山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁民再589号抗诉机关：山东省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：鞠坤明，男，1934年2月17日出生，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：鞠兵，女，1968年2月29日出生，汉族，住青岛市市南区，系鞠坤明之女。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：青岛海旭春酒店管理有限公司，住所地青岛市市北区通山路3号。负责人：李旭春，总经理。申诉人鞠坤明因与被申诉人青岛海旭春酒店管理有限公司（以下简称海旭春酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终2077号民事判决，向山东省人民检察院申诉，山东省人民检察院作出鲁检民（行）监[2020]37000000155号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2020）鲁民抗152号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。山东省人民检察院指派检察员董梅、彭敏出庭。申诉人鞠坤明及委托诉讼代理人鞠兵到庭参加诉讼，被申诉人海旭春酒店经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东省人民检察院抗诉认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款关于“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”的规定，转租行为以承租人对租赁房屋享有使用权为基础，转租行为不可能脱离原租赁关系而独立存在。若出租人与承租人的租赁关系终止，承租人的转租权利基础亦同时丧失，转租合同相应解除，次承租人不再拥有占有、使用涉案房屋的合法依据，构成对出租人房屋的无权占有。本案涉案房屋存在两个租赁关系，一是海旭春酒店与中国人民解放军92805部队（以下简称92805部队）之间的本租法律关系，二是海旭春酒店与鞠坤明之间的转租法律关系。因军队政策调整，海旭春酒店与92805部队于2017年12月22日达成调解协议，双方于2014年1月27日签订的租赁合同解除，海旭春酒店应于2017年12月31日前将房屋返还，即海旭春酒店与92805部队的本租合同于2017年12月22日解除，海旭春酒店与鞠坤明的转租合同亦同时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除后，尚未履行的，终止履行的规定，则海旭春酒店与鞠坤明的转租合同尚未履行的部分应终止履行，即使鞠坤明对涉案房屋占有至2018年4月26日，也不能认定为“租赁期间届满”的终止合同情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持。”本案中，由于海旭春酒店与92805部队的租赁合同已经解除，承租人海旭春酒店占有租赁房屋已经没有法律上的原因。从现有证据来看，出租人92805部队在本租合同解除后未要求承租人海旭春酒店依据与鞠坤明的租赁合同向次承租人鞠坤明请求支付实际占有使用费，在此情况下，作为承租人的海旭春酒店依据与鞠坤明的租赁合同向次承租人鞠坤明请求支付实际占有使用费无事实依据和法律依据。终审判决驳回鞠坤明要求海旭春酒店退还2018年1月至4月的租金3.33万元的请求，实质上认可了作为涉案房屋承租人的海旭春酒店有权依据与鞠坤明的租赁合同向次承租人鞠坤明请求支付2018年1月至2018年4月期间的房屋实际占有使用费，违反上述司法解释规定。因此，终审判决认定“双方当事人之间的租赁合同至2018年4月26日期满，2018年1月至2018年4月期间鞠坤明仍占用着所租赁房屋，且鞠坤明自称至今所租赁房屋仍由其掌控，原审据此驳回其关于返还2018年1月至4月的租金符合法律规定。”属于认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项，第二百零八条第一款的规定提出抗诉，请山东省高级人民法院依法再审。鞠坤明称，同意抗诉机关抗诉意见。请求撤销一、二审判决，改判由海旭春酒店返还2018年1月至4月的租金3.33万元。海旭春酒店未作答辩。鞠坤明向一审法院起诉请求：1、判令海旭春酒店退还2018年1月至4月的租金3.33万元；2、海旭春酒店退还保证金1万元；3、诉讼费由海旭春酒店承担。事实和理由：2013年4月27日鞠坤明通过海旭春酒店转租部队房屋，双方签订了租赁合同，租期自2012年4月27日至2018年4月26日，年租金10万元。因部队停止有偿服务于2017年12月31日前将房屋收回，海旭春酒店未将2018年1月至4月的租金以及保证金返还给鞠坤明。一审法院认定事实：2014年1月27日，海旭春酒店与92805部队签订房屋租赁合同，约定92805部队将位于青岛市通山路3号房屋租赁给海旭春酒店使用，租期至2019年1月31日。2015年4月鞠坤明与海旭春酒店签订租赁合同，约定海旭春酒店将其承租房屋的一部分（2楼1号房屋）转租给鞠坤明使用，期限自2015年4月27日至2018年4月26日，年租金10万元。合同签订后，鞠坤明将三年租金全部付清，并支付保证金1万元，海旭春酒店亦将房屋交付给鞠坤明。2017年92805部队向一审法院起诉，要求解除双方的租赁合同、收回房屋。经一审法院调解，双方自愿达成四项协议，该院于2017年12月22日作出（2017）鲁0203民初8663号民事调解书，协议第一项：92805部队与海旭春酒店2014年1月27日签订的房屋租赁合同解除；第二项：海旭春酒店于2017年12月31日前将青岛市通山路3号房屋返还给92805部队。调解书生效后，海旭春酒店未自觉履行调解书确定的义务，92805部队于2018年3月28日向一审法院申请执行，要求海旭春酒店返还青岛市通山路3号房屋，执行过程中，海旭春酒店于2018年6月15日将租赁房屋腾还给92805部队，一审法院作出（2018）鲁0203执1243号执行裁定：青岛市市北区人民法院（2017）鲁0203民初8663号民事调解书申请执行的事项执行完毕，予以结案。一审法院认为，鞠坤明与海旭春酒店签订的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照法律的规定和合同的约定履行。根据一审法院（2017）鲁0203民初8663号民事调解书，海旭春酒店应于2017年12月31日前将青岛市通山路3号房屋返还给92805部队，但海旭春酒店并未在该时间内履行返还房屋义务，鞠坤明也未在该时间内向海旭春酒店返还租赁房屋，直到2018年6月92805部队申请执行后，海旭春酒店于2018年6月15日向92805部队返还了租赁房屋，鞠坤明与海旭春酒店的租赁合同至2018年4月26日期满，2018年1月至2018年4月期间鞠坤明仍占用着租赁房屋，且鞠坤明自称至今所租赁房屋仍由其掌控，因此在此情况下，鞠坤明要求海旭酒店退还2018年1月至4月的租金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持；鞠坤明要求海旭春酒店退还保证金1万元，海旭春酒店同意退还，一审法院予以准许。一审法院判决：一、海旭春酒店于本判决生效之日起十日内向鞠坤明退还保证金1万元；二、驳回鞠坤明要求海旭春酒店退还租金3.33万元的请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费883元，由鞠坤明负担679元，海旭春酒店负担204元。鞠坤明不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决,依法支持鞠坤明的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由海旭春酒店承担。事实与理由:鞠坤明通过海旭春酒店转租涉案房屋，合同到期日为2018年4月26日，房租、押金已付清。2017年12月22日，海旭春酒店与房产所有权人解除了租赁合同，海旭春酒店自此已经没有对涉案房屋的转租权，也就没有收取剩余4个月房租的权利了。同时，房地产所有人多次书面表示向鞠坤明收取房租。因此，海旭春酒店应将2018年的四个月房租返还给鞠坤明。二审审理期间，鞠坤明补充上诉理由认为，海旭春酒店与房屋所有权人解除合同后，已无权收取房屋租金，只有房屋所有权人才有权收取租金。二审法院认为，本案焦点问题是一审法院判决驳回鞠坤明关于海旭春酒店应返还租金的诉讼请求是否正确。双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违背法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据双方房屋租赁合同的约定，租赁期限于2018年4月26日到期。根据青岛市市北区人民法院（2017）鲁0203民初8663号民事调解书，海旭春酒店应于2017年12月31日前将房屋返还给92805部队，但海旭春酒店并未在该时间内履行返还房屋义务，直到2018年6月，92805部队申请执行后，海旭春酒店于2018年6月15日返还了房屋。双方当事人之间的租赁合同至2018年4月26日期满，2018年1月至2018年4月期间鞠坤明仍占用着租赁房屋，且鞠坤明自称至今所租赁房屋仍由其掌控，一审据此驳回其关于返还2018年1月至4月的租金符合法律规定。一审已判决海旭春酒店返还鞠坤明押金1万元，故鞠坤明无需再上诉要求返还1万元押金。综上，鞠坤明的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费633元，由鞠坤明负担。本院再审查明的事实与一、二审法院查明的事实一致。本院再审认为，海旭春酒店与鞠坤明签订租赁合同约定将其租赁的92805部队的房屋部分转租给鞠坤明，期限自2015年4月27日至2018年4月26日。该房屋转租合同系双方真实意思表示，内容不违背法律、法规强制性规定，为有效合同。按照合同约定鞠坤明交付了全部租金，海旭春酒店交付了房屋。尽管出租人92805部队提前与承租人海旭春酒店解除了租赁合同，并约定于2017年12月22日将房屋交付92805部队，但海旭春酒店至2018年6月15日才返还了房屋，其并未按照调解书确认的时间向92805部队交付房屋，而次承租人鞠坤明亦未因此而与海旭春酒店解除合同或退出租赁的房屋，且至转租合同履行期届满(2018年4月26日)鞠坤明仍占有使用涉案房屋。在此情况下，鞠坤明以92805部队于2017年12月22日提前与海旭春酒店解除租赁合同为由，主张海旭春酒店应自合同解除之日起，向其返还至转租合同期限届满（2018年1月至4月）期间的租金，没有事实根据和法律依据。原判决认定事实清楚，适用法律正确。综上所述，鞠坤明请求判令海旭春酒店返还租金的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：维持山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终2077号民事判决。本判决为终审判决。审判长  刘成良审判员  闫爱云审判员  司晓伟二〇二一年四月九日法官助理谭玉洁书记员陈东娇