湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初33号原告：欧阳丽春，女，汉族，1993年4月19日出生，住长沙市开福区。原告：汪平，男，汉族，1968年8月19日出生，住湖北省天门市。原告：陈静园，女，汉族，1982年12月5日出生，住长沙市开福区。原告：李康平，男，汉族，1949年1月17日出生，住长沙市开福区。原告：刘惠，女，汉族，1965年3月27日出生，住长沙市开福区。原告：杨亚玲，女，汉族，1974年3月8日出生，住长沙市开福区。原告：周明，男，汉族，1988年6月11日出生，住湖南省宁乡县。原告：陈芳，女，汉族，1973年12月7日出生，住长沙市芙蓉区。原告：张挺，男，汉族，1984年9月17日出生，住长沙市芙蓉区。原告：陈林，男，汉族，1970年6月10日出生，住长沙市开福区。原告：钟建国，男，汉族，1988年8月26日出生，住长沙市开福区。原告：李爱英，女，汉族，1980年9月22日出生，住广东省深圳市福田区。原告：曾芳，女，汉族，1984年12月6日出生，住湖南省。原告：王志超，男，汉族，1979年11月24日出生，住湖南省汉寿县。原告：杨雪梅，女，苗族，1971年11月1日出生，住长沙市开福区。原告:马仁中，男，回族，1990年1月17日出生，住西宁市城东区。原告：谢春娥，女，汉族，1983年1月15日出生，住湖南省洞口县。原告：魏祥群，男，汉族，1985年9月20日出生，住长沙市开福区。以上原告共同委托代理人：肖亚勇，湖南方缔园律师事务所律师。被告:宁梓越，男，1997年11月26日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被告:张勍勍，女，1973年10月7日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告:长沙东建物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区通泰街街道营盘路6号潮宗御苑D栋501号。法定代表人:朱琳，该公司董事长兼总经理。委托代理人:伏艳华，该公司员工。被告：湖南馥茗苔传统文化发展有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区湖湘西路1号尚玲珑B栋1单元0301001号。法定代表人：万红湘。原告欧阳丽春、汪平、陈静园、李康平、刘惠、杨亚玲、周明、陈芳、张挺、陈林、钟建国、李爱英、曾芳、王志超、杨雪梅、马仁中、谢春娥、魏祥群诉被告宁梓越、张勍勍、长沙东建物业管理有限公司（以下简称东建物业公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本案于2021年1月4日立案后，依法追加了湖南馥茗苔传统文化发展有限公司（以下简称馥茗苔公司）作为本案被告，并于2021年1月21日、4月29日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧阳丽春等18名原告的委托代理人肖亚勇，被告张勍勍、东建物业公司的委托代理人伏艳华到庭参加诉讼。被告宁梓越、馥茗苔公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳丽春、汪平、陈静园、李康平、刘惠、杨亚玲、周明、陈芳、张挺、陈林、钟建国、李爱英、曾芳、王志超、杨雪梅、马仁中、谢春娥、魏祥群向本院提出诉讼请求：一、判令被告宁梓越、张勍勍、馥茗苔公司停止使用潮宗御苑C栋3704、3904房进行经营的行为、恢复该房住宅使用：二、判令被告宁梓越、张勍勍、馥茗苔公司限期拆除潮宗御苑C栋3704、3904房室外经营性招牌、恢复原状：三、判令被告东建物业公司承担上述第一、二项诉讼请求的连带责任；四、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告欧阳丽春等18人是潮宗御苑C栋的18套房产的住户、业主，与潮宗御苑C栋3704、3904室同处一栋楼同一单元。该潮宗御苑3704、3904房的规划用途为住宅。被告宁梓越、张勍勍未经包括18名原告在内的本栋建筑物内的其他业主同意，分别与被告馥茗苔公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给被告馥茗苔公司经营“馥茗苔产业连锁店”，违法改变房屋住宅用途，使用该房进行商业餐饮经营，对外商业招牌为“馥茗苔·享膳(潮宗店)”，两份合同均在合同期限内，经营行为至今持续。包括18名原告在内的本栋建筑物内的其他业主多次主张停止“住改商”违法行为未果，潮宗御苑“住改商”违法行为愈演愈烈，到了“泛滥”的地步，已经严重影响住户的正常生活秩序。《中华人民共和国物权法》第七十七条明确规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条明确规定“业主将住房改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’”，据此规定，本案“住改商”行为已经构成违反物权法第七十七条的违法行为。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条明确规定“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，据此，被告宁梓越、张勍勍、馥茗苔公司对“住改商”违法行为负有停止经营行为、恢复该房住宅使用；拆除经营性招牌、恢复原状等法律义务和法律责任。被告东建物业公司是该潮宗御苑3704、3904房的物业服务企业，对该房用于商业目的的装修发放了《装修许可证》或办理了其他装修许可手续，默许行为人在该房室外设置商业招牌，且拒绝向原告提供“住改商”违法行为人的身份和租赁合同等信息，为原告消除该违法状态设置障碍，因此，被告东建物业公司对“住改商”违法行为的发生和持续存在共同的违法意思表示和行为，依法应当与违法行为人承担连带责任。综上所述，原告的诉讼请求具有确凿的事实和明确的法律依据，此种“住改商”违法状态也到了“非纠正不可”的地步，请求人民法院支持原告的诉讼请求，维护18名原告的基本居住需求，维护潮宗御苑C栋的正常生活秩序。被告张勍勍辩称，答辩人是潮宗御苑C栋3904的业主，租客租房时跟答辩人讲是做员工宿舍，不做他用，后来答辩人前去查看房屋，发现门口挂了一块“馥茗苔”的牌子，答辩人要求租客拆除，答辩人的房子确实是在做员工宿舍使用，并未商业经营，请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告东建物业公司辩称，答辩人不属于本案法律主体，原告起诉答辩人于法无据。答辩人只负责公共区域的管理，不应承担责任。请法院驳回对被告方所有的诉讼请求。被告宁梓越、馥茗苔公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。经审理查明，根据房屋规划，潮宗御苑C栋1-4楼为商业，5楼以上均为住宅用房，住宅业主共168户。原告欧阳丽春等18人与被告宁梓越、张勍勍均为长沙市开福区营盘路6号潮宗御苑C栋的房屋所有权人。被告宁梓越为C栋3704房的房屋所有权人，被告张勍勍为C栋3904房的房屋所有权人。2016年11月8日，被告宁梓越与被告馥茗苔公司签订了一份《房屋租赁合同》，将C栋3704房出租给被告馥茗苔公司经营“馥茗苔产业连锁店”，合同期限自2016年11月27日起至2027年3月27日止。2017年3月2日，被告张勍勍与被告馥茗苔公司签订了一份《房屋租赁合同》，将C栋3904房出租给被告馥茗苔公司经营“馥茗苔产业连锁店”，合同期限自2017年3月3日起至2024年3月2日止。后被告馥茗苔公司利用3704房作餐饮经营，网络经营招牌为“馥茗苔·享膳(潮宗店)”，并在37楼电梯间张贴“馥茗苔馥秦苑”铭牌，在地下车库设置指示路牌；被告馥茗苔公司还利用3904房作原酒销售及员工宿舍，并在3904房门口加挂“馥茗苔原酒华中地区定制中心”招牌，在39楼电梯间张贴“大师酿造馥茗苔原酒”铭牌。另查明，被告东建物业管公司于2017年9月起即在潮宗御苑各栋及电梯口采取张贴和业主微信交流群发布信息的形式，对相关“禁止住改商行为”进行了宣传。上述事实，有《营业执照》、《不动产登记情况表》、馥茗苔.亨膳餐厅经营网络截图、C栋37楼、39楼电梯间照片、《房屋租赁合同》、宣传照片、微信记录等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。另，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称有利害关系的业主”，原告的房屋与涉案房屋在同一建筑物内，原告属于有利害关系的业主。本案中，馥茗苔公司作为承租人，在未经C栋全体业主同意情况下，擅自将租用的3704、3904住宅房屋用于经营餐饮和原酒销售，并在C栋37楼、39楼及地下车库实施了张贴商号铭牌、招牌、指示路牌等活动，将住宅改变为经营性用房，违反了上述法律规定。被告宁梓越、张勍勍为涉案房屋所有权人，未经C栋全体业主同意，分别将其住宅房屋出租给被告馥茗苔公司用于经营活动，也违反了上述法律规定。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款"业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持"的规定，本院对原告要求被告宁梓越、馥茗苔公司共同承担3704房的排除妨害、消除危险、恢复原状民事责任，即停止使用3704房进行经营、将3704房恢复为住宅用途、拆除房屋外经营性招牌的诉讼请求予以支持，对原告要求被告张勍勍、馥茗苔公司共同承担3904房的排除妨害、消除危险、恢复原状民事责任，即停止使用3904房进行经营、将3904房恢复为住宅用途、拆除房屋外经营性招牌的诉讼请求予以支持。被告张勍勍在与被告馥茗苔公司签订的《房屋租赁合同》中，已将房屋用途明确约定为经营“馥茗苔产业连锁店”，故被告张勍勍提出的房屋出租时未允许承租人改变房屋用途的答辩意见与前述约定不符，本院不予采信。二、被告东建物业公司不是房屋的所有权人，非“住改商”的主体，对原告不承担停止经营和恢复房屋住宅使用的责任，本院对原告要求被告东建物业公司承担连带责任的请求不予支持。三、被告宁梓越、馥茗苔公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应承担不应诉答辩、不举证质证的不利法律后果。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第二百七十九条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条的规定，判决如下：一、被告宁梓越、湖南馥茗苔传统文化发展有限公司于本判决生效之日起五日内停止使用潮宗御苑C栋3704房进行经营活动，恢复该房屋的住宅性质；二、被告宁梓越、湖南馥茗苔传统文化发展有限公司在本判决生效之日起五日内拆除3704房屋外经营性招牌（含张贴的商号铭牌、指示路牌等）；三、被告张勍勍、湖南馥茗苔传统文化发展有限公司于本判决生效之日起五日内停止使用潮宗御苑C栋3904房进行经营活动，恢复该房屋的住宅性质；四、被告张勍勍、湖南馥茗苔传统文化发展有限公司在本判决生效之日起五日内拆除3904房屋外经营性招牌（含张贴的商号铭牌、招牌等）；五、驳回原告欧阳丽春、汪平、陈静园、李康平、刘惠、杨亚玲、周明、陈芳、张挺、陈林、钟建国、李爱英、曾芳、王志超、杨雪梅、马仁中、谢春娥、魏祥群的其他诉讼请求。本案受理费40元（已减半收取），由被告宁梓越与湖南馥茗苔传统文化发展有限公司承担20元，被告张勍勍与湖南馥茗苔传统文化发展有限公司承担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇二一年四月三十日代理书记员  刘倩妮