北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5154号上诉人（原审原告）：赵建平，女，1980年9月6日出生，住天津市。委托诉讼代理人：赵丽丽，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李睿博，北京市盈科律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：北京昂内中天置业有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-D239。法定代表人：胡林，执行董事。委托诉讼代理人：陈涛。上诉人赵建平与上诉人北京昂内中天置业有限公司（以下简称中天公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市平谷区人民法院（2020）京0117民初6320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月4日公开开庭审理了本案。上诉人赵建平及其委托诉讼代理人赵丽丽、李睿博，上诉人中天公司之委托诉讼代理人陈涛，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵建平上诉请求：撤销原审判决，改判支持赵建平原审诉讼请求或发回重审。事实和理由：赵建平签订合同后一个月内具备网签资格，因为中天公司的初始违约，导致赵建平受限于新政，因政策原因无法办理网签，并非赵建平的过错。赵建平自2019年4月份开始再次具备网签资格，中天公司本应该办理网签，但其却将北京市平谷区邑上原著项目中的第×号房屋（以下简称涉案房屋）擅自抵押给了第三人，导致无法给赵建平办理网签手续，是中天公司而非赵建平的过错。原审法院认定事实、适用法律错误，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，支持赵建平原审诉讼请求。中天公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判中天公司返还赵建平购房款254万，不承担利息。事实和理由：1.原审判决既然参照合同约定的逾期交房解除了合同，中天公司的违约责任也应该按照合同约定执行，只承担已付款的5%的违约金。原审判决中天公司承担利息明显与合同约定的事实不符，且赵建平的购房款并未产生孳息。2.2019年4月份赵建平才取得购房资格，如果中天公司存在违约也应该是从该时间开始，在此之前不存在违约情形，赵建平没有购房资格导致房屋长期不能回款，双方均有过错，中天公司不应支付赵建平利息或违约金。3.合同约定房款为633万，赵建平支付的房款为254万，房款金额不包含电商费。不应因中天公司代收电商费就认定该费用为房款，由中天公司退还。电商费涉及居间合同，在居间人北京万国房地产经纪有限公司（以下简称万国公司）未参加的情况下，应另案处理。赵建平向原审法院起诉请求，1.解除赵建平、中天公司于2017年3月24日签订的《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）；2.中天公司返还赵建平已付购房款269万元及利息（利息以269万元为基数，从2017年3月25日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.中天公司向赵建平支付已付房款一倍即269万元的赔偿；4.本案诉讼费用由中天公司承担。原审法院认定事实：2016年12月31日，赵建平与中天公司签订了《北京市商品房认购书》（以下简称认购书），约定中天公司将涉案房屋出售给赵建平。涉案房屋套内建筑面积312.28平方米，按套内建筑面积计价，单价为2.075061万元，总房价款648万元（含15万元电商费）。出卖人同意认购人按照贷款方式付款，认购人可以首期支付购房款总价款的40%，其余房款可以向出卖人指定的商业银行借款支付。认购人应当于签订认购书之日向出卖人支付认购定金10万元。同日双方又签订了认购书补充协议，约定赵建平于2016年12月31日之前向中天公司支付定金10万元，于2017年1月25日向中天公司支付房款50万元，于2017年2月25日向中天公司支付房款100万元，于2017年3月25日，向中天公司支付房款109万元（含电商费15万元），剩余房款379万元，待正式网签后赵建平选择做商业贷款，由银行直接放款至中天公司。若赵建平未按约定日期付清房款，中天公司有权解除本协议，扣除已交房款的20%违约金。本协议待双方签订商品房买卖合同生效后自行终止。2018年12月31日之前，中天公司交付该房屋，交付标准为室内可移动物品全部清理干净，恢复成毛坯房。2017年3月24日，赵建平与中天公司签订了房屋买卖合同及《北京市前期物业服务合同》，约定出卖人为中天公司，买受人为赵建平，经公安行政管理部门核准，涉案房屋地址为平谷区平谷南街×号院×号楼×层×，实测建筑面积为321.18平方米，其中套内建筑面积312.28平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积8.9平方米。按套内建筑面积计算，涉案房屋单价为2.027027万元每平方米，总价款633万元。涉案房屋已设定抵押，抵押权人为中信信托有限责任公司。付款方式由附件五约定，内容为：1.买受人于2016年12月31日向出卖人支付涉案房屋定金款10万元整。2.买受人应于2017年3月24日在签订房屋买卖合同的同时，向出卖人支付购房款首付款254万元整，包含定金10万元。余额购房款379万元整，买受人选择出卖人指定的商业银行按揭贷款。3.买受人在签订房屋买卖合同时应向出卖人指定的银行提出相应的按揭贷款申请，并按照该银行的贷款申请规定提供全套完整有效的个人贷款申请资料，并在房屋买卖合同签订后7日内前往出卖人指定的地点（邑上原著售楼中心）与该银行工作人员按其规定签署全部所须贷款文件，办理完毕所有贷款申请手续。买受人在签订房屋买卖合同当日应提供完整有效的个人产权登记资料并签署产权登记所须签署的文件及其他文件。同时附件九也约定，买受人确认，因银行按揭贷款政策的变化及按揭贷款银行审核标准的提高导致的风险由买受人自行承担，买受人应按合同约定的期限内履行付款义务。因国家房地产政策的变化或买受人提供虚假材料或买受人自身原因等导致不能办理商品房网签及权属转移登记手续的，出卖人不承担责任。出卖人应在下列条件全部满足之日起30日向买受人交付商品房：1.买受人已向出卖人足额支付本合同约定的全部购房款（如买受人以商业贷款的方式支付购房款的，买受人已经取得商业贷款并转入出卖人指定的银行账户）；2.买受人已向出卖人足额支付其应承担的违约金和损失赔偿金；3.买受人已向出卖人足额支付由出卖人代缴的契税、公共维修基金、印花费等；……。如买受人未履行或未完全履行上述义务的，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房并有权拒绝办理商品房转移登记手续，出卖人不承担任何责任。就逾期交房问题双方约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在120日之内，交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过120日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。合同附件三为中信信托有限责任公司出具的证明，内容为，抵押权人中信信托有限责任公司同意涉案房屋进行现房销售。另查，2016年12月31日起至2017年3月24日，赵建平共计向中天公司账户打入269万元，中天公司出具收据金额共计254万元，显示收费内容为涉案房屋定金和房款，万国公司出具收据金额为15万元，显示收费内容为电商团购费。再查，2017年3月22日，北京市地方税务局与北京市住房和城乡建设委员会联合发布公告，连续5年（含）以上在本市缴纳个人所得税，是指从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税，该政策自2017年3月22日执行。该新政出台后，赵建平不具备购买涉案房屋资格。但经双方协商，2017年9月12日，中天公司向赵建平出具情况说明，内容为赵建平再次具备购房资格时间为2018年5月，赵建平可等待具备购房资格后网签，中天公司在此期间保证涉案房屋不另行出售，剩余379万元房款待网签后申请银行贷款。但到2018年5月时，赵建平仍未具备购房资格，中天公司多次催促赵建平仍无法办理网签手续。2018年6月8日，涉案房屋上为中信信托有限责任公司设立的抵押已经解除。2019年4月，赵建平再次具备购房资格，具备购房资格后其即与中天公司工作人员沟通催促办理网签事宜，但中天公司一直以涉案房屋尚未解押、销售许可证到期等原因让赵建平等，并于2019年6月27日将涉案房屋抵押给中国民生银行股份有限公司北京分行，直到2020年11月2日，该抵押才被注销。2020年11月5日，中天公司工作人员通知赵建平，涉案房屋已经解押，可以做网签了，但赵建平表示已经委托律师了，并于2020年10月16日起诉至法院，具体诉请如前所述。此外，赵建平于2020年6月23日与天津融创元浩置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买其开发的天津市东丽区住宅一处，并于2020年11月11日取得该房屋产权证书。原审法院认为，本案的争议焦点一是房屋买卖合同是否应解除。对此法院认为，因限购政策赵建平不具备购买涉案房屋的资格，中天公司同意待其再次具备购房资格时进行网签，涉案房屋不另行出售，应视为双方就继续履行合同达成一致意见，中天公司有义务在赵建平再次具备购房资格后继续履行合同，及时为赵建平办理网签及后续购房手续。但中天公司在赵建平再次具备购房资格后，非但未及时为赵建平办理网签及后续购房手续，反而将涉案房屋再次抵押，导致赵建平在长达一年多的时间内无法办理网签，更无法进行贷款并取得房屋，严重影响了赵建平购房计划与设想。实际属于因中天公司的原因逾期交房，本案可以参照双方就逾期交房责任的约定，逾期超过120日，买受人有权退房。故法院支持赵建平解除房屋买卖合同的诉求。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故房屋买卖合同解除后，中天公司应返还赵建平已付购房款及孳息，孳息即为利息，赵建平主张的利息计算时间及标准符合法律规定，法院予以支持。本案争议的焦点问题二是中天公司是否有义务返还电商费。对此，法院认为，虽然房屋买卖合同中购房款并未包括电商费，但根据双方签订的认购书及认购书补充协议，电商费包括在购房款之内，且电商费是在签订房屋买卖合同前赵建平根据与中天公司约定向中天公司支付，实际上该款也是打入中天公司账户，故在房屋买卖合同解除后，中天公司应返还赵建平电商费及孳息。本案争议的焦点问题三是中天公司是否需要给付赵建平惩罚性赔偿。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中，中天公司确实将涉案房屋另行抵押给第三人，但考虑到因赵建平购房资格问题，中天公司等待赵建平多年，涉案房屋资金无法回笼，也给中天公司带来巨大损失。且涉案房屋上抵押已经解除，合同可以继续履行，赵建平房屋买卖的目的并非不能实现，故法院对赵建平要求中天公司承担已付购房款一倍的赔偿责任不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除赵建平与北京昂内中天置业有限公司于2017年3月24日签订的《北京市商品房现房买卖合同》；二、北京昂内中天置业有限公司于本判决生效后七日内返还赵建平购房款269万元及利息（利息以269万元为基数，从2017年3月25日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回赵建平的其他诉讼请求。本院经审理查明，双方当事人在二审诉讼中都未提供新证据，且原审法院对证据的审核认定符合法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。本院认为，二审诉讼中，双方对解除房屋买卖合同没有异议，主要争议的是合同解除后责任承担的问题，主要包括以下两方面：一是中天公司应否退还赵建平15万元电商费的问题。首先，在赵建平与中天公司签订的认购书中，载明总房款648万元“含电商15万”；在双方同日签订的认购书补充协议中，约定了房款的具体支付日期，明确“第三期应于2017年3月25日向出卖人支付房款金额为1090000元。（含电商15万）”可见，双方在认购书及补充协议中明确约定电商15万是赵建平应当支付给中天公司的费用。其次，赵建平于2017年3月24日也实际支付了该笔15万元，pos签购单显示商户名为北京昂内中天置业有限公司，即赵建平已经依约将15万元支付给中天公司。再次，从协议的约定及15万元的支付过程，都是赵建平与中天公司之间，万国公司并没有参与协议的约定和款项的收取，更没有证据证明万国公司提供了何种服务，仅依据一个收据难以认定赵建平与万国公司存在服务合同关系，更难以认定万国公司提供了协议约定的服务，故原审法院认定中天公司返还该15万元并支付利息，并无不妥。导致合同不能履行，中天公司也有一定的责任，原审法院判决其承担已交纳房款的利息，并无不妥。二是中天公司是否应向赵建平支付已付购房款一倍的赔偿，赵建平主张赔偿的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定。首先，从中天公司于2017年9月12日出具的情况说明来看，中天公司对因赵建平购房资格问题未能网签的解决方案为待赵建平于2018年5月具备购房资格后网签，并承诺在此期间不会另售。而到2018年5月，赵建平仍未具备购房资格，即到2018年5月不能办理网签的责任仍归于赵建平一方；之后中天公司仍在等待赵建平具备购房资格，虽然又设定了抵押，但并未出售，符合情况说明中的“保证不会另售”，中天公司并未违反情况说明中的承诺。其次，在2018年5月之后，对于赵建平何时具备购房条件、何时办理网签等，双方并没有再次达成协议，中天公司在等待赵建平具备购房资格的过程中，因资金周转的需要将房屋抵押，并且从后来解除抵押的时间来看，抵押期间并不长，属于公司经营中正常的资金周转行为，并不属于恶意抵押。再次，从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定来看，适用该条的前提条件是因抵押行为导致房屋买卖合同的目的不能实现，买受人无法取得房屋。本案中，赵建平提起诉讼后，涉案房屋的抵押于2020年11月2日解除，即在本案原审法院庭审结束前能够履行，是因赵建平已经购买其他房屋而不能再履行本合同，并不是因抵押导致本案合同目的不能实现，故本案的情形不符合第八条的规定，赵建平要求按照已付购房款一倍的数额赔偿，缺乏事实和法律依据，原审法院驳回其该项诉讼请求，并无不妥。综上所述，赵建平和中天公司的上诉请求均不能成立，对其上诉请求，均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31620元，由赵建平负担28320元（已交纳），由北京昂内中天置业有限公司负担3300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 解学锋二〇二一年四月二十七日法官助理 佳 丽书 记 员 李星月