黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终1965号上诉人（原审原告）：李锐，男，1989年3月24日出生，汉族，哈尔滨市南岗公安分局辅警，住哈尔滨市南岗区。上诉人（原审原告）：李玉忠，男，1958年1月25日出生，汉族，哈尔滨市交通局公共交通有限公司退休职工，住哈尔滨市南岗区。上诉人（原审原告）：曹丽霞，女，1958年6月16日出生，汉族，哈尔滨轮胎厂退休工人，住哈尔滨市南岗区。三上诉人共同委托诉讼代理人：黄正晔，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张新玉，女，1964年10月24日出生，汉族，哈尔滨西府商店退休职工，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王忠坤，黑龙江航科律师事务所律师。上诉人李锐、李玉忠、曹丽霞因与被上诉人张新玉房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初13085号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。李锐、李玉忠、曹丽霞上诉请求：撤销一审判决，改判张新玉向李锐、李玉忠、曹丽霞交付征收补偿款59.8万元；判令张新玉赔偿李锐、李玉忠、曹丽霞从2017年10月起至征收补偿款给付之日止每月1750元的租房租金损失。事实和理由：一审适用法律错误，理由：一、给付4.6万元违约金和给付59.8万元补偿款问题。该问题是本案的首个焦点问题，本案合同买卖的回迁安置房是合同的标的物，59.8万元补偿款是回迁安置房的转化物。回迁安置房和征收补偿款仅是物的表现形式不同，房屋是实体物，安置补偿款是非实体物、是房屋价值转化后的金钱。在本案中，两者均具有被征收房屋价值的同一本质属性，除了物的形态不同，两者没有任何区别。59.8万元补偿款只是回迁安置房的转化物，可以做为合同标的的履行对象。关于转化物法律性质不变的法律依据可见于最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第三十一条、民法典第一千零六十三条规定，即：“规定为夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。”虽然合同法没有转化物可否作为合同履行对象或被执行对象的直接规定，但从民法典第三百九十条及担保法第174条：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。”规定可见，转化物可视为原物，可以作为执行对象。因此，李锐、李玉忠、曹丽霞要求继续履行合同，要求张新玉交付回迁安置房的转化补偿款是有理有据的，有法律原理和相应法条支撑的。原审认为要求给付房屋回迁补偿款59.8万元缺乏法律依据是对法律的理解和认识不当。需要补充一点，李锐、李玉忠、曹丽霞在原审主张的是要求给付房屋回迁补偿款59.8万元，未说过按照单价11,960元/平方米支付59.8万元。请求给付房屋回迁补偿款59.8万元的法律依据还可见《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”李锐、李玉忠、曹丽霞购买房屋时是2014年，现该房屋市值约为80万-100万元，该房屋的升值部分自然应属于购房人。如按上述规定的一倍购房款予以赔偿，李锐、李玉忠、曹丽霞可获得23万的赔偿。相反，如按一审判决结果，张新玉只返购房款（23万元）和给付违约金（4.6万元），而其得到回迁补偿款59.8万元计算，张新玉将获利32.2万元；如按房屋现值约80万-100万计算，张新玉将获利52.4万元-72.4万元，这将导致违约者不仅未得到处罚，反得到了巨大的利益，这是完全违背保护守约方、处罚违约方的立法目的和民法公平这一基本原则的。此外，李锐、李玉忠、曹丽霞查到，同类案件，也是发生在张新玉家庭中的同类回迁安置房纠纷中，2019年5月5日哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初12955号郑凤云诉杨春英（张新玉的小姑子）、赵国臣（杨春英丈夫）买卖合同纠纷案，法院判令给付回迁安置房屋的转化物即房屋补偿款。综上，一审判决不仅不公，与法相悖，还导致同一法院不同判决结果的发生，这严重违背统一裁判标准和结果的新时代法治要求。二、因第三人违约张新玉能否免责的问题。《中华人民共和国民法典》第五百九十三条规定（合同法第121条）：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。”本案中，张新玉因其所购房出卖者（其小姑子杨春英）违约故无法完全履行合同交房义务，但不影响张新玉向李锐、李玉忠、曹丽霞承担违约责任，不影响李锐、李玉忠、曹丽霞向张新玉提出本案的诉讼请求。故张新玉提出的因第三人违约而非自己过错和恶意导致合同无法履行，并辩称只应承担违约金的主张不应予以支持。三、租房损失有法律依据。《中华人民共和国民法典》第五百八十四条（合同法第113条）规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，因张新玉违约，李锐、李玉忠、曹丽霞迟迟无法住进所购房屋，因此不得不租房居住，就此李锐、李玉忠、曹丽霞也提供了相应的证据。李锐、李玉忠、曹丽霞租房产生的租金是因张新玉违约造成的，故依法应予赔偿。一审未予支持，属适用法律错误。四、程序问题。2020年10月13日第一次开庭后，法官允许李锐、李玉忠、曹丽霞补充提供同类案件的判决。2020年10月17日，李锐、李玉忠、曹丽霞将哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初12955号郑凤云诉杨春英、赵国臣买卖合同纠纷案判决打印件和新证据房屋征收补偿协议（证明杨春英为被征收人）、租金协议和收条（证明李锐夫妇一直租房居住）、4段通话录音（证明李锐、李玉忠、曹丽霞一直追办进户和更名，张新玉小姑子擅自改变原要回迁安置房方案改选要回迁补偿款，李锐、李玉忠、曹丽霞获知后一直要求给付59.8万元补偿款。）一并交给一审法官，同时递交了调取证据（杨春英征收资料和其他人诉杨春英案的判决）、再次开庭申请、财产保全申请。一审法官虽口头答应再研究需等待，可李锐、李玉忠、曹丽霞迟迟没等来再次开庭，2021年1月16日李锐、李玉忠、曹丽霞突然接到一审判决。李锐、李玉忠、曹丽霞认为，原审没有查清事实，未对李锐、李玉忠、曹丽霞申请调查事项予以调查、未再次开庭、未落实李锐、李玉忠、曹丽霞财产保全申请均系程序不合法。综上，一审存在适用法律错误和程序问题，请求改判支持李锐、李玉忠、曹丽霞的上诉请求。张新玉辩称：一、一审法院认定2014年11月张新玉与李锐、李玉忠、曹丽霞签订买卖合同，但该合同因涉及案外人继承权纠纷而导致无法继续履行，案涉买卖合同目的不能实现，依法判令张新玉按照协议约定承担违约责任是完全正确的。就整个买卖过程，张新玉在一审当中已经有明确的答辩，即案涉合同因涉及案外人继承权纠纷，继承人撤销了对张新玉的赠与，从而导致无法继续履行，一审法院依法判令张新玉按照协议约定承担违约责任正确。二、一审法院判令张新玉依约承担违约责任正确，李锐、李玉忠、曹丽霞上诉请求无事实及法律依据，应当予以驳回。案涉买卖合同合法有效，协议第四条明确约定：本合同签订后，如有一方违反本合同条款应向对方支付20%的违约金。如前所述，张新玉确实因第三人不履行赠与，而无法按照约定履行案涉合同义务。按照协议约定，张新玉应当返还李锐、李玉忠、曹丽霞23万购房款，并同时向李锐、李玉忠、曹丽霞支付4.6万元违约金。根据合同自愿原则，违约赔偿的范围以违约方在订立合同，能够预见或应当预见的损失为准，合理预见规则是限制违约赔偿范围的一项重要规则，是划分违约损失的法律界限。结合本案因其他继承人之间发生纠纷，2017年10月8日杨春英与哈尔滨南岗危房改造办公室重新签订《货币等值置换回购安置协议》，该协议的签订直接导致张新玉出售的标的物不存在，无法按照约定继续履行交付房屋义务。在此情况下，李锐、李玉忠、曹丽霞只能要求张新玉返还已收购房款23万，并要求承担违约金。三、李锐、李玉忠、曹丽霞诉请张新玉向其支付的回迁款59.8万元无任何法律及事实依据，李锐、李玉忠、曹丽霞所列举的所谓的案例与本案截然不同。1.李锐、李玉忠、曹丽霞在上诉中所主张的59.8万元补偿款系50平方米回迁安置房的转化，既无事实依据，又无法律依据，完全是偷换概念。首先要强调的是张新玉并不享有杨春英与哈尔滨南岗危房改造开发有限公司回迁安置协议的权利义务，李锐、李玉忠、曹丽霞与张新玉之间所签订的合同是房屋买卖合同，该合同转让的标的物即回迁安置房，并非张新玉所享有的回迁安置合同权利的转让。其次，张新玉并非回迁安置协议的权利人或权利主体，张新玉之所以于2012年向李锐、李玉忠、曹丽霞转让50平方米的回迁安置房，系基于案外人杨春英的无偿赠与。而2017年杨春英变更了回迁安置协议所确定的补偿方式后，即以实际行为撤销了对张新玉的赠与。杨春英变更补偿方式后，未将其回迁安置协议中的59.8万元赠与给张新玉，因此并不存在李锐、李玉忠、曹丽霞所一直主张的权利转化。综上，李锐、李玉忠、曹丽霞无权要求张新玉按照杨春英与哈尔滨南岗危房改造开发有限公司重新签订的货币等值回购安置协议所约定的内容向其支付回迁款，其上诉请求应予驳回。2.李锐、李玉忠、曹丽霞在上诉状中一直不断强调同案不同判的问题，以此来主张本案一审法院判决错误，其该项主张无事实依据，因为事实上本案与李锐、李玉忠、曹丽霞所举示的案例根本不相同。李锐、李玉忠、曹丽霞在上诉状中所举示的2019年年5月5日哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初12955号郑凤云诉杨春英一案，法院判决杨春英向郑凤云交付房屋补偿款。李锐、李玉忠、曹丽霞因此而要求以该案为例，请求判令张新玉向其支付购房款59.8万元，理由不能成立。首先，李锐、李玉忠、曹丽霞所举示的案例的房屋买卖合同的合同主体是杨春英，而杨春英本人就是与南岗危房改造开发有限公司2011签订《回迁安置补偿协议》、2012变更签订《货币等值置换回购安置协议》的合同主体及权利人，而本案张新玉非《回迁安置补偿协议》、《货币等值置换回购安置协议》的合同权利主体，张新玉是基于杨春英的无偿赠与而享有的转让期房权利，继而与李锐、李玉忠、曹丽霞签订的房屋买卖合同。而事实上，因为杨春英变更了回迁安置协议内容，同时撤销了对张新玉的无偿赠与，从而导致张新玉不能向李锐、李玉忠、曹丽霞交付安置房屋，且杨春英也未将其通过协议享有的货币权利赠与给张新玉。两起案件主体身份不同，而直接导致法律关系不同，从而导致两起案件的处理结果不同，另一起对本案根本没有参考的价值。其次，据张新玉了解，李锐、李玉忠、曹丽霞所举示的案例，杨春英与购房人签订的房屋买卖合同与本案房屋买卖合同内容也根本不同，杨春英与购房人所签订的买卖合同的实际转让的标的也并非安置房，合同内容部分约定的转让内容是回迁安置补偿协议的部分权利，是权利的转让，而张新玉与李锐、李玉忠、曹丽霞所签订的房屋买卖合同的约定转让的标的物即是期房，由此标的物的不同，也导致两起案件的处理方式不同。最后，中国并非判例国家，不能仅仅因为两个案件相类似，就简单地断定其处理结果应当一致，而事实上看似两个案件类似，但实际两个案件的法律关系、合同内容均不一致，所以两个不同的案件结果不同，完全正常。四、张新玉从未获得59.8万元的补偿款。李锐、李玉忠、曹丽霞所主张的向其给付59.8万元，对张新玉明显显失公平，张新玉一审过程中已经提供证据证实杨春英与哈尔滨南岗危房改造开发有限公司所签订的《货币等值置换回购安置协议》所约定的补偿款，杨春英因与其他继承人存在纠纷，尚未对该部分遗产分割达成一致意见，该货币补偿至今扣留在哈尔滨南岗危房改造开发有限公司，包括本案的张新玉爱人在内的继承人尚未取得该部分补偿款，并且按照继承法的相关规定，张新玉爱人是否享有继承权，如何享有继承权，应当享有多少份额，还需要经过法院的裁判，但按照现有情况可以确认，张新玉一方最终也不可能足额的获取50平方米的补偿款。在此情况下，判令张新玉向李锐、李玉忠、曹丽霞支付59.8万元，明显不公平。五、一审程序合法，并不存在任何程序问题。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求予以维持。李锐、李玉忠、曹丽霞向一审法院起诉请求：1.依法判令被告履行2014年11月21日签订的《房屋买卖合同》，将坐落在哈尔滨市南岗区学府经典50平方米的房屋回迁款59.8万元交付给李锐；2.依法判令张新玉给付租房费用，每个月租房1750元（从2017年10月至今仍在租房）。一审法院认定事实：2005年7月27日，张新玉的公公杨长顺办理公证遗嘱，将位于哈尔滨市南岗区跃进乡延兴村地号02—04—1234，建筑占地面积173.34平方米的房产中属于杨长顺本人的部分平均分配给长女杨春红和次女杨春英继承。杨长顺死亡后，杨春英于2011年9月2日与哈尔滨南岗区棚户区改造工作领导小组办公室签订了《房屋征收补偿协议》（协议编号：01110171259），选择产权调换补偿方式，回迁安置4套建筑面积50平方米的高层住宅。2012年8月13日，杨春英、赵国臣与张新玉签订协议，并办理公证，将其中一套50平方米回迁房权利转让给张新玉。2014年11月，张新玉与李锐、李玉忠、曹丽霞签订《房屋买卖合同书》，约定将该房屋卖给李锐所有，总价款23万元。合同第四条约定，“本合同签订后，如有一方违反本合同条款，该方应向对方支付20%违约金。”2014年11月21日，张新玉收取了李玉忠支付的23万元购房款，并出具了收据。2017年10月8日，杨春英与哈尔滨南岗危旧房改造开发有限公司签订《货币等值置换回购安置协议》，按单价11,960元/平方米折算货币补偿。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同书》合法有效。由于案外人杨春英最终选择货币补偿，涉案买卖合同目的不能实现，考虑张新玉也未能取得货币补偿款，李锐、李玉忠、曹丽霞要求张新玉按照单价11,960元/平方米支付59.8万元，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。张新玉应将其收取的23万元购房款退还李锐、李玉忠、曹丽霞，并赔偿违约金46,000元。李锐、李玉忠、曹丽霞要求张新玉赔偿租房损失，于法无据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、张新玉于判决生效后七日内退还李锐、李玉忠、曹丽霞购房款23万元；二、张新玉于判决生效后七日内赔偿李锐、李玉忠、曹丽霞违约金46,000元；三、驳回李锐、李玉忠、曹丽霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。李锐、李玉忠、曹丽霞举示证据一哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初12955号民事判决书。拟证明：该判决书的内容是杨春英把被征收回迁安置的房产一处50平方米卖给了郑凤云，但后来变更为货币补偿，法院认为杨春英转化的货币补偿59.8万元应该给付郑凤云并据此作出判决。该判决涉及的案件情况与本案完全一致，张新玉应将货币补偿款59.8万元支付给李锐、李玉忠、曹丽霞；张新玉质证意见：对该证据的真实性、合法性没有异议，对于关联性有异议。张新玉对此在答辩中已经详细进行了说明，该案例与本案权利主体不同，法律关系不同，本案与该案例没有任何关联性、可比性、参照性。另案当中卖房人是被拆迁主体，而本案当中卖房人并不是被拆迁主体，另案当中系房产项下权益的转让，而本案当中是仅是期房的买卖。本院认证意见：因张新玉对该证据的真实性没有异议，故本院对该证据所载明的内容予以确认。证据二通话录音（共4段，文字版8页、光盘1张）。拟证明：2018年5月5日、5月13日、6月1日、7月19日曹丽霞多次找张新玉要求交付回迁安置房，在得知因杨春英选择货币补偿已无法获得房屋后，一直要求给付59.8万元的征收补偿款，张新玉表示同意。在张新玉明知杨春英改变主意要钱不要房的情况下，没有积极行使权利对涉案房产采取保全措施，亦未启动诉讼维护自己的权利，因此造成本案合同目的无法实现，张新玉存在过错，不可免除合同义务。谈话中，曹丽霞提出让张新玉把房子或钱封住，防止将来拿不到钱，也提到因张新玉未交房自己家租房住一事。张新玉表示案涉房子有争议，同时表示这个房子如果杨春英给他钱，会一分不少的给曹丽霞。张新玉质证意见：这几份录音不属于新证据，一审并没有提交。张新玉认为，1.该通话录音并非通话过程中的录音，因为苹果手机是没有通话录音功能的；2.这几份证据恰恰能够证明张新玉一直所主张的2018年当杨春英把原来的房屋拆迁补偿协议变更为置换协议后，就已经通知到曹丽霞该房子不能履行。从其提供的整个文字记录能够看出张新玉一直承诺，如果杨春英按照原来的赠与协议履行赠与义务，那么张新玉是愿意把赠与收到的钱款给付曹丽霞一方的，但张新玉并没有获得赠与的该部分补偿，所以张新玉没有办法按照约定向李锐、李玉忠、曹丽霞交付房产。从2018年张新玉就同意为其退还购房款，而是李锐、李玉忠、曹丽霞一再的表示要等待张新玉获得赠与，因此所产生的一切损失应当由李锐、李玉忠、曹丽霞自己承担。本院认证意见：该证据能够证明李锐、李玉忠、曹丽霞主张权利的过程，但与本案争议焦点问题不具有关联性，故本院不予采纳。证据三收条（4张）、刘健业房产证、刘健业出庭证言。拟证明：因未买上房子，为不影响结婚和生活，李税夫妇从2017年1月1日开始租赁刘健业的房屋居住，年租金2.1万元，租金是因张新玉违约而给李锐造成的损失，请求予以赔偿。张新玉质证意见：对这份证据的真实性、关联性、合法性均有异议，这份证据并不属于新证据。因该房产的所有权人并不是刘健业，该证据无法证明刘健业与该房产有任何的法律关系，也不能证明其有权利对外出租，同时证人与李锐、李玉忠、曹丽霞之间存在亲属关系，其证人证言不具有可信性。另外，即使该组证据是真实的，也不能证明李锐、李玉忠、曹丽霞损失存在。因为李锐、李玉忠、曹丽霞所提交的通话录音证据能够证实，张新玉在2017年底既已告知该房产不能向其出售，该房产已经不存在，而李锐、李玉忠、曹丽霞还继续承租至2020年12月31日，这完全是李锐、李玉忠、曹丽霞是为了生活需求所进行的行为，张新玉无关。本院认证意见：因张新玉对该组证据不认可，其能否证明待证事实，需结合案件整体情况及其他证据综合分析判断。证据四房价照片（1页，3张）。拟证明：根据房屋中介的卖房信息，可估算类似本案建筑面积50平方米的房产现市值约80余万。张新玉质证意见：该证据不属于新证据，对该份证据真实性、合法性、关联性均有异议，无法核实该中介的卖房信息是否真实，并且房产中介并不属于专业的评估鉴定单位，其所出售的卖房信息不具有任何证明力。本院认证意见：因该证据与本案不具有关联性，故本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明：另案杨春英作为被拆迁人，与其夫赵国臣共同将回迁房房产项下权益转让给郑凤云，后杨春英将安置方式由产权调换变更为货币补偿，郑凤云诉请杨春英、赵国臣向其支付房屋补偿款，一审法院作出（2018）黑0103民初12955号民事判决予以支持。本院认为，一审认定张新玉与李锐、李玉忠、曹丽霞签订的房屋买卖合同有效正确，本院予以确认。根据合同约定，张新玉将拟安置的回迁期房出售给李锐、李玉忠、曹丽霞，由李锐办理回迁相关手续、签订回迁安置协议、回迁房产产权落在李锐名下，张新玉对办理房产证手续所产生的有关税费予以协助。据此可见，李锐、李玉忠、曹丽霞签约的目的是为了实现房产物权，双方交易的标的物仅是回迁期房，并未包含其它。从双方当事人陈述亦可看出，双方在签约时亦未预见到案涉房屋安置方式后来变更为货币补偿，据此亦可印证这一点。因此，李锐、李玉忠、曹丽霞上诉主张双方交易的标的物包括回迁期房的转化物，无事实和法律依据，本院不予支持。另，李锐、李玉忠、曹丽霞在二审庭审中表示在购房时，曾看过张新玉与案外人杨春英签订的经过公证的协议书，其对张新玉的权利来源以及权利边际范围应为明知，对此种权利实现过程中可能出现的风险及障碍亦应有充分的预判，且租房居住亦非房屋买卖合同不能履行必然造成的损失，加之张新玉对合同不能履行进行了及时告知、亦无过错，因此，一审按照双方约定判令张新玉承担违约责任而未支持案涉租金损失的请求，并无不当。此外，另案转让人是房屋被拆迁人，转让的是回迁房项下的权益，与本案转让人不是被拆迁人、转让的仅是回迁房案情并不相同，李锐、李玉忠、曹丽霞就此提出的上诉请求不能成立。最后，李锐、李玉忠、曹丽霞上诉主张的一审程序问题，未举示证据加以证明，其该项请求无事实依据，本院不予支持。综上所述，李锐、李玉忠、曹丽霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4890元，由上诉人李锐、李玉忠、曹丽霞负担。本判决为终审判决。审判长 王晓东审判员宋彦辉审判员梁红玉（）二〇二一年四月三十日书记员 张             震