山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁15民终1617号 上诉人（原审被告）：武玉滨，男，1980年10月4日出生，汉族，住聊城市。 被上诉人（原审原告）：聊城恒兴物业管理服务有限公司，住所地聊城花园北路与兴华路交叉口。 法定代表人：耿文胜，经理。 委托诉讼代理人：孙业香，山东遐迩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李青，山东遐迩律师事务所律师。 上诉人武玉滨因与被上诉人聊城恒兴物业管理服务有限公司（以下简称恒兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院(2020)鲁1502民初9641号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人武玉滨上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担；3.天然气开口费、采暖炉开口费要求物业公司退还；4.物业服务不达标，退还上诉人所交的2018-2019年段40%的物业费；5.物业办公室被违法承租经营，要求物业公司公开公共收益，收益应分摊给业主，私自圈盖的公共绿化部分拆除；6.设门禁卡与物业费捆绑是违法的，应予取消；7.单元门按照合同约定安装开通可视对讲系统；8.小区消防设施能正常使用；9.要求物业公司公示维修基金等，业主需要知情权。事实和理由：原审判决认定事实错误导致适用法律错误。1、物业服务不到位。进出小区门禁卡一直不能使用，物业公司未能给予业主应有的权力，未享受到应有的服务，未公布资金收支情况。物业工作人员中，用工闲杂，根本不懂什么是热情、应该做到什么样的服务标准。没有向业主征询过服务意见，满意度更不能达到90%以上。2、本小区公共秩序安全得不到保证。值班人员只有几个看大门，小区24小时值班巡逻不现实，更无张贴巡逻人员的记录。外来人员闲杂，登记情况不明，一审更是拿伪造登记册充当证据。3、物业卫生不达标。楼道卫生常时间不打扫，扶手灰尘多，窗户根本不擦，冬天积雪只有主道路清扫，楼下的积雪一直等到自动化完（当时没有存照片，小区业主皆可作证）。4、物业公司不作为。物业公司把公用房屋租赁给执法局幼儿园，为自己利益放纵幼儿园乱搭乱建，私自改变公共厕所面积结构。5、下雨天小区地下车库漏水，跟物业说过多次，一直得不到解决。楼道消防器材更是摆设，有的消防箱里面连消防带都没有，电梯内更无监控，小区业主安全得不到保证。6、无视国家规定，强制收取开口费，请物业公司返还。综上所述，恒兴物业公司的物业服务未达到《前期物业服务协议》的标准。 被上诉人恒兴物业公司辩称，第一，答辩人已经按照协议约定为上诉人提供了物业服务，物业服务达到了合同约定的标准，上诉人应当按照协议约定交纳物业费。第二，关于上诉人提到“天然气开口费、采暖炉开口费要求退还”，答辩人认为，此项费用是答辩人代收代缴费用，该项费用已经交给了有关部门，故要求答辩人退还无事实及法律依据。第三，上诉人的上诉请求中第七项与本案无关。综上所述，上诉人的上诉请求和理由没有事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 恒兴物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付物业管理服务费1442.76元、垃圾处理费60元；2.请求判令被告支付逾期付款的违约金，按合同约定每日万分之五计算自2020年3月17日起至缴清全部物业管理费之日止；3.判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中明确第二项诉求为：自2019年3月17日起至2020年3月16日止以1442.76元为基数按日万分之五计算为274元。 一审法院认定事实：被告系原告所服务的周公河花园小区6号楼2单元2112室业主，物业面积为120.23平方米。2018年3月20日原被告双方签订《前期物业服务协议》，原告为被告提供物业服务。约定按建筑面积高层住宅1元/㎡/月的标准收取物业管理费，如逾期支付应从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。交纳物业管理费的时间为：从开发公司通知的业主入住之日起，开始计算并缴纳物业管理费，交房交一年物业费，以后每次缴纳半年的物业管理费。被告认可尚欠原告2019年3月17日至2020年3月16日的物业管理服务费1442.76元、垃圾处理费60元未交。 一审法院认为，原被告双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，原被告双方均应按照合同约定履行义务。原告为被告提供了物业服务，被告应当交纳物业费，被告辩称原告服务未达标等，但并未提交相应证据证明，故对其辩解不予采信。被告辩称原告应退回其交纳的暖气开口费及装修押金等，与本案并非同一法律关系，且被告未提起反诉，故本案不予审查。被告应当向原告支付物业管理服务费1442.76元、垃圾处理费60元。 关于逾期违约金。自2019年3月17日起至2020年3月16日止，原告已为被告提供为期一年的物业服务，被告未交纳物业费构成违约，自2020年3月17日起被告应向原告依约支付逾期交费违约金。原告主张自2019年3月17日起计付违约金无证据证明，故对其诉求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告武玉滨于本判决生效后十日内支付原告聊城恒兴物业管理服务有限公司1502.76元（其中物业管理费1442.76元、垃圾处理费60元）；二、驳回原告聊城恒兴物业管理服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取计25元，由被告武玉滨负担。 本院二审期间，上诉人提交了照片、物业群截图、视频等证据，拟证明被上诉人物业服务不达标，不应收取物业费。被上诉人质证认为，对上述证据的真实性均不予认可。被上诉人提交照片一组，证明卫生整洁。上诉人质证认为，这是在刚扫过的地方拍摄的。审查认为，双方当事人提交的照片及上诉人提交的物业群截图、视频等均不足以反映物业服务的整体水平，不能实现当事人的证明目的，本院不予采信。二审查明的事实与一审相同。 本院认为，上诉人对拖欠物业费及垃圾处理费的事实及金额无异议，其拒交物业费的抗辩理由主要涉及被上诉人的物业服务质量不达标，以及与被上诉人之间存在退还天然气开口费等其他争议两个方面。 关于武玉滨所提恒兴物业公司物业服务不达标的上诉理由。现实生活中，每名业主对物业服务可能有着各自不同的标准和要求，业主对物业服务质量不满意，可以通过合理合法的方式、途径反映诉求、维护权益。由于物业服务企业的服务具有公共性，收取的物业费用于物业设施的维护保养、安全消防、卫生绿化等支出，个别业主拒交物业费不利于小区物业的整体管理和运行，也损害了其他正常交费业主的利益。本案中，被上诉人为包括上诉人在内的业主提供了物业服务，上诉人应当按照合同约定交纳物业费和垃圾处理费。上诉人拒绝交纳物业管理费应基于正当、合理的理由，并应提供证据证明被上诉人存在未提供物业服务或提供的物业服务质量与合同约定的标准存在明显差距等情形。由于上诉人刘欢提供的证据不足以证明被上诉人不履行物业服务合同或履行合同有重大瑕疵，故对其所提物业服务不达标等拒交物业费的抗辩理由，本院不予支持。原审判决其交纳拖欠的物业管理费及垃圾处理费并无不当，依法应予维持。 关于武玉滨上诉请求中的其他问题。上诉人武玉滨请求判令被上诉人恒兴物业公司退还天然气开口费及采暖炉开口费、退还其所交的2018年-2019年期间40%的物业费、物业办公室出租收益分摊给业主、取消门禁卡与物业费捆绑、安装可视对讲系统、公布维修基金等问题，或与本案不属同一法律关系，或超出了本案的审理范围，均不予审理。上诉人可通过双方协商、向相关部门反映、另行提起诉讼等方式解决。恒兴物业公司作为物业服务提供者，应积极回应业主对物业服务提出的意见和建议，为业主提供更好的服务。 综上所述，上诉人武玉滨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人武玉滨负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孟凡利 审 判 员 陈正飞 审 判 员 于景涛 二〇二一年四月二十五日 法官助理 姜 颖 书 记 员 薛海鹏