河北省石家庄市长安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀0102执异77号 案外人：张岭，女，1965年3月13日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托代理人：张围，河北方川律师事务所律师。 委托代理人：崔少伟，河北方川律师事务所律师。 申请执行人：孟博，男，1989年10月9日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托代理人：郭志德，河北决策律师事务所律师。 被执行人：李娜，女，1992年5月4日出生，汉族，住石家庄市。 被执行人：王红喻，男，1982年7月20日出生，汉族，住吉林省辽源市西安区。 本院在执行申请执行人孟博与被执行人王红喻、李娜房屋买卖合同纠纷一案中，案外人张岭对本院作出的（2020）冀0102执1018号执行裁定书提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人张岭称，第一、2017年10月30日法院就申请人与孟博、王红喻房屋买卖纠纷作出了（2017）冀0102民初6479号民事判决书，该判决书确认了申请人与王红喻就位于石家庄市长安区产所签订的《房产交易协议》有效。该《房产交易协议》系申请人与王红喻于2017年5月31日签订，而法院的是在2017年12月15日出具的【（2017）冀0102民初2663号-2】民事裁定书，申请人与王红喻在法院查封之前已经签订《房产交易协议》；第二、申请人于建佳房产中介处得知该房屋的出售信息，通过综合对比选择了石家庄市长安区产，交付完购房款后，申请人于2017年7月15日入住案涉房产，该房产系由王红喻交付给申请人，交付时该房产未涉及出租、产权纠纷等情况，申请人基于买卖合同关系合法占有了该房产；第三、申请人于2017年5月31日支付购房定金3万元，2017年6月13日支付了购房款40万元，于2017年7月6日支付了购房款110万元，至此申请人已经按照约定支付了全部购房款；第四、因案涉房产所在小区未进行整体验收，小区内全部房产均未办理房屋产权登记，所以案涉房产未能办理过户登记手续。综上，申请人享有足以排除执行的民事权益，为了维护本人的合法权益，现请求法院解除对位于石家庄市长安区产的查封，恳请批准。 案外人张岭提供证据如下：1，2017年5月31日王红喻（甲方）与张岭（乙方）签订的房产交易协议，载明房屋坐落为长安区中山府路581号瑞城Ｆ区，开发商石家庄国瑞房地产开发有限公司。甲、乙双方经充分协商，一致同意甲方将上述房产及附属设施转让给乙方，成交总价为人民币1530000元。乙方应在签订本协议时向甲方支付购房定金（定金届时充抵交易款）人民币30000元。；其余交易款项，乙方于甲方负责给乙方所购房产更名或过户前支付；2，供热收费专用、宽带及路由器费、物业费等收款收据……；3，石家庄市长安区瑞城二社区居民委员会出具的《证明》，载明张岭于2017年7月15日在石家庄市长安区581号瑞城Ｆ2栋3单元3203号居住至今；4，王红喻2017年5月31日出具《收据》复印件一份，今收到张岭购买本人瑞城Ｆ2-3-3203室住宅定金叁万圆整（30000）；5，2017年5月31日交通银行网上转账电子回执，户名胡晓冬的账号62×××66向户名王红喻的账号62×××34转账30000元；6，2017年7月6日王红喻出具的《收条》复印件一份，今收到张岭购买瑞城Ｆ2-3-3203住宅剩余尾款壹佰壹拾万元整（1100000）；7，2017年7月6日交通银行网上转账电子回执，户名胡晓冬的账号62×××66向户名王红喻的账号62×××34转账1100000元。 申请执行人孟博辩称，一、张岭作为案外人物权对保全措施提出异议。保全措施系经长安区人民法院依法审查，并出具（2017）冀0102民初2663号-2民事裁定书裁定：“查封第三人石家庄国瑞房地产开发有限公司名下的位于石家庄市中山东路581号瑞城Ｆ区”，张岭作为“孟博诉王红喻、李娜房屋买卖合同纠纷一案”的案外人，物权对法院就该案的财产保全措施提出异议。并且保全时房屋备案登记的是“石家庄国瑞房地产开发有限公司”，而非“张岭”，张岭与石家庄国瑞房地产开发有限公司之间的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》已被（2017）冀0102民初6479号民事判决书判定为无效，张岭对房屋不享有物权，因此张岭不具有提起异议的权利基础。二、张岭因其个人原因导致未办理过户登记，其异议不成立。张岭与王红喻于2017年5月31日签订《房产交易协议》，当时王红喻尚未取得房产证，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，张岭购买未依法登记领取权属证书的房产系违法行为，因此张岭在签订房屋买卖合同时就应当预见到王红喻向其办理房屋过户登记存在障碍。并且涉案房屋由王红喻按揭贷款购得，房屋上设有抵押权，在涤除抵押权之前，当事人仍无法办理过户登记，《房产交易协议》第七条补充条款也充分证明张岭明知房屋贷款尚未结清。上述两点足以认定张岭因其个人原因未办理过户登记。之后王红喻与石家庄国瑞房地产开发有限公司违规撤销备案合同、及石家庄国瑞房地产开发有限公司与张岭签订合同均系为将名字变更至张岭名下而为的不可分割的连续的伪装行为，根本目的在于逃避税收，主观过错明显。该系列伪装行为也被（2017）冀0102民初6479号民事判决书判定为无效，这进一步印证了张岭伙同王红喻、石家庄国瑞房地产开发有限公司违法、违规操作，严重损害人国家及他人的合法权益，对无法办理过户登记存在重大过错。因此张岭的异议不成立，请求依法驳回张岭的异议。三、我买房的房款是父母大半生辛勤种地攒下的20几万加上我在外打工十多年攒下的十多万，买房时用于结婚成家，因为王红喻、张岭的行为，房子没了，婚事也耽误了，母亲为此得利抑郁，逢人便说：“儿子在石家庄买房被骗了几十万，我不想活了”。王红喻、李娜夫妇一套房子得到两家房款，却逍遥法外；张岭伙同王红喻、石家庄国瑞房地产开发有限公司企图逃避税收，却占着屋子洋洋得意；我多次请张岭去公安局说明情况，张岭却拒不配合。种种现象让我一个遵纪守法的人对法律产生了疑惑，法律是惩恶扬善的最后底线，是公序良俗的风向标，为何在此事件中，没有过错的我确是唯一的受害者。综上：请求人民法院依法维护答辩人的权益，驳回张岭的异议。 本院查明，2017年12月15日本院作出（2017）冀0102民初2663号-2民事裁定书，查封第三人石家庄国瑞房地产开发有限公司名下的位于石家庄市中山东路581号瑞城Ｆ区。2018年9月21日本院作出（2017）冀0102民初2663号民事判决书，驳回原告孟博的诉讼请求。孟博不服该判决，向河北省石家庄市中级人民法院提起上诉。河北省石家庄市中级人民法院于2019年4月1日作出（2019）冀01民终798号民事裁定，撤销（2017）冀0102民初2663号民事判决，发回重审。2019年11月15日本院作出（2019）冀0102民初6005号民事判决书，一、解除原告孟博与被告王红喻、李娜于2016年8月24日签订的《协议书》；二、被告王红喻、李娜于本判决生效后十日内返还原告孟博购房款410000元及代偿银行贷款37000元，共计447000元以及利息（其中，以50000元为本金，自2016年8月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日；以360000元为本金，自2016年8月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日；以18500元为本金，自2016年9月27日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日；以18500元为本金，自2017年2月27日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日）；三、被告王红喻、李娜于本判决生效之起十日内赔偿原告孟博房屋差价损失520000元； 进入执行程序后，2020年9月21日本院作出（2020）冀0102执1018号执行裁定书，继续查封第三人石家庄国瑞房地产开发有限公司名下位于石家庄市长安人中山东路581号瑞城Ｆ区，期限为三年。 另查明，2017年10月30日本院作出（2017）冀0102民初6479号民事判决书，一、被告王红喻与被告张岭于2017年5月31日签订的《房产交易协议》有效。二、被告王红喻与被告石家庄国瑞房地产公司解除其双方签订的编号为2014021916255400427号《石家庄商品房买卖合同》的行为及被告张岭与被告石家庄国瑞房地产开发有限公司2017年7月15日签订的编号为2017071511132222109的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》无效。 本院认为，首先，案涉房屋虽未登记在被执行人王红喻名下，但系王红喻2014年2月19日从石家庄国瑞房地产开发有限公司处购买，并已作为王红喻的财产被本院查封。其次，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张岭与王红喻2017年5月31日签订《房产交易协议》，购买了案涉房屋，该房屋于2017年12月15日被本院查封。2017年10月30日本院作出的（2017）冀0102民初6479号生效民事判决书确认张岭与王红喻签订的《房产交易协议》有效，并查明张岭已实际履行支付房款义务，且已实际居住。异议人张岭向王红喻购买案涉房屋时，该房屋未办理房屋产权登记，案涉房屋现备案在石家庄国瑞房地产开发有限公司名下，案涉房屋未办理过户登记并非张岭自身原因所致。综上，张岭所提异议应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下： 中止对位于石家庄市长安区产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向石家庄市长安区人民法院提起诉讼。 审判长 谢 飞 审判员 籍东雷 审判员 宋卓航 二〇二一年四月二十八日 书记员 张 豪