吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉08民终538号 上诉人（原审被告）：孙彦福，男，1951年09月23日出生，汉族，住吉林省白城市。 委托诉讼代理人：吴坤（孙彦福儿媳），女，1976年5月16日出生，汉族，住吉林省白城市。 被上诉人（原审原告）：吉林省乐邦物业服务有限公司。 法定代表人：张丽会，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：邵娟，系该公司员工。 上诉人孙彦福因与被上诉人吉林省乐邦物业服务有限公司（以下简称乐邦物业）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2021）吉0802民初264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 孙彦福上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，重新审理依法作出公正合理的裁决，判决孙彦福不应承担物业费9346元（2019年1月1日至2020年12月31日）；2、判决乐邦物业承担本案诉讼费用。事实和理由：孙彦福系白城市幸福街道民主西路鹤城壹号小区2-2、2-3商业门市业主，乐邦物业虽与鹤城壹号业主委员会2018年签订了《物业管理委托合同》，但乐邦物业并未按合同中约定履行应尽的物业服务，孙彦福的小区没有北窗口及门，因为系门市，所以物业小区内的所有公共绿化及设施孙彦福根本都未能享受，孙彦福家的卫生垃圾都是由环卫处工人清扫的。在2020年8月3日的时候，这个房子地下漏水，整个把一楼地板全部都给泡了，那是新装修的，泡完以后马上给物业打电话，物业经理看后，第二天他们两个员工过来说跟物业没有任何关系，堵是因为开发商建筑商的问题，所以跟物业没有关系。孙彦福这么大损失物业公司都不负责，那为什么交物业费。孙彦福2018年也未与乐邦物业签订过任何合同，乐邦物业的收费标准不符合事实，也未通过业主委员会代表通过。乐邦物业对孙彦福商业经营用房收费标准为按每平方米每月1.50元，乐邦物业未给孙彦福提供相应的物业服务，显然乐邦物业的收费过高，与应尽的物业服务不符。 乐邦物业辩称，门市的建筑结构是由开发商规划设计师决定的，与物业公司无关。物业公司没有权利改变小区整体规划和房屋主体结构，物业公司服务的是小区红线以内，入户门以外的公共区域范围。孙彦福的门市隶属此范围之内。孙彦福的门市隶属此范围之内孙彦福提到的地板被泡问题是由隔壁门市单独下水故障导致溢水，并且物业公司在接到信息之后第一时间帮助业主处理了排水问题地板被泡的损失应该由相邻门市进行处理，而不是物业公司。业主委员会以及业主大会依法选聘的物业人签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。在民法典中第273条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务不得以放弃权利为由不履行义务，而且在一审时物业公司提供过不同时间段的服务记录和服务图片，能够证明物业公司已经按照合同约定履行了相关物业服务。所以物业公司有权利向孙彦福申请物业费。 乐邦物业向一审法院起诉请求：1．请求判令孙彦福交付乐邦物业2-2商网物业费4477元（截止2020年7月31日）违约金35元、2-3商网物业费4796元（截止2020年7月31日）违约金38元，合计9346元。2.诉讼费用由孙彦福承担。 一审法院认定事实：孙彦福系白城市鹤城一号小区2-1及2-2号门市的业主，建筑面积分别为124.37元平方米和133.21平方米。2018年9月1日，鹤城壹号业委会代表全体业主与乐邦物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，约定九项委托管理事项，约定商业的物业费标准为1.5元／平方米／月，委托管理期限为三年，自2018年9月1日起至2021年9月1日止，业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金。双方约定对于已办理入住手续未装修居住的房屋，物业服务费由业主全额缴纳。从2019年1月1日起孙彦福没有向乐邦物业交纳物业费。2019年7月25日，乐邦物业名称从“白城市乐邦物业管理有限公司”变更为“吉林省乐邦物业服务有限公司”。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案系鹤城壹号业委会代表鹤城壹号小区全体业主与乐邦物业签订的《物业管理委托合同》，虽然孙彦福抗辩主张其非物业合同的当事人，但根据上述法律规定，乐邦物业与孙彦福之间形成了事实物业服务合同关系，孙彦福应当遵循《物业管理委托合同》约定的内容。乐邦物业已经按照《物业服务合同》的约定内容提供了物业服务，孙彦福作为业主应当履行交纳物业服务费的义务，孙彦福抗辩主张其不交纳物业费的理由系2020年3月其房屋出现地下反水现象，其对乐邦物业在处理问题时的态度不满意，而拒绝交纳物业费。经过庭审查明，乐邦物业在接到业主报案情况后到现场进行了查看，查明反水的原因系隔壁商户装修导致下水管道堵塞，乐邦物业采取了对下水进行疏通的维修措施，孙彦福在庭审时也承认，在物业公司进行维修之后反水现象得到了解决，故法院认为乐邦物业已经按照物业服务合同的约定提供了相应的服务，不存在违约的行为，一审法院对孙彦福的抗辩主张不予支持，其应当交纳相应的物业费。孙彦福的房屋建筑面积分别为124.37平方米和133.21平方米，从2019年1月1日至2020年12月31日之间为两个交费周期，共计24个月，孙彦福应当交纳的物业费用为9272.88元［（124.37平方米＊1.5元／平方米＊24个月）＋（133.21平方米＊1.5元／平方米＊24个月）］。关于乐邦物业请求的违约金，按照《物业管理委托合同》第六章第二十一条4项约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之5交纳滞纳金。乐邦物业请求孙彦福应付的违约金从2019年1月1日至2020年7月31日的违约金总计73.00元。孙彦福两户门市2019年应交纳物业费为4636.44元，从2019年1月1日至2020年7月31日计算，共计578天，违约金共计36.71元（4636.44元／365天＊0.005＊578天），2020年应交纳物业费为4636.44元，从2020年1月1日至2020年7月1日，共计213天，违约金共计13.52元（4636.44元／365天＊0.005＊213天），以上违约金共计50.23元，乐邦物业请求的违约金计算错误，一审法院予以纠正。综上所述，吉林省乐邦物业服务有限公司诉讼请求成立，一审法院予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条规定，一审法院判决如下：孙彦福于判决生效之日起五日内向吉林省乐邦物业服务有限公司给付2019年1月1日至2020年12月31日的物业服务费9272.88元及违约金50.23元。案件受理费25元，由孙彦福负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，关于孙彦福上诉主张因建筑结构等原因未享受相应的物业服务而不缴纳物业费的理由不能成立。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”业主对物业服务企业要求支付的物业服务费请求提出抗辩，应当基于正当理由。而所谓抗辩的正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵的情形。本案中孙彦福关于未享受物业服务而拒绝缴纳物业费的抗辩理由不能成立。 孙彦福上诉主张其不交纳物业费的理由系2020年3月其房屋出现地下反水现象，其对乐邦物业在处理问题时的态度不满意，而拒绝交纳物业费。经过庭审查明，乐邦物业在接到业主报案情况后到现场进行了查看，查明反水的原因系隔壁商户装修导致下水管道堵塞，乐邦物业采取了对下水进行疏通的维修措施，孙彦福在庭审时也承认，在物业公司进行维修之后反水现象得到了解决，故法院认为乐邦物业已经按照物业服务合同的约定提供了相应的服务，不存在违约的行为，一审法院对孙彦福的抗辩主张不予支持，其应当交纳相应的物业费。 关于孙彦福上诉主张物业收费标准问题。2018年3月19日修订的《物业管理条例》已经取消了国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”依据《最高人民法院审理关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”另，按照《吉林省物价局关于印发＜吉林省定价目录（2015年版）＞的通知》中规定，物业服务费已放开，由物业服务企业与业主委员会协商确定价格，不存在行政审批行为，价格由双方合同中予以约定。乐邦物业公司与鹤城壹号业主委员会签订的《物业管理委托合同》未经撤销或依法确认无效，对小区全体业主具有约束力，《物业管理委托合同》约定的收费标准对业主具有约束力，孙彦福应按照协议约定的标准向乐邦物业公司交纳物业费。 依据《物业管理条例》第十二条第五款：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《物业管理条例》第十条：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”第十九条：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主”。依据上述规定，本案双方之间的《物业管理委托合同》未经撤销或依法确认无效的情况下，双方当事人应依约履行合同义务。 综上所述，孙彦福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由孙彦福负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  曹宝明 审判员  孙晓琦 审判员  李 瑞 二〇二一年四月二十日 书记员  张 明