山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0402民初1754号 原告：周传生，男，1974年9月3日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：宋明婧，山东至宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高翔宇，山东至宁律师事务所律师。 被告：枣庄市瑞嘉房地产开发有限公司，住所地枣庄市市中区胜利西路3号1幢。 地址：枣庄市市中区胜利西路3号1幢。 法定代表人：俞海平，董事长。 原告周传生与被告枣庄市瑞嘉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋明婧、高翔宇到庭参加诉讼。被告枣庄市瑞嘉房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 周传生向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告将位于枣庄市市中区房屋办理权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并且协助原告办理房屋所有权转移登记；2、依法判令被告自2019年5月10日起至2019年8月19日止，以购房款总额(490104元)为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.4倍向原告支付违约金，自2019年8月20日起至原告实际取得房屋所有权属证书之日止以购房款总额(490104元)为基数，按照中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率的1.4倍向原告支付违约金。3、诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年4月28日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告投资开发的位于枣庄市市中区。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款490104元。被告向原告交付了所购买商品房。合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如未在90日内取得产权证书则顺延180个工作日。但被告未按照约定将权属登记备案所需的材料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋所有权转移登记，致使原告至今尚未取得房屋所有权证书。 被告枣庄市瑞嘉房地产开发有限公司未发表答辩意见亦未提交答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告围绕诉讼请求提交证据：1、编号为“YS0134039”的《商品房买卖合同》一份；2、购房款，《收据》三张；3、物业费《收据》一张；4、《山东省住宅专项维修资金专用票据》一张。对原告提交的证据本院认定如下:原告提交原、被告签订的《商品房买卖合同》以及购房款，《收据》均加盖了被告单位的公章，物业费《收据》加盖了枣庄胜佳物业管理有限公司的公章，《山东省住宅专项维修资金专用票据》加盖了枣庄市市中区房产管理局维修资金管理专用章，故本院对上述证据的真实性予以采信。对原告提供的证据，本院已退回原件，留取复印件，予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2018年4月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，原告从被告处购买的坐落于枣庄市市中区建华西路176号土地上开发建设的瑞嘉容园29号楼402号门市房房屋一套。该合同第十一条关于该商品房交付时间的约定：（一）出卖人应于2018年6月30日前向买受人交付该商品房。该合同第二十条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；该合同第二十条关于房屋（不动产）登记的约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内（不超过90日），取得该商品房房屋产权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.未能在上述时间内取得产权证的日期向后顺延180个工作日。附件十一补充协议四其他约定：整个项目开发完成后开始办理房屋不动产登记业务，房屋不动产登记申办中，非出卖人的原因导致买受人无法按期完成登记的，出卖人不承担违约责任。出卖人原因造成未能在约定时间内取得产权证的，按已付房款的千分之一支付违约金。 上述合同签订后，原告支付给被告房款490104元，被告于2018年6月8日将涉案房屋交付给原告。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。 关于被告是否存在违约行为问题。依据《商品房买卖合同》的约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内（不超过90日），取得该商品房房屋产权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.未能在上述时间内取得产权证的日期向后顺延180个工作日。”被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告未在约定期限内履行该备案义务。被告的行为构成违约，应属违约行为。 关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。 关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》附件十一补充协议四其他约定：整个项目开发完成后开始办理房屋不动产登记业务，房屋不动产登记申办中，非出卖人的原因导致买受人无法按期完成登记的，出卖人不承担违约责任。出卖人原因造成未能在约定时间内取得产权证的，按已付房款的千分之一支付违约金。该条款的签订系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原告作为完全民事行为能力人，应知晓签订该条款的法律后果，且违约金的调整应以实际损失为基础，原告并未举证证明其因被告的违约行为造成的实际损失，因此，遵循当事人意思自治的基本原则，本院对该条款的效力予以确认。被告枣庄市瑞嘉房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利。本院依法缺席审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日由最高人民法院审判委员会通过）第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告枣庄市瑞嘉房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区房屋房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并且协助原告办理房屋所有权转移登记； 二、被告枣庄市瑞嘉房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告周传生违约金490元（按已付房款490104元的千分之一为标准计算）； 三、驳回原告周传生的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告枣庄市瑞嘉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 员  杨 斌 二〇二一年四月十二日 法官助理  王福营 书 记 员  刘潇蔓