重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初3885号原告：重庆市长寿湖联合企业公司狮子滩农贸市场，营业场所重庆市长寿区长寿湖镇，统一社会信用代码91500115MA5U39CA2N。负责人：袁其勇。委托诉讼代理人（特别授权）：易小康，重庆市长寿区长寿湖法律服务所法律工作者。被告：张长河，男，1974年12月8日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：江开会，女，1969年5月11日出生，汉族，住重庆市长寿区。二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：张保生（系被告张长河、江开会三叔），1962年7月10日出生，汉族，住重庆市长寿区长寿湖镇紫竹村5组85号，系村委会推荐。第三人：朱淑德，女，1952年10月18日出生，汉族，住重庆市长寿区。第三人：刘显才，男，1953年1月4日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告重庆市长寿湖联合企业公司狮子滩农贸市场（以下简称狮子滩农贸市场）与被告张长河、江开会租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，2020年8月28日，本院依职权追加朱淑德、刘显才作为本案第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序于2020年9月10日公开开庭进行了审理。因本案案件事实较为复杂，当事人争议较大，本院裁定将本案转为适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告狮子滩农贸市场的负责人袁其勇及委托诉讼代理人易小康，被告张长河及被告张长河、江开会的委托诉讼代理人张保生到庭参加诉讼。第三人朱淑德、刘显才经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告向本院申请和解期限三个月。本案现已审理终结。原告狮子滩农贸市场向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告之间的农贸市场摊位租赁合同；2.判令二被告交还原告位于长寿区长寿湖镇租赁的摊位72个；3.判令二被告赔偿原告从2020年4月18日起按年租金18000元计算市场摊位占用损失至交还时止。审理过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告交还原告位于狮子滩农贸市场左半边的场地（面积约为400平方米，以实际丈量为准），并明确第3项诉讼请为：判令二被告支付从2020年4月18日起至合同解除时止的租金以及自合同解除之日到被告交还摊位时止的场地占用损失（均按照每年18000元标准计算，不含维修费）。事实与理由：原告是从事市场经营管理，提供市场设施服务的国有经济型企业。2019年4月18日，因市场经管管理的需要，原告将其管理的位于重庆市长寿区长寿湖镇的狮子滩农贸市场左边的摊位72个租赁给二被告张长河、江开会从事市场经营，因二被告的原因未与原告签订书面的租赁合同，口头约定租赁期限为一年，年租金为18000元。协议达成后，二被告支付了原告一年的租金18000元。租赁期限届满后，原告要求二被告交还租赁的摊位，但二被告以该摊位交由他人代管为由，拒不交还，也不与原告另行约定租金及租赁期限，现协商未果，故诉至法院。被告张长河、江开会辩称，原告的请求无事实和法律依据，应当驳回，不同意解除合同，双方应继续履行租赁合同，按照每年18000元的标准（含维修费）履行。原告在2013年将狮子滩农贸市场承包给了朱淑德、刘显才夫妇俩，承包金额为每年20000元，2014年二人将市场左半边租赁给了田峰等三人经营奥美家具店，二被告在2014年12月11日以430000元将家具店经转让过来经营。2015年2月，二被告与原告市场管理人朱淑德、刘显才签订租赁合同，承租时间为15年，即从2015年12月至2030年12月30日止，每年租金11000元；2015年4月25日，二被告与朱淑德、刘显才再次签订租赁合同，承租时间15年，并约定租期内被告可以转让。朱淑德、刘显才将市场左半边长期租赁给租赁户都是经原告允许并授权二人签订合同，二被告转租也是经原告许可和授权认同的，二被告和原告间接形成了合同关系，租赁合同是合法有效的，现尚未到期，合同也约定了原告造成该店不能正常经营应当赔偿损失。我们不清楚袁其勇和朱淑德、刘显才有什么承包关系，但听刘显才说签合同时征求了市场老板同意的，也不清楚张达芬等人的身份。2019年4月18日向黄帮瑜交纳18000元租金是因为其称是市场管理者，大家都是将费用交给他的。第三人朱淑德、刘显才未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告狮子滩农贸市场提交的2019年4月18日收据、公安局案（事）接报回执、2015年3月18日收费承包协议、2016年12月31日收费承包协议、承包权农贸市场修建协议及收费转让协议、公证书，被告提交的长寿湖农贸市场奥美家家具店转让合同、2015年2月长寿湖镇农贸市场租赁合同、2015年4月25日长寿湖镇农贸市场租场合同、2017年8月30日收据，以及本院依法对朱淑德、刘显才所做的调查笔录、对刘孝全所做的调查笔录、现场勘验笔录及照片以及到长寿湖联合企业调取的国有土地使用证复印件，在（2014）长法民初字第02672号案件中调取的2013年3月6日收费承包协议等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈述案涉农贸市场于1999年11月经重庆市长寿湖联合企业与长寿渝达建筑工程有限公司达成修建协议，前者出地，后者承建，建成后由渝达公司自主经营四十年，因当时袁其勇挂靠渝达公司承建该项目，项目建成后，该市场办理了营业执照，并登记袁其勇为负责人。该农贸市场国有土地使用证上土地使用者登记为重庆市长寿湖联合企业。2015年3月18日，原告（甲方）与刘显才（乙方）签订《长寿区长寿湖镇狮子滩农贸综合市场收费承包协议》，约定承包范围为市场内的各种摊位（不包括市场内的所有门面），乙方承包期间，自行组织人员收费，市场摊位所发生的电费、税费、卫生费、电话费和各种税费等均由乙方全额承担等，收费时间从2015年4月19日至2016年4月18日止，到期后按同等价格优先承包给乙方。在该协议上，“乙方须交给甲方市场承包金叁万元作为当年承包金”的内容被修改为“乙方须交给甲方市场承包金肆万元作为两年承包金”。原、被告均认可刘显才承包管理该市场截至2017年4月18日。2016年12月31日，原告与案外人刘孝全签订《长寿区长寿湖镇狮子滩农贸综合市场收费承包协议》，约定承包范围为市场内的各种摊位（不包括市场内的所有门面），承包金每年30000元，签订协议时，乙方缴纳甲方两年市场承包费60000元，以后承包费每两年一缴，以此类推，承包期限从2017年4月19日起至2027年4月18日止，共十年，到期后按同等价格优先承包给乙方。原告陈述上述合同虽未书面解除，但刘孝全实际承包期为两年，即从2017年4月19日至2019年4月19日，被告对刘孝全承包两年的事实无异议。2018年12月4日，原告（甲方）与案外人江小刚、张达芬、黄帮瑜、包月海（乙方）签订《重庆市长寿湖联合企业狮子滩农贸市场承包权农贸市场修建协议及转让协议》，约定转让该市场内全部摊位的经营权，转让费为48万元，转让时间按甲方与重庆市长寿湖联合企业当时与长寿渝达建筑工程有限公司所签定的收费年限为准（即：2000年5月31日起至2040年5月30日止），乙方于2019年4月19日后才能行使对该市场管理和甲方对长寿湖联合企业的所有职权所有利益，市场转让后，市场内的一切建筑设施归乙方所有，由乙方自行行使市场的管理、使用、受益等权利。2018年12月5日，上述甲乙双方到重庆市长寿公证处就该协议签名、盖章进行公证。同时查明，2014年12月11日，案外人田峰等三人（甲方、转让方）与张长河、江开会（乙方、受让方）及刘显才、朱淑德（丙方、房东）三方签订《长寿湖农贸市场奥美家家具店转让合同》，约定丙方同意甲方将自己位于长寿湖农贸市场奥美家家具店转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；丙方与甲方已签订的租赁合同，乙方需无条件执行，店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；转让后店铺所有的装修、装饰、租房保证金、及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，按原有租赁合同执行，家具店转让金共计430000元……。2015年2月，张长河、江开会（乙方）与刘显才、朱淑德（甲方）签订《长寿湖镇农贸市场租赁合同》，约定甲方将位于长寿湖镇农贸市场左边（进市场大门）的场地约400平方米（现乙方已建好的经营场地），租给乙方经营，乙方每年给付租金11000元，付款时间为每年的4月25日（付当年的租金），甲方保证租给乙方经营15年，并且甲方确定租金不变，即从2015年12月至2030年12月止，其后乙方在同等条件下优先租用，如乙方在同等条件下不租用场地，乙方可将其建筑物转给下一位经营者，甲方无任何理由干涉等内容。该合同甲方签名处，除有朱淑德、刘显才签名外，另手写有“刘孝全510........459”内容，合同尾部下方备注：经甲乙双方协商，由甲方维修房盖，保证乙方在经营期间不漏水，租金订为每年18000元。如房盖有漏水情况，由乙方报甲方维修，甲乙双方同意合同本合同条款，2017年8月30日。被告陈述系案外人刘孝全备注上述内容。2015年4月25日，张长河、江开会（乙方）、刘显才、朱淑德（甲方）再次签订《长寿湖镇农贸市场租赁合同》，约定每年租金11000元，每年付一次，十五年内租金不变，付款时间为每年4月25日，租赁时限为15年（2015年12月-2030年12月），租期内乙方可以转让，甲方应保证乙方正常经营，如因乙方原因造成乙方在承包期内不能正常营业造成的损失由甲方全权负责。2017年8月30日，案外人刘孝全向二被告出具收据，载明收到张长河2017年4月18日至2018年4月17日的租金18000元。原、被告认可二被告向刘孝全交纳了两年租金。2019年4月18日，案外人黄帮瑜向二被告出具收据，载明收到被告2019年4月18日至2020年4月18日的租金18000元，原告认可被告已交纳该年租金。另查明，2020年4月11日，案外人张达芬报警称房子正被张保生喊的人给打烂了，民警到现场后，看到张保生指挥几人对案涉市场肉市旁边屋子内以前的装修打烂，准备重新装修。因张达芬与张保生对该房屋的使用权有争议，双方发生纠纷。本院对第三人朱淑德、刘显才就案涉相关情况进行询问，朱淑德、刘显才陈述，我们与二被告签订的奥美家家具店转让合同、两份长寿湖镇农贸市场租赁合同属实。一、案涉农贸市场是袁其勇的，大概在2013年、2014年左右，袁其勇和我们签订了市场承包合同，没约定具体管理期限，每年我们向袁其勇交纳20000元的承包费。经袁其勇介绍，田峰等人租赁市场左半边开奥美家具店，袁其勇说租赁时间越长越好，经其同意，我们与田峰等人签订了租赁合同。2014年12月，田峰等人、二被告和我们签订了家具店转让合同，该合同也是经过袁其勇同意的。家具店转让后，我们就和二被告签订了长寿湖镇农贸市场租赁合同，该合同以及租赁时间也是袁其勇同意的。二、袁其勇一直说市场不好租，不要空起，租赁时间越长越好，他害怕市场空着没有租赁费，又担心哪天被国家收去，所以2015年4月25日长寿湖镇农贸市场租赁合同约定租期内二被告可以转让。三、袁其勇还给我们出具过一个全权委托出租给别人的委托书，现在没有了，我们和袁其勇都是电话联系家具店转让、转租、签订方法和时间的事情，否则我们不会没经过同意就乱签，我们也害怕以后有扯皮的事情。四、我们是2017年退出市场管理的，后面是刘孝全、陶正凯管理两年，再往后就不清楚了。本院对刘孝全就案涉相关情况进行询问，刘孝全陈述，长寿湖镇农贸市场租赁合同首部和尾部甲方处的刘孝全及身份证号均是我本人书写的，是在我接手管理市场后，二被告要求我添加写在该合同上的，意思是在我承包期内他们继续承租左半边，当时我口头告知张长河在我的承包期内他们可以承租，还告知了我的承包期为十年。我实际管理市场的时间是2017年4月17日至2019年4月17日。袁其勇在刘显才和我管理市场的时候，知道市场左半边是租给张长河的。另，原告陈述没有委托朱淑德、刘显才将市场左半边出租给被告。原告负责人到庭陈述：不清楚被告与第三人之间家具店转让和租场的事情；我承包给朱淑德、刘显才、刘孝全经营管理间我基本不参与市场管理，只要不违反规定，他们将摊位租给谁都可以，但只能在我承包给他们的期限内，超过期限就对我没有效力，需要和我们重新签订合同。本院于2020年9月10日进行现场勘验，案涉地点位于长寿湖镇狮子滩农贸市场内（进入大门）左半边，被卷闸门封闭起，开门后可见里面堆放有建筑垃圾等，无摊位设置。本院认为：本案应先明晰当事人之间的关系。原告与刘显才、刘孝全就案涉农贸市场（摊位、场地）分别签订了《收费承包协议》，根据协议内容，再结合原告负责人“只要不违反规定，刘显才、刘孝全将摊位租给谁都可以”的相关陈述，可看出原告是将市场整体出租给二人进行管理，并由二人收费后向其交纳定额费用，《收费承包协议》具有租赁合同的性质，刘显才、刘孝全作为承租人有权对市场进行经营管理，包括转租给他人使用，收取租金等。在刘显才与二被告就市场左半边场地签订家具店转让合同和两份市场租赁合同后，双方形成转租合同关系。此后，在刘显才退出市场管理即与原告终止租赁合同关系后，刘孝全作为农贸市场的新承租人，在二被告与刘显才签订的市场租赁合同上签字确认同意由二被告继续租赁，并口头告知其管理（租赁）期限为十年，此时二被告与刘孝全形成转租合同关系。但刘孝全与原告于2019年4月17日已实际解除租赁合同关系，退出市场管理，二被告称当时并不知情，此后又向原告相关人员交纳租金，原告该期间未提出异议。现原告诉称与二被告在2019年4月口头达成租赁合同关系，被告予以否认，原告举示的一张收据仅能证明二被告交纳一年费用，不足以证明双方形成租赁合同关系的事实。因原告与刘孝全签订的收费承包协议，刘孝全与二被告形成的转租合同关系为两个独立的合同关系，合同具有相对性，包括合同主体、合同内容与违约责任的相对性。因原告未能举证证明双方直接形成了合同关系，现原告据此请求解除与二被告之间的租赁合同关系、支付租金等以及基于解除合同要求返还租赁物，其诉求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告重庆市长寿湖联合企业公司狮子滩农贸市场的诉讼请求。案件受理费80元，由原告重庆市长寿湖联合企业公司狮子滩农贸市场承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  张琛琛审 判 员  刘付兵人民陪审员  朱建忠二〇二一年四月十三日法官 助理  李 琨书 记 员  邹小寒