贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初2677号 原告：郭兵，男，1985年2月15日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：马小乐，女，1986年10月12日出生，汉族，住四川省古蔺县。 二原告委托诉讼代理人：张青平（特别授权），贵州省纳雍县董地法律服务所法律工作者。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权)，该公司员工。 原告郭兵、马小乐与被告贵州七众置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2021年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告郭兵、马小乐的委托诉讼代理人张青平，被告贵州七众置业有限公司的委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭兵、马小乐向本院提出诉讼请求：1.判决被告30日内为原告办理毕节市七星关区xx号房的不动产权属证书并交付原告；2.判决被告支付延迟办理涉案房屋不动产权属证书的违约金暂计10000元（具体违约金额以293415元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的基础上加收30%-50%的罚息为标准从2016年5月1日开始计算起至被告将涉案房屋不动产权属证书交付给原告之日至）；3.将水、电、闭路电视开户费3479元退还给原告；4.本案诉讼费由被告承担。（庭审中，原告将第1项诉请中的房号变更为“xx号房”；将第2项诉请中的违约金计算标准及时间变更为“按日万分之一标准从2016年5月1日起暂计算至2021年2月28日为50760元。”） 事实及理由：原、被告双方于2015年1月1日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告修建的位于毕节市七星关区xx号房；建筑面积94.65平方米，套内面积77.38平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3791.87元，总价款293415元，原告应于本合同签订之日向被告交付首期房款93415元，余款200000元以银行按揭支付。被告应当在2016年5月1日前向原告交付该商品房。被告负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同签订后，原告按照合同约定向被告付清了全部房款和被告代收的契税、维修基金及水、电、闭路电视开户费，完成了合同约定的义务。被告于2016年5月1日将商品房交付给原告使用，但从交付至今，被告未履行合同约定的将涉案房屋不动产权属证书交付给原告的合同义务，虽经原告多次催促，被告始终未履行办理涉案房屋转移登记的有关文书交付给原告的义务。 原告认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定履行办理涉案房屋转移登记的有关文书交付给原告的义务，但至今仍未履行，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原告诉请的违约金应当按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，应在中国人民银行同期同类贷款利率的基础上加收30%-50%的罚息，因此，原告特向法院提起诉讼，请求判决所请。 被告贵州七众置业有限公司答辩称：一、关于三通费问题。原告在诉状中明确提出退还水开户费、电开户费、闭路开户费，而该“三通费”在诉状中引用的法律条款所指的是水、电、闭路等基础设施的建设费用，但被告在合同中仅约定并也只收取了水、电、闭路等的开户费用，并没有另行收取建设费用；且被告在代收取了开户费用之后，已经向相关部门缴纳了这几项费用，原告将开户费与基础建设费混为一谈的做法更不应该得到法律支持。在双方签订的商品房买卖合同中明确约定上述开户费用是由被告进行统一收取之后代原告向相关部门缴纳，且已开通使用，所以不应得到支持。根据《民法通则》关于诉讼时效的规定，上述费用适用于诉讼时效的规定，从原告立案之日往前倒推3年，且没有法定中止、中断、延长事由的，原告该项诉请不应得到支持。原告于2016年7月向被告缴纳了上述三项费用的建设费，而原告立案时间为2021年2月2日，明显超过了法定的诉讼时效，原告的诉请依法不应得到支持。 二、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即：“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（1）项处理——（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”该条款表述包含前后紧密关联的两项内容：1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一的约定，既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）》第十一条：“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依法事人约定处理。”故被告请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，被告也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，被告认为即使原告不主张退房，被告也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。 三、原告要求被告承担违约赔偿金的金额明显过高。首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。大多数购房者在接收房屋之后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够证明上述事实，则应当承担举证不能的后果。 四、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且被告“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按原告诉请依据计算违约金，被告将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定、被告的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月1日，以原告郭兵、马小乐作为买受人，被告贵州七众置业有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区，房屋建筑面积94.65平方米，套内建筑面积77.38平方米。该商品房总价款为293415元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采用贷款方式付款，于合同签订之日向出卖人交付首期房款93415元，余款200000元以银行按揭贷款支付。出卖人应当于2016年5月1日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电，交付时达到使用条件。有线电视、宽带网路交付时线路敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。合同第二十二条约定，出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”商品房买卖合同还约定了其他事项。合同附件十二《补充协议》约定：“3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”商品房买卖合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款293415元。同时，被告向原告收取了涉案房屋的契税、维修基金等办证所需费用，以及向原告收取了电开户费529元、闭路开户费350元。2020年9月23日，涉案房屋所在楼栋具备办理转移登记的条件，被告已为个别业主办理了房屋不动产权属证书。截止至2021年3月19日庭审时，涉案房屋并未办理不动产权属证书。原告认为，被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，故原告以前述诉讼请求诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行完毕相应的义务。而不动产权属证书是权利人享有不动产权属的证明文件，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物给买受人占有使用之义务，且应承担移转标的物所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。对原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记违约金的请求。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，被告承诺于2017年5月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，涉案房屋具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当承担相应的违约责任，违约责任的起算时间为2017年5月2日。对于违约金计算截止日期的问题。被告向原告收取办证所需费用的行为，表明被告接受原告委托办证，而被告将办证商品房转移登记所需相关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了合同约定的义务。涉案房屋具备办理转移登记条件后，被告未及时通知原告，直至2021年3月19日开庭时原告才获知该信息。故违约金应计算至2021年3月19日。对于违约金计算标准问题。如前所述，被告未能交付办理涉案商品房转移登记有关文书时间超过180日，而原、被告在《商品房买卖合同》中未约定超过180日后出卖人未能交付办理涉案商品房转移登记有关文书买受人不退房的违约金计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，原告诉请按照每日万分之一的标准计算违约金，符合法律及司法解释的规定，本院予以确认。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的违约金请求，应以原告已付购房款293415元为基数，按照每日万分之一的标准，从2017年5月2日起计算至2021年3月19日，金额为41576.91元。对于原告诉请判决被告办理交付涉案房屋不动产权证书的请求。本案中，原告实际系委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记证书，且涉案商品房已经符合办理转移登记的条件。故对原告诉请判决被告办理交付涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持。但是，原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。 对于原告诉请判决被告退还水、电、闭路电视开户费3479元的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视等作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。本案中，原告所举证据中并未包括水开户费，而燃气开户费原告并未就此提出诉讼主张。根据在案证据显示，被告向原告收取的是电开户费529元、闭路开户费350元。虽然被告辩称其系依据合同收取且已经转交到相关部门并投入使用，不应承担退还责任。但是，根据前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告电开户费529元、闭路开户费350元的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告予以退还。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州七众置业有限公司于原告郭兵、马小乐缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告办理位于毕节市城市南部新区不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州七众置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭兵、马小乐逾期交付商品房转移登记文书的违约金41576.91元； 三、被告贵州七众置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告郭兵、马小乐电开户费529元、闭路开户费350元； 四、驳回原告郭兵、马小乐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费431元，由被告贵州七众置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇二一年四月十九日 书记员  胡晨