湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初5153号 原告：许海燕，女，1970年7月1日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：胡本东，男，1966年5月17日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，系永州市东平建材有限公司推荐代理，代理权限为特别授权。 被告：凌小峰，男，1979年11月27日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。 被告：王丽明，女，1973年10月20日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。 被告：黄芳明，男，1975年10月19日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。 被告：刘润生，男，1950年7月29日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。 被告：艾剑斌，男，1976年4月18日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。 被告：杨笑飞，男，1966年10月12日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。 被告：唐祥玖，男，1977年4月9日出生，汉族，户籍地长沙市雨花区。 被告：施雄文，男，1971年10月14日出生，汉族，户籍地湖南省东安县。 被告：邹爱国，男，1977年12月5日出生，汉族，户籍地湖南省祁阳县。 被告王丽明、刘润生、艾剑斌、杨笑飞、施雄文、邹爱国共同委托诉讼代理人：伍建平，永州市冷水滩区信德法律服务所法律工作者，代理权限一般代理。 被告：永州鼎晟房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区桐木井路与翠竹路交汇口（阳光时代****）。 法定代表人：张杰。 第三人：永州市东平建材有限公司，住，住所地永州市冷水滩区仁湾镇张家村滩头村组/div> 法定代表人：何小兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：许群林，男，1972年12月1日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，代理权限为特别授权。 原告许海燕与被告凌小峰、王丽明、黄芳明、刘润生、艾剑斌、杨笑飞、唐祥玖、施雄文、邹爱国、永州鼎晟房地产开发有限公司（以下简称鼎晟公司）以及第三人永州市东平建材有限公司（以下简称东平公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许海燕的委托诉讼代理人胡本东，被告王丽明、刘润生、艾剑斌、杨笑飞、施雄文、邹爱国共同委托诉讼代理人伍建平，被告凌小峰，第三人东平公司的委托诉讼代理人许群林到庭参加诉讼，被告唐祥玖、鼎晟公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．判决十被告交付瑞景名都X单元X002房、X102房、X105房给原告，价值1906200元；2．判决十被告为原告办理上述3套房屋的产权登记证，并承担依法由开发商办理产权登记证承担的税费；3．判决被告将已出售给原告的瑞景名都X单元X03房、X单元X10房，X单元X09房，X单元X06房又卖给第三人（已办理了过户手续），退还原告已经折抵的购房款1583855元及利息265102元（1583855元×5.6%×1076天，截止2020年10月31日），并按现行评估价与原购房价的差额赔偿原告损失493645元；4．被告向原告支付逾期交房违约金142965元（1906200元×25个月×30元/天×万分之一，截止2021年3月31日）；5．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告凌小峰、王丽明、黄芳明、刘润生、艾剑斌、杨笑飞、唐祥玖、施雄文、邹爱国共同投资开发位于“君临天下”，后改名“瑞景名都”。九被告挂靠被告鼎晟公司于2013年11月22日与原告出资的第三人东平公司签订《商品混泥土销售合同》一份，约定第三人东平公司为九被告开发的项目提供混凝土，十被告依约定支付货款给第三人东平公司。第三人东平公司依约履行了供货义务。被告拖欠东平公司货款，经协商，被告将其开发的瑞景名都X单元X03房、X002房、X102房、X105房、X单元X09房、X10房、X单元X06房抵给原告，充抵被告拖欠第三人东平公司货款3490055元。原告与被告的瑞景名都签订了7份《商品房买卖合同》，均约定2018年8月31日前被告交付给原告。被告在约定时间没有交付房屋的，如逾期在90日后仍未交付，则90日后的次日起被告向原告每日支付购房款万分之一的违约金。2017年10月27日和2017年11月18日被告向原告共出具了7份购房款收据，充抵第三人3490055元的货款。双方商品房买卖合同签订后，2018年8月31日前被告没有将房屋交付原告，也没有为原告办理产权登记证。经原告查询被告已将七套房屋中的X单元X03房、X单元X10房、X单元X09房、X单元X06房又卖给他人（已办理了过户手续）。 被告凌小峰辩称：1．瑞景名都项目是被告凌小峰、王丽明、黄芳明、刘润生、艾剑斌、杨笑飞、唐祥玖、施雄文、邹爱国都有土地，合在一起共同修的房子，修好后各人出个人钱，再各人分个人房子，钱是各人出的，被告凌小峰大概占百分之十五的土地，就出百分之十五的房款，分百分之十五的房子，房子原来是分开的证，后来合在一起办了一个总证；2．原告300多万元货款总共抵了7套房子，被告凌小峰、黄芳明只对190万元货款的X单元X102、X105、X002共3套房子承担责任。 被告黄芳明辩称：本案7套房子一分为二，分1单元的3套房子和7楼的4套房子，被告唐祥玖是我们的合伙人，对7楼有单独处置权，所以7楼4套房子与其他8个被告都无关，7楼的房子抵扣是被告唐祥玖个人签的字，由被告唐祥玖个人负责，被告黄芳明、凌小峰只对X单元X102、X105、X002号房共3套房的债务190万元负责，另因为被告黄芳明与被告凌小峰欠被告刘润生的土地款，所以被告黄芳明与被告凌小峰的三套房子被告刘润生占一半，混凝土用3套房子作抵押已经结算清楚了，因为被告刘润生在里面账目没有结清，所以没有交房，一单元的3套房子与被告王丽明、刘润生、艾剑斌、杨笑飞、唐祥玖、施雄文、邹爱国无关，这3套房子是被告凌小峰、黄芳明的责任，其他的债务与被告黄芳明、凌小峰无关。 被告刘润生辩称：被告刘润生与7套房子无牵连，与本案无关，没有参与合伙。请求依法驳回原告对被告刘润生的请求。 被告施雄文辩称：瑞景名都的土地使用权证是被告凌小峰、王丽明、黄芳明、刘润生、艾剑斌、杨笑飞、唐祥玖、施雄文、邹爱国，与被告鼎晟公司无关，被告鼎晟公司不是开发人，不是以公司名义报建的，7套房子是被告凌小峰、王丽明、黄芳明、刘润生、艾剑斌、杨笑飞、唐祥玖、施雄文、邹爱国私人报建的，建房按比例分，建好后，房子分到各人名下，个人负责，与合伙人无关，如果原告的货款与被告凌小峰、王丽明、黄芳明、刘润生、艾剑斌、杨笑飞、唐祥玖、施雄文、邹爱国有关，应该是被告凌小峰、王丽明、黄芳明、刘润生、艾剑斌、杨笑飞、唐祥玖、施雄文、邹爱国开收据给原告，X单元X102、X105、X002房的债务190万元是被告黄芳明、凌小峰承担的，还有4套房子债务是被告唐祥玖个人签的，个人承担。349万元货款是被告凌小峰、黄芳明、唐祥玖3人欠的，与被告王丽明、刘润生、艾剑斌、杨笑飞、施雄文、邹爱国无关。请求依法驳回原告对被告施雄文的请求。 被告杨笑飞、艾剑斌、邹爱国辩称：瑞景名都是被告凌小峰、王丽明、黄芳明、刘润生、艾剑斌、杨笑飞、唐祥玖、施雄文、邹爱国以私人名义报建的房子，在区规划分局报建的，与被告鼎晟公司无关，被告凌小峰、王丽明、黄芳明、刘润生、艾剑斌、杨笑飞、唐祥玖、施雄文、邹爱国按土地占有份额，共同签了一个分房协议，对债务进行了分责，各人房子的债务个人承担，售房合同谁卖房谁签字，190万元的债务是被告黄芳明、凌小峰二人承担的，整个房子的7楼都是被告唐祥玖的，所以与其他人无关。请求依法驳回原告对被告杨笑飞、艾剑斌、邹爱国的请求。 被告王丽明辩称：被告王丽明不是出卖人即合同的相对方，不应承担交付瑞景名都X单元X002房、X102房、X105房，X单元X09房、X单元X06房给原告的义务，请求依法驳回原告对被告王丽明的请求。 被告唐祥玖辩称：被告唐祥玖欠原告混泥土款是150万元左右，300多元的货款与项目的9个人无关，是被告凌小峰、黄芳明与被告唐祥玖的私人货款，被告唐祥玖个人承担150万元。被告唐祥玖是抵了4套房子给原告，现在房子没有交房，有些消防、水电开户没有弄好，因为前段时间被告唐祥玖个人出了一点事，所以有些房子的具体情况不清楚，房子没有交给原告，如果房子是卖了，不管是谁卖的，被告唐祥玖用同等价值补偿原告。被告唐祥玖这150万元与8个被告无关。 第三人东平公司述称：混泥土本来是第三人东平公司的货款，因为原告许海燕是第三人东平公司最大的大股东，所以2017年8月15日第三人东平公司给货款抵的房子转让给原告许海燕了。 被告鼎晟公司未到庭参加诉讼，也未在答辩期内向本院提交书面答辩状。 经审理查明：被告凌小峰、王丽明、黄芳明、艾剑斌、杨笑飞、唐祥玖、施雄文、邹爱国共同出资修建君临天下项目。被告刘润生未参与共同出资修建君临天下项目。2013年11月22日，被告唐祥玖以被告鼎晟公司名义与第三人东平公司签订《商品房混凝土销售合同》。之后，被告凌小峰、王丽明、黄芳明、艾剑斌、杨笑飞、唐祥玖、施雄文、邹爱国将君临天下项目改名为瑞景名都项目并刻制“瑞景名都合同专用章”、“瑞景名都账务专用章”。第三人东平公司应收瑞景名都项目混凝土款3490055元。第三人东平公司又将该债权款3490055元转让给原告许海燕。2017年10月27日，原告许海燕与被告黄芳明、凌小峰签订了并加盖了“瑞景名都合同专用章”的三份《商品房买卖合同书》，被告黄芳明、凌小峰（出卖人）将位于瑞景名都的三套房屋出售给原告许海燕（买受人），三套房屋号分别为X单元11层X105号，价款743850元；X单元11层X102号，价款584250元，X单元10层X002号，价款578100元；2018年8月31日前交付，如出卖人逾期在90日后仍未交付，则90日后的次日起出卖人向买受人每日支付购房款万分之一的违约金；因出卖人的原因，买受人未能在交付房屋之日起180个工作日内取得该商品房所有权证的，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价万分之一的违约金。原告许海燕用上述债权款1906200元抵扣上述三套房房款。2017年10月27日，被告黄芳明、凌小峰向原告许海燕出具加盖“瑞景名都账务专用章”上述三套房屋的金额分别为584250元、743850元、578100元的三份收据。之后，被告黄芳明、凌小峰未按合同约定交付上述三套房屋给原告许海燕。2017年11月18日，原告许海燕（买受人）与被告唐祥玖（出卖人）签订了并加盖了“瑞景名都合同专用章”四份《商品房买卖合同书》，被告唐祥玖将位于瑞景名都的四套房屋出售给原告许海燕，房屋号分别为X单元X层X03号，价款223405元；X单元7层X09号，价款268450元，X单元X层710号，价款336700元，3单元706号，价款755300元，2018年8月31日前交付，如逾期在90日后仍未交付，则90日后的次日起出卖人向买受人每日支付购房款万分之一的违约金，因出卖人的原因，买受人未能在交付房屋之日起180个工作日内取得该商品房所有权证的，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价万分之一的违约金。原告许海燕用上述债权款1583855元抵扣上述四套房屋房款。2017年12月17日，被告唐祥玖向原告许海燕出具加盖了“瑞景名都账务专用章”上述四套房屋的金额分别为223405元、268450元、336700元、755300元的四份收据。之后，被告唐祥玖未按合同约定交付上述四套房屋交付给原告许海燕且将该四套房屋另行出售给其他人。 另查明，瑞景名都项目拖欠第三人东平公司货款837000元。2020年11月10日，第三人东平公司起诉被告凌小峰、王丽明、黄芳明、刘润生、艾剑斌、杨笑飞、唐祥玖、施雄文、邹爱国请求判令偿还上述货款837000元［见本院（2020）湘1103民初5154号］。第三人东平公司将上述837000元债权转让给原告许海燕。2020年12月7日，原告许海燕与被告凌小峰、王丽明、黄芳明、艾剑斌、杨笑飞、唐祥玖、施雄文、邹爱国签订加盖了“瑞景名都合同专用章”的《瑞景名都地下车位买卖合同》，约定将瑞景名都14个地下车位作价837000元共同出售给原告许海燕。原告许海燕用上述债权款837000元抵扣上述瑞景名都14个地下车位款837000元。2017年12月7日，被告唐祥玖向原告许海燕出具加盖了“瑞景名都合同专用章”的70万元收据，被告黄芳明向原告许海燕出具加盖了“瑞景名都合同专用章”的13.7万元收据。 再查明，X单元7层X03号，X单元X06号，X单元7层X09号，X单元7层X10号，现值2077500元。 上述事实有商品混泥土合同、商品房买卖合同、收据、分房协议书、车库抵消货款协议、7套房的登记信息、土地转让协议书以及原、被告当庭陈述佐证，本院予以确认。 本院认为，一、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案发生在民法典实行前，应当使用当时的法律、司法解释。二、《中华人民共和国民法通则》第三十条规定，个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。本案被告凌小峰、王丽明、黄芳明、艾剑斌、杨笑飞、唐祥玖、施雄文、邹爱国共同投资购买土地，共同修建并共同刻制“瑞景名都合同专用章”、“瑞景名都账务专用章”，符合个人合伙的基本特征，被告凌小峰、王丽明、黄芳明、艾剑斌、杨笑飞、唐祥玖、施雄文、邹爱国个人合伙关系成立。三、本案《商品房买卖合同书》成立并有效。《中华人民共和国民法通则》第三十四条规定：“个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行和监督的权利。合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任”。由于被告唐祥玖、黄芳明、凌小峰与原告许海燕签订的《商品房买卖合同书》加盖了“瑞景名都合同专用章”，出具的收款收据加盖了“瑞景名都账务专用章”，故被告唐祥玖、黄芳明、凌小峰系代表被告唐祥玖、黄芳明、凌小峰、王丽明、艾剑斌、杨笑飞、施雄文、邹爱国等八人合伙组织与原告许海燕签订的《商品房买卖合同书》。被告凌小峰、王丽明、黄芳明、艾剑斌、杨笑飞、唐祥玖、施雄文、邹爱国对《商品房买卖合同书》承担连带责任。本案原告许海燕履行了付款义务，被告唐祥玖、黄芳明、凌小峰、王丽明、艾剑斌、杨笑飞、施雄文、邹爱国应继续履行交房义务并承担违约责任。被告唐祥玖、黄芳明、凌小峰、王丽明、艾剑斌、杨笑飞、施雄文、邹爱国应交付瑞景名都X单元11层X105号，X单元11层X102号，X单元10层X002号三套房屋并为原告许海燕办理上述三套房屋的不动产权登记。被告唐祥玖、黄芳明、凌小峰、王丽明、艾剑斌、杨笑飞、施雄文、邹爱国应向原告许海燕支付自2019年12月1日起至2021年3月31日止28个月延期交付的违约金，但原告许海燕要求被告唐祥玖、黄芳明、凌小峰、王丽明、艾剑斌、杨笑飞、施雄文、邹爱国支付违约金142965元（1906200元×25个月×30天×每日万分之一），本院予以支持。鉴于被告唐祥玖、黄芳明、凌小峰、王丽明、艾剑斌、杨笑飞、施雄文、邹爱国无法交付瑞景名都X单元7层X03号，X单元X06号，X单元7层709号，X单元7层X10号房屋，故应赔偿原告许海燕直接、间接损失，经鉴定该四套房屋现值2077500元。故被告唐祥玖、黄芳明、凌小峰、王丽明、艾剑斌、杨笑飞、施雄文、邹爱国应赔偿原告损失2077500元。原告许海燕并未要求解除《商品房买卖合同书》，故原告许海燕要求退还已经折抵的购房款1583855元及利息265102元（1583855元×5.6%×1076天，截止2020年10月31日），并按现行评估价与原购房价的差额赔偿原告许海燕损失493645元，于法不符，本院不予支持。四、根据合同相对性，被告刘润生、鼎晟公司没有参与合伙，又不是本案《商品房买卖合同书》相对方，不应承担责任。五、本案合同未约定办证税费如何承担，办理转移不动产权登记所承担的税费，由双方按税法，不动产登记规定执行。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告唐祥玖、黄芳明、凌小峰、王丽明、艾剑斌、杨笑飞、施雄文、邹爱国自本判决生效之日起十日内赔偿原告许海燕损失2077500元； 二、限被告唐祥玖、黄芳明、凌小峰、王丽明、艾剑斌、杨笑飞、施雄文、邹爱国自本判决生效之日起十日内支付原告许海燕违约金142965元； 三、限被告唐祥玖、黄芳明、凌小峰、王丽明、艾剑斌、杨笑飞、施雄文、邹爱国自本判决生效之日起十五日内将位于永州市冷水滩区育才路瑞景名都X单元X002、X102、X105号房屋交付原告许海燕并为原告许海燕办理瑞景名都X单元X002、X102、X105号房屋的不动产权证书； 四、驳回原告许海燕对被告刘润生、永州鼎晟房地产开发有限公司的诉讼请求； 五、驳回原告许海燕其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费36967元，保全费5000元，鉴定费20000元，共计61967元，由被告唐祥玖、黄芳明、凌小峰、王丽明、艾剑斌、杨笑飞、施雄文、邹爱国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  黄寿成 人民陪审员  胡海平 人民陪审员  程小平 二〇二一年四月二十九日 法官助理宁俊杰 代理书记员  刘军语