湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初3781号原告：黄四苟，男，1972年8月20日出生，汉族，湖北省云梦县人，现住孝感市。委托诉讼代理人：游贵桥，湖北名流律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等。被告：湖北丽群房地产开发有限公司。住所地湖北省孝感市营房街机场路1号。统一社会信用代码：91420900747692674H。法定代表人：李超群，该公司董事长。委托诉讼代理人：黎先明，湖北名流律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等。被告：梁福腊，男，1965年12月15日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市孝南区。委托诉讼代理人：沈晓霞，湖北名流律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等。原告黄四苟与被告湖北丽群房地产开发有限公司(以下简称丽群公司)、梁福腊商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告黄四苟及其委托诉讼代理人游贵桥，被告丽群公司的委托诉讼代理人黎先明，被告梁福腊的委托诉讼代理人沈晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄四苟向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2013年11月22日签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令两被告限期按合同约定提供办理房屋权属证书所需资料，为原告办理房屋不动产证；3.判令两被告立即支付未依约办理权属证书的违约金44067.40元及逾期交房违约金；4.判令两被告立即完善消防设施，消除安全隐患；5.地下室归全体业主所有；6.案件诉讼费由两被告承担。事实和理由：2013年11月22日原告与被告丽群公司签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买两被告开发的位于孝感市××路××楼××室商品房。合同约定：按建筑面积计算，每平方米3968.25元，合计440674元；出卖人应当依照国家和地方人民政府有关规定交付经验收合格的商品房；逾期交房承担违约责任，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等内容。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。被告未办理房屋权属证书。同时，两被告应当立即完善消防设施，消除安全隐患。综上，《商品房买卖合同》合法有效，两被告应当继续履行自己的义务，并承担违约责任。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求支持原告上列的诉讼请求。被告丽群公司辩称，1.本案属于旧城改造项目，有本案被告梁福腊、何建洲、李勇华、李超群合作开发的一期，二期是被告梁福腊挂靠被告丽群公司开发的，一期的房产证和土地证已经办理，2016年由于法律和政策调整，房产证和土地证两证合一办理不动产证，在二期中有一个农机公司的一块700平米的土地未办理拍卖流程，不能把两块地合在一起办理一个总的不动产证，需要相关政策对涉及两块地的规划、土地等相关因素进行规定，目前政府相关政策已经制定出台，被告丽群公司也正在协商解决相关问题，办证是时间问题，并非被告丽群公司不愿意办证；2.车库不应当归原告所有，理由是，车库是开发商开发，未纳入公摊面积，根据物权法第三十条规定，开发商依法取得土地并合法建造取得车库的所有权，原告要求车库的所有权归全体业主于法无据；3.消防问题是行政管理范畴，不是法院的审理范围，消防设施在移交使用前是完善的合格的，使用后已过质保期，开发商没有义务再进行修缮；4.违约金不应当支持，因为已经办理房屋和土地的登记，并且有的业主已经办理了房产证，后因政策的调整不能办理，并非开发商的原因不能办理，故根据相关法律和合同第十五条第三项规定，被告丽群公司不应当承担法律责任，根据合同第十五条第二款规定，违约金是按照房款的1%进行计算，而原告请求的数额过高。针对原告的起诉补充意见，逾期交房违约金的请求已经过了诉讼时效，交房时间是2012年2月份，现已过诉讼时效，没有证据证明逾期交房这一事实。被告梁福腊辩称，1.本案与被告梁福腊无任何民事法律关系，原告在诉请中提到由被告梁福腊承担法律责任没有事实依据，请求人民法院驳回原告对被告梁福腊的起诉；2.原告的诉请为原告办理不动产证和完善消防设施，并非人民法院调整的民事法律关系，因此请求人民法院驳回原告的上述两项诉讼请求。本案当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方提交的证据，本院认定如下：1.原告黄四苟所提交的证据一、二、三、四经本院核实，其具备证据的真实性、合法性、关联性要求，对该四份证据本院依法予以采信；证据五与本案缺乏真实性与关联性，对该证据本院依法不予采信。2.被告丽群公司提交的证据一、二，证明了案涉房屋一期办理了总的土地证和房产证，对该两份证据本院依法予以采信；证据三与本案无关联性，对该证据本院依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月22日,原告黄四苟与被告丽群公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告黄四苟购买被告丽群公司开发的位于孝感市××路与××处××商品房××套。合同中与本案争议有关联的内容有：1.建筑面积111.05平方米，单价3968.25元/每平方米，房屋总价款440674元；2.出卖人应当依照国家和人民政府的有关规定，将具备下列水、电、路通的商品房交付买受人使用；3.出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理：……，2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违金，3、因买受人、政府主管部门的原因导致买受人未能在约定的期限内取得权属证书的除外。签订合同后，原告黄四苟分六次向被告丽群公司支付购房款共计440674元，被告丽群公司出具了收据。被告丽群公司按约定将案涉商品房交付给了原告黄四苟，但没有办理案涉商品房的权属证书。双方为是否逾期办证及违约金的数额损失协商未果，以致成诉。另查明，至今，被告丽群公司未取得案涉房屋商品房预售许可证明。在案件审理过程中，经本院释明，案涉合同因无商品房预售许可证明，导致案涉合同无效，但原告仍主张案涉合同有效，判令办证等的诉讼请求，仅放弃主张逾期交房违约金的诉讼请求。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据庭审及双方当事人提供的证据材料，归纳本案的争议焦点如下：1.关于原告黄四苟与被告丽群公司所签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题;2.关于完善消防设施，消除安全隐患的问题;3.关于地下室是否归全体业主所有的问题;4.关于被告梁福腊在本案中承担责任的问题。一、关于原告与被告丽群公司所签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证证明的，可以认定有效。本院认为，被告丽群公司作为具有商品房开发资质的房地产开发企业，因其出售给原告的商品房未取得商品房预售许可证明，故原告黄四苟与被告丽群公司签订的《商品房买卖合同》属无效合同。合同无效的处理是相互返还，故原告诉请办证及未依法办证支付违约金的请求，本院依法不予支持。二、关于完善消防设施，消除安全隐患的问题由于案涉商品房已交付使用多年，且原告也未提交消防设施不完善的相关证据，故对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。三、关于地下室是否归全体业主所有的问题案涉《商品房买卖合同》没有约定地下室（地下车库）为全体业主所有，且原告也无证据证明地下室为全体业主所有，故对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。四、关于被告梁福腊在本案中是否承担责任的问题由于本案《商品房买卖合同》的出卖人为被告丽群公司，根据合同相对性的原则，应当由丽群公司承担本案责任。至于案涉项目是否由被告梁福腊与他人合伙建造，与本案不是同一法律关系，故对原告要求被告梁福腊共同承担本案责任的诉求，本院依法不予支持。综上，由于原告黄四苟与被告丽群公司之间签订的案涉合同无效，且原告黄四苟不变更其诉讼请求，据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告黄四苟的全部诉讼请求。案件受理费8571元，由原告黄四苟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  代绍娟审 判 员  董劲松人民陪审员  张静荣二〇二一年四月十五日书 记 员  黄思怡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释【2003】7号)第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。附相关证据目录：原告黄四苟为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：居民身份证。拟证明原告是适格的诉讼主体。证据二：营业执照。拟证明被告湖北丽群房地产开发有限公司的企业信息及诉讼主体资格。证据三：《商品房买卖合同》。拟证明2013年11月22日原告黄四苟与被告湖北丽群房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买了两被告开发的位于孝感市向阳路颐锦花苑2号楼1503室商品房。证据四：发票6张。拟证明原告已向被告支付了全部购房款440674元。证据五：欠条。拟证明被告梁福腊在本案中应承担责任。被告湖北丽群房地产开发有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一：土地证。拟证明涉案房屋的土地办理了土地证的总证。证据二：房产证。拟证明涉案房屋办理了房产证的总证。证据三：协议书。拟证明被告梁福腊挂靠被告丽群公司开发项目二期。