贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终874号上诉人（原审被告）：盘州市光明房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省盘州市翰林街道江源路，统一社会信用代码：91520222697516938L。法定代表人：陆益，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：金达刚，贵州贵友律师事务所律师。一般授权委托诉讼代理人：腾小林，贵州贵友律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：叶海燕，男，1963年1月11日出生，汉族，户籍地贵州省盘州市，现住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：谭代关，贵州磐桓律师事务所律师。上诉人盘州市光明房地产开发有限责任公司（以下简称光明房开）因与被上诉人叶海燕商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初3637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人光明房开的委托诉讼代理人金达刚、腾小林，被上诉人叶海燕的委托诉讼代理人谭代关到庭参加诉讼。本案现已审理终结。光明房开上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、本案的一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审事实认定不清，被上诉人主张逾期办理商品房转移登记的违约金的诉讼时效届以经过。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》没有约定办理商品房转移登记的时间，根据《城市商品房预售管理办法》第十二条第二款规定商品预售房应于应于房屋交付后的九十日内办理房屋产权转移登记，本案交付房屋的时间为2016年7月18日，故被上诉人主张逾期办理商品房转移登记违约金的诉讼时效届以经过，被上诉人的主张不应被支持。二、一审支持按年利率4.2%计算逾期办理商品房转移登记的违约金系适用法律错误。在上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中未约定逾期办理房屋产权转移登记违约金的计算方式，参照《第九次民商事会议纪要》第五十条规定，认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。不可机械套用《最高法院关于审理民间借贷案件适用法律的若干问题规定》第二十九条第二款规定支持原告主张的逾期办理房屋产权转移登记违约金。叶海燕辩称，一审认定的事实准确，适用法律正确，应维持原判。叶海燕向一审法院起诉请求：一、判令被告光明公司支付原告叶海燕2015年12月31日至2020年5月20日期间的逾期交房违约金73457元;判令被告光明公司以房屋总价款458250元为基数按日万分之一支付原告2020年5月21日至商品房满足交房条件之日止期间的违约金;二、判令被告光明公司支付原告叶海燕2016年3月30日至2020年5月20日期间的逾期办理产权转移登记违约金79780元;判令被告光明公司以房屋总价款458250元为基数按年利率4.2%支付原告叶海燕2020年5月21日至商品房产权转移登记完毕之日止期间的逾期办理产权转移登记违约金;三、本案诉讼费由被告光明公司承担。一审法院认定事实：2014年8月12日原告叶海燕与被告光明公司签订了一份《商品房买卖合同》。双方约定：原告叶海燕向被告光明公司购买位于盘州市翰林街道观月商业广场2单元12层3号商品房一套，建筑面积129.23平方米，套内建筑面积为109.17平方米,该商品房总价款为458250元;原告叶海燕首付房款138249.60元，余款320000元以银行按揭或公积金贷款方式支付，被告光明公司在2015年12月30日前交付房屋，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产，测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足第十二条中被告光明公司承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。（一）城市基础设施：1、上水、下水，交付时达到使用条件，2、供电，净值时达到使用条件；（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标），公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程净值时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；被告光明公司负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始终登记，双方还对商品房基本状况、商品房交付使用条件、交接手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任，前期物业管理、其他事项进行了约定。同时，双方约定了逾期交房责任和交接手续：除不可抗力外，被告光明公司未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付的，按照下列第1种方式处理：（1）逾期在30个工作日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告光明公司按日计算向支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30个工作日，有权退房。退房的，应当书面通知被告光明公司。被告光明公司应当自收到退房通知之日起30个工作日内退还全部已付款，并按照全部已付款的1%支付违约金。要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告光明公司按日计算支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30个工作日内支付违约金。该商品房达到第十一条约定的交付条件后，被告光明公司应当在交付日7日前，书面通知或电话通知办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，被告光明公司应当出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告光明公司承担，并按照第十三条处理。应在收到书面通知或电话通知7日内，办理该商品房的交接手续。……查验该商品房后，对被告光明公司所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。双方未约定房屋转移登记时间及违约责任。合同签订后，原告叶海燕于2014年9月18日向被告光明公司交付了首期房款138249.60元。2014年9月22日，双方以其签订了《商品房买卖合同》向盘县住房和城乡建设局申请对商品房预售合同进行了登记备案。2015年5月19日，原告叶海燕从中国建设银行股份有限公司盘县支行按揭贷款320000元用于支付购房款，原告叶海燕依约付清了全部购房款。合同签订后，被告光明公司于2016年7月18日向原告叶海燕交付了房屋，但一直未按规定完成该商品房所有权的初始终登记，原告叶海燕至今未能取得房屋所有权证书。一审法院认为，本案的争议焦点是：1、被告光明公司是否依约向原告叶海燕完成了房屋交付？2、被告光明公司应否向原告叶海燕支付逾期交房期间的违约金以及原告叶海燕的该项请求是否超过诉讼时效？3、被告光明公司应否向原告叶海燕支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金以及原告叶海燕的该项请求是否超过诉讼时效？关于被告光明公司是否依约向原告叶海燕完成了房屋交付问题。原被告在合同中明确约定了房屋交付使用条件及交接手续，如原告叶海燕认为房屋交付不具备合同约定的使用条件时，有权拒绝接收。本案中，原告叶海燕已于2016年7月18日接受房屋，并实际装修入住，应当认定被告光明公司已于2016年7月18日完成了房屋交付。据此，原告叶海燕主张被告光明公司一直未向其交付房屋的理由不能成立，不予采信。关于被告光明公司应否向原告叶海燕支付逾期交房期间的违约金以及原告叶海燕的该项请求是否超过诉讼时效问题。根据合同约定被告光明公司应于2015年12月30日前向原告叶海燕交房，但被告光明公司于2016年7月18日才向原告叶海燕交付了房屋，其行为已构成违约，原告叶海燕有权在合同约定的付款期限届满之日起三年内（即在2019年8月26日前）要求被告光明公司承担违约责任。由于原告叶海燕未在上述法定期限内主张权利，故原告叶海燕于2020年5月29日才向法院起诉要求支付逾期交房期间的违约金已超过法定的诉讼时效期间，不予支持。被告光明公司辩解原告叶海燕的该项诉讼请求已超过法定诉讼时效期限的理由成立，予以支持。关于被告光明公司应否向原告叶海燕支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金及原告叶海燕的该项请求是否超过诉讼时效问题。根据合同约定被告光明公司应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。本案中，被告光明公司于2016年7月18日将涉案房屋交付原告叶海燕使用，应当于2016年10月16日前申请该商品房所有权初始登记。截止本案法庭辩论终结之前，被告光明公司仍然未向法院提交其已依约申请完成了涉案商品房初始终登记的相关文件和资料，被告光明公司的行为已构成违约，被告光明公司应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，……”。由于原告叶海燕主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金系继续性债权，现被告光明公司提出诉讼时效抗辩，原告叶海燕主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金可自起诉之日倒推三年予以保护即支持2017年5月30日至2020年5月29日期间的违约金，2017年5月29日之前的违约金因无诉讼时效中止、中断、延长的情形已超过法定的诉讼时效期间，不予支持。同时，由于双方未约定违约责任，原告叶海燕主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，按照年利率6%计算。由于原告叶海燕主张逾期办理商品房转移登记期间的违约金按年利率4.2%未超过前述法律规定的年利率6%，予以支持即由被告光明公司支付原告叶海燕逾期办理商品房转移登记期间的违约金为57739.50元（458250元×4.2%÷365天×1095天），超出部分不予支持，2020年5月30日以后逾期办理商品房转移登记期间的违约金以已付购房款458250元为基础，按照年利率4.2%计算至被告盘州市光明房地产开发有限责任公司协助原告叶海燕将盘州市翰林街道观月商业广场2单元12层3号商品房转移登记在原告叶海燕名下之日止。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，判决：一、由被告盘州市光明房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告叶海燕2017年5月30日至2020年5月29日期间逾期办理商品房转移登记的违约金57739.50元，2020年5月30日以后逾期办理商品房转移登记期间的违约金以458250元为基础，按年利率4.2%计算至被告盘州市光明房地产开发有限责任公司协助原告叶海燕将盘州市翰林街道观月商业广场2单元12层3号商品房转移登记在原告叶海燕名下之日止；二、驳回原告叶海燕的其他诉讼请求。案件受理费1682元，由原告叶海燕负担1060元，被告盘州市光明房地产开发有限责任公司负担622元。二审中，各方当事人未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与一审基本一致，对一审认定的事实本院予以确认。另查明，上诉人原名称为盘县光明房地产开发有限责任公司。本院认为，本案二审争议焦点主要是：1、一审关于上诉人违约责任的判决是否正确；2、被上诉人本案诉讼请求是否已过诉讼时效。关于第一个争议焦点：上诉人逾期办证客观上给被上诉人造成损失，上诉人关于一审计算违约金未过高的诉讼理由，无充分的事实及法律依据。一审依据相关法律的规定所作出的由上诉人向被上诉人承担逾期办证违约责任的认定及判决并无不当，应予维持。关于第二个争议焦点，上诉人的上诉理由不能成立，理由与一审一致，不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3364元，由上诉人盘州市光明房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓少旭审判员  王秋红审判员  杨 龙二〇二一年四月二十八日法官助理张冰书记员杨梦虹