重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终3405号上诉人（原审被告）：重庆贝玛酷教育科技有限公司，住所地重庆市永川区渝西大道中段918号5幢5C-2，统一社会信用代码91500118MA60D6H46W。法定代表人：余浪，董事长。上诉人（原审被告）：熊浩宏，男，1987年1月15日出生，汉族，住重庆市万州区。被上诉人（原审原告）：重庆俊豪实业（集团）有限责任公司，住所地重庆市永川区渝西大道中段918号8栋3-1号，统一社会信用代码915001187748704130。法定代表人：陈明，董事长。委托诉讼代理人：何新树，重庆石松律师事务所律师。委托诉讼代理人：游晓雪，重庆石松律师事务所律师。原审被告：余浪，男，1978年5月16日出生，汉族，住重庆市万州区。上诉人重庆贝玛酷教育科技有限公司（以下简称贝玛酷公司）、熊浩宏因与被上诉人重庆俊豪实业（集团）有限责任公司（以下简称俊豪公司），原审被告余浪房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院(2020)渝0118民初9504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人贝玛酷公司的法定代表人余浪（亦系原审被告）、熊浩宏，被上诉人俊豪公司的委托诉讼代理人何新树到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贝玛酷公司、熊浩宏上诉请求：撤销一审判决第一项，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要事实和理由：一、一审认定上诉人应向被上诉人支付10000元违约金属于事实认定错误、适用法律错误。上诉人租赁涉案房屋是从事教育科技、机器人操作指导服务培训等业务，需对学员集中上课培训，虽然政府允许复工，但疫情未完全解除，学员出于安全考量避免被传染不参加培训，导致上诉人的业务直线下滑影响上诉人的经营是客观事实。一审只认定因防疫需要停工停产才属于不可抗力是错误的，上诉人因疫情影响导致经营困难无奈拖欠租金，疫情的发生属于法律上规定的不可抗力，这与无正当理由故意拖欠租金是有着本质的区别。二、一审法院减免上诉人2个月租金不合理，应减免4个月租金66094.36元。上诉人负担了停工期后的损失，那政府强制停工期间4个月的租金损失应由被上诉人分担才公平合理。三、一审认定停工期间的物业费应计算是事实认定错误，4个月停工停产期的物业服务费9167.04元应予以免除。在此期间，上诉人未享受被上诉人提供的物业服务。上诉人同意用保证金抵扣尚欠的租金，一审判决错误，请求二审予以改判。俊豪公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。余浪述称，同意上诉人的意见。俊豪公司向一审法院起诉请求：1.要求被告贝玛酷公司向原告支付2020年2月15日至2020年8月26日期间的房屋租赁费用101537.78元、物管费14637.72元和2020年7月26日至2020年8月25日电费580.59元，合计116756.09元；2.由被告余浪、熊浩宏对上述第一项支付费用承担连带清偿责任；3.被告支付的履约保证金48127元不予退还；4.诉讼费用由被告负担。一审经审理查明，2018年9月14日，原告俊豪公司与被告熊浩宏签订《租赁合同》，约定将原告位于重庆市永川区X栋第3层5C-1、2、7、8a号商铺租赁给被告熊浩宏经营，租赁期限为2018年9月15日至2021年9月14日，并约定了租金及支付方式、履约保证金、违约责任等。合同签订后，被告按约向原告缴纳了履约保证金48127元。2019年6月24日，原告为甲方，被告熊浩宏为乙方、被告贝玛酷公司为丙方，共同签订《承租人变更三方协议书》，约定原租赁合同中熊浩宏的权利义务由丙方继续承担和履行；丙方有不履行、不完全履行租赁合同的行为，导致丙方承担责任的，乙方承担连带责任；余浪系丙方法定代表人，余浪自愿作为丙方担保人向甲方担保履行该租赁合同项下一切权利义务，担保期限为合同到期后2年，担保责任方式为连带责任担保。原告在该合同签章栏加盖了印章，被告熊浩宏在该合同签章栏签名，被告贝玛酷公司在该合同签章栏加盖了公司印章及余浪的私章。被告贝玛酷公司因疫情从2020年2月至5月期间停业期间，开始拖欠房屋租金、物管费等。在此期间，原告与被告贝玛酷公司达成《补充协议书（减免租金）》，约定原告下调两个季度租金，下调金额相当于免去被告贝玛酷公司1个月的租金。其后，被告贝玛酷公司认为疫情仍在持续，要求增加减免的租金，未缴纳租赁费用。原告于2020年8月26日向被告发出《关于解除租赁合同的通知》，通知被告贝玛酷公司双方的租赁合同从2020年8月26日解除，被告贝玛酷公司回复原告《通知函》，要求减免2个月租金，并腾空房屋，将钥匙交还给了原告。双方对后期租金减免及违约责任等发生争议，原告起诉至一审法院。另查明，按照双方合同约定，被告贝玛酷公司从2020年2月15日至2020年8月26日期间，每月应缴租金为16523.59元。被告贝玛酷公司尚欠原告2020年2月15日至2020年8月26日期间的房屋租赁费用101537.78元、物管费14637.72元和2020年7月26日至2020年8月25日电费580.59元，合计116756.09元。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，双方应按合同约定履行。该房屋租赁合同系原告提供房屋使用权，被告支付租金的双务合同，被告贝玛酷公司在2020年2月至5月疫情期间按照政府规定停工，系不可抗力，由此导致双方的合同利益均有损失，故应由双方协商分摊租金损失，双方协商未达成一致，酌情确定免去被告贝玛酷公司2个月租金，即16523.59元×2＝33047.18元。被告贝玛酷公司拖欠原告的租赁费用116756.09元，扣除免去的2个月租金33047.18元，尚欠租赁费用83708.91元，故被告贝玛酷公司拖欠原告租金，构成违约，应承担违约责任。双方约定，被告违约则原告不退还被告履约保证金48127元，系违约金性质约定，基于被告贝玛酷公司违约情形和给原告造成的经济损失，该违约金约定过高，酌情调整为由被告贝玛酷公司承担违约金10000元的违约责任。以上款项品迭后，贝玛酷公司应支付原告83708.91-48127+10000元＝45581.91元。熊浩宏按照合同约定应承担该债务的连带保证责任。虽然原、被告双方合同约定被告余浪为合同债务承担连带保证责任，但是余浪未在该合同上签名，该合同上余浪的私章也无充分证据证明得到余浪的授权，按照担保法的规定，保证合同应当采取书面形式，故该形式要件不具备，余浪与原告之间的保证合同关系不成立，被告余浪不承担本案责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第二十一条、第二十六条之规定，判决如下：一、由被告重庆贝玛酷教育科技有限公司在本判决生效后3日内向原告重庆俊豪实业（集团）有限责任公司支付租赁费用及违约金合计45581.91元（履约保证金已抵扣）；并由被告熊浩宏承担连带清偿责任。二、驳回原告重庆俊豪实业（集团）有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1798元，由被告贝玛酷公司、熊浩宏负担1200元，由原告重庆俊豪实业（集团）有限责任公司负担598元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人贝玛酷公司在政府规定的停工期限届满后仍未按照与被上诉人俊豪公司签订的租赁协议支付租金，明显构成违约，疫情原因不是其一直拒绝支付租金的正当理由，故一审结合上诉人贝玛酷公司的业务范围及疫情影响等因素，酌情减免了两个月租金及酌定上诉人贝玛酷公司应支付被上诉人俊豪公司10000元违约金，并无不当。上诉人贝玛酷公司、熊浩宏关于应减免4个月租金及不应支付违约金的上诉理由，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予采信。上诉人贝玛酷公司、熊浩宏未提交证据证明停工停产期间，为涉案商铺提供物业服务的物业服务公司停止了物业服务，故被上诉人俊豪公司依据合同约定向承租人贝玛酷公司请求支付在此期间的物业管理费依据充分，一审予以主张，亦无不当。因此，贝玛酷公司、熊浩宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3596元，由上诉人重庆贝玛酷教育科技有限公司、熊浩宏负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  倪洪杰审判员  芦明玉二〇二一年四月二十七日书记员  陈 丽