广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终282号上诉人（原审原告）：叶景春，男，1966年9月26日出生，汉族，住广东省韶关市武江区沙洲尾南枫碧水花城H栋1305房。委托诉讼代理人：吴泽波，广东公尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韶关市顺宏房地产开发有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区××××××××销售中心内201室。法定代表人：何玉鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：李秋华，该公司员工。上诉人叶景春因与被上诉人韶关市顺宏房地产开发有限公司（以下简称顺宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初1900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人叶景春及其委托诉讼代理人吴泽波、被上诉人顺宏公司的委托诉讼代理人李秋华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶景春上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判；2.判令顺宏公司交付碧桂园高山流水1街22号房屋；3.判令顺宏公司立即对外墙裂缝、室内渗水等进行维修；4.判令顺宏公司支付违约金（自2014年9月1日起算至交付完毕之日止），暂计至936140.46元;5.一、二审诉讼费用由顺宏公司负担。事实和理由：一、顺宏公司拟交付的商品房不符合法定强制性的合法交付条件，应承担相应迟延交付的违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”可见，竣工验收合格是房地产开发项目交付使用的法定强制性条件。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。韶关市中级人民法院于2016年10月11日作出的（2016）粤02行终76号行政判决认为，韶关市住房和城乡建设局于2014年8月27日作出的房屋建筑工程竣工验收备案行为程序不合法。因此，从房屋交付的法定强制性条件看，顺宏公司并无合法的竣工验收备案文件，不具备法定的交付条件。二、顺宏公司拟交付的商品房不符合《商品房买卖合同》约定及法定的交付条件，应承担相应迟延交付的违约责任。承诺交房至今逾六年，顺宏公司未交付过《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》，违反了法定及约定义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”《关于印发〈商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定〉的通知》第三条及《商品房销售管理办法》第二十三条也明确规定了开发商在交付时需提供《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》两份文件的法定义务。同时，涉案合同第十一条约定：“所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”自约定交房日至今逾六年的时间里，顺宏公司从未出示并交付上述法定文件，构成违约，根据合同约定，叶景春在未见到该两份法定文件之前，有权拒绝交接，并且由顺宏公司承担逾期交房的违约责任。一审判决未审查该重要事实，适用法律错误。三、涉案合同为商品装修房买卖合同，房屋交付的标准与传统的毛坯房交楼标准完全不同，一审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）涉案《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》明确约定该商品房的交楼标准为“精装修标准”。国务院发布的《商品住宅装修一次到位实施细则》第2.2.3条规定：“居室装修质量首先应表现在样板间上，样板间要真实地反映装修档次和装修施工质量。作为装修质量的衡量标准，样板间在购房者入住之前不宜拆除。”第3.2.1条规定：“商品住宅装修必须达到购房者入住即可使用的标准，从装修入手，整合提高住宅的品质，达到相应等级的舒适程度。”碧桂园作为我国大型品牌地产开发商，在叶景春查看现场时，发现房屋存在天花吊顶、楼梯、门柱开裂、墙体渗水变色、地脚线松脱、部分此片未黏贴、储物间积水等多达四十多项质量瑕疵问题，违反了上述行业规范，导致叶景春长达六年的时间无法入住，合同目的无法实现，给叶景春的生活带来极大不便，且带来巨大的直接和间接损失，该损失应由顺宏公司承担。二审询问时，叶景春补充如下事实和理由：一、关于建筑工程竣工验收标准，以及商品房交付使用时必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，叶景春提交了部分案例，二审法院可作参考，涉案房屋至今未满足交付条件。二、叶景春与顺宏公司工作人员于2020年6月16日查看涉案房屋时，房屋存在墙体爆裂的情况，外墙体应当属于主体结构，保修期限不应适用五年。涉案房屋至今尚未完成交付，在没有居住使用的情况下，涉案房屋已出现严重质量问题，足以说明涉案房屋没有满足交付条件，一审法院认定该质量问题是由叶景春不收楼空置导致，超过保修期限，与事实不符，适用法律错误。顺宏公司辩称，一、一审法院已认定涉案房屋于2014年8月30日前验收合格，韶关市中级人民法院作出的（2016）粤02民终14号民事判决已对该事实予以审查并确认，（2016）粤02行终76号行政判决已载明叶景春要求撤销韶关市住房和城乡建设局备案行为理由不充分，韶关市中级人民法院最终作出确认韶关市住房和城乡建设局备案行为违法的判决，但没有撤销备案行为，由此可说明涉案房屋的竣工验收备案表是有效的。由于此前的两份判决均认定涉案房屋在2014年8月30日前已验收合格，所以本案不需要重复审查该事实。二、叶景春称和顺宏公司工作人员在2020年查看涉案房屋的事实不属实，该工作人员不是顺宏公司员工。叶景春提出涉案房屋的主体结构存在质量问题，但没有提供证据，其应当承担举证不能的后果。三、本案事实与叶景春提交的案例并不相同，其提交的案例不具有参考意义，恳请二审法院不予采纳。四、一审法院对本案的焦点已作了清晰认定，且事实清楚，恳请二审法院予以维持，驳回叶景春的上诉请求。叶景春向一审法院起诉请求：1.判令顺宏公司立即交付碧桂园高山流水1街22号房屋；2.判令顺宏公司立即对外墙裂缝、室内渗水进行维修；3.判令顺宏公司支付违约金（自2014年9月1日起算至交付完毕之日止）暂计936140.46元；4.案件全部诉讼费由顺宏公司负担。一审法院认定事实：叶景春与顺宏公司于2014年4月1日签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：130×××××686），约定叶景春购买顺宏公司开发的韶关市×××××××××××××韶关碧桂园高山流水1街22号商品房。该合同第八条约定：交付期限：出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种（该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定：交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理（详见本合同附件四《补充协议书》第十二条的约定）。《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第十二条约定：交楼手续：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容删除，修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。第十三条约定：该商品房在交付使用时如存在属于工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。合同签订后，叶景春按约定向顺宏公司支付了全部购房款。叶景春于2014年8月22日到顺宏公司售楼部办理验楼手续，后以房屋存在40多处质量问题及顺宏公司没向其出示《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》为由拒绝收楼。2015年5月14日，叶景春向韶关市浈江区人民法院（以下简称浈江法院）提起诉讼，以其购买顺宏公司的商品房存在严重的装修质量问题，所购商品房不合格为由要求解除合同，退还购房款并支付违约金。该案在审理期间，法院组织叶景春、顺宏公司到涉案楼房现场察看，叶景春当时提出涉案房屋还存在一、二楼装修有少部分开裂，三处门缝未封闭、一楼客房灯未装。顺宏公司则承认天花吊顶与墙边有裂缝是材质的伸缩问题，包门与墙的缝隙并不影响居住使用。案经审理，浈江法院于2015年10月19日作出（2015）韶浈法民一初字第632号民事判决，以叶景春主张的装修质量问题属于一般的质量瑕疵，对叶景春收楼不造成影响等为由，驳回了叶景春的诉讼请求。叶景春对该判决不服，向韶关市中级人民法院提起上诉。韶关市中级人民法院于2017年3月10日作出（2016）粤02民终14号民事判决，确认涉案房屋已于2014年7月20日经建设、监理、施工、勘察和设计单位验收合格，消防、规划等于2014年8月30日通过验收，涉案房屋已于2014年8月30日前验收合格，驳回叶景春的上诉请求。一审法院另查明，2020年6月16日，叶景春与碧桂园物业服务公司人员去现场察看，房屋存在如下问题：一、外墙体爆裂；二、客厅内墙渗水发霉；三、地下室渗水；四、二楼主人房进水。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。对于叶景春提出的诉讼请求，一审法院逐一分析认定如下：一、关于叶景春提出的判令顺宏公司立即交付碧桂园高山流水1街22号房屋的请求。根据庭审查明的事实，顺宏公司自2014年8月30日以来，多次向叶景春催促办理涉案房屋的收楼手续，但叶景春均以房屋存在质量为问题为由拒收，庭审时，法庭询问叶景春是否愿意收楼，叶景春提出要求顺宏公司支付违约金并维修房屋后方可收楼。而对于叶景春提出房屋存在的质量问题，根据浈江法院作出的（2015）韶浈法民一初字第632号民事判决和韶关市中级人民法院作出的（2016）粤02民终14号民事判决，均认定涉案房屋存在的质量问题只是装修的瑕疵，不影响叶景春居住使用，并确认涉案房屋于2014年8月30日前已经验收合格。从上述分析情况来看，并不是顺宏公司延期向叶景春交楼，而是叶景春自己以各种理由拒绝收楼，故对于叶景春提出的该项诉讼请求，一审法院不予支持。叶景春应自行到顺宏公司处办理收楼手续。二、关于叶景春要求顺宏公司立即对外墙裂缝、室内渗水进行维修的问题，从庭审查明的情况看，2015年8月26日现场察看该涉案房屋时，并不存在外墙开裂和室内渗水的问题。存在问题是叶景春于2020年6月16日才发现的问题，根据《住宅质量保证书》的约定，涉案房屋的保修期最长为5年，而叶景春长期不收楼导致房屋空置至今，已远超过5年，且在2020年6月16日才查看房屋发现上述问题，显然超过了《住宅质量保证书》承诺的房屋保修期限，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。三、关于叶景春提出要求顺宏公司支付违约金的请求，在上述第一项分析认定中已阐述过，房屋于2014年8月30日前已经验收合格。虽然叶景春在收楼时该房屋存在质量瑕疵的问题，但根据《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第十三条“该商品房在交付使用时如存在属于工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。”的约定，叶景春拒绝收楼，其法律后果由其本人承担，故叶景春主张顺宏公司违约并支付违约金的请求，证据不足，理由不充分，一审法院依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，于2020年10月30日作出（2020）粤0204民初1900号民事判决：驳回叶景春的诉讼请求。案件受理费13161元，由叶景春负担。二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院于2021年4月20日组织双方当事人到涉案房屋查看。地下室渗水部分已无痕迹，叶景春不再要求修复，要求对外墙裂缝、一楼客厅沙发墙渗水发霉和二楼主人房木地板进行维修，同时要求顺宏公司清理干净花园。顺宏公司认为地下室不存在渗水现象，外墙裂缝不属于质量问题，是房屋热胀冷缩导致，对居住使用无影响，一楼客厅沙发墙不存在渗水迹象，二楼主人房现不存在进水现象，上述问题均已超过保修期限。同日，顺宏公司交付《住宅使用说明书》给叶景春，叶景春予以签收。对一审查明的事实，本院予以确认。本院另查明，涉案《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》附录一《住宅质量保证书》载明，屋面防水，墙面、厨房和卫生间地面、管道渗漏保修期限均为5年，木地板保修期限为6个月。本院又查明，本院作出的（2016）粤02民终14号民事判决于2017年3月17日生效。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕叶景春上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、涉案房屋是否达到交付条件，顺宏公司应否承担违约责任；二、叶景春诉请顺宏公司对外墙裂缝、室内渗水等进行维修是否应予支持；三、叶景春要求顺宏公司清理花园应否予以支持。一、关于涉案房屋是否达到交付条件，顺宏公司应否承担违约责任的问题。叶景春主张涉案房屋不符合涉案《商品房买卖合同》的约定，未达到法定的交付条件，顺宏公司应承担迟延交付的违约责任。对此，本院生效的（2016）粤02民终14号民事判决认定，涉案房屋已于2014年7月20日经建设、监理、施工、勘察和设计单位验收合格，消防、规划等于2014年8月30日通过验收，涉案房屋于2014年8月30日前已验收合格，符合交付的基本条件。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条“下列事实，当事人无须举证证明：……（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；……第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”的规定，对叶景春主张涉案房屋未达到约定和法定的交付条件，本院不予支持。涉案《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第十二条第一款约定，顺宏公司在2014年8月30日之前交付该商品房给叶景春的，应当书面通知叶景春办理交付手续。除此之外，叶景春应按《商品房买卖合同》约定的交付期限即2014年8月30日届满之日自行到顺宏公司售房部联系并办理交接房使用手续；叶景春如逾期办理交接房手续，则视为顺宏公司按期交房。同时，该《补充协议书》第十三条第一款约定：“该商品房在交付使用时如存在属于工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。”虽然叶景春提出涉案房屋存在质量问题，但在涉案房屋已符合交付条件之时，叶景春以此为由拒绝收楼不符合合同约定。叶景春还提出顺宏公司未向其提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，本院认为，涉案《商品房买卖合同》附件四附录一为《住宅质量保证书》，即《住宅质量保证书》已成为涉案《商品房买卖合同》内容的一部分，叶景春对附件、附录形式上的合法性并不持异议；顺宏公司已于2021年4月20日交付《住宅使用说明书》给叶景春，叶景春已签收。因此，叶景春该上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，叶景春以顺宏公司延期交付涉案房屋为由，诉请顺宏公司支付违约金无事实依据，本院不予支持。根据涉案《商品房买卖合同》约定，叶景春逾期办理涉案房屋的交接房手续，视为顺宏公司已按期交房。现叶景春诉请顺宏公司交付涉案房屋与约定不符，本院不予采纳。一审法院对其该诉请予以驳回并无不当，本院予以维持。二、关于叶景春诉请顺宏公司对外墙裂缝、室内渗水等进行维修是否应予支持的问题。顺宏公司是否需要对涉案房屋的外墙裂缝、室内渗水问题进行维修，首先需确定保修期的起算日期。依据涉案《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第十二条约定，叶景春应于2014年8月30日到顺宏公司办理交接房使用手续。但从本案查明事实来看，叶景春因涉案房屋质量问题与顺宏公司产生纠纷，其诉至人民法院要求解除涉案《商品房买卖合同》，案经一审和二审，本院（2016）粤02民终14号民事判决于2017年3月17日生效。鉴于双方对合同履行存在争议，叶景春至迟于判决生效之次日起即2017年3月18日才能从实质上与顺宏公司完成涉案房屋的交付手续。因此，涉案房屋的保修期应从2017年3月18日起算。根据《住宅质量保证书》的约定，屋面防水、墙面渗漏的保修期限为5年，木地板保修期限为6个月。本院认为，地下室渗水部分已无痕迹，叶景春二审时不再要求修复，本院不作处理；外墙裂缝、一楼客厅沙发墙发霉起泡，属于保修项目，并在保修期限内，顺宏公司应按照涉案《商品房买卖合同》附件三约定的装饰、设备标准予以维修；二楼主人房木地板已过保修期限，叶景春诉请顺宏公司予以维修与合同约定不符。三、关于叶景春要求顺宏公司清理花园应否予以支持的问题。该要求为叶景春在二审时增加的独立诉讼请求，属于其他法律关系，不属于本案审理范围，本院在本案中不予处理，叶景春可另循合法途径解决。综上所述，叶景春的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初1900号民事判决；二、韶关市顺宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内对韶关市×××××××××××××韶关碧桂园高山流水1街22号商品房的外墙裂缝、一楼客厅沙发墙按照涉案《商品房买卖合同》附件三约定的装饰、设备标准进行维修；三、驳回叶景春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。一审案件受理费13161元，由叶景春负担。二审案件受理费13161元，由叶景春负担。本判决为终审判决。审判长  邓小华审判员  黄颖红审判员  毛文芳二〇二一年四月二十七日书记员  陈金明