江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏12民终207号上诉人（原审被告）：陈向兴，男，1961年3月10日出生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：那伟，江苏赋德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨炳红，男，1967年2月22日出生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：平安，江苏天棱律师事务所律师。原审被告：陈月新，男，1948年1月2日出生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：陈树青，男，1963年1月7日出生，汉族，住盐城市大丰市。系社区推荐的公民个人代理。原审被告：兴化市舍陈城建开发有限责任公司，统一社会信用代码9132128179383109890，住所地兴化市舍陈镇文化小区内。法定代表人：唐忙林，总经理。委托诉讼代理人：刘玉华，男，1962年4月1日出生，汉族，系该公司办公室主任，住兴化市。上诉人陈向兴因与被上诉人杨炳红及原审被告陈月新、兴化市舍陈城建开发有限责任公司（以下简称舍陈公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院作出的（2020）苏1281民初4818号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月22日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤当事人于2021年2月3日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人陈向兴委托诉讼代理人那伟，被上诉人杨炳红的委托诉讼代理人平安，原审被告陈月新的委托诉讼代理人陈树青，原审被告舍陈公司的委托诉讼代理人刘玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈向兴的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉房屋买卖合同系以房抵债，根据法律规定，本案以房抵债因房产已经抵债给案外人且办理了产权登记，致使目的无法实现，故基础民间借贷关系未消灭，应按民间借贷法律关系进行审理。2.根据一审法院作出的（2018）苏1281民初1312号判决书，案涉债务经法院判决认定系范某某的个人债务，由范某某一人承担还款责任，因非合伙债务与陈向兴无关，陈向兴不应承担还款责任。3.一审法院认定抵算房款的债权除借款外还有建筑设备的租金及其为合伙项目垫付的工程款错误。4.案涉商品房预售合同中陈向兴并未签名，一审判决认定合同上公章是为合伙项目刻制与事实不符，公章系范某某私刻，不具有法律效力，不能由此认定是合伙体的经营行为。5.陈向兴因不服泰州市中级人民法院作出的（2019）苏12民终1876号民事判决已向上级法院申请再审并立案受理。6.一审判决认定经济损失10万元无事实和法律依据。即使认定损失也应由合同签订方承担，与上诉人无关。被上诉人杨炳红辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。2、本案的陈月新、范某某和上诉人合伙开发文昌花苑事实清楚，有多份证据能证实他们之间是合伙关系。另他们在合伙期间欠被上诉人债务100多万元，将该债务已经转化为购房款，其中两套房屋已经被二审生效判决所确认，另外一套房屋就是本案涉案房屋是因为合伙人之一的陈月新将房屋卖给刘某某、一房二卖，导致本案争议的发生。原审被告陈月新述称：1、一审判决认定事实错误。本案的事实是由于上诉人、陈月新、范某某三合伙人在兴化合陈镇建设文昌花苑需要共同向刘某某夫妇借钱用于合伙建设，后因项目失败无钱还钱，2014年将案涉房屋在内的9套房屋给刘某某夫妇。后陈月新同意范某某将刘某某夫妇的案涉2号楼×室卖给被上诉人，并与其签订了合同，是陈月新为女儿女婿卖房的个人行为（陈月新未经刘某某夫妇签字同意也是无权出售此房的），与三合伙人无关，签订合同时也并未加盖文昌花苑售楼处公章。由于被上诉人没有履行合同义务给陈月新房款，陈月新也不可能从刘某某夫妇拿到钥匙交房给被上诉人，此房屋买卖未能实际成交。2.关于抵算房款的债权是范某某个人债务还是合伙债务的问题，根据范某某死亡前在诉讼过程中的陈述，是承认借被上诉人等款130余万元的，但三合伙人中的上诉人、陈月新既没有表示过向被上诉人借款的意思，被上诉人的款也没有打到三合伙人认可的银行账户，被上诉人与三合伙人或陈月新、上诉人之间没有借贷法律关系成立的形式要件和实质要件，借贷关系不成立，是范某某的个人债务，不能因为范某某个人未经陈月新、上诉人同意开具了所谓的购房款转账收据，就将范某某的个人债务转变成三合伙人的共同债务。所以在抵算购房款前的债务是范某某的个人债务，所谓抵债也不能转变成三合伙人的共同债务。另外，范某某欠杨炳红的130余万元，所谓的抵算三套房子后剩余的296600元杨炳红诉至兴化法院，欠条是范某某一个人以借款人的身份出具的，陈月新在担保人处签名，更证明陈月新不是30余万元借款的借贷人，是担保人，并且此款被认定为范某某个人债务，由其一个人归还，判决已经生效。3.关于文昌花苑售楼处公章是否有法律效力的问题，因为无论是文昌花苑售楼部还是文昌花苑项目部都未经注册登记，不具法人主体资格，不具民事法律效力，对外不能主张权利，也不对外承担民事责任。4.涉案商品房预售合同的效力问题，涉案商品房签订合同之前此房已经销售出去，销售行为不违反法律和行政法的强制性规定，合法有效。未经刘某某夫妇同意，其他人无权销售房屋，签订销售房屋的合同无效。三合伙人将房屋卖给刘某某夫妇之后，所有的再次售卖此房的行为都是个人行为，与合伙人无关，更与陈月新个人无关。所以一审判决关于商品房预售合同效力的论述是错误的。综上，一审判决认定事实、适用法律错误，请求撤销原判，依法审判或者发回重审。舍陈公司述称，同一审时的意见。杨炳红向一审法院起诉请求：判决解除双方之间关于兴化市合陈镇文昌花苑2幢×室房屋销售合同；判令陈向兴、陈月新、舍陈公司连带返还购房款37.70万元，赔偿经济损失10万元，并承担诉讼费用。一审法院认定事实：2018年，陈向兴向盐城市大丰区人民法院起诉陈月新、范某某、陆春明合伙纠纷，陈向兴不服盐城市大丰区人民法院的一审判决，向盐城市中级人民法院提起上诉，盐城市中级人民法院作出（2019）苏09民终3471号民事判决，判决书认定以下事实：陈向兴、陈月新、范某某之间存在合伙关系，自2009年10月起，三人以舍陈公司名义，合伙开发文昌花苑、李舍别墅及舍陈老街西侧车库，未签订书面合伙协议，三名合伙人对合伙出资的份额无约定，仅口头约定利益共享、风险共担，平均分配；陈向兴负责开发项目的全面和外部协调工作，陈月新负责建筑施工质量、安全监督工作，范某某负责财务、现金管理及房屋销售工作。判决书认为，三人合伙事务尚未完成，合伙时合伙出资的数额也未达成一致，合伙体的资产也不能最终确认，合伙体的盈亏情况尚不明确，合伙人之间对合伙账目也未进行清算，故维持一审判决，驳回陈向兴要求解除合伙关系、判令陈月新、范某某向其支付人民币219.880115万元的诉讼请求。范某某、陈月新以“文昌花苑售楼部”名义，在2015年1月16日与杨炳红签订《商品房预售合同》一份、于同年1月31日与杨炳红签订《商品房预售合同》两份，约定将文昌花苑1幢×室以26.39万元、2幢×室以37.70万元、2幢×室以32.70万元的价格出售给杨炳红，在该三份合同中出卖方处均由范某某和陈月新签名，并加盖有“文昌花苑售楼部”公章。同日，范某某向杨炳红出具收据一份，该收据载明收款金额为96.79万元，收款事由为“1#×、2#×、2#×，总价101.79万，下欠5万元打条子，代办房产证”，范某某在该收据中签名并加盖“文昌花苑售楼部”公章。当日，范某某另向杨炳红出具借条一份，借条载明“今借到杨炳红人民币贰拾玖万陆仟陆佰元整，4个月之内还清”，范某某亦在借条上加盖“文昌花苑售楼部”的公章，陈月新在担保人处签名。在房屋具备交付条件后，范某某、陈月新未向杨炳红交付房屋，亦未偿还款项，杨炳红遂向一审法院提起诉讼，要求：1.判令确认双方之间的三份《商品房预售合同》有效；2.判令范某某、陈月新向其交付房屋并配合办理相应的过户手续。一审法院作出（2018）苏1281民初1313号民事判决，支持杨炳红的全部诉讼请求。陈月新不服，上诉于泰州中院，泰州中院作出1876号判决，判决认为，案涉房屋已办理初始登记，已有部分房产办理了产权证，故案涉房屋具备销售条件。范某某、陈月新以“文昌花苑售楼部”的名义与杨炳红签订的《商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于案涉房款的给付情况。范某某以“文昌花苑售楼部”的名义向杨炳红出具收据一份，载明的收款金额96.79万元，收款事由为“1#×、2#×、2#×，总价101.79万，下欠5万元打条子，代办房产证”，范某某亦在收据中签名并加盖“文昌花苑售楼部”公章。陈月新虽辩称对款项给付情况不清楚，不清楚是否为共同债务，然，范某某在当日另向杨炳红出具借条一份，陈月新在担保人处签名。故陈月新对于案涉房款的给付情况应当明知，对陈月新在二审中辩称的案涉房款未给付的意见不予采信。因陈月新在二审时提供证据证明案涉2幢×室房屋已出售给刘某某，并办理了产权登记，杨炳红在二审时放弃对2幢×室房屋诉求，另行主张权利，泰州中院予以支持。泰州中院遂判决维持一审认定的合同效力及诉讼费负担部分，改判舍陈公司、范某某、陈月新于判决生效后十五日内将位于文昌花苑1幢×室、2幢×室房屋交付给杨炳红，并配合杨炳红办理产权登记手续。杨炳红在诉状中将范某某列为共同被告，因范某某已去世，故其申请撤回对范某某的起诉。一审法院认为，本案争议焦点：抵算购房款的债权是范某某个人债务还是合伙债务。首先，与杨炳红签订《商品房预售合同》的是范某某、陈月新，并在合同中加盖了“文昌花苑售楼部”公章，陈月新应当明知该枚公章的存在，并同意在合同中使用；虽然陈向兴未在合同上签名，但因另外两名合伙人同意在案涉合同中使用该公章，该公章应是为合伙项目刻制的公章，合同和收据上加盖该印章，应当认定是合伙体的经营行为；其次，杨炳红抵算房款的债权除了借款，还有建筑设备的租金以及其为合伙项目垫付的工程款。综合上述情况，可以认定抵算房款的债权是合伙债务。陈向兴、陈月新辩称公章没有法律效力、抵算购房款的债权属于范某某个人债务的意见无事实和法律依据，不予采信。二、关于案涉《商品房预售合同》的效力。虽然购房款是以债权抵偿，但合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订房屋买卖合同的时间为2015年1月，而陈月新、范某某却于2015年12月29日将案涉房屋卖给刘某某（陈月新女婿），并办理了产权登记，致杨炳红无法实现合同目的，已构成违约，现杨炳红要求解除合同，返还购房款，并赔偿损失的请求，依法应予支持。杨炳红于2015年1月31日以债权37.70万元抵算购房款，应视为其于2015年1月31日支付了购房款，故其要求自2015年1月31日起至起诉之日止，按年利率5%计算利息损失，符合法律规定。经测算，按照上述利率标准计算，利息损失超过10万元，杨炳红只主张10万元，予以支持。因范某某已去世，故陈向兴、陈月新应对合伙债务承担连带责任。三、陈向兴等三个合伙人挂靠舍陈公司开发房产项目，因开发的房屋财产权属于合伙人，抵偿购房款的债权亦是合伙人债务，因此，返还购房款、赔偿损失的责任应由合伙人承担，舍陈公司作为被挂靠人，未得到购房款，亦未以舍陈公司的名义签订商品房买卖合同，因此，舍陈公司不承担返还购房款和赔偿损失的义务，杨炳红要求舍陈公司承担连带责任的请求，不予支持。一审法院判决：一、解除双方于2015年1月31日签订的关于兴化市合陈镇文昌花苑2幢×室房屋的《商品房预售合同》；二、陈月新、陈向兴于判决生效后十日内连带给付杨炳红购房款37.70万元及经济损失10万元；三、驳回杨炳红其他诉讼请求。案件受理费减半收取4228元，由陈向兴、陈月新负担，于判决生效后十日内向一审法院缴纳。二审中，双方当事人未提交新的证据。二审查明的案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：陈向兴在本案中的责任如何认定。现阐述如下：根据生效民事判决和相关证据，范某某、陈月新以“文昌花苑售楼部”名义与杨炳红签订的案涉《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。而且范某某以“文昌花苑售楼部”的名义向杨炳红出具收据载明收到包括案涉房屋在内的房款，应认定杨炳红已给付房款。现因案涉房屋已被登记至他人名下，致杨炳红的合同目的无法实现，杨炳红要求解除合同、退还购房款并赔偿损失10万元，有事实和法律依据，并无不当。虽然陈向兴未在上述合同中签名，但因案涉文昌花苑小区系陈向兴与陈月新、范某某合伙开发，且该合同中有合伙人陈月新、范某某签名并加盖有“文昌花苑售楼部”印章，故作为合伙人之一的陈向兴依法应对该合同解除所产生的上述债务承担连带责任。陈向兴上诉称本案应按民间借贷法律关系进行审理、因非合伙债务与其无关、其不应对还款和损失承担责任等理由，均无事实和法律依据，本院不予采信。至于原审被告陈月新二审中述称一审认定事实、适用法律错误，请求撤销原判，依法审判或发回重审等一节，因其并未依法提出上诉，故本院对其述称意见不再理涉。综上，上诉人陈向兴的上诉请求没有法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8455元，由上诉人陈向兴负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  刘艳生审判员  潘贻杰审判员  鲁兵兵二〇二一年四月十二日书记员  季 萍