岫岩满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0323民初521号原告：卢晓飞，男，汉族，住所地：浙江省东阳市。委托代理人：满国丰，辽宁德奎律师事务所律师。被告：鞍山长鸿商务服务有限公司，住所地：岫岩满族自治县大宁办事处。法定代表人：蒋桥云，该公司总经理。委托代理人：惠文双，该公司职员。委托代理人：傅博，辽宁玉都律师事务所律师。原告卢晓飞诉被告鞍山长鸿商务服务有限公司（以下简称长鸿公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告卢晓飞的委托代理人满国丰、被告长鸿公司的委托代理人惠文双、傅博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年9月1日，原告与被告签订《委托经营管理协议书》，约定原告将其所有的位于“鸿升国际家居建材城”第20幢205、206号商铺委托被告进行出租和经营管理，合同约定：（一）委托管理期限为10年，委托经营期限前三年，由于处于市场起步期，甲乙双方为了共同培育市场，甲方同意将商铺免费交予乙方经营，商铺租金收入全部归乙方所有，不再分配。（二）为了保证甲方的收益，委托经营期限第四年、第五年双方约定，乙方每年固定按销售合同价格的7%作为支付租金给甲方，乙方实际出租收入低于以上标准的，不足部分由乙方补足；实际出租收入高于以上标准的，超出部分归甲方所有。租金支付方式：租金每半年一付，在每半年的第一个月内凭发票支付。合同第十条约定了较高的违约金计算方式。合同还对其他内容作了详细约定。2019年10月3日至2020年10月2日是委托管理的第四年，也是被告应向原告支付租金的第一年，原告已将租金税票发票交给被告，但被告至今不予支付租金。2019年10月3日至2020年10月2日两个商铺的租金共计35,175.21元，其中第205号商铺租金为16,396.8元，第206号商铺租金为18,778.41元，扣除两个商铺一年的管理费3,000元，被告尚应付租金32,175.21元。2020年8月26日，原告将商铺租金税费发票提供给被告，被告收取3,000元商铺管理费后拒付租金至今。原告认为：被告不予支付租金的行为已经构成根本违约，致使原告获取商铺收益的目的无法实现，故原告诉至贵院，请求贵院依法判令：1．解除原、被告之间签订的《委托经营管理协议》；2．被告给付原告2019年10月3日至2020年10月2日的房屋租金31,657.21元（房屋租金3,517.21元减去管理费3,518元）及迟延支付利息467元（发票给付被告之日2020年8月26日起暂计算至起诉之日按同期LPR利率计算）；3．被告给付原告2020年10月3日至2021年4月2日的房屋租金15,828.6元（房屋租金17,587.6元减去管理费1,759元）；4．判令被告向原告支付违约金9,497.16元（以未付一年租金的30%计算），上述合计金额57,449.97元；5．判令被告给付原告从起诉之日起至实际给付所欠租金之日止的迟延支付利息（按同期LPR利率计算）；6．案件受理费由被告承担。被告辩称，不同意解除双方签订的委托经营协议，因疫情的影响导致原告二个商铺没有出租出去，被告并没有恶意违约的故意，关于2019年度租金，现原告的二个商铺已实际出租，被告也已经将2019年租金给付原告，关于2020年租金一节双方已在合同第五条明确约定凭发票支付方式，原告作为应先履行合同义务的一方，没有将该年度发票支付被告，故被告有权拒绝支付该年度租金，且其违约责任应是原告而非被告。如原告将2020年度租金发票给被告，被告将立即向原告方支付2020年度租金。因2019年租金迟延交付属不可抗力，2020年度租金被告并不是违约方，故被告不同意支付原告第四、第五项诉请违约金及利息部分，其违约金我方也认为过高，其他意见待质证时再发表。经审理查明，2016年9月1日，原告作为甲方与作为乙方的被告签写了《委托经营管理协议》一份，协议约定，原告将其购买“鸿升?国际家居建材城”的两处商铺房屋（20#楼2楼206房间、39.45平方米；20#楼2楼205房间、39.04平方米），委托被告进行出租和经营管理。委托管理期限为市场正式开业之日起计壹拾周年，委托经营期限为正式开业之日起计伍周年。协议第四条收益方式记载“（一）委托经营期限前三年，由于处于市场起步期甲乙双方为了共同培育市场，甲方同意将商铺免费交予乙方经营，商铺租金收入全部归乙方所有，不再分配。（二）为了保证甲方的收益，委托经营期限第四年、第五年双方约定，乙方每年固定按销售合同价格的7%作为支付租金给甲方，乙方实际出租收入低于以上标准的，不足部分由乙方补足；实际出租收入高于以上标准的，超出部分归甲方所有。（三）第四年起甲方所收益租金的10%将作为经营管理费归乙方所有，以有利于市场招商，共同促进市场繁荣。（四）本协议中的商铺面积以实际测量建筑面积及最终房价为准。合同期限内，甲方除按照上述约定获得相应的经营收入外，其余因该物业经营管理获得的收益（包括但不限于租金、广告、其他收入）均归乙方所有。”第五条支付方式记载“租金每半年一付，在每半年的第一个月内凭发票支付。”第九条合同终止、解除条件记载“（一）由于不可抗力或我国法律、法规、政策、强制性法律文书或政府规划改变原因造成乙方不能照常经营的；（二）双方协商一致同意解除合同的；（三）甲方与托管房屋开发商之间最终没有签订房屋买卖合同或房屋买卖合同被终止或解除的。”第十条违约责任记载：“本合同为不可撤销的委托合同。甲乙双方均无权中途终止或解除本合同，若因一方违约导致本合同不能履行或不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按本合同第四条第二款约定的年租金额以本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。第十一条其他记载：“1、甲、乙双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话、传真均真实有效，如有变更，变更方应在十日内以书面形式通知对方。乙方向甲方发出的有关续租、期满交房通知书及其它信函，将以挂号信、公正发函、登报、EMS特快专递或电报的任一种形式按本合同所列通讯地址寄出，并自寄出7日后视为甲方已收到。甲方通讯地址变更应事先以书面形式告知乙方，若因此导致乙方通知不能及时送达，由此造成后果由甲方承担”。2020年3月15日被告向原告发出《协商函》，记载“尊敬的晓飞业主：您好！由于今年新冠××疫情的影响，造成鸿升国际家居建材城推迟开业近两个月，这给经营商户和我司都造成了极大的经济损失，政府也将此次疫情视为不能预见、不能避免不能克服的不可抗力。我司作为受托方本着对鸿升国际家居建材城持续经营负责的态度和对委托方持续获利能力负责的态度，衷心的希望委托方能够免除45天租金，值此全民抗疫的关键时刻希望通过我们三方的努力，使市场平稳度过此节点，迎来本就属于我们的明天。此函自签收之日起七日内以邮寄回执单进行回复。若到期未回复，我司一律视同委托方同意免除租金45天的协商请求，我司本着市场整体性经营的原则，委托方无条件配合少数服从多数的原则同意我司给予执行。”另查，2020年7月21日原告向被告开具岫岩国际家居建材城20号楼206铺，2019年10月3日至2020年10月2日租赁期间的房租18,778.41元。同年8月26日原告向被告开具岫岩国际家居建材城20号楼205铺，2019年10月3日至2020年10月2日租赁期间的房租16,396.80元。同日被告公司向原告出具收款收据一张，记载被告收取原告两个商铺一年（2019年10月3日至2020年10月2日）的经营管理费3,518元。2021年2月9日被告公司通过中国农业银行向原告转账汇款31,656元，备注为租金。再查，原告未向被告开具2020年10月3日至今的房屋租金增值税发票，被告亦未向原告支付2020年10月3日至今的房屋租金。上述事实，有原、被告当庭陈述记录在案。原告提供的证据有：产权证两份、委托经营管理协议书一份、增值税发票两张、收据一份；被告提供的证据有：网上银行电子回单两份、委托经营管理协议书一份、协商函一份、签收回执一份。以上证据已经庭审质证和本院审查，所证事实不能足资认定，本院不予采纳。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规规定，该协议依法成立有效，原、被告应依协议约定履行各自义务。关于原告以被告不支付租金构成根本违约为由主张解除该协议一节，因被告已于2021年2月9日向原告支付了2019年10月3日至2020年10月2日的房屋租金，该时间晚于原告向被告开具的增值税发票时间，被告确实有迟延支付租金的违约行为，但该违约行为尚未达到合同目的无法实现的根本违约程度。现被告经原告催告后在合理期限内已经履行了主要债务，疫情导致房屋出租困难的事由已消失，房屋再次对外出租，合同继续履行，合同目的尚可实现，且原告提供的证据不足以证明有符合约定或者法定解除协议条件的事由存在，故原告该节诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告支付2019年10月3日至2020年10月2日的房屋租金和迟延支付该租金期间利息一节，因被告已于2021年2月9日向原告足额支付了2019年10月3日至2020年10月2日期间的房屋租金，该笔债权债务归于消灭，原告主张被告支付房屋租金31,657.21元诉讼请求，于法无据，本院不予支持。但因该租金支付的时间迟延于原告开具发票的时间，确实存在一定违约，被告应向原告支付迟延给付期间（20#楼2楼206房间迟延5个月13天、20#楼2楼205房间迟延6个月18天）的利息，故被告应自原告开具增值税发票之日起至支付房租之日止，以拖欠租金金额为基数，按同期LPR利率计算向原告支付该期间的利息，即613元。关于原告主张2020年10月3日至2021年4月2日期间的房屋租金一节，因《委托经营管理协议》第五条支付方式约定“租金每半年一付，在每半年的第一个月内凭发票支付”，可见该协议约定了开具发票和支付租金的先后履行顺序，原告作为先履行一方，在其未履行开具发票义务的情况下，被告作为后履行一方有权拒绝其履行支付租金义务的要求，现原告未提供已开具2020年10月3日至2021年4月2日期间房屋租金的增值税发票并交付被告的证据，被告有权拒绝向其支付该期间的房屋租金，故原告该节主张本院不予支持。关于原告主张被告向其支付违约金9,497.16元一节，因协议仅约定“若因一方违约导致本合同不能履行或不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方”的情况下违约方向守约方支付违约金，现原告提供的证据不足以证明被告有“导致本合同不能履行或不能足期履行的”违约行为存在，故原告该节主张本院不予支持。关于原告主张被告自起诉之日起支付迟延支付租金的利息一节，因原告主张的2019年10月3日至2020年10月2日期间的房屋租金已清偿完毕，而2020年10月3日至2021年4月2日的租金又未达到支付条件，故原告该节主张本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告鞍山长鸿商务服务有限公司于本判决生效后三十日支付原告卢晓飞迟延支付2019年至10月3日至2020年10月2日期间的房屋租金期间的利息613元；二、驳回原告卢晓飞其他诉讼请求。案件受理费1,236元，减半收取618元，由被告鞍山长鸿商务服务有限公司负担347元、原告卢晓飞负担271元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  白兴鸿二〇二一年四月十五日法官助理胡亚姣书记员蔡乐