安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终225号 上诉人（原审被告）：商祥宝，男，1972年5月5日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审原告）：张落印，男，1967年7月8日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。 上诉人商祥宝因与被上诉人张落印合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院(2020)皖0603民初5320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人商祥宝,被上诉人张落印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 商祥宝上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判驳回张落印的诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用由张落印承担。事实和理由:2018年2月28日,张落印与淮矿地产公司之间签订的房屋租赁协议已经到期,并且淮矿地产公司已经多次通知张落印撤场清房。这说明张落印对于涉案房屋不仅没有使用权、经营权,而且无权对外转租收取房租。在这种情况下,张落印仍然转租给他人,有涉嫌诈骗嫌疑,同时,张落印对外出租所得收入为非法收入。一审法院经过审理查明此事实后,依然支持张落印的诉讼请求,不仅违背《民法典》关于保护民事主体合法权益的立法精神,同时违背《民事诉讼法》关于制裁民事违法行为的规定。对于民事违法行为应予以制裁,特别像张落印这类霸占国有企业的财产拒不清场退房的民事违法人,既然起诉至法院要求依法处理,人民法院就应当作出维护社会秩序、经济秩序的公正判决。商祥宝认为,即使该支付房屋使用费,也是支付给房主,而不是给霸占国有企业的财产拒不清场退房的民事违法人。二、商祥宝在2020年1月23日已经不再经营涉案浴池,一审法院判决商祥宝支付2020年9月份的房屋使用费显然是错误的。从2020年1月17日,双方因澡票价格兑换事宜发生纠纷,张落印采取停电措施,并将涉案尚水缘浴池的营业执照和卫生许可证拿走。2020年1月23日浴池关门,商祥宝不再继续占有使用涉案房屋。商祥宝认为,张落印拿走尚水缘浴池的营业执照和卫生许可证,其行为表明,张落印主动提出解除合同。商祥宝在(2020)皖0603民初1310号民事案件诉讼答辩期间,要求张落印兑换澡票后折抵2019年9月23日至2020年1月23日期间的承包金和房租,多余部分退还给商祥宝，这足以说明,商祥宝自2020年1月24日开始就不再租赁和承包涉案尚水缘浴池。因此,租金和承包费只能计算至2020年1月23日。一审法院判决商祥宝支付房屋使用费显然是错误的。 张落印辩称，一审判决适用法律适当，应依法予以维持。商祥宝在上诉状提出其占有房屋未使用，在一审当中，张落印多次要求商祥宝办理移交或者交房手续，商祥宝一直未办理移交。商祥宝违约，违法占有房屋，导致张落印迟迟无法移交给淮矿地产公司。商祥宝要求把房屋使用费支付给淮矿地产公司，张落印也认可。 张落印向一审法院起诉请求：1.依法判决张落印与商祥宝解除合同，移交位于濉河花园50栋的尚水源浴池，商祥宝支付张落印房屋占用费暂计算30天9167元整（占用费用计算至移交房屋为止）；2.诉讼费由商祥宝承担。 一审法院认定事实：2013年12月18日，张落印注册登记个体工商户，字号为淮北市相山区尚水缘浴池，经营场所为淮北市相山区曲阳街道濉河花园**商业综合楼门面房。 2017年3月1日，张落印（乙方）与淮矿地产公司（甲方）签订房屋租赁合同，约定：租赁房屋坐落于商铺；租赁期限1年（自2017年3月1日至2018年2月28日），出租方自2017年3月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2018年2月28日收回，出租房屋1年，租金总额10万元；承租方不得以任何形式转租、分租、出借所承租的房屋，如有上述行为，出租方有权终止租赁合同等内容。2020年8月18日，淮矿地产公司出具情况说明一份，载明：张落印于2017年3月与淮矿地产公司签订的涉案房屋租赁合同，因租赁期满合同自行终止，根据合同约定张落印应返还涉案房屋，但张落印一直未能按约定进行房屋的移交手续，经过淮矿地产公司多次通知确定不再续租的事实，张落印都未能在规定期限内返还房屋，拒不配合撤场清房工作，从租赁期截止后至今涉案房屋的控制权仍在张落印方。 2019年9月23日，张落印（甲方）与商祥宝（乙方）签订濉河花园浴池承包合同一份，该合同约定：乙方承包甲方位于淮北市相山区濉河花园东区50栋尚水缘浴池；承包期自2019年9月1日至2020年9月1日止；浴池经营承包金为伍万元整，浴池房屋租金为伍万元整，浴池承包押金为伍万元整；乙方提前一个月支付房租，分开支付，加收壹万元；因不可抗力致使甲方无法履行该合同，甲方应提前30天通知乙方，甲方应按照剩余承包期及按照剩余租期计算所得租金额退还乙方，且不需支付违约金；乙方按时交纳承包金，否则按本合同约定支付违约金；客户因停业遗留的洗浴月票、汗蒸月票，浴池再次开业的予以使用，但客户持有其他票据的，可以拒绝使用等内容。合同签订后，商祥宝选择分期支付承包金及房屋租金，并在濉河花园浴池承包合同自书写明：付款方式为先付2万元，2020年元月10日付清余款9万元。 后张落印因与商祥宝发生纠纷，向一审法院提起诉讼，要求依法判决商祥宝支付张落印欠款9万元整，一审法院经审理认定张落印与商祥宝签订的濉河花园浴池承包合同应为无效，扣除因疫情免除的3个月的房屋租金14389.53元，商祥宝应向张落印支付承包金和房屋租金75610.47元。再扣除张落印应向商祥宝支付澡票补偿款70796.67元。商祥宝应向张落印支付截至2020年9月1日的承包金和房屋租金4813.8元。一审法院遂于2020年9月16日作出（2020）皖0603民初1310号民事判决书，判决商祥宝于判决生效后十五日内支付张落印承包金和房屋租金4813.8元。商祥宝不服上述判决，提起上诉，案件经安徽省淮北市中级人民法院审理，于2020年12月14日作出（2020）皖06民终1426号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 一审另查明，2020年9月17日，张落印通过微信向商祥宝发出了合同到期，在合同期内未收到商祥宝继续经营的申请，合同解除，限期3日搬离浴池，设备、房屋移交及补缴房屋延期占用费的通知。商祥宝没有移交房屋及补交房屋延期占用费。 一审法院认为，涉案房屋系张落印承租淮矿地产公司的，租赁期限自2017年3月1日至2018年2月28日，并约定不得转租。合同到期后，张落印未将房屋返还给淮矿地产公司，并于2019年9月将涉案房屋转租给商祥宝。淮矿地产公司不认可张落印转租房屋的行为，据此可以认定，张落印与商祥宝签订的濉河花园浴池承包合同应为无效。张落印与商祥宝签订的濉河花园浴池承包合同系无效合同，因此无需解除。故张落印要求解除尚水源浴池承包合同的诉求，不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，因双方签订的租赁合同无效，故张落印要求商祥宝返还涉案房屋于法有据，予以支持。虽然双方签订的合同无效，但商祥宝实际承包经营了尚水源浴池，故张落印有权要求商祥宝参照双方约定的价格支付承包金和房屋租金，于法有据。双方合同约定，一年期的承包金和房屋租金11万元，故商祥宝应支付2020年9月1日至2020年9月30日的房屋占有使用费9167元（110000÷12=9167元），并自2020年10月1日起按照每月9167元的标准支付房屋占有使用费至房屋实际返还之日止。综上，判决：一、商祥宝于判决生效后十五日内将涉案房屋腾空并交还给张落印；二、商祥宝于判决生效后十五日内支付张落印房屋占有使用费9167元，并自2020年10月1日起按照每月9167元的标准支付房屋占有使用费至房屋实际返还之日止；三、驳回张落印的其他诉讼请求。案件受理费50元，因本案适用简易程序审理，减半收取25元，由商祥宝负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。张落印坚持一审举证质证意见，因商祥宝一审未到庭参加诉讼，本院组织其对一审证据发表了质证意见。商祥宝质证认为：对于张落印与淮矿地产公司的租赁合同，没有看到原件，但说明张落印是在租赁合同到期后与其签订合同，是非法出租；对于张落印与商祥宝之间的承包合同，对该合同合法性不予认可；对淮矿地产公司出具的情况说明，能够证明张落印非法占用企业房屋，牟取非法利益；对于微信截图，真实性无异议，因在争议期间，不能作为证据。本院认证意见同一审。本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，本院作出的（2020）皖06民终1426号民事判决中认定商祥宝与张落印签订的涉案濉河花园浴池承包合同合法有效，对安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初1310号民事判决中认定上述承包合同无效予以纠正。 本院认为，本案双方当事人争议的是承包合同到期之后浴池移交及超期占用等问题，因此，本案案由应为合同纠纷，一审定性为房屋租赁合同纠纷不当，本院予以纠正。 本案二审争议焦点为商祥宝应否支付张落印涉案房屋占用费。张落印与商祥宝签订的《濉河花园浴池承包合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效，且生效判决也已认定该合同合法有效，一审法院认定该合同无效不当，应予纠正。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十六条规定，当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。具体本案中，张落印与商祥宝订立的承包合同中约定承包期自2019年9月1日至2020年9月1日，至张落印一审起诉时承包期限已届满，合同自行终止，无需解除。因此，一审法院对张落印要求解除合同的诉讼请求未予支持正确，但适用法律有误，本院予以纠正。2020年9月1日，承包合同到期后，商祥宝未提出续签合同的申请，其应将涉案浴池返还给张落印，而其未予返还，仍继续占用，其应向张落印支付房屋占有使用费，一审法院参照双方合同约定，判决商祥宝支付张落印2020年9月1日至2020年9月30日的房屋占有使用费9167元，并自2020年10月1日起按照每月9167元的标准支付至房屋实际返还之日止并无不当。关于商祥宝上诉称张落印与淮矿地产公司之间的租赁协议已经到期，张落印无权转租，张落印所得收入为非法收入。张落印虽不具有将涉案房屋进行转租的处分权，但其与商祥宝签订的承包合同的效力并不因此受到影响，且涉案承包合同已经生效判决认定为有效，张落印有权依据合同约定获得承包金和房屋租金。至于张落印因擅自转租应承担的违约责任，应由淮矿地产公司向张落印主张，与商祥宝无关，故对商祥宝该项上诉理由，本院不予支持。关于商祥宝上诉称其于2020年1月23日便不再继续占有使用涉案房屋，但其并未提供证据证明其已将涉案浴池移交给张落印，故对其该项上诉理由，本院亦不予支持。 综上所述，商祥宝的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人商祥宝负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  葛 侠 审判员  李 姗 二〇二一年四月二十六日 书记员  段超群 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。