河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民再10号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：何向峰，男，1968年12月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：诚越房地产开发有限公司，住所地：三河市燕郊开发区。 法定代表人：李怀，总经理。 委托诉讼代理人：王莹，公司法务。 委托诉讼代理人：田文麟，河北天枢律师事务所律师。 再审申请人何向峰因与被申请人诚越房地产开发有限公司（以下简称诚越公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）冀1082民初1526号民事裁定，向本院申请再审。本院于2020年11月10日作出（2020）冀10民申73号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人何向峰、被申请人诚越公司的委托诉讼代理人王莹、田文麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何向峰再审请求：1、依法改判三河市人民法院（2019）冀1082民初1526号民事判决、撤销廊坊中院（2019）冀10民终203号民事裁定；2、依法改判被申请人返还购房款及定金174140元；3、依法判令被申请人按照人民银行同期贷款利率赔偿占用再审申请人20000元之日起即2018年9月12日至实际给付之日止期间的利息；4、判令被申请人按照人民银行的同期贷款利率赔偿占用再审申请人154140元之日起即2018年9月18日至2019年7月12日期间的利息5587元；5、二审再审费用由被申请人承担。再审庭审中，何向峰增加请求：双倍返还定金40000元。事实和理由：一、因快递公司原因，本案二审开庭传票送达违法，再审申请人缺席二审审理，丧失了公民的诉讼权利，并非再审申请人原因，本案应进行再审。二、提供三份新证据。三份与被申请人的销售人员通话录音，明确了由于被申请人事先安排、逐步引导，从承诺函到高额违约金的借款担保协议，被告将分期付款变成首付贷是合同纠纷的原因。购房合同明确约定的条件，被申请人前后不一逐步套路，并要求再审申请人签订带有每天2%的高额违约金条款的借款担保协议。 诚越房公司辩称，申请人的再审请求超出了原审及上诉时的请求范围，不应该支持。申请人与被申请人之间达成了认购书、申请人履行了部分付款义务。对于该份认购书是双方的真实意思表示，合法有效。且该认购书中其缴纳的2万元为定金，如申请人到期未与我方签订商品房买卖合同，该定金不予退还。一审人民法院依据此约定作出的判决公正合理，并且相关的款项已经人民法院执行向申请人履行完毕。其申请再审没有事实依据及法律依据。二审法院所作出的裁定符合法律程序。。 何向峰向一审法院起诉请求：1、判令被告退还原告全部购房款174140元；2、判令被告赔偿原告利息损失600元；3、诉讼费由被告负担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告赔偿原告利息损失（计算方法：其中以2万元为本金，自2018年9月12日起；其中以154140元为本金，自2018年9月18日起，以上均计算至判决书下发之日止）。 一审法院认定事实如下：原告作为买方、被告作为卖方在于2018年9月12日签订《首尔园·甜城认购书》，认购书约定被告购买原告开发的三河市燕郊开发区房屋，房屋单价为17000元／平方米，房屋总价为1724140元。认购书协议条款约定：1、买方在签订本《认购协议》的同时交纳定金，此定金为不可退还定金。2、买方同意在本《认购书》签订七日内，于卖方签署《商品房买卖合同》，所付定金转入首期房款。3、在本《认购书》签订后七日期限届满，若买方未与卖方签署《商品房买卖合同》，则视为买方放弃对该房产的认购权，卖方可另行出售该房屋。买方已付定金，卖方不予退还。2018年9月12日，原告向被告支付购房定金2万元。2018年9月18日，原告向被告支付购房款154140元，但原、被告双方未签订《商品房买卖合同》。以上事实有《首尔园·甜城认购书》、《收款凭证》、银行转账记录及原、被告庭审陈述为证。 一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。具体本案中，原告未与被告签订《商品房买卖合同》，并向本院提起诉讼明确表示不再继续购买涉案房屋，根据《认购书》的约定，原告交付的2万元定金不予退还，故原告要求被告返还2万元定金的诉讼请求，本院不予维护。根据原、被告双方签订的《认购书》载明的具体内容，该认购书的性质应属定金合同，而《商品房买卖合同》作为要式合同需经双方当事人签字确认后方具法律效力，原、被告双方虽在认购书中约定涉案房屋的坐落、面积、单价及总价，但不足以转化成《商品房销售管理办法》第十六条规定的具体约定。现原告要求被告返还购房款154140元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张系被告不与其签订《商品房买卖合同》，并要求被告支付利息损失，原告在庭审中及庭审后的合理期间内未提交充分证据证明原告的主张，本院对原告要求被告支付利息损失的诉讼请求不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告诚越房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还原告何向峰购房款154140元；二、驳回原告何向峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3382元，减半收取计1691元，由被告诚越房地产开发有限公司负担（于本判决生效后三日内交纳）。 何向峰不服一审判决，上诉请求：1、判令被上诉人退回购房款174140元；2、判令被上诉人按照人民银行同期贷款利率赔偿174140元，从所收之日起至判决生效之日的利息；3、判令上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、房屋买卖中签订购房合同是最重要的购买环节，一审中忽视购房合同未签订的环节和原因，忽视购房发生的整个过程和前后顺序。2018年9月12日签订认购书，约定9月18日签购房合同。但当天去售楼处对方却安排只让签订承诺书，随后9月27日又提出了要求签借款（担保）协议。整个购房过程中隐瞒信息、不告知原告的情况下，被告按认购书、承诺书、借款担保协议的特定安排的先后顺序，一步一步地套路并哄骗将上诉人由分期付款购房改变为向开发商借款购房，进而利用期房订单套取银行资金，并且设定了畸高的违约金。二、一审中原告已经陈述说明了，去年9月18日被上诉人不给签购房合同要求签承诺书，9月27日又提出要求签借款担保协议等事实。双方意见发生分歧后，在去年10月底已向被告提出不买了要求退款的事实过程，而不是开庭时才提出不买了、退款。三、一审中认定书证图片中的合同范本是真实的，双方没有签订购房合同，但又否决了微信、照片等提交的书证，并以此判决，在依据上是相互矛盾和相互否定的。此外，一审中存在没有要求查看相关的电子证据下否决书证的情况。综上，一审在事实采信和判决依据上存在相互矛盾和相互否定的情况，认定事实不清，错误陈述和审判程序存在问题。故请二审法院维护上诉人的合法利益，依法改判。 本院二审因何向峰未按传票指定时间到庭参加诉讼，裁定按何向峰撤回上诉处理。 再审中，何向峰提交了二组证据：证据一、三份何向峰与房产销售人员的通话录音，证据二、何向峰与房产销售人员微信聊天截图、购房合同照片。以上二组证据共同证明未签购房合同系被申请人的安排，当时要求签承诺函，后又要求签担保函，首付分期逐步变成了首付贷，改变了双方协议。 诚越公司质证称，对于证据一，与申请人对话的小林并不我公司的工作人员，且在录音中申请人以诱导性的方式要求林柏竹作出对我公司不利的发言，但均没有得到正面回应，故对于该录音的真实性、合法性、关联性均不认可。对于证据二，关于商品房买卖合同部分的照片，真实性认可，双方签约行为没有违反法律行政法规的规定，合法有效。对微信记录截图，关于购买诉争的商品房的事实认可，但并不认可其证明目的。商品房的交易过程中涉及到房款给付的方式有多种，无论是分期给付首付款还是向第三方借款支付首付款，均是为了履行合同义务，并不违反法律及行政法规的强制性规定，属于有效的民事行为。对于申请人所提交的借款担保协议，与本案无关。 本院认证意见：诚越公司对证据一的真实性不予认可，但其与证据二相互印证，可以证实本案何向峰购买案涉房产过程的事实。 本院再审对一审查明的事实予以确认。 本院再审认为，本案争议的主要焦点为：1、诚越公司是否应向何向峰返还定金，返还定金是否适用定金罚则双倍返还；2、诚越公司是否应向何向峰支付占用购房款及定金的利息。 关于焦点一，双方当事人签订的《认购书》系双方当事人真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《认购书》系双方为签订正式商品房买卖合同订立的预约合同。《认购书》签订后，何向峰支付了定金和部分购房款，但双方因购房余款的支付等事项未能协商一致，导致商品房买卖合同未能签订。后双方均表示同意解除认购书，该预约合同解除。合同的解除，系因双方就本约商品房买卖合同的具体条款不能达成一致，不能归责于任何一方当事人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，本案20000定金应予以返还。双方当事人均主张适用定金罚则处理案涉定金，本院不予支持。 关于焦点二，因本案房屋买卖合同未能签订并履行，诚越公司应向何向峰支付其占用购房款和定金期间的相应利息，何向峰该项请求应予支持。 综上所述，何向峰的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）冀10民终5203号民事裁定及河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初1526号民事判决； 二、诚越房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还何向峰购房款154140元（已执行完毕）及定金20000元，并给付利息（以154140元为基数，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率，支付自2018年9月18日起至2019年7月12日止的利息；以20000元为基数，支付自2018年9月12日起至实际给付之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）； 三、驳回何向峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3382元，减半收取计1691元，由诚越房地产开发有限公司负担；二审案件受理费3382元，减半收取计1691元，由何向峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩春来 审 判 员 刘润涛 审 判 员 马艳侠 二〇二一年四月二日 法官助理 苑朋良 书 记 员 樊梦佳