江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏12民终583号上诉人（原审被告）：江苏拓普泰克机械科技有限公司，统一社会信用代码9132120431407650X5，住所地泰州市姜堰区三水街道陈庄路以南科技大道以东6#厂房。法定代表人：洪军，该公司总经理。委托诉讼代理人：洪杰，该公司员工。被上诉人（原审原告）：瑞银国际物流（江苏）有限公司，统一社会信用代码913212003216778801，住所地泰州市姜堰区三水街道科技路999号。法定代表人：许卫金，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛珊珊，江苏清越律师事务所律师。上诉人江苏拓普泰克机械科技有限公司（以下简称拓普公司）因与被上诉人瑞银国际物流（江苏）有限公司（以下简称瑞银公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（2020）苏1204民初3158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。拓普公司上诉请求:撤销一审判决，依法改判，由瑞银公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：1.拓普公司租赁的4号办公楼暂时不使用，不能认定为实际租赁。2.瑞银公司未经拓普公司同意，在拓普公司租赁的厂房区域内安置两家企业，违反双方的租赁合同在先。3.拓普公司并未拒绝支付房租。拓普公司已经实际支付了房租，并提供支付凭证。拓普公司在收到瑞银公司催缴租金通知后，仍在与瑞银公司协商解决问题，在此过程中瑞银公司发出解除合同通知，但拓普公司并未收到该通知。4.根据《合同法》第二百二十七条的规定，出租方没有履行义务，未按约定将房屋及其附属设施交付给承租人使用，承租方属于有正当理由不支付或延期支付租金。瑞银公司辩称，1.拓普公司与江苏盛奇电气科技有限公司（以下简称盛奇公司）签订的厂房出租合同约定租赁4号办公楼及5号厂房，但从瑞银公司取得产权至今，拓普公司只实际租用了5号厂房的一部分，瑞银公司诉讼要求的租金是拓普公司实际使用的厂房租金。在5号厂房内的其他两家企业均不是瑞银公司安置的，瑞银公司还在积极行使权力另行诉讼。2.拓普公司在一审中提交的记账凭证等证据不能证明其已经缴纳租金的事实。首先，拓普公司与盛奇公司系关联公司，财务混同，拓普公司与盛奇公司的财务往来无法证明系租金，其次拓普公司提交的银行承兑汇票复印件无背书、出票人和收款人不是盛奇公司，无法证明其向盛奇公司缴纳租金的事实。申请单记载的用途均为借款，与本案没有关联性。最后从常理来看，拓普公司也不可能缴纳120万元的租金，其应当按照与盛奇公司约定的每3个月支付一次租金。3.瑞银公司取得案涉房屋产权后，拓普公司一直未支付租金，构成根本违约，一审法院以拓普公司收到法院收到的起诉状副本时间为节点判决解除合同并无不妥，符合法律规定。瑞银公司向一审法院起诉请求:1.确认瑞银公司、拓普公司之间的厂房出租合同于2020年8月10日解除；2.拓普公司腾空并向瑞银公司交还5号厂房；3.拓普公司支付瑞银公司自获得产权之日起至起诉之日止的租金20万元；4.拓普公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：1.2015年5月6日，拓普公司与盛奇公司签订厂房租赁合同,约定拓普公司承租盛奇公司4号办公楼和5号厂房，租期10年。年租金为30万元，第一年租金不变，第二年起递增率为5%，并且每年递增5%,直至2025年达到49万元，每月5日前支付租金。合同订立后，拓普公司实际租用了5号厂房。2.2019年2月8日，瑞银公司经司法拍卖程序买受了盛奇公司的全部建筑物所有权及土地使用权（包括厂房租赁合同涉及的4号办公楼和5号厂房在内）。同月19日，瑞银公司与一审法院签订变卖成交确认书。同月21日，一审法院作出（2018）苏1204执1631号之六民事裁定书，裁定：盛奇公司名下的址于江苏省姜堰经济开发区（陈庄路南侧、科技大道东侧）57773平方米土地使用权及地上建筑物[房屋所有权证号：泰房权证姜堰字第××号；土地使用权证号：泰姜国用（2015）第1875号]的所有权及相应的其他权利归买受人瑞银公司所有，自本裁定送达买受人瑞银公司时起转移。买受人瑞银公司可持本裁定书到不动产管理机构办理相关产权转移登记手续。后瑞银公司办理了产权转移登记，不动产登记证书编号为：苏（2019）姜堰不动产权第0007933号。2020年3月31日，瑞银公司向拓普公司送达催缴租金通知书，要求其在收到该催缴通知书后的5日内缴纳2019年2月8日以后的房屋租金。拓普公司洪杰签收，其在送达回证上备注：催缴通知书已收到，但本公司与盛奇电气公司的租约合同以及房租缴纳凭证在法院拍卖前已交给法院，催缴通知书上所述内容以及租金仍有争议。建议瑞银公司拿出具体方案（继续履行租赁合同或提前终止合同），在这个框架下，将租金结算清楚后，再行履约。本公司希望在姜堰发展，请贵公司支持。此后，拓普公司未向瑞银公司缴纳租金。2020年4月21日，瑞银公司向拓普公司邮寄解除合同通知书，未能有效送达，后被退回。一审庭审中，拓普公司陈述，按其实际使用面积，从瑞银公司获得房产产权之日起至起诉之日的租金计算为20万元，瑞银公司对此予以认可。一审法院认为，拓普公司与原出租人盛奇公司之间的厂房租赁合同合法有效。买卖不破租赁，一审法院作出（2018）苏1204执1631号之六执行裁定书后，上述厂房租赁合同的出租人即为瑞银公司，拓普公司理应向瑞银公司缴纳租金。2020年3月31日，瑞银公司向拓普公司送达催缴租金通知书，要求其缴纳2019年2月8日以后的房屋租金，拓普公司拒绝，此后一直未向瑞银公司缴纳租金，构成根本违约。故依法确认厂房租赁合同自2020年8月10日解除，并对瑞银公司的其余诉讼请求予以支持。拓普公司辩称，截止2020年12月31日，其预缴房租尚有结余款为143.3122万元，故不欠缴房租。因拓普公司无法证明其已向原出租人盛奇公司缴纳任何租金，故对其辩称意见不予采信。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国票据法》第二十七条、第三十条、第三十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决：一、确认瑞银国际物流（江苏）有限公司与江苏拓普泰克机械科技有限公司之间的厂房出租合同于2020年8月10日解除；二、江苏拓普泰克机械科技有限公司于判决生效后三十日内腾空案涉5号厂房并向瑞银国际物流（江苏）有限公司交还该5号厂房；三、江苏拓普泰克机械科技有限公司于判决生效后十日内给付瑞银国际物流（江苏）有限公司自获得产权之日起至起诉之日止的租金20万元。如果江苏拓普泰克机械科技有限公司未按判决确定的期限履行其义务的，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金。一审案件受理费9210元，由瑞银国际物流（江苏）有限公司负担5802元，由江苏拓普泰克机械科技有限公司负担3408元。二审期间，双方当事人未提交新证据。二审另查明，拓普公司代理人洪杰二审中陈述盛奇公司与拓普公司签订案涉租赁合同时，洪杰是拓普公司的总经理，同时也是盛奇公司的股东。另根据公司准予设立登记通知书的记载，洪杰曾担任盛奇公司法定代表人。一审法院查明的事实已有当事人陈述以及相关证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。案涉租赁合同成立、履行合同的争议均发生在民法典施行前，故本案仍适用当时的法律和司法解释的规定。根据原《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即租赁物所有权发生变动后,原出租人与承租人订立的租赁合同仍然具有法律约束力,承租人继续享有租赁合同规定的权利,履行租赁合同规定的义务,而原出租人的权利义务则由租赁物的新所有权人承继。本案中，瑞银公司通过经司法拍卖程序成为案涉厂房新的所有权，原租赁合同中的相关权利义务由瑞银公司承继，故瑞银公司有权依据租赁合同约定要求承租人拓普公司支付租金。拓普公司辩称其已在案涉厂房拍卖前向盛奇公司实际支付了厂房的租金，为此拓普公司一审中提供相关财务凭证。然上述财务凭证并不能证明其已实际支付租金，首先财务凭证中的记账凭证是拓普公司单方制作的材料，真实性无法确认。其次记账凭证后所附银行承兑汇票并不能显示该票曾由拓普公司背书给盛奇公司，记账凭证后所附银行转账凭证中的用途均为“往来”。同时考虑到盛奇公司与拓普公司之间存在股东、法定代表人等人员混同情形，一审对拓普公司已支付租金的辩称不予采信，并无不当。拓普公司在瑞银公司已向其送达催缴租金通知书，要求支付租金的情况下，仍拒绝缴纳租金，以自己的行为表明不履行主要债务，符合原《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除权的规定，一审判决双方之间租赁合同解除，符合法律规定。关于拓普公司认为租赁合同涉及厂房未全部交付其使用以及有其他公司占据案涉厂房的主张。上述事实均发生在瑞银公司取得案涉厂房所有权之前，拓普公司也未能提供证据证明瑞银公司就此存在过错。同时一审已根据拓普公司实际使用厂房的面积调整了租金，拓普公司一审对该金额也予以认可。故对拓普公司的上述主张，本院不予采纳。综上所述，江苏拓普泰克机械科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9210元，由江苏拓普泰克机械科技有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  李 霖审 判 员  李志霞审 判 员  宗 雯二〇二一年四月二十二日法官助理  于海涛书 记 员  卞 婷