文书内容重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0114民初961号原告：重庆若浩物业管理有限公司，住所地重庆市黔江区解放路**，统一社会信用代码91500114790723923B。法定代表人：郑健雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：王东波，男，该公司职工。被告：向开恒，男，1972年4月28日出生，土家族，住重庆市黔江区。被告：王友秀，女，1977年1月2日出生，土家族，住重庆市黔江区。原告重庆若浩物业管理有限公司（以下简称“若浩物业公司”）与被告向开恒、王友秀物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告若浩物业公司的法定代表人郑健雄及委托诉讼代理人王东波，被告向开恒、王友秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告若浩物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年1月至2020年12月底共24个月的物业管理服务费2942元（物业费单价：1.05元/㎡/月）、公共能耗费418元（公共能耗费：0.15元/㎡/月）、电梯费1200元，共4560元；2.判令被告向原告支付物业管理费、电梯费、公共能耗费逾期违约金1094.4元（暂计算至2020年12月18日，从2020年12月19日起，以4560元为基数，按年利率24%计算违约金至被告支付完毕之日止）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年5月26日，被告接房，房屋建筑面积为116.05平方米。按黔江区发改价备2013字第09号及《XXXX业主手册》的约定，被告作为业主，理应及时按照房屋面积向原告支付物业管理费、电梯费、公共能耗费，缴费时间为每月的1日至5日，逾期支付以上费用的，则应按欠费金额的3%收取违约金。自被告接房入住后，原告一直严格按照业主手册等提供全面、周到的物业服务，被告开始也能做到积极支付物业费，但自2019年1月起开始欠付物业费、电梯费及公共能耗费至今，经原告催收未果，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告向开恒、王友秀共同辩称，一、物业服务合同不具有合法性，物业服务合同的服务期限为2012年4月至2015年3月31日，现已超出合同服务期限；物业公司法人由段远大更换为郑健雄，其主要目的是通过更换法人来逃避以后的维权。二、物业公司侵占业主的利益，造成我们拖欠物业费：1、业主共有的公共区域收益被物业公司霸占，业主共有的电梯、公摊面积、户外场地、停车场等广告费收入长期被物管霸占，业主曾要求物业公司公示收支明细，但物业公司拒绝公示；2、小区唯一人行休闲通道被巧取豪夺，被霸占为商用车库通道，外来车辆横冲直撞，曾于2019年1月发生交通事故，发生事故后，物管工作人员装没看见，让车主和受害者自行协商；3、35个免费露天停车位被霸占，各种公益设施（运动场、乒乓球场、羽毛球场、公厕等）被霸占，业主对物管宣称的“小区的外广场部分产权及收入归市政”一说非常不满；4、消防楼梯被霸占，导致住户电梯不能直达平层，存在巨大安全隐患，原告的服务水平达不到其收费标准，业主坚决不认可车库的能耗、被霸占的公摊面积和公共部分的能耗，小区商住混杂，商家为何只收取三倍物管费不收取三倍电梯费；5、小区的安保措施为零，门禁系统形同虚设，在门禁系统损坏后，物业公司为配合商户人员进出不刷卡，故意不修理，造成社会上任何人都可24小时随意进出小区任何楼层，牛皮癣、小广告在每家每户的门上、墙上、电梯里随处可见；6、噪音扰民，小区的坝子上经常搭建各种大型舞台、严重扰民；7、日常维护不及时，临检时搞突击式、表演式、掩盖式维修服务，物业公司在没有征得业主同意的情况下减少路灯数量，楼道的吊顶等公共部分的维修不及时；8、日常巡查、安全隐患排查如同儿戏，钢化玻璃破损长期不进行更换，A栋高处钢化玻璃整体脱离，掉到地面，幸好未造成人员伤亡，消防器材未进行及时检查和更换；9、我家房屋裂缝问题，多次向物业公司反映未果。三、业主对物业公司的服务享有知情权，请原告方提供起诉状中所谓周到全面服务的各项资料，如物业服务合同、物业服务等级、物业服务内容、服务标准、收费项目等内容。本院认为，依法成立的合同受法律保护。暹钭公司与原告签订的《前期物业服务合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对包括二被告在内的黔江区XXX小区所有业主均具有约束力。物业服务企业在履行其管理、服务职责后，业主应当履行给付物业服务费的义务。本案中，《前期物业服务合同》合同期届满后，暹钭公司或业主未选聘新的物业管理企业，而由原告至今仍在为被告的房屋所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主，在享受了该服务后就应当承担给付物业服务费的义务，物业费标准可按《前期物业服务合同》履行期间确定的标准计算。被告经原告书面催收后至今仍未交纳，故原告有权要求被告支付拖欠的物业服务费。关于物业服务费，因该小区属于前期物业，应当按照政府指导价进行收费，原告按照重庆市黔江区发展和改革委员会备案的物业服务费价格1.05元/月·平方米收取，符合相关规定，本院予以支持。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能完全履行合同约定的义务或履行合同存在瑕疵，应当承担相应的责任。根据权利义务对等原则，可以根据物业服务企业履行合同存在的瑕疵情况酌情抵减物业服务费。本案中，原告在对被告房屋所在小区进行物业管理、服务过程中，确实存在门禁系统、灭火器损坏、通风窗口、天花板等公共设施设备破损的问题，以及小区通道上电线外露等维修不及时、管理服务不到位、不到边、沟通、协调不畅通等服务瑕疵问题，故原告应当承担相应的违约责任，根据本案的实际情况，本院酌情抵减10%的物管服务费较为合理。另，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，“经书面催交”系物业公司起诉的前置程序，本案中，原告仅对2020年11月底前的物业费进行了书面催交，未就2020年12月的物业费进行书面催交，故，本院对原告要求被告支付2020年12月的物业费的请求不予支持。二被告所欠原告2019年1月至2020年11月底的物业服务费为2802.6元（1.05元/㎡/月×116.05㎡×23个月），按10%实行抵减后，二被告实际应向原告交纳物业服务费为2522.34元（2802.6元×90%）。关于电梯费，合同约定的收费标准与原告在重庆市黔江区发展和改革委员会备案的标准不一致，应以备案的价格作为收费标准（即电梯运行费按月收取，从第三层开始，按10元/人/月，按层数，平均每户3人），二被告尚欠原告2019年1月至2020年11月底电梯费为：[10元+0.30元×(21-3)]×3人/月×23个月=1062.6元，对其超过的部分，本院不予支持。关于公共能耗费，根据《前期物业服务合同》约定，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用已包括在物业服务费之中，故，对原告主张的公共能耗费，本院不予支持。对于未包括在物业服务费之中的二次供水电费，是按月据实分摊，原告没有提供2019年1月至2020年12月具体支出的相关证据，亦未就该项费用进行单独主张，本院难以明确原告请求的公共能耗费中是否包括二次供水电费，原告可另行主张权利。关于原告主张的违约金，因原告在对二被告履行物业服务过程中存在瑕疵，且该合同到期后未续签新的物业服务合同，不再适用违约金条款，故本院对原告主张的违约金请求不予支持。关于二被告辩称的房屋裂缝问题，系另一法律关系，本案中不予处理，二被告可以另行向适格民事主体主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条第一款、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告向开恒、王友秀于本判决生效后五日内向原告重庆若浩物业管理有限公司支付2019年1月至2020年11月期间的物业服务费2522.34元、电梯费1062.6元，合计3584.94元；二、驳回原告重庆若浩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告向开恒、王友秀共同负担。本判决为终审判决。审 判 员 唐璜二〇二一年四月三十日法官助理 黄霞书 记 员 张咏