江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1629号上诉人(原审被告)：周新建，男，1964年5月4日生，汉族，住徐州市鼓楼区。上诉人(原审被告)：郑群，女，1964年10月3日生，汉族，住徐州市鼓楼区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人:李超,广东安国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州德翼置业有限公司，住所地徐州市鼓楼区黄河南路68#花鸟市场一段1-301室。法定代表人：周胡兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛玉忠，安徽征宇律师事务所律师。上诉人周新建、郑群因与被上诉人徐州德翼置业有限公司（以下简称德翼公司）商品房预售合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初3154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人周新建及其与上诉人郑群的共同委托诉讼代理人李超，被上诉人德翼公司的委托诉讼代理人葛玉忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。周新建、郑群上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.案件受理费及上诉费均由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、部分事实认定错误、采纳证据断章取义，对违约责任归结错误。1.一审判决认定事实不清。一审判决虽就双方订立房屋买卖关系的过程、产生的争议及双方短信往来进行认定，但未对2020年5月20日至5月29日期间被上诉人已实际变更贷款银行的重要事实进行查清。在变更备案房屋买卖合同之前的5月20日，上诉人向中国银行了解贷款资料时获知：被上诉人已终止与中国银行贷款合作关系。上诉人就此曾向被上诉人提出过质疑，被上诉人才告知可去兴业银行完成贷款。故上诉人要求在变更信息中增加贷款银行的要求并无任何过错，不是被上诉人解除合同的约定理由。被上诉人不能以上诉人要求增加贷款银行变更事项为由解除与上诉人达成的房屋买卖合同关系。因此一审判决未查清此项事实，造成错误判决。2.一审判决部分事实认定错误。一审判决书将双方不同时期、甚至约定变更信息之后的短信进行拼凑、拼接，篡改短信往来内容本意，制造上诉人构成违约的假象，请二审法院予以查明。3.一审判决采纳证据断章取义，认定事实明显带有主观倾向性。本案纠纷，被上诉人有不可推卸的责任，其不享有合同解除权。自2019年起，商品房买卖合同未经上诉人签名确认的情况下，被上诉人便违规进行了登记备案，备案信息更是错误百出。上诉人在支付三笔购房款624474元后，被上诉人在明知与中国银行终止贷款合作关系的情况下，恶意隐瞒事实、企图设置合同陷阱造成上诉人无法向中国银行贷款付款的违约假象。当上诉人得知中国银行不再为被上诉人提供贷款服务后，被上诉人的工作人员告知贷款银行已经变更为兴业银行。为此上诉人要求被上诉人在变更信息中增加变更贷款银行信息，被上诉人再次恶意拒绝，阻止合同履行。在上诉人协助被上诉人前往房产管理部门变更信息时，被上诉人确实存在准备材料不全的事实。因被上诉人的过错行为，且一直在制造上诉人违约的假象，其恶意行使合同解除权的诉求缺乏事实和法律依据。4.一审判决认定“上诉人未履行变更登记的协助义务，存在违约行为”，系责任归结错误。依据2019《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46、47条规定，一审判决视被上诉人违规备案、错误登记、隐瞒贷款银行变更的事实于不顾，认为“双方在签订商品房买卖合同时可以再对相关条款进行商定”等理由，认定上诉人存在违约行为，系事实认定错误，也是对法律适用与理解的错误。因上诉人在本案争议中不存在过错，提出变更贷款银行的信息，完全是为了充分履行合同而根据诚实信用原则提出的合理诉求，且毫不影响被上诉人实现合同目的。故一审判决适用法律、违约责任归结错误，应当予以改判。5.一审程序违法，一审自2020年7月21日立案，判决书上显示是2020年12月3日，期限已超过三个月，但仍适用独任审理。而且一审第二次、第三次开庭适用的程序为小额诉讼程序，程序违法。德翼公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。德翼公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除德翼公司与周新建、郑群的买卖合同关系；2.判令周新建、郑群支付违约金207947.7元；3.判令周新建、郑群承担本案诉讼费用。一审法院查明，2019年，周新建、郑群与德翼公司达成口头协议，周新建、郑群购买德翼公司建设的徐州市新宸小区1号楼1单元502室房屋，双方约定了总价及首付款。周新建、郑群于2019年4月19日、4月20日、4月28日分三笔共计支付624474元购房款，剩余房款未支付。后来，双方因为签订商品房买卖合同和余款支付问题发生纠纷。2020年4月22日，德翼公司与周新建、郑群买卖合同纠纷一案法院立案受理，德翼公司以周新建、郑群拒绝签订相关商品房买卖合同及拒不支付剩余房款为由，向法院提出诉讼请求：一、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；二、判令周新建、郑群支付德翼公司违约金207947.4元等。2020年5月19日，经法院主持调解，双方达成如下调解协议：一、德翼公司与周新建、郑群同意继续履行双方于2019年达成的购买徐州市新宸小区1号楼1单元502室的口头协议；二、2020年5月29日前德翼公司至徐州市办理房产备案信息登记的相关部门变更上述房屋购买人登记的错误信息，周新建、郑群予以协助，具体变更时间双方另行协商确定；三、变更完房屋购买人登记信息后五日内，双方签订商品房买卖合同，合同主要内容同备案合同，房屋交付日期按照备案合同第十一条履行；四、双方签订商品房买卖合同后十日内周新建、郑群向与德翼公司合作的按揭贷款银行申请办理银行按揭贷款的手续，并同时按按揭银行的要求提供按揭贷款所需的全部材料；五、若双方未按上述协议履行则双方均可解除商品房买卖合同关系；六、本案诉讼费19766元，减半收取9883元，由德翼公司承担6000元，周新建、郑群承担3883元。2020年5月20日至6月12日，双方通过手机信息联系，德翼公司表示“按法院调解书第二条规定办理购买人信息登记错误事项…根据法院调解书第三、四条规定在变更完购房人信息后五日内签订商品房买卖合同”，再办理按揭等，德翼公司在信息中明确变更买受人身份和地址信息的具体内容，且发信息“我们要提前发起网上流程，要不然现场也办不了”、“因相关部门要求需提前网上发起变更申请，请你再次确认以上信息是否需变更内容及变更后信息是否正确，请你于2020年6月26日15：00之前回复确认情况，如不回复视为默认以上信息内容准确”，且“不同意修改购房合同中除以前登记错误的身份、地址或日期之外的其他合同条款内容”。周新建回复“我们可以再约个时间至房产管理中心专门对修改的内容进行认证是否合理合法…”、“你不要断章取义…”、“你们公司什么时候能把合同修改好？”“我们按法院要求配合你们到备案机构也提交了我们的有效证件，已经履行完了配合义务。如何修改你们单方已经备案的问题合同那是你们公司的自己事情了”，并要求德翼公司对合同中“格式合同中填写部分的内容和补充内容存在失实错误…”进行修改等。2020年5月28日,双方共同到徐州市房产管理服务中心办理变更登记，因双方就变更登记内容未达成一致协议，且未按该中心规定提交双方签字一致认可的变更协议书，致变更登记未果。2020年8月25日，徐州市房产管理服务中心出具书面证明，载明：兹有买受人（周新建、郑群夫妇）二人和出卖人（徐州德翼置业有限公司）于2020年5月28日上午前来我处申请办理合同变更手续，由于出卖人的工作人员携带材料不齐全，故当天没能办理申请合同变更手续。2020年9月28日，该中心要求收回上述证明。在诉讼过程中，徐州市房产管理服务中心负责变更登记的相关工作人员出庭作证，陈述：在程序上，在变更登记前需要“双方拟定好一个变更协议书”；对于双方未变更的原因是“我在审查材料的时候确实材料不齐，业主（周新建、郑群）提出合同很多内容也需要变更，具体内容记不清了，本来是申请变更买受人姓名的，后来就又发生争执了，我就说你们准备好再来吧”等。一审法院认为，合同依法成立以后，对当事人具有法律约束力，当事人一方不得擅自解除合同。周新建、郑群与德翼公司签订的商品房买卖合同，系双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，该合同双方有法律约束力，任何一方不得擅自解除合同。关于违约责任。德翼公司主张依照双方调解协议第二项约定，只同意变更相关买受人和地址信息，且不同意周新建、郑群提出的对备案合同其他条款进行变更的请求，以致双方未达成一致的变更协议，系周新建、郑群未履行的协议第二项约定的协助义务，故周新建、郑群存在违约；周新建、郑群辩称，因相关银行贷款合作业务已经结束，除了要求德翼公司所述变更内容外，还需要变更贷款银行等其他条款；且德翼公司陈述严格按照调解协议，周新建、郑群不予认可，因为双方所达成的调解协议系概括的。对此，法院认为，第一，依据房产登记部门相关规定，双方只有达成一致的变更登记协议，并将该书面变更登记协议按照相关程序提交，才能视为双方一致认可变更，相关登记部门才能进行相关变更登记。在调解协议第二项明确约定，双方另行商定时间于2020年5月29日前“变更上述房屋购买人登记的错误信息”，依据该第二项约定，双方应约定日期前对购买人的姓名、地址等信息进行变更登记，因为该约定明确具体亦不存在歧义，双方均应按该条款履行，故对于周新建、郑群辩称该调解协议是概括约定，还要变更登记贷款银行等其他信息，不予支持。第二，因商品房买卖备案系作为开发商一方，在房产部门对于其卖出的房产进行先行备案，是房产相关监督部门对于开发商商品房出售行为的监管，防止“一房二卖”等不法市场行为出现，是开发商的单方向监管部门作出的报备行为。该备案合同变更后，双方可依据调解协议签订相关商品房买卖合同。第三，依据合同法第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。所以说，如果周新建、郑群认为因为德翼公司的备案合同存在对其不利的格式条款及按揭银行变更等问题，双方可以按照调解协议第三、四项约定，根据实际情况，在双方签订商品房买卖合同时，依据按照合同有关条款或者交易习惯确定，再对相关条款再行商定。第四，对于周新建、郑群提供的徐州市房产管理服务中心出具的证明，一方面，因该证明无相关负责人或承办人的签字，不符合证据的形式要件；另一方面，德翼公司不认可该证明的内容，且该中心后来要求收回该证明，故对于该证明不予以采信。综上，因周新建、郑群提出了超出民事调解书确认协议载明内容以外的变更事项，故周新建、郑群存在一定违约，未履行变更登记的协助义务。关于违约金。本案中，对于德翼公司依据其备案合同条款约定“被告应承担合同总价款10%的违约金”，主张违约金，法院认为：第一，德翼公司未提供证据证明，该违约条款是双方达成口头协议的内容；第二，即使德翼公司主张依据调解协议中约定“合同主要内容同备案合同”及备案合同中有关违约金的约定，但该备案合同是德翼公司单方向登记部门提交，未经周新建、郑群签字确认，且周新建、郑群不认可该违约条款，故对于德翼公司主张的违约金，不予支持。关于合同解除。根据法律规定，依法成立的合同，受法律保护；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。就本案而言，第一，民事调解书协议内容第五项明确载明双方未按协议履行，则双方均可解除合同；现双方未在协议约定的2020年5月29日前变更备案信息，且周新建、郑群未按照调解协议的第二项约定，另外要求变更登记按揭银行等条款，致双方未能签订变更登记协议书，进而导致未完成备案合同的登记变更，系周新建、郑群未按调解协议履行，解除条件成就，依据上述法律规定，德翼公司有权以此为由请求解除合同；第二，德翼公司主张周新建、郑群的该违约导致双方无法签订商品房买卖合同，且无法“回笼资金”，造成其出卖商品房的合同目的不能实现；第三，根据诚实信用原则，德翼公司先后两次提起解除合同诉讼请求，且经法院调解，双方对于履行合同曾达成一致调解协议，但周新建、郑群仍未按民事调解书确认的协议履行，致合同履行的基础丧失，故对于德翼公司主张解除合同，有事实和法律依据，予以支持；周新建、郑群的抗辩理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据上述法律规定，合同解除后，双方事人可以另行主张相关权利。德翼公司应将已收取的购房款退还周新建、郑群。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，遂判决：一、德翼公司与周新建、郑群于2019年4月份达成的关于徐州市鼓楼区苏堤北路新宸小区1号楼1单元502室的商品房买卖合同解除；二、驳回德翼公司的其他诉讼请求。二审期间，上诉人周新建、郑群向本院提交以下证据：1.5月25日周新建与德翼公司员工孟驰的微信记录以及5月27日周新建与德翼公司员工邱晗的短信记录复印件，用于证明合同变更前，周新建再次提醒德翼公司带齐需要办理变更提交的资料及内容，该证据与一审证人出庭作证的内容可以相互印证，变更合同应当首先由德翼公司通过网络向主管部门提出网上申请，到主管单位提交双方的变更协议。2.2018年11月20日，徐州市官方网站对被上诉人作出的行政处罚，证明被上诉人习惯性违规，此次违规网签备案也是被上诉人故意行为。德翼公司质证称，第一组证据内容无法显示，上诉人当庭提交的声称是当时微信内容的材料，不予认可。对上诉人与邱晗聊天内容的真实性无异议，对关联性有异议，上诉人提交的这一页证据不能证明被上诉人有过错。对证据2的真实性、关联性、合法性均有异议，这份证据从形式到内容均与本案无关，按照上诉人的逻辑，以前被处罚即证明被上诉人有习惯性违规行为，该证据非但不能证明其该逻辑成立，反而说明上诉人习惯性栽赃被上诉人。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：涉案商品房买卖合同应否予以解除。本院认为，被上诉人德翼公司系以上诉人周新建、郑群违反双方达成的调解协议第二条约定，以致未能完成备案合同的登记变更为由，主张解除其之间的房屋买卖合同关系。而依据上诉人周新建、郑群与被上诉人德翼公司于2020年5月19日达成的调解协议，双方签订商品房买卖合同须在变更完房屋购买人登记信息后进行，而对于房产备案登记信息的变更，该调解书第二条已经明确约定为系变更“上述房屋购买人登记的错误信息”，即上诉人周新建、郑群的协助义务主要为提供并核对购买人信息以便被上诉人德翼公司至徐州市办理房产备案信息登记的相关部门对之前登记的错误信息进行变更。经查，拟定变更协议书系进行变更登记的程序要求，另结合一审出庭的徐州市房产管理服务中心负责变更登记的相关工作人员证人证言以及上诉人周建新、郑群与被上诉人德翼公司相关工作人员之间的手机联系信息，双方未能达成变更协议书系因上诉人周新建、郑群另要求变更登记按揭银行等调解协议约定内容以外的变更事项所致，故一审法院据此认定上诉人周新建、郑群未依照双方达成的调解协议履行变更登记的协助义务，并无不当。故因上诉人周新建、郑群要求变更调解协议约定内容外的事项以致双方最终无法完成备案合同的登记变更，继而无法最终签订商品房买卖合同以继续履行，被上诉人德翼公司依据双方签订的调解协议第五条，即“若双方未按上述协议履行则双方均可解除商品房买卖合同关系”之约定行使其合同解除权，依法应予支持。至于上诉人周新建、郑群关于一审程序违法的问题，经查，本案一审第一次开庭时一审法官已明确告知本案适用简易程序进行审理，其后亦办理程序及审限变更手续，程序并不违法。综上所述，上诉人周新建、郑群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19767元，由上诉人周新建、郑群负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 苏 团审判员 崔金城二〇二一年四月三十日书记员 杭恒宇