江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终900号上诉人（原审原告）：童恒平，男，1959年10月30日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：吴浩，江西名大律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭翠云，江西名大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陶江美，女，1976年7月2日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：熊朗秋，江西朗秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子欣，江西朗秋律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：廖平华，男，1964年3月8日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。上诉人童恒平因与被上诉人陶江美、廖平华案外人执行异议之诉一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初8349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。童恒平上诉请求：1、依法撤销南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初8349号民事判决，依法改判立即停止对位于红谷滩新区房屋的强制执行，并解除查封；改判廖平华将位于红谷滩新区房屋过户登记至上诉人名下；2、本案一审、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实与理由：上诉人童恒平合法占有了涉案房产南昌市红谷滩新区，非因上诉人自身原因未办理过户登记，依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，上诉人对仍登记在被上诉人廖平华名下的涉案房产提出执行异议，依法应予支持。第一，在本案一审中，上诉人已提交其合法占有涉案房产的证据，一审判决以上诉人与被上诉人廖平华之间系朋友关系，有经济往来为由，不能排除双方存在以签订《房屋买卖合同》逃避债务、转移财产等侵害第三人权益的可能性，而对上诉人合法占有涉案房产不予认定，该认定是错误的。第二，被上诉人廖平华并未将涉案房产过户至上诉人名下，不是因为上诉人的原因造成的。本案一审业已查明，上诉人与被上诉人廖平华签订《房屋买卖合同》之前，涉案房产已抵押。涉案房产于2014年4月25日还清银行债务，涂销抵押登记。但在此期间，涉案房屋因（2013）东民初字第1436号案件被南昌市东湖区人民法院保全查封，无法过户。被上诉人陶江美答辩称，一、被答辩人童恒平同与廖平华之间签订的《房屋买卖合同》真实性无法确认，即便合同真实存在、签订在查封之前，该合同实质是以物抵债协议，童恒平对诉争房屋不享有物权期待权。童恒平并未提供相关的借条、银行交易明细来证实双方存在真实的借贷关系或支付了相应的房款，且该份《房屋买卖合同》没有经过相关房屋管理部门备案确认。退一步讲，即便该合同真实存在且签订在查封之前，该合同实质上是以物抵债协议。双方签订该合同的目的实际上并非为购买案涉房屋，而是为了实现债务的清偿，并非符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“合法有效的书面买卖合同”，因此无法排除强制执行。二、诉争房屋因被答辩人童恒平自身原因未办理过户登记，不属于应当排除执行的情形。童恒平在购买房屋时应该尽到审慎义务，其在明知诉争房屋存在权利瑕疵的前提，自愿承担交易风险，同廖平华签订买卖合同。因此，诉争房屋未办理过户登记，童恒平自身存在过错。三、诉争房屋买卖合同是否存在，本案在2013年上诉人和被上诉人还在诉讼阶段进行诉讼保全时，双方均没有向原审法院提出书面的诉讼保全异议，而在案件判决生效进入执行的第5、6个年头，上诉人提出涉案房屋存在交易，这种情形我方认为值得商榷，我方认为房屋买卖的真实性存疑。被上诉人廖平华答辩称，2010至2012年期间，我向童恒平借了80万元，后来我就把房子按照40万元一套抵给他了。童恒平向一审法院提出诉讼请求：1、请求判决立即停止对位于红谷滩新区房屋的强制执行，并解除查封；2、请求判决廖平华将位于红谷滩新区房屋过户登记至我名下；3、本案诉讼费用由陶江美、廖平华承担。一审法院认定事实如下：坐落南昌市红谷滩新区房屋于2013年10月23日因陶江美以民间借贷为案由起诉廖平华、胡雪松、熊忠标时，被南昌市东湖区人民法院财产保全查封，且南昌市东湖区人民法院对此案作出了（2013）东民初字第1436号民事判决书，判决：“一、被告廖平华、胡雪松、熊忠标于本判决生效后十五日内连带归还原告陶江美借款30万元及逾期利自（自2013年10月17日起至全部借款清偿之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；二、被告廖平华于本判决生效后十五日内归还原告陶江美借款33万元及逾期利息（自2013年10月17日起至全部借款清偿之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、驳回原告陶江美的其他诉讼请求”。该案判决书生效后，廖平华、胡雪松、熊忠标未按期履行还款义务，陶江美向南昌市东湖区人民法院申请了强制执行。后该执行案经南昌市中级人民法院裁定交叉到南昌市西湖区人民法院执行，案号：（2020）赣0103执522号。一审法院在执行过程中依法作出了（2020）赣0103执522号之一执行裁定书，裁定拍卖涉案房产。后案外人童恒平向一审法院提出了书面异议，一审法院于2020年9月11日作出了（2020）赣0103执异46号执行裁定书，裁定驳回异议人童恒平的异议请求。因童恒平不服该裁定，向一审法院提出如上诉请。另查明，童恒平与廖平华系朋友，双方存在经济往来。廖平华与涂建英系夫妻。童恒平与李午莹系夫妻。2012年8月21日廖平华将其名下坐落南昌市红谷滩新区庐山南大道华金福邸Ｂ1栋309室、409室房产与童恒平名下坐落南昌市红谷滩新区庐山南大道华金福邸Ｂ1栋609室、709室房产，以及童恒平之弟童恒辉名下坐落南昌市红谷滩新区共同抵押贷款170万元，贷款期限为24个月。涉案坐落南昌市红谷滩新区直由廖平华亲属居住至今。再查明，2012年11月13日童恒平以廖平华所欠其债务抵偿购房款方式，双方分别签订了涉案《房屋买卖合同》，合同约定童恒平以每套总价40万元，共计80万元向廖平华购买坐落南昌市红谷滩新区建筑面积70.54平方米房屋。廖平华向童恒平出具了收到其购房款各40万元，共计80万元收据二张。2013年11月1日廖平华与涂建英书写委托书给李午莹，委托李午莹办理坐落南昌市红谷滩新区解除抵押登记、领取他项权证和房屋所有权证等一切相关事宜；代为办理上述房产的买卖、过户、领证、拆迁及收取房款等一切相关事宜；代为协助购房方办理银行按揭及其相关事宜。2014年5月13日廖平华及其妻子涂建英在江西省南昌市赣江公证处公证了一份《委托书》，委托童恒平办理涉案坐落南昌市红谷滩新区领证等事宜。一审法院认为，童恒平对坐落南昌市红谷滩新区庐山南大道华金福邸Ｂ1栋309室、409室房产是否享有排除强制执行的民事权利。现阐述如下：审查案外人的权利能否排除执行，应根据案件的具体情况和案外人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的权利作出比较后综合判断，同时依据相关法律规定，从而确定案外人的权利是否能够排除执行。首先，童恒平通过以房抵债的方式取得诉争房产，虽然童恒平与廖平华分别签订了《房屋买卖合同》，但该两套涉案《房屋买卖合同》均未经过房屋管理部门备案登记。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，童恒平并未取得诉争房屋的物权。其次，涉案两套房产已由廖平华于2012年8月30日抵押给银行，而于2012年11月13日又将尚未解除抵押的涉案两套房产出售给童恒平，显然不符合交易惯例和常理。另外，2013年10月23日涉案两套房产已被南昌市东湖区人民法院财产保全查封，而2013年11月1日廖平华与涂建英书写委托书给童恒平妻子李午莹，委托李午莹办理坐落南昌市红谷滩新区解除抵押登记、领取他项权证和房屋所有权证等一切相关事宜；代为办理上述房产的买卖、过户、领证、拆迁及收取房款等一切相关事宜；代为协助购房方办理银行按揭及其相关事宜，以及2014年5月13日廖平华及其妻子涂建英在江西省南昌市赣江公证处公证《委托书》一份，委托童恒平办理坐落南昌市红谷滩新区领证等事宜。而且，童恒平与廖平华系朋友，双方存在经济往来。显然与常理不符。上述《房屋买卖合同》有逃避债务、转移财产等侵害第三人权益的嫌疑。再次，从权利的性质及内容来看，童恒平的请求权为金钱债权，该债权的形成并不是基于对案涉房产的公示信赖效力，也并非针对案涉不动产这一特定财产，诉争房屋只是作为廖平华的责任财产成为陶江美债权的一般担保。同时，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，童恒平所主张的权利并未完全符合上述四个条件，故对诉争房产并不能够排除执行。综上所述，童恒平的诉讼请求不成立。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条之规定，判决如下：驳回童恒平诉讼请求。童恒平预交的案件受理费9302元，由童恒平承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，结合各方诉辩，本案的争议焦点为：童恒平是否对本案执行标的享有足于排除强制执行的民事权益。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。本案中案涉房屋的产权登记人为廖平华，虽然童恒平主张其已和廖平华办理房屋交接并实际占有了案涉房屋，但不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果，故不能认定童恒平已取得案涉房屋所有权。童恒平主张廖平华欠其款项，双方签订《房屋买卖合同》，但该两套涉案《房屋买卖合同》均未经过房屋管理部门备案登记，该合同实质是以房抵债合同，是双方协商债务人履行债务的变通方式，目的在于消灭童恒平对廖平华的债权，并不必然的引起房屋权属的变动。另，即便廖平华确实尚欠童恒平款项，因协议约定的房产仍备案登记在廖平华名下，在实际办理房屋过户登记手续前，童恒平对廖平华享有的仅为债权，而非所有权，也并不优于申请执行人陶江美依据生效判决对廖平华享有的债权。本案童恒平与廖平华签订的以房抵债协议，在完成房屋变更登记之前，不产生优于其他债权的利益，不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。童恒平对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。综上所述，童恒平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9302元，由上诉人童恒平负担。本判决为终审判决。审判长 黄 琳审判员 王 薇审判员 邹艳凤[签章]二〇二一年四月十三日法官助理时君晔书记员罗凤玉