山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终3715号上诉人（原审原告）：济南市投资控股集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：王伟，董事长。委托诉讼代理人：董立鹏，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李某某，男，1959年4月26日出生，汉族，住山东省新泰市。委托诉讼代理人：吴克灿，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李振霞，泰和泰（济南）律师事务所律师。原审第三人：山东省济南交电家电总公司，住所地济南市。诉讼代表人：山东省济南交电家电总公司管理人。委托诉讼代理人：林艺，男，1970年8月31日出生，回族，该单位员工，住济南市。上诉人济南市投资控股集团有限公司（以下简称济南投资公司）因与被上诉人李某某及原审第三人山东省济南交电家电总公司（以下简称济南交电总公司）执行异议之诉一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初9712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。济南投资公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持济南投资公司一审诉讼请求或将案件发回重审；2.一、二审诉讼费用由李某某承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，济南投资公司未在查封之前办理过户无过错。一、一审判决认定涉案房产系济南投资公司代济南交电总公司从银行回购的说法缺乏证据证明，一审判决认定案件基本事实错误。济南投资公司回购交电商厦（包括涉案房产传达室）是为了将交电商厦委托济南交电总公司运营，帮扶该公司脱贫解困。交电商厦的购买主体是济南投资公司，而非代济南交电总公司回购涉案房产。二、一审判决认定鉴于本次交易属于回购，因此，第一个层面的交易主体未发生变化，因《产权转让协议》未及时办理涉案房屋过户登记的风险同样不能对抗第三人没有事实依据。李某某提交的相关证据只是内部文件，并非对济南交电总公司、济南投资公司产生权利义务约束的协议，不能作为认定处理交电商厦（包括涉案房产传达室）归属的依据。三、涉案房产土地权属不明晰，客观上存在无法正常办理过户的问题。济南投资公司已积极催促济南交电总公司配合涉案房屋过户，济南投资公司对涉案房屋地查封之前未办理过户登记没有过错。李某某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。济南交电总公司述称同意济南投资公司的上诉意见。济南投资公司向一审法院起诉请求：1.撤销（2020）鲁0102执异107号执行裁定、（2020）鲁0102执恢9号关于拍卖济南交电总公司名下位于济南市房产（证号008214）的执行裁定；2.解除对坐落于济南市市中区经二路149号房产证号为008214的房屋所采取的查封措施；3.停止对济南交电总公司名下位于济南市房产（证号008214）的执行；4.本案诉讼费用由李某某承担。一审法院认定事实：坐落于济南市“交电商厦”权属证书编号为“中008214”的房产登记在济南交电总公司名下。一审法院依照李某某的申请及一审法院于2002年10月21日作出的（2002）历民初字第2166号民事判决，受理了李某某与济南交电总公司借款合同申请强制执行纠纷一案【（2018）鲁0102执恢3号】，并于2018年8月11日裁定继续查封涉案房产。一审法院于2020年3月27日作出（2020）鲁0102执恢9号执行裁定，拍卖涉案房产。济南投资公司遂向一审法院提出执行异议，一审法院于2020年7月6日作出（2020）鲁0102执异107号执行裁定，驳回济南投资公司的异议，济南投资公司遂向一审法院提起案外人执行异议的诉讼。关于涉案房产，一审法院查明，1998年11月21日，济南交电总公司与中国农业银行济南市分行营业部签订《以资抵债协议》，济南交电总公司将已向中国农业银行济南市分行营业部抵押的房产（坐落于济南市）及其他配套设施抵偿所欠中国农业银行济南市分行营业部全部贷款本息，其中，抵债价格条款载明：“房产所属院落及传达室共折价15万元”。2014年5月，中国农业银行济南市大观园支行与济南投资公司签订《房屋转让协议书》，将包括涉案房产在内的坐落于济南市的房产转让给济南投资公司，其中，“转让房屋的基本情况”条款载明：位于济南市楼地面传达室现登记在济南交电总公司名下。上述《房屋转让协议书》签订后，相关转让价款均已付清，济南投资公司依据上述《房屋转让协议书》办理了除涉案房屋外的坐落于济南市所有房产的过户登记手续。2015年4月，济南投资公司将包括涉案房产在内的坐落于济南市所有房产交由济南国坤商贸有限公司、济南交电总公司委托经营至今。济南市房屋档案馆出具的《房屋权属状况信息》载明：涉案房产1999年10月15日被青岛市崂山区人民法院查封，2015年8月11日被一审法院查封，查封期限至2021年8月1日。另查，涉案房产登记用途为商业，根据济南市“交电商厦”建筑平面布局，实际用途为传达室。再查，2013年期间，济南投资公司作出（2013）66号请示文件，明确涉案房产系济南投资公司代济南交电总公司从中国农业银行回购。一审法院认为，本案系金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的执行异议之诉，因此，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查，该审查不仅包括形式审查，而且包括实体权利审查。涉案房产属于坐落于济南市“交电商厦”的组成部分之一，在建筑布局上虽然作为“交电商厦”的传达室使用，但具备独立的权属登记，不属于法律意义上的附属物。济南投资公司对“交电商厦”实施委托管理，应视为济南投资公司占有该房产。涉案房产的交易涉及两个层面。第一层面，从涉案《以资抵债协议》内容来看，涉案房产已于1998年11月以15万元的价格抵债给中国农业银行济南市分行，因此，中国农业银行济南市分行、济南交电总公司应在《以资抵债协议》签订后及时办理产权过户登记，至1999年10月涉案房产被青岛市崂山区人民法院查封前不存在办理产权过户登记的障碍，在长达约1年的期限内，双方未办理产权过户登记，由此产生的交易风险应由其自行承担，不能对抗第三人；第二个层面，2014年5月，中国农业银行济南市大观园支行与济南投资公司签订《房屋转让协议书》，对涉案房产做了与其它同属“交电商厦”房产不同的约定，“物权转让部分，位于济南市楼地面传达室，现登记在济南交电总公司名下”。从约定内容来看，双方均知晓涉案房产的状态。鉴于本次交易属于“回购”，因此，针对第一个层面的交易主体实质未发生变化，因《以资抵债协议》未及时办理涉案房产过户登记的风险同样不能对抗第三人。综上，涉案房产虽然自2015年8月11日起至今被一审法院查封，且案外人实际占有涉案房产，但应认定为系买受人因自身原因未办理过户登记。涉案房产不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决：驳回济南市投资控股集团有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由济南市投资控股集团有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。济南投资公司提交如下证据：证据1、《关于组建济南市投资控股有限公司的通知》（济国资企改[2005]166号）一份，证明济南市人民政府国资委于2005年7月1日组建济南投资公司监管济南交电总公司运营，济南投资公司作为济南交电总公司监管主体，对1998年至1999年期间济南交电总公司未将案涉房产办理过户登记至农行济南市支行无过错。证据2、《关于申请回购济南交电商厦的函》济国资函[2010]44号、鲁（2016）济南市不动产权第0033706号、济房权证中字第309649号房产证各一份，证明，济南市人民政府国资委于2010年5月27日发文同意济南控股公司自筹资金回购交电商厦。结合鲁（2016）济南市不动产权第0033706号、济房权证中字第309649号房产证载明济南投资公司是坐落于济南市市中区经二路149号交电商厦的房屋所有权人可以说明济南投资公司是交电商厦（包括案涉房产）的产权人，并非代济南交电总公司回购商厦。证据3、《关于研究山东省济南交电家电总公司交电商厦回购过户等问题纪要》、《声明》各一份。证明济南市相关部门专题研究交电商厦过户问题。交电商厦（包括案涉房产）存在土地权属不明晰、房产证无法正常办理过户难题，需各部门协调把交电商厦（包括案涉房产）过户到济南投资公司名下；交电商厦过户需协调税务部门将交电商厦计税依据降低为2000万元等客观障碍。因此，交电商厦(包括案涉房产)在签署协议后客观上存在办理房屋过户登记的障碍。经政府各部门协调交电商厦分别于2016年4月7日、2015年12月3日办理房屋产权证过户到济南投资公司名下。若不是一审法院于2015年8月11日对案涉房产办理查封手续，案涉房产已经过户至济南投资公司名下。因土地权属不明晰，案涉房产存在办理房产证过户的障碍，济南投资公司对案涉房产未办理过户手续无过错。经质证，李某某对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性无异议，根据济南投资公司作出的（2013）66号文件已经明确涉案房产系济南投资公司从中国农业银行回购。对证据3中的问题纪要真实性无异议，对声明的出具时间有异议。该证据无法证明济南投资公司、济南交电总公司为办理涉案房产的过户登记积极履行过相关义务，由此产生的交易风险应由其自行承担，不能对抗第三人。济南交电总公司对上述3份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。二审查明的事实与一审一致。本院认为，关于涉案房产能否排除执行的问题，根据在案证据，涉案房产1999年10月15日被青岛市崂山区人民法院查封，2015年8月11日被一审法院查封，查封期限至2021年8月1日。涉案房产登记用途为商业，根据济南市“交电商厦”建筑平面布局，实际用途为传达室。该房产虽于1998年11月抵债给中国农业银行济南市分行，但仍登记在济南交电总公司名下。2014年5月，中国农业银行济南市大观园支行与济南投资公司签订《房屋转让协议书》，约定，物权转让部分，位于济南市楼地面传达室，现登记在济南交电总公司名下，物权转让价款10万元（2014年5月已转账支付）。从约定内容来看，双方均知晓涉案房产的状态。涉案房产自2015年8月11日起被一审法院查封，济南投资公司现有证据尚不足以证实涉案房产在被查封前未办理过户登记非自身原因造成，其要求排除执行没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，济南投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人济南市投资控股集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 武绍山审 判 员 王立强审 判 员 孙 磊二〇二一年四月二十九日法官助理 杨 锐书 记 员 徐 敏