新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终1334号 上诉人（原审被告）：曹宏选，男，1976年3月18日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 上诉人（原审被告）：杨晓军，男，1976年2月19日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：牛卫东，新疆赛德律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：杨亮，新疆赛德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐惠玲，女，1952年2月12日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。 被上诉人（原审原告）：魏兴成，男，1951年6月12日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄劲雄，新疆仕诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：鲍新伟，男，1964年10月16日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：梁鸿灝，新疆卓翰律师事务所律师。 上诉人曹宏选、杨晓军因与被上诉人唐惠玲、魏兴成、鲍新伟房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初4242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹宏选、杨晓军上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判：1.我方与唐惠玲、魏兴成于2011年11月10日签订的《房屋租赁合同》于2013年11月18日解除；2.驳回唐惠玲、魏兴成要求我方支付租金317,224元及水费6,617元的诉讼请求。事实和理由：1.我方与唐惠玲、魏兴成签订的《房屋租赁合同》中约定我方有权将承租房屋转让他人继续经营，因我方作为承租人无权转让房屋，其含义不是转租而是退租即解除双方的租赁合同关系。2013年11月18日，我方与鲍新伟签订《宾馆转让合同》，将涉案房屋经营的乌鲁木齐兰馨缘宾馆转让给鲍新伟，租赁合同继续按原合同履行，当日我方即退出经营，签订当日我方将鲍新伟支付的转让费包含的2014年度房屋租金145,000元支付给了唐惠玲、魏兴成，唐惠玲、魏兴成在起诉状中确认涉案房屋转让后收到鲍新伟支付的2014年11月11日至2019年11月10日期间的租金530,000元。后我方未再参与涉案房屋任何事宜，租金及水电费均由鲍新伟唐惠玲、魏兴成对账结算，鲍新伟欠付租金时，唐惠玲、魏兴成也一直在向鲍新伟索要，从未联系过我方，故唐惠玲、魏兴成事实上已确认我方转让宾馆后退出租赁合同并认可鲍新伟为涉案房屋承租人的事实，故我方与唐惠玲、魏兴成签订的《房屋租赁合同》于2013年11月18日已实际解除，一审法院判令由我方承担支付租金即水费的责任明显缺乏依据；2.一审法院认定涉案房屋欠付租金数额有误，鲍新伟在一审出示的录音证明唐惠玲、魏兴成的女婿于2018年1月要求其搬出涉案房屋，故2018年2月起宾馆关门，因宾馆关门停业系因出租人原因所致，唐惠玲、魏兴成主张后续租金缺乏事实与法律依据。根据《房屋租赁合同》约定的租金标准，2014年11月10日至2018年2月实际承租期间鲍新伟应交纳租金数额为617,500元，扣减唐惠玲、魏兴成确认收到鲍新伟支付的530,000元租金，实际欠付租金数额应为87,500元。鲍新伟受让宾馆后作为涉案房屋实际使用人以自己的名义向涉案房屋出租人支付租金，与出租人进行租金对账结算等实际履行租赁合同义务，即便我方作为承租人依据租赁合同转让房屋构成转租行为，但鲍新伟同意承担承租人欠付租金等合同债务，构成债务加入，唐惠玲、魏兴成以我方及鲍新伟为共同被告提起诉讼，要求就欠付房屋租金承担连带责任的，应当予以支持，一审法院依据合同相对性仅判决由我方承担给付义务违背基本事实，亦违背公平原则，请求二审法院支持我方的上诉请求。 唐惠玲、魏兴成辩称，不同意对方的上诉请求，双方在合同履行过程中并未解除合同，曹宏选、杨晓军将涉案房屋转让给鲍新伟的事情我不知情，只知道鲍新伟是他们的亲戚，我与曹宏选、杨晓军签订的合同期限很清楚，我不认可对方说的解除时间，一审查明曹宏选、杨晓军欠付我的租金及水费认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。 鲍新伟辩称，涉案房屋租赁合同系曹宏选和杨晓军和唐惠玲、魏兴成于2014年倒签，并非2011年10月签订的原始合同，该合同仅应约束合同相对人，唐惠玲、魏兴成向我主张权利突破了合同相对性，一审适用法律正确。曹宏选、杨晓军与唐惠玲、魏兴成于2011年10月签订的第一份房屋租赁合同，仅约定每年租金为145,000元，不包括房租的增长机制，曹宏选、杨晓军在向我转让宾馆后，于2014年又与唐惠玲、魏兴成补签了租赁合同，约定房租的增长机制，并仍将合同时间倒签至2011年10月，属于恶意串通，企图损害我的利益，一审判决我不承担责任正确。唐惠玲、魏兴成为出租人，曹宏选、杨晓军是承租人，我是次承租人，现发生租金纠纷，出租人直接向次承租人主张权利没有法律依据，我按曹宏选和杨晓军的指示向唐惠玲交付房屋租金，属指示交付，不构成合同当事人的变更，更不属于债的加入，请求二审法院维持一审判决。 唐惠玲、魏兴成向一审法院起诉请求：1.判令解除我方与曹宏选、杨晓军签订的《房屋租赁合同》；2.判令曹宏选、杨晓军、鲍新伟共同支付房屋租金317,224元、水费6,617元。 一审法院认定事实：2011年11月10日唐惠玲（甲方）与曹宏选、杨晓军（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定唐惠玲与魏兴成将其自有的位于乌市水区XXX号自建房屋一层大厅右半部分、二层、三层、四层出租给乙方，租赁期限2011年11月10日至2019年11月10日。2011年11月10日至2014年11月10日房屋租金每年145，000元，2014年11月11日至2019年11月10日房屋租金每年为190，000元，以上租金包含暖气费。如乙方不能继续经营时，乙方有权将承租房屋转让他人继续经营，但不得经营其他项目（经营原宾馆）。2013年11月18日曹宏选、杨晓军（甲方）与鲍新伟（乙方）签订《宾馆转让合同》，约定甲方就涉诉位于乌市水区XXX号自建房屋一层右大厅、二层、三层、四层乌鲁木齐兰馨缘宾馆转让给乙方，经营期限2013年11月18日至2019年11月10日，转让费730,000元。合同第十六条约定，租赁合同继续按原合同履行，2015年-2019年房屋租金由乙方承担。乌鲁木齐水业集团有限公司票据显示2018年3月-2019年9月期间的用水费用共计6，645.05元。鲍新伟分别于2015年11月23日、2016年5月9日、2016年11月22日、2017年5月17日向唐惠玲银行账户汇款85,000元、75,000元、90,000元、65,000元。另查明，唐惠玲与魏兴成系夫妻关系。一审法院认为，本案案由系房屋租赁合同纠纷，唐惠玲、魏兴成依据其与曹宏选、杨晓军2011年11月10日签订的《房屋租赁合同》，因曹宏选、杨晓军未及时完全支付2014年11月11日-2019年11月10日租金要求解除该《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；因曹宏选、杨晓军未能按租赁合同约定及时履行支付房租义务，唐惠玲、魏兴成与曹宏选、杨晓军2011年11月10日签订的《房屋租赁合同》于本案第一次开庭日期即2019年12月24日解除。对于唐惠玲、魏兴成主张本案欠付租金317，224元、水费6，617元，要求曹宏选、杨晓军、鲍新伟承担共同给付责任的诉请，一审法院认为，2011年11月10日唐惠玲、魏兴成与曹宏选、杨晓军签订的《房屋租赁合同》，合同权利、义务约定明确，曹宏选、杨晓军应当受到该合同的约束力，唐惠玲、魏兴成现主张尚欠付租金317,224元、水费6,617元，曹宏选、杨晓军未能举证证明其已履行完毕给付义务，则应当承担合同义务，共同支付唐惠玲、魏兴成租金317,224元、水费6,617元。曹宏选抗辩已将涉诉宾馆转让给了鲍新伟，应当由鲍新伟承担。一审法院认为，《宾馆转让合同》中双方约定租赁合同继续按原合同履行，租金由鲍新伟承担，该约定系其与鲍新伟间在宾馆转让合同履行过程中的自愿约定，该约定最终未经由唐惠玲、魏兴成确认，且唐惠玲、魏兴成与鲍新伟间未签订租赁合同，双方间不存在租赁合同关系。根据合同相对性，对于曹宏选的抗辩意见及唐惠玲、魏兴成要求鲍新伟承担租金给付义务的请求不予支持。杨晓军经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩权，一审法院依法缺席宣判。判决如下：一、唐惠玲、魏兴成与曹宏选、杨晓军2011年11月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月24日解除。二、曹宏选、杨晓军于判决生效之日起十日内共同给付唐惠玲、魏兴成租金317,224元。三、曹宏选、杨晓军于判决生效之日起十日内共同给付唐惠玲、魏兴成水费6,617元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.唐惠玲、魏兴成与曹宏选、杨晓军签订的《房屋租赁合同》解除时间如何确定；2.唐惠玲、魏兴成要求曹宏选、杨晓军向其支付房屋租金及水费有无事实及法律依据以及相应数额如何确定。曹宏选、杨晓军上诉认为与唐惠玲、魏兴成签订的《房屋租赁合同》中约定：“如曹宏选、杨晓军不能继续经营时，有权将承租房屋转让他人继续经营，但不得经营其他项目（经营原宾馆）”，其于2013年11月18日将涉案房屋转让给鲍新伟继续经营，且已将转让的事实告知唐惠玲、魏兴成，届时其与唐惠玲、魏兴成之间的《房屋租赁合同》已经自动解除，其与鲍新伟在《转让协议》中约定：“租赁合同继续按原合同履行，2015年-2019年租金由鲍新伟承担”，后涉案房屋的房租由鲍新伟直接向唐惠玲、魏兴成交纳，发生欠付租金的情形后，唐惠玲、魏兴成也直接向鲍新伟进行了主张，其已退出租赁合同关系，故亦不应当承担欠付租金的责任。对此本院认为，唐惠玲、魏兴成与曹宏选、杨晓军于2011年11月10日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2011年11月10日至2019年11月10日，在双方租赁合同履行期间，曹宏选、杨晓军将涉案房屋转让给鲍新伟继续经营，该转让行为虽未违反其与唐惠玲、魏兴成之间《房屋租赁合同》的约定，但唐惠玲、魏兴成与鲍新伟之间并无直接合同关系，曹宏选、杨晓军与鲍新伟之间的约定不能对抗其与唐惠玲、魏兴成之间的《房屋租赁合同》，曹宏选、杨晓军并未与唐惠玲、魏兴成协商解除涉案租赁合同，故涉案租赁合同仍在存续期间，根据合同相对性原则，曹宏选、杨晓军应履行支付租金的义务，曹宏选、杨晓军上诉主张其与唐惠玲、魏兴成之间的《房屋租赁合同》于2013年11月18日解除且不予支付欠付租金的理由本院不予采信，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，本案唐惠玲、魏兴成诉讼主张解除与曹宏选、杨晓军之间的《房屋租赁合同》，应以曹宏选、杨晓军收到起诉状副本时确定涉案租赁合同的解除时间，本案中，曹宏选、杨晓军收到起诉状副本的日期分别为2019年10月9日及2019年10月27日，故唐惠玲、魏兴成诉与曹宏选、杨晓军之间的《房屋租赁合同》应于2019年10月27日解除。一审法院就双方《房屋租赁合同》解除时间认定有误，本院予以纠正。因唐惠玲、魏兴成主张的欠付租金低于实际欠付金额，视为其对自身权利的放弃，一审法院在其主张的317,224元范围内予以支持，处理正确，本院予以维持。 曹宏选、杨晓军上诉认为2018年2月唐惠玲、魏兴成将涉案房屋锁门，其无法经营，之后的房租及水费不应由其承担，对此本院认为，曹宏选、杨晓军在一审提供的证据无法证明涉案房屋系非因其自身原因导致无法经营，在双方租赁合同存续期间，其应当支付此期间产生的房租及水费，对其该项上诉理由本院不予采信。 综上所述，曹宏选、杨晓军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初4242号民事判决第二项、第三项即：曹宏选、杨晓军于判决生效之日起十日内共同给付唐惠玲、魏兴成租金317,224元；曹宏选、杨晓军于判决生效之日起十日内共同给付唐惠玲、魏兴成水费6,617元； 二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初4242号民事判决第一项为唐惠玲、魏兴成与曹宏选、杨晓军2011年11月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月27日解除。 上述款项合计323,841元，曹宏选、杨晓军应于本判决生效之日起十日内将上述款项一次性支付给唐惠玲、魏兴成。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6,157.61元（曹宏选、杨晓军已预交），由曹宏选、杨晓军负担；二审案件受理费6,157.61元（曹宏选、杨晓军已预交），由曹宏选、杨晓军负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 宁 审判员 瞿佩茹 审判员 姚 雷 二〇二一年四月二十八日 书记员 赵紫薇