安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0202民初1577号 原告:交通银行股份有限公司芜湖分行,住所地安徽省芜湖市北京西路交行大厦,统一社会信用代码913402001493969046(1-1)。 负责人:王大坤,该分行行长。 委托诉讼代理人：彭述贵，安徽平衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：后雪芹，安徽平衡律师事务所律师。 被告:洪婷婷,女,1988年10月10日出生,汉族,,住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：王建辉,男，1987年12月27日出生,汉族,,住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：周梨花，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。 被告:芜湖翰林置业有限公司,住所地安徽省芜湖市弋江区漕港新区**社区服务大楼**,统一社会信用代码91340200MA2N0G9455。 法定代表人:王晴,总经理。 委托诉讼代理人：鞠商羽，公司法务。 原告交通银行股份有限公司芜湖分行（以下简称交通银行芜湖分行）诉被告洪婷婷、王建辉、芜湖翰林置业有限公司（以下简称翰林置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告交通银行芜湖分行的委托诉讼代理人彭述贵、后雪芹，被告洪婷婷，被告王建辉的委托诉讼代理人周梨花，被告芜湖翰林置业有限公司的委托诉讼代理人鞠商羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告交通银行芜湖分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告洪婷婷、王建辉立即偿还原告贷款本金473435.22元,利息2239.56元(暂计算至2021年1月14日,含罚息、复利)及按照借款合同约定利率计算的利息、逾期利息、罚息及复利至实际付款之日止;2、判令原告对抵押物(翰林公馆XXXXX室)折价或拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权;3、判令被告洪婷婷、王建辉支付原告实现债权费用20000元;4、判令被告芜湖翰林置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2018年9月原告与三被告签订《个人房产抵押贷款合同》一份，贷款金额52.5万元，贷款期限15年，贷款零利率为五年以上（期限）人民银行贷款基准利率上浮25%，还款方式为每月1日等额本息还款。为保证还款，被告洪婷婷、王建辉将购买的翰林公馆XXXXXX室房屋抵押给原告为该笔贷款提供担保，并于2018年10月9日办理了不动产抵押预告登记手续。被告翰林置业公司为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权费用等。合同签订后，原告如约发放了贷款，自2020年10月1日起，被告洪婷婷、王建辉未按合同的规定履行还本付息的义务，截至2021年1月15日，贷款逾期达三期。自2020年12月起至2021年1月15日止，被告翰林置业公司代被告洪婷婷、王建辉偿还部分银行贷款本息共计12319.46元，尚欠原告贷款本金473435.22元，利息2239.56元(暂计算至2021年1月15日，含罚息、复利)及按照借款合同约定利率计算的利息、逾期利息、罚息及复利至实际付款之日止。原告多次就上述逾期还款向各被告进行催收，各被告均未能履行还款义务。为维护自身的合法权益，原告向法院提起诉讼，望判如所请。 被告洪婷婷辩称，双方贷款事实客观存在，还贷过程中在2020年11至12月、2021年1月有过逾期，我在2021年的1月份将我应偿还的部分已经还清，应属王建辉偿还部分我没有偿还。 被告王建辉辩称，一是确实存在欠款及逾期问题，但答辩人一直积极配合和主张共同还贷，过程中答辩人无主观恶意。二是答辩人无需支付原告实现债权费用以及诉讼费用。案涉房屋在法院另案进入执行程序，答辩人不存在过错，原告主张其债权我方予以理解，但要求支付其所为实现债权的费用以及诉讼费用均无任何合法事实依据，请求法院驳回原告第一、第三、第四项诉讼请求。 被告翰林置业公司辩称，第一，至今为止洪婷婷和王建辉所欠银行的借款和利息数额由法庭核实。第二，原告就其实现债权费用2万元并未提交相关证据，应承担举证不利后果。第三，翰林置业公司作为涉案房屋开发商，在洪婷婷和王建辉欠付银行贷款的情况下，主动为其代偿银行款项，积极主动履行了担保人的责任，不应承担连带清偿责任。第四，不应承担本案诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求提交了证据并经庭审举证质证，本院经审理认定事实如下：2018年9月，原告与三被告签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：贷款金额52.5万元；贷款期限180个月，自放款日起算；采用浮动利率，五年以上（期限）人民银行贷款基准利率上浮25%为合同利率，逾期贷款罚息利率为合同利率上浮50%，对应付未付利息（欠息、罚息）按罚息利率计收复利；等额本息还款，每月1日为还款日；借款人逾期或未按约定金额归还贷款本息，贷款人有权宣布合同项下已发放贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；按合同约定收回罚息和复利；借款人应承担贷款人为实现债权而发生的律师费及其他相关费用；贷款人有权依法处理抵押物以清偿全部贷款及相应利息。本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证。洪婷婷、王建辉以其贷款购买的芜湖市××＃楼××单元××室房屋作为抵押物，并办理了抵押权预告登记。翰林置业公司为本借款提供阶段性连带保证（借款人取得抵押登记权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除）；保证期间两年。上述担保范围均包括合同项下贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权费用。合同签订后，原告按约向被告发放了贷款。然借款人自2020年7月开始未如约还款，截至2021年3月23日，洪婷婷、王建辉拖欠贷款本金473435.22元、利息6936.07元、罚息37.44元。 另查明，原告委托律师主张债权并支付实现债权费用（律师费）20000元。 本院认为，原、被告签订的《个人房产抵押贷款合同》系各方当事人真实意思表示，内容合法有效，对各方具有约束力。原告依约发放了贷款，洪婷婷、王建辉未按时足额还款，已构成违约，应承担偿还借款本息及逾期还款的法律责任，故对交通银行芜湖分行主张的欠款本金473435.22元、利息6936.07元、罚息37.44元，本院予以支持。双方在合同中明确约定了利息、罚息、复利的计算，不违反法律规定，本院予以支持。关于律师代理费的承担，双方在合同中已明确约定，因被告违约导致原告委托律师主张权利，现律师已实际参与诉讼，该项费用必然支付，为减少双方讼累本院依据相关收费标准及案件难易程度酌定被告应承担该项损失10000元。双方虽约定以房屋为贷款提供抵押担保，但仅办理抵押权预告登记，未办理抵押登记手续，且原告未提供其他证据佐证担保物权已经产生，故原告主张对抵押物享有优先受偿权不予支持。翰林置业公司作为连带保证人，应在约定的范围内承担保证责任，并在清偿后有权向债务人追偿。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告洪婷婷、王建辉于本判决生效之日起十日内向原告交通银行股份有限公司芜湖分行清偿借款本金473435.22元、利息6936.07元、罚息37.44元，并按合同约定标准计付自2021年3月24日起至实际给付之日止的利息、罚息及复利（按合同约定标准计算）； 二、被告洪婷婷、王建辉于本判决生效后十日内支付原告交通银行股份有限公司芜湖分行实现债权费用10000元； 三、被告芜湖翰林置业有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任，并在清偿后有权向被告洪婷婷、王建辉追偿。 四、驳回原告交通银行股份有限公司芜湖分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取4468元、保全费3020元，由各被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  尚万** 二〇二一年四月十二日 书记员  朱 寅 附：本案适用法律条款 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。