辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽11民终364号 上诉人（原审原告）：梁俊华，男，1967年10月25日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：胡晓达，辽宁中康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛成轩，辽宁中康律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：张天堂，男，1958年9月9日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 被上诉人（原审被告）：盘锦盛世房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区胜利街新华委。 法定代表人：黄城，系公司经理。 上诉人梁俊华与被上诉人张天堂、盘锦盛世房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服盘锦市盘山县人民法院（2020）辽1122民初2401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人梁俊华的委托诉讼代理人胡晓达、薛成轩，被上诉人张天堂到庭参加诉讼。被上诉人盘锦盛世房地产开发有限公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁俊华上诉请求：1、请求二审法院依法撤销盘山县人民法院作出的（2020）辽1122民初2401号判决书，并依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，应当依法予以改判。请求二审法院在查清事实的基础上依法予以改判，以维护上诉人的合法权益。 张天堂辩称，1原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持；2、上诉人认为原审法院未能采用合法有效的认购合同，造成判决错误，该主张不应得到支持；3、上诉人的异议请求不符合执行异议和复议规定第29条三项要件要求，对被执行的标的物不享有排除执行的民事权利，应当驳回其上诉。 盘锦盛世房地产开发有限公司未到庭参见诉讼，未提交书面答辩意见。 梁俊华向一审法院起诉请求：1．判决立即停止对原告购买的坐落于盘锦市双台子区SOHO金时代公寓6一14层共九层，每层面积464.47平方米房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；2．诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告盘锦盛世房地产开发有限公司于2014年12月1日签订《SOHO金时代认购协议》，购买案涉房产，并于当日交付购房款。《SOHO金时代认购协议》虽不是在产权部门备案的合同，但协议具备商品房买卖合同的主要内容，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该协议应当认定为合法有效的商品房买卖合同。因当时公寓手续不全未在不动产登记部门办理登记手续。之后，盘山县人民法院作出（2017）辽1122执516号执行裁定书，查封盘锦市双台子区胜利街团结社区金时代公寓6-14层房产，因查封错误，原告就此提出书面异议。盘山县人民法院于2020年10月10日作出（2020）辽1122执异58号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。在法院查封之前原告与盘锦盛世房地产开发有限公司己经订立了合法有效的书面买卖合同，并已经按照合同约定支付了购房款，未办理过户手续系非因原告自身原因，法院应解除对案涉房屋的查封。原告认为，该裁定书是错误的，损害了原告的合法权益，故提出执行异议之诉，请求法院依法判决立即停止对原告购买的坐落于盘锦市双台子区SOHO金时代公寓6一14层共九层，每层面积464.47平方米房屋的执行，并解除上述房屋的查封，并判令由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年12月1日，原告梁俊华与被告盘锦盛世房地产开发有限公司签订了《SOHO金时代认购协议》，协议约定原告以12，958，713元价格购买盘锦盛世房地产开发有限公司开发建设的SOHO金时代公寓6一14层，共九层，每层面积464.47平方米，被告盘锦盛世房地产开发有限公司为原告出具12，958，713元收款收据一张。后双方一直未签订正式的商品房买卖合同，亦未办理房屋登记手续。同时，因房屋尚未完工，原告对该房屋未实际占有。另查，被告张天堂因与盘锦盛世房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案于2016年起诉至本院，该案审理期间，依张天堂申请，本院依法对盘锦盛世房地产开发有限公司开发建设的金时代项目1号楼6-13层共8层，面积为7368平方米予以查封。经审理，本院作出了（2016）辽1122民初1855号民事判决书，判令本案被告盘锦盛世房地产开发有限公司给付被告张天堂钢材款8，346，718元。该判决发生法律效力后，被告张天堂向本院申请强制执行，本院于2017年7月6日作出（2017）辽1122执561号执行裁定书，并作出查封公告，对盘锦盛世房地产开发有限公司开发的金时代项目公寓6一13层予以查封，其中包括原告提出异议的房产。执行过程中，原告梁俊华以案外人身份提出执行异议，经审查，本院作出（2020）辽1122执异58号执行裁定书，驳回梁俊华的异议请求，遂原告梁俊华提起了执行异议之诉。再查，自2012年起至今，被告盘锦盛世房地产开发有限公司未取得涉案房屋商品房预售许可证。 一审法院认为，本案的争议焦点是原告与被告盘锦盛世房地产开发有限公司之间是否存在合法有效的商品房买卖合同关系，该商品房买卖关系是否具备阻却被告张天堂执行的情形。针对该项争议焦点，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，迄今为止，被告盘锦盛世房地产开发有限公司仍未取得商品房预售许可证明，该公司与原告梁俊华签订的《SOHO金时代认购协议》应当认定无效。由于无效合同自始无效，故原告梁俊华与该公司签订的合同不受法律保护。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，本案中，由于涉案房屋至今未取得预售许可，且原告梁俊华与被告盘锦盛世房地产开发有限公司之间未签订合法有效的书面买卖合同，故其不具备能够阻却被告张天堂执行的情形，即原告梁俊华就该涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对原告的诉讼请求本院不予支持。被告盘锦盛世房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了质证和辩论的权利，可能承担不利的法律后果。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告梁俊华的诉讼请求。案件受理费100元，由原告梁俊华负担。 二审中，上诉人与被上诉人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是上诉人是否享有阻却执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2014年12月29日）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。“本案中，上诉人在法院查封前并未合法占有该不动产，亦未提供证据证明系非因其自身原因未办理过户登记，故上诉人不能依据该条规定享有阻却执行的权利。同时根据第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，本案中，上诉人购买了多套房屋，其并未提供证据证明房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。故其亦不能依据该条规定享有阻却执行的权利。综上，上诉人的主张没有法律依据，不予支持。 综上所述，上诉人梁俊华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人梁俊华负担。 本判决为终审判决。 审判长  王金生 审判员  高玉波 审判员  王 丹 二〇二一年四月二十九日 书记员  沈雅文 附法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条：缺席审判，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定：“第二审人民法院对上诉案件经过审理，按照下列情形，分别处理”： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。