重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1928号上诉人（原审原告）：秦杰，女，汉族，1990年9月1日出生，住重庆市万盛区。被上诉人（原审被告）：刘洪梅，女，汉族，1981年5月22日出生，住重庆市垫江县。上诉人秦杰因与被上诉人刘洪梅房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初27900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2021年3月19日对本案进行了询问。上诉人秦杰到庭参加诉讼，被上诉人刘洪梅未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦杰上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人刘洪梅承担。事实和理由：1.托管行业的公司在业务操作和获取委托人与租客签订合同的方式均有不同，法院应根据具体的法律文件及证据材料进行个案分析。通过裁判文书网的公开信息，类似案件人民法院均认定房屋产权人与代理公司间系委托代理关系，判决结果均支持租客的正当权益。2.被上诉人在一审答辩中自认委托爱租公司出租的事实，又主张与上诉人之间没有合同关系，自相矛盾。《授权委托书》经刘洪梅签字认可，是其真实意思表示，双方形成了代理关系，《授权委托书》授权爱租公司与房屋承租人签订《房屋租赁合同》，而非与次承租人签订《房屋租赁合同》，不存在需刘洪梅作出是否允许转租的意思表示，上诉人对此没有举证责任。由此，《房屋租赁合同》对上诉人与被上诉人具有约束力。爱租公司与上诉人签署《租赁合同》的行为，是被上诉人在《授权委托书》中明确授权的内容，属于代理人在代理权限内以自己名义与第三人订立租赁合同及收租，能够直接约束委托人刘洪梅。刘洪梅明知上诉人租赁涉案房屋，并未反对，表明其同意爱租公司的代理行为，也未表示解除委托代理权限，之后改变态度是转移风险且不诚信的行为。原审法院没有审查《资产委托管理服务合同》，认定系名为委托管理，实为租赁合同，是严重轻视证据的表现。上诉人核实了房屋产权证、《授权委托书》，与合法的受托人签订《房屋租赁合同》，应认定《租赁合同》对被上诉人具有约束力。被上诉人选任受托人不当的风险应由其自行承担。3.《房屋租赁合同》签订过程中，爱租公司不会告诉其与被上诉人签订有《资产委托管理合同》，被上诉人擅自无理要求上诉人限期搬离，属于根本违约，上诉人有权要求解除《房屋租赁合同》，并要求被上诉人退还上诉人已经支付的租金、押金，并承担违约责任。4.靳新系爱租公司员工，加上上诉人举证的转账记录、收款单，形成了完整的证据链，可以印证上诉人已经按照合同约定履行了付款义务。被上诉人刘洪梅未到庭参加诉讼。秦杰向一审法院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2.被告退还原告租金8800元、押金800元；3.被告支付违约金1600元；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2020年8月29日，爱租公司作为房屋出租代管机构（甲方），原告作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同抬头载明房屋所有权人（业主）为刘洪梅，合同约定：第一条、房屋标准、用途。（一）乙方所承租房屋坐落于××街××幢××单元××室，建筑面积34.31平方米。（二）房屋租赁用途为居住。第二条、租赁期限。（一）房屋租赁期自2020年8月31日起至2021年8月30日止。（二）甲乙双方依据《房屋交割清单》完成房屋交验并在《房屋交割清单》上签字盖章。第三条、租金、押金。（一）房屋租金为每月800元，租金的付款方式为年付，首期房屋租金一次性付清。（二）押金（即履约保证金）为800元，于合同签订当日支付，如在合同履行期间因乙方欠缴费用或违约被扣除后不足部分，乙方应接到通知之日补足，否则，甲方有权解除合同收回房屋。（五）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金应首先用于抵扣由乙方承担的费用、未支付租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任等，剩余款项（如有）无息退还乙方，乙方应按照本合同约定按时足额向甲方支付房屋租金，除上述情况外，乙方不得要求以押金（履约保证金）冲抵房屋租金。第九条合同的解除。（一）甲乙双方协商一致，可以解除合同。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、甲方迟延交付房屋达十五日，经乙方书面通知后甲方仍不交付的；2、甲方拒不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；3、房屋承租期内，甲方单方面收回房屋的。第十条、违约责任。甲方有本合同第九条第（三）款约定情形的，应当向乙方支付2个月租金（按乙方最近一期已付租金为标准计算）作为违约金；乙方违反本合同约定，应当向甲方支付2个月租金（按乙方下期应付租金为标准计算）作为违约金，甲方还有其他损失的，乙方一并赔偿。上述合同为电子合同，合同落款甲方代理人为蒋鹏。原告同时举示《授权委托书》原件以及案涉房屋产权证复印件，授权委托书的落款时间为2020年7月19日，委托人处有被告签字，受托人处有爱租公司盖章。主要载明：委托人现依法委托爱租公司代理本人全权处理坐落于渝北区××街道××道××号××政国际学术交流中心2幢5-办公10的房屋所有出租相关事宜，包括但不限于代为进行房屋装修、与房屋承租人签订《房屋租赁合同》、代为收取房屋租金、更换房屋门锁、物业管理公司处申请水电关闭停用、与承租人解决纠纷等。原告陈述，爱租公司在与原告签合同时将上述授权委托书原件、房产证复印件、被告身份证复印件一并给原告出示，没出示租赁合同，原告当场拍了照片，其后发生纠纷，原告从爱租公司处取得了授权委托书原件并当庭举示，没有见过被告与爱租公司签订的租赁合同。原告举示微信聊天记录、支付宝账单详情，显示原告于2020年8月28日在微信上向“靳洪-租房代理”转账850元，于2020年8月29日在支付宝上向账户名为“重庆爱租公寓管理有限公司861＊＊＊＠ｑｑ.ｃｏｍ”的主体转账9550元。原告同时举示爱租公司收款单照片，其上加盖爱租公司财务专用章，落款时间为2020年8月29日，载明收到秦杰支付的××街××幢××单元××室10400元。原告称该10400元为原告缴纳的押金800元及一年的租金9600元。关于靳洪身份，原告称靳洪是爱租公司工作人员并举示同时签有“靳洪”、“蒋鹏”字迹的承诺照片，该承诺载明如有优惠活动价低于800元／月的租金标准将向原告做相应赔偿。2020年9月27日，被告向原告发出《关于限期搬离房屋通知书》，载明我是渝北区宝圣大道211号2幢5-10房主，爱租公司是承租人，爱租公司与你签订租赁合同，你是次承租人，因爱租公司未按约履行支付租金义务，我依法行使合同解除权，于2020年8月19日解除了与爱租公司签订的《资产委托管理服务合同》，前述合同解除后，你的房屋租赁合同缺乏继续履行的事实基础和法律依据，你对租赁房屋不再享有承租权，请收到通知之日起3日内（截至9月30日）从租赁房屋搬出，限期未搬离，我将采取强制措施，并视为放弃房内物品所有权……。2020年9月28日，原告称房东强制腾房并报警，民警联系房东，房东称先会与报警人协商。原告举示申请复印件，显示2020年10月10日，被告申请案涉房屋断水断电。庭审中，原告陈述房屋已于2020年10月10日断水断电，两天后原告就搬走了，租赁房屋留有原告部分衣物和洗漱用品，原告有房屋钥匙没有交房，被告也没来收房。一审法院认为，本案的争议焦点是原被告、爱租公司形成何种法律关系，原告与爱租公司签订租赁合同，原告主张爱租公司系受被告委托签订租赁合同，其行为代表被告，并举示了被告出具的授权委托书，一审法院认为，虽被告未到庭，但由于近期租赁托管行业暴雷，应综合考察租赁托管行业现状以及同类型爱租公司诉讼案件作出判决，租赁托管行业现状通常是房主与托管公司以托管的名义签订实为租赁合同的合同，原告举示的授权委托书作为托管合同的一部分，不应单独拿出来考量。本案中被告发出的限期搬离告知书中也提及了与爱租公司签订《资产委托管理服务合同》，印证了被告与爱租公司签订租赁合同的事实，原告声称仅见到授权委托书，未见到租赁合同，与事实不符。在被告与爱租公司系租赁关系的情况下，爱租公司将房屋租给原告系转租关系，原告主张爱租公司基于被告委托与其签订租赁合同从而与被告形成租赁关系，一审法院不予采信。另外，原告未举示爱租公司盖章的收款单原件，同时原告举示的证据不足以证明靳洪系代表爱租公司，故爱租公司收款部分原告应承担进一步举证的责任。综合以上法律关系及证据的认定，一审法院对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告秦杰的诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由原告秦杰负担。二审中，上诉人秦杰提交如下证据：爱租公司盖章的收据原件。拟证明，上诉人秦杰向爱租公司履行了付款义务。二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，秦杰以刘洪梅系《租赁合同》出租人为由提起本案诉讼，其提交的电子租赁合同上虽然载明房屋所有权人（业主）为刘洪梅，房屋出租代管机构为爱租公司，但在尾部甲方处只有爱租公司盖章，乙方处有“秦杰”字样的签名，没有业主刘洪梅签名。秦杰另提交由委托人刘洪梅签名交与受托人爱租公司的《授权委托书》，拟证明爱租公司代表刘洪梅与秦杰签订前述《租赁合同》。对此，本院认为，秦杰提交的《关于限期搬离房屋的通知书》中载明，“我与爱租公司于2020年7月20日签订《资产委托管理服务合同》，我是租赁房屋的出租人，爱租公司是租赁房屋的承租人，爱租公司与你签订《房屋租赁合同》，你是租赁房屋的次承租人”。虽然刘洪梅未到庭提交《资产委托管理服务合同》，但业主与托管公司之间为房屋租赁事宜签订《资产委托管理服务合同》系租赁市场的普遍作法，本案也无证据证明刘洪梅与爱租公司之间形成了其他关系。根据实践中租赁托管行业的操作流程，三方间的关系应当根据实际情况全面客观予以认定，不宜仅凭《授权委托书》单独作出认定。而从实质意义上看，刘洪梅与爱租公司之间形成租赁关系，爱租公司与秦杰之间形成转租关系更加符合本案实际。故秦杰以与刘洪梅直接建立租赁合同为由提起本案诉讼与前述认定不符，其请求应不予支持。综上所述，上诉人秦杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人秦杰负担。本判决为终审判决。审判长  陈硕审判员  郑泽审判员  刘希二〇二一年四月二十六日书记员  梁麟