湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘07民终508号上诉人(原审被告、反诉原告)：常德凯通房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区永安街道东苑社区南沙小区(湖南文理学院芙蓉学院对面)。法定代表人：王大云，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐树国，湖南德有常律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：吕舒，湖南德有常律师事务所执业律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：鼎城区鸿运建筑器材租赁部，住所地湖南省常德市鼎城区郭家铺街道郭家铺社区六组(安置小区内)。经营者：洪光珍，女，1968年5月8日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：吴长春，男，该租赁部业务员。委托诉讼代理人：李子会，常德市武陵区中信法律服务所法律工作者。上诉人常德凯通房地产开发有限公司(以下简称凯通房地产公司)因与被上诉人鼎城区鸿运建筑器材租赁部(以下简称鸿运建材租赁部)租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院(2020)湘0702民初4382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。凯通房地产公司上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或改判驳回鸿运建材租赁部的本诉请求，支持凯通房地产公司的反诉请求；2.由鸿运建材租赁部负担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定凯通房地产公司应付鸿运建材租赁部的租金计算错误。双方于2018年7月22日签订《内外架租赁承包合同》，因鸿运建材租赁部存在该合同第九条第二项约定的违约行为，导致凯通房地产公司于2019年2月21日解除了该合同而案涉工程尚未竣工。同日，不得已与案外人常德颜佳建材厂签订《架木架管扣件租赁合同》，承租该厂的建筑器材继续完成尾期工程。鸿运建材租赁部于2019年2月28日实际拆除并搬离建筑器材，凯通房地产公司便使用常德颜佳建材厂的建筑器材于2020年9月30日才完成的尾期工程。依据案涉《内外架租赁承包合同》第九条第二、五项约定，150天租期内（2018年7月22日至12月22日）应付租金为113477.28元；超期租用的67天内（2018年12月23日至2019年2月28日）应付的钢管租金6334元、扣件租金3800元、内架租金23753元，合计为147364.28元。而鸿运建材租赁部却以时值正月需要给付架工工资等理由强行要求凯通房地产公司支付租金130000元、架工工资43800元（合计173800元），其应退还26435.72元给凯通房地产公司。故应支持凯通房地产公司的反诉请求，驳回鸿运建材租赁部的本诉请求。二、一审法院关于实际撤离施工现场的时间认定错误。1.一审法院以“工地现场负责人唐某单方出具的结算单”为依据认定“鸿运建材租赁部2019年12月31日才实际撤离施工现场”的事实错误。唐某并非凯通房地产公司员工，而是案涉施工方湖南赞宇建设有限公司的项目负责人，其在案涉《内外架租赁承包合同》及结算单的签字均未得到凯通房地产公司的事先授权或事后追认，唐某可能与鸿运建材租赁部串通合谋多计租期而损害凯通房地产公司的利益，不应采信该证据认定租期；2.凯通房地产公司并不知情常德颜佳建材厂未注册登记，但凯通房地产公司确已实际承租了常德颜佳建材厂的建筑器材并支付了相应的租金，一审法院认定的事实与实际履约事实存在明显冲突，仅以该厂未注册为由否定实际履约事实应予纠正；3.一审法院以“直至2019年6月12日、9月12日凯通房地产公司仍向其支付租金的银行流水”为据，认定“鸿运建材租赁部2019年12月31日才实际撤离施工现场”的事实系错误。凯通房地产公司退租后支付租金不等于其付款时仍在承租；4.证人廖某是本案的利害关系人，其证言不具有客观性，故一审法院采信其证言认定的退租时间错误。鸿运建材租赁部辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。应依法驳回凯通房地产公司的全部诉讼请求，维持原判。鸿运建材租赁部向一审法院起诉请求：判令凯通房地产公司支付租金261507元。凯通房地产公司向一审法院反诉请求：判令鸿运建材租赁部返还多收的租金26435.72元。一审法院确认如下事实：1.楠沙政和园小区系凯通房地产公司开发建设的房地产项目。2018年7月22日，经案外人沈正新介绍，凯通房地产公司（甲方）与鸿运建材租赁部（乙方）签订《内外架租赁承包合同》。合同约定，甲方将建设项目外操作架、内支模架的分项材料租赁及搭拆承包给乙方，建筑面积3377.3平方米，承包方式包工包料，正负零以上，按照建筑面积48元／㎡计算。超期按照钢管0.01元／米／天，扣件0.008元／套／天（每平方米钢管4米、扣件3个以上计算，内架每套0.15元每天，每平方米为一套）。合同约定租期为150天，自2018年7月22日起计时。合同还约定，乙方施工必须服从现场管理及指挥，对不服从管理和指挥且工程质量和工程进度达不到要求的，甲方有权单方面终止合作，并只结付乙方已完成的工程量的70％的工程款。案涉合同加盖凯通房地产公司、鸿运建材租赁部公章。同时，唐某、鸿运建材租赁部经营者洪光珍分别在合同上代表甲乙双方签名。次日，洪光珍（甲方）与廖泽慧、廖某（乙方）签订《外架租赁承包合同》。合同约定甲方将其承接的楠沙政和园小区工地的钢管、扣件、安全网、竹夹板、外操作架的搭拆工作承包给乙方，承包建筑面积3377.3平方米，正负零以上，按照建筑面积12元／㎡单价承包。建筑工地内架则由洪光珍自行组织施工。2.楠沙政和园工地内外架租赁自2018年7月22日起，2019年12月31日拆架。其间的2019年1月20日、2019年6月12日、2019年9月12日，凯通房地产公司通过介绍人沈正新分三次向鸿运建材租赁部支付租金130000元。2019年12月31日，唐某单方向洪光珍之夫吴长春出具结算单，注明“吴长春楠沙政和园钢管租金合计贰拾伍万捌仟元整（258000元），已付租金壹拾叁万元整，最终以公司审计为主。”另外，凯通房地产公司还向廖某支付架工工资43800元。其后，凯通房地产公司一直拒绝与鸿运建材租赁部就租赁合同进行结算。鸿运建材租赁部遂具状诉至一审法院，提出前列诉讼请求。3.常德市武陵区市场监督管理局于2020年12月15日向一审法院出具情况说明：经查询湖南市场主体综合管理系统，没有常德严佳建材厂的注册登记信息。一审法院认为，依据双方当事人的诉辩主张，案涉租赁合同的履约事实是本案的争议焦点。对此，评判如下：1.鸿运建材租赁部提交了其与凯通房地产公司签订的租赁合同，凯通房地产公司对该份合同不持异议，只是辩称因鸿运建材租赁部的违约行为已于2019年2月21日单方解除该份合同。但凯通房地产公司对鸿运建材租赁部存在何种违约、其以何种形式于何时向鸿运建材租赁部提出解除案涉合同之主张均未提交证据予以佐证。而鸿运建材租赁部就该份合同的履行提交了其与架工廖某签订的租赁合同、廖某的证人证言、直至2019年6月12日、2019年9月12日凯通房地产公司仍在向其支付租金的银行流水、工地现场负责人唐某单方出具的结算单等证据，该系列证据能够相互印证，证明鸿运建材租赁部2019年12月31日才实际撤离施工现场的履约事实。2.反观凯通房地产公司的相关诉讼主张，其虽然提交了其与常德颜佳建材厂间的合同、收据等相关履约证据，但合同上加盖的公章却为常德严佳建材厂，而经查证，常德严佳建材厂并无相关市场登记信息，且在案涉争议涉讼的2020年9月18日的庭审中，凯通房地产公司并未提出其就案涉工程建材租赁与案外人常德颜佳建材厂存在另外的合同关系的抗辩主张。另外，证人廖某出庭接受质询，其证言相对客观，其证实了自搭架到拆架其一直系亲历者，且鸿运建材租赁部为唯一的工地建材租赁方的案件事实。因此，对凯通房地产公司的诉讼主张不予采信。3.关于案涉租金的确定？合同应予严守。本案中，双方当事人就租金结算并未达成一致，依据双方的合同约定予以确认。合同约定工期内的租金按照单价48元每平方米、建筑面积3377.3平方米计算，确定为162110.4元（3377.3㎡×48元／㎡＝162110.4元）。合同约定工期150天，对于超过工期378天的租金，则按照合同约定分项计算，其中钢管计价为51064.8元（4米×378天×3377.3㎡×0.01元／米／天／㎡＝51064.8元）；扣件计价为30638.9元（3套×378天×3377.3㎡×0.008元／套／天／㎡＝30638.9元）；内架计价为191492.9元（378天×3377.3套×0.15元／套／天＝191492.9元），上列各项合计为435307元，扣减已付租金130000元及代付架工工资43800元，凯通房地产公司尚应付鸿运建材租赁部租金261507元。判决：一、凯通房地产公司于判决生效之日起十日内支付鸿运建材租赁部租金261507元；二、驳回凯通房地产公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉诉讼费、反诉诉讼费共计2841元，由凯通房地产公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明，1.在二审庭审时，凯通房地产公司陈述该公司并未在2019年2月21日向鸿运建材租赁部发出解除合同的通知，亦没有相关证据证明鸿运建材租赁部于2019年2月28日已经实际离场。2.鸿运建材租赁部曾于2020年8月21日就案涉纠纷向一审法院提起过诉讼，后于9月26日提出撤诉申请。9月18日，在该案庭审中，凯通房地产公司申请的证人唐某陈述其向鸿运建材租赁部租赁的钢管脚手架于2019年11月开始拆除，当年12月才拆完。本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.如何认定鸿运建材租赁部实际撤离施工现场的时间？2.凯通房地产公司应支付鸿运建材租赁部的租金为多少？关于焦点一，凯通房地产公司上诉称其在2019年2月21日解除案涉合同后，同日与常德颜佳建材厂签订租赁合同继续完成尾期工程，鸿运建材租赁部已于2019年2月28日实际撤离施工现场。经查，凯通房地产公司并未于当日向鸿运建材租赁部发出解除合同的通知，其虽提交了与常德颜佳建材厂签订的《架木架管扣件租赁合同》及收据，但未提交双方转账的银行流水，常德市武陵区市场监督管理局亦没有查询到常德严佳建材厂的注册登记信息，故无法证明其与常德颜佳建材厂实际履约的真实性。且凯通房地产公司在本案庭审时，明确表明其没有充分证据证实鸿运建材租赁部于2019年2月28日实际撤离。结合全案证据及证人唐某的证人证言，可以认定鸿运建材租赁部于2019年12月31日才实际撤离施工现场的事实。故对该上诉理由，本院不予支持。同时，凯通房地产公司主张案涉《内外架租赁承包合同》和结算单并未得到凯通房地产公司的事先授权或事后追认，一审法院不应采信结算单及廖某的证人证言认定租期。凯通房地产公司提交的案涉《内外架租赁承包合同》有唐某签字并加盖了公司公章，该公司并未否认案涉租赁合同的有效性并认可鸿运建材租赁部已实际履约的事实，该份租赁合同成立并生效。而案涉结算单系唐某以个人名义与鸿运建材租赁部进行结算，一审法院未采信该结算金额，仅以结算单上的结算时间作为认定鸿运建材租赁部撤离时间的证据之一，并无不当。且凯通房地产公司提交证据未能证实廖某与鸿运建材租赁部系违法分包的利害关系人以及唐某与鸿运建材租赁部存在串通合谋的情形，故对该上诉理由，本院不予支持。关于焦点二，依据案涉《内外架租赁承包合同》第七条、九条第二款约定，凯通房地产公司对鸿运建材租赁部存在何种违约并未提交证据予以佐证，故凯通房地产公司不能按鸿运建材租赁部(乙方)已完成工程量的70%的工程款进行结付。在合同约定工期150天，租金应为162110.4元(3377.3㎡×48元/㎡=162110.4元)。对于超期的378天，鉴于凯通房地产公司对租赁物的规格及单价无异议，一审法院据此计算的相应金额正确，全案租金合计435307元，扣减已付租金130000元及代付架工工资43800元，凯通房地产公司尚应付鸿运建材租赁部租金261507元。综上所述，凯通房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5453元，由常德凯通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  肖丕国审判员  樊 英审判员  刘宇学二〇二一年四月十四日法官助理粟斐书记员何丹荔附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。