江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏1291民初331号 原告：泰州华诚医学投资集团有限公司，统一社会信用代码91321291693354425D，住所地泰州医药高新技术产业开发区海陵南路******。 法定代表人：张路，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈蓝蕾，该公司员工。 被告：蓝色传感医疗科技泰州有限公司，统一社会信用代码91321291MA1N8FXE9U，住所地泰，住所地泰州市药城大道**医疗器械区**标准厂房**楼**北侧v> 法定代表人：宋晓静，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘悦，该公司员工。 原告泰州华诚医学投资集团有限公司（以下简称华诚公司）与被告蓝色传感医疗科技泰州有限公司（以下简称传感公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华诚公司的委托诉讼代理人沈蓝蕾，被告传感公司的委托诉讼代理人潘悦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华诚公司向本院提出诉讼请求：1.被告缴纳自2019年12月27日至2020年12月26日的房屋租金165600元及违约金41400元；2.被告立即腾空位于泰州市药城大道898号医疗器械区标准厂房1号楼2楼北侧厂房并交还原告，按1380元/日的标准支付自2020年12月27日起至实际腾空房屋之日止的房屋占有使用费，扣除押金41400元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年12月28日，原、被告双方签订了《CMC中国医药城医疗器械区租赁合同书》一份，被告租赁原告位于泰州市药城大道898号医疗器械区标准厂房1号楼2楼北侧1035平方米的厂房，租赁期限为2019年12月27日至2020年12月26日，年租金为160元/平方米,年总租金为165600元，并约定了逾期支付利息的违约金、逾期退房的使用费等，租赁合同签订后，原告向被告交付了租赁厂房，被告亦投入了使用，但是一直拖欠租金，经催要未果，现租期届满，拒不配合归还厂房。 传感公司辩称，1.原告主张的租金数额不正确，根据国家发展改革委等部门发布的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》的精神，被告系小微企业，符合相关政策条件，原告应减免被告三个月的租金。2.原告主张的违约金不应予以支持，根据《中华人民共和国民法典》第584条、第585条第二款的规定，违约金应基于实际损失予以主张，而原告实际并无损失；即使需要支付违约金，原告主张的违约金数额过高，原告的实际损失只是被告迟延支付租金部分的资金占用期间利息损失，所以违约金应以租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。3.原告要求支付的房屋占有费亦无事实及法律依据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，需要交纳房屋占有使用费只有合同无效这种情形，而案涉租赁合同有效，不适用房屋占有使用费；况且原告要求支付的逾期使用费与其主张的违约金都属于因房屋被占用而产生的损害赔偿，同时要求支付两项属于重复计算；案涉合同约定若承租方超过10日未退房，出租方可采取停水停电等措施强制接管房屋，原告未及时接管出租房屋，系自身问题导致，这部分的房屋使用费应由其自行承担；而且原告主张的房屋占有使用费每日1380元存在计算错误，按照合同约定应为165600元/365天*3倍=1361元。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年3月8日，传感公司向华诚公司支付41400元的租房押金。2019年12月28日，出租方华诚公司（甲方）与承租方传感公司（乙方）签订《CMC中国医药城医疗器械区租赁合同书》，约定：甲方将泰州市药城大道898号医疗器械区标准厂房1号楼2楼北侧租赁给乙方使用，该租赁物面积经甲乙双方确认为1035平方米，租赁物的功能为标准厂房，出租给乙方使用仅限于生产经营脑电波检测医疗机械及可穿戴设备的研发、生产和销售，如需转变使用功能或者改变生产经营范围，须甲方书面同意；租赁期限为一年，即从2019年12月27日起至2020年12月26日止，乙方如需在租赁期限届满后继续续租，需在租赁期限届满前六个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对租赁事项重新签订租赁合同；租金标准为160元/平方米，年总租金为165600元；乙方因使用租赁房屋而产生的水电燃气电话费网络费物业管理费等费用乙方自行承担；乙方应于本合同签订之日支付2019年12月27日起至2020年12月26日的租金，租金一般采取先付后用的原则，即一方先支付租金和押金，才能享受使用上述租赁物的权利；乙方逾期支付租金，应向甲方支付违约金，每日违约金金额按欠缴租金数额的千分之五执行；乙方系续租该租赁物，故原先交纳的租赁押金续用，押金只用作保证乙方在租赁期内正常履行（包括乙方正常履行合同、按期支付租金、保证房屋及设施完好），乙方不得以任何理由、在任何时候以押金抵充任何一期租金；房屋租赁合同期限届满、解除、确认无效后，乙方应立即取回自行添置的物品（包括但不限于物品、设备、设施等），且在拆解物品时，不得影响甲方租赁物的结构安全，否则造成租赁物损坏，甲方有权要求乙方赔偿损失，自合同届满、解除、确认无效之日起超过10日，仍留存于租赁物内的任何物品、设备、设施等，视为乙方放弃所有权，甲方有权随意处置；房屋租赁合同期限届满、解除、确认无效后，乙方应立即归还房屋，逾期退房的，则每日应支付相当于三倍日租金的逾期使用费，超过10日仍未退房的，则甲方可采取停水、停电等措施强制接管房屋，由此造成的损失全部由乙方承担；守约方因违约方的违约行为而支付的费用，包括但不限于律师费、诉讼费等，全部由违约方承担。 2020年6月18日，华诚公司向传感公司出具确认函一份，载明：“根据泰政发（2020）4号、泰高新发（2020）3号文件精神，为全面落实各级政府关于疫情防控的整体部署，着力解决中小微企业生产经营困难，帮助企业抗击疫情、渡过难关，经会议讨论，决定给予减免房租20700元，减半收取2020.2.1至2020.4.30房租，特此告知”，下方附有签收联一份，载明：“本公司承租的医疗器械区一期1号楼2层北侧厂房，因疫情影响，已经享受2020.2.1至2020.4.30的房租减免政策，减免租金20700元，特此确认”，传感公司在下方加盖公章予以确认。 2020年12月4日，江苏众成信律师事务所接受华诚公司的委托，向传感公司出具《律师函》一份，载明：“根据委托人提供材料反映事实如下：2019年12月28日，华诚公司与你单位签订《CMC中国医药城医疗器械区租赁合同书》,华诚公司将泰州市药城大道898号医疗器械区标准厂房1号楼2楼北侧租赁给你单位使用……华诚公司已依约提供租赁房屋，你单位应按时足额缴纳房屋租金。现你单位逾期缴纳租金的行为已严重侵害华诚公司的合法权益，故正式通知你单位：一、请你单位于收函后五日内与华诚公司联系（联系人：许经理），缴纳自2019年12月27日至2020年12月26日的租金165600元及违约金。二、若你单位逾期不付，华诚公司将根据合同约定解除与你单位的租赁合同，并向你单位主张违约责任，你单位缴纳的押金也将直接冲抵房租，由此所带来的全部损失，由你单位自行承担”，该律师函已经由传感公司于2020年12月7日签收。 另查明，坐落于泰州市的房屋登记在权利人华诚公司的名下，系其单独所有，已经领取编号为苏（2018）泰州不动产权第0047622号的不动产产权证。 以上事实有房屋租赁合同、收据、确认函、律师函、EMS快递回单、邮件签收记录及当事人陈述等证据在卷证实。 本院认为，原、被告所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方当事人均应按约履行己方义务。原告已按约将租赁房屋交付被告使用、收益，被告亦应按约履行合同相关义务。根据合同约定，房屋租赁期限为自2019年12月27日起至2020年12月26日止，年租金为165600元，被告应于合同签订之日支付上述租金，采取先付后用的原则。被告应在合同签订当日即2019年12月28日就向原告全额支付租金，但因原、被告已就疫情影响减免租金20700元达成一致意见，因此被告实际应支付租金144900元。而案涉租赁期限届满后，原、被告双方未能就续租事宜达成一致意见，被告应立即归还房屋，截至目前，被告迟迟未缴纳房租并退还房屋，系属违约，应承担相应的违约责任。 关于原告主张的违约金计算标准，根据合同约定，被告逾期支付租金，应向原告支付每日按欠缴租金数额的千分之五计算的违约金。原告认为约定的违约金计算标准过高，主动调整为按照三个月租金即41400元主张，但未能充分说明调整理由。鉴于违约金是一种以补偿为主，惩罚为辅的违约责任承担形式，结合案涉合同履行程度、被告的实际过错、未按期缴纳租金给原告造成的资金占用损失，酌情调整为被告应向原告支付以欠付租金144900元为基数，自应当支付租金之日即2019年12月28日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算的违约金。 关于原告主张的房屋占有使用费，根据合同约定，被告逾期退房的，则每日应支付相当于三倍日租金的逾期使用费。因此原告主张按照三倍日租金计算的逾期占用房屋使用费，符合合同约定且不违反法律法规的相关规定，不存在与因被告逾期支付租金而需向原告赔付的违约金存在抵触，两者可以同时主张，本院予以支持，但经计算应当为165600/365*3=1361元/日，故被告应向原告支付自逾期占用房屋之日即2020年12月27日起至实际退还房屋之日止，按照1361元/日计算的房屋占用费。而在签订案涉合同前，被告已向原告交纳租房押金41400元，因目前案涉合同已履行完毕，该押金本应由原告予以退还，故在上述被告应向原告支付的款项中予以扣减。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十九条，第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决如下： 一、被告蓝色传感医疗科技泰州有限公司应于本判决生效之日起十日内将承租的位于泰州市药城大道898号医疗器械区标准厂房1号楼2楼北侧房屋内自己的物品腾空，并将租赁房屋交还给原告泰州华诚医学投资集团有限公司； 二、被告蓝色传感医疗科技泰州有限公司于本判决生效后十日内向原告泰州华诚医学投资集团有限公司支付所欠租金144900元、违约金（以144900元为基数，自2019年12月28日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）及房屋占有使用费（自2020年12月27日起至实际交还租赁房屋之日止，按照1361元/日计算），在上述应支付款项中扣减租房押金41400元； 三、驳回原告泰州华诚医学投资集团有限公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3612元，减半收取1806元，由原告负担67元，被告负担1739元（此款原告已交纳，被告负担的部分于本判决生效后十日内迳交原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 员  吴 兵 二〇二一年四月十二日 法官助理  曹晓舟 书 记 员  许 婷 附法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。