贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终876号上诉人（原审被告）：盘州市光明房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省盘州市翰林街道江源路，统一社会信用代码：91520222697516938L。法定代表人：陆益，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：金达刚，贵州贵友律师事务所律师。一般授权委托诉讼代理人：腾小林，贵州贵友律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：卢珍林，男,1981年3月15日出生,汉族，住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：谭代关，贵州磐桓律师事务所律师。上诉人盘州市光明房地产开发有限责任公司（以下简称光明房开）因与被上诉人卢珍林商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初3595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人光明房开的委托诉讼代理人金达刚、腾小林，被上诉人卢珍林的委托诉讼代理人谭代关到庭参加诉讼。本案现已审理终结。光明房开上诉请求：一、撤销一审判决，并改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院认定的基本事实错误。原审判决上诉人承担逾期办理商品房转移登记违约金错误，因双方对此项违约责任的承担约定为“无”。在上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中，对于未能按时办理房屋转移登记需承担的违约责任处，约定均为“无”。原审法院认为“双方未约定逾期办证违约金计算标准”，因此支持了被上诉人按照年利率4.2%计算违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人在商品房买卖合同的标的物未尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，但此条仅适用于当事人无特殊约定时。在本案中，双方明确约定对于未能取得房屋权属证书的违约责任为“无”，也就是不承担责任。原审法院无视合同当事人之间真实意思表示，以单方面的推断加重了上诉人责任，属事实认定错误。二、原审法院适用法律不当。原审法院认定上诉人承担的逾期办理商品房转移登记的违约金系继续性债权属适用法律不当。如前所述，在上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期办理产权转移登记的违约责任为“无”，而非按照一定的比例以日（月）计付，因此定性为继续性债权有失偏颇。继续性债权的定义是指合同双方约定，一方一旦迟延履行，支付给另一方的违约金数额从约定履行之日起随时间的推移按一定标准不断增长。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第二十三条中规定：“房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效。”可知，商品房买卖合同中继续性债务的性质确定，应当以双方是否约定违约金按日（月）计算为标准，只有在约定了违约金按日（月）计算的前提下，每一天新增长的违约金才能被看作单个独立的债权而适用继续性债权。而本案中，对于逾期办证违约金的承担约定为“无”，违约金的数额为零，更不会随着天数而增长，其诉讼时效期间早已届满，原审法院主动将其视为继续性债权而适用倒推三年的诉讼时效属法律适用不当。卢珍林辩称，一审认定的事实准确，适用法律正确，应维持原判。卢珍林向一审法院起诉请求：2017年4月18日，被告作为出卖人与原告作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发的位于盘州市翰林街道“观月商业广场”3单元13层1号商品房一套，建筑面积138.77平方米，套内建筑面积123.17平方米,房屋总价款为416310元，被告于2015年12月30日前交付房屋，被告在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。合同签订后，原告按约定向被告付清全部房款及相关税费，被告于2017年9月8日向原告交付房屋，至本案开庭审理之日，案涉房屋未完成初始登记。一审法院认定事实：2017年4月18日，被告作为出卖人与原告作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发的位于盘州市翰林街道“观月商业广场”3单元13层1号商品房一套，建筑面积138.77平方米，套内建筑面积123.17平方米,房屋总价款为416310元，被告于2015年12月30日前交付房屋，被告在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。合同签订后，原告按约定向被告付清全部房款及相关税费，被告于2017年9月8日向原告交付房屋，至本案开庭审理之日，案涉房屋未完成初始登记。一审法院认为，本案的争议焦点是：原告主张支付逾期交房期间违约金及逾期办理转移登记期间违约金是否应予支持。原被告签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,未违反法律法规禁止性规定,合法有效，对双方具有法律约束力,双方应按照合同约定全面履行各自的权利义务。双方签订合同时间是2017年4月18日，约定2015年12月30日交房，该条约定对双方不具效力，视为未约定交房时间，被告于2017年9月8日交房并未违约，原告请求支付逾期交房违约金不予支持。虽然双方未约定办理过户登记期限，但双方合同约定被告应当在房屋交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，再结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当在房屋交付使用后90日内办理产权登记，但至本案法庭辩论终结之前，被告未完成案涉商品房初始登记，也未能办理产权转移登记，构成违约，故自2017年12月8日起，被告应支付违约金，双方未约定逾期办证的违约金计算标准，可参照民间借贷案件按年利率6%计算，原告按年利率4.2%计算未超过该标准，予以支持，故原告主张2020年5月20日前的违约金应为42838元（416310元×4.2%÷365天×2年5个月12天），超过部分不予支持，2020年5月20日以后逾期办理商品房转移登记期间的违约金以已付购房款416310元为基数，按照年利率4.2%计算至被告协助原告将房屋转移登记在原告名下之日止。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条规定，判决：一、被告盘州市光明房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告卢珍林2017年12月8日至2020年5月20日期间逾期办理商品房转移登记的违约金42838元，2020年5月21日以后逾期办理商品房转移登记期间的违约金以416310元为基数，按年利率4.2%计算至被告盘州市光明房地产开发有限责任公司协助原告卢珍林将盘州市翰林街道观月商业广场3单元13层1号商品房转移登记在原告卢珍林名下之日止；二、驳回原告卢珍林的其他诉讼请求。案件受理费1109元，由原告卢珍林负担618元，被告盘州市光明房地产开发有限责任公司负担491元。二审中，双方当事人均未向本院提交证据。本院依职权调取如下证据：贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初3637案中，承办法官在建安建筑公司调取的通知、调查笔录。上诉人和被上诉人对该组证据均无异议。该组证据可以证实案涉房屋与建安公司之间关系的事实，本院予以确认。二审经审理查明的事实与一审基本一致，对一审认定的事实本院予以确认。另查明，上诉人原名称为盘县光明房地产开发有限责任公司。本院认为，本案二审争议焦点主要是：1、一审关于上诉人违约责任的判决是否正确；2、被上诉人本案诉讼请求是否已过诉讼时效。关于第一个争议焦点：诉人逾期办证客观上给被上诉人造成损失，上诉人关于一审计算违约金未过高的诉讼理由，无充分的事实及法律依据。一审依据相关法律的规定所作出的由上诉人向被上诉人承担逾期办证违约责任的认定及判决并无不当，应予维持。关于第二个争议焦点，上诉人的上诉理由不能成立，理由与一审一致，不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2218元，由上诉人盘州市光明房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓少旭审判员  王秋红审判员  杨 龙二〇二一年四月二十八日法官助理张冰书记员杨梦虹