陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕09民终224号 上诉人（一审被告）：陈建文，男，1964年11月12日出生，汉族，住安康市汉滨区。 委托诉讼代理人：薛同明，安康市148法律服务所法律工作者。 被上诉人（一审原告）：陕西康兴物流集团再生资源利用有限公司。住所地：陕西省安康市汉滨区。 法定代表人：王兴康。 委托诉讼代理人：屈明杰，陕西政源律师事务所律师。 上诉人陈建文因与被上诉人陕西康兴物流集团再生资源利用有限公司（以下简称“康兴公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院(2020)陕0902民初4529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈建文上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回康兴公司请求陈建文支付违约金及2020年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费的诉请；2.诉讼费由康兴公司负担。事实与理由：1.一审法院认定陈建文构成违约，并判决陈建文向康兴公司支付违约金20000元系适用法律错误。因康兴公司疏于管理导致承租房屋屋顶被砖头砸坏，陈建文要求康兴公司予以维修，康兴公司要求陈建文先垫付费用自行维修后给予报销。陈建文在维修房屋时不慎坠落受伤，产生医疗费用及其他损失共计200000元左右。双方对此费用协商未果，陈建文才以不予支付房租的方式进行抗辩，并非恶意拖欠房租。因此陈建文不存在违约行为，不应承担20000元违约金。2.一审法院判决陈建文支付康兴公司2020年度租金50000元系适用法律错误。2019年11月13日，康兴公司将租赁房屋的大门进行封锁，并张贴封条至今尚未开封。因康兴公司的封锁行为导致陈建文家具无法搬出也无法营业。康兴公司的侵权行为不能合法化，该期间的房租不应由陈建文负担。 康兴公司辩称，双方在原合同中约定了违约金，一审对违约金的判决符合法律规定。康兴公司主张2020年1月之后的房屋占用费有事实依据，房屋一直由陈建文占用至今，一审支持房屋占用费有事实和法律依据。陈建文的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 康兴公司向一审法院起诉请求：1.判令解除康兴公司与陈建文之间的不定期租赁合同；2.判令陈建文支付康兴公司租金共62500元；3.判令陈建文向康兴公司支付违约金20000元；4.请求陈建文腾退房屋，并自2020年1月1日起按照年租金50000元标准支付房屋占用费至实际腾退之日止；5.本案诉讼费由陈建文承担。 一审法院认定事实：陈建文因经营家具店，从2013年起长期租赁康兴公司房屋。2019年1月1日，康兴公司与陈建文签订一份《房屋租赁合同》及《物业管理合同》，约定租赁期限从2019年1月1日至2019年12月31日，年租金为50000元，租金一年一交。《房屋租赁合同》第九条约定“乙方未按时交清房屋租金、物业费、水电费、垃圾清运费及合同约定的其他费用，延迟一天，按年租总金额的20%收违约金，违约金从保证金中扣除，并解除合同”。2018年1月，陈建文交租金7500元，2019年3月14日，交租金30000元，至今陈建文仍下欠康兴公司2018年度及2019年度的租金合计62500元。 一审法院认为，当事人应按照合同全面履行自己义务。陈建文因经营需要，与康兴公司签订房屋租赁合同，租赁使用陈建文的房屋，双方对房屋租赁费用及违约责任进行约定，该租赁合同未违反法律规定，应认定为有效合同，双方应按照合同约定履行各自义务。康兴公司将房屋交付陈建文使用，陈建文应支付康兴公司租赁费用，从2018年1月1日至2019年12月31日，陈建文共支付康兴公司租赁费37500元，仍下欠62500元租赁费未支付，现康兴公司要求陈建文支付拖欠其房屋租赁费62500元，陈建文当庭认可2017年以前的房屋租赁费已交清，2018年度及2019年度的房屋租赁费仅支付37500元，故康兴公司的该项诉请有理有据，法院依法予以支持。 对于康兴公司要求陈建文支付其违约金20000元及要求解除与陈建文之间的不定期租赁合同的诉请，因双方签订合同时约定了违约责任迟延交租，按年租总金额的20%收违约金，违约金从保证金中扣除，并解除合同，该约定符合法律规定，陈建文至今未交清2018年度及2019年度的房屋租金，已构成违约，应承担违约责任，两年租金共计100000元，故其应向康兴公司支付违约金20000元。虽合同约定的房屋租赁期限已届满，但陈建文实际仍在使用房屋，康兴公司亦未明确反对，双方之间形成不定期租赁合同，康兴公司有权解除双方之间的不定期租赁合同。现因陈建文违约，康兴公司要求解除双方之间的不定期租赁合同，因此康兴公司与陈建文之间的不定期租赁合同解除。合同解除后，考虑到陈建文搬离房屋内物品需要时间及场地，法院酌情认定陈建文应在解除合同后15日内搬离所有物品，向康兴公司交付房屋。双方形成不定期租赁合同关系后，陈建文应根据自己实际使用房屋的期限，按照之前双方签订的书面合同约定的租金支付租赁费，康兴公司、陈建文之间签订的书面租赁合同届满期限为2019年12月31日，故陈建文应从2020年1月1日起按照年租金50000元的标准支付实际占用康兴公司房屋期间的租金。 陈建文辩称其不是本案适格主体，本案陈建文应该是安康市汉滨区文云家具店或者是股东陈建文、王纪云、柯佰银三人。对陈建文该辩解意见法院认为，陈建文提供的营业执照载明，安康市汉滨区文云家具店系个体工商户，经营者为陈建文，该家具店并非为有限责任公司或者股份有限公司，更无股东一说，且陈建文是以其个人名义与康兴公司签订合同的，依据合同的相对性原则，陈建文是本案适格的诉讼主体，至于陈建文是否与他人合伙，与本案无关联，故对其该辩解意见不予采信。陈建文还辩称康兴公司对出租房屋疏于管理，导致其在修缮出租房屋时摔伤花费90000余元医疗费，康兴公司应予以赔偿，康兴公司反驳称陈建文所修缮的房屋系陈建文私自在出租房屋旁搭建的房屋，不是康兴公司出租的房屋，陈建文亦认可是修缮自己搭建房屋时摔伤，因陈建文摔伤是其自己原因导致，与康兴公司无关，故对陈建文的该项辩解不予采纳。陈建文还辩称康兴公司封堵其大门对其造成经济损失，要求康兴公司赔偿其经济损失100000元，因康兴公司仅仅是对陈建文的大门张贴封条，未采取其他强制措施，该封条是康兴公司自己制作，没有任何强制意义，陈建文完全可以自行撕毁该封条打开大门，或积极找康兴公司协商解决，但陈建文却一直消极懈怠，肆意扩大损失，故对陈建文的该项辩解不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除康兴公司与陈建文之间的不定期房屋租赁合同；二、由陈建文支付康兴公司房屋租赁费62500元；三、由陈建文支付康兴公司违约金20000元；四、陈建文在判决生效后15日内向康兴公司腾退租赁房屋，并搬离房屋内所有物品；五、陈建文应按照年租金50000元的标准向康兴公司支付从2020年1月1日起至实际向康兴公司交付房屋时止的房屋租金；六、上述二、三、五项判决内容，限判决生效后30日内履行完毕。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取931元，由陈建文负担。 二审中，当事人均未提交新的证据。 经二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，康兴公司与陈建文签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，合同有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。双方在履行合同过程中产生纠纷，康兴公司诉请租金、违约金及房屋占用费，陈建文对解除合同及支付租金部分无异议，对违约金及房屋占用费提出异议。故综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.陈建文是否存在违约行为，应否向康兴公司支付违约金20000元；2.陈建文应否按照年租金50000元的标准向康兴公司支付2020年1月1日至实际腾退之日的房屋占用费。 针对第一焦点即违约金的问题。康兴公司认为陈建文未按照合同约定交纳租金，存在违约行为，故而依照合同约定主张违约金20000元。经查，双方在合同中约定租金每年一交。但陈建文仅交付租金37500元，尚欠2018、2019两个年度的租金62500元未交纳。陈建文作为承租人，依约交纳租金是其应履行的合同义务，其未按约定支付租金构成违约。陈建文认为其并非故意拖欠租金或不予支付租金，而是因为其要求康兴公司赔偿陈建文因修缮房屋时产生的损失无果从而采取不予支付租金的抗辩形式。陈建文并未提交证据证明康兴公司向其承诺对其修缮房屋的费用给予报销，也未提交证据证明康兴公司应当赔偿其因修缮房屋产生的损失，故陈建文的抗辩理由不能成立，其应就违约行为承担相应的责任。合同约定若陈建文未按时交清房租等合同约定的费用，应按年租金总额的20%收取违约金。陈建文对一审认定的违约金及金额提出异议，综合本案的违约情形及双方合同约定，本院将违约金调整为合同约定的年租金的20%即10000元。 针对第二焦点即房屋占用费的问题。双方因租金问题产生纠纷，康兴公司本应以合理合法的方式主张权利，但康兴公司为索要租金私自对涉案房屋以封条形式封锁，影响了承租人陈建文对房屋的正常使用，违反了合同约定。合同期满后，陈建文曾向康兴公司申请续租，但被康兴公司拒绝。既如此，康兴公司则应对房屋解封以便陈建文搬离房屋，但其却依然将房屋封锁。陈建文作为承租人本就应依照约定支付租金，在双方发生纠纷康兴公司封锁房屋之后亦应采取有效措施化解矛盾，但其却仍拒付租金并将家具存放于房内至今，在要求续租被拒之后，也未能与康兴公司协商并搬离涉案房屋，影响了康兴公司对房屋的另行使用。因此，由于双方的原因，现形成自2020年1月1日起双方虽无合同约定但房屋内实际存放陈建文家具的状态。康兴公司请求陈建文按照原合同标准支付自2020年1月1日起至实际腾退之日的房屋占用费符合法律规定，但康兴公司也应当就其本身的不当行为承担相应的责任。综合本案双方的责任程度，本院酌定由陈建文向康兴公司支付该笔房屋占用费的80%，由康兴公司自行承担20%的责任。 综上所述，陈建文的上诉理由部分成立。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十二条、第七百零八条、第七百二十一条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持陕西省安康市汉滨区人民法院(2020)陕0902民初4529号民事判决第一、二、四、六项； 二、变更陕西省安康市汉滨区人民法院(2020)陕0902民初4529号民事判决第三项为：由陈建文支付陕西康兴物流集团再生资源利用有限公司违约金10000元； 三、变更陕西省安康市汉滨区人民法院(2020)陕0902民初4529号民事判决第五项为由陈建文按照每年50000元的标准向陕西康兴物流集团再生资源利用有限公司支付自2020年1月1日起至实际腾退之日止的80%的房屋占用费； 四、驳回陕西康兴物流集团再生资源利用有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取931元，二审案件受理费1862元，共计2793元，由陈建文负担2418元，由陕西康兴物流集团再生资源利用有限公司负担375元。故一审案件受理费931元，由陕西康兴物流集团再生资源利用有限公司负担375元，由陈建文负担556元；二审案件受理费1862元，由陈建文负担。 本判决为终审判决。 审判长  程及海 审判员  王 佳 审判员  刘慧琴 二〇二一年四月二十日 书记员  马晓敏