广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0204民初1540号 原告:柳州市万安物业服务有限公司，住所：柳州市西环路15号福馨苑16栋1-10号，统一社会信用代码：91450204697608912W。 法定代表人：范新育，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴佩佩，湖南怀治律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘思远，女，该公司员工。 被告：吴新民，男，1977年9月3日出生，汉族，住广西融安县。 原告柳州市万安物业服务有限公司（以下简称：万安物业）与被告吴新民物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万安物业的委托诉讼代理人吴佩佩和刘思远、被告吴新民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 -2- 原告万安物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付柳州市柳南区×××号××××室房物业服务费8860.65元，违约金2658.2元；2.判令由被告承担本案所有诉讼费。庭审中，原告变更诉请物业服务费的欠费时段终点为2020年12月31日。事实与理由：2009年12月6日，原告与广西川海房地产开发有限公司（以下简称：川海房开公司）签订《××××前期物业服务合同》，约定聘请原告对其开发的位于柳州市提供前期物业服务，服务期限自2009年12月6日起至2014年12月6日止；于2014年12月7日，原告与川海房开公司再次续签订《××××前期物业服务合同》，服务期限自2014年12月7日起至2016年12月31日止；本合同期满前60天，如小区业主大会尚未依法成立，且川海房开公司及物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上业主，未以书面形式告知原告终止本合同或就修改本合同相关条款事宜进行协商，视为本合同期限自动延长，直至小区成立业主委员会并选聘新的物业公司合同终止。2015年10月21日，在平等、自愿、协商一致的基础上原告与被告签订《××××前期物业服务协议》，双方就××××前期物业管理服务达成协议。2015年10月21日，业主填写交房会签单。原告自2015年10月21日起至今，按照《××××前期物业服务合同》、《××××前期物业服务协议》向被告提供物业管理服务并履行合同约定的相关义务。但自2018年1月1日起，被告停止交纳××××4幢1单元1803室房的物业服务费。依据《××××前期物业服务协 -3- 议》第七条第四款约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金。该涉案房屋建筑面积为129.55平方米。2016年4月1日至2020年12月1日，被告共计欠缴57个月的物业服务费及相关费用，物业服务费8860.65元，违约金2658.2元（每个月物业费的违约金单独计算，以每月的物业费为基数，从欠费的第二个月第一天起按每日3‰计算至被告付清物业费之日止，暂计至2020年12月31日），合计11518.85元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业服务费。原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》之规定诉至法院，望判如所请。 被告吴新民辩称，涉案房屋交房后被告没有装修也未入住，原告应给予一定的物业费折扣，即使入住，物业费也应该有一定的优惠，被告是愿意交物业费的，因原告没有优惠才没有交成；被告没有违约，不应承担违约金；原告诉请的物业费已超过诉讼时效；被告从未收到原告的催收通知。 本院认为，原告万安物业与被告吴新民签订的《××××前期物业服务协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有约束力。原告为该小区提供物业服务，被告作为小区业主，应当履行交费义务。被告辩称其未在涉案房屋装修入住，原告应给予物业费折扣优惠。本院认为，物业费的收取主要是以维护小区业主共同利益，保障业主物业处于一个完整、 -4- 安全的环境为目的，对于未居住的业主，也潜在的享受了这部分利益，故被告以未居住为由要求减免物业费，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于诉讼时效。本院认为，物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费用系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，物业公司追索物业费用的诉讼时效应从最后一期物业费用履行期限届满之日起算。本案中，被告持续接受原告的物业服务，最后一期物业费用履行期限尚未届满，原告诉请物业服务费尚未超过诉讼时效。原告主张被告自2016年4月1日至2020年12月31日未交纳物业服务费，并提交律师函催费照片证明其已对被告进行了物业费催收。被告对原告诉请的欠费时段没有异议，但主张其未收到原告催费通知。对原告以在被告房屋门口张贴律师函进行催费的形式，本院予以认可，但原告所提供的催费照片显示律师函出具时间为2020年4月28日，对被告催费截至2019年12月31日，故2020年1月及之后的物业费用尚未经过书面催收，本院不予支持。故被告应向原告支付2016年4月1日至2019年12月31日的物业服务费。综合法庭审理情况，本院认为原告在服务中存在服务不到位的问题，依据服务质量与收费标准相适应原则，应降低原告的收费标准，故本院确认被告应当支付原告2016年4月1日至2019年12月31期间的物业服务费6296.13元（1.2元/月·平方米×129.55平方米×45个月×90%）。关于违约金一节，因原告未完全履行其物业服务的义务，且在物业服务合同中未明确约定物业服务费如何扣减，故本院对原告根据业主逾期缴纳物业服务费而主张收取 -5- 违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告吴新民向原告柳州市万安物业服务有限公司支付2016年4月1月至2019年12月31日期间的物业服务费6296.13元； 二、驳回原告柳州市万安物业服务有限公司的其他诉讼请 求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费因适用小额诉讼程序减半收取计44元（原告已预交），由原告柳州市万安物业服务有限公司负担20元，由被告吴新民负担24元。 本判决为终审判决。 审判员 冯 薇 -6- 二〇二一年四月六日 书记员 黄丽英 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及 -7- 相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007