江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0412民初603号原告：常州市武进城市建设投资有限责任公司，住所地常州市武进区湖塘镇武宜中路**-1601～**，统一社会信用代码91320412752717258W。法定代表人：冯剑玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁强，江苏宁远律师事务所律师。被告：常州市定国商业管理有限公司，住所，住所地常州市武进区湖塘镇新城帝景花园****社会信用代码91320412MA1UW0RTXB。法定代表人：蒋新丰。委托诉讼代理人：胥超，该公司监事。委托诉讼代理人：黄冰，江苏常维律师事务所律师。被告：蒋新丰，男，1985年3月30日生，汉族，住常州市武进区。原告常州市武进城市建设投资有限责任公司（以下简称城投公司）与被告常州市定国商业管理有限公司（以下简称定国商管公司）、蒋新丰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日受理后，依法适用简易程序进行审理。原告城投公司的委托诉讼代理人丁强、被告定国商管公司的法定代表人也即被告蒋新丰及委托诉讼代理人胥超、黄冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告城投公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告定国商管公司于2019年1月10日签订的《房屋租赁合同》己于2020年9月19日解除，定国商管公司立即腾空并搬离所租赁的位于常州市武进区××路××幢××层共计7套房屋，将房屋归还给原告。被告定国商管公司支付的50000元履约保证金归原告所有，不再退还；2.请求判令被告定国商管公司立即支付拖欠的2020年7月10日至2020年9月19日的租金40383元及利息（从2020年6月25日至实际支付日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.请求判令被告定国商管公司支付从2020年9月20日起至实际腾空归还房屋日止的房屋使用费（按年使用费207684元的标准计算）；4.请求判令被告蒋新丰对上述诉讼请求承担连带责任；5.诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2019年1月10日，原告与定国商管公司双方签订《房屋租赁合同》一份，由被告定国商管公司租赁原告的位于江苏省常州市武进区××路××幢××层共计7套房屋，总建筑面积约为2058.51平方米。房屋改造装修期为2019年1月10日-2019年7月9日。合同租赁期限为5年，自2019年7月10日-2024年7月9日。租赁期内第1-3年租金为每年207684元，第4-5年租金为每年228452.4元。租金每三个月一付，先付后用。定国商管公司应在每个交租期开始前15日内向原告支付租金。合同还约定：定国商管公司无任何理由延迟支付合同项下任何到期应付租金超过六十日的或者在收到原告发出的书面催收通知后三十日内仍未支付租金的，原告有权在任何时候以书面方式通知定国商管公司解除本合同，同时没收履约保证金，并可要求定国商管公司赔偿损失，定国商管公司自行承担违约后的一系列法律后果。现定国商管公司支付的租金至2020年7月9日止。按合同的约定，定国商管公司应当于2020年6月24日前支付2020年7月10日至2020年10月9日的租金51921元。但定国商管公司并未按合同履行。为此，原告多次口头和书面通知催收租金，但定国商管公司仍未支付。原告遂于2020年9月8日书面通知定国商管公司于2020年9月19日解除《房屋租赁合同》，要求定国商管公司于当日腾空并搬离承租的房屋，支付至2020年9月19日的租金40383元，保证金不再退还，以及逾期不履行的将承担违约责任和支付房屋使用费。定国商管公司收到通知后，置若罔闻。定国商管公司系一人有限责任公司，其股东为被告蒋新丰一人。《公司法》规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。故两被告无法提供经会计事务所审计的年度财务会计报告，用以证明定国商管公司的公司财产独立于蒋新丰的个人财产，蒋新丰应当按《公司法》的规定为定国商管公司的债务承担连带责任。为维护自身的合法权益，现原告特向贵院提起诉讼，望贵院能依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告定国商管公司辩称，我公司对租赁合同于2020年9月19日已解除的事实无异议，也同意腾退案涉租赁房屋。我公司已支付的履约保证金50000元应抵付房租以及房屋使用费；另，因受新冠疫情影响，根据常州市人民政府相关规定，原告应当免收三个月房租，我公司不承担自2020年9月20日起案涉房屋的占有使用费。请贵院查明事实，依法判决。被告蒋新丰辩称，请求依法判决。本院经审理认定事实如下：坐落于常州市武进区××镇××路××号的**房屋登记的所有权人为原告城投公司。2019年1月10日，原告与被告定国商管公司签订《房屋租赁合同》一份，约定被告定国商管公司租赁原告所有的上述7套房屋，总建筑面积约为2058.51平方米，租赁期限为5年，自2019年7月10日-2024年7月9日。租赁期内第1-3年租金为每年207684元，第4-5年租金为每年228452.4元。租金每三个月一付，先付后用。被告定国商管公司应在每个交租期开始前15日内向原告支付租金。被告定国商管公司无任何理由延迟支付合同项下任何到期应付租金超过六十日的或者在收到原告发出的书面催收通知后三十日内仍未支付租金的，原告有权在任何时候以书面方式通知定国商管公司解除本合同，同时没收履约保证金，并可要求定国商管公司赔偿损失。合同签订后，被告定国商管公司于2019年1月15日支付原告合同履约保证金50000元，并按约支付租金至2020年7月9日止。之后，被告定国商管公司未再向原告支付租金。原告于2020年6月22日和同年7月31日向被告定国商管公司发出书面催收租金通知，但被告定国商管公司未能支付。2020年9月8日，原告书面通知被告定国商管公司于2020年9月19日解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求其于2020年9月19日腾空并搬离承租的房屋，支付至2020年9月19日的欠付租金40383元，保证金不再退还，以及逾期不履行的将承担违约责任和支付房屋使用费。被告定国商管公司收到通知后，未能将案涉房屋交还原告。被告定国商管公司系一人有限责任公司，其股东为被告蒋新丰一人。庭后被告定国商管公司提供了三份商铺租赁合同及一份申请时间为2020年6月28日的租金减免申请。三份商铺租赁合同证明被告定国商管公司将案涉308号、316号、318号的三套房屋进行了转租，转租期限分别至2021年5月11日、7月4日和5月31日。减免申请证明因受新冠疫情影响，根据常州市政府相关文件要求，可以申请减免3个月的房租。本院认为，原告与被告定国商管公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自的义务。因双方对案涉租赁合同于2020年9月19日解除的事实无异议，故本院予以确认。对自2020年7月10日起至2020年9月19日期间欠付的租金40383元，被告定国商管公司应当支付。对该欠付租金的利息请求，因被告定国商管公司未能按约支付该租金，故其应当承担逾期付款的利息，对原告的利息请求予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿。因被告定国商管公司在合同解除后无证据证明其已将案涉房屋返还原告，故其应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。考虑到部分案涉房屋已由被告定国商管公司转租，故被告定国商管公司返还房屋的时间可在转租期限届满之后。对履约保证金50000元，该款项系债务人向债权人预先支付的、用于保证按照合同约定履行义务的一笔款项。虽双方合同约定因被告单方违约原告有权没收该款，但原告并非有权作出罚没款项的部门，故该保证金应当抵扣被告定国商管公司尚应支付的款项。对被告定国商管公司辩称的应当减免其3个月租金的意见，根据常州市人民政府于2020年2月9日发布的常政发[2020]16号文件，本院认为被告定国商管公司的该意见较为合理，故可从其应付款项中扣除3个月的租金51921元。对被告蒋新丰应否对被告定国商管公司的上述债务承担连带责任，因被告定国商管公司系蒋新丰一人独资，被告蒋新丰未能提供证据证明其财产与被告定国商管公司的财产各自独立，故被告蒋新丰应当承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告常州市武进城市建设投资有限责任公司与被告常州市定国商业管理有限公司签订的案涉房屋租赁合同于2020年9月19日解除；二、被告常州市定国商业管理有限公司于2021年7月10日前将案涉租赁房屋腾空后返还原告常州市武进城市建设投资有限责任公司；三、被告常州市定国商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告常州市武进城市建设投资有限责任公司截至2020年9月19日的欠付租金40383元及利息（该款自2020年6月25日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；四、被告常州市定国商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告常州市武进城市建设投资有限责任公司房屋占有使用费（自2020年9月20日起，按每年207684元的标准计算至房屋实际返还之日止）；五、被告常州市定国商业管理有限公司已给付的履约保证金50000元及应予减免的租金51921元，合计101921元可从常州市定国商业管理有限公司应给付的上述款项中予以抵扣；六、被告蒋新丰对上述被告常州市定国商业管理有限公司应给付的款项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1592元，由原告常州市武进城市建设投资有限责任公司负担1125元，由被告常州市定国商业管理有限公司负担467元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员  潘金保二〇二一年四月十二日书记员  羊容萱