江苏省常州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏04民终1021号 上诉人（原审原告）：潘红艳，女，1975年11月24日出生，汉族，住常州市。 委托诉讼代理人：巢建新，江苏圣圆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：常州御驾亲征置业有限公司，统一社会信用代码91320400553845169R，住所地常州市钟楼区松涛路51号10号楼4楼。 诉讼代表人：韩建明。 委托诉讼代理人：张炜，江苏友联律师事务所律师。 上诉人潘红艳与被上诉人常州御驾亲征置业有限公司（以下简称置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院作出的(2020)苏0404民初4922号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月27日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 潘红艳上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判支持潘红艳的一审请求；2、一、二审的诉讼费由置业公司承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。原审法院以“涉诉房产所在的南方汽配城尚未竣工验收，不具备交付条件”为由，认定合同无法履行，完全错误。本案涉诉房产尽管尚未竣工验收，但主体工程已经完工，事实上也不可能拆除，该房产早晚要交付。置业公司也拟启动拍卖程序处置该房产，拍卖从本着上将也是一种买卖，既然可以拍卖，也意味着合同可以履行。因此房屋尚未竣工，不代表合同无法履行；二、原审法院未确定本案诉争房屋为特定物、不属于破产财产，错漏事实。本案诉争房屋有明确的楼层、房号、位置、面积等，与其他房屋具有明确的区分性，且己经办理了预告登记，具有准物权，实际上已是一个特定物，不属于破产财产。本案诉争房屋，尽管目前尚不具备交付条件，但仍属于特定物，不属于破产财产，置业公司仍负有向潘红艳交付的义务；三、原审法院即使裁决合同不再履行，也应当在判决书中阐明破产债权确认的方式和优先权事宜，以便节约司法资源，避免累诉。本案名为买卖合同纠纷，实际为破产债权或权属确认纠纷。潘红艳和置业公司争议如下：1、是否属于特定物、是否要继续履行；2、如果法院判决不履行，破产债权以本金确定还是以对应房产评估价确定破产债权，以及该债权是否具有优先权。基于避免累诉，潘红艳在起诉状主文中明确提了争议要点，庭审中对此进行了阐明。原审法院完全可以在判决书文书主文中对此进行阐明。综上，诉争房屋属于特定物、合同经预告登记，置业公司不享有解除权，该合同事实上有继续履行的途径和方式。 置业公司答辩称：1、关于潘红艳所称其购买住房的状况：潘红艳称该建筑主体已经完成，该不结论知如何得出，不管完成度如何，目前工程未完工是不争的事实。且置业公司自身的能力肯定无法完成的，依合同法的规定，属于事实上不能履行的合同。至于如何处置善后事宜，正式目前管理人和债权人共同依法定程序努力的方向，也是破产程序要处理的实质性事务，不属于法院裁判的范围；2、关于案涉财产的性质：潘红艳认为涉案财产属于特定物，不属于破产财产，没有任何法律依据。目前所谓的与案件相对应的财产并不存在。拟建的商品房实质是在建工程，由于其并未完成及验收，无法独立区分分割成相对应的财产。虽然潘红艳办理了预告登记，预告登记的性质只是在物权形成后排他性的程序性保证，并无特权的实质内容以及物权期待权的性质。我国采取严格的物权法定主义，潘红艳所称准物权既无学理及法律依据，也不能产生实质排他及优先的权利。对于是否是破产财产，破产法司法解释（二）有明确规定，本案情况不属于以上范围；3、我国法律在诉讼中采取不告不理的原则，当事人就自己的诉讼请求及请求权基础的确定自行承担诉讼风险。潘红艳请求继续履行本身就与确认优先权是矛盾的，潘红艳本应就其中一种进行实体选择并承担相应的诉讼风险。优先权问题未明确请求，法院不能进行裁判。对未作为实体诉讼请求的事项，法院不可以在判决书主文中进行观点明确的阐明。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 潘红艳一审法院起诉请求：1、确认潘红艳与置业公司签订的南方汽配城商业1040、1041、1042、1190、1191号商品房买卖合同有效；2、判令置业公司继续履行上述商品房买卖合同；3、本案诉讼费用由置业公司承担。 一审法院根据经审理认定的证据及双方陈述，认定事实如下：2016年2月4日，潘红艳作为买受人与置业公司作为出卖人签订编号分别为Ｃ082ＡＥＤＦ2Ｂ6Ｆ418ＡＡＣ1Ｃ、2676ＢＦ7Ａ598Ａ457985ＦＣ、391ＦＡ1Ｄ3Ａ25Ｃ4496Ａ29Ｅ、247422ＦＡ16Ｆ4411Ｄ8470、Ｃ01427ＦＡ59ＥＢ40Ｃ1ＢＦＥ6的《商品房买卖合同》五份，约定潘红艳购买置业公司开发的位于常州市钟楼区××路××号××幢××室××室××室××室××室，房屋建筑面积分别为35.6平方米、39.79平方米、37.86平方米、27.64平方米、63.25平方米，房屋总价款分别为106800元、119370元、113580元、82920元、189750元；并约定付款方式为一次性付款，总金额612420元，于2016年2月5日前支付；约定置业公司于2017年3月31日前交付房屋，置业公司如逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起0天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。上述合同签订后，潘红艳按约于2016年2月5日支付购房款612420元，置业公司并于2016年6月14日向潘红艳开具了金额为612420元的江苏省增值税普通发票。2016年8月29日，潘红艳对上述南方汽配城商业1040室、1041室、1042室、1190室、1191室五套房屋办理了编号为苏（2016）常州市不动产证明第x号的预购商品房预告登记。 一审法院于2018年10月24日裁定受理申请人常州三建建设有限公司诉被申请人御驾亲征公司破产清算一案，并指定御驾亲征公司清算组为破产管理人，潘红艳进行了债权申报，申报事项为：1、请求交付南方汽配城商业1040室、1041室、1042室、1190室、1191室五套房屋并协助办理过户手续；2、给付申报人逾期交房违约金。置业公司管理人于2020年8月11日向潘红艳出具债权申报审核结果通知书，审查意见为：你向管理人申报债权金额为612420元，管理人审核金额为612420元，优先债权金额为0元，普通债权金额为612420元。根据破产法等相关法律的规定，解除置业公司与你之间的商品房买卖合同，因解除合同等原因，故管理人作出上述审核结果。如对管理人的审核结果有异议，可收到本通知书十日内向管理人提出书面异议或直接向常州市钟楼区人民法院起诉。 根据2019年1月27日，置业公司第一次债权人会议资料显示：南方汽配城是置业公司至今开发的唯一项目，根据常州仲裁委员会2017年常仲裁字第0355号仲裁裁决书查明的事实，该项目的地下室顶板砼浇筑、裙楼部分主体框架、工程主体框架已施工完毕。根据建设单位常州三建建设有限公司陈述，该项目于2017年3月15日停工。截止本次债权人会议之日，置业公司的账面资产总额为142401134.57元，经初步清理，置业公司的账面负债共计148690287.74元，由于置业公司存在大量工程款未预估入账、未计提借款利息以及存在隐性债务，要待债权申报确认后才能确定对外负债金额。 庭审中，置业公司管理人陈述，现南方汽配城在建工程处于停工烂尾状态，没有资金继续完工交付，不具备履行合同的能力。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系潘红艳与置业公司双方真实意思表示，不存在法律规定的无效情形，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，故对潘红艳要求确认双方签订的南方汽配城商业1040、1041、1042、1190、1191号商品房买卖合同有效的诉讼请求，该院依法予以支持。关于潘红艳要求继续履行上述商品房买卖合同的诉讼请求，虽然涉诉房屋已经办理了预购商品房预告登记，但涉诉房产所在的南方汽配城尚未竣工验收，不具备交付和使用条件，故对潘红艳该项诉讼请求该院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，遂判决：1、潘红艳与置业公司于2016年2月4日签订编号为C082AEDF2B6F418AAC1C、2676BF7A598A457985FC、391FA1D3A25C4496A29E、247422FA16F4411D8470、C01427FA59EB40C1BFE6《商品房买卖合同》有效；二、驳回潘红艳的其他诉讼请求。案件受理费本院减半收取4962.5元，由潘红艳负担。 二审审理期间双方均未提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本案争议焦点：涉案房屋是否具备继续履行条件。 本院认为，潘红艳、置业公司对双签订案涉房屋买卖合同，潘红艳已支付全部购房款，并办理预购商品房预告登记的事实并无异议，本院予以确认。依照物权法及司法解释的规定，预告登记具有破产保护的效力，可以在不动产物权人陷于破产时对抗其他债权人而保全请求权的目的实现。据此，在办理预告登记后，即使置业公司进入破产清算程序，在置业公司未提供证据证明债权已消灭的情形下，即案涉预告登记所依据的商品房买卖合同存在无效、可撤销、解除的情形下，潘红艳有权依据预告登记要求置业公司继续履行商品房买卖合同。但案涉房屋是否具备继续履行条件，应根据房屋现状及破产财产处置结果认定。而破产管理人的庭审中确认诉争房屋处于停工烂尾状态，并无资金继续完续建交付，置业公司并不具备合同履行能力。故原审法院以客观履行不能，即诉争房产所在的南方汽配城尚未竣工验收，不具备交付和使用条件为由，驳回潘红艳要求置业公司继续履行商品房买卖合同并无不当。潘红艳可在破产案件的处置中，根据诉争房屋预告登记的事实，并结合后续破产财产处置结果主张权利。 综上，潘红艳的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9924.2元，由潘红艳负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 星 审判员 尤建林 审判员 沈超彦 二〇二一年四月二十五日 书记员 方 栋