甘肃省兰州市红古区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0111民初351号原告：郁占奎，男，1997年5月9日出生，汉族，住甘肃省永登县。委托诉讼代理人：张生杨，甘肃耀辰律师事务所律师。被告：甘肃恒利房地产开发集团有限公司，住所地兰州市西固区恒利沃德小镇3号楼5楼。法定代表人：张利军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘辰，甘肃刘辰律师事务所律师。被告：兰州双源房产销售有限公司，住所地兰州市红古区××镇红古路无号第1-2层002室。法定代表人：陈钊筠，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨桂萍，系该公司销售经理。委托诉讼代理人：周利军，甘肃可兰律师事务所律师。原告郁占奎与被告甘肃恒利房地产开发集团有限公司（以下简称恒利公司）、兰州双源房产销售有限公司（以下简称双源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郁占奎及其委托诉讼代理人张生杨、被告恒利公司委托诉讼代理人刘辰、被告双源公司委托诉讼代理人杨桂萍、周利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郁占奎向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原告郁占奎与被告恒利公司2020年6月13日签订的《存量房买卖合同》；2.请求法院依法判令二被告立即向原告郁占奎退还购房款本金103131元，办理购房按揭贷款活动费5000元，合计108131元；3.请求法院依法判令二被告承担给付原告郁占奎以108131元为基数，按双方约定每日向原告支付已付款万分之一的全部违约金，利随本清[暂计算自2020年6月13日至2020年12月13日期间的违约金1990.4283元(10.3131元×193天)]；4.请求法院依法判令二被告承担给付原告郁占奎以108131元为基数按双方约定未按约定时间5日内退款的5%违约金5406.55元；5.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2020年6月13日，原告郁占奎与被告恒利公司签订《存量房买卖合同》，双方就房屋价款、交房条件、交房时间、双方的权利义务以及违约责任进行了明确约定。合同签订后，原告遂按照合同约定完全履行了付款义务，但被告却未按照合同约定的时间向原告交付房屋，至今未到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，被告严重违约，已严重侵害了原告的合法权益。2020年9月15日，原告根据《存量房买卖合同》的约定，向被告发出了解除该《存量房买卖合同》的要求，被告以各种理由予以推托，直至2020年12月6日经原告多次要求，被告才告知原告向其提交退房申请。原告要求被告立即退还已付购房款及违约金，被告百般推托，拒不办理，为维护原告的合法权益，依法起诉。被告恒利公司辩称，1.原告诉讼请求不属实，原告违约在先，应该承担违约责任；2.合同未达到解除条件不应当解除；3.被告不承担任何违约责任，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告双源公司辩称，1.我公司受被告恒利公司委托销售房屋；2.原告郁占奎与被告恒利公司签订《存量房买卖合同》，我公司不是合同主体，不承担法律责任；3.原告郁占奎主张退还5000元没有法律依据。综上所述，我公司只是被告恒利公司的委托代理人，在委托代理活动中产生的法律后果应由恒利公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告恒利公司与被告双源公司系委托代理关系，双方签订《房屋销售委托代理合同》，委托合同约定：恒利公司为委托方，双源公司为受托方，委托内容包括涉案房产的合同签订、按揭办理、产权转移登记办理等环节，委托期限从2018年9月30日至2022年9月30日止，受托方不得以任何形式，任何名义向购房者收取任何费用，否则委托方可追究受托方违约责任并要求据实赔偿。2020年6月13日，原告郁占奎与被告恒利公司签订《存量房买卖合同》，合同约定：卖方恒利公司同意出售房屋给买方郁占奎，房屋坐落于兰州市红古区××镇虎头崖“恒利·北岸星城”1号楼1002室，建筑面积93平方米，房屋总价款313131元，房款缴付方式为银行按揭贷款。合同第三条第二款第二项约定“原告郁占奎须于合同签订180日内向银行提交抵押贷款申请的相关资料”，合同第四条第一款约定“卖方在收到全部房款（包括按揭贷款到卖方账户）后90个工作日内，将符合本合同约定的房屋交付买方”，该条第三款约定“买卖双方同意，自本合同签订之日起90个工作日内，共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续”。合同第六条约定“卖方未按约定期限到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续或未按本合同约定期限和条件将房屋交付买方的，卖方按日向买方支付已付款万分之一的违约金；逾期超过30个工作日，买方有权解除合同，在买方提出解除合同要求退房之日起5个工作日内，卖方应退还买方全部已付款，并按已付款5%向买方支付违约金”。合同签订当日原告郁占奎向被告双源公司缴付了首付购房款103131元，并向其支付5000元购房活动费。被告双源公司于2020年6月18日将原告郁占奎缴付的首付购房款103131元支付到被告恒利公司账户。后因被告恒利公司的原因，涉案房屋不能正常办理按揭手续，至原告起诉时涉案房屋未办理房屋权属转移登记手续，也未向原告郁占奎交付房屋。现原告郁占奎以被告违约为由要求解除《存量房买卖合同》，退还购房款及办理购房按揭贷款活动费共计108131元，并按合同约定承担相应违约责任。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为：一、原告郁占奎与被告恒利公司签订的《存量房买卖合同》是否已经达到解除条件；二、涉案的5000元购房活动费是否应当返还；三、《存量房买卖合同》约定的违约情形是否出现，具体由谁承担相应违约责任。关于争议焦点一，原告郁占奎与被告恒利公司签订的《存量房买卖合同》合法有效，合同第四条第一款、第三款分别约定了涉案房屋的交付时间和办理房屋权属转移的时间，被告恒利公司对涉案房屋拥有处分权，办理房屋权属转移登记是被告恒利公司的主合同义务，但被告恒利公司未在合同约定的时间内向原告郁占奎办理房屋权属转移登记手续，致使原告郁占奎不能实现合同目的，按照《存量房买卖合同》第六条的约定，合同解除条件成就，故对原告郁占奎要求解除《存量房买卖合同》，被告恒利公司立即向原告退还购房款103131元的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点二，被告恒利公司与被告双源公司系委托代理关系，双方签订的《房屋销售委托代理合同》第八条第四款约定，受托方双源公司不得以任何形式，任何名义向购房者收取任何费用，本案中被告双源公司收取原告郁占奎5000元购房活动费后为其提供办理购房按揭贷款服务，该行为超出了被告恒利公司的授权范围，违反了《房屋销售委托代理合同》的约定，未经被告恒利公司追认对其不发生效力。被告双源公司在收取原告郁占奎5000元购房活动费后至起诉时未将涉案房屋按揭贷款实际办理成功，对于被告双源公司辩称活动费一经收取不再退还，被告未提交相关证据予以证明，本院不予采信。对原告郁占奎要求被告双源公司返还5000元购房活动费的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点三，《存量房买卖合同》第三条第二款第二项约定原告郁占奎须于合同签订180日内向银行提交抵押贷款申请的相关资料。本案中被告双源公司作为受托人收取原告郁占奎5000元购房活动费后为其提供办理购房按揭贷款服务，原告郁占奎自合同签订后至2020年7月间未向被告双源公司提供办理按揭贷款所需的资料，但其提交资料的时间并未超过合同约定履行的期间，而被告双源公司因委托人被告恒利公司的原因未能在合同约定的期限内为原告郁占奎办理按揭贷款手续，致使被告恒利公司不能按约向原告郁占奎办理房屋权属转移登记手续和交付房屋，该行为构成违约，被告恒利公司作为《存量房买卖合同》的相对方应按约承担违约责任。对原告按照合同约定，要求被告恒利公司承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约金数额为6085元[103131元×0.0001×90天(暂计算自2020年9月13日至2020年12月13日，2020年12月14日至购房款退还之日的违约金按合同约定支付)+103131元×5%]。综上所述，原告郁占奎与被告恒利公司解除《存量房买卖合同》的条件成就，被告恒利公司作为合同相对方应承担违约责任，被告双源公司收取5000元购房活动费的行为未经被告恒利公司授权和追认。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十一条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下：一、解除原告郁占奎与被告甘肃恒利房地产开发集团有限公司于2020年6月13日签订的《存量房买卖合同》；二、被告甘肃恒利房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内向原告郁占奎退还首付购房款103131元，支付违约金6085元（自2020年12月14日至购房款退还之日的违约金按合同约定支付）；三、被告兰州双源房产销售有限公司于本判决生效后十日内向原告郁占奎退还5000元购房活动费。四、驳回原告郁占奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2611元，减半收取1306元，由被告甘肃恒利房地产开发集团有限公司负担1235元、被告兰州双源房产销售有限公司负担57元，超诉部分14元由原告郁占奎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员  刘 洁二〇二一年四月二十八日法官助理  马有福书 记 员  张力君