广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终120号 上诉人（原审被告）：王泰，男，汉族，1990年10月10日出生，户籍所在地黑龙江省穆棱市，现住防城港市中心区。 委托诉讼代理人：刘德鑫，广西幸程律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁尤成，男，汉族，1964年11月25日出生，住重庆市渝中区。 原审被告：陈思颐，女，汉族，1991年5月17日出生，住云南省曲靖市沾益县。 上诉人王泰因与被上诉人梁尤成及原审被告陈思颐不当得利纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王泰及其委托诉讼代理人刘德鑫，被上诉人梁尤成到庭参加质证并接受询问。原审被告陈思颐经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 上诉人王泰上诉请求：一、撤销一审判决，驳回梁尤成的诉讼请求；二、本案一、二审全部诉讼费用由梁尤成承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。王泰一审提交多份证据，一审法院没有采信，导致认定事实不清，判决错误。其中王泰提交的广西信和房地产开发有限公司（以下简称信和公司）与陈祯惠的商品房买卖合同、收据、陈祯惠与王泰的二手房买卖合同以及收据等各项证据均与本案有关，但一审法院认定上述证据与本案没有关联性错误。涉案房屋由信和公司于2017年12月6日以每平方米3800元的价格出卖给陈祯惠，属于没有水电、门窗的毛坯房。陈祯惠购买房产后把房产交由刘艳萍进行出售，刘艳萍在陈祯惠的授权下于2018年5月10日将房产以每平方米5200元的价格出售给王泰，并签署二手房买卖合同。上述事实已经明确王泰在涉案房屋出售给梁尤成之前是该房屋的产权人及业主，但一审法院认为王泰已注销的公司即广西宏润源装饰工程有限公司（以下简称宏润源公司）作为居间人促成梁尤成与开发商签订合同这一事实错误。王泰作为涉案房屋的产权人及业主，把涉案房产按精装修后的市场价格进行出售，该售价双方有约定，梁尤成在转款记录及短信告知书中也予以体现。现梁尤成以王泰不当得利这一案由进行起诉，违背诚实信用原则。梁尤成在向王泰购房前就与之进行协商，明确梁尤成以7102.7元每平方米的房屋单价向王泰购买房屋，并签订69960元的装饰装修合同，梁尤成共计向王泰转款480000元的购房款。至于梁尤成在一审中提交《认购协议书》是开发商为了方便后续购买房屋的产权人进行分户后办理产权登记而签订的无效合同，该协议中买受人签名也不是梁尤成本人签名。在同一时间段中，也有该楼层的其他购买户签订该协议，并且其他购买户主也是按照7000元每平方米以上的单价进行购买。在王泰提交信和公司出具的证明文件中也证实该份认购房协议书属于分户后更名而作的认购合同，不具有法律效力。该份认购协议书不能等同于梁尤成直接向开发商购买而签订的商品房买卖合同，梁尤成没有直接向开发商购房，且其与开发商之间也没有任何交易流水证明。涉案房产是梁尤成向王泰购买，王泰为了以后更好履约，把房产顺利过户到梁尤成名下，而让开发商作出认购房协议书这一无效合同。在签订协议前，梁尤成已经支付购房款及装修款共计480000元，证明涉案房屋的单价为7102.7元每平方米，而不是认购协议书上约定的价格。梁尤成在协商至付款时都对这一价格在事实与行为上予以认可。 被上诉人梁尤成辩称，2018年5月25日天城房地产公司林格全、韩俪瑛夫妻和宏润源公司鼓吹销售精装带家具家电的海景房，称其独家代理该楼盘，梁尤成向其缴纳定金10万元，用于购买欧景蓝湾3号楼22层01号房，后又于2018年5月28日向王泰再次缴纳38万元，共计缴纳48万元。此后，王泰与梁尤成签订了价值69960元的装修合同，信和公司也与梁尤成签订了《商品房买卖合同》，约定房屋建筑面积58㎡，每平方米4000元，总金额23.2万元。2018年10月10日信和公司与梁尤成签订了《欧景蓝湾商品房认购协议书》，协议书载明：欧景蓝湾第3号楼22层01号房建筑面积57.73㎡.每平方米价格3800元，总金额219374元。2018年10月12日王泰将该协议书及信和公司出具的收据邮寄给梁尤成。梁尤成认为，《商品房买卖合同》虚报了涉案房屋面积和价格，多收取了12626元，涉案房款应以《欧景蓝湾商品房认购协议书》约定为准。王泰共收取梁尤成购房款48万元，扣除支付开发商购房款219374元、装修款为69960元、中介费3290.61元（根据市场行情双方对中介费口头约定按购房总款1.5%计算），余款187375.39元应返还给梁尤成。宏润源公司已于2018年9月24日注销，王泰、陈思颐系该公司股东应承担该公司债务清偿责任。综上所述，王泰在没有合同约定和法律规定的前提下，非法占有涉案款项187375.39元，依法应予返还。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 原审被告陈思颐既未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃本案质证、辩论等诉讼权利。 梁尤成向一审法院起诉请求：一、宏润源公司股东王泰、陈思颐向梁尤成退还购房款187375.39元，并以187375.39元为基数按照同期银行贷款年利率4.9%，支付利息12012.32元，暂从2018年5月28日计算至2019年9月16日（1年111天），2019年9月16日至结清之日利息另行计算；二、宏润源公司股东王泰、陈思颐向梁尤成支付资金占用利息4090.72元（以219374元购款为基数按年利率4.9%，从2018年5月28日计算至2018年10月12日（137天）向信和公司交款之日止的资金占用利息4090.72元）；三、本案诉讼费用由王泰承担。 一审法院认定事实：宏润源公司成立于2014年12月15日，经营范围：室内外装饰装修工程的设计、施工，物业管理，房地产中介服务等，法定代表人王泰，王泰、陈思颐是该公司的股东，王泰持股比例80%，陈思颐持股比例20%，2019年9月24日王泰、陈思颐在《简易注销全体投资人承诺书》上签名并盖该公司印章，同日该公司被准予注销。 梁尤成2018年5月25日在林格全、韩俪英的介绍下与王泰接洽，欲购买精装修带家具家电的海景房，便向宏润源公司账号85×××11Ｌ002交付定金10万元购买防城港市行政中心区，又于2018年5月28日向王泰私人账号62×××11转款38万元。王泰出具收据给梁尤成，收据中收款人处签名为王森，王泰承认王森是他的曾用名，收据中盖王泰另一公司印章。此后，王泰提供宏润源公司的格式合同并于2018年5月28日与梁尤成签订了该房工程总造价款69960元精装带家具家电的装修合同。2018年10月10日，梁尤成在出卖人为信和公司的《欧景蓝湾商品房认购协议书》上签名，该协议约定的房屋基本情况：乙方（买受人）认购甲方（出卖人）开发建设的“欧景蓝湾”项目的3栋22层01号住宅（商铺），建筑面积57.73平方米（该面积为本协议和合同约定的面积，实际面积以产权登记面积为准），单价为人民币3800元／平方米，总价人民币219374元，乙方应在签订本认购书后于2019年2月28日前（以甲方的工作人员通知为准）持本协议书、购房票据及身份证原件到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》，付款方式为一次性付款。2018年10月12日，信和公司防城港分公司开具收到梁尤成交来“欧景蓝湾”3号楼22层01号房款219374元。此外，根据王泰提供的证据表明，梁尤成与信和公司签订一份《商品房买卖合同》，约定梁尤成购买的商品房为“欧景蓝湾”项目的3号楼22层01号，建筑面积共58平方米，套内建筑面积47平方米，该商品房单价为人民币每平方米4000元，总金额232000元，约定付款方式为一次性付款及面积确认和面积差异处理等事项，该《商品房买卖合同》梁尤成落款时间填写为2018年5月28日，而信和公司不填写落款时间。 还查明，2017年12月6日，信和公司与陈祯惠签订编号GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，陈祯惠购买“欧景蓝湾”项目的3号楼22层房屋，2018年7月21日广西绿联物业服务有限公司曾收取陈祯惠的物业管理费。陈祯惠委托刘艳萍出卖“欧景蓝湾”项目的3号楼22层房屋。2018年5月10日王泰与刘艳萍签订《二手房买卖合同》，购买“欧景蓝湾”项目的3号楼22层19间房屋，该《二手房买卖合同》上盖有宏润源公司印章。王泰述称，其向陈祯惠购买的“欧景蓝湾”项目的3号楼22层19间房屋包括“欧景蓝湾”项目的3号楼22层01号。 一审法院认为，梁尤成经人介绍与宏润源公司洽谈后确定购买涉案商品房时，宏润源公司尚未注销，梁尤成欲通过该公司作为居间人与开发商订立商品房买卖合同，而此时王泰已经在梁尤成与其洽谈之前与他人签订房屋买卖合同购买涉案商品房，王泰应当就有关事实如实向梁尤成告知，王泰没有如实向梁尤成告知与他人签订房屋买卖合同购买涉案商品房的事实。虽然梁尤成签订的时间填写为2018年5月28日的《商品房买卖合同》约定的涉案商品房的单价为人民币每平方米4000元，建筑面积58平方米，总金额为232000元，表明梁尤成初始时愿意以每平方米4000元的价格购买涉案商品房，但是2018年10月10日信和公司与梁尤成签订的《欧景蓝湾商品房认购协议书》约定的涉案商品房总价219374元，2018年10月12日广西信和房地产开发有限公司防城港分公司开具收到梁尤成交来的涉案商品房款219374元，因此梁尤成购买的涉案商品房的价格应认定为219374元，超出219374元的部分，损害梁尤成的利益，构成不当得利。本案中，由于梁尤成向王泰及宏润源公司交纳48万元，梁尤成与宏润源公司签订装饰装修合同工程造价款69960元包含在48万元内，梁尤成认可双方对中介费口头约定按购房总款1.5%计算为3290.61元（219374元×1.5%），而宏润源公司已注销，王泰、陈思颐在《简易注销全体投资人承诺书》上签名，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条第二款“公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持”的规定，故王泰、陈思颐应在清算责任及法律规定的相关范围内承继承担宏润源公司的债务责任,因此王泰、陈思颐对应返还给梁尤成的款项承担连带返还责任。扣除69960元的装修合同款和信和公司防城港分公司收取的涉案商品房款219374元以及中介费3290.61元，剩下的187375.39元（480000元-219374元-69960元-3290.61元）王泰应返还给梁尤成。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”梁尤成要求王泰返还187375.39元有事实和法律依据，予以支持。由于梁尤成认可向王泰及宏润源公司交纳48万元是预交，因此梁尤成要求王泰以187375.39元为基数按照同期银行贷款年利率4.9%计付利息的主张没有事实和法律依据，不予支持。又由于双方并无约定王泰何时需要将梁尤成的购房款向信和公司交纳，因此梁尤成要求王泰以219374元为基数按年利率4.9%计算从2018年5月28日至2018年10月12日止的利息的主张，没有事实和法律依据，亦不予支持。王泰辩称梁尤成与其达成以48万元成交涉案商品房的主张，无证据证实，根据《最高人民法院关于适用的解除》第九十条的规定，王泰应承担举证不利的后果。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条第二款,《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解除》第九十条的规定，判决：一、王泰、陈思颐于本判决生效之日起十日内向梁尤成返还187375.39元并负连带清偿责任；二、驳回梁尤成的其他诉讼请求。案件受理费4352元，公告费260元，财产保全申请费2176.09元，合计6788.09元由王泰、陈思颐负担。 在本案二审期间，王泰围绕其上诉请求向本院提交以下证据：1.王泰身份证，证明王泰具有本案诉讼主体资格；2.陈祯惠付款给开发商的收据，证明陈祯惠于2017年12月6日购买欧景蓝湾22层楼房，并已支付全部房款3143512元；3.王泰付款给陈祯惠委托的代理人刘艳萍的收据、账单详情、银行交易明细，证明王泰于2018年5月10日在陈祯惠委托代理人刘艳萍处购买了欧景蓝湾22层楼房，并支付购房款共计2352090元；4.欧景蓝湾22层楼房证明，证明认购书仅作为分户更名登记所用，并不能视为购房合同；5.于月霞、毕忠义、袁志国三人的欧景蓝湾商品房认购书，证明欧景蓝湾22层所有楼房的认购书是同一个日期出具的，仅作为分户更名的凭证，不是真实有效的合同；6.于月霞、毕忠义、袁志国三人的收据，证明于月霞、毕忠义、袁志国三人与王泰所购买的房屋单价均在7000元每平方米以上，梁尤成向王泰购买的房屋也是经过双方协商确定，王泰不存在不当得利情形；7.短信告知书，证明梁尤成明确知悉自己向王泰购房的总价为480000元，且已同意按照该价格支付购房款。梁尤成提交证据：短信聊天记录，证明王泰的身份为房屋中介。经质证，梁尤成对王泰提交的证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，予以认可；对证据2和证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，认为不能证明其待证事实，不予认可；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，不予认可；对证据5的关联性有异议，认为与本案无关，不予认可；对证据6的真实性和关联性有异议，无法证实其待证内容，不予认可；对证据7的真实性、合法性均无异议，但对其关联性有异议，认为该证据不能证明其待证事实，反而证明其存在不当得利的情形。王泰对梁尤成提交的证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明待证内容，不予认可。本院认为，王泰提交的证据1，梁尤成予以认可，予以采纳；对证据2-7与本案具有关联性，可以作为本案定案的参考依据，予以采纳。梁尤成提交的证据不能证明其待证事实，不予采纳。 一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、梁尤成购买涉案商品房的合同相对方是谁；二、本案合同价款如何确定，梁尤成请求王泰、陈思颐退还购房款187375.39元并支付相应利息有无事实和法律依据。 本院认为，一、关于第一个争议焦点问题。一审认定梁尤成向信和公司购买涉案商品房并以双方签订的《欧景蓝湾商品房认购协议书》确定房款数额。王泰上诉称涉案商品房是其出售给梁尤成，信和公司与梁尤成签订的《欧景蓝湾商品房认购协议书》并非双方的真实意思表示，而是为节省更名费方便过户所签，应为无效合同，不能以此作为涉案房屋价款的依据。经审查，2017年12月6日，信和公司将涉案房屋出售给陈祯惠，陈祯惠已支付全部购房款。2018年5月10日，王泰向陈祯惠购买涉案房屋并签订《二手房买卖合同》，并已支付一半以上合同价款。梁尤成分别于2018年5月25日、5月28日向王泰支付涉案商品房的定金和房款共计48万元购买涉案商品房。梁尤成自认其未与信和公司直接购买涉案商品房，其亦无证据证明王泰及宏润源公司是代理信和公司销售涉案商品房。信和公司已将涉案房屋出售给陈祯惠，不可能再将该房屋出售给梁尤成且信和公司亦出具证明载明其与包括梁尤成在内的业主所签订的商品房认购书仅作为过户时更名使用，不代表各业主与其单独签订购房合同。因此，即使王泰未向梁尤成告知其已向陈祯惠购买涉案商品房的事实，根据本案证据亦可认定梁尤成购买涉案商品房的合同相对方为王泰。双方虽未签订书面买卖合同，但双方存在事实上的房屋买卖合同关系。一审认定梁尤成向信和公司购买涉案商品房与事实不符，本院予以纠正。 二、关于第二个争议焦点问题。如前所述，信和公司与梁尤成签订的《欧景蓝湾商品房认购协议书》并非双方真实意思表示，该协议书不能作为确定涉案商品房价款依据。而从王泰开具的收据可知，梁尤成购买涉案商品房的面积及总价款是确定的，且为全款购买，并已实际支付全部购房款。梁尤成称其付款时并不知道涉案房屋的单价和总购房款，双方据实结算多退少补，其主张与收据记载不符，且未提供证据证明其与王泰存在多退少补的约定。故梁尤成购买涉案商品房的价款应以收据记载的48万元为准。梁尤成主张按其与信和公司签订的《欧景蓝湾商品房认购协议书》确定房屋价款，理由不成立，本院不予采纳。梁尤成支付给王泰的款项均为购房款，并不存在多付情形，而王泰收取购房款具有事实和法律依据，并不构成不当得利。梁尤成以不当得利为由请求王泰、陈思颐连带返还购房款187375.39元没有事实和法律依据，本院不予支持。一审以梁尤成与信和公司签订的《欧景蓝湾商品房认购协议书》确定房屋价款并判决王泰、陈思颐向梁尤成连带返还购房款187375.39元错误，本院予以纠正。 综上所述，王泰的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实、适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定,判决如下： 一、撤销防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初38号民事判决； 二、驳回被上诉人梁尤成的诉讼请求。 一审案件受理费4352元，公告费260元，财产保全申请费2176.09元，合计6788.09元，由被上诉人梁尤成负担。二审案件受理费4352元，由被上诉人梁尤成负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘云燕 审 判 员 李丽莉 审 判 员 李启宁 二〇二一年四月十八日 法官助理 王景山 书 记 员 刘德明 附本案判决所依据的相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。