文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0106民初277号原告：重庆贝蒙置地有限责任公司（原重庆德驰房地产开发有限责任公司），住所地重庆市北部新区泰山大道西段****3-1，统一社会信用代码9150000055677372XY。法定代表人:苏醒，该公司总经理。委托诉讼代理人：王**，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂继铭，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告：重庆致广艺术培训有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城东路**22-6，统一社会信用代码91500106MA5U87Q87F。法定代表人：吴明山，职务不详。原告重庆贝蒙置地有限责任公司与被告重庆致广艺术培训有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆贝蒙置地有限责任公司的委托诉讼代理人涂继铭到庭参加诉讼。被告重庆致广艺术培训有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆贝蒙置地有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告双方2017年4月26日签订的《贝蒙.青春里商业租赁合同》于2021年1月4日解除。2、判令被告支付截止至2021年1月4日的租金177796.28元；2021年1月5日开始计算至实际搬离之日的按租金标准21132.68元/月计算占用费；3、判令被告支付免租期的租金225415.2元（18784.6元/月×12个月）；4、判令被告支付违约金70554.95元【（21131.68元/月×4个月+22353.67元×12个月×20%】；5、判令被告于判决生效之日起三日内搬离租赁房屋；6、诉讼费被告承担。事实和理由：2017年4月26日，原被告签订房屋租赁合同，被告向原告承租位于重庆市沙坪坝区XX路XX号附XX号房屋。租期从2017年5月10日至2022年5月9日止，租金支付方式为按季度缴纳，被告应于每个季度租金届满前25日向原告支付下一季度的租金。被告应于2020年1月15日前支付2020年2月10日至5月9日的租金29867.52元（因疫情原因减免1.5个月），应于2020年4月15日前支付2020年5月10日至8月9日的租金42265.36元（因疫情原因减免1个月）。应于2020年7月15日前支付2020年8月10日至11月9日的租金63398.04元。后因被告迟迟未支付拖欠的租金，原告于2020年8月13日向被告邮寄了《关于要求限期支付租金的函》，要求被告在接函后7日内支付拖欠的全部租金，但被告一直未支付。经原告催收未果。被告重庆致广艺术培训有限公司未作辩称。本院经审理认定事实如下：2017年4月26日，重庆德驰房地产开发有限责任公司（甲方）与被告重庆致广艺术培训有限公司（乙方）签订《商业租赁合同书》，双方约定：一、甲方将坐落于重庆市沙坪坝区XX路XX号附XX号房屋商铺出租给给乙方从事经营使用，承租房产的计租面积为939.23平方米。二、租赁期限从2017年5月10日至2022年5月9日止，租赁期为5年。三、5.1装修免租期自实际交付日起，分两次给予：即2017年5月10日起至2017年11月9日止；2018年5月10日起至2018年11月9日止。在装修免租期内乙方无须支付租金，但须承担物业服务费、水电费及装修产生的相关费用。并且除非另有特别明确的约定，装修免租期不因任何原因而延长。乙方应在装修免租期内完成装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件。5.3双方认可，装修免租期是甲方基于乙方整个租赁期限给乙方的优惠。如因乙方原因致使本合同连续履行期不足48个月，则取消本条所述装修免租期之约定，双方按乙方实际使用及/或占有承租房产天数以及本合同约定租金标准计算租金及相应违约金（如有）。四、租金计算方式。自2017年5月10日起至2017年11月9日，期间为第一次6个月免租期；自2017年11月10日起至2018年5月9日，20元/平方米，月租金标准为18784.60元；自2018年5月10日起至2018年11月9日，期间为第二次6个月免租期；自2018年11月10日起至2019年5月9日，20元/平方米，月租金标准为18784.60元；自2019年5月10日起至2020年5月9日，21.2元/平方米，月租金标准为19911.68元；自2020年5月10日起至2021年5月9日，22.5元/平方米，月租金标准为21132.68元；自2020年5月10日起至2022年5月9日，23.8元/平方米，月租金标准为22353.67元；在整个租赁期间内，除第一期租金外，本合同项下的租金支付方式为按季度缴纳，乙方应当在每季度租金届满前25日（如到期日为法定节假日，则顺延至节后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下一个季度的固定租金。五、双方约定本合同项下的预定交付日为2017年5月10日。七、如乙方不履行约定的义务或履行不符合约定，导致合同解除的，甲方可以不退还保证金，并按未履行租赁期的租金总额的20%收取违约金或者按实际损失计算。因乙方的其他违约行为给甲方损失的，甲方可以要求赔偿。八、乙方指定收件人：陶智，通讯地址重庆市沙坪坝区XX路XX号XX.电话XXX.任何一方确定的联系方式如发生变更，应当及时以书面形式通知另一方，怠于通知的应当承担对其不利的法律责任。任何一方按此地址向对方发出的书面函件即视为送达。合同签订后，原被告双方办理了交接手续。被告支付了截止到2020年2月9日的租金。之后原告再未支付过款项。2019年2月2日，重庆德驰房地产开发有限责任公司名称变更为重庆贝蒙置地有限责任公司。2020年8月12日，原告向被告邮寄《关于要求限期支付租金的函》，载明：“贵我双方于2017年4月25日签订《贝蒙.青春里商业租赁合同》，贵司承租了我司开发的位于重庆市沙坪坝区XX路XX号附XX号房屋。租期5年，从2017年5月10日至2022年5月9日止。租金支付方式为按季度缴纳，贵司应于每个季度租金届满前25日向原告支付下一季度的租金。贵司应于2020年1月15日前支付2020年2月10日至5月9日的租金29867.52元（因疫情原因减免1.5个月），应于2020年4月15日前支付2020年5月10日至8月9日的租金42265.36元（因疫情原因减免1个月）。应于2020年7月15日前支付2020年8月10日至11月9日的租金63398.04元。拖欠的租金金额共计135530.92元。截止发函日，贵司一直未支付拖欠的租金，现我司正式函告贵司，请贵司在接函后7日内支付拖欠的全部租金，否则我司将解除租赁合同，所产生的全部费用由贵司自行承担。”但之后被告仍未支付租金。2021年1月4日，原告向被告在合同中预留的指定收件人：陶智，通讯地址重庆市沙坪坝区XX路XX号XX.电话XXX.邮寄了《解除合同函》，该函件已于2021年1月4日由他人代签收。现被告已经不再涉案地址经营，但涉案商铺内仍遗留有物品。上述事实，有原告的陈述，以及原告提供的《商业租赁合同书》、交接确认书、《关于要求限期支付租金的函》、《解除合同函》、邮递回执等证据在案证实，足以认定本案事实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。具体到本案，原被告签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。原告已交涉案房屋交付给被告使用，被告应当及时足额的支付租金。被告已经支付租赁保证金及2020年2月9日之前的租金。根据合同约定被告应当在每季度租金届满前25日交付下一季度的租金，即被告应当于2020年1月15日前支付2020年2月10日至5月9日的租金29867.52元（因疫情原因减免1.5个月）；应于2020年4月15日前支付2020年5月10日至8月9日的租金42265.36元（因疫情原因减免1个月）；应于2020年7月15日前支付2020年8月10日至11月9日的租金63398.04元。但被告经催告后至今仍未履行支付租金的义务，已构成违约。根据租赁合同的约定，原告有权解除合同。原告已于2021年1月4日按合同约定的地址向被告邮寄解除合同函并于当日由他人签收，视为已送达给被告，故涉案租赁合同的解除日期应以2021年1月4日为准。被告仍应当向原告支付合同解除前的租金，经计算从2020年2月10日-2021年1月4日，被告拖欠的租金共计177796.28元。关于合同解除后的法律后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因案涉房屋租赁合同于2021年1月4日解除，合同解除后，被告负有腾空搬离涉案房屋的义务，但目前涉案房屋内仍遗留有被告的物品，在被告彻底腾空搬离前，被告仍应当继续按照租金标准向原告支付房屋占有使用费。故被告应当从2021年1月5日起按租金标准即21132.68元/月的标准继续支付房屋占有使用费至实际搬离时止。关于免租期的租金问题。涉案租赁合同约定装修免租期是原告基于被告整个租赁期限给乙方的优惠。如因被告原因致使本合同连续履行期不足48个月，则取消本条所述装修免租期之约定，双方按被告实际使用承租房产天数以及本合同约定租金标准计算租金及相应违约金。根据该约定原告给予被告免租期附有取消条件，一旦条件成就，被告就不享有免租期并应当按照实际使用天数计算租金。因原被告之间的合同履行未满48个月，取消条件已经成就，故被告仍需按照上述约定支付免租期期间的租金225415.20元（18784.6元/月×12个月）。关于违约金的问题。涉案合同约定如被告不履行约定的义务或履行不符合约定，导致合同解除的，甲方可以不退还保证金，并按未履行租赁期的租金总额的20%收取违约金。因被告不履行义务导致合同于2021年1月4日解除，故剩余的租赁期为16个月，其未履行租赁期的租金总额为352770.76元（21131.68元/月×4个月+22353.67元×12个月）。被告并未到庭应诉亦未提出违约金过高的抗辩，故违约金应当以352770.76元为基数计算20%为70554.15元。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。据此，《中华人民共和国民法典》第五百零二条、五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、原告重庆贝蒙置地有限责任公司（原重庆德驰房地产开发有限责任公司）与被告重庆致广艺术培训有限公司于2017年4月26日签订的《贝蒙·青春里商业租赁合同》于2021年1月4日解除。二、被告重庆致广艺术培训有限公司于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆贝蒙置地有限责任公司从2020年2月10日至2021年1月4日止的租金共计177796.28元。三、被告重庆致广艺术培训有限公司于本判决发生法律效力后三日内搬离重庆市沙坪坝区XX路XX号附XX号商铺。四、被告重庆致广艺术培训有限公司于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆贝蒙置地有限责任公司从2021年1月5日起按租金标准即21132.68元/月计算的房屋占有使用费至涉案房屋实际搬离之日止。五、被告重庆致广艺术培训有限公司于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆贝蒙置地有限责任公司免租期的租金225415.20元。六、被告重庆致广艺术培训有限公司于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆贝蒙置地有限责任公司违约金70554.15元。七、驳回原告重庆贝蒙置地有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27323.84元，减半交纳13661.92元（原告已预交）由被告重庆致广艺术培训有限公司负担。限被告于本判决发生法律效力后立即支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  张煜二〇二一年四月二日书记员  张远