广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终1268号上诉人（原审原告）：邓其叶，男，1956年8月29日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××××。委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：招家龙，广东中亿律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：陈焯培，男，1984年8月20日出生，汉族，住广东省清新县×××××××××××××××。委托诉讼代理人：林挺，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：寿宇，广东智洋律师事务所实习律师。上诉人邓其叶因与上诉人陈焯培房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初5117号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。邓其叶上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判为陈焯培以每月28000元标准向邓其叶支付自2019年12月16日起至2020年7月1日的租金，共计182000元；二、一、二审诉讼费用由陈焯培承担。事实和理由：一、一审判决认定邓其叶与陈焯培已经口头约定变更为月租金25000元属于事实认定错误。租赁伊始，陈焯培一直是以28000元每月的租金标准向邓其叶缴纳租金。直至2019年12月，陈焯培仅交付25000元并要求将租金减至25000元每月，邓其叶才称如陈焯培按期交纳租金则可按25000元每月，若陈焯培不按期足额交纳租金，则按合同约定的28000元交纳租金。现变更租金实际是由陈焯培主张，应由陈焯培承担举证责任，而非由邓其叶承担相关举证责任并承担该不利后果。且陈焯培未按期足额支付租金的行为是不可否认的事实，邓其叶要求陈焯培按合同约定足额支付合法有据。二、退一步讲，即使约定了变更租金，也是附条件的变更，现陈焯培于2019年12月17日支付25000元后，未再支付租金，即陈焯培已经违反双方约定，变更条件不成立，租金仍应当按照合同约定的每月28000元计算。另外，一审判决不予认定邓其叶所述变更租金条件的情况下，对条件或变更的租金标准予以认定，明显违反常理。综上所述，一审判决认定事实错误，请求二审法院查明事实，支持邓其叶的上诉请求。陈焯培答辩称，一、双方已经协商一致将租金标准减至25000元每月，一审法院按照每月25000元标准计算租金合法有据。二、根据陈焯培二审提交的新证据，涉案房屋已于2020年6月14日被案外人办理了营业执照，一审判决将本案租赁期限计算至2020年7月1日明显错误，事实上，陈焯培已于2020年4月4日将涉案房屋返还邓其叶，租金应当计算至2020年4月4日止。陈焯培上诉请求：一、撤销一审判决，驳回邓其叶的全部诉讼请求；二、邓其叶承担本案上诉费。事实和理由：一、一审法院以双方在庭审当日就租赁物返还达成一致意见，且邓其叶同意租金计算至2020年7月1日为由，认定陈焯培向邓其叶支付租金至2020年7月1日与事实不符。1.一审法院在事实认定时以陈焯培提交的微信聊天记录是单方意思表示，提交的光盘不能证实陈焯培的主张为由支持陈焯培的主张，但同时又采纳邓其叶同意租金计算至2020年7月1日的单方意思表示，严重损害了陈焯培的合法权益。2.根据陈焯培二审提交的新证据，涉案房屋已于2020年6月14日被案外人办理了营业执照，一审判决将本案租赁期限计算至2020年7月1日明显错误。3.陈焯培早于2020年4月4日按照邓其叶的要求将钥匙放置于邓其叶要求的指定位置，邓其叶也于2020年4月4日将涉案商铺收回并重新招租，从陈焯培提交的微信聊天记录以及光盘能够证明陈焯培将商铺返还邓其叶的事实，一审法院以邓其叶同意租金计算至2020年7月1日为由，判决陈焯培支付邓其叶已于2020年4月4日将涉案商铺收回后的租金与事实不符。二、一审法院判决邓其叶没收陈焯培涉案押金于法无据。1.陈焯培未向邓其叶支付2019年12月15日至2020年1月22日期间的租金并不会导致双方合同目的不能实现，陈焯培也一直在与邓其叶协商租金调整事宜，明确表示会按照调整后的租金向邓其叶足额交纳租金。2.双方《租赁合同协议》第十三条违约责任中的乙方违约，应当是乙方实施的行为导致双方订立合同的目的不能实现，给邓其叶造成了严重损失的根本违约行为。具体到本案，陈焯培仅仅未向邓其叶足额交纳2019年12月15日至2020年1月22日期间的租金，不会导致邓其叶签订合同的目的不能实现，一审法院据此认定陈焯培构成根本违约与事实不符。三、一审法院酌情减免陈焯培20天租金有违公平原则。根据《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》的相关规定，国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。免租金两个月以上的企业，按免租金月份数给予房产税困难减免。在疫情发生后，陈焯培多次与邓其叶沟通租金减免事宜，邓其叶也在电话中口头同意免除陈焯培2月份（2020年1月15日至2020年2月14日）的租金。退一步讲，新冠肺炎疫情属于不可抗力，由此造成的损失双方各自承担一半才符合公平原则的要求，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月8日将重大突发公共卫生事件调整为三级，陈焯培实际上2020年4月4日已经将涉案商铺返还邓其叶，实际上陈焯培在疫情期间真正占有租赁物的时间为71天（2020年1月23日至2020年4月4日），按照公平原则，双方应当各自承担35.5天由不可抗力疫情导致的实际损失。综上，一审法院认定事实有误，请求二审法院予以改判。邓其叶答辩称，一、陈焯培主张涉案房屋已于2020年4月4日交回邓其叶没有依据，根据双方的微信聊天记录表明，2020年3月份陈焯培向邓其叶发出微信，称其没有办法履行合同，但是邓其叶并没有同意陈焯培解除合同的要求。陈焯培二审提交的光盘无法看出拍摄时间，放置钥匙的行为也无法证明邓其叶已经接收了涉案房屋。二、涉案合同约定若陈焯培违约其无权要求返还押金，现陈焯培逾期支付租金已构成违约，根据合同约定，邓其叶有权没收押金。三、关于一审法院酌情减免陈焯培20天租金金额的问题，由法院进行认定。邓其叶向一审法院起诉请求：1.解除邓其叶与陈焯培于2019年6月15日签订的《租赁合同协议》；2.陈焯培向邓其叶支付自2019年12月16日起至实际返还租赁物之日止的租金（截至起诉之日共140000元）及逾期利息（以自2019年12月16日起至实际返还租赁物之日止的租金总和为基数，按同期银行间同业拆借贷款基准利率为计算标准）；3.陈焯培向邓其叶支付自2019年12月16日起至2020年4月5日止的水电费共计2000元；4.确认邓其叶有权没收陈焯培已交纳的押金64000元。诉讼过程中，邓其叶明确其第2项诉讼请求中租金的计算方法为以每月28000元为标准计算，逾期利息从2019年12月16日起以28000元为基数计算、自2020年1月16日起以56000元为基数计算、自2020年2月16日起以84000元为基数计算、从2020年3月16日起以112000元为基数计算，从2020年4月16日起以14000元为基数计算，之后按照每月的拖欠的租金总数从当月的16日起计算至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；明确诉讼请求4为判令邓其叶没收陈焯培已缴纳的押金64000元。一审法院认定事实：位于中山市××××××××××的房屋已办理房产证，房屋所有权人是邓其业（房产证号：粤房字第3×××7号），中山市古镇镇古四村民委员会出具证明证实上述房屋系其村民邓其叶以其在×××的住宅用地上兴建，邓其叶与邓其业同属一人。2019年6月15日，邓其叶（甲方）与陈焯培（乙方）签订《租赁合同协议》，约定乙方租赁甲方位于××××的商铺；租赁期限自2019年6月15日起至2023年6月14日止；每年租金为人民币336000元，分12期支付，第一期租金于本协议签订后（每月10号前）支付28000元，下期租金必须提前半个月交付，否则甲方收回铺位并终止合同；乙方认租时支付甲方64000元作为押金；乙方违约，无权要求返还押金，无权拆除装修物，并要交足一个月租金。该合同还约定了其他内容。陈焯培称2019年12月其与邓其叶达成一致将租金减至25000元每月，邓其叶称其表示如果陈焯培按时交租则以25000元每月计算租金，否则按合同约定交租。陈焯培于2019年9月5日、2019年10月5日分别向邓其叶转账支付租金各28000元。2019年12月17日，陈焯培向邓其叶转账支付租金25000元，其后陈焯培未再支付租金。2020年3月17日，陈焯培向邓其叶发送微信，内容如下“现就陈焯培与邓其叶（房东）签订的红蜻蜓店铺由于几个月没能交上租金问题，现房东要求锁门。我承租方（乙方）无能为力也没有义务帮红蜻蜓贴付租金。现房东要求锁门，我没有理由拒绝”，邓其叶未回复该信息。诉讼中，陈焯培陈述其于2020年4月4日已搬空租赁物并已交回，但其提交的微信聊天记录是其单方意思表示、提交的光盘内为空白，无任何数据，邓其叶对此不予认可，但邓其叶表示同意2020年7月1日收回案涉商铺，同意租金计算至2020年7月1日止。2020年1月23日，广东省人民政府就新型冠状病毒感染的肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应，此后，政府就疫情采取一系列疫情防控措施。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。邓其叶与陈焯培签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。陈焯培于2019年9月5日、2019年10月5日、2019年12月17日分别支付了租金，但2019年11月无租金支付记录，因此一审法院认定陈焯培于2019年12月17日支付的25000元租金实为2019年11月的租金（2019年10月15日至同年11月14日），陈焯培辩称其租金已支付至2019年12月的证据不足，一审法院不予采纳。合同约定每月10号前交付租金，下期租金必须提前半个月交付。邓其叶于2019年12月17日才缴纳2019年11月15日至同年12月14日期间的租金，其后租金未缴纳，陈焯培连续违约的行为导致邓其叶的合同目的不能实现，其行为已构成根本违约，应承担相应的付款责任和违约责任，故邓其叶主张解除租赁合同及支付拖欠的租金，理据充分，予以支持。陈焯培辩称新冠肺炎疫情为不可抗力，疫情期间迟延交租不属于违约，不应承担违约责任，但陈焯培的违约行为在新冠疫情爆发前即已产生，且陈焯培未提供证据证明其后续违约行为与合同不能履行的关联性，因此其以不可抗力为由要求不予承担违约责任，不予采纳。陈焯培辩称其于2020年4月4日已搬空并已交回租赁物，但其提交的微信聊天记录是其单方意思表示，其提交的光盘不能证实其主张，因此一审法院对其抗辩不予采纳；双方在庭审当日即2020年7月1日就租赁物返还达成一致意见，且邓其叶同意租金计算至2020年7月1日止，故一审法院确认租赁物于2020年7月1日已返还，租金计算至2020年7月1日止。邓其叶主张陈焯培支付2019年12月16日至2020年7月1日止的租金的诉讼请求，予以支持。陈焯培辩称2020年1月份爆发的新冠肺炎疫情属于不可抗力，2020年1月至同年3月的租金因为疫情影响应当免除，但2020年1月（2019年12月15日至2020年1月14日）的租金应于2020年12月缴纳，且此时并未发生疫情，故不应当予以减免。2020年1月23日广东省人民政府就新型冠状病毒感染的肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应，此后，政府才就疫情采取一系列疫情防控措施，相关的防控措施必然会对涉案商铺的正常使用产生一定的影响，必然会对邓其叶的营业性收入产生不利影响，疫情因素系双方当事人在订立合同时无法预见的非属于商业风险的重大变化，继续按照原合同履行对承租方有失公正，但陈焯培未提交证据证实新冠肺炎疫情对其造成的实际影响，一审法院根据公平原则，结合案件的实际情况，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条之规定，酌情减免陈焯培20天的租金。陈焯培称2019年12月其与邓其叶达成一致将租金减至25000元每月，邓其叶称其表示如果陈焯培按时交租则以25000元每月计算租金，否则按合同约定交租，即双方均确认租金已变更至25000元/月，邓其叶对其主张的其所述的变更租金的条件未提交证据予以证实，不予认定，故一审法院认定双方已口头约定变更租金为25000元/月。经核算，减免后陈焯培仍应支付2019年12月16日至2020年7月1日止的租金145833元（25000元/月×6个月+25000元/月×0.5个月-25000元/月÷30天×20天）。关于押金及逾期违约金问题，一审法院认为：案涉租赁合同约定承租方违约情形下无权要求返还押金，因此押金具有预定违约金的性质。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，陈焯培逾期未支付租金，构成违约，依法应承担逾期支付的违约责任，合同已约定了违约责任为没收押金，故一审法院对邓其叶主张的没收押金的请求予以支持，对其主张逾期利息的诉讼请求，不予支持。邓其叶主张水电费的诉讼请求，无证据证实，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除邓其叶与陈焯培于2019年6月15日签订的《租赁合同协议》；二、陈焯培于判决生效之日起七日内支付邓其叶租金145833元；三、邓其叶没收陈焯培支付的合同押金64000元；四、驳回邓其叶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2195元，由邓其叶负担385元，陈焯培负担1810元（该款邓其叶已预交，陈焯培应于支付上述款项时迳付邓其叶，法院不另收退）。本院二审期间，陈焯培委托诉讼代理人向本院提交律师调查令申请书，申请调查中山市古镇娟妹服装店租赁物的房屋租赁合同及工商登记信息。对于陈焯培委托代理人的该申请，陈焯培提交了中山市古镇镇娟妹服装店的营业执照、邓其叶提交了其与案外人王月娟的租赁合同，故对陈焯培委托代理人申请律师调查令事项双方当事人已提交相关证据，该律师调查令申请已无必要，本院对此不予准许。邓其叶提交一份租赁合同协议，证明其虽然与案外人王月娟于2020年6月3日签订租赁合同协议，租赁期限为2020年6月21日至2024年3月31日止，后王月娟为了能及时开业，先行办理营业执照，但王月娟实际进驻时间为2020年7月。陈焯培认为该证据真实性由法院核实，若租赁合同真实，足以证明涉案租赁物早于2020年6月3日之前邓其叶已经可以实际占用并支配，且根据一般市场交易规则，邓其叶将涉案租赁物重新招租并签订租赁合同需要一定时间，结合陈焯培提交的证据，可以印证陈焯培已于2020年4月4日将涉案租赁物实际返还给邓其叶。该租赁合同协议的承租方、租赁地址与陈焯培提交营业执照上的经营者、经营场所具有同一性，能相互印证，本院确认该租赁合同协议的真实性。陈焯培提交以下证据：1.营业执照，证明邓其叶已于2020年6月14日将租赁地点出租予其他人，且已经办理了营业执照；2.视频及聊天记录，证明陈焯培已经于2020年4月4日将房屋返还给了邓其叶，陈焯培将钥匙放还租赁场地，并关上租赁场地的门。邓其叶确认证据1的真实性，不确认证据2的真实性、合法性及关联性。证据1与邓其叶提交的租赁合同协议能相互印证，本院对证据1的真实性予以确认；陈焯培于2021年4月21日将证据2原件交予本院予以核对，本院对证据2真实性予以确认。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认另查，2020年7月2日，陈焯培诉讼代理人提交的代理词中称：“由于疫情原因，陈焯培已经无法继续经营铺位，因此按照邓其叶的要求于2020年4月4日将铺位腾空，2020年4月6日将铺位门锁钥匙放置于铺位卷帘门上，拍摄了视频并电话告知邓其叶。”陈焯培与“小漫中山古镇店员”的微信聊天记录显示，2020年4月6日，陈焯培问“钥匙放回去没？”，“小漫中山古镇店员”向陈焯培发出视频，显示钥匙已经插在门锁上。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、2019年12月以后的租金标准是否有变更；二、涉案商铺的交还时间及陈焯培应当支付的租金数额；三、邓其叶是否有权没收押金。争议焦点一，关于2019年12月以后的租金标准是否有变更的问题。陈焯培称2019年12月其与邓其叶达成一致将租金减至25000元每月，邓其叶称其表示如果陈焯培按时交租则以25000元每月计算租金，否则按合同约定交租。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”、第九十一条第二款规定：“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”陈焯培主张其与邓其叶已经协商一致将租金标准降低至每月25000元应当提供证据予以证明，陈焯培虽然于2019年12月17日向邓其叶支付25000元，但这只是陈焯培单方的意思表示，且邓其叶对陈焯培称双方协商一致将租金标准降低至每月25000元的说法不予认可，故在陈焯培没有提交证据证明双方已经协商一致将租金标准降低至每月25000元的情况下，陈焯培应承担举证不能的不利后果，本院对陈焯培主张2019年12月以后双方将租金标准协商为每月25000元的说法不予采信，陈焯培仍应按照每月28000元标准向邓其叶支付租金，一审法院认定双方确认租金已变更至每月25000元有误，本院予以纠正。争议焦点二，涉案商铺的交还时间及陈焯培应当支付的租金数额。关于涉案商铺交还时间的问题。二审期间，陈焯培提交了其与案外人王月娟于2020年6月3日签订的租赁合同协议，根据该租赁合同协议签订时间可知，至少在2020年6月3日邓其叶已经实际控制并占有涉案商铺，故一审认定将租金计算至2020年7月1日有误，本院予以纠正。至于陈焯培交还涉案商铺的时间，第一，2020年3月17日，陈焯培向邓其叶发送微信，表明了“房东要求锁门，我没有理由拒绝”；第二，陈焯培提交了其与店员“小漫中山古镇店员”的微信聊天记录，显示2020年4月6日陈焯培问“小漫中山古镇店员”钥匙是否放回去，“小漫中山古镇店员”回复的视频内容显示钥匙已经插在门锁上，虽然该微信记录是陈焯培与案外人的聊天记录，但本案于2020年4月22日立案，若陈焯培没有归还钥匙，其不可能在邓其叶起诉前就与案外人存在交还涉案商铺钥匙的相关微信聊天；第三，邓其叶在诉讼请求中也只是要求陈焯培支付至2020年4月5日止的水电费。故综上，本院采信陈焯培的主张，认定陈焯培已于2020年4月4日搬空涉案租赁物，并于2020年4月6日将钥匙归还邓其叶，即陈焯培已于2020年4月6日向邓其叶交还涉案商铺。关于陈焯培应当支付的租金数额。双方对一审法院认定陈焯培2019年12月17日向邓其叶转账的25000元系支付2019年10月15日至2019年11月14日的租金并无异议，本院予以确认，即陈焯培尚欠邓其叶2019年11月15日至2020年4月6日按照每月28000元标准计算的租金，邓其叶起诉主张陈焯培向其支付自2019年12月16日起的租金，系邓其叶对其自身权利的处分，本院予以准照，故陈焯培应向邓其叶支付2019年12月16日至2020年4月6日按照每月28000元标准计算的租金。陈焯培上诉主张邓其叶电话中口头同意免除其2月份的租金，对此没有提交证据予以佐证，本院不予采信。至于陈焯培称2020年1月23日至2020年4月4日期间因新冠疫情的不可抗力影响，邓其叶应当按照公平原则承担上述期间一半租金损失的上诉意见，因陈焯培未提交证据证实新冠肺炎疫情对其造成的实际影响，一审法院根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条的规定，依据公平原则并结合本案的实际情况，酌情减免陈焯培20天的租金并无不妥，本院予以维持，陈焯培要求邓其叶承担2020年1月23日至2020年4月4日期间一半租金损失的上诉意见，本院不予采纳。综上，减免后，陈焯培应向邓其叶支付2019年12月16日至2020年4月6日的租金数额为85866.6元（28000元/月×3个月+28000元/月÷30天×22天-28000元/月÷30天×20天）。争议焦点三，关于邓其叶是否有权没收押金的问题。邓其叶（甲方）与陈焯培（乙方）签订的租赁合同协议中约定：“下月租金必须提前半个月交付，否则甲方收回铺位并终止合同”“乙方认租时即给付甲方人民币陆万肆仟元正元作为押金，押金在本协议期满时交回乙方”“乙方违约，无权要求返还押金”，由于陈焯培于2019年12月17日才缴纳2019年11月15日至同年12月14日期间的租金，其后租金未缴纳，已构成违约，根据租赁合同协议约定，邓其叶有权没收押金。故一审法院认定邓其叶没收陈焯培支付的合同押金64000元正确，本院予以维持。综上所述，上诉人邓其叶、陈焯培的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、第九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初5117号民事判决书第一、三项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初5117号民事判决书第二、四项；三、陈焯培于本判决生效之日起七日内支付邓其叶租金85866.6元；四、驳回邓其叶的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2195元，由邓其叶负担598元，陈焯培负担1597元，并直接向邓其叶支付。二审案件受理费3862元（上诉人邓其叶已预交3940元，上诉人陈焯培已预交4390元），由上诉人邓其叶负担1062元，上诉人陈焯培负担2800元。上诉人邓其叶多预交的二审案件受理费2878元，上诉人陈焯培多预交的二审案件受理费1590元，均由本院予以退还。本判决为终审判决。审判长  谢劲东审判员  焦凤迎审判员  蔡惠群二〇二一年四月二十二日书记员  雷 媛