四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1502民初3036号 原告：赵红聪，男，1971年1月17日出生，汉族，户籍地：宜宾市翠屏区，现居住地：宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：赵品铮，男，1998年1月27日出生，汉族，户籍地：宜宾市翠屏区，现居住地：宜宾市翠屏区,系原告赵红聪儿子。 被告：宜宾市富华房地产开发有限责任公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区象鼻街道街村，统一社会信用代码：91511500592779977G。 法定代表人：郑忠华，董事长。 委托诉讼代理人：朱兴梅，四川富绅律师事务所律师，执业证号：××。 原告赵红聪与被告宜宾市富华房地产开发有限责任公司(以下简称富华公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月21日公开开庭进行了审理。原告赵红聪及其委托诉讼代理人赵品铮、被告富华公司的委托诉讼代理人朱兴梅均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告赵红聪向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期未办理房屋初始产权登记和转移登记后的产权证书的违约金(该违约金以原告已付房款为基数，按每日万分之一，从2018年12月5日起计算至被告办理好转移登记的产权证书并交付给原告之日止）暂计算到起诉之日为60000元；2、本案的诉讼费、保全费由被告承担。 事实和理由：2015年2月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发修建的位于宜宾市翠屏区江北翠屏新区华富.戎州兴城××幢××单元××楼××号的房屋。2015年6月13日，出卖人（被告）向买受人（原告）交付该商品房（已交付）。合同约定：出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金，该房屋总价款为762445元整，2014年12月5日，原告已向被告支付了首付款232445元，余款530000元，原告己通过向银行申请借款，支付给被告。原告按照合同约定向被告缴纳了由被告代收的专项维修基金、契税、以及产权工本费、土地工本费和两证代办费等办理相关产权登记所需要的缴纳的全部费用。综上，原告已按合同履行了全部义务，但被告却未在合同约定的时间内取得该商品房所在楼栋的权属证明，完成该商品房的初始产权登记，将房屋所有权证书交付给原告。被告的行为已构成违约，被告应按合同约定办理该房屋的房屋所有权证书并交付给原告，并支付原告相应的违约金。 被告富华公司辩称： 一、被告未能按照主合同约定的期限办理房屋所有权证，是因不动产登记政策发生变化这一不可抗力法定免责事由直接导致办证不能;同时，也是主合同第20.1.2条、《补充协议》3.2条中明确约定的免责事由。根据2015年3月1日起实施的《不动产登记暂行条例》、2016年1月1日起实施的《不动产登记暂行条例实施细则》、2016年10月28日《宜宾市人民政府关于宜宾市翠屏区行政区划范围内实施不动产统一登记有关事项的通告》(以下简称:通告)，从2016年10月30日起，翠屏区范围内按不动产统一登记程序受理不动产登记申请，办理产权登记的职能部门由房产管理部门转移至不动产登记中心，初始登记亦变更为首次登记，且办理程序和要求提交资料已发生重大变化，该政府行为导致的变化是被告所不能预见也不能克服的客观情况，也非被告以及原告能够控制以及意志能够排除，属于《合同法》17条所规定的不可抗力。该不可抗力法定事由先于主合同约定的届满期限，直接导致被告已不能办理初始登记，而并非怠于履行合同义务致使逾期，且被告正积极采取补救措施，按新规定要求办理不动产权手续。根据《合同法》117条之规定，双证合一政策应成为被告免责理由，被告基于法定免责事由出现应免除延迟办证的违约责任。同时《补充协议》3.2条“在办证期间，若因主管部门的办证程序及要求提交的办证资料发生变化”，延长办证的时间，不属于出卖人违约”亦明确约定了免责事由，因此被告基于合同约定亦应当免除延迟办证的违约责任。 《商品房买卖合同》约定以已付房款每日万分之一支付违约金明显过高，被告已经将案涉房屋交付原告居住使用，原告亦未提供任何证据证明富华公司逾期办证已对其造成的实际损失及损失的具体数额，四川省高级人民法院（2020）川民再290号、294号判决书已对此作出分析和认定，并酌情确定报告逾期办理房屋所有权证转移登记的违约金为2000元。本案与四川省高级人民法院（2020）川民再290号、294号案件属于同一小区，案件的基本事实，争议焦点、法律适用问题等方面完全相同、应当得出相同的裁判结果，以体现司法的公平公正。若原告的诉讼请求得到支持、涉案小区部分业主将获得高达上万元的违约金，对涉案小区1000多户业主是区别对待，有失公平，因此应当统一法律适用标准以及裁判尺度，以维护司法公信力。因此被告请求法院参照四川省高级人民法院（2020）川民再290号、294号生效判决，对原告主张的过高违约金调整为2000元。 二、被告不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，即便被告承担违约责任，以2018年5月21日作为违约金的起算点，不符合客观事实。因为原告购买房屋的时间为2015年2月29日，被告于2015年6月13日交付涉案房屋给原告，所以原告以2014年12月31日作为交付商品房的时间及办证起算时间点，有违常理和有失公平。 综上所述，恳请法院本着违约金的补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，充分考虑如果被告承担违约金，极有可能恶化被告的财务状况，使得被告丧失继续为案涉小区的其他业主办理权证的能力，从而客观上损害案涉小区其他业主案涉最根本利益，造成更多的社会问题可能性。因此请求人民法院参照四川省高级人民法院（2020）川民再290号、294号生效判决，对原告主张的过高违约金调整为2000元并驳回原告的其他诉讼请求。四川省高级人民法院（2020）川民再290号、294号判决书已对此作出分析和认定，在新政实施后房屋所有权转移登记已经无法办理的情况下，酌情确定富华公司逾期办理房屋所有权证转移登记的违约金为2000元，合情合理。本案作为类案，应当得出相同的裁判结果，来体现司法公平公正。针对双方合同约定的违约金过高，且合同约定房屋所有权证已经无法办理的情况下。被告请求法院综合本案合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，参照四川省高级人民法院（2020）川民再290号、294号《民事判决书》等案例，对合同约定的过高违约金予以调整。 原告围绕诉讼请求依法提交了：原告身份证复印件，个人委托书，代理人身份证复印件，编号为20150000226的《商品房买卖合同》，首付款收据复印件，商品房贷款凭证复印件，维修基金、契税、工本费收据复印件，公证处缴款书及公证书复印件，（2020）川1502民初7488号复印件。被告提交了：营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《宜宾市人民政府关于宜宾市翠屏区行政区划范围内实施不动产统一登记有关事项的通知》宜府通［2016］6号、《告知函》、告知公示栏现场照片3张、国有土地范围内的房屋所有权初始登记办证指南、国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办证指南、不动产首次登记清单及顺序、《竣工验收备案文件》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划核实合格证》、《证明》、《用地验收意见书》、《不动产权籍调查表》、川（2019）宜宾市不动产权第0××7号《不动产权证书》、（2020）川民再290号民事判决书、《华富戎州兴城小区关于不动产权证办理协商意见》、《宜宾市翠屏区住房和城乡建设局关于成立华富戎州兴城办证问题帮扶小组的通知》。根据本院审理同类案件调取宜宾市不动产登记中心出具的宜不动产函（2020）9号宜宾市不动产登记中心关于查询“戎州兴城”小区产权办理情况的回函。本院组织双方当事人对上述证据进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的主体资格证明、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、契税、维修基金票据、法院生效判决书、不动产查档证明、不动产权证书、政府文件等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告富华公司系从事房地产开发经营的有限责任公司。宜宾市翠屏区上江北翠屏新区华富·戎州兴城小区由富华公司开发。2015年2月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由被告富华公司向原告出售该小区1幢1单元第9层1-9-1号房屋，其预测建筑面积130.11平方米，其中套内建筑面积113.16平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.95平方米，按建筑面积计算单价5860元/平方米，总价762445元，付款方式为付款方式为首付30%，其余价款向中国建设银行股份有限公司宜宾宜宾分行借款支付。合同载明：“第二十条产权登记。(一)初始登记。出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金(买受人在商品房交付后730日内未提供有效的办理权属登记资料或其他不可抗力因素造成的除外)。(二)转移登记。1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……(2)买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：(2)买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金(买受人在商品房交付后730日内未提供有效的办理权属登记资料或不可抗力因素造成的除外)。如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费金额不足时，买受人应当在收到出卖人的通知后五日内补交有关税、费，权证办理的约定时间从买受人足额缴清税、费之日起计算。因买受人未及时补交有关税、费而造成的办理产权证和国土证的延误，出卖人不承担违约责任。……第二十七条本合同自双方签字(盖章)之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明的或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。第二十八条本合同及附件共24页，具有同等法律效力，其中买受人1份，宜宾市房地产管理局翠屏区分局1份。《商品房买卖合同》后附《商品房买卖合同补充协议》，载明：第三条……5.出卖人协助买受人办理分户《国有土地使用证》，如买受人委托出卖人办理分户《国有土地使用证》的，出卖人应在该小区所有住宅的分户房产证颁发完毕之日起1年内办理分户土地证，如因出卖人的原因未能在约定的时间内办理土地证，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。6.购房合同第二十条第（二）项中所载明的转移登记日期，无论出卖人是否提前交房，均以购房合同中约定的交房日期开始计算，出卖人承诺按照合同约定的日期向当地主管部门提交办理产权的相关手续，最终的产权证颁证交付日期以主管部门的颁证日期为准。 原告于2014年12月15日向被告支付了首付款232445元，于2015年2月9日与被告签订购房合同，原告又向银行贷款530000元支付被告。2015年6月13日，原告向被告预付了办证所需的契税、维修基金等并提供了相关资料，同日被告向原告交付了房屋。原告接房后经多次催促被告办理房屋产权证无果，后诉至本院，请求判如所诉。 另查明，1.戎州兴城案涉小区共修建有10幢住宅，900余户；2.2016年10月28日，四川省宜宾市人民政府发布了《关于宜宾市翠屏区行政区划范围内实施不动产统一登记有关事项的通告》(以下简称《通告》)，其中规定从同月31日起停止发放房产证、土地证等，颁发不动产证书，取消《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》等产权登记，统一登记为《不动产权证书》。双证合一后，房地产开发企业在向不动产登记中心申请办理不动产权首次登记时，需提交之前申请办理房产证时不需要提交的不动产权籍调查表、用地验收意见书等资料；3.2017年5月4日，宜宾市国土资源局对案涉小区地块地上部分予以验收；2018年4月23日，宜宾市翠屏区不动产中心对案涉地块6幢的不动产单元权籍调查合格，并于同月26日受理了被告案涉房屋6幢的首次登记资料；4.宜宾市不动产登记中心关于“戎州兴城”小区产权办理情况书面回复称：该小区1幢-5幢未办理不动产首次登记，该公司也未向不动产登记中心提供房地一体首次登记申请资料；6幢-9幢已办理不动产首次登记，并全部办理分户登记；10幢已办理不动产首次登记，共有房屋92套，其中83套房屋已办理分户登记。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约完全履行合同义务。 本案涉及作为房产开发商的被告富华公司在向作为买受人的原告交付房屋后，办理产权证过程中，又遇政府房产登记政策变化，双方就被告是否存在逾期办理产权登记，进而构成违约产生争议。根据诉辩意见以及当事人双方举证质证意见，本案争议的核心焦点问题为：一、双证合一政策是否属于不可抗力问题；二、被告富华公司是否存在逾期办理案涉房屋初始登记和转移登记违约行为；三、被告富华公司应承担逾期办理转移登记违约金数额问题。于此，本院逐项分析如下： 一、双证合一政策是否属于不可抗力问题。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，第一，宜宾市政府实施双证合一系执行国务院《不动产登记暂行条例》、原国土资源部《不动产登记实施细则》的相关规定，而上述条例和细则分别颁布于2014年11月24日、2016年1月1日，因此，富华公司在2016年1月1日已经知晓国家即将实施双证合一；第二，富华公司于2015年6月13日将案涉房屋交付原告，原告同时向该公司预付了办证所需的税费并提供了相关资料，富华公司在知晓国家即将实施双证合一后，本应在合理期间内办理案涉房屋初始登记，进而在合同约定的期限内完成转移登记，但被告公司不能举证证明其于2016年10月底市政府出台不动产登记通告前申请了办证。故本案不符合不可抗力的法律特征。富华公司提出，双证合一系不可抗力，理由不能成立，本院不予支持。 二、被告富华公司是否存在逾期办理案涉房屋初始登记和转移登记违约行为。 第一，初始登记与作为购房人的原告的利益或损失不具有关联性，故本案中不对富华公司办理案涉房屋初始登记是否违约作出认定。第二，本案涉及双证合一政策实施前后的不同情形，但被告富华公司未提交证据证实当地不动产权登记中心在双证合一开始后，曾存在停止接件并导致开发商办证迟延的事实。第三，双证合一后申请办证的主要改变内容是，需要提前准备好办理土地证所需的不动产权籍调查表、用地验收意见书，所以本案中富华公司应按照购房合同、补充协议的约定，在办理土地证后的合理期间内向买房人交付不动产权证书。第四，关于办证合理期间。购房合同约定，商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房产证的，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金。因补充协议约定出卖人应在该小区所有住宅的分户房产证颁发完毕之日起1年内办理分户土地证，对买房人明显不公平，对此应认定为，应在案涉房屋的买房人的房产证颁发完毕之日起1年内办理分户土地证，并以此作为计算办理不动产权证书合理期间的依据之一。根据上述事实，富华公司办证合理期间为，2015年6月13日+900日+1年，即至2018年11月29日止。故富华公司逾期办理不动产权证书属违约行为，应承担相应违约责任。 三、被告富华公司应承担逾期办证违约金数额问题。 买卖合同对逾期办理转移登记违约金按已付房款的万分之一按日计算的约定，不违反法律强制性规定，亦未超过合同没有约定违约金或者损失数额难以确定时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的违约金计算标准。富华公司作为专业房地产开发企业，在订立合同时本身处于优势地位，对违反协议的法律后果具有较高预知与预见力。综合买方的损失状况、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，富华公司因同一违约行为累计承担的违约金数额相较于购房总价，尚未达到《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的须由人民法院依申请予以适当减少的过高程度，富华公司请求调低违约金计算标准的依据不足,本院不予支持。 因被告富华公司至今未为原告办理过户登记，其违约行为处于持续状态。根据相关法律规定，逾期办证每日违约金均系单个债权，从逾期至今每日均在计算，未能办证行为处于一个持续的状态，违约金亦应计算至实际颁发不动产权证书为止。被告交房、原告接房时间为2015年6月13日，被告计算办证时间起算点应以此为起点，被告应在2018年11月29日前为原告办理不动产权证，逾期未未办理的，被告应从2018年11月29日起，以原告购房款为基数，按万分之一每日为计算标准支付原告违约金。但原告以2018年12月16日计算办证时间计算起点，系对其自有权利的自由处分，本院予以认可。在庭审中，被告富华公司提出公司于2020年12月4日与其小区业主委员会为小区业主协助办理不动产权证书，原告认可被告办证截止时间为2020年12月4日，对双方当事人认可事实予以确认。故原告请求以已付房款为基数从2018年12月16日起按每日万分之一的标准计算至2020年12月4日止，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用》时间效力的若干规定第二条之规定，判决如下: 被告宜宾市富华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告赵红聪违约金54819.8元（计算方式为：以762445元为基数，从2018年12月16日起按每日万分之一的标准计算至2020年12月4日止）。 若被告宜宾市富华房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告宜宾市富华房地产开发有限责任公司负担。此款原告已预交，由被告宜宾市富华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日十五日内起支付原告赵红聪。 如不服判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜宾市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  包 虹 二〇二一年四月三十日 法官助理  郭学蓉 书 记 员  王旭伟