甘肃省秦安县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0522民初293号 原告:秦安某公司，住所地：甘肃省天水市秦安县。 法定代表人：钱某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：武某，女，该公司市场管理中心经理。 被告:陈某，男，汉族，甘肃省秦安县刘坪镇人。 原告秦安某公司与被告陈某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦安某公司的委托诉讼代理人武某、被告陈某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 秦安某公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈某向秦安某公司支付合同第三年度（自2019年11月30日至2020年11月29日）所欠租金225084元；2.判令陈某承担合同第三年度（自2019年11月30日至2020年11月29日）违约金45016.8元（按秦安某公司实际损失租金的20%计算）；3.判令陈某向秦安某公司支付所欠的自2019年11月30日至2020年11月29日共12个月的综合管理费12753.5元（租赁面积708.53平方米，单价1.5元/月/平方米）；4.判令陈某承担所欠综合管理费的违约金2550.7元（按秦安某公司实际损失综合管理费金额的20%计算）；5.本案诉讼费等由陈某承担。诉讼过程中，秦安某公司增加诉讼请求：判令解除秦安某公司与陈某之间的商铺租赁合同并将铺面归还秦安某公司，2020年11月30日之后的租金按照合同约定交至铺面实际交付之日止。事实与理由：2017年10月9日，秦安某公司与陈某双方签订《商铺租赁合同》，将秦安某公司所有的位于秦安县成纪大道西川新城区西部秦安某公司的临街2栋7号商铺（含一层69.4㎡，二层639.13㎡,合计708.53㎡）出租给陈某使用，租赁期限3年，自2017年11月30日至2020年11月29日；租金单价一层55元/月/㎡，二层33元/月/㎡，每年租金为298899元。交付方式为：2017年11月10日陈某向秦安某公司交付第一年（自2017年11月30日至2018年11月29日）租金，之后每年租金陈某必须于每年的11月9日前一次性交付给秦安某公司。据此，陈某应在2019年11月9日之前一次性交清第三年（2019年11月30日-2020年11月29日）租金298899元。截止2020年11月18日，陈某仍有租金225084元未交付给秦安某公司。作为该商铺的实际使用者，陈某应向秦安某公司支付使用期限内的综合管理费。陈某租用的商铺建筑面积为708.53㎡，综合管理费单价为1.5元/月/㎡。截止2020年11月18日，陈某仍有第三年（自2019年11月30日至2020年11月29日）的综合管理费12753.5元未曾缴清。在此期间秦安某公司多次通过电话、上门催讨，通知陈某前来协商；并于2020年11月19日正式发《函》告知。但陈某均以各种理由拖延，至今未履行合同的约定向秦安某公司缴清应缴费用，即使双方所签订的合同即将到期。根据秦安某公司和陈某于2017年10月9日签订的《商铺租赁合同》第二条约定：合同期满后，如陈某需要续租房屋，需在合同期满前90天内向秦安某公司提出。根据《商铺租赁合同》第十九条“违约责任”的约定：陈某逾期支付租金及其他费用的，陈某应向秦安某公司支付违约金。陈某拖延交付租金及综合管理费的行为已严重违约，秦安某公司依约、依法不仅具有单方面不再延续合同的权利，陈某还应向秦安某公司支付逾期付款的违约金。现秦安某公司为维护自身合法权益不受侵害，特诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。 陈某辩称，秦安某公司诉状所述都是合同约定的内容，属实。秦安某公司的诉请数字属实，但涉案商铺合同上的面积与铺面实际面积不符，相差甚大。一层加二层的图纸上的实际总面积是603㎡，商铺租赁期间消防设施不够完善，2017年9月6日让陈某交200000元的时候是房租，秦安某公司签合同的人承诺完善二楼消防栓，同时承诺二楼消防通道应及时疏散畅通，但到现在承诺都没有实现。同时陈某申请营业执照需要秦安某公司提供相关国家规定的有关手续：产权证、消防验收意见书，秦安某公司到现在没有提供给陈某，致使陈某不能申请营业执照，不能正常营业，根据《安全生产法》、《企业法人登记管理实施细则》等规定，该商铺不符合经营标准，陈某一直无法正常经营，为此造成严重经济损失，所以涉案商铺的租金陈某一直拖欠。对所欠租金陈某没有核对，但对秦安某公司主张的金额陈某认可，但租金和违约金陈某不承担，因为秦安某公司不配合、不提供其办营业执照的相关资料，造成陈某无法正常经营。陈某同意腾房，但秦安某公司给陈某造成了损失，陈某要求秦安某公司按每平方米800元的标准承担陈某的装修损失来抵扣租金，不再要求秦安某公司赔偿损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.陈某提交的照片2张，拟证明安全疏散通道到现在还没有畅通的事实。经质证，秦安某公司不认可，消防通道是否畅通其不清楚，但消防通道开不开与陈某不交租金没有关系。经审核，该证据为照片打印件，其上未载明拍摄时间，且与本案不具有关联性，故本院对其证据效力不予确认。 2.陈某提供的测量图纸1张，拟证明经某装修公司测量，涉案铺面面积与实际面积不符。实际面积应该是：1楼48平方米，2楼555平方米，两层总共是603平方米。经质证，秦安某公司不认可，图纸上没有测绘公司的公章，秦安某公司的面积是以房产证上的面积为准的。经审核，该证据虽系原件，但其上某装修公司未盖章，且陈某与秦安某公司签订商铺租赁合同书时，已对面积进行确认并捺印，陈某亦对秦安某公司主张的拖欠的租金、管理费数额认可，故本院对该证据的证据效力不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月9日，秦安某公司与陈某签订《商铺租赁合同书》，合同载明鉴于陈某对秦安某公司出租的商铺现状已作全面、充分了解，对其市场风险进行了评估，双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下协议：陈某承租秦安某公司位于秦安成纪大道某临街2#-7（左）及楼上商铺，商铺建筑面积一层69.4㎡，二层639.13㎡。租赁期限为三年，自2017年11月30日至2020年11月29日止。合同期满后，如秦安某公司继续出租该房屋，同等条件下陈某有优先权；如陈某需要续租房屋，则在合同期满前90天内向秦安某公司提出。租赁费为一层每平方米55元，二层每平方米33元，合计每年298899元。2017年11月10日前陈某先向秦安某公司交付一年的租金后，才获得租用秦安某公司房屋的使用权；以后每年租金在上一年基础上递增10%-30%，陈某必须于每年的11月9日前一次性交付秦安某公司，如陈某没有完全履行，视为陈某违规。合同终止时，陈某应当按时交回商铺，并保证商铺及内部设施的完好，同时结清应当由陈某承担的各项费用。陈某安装于租赁区域的设备、设施及其他物品陈某自行拆除搬走，附着商铺墙面、地面、天棚的装饰装修及附着物归秦安某公司所有，不另计算残值。房屋的卫生费、治安费、工商税务费、物业管理费等由陈某承担。陈某有违法经营行为致使本合同目的无法实现、迟延支付租金或其他应缴费用超过30日等情形之一，秦安某公司有权单方面书面通知陈某解除合同，陈某应按年度租金2倍向秦安某公司支付违约金。陈某逾期支付应付租金，每逾期一日，按租金总额的20%向秦安某公司支付违约金。陈某迟延交付水、电、气、暖、物业等费用，每逾期一日，按年度租金1%向秦安某公司支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，陈某未按期交付第三年度租金及综合管理费，秦安某公司起诉来院。 另查明，2019年11月30日至2020年11月29日租金陈某已支付六万多元，剩余225084元未支付，尚欠综合管理费12753.5元。 还查明，秦安某公司未给陈某提供涉案铺面的产权证及消防验收意见书。 本院认为，关于秦安某公司要求与陈某解除房屋租赁合同并要求陈某交还涉案铺面的请求能否得到支持的问题。秦安某公司、陈某签订了《商铺租赁合书》，系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律规定，双方之间形成房屋租赁合同关系，依法应予保护，当事人双方应当全面履行各自的义务。2020年11月29日合同期满，陈某继续使用涉案铺面至今，秦安某公司没有提出异议，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民法典》第七百三十条又规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”根据上述规定，双方当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方，现秦安某公司提出解除合同，但应当留有合理期限，故对秦安某公司要求解除其与陈某商铺租赁合同并要求陈某将涉案铺面交还的请求本院予以支持，时间应自本判决生效之日解除为宜。 关于秦安某公司要求陈某支付商铺剩余租金及综合管理费的诉讼请求应否支持的问题。本案中，秦安某公司主张第三年度（2019年11月30日至2020年11月29日）剩余租金225084元，陈某对此认可，根据合同约定，秦安某公司的该项请求于法有据，本院予以支持。因租赁期满后，陈某仍然使用商铺，秦安某公司亦未在起诉前要求解除合同，双方之间形成不定期租赁，故对秦安某公司要求陈某自2020年11月30日起至商铺实际交付之日止按照合同约定标准即818.90元/天（298899元÷365天）支付租赁费（含解除合同后占用费）的诉讼请求，本院予以支持。对秦安某公司要求陈某支付2019年11月30日至2020年11月29日综合管理费12753.5元的诉讼请求，陈某对金额亦无异议，本院对此亦予以支持。 对于秦安某公司要求陈某支付违约金的诉讼请求应否支持的问题。本案中，涉案房屋为商铺，系经营性用房，双方合同目的明确，秦安某公司为陈某提供办理营业执照所必须的材料系其合同附随义务，陈某要求秦安某公司提供其办理营业执照所需相关材料属合理要求，现租赁期限已届满，秦安某公司至今未给陈某提供涉案房屋产权证、消防验收意见书等相关资料，陈某虽拖欠秦安某公司2019年11月30日至2020年11月29日期间的部分租金及综合管理费的事实存在，但由于双方均未全面履行合同义务，且秦安某公司违约在先，故对其要求陈某支付违约金的诉讼请求本院不予支持。 对陈某抗辩称因秦安某公司未提供产权证、消防验收意见书导致其不能申请营业执照，不能正常营业，导致其严重经济损失，故要求秦安某公司按每平方米800元承担装修损失抵扣租金的抗辩理由能否成立的问题。本案中，秦安某公司未提供产权证、消防验收意见书的事实存在，但是否因此给陈某造成经营损失及损失大小，陈某除其陈述外并未举证证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，陈某应当承担举证不能的不利后果，加之陈某与秦安某公司在双方签订的《商铺租赁合同书》中对装修问题亦有约定，故对陈某提出按800元每平方米装修残值折抵租金的抗辩理由本院不予支持。 对陈某称因秦安某公司未提供产权证、消防验收意见书导致其不能申请营业执照，不能正常营业，故其不支付涉案租金的抗辩主张能否成立的问题。本案中，秦安某公司未提供产权证及消防验收意见书的事实虽存在，但陈某在明知的情形下未及时采取解除合同、腾退铺面、要求对方赔偿其相应损失等恰当措施止损，而是继续使用涉案铺面经营至今，故陈某不支付涉案租金的抗辩理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共合同民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百三十条、第七百三十三条、第七百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 本判决生效之日解除秦安某公司与陈某之间的商铺租赁合同； 陈某于本判决生效之日十五日内腾退位于秦安成纪大道某临街2#-7（左）及楼上商铺，并交付给秦安某公司； 陈某在本判决生效之日起十五日内一次性支付秦安某公司租金225084元（2019年11月30日至2020年11月29日期间），2020年11月29日之后的租金（含占用费），以818.90元/天的标准自2020年11月30日起支付至商铺实际交付之日止； 四、陈某在本判决生效之日起十五日内一次性支付秦安某公司综合管理费12753.5元； 五、驳回秦安某公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5581元，减半收取2790.5元，由陈某负担2433.5元，由秦安某公司负担357元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 尹慧赟 二〇二一年四月二十二日 法官助理 赵彩琴 书 记 员 席海滨