四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1621民初1128号 原告：罗金刚，男，1979年10月7日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：杨利华，女，1979年1月21日出生，汉族，住四川省岳池县,系原告罗金刚之妻。 原告：杨利华，女，1979年1月21日出生，汉族，住四川省岳池县。 被告：岳池县圣欣房地产开发有限公司，住所地岳池县九龙镇麻柳桥鑫城明珠内，统一社会信用代码915116215999556460。 法定代表人：黄维玉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄维术，男，1965年9月9日出生，汉族，住四川省岳池县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：曾英，四川丘山律师事务所律师。 原告罗金刚、杨利华与被告岳池县圣欣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗金刚的委托诉讼代理人杨利华、原告杨利华，被告岳池县圣欣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄维术、曾英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗金刚、杨利华向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告支付延迟交房违约金6,011元(从2016年12月30日至2017年9月1日共245天)；2、请求依法判决被告向原告支付延迟办理房产证违约金37,684元(从2017年3月30日至2019年5月7日共768天)。3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年5月24日，原告购买被告开发位于岳池县××道××路××段××商品房，且双方签订了《商品房买卖合同》，该合同对商品房的基本情况、价款、交付条件、产权登记、违约责任等作出明确约定。其中该合同约定“原告购买位于岳池县××道××路××段××栋××商品房，该房屋建筑面积为105.63㎡，单价为4645.2元，总价款490672元。被告应当在2016年12月30日前向原告交付该商品房，并取得相关手续等证明，同时，逾期交房责任约定，出卖人逾期超过180日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。转移登记约定，若因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得该权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得的房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付”。双方签订合同后，原告按时履行相应义务，积极配合被告办理相关手续，但被告未能履行合同约定的期限履行交付房屋和办理产权证明的相关事宜。原告多次催促被告按合同约定履行义务，被告却始终以各种理由推诿、搪塞原告。 综上所述，被告未按合同履行相关义务，致使原告无法实现合同目的，严重损害了原告的合法权益，被告的行为属于严重违约，应承担违约责任。 被告岳池县圣欣房地产开发有限公司辩称如下： 一、被答辩人请求答辩人承担逾期交房违约责任的诉讼请求不能成立 （一）就本案事实来看，答辩人已于2016年向购房人交付了房屋，答辩人不存在逾期交房的行为，不应承担逾期交房的违约责任。案涉房屋的如期交付，不仅需要答辩人按照约定履行交房义务，同时也要被答辩人履行接房的义务，被答辩人不按时接房的法律后果不应由答辩人承担。具体表理由如下： 一是2016年5月24日，答辩人与被答辩人签订了《商品房买卖合同》，约定答辩人应当在2016年12月30日前向被答辩人交付东湖彼岸9幢2-5-3号商品房（以下简称案涉房屋）。答辩人按照约定于2016年7月6日在东湖彼岸小区的各个大门处张贴了接房通知书，通知所有购房人前往答辩人处办理交房。答辩人通知购房人办理接房手续是履行交房行为的具体表现，不存在逾期交房的违约行为。答辩人已经于2016年开始向购房人交付了房屋。 二是从答辩人提供的向同小区其他购房人交付房屋的接房手续来看，答辩人张贴接房通知后，从2016年陆续为同小区的购房人办理交房手续，同小区的部分购房人已经与答辩人完成房屋的交付，答辩人不存在逾期交房行为。 三是从物业公司收取物业费、装修管理费等相关凭据来看，2016年，同小区的其他购房人已经接房并开始缴纳物业费、装修管理费等费用，进一步印证答辩人2016年已向购房人交付房屋的事实，不存在逾期交房行为。 从法律规定来看，被答辩人请求答辩人承担逾期交房违约责任已超过《民法典》第一百八十八条第一项“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的诉讼时效期间。 首先，从答辩人与被答辩人约定的交房时间以及被答辩人诉讼请求来看：本案中，答辩人与被答辩人约定的交房时间为2016年12月30日，被答辩人主张从2016年6月30日起计算逾期交房违约金，应认定被答辩人知晓权利受到侵害的时间为2016年12月30日，而被答辩人至本次起诉前，从未要求答辩人承担逾期交房违约责任，其于2021年3月2日向岳池县人民法院起诉时已经超过诉讼时效。被答辩人要求答辩人承担逾期交房违约责任不应得到支持。 其次，从被答辩人实际接房的时间来看，被答辩人于2018年1月28日接受房屋，从接受房屋之日起至被答辩人于2021年3月2日起诉之日也已超过诉讼时效期间，其要求答辩人承担逾期交房违约责任不应得到支持。 二、请求答辩人承担逾期办证违约责任的诉讼请求不能成立 （一）办理房屋所有权证书系购房人自身义务，答辩人没有为购房人办理房屋所有权证书的法定义务。 按照《城市房地产经营管理条例》第32条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋使用权登记手续；现售商品房的购买人应当自合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发商应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的文件”的规定，答辩人（开发商）没有为被答辩人（购房人）办理房屋产权证书的法定义务。 （二）《商品房买卖合同》中关于为案涉房屋办理所有权权属证书的条款不可能实现，应视为双方对办理所有权证书的时间无约定。 实践中，办理商品房房产证分为两个环节，第一个是办理初始登记，第二个就是办理转移登记，只有办理了初始登记后才能办理案涉房屋的所有权权属证书。本案中，双方约定的初始登记完成时间为2017年12月30日，约定办理所有权证书的时间为2017年的3月30日之前，双方关于办理案涉房屋所有权证书的时间明显早于初始登记时间，双方关于办理所有权证书的约定不可能实现，应当视为双方对办理所有权证书的时间没有约定。 （三）本案逾期办证的原因系被答辩人未及时提供办证资料和及时缴纳办证所需费用的原因所致，并非出卖人（答辩人）的责任。 一是根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，如购房人委托答辩人代为办证，则需支付5万元的委托费用。但被答辩人并未支付约定的伍万元委托费用。二是被答辩人未及时向答辩人提供办证所需材料，应自行承担逾期办证的法律后果。被答辩人直到2018年1月28日接房时，才向答辩人支付办证所需的产权证工本费、土地证费用、测绘费以及契税、印花税等费用。答辩人在收到被答辩人上述费用后，方能代为缴纳相关税费和申请办证，其办证时间自然会延后。故因被答辩人未及时提供办证资料和及时缴纳办证所需费用，致使办证时间延后的责任系被答辩人的原因所致，而非答辩人的责任。办证延误的后果应当由被答辩人自己承担。 （四）从法律上看，答辩人代为办证行为系基于被答辩人的授权，根据法律规定，受托人（答辩人）从事委托事务所产生的法律后果应由委托人（被答辩人）承担。 （五）办理房屋所有权证书的时间对被答辩人的权利不会造成影响。 被答辩人是按揭购房，案涉房屋的所有权证书将直接用于向银行抵押贷款，未办理所有权证书不影响房屋的使用，不影响房屋的交易、处分，对被答辩人不会造成任何损失，答辩人不应承担责任。 （六）从法律上来看，被答辩人请求答辩人承担逾期办证违约责任已经超过法定的诉讼时效期间。 按照《民法典》第一百八十八条第一项“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定。本案中，答辩人与被答辩人约定的办证时间为2017年3月30日，被答辩人主张从2017年3月30日起计算逾期办证违约金，应认定被答辩人知晓权利受到侵害的时间为2017月3月30日，而被答辩人至本次起诉前，从未要求答辩人承担逾期办证违约责任，其于2021年3月2日向岳池县人民法院起诉时已经超过诉讼时效，被答辩人要求答辩人承担逾期办证违约责任不应得到支持。 三、即便认定答辩人应当承担违约责任，被答辩人的诉请的违约金也计算错误 （一）关于逾期交房违约金的计算错误。按照《商品房买卖合同》第十三条的约定，答辩人未按期间交房的，被答辩人继续履行合同，违约金自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日，按日计算被答辩人全部已付款万分之0.5的违约金。本案中，双方约定的逾期交房违约金是以被答辩人已付款作为计算基数，被答辩人系按揭的方式购房，实际支付的购房款为290,672元，而被答辩人在起诉时按照案涉房屋的总价款490,672元作为计算违约金的依据明显错误。 （二）关于逾期办理房产证违约金的计算错误。 一是违约金计算的基数错误。按照《商品房买卖合同》第二十条的约定，因被告的责任，未能在约定期限取得房屋所有权证书的，被告按日支付已付款万分之1的违约金。本案原告系按揭的方式购房，实际支付的购房款为290,672元，而原告在起诉时按照案涉房屋的总价款490,672元作为计算违约金的依据明显错误。二是违约金计算的时间节点错误。本案中，双方约定完成初始登记办理时间为2017年12月30日，原告缴纳办理所有权证书费用的时间为2018年1月28日，上述两项事项任何一项未完成都不能办理所有权权属证书，即便认定被告应当承担逾期办证的违约责任，其计算的期间也不应该从原告主张的2017年3月30日起算。 四、逾期办证是多种原因造成，并不是答辩人的过错，被答辩人主张的违约金应当大幅调减 基于当前房地产开发的实际，即便认定存在逾期办证的情况，但逾期的责任并不是答辩人单方造成的，这其中既有第三方的原因，比如政府的审核审批需要时间、环保检查、办证的流程等因素，也有被答辩人自身的原因，比如未能按约定完成接房、未及时提供必要的资料等等，这些都是导致逾期的因素，答辩人作为开发商是希望工程按进度实施并一直在协调各方积极推动各项工作的进行。故请法院在综合考虑各项因素的前提下，大幅调减违约金。 综上，答辩人不存在逾期交房和办理案涉房屋所有权证书的行为，不应承担违约责任，被答辩人的所有诉讼请求不成立，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2016年5月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发位于岳池县××镇××道××路××段××商品房，房屋总面积105.63平方米（实测面积104.63平方米,产权证面积104.9平方米），单价4645.2元／平方米，总价款490672元（实际总价款486027元）；付款方式为贷款方式付款；房屋交付时间为2016年12月30日前；合同还约定：若因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得该权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。 原告按照合同约定付清了房款486,027元。被告于2018年1月28日向原告交付房屋，2019年5月7日取得该房屋的不动产权证。被告主张迟延办证均系原告自身的原告的原因所造成，无充分的证据证实。 同时查明，原告于2021年2月2日向本院递交诉状主张权利。 上述事实有原被告身份信息、《商品房买卖合同》、《增值税普通发票》、《税收完税证明》、《接房通知书》、《不动产权证》、《收据》、《东湖彼岸交房找补应收款清单》、《东湖彼岸商品房价款结算明细表》以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经双方当庭质证，本院予以确认。 本院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法有效。原告已按合同约定贷款支付完房屋价款486,027元，履行了交款义务。被告应当在2016年12月30日前交付房屋，并按照合同约定在2017年3月30日前向原告交付不动产权证。而被告未按合同约定履行义务，已经构成违约，应当承担一定的违约责任。 被告未提供证据证明逾期交房、逾期办证系原告的原因所致，被告提出的未预期交房、办理房屋所有权证书系购房人自身义务、办证时间出现矛盾应当视为双方对办理所有权证书的时间没有约定、逾期办证的原因系被答辩人未及时提供办证资料和及时缴纳办证所需费用的原因所致、办理房屋所有权证书的时间对被答辩人的权利不会造成影响等抗辩理由不能成立。 关于诉讼时效的问题。 从合同约定的交房、办证期届满之日起，按顺时间计算至原告主张权利时虽已超过3年诉讼时效。但原被告在合同中约定，逾期交房从交房期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金；在商品房交付之日起90日内应取得房屋所有权证书，逾期办证自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得该权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。前述违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该种违约金的给付，在性质上属继续性债权即其内容和范围受时间因素的影响，随着时间的推移被不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故从原告向本院主张权利之日2021年2月2日起倒推3年至2018年2月2日，2018年2月2日以前的已超过诉讼时效。原告于2018年1月28日接房，虽有延期交房，但原告于2021年2月2日向法院主张权利已超过诉讼时效。从2018年2月2日至2019年5月6日期间的延迟办证违约金未超过诉讼时效，应当受到保护。违约金应当以实际损失为基础，原告未举证证明因被告延期办证给其造成的损失数额。被告请求减少违约金，本院对在诉讼时效期间内迟延办证的违约金酌定为2,500.00元，由被告支付与原告。 综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干意见》第一条第二款规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（2009年2月9日最高人民法院审判委员会第1462次会议通过）第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告岳池县圣欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗金刚、杨利华支付延迟办理房屋不动产产权证的违约金2,500.00元； 二、驳回原告罗金刚、杨利华的其他诉讼请求。 案件受理费446元，由被告岳池县圣欣房地产开发有限公司承担22元，由原告罗金刚、杨利华负担424元。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。如果义务人未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。如果义务人未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴凌云 二〇二一年四月十四日 书记员  卢秋生