江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终1222号上诉人（原审被告）：南昌联万置业有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术开发区。委托诉讼代理人：王**洁，江西道善律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡丽莲，江西道善律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张英，女，1978年8月出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。委托诉讼代理人：张伟锋，男，1977年10月出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区，系张英丈夫。上诉人南昌联万置业有限公司（以下简称联万公司）因与被上诉人张英商品房预约合同纠纷一案，不服江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2020）赣0191民初2579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭，因各方均未提交新证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。联万公司上诉请求：1撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人的违约行为系导致合同不能继续履行的根本原因，一审法院对此存在事实认定错误。1、被上诉人已经构成根本违约，上诉人有权没收定金。根据《认购协议书》上约定，被上诉人应在2020年5月1日签订《认购协议书》后三日内签订购房合同并支付首付款，但截至2020年6月1日被上诉人仍未依约签订购房合同并支付首付款。显然，被上诉人的行为已经构成根本违约，上诉人有权没收定金。2、工商银行政策变更并非被上诉人无法预见的客观情形。根据《认购协议书》载明内容，上诉人已经明确告知被上诉人银行贷款政策变动的可能性，故被上诉人能够预知晚签购房合同、支付首付款所带来的风险，应自行承担相应责任。3、被上诉人的违约行为直接导致合同履行的客观条件发生重大变化。一审以上诉人销售人员于2020年6月1日向被上诉人发送贷款政策变更的信息为由，认为上诉人愿意继续履行合同，并错误认为被上诉人的违约行为非导致合同不能继续履行的根本原因，严重与事实不符。上诉人从未授权销售人员承诺给予被上诉人一个月延期，且上诉人销售人员的通知行为只是履行工作职责。据此，被上诉人的逾期行为系不能履行合同的直接原因，其应当承担责任。二、一审判决适用法律错误。根据合同法相关规定，上诉人不应退还定金。张英辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。张英向一审法院起诉请求：1、判令联万公司双倍返还张英定金肆万元，并以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率的4倍的标准计算利息（从2020年5月1日计算至上述定金返还之日止）；2、判令联万公司承担一审案件的诉讼费用。一审法院认定事实：2020年5月1日，张英与联万公司签订认购协议书一份，写明认购房，预售建筑面积87.6㎡，实付定金2万元整。协议书第四条约定：自认购之日起，张英必须在3日内至本认购协议书所列万科签约中心完成《南昌市商品房买卖合同》签署，分别缴纳购房首付款/全款、及协议约定的其他费用。2020年5月1日，张英向联万公司支付2万元整。2020年6月1日，联万公司的销售顾问告知张英因工商银行贷款政策发生变化，张英购房时首付款由3成变更成4成。2020年6月2日，联万公司向张英发出《关于解除及没收定金等有关事宜函告》，写明：张英女士，您于2020年5月1日与我司签订认购书，认购联发万科海上明月一分期项目中的8栋2单元301室，按照协议约定，您应于协议签订后3日内携带协议、定金付款凭据、身份证明和其他必要文件，前往指定地点与我司签订《南昌市商品房买卖合同》，同时足额缴纳首付款。但你至今仍未交清首付款，未与我司签订《南昌市商品房买卖合同》，您的行为已经构成违约，根据协议约定，我司有权解除协议，没收您已交定金并将8号楼2单元301室另售他人。我司正式函告您：一、解除双方签订的《认购书》；二、我司没收您已交全部定金，并另行处分房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张英与联万公司签订的认购协议书，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。认购书约定张英必须在3日内至本认购协议书所列万科签约中心完成《南昌市商品房买卖合同》签署，分别缴纳购房首付款/全款、及协议约定的其他费用，但张英未按约定的时间与联万公司签约及缴纳首付款。张英主张其与联万公司的销售顾问、经理口头约定签约、付款期限延长至一个月，联万公司的销售人员于2020年6月1日向张英发送了工商银行贷款政策发生变化导致张英首付款由3成变更为4成的通知，表明联万公司至2020年6月1日仍同意继续履行认购协议书的合同内容，联万公司也认可一直与张英保持沟通及至2020年6月1日仍同意继续履行合同的事实，一审法院予以确认。故一审法院认定张英延期付款及未及时签订购房合同并非导致合同无法继续履行而解除的根本原因。2020年6月2日，联万公司向张英发出《关于解除及没收定金等有关事宜函告》，张英同意解除认购书并诉请要求退还定金，一审法院确认双方签订的认购协议书已解除。而双方解除认购书、无法继续签订购房合同的根本原因，系工商银行贷款政策发生变化导致首付款3成变更为4成，不可归责于张英与联万公司双方，双方互不承担违约责任。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张英要求判令联万公司双倍返还定金肆万元，并以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率的4倍的标准计算利息，一审法院仅支持联万公司返还2万元，超出部分的诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决：一、南昌联万置业有限公司于一审判决生效之日起十日内返还张英定金2万元。二、驳回张英的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费800元，减半收取400元，由张英负担200元，南昌联万置业有限公司200元。本院二审期间，各方当事人未向本院提交新证据，本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：联万公司主张不予返还案涉定金2万元是否有事实和法律依据。案涉认购协议书系张英与联万公司双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照上述认购书约定，张英应在该认购书签订之日起三日内至万科签约中心完成《南昌市商品房买卖合同》签署、缴纳购房首付款等事项，但从当事人向法院提交的证据及庭审陈述分析，联万公司的销售人员于2020年6月1日向张英发送银行贷款政策发生变化的通知，表明截至2020年6月1日当事人双方仍就协议的履行事宜保持着沟通，故一审法院认定张英延期付款及未及时签订购房合同并非导致合同无法继续履行而解除的根本原因并无不当，双方解除认购书、未签订购房合同的根本原因，系银行贷款政策发生变化导致首付款由三成变更为四成，此属不可归责于当事人双方的原因，双方互不承担违约责任。根据法律规定，合同尚未履行的，终止履行。因此，联万公司主张不予返还案涉定金2万元缺乏事实和法律依据，应不予支持。综上所述，联万公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人南昌联万置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 芸审判员 沈 莉审判员 陈大奎二〇二一年四月十三日法官助理杨光书记员王娉