安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终1056号 上诉人（原审被告）：严露，女，1988年10月4日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市三山区，现住安徽省芜湖市三山区。 委托诉讼代理人：张严振，男，1987年10月27日，汉族，户籍地安徽省芜湖市三山区，现住安徽省芜湖市三山区，系严露丈夫。 被上诉人（原审原告）：芜湖时代物业管理有限公司,住所地安徽省芜湖市三山区三山时代广场6#楼101室，统一社会信用代码913402080803132686。 法定代表人：杨磊，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：夏英杰，安徽弘律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方庆庆，安徽弘律律师事务所实习律师。 上诉人严露因与被上诉人芜湖时代物业管理有限公司（以下简称时代物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市三山区人民法院（2021）皖0208民初243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 严露上诉请求：1.撤销安徽省芜湖市三山区人民法院（2021）皖0208民初243号民事判决；2.依法改判驳回时代物业公司的起诉或驳回时代物业公司的一审全部诉讼请求。事实与理由：1.时代物业公司服务不到位，如小区内多处设施损害、电梯故障、树木被砍绿化植被破坏、聘请保洁人员年龄过大、消防器材不完备等诸多问题，且上述问题业主向时代物业公司反映也得不到解决；2.时代物业公司收取物业费后未对各项支出进行公示；3.时代物业公司在小区地下车库未经验收的情况下私自收取临时停车费；4.案涉小区业主委员会已在2020年成立，时代物业公司未与业主委员会签订物业服务合同；5.2019年案涉物业服务合同即已到期；6.小区广告收益依法应为全体业主所有，但时代物业公司未对该项收入予以公开；7.严露未交纳物业费的原因是因时代物业公司物业服务不到位，且沟通时态度恶劣。综上，一审法院判决严露支付物业费不合情理，请求二审依法维护严露的合法权益。 时代物业公司辩称，1.时代物业公司与严露签订的案涉《物业管理服务协议》内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。时代物业公司为案涉小区的全体业主提供了物业服务，严露应当按照合同约定及时、主动交纳物业费。2.严露应当按照案涉协议约定全面履行自己的义务。居民小区除了物业管理公司按约定提供物业服务外，还需要小区业主的全体努力，共同遵守相关规定或约定，环境品质才能不断提高。且不同的业主对物业管理要求也不一样，物业管理公司往往是对整个小区提供物业管理，而物业服务费用的收取率直接影响物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。根据《物业管理条例》第七条第五项规定，业主有义务按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳，或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费、物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，时代物业公司按约提供了物业管理服务，也已多次书面催收，严露提出的不交纳物业费的原因均不影响其支付物业费的义务履行。如果严露认为时代物业公司应承担其他责任或者服务水平有待提高，可另行主张权利。严露以此拒绝支付物业管理服务费，于法无据。综上，一审判决正确，适用法律无误，恳请二审予以维持。 时代物业公司向一审法院起诉请求：1.判令严露立即给付物业费5429元（其中物业管理费4375元及公共能耗费1054元），并以5429元为基数按照每日万分之三的标准支付自起诉之日起至上述款项支付之日止的滞纳金；2.本案的案件受理费由严露承担。 一审法院审理查明：2015年9月9日，时代物业公司与严露签订《物业管理服务协议》一份，约定由时代物业公司为三山时代广场x-xxx室提供物业服务，物业管理服务费为0.83元/每月/㎡；逾期未交纳物业服务费的，时代物业公司有权要求严露补交，并从逾期之日起每日按应交款的万分之三缴纳滞纳金；空置房屋超过六个月以上，以实际空置月份按建筑面积每月每平方米约定收费标准的80%收取。芜湖市三山区三山时代广场xx楼x单元xxx室的房屋所有权人为严露，房屋建筑面积为87.89㎡。庭审中时代物业公司与严露均认可严露于2017年11月办理装修手续，在此之前案涉房屋一直未居住。因严露自2016年5月9日起未再向时代物业公司交纳物业服务费，时代物业公司遂诉至该院。另查，本案审理过程中，时代物业公司向该院递交变更诉讼请求申请，以能耗费另行主张为由，本案中放弃该部分诉讼请求，现要求严露给付自2016年5月9日至2021年3月9日期间的物业管理费4229元，并以4229元为基数按照每日万分之三的标准支付自起诉之日起至上述款项付清之日止的滞纳金。 一审法院认为，时代物业公司与严露签订的《物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对当事人具有约束力。严露购买案涉房屋后，时代物业公司依约向严露提供了物业服务，严露理应向时代物业公司缴纳相应的物业服务费。因时代物业公司在本案中放弃能耗费的诉请主张，系其对自己权利的处分，对该部分该院不再审查。时代物业公司主张物业费4229元，该院认为，因时代物业公司与严露均认可涉案房屋在2017年11月办理装修手续之前闲置的事实，根据《物业管理服务协议》约定，该期间的物业费以实际空置月份按建筑面积每月每平方米约定收费标准的80%收取，故认定自2016年5月9日至2017年11月8日期间的物业服务费1050元（18个月×0.83元/㎡/月×87.89㎡×80%），2017年11月8日之后的物业费足额收取，认定自2017年11月9日起至2021年3月9日期间的物业服务费2918元（40个月×0.83元/㎡/月×87.89㎡），以上合计认定物业服务费3968元；时代物业公司主张滞纳金的诉讼请求，该院认为，根据严露提交的照片，时代物业公司提供服务时确实存有一定瑕疵，故结合本案的具体情况，对于时代物业公司主张的滞纳金的诉讼请求，不予支持；严露提出物业费支出需公示，非本案审理范围，严露若认为其权利受到侵害，可另行向相应责任主体主张。另外，该院认为，物业公司与业主朝夕相处，应保持良性的沟通，互相理解，只有物业公司与业主和睦相处，才能创建和谐、文明的人居环境。故而希望时代物业公司能够提高其物业服务水平，完善物业管理服务中的细节，认真履行物业服务合同约定的义务，充分获取小区业主的理解和配合；同时也希望居住在小区内的业主能够按约交纳物业费，以保证小区物业公司的正常经营和运转，保障物业公司能够为业主提供更优质的服务。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第九百三十七条、第九百四十四条第一、二款之规定，判决：一、严露于本判决生效后十日内给付时代物业公司2016年5月9日至2021年3月9日期间的物业服务费3968元；二、驳回时代物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由严露负担。 二审期间，双方当事人围绕严露的上诉请求进行了举证、质证。严露提交的证据有：通过张严振手机在2021年3月24日拍摄的案涉小区内景照片20张打印件，证明时代物业公司没有按照双方2015年签订的《物业管理服务协议》约定内容提供相应的物业服务。时代物业公司对此质证，对上述一组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。一是基于电子证据其定位和时间可以篡改的特征，对于水印相机拍摄的显示时间及地点均有异议。二是严露提供照片的拍摄时间都在2021年3月20日之后，但是时代物业公司在本案请求的是严露此前欠付的物业服务费用，故照片与本案没有关联性。本院认证，对上述一组证据的真实性、合法性、关联性均予以认证，但达不到证明目的。 本院二审查明，严露认可时代物业公司至今一直是案涉小区的物业服务企业，并提供物业服务。严露亦认可曾收到时代物业公司物业费催缴函。其他事实同一审查明一致，本院对其予以确认。 本院认为，二审审理应围绕当事人的上诉请求进行。本案中，严露对时代物业公司作为案涉小区的物业服务企业，并一直提供物业服务的事实无异议，对其未交纳物业服务费的期间及欠费金额亦无异议，争议焦点在于严露是否应向时代物业公司交纳欠付物业服务费。 一、严露主张时代物业公司提供的物业服务不到位且未依法对相关盈利性收入、费用支出等予以公示，故拒绝交纳物业服务费。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。时代物业公司与严露依法签订了《物业管理服务协议》，时代物业公司为案涉小区提供物业服务，严露作为业主应及时足额交纳物业服务费。 二、严露主张案涉《物业管理服务协议》已到期，时代物业公司未与小区业主委员会签订新的物业服务合同，原协议无效。但案涉协议中并未约定服务期限。且依照《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。故，在案涉协议未明确约定物业服务期限，双方亦未签订新的物业服务合同的情况下，本案协议应当继续合法有效。 三、严露主张的时代物业公司物业费支出、广告等盈利性收入公示问题，并非本案审理范围，可依法另行主张。 综上，严露的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人严露负担。 本判决为终审判决。 审判长 钱 晨 审判员 李 贺 审判员 宋喜萍 二〇二一年四月十九日 法官助理唐红莹 书记员黄韵融 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。