四川省甘孜藏族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川33民终8号上诉人（一审原告、反诉被告）:降初泽郎，男，1964年5月26日出生，藏族，住四川省丹巴县。委托诉讼代理人：甲呷泽郎（系降初泽郎侄子），住四川省丹巴县。委托诉讼代理人：何建萍，四川品默律师事务所律师。上诉人（一审原告、反诉被告）：长英，女，1964年9月15日出生，藏族，住四川省丹巴县。委托诉讼代理人：甲呷泽郎（系长英侄子），住四川省丹巴县。委托诉讼代理人：何建萍，四川品默律师事务所律师。被上诉人（一审被告，反诉原告）：丹巴川旅旅游文化投资有限责任公司。住所地：四川省丹巴县五里牌新区。法定代表人：叶国平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：姚永忠，上海段和段（成都）律师事务所律师。上诉人降初泽郎、长英因与被上诉人丹巴川旅旅游文化投资有限责任公司（以下简称“丹巴川旅公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省丹巴县人民法院（2020）川3323民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。降初泽郎、长英上诉请求：1.撤销原判，并依法改判；2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决对部分事实没有查清，对部分事实认定不清。1.合同解除日期应当为本案判决之日，丹巴川旅公司应当支付自2018年12月13日至判决之日2020年11月11日期间的租金共82007.02元。2.一审法院酌定预期收益损失应当考虑到降初泽郎、长英房屋所处地理位置、恢复原状时间及难度、出租难度等情况，酌定按照2年计算为87394.36元。只根据一般情况酌定按照6个月计算不能完全弥补上诉人的损失。3.丹巴川旅公司应支付的滞纳金应当按照合同约定的每天按应付租金总额2%计算。《房屋租赁合同》第五条租金5.3约定，丹巴川旅公司于每年12月12日向降初泽郎、长英支付次年上半年租金，每年6月12日前向降初泽郎、长英支付下半年租金。未按时支付的且逾期3个工作日后，每天按应付租金总额2%支付滞纳金。4.丹巴川旅公司应当赔偿降初泽郎、长英免租期损失10404.09元，而非一审法院认定的6983.09元。5.丹巴川旅公司不合理的使用改造房屋造成房屋多处漏水、承重墙的墙筋被切断，损失严重，丹巴川旅公司应当将房屋恢复原状，一审法院酌定25000元不能赔偿上诉人的实际损失。丹巴川旅公司辩称，1.合同解除期限为行使解除权的意思表示到达对方之日，一审法院对解除期限的认定正确；2.6个月预期收益损失已经是司法实践中最长的期限了，一审法院已经充分考虑了案涉房屋所处地理位置、恢复原状时间及难度、出租难度等情况，对于房屋是否能出租出去也不应作为判断预期收益损失的依据；3.滞纳金确实有合同约定，但丹巴川旅公司在一审中依法请求法院予以调减，于法有据，一审调减滞纳金对双方都是公正的；4.关于免租期损失，丹巴川旅公司不认可对免租期的判决，合同以及相关法律规定都没有赔偿免租期损失的规定，但丹巴川旅公司愿意服从一审判决；5.房屋损失的计算问题，由于一审中降初泽郎、长英没有提供证据，也不申请鉴定，丹巴川旅公司认为法院酌定25000元损失金额过高，但为了尽快结束诉讼，丹巴川旅公司没有上诉。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。降初泽郎、长英向一审法院起诉请求：1.依法判决解除《房屋租赁合同》；2.判决丹巴川旅公司支付违约金共计155499.52元（按房屋总租金30%计算）；3.判决丹巴川旅公司承担在租赁期内因迟延履行支付房租义务而产生的滞纳金45361.78元；4.判决丹巴川旅公司支付自2018年12月12日起至今（计算至合同解除日）的租金41616.36元；5.判决丹巴川旅公司承担因其管理租赁物不善致使租赁物产生的恢复、修复费用68720元；6.判令一审诉讼费用由丹巴川旅公司承担。丹巴川旅公司向一审法院反诉请求：依法判决解除丹巴川旅公司与降初泽郎、长英之间的《房屋租赁合同》，解除时间为2018年12月31日。一审法院认定事实：2014年9月13日，降初泽郎、长英与丹巴川旅公司签订了《房屋租赁合同》，丹巴川旅公司承租降初泽郎、长英位于丹巴县聂呷乡甲居二村的自有房屋及院落，约定房屋用途为住房、客栈、餐饮及其他商业用途，租期自2014年9月13日至2026年9月12日，共12年。（2014年9月13日至2019年9月12日的年租金为41616.36元、2019年9月13日至2024年9月12日的年租金为43697.17元、2024年9月13日至2026年9月12日的年租金为45882.04元，其中2014年9月13日至2014年12月12日为丹巴川旅公司对房屋进行改造及装修的3个月免收租金期，丹巴川旅公司于每年12月12日前向降初泽郎、长英支付次年上半年租金，每年6月12日支付下半年租金，未按时支付且逾期3个工作日后，每天按应付租金总额2%支付滞纳金），合同还约定了其他内容。房屋租赁合同签订后，降初泽郎、长英履行了交房义务，丹巴川旅公司经降初泽郎、长英同意，对承租房屋进行了部分改造和装修，但对负一楼墙筋切断双方并没约定，期间丹巴川旅公司未实际使用和利用改造后的房屋，支付了2014年9月13日至2018年12月13日期间的房租，但存在五次迟延支付的情形。2018年12月29日，丹巴川旅公司向降初泽郎、长英发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知单方面解除与降初泽郎、长英所签订的房屋租赁合同，并自2018年12月13日起不再支付租金，双方为此产生争议，降初泽郎、长英在收到通知后次日向丹巴川旅公司发出《答复函》，表示拒绝接受丹巴川旅公司解除合同的决定，并提出丹巴川旅公司解除合同的赔偿条件，双方为此产生争议，未能达成一致意见。庭审中，降初泽郎、长英与丹巴川旅公司双方对签订的《房屋租赁合同》的内容无异议，均同意解除合同。一审法院认为，降初泽郎、长英与丹巴川旅公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按约全面履行各自的义务。关于《房屋租赁合同》的解除以及解除时间问题。一审中丹巴川旅公司以2018年12月29日与丹巴县人民政府已解除《旅游开发协议书》，已将甲居藏寨景区全部管理及经营权移交给丹巴县人民政府，符合“情势变更”的情形，双方签订的合同目的已不能实现为由，向降初泽郎、长英发出《解除房屋租赁合同的通知书》，一审法院认为本案并不符合“情势变更”的情形，并且是否为“情势变更”也应诉诸人民法院进行认定，即使丹巴川旅公司认为其单方面通知解除合同的行为系因情势变更，也应诉诸人民法院予以认定，而不能单方面毁约。丹巴川旅公司在不享有合同解除权的情况下，单方面通知降初泽郎、长英解除房屋租赁合同的行为，因不符合合同约定的解除条件也不符合合同法的法定解除条件而构成违约，此时丹巴川旅公司单方面解除合同没有发生效力，降初泽郎、长英在收到丹巴川旅公司发出的《解除房屋租赁合同的通知书》后向丹巴川旅公司发出《答复函》，表示拒绝接受丹巴川旅公司解除合同的决定，并提出丹巴川旅公司解除合同的赔偿条件，双方为此产生争议，未能达成一致意见。之后降初泽郎、长英向法院起诉要求解除合同，表明双方均无意继续履行案涉合同，一致合意解除合同，一审法院予以准许。关于合同的解除时间，本案中因丹巴川旅公司的原因使降初泽郎、长英享有合同解除权，解除权人直接向人民法院提起诉讼行使解除权，法院确认合同解除，解除合同的效力可自载有解除请求的起诉状副本送达对方时，发生解除合同的效力。丹巴川旅公司于2018年12月29日主张解除合同，降初泽郎、长英于2019年10月17日起诉要求解除合同，丹巴县人民法院立案后于2019年10月23日向丹巴川旅公司送达了起诉书副本，可视为双方于2019年10月23日达成解除合同的一致意见，降初泽郎、长英与丹巴川旅公司《房屋租赁合同》的解除时间应为2019年10月23日。关于可预期收益损失的问题，因丹巴川旅公司单方面通知解除合同导致房屋租赁合同的提前终止，造成降初泽郎、长英收益损失，其中包括预期房租收益损失，丹巴川旅公司应承担赔偿损失的违约责任，降初泽郎、长英作为守约方也负有减少损失扩大的义务，故确定预期收益损失，不应以降初泽郎、长英主张的未履行的剩余租赁期间计算，而以丹巴川旅公司违约导致的降初泽郎、长英将房屋另行出租期间房屋产生的空置期计算为宜。一审法院综合考虑合同的履行程度、剩余租赁期间、当事人的过错程度等因素，确定空置期即因合同提前终止造成降初泽郎、长英的预期收益损失为6个月的房租，金额为21848.59元（43697.17元÷12个月×6个月）。关于迟延履行滞纳金以及自2018年12月13日至合同法定解除前，未履行支付的房租以及滞纳金的问题，本案中，降初泽郎、长英主张丹巴川旅公司支付5次迟延支付租金而产生的滞纳金。丹巴川旅公司从2014年到2018年确有5次迟延支付租金的事实，时间长达5年，但降初泽郎、长英均未就滞纳金问题提出诉讼，也无证据证明在长达5年的时间内降初泽郎、长英就租金的延期支付提出任何异议，故应当认定为双方当事人在履行《房屋租赁合同》过程中已就支付租金的时间达成新的合意，对《房屋租赁合同》确定的支付租金时间进行了变更。故一审法院对降初泽郎、长英要求丹巴川旅公司支付租赁房屋2014年9月13日至2018年12月12日期间，因迟延履行支付房租义务产生的滞纳金48950.04元的诉求不予支持。对降初泽郎、长英提出的2018年12月13日至合同解除之日未履行的租金、滞纳金的情形，事实上亦是丹巴川旅公司提出解除合同后从2018年12月13日起就未支付租金，直至合同解除之日，丹巴川旅公司还需向降初泽郎、长英支付的租金分两次：2018年12月13日到2019年9月12日的租金（41616.36元÷365天×273天=31126.76元），2019年9月13日到2019年10月23日（43697.17元÷365天×40天=4788.73元），共计35915.49元。因丹巴川旅公司未支付上述35915.49元租金，由此产生的滞纳金，双方在《房屋租赁合同》中约定：“乙方于每年12月12日前向甲方支付次年上半年租金，每年6月12日前向甲方支付下半年租金。未按时支付租金的且逾期3个工作日后，每天按应付租金总金额2%支付滞纳金”。庭审中丹巴川旅公司提出约定每日2%滞纳金过高，请求调整为万分之五为宜，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，基于违约金以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅的性质和功能，一审法院酌情将违约金的标准调整。一审法院认为每天按应付租金总金额2%支付滞纳金，已超过法律规定的上限，一审法院不予认可，参照每日利率万分之五支付逾期利率作为因未履行支付房租义务计算产生的滞纳金，分两部分：即2018年12月16日至2019年6月11日，应支付房租滞纳金为1851.93元（41616.36÷2×178×0.0005）；2019年6月16日至2019年10月23日，应支付房租滞纳金为2334.51元（35915.49×130×0.0005），共计4186.44元。关于支付免租期损失的问题。双方虽未对因一方违约而解除租赁合同时免租期如何处理作出约定，但免租期是基于出租人在租赁合同能够正常履行的预期下给予承租人在一定期限内免缴租金的优惠，出租人的免租期租金损失亦可因租赁合同的完全履行而得到补偿。本案中，《房屋租赁合同》约定租期共12年，免租期共3个月。降初泽郎、长英在租期的第一年就给予了丹巴川旅公司3个月的免租期，是基于12年的合同期利益能够补偿免租期损失。现合同仅履行了约51个月（2014年9月13日至2018年12月31日），丹巴川旅公司就违约导致合同解除，致使降初泽郎、长英给予3个月免租期的目的落空，丹巴川旅公司应赔偿其免租期损失。一审法院根据诚实信用原则及公平原则，免租期损失计算方式酌定如下：实际承租的51个月对应的免租期为1.06个月（51个月×3个月÷144个月），以租金标准计算免租期损失为6983.09元，（41616.36×5+43697.17×5+45882.04×2)÷144=3599.53元/月;3599.53元/月×（3个月-1.06个月）=6983.09元。关于房屋损坏部分维修问题，降初泽郎、长英主张因房屋部分位置存在重大安全隐患，承重墙的墙筋被切断一处，对屋面做的防水存在重大质量问题，多处开裂漏水，要求丹巴川旅公司在一个月内恢复，并交接租赁房屋。丹巴川旅公司在庭审中对承重墙的墙筋被切断一处无异议，认可切断一处墙筋，鉴于目前当事人双方状况，丹巴川旅公司并未使用经营该租赁房，现是降初泽郎、长英居住使用该租赁房，无交接的必要。根据损失的情况，以及丹巴县房屋维修的实际情况，酌定丹巴川旅公司支付降初泽郎、长英25000元的墙筋损失费用。对屋面防水问题，根据“谁主张谁举证”的举证规则，降初泽郎、长英主张丹巴川旅公司承担房屋屋面防水损害赔偿责任，需要提供证据证明损害事实存在、损失大小和该损害系丹巴川旅公司不合理使用、利用房屋造成。降初泽郎、长英在庭审中仅提供房屋现在的状况照片，无房屋交接清单等证据证明房屋出租前的状况，现有证据既不能证实损害事实是否存在、损失大小、损害是否系丹巴川旅公司不合理使用或利用房屋造成，也不能证实装饰装修的范围、是否形成损害事实，应承担举证不能的不利后果，故对屋面防水的损害赔偿不予支持。综上，一审法院判决：一、解除降初泽郎、长英与丹巴川旅公司签订的《房屋租赁合同》,合同解除日期为2019年10月23日；二、丹巴川旅公司于一审判决送达之日起十日内支付降初泽郎、长英的预期收益损失21848.59元；三、丹巴川旅公司于一审判决送达之日起十日内支付降初泽郎、长英2018年12月13日起至合同解除之日的租金35915.49元以及迟延履行支付房租产生的滞纳金4186.44元；四、丹巴川旅公司于一审判决送达之日起十日内支付降初泽郎、长英免租期损失6983.09元；五、丹巴川旅公司于一审判决送达之日起十日内支付降初泽郎、长英墙筋损坏部分损失25000元；六、驳回降初泽郎、长英其他诉讼请求。一审本诉受理费4328元、反诉受理费50元由丹巴川旅公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.降初泽郎、长英与丹巴川旅公司之间合同解除的时间如何确定；2.丹巴川旅公司应当赔偿降初泽郎、长英的多少预期收益损失；3.丹巴川旅公司应支付降初泽郎、长英租金金额及滞纳金标准如何确定；4.丹巴川旅公司应当赔偿降初泽郎、长英多少免租期损失；5.房屋损坏部分维修问题及损害赔偿如何确定。一、关于降初泽郎、长英与丹巴川旅公司之间合同解除的时间如何确定的问题。关于合同的解除时间，因丹巴川旅公司预期违约使降初泽郎、长英依法享有对案涉《房屋租赁合同》的法定解除权。因解除权属于形成权，解除的通知到达对方当事人时，就发生合同解除的效果，无需对方当事人同意。本案中降初泽郎、长英于2019年10月17日起诉要求解除合同，丹巴县人民法院立案后于2019年10月23日向丹巴川旅公司送达了起诉状副本，起诉状副本中即载明了解除合同的意思表示，故，2019年10月23日可视为解除合同的通知到达了丹巴川旅公司。一审法院认定案涉《房屋租赁合同》的解除时间为2019年10月23日并无不当。二、关于丹巴川旅公司应当赔偿降初泽郎、长英多少预期收益损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”和第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，本案中因丹巴川旅公司违约导致合同提前终止，因此给降初泽郎、长英造成的损失应当由丹巴川旅公司承担相应的赔偿责任。降初泽郎、长英合同终止到将案涉房屋另行出租，需要对房屋进行重新改造和装修等，导致房屋处于空置状态，从而损失房租收益。一审法院综合考虑合同的履行程度、剩余租赁期间、当事人的过错程度等因素确定空置期为6个月，符合本案客观情况，即因合同提前终止造成降初泽郎、长英的预期收益损失为6个月的房租：43697.17元÷12个月×6个月＝21848.59元。降初泽郎、长英主张按照两年计算逾期收益，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。三、关于丹巴川旅公司应支付降初泽郎、长英的租金金额及滞纳金标准如何确定的问题。关于租金，丹巴川旅公司应当支付自2018年12月13日起至合同解除之日2019年10月23日期间的租金。因案涉合同中约定“2014年9月13日至2019年9月12日的年租金为41616.36元、2019年9月13日至2024年9月12日的年租金为43697.17元”，故，2018年12月13日到2019年9月12日的租金应当按照41616.36元/年计算，即为：41616.36元÷365天×273天＝31126.76元；2019年9月13日到2019年10月23日的租金应当按照43697.17元/年计算，即为：43697.17元÷365天×40天＝4788.73元，共计35915.49元。关于滞纳金，降初泽郎、长英主张滞纳金应当按照合同约定每天以应付租金总额的2%计算。丹巴川旅公司则提出每天按应付租金总额的2%计算明显过高，请求法院调减为每天按应付租金总额的万分之五计算。本院认为，丹巴川旅公司因不按时支付租金而应当承担相应的违约责任，本案中双方当事人所约定的滞纳金具有违约金性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，降初泽郎、长英因丹巴川旅公司逾期支付租金所产生的损失主要体现为租金的占用利息，而每天按应付租金总额2%的计算标准已经严重超过法定的民间借贷最高利率的标准，弱化了违约金弥补损失的功能，与合同法违约金制度的目的和功能相悖。因此，一审法院根据丹巴川旅公司的申请将滞纳金标准调整为每天按应付租金总额万分之五计算并无不当。故，2018年12月16日至2019年6月11日，应支付滞纳金为41616.36÷2×178×0.0005＝1851.93元；2019年6月16日至2019年10月23日，应支付滞纳金为35915.49×130×0.0005＝2334.51元，共计4186.44元。综上，丹巴川旅公司应支付降初泽郎、长英房租金额为35915.49元，滞纳金金额为4186.44元。四、关于丹巴川旅公司应当赔偿降初泽郎、长英多少免租期损失的问题。《房屋租赁合同》第四条对免租期进行了明确约定：“2014年9月13日至2014年12月12日，共计3个月为免收租金期，此期间由乙方按乙方规划设计对房屋进行改造及装修，甲方免收租金。”，双方并未对因一方违约而解除合同时免租期如何处理作出约定。但基于本案实际情况，降初泽郎、长英基于丹巴川旅公司能够完全按照合同约定履行12年租赁义务的前提下给予其3个月免租期的优惠政策，但由于丹巴川旅公司违约导致合同提前终止，降初泽郎、长英关于3个月免租期的目的不能完全实现，一审法院根据诚实信用原则及公平原则，依据双方实际履行合同的情况计算出免租期损失为6983.09元并无不当，本院依法予以维持。五、关于房屋损坏部分维修问题及损害赔偿的问题。降初泽郎、长英主张因房屋部分位置存在重大安全隐患，承重墙的墙筋被切断一处，对屋面做的防水存在重大质量问题，多处开裂漏水，要求丹巴川旅公司在一个月内进行维修恢复原状，并交接租赁房屋。本院认为，鉴于目前案涉房屋由降初泽郎、长英实际居住使用，丹巴川旅公司未实际使用经营案涉房屋，已无交接的必要。一审中双方均认可一处墙筋被切断的事实；二审中，丹巴川旅公司也认可其在现场看到存在水管没有接通及屋面漏水的情形，但降初泽郎、长英未举证证明屋面漏水与丹巴川旅公司的行为之间的因果关系。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，丹巴川旅公司对降初泽郎、长英的房屋造成了实际损害，应当承担相应的责任。但是，由于降初泽郎、长英并未举证证明房屋出租前的原状，也就无法确认维修标准及恢复原状的标准，维修并恢复原状的主张执行难度大且难以达到预期效果，不利于解决纠纷。但房屋损害的事实确实存在，一审法院以由丹巴川旅公司支付损害赔偿金的方式来弥补降初泽郎、长英的损失，更有利于保护降初泽郎、长英的合法财产权利。关于赔偿损失的金额问题，结合本案查明的事实及其他损失的认定情况，本院认为一审法院酌定丹巴川旅公司支付降初泽郎、长英25000元损害赔偿金能够弥补其墙筋及水管的维修损失，本院依法予以维持。综上所述，降初泽郎、长英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费7312元，由降初泽郎、长英负担5598元，由丹巴川旅旅游文化投资有限责任公司负担1714元。二审案件受理费2517元，由降初泽郎、长英负担。本判决为终审判决。审判长 吴 杰审判员 韩 义审判员 张莲香二〇二一年四月十六日书记员 张云凤附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。