广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0603民初293号 原告：王丽霞，女，x年x月x日出生，汉族，公司员工，住广东省东莞市。 被告：xxx有限公司，住所地xxx，统一社会信用代码xxxx。 法定代表人：刘德宽，执行董事。 委托诉讼代理人：杨秀秦，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何梁荣，广西万益（防城港）律师事务所律师。 原告王丽霞诉被告xxx有限公司（以下简称xx公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王丽霞，被告xx公司的委托诉讼代理人何梁荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告违约责任成立，解除双方于2018年1月28日订立的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2018040461）及该合同的补充协议；2.请求判令被告返还已付全部房款350240.41元（含契税和维修基金），并支付利息（利息按年利率4.5%，分别以177492元为基数从2018年1月28日起计算、以168731元为基数从2018年11月3日起计算，以 -2- 4017.41元为基数从2018年5月11日起算暂计至2020年12月10日为39408.49元，并各计至清偿之日止）；3.请求判令被告给付违约金18982.26元（按全部房价款421828元的4.5%计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告放弃对被告主张返还契税的诉讼请求。原告向本院提出事实与理由：原告于2018年1月28日认购被告所开发的xxx商品房一套，房屋总价款为421828元。合同签订后，原告于2018年1月28日支付被告首期款168731元、维修基金8761元，2018年5月11日交房屋契税4017.41元，2018年11月3日支付房款168731元，余款84366元双方约定交房时支付。合同约定房屋交付时间为2020年3月30日。买受人按照合同付款方式及期限履行了付款义务，但出卖人并未在约定期限内交房，己构成违约事实。《商品房买卖合同》第四章第二十二条关于逾期交付责任，双方就合同违约事项经过协商未能达成一致意见。故原告诉至人民法院。 被告xxx公司辩称，1.原告在本案有先履行付清房款义务，现原告未按约付清涉案房款，被告有权拒绝交房，因此原告在本案不享有合同解除权；2.即使原告享有合同解除权，根据合同约定，原告应当在合同解除事由发生之日起15日内即2020年10月15日前行使合同解除权，且涉案房屋已处于组织竣工验收阶段，涉案合同可以继续履行，原告没有催告被告在合理期限内交付房屋，其无权行使合同法定解除权；3.若法院判决解除合同，则应考虑原告的逾期付款行为不予支持违约金及利息，且原告未按时付清总房款，其主张按总房款计算违约金没有依据，原告已付房款337462元及公共维修基金8761元，对超出的部分公司不应承担返还责任，且原告违约在先，利息不应支持。 本院经审理认定事实如下：2018年1月28日，原告王丽霞作为买受人与作为出卖人的被告xxx公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＦＣＧ2018040461）及附件。该合同第三条约定：原告王丽霞购买的商品房为防城港市xxx号 -3- 房屋，用途为住宅，预测建筑面积88.49平方米。合同第六条约定计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4766.96元，总金额421828元。合同第七条约定付款方式及期限：买受人应当在2019年12月30日前分3期支付商品房全部价款，首期款为168731元应当在2018年1月28日前支付。合同第八条约定逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金。合同第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。合同第十条约定相关设施设备交付条件，合同第十一条约定交付期限：出卖人应当在2020年3月30日前向买受人交付该商品房，由于买受人原因未能按期交付的情况包括买受人未按本合同约定付清商品房总价款及相关费用，……由于买受人原因导致商品房不能按期交付的，出卖人不因此承担合同项下逾期交房的违约责任。合同第十二条约定逾期交房的违约责任：除不可抗力外，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照年利率4.5%计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的年利率4.5%向买受人支付违约金。 该合同附件四第二条约定：买受人于2018年1月28日前支付房款168731元，于2018年6月30日前支付房款168731元，于2019年12月30日前支付房款84366元。补充协议十一第二条约定：除合同另有约定外，若出现法定或合同约定的买受人可以解除合同或要求退房的事由，买受人在该事由发生之日起15日内以书面形式通知出卖人，如在15日内未收到买受人解除合同或要求退房的书面通知，视为买受人放弃合同的解除权及要求退房的权利，买卖双方继续履行合同。 -4- 合同签订后，原告王丽霞于2018年1月28日支付被告xxx公司房款168731元、维修基金8761元；2018年5月11日，原告向税务机关支付房屋买卖契税及滞纳金4158.02元；2018年11月3日，原告支付被告房款168731元。以上原告共计支付房款337462元。被告至今未交付涉案房屋给原告。 以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》及附件、收款收据、税收完税证明及原告、被告代理人的庭审陈述在案佐证，本院予以确认。 本院认为，原告王丽霞与被告xxx公司于2018年1月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。 一、关于原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的问题。 首先，被告是否可行使先履行抗辩权的问题。合同第七条及附件四第二条约定，原告分三期支付房款，第三期于2019年12月30日前支付84366元，但合同签订后原告迟延支付第三期房款，确已存在未按约定付清总房款的违约行为，原告对此主张双方另有约定第三期房款于交房时支付，该意见与双方合同约定不符，且未提供证据予以证实，原告应承担举证不能的法律后果，故对原告该主张，本院不予采纳。原告至2018年11月3日已付房款337462元，已占全部价款的五分之一，其作为先履行义务的一方已履行了主要给付义务，并支付了维修基金、缴纳了契税，可以保障合同目的基本得以实现，且被告对原告迟延履行行为未以合理期限催告原告履行，另至本案法庭辩论终结之前被告仍未提交建设工程竣工验收备案证明文件等材料，至今仍不具备交付条件，可见其逾期交房并非基于原告未付清房款的先履行抗辩。故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。 其次，关于原告解除权是否消灭的问题。因原告至今未付清总房款，而被告涉案商品房亦仍不具备交付条件，双方的违约行为致使合同目的已不能实现,根据《中华人民共和国民法典》（简称《民法典》）第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一 -5- 方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，以及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，……对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使”，现原告主张被告迟延交付房屋而解除双方涉案商品房买卖合同，系其在规定期限内行使法定解除权，符合法律规定，本院予以支持。双方合同约定被告逾期交房超过180日,原告即享有解除权,此处为约定解除权，原告未在约定期限内行使该权利,原告的约定解除权已归于消灭，但不并影响原告行使法定解除权，故对被告抗辩原告合同解除权消灭的意见，本院不予采纳。 综上，对原告诉请解除双方商品房买卖合同的意见，本院予以采纳。 二、关于原告诉请被告返还已付房款及维修基金的问题。 根据《民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”，故本案商品房买卖合同解除后，被告应将所收取的原告购房款337462元及维修基金8761元退还原告。 三、关于原告诉请被告支付逾期交房利息及违约金的问题。 双方合同第十一条约定“由于买受人原因未能按期交付的情况包括买受人未按本合同约定付清商品房总价款及相关费用，……由于买受人原因导致商品房不能按期交付的，出卖人不因此承担合同项下逾期交房的违约责任”，本案原告未按约定付清总房款，根据上述合同约定，被告因此不承担逾期交房的责任，而原告诉请的利息及违约金正属于双方合同第十二条约定逾期交房的违约责任，故对原告诉请被告支付已付房款的利息及违约金，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国 -6- 民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告王丽霞与被告xxx有限公司于2018年1月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2018040461)； 二、被告xxx有限公司向原告王丽霞返还337462元及维修基金8761元； 三、驳回原告王丽霞的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费7430元，减半收取计3715元（原告已预交），由原告王丽霞负担568元，被告xxx有限公司负担3147元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审 判 员 禤立平 -7- 二〇二一年四月二十日 法官助理 冯春兰 书 记 员 韦秋艳 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 -8- 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实， -9- 应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。