山东省龙口市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0681民初524号 原告：烟台南山物业管理有限公司。住所地：山东省烟台市莱山区滨海街道银海路566号会所，统一社会信用代码：91370613665707430C。 法定代表人：李冠英，任董事长。 委托诉讼代理人：于靖、王禄刚，系公司员工。 被告：王丽娟，女，1963年9月26日出生，汉族，居民，住沈阳市和平区。 原告烟台南山物业管理有限公司（下称南山物业）与被告王丽娟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南山物业的委托诉讼代理人于靖、王禄刚，被告王丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南山物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付原告物业管理费10365元，违约金2591元，共计12956元；2、判令本案的诉讼费及其他费用由被告承担。 事实与理由：2011年10月5日，被告购买原告海润豪景9号楼2单元801室房屋，房屋面积为131.05平方米。2011年10月5日，原告为被告办理交房并签订了《前期物业服务协议》和《物业临时管理规约》，协议约定原告按年向被告收取物业管理费，缴费时间为2011年11月1日起，收费标准为1.1元/月/平方米。如未按协议约定收费标准和时间交纳物业费，自逾期之日起每日应缴纳费用千分之三的违约金。现被告应向原告缴纳2015年1月1日到2020年12月31日的物业管理费用及违约金共计12956元。经原告多次催要，被告拒不履行自己的缴费义务，故原告诉来本院。 被告王丽娟辩称，被告认为原告计算的物业管理费及违约金的数额不合理，理由如下：1、2011年10月5日被告与山东省龙口市南山建设发展有限公司签订了正式商品房预售合同，合同上明确规定交付使用后90天给办理房产权属登记手续。我回到沈阳后一直没有等到办理权属登记手续的通知，但我仍给物业公司寄去了2年物业费3460元。后我多次打电话询问龙口房地产办公室办证事宜，他们告知是开发商不按合同约定办理房证，我担心他们可能存在“五证不全”的违规问题，所以2015年以后再未交费。因龙口市南山建设发展有限公司与原告同属于南山集团，应该是南山集团违约造成我物业费迟交，所以他们应该负责。2、最近我在网上查到2015年《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法全文》[烟价（2015）79号]文件的通知，以及龙口市物价局和龙口市住房和规划建设管理局的文件（龙价发2018），关于贯彻落实《山东省物业服务收费管理办法》有关问题的通知（附件）。2015年的文件规定了房屋交付后空置一年以上的，其物业服务收费按照30%予以收减，有效期为3年。2018年文件明确规定了普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收，减收比例不得低于40%。房屋空置的起止时间由业主与物业服务公司联系，并登记确认。2011年10月5日我在龙口市与原告签订合同并缴纳14个月物业费2019元，当时我就告知物业公司我是沈阳人，平时不在龙口居住，退休后才能来住，并且把我沈阳的地址和联系电话都给了原告。并且在2013年和2014年，我给原告电话说不在龙口居住不能直接交物业费，他们把银行账户发给我并让我把物业费打到银行账户。因此原告是明知我不在龙口居住，被告不给我登记是被告责任，而且原告自2015年至2020年多次打电话要物业费，但一直不告知可以登记减免费用的相关文件精神，因我对该政策不知情，所以没有申请登记，责任在原告。我自2011年离开龙口后再未回去过，也没有对涉案房屋进行装修、居住及出租，因此根据上述文件规定，2015年至2020年及以后的物业费应按照房屋空置减免政策交纳，因此原告主张全额费用不合理。我按照上述两个文件计算我应补缴物业费6747元。 当事人围绕诉辩请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月5日，被告与山东南山建设发展股份有限公司签订《商品房预（销）售合同》，由被告购买位于东海黄金海岸的海润豪景小区9号楼2单元801室，房屋面积为131.05平方米，当日办理了房屋交付。原告系涉案小区的物业服务企业。当日，原告与被告签订了涉案小区的《前期物业服务协议》和《物业临时管理规约》，约定交纳服务费用的起计时间为2011年11月1日起；收费标准按住宅按建筑面积每月每平方米0.8元（高层另加收0.3元/月的电梯运行费）。 被告购买涉案房屋后即回了老家沈阳，涉案房屋未进行装修及居住，其物业费缴至2014年12月31日。2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费被告未缴纳。 另查明，2015年8月31日，烟台市物价局与烟台市住房和城乡建设局联合印发《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》，第十三条规定：“房屋交付后空置一年以上的，其物业服务收费按照30%予以减收。房屋空置的起止时间，业主应当事先与物业服务企业联系，登记确认”。该办法自2015年10月1日起施行，有效期3年。2018年7月3日，龙口市物价局与龙口市住房和规划建设管理局联合发布“龙价发（2018）11号”文件--《关于贯彻落实〈山东省物业服务收费管理办法〉有关问题的通知》，第一条规定：烟台市现行的《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》与新颁布的《山东省物业服务收费管理办法》（以下简称《管理办法》）不一致的，自2018年7月1日起按照《管理办法》规定执行。第三条规定：普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收，减收比例不得低于40%。房屋空置的起止时间，业主应当事先与物业服务企业联系，登记确认。经本院核实，上述文件真实，本院予以确认。 本院认为，原告与被告于2011年10月5日签订的《前期物业服务协议》和《物业临时管理规约》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。原告已经依约提供了物业服务，被告自2015年开始未按照约定支付物业服务费，应当履行支付物业服务费的义务。根据审理查明的事实，被告自购买房屋后并没有装修和入住，没有完全享受到原告的物业服务，结合我市相关部门出台的物业收费政策以及本案中原、被告双方的过错程度，本院认为对被告的物业费应予进行适当减免，自2015年10月1日起，以减免20%为宜。因此被告尚欠原告的物业费为：2015年1月-9月，按每月每平方米1.1元收取，为1297.40元（131.05×1.1元×9个月）；2015年10月至2020年12月，按照双方约定标准的80%收取，为7265.41元（131.05×1.1元×0.8×63个月），共计8562.81元。关于违约金，本院认为，被告不缴纳物业费，主要责任在于被告，本院酌定由被告承担原告主张违约金的80%为宜，故被告应向原告缴纳违约金2072.80元（2591×0.8）。被告提出的因开发商不按时办理涉案房屋的产权登记手续，与本案非同一法律关系，不宜在本案中一并审理，被告可另案主张。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下： 一、被告王丽娟于本判决生效之日起十日内给付拖欠原告烟台南山物业管理有限公司物业管理费8562.81元及违约金2072.80元，共计10635.61元； 二、驳回原告烟台南山物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费124元，减半收取62元，由被告王丽娟承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，预交上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  宋彩凤 二〇二一年四月二十日 书记员  唐 琳