北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4374号上诉人（原审被告）：李亚春，女，1964年7月18日出生，汉族，住山东省济宁市中区。委托诉讼代理人：王铁刚，男，1960年2月28日出生，汉族，住辽宁省抚顺市望花区。委托诉讼代理人：孙浩，男，1974年6月4日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。被上诉人（原审原告）：王天元，男，1987年12月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：路飞，北京鹏凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李月美，女，1959年4月23日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。被上诉人（原审第三人）：王焕玉，女，1977年7月17日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人李亚春因与被上诉人王天元、李月美、王焕玉房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初76390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李亚春上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王天元一审全部诉讼请求；由王天元、李月美、王焕玉承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.王天元长达三年没有主动履行给付剩余房款的义务，构成严重违约。在（2018）京0105民初85331号案件中，王天元起诉李亚春、李月美，（2019）京03民终9634号民事判决撤销（2018）京0105民初85331号民事判决，驳回王天元的全部诉讼请求。本案再行诉讼属于重复诉讼，程序与实体均违法。2.李月美经过公证自愿放弃对北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋）的继承权。李亚春持公证书将涉案房屋转移登记至李亚春名下，李亚春为涉案房屋的所有权人，因涉案房屋市场价值变化巨大，继续履行合同显失公平，严重损害了李亚春的合法权益，故李亚春不同意继续履行合同，要求解除该房屋买卖合同。3.李亚春与王焕玉的民间借贷关系在本案中不应一并处理，王焕玉为职业放贷人，王焕玉的请求不应支持。一审判决王天元代李亚春向王焕玉偿还借款140万元，但利息和违约金数额不确定，属判决中重大瑕疵。一审判决认定借款数额错误，李亚春实收127.2万元。王天元辩称，第一，李亚春虽然将涉案房屋进行抵押借款，但法院可以判决涤除抵押权，一并处理房屋的权属。涤除抵押权是人民法院处理带有抵押权的房屋正常的处理方式，同意一审判决。第二，李亚春虽然办理了继承房屋的过户手续，将房屋过户到其名下，但是李亚春作为继承人，应该在继承财产的范围内继续履行被继承人所遗留下的义务，而且本案的房屋买卖合同是李亚春代其父母亲所签，其更有义务继续履行当时所签的合同。第三，王天元已经支付了将近一半的房款，虽然李亚春不配合王天元办理贷款，王天元已自行筹集的剩余房款，能够支付全部房款，买卖交易具有继续履行的条件。第四，王天元已经在涉案房屋居住多年，进行了装修并购置了家具家电，且是王天元唯一住处，也难以实现房屋的腾退，所以一审判决的处理方式是最为妥当的，对于各方来说最有利，最为节约司法资源的处理方式。第五，李亚春曾经多次在房屋交易和诉讼过程中设置障碍，双方建立房屋买卖关系时北京的房屋价格上涨，李亚春不配合王天元办理公积金贷款，导致合同履行产生障碍。王焕玉辩称，同意一审判决，一审开庭时李亚春承认欠王焕玉140万元本金没有还，仅支付过一个月的利息，一审时王焕玉也提供了银行流水予以证明。李月美辩称，同意李亚春的上诉请求和理由。王天元向一审法院起诉请求：李亚春、李月美将位于北京市朝阳区×号房屋过户至王天元名下。一审法院认定事实：涉案房屋登记在褚培华名下，建筑面积139.2平方米。褚培华与李瑞福系夫妻关系，二人共育有三名子女，即李亚光、李月美、李亚春。褚培华于2015年10月3日去世，李瑞福于2016年6月8日去世，二人父母均先于二人去世。经询，李亚光于1987年去世，未婚无子女。2015年7月6日，褚培华、李瑞福（委托人）向李亚春（受托人）出具委托书，载明委托事项及权限：李瑞福和褚培华系夫妻，拥有涉案房屋一套，特委托李亚春代为办理如下事宜：1.代为出售上述房产，签署出售上述房产的房屋买卖合同，但出售价格应不低于政府公布的上述房产所在地区域的房屋指导价格。2.代为签署以上述房产为抵押物的《借款合同》，办理上述房产的借款抵押登记手续和公证手续；3.代为办理上述房产提前还款、解除抵押登记的手续，领取解除抵押后的房屋所有权证，领取银行出具的提前还清贷款的相关证明、文件、资料；4.代为到上述房产所属的房屋土地管理部门核查档案，办理测绘手续；5.代办上述房产的立契、过户、网签、权属转移登记手续；签署与上述手续相关的文件、协议、合同、讯问笔录；代为交纳上述房产的过户、权属转移登记手续相关的税费；6.代为收取售房款；代办上述房产的物业管理部门办理物业交割、验收、缴费手续；7.代办到银行协助买方办理贷款手续，签署贷款手续所需要的文件、协议、合同；代办到银行以受托人的名义开立银行发放贷款款项的存折或银行卡；代为收取银行为上述房产发放的贷款款项及办理转账手续；8.有权转委托他人代为办理上述手续。委托人对于受托人依据相关的法律法规及本委托书的授权办理的上述各项手续及签署的各项法律文件，委托人承认其签字的法律效力，其签字代表委托人真实意思，并承担全部法律责任。授权委托书自2015年7月6日生效，委托事项办完终止。同日，山东省济宁市诚信公证处出具（2015）济诚信证民字第2319号公证书，内容为：兹证明李瑞福、褚培华于2015年7月6日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、按指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。2015年7月16日，王天元（买受人）与褚培华（出卖人）的代理人李亚春签订房屋买卖合同，约定买受人从出卖人处购买涉案房屋，建筑面积139.2平方米，房屋成交价格为313万元，出卖人已将该房屋出租，且承租人已放弃优先购买权。买受人在签订本合同时支付定金1万元。买受人办理购房抵押贷款，买受人向商业银行或公积金管理中心申办购房抵押贷款，因买受人自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意由买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的费用由买受人负担。出卖人应当在过户当日将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如因出卖人的责任（非政策性原因），致使买受人未能在双方向房屋主管部门提出转移登记申请之日起30日内取得房屋所有权证书的，则视为出卖人违约，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起七日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期双倍利率给付利息；同时按总房款的20％向买受人支付违约金。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起七日内向买受人支付。买受人于2015年5月17日之前，支付首期购房款150万元，该笔房款包含已付定金；付款当日办理商业银行（公积金）贷款面签手续，剩余房款买受人以向商业银行（公积金中心）申请商品房按揭贷款的方式向出卖人支付。出卖人需积极协助予以办理，如支付首付款后7个工作日内还未配合办理的，视为出卖人违约，应按本合同的约定承担违约责任。签订合同当日，王天元向李亚春支付定金及首付款150万元。2015年8月21日，双方办理网签备案手续。2015年10月，王天元与涉案房屋租户协商后入住涉案房屋居住至今。2018年，王天元将李亚春、李月美诉至一审法院，要求李亚春、李月美将涉案房屋过户至王天元名下，并支付违约金等。一审法院于2019年3月31日做出（2018）京0105民初85331号民事判决书，判决王天元支付李亚春、李月美剩余购房款一百六十三万元，李亚春、李月美于收到上述剩余购房款当日将涉案房屋过户至王天元名下。李亚春、李月美上诉至北京市第三中级人民法院，在二审期间，李亚春提交新的证据，抚顺市顺城区人民法院于2019年4月22日就涉案房屋采取查封措施，故北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终9634号民事判决书，判决撤销（2018）京0105民初85331号民事判决书，驳回王天元的全部诉讼请求。2019年3月26日，李亚春至北京市长安公证处办理继承公证，李月美在公证处明确表示，自愿放弃对上述财产的继承权，李亚春要求继承被继承人褚培华、李瑞福遗留的涉案房屋。北京市长安公证处为李亚春办理《公证书》，内容为：“根据《中华人民共和国继承法》的有关规定，上述财产应由继承人褚培华、李瑞福的次女李亚春一人继承。”之后，李亚春持该《公证书》至北京市朝阳区不动产登记事务中心将涉案房屋转移登记至李亚春名下。2019年9月20日，王焕玉（甲方）和李亚春（乙方）签订《借款担保合同》，约定乙方向甲方借款人民币140万元用于生意周转，借款日期自2019年9月20日起至2019年12月20日，月利率为2％，从借款之日至本息清偿之日一直执行此利率，先付利息，后还本金，按月支付利息，每月19日前支付下月利息。乙方保证于2019年12月20日将本金及利息余额一次性还清给甲方。借款到期，乙方未予清偿，自借款到期日至甲方获得全部清偿期间，乙方必须每月按照借款总额的1.5％向甲方支付违约金。甲方为实现债权而产生的律师费、评估费、调查费、交通食宿费等相关费用由乙方承担。抵押担保的范围包括：合同本金、利息、罚金、复利、违约金、损害赔偿金以及以诉讼或其他方式实现抵押权而支付的全部费用。李亚春以涉案房屋做抵押，并办理了抵押权登记手续，王焕玉为涉案房屋的抵押权人。经询，王焕玉称李亚春未归还本金，仅支付了一个月利息2.8万元。王焕玉另提交交通费、快递费、律师费票据等以证明其实现债权所产生的费用。一审庭审中，王天元表示同意代李亚春偿还对王焕玉所负债务以消灭抵押权。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定享有权利、承担义务。出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务。涉案房屋系褚培华、李瑞福之夫妻共同财产。现二人均已过世，李亚春、李月美作为褚培华、李瑞福的法定继承人，应当享有该房屋买卖合同项下权利，并履行该合同项下各项义务。现李月美自愿放弃涉案房屋的继承权，李亚春已经取得涉案房屋所有权，故李亚春应当履行合同项下的义务。王天元作为买受人，实际占有使用涉案房屋，目前仍具有购买涉案房屋的资格及能力，亦同意一次性支付剩余购房款，以购房款清偿李亚春所负对王焕玉的债务，并表示即使超出其应当支付的房款部分也愿意代李亚春清偿向王焕玉的债务以消灭抵押权，合同继续履行不存在现实困难，为维护合同稳定性及市场交易秩序，合同继续履行为宜。关于李亚春对王焕玉所负债务，本金部分一审法院予以支持，王焕玉认可李亚春向其支付了一个月利息，故李亚春剩余应当支付的利息应当自2019年10月20日起算。李亚春和王焕玉约定了逾期偿还借款的违约金，根据我国相关司法解释规定，“出借人和借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24％的部分，人民法院不予支持”。故利息应当按照年利率24％的标准计付。因李亚春和王焕玉约定王焕玉实现债权而产生的律师费、评估费、调查费、交通食宿费等相关费用由李亚春承担，上述费用一审法院根据王焕玉提交的证据酌情予以确定。因王天元代李亚春偿还的债务已经超出其应当向李亚春支付的剩余购房款，故王天元无需再向李亚春支付购房款，王天元代李亚春偿还的债务超出王天元应当支付的剩余购房款部分，王天元可与李亚春另行解决。李月美经一审法院合法传唤未到庭应诉，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、王天元于判决生效后七日内代李亚春向王焕玉偿还借款一百四十万元并支付自二〇一九年十月二十日至实际偿还之日止的利息及违约金（以一百四十万元为基数，按照年百分之二十四的标准计算）；二、王天元于判决生效后七日内代李亚春向第三人王焕玉支付律师费、交通费、快递费等费用共计七万一千元；三、第三人王焕玉于收到王天元支付的上述钱款后七日内办理位于北京市朝阳区×号房屋的解除抵押权的手续，李亚春负有协助义务；四、李亚春于北京市朝阳区×号房屋抵押权解除之日起七日内，配合王天元办理北京市朝阳区×号房屋的权属过户手续，将该房屋过户至王天元名下；五、驳回王天元的其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，李亚春向本院提交了其银行账户交易明细，证明王焕玉借给李亚春的本金是127.2万元，李亚春收到王焕玉的140万元后，按王焕玉的要求转给王焕玉2.8万元、转给刘省伟10万元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王焕玉认可李亚春于2019年9月21日转给其2.8万元利息，其称不认识刘省伟，不认可李亚春的证明目的。王天元不认可该证据的真实性及证明目的。李月美认可该证据的真实性。结合当事人陈述，本院对李亚春提交的其银行账户交易明细的真实性予以确认，关于该证据的证明力问题将在本院认为部分予以阐述。本院二审期间依法补充查明以下事实：2018年9月，王天元将李亚春、李月美等诉至一审法院，请求判令李月美、李亚春将涉案房屋过户至其名下并支付逾期过户违约金。在该案中，李亚春、李月美反诉请求：解除双方于2015年7月16日签订的房屋买卖合同，王天元向其支付违约金并腾退涉案房屋。2019年3月31日，一审法院判决：一、王天元于判决生效后七日内一次性支付李亚春、李月美剩余购房款一百六十三万元；二、李亚春、李月美于收到判决第一项剩余购房款当日协助王天元办理涉案房屋的产权过户手续，将上述房屋过户至王天元名下；三、驳回王天元的其他诉讼请求；四、驳回李亚春、李月美的全部反诉请求。李亚春、李月美不服该判决，上诉至本院。2019年8月19日，本院作出(2019)京03民终9634号民事判决，认为：抚顺市顺城区人民法院已于2019年4月22日就涉案房屋采取查封措施，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定以及涉案房屋已经被司法查封的事实，本案暂不具备过户条件，王天元在本案中要求李月美、李亚春将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，不予支持；李亚春、李月美要求解除房屋买卖合同、王天元支付违约金并腾退房屋的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。该案判决：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初85331号民事判决；二、驳回王天元的全部诉讼请求；三、驳回李亚春、李月美的全部反诉请求。2019年8月5日，涉案房屋转移登记至李亚春名下。根据不动产权利及其他事项登记信息所载，2019年4月22日，涉案房屋被抚顺市顺城区人民法院查封，后于2019年8月2日解封；2019年9月20日，涉案房屋抵押给王焕玉，登记的被担保债权数额140万元，并办理了抵押权登记；一审中，北京市朝阳区人民法院查封了涉案房屋，查封期限为2019年9月24日起至2022年9月23日止。二审中，根据李亚春提供的银行账户交易明细，王焕玉于2019年9月20日转给李亚春三笔5万元，合计15万元；同年9月21日，李亚春转给王焕玉1.5万元、1.3万元，王焕玉称上述2.8万元为9月份利息；同年9月23日，王焕玉分别转给李亚春15万元、48万元、62万元，合计125万元，同日李亚春转给刘省伟10万元。李亚春称其按照王焕玉的指示转给刘省伟10万元，王焕玉不予认可，李亚春对此亦未提供证据予以证明。另，王焕玉曾以民间借贷纠纷为由起诉李亚春，本案一审判决作出后，王焕玉撤回了对李亚春的起诉。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，王天元作为买受人与出卖人褚培华的代理人李亚春于2015年7月16日签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。出卖人褚培华在签订房屋买卖合同后去世，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务。涉案房屋系褚培华、李瑞福之夫妻共同财产，现二人均已去世，李亚春、李月美作为褚培华、李瑞福的法定继承人，应当享有该房屋买卖合同项下权利，并履行该合同项下义务。现李月美自愿放弃涉案房屋的继承权，李亚春作为涉案房屋的继承人已经取得该房屋所有权，故李亚春应当继续履行合同项下的义务。李亚春上诉主张继续履行合同对其显失公平并要求解除该房屋买卖合同，因生效判决已经驳回其要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，且其主张显失公平缺乏事实和法律依据，故本院对其该项主张不予支持。根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、本案是否构成重复起诉；二、本案是否可以一并处理李亚春与王焕玉之间的民间借贷纠纷以及借款本金数额的认定。关于焦点一，李亚春主张王天元就涉案房屋曾提起诉讼，已被（2019）京03民终9634号民事判决驳回其全部诉讼请求，故王天元提起本案诉讼属于重复起诉。根据已经查明的事实，在本院（2019）京03民终9634号案件审理期间，因涉案房屋被抚顺市顺城区人民法院司法查封，当时暂不具备过户条件，故（2019）京03民终9634号民事判决书未支持王天元要求李月美、李亚春将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求。现抚顺市顺城区人民法院已于2019年8月2日解除对涉案房屋的查封，且涉案房屋具备办理过户条件，出现了新的事实和理由，故本案不构成重复起诉。李亚春的该项上诉主张，于法无据，本院不予采信。关于焦点二，根据在案证据及当事人陈述，因李亚春与王焕玉签订《借款担保合同》并向王焕玉借款，涉案房屋于2019年9月20日办理了抵押权登记，王焕玉为抵押权人，故案涉房屋买卖合同的继续履行存在障碍。王天元作为买受人，实际占有使用涉案房屋，目前仍具有购买涉案房屋的资格及能力，亦同意一次性支付剩余购房款，以购房款清偿李亚春对王焕玉所负的债务，并表示即使超出其应当支付的房款部分也愿意代李亚春清偿向王焕玉的债务以消灭抵押权，使得合同继续履行的障碍消除。为维护合同稳定性及市场交易秩序，当事人应当遵循诚实信用原则，继续履行合同。因此，一审法院对李亚春与王焕玉的借贷关系一并处理并无不当，李亚春上诉主张不应在本案审理其与王焕玉之间的借贷纠纷，依据不足，本院不予采信。关于借款本金的数额。二审中，李亚春上诉主张王焕玉为职业放贷人，但未提交证据予以证明，本院不予采信。李亚春主张其曾转账给王焕玉2.8万元，转账给王焕玉指定的刘省伟10万元，其实收借款本金127.2万元，一审判决认定的借款数额错误。对此，本院认为：首先，《中华人民共和国合同法》第二百条规定：“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十七条规定：“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。”根据上述规定，预先在本金中扣除利息的，以实际出借金额认定本金并计算利息。其次，从利息的性质来看，利息是按约定利率计算的孳息，是借款人完全支配和使用借款本金所承担的成本，是借款人使用该借款本金所创造的经济效益转移给出借人的一部分利润。本案中，李亚春于2019年9月20日收到王焕玉转账的15万元，同年9月21日就转账给王焕玉2.8万元，故李亚春对于该笔2.8万元并未实际支配和使用，该笔款项在本质上属于预先在本金中扣除利息。最后，虽然王焕玉和李亚春在《借款担保合同》中约定“按月支付利息，每月19日前支付下月利息”，但李亚春在支付该笔2.8万元时，尚未收到全部借款140万元，故该笔2.8万元应在借款本金中予以扣除。综上，李亚春于2019年9月21日支付的2.8万元属于预先在本金中扣除的利息，王焕玉的实际出借金额为137.2万元，应当按此金额返还借款并计算利息。关于李亚春于2019年9月23日转账给刘省伟的10万元，李亚春未能提供证据证明其按照王焕玉的指示转账给刘省伟该笔款项，故李亚春应当承担举证不能的不利后果，其主张在借款本金中扣除该笔10万元，缺乏依据，本院不予采信。另，因李亚春和王焕玉在《借款担保合同》中明确约定王焕玉为实现债权而产生的律师费、评估费、调查费、交通食宿费等相关费用由李亚春承担，故一审法院对上述费用根据王焕玉提交的证据酌情予以确定，亦无不当，本院予以确认。综上所述，李亚春的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决关于李亚春与王焕玉之间借款本金及相应利息认定有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十七条、第二十九条第一款、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初76390号民事判决第二项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初76390号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；三、王天元于本判决生效后七日内代李亚春向王焕玉偿还借款本金1372000元并支付相应利息及违约金（其中，以122000元为基数，自2019年9月20日起至实际付清之日止；以1250000元为基数，自2019年9月23日起至实际付清之日止；均按年利率24%计算）；四、王焕玉于收到王天元支付的上述第一项、第三项款项后七日内办理北京市朝阳区×房屋的解除抵押权的手续（含注销抵押登记），李亚春负有协助义务；五、李亚春于北京市朝阳区×房屋抵押权解除之日起七日内，协助王天元办理北京市朝阳区×房屋的权属转移登记手续，将该房屋变更登记至王天元名下；六、驳回王天元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31840元、保全费5000元，由李亚春负担（于本判决生效后七日内交纳）；公告费560元，由李月美负担（王天元已预交，李月美于本判决生效后七日内直接支付给王天元）。二审案件受理费31840元，由李亚春负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 石 煜二〇二一年四月三十日法官助理 孟 磊法官助理 田子阳书 记 员 刘怡然