广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1203民初149号原告肇庆晟汇物业服务有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区坑口镇新城**鼎湖森邻**首层，统一社会信用代码：914××××××××××××700。法定代表人陈某1。委托代理人刘雪峰，该公司职员。被告汪**，男，汉族，1962年12月28日出生，身份证住址：贵州省贵阳市云岩区××××××××××××××，公民身份号码：520×××××××********。原告肇庆晟汇物业服务有限公司(以下简称“晟汇物业公司”)诉被告汪**物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序审理，于同年2月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘雪峰到庭参加诉讼，被告汪**经本院传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晟汇物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2020年8月的物业服务费共计人民币3150.2元；2、请求法院判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照1‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2020年8月21日的违约金数额835.44元；3、请求法院判令被告向原告支付自2018年3月起至2020年6月止的二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费用、路灯照明电费分摊及公共水费共计6743.53元；4、请求法院判令被告向原告支付以上欠费总合计4660.17元；5、请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2011年6月23日，肇庆鸿誉房地产开发有限公司与原告签订《鼎湖森邻前期物业服务合同》，约定选聘原告对鼎湖森邻项目提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2011年6月23日购买鼎湖森邻P2-1101商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《鼎湖森邻前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费157.51元，逾期支付应从逾期之日起每日按应付物业服务费的1‰向原告支付违约金。被告于2019年1月开始拖欠原告物业服务费，至2020年8月拖欠的款项已经达3150.2元。原告与2019年8月26日向被告发出《欠费追缴函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。原告自2018年3月起代被告支付二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费用、自用书费及公共水费共计人民币674.53元，原告多次向被告催要，但是至今未能支付。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，希判如所请。原告晟汇物业公司向本院提交证据如下：企业营业执照，证明原告主体存在的合法性。物价局关于鼎湖森林物业服务费收费许可，证明原告提供物业服务及收取物业服务费的合法性。商品房买卖合同、补充协议及附件附录、鼎湖森邻前期物业服务协议，证明被告房屋买受人身份及物业服务费计费面积（适用于未办产权证情形），也证明被告与原告存在物业服务合同关系，在收楼后须履行物业服务费缴交义务，否则将承担违约责任。物业服务费催缴函及签收回执，证明原告已经向被告催缴，但是被告拒不缴纳物业服务费。被告人欠费清单，证明被告人欠费时段及具体欠费内容。微信聊天截图9张，证明原告多次向被告催收物业服务费及相关费用，但被告至今没有缴交。7、供电局出具的鼎湖森林公共区域抄表费用明细表、鼎湖森邻物业公司2017年、2018年、2019年收支情况公示证据，证明原告提供物业服务及收取物业服务费的合法性及原告代缴纳相关费用的事实。被告汪**书面辩称，1、原告未按肇庆市鼎湖区物价局肇鼎价【2010】41号文件批复关于核定鼎湖森邻小区物业服务收费标准批准的住宅（电梯楼）按建筑面积计算为每平方每月1.2元计收而原告采取化整为零将公共区域及电梯的水电费另行收取明显是重复收费，故请求贵院驳回原告要求缴纳674.53元公摊水电费诉讼请求。2、根据在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第6条、《鼎湖森邻前期物业管理合同》7.6条、《住宅物业服务收费管理实施办法》第16条规定，被告与原告协商过程中由于原告推三阻四的态度，导致被告无法按照对空置房70%优惠事宜进行协商，请求贵院驳回原告要求支付3150.2元物业服务费诉讼请求，裁定被告按空置房物业管理费金额的70%进行缴纳。3、（1）原告未按肇庆市鼎湖区物价局肇鼎价【2010】41号文件批复关于核定鼎湖森邻小区物业服务收费标准批准的住宅（电梯楼）按建筑面积计算为每平方每月1.2元计收而原告采取化整为零将公共区域及电梯的水电费另行收取明显是重复收费（2）原告未按相关法规要求在合同中明确约定有效合同期限，导致被告无法行使应有监督或申请更换的权力，由于原告违约在先而被告为保证自己的权利不被侵害导致被告延迟缴费故请求贵院驳回原告要求缴纳835.44元滞纳金的诉讼请求。4、由于原告违约引起诉争故请求贵院驳回原告请求被告承担本案全部诉讼费用。具体意见如下：原告作为物业服务方应当遵章守纪、秉持职业道德和操守，被告在与原告签署《鼎湖森邻前期物业管理合同》时，原告强制逾期被告签署物业管理合同后才能领取钥匙，如不签署合同就不给予办理收房手续，被告虽作为业主但出于被动弱势地位，在被逼无奈的欠款下被迫签署原告所谓的“物业管理模板合同”，诸如此类行为，被告认为原告存有侥幸心理，捆绑强制消费行为。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十八条和《广东省物业管理条例》第四十四条及《2020物业管理条例实施细则》第三十四条载明的规定，对照与原告所签订的《鼎湖森邻前期物业管理合同》并未约定合同期限。被告作为业主有权对物业管理单位进行监督或申请变更，合同无具体期限是剥夺不过应有的监督权利。被告对原告物业服务合同的订立和法律效应提出质疑。根据《广东省物业管理条例》第四十六条、第四十九条，结合所签订的《鼎湖森邻前期物业管理合同》第13.2条甲方的义务载明“每半年公布一次物业管理费收支情况”。自物业管理合同签订生效至今，被告从未知悉原告通知或公布，关于物业管理收支情况及其明码标价的服务内容、服务标准、服务项目等。根据肇鼎价【2010】41号文住宅（电梯楼）按建筑面积计算为每平方每月1.2元计收，被告认为物业管理费中含有公摊水电费，原告采取化整为零重复收费并无依据，由于原告违反相关计费规定，被告有权拒绝缴纳公摊水电、电梯等费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第六条、《鼎湖森邻前期物业管理合同》7.6条、《住宅物业服务收费管理实施办法》第16条的规定，“房屋交付后空置半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务合同约定价格的70%交纳。”鉴于被告房屋自交房至今一直处于毛坯空置状态，被告曾多次前往原告物业公司办公室，就公共区域分摊费及空置房物业管理减免费进行咨询和协商，由于原告经办人态度恶劣、推三阻四，导致被告在未取得任何协商结果或有效信息情况下无功而返被告常住地贵阳。此后，原告一方面不给予被告回应、一方面催缴，且多次以“延期缴纳物管费就罚款，并罚扣滞纳金”为由进行恐吓、威逼被告，对业主所需、所望的诉求只字不提、不予理睬，原告恶劣的服务态度、服务质量已对被告的身心造成较大影响。根据《广东省物业管理条例》第六条中载明“业主在物业管理活动中，享有监督物业服务企业履行物业服务合同的权利”，结合《2020年物业管理条例实施细则》第三十六条载明：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”原告未按照物业服务合同约定承担义务进行履责，被告作为消费者、监督者对原告提出异议时，原告态度恶劣、敷衍搪塞，以不回应、不作为、不但当的立场对待被告，被告作为业主方在原告先行违反合同约定的前提下、在损失自身权益的处境下、被告对收费有异议，多次申请协商解决无果，同时在原告事先违约的情况下，行驶了业主、消费者应有权益，即延缓缴纳物业管理服务费。请求法院驳回原告的不合理诉求，保护被告作为消费者弱势群体一方，作出公正判决。被告汪**没有提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，经审理认定事实如下：被告汪**系肇庆市鼎湖区新城48区昌贤路3号鼎湖森邻小区第P1P2幢11层P2-1101房的产权所有人，该房建筑面积131.14平方米。2011年6月23日，原告晟汇物业公司与被告汪**签订《鼎湖森邻前期物业管理合同》。合同约定：原告向被告收取物业管理费，计费面积按鼎湖区房地产测绘所确认建筑面积（含共用面积分摊）执行，确认前按签订的房屋购买合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊）执行；物业管理费收费标准为：住宅1.2元/月，商铺2元/月，露天车位40元/月，车库车位100元/月。物业管理费中不包含公共水电费用，需用户摊分。原告于每月10日前收取当月和下月物业管理费，被告每延迟一天，按拖欠额的千分之一支付滞纳金，对于超过三个月不交纳物业管理费用的，原告可向人民法院起诉要求限期交纳，并可收取禁止被告转让、出租和抵押直至拍卖该物业。合同签订后，原告进驻被告所在的肇庆市鼎湖区新城48区昌贤路3号鼎湖森邻小区进行物业管理服务，被告按月向原告支付物业管理费用至2018年。2019年1月份起被告开始未按约向原告交纳物业管理费，包括二次供水、楼道及路灯照明、电梯的电费等公共分摊水电费用，至2020年8月止被告共欠物业管理费3150.2元、公共水电公摊费674.53元，经原告多次催缴未果，遂向本院起诉。另查明，肇庆市鼎湖区物价局于2010年8月23日作出肇鼎价[2010]41号《关于核定鼎湖森邻小区物业服务收费标准的复函区小事》，核定涉案鼎湖森邻小区住宅（电梯楼）按建筑面积计算为每平方米每月1.2元，商铺、车位的物业服务费用实行市场调节价，具体标准由原告在物业服务合同中约定，上述收费标准从2010年9月1日开始执行。本院认为，被告汪**经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证等抗辩的权利。本案是物业服务合同纠纷。原告晟汇物业公司与被告汪**于2011年6月23日签订《鼎湖森邻前期物业管理合同》，根据《物业管理条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限;……”的规定，前期物业服务合同在未约定服务期限且业主委员会与物业服务企业签订正式的物业服务合同前，前期物业服务合同是双方在真实自愿的前提下签订的，其内容合法有效，应受法律保护，双方当事人应按照合同享受权利、履行义务。被告汪**提出原告未按鼎湖区物价局作出的《关于核定鼎湖森邻小区物业服务收费标准的复函区小事》确定的物业服务收费标准执行，而是将公共区域及电梯水电费另行收取进行重复收费的抗辩，根据鼎湖区物价局作出的上述复函决定，鼎湖森邻小区住宅（电梯楼）按建筑面积计算为每平方米每月1.2元，且双方签订的前期物业管理合同第6条物业管理服务项目、第7条物业管理费收取标准及构成的约定，共用设备维护保养及运行费中，供水设备电费、电梯电费、路灯照明电费、梯灯照明电费由业主分摊。原告晟汇物业公司按照建筑面积计算为每平方米每月1.2元收取物业费，符合约定。因此，被告的抗辩理据不充分，本院不予支持。被告抗辩空置房应按照物业管理费金额的70%缴纳物业费，其所依据的《住宅物业服务收费管理实施办法》并非正在施行的法律或行政法规，亦非广东省或肇庆市辖区内颁布的地方性法规或规范性文件，对本案不具有适用性。因此，本院亦不予支持。被告汪**提出原告与其签订的《鼎湖森邻前期物业管理合同》无效，且原告提供物业服务与合同约定内容不符的抗辩，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”的规定，属于不同法律关系，被告可另寻法律途径予以解决。综上，按照上述合同的约定，原告晟汇物业公司已经为被告汪**所有的鼎湖区新城48区昌贤路3号鼎湖森邻小区第P1P2幢11层P2-1101房所在的肇庆市鼎湖区鼎湖森邻小区提供了物业管理服务，被告汪**应当按约向原告晟汇物业公司交纳物业服务费用。被告作为该小区业主负有向原告交纳物业服务费的义务，被告没有按时支付物业服务费已构成违约，应承担支付物业服务费及逾期付款的违约责任。原告晟汇物业公司起诉要求被告汪**交纳物业管理费及公共水电分摊费，二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费用、路灯照明电费分摊及公共水费以及相应违约金的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。但原告诉讼请求数额计算错误，本院予以更正，即2019年1月至2020年8月31日止的物业管理费为3147.36元（1.2×131.14×20）、2018年3月1日至2020年8月31日止的公共分摊水电费为668.53元（以实际发生的公摊水电费分摊金额计算）。至于违约金，被告汪**没有按合同约定按期缴纳物业管理费、公共水电分摊费已构成违约，但原告主张按合同约定从逾期之日即2019年3月1日起每天1‰收取违约金明显过高，本院依法予以调整，违约金参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，根据公平原则和诚实信用原则，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的130%自2019年3月1日起计算至被告上述物业管理费及公共水电分摊费付清之日止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、五百零九条、五百七十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告汪**于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市晟汇物业管理有限公司支付物业管理费3147.36元、公共分摊水电费668.53元以及2019年3月1日至清偿之日止的违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额157.37元为基数，分别自该月的1日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的130%分段计算至清偿之日止）。驳回原告肇庆市晟汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告汪**负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 邱树林二〇二一年四月六日法官助理 张鹏莉书 记 员 阮海涛