山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初1669号原告：冯志彪，男，1964年9月7日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：朱明，济南市中正荣凯法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：张璐瑶，济南市中正荣凯法律服务所法律服务工作者。被告：上海绿地物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。代表人：解艳燕，总经理。委托诉讼代理人：王娜，女，1984年1月1日出生，汉族，该公司职工，住青岛市。委托诉讼代理人：郑荣荣，女，1986年1月28日出生，汉族，该公司职工，住济南市。原告冯志彪与被告上海绿地物业服务有限公司济南分公司（以下简称绿地物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告冯志彪委托诉讼代理人朱明，被告绿地物业委托诉讼代理人王娜、郑荣荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯志彪向本院提出诉讼请求：1.判令绿地物业赔偿冯志彪经济损失6200元；2.本案诉讼费用由绿地物业承担。事实与理由：冯志彪在2014年购买了位于济南市槐荫区4区3号楼304房屋，2020年因为疫情，房屋未对外出租且无人居住。2020年4月19日，绿地物业工作人员通知冯志彪，称冯志彪家中出现漏水情况，冯志彪回家后得知系其所在单元的公共互通管道发生堵塞，因此导致冯志彪家厨房地漏处发生返水，冯志彪家的地板、墙面均受到废水浸泡出现损坏。冯志彪认为，绿地物业作为小区物业，应当按照《物业服务合同》的约定，定期对公共管道进行养护、疏通，以保证管道的日常畅通。如今，绿地物业工作人员仅对冯志彪家中进行了清扫，但怠于赔偿冯志彪的损失。绿地物业辩称，1.堵塞管道并不属于前期物业服务合同中约定共用设施设备，不属于绿地物业的维修养护范围，冯志彪向绿地物业主张损害赔偿无事实及法律依据。堵塞管道是属于业主专有部分内业主共用的下水管，并不属于物业服务合同中约定共用设施设备，不属于绿地物业的维修养护范围，作为物业公司不可能进入业主室内实时监控业主室内下水管是否通畅，冯志彪不能据此认定绿地物业未尽到《前期物业服务合同》中约定的对公共管道的维护、管理责任。根据绿地物业与绿地地产（济南）有限公司签订的《前期物业服务合同》附件约定，物业共用设施设备仅包括：绿地4310平方米；道路3387平方米；化粪池1个；污水井1个；雨水井1个；垃圾中转站2个；水泵4个；水箱10个；电梯14部；信报箱10个；消防设施消防栓、灭火器、消防联动；公共照明设施声控控制应急照明；监控设施监控摄像机；避雷设施避雷带；共用天线；机动车库1个23843.42平方米；露天停车场；非机动车库；公用设施设备用房817.27平方米；物业服务用房367.68平方米，并不包括发生堵塞的管道。且绿地物业已按照《前期物业服务合同》相关要求进行日常维护、管理等，满足合同中约定的四星级服务标准，即《济南市普通住宅物业服务等级标准》中关于四星级服务标准中共用设备设施运行、维修、保养服务的相关规定，绿地物业已经依合同约定提供物业服务，冯志彪损失并非因绿地物业故意或过失产生，冯志彪向绿地物业主张损害赔偿无事实及法律依据。2.冯志彪起诉主体及案由错误。管道堵塞物为电线、绳子等物品，这些堵塞物显然不是业主合理使用下水管道时流入的物品。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十八条的规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”及《山东省物业管理条例》第四十四条的规定：“业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：……（五）随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；……（九）法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为；且《前期物业服务合同》第八条乙方权利义务第九款也明确约定：“按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人和公共的合法权益”。根据《山东省物业管理条例》第九十二条规定：“业主或者物业使用人违反本条例第四十四条、第四十五条规定的……给其他业主造成损失的，应当依法承担民事责任”，本案中，楼上业主与冯志彪共用的下水管道，楼上业主与冯志彪均应当合理使用该下水管道，但发生堵塞明显为楼上业主不合理使用下水道导致，应为冯志彪与楼上业主的损害赔偿纠纷，而物业公司并未作出任何损害冯志彪权益的行为，相反，绿地物业是此管道堵塞返水事件的第一发现者，于第一时间通知了冯志彪，并帮助清扫疏通，帮助冯志彪有效止损，不应承担损害赔偿责任，故冯志彪起诉主体错误。3.绿地物业在事件处理过程中充分履行了物业应承担的责任与义务，无需承担损害赔偿责任。由于管道在业主室内，绿地物业作为物业公司无法进入业主户内实时监测管道情况，无法知晓管道内何时被人为丢入了堵塞物，因下水管阻塞满溢到致使冯志彪损失之间存在一定的时间和过程，冯志彪作为业主未及时发现下水管堵塞现象并及时报告物业公司处理，被淹后也未及时发现处置从而有效止损，冯志彪疏于管理才造成了损害的进一步扩大，根据《中华人民共和国民法典》第一千一百七十三条规定：“被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任”，故无论谁是该事件的侵权人，冯志彪作为业主对于该损失也难辞其咎，应当承担相应的责任。况且，绿地物业为事件的第一发现者，在第一时间发现冯志彪家中漏水，并及时通知冯志彪，且积极疏通管道，清理户内积水，打扫冯志彪家中卫生等，不仅不是侵权人，反而充分尽到了作为物业公司对于突发事件的处理义务，不应承担损害赔偿责任。4.冯志彪应对自己所遭受损失负举证责任。冯志彪主张绿地物业应赔偿其经济损失，但并没有提供有效证据证明其遭受了怎样的损失、其遭受的损失与绿地物业的关联性及遭受损失的具体金额的核算依据，应承担举证不能或证据不充分的不利后果。基于上述答辩意见，绿地物业认为冯志彪不能有效证明其遭受损失的具体情况，且不能证明其遭受的损失与绿地物业有关，其诉讼主体不适格，望依法驳回冯志彪诉讼请求。本院经审理认定事实如下：冯志彪系济南市槐荫区3号楼304号房屋权利人。2016年2月7日，冯志彪作为甲方与绿地物业作为乙方签订《前期物业服务协议》，其中第一条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1.物业共用部位的维护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维护和管理；3.公共区域环境卫生的维护；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理服务；6.公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；7.物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；8.物业共用部位、公用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务；9.装饰装修管理服务；10.物业档案及物业服务档案保管。绿地物业为涉案房屋提供了物业服务，冯志彪支付了物业服务费。2020年4月19日，冯志彪房屋内厨房下水管道发生返涌，导致房屋及室内物品受损。冯志彪诉称系楼房内部、其地板下的厨房下水管道公共立管发生堵塞导致污水返涌，绿地物业辩称系楼房内部、冯志彪厨房下水管道入户横管与公共立管连接处发生堵塞导致污水返涌。对此双方均未提供证据加以证明。冯志彪诉称堵塞原因是下水道内堆积了大量的废旧水管、塑料袋、纸屑等杂物，绿地物业辩称堵塞原因系楼上业主丢入大量电线、绳子、塑料袋、纸屑等杂物。在审理过程中，冯志彪提交：1.照片复印件，内容显示管道流水导致积水、房屋及室内物品受损、堵塞管道内的杂物；2.漏水管道、房屋受损及人员清理房屋录像，冯志彪与绿地物业工作人员、绿地物业经理谈话录音，其中录音资料显示：物业工作人员：主要是这个管道啊，是公用管道，然后造成了堵塞，我们能做的呢，是给你们打扫卫生，及时把管道弄开，让它正常下水。我们有拍照片，你自己手上肯定也有照片。昨天晚上我们发现这个情况，当时你家中没人，在门外边发现水之后给你联系。冯志彪欲以上述证据证实污水返涌原因系公共管道堵塞，并非自己原因造成，且因管道堵塞造成冯志彪家地板、墙面等受损。绿地物业提出异议，称上述照片系复印件且拍摄时间及地点均不详，不能证明与本案的关联性；视频的拍摄时间及地点均不详，无法证明与本案有关联性，物业人员曾向业主提供清洁服务并不能证明其他事项；录音的录制时间地点及人物、事情起因均不详，只能证明某处房屋积水，但不能证明该处房屋的积水与绿地物业有关，且录音中显示其家中无人，反而证明家中积水的损失与其发现不及时、报修不及时由直接关系。冯志彪提交：1.其与山东装饰设计有限公司签订的《家庭装修合同》，约定：对室内泡水墙面的修复、木地板的拆除机重新铺装等，承包方式包工包料，总价款6200元，开工期限2020年7月1日，竣工日期2020年7月12日，总工期12天；2.山东装饰设计有限公司出具的发票，载明：服务名称为建筑服务、人工费、木制品、木地板，价税合计6200元。冯志彪欲上述证据证实因管道堵塞导致房屋泡水受损，其与装修公司签订合同对家中泡水墙面进行修复、木地板拆除后重新铺设，冯志彪因此花费6200元。绿地物业对真实性提出异议，并辩称上述证据只能证明房屋存在过装修，属于业主个人行为，但不能证明该房屋装修的支出与绿地物业有关。绿地物业提交其作为乙方与绿地地产（济南）有限公司作为甲方签订的《前期物业服务合同》复印件，合同约定：甲方选聘乙方提供前期物业服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1.物业共用部位的维护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2.物业共用设施设备的运行、维护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3.公共区域环境卫生的维护；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理服务；6.公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；7.物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；8.物业公共部位、公用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务；9.装饰装修管理服务；10.物业档案及物业服务档案保管。附件三物业共用部位明细包括：1.房屋承重结构；2.房屋主体结构；3.公共门厅；4.公共走廊；5.公共楼梯间；6.内天井；7.户外墙面；8.屋面；9.传达室。附件四物业共用设施设备明细包括：1.绿地4310平方米；2.道路3387平方米；3.化粪池1个；4.污水井1个；5.雨水井1个；6.垃圾中转站2个；7.水泵4个；8.水箱10个；9.电梯14部；10.信报箱10个；11.消防设施消防栓、灭火器、消防联动；12.公共照明设施声控控制应急照明；13.监控设施监控摄像机；14.避雷设施避雷带；15.共用天线；16.机动车库1个23843.42平方米；17.露天停车场0个；18.非机动车库0个；19.共用设施备用房817.27平方米；20物业服务用房367.68平方米。绿地物业欲以此证实业主房屋内部共用下水道不属于绿地物业维修养护范围。冯志彪对证据真实性提出异议，认为系复印件，无法核实是否真实，且该合同系开发商与绿地物业的合同，冯志彪不是合同当事人，该合同与本案无关。绿地物业提交照片复印件，内容显示管道被切开及管道内部有杂物，并从管道内部掏出绳子等杂物，欲以此证实绿地物业协助冯志彪疏通下水管道并寻找管道堵塞原因，管道堵塞物为电线、绳子等物品，不属于业主合理使用下水道时流入的物品，管道堵塞物与楼上业主有关，且绿地物业工作人员也于冯志彪到达后的第一时间帮助其寻找漏水原因，并帮助其疏通下水管道，清理家中污水、打扫卫生，帮助冯志彪降低损失。冯志彪提出异议，认为上述照片无法体现案发地点及时间，上述照片与冯志彪提交的照片所显示的管道内的杂物并不相同。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果；《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。结合本案，冯志彪与绿地物业签订物业服务合同，约定绿地物业为冯志彪提供物业服务，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，系有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。冯志彪按约支付物业管理费，绿地物业应当按照约定提供物业服务。污水管道属于小区的共用设施，绿地物业负有维修、养护、管理等责任，但污水管道作为共用设施，其质量是否可靠并非绿地物业能够决定和掌控，同时污水管道作为共用设施，存在多个使用人，使用过程中有无不当也不能控制。冯志彪家中厨房污水管道发生堵塞，导致返水，给冯志彪的房屋及室内物品造成损失。根据双方陈述，系由于共用污水管道堵塞造成返水，且该污水管道存在多人使用的情形，堵塞系建筑材料堵塞管道或使用不当、乱扔垃圾所致，绿地物业发现冯志彪家中流水后，通知冯志彪到场并帮助进行清理，冯志彪没有提供证据证实绿地物业存在违约行为，且该违约行为导致其财产损失，故冯志彪要求绿地物业承担赔偿责任依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十二条、《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回冯志彪的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由冯志彪负担。本判决为终审判决。审 判 员 李子萍二〇二一年四月八日法官助理 代晨晨书 记 员 查传芳