文书内容河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终1167号上诉人（原审原告）：王伟，男，回族，1987年11月4日出生，住河南省焦作市解放区。被上诉人（原审被告）：焦作市东桂基金房地产开发有限公司，住所地：焦作市东二环路银建28号楼北2号。主要负责人：石文伟，焦作市桂基金房地产开发有限公司管理人河南法本律师事务所主任。委托诉讼代理人：张峻山，河南法本律师事务所律师。委托诉讼代理人：程华，河南法本律师事务所实习律师。上诉人王伟因与被上诉人焦作市东桂基金房地产开发有限公司（以下简称东桂公司）破产债权确认纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初4853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王伟，被上诉人东桂公司的委托诉讼代理人张峻山、程华参加了诉讼。本案现已审理终结。王伟上诉请求：1、撤销焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初4853号民事判决书，确认上诉人王伟对被上诉人东桂基金享有326816元的购房债权；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实有误，上诉人是善意相对人，并且已经尽到了合理的注意义务，而且干益飞的售房行为是对东桂公司的表见代理。一、上诉人买房是善意的，并且已经尽到了合理的注意义务。1.上诉人是在金桂茗苑小区2019年6月5日举行盛大复工典礼仪式的情况下，才于2019年8月20日和被上诉人东桂公司在金桂茗苑售楼部签订了《商品房买卖合同》两份，约定上诉人购买被上诉人开发的金桂茗苑小区3号楼1单元1106和1206号房屋两套，两房屋建筑面积均为83.36平方米，两房屋价款均为233408元。付款方式为：2019年8月20日两套房屋各付款163408元，门窗安装完毕两套房屋各付50000元，房屋余款于网签合同时交付。上诉人合同签订当天，按照被告的要求，向被告工作人员郑含的银行账户转款326816元。被告给上诉人开具了等额的收款收据并加盖东桂公司财务专用章。后来，上诉人又得知焦作市解放区吴书记、赵区长及政府各级领导在2019年8月6日亲临金桂茗苑施工现场，大力支持被上诉人加快施工进度。在当下房地产价格高讫的情况下，有房地产开发公司大规模对外宣传低价售房，任何人都会受到广告诱惑。不能因为上诉人想买低价房就认为不是善意的。2.上诉人认为购买金桂茗苑房屋价格也是合理的，因为金桂茗苑小区之前有负面新闻，而上诉人又是以全款购房，金桂茗苑给上诉人的价格应当低于市场价格。3.上诉人是听从东桂公司负责人干益飞的指示才向私人账户付款。由于金桂茗苑之前确实有一些不好的传闻，在买房时非常谨慎，特意上网调查。我看到2019年9月焦作市人民政府办公室曾公开回复网友提问，称：河南欧金实业有限公司已收购东桂基金，且干益飞为河南欧金实业有限公司在焦作的负责人。上诉人当然就会相信干益飞有权卖房，并且他让如何付款我就如何付款了。4.同时，为了保证购房安全，上诉人的全部购房合同都是在金桂茗苑售楼部签署，并且加盖了东桂公司的公章，不是与干益飞在私人场所签署，金桂茗苑售楼部是在上诉人已经签订了购房合同之后才被查封。上诉人觉得法院苛求我一个普通人买房还得先查法院有没有宣告房地产公司破产，还得找破产管理人买房，实在太难为我了。二、干益飞的行为是对东桂公司的表见代理。1.无论是从网上查询的结果，还是干益飞在金桂茗苑复工仪式上以东桂公司董事长的名义发表演讲，或者他在朋友圈里发布的信息，都表明他是东桂基金的负责人，有权卖金桂茗苑的房子。此外，金桂名苑复工仪式就在金桂名苑的工地举行，规模挺大，还请了政府领导，东桂基金的破产管理人不可能不知道这件事。2.当时和上诉人一起买房的还有好多人，大家都去金桂名苑售楼部看房买房。东桂公司的破产管理人不可能不知道售楼部还在对外出售房子，也不可能不知道房子是干益飞在卖。3.上诉人是在金桂名苑的售楼部签订的全部购房合同，合同上也清清楚楚盖着东桂公司的章，上诉人也收到了正规的《收款收据》。东桂公司破产管理人对干益飞出售金桂名苑房屋的行为应当知情，但是它从未阻止，也没有对东桂公司的公章进行严格管理。上诉人认为东桂公司破产管理人就是默认了干益飞的卖房行为。以上所有内容上诉人在一审庭审的时候都有提出，而且上诉人还提交了政府领导出席金桂名苑复工仪式的视频、干益飞的朋友圈截图、政府网站的回复、购房合同等等证据，但是一审法院对上诉人提交的证据却只字不提。新闻上经常报道说法院要跟群众讲明白道理，上诉人在网上也查到了最高人民法院出台的《关于加强和规范裁判文书释法说理的指导意见》。上诉人的证据都是真实且清楚的，购房款对上诉人全家来讲更是一笔巨款，所以特提起上诉。恳请二审法院查明事实、讲明道理、主持公正，撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。东桂公司辩称，一、1、对于自然人来讲购买房屋,签订商品房买卖合同,应属于生活中的重大事项,应当尽到一般理性自然人合理的注意义务。本案中,上诉人明知金桂茗苑小区属于烂尾楼,资金链断裂,一直是举债经营的情况下,应该比常人更加小心谨慎,更应该清楚购买金桂茗苑小区商品房的风险。但上诉人未考虑诸多不合理因素,也未对东桂公司的真实情况进行核实,有悖常理,未尽到理性自然人合理的注意义务。2、根据管理人聘请的建设工程咨询服务公司调查,焦作市商品房交易平均价格为每平方米6300元左右,金桂茗苑项目位于的解放区开发成熟,配套设施齐全,其周边的星凯置业开发的“星凯国际城”在售商品房交易价格为6500-7000元,博园置业开发的“博园·澜庭叙”在售商品房交易价格为6300-7100元。被答辩人以严重偏离市场价格的每平方2800元的价格购买案涉房屋,是以“明显不合理低价”进行的交易,明显不属于善意购房。二、上诉人的购房款未实际支付至东桂公司。上诉人在明知烂尾近十年的项目刚刚开始复工的情况下,更应该清楚知道若涉及两套商品房交易且一次性支付数十万元的购房款,应根据房地产市场一般交易习惯,通过向东桂公司名下账户转账的方式支付购房款。但是上诉人所提交的中国建设银行转账记录显示:2019年8月20日由上诉人向外转出人民币326816元,收款方户名为“郑含”。因郑含非东桂公司员工也非管理人接管东桂公司后聘用的工作人员,且上诉人未提供干益飞书面同意将购房款转移给郑含的证据材料,上诉人无法证明其已向东桂公司实际支付了购房款。三、上诉人在签订商品房买卖合同时知悉金桂茗苑小区未取得商品房预售许可证的事实，故其与东桂公司签订的《商品房买卖合同》无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年12月23日修正)第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中,上诉人在一审中承认其与东桂公司签订商品房买卖合同时知悉金桂茗苑未取得商品房预售许可证,且金桂茗苑小区至今仍未取得商品房预售许可证，故双方签订的《商品房买卖合同》无效。在《商品房买卖合同》无效的前提下,不适用表见代理。首先,从设立表见代理制度的目的来看。法律创设表见代理制度的意义在于鼓励交易,保护合法行为,维护交易安全。显而易见,若把表见代理适用于非法交易的无效合同,则与设立表见代理制度的目的格格不入,是对民法典合同篇立法精神的错误理解和运用。其次,从无效合同的法律属性来看。合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。无效合同由于其内容违反了法律的效力强制性规定,不能产生当事人逾期的法律效果。因此,代理人的行为以及代理人与第三人所签订的合同内容对被代理人不具有任何效力。最后,从无效合同的法律后果来看。无效合同的法律后果不是无效合同本身约定内容的效力,而是法律对无效合同评价所产生的强制性后果。这与表见代理制度要求被代理人去直接承担代理人所签订的合同权利义务的后果可谓相去甚远。综上,无效合同不适用表见代理。此外,对于“焦作市东桂基金房地产开发有限公司合同专用章(2)”的问题,管理人在2019年8月7日接受指定后,因各种因素影响直至2019年10月12日才开始正式进场,在20年1月7日从华融公司河南分公司接管的印章中也没有该印章。20年4月份管理人知道存在该公章后,就立即于20年4月23日在微信群和公众号“东桂公司管理人”对该公章的效力发表了声明,同时在《河南商报》进行公告并在管理人办公场所张贴公告。被答辩人与东桂公司签订合同的日期早于管理人进场时间,故管理人根本不存在上诉人所认为的默认行为,管理人勤勉尽责，忠实执行了职务。综上,被答辩人主张无事实与法律依据,一审判决认定基本事实清楚,判决结果正确,请求驳回上诉人的上诉请求。王伟向一审法院起诉请求：1．确认原告王伟对被告焦作市东桂基金房地产开发有限公司享有326816元的购房债权；2．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年6月5日，被告开发的金桂茗苑小区（位于解放西××北侧、普济路东侧）举行了复工仪式。2019年8月20日，被告东桂公司作为出卖人、原告王伟作为买受人，双方签订了两份商品房买卖合同，按照约定，原告购买被告开发的金桂茗苑小区3号楼1单元1106号、1206号房屋各一套，两套房屋建筑面积均为83.36平方米，商品房单价均为2800元／平方米，两套房屋价款均为233408元；付款方式均约定为于2019年8月20日付款163408元，门窗安装完毕付50000元，余款20000元于网签合同时交付。出卖人处加盖了“焦作市东桂基金房地产开发有限公司合同专用章（2）”。同日，原告通过其中国建设银行股份有限公司焦作人民西路支行向郑含账户转款326816元。被告给原告开具了两张收据，收据上加盖了“焦作市东桂基金房地产开发有限公司财务专用章”。原告王伟称其与被告签订商品房买卖合同时知道金桂茗苑项目未取得商品房预售许可证。2009年5月10日，焦作市中级人民法院作出（2019）豫08破申1号民事裁定书，裁定受理申请人中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司对被申请人焦作市东桂基金房地产开发有限公司的破产申请。2019年6月12日，焦作市中级人民法院裁定本案由焦作市山阳区人民法院审理。2019年8月7日，焦作市山阳区人民法院作出（2019）豫0811破3号决定书，指定河南法本律师事务所担任焦作市东桂基金房地产开发有限公司管理人。2019年10月12日，焦作市山阳区人民法院作出（2019）豫0811破3号公告，焦作市东桂基金房地产开发有限公司的债权人应于2019年12月8日前向焦作市东桂基金房地产开发有限公司管理人申报债权，定于2019年12月23日上午9时在法院1号审判庭召开第一次债权人会议。审理中，被告称东桂公司管理人自2019年10月12日开始通过电话微信报纸网络等形式开始通知债权申报事宜。原告王伟向被告东桂公司申报债权，东桂公司管理人作出的［JM-163］债权审查通知书载明申报权利为交房（326816），管理人初步审查意见为所申报的商品房买卖合同为进入破产程序后签订的无权处分合同，不予确认。该审查通知书备注4写明“如债权人对本通知内容存有异议的，应当自收到本通知后五日内在不予确认一栏签字捺印（盖章）、并向管理人提出书面异议，附上相应证据材料。逾期未提出异议，视为认可本通知内容”。后原告向管理人提出异议，管理人复审后又出具了债权复审通知书，复审结果为维持初审结果。该复审通知书备注4写明“如对管理人的复审意见仍有异议的，可在债权人会议核查后15日内向焦作市山阳区人民法院提起债权确认之诉”。审理中，经原告申请，法院出具了调查令，调取了焦作市公安局解放分局对干益飞的讯问笔录材料。干益飞称其系干文君之子，其负责的是金桂苑和金桂茗苑项目的复工，其并未收到破产告知书，直至在报纸上看到破产公告后才得知被告东桂公司破产，且提出书面异议不同意破产并被法院驳回。另查明，东桂公司管理人于2020年1月7日从华融公司河南分公司处接管的印章并未有案涉商品房买卖合同上加盖的“焦作市东桂基金房地产开发有限公司合同专用章（2）”，另被告东桂公司称原告提交的收据上加盖的“焦作市东桂基金房地产开发有限公司财务专用章”与其接管的“焦作市东桂基金房地产开发有限公司财务专用章”明显不一致，但其未申请鉴定。腾讯网发布的《焦作这些小区出现房产证未办理、烂尾楼问题，政府已回复》一文的网页截图显示焦作市人民政府办公室的回复，该回复内容为“……因原开发商资金链断裂，2013年由河南欧金实业有限公司（以下称欧金公司）收购东桂基金公司，法人代表为罗元元。收购时共涉及我市四个项目，分别是山阳区六号院商业楼、山阳区和平东街商住开发项目、马村区东方明珠小区、解放区金桂茗苑小区。2016年元月河南欧金实业公司更名为河南省明合实业有限公司，实际接收管理新东桂，法人变更为金启文，焦作负责人干益飞，金桂茗苑项目负责人高深，项目处于停工，目前该项目由解放区牵头与市直部门协调沟通办理施工前期手续，争取尽早复工”。还查明，原告于2020年12月7日向本院提交的情况说明一份，说明事项为：1．金桂茗苑预售证问题，金桂茗苑售楼部墙上悬挂有许多已经办理的相关证件照片，如土地证、规划证、建筑许可证等等，我对这些证件也不太懂，也没有太多戒备，签订过合同后我看也比较正规，和我以前买的房子内容差不多，所以当时就支付了相应款项。2．关于我购买的房价大幅度低于市场价问题：我知道原来这个项目属于烂尾楼，资金链断裂，一直是举债经营。干益飞找到我时说项目急需资金周转以及施工建设，便宜出售这些房产加快工程进度，我们商量后最终以这个低价位出售的……。3．东桂公司管理人实际进驻时间为2019年11月左右……。一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，2019年5月10日，焦作市中级人民法院裁定受理申请人中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司对被申请人焦作市东桂基金房地产开发有限公司的破产申请，而案涉商品房买卖合同签订时间及收据出具时间均为2019年8月20日；案涉商品房单价为2800元／平方米，远低于市场价格，原告于2020年12月7日向法院提交的情况说明写明“2．关于我购买的房价大幅度低于市场价问题：我知道原来这个项目属于烂尾楼，资金链断裂，一直是举债经营。干益飞找到我时说项目急需资金周转以及施工建设，便宜出售这些房产加快工程进度，我们商量后最终以这个低价位出售的……”；原告代理人庭审中明确表示购房款系应干益飞的要求转至郑含私人账户，并解释系购房时干益飞称东桂公司对公账户被查封；原告作为理性自然人应察觉其购买案涉商品房可能存在风险，有理由怀疑干益飞代理被告公司卖房的合理性，但原告却未考虑诸多不合理之处，未对被告公司实际状况予以核实，径直将房款转至上述私人账户，有悖常理；另东桂公司管理人于2020年1月7日从华融公司河南分公司处接管的印章并未有案涉商品房买卖合同上加盖的“焦作市东桂基金房地产开发有限公司合同专用章（2）”；结合上述情形考虑，原告将购房款转账至干益飞指定的郑含账户，不能认定向被告支付案涉购房款，本案所涉商品房买卖合同对被告东桂公司不发生效力，故原告诉讼请求，证据不足，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第三款、第四款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条、第九十一条第一款第一项规定，判决：驳回原告王伟的诉讼请求。案件受理费50元，由原告王伟负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，经过质证的转账记录、收据、商品房买卖合同，结合被上诉人管理人委托的审计机构工作人员向本院提交的审计情况，能够使本院确信，被上诉人收取了上诉人王伟326816元的购房款，具有高度可能性，本院认定上述事实存在。上诉人王伟要求确认其享有326816元的购房债权的请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但是认为上诉人的诉讼请求证据不足不当。综上所述，王伟的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初4853号民事判决；二、确认王伟对焦作市东桂基金房地产开发有限公司享有326816元的购房债权。一审案件受理费50元，二审案件受理费6202元，由焦作市东桂基金房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。                                                        审判长   王胜利      审判员   杨  柳      审判员   米新秀                               二〇二一年四月二十九日            法官助理   元江丽      书记员   郭海红