中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2770号上诉人（原审被告、反诉原告）：关湛棠（GuanZhanTang）。上诉人：（原审被告、反诉原告）：关本立。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：罗维，广东国声律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：罗政，广东国声律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）苏思颖。被上诉人（原审原告、反诉被告）：戚昭。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：李慧，广东宏力律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：梁蔼婷，广东宏力律师事务所实习律师。原审第三人：麦艳娇。原审第三人：梁慧曦。原审第三人：广州市德才房地产代理有限公司。住所地：广东省广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平。委托诉讼代理人：牛洪星，男，该公司员工。委托诉讼代理人：廖玉婷，女，该公司员工。上诉人关湛棠、关本立因与被上诉人苏思颖、戚昭、原审第三人麦艳娇、梁慧曦、广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，关湛棠、关本立不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初23265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人关湛棠、关本立上诉请求：1.撤销（2019）粤0104民初23265号民事判决第一、二、三、五项判项；2.判令解除2018年8月29日关湛棠、关本立与苏思颖、戚昭、德才房地产公司签订的《中介服务三方协议（买卖）》及2018年8月29日关湛棠、关本立与苏思颖、戚昭签订的《房屋买卖合同》；3.判令苏思颖、戚昭一次性支付违约金195000元给关湛棠、关本立；4.判令苏思颖、戚昭承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决误定2018年9月5日为《中介服务三方协议（买卖）》《房屋买卖合同》签订时间，误定苏思颖、戚昭不承担违约责任。一审判决在关湛棠、关本立的委托代理人高焕娴未到庭情况下，采信有利害关系第三人的员工曾某的证人证言，推定高焕娴在案涉合同签订时间为2018年9月5日，认定苏思颖、戚昭于2018年9月5日支付定金不违约。曾某在一审庭审中承认案涉交易成功是有提成的，不排除他为促成案涉交易作假证把高焕娴签约时间说成2018年9月5日，帮苏思颖、戚昭免除违约责任，曾某的证人证言属孤证且与案涉合同记载的签约时间不一致，明显是错误的。二、一审判决误定高焕娴以明显低于市场价195万元卖房是关湛棠、关本立的意思表示。签约后，关湛棠、关本立发现苏思颖、戚昭无依约付定金、高焕娴超越代理权私下收钱、出售房价195万元过低，关湛棠让女儿关淑娴通过微信语音叫高焕娴终止房屋买卖。2018年12月1日，关湛棠为此事专门回国，先后三次到德才房地产公司处与苏思颖、戚昭沟通要求解除《中介服务三方协议（买卖）》《房屋买卖合同》，表示退回定金3万元，但苏思颖、戚昭及德才房地产公司不同意解除合同，还表示至少按房价195万元的10%计收违约金19.5万元，最终协商不成。关湛棠、关本立要求高焕娴于2019年1月3日分别向苏思颖、戚昭和德才房地产公司快递《解除房屋买卖合同协议通知书》，依法行使解除合同权利。三、一审法院违法采信2020年7月21日戚昭个人存款证明书判案。宣判前几天，一审法官要求关湛棠、关本立的委托诉讼代理人到庭质证证据，该代理人明确表示该证据已过举证期限不予质证，该证据依法不能作判案依据，但一审法院违法采信，明显违法偏帮对方。四、一审判决严重违背民法的公平原则。退一步说，即使关湛棠、关本立违约，依约只承担19.5万元的违约金，现一审判决关湛棠、关本立把案涉房屋过户给苏思颖、戚昭，一方面以过低房价出售房屋损失480264.50元【63.95平方米×（3.8-3.049）万元/平方米】，苏思颖、戚昭一审庭审时坚持购买案涉房屋足以证明房价明显过低；一方面赔偿违约金287040元【195万元×0.02%/天×736天】，关湛棠、关本立因不公判决损失共计767304.5元，是依约承担违约金的3.935倍，严重加重关湛棠、关本立的违约责任。另外，案涉房屋是关湛棠、关本立在广州市的唯一住房，为维护其合法权益，恳请法院支持其上诉请求。被上诉人苏思颖、戚昭辩称，不同意关湛棠、关本立的上诉意见，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。原审第三人麦艳娇、梁慧曦、德才房地产公司未发表陈述意见。苏思颖、戚昭向一审法院起诉请求：1.关湛棠、关本立协助苏思颖、戚昭办理位于广州市海珠区××路×号×房的产权过户手续；2.关湛棠、关本立向苏思颖、戚昭支付逾期履行合同的违约金，以合同成交价的0.05%每日为标准，暂计至2019年1月8日，共计18525元；3.本案的全部诉讼费用由关湛棠、关本立承担。关湛棠、关本立向一审法院提出反诉请求：1.解除2018年8月29日关湛棠、关本立与苏思颖、戚昭、第三人德才房地产公司签订的《中介服务三方协议（买卖）》及2018年8月29日关湛棠、关本立与苏思颖、戚昭签订的《房屋买卖合同》；2.苏思颖、戚昭一次性支付违约金19.5万元给关湛棠、关本立；3.苏思颖、戚昭承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理认定事实：关湛棠、关本立是广东省广州市海珠区××路×号×房所有权共有人，该房屋建筑面积63.95平方米。2018年8月20日，关湛棠、关本立、麦艳娇、梁慧曦签署委托书，共同委托高焕娴作为代理人办理广东省广州市海珠区××路×号×房的交易过户手续、代签署或取消网签买卖合同、代为办理出售房屋登记手续，并声明高焕娴无权收取楼款，需将楼款存入关湛棠的中国建设银行广州铁路支行尾号为6046的银行账户。2018年8月29日，苏思颖、戚昭（乙方）与关湛棠、关本立（甲方）的代理人高焕娴签订《房屋买卖合同》，就买卖位于广东省广州市海珠区××路×号×房的物业达成如下协议：物业建筑面积63.95平方米；成交价195万元；甲方收齐楼款当天移交物业；乙方应于签订本合同时支付3万元定金，楼价余款按以按揭付款形式交付；乙方应在签署本合同后90天内签署银行按揭文件，并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续；首期楼价款（含定金）共计98万元于双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；97万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款；甲方签订合同后不能按约定将物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，从逾期之日起，应按日向乙方支付成交价0.05%的违约金；乙方签订本合同后不能按约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项。同日，苏思颖、戚昭（甲方）与关湛棠、关本立代理人高焕娴（乙方）、第三人德才房地产公司（丙方）签订《中介服务三方协议（买卖）》，其中约定：甲乙双方独家委托丙方就买卖广州市海珠区××路×号×房提供中介服务事宜；物业建筑面积63.95平方米，拟订价195万元；甲方的权利和义务为保证所提供资料真实、合法、准确、完整，对物业享有完整处分权，按合同约定收取楼款等；乙方权利和义务为及时按合同约定支付楼款、交易税费等；丙方权利和义务是促进交易双方达成签署合同、提供中介服务，收取代理服务费及咨询服务费等。交易日期为2018年9月7日的中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单显示，苏思颖向关湛棠的中国建设银行尾号为6046的银行账户汇款3万元。2019年5月10日，广州御银金融服务有限公司出具《财务证明》，证明该笔转账交易发生于2018年9月5日，是否转账成功以后台系统记录为准。2018年9月5日，高焕娴出具《收据》，确认收到苏思颖交付的购买广州市海珠区××路×号×房的定金。2018年12月28日，广州市住房公积金管理中心通过了苏思颖、戚昭的住房公积金贷款审批，贷款额度为97万元，房屋地址广东省广州市海珠区××路×号×房，担保方式抵押，收款账户为关湛棠建设银行尾号为6046的银行账户。2018年12月22日，苏思颖、戚昭向关湛棠、关本立发出律师函，函告因苏思颖、戚昭已取得银行同意贷款通知书，关湛棠、关本立不履行合同义务构成违约，催促其配合办理房屋完税及递件过户手续。2018年12月24日，第三人德才房地产公司亦发出催告函，敦促关湛棠、关本立履行合同义务。庭审中，证人曾某出庭作证称：涉案房产在2018年6、7月间委托德才房地产公司出售。苏思颖、戚昭先看房产，满意后交付诚意金。之后，曾某将情况告知作为业主的关湛棠、关本立，双方就房产销售价格达成了一致意见。由于关湛棠、关本立是美国籍，没有时间回国处理，所以就委托高焕娴办理房屋交易及过户。曾某先与苏思颖、戚昭签订了合同，确定其一定会购买涉案房产，并将合同拍照给关湛棠、关本立。关湛棠、关本立再办理委托高焕娴出售房产的公证书。收到公证书后，高焕娴就来公司与苏思颖、戚昭签订合同。合同签订当晚，苏思颖、戚昭在邮政储蓄银行转账支付合同定金。公积金贷款审批通过后，曾某通知双方到公积金贷款中心面签，高焕娴称关湛棠、关本立不同意出售房产，不再继续交易。后来关湛棠回国，曾某与其协商，但一直没有达成一致意见。对于涉案《房屋买卖合同》的签订时间，证人曾某当庭查阅其与苏思颖的微信聊天记录，确认买卖双方签订合同的时间不一致，买方系2018年8月29日签订合同，卖方于2018年9月5日签订合同。另查明，戚昭于2020年7月21日向一审法院提交了个人存款证明书，显示其在中国邮政储蓄银行存款2023115元，拟证明其具有一次性支付剩余房款192万元的能力。一审庭审中，关湛棠、关本立提出如下意见：1.涉案《房屋买卖合同》不是其真实意思表示，房屋成交价远低于市场价，高焕娴与房产中介恶意串通，严重损害其利益。2.《房屋买卖合同》约定的违约金过高，没有收到苏思颖、戚昭支付的定金，苏思颖、戚昭没有实际损失。即使违约，也应当按照法律规定的标准支付违约金。双方同意适用中华人民共和国法律处理本案。一审法院认为，关湛棠为美国籍公民，本案系涉外房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第一百二十六条规定，涉外合同当事人可以选择处理合同争议所适用的法律。苏思颖、戚昭与关湛棠、关本立均同意本案适用中华人民共和国法律处理。为此，一审法院以中华人民共和国法律作为裁判本案的准据法。高焕娴是关湛棠、关本立的委托代理人，其有出售涉案房屋的代理权限。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条关于代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力的规定，高焕娴以关湛棠、关本立名义与苏思颖、戚昭签订的《房屋买卖合同》，对关湛棠、关本立发生法律效力。据证人曾某的证言及曾某提供的微信聊天记录显示，买卖双方签署涉案《房屋买卖合同》的时间不一致，作为买方的苏思颖、戚昭于2018年8月29日签订合同，而代表卖方的高焕娴于2018年9月5日签订合同。《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四的规定，采用合同书订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效。据此，涉案《房屋买卖合同》于2018年9月5日成立并生效。按照合同约定，买方在合同签订时支付定金3万元，合同签订后的90日内办理按揭贷款，卖方协助买方办理按揭，买卖双方在银行出具同贷书或相关意向回复后5个工作日内办理房屋过户手续，买方在取得递件过户回执当天付清首期款98万元。苏思颖、戚昭作为买方在合同成立的当日，向关湛棠的账户转账支付了定金3万元，并于2018年12月18日取得公积金贷款审批确认书。由此可见，苏思颖、戚昭履行了支付定金及办理银行按揭贷款手续的义务。而关湛棠、关本立未按照约定协助苏思颖、戚昭办理涉案房屋产权过户递件手续，经催告后，关湛棠、关本立仍不履行该义务，其行为显属违约。苏思颖、戚昭主张关湛棠、关本立履行合同，协助办理涉案房屋的产权过户手续，符合法律规定，一审法院予以支持。为保护关湛棠、关本立利益，苏思颖、戚昭需在办理房屋过户手续前一次性将合同余款192万元支付给关湛棠、关本立。涉案《房屋买卖合同》还约定，卖方未能按时履行合同约定义务的，从逾期之日起，按日向买方支付成交价0.05%的违约金。苏思颖、戚昭主张关湛棠、关本立支付逾期配合办理房屋过户手续的违约金，具有合同依据，应予支持。关湛棠、关本立提出违约金支付标准过高的意见，一审法院酌情予以采纳，考虑房屋成交价的数额、苏思颖、戚昭遭受的实际损失，一审法院将违约金支付标准从每日0.05%调整为每日0.02%。苏思颖、戚昭于2018年12月18日取得公积金贷款审批确认书，按照合同约定，应从该日的5个工作日后即2018年12月26日开始计算违约金。对于关湛棠、关本立提出的解除《房屋买卖合同》《中介服务三方协议（买卖）》以及要求苏思颖、戚昭支付违约金19.5万元的反诉请求，一审法院评判如下：其一，合同于2018年9月5日签订，苏思颖、戚昭于该日向关湛棠银行账户转账支付定金，因银行系统原因，定金在两日后到达关湛棠账户。因此，苏思颖、戚昭已按照约定履行了支付定金的义务。虽然定金迟延两日达到关湛棠银行账户，但关湛棠并未提出异议，且代理人高焕娴积极协助苏思颖、戚昭办理公积金贷款审批手续，关湛棠、关本立以自己的行为认可了苏思颖、戚昭的履约行为。其二，关湛棠、关本立认为高焕娴与苏思颖、戚昭、第三人德才房地产公司存在恶意串通，损害其合法权益的行为，但未提交任何证据予以证明。其三，涉案《房屋买卖合同》虽然由高焕娴代为签署，但房款按照约定直接进入关湛棠的账户，且从合同签订当时的市场行情来看，房屋出售价并不明显低于市场价格。因此，高焕娴客观上不可能私自收取定金，关湛棠、关本立提出的高焕娴以明显低于市场价格处置涉案房产的意见，亦与事实不符。其四，如前所述，涉案《房屋买卖合同》系买卖双方真实意思表示，苏思颖、戚昭没有违约行为，关湛棠、关本立要求解除合同，主张苏思颖、戚昭赔偿损失，没有法律依据。《中介服务三方协议（买卖）》系三方合同主体的真实意思表示，亦具有法律效力，关湛棠、关本立不得擅自单方解除。综上所述，苏思颖、戚昭的诉讼请求一审法院予以部分支持，关湛棠、关本立的反诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十六条、第一百三十条以及《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，判决：一、苏思颖、戚昭应于判决发生法律效力之日起十日内，向关湛棠、关本立支付购房余款192万元；二、关湛棠、关本立在苏思颖、戚昭支付前项判决确定的款项之日起十日内，协助苏思颖、戚昭到房地产行政主管部门办理将广东省广州市海珠区××路×号×房的产权转移登记至苏思颖、戚昭名下的手续；三、关湛棠、关本立应于判决发生法律效力之日起十日内向苏思颖、戚昭支付违约金（以195万元为计算基数，按照每日0.02%的标准，从2018年12月26日计算至涉案房屋办理产权转移登记手续之日止）；四、驳回苏思颖、戚昭的其他诉讼请求；五、驳回关湛棠、关本立的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉案件受理费22516元、财产保全申请费5000元，合计27516元，由苏思颖、戚昭负担156元，关湛棠、关本立负担27360元；反诉案件受理费减半收取2100元，由关湛棠、关本立负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审庭询时，关湛棠、关本立确认其委托代理人高焕娴系于2018年9月5日在案涉《房屋买卖合同》上签字，故其确认案涉《房屋买卖合同》的签订时间应为2018年9月5日，与该合同上记载的“签订日期：2018年8月29日”不一致。本院认为：关湛棠系美国籍人，故本案为涉外民商事纠纷案件。因本案为房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，本案中，各方当事人未协议选择合同适用的法律，因案涉房屋位于中国领域内，故中华人民共和国法律系与合同具有最密切联系的法律，且各方当事人对一审法院适用中华人民共和国法律作为审理本案的准据法并无异议，故本院对此予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人的诉辩意见及查明的事实，本院归纳本案的争议焦点为：一、案涉《房屋买卖合同》《中介服务三方协议（买卖）》应解除还是应继续履行；二、苏思颖、戚昭是否应向关湛棠、关本立支付违约金19.5万元；三、关湛棠、关本立是否应向苏思颖、戚昭支付违约金及违约金的计算问题。对此，本院评析如下：关于焦点一。关湛棠、关本立上诉认为案涉《房屋买卖合同》《中介服务三方协议（买卖）》应予解除，理由是苏思颖、戚昭未在《房屋买卖合同》签订之日支付3万元，而且案涉房屋的交易价格过低。但首先，关湛棠、关本立在二审庭询时明确其委托代理人高焕娴在《房屋买卖合同》中签字的时间是2018年9月5日，并确认《房屋买卖合同》的签订时间是2018年9月5日，故本院确认案涉《房屋买卖合同》的签订时间为2018年9与5日。而高焕娴于2018年9月5日向苏思颖、戚昭出具《收据》确定收到定金3万元，结合广州御银金融服务有限公司出具的《财务证明》和苏思颖、戚昭出具的入账汇款业务凭单，可以看出苏思颖、戚昭系于2018年9月5日通过银行转账的方式向关湛棠的银行账户内转入定金3万元，只是因为系统原因导致关湛棠于2018年9月7日才收到定金，但苏思颖、戚昭支付定金的时间应为2018年9月5日即合同签订之日。因此关湛棠、关本立上诉认为苏思颖、戚昭未在《房屋买卖合同》签订之日向其支付3万元定金构成违约的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。其次，关湛棠、关本立未提供证据证明案涉房屋约定的交易价格明显低于当时的市场价，故关湛棠、关本立对此应承担举证不能的不利法律后果。再次，在苏思颖、戚昭已按照《房屋买卖合同》的约定按时支付3万元定金，且通过住房公积金贷款审批的情况下，关湛棠、关本立拒绝办理案涉房屋的过户手续，其行为已构成违约。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条“违约方不享有单方解除合同的权利。”的规定，本案中，关湛棠、关本立作为违约方，其理应不享有解除合同的权利。故关湛棠、关本立主张解除《房屋买卖合同》《中介服务三方协议（买卖）》，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于焦点二。关湛棠、关本立主张苏思颖、戚昭应向其支付违约金19.5万元，依据是苏思颖、戚昭未按照《房屋买卖合同》的约定在该合同签订之日支付定金3万元，其行为已违约，故应当按照该合同第十条第5款第（4）项的规定，支付成交价10%的违约金即19.5万元。因如上文所述，苏思颖、戚昭并未违约，故关湛棠、关本立的该上诉请求，理据不足，本院不予采纳。关于焦点三。根据《房屋买卖合同》的约定，关湛棠、关本立逾期交付该物业的，从逾期之日起，应按日向苏思颖、戚昭支付成交价0.05%的违约金。本案中，如前所述，关湛棠、关本立逾期交付案涉房屋，按照该合同的约定，其应当支付违约金。一审法院根据公平原则将违约金的比例酌定为每日按成交价的0.02%计算，并无不妥，本院予以维持。关湛棠、关本立上诉认为其无需支付违约金的意见，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院认为关湛棠、关本立的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22516元,由上诉人关湛棠、关本立负担。本判决为终审判决。审判长  孙远风审判员  罗 毅审判员  俞 颖二〇二一年四月二十六日书记员  王 涵林琳王嘉宝