河北省唐山高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0291民初377号 原告：唐山宝持物业服务有限公司，住所地高新区庆南道南侧（华岩路西侧）。 法定代表人：谷鑫，职务总经理。 委托代理人：吕绍文，河北江岳律师事务所律师。 被告：魏强，男，汉族，1979年5月29日生，住唐山市高新区。 被告：杨丽，女，汉族，1978年5月22日生，住唐山市高新区。 原告唐山宝持物业服务有限公司（以下简称宝持物业）与被告杨丽、魏强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐山宝持物业服务有限公司、被告魏强到庭参加诉讼，被告杨丽经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 唐山宝持物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付原告2020年度物业管理费2891.5元；2、请求法院判决被告以2891.5元为基数按照银行同期ＬＰＲ支付原告违约金；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2017年5月12日在原告处办理了入住手续，并与原告签署了《物业管理服务协议》、《业主承诺书》，随后被告入住星河湾小区××区××室，该房屋的建筑面积为120.48平方米，物业收费标准为2元／平米／月。被告自2020年1月1日开始拖欠物业服务费，原告多次通过电话通知、上门通知及张贴缴费通知单等形式催告被告交纳物业费，但被告一直置之不理。根据双方签订的《物业管理服务协议》、《业主承诺书》之约定，原告要求被告支付的物业管理费2891.5元及违约金。被告的行为已经构成严重违约，并侵犯了原告的合法权益，造成了原告的经济损失。为维护原告的合法权益，现向贵院提起民事诉讼，望贵院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。 魏强辩称，星河湾小区经部分小区业主协调市政府自2017年开始交钥匙，却说是2017年4月1日交钥匙的时候很多设施不完善，包括没有正式电，至今也没有消防设施，2020年11月份通过验收，楼顶防水没做，至今还在漏水，电梯无法运行，供暖管线不完善，地暖地源热泵设施不全，绿化不到位，小区土建未完成验收等情况。我作为星河湾小区业主之一，在2017年中领的钥匙并履行了以下义务，在领钥匙时按照物业备案价格2元每平米支付了物业费，要是不交物业费不给钥匙。第二，在2020年1月20日，按照业主代表和物业协商的1.2元每平米服务单价缴费，并将2000元装修押金进行了抵扣，费用期限为2018年4月1日至2020年3月31日，因为2017年4月1日到2018年的3月31日，我们是按2元钱交的，交了一年，这样都是说第二次交费的时候已经交到了2020年3月31日。第三，自入住后每年正常缴纳夏季供冷费用和冬季供暖费用，也未拆除功能设施。因为承诺的不给拿装修押金作抵扣。第四，按时向物业缴纳地下车位照明和卫生费每月80元。至今，2020年3月1日，我去缴纳就是下一年度的物业费，宝持物业未收，给出的理由是2020年3月3日，3月31日以后的服务单价未协商完毕。宝持物业公司作为星河湾地区的前期物业服务公司，在我入住两年多以来，存在诸多服务不到位问题，简单罗列如下，第一未尽到前期物业义务，开发商遗留的，没有正式电问题，没有消防设施问题，基础设施未通过验收问题，房顶无防水下雨就漏雨的问题。供暖时供暖供冷设施不健全，刮大风时楼顶瓦片往下掉等问题一件没处理，全都是小区业主自发协调，政府部门艰难推进。第二，小区内保洁不到位，建筑垃圾长期堆放生活垃圾清理不及时、不彻底，地下室大便，长期不清理地下室、车库、地下车库，房顶瓦片损坏不维修，草坪内杂草重生，2020年9月首次清理草坪内死了的树，绿化树不更换，这是2021年3月首次更换地下车库，两年只打扫了一次，都是地下车库两年只打扫了一次。第三，小区保安实行24小时值班，被业主多次拍到值班室内睡觉，物业公司也根据我们的举报对相关的人员进行了工资扣划。小区南门口晚上长期无人值守。第四上在无卡扣功能的电梯中安装门禁设施，不交物业费就无法上楼，以此相要挟，逼迫业主缴纳物业费，后经开发区住建局协调，物业答应给未交物业费的业主，每三天刷一次卡后至今给业主回家带来极大的不便。第五，私自占用公共空间在电梯内安装宣传电子屏牟利，现场都有东西，现在都安着的，随时可以现场去看。第六，三年以来至今从未公开公司的运营账目，未提供过服务标准，未提供过安全生产预案，未通过物业评定部门的评级，未签订过服务合同，未提供过唐山市政府允许收费的授权文件，未开具过正式的物业收费发票都是收据。第七，宝持物业公司以电梯卡扣和不缴纳近两年的物业费，不予办理房本相要挟，逼迫业主交纳物业费。对于保持物业诉状中提到的问题，我阐述如下，第一，2020年9月至2021年3月1日，我和我的亲人先后五次去交物业费，宝持物业始终拒收，其中3月1日那次我有录音，这两个物业的收费点都不收。物业公司所谓的损失不是我不交造成的，而是物业始终不收造成的，应该自行承担。第二，从2017年4月1日至今，我和我的家人未收到过任何物业管理催缴物业费的电话和催费单，可到运营商查询通话记录，因而不存在起诉书中所说的屡次催缴的情况。第三，对于2元每平米服务单价问题无法接受。因为像我这以前交过物业费的业主在2020年收费全部是按照1.6元每平米逼迫想办理房本的业主缴纳的，只有从未缴纳过物业费的业主才是按照2元每平米计算的，同样是通过这一部分也是通过电梯口和想办理房本来逼迫缴纳。最后的阐述，通过上述提供的证据，宝持物业在2021年3月底之前服务水平差，收费单价高，未取得物业评测机构的服务评分，未签订服务合同，未履行前期物业应当履行的职责，被开发区主管物业服务行业的高处长认定为对星河湾地区服务不达标，连0.5元平米都不如的录音，我相信法院公正公平的判断。 杨丽未做答辩。 原告提交如下证据：业主承诺书、物业管理服务协议、收款收据、催收通知单、当庭再补交一份证据是星河湾交钥匙流转单。该五份证据证明，原被告之间签署了物业管理服务协议，业主承诺书并对物业服务单价进行了明确约定，为2元每月每平米。原告曾于物业服务期限届满前向被告家门张贴催收通知单等形式向被告催缴收费，被告自入住D区二单元1801号房产后，也已经按照2元每平米每个月的服务单价向原告支付了之前的物业费用，因此对于其欠缴的2020年度的物业费用，应当依照双方的约定及先前履行的这个情况向原告缴纳拖欠的物业费。其次就是证明物业费的计算方式，2元每月每平米乘以被告的房屋建筑面积120.48平米乘以12个月，计算出来是2891.52元，四舍五入我们就直接计算是2891.5元。 被告质证意见：钥匙流转和承诺书没有问题，2017年交的票没问题，有问题的是这两页催收通知单，因为我未收到物业的任何的关于催收的电话，然后我们家门上我也没看到这个结果是什么，我们家5人先后5人次去交纳物业费，他们不收，然后就是说一定要走司法程序。我对这一点提出质疑，你贴上拍个照片到我家门口贴着贴个照片，这个我并不知情，这个事我真不知道。我老姨丈母娘替我去交去了，我这事我都不知道，后来他告诉我的。交接了，也见到了谷鑫经理，然后谷鑫经理给他解释都是说走司法程序不收，这是在去年的9月份发生的。后来我爱人也就是杨丽今天没到场的这位，连续去了三次，同样没收。然后最后一次都是3月1日，我去亲自去交了，交了以后也是没收，这个也有录音都在我的U盘里边。 被告提交如下证据：1、超过三分之二的业主的联名签字，一共是246户认可，这是在去年9月份，这是证据一；2、宝持物业服务期间第一小区内的设施的照片，还有跟开发区住建局沟通时的录音和星河湾社区的书记薛书记对话的录音，还有向宝持物业缴费的时候保持物业拒收物业费的录音，都在这里边。第二份证据被告当庭提交的U盘一个。 原告质证意见：对被告所提交证据1的证据的三性，证明目的、合法性、关联性以及真实性，我们均不予认可，然后对证明目的这块我说一下，根据该组证据显示,新河湾D区业主同意按照1.2元每平米缴纳物业费，这一说法只是业主单方的一个意向，而没有与物业公司形成合意，也没有针对1.2元每平米的收费标准形成新的物业服务合同，因此被告主张要求按照1.2元的单价交纳物业费，原告不能认可，其次，根据该组证据并不能明确地看出原告所提及的一些物业服务的问题有所体现，且被告所说的一些设施房本、正式电等问题均不属于物业服务公司的职责所在，而是由房地产负责因此对于这组证据原告认为不能成立。对于被告提交的U盘中的证据，1、2020年物业收费标准，证据的三性及证明目的均不认可，该证据不是官方文件，而是网页截屏，不具有权威性和行业指导性，与本案无关；2、物业缴费凭证，3088元微信转账截屏证据的三性及证明目的均不认可，不能显示何人向何单位缴纳何费用，彭联春收据真实性无异议，只能证明彭联春在物业公司搞活动期间缴纳了物业费，物业缴费凭证和取暖费缴费凭证真实性无异议，被告2017年5月12日至2018年5月11日的物业费已按照2元/平米/月的标准缴纳，2020年1月原告公司搞活动并争取了业主的意见，一次性补齐前两年物业费者，物业公司可按照1.2元/平米/月的标准收取，活动期不参与者，待活动结束后不再享有该优惠价格，恢复合同价格，被告参与了此次活动，一次性补齐了拖欠的2018年5月12日至2020年3月31日期间的物业费，其中用装修保证金抵顶了2000元物业费，又缴纳了1275元，合计3275元。2020年4月1日至2021年3月31日的物业费被告至今没有缴纳；3、照片的真实性及证明目的不予认可，物业服务是持续性的服务，其在时间上具有延续性，照片上显示的只是某一时间点的状态，可能是在清理和维修的时间间隔段形成的；4、2020年9月18日录音与本案无关，不予质证，2020年3月1日录音不予认可，此时优惠活动期已过，已恢复原价按照物业服务合同约定的2元/平米/月的标准收取，被告依然要求按照活动的优惠价格缴纳，因此至今没有缴纳物业费，2020年3月1日录音（薛书记），与本案无关，不予质证。 本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻关系，2017年被告杨丽与原告签订《物业管理服务协议》，约定原告为被告星河湾D区2-1801房产（建筑面积约120.48平方米）提供物业服务，收费标准为按业主房产面积每月每平方米2元收取。2017年5月12日被告交纳了2017年5月12日至2018年5月11日物业费2891.5元，原告为被告出具了收款收据。2020年1月20日原告为被告出具物业费收款收据，缴费期间为2018年5月12日至2020年3月31日，注明单价1.2元。 本院认为，原被告签定《物业管理服务协议》，合法有效，双方应按照约定履行。虽原告曾以1.2元标准向被告收取过物业费，但不能证明双方已约定改变《物业管理服务协议》中收费标准，被告提交的证据也不能证明双方改变了物业服务收费标准，故被告应按《物业管理服务协议》约定的收费标准向原告交纳物业费，即应当向原告支付2020年4月1日至2021年3月31日的物业费2891.5元。原被告没有约定物业费交纳时间，根据物业费交费惯例为按年度交纳，原告起诉时被告未交纳物业费尚不满1年，故原告主张被告支付违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款之规定，判决如下： 一、被告魏强、杨丽于本判决生效之日起十日内给付原告唐山宝持物业服务有限公司物业费2891.5元（2020年4月1日至2021年3月31日期间）； 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  路新华 二〇二一年四月二十九日 书记员  刘佳妮