湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0117民初635号原告（反诉被告）：武汉和钢物业服务有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻经济开发区汉施路以南。法定代表人：陈勤，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：余晖，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻银霞，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉长江新港物流有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻经济开发区创业大楼。法定代表人：郝路军，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗称，北京金台（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李星，北京金台（武汉）律师事务所律师。原告（反诉被告）武汉和钢物业服务有限公司（以下简称和钢物业公司）与被告（反诉原告）武汉长江新港物流有限公司（以下简称新港物流公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序于2021年3月9日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，于2021年4月13日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）和钢物业公司的法定代表人陈勤、委托诉讼代理人余晖，被告（反诉原告）新港物流公司的委托诉讼代理人罗称、李星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）和钢物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令新港物流公司支付自2015年8月1日至2020年12月31日期间欠付的物业服务费合计24053485.595元；2.诉讼费用由新港物流公司负担。事实与理由：2012年5月7日，原、被告签订《前期物业管理委托服务合同》，约定由和钢物业公司接受新港物流公司委托，对武汉华中钢铁大市场（一期）实行物业管理服务。该物业合同约定物业建筑面积222496.6㎡，物业管理区域为1-17#楼。后被告新港物流公司实际建筑7栋楼，建筑面积共计93466.91㎡。该物业合同约定物业服务费用为4.5元/月·平方米。2012年8月8日开始，新港物流公司陆续向部分业主交付了房屋，和钢物业公司与该部分业主另行签订了《前期物业管理服务协议》，向该部分业主收取了物业费，并按约提供物业服务。后因新港物流公司未能按期向部分业主交付房屋，以及未能建成配套的铁路、货场、仓储加工等主要功能区，自2012年便有业主与其发生物业交付的纠纷，2014年、2015年爆发退房维权事件。和钢物业公司多次配合政府协调解决问题，并继续提供物业服务。2015年4月28日，新港物流公司与业主签订《华中钢铁6-9#楼业主回购补充协议》，新港物流公司承诺于2015年7月31日前筹措回购资金，配合业主办理退铺手续。2015年5月，新港物流公司向房产局申请撤销合同备案，便于为业主办理退铺手续。之后，部分业主通过诉讼的方式要求新港物流公司履行回购义务，得到了法院的支持。因此，自2015年8月，华中钢铁大市场（一期）93466.91㎡物业的物业服务费应全部由新港物流公司承担。但新港物流公司未按期足额支付物业费，从2015年8月1日至2020年12月31日期间，新港物流公司欠付物业费共计24053485.595元，至2020年2月完全停止支付，导致和钢物业公司无力支付员工工资和社保，故和钢物业公司提起诉讼。被告（反诉原告）新港物流公司辩称，一、华中钢铁大市场即案涉物业大部分已经售出且部分楼盘未竣工验收，已竣工的楼盘为6、7、8、9号楼，1、2、5号楼未竣工验收，已竣工楼盘643套，其中售出423套，尚余220套未售出，仅有部分属于新港物流公司，故和钢物业公司无权就所有楼盘面积主张物业服务费；二、案涉物业因资金链断裂被多家法院查封，和钢物业公司未提供物业服务，员工未按时到岗，大多数人只是挂职并未做具体事宜，售楼部多处漏水，地板维修后仍损坏，已交付房屋门窗未关，多处渗水，基本无清洁、绿化和维护等，导致案涉物业内垃圾堆积、杂草丛生，长期处于“烂尾楼”状态，故无权主张物业费。新港物流公司出于旧情一直每月支付5至6万元物业费，实际是和钢物业公司员工工资、补贴和社保等费用，以维持其正常运转。2020年，和钢物业公司大部分员工已离职，故新港物流公司没有向其支付费用的需要，故停止支付并要求其退场，但和钢物业公司并未理会。2020年12月，和钢物业公司还在案涉物业堆放沙石等材料，做起垃圾回收和生产加工生意，扰乱环境，侵犯业主权利，请求依法公正裁决。被告（反诉原告）新港物流公司向本院提出反诉请求：1.判决解除原、被告的《前期物业管理委托服务合同》；2.判决和钢物业公司清退强占的场地；3.诉讼费用由和钢物业公司承担。事实和理由：华中钢铁大市场是新港物流公司开发建设的商品房项目，目前已竣工的楼盘是6-9号楼，1、2、5号楼尚未竣工验收。2012年，新港物流公司的高管陈勤发起设立了和钢物业公司，目的是为做好6-9号楼的交付和物业服务工作，原、被告两家公司本为一体，双方于2012年5月7日签订《前期物业管理委托服务合同》。2015年以来，因资金链断裂，案涉物业被多家法院查封，新港物流公司进行了股权重组，人员进行了大部分变更，和钢物业公司与新任股东不熟知，因此产生分歧。和钢物业公司未提供物业服务，园区内清洁、绿化及房屋均未进行应有的维护，垃圾堆积、杂草丛生，长期处于“烂尾楼”状态，且还向部分业主索要好处费产生冲突，并占用园区场地堆放沙、石，做垃圾回收和生产加工生意，环境极差，故新港物流公司提起反诉请求。原告（反诉被告）和钢物业公司针对反诉辩称，一、《前期物业管理委托服务合同》有效，应当继续履行，新港物流公司无权单方提起解除合同，更换物业公司应当由园区占专有建筑面积过半数且人数过半数的业主参加业主大会进行表决同意；且新港物流公司不履行合同义务，其没有解除权；二、新港物流公司要求清退的场地不在案涉物业管理服务范围之内，其应另行起诉；三、反诉费由新港物流公司承担。原告（反诉被告）和钢物业公司、被告（反诉原告）新港物流公司为支持其诉讼请求，依法向本院提交了证据，本院组织双方进行了证据交换及质证，除新港物流公司提交的证人证言及照片，双方对对方提交的其他证据真实性均无异议，该部分证据均具备客观真实性、合法性、关联性，本院均予采信；关于新港物流公司提交的证人证言及照片，能够证明和钢物业公司未完全履行物业服务义务的事实，本院予以采信。经审理查明，2012年5月7日，武汉华中钢铁交易中心有限公司（甲方）与和钢物业公司（乙方）签订《前期物业管理委托服务合同》一份，约定甲方将武汉华中钢铁大市场（一期）委托给乙方进行物业管理，区域为1-17#楼，建筑面积222496.6㎡；合同第二条约定，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。合同第六条约定，本物业管理区域物业服务收费选择以下方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为办公楼4.5元/月·平方米……物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用……合同第九条约定，纳入物业管理范围内已竣工但尚未售出或者因甲方原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由甲方全额交纳；合同第二十四条约定，本合同期限自签字盖章生效之日起至首届业主大会召开，业主委员会续聘或重新选聘物业管理公司时止。该合同还对双方的其他权利义务及违约责任等进行了约定。上述《前期物业管理委托服务合同》签订后，武汉华中钢铁交易中心有限公司向部分购房业主交付房屋后，该部分购房业主与和钢物业公司另行签订了《前期物业管理服务协议》，并向和钢物业公司支付了物业费。因武汉华中钢铁交易中心有限公司与购房业主因房屋交付问题发生纠纷，2015年4月28日，武汉华中钢铁交易中心有限公司与6-9#楼业主签订回购补充协议，对全额支付购房款或成功办理按揭手续的购房业主，同意提前回购所售房屋，在2015年8月1日至8月31日集中向购房业主退还购房款及相应收益等。2015年5月，武汉华中钢铁交易中心有限公司向新洲房管局请示撤销6-9#楼要求退铺业主的备案合同。2015年7月23日，武汉华中钢铁交易中心有限公司将名称变更为武汉长江新港物流有限公司，即被告新港物流公司。另查明，武汉华中钢铁大市场（一期）实际建设项目为1#、2#、5#、6#、7#、8#、9#楼，其中1#楼面积30571.19㎡，2#楼面积18644.62㎡，5-9#楼面积均为8850.22㎡；1#、2#、5#楼未办理竣工验收，存在在建工程抵押、查封情况，6-9#楼已办理竣工验收，存在已销售及因新港物流公司的债务纠纷而被法院查封的情况。其中，已销售房屋部分交付业主，但未办理房产证及土地使用权证的转移登记手续。武汉华中钢铁大市场（一期）项目房屋至今空置，露天区域堆放垃圾，楼道内渗水、积灰，还出现吊顶破损等现象。还查明，2015年8月至2020年12月30日期间，新港物流公司向和钢物业公司付款3285585.58元。其中2015年10月23日通过银行汇款60000元，2016年5月11日汇款70000元，2017年1月18日汇款70000元，2018年1月24日汇款60000元，2019年1月24日汇款60000元，以上汇款均注明为物业费。2020年11月25日，和钢物业公司因拖欠员工工资被行政管理部门责令整改。2021年1月25日，新港物流公司向和钢物业公司发送解除合同通知书，载明前期以借款的方式在支付物业公司的员工工资和日常费用至2020年1月，现已无力、无义务支付该费用，要求解除双方的物业管理委托协议。本院认为，本案争议焦点为：一、新港物流公司应否向和钢物业公司支付自2015年8月至2020年12月的物业费及其金额如何确定；二、案涉《前期物业管理委托服务合同》是否应当解除。关于新港物流公司应否向和钢物业公司支付自2015年8月至2020年12月的物业费及其金额如何确定。案涉《前期物业管理委托服务合同》系原、被告协商一致签订，是双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效协议，其双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。该物业服务合同约定已竣工但尚未售出或者因新港物流公司原因未按时交付给买受人的物业，物业服务费应当由新港物流公司支付。案涉物业已进行竣工验收的楼栋为6-9#楼，因新港物流公司的原因导致房屋被抵押、查封，实际不能向购房者交付及办理过户登记；新港物流公司认为部分房屋已经交付给业主，但未提交证据证明，而和钢物业公司提交的新港物流公司回购补充协议、撤销6-9#楼业主备案合同请示，新港物流公司均无异议，故新港物流公司应当依据物业服务合同约定，履行向和钢物业公司支付物业费的义务。新港物流公司辩称和钢物业公司未提供物业服务，但根据其自2015年至2019年一直支付物业费的事实，以及其2021年向和钢物业公司发送解除通知的内容，可以认定和钢物业公司仍在继续履行合同义务，故新港物流公司认为不应支付物业费的辩称意见，本院不予支持。根据双方签订的《前期物业管理委托服务合同》，和钢物业公司的服务内容包括共用设施的维护、公共清洁、绿化，公共秩序维护、安全防范等。因案涉物业一直空置，结合其现场状况可见和钢物业公司对该物业的维护程度较低，未能完全按照合同约定履行物业服务义务，其主张物业费全额支付没有事实依据，于理不合，本院酌情按50%进行计算。综上，根据已竣工验收范围6-9#楼，面积合计35400.88㎡，新港物流公司应当支付2015年8月至2020年12月的物业费为5177378.7元（计算式35400.88㎡×4.5元/月·㎡×65月×50%），扣减和钢物业公司认可新港物流公司已支付的3285585.58元，新港物流公司还应向其支付1891793.12元。关于案涉《前期物业管理委托服务合同》是否应当解除。物业服务合同之目的为维护业主的合法权益，改善生活或工作环境，维持公共秩序等。新港物流公司与和钢物业公司订立《前期物业管理委托服务合同》是为便于案涉物业交付买受人的工作衔接及物业环境的共同维护、管理等，但根据新港物流公司所举照片可见案涉物业空置，项目内环境未能得以维护，和钢物业公司没有完全履行合同义务，亦存在违约行为；且该物业暂不能进行市场流通或正常交付买受人，新港物流公司的合同目的已不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”规定，新港物流公司请求解除合同符合法律规定，本院予以支持。关于新港物流公司要求和钢物业公司清退堆放沙、石材料的场地，因本案为合同纠纷，非侵权纠纷，该诉讼请求不宜一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉长江新港物流有限公司于本判决生效之日十日内向原告（反诉被告）武汉和钢物业服务有限公司支付物业服务费1891793.12元；二、解除原告（反诉被告）武汉和钢物业服务有限公司与被告（反诉原告）武汉长江新港物流有限公司于2012年5月7日签订的《前期物业管理委托服务合同》；三、驳回原告（反诉被告）武汉和钢物业服务有限公司其他的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）武汉长江新港物流有限公司其他的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费162067元，由原告（反诉被告）武汉和钢物业服务有限公司负担148067元，被告（反诉原告）武汉长江新港物流有限公司负担14000元；反诉案件受理费100元，减半后收取50元，由被告（反诉原告）武汉长江新港物流有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  魏芳审 判 员  李莅人民陪审员  程萍二〇二一年四月二十七日书 记 员  喻琼