铁岭市银州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽1202民初644号 原告：邢国富，男，1953年08月06日出生，汉族，住址为辽宁省铁岭市银州区。 委托代理人：邢双（系原告的女儿），女，1980年05月02日出生，汉族，户籍地铁岭市银州区，现住铁岭市银州区，代理权限：代为立案，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，代为接收法律文书，代为接收履行款项，代为上诉。 被告：石岱军，男，1979年01月14日出生，汉族，户籍地铁岭市银州区，现住辽宁省铁岭市银州区。 委托代理人：李红洁，系辽宁守衡律师事务所律师。代理权限：代为承认、反驳诉讼请求，收集证据，质证辩论，代收法律文书。 原告邢国富与被告石岱军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年03月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邢国富委托代理人邢双、被告石岱军及其委托代理人李红洁到庭参加诉。本案现已审理终结。 原告邢国富向本院提出诉讼请求：1.原告在与被告石岱军的房屋买卖合同生效后十年内都没有履行完合同，对房屋更名过户，现请求判令终止被告石岱军与原告的房屋买卖合同，判令被告石岱军收回此房产，并退回原告的购房款5万元整；2.被告石岱军在隐瞒事实的情况下与原告达成房屋买卖合同，并在合同生效后，石岱军十年内都没有完成更名手续，属于合同违约，并给原告造成无法再次销售的损失，请求判令被告石岱军支付原告经济损失以及违约金共计1万元整；3.请求判令本案诉讼费由被告石岱军承担。事实与理由：原告邢国富与被告石岱军之间存在一房屋买卖合同关系，2010年09月12日原告与被告石岱军签订了《房屋买卖协议书》，双方约定被告将其从案外人乔维良处购买的位于辽宁省铁岭市银州区卖与原告。被告石岱军以当初为了方便房屋买卖而没有办理房屋过户登记为由，告知原告如果需要，房屋随时可以过户。原告购买房子后，要求房照上的房屋所有人乔维良配合去办理过户登记，但经多次催告，乔维良仍以各种理由推脱其责任，没有配合过户。被告石岱军由于一直没能与原房主办理过户登记，也知道原房主私自将夫妻共有房产进行交易，造成无法过户，所以故意隐瞒事实，将便于房屋的买卖作为借口，在没有办理房屋过户登记的情况下将房屋转卖给原告，恶意欺骗原告可以随时办理房屋过户。因双方合同无法继续履行，故请求法院判令立即终止被告与原告之间的房屋买卖合同，并要求被告将房款全额退回。 被告石岱军辩称：原告诉请解除合同及赔偿损失的主张无事实法律依据。原告应变更其诉讼请求，追加第三人乔维良协助原告将涉案房屋依次变更登记至原告名下，否则，应驳回原告全部诉讼请求。理由如下：1.原告主张解除房屋买卖合同诉请依法不能成立。首先，案涉房屋系通过连环买卖合同交付给原告实际占用使用，原告与被告、被告与前手出卖人乔维良签订的房屋买卖合同，均系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律法规强制性规定情形，均为合法有效，买方均已付清购房款，卖方也均已向买方交付房屋，买卖双方义务履行接近全面履行，只差登记过户即履行完毕。而被告与原告签订《房屋买卖协议书》时，原告已同意直接与原房主乔维良办理过户手续，被告按约已履行了双方《房屋买卖协议书》约定的全部义务；其次，原告与答辩人的合同签订于2010年09月12日，原告入住房屋10年期间并未找过原告主张权利，其享有的行使法定解除权1年的除斥期间已经过，享有的法定解除权早已丧失。2.原告诉请损失赔偿没有事实依据。被告不存在故意隐瞒房屋未过户至被告名下、欺诈原告签订房屋买卖合同的行为。原告在诉状中承认被告在签订案涉房屋买卖合同时已告知与前手出卖人之间未办理房屋过户手续的事实，且签订合同时被告已将案涉房屋所有权证、被告与前手乔维良签订的《房屋买卖协议书》原件一并交给了原告。从2010年09月12日签订合同之日至2020年06月长达10年期间，原告从未找过被告主张协助办理过户，被告不存在主观上不配合原告办理过户的过错。案涉房屋未能过户至原告名下，系原告怠于向被告、被告前手及时行使协助过户的权利造成。同时，案涉房屋一直由原告占有使用，不存在给原告造成损失问题，原告主张违约损失没有合同依据及法律依据。3.前手出卖人乔维良有义务协助原告、被告办理案涉房屋过户登记手续。《民法典》第509条（原《合同法》第六十条）规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，被告作为卖方负有法定协助买方原告办理过户手续的附随义务。但因事实上房屋所有权仍登记在前手卖房人乔维良名下，而乔维良作为前手出卖人同样负有法定配合答辩人办理过户的“履行协助义务”，以为原告房屋过户清除履行障碍。原告可依据《民事诉讼法》第五十六条第二款“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可申请参加诉讼，或由法院通知他参加诉讼”的相关规定追加原房屋所有权人乔维良为第三人。原房屋所有权人乔维良有义务协助被告将案涉房屋过户至被告名下；再由被告协助原告办理过户手续，于法有据，也符合诉讼便利原则。 庭审中原告所举证明材料如下： 1.2010年09月12日原、被告签订的房屋买卖协议书，用于证明双方房屋买卖的情况。被告没有异议，予以采信； 2.2005年12月26日被告与案外人乔维良签订的房屋买协议书，用于证明被告出售给原告房屋的来源。被告没有异议，予以采信； 3.原告代理人邢双和被告石岱军的微信聊天记录截图，用于证明购房后与被告协商过房屋过户的事。被告石岱军对真实性没有异议，认可通话内容为原告方要被告的身份证号码去办理房屋事宜使用。经审查，此微信内容与双方房屋买卖有关，予以采信； 4、（2020）辽1202民初1987号民事裁定书，用于证明原告于2020年11月起诉被告和乔维良主张房屋权利，因三方达成庭外和解，原告撤诉。被告没有异议，予以采信。 庭审中被告提交了案外人乔维良名下的房屋所有权证，用于证明案涉买卖房屋的自然情况。原告没有异议，予以采信。 经庭审举证、质证、法庭认证并结合当事人陈述的情况确定案件事实如下:2005年12月26日，案外人乔维良将登记在其名下的夫妻共同财产位于铁岭农职院家属住宅楼06幢233号房屋（后文简称案涉房屋）卖与被告石岱军，但双方未办理房屋更名手续。2010年09月12日，被告石岱军与原告邢国富签订了一份《房屋买卖协议书》，又以5万元的价格将登记在乔维良名下的案涉房屋卖与原告邢国富，被告石岱军在收到5万元房款后将案涉房屋交付给原告邢国富。因案涉房屋一直未能过户到原告邢国富名下，原告于2020年11月09日在本院起诉了被告石岱军和案外人乔维良，因三方当日达成庭外和解，原告撤回起诉，三方当事人共同到房屋登记管理部门办理案涉房屋更名事宜，因案涉房屋登记所有权人乔维良的妻子以不知道案涉房屋已卖出为由，拒绝配合办理更名手续，房屋未能依次过户到被告和原告名下。 本院认为，原告与被告进行有关案涉房屋的买卖后，被告石岱军长时间不能将案涉房屋过户到自己名下，从而致案涉房屋不能过户到原告名下。双方之间房屋买卖合同不能继续履行的情况一直持续到《中华人民共和国民法典》施行后，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定，本案应适用民法典的规定。被告石岱军购买共有人间在出售房屋问题上存有争议的案涉房屋，在其未能取得房屋所有权证的情况下，又将房屋卖与原告，致使案涉房屋不能过户到原告名下，现原告与被告签订的房屋买卖协议书已在法律上、事实上均不能继续履行，致使原告不能实现合同目的，依照民法典的规定，原告有权利要求终止双方之间的合同权利义务关系，故对原告要求被告退还购房款并向被告返还房屋的诉讼请求，予以支持。对原告要求被告支付经济损失及违约金1万元的诉讼请求，因双方在签订合同时均明知案涉房屋仍登记在案外人乔维良名下的事实，故双方对房屋买卖协议书不能继续履行均负有责任，因此，对原告的此项诉讼请求不予支持。对被告在庭审中有关双方之间的房屋买卖合同不符合解除合同条件的答辩内容，因原告在本案中并未提出解除合同的诉讼请求，应确认被告的此答辩内容与本案无法律关联性。对诉讼中被告以判决结果可能与案外人乔维良有利害关系为由要求追加案外人乔维良参加诉讼的申请，因乔维良非本案审理的原、被告之间房屋买卖合同的当事人，且判决结果只是将案涉房屋恢复到被告卖与原告前的状态，与被告不存在利害关系，同时亦方便原告与案外人乔维良解决纠纷，故根据合同相对性原则，对该申请予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款第（一）项、第二款【第一款：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方当事人可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。第二款：有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担】、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第十一条【民法典施行前成立的合同，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有民法典第五百八十条第一款第一项、第二项、第三项除外情形之一，致使不能实现合同目的，当事人请求终止合同权利义务关系的，适用民法典第五百八十条第二款的规定】之规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起即终止原告邢国富与被告石代军签订的《房屋买卖协议书》的权利义务关系； 二、被告石岱军于本判决生效之日起10日内返还给原告邢国富购房款5万元，同时原告邢国富将位于铁岭市银州区房屋交付给被告石岱军，逾期履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行； 三、驳回原告邢国富的其他诉讼请求。 案件受理费1300元（由原告预交），减半收取650元，由被告石岱军负担525元，由原告邢国富负担125元，退还原告650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并提出副本二份，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉人须预交上诉费1300元，否则按撤回上诉处理。 审判员  谢贵清 二〇二一年四月二十五日 书记员  苗 蕾