江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0205民初802号原告：王桂兰，女，1957年8月3日出生，汉族，户籍地无锡市锡山区，现住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：陈辉、汤永燕，江苏金锡律师事务所律师。被告：徐国鸿，男，1962年10月21日出生，汉族，户籍地河南省扶沟县，现住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：吴秋亮，金梦兰，江苏瀛恒律师事务所律师。第三人：朱东全（曾用名：朱冬泉），男，1953年11月28日出生，汉族，户籍地无锡市锡山区，现住无锡市锡山区。原告王桂兰与被告徐国鸿，第三人朱东全确认合同效力纠纷，本院于2021年2月1日立案受理，依法适用简易程序于2021年3月3日公开开庭进行了审理，原告王桂兰的委托诉讼代理人陈辉，被告徐国鸿的委托诉讼代理人吴秋亮、金梦兰，第三人朱东全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王桂兰向本院提出诉讼请求：1、确认被告徐国鸿与第三人朱东全的事实买卖行为(无锡市锡山区羊尖镇陈光南丰村下角里19号房屋，以下简称“案涉房屋”)无效；2、判令被告徐国鸿立即向原告返还案涉房屋；3、本案诉讼费由被告徐国鸿承担。事实和理由：王桂兰与朱东全系夫妻关系，涉案房屋登记在二人名下，为夫妻共同共有。2002年朱东全未经王桂兰同意，擅自将涉案房屋出卖给徐国鸿。2010年王桂兰了解到涉案房屋的拆迁政策，多次让朱东全讨回房屋，徐国鸿均拒绝返还。现王桂兰查明朱东全与徐国鸿签订的合同为虚假合同，应属无效，故诉至法院请求确认买卖行为无效并由徐国鸿返还房屋。被告徐国鸿辩称：案涉房屋土地使用权在2001年1月5日登记在朱东全一人名下，故徐国鸿仅与朱东全签订房屋买卖协议并相信朱东全有权处置房屋，2003年12月29日涉案房屋所有权初始登记在朱东全名下，并未登记王桂兰是共有权人，王桂兰曾出具收条确认收到徐国鸿支付的购房款，对于房屋买卖的事实是知晓且同意的。涉案房屋买卖是双方真实意思表示，徐国鸿购买涉案房屋系为举家回迁至出生地工作生活所需，并非炒作农村宅基地，其身份已被当地集体经济组织接纳并享受集体经济组织成员待遇，购买行为受到了集体经济组织的认可，应属有效。即使被认定为无效，王桂兰、朱东全以其出卖行为放弃了宅基地使用权及地上建筑物，现徐国鸿已按合同约定支付全部购房款，占有房屋至今已20年且对房屋多次进行修缮、装修，返还房屋有违公平原则和交易诚信。朱东全曾于2011年诉至法院要求返还房屋后又撤诉，王桂兰自述在朱东全起诉前已知晓权利遭到侵害，但在朱东全撤诉后至本案诉讼前，从未就涉案房屋买卖提出异议并要求徐国鸿返还房屋，王桂兰的诉讼请求也已超过诉讼时效。故请求驳回王桂兰的诉讼请求。第三人朱东全述称：房屋是由其出卖给徐国鸿的，现房屋要拆迁，要求拆迁利益与徐国鸿对半分。本院经审理认定事实如下：2002年10月9日，朱东全为甲方、徐国鸿为乙方签订了《协议》，载明：兹甲方有××镇××村××19号楼房三间、小屋两间以人民币贰万伍仟圆卖给乙方，乙方第一年先付壹万圆，第二年付壹万圆，第三年付伍仟元，共计三年付清。朱东全、徐国鸿均在协议上签字确认。后双方又以徐国鸿为甲方，朱东全为乙方签订《房屋买卖协议》约定甲方向乙方购买位于××镇××村××号××层楼房××楼房前的二间小屋，价款为2.5万元，甲方于2002年12月1日前付1万元，2003年12月1日前付1万元，2004年12月1日前付0.5万元。徐国鸿、朱东全分别在协议书签字、盖章。关于房屋的购买及交付经过，王桂兰称对房屋买卖的事情不知情，收取徐国鸿房款时以为是租金，王桂兰自一九九几年开始同儿子居住，未回过涉案房屋，2009年左右涉案房屋可能拆迁，其就让朱东全去解除和徐国鸿的租赁关系，才知道房子已由朱东全卖给徐国鸿。徐国鸿称其出生在无锡，后被领养去河南，2000年返锡，起初租房居住，2002年时听到朱东全要卖房子，就在朱东全家中协商房屋购买事宜，王桂兰也在场，《房屋买卖协议》是2004年付清房款后在羊尖法律服务所签订，朱东全在法律服务所签字盖章，朱东全认可手写《协议》是其本人所签，打印的《房屋买卖协议》不清楚，卖房的事情王桂兰不知情，让王桂兰出具收条时其告知王桂兰房子是租给徐国鸿的，王桂兰只要收钱。朱东全于2002年12月1日出具收条确认收到1万元，王桂兰出具收条确认2003年12月14日收到房钱1万元，2004年11月21日朱东全出具收条确认收到徐国鸿房余款0.5万元，所有房款已全部付清。徐国鸿自2002年起居住在涉案房屋至今并提供土建、家装的收条、证明等证明徐国鸿购买房屋后对房屋进行了维修。朱东全与王桂兰系夫妻，双方一致认可涉案房屋由朱东全、王桂兰于1992年结婚后共同建造，未有其他人参与。王桂兰提供的锡房权证锡山字第Ｘ×**房屋所有权证上载明××镇××村××号的房屋登记所有权人为朱东全，共有情况为共同共有，登记时间为2009年9月27日，2层建筑面积为193.8平方米，1层建筑面积为40.3平方米，附记处载明为补证，共有人：王桂兰。2009年9月8日涉案房屋所占土地登记的所有权人为南丰村委，使用权人为朱东全，王桂兰提供的土地使用权证亦载明：遗失补办。徐国鸿提供的锡房房权证羊尖字第2×**屋所有权证载明××镇××村××号的房屋登记所有权人为朱东全，填发时间为2003年2月29日，混合2层建筑面积为193.8平方米，砖木1层建筑面积为40.3平方米。集体土地建设用地使用权证载明的土地使用者为朱冬全，地址为××镇××村××，填发日期为2000年1月5日。徐国鸿称上述房屋所有权证和土地使用权证是付清房款后其向朱东全讨要，朱东全称正在换证，其至村里交了工本费后领取。朱东全称房产证不是由其交付给徐国鸿的，是村里通知其去领证后又称找不到，其自行挂失后补领了房产证。2011年1月18日朱东全曾诉至锡山区人民法院要求判令双方签订的房屋买卖协议无效，徐国鸿返还房屋，同年3月24日朱东全又申请撤回起诉，锡山区人民法院于3月28日出具（2011）锡法民初字第0098号民事裁定书，裁定准许朱东全撤回起诉。徐国鸿称王桂兰在本案诉讼前从未向其主张过返还房屋，王桂兰称一直通过朱东全找徐国鸿协商房屋返还的事宜。朱东全称2010年前后王桂兰知道房屋被出售后一直要求朱东全要回房屋，朱东全也多次与徐国鸿协商。朱东全、王桂兰户籍登记地址现为涉案房屋坐落。羊尖派出所出具的流动人口居住证明载明徐国鸿户籍地为河南省扶沟县××镇××村，2020年2月27日采集至今居住在××镇××村××号。徐国鸿提供新农合医疗卡、涉农补贴专户存折、暂住证等证据称南丰村当地村委已认可徐国鸿的村民身份，徐国鸿享受新农合医疗待遇，被村委分配1.6亩耕地每年享有涉农补贴，暂住证载明徐国鸿的暂住地址为××村××号，暂住期限自2006年2月4日至2007年2月20日。王桂兰、朱东全对此均不认可。关于涉案房产的拆迁情况，王桂兰称已申请拆迁，还未进入拆迁程序，王桂兰、朱东全已作为被拆迁人在村里、拆迁办登记，法庭辩论终结后王桂兰在庭后提交代理意见要求拆迁利益与徐国鸿按照7:3分；徐国鸿称村里已将其名字登记在被拆迁人名单中。本案审理过程中王桂兰向法院提交告知书和房屋评估告知书照片，告知书载明南丰村下角里村民集土住宅整体协议搬迁分四个步骤：签订《征询意愿书》（已完成），评估及房屋面积确认（2021年4月10日前）、签约（2021年5月10日前）、搬迁交房（2021年6月30日前），以上四个步骤是整体搬迁的基本条件，均需达到100%。南丰村村委会出具的房屋评估告知书载明下角里19号朱东全（徐国鸿）户拟于2021年3月14日现场评估。2021年4月26日本院向南丰村委询问时，村委会工作人员称下角里整体搬迁现进行到第三步签约阶段，目前还在洽谈中，除朱东全户外还有其他村民也在洽谈中，必须符合4个100%的要求才能确定拆迁，否则签好的拆迁协议也可能作废，目前无法对搬迁进行最终的确认，村委会同时称对朱东全和徐国鸿之间的纠纷也知晓，因宅基地是不允许买卖的，现在土地使用权还登记在朱东全名下，朱东全与徐国鸿私下做的协议买卖地上房屋，村委不参与，希望他们自己去协商。上述事实，有《协议》、《房屋买卖协议》、民事裁定书、常住人口登记卡、房屋所有权证、土地使用权证、付款凭证、新农合医疗卡、存折、收据、证明、暂住证、告知书和房屋评估告知书照片、情况说明、追记、代理意见、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，2002年10月9日朱东全将涉案南丰村下角里19号的房屋出卖给徐国鸿，徐国鸿自2002年起占有使用涉案房屋的事实，有二人签字的《协议》及陈述为证，虽然朱东全对打印的《房屋买卖协议》真实性不予认可，但其认可手写《协议》的真实性，本院对此予以确认。根据王桂兰、朱东全陈述的房屋建造经过及房屋登记情况，本院确认涉案房屋系朱东全、王桂兰的共同财产。王桂兰称对房屋买卖的事实不知晓，与其本人出具的确认收到房钱1万元的收条不符，王桂兰收取的房款金额已超过房屋买卖价格的三分之一，远超当时农村宅基地房屋租金的合理价格，该金额王桂兰称以为是房租，本院认为并不合理，且房屋自2002年以来一直由徐国鸿占有使用，至本次诉讼前未有证据证明王桂兰本人向徐国鸿就房屋买卖的事宜提出过异议，故王桂兰对于朱东全将涉案房屋出卖给徐国鸿的事实应当是知晓且认可的。本案的争议焦点为：1、涉案房屋买卖的效力；2、王桂兰能否主张徐国鸿返还涉案房屋。关于争议点1，因涉案房屋建造在南丰村委所有的集体土地之上，依法只能由南丰村委经营、管理，分配给本村集体组织成员使用。农村村民一户只能拥有一处宅基地，现王桂兰、朱东全户的户口登记地址仍为涉案房屋，而徐国鸿的户口在河南，徐国鸿仅凭其享有新农合医疗待遇和涉农补贴尚不足以证明徐国鸿已成为南丰村集体组织的成员，也无法证明南丰村委已认可徐国鸿的村民身份并将涉案房屋所占宅基地分配给徐国鸿使用，且村委会已向本院明确宅基地禁止买卖，农村私有房屋买卖的行为，不仅不利于保护农民的利益，也违反了农村集体经济组织的利益，依法应属无效，王桂兰主张确认徐国鸿与朱东全就涉案房屋买卖的行为无效，于法有据，本院予以支持。关于争议点2，本院认为本案中王桂兰无权要求徐国鸿返还涉案房屋，理由如下：首先，涉案房屋买卖转让的标的实际包含两部分，即房屋所占宅基地的集体土地使用权和地上房屋的建筑材料、装修、屋内家电等部分。集体土地使用权部分朱东全、王桂兰已经通过将房屋出卖的方式自愿放弃，有权利向徐国鸿收回集体土地使用权的主体应是土地的所有权人南丰村委。而地上房屋部分包括建筑材料等则已由朱东全、王桂兰出卖给徐国鸿，现徐国鸿已支付完毕相应的合理对价并占有使用，王桂兰主张徐国鸿返还，于法无据。其次，即使如王桂兰所称，其起初对于朱东全将房屋出卖给徐国鸿的事实不知晓，至2010年前后才因拆迁获知房屋出卖的事实，因朱东全已将涉案房屋的集体土地使用权放弃，王桂兰仅能主张地上房屋部分的建筑材料、装修、屋内家电等的返还，对于该部分的返还，王桂兰应当自知道其权利被侵犯时在法律规定的期限内行使其权利，但自2011年朱东全起诉徐国鸿返还房屋撤诉后至本案起诉前，王桂兰称仅要求朱东全去讨回房屋，徐国鸿也否认王桂兰曾向其主张过权利，王桂兰现在要求徐国鸿返还也已超过诉讼时效，本院对其主张不予支持。现涉案房屋可能面临搬迁，王桂兰提供的告知书明确载明搬迁分四个步骤，实现整体搬迁的基本条件是四个步骤均达到100%的进度，现告知书上载明的四个步骤期限尚未届满，根据现有证据及本院的调查情况，尚无法确认涉案房屋所在村民组已实现整体搬迁的基本条件，涉案房屋是否会搬迁及具体的搬迁利益等均未明确，王桂兰在诉讼请求中并未涉及拆迁利益，在法庭辩论终结后提交的代理意见中要求拆迁利益按照7:3与徐国鸿分，于法无据，本院不予支持。朱东全要求拆迁利益与徐国鸿对半分的意见，本院亦不支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十二条、《中华人民共和国民法典》第七条、第一百五十三条、第一百八十八条、第一百九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认朱东全与徐国鸿于2002年10月9日就××镇××村××号房屋买卖的行为无效；二、驳回原告王桂兰的其他诉讼请求。案件受理费426元减半收取213元，由王桂兰负担113元，由徐国鸿负担100元（该款已由王桂兰预交，王桂兰同意其预交诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，徐国鸿在本判决生效之日起十日内支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  王亦华二〇二一年四月二十六日书记员  张 麟