广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂07民终234号 上诉人（一审原告）：李惠祥，女，1970年12月24日出生，汉族，广东省深圳市人，居民，住广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：范国勇，广东壮达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨瑞贞，广东壮达律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：雷嫦，女，1959年11月1日出生，汉族，住广西钦州市钦南区。 委托诉讼代理人：吴鉴新，广西海岸律师事务所律师。 上诉人李惠祥因与被上诉人雷嫦返还原物纠纷一案，不服广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院（2020）桂0703民初2767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李惠祥的委托诉讼代理人范国勇、杨瑞贞，被上诉人雷嫦的委托诉讼代理人吴鉴新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李惠祥上诉请求：1、撤销广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院（2020）桂0703民初2767号民事判决；2、改判被上诉人立即迁出钦州市钦州湾大道泥桥西侧粮油市场粮食物质储备大楼的15号铺面（含负一层、一层、二层），并向上诉人返还违法占用上诉人名下的土地；3、改判被上诉人向上诉人赔偿违法占用上诉人名下土地给上诉人造成的损失人民币1万元；4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人基于合同关系对涉案商铺享有的使用权益，是类似于承租人的权益，性质上属于债权，而不属于物权，原钦州市粮油公司（以下简称粮油公司）享有完整的所有权。2010年粮油公司改制时将涉案商铺所有权转让给广西北部湾金诺粮贸有限公司（以下简称金诺公司），根据钦州市粮食局与金诺公司签订的转让合同，金诺公司取得所有权是完整的、现实的所有权，不属于期待权，一审法院认为涉案商铺的所有权对于金诺公司而言属于期待权没有事实和法律依据。转让合同第十条第二款约定金诺公司就涉案商铺的使用问题按粮油公司与职工所签订的合同执行，该约定仅约束金诺公司在取得涉案商铺所有权之后须承继粮油公司原合同义务，同样属于债权债务法律关系。上诉人在取得涉案商铺所有权之后，是否应按粮油公司与被上诉人签订的协议，以及钦州市粮食局与金诺公司签订的转让协议执行，应从该两份协议是否合法有效、是否对上诉人具有约束力进行考评。二、根据一审查明的事实及《中华人民共和国物权法》关于房随地走的规定，上诉人依法竞拍取得涉案土地的使用权，也当然取得地上建筑物的所有权。根据物权法第三十九条规定，上诉人对涉案商铺享有占有、使用、收益和处分的全部权能。上诉人竞拍取得所有权之后，是否需承继金诺公司在转让合同中的相关义务，主要看物权转移后，原权属人是否在该标的物上设置了合法有效的债权负担，以及该债权负担是否对新买受人具有约束力。三、本案无证据证明涉案商铺的建设符合规划，一审法院在此情况下认定合同有效违反城乡规划法律规定。并且粮油公司与被上诉人签订协议，许可被上诉人无偿使用粮油公司名下划拨土地建设商铺并用于经营，该内容违反法律强制性规定，一审法院漏查签订协议时的土地性质，导致错误认定协议有效。四、粮油公司与被上诉人签订的协议以及钦州市粮食局与金诺公司签订的转让合同，根据合同的相对性对上诉人均不具有约束力，上诉人竞拍取得涉案商铺所有权之后，一审法院认为被上诉人仍可以依据该两份协议继续使用涉案商铺至35年期限届满没有法律依据。 被上诉人辩称，一审法院判决认定的事实清楚，证据充分，适用法律正确。具体如下：1、被上诉人与粮油公司签订的《投资建设粮油综合市场临街铺面协议书》（以下简称投建铺面协议书）和《补充协议》是双方的真实意思表示，职工投资建房法律没有明确禁止，且粮油公司的上级主管部门粮食局是明知的、同意的，涉案商铺也办理了报建手续，是合法建筑，粮油公司采取职工集资方式建设粮食综合大楼没有违反《中华人民共和国土地管理法》第五十四条的规定，因此被上诉人与粮油公司签订的协议内容没有违反法律强制性效力性规定，一审认定合同有效是正确的。2、粮油公司与被上诉人签订的《投资建设粮油综合市场临街铺面协议书》和《补充协议》，属于投资建房合同，是设立物权的行为，即粮油公司把商铺使用权（用益物权）有条件地分离出来给被上诉人，双方之间的约定完全符合物权法第四十条和《中华人民共和国民法典》第二百四十一条的规定，是有效的。3、根据粮食局与金诺公司签订的转让合同约定，金诺公司没有支付对价回购涉案商铺的占有、使用和收益的权益，涉案商铺的使用权仍归被上诉人所有，金诺公司没有取得涉案商铺完整的所有权。4、根据我国法律规定的权利义务相一致的原则，既然上诉人取得原属于金诺公司名下的财产和权利，那么金诺公司依法承担的义务应由上诉人继受。 李惠祥向一审法院起诉请求：1、判令被告雷嫦立即迁出钦州市钦州湾大道泥桥西侧粮油市场粮食物资储备大楼的15号铺面（含负一层、一层、二层），并向原告返还违法占用原告名下的土地；2、判令被告雷嫦向原告赔偿违法占用原告名下土地给原告造成的损失1万元。 一审法院认定事实：2019年12月27日，该院在淘宝网司法拍卖网络平台对位于钦州市侧的国有建设用地一宗【土地使用权证号为：钦国用（2013）第××号，土地面积为24136.79平方米】及地上建筑物【包含1号仓（房产权证号为钦房权证城区字第××号，建筑面积为656㎡）和4-6号仓（房产权证号为：钦房权证城区字第××号，建筑面积为1493.5平方米）以及没有取得房产证的地上建筑物】作为整体拍卖。拍卖公告载明：标的物的地上建筑物部分属于无权属证建筑；涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理。原告李惠祥依法参加竞拍，并以15092204元的最高价竞得上述拍卖标的物。 2020年1月6日，该院作出（2019）桂0703执恢107号之十九执行裁定，裁定上述国有建设用地24136.79平方米及地上建筑物（包括有权属证和无权属证的地上建筑物）的所有权归原告李惠祥所有，所有权自裁定书送达原告时转移。同日，原告依据上述裁定到登记机关办理了竞得标的土地及地上建筑物的产权过户登记手续，依法领取了桂（2020）钦州市不动产权第××号《不动产权证》。随后，原告持上述证件要求被告搬迁，被告不同意，为此双方产生争议。 另查明，上述拍卖财产原分为A地块及B地块，占地总面积为24870.13平方米，原钦州市粮油公司和原钦州市粮食局为最初共有人，共用范围是粮食信息综合大楼即案涉铺面所在的大楼，共用地面积2800平方米，其中原钦州市粮食局共用分摊面积733.33平方米。案涉信息综合大楼属于上述拍卖公告中载明的没有取得房产证的地上建筑物，位于B地块上，案涉信息综合大楼现使用情况：1-3层即案涉铺面由被告雷嫦等原钦州市粮油公司职工经营使用（一层为铺面，被告或出租，或自营），也系原告要求被告搬迁返还的地方；四层部分现由原告使用，部分至六层现由钦州市发改委作办公室（机构改革后钦州市粮食局并入钦州市发改委）使用。 2006年5月26日，原钦州市粮油公司（甲方）与被告（乙方）签订了一份《投建铺面协议书》，协议书载明：为发展钦州市场经济，做好争取国债项目扶持的前期工作，扩大与完善粮油综合市场，解决下岗职工的出路，经双方友好协商，本着平等、自愿、互惠的原则，投资建设钦州湾大道北粮油综合市场交易楼铺面两幢共20间（临街铺面），每间占地面积约50㎡，每间三层共建筑面积约156.96㎡。现双方就投资建设事宜达成以下协议：一、甲方愿意将规划中的一间铺面（每间三层，以下统称铺面）供乙方投资建设，乙方愿意对一间铺面进行投资，铺面所有权归甲方所有，支配权和使用权在期限内归乙方所有。二、投资建设使用期限：35年，……，(以铺面交付使用单载明日期为准)。三、投资标准按实际结算，多还少补；……。八、铺面竣工验收合格后即交付乙方使用，在使用期限内，铺面的支配权、使用权为乙方所有。……，铺面前后各不少于6米的空地归乙方使用。九、在使用期限内，乙方拥有的铺面使用权可以转让、赠送、继承。……等内容。合同签订后，双方依约履行。 2010年1月1日，原钦州市粮油公司（甲方）与被告（乙方）再签订一份《补充协议》，约定：一、乙方实际总投资人民币178960元。……。三、铺面交付使用时间和期限，自2010年1月1日起至2044年12月31日止，计35年等内容。综合大楼铺面（1-3层）位置确定图和铺面交付使用单作为该《补充协议》的附件1和附件2。铺面交付使用单(附件2)载明：铺面交付使用时间和期限为2010年1月1日起至2044年12月31日止，期限35年，铺面管理2010年1月1日起至2010年12月31日止，先由市粮油公司统一管理，2011年1月1日后交投资户自行管理等内容。本案被告管理使用的铺面为15号商铺。 2010年4月8日，原钦州市粮油公司与被告就上述《投建铺面协议书》和《补充协议》进行公证，钦州市公证处出具（2010）桂钦证民字第487号《公证书》。 2010年4月，原钦州市粮油公司（含钦州市粮食直属库）进行企业改制，《企业改制实施方案》第七条第（三）项第2点第③小点载明：市场内一号门店、666万公斤仓容（4-6号仓）、综合大楼1-3层商铺以及招商引资所建的厂、（房）按原粮油公司与职工（投资者）所签订的合同执行。对职工投资款455.93万元（含集资款、市场铺面股金、借款等），由受让方在产权交割前与职工（或投资户）协商处理，如协商不一致的，按原签订的合同执行；第（四）项第3点载明：粮食信息综合大楼1-3层属职工个人投资建设的商铺，按粮油公司提供的资料，由投资建铺面者享有35年的房屋使用权。第（四）项第4点载明：粮食信息综合大楼占地面积1118平方米，……，大楼建筑面积5964平方米，其中粮油公司占4410.1平方米，市粮食局占1553.9平方米，均未办理房产证。(具体以国土部门、房产部门测量及发证面积为准)等内容。2010年5月21日，钦州市人民政府对原钦州市粮食局向其报送的《关于要求审批修改后市粮油公司(企业)改制实施方案的请示》，作出钦政函(2010)111号《关于同意钦州市粮油公司（含钦州市粮食直属库）企业改制实施方案的批复》，同意钦州市粮油公司（含钦州市粮食直属库)的企业改制实施方案，改制基准日为2010年6月30日。2011年4月25日，原钦州市粮食局办理了钦国用（2011）第A0432号国有土地使用权证，该证记载：该宗地为共用宗地，总用地面积：24870.13平方米。共有人为钦州市粮油公司和钦州市粮食局，共用范围是粮食信息综合大楼共用面积：2800平方米，其中钦州市粮食局共用分摊面积为733.33平方米。 2010年7月20日，原钦州市粮食局为转让方（甲方），金诺公司为受让方（乙方），双方签订一份《钦州市粮油公司（含钦州市粮食直属库）整体转让项目转让合同》(以下简称转让合同)，把原钦州市粮油公司（含钦州市粮食直属库）的国有产权整体转让给金诺公司。该合同第十条第2点载明：“乙方对……综合大楼1-3层商铺以及招商引资所建的房屋经营使用问题按原标的企业与职工（或投资者）所签订的合同执行。对职工投资款455.93万元（含集资款、市场铺面股金、借款等），由乙方在产权交割前与职工（或投资者）协商处理，如协商不一致的，按原签订的合同执行；甲方有权督促乙方履行原合同的条款，确保职工权益”。金诺公司在整体受让原钦州市粮油公司（含钦州市粮食直属库）剥离的国有产权后，对被告投资建设的15号铺面的管理一直按《投建铺面协议书》和《补充协议》的约定执行，被告也自2011年1月1日起一直对该铺面自行管理、经营使用至今。 一审法院认为，原钦州市粮油公司为解决下岗职工就业，与公司职工协商一致由职工在公司所属的土地上投资，双方共同建造临街商铺，原钦州市粮油公司与被告签订的《投建铺面协议书》和《补充协议》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，且上述《投建铺面协议书》和《补充协议》约定的内容已纳入原钦州市粮油公司的企业改制方案并经钦州市人民政府批准，因此，上述《投建铺面协议书》和《补充协议》应认定为有效合同。根据上述《投建铺面协议书》和《补充协议》的约定，被告对案涉的15号铺面享有35年的支配使用权。在原钦州市粮食局与金诺公司签订整体转让合同时，亦明确约定了对案涉商铺的支配使用权由金诺公司与被告协商解决，协商不一致的，按上述《投建铺面协议书》和《补充协议》约定的内容执行。因此，案涉商铺的所有权对于金诺公司而言属于期待权，金诺公司取得案涉商铺的所有权需有两个前提条件：要么与被告协商一致，要么待被告管理使用35年期满后。根据现有证据及查明的事实，金诺公司在整体受让原钦州市粮油公司（含钦州市粮食直属库）的国有产权后，并没有与被告协商一致改变案涉商铺的支配使用权，案涉商铺一直由被告经营使用至今。即金诺公司一直按《投建铺面协议书》和《补充协议》约定的内容执行。在《投建铺面协议书》和《补充协议》履行过程中，因金诺公司欠他人债务，其名下财产被司法拍卖，原告通过竞拍取得金诺公司上述财产权益，但应限于金诺公司财产权益的范围，而被告对涉案商铺享有的35年支配使用权在期限届满前该商铺权益不属于金诺公司。因此，原告虽然取得金诺公司名下土地的所有权，但在被告管理使用期间不享有涉案商铺的使用权，无权要求被告在上述管理使用期间迁出商铺返还土地及赔偿经济损失。 综上，原告要求被告迁出案涉15号商铺返还占用的土地，赔偿经济损失1万元没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告李惠祥的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告李惠祥负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求，向本院提交以下证据： 证据一：钦审决〔2011〕1号《审计决定书》，拟证明涉案投资建商铺的行为未经国资管理部门批准，违反法律、法规的强制性规定，投资协议依法无效，并因此被审计机关要求清理和整改。 证据二：涉案土地及地上建筑物评估范围报告。拟证明钦州市钦北区人民法院在司法拍卖时对涉案商铺的评估作价是按照市场价进行，没有扣除给被上诉人继续使用20年的价值，所以涉案拍卖是不带负担的拍卖。 经本院组织双方当事人进行质证，被上诉人对上诉人提交的证据质证认为： 证据一：无法证实其要证明的内容。首先，投资协议不属于租赁，属于用益物权。其次，经政府同意后企业和个人可以使用划拨土地，本案企业改制方案不仅经过了国资委同意，也得到了钦州市人民政府批复同意。涉案大楼不仅是企业使用，市发改委也在上面办公。最后，粮食局、国资委和审计局属于同级单位，审计局提出的仅仅是建议性意见，下级部门决定不能否定上级的批复，不能否认被上诉人作为投资人的权利。 证据二：真实性无异议，但不能证实上诉人的主张。 本院对上诉人提供的证据分析认为： 证据一：真实性、合法性予以认可，但《审计决定书》系行政公文，不能认定合同效力。 证据二：评估报告是评估机构依照委托人及相关当事人所提交的材料以及实际现场勘查情况所作出的评估,其对房屋本身价值作出的评估并不考虑房屋本身是否存在权利负担等事宜,其对房屋拍卖的竞买者而言仅是作为房屋价值的参考，不能证实上诉人的证明目的。 被上诉人没有提交新证据。 经二审审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案的主要争议焦点为：上诉人请求被上诉人迁出涉案土地并赔偿占用损失的理由是否成立。 本院对本案综合评判如下： 本院认为，本案是因不动产被占有，所有权人请求返还原物引起的纠纷，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第二百三十五条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，权利人对无权占有或侵夺其所有物的人，有请求其返还原物的权利。本案上诉人参加司法竞拍，竞得包括涉案商铺在内的国有建设用地且已办理了竞得标的土地及地上建筑物的产权过户登记手续，因此，上诉人依法取得涉案商铺的所有权。一审认定仅取得物权期待权不当，应予纠正。上诉人作为所有权人，其对他人占有的物请求返还的主张能否得到支持仍须考量占有人是否属于无权占有。无权占有是指无法律上或合同上的原因对物的占有。本案中，被上诉人与原钦州市粮油公司签订了《投建铺面协议书》和《补充协议》，协议约定由被上诉人投资建设案涉商铺，建成后商铺的所有权归粮油公司所有，支配权和使用权在期限内（2010年1月1日起至2044年12月31日止）归被上诉人所有。钦州市公证处为上述《投建铺面协议书》和《补充协议》的签订进行了公证。上述约定的主要内容列入了粮油公司的企业改制方案并获得钦州市人民政府批准，之后金诺公司在整体受让粮油公司（含钦州市粮食直属库）的国有产权时，没有改变涉案商铺的支配使用权，涉案商铺仍由被上诉人继续占有使用经营。上诉人在参加竞拍时，拍卖标的土地及地上建筑物上的权利负担已实际存在，该权利负担不因交易时未被披露而消灭。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2020〕21号）第二十八条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，拍卖财产上的权利负担继续存在并由买受人承受。因此，被上诉人对涉案商铺的占有使用有合同依据，属合法占有，上诉人关于被上诉人违法侵占并要求被上诉人立即迁出涉案商铺并赔偿占用损失的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人李惠祥的上诉理由不成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李惠祥负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李夏冰 审 判 员 阮 真 审 判 员 何 海 二〇二一年四月二十八日 法官助理 杨雯民 书 记 员 班智晓