河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0703民初937号原告：新乡市金门物业管理有限公司，统一社会信用代码：914107005948682796法定代表人：赵敬，该公司法人委托代理人：李远毅，该公司员工被告：刘宜兰，女，汉族，1972年02月02日出生，现住新乡市，原告新乡市金门物业管理有限公司（以下简称金门物业公司）诉被告刘宜兰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年03月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金门物业公司特别授权委托代理人李远毅、被告刘宜兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金门物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业服务费自2017年01月01日至2018年12月31日计824元，滞纳金自2017年01月01日至2018年12月31日计1779元，滞纳金至结清之日止。2、由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告于2015年01月01月与人民西路社区签订委托小区物业管理合同，并从2015年01月01日起至今服务于小区业主，被告是坐落于6号楼3单元1楼东户业主，但被告从2017年01月01日起无故拖延交纳物业费，原告于2014年12月25日在小区门口黑板上贴出公示，物业服务费标准为建筑面积每月0.38元/平方米，及逾期交纳物业服务费的应按拖欠金额的日千分之三交纳滞纳金，被告享受了原告提供的管理服务，但被告自2017年01月01日至2018年12月31日共拖欠24个月服务费，金额为824元，被告在原告多次催收情况下，仍拖欠不交。综上，为维护原告的合法权益，诉至本院。庭审中，原告变更诉讼请求1为：被告支付物业服务费自2017年04月01日至2018年12月31日计721元及滞纳金（滞纳金以721元为基数，自2017年04月01日起，按日千分之三计算至结清之日止）。被告刘宜兰口头答辩称，不同意原告的诉讼请求。1、2015年01月01日原告是与涉案小区社区签订了物业合同，不是与被告签订的，且被告在2015年时并没有在涉案小区内购买房屋；2、认为原告主张2018年01月01日之前的物业费已经超过3年诉讼时效；3、2017年04月01日被告才购买了涉案房屋，购买后一直未在涉案房屋内居住，在2019年01月春节前被告才居住在涉案房屋内，没有享受到原告提供的服务，所以不应该支付物业费。4、在居住之前，曾去房屋内查看屋内情况及通风等，在查看过程中发现楼道内灯经常不亮，楼道没有清理干净，有的公共设施损坏的没有进行维修，所以不应支付物业费。原告金门物业公司向本院提交证据材料有：1、原告和铁西办事处社区居委会签订的物业服务合同一份；2、原告工作人员考勤表九份；3、原告在涉案小区内张贴的收费通知照片打印件一份。以上证据材料证明原告金门物业公司主张成立。被告刘宜兰向本院提交证据材料有：1、涉案房屋不动产房产证一份；2、水电费明细打印件三页；3、照片六页；4、收据四份。以上证据材料证明被告刘宜兰主张成立。经庭审质证，被告对原告提交的证据1有异议，不是和被告签订的，所以被告不知情；对证据2有异议，小区内公共设施损坏没有人维修，小区内经常丢失车辆，下雪下雨时路面经常有积水；认为证据3可能是真的，但因被告在2019年01月01日之前只是偶尔去涉案小区，所以没有看到，且原告没有通知过被告交纳物业费。原告对被告提交的证据1-4的真实性无异议，但对证明目的有异议。认为证据2中，被告虽不在涉案小区居住，但不影响交纳物业费；证据3中显示的是业主装修时暂时存放的垃圾，后续已清理完毕；证据4中显示的收据上加盖的康泰嘉苑服务中心的公章，是按照人民西路社区监督管理的要求，上届物业公司向业主开具的收据也是加盖的此公章，被告提交的该证据中已显示。本院对原被告提交的证据真实性予以确认，证明目的结合本案调查及其他证据予以综合判定。依据上述有效证据及庭审查明，可以确定以下案件事实：被告系新乡市康泰嘉苑小区6号楼3单元1楼东户业主，该房屋建筑面积90.4平方米。2015年01月01日，铁西办事处与原告签订物业服务合同一份，该合同载明：“甲方：新乡市卫滨区铁西办事处人民西路社区，乙方：新乡市金门物业管理有限公司。第一条物业管理内容1、甲方将位于卫滨区西孟路的康泰嘉苑范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。小区管理服务费收费标准：每月每平方米0.38元。2、管理事项包括：1、物业范围的公用设施、设备及场所地的使用、维修、养护和管理；2、清洁卫生；3、公共生活秩序；4、文娱活动场所；5、便民服务网点及物业范围内所有营业场所；6、车辆行驶及停泊；7、物业档案管理；8、授权由物业管理公司管理其他事项……”。原告在物业服务期间，被告应当以每平方米0.38元按月交纳物业费。被告自2017年04月01日至2018年12月31日欠交21个月的物业费721元，致原告起诉至本院。本院认为：原、被告之间系物业服务合同关系，双方均应按合同约定履行各自义务。物业管理服务费是小区物业管理服务资金的重要来源，该费用如不能及时收取，将不利于物业服务企业提高服务质量。根据原、被告诉辩内容，本院应着重查明以下问题：1、原告入驻案涉小区是否合法；2、本案诉讼是否已过诉讼时效。首先，关于原告入驻案涉小区的问题。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。案涉小区无业主委员会，由该小区所在地的人民西路社区委员会代行业主委员会职责与原告签订物业服务合同于法有据。案涉物业服务合同自2015年01月01日签订，有效期至2015年12月31日。在合同到期后，原告继续在小区提供物业服务，人民西路社区居委会亦未对其提出异议，且该社区的办公地点就在小区内，被告2017年04月01日购买的涉案房屋，于2018年07月对涉案房屋进行了装修，对原告继续提供物业服务的行为应是明知的。因此，被告辩称原告进驻涉案小区程序违法，原告与新乡市卫滨区铁西办事处人民西路社区签订的物业服务合同无效的辩称理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”本案中，根据原告提供的物业服务合同可以确定原告自2015年01月01日起为该小区提供物业管理服务，被告作为业主经原告多次催要未能按照合同约定交纳物业费，现原告要求被告交纳拖欠物业费，符合上述法律法规，本院予以支持。原告要求被告支付滞纳金（滞纳金以721元为基数，自2017年04月01日起，按日千分之三计算至结清之日止）的诉讼请求于法无据，本院不予支持。庭审中，被告提交证据证明其自2017年04月01日至2018年12月31日期间，未在涉案房屋内居住，不需交纳物业费及原告在涉案小区提供管理服务不到位，原告不予认可。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任人的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”结合相关证据及庭审情况，已使得“原告在涉案小区向被告提供物业服务，但其向被告提供的物业服务在2017年04月01日至2018年12月31日期间尚未完全达到合同约定的服务标准，在公共设施设备日常维修养护等方面存在一定瑕疵”这一待证事实达到了高度可能性的证明标准，按照上述司法解释的规定，应当认定该事实存在。在原告提供物业服务尚未完全达到合同约定服务标准的情况下，被告有权请求原告承担减少价款等违约责任，结合本案实际情况，本院酌定在2017年04月01日至2018年12月31日期间被告应承担70%的物业费,即504.7元（721元×70%=504.7元）。其次，关于诉讼是否已过诉讼时效的问题。2018年03月20日，原告曾在涉案小区内张贴催交物业费的通知，因此被告称原告主张2018年01月01日前的物业费，已过3年的诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、被告刘宜兰于本判决生效之日起十日内支付原告新乡市金门物业管理有限公司自2017年04月01日至2018年12月31日期间的物业管理费504.7元。二、驳回新乡市金门物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告新乡市金门物业管理有限公司承担15元，由被告刘宜兰承担35元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  谢红梅二〇二一年四月二十一日书记员  李 珺