四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终7516号 上诉人（原审被告）：黄松柏，男，汉族，1975年7月28日出生，住四川省自贡市贡井区。 被上诉人（原审原告）：北京首万物业服务有限公司成都分公司，营业场所四川省成都市建设路8号2幢4单元25号。 法定代表人：周勇，职务不详。 委托诉讼代理人：陈雪峰，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海亮，北京盈科（成都）律师事务所律师。 上诉人黄松柏因与被上诉人北京首万物业服务有限公司成都分公司（以下简称首万公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初7993号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人黄松柏上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由首万公司承担。事实和理由：一审法院未对首万公司违约行为予以认定，未对超过诉讼时效的事实予以认定，黄松柏在首万公司存在大量违约情况下，不能享受与支付物业费对等的物业服务，采取延迟缴纳物业费的方式，不存在违约。故一审法院认定事实不清，适用法律错误，不当限制了黄松柏合法权利，遂提起上诉。 被上诉人首万公司二审中未提交书面答辩意见。 被上诉人首万公司向一审法院起诉请求：1.请求判令黄松柏立即支付所拖欠的物业服务费共计人民币9891.92元；2.请求判令黄松柏承担违约金人民币2967.58元（以所欠费用总额9891.92元为基数，按欠缴金额的30%计算至欠费付清为止，暂计算至2020年2月29日）；3.请求判令黄松柏承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：首万公司原名称为北京金网络物业管理有限公司成都分公司（以下简称金网络公司）。首万公司（乙方）与开发商××置业成都有限公司（甲方）于2008年6月18日签订了《前期物业服务合同》，首万公司根据合同对本小区承担物业服务管理，住宅服务的收费标准是1.8元/平方米/月，根据合同第十条约定，在物业交付使用时由首万公司向业主收取半年的物业服务费，以后的物业服务费用按季度缴纳，业主应在每个缴费季度的第一个月的10日前履行缴纳义务，若业主逾期缴纳，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之一交纳滞纳金。对此，首万公司向法院提交了《前期物业服务合同》、欠费清单。2010年10月19日，（出卖人）××置业成都有限公司与（买受人）黄松柏签订了《商品房买卖合同》，合同约定黄松柏购买位于成都市成华区××国际城××期××栋××单元××号房屋，并由金网络公司作为出卖人依法选聘的物业管理企业，物业费为每月每平方米1.8元；物业服务质量对房屋外观、共有及共用设施运行及维护、公共环境、公共绿化、交通秩序等进行了要求。 合同签订后，双方按照合同内容履行。黄松柏从2016年10月开始未向首万公司缴纳物业服务费以及垃圾处理费、违约金。从2016年10月至2020年2月，按照黄松柏的房屋建筑面积103.69平方米，每月应当缴纳的物业服务费金额为186.64元，欠费总月数为41个月，欠费总金额为186.64×41=7652.24元，另黄松柏还拖欠违约金5167.87元，垃圾处理费424元。黄松柏辩称对于首万公司提供的《前期物业服务合同》并不知情，于2017年2月28日前的物管费已过诉讼时效，首万公司无权收取滞纳金，黄松柏从未收到过催收通知。一审庭审中，黄松柏举出照片若干、医院检查报告拟证实首万公司未尽到管理服务责任且与黄松柏家属发生肢体冲突。一审法院认为，首万公司与黄松柏成立的物业服务合同关系不同于一般的合同关系，其具有服务过程持续时间长，服务内容综合且具有整体性和不可分性特征。如业主发现物业公司存在服务不到位，服务有瑕疵的情形，可通过及时告知、催促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使原《中华人民共和国合同法》所赋予的权利通过召集业主大会重新选聘物业服务企业的方式行使权利。因在案证据也未证明黄松柏所在的小区业主大会或业主委员会和新物业公司签订新的物业管理合同代替首万公司，故首万公司主张黄松柏支付2016年10月1日至2020年2月29日期间的物业管理费的请求符合合同约定，一审法院予以支持。经过计算黄松柏应当支付的物业管理费金额为7652.24元。首万公司主张黄松柏支付2016年10月1日至2020年2月29日期间的物业管理费，即7652.24元，首万公司主张的物业管理费9891.92元没有事实依据，一审法院对其超出部分不予支持。黄松柏逾期未支付物业费的行为构成违约，应当承担违约责任。黄松柏辩称2017年2月28日之前的物业管理费已过诉讼时效。一审法院认为，物业费虽不同于其他分期付款合同之债，但其具有连续性、整体性，可以适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”故本案首万公司主张的物业费诉讼时效应从最后一期物业费履行届满之日起算，黄松柏所举证据和辩称意见并不构成拒交物业费的依据。关于违约金问题。案涉合同约定违约金标准为“逾期之日起按日支付应付费用千分之一标准的违约金”，因物业费收费周期为季度缴纳，故经计算黄松柏应当承担的违约金金额远超过首万公司主张金额，首万公司主张固定违约金金额并无不当，经计算为2295.67元（7652.24元×30%=2295.67元）。综上，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、黄松柏于判决生效之日起十日内向首万公司支付物业费7562.24元；二、黄松柏于判决生效之日起十日内向首万公司支付违约金2295.67元。案件受理费61元，减半收取计30.5元，由黄松柏负担。 二审中，当事人未提交新证据，二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，首万公司与××置业成都有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，对包括黄松柏在内案涉小区业主均有拘束力，双方均应当按约履行。物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容。若问题仍然得不到解决，业主可通过行使法律所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业行使权利而不能动辄拒交物业费。本案中，首万公司为涉案物业提供了物业服务，黄松柏亦应按时缴纳物业服务费，若黄松柏认为首万公司未履行合同义务对其造成了损失，可通过另案诉讼解决。同时物业服务具有持续不间断的特点，黄松柏欠付的物业服务费属于同一合同项下对一段时间基于同一原因产生的债务，从时间上看具有整体性，应以拖欠的最后一期债务到期时起算诉讼时效，因此黄松柏称部分物业服务费已超过诉讼时效，本院不予支持。本案中，黄松柏欠付2016年10月1日至2020年2月29日物业服务费经催告拒不履行构成违约，一审法院据此判决黄松柏向首万公司支付物业服务费7562.24元以及违约金并无不当。 综上，上诉人黄松柏的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费61元，由上诉人黄松柏负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年四月八日 书记员  陈 悦