黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终1021号上诉人（一审被告）：哈尔滨中润房产经营物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区民福路63号会展家园25栋4门市（现办公地点：哈尔滨市香坊区轴承街27号）。法定代表人：张林涛，经理。委托诉讼代理人：王赛红，女，哈尔滨中润房产经营物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：杨欣旭，男，哈尔滨中润房产经营物业管理有限公司员工。被上诉人（一审原告）：王忠明，男，1972年5月7日出生，汉族，中铁建大桥工程局第四工程有限公司工程师，住哈尔滨市南岗区。上诉人哈尔滨中润房产经营物业管理有限公司（以下简称中润房产物业公司）因与被上诉人王忠明财产损赔偿纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初11426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式进行了审理。上诉人中润物业管理公司的委托诉讼代理人王赛红、杨欣旭，被上诉人王忠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中润房产物业公司上诉请求：1.撤销哈尔滨市南岗区人民法院作出的（2019）黑0103民初11426号民事判决书，发回重审或者查明事实依法改判；2.王忠明承担诉讼费用。事实与理由：一、一审适用法律错误。本案中，2016年4月11日，王忠明与案涉小区开发商黑龙江**府房地产有限公司签订的《中铁嘉园地下库房使用权转让协议》第五条甲、乙双方的权利、义务“1.甲方地下库房按现状出售，乙方使用期间，如出现棚顶渗漏、墙体渗漏、地面返水、室内潮湿及发霉等情况，由乙方自行处理、维修。2.甲方地下库房在乙方使用期间，如因棚顶渗漏、墙体渗漏、地面返水、室内潮湿及发霉等情况造成的财产损失不得向甲方提出任何赔偿。”2016年5月3日，王忠明与哈尔滨铁轩物业管理有限责任公司签订了《中铁嘉园地下库房管理协议》。该协议第二条之“3.乙方在使用期间，如出现渗漏等由乙方自行处理维修。……”；该条之“19.地下库房按现状出售，乙方在使用期间，如出现棚顶渗漏、墙体渗漏、地面返水、室内潮湿及发霉等情况，由乙方自行处理、维修。造成的财产损失不得向甲方提出任何赔偿。”依据党中央、国务院深化国有企业改革战略部署，中润房产物业公司与中铁建大桥工程局集团第四工程有限公司签订了《中铁建大桥工程局第四工程有限公司“三供一业”物业分离移交协议》。依据该协议，中润房产物业公司概括承受了案涉小区的物业管理职能及其权利和义务。案涉库房开发商的主体没有改变，王忠明放弃自己权利的承诺，依然有效。答辩人概括地承受了前期物业公司（哈尔滨铁轩物业管理有限责任公司）的权利及义务。王忠明向前期物业公司做出的放弃权利的承诺，对中润房产物业公司依然有效。一审法院关于前述条款系物业公司免除自己责任，排除王忠明主要权利的条款，为无效条款的认定严重背离当事人意思自治的合同成立的基本原则，是法律适用错误。首先，前期物业公司与王忠明签订的《中铁嘉园地下库房管理协议》共计三页。由首部、地下库房基本情况、库房的管理内容、费用、尾部五部分组成。前述条款仅仅是十九项库房管理内容中的一项，不构成该协议的主要条款。其次，鉴于案涉库房系违章建筑，其权利不受法律保护。在中铁建大桥工程局集团第四工程有限公司与中润房产物业公司签订的《中铁建大桥工程局集团第四工程有限公司物业管理职能移交协议书》及其附件文件中并未涉及该库房。中润房产物业公司对该库房没有管理维护的义务。第三，案涉库房位于排污口的下方，出现棚顶渗漏、墙体渗漏、地面返水、室内潮湿及发霉等情况，造成的财产损失是能够预见到。在与开发商及前期物业公司与王忠明签订相关协议时，均使用“……库房按现状出售……”的语句提请王忠明注意。开发商与前期物业公司已经尽到了合理的提示义务，符合《合同法》第三十九条的规定。第四，王忠明与开发商订立《地下库房使用权转让协议》以及和前期物业公司订立《地下库房管理协议》均是其真实意思的表示；约定内容并不违反法律规定，其效力是合法有效的。第五，王忠明作为理性的成年人在购买库房的使用权时，应当能够预见到损害发生的，心存侥幸心理，认为可以克服，可避免，贪图便宜而购买。主观存有过错，客观上，未采取积极的防范措施导致损害的发生，王忠明具有不可推卸的责任。二、一审认定事实不清。首先，规划区域范围内的地下停车场，除法律另有规定的外，归全体业主共有，开发商无权违反规划设计，擅自占用地下停车场公共空间建设库房出售使用权谋利；下水管道排污口，作为应急处理配套设施，应当做敞开式设置，不得做封闭式处理。开发商将排污口封闭做成库房对外销售，违反建筑行业规范。其次，王忠明将案涉库房常年上锁，将案涉管线全部封闭在内，导致中润房产物业公司无法对其进行日常检修和维护。发生事故无法做到及时发现、及时处理。中润房产物业公司未尽到管理和维修的义务系王忠明行为所致的履行不能，不应归责与中润房产物业公司。第三，事故发生后，王忠明家属倚老卖老殴打中润房产物业公司的工作人员，暴力阻挠中润房产物业公司的工作人员接近案涉库房，拒不配合事故处理，恶意促成事故扩大，对所致损害应当负有全部责任。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，王忠明的诉讼请求于法无据，于情无理，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，发回重审或予以改判，支持中润房产物业公司的上诉请求。王忠明辩称，同意一审判决，请求驳回中润房产物业公司的上诉。王忠明向一审法院起诉请求：1.中润房产物业公司赔偿因下水管爆裂导致王忠明库房内经过鉴定的物品损失4934.30元；2.中润房产物业公司对双方共同确认的损失物品清单中未经鉴定的物品包括（太阳镜一副、电水壶一个、毛葱一袋、烤盆一个、坛子一个、蒜酱两袋）恢复原状；3.中润房产物业公司向王忠明支付清扫费1050元；4.中润房产物业公司支付王忠明因重新粉刷库房所花费的材料费256元；5.向王忠明支付维修漏点人工费200元；6.诉讼费、鉴定费由中润房产物业公司承担。一审法院认定事实：位于中铁嘉园小区7号楼地下层019室的地下库房为王忠明所有，该库房物业服务由哈尔滨铁轩物业管理有限公司负责，王忠明与哈尔滨铁轩物业管理有限公司签订了库房管理协议后，中润房产物业公司承继了哈尔滨铁轩物业的权利义务，2019年6月，由于小区地下库房下水管爆裂导致案涉库房被水浸泡，中润房产物业公司派人清理，后因库房受损造成损失，赔偿问题无法达成一致，形成本案诉讼。另查明，王忠明在诉讼中申请司法鉴定，黑龙江天信资产评估有限公司出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：“经鉴定，王忠明所有的被浸泡物品在鉴定基准日2019年6月5日的公开市场价值共计为4934.30元”。一审法院认为，王忠明与哈尔滨铁轩物业管理有限公司签订了库房管理协议后，中润房产物业公司承继了哈尔滨铁轩物业的权利义务，因水管爆裂给业主造成的损失，中润房产物业公司有义务承担相应赔偿责任。对于王忠明主张中合理部分，一审法院予以支持。因此，王忠明主张中润房产物业公司赔偿因地下水管爆裂导致王忠明库房内经过鉴定的物品损失4934.30元，一审法院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的事实，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王忠明主张中润房产物业公司对双方共同确认的损失物品清单中未经鉴定的物品包括（太阳镜一副、电水壶一个、毛葱一袋、烤盆一个、坛子一个、蒜酱两袋）恢复原状，以上物品因在鉴定时未找到，故未进行物品损失鉴定，且物品原物至法庭辩论终结前亦未找到，原物已经灭失，一审法院不予支持。王忠明主张中润房产物业公司支付清扫费1050元、重新粉刷库房所花费的材料费256元及维修漏点人工费200元，该三笔费用为因漏水支出的合理费用，一审法院予以支持。中润房产物业公司抗辩王忠明与案涉小区开发商黑龙江**府房地产有限公司签订的《中铁嘉园地下库房使用权转让协议》及与哈尔滨铁轩物业管理有限责任公司签订的《中铁嘉园地下库房管理协议》中关于地面返水、室内潮湿及发霉等情况出现后由王忠明自行处理，不得向对方主张任何赔偿。该条款为物业公司免除其自身责任、排除对方主要权利的条款，为无效条款，一审法院不予支持。中润房产物业公司未提供证据证实，因王忠明原因导致损失扩大，一审法院不予支持。判决：一、中润房产物业公司于本判决生效之日起十日内赔偿王忠明因地下水管爆裂导致物品损失4934.30元；二、中润房产物业公司于本判决生效之日起十日内赔偿王忠明因水管爆裂支出的清扫费1050元、粉刷库房材料费256元、维修漏点人工费200元；三、驳回王忠明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、鉴定费3000元，由中润房产物业公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于中润房产物业公司主张“王忠明与开发商在《地下库房使用权转让协议》中约定，如出现棚顶渗漏、墙体渗漏、地面返水、室内潮湿及发霉等情况，由乙方自行处理、维修，造成的财产损失不得向甲方提出任何赔偿”的问题。《中华人民共和国民法典》第四百九十七条是对格式条款无效情形的规定，其中该条第二项无效情形的规定是“提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”。本案中，王忠明与开发商签订《地下库房使用权转让协议》约定的上述内容符合《中华人民共和国民法典》第四百九十七条第一款第二项规定的情形，一审认定上述约定条款无效无不当，本院亦予以认定。关于中润房产物业公司主张“案涉库房系违章建筑，权利不受法律保护，中润房产物业公司对该库房没有管理维护的义务”的问题。案涉库房是否系违章建筑不是本案侵权纠纷评价的范畴，王忠明支付对价购买案涉库房使用权，其基于案涉库房使用权产生的相关权利应当受到保护，且中润房产物业公司从哈尔滨铁轩物业承继了物业管理的权利义务，在享有权利的同时亦应承担相关的义务，故中润房产物业公司主张“违章建筑，权利不受法律保护”不成立，本院不予支持。关于中润房产物业公司主张“王忠明应当能够预见到损害发生”的问题。由于案涉下水管线爆裂漏水具有偶然性和突发性，非属可预见的范围，故中润房产物业公司的该主张不成立。关于于中润房产物业公司主张“王忠明将案涉库房常年上锁，中润房产物业公司无法进行日常检修和维护”的问题。虽然王忠明将案涉库房常年上锁，但是，通常情况下，物业公司对其管理的小区公共设施每年进行一至二次检修维护，其完全可以通过提前通知的形式通知王忠明打开案涉库房门锁以达到检修维护公共设施的目的，王忠明将案涉库房上锁并非是中润房产物业公司对其管理小区公共部位进行检修维护的障碍，故中润房产物业公司以此为由主张“无法进行日常检修和维护”不成立，本院不予支持。另外，中润房产物业公司主张“王忠明家属殴打中润房产物业公司的工作人员，不配合事故处理，恶意促成损失扩大”的问题。若中润房产物业公司所述的“王忠明家属殴打其工作人员”的事实存在，中润房产物业公司可另案主张权利，不是本案审理的范围。中润房产物业公司主张的“王忠明不配合事故处理，恶意促成损失扩大”未举示证据加以证明，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，本院对中润房产物业公司的该主张不予支持。综上所述，中润房产物业公司的上诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人中润房产物业公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑兴华审判员  刘 春审判员  张 宇二〇二一年四月十五日法官助理张恭允书记员岳一鸣