山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终3643号 上诉人（原审原告）：青岛商业基建材料站，住所地青岛市市北区，统一社会信用代码91xx9T。 法定代表人：王拥军，总经理。 委托诉讼代理人：陈蕴新，山东岛城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：隋佳，山东岛城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛三聚成有限公司，住所地青岛市市南区，统一社会信用代码91xx4U。 法定代表人：于殿香，执行董事。 委托诉讼代理人：李强，北京市中银（青岛）律师事务所律师。 上诉人青岛商业基建材料站（以下简称材料站）因与被上诉人青岛三聚成有限公司（以下简称三聚成公司）返还原物纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初11002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 材料站上诉请求：1.依法撤销青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初11002号民事判决书第一项、第二项判决，改判支持材料站一审全部诉讼请求（具体标的为223200元）；2.一、二审诉讼费用、鉴定费用由三聚成公司承担。事实与理由：一、一审法院遗漏重要事实，导致适用法律错误。三聚成公司收到材料站书面解除租赁合同通知书后，三个月内三聚成公司未通过起诉的方式对解除租赁提出异议，对该事实一审法院未予以认定以致案件争议焦点认定错误。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中，材料站依法向三聚成公司发出解除通知且三聚成公司签收后，关于房屋租赁合同解除的异议，按照法律明文规定，三聚成公司应该通过起诉的方式主张异议。而三聚成公司未依照法律规定履行异议程序，其自身已经放弃了对解除异议的主张。二、一审法院程序错误，进一步导致适用法律错误。（一）对材料站提出的证据未组织质证，剥夺了材料站举证及辩论的权利。一审庭审中，材料站明确提出青岛市中级人民法院的行政裁定书来证明材料站与三聚成公司之间不存在公房租赁关系，且庭后材料站补充提交（2019）鲁02行终431号行政裁定书一份，该证据可以证明材料站、三聚成公司之间不存在公房租赁关系，但一审法院未对材料站提出的证据组织质证，侵犯了材料站的辩论权利。公房租赁关系应符合《青岛市城市公有房产管理暂行办法》第十六条规定的形式。根据《暂行办法》第十六条“租赁合同中应明确规定租赁双方的权利和义务，以及其他约定事项和违约责任等，租赁合同的格式由青岛市房产管理局统一印制”，材料站、三聚成公司间签订的租赁合同为双方在自愿、平等的基础上订立的，自行制作的合同文本。而材料站提交的青岛市中级人民法院已生效的行政裁定书（2019）鲁02行终431号确认了同类案件当事人之间未签订青岛市房产管理局统一印制租赁合同的法律关系不认定为公房租赁关系。一审法院对该有利于材料站的证据未依法组织质证，明显剥夺了材料站举证及辩论的权利，属于严重的程序错误。（二）一审法院的审理内容超出了材料站诉讼请求的范围，属于程序违法。本案中材料站提出的诉讼请求为要求三聚成公司腾房，案由为返还原物纠纷。材料站作为案涉争议房屋的产权人要求三聚成公司腾房并返还的诉讼请求，系基于物权所有权。材料站根据《合同法》第二百三十二条规定，享有解除不定期租赁合同的解除权，该解除权为法定解除权，材料站依法通知后三聚成公司拒不腾房，属于非法占有，故才起诉要求腾房。一审法院错误将审理焦点一总结为材料站是否有权解除租赁合同，审非所请，且一审法院又以解除问题不属于法院受理范围认定不予以审理。三、一审法院适用法律错误。（一）一审法院对审判焦点一的分析与认定毫无法律依据。第一，关于诉争房屋租赁具有公房租赁性质的认定，毫无法律依据。依前文所属，公房租赁关系的认定应符合《青岛市城市公有房产管理暂行办法》第十六条规定的形式，本案双方签订的租赁合同非青岛市房产管理局统一印制的合同。三聚成公司提出的《青岛市人民政府关于调整国有直管非住宅房屋租金标准的通知》[2013]32号文件，该文件适用的范围系国有直管非住宅，而本案材料站名下的xx路xx号房屋产权为自管；另32号文件规定的标准计算的房屋租赁价格约为6万/年，低于材料站与三聚成公司之间2014年合同约定的租金81584元。因此一审法院以“租金远远低于市场价，且租金金额精确到元”的理由认定属于政府定价的性质，无任何事实与法律依据。第二，一审法院引用青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终7404号民事判决书（以下称“7404号民事判决书”）的内容，以此认定诉争房屋具有公房租赁性质，属于断章取义。其一，7404号民事判决书依据《合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定确认了材料站、三聚成公司间建立了不定期租赁关系，即明确了诉争房屋的租赁关系受《合同法》调整，因此一审法院称不属于法院受理范围则与已经生效的7404号民事案判决书的认定相违背；其二，7404判决书认定“案涉房屋租赁合同关系的形成具有上级行政主管部门对公房承租权与产权进行分配、划拨处置的历史原因”，材料站对该认定存有异议，但即便中级人民法院如此认定，也仅仅是确认双方租赁关系的形成有历史原因，现在三聚成公司没有证据证明该所谓的“历史原因”至今仍然存续，属于三聚成公司举证不能的问题。一审法院未综合考虑三聚成公司的举证是否充分，仅凭对7404号民事案判决书片面的理解，认定了本案诉争房屋租赁具有公房租赁性质，没有法律依据。（二）一审法院对焦点二的认定及分析存在适用法律错误。材料站一直否认与三聚成公司之间就诉争房屋存在公房租赁关系，故三聚成公司对主张双方间存在公房租赁关系应负举证责任，在三聚成公司举证不能的情况下，一审法院错误认定诉争房屋租赁具有公房租赁性质，又在此错误认定的基础上，提出需要有政府提高公房租金的情况材料站方能提高租金。一审法院对焦点二的分析及认定，完全系在一个错误且明显具有倾向性认定的基础上，对材料站一方提出了更加苛刻且无理的要求。第一，7404号民事判决书作出裁判的基础事实是，双方在2015年7月1日签订的书面租赁合同到期后材料站未提出异议，进而认定了双方存在不定期租赁关系，租赁标准按照原租赁合同约定的认定。2019年10月31日，材料站依法向三聚成公司书面通知解除租赁合同，且三聚成公司方在法定期限内并未提出异议，双方的租赁合同关系已经解除。因此7404号民事判决书认定的事实与本案发生的事实并不相同，且在双方租赁关系已经解除后，三聚成公司对案涉房屋的占有属于非法、无权占有，故材料站要求其按照市场价值支付房屋占用损失有合法的依据；第二，《民法总则》第五条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”。三聚成公司是私营企业，涉案房产xx路xx号房屋属于材料站自管房产，材料站按照市场经济的原则，自主经营，对案涉房屋自主管理。双方2014年建立的租赁关系，即便租金低，也是双方自愿的，除此之外无任何行政因素的介入。一审法院认定诉争房屋租赁不同于普通的市场主体之间的租赁，完全违背了民法规定的自愿原则。且材料站、三聚成公司之间无政府定价的因素，一审法院认定需要有政府提高定价的情况材料站方能提高租金，该认定对于材料站而言明显不公，且没有任何依据。材料站作为全民所有制企业，根据《物权法》第五十七条的规定负有国有财产管理、监督的职责，履行促进国有财产保值增值，防止国有财产损失的义务。诉争房屋的租赁面积560多平方米，一直被三聚成公司长期、低价霸占，结合评估报告可见，三聚成公司的行为已经造成了巨大的国有财产流失，一审法院的判决会让三聚成公司更加有恃无恐地强占国有财产、损害国家利益。 三聚成公司辩称，材料站的上诉理由不能成立，应当判决驳回其上诉。事实与理由：一、材料站主张“一审法院遗漏重要事实，导致适用法律错误”，理由不能成立。首先，关于材料站主张的“解除租赁合同通知书”，一审判决书第9页、第15页对此已作出认定，“该通知书不是材料站发出的”；“青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终7404号生效判决亦认定涉案房屋作为公房具有政策上的特殊性，涉案房屋租赁合同关系的形成也具有上级行政主管部门对公房承租权与产权进行分配、划拨处置的历史原因。故材料站是否有权解除合同应依据政府相关部门的政策决定，不属于法院审理范围，本院依法不予审理。”其次，根据经最高人民法院审判委员会民事行政专业委员会第319次会议原则通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条规定，审判实践中，部分人民法院对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第24条的理解存在偏差，认为不论发出解除通知的一方有无解除权，只要另一方未在异议期限内以起诉方式提出异议，就判令解除合同，这不符合合同法关于合同解除权行使的有关规定。对该条的准确理解是，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。人民法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。二、材料站主张“一审法院程序错误，进一步导致适用法律错误”，没有事实和法律依据。1.关于材料站主张的“（2019）鲁02行终431号行政裁定书”，其在一审法庭辩论终结和审判长征询各方最后意见之后提交该行政裁定书，早已超过了举证期限，且三聚成公司并非该行政诉讼案件的当事人，与本案基本事实无关。一审判决并未违反法定程序。2.《青岛市城市公有房产管理暂行办法》第十七条规定的“租赁合同的格式由市房管机关统一印制”并未否定非市房管机关统一印制格式公有房屋租赁合同的属性。认定本案房屋租赁合同是否区别于《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）规定的市场经济条件下的普通租赁合同，不应只看表面的合同形式是否采用房管机关统一印制的租赁合同格式，而应分析三聚成公司因国有企业改制、职工安置、债权债务承继等历史遗留问题以及承租人的特定性、一惯性和涉案房屋租金实际按照政府制定的租金标准、远低于市场租金价格等因素予以综合认定。3.一审判决并未超出诉讼请求。材料站一审诉讼请求“被告腾出市南区xx路xx号房屋，并交付原告”，一审法院审理认为：“涉案房屋租赁合同关系的形成也具有上级行政主管部门对公房承租权与产权进行分配、划拨处置的历史原因。故材料站是否有权解除合同应依据政府相关部门的政策决定，不属于法院审理范围，本院依法不予审理。”并因此判决驳回了材料站的该项诉讼请求，并未超出诉讼请求。三、材料站主张“一审法院适用法律错误”，不能成立。1.一审判决认定“本案诉争房屋租赁具有公房租赁性质”，具有事实和法律依据。根据《青岛市城市公有房产管理暂行办法》第三条规定，公有房产包括：房产经营单位直接管理的国有房产；国家机关、团体、部队、事业单位自管的房产；全民所有制和集体所有制企业单位自管的房产。依据《青岛市城市公有房产管理暂行办法实施细则》（青政发〔1991〕211号）第四十八条规定，擅自超出人民政府制定的租金标准出租房屋的，没收非法所得，并处以一万元罚款。依据《青岛市人民政府关于调整国有直管非住宅房屋租金标准的通知》（青政字〔2013〕32号），“对企业及经营性用房，在房屋确权分类管理完成前，根据区片划分，按不超过市场租金70%的标准调整”“经评估，经营用房市场租金平均为22.15元／㎡•月”。依据材料站与三聚成公司于2014年7月1日签订的涉案房屋租赁合同约定：三聚成公司承租位于青岛市市南区的房屋（建筑面积约560.40平方米，其中，一层293.64平方米，地下室266.76平方米），涉案房屋年租金81584元，按半年支付（7月1日前交纳半年租金40792元，12月1日前交纳半年租金40792元）。该租金按照青岛市人民政府青政字〔2013〕32号文件《青岛市人民政府关于调整国有直管非住宅房屋租金标准的通知》2-4区片经营性用房租金标准，确定涉案房屋一层租金约15.46元／平方米／月，地下室按照约8.46元／平方米／月计算；而材料站在（2018）鲁0202民初1443号案件中，举证由案外人青岛振青资产评估有限公司出具的青振评咨字【2015】第024-08号青岛商业基建材料站房地产租金评估报告，证明评估基准日2015年6月26日涉案房屋租金价格为0.6-1.0元／平方米／日（约18-30元／平方米／月）。由此可见，涉案房屋租赁合同价格明显低于市场租金价格。并且，涉案房屋的承租人是特定的，自二十世纪七十年代涉案房屋建成后一直由原隶属于青岛市市南区蔬菜公司的青岛市市南区平原路菜店副食品商店莱芜一路门市部等和改制后安置了原企业在职职工608人并接管离退休职工454人、承继了原国有企业的债权债务等三聚成公司承租使用。2005年5月10日青岛市商业企业托管中心向青岛市国土资源和房屋管理局致函，要求将原青岛市商业总公司、原青岛市商业物业中心和青岛市商业局基建材料站所属国有房地产权整体保留划拨过户给全资国有企业材料站，但涉案房屋出租人不可以任意选择承租人和调整租金标准，涉案房屋租赁合同明显区别于平等民事主体之间通过自由协商按照市场租金价格签订的普通房屋租赁合同。2.材料站主张三聚成公司腾出涉案房屋并赔偿其自2019年11月1日起至实际腾房之日止给其造成的房屋租赁损失（计算至2020年6月30日为223200元），没有事实和法律依据，违背了公序良俗。材料站一方面主张其自愿按照远低于市场租金的价格自主定价签订涉案房屋租赁合同，但另一方面又两次起诉三聚成公司按照市场评估价格赔偿其房屋占有使用费，违反《青岛市城市公有房产管理暂行办法实施细则》第二十三条、第四十八条第一款第三项等规定，企图通过不与三聚成公司等承租人续签书面房屋租赁合同的手段，绕开地方法规和政策等规定，诉讼请求法院调高涉案房屋等租金数额和要求承租人腾房，谋取不当利益。依据山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终7404号民事判决，材料站与三聚成公司于2014年7月1日签订的涉案房屋租赁合同继续有效。依据青岛市人民政府办公厅于2020年7月2日发布的《关于新冠肺炎疫情常态化防控下支持市场主体发展有关政策措施的通知》（青政办字［2020］54号）第二条第6项，按照“谁监管、谁负责”和“属地管理”原则推进房租减免工作。对承租国有及国有控股企业经营性房产的企业，免收2020年第一季度房产租金，减半收取第二季度房产租金。对承租国有及国有控股企业经营性房产的个体工商户和小微企业，在落实已经出台的减免或减半收取房租的优惠政策基础上，再将减半收取房租期限延长至2020年12月31日。三聚成公司属于小微企业，在上述文件发布之前向被材料站支付的涉案房屋租金被退回，涉案房屋属于国有及国有控股企业经营性房产，应当按照原涉案房屋租赁合同约定的年租金81584元标准计算，免收2020年第一季度涉案房屋租金，减半收取第二至第四季度涉案房屋租金。 材料站向一审法院起诉请求：1.判令三聚成公司腾出市南区xx路xx号房屋，并交付材料站；2.判令三聚成公司向材料站赔偿自2019年11月1日至实际腾房之日给材料站造成的房屋租赁损失(计算至2020年6月30日为223200元)：3.本案诉讼费用由三聚成公司承担。 一审法院认定事实：1.材料站提交解除租赁合同通知书以及邮寄单据、快递投递流程，证明材料站已于2019年10月31日依法向三聚成公司发出解除租赁合同的通知并要求三聚成公司腾房，且三聚成公司已经签收。三聚成公司对该组证据的真实性、关联性、合法性、证明事项均有异议，认为寄件人并非本案的材料站，而是案外人青岛商业企业托管工作组。另外，由于涉案房屋属于公有房屋，自20世纪80年代该房屋一直由三聚成公司改制前后的企业使用，并且由原青岛市商业物业中心确认涉案房屋由三聚成公司承租使用，按照青岛市公有房屋管理办法的规定，租期届满后自然续期，非因特定的法定事由，房屋管理部门不应当终止公房租赁合同。材料站的主张没有法律依据。一审法院认为，三聚成公司对该组证据的异议实质上是对证明事项的异议，并没有否定收到了解除租赁合同通知书，只是认为该通知书不是材料站发出的，故本院对该组证据的真实性予以确认，对证明事项需结合其他证据确定。 2.三聚成公司提交青岛市四方路蔬菜副食品商场集体买断企业产权并改为股份合作制企业方案，青岛市市南区财贸办公室关于同意将市南区蔬菜公司和四方路蔬菜副食品商场成建制并入三聚成公司的情况说明复印件，青岛三聚成蔬菜副食品连锁有限公司名称变更证明复印件，青岛三聚成蔬菜副食品连锁有限公司莱芜路商场名称变更登记申请书、企业名称变更核准通知书，青岛市市南区房屋租金计算表复印件，证明青岛市四方路蔬菜副食品商场于1999年企业改制，安置原企业在职职工608人，并接管离退休职工454人。2003年5月27日青岛市市南区财贸办公室向原青岛市工商行政管理局出具《关于同意将市南区蔬菜公司和四方路蔬菜副食品商场成建制并入三聚成公司的情况说明》，同意将青岛市市南区蔬菜公司、青岛市四方路蔬菜副食品商场两企业成建制并入青岛三聚成蔬菜副食品连锁有限公司，债权债务由青岛三聚成蔬菜副食品连锁有限公司承担。2003年7月9日，青岛三聚成蔬菜副食品连锁有限公司名称变更为三聚成公司，2003年8月，青岛三聚成蔬菜副食品连锁有限公司莱芜路商场名称变更为三聚成公司莱芜路商场，该商场使用面积643.96平方米，三聚成公司当时每月向位于青岛市市南区的该房屋管理人青岛市商业物业中心物业分公司交纳租金1291.20元。材料站对该组证据的真实性、合法性、证明效力均不予认可，认为该证据仅能证明三聚成公司企业的演变关系与本案涉及的房屋租赁没有任何关联性。一审法院认为，材料站对该组证据的异议为对证明事项的异议，对证据本身的真实性并未提出异议的理由，故一审法院对该组证据的真实性予以确认，对证明事项需结合其他证据认定。 3.三聚成公司提交涉案房屋现场照片、录像光盘，证明材料站违反了《青岛市城市公有房产管理暂行办法》第三十条、第三十三条规定等，对涉案房屋（特别是其中的地下室266.76平方米）没有维修保养，严重影响了三聚成公司的正常经营和使用，应当相应减少租金。材料站对该组证据的真实性、合法性、关联性、证明事项均不认可，认为该证据恰恰说明了三聚成公司仍然占有使用材料站的房屋，造成的损失应由三聚成公司向材料站承担。一审法院认为，材料站对该组证据的异议系对证明事项的异议，故一审法院对该组证据的真实性予以确认，对证明事项需结合其他证据认定。 4.三聚成公司提交青岛市人民政府办公厅《关于新冠肺炎疫情常态化防控下支持市场主体发展有关政策措施的通知》（青政办字[2020]54号）网页打印件、国家市场监督管理总局小微企业名录手机网上查询三聚成公司截屏打印件，证明依据该通知第二条第6项，按照“谁监管、谁负责”和“属地管理”原则推进房租减免工作。对承租国有及国有控股企业经营性房产的企业，免收2020年第一季度房产租金，减半收取第二季度房产租金。对承租国有及国有控股企业经营性房产的个体工商户和小微企业，在落实已经出台的减免或减半收取房租的优惠政策基础上，再将减半收取房租期限延长至2020年12月31日（因房产租赁合同涉及免租期等情况的不另行延长减免期限）。三聚成公司属于小微企业，涉案房屋属于国有及国有控股企业经营性房产，应当按照原涉案房屋租赁合同约定的年租金81584元标准计算，免收2020年第一季度涉案房屋租金，减半收取第二至第四季度涉案房屋租金。材料站对该组证据的真实性、合法性、关联性、证明事项均不认可，认为该证据恰恰说明了三聚成公司仍然占有使用材料站的房屋，造成的损失应由三聚成公司向材料站承担。一审法院认为，该组证据属于政府文件或政府网站打印件，材料站并未提出对该组证据有异议的理由，故本院对该组证据的真实性予以确认，对该组证据的证明事项本院将结合其他证据综合认定。当事人对证据真实性无异议但对证明事项有异议的证据，一审法院将结合其他证据综合认定。 一审法院确认如下事实：2014年7月1日，材料站（甲方）与三聚成公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方位于青岛市市南区房屋，用途为网点、办公。出租房屋建筑面积约560.4平方米（一层293.64平方米，地下室266.76平方米）。租赁时间自2014年7月1日起至2015年6月30日止。年租金81584元。双方租赁期满时，乙方应提前两个月提出是否续租，如甲方继续出租，在相同的条件下，乙方可优先续租。租赁合同到期后，三聚成公司继续使用涉案房屋。 2018年1月11日，材料站起诉三聚成公司，要求1.三聚成公司赔偿材料站房屋占用费损失，自2015年7月1日起至本判决生效之日止，按市场评估价格计算的房屋占用费损失414247.68元（暂计算至起诉之日止）；2.本案诉讼费用由三聚成公司承担。一审法院经审理后认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。本案中，房屋租赁合同约定的租赁期限到期后，三聚成公司继续占有使用涉案房屋，材料站未举证证明其对于三聚成公司占有使用涉案房屋曾提出异议，且双方对于之后的租赁期限未明确约定，应视为不定期租赁，双方之间的房屋租赁法律关系仍处于继续履行状态，原租赁合同继续有效，在双方对于房租的数额未协商一致进行变更的情况下，三聚成公司应按照合同约定的租金数额继续向材料站支付房租。材料站要求三聚成公司按照评估报告的数额确认房屋占用费计算标准的主张，无事实和法律依据，对此，一审法院不予支持。且，材料站与三聚成公司之间房屋租赁法律关系的形成具有上级行政主管部门对公房承租权与产权进行分配、划拨处置的历史原因，在双方房屋租赁法律关系续存的情况下，三聚成公司按照合同约定的租金数额向材料站继续支付租金符合合同约定。综上，三聚成公司应向材料站支付租金，自2015年7月1日起至本判决生效之日止，按照年租金81584元的标准计算。遂判决：1.三聚成公司向材料站支付租金，自2015年7月1日起至本判决生效之日止，按照年租金81584元的标准计算；2.驳回材料站的其他诉讼请求。材料站不服提起上诉后，青岛市中级人民法院于2019年9月27日出具（2019）鲁02民终7404号民事判决书，认为根据涉案房屋权属的演变及双方之间房屋租赁法律关系的形成过程，可以认定涉案房屋作为公房具有政策上的特殊性，涉案房屋租赁合同关系的形成也具有上级行政主管部门对公房承租权与产权进行分配、划拨处置的历史原因。综合上述情形，原审法院对材料站要求三聚成公司按照评估报告的数额确认房屋占用费计算标准的主张未予支持符合客观事实及法律规定。遂判决驳回上诉，维持原判。 2019年10月31日，青岛商业企业托管工作组向三聚成公司法定代表人于殿香寄送了《解除租赁合同通知书》，该邮件于2019年11月1日由其同事签收。 2019年11月5日，三聚成公司向材料站转账40792元，备注为2019年11月1日至2020年4月30日的房租。2019年11月6日，材料站将该笔款项退回三聚成公司。 2020年5月20日，三聚成公司向材料站转账95181元，备注为2019年11月1日至2020年12月31日的房租。2020年5月26日，材料站将该笔款项退回三聚成公司。 材料站申请对涉案房屋租赁损失进行评估鉴定（自2019年11月起至2020年6月底）。三聚成公司基于前述青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终7404号生效判决刚刚作出不久，询问材料站是否坚持申请评估鉴定，材料站坚持评估鉴定。材料站遂委托山东正诚土地房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》认为，青岛市市南区房屋自2019年11月1日至2020年6月30日的房屋租金价值为22.32万元。材料站为此支出评估费3000元。材料站对该评估报告无异议。三聚成公司提出异议：1.涉案房屋租赁面积560.40平方米，而评估报告记载建筑面积651.76平方米，与租赁面积不符；2.评估报告依据不足，评估总价金额过高。评估公司回复称：1.评估建筑面积系依据房产证记载的面积计算；2.估价对象为商业房地产，已经对房屋现状进行了考虑，并选取了与估价对象类似的房地产交易实例进行评估。三聚成公司对及评估公司的回复意见有异议，认为涉案房产系公房租赁，生效判决已经认定应按年租金81584元计收，只有县级以上人民政府才有权调整公房租金标准。评估公司按照房产证面积计算租金错误，评估公司虽然主张有参照交易实例，但并未提供相应的交易实例。 一审法院认为，本案争议的焦点是：1.材料站是否有权解除合同；2.租金（即材料站主张的房屋租赁损失，下同）标准应如何确定。 关于第一个争议焦点，一审法院认为，本案诉争房屋租赁具有公房租赁性质。首先，从双方签订的《租赁合同》的租金约定看，远远低于市场价，且租金金额精确到元，符合政府定价的性质；其次，青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终7404号生效判决亦认定涉案房屋作为公房具有政策上的特殊性，涉案房屋租赁合同关系的形成也具有上级行政主管部门对公房承租权与产权进行分配、划拨处置的历史原因。故材料站是否有权解除合同应依据政府相关部门的政策决定，不属于法院审理范围，一审法院依法不予审理。 关于第二个焦点问题，一审法院认为，青岛市中级人民法院于2019年9月27日出具的（2019）鲁02民终7404号生效判决已经判决双方按合同约定支付房租，现材料站并未提交证据证明前述判决生效后出现如政府提高公房租金等新情况，致使其有权提高房租。故对材料站主张按照评估结果支付房租，不予支持。一审法院依照材料站的申请委托社会中介机构对涉案房屋租金的评估，系按照市场价进行的评估，因诉争房屋租赁不同于普通的市场主体之间的租赁，理由如前所述。故双方的房租不应按照评估结果确定。对因申请评估产生的评估费，材料站在材料站申请评估时已经告知其风险，其坚持申请评估，故应由材料站自己承担。三聚成公司主张因疫情原因应减少房租，但一审法院查明的事实是，三聚成公司在2020年5月20日还按照合同约定主动支付房租，故对三聚成公司主张减少房租，亦不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、三聚成公司于判决生效之日起10日内向材料站支付租金，自2019年11月1日起按照年租金81584元的标准计算；二、驳回材料站的其他诉讼请求。案件受理费4648元，评估费3000元，合计7648元均由材料站负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 材料站提交证据一、《关于对平原路蔬菜副食品商场资产评估审核验证意见》南国字［1999］19号、《关于对青岛市市南区蔬菜公司资产评估报告的审核验证意见》南财政［2002］15号，拟证明：1、企业改制，是针对企业产权进行的，即国有产权退出，私有产权进入，并不涉及企业租用房屋的产权问题；三聚成公司企业改制时，案涉房屋的土地使用权、租赁权未纳入到改制范围内，并不属于改制的资产范围，因此即便有企业改制的时代背景，即便三聚成公司是改制企业，也与案涉房产的所有权、使用权权属无关，材料站对案涉房产享有完整的占有、使用、处分、收益的权利。2、三聚成公司企业改制时的主管部门是区级的相关单位，与材料站并不隶属于同一管理系统，三聚成公司的改制与材料站无任何行政上的关联性以及管理关系。三聚成公司质证称，对该证据的真实性无异议，对关联性、证明事项有异议。依据青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终7404号民事判决认定的事实，结合青岛市商业物业中心分公司2003年9月18日对青岛市市南区房屋租金计算表等，能够相互认证，涉案房屋租赁关系涉及到共有房屋的租赁问题，与《合同法》规定的普通房屋租赁合同关系有所不同。 证据二，青岛市国土资源和房屋管理局文件，青土资房函发[2005]53号，拟证明：1.青岛市国土资源和房屋管理局确认案涉房产xx路xx号未纳入改制范围，权属明确无纠纷，同意登记在材料站名下；2.材料站依法有责任加强对案涉房产的保值增值，要求三聚成公司返还房屋，并支付房屋占用费用。三聚成公司质证称，对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议。该证据印证了青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终7404号民事判决认定的事实。 证据三，《青岛市人民政府国有资产监督管理委员会监管企业资产出资管理办法》青国资委[2008]57号，拟证明：材料站对外出租案涉房产是受国资委监管的企业资产出租行为，材料站与承租人依照《合同法》的规定签订资产租赁合同，可以说明，材料站与三聚成公司间原房屋租赁合同是平等主体之间签订的租赁合同，受《合同法》的规范和调整，并不是因行政指令建立的租赁关系。三聚成公司质证称，对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议。该证据属于政府部门对监管企业管理的内部文件，其效力低于《青岛市城市公有房产管理暂行办法》，租赁期限届满后自然续租，非因《青岛市城市公有房产管理暂行办法》第二十三条规定的三种特定事由，房产出租单位不应解除公房租赁合同。 证据四，《青岛市人民政府关于调整国有直管非住宅房屋租金标准的通知》青政字[2013]32号文，拟证明：材料站与三聚成公司之间原房屋租赁合同的租金价格无论高底，无论高于或低于市场价，无论是否参照该32号文件，无论是否精确到元，均是材料站自行制定的租金标准，不受该文件的约束。三聚成公司质证称，对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议。该文件内容是指各自管单位可以在不违反《青岛市城市公有房产管理暂行办法》、《青岛市城市公有房产管理暂行办法实施细则》的前提下，不超出人民政法制定的租金标准自行制定其非住宅房屋租金标准。 证据五，青岛市中级人民法院已生效的行政裁定书（2019）鲁02行终431号，拟证明：青岛市中级人民法院判决同类案件，认定公房租赁形式上应符合《青岛市城市公有房产管理暂行办法》第十六条“租赁合同中应明确规定租赁双方的权利和义务，以及其他约定事项和违约责任等，租赁合同的格式由青岛市房产管理局统一印制”的规定，而本案双方签订的合同形式属于双方自行制定，形式上即不符合公房租赁的形式。三聚成公司质证称，对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议。三聚成公司非该案当事人，与本案的基本事实无关，且该行政判决并未否定非市房管机关统一印制格式的公有房屋租赁合同同样具有共有房屋租赁的特殊性。 三聚成公司提交证据，由案外人青岛振青资产评估有限公司出具的青振评咨字【2015】第024-08号青岛商业基建材料站房地产租金评估报告1份，拟证明：材料站在青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初1443号案件中举证由案外人青岛振青资产评估有限公司出具的评估报告，证明评估基准日2015年6月26日涉案房屋租金价格为0.6-1.0元/平方米/日（约18-30元/平方米/月）。依据材料站与三聚成公司于2014年7月1日签订的涉案房屋租赁合同约定：三聚成公司承租位于涉案房屋（建筑面积约560.40平方米，其中，一层293.64平方米，地下室266.76平方米），涉案房屋年租金81584元。该租金按照青岛市人民政府青政字〔2013〕32号文件《青岛市人民政府关于调整国有直管非住宅房屋租金标准的通知》2-4区片经营性用房租金标准，确定涉案房屋一层租金约15.46元/平方米/月，地下室按照约8.46元/平方米/月计算。由此可见，涉案房屋租赁合同租金价格明显低于市场租金价格,区别于平等民事主体之间通过自由协商按照市场租金价格签订的普通房屋租赁合同。材料站质证称，真实性庭后核实。根据该评估报告显示的评估方法采用的是市场法进行评估，也就是评估出来的价格是市场价格，不能证明材料站的主张。另外根据2008年文件的规定，材料站对出租的房屋进行评估也是依据2008年的文件，就是材料站提交的证据三，可以说明材料站与三聚成公司之间的租赁关系是按照《合同法》的规定建立的平等主体之间的租赁。 本院认为，对材料站提供的证据认证如下：材料站提交的证据一、证据二、证据三、证据四均为青岛市政府相关文件，对其真实性本院予以确认，对证明事项需结合其他证据确定；证据五系本院生效的行政判决书，真实性本院予以确认，但与本案无关联性，对该证据本院不予采信。对三聚成公司提交的证据，系已生效判决查明的事实，本院对其真实性予以确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，第一、关于材料站是否有权解除合同问题。虽然材料站依划拨方式取得案涉房屋的所有权，系案涉公房的产权人，但双方当事人原同属同一上级行政主管部门，三聚成公司及其改制之前的企业自该房屋建成一直享有该房屋的承租使用权，改制后，双方于2014年7月1日签订的《租赁合同》亦是按照青岛市人民政府关于国有直管非住宅房屋租金标准计算租金。《租赁合同》到期后双方未签订《租赁合同》，即使2019年10月31日，青岛商业企业托管工作组向三聚成公司法定代表人于殿香寄送了《解除租赁合同通知书》，但涉案房屋作为公房具有政策上的特殊性，涉案房屋租赁合同关系的形成也具有上级行政主管部门对公房承租权与产权进行分配、划拨处置的历史原因。故材料站是否有权解除合同应依据政府相关部门的政策决定，不属于法院审理范围，一审法院不予审理并无不当，本院予以确认。 第二、材料站主张的房屋租赁损失标准应如何确定。材料站上诉主张《租赁合同》到期后，双方未签订《租赁合同》，三聚成公司仍占有使用涉案房屋，三聚成公司应按市场价支付房屋租赁损失。本院认为，双方于2014年7月1日签订的《租赁合同》到期后未再重新签订《租赁合同》，材料站未提供证据证明自上述时间起青岛市国有直管非住宅房屋租金标准提高等新情况，致使其有权提高房租。综合本院（2019）鲁02民终7404号民事判决认定的事实涉案房屋及作为公房具有政策上的特殊性，材料站要求三聚成公司按照评估报告的数额确认房屋占用费计算标准的主张没有依据，一审法院据此判决三聚成公司按照原涉案房屋租赁合同约定的年租金81584元的标准，自2019年11月1日起支付材料站房屋租金并无不当，本院对此予以确认。 综上所述，青岛商业基建材料站的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4648元，由上诉人青岛商业基建材料站负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 孙秀强 审判员 徐镜圆 二〇二一年四月二十一日 书记员 阚玉龙 书记员 李春雨