山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初1641号 原告：山东泰山房地产有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码91370100614071727M。 法定代表人：侯永杰，董事长。 委托诉讼代理人：伊丕国，山东泉沣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于晨，山东泉沣律师事务所律师。 被告：徐国珍，女，1968年12月7日出生，汉族，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：于希令（徐国珍之夫），住济南市历下区。 委托诉讼代理人：李富民，山东隆湶律师事务所律师。 原告山东泰山房地产有限公司（以下简称泰山房地产公司）与被告徐国珍商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰山房地产公司的委托诉讼代理人伊丕国，被告徐国珍的委托诉讼代理人于希令、李富民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰山房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签署的《预购房合同》无效；2.判令被告返还原告开发建设的蟠龙山水项目II-1-19号楼房（房屋总价款626000元）；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2003年12月24日签订《预购房合同》，约定由被告购买原告开发的蟠龙山水项目II-1-19号房屋，房屋总价款为626000元。合同签订后，被告选择分期付款方式，在支付18万元首付款后，于历城区彩石镇农村信用社办理购房贷款，原告为被告提供担保。之后，原告依约向被告履行了交付房屋的义务。自2011年7月，被告开始欠缴银行贷款本息，截至2019年12月贷款到期日，被告欠银行贷款本息逾期未还，构成贷款不良记录，原告承担了担保连带责任。原告多次就缴纳银行贷款或返还房屋事宜与被告协商未果，双方已形成财产经济纠纷。根据合同的有关规定，参照（2018）鲁0112民初10216号生效的民事判决书对同类纠纷事件的法律认定，涉案房屋因项目尚未办理土地手续，未办理商品房预售许可证，原、被告签订的预购房合同无效。特提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。 徐国珍辩称，一、被告基于《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》等建设手续对原告泰山房地产公司产生信赖，有充分理由相信泰山房地产公司能够完善建设手续齐全而购买涉案房屋，被告的信赖利益应当受到保护。结合建设手续及相关批复文件来看，泰山房地产公司负责蟠龙山水项目的开发建设，自2002年至2010年先后完成了建设用地规划许可、山东省工程建设项目报建、建设工程规划许可、建设工程施工许可等建设手续，并完成老年康居项目的变更工作。被告基于以上证件对泰山房地产公司产生信赖，有充分理由相信泰山房地产公司能够完善建设手续齐全而购买涉案房屋，被告的信赖利益应当受到保护。二、如认定《预购房合同》无效，泰山房地产公司无力返还被告购房款，并因其不诚信行为获益，不应予以支持。根据相关法律规定，泰山房地产公司负有办理商品房预购许可证的法定义务，但自2003年签订《预购房合同》至今已有18年之久，泰山房地产公司迟迟未予办理商品房预购许可证，且结合中国执行信息公开网来看，泰山房地产公司被列入失信执行人、限制高消费。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第32条第2款规定：“在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。”根据以上规定，如认定《预购房合同》无效，泰山房地产公司无力返还被告购房款，却因其不诚信行为获益，人民法院不应予以支持。三、被告已按约定支付购房款，且泰山房地产公司向被告交付房屋，故即使泰山房地产公司未办理商品房预购许可证，双方均以实际行动达成房屋买卖意向，故泰山房地产公司要求被告返还涉案房屋于法无据。四、被告已按约定偿还银行贷款，且因泰山房地产公司未履行合同约定导致银行无法按期划转贷款本息，故原告所谓“承担了担保连带责任”纯属无稽之谈。被告因购买涉案房屋与济南市历城区彩石农村信用合作社签订《购房担保借款合同》，合同约定贷款94万元，由泰山房地产公司提供担保，并负担按揭贷款利率与人民银行公布的同期按揭贷款利率的超额部分。结合《贷款结清证明》及《结清贷款情况说明》，被告已于2020年11月17日全部还清个人部分贷款，同时因泰山房地产公司未按时支付其应承担的部分利息，导致银行无法划转被告贷款本息。五、泰山房地产公司涉嫌合同诈骗犯罪，不属于经济纠纷案件，人民法院应当依法驳回起诉，将案件移送公安机关。泰山房地产公司至今未为被告办理房产证，在合同履行过程中，原告在明知涉案房屋归被告所有的情况下，与第三人王忠合谋伪造房屋买卖合同，虚构债权债务，强行侵占涉案房产，从而达到诈骗被告合法财产的目的，且涉案房屋价值数额巨大，构成合同诈骗罪。被告已于2020年12月30日向济南市公安局历城区分局彩石镇派出所报案，目前该案正在调查中。综上所述，被告按约定支付购房款，泰山房地产公司已交付涉案房屋，双方房屋买卖意思表示真实且履行完毕，泰山房地产公司不应因其不诚信行为获益，其所谓的要求返还涉案房屋于法无据，且原告涉嫌合同诈骗犯罪，应依法驳回泰山房地产公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 1.2003年12月24日，泰山房地产公司（甲方）与徐国珍（乙方）签订《预购房合同》一份，约定以下内容：“乙方认购的住宅房为蟠龙山水休闲度假村II区1-19号房屋，建筑面积约313平方米，乙方购买该栋房屋单价为建筑面积2000元/平方米，总价款共计626000元；乙方在签订本合同同时付总房款的30%，即187800元，实付12万元，乙方选择分期付款方式缴纳后期房款；分期付款：在房屋主体封顶后20日内，付总房款的40%，即250400元，在房屋竣工交接时付清余款；甲方须于2004年9月30日前将该房屋竣工准备交付，甲方在房屋主体封顶和竣工后应书面通知乙方，在乙方在规定时间内交付房款后，甲方给乙方办理该房屋的移交手续。” 同日，徐国珍之夫于希令作为乙方亦与泰山房地产公司（甲方）签订《预购房合同》一份，于希令认购蟠龙山水休闲度假村II区1-18号房屋，房屋总价款626000元。蟠龙山水休闲度假村II区1-18号及II区1-19号两套房屋的房款共计1252000元。 同日，徐国珍向泰山房地产公司支付首期购房款100000元，泰山房地产公司出具收款收据一份。 2.2004年12月4日，于希令作为借款人（乙方），泰山房地产公司作为保证人（丙方），就上述两套房屋所涉房款与济南市历城区彩石农村信用合作社（贷款人、甲方）（以下简称彩石信用社）签订《购房担保借款合同》一份，约定以下内容：“乙方所购房屋价值为1344000元；借款金额为940000元，即乙方所购房屋总价款的70%。” 3.徐国珍提交泰山房地产公司工作人员唐华强出具的房款说明及李军儒出具的交房情况说明各一份，该两份说明均载明，徐国珍房款已交清。 徐国珍提交彩石信用社于2021年1月6日出具的贷款结清证明及2021年2月8日出具的结清贷款情况说明各一份，该两份证明均载明，于希令在彩石信用社所贷房款中的个人还款部分，其已全部结清。 4.2009年，泰山房地产公司为徐国珍办理涉案房屋的入住手续，完成房屋交付。 5.截至起诉前，涉案房屋仍未取得商品房预售许可证。 另查明，2019年11月29日，泰山房地产公司（甲方）与案外人王忠（乙方）就蟠龙山水休闲度假村II区1-18号房屋另行签订《预购房合同》，约定由案外人王忠认购蟠龙山水项目II区1-18号房屋，房款总价为1700000元。 本院认为，本案争议焦点为涉案《预购房合同》的效力问题。泰山房地产公司主张因涉案房屋不具有土地手续及商品房预售许可证，《预购房合同》应属无效。徐国珍对此不予认可，认为其已按合同约定足额支付房款，涉案房屋已完成交付，由其实际占有使用，双方以实际行动达成房屋买卖的意思表示。本院认为，综合考虑商品房预售许可制度的设立目的、合同履行情况、诚实信用原则等各方因素，本院对泰山房地产公司的主张难以支持，理由如下：第一，商品房预售许可证解决的是市场资格的准入问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定商品房预售应当取得商品房预售许可证明，该规定是为了通过设置行政许可，将某些缺乏房地产开发建设、经营管理能力的开发商排除在商品房市场之外，从而来保护合同相对方即房屋买受人的利益，以及维护商品房交易市场的稳定性。本案中，泰山房地产公司作为房地产开发企业，对商品房预售所需要符合的条件应当是清楚的，对其自身未取得商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性是明知的，现泰山房地产公司以自身的违法行为为由提起诉讼，主张合同无效，违反了商品房预售许可制度的本意，不利于维护商品房交易市场的稳定性。第二，商品房预售许可证是关于商品房预售的制度规定，本案中，徐国珍已经按照合同约定交纳了涉案房屋的购房款，涉案房屋亦于2009年就完成了交付，《预购房合同》已履行完毕。泰山房地产公司在收取全额购房款、合同目的已经实现的情形下，主张合同无效，与法律规定及合同履行情况相悖。第三，《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”涉案《预购房合同》于2003年签订，至今已有十八年之久，涉案房屋的市场价格与签订合同时相比已经大幅度上涨。另外，泰山房地产公司与案外人王忠于2019年就涉案两套房屋中的II-1-18号房屋另行签订合同，存在“一房二卖”的行为，且该合同所约定的房款价格远远高于涉案合同约定的房款价格，泰山房地产公司主张合同无效的目的是为了获取超出合同预期的更大利益，违背诚实信用原则。综上所述，综合考虑商品房预售许可制度的设立目的、合同履行情况、诚实信用原则等各方因素，对泰山房地产公司主张的确认《预购房合同》无效、由徐国珍返还涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下： 驳回山东泰山房地产有限公司的诉讼请求。 案件受理费5030元，由山东泰山房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 任雅雯 二〇二一年四月二十三日 法官助理 申 林 书 记 员 马中辰