黑龙江省勃利县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0921民再2号再审申请人（案外人）：范义，男，1966年8月3日出生，汉族，无职业，现住。委托诉讼代理人：范玲雪，女，1987年10月24日出生，汉族，医生，现住。委托诉讼代理人：关善韬，黑龙江圣通律师事务所律师。被申请人（原审原告）：李明轩，男，1952年8月14日出生，汉族，退休工人，现住勃利县。委托诉讼代理人：李**，男，1978年10月24日出生，汉族，个体，现住勃利镇东方。被申请人（原审被告）：韩永军，男，1963年12月14日出生，汉族，无职业，现住。李明轩与韩永军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月28日作出（2015）勃民初字第141号民事判决书，已经发生法律效力并强制执行。案外人范义提出执行异议，本院于2018年4月26日，作出（2018）黑0921执异4号裁定，驳回其异议请求。范义对裁定不服，向本院申请再审，本院于2018年10月9日，作出（2018）黑0921民申2号民事裁定再审本案。本院于2019年1月21日立案，依法另行组成合议庭，经过两次开庭，公开开庭审理了本案。再审申请人范义及其委托诉讼代理人关善韬、范玲雪，被申请人李明轩及其委托诉讼代理人李**，被申请人韩永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范义申请再审称，依法对勃利县人民法院（2015）勃民初字第141号民事判决进行再审，将争议房屋判归再审申请人所有。事实和理由：再审申请人为二被申请人诉讼必要的共同诉讼当事人。二被申请人买卖合同纠纷一案案涉房屋为再审申请人于2014年6月28日在被申请人韩永军处购买，并实际占有案涉房屋。被申请人李明轩以案涉房屋买受人身份提起诉讼，要求被申请人韩永军交付案涉房屋，勃利县人民法院在再审申请人未参加诉讼的情况下作出（2015）勃民初字第141号民事判决书，支持了被申请人李明轩的诉请。从该判决认定事实可知被申请人李明轩与被申请人韩永军签订房屋买卖合同时间晚于再审申请人与被申请人韩永军签订房屋买卖合同的时间，且该房已交付再审申请人使用，在再审申请人与被申请人李明轩均未办理房屋权属登记是情况下，再审申请人的利益应受到法律保护。李明轩辩称，范义与韩永军签订的房屋买卖合同是无效的，落款时间不是实际签订协议的时间。范义是通过许景文购买的该房屋，购楼款交给了许景文，韩永军不能提供证据证明该房屋是韩永军所有，所有的廉租住房管理中心开具的手续都在被申请人李明轩处，提供给范义的韩永军与廉租住房管理中心签的购房合同是伪造的，所以范义与韩永军签订的买卖合同是无效的。韩永军辩称，我与李明轩签的协议书不是真实的房屋买卖，是抵押，我和李明轩是债务关系。我与范义签的协议是成立的，我把房子卖给范义是合情合理的。原审原告李明轩向原审法院提起诉讼请求：要求被告韩永军履行买卖合同，交付房屋并由被告承担本案诉讼费用。被告经公告送达未到庭。原审法院认定事实：原告李明轩于2014年9月30日从被告韩永军处购买一座房屋，并于当日与被告签订协议书一份，约定被告以100000.00元的价款将位于勃利县圣地亚7号小区B5幢2单元403室卖给原告，被告承诺该房屋没有产权纠纷，如果有问题，由被告负责并退还全款。协议签订后，被告未按协议履行交付房屋的义务。另查明，原、被告之间交易的房屋已转为商品房。原审法院认为，合法的买卖关系受法律保护。原告李明轩与被告韩永军之间签订的买卖协议系双方的真实意思表示，具有法律约束力，双方自达成买卖协议之日起就应该按照合同内容行使自己的权利和履行自己的义务。被告韩永军未依约履行合同义务，应属违约，且该房屋属于商品房可以交易，故本院对原告的诉讼请求予以支持。被告韩永军经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。原审判决：被告韩永军于本判决生效之日起十日内将位于勃利县圣地亚7号小区B5幢2单元403室交付给原告李明轩。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认如下：再审申请人范义向本院提交如下证据：1.2014年6月28日范义与韩永军签订的房屋买卖协议书一份，证明韩永军将位于圣地亚7号小区廉租楼B5幢2单元403室出卖给范义，房屋价款84000.00元。被申请人李明轩质证对该证据的真实性不予认可，这个合同是在我与韩永军签合同之后签的。被申请人韩永军质证我确实签过合同，是不是该合同记不清了。被申请人韩永军承认与被申请人范义签订过房屋买卖协议，对协议内容本院予以认定，签订协议时间结合其他证据予以认定；2.交房款收条、廉租房预售合同、购买楼房收据各一份，证明范义按照韩永军要求将购房款84000.00元交给许景文，由许景文出具收条，韩永军用此款偿还对许景文所欠债务，范义付清购房款后，韩永军将廉租房预售合同、购买楼房收据原件及涉案房屋交给范义，范义实际占有使用涉案房屋至今。被申请人李明轩质证认为许景文出具的收条与本案无关，廉租房预售合同没有公章，合同是假的，购房收据是大森林集团开具的白据，不具有法律效力。被申请人韩永军质证购买楼房收据出自我手，合同是我提供的，我给了许景文，许景文联系将房屋卖给了范义，我对与范义签订的房屋买卖协议是认同的，对许景文收房款的事实我没有异议。本院对范义与韩永军签订的房屋买卖协议、范义交付购房款给许景文、韩永军提供廉租房预售合同、大森林购房收据的事实予以认定；3.物业费、热力费票据6张，证明韩永军向范义交付房屋后，由范义实际占有使用，并交纳涉案房屋的物业费、热力费。被申请人李明轩质证认为只能证明交物业费和热力费，交款人写的是韩永军。被申请人韩永军质证无异议，现房屋由范义实际占有，对该证据证明的内容本院予以认定。被申请人李明轩向本院提交如下证据：1.2014年9月30日李明轩与韩永军签订的房屋买卖协议书一份，证明韩永军将自有的位于圣地亚7号小区廉租楼B5幢2单元403室出卖给李明轩，是用韩永军先前借款100000.00元抵顶的房款，是真实有效的，我与韩永军是买卖关系。再审申请人范义质证有异议，李明轩与韩永军之间是抵押关系，不是买卖关系，李明轩应就债权债务关系主张权利。被申请人韩永军质证有异议，协议上签名是我签的，下面手写部分是李明轩后填的，我与李明轩不是买卖关系，是债务关系，是抵押还款。被申请人韩永军对签订协议的事实无异议，双方签订的实际是以物抵债协议，本院对被申请人李明轩证明的内容不予认定。2.不符合条件购买廉租房清退通知书、清退流程通知、廉租房补贴清退通知书各一份、收据3张，韩永军已经将该廉租房的差价款35700.00元、超发补助款900.00元交清，勃利县廉租住房管理中心给韩永军开具的购楼收据一份65280.00元，合同编号为GF-2011-0769廉租房预售合同一份，以上证据都是韩永军交给我的，证明韩永军已将该房屋卖给我了。再审申请人范义质证对证据的真实性无异议，韩永军与李明轩之间不存在房屋买卖关系。被申请人韩永军质证以上证据是我提供给李明轩的，真实性无异，我与李明轩是借贷关系，我向李明轩借款100000.00元，我给李明轩这些手续之前已还款40000.00元，签合同后我每个月向李明轩还款1800.00元，大概还款一年多，我与李明轩不是房屋买卖关系。对上述证据由韩永军提供及证据的真实性本院予以认定，对被申请人李明轩证明的内容本院不予认定。被申请人韩永军向本院提交如下证据：（2020）黑0921刑初50号刑事判决书一份，证明我与李明轩不是房屋买卖关系，实际上我们是债务关系。再审申请人范义质证无异议，再审申请人在今日庭审之前完全不知道韩永军提供的大森林收款收据上的公章是伪造的。被申请人李明轩质证判决书上没有写明我与韩永军不是买卖关系。被申请人李明轩与韩永军签订是以物抵债协议，本院对该份证据证明的内容予以认定。本院调取的证据：1.2019年12月9日公安机关对韩永军的询问笔录，韩永军陈述2013年8月1日向李明轩借款100000.00元，约定2013年10月31日前还款，到期未能还款，双方于2019年9月30日签订了房屋买卖协议书，韩永军将圣地亚7号小区廉租楼B5栋2单元403室以100000.00元价格抵债的形式卖给李明轩，韩永军向李明轩提供了其与廉租办签订的购房合同、交款收据、廉租楼转为商品房的相关手续。2015年2月份，宋国荣找韩永军说，其欠许景文90000.00元购煤款，让韩永军用房屋给其顶账，韩永军与宋国荣商量后同意将已抵给李明轩的圣地亚7号小区廉租楼B5栋2单元403室抵给许景文。韩永军与宋国荣共同伪造了韩永军与廉租办签的购房合同、购房收据，在收据上加盖了私刻的公章。2015年7月份许景文联系将该房屋以84000.00元价格卖给了范义，韩永军与范义签订了房屋买卖协议，韩永军将上述购房合同、购房收据交给了范义，许景文收取了售楼款84000.00元，并出具了收条。再审申请人范义、被申请人李明轩质证无异议，本院予以认定；2.2019年12月10日公安机关对范义的询问笔录，范义陈述2015年7月份通过宣传单联系许景文，知道圣地亚7号小区廉租楼B5栋2单元403室出卖，实地看房后决定购买，许景文说是帮助韩永军卖房，范义与韩永军签订了房屋买卖协议，购房款84000.00元，韩永军说将购房款交给许景文，许景文给出具了收条。当时收条、房屋买卖协议没有写日期，日期是我后填的，写的是2014年6月28日，目的是写在韩永军与李明轩签协议之前，实际日期应该是2015年7月份，我当年10月分入住该房屋。被申请人李明轩、韩永军质证无异议，本院予以认定；3.2019年12月10日公安机关对李明轩的询问笔录，李明轩陈述，韩永军在2013年8月1日向我借款100000.00元，出具了借条，他没有钱还我，2014年9月30日，我与韩永军签订了房屋买卖协议购买该廉租楼，用他欠我的100000.00元抵顶购楼款。被申请人韩永军质证我不是把房子卖给李明轩，我在此之前已经偿还李明轩欠款40000.00元。再审申请人同意韩永军的质证意见。被申请人李明轩的陈述与其它证据相印证，本院予以认定。再审认定事实如下：2013年8月1日，韩永军向李明轩借款100000.00元，出具了借据，约定2013年10月31日还款，借款到期后韩永军未能还款，2014年9月30日，李明轩与韩永军签订了房屋买卖协议，约定韩永军将圣地亚7号小区廉租楼B5栋2单元403室以100000.00元价格卖给李明轩。实际是用韩永军之前的100000.00元欠款抵顶购楼款，借据未收回。韩永军向李明轩提供了韩永军与廉租办签订的购房合同、购房交款收据、廉租楼转为商品房的相关手续。2015年2月份，宋国荣找韩永军让韩永军帮忙用房屋抵顶其欠许景文购煤款90000.00元，韩永军同意将将圣地亚7号小区廉租楼B5栋2单元403室抵给许景文，2015年7月份，许景文将该楼房以84000.00元价格卖给了范义，韩永军与范义签订了房屋买卖协议，购楼款交给了许景文，许景文给出具了收条。韩永军将其与宋国荣共同伪造的韩永军与廉租办签的购房合同、加盖了私刻公章的购房收据交给了范义。范义申请再审时，将未写时间的房屋买卖协议、购楼款收条上的时间填写为2014年6月28日。韩永军于2015年10月将该房屋交付给了范义。原审判决认定李明轩从韩永军处用100000.00元购买圣地亚7号小区廉租楼B5栋2单元403室的事实不准确。本院再审认为，本案争议的焦点为韩永军与范义、李明轩签订的两份房屋买卖合同的的效力。2015年7月份，韩永军与范义签订房屋买卖合同，范义履行了交付全部购房款的义务，韩永军向范义交付了房屋，范义实际占有该房屋，双方没有依法办理产权变更登记。韩永军虽然提供了伪造的购楼合同、购楼收据，没有证据证明范义知道此情况，范义的合法权益依法应予以保护，双方签订的买卖合同本院应予以支持。2019年9月30日，韩永军与李明轩签订的房屋买卖合同是在韩永军向李明轩借款到期后用借款100000.00元抵顶的购房款，并没有实际交付房屋，也没有依法进行产权变更。李明轩与韩永军签订的房屋买卖协议，是在李明轩与韩永军之间存在债权债务关系的前提下签订的，用欠款抵顶的购楼款，没有实际交付房屋，也没有办理产权变更登记，韩永军出具的借据仍在李明轩手中，双方并没有实际履行该协议，客观上韩永军现已不能交付该房屋。李明轩主张履行其与韩永军签订的以物抵债协议，本院不予支持，李明轩应以债权主张自己权利。原审认定事实不准确，依法应撤销本院于2017年11月28日作出（2015）勃民初字第141号民事判决，驳回原审原告李明轩的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十四条第二款之规定，判决如下：撤销本院于2017年11月28日作出（2015）勃民初字第141号民事判决，驳回原审原告李明轩的诉讼请求。原审案件受理费2300.00元，再审案件受理费1900.00元，由被申请人李明轩承担。原审公告费260.00元，再审公告费260.00元，由被申请人李明轩承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于七台河市中级人民法院。审 判 长  李正顺人民陪审员  赵爱军人民陪审员  张洪岩二〇二一年四月一日书 记 员  庞赛男