山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初566号 原告：李强，男，1991年3月6日出生，汉族，住济南市市中区。 委托诉讼代理人：许艳敏（特别授权），北京德恒（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋典惠（一般授权），北京德恒（济南）律师事务所实习律师。 被告：济南万科众享置业有限公司，住所地山东省济南市历城区。统一社会信用代码91370181MA3F74689R。 法定代表人：周峤，总经理。 委托诉讼代理人：刘莹，女，该公司员工。 原告李强与被告济南万科众享置业有限公司（以下简称万科众享公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告李强及其委托诉讼代理人许艳敏、蒋典惠，被告万科众享公司的委托诉讼代理人刘莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李强向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告之间的《商品房买卖合同（编号：销售（字）201912319325）》和《商品房买卖合同》（一期地下车库）》；2.求判令被告返还原告购房款1516250元；3.请求判令被告承担原告损失，其中：①偿还原告首付款金额部分的资金利息损失（其中，以456250元为基数，自2019年2月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率即年利率4.35%计算为9813.18元，自2019年8月20日起至购房款实际退还之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即年利率4.25%计算，暂计算至2020年11月30日，为25207.81元；以本金456250元为基数，自2020年12月1日起至被告返还购房款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以10000元为基数，自2019年10月28日起至购房款实际退还之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即年利率4.20%计算，暂计算至2020年11月30日，为465.5元，以上合计35486.49元）；以10000元为基数，自2020年12月1日起至购房款实际退还之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。②偿还原告自2019年4月1日起至购房款实际退还之日止向中国工商银行股份有限公司济南千佛山支行及济南市住房公积金管理中心按揭贷款支付的利息，暂计算至2020年11月30日为81621.44元；自2020年12月1日起至购房款实际退还之日止，以本金75万元为基数，按照年利率5.635%计算；以本金30万元为基数，按照济南市公积金管理中心按揭贷款年利率3.25%计算③偿还原告交至济南市住房维修资金服务中心的住宅专项维修资金部分的资金利息损失（以13364元为基数，自2020年8月3日起至住宅专项维修资金实际退还之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即年利率3.85%计算，暂计算至2020年11月30日，为170.08元）；以本金13364元为基数，自2020年12月1日起至购房款返还之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。4.请求被告向原告支付违约金40938.75元（按原告已支付房款1516250元的日万分之三，自2020年8月5日之日起90天）；5.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年3月4日，原告与被告分别签订《商品房买卖合同（编号：销售（字）201912319325）》和《商品房买卖合同（一期地下车库）》，约定原告购买被告开发的位于历城区唐冶新区龙凤山路以东、唐冶西路以西、贞观街南侧的玖唐府商品房和产权车位各一套，金额合计为1516250元。其中，商品房的用途为住宅，建筑面积共85.67平方米，该商品房为装修房，最终综合价格（含装修等）为人民币1506250元；产权车位的总价款为10000元。原告按照合同约定向被告支付购房首付款466250元（含产权车位总价款1万元），余款105万元由原告通过申请贷款的方式付款至被告账户。被告分别于2019年6月5日和2019年10月28日向原告开具涉案商品房总价款对应的增值税普通发票和产权车位总价款收款收据。根据涉案《商品房买卖合同》第八条交房期限之约定，被告应于2020年6月30日之前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付原告使用。2020年7月份，被告向原告送达《商品房交付使用通知书》和《济南市住宅专项维修资金交存通知》，要求原告于2020年7月27日至2020年8月5日期间至玖唐府项目办理商品房交付手续，交纳相关费用同时领取钥匙。2020年8月3日，原告将维修资金合计13364元交至济南市住房维修资金服务中心住房专项维修资金专户，其中，商品房的专项维修资金金额为10280元，产权车位的专项维修资金金额为3084元。2020年8月4日，被告工作人员电话通知原告，因涉案商品房发生管道漏水问题导致房屋仍不具备交付条件，要求原告等待被告工作人员后续通知再去办理涉案房产的交付手续。后原告多次催促，被告迟迟未将房屋泡水导致房屋毁损问题修复，涉案房产一直不符合合同约定的交付条件。截止至原告起诉之日，被告仍未交付涉案房产，且未进行维修或采取其他有效补救措施。在原告与被告多次沟通无果的情况下，根据涉案《商品房买卖合同》第九条逾期交房的违约责任“2.出卖人逾期交付超过90天，买受人有权以书面通知的形式单方解除合同”之约定，为维护自身合法利益，原告依法向贵院提起诉讼。 万科众享公司辩称，一、原告诉请解除《商品房买卖合同》不符合解除合同的法定条件及法定程序，请求法院驳回原告的诉讼请求。原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，依法应予以保护。被告按照合同约定将原告所购房屋进行了全面的竣工验收且验收合格，取得了建设工程竣工验收备案证明文件，且原告收到了被告向其邮寄的《商品房交付使用通知书》，案涉房屋符合合同约定的商品房交付条件，完全可以实现原被告双方的合同目的。原告要求解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》，既不符合合同约定的解除条件，也不符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第九条、十条、十一条、十五条、十九条关于合同解除的法定条件及法定程序。二、案涉商品房已取得《竣工综合验收备案证明》，完全符合法律法规和合同的交付条件。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，案涉商品房的交付条件为取得《综合验收备案证明》，被告已按期取得该商品房的《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》（济历城综验第2020008号），《商品房买卖合同》第十一条，自交付通知书确定的商品房交付之日起，视为该商品房已实际交付，且买受人应当自视为该商品房已实际交付之日起承担该房屋的物业管理费和风险责任，《商品房买卖合同》附件五补充协议第十五条约定，出卖人的交付通知送达后，买受人不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付。案涉商品房符合原被告双方签订《商品房买卖合同》的交付条件。《建设工程质量管理条例》第四十九条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》均有规定。案涉房屋的竣工备案，是在建设、规划、消防、人防、环保等所有竣工验收完成后，由被告向济南市历城区行政审批服务局按规定提交材料，审核机关出具《综合验收备案证明》，方为合规合格，并在交付房屋时以该证明向买受人出示。因此案涉商品房符合相关法律法规的交付条件。三、被告按合同约定期限交房，且多次催告原告办理交房手续，不存在逾期交房的行为。原告所称的漏水问题不是预售合同中约定交房的条件，而是属于保修范畴，并不符合解除合同的条件。被告依据《商品房买卖合同》的交付期限通知原告办理案涉商品房的交付手续，并多次催告原告尽快办理，不存在原告所述的被告工作人员向其告知达不到交房条件和逾期交房行为。原告所称的漏水问题不是预售合同中约定交房的条件，而是属于保修范畴，根据《商品房买卖合同》附件五补充协议第十五条约定，买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题，出卖人应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，但该质量问题和装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房交付并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。出卖人亦无需承担赔偿责任。原告所称漏水问题为房屋质量问题，原告不能因该质量问题拒绝接受案涉房屋并要求被告承担逾期交房责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。案涉房屋已取得《综合验收备案证明》，不存在房屋主体结构质量不合格的问题，因此不符合解除合同法定的条件。综上所述，被告严格按照双方签订的商品房买卖合同履行义务，不存在原告所称的逾期交房情形，原告单方要求解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》既没有事实依据，也没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经过审理认定事实如下： 2019年3月4日，万科众享公司（出卖人）与李强（买受人）签订合同编号为销售（字）201912319325的《济南市商品房买卖合同》，约定以下内容：李强购买万科众享公司开发的玖唐府项目商品房，该商品房为装修房，最终综合价格为1506250元，当日支付首付款456250元（包含定金2万元），余款105万元由李强申请贷款支付。万科众享公司应当在2020年6月30日前，将取得开发项目《综合验收备案证明》、《分期综合验收备案证明》的商品房交付李强使用。第九条关于万科众享公司逾期交房的违约责任约定：万科众享公司如未按约定期限将该商品房交付给李强，应当向李强支付违约金，违约金按李强已支付的房价款日万分之三计算，自约定的交付期限起直至实际交付之日止。逾期交付超过90天，李强有权以书面通知的形式单方面解除合同，但李强应在合同解除后10日内与万科众享公司签署解除合同的全部文件，并到商品房所在地的房地产管理部门办理注销合同登记备案等全部手续。第十一条关于交接约定：由于买受人原因，未能按期交付的，自交付通知书确定的商品房交付之日起，视为该商品房已实际交付，且买受人应当自视为该商品房已实际交付之日起承担该房屋的物业管理费和风险责任。 同日，万科众享公司（出卖人）与李强（买受人）还签订《济南市商品房买卖合同》（一期地下车库），约定以下内容：李强购买万科众享公司开发的玖唐府项目产权车位，总价款为1万元，签约当日全部付清。关于交付期限及逾期交付违约责任的约定同上。 李强与中国工商银行股份有限公司济南千佛山支行就涉案房屋签订《个人购房借款合同/担保合同》，约定以下内容：该行向李强发放个人一手住房购置贷款75万元，贷款期限为360个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定。原告按照按月等额本息还款法偿还贷款本息，每月1日为还款日。2019年3月29日，贷款人向被告账户发放贷款金额75万元。 济南住房公积金管理中心或分中心委托中国工商银行股份有限公司济南千佛山支行与李强就涉案房屋签订《济南市个人住房公积金贷款借款合同》，约定以下内容：该行向李强发放个人住房公积金贷款，金额为30万元，贷款期限为30年。贷款利率为年利率3.25%。李强按照按月等额本息还款法偿还贷款本息。贷款人依约向李强账户发放贷款金额30万元。 2019年6月5日，万科众享公司出具增值税普通发票一份，载明李强支付房款1506250元。2019年10月28日，万科众享公司出具收款收据二份，载明李强支付车位款5000元，支付车位定金5000元，李强共支付车位款1万元。 涉案商品房于2020年7月24日取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。2020年7月，李强收到万科众享公司的《商品房交付通知书》、《车位交付通知书》、《交付须知》及《住宅专项维修资金交存提示》，通知李强涉案商品房及车位均已具备交付条件，建议李强于2020年7月27日至2020年8月5日办理交付手续。2020年8月3日，李强分别交纳商品房及车位专项维修资金10280元、3084元，共计13364元。此时，因涉案商品房泡水需维修，未达到交付条件，李强未能办理交付手续。2020年8月19日，万科众享公司向李强寄送商品房交付催告函，催告李强尽快办理商品房交付手续。李强与万科众享公司维保工作人员于2020年10月13日、2020年11月10日的通话表明，涉案商品房仍在维修中，仍不具备办理交付手续的条件。 本院认为，李强与万科众享公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。根据涉案《济南市商品房买卖合同》的约定，万科众享公司应在2020年6月30日前将取得开发项目《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用，逾期超过90日后买受人有权解除合同。涉案商品房于2020年7月24日取得《竣工综合验收备案证明》，至今尚未向李强交付，已超过合同约定交付时间90日以上。 《商品房买卖合同》第十一条约定，由于买受人原因，未能按期交付的，自交付通知书确定的商品房交付之日起，视为该商品房已实际交付。涉案商品房未能交付，系房屋漏水问题，非李强的原因。对于万科众享公司“自交付通知书确定的商品房交付之日起，视为该商品房已实际交付”的抗辩，本院不予支持。房屋交付是为了使用，至本案诉讼时，万科众享公司不能提供证据证实涉案房屋已经维修完毕达到交付使用条件，即不具备交付使用条件。对于万科众享公司“漏水问题不是预售合同中约定交房的条件，而是属于保修范畴，并不符合解除合同的条件”的抗辩，本院不予支持。 综上，对于李强要求解除《济南市商品房买卖合同》（编号为销售（字）201912319325）、《济南市商品房买卖合同》（一期地下车库）及返还购房款（含车位款1万元）的诉求，本院予以支持。至本案起诉之日，李强没有向万科众享公司发出书面解除合同通知，李强向本院提起诉讼后，本院于2021年1月15日向万科众享公司送达应诉通知书、起诉状等材料，本院认定涉案商品房买卖合同的解除时间应为2021年1月15日，万科众享公司应向李强返还购房款1516250元（含车位款1万元）。《商品房买卖合同》第九条关于万科众享公司逾期交房的违约责任约定：万科众享公司如未按约定期限将该商品房交付给李强，应当向李强支付违约金，违约金按李强已支付的房价款日万分之三计算，自约定的交付期限起直至实际交付之日止。对于李强主张违约金40938.75元（按已支付房款1516250元的日万分之三，自2020年8月5日之日起计算90天）的诉求本院予以支持。对于李强主张首付款456250元的利息起算日期为2019年2月22日，因李强无证据证明付款日为2019年2月22日，本院认定首付款利息的起算日期为合同签订日2019年3月4日。本院认定首付款利息的计算方式为以456250元为基数，分段计算，自2019年3月4日至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日至返还房款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。李强主张以车位款1万元为基数的利息，自2019年10月28日（开具发票日）至返还房款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，本院予以支持。李强主张购房贷款的利息，以本金75万元为基数，按照年利率5.635%计算，自2019年4月1日至返还房款之日至，本院予以支持。李强主张住房公积金贷款的利息，以本金30万元为基数，按年利率3.25%计算，自2019年4月1日（打印住房公积金贷款凭证日）至返还房款之日至，本院予以支持。李强主张住宅专项维修资金利息，以本金13364元为基数，自2020年8月3日起至购房款返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、李强与济南万科众享置业有限公司于2019年3月4日签订的合同编号为销售（字）201912319325的《济南市商品房买卖合同》及《济南市商品房买卖合同》（一期地下车库）于2021年1月15日解除； 二、济南万科众享置业有限公司于本判决生效之日起十日内向李强返还购房款及车位款共1516250元； 三、济南万科众享置业有限公司于本判决生效之日起十日内向李强支付违约金40938.75元。 四、济南万科众享置业有限公司于本判决生效之日起十日内向李强支付利息：首付款利息，以456250元为基数，分段计算，自2019年3月4日至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日至返还房款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。车位款的利息，以1万元为基数，自2019年10月28日至返还房款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。购房贷款的利息，以本金75万元为基数，自2019年4月1日至返还房款之日止，按照年利率5.635%计算。住房公积金贷款的利息，以本金30万元为基数，自2019年4月1日（打印住房公积金贷款凭证日）至返还房款之日止，按年利率3.25%计算。住宅专项维修资金利息，以本金13364元为基数，自2020年8月3日起至购房款返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9223元，由济南万科众享置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 万劲松 二〇二一年四月十三日 法官助理 刘春红 书 记 员 张 盟