重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0101民初3164号原告：向淑芳，女，汉族，生于1958年3月4日，户籍所在地重庆市万州区，经常居住地重庆市万州区××街××栋××室。原告：黄文章，男，汉族，生于1957年2月2日，户籍所在地重庆市万州区，经常居住地重庆市万州区××街××栋××室。委托诉讼代理人：向淑芳，身份信息同原告向淑芳，系黄文章的妻子，系特别授权。被告：重庆市发顺房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区新城路52号,统一社会信用代码91500101762666124E。诉讼代表人：王元英，女，1951年11月30日出生，住重庆市万州区，该公司股东兼监事。原告向淑芳、黄文章与被告重庆市发顺房地产开发有限公司（以下简称：发顺房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告发顺公司法定代表人王元发（该公司执行董事兼总经理）于2014年10月6日因病死亡，该公司未重新推举法定代表人，由该公司剩余的一名股东王元英为诉讼代表人。原告向淑芳暨原告黄文章的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告发顺房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。向淑芳、黄文章向本院提出诉讼请求：判决被告立即为原告所购买的重庆市万州区××街××栋××室商品房办理不动产权登记，取得不动产登记机构出具的登记受理单；判决被告向原告支付逾期办理不动产权登记的违约金（以原告已付购买371835元为基数，从2015年1月2日起至实际取得不动产登记机构出具的登记受理单之日，按日万分之零点八计算）；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月4日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告以371875元价款购买了被告开发的重庆市万州区××街（原中医校址）锦江金都1栋2306室房屋。被告于2014年11月3日取得锦江金都商品房项目的建设工程竣工验收备案登记证，满足交房条件。但于2014年3月已提前将该房交付原告使用。原告应被告的通知要求，向其付清了购房款，足额缴纳了物业专项维修基金、契税，并交付了办理不动产权登记所需的相关资料，已全面履行了合同义务。根据原、被告签订的商品房买卖合同的约定，被告按照合同约定于交房之日起60日内向房屋登记机关提出办理不动产权证的申请，取得登记机构出具的登记受理单。逾期超过90日的，至实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止按日向原告支付已付购房价值万分之一的违约金。被告至今仍未履行此项义务，原告多次催告无果。被告的行为已构成严重违约，且违约行为持续存在，严重侵害了原告的合法权益，应当承担违约责任。依法起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。发顺房地产公司未答辩。本院经审理认定事实如下：发顺房地产公司开发建设位于重庆市万州区××街（原中医校址）“锦江金都”商品房项目。2010年7月28日，发顺房地产公司取得该项目的建设用地规划许可证，用地面积24663平方米，建设规模122121平方米。2011年1月11日，发顺房地产公司取得该项目的建设工程规划许可证，建设规模148172.45平方米，包括1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6、7号楼、8号楼。2011年3月18日取得建筑工程施工许可证。2014年8月12日，经重庆市万州区城乡建委进行了建设工程规划核实确认，包括1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6、7号楼、8号楼及1－3号楼、5号楼地下建筑，实际建设规模147603.20平方米。2014年11月3日，发顺房地产公司取得该项目的建设工程竣工验收备案登记证，建设规模147603.20平方米。2015年12月25日，经发顺房地产公司申请，重庆市万州区国土房管局进行宗地权属确认，将原房地产权证301Ｄ房地证2015字第0××4号、0××5号收回注销。此后办理5号楼、8号楼的初始产权登记证，并办理分户产权登记。2014年3月5日，发顺房地产公司与向淑芳、黄文章签订申购合同，向淑芳、黄文章向发顺房地产公司申请购买重庆市万州区××街××栋××室房屋一套。向淑芳向发顺房地产公司支付除渣费、物业管理费、大修基金。发顺房地产公司遂将该房屋交付给向淑芳、黄文章。2014年12月4日，发顺房地产公司（甲方、卖方）与向淑芳、黄文章（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买重庆市万州区××街××栋××室房屋一套，建筑面积98.12ｍ²，房屋总价371875元，甲方于2014年11月30日前向乙方交房；预售房屋在该房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理商品房房地产权证申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；逾期90日之日，乙方要求继续履行合同的，甲方于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理之日起30日内，按日万分之一支付乙方已付房价款自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理之日止的违约金。2014年12月11日，向淑芳、黄文章向发顺房地产公司支付房款371875元；2017年6月14日，向淑芳、黄文章向发顺房地产公司支付代收契税5700元。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。原告已按合同约定付清购房款，被告应当按照合同约定交付房屋并办理产权登记手续。诉争房屋于2014年11月3日取得竣工验收备案登记证，双方虽于2014年3月5日对诉争房屋进行交接，但此时被告交房不符合合同约定的交付条件，原告只是提前占有房屋，不发生商品房交付的法律效力。被告取得诉争房屋的建设工程竣工验收备案登记证后才符合约定的交付条件,故本院认定2014年11月3日为双方交付商品房的时间。双方约定“预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”，由此双方应当在交房时起提交资料、缴纳相关税费并申请办理房地产权登记。本案中，原告提供的证据证明其已全面履行合同义务，而被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃抗辩权利。同时，被告至今未取得产权登记机构出具的办理房屋权属证书的登记受理单，其行为构成违约，应当向原告承担违约责任。因此，原告要求被告办理诉争房屋的产权登记手续和支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。关于逾期办理产权登记的违约金问题。原告主张被告按照已付购房款日万分之零点八的标准从2015年1月2日起支付逾期办理产权登记的违约金，该标准低于合同约定的标准，属于当事人在法律规定范围内对于民事权利的自由处分，本院予以确认。因此，被告应以原告已付购房款371875元为基数，从2015年1月2日起至实际取得产权登记机构出具的登记受理单之日止，按日万分之零点八的标准向原告支付逾期办理房屋产权登记的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告重庆市发顺房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内为原告向淑芳、黄文章所购的重庆市万州区××街（原中医校址）锦江金都1栋2306室房屋办理房屋产权登记，取得房地产权登记机构出具的登记受理单；二、被告重庆市发顺房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告向淑芳、黄文章支付逾期办理房屋产权登记的违约金（以原告向淑芳、黄文章已付购房款371875元为基数，从2015年1月2日起至实际取得房地产权登记机构出具的登记受理单之日止，按日万分之零点八计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1428元，减半收取714元，由被告重庆市发顺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员  邓 洲二〇二一年四月二日法官助理  陈**满书 记 员  刘冼纳