四川省苍溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0824民初706号 原告：邓素梅，女，汉族，生于1978年2月15日，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：蒋小平，苍溪县元坝法律服务所法律工作者。 被告：陈羡利，女，汉族，生于1948年5月19日，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。 被告：赵龙元，男，汉族，生于1944年2月2日，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。 原告邓素梅与被告陈羡利、赵龙元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理。原告邓素梅的委托诉讼代理人蒋小平与被告陈羡利、赵龙元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邓素梅向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告办理建设用地使用权转让给原告；2.判决被告支付违约金7200元、诉讼代理费3800元，合计11000元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2004年1月7日，原告购买了二被告位于苍溪县××镇××小区××号××楼住房一套，2004年4月办理了房屋产权登记证，2004年5月，原告要求二被告办理土地证，二被告以没在家为由拒不办理。2005年到现在，原告每年要求二被告办理土地证，均以房价上涨要求原告按照现有市场价补偿差价为由拒不办理。原告签订房屋买卖协议时是按照市场价格购买，该协议真实合法有效。二被告虽然完成了房屋产权登记转移义务，但是按照约定应同时为原告办理土地使用权转移手续。同时根据协议约定，违约方应按房价20%的标准承担违约责任，补偿对另一方的损失，故被告应承担7200元的违约金。原告为此支付了诉讼代理费3800元，该损失也应由被告承担。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院主张前述诉讼请求。 被告陈羡利、赵龙元答辩称：1.2004年原告与被告签订买卖协议属实，房屋售价为36000元。被告于2004年向原告交付了房屋，并向原告办理了房屋产权证，由于原告长期拖欠购房款1500元不肯交付，加之其他原因致使该房屋土地使用权证未予办理，同时原告也从未承诺要付清余款，直到原告起诉时起诉状中也未说明要付清余款；2.协议明确甲乙双方相互配合办理相关手续，原告从不约定时间一起到相关部门办理，也不出示原告的相关证件，且原告购房协议上的身份证号码是伪造的，是造成土地使用权证不能办理的主要原因；3.原告获得房屋至今已有17年之久，只字未提要付清购房款，并拒不支付购房款。原告还非法侵占被告土地使用权已长达17年之久，从来不承认半点经济补偿；4.原告向法院提交的售房协议，此协议我们从未见过，与我们留底的售房协议内容完全不符；5.原告与被告签订协议时确定房价每平方米300元，原告拖欠房款1500元，折合建筑面积应为5平方米，现在苍溪房价已达6000元左右，折算金额原告应付房款为30000元，原告伪造身份证号码，骗签协议在先，应赔偿违约金7200元，购房余款折款为30000元，请求法院判令原告交清违约金和房屋余款共计37200元。至于本案发生的其他费用，由原告承担。 原告邓素梅为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1.原告身份证复印件与二被告户籍证明打印件。拟证明双方系适格诉讼主体。 2.2004年1月7日原告邓素梅与被告陈羡利签订的《售房协议》。拟证明原被告之间房屋买卖合同关系成立。 3.被告赵龙元、陈羡利给原告出具的收条两份。拟证明原告向被告支付购房款34500元。 4.苍权字第15813号房屋所有权证。证明2004年原告购买被告房屋后，被告仅给原告以及原告前夫张清国办理了房屋所有权证。 5.（2015）苍溪民初字第1445号民事调解书。证明原告邓素梅与前夫张清国离婚时，案涉房屋归原告所有。 6.委托代理合同。证明原告支付代理费3800元。 被告陈羡利、赵龙元为支持其答辩观点，向本院提交证据：2004年1月7日原告与被告陈羡利签订的售房协议两份。证明被告持有的协议与原告持有的协议不一致。 本院组织原、被告进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将在事实部分予以综合认定。 根据当事人的陈述和经本院审查认定的证据，本院查明的事实如下： 被告陈羡利与被告赵龙元系夫妻关系。2004年1月7日，原告与被告陈羡利通过中介买房、卖房并签订了《售房协议》，约定将二被告位于苍溪县××镇××小区××号房屋出售给原告。原告持有的《售房协议》主要载明：一、甲方（被告陈羡利）将苍溪县××镇××小区××号（三室二厅一厕一厨，一楼水、电、气通）平面式住房卖给乙方（原告邓素梅），建筑面积为120平方米，该房出售价格为人民币叁万陆仟元整。二、甲乙双方成交后，该房手续过户一切费用由甲方自己负责，甲方过户时，双方互相配合办理（手续在2004年12月份前必须交给乙方）。三、甲乙双方签订协议时，分二次付款，乙方暂交甲方购房款2万元（甲方交钥匙给乙方），其余款项待甲方交清该房产手续（房产证、土地证）时，乙方付清全部余款。四、甲乙双方签订协议后，互不违约，如有违约则按房价20%赔偿对方，另补偿对方一切损失。协议签订后，原告邓素梅与被告陈羡利以及中介王涌在协议上签字。二被告持有的《售房协议》主要载明：一、甲方（被告陈羡利）愿意将苍溪县××镇××小区××号（三室二厅一厕一厨，一楼水、电、气通）平面式住房卖给乙方（原告邓素梅），建筑面积以房产证面积为准，价格为人民币叁万陆仟元。二、甲乙双方成交后，甲方为乙方办理好房屋过户手续，为尽快办理相关手续，甲乙双方相互配合；三、甲乙双方签订协议时，甲方将房屋交由乙方，甲方同意乙方在收到相关房产手续时结清所有房款。四、甲乙双方签订协议后，如有违约则按房价20%赔偿对方，另补偿对方一切损失。该协议上原告邓素梅与中介方王涌签字，被告陈羡利未签字。售房协议签订后，原告邓素梅于2004年1月7日向被告支付了购房款34500元，并由二被告分别向原告出具了收条。2004年4月，被告为原告过户办理了房屋所有权证（房权证苍权字第1××3号），房屋所有权人为邓素梅、张清国（原告邓素梅前夫）。之后，原告要求被告办理土地使用权证未果，便诉至本院主张前述诉讼请求。 查明：2015年，原告邓素梅与前夫张清国诉讼离婚，本院依法作出（2015）苍溪民初字第1445号民事调解书，载明：张清国自愿将邓素梅、张清国位于苍溪县陵江镇土地梁小区10号房权证为苍权字第1××3号的住房一套中其应享有的份额抵作婚生子的抚养费，该房屋归邓素梅所有。 另查明：案涉房屋由被告于2004年交付给原告，原告装修并居住至今，庭审中，被告称原告买房后便使用案涉房屋外的院坝至今（20平方米左右），原告对此予以认可。同时，原、被告约定的购房款为36000元，原告还欠被告购房款1500元未付。 本院认为，原告邓素梅与被告陈羡利、赵龙元之间构成房屋买卖合同关系。虽二被告辩称，被告持有的协议上被告陈羡利未签字，该协议与原告持有的售房协议不一致，但是该两份协议表述的内容是一致的，对该两份协议的认定应以原告持有的售房协议为准，理由是原告持有的售房协议内容更完善且原告与被告陈羡利均在协议上签字，协议背面亦有被告书写的收到购房款收据。基于《售房协议》第三条“乙方暂交甲方购房款贰万元整，其余款待甲方交清该房产手续（房产证、土地证）时，乙方付清全部余款。”约定，原告向被告支付购房款34500元后，被告向原告交付了案涉房屋，并为原告过户办理了房屋所有权证，但未办理土地使用权证。而土地使用权证和房屋所有权证具有不可分割性，任一证件的缺失均导致房屋权属的瑕疵，协助办理土地使用权证是房屋出卖人即被告应当履行的从给付义务。由于我国政策调整，“土地使用证”和“房屋所有权证”合二为一成为“不动产登记证”。故被告应及时协助原告办理不动产登记证。同时原被告双方在合同中已经约定“该房屋手续过户一切费用由甲方自己负责”，故办证中所产生的费用由被告承担，办证所产生的税双方应按规定缴纳。按协议约定，被告办理房产手续后，原告再付清全部余款，故原告下欠被告的购房款1500元待被告协助原告办理不动产登记证后再支付。至于被告辩称，根据现在行情，房价已上涨，原告不能按照当时房价支付购房欠款1500元，并要求原告承担购房价差及违约责任，对于此辩称观点，违反了合同约定的交易原则，其理由不成立。至于被告在答辩中称，原告从买房后便使用案涉房屋后的院坝（20平方米左右）并要求原告返还。对于此主张，不属于本案处理范围，被告可与原告协商处理也可另行主张。同时被告未协助原告办理完整的房屋产权手续,存在违约情况，但考虑被告已经履行了合同约定的主要义务,此外，从2004年至今长达17年之久，原告也怠于行使自己的权利，故可以免除被告的违约责任，原告主张的违约金本院不予支持。除此，原告还主张代理费3800元，因该费用不属于本案实际发生的必然损失，故对此也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定,判决如下: 一、被告陈羡利、赵龙元在本判决生效后六十日内协助原告邓素梅办理位于苍溪县××镇××小区××号××楼住房的不动产物权登记，应缴纳的税费按相关规定缴纳。 二、被告陈羡利、赵龙元在履行完上述第一项义务后，原告应立即支付被告陈羡利、赵龙元购房欠款1500元。 三、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费减半收取38元，由被告陈羡利、赵龙元负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  张贤君 二〇二一年四月二十日 书记员  陶 艳