贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初6576号 原告：秦佳艳，女，1985年11月9日出生，汉族，住址：贵州省织金县。 委托诉讼代理人：龙海，贵州名城（金沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李阳，贵州名城（金沙）律师事务所实习律师。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭，系贵州众正律师事务所律师。 原告秦佳艳与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“毕节振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年4月2日受理后，依法适用简易速裁程序，公开开庭进行了审理。原告秦佳艳的委托诉讼代理人龙海、被告毕节振华房开公司的委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1．判令被告立即为原告办妥毕节市不动产权属转移登记的相关文书并交付原告；2．请求人民法院依法判令被告支付原告逾期办证违约金人民币暂计34616.05元（违约金以房屋价款326665元为基数按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍从2018年3月1日起计算至2021年3月23日止，2021年3月23日之后的违约金以房屋价款326665元为基数按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告为原告办理不动产权属登记的相关文书并交付原告之日止）；3．本案诉讼费由被告承担。 本院查明如下案件要素：2011年8月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积106.06平方米，房屋总价款为326665元的住宅出卖给原告，被告向原告交付涉案商品房的时间为2012年12月30日前。被告承诺房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2019年11月18日，涉案商品房购房发票上载明的购房金额为326664.80元，原、被告均同意以该金额为计算违约金的基数。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心出具《毕节市振华房地产开发有限责任公司振华商贸大厦Ａ幢首次登记审查意见》，该审查意见内容载明涉案商品房已具备办理商品房转移登记的条件。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。《商品房买卖合同》附件十二第3条约定房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证。本案中，原告认可被告按时交房即2012年12月30日交房，被告应当于原告实际收房的180个工作日内即2013年9月9日前为原告办理商品房转移登记，被告未办理，自2013年9月10日起即构成违约。本案中，原告主张违约金计算时间从立案之日即2021年4月2日开始计算，这是原告对自己民事权利的处分，未违反相关法律禁止性规定，本院予以准许。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心出具《毕节市振华房地产开发有限责任公司振华商贸大厦A幢首次登记审查意见》，该审查意见内容载明涉案商品房已具备办理商品房转移登记的条件，本案中，原告虽未委托被告办理商品房转移登记的有关文书，但原告已经将产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。庭审中，原、被告均认可被告向原告出具购房发票之日即2019年11月18日为被告通知原告办理商品房转移登记之日，即被告应承担违约责任的截止时间为2019年11月18日。 对于违约金计算的标准问题。双方签订的《商品房买卖合同》中未对逾期违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额326,664.80元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日至2019年11月18日止的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。 关于被告是否应该为原告办理涉案商品房不动产权证书的问题。本案中，原、被告虽未就办理涉案商品房不动产权证书进行约定，但协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。因涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，但原告应提供办理房屋转移登记所需资料及交纳相关税费。因此，被告应于原告提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳相关税费之日起一定时间内向原告交付商品房权属证书。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司应于原告秦佳艳缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日为原告秦佳艳办理位于毕节市不动产权证书并交付原告； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告秦佳艳支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以已付购房款326,664.80元为基数，自2018年4月2日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2019年11月18日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费333元，由原告秦佳艳负担22元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担311元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年四月二十六日 书记员  聂 熙