云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云29民终385号上诉人（原审被告）：祥云县金熙房地产开发有限责任公司。住所地：云南省大理白族自治州祥云县祥城镇清红路118号（老工行内）。统一社会信用代码：91532923582351977E。法定代表人：罗军，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张玉才，云南光前律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：段宝俊，男，1970年5月18日出生，汉族，云南省祥云县人，住祥云县。被上诉人（原审原告）：冯丽芳，女，1974年9月10日生，汉族，云南省祥云县人，住祥云县。上诉人祥云县金熙房地产开发有限责任公司（以下简称金熙公司）因与被上诉人段宝俊、冯丽芳商品房预售合同纠纷一案，不服云南省祥云县人民法院(2020)云2923民初1557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金熙公司上诉请求：1.撤销(2020)云2923民初1557号民事判决的第二项;2.由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.被上诉人未向上诉人出具授权委托书委托办证，逾期办证应归责于被上诉人。2.被上诉人要求上诉人承担逾期办证的违约责任，是以财产利益为内容的债权请求权，适用诉讼时效的规定，本案已超过三年的诉讼时效。上诉人应在被上诉人交付配套税费后90个工作日内办理房屋所有权证书，即在2015年11月30日前将房屋所有权证办结交付给被上诉人，被上诉人在交付配套税费之日起第91日就应知道上诉人是否履行了办理房屋权属登记的协助义务，诉讼时效就从该时间起计算。3.如承担逾期办证的违约金，一审计算的利息太高，根据商品房买卖合同司法解释来看，要根据实际损失来计算，被上诉人一审没有举证有实际损失的产生。4.2016年以后存在购房户为办证到相关部门上访的事实。现只要被上诉人签订委托书就可以为被上诉人办理房产证。段宝俊、冯丽芳辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。事实与理由：1.2016年11月19日，被上诉人向上诉人交纳维修基金、契税、代办证书费等一系列费用时应已按其要求签订了办证的委托书，原件由上诉人持有，而其现在谎称未签订委托书不是事实。2.本案没有超过诉讼时效。由于上诉人不为被上诉人办理产权证书，被上诉人多次到售楼处催问。2017年8月，金熙花园的业主群到政府上访，政府已责令上诉人给业主办证；2018年7月，因办理房产证之事业主又集体到政府上访；2020年1月，业主又到销售部营业厅质询，上诉人答复正在办理；所以由于上诉人自身原因导致未能办证，诉讼时效中断，本案没有超过诉讼时效。段宝俊、冯丽芳向一审法院提出的诉讼请求:1.判令被告履行合同，及时办理房屋所有权证；2.判令被告赔偿原告延期交房违约金3360元（40元/天×84天）及办理房屋所有权证书违约金159760元（548063元×0.53%/月×55个月）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的案件事实：2013年5月30日，原告签订了《“金熙地产”商品房认购书》，自愿认购金熙地产下属项目4栋1单元302室商品房，并交纳了认购定金50000元。同年6月1日，原、被告签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买金熙花园4幢1单元302室商品房，建筑面积138.75平方米，房屋总价548063元。按银行按揭方式付款，合同签订当天支付首付款168063元，此后七天按照银行规定办理贷款手续。房屋交付时间为2014年5月31日前。合同对逾期交房违约金以及被告协助原告办理房屋权属证书等内容进行了约定。《商品房购销合同》签订当日，原告按合同要求支付了首付款168063元，被告出具了收款收据，6月8日开具正式发票。同年7月3日，原告办理住房公积金贷款38万元，并付清购房尾款。2014年8月24日，被告通知原告接房，并向原告发出“金熙花园”接房交费通知单，载明该户需要缴纳房屋维修基金、房产权证登记备案费等代收、代办费用合计32713.65元。2016年11月19日，原告将以上代收、代办费用缴纳给被告。现原告购买的案涉商品房尚未办理房屋所有权证，双方因办理房屋产权证书及违约金等问题产生纠纷，协商无果，原告诉至法院。另查明，2015年10月24日-2019年8月19日，中国人民银行公布的一年期贷款基准利率为4.35%；2019年8月20日，全国银行间同业拆借中心每月公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）为4.25%，9月20日为4.2%，11月20日为4.15%，2020年2月20日为4.05%，4月20日为3.85%。一审法院认为，（一）被告应否协助原告办理房屋权属证书的问题。原、被告于2013年6月1日签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告已付清了全部房款，被告应当按照合同约定履行代办产权登记手续的义务。现被告逾期未履行上述合同义务，依法应当继续履行，原告要求被告协助办理房屋权属证书的诉讼请求，予以支持。（二）被告应否赔偿原告逾期交房违约金，该诉请是否已过诉讼时效的问题。原、被告签订合同时约定交房时间为2014年5月31日前，实际交房时间是2014年8月25日，被告延期交房的行为已构成违约。原告要求被告支付逾期交房违约金的权利属债权请求权，依法适用三年的诉讼时效，自2014年6月1日起，原告应当知道其权利受到侵害，原告直到2020年才向人民法院主张，该请求已过诉讼时效，不予支持。（三）被告应否赔偿原告逾期办理产权证书违约金，该诉请是否已过诉讼时效的问题。双方签订的《商品房购销合同》第十二条约定，“双方房屋交接手续完毕，乙方交付全部房款、配套费、水费等相关费用，乙方签订委托甲方办理产权证的委托书，乙方向甲方交付完办理产权证的相关资料后，甲方在90个工作日内协助原告办理房屋权属证书。”本案诉争房屋于2014年8月24日交付完毕，原告交付了全部房款，并于2016年11月19日交纳了配套费及房产权证登记备案费等代收、代办费。在案虽无直接证据证实原、被告签订了代办产权证的委托书，原告向被告交付了办理产权证的相关资料，但从被告收取了原告的房产权证登记备案费等代收、代办费之事实以及商品房销售交易习惯分析，以上委托手续已经完成，被告逾期办理房屋权属证书，已构成违约，应承担违约责任。双方在《商品房购销合同》中未约定逾期办理房屋权属证书的违约金计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告要求被告按照此标准（基准利率上浮30%）计算违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。按照合同约定，被告应于2016年11月20日以后的90个工作日内办理房屋产权证书，扣除双休日、法定节假日，其逾期时间应从2017年4月6日起算。二原告主张违约金计算至2020年6月，系其对自己权利的处分，予以认可。逾期办证期限合计1181天，在此期间，银行贷款利率发生了一些调整，违约金应分段进行计算，原告所计算的违约期限及利率有误，予以纠正。综上，被告应支付原告逾期办理房屋权属证书违约金98722.81元（具体计算见《段宝俊、冯丽芳诉祥云县金熙房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷案逾期办证违约金计算表》）。被告关于原告未签订授权委托书，未交纳办证资料至无法办理产权证的答辩意见，与查明的案件事实不符，不予采纳。本案的逾期办证的违约行为处于一个持续状态，其所形成的违约金是按日计算的持续性债权，故该违约金的支付不能适用诉讼时效自债权履行期限届满之日起的规定。同时，对于未约定履行期限的债权，按照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照《合同法》第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利时明确表示不履行义务的，诉讼时效从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”本案违约金的诉讼时效应自当事人起诉时开始起算，被告关于原告的诉讼请求已过诉讼时效的答辩意见，不予采纳。综上，案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告祥云县金熙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起二十日内协助原告段宝俊、冯丽芳办理金熙花园4栋1单元302室商品房的房屋权属证书；二、被告祥云县金熙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起二十日内赔偿原告段宝俊、冯丽芳逾期办理房屋权属证书违约金98722.81元；三、驳回原告段宝俊、冯丽芳的其他诉讼请求。案件受理费3562元，由被告祥云县金熙房地产开发有限责任公司负担2153，原告段宝俊、冯丽芳负担1409元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，合同第八条和第九条对逾期付款和逾期交房的违约责任约定是按每天40元计算违约金；合同第十二条关于产权登记的约定条件为：1.办理完房屋交接手续；2.乙方交付全部房款、配套费、税费等相关费用；3.乙方签订委托甲方办理产权证的委托书；4.乙方向甲方交付完办理产权证的相关资料；乙方达到上述4个条件后甲方在90个工作日内协助乙方办理房屋权属证书。涉案金熙地产项目的商品房上诉人未按合同约定为业主办理房产证，购房户向上诉人及政府相关部门进行过催问和上访；其余事实与原审认定一致。本院认为，关于委托办理产权证书的问题。根据双方签订的《商品房购销合同》约定，办理产权证书需由乙方达到接房、交纳相关费用、签订办证委托书、交付相关材料4个条件，上诉人主张四个条件中未满足的条件是被上诉人未向其出具授权委托书，故未办理。经查明，2016年11月19日被上诉人已按上诉人的要求交纳了代收费用（包括房屋维修基金、配套设施、物业管理费用等）和代办证费（包括印花税票、房产证登记费、房产证登记备案费、房产证抵押登记费、土地证印花税票、代办权属费、契税）共计32713.65元，被上诉人已缴纳了代办房产证的全部费用，从该事实及购房办证的交易习惯，可以认定被上诉人已委托上诉人办理产权证书，上诉人主张未委托办证的上诉理由不成立，本院不予采信。关于诉讼时效问题。涉案金熙花园地产项目的商品房,因产权证书的办理事宜购房户向上诉人及政府相关部门进行过催问和上访，说明不能办证的原因不在于购房户，而该事由则构成被上诉人主张权利的诉讼时效的中断，故本案并未超过诉讼时效，被上诉人的辩解理由成立，本院予以采纳；上诉人主张超过诉讼时效的上诉理由与案件事实不相符，本院不予支持。关于逾期办证的违约金是否过高的问题。双方签订的《商品房购销合同》对逾期办证的违约金计算标准未进行约定，但对逾期付款和逾期交房的违约金约定为每天40元，对当事人而言，该约定的内容系双方真实意思表示，且是对等的；而本案上诉人逾期办证的违约性质、违约程度与逾期付款、逾期交房的情况相当，本案应参照该违约行为的违约金计算标准来确定逾期办证的违约金，才符合案件的客观。上诉人关于违约金过高的上诉理由成立，本院予以支持。按一审确定逾期天数为1181天，上诉人应承担的违约金为47240元（1181天×40元）。综上所述，上诉人金熙公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省祥云县人民法院(2020)云2923民初1557号民事判决第一项“被告祥云县金熙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起二十日内协助原告段宝俊、冯丽芳办理金熙花园4栋1单元302室商品房的房屋权属证书”；二、撤销云南省祥云县人民法院(2020)云2923民初1557号民事判决第二项、第三项；三、祥云县金熙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起二十日内向段宝俊、冯丽芳支付逾期办理房屋权属证书违约金47240元；四、驳回祥云县金熙房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3562元，由段宝俊、冯丽芳负担2530元，祥云县金熙房地产开发有限责任公司负担1032元。二审案件受理费2268元，由段宝俊、冯丽芳负担1085元，祥云县金熙房地产开发有限责任公司负担1183元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二一年四月二十二日书记员 吴杨旸