山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终347号上诉人（原审被告）：明泰地产集团有限公司。法定代表人：王某，董事长。委托诉讼代理人：张某，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：任某，山西华炬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：太原市并茂副食品有限公司。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：赵某，北京中伦文德太原律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，北京中伦文德太原律师事务所律师。上诉人明泰地产集团有限公司因与被上诉人太原市并茂副食品有限公司民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2020）晋0106民初1578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人明泰地产集团有限公司（以下简称明泰地产公司）的委托诉讼代理人张某、任某，被上诉人太原市并茂副食品有限公司（以下简称并茂副食品公司）的委托诉讼代理人赵某、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明泰地产公司上诉请求：1.撤销（2020）晋0106民初1578号民事判决书，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、本案合同目的已实现，不存在合同目的未实现的情形。原审法院判决解除《明泰·湖滨丽景门面房安置协议》是错误的。1.从案涉《明泰·湖滨丽景门面房安置协议》及之后签订的补充协议内容看，被上诉人对安置房屋性质是知情的，否则自2013年至今，被上诉人也未按照《明泰·湖滨丽景门面房安置协议》第四条的约定结算差价。2.《门面房回迁安置协议》第四条约定了安置房屋产权性质不同，补偿不同。被上诉人对于安置房屋并不是要求必须是商铺。3.被上诉人回迁后的水、电、暖及物业费均是按照普通住宅标准缴纳，其对于安置房屋性质为住宅并未提出异议且是接受的。4.拆除的部分建筑与安置的101、102室是独立存在的，拆除的违章建筑不影响101、102室的独立使用。因此，被上诉人对于安置房屋大部分性质为住宅是自愿接受并认可的，合同目的已实现，不属于法定解除情形。二、被拆迁房屋的的价值应为拆迁之日的市场价值，而不应该是2020年7月29日的市场价值。根据《合同法》第97条规定，合同解除后能返还的返还，不能返还的折价赔偿。原审法院确认上诉人与被上诉人解除合同，那么合同解除后，上诉人恢复被上诉人当年拆迁时已被拆除的105.9平米的房屋已不可能，上诉人应折价赔偿被上诉人房屋价值及损失，被上诉人应返还上诉人其在安置房屋中所获得的收益。而被上诉人的房屋价值应该是拆迁之时的市场价格，损失是房屋自拆迁之后至今产生的损失。三、原审法院既已判决双方于2019年9月22日解除合同，却又要求上诉人支付解除合同之后的损失。解除合同的利益损失仅限于履约期间的可得利益损失，不应包括合同解除后的可得利益损失。合同解除如果有溯及力，就要发生恢复原状的法律后果。所谓恢复原状，是指当事人应恢复到订约前的状态。根据我国合同法第九十七条之规定，合同解除不仅应对将来发生效力，而且可产生溯及力。在合同解除系由违约而产生的情况下，合同的解除不应超出合同解除效力所应达到的范围。由于合同解除的效力是使合同恢复到订立前的状态，而可得利益只有在合同完全履行时才有可能产生。既然当事人选择了合同解除，就说明当事人不愿意继续履行合同，非违约方就不应该得到合同在完全履行情况下所应得到的利益，即不应考虑可得利益的赔偿问题。所以，上诉人认为合同解除后的赔偿范围不应包括可得利益的损失。并茂副食品公司辩称，1、被答辩人根本违约，导致双方签订的《明泰·湖滨丽景门面房安置协议》合同目的无法实现，答辩人有权依法解除该合同，原审法院判决解除该合同无任何不当。2、关于房屋评估时点问题，答辩人原本拥有的门面房为有《房屋所有权证》的合法门面房，根据《拆迁协议》被答辩人将答辩人房屋拆迁后，应原地向答辩人回迁相应的合法的门面房以保证答辩人权益，实现合同目的。但答辩人回迁的房屋系违法建筑，故该房屋损失应按照被拆迁房屋即答辩人原合法房屋的现市场价值，也就是房屋价值评估报告确定的评估时点计算，方能弥补因被答辩人未按约定安置给答辩人造成的损失。3、关于租赁经营损失问题，答辩人房屋被强拆前一直在作为商铺对外租赁经营，租赁收入为答辩人公司的主要营业收入，如果房屋未被拆除，答辩人当然的可以持续获得该部分利益。房屋被强拆后，答辩人无法获得相关的租金收益，经营举步维艰，剩余住宅大部分空置难以招租，且住宅收取的租金相较于之前收取的门面房租金，相差巨大。因此，被答辩人的根本违约行为给答辩人造成了巨大的房屋损失和租赁经营损失，被答辩人当然应当予以赔偿。4、安置房有一部分是住宅，是没有手续的，也是违法的建筑。并茂副食品公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的《门面房回迁安置协议》，并判令被告赔偿拆除原告房屋损失7156350元（按45000元/平米计算）；2、判令被告赔偿原告自2018年9月1日至2018年11月23日期间的房屋租赁经营损失46148元，以及自2018年11月24日起，按照每日556元租金标准赔偿原告房屋损失期间的房屋租赁经营损失（房屋损失期间截止至生效判决作出之日止）；3、判令被告承担本案的诉讼费、鉴定费、保全费。一审法院认定事实：太原市并西蔬菜副食商店是青年路17号房屋的所有权人。2009年11月17日，山西明泰房地产开发有限公司（甲方）作为拆迁人与太原市并西蔬菜副食商店（乙方）作为被拆迁人、省纪委后勤服务中心作为担保单位签订《拆迁协议》，约定：1、本着原地开发的原则，原地拆迁房屋为新建房屋临街门面房（门面房临街青年路，门面南北长度不得小于16-17米）面积不得小于产权证登记的面积，回迁位置应在设计图纸上明确标明后，不得单方更改，上述拆迁面积产权房屋乙方所有；2、新建回迁房必须符合批准使用的规划和建设设计规范，做到水、电、暖、卫生、消防设施等使用条件，煤气、通讯管线接入室内，建筑工程质量监督等有关部门验收合格后，方可交给乙方，以上配套费用由甲方负担。山西明泰房地产开发有限公司于2012年4月23日变更名称为被告。2013年10月31日，被告（甲方）与太原市并西蔬菜副食商店签订《明泰·湖滨丽景门面房回迁安置协议》，协议约定：1、安置房屋为位于太原市××路商铺，甲方应安置乙方的房屋建筑面积为159.03㎡，本次安置建筑面积231.83㎡，本次安置房屋建筑面积与应安置房屋的面积差额为72.8平方米，若所安置房屋产权全部为商业性质的，超出拆迁面积部分乙方按3万元/㎡交纳房款给甲方，甲方应当在2013年12月1日前将房屋交付乙方使用；2、办理产权证前，若安置用房被拆除，甲方另行安置乙方。2013年11月，被告将1号楼1单元101、102室及被告在该两套房的临街位置自行加盖的部分房屋交付太原市并西蔬菜副食商店，但该房屋至今未办理房屋权属登记。2013年11月18日，太原市并西蔬菜副食商店（甲方）与石秀斌（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将涉案房屋租赁于乙方，其中2018年租金为20万元。石秀斌分别于2018年2月1日、2018年8月27日向原告支付租金10万元，共计20万元。2017年1月11日，太原市并西蔬菜副食商店出资人山西省太原市外贸（集团）有限责任公司作出《关于同意注销太原市并西蔬菜副食商店的批复》，决定注销太原市并西蔬菜副食商店企业法人营业执照，同意成立原告。注销后原太原市并西蔬菜副食商店所有债权债务由原告承继。2017年3月20日，太原市工商行政管理局迎泽分局准予注销太原市并西蔬菜副食商店工商登记。2018年8月28日，因上述安置房屋未取得《建设工程规划许可证》，太原市城乡规划管理执法支队、太原市迎泽区住房和城乡建设局、太原市迎泽区城市管理局、太原市城乡管理行政执法局迎泽分局、太原市迎泽区迎泽街道办事处联合作出并专治（迎）字[2018]第0004711号《违法建设限期拆除通知书》，以青年路35号的所有店面建（构）筑物未取得《建设工程规划许可证》，属违法建设，责令太原市并西蔬菜副食商店自行拆除。2018年9月1日前述执法机关联合作出迎执强决字[2018]第0001130号《行政强制措施决定书》，对前述安置房屋被告加盖部分予以强制拆除。2020年7月6日，原告向一审法院提出评估申请，申请对原位于太原市××路、同等类别、同等面积的门面房现市场价值进行评估。2020年8月26日，山西聚信房地产估价有限公司出具晋聚评房字（2020）第467号房地产司法评估估价报告，价值时点为：2020年7月29日，价值类型为市场价值，房地产价值总价为635万元，评估单价为39900元/㎡。一审庭审中，被告表示不能为原告另行安置。一审法院于2019年2月22日向被告送达了原告的起诉状副本。一审法院认为，被告与太原市并西蔬菜副食商店签订的《明泰·湖滨丽景门面房回迁安置协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。太原市并西蔬菜副食商店注销后，原告作为其权利义务承继者，有权主张权利。协议第四条第四款约定“办理产权证前，若所安置用房被拆除，甲方需另行安置乙方”，因被告给原告所安置的房屋至今未办理房屋产权登记，且部分安置房屋系违章建筑已被拆除，该部分建筑拆除后，所剩安置房屋为住宅，不再具有“门面房”的功能。太原市并西蔬菜副食商店被拆除的为门面房，双方在安置协议中亦约定安置房屋为“商铺”，但目前安置房屋的现状已无法达到合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现原告要求被告另行安置，被告拒不履行，故原告主张解除原、被告双方签订的《明泰·湖滨丽景门面房回迁安置协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现《明泰·湖滨丽景门面房回迁安置协议》已经解除，被告应当向原告履行赔偿义务。经原告申请鉴定，被拆迁房屋于2020年7月29日的市场价值为635万元，故被告应当向原告支付635万元的房屋损失，原告相应的诉讼请求一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告提供了原告与案外人石秀斌签订的《房屋租赁协议》与石秀斌交付房租的凭证拟证明因房屋拆迁给原告造成的房屋租赁损失，属于合同履行后可以获得的利益，故原告相应的诉讼请求一审法院予以支持。考虑到原告现仍占有涉案房屋，故房屋租赁经营损失赔偿额应酌情减少，一审法院酌情确定被告按年租金15万元予以赔偿。合同解除后，原告应将其占有的安置房屋返还被告。判决：一、太原市并茂副食品有限公司与被告明泰地产集团有限公司于2013年10月31日签订的《明泰·湖滨丽景门面房回迁安置协议》自2019年2月22日解除；二、被告明泰地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告太原市并茂副食品有限公司房屋损失635万元；三、被告明泰地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告太原市并茂副食品有限公司自2018年9月1日至本判决生效之日止按照每年15万元租金标准计算的房屋租赁经营损失；四、原告太原市并茂副食品有限公司于本判决生效之日起十日内将位于××路、102房屋腾退交付被告明泰地产集团有限公司管理使用。五、驳回原告太原市并茂副食品有限公司的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审法院认定一致，本院予以确认。本院认为，关于《明泰·湖滨丽景门面房回迁安置协议》是否符合法定解除条件。案涉协议系双方当事人真实意思表示，且符合有关法律规定，合法有效。根据该协议第四条第四款约定“办理产权证前，若所安置用房被拆除，甲方需另行安置乙方”，现上诉人给被上诉人安置的用房在未办理产权证前已经被拆除，且上诉人已明确表示无法另行安置，致使被上诉人合同目的不能实现，上诉人的行为构成根本违约。故被上诉人要求解除合同的诉讼请求符合法律规定和双方当事人的约定，本院予以支持。依据《合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，因一审法院于2019年2月22日向上诉人送达被上诉人的起诉状副本，故一审法院认定合同自2019年2月22日解除，本院予以认可。关于房屋评估时点问题。被上诉人原有房屋系拥有《房屋所有权证》的合法房屋，因上诉人原因致使安置房屋被拆除且其拒绝另行安置，给被上诉人造成房屋及租赁经营损失。故一审法院按照现市场价值对房屋进行评估并无不妥，本院予以支持。关于合同解除后的既得利益是否应当支持。因上诉人与被上诉人签订的《明泰·湖滨丽景门面房回迁安置协议》于2019年2月22日解除，对于合同解除后的损失赔偿，应当按照《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定并结合公平原则，上诉人应支付被上诉人自2018年9月1日至合同解除之日（2019年2月22日）按照每年15万元租金标准计算的房屋租赁经营损失。综上所述，明泰地产集团有限公司的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持太原市迎泽区人民法院（2020）晋0106民初1578号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、变更太原市迎泽区人民法院（2020）晋0106民初1578号判决第三项为：上诉人明泰地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人太原市并茂副食品有限公司自2018年9月1日至2019年2月22日止按照每年15万元租金标准计算的房屋租赁经营损失。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。一审案件受理费62217元，评估费18357元，由明泰地产集团有限公司负担78357元，太原市并茂副食品有限公司负担2217元。二审案件受理费62217元，由上诉人明泰地产集团有限公司负担60000元，太原市并茂副食品有限公司负担2217元。本判决为终审判决。审判长 武 涛审判员 吕 斌审判员 李翠萍二O二一年四月一日法官助理 尹 娟书记员 惠 曈