文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0153民初801号原告（反诉被告）：傅应国，男，1965年10月29日生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：车辉，重庆市荣昌区吴家法律服务所法律工作者，一般代理。被告（反诉原告）：杨辉灿，男，1969年12月25日生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：陈澄，重庆公高律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）傅应国（以下简称“原告傅应国”）与被告（反诉原告）杨辉灿（以下简称“被告杨辉灿”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告傅应国及委托诉讼代理人车辉、被告杨辉灿及委托诉讼代理人陈澄均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告傅应国向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方签订的《房屋出售协议》；2.判令被告杨辉灿返还原告傅应国购房款17万元及支付截至2021年1月27日的资金占用利息18，200元，2021年1月28日（起诉之日）之后的利息，以17万元为基数，从2021年1月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清房款之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月22日，原、被告签订《房屋出售协议》，协议约定：被告将位于荣昌区仁义镇街道住房一套出售给原告，房价款为246，000元，协议对付款方式及付款期限进行了约定。2019年2月22日签订协议后，原告支付了20，000元现金给被告，后每月由原告儿子傅国武以银行转账1万元给被告，现共支付了17万元房款。2019年6月下大雨，楼下住户反映他家墙体被水浸坏，原告才发现该房存在严重渗漏。原告将此情况告知被告后，被告对该房屋进行修复，但未修复好。因该房屋存在漏水的质量问题，致使原告至今未装修入住，严重影响原告正常生活，并影响与楼下邻居的邻里关系，也造成原告经济受损。原告多次与被告协商无果。为维护自身合法权益，原告特诉至人民法院，请求人民法院根据《中华人民共和国民法典》等相关法律规定支持原告诉求。被告杨辉灿辩称，原、被告签订的房屋买卖合同已实际履行，且涉案房屋系二手房买卖，以房屋现状交付，原告已占有并使用房屋，被告不存在违约行为。其次，即使涉案房屋存在漏水问题，也是质量瑕疵，原告占用使用房屋期间应当自行修缮保护，被告无法定或约定的对房屋进行维修保养的义务。综上，原告请求解除合同没有合同约定，也不符合解除合同的法定事由，故应判决驳回原告的诉讼请求。反诉原告杨辉灿提起反诉请求：1.判决反诉被告傅应国向反诉原告杨辉灿支付购房款余款76，000元，并支付自2021年2月23日起至付清时止的按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息损失；2.判决反诉被告傅应国向反诉原告杨辉灿支付违约金12，300元；3.本案诉讼费由反诉被告傅应国负担。事实与理由：2019年2月22日，反诉原告杨辉灿和反诉被告傅应国签订了《房屋出售协议》。合同约定，杨辉灿将位于荣昌区仁义镇街道的住房一套出售给傅应国，房屋总价246，000元，签订协议时支付订金2万元，余款在两年内付清；如果反诉被告傅应国未在两年内付清属违约，反诉被告需向反诉原告支付的违约金按照成交价的5%支付。合同签订后，反诉原告按约将房屋交付给了反诉被告，反诉被告每月支付一万元购房款，至起诉时止，反诉被告已支付了购房款17万元(包括已支付的订金2万元在内)。现支付期已过，反诉被告未将全部购房款按约付清，属于违约，应该赔偿反诉原告违约金12，300元。反诉被告傅应国针对反诉原告杨辉灿的反诉请求辩称，双方签订买卖合同时，反诉被告傅应国履行了付款义务。其次，杨辉灿出售的房屋出现大面积漏水，导致傅应国无法对房屋进行装修入住。双方对此约定，杨辉灿需对涉案房屋进行修缮。但因杨辉灿未能修好，故本案是杨辉灿违约，而非傅应国违约。综上，应当判决驳回反诉原告杨辉灿的反诉请求。本院经审理认定事实如下：被告杨辉灿拥有位于“荣昌县仁义镇祥和巷1号D幢1单元XX”的住房一套，其房地产权证号为211房地证2011字第XXXX号，房地产权证登记日期为2011年7月25日。该房屋系清水房，杨辉灿未装修入住。2019年2月22日，杨辉灿（甲方）、傅应国（乙方）签订《房屋出售协议》，约定，杨辉灿将上述房屋出售给傅应国，总价款246,000元；傅应国于合同签订时付订金2万元，从2019年3月起每月支付杨辉灿1万元，两年内付清所有房款；房产证过户于房款付清后办理。合同第4条约定，本房屋欠款无利息，如两年未付清房款属买方违约，按5%的违约金赔偿卖方。合同签订当天，傅应国支付给杨辉灿订金2万元。2019年2月24日杨辉灿将房屋装修钥匙交付给傅应国。另，原、被告一致认可，最迟2019年4月24日前交付了房屋主钥匙。从2019年3月至2020年7月，傅应国由其儿子傅国武通过银行账户每月向杨辉灿转账支付购房款1万元，合计支付15万元；加上订金2万元，共计支付购房款17万元。2020年7月之后，傅应国未再向扬辉灿支付购房款。傅应国于2019年2月24日接收房屋装修钥匙后，未对房屋装修入住。后该房屋出现局部漏水到楼下住户的情况，傅应国要求杨辉灿修复，杨辉灿维修后，傅应国不满意，双方为此发生争议。对房屋出现局部漏水的时间，傅应国称是2019年6月，杨辉灿认为是2020年6月。庭审中，双方对合同第4条约定“本房屋欠款无利息，如两年未付清房款属买方违约，按5%的违约金赔偿卖方”产生争议。原告傅应国认为，5%的违约金的计算基数是尚欠购房款76,000元；被告杨辉灿认为，5%的违约金的计算基数是总购房款246,000元。以上事实，有当事人陈述，房屋出售协议，照片，房地产权证，证人李志丽出庭陈述、证人廖大坤出庭陈述等证据予以证实，本院依法予以确认。本院认为，原、被告签订《房屋出售协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律效力性强制性规定，合同有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。被告按照合同约定履约了交付房屋的义务，原告未按照合同约定支付购房款，其过错在原告。原告请求解除原、被告签订的房屋买卖合同。因房屋买卖合同未约定原告有单方解除合同的权利，且原告举示的证据也不足以证明其符合法定解除条件。故对原告请求解除合同并退还已付购房款，及支付资金占用利息的诉讼请求不予支持。关于房屋漏水的问题。涉案房屋是二手房，双方房屋买卖合同是二手房买卖合同，合同未约定杨辉灿的保修义务。其次，因房屋漏水系局部漏水，并不影响修复后房屋的使用，且事实上杨辉灿也对房屋进行了维修。第三，二手房系现状交付，傅应国于接收房屋后即负有对房屋维修保养的义务。第四，关于房屋漏水是2019年6月还是2020年6月的争议。傅应国未举示充分证据证明房屋于2019年6月即发生漏水；结合其于2020年7月后停止支付购房款的情况来看，双方关于房屋漏水的争议应当是发生于2020年6月。即使2019年6月房屋出现了漏水的情况，因2019年6月也是房屋交付之后，且从2019年6月至2020年6月傅应国仍按月支付购房款，其行为表明对双方买卖合同予以认可。综上，本案房屋交付一段时间后出现局部漏水，不影响修复后房屋的使用；该情况的出现，不能成为原告傅应国解除合同的法定事由。反诉原告杨辉灿请求反诉被告傅应国支付尚欠房款、承担资金占用损失并承担违约责任。因合同有效且未解除，故当事人应当按照合同约定履行相应义务。合同约定原告应于2021年2月22日前付清房款，现履行期限已过，反诉被告傅应国未付清房款，系反诉被告傅应国违约。故反诉原告杨辉灿请求反诉被告傅应国支付购房款76,000元，符合合同约定和法律规定，本院依法予以主张。反诉原告杨辉灿请求反诉被告傅应国支付自2021年2月23日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息，并支付违约金12,300元。合同第4条约定“本房屋欠款无利息，如两年未付清房款属买方违约，按5%的违约金赔偿卖方”。该条内容系对购房方逾期付清房款的违约责任的约定。按照该约定，房屋欠款无利息，故反诉原告杨辉灿请求的资金占用利息不符合合同约定，本院不予支持。反诉被告傅应国应当依据该约定承担逾期付款违约金。关于违约金计算基数的问题，合同第4条的表述是针对房屋欠款作出的表述，并未对违约金的计算基数另加“总房款”的特别说明，故违约金的计算基数应当按照尚欠房款76,000元作为计算基数。据此，违约金为：76,000元×5%=3,800元。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定（法释[2020]15号）第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回本诉原告（反诉被告）傅应国的诉讼请求；二、反诉被告（本诉原告）傅应国在本判决生效后五日内支付反诉原告（本诉被告）杨辉灿购房款76，000元；三、反诉被告（本诉原告）傅应国在本判决生效后五日内支付反诉原告（本诉被告）杨辉灿违约金3,800元；四、驳回反诉原告（本诉被告）杨辉灿的其他反诉请求。如果反诉被告傅应国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2，032元，反诉案件受理费减半收取1,004元，合计3,036元，由原告傅应国负担2,939元，被告杨辉灿负担97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  钟永建二〇二一年四月二十九日书记员  谢 婷