贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1149号上诉人（一审原告）:陈广，男，1991年5月11日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。上诉人（一审原告）:胡嘉嘉，女，1991年7月13日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：陈广，胡嘉嘉之丈夫。上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道百里杜鹃路招商花园城购物中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人:赵方，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。上诉人陈广、胡嘉嘉与上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初16333号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人陈广、胡嘉嘉上诉请求：一、变更一审判决第一项为由被上诉人向上诉人支付违约金，违约金以购房款521966元为基数，从2018年3月24日至2019年7月24日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；（上诉人不服一审判决金额为20000元）二、诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人并未收到被上诉人于2018年11月9日通过邮政特快专递寄送的办证通知，一审中被上诉人提交的邮寄单系复印件，且查询不到收寄详情，不能证明被上诉人已经向上诉人寄达了办证通知。上诉人收到的办证通系被上诉人在2019年7月24日发出的，故违约金应计算到2019年7月24日。招商商置（贵州毕节）投资有限公司辩称，与我方上诉意见一致。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：根据法律规定，承担办理涉案房屋权属登记义务的主体为被上诉人，上诉人仅负有协助义务。根据双方补充协议约定，上诉人代被上诉人办理产权登记的前提条件是被上诉人提交全部办证所需资料，而被上诉人拖延提交办证资料的行为构成违约，此种情形下，不论是根据法律规定还是双方合同约定，上诉人均不应承担违约责任。上诉人于2017年9月24日至9月30日期间通过设置办证资料收取点的方式针对整个项目小区所有的业主收取办证所需资料，上诉人在涉案房屋具备办证条件后，上诉人于2018年8月23日再次通过邮寄的方式，通知被上诉人提交办证资料。被上诉人收到通知后将办证所需资料提交上诉人并向上诉人出具委托书，而在被上诉人提供相关材料之前上诉人无法向登记机构提交办证所需材料，无法完成办证工作。因此，上诉人与被上诉人之间，直到被上诉人出具委托书之日才形成委托代办关系，在双方形成委托代理关系之前，上诉人不负有办证义务，也无法完成代为办证任务，不应承担违约责任。即使认定上诉人违约，本案中，上诉人违约时间为2018年3月24日至2018年11月9日，未超过180个工作日，违约金的标准应按双方合同约定的以购房总价款的万分之一计算。陈广、胡嘉嘉辩称，与我方上诉意见一致。原审原告陈广、胡嘉嘉向一审法院提出诉讼请求：一、判决被告以521966.00元为本金基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率的1.3倍计算并支付2018年3月23日至2020年3月20日逾期办证的违约金64000.00元；二、被告返还收取原告的燃气开户费、有线电视入户费2760元（庭审中原告撤回返还有线电视入户费260.00元的诉请）三、案件受理费由被告负担。一审认定事实：原告陈广、胡嘉嘉，于2016年6月29日与被告招商商置公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告招商商置公司开发的位于位于毕节市七星关区。房号为（Ｂ4）25-4，总价521966.00元。合同第三章第七条第2款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2017年12月31日前向原告交付商品房。第八章第二十二条第二项约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；本条三（一）约定：出卖人承诺于年月日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；本条三（二）还约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按银行同期存款基准利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款的违约金。合同签订后，原告依照合同约定，向被告支付了购房款521966.00元，并交纳了公共维修基金等费用。被告于2017年12月23日向原告交付了商品房。被告2018年10月31日取得涉案商品房的所有权初始登记，并于2018年11月9日通过邮政特快专递通知原告办证，现原告未取得不动产权证书。另查明被告在商品房总款之外另行收取原告燃气开户费2500.00元。一审认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。该案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，并将公共维修基金、契税等办证所需的费用交给被告。被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。被告提交的快递单回执、《关于办理房屋不动产权证的告知书》能证明被告于2018年11月9日在具备办理涉案房屋转移登记条件后，已履行告知原告的义务。由于合同对交付办理商品房转移登记的有关文书的具体时间和违约责任约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”之规定，被告应于实际交付商品房之日2017年12月23日起，90日即2018年3月23日前告知原告，故被告已经构成违约，违约金的起止时间，原则上应从2018年3月24日起至告知办理转移登记的文书之日2018年11月9日止。故对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额521966.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”的规定，结合原、被告双方的履约情况，原审法院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不在公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额521966.00元为基数，从2018年3月24日至2018年11月9日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决生效十日内支付原告胡嘉嘉，陈广违约金，违约金计算方式以原告已付购房款总额521966.00元为基数，从2018年3月24日至2018年11月9日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决生效十日内返还原告燃气开户费2500.00元；三、驳回原告胡嘉嘉，陈广的其他诉讼请求。案件受理费735.00元由原告胡嘉嘉，陈广负担519.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担216.00元。本案二审期间，上诉人陈广、胡嘉嘉向本院提交《不动产权证书办理事宜的公告》一份，证明目的：我方于2019年7月24日收到招商商置（贵州毕节）投资有限公司办证通知，故违约金应当计算至2019年7月24日。招商商置（贵州毕节）投资有限公司质证意见：该公告真实性无异议，但达不到陈广、胡嘉嘉的证明目的，公告针对的是招商花园城的所有业主，该公告是用于向业主说明逾期办证的客观原因，同时通知还未提交办证资料的业主及时提交办证资料，因此并不能证明招商商置（贵州毕节）投资有限公司是以公告的方式通知陈广、胡嘉嘉一方，招商商置（贵州毕节）投资有限公司在一审中已提交了履行通知义务的证据，因此应当以最早履行通知义务的时间作为违约金的截止时间。经审查，该公告是招商商置（贵州毕节）投资有限公司用于向业主说明逾期办证的客观原因，同时通知还未提交办证资料的业主及时提交办证资料，且招商商置（贵州毕节）投资有限公司已于发布该公告前已向陈广、胡嘉嘉履行了通知义务，故该份公告达不到陈广、胡嘉嘉的证明目的，本院不予采信。经审理查明:本院查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：招商商置（贵州毕节）投资有限公司应否承担违约责任，如应承担违约责任，记付违约金的期间及标准如何认定。根据双方《商品房买卖合同》的约定，招商商置公司应当取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付陈广、胡嘉嘉。因双方未约定招商商置（贵州毕节）投资有限公司履行上述义务的时间，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定招商商置（贵州毕节）投资有限公司应于商品房交付之日起90日内即2018年3月23日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付陈广、胡嘉嘉，并无不当，本院予以确认。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，招商商置（贵州毕节）投资有限公司已收取陈广、胡嘉嘉相关办证费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际，本院予以确认。如前所述，招商商置（贵州毕节）投资有限公司应于2018年3月23日前办理商品房初始登记，并向陈广、胡嘉嘉交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于招商商置（贵州毕节）投资有限公司已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责招商商置（贵州毕节）投资有限公司再向陈广、胡嘉嘉交付有关文书已无实际意义。此时招商商置（贵州毕节）投资有限公司依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知陈广、胡嘉嘉其已取得商品房初始登记、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人招商商置公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。陈广、胡嘉嘉据此得以向招商商置（贵州毕节）投资有限公司提交应由买受人提交的办证资料，用于招商商置（贵州毕节）投资有限公司代为办理转移登记。在案证据显示，招商商置（贵州毕节）投资有限公司于2018年11月9日才履行完毕披露义务，已超过该义务的履行期间，其行为构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的计算标准问题。依据双方合同约定，逾期交付办理转移登记有关文书未超过180个工作日，违约标准按陈广、胡嘉嘉已付购房款的万分之一计付。因招商商置（贵州毕节）投资有限公司违约期间为2018年3月24日至2018年11月9日止，未超过180个工作日，故违约金应依约按陈广、胡嘉嘉已付购房款521966.00元的万分之一标准计付，即为52元。一审计算违约金的标准错误，本院予以纠正。综上，上诉人陈广、胡嘉嘉的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初16333号民事判决第二项，即“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决生效十日内返还原告燃气开户费2500.00元”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初16333号民事判决第一项为上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内，支付上诉人陈广、胡嘉嘉逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金52元。三、驳回上诉人陈广、胡嘉嘉的其他诉讼请求；四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费735元，由上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担135元，上诉人陈广、胡嘉嘉负担600元；二审案件受理费732元，由上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担200元负担，上诉人陈广、胡嘉嘉负担532元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年四月八日书记员  何曼青