湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终403号上诉人（原审被告）：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所地湖南省沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码91431222550705507Q。法定代表人：李带秀，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张显刚，湖南兴沅律师事务所律师，执业证号××。委托诉讼代理人：姚杰耀，湖南兴沅律师事务所律师，执业证号××。被上诉人（原审原告）：陈建国，男，1984年11月18日出生，苗族，湖南省沅陵县人，住湖南省沅陵县。委托诉讼代理人：刘武，湖南天宇律师事务所律师，执业证号：××。委托诉讼代理人：印杰，湖南天宇律师事务所律师，执业证号：××。上诉人沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）因与被上诉人陈建国房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院（2020）湘1222民初2309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天赐公司上诉请求：1、撤销原判发回重审或者改判驳回一审被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：双方签订《商品房买卖合同》约定的是办理房屋所有权证和土地使用权证，因法律的变化上诉人只能提供不动产权证。新规过渡期长和办证机构成立滞后，双方对办理不动产权证时间没有重新约定，一审判决适用合同中约定办理房屋所有权证和土地使用权证的时间，认为上诉人违约，依据不足。被上诉人陈建国辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求，予以维持。陈建国向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告天赐公司支付原告逾期办理不动产权证书违约金23533元（自2018年10月27日起按日向原告支付总房款的万分之一的违约金至实际办妥不动产权证书之日2020年6月26日共608天）；2.本案诉讼费由被告天赐公司负担。一审法院认定事实：被告天赐公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。2015年6月3日，原告陈建国（买受人）与被告天赐公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：201500061401），合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县××镇××小区××幢××层××号商品房，建筑面积127.74平方米；总价款为381220元，首付款121220元于2015年6月3日支付，剩余房款26万元采用银行按揭贷款方式付款；关于产权登记双方在合同第十七条中约定，自本合同生效之日起60日内，双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后365日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。如因买受人的原因，致使出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之一的违约金。双方还在合同补充协议第三条约定，签订《商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。同时，双方还就交付期限及条件、房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。合同签订后，原告即向被告交纳了首付款121220元，之后原告通过银行按揭贷款向被告支付了购房款26万元。2015年7月15日，被告代收了原告缴纳的房屋办证费21588元（含契税、房屋维修基金）。2016年11月19日，被告将涉案商品房交付原告使用。2020年6月26日，原告所购买的房屋已由被告在沅陵县不动产登记中心办理了不动产权登记，权证号码：湘（2020）沅陵县不动产权第0××6号。2020年9月8日，被告退还了原告多交的办证费4863元。2020年11月3日，原告将房屋面积差价款5849元交入政府指定账户，被告向原告开具了该款的增值税发票。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应全面履行合同义务。根据原、被告的诉辩情况及本案事实，本案存在以下争议焦点：一、原告主张涉案房屋的交付时间是2016年10月30日，被告主张房屋的交付时间是2016年11月19日，本案的房屋交付时间如何确定？原、被告签订的《合同补充协议》第四条第1项约定：“买受人须在出卖人发出的《入伙通知书》注明的收房日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，自收房之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用由买受人承担”。据此，房屋交付时间应以被告发出的《入伙通知书》注明的收房日期为准。被告提供并被本院采信的证据《入伙通知书》、房屋移交验收表上的落款日期均为2016年11月19日，且有原告的签名予以确认，故本院确定涉案房屋的交付时间为2016年11月19日。原告仅以住宅使用说明书的落款日期主张房屋的交付时间，不符合合同约定，本院不予采纳。二、涉案房屋由房屋所有权、土地使用权分别登记，依法变更为不动产统一登记，这一情况变化是否足以影响被告按期办证，原告请求按原合同约定办证期限追究被告的违约责任，被告是否应当承担违约责任？1.本案中，房屋登记机关和办证形式的变化不适用情势变更原则。情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。《不动产登记暂行条例》由国务院于2014年11月24日公布，自2015年3月1日起实施。原、被告签订合同的时间为2015年6月3日，此时沅陵县不动产登记中心尚未成立，但被告作为房产开发商对于不动产登记的这一变化应为明知并有所预见，应当而且可以在合同中对此进行协议补充，即使在办证过程中因过渡期种种条件限制，可能导致办证的迟延，作为代办不动产权证的义务人，也应当及时主动的与购房人进行协商，适当变更办证期限。被告在约定的办证期限内，并未向购房人提出要求延长办证期限，应视为被告认可在合同约定的期限内完成办证义务，现被告以合同约定的办证情况发生变化，客观上影响其正常办证的理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。2.原、被告在合同中约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。从以上内容可以确定，被告代办房屋权证的期限为房屋交付使用后的725日内。涉案房屋的交付时间为2016年11月19日，即2016年11月20日至2018年11月15日为办证期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。如果原、被告约定的725日办证期限无效，之后双方又未达成变更协议，则应当按照该司法解释规定的房屋交付使用之日起90日执行。本案双方当事人均未要求对办证期限进行变更，又无法定变更之事由，故合同约定的办证期限有效，被告应当按此期限履行办证义务。且沅陵县不动产登记中心于2016年9月23日正式成立，从房屋交付时间2016年11月19日之后，被告完全有足够的时间履行约定的办证义务，被告直至2020年6月26日才办理原告的不动产权证登记，被告怠于履行办证义务，应当承担违约责任。综上所述，被告在《商品房买卖合同》约定的办证期限内未履行办证义务，已构成违约，依法应当承担违约责任。原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金的数额以本院认定的数额为准。依据合同约定，被告逾期办证时间应从2018年11月16日起计算至2020年6月26日止，共计逾期588日，被告应当支付原告逾期办证的违约金为22759.66元（387069元×588天×1?）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决被告沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈建国违约金22759.66元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费388元，减半收取计194元，由原告陈建国负担10元，被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担184元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，因国家实施不动产统一登记制度后，不再单独办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证，故上诉人为被上诉人办理房屋所有权证和土地使用权证的义务转化为办理不动产权证的义务。本院对上诉人主张办理不动产权证的时间不应适用双方约定的时间来计算的理由不予支持。关于上诉人主张新规过渡期长和办证机构成立滞后影响其办证的理由，因其未能提供充分的证据予以证实，本院对该理由亦不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费369元，由上诉人沅陵天赐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二一年四月二十三日书记员  龙星宇