贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初1146号原告：魏某，男，1967年12月12日生，汉族，贵州省平坝区人，个体，户籍住址：贵州省平坝区，现住安顺市，原告：韦某，女，1973年6月20日生，布依族，贵州省安龙县人，个体，户籍住址：贵州省安龙县，现住安顺市，委托诉讼代理人：钟艳。代理权限：特别授权。被告：贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区多彩万象旅游城内。统一社会信用代码：91520490598366401M。法定代表人：艾志华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马孝礼，贵州联通（关岭）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：吴长林，贵州联通律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告魏某、韦某与被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司（下称多彩万象公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏某、韦某的委托诉讼代理人钟艳及被告多彩万象公司的委托诉讼代理人马孝礼、吴长林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏某、韦某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向产权部门提交办理位于贵州省安顺市房屋转移登记的有关文书，并协助原告办理房屋权属证书。2、请求依法判令被告支付原告2016年4月25日起至2020年8月7日止逾期交付办理商品房权属转移登记有关文书的违约金人民币75373.84元，2020年8月8日起至被告交付办理商品房权属转移登记的有关文书之日期间的违约金，以原告已支付房价款481622元为基数，按日万分之一进行计付。3、请求依法判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年7月5日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发销售位于贵州省安顺市。房屋建筑面积145.58平方米，套内面积124.35平方米。该商品房总价款为470133元，其中包括购房首付款150133元和贷款320000元。后因超面积，原告又向被告补交购房款，原告支付该商品房的总价款为481622元。根据双方签订《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款：（一）、（二）双方约定：出卖人（被告）承诺于取得该商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人（原告）；出卖人约定日期起180日以后，仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照选择退房或不退房的条款处理。买受人不退房的，由出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人（原告）支付已交付房价款的万分之一的违约金。然而，被告至今仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，致使原告所购买商品房的不动产产权证一直未办理，这给原告带来了诸多损失以及诸多不便。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属于合法有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，原告已按照合同约定支付全部购房款，但被告未按约定时间将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，其行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。综上所述，希望人民法院支持诉请。被告多彩万象公司辩称：对原告第一项诉请不应支持，因为原告所购买居住的这个小区部分业主违章搭建，并且有些项目尚未验收通过，现在只有T1-T32栋可以办理产权证，案涉房屋不具备办证条件；对原告的第二项诉请我方认为违约金过高，房屋我方已经交付原告使用，并未对原告造成实际损失，请求法院按照每日万分之0.15的标准进行计算，依据是安顺市中级人民法院再审的民事判决书，该判决书为生效判决。另原告诉请的逾期办证违约金存在诉讼时效的问题，超过诉讼时效期间的逾期办证违约金不受法律保护，人民法院应予驳回。经本院审理查明：2015年7月5日，原告魏某、韦某与被告多彩万象公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：“原告购买被告开发的位于开发区房屋（房号为1-3-2），所购商品房建筑面积为145.58㎡，套内建筑面积124.35㎡，总房价款470133元。买受人采取贷款方式付款。”第十一条约定：“出卖人应当在2015年7月30日前向买受人交付该商品房。”第二十二条约定：“二、初始登记出卖人（即被告）负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，办理初始登记所需费用，均由买受人承担。三、转移登记（一）出卖人承诺取得该商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的百分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第3项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（3）退房按第一项处理，不退房按第二项处理。”合同签订后，因原告购买的案涉房屋建筑面积为149.15㎡大于合同约定的房屋建筑面积,原告按实际建筑面积补交购房款人民币11529元给被告，原告实际支付购房款共计为人民币481662元，同时原告支付相关代收费用给被告。现案涉房屋未办理首次登记和转移登记。另该房屋早已交付给原告使用。原告于2020年8月向本院提起诉讼，本院于2020年8月10日登记审查。以上事实，有原、被告的陈述，有原告提供的原告身份证、结婚证复印件各一份、被告多彩万象公司企业信用信息公示报告打印件一份、商品房买卖合同复印件、销售不动产统一发票、收款收据复印件、关于申请立案和受案时间说明一份，被告提交的被告营业执照、法定代表人身份证、身份证明复印件各一份，本院向安顺市国土资源局经济技术开发区分局调取的贵州省安顺市西秀区人民法院协助调查函（查询房屋信息附后）、安顺市国土资源局经济技术开发区分局查询回函（办理产权所需材料清单附后）、质证笔录及庭审笔录等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以采信。本院认为，按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案法律事实发生于2021年1月1日之前，应适用当时的法律、司法解释。本案的争议焦点为：1、案涉房屋是否具备办证条件；2、原、被告双方约定的违约金是否过高，是否应当调整；3、原告关于逾期办证违约金的诉请是否超过诉讼时效。关于第一个争议焦点：案涉房屋是否具备办证条件的问题。庭审中原告就此提出异议，表示不知情、不清楚。本院依法向安顺市国土资源局经济技术开发区分局调取了案涉房屋信息，安顺市国土资源局经济技术开发区分局经查询后回函案涉房屋现不具备办证条件，应予确认案涉房屋现不具备办证条件。关于第二个争议焦点：原、被告双方约定的违约金是否过高，是否应当调整的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，依法成立并生效，被告至今未按合同约定期限为原告办理商品房转移登记手续，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”的规定，本案被告应承担相应的违约责任。被告提出原告主张的违约金过高要求予以调低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。”的规定，由于本案被告违约未给原告办理房屋不动产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任，鉴于违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质，结合涉案房屋早已经交付，履行了部分合同义务，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌情将逾期办证违约金的支付标准调整为按已付购房款人民币481662元为基数，以日万分之0.15计算。关于第三个争议焦点：原告关于逾期办证违约金的诉请是否超过诉讼时效的问题。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》：“出卖人（即被告）应当在2015年7月30日前向买受人交付该商品房。出卖人（即被告）负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺取得该商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”之约定，原告应于2015年7月30日后的270天即2016年4月25日起主张逾期办证违约金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”本案合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告于2020年8月10日向本院起诉主张权利，诉讼时效中断，原告主张的违约金应从2020年8月10日倒推三年即从2017年8月10日开始计算，2017年8月10之前（即2016年4月25日至2017年8月9日)的逾期办证违约金已过诉讼时效，本院不予保护；故逾期办证违约金以原告交纳的购房款人民币481662元为基数，按日万分之0.15计算至被告交付案涉房屋不动产权证之日止；其中2017年8月10日至2021年3月10日共计1308天的逾期办证违约金为481662元×1308天×0.0015%＝9450.21元；2021年3月11日之后的逾期办证违约金以购房款人民币481662元为基数，按日万分之0.15计付至案涉商品房转移登记的有关文书交付原告之日止。综上所述，对原告请求被告立即向产权部门提交办理位于贵州省安顺市房屋转移登记的有关文书，并协助原告办理房屋权属证书的此项诉请，因目前不具备办证条件，本院暂不予支持，原告可在案涉商品房转移登记办理条件成就后，另行主张；对原告请求被告支付逾期办证违约金合理部分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条之规定，判决如下：一、被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司在本判决生效后五日内支付原告魏某、韦某从2017年8月10日至2021年3月10日止的逾期办证违约金人民币9450.21元；2021年3月11日之后的逾期办证违约金以购房款人民币481662元为基数，按日万分之0.15计付至案涉商品房转移登记的有关文书交付原告之日止。二、驳回原告魏某、韦某的其他诉讼请求。被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1734元，减半收取人民币867元，由被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  汪丽萍二〇二一年四月十二日法官助理黄茜书记员田单单