贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0324民初4854号原告：陈坤敏，女，仡佬族，生于1970年2月21日，住贵州省正安县。委托诉讼代理人：杨邦进，重庆华升（正安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周山青，重庆华升（正安）律师事务所律师。被告：正安县安场镇人民政府，住遵义市正安县安场镇326县道。负责人：何明，该镇人大主席。委托诉讼代理人：张伟，该镇副镇长。委托诉讼代理人：刘安丽，贵州山一（正安）律师事务所律师。原告陈坤敏与被告正安县安场镇人民政府（简称“安场镇政府”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年12月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈坤敏委托诉讼代理人杨邦进、周山青，被告安场镇政府委托诉讼代理人张伟、刘安丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈坤敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年4月至2017年10月期间的住宅房延期过渡费20,168.5225元；2、判令被告向原告支付2015年4月至2019年8月期间的门面房延期过渡费（即停产停业补偿费）74,880元。3、判令被告向原告支付2013年10月23日至2019年8月31日期间未如期支付过渡费、停产停业补偿费产生的违约金104,900元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年10月23日签订《房屋征收与补偿协议》，约定原告位于安常社区经贸市场小区房屋编号为06、建筑面积为101.99㎡的砖混结构住宅房及位于主街面积为48㎡的砖混结构门面房由被告依法征收，过渡期为24个月（从2013年10月起2015年11月止）。住宅房每月过渡费为713.93元，主街一等门面房每月为960元。协议签订后，原告如约将被征收房屋及相关证件交予被告，但被告迟迟不具备交房条件，导致原告未能如期接房。原告因居住需要，于2017年10月接下了住宅房、2019年8月接下了门面房。被告仅支付了36个月的过渡费、停产停业补偿费。由于被告未能如期交付住宅房23个月、门面房45个月，给原告造成了巨大经济损失，为此，特诉请法院支持原告诉讼请求。被告安场镇政府辩称，首先，原告未按协议约定搬离被征收房屋，过渡费、停产停业补偿费应当从实际搬离之日起计算，住宅房、门面房原告均已接房，其过渡费、停产停业补偿费应计算至原告接房之日止；其次，因被告并无拖欠过渡费、停产停业补偿费行为，原告请求按100元/天计算违约金不符合协议约定，同时，违约金的约定针对原、被告，原告存在逾期搬离被征收房屋情形，即使被告存在逾期支付过渡费、停产停业补偿费行为，也是原告违约在前，故双方应互不追究违约责任。第三，原告应按协议约定补足安置房超被征收房的差价（住宅房按2,191.22元/㎡的均价下浮10%为1,972元/㎡，门面房根据地段成交价计算），并在支付后期过渡费、停产停业补偿费时进行抵扣。为此，请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张，向本院提交了下列证据：①《房屋征收与补偿协议》1份，用以证明原、被告签订该协议，约定了双方的权利和义务的事实。被告认为原告未按协议约定搬离被征收房屋，协议未约定交付安置房时间，不存在被告延期交房和延期支付过渡费、停产停业补偿费的事实。本院对该证据关于双方签订《房屋征收与补偿协议》的事实予以确认。②《正府办发【2013】56号文件》1份，用以证明该文件第七条第二项第4款对违约有明确约定的事实。被告认为该文件提到的延期过渡费、停产停业补偿费是逾期交付房屋的费用，而涉案房屋没有约定交付时间，不存在被告逾期交房的事实。本院对该证据关于原、被告在《房屋征收与补偿协议》中约定该协议未尽事宜按《正府办发【2013】56号文件》执行的事实予以确认。被告为证明其主张，向本院提交了下列证据：①平面图4份、《商品房买卖合同》3份、《安场经贸市场2.3栋明细》1份，用以证明涉案住宅房的均价及门面房的实际成交价格、地理位置的事实。原告认为该证据与本案无关。本院认为，该组证据均未记载原告的姓名，与本案缺乏证据关联性，不作为认定本案事实的依据。②《房屋征收与补偿协议》1份，用以证明被征收房屋与安置房屋面积补差单价及约定在交房前支付过渡费18个月，其余过渡费、门面停产停业的损失补偿在还房时据实支付，对因面积产生的差价在交房时一次结清的事实。原告认为该证据与本案没有关联性。本院对该证据关于被征收房屋业主与被告签订《房屋征收与补偿协议》的事实予以确认。③《安场经贸市场测绘补测报告》1份，用以证明安置房面积应当以测绘公司测绘的面积为准，并以此计算面积差的事实。原告表示不同意在本案中处理房屋面积差价款问题，对该证据不予认可。本院对该证据关于安场经贸市场3号楼营业房已进行了测绘的事实予以确认，④《通知》、《经贸市场4#楼还房钥匙交接表》、《正安县安场镇经贸市场22户交房名单》各1份，用以证明2014年3月25日原告尚未搬离被征收房屋，被告应从2014年５月起计算过渡费、停产停业补偿费及原告已接房的事实。原告对《通知》不认可，对《经贸市场4#楼还房钥匙交接表》无异议，对《正安县安场镇经贸市场22户交房名单》未发表质证意见。本院对该组证据关于被告曾向原告发通知及原告已接房的事实予以确认。⑤《正安县安场镇经贸市场改造开发房屋产权调换拆迁补偿表》1份，用以证明被告支付了原告住宅房、门面房36个月过渡费、停产停业补偿费的事实。原告认为该补偿表系被告制作，对其不予认可。本院认为，该证据加盖有被告给原告打款的正安县农村信用合作联社的印章，本院予以确认。开庭后，被告为证明其主张，向本院补充提交了《正安县人民政府的证明》、《建设工程消防验收备案凭证》、《正安县商品房预售许可证》、《遵义市商品房屋预售许可证》、《安场政府22案过渡费及房屋差价清单》、《安场镇人民政府已支付蒲云霞、郑玲玲等20人过渡费用情况》、《正安县安场镇经贸市场改造开发房屋产权调换拆迁补偿表（3号楼）》、《各幢房屋分层、分户各类面积测试统计表》各1份。原告对《正安县人民政府的证明》真实性、关联性及证明目的均不认可；对《建设工程消防验收备案凭证》三性无异议，对其证明目的不予认可；对《正安县商品房预售许可证》、《遵义市商品房屋预售许可证》认为不是原件，对其三性及证明目的不予认可；对《安场政府22案过渡费及房屋差价清单》、《安场镇人民政府已支付蒲云霞、郑玲玲等20人过渡费用情况》、《正安县安场镇经贸市场改造开发房屋产权调换拆迁补偿表（3号楼）》、《各幢房屋分层、分户各类面积测试统计表》，认为是被告自行制作而成，对其三性及证明目的均不认可。本院认为，《正安县人民政府的证明》是政府出具的证明，《建设工程消防验收备案凭证》、《正安县商品房预售许可证》、《遵义市商品房屋预售许可证》系政府职能部门颁发的证件，均符合证据合法性、客观性、关联性，予以采信；对《安场政府22案过渡费及房屋差价清单》、《安场镇人民政府已支付蒲云霞、郑玲玲等20人过渡费用情况》，因系被告自己制作，不作证据认定；对《正安县安场镇经贸市场改造开发房屋产权调换拆迁补偿表（3号楼）》、《各幢房屋分层、分户各类面积测试统计表》虽系复印件，但与其他证据相互印证，本院予以采信。本院依职权向涉案房屋开发商负责人进行调查，制作了调查笔录。原告对《笔录调查》的三性均不认可，被告对《笔录调查》无异议。因该笔录符合证据合法性、客观性、关联性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年10月23日，被告受正安县人民政府委托作为甲方、原告作为乙方签订《房屋征收与补偿协议》，该协议约定：甲方征收乙方位于安常社区经贸市场小区房屋编号为06、建筑面积为101.99㎡的砖混结构住宅房及位于主街面积为48㎡的砖混结构门面房；乙方选择甲方新建一期壹栋楼2单元A户型2层建筑面积为111.06㎡的A2号住宅房、新建一期壹栋楼主街建筑面积为50.06㎡的07号门面房；甲方超还乙方住宅房的，按本组团内同楼层商品房（产权面积）实际销售的平均价（在房产部门备案登记的同期成交价计算）下浮10%，由乙方向甲方购买；甲方超还乙方门面房的，按本组团内相同区位门面建筑面积实际销售的平均价（在房产部门备案登记的同期成交价计算）下浮10%，由乙方向甲方购买；乙方自行周转过渡，过渡期为24个月（从2013年10月起至2015年11月止），在过渡期限内以实际的过渡月份计算；住宅房每月的过渡费标准为713.93元、门面房主街一等每月停产停业补偿标准为每月960元；乙方搬迁完毕，并向甲方交清被征收房屋的交验手续后，支付18个月住宅房过渡费12,850.74元，支付18个月门面房、非住宅房（加工房）停产停业损失补偿费17,280元，支付搬迁补偿费1,091.94元（支付一半），三项金额共计31,222.68元，其余过渡费、门面停产停业损失补偿在还房交付时据实支付；甲方应按本合同约定按时支付搬迁费、过渡费，否则应向乙方支付违约金每天100元；乙方应按时搬迁，完清被征收房屋的交验手续，交甲方拆除，否则应向甲方支付违约金每天100元；甲方不能如期还房（不可抗力除外）时，按《安场镇经贸市场开发建设房屋征收与补偿方案》执行；本协议未尽事宜，按《正安县人民政府办公室＜正府办发【2013】56号文件＞》执行。另查明，《正府办发【2013】56号文件》的内容为《正安县人民政府办公室印发＜正安县城区房屋征收补偿指导意见>的通知文件》（简称“文件”），该《文件》记载：还房面积与被征收房屋面积相等部分，砖混结构不补差价，砖木结构补砖混结构每平方米20元，其他结构补砖混结构每平方米40元；超过还房面积20平方米以内（含20平方米）的部分，按征收时该地段类似新房市场评估价优惠10%由被征收人购买，超过还房面积20平方米以后的部分按征收时该地段类似新房市场评估价由被征收人购买；选择产权调换的被征收人实行自行过渡，过渡时限为：砖混多层房两年，高层电梯房三年，在过渡期限内按实际过渡月份计算。过渡时间从被征收人搬迁完毕、完善被征收房屋交验手续之月至下发新房入住通知书当月顺延2个月（装修期）为止；如不能按期还房，从逾期之月起在原临时安置补助标准的基础上增加临时安置补助费：逾期不满半年的增加25%，逾期超过半年不满一年的增加50%，逾期一年不足两年的增加75%，逾期两年不足三年的增加100%。再查明，原告的房屋被征收后，被告已支付了原告住宅房36个月的过渡费、门面房36个月停产停业补偿费，并于2017年8月21日向原告交付了1-2-203号住宅房、2019年7月18日向原告交付了门面房。本院认为，原、被告签订《房屋征收与补偿协议》系双方真实意思表示，未违反相关法律规定，属于有效合同。现双方因延期过渡费、停产停业补偿费、违约金发生争议，其争执焦点为：1、原告主张的过渡费、停产停业补偿费应否支持？2、被告应否向原告支付违约金？如支持，按什么标准支持？3、被告主张的房屋面积差价款应否在本案中一并审理？关于第1个争执焦点。《房屋征收与补偿协议》约定由被告征收原告的房屋并进行产权调换，过渡期限从2013年10月起至2015年11月止。被告主张原告搬离的时间为2014年5月1日，用以证明该主张的证据只有《通知（存根）》，该通知并未记载原告搬迁的时间，故被告的该主张本院不予确认，过渡时间及过渡费的起算时间应按双方约定的2013年10月起算。双方未约定安置房的交付时间，过渡期限届满之次日视为交房之日，被告未按该时间交房，而分别于2017年8月21日、2019年7月18日向原告交付住宅房、门面房，应向原告支付交房前未支付的过渡费、停产停业补偿费，原告主张按过渡期限内的标准支付过渡费及停产停业补偿费符合相关法律规定，应予支持，被告向原告支付了住宅房36个月的过渡费、门面房36个月的停产停业补偿费，已支付至2016年9月止，还欠原告11个月的住宅房过渡费、34个月的门面房停产停业补偿费共计40,493.23元。原告超过该金额的诉讼请求本院不予支持。关于第2个争执焦点。按《房屋征收与补偿协议》约定，被告在交房时，其余过渡费、停产停业补偿费据实结算，但被告在交房时未与原告结算过渡费、停产停业补偿费，存在违约，应承担违约责任。因被告每月应向原告支付的过渡费、停产停业补偿费只有1,673.93元，协议约定的每天支付100元违约金的标准过高，且原告也未提供证据证明因被告未在交房时结清过渡费、停产停业补偿费给自己导致了每天100元的经济损失，故原告要求被告每天支付100元违约金的诉讼请求本院不予支持。被告交住房逾期两年不满三年，交门面房逾期超过三年，本院酌定按《文件》记载的交住房逾期两年不足三年增加100%的标准支持违约金，为40,493.23元。关于第3个争执焦点。被告主张由原告支付安置房超被征收房面积差价款，因其未提起反诉，且也未提供证据证明交付给原告的住宅房、门面房的登记面积或实际面积，故被告的该项诉讼请求本院不予在本案中一并审理，被告应另案主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：一、由被告正安县安场镇人民政府支付原告陈坤敏住宅房过渡费、门面房停产停业补偿费合计40,493.23元。限于判决生效后30日内履行。二、由被告正安县安场镇人民政府支付原告陈坤敏违约金40,493.23元，限于判决生效后30日内履行。三、驳回原告陈坤敏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，减半收取2,150元，由原告陈坤敏负担1,320元，被告正安县安场镇人民政府830元。鉴于该款系原告预交，被告对其负担的部分限于判决生效后30日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服一审判决数额预交上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 员 吴承华二〇二一年四月二十九日法官助理 王 静书 记 员 龚天坤