安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖02民终445号 上诉人（原审被告）：无为县鑫建房地产开发有限责任公司，住所地安徽省无为市无城镇。 法定代表人：夏永彬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡明，安徽点津律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：束忠琴，女，1975年11月17日出生，汉族，住安徽省无为市。 委托诉讼代理人：王爱华，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵士旭，北京中银（合肥）律师事务所实习律师。 上诉人无为县鑫建房地产开发有限责任公司（以下简称鑫建房地产公司）因与被上诉人束忠琴房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省无为市人民法院(2020)皖0225民初6422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鑫建房地产公司上诉请求：1.依法撤销安徽省无为市人民法院(2020)皖0225民初6422号民事判决书,改判上诉人不承担逾期交房违约金143596.8元。2.一、二审诉讼费依法判决。事实和理由：被上诉人的诉讼请求不能成立。上诉人没有逾期交房，不存在承担违约责任。主要事实与理由如下:一、2018年3月7日，被上诉人向上诉人出具了承诺书一份，该承诺书明确载明:束忠琴已经向开发公司承诺，该商铺暂不使用作为临时通道，直至二期米芾商业广场项目全部竣工，所有房屋交付使用后该商铺才能得以封闭使用。束忠琴再次向贵公司承诺，该商铺等到二期米芾商业广场项目全部竣工，所有房屋交付使用后，自己封闭使用与贵公司无涉。且在无为市人民法院（2020）皖0225民初4580号案件庭审中，被上诉人也陈述不止作出一份承诺书，说明该承诺书是被上诉人的真实意思表示，现被上诉人诉求要求上诉人承担逾期交房违约金违背了诚实信用原则，依法应当予以驳回被上诉人的诉讼请求。二、2020年7月1日，双方经友好协商再次达成了协议书一份。该协议书明确载明:二、该房由于凌风山庄开发时为方便C4、C5楼人员出入受限，故使用该房作为临时出入口，五、待该房周邻人员出入受限问题解决好，甲方负责封砌南面墙，六、双方无其他争议。上述协议书经无为市法院审理于2020年12月28日下达了（2020）皖0225民初6424号民事判决书，认定该协议书不存在撤销情形，真实有效。三、双方在当初签订购房合同的时候，就涉案房屋的交付达成补充协议，通过被上诉人提交的房屋买卖合同明显看出缺少几页。被上诉人在一审起诉时没有提交，属于举证不能，应当由被上诉人承担举证责任。上诉人认为，该案要结合2018年3月7日的承诺书和2020年7月1日的协议书综合认定，关于该房屋的交付，双方已经达成了协议，上诉人不存在任何违约行为，被上诉人也放弃了追究上诉人逾期交房的违约责任。一审法院强行干涉双方的民事自治行为，并下达判决，要求上诉人承担逾期交房违约金违背了民法典规定的自愿原则和诚信原则。 束忠琴辩称：第一，被上诉人没有出具过所谓的承诺书。上诉人依据该承诺书主张其不应当承担逾期交房的违约责任，缺乏事实依据。无论是在(2020)皖0225民初4850号案件还是在本案的一审中上诉人均没有提交所谓的承诺书原件，被上诉人对此始终不予认可，所以该承诺书没有作为认定案件事实的依据,上诉人以此主张其不应当承担逾期交房的违约责任，也缺乏相应的事实依据。第二,2020年7月1日双方达成的协议书并没有涉及公司对案涉房屋交付期限的变更，更没有涉及双方就逾期交房违约责任达成所谓的谅解。该协议书与上诉人是否存在逾期交房违约行为，以及应否承担违约逾期交房违约责任不具有关联性。所以上诉人依据协议书主张其不应当承担逾期交房的违约责任，缺乏事实和法律依据。同时协议书是被上诉人在上诉人长期胁迫之下签订的显失公平的协议，也应当依法予以撤销。被上诉人已经在另外一个案件中就该协议书的撤销提起了诉讼并且一审判决已经作出，被上诉人提起了上诉。第三，被上诉人提交给法院的商品房买卖合同与上诉人提交的商品房买卖合同是完全一致的。上诉人主张被上诉人提交的商品房买卖合同缺少页数，并且应当为此承担所谓的举证不能的责任没有事实和法律依据。上诉人并没有举证证明存在所谓的补充协议以及所谓的补充协议的内容。综上被上诉人在依约履行支付房屋对价义务后，享有获得约定的房屋交付的权利。上诉人也负有交付符合合同约定的房产的义务。上诉人在不存在合同约定的除外原因的情况下延期交付房屋，已经构成违约，依法应当承担逾期交房的违约责任。所以一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。 束忠琴向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金143712元；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2011年1月27日，原告向被告预交购买凌风山庄XX幢XXXX号商铺购房款384000元，被告向原告开具了一张收款收据。后原、被告双方已于2011年10月27日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的XX幢XXXX号商铺，购房总金额为384000元。《商品房买卖合同》第八条“交付期限”的约定：“出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……。但如遇下列特殊原因，1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2.……”。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴.……；⑵.逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款日万分之一点五（该比率应不少于第⑴项中的比率）的违约金”。2020年8月19日，双方签订了一份《协议书》，其约定:1.双方确认，XX、X幢XXXX号门面房系乙方（束忠琴）购买，产权属于乙方；2.该房由于凌风山庄开发时为方便C4-C5楼居民出入，故使用该房作为临时出入口（南面窗台下墙暂不封闭）；3.甲方（鑫建房地产公司）以租赁形式承租该房，至2020年7月1日起每年支付乙方租金5000元，房租一年一付，在次年的6月底前付清，租期为到该房周邻人员出入人员得到解决止；4.该房至2020年7月1日起视为甲方已经交付乙方，乙方可申办房产证，甲方给予必要帮助；5.待该房周邻人员出入受限问题解决好，甲方负责封砌南面墙；6.双方无其他争议；该《协议书》尾部签署日期为2020年7月1日。2020年8月28日，原告办理了该房屋不动产权证书。2020年9月10日，束忠琴和本案案外人杨少武以支付逾期违约金和撤销2020年7月1日的《协议书》为请求诉至该院，在该案中，该院以杨少武非本案当事人被（2020）皖0225民初4580号民事裁定书裁定驳回。 另查明，原告所购买的XX幢XXXX号商铺房屋竣工时间为2007年1月1日。针对该房屋情况，经该院现场核实拍照，该房屋建现状为居民临时通道使用。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》经双方协商一致,是双方的真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,应当合法有效,对当事人均具有法律效力。双方应本着诚实信用原则，全面的享受各自权利、履行各自义务。本案中，原告已经支付房款384000元，履行了支付房屋对价义务，同时原告享有获得合同约定房屋交付的权利。与此相对应,被告则负有交付符合合同约定的房屋义务以及享有收取房屋价款的权利。现被告收取了房款，但按照2020年8月19日的《协议书》可知，被告交付房屋视为日期为2020年7月1日，其未能按约定期限交付房屋，实属违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，逾期交房应当支付自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款日万分之一点五的违约金，故被告应当向原告支付违约金为143596.8元（384000元×1.5÷10000×2943天）。对于被告辩称涉案商品房一直作为通道在使用，不具备交付条件，在客观上不能交付，这也是一种不可抗力。该院认为，法律上的不可抗力是指双方在订立合同时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，如自然灾害等，本案中涉案商品房一直作为通道在使用，不具备交付条件，显然不属于不可抗力的范畴，对此主张不予采信。对于被告还辩称双方在2020年7月1日对房屋交付问题达成了协议，协议书第六条就房屋买卖等一切事项规定无其他争议，协议第四条规定该房2020年7月1日视为交付，为了原告办理房产证，实际这个房屋不具备交付条件，我们双方自愿达成谅解协议，现原告起诉，违背诚实信用原则。该院认为，在该《协议书》中，双方并未涉及涉案房屋交付期限的变更或就此达成谅解，如该《协议书》第四条是对交付行为的约定；从整个《协议书》内容来看，是对涉案房屋用益物权的约定，即对案涉房屋使用权和租赁权的约定，并没有对涉案房屋所有权交付期限进行约定，被告认为涉案房屋一直在作为通道使用，但房屋如何使用或其使用性质，并不影响涉案房屋所有权按照约定的期限进行交付，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，故对被告此项辩解也不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告无为县鑫建房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告束忠琴逾期交房违约金143596.8元；二、驳回原告束忠琴的其他诉讼请求。案件受理费3174元，减半收取计1587元，由被告无为县鑫建房地产开发有限责任公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实同一审认定的事实。 本院认为，根据本案查明事实和双方的诉辩意见,本案二审的争议焦点为鑫建房地产公司是否存在逾期交房违约行为。涉案《商品房买卖合同》依法成立,受法律保护,合同当事人应依据合同的约定履行合同义务。关于上诉人是否存在逾期违约行为的问题,首先，涉案《房屋买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2013年8月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……但如遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的,除双方协商同意解除,或变更合同外,出卖人可据实予以延期。”第十一条约定“商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”本案中，束忠琴已经支付房款情况下，鑫建房地产公司在2013年8月31日前未向被上诉人交付涉案房屋,且未能提交证据证实其已向被上诉人送达书面交房通知,亦未能提交证据证实其延期交付涉案房屋系因不可抗力造成并在不可抗力发生之日起30日内告知被上诉人。其次，从2020年7月1日双方签订的协议内容看，双方对案涉房屋交付时间已明确为2020年7月1日，协议内容主要对房屋的使用和租赁情况进行约定，但并不能反映双方就合同约定的房屋交付期间进行变更以及束忠琴对逾期交房违约责任放弃其主张，故一审判决认定上诉人逾期交付涉案房屋构成违约,并按照合同约定承担违约责任，并无不当,本院予以维持。 综上所述，鑫建房地产公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3174元，由无为县鑫建房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 肖 珍 审判员 王利民 审判员 陈 勇 二〇二一年四月九日 书记员 王凤婷 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。