重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)渝0106民初3373号 原告：广州天力物业发展有限公司重庆分公司，住所地重庆市江**洋河路**，统一社会信用代码915001056664028074。 负责人：鄢庆华，广州天力物业发展有限公司重庆分公司董事长。 委托诉讼代理人：陈旭东，重庆志和智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯娜，重庆志和智律师事务所律师。 被告：蹇晓丽，女，1970年5月15日出生，汉族，住重庆市万州区。 原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司与被告蹇晓丽物业合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司的委托诉讼代理人侯娜、被告蹇晓丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付原告物业费等费用暂时合计38287.1元（自2015年12月1日-2020年8月31日止）。并以每期欠费金额681.34（每月费用）元为基数，自每期（月）欠费之日起按照24%年利率支付违约金至本息付清之日止。2.判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：被告系重庆富力城房的所有权人，房屋建筑面积179.3平方米，原告与业主签订了前期物业服务协议，约定了双方权利义务及物业费的缴纳。原告自小区交付使用至今，为小区提供了物业管理服务，被告未按约支付物业费等费用，原告催收后被告仍未支付，为维护原告合法权益，故提起诉讼，望判如所请。 被告蹇晓丽辩称，不同意原告的诉讼请求。欠费期间是2015年12月1日至2020年8月31日，未支付物业费是因为房屋质量过差，配套设施不达标，物管降低服务标准，入住多年物业公司没有将收费标准、范围等进行公示。在2013年8月我接房的时候，发现房屋多处漏水，也和物管的现场工作人员指认核实漏水的地方，当时我拒绝接房，并要求维修，现场工作人员承诺尽快维修，我在接房验收单中注明了拒绝接房的原因，在2013年8月-2014年6月我多次找物管要求接房，每次到现场都看到该房屋未维修，漏水现象依然存在，这期间我一直在外租房居住，在2015年3月因为女儿在年满18岁之后不能随父母迁移户口，只有在大学毕业前属于学生，所以无奈被迫接下房屋，房屋质量问题我多次找物管，物管承诺与开发商联系，但是至今没有音信给我，物管公司在房屋保修期内，故意拖延维修，2018年7月5日物业公司上级主管部门来到小区与业主沟通，在40-2的业主家进行会议，在场有若干业主参加会议，上级领导现场要求张沈阳立马对小区房屋存在问题的住户进行登记，至今没有任何解决办法，我屋至今在漏水渗水，导致房屋发霉。我们之所以拖延交纳物业费，我没有看到3.8元的依据，也没有看到物价部门的批复，小区的配套设施及服务质量不能达到3.8元的标准，小区入户对讲系统和安保报警系统都是摆设，业主向物管反映问题不能得到及时的处理，特别是紧急情况一拖就是几个小时，原告没有没有按照渝府办2015年36号文及关于全面贯彻执行重庆市物业服务收费管理办法的通知渝国土房管2017年309号文执行收费标准，我没也没有电梯房，原告的收费标准过高，我的房屋的后花园的路灯已经停了三年都没有人更换，小区的排污管道从我入住至今从未看到物业护理，造成了积水，小区里的植物长期处理空缺和枯死现象。 本院经审理认定事实如下：被告蹇晓丽系重庆市沙坪坝区房屋的产权人，房屋建筑面积为179.3平方米，小区尚未成立业主委员会。2009年8月13日，重庆富力房地产开发有限公司作为甲方与广州天力物业发展有限公司作为乙方签订了前期物业服务合同，就甲方选聘乙方对重庆富力城B、C、D、E、G、GJA1、GJA2组团提供前期物业服务事宜进行了约定，主要内容为：第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1.物业共用部位的日常维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；2.物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理依法应由专业部门负责的除外）；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的手机、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.节日装饰布置；6.公共秩序维护等事项的协助管理；7.车辆停放管理；8.装饰装修管理服务；9.物业档案管理，第五条约定物业服务费用标准为高层住宅2元/月.平方米，商业10元/月.平方米，别墅5元/月.平方米，公寓2元/月.平方米。第六条约定业主应于交房之日起交纳全额物业服务费用，物业服务费用按季（也可以按月）交纳，业主或物业使用人应在每季首月（每月）前10日内履行交纳义务，双方还对其他事项进行了约定。2014年5月27日，富力城D组团（公园别墅）经重庆市物价局备案，物业类型为别墅，备案价为3.8元/月.平方米。2015年3月19日，原告作为乙方与被告作为甲方签订前期物业服务协议，主要约定,物业基本情况为别墅，D区28栋4单元，物业服务内容与前期物业服务合同基本一致，物业服务费用为别墅3.8元/月.平方米，甲方应于开发商签发的入伙通知书注明的收楼日期起交纳物业服务费用，物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行缴纳义务，未能按时足额交纳物业管理服务费的，应按未交部分总额的每日3‰的标准向乙方支付违约金，服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。2015年3月19日，被告签订了接房物品/资料签收表、业主/住户情况登记表。被告接手房屋后，自2015年12月1日开始未支付物业费，原告按照3.8元/月.平方米计算2015年12月1日至2020年8月31日的物业费为38287.1元。庭审中被告称其房屋漏水，小区入户对讲系统和安保报警无法正常使用，物业处理问题不及时，夏天小区经常有毒蛇出现，蚊虫也有很多，小区没有娱乐场所、公共厕所、停车场，排污管道没看见物业护理，植物存在枯死，认为其住房不是别墅，是成套住宅，因此原告收费标准过高，不符合《重庆市物业服务收费管理办法》的规定，并举示了重庆市新建商品房屋使用说明书新建商品房屋质量保证书，认为房屋在质量保证期限之内，应该由物业负责维修，被告还举示了图片及视频，原告对其真实性不予认可，认为不是原始载体，不能证明是涉案小区的情况。 以上事实，有原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司举示的前期物业服务合同、备案证明、前期物业服务协议、接房物品/资料签收表、业主/住户情况登记表、来访人员情况登记表、岗位值班记录表、除四害投放记录及质量记录检查表、消防水泵房巡查记录表、直梯维护保养作业记录本、欠费明细表，被告蹇晓丽举示的重庆市新建商品房屋使用说明书新建商品房屋质量保证书、图片、视频以及原被告的陈述作为证据证明，可以认定。 本院认为，前期物业服务合同、前期物业服务协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应当按照约定严格履行各自义务。被告蹇晓丽系重庆市沙坪坝区大学城中路**附**1-4房屋的产权人，原告为该房屋所在小区提供了物业服务，被告应当按照约定支付物业费。对于被告提出的物业存在的问题，本院认为，首先被告举示的图片视频证明力较弱，且多数图片系对局部景象近距离拍摄，无法反应全貌，该证据不能达到被告的证明目的。其次，关于被告提出的不交物业费的原因，房屋漏水等房屋质量问题不属于前期物业服务约定的内容；小区入户对讲系统和安保报警无法正常使用、排污管道物业没有护理的情况证据无法证明；即使夏天存在毒蛇、蚊虫，属于自然界正常现象无法完全杜绝；至于小区没有娱乐设施、停车场、公共厕所；小区配套设施的建设与物业服务无关，植物枯死的图片即使属实，图片反应的植物枯死也是极少部分；被告称其房屋不是别墅，是成套住宅，但别墅属于成套住宅，被告的房屋共有三层，第一层是平街第二层，平街层为车库，第三层之上没有其他楼层，被告房屋所在楼栋共计六户，根据以上特征，该房屋就是联排别墅，且被告签订了前期物业服务协议，其中约定了别墅的收费标准为3.8元/月.平方米，被告实际已经认可了物业费的收费标准的；关于《重庆市物业服务收费管理办法》，2017年5月1日起该办法在全市范围内实施，对于在办法实施前已经签订前期物业服务合同且合同尚未到期的，仍按原收费标准执行。综上，被告提出不交物业费的理由不能成立，被告应当按照前期物业服务协议约定的3.8元/月.平方米支付物业费。原告按照3.8元/月.平方米计收物业费符合约定，对于2015年12月1日至2020年8月31日的物业费38287.1元本院予以认可。关于违约金，前期物业服务协议虽然约定了违约金，但是涉案小区物业收费标准较高，其提供的物业服务亦应具有较高标准，综合本案来看，原告在与开发商沟通房屋质量问题等方面存在物业服务不到位，虽然不足以构成被告拒不支付物业费的理由，但对于违约金，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 被告蹇晓丽于本判决生效后立即支付原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司2015年12月1日至2020年8月31日的物业费38287.1元。 驳回原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司其他诉讼请求。 案件受理费757.18元，减半收取378.59元，原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司已预交，由被告蹇晓丽负担，此款限被告于本判决生效后立即支付原告。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 张晋恺 二〇二一年四月二十二日 法官助理 李 森 书 记 员 王 浩