贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1803号上诉人（原审原告）：贵州鸿基房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区解放路**铂尔曼酒店**。法定代表人：袁智伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴**高，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：李富，贵州北斗星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：臧革，男，汉族，1968年10月23日生，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：潘自清，国浩律师（贵阳）事务所律师。原审第三人：林云，男，汉族，1965年5月25日生，住广东省深圳市罗湖区。原审第三人：臧清，男，汉族，1965年2月18日生，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵州鸿基房地产开发有限公司（以下简称鸿基公司）因与被上诉人臧革、原审第三人林云、臧清商品房销售合同纠纷一案，不服贵阳市云岩区人民法院(2020)黔0103民初15346号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人鸿基公司上诉请求：1.撤销原判第二项；2.依法改判支持上诉人全部诉讼请求，判令被上诉人以839802元为基数，按照日万分之四的标准向上诉人支付从2019年10月30日起至款项付清之日止的违约金；3.本案一、二审诉讼费及保全费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中虽未约定付款时间，但在上诉人起诉被上诉人要求履行付款义务后，付款时间就已经确定，被上诉人便应当及时支付购房款，其拒绝付款的行为已构成违约。根据法律规定，在买卖合同法律关系中，如果买卖双方未约定付款时间或者约定不明确，出卖人有权随时要求买受人付款。2019年10月30日上诉人第一次起诉要求被上诉人支付房款时便完成了要求付款的通知义务。根据买卖合同第十条约定，买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同或者继续履行合同并要求买受人支付违约金，上诉人认为《商品房买卖合同》约定的违约责任较重，主动予以降低符合法律规定。被上诉人臧革答辩称，双方不是商品房买卖，而是以合作项目获得项目产品进行实物分配，且双方都获取了房屋，在合同中未约定付款时间，就是因为需要待双方结算时予以抵扣；最高人民法院的判决书明确指出，林云，臧清二人尚欠购房款问题应当由双方日后结算时另行解决。现上诉人已起诉林云，臧清二人进行最终结算，案件尚在一审审理中，此时不应当确认被上诉人应承担利息，因为结算过程中双方都互相承担义务。原审第三人林云、臧清未到庭应诉亦未提交书面意见。鸿基公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付购房款人民币839802元整；2、本案诉讼费由被告承担。庭审前，原告申请追加林云、臧清作为本案第三人参与诉讼，并增加诉讼请求：1、判令被告以839802元为基数，按照日万分之四的标准向原告支付从2019年10月30日起至款项付清之日止的违约金（暂计至起诉之日为￥106150.97元）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，第三人林云、臧清于2007年4月19日与原告合作、合资开发贵阳市东新路文昌阳明苑项目。在项目开发过程中，第三人臧清以公司股东的身份与原告达成一致，商定由原告以“开盘减2万一次性9折单价处理”的价格为臧清指定的买受人即本案被告预留房屋，且在暂不收取费用的情况下签订《商品房买卖合同》并办理备案手续。2014年12月29日，原告作为出卖人，被告作为买受人，共同签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告所开发的位于云岩区，商品房价款839802元。该合同第八条约定“买受人采取下列第1种方式付款。1.一次性付款，买受人应当在／前支付全部房价款。”合同第十条约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理……（2）逾期超过30日（……）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起15日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之20（……）的违约金，并于实际支付应付款之日起当日内向出卖人支付违约金”。上述《商品房买卖合同》签订后，原告与第三人林云、臧清就合作、合资开发文昌阳明苑项目产生纠纷。第三人林云、臧清将原告鸿基公司诉至贵州省高级人民法院。在该诉讼中，原告主张本案案涉购房款应用于抵扣第三人应得的利润分配款。但该主张经一审、二审均被驳回，且终审法院中华人民共和国最高人民法院在判决书中载明“鸿基公司、鸿基文昌苑分公司在二审庭审后向一审法院提出林云、臧清尚欠购房款应予抵扣及鸿基文昌苑分公司补交的土地出让金应由林云、臧清承担等问题，亦由双方日后结算时另行解决”。庭审中，被告举证贵州省高级人民法院证据清单第六卷材料，拟证实第三人臧清及其指定买受人共计购买文昌苑房屋6套、车位1套，应收房款5559909元，已付购房款1134427.1元，该已付款项为应收房款的20.4%，被告因此主张案涉房屋已支付20.4%的购房款。原告对此予以认可。另，双方均认可诉争房屋已经交付被告使用，并且已办理过户登记至被告名下。原告在本案审理过程中向一审法院申请诉讼财产保全，支付保全费4719元。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，以及原告提交的《商品房买卖合同》《文昌苑销售单价表》《鸿基文昌苑价格优惠申请表》《贵州省高级人民法院民事判决书》；被告提交的《中华人民共和国最高人民法院民事判决书》《贵州省高级人民法院民事诉讼（正卷）》第六卷证据清单页等证据附卷佐证，并经当庭质证审核，对本案事实足以确认。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按约定履行合同义务。原告已依约将诉争房屋办理过户登记至被告名下，被告应当向原告支付剩余购房款668482.4元（839802元-839802元*0.204）。对原告主张的被告逾期付款违约金，因双方合同中并未约定付款时间，故一审法院对原告的该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、被告臧革于本判决生效之日起十日内一次性支付原告贵州鸿基房地产开发有限公司购房款668482.4元；二、驳回原告贵州鸿基房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费6630元（已减半收取），保全费4719元，由原告承担2737.9元，被告承担8611.1元。（原告已预交）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，被上诉人提交起诉状一份，拟证明鸿基公司已于2020年7月29日起诉林云、藏清要求对双方的合资合作项目进行最终结算，上诉人对真实性认可，并请求法院依法认定。二审另查明如下事实：2007年4月19日，第三人林云、藏清与鸿基公司签订《“文昌阳明苑”项目联合投资合作开发协议书》，双方明确对文昌阳明苑进行共同投资，鸿基公司追加投资3000万元，并确认第三人林云、藏清投资3000万元，双方按利润五五分成。该项目销售工作已基本完成。但项目一直未予清算并分配。第三人林云、藏清遂向人民法院起诉。经一二审及司法审计，判决鸿基公司应支付第三人林云、藏清分红17979558.85元及利息。终审法院中华人民共和国最高人民法院在判决书中已明确，鸿基公司提出的林云、臧清尚欠购房款应予抵扣及鸿基公司补交的土地出让金应由林云、臧清承担的问题，待双方结算后另行解决。二审查明其余事实与一审查明事实一致。本院认为,上诉人鸿基公司与被上诉人虽然签订《商品房买卖合同》，但本案实质系第三人林云、藏清与上诉人鸿基公司之间合作、合资房地产纠纷的衍生案件。案涉房屋实质属于合伙人之间利润分配的实物分割。由于双方合资合作项目尚未最终清算，案涉房屋的未付款项经最高人民法院明确确认待双方最后结算时另行解决。现上诉人鸿基公司已就清算问题起诉林云，臧清，案件尚在审理中。因为结算过程中双方互相承担义务，上诉人鸿基公司并无理由要求被上诉人承担未付房款利息。综上所述，上诉人鸿基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用2423元，由上诉人贵州鸿基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  邓禹雨二〇二一年四月二十日书记员  蒲美君