北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4321号上诉人（原审被告、反诉原告）：光辉庆宇（北京）厨房设备有限公司，住所地北京市顺义区李遂镇政府东侧200米。法定代表人：孙国庆，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：魏金明，北京市中孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京金鑫食圣餐饮服务有限公司，住所地北京市顺义区李遂镇开发区规划路**。法定代表人：张宝国，执行董事兼经理。原审第三人：北京建邦顺康房地产开发有限公司，，住所地北京市顺义区李遂镇龙太路**法定代表人：朱杰，执行董事。委托诉讼代理人：杨林，北京市岳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彤彤，北京市岳成律师事务所实习律师。上诉人光辉庆宇（北京）厨房设备有限公司（以下简称光辉庆宇公司）因与被上诉人北京金鑫食圣餐饮服务有限公司（以下简称金鑫食圣公司）、原审第三人北京建邦顺康房地产开发有限公司（以下简称建邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初17019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。光辉庆宇公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判为“光辉庆宇公司给付金鑫食圣公司搬迁补助44000元”（本院注：不服金额为930979元）；本案一、二审诉讼费由金鑫食圣公司承担。事实与理由：一、关于停产停业补助。1.停产停业补助的给付条件系涉案房屋内有营业执照且实际缴纳税收。根据建邦公司提交的档案资料显示，营业执照与纳税凭证均为光辉庆宇公司一方，并未体现金鑫食圣公司一方的材料，金鑫食圣公司一审中亦未提交符合获取停产停业补助条件的证据。2.即便给付金鑫食圣公司停产停业补助，因光辉庆宇公司与建邦公司就涉案房屋签订拆迁协议的时间，距离涉案房屋租赁协议期满只剩一年半左右，不应按照80%的比例给付金鑫食圣公司停产停业补助，且光辉庆宇公司出租房屋本属经营行为，其因房屋被拆迁所遭受的损失显然多于金鑫食圣公司。3.建邦公司主张的经营面积是否包括金鑫食圣公司承租面积及实际给予停产停业补助的面积，一审法院未予查清。二、关于装修、设备及附属物补偿。金鑫食圣公司一审中并未提交证据证明其对涉案房屋设备及附属物的添附及装修情况，一审法院支持该项损失显属不妥。金鑫食圣公司辩称，不同意光辉庆宇公司的上诉请求和理由。停产停业补助、搬迁补助应按照合同约定处理，不认可一审判决的酌情认定，但我方并未提起上诉。建邦公司述称，针对该案我方不发表意见。金鑫食圣公司向一审法院起诉请求：判令光辉庆宇公司赔偿金鑫食圣公司停产停业损失费880000元（1100平方米）、搬迁费55000元、装修费226979元、空调移机费4400元（22台），工程配合奖及守法奖由法院酌定，并支付上述款项自2020年1月16日至光辉庆宇公司实际支付之日起的利息损失。光辉庆宇公司向一审法院提出反诉请求：1.判令金鑫食圣公司支付光辉庆宇公司2019年6月1日至2019年10月31日期间的占有使用费81196元；2.判令金鑫食圣公司支付光辉庆宇公司水费5327元、电费39979元。一审法院经审理认定事实如下：2011年4月18日，光辉庆宇公司（甲方）与富发公司（乙方）签订租赁协议一份，约定：乙方租用甲方位于北京市顺义区李遂镇政府东侧200米超市东三层楼、甲方注册地址房屋，甲方向乙方提供建筑面积1100平方米经营场地；租赁期限为10年，自2011年6月1日起至2021年5月31日止；租金第一年为81000元，第二年为100000元，以后每年递增10%，乙方需于签订协议之日一次性支付租金，以后年度租金于已付房租到期日提前一个月支付。另，合同第五条第1款约定，乙方在合同期内合法经营，自理国家规定的各项税费，按时交纳水电费、生活垃圾费。合同第七条第1款约定，在国家征用土地拆迁时，甲方应退乙方尚未到期的租金，如国家政府赔偿经营停业损失费和搬迁费，归乙方所有。2019年11月20日，建邦公司与光辉庆宇公司签订《北京市顺义区集体土地非住宅搬迁拆除补助协议书》（以下简称“拆除补助协议书”）一份，约定：建邦公司因顺义区李遂镇柳各庄村棚户区改造土地开发项目建设，需要拆除光辉庆宇公司在搬迁范围内集体土地上的房屋和附属物。光辉庆宇公司在搬迁范围内的集体土地上的房屋建筑面积为13884.51㎡（均未取得相关审批手续）。建邦公司应支付光辉庆宇公司的搬迁拆除补助及奖励款共计46014678元，其中房屋重置成新价及附属物补助32061076元、停产停业综合补助费10921296元、搬迁补助费682581元、移机补助费113600元、工程配合奖1597232元、守法奖638893元。一审审理中，金鑫食圣公司另提供2018年8月20日富发公司与金鑫食圣公司法定代表人张宝国签订的转让协议一份，证明富发公司将其经营权转让给金鑫食圣公司的事实；提供李遂食圣饭店装修工程投标总价及明细表，证明其承租涉诉房屋用于经营饭店以及对该饭店进行装饰、装修的投入情况。光辉庆宇公司认可富发公司将经营权转让给金鑫食圣公司的事实，不认可装修投标总价及明细表的真实性和证明目的，称金鑫食圣公司进行装修未经过其同意，且装修的费用无付款凭证。光辉庆宇公司另提供《附表：北京市集体土地房屋拆迁补偿价格结果通知单》（以下简称“通知单”）一份，证明金鑫食圣公司所承租房屋装修、设备及附属物的评估价值。该通知单载明：产权人为食圣，房屋及装修估价为143034元，设备及附属物估价为83945元。金鑫食圣公司不认可通知单评估的项目和估价金额。建邦公司称该通知单不是其委托评估公司作出的，而是光辉庆宇公司自行委托涉诉拆迁项目的评估公司作出的。另，关于欠付的占有使用费，双方一致认可金鑫食圣公司已支付房屋租金至2019年5月31日，均同意按照年租金194872元的标准计算占有使用费，截止日期为2019年10月20日。经询问，建邦公司称其已将涉诉土地及房屋的搬迁拆除补助及奖励款全部给付光辉庆宇公司，其中：停产停业综合补助费以认定的经营建筑面积为准，按照800元/平方米的标准给予补偿；搬迁补助费以被搬迁的房屋建筑面积为准，按照50元/平方米的标准给予补偿。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因涉诉土地内的房屋均未取得相关审批手续，故光辉庆宇公司与金鑫食圣公司之间的租赁协议应属无效。该租赁协议无效，双方均有过错，应当在各自的过错范围内承担相应的责任。现涉诉房屋因顺义区李遂镇柳各庄村棚户区改造土地开发项目被建邦公司拆除，且建邦公司已将搬迁拆除补助及奖励款等给付光辉庆宇公司，故金鑫食圣公司因此遭受的合理损失应由光辉庆宇公司给予相应补偿。关于金鑫食圣公司主张的各项损失，其中：装修损失以通知单载明的房屋装修、设备及附属物的估价为准，数额为226979元；停产停业损失，根据双方合同约定以及金鑫食圣公司所承租房屋的面积、剩余租赁期限等，并考虑到光辉庆宇公司因出租房屋亦遭受一定的停产停业损失等情况，酌情确定金鑫食圣公司的该部分损失为704000元；搬迁补助费，根据双方合同约定以及金鑫食圣公司所承租房屋的面积等情况，酌情确定金鑫食圣公司的该部分损失为44000元。金鑫食圣公司主张的空调移机费缺少证据佐证，一审法院不予支持。金鑫食圣公司主张的工程配合奖、守法奖均缺乏合同依据和政策支持，一审法院亦不予支持。关于光辉庆宇公司主张的占有使用费和水费、电费，一审法院根据双方的陈述予以确定。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、光辉庆宇（北京）厨房设备有限公司给付北京金鑫食圣餐饮服务有限公司停产停业损失、搬迁补助费、装修损失共计九十七万四千九百七十九元，于判决生效之日起十五日内履行；二、北京金鑫食圣餐饮服务有限公司给付光辉庆宇（北京）厨房设备有限公司欠付的占有使用费、水费、电费共计十二万一千一百一十九元，于判决生效之日起十五日内履行；三、驳回北京金鑫食圣餐饮服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回光辉庆宇（北京）厨房设备有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”因光辉庆宇公司仅对一审判决中停产停业损失、装修损失两项不服并提起上诉，对其他判决内容均予以认可，本院不持异议；金鑫食圣公司虽不认可一审判决酌定的各项费用数额，但并未对此提起上诉，本院不予处理。故，综合当事人诉辩意见及本案查明事实，本案争议焦点系光辉庆宇公司是否应予支付金鑫食圣公司停产停业损失及装修损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，金鑫食圣公司与光辉庆宇公司签订租赁协议，承租涉案房屋用以开展餐饮经营活动，在租赁期间内涉案房屋被拆迁腾退，且建邦公司已将全部拆迁补偿款项支付给光辉庆宇公司，即使涉案土地内的房屋均未取得相关审批手续，导致金鑫食圣公司与光辉庆宇公司签订的租赁协议因出租标的物未取得建设工程规划许可证而无效，但金鑫食圣公司作为实际经营人，在光辉庆宇公司已实际取得拆迁补偿款项的情形下，仍有权要求光辉庆宇公司支付合理部分的补偿费用。关于装修损失，一审法院以光辉庆宇公司提交的通知单载明的房屋及装修估价、设备及附属物估价为准，支持金鑫食圣公司装修损失226979元，并无不当；关于停产停业损失，因涉案房屋性质以租赁为主要用途，一审法院根据租赁协议约定、涉案房屋面积、剩余租赁期限等因素，就停产停业损失在承租人与出租人之间进行合理分配，酌情支持金鑫食圣公司停产停业损失704000元，并无不当。光辉庆宇公司主张涉案租赁协议剩余租期较短，故不应按照80%的比例给付金鑫食圣公司停业停产损失的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予采信。综上所述，光辉庆宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13110元，由光辉庆宇（北京）厨房设备有限公司负担（已交纳900元，剩余12210元于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙承松审 判 员 龚勇超审 判 员 杜丽霞二〇二一年四月二十五日法官助理 张天舒书 记 员 李 蕊