贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1636号上诉人（原审原告）：贵州鲁弟房地产有限公司,住所地贵州省贵阳市南明区花溪大道北段168号帝豪名都A栋T层。法定代表人：周松涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：李红英，贵州衡一律师事务所律师。委托诉讼代理人：江露，贵州衡一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海恒奕医院管理有限公司,住所地上海市普陀区金通路799、899、999号16幢。法定代表人：施闻骏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张超，贵州星纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜旭贵，贵州星纬律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贵阳中医皮肤病医院有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区解放西路137号11栋。法定代表人：许德亮，该公司总经理。上诉人贵州鲁弟房地产有限公司（以下简称：鲁弟公司）因与被上诉人上海恒奕医院管理有限公司（以下简称：恒奕公司）、贵阳中医皮肤病医院有限公司（以下简称：中医皮肤病医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初11694号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鲁弟公司上诉请求：1、撤销原判，改判二被上诉人作为共同承租人，连带向上诉人支付租金480万元及相应违约金至租金全部支付完毕时止；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、二被上诉人是涉案房屋的共同承租人，一审判决以《特别说明》中关于租金执行标准的约定判决皮肤病医院不承担承租人义务错误，该《特别说明》仅是关于租金采纳标准的约定，目的在于明确租金按照上诉人与恒奕公司签订的合同为准，并未否认上诉人同时与皮肤病医院签订租赁合同的法律关系。且诸多事实证明二被上诉人为涉案房屋共同承租人。2、一审法院主动对涉案房屋的租金进行减免，违反法律规定，损害上诉人权益。且贵阳市人民政府下发文件只是政策性建议，没有强制要求进行租金减免。恒奕公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。租赁合同是上诉人与恒奕公司签订，租金480万元及保证金是由恒奕公司支付，且（2020）黔102民初8587号民事判决作出了相关认定且该判决因未上诉已生效。上诉人的请求于法无据，请求予以驳回。中医皮肤病医院经本院通知未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。鲁弟公司向一审法院起诉请求：1.两被告支付原告租金480万元及违约金（按日千分之三标准，以480万元为基数，从2020年7月1日起计算至租金全部支付完毕之日止）2、本案诉讼费等均由被告承担。一审法院认定事实：2019年4月19日，原告鲁弟公司（承租人、乙方）与被告恒奕公司（出租人、甲方）签订《“帝豪名都商业”物业租赁协议》一份，主要内容为：1、甲方同意将其位于贵阳市南明区花溪大道北段168号“帝豪名都”裙楼物业[具体为：一楼商业门面（含公摊租赁建筑面积约为260㎡）、二楼商业物业（含公摊租赁建筑面积约为2500㎡）、三楼商业物业（含公摊租赁建筑面积约为2500㎡）、四楼商业物业（租赁建筑面积约为1650㎡）]，以上含公摊租赁建筑面积共计约6910㎡出租给乙方用于医疗用房；2、租期为：9年，自2019年5月1日开始至2028年4月30日止。房屋装修免租期为3个月（即：自2019年5月1日开始至2019年7月30日止）。双方约定从2019年8月1日起开始计算租金，前三年实际包干租金为40万元/月，不含任何税费。具体租金支付详见附件《贵阳中医皮肤病医院帝豪物业租金支付表》即第一年（2019.8.1-2020.7.30）不含税费年租金合计480万元。每年提前一个月先足额交纳第二年租金费用。若乙方无正当理由拖欠租金的在15日内，按欠付租金的日千分之一标准支付违约金，拖欠租金超过15日不超过一个月的，按欠付租金日千分之二支付违约金，超过一个月的，按日千分之三支付违约金，超过45天，甲方有权解除合同并无偿收回出租房屋，乙方无条件退出并保持房屋现状交还。本合同签订后30日内乙方一次性交清合同保证金40万元及分二期交清第一年度租金，总额共计520万元。合同有效期届满，在乙方无任何违约行为，且对使用租赁物所产生的各项应交费用按时足额缴纳结清后，与甲方办理完房屋移交手续后10天内无息退还；3、甲方租赁标的物属2017年精装修酒店物业，由于乙方租赁后的使用性质及功能的改变，原甲方所投资上千万元的装修等全部作废，原甲方新装的设施设备（不包括四楼电视机、床及布草，二楼桌椅、厨具、餐具、柜机空调等可移动物品）以现状为准，经甲乙双方协商，甲方同意以100万元折价转让给乙方继续使用，乙方应在本合同签订15日内按照双方商定价格100万元一次性补偿支付给甲方，甲方收到全部折价补偿款后乙方方可进场施工；4、租赁期内因任何一方严重违反本合同主要条款视为严重违约，导致本合同无法继续履行的，守约方有权要求违约方按照本合同约定赔偿当年12个月的租金作为违约金，并赔偿给守约方所造成的一切经济损失；如因人力不可抗因素导致乙方不能正常经营，双方协商解除协议，互不承担违约责任；5、本合同自甲乙双方签字、盖章并在收到乙方第一年度租金及合同保证金之日生效，此后乙方才能进行设计与入场拆除、装修，否则乙方应承担因此给甲方造成的全部损失。同日，原告（出租方、甲方）与被告中医皮肤病医院（承租人、乙方）签订《“帝豪名都商业”物业租赁协议》一份，主要内容为：1、甲方同意将其位于贵阳市南明区花溪大道北段168号“帝豪名都”裙楼物业[具体为：一楼、二楼、三楼、四楼]，以上建筑面积共计约6150㎡出租给乙方作医疗用房；2、租期为：9年，自2019年5月1日开始至2028年4月30日止。房屋装修免租期为3个月（即：自2019年5月1日开始至2019年7月30日止）。双方约定从2019年8月1日起开始计算租金，每年实际包干租金为172200元/月，每年提前一个月先足额交纳第二年租金费用；3、租赁期内因任何一方严重违反本合同主要条款视为严重违约，导致本合同无法继续履行的，守约方有权要求违约方按照本合同约定赔偿当年12个月的租金作为违约金，并赔偿给守约方所造成的一切经济损失；如因人力不可抗因素导致乙方不能正常经营，双方协商解除协议，互不承担违约责任；4、本合同自甲乙双方签字、盖章并在收到乙方第一年度租金及合同保证金之日生效，此后乙方才能进行设计与入场拆除、装修，否则乙方应承担因此给甲方造成的全部损失。案外人苏国庆作为二被告签约代表在上述协议上签名并分别加盖公司公章。被告恒奕公司授权委托苏国庆代表公司与原告签订租赁协议，上述两份协议（合同编号均为：2019-008号）签约代表均为苏国庆，苏国庆代表被告中医皮肤病医院与原告作出《特别说明》，上述协议中“帝豪名都商业”物业租赁协议只用于对外应付办理手续使用，不得用于房屋租赁费结算，实际房屋租赁合同双方按原告与被告恒奕房开所签合同执行。合同签订当日，被告恒奕公司通过黄志勇（系被告中院皮肤病医院公司股东占股70%）个人账户向原告支付履约保证金40万元。原告将涉案房屋交付被告恒奕公司，被告恒奕公司接收房屋后进行装修，并于2019年4月23日、4月25日、6月19日、6月20日通过上述账户分四次向原告支付2019年8月1日-2020年7月30日房租480万元。2020年3月5日，被告中医皮肤病医院向原告发出《商洽函》，主要内容为：被告中医皮肤病医院承租原告的房屋拟从事诊疗经营，双方一直保持着良好的合作关系履行了各自的义务，但鉴于当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情暂未得到全面控制，为降低疫情传播风险，被告停止了装饰施工等一切活动，被告在没有业务收入的情况下，不得不承担包括房屋、人员、设施设备、医疗耗材等各项支出，被告已没有能力对承租的房屋开展后续的装修，也无法继续支付房屋租金等费用，鉴于新冠疫情属于不可抗力，按照贵州省政府相关政策精神，恳请与原告就原房屋租金事宜进行协商，以求在双方可接受的条件下，友好解决善后事宜。2020年4月17日，被告恒奕公司委托贵州唐德律师事务所向原告发出律师函，以原告无理阻挠装修，致使被告未能赶在疫情出现之前搬入承租房屋，从而造成被告巨大经济损失等为由，要求原告在收悉律师函之日起七日内共同协商解决双方房屋租赁事宜，若期限届满后置之不理，视为原告同意解除双方所签租赁协议。2020年4月20日，原告复函称：被告恒奕公司未实事求是向律所介绍其和被告中医皮肤病医院在装修租用案涉房屋时受阻的真实原因；贵所在出具律师函时应核实清楚客观事实，依据法律出具律师函；原告在履行租赁协议过程中，无任何违约行为，被告要求解除协议无任何合同和法律依据，因此原告不同意解除合同。审理中，原告提交前述2019年4月19日特别说明，网页截图、项目施工设计审查合格书、建筑工程施工许可证，微信聊天记录、帝豪房屋装修签到表，拟证明被告中医皮肤病医院系涉案房屋承租人之一，案外人王功彩、苏国庆是二被告的工作联系人。二被告对上述证据的三性均不予认可；原告提交银行流水证明黄志勇以被告恒奕公司名义向其支付前述合同保证金40万元、租金480万元。被告恒奕公司认可银行流水的真实性，但认为与其公司无关。被告中医皮肤病医院认为是个人行为，与公司没有关联性，还有其他案外人进行转账。本院组织三方当事人调解未果。另查明，恒奕公司与鲁弟公司及中医皮肤病医院房屋租赁合同纠纷一案中，恒奕公司诉请解除恒奕公司与鲁弟公司上述《帝豪名都商业物业租赁协议》，并返还合同保证金40万元。本院作出（2020）黔0102民初8587号民事判决，现已生效。恒奕公司在民事起诉状“事实和理由”中陈述：“协议签订后，原告（恒奕公司）向被告（鲁弟公司）支付了合同保证金及第一年租金480万元并对被告（鲁弟公司）原有装修作废的损失一次性进行了100万元的补偿。”该判决查明：被告中院皮肤病医院在接受被告恒奕公司委托对案涉房屋进行装修过程中，将房屋二层（8）～（8+3600）/（A+4550）～（B+3600）轴、三层和四层（8）～（8+3600）/（A+4450）～（B）轴原有楼梯拆除并增设钢筋混泥土现浇板对拆除洞口进行封闭，同时将二层～四层（9）～（10）/（B）～（F）轴楼板进行局部拆除并搭设钢楼梯，居民反映在楼梯拆除过程中建筑出现不同程度开裂现象并阻挠第三人施工，第三人停止施工后，委托检测中心对案涉房屋所在鲁弟大厦A栋及裙楼进行安全性鉴定，同时对鲁弟大厦进行建筑沉降监测。2020年4月2日，检测中心出具编号为JYZ059200400005号变形监测报告，监测结论为：“建筑物沉降处于稳定状态。”2020年4月3日，检测中心出具编号为JGA002200400002号鉴定报告，结论为：“1、依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）相关规定，鲁弟大厦A栋及裙楼既有裂缝及受损现状对建筑主体结构安全性影响评定为Bu级。2、二层～四层（9）～（10）/（B）～（F）轴楼板进行局部拆除，拆除面积满足《高层建筑混泥土结构技术规程》（JGJ3-2010）关于结构平面布置的有效楼板宽度、楼板开洞面积的限值要求，楼板局部开洞不影响结构的承载安全。需提请有资质单位根据新增楼梯实际情况对涉及构件进行补强或加固处理。3、装修过程中采用压型钢板及钢筋混泥土对二层（8）～（8+3600）/（A+4550）～（B+3600）轴、三层和四层（8）～（8+3600）/（A+4450）～（B）轴楼板进行封闭，无相关设计及施工资料，无法保证该新增楼板承载安全，应提请有资质单位对该新增楼板采取有效处理措施。”该判决认定中院皮肤病医院在接受恒奕公司委托对案涉房屋进行装修过程中，将房屋二层（8）～（8+3600）/（A+4550）～（B+3600）轴、三层和四层（8）～（8+3600）/（A+4450）～（B）轴原有楼梯拆除并增设钢筋混泥土现浇板对拆除洞口进行封闭，同时将二层～四层（9）～（10）/（B）～（F）轴楼板进行局部拆除并搭设钢楼梯，在楼梯拆除过程中建筑出现不同程度开裂现象，导致案涉房屋所在楼栋居民阻挠第三人施工，致使装修停工责任在于原告。后经第三人委托检测中心鉴定，检测中心虽提出了相应的整改意见，但案涉房屋所在建筑物沉降处于稳定状态且第三人对楼板进行局部拆除，楼板局部开洞不影响结构的承载安全，案涉房屋所在楼栋居民所担心的安全问题已消除，阻挠装修施工的障碍应已得到解决，故驳回恒奕公司的全部诉讼请求。还查明，2020年1月30日，贵州省人民政府办公厅下发《关于延迟省内企业复工复产的通知》，通知省内各企业不早于2月9日24是前复工复产。2020年2月8日，贵阳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室下发《关于全面实行城乡居民日常生活用品定点配送工作的通知》，通知自即日起全市范围内非涉及居民生活必需品的服务型经营场所一律停止或继续暂停营业，开业时间视疫情防控情况另行通知。2月11日，贵阳市人民政府办公厅下发《关于切实加强疫情防控按期有序推进企业复工复产的通知》，通知从2020年2月10日起分类有序推进全市企业复工复产；同日下发的《关于疫情防控期间支持企业稳定发展若干问题措施的通知》载明：“……九、对全市受疫情影响生产经营困难的中小微企业及个体工商户减免租金。对承租市区两级国有企事业单位经营性房产的，给予2020年2至3月房租免收、4至6月房租减半，鼓励中央和省属国有企事业单位参照执行；对租用社会经营用房的，由行业主管部门组织房地产协会、商协会等引导业主（房东）主动为租户减免租金，共商互惠、共渡难关。”。一审法院认为，原告鲁弟公司虽然同时分别与被告恒奕公司、中医皮肤病医院签订《“帝豪名都商业”物业租赁协议》，但根据被告中医皮肤病医院与原告作出的《特别说明》，明确与被告中医皮肤病医院签订的物业租赁合同只用于对外应付办理手续使用，不作为房屋租赁费结算，实际房屋租赁合同按原告与被告恒奕房开所签合同执行，原告亦实际按其与被告恒奕公司签订的租赁协议约定租金标准主张权利，故涉案租赁合同为原告与被告恒奕公司签订的物业租赁协议，该协议亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，原告与被告恒奕公司均应恪守合同义务。原告以被告中医皮肤病医院作为实际承租人为由主张该被告承担责任，与上述《特别说明》约定不符，违反合同相对性原理，不予支持。合同履行中，被告恒奕公司向原告补偿装修损失100万元并支付合同保证金40万元及第一年租金480万元，在被告恒奕公司委托被告中院皮肤病医院对案涉房屋进行装修过程中，因居民反映在楼梯拆除过程中建筑出现不同程度开裂现象并阻挠施工，致使装修施工不能正常进行。经被告中医皮肤病医院委托检测中心鉴定，提出了相应的整改意见，但案涉房屋所在建筑物沉降处于稳定状态，被告恒奕公司对楼板进行局部拆除，楼板局部开洞不影响结构的承载安全，案涉房屋所在楼栋居民所担心的安全问题已消除，阻挠装修施工的障碍应已得到解决。后被告恒奕公司委托贵州唐德律师事务所向原告发出律师函，以原告无理阻挠装修，致使被告未能赶在疫情出现之前搬入承租房屋，从而造成被告巨大经济损失等为由，要求原告限期共同协商解决双方房屋租赁事宜，逾期视为同意解除租赁协议。对此，原告已复函表示不同意解除合同。被告恒奕公司主张解除合同的诉请，亦经一审法院生效判决驳回。就本案涉案合同实际履行情况来看，被告恒奕公司履行合同中爆发的新冠疫情，属于不可抗力，必然对该被告履行合同（装饰装修）产生一定程度的影响，参照贵阳市政府关于疫情防控政策精神，可酌情减免一定期限的租金。但是，被告在疫情得到有效防控后未采取措施积极履行合同，致使该被告未能全面完成装饰装修，影响了合同目的的实现，原告对此并无过错，被告恒奕公司未按照合同约定支付第二期租金，已构成违约，故原告要求被告支付第二期租金及违约金的诉请，予以支持。关于租金，酌情认定减免2个月租金为宜，被告恒奕公司应向原告支付租金400万元（480万元-2月×40万元/月）。关于违约金，被告恒奕公司未能进行继续装饰装修，主要原因系因居民反映在楼梯拆除过程中建筑出现不同程度开裂现象并阻挠施工，责任在于该被告。根据合同关于“第一年租金（2019.8.1-2020.7.30）不含税费年租金合计480万元。每年提前一个月先足额交纳第二年租金费用……超过一个月的，按日千分之三支付违约金，超过45天，甲方有权解除合同并无偿收回出租房屋，乙方无条件退出并按房屋现状交还”的约定，兼顾疫情防控的不可抗力因素、合同实际履行情况及预期利益等综合因素，根据公平原则，认定被告恒奕公司按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍标准，从实际欠付租金起算之日即2020年8月1日起计算违约金为宜。原告超高违约金部分的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、上海恒奕医院管理有限公司于本判决生效后十日内支付贵州鲁弟房地产有限公司租金400万元；二、上海恒奕医院管理有限公司于上项同时支付贵州鲁弟房地产有限公司违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍标准，以400万元为基数，从2020年8月1日起计算至全款款项付清之日止）；三、驳回贵州鲁弟房地产有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费22600元、诉讼保全费5000元，由贵州鲁弟房地产有限公司负担4600元，上海恒奕医院管理有限公司负担23000元。本院二审期间，上诉人向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人提交照片及政府信息公开查询结果，拟证明中医皮肤病医院注销了《医疗机构执业许可证》，主体还存在。经质证，因并无证据证明中医皮肤病医院不具有诉讼主体资格，上诉人该证据与本案不具有关联性。二审经审理查明的事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”之规定，本案适用《中华人民共和国民法典》实施前的法律规范。本案中，二被上诉人均于2019年4月19日分别与上诉人订立《“帝豪名都商业”物业租赁协议》，两份租赁合同系就同一租赁标的物约定了同一租赁期间，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，分别在二被上诉人与上诉人之间成立各自独立的租赁合同关系。涉案租赁合同并非二被上诉人作为共同的承租人与上诉人订立，上诉人主张二被上诉人系涉案租赁标的物的共同承租人无事实依据。虽然二被上诉人分别与上诉人订立的租赁合同签字人均为苏国庆，且即使上诉人主张的二被上诉人之间关联关系成立，也不能得出两份不同当事人之间订立的租赁合同产生同一个租赁合同关系的结论。并且，证明租赁合同得以履行的直接证据即是支付租金的主体身份，上诉人分四次出具的《收款收据》均载明实际履行的租赁合同系恒奕公司与其签订的租赁合同，上诉人于签订租赁合同的同一天就与中医皮肤病医院签订的《特别说明》能够与之相印证，该《特别说明》明确载明实际租赁合同按上诉人与恒奕公司签订合同执行，并非上诉人所称只是对租金支付标准采纳的约定。该《特别说明》能够证明上诉人与中医皮肤病医院已在订立合同的当天，共同作出了终止履行双方之间租赁合同的意思表示，虽然在上诉人与恒奕公司订立的租赁合同履行期间，存在以中医皮肤病医院名义向上诉人作出意思表示的事实，但人民法院已发生法律效力的民事判决认定了中医皮肤病医院与恒奕公司之间系委托法律关系，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；”第九十三条第二款“前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”之规定，上诉人未能举证推翻生效判决认定的事实，应承担举证不能的不利后果。故对上诉人所持二被上诉人系涉案租赁房屋的共同承租人的理由，本院不予采纳。上诉人与恒奕公司订立的租赁合同履行期间，因2020年新冠肺炎疫情影响，贵州省人民政府决定启动了突发公共卫生事件一级响应，房屋承租人在疫情期间无法开展业务、租赁合同目的短期无法实现是客观现实，一审法院基于此对本案租金在疫情期间酌情减免符合社会公共利益且不违反法律规定，依法应予维持。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取45200元，由上诉人贵州鲁弟房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二一年四月二十九日书记员 罗 艳