四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川07民终901号 上诉人（原审被告）：绵阳城区德克士快餐店爱喜店，营业场所绵阳市涪城区安昌路爱喜嘉年华二楼，统一社会信用代码92510703MA69HAFNX。 经营者：陈莉，女，1976年4月11日出生，汉族，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：唐洪元，四川仁聚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贾海琼，女，1968年3月19日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：陈晓斌，平武县平通法律服务所法律工作者。 上诉人绵阳城区德克士快餐店爱喜店（以下简称德克士爱喜店）因与被上诉人贾海琼房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2020）川0703民初3043号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。 德克士爱喜店上诉请求：一、请求依法撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2020）川0703民初3043号民事判决第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付租金（或房屋占有使用费）及滞纳金的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与被上诉人之间于2019年12月已经达成解除租赁合同的合意，上诉人于2020年3月底已将租赁标的退还给被上诉人，故原审判决认定上诉人于2020年5月9日前仍占有租赁标的明显与客观事实不符，判决上诉人承担2020年4月1日至2020年4月30日的房屋占有使用费及滞纳金没有事实基础，系事实认定错误，依法应予以改判；2、上诉人与被上诉人于2015年8月13日建立租赁合同关系后，一直按照合同约定向被上诉人足额支付房屋租金，但被上诉人至始至终没有按照《中华人民共和国发票管理办法》第19条的规定向上诉人开具任何收费发票，故被上诉人在履约过程中明显存在违法违约的情形，依法应当承担相应的责任。 贾海琼辩称，一审法院审判程序正当，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 贾海琼向一审法院起诉请求：1.判令德克士爱喜店向其支付截止2020年4月30日的租金及滞纳金9,114元；2.判令德克士爱喜店继续履行合同或按约向其支付违约金26,915元；3.本案诉讼费由德克士爱喜店承担。 一审法院认定事实：位于绵阳市××路××号××楼的门面共13间，系无隔断的大空间产权式商铺，其产权分别归属本案贾海琼在内的13户业主所有，其中案外人何小玲（面积106.88㎡）的商铺在二楼进门处。前期该13处门面共同租赁给红棉坊进行经营，后红棉坊退租后，由业主代表何小玲、司文勇夫人刘桂蓉、贾海琼等牵头招租给本案德克士爱喜店经营德克士快餐店。业主组建了“爱喜嘉年华大家庭（德克士）”微信群，在群内就商铺租赁相关事宜进行交流、沟通和协商。 2015年8月13日，贾海琼（甲方）与德克士爱喜店（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于绵阳市安昌路18号“爱喜嘉年华”项目2层2032号商业物业，租赁建筑面积共47.47㎡，用于经营活动；租赁期限从2015年9月1日至2030年11月30日；租金价格第一年2015年11月30日至2016年11月29日为57元/㎡/月……第五年2019年11月30日至2020年11月29日为63元/㎡/月……；租金按季支付，每季度提前一周支付下季度房租，合同签订后前三个月算作乙方装修时间，不支付租金；合同签订之日，乙方向甲方支付5,412元保证金；租赁期满后，乙方清偿所欠甲方的各种费用后甲方无息退还给乙方；在租赁期内，如果甲、乙双方任何一方无正当理由不履行合同义务，视为违约，如果甲方违约，需要按照每平方米4,200元的装修费赔付给乙方，如果乙方违约，需赔偿甲方当年退租期一个季度房租的三倍的违约金，如果一方违约导致本合同无法继续履行，违约方比照上述违约责任处理；乙方逾期交付租金，除应补交所欠租金外，每逾期一日，按当期（三个月）应付租金总额的万分之四向甲方支付滞纳金，如乙方累计逾期达到10天（含10天）未付清租金及滞纳金，甲方可单方面解除合同，收回租赁房屋，同时不退还所欠之保证金，乙方比照上述违约责任处理；双方协商一致可变更或解除合同，双方对变更的内容以签订补充协议形式确认并执行；甲乙双方乙方如终止本合同，应提前30天以书面形式通知对方，经双方协商一致后，方能终止，否则视为单方违约，按违约责任处理。 双方签订合同后，德克士爱喜店缴纳了保证金后开始入住经营。后德克士爱喜店因经营困难，多次向贾海琼申请调减租金，贾海琼同意，此后2020年租金按照第一年租金标准进行计算。2019年年底，德克士爱喜店因效益并无改善决定闭店，遂通过何小玲与贾海琼在内的各业主协商解除租赁合同。各业主在业主群内就租赁关系发表意见，一致同意招揽新的承租人，并缴纳制作新的招租广告的费用。 2020年3月22日，业主在案涉德克士爱喜店的店面窗户上张贴大幅的“旺铺出租”的招租条幅，并在朋友圈发布招租广告，对总面积约600-700㎡的商铺整体招租。 此后，德克士爱喜店多次与业主联系，要求签订书面的解除租赁关系协议书。部分业主在业主群内委托何小玲代签解除协议。2020年3月28日，何小玲代表江昌斌、陈立华、潘秀华、向碧、袁翠华、熊明佳、杨晓昆及何小玲共八位业主与德克士爱喜店签订了《房屋租赁解除协议》，确认双方2015年8月13日签订的《租赁合同》自本协议签字之日不再产生法律效力，德克士爱喜店所缴纳的租赁费不得要求业主退回，业主同意德克士爱喜店经营至2020年2月29日止。租赁合同解除后，业主同意德克士爱喜店撤除店内的设施设备，但不得损坏店内基本结构。 德克士爱喜店还多次联系贾海琼、贾秀琼等五位业主，要求双方签订书面的解除协议。贾海琼等未与明确表示。 此后，德克士爱喜店开始撤场。2020年5月1日，贾海琼等九户业主发现德克士爱喜店在靠近门头的含何小玲在内的四户店铺内继续经营，认为何小玲和德克士爱喜店采取欺骗的手段诱骗贾海琼解除租赁合同，遂于2020年5月9日将案涉店铺大门锁上。 一审法院另查明，1、2020年1月5日，德克士爱喜店按照2015年的租金标准向各业主转账支付了2020年1月1日至2020年3月31日的租金。2、2020年1月，全国发生新冠肺炎疫情，中央、省、市、县相继发布公告，关闭辖区内的各类公共场所。2020年1月29日，绵阳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急指挥部发布第2号公告，规定“具有交叉感染风险的经营单位，如歌舞娱乐、游戏游艺……等暂停营业”。2020年3月19日，绵阳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急指挥部发布第6号公告“全面恢复酒店、宾馆、超市、便利店、理发店、购物中心、批发市场、农贸市场等经营场所正常营业”。3、因德克士爱喜店一名员工是××患者确诊病例，安昌路社区党总支书记肖进于2020年1月26日通知德克士爱喜店进行全面消毒，并于2020年1月27日到现场进行消毒。 一审法院审理认为，贾海琼、德克士爱喜店之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案的争议焦点为：一、贾海琼、德克士爱喜店双方之间的租赁关系是否解除？二、若案涉租赁合同解除，德克士爱喜店是否应承担违约责任？一、关于双方之间的租赁关系是否解除？依法成立的合同对当事人具有约束力，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定当事人协商一致可以对合同进行变更。一审庭审查明，贾海琼等业主在业主微信群缴纳招租经费，制作旺铺出租条幅，并于2020年3月22日在德克士爱喜店餐厅的窗户玻璃上张贴大幅的出租广告和发布招租信息，一审法院认为贾海琼的上述招租行为能够回应德克士爱喜店要求解除合同的意思表示，双方已经形成解除《门面租赁合同》的合意且已实际履行，故双方之间的租赁关系已于2020年3月22日解除。贾海琼主张租赁合同没有解除，一审法院不予支持。合同解除后，德克士爱喜店占有使用案涉房屋没有合同依据，应腾退并返还房屋给贾海琼，未返还的，应向贾海琼支付房屋占有使用费。德克士爱喜店虽陈述已腾退房屋，但其提供的证据不能证明其向贾海琼交割了租赁房屋，且双方均认可贾海琼2020年5月9日才将案涉物业锁门阻止德克士爱喜店经营，故一审法院认定德克士爱喜店在2020年5月9日前仍占有物业，因承租人在没返还租赁物的情况下，导致出租人无法对租赁物正常使用及收益，必然会给出租人造成损失，故一审法院对贾海琼主张的2020年4月1日至4月30日的案涉租赁房屋占用期间的使用费比照原合同的租金标准确认为2,705.79元（47.47×57），占用期间的资金利息损失以2,705.79元为基数自2020年5月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至付清之日止。二、关于德克士爱喜店是否因此承担违约责任？一审庭审查明，该13户铺面没有隔断，共同招租经营，为方便对外联系、洽谈业务，一般由何小玲、刘桂蓉、贾海琼等征询、收集各业主的意见，代表全体业主与承租户进行协商，并由业主代表将协商的内容和进度向各业主进行通报。德克士爱喜店因经营不善，于2019年年底向贾海琼在内的所有业主申请提前解除租赁合同，双方就解除事宜一直在进行商谈。德克士爱喜店提交的微信聊天截图仅能够反映双方进行协商而不能证明协商后达成的具体意见，且聊天记录也仅显示七户业主委托何小玲代签解除协议，但具体的代签内容或业主委托的具体事项，并无业主群微信聊天证明，德克士爱喜店也未能举证证明双方关于违约责任达成合意。故贾海琼根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条之规定，要求德克士爱喜店承担违约责任并无不当。德克士爱喜店辩称，因新冠疫情影响，要求调整违约金。一审法院认为，德克士爱喜店是在新冠疫情之前就因经营不善向就贾海琼申请解约，属于违约方单方主张解除合同，应承担违约责任。违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能，以补偿为主、惩罚为辅。违约金应以实际损失为基础，兼顾履约情况、当事人过错等因素予以衡量。合同解除后，贾海琼可将房屋对外招租，另行招租的合理空置期应视为贾海琼的合理损失。一审法院综合考虑双方于2020年3月22日才实际解约，而德克士爱喜店此前已经全额预付了2020年2月、3月租金的现实情况，再结合德克士爱喜店经营的餐饮行业是直接受新冠肺炎疫情影响较为严重的行业，德克士爱喜店餐厅在疫情初期出现确诊病例的客观实际情况，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定精神，酌定德克士爱喜店向贾海琼支付二个月的租金5,411.58元（47.47×57×2）作为违约金，为减少诉累，德克士爱喜店缴纳的保证金用于抵扣违约金。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款条规定，一审法院遂判决：一、被告绵阳城区德克士快餐店爱喜店在本判决生效后10日内向原告贾海琼支付2020年4月1日至2020年4月30日的房屋占有使用费2,705.79元及利息，利息的计算方法为：以2,705.79元为基数，自2020年5月1日起至款付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至付清之日止；二、驳回原告贾海琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由原告贾海琼负担111元，被告绵阳城区德克士快餐店爱喜店负担239元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，经本院二审审理查明的事实与一审查明的一致，本院依法予以确认。 另查明：德克士爱喜店在二审庭审中陈述，案涉租赁房屋锁门是2020年5月9日。 本院认为，根据上诉人德克士爱喜店的上诉请求及双方当事人的诉辩理由，本案的争议焦点为：德克士爱喜店是否应当向被上诉人支付2020年4月1日至2020年4月30日的房屋占有使用费。 德克士爱喜店对双方之间租赁关系的解除并无异议，其上诉主要是对腾退房屋时间的认定持有异议，主张其已于2020年3月底将案涉租赁房屋退还被上诉人。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，德克士爱喜店应当对其该上诉主张承担举证责任。本案中，德克士爱喜店提供的证据不足以证明其在2020年3月底前已向被上诉人交割了案涉租赁房屋，其应当承担举证不利的法律后果，且德克士爱喜店与被上诉人均认可被上诉人2020年5月9日才将案涉租赁房屋锁门，故一审法院认定德克士爱喜店在2020年5月9日前仍占有案涉租赁房屋，并比照原合同的租金标准，确认德克士爱喜店在2020年4月1日至2020年4月30日期间应支付的房屋占有使用费，并无不当。因此，对德克士爱喜店的该上诉主张，本院不予支持。 德克士爱喜店另上诉主张，被上诉人未为其开具收费发票，应当承担相应的责任。但根据双方签订的《房屋租赁合同》，其上并未载明被上诉人未给德克士爱喜店开具发票需承担违约责任，且被上诉人未开具收费发票并不会减轻德克士爱喜店违约解除《房屋租赁合同》的责任，故对德克士爱喜店的该上诉主张，本院亦不予支持。 综上，绵阳城区德克士快餐店爱喜店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由绵阳城区德克士快餐店爱喜店负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  向 茜 审 判 员  冯小娇 审 判 员  邱 倩 审 判 员  刘 颖 审 判 员  宋 岩 二〇二一年四月三十日 法官助理  刘宁飞 书 记 员  黄 静