山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0105民初934号原告：山东宏济堂制药集团股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘五生，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾思敏，山东鼎洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：李偃平，山东鼎洲律师事务所律师。被告：山东蓝石置地集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：王仕祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：马洪延，山东正唐律师事务所律师。原告山东宏济堂制药集团股份有限公司（以下简称宏济堂公司）与被告山东蓝石置地集团有限公司（以下简称蓝石公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告宏济堂公司的委托诉讼代理人贾思敏，被告蓝石公司的委托诉讼代理人马洪延到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宏济堂公司向本院提出诉讼请求：1、蓝石公司赔偿宏济堂公司损失9324320元[（7038元/平方米-6461元/平方米×16160平方米）]；2、诉讼费用由蓝石公司承担。事实与理由：2004年10月10日，双方当事人签订《国有土地使用权转让协议》，约定宏济堂公司将位于济南市天桥区板桥路xx号的国有土地使用权[土地证号：天桥国用（2004）第xxxxxx**]转让给蓝石公司；同时，于该合同第五条乙方（被告）的权利义务5.2款约定，乙方按建筑面积向甲方（原告）出售新建住房200套，每套建筑面积80-120平方米，总建筑面积20000平方米，此200套住房按整楼或整单元出售，住房建设标准须与小区内同类型住房建设标准一致，地点在该宗地内或位于北园路的待开发冠华居住组团内。合同签订后，蓝石公司未履行上述合同义务。为此，宏济堂公司于2016年11月16日向济南市中级人民法院提起诉讼，要求蓝石公司赔偿其中的48套房屋的损失46848000元，并保留要求蓝石公司交付剩余152套房屋或赔偿损失的权利。案经济南市中级人民法院及山东省高级人民法院审理，认定蓝石公司明确表示不再履行将来双方建立商品房买卖合同关系的预约并将涉案土地收储收益进行转让的行为违约，判令蓝石公司赔偿宏济堂公司损失2215680元。如上所述，因蓝石公司明确表示不再履行将来双方建立商品房买卖合同关系的预约并将涉案土地收储收益进行转让，宏济堂公司已无法按约取得剩余152套房屋，故现提起本案诉讼。蓝石公司辩称，1、涉案《国有土地使用权转让协议》第五条乙方的权利义务5.2款约定，并非预约合同，济南市中级人民法院及山东省高级人民法院将该约定认定为预约合同系认定事实及法律适用错误。首先，该约定不符合预约合同的本质特征。对于预约合同与意向书的区分标准，我国最负盛名的民法专家王利明教授列举了四项：第一，是否具有明确的在一定期限内订立本约的内容；第二，是否包含了本约合同的基本内容，如标的、数量；第三，是否表示受意思表示的约束；第四，是否交付了定金等。按照上述区分标准，因双方当事人未明确订立本约的期限，未约定购买具体的楼座，无受购房意思表示约束的意思表示，宏济堂公司更未交付定金，故该约定应为意向书，而非预约合同。其次，蓝石公司坚持认为该约定仅系无约束力的意向，不具备现实履行的基础。2、退一步讲，依据济南市中级人民法院及山东省高级人民法院作出的判决对涉案《国有土地使用权转让协议》第五条乙方的权利义务5.2款约定的认定，该约定为预约合同，宏济堂公司提起本案诉讼也早已超诉讼时效。涉案《国有土地使用权转让协议》的签订时间为2004年10月10日，宏济堂公司于2016年11月16日就该协议约定的房屋中的48套提起诉讼，蓝石公司于2017年1月10日在该案中已明确表示不负有向宏济堂公司出售住宅的合同义务，故于此时宏济堂公司明确知晓了蓝石公司违反了该协议约定，其权利受到侵害。据此，诉讼时效应自2017年1月10日起算。自该日起至宏济堂公司提起本案诉讼，明显已超诉讼时效。3、宏济堂公司要求按16160平方米计算房屋损失与约定不符。因涉案《国有土地使用权转让协议》第五条乙方的权利义务5.2款约定的总面积20000平方米包含了地下室与阁楼，故不能均以房屋面积计算损失。4、若本案认定蓝石公司基于涉案《国有土地使用权转让协议》第五条乙方的权利义务5.2款约定继续向宏济堂公司承担赔偿损失的责任，则明显加重了蓝石公司的义务，违反了公平原则。且，涉案《国有土地使用权转让协议》未能履行的根本原因正是因为宏济堂公司未能腾空土地、房屋所导致，具有过错，但是原审法院对此未予明确，明显系认定事实不清。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。依据当事人提交的证据、对于证据的质证意见及其庭审陈述，本院认定如事实：2004年10月10日,宏济堂公司（转让方）与蓝石公司（受让方）就位于济南市天桥区板桥路xx号国有土地使用权转让事宜签订《国有土地使用权转让协议》。该协议第一条“转让土地状况”约定，该宗土地位于济南市天桥区板桥路xx号，土土地证号为天桥国用（2004）第xxxxx**土地面积33529平方米，土地用途为工业用地，使用权类型为出让。第二条“土地使用权转让费用”约定，土地使用权转让价款为每亩700000元，总费用35205450元；该价款包括：土地使用权转让费及地上所有建筑物、构筑物的价格；随地附带的水、电等使用权及容量的费用；地上宏济堂公司所有人员、办公设备、生产设备外迁腾空房屋的费用；宏济堂公司在该宗地上居住的48户职工的安置费用；承担该宗地石桥村9户居民的拆迁费用3000000元。第三条“付款方式及付款时间”第3.1款约定，本协议签订5日内，蓝石公司向宏济堂公司首付土地使用权转让费用20000000元，此款用于解除该宗土地在银行的抵押；蓝石公司向宏济堂公司首付款后，双方开始办理该宗地过户手续；第3.2款约定，该土地蓝石公司摘牌后5日内，蓝石公司再向宏济堂公司支付10000000元。该款用于该宗地内石桥村9户居民拆迁安置费用（宏济堂公司承担部分）及宏济堂公司48户职工的搬迁安置费用；第3.3款约定，蓝石公司摘牌并向宏济堂公司支付10000000元后，宏济堂公司将地上房屋腾空，且宏济堂公司的48户职工安置完成后5日内，蓝石公司将剩余土地使用权转让费用5205450元一次性支付给宏济堂公司；第四条“宏济堂公司的权利义务”第4.1款约定，在本协议签订之日起30天内，将土地的抵押登记解除；在不改变土地用途的情况下，达到能够办理土地过户的条件（政府原因除外），并协助蓝石公司将该宗土地过户到蓝石公司名下；第4.2款约定，蓝石公司摘牌后45日内，将土地上属于宏济堂公司的房屋腾空，并将土地及地上建筑物完整地交付给蓝石公司；同时，将地上附带的水、电等使用权过户至蓝石公司名下（双方各自承担应承担的费用）；第4.3款约定，协助蓝石公司依法办理土地转变用途的各种手续，所发生费用由蓝石公司承担；第4.4款约定，宏济堂公司应积极协助蓝石公司办理该宗地内石桥村9户居民的搬迁工作，并承担3000000元的拆迁费用；第4.5款约定，蓝石公司摘牌后，宏济堂公司在2005年3月31日前将该宗地内属于宏济堂公司的48户职工安置完成并承担其安置费用；如2005年3月31日前蓝石公司未办理完毕摘牌手续，则按实际摘牌日起45天内完成上述义务；第五条“蓝石公司的权利义务”第5.1款约定，按协议规定及时向宏济堂公司支付土地使用权转让费；第5.2款约定，蓝石公司按建筑面积2800元/平方米（地下室和阁楼按1400元/平方米计算）向宏济堂公司出售新建住房200套，每套住房建筑面积为80-120平方米，总建筑面积20000平方米，此200套住房按整楼或整单元出售，住房建设标准须与小区内同类型住房建设标准一致，地点在该宗地内或位于北园路的待开发的冠华居住组团内，位置详见规划图圈定位置。户型、付款时间、付款方式及交房时间等详见补充协议；第5.3款约定，承担本协议履行过程中、不论国家政策或法规规定的由哪方支付的所有税、费及土地出让金，宏济堂公司不承担任何费用；第5.4款约定，土地使用权转让费全部支付完毕后享有土地收益的权利；第5.6款约定，负责该宗地内9户石桥村居民的搬迁安置及承担除去宏济堂公司应承担费用外剩余的费用；第5.7款约定，如蓝石公司未摘得该宗土地，蓝石公司在得到政府补偿金后3日内，支付剩余15205450元土地使用权转让费；第六条“双方违约责任及处罚”第6.1款约定，本协议签订后，在蓝石公司未违约的情况下，若宏济堂公司又与第三方签订本协议所指土地转让的有关合同，须返还蓝石公司已付款项并按7000000元赔偿蓝石公司；第6.2款约定，若因宏济堂公司责任，不能按期完成本协议约定的义务，每拖延1日，向蓝石公司支付应付价款万分之五的违约金；如逾期超过30天，视同宏济堂公司违约；第6.3款约定，蓝石公司不能按期履行本协议第3.1款付款的规定，则本协议自动解除；第6.4款约定，若蓝石公司不能按期履行本协议第3.2款、第3.3款、第5.7款和第5.8款的规定，每拖延1天，向宏济堂公司支付应付价款万分之五的违约金；若逾期超过30天蓝石公司仍未履行付款义务，则视同蓝石公司违约，宏济堂公司有权解除本协议；第6.5款约定，宏济堂公司依据上述第6.4款解除本协议后，由蓝石公司赔偿宏济堂公司7000000元。就上述协议第5.2款约定的履行事宜，双方当事人产生纠纷。就此，宏济堂公司于2016年向济南市中级人民法院提起诉讼，要求蓝石公司按合同约定以每平方米2800元的售价向宏济堂公司先行交付48套建筑面积80-120平方米的房产，若蓝石公司不直接履行交付义务则按冠华吉第小区现行售房价格每平方米15000元与协议售价2800元的价格差向宏济堂公司赔付46848000元；宏济堂公司保留要求蓝石公司履行交付剩余152套房产或赔偿损失的权利，另案再诉。就该案，济南市中级人民法院经审理后作出（2016）鲁01民初xxxx号民事判决书，认定如下（注：认定内容中所涉双方当事人签订《国有土地使用权转让协议》的情况及该协议内容同上，不再赘述）：上述协议签订后，蓝石公司于2004年10月15日、2004年12月10日各支付宏济堂公司15000000元、5000000元。2005年1月21日，蓝石公司取得涉案国有土地使用证，证号为天桥国用（2005）第xxxxxxx号，地类（用途）为工业用地，使用权类型为出让。2006年3月23日，蓝石公司又向宏济堂公司支付2000000元。因蓝石公司向济南市国土资源局申请的天桥国用（2005）第xxxxxxx号国有土地使用权收购事宜中，存在该宗土地权属为蓝石公司，而该宗土地的地上建（构）筑物权属为宏济堂公司的情形，宏济堂公司和蓝石公司就涉案土地及地上建筑物收购补偿费用分配于2006年5月30日签订《关于土地收购补偿费用的协议》，约定：由济南市土地收购储备中心、宏济堂公司及蓝石公司签订涉案土地及地上建（构）筑物收购补偿协议，其中13205450元土地及地上建（构）筑物收购补偿费用首先直接支付给宏济堂公司，剩余的土地及地上建（构）筑物收购补偿费用直接支付给蓝石公司。同日，双方对签订的《国有土地使用权转让协议》、《关于土地收购补偿费用的协议》进行补充，签订《补充协议》，约定：若涉案土地上的地上建（构）筑物的全部收购补偿费用达不到13205450元，不足部分在宏济堂公司收到济南市土地收购储备中心支付的补偿费用3日内，蓝石公司给宏济堂公司补足，达到13205450元。若济南市土地收购储备中心、宏济堂公司、蓝石公司不能按照本协议约定在本协议签订后210天的时间内达成收购协议，本《补充协议》及《关于土地收购补偿费用的协议》等自动解除。并于3日内，双方立即就具体问题进行协商，达成共识进行下一步操作。该《补充协议》及《关于土地收购补偿费用的协议》签订后，双方未与济南市土地收购储备中心签订收购协议。2010年7月5日，蓝石公司与济南市天桥区人民政府北园街道办事处签订《房屋拆迁委托协议》，约定：蓝石公司委托济南市天桥区人民政府北园街道办事处负责拆除蓝石公司在涉案土地范围内石桥村剩余6户村民房屋及附属物，蓝石公司承担上述房屋及附属物拆迁补偿费用。该协议签订后，蓝石公司向济南市天桥区人民政府北园街道办事处支付了拆迁费用，宏济堂公司认可蓝石公司于2010年7月8日支付石桥村9户居民拆迁费用3000000元。宏济堂公司在涉案土地上房产证号为济房权证天字第xxxxxx、第xxxxxx、第xxxxxx、第xxxxxx、第xxxxxx、第xxxxxx、第xxxxxx号的房产均已交付蓝石公司，房屋所有权仍登记在宏济堂公司名下。宏济堂公司的48户职工使用的房屋为平房，没有房屋所有权证。后，宏济堂公司向济南市中级人民法院提起诉讼，以蓝石公司未按《国有土地使用权转让协议》约定支付土地转让款为由，要求蓝石公司支付13205450元、违约金10000000元（自2005年1月27日起至判决生效之日止，以13205450元为基数按日万分之五计算）。蓝石公司提起反诉，认为其没有违约，尚未发生支付土地转让款的义务，而宏济堂公司负有配合办理房产过户手续和交付剩余房屋和土地的义务，要求宏济堂公司配合办理房产（房产证号济房权证天字第**5536、第055537、第055538、第055539、第055540、第055541、第055542号）过户登记手续，交付腾空后的剩余房屋和土地（协议约定的48户居民部分）。济南市中级人民法院作出（2011）济民五初字第23号民事判决书对上述事实予以认定，认为双方签订的《国有土地使用权转让协议》，系当事人真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守信用，依约履行各自的义务。双方签订的《国有土地使用权转让协议》约定，蓝石公司向宏济堂公司支付首付款后，双方开始办理涉案土地过户手续。该土地蓝石公司摘牌后5日内，蓝石公司再向宏济堂公司支付10000000元。在实际履行过程中，蓝石公司没有摘牌，而是以政府出让方式取得了土地使用权，即实现了合同目的，合同约定的付款条件即已成就。蓝石公司于2005年1月21日取得了涉案土地使用证，故蓝石公司最迟应当于2005年1月26日起向宏济堂公司支付10000000元，蓝石公司于2006年3月23日、2010年7月8日分别支付2000000元、3000000元，蓝石公司逾期付款，应当承担违约责任，按照约定向宏济堂公司支付逾期付款违约金。虽然双方在2006年5月30日签订的《关于土地收购补偿费用的协议》及《补充协议》约定，由济南市土地收购储备中心、宏济堂公司及蓝石公司签订涉案土地及地上建（构）筑物收购补偿协议，其中13205450元土地及地上建（构）筑物收购补偿费用首先由济南市土地收购储备中心直接支付给宏济堂公司。但该《补充协议》还约定，若济南市土地收购储备中心、宏济堂公司、蓝石公司不能按照本协议约定在本协议签订后210天的时间内达成收购协议，本《补充协议》及《关于土地收购补偿费用的协议》等自动解除。该《补充协议》及《关于土地收购补偿费用的协议》签订后，宏济堂公司、蓝石公司未与济南市土地收购储备中心签订收购协议，故该《补充协议》及《关于土地收购补偿费用的协议》已经解除，该《补充协议》及《关于土地收购补偿费用的协议》的签订并未减少或推迟蓝石公司的付款义务。双方签订的《国有土地使用权转让协议》约定，蓝石公司摘牌并向宏济堂公司支付10000000元后，宏济堂公司将地上房屋腾空，且宏济堂公司的48户职工安置完成后5日内，蓝石公司将剩余的土地使用权转让费用5205450元一次性支付给宏济堂公司。在实际履行过程中，除宏济堂公司的48户职工使用的房屋外，其余房屋宏济堂公司已经腾空并交付蓝石公司。故在蓝石公司向宏济堂公司支付10000000元后的合理时间内，宏济堂公司应对其48职工安置完成并腾空后交付蓝石公司。在宏济堂公司对其48户职工安置完成后5日内，蓝石公司应将剩余的土地使用权转让费用5205450元一次性支付给宏济堂公司。宏济堂公司请求判令蓝石公司向宏济堂公司支付13205450元，其合理部分，证据充分，予以支持。宏济堂公司主张蓝石公司支付违约金10000000元（自2005年1月27日起至判决生效之日止，以13205450元为基数按日万分之五计算），蓝石公司以约定的违约金过高为由，请求对违约金予以调整。对此，应当以宏济堂公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以处理。综合合同的履行情况等因素，济南市中级人民法院酌定按照银行贷款利息的一点三倍计算，宏济堂公司如有超过银行贷款利息一点三倍损失的其他损失，可以在证据充分后另行起诉主张权利。蓝石公司辩称因涉案土地未进入招、拍、挂程序，付款条件尚未成就，尚未发生支付义务，蓝石公司没有违约行为，理由不能成立，不予支持。双方签订的《国有土地使用权转让协议》虽未约定办理涉案土地上的房产过户手续，但该协议约定转让的财产包括房屋。蓝石公司请求判令宏济堂公司配合蓝石公司办理房产（房产证号济南房权证天字第xxxxxx、第xxxxxx、第xxxxxx、第xxxxxx、第xxxxxx、第xxxxxx、第xxxxxx号）过户登记手续，理由成立，应予支持。蓝石公司请求宏济堂公司向蓝石公司交付腾空后的剩余房屋和土地（协议约定的48户居民部分），在其履行付款义务后，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决：一、蓝石公司于判决生效之日起10日内向宏济堂公司支付转让款5000000元。二、蓝石公司于判决生效之日起10日内向宏济堂公司支付违约金，自2005年1月27日起，分别以3000000元为基数至2010年7月8日止、以5000000元为基数至本判决生效之日止，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率的一点三倍计算（以10000000元为限）。三、在蓝石公司履行上述第一、二项义务后10日内，宏济堂公司向蓝石公司交付腾空后的剩余房屋和土地（协议约定的48户居民部分）。四、宏济堂公司配合蓝石公司办理房产（房产证号济南房权证天字第xxxxxx、第xxxxxx、第xxxxxx、第xxxxxx、第xxxxxx、第xxxxxx、第xxxxxx号）过户登记手续。五、在宏济堂公司履行上述第三项义务五日内，蓝石公司向宏济堂公司支付转让款5205450元。蓝石公司不服该判决向山东省高级人民法院提起上诉，山东省高级人民法院作出（2012）鲁商终字第xx号民事判决书，查明2005年1月21日蓝石公司取得国有土地使用证后,于2005年3月4日向宏济堂公司支付合同约定的第二笔款项（10000000元）中的2000000元。（2011）济民五初字第xx号民事判决书认定该2000000元的支付时间为2006年3月23日不当。其他事实与（2011）济民五初字第xx号民事判决书查明的事实一致。山东省高级人民法院认为，双方于2004年10月10日所签订的系国有土地使用权转让协议，双方也是因国有土地转让而产生的争议，因此本案案由应当确定为土地使用权转让合同纠纷，（2011）济民五初字第xx号民事判决书将案由确定为买卖合同纠纷不当，应予纠正。根据双方的上诉及答辩情况，本案当事人争议的焦点问题：一、3000000元的款项应否计算违约金；二、违约金应从何时起算。对于第一个焦点问题，关于3000000元款项应否计算违约金的问题。山东省高级人民法院认为，虽然双方所签订的国有土地使用权转让协议中约定宏济堂公司应承担3000000元的拆迁费用，但并未约定该3000000元款项应从转让价款中直接扣除。而且宏济堂公司承担3000000元的拆迁费用，应以该费用实际产生为前提。因此，蓝石公司关于双方的本意是从土地转让款中直接扣除3000000元，自己对该3000000元无须向宏济堂公司支付，故而不存在违约责任的上诉主张，没有事实和法律依据，依法不予支持。（2011）济民五初字第xx号民事判决书认定蓝石公司对该3000000元支付逾期付款的违约金正确，依法予以维持。对于第二个焦点问题，关于违约金的计算起点问题。山东省高级人民法院认为，虽然双方所签订的国有土地使用权转让协议约定蓝石公司在摘牌后五日内向宏济堂公司支付10000000元，但对于国有土地使用权的转让，法律并未强制规定必须履行挂牌交易的程序。因此，在2005年1月21日蓝石公司通过非挂牌交易的方式取得土地使用权证后，应认定宏济堂公司已经完成了过户土地使用权的合同义务，由此协议所约定的10000000元的付款条件成就。而且在事实上，蓝石公司也在取得土地使用权证后，于2005年3月4日实际付款2000000元。蓝石公司主张双方交易目的是将土地由政府收储后进行招拍挂，对此在协议中并没有明确具体的约定，而且在蓝石公司已经取得涉案土地使用权证的情况下，是否由政府收储并进行招拍挂，宏济堂公司也已无权决定。因此，蓝石公司关于付款条件不成就的主张，没有事实和法律依据，依法不予支持。至于双方在2006年所签订的土地收购补偿费用协议及补充协议虽然对付款方式进行了变更，但上述协议因未能在约定期限内达成收购而自动解除，对于双方均不再具有约束力，也不应影响蓝石公司依据国有土地使用权转让协议所应承担的违约责任。综上，（2011）济民五初字第xx号民事判决书认定蓝石公司应从2005年1月27日起支付违约金正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）之规定，判决：驳回上诉，维持原判。（2012）鲁商终字第75号民事判决书已于2012年6月11日生效。（2011）济民五初字第xx号民事判决书和（2012）鲁商终字第xx号民事判决书生效后，双方履行了（2011）济民五初字第xx号民事判决书的第一项和第二项，尚未履行第三项、第四项和第五项。蓝石公司主张其已经于2013年1月7日履行完该民事判决的第一项和第二项，宏济堂公司无异议。关于未交付房屋和土地的原因，宏济堂公司主张涉案土地实际由蓝石公司控制，其现在无法进入，剩余29户房屋的宏济堂公司职工也表示只要蓝石公司同意按《国有土地使用权转让协议》第5.2款的约定交付房屋，就可以搬迁，而且该29户职工也并未在房屋中实际居住。宏济堂公司并且主张《国有土地使用权转让协议》约定的是蓝石公司将涉案土地摘牌后，宏济堂才履行腾空房屋的义务，现在蓝石公司尚未进行涉案土地的收储、摘牌手续，宏济堂腾空房屋的条件尚未成就。关于未办理房产过户登记手续的原因，宏济堂公司主张蓝石公司想与土地收储部门协商以宏济堂公司的名义直接收储，所以双方未实际办理过户登记手续。蓝石公司主张（2011）济民五初字第xx号民事判决书尚未履行完毕的原因系宏济堂公司不履行该判决书确定的交付剩余房屋和土地以及办理房产过户登记手续的义务，所以其也没有履行支付转让款5205450元的义务，并提交济南市中级人民法院法院（2013）济中法执字第xxx号公告复印件、济南市中级人民法院（2016）鲁01执恢150号执行裁定书复印件予以证实。蓝石公司并且主张因为在土地收储程序完成之前必须要达到净地条件，蓝石公司预计到宏济堂公司无法在合理时间内向蓝石公司交付净地，所以土地收储程序迟迟无法进行。后蓝石公司又陈述涉案土地一直未开发的原因系在涉案土地使用权转让给蓝石公司后，因涉案土地规划条件调整造成的。2015年9月30日，济南市历城区人民法院受理了蓝石公司作为原告起诉宏济堂公司的合同纠纷一案。蓝石公司认为因宏济堂公司未履行《国有土地使用权转让协议》约定的以及（2011）济民五初字第xx号民事判决书确定的交付剩余房屋及土地的义务，给蓝石公司造成巨大经济损失，要求宏济堂公司支付违约金7300000元（自2013年1月17日起计算至2017年1月16日止按万分之五计算）。蓝石公司主张该证据可以证明宏济堂公司在该诉讼中没有主张任何与《国有土地使用权转让协议》第5.2款购房约定有关的权利。济南市历城区人民法院作出（2015）历城商初字第xxxx号民事裁定书，认为蓝石公司可在执行程序中主张迟延履行金，属于（2011）济民五初字第xx号案件的执行问题，应当在执行程序中解决，驳回了蓝石公司的起诉。蓝石公司向济南市中级人民法院提出上诉。济南市中级人民法院作出（2017）鲁01民终xxxx号民事裁定书认为，宏济堂公司未履行生效判决确定的义务，蓝石公司可在执行程序中主张迟延履行金，蓝石公司要求宏济堂公司支付逾期交付腾空后的剩余房屋和土地逾期履行违约金的请求，应当在执行程序中解决，驳回上诉，维持原裁定。2016年11月21日，济南市土地储备历下中心作为收回方、甲方，蓝石公司作为被收回方、乙方，济南市城市建设投资有限公司作为协助执行方、丙方订立《国有土地使用权收回合同》，约定济南市土地储备历下中心收回蓝石公司使用的涉案土地。合同载明：第二条该宗土地位于济南市天桥区板桥路xx号，土地使用权人为蓝石公司，使用权类型为工业出让用地。……该宗土地地上建（构）筑物证载面积共计18065.25平方米，房屋所有权人为宏济堂公司，房产证号：济房权证天字第**、第**、第**、第**、第**、第**、第**。第三条……本次收回只针对乙方土地使用权，具体分为三个地块，其中地块一规划为居住、商业用地，面积为28550平方米；地块二规划为幼托用地，面积为3310平方米；地块三规划为市政建设用地，面积为1669平方米（详见土地勘测定界图）。第四条根据《济南市国有土地储备办法》（济南市人民政府令第249号）和《济南市国有土地收购价格标准指导意见》规定，经三方协商同意，达成一致补偿意见：（1）地块一乙方位于规划居住、商业地块的土地使用权（28550平方米）采用土地出让分成收购方式收购，待该地块由政府按市场机制供地后，在实际出让的土地总价款中扣除土地整理成本及发生的测绘、评估等相关费用和扣除土地成交价款10%的相关基金后，剩余价款政府与乙方按下列比例分成；出让土地单价在600万元/亩以下（含）的，按4:6比例分成；出让土地单价在600万元/亩以上、700万元/亩以下（含）的部分，按5:5比例分成；出让土地单价在700万元/亩以上、800万元/亩以下的部分，按6：4比例分成；出让单价在800万元/亩以上的部分，按照7:3比例分成。所得分成价款为乙方被收购土地上所有地上建（构）筑物、可出让土地及被规划为道路等公共用地的全部收购价款。（2）地块二位于规划幼托用地的土地及地上物采用评估收购方式，土地面积3310平方米，地上物面积2634.22平方米，三方认可经山东国建土地房地产评估测绘有限公司出具的土地评估报告（编号：山国土（估）字（2016）第009号），评估价值350.1980万元，房产评估报告（编号：山国房估字（2016）第1027号），评估价值179.29万元，合计529.4880万元。（3）地块三乙方位于市政规划建设用地面积为1669平方米，因该部分土地全部位于地块一预约分成补偿范围内，该部分土地补偿费用包含在地块一预约成分价款中，不再补偿。第五条资金支付（1）乙方于2004年10月10日与宏济堂公司签订《国有土地使用权转让协议》并足额支付土地及地上物补偿款3520.545万元。根据《山东省济南市中级人民法院执行裁定书》（2016）鲁01执恢xxx号法律判决书，判决宏济堂公司名下位于济南市天桥区板桥路xx号，房产证号为济房权证天字第xxxxxx号、xxxxxx号、xxxxxx号、xxxxxx号、xxxxxx号、xxxxxx号、xxxxxx号项下房产过户给乙方蓝石公司。鉴于上述情况，宏济堂公司名下位于济南市天桥区板桥路xx号项下房产，对位于地块一范围内的房产不予补偿，地块二范围内房产补偿额179.29万元，待乙方协调原房产所有权单位按济南市中级人民法院执行裁定书[（2016）鲁01执恢xxx号]裁决办理完房产过户并缴纳相关税费后再予以补偿，地块三范围内房产不予补偿。（2）鉴于该宗土地位于征集社会资金方式参与土地熟化项目范围内，在丙方通过招标方式确定项目土地熟化投资人，并在乙方协调宏济堂公司完成房产税费交纳、过户、房产证注销手续、提供完税证明后，丙方收到土地熟化投资人第一笔土地熟化资金15日内支付乙方地块二的土地及地上物评估收购补偿款，共计529.4880万元。（3）待政府成功按市场机制供地，土地竞得人按照出让合同约定足额交纳土地竞得款、按规定程序由市财政局拨付丙方后15个工作日内，由丙方支付给乙方地块二、地块三土地补偿款。第六条乙方负责协调宏济堂公司办理房产证税费交纳、登记过户及房产证注销手续，相关费用由乙方协调办理，如因乙方原因造成房产证无法过户、注销，收储无法进行，甲、丙方有权追究由乙方所带来的一切经济损失。签订合同同时乙方应将该宗土地的《国有土地使用证》及其他权属证明的原件交予丙方，在履行完报批手续后，乙方配合甲方、丙方办理土地证登记注销手册。第七条乙方须在接到甲、丙方通知30日内完成人员、车辆及设备搬迁，地上建（构）筑物及附着物清除，达到净地条件将该宗土地使用权和地上建（构）筑物、水、电、气、暖等设备的文图资料移交给甲方与丙方。第八条乙方移交土地时应具备以下条件：1、保证在甲方收购的地域内没有联营、联建、出租、抵押、合资、查封等各种形式的权利限制，如有隐瞒，乙方愿承担相应的法律责任和由此对甲、丙方造成的一切经济损失。2、用电权、用水权、取暖权、用气权由乙方按照丙方要求负责办理过户或注销手续（费用由乙方承担）。3、结清水、电、气、暖等已经发生的费用，并将合法有效缴费凭证的复印件交予丙方。4、保证宗地内无职工宿舍或其他居民用房。5、地上建（构）筑物及附着物全部补偿清除完毕，达到净地条件，并无任何纠纷。第九条乙方应严格按照本合同约定的时间和要求向甲方、丙方交付土地，如不能按期交付，丙方在支付给乙方土地补偿费时，有权按逾期实际天数以土地出让成交价总额每日千分之一的比例计算并扣留乙方应支付的违约金、如因乙方原因延误了甲方向市场供地，由此造成的一切经济损失由乙方承担，并在丙方交付给乙方的土地补偿费中扣除。第十条因非合同当事人原因造成本合同不能履行时，不能履行合同的一方，应采取积极措施，减少损失，并在2日内口头告知对方，5日内书面通知对方，不能履行合同的一方如不按以上约定告知对方，由此给对方造成的损失，不能履行的一方应当承担违约责任；如因不可抗力阻滞本合同正常履行时，受到不可抗力影响的一方，应在不可抗力发生后2个工作日内口头通知对方，并在7个工作日内书面通知对方，该影响期不承担法律责任，不可抗力影响消除之后应尽快恢复履行合同，合同履行期限顺延。关于该《国有土地使用权收回合同》的履行情况，宏济堂公司称，据其了解，相关行政部门规划将涉案土地与临近板桥村的土地一并收储进行开发，目前因板桥村的拆迁工作尚未进行，所以涉案土地尚未进行土地使用权出让招拍挂程序。蓝石公司主张涉案土地尚未进行土地使用权出让招拍挂程序的原因在于宏济堂公司未履行腾空房屋交付土地的义务。蓝石公司提交其作为甲方、山东中垠置业有限公司作为乙方、济南蓝石田源置业有限公司作为丙方于2016年4月20日订立的《合作协议书》复印件和于2016年5月26日订立的《〈合作协议书〉之补充协议书》复印件，主张其将涉案土地的收储收益全部转让给了山东中垠置业有限公司，山东中垠置业公司支付的对价为1.5亿元，目前山东中垠置业公司已经向蓝石公司支付了1.4亿元，根据协议约定剩余价款待进入涉案土地使用权出让招拍挂程序后再支付。宏济堂公司质证称，对该证据的真实性无异议，宏济堂公司认为，第一，该证据更加证明了蓝石公司的违约行为，根据该证据可知山东中垠置业有限公司作为未来的涉案土地使用权出让招拍挂程序的拟竞拍者，提前锁定房地产开发成本，蓝石公司收益的1.5亿元就是宏济堂公司的损失，蓝石公司在涉案土地上没有进行任何开发建设，仅仅是囤地，而今赚取了1.5亿的差价收益，侵害了宏济堂公司的利益，应当承担违约责任和赔偿损失的法律责任。第二，该证据证明宏济堂公司是否腾空和交付房屋和土地的行为与尚未进行的涉案土地使用权出让招拍挂程序没有直接关系，经宏济堂公司实地调查，蓝石公司仍然将涉案土地上的仓库等对外出租。宏济堂公司提交涉案土地上建筑物现状的照片20张，证明蓝石公司仍然将涉案土地上的仓库等对外出租的事实，同时证明（2011）济民五初字第xx号民事判决书和（2012）鲁商终字第xx号民事判决书尚未执行完毕的原因是蓝石公司并没有意愿将其控制下的涉案土地上的建筑物推平。蓝石公司对照片的真实性无异议，但是质证称，第一，该照片不能证明蓝石公司将涉案土地上仓库出租的事实，是蓝石公司的个别关系单位暂时借用了很小面积的一部分仓库储存部分生产物资，不存在蓝石公司对外出租的情形。第二，涉案土地上至今仍有宏济堂公司的职工居住，按照双方合同约定以及生效民事判决书的判决，宏济堂公司负有将该部分职工迁出的义务，也恰恰是因为宏济堂公司没有妥当履行完合同义务才致使蓝石公司至今无法向土地收储部门交付净地。蓝石公司提交由山东北方资产评估不动产估价有限公司于2012年8月6日作出的《济南市天桥区板桥路xx号国有出让土地使用权价格评估土地估价报告》，编号为鲁北（2012）（估）字第08-02号，委托估价方为蓝石公司。蓝石公司主张在双方签订《国有土地使用权转让协议》时，协议约定的土地使用权转让价格远远高于当时的市场价，不存在宏济堂公司所称的低价转让土地使用权以及将该部分转让差价转为商品房买卖合同的价款组成部分的事实。宏济堂公司质证称，第一，该报告是土地估价报告，不是土地评估报告，估价报告是咨询类报告，非鉴证类报告，需要在假设一定的前提之下进行估值，该报告第3页所假定的条件现状用途为工业用地，现状容积率为工业用地标准容积率0.6，而当时涉案土地的规划用地性质为居住、商业，地上容积率居住不大于2.5，商业不大于0.5，由此可见，该估价报告所假定的前提是错误的。根据蓝石公司签订的《国有土地使用权收回合同》以及与山东中垠置业有限公司签订的《合作协议书》可以得出涉案土地应当按照房地产开发用地进行评估，所以蓝石公司的观点不成立。宏济堂公司以工业用地的使用权价格向蓝石公司出售涉案土地使用权目的就是为了购买日后开发的200套房屋。第二，土地估价报告的有效期仅为一年，目前已经失效，且评估人员未出庭进行说明。因此对该土地估价报告不予认可。宏济堂公司提交济南住宅与房地产信息网上关于冠华历山吉第小区的信息、“房天下”网站关于冠华紫御台小区的信息、冠华历山吉第置业计划书、冠华历山吉第小区照片，证明济南企业字号为“冠华”的房地产开发企业为济南冠华建设投资有限公司，《国有土地使用权转让协议》第5.2款约定的买卖住宅地点之一的冠华居住组团为冠华历山吉第小区，冠华历山吉第小区目前已经建成，且有存量超出48套的住宅尚未出售，现销售价格约为每平方米15000元，与《国有土地使用权转让协议》第5.2款约定的宏济堂购买价格每平方米2800元的差价为每平方米12200元，宏济堂公司按48套80平方米的住宅主张差价损失为46848000元，况且冠华历山吉第小区的出售时间是2014年至今，所以宏济堂公司的诉讼请求未超出诉讼时效期间。蓝石公司对上述证据的真实性均予以认可，但是对宏济堂公司的证明目的不予认可。蓝石公司主张冠华历山吉第小区是于2014年取得商品房预售许可证，但是其早在2003年、2004年就开展了对外的团购销售，当时的价格从每平方米2300元到2600元不等。签订《国有土地使用权转让协议》之前，双方当时的实际控制人到冠华居住组团项目实地查看过，并且与冠华居住组团开发商的负责人见面磋商团购价格，《国有土地使用权转让协议》载明的每平方米2800元即是三方按照当时的市场价格协议确定的团购价格。若宏济堂公司在当初或者在当时的一个合理期限内与蓝石公司或者直接与冠华居住组团的开发商签订团购协议，并交纳定金或者购房款，那么其本案的上诉请求就具有事实及法律依据。但是本案的事实是宏济堂公司长时间不与蓝石公司或者冠华居住组团的开发商洽商签订补充协议，而是坐等住宅市场价格攀升，所以其没有权利向蓝石公司主张损失。宏济堂公司提交的证据中关于冠华历山吉第小区住宅价格信息与实际交易价格有出入，现在的市场价格应当以在相关行政部门备案的商品房买卖合同中的价格为准。宏济堂公司提交在山东省国土资源网上查询的拍卖成交公告中关于天桥区标山片区一期B3地块交易信息，证明虽然涉案土地目前并没有挂牌拍卖，蓝石公司的收益无法确定，但是该证据中的土地位置和面积与涉案土地相当，挂牌出让成交价为28947万元，可见比该证据中土地位置优越的涉案土地挂牌价格应当不低于3亿元，蓝石公司囤积涉案土地12年，其因此获得的收益不低于2亿元。蓝石公司对该证据的真实性有异议，主张即使该证据真实，也不能支持宏济堂的证明目的。蓝石公司陈述土地价格逐年攀升是众所周知的事实，双方在2004年约定的涉案土地使用权转让价格为3520.545万元，当时相近地块商品房的价格约为2500元/平方米，而在2016年相近地块商品房的价格约为15000元/平方米，同比增长了五倍。即便蓝石公司当年不购买涉案土地使用权，而是购买商品房，其现在同样能获利2亿余元。若宏济堂公司将当年获得的土地使用权转让价款用于购买商品房，其也同样能获利2亿余元。所以蓝石公司不存在恶意囤地12年，获得收益2亿元的情形。即便存在收益，也是蓝石公司名下的土地使用权自然增值的客观结果。宏济堂公司提交山东城安实业有限公司出具的安置费用明细一份。宏济堂公司主张该证据载明其为在涉案土地上生活的47户职工建设了安置房，投资已达到1050余万元，已经尽到了安置义务，其订立《国有土地使用权转让协议》的目的是为了给职工解决住房问题，收取的土地使用权转让费也仅是当初以出让方式取得土地使用权的成本，合同对价包括蓝石公司应履行的向宏济堂公司出卖住宅的义务。蓝石公司对该证据的真实性有异议，主张即使该证据真实，与本案没有关联性，双方订立的《国有土地使用权转让协议》仅仅是土地使用权转让合同，双方之间关于购房的约定仅仅是意向性约定，并未商定是购买涉案土地上的住宅还是冠华居住组团的住宅，既不是预约合同，也不是本约合同，蓝石公司没有向宏济堂公司交付住宅的义务。宏济堂公司和蓝石公司均认可双方订立《国有土地使用权转让协议》的目的系宏济堂公司将用途为工业用地的涉案土地使用权转让给蓝石公司，蓝石公司按照法律规定以及政府部门相关程序摘牌取得涉案土地的住宅建设用地使用权，由蓝石公司开发建设住宅商品房。蓝石公司于2017年1月10日本案庭审答辩时明确表示其不负有向宏济堂公司出卖住宅的合同义务。蓝石公司陈述其尚未收到济南市土地储备历下中心和济南市城市建设投资有限公司依《国有土地使用权收回合同》第七条约定的关于清除涉案土地地上物的书面通知，但是主张已经收到口头通知。蓝石公司未举证证明其收到口头通知。蓝石公司陈述其已经申请法院强制执行（2011）济民五初字第xx号民事判决书，但是因宏济堂公司部分职工拒不搬迁，法院至今未采取执行措施。宏济堂公司向济南市中级人民法院提交司法鉴定申请书一份，申请对冠华历山吉第小区80至120平方米住宅的每平方米价格和蓝石公司因涉案土地即将被收储而获得的收益进行司法鉴定。济南市中级人民法院委托山东诚志房地产土地评估咨询有限公司对位于天桥区板桥路xx号的涉案土地上住宅商品房在时点为2013年1月17日的市场价格进行评估。山东诚志房地产土地评估咨询有限公司参照宏济堂公司和蓝石公司在《国有土地使用权转让协议》中约定的冠华居住组团即现在的冠华历山吉第小区中符合条件的房产，评估出平均单价为7038元/平方米。宏济堂公司质证称，对司法鉴定结果没有异议。蓝石公司质证称，第一，该鉴定不具有合法性。根据庭审情况，原先确定的评估基准时间为2013年1月7日，实际委托评估的基准日为2013年1月17日，根据不告不理的原则，宏济堂公司并未提出以该两日期作为评估基准日，而是合议庭决定了评估基准日，有越俎代庖之嫌。第二，该鉴定与宏济堂公司的“损失”没有关联性。假设《国有土地使用权转让协议》中关于购房的约定具有约束力，也只能评估2005年3月即蓝石公司当初预计土地摘牌的时间前后冠华居住组团小区的对外销售价格，据此确定宏济堂公司所谓的“损失”。第三，其他意见：1.双方并未签订补充协议进一步明确权利义务，因此《国有土地使用权转让协议》中关于购房的约定仅仅是一个意向性约定，对双方没有约束力。所以不应该进行本次司法鉴定。2.蓝石公司已经协调冠华居住组团小区以每平方米2800元的价格出卖200套房屋给宏济堂公司，还多次敦促宏济堂公司尽快组织团购，但是宏济堂从来没有组织过任何团购活动，是宏济堂公司自己错失了购房的大好时机。3.不少单位即便集资建房，一开始确定的价格和最后实际确定的价格也不一样，需要买受人不断追加投入，这是由房地产的土地成本、建造成本不断变化所致，是一个普通常识。济南市中级人民法院依法向山东诚志房地产土地评估咨询有限公司咨询位于天桥区板桥路24号的涉案土地上住宅商品房在2004年10月10日的市场价格。山东诚志房地产土地评估咨询有限公司回复平均市场价格为3050元/平方米。宏济堂公司质证称，对咨询回复函的真实性没有异议，但是对与本案的关联性有异议，《国有土地使用权转让协议》约定的2800元/平方米是蓝石公司当时承诺的成本价格，且约定蓝石公司交付房屋的时间也并非2004年，蓝石公司没有交付房屋，无论当时的市场价格为多少都不应当影响合同义务的履行，另外该咨询回复函并非鉴定意见，仅是参考意见。蓝石公司质证称，对该咨询回复函的真实性没有异议，对其评估确定2004年10月10日这一时间节点相关房产价格为3050元/平方米这一结论没有异议，但需要说明的是这一价格应指市场上的平均成交价格，可以理解为散户购买价格，仅仅是大致的价格，实际价格可能在2800元/平方米至3050元/平方米左右浮动，因为双方签订的是团购的购房意向，所以价格确定为2800元/平方米。后蓝石公司提交书面说明称，《国有土地使用权转让协议》约定的2800元/平方米不低于市场零售价格。蓝石公司向济南市中级人民法院提交调查取证申请书一份，申请调查2004年度涉案土地周边区域商品房或者二手房的销售价格、冠华历山吉第小区2003年、2004年期间备案的房屋销售合同、冠华历山吉第小区建设项目“五证”取得的时间。依据上述查明的事实，济南市中级人民法院认为，本案系宏济堂公司主张蓝石公司违反双方订立的《国有土地使用权转让协议》第5.2款的约定，要求蓝石公司赔偿损失而引发的争议。关于蓝石公司主张该协议第5.2款约定仅系团购住宅的意向性约定，既不是预约合同，也不是本约合同，对双方均没有约束力，济南市中级人民法院认为，双方订立《国有土地使用权转让协议》转让的标的系用途为工业用地的涉案土地使用权，蓝石公司订立该协议系为了受让涉案土地使用权，并预计将来按照法律规定以及政府部门相关程序摘牌取得涉案土地的住宅建设用地使用权，自行开发建设住宅商品房。该协议第5.2款约定在蓝石公司的权利和义务条款之中，蓝石公司取得涉案土地使用权所支付的对价不仅仅是土地使用权转让费，还包括将来取得涉案土地的住宅建设用地使用权开发建设住宅商品房后，以2800元/平方米的价格向宏济堂公司出卖200套住宅的义务。宏济堂公司出让涉案土地使用权不仅仅取得土地使用权转让费，还包括将来以2800元/平方米的价格从蓝石公司购买200套住宅的权利。该协议第5.2款系对将来双方建立商品房买卖合同关系的预约。因此，蓝石公司的该项主张无事实依据。关于《国有土地使用权转让协议》的履行，济南市中级人民法院认为，从该协议订立后双方的行为看，蓝石公司于2005年1月21日取得用途为工业用地的涉案土地使用权。蓝石公司向宏济堂公司支付了该协议约定的部分土地使用权转让款。在（2011）济民五初字第xx号双方关于涉案土地使用权转让合同纠纷一案的一、二审中，双方的诉讼请求均是要求对方继续履行尚未履行的该协议中约定的义务。在（2011）济民五初字第xx号民事判决书生效后，蓝石公司履行了该民事判决书确定的部分义务。蓝石公司于2015年9月向济南市历城区人民法院提起诉讼，亦是主张因宏济堂公司未履行该协议约定的以及（2011）济民五初字第xx号民事判决书确定的交付剩余房屋及土地义务，要求宏济堂公司支付违约金。2016年11月21日，济南市土地储备历下中心、蓝石公司、济南市城市建设投资有限公司订立了《国有土地使用权收回合同》，约定济南市土地储备历下中心收回蓝石公司使用的涉案土地。双方的上述行为均是继续履行或者要求对方继续履行《国有土地使用权转让协议》的行为。在上述过程中，双方均未向对方主张解除该协议，亦未明确表示或者以自己的行为表明不履行该协议，双方仍在履行该协议。至本案庭审答辩时蓝石公司才明确表示其不负有与宏济堂公司出卖住宅的合同义务。有鉴于此，蓝石公司主张宏济堂公司提起本案诉讼已经超过诉讼时效期间无事实依据，宏济堂公司的诉讼请求未超过诉讼时效期间。关于宏济堂公司的诉讼请求是否应当支持，济南市中级人民法院认为，自《国有土地使用权转让协议》订立后，双方均处于履行《国有土地使用权转让协议》中，现蓝石公司在本案庭审答辩时明确表示其不负有与宏济堂公司建立商品房买卖合同关系的义务，即明确表示其不再继续履行将来双方建立商品房买卖合同关系的预约，违反了该协议第5.2款的约定，应当向宏济堂公司承担违约责任。该违约责任应当是蓝石公司的违约行为给宏济堂公司造成的直接利益损失。该协议第5.2款约定宏济堂公司将来以2800元/平方米的价格向蓝石公司购买住宅商品房，而涉案土地上住宅商品房在2004年10月10日的平均市场价格为3050元/平方米，这两者之间的差价比例利益即为宏济堂公司的直接利益，涉案土地上住宅商品房的价值升值，宏济堂公司的直接利益亦应按照该差价比例利益确定。已经生效的（2011）济民五初字第xx号民事判决书确定了双方关于履行《国有土地使用权转让协议》所负有的权利和义务，该判决书判决宏济堂公司在蓝石公司履行了支付转让款5000000元和违约金的义务后10日内，向蓝石公司交付腾空后的剩余房屋和土地（协议约定的48户居民部分）。然而宏济堂公司在蓝石公司于2013年1月7日履行上述义务后，并未于2013年1月17日之前向蓝石公司交付腾空后的剩余房屋和土地，那么宏济堂公司因不履行生效判决书而扩大的直接利益损失即2013年1月17日以后的直接利益损失不应得到支持。关于蓝石公司应当向宏济堂公司赔偿的直接利益损失的数额，根据该协议第5.2款约定的2800元/平方米与当时的平均市场价格3050元/平方米的比例，按照2013年1月17日的市场平均单价7038元/平方米计算，2013年1月17日宏济堂公司的购买价格为6461元/平方米[7038元/平方米×（2800元/平方米÷3050元/平方米）]，那么蓝石公司应当向宏济堂公司赔偿的直接利益损失数额为2215680元[（7038元/平方米-6461元/平方米）×80平方米×48套]。宏济堂公司超出部分的诉讼请求，济南市中级人民法院不予支持。关于蓝石公司主张宏济堂公司如果于2004年年底或者2005年与蓝石公司或者与冠华组团的开发商签订补充协议，或者选择从其他楼盘购买住宅，就不会有任何损失，宏济堂公司后期扩大的损失应由其自行承担。济南市中级人民法院认为，合同系当事人对双方权利义务予以确定的契约，一经订立，应当严格遵守，不得轻易违背。如上所述，《国有土地使用权转让协议》订立以来，双方的行为表明双方仍在履行该协议。蓝石公司既未向宏济堂公司主张其不负有向宏济堂出卖住宅的义务，亦未明确表示或者以自己的行为表明不履行该义务，因此双方仍受该协议约束。宏济堂公司未从他处另行购买住宅，不能认定为其扩大损失。因此蓝石公司关于宏济堂公司应自行承担后期扩大损失的主张无事实依据。关于蓝石公司主张涉案土地一直未开发的原因系因涉案土地规划条件调整造成的，济南市中级人民法院认为，蓝石公司陈述的涉案土地规划条件调整均发生在涉案土地使用权转让给蓝石公司之后，在此情况下，宏济堂公司已无权决定相关事项。而且涉案土地规划条件调整属于蓝石公司开发建设过程中发生的问题，涉案土地因一直未开发建设而错失的开发建设利益，蓝石公司作为开发建设主体应当对此负责。况且，蓝石公司也未依据该理由认为《国有土地使用权转让协议》无法继续履行而要求解除。因此蓝石公司主张的涉案土地一直未开发的原因不能成为其不向宏济堂公司承担责任的理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、?第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、被告山东蓝石置地集团有限公司于本判决生效之日起10日内向原告山东宏济堂制药集团股份有限公司赔偿损失2215680元；二、驳回原告山东宏济堂制药集团股份有限公司超出部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费276040元，由原告山东宏济堂制药集团股份有限公司负担262985元，由被告山东蓝石置地集团有限公司负担13055元。因双方当事人对上述（2016）鲁01民初2145号民事判决书不服，均向山东省高级人民法院提起了上诉。山东省高级人民法院经审理后于2019年3月8日作出（2018）鲁民终xxxx号民事判决书。该判决对上述（2016）鲁01民初xxxx号民事判决书查明的事实予以确认，认为：本案二审的争议焦点是：一、蓝石公司是否应当承担违约责任向宏济堂公司赔偿相应损失；二、一审确定的赔偿数额是否正确。关于焦点一，关于蓝石公司主张《国有土地使用权转让协议》工业用地的涉案土地使用权，第5.2款的约定仅系团购住宅的意向性约定，不是预约合同。山东省高级人民法院认为，双方订立的《国有土地使用权转让协议》虽然转让的是工业用地的土地使用权，但蓝石公司预计到该宗土地存在政府收储可能，其受让涉案土地使用权的目的是希望通过相关程序摘牌取得涉案土地的住宅建设用地使用权并自行开发建设住宅商品房。双方基于对涉案土地上建设住宅商品房的预期上，在协议中对于蓝石公司的权利义务的约定体现为，不仅要及时向宏济堂公司支付土地使用权转让费，还包括以2800元/平方米的价格向宏济堂公司出售200套新建住房。由此，济南市中级人民法院认定该协议第5.2款系对将来双方建立商品房买卖合同关系的预约并无不当。由于蓝石公司明确表示其不再继续履行将来双方建立商品房买卖合同关系的预约，并且将涉案土地的收储收益进行转让，显然违反了该协议第5.2款的约定，应当承担违约责任。由于涉案土地上住宅商品房价格与蓝石公司承诺的价格存在差距，协议签订时的差价应当作为宏济堂公司在涉案土地使用权交易中获取的利益。由于房地产市场变化，涉案土地上住宅商品房不断升值，该差价不断加大，因此，宏济堂公司的直接利益应当按照该差价比例计算。由于蓝石公司的违约行为造成宏济堂公司无法获得该直接利益，宏济堂公司要求蓝石公司赔偿损失的主张应予支持。关于蓝石公司主张已经撮合宏济堂公司与冠华开发商达成了意向，济南市中级人民法院判决认定与实际情况不符。对此，蓝石公司并未提交宏济堂公司与冠华项目或其他楼盘的开发商达成购房意向的证据，也不能证实宏济堂公司有放弃购买住宅的意思表示，双方均表示一直履行《国有土地使用权转让协议》。因此，蓝石公司的该主张没有事实依据。关于蓝石公司主张由于政府原因造成涉案土地规划变更，致使涉案土地一直未能开发。2005年1月21日蓝石公司通过非挂牌交易的方式取得土地使用权证后，应认定宏济堂公司已经完成了过户土地使用权的合同义务，蓝石公司已经取得涉案土地使用权证的情况下，宏济堂公司也已无权决定。由于涉案土地规划条件调整对于土地开发建设产生的影响，应当由涉案土地开发建设方蓝石公司负责，宏济堂公司对此并无过错，在双方协议尚未解除的情况下，不能因此免除蓝石公司应当承担责任。《国有土地使用权转让协议》订立后，双方在履行过程发生纠纷，但均未提出解除该协议，并以实际行为继续履行该协议，济南市中级人民法院判决据此认定宏济堂公司的诉讼请求未超过诉讼时效期间是正确的。综上，济南市中级人民法院判决蓝石公司应当承担违约责任向宏济堂公司赔偿具有事实和法律依据,应予维持。关于焦点二，济南市中级人民法院判决认定由于宏济堂公司不履行生效判决书而扩大的直接利益损失，2013年1月17日以后的直接利益损失不予支持。对此，宏济堂公司并未提出上诉，即认可2013年1月17日作为损失鉴定的时间截止点。宏济堂公司主张2013年1月17日涉案土地上房屋的市场平均单价为7038元/平方米，应该按照7038元/平方米与蓝石公司承诺的2800元/平方米的差额作为赔偿损失的计算依据。如前所述，宏济堂公司的直接利益应当按照协议签订时涉案土地上住宅商品房价格与蓝石公司承诺的价格存在差价比例计算。由于《国有土地使用权转让协议》第5.2款是对将来双方建立商品房买卖合同关系的预约，宏济堂公司尚未支付购房款或在土地使用权转让费中予以扣减济南市中级人民法院判决考虑到涉案土地上住宅商品房的升值因素，确定按照该差价比例计算赔偿数额并无不当，山东省高级人民法院予以确认。综上所述，山东宏济堂制药集团股份有限公司、山东蓝石置地集团有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。济南市中级人民法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费168037元，由山东宏济堂制药集团股份有限公司负担143512元，山东蓝石置地集团有限公司负担24525元。上述山东省高级人民法院（2018）鲁民终xxxx号民事判决书已生效。基于上述事实，现宏济堂公司提起本案诉讼，要求蓝石公司向其赔偿除上述已判决赔偿的48套房屋之外剩余152套（剩余面积16160平方米）房屋的损失。诉讼中，双方当事人就以下问题产生争执:1、关于宏济堂公司提起本案诉讼是否超诉讼时效保护期间的问题。宏济堂公司就此主张，其公司在2016年提起诉讼时明确保留了对剩余房屋的赔偿主张，且该次诉讼中断了诉讼时效。山东省高级人民法院就该次诉讼作出的判决于2019年生效，应自此时起重新计算诉讼时效。且，宏济堂公司于2020年3月23日亦向蓝石公司邮寄了关于主张剩余房屋的法务函，诉讼时效再次中断。因此，宏济堂公司提起本案诉讼未超诉讼时效。蓝石公司就此除提出了如其答辩意见中关于诉讼时效的反驳意见外，另反驳称，宏济堂公司虽在2016年的诉讼中保留了对剩余房屋提起赔偿的权利，但该权利应在法律规定的诉讼时效期间内行使。宏济堂公司于2020年3月23日向蓝石公司邮寄的关于主张剩余房屋的法务函系在诉讼时效届满后形成，不产生中断诉讼时效的效力。2、关于宏济堂公司主张的剩余面积16160平方米包含的建筑物问题。宏济堂公司就此主张，扣除法院已判决蓝石公司向宏济堂公司赔偿损失的48套房屋外，尚余152套房屋未赔偿损失。又因双方当事人于《国有土地使用权转让协议》中约定的购房面积总计为20000平方米，而法院已判决的48套房屋均系按每套房屋80平方米计算的，故剩余未赔偿面积为16160平方米。该16160平方米对应的房屋为上述152套房屋。鉴于双方当事人于《国有土地使用权转让协议》并未约定房屋、地下室及阁楼的比例，故现宏济堂公司主张上述未赔偿面积为16160平方米均按房屋面积进行计算。蓝石公司反驳称，对于宏济堂公司主张的上述未赔偿面积为16160平方米无异议，但该16160平方米不但包括房屋面积，还包括地下室和阁楼。地下室和阁楼的签约价格仅为房屋价格的二分之一。因此，不能将上述16160平方米均按房屋面积计算。本院认为，对于涉案《国有土地使用权转让协议》及其第五条“蓝石公司的权利义务”第5.2款约定的效力及性质，济南市中级人民法院及山东省高级人民法院作出的生效判决已进行了认定，涉案《国有土地使用权转让协议》合法有效，其第五条“蓝石公司的权利义务”第5.2款系预约条款，故本院不再予以赘述。双方当事人均应按涉案《国有土地使用权转让协议》及其第五条“蓝石公司的权利义务”第5.2款约定履行义务，蓝石公司未按约履行涉案《国有土地使用权转让协议》第五条“蓝石公司的权利义务”第5.2款约定，构成违约，应承担违约责任。对于蓝石公司关于宏济堂公司提起本案诉讼已超诉讼时效的主张，即双方当事人的第一个争执，本院认为，因蓝石公司拒绝履行涉案《国有土地使用权转让协议》第五条“蓝石公司的权利义务”第5.2款约定的义务系于宏济堂公司提起诉讼要求蓝石公司履行该义务的诉讼中，故宏济堂公司的该诉讼行为中断了诉讼时效。宏济堂公司该次诉讼虽系就其中的部分房屋即部分债权主张权利，但因该部分债权与其未在该次诉讼中主张的债权系同一约定下的整体债权，故诉讼时效中断的效力及于约定的整体债务。又因该诉讼历经一审、二审，宏济堂公司在该期间处于主张权利过程之中，故诉讼时效应自山东省高级人民法院作出判决后重新起算。而山东省高级人民法院系于2019年才就前述诉讼作出判决，故自此计算，至宏济堂公司提起本案诉讼之时尚未超三年的诉讼时效保护期间。据此，宏济堂公司提起本案诉讼未超诉讼时效保护期间，故对蓝石公司关于宏济堂公司提起本案诉讼已超诉讼时效的主张本院不予采纳。对于宏济堂公司关于应将剩余面积16160平方米均按房屋面积进行计算的主张，即双方当事人的第二个争执，本院认为，其一、因涉案《国有土地使用权转让协议》第五条“蓝石公司的权利义务”第5.2款约定蓝石公司向宏济堂公司出售的房屋建筑面积共计为20000平方米，房屋为200套，房屋的面积为80-120平方米，除去法院已判令蓝石公司予以赔付的48套房屋及对应的面积外，剩余房屋套数为152套，剩余面积为16160平方米。宏济堂公司于本次诉讼中所主张的剩余面积16160平方米，根据前述关于房屋面积为80-120平方米的约定，均按照房屋面积计算亦不超该约定。其二，就涉案《国有土地使用权转让协议》第五条“蓝石公司的权利义务”第5.2款约定而言，宏济堂公司系购买方及守约方，在蓝石公司违约导致该约定无法实现的情况下，宏济堂公司有权在双方约定的框架内选择相应的损失计算方式；其三，涉案《国有土地使用权转让协议》第五条“蓝石公司的权利义务”第5.2款约定的内容中虽一并对地下室及阁楼进行了约定，但并未明确约定所出售的楼房一定包含地下室及阁楼，亦未对地下室及阁楼的面积比例进行约定。因此，对于宏济堂公司将剩余面积16160平方米均按房屋面积进行计算的主张本院予以采纳，对于蓝石公司对此提出的相反抗辩主张本院不予采纳。据此，并因宏济堂公司主张的计算损失的差价已经济南市中级人民法院及山东省高级人民法院作出的生效判决所认定，计算方式无误，故对宏济堂公司要求蓝石公司支付损失9324320元的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第九条、《中华人民共和国合同法》第八条、?第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告山东蓝石置地集团有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告山东宏济堂制药集团股份有限公司损失9324320元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38535元，由被告山东蓝石置地集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  曹新建二〇二一年四月二十五日书记员  高雪莲