福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0825民初1945号 原告：罗积炎，男，1983年1月6日生，汉族，住福建省连城县。 被告：连城恒大置业有限公司，住所地福建省连城县大桥下路**莲峰镇政府**，统一社会信用代码91350825MA31GQ5034。 法定代表人：石书鑫，职务：董事长。 委托诉讼代理人：廖旭峰，男，1996年8月29日生，汉族，住福建省福州市台江区。 第三人：中国建设银行股份有限公司连城支行，，住所地福建省连城县莲峰镇北大东路**统一社会信用代码91350825858105639B。 法定代表人：罗德生，职务：行长。 委托诉讼代理人：江涛，男，1971年12月29日生，汉族，住福建省连城县。 原告罗积炎与被告连城恒大置业有限公司（以下简称“恒大公司”）、第三人中国建设银行股份有限公司连城支行（以下简称“建行连城支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗积炎、被告恒大公司的委托诉讼代理人廖旭峰、第三人建行连城支行的委托诉讼代理人江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗积炎向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告罗积炎与恒大公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201901591）合同关系。二、判令恒大公司返还原告罗积炎首付和按揭贷款金合计912161元整，并支付以912161元为基数自本判决确定履行期限届满之日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心于2021年2月公布的贷款市场报价利率计算的利息。三、本案的诉讼费用由恒大公司负担。 事实与理由：2019年5月3日，罗积炎同恒大公司签订了《连城恒大悦澜湾商品房认购协议》，认购了恒大公司开发的连城恒大悦澜湾楼盘19幢501室。2019年5月3日，罗积炎支付首付款282161元（贰拾捌万贰仟壹佰陆拾壹元），通过银行按揭630000元整（陆拾叁万元整），随后签署商品房买卖合同，同时恒大公司出具了《无理由退房承诺书》，约定办理入住前的任何时候，都可以申请无理由退房。罗积炎按合同约定交付了30%以上的首付款，并在建行连城支行办理了630000元的按揭贷款。2021年2月初，罗积炎到恒大公司售楼部提出按合同约定退房退款要求，恒大公司以退房流程需走诉讼程序，退款时间不确定等各种理由推脱。根据《无理由退房协议书》的约定，在罗积炎支付总房款30%及以上，并在签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，罗积炎有权行使无理由退房的权利，恒大公司拒不归还罗积炎912161元首付款和按揭贷款，违反了合同的约定，为维护本人合法权益，特此向连城法院起诉，以维护本人合法权益。 恒大公司辩称，一、案涉相关合同合法有效，恒大公司严格按合同约定履行义务，亦未存在违约行为。《商品房买卖合同（预售）》系罗积炎与恒大公司在平等、自愿的基础上经协商一致签订的，其内容不违反法律、行政法规的规定，未损害罗积炎的合法权益，同时不存在《合同法》第五十四条、第九十四条规定的可撤销或可变更、可解除的情形，具有法律约束力，各方均应严格履行。在履行过程中，恒大公司依照合同约定履行应尽合同义务，并无违约行为。因此，建议罗积炎考虑双方良好的合作关系，继续履行合同。二、恒大公司同意解除《商品房买卖合同（预售）》，但无理由退房并非绝对无条件退房，罗积炎应在退房的同时，依照《无理由退房协议书》的约定履行相应义务。鉴于双方已签订《无理由退房协议书》，在罗积炎履行合同义务且不存在任何违约的情况下，按照约定，罗积炎具备无理由退房的权利，故恒大公司同意解除《商品房买卖合同（预售）》。但是，无理由退房不是绝对的无条件退房，《无理由退房协议书》意在当罗积炎符合该协议书所约定的条件后、罗积炎提出退房要求时可以免受违约责任追究，并不是罗积炎无须履行任何义务，恒大公司对其任意且随时提出的退房要求立刻绝对无条件地进行退款。否则，无理由退房便违背了国家“房住不炒”的政策。《无理由退房协议书》第二条明确约定：“乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还。”因此，在符合无理由退房情形的前提下，罗积炎在申请退房时，还应按照协议书的约定同时履行退房相关的义务，包括但不限于向恒大公司提交书面退房申请，提供房管局要求的证明文件或生效法律文书，配合办理撤销商品房买卖合同备案手续，办理完毕案涉房屋的抵押解除手续等。待办理完毕上述有关手续后，恒大公司才有退还房款的约定义务。三、合同解除过程中恒大公司未违约，按照《无理由退房协议书》的约定及公平原则，恒大公司应退还购房款中应当优先扣除恒大公司已支付的佣金及奖励，剩余款项才归还给罗积炎。根据《无理由退房协议书》第三条约定，罗积炎选择无理由退房，恒大公司有权从应退还的购房款本金中扣除已支付的佣金11122元，剩余部分再退还给罗积炎。恒大公司在合同履行中不存在任何违约行为，恒大公司也不构成怠于履行退房手续，无论罗积炎是否享有无理由退房的权利，合同的解除也不应使守约方遭受任何损失。在上述合同解除过程中，恒大公司并未有过错，由于解除合同的请求是由罗积炎发起，且罗积炎从未书面通知过恒大公司其要解除合同，也未办理解除合同的相关手续，按照公平合理的原则，诉讼费等作为罗积炎单方提出解除合同增加的费用，应由其自行承担。因此，罗积炎要求恒大公司承担诉讼费的请求，没有事实和法律依据，应依法予以驳回。四、无理由退房实际上是恒大公司附条件主动增加己方义务而减轻罗积炎责任的行为。鉴于退房协议未约定退款时间，且恒大公司已将罗积炎交付的购房款投入工程建设，考虑到办理完整个退房退款手续客观上需要一定的期限及兑付大量现金对恒大公司财务所造成的影响，恳请法院酌定给予三个月以上的办理期限。综上，恒大公司积极诚信履行约定义务，罗积炎尚未履行办理案涉房屋合同网签备案注销手续、预告登记注销手续及解除案涉房屋的抵押手续等等，恳请法院综合考虑合同约定及罗积炎单方请求解除合同给恒大公司造成的不利影响，查明案件事实，依法公正判决，依法维护恒大公司的合法权益。 建行连城支行述称，罗积炎在建行连城支行的贷款，截止至2021年4月8日剩余614011.95元本金未还，罗积炎提前还清贷款的本息后，建行连城支行同意解除与罗积炎的个人购房借款担保合同。 本院经审理认定如下事实：2019年5月3日，罗积炎与恒大公司签订《连城恒大悦澜湾商品房认购协议》，认购了连城恒大悦澜湾楼盘X幢XX室房产。同日，恒大公司向罗积炎出具《无理由退房承诺书》（以下简称承诺书），承诺书载明：“……若您已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%及以上，无任何违约行为的，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”。同时，恒大公司作为甲方与罗积炎作为乙方签订了《无理由退房协议书》（以下简称协议书），协议书载明：“……二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。……”2019年5月4日，罗积炎支付首付款282161元，余款630000元向银行按揭贷款。2019年7月26日，恒大公司与罗积炎签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同编号201901591号，合同约定罗积炎购买恒大公司开发的“恒大悦澜湾”19幢2-501室房屋，房屋面积110.11平米，价格为6802.6元/平方米，总价912161元。涉案商品房办理了备案登记手续。2019年8月8日，建行连城支行作为贷款人与罗积炎、王才连作为借款人、抵押人、恒大公司作为保证人签订合同编号为350697508-2012-20196358448《个人住房借款合同》，罗积炎向建行连城支行贷款630000元用于支付购房款。贷款直接支付至恒大公司账户，涉案商品房办理了抵押权登记。贷款截止至2021年4月8日剩余614011.95元未还。罗积炎通过兼职销售推荐人李燕介绍购房，恒大公司支付给李佣金燕、成交套数奖励共计11122元。 上述事实，有罗积炎提供的下述证据：《签约确认函》、《认购协议》、《收款收据》、《发票》、《个人购房合同无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》、《商品房买卖合同（预售）》、《个人住房借款合同》，建行连城支行出具的银行按揭贷款已还款记录，恒大公司提供的下述证据：佣金及奖励发放记录、连城房管局《合同注销申请资料清单及申请表》、连城开发企业沟通微信截图、房管局联系人微信截图以及双方当事人在法庭上所作的陈述予以佐证，本院予以确认。 本院认为，罗积炎与恒大公司签订的《无理由退房协议书》，属双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的规定，对双方当事人均具有法律约束力。根据《无理由退房协议书》的约定，在支付总房款30%及以上，并在签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，罗积炎有权行使无理由退房的权利，故罗积炎要求解除其与恒大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉请，本院予以支持。因罗积炎购买的房屋在建行连城支行办理了按揭贷款，并办理了抵押权登记，本案购房合同解除后贷款合同也应解除，所退回的购房款首先应当用于归还建行连城支行的按揭贷款本息，剩余部分用于返还罗积炎。双方在《无理由退房协议书》中约定，乙方行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。故恒大公司要求在应退还购房款中应当优先扣除恒大公司已支付的佣金及奖励的请求，本院予以采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、解除罗积炎与连城恒大置业有限公司于2019年7月26日签订的编号为201901591号的《商品房买卖合同（预售）》。 二、解除罗积炎与中国建设银行股份有限公司连城支行于2019年8月8日签订的合同编号为350697508-2012-20196358448《个人住房借款合同》 三、连城恒大置业有限公司应于本判决生效之日起一个月内归还中国建设银行股份有限公司连城支行罗积炎结欠的贷款本金614011.95元(计至2021年4月8日)及自2021年4月起至实际归还之日按借款合同约定的相应利息，在本判决生效及本判决实际履行前，罗积炎在2021年4月后偿还的贷款本息予以相应抵扣。 四、连城恒大置业有限公司应于本判决生效之日起一个月内返还罗积炎购房款912161元，并支付以912161元为基数自本判决确定履行期限届满之日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心于2021年3月公布的贷款市场报价利率计算的利息。连城恒大置业有限公司返还给罗积炎的购房款912161元首先用于归还本判决第三项中罗积炎结欠的贷款本息，再扣除连城恒大置业有限公司已支付的佣金、套数奖11122元后，剩余部分返还给罗积炎。 五、驳回罗积炎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12921.6元，减半收取6460.8元，由连城恒大置业有限公司负担。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 谢  海  龙 二〇二一年四月九日 书记员 李丽萍（代） 附注法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，即“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”