湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0581民初476号原告：湖北长阳农村商业银行股份有限公司，住所地长阳龙舟坪镇龙舟大道52号（馨农家园2栋第1-5层），统一社会信用代码91420500050022523G。法定代表人：王保国,该行董事长。委托诉讼代理人：张建明，湖北君任律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃静波，男，1974年9月18日出生，土家族，住湖北省长阳土家族自治县，该公司员工。被告：湖北清江老窖酒业有限公司，住所地宜都市红花套镇渔洋溪村一组，统一社会信用代码91420528096642541B。法定代表人：向贤龙，该公司总经理。被告：湖北众江酒业销售有限公司，住所地宜都市红花套镇渔洋溪村一组，统一社会信用代码91420581MA4931W99G。法定代表人：刘远清，该公司总经理。被告：湖北天利达科技有限公司，住所地宜都市红花套镇创业园，统一社会信用代码91420581691778507U。法定代表人：姚荣光，该公司总经理。原告湖北长阳农村商业银行股份有限公司（以下简称“长阳农商行”）诉被告湖北清江老窖酒业有限公司（以下简称“清江老窖公司”）、湖北众江酒业销售有限公司（以下简称“众江酒业公司”）、湖北天利达科技有限公司（以下简称“天利达公司”）排除妨害纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长阳农商行委托诉讼代理人张建明、覃静波、被告清江老窖公司法定代表人向贤龙、被告众江酒业公司法定代表人刘远清、被告天利达公司法定代表人姚荣光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北长阳农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认清江老窖公司、众江酒业公司与天利达公司之间关于宜都市红花套镇渔洋溪村一组厂房、仓库、办公室的租赁合同无效；2.判令清江老窖公司、众江酒业公司立即腾退所占用的原天利达公司位于宜都市红花套镇渔洋溪村一组的厂房、仓库、办公室；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：天利达公司因向原告借款，于2013年3月27日、2014年9月5日分别将其位于宜都市红花套镇渔洋溪村一组的房产、土地抵押给原告作担保，双方办理抵押登记。2016年10月18日，天利达公司与清江老窖公司签订《厂房出租合同》，将前述抵押不动产出租给清江老窖公司，租赁期限截止2016年12月31日。出租事宜未告知抵押权人原告，亦未征得原告同意或追认。《厂房出租合同》到期后没有续签，但天利达公司与清江老窖公司、众江酒业公司口头约定每两年交一次租金。因天利达公司无力偿还原告借款，原告在湖北省长阳土家族自治县人民法院（以下简称“长阳法院”）起诉胜诉后，在执行过程中，长阳法院于2019年11月7日作出（2019）鄂0581执恢42号民事裁定书，裁定将天利达公司抵押给原告的不动产抵偿给原告，根据民法典第二百二十九条之规定，涉案不动产自裁定之日起物权已归原告享有。根据民法典及最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释的相关规定，天利达公司与清江老窖公司、众江酒业公司之间的租赁合同无效，清江老窖公司、众江酒业公司应该立即腾退原天利达公司的厂房、仓库及办公室，并交付给原告。被告清江老窖公司辩称，对租赁事实无异议，租赁过程中答辩人没有与长阳农商行交流过租赁事宜，如果要腾退，答辩人要求原告补偿办理生产许可证的损失及一年多的经营损失。被告众江酒业公司辩称，处理完清江老窖公司的损失问题，答辩人可以一起搬走，没有补偿清江老窖公司与众江酒业公司不可能离开天利达公司的厂房，当年办理生产许可证的费用为80万元，搬走后市场品牌损失约100万元，损失一共180万元。被告天利达公司辩称，对原告的诉请没有异议，事实与理由均认可。当事人围绕其主张依法向本院提交了证据，经庭审举证质证，对双方不持异议的证据，本院予以采信，提出异议的证据，本院认证如下：原告提交的他项权利证书、土地使用权证书系不动产登记机关下发的不动产权利凭证，本院予以采信；2016年10月18日天利达公司与清江老窖公司签订的《厂房出租合同》及天利达公司厂房现场照片，真实性三被告认可，本院予以采信；长阳法院（2019）鄂0528执恢42号之二执行裁定书，系人民法院作出的生效裁判文书，本院予以采信；长阳法院出具的执行笔录及移交笔录，均有被询问人签字，原告及清江老窖公司、天利达公司对其真实性均表示认可，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：天利达公司于2013年3月27日、2014年9月5日将其位于宜都市红花套镇渔洋溪村一组的厂房、土地抵押给长阳农商行，双方办理抵押他项权利登记。后因天利达公司抵押厂房、土地所担保的贷款未按期清偿，长阳农商行诉至长阳法院，并在诉讼后向长阳法院申请强制执行。2019年11月7日，长阳法院作出（2019）鄂0528执恢42号之二执行裁定书，裁定将天利达公司位于宜都市红花套镇渔洋溪村一组的房产、土地使用权[有证房产为产权证号：宜都房权证字第××号、11××09号、13××53号、13××54号记载的9栋房产，总建筑面积为12105.58平方米；无证房产共2栋，建筑面积169.71平方米，土地证号为都市国有（2010）第010044号中记载的土地，用途为工业，使用面积为21894.80平方米]作价1430万元，交付给长阳农商行抵偿借款本金及利息等；天利达公司的上述房产所有权及土地使用权自裁定书送达长阳农商行之日起转移。另查明，2016年10月18日，天利达公司与清江老窖公司签订《厂房出租合同》，合同约定清江老窖公司租用天利达公司果醋车间及部分生产设备用于生产清江老窖配制酒，天利达公司提供50平方米仓库、2间办公室用于生产经营；租金一年2万元，合同签订之日起15日内以现金形式支付当年租金，如未按期支付租金，天利达公司有权无偿收回所租厂房和设备，并终止合同；租赁时间为2016年1月1日至2016年12月31日。书面租赁合同到期后，天利达公司与清江老窖公司未续签书面合同，但与清江老窖公司、众江酒业公司口头约定租金两年一交，一年2万元，租金缴纳至2020年5月。现清江老窖公司、众江酒业公司仍占用原天利达公司的厂房、仓库和办公室。同时查明，天利达公司未将厂房抵押事宜告知清江老窖公司和众江酒业公司，亦未将厂房出租事宜告知长阳农商行。上述事实，有当事人提交的证据及双方当庭陈述意见在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为天利达公司与清江老窖公司、众江酒业公司之间的租赁合同关系是否有效，以及清江老窖公司、众江酒业公司是否应该立即腾退其占用的厂房、仓库和办公室。关于天利达公司与清江老窖公司、众江酒业公司之间的租赁合同关系是否有效。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定，“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”故天利达公司位于宜都市红花套镇渔洋溪村一组的厂房所有权及土地使用权自长阳法院向长阳农商行送达（2019）鄂0528执恢42号之二执行裁定书之日起即转移给长阳农商行，天利达公司在厂房所有权和土地使用权转移后将厂房、仓库和办公司出租给清江老窖公司、众江酒业公司的行为构成无权处分，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，长阳农商行未对清江老窖公司、众江酒业公司与天利达公司之间的租赁合同进行追认，并要求确认租赁合同无效，故天利达公司与清江老窖公司、众江酒业公司之间自长阳法院向长阳农商行送达（2019）鄂0528执恢42号之二执行裁定书之日起达成的口头租赁合同无效。关于清江老窖公司、众江酒业公司是否应该立即腾退其占用的厂房、仓库和办公室。《中华人民共和国民法典》第二百三十六条规定，“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”长阳农商行于2019年11月根据长阳法院的生效执行裁定书取得天利达公司的厂房所有权和土地使用权，成为清江老窖公司、众江酒业公司占用的厂房、仓库和办公室的物权人，清江老窖公司、众江酒业公司占用厂房、仓库和办公室未与长阳农商行签订租赁合同或者取得长阳农商行的同意，其拒绝搬出的行为已经构成对长阳农商行物权的妨害，长阳农商行有权要求清江老窖公司、众江酒业公司立即腾退占用的厂房、仓库和办公室。清江老窖公司、众江酒业公司要求长阳农商行赔偿其办理生产经营许可证及停止经营的损失，本案长阳农商行的抵押权设立在租赁合同签订之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”故清江老窖公司、众江酒业公司作为承租人的损失，应向天利达公司主张，其要求长阳农商行承担损失的答辩意见，缺乏事实和法律依据，本院本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十九条、第二百三十六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认被告湖北清江老窖酒业有限公司、湖北众江酒业销售有限公司与被告湖北天利达科技有限公司之间自湖北省长阳土家族自治县人民法院向原告湖北长阳农村商业银行股份有限公司送达（2019）鄂0528执恢42号之二执行裁定书之日起达成的口头租赁合同无效；二、被告湖北清江老窖酒业有限公司、湖北众江酒业销售有限公司于本判决生效之日起十五日内将其占用的位于宜都市红花套镇渔洋溪村一组原被告湖北天利达科技有限公司的厂房、仓库和办公室腾空并移交给原告湖北长阳农村商业银行股份有限公司；三、驳回原告湖北长阳农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。本案因适用简易程序减半收取受理费50元（原告已预交），由被告湖北清江老窖酒业有限公司、湖北众江酒业销售有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  李辉二〇二一年四月十二日书记员  邹清