河北省磁县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0427民初729号 原告：牛静，女，1982年8月26日出生，汉族，现住磁县。 委托诉讼代理人：王春和、史志刚，河北赵苑律师事务所律师。 被告：邯郸市极富房地产开发有限公司，地址：磁县磁州镇朝阳北大街**（朝阳路与仁和路交叉口）。 法定代表人：杨培军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：薛彪，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈雄，河北嘉园律师事务所律师。 原告牛静与被告邯郸市极富房地产开发有限公司（以下简称极富公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛静及其委托诉讼代理人王春和、史志刚和被告极富公司的委托诉讼代理人薛彪、陈雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 牛静向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同约定的交房义务，立即向原告交房；2.判令被告以房屋总价款1047947元为基数，自2020年7月1日起按日向原告支付万分之二逾期交房的违约金44000元（暂计算至起诉之日），直至交付房屋之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月25日,原、被告在被告的磁县友谊路北沿东侧富力院士庭售楼部签订了《商品房买卖合同》（预售）及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于磁县和谐南路北侧、和谐大道南侧、东光街西侧富力院士庭小区7号楼1单元402号房1套，建筑面积130.83平方米，房屋总价款1047947元，交房时间为2020年6月30日，任何一方违约，以全款房价为基数，按日向对方支付万分之二的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了房款467947元，剩余房款58万元由被告申请为原告办理住房公积金贷款支付。至今日，被告既没有为原告办理完毕住房公积金贷款手续，也没有向原告交房。被告的行为显属违法，应按照合同承担违约责任，请依法支持原告诉讼请求。 极富公司辩称：1.被答辩人牛静提出的交房诉求不应被支持，因被答辩人未按《商品房买卖合同》（预售）的约定交清全部房款，答辩人有权行使先履行抗辩权，拒绝交付房屋。2.被答辩人牛静提出的逾期交房违约金的诉求不应被支持，因牛静未交清全部房款，不满足交房条件，不存在逾期交房的违约行为。3.本案的诉讼费应由被答辩人牛静承担。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。有争议的事实和证据为：一.原告主张该房屋买卖的贷款方式为公积金贷款，被告否认公积金贷款，主张为商业贷款。原告向本院提供的证据有：1.2020年12月16日的住房公积金贷款申请表复印件一张，证明直到2020年12月16日被告才让原告填写住房公积金贷款申请表，申请表上盖有被告的公章，但被告至今没有为原告申请办理并住房公积金贷款。2.原告与被告销售人员韩志旭微信聊天截屏一份，韩志旭向原告微信发送住房公积金贷款申请表，证明住房公积金贷款申请表的真实性。3.2020年10月16日上午9时28分，原告与磁县住房公积金管理部门的通话录音一份，通话时间3分41秒。原告的电话是150××××1380，住房公积金办公室电话是232×××8。证明原告申请的贷款是住房公积金贷款，被告严重延误时间，迟迟不与住房公积金管理部门对接，导致原告无法办理住房贷款。4.原告与被告房屋销售人员韩志旭的4次通话录音（2020年12月16日、2021年1月15日、2021年2月1日上午12时9分、2021年2月1日下午15时38分），原告的电话是150××××1380，韩志旭的电话是180××××0341。证明内容为：（1）被告迟延办理住房公积金贷款，没有为原告提交住房公积金贷款材料和申请表，原告于2020年12月16日要求对公积金贷款申请人进行拍照。（2）被告为推卸逾期交房的违约责任，要求原告另行签订补充协议，原告不同意，并且告知韩志旭已经录音。（3）商业贷款业主在2020年6月份已经交房，被告不能交付的原因是住房公积金贷款没有与住房公积金管理部门沟通好，被告为躲避其不能及时办理住房公积金贷款以及逾期交房的违约责任，要求原告另行签订补充协议，原告不同意更改补充协议，被告逾期交房不是疫情原因。（4）2020年2月1日，被告以原告不签订补充协议进行威胁，如果原告不签订补充协议，就没有住房公积金贷款的名额了，就不能办理住房公积金贷款，就得等第三批、第四批，时间不确定，但还得签订补充协议。5.原告与被告商品房销售人员韩志旭在被告售楼处交涉时的录像视频一份（时间2020年12月12日），证明韩志旭是被告的销售人员，原告与韩志旭的录音真实，韩志旭作为被告的销售人员，其销售行为以及与原告的谈话行为完全是被告的经营行为，代表被告。住房公积金贷款正在办理，不动产管理部门不出证明，手续不给走，导致不能办理住房公积金贷款，原因与原告无关，责任在被告。6.被告向法院提供的《商品房买卖合同》（预售）复印件封面有两处写有“公积金”，而原件该处有明显的涂抹痕迹，被告有涂改证据之嫌，应承担对其不利后果。被告质证意见为：对证据1真实性有异议，原告没有提供原件；证据2仅凭微信聊天内容无法证明其真实性；对证据3.4.5有异议，原告提交的录音和视频是在当庭提交的证据，已经超过举证期限了，且没有提交纸质版材料，不应当作为证据使用，录音录像的真实性不予认可；证据6合同封皮上临时备注的字眼并非合同的条款，仅能证明双方就变更公积金进行过协商，在协商未果前提下，被告擦除临时备注的字眼合法合理。被告提供的证据有：1.商品房预售款缴款通知书三份；2.被告提交的补充协议中第5.1条、5.2条、5.3条、5.4条内容。原告质证意见为：证据1是被告单方打印，让原告交纳房款的依据，不是选择住房贷款的依据，三份通知书上的“商业按揭”四个字是被告按照固定的格式打印的，原告对此不予认可。对三份证据的证明目的有异议，不能证明被告的主张。证实原告按照被告的要求超过合同约定的首付款15万元向被告交纳购房款，达到了总房款的45%，本案住房贷款是公积金贷款不是商业贷款。对证据2补充协议中第5.1条买受人自行选择贷款方式付予了原告，原告选择了贷款方式就是公积金方式，被告应当按照公积金方式给原告办理相关手续，有录音可以证明原告选择的是公积金贷款。第5.2条、5.3条、5.4条与本案无关。二、原告主张被告应履行合同约定的交房义务，立即向原告交房并判令被告以房屋总价款1047947元为基数，自2020年7月1日起按日向原告支付万分之二逾期交房的违约金，直至交付房屋之日止。被告主张不应向原告交房，不应给付违约金。原告提供的证据有：1.原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售），合同第第十一条约定，出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房；第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按约交房逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；2.邯郸市物业专项维修资金缴款凭证复印件一份，证明被告房屋在2020年6月份具备交房条件。被告质证意见为：对证据1的合同条款无异议，对证明目的有异议，证据2与本案无关。交清房款的都已经交房了。没有交房的原因是原告没有交清全部房款，不满足交房条件，被告有权行使先履行抗辩权，被告不存在逾期交房的违约行为。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月25日,原、被告签订了《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，合同约定：出卖人极富公司，买受人牛静。该商品房为7幢1单元4层02号，预测建筑面积为130.83平方米，每平方米8009.99元，房屋总价款1047947元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金2万元，买受人应当于2019年2月25日前支付首期房价款317947元，占全部房价的30%，余款73万元向银行申请贷款支付。出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按约交房逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订当日，原告按约向被告交纳首期房款317947元，2019年9月30日，原告向被告交纳二次首付房款13万元，被告向原告出具了手续。2020年6月30日，原、被告约定的交房时间到期后，被告未向原告交房。2020年12月16日，原、被告办理了住房公积金贷款申请，原告及其配偶单位和被告均在申请表上盖章。2020年12月23日，原告再次向被告交纳首付房款2万元。后原、被告因被告迟延交房违约金问题未达成一致意见，被告未给原告办理公积金贷款手续，使原告至今未办理公积金贷款，被告也未向原告交房。 本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，是双方真实意思表示，该合同合法有效，原、被告应自觉履行该合同。原、被告签订的合同中虽然未显示系公积金贷款还是商业贷款，但通过原告举证的公积金贷款申请、被告工作人员给原告发送微信截图、原被告的谈话录音、视频以及被告向本院提供合同复印件封面有两处注明“公积金”等证据，可证明原告系公积金贷款。被告应按合同约定，在原告交付首付款后，为原告办理公积金贷款手续并按约于2020年6月30日前交房。但被告至今未向原告交房，故被告应承担违约责任,向原告交付房屋，并以房屋总价款1047947元为基数，向原告支付日万分之二逾期交房违约金，因新冠疫情原因，违约金的支付延期2个月为宜，即从2020年9月1日开始计算至交付房屋之日止。被告主张牛静未按《商品房买卖合同》（预售）的约定交清全部房款，其有权行使先履行抗辩权，拒绝向牛静交付房屋，不承担违约金。因原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）约定，牛静应当于2019年2月25日前支付首期房价款317947元，余款73万元向银行申请贷款支付。牛静按约履行了合同，向被告交付了房款，而被告却迟迟未给原告办理贷款手续，使原告又交付房款15万元后，被告因承担违约金问题未与原告达成一致意见而未给原告办理公积金贷款手续，责任在被告，被告应当向原告交付房屋并承担违约责任。故被告该主张，本院不予采纳。 综上所述，牛静要求极富公司向原告交房，以房屋总价款1047947元为基数，按日万分之二向原告支付逾期交房违约金，从2020年9月1日开始至交付房屋之日止的诉讼请求，事实清楚，证据确凿，本院予以支持；要求被告支付超过该数额违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条的规定，判决如下： 一、被告邯郸市极富房地产开发有限公司在判决书生效后五日内向原告交付磁县富力院士庭小区7幢1单元4层02号房屋； 二、被告邯郸市极富房地产开发有限公司在判决书生效后五日内向原告支付逾期交房违约金，违约金以1047947元为基数，按日万分之二计算，从2020年9月1日起至交付房屋之日止； 三、驳回牛静其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费900元，由邯郸市极富房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  白建刚 二〇二一年四月二十六日 书记员  吴丽娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。