北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终4622号上诉人(原审原告、反诉被告)：国亨信益（北京）资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：郝信星，董事长。委托诉讼代理人：刘美明，1988年10月28日出生，汉族，国亨信益（北京）资产管理有限公司员工。被上诉人(原审被告、反诉原告)：北京润诚置业有限公司，住所地北京市朝阳区东大桥路12号1幢一层102室。法定代表人：乔金丽，经理。委托诉讼代理人：刘信，男，1964年7月17日出生，汉族，北京润诚置业有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张军，男，1970年7月29日出生，回族，北京润诚置业有限公司员工，住北京市朝阳区。上诉人国亨信益（北京）资产管理有限公司(以下简称国亨公司)因与被上诉人北京润诚置业有限公司(以下简称润诚公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初29782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人国亨公司的委托诉讼代理人刘美明，被上诉人润诚公司的委托诉讼代理人刘信、张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国亨公司上诉请求：撤销一审判决，改判润诚公司向国亨公司返还押金246418.8元，并判决润诚公司向国亨公司支付违约金67765.17元（暂计至2020年3月18日，每日按照0.5%的标准计算，自2020年1月24日起，实际计算至给付之日止）。事实与理由：一、一审判决认定国亨公司多使用租赁面积的事实不清，证据不足。1、国亨公司与润诚公司就房屋租赁一事签订书面租赁合同，根据该合同二条2明确记载来看，该合同及面积系由润诚公司（出租方）提供的数据，并由国亨公司（承租方）确认。出租方为防止承租方事后有异议，又在合同条款中写明，乙方对承租区域进行实地测量，并对公摊面积进行了核算，对《户型平面图》中标示的区域及面积无异议。从上述合同条款的行文来看，足以说明出租方及承租方对租赁面积进行了确认且无异议。出租方作为格式合同的提供方其已充分考虑到已方利益并制订了对已方有利的合同条款，事后对于已方提供的数额又予以否认，但并未提供有力的说明，承租方当然有理由合理怀疑其主张多使用面积的说法并不成立。然而是否存在误差是可通过实际测量即可得出结论，并不是只要提出的次数多就能认定存在误差的。一审判决仅以润诚公司多次提出即认定误差存在的逻辑是错误的，对国亨公司也是不公正的。2、国亨公司与上玄公司及诺春风公司共同承租共计1236.48平方米的面积区域，润诚公司在上玄公司提前退租后向国亨公司提出，因新的租户承租后发现了原上玄实际使用面积少于合同约定面积，但在无任何依据的情况下直接推定国亨公司使用面积多于合同约定面积，在润诚公司为确认该说法要求其提供依据，润诚公司起初承诺可提供，后来又说现在不能给，但直到诉讼开庭也未见润诚公司提供其所谓的依据。润诚公司仅以书面形式消极主张，并不愿积极配合提供可信的证据来证明上述情况，润诚公司的推脱行为足以说明其面积存在差额的说法是子虚乌有的。3、合同约定面积为337.56平方米，户型平面图标注面积为331.38平方米，在未能排除户型平面图有误的情况下，并不能必然推定合同约定与实际使用面积存在差额，然一审法院片面的以平面图与合同约定面积有差额类推国亨公司实际使用面积与合同约定面积存在差额显然证据并不充分。二、一审法院认定国亨公司多使用面积为21.44平方米证据不足。户型平面图中并未标注上玄公司所占用的位置及具体面积，润诚公司仅根据主观推测主张上玄公司的使用面积与合同约定面积少21.44平方米的说法并不成立。虽开庭过程中，双方对物理空间进行了确认，但对于面积国亨公司并未认可，润诚公司也未提供有利的客观证据加以证明，因此，一审法院认定国亨公司多使用21.44平方米的面积证据不足。三、一审法院认定国亨公司消极态度系事实认定错误，并以此判决国亨公司承担违约责任既无合同约定也无法律依据。润诚公司首次提出面积有误后一直停留在纸面上，国亨公司多次提出要求现场测量或提供有利证据证明其说法，但润诚公司拒不回应也不配合。在本次诉讼庭审过程中润诚公司仅提交了多份书面函件加以证明面积有误，但诉讼中从未表述过在双方争议过程中为查清面积差额要求国亨公司配合现场测量或向国亨公司提交过任何证据，这足以说明整个事件过程中，润诚公司仅以信函方式敷衍，说明并非存在面积差额或希望解决双方争议。因此一审法院认定国亨公司一直消极态度系事实认定错误。然依据一审的观点，可反向推导出在润诚公司提出面积存在差额后，国亨公司不能有任何质疑，只需润诚公司的一面之词国亨公司就应按其说法直接支付租金的行为就不属于消极态度，这种逻辑完全剥夺国亨公司的合法抗辩权利。然在事实认定错误的前提下，又以此认定润诚公司系违约方需承担相应的违约责任也是不能成立的。润诚公司辩称，同意一审判决，不同意国亨公司的上诉请求和理由。国亨公司向一审法院起诉请求：1、判令润诚公司返还国亨公司押金246418.8元；2、判令润诚公司向国亨公司支付逾期支付押金的违约金67765.17元（每日按0.5％的标准计算，自2020年1月24日起至2020年3月18日共计55天，实际计算至给付之日止）。润诚公司向一审法院反诉请求：1、判决国亨公司支付润诚公司多占21.44平方米房屋面积自2018年1月31日至2020年1月15日的租金125951.42元；2、判决国亨公司支付润诚公司多占21.44平方米的租金的滞纳金，以欠缴金额为基数，按照日0.5%的标准计算，计算至2020年7月20日为378661.95元。一审法院认定事实：2017年1月15日，润诚公司作为甲方与国亨公司作为乙方签署《润诚中心写字楼租赁合同》，约定国亨公司承租润诚公司位于北京市朝阳区东大桥路XX号润诚中心01号楼二层⑥⑦⑧⑨二夹层⑥⑦⑧⑨1236.48平米其中部分区域（以下简称涉案房屋），承租区域的具体平面位置图，详见附件1《户型平面图》；本合同项下房屋的租赁面积（即建筑面积）为337.56平方米，为附件1《户型平面图》中标示的面积，乙方对承租区域进行实地测量，并对公摊面积进行核算，对附件1《户型平面图》中标示的户型及面积无异议。租赁期限自2017年1月15日至2020年1月14日，共计三年。2017年1月15日至2018年1月14日共三个月装修期，2018年1月15日至2020年1月14日共四个月装修期，装修期内甲方免除乙方租金。租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋，返还房屋时恢复房屋及附属设施设备交接前原状后，甲方方可退还乙方的保证金。租金标准为8元／平方米／天，面积为337.56平方米。付款方式为押三付三，押金246418.8元，租赁期满后，在办理完退房交接手续后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应于7个工作日内如数返还乙方，押金不计利息。若甲方延期退还押金的，每延一天，按押金的0.5％支付违约金。附件1《户型平面图》中载有“乙方对承租区域进行实地测量，并对公摊面积进行核算，对本图纸的户型及面积无异议，承租面积为：阴影部分中的337.56平方米”。同时，国亨公司作为乙方与润诚公司作为甲方签订《补充协议》约定国亨公司、诺春风公司、上玄公司共同承租二层⑥⑦⑧⑨二夹层⑥⑦⑧⑨区域，在二层⑥⑦⑧⑨二夹层⑥⑦⑧⑨区域内，其位置可自行调换；国亨公司、诺春风公司、上玄公司共同承租二层⑥⑦⑧⑨二夹层⑥⑦⑧⑨区域，分别与甲方签订《润诚中心写字楼租赁合同》，国亨公司、诺春风公司、上玄公司共同承担此租赁区域的各项权利和义务。合同签订后，润诚公司将涉案房屋交付国亨公司，合同正常履行。庭审中，润诚公司提交国亨公司、上玄公司分别与润诚公司签订的《润诚中心写字楼租赁合同》（包括户型平面图、租金支付明细和补充协议）、《装修报批图》，欲证明三家公司是一起承租房屋、一起进行装修的，故应一并进行处理。国亨公司和润诚公司确认《装修报批图》中标示的“伙伴医生”就是指诺春风公司，“佳佳公司”就是上玄公司，“基金公司”就是国亨公司。经询，润诚公司称二层有一部分靠近楼梯的面积原来协商是属于上玄公司和诺春风公司的承租区域，该区域面积约是50多平方米，从三个公司开始起租之时起实际使用人便是国亨公司（国亨公司占用了上玄公司20多平方米的面积，占了诺春风公司约30多平方米的面积）。国亨公司对于前述证据的真实性认可，证明目的不认可；主张根据补充协议约定三方共用1200多平方米，但实是三方各自有独立的使用空间且均有单独出入口，三方既没有交叉使用面积也不存在自行调换的情形；《装修报批图》无法证明国亨公司占用了诺春风公司和上玄公司的租赁面积。庭审中，润诚公司提交其于2018年1月26日、2018年2月6日、2018年2月23日、2018年3月8日、2018年4月2日、2020年3月11日、2020年3月26日发给国亨公司的《工作联系函》和2018年2月9日国亨公司的回函，欲证明上玄公司退租后，润诚公司即向国亨公司提出实际测量的要求并要求其补齐欠付租金，润诚公司一直在积极解决争议问题。国亨公司对于证据的真实性认可、证明目的均不认可；主张润诚公司自2018年1月26日提出面积有误差至国亨公司起诉时从未提出过让国亨公司派员到场实地测量的要求，国亨公司的行为足以说明其属于恶意违约；国亨公司与润诚公司多次协商未果才选择诉讼解决纠纷，国亨公司于2020年3月18日向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，润诚公司在晚于国亨公司起诉的时间向国亨公司发函提出要求派员测量已无实现的可能。庭审中，润诚公司提交《公证书》一份，欲证明国亨公司实际占用面积的情况。国亨公司主张公证人员进行的是公证行为，不具有专业测量知识，公证书中的测量结果并不具有法律效力，不能作为定案依据；租赁合同中约定租赁面积为建筑面积，因此公证书中的测量结果并不能证明“承租方实际使用面积和合同约定面积不符”。经询，润诚公司称其主张的面积差额21.44平方米是在上玄公司退租后，对于上玄公司实际使用面积测量再乘以公摊系数计算得到的；结合户型平面图显示上玄公司占用的面积包括两个110.46平方米区域、国亨公司用作前台和楼梯区域南侧约55.23平方米的区域、西侧突出的约27.615平方米的面积，三部分共计303.765平方米，与合同约定的325.19平方米减去303.765得出的21.43，有0.01的误差。国亨公司对于润诚公司陈述的物理空间层面的使用位置认可，对于面积测量及润诚公司所称的面积差额不认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的《润诚中心写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律及法规等强制性规定，应属有效，双方应依约履行。押金是否返还的关键在于根据合同约定的押金返还条件是否具备。《润诚中心写字楼租赁合同》中对于押金返还条件进行了明确约定，争议焦点在于国亨公司是否应补交租金并支付滞纳金。润诚公司主张国亨公司实际使用面积超出合同约定面积应承担举证责任。首先，结合润诚公司提交的多份《工作联系函》可知自上玄公司退租伊始润诚公司便提出面积异议，尽到了提示义务。其次，结合各方合同后附户型平面图中明确的建筑面积数据及物理空间层面的实际使用情况，国亨公司在二层（夹）使用的建筑面积为331.38平方米，较合同约定面积337.56平方米仅有约6平方米差额，故其实际使用建筑面积确实与合同约定承租建筑面积存在差额，故其应补交部分租金。润诚公司主张的差额面积21.44平方米无明显不当，一审法院予以确认，但是结合合同中对于装修期的约定，2018年1月15日至2020年1月14日期间包括4个月免租期，故在计费期间2018年2月1日至2020年1月15日内对于相应期间的租金予以减免。关于润诚公司要求国亨公司补交租金的反诉请求，一审法院判定国亨公司支付润诚公司差额租金104751元。关于润诚公司要求国亨公司支付迟延给付租金的滞纳金的反诉请求，合同中对于逾期支付租金的滞纳金有明确约定，但是在双方未确定应付金额之时难以认定国亨公司存在逾期支付租金的情形。结合润诚公司提交的证据，其在2018年1月26日第一次向国亨公司发函提出协商要求、2018年2月6日第二次向国亨公司发函要求补交21.44平方米面积的租金，国亨公司提出异议系属合理，但应积极予以协商解决，基于国亨公司消极解决的态度，其应承担一定的违约责任。判决如下：一、北京润诚置业有限公司于判决生效后七日内退还国亨信益（北京）资产管理有限公司押金二十四万六千四百一十八元八角；二、国亨信益（北京）资产管理有限公司于判决生效后七日内支付北京润诚置业有限公司差额租金十万零四千七百五十一元；三、国亨信益（北京）资产管理有限公司于判决生效后七日内支付北京润诚置业有限公司差额租金的滞纳金一万元；四、驳回国亨信益（北京）资产管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京润诚置业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3006元，由国亨信益（北京）资产管理有限公司负担606元（于判决生效后七日内交纳），由北京润诚置业有限公司负担2400元（于判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费4423元，由国亨信益（北京）资产管理有限公司负担737元（于判决生效后七日内交纳），由北京润诚置业有限公司负担3686元（于判决生效后七日内交纳）。本院二审期间，当事人未提交新证据，本院经审理认定的事实与一审一致，本院对此予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《润诚中心写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方应依约履行。综合本案双方当事人的诉辩称意见及法院查明的事实，本案二审的争议焦点在于国亨公司是否应补交租金并支付滞纳金。对此，润诚公司主张国亨公司实际使用面积超出合同约定面积。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，润诚公司提交多份《工作联系函》可知自上玄公司退租伊始润诚公司便提出面积异议，结合各方合同后附户型平面图中明确的建筑面积数据及物理空间层面的实际使用情况，可以认定国亨公司实际使用建筑面积与合同约定承租建筑面积存在差额的事实存在。因此，国亨公司应补交相应租金。一审法院结合润城公司主张的面积差额、双方合同中对免租期的约定，综合认定国亨公司支付润诚公司差额租金104751元，并无不当。国亨公司虽对存在面积差额的事实不予认可，但其对此未能提交相反的证据予以反驳，故本院对其相应上诉主张不予采纳。综上所述，国亨信益（北京）资产管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6012元，由国亨信益（北京）资产管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  周艳雯二〇二一年四月二十七日法官助理  仵 霞法官助理  高玉珠