江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣10民终295号上诉人（原审被告）：张水华，男，1980年5月18日出生，汉族，住江西省抚州市。委托诉讼代理人：田立元，江西正石律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：杨斌，江西赣东律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被上诉人(原审原告)：江西华阳投资有限公司，住所地江西省抚州市东乡区恒安西路（原电影公司），统一社会信用代码9136102969372684XF。法定代表人：吴冬连。委托诉讼代理人：饶贵芳，江西正石律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人张水华因与被上诉人江西华阳投资有限公司（以下简称华阳公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市东乡区人民法院（2020）赣1029民初2182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张水华上诉请求：撤销抚州市东乡区人民法院（2020）赣1029民初2182号民事判决第一、二项并径行改判张水华支付华阳公司2020年9月至12月房屋租金33,800元。事实和理由：首先，一审法院判决认定张水华与华阳公司就2017年10月24日订立的《中央购物公园商铺租赁合同》进行变更，补充订立新的《中央购物公园商铺租赁合同》不予成立，与客观事实完全不符。一审开庭时，张水华向法院提交的2020年4月14日《中央购物公园商铺租赁合同（影印件）》及其手机拍照的基本信息充分证明，该份《中央购物公园商铺租赁合同》拍摄于2020年4月14日。同时，证人刘某当庭也证实，2020年4月17日其亲眼目睹了张水华是当着华阳公司工作人员的面在该份《中央购物公园商铺租赁合同》上签字，张水华还当场进行了拍照。如果将2017年10月24日《中央购物公园商铺租赁合同》的文稿与2020年4月14日的《中央购物公园商铺租赁合同》文稿进行比较不难发现，前后两份合同除需要人工填写空白之处存在不同之外文稿的其他内容诸如合同内容、行文、字体、编排等都完全一致。这至少说明：①2020年4月14日的《中央购物公园商铺租赁合同》与2017年10月24日的《中央购物公园商铺租赁合同》均来源于华阳公司；②2020年4月14日的《中央购物公园商铺租赁合同》确实客观存在。张水华在2020年4月14日与华阳公司补充订立《中央购物公园商铺租赁合同》以后，双方在2020年5月12日就已经按照该合同的约定就2020年3月20日至6月30日期间的租金进行了结算。既然华阳公司在2020年5月12日已经按照该合同约定的进行了结算，张水华又有什么理由不相信华阳公司不会按照补充订立的合同履行合同呢？因此，一审法院认定张水华经营的“土菜王”餐饮店与华阳公司同属于一栋楼，张水华为什么当时没有让华阳公司的工作人员签字备存一份，且在没有拿到合同的情况下为什么在此后的数月没有催要是其主观臆想，完全缺乏推定的事实依据。华阳公司在2020年4月14日将事先已拟好的减免租金的《中央购物公园商铺租赁合同》交给张水华签字时，明显表现为是华阳公司在向张水华发出订立减免租金合同的“要约”。而当张水华在该减免租金的《中央购物公园商铺租赁合同》上签字时，则明确表明张水华对华阳公司的要约进行了承诺。按照《合同法》第25条“承诺生效时合同成立”的规定，张水华与华阳公司在2020年4月14日订立的减免租金《中央购物公园商铺租赁合同》已经依法成立。《合同法》第44条明确规定，依法成立的合同，自成立时生效。同时，《民法典》第490条也明确规定，“当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立”。由此可见，张水华与华阳公司在2020年4月14日就减免租金补充订立的《中央购物公园商铺租赁合同》，已经依法成立，且双方在2020年5月12日已经就2020年3月20日至6月30日期间的租金进行结算，说明2020年4月14日的《中央购物公园商铺租赁合同》已经在实际履行。截止目前，张水华在2020年7月7日以充值卡的形式向华阳公司实际支付2020年7月、8月的租金16,900元以后，实际仅欠华阳公司2020年的9月、10月、11月、12月的租金共计是33,800元【8,450元/月×4个月】。二审法院应当予以纠正。其次，一审法院判决张水华向华阳公司支付100,000元的违约金，完全违背客观事实，根本不符合法律规定。证人刘某的证言及其电话录音（光盘）充分证明，刘某曾接受张水华的指派先后三次在2020年9月、10月、11月专程到华阳公司交纳房屋租金。但是，华阳公司竟然要求张水华按原有合同约定的租金全额交纳。当张水华要求按照变更以后的合同约定支付租金时，被华阳公司断然拒收。华阳公司拒不接受张水华支付租金的行为，根本不能视为是张水华的合同违约。即使按照张水华与华阳公司订立的《中央购物公园商铺租赁合同》第七条第1项的规定，张水华在拖欠租金15天以后，其违约金也只是按所欠租金的5%/天计算。而在该《合同》第十三条的“违约责任”有关按本合同租金总额的20%计算违约金的规定，也是附有前提条件的，就是只有在解除合同时才适用该违约金的计算方法，但案涉合同并未解除。即使张水华的行为构成合同违约，其所欠付的租金也仅仅只是50,700元，并没有导致整个合同、违约。在此情况下，一审法院适用合同租金总额的20%的违约金计算方法，判决张水华支付100,000元的违约金没有事实及法律依据。华阳公司辩称，华阳公司与张水华未签订2020年4月14日的《中央购物公园商铺租赁合同》，该份合同不存在，双方在2017年10月24日签订的租赁合同并未变更。张水华2020年7月7日缴纳的16,900元租金是支付2020年7月份的租金，这个根据华阳公司出具给张水华的收据可以证实，可以证明从2020年7月份张水华仍然履行2017年10月24日的租赁合同。一审判决张水华承担100,000元违约金有合同依据，根据合同第十三条的规定，违约金的数额是合同总价款的20%，但是华阳公司并没有按照该约定起诉，在一审起诉时华阳公司只主张了100,000元，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。华阳公司向一审法院起诉请求：1.依法解除张水华、华阳公司2017年10月24日签订的《中央购物公园商铺租赁合同》；2.依法判决张水华支付华阳公司尚欠租金人民币50,700元（尚欠租金自2020年8月1日算至2020年10月31日止，以后租金计算至张水华交还租赁物止）；3.依法判决张水华赔偿华阳公司违约金人民币100,000元；4.本案诉讼费用由华阳公司承担。一审法院认定事实：2017年10月24日，华阳公司与张水华签订《中央购物公园商铺租赁合同》，约定：华阳公司将坐落于中央购物公园3C1层（面积650平方米）的房屋出租给张水华经营餐饮；租赁期限15年，自2017年10月24日至2032年11月5日止；租金计算：前三年，每月租金16,900元，从第四年开始递增，每隔两年递增一次，递增率为6%。每月6号交付当月6号至下月五号的房屋租金。签署合同张水华应交押金50,000元。合同终止，张水华交清租金及水电费等相关费用后，华阳公司退还张水华押金，若张水华提前解除合同；视为违约，押金不予退还，张水华必须按时缴纳租金及其他费用，如无故拖欠，华阳公司有权向张水华加收滞纳金，滞纳金为实欠租金5%/天，如拖欠15天，视为违约，华阳公司有权收回商铺，并不退还押金；违约责任，承租方有下列情形之一的，出租方可以单方面终止合同，并收回商铺，且承租方按本合同租金总额的20%承担违约责任及赔偿出租方因此而遭受的其他实际损失（包括律师诉讼代理费）：1。承租方拖欠租金超过十五天未及时缴纳的；2。承租方私自转让未与甲方办理相关转让手续的；3。承租方有其他违约行为致使本合同无法继续履行的。合同订立后，双方依约履行至2020年7月底，自2020年8月1日起，张水华因租金数额与华阳公司产生争议而未缴纳。一审法院认为，华阳公司与张水华经自愿平等协商签订的《中央购物公园商铺租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效。张水华辩称，华阳公司的工作人员在2020年4月14日向张水华出示事先已经拟好的变更合同，合同已事实变更。因华阳公司未盖章，没有经办人签名且不予追认，张水华提供的证人证言不予采信，变更合同无充分有力证据证明，对张水华的该辩称意见，不予支持，故华阳公司诉请自2020年8月起依法支付房租，符合法律规定，予以支持。张水华自2020年8月1日起未交租金已超合同约定的15天，依合同和法律规定，属违约行为，应承担违约责任。合同约定承租方违约应按本合同租金总额20%承担违约责任，华阳公司也认为该违约金过高，自行决定由张水华承担100,000元违约金，符合法律规定，予以支持。《九民纪要》第47条规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除，违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。纵观本案，张水华认为已变更合同，应按变更后的合同交纳租金，并自2020年8月后多次与华阳公司财务人员沟通未果，张水华逾期交纳租金是违约行为，但违约程度显著轻微，且不影响华阳公司出租目的实现，故对华阳公司的解除合同主张，本予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、张水华在判决生效后十日内支付江西华阳投资有限公司租金50,700元；二、张水华在判决生效后十日内支付江西华阳投资有限公司违约金金100,000元；三、驳回江西华阳投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1,657元（已减半收取），由张水华负担。张水华在二审提交江西神州司法鉴定中心的司法鉴定意见书，拟证明2020年4月14日的补充协议模板与华阳公司提交的原合同的模板一致，该份合同的影印件是2020年4月14日拍摄的。华阳公司对张水华提交的证据发表质证意见认为，对证据的真实性无异议，关联性有异议，出于同一模板不等于合同已经签订；事实上两份合同模板不一致，该合同的第13条与原合同的第13条有明显差距；鉴定结论与张水华的主张没有关联，鉴定结论载明四张照片未经加工处理，但这四张照片是谁给张水华拍摄的，或者是谁给张水华的不知道，与本案也无关联。华阳公司在二审提交收据一份，拟证明张水华2020年7月份缴纳的16,900元是支付2020年7月份的租金。张水华对华阳公司提交的证据发表质证意见认为，不能证明该收据交付给了张水华，收据上面的入账时间是7月3日，而张水华在一审提交的充值卡是7月7日，华阳公司提交的账本是自己制作的，没有原始存根，不能证明收据是7月3日开具的。本院对双方当事人提交的证据经审查认定如下：张水华提交的证据，华阳公司对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。华阳公司提交的证据是单方凭证，张水华对其真实性有异议，本院对其真实性不予确认。张水华对一审法院查明的“原被告双方依约履行至2020年7月底”有异议，认为双方是履行至8月底，从9月1日起产生争议。除该事实外，张水华对一审法院查明的事实没有异议。华阳公司对一审法院查明的事实没有异议。本院本院对一审查明无争议的事实予以确认。对张水华有异议的事实，本院将在下文争议焦点中阐述。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.张水华与华阳公司之间是否变更过合同，张水华应按什么标准向华阳公司支付租金？2.华阳公司向张水华主张支付100,000元的违约金有无事实及法律依据？关于争议焦点一，本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。变更合同可以采用书面形式，口头形式以及包括事实行为等在内的其他形式变更合同。在本案中，张水华主张其与华阳公司在2020年4月14日订立了减免租金的《中央购物公园商铺租赁合同》，但华阳公司未在该《中央购物公园商铺租赁合同》上签字盖章，可以确认华阳公司并未与张水华达成以书面形式变更原合同的意思表示。关于张水华认为其与华阳公司在2020年5月12日按照变更合同的约定就2020年3月20日至6月30日期间的租金进行了结算，且张水华在2020年7月7日以充值卡的形式向华阳公司实际支付2020年7月、8月的租金16,900元，因此双方以实际行为变更了原合同的主张，本院认为该主张不能成立。理由是华阳公司认可在2020年2月至2020年6月30日因为疫情原因同意减免张水华一半的租金，双方争议的关键在于张水华在2020年7月7日以充值卡的形式向华阳公司缴纳的租金16,900元到底是2020年7月的还是2020年8月的，虽然华阳公司在二审提交的收据因张水华的否认未被本院采纳，但是根据合同约定，华阳公司收到租金后会向张水华开具租金收据，而张水华也向一审法院提交了之前的租金收据，若张水华不能向本院提供该16,900元的租金收据，可以认定其与华阳公司就16,900元的租金范围存在争议，华阳公司并没有接受张水华的要求在2020年7月之后继续减半收取租金。双方当事人并未形成一致的变更合同的意思表示。张水华应继续按照2017年10月24日《中央购物公园商铺租赁合同》的约定支付租金，一审判决确认张水华应向华阳公司支付2020年8月至2020年10月的租金50,700元并无不当。但华阳公司在本案诉请张水华支付租金截止交还租赁物止，一审判决并未解除租赁合同，案涉合同仍在继续履行，故而张水华对于2021年11月起的租金亦应继续按2017年10月24日《中央购物公园商铺租赁合同》的约定进行支付。关于争议焦点二，本院认为，张水华自2020年8月开始未按合同约定缴纳租金构成违约，该违约行为系其与华阳公司对租金支付标准存在争议造成的，且华阳公司在2020年10月对张水华提出了诉讼，一审判决按照华阳公司的诉请判令张水华支付100,000元的违约金确实过高。综合张水华的违约程度，华阳公司的损失及本案的具体情况，本院对张水华的违约金酌情调整为以欠付租金为标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年8月6日开始计算至实际清偿之日止的利息。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金金额认定不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省抚州市东乡区人民法院（2020）赣1029民初2182号民事判决；二、张水华在本判决生效之日起十日内向江西华阳投资有限公司支付2020年8月至2020年10月的租金50,700元（自2021年11月起的租金按2017年10月24日《中央购物公园商铺租赁合同》的约定支付）；三、张水华在本判决生效之日起十日内向江西华阳投资有限公司支付欠付租金损失，该损失以张水华欠付租金为标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年8月6日开始计算至实际清偿之日止；四、驳回江西华阳投资有限公司的其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,657元（已减半收取），由张水华负担。一审案件受理费1,657元（已减半收取），由张水华负担；二审案件受理费2,638元，由张水华负担。本判决为终审判决。审判长  王琳审判员  彭珺审判员  范宣二〇二一年四月十九日法官助理周超书记员华丽娜书记员杨甜