安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖15民终962号 上诉人（原审被告）：六安亿博房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市裕安区六舒路与吾悦大道交口吾悦广场营销中心，统一社会信用代码91341500MA2TCGR40K。 法定代表人：杨可，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宣潇然，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：高凌洁，女，1988年3月1日出生，汉族，住安徽省合肥市庐江县。 上诉人六安亿博房地产开发有限公司（以下简称亿博公司）因与被上诉人高凌洁商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院（2020）皖1503民初7023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 亿博公司上诉请求：1.撤销原判第一项至第四项，发回重审或依法改判驳回高凌洁的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由高凌洁承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、高凌洁未能办理公积金贷款系自身原因导致。高凌洁利用职位便利，违规给自己缴纳两份住房公积金用于购买房屋，其行为已经涉嫌骗贷，由此导致公积金贷款未能按期发放，系高凌洁自身过错导致，亿博公司不存在任何过错；2、双方签订的《商品房买卖合同》并未丧失履行基础，应当继续履行。高凌洁只需停止违规双重缴纳，仍存在正常办理住房公积金贷款的可能性。此外，高凌洁可以采取办理商业贷款、分期付款、全款付清等方式继续履行合同义务；3、一审法院对于双方于2019年8月22日签订的补充协议已经进行了认定并采纳，但判决中未予体现。从该补充协议第四条第三款第一项、第二项约定看，办理贷款系高凌洁的义务，在因自身原因不能取得贷款时，高凌洁有义务以自有资金支付余款的方式继续履行合同。二、一审法院法律适用错误。1、高凌洁诉请解除合同没有解除权基础，本案中并不存在不可抗力因素；2、一审法院仅依据“不违反法律规定”判定解除合同没有法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同双方均应受合同约束，任何一方均不得任意解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”据此，高凌洁是违约方，并不享有合同解除权；3、一审法院在认定高凌洁违约，应向亿博公司支付违约金的情况下，判决亿博公司支付房款利息无法律依据。三、一审法院判决严重损害亿博公司合法权益，破坏市场交易秩序。 高凌洁辩称，1、其于2019年1月进入亿博公司工作，建立劳动关系，社保、公积金是委托北京外企人力资源服务安徽有限公司在合肥市购买。后与公司达成购房意向，首付50%享95折优惠，剩余房款以公积金贷款方式支付。因其公积金为合肥购买，在六安使用需提供担保人，遂与亿博公司协商一致在六安购买公积金，由其自行全额承担费用。在六安购买公积金有公积金专项申请流程和工资专项申请流程为证，均为公司领导严格审核电子签章，并非利用职务便利违规缴纳，系购买公司房产，公司同意办理。2020年4月其向六安市公积金中心申请办理贷款，6月初通过审核并办齐所有贷款手续，等待放款，有《六安市住房公积金中心个人住房贷款借据》为证。6月15日，亿博公司单方解除与其的劳动关系，并办停其社保和公积金，导致贷款不能发放。《商品房买卖合同（预售）》不能履行是因其遭遇公司违法裁员和疫情影响形成的不可抗力造成。目前，其仍处于失业状态，无法完成贷款事宜。2、公司提供的《补充协议》系伪造。其是公司内部员工，享受优惠购房政策，且政策内容包括可更名、可退房事项，不可能签署《补充协议》。2020年4月18日为变更首付款重新签订的《商品房买卖合同（预售）》中，也未标注此项《补充协议》。该协议中的签字与其本人日常签字习惯不符且落款日期也非本人所写。“蔡斌”签字也非本人所签，蔡斌已于2020年1月离开六安项目，该协议系蔡斌离职后伪造。3、其主张的解除合同及利息均有事实和法律依据。其依据不可抗力、情势变更的规定，通知亿博公司解除《商品房买卖合同（预售）》，公司不予理睬。因公司违法裁员导致不可抗力，产生实际的利息损失按照中国人民公布的同期贷款基准利率4.75%计算到2021年1月18日是31273.4元。双方签订的是预售合同，其并未实际取得房屋，因公司违法解除劳动关系造成其不能办理公积金贷款，故一审判令亿博公司支付利息，并不违反公平原则。 高凌洁向一审法院起诉请求：1.解除《商品房买卖合同》；2.判令亿博公司返还已付房款477868元及利息（从2019年8月22日起至案件终结止，按银行同期贷款利率计付）；3.本案诉讼费由亿博公司承担。当庭增加一项诉请：按照现在房屋的市价增加了6万元，要求将升值部分6万元一并退还。 一审法院认定事实：2019年1月5日，高凌洁与亿博公司签订了全日制劳动合同。2019年8月15日，高凌洁向亿博公司缴纳购买其开发的位于裕安区房屋的定金50000元。2019年9月22日，高凌洁向亿博公司缴纳购房首付款389868元。2020年4月17日，高凌洁向亿博公司缴纳购房款38000元。2020年4月18日高凌洁与亿博公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议附件一至附件十一。合同约定高凌洁购买亿博公司位于裕安区，总房款877868元，买受人于2020年4月17日前支付首付款477868元，余款400000元向公积金管理中心申请贷款支付。合同约定逾期付款责任，出卖人同意解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金。2020年6月12日，高凌洁在六安市住房公积金中心办理了个人住房贷款手续，但因六安市住房公积金在发放贷款前发现高凌洁有双重缴纳公积金情况，故停止向高凌洁贷款。2020年6月15日，亿博公司以高凌洁严重违纪和失职为由，解除了与高凌洁的劳动关系。高凌洁失业后，明确向亿博公司提出无力继续支付购房余款，亿博公司未予答复后，高凌洁诉讼来院。 另查明：2019年8月22日亿博公司签约一份合同补充条款，高凌洁对该份补充条款上的“高凌洁”签名予以否认。该补充条款就“陈述保证和房地概述”、“项目权益说明”、“广告与宣传资料”、“合同价款和付款方式”、“建筑设计和小区平面布面变更”、“房屋交付”、“合同违约及赔偿”、“合理使用、保修、物业费”、“登记与税费”、“权益转让、联系方式、争议解决”、“项目专用条款”等方面进行全面的约定。合同价款和付款方式（六）约定：合同签订之后，买受人单方提出解除本合同的，需征得出卖人同意且须支付总房价20%的违约金，该违约金在已付房款中直接扣除。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件一至十一的补充协议，合法、有效。现高凌洁因违规缴纳公积金，不能按照合同约定申请公积金贷款支付余款，高凌洁失业后明确表示不能继续履行合同，要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，不违反法律规定，该院对此予以支持。高凌洁要求亿博公司返还购房首付款，予以支持。高凌洁要求亿博公司支付首付款的利息，鉴于双方系预售合同，高凌洁并未取得房屋，亿博公司自签订合同后占用首付款资金的利息应支付给高凌洁。高凌洁单方解除合同，应按约向亿博公司支付违约金，但亿博公司没有在本案中提出反诉，故本案中不予处理。高凌洁要求亿博公司支付房屋升值部分6万元的诉请，没有事实与法律依据，不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、高凌洁与六安亿博房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于本判决生效之日解除；二、六安亿博房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还高凌洁购房款477868元；三、六安亿博房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付高凌洁购房款利息（以477868元为基数，自2020年4月18日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；四、驳回高凌洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8470元，减半收取4235元，由六安亿博房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，高凌洁提交如下证据：证据一、网络截屏两张，证明：苟开刚系新城控股集团副总裁以及高凌洁购买公司房产的背景；证据二、《情况说明》、《六安市住房公积金支取凭证》、《个人征信客户授权书》、《六安市住房公积金借款抵押担保合同》、《贷款协议》第五条、《住房公积金变更反担保抵押合同》，证明：高凌洁按照购房合同要求在规定时间内办理公积金贷款；证据三、蔡斌离职材料、微信沟通离职事宜记录，证明：《补充协议》系伪造。亿博公司质证意见如下：证据一，三性不予认可；证据二中的《情况说明》的真实性不予认可，出具主体是六安市融资担保有限公司，并非六安市公积金管理中心，证明目的不予认可，高凌洁因违规缴纳双重公积金，根据法律法规和相关政策导致公积金账户被冻结，其私自违规操作导致亿博公司所有公积金购房户贷款暂缓发放，法庭可向六安市公积金管理中心调查取证；《六安市住房公积金支取凭证》的真实性由法庭认证，证明目的不予认可，该凭证仅说明高凌洁对公积金进行过提取；对《个人征信客户授权书》真实性不予认可，系高凌洁个人提供；《六安市住房公积金借款抵押担保合同》的真实性由法庭认证，证明目的不予认可，仅能证明在办理公积金贷款过程中，六安市融资担保有限公司为高凌洁提供担保；对协议真实性不予认可，系协议的一部分，不能体现协议的全部内容；对《住房公积金变更反担保抵押合同》质证意见同《六安市住房公积金借款抵押担保合同》。对证据三，三性不予认可，与本案无关。本院认证意见如下：证据一，与本案不具有关联性，不予采纳；证据二中的《情况说明》、《六安市住房公积金支取凭证》、《个人征信客户授权书》、《六安市住房公积金借款抵押担保合同》、《住房公积金变更反担保抵押合同》的真实性予以确认，能够证明高凌洁曾向六安市公积金管理中心申请办理公积金贷款；对《贷款协议》第五条协议的变更和解除，因仅提供了协议的部分条款，不能反映与案涉房产的关联性，故不予认定。 本院对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一审判令解除高凌洁与亿博公司签订的《商品房买卖合同（预售）》并判令亿博公司支付高凌洁首付款利息是否适当。对此，本院分析认为，虽然契约精神应当遵守，但本案的实际情况是高凌洁已被亿博公司解除劳动关系，住房公积金已被停缴，在高凌洁已向亿博公司明确表示不具备履行能力的情况下，亿博公司并未提供证据证明高凌洁具备采取公积金贷款以外的其他方式支付剩余房款的能力，在此情况下，法院亦不宜强制当事人继续履行可能陷入僵局的合同，故一审法院判令解除合同并无不当。基于案涉合同性质，并考虑高凌洁在2019年9月已支付40余万元购房款，且在解除劳动关系后已及时向亿博公司表示不能继续履行合同的实际情况，一审判令亿博公司自2020年4月18日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，并无不妥。至于亿博公司认为解除合同给其造成了损失的问题，一审判决已告知其可另行主张，不再赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8470元，由六安亿博房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘莹洁 审 判 员 马 龙 审 判 员 王 丽 二〇二一年四月七日 法官助理 项 晗 书 记 员 刘 玲 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。