安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0802民初826号原告：安庆市都市村庄物业置换管理有限责任公司,住所地安庆市双井街208号。法定代表人：王春燕，该公司经理。委托诉讼代理人：王**杰，男，该公司工作人员。被告：陈楠，男，1984年4月20日出生，汉族，户籍地安庆市迎江区，住安庆市迎江区。被告：陈德伟，男，1954年2月27日出生，汉族，户籍地安庆市迎江区，现住安庆市迎江区。原告安庆市都市村庄物业置换管理有限责任公司(以下简称都市村庄物业)与被告陈楠、陈德伟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告都市村庄物业法定代表人王春燕、委托诉讼代理人王**杰，被告陈楠、陈德伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。都市村庄物业向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即支付拖欠原告翠逸园·丽水人家小区物业服务费7140.8元（2014年6月至2021年2月）；2.依法判决被告立即支付欠缴物业费违约金2332元，违约金标准为按商业银行同期贷款利率（年利率4.9%）支付，计算至2021年2月，实际计算期限自逾期之日起至全额支付应付物业费之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年，原告与建设单位签订了《前期物业管理服务协议》（每五年续签一次），原告为翠逸园·丽水人家小区提供前期物业管理服务。2009年12月22日，原告与被告（两被告系父子关系，该房屋产权为二人共有）办理了翠逸园·丽水人家3号楼1单元601室进住交接手续，同时原告和被告签订了《翠逸园·丽水人家商品房进住物管费及相关价款结算单》等文件，双方约定，物管费按物价部门规定，为每月每平米0.45元，每月物业费约为89.26元，每6个月由被告向原告交纳一次，同日被告一次性向原告支付了半年物业费。此后，原告依约向被告持续提供物业服务至今，但被告自2014年6月开始，就不再支付被告物业费，拖欠时间长达80个月，欠款金额达7140.8元，原告数年多次催收，被告均以各种借口拒绝缴纳。故诉至法院，恳求法院判如上请。二被告辩称，欠物业费的时间和数额属实。被告拒缴物业费是因为原告房屋漏水长期得不到解决，原告作为物业管理企业，未尽到自己的管理义务。另外小区内还存在电瓶车电瓶丢失，停在小区车位的车辆被撞等管理混乱情形。原告围绕诉讼请求依法提交了原告企业法人营业执照、前期物业服务合同、物管费及相关价款结算单、安庆市物价局安价房函【2007】47号文件、催交物业费通知及交寄单、商品房买卖合同、维修预算表、维修资金分摊征询业主意见书等证据。二被告质证无异议。二被告未提交证据。对双方质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认案件事实如下：2008年，原告与安庆市远山房地产开发有限责任公司签订了前期物业管理服务合同（每五年续签一次），约定原告为翠逸园·丽水人家小区提供前期物业管理服务。2018年5月28日，双方续签了该合同，约定管理服务合同期限自2018年5月28日至2023年5月28日。合同约定物业服务收费选择包干制，多层住宅物业服务费用为0.45元每平方米每月。物业服务费按季交纳，业主或物业使用人在每季度开始第一星期内履行交纳义务。业主或物业使用人未按时足额交纳物业费，应按相当于每月物业管理服务费总收入20%的标准支付违约金。合同签订后，原告提供了相应的物业服务。2009年11月8日，二被告与安庆市远山房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，约定购买安庆市迎江区人民路43号翠逸园·丽水人家3幢1单元601室，该房屋建筑面积为198.37平方米。2009年12月22日，二被告入住该房屋并按规定标准缴纳了物业费等费用。自2014年6月至2021年2月，被告欠交物业费80个月，拖欠物业服务费7140.8元。原告多次向被告催收，但被告以房屋漏水未修复为由拒绝缴纳。另查明，二被告入住上述房屋后发现外墙和屋顶渗漏，向原告反映后，原告启动房屋维修基金申请，但未取得该单元三分之二以上住户同意，未能获批房屋维修基金。本院认为：原告与安庆市远山房地产开发有限责任公司签订前期物业管理服务合同合法有效，对业主具有法律约束力。原告都市村庄物业提供了物业管理服务，被告陈楠、陈德伟作为小区的业主，应按合同约定交纳物业服务费。二被告拖欠自2014年6月至2021年2月的物业服务费7140.8元，构成违约，应承担相应违约责任。二被告辩称原告未履行管理义务导致电瓶被盗及车辆被撞无充分证据证明，本院不予采信。二被告房屋渗漏系房屋质量问题，且原告也按相关规定程序履行了申请维修基金的义务，二被告以此为由拒付物业费无事实和法律依据，相关辩称意见本院不予采信。原告要求被告给付拖欠的物业费7140.8元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告无充分证据证明被告欠费造成的具体损失数额，结合物业合同性质和本案实际情况，原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告陈楠、陈德伟于本判决生效之日起十日内给付原告安庆市都市村庄物业置换管理有限责任公司2014年6月至2021年2月的物业管理费7140.8元；二、驳回原告安庆市都市村庄物业置换管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由二被告负担（原告已预缴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  杨菲二〇二一年四月十三日书记员  江玉附本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一)遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五)按时交纳物业服务费用；（六)法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。