云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云29民终260号上诉人（原审原告）：徐银玉，男，1954年2月2日生，汉族，住云南省大理市。被上诉人（原审被告）：云南白药集团大理药业有限责任公司，住所云南省大理州大理市大理经济开发区药物园区**，统一社会信用代码：91532900218671552P。法定代表人：董建民，执行董事。委托诉讼代理人：李廷柱，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘建勇，男，1971年6月13日生，白族，住云南省大理州大理市，系公司员工，特别授权代理。上诉人徐银玉因与被上诉人云南白药集团大理药业有限责任公司（以下简称白药公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2020)云2901民初4312号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐银玉上诉请求：一、请求撤销大理市人民法院（2020）云2901民初4312号民事判决书；二、依法改判，支持上诉人一审的全部诉讼请求；三、请求被上诉人赔偿上诉人4万元的经济损失。事实与理由：一、被上诉人要求收回上诉人承租的房屋理由是因为政府征收拆迁，上诉人为积极响应政府要求同意将房屋还给被上诉人，但是被上诉人律师又说政府拆迁还要三至五年，且被上诉人公司刘经理于2020年9月30日打给上诉人电话让交回房屋，说已经免三个月房租，上诉人告知被上诉人房屋已经转租给拉蔚婚纱店，上诉人要把他们赶出去，被上诉人刘经理又告知让上诉人不用管，他们已经把铺面租给婚纱店了。婚纱店是上诉人三年的承包商，现在被上诉人直接将店铺出租给婚纱店不出租给上诉人属于欺诈行为，因为合同中明确租赁期限届满后上诉人有优先承租权。二、被上诉人采用欺诈方式不让上诉人继续租用房屋使上诉人损失十多万的装修款，给上诉人造成严重的损失，断了上诉人的后路，故请求被上诉人赔还上诉人的铺面装修款及相应的经济损失。白药公司答辩称，一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.根据双方签订的合同内容，2020年6月30日合同届满后装修归被上诉人所有。从现场看，上诉人只是简单的对房屋进行了装修，并非达到上诉人说的装修金额，而且装修是婚纱店装修的并非上诉人装修。2.关于政府拆迁问题是上诉人自己的陈述，被上诉人从未陈述过政府要拆迁，被上诉人在一审中也进行过相应陈述，故上诉人的说法不成立。1000元的保证金是因为现在不知道房屋是否有损坏，如果水电结清可以返还上诉人，但现在不具备返还条件。3.关于4万元的损失，因为上诉人在一审时未提出该诉请，属于在二审中增加的诉请，二审应当不予审理。4.一审法院认定合同期限已经届满，不存在解除，合同届满后上诉人也并未提出要求继续承租，已经丧失了优先承租权。上诉人租赁房屋期间将房屋进行转租未告知被上诉人，属于不诚信行为。徐银玉向一审法院提出的诉讼请求：一、同意解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》；二、判令被告承担赔偿拆迁装修费10万元，若被告不同意，则按政府拆迁办实际评估机构出具的评估金额为准全额支付原告；三、判令被告返还原告保证金1000元；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：被告云南白药公司（甲方、出租方）将其所有的位于大理市出租给原告徐银玉（乙方、承租方），并分别于2017年8月31日、2018年9月13日、2019年1月1日、2019年7月3日、2019年12月18日签订了《房屋租赁合同》，租期分别为2017年10月1日起至2018年9月30日止、2018年10月1日起至2018年12月31日止、2019年1月1日起至2019年6月30日止、2019年7月1日起至2019年12月31日止、2020年1月1日起至2020年6月30日止。原告租赁房屋经营项目除第一次签订合同为球明鱼庄园，其他均为婚纱摄影、快餐，租金均为3000元／月。并均约定了以下内容：租赁期满后，在同等条件下，乙方享有优先承租权；乙方在合同期间不得擅自改变经营项目，不得转租、转让，若确实需要转换经营项目，必须得到甲方书面许可，违者甲方有权终止合同；乙方在缴纳房租时一并向甲方一次性支付房屋结构、水电保证金，共计1000元（保证金待租期满后，如乙方未对房屋结构造成损害，结清所有水电费用后，无息退还乙方）；租赁期满或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有，（2）要求乙方恢复原状，（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用；租赁期间，未经甲方同意，乙方不得转租、转借、转让承租房屋。若发生转租、转让的，甲方立即终止与乙方的租赁合同，收回房屋，甲方不承担任何赔偿或退还未到期租金的责任，乙方与第三人之间发生的一切费用均与甲方无关。乙方与第三方签订的转租、转让合同均属无效；因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围或不可抗力致使该房屋失去商业价值，甲方应将已收取但未发生的租赁费用退还乙方；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：未经甲方书面同意，转让、转借、转租房屋。租期于2020年6月30日届满后，原告与被告进行了协商，被告同意减免原告三个月房租，但原告未在被告制作的书面《房屋租赁补充协议》上签字。原告已向被告交清承租期间的房租，且在2017年8月31日签订《房屋租赁合同》后向被告支付了1000元保证金。庭审中，双方均表示不清楚水电费是否结清。被告认可案涉房屋现由案外人张永婷占有使用。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当严格依约履行。关于《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》的解除问题。原告与被告签订的《房屋租赁合同》租期于2020年6月30日届满后，虽根据《房屋租赁协议》原告有优先承租权，但其未在《房屋租赁补充协议》上签字，视为双方未达成一致的意思表示，《房屋租赁补充协议》未生效，且原告亦未继续占有使用案涉房屋，双方签订的《房屋租赁合同》于租期届满之日已自然终止，一审对原告要求解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》的诉讼请求不予支持。关于拆迁装修费与装修评估金，对于10万元的拆迁装修费，原告未提交有效证据证明其对案涉房屋进行了装修或为装修房屋支出了装修费用，亦未提交其装修后被拆除的有效证据。对于装修评估金，原告未提交案涉房屋现已纳入征收范围进而被相关评估机构对案涉房屋装修价值进行评估的有效证据。且双方在《房屋租赁合同中》约定：“租赁期满或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有，（2）要求乙方恢复原状，（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。”故一审对原告要求被告承诺支付装修款及评估金的诉讼请求不予支持。关于保证金，依据“保证金待租期满后，如乙方未对房屋结构造成损害，结清所有水电费用后，无息退还乙方”的约定，现双方均表示不清楚水电费是否结清，保证金返还条件未成就，一审对原告要求返还保证金的诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告徐银玉的全部诉讼请求。案件受理费减半后收取1160元，由原告徐银玉承担。本院二审期间，上诉人徐银玉提交证明一份，拟证明对承租的房屋进行装修及支付166990元的装修费。上述证据经质证，被上诉人白药公司认为该证据没有负责人签字、没有单位签章，装修项目与实际装修结果不相符，对该证据不予认可。本院经审核认为，上诉人提交的证据不属于二审新证据，本院不予采信。二审经审理查明的事实与原审认定的一致。本院认为，关于合同的解除问题。出租方白药公司与承租人徐银玉针对同一租赁物签订了五份短期《房屋租赁合同》，合同约定履行期限自2017年8月31日起至2020年6月30日止；合同签订后，双方均按合同约定履行了各自义务，白药公司按约向徐银玉交付房屋，徐银玉亦足额支付了全部房租；合同履行期限届满后双方未继续签订新的租赁合同，故截止2020年6月30日，双方签订的租赁合同已履行完毕，双方的租赁关系已终止，合同无须解除，一审对此认定正确，本院予以维持。关于白药公司是否应返还徐银玉装修款的问题。上诉人徐银玉主张要求白药公司返还其装修款10万元。本院认为，租赁合同约定：“租赁期满或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种:（1）依附于房屋的装修归甲方所有，（2）要求乙方恢复原状，（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用”，该约定内容系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有拘束力。上述约定遵循的是“来时修，去时丢”的装饰装修物的处理原则，三种方式中任何一种约定白药公司均不承担装修费用。本案中白药公司选择第一种方式即依附于房屋的装修归出租方所有的条款，依据该条款约定上诉人投入的房屋装修部分归白药公司所有，承租人徐银玉无权向白药公司索要已投入的房屋装修费用。故上诉人徐银玉要求被上诉人白药公司返还装修款的主张，与合同约定相悖，本院不予支持。关于白药公司是否应返还徐银玉保证金的问题。双方签订的租赁合同已实际履行完毕，且案涉租赁物现由案外人占有使用，水电费用也由案外人实际缴纳，被上诉人白药公司亦未提供上诉人在承租房屋期间内有欠付水电费情形的证据，故双方约定的1000元保证金已达到返还条件。上诉人徐银玉要求白药公司返还1000元保证金的诉请，有事实与法律依据，本院予以支持。一审认定返还保证金条件未成就属认定事实错误，对此本院予以纠正。关于上诉人要求赔偿4万元经济损失的问题。因上诉人徐银玉在一审期间未提出该诉讼请求，该诉请不属二审法院审理的范围，本院不予处理。综上所述，上诉人徐银玉的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省大理市人民法院（2020）云2901民初4312号民事判决；二、云南白药集团大理药业有限责任公司于本判决生效之日起五日内返还徐银玉保证金1000元；三、驳回徐银玉的其他诉讼请求。一审案件受理费减半后收取1160元，由原告徐银玉负担1150元，由被告云南白药集团大理药业有限责任公司负担10元；二审案件受理费2320元，由徐银玉负担2300元，由云南白药集团大理药业有限责任公司负担20元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二一年四月十二日书记员 吴杨旸