山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁16民终1046号上诉人（原审被告）：滨州天场物业管理有限公司，住所地：山东省滨州市滨城区。法定代表人：宋志强，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：葛晓伟，山东开言（北海开发区）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯小伟，男，1986年2月22日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。上诉人滨州天场物业管理有限公司（以下简称天场物业公司）因与被上诉人冯小伟物业服务合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院(2020)鲁1602民初5776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。天场物业公司上诉请求：1.请求撤销(2020)鲁1602民初5776号民事判决书，依法改判上诉人不承担退还被上诉人物业服务费2290.92元的责任，或发回重审。2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原审法院判决认定事实错误、适用法律错误，具体原因如下：1、根据上诉人与被上诉人于2017年7月9日签订的《物业管理服务协议》第五章第2条第2款，明确约定了被上诉人“有自觉按时按规定足额缴费的义务，无论房屋闲置与否，均按全额交纳物业管理服务费”。该协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方均产生约束力。然而原审法院却忽略《物业管理服务协议》的存在，不以直接约定双方权利义务的基础合同来判定双方的争议纠纷，那么签订《物业管理服务协议》的意义是什么?2、上诉人在一审过程中已提供充分证据证明涉案房屋一直处于装修状态，不存在空置情况，原审法院对该部分事实认定错误。上诉人于2017年7月9日向被上诉人交付房屋，同年8月2日审批通过开始装修，期间一直存在零星装修的事实，直至2020年5月20日获得上诉人的验收才结束装修。以上事实，有《室内装修申请审批表》予以证实，有被上诉人本人亲自签名确认的《室内装修竣工验收表》予以证实，有《管家部来电来访记录表》予以证实，有充值6次水费的记录予以证实，然而原审法院却以“未提交有效证据”为由，对涉案房屋处于装修状态的主张不予采信，试问如此完整、确切、充分的证据都不足以采信，那么什么证据才可以?3、2019年10月1日施行的《滨州住宅物业管理条例》第三十八条明确规定，“业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业”，因此明确了办理空置房屋的基本流程，即被上诉人应当首先向上诉人告知其房屋需要办理空置、申请办理，上诉人才能为其办理空置手续。但本案的事实是，被上诉人根本没有向上诉人提出过办理空置房屋的申请，那么上诉人如何知道涉案房屋是空置的、又怎么为该房屋办理空置手续呢?然而原审法院却颠倒了办理空置房屋的基本流程，认为上诉人未提交有效证据证明已向业主通知可以办理房屋空置。且不说上诉人有没有证据证明该事实，仅从原审法院的上述观点就属于适用法律错误，错误理解了条例关于办理空置物业的基本流程，加重了物业服务企业的义务。4、原审庭审过程中，被上诉人仅仅向法庭提供了物业合同和其物业费的缴费单据两组证据，对于其房屋何时开始装修、何时结束装修、何时空置、何时入住、有没有向告上诉人知其需要办理空置手续均没有提供证据予以证实，作为一审原告理应就本案的基本事实提供证据、对其诉讼请求提供证据，然而原审法院却对此予以宽容处理，片面加重上诉人的举证义务，对上诉人的主张均以“没有有效证据予以证实”来否定，实属不公!综上，无论是按照物业合同的约定，还是根据《滨州住宅物业管理条例》的规定，亦或是基于本案事实，均证明了原审法院认定事实错误，适用法律错误，因此上诉至贵院，申请依法改判!冯小伟辩称，我确实充了5次水费，最终均以5元水费结束，我是3个月装修完毕，开始充水费是用于装修使用。装修完毕后，我一直称房屋是空置的，物业称无论房屋空置与否，均按照合同来，我对该事实是不认可的。2020年5月20日我搬入涉案房屋居住，物业公司给我房的屋进行了断电断水，我对此进行了报警，物业公司给我冲值了5元的水费，在该情况下，我全额交纳了物业费，将2000元的押金冲抵了物业费，后给我撤销了结算表。自交房至今我共用水194方水，可见涉案房屋系空置的。冯小伟向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告返还自2017年9月1日至2020年5月18日止，全额物业费的40%即3298.12元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月9日，原被告签订物业管理服务协议，约定，被告为原告所有的天场瑞府5号楼1单元1701室提供物业服务，产权面积122.53平方米；被告提供物业服务内容包括房屋及共用设施设备日常维修养护管理，卫生保洁服务，环境秩序服务包括外来人员、车辆出入登记，绿化管理养护，物业档案资料管理及根据业主所需提供特约服务、有偿服务；物业费用按产权面积每月每平方米2元；物业费用入住时预交一年，期满后按照半年或每年预交物业管理服务费；原告有自觉按时按规定足额交费的义务，房屋无论闲置与否，均按全额交纳物业管理服务费。同日，原告向被告交纳2017年9月1日至2018年8月31日的物业费2940.72元及装修垃圾清运费。2017年7月30日，原告向被告申请进行室内装修，2017年8月2日审批通过后，原告开始装修。诉讼过程中，原告自认其于2020年5月18日入住涉案房产。2020年5月20日，原告向被告交纳2018年9月1日至2020年6月30日物业费5399.68元。同日，原被告对涉案房屋的室内装修进行了竣工验收。原告分别于2017年7月23日、2018年4月25日、2019年10月15日、2020年5月9日、2020年5月18日在被告处充值50元、50元、50元、5元、5元水费。2018年4月25日充值99.54元电费。山东省人民政府颁布的《山东省物业服务收费管理办法》自2018年7月1日起施行，该办法第十七条规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。《滨州住宅物业管理条例》于2019年10月1日起施行，第三十八条规定，业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的维护、维修、管理以及出现紧急情况时的处置等事项与物业公司协商，可以签订代管协议，物业服务收费标准由双方协商确定。前期物业服务的空置物业、空置时间超过六个月的，物业服务收费不得超过收费标准的百分之六十。一审法院认为，原被告签订物业管理服务协议后，在合同履行过程中，《山东省物业服务收费管理办法》颁布并施行。该办法系为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人及物业服务企业的权益而制定，系物业服务领域的行业性规范。该办法第十七条明确规定了住宅物业交付使用后空置达六个月以上其前期物业公共服务费应当减收。依据《滨州市住宅物业管理条例》第三十八条规定，原被告应办理房屋空置手续。本案中，被告作为专业的物业公司主张其已通知各业主可以办理房屋空置手续，但未提交有效证据予以证实。其提交管家部来电来访记录表欲证实其已通知原告可办理空置手续，但原告不予认可。从该记录表内容来看仅能表明其与原告进行过通话，具体通话内容无法证实。原告接收涉案房屋并进行装修后，涉案房屋处于空置状态。依据《山东省物业服务收费管理办法》规定，被告应退还其收取的2018年7月1日起至2020年5月17日止的物业费的40%，计2290.92元。原告主张退还2018年7月1日之前收取的物业费的40%，无法律依据，一审法院不予支持。被告主张涉案房产自原告接收后至2020年5月一直处于装修状态，未提交有效证据予以证实，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、被告滨州天场物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还冯小伟物业服务费2290.92元；二、驳回原告冯小伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告滨州天场物业管理有限公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，天场物业公司陈述根据冯小伟缴纳水电费的情况欲证实其房屋并未空置，但冯小伟称并未在此居住，仅是装修使用，且天场物业公司未提交有效证据证实冯小伟已实际入住，故一审法院根据现有证据认定涉案房屋处于空置状态并无不当。其次，根据天场物业公司与冯小伟签订的《物业管理服务协议》第五章第2条第2款，明确约定了被上诉人“有自觉按时按规定足额缴费的义务，无论房屋闲置与否，均按全额交纳物业管理服务费”。本院认为，格式条款具有《民法典》第四百九十七条和第五百零六条规定情形的,或者提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利,该条款无效，且上述条款不符合《山东省物业服务收费管理办法》的规定，一审法院对天场物业公司的主张不予支持并无不当。综上所述，滨州天场物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人滨州天场物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  张魁海审判员  王正真二〇二一年四月二十九日法官助理郑文燕书记员董学学