山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0891民初384号原告：赵珍，女，1989年11月1日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人：赵利（系原告赵珍哥哥）（特别授权），男，1988年12月24日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。被告：郝某某，男，1990年3月8日出生，汉族，住山东省金乡县。被告：赵某某，女，1989年4月5日出生，汉族，住山东省金乡县。委托诉讼代理人：赵广芝（系被告赵某某姐姐）（特别授权），女，1986年8月15日出生，汉族，住山东省曲阜市。原告赵珍与被告赵某某、郝某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告赵珍的委托诉讼代理人赵利、被告赵某某的委托诉讼代理人赵广芝到庭参加诉讼。被告郝某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。赵珍向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告违约金24500元（2020年5月28日至2020年9月19日止，共计115天，每天300元，共34500元，扣除支付的10000元，还需赔偿24500元）；2.守约期间4个月房贷6572元；3.因被告违约没能置换婚房，婚后只能租房居住房屋租金加中介费14000元；4.本次诉讼所产生的诉讼费和律师费等一切费用由被告承担。事实和理由：原告赵珍在中银悦城一单元二号楼1401室有一套房产，为赵珍单独所有，是由哥哥赵利出资并每月还房贷，所有权为赵利所有。赵利打算结婚，想卖掉置换婚房，委托亿家中介公司出售，要求付款快。被告赵某某，郝某某夫妇委托姐姐赵广芝该房产(后得知因赵广芝夫妇为失信人，用其妹妹赵某某和妹夫郝某某的名义购买)。双方2020年5月18日在中介处签订房屋购买合同，合同约定定金为房屋总价格的20%，买方以没有那么多钱为由，支付了伍仟元。买方未在合同约定2020年5月28日之前提供真实并且有效材料到银行办理预审批，直到2020年6月19日，双方到中介处洽谈协商，才了解到买方签了合同才卖之前的房子，要等之前的房款下来才能到银行提交材料。经协商，买方愿意支付2020年5月28日至2020年6月19日的违约金5000元并继续履行合同，但第二天又说没钱，发了工资再给，后一直催促买方赶快去银行提交材料，也告诉了买方要7月19号结婚，让她尽快，直到7月17号被告赵某某和郝某某才提交了材料到新世纪广场西侧的农业银行进行面签。8月7号从中介得知买方负债过多，预审批没通过，卖方提出终止合同，双方到中介协商未果。之后买方一直道歉，我算了2020年5月28日-2020年8月7日所产生的违约金为21000元，买方讨价还价给15000元，出于人道主义，也就同意了买方给的金额，8月12号按照对方要求写了协议，约定钱到账协议有效，买方同意，但是一直托到8月18号才给了10000元，我到建设银行提交了材料，但剩下5000元一直没给。被告8月19号才把材料提交到建设银行进行面签。直到9月7号，中介说还是不行，买方说房子肯定要，在想想办法，直到9月19号，买方说没有更好的办法，我提出结束合同，要求给8月12之前没给的5000元再加上8月12-9月7日违约金。被告没理会。我等了买方四个月，婚房没有置换，只能租房，即将出生的孩子没有办法落户。合同约定违约金每天300元，定金为总房价的20%，定金不要了，只要守约四个月的违约金。现要求被告赔偿损失，请公正判决。郝某某未作答辩。赵某某辩称，其诚心买房，交了中介费19000元，给了赵利15000元，这都是其损失，没有买成房子的原因是贷款没有批下来。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：济宁东华悦城一期1号楼2单元14层02-1401号房屋登记所有权人为原告赵珍，原告认可该房屋实际所有权人为其哥哥赵利。2020年5月18日，原告委托其哥哥赵利（合同甲方）与被告赵某某、郝某某（合同乙方）签订《房屋买卖居间合同》一份，约定甲方将上述房屋出卖给乙方，价格为1083000元。合同第五条约定付款方式：合同签订当日被告支付甲方购房定金5000元，双方协商购房首付款为323000元，剩余房款由乙方申请商业贷款，由银行贷款批复后，放款到甲方指定银行账号。若乙方申请贷款未经审核通过或经审核通过的贷款成数不足，乙方应用现金或甲方同意的其他方式补足首付款。合同第八条违约责任约定，双方约定，违约责任除定金双倍返还外，违约方每逾期一天，按每天300元支付守约方违约金，合同继续履行，逾期超过30天，守约方可行使合同解释权终止合同。如甲方或者乙方不能按期办理银行按揭贷款或过户手续，或提出更改日期对方不能接受的，即视为违反本合同不买或不卖，除承担合同约定的违约责任外，并承担由此给其他各方造成的损失。合同第十一条合同效力及补充条款约定，甲乙双方协商一致于2020年5月28日之前双方提交商业贷款材料到银行办理商业贷款预审批。2、预审批通过3个工作日，乙方付首付款323000元元（含定金）给甲方，专款专用用于甲方此房解押。合同签订后，被告给付原告定金5000元。2020年8月12日，经原被告双方协商，双方约定，因被告违约事宜，被告向原告赔付违约金15000元，原买卖合同继续执行，原告配合被告进行建设银行面签。原被告继续履行合同的约定，被告违约金到账（赵利济宁银行6231160001006336233）此协议生效（以银行流水到账为准）。8月18日，被告向原告支付10000元违约金。因被告银行贷款未获批复，2020年9月19日，原被告涉案房屋买卖合同解除。本院认为，原被告之间签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告均认可双方合同已于2020年9月19日解除，本院认定双方合同解除。原告主张被告违约，因被告原因贷款预审批一直未通过，双方合同未履行，故被告应承担相应违约责任。原告主张违约金，双方于2020年8月12日进行了协商并约定被告赔付原告违约金15000元，原买卖合同继续执行，故本院认为原被告双方已对2020年5月28日至2020年8月12日间违约责任的承担达成一致，即被告应向原告支付违约金15000元。其次，对于原告主张的2020年8月18日至2020年9月19日之间的违约金，如前所所述，双方2020年8月12日协商后，原买卖合同继续执行，被告依约继续向银行提交贷款资料进行贷款审批，而贷款审批所需时间不定，且双方并未对该贷款审批时间重新进行约定，故不应将这期间认定为被告违约期间，故对原告该主张本院不予支持。综上，本院认为，被告应向原告支付违约金15000元，现被告已向原告支付违约金10000元，另被告已经向原告支付定金5000元，鉴于双方合同已解除，该定金可折抵违约金，故被告无需再向原告支付相应费用。原告要求被告支付守约期间4个月房贷6572元的诉讼请求，本院认为，原告以贷款方式支付房款，无论房屋是否出售，何时出售，房屋贷款均应由原告支付，原告该诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。对原告要求被告支付房屋租金及中介费的诉讼请求，本院认为，该费用与本案无直接关联，且租房及使用房屋的人也非本案原告，对该诉讼请求本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、被告郝某某、赵某某向原告赵珍支付违约金15000元（已履行完毕）；二、驳回原告赵珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计463元，由被告赵某某、郝某某负担元175，原告赵珍负担288元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  周喜凤二〇二一年四月六日书记员  夏 硕