苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初4931号原告：张泉。委托诉讼代理人：王志敏，江苏和舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李平，江苏和舟律师事务所律师。被告：华润置地（苏州）开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇长安村****。法定代表人：郁文杰，总经理。委托诉讼代理人：金鑫，江苏良翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：方赞，江苏良翰律师事务所律师。原告张泉与被告华润置地（苏州）开发有限公司（下称华润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法由审判员沈国全适用简易程序于2021年2月8日、3月12日公开开庭进行了审理，原告张泉及其委托诉讼代理人王志敏，被告华润公司的委托诉讼代理人金鑫到庭参加诉讼，被告华润公司的委托诉讼代理人方赞参加了第二次庭审。本案现已审理终结。张泉向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告限期对原告开裂房屋进行维修。2、依法判令被告赔偿误工费、交通费、住宿费等合计8500元，赔偿租金损失159500元，赔偿房屋折损250000元，以上合计418000元。3、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：对房屋质量予以检测，并按照检测结果对原告开裂的房屋进行维修。事实和理由：2014年10月31日，原、被告签订商品房购买合同，购买被告开发的位于苏州市××区××冬××街××室房屋。被告于2016年12月4日交付房屋，同日出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。质量保证书明确规定：主体结构保修期限为该工程合理使用年限，保修责任为原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，建设单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。然而，在2016年12月30日发现客厅走道楼板有条裂缝并有渗水，报修后房修派人上门查看，但一直未处理。2018年4月原告保洁时发现楼板其他部位又存在裂缝，原告经检查发现户内整套楼板大面积开裂，包括客厅、餐厅、各卧室、南阳台，且开裂的缝隙非常严重，直接影响房屋主体工程的安全性，无法入住。由于上述质量问题，原告多次与被告沟通，被告也派人至现场查勘，对发生的质量问题不予否认。后亦经被告委托的苏州市建设工程质量检测中心有限公司鉴定，于2019年1月9日得出检测结论：本次检测共9条裂缝，其中有1个测点裂缝宽度大于0.70mm，其它有5个测点裂缝宽度大于0.40mm，构件安全性等级可评定为Cu级或du级，使用性等级可评定为cs级，应采取处理措施。目前，原告又发现新开裂缝数条。经交涉，被告至今没有拿出符合质量保证书及相关法规规定的合理维修方案和措施，敷衍久拖，致使房屋自收房以来空置无法入住，原告不得已只好花费租金租房居住。对此，依据相关法律规定，被告除了应当按照规定合理维修义务以外，还应当对因此给原告造成房屋租金等各项经济损失承担赔偿责任。综上所述，被告应当制定合规的维修方案并经原告同意及全程监督下进行维修，并对因此给原告造成的各项经济损失予以赔偿。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。华润公司辩称，第一，原告并未举证证明涉案房屋的裂缝现状是由华润公司引起，也即华润公司不存在承担各项责任的前提。其一，华润公司的施工并不存在违反国家强制标准的情形。其二，涉案房屋在交付时并不存在所述裂缝问题，而是在涉案房屋和3202室装修后才出现张泉反映裂缝的情况，因此根据生活经验来判断裂缝的现状系张泉和3202室业主的不当装修行为引起，具有高度盖然性。其次，即使认定存在质量问题。张泉所反映的问题已经超过保修期，华润公司也不应该承担该项责任。第二，退一步讲，即使法院认定华润公司对于裂缝的现状存在一定的原因的情况下，张泉的诉讼请求也无法律和事实依据。第一，关于检测的诉讼请求，双方之间协商诉前其实已经完成，在诉讼过程当中也已进行，所以该项请求不具有事实基础。其二，关于维修的诉讼请求，张泉在诉讼过程当中提出的按维修方案维修的请求不具有可操作性，后张泉也已经申请修复造价鉴定，因此法院也不应该支持，在张泉前期报修时，华润公司就非常重视并提供了维修方案。但是因为张泉提出的诸多的没有依据，且不具有操作性的要求，所以才导致整个修复的过程迟延，因此华润公司对于扩大的损失部分不应该承担责任。此外，修复造价鉴定当中部分内容系张泉单方要求增加的，并没有依据，被告不予认可。关于第二项诉讼请求，张泉主张的各项损失应当以实际损失为限，现其主张的各项费用没有事实和法律依据。针对租金损失，张泉所主张的损失为2018年5月1日后的租金损失没有事实依据，张泉没有实际产生该项损失，根据张泉提供的证据，其本身就在外地工作和居住，因此并不是因为该房屋的问题所导致，而且涉案房屋即使存在裂缝，但完全不影响房屋的居住和使用。对于张泉自己不使用房屋的行为以及在此期间租金的产生因为张泉的责任，不能认定为张泉的损失。即使认定也应当属于张泉单方扩大的损失，法庭不应当予以支持。根据涉案合同补充协议7.2.2条约定，损失也不属于赔偿范围之内。再退一步讲，即使法院支持租金损失，也应该仅仅支持维修期间，导致张泉无法实际使用房屋而必须外出租房期间的租金，而又因为张泉在外地有工作住所，因此在维修期间也不应该支持这项损失。其次，关于维修交付前的误工费、交通费、住宿费等该项请求没有事实和法律依据，张泉也未举证证明，法庭不应予以支持。关于房屋折损没有事实和法律依据，且该项诉讼请求与修复工程造价或者修复工程请求属同一诉请，法院不应同时予以支持。其三，关于鉴定费用也不应该由华润公司来负担。首先在案件进入到诉讼之前华润公司就本着妥善为业主解决问题的角度，在诉前已经提供了有专业鉴定机构出具的修复方案，该修复方案与鉴定机构出具的修复方案修复方法基本一致，但张泉就因各种原因不予配合，因此鉴定费用系张泉自身原因所产生和扩大的损失，不应该由华润公司来负担。其次，退一步讲，即使法院认定华润公司应当负担部分鉴定费用，也应该考量损失发生的原因以及张泉对于损失扩大的影响，公平地分担鉴定费用。第三，张泉对于损失的发生和扩大存在较大的责任，对此华润公司不应该负担该部分的责任。即使法院认定华润公司应当承担一部分责任的情况下，考虑到华润公司在接到张泉的报修后积极的处理，妥善的解决维修事宜，虽然这并不意味着华润公司对于质量的确认，但为了更好地服务客户，华润公司还是积极的委托专业机构。针对鉴定问题，分别于2018年10月出具一份修复方案，又于2019年6月份委托设计机构出具了一份修复方案，该修复方案与鉴定机构出具的修复方案内容基本一致，但张泉一直拖延维修，提出毫无根据的索赔等相关的请求，影响了问题的处理进程，也即法院即使支持张泉的部分主张，也应该对于张泉扩大部分的损失不予支持。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明如下事实：2014年10月31日，张泉与华润公司签订《吴江市商品房买卖合同》一份，合同约定张泉向华润公司购买华润公司开发的位于苏州市××区××冬××街××室房屋，住宅建筑面积为141.48平方米，房屋总价为1054932元，华润公司于2016年12月30日前交房。第十六条保修责任，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。第十八条买受人的房屋仅作居住使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。附件四合同补充协议7.2.2乙方有权在甲方送达的《入住通知书》中所规定的期限内对该房屋质量进行实地检查。乙方如果认为甲方交付的商品房有影响安全使用的质量问题，应当在房屋交付手续办理完成后以书面形式提出，不得籍此拒绝或拖延办理入住手续，如确属除地基和主体结构以外的质量问题，则按照保修条款，乙方有权要求甲方根据房屋质量的具体情况承担修复补救责任。如因甲方修复该房屋给乙方造成损失的，甲方负责赔偿直接损失（租金损失不属于赔偿范围）。如因甲方修复该房屋，直接造成乙方需要承租其他房屋紧急解决住房问题的（在房屋修复前乙方住在自有房屋的除外），甲方按照该房屋所处位段的平均房屋出租价格对乙方给予补偿，直至修复完毕。7.2.3甲方和乙方对房屋质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，但须先行垫付检测费用，双方均有协助并配合对方检测的义务。华润公司于2016年12月4日向张泉交付房屋，房屋验收单未提及楼板（顶板）有裂缝。同日华润公司交付张泉《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》明确载明：交付使用时间为2016年12月30日，地基，地基基础和主体结构保修期限为该工程合理使用年限责任为由原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，建设单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督；地面；地面饰面空鼓保修期限为一年，保修期内因施工质量问题出现的地面饰面开裂，建设单位将无偿进行修补。备注“1、保修期是以收房通知书上注明的收房日作起始时间。2、业主收房时均应与物业公司签订交付验收手续，对住宅内的设备、设施的正常运行要签字认可。3、业主验收后自行添置及改动的设备、设施均由业主自行承担维修责任。4、收房后业主自行装修造成的质量问题及管道堵塞等，建设单位一律不负保修责任，由业主自行维修；若因此造成房屋质量受损或其他用户的损失，均由责任人承担相应的责任”。主体结构注意事项：“主体结构和钢筋混凝土梁、板、柱、墙不能开凿、拆除”，墙体注意事项：“围墙不能拆除、移动、分户墙不能拆除，改动非承重墙的位置应经有关部门批准。”张泉于2016年12月4日交付物业费2466.35元、公共能耗费986.54元、垃圾清运费548.08元，合计4121元（含税）；2017年2月22日，张泉与华润公司签订《停车位所有权转让合同》一份，张泉购买**名邸第027号停车位，价格为68500元，华润公司向张泉开具了等额的增值税发票，张泉于同日交付车位管理费480元（含税）；于2018年6月27日交付物业费2396.55元、公共能耗费875.98元、车位管理费543.4元，合计4132.48元（含税）。2017年8月17日，涉案房屋办理了不动产权证书，权利人登记为张泉、张玉娣。2016年12月30日，在涉案房屋装修前张泉发现客厅走道有一米长贯穿裂缝，且楼上有水从裂缝中渗漏下来，张泉予以报修，但华润公司一直未处理。2018年4月15日装修结束，张泉在次日保洁时发现大面积开裂，遂于当天向华润公司进行交涉。2018年4月24日，张泉、张玉娣向华润公司和江苏华润置地物业服务有限公司吴江分公司（下称物业公司）送达《维权诉求书》，上记载：“我是**区**镇**街**号***室的业主，现就2018年4月16日发现户内整套楼板大面积开裂的严重问题提出具体的诉求。一、情况描述2018年4月16日保洁时发现楼板有裂缝，仔细检查后开裂问题特别严重，客厅有5条裂缝、餐厅有2条裂缝、主卧有3条裂缝、儿童房有2条裂缝、书房有1条裂缝(裂缝从顶墙角开裂至区域楼板中心)。楼板开裂情况原在装修水电排管时就已发现，在客厅与餐厅过道楼板有1条1米长贯穿裂缝，当时楼上走道有积水从裂缝中渗下，由于本人在外地，就委托楼上3202室业主陈先生于2016年12月30日报修物业及房修，但至装修结束也未处理。二、事件进展情况描述2018年4月16日发现问题后下午报至房修，张工上门查看后现场就确认了楼板开裂并联系了施工方，约定第2天再次确认。2018年4月17日上午9：30张工和施工方2人来现场察看，并在客厅楼板中心区裂缝处铲掉装饰腻子层，再次确认了楼板开裂，并查看了其他房间，确认了业主反映问题属实。9：54王工等2人来现场查看，也一致确认了楼板开裂情况。下午15：36张工电话回复说：“经向领导反映后做出了维修方案(裂缝处铲掉腻子层贴绷带处理)”，我当时回绝了维修方案，理由是这么严重的楼板开裂问题在没有进行专业的鉴定就草率的做出了维修方案，这种维修方案只是裂缝表面处理，治标不治本，这是不负责任。我方找了多方专业人员认为开裂情况特别严重，存在房屋严重质量问题。现已房屋装修结束，在外租房也到期，本定于5月1日入住，现存在质量问题无法入住。三、诉求内容1)对于这么严重的房屋质量问题，我方诉求和开发商一起委托有资质的建筑工程质量检测机构检测，我方拟定委托检测机构为苏州市建设工程质量检测中心(地址(地址：苏州市虎丘区滨河路**具检测报告。2)报告出来后，须按房屋的质量问题定性，开发商应积极处理。3)对于房屋质量问题造成的经济损失开发商应以赔偿。附件：照片及裂缝分布图。华润公司工作人员在上签收“本人仅承认相关情况描述部分事实”，物业公司工作人员在上签收“本人仅就报修情况证明属实，后续处理以地产公司为准”。诉讼中，张泉提供房屋质量问题维权过程记录，时间从2018年4月15日至2018年10月19日，上记载：2018年4月15日装修结束保洁时自己发现楼板又有开裂；2018年4月16日自己查楼板开裂，情况严重后报房修张工，张工上门查看并联系了施工方第二天一起再看；4月17日，房修张工及施工方2人9：30上门查看，铲开面层确认楼板裂缝，9：54房修王、付工2人查看再次确认楼板裂缝，15：36张工电话回复经领导讨论维修方案吊顶外原始顶裂缝处加以处理，乙方回绝；4月23日，检测须由双方共同委托，单位形式；4月24日，跟项目客服经理张燕交涉针对楼板大面积开裂双方委托检测事项，谁质疑、谁检测；4月25日，客服接待说领导不在明天再来；4月26日，最终同意先按乙方拟定的检测公司进行检测；4月27日，都认为裂缝比较多，张燕经理答应尽快安排检测，张泉表达了由于楼板大面积开裂须检测维修造成无法入住，并出具了租房合同；5月7日，检测人员拍照及绘制开裂分布图(乙方已有图直接提供给了对方)，回去讨论出检测方案；5月30日，施工方邱经理提出：考虑现场检测的难度(3202室已装修)提出直接赔偿及维修；7月6日，双方关于赔偿维修各项内容确认，甲方张燕跟施工方协商后再给答复；7月23日，施工方认为：赔偿项1-7按实际发生无争议，第8项应按吴江同区域标准(5月1日至维修结束算)，第9、10项中不应有旅馆费，其它再协商，第11项不认可；8月24日，裂缝又有增加(待定)，三方又看了现场，施工方提出从上次协商下来需要赔偿多少金额，乙方要求35万元(不包含裂缝维修及报价外的破坏)；9月21日，甲方张燕电话回复：经双方协商对赔偿金额未达成一致意见，故仍将通过房屋检测解决，过了国庆开始检测；10月17日，讨论：若检测合格，甲方承担维修造成的破坏及修复赔偿(三方无异议)，住宿赔偿按吴江同区域标准从5月1日至维修结束计算(三方无异议)，误工及交通费有争议，检测费由乙方承担(三方无异议)；若检测不合格，乙方认为检测数据超出国家规范标准就不合格，赔偿按乙方提出的要求，施工方不同意合格标准及赔偿金额，不再协商让乙方直接向法院起诉；10月19日，甲方付工电话回复：公司决定张泉可以起诉。张燕、施工方工作人员在《房屋质量问题维权过程记录》上签名，并备注“仅对沟通、协调过程确认，情况属实”。经通州建总集团有限公司委托，苏州市建设工程质量检测中心有限公司于2019年1月9日出具检测报告，检测结论为：1、本次检测共9条裂缝，共计24个测点，其中有1个测点裂缝宽度大于0.70mm，其它有5个测点裂缝宽度大于0.40mm，构件安全性等级可评定为Cu级或du级，使用性等级可评定为Cs级，应采取处理措施。2、所检部位板底受力钢筋间距尺寸偏差满足规范允许偏差要求。2019年2月25日，通州建总集团有限公司出具《吴江**名邸15#3**2室住宅楼现浇板裂缝处理施工方案》（封面记载日期为2018年10月22日），施工方案列明：一、裂缝处理施工依据；二、裂缝处理前准备工作；三、裂缝处理具体施工方案。其中对宽度大于等于0.3mm的裂缝，采用灌浆和粘贴碳钎维处理。四、质量保证及检验验收。五、顶棚装饰面层恢复由房屋业主另行安排队伍完成。庭审中，张泉提供其所谓的项目客服经理张燕发给其的微信，内容为“张先生，您好：关于您报修的**名邸15-3**2户内顶棚多处裂缝事宜，经双方多次沟通且结合户内顶棚裂缝检测报告，现维修处理意见如下：1、我司负责15-3**2户内顶棚裂缝维修，维修方案需经双方确认；2、对于维修后装修装饰面的恢复、成品保护由业主自行恢复处理，我司给予5万元的施工费用补贴；3、从业主报修直至修复结束（2018年5月1日-2019年4月30日）的住宿费（3500元/月）、交通误工费、物业费等给予5万元补偿；4、结合目前户内维修及过程沟通的实际情况，我司另给予3万元补偿”。张泉收到“**华润**名邸15幢3**2室楼板裂缝维修处理”后于2019年2月28日进行了回复，内容如下：“致华润公司：关于2019年2月26日贵司出具的维修处理事宜，我方回复如下：1、我司负责15-3**2户内顶棚裂缝维修，维修方案需经双方确认，附件(通州建总裂缝维修施工方案)；回复：①应不低于原设计单位资质出具加固设计方案。②应委托有资质的加固单位施工，并出具施工方案。③应加固材料需送检测中心检测合格。④应委托质检站验收，并出具报告。2、对于维修后装修装饰面的修复、成品保护由业主自行恢复处理，我司给予5万元的施工费用补贴：回复：户内灯具、开关面板、柜体、吊顶、风机盘管、顶内管线等拆装；墙面墙布及背景更换；门、窗、地面饰面等、地面饰面等成品保护垃圾清运、保洁；核算材料及人工9万元。3、从业主报修直至修复结束(2018年5月1日-2019年4月30日)的住宿费(3500元/月)、交通误工费、物业费等给予5万元补偿；回复：报修至修复结束的住宿费双方已确认于2018年5月1日开始至修复结束(户内空气达标具备入住)，不能按2019年4月30日为结束日期，目前已2月底，2个月根本达不到入住条件，针对目前我方承租的上海租金为5200元/月，双方之前己达成按吴江同等区域及同等住房条件来补偿，就按142平米精装修(带中央空调、地暖)市场、地暖金为4500元/月，同时还要增加中介费等，加上后期维修及修复工期、交通误工费、物业费等我方估计不少于10万元。4、结合目前户内维修及过程沟通的实际情况，我司另给予3万元补偿。回复：目前户内所能看得到的客厅、餐厅、阳台、主卧、次卧、书房原始顶棚楼板出现大面开裂，裂缝数量极多。现光裂缝宽度检测1项：其构件安全性等级评定为Cu及或du级，己严重影响承载能力；其构件使用性等级评定为Cs级；这是严重的主体结构质量问题，对我方房屋估值造成巨大经济损失，市场估价经济损失为25万。贵司给予的3万元补偿是指精神损失费吗?张泉提供的《房屋质量问题维权过程记录**华润**名邸15幢3**2室》显示：2018年4月15日至2019年1月25日期间，因涉案房屋质量维权，请假17天，误工18工（其中2019年1月3日带工人铲裂缝处面层），合计误工费5400元（18工*300元/工），自驾从**名邸-上海七宝往返12次，约2160公里，合计交通费(通行费)1080元(12次*90元/次);燃油费1300元（2160公里÷100公里×9升×6.7元/升）；住宿费720元（6次×120元/次），合计8500元。张泉提供的《**名邸15幢3**2报价单》显示：涉案房屋维修需花费材料费、人工费合计93790元（拆装损耗未计入）。2017年4月28日，张泉（承租方、乙方）与徐*兰、周思益（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，居间方为德佑房地产经纪有限公司。合同约定由乙方承租甲方位于上海市闵行区沪松公路565弄85号202室；建筑面积为80.9平方米；租赁期限为2017年5月1日-2018年4月30日；每月租金5300元。德佑房地产经纪有限公司出具的《佣金确认书》显示佣金为1800元，上加盖了张泉所在公司上海涌豪建筑设备工程有限公司的公章。徐*兰出具给张泉的收款收据记载收到上海涌豪建筑设备工程有限公司租金5300元，承租方为上海涌豪建筑设备工程有限公司。2018年4月21日，徐*兰与张泉签订《房屋租赁延期补充协议》一份，约定原房屋租赁合同的租期延长至2019年4月30日，月租金为5500元，原保证金5300元作为续租保证金，其他协议条款按照原合同不变。2019年4月27日，徐*兰与张泉再次签订《房屋租赁延期补充协议》一份，约定房屋租赁到期日延期到2020年4月30日，月租金为5500元，原保证金5300元作为续租保证金，其他协议条款按照原合同不变。张泉提交的其自称对方为徐*兰的微信聊天显示：2018年11月-2019年7月的租金已支付，月租金为5500元。庭审中，华润公司向法庭提交快递面单及邮寄凭证一份，快递面单记载品名为“华润****名邸15-3**2配合维修函”，收件人为张泉，地址为上海，地址为上海市闵行区沪松公路**水清年华小区32-102”019年4月19日寄出，2019年4月20日由他人签收。诉讼中，经张泉申请，东南建设工程安全鉴定有限公司于2020年4月13日出具涉案房屋楼板（顶板）裂缝原因司法鉴定报告，裂缝原因分析及鉴定意见为：结合涉案楼板的分布、长度、裂缝宽度及其他相关参数检查结果，涉案楼板的裂缝主要系温度、收缩原因所致，与施工过程质量控制有关；裂缝产生与3**2室装修过程中板洞填补、填充墙拆改、管洞穿梁（墙）无关，但不排除3202室地暖装修对楼板裂缝发展可能产生一定的不利影响。东南建设工程安全鉴定有限公司于2020年6月17日出具涉案房屋楼板（顶板）裂缝修复方案司法鉴定报告，修复方案为：1.16-18×A-C轴楼板铲除裂缝位置处现有粉刷层至结构层，用钢丝刷等工具清除混凝土裂缝表面的灰尘浮渣及松散等污物，采用注射法对宽度0.1mm以上的裂缝以一定压力将低黏度、高强度的裂缝修补胶液注入裂缝腔内。最后对所有裂缝表面选用低黏度且具有良好渗透性的环氧树脂胶液对裂缝表面进行涂刷封闭，按照原装修标准恢复板底面层。2.17-19×G-L轴、20-22×A-B轴、18-20×B-E轴楼板铲除裂缝位置处现有粉刷层至结构层，用钢丝刷等工具清除混凝土裂缝表面的灰尘、浮渣及松散等污物，选用低黏度且具有良好渗透性的环氧树脂胶液对裂缝表面进行涂刷封闭，按照原装修标准恢复板底面层。3.20-22×B-1/J轴楼板铲除B-E轴范围内板底全部及其余部位处裂缝处粉刷层至结构层，用钢丝刷等工具清除混凝土裂缝表面的灰尘、浮渣及松散等污物，采用注射法对宽度0.1mm以上的裂缝以一定压力，将低黏度、高强度的裂缝修补胶液注入裂缝腔内。对B-E轴范围内板底采用图4-1所示方法黏贴碳纤维布，对其余位置裂缝表面选用低黏度且具有良好渗透性的环氧树脂胶液对裂缝表面进行涂刷封闭，按照原装修标准恢复板底面层。3.其他（1）因修复工程导致的吊顶、电线线路、灯具等附属设施的损坏应按原建造标准进行恢复，修复应尽量楼面进行卸载；（2）考虑色差的影响，在上述修复施工完成后，对存在上述房间、客厅及阳台整个顶部按原装修要求统一涂刷一遍涂料面层。（3）修补裂缝的胶液及纤维材料应符合现行国家标准《工程结构加固材料安全性鉴定技术规范》GB50728的规定。张泉对上述司法鉴定报告提出异议，认为采用注射法会打坏预埋线管，一旦打坏将无法维修，是否可以避开预埋线管或采用其他方式对裂缝做防水封闭及加固？20-22×E-1/JE轴楼板裂缝都大于0.1-0.3mm，是否应该深入处理，不能只是表面进行涂刷封闭，且E-G轴吊顶裂缝贯穿客厅和餐厅（未装修时已发现），是否20-22×B-1/J轴楼板裂缝处理后全部再用碳钎维布黏贴，对碳纤维布加固后是否还要做聚合物砂浆保护层？备注“1.有的裂缝部位就有预埋线管（根据管线布置平面图）。2.裂缝从上次检测后又有数量增加及延长”。东南建设工程安全鉴定有限公司对张泉提出的异议进行答复：1、根据现场检查结果，现场板底裂缝形成并非布置管线原因所致，具体原因见第一份原因鉴定报告，注射法修复完全可以避开板底管线位置。2.根据《混凝土加固设计规范》GB50367-2013，表面封闭法适用于裂缝宽度≦0.2mm，个别位置处的保护层不足露筋现象对现有裂缝不会产生影响。3.对20-22×B-1/J轴楼板黏贴碳纤维布不需要做聚合物砂浆保护层，按照原装修要求恢复板底面层即可。张泉配合裂缝检测雇用谢*等施工人员铲顶、清理裂缝、垃圾清理，以上费用合计2800元。诉讼中，经张泉申请，江苏嘉加诚工程投资咨询有限公司于2020年10月21日出具报告书，鉴定结论为本案涉案工程鉴定造价（修复重置费用）为46240.33元（根据鉴定报告中修复方案）、27718.74元（根据申请方意见增加主卧、客卧、书房吊顶、柜体及墙面拆除恢复）。1、根据法院送鉴相关资料及现场实地测量数据，鉴定造价为：46240.33元（根据鉴定报告中修复方案）、27718.74元（根据申请方意见增加主卧、客卧、书房吊顶、柜体及墙面拆除恢复）。2、本次鉴定范围：苏州市××区××冬××街××室房屋楼板裂缝加固及部分装修工程恢复。3、根据东南建设工程安全鉴定有限公司出具的SF202006086号鉴定报告中修复方案，对应修复造价为46240.33元；现场勘验过程中申请方提出对主卧、南次卧、北书房的吊顶、柜体及墙面需要拆除（考虑裂缝延伸至吊顶内），此部分相应增加费用为27718.74元。张泉对报告书持有异议，认为拆除工程、加固及恢复工程、楼板裂缝修复工程鉴定存在漏项，故申请补充鉴定。2021年2月3日，江苏嘉加诚工程投资咨询有限公司出具工程造价司法鉴定报告书（补），鉴定结论为涉案工程补充鉴定造价为13432.87元，本次鉴定范围为涉案房屋楼板裂缝加固及部分装修工程恢复；根据申请方补充鉴定申请，主要造价内容为厨房间吊顶拆除及恢复、部分窗帘盒恢复、裂缝延伸至吊顶内部修复、过道及餐厅部分墙纸；恢复工期说明：根据目前施工工艺结合目前人工效率，按正常施工程序进行，预估需要45个工作日完成修复工作（不含成品柜体定制延误时间等）。诉讼中，经张泉申请，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司于2021年1月25日出具房地产估价报告，估价结果载明：在价值时点2021年1月19日的住宅用房地产（含室内两次装修，设定房屋可正常居住）市场租金价值单价为27.10元/平方米/月，涉案房屋月租金为3825元。诉讼中，因**名邸15幢3202室业主已装修入住，故不愿意配合鉴定和维修。庭审中，张泉陈述，上海租住的房屋于2018年4月30日到期，准备于5月1日入住涉案房屋，由于原始顶棚楼板出现大面开裂，裂缝数量极多，没法入住。华润公司员工当时看了实际现场情况，在双方调解过程中，华润公司认可租金自2018年5月1日起算。2018年4月26日双方同意委托检测公司检测，但实际于2019年1月4日才开始鉴定，直至1月9日才出具表面的检测报告，过程一直拖延。涉案房屋未曾居住过，其供职于上海涌豪建筑设备工程有限公司，单位不提供住宿。其和妻子一起租住在上海。按月租金标准每月5300元，自2018年5月1日起算，计租金损失159500元。华润公司及施工单位在工作日要求其从上海来苏州约谈裂缝及维修处理事宜，产生费用8500元。因为涉案房屋存在大面积开裂，且维修会造成层高变动（层高减少1.5-2公分），故造成房屋折损。按照2018年房价涉案房屋价值250万元，房屋折损按10%预估为25万元。经咨询涉案房屋维修后通风去甲醛需90日时间，办理入住需6日。华润公司提供的维修方案仅仅是对存在质量问题的裂缝表面进行的维修，没有进行实质的维修，这使得房屋质量不能从根本上解决问题。所以在这种情况下，张泉有权利要求华润公司按照正规的维修的方案、措施来进行彻底维修解决问题。2019年1月9日出具的检测报告没有深入的去做强深度检测，检测报告于2019年的1月9日出具，但维修方案已于2018年10月份就已制定。华润公司认为鉴定机构给出的维修方案对于裂缝的灌浆与华润公司给出的灌浆方案是一致的，灌浆它只是一个维修的一个方法和方式，表面的灌浆还是从内在进行彻底的维修，对于质量的维修程度和范围不一样，华润公司提供的该份维修方案与鉴定机构出具的维修方案不一致。因双方协商无果，张泉提起诉讼。涉案房屋裂缝加固施工图、裂缝处理方法及快递面单张泉未曾收到过。2019年2月26日苏州市建设工程质量检测中心有限公司出具的鉴定报告只涉及两项内容（裂缝的宽度、板底钢筋的间距），2018年4月15日开始向华润公司交涉，起初张泉强烈要求做全面检测，考虑到楼上业主已经装修完毕，华润公司与张泉协商先做这两项无损的检测，看检测结果状况再做深度的鉴定。2019年的1月9日检测报告显示涉案房屋存在安全隐患，在后续向华润公司交涉过程中，强调要求做深度检测，但是华润公司一直拖延，导致没有合理性的维修方案。因出施工维修方案的单位没有相关资质，且裂缝什么原因造成的，华润公司没有进行相关的鉴定，张泉有理由不认可一个有可能不能对症下药的维修方案。华润公司陈述，2019年1月曾委托苏州市建科结构加固有限公司出具裂缝处理方法（裂缝清理-粘贴注浆嘴和封闭裂缝-试漏-压力注浆-二次注浆-清理表面-板底碳纤维修复-界面剂抹平）。2019年6月，华润公司委托江苏苏科结构设计事务所有限公司出具涉案房屋裂缝加固施工图，修复方案与鉴定机构出具的修复方案基本一致，因此，造成的鉴定费支出、租金损失等属于因张泉原因导致的扩大损失，应该由张泉承担。关于维权诉求书及房屋质量问题维权过程记录，对于形式上的真实性予以认可，但对于所载内容关联性不予认可，系张泉单方主张形成。该份证据恰恰说明在当时华润公司积极妥善地去解决问题，但张泉拒不配合华润公司进行维修。张泉对于墙体墙顶进行了开凿装修，可能会对于裂缝的产生和扩大产生不利影响。关于施工方案，真实性予以认可，该份施工方案与修复鉴定方案，说明华润公司在诉前已经向张泉提供了专业的维修和施工方案，且该施工方案的修复方法和后来鉴定机构出具的修复方法基本一样，主要就是包括了两种修复方法：注浆法（即采取环氧树脂化学灌浆法）和黏贴碳纤维布法。关于维修补偿方案微信截图真实性予以认可，但是双方之间最终没有谈妥，该方案系双方基于解决纠纷的前提下，华润公司给予的调解方案。即使华润公司存在责任的情况下，基本上能够弥补和涵盖业主的各项损失，但张泉对此不予接受，因此导致扩大的损失应由张泉自行负责。关于张泉维修处理回复，对形式真实性认可，但系张泉单方制作，故对内容及关联性不予认可，该份证据也恰恰证明华润公司至少在2019年2月26日前就已经向张泉提供了具体的修复方案。关于维修记录过程及报价单，系张泉自己单方制作，对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。关于房屋租赁合同，该份证据系张泉与案外人之间形成，华润公司没有参与，因此对于其真实性无法核实，对于该证据的合法性和关联性均不予认可，即使该份证据为真实，也与本案没有关联。即使华润公司存在责任，根据合同约定，租金不能作为张泉的损失主张。涉案房屋并非不能居住，且张泉在外工作，租赁房屋属于其自己的生活安排，与华润公司和本案无涉。承租人系张泉所在单位，说明张泉在外工作，有其他的住所且该房屋可能是由其所在单位为其承租。张泉自己没有居住涉案房屋的话，也系其自身对于房屋权益的处分，与华润公司没有任何关系。华润公司早已提供维修方案，因张泉拒不配合，所以因此导致的扩大的损失也不应当由华润公司负担。关于快递面单的问题。虽然张泉否认收到配合维修函，但结合整个沟通过程及张泉自己提供的证据，华润公司一直在积极地处理该事宜。2018年10月22日开始制作该份维修方案，最终形成终稿的时间是2019年2月25日。华润公司提供的2版修复方案与鉴定机构出具的修复方案完全一致，且修复的程序和内容也非常的详尽，并不是像张泉所言仅仅进行表面的修复和处理。涉案房屋维修后通风去甲醛需20天左右，办理入住需5天左右。从张泉所主张的损失来看，即使法院最终认定华润公司承担责任，华润公司所应当负担的费用项目也应当仅仅限于修复费用以及因维修实际造成张泉未能使用房屋期间而必须要紧急租房解决住宿问题的租金损失，而不应该支持张泉的其他的主张。而因张泉本人在外工作，其实客观上并不会产生该项损失，因此也就不存在该项损失的基础。另外即使法院支持，也应考虑到华润公司积极的为张泉提供了数次维修方案以及敦促张泉配合维修的情况，因张泉自身原因导致扩大的损失不应当由华润公司承担。关于张泉提出的交通费、误工费、住宿费等费用，张泉并没有提供具有关联性的证据，法院不应当予以认可。其实际是否产生通过现有证据无法认定。且即使实际产生了，华润公司认为该费用也并不是本案所必然产生的损失。关于涉案房屋是否存在折损，首先张泉并没有能够举证证明。其次房屋的价值取决于多种因素的组合，与裂缝并没有任何关系。再次房屋即使存在裂缝，在修复后与其他的同类房屋并没有任何差异，且根据鉴定机构所出具的修复造价鉴定，修复裂缝需要支出的工程款也就是4.6万元左右，并不会造成所谓的对于房屋价值的影响。另外根据质量验收规范的规定，允许层高有正负10毫米的偏差，也就是说即使产生了所谓的层高的变化，也是属于施工规范允许的误差范围之内。以上事实，有原告提供的《吴江市商品房买卖合同》、增值税发票、住房质量保证书、不动产权证书、《维权诉求书》、照片、微信聊天截图、房屋质量问题维权过程记录、检测报告、施工方案、《房屋租赁合同》、《佣金确认书》、收款收据、收条、《房屋租赁延期补充协议》、停车位所有权转让合同、停车位发票、苏州市前期物业管理服务协议，被告提供的裂缝加固施工图、房屋验收单、业主自行装修承诺书、委托书、装修申报审核表、吴江**名邸装修管理协议、装修巡视检查记录表、照片，本院委托的鉴定机构出具的《房地产估价报告》、报告书、报告书（补）、鉴定报告及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《吴江市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据鉴定机构出具的鉴定报告，涉案楼板的裂缝主要系温度、收缩原因所致，与施工过程质量控制有关，故被告交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，被告应当承担修复责任，并对由此造成原告的损失予以赔偿。被告应按鉴定机构出具的修复方案进行修复，若不能修复，则赔偿原告修复费用87391.94元。原告主张误工费、通行费、燃油费、住宿费合计8500元，本院认为，原告在上海居住、工作，往返上海与苏州必然产生相关费用，因原告未提供证据证明其支出的费用为8500元，故本院酌定原告支出的误工费、交通费等合计为5000元。关于租金起算时间，因涉案房屋楼板（板顶）裂缝逐步增多，到鉴定时多达30余多，且双方在起初协商时均同意自2018年5月1日起算租金，故本院认定涉案房屋在维修前不适宜居住，租金应自2018年5月1日起算；关于租金标准，双方在起初协商时均认可按吴江区同等区域及同等住房条件计算租金，故不应按原告在上海实际租房的标准计算租金，本院酌定按每月3825元作为租金计算标准。关于租金金额，自2018年5月1日至今，另本院酌定给予维修期限为75天，通风去甲醛及办理入住酌定80天，结合被告在判决生效后的履行期限，原告主张租金损失159500元，在合理范围内，本院予以支持。因本案诉讼由于被告交付的房屋存在质量问题所引起，故由此产生的鉴定费应由被告承担。原告要求被告承担房屋折损25万元，根据修复方案，无事实依据，本院不予支持。被告辩称原告因自身原因造成损失扩大，该扩大的损失由原告自行承担，结合整个案情，本院认为被告应交付符合质量要求的房屋，原告为维护自身合法权益，向被告提出合理的诉求，不能视为因原告原因造成损失的扩大。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告华润置地（苏州）开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照东南建设工程安全鉴定有限公司出具的位于苏州市吴江区松陵镇冬梅街188号**名邸15幢3**2室房屋楼板（顶板）裂缝修复方案进行维修，若到期不维修，则赔偿原告张泉修复费用87391.94元。二、被告华润置地（苏州）开发有限公司应赔偿原告张泉误工费、交通费等小计5000元，租金损失159500元，合计164500元，于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回原告张泉其他诉讼请求。以上款项，如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××61。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3785元，由原告张泉负担1504元，被告华润置地（苏州）开发有限公司负担2281元，被告华润置地（苏州）开发有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内交至本院，原告张泉预交的不应由其负担的案件受理费，本院于本判决生效之日起十五日内予以退回。鉴定费46580元，由被告华润置地（苏州）开发有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交付给原告张泉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  沈国全二〇二一年四月十五日书记员  李佳凯附录相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人、买受人支付价款的合同。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。