广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2676号上诉人（原审被告）：泰安城地产发展有限公司（英文名：TAIONCITYREALESTATEDEVELOPMENTCOMPANYLIMITED）。注册办事处地址：香港特别行政区中环士丹利街10-12号万利丰中心11楼。董事：瞿惠芬、罗天赐。委托诉讼代理人：陈平，广东众达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安锦屺，男，汉族，1974年11月13日出生，住广东省深圳市龙岗区××××××新阁807，公民身份号码为441××××××××××××818。委托诉讼代理人：王雪斌，广东腾弘律师事务所律师。原审被告：东莞泰安城地产发展有限公司。住所地：广东省东莞市×××××××××。统一社会信用代码：914×××××××××××247C。法定代表人：瞿惠芬，董事长。委托诉讼代理人：陈平，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：马剑鸿，广东众达律师事务所律师助理。上诉人泰安城地产发展有限公司(以下简称泰安城公司)因与被上诉人安锦屺及原审被告东莞泰安城地产发展有限公司（以下简称东莞泰安城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初1085号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。泰安城公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.本案受理费、保全费全部由安锦屺负担。事实与理由：（一）2015年3月2日的两段录音并不能证明《协议书》上是泰安城公司员工盖的章，况且也不是泰安城公司的章。该两段录音反而能够证明在2015年1月23日《协议书》签署时，泰安城公司董事瞿惠芬并不在现场。安锦屺购买涉案房屋，从2008年8月一直断供至2015年1月，依据《商品房买卖合同》的约定，安锦屺不仅要补交房款，还应支付逾期罚金（高达11万元）。在此情况下，泰安城公司不但在《协议书》中免除了安锦屺的全部逾期罚金，还附加了对泰安城公司不利的条款，从常理的角度可以看出，该《协议书》不可能是泰安城公司真实意思，更加不可能会盖章同意。在2015年3月2日泰安城公司董事瞿惠芬与安锦屺的录音中，也清楚表明泰安城公司对于《协议书》公章及条款内容的否认，更加印证了《协议书》上并不是泰安城公司的公章。安锦屺所称的何姓工作人员并不是泰安城公司的员工，而是东莞泰安城公司员工。一审认定《协议书》上是泰安城公司盖的章属认定事实错误。退一步讲，即使如一审法院所述是由其盖的章，其本人也无权代表泰安城公司在《协议书》上进行盖章，其盖章行为也不构成表见代理。（二）一审法院未查清安锦屺2008年8月没有继续供楼的原因。案涉《商品房买卖合同》签订后，安锦屺供楼供了一年多时间，因2008年房地产市场下行，房价下跌，安锦屺8月开始恶意断供。安锦屺以“查不到房地产合同备案”为由断供的主张根本不能成立，理由如下：首先，购房备案是指根据《城市商品房预售管理办法》第六条的规定商品房预售实行许可证制度，从2006年开始实行。而案涉房屋为现房买卖，依法无需进行备案。其次，从付款的情况来看，安锦屺除首付外，其余每月供款安锦屺均是直接支付给泰安城公司（即向泰安城公司分期付款购买房屋），这个事实都足以表明安锦屺清楚案涉房屋交易属于二手房交易，二手房交易是不需要进行网签备案手续的。再者，泰安城公司在2007年1月签订案涉《商品房买卖合同》后，即时将商品房交付给安锦屺，安锦屺清楚知晓是现房交易，而且这么多年来安锦屺一直居住或出租给他人产生了相应的收益，却以未网签备案拒不支付相应的房价款，依法无据。最后，因《商品房买卖合同》封面会显示网签、备案信息，而案涉《商品房买卖合同》的封面部分根本没有网签、备案的信息，安锦屺在拿到合同时就已知悉没有备案。安锦屺在房价未下跌时正常供款，在房价下跌时却恶意断供，明显不诚信履行双方签订的《商品房买卖合同》，在此情况下，其一审主张不应得到法律支持。（三）泰安城公司与安锦屺的真实约定是“付清房款才过户”，《协议书》当中的约定根本不是泰安城公司与安锦屺真实意思表示。案涉《商品房买卖合同》附件四第一条约定：“买方付清全部购房款后，卖方才为买方办理房产证”。这个关键证据安锦屺在一审时故意不提交，其目的是掩盖双方约定的该事实。安锦屺出具虚假的2015年1月23日《协议书》却约定违约断供七、八年之久仅需承担6496元违约金，先办过户手续再付清房价款，而按照常理，作为正常经营者的泰安城公司不会签订这样的协议书。从泰安城公司董事长瞿惠芬与安锦屺的聊天记录可以证实，这份《协议书》不是泰安城公司签订的，是没有获得泰安城公司的认可签订。（四）一审法院以内地法律认定应属“表见代理”，从而认定其合法有效是错误的。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第十四条，法人及其分支机构的民事权利能力、民事行为能力、组织机构、股东权利义务等事项，适用登记地法律。案涉《协议书》发生在泰安城公司与安锦屺之间，认定《协议书》盖章是否有效（即香港公司如何盖章方为有效）应属法人的民事行为能力范畴，应适用公司登记地即香港特别行政区公司法律规定。（五）依据香港公司条例，《协议书》应属无效，对泰安城公司没有约束力。根据香港公司条例规定，香港公司盖的章如果不是法团印章即金属印章的情况下，均须由董事或董事授权的人签名才有法律效力。而且，香港公司条例并无“表见代理”一说。本案中，《协议书》的公章并不是泰安城公司的公章，何姓工作人员也不是泰安城公司的员工，《协议书》也没有泰安城公司董事签名，不能适用关于“民事行为存在表见代理”的规定。在没有董事或董事授权签名的情况下，即使盖有香港公司的公章，依据香港公司条例的规定也不能代表泰安城公司的真实意思，应属无效协议。（六）案涉《商品房买卖合同》已不适宜继续履行。由于安锦屺长期恶意断供未缴清房款，导致泰安城公司长期持有案涉不动产。根据相关税款缴纳规定，公司持有不动产需缴纳税费；同时由于房产已经大幅增值，现在过户需缴纳巨额的增值税费，如果判决继续履行，将使泰安城公司因为安锦屺的违约行为存在巨额的税款损失，成本过高，且这么多年来，安锦屺一直恶意断供，未在合理期限内要求继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》相关规定已不适宜继续履行。（七）一审法院认定《协议书》有效，并强制继续履行，造成了极大的不公，严重损害了泰安城公司合法权益。案涉房屋从签订合同之日起，即交由安锦屺使用，这么多年来，安锦屺在未付清房款的情况下，获取了相应的收益。一审法院判决案涉房屋过户，即安锦屺在不付清对价的情况下获取该房屋，泰安城公司房价款的权益并未得到法律保护。退一步讲，即使《协议书》合法有效，因安锦屺恶意违约导致不能及时过户所产生的税费亦应由安锦屺承担。案涉房屋成交价为334080元，按一审判决，泰安城公司需承担违约金以334080元，按日万分之二，从2015年6月24日暂计至2019年12月24日近11万元。在安锦屺存在租金收益的情况下，即使泰安城公司违约，违约金也明显过重。（八）根据《广东省高级人民法院印发的通知》第二十七条之规定以及《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》相关规定，法院应要求安锦屺在举证期限内提交《购房资格证明》，若不能提供，则对其办理过户登记的诉讼请求应不予支持。东莞市从2020年7月25日起（本案二审期间）开始对二手房屋实施限购政策，而案涉房屋位于东莞樟木头镇，已纳入限购范围，安锦屺并未向法院提交《购房资格证明》，若不对安锦屺是否具有购房资格进行审查直接判决过户，不仅违反了上述规定，同时会导致判决履行不能的情况。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。被上诉人安锦屺辩称，（一）安锦屺在2008年8月发现案涉房屋没有在房管局备案，泰安城公司又不予解释，其才暂停供款。案涉《商品房买卖合同》是广东省建设厅、东莞市工商行政管理局制定的一手房交易标准合同。该合同第十五条约定：“出卖人应当在交付后60天内，由出卖人提供资料报产权登记机关备案”。第二十二条约定：“本合同一式四份……东莞市房地产管理部门1份”。以上内容可以证实，泰安城公司出售的是一手房，且需房管局备案。但安锦屺2008年在常平购房时，偶然发现案涉房产没有备案，安锦屺多次找泰安城公司询问原因，但泰安城公司置之不理，不子解释。2009年1月11日录制的视频也可以证实这一点。安锦屺当时担心“一房二卖”，后来才清楚案涉房屋是二手房，关键是卖给安锦屺的房屋已经抵押给银行。（二）2015年1月23日签订的《协议书》是真实有效的。1.根据一审查明的事实，案涉房产2005年12月抵押给银行，2014年12月18日才办理注销登记。2015年1月，泰安城公司称可以办理房产证了，叫安锦屺过去协商，并于1月23日签署《协议书》。泰安城公司当时拿出案涉物业的房产证，才知道这个物业已经登记在泰安城公司名下，这个房产是无法备案的。双方签订的《协议书》的内容也看不出“附加了对泰安城公司极不利的条款”，都是其应尽的义务。2.针对2015年3月2日的录像，泰安城公司以“认为经过加工及剪辑”为由不确认真实性，但确认进行过安锦屺所主张的谈话。录像的谈话内容，涉及到2个月还是1个月的利息（相当于1个月的供款金额6496元），还有10万和8万的问题等，都是《协议书》中的内容。谈话中的“小何”身份也是存在的，泰安城公司只是辩称小何是东莞泰安城公司的员工，不能代表泰安城公司，但《协议书》涉及的8万元又是东莞泰安城公司收取的。因此，该录像是可以采信的。至于瞿惠芬回应不是其公司盖的章，这是不诚信的行为。根据其隐瞒二手房及抵押的事实，以及在2015年3月2日谈话的时候，案涉物业还处于被法院查封的状态（2013年11月26查封，2016年3月18日才解封），可以看出，泰安城公司是非常不诚信的。（三）本案为不动产买卖纠纷，应适用不动产所在地法律，一审判决适用法律正确，并体现了公平正义。泰安城公司屡次违约的事实已经得到证实。从2007年签订《商品房买卖合同》到2015年1月23日签订《协议书》，泰安城公司是一直违约的，其没有承担违约责任，反而要求安锦屺承担一个月供款金额的利息。泰安城公司的逻辑存在问题，其纠结于安锦屺有租金收益，现要求其承担日万分之二的违约金不公平，但该物业是否出租与其承担违约责任没有关联。另外，本案一审时双方已经达成和解，安锦屺已经签署和解协议，但泰安城公司突然反悔拒绝签署，泰安城公司无视自己的过错，只考虑自己利益，而不顾他人利益。2019年1月4日，安锦屺向一审法院提起诉讼，请求：1.泰安城公司继续履行合同，将位于樟木头镇泰安城A幢20层06号房过户至安锦屺名下；2.泰安城公司支付违约金，违约金按房款334080元为基数，自2015年6月24日起每日万分之二计至办出房产证之日止，暂计至2018年11月15日为82517元；3.东莞泰安城公司对泰安城公司应付的债务承担连带责任；4.泰安城公司、东莞泰安城公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，2007年1月19日，安锦屺与泰安城公司签订了一份《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》显示卖方为东莞市樟木头房地产开发总公司，买方为安锦屺，泰安城公司为卖方的委托代理机构。该合同约定安锦屺购买位于东莞市樟木头镇泰安城第A幢20层06号房；该商品房属现房，总价为334080元；付款方式为分期付款，安锦屺首付三成，余款分三年免息供发展商，每月供款6496元；安锦屺如未按合同时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，安锦屺按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《商品房买卖合同》附件四为“合同补充协议”，约定：1、买方付清全部购房款后，卖方才为买方办理房产证；2、办理房产证的契税由买方承担。合同还约定了其他事项。安锦屺在《商品房买卖合同》“买受人”处签名，在“出卖人委托代理人”处盖有“泰安城地产发展有限公司”印章，并有“罗天恩”的签名。双方确认，案涉房屋已于签订上述《商品房买卖合同》当天交付给安锦屺使用。至于为何《商品房买卖合同》显示卖方为东莞市樟木头房地产开发总公司，泰安城公司解释称因为当时拿了东莞泰安城公司的合同模板与安锦屺签订，但真正的出卖人是泰安城公司。安锦屺主张于2008年8月后没有继续支付供楼款，理由是安锦屺在房管所查不到合同备案，一直找泰安城公司解决问题。安锦屺主张于2015年1月23日与泰安城公司签署了一份《协议书》，该《协议书》载明：“双方就泰安城A座2006室支付剩余房款及部分利息等自愿达成以下协议，截止今日已付房款为210656元，剩余房款为123424元，因安锦屺延期供款，就此双方协商一致，安锦屺需向泰安城公司多支付利息6496元；现安锦屺于2015年1月23日向泰安城公司支付购买泰安城A座2006单元的房款80000元，剩余房款及相关利息49920元于双方到房管所签署正式《房地产买卖合同》时由安锦屺向泰安城公司支付；泰安城公司保证自签订本协议后5个月内，泰安城公司需与安锦屺到房产交易所签署正式《房地产买卖合同》，并办理相关的过户手续；若5个月期限内因泰安城公司单方面的原因不能与安锦屺签订《房地产买卖合同》即视为泰安城公司违约，泰安城公司需向安锦屺支付每逾期一天房款万分之二的违约金；泰安城公司保证双方到房管所签署正式《房地产买卖合同》后2个月内，全力协助安锦屺办出其《房地产权证》，但安锦屺必须权利配合相关事宜。”《协议书》上盖有“泰安城地产发展有限公司”印章，其印章样式与《商品房买卖合同》上的印章样式相似。泰安城公司对上述《协议书》不予确认，认为《协议书》上加盖的印章并非泰安城公司所有，并主张《协议书》上加盖的印章与《商品房买卖合同》上所加盖的泰安城公司的印章明显不同，且《协议书》上没有泰安城公司的董事签名。庭审中，安锦屺陈述该《协议书》是安锦屺与泰安城公司的董事瞿惠芬及其助理在东莞市樟木头星耀国际泰安城公司的会议室内协商、签订的，安锦屺在《协议书》上签名后，由对方在《协议书》上盖章。庭后，泰安城公司向一审法院提交了鉴定申请，申请对《协议书》上的泰安城公司印章与《商品房买卖合同》上的泰安城公司的印章是否一致进行鉴定。2015年1月23日，东莞泰安城公司向安锦屺出具一份《收款收据》，载明：兹收到安锦屺支付购买泰安城A座2006室房款80000元。泰安城公司、东莞泰安城公司确认《收款收据》的真实性，东莞泰安城公司解释称因为知道安锦屺拖欠泰安城公司房款，所以就收钱了。质证过程中，泰安城公司、东莞泰安城公司确认安锦屺共计支付了290656元购房款。安锦屺主张签订《协议书》后，安锦屺多次要求泰安城公司、东莞泰安城公司对案涉房屋办理过户手续，对此安锦屺提交了其与瞿惠芬之间的微信聊天记录及短信记录为凭。微信聊天记录主要内容如下：2016年10月7日，安锦屺向瞿惠芬发送信息“罗太，您几时处理我的问题”。短信记录主要内容如下：2017年4月21日，安锦屺向瞿惠芬发送信息“罗太，麻烦您看几时帮我处理？我带款过来”。泰安城公司、东莞泰安城公司对上述微信聊天记录及短信记录均予以确认。一审庭审中，双方确认没有另行签订房屋买卖合同。一审庭审后，安锦屺向一审法院补交了录制于2009年1月11日的录像及其文字说明（录像文件一）以及录制于2015年3月2日的录像及其文字说明（录像文件二、三）。其中录制于2009年1月11日的录像视频的内容为安锦屺与泰安城公司的工作人员的协商过程，主要对话内容为：安锦屺称“我是从去年开始，给你们财务的，至于供楼款我是去年6月拿那个合同过来给你们李小姐，说那个合同有问题，没有备案登记，然后他们就找罗总，找了差不多半年了，每一次都说忙忙忙，我说那就暂停不要交了”；安锦屺称“是罗总是吧”，对方回应称“对对对”，安锦屺称“你记不记得我去年6月跟7月我就把购房合同请那个委托李小姐交给你们了，然后就放在你们那里放了半年那个购房合同，因为现在购房合同问题是什么呢，在那边没有登记备案，在房管所那边”，对方回应“我了解一下，好吧”。录制于2015年3月2日的两段录像视频，其视频画面没有具体内容，主要为谈话录音。录像文件二的主要内容也为安锦屺与泰安城公司的工作人员及瞿惠芬的协商过程，主要对话内容为：安锦屺称“我打电话给你讲的，我五点打通你电话，我说罗太，那个利息可不可以再给我少三千，你说小安，不要再讲利息的事情了……我说罗太我不跟你讲利息了，我讲那个十万你可不可以收八万，你说随便你了，你说随便我”，瞿惠芬回应“讲出来三个月就是三个月了，你跟我说一个月，我说不行，有没有讲”；安锦屺称“你说三个月，我说三个月我不能接受，小何在这里，三个月说不能接受，你后面说了一句，你说好了好了，小安我们就两个月，中间两个月折中”；瞿惠芬称“你看小安，你说要八万，我就是说安先生八万可以了，但是要”；安锦屺称“我跟你讲，小何，我就问你一句，那天罗太太走了之前，她有没有说两个月，我先说一个月，罗太太说三个月，后面我说三个月不能接受，罗太太说那我们两个月，这样你才走的”，瞿惠芬回应“那怎么变成一个月呢”；瞿惠芬称“我说了两个月，那现在怎么样呢”，安锦屺回应“你说了两个月，小何在旁边……罗太太走了之后，后面是陈小姐出来跟我谈，……本来小何要重新签这个合同，我说不行，再签一个没有什么用，因为备案不了，我说我们签协议好了，就签一个协议”、“……我跟小何说，小何能不能给罗太太讲一下这两个月利息给我减掉一个月，因为你要拖我半年，他说我们做不了主，小何说做不了主，陈小姐也说做不了主，要问罗太……”，瞿惠芬回应“从来没有讲过逾期要减利息这个事情，他们两个都在”；安锦屺继续陈述“第一份，你找来第一份原始的协议给罗太看什么都明白了，这里写的是十万，这里写的是万分之一，然后这里写的是六个月，最后房产证到我的手上的时候又是三个月，就九个月…”、“这个协议不是我写的，不是我打的，从原稿开始都是何先生做给我签字的，罗太太我不会去写这个协议的，唯一的改变是我跟你打完电话我就用笔改成了八万，我说何先生，罗太太答应给你签这个八万”，瞿惠芬回应“我马上发信息给他，八万，但是利息是三个月”、“这些东西是你们打的，你看，我们公司的问题，出了很多的问题，所以一定要我亲自来处理”。录像文件三的主要内容为安锦屺与瞿惠芬的谈话，主要对话内容为：瞿惠芬称“但是现在我就这样讲，在我面前讲好了，以前就不谈了，就八万块，三个月利息”；安锦屺称“他公司打的，盖了章的，我们还按了手印的”；安锦屺朋友称“这是你们公司盖的章吧”，瞿惠芬回应“这个不是”。对于上述录像及文字说明，泰安城公司确认于2009年1月11日及2015年3月2日有进行过安锦屺主张的谈话，但对录像及文字说明的真实性均不予确认，认为其经过加工及剪辑。另，安锦屺还提交了一份“录音文件（四）”的文字说明，但没有提交相关录音。泰安城公司也对其文字说明内容不予确认。经安锦屺申请，一审法院依法向东莞市樟木头镇不动产交易所发函调取案涉房屋的登记情况。东莞市樟木头镇不动产交易所复函称：东莞市樟木头镇泰安城A幢2006室的权利人为泰安城公司（单独所有），登记日期为2004年8月24日，用途为商住；权属证明号码为C2893650；上述房屋于2005年12月9日登记抵押给永隆银行有限公司深圳分行，该抵押于2014年12月18日办理了注销登记；于2012年9月11日，一审法院依据（2011）东三法执字第2144号裁定书，对上述房屋进行了查封，查封期限至2014年9月11日，但于2012年11月28日办理了解封；于2013年11月26日，一审法院依据（2012）东三法执字第3030号恢1号裁定书，对上述房屋进行了查封，查封期限至2015年11月25日，并于2016年3月18日办理了解封；于2018年12月5日，一审法院依据安锦屺的申请，对上述房屋进行了查封，查封期限至2021年12月4日。另，安锦屺主张泰安城公司与东莞泰安城公司构成混同经营，并主张根据“泰安城、陈耀艾等与东莞市樟木头房地产开发总公司商品房销售合同纠纷执行裁定书”及（2015）东中法民二终字第303号判决书的打印件，泰安城公司、东莞泰安城公司的代理人均为何润超，因此构成人员混同。安锦屺提交的上述文书没有盖有法院公章。泰安城公司、东莞泰安城公司主张两公司为独立的民事主体。对此，东莞泰安城公司提交了东莞泰安城公司2015年度审计报告、东莞泰安城公司2016年1月1日-2016年12月31日的企业所得税汇算清缴纳税调整报告、东莞泰安城公司2017年1月1日-2017年12月31日的企业所得税汇算清缴纳税调整报告为证。再查明，东莞泰安城公司为台港澳法人独资有限责任公司，成立于2007年9月21日，其股东系泰安城公司。以上事实，有《商品房买卖合同》、《协议书》、《收款收据》、房地产权证（复印件）、短信记录、微信聊天记录、楼款收据、2015年度审计报告、企业所得税汇算清缴纳税调整报告、录像及文字说明（三段）、录音的文字说明、预售许可证、裁定书及判决书打印件、庭询回复、质证意见、东莞市樟木头镇不动产交易所的《复函》以及一审法院庭前会议笔录、庭审笔录、质证笔录等附卷为证。一审法院认为，泰安城公司系香港特别行政区登记注册的法人企业，故本案为涉港房屋买卖合同纠纷。关于管辖权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条的规定，因案涉合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，故一审法院作为合同履行地人民法院，依法对本案享有管辖权。关于准据法，当事人没有选择处理合同争议所适用的准据法，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，故本案应以内地法律作为本案争议适用的准据法。《商品房买卖合同》是安锦屺与泰安城公司的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定履行各自义务。本案的争议焦点是，《协议书》是否真实有效。关于本案焦点。一审法院作如下分析：第一，对于安锦屺提交的录像及文字说明，泰安城公司确认在安锦屺所述的时间有进行过该段协商或谈话，但认为录像经过了加工和剪辑，因此不确认上述录像的真实性，但泰安城公司没有举证予以反驳，也没有申请对上述录像的完整性、真实性进行鉴定，因此一审法院依法对上述录像及文字说明的真实性予以确认。而对于安锦屺提交的录音文字说明，因安锦屺没有提交相应的录音，泰安城公司也不予认可，故一审法院对其真实性不予确认。第二，泰安城公司对《协议书》不予确认，认为《协议书》上的印章并非其所有、与《商品房买卖合同》所盖的印章并不一致。首先，泰安城公司系香港特别行政区登记注册的法人企业，其印章并未在中国内地进行备案，泰安城公司没有举证证明其在《商品房买卖合同》中的印章是其唯一使用的印章，故不能排除泰安城公司同时使用多枚印章的可能。其次，安锦屺举证的录制于2015年3月2日的录像及文字说明能佐证《协议书》的形成过程，且于2015年1月23日当天，东莞泰安城公司向安锦屺出具了收取80000元购房款的《收款收据》，泰安城公司、东莞泰安城公司对《收款收据》的形成没有作出合理解释，而安锦屺于当天向泰安城公司支付80000元购房款符合《协议书》的约定。故《协议书》是经安锦屺与泰安城公司协商一致并由泰安城公司的员工在《协议书》上加盖印章具有高度可能性，一审法院予以确认。综上，即便《协议书》上的印章与《商品房买卖合同》中的印章并非同一印章，泰安城公司的员工在《协议书》上加盖印章的行为亦构成了表见代理。《协议书》对泰安城公司具有拘束力，双方应当按照《协议书》的内容履行各自义务。泰安城公司申请对《协议书》上的印章进行鉴定已无必要，故一审法院对其鉴定申请不予准许。依据《协议书》的约定，泰安城公司应于签订协议后5个月内与安锦屺到房产交易所签署正式《房地产买卖合同》，并办理相关的过户手续；签署正式《房地产买卖合同》时安锦屺向泰安城公司支付剩余房款及相关利息49920元；签署正式《房地产买卖合同》后2个月协助安锦屺办理《房地产权证》。现双方确认没有另行签订房屋买卖合同，且根据安锦屺提交的与瞿惠芬的微信聊天记录及短信记录，可以证实安锦屺多次要求泰安城公司处理案涉房屋的问题，现双方没有签订正式的房屋买卖合同、案涉房屋仍未办理过户手续，一审法院认定泰安城公司构成违约。故安锦屺要求泰安城公司继续履行合同将案涉房屋（东莞市樟木头镇泰安城A幢2006室）过户至安锦屺名下，依法有据，亦不存在继续履行的障碍，一审法院予以支持。同时，安锦屺应向泰安城公司支付剩余房款及利息49920元。对于过户的税费承担问题，由于双方仅在《商品房买卖合同》中约定契税由安锦屺承担，对其他税费的承担没有作约定，因此过户所产生的契税由安锦屺承担，其他税费由安锦屺与泰安城公司依据法律规定进行缴付。泰安城公司抗辩称由于过户税费过高，不应继续履行合同。一审法院认为，泰安城公司作为地产开发公司，在签署《协议书》时应当知悉过户税费的数额且同意将案涉房屋过户至安锦屺名下，但正由于泰安城公司的违约行为致使案涉房屋一直未能办理过户手续，导致过户税费增加，并且案涉房屋于2007年1月19日已交付给安锦屺使用，泰安城公司以现在办理过户税费过高为由主张不应继续履行合同，缺乏有据，亦有违诚信原则，一审法院不予采纳。至于违约金。依据《协议书》的约定，泰安城公司若5个月期限内因单方原因不能与安锦屺签订《房地产买卖合同》即视为泰安城公司违约，需向安锦屺支付每逾期一天房款万分之二的违约金。该约定合法有效，现泰安城公司已构成违约，安锦屺要求泰安城公司支付违约金，依法有据，一审法院予以支持。违约金应以334080元为本金，按日万分之二的标准，从2015年6月24日起计至案涉房屋过户至安锦屺名下之日止，超出部分不予支持。至于东莞泰安城公司的责任。安锦屺主张泰安城公司与东莞泰安城公司构成混同，需提供证据证明泰安城公司与东莞泰安城公司在财产、组织机构、人事等方面存在混同，导致泰安城公司与东莞泰安城公司人格混同。但安锦屺并没有提交充分的证据予以证明，故对安锦屺的主张，一审法院不予采信。安锦屺要求东莞泰安城公司对泰安城公司的债务承担连带责任，缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百六十五条的规定，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）第九十条的规定，判决：一、限泰安城公司于判决发生法律效力之日起十五日内协助安锦屺办理东莞市樟木头镇泰安城A幢2006室房屋（权属证明号码为C2893650）的产权转移登记手续，将上述房屋产权转移登记至安锦屺名下（产权过户所产生的税费，其中契税由安锦屺缴付，其余税费由安锦屺、泰安城公司依据法律规定进行缴付）；二、限泰安城公司于判决发生法律效力之日起十五日内向安锦屺支付违约金（违约金以334080元为本金，按日万分之二的标准，从2015年6月24日起计至案涉房屋过户至安锦屺名下之日止）；三、驳回安锦屺的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费2871.34元（含案件受理费851.34元、保全费2020元），由泰安城公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，本院于2020年9月1日向安锦屺送达《提交告知书》，东莞市×××××××于2020年10月15日向安锦屺出具东不动产函〔2020〕592号复函：“根据《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》政策解答第十一条的规定，法院拍卖的房子（法拍房）不受‘7.25’新政限购政策的影响。”本院依职权分别于2020年9月2日、2021年1月6日向东莞市×××××××发出《协助调查函》，请求该中心核实“2007年1月19日签订案涉房屋买卖合同时，安锦屺在东莞市是否具有购买二手房的资格”。该中心于2020年10月15日向本院出具东不动产函〔2020〕604号复函：“根据《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》政策解答第十一条的规定，法院拍卖的房子（法拍房）不受‘7.25’新政限购政策的影响。”该中心于2020年12月25日向本院出具东不动产函〔2020〕824号补充回复：“……二、非本市户籍居民家庭商品住房限购政策。根据《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（东建〔2020〕7号）的规定，自2020年7月25日起，非本市户籍居民家庭在本市购买第一套商品住房（新建商品住房或二手商品住房，下同），须提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险证明；购买第二套商品住房的，须提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险证明。非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有2套及以上商品住房的，暂停向其销售商品住房。……”该中心于2021年1月15日向本院出具东不动产函〔2021〕24号补充复函：“根据《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》（东府办〔2017〕46号）及《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（东建〔2020〕7号），我市实施住房限购政策的两个时间点分别为2017年4月11日及2020年7月25日，来函提及的房屋买卖合同签订时间（2007年1月19日）在上述政策实施之前。”本院依法将上述复函送达各方当事人并组织了质证。本院认为，因泰安城公司的注册登记地在香港特别行政区，故本案为涉港房屋买卖合同纠纷。当事人未约定管辖及法律适用，因案涉《商品房买卖合同》的签订地、履行地均在内地，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》（法释〔2012〕24号）第十九条的规定，本案的合同关系应适用最密切联系地内地的法律作为准据法。一审法院对本案行使管辖权及适用内地法律处理案涉合同纠纷，符合法律规定，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。基于各方当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：安锦屺要求泰安城公司继续履行案涉《商品房买卖合同》，将案涉房屋过户至安锦屺名下，并由泰安城公司支付违约金的主张能否成立。一审法院依据安锦屺提供的2015年3月2日录像及其文字说明、泰安城公司对相关事实的确认，以及2015年3月2日录像及其文字说明与《协议书》形成过程的印证性、东莞泰安城公司于2015年1月23日向安锦屺收取购房款80000元并出具《收款收据》等事实，认定案涉《协议书》系安锦屺、泰安城公司就继续履行案涉《商品房买卖合同》达成的补充意见，为双方真实意思表示，认定事实清楚，依据充分，本院予以确认。泰安城公司就案涉《协议书》上加盖泰安城公司印章行为的法律效力判定所应适用的准据法问题提出的上诉意见，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第十四条第一款以规定：“法人及其分支机构的民事权利能力、民事行为能力、组织机构、股东权利义务等事项，适用登记地法律。”但本案中，一审法院并非仅仅依据《协议书》上加盖有泰安城公司印章而作出相关事实判定，即便泰安城公司在《协议书》上的盖章行为存在瑕疵，而综合全案证据材料，依然可以认定《协议书》系泰安城公司的真实意思表示，故泰安城公司针对盖章问题提出的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。一审法院关于构成表见代理的认定不当，本院予以纠正。根据本案查明的事实，案涉房屋于2004年8月24日登记至泰安城公司名下；案涉《商品房买卖合同》于2007年1月19日签订之时，该房屋已被抵押给案外人，后于2014年12月18日办理注销登记；案涉《商品房买卖合同》订立之后，该房屋因泰安城公司的债务问题，被法院多次查封；泰安城公司按照一手房向安锦屺出售案涉房屋。泰安城公司作为房屋出卖人，负有披露该房屋真实状况及房屋上权利负担的义务，但泰安城公司隐瞒了该房屋为二手房，及已经抵押给案外人的事实，而按照一手房的形式出售给安锦屺，系不诚信的表现。交付房屋及配合买受人办理过户手续系房屋出卖人的主要合同义务。在安锦屺的多次要求之下，泰安城公司未依照《协议书》的约定于签署协议后5个月协助安锦屺到房产交易部门签署正式的《房地产买卖合同》，并办理相关过户手续，一审法院认定泰安城公司构成违约，须依照《协议书》约定向安锦屺支付违约金，并无不当。根据东莞市×××××××的复函内容，案涉《商品房买卖合同》签订之时我市尚未实施住房限购政策，故不受限购政策影响。安锦屺要求泰安城公司继续履行合同义务，将案涉房屋过户至安锦屺名下，合法有据，亦不存在继续履行的障碍，一审法院予以支持，并无不当。办理过户的同时，安锦屺须向泰安城公司支付剩余房款及利息，及过户税费负担问题，一审法院已作详细论述，本院不再赘述并予以确认。综上，上诉人泰安城公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，虽部分适用法律存在瑕疵，但处理结果正确，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号）第三百三十四条及前述援引法律的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8323.2元，由上诉人泰安城地产发展有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二一年四月九日书记员  卢淑霞附相关法律条文：《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。《最高人民法院关于若干问题的解释（一）》（法释〔2012〕24号）第十九条涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号）第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵的，依照民事诉讼法第一百七十条第一款规定予以维持。