文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝02民终399号上诉人（原审原告）：吴明清，女，1951年6月12日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：刘静，重庆谦和谦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆林鑫置业有限公司，地址重庆市万州区王牌路清堰小区一号商住楼三楼，统一社会信用代码500101000021772。法定代表人：谭启国，董事长。委托诉讼代理人：王顺春，男，1968年1月3日出生，汉族，住重庆市万州区，公司员工。上诉人吴明清因与上诉人重庆林鑫置业有限公司（以下简称林鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2020）渝0101民初13808号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人吴明清及其委托诉讼代理人刘静，上诉人林鑫公司的委托诉讼代理人王顺春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴明清上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.判令被上诉人林鑫公司支付上诉人吴明清违约金109447元；3.本案的诉讼费由被上诉人林鑫公司承担。事实与理由：1.根据《中华人民共和国民法典》物权编关于不动产物权设立、变更、转让的民事法律行为的相关规定，本案中的案涉房屋性质为不动产，办理权属转移登记手续，属变更不动产物权的民事法律行为，法律效果为上诉人对案涉房屋享有的物权请求权，被上诉人林鑫公司应当将登记在名下的案涉房屋权属变更为上诉人所有。2.适用诉讼时效的法定条件为，义务履行方证明应当履行的债务行为已届满诉讼时效期间。本案中，案涉合同仅仅约定了案涉房屋办理权属转移登记手续的起始时间，并未约定结束时间，被上诉人仍应当承担履行办理权属转移登记的义务，履行期限依旧在延续。林鑫公司辩称，1.2001年5月16日，林鑫公司与张先元签订《商品房预售合同》，约定2002年6月30日交房并办理权属转移登记手续。2.《商品房预售合同》属于双务合同，双方当事人互负给付义务。双方约定在房屋移交前应一次性结清剩余房款，吴明清现在仍未结清。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条规定，吴明清已经构成先期违约，林鑫公司有权拒绝协助吴明清办理权属转移登记手续，且林鑫公司多次通过各种途径通知办理产权证。吴明清一直未结清剩余房款，根据合同约定，应当缴纳违约金。因此，吴明清称林鑫公司未及时办理登记手续导致违约，不符合客观事实，也没有法律依据。林鑫公司上诉请求：1.撤销原判，驳回被上诉人吴明清的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人吴明清承担。事实与理由：1.认定事实错误。按照合同约定，被上诉人吴明清应当一次性付清或支付余款，并在移交房屋时办理房地产权属转移登记手续。上诉人林鑫公司在移交案涉房屋时，被上诉人吴明清并未付清余款，构成先期违约，上诉人林鑫公司有权拒绝协助被上诉人吴明清办理手续。一审法院认定上诉人林鑫公司逾期办证构成违约，属于事实认定错误。2.适用法律错误。上诉人林鑫公司享有先履行抗辩权，一审法院未适用《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，属于适用法律错误。吴明清辩称，一、吴明清全面履行了案涉合同约定的义务。根据合同约定，吴明清已经在2001年5月16日前支付58000元购房款。2003年2月11日，吴明清在支付26313元购房款后，双方协商剩余购房款采取银行按揭支付。此时，吴明清已经完成支付义务，至于银行按揭，是另外的权利义务法律关系，与本案无关，不能免除林鑫公司的义务及责任。且未办理银行按揭的责任及过错不在吴明清，林鑫公司的登报通知行为对吴明清不产生法律效力，林鑫公司亦无证据证实其履行了办理银行按揭手续。二、林鑫公司在案涉合同履行过程中有重大违约行为。1.严重逾期交房的违约行为。根据合同约定，林鑫公司应当在2002年6月30日交付房屋，但是在2003年5月11日，林鑫公司方才交房，逾期长达1年，且交付的房屋亦不符合合同第六条的约定。2.严重逾期办理案涉房屋权属转移登记手续。由于房屋一直未取得建筑工程竣工验收备案登记证，2014年5月30日才办理了不动产权初始登记，直到现在，林鑫公司依旧未履行办证义务。三、林鑫公司应当承担违约责任，履行办理不动产登记转移手续的义务及支付违约金。吴明清向一审法院提出诉讼请求：1.判令林鑫公司协助吴明清办理所购房屋（重庆市万州区袁家墩120号2-4门面）的过户登记义务；2.判令林鑫公司支付吴明清逾期办证（2002年6月30日至2020年12月10日）违约金109447元；3.由林鑫公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理认定的事实：2004年4月7日，经重庆市工商行政管理局核准，重庆昊盛房地产开发有限公司更名为林鑫公司。2000年5月11日，重庆昊盛房地产开发有限公司（甲方）与张先元（乙方）签订《商品房预售（预购）合同》。2001年5月16日，因所购房屋面积发生变更，重庆昊盛房地产开发有限公司（甲方）与张先元（乙方）重新签订《商品房预售合同》，主要约定甲方将未竣工的青堰二组Ｂ区Ｂ栋二层4号门面（建筑面积约37.28平方米）预售给乙方；单价4300元／平方米，成交金额162626元。付款方式为在签约时付48000元，余款于房屋移交前一次性付清或按银行按揭规定支付余款。甲方在2002年6月30日将竣工并经验收合格的上述房屋移交给乙方。上述房屋移交给乙方时，双方应按规定办理房地产权属转移登记手续，税费按规定各自承担。违约责任：本合同签订后，双方不得擅自变更撤销。如乙方违反约定期限迟延支付购房款，应向甲方支付违约金，每日按成交总额0.1‰累加计算；甲方违反约定的期限迟延交房，应向乙方支付违约金，每日按房价款0.1‰累加计算。张先元分别于2000年51日交款10000元、2000年7月1日向交款10000元、2000年9月6日交款20000元、2001年5月16日交款18000元、2003年2月11日交款26313元，合计84313元。万州区袁家屯140号（三峡库区农副产品批发交易中心）已于2014年5月办理了房地产权初始登记。2010年12月14日、2011年2月25日，重庆昊盛房地产开发公司在三峡都市报刊登通知，要求购买××路××屯××号××号××号××组××房屋（包括住房、门面、摊位）的业主分别于2010年12月16日至12月22日及2011年3月15日前到公司办理产权转移手续，如不来办理，责任自负。另查明，吴明清系张先元配偶，张先元已经死亡，张先元的其他继承人自愿放弃继承权。2003年5月11日，林鑫公司将房屋交付吴明清使用至今。2020年7月10日，一审法院曾立案受理吴明清与林鑫公司商品房预售合同纠纷一案，因吴明清在庭审中变更诉讼请求后未按时缴纳诉讼费，一审法院裁定按撤诉处理。一审法院认为，林鑫公司是重庆昊盛房地产开发有限公司更名而来，其相应的民事权利和义务均应由林鑫公司享有和承担。双方所签订的《商品房预售合同》是当事人的真实意思表示，内容不违背法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方约定“甲方在2002年6月30日将竣工并经验收合格的房屋移交给乙方”，“上述房屋移交给乙方时，双方应按规定办理房地产权属转移登记手续，税费按规定各自承担。”林鑫公司开发建设的商品房一直未取得建筑工程竣工验收备案登记证，直到2014年5月30日才办理了不动产权初始登记，在此之前，不符合办证条件，林鑫公司通知吴明清办证的行为不能免除其逾期办证的违约责任。吴明清未足额支付购房款的行为系另外的法律关系，林鑫公司不能以此作为拒绝办证的理由，林鑫公司未按约定时间办理房屋的不动产权证书构成违约。张先元已死亡，且其他继承人均书面放弃了继承权，吴明清作为张先元的唯一继承人，享有张先元在合同中的权利义务，林鑫公司应向吴明清承担违约责任，即办理重庆市万州区袁家墩120号2-4门面的不动产转移登记手续并支付违约金。《商品房预售合同》中对于林鑫公司逾期办理房地产权证的违约责任未明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”吴明清请求按照日万分之一作为计算逾期办证违约金的标准，系对其权利的处分，一审法院予以确认并支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日计算。”林鑫公司在2014年5月就已取得案涉房屋的初始产权登记手续，具备了产权转移的条件，林鑫公司逾期办证的违约行为处于持续状态。吴明清没有证据证明除2020年7月10日向林鑫公司主张逾期办证违约责任外，在此之前曾向林鑫公司进行过主张，故吴明清主张的违约金计算时间应从2017年7月10日起算。综上，一审法院支持2017年7月10日至2020年12月10日期间的违约金为10539元（84313元×0.0001×1250天）。对于吴明清其余违约金的诉讼请求因超过诉讼时效不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、林鑫公司在本判决生效后十五日内协助吴明清办理重庆市万州区清堰二组B区B栋二层4号门面（现为重庆市万州区袁家墩120号2-4）的不动产产权转移登记手续；二、林鑫公司在判决生效后十五日内向吴明清支付2017年7月10日至2020年12月10日期间逾期办证违约金10539元；三、驳回吴明清的其他诉讼请求。一审案件受理费2743元，吴明清在法庭调查终结前变更诉讼请求，应预收2489元，简易程序结案减半收取1245元，吴明清负担1100元，林鑫公司负担145元。二审期间，上诉人林鑫公司提交了一份新证据《房屋过户土地使用权确认通知书》，拟证明林鑫公司在2014年5月16日之前就具备了办理分户资格。上诉人吴明清质证认为，此份证据能够证明一审法院对林鑫公司于2014年5月取得不动产登记的认定事实清楚，是正确的。本院对上述证据的认定意见为，此份通知书内容客观真实，来源合法，能够证明林鑫公司取得办理《房屋所有权证》的资格，本院予以采信。另查明，林鑫公司于2014年5月16日取得了办理分户的资格，能够为吴明清办理分户手续。至庭审结束时，吴明清仍未支付欠付的购房余款78313元。经本院二审查明的其他事实与一审判决认定事实相同，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，吴明清作为张先元的继承人，一并继承张先元在《商品房预售合同》中的权利与义务，亦承担张先元的违约责任。本案的争议焦点是林鑫公司是否构成违约。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”行使先履行抗辩权应符合三个构成要件：一是须双方当事人互负债务；二是两个债务须有先后履行顺序；三是先履行一方未履行或其履行不合债的本旨。本案中，双方在《商品房预售合同》中约定：“四、1.（2）2余款在房屋移交前一次性付清或按银行按揭规定支付余款。五、1、上述房屋移交给乙方时，双方应按规定办理房地产权属转移登记手续，税费按规定各自承担。”双方之间约定了支付余款和交付房屋以及办理权属登记手续的先后顺序，即吴明清应当在房屋交付前一次性支付余款或者办理银行按揭支付余款，林鑫公司在移交房屋时办理房地产权属登记手续。林鑫公司的先履行抗辩权不仅包括房屋交付，也包括办理权属转移登记手续。但是吴明清在林鑫公司交付房屋之前并未一次性支付余款，亦未办理银行按揭支付余款，根据双方之间的约定，吴明清已经构成违约，林鑫公司可以行使先履行抗辩权拒绝交付房屋。林鑫公司在2003年5月11日将案涉房屋交付给吴明清的行为并不当然的丧失先履行抗辩权，其基于吴明清的违约行为而拒绝办理权属转移登记并不构成违约，亦不应当支付违约金。故吴明清的上诉理由不能成立，不予采纳。林鑫公司的上诉理由成立，予以采纳。吴明清辩称的因林鑫公司一直未取得建筑工程竣工验收备案登记证故不能办理权属转移登记的主张，林鑫公司二审时举示的证据足以证明其在2014年5月16日之前就具备了办理分户资格，能够办理权属转移登记手续。吴明清的主张与查明的事实不符，不予采信。综上所述，吴明清的上诉理由不能成立，应予驳回。林鑫公司的上诉理由成立，应予支持。鉴于二审中出现的新证据，本院依法予以改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市万州区人民法院（2020）渝0101民初13808号民事判决；二、驳回吴明清的诉讼请求。一审案件受理费减半收取1245元，二审案件受理费2336.48元，均由上诉人吴明清负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘红霞审 判 员 杜抗洪审 判 员 杨继伟二〇二一年四月二十二日法官助理 崔明莉书 记 员 李 蕾