山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终3757号上诉人（原审被告）：济南市历下区泉东民用公房管理所，住所地济南市。法定代表人：庄入勇，所长。委托诉讼代理人：刘蕾，山东博翰源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李云秀，女，汉族，1936年11月26日出生，住济南市。委托诉讼代理人：李玉东，男，1964年11月28日生，汉族，住济南市。上诉人济南市历下区泉东民用公房管理所因与被上诉人李云秀房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。济南市历下区泉东民用公房管理所上诉请求：1.请求撤销(2021)鲁0102民初488号民事判决书并依法改判；2.依法判令一、二审诉讼费用由李云秀承担。事实和理由：1、李云秀在一审答辩中明确表述“案涉房屋只是简易的储藏室”，那么，根据一般生活常识，李云秀应当能够判断涉案房屋不可能具备完备的合法手续。济南市历下区泉东民用公房管理所在出售涉案储藏室时，已告知李云秀涉案房屋因不具备合法建设手续而无法办理产权证。故，李云秀对于涉案储藏室后期可能被认定为违章建筑，及有可能因为违建而被拆除是能够预见的。李云秀在明知涉案储藏室不具备完备的合法手续情况下仍予以购买，最终导致买卖行为无效及房屋被拆除，存在严重过错。2、即便济南市历下区泉东民用公房管理所未告知李云秀涉案储藏室不具备合法手续，但李云秀作为完全民事行为能力人，在购买涉案房屋时，仍负有审查涉案房屋有无产权证或完备合法手续的审慎注意义务。因此，一审法院认定李云秀对买卖行为无效无任何过错，存在明显事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。根据《民法典》第157条之规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于李云秀对于双方买卖行为无效存在明显过错，因此，对于李云秀主张的利息损失，应从涉案房屋被拆除之日起算(即自2019年10月17日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失)，且该部分利息损失应根据双方过错程度承担，而非由济南市历下区泉东民用公房管理所一方单独承担。三、尽管涉案房屋被拆除，但房屋在被拆除前，仍然具有使用价值，且李云秀已接收房屋并实际使用，因此，济南市历下区泉东民用公房管理所需返还李云秀的购房款并非一审判决认定的全部购房款，而应是在扣除房屋占用期间的使用费7035.6元(使用费计算方式：房屋月租金参照济南市住房委员会【济房委字[1999]1号】文件中规定的公有住房月租标准：砖木三等每平方米为0.88元，使用期限按300个月计算，使用费为：0.88×26.65×300=7035.6元)后的余款，即759.4元。综上所述，一审判决认定事实错误，且适用法律错误，依法应予纠正。请求二审法院依法查明事实，作出公平、公正判决，以维护济南市历下区泉东民用公房管理所的合法权益。李云秀辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回济南市历下区泉东民用公房管理所的上诉请求，李云秀买房时对方没有告知该房没有手续。请法院维持一审判决。李云秀向一审法院起诉请求：1.判决李云秀与济南市历下区泉东民用公房管理所签订的买卖协议无效，并判令济南市历下区泉东民用公房管理所返还购房7795元及利息，并赔偿李云秀损失1万元；2.本案诉讼费用由济南市历下区泉东民用公房管理所承担。济南市历下区泉东民用公房管理所向一审法院反诉请求：1.依法判决李云秀支付房屋使用费7035.6元；2.本案诉讼费用由李云秀承担。一审法院认定事实：1994年5月，李云秀购买济南市历下区泉东民用公房管理所建造的位于济南市历下区青后小区三区的储藏室5间，面积26.65㎡。李云秀于1994年5月6日、5月27日分别向济南市历下区泉东民用公房管理所支付款项800元、6995元，济南市历下区泉东民用公房管理所向李云秀交付了储藏室。2019年7月15日，济南市历下区解放路地区城市管理委员会发布告知书，认为李云秀购买的5间储藏室系违章建筑，于10月17日将其强制拆除。一审法院认为，李云秀与济南市历下区泉东民用公房管理所买卖关系涉及的储藏室系违章建筑，买卖行为违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效。虽然济南市历下区泉东民用公房管理所在出售储藏室时告知李云秀无产权证，但并未告知李云秀储藏室不具备合法的手续。济南市历下区泉东民用公房管理所作为公房管理单位对外出售房屋，使李云秀有理由相信其购买的储藏室具备完备的合法手续。因此，李云秀对买卖行为无效无任何过错，济南市历下区泉东民用公房管理所对买卖行为无效具有严重过错。李云秀要求济南市历下区泉东民用公房管理所退还购房款7795元并支付利息，一审法院应予支持；济南市历下区泉东民用公房管理所反诉要求李云秀支付房屋使用费7035.6元，理由不当，一审法院不予支持。李云秀要求济南市历下区泉东民用公房管理所赔偿损失1万元，因未提供任何证据证明，一审法院不予支持。判决：一、李云秀与济南市历下区泉东民用公房管理所之间的买卖协议无效;二、济南市历下区泉东民用公房管理所于判决生效之日起十日内返还李云秀购房款7795元；三、济南市历下区泉东民用公房管理所于判决生效之日起十日内支付李云秀购房款利息（以7795元为基数，自1994年5月28日至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；四、驳回李云秀要求济南市历下区泉东民用公房管理所向李云秀赔偿1万元损失的诉讼请求；五、驳回济南市历下区泉东民用公房管理所要求李云秀支付房屋使用费7035.6元的反诉请求。案件受理费244元，减半收取122元，反诉案件受理费25元，均由济南市历下区泉东民用公房管理所负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：对于涉案储藏室买卖协议无效后的损失如何处理。济南市历下区泉东民用公房管理所作为公房管理单位，违法建设涉案储藏室并对外出售谋取利益，相对于一般购买人而言，应当对违法行为的后果承担过错责任。济南市历下区泉东民用公房管理所收取李云秀的购房款并占有至今，因涉储藏室的违法性而否定其占用购房款的合法性，故李云秀有权主张相应的资金占用利息。同时，尽管涉案储藏室系违章建筑，但济南市历下区泉东民用公房管理所实际付出了材料成本，李云秀已实际占有使用，如果无偿使用，则明显显失公平，故其在请求返还房款的同时亦应当支付相应的使用费用。但涉案储藏室并非合法建筑，济南市历下区泉东民用公房管理所主张参照公有住房标准收取费用，于法无据。同时，李云秀购买涉案储藏室已有20余年，涉案储藏室因被拆除而造成财产现有价值灭失。李云秀基于对行政主管机关的信赖而购买涉案储藏室，又因涉案储藏室被拆除而造成信赖利益受损，该损失足以抵销涉案储藏室的使用费用。一审法院对济南市历下区泉东民用公房管理所主张的房屋使用费用未予支持，并无不当。综上所述，济南市历下区泉东民用公房管理所的上诉请求不成立，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费269元，由上诉人济南市历下区泉东民用公房管理所负担。本判决为终审判决。审 判 员 褚飞二〇二一年四月二十三日法官助理 梁栋书 记 员 丁爽