安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终795号 上诉人（原审被告）：范亚东，男，1976年2月1日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 被上诉人（原审原告）：萧县胡亮物业管理有限公司，住所地安徽省宿州市萧县龙城镇金玉籣庭院内，统一社会信用代码91341322575726582X。 法定代表人：闫灿，该公司经理。 委托诉讼代理人：谷宝珠，萧县丁里镇法律服务所法律工作者。 上诉人范亚东因与被上诉人萧县胡亮物业管理有限公司（以下简称胡亮物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初7469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 范亚东上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回胡亮物业公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由胡亮物业公司承担。事实及理由：1、其是金玉阑庭小区12栋104、105室业主，在办好房屋交接手续后交纳了部分物业费。胡亮物业公司从未尽过物业管理责任，案涉房屋水阀坏了，向胡亮物业公司报修，但至今未修。2、胡亮物业公司按商业用房标准即1元/平方米/月的标准收取物业费，但物业人员以门面产生垃圾过多，不属于物业清理范围为由而拒绝清理。 胡亮物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，范亚东的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉、维持原判。 胡亮物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令范亚东缴纳物业服务费3699元，滞纳金、违约金1000元；2、本案诉讼费及相关费用由范亚东承担。 一审法院认定事实：范亚东系萧县龙城镇金玉蘭庭小区12栋104室、105室业主，该商品房建筑面积分别为62.41平方米、31.05平方米，合计93.19平方米，系商铺。2017年7月12日，范亚东与胡亮物业公司签订前期物业管理业主手册，约定由胡亮物业公司为涉案小区提供物业管理服务；物业管理服务费实行预收制，第一年按年度缴纳，在办理交房手续时缴纳；第二年后按半年至一年交纳；收费标准：……商铺为1元每平方米每月；协议还对双方权利义务、物业管理服务内容质量、违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后，胡亮物业公司进驻小区，为该小区提供相关物业管理服务。范亚东入住涉案小区后，104室物业费交至2018年2月28日，105室物业费交至2018年5月30日；此后没有缴纳物业管理费。胡亮物业公司向范亚东催缴物业费未果，遂提起诉讼。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。涉案《前期物业管理业主手册》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人及业主具有法律约束力。胡亮物业公司已按合同约定履行了相应的物业管理服务义务，范亚东作为该小区业主实际上也享受了物业公司提供的物业管理服务，理应履行缴纳相应的物业服务费义务。范亚东的涉案12栋104、105室商铺分别自2018年2月28日、2018年5月30日起便没有缴纳物业费，现胡亮物业公司主张范亚东给付12栋104室、12栋105室欠缴费之日起至2020年12月30日期间的物业管理费，符合相关法律规定，应予支持；但胡亮物业公司提供的《前期物业管理业主手册》约定物业费收费标准为1元，故胡亮物业公司诉请按1.2元标准收取，无事实和法律依据，不予支持，故范亚东应缴纳物业费为：12栋104室欠缴物业费为62.41平方米×1元每平方米每月×34个月=2121.94元；12栋105室欠缴物业费为：31.05平方米×1元每平方米每月×31个月=962.55元；合计3084.49元；范亚东抗辩物业服务中垃圾不及时清理、卫生不打扫等问题，因无相关证据予以证实，不予采信。 关于胡亮物业公司主张范亚东给付违约金1000元的诉讼请求，因其计算方式依据不足，不予支持。涉案《前期物业管理业主手册》约定业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日按日收取滞纳金或违约金，而对约定违约金与滞纳金没有相关数据标准，视为未约定。故胡亮物业公司的该项诉讼请求，理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、范亚东于判决生效后十日内给付胡亮物业公司服务费3084.49元；二、驳回胡亮物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由范亚东负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 范亚东向本院提供以下证据：1、视频资料1份，欲证明胡亮物业公司未提供垃圾清运和打扫卫生服务；2、收据1份，欲证明范亚东缴纳服务费的情况。胡亮物业公司发表质证意见认为：1、对证据1，范亚东将案涉房屋出租给他人用于批发零售活鸡，由此产生的鸡毛等垃圾不属于家庭生活垃圾，不属于物业管理项目；2、对证据2，该收据载明的物业费是2017年7月12日缴纳的，收取的是当年的物业费，不能证明在此之后范亚东仍缴纳物业费。本院对上述证据的认证意见如下：1、对证据1，须结合全案其他证据综合判定；2、对证据2的真实性，本院予以认可。 范亚东申请证人李某作证。李某陈述：他们租赁范亚东的房子，物业公司不给处理垃圾问题，他们自行找人花钱处理垃圾。水管坏了报修，一直无人修理。因为离物业比较近直接去口头说的，没有登记记录。胡亮物业公司发表质证意见认为：对李某的证言不予认可，李某作为承租人应向范亚东问清楚物业管理合同内容，并了解经营活鸡产生的鸡毛不属于物业清理范围。本院对李某证言认证意见如下：对李某的证言，须结合全案其他证据综合判定。 经审理查明：对一审查明的事实，本院二审予以确认。 另查明：范亚东将案涉房屋租赁给李某用于批发、零售活鸡（活鸡现杀），因现场宰杀活鸡产生的鸡毛等垃圾由李某雇佣他人清理。 本院认为，归纳当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：范亚东主张胡亮物业公司未提供相应物业服务是否成立，继而判定范亚东应否向胡亮物业公司支付拖欠的物业费。 范亚东上诉提出胡亮物业公司以门面产生垃圾过多为由拒绝清理，胡亮物业公司抗辩称鸡毛等商业垃圾不属于物业服务范围。审理认为：范亚东将案涉房屋出租给李某用于批发、零售活鸡（活鸡现杀），租赁期间产生鸡毛等垃圾。由于鸡毛等垃圾对于周边环境存在较大污染隐患，如不能在形成后及时收集、清理并妥善处置，必将对周边人员生活造成不便。根据日常经验，物业公司系在业主将生活或者经营中产生的垃圾投放至垃圾箱中后，组织相关人员在固定时间（一般为早上）进行清理。综合考虑鸡毛等垃圾的形成时间、污染危害以及环保要求，物业公司显然无法按照上述方式进行清理，由经营者按照环保要求进行收集、清理和处置更为合理可行。因此，李某自行雇佣他人清理鸡毛等垃圾的事实，不足以构成范亚东拒绝支付物业费的理由。对范亚东本节上诉意见，本院不予采纳。 范亚东上诉提出向胡亮物业公司报修水阀但不予维修的意见。审理认为，按照双方签订的前期物业管理服务协议约定，胡亮物业公司对于水阀等公共设施负有维修义务。对于损坏的水阀，范亚东有权要求胡亮物业公司及时维修，或在自行维修后要求胡亮物业公司支付相应的维修费，但维修水阀本身不足以成为拒绝支付物业费的理由。对胡亮物业公司本节上诉意见，本院不予采纳。 综上所述，范亚东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人范亚东负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 解亚洁 审 判 员 路深淇 审 判 员 朱珊珊 二〇二一年四月二十八日 法官助理 姚柳晴 书 记 员 武玉月 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。