江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终851号上诉人（原审被告）：孙从来，男，1944年4月22日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：孙浩瑜，男，1973年8月1日出生，住连云港市海州区，系孙从来儿子。被上诉人（原审原告）：连云港市海州区人民政府朐阳街道办事处，住所地连云港市海州区新海路。负责人：马玉昌，该办事处主任。委托诉讼代理人：郭中方，江苏田湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王广凤，江苏田湾律师事务所律师。上诉人孙从来因与被上诉人连云港市海州区人民政府朐阳街道办事处（以下简称朐阳街道办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港市海州区人民法院(2019)苏0706民初8540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日受理后，依法组成合议庭于2021年4月7日公开开庭审理了本案。上诉人孙从来及其委托诉讼代理人孙浩瑜、被上诉人朐阳街道办事处的委托诉讼代理人王广凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人孙从来上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决没有对被上诉人的主体资格进行审查、认定。市场摊位使用证的发证机关是连云港市海州综合批发市场办公室，与被上诉人是不同的主体。上诉人从原新建村会计刘某处花50800元购买的该商铺长期使用权，刘某是1994年8月花了3000元从新建村购买了该商铺的长期使用权。被上诉人不具有本案诉讼主体资格。无论刘某还是上诉人取得的涉案商铺的长期使用权实际为所有权。上诉人至一审开庭时才知道连云港市海洲综合批发市场办公室未注册登记。一审判决仅凭海州区市场监督管理局出具的情况说明就认定该办公室与被上诉人是同一单位主体，没有信服力。白某山批发市场分为13个区，分别有几家不同主体进行管理，但其性质基本相同，所有的商铺均是商户出资委托相关部门建设或购买。涉案摊位由上诉人出资购买，上诉人基于原始取得享有摊位的所有权益。涉案摊位由上诉人在新建村统一要求下出资建设或购买。如涉案房屋可以补办登记手续，也是上诉人作为出资人享有成为所有权人的身份地位，被上诉人不能依据市场摊位使用证成为不动产物权登记的权利人。1996年9月11日，时任工商局局长顾金华签批同意的协议书足以证明此事实存在。（2021）苏07民终640、641、642、643、644、645号案件中上诉人在一、二审中提交的证据均可以互相佐证。二、市场摊位使用证只是相当于一个证明，不是租赁协议。市场摊位使用证只是表明发证机关对涉案商铺由上诉人拥有、使用出具了一份证明，发证机关也不是原票据上盖章的主体。发证机关与原票据所载的收款人并不是同一人，说明发证机关仅是摊位管理人而已。市场摊位使用证只能说明目前谁拥有、使用所涉商铺，不能达到被上诉人证明租赁合同关系存在的目的。市场摊位使用证没有租赁合同的基本条款，不能证明存在租赁关系。上诉人领取摊位证时并没有提供给发证机关其与刘某之间的购买协议，而发证机关仍然将摊位证办成了上诉人的名字，并予以发放，说明摊位证只相当于一个证明，证明是谁目前在该摊位从事经营而已。发证机关应提供将摊位证发放给上诉人的相关证据。连云港市海州综合批发市场办公室未进行工商注册登记，不具备民事行为资格，不能签订租赁协议。三、一审法院仅凭市场摊位使用证就认定上诉人与被上诉人之间租赁关系无效，属于事实认定错误。1、被上诉人并没有证据证明涉案商铺属于被上诉人所有或者被上诉人有权进行租赁，上诉人对本案所涉商铺具有完全占有、使用、收益、处分的权利，是所有权人。连云港市中级人民法院（2001）连民抗字第8号民事判决书明确认定上诉人购买的是涉案商铺的长期使用权，被上诉人如何将长期使用权已经是上诉人的商铺再出租给上诉人。2、一审法院未查明摊位证名下商铺来源，即将摊位证的发放主体与涉案商铺的所有人混同错误，认定为同一人。一审对双方争议的核心认定不清，双方核心的争议并非租赁关系，而是对商铺的所有权归属，商铺的归属问题直接决定了租赁关系是否存在。（1）涉案商铺位于原新建村办公室边上，是新建村负责建设刘某出资3000元购买，后上诉人出资50800元从刘某处购得。房租怎么可能是房价的10倍，上诉人每月缴纳的几十元设施费也不是租金。上诉人购买的是长期使用权，凭什么缴纳租金。（2）一审判决查明的涉案商铺来源，请问涉案摊位证名下的商铺是谁建设的？在哪一年建设的？就算一审判决认为没有建设工程许可证和审批手续，但总有人建造。一审法院应要求被上诉人提供出资证明。（3）如果涉案摊位所有权不是上诉人的，为什么拆迁协议找上诉人签，还威胁上诉人。安置选铺资格单、选铺通知单、涉案商铺面积及安置补偿价值公示表中都是上诉人的名字。一审判决判定被上诉人将涉案商铺出租给上诉人，那相应资格应当是被上诉人拥有才对。（4）被上诉人提供不出与原房主刘某之间的租赁协议，也提供不了与上诉人之间的租赁协议和对应的租金收款票据，而是将上诉人交纳的设施费歪曲为租金。为什么收据中写的不是租金、租金远低于市场行情。（5）在宋建华上诉二审一案中，连云港市海州区幸福路街道办事处与袁翠红签订了出售协议书，该摊位同样办理了摊位证。一审法院认定摊位证是租赁协议，如何解释袁翠红办理的摊位证和出租给袁翠红。被上诉人把设施费歪曲为租金，房子是商户自己的，为什么要交租金给被上诉人。（6）房屋征收和补偿的对象应该是房屋所有人，不应该是房屋承租人。被上诉人在征收工作中是处于征收实施单位的角色，若商铺是被上诉人的，哪有自己对自己实施征收的道理。征收补偿的对象是房屋所有人，若商铺不是上诉人所有，为何征收补偿款却是给上诉人的，若涉案商铺所有权不是上诉人的，为何重建后的商铺要上诉人补差购买。四、涉案摊位并非违章建筑，而是合法建筑。1、生效司法裁判、执行裁定以及地方规范性文件对涉案摊位的物权属性给予了确认。涉案摊位是否领取过规划许可和准建手续须经城乡规划部门行政程序审查，被上诉人作为街道，未经法定程序单方作出判断已超越其职权范围。同时，在规划部门未作认定之前，人民法院在民事案件中也无权直接作出判断，否则可能造成司法权对行政权的越权。即使涉案摊位未领取规划许可和准建手续，有可能通过改正并补办手续的方式合法化。本案摊位建筑均建成于2003年以前，涉案摊位建筑在征收中理应被行政机关认可为合法建筑。2、上诉人一审已举证证明三位通过司法拍卖取得白某山批发市场商铺的持有人作为产权人参加海州白某山批发市场消防安全隐患整治项目评估机构的选择，说明海州区政府认可司法拍卖的商铺具有产权。司法拍卖公告显示拍卖的是商铺使用权，说明摊位证的持有人对其商铺所具有的名为长期使用权，实为产权，当然也是合法建筑。海州区人民法院在生效裁判文书及执行中，多次对涉案类似商铺进行过判决、裁定和执行，可见人民法院对涉案摊位的合法性给予明确的司法确认。3、涉案商铺即使是违章建筑，也不能以此认定涉案商铺买卖协议无效。即使建造行为违法，也不能改变违法建筑的不动产属性。虽然违章建筑不能办理所有权登记，但建造人可以遵循基于事实行为发生物权变动的规则而取得所有权。因为土地性质可能是集体土地，因此无法办理房屋所有权证，只能以长期使用权的形式进行买卖。新建村未履行相关手续导致无法办理房屋所有权证，并非上诉人的过错。即使涉案商铺为违法建筑，委托建造的或购买的上诉人对该建筑也享有不动产所有权，无法登记只能导致所有权不能转移，不导致合同无效。五、根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十条规定，涉案商铺已经被纳入征收范围且目前已经被全部拆除，物权已经不存在，被上诉人诉求确认物上租赁关系有效与否没有任何意义。六、诚信是民法最重要的基本原则之一。如果被上诉人的诉请得到支持，将使诚信者受损，违反法律相关规定。被上诉人捏造事实提起本次诉讼，违背诚实信用原则。建议法院追究被上诉人虚假诉讼的刑事责任，上诉人也保留向公安机关控告的权利以及向相关方主张赔偿损失的权利。七、一审判决避重就轻，仅凭被上诉人的片面之词就认定涉案商铺为被上诉人所有，从而判定被上诉人与上诉人之间租赁关系成立，又以建筑未取得规划审批手续为由，判定双方之间形成的租赁关系无效。一审法院没有让被上诉人提供足够的证据证明涉案商铺为被上诉人所有。综上，请求二审法院驳回一审判决，判令被上诉人承担一、二审诉讼费用及律师费。被上诉人朐阳街道办事处辩称，一、答辩人一审诉讼主体适格。海州区市场监督管理局将原属于其内设部门连云港市海州综合批发市场办公室负责的白某山市场经营管理、设施租赁工作交由答辩人负责，答辩人作为一审原告诉讼主体适格。二、上诉人与答辩人之间是租赁法律关系，一审判决认定事实清楚。上诉人持有的市场摊位使用证是双方租赁关系的凭证。摊位交付使用后，答辩人向上诉人交付市场摊位使用证，上诉人对使用证记载内容从未提出异议。市场摊位使用证遵守事项栏明确载明了上诉人占用摊位的性质为使用,上诉人享有的只是使用权，且在上诉人违约情况下发证部门有权收回摊位使用权，如果是上诉人所称的享有所有权，发证部门是没有权利收回的，足以证明上诉人取得的只是使用权，而不是所有权。上诉人主张对涉案摊位享有所有权没有事实和法律依据。三、上诉人与答辩人之间租赁合同关系无效，一审判决适用法律正确。上诉人租用答辩人摊位，而摊位没有取得建设工程规划许可证，这是客观事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案摊位没有任何规划、审批、准建手续，双方之间的租赁合同应为无效。依据该解释第二十五条，该解释可以适用于本案。一审法院根据该解释认定涉案租赁合同无效，认定事实清楚，适用法律正确。朐阳街道办事处向一审法院起诉请求：1、确认朐阳街道办事处、孙从来之间的关于海州白某山批发市场7区西门面4号摊位租赁关系无效；2、诉讼费由孙从来承担。一审法院认定事实：一、涉案摊位来源问题1999年3月18日，案外人刘某与孙某签订了一份简易合约，内容有：刘某现有批发综合市场7区西4号门面房转让给孙某，价格为50800元，原门面房发票遗失，以后如出现该门面房发票而发生纠纷由刘某负责，后陈实以侵犯其优先购买权为由向法院提起诉讼，经连云港市中级人民法院终审判决，确认刘某与孙某之间的房屋买卖行为无效，陈实有优先购买权。孙某系孙从来的儿子，2007年12月25日，连云港市海州综合批发市场发放涉案摊位市场摊位使用证，使用证上载明摊位地址为海州白某山批发市场7区西门面4号、摊位面积为11平方米。市场摊位使用证遵守事项一栏中载明：1.经营者凭此证使用市场摊位，自觉遵守市场管理规定，按时交纳各项税费；2.出租、转让或者改变摊位用途必须事前到辖区工商所办理变更手续；3.每年12月份使用者凭此证到辖区工商所年检盖章；4.此证不得涂改，如有遗失或损毁应及时申请补发；5.违反上述规定，由辖区工商所依据有关法律法规予以处罚，直至收回摊位使用权。二、消防安全隐患整治问题2018年1月8日，连云港市公安局海州分局、连云港市公安消防支队海州区大队、朐阳街道办事处等多部门联合发布《关于海州白某山批发市场消防安全隐患整治的通告》，该通告载明：根据连云港市安全生产委员会办公室下发的《连云港市安全生产事故隐患整改公示》、连云港市公安局消防支队海州区大队责令限期整改通知书以及其他规定，有关部门将于2018年2月15日整体关停海州白某山批发市场，同时参照市场消防安全整治方案，在市场原址范围内妥善安置，从而彻底消除消防安全隐患。2018年1月18日，连云港日报在要闻县区一栏中刊发上述通告。三、涉案摊位现状2018年5月28日，海州区人民政府作出《海州区人民政府海州白某山小商品市场及周边地块（消防安全隐患整治部分）房屋征收决定书》，决定对海州白某山小商品市场及周边地块（消防安全隐患整治部分）房屋征收红线范围内的房屋及构筑物等实施征收。该决定书后附的征收补偿方案中载明合法产权房屋以及摊位证房屋的征收标准。之后，包括涉案摊位在内的白某山批发市场被整体拆迁完毕。四、其他事实1.海州白某山批发市场无建设工程规划许可证以及相应的审批准建手续。2.2018年3月12日，海州区市场监督管理局出具情况说明：连云港市农副产品批发市场服务中心海州分部曾负责白某山市场经营管理、设施租赁工作，后为管理需要交由连云港市白某山市场管理有限公司负责。3.白某山市场管理公司诉郭某翠房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2018年3月12日立案受理，白某山市场管理公司诉求确认其与郭某翠之间的房屋租赁关系无效。一审法院于2018年10月8日作出（2018）苏0706民初1791号民事判决书，判决确认双方之间的租赁关系无效。郭某翠不服，上诉至江苏省连云港市中级人民法院，江苏省连云港市中级人民法院经审理后，于2019年2月21日作出（2018）苏07民终4163号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。郭某翠对该判决书不服，向江苏省人民法院申请再审。在该案审理过程中，郭某翠于2020年9月30日以其与白某山市场管理公司达成和解为由，向该院申请撤回再审申请，江苏省人民法院于2020年10月14日作出（2019）苏某7424号裁定书，裁定准许郭某翠撤回再审申请。一审法院认为，本案的争议焦点为：朐阳街道办事处孙从来之间就涉案摊位形成的关系系买卖关系还是租赁关系，双方之间形成的关系是否有效。关于该争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，根据此规定，买卖合同的标的是“物的所有权”。本案查明的事实足以认定涉案的摊位没有任何规划等审批、准建手续。根据《中华人民共和国物权法》的规定，物权只有经过法律行为（登记）或事实行为（合法建造、继承等）才能设立，但涉案摊位没有登记，也没有合法建造等事实行为，故涉案的物（摊位）没有产生物权，所有权系物权之一，故涉案摊位没有设立所有权。本案如果定性买卖合同，则买受人不能取得物的所有权，达不到合同目的。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，根据此规定，租赁合同的标的是“物”，案涉房屋在法律上属于物权法意义中的物，故本案定性为租赁合同符合法律规定。摊位证视为双方签订的租赁协议，因朐阳街道办事处未取得摊位的建设工程规划许可证，故该租赁协议无效，因此，对于朐阳街道办事处要求确认双方之间形成的租赁关系无效的诉讼请求一审法院予以支持。孙从来辩称涉案摊位系其子孙某通过买卖取得后登记在孙从来名下，但是该摊位在之后并未办理所有权登记手续，而且在使用过程中涉案摊位依法办理了摊位证，摊位证上明确载明摊位的经营者对摊位享有的是摊位使用权而并非所有权，故一审法院对孙从来的上述抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条、第二百一十二条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决确认朐阳街道办事处与孙从来之间的关于海州白某山批发市场7区西门面4号摊位形成的租赁关系无效。一审案件受理费用100元，由朐阳街道办事处负担50元，由孙从来负担50元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1、被上诉人朐阳街道办事处是否是适格原告；2、双方是否是房屋租赁关系，租赁合同的效力如何认定。关于第一个争议焦点。本院认为，朐阳街道办事处依据涉案市场摊位使用证提起本案诉讼，而涉案市场摊位使用证系由连云港市海州综合批发市场向孙从来发放，连云港市海州综合批发市场未经登记注册，其系朐阳街道办事处设立的管理白某山市场的内部机构，故被上诉人朐阳街道办事处是本案适格原告。关于第二个争议焦点。孙从来虽主张涉案摊位由其购买，但未能举证证明其主张。涉案摊位由连云港市海州综合批发市场在2007年12月25日发放市场摊位使用证，摊位证明确记载经营者对摊位享有的是使用权而非所有权，故双方系房屋租赁合同关系。又因涉案摊位无合法建筑手续，故双方租赁合同关系无效。综上所述，上诉人孙从来的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由孙从来负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  程 艳二〇二一年四月二十五日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰