湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂06民终927号上诉人（原审原告、反诉被告）：颜婷，女，1969年9月14日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：周圣强，湖北法正大律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张建新，男，1978年2月22日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：陈学文，湖北联帮律师事务所律师。上诉人颜婷因与被上诉人张建新房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院(2020)鄂0602民初1197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。颜婷上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求；驳回被上诉人一审反诉要求上诉人返还押金的请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.原审判决解除合同超出双方诉讼请求，判决结果错误。原审判决认定被上诉人向上诉人于2020年5月8日发出《解除合同的通知》错误，上诉人并未收到被上诉人的解除合同通知书，否则，也不会仅起诉要求被上诉人依据租赁合同约定支付2020年4月至10月的租金。如果被上诉人提出解除租赁合同,也应当履行腾退房屋并交付的义务，否则应当继续支付房屋租金或支付房屋占用费。原审判决认定被上诉人有即时返还租赁房屋交换钥匙的意愿，分别于2020年6月2日、2020年7月15日两次调解交接，但未能实现，原因是被上诉人不去现场，无法交付钥匙。在上诉人的原诉讼请求及被上诉人的原诉讼请求中没有解除合同的诉求，原审判决的结果是以解除双方租赁合同为前提，超出双方诉求事项；2.原审认定被上诉人具有合法的解除合同权是错误的。该认定即没有法律依据也无合同约定依据，租赁合同中并没有约定被上诉人经营的范围，被上诉人经营范围是其自主确定的，同上诉人没有任何关系，被上诉人经营不善或短时间的不能经营的风险不应由出租人来承担。对因疫情影响的企业，国家政府给予必要的减免租金及税费减免、政策补贴等支持，但并未要求出租业主个人承担。原审判决将被上诉人经营的风险完全转嫁给了上诉人，没有法律依据，损害了出租人的权益，更何况被上诉人并未要求解除租赁合同；3.原审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条，适用法律错误。疫情非不可抗力，并非不能实现合同目的，房屋的使用不存在任何问题，被上诉人已经使用了二年多。被上诉人私自将房屋转租给了他人，导致不能依约支付租金，构成违约。被上诉人的行为严重损害了上诉人的合法权益，依据合同约定，被上诉人交的押金应当不予退还。张建新辩称，服从原判。颜婷向一审法院起诉请求：1.判决由张建新依据双方合同约定向其支付2020年4月至2020年10月的房屋租金合计138000元；2.本案诉讼费由张建新承担。张建新向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令颜婷退还租赁押金3万元；3.判令颜婷赔偿装修未能使用损失暂定12万元（以评估为准）；4.本案诉讼费由颜婷承担。一审法院认定事实：2017年2月16日，颜婷（出租方、甲方）与张建新（承租方、乙方）签订《盛景名门商铺租赁合同》。合同约定：一、乙方租赁位于襄城长虹南路盛景名门编号为1-102号、1-120号房，一、二层567.68平方米，作为商业使用。二、租赁费用、期限及付款方式：本着先付款后用房和按半年付款的原则，租赁费用按半年支付。1、2017年2月16日至2018年4月7日按1年计算，自2017年4月8日计算房租，前期为免租期，24万元/年，合计240000元；2、2018年4月8日至2022年4月7日，每年房租为276000元；3、房屋租赁期限从2017年2月16日至2022年4月7日，合同期满在同等条件下，乙方享有优先承租权。4、乙方在本合同签订当日内另付履行本合同的租房押金人民币三万元。乙方应按照本合同约定的租金，于2017年2月17日支付给甲方第一个半年租金（即6个月），以后于下一个半年到期日的前30日内结付下一个半年的房租租金，以此类推。由承租方汇入甲方指定的账户，颜婷，建行西街支行：6214662670888599。七、违约责任约定，乙方若有下列行为之一的属违约，甲方可单方面终止合同，有权收回租赁场地，另租他人，租赁费用不退，租房押金不退，房内装修、设备、设施等物品归甲方所有。2、乙方不按期缴纳房租费用、水费、电费、物业、天然气等正常费用。上述合同签订后，颜婷将出租房屋交付给张建新，张建新接收该房屋后进行装修并经营美容美发。张建新于2017年2月16日向颜婷支付3万元押金，2017年2月18日向颜婷支付12万元租金，2017年9月16日向颜婷支付12万元租金，2018年3月16日向颜婷支付13.8万元租金。2018年10月1日应颜婷要求将租金13.8万元付至其子杨志恒账户，2019年4月8日将租金13.8万元至杨志恒账户，2019年10月10日将租金13.8万元付至杨志恒账户。但张建新未如约向颜婷支付下一个半年即2020年4月8日至2020年10月8日的房屋租金。张建新于2020年5月8日以经营收益不足支付房租为由，向颜婷发出《解除合同的通知》。颜婷不认可张建新的解除合同通知，遂向法院提起诉讼。一审法院另查明，中国农业银行股份有限公司襄阳分行诉颜婷、杨军金融借款合同纠纷一案，襄城区人民法院于2016年7月18日作出（2016）鄂0602民初862号民事调解书，颜婷、杨军于2016年9月30日前一次性偿还中国农业银行股份有限公司襄阳分行借款本金4889289.81元，并支付罚息及复利，以及律师代理费37000元，颜婷、杨军以襄阳市房权证襄城区字第××号房屋所有权及土地证号为襄樊国用（2008）第310381002-2-72号土地使用权对本调解协议第一项中的借款本金及罚息、复利在5000000元范围内承担抵押担保责任。调解生效后，颜婷、杨军未履行还款义务，2017年2月10日中国农业银行股份有限公司襄阳分行向法院申请执行。法院经全国网络查控系统查询被执行人颜婷、杨军的银行存款以及车辆信息，发现被执行人无银行存款。2017年2月14日，襄城区人民法院依法作出（2017）鄂0602执200号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人颜婷、杨军共有的房产证号为襄阳市房权证襄城区字第××号房屋所有权及土地证号为襄樊国用（2008）第310381002-2-72号土地使用权，查封期限为三年。同日，襄城区法院向襄阳市不动产登记局下发（2017）鄂0602执200号协助执行通知书，请求襄阳市不动产登记局协助执行查封上述房屋，查封期限为三年，查封期间，不予办理被查封房屋及土地使用权的过户、抵押、买卖等手续。2017年8月14日，襄城区人民法院作出（2017）鄂0602执200号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人颜婷、杨军共同所有的位于襄城长虹南路2号盛景名门1幢1单元2层120、202室房屋及土地。经过两次拍卖均流拍后，法院以第二次拍卖的价格6209828元进行变卖，变卖流拍后申请执行人不同意抵偿，襄城区人民法院于2020年1月13日作出（2017）鄂0602执200号之三执行裁定书，续查封上述房屋及其土地使用权。续查封期限为三年，查封期间不得办理被查封房屋的买卖、抵押及过户手续。法院将颜婷、杨军列为失信被执行人名单、限制高消费并公开发布。2018年9月19日襄城区法院作出（2017）鄂0602执200号之四号执行裁定书，裁定终结对（2016）鄂0602民初862号民事调解书的本次执行程序。本案案涉房屋房产证号为襄阳市房权证襄城区字第××号，土地证号为襄樊国用（2008）第310381002-2-72号，房屋所有权人登记为颜婷。也是上述执行案件的被查封房屋。另，基于张建新有即时返还租赁房屋、交还钥匙的意愿，分别于2020年6月2日、2020年7月15日两次就张建新的该意愿询问颜婷，颜婷均表示不愿意即时收回房屋。一审法院认为，关于颜婷与张建新签订的《盛景名门商铺租赁合同》效力问题，即出租被法院查封的房屋的效力问题。查封作为一种保全措施，是为保障债权人利益，而对债务人处分财产的一种限制，实质是对债务人物权处分权能的一种限制。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封,导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。因此，出租被查封房屋,导致租赁房屋无法使用，不是一种无效的法律行为，而是一种可解除的法律行为。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。法院所做的相关执行裁定书仅裁定对涉诉房屋不得办理买卖、抵押及过户手续而没有明确要求其不得出租，故颜婷与张建新签订的《盛景名门商铺租赁合同》并不当然无效，但不得对抗申请执行人，但因颜婷在出租房屋时，未将该房屋权利瑕疵告知承租人张建新，张建新知道或因该瑕疵导致无法正常使用房屋的，可以对租赁合同行使解除权。本案租赁合同解除的原因之一是颜婷出租被查封房屋导致承租人不能正常承租房屋，原因之二是本案案涉房屋系用于美容美发，2020年因新型冠状××疫情的影响，国家和地方政策对于美容美发行业限制营业，以致一方当事人的缔约目的不能实现，当事人签订的合同不能履行，疫情和疫情防控措施属于不可抗力，张建新请求解除双方的租赁合同，于法有据，应予支持。张建新称其于2020年5月8日向出租人颜婷以短信发送解除合同通知，并向法庭出示两人短信往来记录。一审法院认为，张建新提供的手机短信显示有两人的对话，为有效联系方式，其解除合同通知书以短信方式“解除合同的通知”送达给颜婷，双方的租赁合同关系于2020年5月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施并有权要求赔偿损失。2020年5月8日前所欠租金张建新应予支付。合同约定半年租金为13.8万元，故张建新应向颜婷支付2020年4月8日至2020年5月8日的房租2.3万元。2020年5月8日之后，双方租赁合同因解除而终止履行，不再产生租金，故颜婷请求张建新支付2020年5月8日之后的租金，无事实和法律依据。张建新向颜婷发出的“解除合同的通知”中明示：“从2020年5月8日后，你可将该房屋另行出租，否则其损失由你承担。”并附有已腾退房屋照片，而法院受理本案后，张建新亦两次请求返还租赁物，经询问，颜婷表示不愿先收回房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，一方当事人违约，对方也应采取适当措施防止损失的扩大，对于不采取适当措施方式致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。且自张建新搬离房屋至今，其虽持有房屋钥匙，但并非处于对房屋租赁或占有使用状态，故双方租赁合同解除后，张建新对房屋租金收益损失不承担赔偿责任。但考虑作为合同解除原因之一的不可抗力是双方当事人均不可预见、无法克服的，而合同从张建新通知解除到颜婷重新招租会产生收益损失，基于公平原则，酌情由张建新承担半个月租金损失即11500元。租赁合同解除的原因之一是出租人颜婷出租被查封房屋导致承租人无法正常承租房屋，出租人颜婷对合同的解除存在过错，原因之二是受疫情和政策影响，疫情和疫情防控措施属于不可抗力，为法定的违约免责事由，故张建新不承担违约责任，张建新请求颜婷退还租赁押金3万元，予以支持。扣减张建新应向颜婷支付的租金2.3万元以及酌情承担的1.15万元，张建新还应向颜婷返还4500元。张建新请求颜婷赔偿装修未能使用损失暂定12万元，但并未提供证据证明该损失，对此不予支持。张建新称颜婷出租已被查封的房屋行为违法，租金收益不应受法律保护，租金收益应由法院追缴。关于颜婷出租被查封房屋获取的租金收益应否被法院追缴的问题，属于执行程序问题，非本案审理范围，不予审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、张建新于本判决生效之日起十日内向颜婷支付房租损失34500元。二、颜婷于本判决生效之日起十日内向张建新返还租房押金30000元。三、判项一与判项二相抵后，张建新于本判决生效之日起十日内向颜婷支付房租损失4500元。四、驳回颜婷的其他诉讼请求。五、驳回张建新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1530元，由张建新负担383元，颜婷负担1147元。反诉案件受理费1650元，由张建新负担1320元，颜婷负担330元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。原审判决认定属实，本院予以确认。本院认为，颜婷与张建新于2017年2月16日签订的《盛景名门商铺租赁合同》，租赁房屋虽被法院查封，但被查封的房屋并不导致租赁合同无效，案涉租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。案涉房屋从2017年8月被拍卖、流拍，至本案争议产生，已有二年多的时间，从张建新在诉讼中的陈述看，租赁房屋被查封并未对其使用、收益造成实质性的影响，张建新亦未因此而要求解除合同。本案争议的焦点：张建新是否享有合同解除权，双方租赁合同是否应当解除。张建新于2020年5月8日以经营收益不足支付房租为由，向颜婷发出《解除合同的通知》，“经营收益不足支付房租”并非法定或约定的合同解除的理由，张建新没有合同解除权，该《解除合同的通知》即便到达颜婷，亦不能产生解除合同的效力。张建新虽主张其于诉讼前已腾空案涉房屋，并告知颜婷可将另行出租，但一直未交还案涉房屋的钥匙将房屋返还颜婷，颜婷要求张建新依据合同约定支付2020年4月至2020年10月的房屋租金，符合法律规定。张建新一审反诉请求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效，并判令颜婷退还租赁押金3万元、赔偿装修损失，与法律规定不符，不应予以支持。综上所述，颜婷的上诉请求成立。本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销襄阳市襄城区人民法院(2020)鄂0602民初1197号民事判决；二、张建新于本判决生效之日起十日内支付颜婷2020年4月至2020年10月的房屋租金138000元；三、驳回张建新的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1530元、反诉案件受理费1650元，由张建新负担。二审案件受理费3060元，由张建新负担。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇二一年四月十六日书记员  严琦童