山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3216号 上诉人（原审原告）：王心怡，女，1996年1月21日出生，汉族，住胶州市。 委托诉讼代理人：史胜杰，山东银河星律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛市少海地产有限公司，住所地：山东省胶州市。 法定代表人：张智超，职务：董事长。 委托诉讼代理人：张翠萍，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋燕妮，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 上诉人王心怡因与上诉人青岛市少海地产有限公司（以下简称少海地产）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初9466号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王心怡的委托诉讼代理人史胜杰，上诉人少海地产的委托诉讼代理人张翠萍、宋燕妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王心怡向本院提出上诉请求：1.依法撤销山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初9466号民事判决，改判少海地产向王心怡支付逾期交房违约金1873525.8672元，返还超付的装修款57612元，或将本案发回重审，上诉金额为1226494元；2.一、二审案件诉讼费用由少海地产承担。事实与理由：履行维修义务不等于少海地产履行交房义务，交房是少海地产处的物业部门负责，不是维修部门负责，一审判决无任何事实与法律依据，请求二审法院查清事实，依法改判或发回重审。 少海地产辩称，一审判决认定事实清楚，根据预售合同的约定，交房是少海地产负责，而并非由物业负责。 少海地产向本院提出上诉请求：1.依法撤销山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初9466号民事判决，驳回王心怡的全部诉讼请求；2.案件受理费及上诉费由王心怡负担。事实与理由：一、少海地产不应支付逾期交房违约金。（一）少海地产并未逾期交房。1.虽然少海地产与王心怡签订的是商品房预售合同，但实际为精装修样板间现房销售，王心怡于2017年9月5日付清了相关款项后，少海地产置业顾问即直接将涉案房屋钥匙交与了王心怡，涉案房屋自此处于王心怡实际控制下，置业顾问也已经出庭作证。少海地产在一审过程中提交的载有王健（王心怡之父）签名的2018年5月25日的《工程服务任务单》也能够证明涉案房屋早已被王心怡的占用、使用。2.王心怡购买涉案房屋花费巨大，如少海地产未交付房屋，王心怡在长达3年多的时间里无任何催告、索要的举动，也未采取任何行动占有、使用房屋，放任自己的损失无限扩大显然不符合常理。若的确存在损失，王心怡也应对扩大部分的损失自行承担责任。综上所述，少海地产并未逾期交付房屋，王心怡违背诚实信用原则，拟从正常购房行为中获取不正当的利益，该种行为应受到法律的负面评价。二、少海地产不应向王心怡返还装修价款在一审诉讼中，少海地产从未认可房屋面积存在误差而返还差价款，王心怡从未提供诸如精装修合同、面积实测报告、少海地产返还差价款的银行凭证等任何证据材料证明王心怡应当返还装修差价款这一事实。一审法院裁判少海地产应当返还装修价款无事实依据。综上所述，恳请贵院依法支持少海地产上诉请求，以维护少海地产合法权益。 王心怡辩称，预售合同第13条约定交付的标志就是房屋交接单，此外本案关键的法律事实钥匙、物业费、水卡交付时间，维修不属于本案法律事实，不应该依据维修认定房屋交付。既然少海地产已经按期交房，为何要代替王心怡支付物业费到2020年5月1日，少海地产上述陈述与事实相互矛盾。物业与少海地产系关联单位，一直由物业负责交房手续，这也符合商品房交易的商业惯例，其应该提供房屋交接单等相应证据，少海地产拒绝提供，应该承担举证不能的法律责任。是否返还装修价款是少海公司的举证责任。 王心怡向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令少海地产支付逾期交房违约金1873525.8672元；2.诉讼费用及与本案有关费用由少海地产承担。诉讼过程中，王心怡增加诉讼请求：判令少海地产退还王心怡超付的装修款57612元。 一审法院认定的事实：案涉房屋中信森林湖三期小区xx号楼xx单元xx户为现房销售且已进行精装修，曾作为样板间对外进行过展示，王心怡基于对此房展示效果的认可，与少海地产进行了协商，对案涉房屋装修价格达成合意后于2017年6月29日签订《中海森林湖精装修样板间补充协议》，王心怡在协议乙方处签字捺印、少海地产在协议甲方处盖章。案涉房屋的《青岛市商品房预售合同》显示：“2017年7月9日9时40分4秒”网上合同签订，双方达成案涉房屋的买卖合意，2017年6月27日，王心怡通过“张华”的华夏银行尾号“2045”账户向少海地产付款100000元，2017年6月29日，王心怡通过张华的华夏银行尾号“2045”账户向少海地产付款1600000元，王心怡通过华夏银行尾号“6582”账户向少海地产付款283607元，通过华夏银行尾号“6582”账户向少海地产付款895713元，通过中国农业银行尾号“5279”账户向少海地产付款165248元，通过威海商业银行尾号“7886”账户向少海地产付款96943元，通过华夏银行尾号“6582”账户向少海地产付款17669.97元，2017年7月6日，王心怡通过“张华”的华夏银行尾号“2045”账户向少海地产付款2701777元，2017年9月5日，王心怡通过中国工商银行贷款4600000元并支付少海地产。2018年5月25日，《工程服务任务单》中的“业主意见反馈”显示，业主“王健”已签字，对“森林湖”三期xx-xx房屋地下室渗水返潮问题修复的意见及建议为“很好”。王健与王心怡系父女关系。2020年4月27日，王心怡向“广东中海物业服务有限公司青岛分公司翡翠湾”支付14511.74元，广东中海物业服务有限公司青岛分公司向王心怡出具收据一份。同日，王心怡在中海业主入伙会签单上签字，注明案涉房屋已交清应交款项及物业款、装修押金等，已发放《业主服务手册》，未领取《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》，钥匙、门禁卡已领取，已验房、读取水电表数。 一审法院认为，当事人一方履行合同义务不符合约定条件，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。承担赔偿损失责任的构成要件有四：一是有违约行为，当事人不履行合同或者不适当履行合同。二是有损失后果，违约行为给另一方当事人造成了财产等损失。三是违约行为与财产等损失之间有因果关系，违约行为是财产等损失的原因，财产等损失是违约后果。四是违约人有过错，或者虽无过错，但法律规定应当赔偿。赔偿损失的属性是补偿，弥补非违约人所遭受的损失。案涉房屋的属性为精装修样板间，王心怡之所以花费大量金钱购买此房屋，“拎包入住”的现实性也是王心怡购买的考虑因素，案涉房屋的一楼与地下室均属于王心怡所购，其性质决定了出现的地下室渗水返潮问题是直接影响能否入住的根本性问题，因此，至房屋地下室渗水返潮问题彻底解决才符合入住条件，自合同约定交房日期至房屋地下室渗水返潮问题彻底解决期间，王心怡因不能入住所产生的损失应由少海地产承担赔偿责任。而房屋在达到交付标准后，如王心怡在较长的一段时间对已精装修的现房且达到交付标准后不履行接受手续也不进行催告，显然也不合常理。房屋符合交付标准前，少海地产应承担赔偿责任，赔偿标准应按照预售合同约定的违约计算方式，而不应按照补充协议中的约定，因补充协议签订时间在前且王心怡、少海地产违约责任的承担比例达到一万比一，明显违背公平原则，补充协议中的违约条款对王心怡不产生效力。综上，少海地产承担的赔偿损失计算方式为按照预售合同第十二条之约定，即90日内按照王心怡支付价款的日万分之一计算，超过90日的按照王心怡支付价款的日万分之二计算。天数以《完工确认单》中验收时间（即2018年9月20日）为准，因地下室维修完成的时间并不代表此问题解决的时间，因此，第三方的验收有监督及证明作用，维修时间与验收时间间隔四个月也符合常理，故2018年9月20日由物业公司确认“已验收”的时间，应为房屋符合入住条件的时间。综上，自约定交房时间（2017年9月30日）至房屋符合交付标准的时间（2018年9月20日）共计355日，按照以上计算方式，前90日的因违约责任产生的赔偿损失数额为：10443288元*万分之一/日*90日=93989.6元，自91日至355日：10443288元*万分之二/日*265日=553494.3元，以上共计647483.9元。关于房屋装修款返还的问题，因少海地产认可房屋面积存在误差且已经将因面积产生的返还款履行完毕，故对装修价款的返还应以返还房屋面积为标准进行返还，故对于王心怡主张的返还装修款57160元，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、少海地产赔偿王心怡自2017年9月30日起至2018年9月20日的因违约责任造成的损失647483.9元，于本判决生效之日起十日内付清；二、少海地产返还王心怡装修价款57160元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22180元，减半收取11090元，由少海地产有限公司负担7090元，由王心怡负担4000元。 二审双方未提交新证据。 二审查明，2017年6月29日，少海地产（甲方）与王心怡（乙方）签订《中海森林湖精装修样板间补充协议》，第二条规定：乙方根据本协议约定，向甲方购买该房屋的全部装修物（包括软装和硬装），该房屋建筑面积为351.72平方米，乙方购买该房屋精装修套餐的单价为人民币10973.73元/平方米，装修总价款为人民币3859681元。2017年12月10日，少海地产向王心怡出具增值税发票，载明：货物或应税劳务、服务名称为住宅，单位平方米，数量346.47，总价6485336元，房源地址：青岛市胶州市xx路xx号xx小区xx号楼xx单元xx层xx户。庭审中，少海地产认可已按上述房屋面积差价向王心怡退还购房款。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，根据双方的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、少海地产应否支付逾期交付违约金及数额；二、少海地产是否应退还房屋装修差价。 关于争议焦点一，首先，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十条、第十一条约定，少海地产应在王心怡付清购房款的情况下，于2017年9月30日将案涉房屋交付王心怡。但在王心怡于2017年9月5日付清全部购房款后，少海地产并未于2017年9月30日将案涉房屋交付王心怡。少海地产称，其已于2017年7月7日将房屋钥匙交付了王心怡，但并未提供充足的证据证明。即使其所述属实，根据《完工确认单》等亦能够证明其交付的房屋因存在质量问题而不符合入住条件，不能认定其完成了交付。因此，王心怡要求少海地产承担逾期交房的违约责任，本院予以支持。 其次，王心怡称，少海地产于2020年4月27日交付房屋，故逾期交付违约金应计算至2020年4月27日。本院认为，虽少海地产无充分的证据证实其交付房屋的时间，但因案涉房屋属于样板房，王心怡购买该房屋应是为了及时入住，而其在交齐购房款2年多的时间内不要求少海地产交房有违购房初衷。即使房屋存在质量问题，王心怡亦应在房屋验收合格并确认后及时收房，但其在验收合格后的1年多时间内仍不收房或不主张交房，更不符合常理。另，虽然王心怡于2020年4月27日签订业主入伙会签单，但该会签单仅是对之前已发生事实或行为的确认，表明已符合入伙条件，并不能证明会签单上所载明的事实全部为签订当日完成，更不能证明该日期为少海地产交房时间。综上，王心怡以此会签单的签订时间作为接收房屋的时间，本院不予采信。一审以房屋维修完毕后物业公司验收合格的日期即2018年9月20日作为交房日期，并按照《青岛市商品房预售合同》第十二条约定判决少海地产支付逾期交房违约金647483.9元，裁量适当，本院予以维持。 关于争议焦点二，因《中海森林湖精装修样板间补充协议》载明的房屋面积与增值税发票载明的房屋面积存在差额5.25平方米（351.72平方米-346.47平方米），少海地产亦承认按照差额退还了房屋差价，视为认可房屋面积存在误差。因王心怡已按照351.72平方米缴纳了装修费，对于多交的部分，少海地产应予以返还，数额为57612元（10973.73元/平方米×5.25平方米）。一审判决返还57160元，属于认定错误，本院予以纠正。 综上所述，王心怡的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初9466号民事判决第一项； 二、变更山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初9466号民事判决第二项为：青岛市少海地产有限公司于本判决生效之日起10日内返还王心怡装修价款57612元； 三、驳回王心怡的其他诉讼请求。 一审案件受理费22180元，减半收取11090元，由青岛市少海地产有限公司负担7090元，由王心怡负担4000元。青岛市少海地产有限公司上诉部分的二审案件受理费10846元，由青岛市少海地产有限公司负担；王心怡上诉部分的二审案件受理费15838元，由王心怡负担15832元，由青岛市少海地产有限公司负担6元。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 潘红燕 审判员 李 丽 二〇二一年四月二十六日 法官助理邴兴飞 书记员孔 怡 书记员 庞连捷