湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终812号上诉人（原审被告）：岳阳市仕宇置业有限公司，住所岳阳市南湖新区湖滨大道西侧湖滨办事处以南双湖湾小区大门口。法定代表人：李昌国。委托诉讼代理人：陈盼，湖南金鹗律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敏，湖南金鹗律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：方芳，女，汉族，1987年9月4日出生，住湖南省岳阳市。委托诉讼代理人：方建章（方芳父亲），男，汉族，1962年3月16日出生，住址湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李晓霞（方芳母亲），女，汉族，1963年9月20日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。上诉人岳阳市仕宇置业有限公司（以下简称“仕宇公司”）因与被上诉人方芳商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市（2020）湘0602民初7804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人对本案进了审理。本案现已审理终结。仕宇公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项、第三项，依法改判已付购房款及维修基金的利息损失计算至2017年11月16日止。2、依法撤销一审判决第四项，依法改判驳回方芳的该项诉讼请求。3、一、二审诉讼费由方芳承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，仕宇公司出售涉案房屋给方芳时主观上不存在恶意，且涉案房屋已经网签在方芳名下，方芳可以通过提执行异议来维护自己的权利。一审法院认定仕宇公司隐瞒真相与方芳签订合同，导致合同目的无法实现，系事实认定错误。1、一审法院于2017年7月4日作出（2016）湘0602民初4609号民事判决书，认定预约购房关系实际已经解除。仕宇公司在法院确认仕宇公司与刘剑锋预约合同解除后，进而再将诉争房屋出卖给方芳，系仕宇公司在行使解除权后认为合同已实际解除所致，而其主观上并没有欺诈和恶意的故意。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定：“（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”仕宇公司自始至终从未与刘剑锋签订房屋买卖合同。且仕宇公司在将房屋出售给方芳时，还没有任何一份生效判决书认定仕宇公司与刘剑锋存在房屋买卖合同关系，其主观上更没有“一房二卖”的故意。故一审法院判决仕宇公司承担方芳已付购房款50%的赔偿责任于法无据，应予以纠正。2、方芳在房屋已经网签在其名下的情况下，未穷尽正当的法律手段来维护自己正当、合法的权益，反而以选择解除合同来追求高额的赔偿责任，方芳的主观意识不纯。法院在查清房屋已网签给方芳的情况下，仍做出要求仕宇公司协助刘剑锋办理房屋的产权转移登记手续，是无法执行的，属于法院错误执行的问题，与仕宇公司无关。仕宇公司不应当承担不超过已付购房款两倍的赔偿责任。一审法院直接认定方芳与仕宇公司所签《商品房买卖合同》的目的已不能实现，系事实认定错误。二、方芳在已知晓房屋被冻结后，未采取有效措施防止损失的扩大，对扩大的损失应当由方芳自己承担。一审法院在已查明被上诉人在无法签订贷款合同时已知晓房屋被冻结的情况下，仍判决被仕宇公司承担因方芳未采取合理措施导致扩大的利息损失，于情不符，于法无据。《房屋买卖合同》附件四：关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定：“如买受人采取银行按揭或公积金按揭方式付款，买受人在签订本合同7个工作日内须交办理银行、公积金按揭所需资料并办理申请手续、签订抵押贷款合同（协议）。如银行、公积金中心要求买受人增加首付款或提供其他补充资料，买受人应在20个工作日内按银行、公积金中心要求办理完毕；……”。可知：方芳应当在合同签订后的27天内（即2017年11月16日前）办理好银行贷款手续。但涉案房屋的银行贷款手续并未办理成功。且庭审过程中，方芳已认可没有跟银行签订抵押贷款合同，是因为涉案房屋已被法院查封、冻结，无法办理抵押贷款手续（庭审笔录第8页第6行-第10行）。说明方芳当时是明知涉案房屋已被法院查封、冻结。则依据《合同法》第一百一十九条之规定，方芳应当在知晓涉案房屋被查封、冻结的情况下采取适当措施防止损失扩大。而其未采取适当措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求仕宇公司赔偿。方芳在明知房屋被冻结的情况下，存在合同目的无法实现的可能，且仕宇公司一直对方芳要求解除《房屋买卖合同》持积极配合的态度，而方芳却未及时与仕宇公司办理解除《房屋买卖合同》的手续，也未及时去相关部门退还维修基金。故方芳请求支付购房款及维修基金的利息损失的时间点应当计算至2017年11月16日，超过部分的利息及其他损失应由方芳自行承担。方芳辩称，一、根据湖南省岳阳市中级人民法院（2019）湘06民终951号判决书中关于仕宇公司与刘剑锋之间的商品房买卖合同关系成立，一审判决认定仕宇公司发出的解除函不产生解除合同的法律效力及仕宇公司委托律师的录音等事实可充分证明仕宇公司为了追求利益最大化一房二卖。二、案涉房屋被查封后仕宇公司明知贷款无法办理却还一直恶意欺骗答辩人。三、答辩人曾于2019年7月26日到仕宇公司办理退款手续，但因仕宇公司不按照合同约定支付违约金，反而要求无理扣留1000元。此后双方再次商议退款问题，但无法达成一致协议，迫使答辩人不得不拿取法律武器维护自己权利。四、答辩人为了购买案涉房屋，付出了巨大代价，由此产生的后果应由仕宇公司承担。综上，请求驳回上诉，维持原判。方芳向一审法院请求判令：一、解除与仕宇公司签订的房屋买卖合同，并返还已付仕宇公司人民币493572元，其中1、房屋合同付款403660元；2、另购房款74720元；3、房屋维修基金15192元。二、仕宇公司应不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率的三个百分点给付方芳利息，并按照全部房价款的2%向方芳支付违约金。三、按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，要求仕宇公司承担已付购房款一倍的赔偿责任。四、本案诉讼费用由仕宇公司承担。一审法院认定的事实，仕宇公司于2015年7月21日与案外人刘剑锋签订了“选房确认单”，刘剑锋选定购买仕宇公司开发的双湖湾小区1栋西单元5层B205号房，建筑面积138.39平方米。仕宇公司在“选房确认单”说明一栏载明以下内容：1、此单为网签《商品房买卖合同》的唯一凭证；2、买受人签署此单的姓名须与签署《商品房买卖合同》的姓名一致，非直系亲属禁止更名。因双方在后续签订正式《商品房买卖合同》的过程中发生纠纷，刘剑锋于2016年11月3日向本院起诉，提出要求仕宇公司继续履行《商品房买卖合同》，立即交付房屋并协助办理房屋产权与转移登记手续等诉讼请求。该案在原一审判决之后，仕宇公司刘剑锋上诉期间，于2017间10月20日由刘剑锋申请，岳阳市中级人民法院做出了（2017）湘06民终1937号民事裁定书，查封了上述案涉房屋，并于2017年10月20日，向岳阳市不动产登记中心下达了协助执行通知书，要求协助查封上述房屋。2017年10月20日，仕宇公司与本案方芳签订《商品房买卖合同》（预售），将刘剑锋已选定的房屋1栋西单元5层B205出卖给本案方芳，在与方芳签订的《商品房买卖合同》中房号表述为“1栋05层502号房”，预测建筑面积138.11平方米。方芳于2017年10月20日向仕宇公司交纳购房款74720元，由仕宇公司出具收据，于同日另交纳房款403660元并且开具了增值税普通发票。2017年10月28日，方芳向岳阳市物业管理办公室交纳专项维修金15192元。另查明，2019年5月28日，岳阳市中级人民法院就案外人刘剑锋起诉仕宇公司一案作出了（2019）湘06民951号民事判决，该判决为终审判决，确认仕宇公司与刘剑锋之间商品房买卖合同关系成立，由仕宇公司向刘剑锋交付案涉房屋并协助刘剑锋办理房屋的产权转移登记手续。方芳与仕宇公司所签《商品房买卖合同》的目的已不能实现。一审法院认为，我国合同法总则第六条明确规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。本案中仕宇公司明知道案涉房屋已与他人签订了“选房确认单”，并且特别注明了“选房确认单”是唯一网签凭证，非直系亲属禁止更名，特别是案涉房屋购房利害关系人刘剑锋已经就涉案房屋买卖提起诉讼，要求继续履行合同、立即交付房屋并协助办理产权转移登记，在诉讼过程中，仕宇公司在案件没有终审形成生效裁判的情形之下，隐瞒真相又与本案方芳签订《商品房买卖合同》（预售），属于一房二卖，致方芳合同目的最终无法实现，给方芳造成一定经济损失，仕宇公司应承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”根据本条规定，确认：1、对方芳请求解除合同的请求，予以支持。2、仕宇公司还应当返还方芳已付购房款，并承担相应利息。方芳共交纳购房款478380元，仕宇公司应按照相关规定向方芳支付利息。自交款之日起计算，至全部款项返还。另方芳交纳的专项维修基金应在合同解除后自行向相关单位申请退款。3、方芳因与仕宇公司签订购房合同，而交纳了专项维修基金15192元，仕宇公司应按照相关规定承担方芳自交款之日（2017年10月28日）起的利息损失。4、根据本案实际情况，仕宇公司还应当承担方芳已付购房款50%的赔偿责任（478380×50%=239190元）。对于方芳主张由仕宇公司返还专项维修基金，不予支持。对于方芳主张仕宇公司应不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率的三个百分点给付方芳利息，并按照全部房价款的2%向方芳支付违约金。一审法院认为，方芳所诉请的要求过高，已大大超过方芳实际损失，对方芳超出部分的请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除方芳与仕宇公司岳阳市仕宇置业有限公司于2017年10月20日签订的《商品房买卖合同》（预售）；二、仕宇公司于本判决生效后十日内返还方芳已支付的购房款478380元及利息（利息以已付房款478380元为基数，自2017年10月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至全部款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；三、仕宇公司于判决生效后十日内支付方芳专项维修基金的利息损失（利息以专项维修基金15192元为基数，自2017年10月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至全部款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；四、仕宇公司于本判决生效后十日内赔偿方芳损失239190元；五、驳回方芳的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8915元，由方芳负担552元，由仕宇公司负担8363元。二审期间，方芳提供了下列证据：1、湖南省岳阳市中级人民法院（2019）湘06民951号民事判决书，拟证明仕宇公司与刘剑锋之间的商品房买卖合同关系成立，仕宇公司发出的解除函无效，仕宇公司存在一房二卖；2、与皮再新律师通话录音光盘，拟证明仕宇公司与方芳签订合同时，与他方的团购合同文本并未解除，仕宇公司系一房二卖；3、购房款收据一张、发票一张、转账单一张，拟证明仕宇公司为追求高额利润将房屋高价出售，将额外获得的款项只打白条不开发票逃避税收；4、与仕宇公司袁总通话录音光盘；5、与仕宇公司郑姗姗通话录音光盘；6、与建行任经理的通话录音光盘，上述三份证据拟共同证明仕宇公司与刘剑锋案终审后仍表态方芳可以得到房屋，仕宇公司从一开始就知道房屋冻结办不了贷款，却不告知方芳，明显系恶意欺诈；7、与仕宇置业有限公司郑珊珊通话录音光盘、仕宇公司财务开具的退款说明一份，拟证明方芳曾于2019年7月26日主动到仕宇公司要求办理退款手续，但仕宇公司不按照合同约定支付违约金，反而要求无理扣留1000元；8、2020年9月16日方芳递交仕宇公司要求解除合同退赔说明，拟证明2020年9月16日方芳第二次主动要求协商办理退赔；9、与仕宇公司郑珊珊通话录音光盘，拟证明2020年9月23日系仕宇公司唯一一次提出想主动解决问题；10、2017年10月10日的卖房合同、2017年10月11日方建章将房屋卖给陈恢白的合同，拟证明为凑齐首付款，方芳家人低价出售祖业蒙受了巨大损失。经质证。仕宇公司第1、3份证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。对录音的真实性、关联性、合法性均有异议，认为通话对象是谁无法确认，能否代表公司也不能确认。对房屋买卖合同的真实性、关联性、合法性均有异议，认为没有原件，无法证明是为了付首付，也无法证明是低价出售了，与本案也没有关系。本院认为，上述证据中因有大部分在一审已经提供，故本院不作分析。方芳在一审中未提供而二审提供的其他证据因不属于二审新证据，故本院不予以采信。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审争议的焦点主要如下：一、仕宇公司将房屋出售给方芳有无主观故意，能否认定是一房两卖；二、方芳对损失的扩大有无责任，一审判决仕宇公司承担已付购房款50%的赔偿责任是否恰当，利息的计算起止时间是否正确。关于第一个焦点，根据查明的事实，2017年10月20日仕宇公司与方芳签订《商品房买卖合同》（预售）时，一审法院已经判决仕宇公司向先前购房的刘剑锋交付案涉房屋并协助办理产权转移登记手续并依据刘剑锋的申请对案涉房屋进行了查封。上述情形足以影响方芳是否会与仕宇公司签订商品房买卖合同。仕宇公司基于诚信原则也应告知方芳，故一审法院在仕宇公司没有提供证据证明已告知方芳上述情形的情况下，认定仕宇公司系故意隐瞒，其行为属一房二卖，有事实依据。本案属于仕宇公司向方芳故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的情形，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）之规定，一审法院适用上述解释第八条不当。另外，不动产物权变动，除法律另有规定外，以登记为生效要件。商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力。已办理网签备案的房屋买受人向法院提起的执行异议之诉，要求排除强制执行的，人民法院不予支持。故仕宇公司认为，方芳在房屋已经网签在其名下的情况下，未穷尽正当的法律手段来维护自己正当、合法的权益，反而以选择解除合同来追求高额的赔偿责任，方芳的主观意识不纯及在涉案房屋已经网签给方芳的情况下，判决仕宇公司协助刘剑锋办理房屋的产权转移登记手续是无法执行的，依法只能由方芳提出执行异议，异议之诉等法律途径来争取自己的合法权益的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于第二个焦点，方芳即使知道涉案房屋已被法院查封，其要求退还款项也必须由仕宇公司配合才能实现，且仕宇公司明知与方芳订立合同目的难以实现，却不主动及时退还方芳缴纳的购房款，其也未提供证据证明在2017年11月16日前对方芳要求解除合同持积极配合的态度，故仕宇公司认为方芳对损失的扩大有过错，方芳不得就扩大的损失要求赔偿及利息损失的时间点应当计算至2017年11月16日的理由不能成立，本院不予采纳。房屋专项维修基金也系方芳相信仕宇公司能够正常履行合同而缴纳，仕宇公司明知与方芳订立合同目的难以实现，却不主动及时告知方芳去申请退还，故专项维修基金利息损失的责任亦在仕宇公司。仕宇公司认为专项维修基金利息损失的责任应由方芳承担的理由不能成立，本院不予采纳。另外，本案确实属于仕宇公司一房二卖，导致方芳合同目的最终无法实现，给方芳造成了经济损失，故一审法院根据本案实际情况，判决仕宇公司承担方芳已付购房款50%的赔偿责任，并无不当。综上，仕宇公司的上诉理由不能成立，应予驳回；本案一审认定事实清楚，适用法律虽不当，但处理结果正确，应予维持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5849元，由岳阳市仕宇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二一年四月二十日书记员  刘 珂