广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终6006号上诉人（原审原告）：黄丽娜，女，1981年10月7日出生，汉族，住河南省新野县。上诉人（原审原告）：赵天卫，男，1980年2月14日出生，汉族，住河南省新野县。两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈泳妍，广东巨能律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：孔芷晴，女，1995年10月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东欣盛租赁服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上诉人黄丽娜、赵天卫、广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）与被上诉人广东欣盛租赁服务有限公司（以下简称欣盛公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初8356号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决如下：“一、确认原告黄丽娜、赵天卫和被告广东广佛智城集团有限公司于2018年11月4日签订的《物业使用权转让合同》关于2038年12月31日至2048年12月31日物业使用权转让期的约定无效；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让费76902.23元并以该款为本金从2020年4月9日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告黄丽娜、赵天卫；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交付违约金11064.99元予原告黄丽娜、赵天卫；四、驳回原告黄丽娜、赵天卫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4701.38元、财产保全费2991.87元（原告已预交），分别由原告负担6469.51元、被告广东广佛智城集团有限公司负担1223.74元并应于上述款项同期迳付予原告，本院不另收退。”黄丽娜、赵天卫不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.解除黄丽娜、赵天卫与智城公司签订的《物业使用权转让合同》及补充协议；2.解除黄丽娜、赵天卫与欣盛公司签订的《委托经营管理合同》及补充合同；3.智城公司向黄丽娜、赵天卫返还物业使用权转让金412205元；4.欣盛公司向黄丽娜、赵天卫返还策划推广服务费用50000元；5.若按一审判决，则欣盛公司按合同及时支付租金给黄丽娜、赵天卫；6.若按一审判决，欣盛公司未能及时支付租金，则智城公司一次性付清八年租金给黄丽娜、赵天卫；7.本案上诉费由智城公司、欣盛公司承担。事实和理由：根据涉案合同约定，智城公司应于2018年12月31日将涉案物业交付给黄丽娜、赵天卫，但智城公司在2019年11月26日才取得竣工验收备案表，已构成违约。而且欣盛公司未按时支付租金。因此，涉案《物业使用权转让合同》及补充协议、《委托经营管理合同》及补充协议应当予以解除。智城公司应当返还物业使用权转让金412205元，欣盛公司应当返还策划推广服务费50000元。若二审法院维持原判，则欣盛公司应当按照合同约定及时支付租金，若其未能按时支付租金，则按照《委托经营管理合同》补充合同的约定，智城公司有担保责任，故其应当一次性支付八年的租金给黄丽娜、赵天卫。智城公司、欣盛公司未发表答辩意见。智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回黄丽娜、赵天卫的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由黄丽娜、赵天卫负担。事实和理由：一、（一）一审判决认定涉案《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效属适用法律错误。1.《物业使用权转让合同》包含使用权转让和使用权赠与两种法律关系。该合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制规定。《中华人民共和国合同法》中“租赁期限不得超过二十年”的规定不属于效力性强制规定，不会导致合同无效。2.涉案物业所在的广佛智城项目为集体土地入市项目，集体土地的租赁期限可以突破合同法中“租赁期限不得超过二十年”的规定。因此，该集体土地入市后所投资开发的物业在土地使用权租赁期限内可以依法使用或转让其使用权。（二）退一步讲，即使一审法院认为涉案《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效，智城公司也无需退还转让金本金，更无需支付资金占用费或利息。1.《物业使用权转让合同》约定的转让金对应为二十年有偿使用期限的价款，并不包含无偿赠送使用期限。2.一审法院对物业使用权转让期限的认定错误，进而导致计算退款金额有误，应予以纠正。涉案《物业使用权转让合同》实际履行的使用期限应自涉案物业竣工验收备案之日起算，而非合同签订之日起算。同时应当考虑双方对合同无效是否存在过错，不应将过错全部归责于智城公司。智城公司未强迫黄丽娜、赵天卫签订涉案合同，也没有侵占其资金的故意，对合同无效没有过错。且黄丽娜、赵天卫一直以涉案物业获得收益，并未遭受实际损失，故黄丽娜、赵天卫所谓的资金占用期间利息损失应由其自行承担，而不应再由智城公司支付利息。二、一审判决认定合同部分无效并退还部分款项与事实不符，且不公平。涉案合同为双方自愿签订，合法有效。黄丽娜、赵天卫在签订涉案合同时清楚知悉涉案物业使用权的转让期限为20年，智城公司收取的物业使用权转让金为20年使用期限的对价，转让期限届满后为赠送使用。黄丽娜、赵天卫以及欣盛公司均未发表答辩意见。各方当事人二审期间均未提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合各方当事人的诉辩，本案二审争议焦点为：1.《物业使用权转让合同》的效力问题；2.《物业使用权转让合同》及补充协议、《委托经营管理合同》及补充合同应否解除；3.智城公司是否需向黄丽娜、赵天卫退还转让金及利息。关于第一个焦点问题，根据《物业使用权转让合同》的约定可知，智城公司向黄丽娜、赵天卫让渡的是涉案物业的使用权，符合租赁合同法律关系的法定构成要件，双方之间形成的是租赁合同关系。该合同在约定涉案物业使用权转让期限的同时，又约定赠送期限，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故涉案物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，该合同租赁期限超出二十年部分的约定无效。关于第二个焦点问题，黄丽娜、赵天卫以智城公司逾期交付涉案物业为由上诉主张解除涉案《物业使用权转让合同》及补充协议。本院认为，首先，涉案《物业使用权转让合同》并未约定智城公司逾期交付物业时，黄丽娜、赵天卫有权解除合同。其次，黄丽娜、赵天卫与欣盛公司签订《委托经营管理合同》，约定黄丽娜、赵天卫将涉案物业委托欣盛公司代为实施接收手续以及代为经营管理，欣盛公司向黄丽娜、赵天卫支付固定的委托经营管理收益。该合同为双方真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。欣盛公司已经按照合同约定代为接收涉案物业并曾向黄丽娜、赵天卫支付经营委托收益，且涉案物业所在建筑物已经竣工验收备案。因此，黄丽娜、赵天卫要求解除涉案《物业使用权转让合同》及补充协议理据不足，本院不予支持。至于黄丽娜、赵天卫关于解除《委托经营管理合同》及补充合同的上诉主张，本院认为，一审判决对此论述详尽，本院不再赘述，一审判决不予解除《委托经营管理合同》及补充合同正确，本院予以维持。黄丽娜、赵天卫要求欣盛公司返还策划推广服务费理据不足，本院不予支持。关于第三个焦点问题，黄丽娜、赵天卫根据《物业使用权转让合同》支付的使用权转让金对应的使用期限应为实际租赁期限即约定租赁期限加赠送期限，而租赁期限超出二十年部分的约定无效，智城公司因无效部分获得的转让金应当予以返还。智城公司以赠送期限为无偿使用为由上诉主张无需返还超出二十年期限部分的转让金理据不足，本院不予支持。至于智城公司上诉主张涉案物业实际租赁期限应自涉案物业竣工验收备案之日起算的问题，本院认为，《物业使用权转让合同》约定涉案物业使用权的转让期限自合同签订之日起计算，故一审法院判决自合同签订之日起计算实际租赁期限正确，本院予以维持。智城公司的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。关于智城公司应支付的利息问题，如前所述，《物业使用权转让合同》超出二十年租赁期限的约定无效，智城公司占用黄丽娜、赵天卫支付的超出二十年租赁期限对应转让金造成黄丽娜、赵天卫资金占用损失，双方当事人作为合同方对合同无效均有过错，故一审法院酌定智城公司自起诉之日起支付利息并无不当，本院予以维持，智城公司上诉主张无需支付利息理据不足，本院不予支持。黄丽娜、赵天卫要求欣盛公司向其支付租金以及智城公司一次性支付八年租金的上诉主张在一审起诉时并未提出该诉讼请求，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第184条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，本院在本案中不予审查，黄丽娜、赵天卫应当另行起诉。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8782.31元，由广东广佛智城集团有限公司负担1702.31元，黄丽娜、赵天卫负担7080元。本判决为终审判决。审 判 长  张 莹审 判 员  侯 进审 判 员  禤敏婷二〇二一年四月二十九日法官助理  张湘洁书 记 员  邹洁婷