广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终30384号上诉人（原审原告）：三湘集团有限公司，住所地：香港湾仔骆克道353号三湘大厦37楼,公司编号：230458。委托诉讼代理人：张智然，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘进，广东广和律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市海丰苑物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区人民南路海丰苑大厦裙楼三楼北面，统一社会信用代码：914403007798513422。法定代表人：周剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴涤尘，男，该公司员工。上诉人三湘集团有限公司（以下简称三湘公司）因与被上诉人深圳市海丰苑物业管理有限公司（以下简称海丰苑公司）排除妨害纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初13581号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。三湘公司上诉请求：1.撤销一审判决;2.改判海丰苑公司立即从三湘公司所有的位于深圳市罗湖区的房屋搬出并向三湘公司支付其占用房屋的占有使用费人民币547944.8元（参照罗湖区2017年房屋指导租金标准每平方米130元，计89.68平方米，自2015年11月起暂计至2019年9月共47个月，实际应计算至海丰苑公司搬离房屋之日止）；3.本案一、二审诉讼费用由海丰苑公司承担。主要事实与理由：一、三湘公司是涉案房产唯一的有权占有人，对涉案房产享有占有、使用等权利，一审法院以三湘公司未实际取得涉案房产的产权为由认定三湘公司对涉案房产不享有排除妨害请求权，存在事实和法律关系认定错误。1988年1月28日，三湘华艺有限公司（以下简称三湘华艺）以其员工李晓阳、毛丽佳的名义，向开发商深圳海丰苑企业管理公司购买坐落于深圳市罗湖区房屋。签订合同当时，李晓阳受公司委托支付购房定金港币5000元。此后不久，三湘华艺以自己名义支付涉案房产剩余购房款港币36500万元及入伙按金费港币1582.5元，开发商深圳海丰苑企业管理公司向三湘华艺员工何家骏开具了销售发票。1988年3月，三湘华艺办理了入伙手续。海丰苑公司自认三湘华艺在1993年10月以前一直按期缴纳物业费。三湘华艺系三湘公司全额出资成立的公司，2003年6月20日已告解散。三湘华艺解散后，其剩余资产即归属于三湘公司。更何况早在1993年3月18日，三湘华艺已作出股东会决议，决定涉案房产的产权归三湘公司所有。以上事实充分说明三湘公司是涉案房产的唯一权利人，也是唯一的有权占有人。（2016）粤0303民初18337号生效判决书证实：根据深圳市不动产登记中心的复函，涉案房产宗地性质虽为行政划拨用地，但按照深府（2010）66号文的规定，1989年7月13日之前向本市房地产开发企业购买的房地产，如购房者申请办理房产权利证书的，免补地价，认定为商品房性质。由此可见，三湘华艺向开发商购买涉案房产的行为并不能认定为无效，更何况按照深府（2010）66号文的规定，无须补交地价即可办理涉案房产的房产证。综上，开发商早已向三湘华艺交房，三湘华艺实际占有涉案房产至海丰苑公司侵占之时。三湘华艺解散后，其剩余资产即对涉案房产的占有使用收益权益归三湘公司所有。涉案房产至今未办理房产过户登记手续，并不影响三湘公司对涉案房产的占有、使用。三湘公司作为涉案房产的适格权利人，享有占有、使用涉案房产的权利，对于他人的非法占有的行为，享有排除非法侵占的权利。二、三湘公司在一审中提交《录音光盘及录音文字记录》以证明深圳市海丰苑物业管理有限公司存在占用涉案房产的事实，原审法院认定三湘公司未提交深圳市海丰苑物业管理有限公司占用涉案房产的证据，存在事实认定错误。三湘公司在一审中已提交录音光盘及录音文字记录，证明2015年10月16日三湘公司发现涉案房产门锁被换后，遂拨打110报警。警察出警到达涉案房产时发现海丰苑公司工作人员在涉案房产内，海丰苑公司承认涉案房产的门锁是其更换，并以该种方式占有涉案房产长达20年，一审法院忽视三湘公司提交的关键证据，导致事实认定错误。海丰苑公司答辩称：三湘公司不是本案适格主体。根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭依法登记发生效力，未经登记不发生效力，在本案中三湘公司未进行不动产物权登记，也没有相应的证据证明其是合法的不动产权利人，无权就排除妨害提起民事诉讼。三湘公司向一审法院起诉请求：1.判令海丰苑公司立即从三湘公司所有的位于深圳市罗湖区房屋搬出；2.判令海丰苑公司向三湘公司支付其占用房屋的使用费人民币1399008元（按罗湖区2017房屋指导租金标准每平方米130元计,计89.68平方米，暂按10年租金计）；3.判令海丰苑公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：一、在一审法院立案审理的刘震诉三湘华艺有限公司及第三人三湘公司合同纠纷一案【案号（2016）粤0303民初18337号】中，刘震起诉请求确认位于深圳市罗湖区房产归其所有，并判令三湘华艺将该房产过户至刘震名下。在该案中，一审法院向深圳市不动产登记中心发函，2017年1月6日，深圳市不动产登记中心向一审法院复函，载明：海丰苑衡山阁位于Ｈ109-0001宗地，截至2016年12月25日，未查得海丰苑衡山阁28楼Ｇ房产办证记录，无有效抵押、查封记录。Ｈ109-0001宗地为行政划拨用地，根据深府（2010）66号文规定，如属1989年7月13日之前向本市房地产开发企业购买的房地产，购房者申请办理房地产权利证书的，认定为商品房性质，如不属于上述情形，则应当完善用地手续后方可转让。该案另查明以下事实：1988年1月28日，案外人毛丽佳与深圳海丰苑企业管理公司签订《定购楼宇协议》，由毛丽佳以港币370000元的价格向深圳海丰苑企业管理公司购买了涉案房产，并已付清了房款。1993年3月18日，三湘华艺作出股东会决议，由李晓阳、毛丽佳经办购买的涉案房产实际产权归三湘公司所有。2003年4月23日，刘震（乙方）与三湘华艺（甲方）签订《房屋抵债协议书》约定，甲方深圳办事处由乙方装修，全部装修工程款计人民币376000元，甲方至今未支付。甲方于1988年1月购买了中国海外建筑深圳海丰苑企业管理公司开发的深圳市罗湖区房产，甲方已付清全部购房款并办理了入伙手续。当时买房手续以甲方员工李晓阳、毛丽佳、何家俊名义办理。甲乙双方约定，甲方将上述房产按现状抵偿给乙方，以冲抵甲方欠乙方的装修款。协议签署后，甲方将购房手续和房屋交给乙方；乙方负责协调将房产过户登记至乙方或其指定的人士名下，甲方配合乙方办理相关手续，过户费由乙方承担。合同双方还对其他权利义务进行了约定。《房屋抵债协议书》签订后，三湘华艺将涉案房产交付刘震使用至今。经审理，一审法院认为，涉案房产未办理产权登记，依据物权登记公示原则，三湘华艺并未实际获得涉案房产的房地产权，三湘华艺及三湘公司在事实上无法履行涉案房产的过户义务，因此，刘震主张确认涉案房产的产权归其所有，并诉请三湘华艺办理涉案房产过户手续的诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，判决驳回刘震的诉讼请求。二、一审庭审中，三湘公司确认其未取得涉案房产的房产证。海丰苑公司否认占用涉案房产，三湘公司未提交海丰苑公司占用涉案房产的证据。一审法院认为，本案为排除妨害纠纷。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更，转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”本案中，三湘公司请求排除妨害，但涉案房产未办理产权登记，依据物权登记公示原则，三湘公司并未实际获得涉案房产的房地产权，同时，三湘公司亦未提交海丰苑公司占用涉案房产的证据，综上，三湘公司请求海丰苑公司搬离涉案房产并支付占用费的诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决驳回三湘公司的诉讼请求。一审案件受理费人民币17391元，由三湘公司负担。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。另，二审期间，三湘公司提交三张物业费清单（复印件）拟证明海丰苑公司多次向三湘公司发送物业费清单。上述证据系三湘公司无正当理由逾期提交，没有原件核对，海丰苑公司亦不予认可，根据民事证据的审核认定规则和证明标准，本院不予采纳。本院认为，因三湘公司为香港注册成立的公司，本案具有涉港因素，为涉港排除妨害纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”之规定，涉案房产位于深圳市，本案依法应以我国内地法律为准据法。本案的争议焦点在于一审驳回三湘公司的诉讼请求是否适当。本案中，三湘公司主张其为涉案房产的唯一权利人诉请海丰苑物业公司搬离涉案房产并支付占有使用费，其请求权基础系物权请求权，三湘公司应提交证据证明其为涉案房产合法的权利人且海丰苑物业公司实际占用涉案房产。经查，三湘公司无证据证明其是涉案房产的权利人，三湘公司对其主张举证不能，应承担不利后果。理由如下：首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更，转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，三湘公司确认其未取得涉案房产的房产证。其次，根据一审法院于2017年8月8日作出的（2016）粤0303民初18337号生效文书认定的事实：刘震与三湘华艺于2003年4月23日签订《房屋抵债协议书》约定，三湘华艺将上述房产按现状抵偿给刘震，以冲抵三湘华艺欠刘震的装修款，三湘华艺将涉案房产交付刘震使用至今。第三，海丰苑公司否认占用涉案房产，三湘公司未提交海丰苑公司实际占用涉案房产的证据。三湘公司主张其于一审提交的关键证据《录音光盘及录音文字记录》被一审忽视，导致认定事实错误。经审查，三湘公司于一审庭后补充提交的2015年10月16日其发现门锁被换后拨打110报警的《录音光盘及录音文字记录》并不能证明海丰苑公司占用涉案房产，在三湘公司提交的录音文字记录中，管理处对涉案房屋门被撬解释称“那时这房没人用，来台风楼上的窗户要掉下，快砸到人了，片警就说那不还赶紧进去，这样就撬门进去，维修的维修，管理的管理。”从物业管理角度，涉案房产属于海丰苑公司的管理范围，并不能认定海丰苑公司在录音中自认其实际持续占用涉案房产。综上，一审驳回三湘公司的诉讼请求并无不当。综上，上诉人三湘公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费共计9279元（上诉人已预交），由上诉人三湘公司负担。本判决为终审判决。审判长  白全安审判员  林建益审判员  刘 月二〇二一年四月八日书记员  常啸洋附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。