安徽省阜阳市颍东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖1203执异17号 异议人（案外人）：徐敏，女，1968年9月17日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。 申请执行人：孙亚光，女，1973年8月24日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 被执行人：柳金喜，男，1971年9月8日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。 本院在执行申请执行人孙亚光与被执行人柳金喜民间借贷纠纷一案中，作出（2020）皖1203执1330号执行裁定，于2021年3月12日，依法预查封了被执行人柳金喜位于枫林××＃住宅楼××室不动产及××＃住宅楼××室房屋。案外人徐敏对上述查封中的安建?枫林源筑12＃住宅楼1106室房屋向本院提出书面执行异议。本院于2021年4月1日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人徐敏异议称：2013年1月，异议人经被执行人柳金喜哥哥柳金红介绍，以31万元价格购买柳金喜和杨明琴夫妇所有的原拆迁标段1号地区域的100平方米的拆迁还原房，异议人当时支付了15万元的购房款。2013年3月2日，异议人和柳金喜夫妇签订《拆迁安置还原房买卖协议》，协议签订时，异议人将剩余的16万元购房款支付给柳金喜。因签订协议时房屋没有分下来，故当时双方口头约定，房屋的具体位置和面积在拆迁还原房到位后，以异议人选定的房屋为准。如果房屋的面积超过100平方米，异议人补房屋面积差价；如果房屋面积小于100平方米，柳金喜夫妇退还相应的购房款。2020年8月1日，异议人和柳金喜到分房办公室选房，异议人选定的房屋为安建?枫林源筑12#住宅楼1106室，该房屋实际面积是102.39平方米，多出协议约定的2.39平方米，异议人于2020年8月5日将房屋面积差价16320元支付给柳金喜。2020年12月25日，异议人和柳金喜一起到安徽康恒物业管理有限公司领取了房屋钥匙，交付了2021年全年的物业费，并于同日支付了该房屋公共维修基金11263元。房屋交付后，异议人要求柳金喜办理房屋过户登记，因柳金喜的房屋不动产登记权证还没有办理，故无法办理过户登记。异议人认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人在案涉房屋被查封前已与被执行人柳金喜签订了《拆迁安置还原房买卖协议》，支付了全部购房款，且合法占有了案涉房屋，未能办理房产过户登记系因不动产登记权证没有下来，也非异议人原因所致，异议人提出的执行异议理由符合上述司法解释的规定，异议人对该房屋的权利能够排除执行，颍东区人民法院查封案涉房屋明显错误。请求人民法院解除对案涉房屋的查封。 案外人徐敏为证明其异议主张主要提供以下证据： 1、异议人徐敏的身份证，证明其主体资格； 2、《拆迁安置还原房买卖协议》、账户交易明细、进账单、微信转账明细，证明案涉房屋为异议人所购买，并已全部支付了购房款的事实； 3、物业费收据、住宅专项维修基金专用收据，证明异议人在案涉房屋被查封前已合法占有房屋，交付了物业费和住宅维修基金的事实； 4、柳金喜、杨明琴身份证，证明因被执行人的不动产登记权 证没有办理，无法为异议人办理房产过户登记。 申执行人孙亚光答辩称：1、案涉房屋系柳金喜拆迁还原所得，其所有权应归柳金喜所有。柳金喜为逃避债务与异议人徐敏签订了《安置房买卖协议》，该买卖协议中并没有明确是案涉查封的房屋，因此，颍东区人民法院查封安建?枫林源筑12#住宅楼1106室房屋仍处在无人居住的状态，拆迁中载明的被征收人柳金喜依法应为该房屋的所有人。2、不动产买卖交易的合法程序应以登记交付为准，否则均为无效交易，依法不应保护。徐敏称该房屋已交付并居住纯属虚构。综上，异议人提出的异议理由不能成立，请求人民法院依法驳回异议人的执行异议申请，继续对案涉房屋进行执行。 被执行人柳金喜答辩称：柳金喜于2013年3月已将拆迁还原安置的100平方米房屋出卖给异议人徐敏，安建?枫林源筑12#住宅楼1106室房屋实际由徐敏拥有和占有。2020年12月，柳金喜和徐敏一起到小区物业公司领取了案涉房屋的钥匙，徐敏也将购房款、物业费、维修基金等费用全部支付，柳金喜及其妻子向徐敏承诺待能办理房产证时做好协助配合，柳金喜卖房在与孙亚光发生债务之前。请求人民法院结合本案的实际情况作出公正裁判。 本院审查查明：孙亚光与柳金喜民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月17日作出（2019）皖1203民初2553号民事调解书，调解协议主要内容为:一、被告柳金喜欠原告孙亚光借款本金531250元及利息，自愿于2019年12月31日前偿还本金231250元及利息（利息以231250元为基数，从2016年1月27日起按月息2%计算至付清时止），于2020年5月31日前偿还本金300000元及利息（利息以300000元为基数，从2016年3月16日起按月息2%计算至付清时止）；二、原告孙亚光自愿放弃其他诉讼请求；三、案件受理费14646元，减半收取7323元，由被告柳金喜承担。 另查明：2011年7月11日，柳金喜、杨明琴、柳梦男与阜阳市城市城市建设投资有限公司签订《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》，该公司将柳金喜、杨明琴位于颍东区××东岸××号地房屋拆迁，拆迁面积300.21平方米，还原方式为调换房屋，不找差价。2013年月3日2日，异议人徐敏与被执行人柳金喜及其妻子杨明琴签订《拆迁安置还原房买卖协议》，柳金喜自愿将阜阳印染厂附近，原阜阳市拆迁标段1号地区域100平方米拆迁还原面积，以每平方米3100元出售给徐敏，双方约定，自协议签订起，徐敏一次性支付柳金喜310000元，柳金喜收到房款后，其拆迁还原安置房100平方米即归徐敏所有，房屋交付后，柳金喜需要提供房产相关手续帮助徐敏办理好房产过户手续。协议签订前，徐敏女儿徐娟于2013年1月7日向柳金红账户转款150000元，协议签订当日，徐娟两次从其账户取款合计160000元支付给柳金喜，柳金喜当日在《拆迁安置还原房买卖协议》上出具了收条，内容为“今收到徐敏购买100平方米的房款叁拾壹万元整”。2020年8月，徐敏和柳金喜选定安建?枫林源筑12＃住宅楼1106室房屋为徐敏上述所购房屋，该房屋实际面积是102.39平方米，8月5日，徐敏丈夫夏金玉将房屋面积差价通过微信向柳金喜两次转款合计16320元。2020年12月25日，夏金玉通过微信向阜阳市市民中心维修基金窗口工作人员李影转款11274.3元（含提现手续费11.3元），因该窗口不能通过微信付款，该工作人员提现后为案涉房屋缴纳了11263元的住宅专项维修资金，该收据显示的业主为杨明琴。同日，夏金玉还通过微信向物业公司工作人员转款2939元物业费、装修保证金。 又查明：夏金玉与徐敏系夫妻关系，双方于2015年5月14日补办结婚登记证书，徐娟为其二人的女儿；被执行人柳金喜与杨明琴系夫妻关系，双方于1992年2月21日登记结婚，柳金喜与柳金红为同胞兄弟。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院实施查封前，异议人徐敏已与被执行人柳金喜及其配偶杨明琴签订了《拆迁安置还原房买卖协议》，虽然在该协议中没有约定具体的拆迁还原房屋，但在其后期分房后，异议人已选定所购买的房屋为位于安建?枫林源筑12#住宅楼1106室，双方对上述买卖协议的房屋进行了确认，异议人补交了该房屋面积差价款，缴纳了住宅专项维修资金和物业管理费、装修押金，双方签订的买卖协议并不违反法律的强制性规定，异议人已支付了全部购房款，住宅专项维修资金和物业管理费、装修押金支付，说明异议人已对案涉房屋实际合法占有，因该房屋尚未登记在被还原人柳金喜名下，故异议人对案涉房屋不能及时办理转移登记自身没有过错，其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其提出的执行异议理由能够排除本院对案涉房屋的执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对预查封在柳金喜名下位于安建?枫林源筑12#住宅楼1106室房屋的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘玉彪 审判员  郝芝宏 审判员  王 琪 二〇二一年四月十三日 书记员  王 玉 附：相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。