长春经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0191民初1891号 原告：周美鹤，女，1988年8月11日，汉族，住吉林省德惠市。 委托诉讼代理人：孙宁，吉林瀛庆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔志杨，吉林瀛庆律师事务所律师。 被告：孙丽利，女，1985年4月16日，汉族，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：郑海鸥，吉林卓行律师事务所律师。 原告周美鹤与被告孙丽利房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周美鹤的委托诉讼代理人孙宁、崔志杨，被告孙丽利及委托诉讼代理人郑海鸥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周美鹤向本院提出诉讼请求：1．判令被告孙丽利向原告周美鹤支付逾期交房违约金人民币140,000元；2．判令被告孙丽利赔偿原告周美鹤房屋附属设施费用5000元；3．判令被告孙丽利向原告周美鹤支付中介服务等相关费用人民币24,000元，房屋买卖契税5,558.58元，共计29,558.58元；4．本案的诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：原、被告及案外人长春市合众房地产经纪有限公司吉林大路分公司于2019年9月19日签订《房屋买卖合同》，约定被告孙丽利将位于长春市经开区自由大路以北的新星宇·和邑A区10栋1单元902室出售给原告周美鹤。该合同第十四条约定，甲方（孙丽利）同意乙方（周美鹤）更名后3天入住，案涉房屋已于2019年12月24日更名至原告周美鹤名下，但被告孙丽利拒绝依约腾房，直至2020年1月22日才为原告腾房，且将原告看房时约定留在房内的相关重要附属设施以廉价品替换，并导致原告无法拎包入住，需要额外购置相关用品，被告存在严重违约行为，且具有主观恶意，导致合同部分目的无法实现，为原告造成经济损失，应予赔偿。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 孙丽利辩称，一、答辩人不存在拒绝腾房的行为。《房屋买卖合同》第七条约定:答辩人于全款到位后三日内将此房腾空，答辩人于2020年1月19日才收到尾款60万元。从办理贷款及更名手续可以看出整个交易的过程答辩人都是全力配合的,答辩人从办理贷款手续开始已经着手腾空房屋，到最后被答辩人从未催促过答辩人搬离涉诉房屋，只是与中介沟通看看答辩人是否可以提前搬离并表示愿意支付一定的房租作为补偿。答辩人向被答辩人交付房屋时，被答辩人也从未对入住时间提出任何异议。所以被答辩人称答辩人拒绝腾房，与事实不符。二、《房屋买卖合同》成立并生效且已经履行完毕，答辩人不应支付违约金。根据《房屋买卖合同》中的约定，总房款10%的违约金是基于双方解除合同而产生的。答辩人已向被答辩人交付房屋，并配合被答辩人办理了房屋过户登记,现房屋已登记在被答辩人名下且实际入住，不存在合同中约定的解除情形。同时双方于2020年1月22日签订了一份《房屋费用结算单》，除三个家电与看房时不符外无其他争议。故被答辩人主张答辩人支付14万元的违约金的请求，没有任何法律及事实依据。三、被答辩人从看房、签署合同、办理贷款、更名及交房，历经几个月的时间，家电出现故障为履行合同进行置换，置换后的家电也能正常运转，并不存在答辩人所称的“以廉价品替换”，更绝非恶意调换重要附属设施,更谈不上被答辩人诉状所述导致合同目的无法实现，因为房屋已经更名至被答辩人名下并已实际入住。四、《房屋买卖合同》第三条第三项及第四条已明确约定，中介费、房屋买卖契税全部由被答辩人承担，所以被答辩人请求由答辩人支付中介费、房屋买卖契税，没有任何法律及事实依据。综上，请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 本院经审理查明：2019年9月19日，周美鹤（购房人，乙方）、孙丽利（售房人，甲方）与合众房地产长春市经开区吉林大路店（居间方，丙方，以下简称合众房地产）签订《房屋买卖合同》，合同约定周美鹤购买孙丽利名下的坐落于长春市经济技术开发区自由大路以北新星宇.和邑A区10栋1单元902室、房屋所有权证号为0296149号、丘（地）号为：XXX-902、建筑面积132.95㎡的房屋，附属设施：抽油烟机、橱柜、灶具、下排烟、热水器、淋浴器、手盆、可移动的衣柜1、墙柜、灯具、电视2台、沙发1、茶/1、洗衣机2台、餐桌1、椅子4把、床2张、床垫2张、空调1、（合同中标注的甲方为乙方留下的附属设施，以乙方成交前在此房室内拍摄的为准），房屋总金额为1,400,000元，定金10,000元，乙方通过按揭贷款方式购买该房屋。合同第三条第三款约定，甲乙双方达成一致意见，房屋产权证更名费，全部由乙方承担，更名费用包含政府部门当日规定的各种税费（契税，个人所得税，增值税，工本费，手续费）。合同第四条信息服务费及支付约定，甲、乙双方通过丙方居间介绍成交，已达成交易，甲乙双方签订本合同时，乙方须向丙方交纳中介费人民币20,000元。代办产权过户服务费人民币1000元，代办贷款服务费人民币3000元，共计人民币24,000元，于签订此合同时一次性给付，此合同签订的同时丙方提供的居间服务成立。合同第五条甲、乙双方违约责任约定，2.甲方未按合同规定将房屋及时交付乙方使用或未在相关部门配合办理手续，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达15天以上的，即视为甲方不履行合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方全部交易税费，并向乙方支付总房款10%的违约金。7.非居间方违约导致合同无法履行，居间方收取的中介费、代办费无返还义务，甲乙双方签订合同后违约，缴纳丙方相关费用不退还，丙方费用由违约方承担；若甲方违约，丙方费用由甲方赔偿支付乙方。合同第六条约定，丙方为甲乙双方提供居间介绍信息服务、组织并带领乙方实地看房，为甲乙双方进行磋商谈判，为甲乙双方签署房屋买卖合同。丙方在收取服务费后，应协助乙方，并在甲方的配合下办理贷款手续、更名过户手续。合同第七条约定，甲方将于全款到位后3日内，将此房屋腾空交给乙方使用，每逾期一日，按照房屋总价的2‰支付违约金。合同第十二条约定，本合同未尽事宜，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议。凡本合约引起的任何争议，应友好协商，如果协商不成，可依法向房屋所在地人民法院起诉，通过诉讼手段主张权益，判决结果对各方均有约束力，诉讼费、调查取证费、交通费、鉴定费、律师费等，一切为解决争议所发生的费用，由违约方承担。甲乙双方在签合同后私下达成的口头或书面协议，产生的问题，丙方不负责协调，双方自行协商。合同第十四条备注注明，如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以备注条款为准。2.经甲乙双方协商同意，甲方同意乙方更名后3天内入住。 合同签订当日（2019年9月19日），周美鹤向孙丽利支付定金10,000元，向合众房地产支付24,000元，包含中介费20,000元、代办费4000元。2019年10月21日，周美鹤向孙丽利支付购房首付款790,000元，双方就办理房屋贷款及违约事宜签订补充协议。2019年12月24日，案涉房屋过户到周美鹤名下，周美鹤缴纳契税5,558.58元。2020年1月19日，周美鹤申请的按揭购房贷款600,000元放款。2020年1月22日，双方进行房屋交接，并签订《房屋费用结清单》。结清单备注载明：交房时冰箱1个、电视1个、洗衣机1个，与看房时不符，存在争议后自行解决，中介方服务到此结束。后因双方未达成一致，周美鹤诉至本院。 以上事实，有房屋买卖合同、收据、补充协议、收条、房产交易申报表、个人贷款发放通知书、房屋费用结清单、录像、照片、电话录音、完税证明、发票等及原、被告当庭陈述等证据在卷为凭。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案事实发生于民法典施行前，应依照《民法典》施行前的相关法律法规审理。 关于周美鹤要求孙丽利支付逾期交房违约金140,000元的诉求。结合庭审查明的事实，周美鹤、孙丽利与合众房地产三方签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，合同条款对各方具有法律拘束力。关于房屋交付时间，《房屋买卖合同》第七条和备注中均有约定。庭审中，孙丽利认为应依据合同第七条约定的时间交付房屋；周美鹤认为应依据合同备注2中约定的时间交付房屋。因《房屋买卖合同》备注条款明确载明：备注条款与本合同前述条款有冲突的，以备注条款为准。故根据备注条款的约定，孙丽利于2020年1月22日交付房屋构成违约。关于逾期交房违约金如何计算，周美鹤认为应根据《房屋买卖合同》第五条第二款的约定支付违约金，结合本案实际情况，因周美鹤已入住该房屋，且不同意解除合同，其依据该条约定主张逾期违约金于法无据，本院不予支持。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。庭审中，周美鹤未提供证据证明孙丽利逾期交房25天对其造成的实际损失，孙丽利认为周美鹤根据《房屋买卖合同》第五条第二款的约定计算违约金过高。结合《房屋买卖合同》的履行情况和孙丽利的违约情形，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”经庭后查询，同地段同面积房屋的出租价格在每月3000元左右，孙丽利延迟交房25天，酌定其向周美鹤支付延期交房造成的实际损失3000元。 关于周美鹤要求孙丽利赔偿房屋附属设施费用5000元的诉求。庭审中，孙丽利亦承认交房时1个电视、1个冰箱、1个洗衣机与看房时不符，同意承担附属设施费用5000元。故对周美鹤该项诉求，本院予以保护。 关于周美鹤要求孙丽利支付房屋买卖契税5,558.58元的诉求。根据《房屋买卖合同》第三条第三款的约定，房屋买卖契税5,558.58元应由周美鹤承担。故周美鹤该项主张于法无据，本院不予支持。 关于周美鹤要求孙丽利支付中介服务等相关费用人民币24,000元的诉求。从中介费和服务费的性质来看，该24,000元系周美鹤向合众房地产支付的居间费和代办服务费。根据《房屋买卖合同》相关约定，合众房地产在收取服务费后，已提供居间服务和代办服务，并协助原、被告办理了案涉房屋的贷款手续和更名过户手续，且各方签字的《房屋费用结清单》亦载明“中介方服务到此结束”。由此可知，中介费和服务费基于《房屋买卖合同》的订立和履行而收取。同时，应从《房屋买卖合同》的成立、履行、交付的过程对《房屋买卖合同》第五条第七款的约定进行理解。本案中，各方签订的《房屋买卖合同》已成立并发生法律效力，案涉房屋已完成更名过户和按揭贷款手续、孙丽利已交付案涉房屋、周美鹤已入住案涉房屋且不同意解除合同，结合《房屋买卖合同》和《房屋费用结清单》备注中约定的内容，孙丽利未依约交付附属设施和延迟25天交付房屋的行为并未导致合同无法履行。故周美鹤要求孙丽利支付24,000元中介服务等费用的依据不足，本院不予支持。 关于周美鹤要求孙丽利承担律师费15,000元的诉求。根据《房屋买卖合同》第二条、第十二条、第十四条的约定，因孙丽利未按照合同约定交付相应附属设施、未按照备注条款约定的日期向周美鹤交付房屋构成违约，律师费系为解决上述争议所实际支出的费用。故对周美鹤该项诉求，本院予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告孙丽利于本判决生效后十日内向原告周美鹤赔偿逾期交房损失3000元； 二、被告孙丽利于本判决生效后十日内向原告周美鹤赔偿房屋附属设施费用5000元； 三、被告孙丽利于本判决生效后十日内向原告周美鹤支付律师费15,000元； 四、驳回原告周美鹤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,791.17元、公告费200元，以上共计3,991.17元，由原告周美鹤负担3,465.29元，被告孙丽利负担525.88元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  张玉霞 人民陪审员  王 敏 人民陪审员  王跃进 二〇二一年四月十三日 书 记 员  刘 丹