河南省兰考县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0225民初2308号原告：兰考振胜物业管理有限公司。法定代表人：栗振胜，总经理。住所地兰考县城区兰仪路北侧（酒厂前街6号）。委托诉讼代理人：刘志铭、郭银丽（实习），河南兰桐律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：卜祥青，男，1948年4月20日生，汉族，住兰考县。委托诉讼代理人：卜利娟，女，1977年9月21日生，汉族，住兰考县。系卜祥青之女，代理权限为特别授权。原告兰考振胜物业管理有限公司诉被告卜祥青物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰考振胜物业管理有限公司委托诉讼代理人刘志铭、郭银丽，被告卜祥青委托诉讼代理人卜利娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰考振胜物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告交纳拖欠的物业费2215.32元及滞纳金（以2215.32元为基数按每天千分之三计算，从2020年2月1日起计算至实际结清之日止，暂计664.6元），共计2859.92元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的东湖颐苑的业主，原告按照《物业管理条例》的相关规定及业主签署的物业管理协议为被告提供物业服务。在被告拖欠物业费期间，原告按约定对其物业安全、清结维护等进行了相关的物业服务工作。被告从2019年1月1日起一直未缴纳物业管理费。经原告工作人员多次催要未果，现累计产生2019年度、2020年度物业管理费共计2215.32元、滞纳金664.6元，合计2859.92元。根据相关法律规定及双方约定，为维护原告合法权益，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告卜祥青辩称，我们不叫物业费是因为物业管理不到位，主要有以下几点：1、小区饮水质量超标，物业明知水质超标未采用措施，让业主饮用且按照自来水标准收费，现就饮用水水质超标对身体造成伤害进行身体检查，并对入住4年来对身体的潜在伤害要求补偿，且在未改造自来水的情况下不能收取水费。2、按照民用大型建筑群高层设计要求，建族群和消防通道至少有2个出口与主街道直接相通，我们小区30多个楼只有一个且唯一一个消防通道，常年锁闭，因为锁闭时常有车辆停放，根据2019年最新消防法第60条第三款规定，任何单位任何时候不得占用锁闭消防通道，违者给予5000元-5万元的罚款，这项规定我们可以向任何消防部门求证，而现在仅仅供通行的出口在西门，距离市政街道有上百米，车道不满足消防4米宽的要求，转弯半径不够，消防车进不来，小区导航定位在南门，小区消防栓在这个路口，是小区主干道，楼栋号顺序排列两边分流，是方便救护车以最快的时间找到救援位置；3、消防规定居民小区应急照明灯每层要有，我们小区只有一楼入口有一个，楼道内没有，小区是安置房大多是老人和孩子，一旦有火情，人员无法逃生；4、西门南北路没有照明设施，这条路是目前小区唯一的出口，距离市政大路百余米没有照明，路上停车无序，冬天荒草1米多高，安全隐患很大，天黑后大家都不敢出门；5、现在西门连通南北道路所以交通量猛增，道路紧贴大门过往车辆多，行车速度快，因为没有视觉缓冲区容易发生危险，尤其是小孩安全意识薄弱，安全隐患更大；6、小区可以任意出入，没有门禁，所有单元门入口和电梯内没有监控，一旦有危险无法查找，小区曾经发生过住户被半夜敲门的事情，因为没有监控，找不到嫌疑人，对业主来说没有安全保障；7、电动车充电问题，小区充电棚充电位严重稀缺，造成业主不得不将电动车推入楼道或者推进家里充电，对居住安全造成重大火灾隐患，危机整栋楼住户的安全；8、小区内公共区域是全体业主所有，物业在未征得业主同意情况下且未进行任何通知和公示，私自让商家在小区墙面和路面、公示牌上进行商业广告和宣传，严重影响了小区美观度和业主权益。夏天特别是每到雨季，顶楼漏水严重，往年物业不能及时维修。廊灯经常坏，线路不畅，楼道电梯内卫生不能及时打扫。经审理查明：被告卜祥青购买了位于兰考县城区××路北侧××小区××楼××面积96.16平米的房屋一套。2017年元月23日，被告卜祥青与原告兰考振胜物业管理有限公司签订《振胜物业管理服务协议》一份，该协议书中的乙方签名是被告卜祥青，协议第6项约定：本协议明确物业管理服务项目：6.2设施设备6.2.1供电配电系统6.2.1.1供电、配电高压设备维护、养护、运行；6.2.1.2低压配电设备维修、养护、运行；6.2.1.3楼宇共用配电线路维修、养护；6.2.1.4楼宇共用照明、包括楼内大堂、走廊、防火通道及室外照明等的检查、维修和更换；6.2.2供水、排水系统6.2.2.1楼宇供水水泵的检查、养护、运行管理；6.2.2.2二次供水水池设施检修、水池定期清洗；6.2.2.3楼内供水管道及楼内共用部分上水管道的检修；6.2.2.4楼内共用排水管道、街道共用沟渠、池、井等的养护管理；6.2.2.5楼宇内化粪池清疏。6.2.3电梯（只包含有电梯的楼栋）6.2.3.1电梯的日常保养和防护；6.2.3.2电梯定期检修；6.2.3.3电梯按法规文件申报年修；6.2.3.4电梯使用、运行管理、包括制定管理规定和监察管理。6.2.4安防监控系统、门禁系统6.2.4.1安防监控系统、门禁系统的检视、保养和运行管理；6.2.4.2楼内对讲系统的共用线路、设施的保养维修；6.2.4.3对讲系统终端乙方室内部分的线路、设备的保养维修由乙方自行负责。6.2.5消防系统6.2.5.1消防水泵的保养、检修和运行管理；6.2.5.2消防监控系统的保养、检修管理；6.2.5.3消防设施的定期检查和保养；6.2.5.4公共区域消防器材的配置、定期检查和补充或更换；6.2.5.5乙方按消防管理要求、负责配备室内家用消防器材。6.2.6其他设施设备6.2.6.1公共区域的共用设备设施的保养、维修和运行管理；6.2.6.2和楼宇内的市政、通讯、有线电视等单位保持沟通联系6.3环境清洁6.3.1楼内共用的走廊、消防通道、电梯厅及电梯轿厢保洁；6.3.2二次供水水池清洗；6.3.3楼外广场、道路及设施清结；6.3.4化粪池清疏6.3.5生活垃圾收集和清运；6.3.6乙方室内部分的保洁由乙方自行负责；6.3.7乙方因装修而产生的垃圾按甲方制定的地点装袋存放，由甲方统一清运。6.4绿化、园林小品；6.4.1公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理；……6.6公共秩序管理6.6.1负责流动值班监控；6.6.2组建快速反应机制，协助政府的消防和救护工作；6.6.3对公共秩序、消防及其他突发事件协助紧急处理和救助；6.6.4为为维护物业内公共利益，制定本物业管理规定，负责本物业内公共秩序的管理。6.7车辆交通管理6.7.1负责按本物业内管理规定管理车辆停放和交通；6.7.2负责本物业内交通标志的建立和管理；6.7.3负责保持本物业内道路通畅。协议第7项物业管理服务费用约定：物业管理服务费用按其房屋使用性质收取，普通住宅0.96元/平方米/月、商业1.2元/平方米/月；第7.5.1约定：物业管理服务费采用预收方式，每年收取一次，甲方在年度末月的20日前向乙方发放下一年度的费用清单，乙方须在每季度首月的1日之前交纳下一年度的物业服务费用。如乙方原因导致费用交纳失败或者延迟，乙方将承担相应的违约责任。以上协议均有原告印章及被告签字予以确认。协议签订后，被告从2019年1月1日起未缴纳物业管理费。另查明，卜祥青提供的该小区视频，证明原告物业公司依合同约定服务不到位，提供的物业服务存在瑕疵。以上事实有《振胜物业管理服务协议》、光盘、物业收费价格备案表、当事人当庭陈述及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订《振胜物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效。原、被告间的物业服务合同关系依法成立，被告作为业主，自入住其购买的涉案“东湖颐苑”小区至今，得到并接受了兰考振胜物业管理有限公司提供的服务，应当按时依合同约定缴纳物业管理费，但被告从2019年1月1日至今未支付上述物业服务费，显属不当。但根据被告提交的视频显示，原告兰考振胜物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵，特别是小区照明设施不亮、消防设施破损、墙体乱涂乱画、楼道卫生差等。综合上述情况，虽然被告卜祥青提交的证据证明的内容及答辩意见不足以构成拒不缴纳物业费的理由，考虑小区的整体服务情况和持续状态，本院酌定被告从2019年1月1日起拖欠原告两年度（2019-2020、2020-2021）的物业费2215.32元按80%缴纳，即96.16㎡×0.96元/㎡/月×24月×80%=1772元（保留整数），对原告的其他物业费诉讼请求不予支持；关于滞纳金，由于兰考振胜物业管理有限公司的服务存在瑕疵是本案被告未交纳物业费的原因，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告卜祥青应于本判决生效之日起十日内向原告兰考振胜物业管理有限公司支付2019年度、2020年度的物业服务费共计1772元；二、驳回原告兰考振胜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定应当加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告卜祥青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本六份，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员 张 茜二〇二一年四月二十七日书记员 童歆歆