山东省平阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0124民初831号 原告：张秋兰，女，1968年10月25日出生，汉族，住山东省东平县旧县乡旧县二村199号。 原告：周传明，男，1968年8月1日出生，汉族，住山东省东平县旧县乡旧县二村199号。 以上两原告共同委托诉讼代理人：孟宪金，平阴华立法律服务所法律工作者。 被告：济南麟居置业有限公司，住所地山东省平阴县北土村（翠屏街西段）。 法定代表人：让红亮，执行董事。 诉讼代表人：济南麟居置业有限公司管理人，住所地山东省平阴县。 负责人：庄文飞。 委托诉讼代理人：庄文飞，山东舜元律师事务所律师。 原告张秋兰、周传明与被告济南麟居置业有限公司（以下简称麟居公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张秋兰、周传明的共同委托诉讼代理人孟宪金，被告麟居公司的委托诉讼代理人庄文飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张秋兰、周传明共同向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方于2013年11月5日签订的《商品房买卖合同》第17条第13款所约定的原告享有时代翰城小区xX号楼X号商业房第四层房屋的所有权；2.责令被告协助办理原告所购买的时代翰城小区xX号楼X号商业房一至四层的房产登记手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年11月5日签订了《商品房买卖合同》一份，合同编号为LJ-201号。合同第三条约定了原告所购买的楼房为时代翰城小区xX号楼X号商业房一幢，总价款为2993592元。原告已经足额支付了房款，被告也交付了原告所购买的楼房，但被告违反合同第十五条约定，未协助两原告办理房产登记手续。麟居公司曾于2018年8月20日以诉讼的方式违背合同第17条第13款的约定。平阴县人民法院以（2018）鲁0124民初2372号民事判决驳回麟居公司的诉讼请求。后麟居公司上诉至济南市中级人民法院，二审法院又以（2019）鲁01民终1198号民事判决驳回上诉、维持原判。现张秋兰、周传明诉至法院，诉求同前。 被告麟居公司辩称，一、关于原告第一项诉求：1.开发商在预售发布时依据房屋预测报告所确定的建筑面积与购房人签订合同，待商品房具备交房条件后，再依据实测建筑面积采取多退少补的方式补足差价款后，为购房人协助办理产权登记手续。从被告提供的房产（预）测绘成果报告可知，车库中的商铺2和3，一层商铺2和二层商铺1的预测面积之和为812.8平方米，与原告签订的购房合同约定的面积一致。这说明原告仅购买了涉案房屋的一至三层，并不包括第四层。2.购房合同第17条第13款明确约定原告对购买的商铺享有四层使用权，并没有用享有四层房屋所有权的表述。据此约定，原告仅享有一至三层房屋所有权，对第四层享有使用权，无处分权。3.从被告提供的房屋权属状况信息可知，在产权转移登记前，被告对涉案房屋享有一至四层的所有权。因原告购买了一至三层，被告对此一至三层的所有权归原告无争议。但原告现有证据无法证明第四层归其所有。二、被告无法协助原告办理不动产所有权登记手续。因涉案房屋一至四层共用一个楼梯，被告无法依据合同协助原告办理一至三层的产权登记手续，且主管部门也不予受理。综上，原告的诉求无事实及法律依据，请求驳回其诉求。 本院经审理认定事实如下： 1.麟居公司与张秋兰、周传明签订编号为LJ-201号的《商品房买卖合同》，约定麟居公司将其开发的平阴县时代翰城小区xX号楼X号商业房出卖给张秋兰、周传明。合同第三条“商品房的基本情况”约定：该商品房的用途为商业用房，合同约定建筑面积为812.8平方米。合同第四条“计价方式与价款”约定：商业房单价为3683.06元，总金额为2993592元。第十七条第9款约定：阁楼层免费提供给顶层住宅买受人使用，范围为顶层单元房建筑外轮廓轴线闭合垂直向上部分，阁楼层建筑标准由出卖人确定，附件中装饰设备标准所定内容不包括阁楼；第13款约定：现状，售楼部西侧办公室在交房后10日内拆除，沙发区除保留一间做为办公外，其余在交房后两年内拆除，售楼部在交房后5年内全部拆除，享有四层房屋的使用权。第十五条“关于产权登记的约定”：出卖人应当在商品房交付使用后3年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如房屋权属登记条件提前具备，买受人（已办理完毕面积差额找补）应在接到出卖人通知后30日内办理权属登记相关手续…… 2.樊兆玮于2021年1月12日出具书面证明一份，主要载明：我是樊兆玮，周传明、张秋兰签订《商品房买卖合同》（济建开预字第（平）2011-049号）时，我任济南麟居置业有限公司总经理。当时因合同约定商品房C2幢A2号四层按阁楼处理，未进行房屋面积预测，我批准按时代瀚城小区阁楼的统一处理方式，赠予买受人周传明、张秋兰。特此证明。合同中也载明阁楼的处理方式。 3.债权人平阴县锦水街道办事处北土楼村民委员会以麟居公司不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由，向本院申请对麟居公司进行破产清算。本院于2016年11月4日作出（2016）鲁0124民破申1号民事裁定书，受理平阴县锦水街道办事处北土楼村民委员会对麟居公司的破产清算申请。本院又于2016年11月25日作出（2016）鲁0124民破1号决定书，指定山东舜元律师事务所担任麟居公司管理人。 4.根据麟居公司提交的房屋权属状况信息显示，坐落于平阴县时代翰城C2-C3号楼间2号商业房一至四层的所有权人为麟居公司，房产证号为平城005879号，建筑面积为965.59平方米，登记时间为2015年6月1日。 5.麟居公司曾以张秋兰、周传明未有付清购房款为由，于2018年8月20日诉至本院，要求确认双方于2013年11月5日签订的时代翰城小区xX号楼X号商业房买卖合同已经解除。本院经审理于2018年10月10日作出（2018）鲁0124民初2372号民事判决，驳回麟居公司的诉讼请求。麟居公司不服一审判决，向济南市中级人民法院提起上诉。济南市中级人民法院经审理于2019年4月25日作出（2019）鲁01民终1198号民事判决，驳回麟居公司的上诉，维持原判。现该两份民事判决均已发生法律效力。本院（2018）鲁0124民初2372号民事判决认定：麟居公司与张秋兰、周传明签订《商品房买卖合同》两份，分别约定麟居公司将其建设的时代翰城C2幢A1号、A2号商业用房出卖给张秋兰、周传明。其中C2幢A1号商业房的总金额为1156408元，C2幢A2号商业房的总金额为2993592元，两套房屋价款共计415万元。济南市中级人民法院（2019）鲁01民终1198号民事判决认定：麟居公司与张秋兰、周传明签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。按照合同约定，两套房屋总价款为415万元，麟居公司交付房屋时，张秋兰、周传明付清全款。根据双方提交的证据，至2014年1月15日，麟居公司向张秋兰、周传明共出具四份收据，合计收到购房款415万元。同日，周传明、张秋兰收到时代翰城物业管理处业主手册，并与物业服务公司签订《物业装饰装修管理服务协议》，后又办理平阴县集中供热用户信息卡，即周传明、张秋兰按照合同约定全额付清购房款后，麟居公司向其交付了所购房屋。麟居公司以周传明、张秋兰未全额提交购房款支付凭证为由，自行否定其为周传明、张秋兰出具的收据的真实性，无事实及法律依据，二审法院不予支持。关于麟居公司提出的周传明、张秋兰未支付x号楼x号第四层购房款属违约的意见，根据双方合同约定，周传明、张秋兰购买x号楼x号地上一至三层房屋，并享有第四层的使用权，合同并未约定二人需另行支付购房款项或以租赁方式使用，且第四层楼房在设计之初为真空层，周传明、张秋兰享有该层使用权既符合合同约定，也符合真空层使用用途的设计规划本意。麟居公司提出该层经设计变更后建成实体房屋，周传明、张秋兰应另行支付购房款的主张，该主张与本案亦不属同一法律关系，双方合同中的相关条款未被撤销或变更前为有效条款。 上述事实，由双方当事人庭审陈述，以及张秋兰、周传明提交的合同、民事判决书，麟居公司提交的房屋权属状况信息等证据在卷佐证。 本院认为，因本案《商品房买卖合同》的签订及履行等法律事实均发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应当适用当时的法律及司法解释的规定。麟居公司与张秋兰、周传明签订编号为LJ-201号的《商品房买卖合同》，已经生效判决确定为有效合同，且周传明、张秋兰按照合同约定全额付清购房款后，麟居公司向其交付了所购房屋，本院予以确认。 本案争议的主要焦点为：一、张秋兰、周传明对平阴县时代翰城小区xX号楼X号商业房第四层房屋是否享有所有权；二、张秋兰、周传明主张麟居公司协助其办理时代翰城小区xX号楼X号商业房一至四层房屋的房产登记手续有无事实及法律依据。 关于第一个争议焦点，张秋兰、周传明主张双方签订的《商品房买卖合同》第17条第13款约定及法院生效判决认定，张秋兰、周传明享有平阴县时代翰城小区xX号楼X号商业房第四层房屋的使用权，故主张法院在麟居公司赠予该四层房屋使用权的同时确认张秋兰、周传明享有所有权。麟居公司不予认可，辩称张秋兰、周传明提交的《商品房买卖合同》首页左上方记载有“实测面积96.59平方米，总房款为3556326元”，并加盖了麟居公司合同专用章，证实麟居公司要求张秋兰、周传明支付第四层房屋的购房款，进一步确认麟居公司并未将四层赠与张秋兰、周传明。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）第九十一条第一项规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。”本案中，张秋兰、周传明主张麟居公司将平阴县时代翰城小区xX号楼X号商业房第四层房屋赠与张秋兰、周传明，在麟居公司不予认可的情况下，应当由张秋兰、周传明对赠与合同关系的成立承担举证证明责任。根据张秋兰、周传明与麟居公司签订的编号为LJ-201号《商品房买卖合同》第17条第13款约定，买受人“享有四层房屋的使用权”，并未明确约定将第四层房屋赠与买受人。而樊兆玮出具的书面证明记载其批准将平阴县时代翰城小区xX号楼X号商业房第四层房屋赠与张秋兰、周传明，但未有麟居公司法定代表人签字或者加盖公司印章确认，不足以证实麟居公司同意将上述第四层房屋赠与张秋兰、周传明。现张秋兰、周传明主张确认对平阴县时代翰城小区xX号楼X号商业房第四层房屋享有所有权，证据不足，本院不予支持。张秋兰、周传明可待证据充分后另案诉讼解决。 关于第二个争议焦点，本院认为，根据生效判决认定的事实，至2014年1月15日，张秋兰、周传明按照合同约定全额付清购房款后，麟居公司向其交付了所购房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后3年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现张秋兰、周传明主张麟居公司办理平阴县时代翰城小区xX号楼X号商业房一至四层房屋的不动产权转移登记手续，对于其中一至三层房屋的不动产权转移登记手续，于法有据，本院予以支持；对于第四层房屋，因张秋兰、周传明未提供充分证据证实其享有第四层房屋的所有权，故张秋兰、周传明主张麟居公司办理该第四层房屋的不动产权转移登记手续，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，张秋兰、周传明的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条,《中华人民共和国合同法》第六十条规定,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）第九十一条第一项规定，判决如下： 一、被告济南麟居置业有限公司于本判决生效后十五日内协助原告张秋兰、周传明到不动产登记部门办理合同编号为LJ-201号《商品房买卖合同》约定的平阴县时代翰城小区xX号楼X号商业房（具体房屋编号以不动产登记部门登记备案为准）一至三层房屋的不动产权转移登记手续； 二、驳回原告张秋兰、周传明的其他诉讼请求。 案件受理费30748元，减半收取计15374元，由原告张秋兰、周传明负担7687元，被告济南麟居置业有限公司负担7687元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 安自强 二〇二一年四月九日 法官助理 赵 芳 书 记 员 程 欢