广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3732号上诉人（原审被告、反诉原告）：广东兴发房地产顾问有限公司，住所地广州市海珠区纺织路江湾东街121号铺之一。法定代表人：张广，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈俊，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婉清，北京市金杜（深圳）律师事务所实习人员。上诉人（原审第三人）：香港新力斯有限公司广州代表处，住所地广州市天河区天河北路559号2101房自编2101E、F房。首席代表：MAHTANI，RishiGovind。委托诉讼代理人：周灿丽，广东瑞辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：温新旺，广东瑞辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东省富银实业发展总公司，住所地广州市越秀区寺右新马路南二街二巷3、4号。法定代表人：冼健泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑静昊，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：林家仪，广东国智律师事务所律师。上诉人广东兴发房地产顾问有限公司（以下简称兴发公司）与上诉人香港新力斯有限公司广州代表处（以下简称新力斯公司）及被上诉人广东省富银实业发展总公司（以下简称富银公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初38985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。兴发公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回富银公司的全部诉讼请求；3.改判支持富银公司赔偿兴发公司转租收益损失共计3811767.52元的反诉请求；4.一、二审诉讼费由富银公司承担。事实和理由：关于本诉部分。（一）兴发公司作为受托人，在富银公司的授权范围内以自己的名义与新力斯公司订立涉案广州市天河区天河北路559号1806号房（以下简称小1806房）租赁合同，新力斯公司在订立合同时明确知道富银公司与兴发公司之间的委托代理关系，该合同直接约束富银公司与新力斯公司。兴发公司无法、也不能违法将小1806房交还给富银公司。（二）大量一审证据及二审新证据证明，兴发公司与富银公司之间于2011年6月29日签订的《广州市房屋租赁合同》已实际履行，兴发公司与富银公司于2016年5月签订的《终止合同协议书》系虚假意思表示且从未实际履行。兴发公司与富银公司之间2011年租赁合同的租赁期限是2011年3月1日至2026年2月28日，从未中断或终止过。2016年终止协议是兴发公司在富银公司要求下，双方为帮助富银公司规避对外债务而签订，从未履行。（三）富银公司隐瞒双方间长期合作形成的交易习惯等重要证据，意图违反合同约定，发起虚假诉讼以达到收回房屋的效果，其主张不应得到法院支持。1.兴发公司与富银公司从2002年合作起直至纠纷日止，在长达17年中形成的交易习惯是：在长期租赁合同的框架下，针对每一期租金签订短期租金结算合同，以便富银公司完税，短期租金结算合同系双方对每一期租金分别进行结算的意思表示。一审法院关于双方已经以三份短期租赁合同替代本案2011年租赁合同的事实认定错误，该三份短期租赁合同与另外五份短期租赁合同一样，是双方针对每一期租金的结算合同，该交易习惯一直持续到案发日，长达17年。2.直至2019年6月5日，富银公司才向兴发公司出具《通知》称解除对兴发公司的委托出租授权，进一步证明双方的真实意思表示是履行本案合同，从未在2016年以及2017年以所谓的三份短期租赁合同对本案合同进行过变更。3.富银公司违背诚实信用原则提起虚假诉讼，浪费司法资源，行为极其恶劣，给兴发公司造成了巨大损失。（四）富银公司恶意将短期租金结算合同的意思表示从租金结算篡改为租期变更，并以该虚假的意思表示主张其与兴发公司之间的《租赁合同八》已经到期并要求新力斯公司交出房屋，该行为严重损害了新力斯公司的利益，该虚假意思表示因损害新力斯公司利益而不应得到法律的肯定和支持。退一步说，即便法院认定兴发公司与富银公司之间的《租赁合同八》成立并将租赁期限变更为2017年10月1日至2017年12月31日，该合同也因损害新力斯公司的利益而无效。（五）富银公司拒不协助兴发公司办理房屋租赁备案登记，造成次承租人与兴发公司解除合同以及兴发公司无法继续转租，富银公司的行为构成违约。在富银公司违约在先的情况下，要求兴发公司向富银公司支付租金及占用费缺乏事实和法律依据。关于反诉部分。（一）富银公司拒绝配合办理租赁合同备案，导致“小1801房”无法正常转租，该房转租收益损失为1468671.75元，计算方式为月转租收益18427.5元×79个月+日转租收益×21天（2019年7月7日至2026年2月28日，共计79个月零21天）。（二）富银公司拒绝配合办理租赁合同备案，导致1802-1805号房无法正常转租，导致兴发公司转租收益损失为2591752.77元，计算方式为月转租收益×91个月+日转租收益×27天（2018年7月1日至2026年2月28日，共计91个月零27天）。综上，兴发公司可获得的转租收益=小1801房的预期租金损失+小1802-1805房的预期租金损失-房屋日常开支248657元=3811767.52元。综上所述，一审判决对基本事实认定错误，适用法律错误，导致判决结果严重错误，应改判支持兴发公司的全部上诉请求。新力斯公司二审答辩称，针对1806房的答辩，新力斯公司与兴发公司的意见一致，对于1801-1805房新力斯公司没有答辩意见。新力斯公司不清楚兴发公司与富银公司的纠纷。新力斯公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判新力斯公司无需就涉案1806号房承担协助返还义务；3.一、二审诉讼费由富银公司、兴发公司承担。事实和理由：（一）新力斯公司系1806房的合法承租人，富银公司委托兴发公司全权代理涉案房屋的租赁事宜并出具了《授权委托书》，涉案1806房是《授权委托书》中被委托出租写字楼的其中一部分，新力斯公司在简单了解过前述授权情况后，与兴发公司于2016年11月29日签订了《租赁合同》，约定新力斯公司承租涉案1806房，租赁合同约定在租赁期内，兴发公司不得以任何理由提起终止合约，不得借故解除合同。富银公司知道并了解新力斯公司作为该房屋的承租人以及租赁期限等约定，同时协助新力斯公司进行备案。为备案之需，新力斯公司与兴发公司同时签订了一份《广州市房屋租赁合同》规范文本，富银公司对此知悉，其一审时提交的材料就包括了前述《广州市房屋租赁合同》。同时涉案1806房在2016年11月29日进行租赁登记备案，富银公司作为产权人，需要提供相关的协助方可进行。由此可见，富银公司自始至终都清楚与新力斯公司的租赁关系及租赁约定，新力斯公司是涉案1806房的合法承租人。（二）新力斯公司是基于合法有效的《租赁合同》占有和使用该房屋，即使富银公司与兴发公司进行了其他约定，也与新力斯公司无关，更改的约定也对新力斯公司无效。一审判决认定富银公司与兴发公司就涉案房屋租赁事宜达成了新的合意，重新签订了三份房屋租赁合同，但是新力斯公司从未知晓此事，也未曾同意更改关于该房屋的租赁期限，同时兴发公司也一直否认有更改合同的合意。富银公司作为委托人，应该遵守《租赁合同》的约定，不应随意更改租赁期限。现租期未满，富银公司未就终止租赁事宜与新力斯公司协商，却以与兴发公司之间的损害新力斯公司利益的约定，要求作为守约方及合法承租人的新力斯公司协助返还涉案1806房，于法于理无据。（三）富银公司在一审中称收回涉案房屋是为了抵债给案外人，根据《中华人民共和国合同法》第二百五十九条关于买卖不破租赁的规定，即使房屋将来发生所有权的变动，新力斯公司作为承租人的合法权益也理应得到保护，享有继续承租的权利。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，一审判决新力斯公司承担返还房屋的协助义务是错误的，严重损害了新力斯公司的合法权益。兴发公司二审答辩称，兴发公司作为受委托人，是在富银公司的委托范围内出租大1801房，本案中大1801房面积为999平方米，还包括小1801房、小1802-1805房、小1806房，其中小1806房的面积为166平方米，小1802-1805房面积为549平方米，小1801面积为223平方米，合计999平方米。在本案中，兴发公司作为受托人，在富银公司的授权下与新力斯公司签订小1806房的转租协议，在签订转租协议时新力斯公司明确知道小1806房所有权人是富银公司，兴发公司是在征得富银公司的授权委托以及同意的情况下，将小1806房出租给新力斯公司，故涉案合同直接约束新力斯公司与富银公司。本案中，大1801房包括了小1801房、小1802-1805房以及小1806房，所以富银公司是对999平方米的房屋授权转租许可，富银公司出具给兴发公司的授权已经明确了大1801房是包括了小1806房在内的，因此富银公司陈述的兴发公司伪造证据完全是在混淆视听、偷换概念。富银公司需要配合兴发公司与新力斯公司完成租赁备案登记，因此富银公司明确知道承租人为新力斯公司。如果富银公司不提供其房屋产权证书、法定代表人证明书以及相关证明的话，新力斯公司是无法办理登记备案的。本案中新力斯公司作为小1806房的承租人，当然有权继续承租小1806房，不能因为兴发公司与富银公司的其他纠纷使其丧失使用房屋的权利。富银公司对兴发公司及新力斯公司的上诉请求共同答辩称，（一）富银公司与兴发公司是协商一致解除合同，并无所谓签订短期合同的交易习惯。双方于2011年6月29日签订的《广州市房屋租赁合同》已经解除，兴发公司也因此才在后来与富银公司签订短期租赁合同。在富银公司送达《关于收回天河北路559号1801-1806房屋函》后，兴发公司向富银公司移交了涉案1802-1805房，说明《终止合同协议书》已有履行，兴发公司所谓的《终止合同协议书》是虚假意思表示且从未实际履行的理由，根本有悖事实，不足采信。后兴发公司提出继续转租该物业，富银公司基于兴发公司已同意解除长期租赁合同的事实，考虑到涉案房屋随时可能抵债给案外人，租期不确定，为了避免空置损失，便同意了兴发公司的请求，双方之后就物业重新签订了三份短期租赁合同。在三份短期租赁合同的租赁期限届满后，富银公司于2018年4月10日向兴发公司送达了《关于收回天河北路559号1801-1806房屋函》，但兴发公司仅交还了1802-1805房，一审诉讼中交还了1801房，至今仍拒不交还1806房。特别是，根据兴发公司提供的《交租证明》写明的交租总数额，与双方于2011年6月29日签订的《广州市房屋租赁合同》约定的租金数额并不相同，恰好证明了兴发公司与富银公司之间履行的是双方最后签订的三份短期租赁合同，与2011年的租赁合同无关。一审法院认定的前述事实及适用法律正确，应予维持。（二）兴发公司未经富银公司允许超期转租给新力斯公司，损害了富银公司的合法权益，不能对富银公司发生效力，新力斯公司应返还场地给富银公司。此前富银公司授权兴发公司转租涉案房屋，按照操作程序，兴发公司转租物业前均须先将拟定的合同交给富银公司备案，获得富银公司同意后才能签订正式的租赁合同进行转租。富银公司在此前并不知晓兴发公司与新力斯公司在2016年11月29日签订1806房的租赁合同，该合同的约定期限至2023年1月31日，也已经超过了富银公司与兴发公司之间关于1806房租赁合同的期限（2017年12月31日）。兴发公司明知其已无权转租，其故意转租行为明显损害了富银公司合法权益，转租合同不能对富银公司发生效力，新力斯公司应将租赁场地返还给富银公司。新力斯公司因返还场地所受到的损失，应依据其与兴发公司之间的合同向兴发公司追偿，其拒绝返还场地给富银公司，明显违反法律规定。（三）兴发公司的赔偿损失数额缺乏依据。如前所述，富银公司并未违约，兴发公司在合同到期后拒不交还物业，继续利用并牟利至今，不存在富银公司赔偿的问题，兴发公司提出的赔偿请求违反法律规定，缺乏事实依据，与本案没有关联。兴发公司在租期届满后仍要求富银公司协助其办理合同备案手续与事实不符，不能成立。综上，一审判决认定及处理符合本案事实和法律规定，应予维持。富银公司向一审法院起诉请求：1.兴发公司立即交还广州市天河区天河北路559号1801、1806房；2.兴发公司向富银公司支付场地占用费（按17537.8元/月的标准计算，从2018年5月1日起计至交还场地之日止）；3.兴发公司向富银公司支付逾期支付场地占用费的违约金（按526.134元/月的标准计算，从2018年5月1日起计至场地实际交还之日止）；4.兴发公司承担本案诉讼费。兴发公司向一审法院反诉请求：1.撤销富银公司与兴发公司于2016年5月23日签订的《终止合同协议书》；2.富银公司赔偿兴发公司租赁损失4429093元（其中1801房自2019年7月7日至2026年2月28日的租金损失为1282999元，1802-1805房自2018年7月1日至2026年2月28日的租金损失为3254375.2元，1806房自2019年2月1日至2023年1月31日的租金损失为140376元；以上合计4677750.2元，再扣除日常开支248657元）；3.本案受理费由富银公司承担。一审法院认定事实：据富银公司提交的广州市房地产档案馆出具的《单位名下房地产登记情况查询证明》显示，涉案房屋登记在富银公司名下。富银公司为证明其与兴发公司就涉案房屋达成的租赁合同已终止，但兴发公司拒不交还部分租赁房屋，向一审法院提交了如下证据：一、《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），显示系富银公司（甲方/出租人）与兴发公司（乙方/承租人）于2011年6月29日签订，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作写字楼使用，建筑面积为999.4894平方米；租赁期限为2011年3月1日至2026年2月28日，月租金额为45000元；租金按月由乙方缴付给甲方；乙方向甲方交纳五万元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；乙方在租赁房屋内进行加建、改建和装修时，不得影响房屋的主体结构，并向各有关部门报批后方可施工，租赁期届满或解除合约，所有的加建、改建和装修均以良好的状态（自然损坏除外）无偿给予甲方；租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方；合同期满乙方必须凭甲方开具的租赁保证金收据才能给予返还保证金等。上述《租赁合同》于2011年7月11日在广州市天河区石牌街来穗人员和出租屋服务管理中心办理了租赁登记备案，登记备案号为穗租备2011D0600902554号。二、《终止合同协议书》，显示系富银公司（甲方）与兴发公司（乙方）于2016年5月23日签订，约定：甲乙双方同意在2016年4月30日终止双方于2011年6月29日签订的有关涉案房屋的《租赁合同》。三、《广州市房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同1》”），显示系富银公司（甲方/出租人）与兴发公司（乙方/承租人）于2017年3月28日签订，约定：甲方同意将坐落在天河区天河北路559号1802-1805房号的房产（以下简称1802-1805房）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积为549.8平方米；租赁期限为2017年2月25日至2018年4月24日，月租金额为21442.2元；租金由乙方在每月的第25日前按银行转账方式缴付给甲方；乙方向甲方交纳五万元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的1%向乙方支付违约金；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金；甲方以毛坯房交付乙方使用，乙方按写字楼的标准进行装修，并进行维修保养；租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方等。四、《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同2》），显示系富银公司（甲方/出租人）与兴发公司（乙方/承租人）于2017年9月30日签订，约定：甲方同意将坐落在天河区天河北路559号1801房号的房产（以下简称1801房）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积为283.5平方米；租赁期限为2017年10月7日至2018年1月6日（其中打印字体“1月”上方显示有手写字体“10”，富银公司表示不清楚手写字体由谁添加，但富银公司可确认租赁期限至2018年10月6日），月租金额为11056.52元；租金由乙方在每月的第25日前按银行转账方式缴付给甲方；甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的1%向乙方支付违约金；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金；甲方以毛坯房交付乙方使用，乙方按写字楼的标准进行装修，并进行维修保养；租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方等。五、《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同3》），显示系富银公司（甲方/出租人）与兴发公司（乙方/承租人）于2017年9月30日签订，约定：甲方同意将坐落在天河区天河北路559号1806房号的房产（以下简称1806房）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积为166.1894平方米；租赁期限为2017年10月1日至2017年12月31日，月租金额为6481.3元；租金由乙方在每月的第25日前按银行转账方式缴付给甲方；甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的1%向乙方支付违约金；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金；甲方以毛坯房交付乙方使用，乙方按写字楼的标准进行装修，并进行维修保养；租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方等。六、《房屋移交表》，显示系富银公司（接收方）与兴发公司（移交方）于2019年2月14日签订，载明移交地址为1802-1805房，移交日期为2018年4月27日，电表读数为298406度。七、《关于收回天河北路559号1801-1806房屋函》，显示系富银公司于2018年4月10日向兴发公司作出，主要内容为根据双方签订的《租赁合同1》，合同期限即将届满；根据双方签订的《租赁合同2》、《租赁合同3》，合同已到期；富银公司拟收回相应房屋，不再与兴发公司续租，兴发公司需在2018年4月30日前将相应房屋全部移交给富银公司，并与富银公司办结租赁手续等；函件右下方显示有“已收原件，邓萍艳，4.12”的手写字体。经质证，兴发公司对上述证据的真实性均予以确认；但称《终止合同协议书》是兴发公司根据富银公司的需要协助富银公司签订的，该协议并未实际履行；《租赁合同1》、《租赁合同2》、《租赁合同3》也是兴发公司根据富银公司的要求协助富银公司签订的，合同载明的租赁期间不是双方实际履行的租赁期间，双方实际履行的还是租赁期间为2011年3月1日至2026年2月28日的《租赁合同》，另《租赁合同2》的租期截止日已变更为2018年10月6日；《房屋移交表》只是兴发公司配合富银公司对2018年4月27日的电表度数进行确认，并不是实际的房屋移交表，且从确认时间为2019年2月14日来看，与所载的移交日期2018年4月27日相隔了近一年的时间，有违常理；《关于收回天河北路559号1801-1806房屋函》中对《租赁合同2》的租期截止日表述有误，即当时富银公司无权提前收回1801房。兴发公司为证明其与富银公司就涉案房屋达成的租赁合同仍在履行期内，且富银公司拒不履行合同给其造成了诸多损失，向一审法院提交了如下证据：一、《房屋租赁合同》，显示系富银公司（甲方）与兴发公司（乙方）于2002年11月19日签订，约定：甲方同意将坐落在广州市天河北路金田大厦十八楼，建筑面积约999平方米的房屋出租给乙方作写字楼使用；甲方按开发商毛坯房的交楼标准交付乙方使用，乙方按写字楼的标准进行装修改造，所需的费用及办理有关报建验收手续由乙方负责，甲方给予乙方三个月的免租装修期；租赁期限自2002年12月1日至2013年2月28日止，其中前三个月为装修期；从2003年3月1日至2006年2月28日每月租金为45000元……从2012年3月1日至2013年2月28日每月租金为56687元；在租赁房屋内进行加建、改建和装修时，不得影响房屋的主体结构，并向各有关部门报批后方可施工，所有加建、改建、装修、水电、空调、管线、消防等图纸及一切报批资料均需报甲方备案，租赁期届满或解除合约，所有的加建、改建和装修均以良好的状态（自然损坏除外）无偿给予甲方；租赁期内任何一方单方面解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，还有权按租赁存续期内租金总金额的百分之二十收取违约金；租赁期届满，甲乙双方未续订合同或解除合同的，乙方逾期不交出承租房屋的，应补交占用期间租金等；《解除、终止房屋租赁合同申请表》，显示系富银公司（出租人）与兴发公司（承租人）签订，双方确认就涉案房屋签订的租赁合同已于2011年2月28日终止。二、《补充协议》（复印件），显示系富银公司（甲方）与兴发公司（乙方）于2013年1月28日签订，载明双方就2002年7月19日签订的有关金田大厦18楼的《房屋租赁合同》、《补充协议》进行补充：1.从2013年1月1日起至金田大厦18楼被法院解封为止，每月租金调整为39000元，待法院解封以后双方根据市场情况另行确定每月租金；2.甲乙双方签订的《房屋租赁合同》其它条款不变，双方仍按原合同规定执行等。三、《发票联》，显示系富银公司于2016年6月24日开具，载明购买方为兴发公司，款项为履约保证金50000元，备注为广州市天河区天河北路559号等。四、《房屋租赁登记备案证明》（穗租备2016G0600600359号），载明出租房屋地址为涉案房屋，出租人为富银公司，承租人为兴发公司，租赁用途为办公，租赁面积为999.48平方米，租赁期限中2011年3月1日至2016年4月30日的月租金额为45000元，2016年5月1日至2026年2月28日的月租金额为32498.7元，该合同予以登记备案，本备案证明替换原穗租备2011D0600902554备案证明，登记备案机关为广州市天河区住房和建设水务局，审核时间为2016年9月18日等；《变更房屋租赁合同申请表》（穗租备2011D0600902554号），显示富银公司与兴发公司同意于2016年5月1日起变更本合同租金价格为32498.7元。五、《同意转租证明》，显示系富银公司于2017年2月27日出具，主要内容为富银公司同意兴发公司转租涉案房屋，转租期限至2026年2月28日止；《授权委托书》，显示系富银公司于2017年2月27日出具，主要内容为富银公司委托兴发公司全权代理涉案房屋的租赁事宜，代理范围包括以兴发公司名义与承租方签订房屋租赁合同，按合同约定向涉案房屋的承租方进行管理，并按时收取承租方的租金，代理期限到2026年2月28日止。六、兴发公司出具的其向富银公司支付租金的《交租明细》，载明2013年1月至2016年4月每月交租金额为39000元，2016年5月至2017年9月每月交租金额为32498.7元，2017年10月至2018年4月每月交租金额为38980元。七、《关于申请协助办理天河北路559号1802-1806房屋租赁备案的函》，显示系兴发公司于2018年4月26日向富银公司出具，主要内容为兴发公司与三位客户达成约定将1802-1805号物业出租予其办公，兴发公司确认其司与三位客户租赁期限的约定未超过兴发公司与富银公司之间关于1801-1806号房屋的租赁期限的约定，现兴发公司申请富银公司提供办理租赁备案的资料协助其司为三位客户办理房屋租赁备案等；函件右下方显示有“已收原件，赵大勇，4.26”的手写字体。八、《关于天河北路559号1801-1806房屋暂时停止交租和代缴管理费申请函》，显示系兴发公司于2018年5月23日向富银公司出具，主要内容为富银公司至今未能提供办理租赁备案的资料协助兴发公司为三位客户办理房屋租赁备案，造成其司多重损失（1.房屋空租，减少了租金差价的收入；2.减少了装修的分摊；3.管理费支出；4.增加了工作人员不断寻找新客户的工作量），故兴发公司向富银公司申请暂时停止缴交租金和代缴管理费，直至富银公司恢复提供资料时，其司会将所欠的租金和管理费全部交齐；由于富银公司造成的其司损失，富银公司应承担赔偿责任；且富银公司不能以其司暂时停止交租和代缴管理费为由终止双方的合作协议等；函件右下方显示有“已收原件，赵大勇，2018.5.23”的手写字体。九、《关于提前解除租赁合同的通知函》，显示系案外人广东建通工程有限公司（以下简称建通公司）于2019年2月28日向兴发公司作出，主要内容为建通公司于2018年8月14日与兴发公司签订租赁合同，承租位于太平洋保险大厦1801的房屋作为公司办公室，租期为2018年10月7日至2019年10月6日，由于建通公司业务变动的需要，决定于2019年5月6日退租，现以书面形式向兴发公司提出解除租赁合同等。十、《关于提供办理太平洋保险大厦1801房屋租赁登记备案资料》，显示系兴发公司于2019年5月22日向富银公司出具，主要内容为1801房已签订租赁合同，请富银公司2天内提供房屋租赁登记备案相关资料，如富银公司未能及时提供资料影响新租户进场，造成其司违约的，由富银公司承担违约赔偿责任，且富银公司需补偿其司的租金差额损失，在富银公司提供资料时，其司会支付场地租金和管理费等；函件左下方显示有“已收原件，赵大勇，2019.5.23”的手写字体。十一、兴发公司将涉案房屋分租案外人的租赁合同多份，包括：1.签约时间为2017年9月25日，承租人为建通公司，承租房屋为1801房（面积283.5平方米），租期为2017年10月7日至2018年10月6日，月租金额为29484元。2.签约时间为2017年2月20日，承租人为案外人达福国际（香港）有限公司广州代表处（以下简称达福公司），承租房屋为1802-1805房（面积549.8平方米），租期为2017年2月25日至2018年4月24日，月租金额为48643元。3.签约时间为2016年11月29日，承租人为新力斯公司，承租房屋为1806房（面积166.1894平方米），其中租期2017年2月1日至2019年1月31日的月租金额为14791元，租期2019年2月1日至2021年1月31日的月租金额为15123元，租期2021年2月1日至2023年1月31日的月租金额为15456元；《房屋租赁登记备案证明》（穗租备2016B0600602091号），载明出租房屋地址为1806房，出租人为兴发公司，承租人为新力斯公司，租赁用途为办公，租赁面积为166.1894平方米，租期2017年2月1日至2019年1月31日的月租金额为14791元，租期2019年2月1日至2021年1月31日的月租金额为15123元，租期2021年2月1日至2023年1月31日的月租金额为15456元，该合同予以登记备案，登记备案机关为广州市天河区住房和建设水务局，审核时间为2016年11月29日等。4.签约时间为2018年3月30日，承租人为张顺欢，承租房屋为1802-1805房（面积549.89平方米），其中租期2018年5月1日至2020年4月30日的月租金额为54980元（2018年5月1日至6月30日为免租装修期），租期2020年5月1日至2022年4月30日的月租金额为60478元，租期2022年5月1日至2024年4月30日的月租金额为65976元，租期2024年5月1日至2026年2月28日的月租金额为71474元，另约定张顺欢在签订合同时先支付定金30000元，余下定金79960元在兴发公司提供资料办理租赁备案时付清，由于1802-1805房的面积未能满足张顺欢的需求，故在1801房期满时交给张顺欢使用，租金和1802-1805房的同期价格一致等；《收据》，载明张顺欢于2018年3月30日交来1802-1805房定金30000元。5.签约时间为2018年3月30日，承租人为张顺欢，承租房屋为1801房（面积283.5平方米），其中租期2018年10月8日至2020年4月30日的月租金额为28300元，租期2020年5月1日至2022年4月30日的月租金额为31185元，租期2022年5月1日至2024年4月30日的月租金额为34020元，租期2024年5月1日至2026年2月28日的月租金额为36855元，另约定张顺欢在签订合同时先支付定金10000元，余下定金46600元在兴发公司提供资料办理租赁备案时付清，交租时间以兴发公司交楼再加两个月免租装修期开始计算等；《收据》，载明张顺欢于2018年3月30日交来1801房定金10000元。经质证，富银公司对《房屋租赁合同》、《补充协议》、《发票联》、《房屋租赁登记备案证明》（穗租备2016G0600600359号）的真实性予以确认；对《同意转租证明》及《授权委托书》的真实性予以确认，但两份文件是兴发公司打印后要求富银公司盖章的，富银公司基于兴发公司已同意解除双方长期的租赁合同，故在涉案房屋随时可能抵债给案外人，租期不确定的情况下同意了兴发公司的请求，后因案外人要求富银公司移交涉案房屋，富银公司便及时通知了兴发公司，兴发公司也与富银公司办理了1802-1805房的移交手续，可见兴发公司对双方的长期租赁合同已解除是清楚知悉的，且富银公司出具上述文件后，兴发公司也未实际使用上述文件出租涉案房屋；对《交租明细》的真实性予以确认，恰好说明双方在《租赁合同》解除后实际履行的是《租赁合同1》、《租赁合同2》、《租赁合同3》；对《关于申请协助办理天河北路559号1802-1806房屋租赁备案的函》、《关于天河北路559号1801-1806房屋暂时停止交租和代缴管理费申请函》、《关于提供办理太平洋保险大厦1801房屋租赁登记备案资料》的真实性予以确认，但这些函件均是在双方租赁合同终止后兴发公司单方提出的请求，富银公司不予认可；对《关于提前解除租赁合同的通知函》的真实性、合法性、关联性均不予确认，富银公司并不知情；对兴发公司与第三方签订的租赁合同真实性、合法性、关联性均不予确认，富银公司并不知情，其中兴发公司与新力斯公司签订的租赁合同与兴发公司提供给富银公司的合同不一致，富银公司就此提交了其持有的兴发公司与新力斯公司的《广州市房屋租赁合同》（复印件，显示签约时间为2016年1月21日，约定的租期为2017年2月1日至2023年1月31日，另合同落款处仅有兴发公司的签名），并称根据其持有的合同可知兴发公司提交的签约时间为2016年11月29日的租赁合同是在兴发公司明知其无权转租的情况下签订的。经质证，兴发公司对富银公司提交的签约时间为2016年1月21日的《广州市房屋租赁合同》的真实性予以确认，但称当时富银公司并未及时协助办理该合同的备案手续，导致其直到2016年11月才与新力斯公司签署了租赁合同、办理了租赁备案。本案审理过程中，富银公司、兴发公司于2020年9月17日办理了1801房的移交手续，就此，富银公司调整其诉讼请求如下：一、兴发公司立即交还广州市天河区天河北路559号1806房；新力斯公司承担协助返还1806房的义务；二、兴发公司向富银公司支付场地占用费（其中1801房的场地占用费按11056.5元/月计算，从2018年5月1日计至2020年9月17日，1806房的场地占用费按6481.3元/月计算，从2018年5月1日计至场地实际交还之日止）；三、兴发公司支付逾期交付场地占用费的违约金（其中1801房的违约金按331.7元/月计算，从2018年5月1日计至2020年9月17日，1806房的违约金按194.44元/月计算，从2018年5月1日计至场地实际交还之日止）；四、兴发公司承担本案诉讼费。兴发公司坚持认为富银公司的上述诉讼请求不能成立，因违约方系富银公司，应由富银公司承担违约责任。一审法院认为：就本案查明的事实可知，兴发公司系在2016年5月23日与富银公司签订《终止合同协议书》，约定2016年4月30日终止双方于2011年6月29日签订的有关涉案房屋的《租赁合同》。后富银公司系在2018年4月10日向兴发公司作出《关于收回天河北路559号1801-1806房屋函》，表明双方不再续租，兴发公司应与富银公司办结租赁手续等，兴发公司亦于当月收到了该函件。现兴发公司以上述《终止合同协议书》的订立属重大误解为由，要求撤销《终止合同协议书》。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权……”之规定，兴发公司在本案中主张撤销《终止合同协议书》已超过法律规定的除斥期间，基于兴发公司的撤销权已消灭，一审法院对兴发公司要求撤销《终止合同协议书》的诉讼请求不予支持。《终止合同协议书》签订后，根据兴发公司提交的审核时间为2016年9月18日的《房屋租赁登记备案证明》，富银公司于2017年2月27日出具的《同意转租证明》，可知双方就涉案房屋仍存在租赁关系，且就上述文件反映的租赁期限来看，租期均至2026年2月28日届满，显然与《终止合同协议书》的约定不符。富银公司解释其当时协助兴发公司办理上述文件，系因涉案房屋存在随时可能抵债给案外人，租期不确定的情况，但为了避免空置损失，才短期租赁给兴发公司，兴发公司对此是明知的。兴发公司则主张，上述文件显示《终止合同协议书》并非双方的真实意思表示，双方实际仍在履行2011年6月29日签订的《租赁合同》，租期至2026年2月28日。一审法院认为，关于富银公司、兴发公司的上述主张，亦可结合双方此后的履行情况进行判断：首先，双方于2017年3月28日就1802-1805房签订了《租赁合同1》，约定租赁期限为2017年2月25日至2018年4月24日，月租金额为21442.2元；于2017年9月30日就1801房签订了《租赁合同2》，约定租赁期限为2017年10月7日至2018年1月6日（双方在本案中确认该租赁期限后涂改至2018年10月6日），月租金额为11056.52元；于2017年9月30日就1806房签订了《租赁合同3》，约定租赁期限为2017年10月1日至2017年12月31日，月租金额为6481.3元；从时间上看，该三份房屋租赁合同的签订时间均是在《同意转租证明》出具之后，可视为双方就涉案房屋的租赁事宜达成了新的合意。其次，根据富银公司、兴发公司确认的租金交纳情况，2017年10月至2018年4月兴发公司每月向富银公司交纳租金的总额为38980元，即与双方最后签订的《租赁合同1》、《租赁合同2》、《租赁合同3》约定的租金总额相一致，可证明该三份房屋租赁合同已实际履行。再者，根据双方于2019年2月14日签订的《房屋移交表》，该表明确载明移交地址为1802-1805房，移交日期为2018年4月27日；移交时间与《租赁合同1》约定的租期截止日相一致，可知兴发公司已在租期届满后依约将1802房-1805房交还富银公司。综上，一审法院合理采信富银公司的主张，且双方就涉案房屋形成的租赁关系应以最后签订的《租赁合同1》、《租赁合同2》、《租赁合同3》的约定为准。根据《租赁合同2》的约定，1801房的租赁期至2018年10月6日届满，兴发公司应在租赁期届满后将1801房交回富银公司，兴发公司直至2020年9月17日才将1801房交回富银公司，已构成违约，兴发公司应向富银公司支付1801房2018年5月1日至2020年9月17日的租金及占用费合计315847.92元（11056.52元×28个月+11056.52元÷30日×17日）。根据《租赁合同3》的约定，1806房的租赁期至2017年12月31日届满，兴发公司应在租赁期届满后将1806房交回富银公司，兴发公司至今未将1806房交还富银公司，已构成违约，现富银公司要求兴发公司返还1806房，有其合同依据，一审法院予以支持；且因1806房现实际由兴发公司出租给新力斯公司使用，新力斯公司应就1806房的返还承担协助义务；此外，兴发公司应按6481.3元/月的标准向富银公司支付1806房自2018年5月1日起的租金及占用费，直至其将1806房返还富银公司之日止。至于富银公司要求兴发公司支付迟延返还上述房屋的违约金，因缺乏合同依据，一审法院不予支持。关于兴发公司称富银公司不协助其办理涉案房屋的租赁备案手续，导致其无法使用涉案房屋，故要求富银公司予以赔偿的反诉请求。如前述，因双方就1802-1805房签订的《租赁合同1》，于2018年4月24日到期，就1801房签订的《租赁合同2》于2018年10月6日到期，就1806房签订的《租赁合同3》于2017年12月31日到期；兴发公司在其与富银公司的租期届满后仍要求富银公司协助办理租赁备案手续，缺乏合同依据，故一审法院对兴发公司要求富银公司赔偿租赁损失的反诉请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年10月26日作出如下判决：一、广东兴发房地产顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内将广州市天河区天河北路559号1806房返还广东省富银实业发展总公司，香港新力斯有限公司广州代表处应就该房屋的返还承担协助义务；二、广东兴发房地产顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向广东省富银实业发展总公司支付广州市天河区天河北路559号1806房的租金及占用费（按6481.3元/月的标准，从2018年5月1日起计至前述房屋返还之日止）；三、广东兴发房地产顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向广东省富银实业发展总公司支付广州市天河区天河北路559号1801房的租金及占用费315847.92元；四、驳回广东省富银实业发展总公司的其他诉讼请求；五、驳回广东兴发房地产顾问有限公司的全部反诉请求。案件本诉受理费8925元，由广东省富银实业发展总公司负担25元，广东兴发房地产顾问有限公司负担8900元；反诉受理费21116元，由广东兴发房地产顾问有限公司负担。本院二审期间，兴发公司向本院提交：1.房屋租赁登记备案证明（穗租备2016B0600602091号）；2.同意转租证明（2016年11月23日）；3.中国建设银行股份有限公司活期存款明细账，证据1-3拟证明2016年11月，在兴发公司拟将小1806房转租给新力斯公司时，富银公司于2016年11月23日为配合兴发公司与新力斯公司的租赁登记备案，出具了《同意转租证明》，载明了富银公司同意兴发公司转租涉案房屋，同意转租期限至2026年2月28日。双方从未实际履行“于2016终止大1801房（999平方米）协议”这一约定，富银公司明确知晓兴发公司与新力斯公司的租赁期限为2017年2月1日至2023年1月31日，其要求新力斯公司退还“小1806房”具有明显恶意。兴发公司直至2018年4月还在向富银公司完整地支付小1801房、小1802-1805房、小1806房的月租金38980元，富银公司与兴发公司一直实际履行本案合同，小1806房的租期并未按照双方于2017年9月30日签订的短期租赁合同（即一审法院所称《租赁合同3》）的约定，于2017年12月31日即告终止；4.富银公司与兴发公司房屋租赁合同（租期为2002年12月1日-2006年2月28日）；5.富银公司与兴发公司房屋租赁合同（租期为2006年3月1日-2008年2月28日）；6.富银公司与兴发公司房屋租赁合同（租期为2008年3月1日-2011年2月28日），证据4-6拟证明在2002年合同【标的为大1801房，即涉案18层整层（999平方米）】履行期间，兴发公司应富银公司之要求，为富银公司租金结算及完税之便利，针对每一期租金，都会与富银公司签订短期租金结算合同。租金结算期（租期）分别为2002年12月1日至2006年2月28日，2006年3月1日至2008年2月28日，2008年3月1日至2011年2月28日，此为双方之交易惯例。针对本案合同下的三份短期租赁合同，同样是为了富银公司完税及租金结算之便利而签署，但并未对本案合同的租赁期限重新作出约定；7.通知（2019年6月5日），拟证明2019年6月5日，富银公司才向兴发公司出具《通知》称解除对兴发公司的委托出租授权，进一步证明双方的真实意思表示是履行本案合同，从未在2016以及2017年以所谓的三份短期租赁合同对本案合同进行变更；8.《关于收回天河北路559号小1801-小1806房屋的复函》(2018年4月18日)；9.《关于天河北路559号租赁房屋租金暂缓缴纳的函》(2018年8月3日)；10.《关于天河北路559号租赁房屋租金暂缓缴纳函》(2019年3月5日)；11.《关于天河北路559号租赁房屋租金暂缓缴纳函》(2019年5月7日)；12.《关于“二〇一九年六月五日通知”复函》(2019年6月27日)；13.《关于提供办理太平洋保险大厦小1801房屋租赁登记备案资料》(2019年9月24日)，证据8-13拟证明富银公司违反双方一直实际履行的涉案合同的约定，从2018年4月26日起不再协助兴发公司与次承租人办理小180l房、小1802-1805房房屋的租赁备案登记，给兴发公司造成无法转租、提前解约等重大损失；14.兴发公司与建通公司广州市房屋租赁合同(2018年10月7日-2019年10月6日)，拟证明2018年8月14日，兴发公司与次承租人建通公司签订的租赁合同，约定租赁标的为小1801号房，2018年10月7日至2019年10月6日的月租金为29484元；15.兴发公司与王某生广州市房屋租赁合同(2011年9月1日一2014年8月31日)，拟证明2011年8月26日，兴发公司与次承租人王某生签订租赁合同，约定租赁标的为小1802-小1805房，2011年9月1日至2013年8月31日的月租金为48932.2元，2013年9月1日至2014年8月31日的月租金为50031.8元；16.兴发公司与达福公司广州市房屋租赁合同（2012年2月25日-2015年2月24日），拟证明兴发公司与次承租人达福公司签订的租赁合同，约定租赁标的为小1802-小1805房，2012年2月25日至2014年2月24日的月租金为49482元，2014年2月25日至2015年2月24日的月租金为51131.4元。二审庭后兴发公司提交：17.太平洋保险大厦十八楼B座平面图，拟证明2002年6月，兴发公司对涉案大1801房进行平面布置设计时，平面图纸显示大1801房由小1081房、小1802-1805房、小1806房分别间隔开的三个独立自编单元组成；18.小区临时施工许可证，拟证明2006年8月，金田花苑物业对太平洋大厦小1802房出具小区临时施工许可证，即2006年8月之前，小1802房已经形成；19.兴发公司与新力斯公司的广州市房屋租赁合同（2017年2月1日-2023年1月31日）；20.授权委托书（2016年11月23日）；21.同意转租证明（2016年11月23日）；22.富银公司与兴发公司的广州市房屋租赁合同（2011年3月1日-2026年2月28日），证据19-22拟证明为配合兴发公司与新力斯公司就小1806房办理房屋租赁合同备案登记，2016年11月23日，富银公司出具《授权委托书》，载明富银公司委托兴发公司全权代理大1801房的租赁事宜，代理期限至2026年2月28日，同日富银公司出具了《同意转租证明》，载明富银公司同意兴发公司转租大1801房，同意转租期限至2026年2月28日。兴发公司与富银公司就大1801房签订的租期至2026年的本案合同作为转租小1806房的权利基础，在2016年11月29日兴发公司与新力斯公司就小1806房办理房屋租赁合同备案登记时，已向管理中心提供由管理中心留存；23.锁匙收据（2018年9月14日），拟证明2018年9月14日，富银公司以其有时需要查看小1802-1805房为由，希望兴发公司向其提供一把小1802-1805房的钥匙，因此直至2018年9月14日，兴发公司仍未向富银公司归还小1802-1805房。新力斯公司经质证认为：对庭前提交的16份证据，放弃除证据1、2、7之外证据的质证权利。对证据1的真实性、合法性、关联性予以认可，对证据2的真实性、合法性认可，证明新力斯公司取得1806房租赁权是合法正当的，证据7是富银公司向兴发公司作出终止2017年2月27日授权委托权限的内容，不管富银公司是否终止授权，都不影响被授权人兴发公司与新力斯公司在终止授权前所签订的合同履行。对于兴发公司提交的其他证据，因为新力斯公司不了解事情的经过，在法律上也与新力斯公司没有关联性，新力斯公司不予发表质证意见。对庭后提交的证据，证据17-18与新力斯公司没有关联性，新力斯公司从2016年开始承租涉案房屋时，涉案房屋就已经间隔成小1801-1806房，不清楚具体间隔时间；对证据19-22的真实性、合法性、关联性予以认可；证据23是富银公司与兴发公司之间的往来收据，新力斯公司不是当事人，不清楚情况，且这些证据与新力斯公司没有关联性，由法庭决定兴发公司庭后提交的证据是否采信。富银公司经质证认为：对庭前提交的16份证据，证据1、2恰好证明兴发公司转租给新力斯公司虚构事实，擅自转租，证据1、2的真实性予以确认，对合法性与关联性不予确认，同意转租证明只是证明富银公司同意兴发公司转租1801房，没有同意转租1806房，所以房屋登记备案证明是新力斯公司虚构事实，欺骗登记备案机关的。在2016年5月23日，大1801房分散为小1801-1806房，已经在富银公司与兴发公司签订的合同中进行了区分，所以2016年11月23日出具的同意转租证明不可能指大1801房就也是999平方米范围；对其他证据的真实性、合法性、关联性没有异议，不能证明兴发公司所证明的事实。对庭后证据，对证据17-18的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据19-20的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据21-23的真实性、合法性予以认可，对关联性不认可。新力斯公司向本院提交了：1.授权委托书，拟证明兴发公司系受富银公司委托全权代理涉案房屋的租赁事宜，富银公司与兴发公司之间是委托关系，富银公司受兴发公司与新力斯公司签订的租赁合同约束；2.租赁合同，拟证明新力斯公司与兴发公司就小1806房屋的租赁明细约定，其中租赁期限至2023年1月31日止，在租赁期间内，兴发公司不得以任何理由提前终止合约，不得借故解除合约等等，该合同效力及于富银公司；3.广州市租赁合同及房屋租赁登记备案证明，拟证明小1806房屋于2016年11月29日进行了房屋租赁登记备案，租赁期限自2017年2月1日起至2023年1月31日止，富银公司作为该房屋的产权人，需要协助备案，所以富银公司清楚兴发公司与新力斯公司之间关于该房屋的租赁约定，新力斯公司的合同权益应得到法律保护。兴发公司经质证认为：对证据1的真实性、合法性和关联性予以认可，该授权委托书证明富银公司在2016年11月23日之前就已经出具了授权委托书，授权兴发公司以自己的名义与承租方签订租赁合同，代理期限至2026年2月28日止；对证据2的真实性、合法性和关联性予以认可，该租赁合同在2016年11月29日签订，即上述授权委托书出具之后，新力斯公司与兴发公司签订了小1806房的租赁合同，租赁期限自2017年2月1日至2023年1月31日，新力斯公司知道富银公司是房屋的产权人及委托人，因此该租赁合同约束富银公司和新力斯公司；对证据3的真实性、合法性和关联性予以认可，该租赁合同在2016年11月29日签订并办理了租赁登记备案，租赁登记备案必须由房屋产权人出具相关材料并且在材料上加盖产权人的章，如果没有富银公司的许可无法办理登记备案，富银公司明知新力斯公司的存在，并且新力斯公司是小1806房的实际使用人，不得实施损害新力斯公司利益的行为。富银公司经质证认为：证据1没有原件，对真实性、合法性和关联性不予认可，并且也没有涉及到新力斯公司的内容；对证据2、3的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可，与富银公司无关。富银公司向本院提交了：1.兴发公司2005年8月3日提交给富银公司的《关于调整租金的申请报告》；2.兴发公司与富银公司于2006年2月28日签订的《补充合同》，证据1-2拟证明兴发公司向富银公司申请租金免递增，富银公司同意后双方签订《补充合同》约定租金仍为45000元；3.兴发公司2008年2月28日提交给富银公司的《关于调整租金的申请报告》；4.兴发公司与富银公司于2008年3月31日签订的《补充合同》，证据3-4拟证明兴发公司与富银公司申请租金免递增，富银公司同意后双方签订《补充合同》约定租金仍为45000元；5.兴发公司2009年2月25日提交给富银公司的《关于调整租金的申请报告》；6.兴发公司与富银公司于2009年3月30日签订的《补充合同》，证据5-6拟证明兴发公司向富银公司申请租金免递增及装修期间租金优惠，富银公司同意后双方签订《补充合同》约定租金仍为45000元、2009年3-4月租金优惠为22500元；7.兴发公司2010年1月26日提交给富银公司的《关于申请租金免递增的申请报告》；8.兴发公司与富银公司于2010年3月3日签订的《补充协议》，证据7-8拟证明兴发公司向富银公司申请租金免递增，富银公司同意后双方签订《补充协议》约定租金仍为45000元；9.兴发公司2010年8月10日提交给富银公司的《关于申请租金免递增的申请报告》；10.兴发公司与富银公司于2010年9月9日签订的《补充协议》，证据9-10拟证明兴发公司向富银公司申请租金免递增，富银公司同意后双方签订《补充合同》约定租金仍为45000元；11.兴发公司2011年5月18日提交给富银公司的《关于申请租金免递增及续期的申请报告》，拟证明兴发公司向富银公司申请租金免递增；12.兴发公司2013年1月14日提交给富银公司的《申请报告》；13.兴发公司与富银公司于2013年1月28日签订的《补充协议》，证据12-13拟证明兴发公司向富银公司申请租金减免，富银公司同意后双方签订《补充合同》约定租金降为39000元。兴发公司经质证认为：对富银公司提交的证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。新力斯公司当庭未发表质证意见。二审第二次庭询期间，富银公司出示广东省高级人民（2004）粤高法民事初字第8号裁定书、最高人民法院（2014）民四终字第12号民事判决书、广州市中级人民法院（2017）粤01执170号执行裁定书、广州市中级人民法院（2017）粤01执170号之一执行裁定书。兴发公司对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，对涉案房屋自2004年起已被省高院诉保查封、执行查封至今没有异议。新力斯公司对真实性、合法性没有异议，但认为其方未看到涉案房屋有法院的封条，也从未被告知涉案房屋有无被查封，因此不清楚涉案房屋是否被查封。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，涉案争议的小1801-1806房系兴发公司承租原1801房后间隔而成的，涉案《终止合同协议书》签订时，小1801-1806房的间隔已经存在。2016年5月23日，富银公司、兴发公司分别就小1801房、1802-1805房签订《广州市房屋租赁合同》，约定小1801房的租赁期限自2016年5月1日至2017年10月6日，租金11056.5元/月；小1802-1805房租赁期限自2016年5月1日至2017年2月24日，租金21442.2元/月。上述两份合同并无办理租赁登记备案。兴发公司一审提交了《2013年至2015年交管理费明细》、《2016年上交富银租金明细》、《2017年上交富银租金明细》、《2018年上交富银租金明细》，上述证据显示，兴发公司自2013年1月至2016年4月止，按39000元/月的标准向富银公司缴纳1801-1806房的租金，自2016年5月开始至2018年4月止，分别按照11056.5元/月、21442.2元/月的标准向富银公司缴纳1801、1802-1805房的租金，自2017年10月至2018年4月止按照6481.3元/月的标准向富银公司支付1806房的租金。对于2016年5月至2017年10月期间小1806房的使用情况，兴发公司一审庭审称“在2013年时被告（因为原告的物业已查封，造成被告租赁难度加大，当时双方约定把租金降低至3.9万元/月），被告方租不出去的房屋就不缴纳租金，按照原来合同的约定，管理费由被告方负责，后面有两年多的时间没有把1806房屋出租出去，有14个月可以不用缴纳1806的租金。到后来1806房出租后，我方就向原告开始按照合同3.9万元/月向原告方缴租……”。二审期间，富银公司、兴发公司确认《终止合同协议书》签订后，小1806房并无交还给富银公司，仍由兴发公司管业，大1801房的物业管理费一直由兴发公司缴纳。富银公司称当时其公司与案外人的案件还没有涉及到以物抵债问题，所以没有向兴发公司提出收回房屋，兴发公司提出该房屋没有出租出去，所以没有和富银公司签订合同，不向富银公司支付租金，只支付管理费，富银公司同意了兴发公司的请求，兴发公司直至2017年10月才向富银公司支付1806房的租金。兴发公司称由于大1801房存在被法院查封的情况，很多次承租人不愿意承租导致兴发公司出租困难，富银公司为了弥补兴发公司的损失，达成合意，即由富银公司免去小1806房自2016年5月至2017年9月的租金，由兴发公司履行缴纳大1801房物业管理费的义务。富银公司对兴发公司的该陈述不予认可。对于1802-1805房的交还问题。富银公司称因为1802-1805房没有出租出去，所以兴发公司就在2018年4月27日将上述房屋交还给富银公司，2019年2月14日补办交接手续。兴发公司则称1802-1805房的租赁合同在2018年4月26日到期，到期之前已找了租客签署合同，其发函给富银公司要求办理房屋登记，但是富银公司不提供资料，导致兴发公司与客户无法实现租赁关系，导致兴发公司违约，兴发公司、富银公司就此商讨赔偿问题，富银公司说领导要看房屋，其就给了富银公司钥匙，到了后面要确认电表度数，其就盖了章。新力斯公司称其与兴发公司签订租赁合同时对于涉案房屋是否存在司法查封并不知情。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，兴发公司与新力斯公司因涉案房屋租赁问题所产生的纠纷发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和兴发公司、新力斯公司上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：一、富银公司、兴发公司就涉案房屋形成的租赁关系应以哪份合同约定为准；二、兴发公司应否向富银公司返还1806房以及支付租金、占用费；三、兴发公司要求富银公司赔偿租赁损失的主张是否成立。关于争议焦点一。富银公司、兴发公司于2016年5月23日签订《终止合同协议书》，兴发公司并无充足的证据证明该协议书系在受胁迫或受欺诈的情形下签订，不足以证明其对该合同的内容存在重大误解或者该合同的内容显示公平，且至其提出撤销该协议书的请求时，已超过一年的除斥期间，一审法院驳回兴发公司要求撤销该协议书的请求并无不当，本院予以认同。对于兴发公司为何没有缴纳1806房自2016年5月至2017年9月的租金，租赁双方各执一词，兴发公司一审期间陈述租赁双方合意对于转租不出去的房屋就只承担物业管理费无须缴纳租金，二审又称富银公司为弥补其因涉案房屋被司法查封难以转租的损失同意减免该期间的租金。因兴发公司对其二审的陈述并无提供充足的证据予以佐证，且与其一审陈述不一致，富银公司对此亦不确认，故本院对此不予采信。根据租赁双方的陈述，可见双方就1806房达成的合意应为兴发公司在1806房转租出去之前只须承担该房应缴纳的物业管理费。兴发公司于2019年2月14日签订《房屋移交表》中确认1802-1805房的移交日期为2018年4月27日，该证据的内容并无容易造成误解或者存有歧义之处，兴发公司主张该移交表仅是租赁双方为核对电量所签订显然与该证据的名称以及内容不符，兴发公司在2018年9月向富银公司移交1802-1805房钥匙一把的行为亦不足以否定双方在此后所签《房屋移交表》对于房屋移交时间的确认，兴发公司并无其他证据证明2018年4月27日之后其公司继续占用1802-1805房，现有证据并不足以否定《房屋移交表》的内容，本院对兴发公司的该主张不予采信。兴发公司主张双方仍实际履行2011年6月29日签订的《租赁合同》的依据是租赁双方于2016年9月18日向租赁登记备案机关申请对2011年6月29日所签《租赁合同》办理了租金标准的变更备案以及富银公司在《终止合同协议书》签订后仍向兴发公司出具《同意转租证明》、《授权委托书》同意兴发公司转租、授权兴发公司全权代理涉案房屋租赁事宜的期限均至2026年2月28日止。对此，本院评析如下：《终止合同协议书》签订后，富银公司、兴发公司就小1801房、1802-1805房于2016年5月23日分别签订了租赁期限自2016年5月1日开始的租赁合同，并就1806房的租金减免达成新的合意，可见兴发公司、富银公司之间就大1801房的租赁合同关系并无实际终止。虽然租赁双方在《终止合同协议书》后并无办理2011年6月29日《租赁合同》的终止备案，而是于2016年9月18日向租赁登记备案机关申请对该《租赁合同》办理了租金标准的变更备案，然而备案变更后的租金标准与租赁双方在2016年5月23日就小1801房、1802-1805房重新签订的租赁合同约定的租金标准一致，在兴发公司将1806房转租给新力斯公司以及兴发公司与富银公司就1806房重新签订《租赁合同3》后，双方亦无向租赁登记备案机关办理变更租金标准的备案，且兴发公司在双方就1802-1805房所签订的《租赁合同1》到期后与兴发公司就该合同项下租赁物办理交接，上述事实与兴发公司关于双方仍按照2011年6月29日所签《租赁合同》履行的主张并不相符。其次，富银公司分别于2016年11月23日向兴发公司出具《同意转租证明》，于2017年2月27日出具《同意转租证明》、《授权委托书》，虽然上述《同意转租证明》、《授权委托书》载明富银公司同意兴发公司转租的期限以及授权兴发公司全权代理涉案房屋租赁事宜的期限均至2026年2月28日止，但结合双方已就小1801、1802-1805、1806房重新签订租赁合同或形成新的合意以及双方实际按照新的租赁合同以及合意履行的事实来看，富银公司出具上述《同意转租证明》、《授权委托书》并不当然代表双方仍实际履行的合同即为2011年6月29日签订的《租赁合同》。再者，兴发公司与富银公司分别于2017年3月28日、2017年9月30日签订的《租赁合同1》、《租赁合同2》、《租赁合同3》，上述《租赁合同1》、《租赁合同2》、《租赁合同3》签订于前述《同意转租证明》、《授权委托书》出具之后，兴发公司并无证据证明双方曾约定在上述《租赁合同1》、《租赁合同2》、《租赁合同3》约定的租赁期限与《租赁合同》不一致时仍以2011年6月29日《租赁合同》的约定为准，故《租赁合同1》、《租赁合同2》、《租赁合同3》作为兴发公司、富银公司就双方之间的租赁关系所达成新的合意，应以上述三份合同的约定确定双方的权利义务，而不应再以《同意转租证明》、《授权委托书》作为确定双方租赁期限的依据。据上，兴发公司、富银公司在《终止合同协议书》签订后重新就涉案房屋的租赁事宜达成合意，且双方的实际履行行为与双方重新签订的租赁合同、重新达成的合意更为相符，一审法院认定富银公司、兴发公司就涉案房屋形成的租赁关系应以最后签订的《租赁合同1》、《租赁合同2》、《租赁合同3》的约定为准，并无不当，本院予以认同。兴发公司关于2011年6月29日《租赁合同》仍在实际履行，应以该份合同确定租赁双方的权利义务的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。富银公司称其所出具的《同意转租证明》、《授权委托书》仅是针对被间隔后的小1801房出具，因上述材料中并无明确注明为小1801房，结合富银公司在《终止合同协议书》签订后并无收回租赁物且对兴发公司继续转租包括小1801在内的原1801房间隔形成的其他房间并无异议的事实来看，兴发公司主张上述材料中所述1801房即为《租赁合同》中的1801房的陈述更为合理可信，故本院对富银公司的上述主张不予采信。如前所述，兴发公司、富银公司在签订《终止合同协议书》后并无实际终止彼此之间就涉案房屋所形成的租赁关系，且富银公司于2016年11月23日向兴发公司出具《同意转租证明》，同意兴发公司对外转租的1801房包括1806房在内，新力斯公司有合理的理由相信兴发公司在2026年2月28日前对1806房有转租的权利，现新力斯公司与兴发公司在2016年11月29日所签租赁合同约定的租赁期限并无超过前述《同意转租证明》载明的授权期限，应视为得到富银公司的认可，新力斯公司与兴发公司关于1806房租赁期限的约定对富银公司具有约束力。兴发公司、富银公司虽然在2017年9月30日的《租赁合同3》中达成兴发公司向富银公司承租1806房的期限至2017年12月31日止的合意，但本案并无证据证明新力斯公司知道并同意变更1806房的租赁期限，故兴发公司、富银公司的该部分合意对新力斯公司并无约束力，并不当然导致新力斯公司丧失继续承租1806房的权利。兴发公司经富银公司同意将涉案1806房转租给新力斯公司承租至2023年1月31日，现新力斯公司的租赁期限尚未届满，在无证据证明涉案1806房的所有权因司法查封或者因抵押权人实现抵押权而发生变动的情况下，富银公司以《租赁合同3》约定的租赁期限届满为由要求收回1806房，有违诚信原则，本院对此不予支持。兴发公司、新力斯公司关于无须向富银公司返还1806房的上诉理由成立，本院予以支持。兴发公司直至2020年9月17日才将小1801房交回给富银公司，一审法院判令兴发公司支付小1801房自2018年5月1日至2020年9月17日的租金及占用费并无不当，本院予以维持。富银公司在本案的诉讼请求中要求兴发公司向其支付1806房自2018年5月1日起至实际返还之日止的租金、占用费，兴发公司在《租赁合同3》到期后并无向富银公司交还1806房，1806房仍由兴发公司转租给新力斯公司使用，一审法院对富银公司的该部分诉讼请求予以支持并无不当，本院予以维持。据上，兴发公司主张不应支付租金、占用费的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点三。如前所述，富银公司、兴发公司通过签订《租赁合同1》、《租赁合同2》、《租赁合同3》就涉案房屋的租赁达成新的合意，上述租赁合同约定的租赁期限均已届满，新力斯公司的租赁合同已办理租赁备案登记，兴发公司在租赁期限届满后要求富银公司协助办理小1801房、1802-1805房的租赁备案手续，缺乏合同依据，兴发公司主张富银公司违约并要求富银公司赔偿租赁损失，理据不足，本院不予支持。综上所述，兴发公司、新力斯公司关于无须向兴发公司返还1806房的上诉请求成立，本院予以支持，兴发公司的其他上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院关于1806房应予返还给富银公司的处理欠妥，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初38985号民事判决第二项、第三项、第五项；二、撤销广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初38985号民事判决第一项、第四项；三、驳回广东省富银实业发展总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审本诉受理费8925元，由广东省富银实业发展总公司负担125元，由广东兴发房地产顾问有限公司负担8800元；反诉受理费21116元，由广东兴发房地产顾问有限公司负担。二审案件受理费37394元，由广东省富银实业发展总公司负担100元，由广东兴发房地产顾问有限公司负担37294元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二一年四月三十日书记员 贾 妍苏劲丹