广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3629号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈振杰，男，1954年9月19日出生，汉族，身份证住址浙江省宁海县。上诉人（原审被告、反诉原告）：周晓飞，男，1971年9月4日出生，汉族，身份证住址浙江省金华市婺城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：梁丽娜，女，1982年9月21日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：柯柏松，广东正平天成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周丽芬，女，1968年2月25日出生，汉族，身份证住址广东省乐昌市。委托诉讼代理人：丁子塔，广东格士律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓峰，广东格士律师事务所实习人员。上诉人陈振杰、周晓飞、梁丽娜因与被上诉人周丽芬房屋租赁合同纠纷一案，陈振杰、周晓飞、梁丽娜不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈振杰、周晓飞、梁丽娜上诉请求：1、陈振杰、周晓飞、梁丽娜不服（2020）粤0104民初6523号民事判决书，请求依法撤销，驳回周丽芬的一审诉讼请求，支持陈振杰、周晓飞、梁丽娜的反诉请求。2、判令诉讼费用由周丽芬承担。事实与理由：一审判决认为“鉴于被告既未依约支付租金构成违约，又将涉案商铺交由案外第三人使用至今，故其无权要求解除合同”。对此陈振杰、周晓飞、梁丽娜认为：1、原来的签约主体广州市保欣市场管理有限公司（以下简称保欣公司）已经注销，涉案合同已经因为一方主体消灭而没有继续履行的条件，因此涉案的合同应该终止；2、在承租主体消灭的情况下，本案陈振杰、周晓飞、梁丽娜需要承担的只是违法注销的赔偿责任问题，不是承担合同继续履行的义务，但是赔偿责任有一个边界问题，就是陈振杰、周晓飞、梁丽娜即使违法注销应该在多大范围承担赔偿责任的问题。针对这个问题，陈振杰、周晓飞、梁丽娜认为，陈振杰、周晓飞、梁丽娜已经采取的措施，避免损失扩大，已经尽到应尽义务，2019年11月23日，陈振杰、周晓飞、梁丽娜已发函说明“由于保欣公司未能出租使用，且保欣公司已经办理清算和注销手续，现为避免损失进一步扩大，通知阁下2019年11月30日收回商铺”。这个函件已经告知涉案商铺的承租主体已经消亡，通知周丽芬到现场查看和收回商铺。即使涉案商铺是第三人在使用，也有一个出租主体问题，即在2019年12月5日之后，是由周丽芬决定是否继续出租还是收回，是由周丽芬自行处置。但是周丽芬没有按照这个通知到现场查看和收回商铺，对于此后的损失，陈振杰、周晓飞、梁丽娜不负赔偿责任。且在一审开庭之后，涉案的商铺已经不再由第三人使用，可以交回给周丽芬，对此周丽芬理应收回商铺避免损失进一步扩大。二审庭询中三上诉人补充上诉事实与理由：在2020年6月之后，涉案商铺已处于空置状态。周丽芬二审答辩，不同意陈振杰、周晓飞、梁丽娜的上诉请求，同意一审判决的处理。周丽芬于2020年1月20日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.陈振杰、周晓飞、梁丽娜向周丽芬支付从2016年12月至2020年6月的租金（其中2016年12月至2017年10月租金按1220元计算，2017年11月至2018年10月租金按1983元计算，2018年11月至2019年10月租金按2364元计算，2019年11月至2019年12月租金按2745元计算，2020年1月至2020年6月租金按4195元计算）；2.陈振杰、周晓飞、梁丽娜向周丽芬支付逾期支付上述租金的违约金（以当月应付未付租金为基数，自逾期当月11日起至付清上述租金之日，按照年利率24%计算，以不超过所欠付的租金总额为限）。陈振杰、周晓飞、梁丽娜提出反诉，请求：确认周丽芬与保欣公司《北京大厦商铺租赁合同》在2019年12月25日解除。一审法院经审理查明：周丽芬是广州市越秀区北京路68号3010铺的权属人，建筑面积21.19平方米，用途为商业。2013年9月21日，周丽芬（甲方）与保欣公司（乙方）签订《北京大厦商铺租赁合同》，写明：1.1.甲方对位于广州市越秀区北京路68号北京大厦三层3010号商铺，建筑面积21.19平方米物业享有合法完整产权，甲方同意将该物业出租给乙方。1.2.乙方承租及授权经营管理的物业为北京路68号北京大厦首层、二层、三层、四层、五层、六层的全部物业，建筑面积12857平方米。2.1.该物业的租赁期为10年。2.3.2.该物业的月租金基准价标准为180元/㎡（按建筑面积计算），第一年（即2014年11月1日至2015年10月31日）月租金为1526元，第二年（即2015年11月1日至2016年10月31日）月租金为1907元，第三年（即2016年11月1日至2017年10月31日）月租金为2670元，第四年（即2017年11月1日至2018年10月31日）月租金为3433元，第五年（即2018年11月1日至2019年10月31日）月租金为3814元，第六年开始至第八年每年租金按上一年度递增10%，第九年到第十年每年按上一年度递增15%，直至合同期满。2.3.3.租金每月支付一次，每月10日前支付当月租金。2.3.4.甲乙双方在签订达到该项目总建筑面积70%以上（含70%），乙方向甲方支付租赁保证金为两按7628元及首月租金1526元。6.1.乙方无须得到甲方的另行同意，有权在本商场进行统一招商将该物业转租或分租给第三方承租人，并与第三方签订转租或分租合同、物业管理协议，收取租金、按金（保证金）、推广费、物业管理费、水电费等。6.3.乙方应当依约按时支付租金、保证金。7.1.租赁期届满，乙方需将物业按现状交还甲方，但必须保证每个业主铺位按产权面积图间隔好。8.2.如乙方因故需提前终止本合同，应提前三个月书面通知甲方，并经过甲方书面同意，未经甲方书面同意乙方提前终止本合同的，视为乙方违反本合同约定单方解除合同。9.2.在本合同履行期间，除法律规定和本合同规定的情形外，双方均不得提前解除本合同。9.3.任何一方违反合同，违约方须依照法律规定和合同约定承担违约责任和赔偿守约方的全部经济损失。9.4.乙方违反本合同约定单方解除合同的，乙方缴纳的保证金及租金甲方不予退还。9.7.如乙方逾期支付租金、租赁保证金的，每逾期1日，按未付金额的百分之一支付滞纳金，逾期一个月未支付的，甲方有权单方解除本合同，收回商铺，乙方缴纳的保证金甲方不予退还，由此而收铺的一切法律责任由乙方承担。10.4.双方均以在本合同落款处的地址为通讯地址，任一方可根据对方通讯地址以邮寄的方式向对方发出本合同所述之各项通知及其他联络事项，任一方通讯地址变更的，应及时书面通知对方，否则视为未变更，因此导致无法收到对方通知的不利后果由该方自行承担。等等。该合同中载明的周丽芬的通知通讯地址为：广东乐昌市乐兴豪苑6幢2号。合同签订后，周丽芬将涉讼商铺交付保欣公司使用，保欣公司向周丽芬支付租赁保证金7628元及首月租金1526元，并向周丽芬支付2014年12月、2015年1月、2月的租金。自2015年5月起，保欣公司按每月1450元的标准向周丽芬支付租金至2019年12月。自2020年1月起，保欣公司未再向周丽芬支付租金。另查，保欣公司为有限责任公司，于2018年5月22日被注销，清算组为全体股东即陈振杰、周晓飞、梁丽娜。陈振杰、周晓飞、梁丽娜为证明其已发出通知要求周丽芬收回物业，向一审法院提交了：解除合同及收回物业通知书及快递底单，其中显示周晓飞于2019年12月18日向周丽芬前述约定的通讯地址邮寄了《解除合同及收回物业通知书》，称因保欣公司未能出租使用，且保欣公司已经办理清算和注销手续，故通知周丽芬于2019年12月25日前收回案涉商铺。周丽芬质证认为其并未收到该通知，且陈振杰、周晓飞、梁丽娜持有的签收单中的签名也非周丽芬本人签名。事实上，因陈振杰、周晓飞、梁丽娜在承租时是整体承租，对原有的商铺架构做了改变，包括在公共通道、消防通道增加铺位，所以周丽芬对对方单方提出解约的要求是不同意的。而且周丽芬在2020年6月6日前往现场查看商铺时发现案涉商铺仍由第三方正在经营使用，并提供现场照片供法庭查实。对此，陈振杰、周晓飞、梁丽娜对照片予以确认并确认涉案商铺现确实是第三方在使用，但这个月（庭审时为6月）即到期，因此陈振杰、周晓飞、梁丽娜此前发函给周丽芬要求到现场办理交接。庭审中，陈振杰、周晓飞、梁丽娜确认是由保欣公司将案涉商铺交付给案外第三人黄允佳使用，但双方未签订租赁合同。保欣公司也未收取过黄允佳的租金，租金由黄允佳直接支付给周丽芬，只是每月向其收取20多元/平方米的物业管理费。一审法院认为：周丽芬与保欣公司签订的《北京大厦商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，保欣公司未按约定足额支付2015年5月起的租金，且自2020年1月起未再依约支付租金，显已构成违约，应承担相应的违约责任。至于陈振杰、周晓飞、梁丽娜诉请要求解除双方的前述租赁合同，而且根据前述合同的约定，陈振杰、周晓飞、梁丽娜如欲解除合同的应提前三个月以书面通知周丽芬并取得周丽芬的书面同意。鉴于陈振杰、周晓飞、梁丽娜既未依约支付租金构成违约，又将案涉商铺交由案外第三人使用至今，故其无权要求解除合同，陈振杰、周晓飞、梁丽娜反诉要求解除合同，理据不足，一审法院不予支持。周丽芬诉请要求陈振杰、周晓飞、梁丽娜补足2016年12月起至2019年12月的租金合计71074元以及按约定的租金标准支付自2020年1月至6月的租金，理据充分，一审法院予以支持。保欣公司于2018年5月22日注销，陈振杰、周晓飞、梁丽娜没有提供证据证明已将公司清算事宜书面通知周丽芬，作为权利义务承继人应对保欣公司的债务承担责任。至于周丽芬诉请要求陈振杰、周晓飞、梁丽娜支付逾期支付租金的违约金，根据前述合同约定，陈振杰、周晓飞、梁丽娜逾期支付租金的，每逾期1日，按未付金额的百分之一支付滞纳金。现周丽芬主动调整其违约金为以应付未付租金按利率24%的标准计算，并以欠付租金总额为限，此属其处分自己的民事权利，一审法院予以准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条规定，于2020年8月18日作出一审判决：一、陈振杰、周晓飞、梁丽娜在本判决发生法律效力之日起10日内，向周丽芬一次性支付从2016年12月1日起至2019年12月31日止欠付的租金差额合计71074元及自2016年12月10日起至实际付清前述欠付租金差额之日止的逾期支付租金的违约金（以每月欠付租金差额为基数，按年利率24%的标准计付），违约金总额以应付租金差额本金为限。二、陈振杰、周晓飞、梁丽娜在本判决发生法律效力之日起10日内，向周丽芬一次性支付2020年1月1日起至2020年6月30日期间的租金25170元及自2020年1月11日起至实际付清租金之日止的逾期支付违约金（以每月应付租金4195元为基数，按年利率24%的标准计付），违约金总额以应付租金本金为限。三、驳回陈振杰、周晓飞、梁丽娜的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2256元（含反诉案件受理费50元），均由陈振杰、周晓飞、梁丽娜负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，陈振杰、周晓飞、梁丽娜向本院提交两张涉案商铺现有状态的照片，拟证明涉案商铺现在已处于空置状态。周丽芬经质证称：确认照片的真实性，但是陈振杰、周晓飞、梁丽娜没有恢复商铺的原状，现在涉案3010与相邻的3009两铺处于打通、没有间隔的状态。周丽芬认为其商铺已经租给陈振杰、周晓飞、梁丽娜了，至于对方能不能租出去是对方的经营风险，与周丽芬无关。周丽芬提交（2020）粤01民终23431、23432号两份民事判决书，称该判决书所涉案件与本案争议属于同一批次，本案应当与该案同判；周丽芬并提交一份涉案商铺现有状态的照片，拟证明涉案商铺没有恢复原状。陈振杰、周晓飞、梁丽娜质证称：对判决书的真实性无异议，该判决书也认为承租方已经丧失民事主体资格的情况下，出租方应当及时办理交接手续接收商铺。二审庭询后，周丽芬提交一份关于陈振杰、周晓飞、梁丽娜欠付租金的明细表并对其诉讼请求作出说明：1.2016年12月1日至2019年12月31日期间，陈振杰、周晓飞、梁丽娜通过蒲*珊、黄*佳、吴*仪三人账户支付的租金标准为每月1450元，合同约定2016年11月1日至2017年10月31日租金为2670元/月，租金差额为1220元/月；2017年11月1日至2018年10月31日租金为3433元/月，租金差额为1983元/月；2018年11月1日至2019年10月31日租金为3814元/月，租金差额为2364元/月；2019年11月1日至2019年12月31日租金为4195元/月（此标准为3814元/月递增10％），租金差额为2745元/月。因此，2016年12月1日至2019年12月31日期间欠付的租金差额共71074元，与一审判决书判项第一项保持一致。2.2020年1月1日至2020年6月30日期间，陈振杰、梁丽娜、周晓飞并未支付租金。2020年1月1日至2020年6月30日租金为4195元/月。因此，2020年1月1日至2020年6月30日期间欠付的租金为4195×6=25170元，与一审判决书判项第二项保持一致。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷所涉事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前有效的相关法律法规及司法解释的规定。本案二审的争议焦点包括：其一，周丽芬与保欣公司签订的《北京大厦商铺租赁合同》是否应于2019年12月25日解除；其二，陈振杰、周晓飞、梁丽娜是否应向周丽芬支付从2016年12月1日至2019年12月31日的租金差额、从2020年1月1日至2020年6月30日止的租金及相应违约金。关于周丽芬与保欣公司签订的《北京大厦商铺租赁合同》是否应于2019年12月25日解除的问题。《中华人民共和国民法总则》第五十九条规定，“法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭”。本案中，依据已查明的事实，周丽芬与保欣公司于2013年9月21日签订《北京大厦商铺租赁合同》，在该合同履行期间，保欣公司于2018年5月22日被注销工商登记，自此丧失民事主体资格，故其作为合同一方当事人与周丽芬签订的《北京大厦商铺租赁合同》应终止。据此，陈振杰、周晓飞、梁丽娜反诉请求确认该《北京大厦商铺租赁合同》于2019年12月25日解除，缺乏法律依据，一审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。关于陈振杰、周晓飞、梁丽娜是否应向周丽芬支付从2016年12月1日至2019年12月31日的租金差额、从2020年1月1日至2020年6月30日止的租金及相应违约金的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条规定，“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”。本案中，周丽芬与保欣公司签订的《北京大厦商铺租赁合同》约定租期至2023年9月20日止，现无证据反映该合同存在法定的无效情形，故应合法有效，对合同双方均具有约束力。该《北京大厦商铺租赁合同》尚在履行期间，作为保欣公司股东的陈振杰、周晓飞、梁丽娜即在明知保欣公司对外尚有债务未清偿完毕的情况下未依法定程序履行清算义务而于2018年5月22日将保欣公司注销，导致包括周丽芬在内的保欣公司债权人遭受相应的损失，陈振杰、周晓飞、梁丽娜作为保欣公司原股东，应就其违法注销保欣公司的行为对周丽芬的损失承担赔偿责任。在《北京大厦商铺租赁合同》终止前，保欣公司自2016年12月起即存在拖欠租金差额的违约行为，故应当向周丽芬承担继续支付租金差额及相应违约金的违约责任，陈振杰、周晓飞、梁丽娜的前述行为导致保欣公司未能在被注销之前实际承担前述违约责任，周丽芬因此而遭受相应的欠租及违约金损失，应由陈振杰、周晓飞、梁丽娜赔偿。在《北京大厦商铺租赁合同》终止后，陈振杰、周晓飞、梁丽娜应对保欣公司与周丽芬之间基于《北京大厦商铺租赁合同》所产生的租赁合同债权债务进行及时清理，包括将涉案商铺按约定的返还条件及时腾空交还周丽芬，其未及时腾空交还，导致周丽芬遭受相应的损失，陈振杰、周晓飞、梁丽娜亦应对此予以赔偿，该损失可参照前述《北京大厦商铺租赁合同》约定的租金及逾期交租违约金的标准计算。据此，周丽芬诉请陈振杰、周晓飞、梁丽娜支付从2016年12月1日至2019年12月31日的租金差额、从2020年1月1日至2020年6月30日止的租金及相应的违约金合法有据，一审判决对此予以支持并无不妥，可予维持。陈振杰、周晓飞、梁丽娜以其已通知周丽芬在2019年11月30日收回涉案商铺为由，上诉认为其无需向周丽芬承担自此之后的损失，但如前所述，陈振杰、周晓飞、梁丽娜作为保欣公司的股东，在违法注销保欣公司之后，应当将符合约定返还条件的涉案商铺及时腾空交还周丽芬，而陈振杰、周晓飞、梁丽娜在本案中并未充分举证证明其在2020年5月30日之前已将涉案商铺恢复至符合约定返还条件并通知周丽芬在合理期限内接收，故陈振杰、周晓飞、梁丽娜的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。虽然如此，在《北京大厦商铺租赁合同》已经终止且作为原出租人的保欣公司的民事主体资格已丧失的情况下，陈振杰、周晓飞、梁丽娜作为保欣公司的原股东应当善尽股东责任，尽快将涉案商铺恢复至符合约定返还条件并通知周丽芬在合理期限内接收，周丽芬作为原承租人亦应及时办理交接手续，任何一方未履行相应义务，导致双方未能及时办理涉案商铺的交接手续，均应承担相应的责任。综上所述，陈振杰、周晓飞、梁丽娜的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2256元，由陈振杰、周晓飞、梁丽娜负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年四月二十三日书记员  李美琦吴敏玲