广东省中山市第一人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤2071民初5542号原告：张红杰，男，1969年8月5日出生，汉族，住广东省中山市三乡镇墟仔华丰花园十区××××××，公民身份号码422××××××××××××01X。委托诉讼代理人：刘开辉，广东融朗律师事务所律师。被告：罗书锋，男，1975年11月13日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县××××××××××，公民身份号码362××××××××××××45X。委托诉讼代理人：周伙龙，广东中亿律师事务所律师。第三人：中山市×××××××白石第二股份合作经济社，住所地广东省中山市××××××白石二队，统一社会信用代码N144××××××××4293XR。法定代表人：黄某1。原告张红杰与被告罗书锋、第三人中山市×××××××白石第二股份合作经济社（以下简称白石第二股份合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张红杰及其委托诉讼代理人刘开辉，被告罗书锋委托诉讼代理人周伙龙到庭参加诉讼，第三人白石第二股份合作社经被告申请追加并由本院传票通知未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张红杰提出诉讼请求如下：请求确认原告与被告于2017年11月4日签订的《厂房租赁协议》无效，被告于判决生效后的7日内将租赁物退还原告（合同标的金额4815000元）。事实与理由如下：2017年11月4日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）签订厂房租赁协议。原告将中山市×××××××××××××出租给被告作为生产经营场所使用。协议约定厂房租用面积约为6295平方米，租赁期限10年，自2017年11月1日起至2027年10月31日止，每月租金53500元，租金每5年递增10%等事项。原告将租赁物交付给被告使用后，租赁期间被告的租户在生产经营中产生很大的噪音及很多灰尘，经常被附近居民投诉，政府有关部门多次到租赁物检查要求整改并提交租赁物资料，由于涉案的租赁物存在未取得权属证明、未办理规划报建、竣工验收手续等问题，原告多次与被告协商解除租赁协议、收回租赁物，但被告以各种理由拒不配合。为此，原告提起诉讼，请求判如诉求。被告罗书锋辩称，原告的诉讼请求不符合事实及相关法律，应当予以驳回，理由如下：1.涉案厂房的土地所有权人为中山市××××××委会，涉案土地的性质为集体土地，原告非法在集体土地上建设厂房，没有相关的报建手续，若要处理原、被告双方的民事纠纷，依照广东省高院关于审理集体土地纠纷案件若干问题的指导意见第1至3条之规定，应先由行政主管部门对地上建筑物、构筑物进行处理后才能处理因合同履行提起的民事诉讼。因此，在本案中，应当裁定驳回起诉，并告知当事人向相关部门反映处理。2.因涉案土地的所有权人为中山市××××××委会，本案的处理结果与白石村有利害关系，我方申请追加白石村委会作为第三人参加诉讼。3.本案原告在被告没有任何违约的情况提起租赁协议无效的诉讼，其目的是想收回租赁物，再以更高的租金出租给他人，可见原告的不诚信也在极大扰乱市场秩序。4.被告已将涉案厂房分租给多个市场主体，均办理了营业执照在正常经营生产，如涉案厂房退回给原告将造成社会不稳定的因素。第三人白石第二股份合作社在法定期限内未提出任何答辩意见，亦未向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本院经审理查明：2012年5月6日，白石第二股份合作社（黄某1）作为甲方（出租方）与案外人张敬国作为乙方（承租方）签订土地使用权租赁协议。该协议约定甲方将其合法拥有位于中山市××××××土名（廖华龙）平铺地共13500平方米出租给乙方使用，租赁期限为十五年，自2012年12月1日至2027年11月30日止，土地用途：简易厂房、宿舍，并约定了租金价款、支付方式、双方的权利和义务等内容。2012年6月12日，案外人张敬国作为甲方与张红杰作为乙方签订了合作租地开发协议。该协议约定甲乙双方共同租用中山市××××××廖华龙平铺地（地名）共23500平方米，租用期限为15年，从2012年12月1日至2027年11月30日止；开发土地的资金全部由乙方负责投入，甲方不投入任何资金，甲方在签定（土地使用权租地使用权租赁协议）租用此土地十五年内只收取乙方盈利款贰拾万元；乙方在该租用地上开办合法工厂或出租多余厂房，甲方保证能帮乙方办到工商营业执照，并且无条件支持和帮助乙方办理关于开发使用土地的一切手续和配套设施，所产生的费用由乙方负责，协议还约定了其他内容。后张红杰投入资金在该土地上建设简易厂房和其他构筑物。2017年11月4日，张红杰作为甲方(出租方)与罗书锋作为乙方（承租方）签订厂房租赁协议。该协议约定甲方同意将自建厂房出租给乙方作生产经营场所之用，厂房地址位于中山市×××××××××××××，厂房租用面积为6295平方米（实测为准），厂区内空地为公用地，乙方可以使用，但未经甲方同意不得私自搭建，租赁期限为十年，自2017年11月1日至2027年10月31日，每月租金53500元，租金每5年递增10%；甲方全力协助乙方办理分租工厂营业执照，如因甲方厂房手续不完整或其他原因导致无法办理分租工厂营业执照，由此对乙方产生的损失甲方承担；合同签署时，甲方必须提供厂房地租合同复印件给乙方以做存档；租赁期内，乙方有权利对此厂房分租或转租，但须报备甲方知悉，租赁期内厂房由乙方负责管理，协议还约定了其他内容。协议签订后，罗书锋将案涉厂房分租给若干公司用于生产经营，并办理了工商营业执照。张红杰称因罗书锋的租户在生产经营过程中产生诸多噪音、粉尘导致附近居民投诉，政府有关部门多次到场检查并要求整改、提交租赁物有关材料。因案涉租赁物未取得权属证明、未办理规划报建、竣工验收手续等问题，且多次与罗书锋协商解除合同、收回租赁物，但罗书锋拒不配合，于2020年12月16日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。本院于2020年12月16日作预立案调解，调解不成于2021年2月5日正式立案。庭审中，张红杰、罗书锋均确认案涉土地系农村集体土地，且案涉厂房未办理规划报建、竣工验收等手续。另查，中山市市×监督管理局的企业档案资料显示，中山市×××××××委于2017年12月8日出具一份证明，载明：兹有中山市××××××白石第二股份合作经济社，在中山市××××××有土地一宗，原地址为中山市××××××土名“廖华龙”平铺地，经城镇统一规划，现地址变更为中山市××××××××××××，两地址属同一处。现土地出租给张敬国使用，自建建筑物面积为10600平方米，钢结构，一层，功能为工业，可投入使用。可作为工业之用。又查，本院依职权向中山市自然资源局调查案涉土地的性质、土地权属、土地规划用途，该局复函称“经查中山市不动产登记簿，本局无相关不动产登记记录”。本院认为，人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，当事人未按照规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就合同履行发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。本案中，双方当事人系因出租农村集体土地及其建筑物、构筑物用于非农建设发生的纠纷，且相关的建筑物、构筑物均未履行规划、报建手续，案涉地块是白石第二股份合作社的集体土地，相关行政主管部门并未对该土地的地上建筑物、构筑物作出行政处理。故张红杰诉请返还租赁物，根据房地一体原则，对该诉讼请求的处理必然涉及该集体土地及地上建筑物、构筑物。涉及违法用地或违法建筑的问题需要先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，即本阶段本案纠纷不属于民事案件的受理范围，应裁定驳回起诉。至于案涉土地及地上建筑物的返还等诉讼请求，当事人可先行向行政主管部门申请行政处理之后另行起诉解决。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定如下：驳回原告张红杰的起诉。案件受理费45320元，减半收取22660元（已由原告张红杰预交），由原告张红杰负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 邹 军二〇二一年四月二十六日书记员 洪艺华林雷