贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民初3519号 原告：朱云华，男，1974年8月13日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：王宗勇，遵义市汇川区中心法律服务所法律工作者。 被告：贵州文欣房地产开发有限公司，住所地遵义市红花岗区长征镇凉水村干田组，统一社会信用代码91520000675415714A。 法定代表人：潘本启，总经理。 委托诉讼代理人：赵小燕，公司员工。 原告朱云华与被告贵州文欣房地产开发有限公司（以下简称文欣房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱云华及其委托诉讼代理人王宗勇到庭参加了诉讼，被告文欣房开公司的委托诉讼代理人赵小燕到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告朱云华向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告立即履行合同完善原告住宅产权手续、房屋消防等相关设施及赔偿原告违约金（从2021年1月1日起，按购房款总价、全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的3倍计算）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与原告于2017年8月13日签订购房合同，原告按合同约定总房款为421360元向被告交清了购房款，合同约定被告交付原告房屋入住后被告却未按合同约定履行合同义务，原告已多次找被告要求完善房屋产权手续及相关附属设施以防灾害发生危急原告一家生命财产安全，被告根本不予理睬，原告在万分不得已后于2019年10月29日向人民法院提起诉讼，后该案经红花岗长征街道办及相关部门协调，原告息诉为条件，被告经红花岗区长征街道办事处及有关部门组织协调被告当面作出承诺，承诺书清楚载明被告于2020年12月30日前完善合同约定义务，如到期未完善，由被告赔偿原告按购房款总价为基数以银行利息的三倍支付赔偿金，到期后，原告再三要求被告履行承诺，被告仍然不予理睬，原告为依法维护自己的合法权益，特向法院起诉。 被告文欣房开公司发表如下答辩意见：一、至今未能为原告办理房产证的原因是其与承建商在打官司，公司资产被冻结，相应手续在承建商手上，其在积极的处理，相信很快就能为原告办理房产证；二、小区消防设施已经验收合格；三、原告主张违约金过高，希望调减。 本院经审理认定事实如下：2017年8月13日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定：1.被告将其开发的位于遵义市红花岗区房屋出售给原告及其妻子；2.房屋价款为421360元；3.2018年12月31日前交房；4.项目交付使用条件为城市基础设施：上水、下水达到使用条件，供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户，公共服务设施（包括但不仅限于建设工程规划许可证附件及附件载明的公共服务设施配套建设指标）：公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案，每逾期一项出卖人按支付房屋总价款0.05%违约金给买受人；5.出卖人承诺于2018年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息，双方同意由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，6.其他。合同未就约定日期起60日内、约定日期60日以后继续履行合同的情形下出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书被告应当承担的违约责任。 合同签订后原告付清购房款并接收入住房屋。2019年，部分业主以被告未能按期完成公共服务设施建设、不能办理房产证为由，将被告诉至本院。同年10月26日被告向全体业主出具《承诺书》一份，该承诺书载明：“我贵州文欣房地产开发有限公司向长征街道办事处对面万和佳苑全体业主承诺，我公司承诺在2020年12月30日之前完善小区所有设施包括路灯、消防及房产所有手续，如在承诺期限内没有完善，我公司承担一切法律责任，并按照购房总价按每月银行贷款同期利息3倍计算赔偿给业主，赔偿至所有手续和设施完善后终止。”，后被告至今未能履行完毕承诺书载明事项，且未办理初始登记，原告诉至本院。 本院认为，虽然本案被告负有履行交房时完善公共服务设施的义务，原告所提要求被告完善房屋消防等相关设施的诉讼请求在情理上具有正当性，但庭审中原、被告均未举证相关公共服务设施目前状况、要完善到何种程度，且即使有证据予以证明，从判决必须明确、具体及具有可履行性等角度看，如支持原告诉讼请求，也只能概括性地判决被告完善公共服务设施，该判决结果明显不具体、明确和具有可履行性，故针对原告该项诉讼请求，本院认为应不支持为宜。 现因被告未办理初始登记，结合前述分析及案涉房屋状况，故对原告所提完善住宅产权手续的诉讼请求，本院不予支持。 本案被告未能按期完成公共服务设施建设，交付办理商品房转移登记的有关文书，与原告共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，应认定被告构成违约，承诺书中被告承诺按照购房总价按每月银行贷款同期利息3倍计算赔偿给业主应认定为违约金约定。现被告申请调减违约金，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，原告未举证证明因被告违约其遭受损失的具体金额，本院酌情将违约金计算标准调整为每日万分之零点五，计算基数为原告已支付购房款，计算起始日期为2021年1月1日，关于截止日期本院认定计算至原告起诉之日2021年1月28日，因如直接判决至完善公共服务设施、办理完毕房屋所有权转移登记手续，二者履行完毕日期不明确，与判决须具体、明确的要求相悖，2021年1月28日后部分违约金待实际产生后原告可另行主张。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告贵州文欣房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告朱云华支付违约金（以购房款421360元为基数按照每日万分之零点五的标准从2021年1月1日起至2021年1月28日止）； 二、驳回原告朱云华的其他诉讼请求。 案件受理费675元（已减半收取），由原告朱云华承担650元，由被告贵州文欣房地产开发有限公司承担25元。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 申请执行的期间为二年，从本判决规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审 判 员 秦友灵 二〇二一年四月二十日 法官助理 勾晓霞 书 记 员 冯 琳