江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终1042号上诉人（原审原告）：杨仁海，男，1989年7月出生，汉族，住江西省赣州市于都县。委托诉讼代理人：章思开，江西镜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐江天，江西镜衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南昌金昌利房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区。法定代表人：万银妹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴玉民，江西帝衡律师事务所律师。上诉人杨仁海因与被上诉人南昌金昌利房地产开发有限公司（以下简称金昌利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2020）赣0111民初1504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭，因各方均未提交新证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨仁海上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定“补充协议第九条第一项对逾期交房的不可抗力免责事由第四款：“非因出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖期或逾期交房的”。自来水公司属于供水设施经营单位，而户表安装工程属于市政配套设施安装，涉案水表入户验收是在2020年6月1日，也就是说此时水表已安装完毕可以交付使用，在此之前不能交房，不属于金昌利公司的责任”是错误的。二、原审法院认定“从2020年6月2日之后至2020年8月18日金昌利公司达到交房条件止，计算中金昌利公司的逾期交房的时间。据此，金昌利公司逾期时间并未达到90天，金昌利公司承担一般违约责任”系事实认定错误。三、原审判决基于错误的事实认定，认为被上诉人未逾期90天及达到交房条件，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条等规定，驳回上诉人要求解除涉案《南昌市商品房买卖合同》、返还原告购房款525028元及要求支付逾期利息的诉讼请求，是适用法律错误。综上，请求二审法院依法公正处理，保护上诉人的合法利益。金昌利公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。杨仁海向一审法院起诉请求：1、判令解除杨仁海与金昌利公司签订的《南昌市商品房买卖合同》；2、判令金昌利公司返还杨仁海购房款525028元；3、请求法院判令金昌利公司向杨仁海支付违约金5250.28元及逾期利息280515.68元（利息按日利率0.1%自付款之日计算至付清之日止，280515.68元按日利率0.1%自付款之日暂计算至2020年5月13日）；4、一审案件诉讼费全部由金昌利公司承担。一审法院认定事实：2018年10月20日，杨仁海与金昌利公司签订《南昌市商品房买卖合同》，合同约定：杨仁海向金昌利公司购买坐落于南昌市青山湖区房屋；该商品房总价款为人民币525028元；杨仁海于2018年10月20日前支付首期房价款人民币325028元，余款人民币200000元向银行办理商业贷款；金昌利公司应当在2020年1月8日前向杨仁海交付该商品房。合同还约定：第九条：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件（1、该商品房已取得《建设工程竣工验收备案表》；2、该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告）；第十条（一）基础设施设备：供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，上述所需达到的条件均限于本期交房范围内，如因小区规划红线外的大配套或设施经营单位等原因导致相关设施无法按时开通的，不视为出卖人违约；第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2020年1月8日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，双方确认即使出卖人未发出交付通知书，买受人也应按上述约定自行按前述约定时间和地点（项目物业服务中心）办理交付手续，出卖人应予以交付。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件十一补充协议中第七条关于公共配套、项目分期、市政基础设施和其他设施的补充约定：5、如因小区规划红线外的市政基础大配套或设施经营单位等非出卖人原因导致相关设施无法按时开通的，不视为出卖人违约。第九条关于房屋交付的补充约定：1、双方确认：下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：（3）法定××或其他重大流行性××导致工程拖期或逾期交房的；（4）非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖期或逾期交房的。（5）、（特别补充条款）为避免争议，明确双方对本合同第十二条的理解和适用，双方一致同意：本合同主条款第十二条关于出卖人承担逾期交付违约责任的前提条件……依据法律规定，出卖人在房屋交付时所交付本合同项下房屋所在的楼栋未经竣工验收或竣工验收不合格，不具备建设工程竣工验收备案表、住宅质量保证书、房屋使用说明书。如出卖人在交付本合同项下房屋时，已竣工验收合格、具备建设工程竣工验收备案表、住宅质量保证书、房屋使用说明书，即使房屋交付时，买受人认为房屋本身或装修标准、装修品质、环境、设备存在不符合约定的情形，适用于双方应在完成交付后，按照法律和合同约定处理，如买受人以前述理由拒绝交付的，双方的争议性质属于房屋质量争议（纠纷）或法律规定的其他争议（纠纷），需按国家法律规定协商处理，但均不适用本合同第十二条约定的逾期交付责任等条款。合同签订后，杨仁海按时交付了购房款325028元及办理了200000元的银行贷款，履行了付款义务。2019年1月18日，金昌利公司与南昌市自来水公司青云谱安装分公司签订了（新利珑庭）户表安装工程，并于2019年1月25日，交付了首款615800元，于2019年4月12日，按进度交付了第二笔款821060元。2019年11月1日，（新利珑庭）公寓（酒店）及商业-32＃楼工程竣工验收完毕。2020年4月21日，杨仁海向金昌利公司发律师函，主要内容为：因金昌利公司逾期交房超90日要求协商解除签订的《南昌市商品房买卖合同》。2020年4月27日自来水入户安装完毕，金昌利公司按合同向南昌市自来水公司青云谱安装分公司付清剩余尾款615800元。2020年5月14日，金昌利公司取得消防验收意见书，2020年5月21日，金昌利公司向杨仁海发商品房交付通知书，杨仁海拒收。2020年6月19日，金昌利公司取得南昌市建设工程档案专项验收意见书。2020年7月17日，取得工程质量保证书。2020年7月28日，金昌利公司取得江西洪城水业股份有限公司开具的市政管网通水通知单，内容为：工程名称：金昌利房地产（新利珑庭），地址：南昌市，开工时间：2019年4月，验收时间：2020年6月。当日金昌利公司取得南昌市工程建设项目竣工验收备案意见书。2020年8月18日取得房屋建筑面积测绘报告。另查明，2020年7月28日江西洪城水业股份有限公司开具的市政管网通水通知单显示：水表入户开工时间为2019年4月，验收时间为2020年6月，一审法院向金昌利公司释明提供验收具体时间的证据，金昌利公司不能举证，一审法院按2020年6月1日起算。一审法院认为，根据双方合同第十条第一项第一款：“供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的供水水质符合国家规定的饮用水卫生标准，上述所需达到的条件均限于本期交房范围内；如因小区规划红线外的大配套或设施经营单位等原因导致相关设施无法按时开通的，不视为出卖人违约。”根据补充协议第九条第一项对逾期交房的不可抗力免责事由第四款：“非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖期或逾期交房的”。自来水公司属于供水设施经营单位，而户表安装工程属于市政配套设施安装，涉案水表入户验收是在2020年6月1日，也就是说此时水表已安装完毕可以交付使用，在此之前不能交房，不属于金昌利公司的责任。从2020年6月2日之后，至2020年8月18日金昌利公司达到交房条件止，计算中金昌利公司的逾期交房的时间。据此，金昌利公司逾期时间并未达到90天，金昌利公司承担一般违约责任，一审法院对杨仁海解除合同，并支付总价款1%违约金的诉讼不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、由南昌金昌利房地产开发有限公司于一审判决书生效后十日内，向杨仁海支付违约金4095.22元（自2020年6月2日起至2020年8月18日止，以525028元为基数按照日万分之一计算违约金）；二、驳回杨仁海的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11908元（杨仁海支付5954元，金昌利公司支付5954元），由南昌金昌利房地产开发有限公司承担。本院二审期间，各方当事人未向本院提交新证据，本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为杨仁海诉讼要求解除案涉房屋买卖合同并返还案涉购房款是否有事实和法律依据。对此，根据当事人的陈述、举证及审理查明事实，本院评析如下：案涉房屋买卖合同系当事人真实意思表示且内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。上述合同第十条第一项第一款约定“……，如因小区规划红线外的大配套或设施经营单位等原因导致相关设施无法按时开通的，不视为出卖人违约”，且该合同的补充协议中“关于交房条件的补充协议”（第九条）中约定“双方确认下列情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：……，（4）非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖期或逾期交房的”。本案中，案涉住宅小区户表安装工程属于市政配套设施安装，而水表入户验收完成于2020年6月1日，故在此之前未能如期交房的相应责任不应认定属于金昌利公司违约。同时，根据审理查明事实可知，金昌利公司于2020年8月18日才取得案涉房屋建筑面积测绘报告，即至此满足交房条件，因此，一审法院认定金昌利公司从2020年6月2日至2020年8月18日应承担相应的逾期交房违约责任并无不当，本院予以确认。故，金昌利公司在本案中的逾期时间并未达到案涉合同约定可解除的90天，而且案涉合同的合同目的并非不能实现，故杨仁海诉讼要求解除案涉房屋买卖合同缺乏法律依据，应不予支持；但金昌利公司在本案中应依据合同约定，向杨仁海承担一般违约责任，据此，一审法院判令金昌利公司应向杨仁海承担支付违约金4095.22元正确，本院予以维持。综上所述，杨仁海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨仁海负担。本判决为终审判决。审判长 谢 芸审判员 沈 莉审判员 陈大奎二〇二一年四月九日法官助理杨光书记员王娉