重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝02民终206号上诉人（原审被告、反诉原告）：罗登文，男，1967年2月10日出生，汉族，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：李健龙，重庆峡郡律师事务所律师。委托诉讼代理人：任晓娟，重庆峡郡律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐平，男，1967年1月18日出生，汉族，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：杨祖夔，重庆程正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张弟轩，男，1974年3月25日出生，汉族，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：杨祖夔，重庆程正律师事务所律师。上诉人罗登文因与被上诉人唐平、张弟轩租赁合同纠纷一案，不服重庆市巫溪县人民法院（2020）渝0238民初2832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗登文上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回唐平、张弟轩要求罗登文支付违约金的诉讼请求，改判支持罗登文的一审反诉请求；2.一、二审案件受理费由唐平、张弟轩负担。事实和理由：1.针对本诉部分。一审判决罗登文承担违约金错误。罗登文因租赁房屋漏水导致经营受到巨大影响才延时支付租金，且一审法院对类案作出的判决与重庆市第二中级人民法院（2020）渝02民终478号、（2020）渝02民终479号两案判决均认定房屋漏水是不支付租金的正当理由。唐平、张弟轩没有履行出租人的修缮义务，应当承担损害赔偿责任。2020年11月，罗登文起诉李兴娟的（2020）渝0236民初2661号房屋租赁合同纠纷一案中，一审法院同一审判庭没有支持违约金，但在本案却支持了违约金，属于认定事实不清，适用法律错误。2.针对反诉部分，其一，一审认定事实不清。案涉《房屋租赁合同》明确约定了由出租人承担修缮义务，一审判决认定出租人不承担维修义务错误；罗登文举示的重庆市第二中级人民法院生效判决与公证书均足以证实租赁房屋漏水的事实存在，一审判决没有查清罗登文财产损失的原因，明显错误；一审庭审中，罗登文明示将其主张的赔偿金额调整为6802574元，一审判决却以698.58万元径行裁判，属认定事实不清；罗登文一审主张了维修费用、财产损失，依照《合同法》相关规定，承租人自行维修的，出租人应承担维修费用。但一审法院没有对维修费用、财产损失的进行审查区分，而是错误地驳回该项诉请。其二，一审中罗登文提交了不同类型的证据，一审法院没有对前述证据进行审查、分析和综合评判，属采信证据不当。其三，《合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行出租屋的维修义务，而一审判决认定唐平、张弟轩不应当承担维修义务，属适用法律错误；根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的规定，同案应当同判。本案与（2020）渝02民终478号、（2020）渝02民终479号两案完全相同，但判决结果完全相反。综上，一审判决没有依法采信罗登文提交的证据，没有尊重客观事实，没有遵守同案同判规定，属于认定事实不清、适用法律错误，依法应予改判。唐平、张弟轩辩称，1.罗登文在一审中提交的证据不能相互印证，既不能证明漏水的具体区域是否位于唐平、张弟轩的五六区，也不能证明具体的实物损失抑或唐平、张弟轩签字认可的品名、数量、单价，更没有对受损货物进行证据保全，一审判决不予采信该证据正确。2.罗登文没有按时支付2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金，导致唐平、张弟轩多次追索，罗登文承诺在2020年9月1日前付清租金，期间罗登文并未提出因房屋漏水遭受损失而不支付租金，也未向漏水的排水管使用人、管理人、开发商主张过权利。因此，罗登文恶意迟延支付租金，应当承担违约责任。重庆市第二中级人民法院（2020）渝02民终478号、（2020）渝02民终479号两案判决认定承租人不构成违约的理由一是双方均认可损失存在，二是双方一直处于损失赔偿的协商之中，故该二案判决与本案不具有可比性。3.发生漏水的排水管是负一层以上楼层业主共同使用，并不属于租赁房屋的范围，且案涉《房屋租赁合同》约定的是唐平、张弟轩对房屋主体结构承担维修义务，而主体结构质量问题由开发商负责。因此，一审判决认定唐平、张弟轩对出租房屋的排水管不负有维修义务是正确的。4.一审判决没有否定水园商城负一楼以上的楼层所共用的排水管漏水的事实，罗登文没有举证证明其财产损失与排水管漏水具有因果关系，故罗登文上诉称租赁房屋漏水的事实存在这一说法不准确。5.一审判决认定罗登文主张财产损失、维修费用等共计698.58万元，但罗登文举示的证据不能证明其损失。故一审判决对罗登文提交的损失证据进行了全面审查。罗登文举示的两份生效判决没有认定漏水点，无法确认漏水点是处于唐平、张弟轩出租给罗登文的水园商城负一层的五六区，还是处于租赁房屋之外的二三区。6.不论罗登文主张的损失金额是6802574元还是698.58万元，均无实质意义，不存在一审判决认定事实不清的问题。7.对罗登文提交的证据，一审判决已从真实性和关联性等方面进行了全面审查和综合评判。8.案涉租赁房屋主体结构并无质量问题，唐平、张弟轩不负有维修义务，罗登文认为一审判决违背案涉《房屋租赁合同》约定和《合同法》规定的上诉理由不能成立。9.（2020）渝02民终478号、（2020）渝02民终479号两案的一方当事人是巫溪县马镇坝大京都购物中心（以下简称大京都购物中心），本案一方当事人是罗登文，且从法律关系和租赁地位相区别，本案与该两案并非类案。10.一审判决认定罗登文可对侵权人提起侵权之诉，罗登文没有对此提起上诉，说明罗登文认可其损害赔偿应另案主张。综上，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，请求驳回罗登文的上诉请求。唐平、张弟轩的一审诉讼请求：1.判令罗登文给付唐平、张弟轩房屋租金2363163.52元；2.判令罗登文给付唐平、张弟轩违约金236316.35元；3.诉讼费由罗登文负担。罗登文的一审反诉请求：1.判决唐平、张弟轩共同赔偿罗登文财产损失、维修费等共计698.58万元；2.诉讼费由唐平、张弟轩负担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。2013年3月5日，罗登文（乙方）与案外人喻亮（甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方将巫溪县马镇坝县政府门前水园商城五、六区负一楼，总建筑面积约定7000平方米清水房租赁给乙方使用。租赁期限从2013年7月1日至2023年6月30日止。房屋租金按照每月每平方米建筑面积22元计算（准确建筑面积以房管部门测量为准）。租金支付方式为以乙方开始进行装修之日起算，一年内免租金，第二年租金按季度支付，第三年租金按半年支付，第四年起一次性支付租金，并从第四年起，每年在原单价基础上，上调百分之五，滚动计算。合同还约定，在租赁期内，甲方应当履行租赁房屋的主体结构维修义务，维修均由甲方承担。合同约定，若有违约，违约方承担另一方一切损失，并支付违约金全年度租金总额百分之十。2016年6月28日，喻亮（甲方）与罗登文（乙方）签订租赁合同解除协议，张弟轩、唐平与罗登文签订房屋租赁合同，约定原于2013年3月5日签订的房屋租赁合同，租赁房屋位于巫溪县马镇坝水园商场五、六区负一楼，总面积约为7127.90平方米，现因产权发生变更，解除原房屋租赁合同。协议载明，自本协议生效之日起，以上房屋租赁合同解除，并转让给丙方。由丙方与乙方继续履行原甲、乙双方合同，其内容不变。乙方与丙方合同履行期从2016年7月1日开始。签订时间为2013年3月5日，签订内容与原房屋租赁合同一致。2016年12月31日，唐平出具承诺书，在2016年7月13日、2016年12月25日因管道漏水给大京都购物中心部分商家造成的损失，如果喻亮不承担该损失，由唐平来承担，并从今后唐平的房租中扣出。2017年9月30日，罗登文出具领条一张，领到喻亮支付的赔偿款326939元。因管道漏水，罗登文给唐平打过多次电话。2017年3月6日，变更权利人的不动产登记申请审批表上载明权利人姓名唐平、张弟轩，坐落巫溪县柏杨街道春申大道210号水园商城3幢（地下）负1-商业，面积7364.32平方米。另查明，罗登文支付了2014年7月1日至2019年6月30日的房屋租金。还查明，罗登文营业执照上经营场所为：重庆市巫溪县马镇坝水园商城二三区负一楼。罗登文称涉及漏水的区域为二三五六区，二三区房屋所有权人为杨永知，五六区房屋所有权人为唐平、张弟轩。一审法院认为，本诉中双方当事人之间签订的租赁合同，是双方真实意思表示，应按合同约定履行。本案争议焦点为：一、第四年的起算时间、租金标准；二、罗登文是否应该支付违约金；三、罗登文所主张的损失唐平、张弟轩是否应当赔偿。一、第四年起算时间、租金标准。罗登文与喻亮在签订合同时约定，租赁期限共十年，从2013年7月1日至2023年6月20日，租赁期限明确，唐平、张弟轩与罗登文在喻亮与罗登文的解除协议中也明确约定，双方继续履行原合同，其内容不变，唐平、张弟轩承继了原合同的权利义务，虽然唐平、张弟轩与罗登文合同履行期从2016年7月1日开始，但原租期并没减除。因此，2013年7月1日到2014年6月30日为第一年，2016年7月1日至2017年6月30日为第四年。罗登文称应从开始进场装修之日起算，其理由不成立，双方约定开始进场装修之日起算是租金支付方式，并不是对租赁期限的变更。租赁合同约定，租金支付方式为以罗登文开始进行装修之日起算，一年内免租金，第二年租金按季度支付，第三年租金按半年支付，第四年起一次性支付租金，并从第四年起，每年在原单价基础上，上调百分之五，滚动计算。依照合同约定，自2016年开始进入第四年，租金单价按照每年5%递增，2019年7月1日开始每月租金单价滚动递增后为26.74元。案涉房屋经房屋主管部门确认，实际建筑面积为7364.32平方米，故罗登文应支付租金为2363063.00元（26.74元×7364.32㎡×12个月）。二、罗登文是否应支付违约金问题。双方合同约定，若有违约，违约方承担另一方一切损失，并支付违约金全年度租金总额百分之十。罗登文抗辩称因房屋原因造成其损失，系客观原因，应不予支付违约金。罗登文抗辩的理由不属于法定的免责事由，不能免除其按照合同约定履行的义务，不能成为罗登文不构成违约或者免除违约责任的理由。罗登文没有按照合同约定支付租金，应支付全年租金总额百分之十的违约金，即236306.30元。三、罗登文所主张的损失唐平、张弟轩是否应当赔偿。罗登文称造成损害是因房屋质量出现严重问题，管道严重漏水形成。从双方合同上看，约定唐平、张弟轩对房屋的主体结构承担维修义务，负责维修。因一楼以上共用排水管延伸至负一楼唐平、张弟轩购买的房屋内，唐平、张弟轩对该排水管并不使用。根据《物权法》的规定，该排水管属于建筑物中的附属设施，附属设施的管理属于共同使用的业主或物业服务企业，罗登文与唐平、张弟轩对排水管维修也并无约定，因此，唐平、张弟轩对排水管并无维修义务。房屋质量是否出现严重问题，罗登文并无充分证据予以证明，该理由一审法院不予支持。罗登文主张财产损失、维修费等共计698.58万元，因罗登文所出示的损失证据均是自己一方所罗列，大部分物品均不存在，物品损害与漏水是否存在因果关系不明，其损失不能确定。综上，罗登文以租赁合同关系主张唐平、张弟轩赔偿理由不成立，罗登文可对侵权人另行提起侵权之诉。综上所述，唐平、张弟轩主张租金的理由成立，予以支持。罗登文反诉主张理由不成立，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、罗登文于一审判决生效后十五日内，支付唐平、张弟轩2599369.30元；二、驳回罗登文的反诉请求。本诉案件受理费13797.92元，反诉案件受理费30350.30元，合计44148.22元，由罗登文负担。二审中，唐平、张弟轩于2021年3月29日向本院提交了《承诺》一份，载明唐平、张弟轩在本次可以放弃违约金。罗登文于2021年4月2日向本院提交了大京都购物中心与金丽均签订的《官司总结明细》一份，证明罗登文已经对金丽均履行了生效判决确定的赔偿义务。唐平质证认为，对该证据不清楚，请求法院依法审核认定证据。本院经审查认为，该《官司总结明细》有金丽均和大京都购物中心的签章确认，对其真实性予以确认。本院查明，罗登文系大京都购物中心的经营者。因拖欠房屋租金和房屋漏水损害赔偿事宜，大京都购物中心分别与金丽均、胡玛璐发生纠纷并诉至一审法院。就大京都购物中心与金丽均房屋租赁合同纠纷一案，一审法院经审理后作出（2019）渝0238民初3284号民事判决，判决：一、金丽均于该判决生效后十日内向大京都购物中心支付租金60000元；二、大京都购物中心于该判决生效后向金丽均赔偿财产损失97166元；三、驳回大京都购物中心的其他诉讼请求；四、驳回金丽均的其他诉讼请求。大京都购物中心不服该判决，向本院提出上诉，本院经审理后作出（2020）渝02民终478号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。就大京都购物中心与胡玛璐房屋租赁合同纠纷一案，一审法院经审理后作出（2019）渝0238民初3283号民事判决，判决：一、胡玛璐于该判决生效后十日内向大京都购物中心支付租金124514元；二、大京都购物中心于该判决生效后向胡玛璐赔偿财产损失70810元；三、驳回大京都购物中心的其他诉讼请求；四、驳回胡玛璐的其他诉讼请求。大京都购物中心不服该判决，向本院提出上诉，本院经审理后作出（2020）渝02民终479号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。（2020）渝02民终478号、（2020）渝02民终479号民事判决均已发生法律效力。从现有证据看，大京都购物中心已经按照（2020）渝02民终478号民事判决向金丽均支付了财产损失费97166元。二审中，本院于2021年4月2日到大京都购物中心进行了现场勘验，确认金丽均承租的商铺（名流服饰）位于巫溪县马镇坝水园商城负一楼五、六区即唐平与张弟轩共有的区域，胡玛璐承租的商铺（巾品世家、法曼儿）位于巫溪县马镇坝水园商城负一楼五、六区和二、三区的交界处（其中一部分商铺位于五、六区，一部分商铺位于二、三区）。对一审查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，各方当事人对罗登文欠付唐平、张弟轩2019年7月1日至2020年6月30日期间房屋租金2363063元的事实不持异议，本院予以确认。二审中，唐平、张弟轩承诺放弃违约金，系当事人在法律规定的范围内对自身民事权利作出的处分，符合法律规定，本院予以准许。关于罗登文主张的损失赔偿问题。罗登文出资设立并经营大京都购物中心，系大京都购物中心权利义务的实际享有者和承担者，罗登文承租房屋后，以大京都购物中心名义将其中部分区域分租给案外人金丽均、胡玛璐等商户，故（2020）渝02民终478号、479号生效判决确认的因房屋漏水造成的损失可以认定为大京都购物中心实际经营者罗登文的损失。根据二审现场勘验结果，金丽均在大京都购物中心承租的商铺位于唐平、张弟轩共有的五、六区，故（2020）渝02民终478号生效民事判决确认的金丽均损失赔偿额97166元可以认定为罗登文的损失，现罗登文依据案涉租赁合同要求唐平、张弟轩承担该损失的请求，因唐平、张弟轩出租的房屋漏水致罗登文经营的大京都购物中心赔偿了金丽均的财产损失，故该损失应由房屋出租人唐平、张弟轩承担；二审现场勘验过程中，因唐平、罗登文均认可胡玛璐在大京都购物中心承租的商铺有一部分位于五、六区，一部分位于二、三区，而现有证据无法区分胡玛璐位于五、六区商铺的具体损失数额以及房屋漏水的区域，且涉及案外人的权益，故本院对（2020）渝02民终479号生效民事判决确认的胡玛璐财产损失在本案中不予调整，罗登文可另行协商或者诉讼解决。对罗登文提供的其他财产损失证据，系其单方自制，没有唐平、张弟轩的确认，无法确认其关联性，不能证明损失的具体金额，故该请求明显证据不足，本院对此不予支持。综上所述，罗登文上诉理由部分成立，本院予以部分支持。因二审出现新的证据，本院对一审判决予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市巫溪县人民法院（2020）渝0238民初2832号民事判决；二、罗登文于本判决生效后十日内支付唐平、张弟轩2019年7月1日至2020年6月30日期间房屋租金2363063元；三、唐平、张弟轩于本判决生效后十日内支付罗登文财产损失赔偿费97166元；四、驳回唐平、张弟轩的其他诉讼请求；五、驳回罗登文的其他反诉请求。一审本诉案件受理费13797.92元，由唐平、张弟轩负担1253.92元，由罗登文负担12544元；一审反诉案件受理费30350.30元，由唐平、张弟轩负担422元，由罗登文负担29928.30元。二审案件受理费62354.74元，由罗登文负担59474.74元，由唐平、张弟轩负担2880元。本判决为终审判决。审 判 长  何 洪审 判 员  刘丽苹审 判 员  李迪云二〇二一年四月八日法官助理  刘 松书 记 员  陈永亮