湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初1566号原告：湖南春城物业管理有限公司，住所地宁乡市黄材镇蒿溪村四组。法定代表人：朱江，系该公司总经理。委托诉讼代理：欧小兰，女，1989年9月22日出生，汉族，居民，住宁乡市××桥镇××组，系公司员工（特别授权）。委托诉讼代理人：何婷婷，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告：黄龙蛟，男，1985年10月24日出生，汉族，居民，住宁乡市××镇金元村曲尺××组××号。原告湖南春城物业管理有限公司（以下简称春城物业）与被告黄龙蛟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）于2021年3月10日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人欧小兰、被告黄龙蛟到庭参加了诉讼；于2021年4月6日依法适用简易程序进行了第二次公开开庭，原告的委托诉讼代理人欧小兰、何婷婷、被告黄龙蛟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告春城物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费5148元；2.判令被告支付原告滞纳金4606元（已计算至2020年4月9日，之后按3‰／日，支付到实际付清之日止；3.判令被告承担本案诉讼费、财产保全费。事实与理由：2013年12月19日，被告黄龙蛟与原告签订《春城万象广场前期物业管理服务协议》，合同明确约定：1.房屋位于春城万象广场一期3栋1511、1512房，建筑面积101.35㎡（房产证确定面积：100.7㎡，其中1511面积38.5㎡、1512面积62.2㎡），物业服务费单价为：1511公寓2元／月／㎡，1512（小姐姐工作室）办公2.9元／月／㎡；2.被告黄龙蛟须按期交纳物业服务费，逾期未缴，每逾期一日，被告须承担应缴费用3‰的违约金；3.被告黄龙蛟应预交半年的物业服务。合同签订后，被告并未按期支付物业服务费，原告已按时告知并催缴，被告并未实际支付。2020年3月25日，原告又以《律师函》的方式告知被告其已欠物业费并构成违约，但被告仍未交，现已拖欠物业费5148元（从2018年9月1日计算至2020年4月30日），已产生逾期违约金4606元，并应预交半年物业服务1544元（从2020年5月1日计算至2020年10月31日），以上共计11298元。被告黄龙蛟口头称辩，原告按2.9元的标准收取不合理，1512号房屋没有开“小姐姐”工作室，并没有做商用。上一次是因为要停车我才按2.9元交的物业费，不动产权证上面表明房屋是住宅，要求按住宅的标准1.5元每平缴费，并且将之前多交的退还给我。物业不作为，服务不到位。本院经审理认定如下案件事实：2013年3月3日，被告黄龙蛟（买受人）与湖南春城置业有限公司（出卖人）签订了《宁乡县商品房买卖合同》，合同第一条约定：出卖人经批准在宁乡县××路××路、楚沩中路交汇处（春城万象广场）地块上建设商品房，项目名称为春城万象广场，规划用途为住宅。出卖人以出让方式取得位于宁乡县××路××路××楚沩中路交汇处（春城万象广场）编号为（1）国用（2010）第054号土地使用权证，土地使用权面积2526.3㎡，使用权起始日期为2008年7月30日，其中住宅用地终止日期为2078年7月30日，其他用地终止日期为2048年7月30日。……第二条约定：买受人购买的商品房（以下简称为该商品房）为座落于宁乡县××路××路××路交汇处（春城万象广场）第3幢15层1512号房屋（地址最终以房屋所有权登记的是址为准，房屋平面图及位置见附件一），规划用途为住宅。该商品房合同约定建筑面积101.35㎡，其中套内建筑面积78.84㎡，共用部分与共用房屋分摊建筑面积22.51㎡（面积最终以产权登记的面积为准。该商品房共用部位及设施具体约定见附件二）。第二十二条对物业服务企业没有约定，第四点载明：买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约,同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理,遵守临时管理规约。业主委员会成立后,由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。2013年9月21日，建设单位湖南春城置业有限公司与原告春城物业签订了《春城万象广场(一期)前期物业管理（委托）服务协议》,合同约定：湖南春城置业有限公司将春城万象广场（一期）委托原告被告物业管理，提供前期物业管理服务；物业服务费标准：住宅1.5元／㎡／月，商业7.0元／㎡／月，公寓（住宅2.4元／㎡／月、办公2.9元／㎡／月、商业（四层以上，含四层）4.2元／㎡／月，如在合同期限内，物业管理服务费标准调整，按物价部门的批文执行。2013年12月19日，原告与被告签订了《春城万象广场前期物业管理服务协议》。合同中约定：住宅1.5元／㎡／月，公寓（住宅2元／㎡／月、办公2.9元／㎡／月、商业4元／㎡／月），按建筑面积计算面积，房产证未办理出来前，按《商品房买卖合同》中的预售面积计收，房产证办理后，按房产证面积计收，以上物业服务费如价格有所调整，执行物价部门审批标准。2017年宁乡市国土资源局向被告颁发了湘（2017）宁乡市不动产权第0××8号不动产权证书，其中载明：坐落：宁乡县××路××路、楚沩路交汇处（春城万象广场）2，3栋1512室；用途：城镇住宅用地／住宅；面积：共有宗地面积14592㎡／房屋建筑面积100.7㎡；使用期限：土地使用期限2008年7月30日至2078年7月30日止。庭审中双方一致确认，涉案房屋实际包含1511（面积38.5㎡）和1512（面积62.2㎡）两间。2017年4月10日，宁乡县发展和改革局核定春城万象广场物业服务收费标准：电梯住宅1.5元／㎡／月，收费范围收费对象为业主；住改办2.9元／㎡／月，收费范围收费对象为业主；公寓2元／㎡／月，收费范围收费对象3栋、8栋业主；住宅用于商业4元／㎡／月，收费范围收费对象为业主。2018年8月3日，被告向原告交纳2015年12月1日至2018年5月31日物业服务费6657元，其中面积差抵扣4530元，微信支付2127元。当天，被告还以微信方式向原告交纳了2018年6月1日至2018年8月31日物业服务费716元。原告陈述前述物业费中，1512室因被告出租给他人，按2.9元／㎡／月标准收取了13个月，1511室按2元／㎡／月收取的。被告则称，因其不交物业费原告不允许其停车，迫于无奈才于2018年8月3日交了物业费。上述事实，有《春城万象广场前期物业管理服务协议》、物业服务费通知单、律师函、不动产登记信息表、服务收费标准核定表、物业费收据、《春城万象广场(一期)前期物业管理（委托）服务协议》、不动产权证、《宁乡县商品房买卖合同》、到庭当事人的陈述等证据及本院庭审笔录在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为物业服务费的收费标准。首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中建设单位湖南春城置业有限公司依法与原告签订的前期物业服务合同系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对业主均有约束力。合同中明确约定了“公寓（住宅2.4元／㎡／月、办公2.9元／㎡／月、商业（四层以上，含四层）4.2元／㎡／月”。其次，原告与被告单独签订了物业服务合同，该合同明确载明了“公寓（住宅2元／㎡／月、办公2.9元／㎡／月、商业4元／㎡／月）”。签订后同后，被告按照2元／㎡／月、2.9元／㎡／月标准缴纳了2015年12月1日至2018年8月31日的物业服务费。被告缴纳物业服务费的行为，可以视为其认可2元／㎡／月、2.9元／㎡／月的物业费收费标准。综上，本院对被告抗辩以1.5元／㎡／月缴纳物业费，并退还多交的物业费的意见不予采纳。原告主张被告将1512号出租了，要按2.9元／㎡／月收取，被告不认可，原告未提交证据予以证实，本院对原告该主张不予支持。基于庭审查明的事实，原告依约定提供了物业服务，且对欠交的物业服务费进行了书面催收，被告应依约交纳物业服务费。2018年9月1日至2020年4月30日，被告尚欠原告物业服务费4028元（100.7㎡×2元×20个月）。被告辩称原告服务不到位，未提交证据予以证实，本院对该抗辩意见不予采纳。鉴于原告在为业主提供物业服务过程中也难免有不尽完善之处，比如与业主欠缺沟通、工作方式有待改进等，故对原告主张的违约金，本院不予支持。本案未实际产生财产保全费，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告黄龙蛟于本判决生效之日起十日内支付原告湖南春城物业管理有限公司2018年9月1日至2020年4月30日的物业服务费4028元；二、驳回原告湖南春城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告湖南春城物业管理有限公司负担15元，被告黄龙蛟负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 肖 艳二〇二一年四月八日书记员 刘金玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。