山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终2020号上诉人(原审被告)：李军，男，汉族，1983年7月7日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：鞠雯雯，山东鲁通律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：烟台市自然资源和规划局。住所地：烟台市莱山区新苑路**。法定代表人：黄涛，局长。委托诉讼代理人：孙玖世，烟台市自然资源和规划局科长。委托诉讼代理人：赵岩杰，山东舜公律师事务所律师。上诉人李军因与被上诉人烟台市自然资源和规划局房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初11567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李军上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，证据采信失当。1、枣庄商会这一民事主体真实存在。枣庄商会是经过烟台市工商联批准成立的社团组织，有独立的运转机制，设置会长、常务副会长、秘书长、办公室、财务等部门。直至今天该商会组织依然存续并有效运转。烟台市工商联是其主管部门，地点在芝罘区办公，负责人郑科长（130××××****）。整个商会筹备、成立、运转都是在烟台市工商联领导下开展工作。根据权威搜索网站如百度等可随时检索到关于商会的相关活动信息。比如2014年3月22日，商会成立报道，2020年3月，烟台市高新技术产业开发区只楚园党工委、管委处以及烟台市芝罘区委只楚街道党工委、办事处向枣庄商会颁发了荣誉证书：在2020年防疫工作中获得“疫情防控工作先进单位”荣誉称号。另外，根据上诉人提交的证据（2014年《资金往来结算票据》显示，上诉人是受枣庄商会所托，将租金交付给原告，租金《结算票据》中也明确载明付款人为烟台市工商联枣庄商会，被上诉人于票据盖章确认。被上诉人明知交款主体就是烟台市工商联枣庄商会，至少在租赁期间，被上诉人也是认可其有效存在的，否则，也不会收款后将该款上交财政部门。2、对于房屋租金之所以由上诉人实际支付事宜，上诉人已做出合理解释。2014年3月22日，烟台市工商联枣庄商会成立，受枣庄商会所托，上诉人至烟台市林业局资产科孙科长处（电话138××******）将13万租金交付给被上诉人，双方没有租赁合同，租金《结算票据》中明确载明付款人为烟台市工商联枣庄商会，被上诉人于票据盖章确认；2015年前后，上诉人受枣庄商会所托将13万租金交付给被上诉人。2016年7月份左右，上诉人已不在商会任职。被上诉人提供的证据《缴费清单》中也明确说明，交款人是烟台市工商联枣庄商会，李军只是代办人而已。如果因此认定，他就是房屋承租者，成了本案被告，无任何事实依据。3、上诉人仅作为枣庄商会一员，在商会搬离案涉房屋前早已离职（证据），无义务在商会搬离房屋时与被上诉人办理交接手续。原审法院认定“无论当时实际使用涉案房屋者为被告还是枣庄商会，被告（上诉人）在搬离房屋时均应与原告（被上诉人）办理房屋交接手续”着实无依据，且以此作为认定实际使用房屋的截止时间实在荒谬。二，原判决适用法律错误。原判决依据《合同法》60条、107条、109条、114条之规定，以上法律规定应建立在双方达成合同合意的基础上，在被上诉人无证据证明其与上诉人存在书面或口头租赁合同关系的事实基础上，一审法院适用上述法律规定错误且无依据。烟台银湖生态园有限责任公司（银湖公司）在租赁涉案房屋期间，于2009年1月18日将案涉房屋租给烟台市个园餐饮有限公司（下称个园公司）并签署《资产租赁合同》；后个园公司将房产租给枣庄商会（双方口头约定租赁事宜），上诉人作为枣庄商会的副会长兼秘书长受枣庄商会的委托，在转租期间，按照银湖公司、个园公司的指示，将转租期间的租金直接交给涉案房屋的所有人即被上诉人。因此，本案中存在多份租赁合同，被上诉人将房屋租赁给银湖公司，后银湖公司转租于个园公司，个园公司再次转租于枣庄商会。根据《合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”根据此规定，合同具有相对性原则，即合同的效力范围仅限于合同当事人之间，合同当事人一方只能向合同的另一方当事人基于合同提出请求，而不能向合同以外的第三人提出合同上的请求，合同的违约责任及义务履行只能在合同当事人之间发生。上诉人作为案涉房屋的所有人及出租人，其合同相对方为承租人公司，为此被上诉人也已于证据《关于芝罘区环翠路19号房产的催码函》中予以自认。而本案中上诉人并非与被上诉人签订租赁合同的相对方，一审法院在无证据认定上诉人与被上诉人存在任何合同关系的前提下，即认定上诉人应承担缴纳租金的义务，其诉请突破了合同相对性原则，违反了《合同法》的规定，没有任何的法律依据。被上诉人烟台市自然资源和规划局辩称：上诉人是涉案房屋的实际承租人，与被上诉人存在租赁合同关系，租金应由上诉人承担。一、枣庄商会并不真实存在，上诉人是涉案房屋的实际承租人，与被上诉人存在租赁合同关系。1、上诉人提交的2016年11月15日的声明中载明：“2013年11月，我商会开始同第三方合作经营贵局下属的芝罘区环翠路19号房产，同时取得该房产的经营使用权，租赁合同明年即将到期”。从该表述可以看出该声明的提交人即为涉案房屋的实际承租人，租赁合同期限截止到2017年。上诉人称是以枣庄商会的名义通知被上诉人，承租涉案房屋的主体是枣庄商会，其是受枣庄商会的委托将租金交付给被上诉人。但上诉人自始至终都没有提交真实有效的证据来证明枣庄商会真实存在，相反被上诉人通过向有关部门查证，并在中国社会组织公共服务平台查询被告所称的枣庄商会并未经过主管部门审批，该组织并不真实存在。该声明的提供人是上诉人，上诉人提交的任何以枣庄商会名义出具的内容即为上诉人的真实意思表示，因此，上诉人认可与被上诉人存在租赁合同关系。2、2014年、2015年的年租金130000是由上诉人个人缴纳。房租收据显示的收款人即是上诉人，如按上诉人所述，其代表枣庄商会代交，缴款人不需要载明上诉人。3、上诉人实际签收了被上诉人针对涉案房屋发出的通知及催告函，进一步可以证实被上诉人与上诉人之间存在租赁合同关系。综上，上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系真实存在：租赁期限只少三年，即2014年，2015年和2016年，年租金130000元。二、基于上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系，被上诉人向上诉人主张租金并未突破合同相对性。综上，请求驳回上诉，维持原判。烟台市自然资源和规划局向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2016年1月至2017年6月底的房屋租金195,000元及逾期利息（按中国人民银行同期贷款年利率计算，自2017年7月1日计至实际履行之日）、2017年7月1日至2017年7月28日的房屋租金9972.6元及逾期利息（按中国人民银行同期贷款年利率计算，自2017年7月29日计至实际履行之日）；2.判令被告向原告返还位于烟台市芝罘区的房屋并支付原告房屋占有使用费140,027.40元。一审法院认定事实：涉案房屋建于使用权人为原告下属事业单位烟台市林业科学研究所的土地上。2007年10月1日，烟台市林业局与银湖公司在签订的资产租赁合同中约定：烟台市林业局将涉案房屋出租给银湖公司使用，租赁期限10年，自2007年10月1日至2017年9月30日；前五年每年租金分别为5、6、7、8、9万元，后五年每年租金为130000元；年租金分二次支付，每次支付50%，支付时间分别为每年的9月30日和3月30日。2009年1月18日，银湖公司与个园公司在签订的资产租赁合同中载明：个园公司向银湖公司承租涉案房屋，租赁期限自2009年1月18日至2017年9月30日，2009年1月18日至2010年3月31日年租金为130000元，2010年4月1日至2011年3月31日年租金为140000元，2011年4月1日以后年租金为150000元。2014年12月11日，烟台市林业局在出具的资金往来结算票据中载明：交款人为烟台市枣庄商会、被告，收款项目为房租（2014.1.1-12.31），金额为130000元；2015年12月30日，烟台市林业局在出具的资金往来结算票据中载明：交款人为被告，收款项目为涉案房屋房租，金额为130000元。2017年7月27日，烟台市林业局在向被告寄发的通知书中载明：涉案房屋于2007年10月1日租赁给银湖公司，租赁期10年，租赁期间的2014年、2015年房租一直由被告缴纳，但自2016年1月至今的租金被告未缴纳；我局自2016年上半年开始多次向被告催缴，被告仍未缴纳；2017年1月以来，我局多次到涉案房屋联系催缴房租事宜，发现被告已经不在酒店从事经营活动；泰和酒楼和烟台嘉利企业管理咨询有限公司等单位进驻涉案房屋；泰和酒楼工作人员声称房租应由被告缴纳，嘉利公司人员声称被告为公司实际控制人；烟台市林业局作出如下通知：自2017年7月28日起，解除我局与银湖公司的资产租赁合同，被告于2017年8月5日前缴清2016年全年、2017年上半年的房屋租金，返还涉案房屋。被告于次日签收该通知。2018年6月7日，烟台市林业局在向被告寄发的催告函中载明：我局于2007年10月1日与银湖公司签订资产租赁合同，将涉案房屋租赁给银湖公司，租赁期10年；租赁期间的2014年、2015年房租一直由被告缴纳，但自2016年1月未再缴纳房屋租金，经我局多次催要无果，故再次向被告发出催告如下：被告于2018年6月30日前缴清欠付的房屋租金、返还出租房屋于资产、支付逾期腾房的占有使用费。被告于次日签收该催告函。2018年12月19日，中共烟台市委、烟台市人民政府作出关于烟台市市级机构改革的实施意见，将烟台市国土资源局、烟台市规划局、烟台市林业局合并后组建原告。案件审理过程中，原、被告双方均认可涉案房屋2014、2015年度租金各130000元为被告实际向原告交付，但被告辩称该款项系受烟台市枣庄商会委托向原告交纳。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：原告主张与被告之间就涉案房屋存在租赁合同关系，被告至今仍实际使用涉案房屋。被告对此予以否认，辩称与原告之间不存在房屋租赁合同关系，也未实际使用涉案房屋。针对被告实际使用涉案房屋的始末，原告述称：2013年11月被告以枣庄商会的名义找到原告，提出原告与银湖公司之间的合同经银湖公司与枣庄商会协商由枣庄商会实际承租，原告与被告约定不再另行签订合同、租期及租金按照原合同履行；实际履行过程中，涉案房屋一直由被告实际使用，2017年10月份原合同租赁期限届满后也是被告将涉案房屋转租给他人使用；现经原告了解，枣庄商会从未注册也未实际存在，故应认定原、被告之间就涉案房屋形成了租赁关系。被告对此不予认可，辩称如下：枣庄商会于2014年初至2015年度从个园公司处转租使用涉案房屋，被告作为时任枣庄商会副会长兼秘书长经办承租事宜；枣庄商会于2015年年底已经从涉案房屋中搬出，具体交接手续因被告当时已不在枣庄商会任职，故无法落实清楚。针对其所持被告于2013年11月以枣庄商会名义与原告就承接银湖公司对涉案房屋承租权一事达成口头协议之主张，原告未提交证据予以证明；针对其所持目前涉案房屋由被告转租给他人使用之主张，原告亦未提交证据予以证明。为证明其上述主张，被告提交证据如下：（1）烟台市工商业联合会烟联发[2013]22号文件，该文件载明：同意成立烟台市工商联枣庄商会并成立筹备工作委员会，被告为筹备工作委员会成员之一。原告质证称，对该证据真实性不予认可，且该证据不能证明枣庄商会已经实际登记成立。针对枣庄商会的登记注册情况，被告未提交证据予以证明。被告提交的该项证据，仅凭其自身不能证明枣庄商会这一民事主体真实存在，法院对此不予确定。（2）声明一份，该证据载明“烟台市林业局：13年11月份，我商会开始同第三方合作经营贵局下属的芝罘区环翠路19号房产，同时取得该房产的经营使用权，租赁期限明年即将到期，因我商会已经搬走，部分闲杂人员入住办公。为减少贵局的损失，如果该处房产使用人出现拖欠水电费、房租等事宜，请贵局立即收回房产，并授权自行清理该房产内的闲杂人员事宜，必要时贵局可采取停水、停电等措施，如果造成任何损失与贵局无关。烟台市工商联枣庄商会2016年11月15日”。该证明尾部加盖有内容为“烟台市工商联枣庄商会”的印章，并有“2017年7月17日收到孙玖世”的手写内容。原告质证称，该证据属于证人证言，应当由制作者签字并出庭作证；且根据该声明的内容，可知声明提供者认可与原告存在事实租赁关系且租赁期限至2017年到期；既然被告无法证明枣庄商会的主体真实存在，则该声明可以证明被告与原告之间就涉案房屋存在租赁关系。对于该证据尾部的“2017年7月17日收到孙玖世”的手写内容，原告称系烟台市林业局工作人员收到声明时书写，并称该声明是被告直接交给原告；被告对此予以否认，称声明为枣庄商会派人送交给烟台市林业局，所派人员并非被告。被告提交的该项证据系原件，原告亦认可烟台市林业局工作人员实际收到了该证据，法院对其真实性予以确定。针对其所持枣庄商会于2014年初至2015年度从个园公司处转租使用涉案房屋、被告作为时任商会副会长兼秘书长经办承租事宜之主张，被告在庭审中未提交证据予以证明。根据当事人的陈述及审查确定的证据，一审法院认定事实如下：（1）被告主张枣庄商会这一民事主体真实存在，但未提交证据证明该商会的登记注册情况，法院对此不予采纳；（2）针对其各自陈述的被告以枣庄商会名义承租涉案房屋始末经过，原、被告均未提交证据予以证明，法院均不予采信；但被告本人实际支付了涉案房屋2014年及2015年的租金各130000元、实际签收了烟台市林业局针对涉案房屋制发的通知及催告函，其在提交的以枣庄商会名义作出、日期为2016年11月15日的声明中明确载明“租赁期限明年即将到期”，这一表述与烟台市林业局与银湖公司、银湖公司与个园公司签订合同所载租涉案房屋赁期限届满情况基本相符，再结合被告在本案中未能证明枣庄商会主体真实存在、亦未针对房屋租金为何由其实际支付作出合理解释之情况，对原告所持涉案房屋系被告本人实际承租使用之主张，法院予以采纳；（3）烟台市林业局在2017年7月27日制发的通知中明确载明于2017年1月以来发现被告已经不在涉案房屋内，原告在本案中亦未提交证据证明目前涉案房屋由被告转租给他人使用，故对其所持涉案房屋目前仍由被告实际使用之主张，法院不予采纳；被告提交的以枣庄商会名义作出的声明中虽称“我商会已经搬走”，但声明实际送交烟台市林业局的时间并非其载明的2016年11月15日而是2017年7月17日，无论当时实际使用涉案房屋者为被告还是所谓“枣庄商会”，其在搬离房屋时均应与房屋所有权人烟台市林业局办理房屋交接手续，故对被告所持自2016年开始未实际使用涉案房屋之主张法院不予采纳；综合上述情况，对于被告实际使用涉案房屋的截止时间，法院依烟台市林业局在2017年7月27日制发通知中自述，认定为2016年12月31日。一审法院认为，本案中，被告自2014年1月1日起实际承租使用涉案房屋至2016年12月31日，按130000元/年标准向当时的房屋所有权人烟台市林业局支付了2014年、2015年的房屋租金，2016年1月1日之后的房屋租金至今未支付，原告于2018年12月19日由烟台市国土资源局、烟台市规划局、烟台市林业局合并后组建的事实清楚。原告请求判令被告按130000元/年标准支付2016年1月至2017年7月28日的房屋租金204972.6元及逾期利息（按中国人民银行同期贷款年利率计算，自2017年7月1日计至实际履行之日），法院依被告实际欠付租金期间2016年1月1日至2016年12月31日计算，支持租金130000元（130000元/年×2016年1月1日至2016年12月31日期间1年）及以此为基数计算的逾期利息（按中国人民银行同期贷款年利率自2017年7月1日计至2019年8月21日，自2019年8月21日至偿清借款之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付），其余部分不予支持。原告请求判令被告返还涉案房屋、支付房屋占有使用费140027.40元，没有事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，一审法院于2020年8月10日判决：一、限被告李军于判决生效之日起10日内支付原告烟台市自然资源和规划局房屋租金130000元及利息损失（以130000元为基数，自2017年7月1日至2019年8月21日按中国人民银行同期贷款年利率计付，自2019年8月21日至偿清欠款之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。二、驳回原告烟台市自然资源和规划局的其他诉讼请求。如果被告李军未按判决确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6475元，由原告烟台市自然资源和规划局负担4035元、被告李军负担2440元。二审中，上诉人提交证据1、中国商业期刊网关于烟台工商联枣庄商会正式成立的报道打印件一份及烟台水母网中关于烟台枣庄商会召开一届二次会员大会暨成立1周年庆典新闻报道打印件一份，证明枣庄商会真实存在；证据2、上诉人与被上诉人方工作人员孙玖世微信聊天记录一份，证明在租赁期间被上诉人方认可商会的有效存在。现在其单方主张商会不存在，被上诉人方也存在过错。被上诉人质证称：对于证据1谈两点质证意见：1、上诉人不能提供合法证据来源，2、该证明不能证明枣庄商会合法存在。根据相关规定商会等组织必须在民政部门备案并登记，从现有证据来看，枣庄商会没有在民政部门备案并登记，所谓的枣庄商会不是合法存在的，它没有主体资格。对于证据2微信聊天记录内容认可，但是该聊天记录也说明了枣庄商会不是合法存在的组织，至于说到过错那只能是上诉人的过错。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，2007年10月1日烟台市林业局与银湖公司签订了资产租赁合同，约定烟台市林业局将涉案房屋租赁给银湖公司使用，自2007年10月1日至2017年9月30日共10年；2009年1月18日，银湖公司与个园公司签订了资产租赁合同，约定涉案房屋由银湖公司租赁给个园公司，租赁期限自2009年1月18日至2017年9月30日。2014年12月11日烟台市林业局在出具的资金往来结算票据中载明的交款人是上诉人李军、烟台市枣庄商会；2017年7月27日烟台市林业局向上诉人李军发出通知，解除烟台市林业局与银湖公司的租赁合同，要求上诉人缴清租金，返还房屋。该通知由上诉人签收。2018年6月7日烟台市林业局再次向上诉人发出催告函，要求上诉人缴清欠付的房租、返还房屋并支付占有使用费。该函由上诉人签收。一审中双方均认可2014、2015年度的租金均由上诉人向被上诉人交纳。被上诉人于2018年12月19日由烟台市国土资源局、烟台市规划局、烟台市林业局合并后组建。上述事实清楚。双方关于上诉人与被上诉人之间是否存在租赁合同关系主张不一。被上诉人主张其与上诉人存在租赁合同关系，且上诉人实际使用涉案房屋并交纳租金，但自2016年1月以来上诉人就不再缴纳房租，故要求上诉人支付2016年1月至2017年6月底欠付的租金及利息，并支付房屋占有使用费。上诉人对被上诉人的上述主张不予认可，主张是被上诉人与枣庄商会存在租赁合同关系，涉案房屋系枣庄商会租赁，上诉人受枣庄商会的委托向被上诉人交纳房租。但上诉人一审中提交的证据均不能证实枣庄商会依法成立、真实存在。因被上诉人在其制发的通知中自称2017年1月以来发现上诉人已不再使用涉案房屋，且未举能证证实上诉人将涉案房屋转租给了他人，综合考虑上诉人实际交付了2014、2015年度的租金、实际收到了被上诉人发出的通知和函的事实、上诉人提交的落款时间为2016年11月15日的声明称“我商会已搬走”，但该声明于2017年7月17日才送交到烟台市林业局的相关事实，一审法院按照被上诉人发出的通知函中自认的上诉人实际使用涉案房屋的时间为2016年12月31日，判决上诉人支付被上诉人2016年1月1日至2016年12月31日的租金及相应利息。现上诉人上诉主张枣庄商会系真实存在的民事主体，其受枣庄商会的委托向被上诉人交纳租金,并为此向本院提交了枣庄商会正式成立的报道打印件、枣庄商会召开大会暨周年庆典新闻报道打印件及上诉人与被上诉人方工作人员孙玖世微信聊天记录。被上诉人对上述证据及上诉人的上述主张均不予认可，且上述证据内容不足以证实枣庄商会系依法成立、实际存在的民事主体，本院对上述证据不予采信，对上诉人的上述主张不予采纳；上诉人主张本案存在多份租赁合同，被上诉人作为涉案房屋的所有人和出租人，应向其合同相对方即银湖公司主张权利。对此本院认为，被上诉人与银湖公司签订租赁合同后，银湖公司又将涉案房屋转租给个园公司，后涉案房屋由被上诉人实际使用并交纳租金，根据一审中上诉人提交的以枣庄商会名义作出的落款时间为2016年11月15日的声明中载明的“租赁期限明年即将到期”能够得知与烟台市林业局与银湖公司、银湖公司与个园公司签订合同所载租涉案房屋赁期限届满情况基本相符，未超过烟台市林业局与银湖公司之间租赁合同约定的租赁期限；且被上诉人对上述转租行为均未在法定期限内提出异议，故上述转租行为均系合法、有效的民事行为，被上诉人要求上诉人支付使用期间的租金依据充分，依法应予支持，对上诉人的该主张本院不予采纳。上诉人主张其不应向被上诉人支付租金，证据不足，本院不予支持。综上所述，李军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2440元，由上诉人李军负担。本判决为终审判决。审判长  杨忠霞审判员  尹鹏亮审判员  王天松二〇二一年四月二十日书记员  王亚男