安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖05民终411号 上诉人（原审被告）：卢留孝，男，1949年11月17日出生，汉族，无业，住江苏省金坛市。 委托诉讼代理人：吴波，江苏苏博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮荟雯，江苏苏博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马鞍山兴博置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市博望区博望镇红旗北路。 法定代表人：范高富，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈北斌，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 原审第三人：徐伟，男，1986年9月20日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。 上诉人卢留孝因与被上诉人马鞍山兴博置业有限公司（以下简称兴博公司）、原审第三人徐伟房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市博望区人民法院（2020）皖0506民初148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卢留孝上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回兴博公司一审诉讼请求或将本案发回重审；2.判令由兴博公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审对案涉房屋的交易性质认定错误。综合安徽省马鞍山市中级人民法院作出的（2020）皖05民终1566号、（2020）皖05民终1567号、（2020）皖05民终1568号民事判决认定的案件事实及其与兴博公司签订的其他《认购书》来看，案涉房屋实际上是兴博公司用来抵偿案外人王健对其的个人债务，而不是其向兴博公司购买房屋。1.兴博公司对于用开发的房屋抵偿王健对其的债务是明知且同意的。自2013年开始，王健用兴博公司开发的十五套房屋向其以抵偿自身的债务，兴博公司在以往的抵偿过程中均认可其收取房款的形式完成债务清偿。2.并不是所有的房屋买卖合同都会标注“抵充卢建华往来账”，并不是所有的房屋买卖合同都发生在王健担任法定代表人期间。安徽省马鞍山市中级人民法院（2020）皖05民终1568号案件涉及的2013年5月8日签订的《认购协议》就没有此项标注，但依旧认定该房屋是以房抵债的性质。编号为0000207的《认购书》的签订日期为2018年8月27日，但也备注了“抵充卢建华往来账”。3.案涉房屋的买卖价格远远超出市场价格，如果双方达成的是正常的房屋买卖的意思表示，那么兴博公司作为专业的房屋出卖人，报价不可能超出市场价的一倍，其多次在同样的地段进行房产交易，同样知晓该地段房价的市场行情，在正常房屋买卖的前提下，不可能接受如此虚高的价格。且从以往案件涉及的房屋成交价格来看，后签订的房屋买卖合同单价竟然低于先签订的合同购买单价，违背常理。因此，案涉《买卖协议》签订时双方的真实意思表示是兴博公司用房屋抵偿王健的个人债务。二、一审判决超出诉讼请求，违反法定程序。兴博公司在一审诉讼过程中变更诉讼请求为：1.确认兴博公司与其于2019年7月15日签订的《买卖协议》无效；2.判令其返还案涉房屋或折价补偿，并赔偿损失。一审法院在认定《买卖协议》合法有效后，应当驳回兴博公司的第二项诉讼请求。 兴博公司辩称，一、一审程序合法。一审判决没有确认其与卢留孝签订的《买卖协议》无效，也没有支持返还房屋，但是由于徐伟参加诉讼，且已低价购买了卢留孝转让的房屋并已实际使用，而徐伟又将购房款交给了卢留孝，那么卢留孝无论是依据《买卖协议》，还是依照法律规定，都应当向其支付购房款。二、王健以房抵债证据不足，且不属于本案审查范围。卢留孝与王健之间是否存在真实合法债务，没有任何生效法律文书或充分的证据证实，卢留孝与卢建华系父子关系，一审判决将王健出具给卢留孝的承诺书内容予以认定，缺乏客观性与关联性。在一审法院调取的2019年9月29日马鞍山市公安局博望派出所的询问笔录中，王健承认其自愿承担债务是个人行为，卢留孝将所谓的个人债务以房抵债，是为了达到混淆本案事实的目的，但不属于本案审理的范围。且王健在2017年3月1日后已经不是公司法定代表人，持股仅为25%，王健与卢留孝签订《买卖协议》是2019年7月15日，转让给徐伟是2019年10月24日。三、卢留孝向其支付购房款具有事实及法律依据。双方签订的《买卖协议》约定了买卖标的、价款等内容，卢留孝拒绝支付购房款违反了合同约定。 徐伟未发表述称意见。 兴博公司向一审法院起诉请求：1.判令卢留孝给付其购房款763950元，并赔偿逾期付款利息损失（以763950元为基数，按同期银行贷款利率的1.5倍，从2019年7月16日始计算至实际还款之日止）；2.案件诉讼费用由卢留孝负担。诉讼过程中，兴博公司变更诉讼请求为：1.确认其与卢留孝于2019年7月15日签订的《买卖协议》无效；2.卢留孝返还其坐落于马鞍山市博望区××镇××路××栋××号营业房（面积101.86平方米）或折价补偿763950元，并赔偿损失（以763950元为基数，按同期银行贷款利率的1.5倍，从2019年7月16日始计算至实际还款之日止）；3.第三人徐伟承担连带责任；4.案件诉讼费用由卢留孝负担。 一审法院认定事实如下：2019年7月15日，兴博公司（甲方）与卢留孝（乙方）签订《买卖协议》1份，主要内容为：1.现将博望区博望镇红旗北路府前区19栋11号营业房一套出售给乙方；2.府前区19栋11号营业房面积为101.86平方米，单价为7500元，金额为763950元；3.房款一次性付清；4.此合同一式三份，甲乙双方各执一份。兴博公司在出卖人处加盖公司印章，卢留孝在买受人处签名。后兴博公司将案涉房屋交付给卢留孝。2019年10月24日，卢留孝（甲方）与徐伟（乙方）签订《买卖协议》1份，主要内容为：1.现将博望区博望镇红旗北路府前区19栋11号营业房一套出售给乙方；2.府前区19栋11号营业房面积为101.86平方米，总价为350000元；3.购买人付清购房款后，甲方需将上述房产的原买卖协议（出卖人为马鞍山兴博置业有限公司，购买人为卢留孝）的原件提供给乙方；4.房款一次性付清；5.此合同一式三份，甲乙双方各执一份。卢留孝在出卖人处签名，徐伟在购买人处签名，卢建华在担保人处签名，南京坤元信息科技有限公司在该《买卖协议》上加盖公司印章。同日，徐伟支付房款350000元（其中335000元转账至卢留孝账户，15000元转账至案外人袁守白账户）。2019年11月4日，卢留孝（甲方）与徐伟（乙方）签订《补充协议》1份，主要内容为：2019年10月24日，甲、乙双方签订了位于马鞍山市博望区××路××栋××号××房的买卖协议，乙方已按要求付清全部款项给甲方，房屋已交付给乙方使用，现已进入装修阶段，因甲方和兴博公司产生了买卖分歧，拟定补充协议：一、甲方出卖给乙方的位于马鞍山市博望区××路××栋××号的营业房对应2019年7月15日甲方和兴博公司没有任何违法现象，应符合二手房买卖条款；二、乙方和甲方的营业房买卖合同已生效，兴博公司和甲方产生的纠纷和乙方没有任何关系，甲方应积极负责地处理好纠纷，并做好善后工作；三、若甲方和兴博公司发生法律诉讼，乙方不承担任何责任；四、甲方和兴博公司若进入法律诉讼，兴博公司如果胜诉，营业房被兴博公司收回，甲方必须退还给乙方营业房全款350000元及装修费约250000，合计600000元，全款付清乙方搬离；五、此补充协议须经法律见证。 一审另查明，案涉房屋所在的地块系国有土地性质，案涉房屋未取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等批准文件。2017年3月1日之前，王健系兴博公司的法定代表人，其占有公司70%的股权。卢留孝与卢建华系父子关系。 一审再查明，因案外人徐良欠卢留孝借款，王健同意代徐良归还欠款，后王健承诺以兴博公司的房产抵偿卢留孝、卢建华不少于700万元的债务。2019年9月29日，王健与卢留孝、卢建华因兴博公司房产发生纠纷，并到派出所接受处理。 一审法院认为，案件的争议焦点为：1.兴博公司与卢留孝签订的《买卖协议》是否有效。兴博公司作为出售案涉房屋的房地产开发企业，应当承担办理相应售房资格和权属证书的合同义务，兴博公司以其未履行合同义务（案涉房屋未取得权属证书）主张合同无效，有违诚实信用原则。案涉房屋已建成并交付给卢留孝，案涉《买卖协议》客观上已履行完毕，故兴博公司要求确认该《买卖协议》无效，无事实和法律依据，不予支持。2.兴博公司交付给卢留孝的案涉房屋是否应当返还。兴博公司基于合同无效要求卢留孝返还案涉房屋，无事实和法律依据，不予支持。但兴博公司与卢留孝就案涉房屋签订《买卖协议》并已向卢留孝交付房屋，且卢留孝已将案涉房屋转卖他人，已由他人实际居住，根据合同约定，卢留孝应向兴博公司支付购房款763950元。卢留孝关于王健用兴博公司的案涉房屋的房款冲抵债务的抗辩意见不能成立，理由如下：第一，兴博公司与卢留孝未在案涉《买卖协议》中约定用该房款冲抵债务，也未签订补充协议进行约定；第二，从兴博公司与卢留孝签订《买卖协议》及卢留孝转卖案涉房屋的时间看，卢留孝在与兴博公司签订《买卖协议》后，与王健因债务问题发生纠纷，卢留孝在与王健的债务纠纷未处理的情况下将案涉房屋转卖他人，应承担相应的后果。第三，卢留孝未提交其他证据佐证案涉房屋的房款为冲抵王健所欠卢留孝的债务。3.关于逾期付款利息。双方未约定付款时间，也未约定逾期付款利息标准，故兴博公司要求卢留孝支付逾期付款利息，于法无据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、卢留孝于判决生效之日起十日内给付兴博公司房款763950元；二、驳回兴博公司的其他诉讼请求。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：兴博公司提交的兴博公司与卢建华2018年8月27日签订的《认购书》，用于证明卢建华与卢留孝向兴博公司购置的所有房产，均为冲抵往来的账目及以房抵债。因该证据与本案没有关联性，不予认定。 二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。 根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、案涉房屋的交易性质是否能够认定为王健用兴博公司的房产冲抵欠卢建华的债务。二、一审判决是否违反法定程序。 本院认为，关于争议焦点一，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。从卢留孝与兴博公司签订的《买卖协议》来看，该协议并未约定用案涉房屋冲抵王健欠卢建华的债务，虽然在卢留孝与兴博公司的其他房屋买卖协议中存在以房冲抵债务的约定，但与本案无关，不能推定本案的房屋交易性质也是冲抵债务。且王健于2017年3月1日以后就不再担任兴博公司的法定代表人，案涉《买卖协议》签订于2019年7月15日，王健已不是兴博公司的法定代表人，因王健个人的债务问题，在无明确约定的情况下，不能认定案涉《买卖协议》系以兴博公司的案涉房屋冲抵王健对卢留孝的债务。 关于争议焦点二，兴博公司在一审中诉请确认其与卢留孝于2019年7月15日签订的《买卖协议》无效，卢留孝返还其坐落于马鞍山市博望区××镇××路××栋××号营业房（面积101.86平方米）或折价补偿763950元，并赔偿损失（以763950元为基数，按同期银行贷款利率的1.5倍，从2019年7月16日始计算至实际还款之日止）。一审法院经审理认定该《买卖协议》有效，依据该生效的《买卖协议》的约定，卢留孝应当向兴博公司支付购房款763950元，且卢留孝已将案涉房屋转卖给徐伟，徐伟已向卢留孝支付了购房款，因此，一审法院从减少诉累的角度，在认定案涉《买卖协议》有效后，依据该《买卖协议》约定判令卢留孝向兴博公司支付房款763950元，程序并不违法。 综上，卢留孝的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11440元，由卢留孝负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹悝元 审 判 员 赵丽萍 审 判 员 王红伟 二〇二一年四月十九日 法官助理 陈婷婷 书 记 员 温 芳