云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2501民初47号原告：云南建投第十三建设有限公司。住所地：云南省普洱市思茅区振兴路79号。法定代表人：龚赟峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：潘原，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：云南华宝斋房地产开发有限责任公司。住所地：云南省个旧市锡城街道办事处鄢棚路88号。法定代表人：羊正文，系该公司董事长。委托诉讼代理人：沈跃建，男，住浙江省富阳市。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：吴强，云南澜湄律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告云南建投第十三建设有限公司（以下简称建投十三公司）与被告云南华宝斋房地产开发有限责任公司（以下简称华宝斋公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建投十三公司的委托诉讼代理人潘原，被告华宝斋公司的代理人沈跃建、吴强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建投十三公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付工程款6856532.63元、保证金200000元、维修费用8550元，合计7065082.63元及前述款项自2019年2月1日起至还清之日止按LPR（年利率3.85%）计算的资金占用费（暂计算至2020年11月13日为491879.94元），以上费用合计7556959.57元；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告原名为十四冶建设集团云南第三建筑工程有限公司，于2016年7月1日更名为云南建投第十三建设有限公司。2011年1月1日，原、被告就个旧御景国际花园二期一标段的施工签订了《建设工程施工合同》及补充协议。工程分别于2011年3月1日、2011年4月25日、2011年5月20日开工，于2013年3月13日、2014年6月26日通过竣工验收。2018年12月，原、被告双方与造价事务所共同审定，确认已完工程的造价为1.06亿元。2020年5月22日，原、被告对账确认截至当日，被告已付工程款99143467.37元，欠付工程款6856532.63元；被告收取原告的200000元投标保证金未退还；被告尚有8550元的维修费未向原告支付。因造价公司系被告委托，造价费应由被告支付，被告主张以房抵款给造价公司的80万元不应当从工程款中扣除。被告主张按《关于御景国际花园二期一标段结算定案会议纪要》（以下简称《会议纪要》）的约定方式付款，因《会议纪要》系对合同的重大变更，原告未授权项目经理邱砚坚结算、抵款和变更主合同，故《会议纪要》不能作为双方付款的依据，双方应按照主合同约定的支付方式履约，被告应从工程材料归档后的2019年2月1日起支付资金占用利息。被告华宝斋公司辩称，1.原告承建被告开发的御景国际花园二期一标段项目，工程竣工后，经双方核准工程总价款为1.06亿元，截至2018年11月26日，被告已支付9899.35万元、尚欠700.65万元，支付率达93.39%。由于该工程存在严重的质量问题，影响了被告所开发楼盘的品质和声誉，项目竣工后被告曾多次与原项目开发公司召开会议协商。因所欠尾款系工程质量保证金，且原告未按法定条件开具发票，被告无法按施工合同的约定支付尾款。2.2018年11月26日，原、被告双方经协商，在相互让步的基础上达成一致意见并形成《会议纪要》。被告以放弃追诉质量保修责任为重大代价，原告仅在支付方式上作出让步，即会议纪要中第四款约定：尾款按“60%以房抵款，40%付现金”的方式支付。此后，被告为了妥善解决工程善后问题，以守约为基础两次书面致函原告，提出分期付款和确定以房抵款具体事项，但原告出尔反尔，不予回应，导致双方无法达成以房抵款协议，尾款支付拖欠至今。被告先后分四次共支付现金20万元，代原告支付造价审计费用80万元，共计支付100万元，预留以房抵款房源计367.59万元（按2019年10月24日尾款余额612.65万元×60%计算）。双方并未约定2019年2月1日给付尾款，至今仍在协商付款事宜，原告自此主张逾期付款的资金占用费没有依据。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1.被告应当支付原告的款项有哪些？是否应按照《会议纪要》履行付款义务？2.原告主张的资金占用费是否应当支持？建投十三公司围绕诉讼请求提交如下证据：1.《建设工程施工合同》《御景国际花园二期一标段工程补充协议书》各一份，欲证明原、被告双方于2011年1月1日就个旧市御景国际花园二期一标段的施工签订了建设工程施工合同及补充协议，约定工程竣工验收后一周内支付至工程造价的90%，尾款在决算审定后一周内付到工程造价的95%。2.《工程竣工验收证明书》二份，欲证明原告承建的工程分别于2013年3月25日、2014年6月26日竣工验收合格。3.《关于御景国际花园二期一标段工程的结算审核报告》，欲证明经浙江金达造价事务所有限公司（以下简称金达公司）审核，原告承建的一标段造价审定金额为1.06亿元，该审定价原、被告已确认。4.《对账情况》一份，欲证明2020年5月22日，原、被告经对账，确认截至2020年5月22日，被告已付工程款99143467.37元、欠付工程款6856532.63元，被告收取原告20万元的投标保证金未退还，被告尚有8550元的维修费未向原告支付。经质证，被告华宝斋公司对原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的不认可；对证据2、3无异议；对证据4的合法性、关联性无异议，关联性及证明目的不认可，认为经结算欠付的工程款6856532.63元中未扣除以房抵款的造价审计费用80万元、2019年2月15日支付的3万元、2019年9月6日支付的5万元、2020年3月10日支付的7万元、2020年9月28日支付的5万元。华宝斋公司围绕答辩意见，提交如下证据：1.《御景国际花园二期一标段建设工程施工合同》复印件一份，欲证明原、被告于2011年1月1日签订施工合同，其中7.1条约定项目经理为：邱砚坚，履行合同职责。2.《关于变更公司名称的函》复印件一份，欲证明原告于2016年8月1日发函给被告，明确告知原告的名称变更，原公司人员、机构变更到新公司名下；公司变更后，业务主体和法律关系不变，原签订的所有合同继续有效。3.《会议纪要》《工程造价咨询报告书》《工程结算审定单》《商品房抵工程款协议书》复印件各一份，欲证明2018年11月26日，原、被告及造价咨询公司在被告的办公室内签署《会议纪要》，三方确认工程最终结算价为1.06亿元并对维修费用、审计费用、尾款支付、发票开具等事项进行约定，特别约定了尾款的60%以房抵债，40%支付现金。同日，被告根据约定将两套住房作价80万元抵偿给造价咨询公司。2018年12月28日，双方再次确认工程造价为1.06亿元。4.《关于二期一标段结算之后剩余工程款的支付方案》《关于二期一标段结算之后剩余工程款抵款房源清单》复印件各一份、《个旧市房屋交易备案审批表》复印件四份、《商品房购销合同》二份、协商处理工程尾款支付方案的微信记录二份，欲证明自2018年12月28日审定工程款后，被告一直根据《会议纪要》与原告协商尾款支付，所约定以房抵债的房屋定价远低于售价，被告住房售价为3504元-3762元/㎡，抵偿作价为3240元-3390元/㎡，被告商铺售价为9016元-11300元/㎡，抵偿作价为9200元-10500元/㎡。5.《业主维修处理跟进单》复印件二十五份、御景国际花园小区外墙渗水及开裂等现场照片十一张，欲证明御景国际花园小区存在施工质量问题，按照《会议纪要》约定均由被告承担责任，并支付250余万元返工施工费的事实。6.付款凭证四份，欲证明被告分别于2019年2月15日支付3万元、2019年9月6日支付5万元、2020年3月10日支付7万元、2020年9月28日支付5万元给原告，共计20万元。7.《授权委托书》一份，欲证明金达公司与杭州广厦建筑咨询有限公司（以下简称广厦公司）系关联公司，广厦公司对金达公司法定代表人储凤英在御景国际花园二期一标段竣工结算审核中签署的一切文件和处理的一切事务均予以承认。经质证，原告对被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的不认可，认为合同仅约定邱砚坚为项目经理，并未赋予其结算审计及以房抵款的权利。对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但因该函发送时间是2016年8月1日，此后签订的合同需要审核形式要件及实质要件才能确定有效性，故不能以该函确认《会议纪要》有效。对证据3中《会议纪要》《商品房抵工程款协议书》的真实性、合法性、关联性不认可，证据均未加盖双方公章，没有经过原告确认，不具备有效性；对《工程造价咨询报告书》《工程结算审定单》的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的不认可，认为委托方系被告，付款主体就应为被告，《工程造价咨询报告书》是根据整个项目的完工情况进行审计，并非仅依据《会议纪要》作出。对证据4中《关于二期一标段结算之后剩余工程款的支付方案》《工程款抵款房源清单》的真实性、合法性无异议，关联性不认可，证据系被告单方提供，未经原告确认；对《个旧市房屋交易备案审批表》《商品房购销合同》，因原告没有全程参与且所载购房人并非原告或原告指定的第三人，故真实性、合法性无法确认，关联性不认可；对微信记录的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的不认可，只能反映原、被告之间的协商洽谈。对证据5的真实性、合法性无异议，关联性不认可，最晚竣工时间是在2014年，已经过了质保期，而跟进单形成时间均是2019年5月以后，不应作为扣除维修保证金的依据，且被告也未对此提起反诉。对证据6中2020年9月28日的付款凭证无异议，同意扣除；其余凭证均形成于2020年5月22日双方对账之前，不应重复抵扣。对证据7的真实性、合法性无异议，关联性不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的原告提交的证据2、3，被告提交的证据2、证据3中的《工程造价咨询报告书》《工程结算审定单》、证据6中2020年9月28日的付款凭证，本院予以确认并在卷作证。对当事人有争议的证据和事实，本院评判如下：1.原、被告提交的证据1均系双方签订的建设工程施工合同，具有真实性、合法性、关联性，予以采信。原告提交的证据4可以证明双方对账的情况，予以采信。2.被告提交的证据3中的《会议纪要》《商品房抵工程款协议书》虽未加盖原、被告双方印章，但因签字人邱砚坚系原告指派的项目经理，双方在建设工程施工合同中确认邱砚坚为项目负责人，故其有权代表原告与被告就本案合同履行进行协商；证据7虽系庭后作出，但因所载内容与《会议纪要》第3条、《商品房抵工程款协议书》的内容可以相互印证，应视为金达公司对被告以房抵扣审计效益费用80万元的确认，故对证据3、7均予以采信。证据4中《关于二期一标段结算之后剩余工程款的支付方案》《关于二期一标段结算之后剩余工程款抵款房源清单》系被告单方制作，原告尚未确认，对证明目的不予采信；《个旧市房屋交易备案审批表》《商品房购销合同》系被告与案外人之间产生，对关联性不予采信。证据5因本案未涉及工程质量问题的处理，对关联性不予采信。证据6中2020年5月22日前的转账记录，因被告在庭审中确认对账时已经扣除，对该事实本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告原名十四冶建设集团云南第三建筑工程有限公司，后更名为云南建投第十三建设有限公司。2011年1月1日，原告作为承包方、被告作为发包方，双方签订《御景国际花园二期一标段建设工程施工合同》及《御景国际花园二期一标段工程补充协议书》，约定由原告承建被告开发的御景国际花园二期一标段工程。其中合同第二部分通用条款1.5约定：“项目经理指承包人在专用条款中指定的负责施工管理和合同履行的代表。”第三部分专用条款第7.1条约定：“项目经理邱砚坚”；第26条第（1）款约定：“付款方式……工程竣工验收合格一周内支付至工程造价的90%，尾款在决算审定后一周内付至工程造价的95%（甲方收到乙方竣工决算90天内审核完毕）”第26条第（5）款约定：“……结算尾款支付方式：工程评定为合格工程，竣工资料、工程结算书提交完整，结算经审计定案，工程竣工验收备案资料达到归档要求移交建设局档案馆归档并取得归档合格证明文件后付至结算总造价的95%，留5%作为质保金，工程竣工满贰年后按土建、安装比例返还4%，剩余1%保修金在工程竣工满五年后15日历天内结清，不计利息……”；第35.1条约定：“……本合同通用条款第24条约定发包人违约应承担的违约责任：按约定时间支付工程款”。合同签订后，御景国际花园二期一标段项目先后于2011年3月1日、2011年4月25日、2011年5月20日起开工，于2013年3月13日、2014年6月26日经竣工验收合格。2016年8月1日，原告向被告发送《关于变更公司名称的函》，告知原告更名一事，载明“公司更名后，业务主体和法律关系不变，原签订的所有合同继续有效，原有的业务关系和服务承诺保持不变……相关债权、债务相应转移到新公司……”。2018年11月26日，原、被告等召开会议并形成《会议纪要》，载明经几方共同谈判协商达成一致意见：1.甲乙双方最终结算定案价格为1.06亿元；2.截至目前已经支付的和未来发生的维修费用，由甲方承担，乙方不再承担任何维修费用；3.乙方承担造价公司的结算审计效益费用，根据付款方式，如果以房抵款则结算审计效益费用为80万元，如果付现金则结算审计效益费用为50万元；4.甲乙双方尾款支付方式：尾款的60%以房抵款，40%付现金；5.目前已付款乙方尚有一千万发票未开，甲方支付的现金乙方必须先用于开具发票。《会议纪要》由被告时任总经理谢培堂、副总经理倪华锋、工程部经理杨国文，原告时任副总经理兼项目经理邱砚坚、项目预算员杨**签字，广厦公司法定代表人处由金达公司的法定代表人储凤英签字。同日，原告作为乙方、被告作为甲方、广厦公司作为丙方，三方达成《商品房抵工程款协议书》，约定被告将其开发的御景国际小区两套商品房作为工程款抵偿给原告，同意原告将该房屋转让广厦公司，抵款金额为80万元；协议签订后，房屋所有权归广厦公司所有，视为被告已支付原告80万元的工程款；被告需配合广厦公司办理抵工程款房屋手续等；协议书由甲方倪华锋，乙方邱砚坚、杨**，丙方储凤英签字。2018年12月28日，经被告委托金达公司对涉案项目进行工程造价结算，金达公司出具《工程造价咨询报告书》，认定涉案工程审定造价为1.06亿元，原、被告在附件《工程结算审核定单》签字并加盖公司印章。2020年5月22日，经原、被告财务人员核对后制作《对账情况》，载明涉案工程已定案工程结算值为106000000元；截至2020年5月22日，被告累计支付工程款为99143467.37元，剩余未付工程款为6856532.63元；原告于2011年10月向被告支付投标保证金20万元未退还；工程维修费8550元未支付。双方财务人员在《对账情况》上签字并加盖公司印章。2020年9月28日，被告通过中国工商银行向原告转账支付工程款5万元。2021年3月19日，金达公司及其法定代表人储凤英与广厦公司及其法定代表人何月荣共同出具加盖两家公司印章、两名法定代表人印章、授权代表储凤英签字、附两名法定代表人身份证复印件的《授权委托书》，载明“……共同授权委托金达公司法定代表人储凤英全权处理御景国际花园二期一标段竣工结算审核相关事宜，其在该工程结算审核过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务我公司均予以承认”。本院认为，一、关于法律适用的问题。因本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应适用《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》的有关规定。二、关于被告应当支付的款项是哪些的问题。《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的建设工程施工合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。原告承建的工程竣工后，经验收合格交付，被告应当按照约定支付价款。经造价公司审定、双方结算和法庭审理，原、被告均认可被告尚欠工程款6806532.63元未付、投标保证金20万元未退还、维修费8550元未承担，上述款项合计7015082.63元，本院予以确认。三、关于是否应按照《会议纪要》履行付款义务的问题。《中华人民共和国民法总则》规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。因双方签订的合同中明确约定邱砚坚为项目经理，系负责施工管理和合同履行的代表，故本院认为邱砚坚有权代表原告与被告协商合同履行事宜；因《会议纪要》中被告对工程维修费用作出让步、原告对尾款支付方式作出了让步，并未仅针对一方设定权利、给对方设定义务，故本院认为《会议纪要》系双方经过谈判和权衡后形成的一致意见，真实合法有效，所载内容对原告发生效力，双方应按照《会议纪要》履行付款义务。因《会议纪要》约定造价公司的审计效益费用由原告负担、以房抵款则审计效益费用为80万元，而协议当天被告已将两套房屋作价80万抵偿给原告又由原告转给广厦公司，金达公司的法定代表人储凤英签字确认，该以房抵款金额与《会议纪要》可以对应；广厦公司事后又通过《授权委托书》对储凤英的结算行为予以追认，故本院认为被告采用以房抵偿的方式代原告支付审计效益费用80万元系事实，该笔款项应从被告尚欠的款项中支付，则被告尚应支付原告的款项为6215082.63元（7015082.63元-800000元）。因《会议纪要》约定以房抵款和现金支付尾款的比例为6:4，故未付款中的60%即3729049.58元应采取以房抵款，40%即2486033.05元应采取支付现金的方式，本院建议原告及时与被告协商确定抵款房源及单价，以便早日解决争议。四、关于原告主张的利息能否支持的问题。《中华人民共和国合同法》规定，建设工程竣工验收合格后，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未按时支付工程尾款和其他费用，给原告造成的损失主要为资金占用的利息损失，故原告有权主张资金占用费，双方虽然在合同中约定了尾款支付期限，但双方一直处于协商付款状态，截至2020年5月22日对账时才明确了被告尚欠款项名称及金额，应视为双方对付款期限的变更；因双方对账时竣工验收已满五年，被告在对账当日确认了欠款金额后应及时履行付款义务，故本院对原告主张的利息起算时间予以调整，从对账次日即2020年5月23日起按照一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%计算。因被告在对账后于2020年9月28日支付了5万元，故2020年5月23日至2020年9月27日的本金基数按6265082.63元计付为83926.36元，2020年9月28日至款项付清之日的本金基数按6215082.63元计付。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。对被告的答辩意见，本院予以部分采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、第二百六十九条、第二百七十九条、第二百八十六条规定，判决如下：一、由被告云南华宝斋房地产开发有限责任公司于判决发生效力之日起十五日内，支付原告云南建投第十三建设有限公司工程款、投标保证金、维修费共计6215082.63元，履行方式为其中3729049.58元采取以房抵款、2486033.05元采取现金支付。二、由被告云南华宝斋房地产开发有限责任公司于判决发生效力之日起十五日内，按年利率3.85%支付原告云南建投第十三建设有限公司自2020年5月23日起至款项还清之日止的利息，其中2020年5月23日至2020年9月27日按本金基数6265082.63元计付为83926.36元，2020年9月28日起至款项付清之日止的利息按本金基数6215082.63元计付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64698元，适用简易程序减半收取32349元，由原告云南建投第十三建设有限公司负担4402元，由被告云南华宝斋房地产开发有限责任公司负担27947元；保全申请费5000元，由被告云南华宝斋房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 董 亭二〇二一年四月九日书记员 舒星云