河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1502民初1723号原告：黄东海，男，汉族，1986年12月1日生，住信阳市浉河区。被告：信阳新世界锦江房地产开发有限公司。法定代表人：田长林,系该公司执行董事。委托代理人：张少波，广东金日律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告黄东海与被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司（以下简称新世界锦江房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄东海、被告新世界锦江房地产公司的委托代理人张少波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告黄东海诉称:原告2018年5月28日认购信阳新世界锦江房地产开发有限公司的“锦江银座”商铺，第1座2层2-015和第1座2层2-016号房屋，共计面积24.6平方，共计支付537510元。依据合同第七条交房期限，被告应当在2020年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，与原告签订正式商品房认购合同，并将具备该商品房验收合格，符合合同约定的商品房交付给原告使用。2020年12月31日实际情况是被告没有按合同约定建设房屋，签订正式商品房认购合同，更不具备该商品房验收合格等，被告存在违约行为，双方签署的认购合同和商铺委托经营协议的违约责任应由被告承担。现诉至法院，请求法院依法判令：1、判令退还原告支付的537510元房款；2、判令对第一年（2018年5月28日-2019年5月27日）租金按支付房款534510元中国人民银行同期贷款基准利率4.75%进行赔偿；3、按合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，原告有权解除合同，被告按照已付款的0.5%支付违约金；4、被告在2021年3月31日前退还原告房款及赔偿，如不能按期支付，按照基数537510元的人民银行同期贷款基础利率4.75%对原告进行赔偿，直至付清为止；5、本案诉讼费用由被告承担。被告新世界锦江房地产公司辩称：原告起诉的事实我方认可，被告确实违约。违约有多方面的原因，被告公司的实际控制人陈坚于1月14日车祸去世。对于原告的第一项诉求，被告同意支付购房款，但目前没有能力兑现，待后续顺利开发后可通过执行部门一并解决；第二项诉求我方认为理由不充分，在委托经营管理协议中第5条第2款，第一年的租金已经抵扣房款，所以该项依据不足；第三项诉求被告同意解除三份合同，并承担违约责任,同意原告主张的0.5%的违约金；第四项由于违约金和利息不能同时适用，是否应当赔偿利息按照什么标准由法庭确定，即使被告承担利息也应当按照LPR计算；第五项诉求，被告同意承担诉讼费用，但被告方2019年和2020年分别向原告支付了共计10万元的返租款，因该项目至今没有实际出租，在没有商铺实际存在的情况下，支付的返租款应当视为还款，最终由法院依法确定。经审理查明，2018年5月28日，原告黄东海（乙方）作为买受人与被告新世界锦江房地产公司（甲方）签订了两份《商铺认购合同》，约定乙方认购由甲方投资兴建的锦江?银座第一幢2层2-015、2-016号房屋，房屋总价款为537510元。其中认购合同第七条主要约定：出卖人应当在2020年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，与乙方签订正式商品房认购合同，并将验收合格且符合合同约定的商品房交付给买受人使用；第九条出卖人逾期交房违约责任第一条第二项约定：逾期超过60个工作日后，买受人有权解除合同，合同解除日起60天内退还买受人全部已付款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。签订认购合同当日，原、被告双方又签订了《锦江银座商铺委托经营管理协议》，协议约定原告将其在被告处购买的两间商铺全权委托乙方经营管理，委托经营期自标的商铺签合同之日开始计算，共计10年（自2018年5月28日起至2028年5月27日）。协议第五条第二项关于支付租金的具体内容如下：第一年从2018年5月28日起至2019年5月27日止，支付租金为商铺实收款项8%比例（注:第一年租金已抵扣房款）;第二年从2019年5月28日起至2020年5月27日止，支付租金为商铺实收款项9%比例，即48376元；第三年从2020年5月28日起至2021年5月27日止，支付租金为商铺实收款项10%比例，即53751元……；另查明，上述三份合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部房款537510元，被告公司向原告开具了收据。原、被告双方在签订认购协议后并未签订正式商品房买卖合同,且因涉案房屋至今并未实际建设，被告新世界银座房地产公司当庭同意解除与原告方签订的三份合同。还查明，被告公司按照委托经营协议向原告支付了2019年5月28日至2021年5月27的商铺租金102127元。以上事实有《商铺认购合同》、《锦江银座商铺委托经营管理协议》、购房款收据、租金转款凭证及双方当事人的陈述在卷佐证。本院认为，原告黄东海与被告新世界锦江房地产公司签订的《商铺认购合同》、《锦江银座商铺委托经营管理协议》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同双方均应按合同约定行使权利并履行义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案原告黄东海已经按照合同约定向被告新世界锦江房地产公司支付购买商铺的全部房款，但被告新世界锦江房地产公司并未按照合同约定的时间签署正式合同并交付房屋，且被告新世界锦江房地产公司当庭对其自身的违约行为表示认可，同意解除与原告签订的《商铺认购合同》及《委托经营管理协议》,退还购房款并按照合同约定支付违约金。故对于原告方主张解除合同、退还房款并要求被告方按照已付款的0.5%（2687.55元）向原告支付违约金的诉请，应当予以支持，但对于被告方主张从总房款中扣除已经支付的返租费用，于法无据，本院不予认可。另对于原告主张的2018年5月28日至2019年5月27日的利息损失，本院认为，因双方在合同中约定该年度租金已用于抵扣房款，该条款属于已经实际履行的条款，现原告方并未主张被告返还抵扣前的房款数额，故原告有权要求被告公司按照实际支付房款支付该年度占用利息，且原告主张按照2018年中国人民银行同期贷款基准利率4.75%计算利息，符合法律规定，应当予以支持。再根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同解除后，如被告方未能及时向原告返还房款，根据上述法律规定，原告有权主张占用期间的利息损失。故本院认为，本案开庭时原、被告双方达成合意解除合同，该日期（2021年4月8日）应当认定为双方合同解除日期，原告方可向被告主张该日期后的占用利息损失，又因被告方已经向原告支付了截至2021年5月27日的租金费用，该部分费用应当用于冲抵利息，故原告主张的占用利息损失应当从2021年5月28日起计算至被告实际退还购房款之日止，按照原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期市场贷款利率计算（3.85%）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十三条之规定，判决如下：一、解除原告黄东海与被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司签订的两份《商铺认购合同》及《锦江银座商铺委托经营管理协议》。二、被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司应于本判决书生效后十日内返还原告黄东海购房款537510元、违约金2687.55元及购房款占用利息损失（以537510为基数，自2018年5月28日至2019年5月27日按年利率4.75%计算；自2021年5月28日起至实际清偿之日止按年利率3.85%计算）。三、驳回原告黄东海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9175元，减半收取计4588元，由被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 万 欣二〇二一年四月二十一日书记员 余启娜