甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初13626号原告:兰州居然之家万佳家居建材有限公司，住所地兰州市城关区高新雁北路1683号1-5层。法定代表人:解涛，该公司西北分公司总经理。委托诉讼代理人：郝匡，该公司招商经理。委托诉讼代理人：李昕，甘肃正鼎律师事务所律师。被告:王伯霖，男，1991年6月27日出生，汉族，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：程鹏，甘肃金城律师事务所律师。原告兰州居然之家万佳家居建材有限公司（以下简称：居然之家公司）与被告王伯霖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郝匡、李昕，被告王伯霖及其委托诉讼代理人程鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告居然之家公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《居然之家招商合同》；2、判令被告向原告支付自2020年5月1日起至2020年9月30日欠缴的租金282799.43元、物业管理费163475.91元、市场管理费23000元及违约金119058.6元，2020年10月1日之后的租金、物业管理费、市场管理费按照《居然之家招商合同》的约定计算至腾房之日止；3、判令被告向原告退还合同期内给予的租金、物业管理费、市场管理费的减免优惠459922.41元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2019年7月，原、被告签订了编号为1106000003970500的《居然之家招商合同》，约定:原告将位于兰州雁北路店一号楼三层、面积为1526.39平方米、摊位号为DS73-1-3-35的场地出租给被告用于经营“建材其他”，合同期限为2019年7月1日至2021年5月31日，租金为每日1.3元/㎡，每六个月付一次租金，物业管理费为每日0.7元/㎡，市场管理费按照每月4600元收取。同时，合同约定：被告未按上述规定向原告支付租金等费用(含税款)的，被告应每日按未付金额的1‰向原告支付滞纳金，超过七天，原告视同被告违约，并有权随时终止合同；除双方另有约定外，因被告违约导致合同提前终止的，被告除了补齐所欠租金及费用，退还原告在合同期内给予被告在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中原告给予被告的补贴(包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用)外，被告还须赔付原告相当于两个月租金的违约金。合同履行期间，被告一直存在未按时足额支付各项应缴费用的情况，原告于2020年6月1日起多次以电话、短信方式与被告沟通清缴欠费等相关事宜，并于2020年8月5日出具正式《通知函》催收欠款，但被告一直未按照约定足额履行付款义务，其行为已构成违约。为此，原告诉至本院，望判如所请。被告王伯霖辩称，1、原、被告于2019年7月3日签订的《居然之家招商合同》已于2020年8月30日解除。2019年7月3日，原、被告签订了《居然之家招商合同》，在合同履行过程中，由于2020年遇到疫情，被告在2020年2月、3月、4月一直未经营，5月份以来一直亏损，故未按时支付2020年5月至2020年8月的租金。原告于2020年8月5日向被告发了催款通知函，要求被告须在2020年8月30日18点前补齐欠费。被告收到催款通知函后及时筹措资金，积极找原告协商，但是原告的工作人员于2020年8月29日中午将被告经营场所的员工赶走，并将大门上锁，导致被告直接停业，原告的过激行为给被告造成重大损失，原告的锁门行为视为双方的合同予以提前终止，双方都存在违约行为，互不承担违约责任。另外，原告的损失就是房屋租金的利息损失，其主张的违约金过高，请求法院予以调整。2、对于原告主张的2020年5月1日至2020年8月30日期间的房屋租金，被告愿意承担。但被告于2019年7月3日双方签订招商合同时向原告缴纳保证金120000元，于2020年7月2日向原告支付房屋租金30000元，上述费用应当予以扣减，剩余房屋租金被告愿意支付。3、合同为原告提供的格式合同，该合同第五条约定物业管理费0.7元/㎡，但是原告按照每日0.7元/㎡计收，即被告每月需要支付物业管理费32054.10元。依据甘肃省发展和改革委员会、甘肃省住房和城乡建设厅关于印发甘肃省物业服务收费管理实施办法的通知（甘发改服务〔2013〕2188号）第六条、第七条、第十一条、第十三条的规定，物业服务收费坚持合理、公开以及服务与收费标准相适应的原则，实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，物业服务企业不得强行服务，强行收费。被告认为原告属于强行服务，强行收费，物业服务收费也未实行明码标价，被告认为原告主张的物业服务费过高，请求法院予以调整。4、依据合同第四条约定，被告向原告每月支付房屋租金61513.61元。合同第六条约定保底销售和市场管理费，该条约定被告租赁摊位的保底销售额为每月每平方米460000元，合计702139400元，被告每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额的1%收取；被告销售连续三个月达不到保底销售额水平的，原告有权终止合同。双方在合同履行过程中，被告每月都达不到原告规定的保底销售额水平，但是原告一直未提出终止合同，原告每月按照4600元向被告收取市场管理费，该项费用被告认为原告属于强行收费，恳请法院予以调整。5、依据合同第十七条约定，因原告原因导致合同提前终止，原告将装修费的净值赔付给被告；第五十五条约定，因原告违约导致合同提前终止的，原告除退还被告已预付但未发生的租金及费用、赔偿被告装修费外，还应支付相当于60天租金的违约金，但违约金上限不超过被告已支付的本合同项下的租金费用。原告于2020年8月5日向被告发了催款通知函，要求被告须在2020年8月30日18点前补齐欠费。被告收到催款通知函后及时筹措资金，积极找原告协商，但是原告的工作人员于2020年8月29日中午将大门上锁，导致被告直接停业，原告的锁门行为视为双方的招商合同予以提前终止，原告应当赔付被告装修费的净值。6、合同履行过程中，双方都存在违约，遇到2020年的疫情，属于情势变更，原告按照关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案的精神，给被告方减免了部分房屋租金，但是市场管理费还是予以收取，被告认为双方协商一致已经减免的房屋租金及物业管理费不应当予以退还。综上所述，请求法院在查明事实的基础上依法予以判决，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其诉讼请求的成立提交了以下证据:2019年7月30日的《居然之家招商合同》、2020年8月5日的通知函、微信聊天记录截屏、兰州居然之家万佳家居建材有限公司市场收据、蹦床公园费用明细。被告的质证意见：对《居然之家招商合同》真实性无异议，证明目的有异议，认为合同约定的物业管理费与市场管理费的收取标准都过高。对2020年8月5日的通知函、微信聊天记录截屏真实性无异议，证明目的有异议，认为通知函是要求被告须在2020年8月30日18点前补齐欠费，如未能按时补齐费用，商场有权停电停业，但原告在8月29日中午就将店门关闭，故原告提前违约。对兰州居然之家万佳家居建材有限公司市场收据、蹦床公园费用明细真实性无异议，证明目的有异议，认为2020年7月2日被告交的3万元是房租，不包含市场管理费。被告为证明其答辩意见的成立提交了以下证据:2019年7月30日的《居然之家招商合同》、2020年8月5日的通知函、兰州居然之家万佳家居建材有限公司工作人员锁门的照片及视频、兰州居然之家万佳家居建材有限公司市场收据。原告的质证意见：对被告提交的上述证据真实性无异议，证明目的有异议，认为招商合同约定了缴纳租金的时间，被告没有按照合同约定的时间支付租金，不是原告通知其缴纳租金的时候才缴纳，所以被告违约在先，原告不存在任何违约行为。另外，被告提到的费用，原告已经抵消了被告之前欠付的租金，现在原告主张的是2020年5月1日之后被告未支付的租金。到庭当事人对当庭出示的证据逐一进行了质证，对各方当事人均表示认可的证据，本院作为定案依据依法予以确认；对当事人有争议的证据，本院将根据证据的真实性、合法性及关联性，结合各方当事人的质证意见及审理案件查明的具体情况，在确定案件事实过程中综合认定。根据各方当事人提供的证据及庭审中的陈述，本院认定事实如下：2019年7月30日，原告居然之家公司与被告王伯霖签订了《居然之家招商合同》，约定：原告将位于兰州市城关区兰州雁北路店一号楼三层、面积为1526.39平方米、摊位号为DS73-1-3-35的场地出租给被告用于商业经营，被告向原告支付场地租金及相关管理费用，并接受原告的统一管理；租赁期限为2019年7月1日至2021年5月31日，共计701天；若被告违约导致合同提前终止，被告应赔付原告免租期间的租金；租金为每平方米每日1.3元，每三个月支付一次租金；每平方米物业管理费为0.7元，合同期内被告共计应支付物业管理费748997.47元，每三个月支付一次物业管理费；被告应于每月15日之前向原告按上月的销售额的1%缴纳市场管理费，市场管理费用于为市场商户提供销售合同、交易票据、代收货款、办理营业执照、代开发票、系统维护、销售人员培训等管理服务；被告租赁摊位的保底销售额为每月每平方米460000元，被告每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额的1%收取，被告销售连续3个月达不到保底销售额水平的，原告有权终止合同；被告应向原告交纳保证金120000元；被告未按上述规定向原告支付租金等费用(含税款)的，被告应每日按未付金额的1‰向原告支付滞纳金，超过七天，原告视同被告违约，并有权随时终止合同；除双方另有约定外，因被告违约导致合同提前终止的，被告除了补齐所欠租金及费用，退还原告在合同期内给予被告在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予被告的补贴(包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用)外，被告还须赔付原告相当于两个月租金的违约金；合同终止后，原告给予被告的撤场时间不得少于5天，所有费用均计算至被告撤场向原告完整交付场地之日止。双方还约定了其他事宜。合同签订后，被告向原告缴纳了保证金120000元，并陆续向原告支付了场地租金、物业管理费、市场管理费。2020年7月2日,被告向原告支付了费用30000元,双方在庭审时均认可该款项已计算在被告拖欠的2020年5月1日前的各项费用内，同时双方认可被告已将场地租金、物业管理费、市场管理费支付至2020年5月1日。但被告并未按约支付后续费用，为此，原告于2020年8月5日作出《通知函》并送达给了被告，原告在该函中通知被告:其已欠缴2020年5月-2020年8月费用363891.54元,须在2020年8月30日18点前补齐欠费；对于未能按照上述通知交清费用而造成单方违约的店面，商场将有权停止对店面的物业相关工作（包括但不仅限于停止进出货、供电），所有责任均由商户自行承担；同时，在其接到停止物业服务3日内（2020年9月2日18点前）仍然未补齐相关费用，原告将有权将店内物品封存于商场库房内，并有权自行处置前述物品，且有权将出售的价款抵偿欠费，并就未能抵偿完毕的部分以法律程序继续向贵方追讨。截止2020年8月29日被告仍然未向原告支付上述拖欠费用，原告遂于2020年8月29日锁住了案涉房屋。此后，被告仍然未向原告支付拖欠的费用。双方发生纠纷，原告遂诉至法院。另查，在合同履行期间，原告给予了被告3个月免租期的优惠，受疫情影响还给被告减免了3个月的场地租金与物业管理费以及2020年2月份的市场管理费。另外，原、被告在庭审中均同意用被告已缴纳的12万元保证金折抵被告在本案中拖欠的租金。本院认为，原告居然之家公司与被告王伯霖于2019年7月30日签订的《居然之家招商合同》是双方协商一致建立合同关系的真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方均须依约履行。在合同履行过程中，被告未按合同约定的支付期限及时支付场地租金及其他应缴费用，居然之家公司在2020年8月5日向被告发函，限其在2020年8月30日18点前结清应缴费用，但被告仍未能在规定的期间缴纳，其已构成违约，居然之家公司作为守约方因此享有单方面解除合同的权利。基于此，原告于2020年8月29日锁住租赁场地、收回场地的行为并未构成违约，故双方的《居然之家招商合同》已于2020年8月29日解除，原告再次诉至法院要求解除该合同已无必要，故本院对原告该项请求不予处理。对于被告主张原告在2020年8月29日锁住案涉房屋的行为构成违约的问题，本院认为，原、被告在招商合同中约定，被告未按约向原告支付租金等费用(含税款)超过七天，原告视同被告违约，并有权随时终止合同。而本案被告未按合同约定的支付期限及时支付应缴费用在先，且早已超过七天，依据上述约定，原告享有合同解除权。即使原告在2020年8月29日锁住了案涉场地，但被告仍可以按通知函时间交清欠费以便合同的继续履行，但被告最终并未能在2020年8月30日18点前补齐欠费，因此原告于2020年8月29日锁住案涉房屋的行为并没有构成违约，故对被告该辩称，本院不予采信。关于原告主张的自2020年5月1日起至2020年9月30日欠缴的租金282799.43元、物业管理费163475.91元、市场管理费23000元，2020年10月1日之后的租金、物业管理费、市场管理费按照《居然之家招商合同》的约定计算至腾房之日止的问题，如前所述，案涉招商合同已于2020年8月29日解除，居然之家公司也于2020年8月29日收回场地，且被告仅支付租金、物业管理费、市场管理费至2020年5月1日，故被告应向原告缴纳2020年5月1日至2020年8月29日期间的租金240101.15元(1526.39平方米×1.3元/日×121天)、物业管理费129285.23元(1526.39平方米×0.7元/日×121天)、市场管理费18400元(4600元×4个月)。因双方均同意用被告已缴纳的12万元保证金折抵被告在本案中拖欠的租金，故被告仅需向原告支付2020年5月1日至2020年8月29日期间的租金120101.15元（240101.15元-120000元）。对原告该诉请中超出部分，本院不予支持。对于被告辩称双方约定的物业管理费、市场管理费过高的问题，本院认为，招商合同系双方在协商的基础上自愿签订，不存在任何的误解或意思表示不真实的情况，被告亦是按照合同约定的市场管理费标准以及每日每平方米物业管理费0.7元的标准向原告进行了实际缴纳，应当视为被告对上述收费标准同意并认可，故对被告该辩称，本院不予采信。关于原告主张的违约金119058.6元，被告未按约支付应缴费用的行为构成违约本应依约向原告支付违约金，但违约金以补偿性为原则,以惩罚性为补充，现原告对其主张要求被告支付违约金119058.6元的合理性没有提交证据证明，也没有提供证明被告的违约行为给其造成的实际损失达119058.6元的相应证据，因此，原告主张的违约金明显高于其损失，故本院依据公平原则和诚实信用原则，对双方约定的违约金予以调整。结合合同履行情况、被告迟延付款期限等综合因素，以原告利息损失为基础，本院酌定被告向原告支付违约金10000元为宜。关于原告主张被告应退还合同期内给予的租金、物业管理费、市场管理费的减免优惠459922.41元的问题，根据查明的事实，在合同履行期间，原告给予了被告3个月免租期的优惠，受疫情影响还给被告减免了3个月的场地租金与物业管理费以及2020年2月份的市场管理费。对于3个月免租期间的租金，根据居然之家公司与被告签订的招商合同约定，因被告违约导致合同提前终止的，被告应退还原告在合同期内给予被告在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠。现因被告违约导致合同提前解除，故被告应退还居然之家公司在其装修期间免除的三个月租金178587.63元(1526.39平方米×1.3元/日×90天)。对于受疫情影响减免的3个月的场地租金与物业管理费以及2020年2月份的市场管理费4600元，被告承租案涉场地系用于经营，而在2020年1月底新冠肺炎疫情爆发，这一不可抗力及疫情防控措施导致被告无法正常经营，无法产生收益，原告给被告减免疫情防控期间的上述费用符合公平原则及相关法律规定，故被告不应向原告退还因疫情减免的上述费用。综上，对原告要求被告退还装修期间免除的三个月租金178587.63元的请求，本院予以支持。对原告该诉请中超出部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王伯霖于本判决生效后十日内向原告兰州居然之家万佳家居建材有限公司支付2020年5月1日至2020年8月29日期间欠缴的租金120101.15元、物业管理费129285.23元、市场管理费18400元；二、被告王伯霖于本判决生效后十日内向原告兰州居然之家万佳家居建材有限公司支付违约金10000元；三、被告王伯霖于本判决生效后十日内向原告兰州居然之家万佳家居建材有限公司退还装修期间免除的三个月租金178587.63元；四、驳回原告兰州居然之家万佳家居建材有限公司的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费7117元，原告兰州居然之家万佳家居建材有限公司承担3117元，被告王伯霖承担4000元（于本判决生效之日起十日内向原告付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张金凤二〇二一年四月六日书记员  王淑娟