贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终789号上诉人（原审被告）：贵阳中铁置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区观山西路200号。法定代表人：何立华，该公司董事长。委托诉讼代理人：张文飞，贵州瀛黔（贵安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张英，贵州瀛黔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖江美，女，汉族，1987年7月25日出生，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：朱锡武，贵州圣思律师事务所律师。上诉人贵阳中铁置业有限公司（以下简称：中铁置业公司）因与被上诉人廖江美商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初6865号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》本案由审判员黄新独任审理，书记员张鑫担任法庭记录，本案现已审理终结。上诉人中铁置业公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由是，1.一审解除《商品房买卖合同》第二十五条第6款没有法律依据。《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。合同整体构成当事人的意思表示，各个条款之间彼此意思相连，共同构成双方的交易条件。上诉人在销售商品房时约定了关于商品房的位置、面积、交付标准，同时也约定了关于商品房公共区域的相关要素，同样也约定了关于车位的使用方式，合同中的诸多要素共同构成当事人双方当时的意思表示。一审认为解除该条款不影响其他条款的效力，这是错误的，如果被上诉人当时明确表示不接受此条款，则上诉人有可能与被上诉人协商达成其他条款，或者不与上诉人签订该合同。事实上，被上诉人应当请求的是合同变更，而非解除某一条款，并没有法律规定当事人有权解除合同的某一条款。2.一审判决上诉人承担补偿责任超出诉讼请求范围，违反“不告不理”的原则，违反法定诉讼程序。被上诉人要求上诉人承担违约损失，一审认定我方不存在违约行为，根据法律规定，被上诉人的该项诉请应当驳回，被上诉人的诉请并不包括要求上诉人给予补偿款，一审判决第二项不在诉请范围内，该判决内容已经超出诉讼请求范围，违反民事诉讼“不告不理”的原则，违反法定程序，应当依法改判或发回重审。3.一审判决上诉人承担补偿责任没有法律依据，如果是解除合同，那么当事人负有返还义务，如果当事人存在侵权行为，那么承担的就是赔偿责任；如果当事人存在违约行为，那么承担的应当是违约责任，没有法律规定在解除（或变更）合同某一条款的情况下当事人需要承担补偿责任，并且根据商品房买卖合同司法解释第二条的规定，在我方不履行订立本约合同的情况下，被上诉人有权要求解除合同并请求对方承担责任。本案是被上诉人自身表示不订立本约，并不享有解除预约合同的权利。4.一审判决上诉人补偿被上诉人60000元没有事实依据，一审认定上诉人对外销售中铁逸都B组团车位，公示价格为A3期标准车位75000元，非标准车位65000元，子母车位120000元，B2期地面标准车位110000元，C期装修车位120000元，不装修车位100000元。并根据这一关键事实酌定上诉人承担60000元的补偿责任。首先，这个组团的划分就是错误的，A3期、C组团都是独立的，不隶属于B组。其次，价格认定上也是错误的，在庭审质证时，上诉人明确表示不认可车位价格的证据，一审也没有到现场核实车位的真实价格是多少，也没有经过有资质的评估机构鉴定，被上诉人也没有就其损失进行举证，仅凭一份我方未予以认可的证据做出关键判决，事实上一审认定的该事实与真实情况相差巨大，如C组团精装修车位真实价格为35000元-50000元。并且中铁逸都的各个组团之间没有可比性，相关项目的各个组团的物理距离极大，在车位的使用上并没有相似性。5.一审适用法律原则判决上诉人承担责任，适用法律错误，本案中相关事实都有法可依，不能直接适用法律原则进行判决。6.一审判决将严重的引发不稳定因素，被上诉人表示其不要车位，是放弃了与我方协商车位使用事宜的权利，在我方无过错、无违约行为的情况下。当事人放弃其权利，法院应当从其自愿，而非额外帮助其索要补偿，一审判决如果生效，则可能导致大面积的业主前来诉讼，将严重扰乱市场秩序，占用司法资源。7.有偿不等于可退、不等于应当赔偿。另外补充：1.解除条款没有依据，不符合法定解除条件，我方要求按照合同履行，我方有大量机械车位，有固定的停车服务，只需要进行选定，不存在车位使用权预约合同目的不能实现的情形，因此不能行使法定解除权。2.一审判决被告承担赔偿责任超出了诉请的范围，违反了不告不理原则，应当依法予以驳回，一审诉请是违约损失，而根据一审判决认定的事实我方不存在违约行为，该事实也是有生效判决确认的，一审却以公平原则为依据并且适用了侵权法律关系判决我方承担责任，显然一审超越了原告的主张的合同之债进行判决，依照法律规定应当驳回或发回重审。3.整个纠纷中对方并无实际损失，我方提供了三种停车服务，第一种是固定车位停放，也是本案诉讼的标的，第二种是非固定停放，分为两种形式，包括包月与临时停放。第一种是由于对方自行放弃，但有第二种和第三种可以实现停放服务。4.我方在整个纠纷中并未因未分配给对方固定车位而获得额外的利益，故本案不应当适用公平原则。5.一审法院对《商品房买卖合同》第二十五条第6款系预约合同法律性质认定错误，一审法院依据该条款认定该约定为车位的物权的买卖关系或赠与关系是错误的，因为从合同本身看没有文字表明要赠送车位的所有权，另外从商品房买卖合同附件12与补充协议第十三条第2项已经明确说明商品房买卖只是指商品房本身，商品房以外的所有权属于出卖人，补充合同明显是后于商品房买卖合同签署的，更能体现对车位并无买卖关系。被上诉人廖江美答辩称：1《商品房买卖合同》第二十五条第6款的性质，并非一审法院单方的认定。在本案此前的诉讼中，我方主张该车位的形式应当为地面车位，经一审程序与二审程序最终确定上述条款为预约性质，现双方没法根据合同达成车位使用协议，即该预约条款的目的不能实现，一审判决解除该条款符合法律规定，另参照行为发生时生效的《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效不影响其他部分效力，即解除该预约条款不影响双方的商品房买卖合同效力。2.该预约合同中约定的车位属于有偿性质，是经生效的判决所认定的，解除该预约条款后车位相应的对价应当对我方予以返还，才符合公平原则。原审原告廖江美诉讼请求：1.请求被告支付因其未能履行提供车位给原告导致的违约损失，暂估人民币80000元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求“解除《商品房买卖合同》第二十五条第6款关于签订案涉车位协议的预约条款。”原审经审理查明：2018年3月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价款1711393元购买被告开发的中铁·逸都国际E组团16栋1单元8层2号房屋，该合同第二十五条第6款约定：中铁逸都国际E组团住宅商品房随销售附带停车位一个，车位具体形式、使用限制等条件以双方另行签订的车位协议为准。上述合同签订后，原告依约履行付款义务，并另向被告支付车位维修基金1750元，被告亦依约定交付了房屋。但在签订车位协议时，双方对交付机械车位还是地面车位发生纠纷，未能签订车位协议。2019年9月26日，原告向原审提起诉讼要求被告与其签订地面车位协议并交付地面车位，原审于2019年12月17日作出（2019）黔0115民初9681号民事判决书，认定就车位的获得方式、交付形式等双方当事人并未形成合意，无论是捆绑销售还是随销售附带，车位的获得方式实质为基于业主购买商品房行为产生的附随性权利，属有偿性质，在车位交付形式上双方签订的《商品房买卖合同》第二十五条第6款的约定为预约条款，是否订立本约（车位协议）不具有强制履行性，现有证据不能证明双方达成了交付地面车位的协议，对原告要求签订地面车位协议及交付地面车位的诉讼请求未予支持。原告不服提起上诉，贵阳市中级人民法院于2020年5月7日作出（2020）黔01民终3029号民事判决书，认定因双方并未就车位使用达成一致意见签订协议，终审判决驳回上诉、维持原判。后原告以诉称事实与理由向原审提起诉讼并提出如前诉请。庭审中原告提供了中铁·逸都国际E组团4栋业主与被告签订的地面车位使用协议，被告亦提供了中铁·逸都国际E组团10-17栋业主与其签订的机械车位使用协议。被告现对外销售中铁·逸都国际B组团车位，其公示价格为A3期标准车位75000元、非标准车位65000元、子母车位120000元，B2期地面标准车位110000元，C期装修车位120000元、不装修车位100000元。经原审要求，被告于2020年11月3日向原审出具一份情况说明，称其开发的中铁·逸都国际E组团有住宅商品房1511套，地下车库车位数远大于总户数，其可依法对车位出售、附赠或者出租，现暂未确定对价，中铁·逸都国际E组团经业主摇号选择车位后，当前可供选择车位为机械车位。原审认为，本案争议的焦点有两点：1、原告是否有权单独解除《商品房买卖合同》中关于签订车位协议的预约条款；2、在双方当事人未能就车位使用签订本约合同的情况下，原告是否有权要求被告进行赔偿或者补偿。对此焦点，原审意见如下：一、关于原告是否有权解除《商品房买卖合同》中关于签订车位协议的预约条款。经原审及贵阳市中级人民法院生效判决认定，原被告签订的《商品房买卖合同》第二十五条第6款系双方关于签订车位协议的预约条款，同时认定双方当事人并未就签订本约合同达成一致意见，即双方对被告所交付的车位系机械车位还是地面车位并未达成合意，本案的审理过程中，原告明确表示不要车位，此种情况下，上述预约条款已不具备签订本约的事实基础，应予解除，该条款的解除并不影响《商品房买卖合同》中其他条款的效力，对原告的该项诉请，原审予以支持。二、关于原告是否有权要求被告赔偿或者补偿。经生效判决认定，双方未能签订本约合同系因双方未能达成合意，被告并无违约行为，原告要求被告承担违约责任无事实基础及法律依据。虽被告对未能签订本约合同并无违约行为，但生效判决同时认定原告获得车位的方式为基于购买商品房行为产生的附随性权利，属有偿性质，即原告支付的购房价款事实上包含了车位使用权的内容，在被告现仅能提供机械车位、而原告明确拒绝该车位的情况下，若原告今后有车位使用需求，仍需向被告租用车位并支付相应对价，基于公平原则，被告应当对原告进行适当补偿，原告主张的损失标准系参照中铁·逸都国际B组团被告的公示售价自行估算，而被告表示中铁·逸都国际E组团车位现未定价，为减轻当事人讼累，对被告支付的补偿标准，原审酌情确认为60000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款的规定，判决：一、解除原告廖江美与被告贵阳中铁置业有限公司于2018年3月20日签订的《商品房买卖合同》第二十五条第6款“中铁逸都国际E组团住宅商品房随销售附带停车位一个，车位具体形式、使用限制等条件以双方另行签订的车位协议为准”的预约条款；二、被告贵阳中铁置业有限公司于本判决生效之日起十日内补偿原告廖江美60000元；三、驳回原告廖江美的其他诉讼请求。案件受理费900元，由被告贵阳中铁置业有限公司负担。二审审理中，上诉人贵阳中铁置业有限公司向本院提交了两份新证据：1.《竣工备案表》，拟证明我方已经提供了合法的车位（包括机械车位和地面车位）可以供对方选择。2.《情况说明》，拟证明本案对应的7个案件的业主有充分的机械车位选择，我方可以提供车位的停放服务，合同目的完全可以实现。被上诉人廖江美质证意见：两份证据真实性无异议，客观上正好证明对方是单方面要求我方接受机械车位，不符合商品房买卖合同中车位条款中关于车位形式应当由双方协商的约定，该分歧也正好证明双方现无法就车位协议达成一致，不能实现预约条款目的。其余事实与一审查明事实一致，本案事实，有《车位维修基金收款收据》、《微信聊天记录》、《商品买卖合同及补充协议》、《民事判决书》两份、《车位价格公示表》、《竣工备案表》、《情况说明》、当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，本院（2020）黔01民终3029号民事判决书系生效法律文书，该生效法律文书所确定的事实可以作为本案认定事实的依据。就上诉人与被上诉人所争议的《商品房买卖合同》第二十五条第6款的性质，生效法律文书已经确定为预约条款。而当事人签订预约条款的目的，是为了将来订立本约条款或者本约合同，预约条款不发生本约合同的权利义务关系。本案中，从双方在第二十五条第6款中的约定“中铁逸都国际E组团住宅商品房随销售附带停车位一个，车位具体形式、使用限制等条件以双方另行签订的车位协议为准”的内容可以看出，签订该条款的目的就是为了在具备条件时，另行签订车位协议。在该预约条款中，双方约定“随销售附带车位一个”，从字面理解，就是“在销售房屋时，附带车位一个”，结合双方确定的购房款为套内面积乘以房屋单价，且在《商品房买卖合同》的分层分户平面图中，也不包含车位，故本院认为车位应为附送，并未计入房屋的价款，“随销售附带车位一个”实为上诉人为了吸引购房人的营销手段。同时，双方明确“车位具体形式、使用限制等条件以双方另行签订的车位协议为准”，也就是说，出卖人附送的车位为所有权还是使用权、附送的车位系地面车位还是机械车位均不确定，而是需要双方进一步协商。现在，中铁置业公司在已经具备交付车位和签订车位协议的情况下，通知被上诉人签订车位协议，但被上诉人却以只要地面车位为由拒绝签订本约合同，并要求解除预约条款，因此，本院认为，导致不能签订本约合同的责任在于被上诉人一方，即被上诉人违约。在预约条款中，双方没有明确附送车位为所有权还是使用权，没有明确车位为地面车位还是机械车位，但可以明确的是，中铁置业公司是通过该条款保证买受人的停车需求。即便贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初9681号民事判决书认为中铁置业公司附送的车位系有偿性质，但有偿不等于买受人当然享有的是车位的所有权以及所有权项下价款，本院（2020）黔01民终3029号民事判决书中，已经对被上诉人要求交付地面车位的诉讼请求予以驳回，现一审以相邻区域地面车位的价格酌情对被上诉人进行补偿，实际上是变相支持了被上诉人要求地面车位的主张，与生效判决相悖，判决中铁置业公司补偿缺乏事实依据和法律依据。诉讼中，中铁置业公司称，为了兼顾小区业主的利益，需与所有业主签订补充协议，以抽签摇号的方式确定业主取得地面车位还是机械车位。本院认为，中铁置业公司选择以抽签摇号方式确定车位，涉及的是小区广大业主的权益，如支持被上诉人不同意以抽签摇号的方式选取车位、只要地面车位的主张，会损害小区内同意抽签摇号的其他业主的权益，对其他业主是不公平的。因此，被上诉人应当秉持诚实信用原则，通过协商的方式确定自己使用的车位性质。综上所述，由于被上诉人违约导致不能与中铁置业公司签订车位协议，应当承担相应的法律后果，《商品房买卖合同》第二十五条第6款系该合同的组成部分，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，被上诉人主张解除的理由不能成立。同时，被上诉人要求中铁置业公司承担因违约给其造成损失80000元的请求，无事实依据，应当予以驳回。原判决认定事实不清，适用法律不当，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初6865号民事判决；二、驳回廖江美的诉讼请求。一审案件受理费900元，二审案件受理费1800元，均由被上诉人廖江美负担。本判决为终审判决。审判员  黄新二〇二一年四月十九日书记员  张鑫