广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂05民终1023号 上诉人（一审原告）：任涵，女，1989年7月8日出生，汉族，住内蒙古包头市青山区。 委托诉讼代理人：李滨,北京市京师(南宁)律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：梁琪，男，1988年8月16日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市银海区。 委托代理人：吴裕成，广西海鑫律师事务所律师。 上诉人任涵因与被上诉人梁琪房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初2416号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 任涵上诉请求：撤销广西壮族自治区海市银海区人民法院（2020）桂0503民初2416号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定涉案房屋不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定错误。根据该解释第一条的规定，涉案房屋属于北海市区规 -2- 划范围内房屋，本案应适用该解释，一审判决认为该地区农村集体所有土地上所建房屋大多数未能取得合法建房手续，以此不支持上诉人的诉讼请求错误，被上诉人提供的《集体土地使用权证》面积只有80平方米，而被上诉人出租给上诉人的是238平方米，属于违章建筑。二、一审判决认为上诉人是经营客栈，而不是承包被上诉人原来注册的渔村客栈进行经营，因此办理相关证件应有上诉人自行负责是错误的。由于涉案房屋没有合法产权证明，无法办理相关经营证件，行政部门也没有因该地区大多数房屋没有合法建房手续而允许上诉人不办理相关经营证件，且相关部门上门检查并强调没有合法证件即不能经营。三、上诉人与被上诉人就办理相关经营证件事宜进行沟通，但被上诉人一直拖延，由于被上诉人没有履行合同附随义务，导致上诉人的合同目的无法实现，损害了上诉人的合法权益。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当。 被上诉人梁琪辩称：一、涉案房屋租赁合同是双方意思表示一致的基础上签订的，没有违反法律法规强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，应为有效合同。二、涉案房屋所处地区农村集体所有土地上建造的房屋大多数没有合法的建房手续，属于历史遗留问题，一审法院认定涉案房屋不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定是正确的。另外，该解释第一条第二款的规定是可以参照，而不是应当参照，且本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定的无效情形。三、涉案租赁合同签订时，上诉人对涉案房屋的现状情况完全知情，合同中也没有明确约定房屋的用途是经营客栈，上诉人自行用于经营客栈所办理的特许经营许可证、消防合格证等相关手续应由上诉人自行负责。四、上诉人主张退还租金31万元没有事实和法律依据，上诉人租赁、占有使用涉案房屋一年多，支付租金是上诉人依法应当履行的合同义务。即使人民法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定认定涉案合同无效，上诉人要求退还租金也没有依据，根据该解释第五条第一款的规定，上诉 -3- 人也应支付房屋占有使用费。五、上诉人要求退还履约保证金没有事实和法律依据。根据涉案合同第三条的约定，保证金是在合同终止后，上诉人退还房屋并结清相关费用且无其他违约情况下无息退还的，本案中，上诉人未按合同约定支付租金，构成违约，根据涉案合同第八条第3点的约定，上诉人无权要求返还履约保证金，且上诉人虽擅自搬离了涉案房屋，但没有将涉案房屋钥匙、房卡交给被上诉人，并没有与被上诉人进行交接，其应承担的水电费等费用也没有结清。六、根据合同约定，上诉人应当在2020年10月10日支付下一年的租金，上诉人没有按时支付，且擅自搬离涉案房屋，构成违约，被上诉人已于2020年10月26日向上诉人发出《解除合同通知书》，故涉案房屋租赁合同于2020年10月26日解除。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应驳回上诉，维持原判。 任涵向一审法院起诉请求：1、确认上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》无效;2、被上诉人退还上诉人租金31万元；3、被上诉人退还上诉人履约保证金10万元；4、案件受理费由被上诉人承担。 一审法院判决：驳回任涵的诉讼请求。 本院经二审审理认为，上诉人主张，涉案房屋属于北海市区规划范围内房屋，未取得房产所有权证书，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案合同属于无效合同。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，双方均应恪守履行。被上诉人提供的《集体土地使用证》《中华人民共和国建设用地规划许可证》、北海市银海区银滩镇咸田村委村民委员会出具的《证明》，证实了涉案房屋所占用的土地属农村集体所有的土地，不应以被上诉人房屋建设时并未取得规划许可证，无法取得房屋产权证书等手续作为认定租赁合同效力 -4- 的标准，且涉案房屋不属城镇房屋，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，故上诉人主张涉案合同无效没有事实和法律依据，本院不予支持。 上诉人主张，由于涉案房屋没有合法产权证明，无法办理相关经营证件，被上诉人没有履行合同附随义务，导致上诉人的合同目的无法实现，应承担违约责任。本院认为，涉案合同中并未对办理特许经营许可证、消防合格证的义务分配进行约定，且上诉人亦未能提供证据证实涉案房屋未能办理特许经营许可证、消防合格证是由于没有产权证明所致，也没有证据证实相关行政管理部门因为涉案房屋未取得特许经营许可证、消防合格证而对其进行处罚或取缔其经营资格，并未影响其正常经营，故其主张的合同目的无法实现没有事实依据，主张被上诉人退还2019年10月10日至2020年10月9日的租金31万元本院不予支持。 涉案合同虽约定合同期限为2019年10月10日至2024年10月9日止，但被上诉人于2020年10月26日向上诉人发出《解除合同通知书》，上诉人亦于2020年9月27日与被上诉人家人提出不继续租赁涉案房屋，后于10月份搬离涉案房屋并向人民法院提起确认合同无效的诉讼，上诉人明示表示不再继续使用涉案房屋，涉案租赁合同事实上已无法履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项的规定，上诉人请求被上诉人返还房屋租赁保证金10万元有事实和法律依据，本院予以支持，一审该项判决有误，本院予以纠正，被上诉人主张上诉人尚有相关费用未结清，但未提供证据证实，其抗辩理由本院不予支持。 综上，一审判决部分事实认定有误。上诉人任涵的上诉主张有事实和法律依据的，本院予以支持，没有事实和法律依据的，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、 -5- 第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区海市银海区人民法院（2020）桂0503民初2416号民事判决； 二、被上诉人梁琪退还上诉人任涵房屋保证金10万元； 三、驳回上诉人任涵其他诉讼请求。 一审案件受理费7450元，减半收取3725元，二审案件受理费7450元，合计11175元，其中2725元由被上诉人梁琪负担，剩余8450元由上诉人任涵负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向原审法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 王雅新 审 判 员 侯远婕 -6- 二〇二一年四月二十二日 法官助理 张 玲 书 记 员 陈旖琦