内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事判决书（2021）内03民再4号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王磊，男，1986年4月28日出生，个体户，住呼和浩特市。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘佩霞，1986年3月15日出生，汉族，住呼和浩特市。二再审申请人共同委托诉讼代理人：兰海峰，内蒙古典源律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：彭海渊，男，1969年1月2日出生，汉族，住乌海市。委托诉讼代理人：郭晓丽（系彭海渊之妻），女，汉族，住乌海市。委托诉讼代理人：马晓荣，乌海市海勃湾区新华法律服务所法律工作者。被申请人（一审被告、二审上诉人）：王成友，男，1970年8月12日出生，汉族，住乌海市。被申请人（一审被告）：李肖艳，女，1970年9月27日出生，汉族，住乌海市。再审申请人王磊、刘佩霞因与被申请人彭海渊、王成友、李肖艳合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院（2019）内0302民初748号民事判决、本院（2020）内03民终355号民事判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院于2020年11月24日作出（2020）内民申2836号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王磊及其与刘佩霞共同的委托诉讼代理人兰海峰，被申请人彭海渊及其委托诉讼代理人郭晓丽、马晓荣，被申请人王成友到庭参加诉讼。被申请人李肖艳经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。王磊、刘佩霞申请再审请求：撤销原一、二审民事判决，依法改判驳回被申请人的诉讼请求。一、二审诉讼费由被申请人承担。事实与理由：1、一、二审法院在庭审中未对再审申请人提供的主要证据进行审查及认定，对再审申请人提交的答辩理由、上诉理由在判决书中未进行论述属于程序严重违法，从而导致本案认定事实不清、认定基本事实缺乏证据证明。2、再审申请人没有以明显不合理低价购买房屋。3、从王成友、李肖艳将涉案房屋卖给赵某，赵某又将房屋卖给王磊、刘佩霞的时间点来看，再审申请人与被申请人王成友、李肖艳代理人赵某之间签订合同不属于恶意串通。4、网签合同并不具备独立性，即使网签合同存在瑕疵，也不影响再审申请人实际成交价为134万元书面买卖合同的效力。5、原审法院适用法律错误，超出诉讼请求。6、再审申请人至今仍然偿还银行贷款107万元，但所购房产被查封，原审法院判决合同无效后未释明如何返还，属于违法裁判。被申请人彭海渊辩称：根据呼和浩特市不动产登记中心调取的询问笔录，王磊是自愿购买，避税本身就是违法行为，且根据案涉备案合同，王磊以明显不合理的低价购买了案涉房屋，原审认定事实清楚，应予维持。被申请人王成友辩称：王成友、李肖艳于2018年5月3日将涉案房屋卖给赵某，并且委托赵某办理房屋过户手续，之后是赵某将涉案房屋卖给王磊、刘佩霞，而非王成友；王成友在2018年5月3日卖给赵某的房屋价格是117万元，有房屋买卖协议及收条为证，原审认定案涉房屋以30万元的价格卖给王磊、刘佩霞错误；王成友是在一审法院作出诉讼保全裁定前将涉案房屋出售的，不存在恶意转移财产。彭海渊向一审法院起诉请求：1、判决确认被告王成友、李肖艳与被告王磊、刘佩霞签订的位于呼和浩特市××区的买卖行为无效；2、本案诉讼费用由四被告承担。一审法院依据原告的调取证据申请，向呼和浩特市不动产登记中心调取了不动产信息登记表和房屋买卖合同。呼和浩特市二手房买卖合同（合同号CX2018104622）显示，被告王成友、李肖艳与被告王磊、刘佩霞双方在2018年8月24日签订的房屋买卖合同，合同约定被告王磊、刘佩霞以30万元购买被告王成友、李肖艳的位于呼和浩特市××区.6平方米住房一套。出卖人为王成友、李肖艳，买受人为王磊、刘佩霞。双方于当日完成房屋交易过户登记。法院对该证据的真实性和对此案的证明效力予以认定。一审法院经审理查明：2018年8月24日被告王成友、李肖艳与被告王磊、刘佩霞双方签订的房屋买卖合同，合同约定被告王磊、刘佩霞以30万元价格购买被告王成友、李肖艳的位于呼和浩特市××区.6平方米住房一套。出卖人为王成友、李肖艳，买受人为王磊、刘佩霞。双方于当日完成房屋交易过户登记。原告彭海渊与被告王成友、李肖艳在2018年7月存在诉讼纠纷，依据原告的诉讼保全申请，法院于2018年7月23日作出诉讼保全裁定书，委托呼和浩特市新城区法院对被告王成友位于呼和浩特市××区进行查封，呼和浩特市新城区法院于2018年8月30日去呼和浩特市不动产登记中心查封房屋时，发现房屋已交易变户，故未查封成功。2018年9月19经法院审理后作出判决，认定被告王成友、李肖艳欠原告借款本金135万元，利息140.4万元。现该案正在执行中。一审法院认为，原告彭海渊与被告王成友、李肖艳早在2018年7月就存在诉讼纠纷。被告王成友应当很明确即将被法院判决偿还原告借款的情况发生。庭审中被告王成友称是以65万元价格卖给赵某，被告王磊称是以110万元购买的被告王成友的房屋，而从呼和浩特市不动产登记中心调取档案反映，2018年8月24日被告王成友、李肖艳是以30万元出卖给被告王磊、刘佩霞，该价格明显低于市场价格很多。被告王磊自称价格为110万元购买房屋，而其向呼和浩特不动产登记中心提供的房屋买卖合同显示购房款为30万元，故其应该知道该价格明显低于市场价格。王成友自称是以65万元价格卖给赵某，也应当知道房屋成交价30万元明显低于市场价格。原告作为被告王成友、李肖艳的债权人，在知晓四被告以明显低于市场价格交易房屋后，认为四被告的买卖房屋行为损害了原告对被告王成友、李肖艳享有到期债权的实现，于2019年1月29日起诉四被告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十四条规定，判决：被告王成友、李肖艳与被告王磊、刘佩霞于2018年8月24日签订的《呼和浩特市二手房买卖合同（合同号CX2018104622）》房屋买卖合同无效。王磊、刘佩霞不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回彭海渊的一审诉讼请求。王成友不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回彭海渊的起诉。本院二审期间，上诉人申请证人赵某到庭作证，以证明王成友与赵某之间存在房屋买卖关系，被上诉人对证人证言的证明目的不予认可。针对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据内蒙古自治区呼和浩特市北方公证处出具的公证书，证人赵某是上诉人王成友的受托人，且呼和浩特市不动产登记中心调取的不动产登记申请表中显示赵某为代理人，赵某与上诉人王成友存在利害关系，且赵某陈述与房屋登记管理部门的备案登记内容不符，其证人证言不能作为认定赵某与王成友存在房屋买卖关系的有效依据，不予采信。赵某向上诉人王成友及其配偶李肖艳转账的行为不能有效证明赵某与王成友的房屋买卖关系及房屋交易真实价款，对上诉人王成友的证明目的不予支持。本院二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院二审认为，上诉人王成友主张其将案涉呼和浩特市新城区电杆厂街档案馆宿舍2号楼4层3单元307号的房屋卖给赵某，但根据在案证据公证书及一审法院向呼和浩特市不动产登记中心调取的不动产登记申请表和房屋买卖合同，案涉房屋的实际出卖方为上诉人王成友和李肖艳，赵某仅是接受王成友和李肖艳的委托，代为办理房屋出售、过户及银行抵押贷款的受托人，上诉人王成友主张并未出售案涉房屋的上诉理由无事实依据。依据一审法院向呼和浩特市不动产登记中心调取的案涉房屋备案合同，该备案合同显示，王磊、刘佩霞以30万元购买王成友、李肖艳的位于呼和浩特市××区.6平方米住房一套，双方于当日完成房屋交易过户登记。上诉人王磊主张呼和浩特市不动产登记中心备案合同并非其真实意思表示，是为了避税签订，但根据呼和浩特市不动产登记中心实施的房屋交易征税政策，房屋交易税收缴纳不以房屋备案合同为依据，且一审法院调取的案涉房屋税收申报征收情况表显示，案涉房屋的计税依据并非备案合同的交易价款30万元，上诉人王磊应该知道案涉房屋交易价格明显低于市场价格，故上诉人王磊主张呼和浩特市不动产登记中心备案合同并非其真实意思表示的上诉理由不成立。一审法院认定王成友与李肖艳在明知需要承担债务的情形下以明显不合理的低价将案涉房屋出售给上诉人王磊、刘佩霞并无不当，诉争房屋买卖行为损害了被上诉人彭海渊到期债权的实现，对被上诉人彭海渊造成损害，该行为不产生法律约束力。综上所述，王成友、王磊、刘佩霞的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人王磊、刘佩霞负担；二审案件受理费100元，由上诉人王成友负担。本院再审期间，当事人围绕再审请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据双方当事人申请，从呼和浩特市不动产登记中心调取案涉房屋所有权转移登记档案和抵押权首次登记档案，从内蒙古兴鑫商务服务有限公司调取公司留档的有关案涉房屋的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、中介费收据、按揭贷款代办费收据，从内蒙古自治区呼和浩特市北方公证处调取2018年呼北证内字第5097号、5098号公证书案卷。上述调取的证据经双方当事人质证，本院予以采信。本院再审查明，2018年5月9日王成友、李肖艳委托赵某在买方需要向银行申请购买案涉房屋的按揭贷款时，在银行办理下列事项：一、签订房屋交易合同或协议、办理合同或协议公证；二、签订《个人再交易住房贷款支付协议》，签订二手房资金监管协议等相关合同，办理二手房按揭贷款等相关事宜；三、以委托人个人名义开立个人账户，并将上述拟出售房屋的首付款及银行贷款均存入该账户内。王成友、李肖艳出具委托书，并经（2018）呼北证内字第5097号公证书公证。2018年5月9日王成友、李肖艳委托赵某在房产局和不动产相关部门办理下列事项：一、开具房屋登记信息查询证明、查询房屋档案；二、签订买卖契约、办理房屋过户登记、交纳税费等与出售房屋相关的事宜，并签署相关文件；三、进行房源核验结果查询；四、代为取得此房权籍调查成果，在不动产相关部门办理过户登记相关事宜；五、出具网签合同，发布房源。王成友、李肖艳出具委托书，并经（2018）呼北证内字第5098号公证书公证。2018年7月13日，赵某代王成友与王磊签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，合同约定：出卖人王成友将坐落于呼和浩特市××区，面积130.6平方米的房屋，以134万元的价格卖给买受人王磊。该房屋所有权证证号为2009117670，共有权证证号为2009117671。买受人支付定金1万元，买卖双方在签订本合同的当日，买方应将定金存入内蒙古兴鑫商务服务有限公司，内蒙古兴鑫商务服务有限公司代收定金视为卖方已接受定金；买受人以银行按揭贷款的购买方式购买该房产；买受人拟贷款金额110万元。同日，双方达成《呼和浩特市存量房屋买卖合同补充协议》，约定：固定装修不动；面签之日起60日内确保银行将房屋所贷余款打入房东账户；房东确保该房屋为五年外二套，过户所产生的税费由买方王磊承担。赵某作为代理人签字，并代王成友签字。同日，出卖人王成友作为甲方、买受人王磊作为乙方、居间人内蒙古兴鑫商务服务有限公司作为丙方，三方达成《居间服务合同》，约定：甲方支付丙方居间费5000元，乙方支付丙方居间费20100元。如乙方办理按揭贷款，需向丙方支付按揭贷款代办服务费和过户代办服务费（按揭贷款代办服务费为贷款额的2%，房屋过户代办服务费为2000元每笔）。赵某作为代理人签字，并代王成友签字。内蒙古兴鑫商务服务有限公司于2018年7月13日出具中介费20100元的收据。2018年7月26日王磊向赵某账户转款26.5万元，赵某向王磊账户转款3.5万元，2018年8月8日王磊向赵某账户转款3万元。2018年8月24日，王磊、刘佩霞向呼和浩特市不动产登记中心提交不动产登记申请书、不动产权证书、买卖合同、完税或减免税凭证、委托书等申请材料，申请对新城区电杆厂街档案馆宿舍2号楼3单元4层307号国有建设用地使用权-房屋（构筑物）所有权转移登记。呼和浩特市不动产登记中心受理并进行所有权转移登记，所有权转移登记为王磊、刘佩霞共同共有，不动产权证书编号为蒙（2018）呼和浩特市不动产权第0056186、0056187号。王磊、刘佩霞申请所有权转移登记时，向呼和浩特市不动产登记中心提交的《呼和浩特市二手房买卖合同》中载明房屋成交价为30万元，提交的内蒙古房地产税收申报征收情况表中载明案涉房屋以570904.76元为计税依据。2018年8月30日，内蒙古兴鑫商务服务有限公司出具按揭贷款代办费14000元的收据。2018年8月31日中国工商银行股份有限公司呼和浩特赛罕支行向呼和浩特市不动产登记中心提交不动产登记申请书、不动产权属证书抵押合同与主债权合同等申请材料，申请对新城区电杆厂街档案馆宿舍2号楼3单元4层307号抵押权首次登记，呼和浩特市不动产登记中心受理并进行抵押登记。中国工商银行股份有限公司呼和浩特赛罕支行申请抵押登记时，向呼和浩特市不动产登记中心提交的《个人购房借款/担保合同》第三十九条约定“贷款人根据借款人的申请同意向其发放个人二手住房购置贷款，金额为人民币107万元整。”第四十条约定“本合同项下贷款用于购买坐落于××区建筑面积130.6平方米的房屋。”第四十一条约定“该笔贷款的担保方式为抵押。”第四十二条约定“本合同项下贷款期限为360个月。”第四十六条约定“借款人同意贷款人将贷款一次性划入户名为赵某的6222020602010945957账号”。第四十九条约定“借款人指定其在中国工商银行开立的户名为王磊的×××账号为还款账户。”抵押物地址为××区，不动产权证书编号为蒙（2018）呼和浩特市不动产权第0056186、0056187号。2018年9月21日，中国工商银行股份有限公司呼和浩特赛罕支行将王磊贷款107万元转入赵某6222020602010945957账户。2018年9月26日，赵某代王成友与王磊签订《交屋书》，赵某代王成友将案涉房屋交付王磊，见证人王智斌签字。王磊卡号为×××的借记卡账户历史明细清单证实王磊自2018年10月起开始按月偿付银行贷款本息。另查明，彭海渊起诉王成友、李肖艳、张贵、杨晟、乌海市鸿泰隆商贸有限责任公司民间借贷纠纷一案，乌海市海勃湾区人民法院于2018年7月3日立案受理，并于2018年7月23日作出（2018）内0302民初2063号民事裁定书，裁定：查封王成友所在工作单位北方联合电力有限责任公司乌海热电厂缴存的住房公积金30万元及个人企业年金15万元；查封王成友位于呼和浩特市××区中户，位于呼和浩特市××区房产二处等。2018年8月23日乌海市海勃湾区人民法院委托呼和浩特市新城区人民法院代为查封，2018年8月30日执行裁定书、协助执行通知书、委托函向呼和浩特市不动产登记中心送达时，因呼和浩特市新城区电杆厂街档案馆宿舍2号楼四层307室房产已变更过户，未能查封成功。该案于2018年8月31日开庭审理，于2008年9月19日作出（2018）内0302民初2063号民事判决书，判决：一、被告王成友、李肖艳、于本判决生效后十日内偿还原告借款本金135万元，利息140.4万元；二、被告张贵对被告王成友100万元借款本息承担连带清偿责任，承担责任后，可以向被告王成友追偿；三、驳回原告对被告乌海市鸿泰隆商贸有限责任公司、杨晟的诉讼请求。该案正在执行过程中。本院再审认为，彭海渊作为王成友的债权人提起本案诉讼，请求确认王成友、李肖艳与王磊、刘佩霞之间的买卖行为无效，一审法院经审理后作出确认双方房屋买卖合同无效的判决，未超出原告彭海渊的诉讼请求。本案的争议焦点是债务人王成友是否以明显不合理的低价转让财产。虽然王磊、刘佩霞向呼和浩特市不动产登记中心申请所有权转移登记时提交的《呼和浩特市二手房买卖合同》中载明的房屋成交价为30万元，但本院从内蒙古兴鑫商务服务有限公司调取公司留档的有关案涉房屋的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、中介费收据、按揭贷款代办费收据，可以证实王磊、刘佩霞以134万元的价格购买案涉房屋，先支付定金1万元，存入内蒙古兴鑫商务服务有限公司。本院从呼和浩特市不动产登记中心调取的中国工商银行股份有限公司呼和浩特赛罕支行申请抵押登记时向呼和浩特市不动产登记中心提交的《个人购房借款/担保合同》、再审申请人王磊提交的工商银行自助终端凭条和赵某6222020602010945957工商银行账户明细，可以证实2018年7月26日王磊先向赵某账户转款26.5万元，之后赵某向王磊账户转款3.5万元，2018年8月8日王磊向赵某账户转款3万元，2018年9月21日银行将王磊申请的贷款107万元转入赵某账户。上述证据可以形成完整的证据链，证实王磊、刘佩霞实际是以134万元的价格购买案涉房屋，王成友没有以明显不合理的低价转让财产。对王成友、赵某提出的案涉房屋实际交易情况是王成友将房屋卖给赵某，赵某将房屋卖给王磊的主张，因与公证委托书、《呼和浩特市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、呼和浩特市不动产登记中心所有权转移登记记录存在矛盾，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”案件审理过程中，王磊与王成友在本案诉讼过程中均不承认与对方存在恶意串通行为，被申请人彭海渊虽一直认为王磊、刘佩霞与王成友、李肖艳恶意串通，却未提供任何证据证实。王磊、刘佩霞二人通过中介公司购买房屋，已尽到一般买受人应尽的注意义务,并支付了相应对价134万元，在无证据证实王磊、刘佩霞在购买房屋的过程中,对彭海渊与王成友之间的诉讼案件知情的情形下，王成友、李肖艳单方违背诚实诚信原则，在明知欠彭海渊款项未归还的情形下出卖房屋，不能得出王磊、刘佩霞参与恶意串通的结论。同时,涉案合同也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效情形。综上所述，再审申请人王磊、刘佩霞的再审请求成立,本院予以支持。原一、二审认定事实不清，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百零三条第二款、第四百零七条第二款规定,判决如下:撤销本院（2020）内03民终355号民事判决和乌海市海勃湾区人民法院（2019）内0302民初748号民事判决；驳回一审原告彭海渊的诉讼请求。一审案件受理费200元（彭海渊预交），由一审原告彭海渊承担。二审案件受理费5900元（王成友预交100元，王磊、刘佩霞预交5800元），由一审原告彭海渊承担。本判决为终审判决。审判长 付嫣红审判员 李冯燕审判员 范晶春 二〇二一年四月二十三日书记员 冯 栋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果第四百零三条人民法院审理再审案件应当组成合议庭开庭审理，但按照第二审程序审理，有特殊情况或者双方当事人已经通过其他方式充分表达意见，且书面同意不开庭审理的除外。符合缺席判决条件的，可以缺席判决。第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。