河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1301号上诉人（原审被告）：邓州市好来运房产信息有限公司，住所地邓州市花洲半岛帝城23号楼2单元2601室。法定代表人：詹阳，任公司经理。委托诉讼代理人:马涛，河南花洲律师事务所律师。委托诉讼代理人:王征，河南花洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈晓慧，女，汉族，1989年3月21日出生，住邓州市。委托诉讼代理人：吕嘎，系陈晓慧丈夫。原审被告：詹阳（杨），女，汉族，1986年3月14日出生，住邓州市。原审被告：单浩，男，汉族，1988年1月19日出生，住邓州市。上诉人邓州市好来运房产信息有限公司(以下简称好来运公司)因与被上诉人陈晓慧，原审被告詹阳、单浩房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省邓州市人民法院（2020）豫1381民初4655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了开庭审理。上诉人好来运公司的委托诉讼代理人王征，被上诉人陈晓慧的委托诉讼代理人吕嘎到庭参加诉讼，原审被告单浩、詹阳经本院依法传票传唤未到庭。本案现已审理终结。邓州市好来运房产信息有限公司上诉请求：一、请求依法撤销邓州市人民法院（2020）豫1381民初4655号民事判决书，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，缺乏证据。1、一审判决认定“案涉房产是通过上诉人公司介绍出卖”，属于认定事实错误。事实是：陈晓慧与单浩均没有委托上诉人公司出售或购买房屋，该房屋是陈晓慧与单浩通过谢晓和钱程联系商定购买后，又通过谢晓和钱程找到詹阳帮忙提供了一份房屋买卖合同，并在陈晓慧和单浩的要求下，帮忙经手了房款的交付，与上诉人公司没有任何关系。该事实通过陈晓慧一审被上诉人提交法庭的房屋买卖合同书落款处显示原一审被告詹阳是见证人，并没有加盖上诉人公章书证充分证实。2、一审判决认定“被告好来运公司存在一定过错”,没有事实依据。一审原告陈晓慧并没有提供证据证明案涉房产出售信息是上诉人公司发布的,也没有证据证实陈晓慧委托上诉人购房,更无证据证明上诉人存在“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”的情节,因此,上诉人不存在任何过错行为。3、一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在居间合同是错误的。虽然房屋买卖合同书第九条显示“见证人负责促成并见证此次买卖交易”，但陈晓慧并无证据证明上诉人与其之间存在居间委托关系,且上诉人没有收取陈晓慧任何报酬,证明上诉人与陈晓慧之间不可能存在居间合同关系。二、一审判决适用法律错误,判决结果错误。1、一审认定“被告好来运公司未提交充分证据证实没有提供中介服务”,属于对举证规则的认定错误。根据《民事诉讼法》第64条:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”规定,陈晓慧主张上诉人公司为其提供中介服务和存在过错,但没有提供证据证实,应当由陈晓慧承担举证不能的法律后果,上诉人对此依法不应当承担举证责任。2、一审判决依据《合同法》第425条:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”认定上诉人有过错,并承担购房款20%返还责任是明显错误的。首先,没有证据证实上诉人与陈晓慧之间存在居间合同,其次,没有证据证实上诉人存在:“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益”情形,因此,一审判决适用第425条是错误的。3、一审判决上诉人在被告单浩不能返还的购房款范围内承担20%返还责任,没有法律依据。即便是根据《合同法》第425条,居间人承担损失的前提也必须是损害委托人利益造成损失，但本案一审已经判决被告单浩返还购房款,陈晓慧的权益已经得以维护,陈晓慧并无现实损害存在,无损害则无赔偿,一审判决上诉人在将来不能返还的范围内承担20%返还责任,实际上是一种担保责任,这是没有法律依据的。陈晓慧辩称，一、上诉人所称的不是自己介绍，与答辩人不存在居间合同的情况，与事实不符。一审中，法庭已经对该事实进行了确认，一审中的证据足以证明涉案的房屋是通过上诉人介绍出卖的，同时，该行为也与上诉人的业务相契合。二、上诉人作为专业房产中介公司，应根据合同法425条的规定，向委托人如实报告相关事项，但上诉人在明知被上诉人不具备买房资格，案涉房屋未取得合法手续的情况下，仍促成交易，致使房屋无法现实交付，存在重大过错。三、上诉人所称“答辩人未举证证明其有过错，应承担举证不能的法律责任”，该主张不能成立。本案中，上诉人明知答辩人没有购房资格、案涉房屋未取得合法手续的情况下，仍然促成双方签订合同，其不履行法定义务及合同约定义务，具有重大过错的事实不言自明，这些证据足以证明上诉人具有重大过错，答辩人已经举证，而非举证不能。陈晓慧向一审法院起诉请求：1、依法判令解除其与单浩之间签订的房屋买卖合同;2、依法判令三被告退还购房款13万元并互负连带责任;3、由被告承担本案一切诉讼费。一审法院认定事实：2019年11月1日，以单浩为甲方、陈晓慧为乙方签订房屋买卖合同书，该合同载明“出卖方（以下简称甲方）：单浩……，买受人（以下简称乙方）：陈晓慧……一、甲方所售房屋位于邓州市××西侧电梯单元房××楼××室，约105平方米，2室1厅1厨1卫，毛坯，该房屋总价为壹拾陆万伍仟元整（￥165000.00）。……乙方在2019年11月1日一次性付清房款壹拾陆万伍仟元整（￥165000.00），总房款全部付清。三、甲方保证该房屋……不属于违章建筑，无一房多卖、无抵押、无经济及四邻纠纷……七、本合同经甲乙双方及见证人签字后生效，甲乙双方不得违约，若一方违约，则赔付守约方一切损失，另赔付守约方违约金（按总房款的20％赔付）。……甲方：单浩……乙方：陈晓慧……见证人：詹杨……2019年11月1日”。合同签订后，陈晓慧向詹阳支付宝、微信及银行账户中共转入购房款13万元，后詹阳将该13万元转入案外人谢晓的账户。2019年11月1日，单浩给陈晓慧出具一份收据，该收据载明“收据今收到陈晓慧购买邓州市冯家西侧电梯3楼302室，约105平方米，2室2厅1厨1卫，毛坯单元房购房款现金壹拾叁万元整（￥130000.00）。总房款已结清收款人：单浩2019年11月1日”。审理中，詹阳认可案涉购房款由陈晓慧转入其账户然后再转入案外人谢晓账户。单浩及证人钱某,4、证人屈应雪均认可案涉房产通过好来运公司介绍出卖。因双方意见分歧较大，致使本案调解不获成立。一审法院认为，陈晓慧与单浩所签订的房屋买卖合同所涉房屋系建于集体土地之上的房屋，双方户籍地均非湍河街道办事处金雷社区居民委员会集体组织的成员，不具备买卖房屋的资格，陈晓慧与单浩所签订的房屋买卖合同损害了该集体的利益，违反了法律的强制性规定，应属无效合同。单浩给陈晓慧出具了房款结清的收据，故应将依据该无效合同所取得的房款退还给陈晓慧，故对陈晓慧要求单浩返还已支付的购房款13万元的请求，理由正当，法院予以支持。好来运公司应当向陈晓慧提供真实合法的房产信息，作为房产中介公司应当知道案涉房产未取得相关合法手续、不允许向集体组织外转让的情况下，促成陈晓慧与单浩之间签订买卖合同，且现无法交付房屋，存在一定过错，故应对返还陈晓慧13万元购房款承担相应的责任，具体承担责任范围应在单浩不能返还的购房款范围内承担20％为宜。詹阳作为好来运公司的负责人，其行为系代表好来运履行职务的行为，应当由好来运公司承担相应的法律后果，故对陈晓慧要求詹阳承担连带互付返还购房款的请求，法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。詹阳与好来运公司辩称其只是帮忙，并未提供中介服务，但在期限内并未提交充足证据证明其没有提供中介服务，也与其订立合同并收取陈晓慧购房款的事实相矛盾，且提供中介服务并不必然一定要以收取中介费为条件，故对其辩称理由，法院不予采信。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条和第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十八条及第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、陈晓慧与单浩于2019年11月1日所签订的房屋买卖合同无效；二、单浩于判决生效之日起三日内返还陈晓慧已支付的购房款13万元；邓州市好来运房产信息有限公司在单浩不能返还的购房款范围内承担20％的返还责任。三、驳回陈晓慧对詹阳、邓州市好来运房产信息有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，保全费1170元，共计4070元，由单浩负担。本院二审期间，双方当事人未向法庭提交新的证据。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案的主要争议焦点为：1、上诉人与被上诉人之间是否存在居间合同关系？2、原审适用法律是否正确？上诉人是否应当在单浩不能返还购房款的范围内承担20%的补充责任？关于上诉人与被上诉人之间是否存在居间合同关系的问题，本院认为，现有证据不能证实上诉人与被上诉人之间存在居间合同关系，理由如下：1、中介公司提供居间服务，签订的合同应该是三方合同，而案涉的房屋买卖合同是被上诉人与单浩双方签订的，上诉人并非合同的当事人；2、上诉人作为专业的房屋中介公司，如果为案涉房屋的买卖提供居间服务，必然会收取服务费，然而本案中并没有证据证明上诉人收取了服务费，这明显与常理不符；3、被上诉人庭审中明确表示案涉的房屋是经案外人钱某,4介绍的，而钱某,4并非是上诉人公司的员工，且钱某,4在出庭作证中并未说案涉房屋是上诉人公司向其介绍的。故原判认定上诉人为房屋买卖合同的居间人，缺乏事实及法律依据。关于原审适用法律是否正确，上诉人是否应当承担20%的补充责任的问题，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，被上诉人提交的证据并不足以证明其与上诉人之间存在居间合同关系，被上诉人仍应承担进一步举证的责任，一审法院却将该举证责任分配给上诉人，明显存在不当。一审法院在现有证据无法证明上诉人与被上诉人之间存在居间合同关系的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第425条判决上诉人承担责任，明显不当。故原审法院适用法律错误，上诉人不应承担补充责任。综上所述，邓州市好来运房产信息有限公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一、二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，判决如下：一、维持河南省邓州市人民法院（2020）豫1381民初4655号民事判决的第一项，即“陈晓慧与单浩于2019年11月1日所签订的房屋买卖合同无效”；二、撤销河南省邓州市人民法院（2020）豫1381民初4655号民事判决的第二、三项；三、原审被告单浩于判决生效之日起三日内返还被上诉人陈晓慧已支付的购房款13万元；四、驳回被上诉人陈晓慧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2900元由单浩负担，一审保全费1170元由陈晓慧负担；二审案件受理费450元由陈晓慧负担。本判决为终审判决。审判长 屈云华审判员王彬审判员李晓伟二〇二一年四月二十日法官助理周罡书记员李壮壮