福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）闽0203执异61号 案外人：邱火金，女，1980年5月4日出生，汉族，住福建省清流县。 申请执行人：兴业银行股份有限公司厦门分行，住所地厦门市思明区湖滨北路78号兴业大厦，统一社会信用代码91350200854981367X。 法定代表人：洪枇杷，行长。 委托诉讼代理人：陈开兴、王超，公司职员。 被执行人：陈开颜，男，1975年11月15日出生，汉族，住厦门市思明区。 被执行人：厦门雅思得电子商贸有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路889号玛瑙阁1705号，统一社会信用代码91350200MA31K8LN6N。 本院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司厦门分行与被执行人陈开颜、厦门雅思得电子商贸有限公司公证债权文书一案中，案外人邱火金提出执行异议，请求法院确认依法终止对厦门市××路××号××单元房产（以下简称案涉房产）的强制执行措施，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人邱火金称，案外人与被执行人陈开颜于2019年5月16日签订了《租赁合同》并支付了租金，一直居住至今。案外人对涉案房屋享有合法承租权，根据民诉法司法解释及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”向思明法院提起执行异议申请。案外人与被执行人陈开颜于2019年5月16日签订了《租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，租金在合理范围之内，无恶意串通情形，案外人为涉案房屋合法真实的承租人，享有承租权利，系该案权利人，该权利具有合法性与真实性。案外人如约缴纳租金并实际居住至今，租赁期间自2019年5月16日始至2029年5月15日为止，《执行通知书》制定时间为2020年9月15日，在案外人合法承租期间之内。法院对涉案房屋的查封行为影响了案外人合法的承租权利，该行为与案外人有直接的利害关系。本次对案外人所承租房屋的强制执行行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的情形，因此请求法院依法终止（2020）闽0203执13353号对厦门市××路××号××单元房产的强制执行措施，维护案外人正当合法的租赁利益。案外人提供租赁合同、个人存款账户交易明细等证据证明其主张。 申请执行人兴业银行股份有限公司厦门分行答辩称，一、本案诉争房产在抵押时已由抵押人及案外人出具放弃对抗抵押权的承诺函，案外人无权再以承租为由主张终止该执行。根据2019年8月5日由本案被执行人陈开颜出具的《抵押人承诺函》之一，陈开颜承诺本案讼争房产G1、G2单元在承诺函出具时未存在任何租赁，抵押物上未设定任何租赁权利。另根据2019年8月5日由本案被执行人陈开颜出具的《抵押人承诺函》之二及案外人邱火金出具的《承租人承诺函》约定，案外人承租本案讼争房产F1、F2单元的部分区域，案外人邱火金同意在兴业银行行使抵押权时，自愿放弃租赁合同项下优先购买权及租赁权，不以任何方式对抗兴业银行行使抵押权，并同意按照兴业银行要求在指定时间内搬出租赁物；且在承诺函出具后，若与抵押人协商补充、变更租赁合同，或向他人转租，均需事先取得兴业银行的书面同意。该承诺函不可撤销，若未遵守，邱火金将对兴业银行因此受到的损失及实现债权的费用承担赔偿责任。然而本案执行时，邱火金却以承租为由，要求法院中止讼争房产的执行措施，其行为已违背诚实信用原则，应由其自行承担无法继续承租的不利后果。案外人不得以承租为由要求终止案件的执行。二、案外人主张终止对抵押房产采取的强制执行措施于法无据，依法应予驳回其异议请求。现行相关法律规定并未规定抵押房产存在租赁时必须终止案件的执行，案外人提出终止对抵押房产的强制执行措施于法无据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的是被执行人财产在被拍卖处置后。承租人具有相应的对抗权利，并未规定承租人有权申请终止对被执行人财产的执行处置措施。三、案外人邱火金提出执行异议所依据的租赁合同与事实不符，租赁合同并未实际履行，案外人存在与抵押人恶意串通阻碍执行的情形，应依法驳回案外人的异议请求。1.案外人所主张的租赁区域与事实上使用房产的区域不一致。案外人邱火金主张承租厦门市莲前西路689号第二层G1、G2单元，案外人邱火金实际使用厦门市莲前西路689号第二层F2、G2单元用于经营美容机构。2.案外人所主张的租金交付情况与合同约定不一致。首先，本案中案外人邱火金主张自2019年5月16日起承租G1、G2单元，每月租金22500元，租金按照押二付三方式支付，承租人应在签订合同当前交清第一期共计67500元的租金，但据邱火金提交的缴费记录来看，邱火金并未按照租赁合同的约定交足每期的租金且该缴费流水的账户名称为丁燕梅，并非邱火金本人，邱火金并无证据显示其所主张的租赁合同已实际履行。综上，案外人邱火金所主张的租赁合同与讼争房产的现场使用情况明显不符，亦与抵押人及案外人向兴业银行出具的承诺函内容不符，案外人所主张的租赁合同并未实际履行，系虚假租赁合同，案外人存在与抵押人恶意串通阻碍执行的情形，严重侵害了金融债权的合法权益，请求法院裁定驳回案外人的异议请求。 本院查明，厦门市鹭江公证处于2019年8月13日作出《具有强制执行效力的债权文书公证书》，编号：（2019）厦鹭证内字第58423号，对《融资总合同》（编号：兴银厦业三融字x9号）、《最高额抵押合同》（编号：兴银厦业三额抵字x号）及其《补充协议》（编号：兴银厦业三额抵补字x19号）进行公证并赋予债权文书强制执行效力。2020年9月3日，福建厦门市鹭江公证处作出《执行证书》【编号：（2020）厦鹭证执字第311号】。确定执行内容如下：一、被申请执行人：厦门雅思得电子商贸有限公司、陈开颜。二、执行标的：1、债务本金余额人民币肆佰万元整（￥4000000.00）；2、利息、罚息、复利：暂计至二〇二〇年八月十六日（含本日）的利息（含罚息、复利）人民币壹万陆仟玖佰捌拾元整（￥16980.00）；自二〇二〇年八月十七日（含本日）起的罚息应以债务本金余额为基数，按罚息利率（即央行人民币存款基准利率叁个月期限档次加4.56%后再上浮30%，现执行罚息年利率为7.358%，如遇基准利率调整，自基准利率调整后次日起调整利率调整日的浮动周期为月，自借款实际发放日起每满一个月的对应日进行调整，当月无对应日的以该月最后一天为对应日）计算至全部本息清偿之日止；复利以利息（含罚息）为基数，按上述罚息利率计算至该所欠利息清偿之日止；3、申请执行人为实现债权和担保物权的所有费用（包括但不限于执行证书公证费人民币）玖仟贰佰叁拾玖元整（￥9239.00）、律师费、差旅费、执行费、保全费及其他实现债权的费用，上述费用均以实际发生发票金额为准）。三、被申请执行人厦门雅思得电子商贸有限公司于本执行证书出具之日起，应向申请执行人支付上述第二项执行标的所列金额。四、申请执行人有权向人民法院申请与抵押人陈开颜协议以位于厦门市思明区××路××号第二层Ｆ1单元、厦门市思明区××路××号第二层Ｆ2单元、厦门市思明区××路××号第二层Ｇ1单元、厦门市××路××号××层××单元的房产折价或者向人民法院申请以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿等方式实现抵押权。申请执行人依据上述《执行证书》向本院申请强制执行，本院于2020年9月10日立案执行，本院于2020年9月21日作出（2020）闽0203执13353号执行裁定书，裁定：“一、被执行人陈开颜、厦门雅思得电子商贸有限公司按照（2020）闽0203执13353号执行通知书立即履行指定的义务。二、冻结、划拨被执行人陈开颜、厦门雅思得电子商贸有限公司的银行存款人民币4068881元及利息，或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押、拍卖其等值的财产。”于2020年9月22日轮候查封思明区××路××号第二层Ｇ1单元、思明区××路××号第二层Ｇ2单元、思明区××路××号第二层Ｆ1单元、思明区××路××号第二层Ｆ2单元的房产。 另根据厦门市自然资源和不动产权属档案中心于2020年10月28日出具的厦门市不动产登记信息查询结果，思明区××路××号第二层Ｇ1单元、思明区××路××号第二层Ｇ2单元（不动产权证号：闽（2019）厦门市不动产权第0××4号），思明区××路××号第二层Ｆ1单元、思明区××路××号第二层Ｆ2单元（不动产权证号：闽（2019）厦门市不动产权第0××6号）的房屋所有权人均为陈开颜，抵押权人均为兴业银行股份有限公司厦门分行，被担保主权数额均为731.96万元，债务期限均为2019年8月5日至2024年8月4日。 另查明，案外人向本院提交一份陈开颜（甲方）与邱火金（乙方）于2019年5月16日签订了《租赁合同》，承租坐落于思明区××路××号的房屋，租赁期限自2019年5月16日至2029年5月15日。月租金为:实收人民币：22500元整（以实收为准）;租金实行押二付三，乙方在签订合同的当天须交清第一期的全部租金。下一期租金应提前一星期支付给甲方。 案外人向本院提交一份丁燕梅客户账号为6230××××1104的个人存款账户交易明细记载，2019年6月18日，该账户通过手机银行转账向陈开颜分别转账2500元、10000元、10000元；2019年8月15日，通过手机银行转账向陈开颜分别转账3945元、10000元；2019年11月15日，通过手机银行转账向陈开颜分别转账2500元、10000元、10000元；2020年4月29日，通过手机银行转账向陈开颜分别转账10000元、5000元。 另查明，申请执行人兴业银行股份有限公司厦门分行向本院提交两份抵押人于2019年8月5日出具的承诺函，第一份承诺函内容为，抵押人陈开颜自愿提供自己所拥有的思明区××路××号第二层Ｇ1单元、思明区××路××号第二层Ｇ2单元，为兴业银行股份有限公司厦门分行给予厦门雅思得电子商贸有限公司（债务人名称）的融资提供担保，抵押物状况为，抵押人未与任何人签订租赁合同，抵押物上未设定任何租赁权利。第二份承诺函内容为抵押人陈开颜自愿提供自己所拥有的思明区××路××号第二层Ｆ1单元、思明区××路××号第二层Ｆ2单元为兴业银行股份有限公司厦门分行给予厦门雅思得电子商贸有限公司（债务人名称）的融资提供担保，抵押物状况为抵押人已与他人签订租赁合同，抵押物已出租给他人，承租人为邱火金，承租期限为2018年8月15日至2023年8月14日。 另查明，申请执行人兴业银行股份有限公司厦门分行向本院提交一份承租人于2019年8月5日出具的承诺函，内容为承租人邱火金已知悉陈开颜提供其所拥有的思明区××路××号第二层Ｆ1单元、思明区××路××号第二层Ｆ2单元为兴业银行股份有限公司厦门分行给予厦门雅思得电子商贸有限公司（债务人名称）的融资提供担保。承租人邱火金承诺在兴业银行行使抵押权时，自愿放弃租赁合同项下优先购买权及租赁权，不以任何方式对抗兴业银行行使抵押权，并同意按照兴业银行要求在指定时间内搬出租赁物，不向兴业银行提出任何赔偿请求；且在承诺函出具后，若与抵押人协商补充、变更租赁合同，或向他人转租，均需事先取得兴业银行的书面同意。 本院认为，被执行人陈开颜、厦门雅思得电子商贸有限公司未履行生效执行依据所确定的还款义务，兴业银行股份有限公司厦门分行向本院申请执行，执行期间本院对抵押房产采取执行措施，符合法律规定。案外人邱火金提供其与陈开颜于2019年5月16日签订《租赁合同》、转账凭证，主张其与陈开颜就案涉房产存在合法租赁关系。但根据其提交的《租赁合同》及支付租金的转款凭证，案外人未按合同约定支付租金，且案外人提交的交付租金凭证付款人为丁燕梅非案外人，故该《租赁合同》的真实性本院无法确认。另，2019年8月5日被执行人陈开颜出具的《抵押人承诺函》，陈开颜承诺案涉房产在承诺函出具时未存在任何租赁，抵押物上未设定任何租赁权利。综上，邱火金的异议主张及理由不成立，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人邱火金的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 俞伟强 审 判 员 吕娜彬 二〇二一年四月十九日 代书记员 陈丹菁 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。