长春新区人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉0193执监1号申诉人（被执行人）：么乃利，男，汉族，1969年4月8日生，住长春市高新技术产业开发区。申请执行人：胡万，女，满族，1960年8月26日生，住吉林省榆树市。委托代理人：马学成，男，汉族，1977年5月20日生，住长春市南关区。本院在执行申请执行人胡万与被执行人么乃利民间借贷纠纷一案中，评估拍卖了被执行人么乃利名下，房屋坐落于高新区乙五路以南，超强街以东，甲二路以北，富强公园以西天茂庄园-温莎园G1[幢]1××号房，权利证号为朝Y201×××××××××，丘地号为8-5/8××-1（1××），建筑面积145.97平方米的房屋。申诉人么乃利不服本院评估拍卖提出申诉，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年3月16日举行了公开听证。申诉人么乃利、申请执行人的委托代理人马学成到庭，特邀长春市人大代表张丽、武万金，长春市南关区人大代表马克庆参与听证，本案现已审查终结。申诉人么乃利申诉称，一、执行法院超标的查封、拍卖申诉人的房屋违反法律规定。申请执行人胡万与被执行人么乃利民间借贷纠纷一案，申请执行人依据（2017）吉0193民初541号民事判决，依据该判决申诉人么乃利应偿还申请执行人借款及利息60万元（不含2016年4月以后的利息），而执行法院依据还有重大瑕疵的评估报告查封了申诉人么乃利价值3205793.00元的唯一住房，且评估未含100余万元的装修费用及地下室使用价值，该房屋总标的应大于400多万元。另外申诉人另有五台汽车（法院已查明），总价约80万元以上，足以偿还申请执行人的债务，法院应优先予以执行。二、申诉人么乃利对外享有合法到期债权400余万元，法院应予执行。申诉人么乃利作为申请执行人与另案被执行人王雷建设工程合同纠纷一案，已在长春市朝阳区人民法院进入执行程序，朝阳法院已于2018年12月27日将案款132万余元扣划至该院账户。而新区法院恢复执行的时间为2018年12月5日，拍卖房屋时间为2019年6月9日，申诉人么乃利已向执行法院告知在朝阳法院的执行案款回款事实，也告知了申诉人么乃利对第三人长春市某建设集团有限公司享有到期债权200余万元，执行法院应去朝阳法院送达协助执行扣划执行回款，或者到第三人长春市某建设集团有限公司调查到期债权。三、评估公司作出的吉远房评报字（2019）第3号房地产评估报告未包含房屋地下室、装潢，评估报告汇总表显示，评估单价为21962元/平方米，建筑面积145.97平方米，评估总价3205793元，备注为包括其分摊占用的土地使用价值。申诉人认为，执行法院未对上述房屋进行全部评估的情况下，将房屋予以拍卖，剥夺了申诉人对自己财产的所有权。四、评估报告中没有任何关于地下室及装潢价值评估内容及说明，评估报告遗漏评估内容，属于存在重大瑕疵，不能作为拍卖依据，拍卖行为应依法撤销。五、评估报告正式稿、评估单位出具的函以及拍卖成交后法院下达法律文书未向申诉人送达，违反法律规定程序，应予撤销。综上，申诉请求人民法院撤销关于上诉房屋的拍卖及拍卖后做出的成交裁定。申请执行人称，申诉人的申诉事项只针对人民法院执行措施，与申请执行人无关。本院查明，申请执行人胡万与被执行人么乃利民间借贷纠纷一案，执行依据为（2017）吉0193民初545号民事判决书。生效法律文书确认：“被告么乃利于本判决生效之后立即偿还原告胡万借款本息60万元及利息（以借款本金50万元为基数，自2016年4月4日起至实际给付之日止按年息20%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”法律文书生效后，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2018年3月14日立案执行，执行案号为（2018）吉0193执272号。2018年4月29日，本院向申诉人么乃利邮寄了（2018）吉0193执272号《执行裁定书》、《执行通知书》、《报告财产令》，么乃利配偶卢某予以签收。2018年8月7日，本院在申诉人么乃利住处天茂庄园-温莎园G1[幢]1××号房现场向其送达了《执行裁定书》、《执行通知书》、《报告财产令》，么乃利之子么某予以签收。2018年8月16日向申诉人么乃利再次邮寄了（2018）吉0193执272号《执行裁定书》、《执行通知书》、《报告财产令》，申诉人么乃利本人于2018年8月18日予以签收。2018年8月23日，申请执行人胡万与申诉人么乃利在本院签订《执行和解协议》，协议约定么乃利于2018年9月10日前将欠款50万元打入本院执行账户，由法院向申请执行人转交，申请执行人放弃（2017）吉0193民初545号民事判决书其他债务请求及利息，案件受理费和执行费由申请执行人胡万承担。么乃利到期未履行。2018年9月27日，申请执行人胡万与申诉人么乃利在本院再次签订《执行和解协议》，协议约定么乃利于2018年10月15日前偿还50万元，申请执行人放弃（2017）吉0193民初545号民事判决书其他债权请求及利息。么乃利到期未履行。2018年11月19日，申请执行人向本院申请恢复执行，并向本院提交了《拍卖申请》，申请本院拍卖么乃利名下，天茂庄园-温莎园G1[幢]1××号房。上述房屋在长春市房产部门登记的内容建筑面积145.97平方米，坐落为高新区乙五路以南，超强街以东，甲二路以北，富强公园以西天茂庄园-温莎园G1[幢]1××号房，丘地号为8-5/8××-1（1××）。房屋的地下室和一楼前后花园均为赠送，在房产部门没有登记。本院于2018年12月4日立案恢复执行，恢复执行案号为（2018）吉0193执恢331号。2018年12月27日，本院向申请执行人胡万、申诉人么乃利送达了《选择评估机构通知书》。2019年1月3日，申请执行人的委托代理人马学成、申诉人么乃利在本院共同通过现场随机摇号的方式，确认了吉林远大房地产评估咨询有限公司（以下简称“远大评估公司”）为首选机构，并共同签署了《对外委托专业机构确认表》。2019年1月14日，申请执行人的委托代理人马学成、申诉人么乃利、远大评估公司评估师郭某、李某共同到勘验现场天茂庄园-温莎园G1[幢]1××号房屋进行评估勘验，现场勘查笔录中勘查内容载明：“G1[幢]1××号房、145.97㎡、2014年建成、豪华装修、地下室、1-2层、2层有露台、1楼赠送前后花园”。申请执行人的委托代理人马学成、申诉人么乃利、评估师郭某、李某共同在《现场勘验笔录》签字确认。2019年1月16日，远大评估公司出具吉远房评报字号《房地产评估报告》（初稿），评估结果为3205793元，《报告》第9页房屋自然状况载明：“估价人员现场查看：估价对象为跃层电梯洋房，钢混结构，2014年建成，估价对象位于-1-2层，建筑面积145.97平方米，据了解估价对象-1层及1层前后花园均为赠送。入户为防盗门，内墙贴壁纸，地面铺地砖，部分卧室地面为地板，厨房、卫生间铺强、地砖，房屋整体为豪华装修，水、电、暖、气等设备齐全。”2019年1月17日，本院向申请执行人胡万、申诉人么乃利分别邮寄送达了《限期质疑通知书》《房地产评估报告》（初稿），告知双方当事人如对评估报告初稿有异议，在接到初稿后5日内，以书面形式提交并附相关证据交我院，双方均未提出异议。鉴于双方均对《房地产评估报告》（初稿）无异议，远大评估公司遂于2019年2月18日作出吉远房评报字（2019）第3号《房地产评估报告》（正式稿），房屋最终评估结果为3205793元，因吉远房评报字（2019）第3号《房地产评估报告》（正式稿）内容与《房地产评估报告》（初稿）内容相同，双方当事人对初稿均无异议，故本院未再次向双方送达吉远房评报字（2019）第3号《房地产评估报告》（正式稿）。2019年4月8日，本院通过淘宝网司法拍卖网络平台对上述房屋降价20%，以2564634元为保留价进行第一次网络拍卖。第一次网络拍卖之前，本院已于2019年4月4日按照法定程序向双方当事人送达了《网拍告知书（一拍）》。2019年5月9日，上述房屋以2564634元的价格流拍。2019年5月20日，本院通过淘宝网司法拍卖网络平台对上述房屋在一拍流拍价的基础上降价20%，以2051707.52元的价格进行第二次网络拍卖，第二次网络拍卖之前，本院于2019年5月16日按照法定程序向双方当事人送达了《网拍告知书（二拍）》。2019年6月9日，竞买人张某以2161707.52元的最高价竞得上述房屋。2019年6月12日，竞买人张某在本院签订《拍卖成交确认书》。拍卖成交后，申诉人么乃利曾主张评估报告汇总表显示，评估单价为21962元/平方米，建筑面积145.97平方米，评估总价3205793元，此价值不包含地下室和装修。鉴于此，本院于2019年6月27日向远大评估公司发出《协助调查函》，要求评估公司确认评估总价3205793元是否包含装修、地下室。2019年6月28日，远大评估公司出具《回函》，明确评估总价3205793元包含房屋装修、-1层、1层前后花园的价值。2020年6月3日，本院作出（2018）吉0193执恢331号之二《执行裁定书》（成交）。2020年6月4日，本院向竞买人张某送达了《执行裁定书》（成交），2020年6月18日，本院通过长春市不动产权登记中心完成上述房屋的更名手续。申诉人么乃利一直占有居住上述房屋，未迁出。2021年3月16日，本院在组织召开听证过程中，出具具评估报告的评估师郭某到庭接收问询。评估师郭某明确评估报告中评估单价为21962元/平方米系综合单价，已经综合考虑了-1层、1层前后花园、装修的价值。针对申诉人么乃利对评估报告内容表述没有房屋各项清单的质疑，评估师郭某解释为，评估公司在评估过程中选用的是比较法，所选取的比较实例也是同一小区负一层至二层，赠送负1层及1层前后花园并且装修的，经过科学测算得出评估对象的综合单价，综合单价包含赠送的负一层及一层前后花园、装修的价值在内，而申诉人主张房屋分项目确定价值系成本法，在评估行业当中，要优先选用比较法，比较法最能代表市场价值。本院另查明，被执行人名下登记有车牌号分别为吉A3L×××、吉AXK×××、吉A07×××、吉A9U×××、吉A03×××的五台机动车，本院于2018年3月4日通过长春市公安局车辆管理所查封了吉A03×××、吉AXK×××、A3L×××三台机动车车籍，未实际控制上述车辆，被执行人么乃利亦未主动将上述车辆交付人民法院执行。本院还查明，申诉人么乃利为长春市朝阳区人民法院（以下简称“朝阳法院”）（2018）吉0104执858号执行案件的申请执行人。（2018）吉0104执858号执行案件于2018年12月27日回款1325617.00元。朝阳法院于2019年2月1日向么乃利发放执行案款300000元，上交执行费25405元；2019年4月12日向么乃利发放执行案款189617.00元。因（2018）吉0104执858号执行案件的第三人苏州某建筑装饰有限公司提出执行异议，该异议正在审理过程中，截止到2021年3月10日，（2018）吉0104执858号执行案件的剩余执行回款尚不具备发放条件。本案争议的焦点问题是：一、在申诉人名下有车辆、主张对外享有债权的情况下，法院选择执行房屋是否符合法律规定；二、《评估报告》的评估结果3205793元是否包含地下室和装修价值，采取的评估方法是否正确；三、评估报告正式稿没有向申诉人送达，是否应撤销拍卖。本院认为，一、针对法院选择执行房屋是否符合法律规定的问题。申诉人么乃利称，其在朝阳法院作为申请执行人在2018年12月27日有132万余元执行回款。经与朝阳法院调查核实，朝阳法院已经分别于2019年2月1日、2019年4月12日累计向么乃利发放执行案款489617.00元。申诉人么乃利明知本院在评估拍卖其天茂庄园-温莎园G1[幢]1××号房屋，确在领取另案执行回款情况下，不向本院或申请执行人自动履行债务，属于有财产可供履行人民法院生效判决而拒不履行。（2018）吉0104执858号执行案件剩余执行案款，因第三人提出异议，目前正在审理过程中，截止2021年3月10日，该笔剩余款项仍不具备发放条件。关于申诉人么乃利主张对第三人长春市某建设集团有限公司享有到期债务200余万元的问题，本案当中，申诉人么乃利在听证过程中自认，其在执行过程自始至终未向本院提交过执行其对第三人享有到期债权的申请，也未向本院提交其对第三人享有到期债权的初步证据，故本院并不了解其对外是否享有到期债权。关于么乃利主张其名下另有五台汽车，总价约80万元以上，足以偿还申请执行人的债务，法院应优先予以执行车辆的问题。本院认为，在普通金钱债权的执行过程中，被执行人名下所有的财产均为该普通金钱债权的责任财产，在执行过程中亦无先后的执行顺序的区分。本案当中，本院自始未有效控制该五台车辆，申诉人么乃利在听证过程中亦承认未主动将其名下车辆交付执行。另外，即便本院实际控制么乃利五台车辆，按照执行效率的工作要求，从快速足额变现的角度考虑，对申诉人么乃利名下房屋采取评估拍卖措施亦无不妥。申诉人么乃利主张在执行过程中，人民法院应当优先执行对其外享有到期债权、车辆的主张没有法律依据。二、《评估报告》的评估结果3205793元是否包含地下室和装修价值，采取的评估方法是否正确的问题。么乃利的房屋在房产部门登记的为建筑面积145.97平方米的房屋，地下室和一楼前后花园均为赠送，在房产部门没有登记。从评估现场《现场勘查笔录》记载来看，勘查内容载明包含豪华装修、地下室，申诉人么乃利亦签字予以确认。《评估报告》第9页房屋自然状况载明：“估价人员现场查看：估价对象为跃层电梯洋房，钢混结构，2014年建成，估价对象位于-1-2层，建筑面积145.97平方米，据了解估价对象-1层及1层前后花园均为赠送。入户为防盗门，内墙贴壁纸，地面铺地砖，部分卧室地面为地板，厨房、卫生间铺强、地砖，房屋整体为豪华装修，水、电、暖、气等设备齐全。”足以表面评估价值3205793元包含装修、地下室相应价值。2019年6月28日，远大评估公司出具《回函》，再次确认评估总价3205793元包含房屋装修、-1层、1层前后花园的价值。在本院听证过程中，评估师郭某就涉及评估的专业问题进行了解释，评估单价21962元/平方米系综合单价，已经综合考虑了-1层、1层前后花园、装修的价值。关于《评估报告》选择比较法，而申诉人主张评估房屋时应当按照成本法分项确定价值的主张的问题。本院认为，根据中华人民共和国住房和城乡建设部《房地产估价规范》关于估价方法选择的规定：“估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法”。具体到本案中，《评估报告》第11-12页关于评估方法的选择已经进行了明确说明：“由于估价对象周边同一供求圈内类似房地产交易案例较多，可以选择到与估价对象相类似的近期的市场交易案例，比较适宜采用比较法评估…（3）估价对象用途为住宅，决定价值的主要因素为市场供需关系，不适合采用成本法。”申诉人么乃利收到《限期质疑通知书》后也未在法定期限内就评估方法的问题提出异议。综上，对申诉人主张《评估报告》的评估结果3205793元不包含地下室和装修价值，采取的评估方法错误的主张，本院不予支持。三、关于申诉人么乃利主张本院未送达《评估报告》正式稿，并以此为由主张撤销拍卖的问题。本院认为，在2019年1月17日，本院向申请执行人胡万、申诉人么乃利分别邮寄送达了《限期质疑通知书》《房地产评估报告》（初稿），告知双方当事人如对评估报告初稿有异议，在接到初稿后5日内，以书面形式提交并附相关证据交我院。本院已经按照法律规定向双方当事人告知了评估内容和评估结果，交代了异议权利，但双方均未提出异议，表明双方当事人对评估报告内容是知晓的，结果是认可的。正是基于双方当事人的知晓和认可，吉远评估公司出具的吉远房评报字（2019）第3号《房地产评估报告》（正式稿）与《房地产评估报告》（初稿）内容完全相同，本院也未将《房地产评估报告》（正式稿）向双方当事人送达。即便本院未向双方当时人送达《房地产评估报告》（正式稿），也不侵害双发当事人就评估结果和评估内容的知情权和异议权，因评估公司的评估结果仅为人民法院在拍卖过程中确定房屋保留价的参考，房屋的最终价值仍需要通过市场竞价的形式最终呈现，本案当中，该房屋在一拍过程中流拍，在二次拍卖过程中，通过多轮竞价并最终成交，房屋的最终价值已经得到了市场的充分回应。申诉人以本院未向其送达《房地产评估报告》（正式稿）正式稿为由，主张撤销拍卖的，本院不予支持。综上，申诉人么乃利的申诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十四条第一款第十一项、最高人民法院《关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第二十六条之规定，裁定如下：驳回申诉人么乃利的申诉请求。审判长 杨 鹤审判员 董 强审判员 王国会二〇二一年四月十六日书记员 闫 晴