文书内容重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0101民初198号原告：冉孟宽，男，汉族，1968年4月5日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：张泽萍、潘洪兵，重庆百安律师事务所律师，一般授权。被告：重庆市万州区陶氏食品有限公司，住所地重庆市万州区江南新区陈家坝街道办事处大河移民新村，工商注册号×××96。法定代表人：陶光武，系该公司经理。被告：熊道明，女，汉族，1930年7月10日出生，住重庆市万州区。以上二被告委托诉讼代理人：李小峰，重庆吾耀律师事务所律师，一般授权。原告冉孟宽与被告重庆市万州区陶氏食品有限公司、熊道明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月21日公开开庭进行了审理。原告冉孟宽及其委托诉讼代理人张泽萍，被告重庆市万州区陶氏食品有限公司的法定代表人陶光武，二被告的委托诉讼代理人李小峰到庭参加诉讼。后本院依法将本案转为普通程序进行审理，由审判员王志攀担任审判长，与人民陪审员陈玉平、张明春组成合议庭，于2021年4月23日公开开庭进行了审理。原告冉孟宽其委托诉讼代理人张泽萍，被告重庆市万州区陶氏食品有限公司的法定代表人陶光武，二被告的委托诉讼代理人李小峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冉孟宽向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2011年5月21日签订的《房屋买卖合同》有效；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年5月21日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于重庆市万州区××新区××楼××楼的房屋一套出售给原告，房款一次性付清，金额为100000元。当日，原告向被告支付了房款，被告将所涉房屋交付原告使用。之后，双方并未办理房屋过户手续。2020年10月15日，万州区房屋测量所对所购房屋进行测量，面积为133.14平方米。现原、被告因拆迁事宜产生分歧，为维护原告合法权益，原告诉至法院提出如上诉请。被告重庆市万州区陶氏食品有限公司、熊道明辩称，被告熊道明系被告重庆市万州区陶氏食品有限公司法定代表人陶光武的母亲，签订案涉《房屋买卖合同》时居住在案涉房屋内，故在合同上签字，案涉房屋实际上仍属被告重庆市万州区陶氏食品有限公司所有。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批；有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案案涉房屋土地的性质为划拨土地，转让案涉房屋时并未经过审批。因此，原、被告于2011年5月21日签订的《房屋买卖合同》无效。本院经审理认定事实如下：1996年9月25日，征地单位万县市太龙江南食品罐头厂与被征地单位万县市五桥区陈家坝办事处大河村第三村民小组达成《征用土地协议书》，由万县市太龙江南食品罐头厂征用耕地1990平方米（约2.98亩），其他土地1510平方米（约2.27亩），征地费合计73250元。万县市五桥区陈家坝街道办事处于1996年10月28日在审查意见一栏批注“同意征地5.25亩”并盖章。1996年10月25日，万县市太龙江南食品罐头厂以厂发办（一）号文件向“区政府、建委、规划、国土”部门申请征地，该文件记载：“太龙江南食品罐头厂系陈家坝街道三峡淹没工矿企业，经一九九四年有关部门核实，其占地面积3500平方米。根据五移发（1996）20号文件和根据国家所核定的淹没补偿额，进行‘原迁原建’的精神，现申请在××街道××村××组占耕地1990平方米（约2.98亩），非耕地1512平方米（约2.27亩），以便尽快搬迁。”1996年11月21日，万县市五桥区人民政府作出《万县市五桥区人民政府关于万县市太龙江南食品罐头厂征用土地的批复》﹝万五府土发（1996）16号﹞，载明：“你厂以厂发（96）1号文《关于征用土地的请示》收悉。经研究，同意你厂征用陈家坝街道办事处大河村三组土地5.25亩（其中耕地2.98亩），作为移民迁建兴建厂房用地。”1998年3月4日，万县市太龙江南食品罐头厂征用的土地取得《国有土地使用证》，该证载明：“土地使用者：万县市五桥区太龙江南食品罐头厂；地址：陈家坝大河村三组；用途：厂房；四至均为陈家坝大河村三组；用地面积5.25亩；其中建筑占地：1800平方米。”2006年1月4日，万县市太龙江南食品罐头厂在征用土地上修建的房屋取得房产证（证号：301江南房地证2006字第00001号），该证载明：“权利人：重庆市万州区陶氏食品有限公司；营业执照号×××96；坐落：万州区××街道××村××组。”房屋状况一栏记载：“钢筋框架，1层，建筑面积604.57平方米，套内建筑面积604.57平方米，用途为厂房车间；砖柱砖墙，3层，建筑面积832.32平方米，套内建筑面积730.26平方米，用途为一般成套住宅；砖柱砖墙，1层，建筑面积148.2平方米，套内建筑面积148.2平方米，用途为厂房车间。”2011年5月21日，原告冉孟宽作为乙方，被告熊道明作为甲方签订《房屋买卖合同》，约定将“位于江南新区××楼××楼，使用面积126平方米”的房屋一套出售给原告冉孟宽；房款一次性付清，金额为100000元；从付款之日起该房屋归原告冉孟宽所有；以后拆迁时卖方必须通知买方，再与拆迁方协商；如卖方违约，按拆迁时补偿金额的100%赔偿买方。原告冉孟宽以及被告重庆市万州区陶氏食品有限公司、熊道明均在该合同上签字、盖章。合同签订后，原告冉孟宽向被告重庆市万州区陶氏食品有限公司支付房款100000元，被告重庆市万州区陶氏食品有限公司将所售房屋交由原告冉孟宽使用。2020年10月15日，重庆市万州区土地勘察测绘队万州区房产测量所作出《房屋面积分户汇总表》载明：“建筑物名称：陶氏食品厂宿舍楼，第一幢第2层1号房，套内面积为116.82平方米，分摊面积16.32平方米，建筑面积133.14平方米。”该房即原告冉孟宽向被告重庆市万州区陶氏食品有限公司所购房屋。2021年2月5日，本院就“重庆市万州区陶氏食品有限公司使用的位于万州区××街道××村××组地号为96016号土地使用权类型”以及“划拨土地上修建的房屋（已取得房产证）转让时，是否需要报政府批准，向政府哪个部门报批，在签房屋转让协议时报批还是在办理房产证过户时报批？如果不报批，是否能够办理房产证过户？”向重庆市万州区规划和自然资源局提出征询。2021年3月17日，重庆市万州区规划和自然资源局回复如下：经查，重庆市万州区陶氏食品有限公司系万县市太龙江南食品罐头厂（后更名为万州区五桥食品罐头厂）。1996年8月，原万县市五桥区人民政府三峡工程移民办公室《关于同意“太龙江南食品罐头厂”原迁原建的批复》（五移发〔1996〕20号），明确太龙江南食品罐头厂应根据国家所核定的淹没补偿额，进行原迁原建。1996年10月，原万县市五桥区人民政府《关于万县市太龙江南食品罐头厂征用土地的批复》（万五府土发〔1996〕16号），同意万县市太龙江南食品罐头厂征用陈家坝街道办事处大河村三组土地5.25亩，作为移民迁建兴建厂房用地。1998年3月，万县市太龙江南食品罐头厂将上述批复土地申办了万五国用（98）字第004号《国有土地使用证》，证载用地面积3500平方米（5.25亩），证载用途为厂房，批准使用期限为伍拾年。2006年，重庆市万州区陶氏食品有限公司申办了301江南房地证2006字第0001号《房屋产权证》，证载房屋面积1584.99平方米。上述两证未载明土地使用权类型。若万县市太龙区江南食品罐头厂能提供缴纳出让金相关票据，该土地使用权可确定为出让；否则确定为划拨。2015年6月，《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市工业园区及工业项目规划管理办法的通知》（渝府办发〔2015〕95号）第七条：国土部门负责工业用地的供应以及工业项目的权籍管理，在土地供应时，严格依据主管部门根据产业发展规划确定的宗地产业类别审核竞买人资格。权属登记管理时，普通工业项目除项目整体转让外，不得分零转让。另查明，重庆市万州区陶氏食品有限公司成立于2004年7月5日，法定代表人为陶光武，企业类型为有限责任公司，经营范围为加工腌制泡菜，于2011年6月10日因未依法参加年检被重庆市万州区市场监督管理局吊销。原、被告均认可该公司前身为万县市太龙江南食品罐头厂。庭审中，原、被告均认可案涉房屋买卖合同的合同相对方为原告冉孟宽与被告重庆市万州区陶氏食品有限公司，均未能提供缴纳出让金相关票据，均认可案涉房屋拟被政府征收拆迁，但还未达成征收拆迁协议，目前还未被拆除。本院认为，原、被告均认可案涉房屋买卖合同的合同相对方为原告冉孟宽与被告重庆市万州区陶氏食品有限公司，本院予以确认。双方均未能提交缴纳出让金的相关票据。因此，依据重庆市万州区规划和自然资源局的复函，案涉房屋所处的土地性质应为划拨土地。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”原告冉孟宽与被告重庆市万州区陶氏食品有限公司就被告重庆市万州区陶氏食品有限公司住宿楼2-1室房屋签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力，应为有效合同。被告重庆市万州区陶氏食品有限公司辩称本案案涉房屋土地的性质为划拨土地，转让案涉房屋时并未经过审批，因此案涉房屋买卖合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。再根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（2009年2月9日最高人民法院审判委员会通过）第十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该条款并未明确规定违反该条文的行为无效，并非效力性强制性规定，故本院对被告重庆市万州区陶氏食品有限公司的该辩称意见不予采信。同时，《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，是否登记只影响物权变动的效力，并不影响合同的效力。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定的批准、审批行为仅是物权变动的必要条件，并不影响房屋买卖合同的效力。至于重庆市万州区规划和自然资源局回复“权属登记管理时，普通工业项目除项目整体转让外，不得分零转让”，亦非效力性强制性规定，且根据原、被告陈述案涉房屋拟被政府征收、拆迁，不存在办理权属登记问题，亦不影响房屋买卖合同的效力。此外，我国正在进行社会诚信体系建设，公平、诚信亦是我国社会追逐的核心价值，认定案涉房屋买卖合同无效将有违公平原则和诚实信用原则，不利于保护交易安全。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第八条、第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（2009年2月9日最高人民法院审判委员会通过）第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:确认原告冉孟宽与被告重庆市万州区陶氏食品有限公司于2011年5月21日就被告重庆市万州区陶氏食品有限公司住宿楼2-1室房屋签订的房屋买卖合同有效。案件受理费2300元，由被告重庆市万州区陶氏食品有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  王志攀人民陪审员  陈玉平人民陪审员  张明春二〇二一年四月二十五日法官 助理  袁堂久书 记 员  刘园园