重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝02民终705号上诉人（原审被告）：北京中恒房地产开发有限公司万州分公司，住所地重庆市万州区南滨大道1159号，统一社会信用代码91500101790703121D。法定代表人：刘毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：范远洪，重庆渝万律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小兵，北京市康达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭秀清，女，1971年8月22日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：韩德禄，重庆凯豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牟亚林，男，1967年3月15日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：韩德禄，重庆凯豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭佐琼，女，1967年1月2日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：韩德禄，重庆凯豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牟雪清，男，1973年12月15日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：韩德禄，重庆凯豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牟亚平，女，1964年11月1日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：韩德禄，重庆凯豪律师事务所律师。原审被告：北京中恒房地产开发有限公司，住所地北京市密云区工业开发区A区康宝路245号，统一社会信用代码91110228633665352N。法定代表人：张农，该公司董事长。委托诉讼代理人：范远洪，重庆渝万律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小兵，北京市康达律师事务所律师。上诉人北京中恒房地产开发有限公司万州分公司（以下简称中恒万州分公司）因与被上诉人谭秀清、牟亚林、谭佐琼、牟雪清、牟亚平、原审被告北京中恒房地产开发有限公司（以下简称中恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2020）渝0101民初13449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中恒万州分公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回谭秀清、牟亚林、谭佐琼、牟雪清、牟亚平的诉讼请求；2．本案诉讼费用由谭秀清、牟亚林、谭佐琼、牟雪清、牟亚平负担。事实及理由：1．本案构成重复诉讼。谭秀清等五人曾于2019年提起诉讼，请求中恒万州分公司支付逾期交付房屋的违约金，其依据为租金损失，一审法院作出（2019）渝0101民初7795号民事判决（以下简称7795号判决），部分支持了谭秀清等五人的诉讼请求。本次诉讼当事人相同，诉讼标的相同，诉讼请求实质相同，均是请求支付房屋维修期间的空置损失，因此构成重复诉讼。2．一审认定事实错误。案涉《重庆市商品房买卖合同》附件《重庆市新建商品房质量保证书》载明，保修期间自竣工验收合格交付业主使用之日起。7795号判决认定中恒万州分公司于2018年9月5日通知谭秀清等五人接房，双方就交房事宜多次交涉，直至2019年5月8日才正式交接房屋。7795号判决同时确定2018年9月5日起中恒万州分公司不再承担逾期交房的违约责任，2018年9月5日至2019年5月8日期间，谭秀清等五人不能正常使用房屋的原因系自身“无正当理由拒绝接受房屋”造成。因此，诉争房屋的实际交付时间是2019年5月8日，此时亦是中恒万州分公司承担保修责任的起点。然而，一审错误认定交接房屋的时间是2018年9月5日，并从此时认定中恒万州分公司承担保修责任的起点，加大了中恒万州分公司的责任。3．根据最高人民法院的司法解释，如果交付的房屋存在质量问题，出卖人应当承担维修费用及维修期间造成的其他损失。因此，中恒万州分公司在本案中应当承担维修渗漏费用，支付维修期间租房费用，赔偿可能造成的室内物品损失。案涉房屋实际交付后至今空置，谭秀清等五人并无租房费用损失及其他实际损失。一审以同类房屋同期租金标准为依据判决中恒万州分公司赔偿，缺乏充分依据。谭秀清、牟亚林、谭佐琼、牟雪清、牟亚平辩称，第一次起诉是请求支付逾期交付房屋的违约金，此次起诉请求赔偿房屋维修期间的租金损失，并不构成重复起诉。目前未使用房屋的原因在于保存现状，但维修房屋必然造成不能出租的租金损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。谭秀清、牟亚林、谭佐琼、牟雪清、牟亚平向一审法院起诉请求：1．判令中恒万州分公司、中恒公司赔偿2018年9月5日至2020年8月19日期间的租金损失880832.64元和物管费损失55052.04元，共计935884.68元；2．本案诉讼费由中恒万州分公司、中恒公司负担。一审法院经审理认定事实如下：2017年11月28日，谭秀清等五人（乙方）与中恒万州分公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（即案涉合同），主要约定本商品房坐落为万州区陈家坝街道玉澜路X号X-X（即案涉房屋），建筑面积1561.76平方米，总成交金额7907827元。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《重庆市新建商品房屋质量保证书》载明：“……屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏，保修期限5年，保修正常完成时限1月内……”。此外，双方还明确2018年4月30日前“以现状为准”交付房屋。甲方逾期交房，乙方如要求继续履行合同，甲方应按日向乙方支付已付购房款万分之三的违约金，至实际交付为止。案涉房屋所在的中恒·江南天地1#楼、S3商业及B区地下车库已于2016年5月27日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2018年8月8日，案涉房屋办理了不动产转移登记，谭秀清等五人取得了不动产权登记证书。2018年9月5日，谭秀清等五人向中恒万州分公司发出《江南天地商业及库房接房问题报告》，载明：“我方及贵方工程部向欣、王云，中工物业陈林于2018年9月5日上午9：30到江南天地S2（笔误，应为S3）商业及库房1-3现场链接接房事宜。经现场查看，发现如下问题：一、库房1、库房2、库房3室内场堆满杂物，未清理；二、商业S2（笔误，应为S3）室内垃圾满地未清理，外墙窗缺1扇窗，部分窗扇无法打开，所有外门未见门锁；三、公共通道、公共门头、公共卫生间、公共楼梯被人占用；四、商业S2（笔误，应为S3）合同内公摊面积579.89㎡包含了一层电井、水井、风井，一层共用门厅及通道，一二层住宅共用楼梯，一层公用电梯，分摊不合理。以上问题恳请贵司组织相关部门及人员及时处理与协调，由此引起的一切责任我方概不负责。我方保留向贵司申诉相关权益的权利。”2018年9月27日，谭秀清等五人向中恒万州分公司发出《江南天地S3商业2及库房交房催告书》，除明确上述问题外，增加“变形缝多处漏水，有的漏水点直接用PVC管做成水槽，既不符合规范要求，又影响使用”等内容。2018年12月13日，谭秀清等五人再次向中恒万州分公司发出《江南天地S3商业2及库房接房问题报告》，重申上述问题，声明由于漏水问题未能解决，严重影响接房，保留向贵司申诉及相关权益的权利。上述三份文书均有中恒万州分公司的工作人员签字确认。2019年3月21日，双方签署《房屋验收交接单》，该交接单“遗留问题”处载明：“发现有漏水，楼梯间有违建，入户大门有改建，与竣工图不符，电梯不能运行。”双方交房未果。2019年5月8日，谭秀清等五人正式接收案涉房屋，并与中工物业签订了《商业物业前期物业服务合同》，约定物业费收取起算时间2016年7月1日，物业管理费按甲方所持有产权建筑面积1.5元/平方米/月标准收取。同日，谭秀清等五人缴纳2019年5月8日至2019年5月31日的物业费共计906.83元。2019年5月20日，谭秀清等五人起诉中恒万州分公司、中恒公司，请求判令支付逾期交付房屋违约金882513.49元（自2018年4月30日计算至2019年5月8日止）的违约金882513.49元，并对案涉房屋渗漏进行修复。2020年5月21日，一审法院作出7795号判决，确认案涉房屋已于2018年9月5日视为交付，判决中恒万州分公司、中恒公司于本判决生效后三十日内对案涉房屋面向长江右边伸缩缝处天花板漏水问题进行修复，并于本判决生效后十日内支付逾期交房违约金26095.83元。双方当事人均未对该判决提出上诉。2020年8月10日，中恒万州分公司向谭秀清等五人发出《江南天地S3-2-2商业屋面伸缩缝渗水整改完成情况》，告知案涉房屋已及时整改完成，满足使用要求。牟雪清在上述整改情况说明上注明：1．由于看现场时间为晴天，不能确定是否修复到位，需待雨天观察再交接。2．在靠后面小区处发现一处新漏水点，请开发商及时解决。2020年8月19日，经牟雪清、中恒万州分公司张小龙、物业谭德千一致确认，经观察，无渗水情况。另查明，坐落于万州区玉龙路江南天地818号S2-3商业用房建筑面积为434.88平方米，2016年7月13日签订的《门面租赁合同》约定：租赁期限为十年，自2016年10月13日至2026年10月13日，此门面三年内不涨价，第四、五年递增8%，五年后再议门面租金。该门面每年租金为125000元，每月每平米租金约24元。坐落于万州区玉龙路江南天地818号S2-商业2、商业6商业用房建筑面积为231.81平方米，2016年6月20日签订《门面租赁合同》的约定：门面租期5年，2016年7月1日至2021年7月1日，第一年租金为80000元，其余租金根据当年市场价格随行就市面议，每月每平米租金约28.7元。坐落于万州区玉澜路21号2-1商业用房建筑面积为1240.89平方米，2017年2月14日签订的《商业租赁合同》约定：门面租期8年，自2017年2月14日至2025年4月14日止，租金按总建筑面积计算，2017年至2022年每年每月按24元/平方米计算，五年后每年每月租金在上年租金的基础上按5%递增。一审法院认为，中恒万州分公司、中恒公司抗辩本案系重复起诉不成立，不予采纳。中恒万州分公司、中恒公司在2018年9月5日将房屋交付谭秀清等五人后，谭秀清等五人多次向中恒万州分公司发函，要求对渗水部位进行整改，2020年8月19日双方一致签字确认，渗水整改工作完成。根据《新建商品房屋质量保证书》，中恒万州分公司负有保修责任，在维修期间（2018年9月5日至2020年8月19日计23.5个月）影响了谭秀清等五人对房屋的正常使用，应当承担赔偿责任。案涉房屋系商业用房，参照附近商业用房的租金标准进行赔偿，符合市场行情和交易习惯，考虑涉案房屋位置、面积，酌情认定为每月每平米租金为20元，故确认谭秀清等五人的损失为734027.2元（23.5个月×1561.76平方米×20元/月/平方米）。谭秀清等五人在审理中仅提交一次物业费交费记录（906.83元），但未提交证据证实其主张的费用实际发生，也未提交证据证明物管费损失与中恒万州分公司之间存在因果关系，故不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二第（五）项、第九十条之规定，判决：一、北京中恒房地产开发有限公司、北京中恒房地产开发有限公司万州分公司于本判决生效后十日内赔偿谭秀清、牟亚林、谭佐琼、牟雪清、牟亚平损失734027.2元；二、驳回谭秀清、牟亚林、谭佐琼、牟雪清、牟亚平的其他诉讼请求。案件受理费13159元，减半收取6579.5元，由北京中恒房地产开发有限公司万州分公司、北京中恒房地产开发有限公司负担5160元，其余部分由谭秀清、牟亚林、谭佐琼、牟雪清、牟亚平负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点为：第一、本案是否构成重复起诉；第二、一审判决中恒万州分公司、中恒公司赔偿谭秀清等五人损失734027.2元是否具有充分的法律根据、事实根据。根据现已查明的事实、相关法律规定，分别评析如下：第一、本案是否构成重复起诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案中，虽然本案与7795号判决当事人相同，诉讼标的相同，主张的金额也比较接近。但是，7795号判决中谭秀清等五人主张的是中恒万州分公司承担延期交房产生的违约责任及对房屋渗漏进行修复的义务，本案中，谭秀清等五人主张的是自2018年9月5日交房后因维修渗漏应承担的赔偿责任，两案的诉讼请求并不相同。而且，中恒万州分公司承担房屋维修义务并不免除维修期间损失的赔偿责任。本案判决结果亦不会从实质上否定前案判决结果。因此，中恒万州分公司提出谭秀清等五人本次起诉构成重复起诉的上诉理由不能成立，不予采纳。第二、一审判决中恒万州分公司、中恒公司赔偿谭秀清等五人损失734027.2元是否具有充分的法律根据、事实根据。1.关于维修期间的争议。谭秀清等五人主张维修期间为2018年9月5日至2020年8月19日，中恒万州分公司认为应自2019年5月8日至2020年8月19日。本院认为，7795号民事判决认定，案涉房屋于2018年9月5日视为交付，谭秀清等五人于2019年5月8日正式接房，2018年9月5日至2019年5月7日期间拒绝接房的理由并不正当。虽然双方当事人因接房事宜发生争议，导致2018年9月5日至2019年5月7日期间案涉房屋处于空置状态。但是，谭秀清等五人拒绝接房的行为已在7795号判决中受到否定性评价，故拒绝接房期间的损失应自担其责。而且，只有在谭秀清等五人实际接收案涉房屋后，才可能产生因维修渗漏的房屋空置及其他损失。因此，一审根据谭秀清等人主张的事实，认定维修损失期间自2018年9月5日至2020年8月19日，与事实不符。中恒万州分公司提出维修期间应自2019年5月8日至2020年8月19日（持续时间为15.4个月）的上诉理由，符合本案事实，应予采纳。2.关于维修期间损失如何认定。谭秀清等五人主张维修期间按附近同类房屋的租金标准24元∕月∕平方米计算，中恒万州分公司认为案涉房屋至今空置，谭秀清等人未能举示证据证实租房的租金损失，本案不存在实际损失。本院认为，首先，谭秀清等人虽然未能举示租赁合同以证实案涉房屋的直接租金损失，但案涉房屋系商业用房，维修期间必然造成谭秀清等人不能正常使用，或者出租给他人使用，因此必然造成一定的经济损失。一审参照附近房屋的租金标准，酌情认定损失为20元∕月∕平方米，具有合理性。其次，谭秀清等人在实际接房后即提出诉讼，请求开发商承担逾期交房的违约责任并整改房屋瑕疵。因此，案涉合同关于逾期交房屋的违约金条款可以作为衡量购买人损失的一个因素。根据案涉合同约定，开发商逾期交付房屋，购买人可以请求以已付购房款为基数按日计算万分之三的违约金，折算成每月违约金为71170.44元（7907827×0.0003×30＝71170.44元），一审认定每月租金损失为31235.20元（1561.76平方米×20元∕月∕平方米＝31235.20元），远远低于逾期交房违约金。再次，一审酌情认定月租金损失为20元∕月∕平方米，系在当事人未能充分履行举证责任时行使自由裁量权的结果，本院二审如果没有充分理由，应当予以尊重。因此，中恒万州分公司提出本案无实际损失发生的上诉理由不能成立，不予采纳。综上所述，中恒万州分公司的上诉请求部分成立，予以部分支持；一审适用法律正确，但认定中恒万州分公司、中恒公司承担赔偿责任的期间不当，导致判决赔偿金额不当，本院依法纠正为481022.08元（15.4个月×1561.76平方米×20元∕月∕平方米）。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市万州区人民法院（2020）渝0101民初13449号民事判决；二、上诉人北京中恒房地产开发有限公司万州分公司、原审被告北京中恒房地产开发有限公司于本判决送达后立即共同赔偿被上诉人谭秀清、牟亚林、谭佐琼、牟雪清、牟亚平损失481022.08元；三、驳回被上诉人谭秀清、牟亚林、谭佐琼、牟雪清、牟亚平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13159元，减半收取6579.5元，由上诉人北京中恒房地产开发有限公司万州分公司、原审被告北京中恒房地产开发有限公司共同负担3289.75元，由被上诉人谭秀清、牟亚林、谭佐琼、牟雪清、牟亚平负担3289.75元；二审案件受理费11140.27元，由上诉人北京中恒房地产开发有限公司万州分公司、原审被告北京中恒房地产开发有限公司共同负担7241.18元，由被上诉人谭秀清、牟亚林、谭佐琼、牟雪清、牟亚平负担3899.09元。本判决为终审判决。审判长  杨继伟审判员  刘红霞审判员  杜抗洪二〇二一年四月十六日书记员  魏椿林