呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2021）内01民终607号   上诉人（原审原告）：王茜，女，1972年4月4日出生，蒙古族，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。   委托诉讼代理人：李**飞，内蒙古德沃律师事务所律师。   上诉人（原审原告）：李宝刚，男，1961年5月4日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市，系王茜之夫。   委托诉讼代理人：李**飞，内蒙古德沃律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯大街养鱼池巷**商铺。   法定代表人：张文斌，该公司董事长。   委托诉讼代理人：郝晶晶，男，1992年11月13日出生，汉族，该公司法务，住内蒙古自治区呼和浩特市。   原审第三人：赵平平，男，1969年11月5日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。   委托诉讼代理人：周海涛，内蒙古上都律师事务所律师。   上诉人王茜、李宝刚因与被上诉人呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司（以下简称蒙海和房地产公司）确认合同无效纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2020）内0104民初3254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问和调查，因二审无新证据、新事实和理由，经各方当事人同意，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   王茜、李宝刚上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费由蒙海和房地产公司负担。事实和理由：一、《玉泉南郡（玉泉总部基地）内部认购协议（商业）》（以下简称《内部认购协议》）违反法律法规的效力性强制性规定，属于无效合同。《内部认购协议》既涉及房屋的买卖，也涉及国有土地使用权的转让。根据房地一体的原则，不能将房屋的所有权与所占土地的使用权割裂起来看待。案涉房屋所占用的土地，其使用权人是呼和浩特市第一监狱，土地性质系划拨。玉泉区人民政府通过置换的方式取得案涉土地的使用权，后又通过私相授受的违法方式给予蒙海和房地产公司进行开发建设。土地使用权证书所载明的权利人至今仍是呼和浩特市第一监狱，蒙海和房地产公司未取得房屋所占用土地的国有土地使用权，这是一审查明、各方均无争议的事实。蒙海和房地产公司在呼和浩特市第一监狱的划拨土地上建设房屋并出售，违反了《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。因此，《内部认购协议》属于无效合同。二、认定《内部认购协议》无效，符合诚实信用与公平的原则。《内部认购协议》签订于2012年6月6日，根据呼和浩特市房地产价格持续上涨的客观事实，案涉房屋的价值已远超8年前的购买价格。确认合同无效后，王茜、李宝刚将房屋进行返还，于蒙海和房地产公司及赵平平而言并无任何损失。无论是基于法律规定，还是基于《内部认购协议》、《还款协议》约定，赵平平及蒙海和房地产公司均负有为王茜、李宝刚办理产权证书的义务。由于案涉土地不在蒙海和房地产公司名下、蒙海和房地产公司未取得案涉房屋“五证”，蒙海和房地产公司无法为王茜、李宝刚办理产权证书，赵平平亦不能履行协助办理产权证书的义务。蒙海和房地产公司及赵平平的持续违约行为是导致王茜、李宝刚提起本次诉讼的根本原因。人民法院确认《内部认购协议》无效即对蒙海和房地产公司不诚信行为进行了法律上的否定，亦符合诚实信用原则。王茜、李宝刚当庭补充上诉理由：《内部认购协议》不是当事人真实意思表示，没有授权陆清代签。   蒙海和房地产公司辩称，《内部认购协议》是有效的，尽管土地性质是划拨的，但是玉泉区政府已将该土地转让给了蒙海和房地产公司进行商业开发，不能因土地性质就认定涉案协议无效。王茜、李宝刚的上诉请求有违诚实信用和公平原则。该房屋实际交付王茜、李宝刚使用，其接收房屋时也未提出合同的效力问题。   赵平平述称，1.王茜、李宝刚在2017年12月28日开庭时，认可陆清代签合同；2.王茜、李宝刚接收房屋的行为已认可协议对其的约束力；3.王茜、李宝刚在接收房屋后一直占有、出租、使用至今，从未以陆清代签协议或无授权的理由主张过合同效力，本案是涉及土地使用权转让的争议，王茜、李宝刚该项上诉理由与本案没有关联性；4.玉泉区人民政府和蒙海和房地产公司在2010年6月21日签订土地转让协议书，玉泉区政府无论是作为国有土地使用权人或者所有权人，有权代表政府行使相关的土地权利，案涉土地的项目建设和土地规划报给发改委进行了立项，房屋已经实际交付，不存在无效的问题。对方适用的司法解释已经废止，新司法解释规定土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同的，当事人一方以双方之间未办理登记手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。经过人民法院一审、二审、检察院抗诉、高级人民法院再审共七次判决，均认定双方签订的《内部认购协议》、买卖合同、《还款协议》有效，王茜、李宝刚以显失公平为由提起诉讼或上诉理由与生效判决相悖。   王茜、李宝刚向一审法院起诉请求：1.依法确认王茜、李宝刚与蒙海和房地产公司于2012年6月6日签订的《内部认购协议》无效；2.本案诉讼费由蒙海和房地产公司承担。   一审法院认定事实：2010年6月21日玉泉区人民政府与蒙海和房地产公司签订《土地转让协议书》，经双方协商，玉泉区人民政府将20亩国有划拨土地以整体转让形式转让于蒙海和房地产公司开发建设使用，并于2010年8月23日市规划局发函，请求将开发土地列入总体规划，2012年7月25日向呼市土地收储中心申请挂牌，呼市土储中心也向市规划局发文将该项目列入2012年三批次补充挂牌项目范围。蒙海和房地产公司取得了国有划拨土地使用权后开始开发建设，陆清承包了玉泉南郡项目建设工程施工项目，为实际施工人，赵平平为建设工程施工项目提供混凝土建筑材料，工程交付后经双方结算，蒙海和房地产公司欠陆清工程款10198500元。王茜与李宝刚系夫妻关系。2012年5月10日，赵平平与王茜签订《还款协议》，协议约定赵平平向王茜出售位于呼和浩特市玉泉区政府后院“玉泉南郡”项目的底商房屋（蒙海和房地产公司顶债房），合同约定总价款为人民币11220000元，合同签订后，王茜按合同约定先后4笔给付赵平平700万元，剩余422万元未给付。赵平平为履行合同的约定，2012年6月6日陆清协助赵平平代王茜、李宝刚与蒙海和房地产公司签订《内部认购协议》2份，以陆清、赵平平对蒙海和房地产公司债权10198500元由王茜、李宝刚购买了玉泉区昭君路路西玉泉区政府北侧“玉泉南郡”I区北5、6号商品房，陆清代王茜、李宝刚在乙方处签字。2016年11月14日，赵平平要求蒙海和房地产公司必须交付房屋，王茜、李宝刚持有《内部认购协议》及交款收据等手续与蒙海和房地产公司办理了涉案房屋的交付，王茜、李宝刚占有、使用至今。另查明，关于赵平平与王茜买卖合同纠纷一案，土默特左旗人民法院于2016年12月6日作出（2016）内0121号民事判决书及呼和浩特市中级人民法院于2017年6月6日作出（2017）内01民终847号民事判决书和内蒙古自治区高级人民法院于2017年12月15日作出（2017）内民申1928号民事裁定书、2020年7月17日作出（2020）内民申119号民事判决书，均认为《还款协议》是有效合同，双方应按协议内容履行各自的义务，王茜与蒙海和房地产公司签订《内部认购协议》，涉案房屋的交付义务已转至蒙海和房地产公司，王茜应向蒙海和房地产公司主张权利。   一审法院认为，本案是确认合同无效纠纷。王茜、李宝刚以“未经政府批准，转让划拨土地上的房屋”为由提出确定《内部认购协议》无效的诉讼请求。未经政府批准，转让划拨土地上的房屋的合同是否有效是本案争议的焦点。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条均未明确规定违反该条文的行为无效，且在划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，不会侵害国家利益和社会公共利益，故不应将《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条管理性强制性规定理解为效力性强制性规定。因此，在本案中，即便双方签订的《内部认购协议》违反两条规定，亦不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情形。其次，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，涉案房屋已交付，是否登记，只影响物权变动的效力，并不影响合同的效力。再次，认定《内部认购协议》无效有违诚实信用原则和公平原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，双方签订的《内部认购协议》应认定为商品房买卖合同。《内部认购协议》基于双方的真实意思表示签订，合同签订后，王茜、李宝刚以抵债方式履行了付款给付义务，蒙海和房地产公司亦实际交付涉案房产，合同主要权利义务履行完毕已有3年，故王茜、李宝刚主张《内部认购协议》是陆清代签合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，可视为王茜、李宝刚对权利的追认，合同有效。为此，认定《内部认购协议》无效将给双方造成巨大损失，有违公平原则。综上，王茜、李宝刚以“未经政府批准，转让划拨土地上的房屋”为由请求《内部认购协议》无效的诉讼请求，于法无据，不予支持，应依法驳回王茜、李宝刚的诉讼请求。故对蒙海和房地产公司、赵平平的部分辩论意见，予以采纳。土默特左旗人民法院、呼和浩特市中级人民法院、内蒙古自治区高级人民法院对赵平平与王茜买卖合同纠纷一案作出的民事判决书、裁定书，均认为《还款协议》是有效合同，王茜与蒙海和房地产公司签订《内部认购协议》，涉案房屋的交付义务已转至蒙海和房地产公司，王茜应向蒙海和房地产公司主张权利。故王茜、李宝刚主张《内部认购协议》无效，意在否定生效民事判决、裁定书，属认为原判决、裁定错误的情形，可依照审判监督程序处理，得到救济。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条及《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决：驳回王茜、李宝刚的诉讼请求。案件受理费50元，由王茜、李宝刚负担。   本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的相关事实予以确认。   本院认为，王茜、李宝刚引用的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，并非本案涉及的以房抵债行为或房屋买卖行为，且上述规定已于2020年被修正，故上述规定不适用于本案合同效力的认定，王茜、李宝刚的该项上诉理由不能成立。涉案《内部认购协议》于2012年6月签订，王茜、李宝刚已经对涉案房屋实际占有、使用、收益多年，并未侵害国家利益和社会公共利益，故王茜、李宝刚所称涉案房产无法取得产权证书而致合同无效的上诉理由不能成立。对于王茜、李宝刚在庭审中提及的蒙海和房地产公司未取得商品房预售许可证问题，因王茜、李宝刚与赵平平之间系买卖合同法律关系，王茜、李宝刚与蒙海和房地产公司签订《内部认购协议》系赵平平履行双方买卖合同的结果，故在签订《内部认购协议》前，王茜、李宝刚并未就购房事宜与蒙海和房地产公司进行直接磋商并达成合意，即王茜、李宝刚与蒙海和房地产公司之间不存在实质意义上的买卖合同法律关系。因此，王茜、李宝刚以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条为依据主张涉案《内部认购协议》无效没有法律依据。对于王茜、李宝刚庭审中提及的《内部认购协议》不是其真实意思表示、其未授权陆清签署的上诉理由，与其在以往诉讼中的陈述相悖，亦与其实际对涉案房屋占有、使用、收益多年的事实相悖，故其该项上诉理由不能成立。   综上所述，王茜、李宝刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由王茜、李宝刚负担。   本判决为终审判决。   审判长 靳宝维   审判员 张雪杨   审判员 洪齐艳      二〇二一年四月二十五日   法官助理 刘 雯   书记员 马 博