广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5107号上诉人（原审原告）：广州汉宏物业管理有限公司，住所地：广州市白云区三元里大道712号507房。法定代表人：盛露，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖红楼，广东瀚伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳红，该公司职员。被上诉人（原审被告）：邝聂珊，女，1968年10月26日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人广州汉宏物业管理有限公司（以下简称汉宏公司）因与被上诉人邝聂珊物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初10148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。汉宏公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判支持汉宏公司一审请求；2.本案一审、二审诉讼费用由邝聂珊承担。事实和理由：（一）邝聂珊应当支付欠付管理费期间的滞纳金，一审法院认定邝聂珊应当按照原物业合同的标准向汉宏公司缴纳物业管理费，等同于认定原物业服务合同继续约束双方。据此，物业服务合同约定的滞纳金条款理应适用于双方。案涉大厦系列案件中，两级法院对于案件管辖的问题作出过相关裁定，作出裁定的依据也是原物业服务合同，结合两级法院均认定业主应当按照原物业服务合同的物业管理费标准向物业公司缴纳费用，则涉及滞纳金时也应当按原合同作出认定。另，已有生效判决（2019）粤0104民初25784号案证明原物业服务合同有效。（二）汉宏公司通过合法程序进入华顺大厦管理。汉宏公司与华顺大厦业主委员会自愿签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，对双方具有约束力。原物业服务合同服务期限届至2016年8月31日，因合同到期时案涉大厦并未成立新的业委会，汉宏公司与大厦170多户业主达成按原合同续签五年的一致意见，业主也签名同意。根据《合同法》第四条规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”汉宏公司在华顺大厦依据上述合意继续为案涉大厦进行物业管理服务工作将近五年时间，邝聂珊在上述期间内未提出异议，故上述《物业服务合同》约定的条款仍有约束力。在案涉大厦未成立新业委会的一年半期间，并无任何业主或属地街道居民委员会发函要求解除华顺大厦业主与汉宏公司之间达成的继续按原合同履行五年的合意。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，若物业服务合同期满，业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系。按照《物业管理条例》第四十一条规定的费用与服务水平相适应原则，业主应继续按照原物业管理服务合同约定的标准支付物业管理服务费。据此，在汉宏公司已经履行物业服务义务的前提下，业主也应履行相应的合同义务。综上，恳请二审法院判如所请。邝聂珊二审答辩称，不同意汉宏公司的上诉意见。汉宏公司于2019年3月5日向一审法院起诉请求：判令邝聂珊向汉宏公司支付自2017年7月1日起至2017年11月17日的物业管理服务费（按照每月每平方米1.4元，乘以110.05平方米）以及拖欠上述物业管理服务费的滞纳金（以拖欠的物业管理服务费为基数，按每天千分之一的标准，从逾期支付之日起至付清之日止）。一审法院认定事实：广州市越秀区xx路1号303房，建筑面积110.05平方米。2013年8月12日，汉宏公司（为乙方、物业服务公司）与广州市华顺大厦业主委员会（为甲方、业主委员会）签订《物业服务合同》，其中内容为：甲方将华顺大厦委托乙方实行物业服务；物业基本情况，广州市越秀区xx路1号华顺大厦商住楼（26层），建筑面积17172平方米，大厦共用的房屋建筑与设备设施：1.水泵房、电房、梯间等共用部位与公用房屋；2.电梯、水泵、照明等共用设备设施。委托管理期限为三年，自2013年9月1日起至2016年8月31日止。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。物业服务收费按面积计收，已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，未办房产证的，以市测绘所测量的建筑面积为准。物业管理费，住宅1.40元/月/平方米，写字楼2.50元/月/平方米，商业2.50元/月/平方米；每两月收取物业管理费一次，每次收取的服务费为当月及下月，收费期为单月的5-15日。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费及经业主委员会审核的共用维修费，从逾期之日起每日按千分之一交纳滞纳金等。2019年3月5日，汉宏公司提起本案诉讼。另查明，汉宏公司曾因物业服务合同纠纷向一审法院起诉案涉小区其他业主，一审法院经审理后作出（2020）粤0104民初11906号民事判决，支持了汉宏公司要求收取2017年3月1日至2017年11月12日物业管理服务费的诉讼请求。该判决书还查明了汉宏公司于2017年11月12日撤出了案涉房屋的管理小区的事实。后该案经广州市中级人民法院二审审理后，作出（2020）粤01民终19092号民事判决，对原审法院查明的事实予以确认，并查明如下内容：广州市华顺大厦业主委员会于2017年10月3日向汉宏公司发出交接告知函，内容为：“华顺大厦业委会于2017年8月25日专函汉宏物业管理公司：做好交接准备工作及交接前保证本大厦的物业管理质量。现再次致函贵司做好交接前的准备工作并于2017年10月31日前完成交接”；于2017年11月11日向汉宏物业公司发出了《迁离通知书》，内容为：“感谢贵公司在合同期内为大家服务，2016年8月已到期，现在已逾期，华顺大厦业主已经与广州市佳怡物业管理有限公司签约，合同期为2017年11月1日-2020年10月31日。请贵公司在2017年11月12日早上8点前迁离华顺大厦，如果拒绝，后果自负！多谢配合！”该判决认为：汉宏公司与华顺大厦业主委员会签订的物业服务合同到期后，在双方未续签合同也未明确通知不再续签合同的情况下，汉宏公司继续提供物业服务，双方按原合同约定形成事实上的物业服务关系，全体业主应当按照原合同约定标准继续支付物业管理费。即使业主委员会确定不再与汉宏公司续签合同，亦应自通知之日起给予合理的退场时间。汉宏公司2017年11月12日撤出案涉小区，并未超出合理期限，华顺大厦业主委员会的通知也予以谅解和认可，因此确认汉宏公司有权收取截至该日的物业管理费用。遂判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，已发生法律效力的（2020）粤01民终19092号民事判决书已详细论述，《物业服务合同》到期后，汉宏公司与广州市华顺大厦业主委员会双方按原合同约定形成事实上的物业服务关系，全体业主应当按照原合同约定标准继续支付物业管理费，汉宏公司有权收取截至2017年11月12日的物业管理费用，一审法院在此不再赘述。邝聂珊作为案涉房屋的业主，应按原合同约定的标准向汉宏公司继续支付物业管理费。因此，汉宏公司要求邝聂珊支付2017年7月1日至2017年11月12日物业管理服务费的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。考虑到汉宏公司主张滞纳金所依据的合同已经到期，业主对汉宏公司是否具有管理权存在争议，综合考虑全案情况，不予支持汉宏公司要求支付滞纳金的请求。至于2017年11月13日至2017年11月17日期间的物业管理服务费，因缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予支持。至于邝聂珊抗辩认为汉宏公司管理服务差、损害业主利益等问题，如邝聂珊作为业主的利益受到损害可另行主张。邝聂珊关于该案超过诉讼时效等主张亦不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条，《物业管理条例》第七条之规定，于2020年12月4日判决如下：一、邝聂珊自判决发生法律效力之日起七日内，一次性向广州汉宏物业管理有限公司支付从2017年7月1日至2017年11月12日物业管理服务费（每月按每平方米1.4元×110.05平方米计付）；二、驳回广州汉宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由广州汉宏物业管理有限公司负担10元，邝聂珊负担40元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，汉宏公司向本院提交如下证据：证据1.广州市越秀区大塘街道办事处于2020年12月21日出具的《事项答复意见书》，拟证明广州市越秀区大塘街道办事处于2020年11月23日发出《通知》，要求华顺大厦在收到本通知后的5个工作日召开业主大会临时会议，对欠费委员终止职务；证据2.华顺大厦业主委员会第六条的说明，拟证明华顺大厦历史遗留问题太多，华顺大厦在与汉宏公司签订物业服务合同时有意隐瞒，并未如实告知存在的历史遗留问题。邝聂珊质证认为：证据1与本案无关，我方从未收到该份证据，不确认其关联性；对证据2的关联性不予认可，我方从未见过该证据。本院二审另查明：汉宏公司因与华顺大厦业主委员物业服务合同纠纷一案诉至原审法院，并在该案中主张“汉宏公司在合同到期后，通过签署调查表的方式获得华顺大厦200多户中170多户业主的签名，同意继续由其管理华顺大厦，新的服务期限为5年。2017年8月3日，华顺大厦成立新的业委会，该业委会与第三方物业管理公司签订物业服务合同，在没有与汉宏公司解除服务合同的情况下，要求汉宏公司撤离华顺大厦构成违约。”原审法院作出（2020）粤0104民初20836号民事判决查明：“2017年7月28日，新一届华顺大厦业主委员会在街道备案，本届业主委员会任期从2017年7月28日起至2022年7月27日止。华顺大厦业主委员会通过招标重新选聘物业管理公司。”另该判决认定：“汉宏公司认为双方已再续约5年，没有事实依据。《物业服务合同》于2016年8月31日到期后，新的业主委员会还未选任，汉宏公司以调查表的方式征询业主的意见，即使该表格中业主的签名是真实的，也仅能代表部分业主续约的意向，并不能达成续约的效果，双方没有续签正式的物业服务合同，汉宏公司之后实施的物业管理行为属于事实管理行为。”2021年3月18日，本院以（2021）粤01民终1632号民事判决维持上述判决，驳回汉宏公司的上诉请求。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方的诉辩意见，本院确定本案争议的焦点是：汉宏公司要求邝聂珊支付欠付管理费期间的滞纳金应否予以支持。现评析如下：汉宏公司与华顺大厦业主委员会签订的《物业服务合同》到期后，在双方未续签合同的情况下，汉宏公司继续提供物业服务，故双方形成事实上的物业服务合同关系，一审法院据此认定汉宏公司有权收取该期间的物业管理费用并无不当。但对于业主未继续按月缴纳物业管理费是否构成违约的问题，根据业已发生法律效力的（2020）粤0104民初20836号民事判决书认定，汉宏公司以发放调查表的方式征询部分业主意见并不能达成原合同续约5年的法律效果，汉宏公司在《物业服务合同》履行期届满后所实施的物业管理服务仅为事实管理行为，因此其与业主之间的权利义务内容并不当然适用原《物业服务合同》的约定内容。特别在2017年7、8月间，案涉大厦新一届业主委员会重新选聘物业管理公司，小区业主对于汉宏公司是否仍具有管理权持有疑义的情况下，未继续缴纳物业管理费并不构成违约，故一审法院综合考虑全案情况不予支持汉宏公司提出的滞纳金请求并无不当，本院予以维持。汉宏公司二审提供的证据不足以证明其主张，本院不予采纳。综上所述，汉宏公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由广州汉宏物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年四月二十二日法官助理杨希书记员叶小琳