认同，不同意签署，但由于原告急于装修入住，勉强收房。原告认为，被告延迟交房即不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来了金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。 被告正黄置业公司辩称：1、正黄置业公司没有违反合同约定逾期交房，不存在违约行为。案涉的金色学府建设项目在2019年8月30日前已经验收合格取得《竣工验收报告》、《住宅工程质量分户验收结果表》，已完成了案涉房屋的房屋面积测绘报告，并出具了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。根据法律的相关规定及合同约定，案涉房屋已具备交房条件。同时正黄置业公司在2019年8月30日前已经通知原告收房，告知了原告按照合同约定条件可以收房。2、原告在诉状中所述的“直至2019年11月11日，被告才取得《竣工验收备案表》验收合格达到交付条件”不是事实。竣工验收备案表不是合同约定的交付条件。双方在《补充协议》中明确约定了《商品买卖合同》中约定该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明是指建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方共同出具的《竣工验收报告》。案涉项目在2019年8月3日已经验收合格取得了《竣工验收报告》，符合合同约定的交房条件。3、2019年8月底，正黄置业公司接到政府通知要将房屋室内腻子灰刷白才能交房，正黄置业公司又将室内腻子灰刷白并另行通知原告在2019年9月18日至2019年9月20日收房，原告也没有前来收房。在此期间有78户业主收房，有收房确认书。正黄置业公司第二次明确通知的交房时间虽迟于合同约定的2019年8月30日，但也是因为政府行为所致，并不是房屋不具备合同约定的交房条件，不应归责于正黄置业公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。 原告胡普林共提交一组证据：邮件三份，证明：2019年8月23日开发商发了一份交房通知书；第二份，2019年9月，开发商发了温馨提示函，其实就是装修宣传单一份；第三份，2019年11月11日，开发商又发了一份交房通知书。只有8月份和11月份两次是通知收房，对9月的通知，开发商没有直接说明可以收房或者装修。 被告正黄置业公司共提交三组证据：证据1、商品房买卖合同（预售）及补充协议、《竣工验收报告》、《住房使用说明说》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》、房屋免责及实测报告书，证明：2019年8月30日前案涉房屋已具备双方合同约定的交房条件。同时双方签订的补充协议中明确约定《商品房买卖合同》中约定的“该商品方已取得建设工程竣工验收合格证明仅指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方共同出具的《竣工验收报告》”。证据2、邮寄凭证一份、《房屋交付确认书》10份，证明：2019年8月30日前已经两次通知原告收房，且已有其他业主收房，房屋具备合同约定的交房条件，是被告不来收房。证据3、室内刮白施工合同书、结算书、竣工收单，证明：2019年8月底政府通知内刮白，正黄置业有限公司2019年8月28日组织室内刮白施工，并在2019年9月10日竣工。 根据当事人提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定如下：本院对各方无异议的证据予以采信，对有异议的证据，本院将根据查明的案件事实予以综合认定。 本院认定事实如下：2017年10月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（2017102700228），其中第四条约定原告购买被告所开发的位于西昌市城郊片区××道××栋××单元××层××号的房屋，房屋规划用途为住宅；第八条约定购房总价款为642918.00元；第十五条约定商品房交付条件为交付给原告时符合该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明和该商品房已取得房屋面积实测报告书，该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；第十八条第一款约定被告在2019年8月30日前向原告交房，若因不可抗力或法律、法规、政府行为导致不能在约定期限内达到交付条件，需要延期交房的，被告书面通知原告。原、被告于同日签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，其中第七条约定双方明确《商品房买卖合同（预售）》第十五条第一款约定的“建设工程竣工验收合格证明”仅指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方共同出具的《竣工验收报告》；第八条约定被告未按《商品房买卖合同（预售）》第十八条第一款约定的时间向原告交付房屋的，原告不退房，但被告自逾期之日起按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。原告在合同签订后向被告支付购房款642918.00元。2019年7月12日，案涉工程的建设单位、施工单位、监理单位共同出具《住宅工程质量分户验收结果表》。2019年8月3日，案涉工程的建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方共同出具《竣工验收报告》，工程质量验收合格。2019年8月10日，经被告委托，凉山新多维测绘服务有限公司出具了案涉房屋的房屋面积测绘报告。2019年8月26日，被告分别出具《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。被告通知原告在2019年9月18日——2019年9月20日期间收房，原告收到交房通知后以被告不具备交房条件（房管部门未对房屋验收、房屋质量可能有问题等）为由未收房。2019年11月11日，被告再次向原告邮寄交房通知，原告于2019年11月18日与被告针对案涉房屋进行了验收交付。 另查明，2019年8月28日，被告与西昌市利宏建材有限公司针对案涉工程室内刮白施工签订了《合同书》，约定工期自2019年8月24日起至2019年9月2日止。2019年9月10日，案涉工程室内刮白施工通过竣工验收。2019年11月11日，被告以“本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定完成了竣工验收”为由报送工程竣工验收备案，备案部门经审查研究于同日同意备案。 本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》均系原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，根据《〈商品房买卖合同〉补充协议》第十五条第一款明确约定《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定“建设工程竣工验收合格证明”仅指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方共同出具的《竣工验收报告》，原告主张合同约定的“建设工程竣工验收合格证明”是竣工验收备案表于法无据，本院不予采信。案涉合同约定的商品房交付条件——建设工程竣工验收合格证明（《竣工验收报告》）、房屋面积测绘报告、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》，前述材料均形成于2019年9月18日前，原告收到被告的交房通知后以被告未取得竣工验收备案表从而不具备交房条件为由拒绝收房于法无据。同时，原告称2019年9月份去收房，因为各种原因（业主太多没有人招呼，大家称房子质量有问题）被告知另行等通知收房，未提交合法、有效的证据予以证明，本院不予以采信。根据被告通知的交房日期（2019年9月18日——2019年9月20日），该日期迟于《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间（2019年8月30日）。被告辩称因政府部门通知被告整改导致延期，但未提交合法、有效的证据证明被告对延期交房无过错，本院对该答辩意见不予采信。被告逾期交房，根据《〈商品房买卖合同〉补充协议》关于逾期交房违约金的约定，被告应向原告支付逾期交房违约金4050.38元（642918.00元×0.3‰×21天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 被告西昌市正黄置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘汶东逾期交房违约金4050.38元。 如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费142.00元，减半收取计71.00元，由被告西昌市正黄置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 法律文书生效后，当事人不履行义务的，享有权利的当事人可在本判决书规定的履行期限届满后，向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。 审判员  孙琼 二〇二一年四月二十九日 书记员  宋亮 附：本案适用的法律条文 最高人民法院关于《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。