山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终846号上诉人（原审原告）：于爱芳，女，1953年5月27日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：赵福忠，北京市京师（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李政颐，北京市京师（威海）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：威海市融泰置业有限公司，住所地威海市文登区天福办世纪大道89-1号。法定代表人：倪永军，董事长。委托诉讼代理人：丛宁，山东环周（威海）律师事务所律师。上诉人于爱芳因与被上诉人威海市融泰置业有限公司（以下简称“融泰置业公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院(2020)鲁1003民初6279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于爱芳上诉请求：撤销一审判决第三项，改判融泰置业公司支付自2014年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金69879.31元。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。于爱芳与融泰置业公司签订的协议约定“初步预测房屋交付时间为2013年12月31日(如遇政府调整规划影响工期或其他不可抗力除外)”，根据该约定，除非发生协议中列明的影响房屋交付的而实现，否则融泰置业公司应按照协议约定的时间交付房屋。在同一时期与于爱芳购买同一栋楼的购房人与融泰置业公司签订的《商品房买卖合同》中约定的交房日期也是2013年12月31日，故该交房日期应视为于爱芳与融泰置业公司双方的真实意思表示。融泰置业公司认可逾期交房，于爱芳一直在与之协商处理，故本案并未超过诉讼时效。二、一审判决适用法律错误。《合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常的理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。而于爱芳与融泰置业公司签订的协议是格式合同，故应当按照协议第四条约定的交房时间认定房屋的交付时间。1、本案备案合同系融泰置业公司私自将房屋抵押才导致未能签订备案合同，其阻止了条件的成就，根据相关法律规定，当事人一方有意阻止条件成就的视为条件成就。即如果没有融泰置业公司私自抵押房屋的行为，备案合同也能够按期签订，交房的时间也是2013年12月31日，其私自抵押行为也应当承担相应的法律责任，即使因抵押未解除不能备案合同，所造成的后果也应当由融泰置业公司承担。2、本案应当适用同案同判的原则，（2017）鲁10民终1091号生效民事判决（业主系与于爱芳同一楼的业主高英豪）认定涉案楼房交付时间为2013年12月31日，也认定融泰置业公司应当承担逾期交房的责任。根据同案同判的规定，本案的判决结果应当与该案结果的结果一致。融泰置业公司辩称，于爱芳与融泰置业公司签订的协议中并未明确约定具体交房时间，且即使约定了具体交房时间，于爱芳的诉请亦已超过诉讼时效，请求依法驳回于爱芳的上诉请求。于爱芳向一审法院起诉请求：1.融泰置业公司支付逾期交房违约金69879.35元（从2014年1月1日起至2017年3月12日止）；2.融泰置业公司支付迟延办证违约金61317.42元（从2017年6月3日起至2020年8月30日），诉讼中于爱芳将截止日期变更为办理不动产权属证日之日；3.融泰置业公司赔偿因擅自抵押房屋造成于爱芳资金使用损失104394.12元（从2013年3月起至2020年1月止）；4.融泰置业公司返还维修基金9951.20元及利息损失1393.17元。一审法院认定事实：2010年11月10日，融泰置业公司与于爱芳签订《合作建房协议》，于爱芳购买融泰置业公司开发的上海豪庭54号楼1201室房屋（实际为上海豪庭小区29号楼1单元1301室），房款共计396182元（实际为400891元）。付款方式约定：1.签订协议时于爱芳以现金方式交付总房款的30%即118855元作为定金。……3.商品房主体完工封顶后三十日内，向融泰置业公司全部付清剩余房款或直接办理按揭贷款付清剩余房款。项目建设时间约定：初步预测交房时间为2013年12月31日（如遇政府调整规划影响工期或其他不可抗力除外）。单体通过质监站验收，取得《质量监督报告》。违约责任约定：本协议订立后双方正式订立《商品房预售（销售）合同》前，融泰置业公司保证不将于爱芳认购房屋出售给第三人，否则甲方应双倍返还定金。协议签订后，于爱芳当日支付购房款118855元，2014年7月2日支付剩余购房款282036元，共计400891元。2017年3月13日融泰置业公司将房屋交付于爱芳使用，于爱芳签署房屋交接单。2019年8月9日案涉商品房综合验收。2017年3月12日，融泰置业公司收取于爱芳维修资金押金9951.2元。另查明，2014年后融泰置业公司曾将房屋进行过抵押，目前涉案房屋上没有设定抵押权。诉讼中，融泰置业公司为证明2020年8月15日通知于爱芳办理不动产证，提交业主微信群聊天截图1张。经质证，于爱芳提出异议称微信发布的内容是针对已网签的业主，于爱芳虽是微信群成员，但房屋未办理网签，达不到办证条件。一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买卖人支付价款的合同。于爱芳与融泰置业公司签订协议，购买上海豪庭小区29号楼1单元1301室房屋，协议签订后于爱芳支付了购买款，融泰置业公司交付房屋。协议虽然名为合作建房协议，但权利义务内容符合商品房买卖特征，实为商品房认购协议，双方之间成立商品房买卖合同关系。关于逾期办证违约金问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。融泰置业公司于2017年3月13日交付房屋，至今未履行协助办理不动产权属证书义务，按照上述规定应自2017年6月12日起承担违约责任。逾期办证违约金计算标准，应以购房款为本金，按银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于逾期办证违约金计算截至日期，暂确定为判决作出之日。之后的逾期办证违约金于爱芳可另行主张。关于维修资金押金，融泰置业公司未提供证据证实其向住宅专项维修资金窗口交存，应当向于爱芳返还。关于逾期交房违约金问题。双方签订的协议载明初步预测房屋交付时间为2013年12月31日，不是对交付时间的明确具体约定，于爱芳要求逾期交房违约金，没有事实依据，不予支持。于爱芳没有证据证明因房屋抵押资金受到实际损失，其主张融泰置业公司赔偿，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决：一、威海市融泰置业有限公司于判决生效后十日内向于爱芳支付2017年6月12日至2021年1月14日逾期办证违约金，违约金的数额以购房款400891元为基数，从2017年6月12日至2019年8月19日按中国人民银行同期银行贷款利率计算，从2019年8月20日至2021年1月14日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。二、威海市融泰置业有限公司于判决生效后十日内向于爱芳返还维修资金押金9951.2元。三、驳回于爱芳的其他诉讼请求。（于爱芳指定收款账户：开户人：于爱芳，开户行：中国邮政储蓄银行，银行账户：62×××09）如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2502元，由威海市融泰置业有限公司负担788元，由于爱芳负担1714元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。于爱芳提交证据如下：1.融泰置业公司与曹国安签订的《商品房买卖合同》复印件一份，合同中约定的房屋交付时间为2013年12月31日。于爱芳主张，曹国安系同一时期与于爱芳购买同一栋楼商品房的购房人，故案涉房屋的交房时间应为2013年12月31日；2.网上下载打印的(2017)鲁10民终1091号民事判决书一份，该判决书中载明的当事人高英豪与于爱芳系上下楼邻居，拟证实案涉房屋的交房时间应为2013年12月31日。经质证，融泰置业公司对证据1的真实性不予认可，认为与本案缺乏关联性；对证据2的真实性予以认可，但认为与本案缺乏关联性，无法证明待证事实。本院对上述证据认定如下：因证据1中显示的房屋出卖方为融泰置业公司，本院遂要求融泰置业公司根据合同编号进行核实，逾期则视为认可该证据的真实性。融泰置业未在本院指定的时间内告知核查结果，故对证据1的真实性依法予以认定。对证据2的真实性融泰置业公司无异议，本院予以认定。上述证据能证实与于爱芳同一时期购买相同商品房的购房人签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋交付日期为2017年12月31日，买受人因融泰公司未能按期交付房屋主张违约金的，法院判决予以支持。经查，于爱芳自述因其长期居住济南，为签合同办证事宜多次找融泰置业公司交涉，公司均以各种理由搪塞，直至2020年下半年于爱芳经人提示才发现融泰置业公司将案涉房屋设置了抵押，故公司一直不与其签订网签备案合同。同时，于爱芳不能提交2020年之前向融泰公司主张逾期交房违约金的证据。再查明，于爱芳与融泰置业公司签订的《合作建房协议书》合同违约责任条款约定“本协议订立后到甲乙双方正式订立《商品房预售（销售）合同》前，甲方保证不将乙方认购的房屋出售给第三人，否则，甲方双倍退还定金”“乙方在接到甲方通知后十日内不与甲方签订《商品房预售（销售）合同》的，甲方有权解除本协议且定金不予返还”，本院对一审查明的其他事实予以认定。本院认为，于爱芳与融泰置业公司签订的《合作建房协议书》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，其效力应予认定。从《合作建房协议书》的内容看，合同双方对于爱芳拟取得房屋的位置、房号、面积、单价、款项交付时间等作出明确约定，但同时，合同违约责任条款约定“本协议订立后到甲（融泰置业公司）乙（于爱芳）双方正式订立《商品房预售（销售）合同》前，甲方保证不将乙方认购的房屋出售给第三人，否则，甲方双倍退还定金”“乙方在接到甲方通知后十日内不与甲方签订《商品房预售（销售）合同》的，甲方有权解除本协议且定金不予返还”，由此可见，双方均有在将来订立《商品房预售（销售）合同》的明确意思，涉案《合作建房协议书》的性质应为预约合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法律规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，《合作建房协议书》签订后，于爱芳支付全部购房款，融泰置业公司交付房屋，双方均履行了商品房买卖合同的主要义务。故应当认定，于爱芳和融泰置业公司在签订预约合同后虽未签订书面本约合同，但双方通过实际履行达成了商品房买卖合同合意，于爱芳可基于此主张合同权利。现于爱芳主张的逾期交房违约金，融泰置业公司曾私自将涉案房屋设置抵押，并怠于履行交付房屋义务，有悖民事主体从事民事活动应遵循的诚实信用原则，对该行为应给与否定评价，但基于以下理由，对于爱芳之诉请，本院不予支持：第一，如前所述，双方对于交房时间2013年12月31日的约定载于预约合同，为双方初步约定，并非最终确定的时间；第二，即使结合其他购房户的情况，认定融泰置业公司应交房时间为2013年12月31日，于爱芳的胜诉权亦因超过诉讼时效而罹于消灭。是故，一审对于于爱芳逾期交房违约金的请求不予支持正确。综上所述，于爱芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1547元，由上诉人于爱芳负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二一年四月二十三日法官助理马文姣书记员刘莎莎