北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6486号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵文彤，男，1966年10月13日出生，汉族，自由职业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：史小勇，北京龙朔律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京麋鹿生态实验中心，住所地北京市大兴区南海子麋鹿苑。法定代表人：白加德，主任。委托诉讼代理人：张宇晨，男，北京麋鹿生态实验中心保障部副部长。委托诉讼代理人：刘自海，北京禛熙律师事务所律师。上诉人赵文彤因与被上诉人北京麋鹿生态实验中心（下称麋鹿生态中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初10828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵文彤上诉请求：撤销一审判决第一项及第三项，改判驳回麋鹿生态中心要求我腾退租赁房屋及土地的诉讼请求，本案一、二审诉讼费全部由麋鹿生态中心承担。事实和理由：双方签订的《北京麋鹿生态实验中心与赵文彤关于北门区土地及房屋的使用协议》（下称《使用协议》）第七条第三款对租赁房屋及土地到期后明确约定双方另行协商，法院判决赵文彤无条件腾退构成对双方当事人共同意思自治的不当干预，缺乏法律依据。一审法院判决赵文彤无条件腾退租赁房屋及土地导致双方合同地位及权利义务严重失衡，直接损害赵文彤的合同利益。麋鹿生态中心一旦收回租赁房屋及土地可能出现房屋灭失的风险，赵文彤将失去主张经济补偿的物证和损失计算依据。麋鹿生态中心辩称，同意一审判决，不同意赵文彤的上诉请求，其上诉请求及理由无事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。麋鹿生态中心向一审法院起诉请求：1.赵文彤立即将租用的330平方米土地、150平方米房屋腾空并归还麋鹿生态中心；2.赵文彤立即支付麋鹿生态中心欠缴租金150206元；3.诉讼费用由赵文彤承担。赵文彤向一审法院反诉请求：1.判令麋鹿生态中心继续履行《使用协议》（按照原合同周期再履行1个周期）；2.本案诉讼费用由麋鹿生态中心承担。一审法院认定事实：针对涉案租赁房屋颁发有房屋所有权证，证书填发时间为1991年4月18日，填发机关为原大兴县土地管理局，登记所有权人为北京市科学技术研究院，所有权性质为全民所有制，房屋坐落为“大兴县红星区南海子”，幢号为1幢，间数为7间，建筑结构为砖混，层数为平房，建筑面积为139.8平方米；据此，涉案租赁房屋系办理了不动产权登记的合法建筑。麋鹿生态中心系经费来源为全额拨款的事业单位法人，其名称为北京麋鹿生态实验中心（北京生物多样性保护研究中心、北京南海子麋鹿苑博物院），其举办单位为北京市科学技术研究院。2010年3月3日，北京南海子生物科技有限公司（甲方、出让方）与赵文彤（乙方、使用方）签订《租赁协议》；关于土地、房屋基本情况，双方约定房屋位于麋鹿苑门区东侧，面积150平方米；关于使用期限，双方约定土地、房屋使用期定为6年，自2010年5月1日至2016年5月1日，合同期满，乙方有优先使用权，可再商议下一个合作周期；关于使用金及支付方式，双方约定房屋使用金为每年45000元，前3年使用金不变，从第4年开始，使用金每年递增8%；关于土地及房屋的使用用途及相关事宜，双方约定甲方同意乙方经营餐饮，装修费用由乙方自行承担，经营餐饮所需营业执照等各类手续均由乙方自行办理，甲方可根据自己实际情况提供相应材料证明配合乙方办理；双方还在合同书第七条第3款约定：“本合同规定的房屋使用期满，如乙方不再续约，所建房屋内设备及物品由乙方获得，房子所有权归甲方。如乙方需继续使用该房屋，甲乙双方则另行协商”；双方还对双方权利义务、安全协议等事项一并进行约定。为理清产权登记情况与租赁主体的关系，采用补签合同书的方式，即合同书落款时间为2011年7月27日及7月28日，实际签约时间为2011年8月1日（本案双方当事人均认可），租赁房屋产权人北京市科学技术研究院设立的麋鹿生态中心（甲方、出让方）与赵文彤（乙方、使用方）签订《北京麋鹿生态实验中心与赵文彤关于北门区土地及房屋的使用协议》，即《使用协议》；就土地、房屋基本情况，双方在合同书第一条约定：“土地位于麋鹿苑北门区东侧，西至门区简易平房3.4号房屋东墙，东至麋鹿苑加工间东北角向北方向的隔断墙，南至实验室北墙，北至麋鹿苑墙房屋东墙。总土地面积330㎡，原实验室使用面积150㎡（具体范围见附图）”；关于使用期限，双方在合同书第二条约定：“1.土地、房屋使用期定为8年，从2011年8月1日起至2019年12月31日止（按整年计算）。2.合同期满，乙方有优先使用权，可再商议下一个合作周期”；关于使用金及支付方式，双方在合同书第三条约定：“1.土地及房屋基础使用金为陆万元/年，因南海子公园施工断路影响，2011年下半年使用金为基础使用金的1/4，为壹万伍仟元整；2012-2013年度使用金在基础使用金上递增10%，为陆万陆仟元整；以后每两年度递增10%，2014-2015年度使用金为柒万贰仟陆佰元整。2.使用金每半年度支付一次，为上交使用金（即每半年开始时间的10日内）。乙方需在合同签订10日内交清第一年5个月的使用金。3.乙方需向甲方先缴纳3000元安全保障金，在承租的当年一年时间内无任何安全事故发生，此笔安全保障金抵充当年使用金。4.乙方无故拖延使用金支付时间达一个月，甲方有权单方面终止协议并对房屋及其内部设施进行清理”；关于土地及房屋的使用用途及相关事宜，双方在合同书第四条约定：“1.经协商，甲方同意乙方在使用土地上建造临时性房屋及对周边进行小范围绿化改造，同意乙方经营餐饮。2.建造房屋、绿化及装修费用均由乙方自行承担。3.经营餐饮所需营业执照等各类手续均由乙方自行承担。甲方可根据自己实际情况提供相应材料证明配合乙方办理。4.乙方拥有使用土地上新建临时性房屋的整体使用权，原有房屋的所有权归甲方，若遇国家规划拆迁，乙方享有国家拆迁政策范围内对新建房屋的建设补偿和商业补偿”；关于甲方的权利与义务，双方在合同书第五条第1款约定：“（1）在合同期内，甲方同意乙方使用甲方的水、电、道路等相关设施，水、电单独安表并参照当地水务、电力部门对麋鹿苑要求的标准收费，甲方每半年收取一次，如乙方无故拖延支付时间达一个月，甲方有权单方面终止合同并对房屋及其内部设施进行清理。（2）甲方有责任帮助乙方协调与当地政府和周边邻里的关系，并在乙方组织施工时提供便利，但由此发生的相关费用由乙方承担。（3）甲方保证乙方的正常使用，不干涉乙方的正常业务。甲方同意乙方在使用的房屋范围内，按照实际要求自行设计适合，总体风格需与甲方的环境相协调。装修前，乙方需向甲方提供详细装修方案，经双方协商后，方可施工”；关于乙方权利与义务，双方在合同书第五条第2款约定：“（1）乙方在使用期内必须严格遵照协议第六条中的安全协议执行，在乙方的使用范围内所有安全问题由乙方自行承担。（2）原实验室房屋，乙方不得用于居住或转借他人用于居住。（3）乙方不得私自修改、拆卸水、电表，如经发现私自改动，甲方则双倍收取水电费用。（4）乙方不得在使用房内从事黄、赌、毒等一切违法活动，一经发现甲方有权单方面终止合同，所造成的后果，由乙方全权负责，与甲方无任何关系。（5）乙方不得经营除餐饮以外的商业项目，不得从事技术开发、服务咨询、饲养家禽家畜、动物饲料销售的活动，保证与麋鹿苑游客服务中心经营范围不发生冲突。（6）乙方负责使用区域卫生，保持环境整洁，不得随便摆放杂物、倒垃圾”；关于“双方约定的其他事项”，双方在合同书第七条约定：“1.甲乙双方均不得无故提前终止合同，如遇政府征地拆迁、天灾等自然灾祸，本合同自动终止，相互不补偿损失。2.乙方在向甲方交纳房屋使用费、水、电费用后，不再承担涉及土地使用方面（如向国家或地方交纳的土地使用税等）的其他任何费用。3.本合同规定的房屋使用期满，如乙方不再续约，所建房屋内可移动的设备及物品由乙方获得，房子等固定财产的所有权归甲方。如乙方需继续使用该房屋，甲乙双方则另行协商。4.因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成可通过法律途径解决”；双方还对安全协议等事项一并进行约定。上述《使用协议》同时附有房屋布局图，对原有建筑及新建区域，以及房屋布局，均有明确标示，其中标注3407的7间房屋为原有租赁房屋，阴影部分系原有场地；即赵文彤在2010年3月3日签订《租赁协议》后即接收租赁房屋，并进行扩建及装饰装修，在2011年8月1日签订《使用协议》时对上述情况以合同附件形式进行了确认。2019年11月25日，针对《使用协议》，麋鹿生态中心作出《〈关于北门区土地及房屋的使用协议〉期满终止及善后事宜的通知》，函告赵文彤，其与麋鹿生态中心于2011年8月1日签订了《使用协议》，该协议将于2019年12月31日到期，按照相关文件精神，合同到期后不能续签，麋鹿生态中心正式通知赵文彤，《使用协议》期满终止，不再续签，并告知赵文彤：“根据《合同法》的规定，请您及时清理使用场所内归属您的一切物品，将使用协议范围内的房屋、土地腾空返还中心，基于友好合作意愿，中心给予您20天的宽限期。您务必于2020年1月20日前完成腾退返还工作，如逾期未清理完毕，我方将视为您自动放弃未清理物品的所有权，同时为安全起见，中心将自2020年1月21日起对所述区域进行停水、停电、停暖并做封存处理。请您按通知要求，妥善安排物品清理及返还工作，避免给您造成不必要的损失”；赵文彤认可收到上述通知，但主张该通知内容均是麋鹿生态中心的单方意见，赵文彤在收到上述通知后明确表示不同意麋鹿生态中心的处理意见。2019年12月9日，针对《使用协议》，麋鹿生态中心作出《缴款通知函》，函告赵文彤：“截止2019年12月9日，合同执行总额672612.00元，由于南海子公园施工断路，我单位对合同执行金额给予了减免，共减免396156.00元，截止2019年12月9日，您共支付了总额126250.00元使用金，按照合同约定及减免后计算，您应付未付的金额为150206.00元……（明细见附件）。望您接到通知后尽快答复，并向我单位缴纳以上费用且最晚不迟于2019年12月20日”；对该通知函的真实性，赵文彤无异议，但不认可证明目的，主张通知函所列欠付租金数额是麋鹿生态中心单方统计，对此赵文彤并不知晓，亦不同意，对于租赁双方实际协商的租金数额，赵文彤已经全部支付，没有任何拖欠。上述通知函同时附有1页标题为“赵文彤-北门土地及房屋，合作期限（2011年8月1日-2019年12月31日）”的附件；标题下载明文字：“合同基础金额6万元（其中：土地使用费1.5万元，房屋使用费4.5万元），合同约定每两年递增10%”，之下列有表格；对2011年度，表格中载明合同金额为60000元，减免金额为45000元，减免后应付金额为15000元，已付金额为15000元，应付未付金额为0元，同时备注：“根据合同（因南海子公园施工断路减免4.5万元，仅收取2011年土地使用金1.5万元）”；对2012年度，表格中载明合同金额为66000元，减免金额为24750元，减免后应付金额为41250元，已付金额为41250元，应付未付金额为0元，同时备注：“根据2012年8月31日《2012年度对外合作（门区使用及苑内经营）款专题讨论会会议纪要：土地使用费按照原值收，房屋减半收取（后请示张林源主任）：即1.5*1.1+4.5*1.1/2=4.125万元”；对2013年度，表格中载明合同金额为66000元，减免金额为66000元，减免后应付金额为0元，已付金额为0元，应付未付金额为0元，同时备注：“根据2013年麋鹿中心领导班子（第十一）会议纪要：免收北门区各合作方2013年合作费”；对2014年度，表格中载明合同金额为72600元，减免金额为72600元，减免后应付金额为0元，已付金额为0元，应付未付金额为0元，同时备注：“根据2014年麋鹿中心主任办公会（第二十八次）会议纪要：2014年免去北门区各合作方合作费”；对2015年度，表格中载明合同金额为72600元，减免金额为72600元，减免后应付金额为0元，已付金额为0元，应付未付金额为0元，通知备注：“根据《关于2015年北门区合作费的说明》：2015年也不再收取合作方合作费”；对2016年度，表格中载明合同金额为79860元，减免金额为64860元，减免后应付金额为15000元，已付金额为15000元，应付未付金额为0元，同时备注：“根据2016年麋鹿中心（第十二次）领导班子会会议纪要，减免2016年房屋使用金，土地使用费按1.5万元正常收取，2017年开始，不再减免”；对2017年度，表格中载明合同金额为79860元，减免金额为0元，减免后应付金额为79860元，已付金额为15000元，应付未付金额为64860元，同时备注：“赵文彤只交来1.5万元土地使用金”；对2018年度，表格中载明合同金额为87846元，减免金额为50346元，减免后应付金额为37500元，已付金额为20000元，应付未付金额为17500元，同时备注：“根据2018年麋鹿中心（第二十次）领导班子会会议纪要：如赵文彤提前交回房屋，中心2018年将只收取5000元经营合作费；如对方不同意，则2018年需缴纳一半的经营合作费（按基础金额4.5/2=2.25万元），上述费用须于2019年1月底前交清。赵文彤交来的2万元含土地1.5万元，房屋使用金0.5万元（赵文彤书面提出了关于减免房屋租金至5000元/年）”；对2019年度，表格中载明合同金额为87846元，减免金额为0元，减免后应付金额为87846元，已付金额为20000元，应付未付金额为67846元，同时备注：“赵文彤交来2万元含土地1.5万元，房屋使用金0.5万元”；在表格中，经麋鹿生态中心统计，总的合同金额为672612元，总的减免金额为396156元，总的减免后应付金额为276456元，总的已付金额为126250元，总的应付未付金额为150206元。对上述附件，赵文彤不予认可，并主张该租金明细系麋鹿生态中心单方计算，不构成有效证据，相关租金数额的确定是麋鹿生态中心内部商议，对此赵文彤不知情，也不能接受，在租金问题上租赁双方随时协商数额，不是严格按照合同履行，赵文彤每年交付租金数额均是经过双方协商同意的，不存在拖欠租金的问题。经法院按照《使用协议》第三条核算，其中载明：“土地及房屋基础使用金为陆万元/年，因南海子公园施工断路影响，2011年下半年使用金为基础使用金的1/4，为壹万伍仟元整”，故附件明细所载明2011年度“减免后应付金额”为15000元符合合同约定（系指与合同约定一致，不代表法院认定该金额即为赵文彤最终应付租金数额，下同）；上述第三条还载明：“2012-2013年度使用金在基础使用金上递增10%，为陆万陆仟元整”，故附件明细所载明2012年度、2013年度“合同金额”均为66000元符合合同约定；上述第三条还载明：“以后每两年度递增10%，2014-2015年度使用金为柒万贰仟陆佰元整”，故附件明细中载明2014年度、2015年度的“合同金额”均为72600元符合合同约定，2016年度、2017年度的“合同金额”均为79860元符合合同约定，2018年度、2019年度的“合同金额”均为87846符合合同约定。本案系整院出租（包含租赁房屋及院内空地），赵文彤在接收租赁房屋后，在保留原有租赁房屋的基础上经出租人许可在空地上扩建（加建）了房屋，对扩建房屋未取得建设工程规划许可证等准建手续；赵文彤主张扩建房屋系砖混结构，大约有数百平方米；对扩建房屋在合同期满后的处理意见，经询问，麋鹿生态中心陈述称，按照合同约定处理，即如果赵文彤愿意拆除就拆除，如果不愿意拆除就留给麋鹿生态中心，麋鹿生态中心的诉讼请求系要求返还租赁房屋及租赁土地上的全部地上物。就开展经营活动情况，赵文彤陈述称，在2010年的8、9月份就已经开始经营了，在2010年底和2011年初南海子公园进行改造经营就受到影响了，北门完全封闭，如果去赵文彤所经营餐厅需要从南门走到北门，几乎没有人去吃饭，现在房屋是空置状态，有人看着，现在没有开展经营活动，没有和麋鹿生态中心办理交接房屋的手续；麋鹿生态中心则陈述称，在2019年11月25日向赵文彤发了终止通知，将合同到期不能续签的事情已经告知赵文彤了，根据麋鹿生态中心上级单位的文件精神合同到期后无法续签合同，根据合同法规定赵文彤需清理房屋内东西并返还土地及房屋，未清理视为放弃房屋内物品，因为受疫情影响在合同到期后没有强制赵文彤搬走。关于合同期内的租金减免事宜，经询问，麋鹿生态中心陈述称，双方在合同书第三条约定基础租金为每年60000元，受断路施工影响，对租金进行减免，所以在签订合同时双方是认可断路施工对赵文彤的经营活动有影响的，只是对断路影响经营多长时间不清楚，但赵文彤完全不能经营的情况不存在，在麋鹿生态中心提交的附件表格中赵文彤在2017年度、2018年度、2019年度有欠付租金的情况，减免租金的数额是双方协商的结果，但对2017年度租金没有减免，而赵文彤只在当年交了15000元，后续所交纳租金20000元、20000元无论是先行冲抵2017年度未付租金，还是视为分别交纳2018年度、2019年度租金，都不影响对赵文彤欠付2017年度、2018年度、2019年度租金的认定；就麋鹿生态中心的上述主张，赵文彤陈述称，双方协商过减免租金，对2013年度、2014年度、2015年度期间租金全部免除，对2016年度租金为了维系合同赵文彤就交了15000元，对2017年度租金麋鹿生态中心没有提租金是多少，所以赵文彤就按照上一年度标准交了15000元，对2018年度、2019年度租金经双方沟通麋鹿生态中心让赵文彤每年交30000元，于是赵文彤就每年交了30000元。双方当事人均认可签订合同后的租金减免事宜均系口头协商。就给付租金情况，赵文彤提交其名下中国银行账户的交易流水明细清单，清单载明赵文彤在2018年11月26日通过手机银行向麋鹿生态中心转账汇款30000元，在2019年7月17日通过手机银行向麋鹿生态中心转账汇款30000元；后经赵文彤核实，赵文彤与麋鹿生态中心签订有2份租赁合同，另一份租赁合同涉及另一处土地房屋，上述30000元中的20000元系针对本案《使用协议》支付的；即在2018年、2019年均交纳20000元租金的情况可与麋鹿生态中心所提交附件租金明细相对应。在案件审理过程中，法院组织双方当事人进行现场勘验；经现场勘验，租赁房屋及场地并非临街，远离市政通行道路，原租赁房屋为7间小房间，租赁面积约为150平方米；赵文彤在勘验现场主张其扩建（新建）房屋约为1000多平方米，有部分新建房屋是2层房屋，新建房屋均在所租赁600多平方米的土地范围内，新建房屋是砖混结构的，都是用于餐饮经营，对新建房屋未取得准建手续；麋鹿生态中心则主张对新建房屋是否在所租赁土地范围内没有实际测量过；赵文彤在涉案房屋处注册有北京翔鹿食苑餐饮管理有限公司，并在勘验现场提交该单位的营业执照拍摄文本（工商注册住址为北京市大兴区旧宫镇南海子麋鹿苑内1号，成立日期为2011年3月22日，经营范围包括餐饮管理等），麋鹿生态中心表示听说过该单位；院对租赁物现场拍摄了照片，院落大门悬挂有“农囤瑶”的牌匾，院墙悬挂有“农囤瑶有机菜馆”的标示，室内存放有大量餐饮经营、娱乐、办公等物品，未开展经营活动；自北向南进入院落大门，除扩建房屋外，院落内长廊和水池亦系赵文彤所建造。就庭审及在勘验现场时赵文彤对双方口头协议减免2017年度、2018年度、2019年度租金的意见，麋鹿生态中心在内部核实后向法院陈述称，麋鹿生态中心与赵文彤履行《使用协议》租金交付过程中，根据具体情况，经该中心主任办公会研究决定后方可给予赵文彤租金减免优惠，不存在该中心任何个人与赵文彤协商确定问题，在2017年度、2019年度，该中心未对给予租金减免，在2018年度减免其50346元，故赵文彤在2017年起出现欠缴租金情况，2017年度至2019年度累计欠缴租金150206元，不认可赵文彤所主张根据麋鹿生态中心通知数额交纳租金且不存在欠缴租金的说法。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，诉争《使用协议》签订于2011年8月1日，合同期限自2011年8月1日至2019年12月31日，且麋鹿生态中心在2020年即提起本案诉讼，均早于2021年1月1日民法典施行时间，故应适用当时的法律、司法解释的规定，即适用《中华人民共和国合同法》等法律规定。就麋鹿苑原实验室及相关院落的整院租赁事宜，出租人麋鹿生态中心与承租人赵文彤所签订《使用协议》，即所订立房屋租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，属合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。双方均认可租赁房屋原为实验室，现为7间房屋，对此法院不持异议；对于租赁土地面积，双方持有异议，但考虑到本案系整院出租，即租赁房屋院落系当事人双方在签订合同书时均认可的特定房屋院落，并非需要依据合同约定的租赁面积及单价计算租金总额，租金数额与租赁面积并非直接相关，而在现场勘验时，虽对土地面积数有异议，但对于租赁物情况及赵文彤扩建房屋情况，双方并无异议，不构成本案实质上的争议焦点，如涉及租赁院落返还，按现状确定即可。根据《使用协议》，租赁合同已在2019年12月31日到期，故本案争议焦点为两点，一为合同到期后的续约事宜，二为承租人是否欠付租金，法院分别分析之。首先分析争议焦点一，合同到期后的续约事宜；在《使用协议》中，相关约定为第二条第2款：“合同期满，乙方有优先使用权，可再商议下一个合作周期”，第七条第3款：“本合同规定的房屋使用期满，如乙方不再续约，所建房屋内可移动的设备及物品由乙方获得，房子等固定财产的所有权归甲方。如乙方需继续使用该房屋，甲乙双方则另行协商”；就上述合同条款，双方持有争议，麋鹿生态中心主张双方规定了承租人的“优先续约权”（即优先承租权），即在麋鹿生态中心计划在合同到期后继续将房屋对外出租，应优先租赁给赵文彤，但在本案中，因接到上级指示，合同到期后需要收回房屋，不能与赵文彤续签，故不存在必须在合同到期后延续另一个租赁周期的问题；赵文彤则主张，上述合同条款实际上赋予了承租人的“续约选择权”，即可以选择不再续约，则“所建房屋内可移动的设备及物品由乙方获得，房子等固定财产的所有权归甲方”，承租人也可以选择“继续使用该房屋”，即继续按照原合同约定履行另一个租赁周期。就此，法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。”而争议合同条款系有相对人的意思表示，应在文义解释的基础上，按照上述规则进行解释；具体至本案，对“合同期满，乙方有优先使用权，可再商议下一个合作周期”“如乙方需继续使用该房屋，甲乙双方则另行协商”不宜解释成承租人享有续约选择权，应解释成承租人享有优先续约权（优先承租权），即在麋鹿生态中心还要将租赁房屋院落对外租赁的情况下，应优先租赁给赵文彤，而不能解释成只要赵文彤在合同到期后要求续租，则麋鹿生态中心就必须将诉争房屋院落租赁给赵文彤；如将上述合同约定按照后者进行解释，合同文本通常包括“如乙方需继续使用该房屋，则原有租赁合同继续有效，同时延长1个租赁周期”等措辞，而不会采用“再商议”等措辞。综合前述，因诉争《使用协议》在2019年12月31日到期，故对赵文彤要求判令麋鹿生态中心继续履行《使用协议》（按照原合同周期再履行1个周期）的诉讼请求，因不符合合同约定，且违反合同自由原则，法院不予支持；同时需指出，考虑到租赁院落位置及周边状况，即使由赵文彤在合同到期后继续使用租赁房屋，即续签租赁合同，其餐饮经营活动亦会受到严重影响，此并非恰当的处理本案纠纷的方式。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”现租赁合同已经到期，麋鹿生态中心要求赵文彤将租赁房屋腾空并交还麋鹿生态中心并无不当，法院予以支持；关于租赁土地上赵文彤扩建房屋（含房屋、长廊、水池等构筑物）是否一并返还一节，《使用协议》仅规定：“本合同规定的房屋使用期满，如乙方不再续约，所建房屋内可移动的设备及物品由乙方获得，房子等固定财产的所有权归甲方”，即在赵文彤明确表示不再续约的情况下，租赁院落内赵文彤所建构筑物归麋鹿生态中心所有，但对于承租人想继续租赁房屋院落，而出租人不再续约的情况下，对赵文彤所建造构筑物（房屋）的归属及补偿等事宜未做明确约定；虽然《使用协议》第四条第2款载明：“建造房屋、绿化等装修费用均由乙方自行承担”，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”考虑到虽然在签订《使用协议》时双方意识到南海子公园施工会对赵文彤使用租赁房屋造成一定影响，故在合同中明确减免了2011年度（2011年8月1日至2011年12月31日）租金，但在2012年后，南海子公司施工的影响持续存在，即发生了在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，在此情况下，再由赵文彤自担全部建房费用或在交还扩建房屋后不对赵文彤进行补偿，有悖公平原则，有悖诚实信用原则，有悖绿色发展原则，不利于维护社会和经济秩序，不利于弘扬社会主义核心价值观；据此，法院确定在赵文彤应将租赁房屋及租赁土地（含其上地上物）一并返还麋鹿生态中心的同时，就扩建房屋的补偿等事宜，争议方可另行解决；同时需指出，因麋鹿生态中心提出了交还租赁房屋院落之请求，而赵文彤提出了继续履行租赁合同的诉讼请求，二者请求明显对抗，故法院不宜在诉讼过程中就扩建房屋补偿等事宜进行释明，相关事宜应在本案审理结果确定后由争议方另行解决。然后分析争议焦点二，承租人是否欠付租金；根据麋鹿生态中心所提交附件租金明细表，以及双方当事人的陈述意见，对于2011年度至2016年度的租金减免事宜及交纳情况，双方并无争议，即赵文彤已按照合同约定或双方协商交纳租金至2016年12月31日；但对于2017年度至2019年度期间租金，即对于2017年1月1日至2019年12月31日期间租金，双方当事人持有异议；麋鹿生态中心主张对于2017年度租金79860元双方未协商减免，赵文彤仅在该年度交纳15000元，对于2018年度租金87846元其同意减免50346元，赵文彤需交纳37500元，但赵文彤仅在该年度交纳20000元，对于2019年度租金87846元双方未协商减免，赵文彤仅在该年度交纳20000元，以上欠付金额合计150206元；赵文彤认可其分别在2017年度、2018年度、2019年度针对涉案房屋院落交纳15000元、20000元、20000元，但主张系在麋鹿生态中心的财务人员的通知下按对方要求交纳租金，所以不欠付租金；考虑到就其主张（双方协商减免租金以及系按照对方财务人员通知交纳相应金额租金），赵文彤未提供证据证明，故对赵文彤的上述抗辩意见，法院不予采纳；但是，考虑到根据已查明事实，虽然可以从公园内部进入赵文彤所经营餐厅，但因南海子公园道路施工等原因，自市政道路到租赁房屋之间的道路封闭或不畅等情况确实会对赵文彤所开展餐饮经营活动造成严重影响，特别应考虑到租赁房屋位置的特殊性，赵文彤难以通过设置大型广告牌等方式招揽食客，其前期投入成本难以在有效经营期限内摊销，故应大幅度减免赵文彤应交纳租金；综合考虑本案具体情况，法院酌情确定减免租金后的应交纳租金数额与赵文彤实际交纳租金数额相当，故对麋鹿生态中心要求赵文彤支付欠缴租金150206元的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，对麋鹿生态中心诉讼请求中的合理部分，法院予以支持；对赵文彤的反诉请求，法院不予支持；就赵文彤扩建房屋的费用负担或补偿等事宜，争议方可另行解决。据此，一审法院判决：一、赵文彤于判决生效后三十日内将其与北京麋鹿生态实验中心所签订《北京麋鹿生态实验中心与赵文彤关于北门区土地及房屋的使用协议》所涉土地（含在土地上所扩建房屋及构筑物等地上物）及租赁房屋一并腾退并返还给北京麋鹿生态实验中心；二、驳回北京麋鹿生态实验中心的其他诉讼请求；三、驳回赵文彤的反诉请求。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提交新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。本院认为，赵文彤与麋鹿生态中心签订的《使用协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合同有效，双方均应依约履行。《使用协议》中约定，如赵文彤需继续使用该房屋，赵文彤与麋鹿生态中心双方则另行协商。该条款约定了赵文彤与麋鹿生态中心协商解决续租事宜，并非合同期满赵文彤享有自动续租的权利。现《使用协议》租期届满，麋鹿生态中心明确表示收回租赁房屋自用，并非另租他人，赵文彤继续占用房屋，缺乏事实及法律依据，应向麋鹿生态中心腾退房屋。一审法院对此处理并无不妥，本院予以维持。至于赵文彤上诉所称麋鹿生态中心应对其扩建部分进行补偿的问题，其可另行解决。综上所述，赵文彤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由赵文彤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二一年四月二十七日法官助理 张增彬书 记 员 张晓鸥