河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4454号上诉人（原审被告）：河南锦雍置业有限公司，住所地郑州市郑东新区平安大道湖心环路西建业智慧大厦******。法定代表人：李荣芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：王永康，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：佘陈平，河南成务律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏寅，男，汉族，1986年4月12日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：何小高，河南千盈律师事务所律师。上诉人河南锦雍置业有限公司（以下简称锦雍公司）因与被上诉人苏寅房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初1660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月7日公开开庭审理了本案。上诉人锦雍公司的委托诉讼代理人王永康，被上诉人苏寅的委托诉讼代理人何小高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦雍公司上诉请求：1.依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初1660号判决书第一项“被告河南锦雍置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告苏寅逾期交房违约金44095元”；2.驳回苏寅对锦雍公司的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由苏寅承担。事实和理由：一、一审法院认定因不可抗力等原因实际停工421天等相关事项全部或者部分发生在签订合同之前，锦雍公司对该事项知晓，对于交房期限应预见，但合同中并未作出特别约定，系认定事实错误。（一）案涉《商品房买卖合同》明确约定因政府命令、环境治理、重大会议导致停工，交房时间据实顺延，属于合同中明确约定的据实顺延交房的事由。双方《商品房买卖合同》第八条第二款明确约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期……2、因政府命令、环境治理、交通管制、重大会议等导致停工，因重大技术问题不能及时解决、市政配套没有到位、恶劣气候引起的延误交房”，锦雍公司可顺延交房时间。因政府行为、环境治理措施无法把控，锦雍公司与苏寅在签订《商品房买卖合同》时明确约定，出现上述事宜影响施工的，交房期限据实顺延。政府命令、环境治理等引起的延误交房，属于合同明确约定的据实顺延交房时间的事由，且不存在无效或可撤销等事由，该合同依法成立且生效，发生纠纷时，应尊重合同约定，一审法院认定合同未作特别约定系认定事实错误。（二）因政府命令、环境治理、重大会议等导致停工421天，其中391天系发生在签订案涉《商品房买卖合同》之后，故交房期限应当据此相应顺延。二、因政府命令、环境治理等按照合同约定顺延交房期限后，遭遇疫情、政府实行联合验收等不可抗力，交房期限应当再行顺延。（一）根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4款的规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。”故本案中，因疫情及疫情防控措施致锦雍公司逾期交房，锦雍公司不应承担违约责任。（二）锦雍公司受疫情一级响应管控措施影响54天，另外受疫情二级响应管控措施影响49天，且受疫情的持续影响锦雍公司的工程竣工验收及验收备案的各项程序至今持续受影响，交房时间应当另行酌情顺延。由于受新冠疫情的影响，河南省人民政府于2020年1月25日启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，至2020年3月18日将河南省重大突发公共卫生事件应急响应级别由I级调整为Ⅱ级，锦雍公司受疫情一级管控措施影响共计54天，该期限应当顺延交房期限，锦雍公司不应承担违约责任。且因疫情影响，自2020年3月19日至2020年5月6日河南省人民政府将重大突发公共卫生事件响应级别从Ⅱ级调整为III级之时，锦雍公司受疫情二级管控措施影响共计49日，该期限应当顺延交房期限，锦雍公司不应承担违约责任。除上述受影响的明确的期限外，因新型冠状肺炎，锦雍公司案涉工程施工及相关工作均无法正常开展，且疫情及管控措施对劳动力的回流、原材料的供应等均有重大不利影响，本案涉及的工程竣工验收及验收备案的各项程序也受疫情影响无法按时进行，锦雍公司交房时间亦应另行酌情顺延。（三）自2020年1月1日起，所有工程建设项目开始实行联合验收，办理程序调整、变更影响了工程竣工验收时间，锦雍公司交房时间亦应顺延。一审查明“《竣工验收备案表》显示，案涉房产于2020年9月18日竣工验收”系查明事实错误。根据《竣工验收备案表》，案涉工程已于2020年7月17日竣工验收合格，2020年9月18日取得竣工验收备案表。因为政府自2020年1月1日起施行联合验收影响至2020年9月18日才取得建设行政主管部门竣工验收备案表，导致锦雍公司正在进行的工程竣工验收程序延长，锦雍公司交房时间亦应酌情顺延。三、河南省高级人民法院发布的《河南法院涉疫情房地产十大典型案例》中案例五与本案案情相似，商品房买卖合同均约定的为2019年12月底交房，法院酌定环保管控措施影响交房天数为114天（影响程度50％），扣除新冠疫情对施工的影响55天，共计扣除违约天数169天，对本案具有参考价值。且现行房地产市场不景气，经济形势不佳，扬尘管控、疫情对房地产市场产生巨大影响，若忽视扬尘管控、疫情对企业的影响判令锦雍公司承担巨额违约责任，将造成企业经营困难，可能造成更大的社会问题。四、锦雍公司已经于2020年9月18日取得《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并已经于2020年9月21日通知原告办理交房手续。原告未按照锦雍公司的通知办理交房手续，按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，视为案涉房屋已经交付。综上，案涉《商品房买卖合同》明确约定因政府命令、环境治理、重大会议导致停工，交房时间据实顺延，属于合同中明确约定的据实顺延交房的事由，因政府命令、环境治理等按照合同约定顺延交房期限后，遭遇疫情、政府实行联合验收等不可抗力，交房期限应当再行顺延，且2020年9月21日应为收房日期，故锦雍公司不应承担逾期交房的违约责任。请求二审法院依法改判，维护锦雍公司的合法权益。苏寅辩称，一、一审法院事实认定清楚，适用法律正确，依法应维持一审判决。关于锦雍公司主张政府命令、环境治理、重大会议造成停工，交房时间应当顺延，明显不能成立。具体理由如下：1、政府命令、环境治理、重大会议等不属于法律规定的不可抗力，况且上述政策已经实行多年，锦雍公司作为地产开发商对此早已知晓，上述事项属于锦雍公司应当预见并在约定交房日期时提前予以扣除，因此锦雍公司以此认为构成不可抗力应当予以扣除，显然不能成立。2、根据锦雍公司上诉理由及原审证据可知，上述事项全部或者部分发生在商品房买卖合同签订之前，对于发生在合同签订之前的政策行为，不应成为锦雍公司逾期交房的抗辩事由。3、根据锦雍公司一审提交的政府文件可知，上述政策仅是对特定区域特定的污染环境的施工行为的部分限制，并未明确全部限制锦雍公司的全部施工行为，政府政策并不会当然导致被答辩人锦雍公司逾期交房，二者之间并没有必然的因果关系。二、疫情、政府实行联合验收等事由发生在合同约定的交房日期之后，不属于合同约定期限内的阻碍交房事由，不能作为逾期交房的抗辩事由。根据双方签署的《商品房买卖合同》约定，锦雍公司应于2019年12月31日前将验收合格的房屋交付与苏寅，然而锦雍公司提交的所谓的影响交房的原因疫情、政府实行联合验收系发生在2020年之后，故此该事由不能成为锦雍公司的抗辩事由。三、一审法院认定2020年9月24日为收房日期并无不当。根据合同约定，房屋交付时应当书面通知买受人，并为其办理相关交付手续，才视为房屋交付。而案涉房产2020年9月18才取得竣工验收备案表，2020年9月21日向苏寅邮寄交房通知，苏寅于2020年9月24日收到交房通知。故此一审法院根据合同约定，认定2020年9月24日为交房日期并未不当。综上所述，一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应驳回锦雍公司的上诉请求。苏寅向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金暂计124161.7728元（违约金自2020年1月1日起，按每日386.7968元计算至被告实际交付房屋之日止）；2、本案诉讼费、保全费等由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于郑东新区××、××西××房。总金额1933984元。金额583984元，付款方式为现金，付款时间为2018年8月13日；金额1350000元，付款方式为商业贷款，付款时间2018年9月13日。被告应在2019年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，取得建设行业主管部门竣工备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款。2019年12月4日，被告锦雍公司发布《延期交房通知书》，告知原告商品房延期至2020年5月31日前交付。2020年5月9日，被告锦雍公司发布《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》，告知原告商品房延期至2020年7月31日前交付。《竣工验收备案表》显示，涉案房产已于2020年9月18日竣工验收。被告锦雍公司于2020年9月21日通过EMS向原告邮寄收房通知，原告于2020年9月24日签收。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已支付了房屋购房款，被告锦雍公司未按照约定将竣工验收合格的房屋于2019年12月31日前交付给原告使用，构成违约，应当承担违约责任。关于交房时间，被告锦雍公司主张已向原告邮寄《延期交房通知书》、《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》且原告已签收，交房时间应顺延至2020年7月31日。但房屋交付时间系《商品房买卖合同》主要条款，被告锦雍公司单方邮寄延期交房通知的行为并不能证明原被告双方已经对合同主要内容的变更达成合意，故该主张原审法院不予采信。关于违约金标准，纵观本案案情，被告锦雍公司逾期交房并逾期办理初始登记手续确实存在其不能控制的客观因素，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失等各种因素，原审法院酌情将违约金标准由日0.02％调整为日0.01％。关于被告锦雍公司逾期交房的天数，鉴于近年工程施工受政府封土令、大气污染防治、治污减霾等治理行动的影响，致使被告无法正常履行合同，该情况属于不可避免的客观因素，被告锦雍公司虽辩称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工421天，但被告锦雍公司所称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工421天等相关事项全部或者部分发生在原、被告签订合同之前，即被告锦雍公司对上述事项是知晓的，对于交房期限也应预见，但合同中并未作出特别约定，故对被告锦雍公司该辩称，原审法院不予采信。故原审法院对被告逾期交房天数酌情扣减40天。原告于2020年9月24日签收被告邮寄的《收房通知》，即2020年9月24日为收房日期。自2019年12月31日至2020年9月24日计268天，逾期交房时间为268-40=228天，产生违约金44095元（即228天＊0.01％＊1933984元）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南锦雍置业有限公司于判决生效后十日内支付原告苏寅逾期交房违约金44095元；二、驳回原告苏寅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2783元，减半收取1391.5元，由原告苏寅负担897.5元，被告河南锦雍置业有限公司负担494元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，上诉人锦雍公司与被上诉人苏寅双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，苏寅已支付了房屋购房款，锦雍公司未按照约定将竣工验收合格的房屋于2019年12月31日前交付给苏寅使用构成违约，应当承担违约责任。为妥善解决纠纷，平衡各方当事人利益，原审法院在计算违约金时，以被上诉人的实际损失为基础，考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金标准由日0.02％调整为日0.01％，对锦雍公司逾期交房天数酌情扣减40天，并无不当。锦雍公司上诉称因政府命令、环境治理等按照合同约定顺延交房期限后，遭遇疫情、政府实行联合验收等不可抗力，交房期限应当再行顺延，不符合案件的实际履行情况，本院不予支持。锦雍公司于2020年9月21日向苏寅邮寄交房通知，苏寅于2020年9月24日收到交房通知可以视为收到锦雍公司的书面通知，故此，一审法院认定2020年9月24日为交房日期并无不当。综上所述，锦雍公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由河南锦雍置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 丁 亮二〇二一年四月八日书记员 赵紫曦