山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终1715号 上诉人(原审原告)：郭春久，男，1977年12月28日出生，汉族，现住淄博市临淄区。 被上诉人(原审被告)：王建设，男，1978年1月15日出生，汉族，现住淄博市临淄区。 上诉人郭春久因与被上诉人王建设房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院（2020）鲁0305民初4855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭春久上诉请求：一、依法撤销(2020)鲁0305民初4855号民事判决书的判决，查明事实依法改判或发回重审。二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。2012年9月1日，高思民将所属房屋及院落出租给上诉人，租赁期限30年(有效期限为20年)，每年租金3万元，租金支付为每年支付当年租金。双方签订书面合同，非不定期租赁，任何一方无任意解除权。2019年上诉人依合同约定(即高思民同意)将部分房屋出租给被上诉人，租期为2019年3月8日至2021年3月7日，每年租金为3万3千元，每年支付当年租金，双方书面签订租赁合同，任何一方无任意解除权。2019年9月1日前，在上诉人接近交下年度租金时，高思民突然提出增加租金的要求，并继而将上诉人通过微信转账的租金退回。后通过砸门换锁占有了除被上诉人租赁房屋外的其他房屋，被上诉人的经营也得到干扰。无奈，上诉人将高思民单方违约的行为诉至临淄区人民法院，要求被告继续履行合同。诉讼中，高思民制作了房屋充公协议，以房屋已归所在的矮槐村委会所有为不能履行的抗辩理由，后得到人民法院的支持。这里所谓的充公，并非政府行为。一是政府无权力干预村民自治，二是这里所谓的充公并非是国家征收征用，所有权没有从集体向国家流转。故而不存在合同法第94条所列的不可抗力这一情形，高思民即无约定解除权，也无法定解除权，更不是合同法司法解释(二)第26条(民法典第533条)规定的情势变更，高思民无任意解除权，即使有行使解除权的行为，也不能认定双方租赁合同解除。此案在认定先解除合同后归公，还是因归公而解除合同，也模糊不清，导致归责不明。上诉人请求法院判令高思民继续履行合同，其中包含确定合同的效力。上诉人诉高思民一案规避了对租赁合同效力的认定，如果仅仅依高思民事实上不能履行，那么租赁合同并未解除，村委会如同判决书认定的事实，则应继受合同权利和义务。基础合同不受影响，被上诉人与上诉人的租赁合同也不会受到影响，履行合同成为必然。因为上诉人诉高思民案并未认定租赁合同已经解除，上诉人诉被上诉人与上案无因果关系，无理由以上案判决为此案依据。租赁合同为有名合同，还有特有的规定调整，故基础关系的主体变化不影响此案上诉人与被上诉人之间已订立并正在履行中租赁合同，上诉人请求被上诉人交付租金并无不当。一审判决认定事实不清。二、一审法院适用法律错误。上诉人诉高思民合同纠纷一案与上诉人诉被上诉人合同纠纷一案分属不同的法律关系，前案没有认定合同关系解除，而后案则又出现了对被上诉人两个租赁合同并存的情况，而一审法院同样没有适用合同法第229条(民法典第725条)的规定，认定原告租赁权的存在。本案一审没有适用实体法判决，属适用法律错误。 王建设辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 郭春久向一审法院起诉请求：判令被告支付租金33000元。 一审法院查明事实：2019年3月8日，原告（出租方）与被告（承租方）签订房屋租赁合同，约定，原告将坐落于矮槐村大武路东端（山东石化加油站对过）的房屋出租给被告，租赁期限2019年3月8日至2021年3月7日，合同到期日前一个月付清，以此确定是否续租。每年租赁费为叁万叁仟元。租赁期内原告保证其对被告出租的房屋及土地享有合法出租权，若因房屋及土地权属存在问题给被告造成的全部损失由原告负责赔偿。原告允许被告在不破坏房屋结构的基础上对该房屋进行装修、装饰进行全面改造，需另附书面合同；如单方违约需赔偿对方经济损失。现被告未支付原告2020年3月8日至2021年3月7日的租金33000元。另查明，涉案房屋系高思民于2012年7月13日出租给本案原告。2019年7月10日，高思民与矮槐村民委员会根据辛店街道办事处拆违工作安排，签订充公协议，将涉案房屋及院落转归矮槐村民委员会所有，并由该村民委员会行使管理权。2019年9月1日，高思民方将郭春久缴纳的下年度租赁费3万元予以退回。后郭春久诉高思民房屋租赁合同纠纷，郭春久向淄博市临淄区法院提出诉讼请求：一、判令高思民继续履行合同，并赔偿经济损失1万元。二、本案诉讼费用由高思民负担。淄博市临淄区法院作出的（2020）鲁0305民初194号民事判决认为，郭春久与高思民虽然签订了房屋租赁合同，但现该房屋院落已经不归高思民所有，无法实现合同目的，故郭春久要求继续履行合同的诉求，不予支持，判决驳回郭春久的诉讼请求。郭春久向山东省淄博市中级人民法院提出上诉。2020年7月13日，山东省淄博市中级人民法院作出（2020）鲁03民终2148号民事判决，认为案涉房屋及院落所有权已发生了转移，高思民已经丧失了对外出租的前提和基础，并且高思民通过拒收租赁费的方式，已经具体实施解除租赁合同的行为，判决驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，原告租赁高思民房屋院落后又与被告签订房屋租赁合同，合同履行中因涉案房屋院落已不归高思民所有，高思民已经丧失了对外出租的前提和基础，为此，淄博市临淄区法院及山东省淄博市中级人民法院对原告诉求与高思民继续履行租赁合同不予支持。原告与高思民之间的房屋租赁合同已不能继续履行，涉案房屋院落于2019年7月10日转归矮槐村民委员会所有并由矮槐村民委员会行使管理权，且矮槐村民委员会未将涉案房屋院落出租给原告，为此原告也丧失对外出租涉案房屋院落的权利，原、被告签订的房屋租赁合同亦无法继续履行，为此对原告诉求被告支付2020年3月8日至2021年3月7日的租金33000元不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告郭春久的诉讼请求。案件受理费313元，由原告郭春久负担。 二审中，上诉人提交证据一、郭春久诉临淄区新店街道办事处信息公开一案的一审庭审笔录，证明生效判决书中所认定的“充公协议”，系高思民虚构，与政府无关。提交证据二、上诉人与刘怀亮的通话录音一份，证明该房屋归高思民所有。被上诉人经质证，对证据一的真实性不能确定，对证据二的通话内容中是否为矮槐村书记我不能确定。这两份证据与本案无关联性。针对上诉人提供的证据本院认定如下：因上诉人提供两份证据均不能推翻生效判决认定的事实，故对两份证据在本案中的证明效力，本院不予采信。 二审查明的事实与原审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人虽主张与案外人高思民涉案房屋租赁合同并未解除，但该主张与生效判决作出的认定：“案涉房屋及院落所有权已发生了转移，高思民已经丧失了对外出租的前提和基础，并且高思民通过拒收租赁费的方式，已经具体实施解除租赁合同的行为”不符。上诉人提供的证据及陈述不能推翻已经生效的判决结果，故，在上诉人丧失对外出租涉案房屋院落的权利的情况下，其与被上诉人签订的房屋租赁合同无法继续履行，对上诉人要求被上诉人支付2020年3月8日至2021年3月7日租金33000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费625元，由上诉人郭春久负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 宁 审判员 侯 康 审判员 胡晓梅 二〇二一年四月二十九日 书记员 刘 瑜