湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂05民终176号上诉人（原审原告）：赵红，女，汉族，1969年12月1日出生，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：李孝洁，湖北诚弘律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：刘光圣，男，汉族，1968年4月9日出生，住宜昌市夷陵区，系上诉人赵红丈夫。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：胡兆龙，男，汉族，1951年2月6日出生，住宜昌市夷陵区，原宜昌兆龙实业有限责任公司法定代表人、股东。被上诉人（原审被告）：张德英，女，汉族，1952年8月16日出生，住宜昌市夷陵区，原兆龙有限公司股东。二被上诉人委托诉讼代理人：张国成，宜昌市夷陵区法律服务所法律工作者。特别授权代理。上诉人赵红因与被上诉人胡兆龙、张德英房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初1456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人赵红的委托诉讼代理人李孝洁、刘光圣，被上诉人胡兆龙及其委托诉讼代理人张国成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵红上诉请求：1、撤销（2020）鄂0506民初1456号民事判决，依法改判胡兆龙、张德英共同向赵红支付违约金30000元，共同赔偿赵红一个固定车位永久免费使用的损失120000元，共同支付赵红房屋终身维修费30000元；2、诉讼费用由胡兆龙、张德英承担。事实与理由：1、上诉人赵红与兆龙有限公司合同约定并无违反《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，一审法院认定“原兆龙有限公司与赵红签订的合同及补充协议中赠送车位的约定侵犯小区内其他业主的公共利益应属无效”系适用法律错误。首先，上诉人赵红与兆龙有限公司《门面房出售合同》及《关于停车位的补充协议》中关于车位相关约定，双方的真实意思表示系确保上诉人赵红在所购房屋院内有停车的位置，且上诉人赵红不承担因在院内停车所产生的所有停车费及管理费，而非对院内某个特定的车位享有所有权。其次，上诉人赵红与兆龙有限公司为达到前述真实意思表示的目的，在合同中约定附赠一个面包车大小的车位应是兆龙有限公司有权附赠的车位，系属《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定的“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位”，因当事人有权通过出售、附赠或者出租等方式约定该类车位的归属，上诉人赵红与兆龙有限公司因而作出该约定，双方本意并非附赠占用业主共有道路或其他场地用于停车的兆龙有限公司无权附赠的车位。最后，为上诉人赵红提供车位免费使用，令其不承担在院内停车所产生的所有停车费及管理费系房屋出卖方兆龙有限公司的约定义务，若其无法履行约定义务则应当承担相应的违约及赔偿责任。双方约定并无违反社会公共利益的情形，系有效的合同条款，一审法院认定无效系适用法律错误。2、一审法院将赵红与原兆龙有限公司合同中关于免费终身维修的约定与《建设工程质量管理条例》第四十条规定及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定相适用，认定该约定不合乎常理及商业习惯，不具有可操作性系违反民法中的当事人意思自治原则，亦系错误适用法律规定。首先，对于民事主体的私权利而言“法无禁止即自由”系民事私法的基本立法原则，而现行所有民事法律法规中并无禁止房屋买卖双方当事人约定超出最低保修期限，禁止出卖方免费终身维修房屋的规定。上诉人赵红与原兆龙有限公司在签订合同时均预见到房屋在将来使用中会面临年久漏水的质量问题，遂作出免费终身维修房屋的约定，原兆龙有限公司自愿作出承担终身免费维修承担维修费用的意思表示既不违反禁止性规定亦不损害公共利益，系双方民商事行为中意思自治的体现。其次，《建设工程质量管理条例》第四十条系关于建设工程建设发包方与承包方之间关于建设工程的最低保修期限的规定，一审法院错误的将建设发包方与承包方的适用主体错误理解为房屋买卖的出卖人与买受人，且承包方关于房屋防水的保修最低保修期限系不得低于5年，而非应当只有5年，房屋的保修期限系可约定的。最后，一审法院在本案中适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款关于在保修期内若房屋存在质量问题出卖人应当承担修复责任的规定，该规定不能推断出房屋买受双方若约定超出保修期之外的修复责任及修复费用均由出卖人承担是违反该规定的结论。兆龙有限公司注销前其明知注销后无法履行终身修复房屋的约定义务，则其完全可以对因此给上诉人赵红造成终身房屋修复的损失向上诉人赵红予以赔偿，而非不具有可操作性。3、上诉人赵红对兆龙有限公司享有合法债权，一审法院认为“胡兆龙、张德英作为股东未怠于履行清算义务而无需向赵红承担责任”的认定是错误的。2012年2月14日兆龙有限公司办理注销登记前，基于其在注销后将无法继续履行2004年1月5日、2011年11月28日与赵红签订的《门面房出售合同》《关于停车位的补充协议》中关于为其提供车位一个免费使用、免收停车、保管费及终身免费修复房屋的事实，上诉人赵红享有对兆龙有限公司无法继续履行合同所产生的违约金及相应损失赔偿的债权。2012年2月兆龙有限公司解散成立清算组(清算组成员为公司股东即二被上诉人)，应当按照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条第一款之规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。但清算组未按照上述规定向上诉人赵红履行书面通知的义务，导致赵红作为债权人未及时申报债权而未获清偿，兆龙有限公司的清算及注销违反法定程序，侵害了上诉人赵红的债权人权益，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第十一条第二款：“清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”之规定，因兆龙有限公司在清算时未书面通知债权人赵红，故其股东胡兆龙、张德英应向赵红承担相应的赔偿责任。综上所述，一审法院事实认定错误，法律适用错误，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人赵红的上诉请求。胡兆龙、张德英辩称，1、一审法院审理程序合法、认定事实清楚，论理充分，适用法律正确，从程序和实体处理并无不当，上诉人赵红的上诉理由不成立。2、合同中四条附加约定，是原兆龙有限公司经办人应赵红单方要求添加的，胡兆龙、张德英根本不知情，同时也违反相关法律规定，与日常生活中交易习惯相悖；上诉人赵红认为双方约定法无禁止即自由系民事私法的基本立法原则，是对法律的曲解，意思自治原则不能与法律法规相抵触；2012年2月14日原兆龙有限公司已依法办理注销登记，根据《公司法》的相关法律规定，胡兆龙、张德英已登报履行了告知申报债权，在申报债权期限内，赵红没有申报债权，在合同权益中的相关债权应视为自动放弃。综上，上诉人赵红的上诉理由缺乏事实依据和法律依据。赵红向一审法院提出诉讼请求：1、胡兆龙、张德英共同向赵红支付违约金30000元；2、胡兆龙、张德英共同赔偿赵红一个固定车位永久免费使用的损失120000元；3、胡兆龙、张德英共同支付赵红的房屋终身维修费30000元：4、由胡兆龙、张德英承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1994年2月6日。胡兆龙、张德英登记成立了宜昌兆龙实业发展公司，2001年6月19日原宜昌兆龙实业发展公司变更为宜昌兆龙有限责任公司（以下简称兆龙有限公司），注册资金为500万元，胡兆龙实际出资额为475万元，张德英实际出资额为25万元，胡兆龙任法定代表人。2004年1月5日，兆龙有限公司（甲方）的工作人员与赵红（乙方）签订一份《门面房出售合同》，合同约定乙方购买甲方开发的裙楼2-2三层门面房，建筑面积为180㎡，1182元/㎡，总房价为212800元，现房出售，乙方入住后，应及时与甲方或物业公司签订物业管理合约，并愿意遵守物业管理的有关规定和交纳物业管理费用；乙方不得随意改变房屋结构和用途，装修不得损害房屋的安全性能。不得擅自占用公共部分，公用设施和影响小区的美观整洁。另在打印的合同上手写添加：甲方免费送乙方面包车大小车位一个，免收停车位及保管费，甲方不得以任何理由收回；乙方有权在所购房屋后面加楼梯上二楼；乙方所购房屋如有质量问题、漏水、渗水，甲方应在一星期内修复，并由甲方终身维修，费用由甲方承担，维修包括屋顶；甲乙双方任一方违约，承担总房价10％违约金。赵红购得该房屋后，将房屋长期出租给他人从事商业经营。院内车辆都是随意停放，没有为赵红划定固定的停车位。2007年8月21日，兆龙有限公司院内部分空地连同相邻土地国有土地使用权，被宜昌市夷陵区国土资源局挂牌出让给宜昌弘洋集团有限公司，用于开发龙泰苑房地产项目与兆龙有限公司内院连通，成为龙泰苑小区。2010年龙泰苑小区聘请了物业公司进入管理服务。2011年11月28日，赵红（乙方）与兆龙有限公司（甲方）法定代表人胡兆龙签订了一份《关于停车位的补充协议》，该协议约定甲方将其院内位于公司左侧、龙泰苑右侧东向第一个面积约30㎡的停车位永久免费给乙方，甲方不得以任何理由任何借口收回；甲方保证乙方车辆自由进出，不得收取乙方任何费用；甲方免费给乙方的停车位必须地界清晰，不得与他方存在任何土地权益纠纷，否则视为甲方违约，否则违约方支付另一方违约金叁万元，并赔偿相关损失。2012年2月13日，兆龙有限公司经成立清算组清算后，经股东会决议通过了清算报告；宜昌兆龙实业有限责任公司依法办理公司注销登记，债权债务及相关责任已由公司股东胡兆龙、张德英处理完结，若有未清偿债权债务，由股东按出资比例承担。2012年2月14日宜昌兆龙实业有限责任公司在工商部门办理了注销登记。2018年底，龙泰苑小区成立了业主委员会，并新聘请了物业公司，业主委员会及物业公司拒绝承认赵红的停车位使用权。上述事实，有赵红提供的兆龙有限公司的工商登记信息、《门面房出售合同》、《关于停车位的补充协议》、房屋漏水照片、维修费收据，有胡兆龙、张德英提供的土地使用权挂牌出让公告、土地成交确认书、股东会决议、清算公告、公司清算报告、房屋产权证及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。一审法院认为，一、有限责任公司作为独立的企业法人，以其所有的财产对外承担责任，公司的股东仅以投资额为限对公司债务承担责任，公司的独立法人人格将公司与股东的责任分开，即使公司财产未能全部偿还公司的所有债务，公司股东也免遭公司债权人追索。宜昌兆龙实业有限责任公司作为与赵红签订《门面房出售合同》及《关于停车位的补充协议》的合同相对方，应当由其承担该合同的法律责任。公司经过合法注销程序以后，就丧失了法人主体资格，公司和股东均无需对公司以前的债务承担责任。公司人格独立和股东有限责任是公司法的基本原则。赵红没有证据证明胡兆龙、张德英作为公司股东滥用了公司法人独立地位和股东有限责任，胡兆龙、张德英作为股东亦没有怠于履行清算义务致使公司无法清算所应当承担的侵权责任情形。且赵红的车位使用权不被龙泰苑业委会和物业承认及其请求的现在和将来发生的终身维修费，均在原兆龙有限公司依法注销以后，不存在股东会决议承诺的故意隐瞒已知债务时由股东按出资比例承担责任的情形。因此赵红要求胡兆龙、张德英作为兆龙有限公司的股东向其承担责任的请求，不予支持。二、《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；第七十四条规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。原兆龙有限公司与赵红签订的合同及补充协议中赠送车位的约定违反了上述规定，侵犯了小区内其他业主的公共利益，应属无效。三、赵红与原兆龙有限公司合同中关于免费终身维修的约定，与《建设工程质量管理条例》第四十条第（二）规定的防水保修期5年的规定不符，也与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定的保护条件不符。该约定不合乎常理及商业习惯，不具有可操作性。综上，赵红的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国公司法》第三条、《中华人民共和国民法总则》第五十九条、第六十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决，驳回赵红的诉讼请求。案件受理费1950元（赵红已预交），由赵红负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。庭审中组织当事人进行了证据交换和质证，并已在卷佐证。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案焦点应为：1、双方门面房出售合同中手写部分以及后签订的补充协议效力如何；2、胡兆龙、张德英是否应承担兆龙有限公司注销后的债务；3、赵红关于违约金、车位使用费损失、房屋维修费用的主张是否能够得到支持。一、关于双方门面房出售合同中手写部分以及后签订的补充协议效力如何的问题。赵红与兆龙公司于2004年1月5日签订的《门面房出售合同》，合同由打印部分和手写部分构成，双方对打印部分没有异议，但兆龙公司称手写部分应为无效。本案手写部分有四款内容，即“1、乙方（赵红）每月付卫生费10元，不使用不收费；2、甲方（兆龙公司）免费送乙方面包车大小车位一个，免收停车及保管费，甲方不得已任何理由收回；3、乙方有权在所购房后加一楼梯上二楼，甲方允许乙方自由进出大院；4、乙方所购房若有质量问题，涌泉、渗漏，甲方应在一星期内修复，并由甲方终生维修，费用由甲方承担，维修款包括屋顶。”该手写部分为兆龙公司委托的售楼人员与买受人赵红磋商后，双方作出的真实意思表示，并由兆龙公司售楼人员添加，该合同盖有兆龙公司印章和该公司委托代理人何万忠签名，应对兆龙公司产生约束。且兆龙公司法定代表人胡兆龙于2011年11月28日与赵红签订补充协议，对《门面房出售合同》约定的赠送一个车位使用权进行了补充约定，可见，案涉合同打印部分和手写部分均为双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，《门面房出售合同》成立并生效。二、关于胡兆龙、张德英是否应承担兆龙有限公司注销后的债务的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第十一条规定“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十六条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”，本案兆龙公司虽经清算注销，但未按法律规定履行通知和公告义务，现公司注销导致债权人赵红未能及时申报债权，该损失应由兆龙公司清算组成员胡兆龙、张德英承担。三、关于赵红要求赔偿违约金、车位使用费损失、房屋终身维修费用的主张是否能够得到支持的问题。1、赵红所指违约金是指胡兆龙与赵红于2011年11月28日签订补充协议中约定，违约方支付另一方违约金3万元。现胡兆龙不能向赵红交付车位使用权构成违约，该赔付违约金的主张应予支持。2、关于车位使用费损失。宜昌弘洋集团有限公司受让原兆龙公司所有地块后，本案所指车位位于弘洋公司受让土地范围内，龙泰苑小区业主共有，胡兆龙在与赵红签订补充协议时，已不具备处分权，胡兆龙依双方补充协议承担违约责任后，不需再承担支付赵红停车费损失。3、关于房屋终身维修费用。按照双方签订的《门面房出售合同》约定，兆龙公司自愿承担房屋永久维修费用，现兆龙公司违约且该公司已注销，赵红主张该房屋的终身维修费用应予支持。本院结合双方合同第十条“甲乙双方任一方违约，承担总房款10%违约金”之约定，以及案涉房屋已产生的维修费用和兼顾公平的原则，酌定原兆龙公司股东胡兆龙、张德英一次性赔付赵红房屋终身维修费用2万元。综上所述，赵红的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销宜昌市夷陵区区人民法院（2020）鄂0506民初1456号民事判决；二、胡兆龙、张德英向赵红支付违约金30000元；三、胡兆龙、张德英向赵红支付房屋维修费20000元；四、驳回赵红的其他诉讼请求。上述判决确定的给付金钱义务应于本判决生效之日起十日之内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1950元，由赵红负担1450元，胡兆龙、张德英负担500元。二审案件受理费3900元，由赵红负担2900元，胡兆龙、张德英负担1000元。上述费用均由赵红预交，胡兆龙、张德英在履行本案判决时，一并将其应负担的诉讼费用转付赵红。本判决为终审判决。审判长  苗劲松审判员  刘乾华审判员  王明兵二〇二一年四月十二日法官助理尹新军书记员林波