贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初6757号 原告:赵正龙，男，白族，1982年7月4日出生，住址：贵州省毕节市。 原告：李敏，女，彝族，1984年2月14日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：龙海（特别授权代理），系贵州名城（金沙）律师事务所。 委托诉讼代理人：李阳（一般授权代理），系贵州名城（金沙）律师事务所实习律师。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原告赵正龙、李敏与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称“博泰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵正龙、李敏的委托诉讼代理人龙海，被告博泰房开公司委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告立即办妥毕节市XX号房（XX）不动产权属转移登记的相关文书并交付原告；二、请求人民法院依法判令被告支付原告逾期办证违约金人民暂计82521.91元（违约金以房价款374378元为基数按日万分之二从2018年4月1日计算至2021年4月6日，2021年4月6日之后的违约金以房价款374378元为基数按日万分之二计算至被告向原告交付不动产权属转移登记的相关文书止）；三、请求人民法院依法判令被告退还原告闭路电视入户费、煤气入户费2765元；四、请求人民法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。 经审理查明：原、被告于2012年7月30日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市七星关区XX号房，建筑面积为111.48平方米，套内面积为93.69平方米，总房款人民币374378.00元。交付时间为2013年12月31日前。转移登记：出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于初始登记之日起180日内取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、超出约定日期起逾期180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.3%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照买受人已支付房款的1%支付违约金。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交付房价款万二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，相关产权登记费用由买受人依法承担。合同还约定了其他事项。原告按合同约定向被告支付了购房款，被告于合同签订当日收取了被告的办证费用21859.00元,其中包含了闭路电视费265元、管道煤气入户费2500元。截至开庭之日，涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件。 上述事实，有原、被告的陈述及原、被告双方提交的证据，经庭审举证、质证，收集在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。 关于逾期办理商品房转移登记违约金的问题。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年6月1日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万二的违约金”中对违约金的计算有相应约定。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准，从2014年6月2日起开始计算。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可。故逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应以原告已付购房款374378.00元为基数，按日万分之二的标准从2014年6月2日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。 被告对此提出诉讼时效抗辩，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，且该违约金的数额系随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，应当适用《中华人民共和国民法典》关于3年诉讼时效期间的规定。原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院立案之日（2021年4月7日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年4月7日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。故原告的违约金诉请从2018年4月7日起开始保护至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。 涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求办理并交付涉案商品房权属证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书（应由出卖人具备的办理商品房转移登记的有关文书）之后，另行向被告主张权利。 关于原告要求被告退还天然气入户费、电入户费的诉请，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中，被告另行收取原告天然气入户费2500元、闭路电视安装费265元无事实及法律依据，应予退还。原告要求被告支付占用期间利息的诉请，因双方并无合同约定，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵正龙、李敏支付逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金，该违约金以已付购房款374378.00元为基数，按日万分之二的标准从2018年4月7日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止； 二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告赵正龙、李敏开户费共计2765.00元； 三、驳回原告赵正龙、李敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费966.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二一年四月二十日 书记员  郑 丹