四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0191民初7291号 原告：成都国鑫钰物业服务有限公司，住所四川省成都市金堂县赵镇朝阳街1号11栋1层23号。 法定代表人：陈军，经理。 委托诉讼代理人：宋红双，四川精伦律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：张志顺，男，1970年8月23日出生，汉族，住四川省成都市东部新区。 原告成都国鑫钰物业服务有限公司（以下简称国鑫钰公司）与被告张志顺物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告国鑫钰公司的委托诉讼代理人宋红双，被告张志顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国鑫钰公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令张志顺向我公司交纳2017年5月1日至2020年11月10日期间的物业服务费3104.35元；2．请求判令张志顺按合同约定向我公司支付2017年5月1日至2020年11月10日期间，逾期交纳物业服务费的违约金931.31元，合计4035.66元。事实和理由：2017年4月30日，简阳市科华物业管理有限公司（以下简称科华公司）退出“江城国际”小区物业服务工作。因该小区未成立业主大会和业主委员会，经原简阳市养马镇铁东社区居民委员会请示原简阳市养马镇人民政府，委托我公司对该小区进行前期物业管理服务工作，委托期限为2017年5月1日起至小区业主成立业主大会和业主委员会并选聘新物业服务企业并签订会同时止。合同内容和收费标准沿用科华公司与业主签订的物业服务合同。张志顺系“江城国际”一期5-2-7-3号房屋业主，其产权面积为110.24m²。我公司为包括张志顺在内的“江城国际”业主提供了物业管理服务至2020年11月10日撤场时止，张志顺一直未交纳物业服务费。根据我公司在小区内张贴的《服务信息公示》，张志顺应按0.66元/㎡/月的标准向我公司交纳物业服务费3104.35元。其拒不交纳物业服务费的行为严重损害了我公司的合法权益，同时妨碍了小区的统一管理，侵害了已交费业主的合法权益，故张志顺还应按欠交物业费金额30%的标准支付违约金。为此，我公司诉至贵院，望支持全部诉讼请求。 张志顺辩称，前期我不清楚国鑫钰公司为我小区提供物业服务，后期才清楚是社区安排的。我与国鑫钰公司未签订物业服务合同，对其收费标准不清楚。我之前与科华公司签订的合同单价为0.56元。虽然同地段“江郡华庭”小区业主与科华公司签订的物业服务合同收费标准为0.66元/㎡/月，但“江城国际一期”业主与科华公司签订合同的时间，以及科华公司提供服务的时间更早，故约定的收费标准为0.56元/㎡。国鑫钰公司提供服务期间只是打扫卫生，其以业主未交物业服务费为由拒绝提供维修等服务。我所在的3号楼管道堵塞，我自行出钱疏通。2017年，我租住的1号楼的15、17号铺面管道堵塞，国鑫钰公司拒绝提供服务。2019年，15、17号铺面再次因室内整栋楼的排污管堵塞，我收了部分业主的钱疏通管道。我建议国鑫钰公司改管道，其以业主未交纳物业服务费为由拒绝，我自费找人改的管道。由于国鑫钰公司服务不到位，因此我拒绝交纳物业服务费 本院经审理认定事实如下：2017年4月30日，原简阳市养马镇铁东社区居民委员会发布《关于养马镇“江城国际一期”物业服务的公告》。内容为“江城国际一期业主：由于简阳市科华物业管理有限公司法人代表及公司对‘江城国际一期’物业服务缺少管理经验，导致养马镇‘江城国际一期’小区公共设施设备和配套设施及公共环境卫生投诉增多，经简阳市科华物业管理有限公司办公会研究决定退出小区物业服务工作。因该小区未成立业主大会和业主委员会，根据(四川省物业管理条例》和《成都市物业管理条例》规定，经养马镇铁东社区居民委员会请示养马镇人民政府，现委托成都国鑫钰物业服务有限公司对‘江城国际一期’小区进行前期物业管理服务工作，做好公共设施设备和配套设施及公共环境卫生的修缮和维护工作。委托期限：2017年5月1日起至“江城国际一期”小区业主成立业主大会和业主委员会并选聘和签订新物业服务企业止。” 该公告发布后，国鑫钰公司入住江城国际一期从事物业管理服务工作，其沿用科华公司与业主签订的物业服务合同（双方均未提供“江城国际一期”业主与科华公司签订的物业服务合同。国鑫钰公司提供了科华公司与“江郡华庭”小区业主签订的物业服务合同，约定收费标准为0.66元/㎡/月）。国鑫钰公司提供的图片、巡查记录等证据显示，其为小区提供了巡查服务，提供了消杀、绿植养护、管道维修、卫生清扫、安全隐患提示排除等管理服务。其提供的《服务信息公示》显示物业服务费多层为0.66元/㎡。 张志顺的房屋面积为110.24m²，其未交纳物业服务费，国鑫钰公司以在其大门上张贴《缴费通知书》方式向张志顺催收未果。 因该小区大部分业主拒绝交纳物业服务费，国鑫钰公司于2020年11月10日撤出该小区。 另查明，当天合并审理的同一小区业主付修才称，“江城国际一期”业主与科华公司签订合同时约定收费标准为0.56元/㎡。国鑫钰公司未张贴收费标准，2019年业主向社区投诉国鑫钰公司服务质量差时才看到《服务信息公示》。国鑫钰公司虽提供了服务，但服务不到位，仅提供了保洁服务，且环境卫生极差，绿化几乎没有。 以上事实，有当事人的当庭陈述，《关于养马镇“江城国际一期”物业服务的公告》，国鑫钰公司提供的图片、巡查记录等证据予以证实。以上证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。 本院认为，物业服务费是维护小区正常运行的资金，也是物业公司能够进行正常经营的根本保证。国鑫钰公司受原简阳市养马镇铁东社区居民委员会的委托对“江城国际一期”小区提供了物业管理服务，张志顺系“江城国际一期”小区的业主，故国鑫钰公司与张志顺之间形成了物业服务合同关系，国鑫钰公司应当按照约定提供物业管理服务，张志顺应当按照约定交纳物业服务费。国鑫钰公司提供的图片、巡查记录等证据证明其提供了物业管理服务。张志顺以管道堵塞后国鑫钰公司未疏通，未更改管道，造成其自费更改管道为由拒绝交纳物业服务费没有法律依据。张志顺未提交证据证明管道堵塞系国鑫钰公司履行物业服务合同存在瑕疵所致，而室内管道的堵塞还涉及其他责任承担主体，室外管道的疏通更改也需要经费支持，而张志顺所在的小区未交纳物业服务费人员超过一半以上，致国鑫钰公司因人力、财力不足不能提供优质服务。且如果国鑫钰公司未按合同约定完全履行物业管理服务职责，应由业主委员会或全体业主共同维权，否则，单纯减少或免除业主个人的物业服务费用，对其余业主则不公平，不利于小区管理。因此，本院对张志顺的抗辩意见不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，张志顺应当向国鑫钰公司交纳2017年5月1日至2020年11月9日期间的物业服务费。 关于收费标准问题。双方陈述未签订书面合同，国鑫钰公司陈述沿用科华公司与业主签订的物业服务合同。虽然双方均有提供前期物业服务合同的义务，但国鑫钰公司提供了并案审理的王正全案件中，科华公司与“江郡华庭”小区业主签订的物业服务合同而未提供“江城国际一期”业主与科华公司签订的物业服务合同不符合常理。且国鑫钰公司作为物业服务提供方，主张沿用业主与科华公司签订的物业服务合同，故其有妥善保管、提供物业服务合同的义务。国鑫钰公司提供的《服务信息公示》虽载明收费标准0.66元/㎡/月，但不能准确反映公示张贴的时间，也不能反映其对收费标准与业主协商一致。根据谁主张谁举证原则，国鑫钰公司应承担举证不能的不利后果，故本院对国鑫钰公司主张的收费标准不予采信，对该小区业主主张收费标准0.56元/㎡/月予以采信。张志顺的面积为110.24㎡，应交纳2017年5月1日至2020年11月9日期间1288天的物业服务费2650.46元（110.24m²×0.56元/㎡/月÷30天×1288天）。 关于违约金问题。由于国鑫钰公司未提供证据证明就违约金的支付条件、标准与业主进行了约定，且其提供的服务有一定瑕疵，故本院不予支持。 综上，本院对国鑫钰公司的诉讼请求部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第九十条规定，判决如下： 一、被告张志顺于本判决生效之日起五日内向原告成都国鑫钰物业服务有限公司支付物业服务费2650.46元； 二、驳回原告成都国鑫钰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告张志顺负担。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张冬梅 二〇二一年四月二十九日 书记员  吴沁珂