广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终42号上诉人（原审被告）：惠州市京粤实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄澳丽中心首层2A、2B号。法定代表人：林xx。委托诉讼代理人：陈xx，系公司员工。被上诉人（原审原告）：李霞，女，汉族，1981年10月2日出生，住广东省深圳市福田区xxxxxxxxxxxxxxxx，身份证号码：372xxxxxxx004。委托诉讼代理人：黄东海，广东国晖（龙华）律师事务所律师。上诉人惠州市京粤实业有限公司（下称京粤公司）因与被上诉人李霞商品房预售合同纠纷一案，不服大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2020）粤1391民初3601号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人京粤公司向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定发回重审；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为“不动产登记政策调整变化后，增加被告履行办证义务的时间成本，由此造成被告办证期限的延长，并非被告所能预见和克服，责任不在被告......但对于增加了多少时间办证成本，被告未能提供证据予以证明”，一审法院对于上诉人一审提交的证据未作出正确认定，明显认定事实不清。上诉人在一审中提交的证据《关于部分不动产登记业务暂停受理的补充通知》显示，因不动产登记系统突发故障尚未修复，大亚湾不动产登记中心于2016年11月7日及11月8日对不动产登记业务暂停服务。上诉人在一审中提交的证据《关于对惠州惠州市京粤实业有限公司的回复意见》显示，因新系统启用进行数据整理和迁移，大亚湾房产管理局于2017年6月30日起至2017年9月1日暂停受理一手房转移登记预约业务。恢复预约办理初期，业务需求量大，但约不到号也无法送件，因此该政府原因严重影响了办证进度。因此，上诉人以上证据足以证明大亚湾房管局暂停不动产登记服务长达62天，该客观因素属政府原因导致，属不可抗力，是上诉人签订合同时无法预见的，合同约定的办证期限应当对该客观因素延长的时间予以扣减，一审法院对该证据未作出正确认定，导致违约金数额计算有误。二、一审法院忽视合同附件四的《补充协议》第五条约定的“累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%该条款未做出正确认定。双方签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当时真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，应当按照合同约定“累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%”，并且被上诉人购买的房屋已办理出不动产权证，对其未造成影响。因此，为保障上诉人的合法权益，请求法院依法改判，发回重审。三、一审法院未尊重合同关于出卖人不承担违约责任的约定，责任认定也显失公平，应当予以改正。l、商品房买卖合同附件四第五条约定“因出卖人责任的导致买受人不能再规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人应自本房地产交付之日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价格万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%”。2、房产证在办理过程中存在受理机关系统问题以及政府存在政策变更，导致产权登记机关办理时间延长，是上诉人签订合同时无法预见的，属于不可抗力。同时根据合同约定，被上诉人由此也不承担违约责任。但一审法院却未尊重双方合同约定。综上所述，上诉人认为，一审法院未查明事实，未对上诉人的证据做出正确认定，对于上诉人在签订商品房买卖合同时无法预料和控制的客观因素造成的逾期办证责任全部归责于上诉人，要求上诉人承担全部违约责任，明显显失公平，也违背合同对于上诉人免责的约定，请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求或依法发回重审，保护上诉人的合法权益。原审原告李霞向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金13050元（以总房款¥261000元为基数，从2017年9月26日起暂计至2019年5月1日，共583天，按日万分之一计算，暂计违约金¥13050元；2019年5月1日之后的逾期办证违约金按上述标准计至被告实际为原告办理房产证的日期止）；2、本案诉讼费、处理费等由被告承担。以上金额合计：13050元。一审法院认定事实：2015年10月19日，原告李霞作为买受人、被告惠州市京粤实业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区创新世纪花园7栋1102号商品房，总价款为261000元。合同第六条约定：买受人于2015年10月19日付清总房款的42%即111000元，于2015年10月30日前以银行按揭贷款支付余额150000元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。对此，双方在合同附件四的《补充协议》中补充约定：双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，以验收合格为交楼标准（验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》为准）。合同第九条约定：出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》第五条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内获取房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日为止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。本院已有判决查明：2016年6月29日，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，凡申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查。2016年11月7日，惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心发布《关于部分不动产登记业务暂停受理的补充通知》公告，内容为：由于不动产登记系统数据存储设备突发故障目前尚未修复，导致部分不动产登记业务暂时无法正常受理，故11月7日、11月8日除预告登记、抵押登记、房屋测绘以外的不动产登记业务窗口仍暂停服务。2017年6月28日，惠州大亚湾区房产管理局和惠州大亚湾区不动产登记中心发布公告，声称该局计划于6月30日—7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移，在此期间暂时关闭网签系统和业务受理系统，同时暂停受理所有不动产登记业务（包括一手房、二手房合同网签，预购商品房预告登记，在建工程抵押，合同备案，商品房确权，商品房交易办证等业务）。合同签订后，原告付清了购房款。庭审中，原告认可被告按照约定时间于2016年9月30日前交付房屋，被告认可交付时间为2016年10月5日。原告提供的证据《物业管理缴费单》证明原告于2016年10月5日开始缴纳物业管理费，原告无法提供相关证据证明其在2016年9月30日前收楼，因此房屋交付时间应认定为2016年10月5日。被告于2019年6月17日向登记部门提交转移登记所需资料，涉案房屋的房产证于2019年6月18日办理。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。关于对合同条款“办理权属登记需由出卖人提供的资料”的理解问题。在不动产权登记新政策出台前，被告需要首先办理所售项目商品房产权的首次登记，然后再向登记部门提交转移登记所需资料，申请办理将原告所购房屋产权转移至原告名下的房屋产权转移登记手续。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，还需先行申请办理该商品房的权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，被告在向登记部门申请办理不动产权转移登记前，也需先行申请办理并完成原告所购房屋的权籍调查手续。虽然办理权籍调查手续工作是办理房屋不动产权转移登记的前置程序，但是，毕竟办理权籍调查和办理转移登记两项工作程序是互相独立的。权籍调查程序完成后，何时进入转移登记程序，依赖于被告的主观意愿。如果权籍调查程序完成后被告不提出申请，转移登记的程序也自然无法启动推进。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条关于“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，以及被告须将原告所购房屋交付并让原告取得该房屋的不动产物权的合同目的理解，上述合同约定的资料应当是被告为办理原告所购房屋不动产权转移登记所需的资料。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期及相关违约责任承担的问题。涉案合同签订于不动产登记政策调整之前，即在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前。不动产权登记政策调整变化后，可能会因此而延长被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加被告履行办证义务的时间成本。由此可能造成被告办证期限的延长，并非被告所能预见和克服，责任不在被告，应当相应免除被告的部分逾期办证责任。但是，政策变化导致被告增加了多长时间的办证成本，被告未能提供相关证据予以证明。故对于被告要求相应延长其办证期限和相应免除其逾期办证责任的抗辩意见，本院不予采纳。被告提出的登记部门系统暂停服务的情况，其影响时间十分短暂，相对于双方约定的360日的办证宽限期限而言可以被忽略，并且属于双方约定该宽限期限时已经概括性考虑的各种微小不确定性因素，不能据此再行延长被告的办证期限。故对于被告的办证期限，仍然应当按照合同约定执行。按照合同约定，被告应当在2017年10月1日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告于2019年6月17日才向登记部门提交转移登记所需资料，已构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告进行履行办证相关义务的诉讼请求，本院依法予以支持。按照合同约定，被告应当自本案房屋交付之日起的第450日即2017年12月29日起，以总房款为基数，按每日万分之一的比例，计算支付逾期办证违约金。被告应付原告的逾期办证违约金，应当自2017年12月29日起计算至2019年6月17日止，逾期天数为535天，违约金为13963.5元（261000元×0.0001×535天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告惠州市京粤实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李霞支付逾期办证违约金13963.5元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63.13元，由被告惠州市京粤实业有限公司负担。二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案二审中双方争议焦点是：上诉人京粤公司应否承担逾期办证的违约责任以及如何承担违约责任的问题。本院对此分析如下：关于是否应当承担逾期办证违约责任问题。涉案《商品房买卖合同》补充协议约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。经查，上诉人京粤公司未在规定期限内办理,故应当承担相应的逾期办证违约责任。上诉人主张应在逾期时限内扣除因不动产登记系统暂停业务、限号办理的时间，但其未提交证据证明在该时间段内发生了其提交办证资料而遭遇暂停受理业务的事实。而且，上述情况的影响时间相对于双方约定的交付后360日内的办证期限而言不长，属于双方约定该宽限的办证期限时已经概括性考虑的各种微小不确定性因素，一审认定不能据此再行延长上诉人的办证期限并无不当，本院予以维持。关于如何承担逾期办证违约责任的问题。根据约定，上诉人应当在涉案房屋交付使用后360日内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，但上诉人直至2019年6月17日才向登记部门提交材料，已经构成违约，应承担违约责任。至于违约金的确定问题，上诉人主张根据合同附件四《补充协议》第五条“累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%”的约定，逾期办证违约金额度不应超过房屋总价款的5%。对此，涉案主合同第十五条明确写明：“如因出卖人的责任，买受人未能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、其他约定见附件四。”由此可见，附件四第五条“累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%”是以主合同的组成部分对逾期办证违约责任进行约定，且涉案主合同中对逾期办证违约金的计算标准也未有其他相关约定，故该条款是双方当事人的真实意思表示，应为有效条款，一审法院对此条款未予认定，本院依法予以纠正。因此，上诉人应当根据违约天数，以总房款为基数，按每日万分之一的比例，以不超过商品房总价款的5%为限，向被上诉人支付逾期办证违约金，即应按逾期天数535天计算违约金为13963.5元，但已经超过涉案商品房总价款的5%，本院将违约金限定为13050元（261000元×5%）。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，对于有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初3601号民事判决为：惠州市京粤实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向李霞支付逾期办证违约金13050元。二、驳回李霞的其他诉讼请求。本案一审案件受理费63.13元及二审案件受理费252.51元，均由上诉人惠州市京粤实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  丁晓鹏审 判 员  胡 江二〇二一年四月二日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮