广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0802民初331号原告（反诉被告）湛江红德利物业服务有限公司，住所：湛江市赤坎区×××××××××××××××××商铺。法定代表人梁伟忠，该公司执行董事。委托代理人周宇，男，广东汉基律师事务所律师。委托代理人张志成，男，广东汉基律师事务所律师助理。被告（反诉原告）郑娟美，女，1970年10月19日出生，汉族，住湛江市赤坎区××××××××××××××××××，公民身份号码：440×××××××********。原告（反诉被告）湛江红德利物业服务有限公司诉被告（反诉原告）郑娟美物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月25日受理后，依法适用小额诉讼程序，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人周宇、张志成及被告郑娟美到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：被告系湛江市赤坎区××××××××××××××××××买受人，房屋面积111.4平方米，车房面积22.32平方米。根据《购买配套小车库使用协议书》及《鑫紫荆花园物业服务协议》的约定，原告为被告提供物业管理服务，协议期限自2018年×月29日至2023年12月31日；原告向业主收取物业服务费，车房按每平方0.5元每月计付物业服务费，住宅物业服务费为0.5元/月/平方米，维修基金为0.1元/月/平方米，每月分摊费用为71.6元。被告只缴纳了2018年3月-6月的物业服务费332.4元，自2018年8月1×日至2020年3月1×日的费用被告没有缴纳，为此，请求判令：1、被告立即向原告支付车房服务费223.2元、房屋服务费1114元、梯灯费32元、路灯费24元、电控门维护费××元、维修资金费222元，共1655.2元；2、被告按2020年1×月人民银行公布的一年贷款市场报价利率四倍标准向原告支付自2018年8月1×日起至车房服务费清偿之日止的资金占用期间的利息损失；3、被告按2020年1×月人民银行公布的一年贷款市场报价利率标准向原告支付自2018年8月1×日起至房屋服务费及分摊费用清偿之日止的资金占用期间的利息损失；×、被告承担本案的所有诉讼费。被告（反诉原告）郑娟美辩称：一、原告没有诉讼主体资格，其没有经过业主大会公开选聘为本小区的合法物业公司，没有经过街道办和住建局的备案，不具备在本小区进行物业服务的资格。二、我方和原告于2018年4月29日签订的物业服务协议没有法律效力。我买了本小区的车房，需要办理不动产权证，但原告以签订该物业服务协议为前置条件，并要求我一次性交付6个月物业费和按手印同意罢免业主委员会，这是属于乘人之危的霸王条款，签订协议和缴费不是我的自愿，完全是被迫的行为，且原告组织了几十人统一着黑色服装，强行赶走了在本小区代管服务的湛江兴祥物业服务有限公司并在小区耀武扬威，致使我等广大业主心存恐惧，签订协议是在恐惧的环境下不得已而为之。该协议违反了合同法的平等原则，显失公平，系一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，该协议无效，应该予以撤销。综上所述，该协议不能成为原告作为本小区合法物业公司收取物业费的依据，请依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）郑娟美诉称：2018年4月，红德利公司以办理车房权证为筹码，胁迫和非法要求我签订物业服务协议和缴纳4个月的物业费。红德利公司不是由本小区业主大会公开选聘并经政府相关部门备案的合法进驻本小区服务的物业公司，收取我的物业费是侵权行为，红德利公司没有在鑫紫荆花园收取物业费的合法资格和权利，理应依法向我方退还其非法收取的物业费。为此，请求法院判令：反诉被告退还其非法收取反诉原告的物业服务费332.4元。原告（反诉被告）辩称：一、物业服务的关系成立不以政府相关部门的备案为成立的要件；二、本案的物业服务协议是双方自愿的前提下签订的，而我方也实际履行了合同；三、被告诉称受胁迫的情况下签订涉案物业服务协议没有事实和法律依据，所以本案的物业服务协议是合法有效的。经审理查明：郑娟美系湛江市赤坎区××××××××××××××××××业主，房屋面积为111.4平方米。郑娟美于2008年6月29日与湛江大成建设房地产有限公司签订《购买配套小车库使用协议书》，约定郑娟美购买湛江市赤坎区×××××××××××××××××小车库（23.5平方米），并同意每月按车库面积0.5元/平方计交物业管理费给物业服务公司，每月十日前付清上月的管理费，逾期一天按应交物业管理费的百分之一加付违约金给物业公司。2018年×月29日，郑娟美与原告签订《鑫紫荆花园物业服务协议》，约定由原告为郑娟美所在的小区提供物业服务，住宅按×.5元/月/平方米计收服务费，维修基金按0.1元/月/平方米计收；物业服务费和共用水电分摊费按月收取，应当于每月10日前向原告足额缴纳上月的费用。郑娟美于2018年6月25日向原告缴纳了332.4元费用（包括2018年3月-6月的物业服务费226.8元、维修资金44.8元、梯灯费×.8元、路灯费3.2元、电控门维护费8元、车房服务费44.8元）。2021年1月25日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付2018年8月10日至2020年3月10日物业服务费等1655.2元。郑娟美于2021年3月3日向本院提起反诉，要求原告退还已收取的费用332.4元。原告主张2018年8月10日至2020年3月10日的物业服务费为1114元（按0.5元/月/平方米，0.5*111.4平方*20个月）、车房服务费为223.2元（按0.5元/月/平方米，0.5*22.3平方*20个月）、维修基金222元（按0.1元/月/平方米，0.1*111.4平方*20个月）、梯灯费32元（1.6元/月*20个月）、路灯费24元（1.2元/月*20个月）、电控门维护费40元（2元/月*20个月），上述费用共1655.2元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《鑫紫荆花园物业服务协议》是双方的真实意义表示，其内容不违反国家法律法规强制性规定，合法有效，应遵照履行。被告郑娟美辩称签订该协议是被迫的，协议应予撤销，但其提供的证据均不能证明有被胁迫的事实，应承担举证不能的法律后果；对于原告是否具备在涉案小区进行物业服务的资格问题，原告是具有物业服务资质的企业，其亦与被告签订了服务协议，且实际为涉案小区提供了物业服务，所以被告拒交物业服务费等费用依法无据；关于被告反诉要求原告退还已收取的费用332.4元，因双方签订的物业服务协议合法有效，且原告提供了物业服务，被告也缴纳过相应的服务费用，故被告提出原告退还已付的物业服务费用的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告提出被告交纳拖欠2018年8月10日至2020年3月10日的物业服务等费用1655.2元的请求合法有据，本院予以支持。被告欠缴物业服务费等费用已构成违约，基于双方签订的《鑫紫荆花园物业服务协议》没有关于违约金的约定，本院酌定被告以欠缴费用为基数，从逾期之日起按2020年12月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付利息，原告请求的违约金超出部分不予支持。被告郑娟美的抗辩意见均没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条的规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）郑娟美于本判决生效之日起十日内向原告湛江红德利物业服务有限公司支付物业服务费等1655.2元，并以欠缴费用为基数，从逾期之日起按2020年12月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付利息。二、驳回原告（反诉被告）湛江红德利物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）郑娟美的全部反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费25元（原告已预付），由被告郑娟美负担；反诉受理费25元，由被告郑娟美负担。本判决为终审判决。审判员  杨莹莹二〇二一年四月二十日书记员  黄嘉慧附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。