辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽05民终369号 上诉人（原审被告）本溪市百兴房地产开发有限公司，住所地辽宁省本溪市明山区永明街。 法定代表人宋家增，该公司经理。 委托诉讼代理人刘凡杰，辽宁凡杰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）马凤云，女，1941年6月2日出生，汉族，辽宁省本溪市人，本溪市第27中学退休教师，现住辽宁省本溪市明山区。 委托诉讼代理人王勤（系马凤云儿子），男，1967年3月5日出生，汉族，辽宁省本溪市人，中国银行股份有限公司本溪平山支行工作人员，现住辽宁省本溪市明山区。 上诉人本溪市百兴房地产开发有限公司（以下简称百兴房产开发公司）因与被上诉人马凤云房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市明山区人民法院（2020）辽0504民初1705号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人百兴房产开发公司的上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回马凤云的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由马凤云承担。事实与理由：1、马凤云的诉讼主体不适格。2019年6月5日，马凤云将涉案房屋以36.5万元的价格转卖给他人，并办理了过户手续，现在涉案房屋的所有权已经不是马凤云，因此马凤云的诉讼主体不适格。2、马凤云提起本案诉讼已超过诉讼时效。马凤云于2005年1月26日与百兴房产开发公司签订商品房买卖合同，同年9月29日办理了入住。2020年4月13日马凤云向法院提起诉讼，早已超过法律保护的三年诉讼时效期间。 被上诉人马凤云提出答辩：不同意百兴房产开发公司的上诉请求。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二 审法院驳回百兴房产开发公司的上诉请求，维持原判。 马凤云向一审法院起诉请求：1、判令百兴房产开发公司承担逾期办理产权证书违约金152536元，以房屋总价款148209元为基数，时间从2005年5月1日起至2019年6月5日止，按万分之二计算;2、百兴房产开发公司承担诉讼费。 一审法院认定的事实是：马凤云与王殿文系夫妻关系，王殿文已于2016年去世。2005年1月26日，百兴房产开发公司（出卖人）与王殿文（买受人）签订商品房买卖合同，内容为：买受人所购商品房的基本情况为第1座4单元2层1号房，建筑面积共88.22平方米；房屋总金额为148209元；交付期 限为出卖人应当在2005年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经综合验收合格；关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、综合验收后180日内办理产权证，若逾期办理，每日按万分之二付违约金。合同签订后，王殿文与百兴房产开发公司双方签字盖章。次日，王殿文以现金的方式向百兴房产开发公司交纳全部购房款148209元，百兴房产开发公司为其出具收款收据一份。同年9月29日，百兴房产开发公司向王殿文发放进户 通知书。但时至2019年5月31日，马凤云才办理涉案房屋不 动产权证辽（2019）本溪市不动产权第0019566号，故马凤 云诉至本院，要求百兴房产开发公司赔偿逾期办理不动产权证的违约金。 另查，2019年6月20日，本溪市房屋确权工作领导小组办公室出具关于百兴小区房屋确权的证明，内容为：根据《本溪市人民政府关于解决城区未验收入住房屋确权问题的实施意见》本政发（2014）3号、《本溪市解决城区保障性住房房屋确权问题实施方案》本政办发（2017）51号、《本溪市进一步加快推进未验收入住房屋确权工作实施方案》本委办发（2018）33号等文件，以及《关于推进已售商品房不能 办理产权证问题化解工作的指导意见》辽自然资发[2019]18号文件精神，本溪市115个历史遗留开发项目进行房屋确权，加快推进解决居民房产证办理工作。其中由百兴房产开发公司建设的百兴金色年华小区纳入我市房屋确权范围，并按确权形式进行房屋产权办理。另，本溪市保障性住房房屋确权工作规划调整联系单中规划调整内容包括涉案房屋，该文件形成时间为2018年2月27日。 一审法院认为：马凤云与百兴房产开发公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，理应按照合同约定履行各自义务，而百兴房产开发公司未按合同约定时间协助马凤云办理涉案房屋不动产权登记，构成违约，应承担违约责任，故对于马凤云的诉讼请求，法院予以支持。关于 百兴房产开发公司的辩解意见，首先，对于诉讼时效一节，百兴房产开发公司的违约行为呈持续状态，马凤云主张的违约金为逐日递增，诉讼时效应从履行迟延终了之日起计算，故本案未超过法定诉讼时效，百兴房产开发公司的辩解意见法院不予支持；其次，对于计算违约金开始时间一节，马凤云与百兴房产开发公司签订的商品房买卖合同中已明确约定了违约金时间为综合验收后180日，但涉案房屋不能确定综合验收时间，故应以马凤云实际进户时间即2005年9月29日往后计算180日即2006年3月29日开始计算违约金，而百兴房产开发公司的辩解意见的计算时间为本溪市政府为解决历史遗留房屋确权的文件时间，不能对抗双方合同的约定。 故该辩解意见法院亦不能支持。据此，一审法院判决：百兴房产开发公司赔偿马凤云逾期办理不动产权证违约金人民币140561（从2006年3月29日起至2019年5月31日止，按购房款148209的日万分之二计算），于判决发生法律效力后立即履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3350元，由马凤云负担239元，由百兴房产开发公司负担3111元。 本院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。 本院认为：百兴房产开发公司与马凤云的丈夫王殿文签 订的商品房买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。由于百兴房产开发公司未按合同约定时间协助马凤云办理涉案房屋不动产权登记，构成违约，应承担违约责任，因此一审法院判决百兴房产开发公司按照合同约定赔偿马凤云逾期办理不动产权证违约金140561元并无不当，本院予以维持。关于百兴房产开发公司提出马凤云提起本案诉讼已超过诉讼时效的主张，由于百兴房产开发公司逾期办理不动产权证的违约行为一直持续至2019年5月31日办理不动产权证之前，根据《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日起施行）第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”本案的诉讼时效应从违约行为结束之日即2019年5月31日办理不动产权证之日开始计算。 因此马凤云于2020年4月提起本案诉讼未超法定三年的诉讼时效期间。故对百兴房产开发公司提出马凤云提起本案诉讼已超过诉讼时效的主张，本院不予支持。 关于百兴房产开发公司提出马凤云已将涉案房屋转卖给他人，并办理了过户手续，因此马凤云的诉讼主体不适格的主张，虽然马凤云已将案涉房屋出卖给他人，但涉案房屋买卖合同是马凤云丈夫王殿文与百兴房产开发公司签订，马凤云夫妇是合同的相对方，案涉房屋在转卖给他人之前属马凤云夫妇的夫妻共同财产，因此马凤云作为本案的诉讼主体适格，故对百兴房产开发公司提出马凤云的诉讼主体不适格的主张，本院不予支持。 综上，百兴房产开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费三千三百五十元，由上诉人本溪市百兴房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  高广明 审判员  王淑新 审判员  孙 源 二〇二一年四月二十七日 法官助理彭译萱 书记员回娜 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。