湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初2921号原告（反诉被告）：刘冉，女，1987年6月22日出生，汉族，户籍地河南省桐柏县。委托诉讼代理人：刘波，湖南野旷律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢育宏，男，1973年9月13日出生，汉族，户籍地长沙市芙蓉区。原告刘冉与被告谢育宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案受理后，谢育宏于2021年4月2日提起反诉。本院依法适用简易程序，由审判员方源独任审判，于2021年3月25日、4月22日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）刘冉的委托诉讼代理人刘波及被告（反诉原告）谢育宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘冉向本院提出如下本诉请求：1.判令解除刘冉与谢育宏于2020年5月28日签订的《门面物业使用合同》；2.判令谢育宏返还刘冉剩余预付租金13000元；3.判令谢育宏返还刘冉保证金30000元。事实与理由：刘冉与谢育宏于2020年5月28日签订了《门面物业使用合同》，双方约定谢育宏将其坐落于长沙市芙蓉区荷花东路东方××的门面租给刘冉用于经营零食销售项目，租赁期三年，自2020年6月11日至2023年6月10日。后经双方协商一致，租金改为半年一交，刘冉在签约当日向谢育宏支付了保证金30000元及半年房租78000元。但由于新冠肺炎疫情影响，刘冉所经营的零食销售项目自开业以来一直处于亏损状态，经营陷入困境，刘冉多次与谢育宏协商解除合同，但谢育宏一直未予理睬。故刘冉提起本案诉讼。对刘冉的本诉请求，谢育宏辩称：1.刘冉与谢育宏签订的《门面物业使用合同》租赁期限尚未届满，刘冉应继续履行案涉租赁合同；2.谢育宏已于2020年9月20日、10月9日通过微信明确表示不同意刘冉提前退租，需有他人接着承租才能退租，后经沟通，刘冉同意经营至2021年2月底。但刘冉未支付后续租金，并于2020年11月11日强行提前退租。谢育宏向本院提出如下反诉请求：1.判令确认谢育宏不予退还刘冉已支付的13000元剩余租金；2.判令确认谢育宏不予退还刘冉已支付的保证金30000元；3.判令刘冉向谢育宏支付违约金20000元；4.本案反诉费用由刘冉承担。事实与理由：2020年5月28日，谢育宏与刘冉签订《门面物业使用合同》，合同约定谢育宏将其所有的长沙市芙蓉区荷花路东方××门面出租给刘冉；租赁期限为三年，其中第一、二年的租金为156000元／年，第三年租金为165000元／年，租金按年支付；因任何一方违约导致合同终止的，如剩余租期超过一年，则违约方应按剩余租期租金总额的50%向对方支付违约金。上述合同签订后，截至谢育宏提起反诉之日，刘冉仅向谢育宏支付租金78000元，且经多次催告，刘冉仍拒付后续应付租金。为维护谢育宏合法权益，特提起反诉。对谢育宏的反诉请求，刘冉辩称：1.谢育宏依据案涉租赁合同第十四条提出反诉请求，该条款为格式条款，只限制刘冉的权利，而没有约定谢育宏的相应义务，显失公平；2.谢育宏在案涉租赁合同解除时已经扣除保证金，故应认定谢育宏已经选择将扣除保证金作为要求刘冉承担违约责任的方式。综上，请求依法驳回谢育宏的全部反诉请求。围绕本案本诉请求和反诉请求，刘冉提交了如下证据：证据1.刘冉与谢育宏于2020年5月28日签订的《门面物业使用合同》一份，拟证明刘冉与谢育宏存在合法的房屋租赁合同关系；证据2.长沙银行账户转账记录一份，拟证明刘冉已依约向谢育宏支付租金及保证金共计108000元的事实；证据3.谢育宏出具的《收条》一份，拟证明谢育宏已于2020年5月28日收到刘冉支付的保证金；证据4.湖南野旷律师事务所出具的《律师函》及中国邮政邮单各一份，拟证明刘冉委托律师发函告知谢育宏将于2020年11月6日解除合同的事实；证据5.交房照片，拟证明刘冉于2020年11月6日腾空房屋并交付谢育宏的事实。围绕本案的本诉和反诉的请求，谢育宏提交如下证据：证据1.谢育宏与案外人李**辉签订的《商铺短期租赁合同》一份，拟证明案涉门面自刘冉退租后，直至2021年3月14日才再次出租；证据2.微信聊天记录截图（4张），拟证明刘冉在未经谢育宏同意的情况下单方面提前退租；证据3.微信告知函及谢育宏与刘冉协商的通话记录，拟证明谢育宏要求刘冉继续按照案涉租赁合同履行义务，刘冉擅自退租后拒绝接听电话。本院经审查认为，刘冉围绕其本诉和反诉请求提供的证据1、2、3、4、5均具有真实性、合法性，且能证明本案争议事实，本院予以采信；谢育宏针对本诉和反诉请求提供的证据1、2、3具有真实性、合法性，且能证明本案争议事实，本院予以采信。根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2020年5月28日，刘冉与谢育宏签订一份《门面物业使用合同》，刘冉承租谢育宏所有的位于长沙市芙蓉区荷花路东方××门面（以下简称案涉门面），用于经营零食销售。该合同约定：租赁期限自2020年6月11日起至2023年6月10日止，共计三年；房屋租金第一、二年为156000元／年，第三年递增6%，即165000元／年；租金按年支付，先付后用，首次租金在本合同签订之日交付给谢育宏，第二、三年租金支付截止日在每年的4月6日之前支付完毕；租赁保证金30000元，该租赁保证金用于担保刘冉按照合同约定履行合同义务，若刘冉违反合同约定，该保证金不予退还，刘冉还需承担相应的违约责任；租赁期间，任何一方提前终止合同，必须提前三个月书面通知对方，经双方平等自愿，友好协商后，签订终止合同书，否则即视为违约，违约方必须承担相应的违约的责任；因任何一方违约导致合同提前终止的，如剩余租期超过一年，则违约方必须按剩余租期租金总额的50%向对方支付违约金；因刘冉违约导致谢育宏提前终止合同的，之前所收的保证金及租金谢育宏不予退还，刘冉的经济损失谢育宏不予补偿。合同签订后，双方经口头协商，约定将租金按年支付变更为按半年支付。刘冉于签订合同当日按照约定向谢育宏支付了2020年6月11日至同年12月10日（半年期）的房屋租金78000元及保证金30000元，谢育宏收款并向刘冉出具一张收条，注明“今收到荷花路东方新城门面保证金30000元。收款人谢育宏，2020年5月28日。”同日，谢育宏依约将案涉门面交付给刘冉，刘冉收房并装修后，在案涉门面经营零食销售。因刘冉经营的零食销售自开业以来一直亏损，自2020年9月开始，刘冉多次通过微信与谢育宏协商提前退租事宜，谢育宏在微信中明确表示不同意刘冉提前退租，双方协商不成。2020年11月6日，刘冉委托湖南野旷律师事务所向谢育宏发出一份《律师函》，通知谢育宏其与刘冉签订的房屋租赁合同于2020年11月6日解除。当日，刘冉搬离该案涉门面，在交还案涉门面钥匙时，谢育宏不同意接收，但在同年11月7日，谢育宏自行购买一把大锁将案涉门面锁上。此后，刘冉多次要求谢育宏退还部分租金和保证金，但未能达成一致意见，由此引起本案诉讼。本院认为：一、关于本诉请求。本案中，刘冉与谢育宏签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行。谢育宏已依约向刘冉交付案涉门面，刘冉因经营亏损，在没有与谢育宏协商一致的情况下，中途自行提前退租，属于单方违约，应当承担相应的违约责任。按照房屋租赁合同约定，因刘冉单方违约导致提前终止合同的，谢育宏不予退还所收取得保证金和租金。本案中，刘冉已于合同签订当日向谢育宏支付保证金30000元及2020年6月11日至12月10日的租金78000元，因刘冉于2020年11月6日单方提前退租，其已支付的保证金30000元及剩余租金13000元应归谢育宏所有。故刘冉要求退还保证金30000元及预付的租金13000元的诉讼请求，缺乏相应的事实依据和法律依据，本院不予支持。因刘冉在租赁期限未到期的情形下自行提前退租，并于2020年11月6日擅自搬离案涉门面，导致租赁合同实际无法继续履行，谢育宏被迫提前收回案涉门面，故本院确认，刘冉与谢育宏于2020年5月28日签订的《门面物业使用合同》于2020年11月6日解除。二、关于反诉请求。本案中，刘冉在租赁期内单方违约要求提前解除合同，并于2020年11月6日实际擅自搬离案涉门面。按照案涉房屋租赁合同约定，因刘冉违约导致提前终止合同的，谢育宏所收保证金及租金不予退还，故本院对于谢育宏请求不予退还刘冉所支付的保证金及租金的诉讼请求予以支持。对于谢育宏反诉要求刘冉支付违约金20000元的诉讼请求，本院认为根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定及案涉租赁合同约定，本案系刘冉单方违约，故其应承担赔偿相应损失的责任。因双方当事人在案涉租赁合同中既约定了违约金，又约定了保证金，该保证金属于当事人预先约定的违约赔偿金，在法理上具有违约金性质，二者在功能上存在重叠，如果同时适用将会有双重惩罚之嫌，故在本院支持谢育宏不予退还保证金的情形下，对于谢育宏要求刘冉同时支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于刘冉辩称其因新型冠状肺炎疫情影响导致经营亏损，属于不可抗力，故谢育宏应退还其支付的保证金30000元。本院认为，新型冠状肺炎疫情自2020年1月在全国范围内爆发，但长沙地区新型冠状肺炎疫情在2020年4月份即已得到基本控制，相关生产生活已经恢复，市场已逐步回归正常。刘冉与谢育宏的租赁合同于2020年5月底签订，此时在长沙市履行房屋租赁合同已基本不受新冠肺炎疫情影响，本院对于刘冉的该抗辩理由不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条第一款、第五百六十三条第一款第（二）项、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第七百二十一条规定，判决如下：一、确认刘冉与谢育宏于2020年5月28日签订的《门面物业使用合同》于2020年11月6日解除；二、确认刘冉已向谢育宏支付的剩余租金13000元和保证金30000元归谢育宏所有，不予退还刘冉；三、驳回刘冉的其他本诉请求；四、驳回谢育宏的其他反诉请求。本案本诉受理费876元，反诉受理费1375元，共计2251元，因适用简易程序减半收取1125.5元，由刘冉负担900.5元，谢育宏负担225元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  方源二〇二一年四月二十二日法官助理邓某书记员童某某附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。