天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0112民初4577号原告:赵恒，男，1993年11月7日出生，汉族，住天津市津南区。被告:天津悦府房地产开发有限公司，住所地:天津市津南区咸水沽镇聚兴道7号1号楼529-163。法定代表人:冯胜巍，总经理。委托诉讼代理人：杨虹昱，女，该公司职员。原告赵恒与被告天津悦府房地产开发有限公司（以下简称“悦府公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月6日立案受理后，依法由审判员鲁一男适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵恒及被告悦府公司之委托诉讼代理人杨虹昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵恒向本院提出诉讼请求：1、由被告退还购房款507626元和契税25000元,合计532626元;2、被告赔偿占用原告所付所有款项损失费,损失费按532626元为基数,自2020年2月24日起至退还所有款项止的人民银行同期同类贷款利率(年利率3.85%)进行计算;3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年2月19日，赵恒支付给悦府公司5000元意向金认购一套房屋，房屋坐落于天津恒大悦府17-2-201房屋（面积130.30平方米，总金额253813元），并于当日再次支付20000元定金，赵恒认购当天悦府公司口头承诺如赵恒五日内付清首期款将享受无理由退房政策，且悦府公司售楼处张贴有关无理由退房政策宣传海报，双方于2020年2月22日签署商品房认购书，为了能够享受无理由退房政策，赵恒于2020年2月23日分两笔（一笔500000元，一笔7626元）转账至悦府公司恒悦华府17号楼监管账户内用于支付首期款，后因疫情时期监管账户暂时关闭导致该款项主动退回，经赵恒和悦府公司协商后赵恒于2020年2月24日再次分两笔（一笔500000元，一笔7626元）转账至悦府公司对公账户内，认购书内规定乙方在约定的付款方式和期限内到悦府公司销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，赵恒按照约定及时付清首期款项，但悦府公司未与赵恒联系约定签署《商品房买卖合同》。2020年5月9日，赵恒向悦府公司提出无理由退房请求遭到拒绝，并将赵恒认购的房屋再次出售，综上，赵恒特向法院起诉，请求依法审理并支持诉讼请求。悦府公司辩称，同意与赵恒解除双方签订的商品房认购书，但双方解除认购书原因为赵恒逾期缴纳房款，故应当适用定金罚则扣除定金后退还房款。当事人围绕诉讼请求和争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，2020年2月19日，悦府公司（甲方）和赵恒（乙方）签订商品房网上认购书，认购书第一条约定乙方自愿依照本认购书约定认购天津恒大悦府楼盘17号楼-2-201单元房屋；第二条约定乙方通过“恒房通”平台支付认购定金人民币5000元，同时在平台上签署本认购书；第三条约定自本认购书签署之日至2020年5月10日期间，乙方可享有以下重大权益：（一）最低价购买及无理由退房权益……2、乙方或乙方推荐的客户在购买该商品房时，应缴纳定金人民币20000元，签署《商品房认购书》，在5日内缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》。3、签署《商品房买卖合同》后，乙方或乙方推荐的客户可按照与甲方签署的《无理由退房协议书》享受无理由退房权益。甲方落款处盖有悦府公司的公章，乙方落款处有赵恒的电子签名。2020年2月22日，悦府公司（甲方）与赵恒（乙方）签订编号为0000113的天津恒大悦府商品房认购书，约定乙方认购甲方开发的天津恒大悦府楼盘17幢2单元201房屋，总面积130.30平方米，总房款2538130元，定金20000元（签订《商品房买卖合同》时转入房款）。认购书第二条约定乙方选择分期付款方式付款：乙方须于2020年2月26日前支付首期房款487626元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2020年5月22日前付清253813元，于2020年8月22日前付清253813元，于2020年11月22日前付清253813元，于2021年2月22日前付清253813元，于2021年5月22日前付清253813元，于2021年8月22日前付清253813元，于2021年11月22日前付清253813元，于2022年2月22日前付清剩余款项，即253813元，如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。第五条约定乙方必须在约定的付款方式和期限内到天津恒大悦府销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。第六条约定如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。甲方落款处盖有悦府公司的公章、财务为张萍的签字，乙方落款处有赵恒的签字。赵恒于2020年2月23日分两笔（一笔500000元，一笔7626元）转账至悦府公司恒悦华府17号楼监管账户内用于支付首期款，后因疫情时期监管账户暂时关闭导致该款项主动退回，经赵恒和悦府公司协商后赵恒于2020年2月24日再次分两笔（一笔500000元，一笔7626元）转账至悦府公司对公账户内，2020年1月24日，悦府公司开具两张收据，分别载明今收到赵恒（17-2-201）契税25000元整和今收到赵恒（17-2-201）房款（含定金）507626元整。截止庭审当日，双方未签订《商品房买卖合同》。庭审中，赵恒表示诉讼请求的前提是解除签订的天津恒大悦府商品房认购书，其具备在天津市购买商品房的资格即赵恒具备天津市户籍且名下无其他房产，交纳的5000元认购定金收据体现在契税的收据中。悦府公司陈述赵恒缴纳的25000元契税在悦府公司的账户中，且诉争房屋已经出售给案外人。本院认为，赵恒与悦府公司签订的《天津恒大悦府商品房认购书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，应为有效。双方当事人均应按照合同约定的内容履行各自的义务。本案争议焦点系：1、双方解除商品房预约合同关系的责任在哪一方；2、赵恒购买诉争房屋是否适用悦府公司无理由退房政策及如何适用；3、双方的商品房预约合同关系解除后相应的权利义务应如何认定。针对本案的争议焦点结合赵恒的诉讼请求，本院评析如下：1、悦府公司应退还赵恒的购房款的具体数额。悦府公司同意解除天津恒大悦府商品房认购书，关于认购书解除后悦府公司应向赵恒返还的房款数额，认购书约定赵恒须在2020年2月26日前支付首期房款487626元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》，赵恒已按约定期限足额支付507626元房款（含定金），赵恒并不存在违约行为，悦府公司陈述因赵恒缴纳首期房款比例未能达到房管局要求的出具正式合同的房款比例，故没有签署《商品房买卖合同》，缺乏合同依据，本院不予采信，悦府公司主张扣除定金后返还剩余房款的抗辩意见，本院不予支持，故悦府公司应该退还赵恒购房款507626元。2、返还契税问题。因悦府公司陈述已还将诉争房屋售给他人，赵恒不再是缴纳契税的义务人，赵恒缴纳的契税在悦府公司账户内，故悦府公司应该退还赵恒25000元的契税。3、悦府公司是否应该支付赵恒所付款项的损失费。因悦府公司未在2020年2月26日前与赵恒签署《商品房买卖合同》，且悦府公司已将诉争房屋售给他人，其占有赵恒资金确实给赵恒带来损失，故应支付按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以532626元为基数，支付赵恒自2020年2月24日至实际退还所有款项止的利息，赵恒主张以年利率3.85%为利息计算标准属于当事人对自身权利的放弃，本院予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：天津悦府房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还赵恒定金20000元、首期房款487626元、契税25000元，以上共计532626元，并向赵恒支付利息（以532626元为基数，自2020年2月24日至实际给付之日止，按3.85%的年利率计算）。如天津悦府房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9126元，减半收取计4563元，由天津悦府房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  鲁一男二〇二一年四月十四日书记员  周乐乐附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。