成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初2815号 原告：王孔明，男，1980年12月20日出生，汉族，住四川省双流县。 被告：程丹，女，1986年9月1日出生，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：陈启政，四川天府风律师事务所律师。 被告：付奕钧，男，1988年7月14日出生，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：陈启政，四川天府风律师事务所律师。 原告王孔明与被告程丹、付奕钧房屋租赁合同纠纷一案，本案于2021年3月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。本案原告王孔明、被告程丹的委托诉讼代理人陈启政、被告付奕钧的委托诉讼代理人陈启政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王孔明向本院提出诉讼请求：1.判令程丹、付奕钧立即赔偿王孔明经营损失和违约金人民币40000元；2.判令程丹、付奕钧立即退还2019年10月、11月、12月租金共计1500元，押金500元，中介费500元，物业费259.5元；3.判令程丹、付奕钧支付以上资金占用利息，以42795.5元为计算基数，按照年利率6%的标准，自2019年9月26日起计算至支付完毕之日止。事实与理由：2019年1月2日，王孔明与程丹签订房屋租赁合同，约定程丹将位于成都市双流区××路××段××号尚领港地7栋1单元1507号清水房租给王孔明，允许王孔明对房屋进行装修从事房屋转租经营活动，租期6年。合同约定，程丹违约需赔偿王孔明违约金用以补偿王孔明经营损失和装修费用，违约金按年限递减。违约金包含王孔明装修、家具、家电、人力、经营损失。王孔明拿到房屋后花费26902元对房屋进行装修，包括所有基装和购买家具家电，之后，王孔明以1300元价格出租。2019年7月，程丹由于家庭原因需要出售该房屋，并承诺房屋出售后按合同赔付违约金40000元及退还房租，押金，结算物业费等相关费用。王孔明配合程丹在2019年9月将房屋腾空给程丹。但程丹将房屋出售后，立即反悔，以违约金过高为由拒不赔付违约金，拒不退还租金，押金，物业费。王孔明为维护其自身合法权益，诉至法院。 程丹辩称，请求驳回对方对我方过高的诉讼请求，在合理范围内，法院依法认定，关于利息，我方认为应当按照同期贷款利率。我方跟王孔明确实签订了房屋租赁合同，租赁期五年时间，双方约定的租金是500元/月，这个5年总金额是3万元，同时，又免除王孔明两个月的装修期租金，实际合同价只有29000元，双方约定的违约金确实过高。程丹与付奕钧系夫妻关系。 付奕钧辩称，请求驳回对方对我方过高的诉讼请求，在合理范围内，法院依法认定，关于利息，我方认为应当按照同期贷款利率。我方跟王孔明确实签订了房屋租赁合同，租赁期五年时间，双方约定的租金是500元/月，这个5年总金额是3万元，同时，又免除王孔明两个月的装修期租金，实际合同价只有29000元，双方约定的违约金确实过高。程丹与付奕钧系夫妻关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 王孔明与程丹于2019年1月2日签订《租赁合约》，约定王孔明租赁位于成都市双流区××镇尚港领地7栋1单元1507号物业，该物业建筑面积为57平方米，以作住宅使用。租赁期为6年，交付使用日期为2019年1月2日。每月租金为500元，租金以每12个月支付一次的方式支付，租赁期内，该物业的管理费、水费、电费等相关使用费均由王孔明负担。签订本合约时，王孔明即时向程丹支付12月租金和押金500元，共计6500元。合约备注：满1年不满2年，出租方赔偿王孔明违约金40000元，满5年不满6年，出租方赔付王孔明违约金8000元。出租方同意王孔明转租。 2019年1月2日，王孔明向程丹支付2019年1月2日到2020年1月1日租金4500元，押金500元。 2019年7月11日，付奕钧提出要出售租赁房屋，但不影响租约。王孔明答复“可以，最好直接卖给他”。2019年9月19日，王孔明提出需要付奕钧支付违约金40000元，付奕钧在微信上同意支付40000元违约金，王孔明还向付奕钧提出要求退还2019年10月、11月、12月房租和物业费。2019年10月9日，王孔明根据付奕钧的要求将房屋钥匙交给中介公司。 本院认为，王孔明与程丹、付奕钧于2019年1月2日签订的《租赁合约》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，对双方当事人均具有法律约束力。该案件法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，应当适用当时的法律规定。本案的争议焦点在于：王孔明的诉请是否符合法律规定？本院对以上争议焦点作如下评议： 一、关于程丹、付奕钧是否应当赔偿王孔明经营损失和违约金人民币40000元的问题 本院认为，根据王孔明提交的与付奕钧之间2019年7月11日的微信聊天记录可以看出，付奕钧告知王孔明将出售案涉房屋，不影响王孔明的租约时，王孔明同意付奕钧出售该房屋，且双方在之后通过微信聊天同意解除合同，并在2019年10月9日交还了房屋，故程丹、付奕钧并未根本性违约，而是双方协商一致解除合同。 对于付奕钧与王孔明于2019年9月19日的微信聊天记录中反映出付奕钧同意向王孔明支付违约金40000元，其实质是对王孔明的损失的赔偿。王孔明同意解除与付奕钧、程丹之间的租赁合同后，付奕钧、程丹也从中收益，因为付奕钧、程丹可以更顺利，以更高的价格出售案涉房屋，故付奕钧同意支付40000元给王孔明并非意思表示不真实，且该约定不违反法律规定，故本院对王孔明要求付奕钧、程丹向其支付40000元损失的主张予以支持。 二、对于王孔明要求程丹、付奕钧立即退还2019年10月、11月、12月租金共计1500元，押金500元，中介费500元，物业费259.5元的问题 本院认为，程丹、付奕钧对王孔明装修花费的18707.7元中的木地板费用1600元有异议，认为王孔明已经支付了1200元的地板费用，该1600元系重复计算了地板费用，不予认可；对水电改造费用2000元认为水电已经布局完毕，无须改造水电，对该费用不予认可，对王孔明提交的装修费用中的15000多元认为较为合理。本院认为，王孔明虽主张其装修损失为26902元，但其提供的票据仅为18707.7元，且其中水电改造费2000元并未提交其他证据材料予以佐证，地板费用计算了两次也未能说明原因，故本院对水电改造费用2000元及后一次支付的地板费用1600元不予采信；对于王孔明陈述的安装空调支付费用150元，也未提交相应的佐证材料，本院不予采信。故根据王孔明提交的微信转账记录，结合庭审调查及程丹、付奕钧的质证意见，本院对王孔明主张的其他装修费用15107.7元予以采信。对于王孔明主张的营业损失，本院认为，王孔明并未举证证明其有连续租约、合同的解除会必然导致其租金损失的具体金额，且也不能证明程丹、付奕钧提出解除合同，故本院对王孔明主张的营业损失不予采纳。 由于王孔明已经根据与付奕钧之间的约定主张了损失40000元，王孔明也未举证证明该损失金额不能涵盖其主张的2019年10月、11月、12月租金、押金、中介费、物业费，王孔明也未举证证明付奕钧在同意支付40000元后仍然同意退还2019年10月、11月、12月的房租、物业费、押金、中介费，故本院对王孔明的该项主张不予支持。 三、对王孔明要求程丹、付奕钧支付资金占用利息的问题 本院认为，王孔明与程丹、付奕钧之间的合同已经解除，付奕钧虽承诺要支付王孔明40000元，但并未约定逾期支付的违约责任，故本院对王孔明要求程丹、付奕钧支付资金占用利息的主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、程丹、付奕钧于本判决生效之日起五日内向王孔明赔偿损失共计40000元； 二、驳回王孔明的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费445元，由程丹、付奕钧负担400元，王孔明负担45元（王孔明已预缴445元）。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张翼龙 二〇二一年四月二十五日 书记员  赵 玲