辽宁省沈阳市铁西区人民法院行 政 判 决 书（2020）辽0106行初65号原告：沈阳市鑫建超汽车服务有限责任公司，住所沈阳市大**。法定代表人：高某，系该公司董事长。委托代理人：刘宏彪，系辽宁正时律师事务所律师。被告：沈阳市大东区城市更新局，地址沈阳市大**。负责人：郭某，系该局局长。委托代理人：李刚，沈阳市大东区城市更新局工作人员。委托代理人：李扬，北京大成（沈阳）律师事务所律师。第三人：中国物资储运总公司沈阳东站仓库，住所沈阳市大**。法定代表人孙田柱，系该公公司总经理。委托代理人宋某，系该单位工作人员。本院受理原告沈阳市鑫建超汽车服务有限责任公司（以下简称鑫建超公司）诉被告沈阳市沈阳市大东区城市更新局（以下简称大东更新局）、第三人中国物资储运总公司沈阳东站仓库（中储公司东站仓库）行政协议纠纷案，本院于2020年9月10日立案，由审判员余金阳、人民陪审员赵丽彬、人民陪审员王晓博组成合议庭，于2020年11月25日公开开庭进行审理，原告沈阳市鑫建超汽车服务有限责任公司法定代表人高某及委托代理人刘宏彪，被告沈阳市大东区城市更新局及委托代理人李刚、李扬，第三人中国物资储运总公司沈阳东站仓库委托代理人宋某均到庭参加诉讼，现已审理终结。沈阳市大东区城市更新局于2019年10月16日与第三人中国物资储运总公司沈阳东站仓库签订《征收补偿协议书》。原告沈阳市鑫建超汽车服务有限责任公司诉称，第一、请求撤销被告与第三人签订的房屋征收补偿协议中关于出租房屋装修及改造部分的费用。第二、判令被告将出租房屋装修及改造部分的费用补偿给原告；第三、诉讼费及与诉讼相关的费用由被告人及第三人承担。2004年8月17日，第三人将位于沈阳市东北××马路××号的房屋其中的853平方米出租给本案原告用于原告公司注册用地及经营办公场所，租赁合同为每年一签。租赁合同履行期间，原告多次对租赁房屋进行装修改造。租赁合同履行到2019年4月25日，沈阳市大东区人民政府发布租赁地块房屋征收决定及征收公告，同年6月25日辽宁艺城房地产土地资产评估有限公司对租赁房屋及附属物等进行了房地产征收价值评估，并出具了评估报告。2019年10月16日，第三人与本案被告签订了征收补偿协议书，但补偿协议并没有区分出原告对租赁房屋进行装修改造费用造成原告无法获得征收补偿，原告对此不服，提起了行政诉讼。经辽宁省高级人民法院（2020）辽行终905号行政判决书认定，对于原告的装修改造部分的费用应当给付原告。但因本案被告与第三人已经签订了征收补补偿协议，不能判决对同一项目重复补偿。原告对装修改造部分要求补偿，需在提起行撤销行政诉讼故原告诉至法院，请求撤销本案被告与第三人签订的租赁房屋征收补偿协议及装修改造部分的费用。判令被告将租赁房屋装修及改造部分的补偿费用给付原告。被告沈阳市大东区城市更新局辩称，第一、原告不是其主张的租赁房屋装修改造的补偿对象。2019年4月25日，被告发布房屋征收决定和房屋征收公告，决定对大东区明堂街西地块改造项目实施房屋征收并发布了大东区明堂街西地块改造项目房屋征收与补偿安置方案。涉案房屋在该征收范围内，但涉案房屋的所有权人为本案的第三人。根据国有土地上房屋征收与补偿条例第二条的规定，被征收人为被征收房屋的所有权人并非作为承租人的原告。第二、原告要求撤销被告与第三人签订的征收补偿协议中关于租赁房屋装修及改造部分，并将该部分补偿给原告没有依据。本案涉及的被征收房屋的所有权人均为第三人，原告为房屋的承租人，第三人是被征收房屋的补偿对象，且第三人向被告承诺由其按照租赁合同负责场地内承租户的搬迁补偿和清理工作，所以被告与第三人签订了征收补偿协议，补偿款包含被征收房屋的价值，该价值是整体进行的评估，其中已包含了房屋装修、室内配套、水电暖等价值。至于原告主张被征收房屋的装修和改造是由其出资应当享有权益，属于原告与第三人之间的民事法律关系，不应当由被告对原告就这部分的损失进行征收补偿，并且从原告与第三人签订的经营场所租赁合同可以看出，原告与第三人约定遇到政府拆迁的，原告应当无条件搬出，且拆除自建的房屋设施、设备等。从原告与第三人签订的仓储合同也可以看出，原告与第三人约定合同不再续签的，原告增设的建筑及装修归第三人所有，由以上可见，关于租赁房屋装修部分如何处理，纯属第三人和原告之间的民事法律关系。在行政征收过程中，被告无法判定原告与第三人之间的民事约定，仅需针对房屋所有权人及第三人进行征收补偿。至于原告与第三人如何约定，应通过民事方式解决，故原告要求撤销被告与第三人的征收补偿协议没有依据。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，请求人民法院予以驳回第三人中储公司东站仓库述称，第一、根据原告与第三人签订的经营场所租赁合同编号东仓201860号中约定，如遇政府规划实施改造造成仓库或设施设备拆迁，本合同提前终止，与乙方须及时撤出且无条件拆除乙方自建的房产、设施、设备等，甲方不承担违约责任。第二、原告与第三人签订合同约定中，原告并未向第三人提交装修等相关方案，未经第三人书面同意，所以原告装修等行为为自主行为，第三人不承担责任。根据原告与第三人签订的经营场所租赁合同，编号东仓201860号中第8.1条约定，在租赁期限内，如乙方须对租赁物进行装修改造或增设附属设施和设备的，须事先向甲方提交相关方案，并经甲方书面同意，同时如有必要需要政府有关部门申报同意。第三、原告与第三人签订合同时间为2018年6月15日起，并约定签订日一次性支付租赁费，但原告并未支付租赁费用，至今仍拖欠租赁费用，第三人有权停止乙方使用租赁场所，损失原告自行负责。原告与第三人签订的经营场所租赁合同中第5.2条约定，乙方应于合同签订日一次性支付租赁费，与乙方逾期支付租赁费，应向甲方只支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租赁总额的0.2%，同时甲方有权停止乙方使用租赁场所。综上所述，原告的诉求没有事实和法律依据，请求人民法院予以驳回。本院查明，中储公司东站仓库位于沈阳市××东北××马路××号房屋，建筑面积31,549.6平方米，鑫建超公司租用其一楼853平方米作为公司注册地，从2004年8月17日成立之日起在此经营。鑫建超公司与中储公司东站仓库约定为每年签订仓库租赁及仓储合同，在承租期间，2017年5月至8月，鑫建超公司对承租的房屋进行了装修及改造并一致正常经营，上年度租赁及仓储合同期限自2018年6月15日至2019年6月14日止。2019年4月25日，大东区政府发布《房屋征收决定》和《房屋征收公告》，沈阳市××东北××马路××号房屋被列入征收范围。2019年5月29日，中储公司东站仓库书面告知鑫建超公司租赁及仓储合同将于2019年6月14日到期，期满后不再续租，鑫建超公司归还房屋和库房。同年6月25日，辽宁艺城房地产土地资产评估有限公司对沈阳市大东区东北大马路190号中储公司东站仓库的房屋建筑物、附属物、国有工业土地权及物资搬运进行房地产征收价值评估评估的价值时点为房屋征收决定公告之日，即2019年4月25日，并出具《房地产征收估价报告》(辽艺房估字[2019]第DZ06号)。同年10月16日，中储公司东站仓库与大东更新局签订《征收补偿协议书》，综合补偿金额为141,388,316元人民币，协议书约定中储公司东站仓库负责对被征收房屋及时搬迁腾空。涉案房屋截止2020年12月3日尚未被拆除，该协议尚未履行完毕。鑫建超公司对大东区更新局与中储公司东站仓库于2019年10月16日签订的《征收补偿协议》不服，提出在承租期间对涉案房屋装饰装修及改造部分属于鑫建超公司的合法财产，故诉至本院要求撤销被告与第三人签订的征收补偿协议中涉及原告租赁房屋装修及改造部分，并要求将补偿费用给付原告。另查明，沈阳市大东区东北大马路190号有证房屋15处，分别为大东区东北大马路190-1号至190-15号。鑫建超公司《营业执照》及签订的租赁及仓储合同，承租地点均为东北大马路190号。因190-1号至190-15号建筑面积及评估单价均不同，鑫建超公司明确190-2号建筑面积6255平方米中的853平方米为其一直承租的经营场地。再查明，因辽宁艺城房地产土地资产评估有限公司的《评估报告》无法区分装饰装饰部分的价值。根据原告鑫建超公司的申请，对原告承租的大东区东北大马路190号承租853平方米经营场地进行评估，在对现场勘查时，对原告与第三人有争议的部分并未进行评估，对无争议部分进了评估，辽宁华益和资产评估事务所出具《追溯性资产评估报告》（辽华益和司评报字[2020]第029号），评估基准日是2019年4月25日，评估范围包括：接待区、vip休息区、卫生间、洗车间、镀金车间、维修车间、一楼外墙、室内、补充项目。房屋装饰装修及改造部分的价值为425177元部分。上述事实，有双方当事人陈述，有原、被告提供的证据中国物资储运总公司东站仓库经营场所租赁合同、大东区政府房屋征收公告、征收决定、大东区明堂街西地块改造项目房屋征收与补偿安置方案、中国物资储运总公司沈阳东站偿款征收补偿协议书，房地产征收估价报告（辽艺房估字[2019]第DZ06号）、辽宁华益和资产评估事务所出具《追溯性资产评估报告》（辽华益和司评报字[2020]第029号）、沈阳市中级人民法院（2020）辽01行初36号行政判决书、（2020）辽行终905号行政判决书等证据经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条的规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”及《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第五条第三款的规定：“下列与行政协议有利害关系的公民、法人或者其他组织提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理：（三）其他认为行政协议的订立、履行、变更、终止等行为损害其合法权益的公民、法人或者其他组织。”本案中，鑫建超公司在承租中储公司东站仓库的房屋后，为实现经营目进行了装饰装修及改造。虽然鑫建超公司不是被征收人，但是在涉案房屋被征收时，租赁期限尚未届满，对于其完成的室内装修及改造部分的价值，依法有权获得合理补偿。因此，原告鑫建超公司具有原告的诉讼主体资格。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条的规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”及《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第八条的规定：“区、县（市）房屋征收部门组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”行政机关在征收房屋前应当对被征收的房屋的情况调查清楚。本案中，依据辽宁艺城房地产土地资产评估有限公司的《评估报告》，房屋征收时对被拆迁房屋的价值评估是对拆迁公告时的状态进行的评估，其评估结果所确定的房屋价值必然包括其出租后承租人对房屋装修及改造所产生的增值部分，承租人对房屋的装修及改造部分的价值应当依法补偿。鑫建超公司承租涉案房屋后，为实现其经营目的，进行了装修及改造，涉案房屋被征收的，租赁期尚未届满。2019年10月16日，中储公司东站仓库与大东更新局签订《征收补偿协议书》时，就涉案房屋房屋装修及改造部分的征收补偿相关事项，没有将承租人鑫建超公司列为补偿协议相对人，未能顾及对涉案房屋已实际装修改造并经营的承租人之相关利益，属于遗漏征收补偿对象，事实认定不清。根据原告鑫超建公司的申请，对原告与第三人均无异议的大东区东北大马路190-2号房屋一楼的装修及改造部分进行了评估，辽宁华益和资产评估事务所出具《追溯性资产评估报告》，评估价值为425177元，故涉案《征收补偿协议书》中大东区东北大马路190-2号房屋一楼的装修及改造部分在425177元范围内予以撤销。对于原告与第三人之间有争议的装修及改造部分部分，原告可通过其他司法程序进行解决。因考虑到保障相关权利人的合法权利不受影响，大东更新局需对大东区东北大马路190-2号房屋一楼装修及改造部分进行重新调查核实，因此不宜由法院直接进行判决，应由大东更新局在合理期限内对大东区东北大马路190-2号房屋一楼装修及改造部分重新作出行政行为。综上,依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定,判决如下:一、撤销沈阳市大东区城市更新局与第三人中国物资储运总公司沈阳东站仓库签订的《征收补偿协议书》中涉及大东区东北大马路190-2号房屋一楼的装修及改造的425177元内部分。二、沈阳市大东区城市更新局于本判决生效后九十日内就涉案房屋的大东区东北大马路190-2号房屋一楼的装修及改造的425177元内部分重新作出行政行为。三、驳回原被告其他诉讼请求。案件受理费8800元,评估费4200元均由沈阳市大东区城市更新局负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 长  余金阳人民陪审员  赵丽彬人民陪审员  王晓博二〇二一年四月十四日书 记 员  王瑞琪