贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终2015号上诉人（原审被告）：王仁军，男，汉族，1968年8月1日出生，住贵州省瓮安县。上诉人（原审被告）：喻海平，女，汉族，1964年3月24日出生，住贵州省余庆县。二上诉人共同委托诉讼代理人:余清凯，北京盈科（贵阳）事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：魏依然，北京盈科（贵阳）事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：樊江涛，男，汉族，1979年9月6日出生，住北京市昌平区。上诉人王仁军、喻海平因与被上诉人樊江涛房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初10468号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王仁军、喻海平上诉请求：1、依法改判原判第二项，改判驳回被上诉人要求支付违约金的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、合同中明确约定被上诉人应于2017年9月30日支付剩余房款58万元，被上诉人未如期支付构成违约。而且上诉人与案外人刘政于2018年6月28日就案涉房屋的查封达成和解，当天上诉人将和解协议内容告知被上诉人，被上诉人收到和解协议内容后就丧失了合同法规定的不安抗辩的权利；2、2018年6月27日上诉人给被上诉人的短信内容“反正是，如果解封之后，能够过户你都不给钱了，我再做其他的事情”，应视为上诉人通过短信向被上诉人催促交纳房款，并非一审法院理解的系双方对剩余房款的支付另行达成意见。同时合同中对支付房款时间有明确约定，对过户时间没有明确约定，根据一般日常生活经验法则可知，只有在被上诉人交清房款的情况下才可能办理过户，因此被上诉人以房屋被查封无法过户为由不支付房款系在逃避责任。3、即便本案认定上诉人承担违约责任，原判认定的违约金也过高。本案中被上诉人未提供证据证明其直接损失，同时房屋还曾交付给被上诉人使用，上诉人对房屋查封事宜也是积极处理，综合本案实际情况来看，违约金最多不应超过已付款的30%。樊江涛答辩称，1、原判关于上诉人导致被上诉人无法实现合同目的的事实认定清楚，说理逻辑清晰，适用法律正确；2、关于违约金问题从本次原判认定的事实已经足够说明上诉人的恶意违约，对方一直隐瞒了涉案房屋无法过户的事实，履约过程中又不断说谎，让被上诉人在北京贵阳之间来回奔波，增加我方履约成本。原判只支持了300000元的违约金，被上诉人并不满意，只是因为不愿意，也承担不起无休止的高额诉讼成本。故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。樊江涛向一审法院起诉请求：1．解除原告与被告于2017年5月23日签订的《房屋买卖合同》；2．判令被告立即退还原告已支付的购房款420,000.00元，同时向原告支付违约金300,000.00元；3．判令被告立即向原告支付其实际出售涉案房屋应得售房款与其承诺出售给原告的售房款之间的差额（房屋升值收益）620,000.00元；4．判令被告立即向原告退还原告垫付的物业费1,863.60元；5．判令被告立即向原告支付原告为处理案涉房屋相关纠纷支出的交通食宿费20,547.00元；6．判令被告立即向原告支付原告为处理涉案房屋相关纠纷另案（＜2018＞黔0115民初6607号案）支出的诉讼费6,800.00元、保全费5,000.00元、保全担保费2,890.00元；7．判令被告立即向原告支付本案保全担保费2,890.00元；8．本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实，2017年5月23日，原告樊江涛（乙方）与二被告（甲方）签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买二被告位于贵州省贵阳市金阳新区金阳新世界山临境10号楼二单元1304（地号：Ｇ-2-18-45＜1＞-10-2-13-4）的房屋，价格980000.00元。该合同第三条约定“甲乙双方同意于2017年5月23日，乙方向甲方支付预付款人民币肆拾万元整，并约定于2017年9月30日支付剩余款人民币伍拾捌万元整给甲方，若乙方未在约定期限内支付给甲方，则乙方自动违约，并承担违约责任。在乙方向甲方支付预付款人民币肆拾万元当日，甲方交付房屋给乙方，并结清物业、水、电、煤气等相关费用。如乙方提前支付剩余房款人民币伍拾捌万元给甲方，则甲方应于支付当日与乙方办理房屋产权过户手续”；第四条约定“甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约，预付款人民币肆拾万元作为违约金不退还给乙方，同时甲方在7日内日收回房屋。若甲方中途违约，应在自违约之日起7日内将乙方已付款返还给乙方，同时支付违约金人民币肆拾万元给乙方”。合同签订后，原告于同日支付给二被告房屋预付款400000.00元。同年6月5日，原告向贵阳新生活物业服务有限公司支付涉案房屋同年1月至12月的物业服务费1863.60元，原告认可二被告于同日向其交付房屋，其后更换了房屋钥匙。同月30日，原告向被告王仁军发送短信称“王大哥，余款我这两天准备好了，你和嫂子下周几有空咱们去办理过户”。同年8月22日，原告向被告王仁军支付房款20000.00元。另查明，在一审法院（2015）筑观法民初字第2937号刘政与王仁军民间借贷纠纷一案中，经刘政向一审法院申请诉中财产保全，一审法院裁定查封王仁军名下的涉案房屋，查封期限为2016年6月16日至2019年6月15日。后该案于2016年8月一审结案并已生效，因王仁军未履行生效判决中确定的金钱给付义务，经刘政申请，一审法院立案受理（2016）黔0115执930号刘政申请强制执行王仁军一案。原告称其于2017年8月29日始知晓涉案房屋已被实际查封的事实。同日，原告与被告王仁军通话称“你要保证9月份能过户”，被告王仁军答复“好的好的”；同日，原告与被告喻海平通话称“我不知道你这个房有什么抵押或者其他什么的，当时你和王大哥只说了你们还有20万的贷款需要还……你们需要尽快解决这个问题”，被告喻海平答复“这个你不用担心，我现在就在催他……一句话说不清楚，所以现在拿不出房产证去办理过户手续”；同年9月22日，原告向被告王仁军发送短信称“王大哥，咱们下周一能办理过户吗”，被告王仁军答复“我差法院十三万办好就可以了”；同月30日，被告王仁军向原告发送短信称“我在等起诉我的那人谈，好事就可以通你”，原告答复“好的，你要抓紧办啊！明天就进入十月份了”；同年11月17日，被告王仁军向原告发送短信“全部也办完就等项目部钱一到马上把法院钱一交就可以了请原亮一下，谢谢把你拖了本来我这笔钱应该在30号到账的项目部把钱分给了下面的施工队对不对起宽限一下只有说一下对不起”；2018年6月27日，被告喻海平与原告通话称“今天我们去处理，今天我们肯定不会喊你去，顺利处理之后，解封之后，你就把这个钱拿给我……”，原告后称“在过户的时候，我确定能过户了这房，我确定到房管局，人家说，行你们双方一签字，这房就给你了，这个时候我可以给你钱……”，被告喻海平答复“反正是，如果解封之后，能够过户你都不给钱了，我再做其他的事情”。2018年6月28日，王仁军与刘政达成执行和解协议如下：“一、双方确认被执行人王仁军尚欠申请人本息共计140000.00元，被执行人王仁军当场支付给申请人刘政，支付完毕后，申请人刘政自愿放弃观山湖法院（2015）筑观法民初字第2937号剩余债权。二、支付上述款项后，申请人刘政同意法院解除对被执行人王仁军、喻海平所有的位于贵阳市观山湖区金阳新世界山临境10栋2单元13层4号房产（权证号筑房权证金阳新字第××号）的查封……四、本协议自双方签字确认后生效，若被执行人王仁军未履行，本案恢复强制执行。”同日，二被告通过短信向原告发送《执行和解协议》的照片，原告回复“好，下周几号能去过户？”。同年7月24日，（2016）黔0115执930号案件的解封裁定书送达贵阳市不动产交易中心；同月26日，贵阳市不动产交易中心为涉案房屋办理解封登记。再查明，2018年7月28日，二被告与案外人郭豫丹、贵阳中田地房地产有限公司（以下简称中田地公司）签订房屋买卖合同将涉案房屋以1,600,000.00元的价格卖给郭豫丹。同日，郭豫丹支付购房定金50,000.00元给被告王仁军、支付中介费30,000.00元给中田地公司；同月29日，郭豫丹支付220,000.00元购房款给被告王仁军；同月30日，郭豫丹支付380,000.00元购房首期款给被告王仁军；同年9月10日，郭豫丹支付20,000.00元购房款给被告王仁军；同月30日，郭豫丹支付14,000.00元中介费及评估费给中田地公司；同日，郭豫丹支付3,000.00元物业费给被告喻海平；同年11月26日，郭豫丹与中国建设银行股份有限公司贵州省分行签订了900,000.00元的个人住房（商业用房）借款合同；同月27日，郭豫丹支付30,000.00元购房款给被告王仁军；郭豫丹共计支付购房费1,600,000.00元、物业费3,000.00元、中介费以及评估费44,000.00元；二被告已将涉案房屋交付给郭豫丹。2018年9月13日，二被告向原告发出解除房屋买卖合同的通知；同月18日，原告向二被告发出继续履行合同的通知。涉案房屋的国有建设用地使用权及房屋所有权于同年10月11日转移登记至案外人郭豫丹名下。一审法院认为，本案争议的焦点为：1．涉案合同是否应予解除；2．涉案合同解除的法律后果应如何认定。关于第一个争议焦点。本案中，原告与二被告于2017年5月23日签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定了司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，但房产不得办理过户的问题属于物权变动问题，并不影响房屋买卖合同的效力，故涉案合同应属有效。涉案合同签订后，原告按照合同约定履行了400,000.00元预付款的支付义务，并在此后积极联络二被告沟通提前支付剩余房款及办理房屋过户手续等事宜，且于2017年8月22日向二被告提前支付了20,000.00元房款。后原告于2017年8月29日发现涉案房屋被查封，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十二条关于“买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外”之规定，原告中止支付剩余房款于法有据，二被告亦表示其将尽快保证涉案房屋符合办理过户登记的条件。此外，根据原告与被告喻海平于2018年6月27日的通话记录内容，被告喻海平在通话中称“反正是，如果解封之后，能够过户你都不给钱了，我再做其他的事情”，应视为双方已就剩余房款的支付条件达成一致意见，即涉案房屋解封并具备办理过户的条件后再行支付剩余房款。此后被告王仁军与案外人刘政达成执行和解协议，协议载明刘政同意在被告王仁军向其支付相应款项后由人民法院解除对涉案房屋的查封。根据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第二条关于“和解协议达成后，有下列情形之一的，人民法院可以裁定中止执行：（一）各方当事人共同向人民法院提交书面和解协议的；（二）一方当事人向人民法院提交书面和解协议，其他当事人予以认可的；（三）当事人达成口头和解协议，执行人员将和解协议内容记入笔录，由各方当事人签名或者盖章的”以及第三条关于“中止执行后，申请执行人申请解除查封、扣押、冻结的，人民法院可以准许”之规定，因二被告仅在执行和解协议达成当日向原告发送了该协议的内容，并未向原告发送其履行该协议中所涉款项的相应凭证以及人民法院关于中止执行的裁定书和准许解除查封涉案房屋等相应文书，亦未在不动产交易中心于2018年7月26日办理涉案房屋解封登记后告知原告并通知其支付剩余房款，故原告无从得知涉案房屋是否确已解封并已具备办理过户的条件，原告未予支付剩余房款的行为并不构成违约。二被告在涉案房屋解封并具备办理过户条件后，未通知原告支付剩余房款，并在未与原告协商是否继续履行涉案合同的情况下，于2018年7月28日与案外人郭豫丹就涉案房屋签订房屋买卖合同，并在原告提起本案诉讼后仍未积极与原告协商继续履行合同事宜，反而单方发出解除合同的通知，并在之后办理了房屋过户登记手续至郭豫丹名下，涉案房屋已不能再由二被告过户给原告，二被告的行为构成违约，并导致原告的合同目的无法实现。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，涉案《房屋买卖合同》可以解除，一审法院对原告关于解除涉案合同的诉请予以支持。关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，涉案合同予以解除后，原告有权向二被告主张返还其已支付的420,000.00元购房款。此外，根据前文所述，二被告在涉案房屋解封以及具备办理过户条件后未予通知原告是否继续履行合同的情况下将涉案房屋转卖案外第三人，其行为构成违约，结合双方在合同中对违约金进行了约定的事实，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条关于“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，原告可向二被告主张违约金。关于违约金的金额问题，现原告向二被告主张违约金300,000.00元，二被告辩称不应予以支付，视为其主张该金额过分高于造成的损失并请求予以减少，故一审法院根据公平原则和诚实信用则以及原告的损失情况对此予以衡量。本案中，双方约定涉案房屋售价总计980,000.00元，而原告仅实际支付先期房款420,000.00元，故一审法院酌情参照二被告向案外人郭豫丹出卖涉案房屋实际所得对原告已付先期房款部分的预期升值收益损失进行考虑。此外，原告在履行涉案合同过程中确产生了一定的交通住宿费用，该部分费用因合同解除而转化为损失。据此，一审法院认定300,000.00元违约金足以弥补原告已付先期房款部分的预期升值收益损失以及交通住宿损失等，该金额并未过分高于或低于二被告的违约行为给原告造成的损失金额，故一审法院对原告主张违约金300,000.00元的诉请予以支持。此外，因原告的损失已通过主张违约金予以补偿，故一审法院对原告另行主张相应损失的诉请不予支持。关于原告主张退还物业费的问题。本案中，原告主张其于2017年6月5日向贵阳新生活物业服务有限公司支付了涉案房屋于2017年1月至12月期间的物业服务费，故请求被告向其退还该费用。一审法院认为，原告虽因涉案房屋被查封而未能在2017年1月至12月期间实际居住和使用涉案房屋，亦未在该期间取得涉案房屋的实际所有权，但因涉案合同并未就物业服务费的支付问题进行明确约定，故原告并非基于涉案房屋买卖合同而支付该物业服务费，涉案合同解除后并不直接导致原告可根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定主张由二被告向其返还其已支付给案外第三人的物业服务费。此外，原告虽主张其系为二被告垫付物业服务费，但因本案系房屋买卖合同纠纷，原告该主张与本案并非同一法律关系范畴，其可另行解决。据此，一审法院对原告该诉请不予支持。关于原告主张的其为（2018）黔0115民初6607号案支出的诉讼费、保全费、保全担保费应由二被告承担的诉请，因该案系原告向二被告及案外人郭豫丹提起的债权人撤销权纠纷，原告系根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条关于“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”之规定承担该案中的诉讼费、保全费、保全担保费，故原告在本案中诉请由二被告向其支付另案诉讼费等相关费用于法无据，一审法院不予支持。关于原告主张由二被告向其支付本案保全担保费的问题。原告主张的保全担保费系原告为实现诉讼财产保全的目的，基于对诉讼风险的不确定性为自身购买财产保全责任保险而支付的保险费用，该费用支出不属于违约行为产生的必然损失，不应由二被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百一十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第二条、第三条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判决：一、解除原告樊江涛与被告王仁军、喻海平于2017年5月23日签订的《房屋买卖合同》；二、被告王仁军、喻海平于本判决生效之日起十日内向原告樊江涛退还购房款420,000.00元并支付违约金300,000.00元；三、驳回原告樊江涛的其他诉讼请求。案件受理费17,236.00元、保全费5,000.00元，共计22,236.00元（原告已预交），由原告樊江涛负担10,635.00元，被告王仁军、喻海平负担11,601.00元。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、导致合同解除的违约方在谁；二、违约金标准是否过高。关于焦点一，上诉人认为其将和案外人刘政达成的执行和解协议发送给被上诉人后，便可视为告知了被上诉人案涉房屋已经解封，达到支付剩余尾款的条件，而被上诉人拒不支付尾款构成违约。对此本院认为，首先，双方签订买卖合同时案涉房屋就因上诉人与案外人的民间借贷纠纷而导致被法院查封，虽然上诉人称将此情况告知过被上诉人，但并未提交相关证据佐证。同时被上诉人一直主张签合同时从未被告知过房屋存在纠纷或有查封的情况，故上诉人在出售房屋给被上诉人时隐瞒了房屋查封的事实。其次，虽然合同明确约定2017年9月30日支付剩余尾款，但同时合同也明确约定若提前支付尾款，则应于支付当日办理过户手续。而且根据房屋交易惯例，付清全部房款后办理过户是必经的程序，被上诉人在得知房屋查封无法过户的情况下，不再继续支付剩余房款系行使法律规定的合法权利，不应认定为违约。第三，上诉人与案外人刘政于2018年6月28日达成执行和解协议，而案涉房屋于2018年7月26日才最终实际解封，故上诉人发送给被上诉人上述执行和解协议的行为并不能代表已告知过被上诉人房屋解封的事实。在房屋实际解封后，被上诉人不仅未将解封情况告知被上诉人，反而在两天后，即2018年7月28日就与案外人郭豫丹另行签订买卖合同并办理过户，明显存在恶意，原判认定导致合同解除的违约方系上诉人并无不当，本院予以维持。关于焦点二，双方在合同中明确约定违约金为400000元，上诉人将房屋另行出售给案外人郭豫丹的金额为1600000元，原判以合同约定的违约金标准为基础，再结合房屋增值的预期收益损失、上诉人违约的客观事实等情况，将违约金酌情调整至300000元符合本案客观实际情况，并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由王仁军、喻海平负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  程 奕二〇二一年四月二十一日书记员  曹 然