江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1002民初278号原告：王宝民，男，1991年4月2日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：龚旭晟、张将将，江苏新高的律师事务所律师。被告：扬州美凯置业发展有限公司，住所地扬州市江都南路669号3幢248室。法定代表人：李正妹，董事长。委托诉讼代理人：景安明，公司员工。被告：扬州九韵奥莱商业运营管理有限公司，住所地扬州市开发东路188号东方国际商业广场1幢1069室。法定代表人：张均元。原告王宝民与被告扬州美凯置业发展有限公司（以下简称美凯公司）、扬州九韵奥莱商业运营管理有限公司（以下简称九韵公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王宝民及其委托诉讼代理人龚旭晟、张将将，被告美凯公司委托诉讼代理人景安明到庭参加诉讼。被告九韵公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王宝民向本院提出诉讼请求：1.解除原告王宝民与被告美凯公司于2019年9月11日签订的《商品房买卖合同》；2.被告美凯公司向原告退还218546元购房款、维修基金810元及上述款项相应的利息（以219356元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率自2018年8月28日起计算至2019年8月19日；以219356元为基数，自2019年8月20日起至被告实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；3.被告美凯公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年9月11日，原告与被告美凯公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：SP201909110105)约定买受人购得奥特莱斯城市广场A区5-226号房屋，建筑面积约为18平方米，房屋总金额为398546元。2018年8月26日，原告与扬州智邦世纪房地产投资有限公司（以下简称智邦公司）签订了团购优惠购房服务协议书，协议约定原告有权利享有1万元抵3万元购房活动，智邦公司是为美凯置业代为收款的公司，原告支付了1万元购房款；2018年8月27日，原告又向美凯公司支付208546元购房款及810元维修基金。原告共计向被告美凯公司支付了218546元购房款及810元维修基金。2019年1月1日，原告与被告九韵公司签订《商铺委托经营管理协议》约定：原告委托被告九韵公司代为向开发商办理收房交接手续，该委托行为不违反法律规定，合法有效，被告九韵公司有权代表原告与被告美凯公司办理案涉收房交接手续。所以2019年12月31日之前，原告完成了案涉的收房，现因被告美凯公司的原因，原告未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书，原告有权解除合同。因被告原因或不归责双方原因导致担保贷款合同无法办理、商品房买卖合同无法继续履行，亦可要求解除合同。故原告向人民法院提起诉讼，要求被告美凯公司返还购房款及相应利息。被告美凯公司辩称，原告要求解除《商品房买卖合同》的理由既不符合合同约定，也没有法律依据，案涉房屋未能取得房屋所有权证书并非被告美凯公司的原因，而是其他原因导致；原告述称的已付购房款金额与事实不符。案涉合同也未约定被告美凯公司需要承担解除合同后原告的利息损失。被告九韵公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2019年9月11日，原告王宝民与被告美凯公司签订《商品房买卖合同》（预售）〔合同号SP201909110105〕，原告向被告美凯公司购买本市奥特莱斯城市广场A区5-226号房屋，房款398546元。合同第七条付款方式及期限约定：买受人采取商业贷款方式付款，2018年8月27日前支付首期房价款208546元，余款19万元向（贷款机构）申请贷款支付。合同第九条商品房交付条件约定该商品房交付时应当符合下列条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告；3.已取得《扬州市区商品房交付使用备案证明》。合同第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定：出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0%向买受人支付违约金。合同第二十条房屋登记约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之0.5的违约金。合同签订后，被告美凯公司收取原告房款208546元、维修基金810元。原告王宝民与九韵公司就案涉商铺签订《商铺委托经营管理协议》，约定：原告自愿将其购买的商铺委托九韵公司经营管理，委托经营管理期限十年；原告委托九韵公司代为向开发商办理收房交接手续，本协议兼做委托书，勿须另行出具书面委托；委托经营期间，九韵公司可以以自己的名义与第三方从事商铺经营管理活动、以自己的名义与第三方签订租赁合同、商业管理合同、联合经营合同；委托经营期间，商铺因买卖、赠与或者继承发生产权转移的，本委托经营合同对新房主继续有效等。原告王宝民与被告美凯公司双方确认，美凯公司与九韵公司办理了案涉商铺的交付手续。另查，被告美凯公司于2021年1月22日收到本院邮寄的起诉状副本。诉讼中，本院向原告告知解除合同的诉讼、执行风险，原告坚持要求解除合同。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提供了其与案外人智邦公司签订的《团购优惠购房服务协议书》，载明乙方（智邦公司）为甲方（王宝民）争取的团购优惠条件：团购费壹万，购房优惠叁万。甲方自愿支付此团购费用后，乙方有义务为甲方申请到以上团购优惠；当甲方成功购房后，表明甲方已经享受了本次团购优惠服务，甲乙双方权利义务即告终结；后期因任何原因甲方再取消购房，乙方不再承担任何责任且不退还团购服务费。原告认为其缴纳的1万元团购服务费应计入房款。被告美凯公司辩称与其无关，不应视为购房款。《团购优惠购房服务协议书》的当事人并非被告美凯公司，根据原告陈述智邦公司已经履行了协议所约定的义务为原告邱添争取了相应的优惠，且《商品房买卖合同》（预售）载明房款为398546元，原告提供的证据不足以证明该1万元系交纳案涉商铺的房款，故对其意见不予采纳。本院认为，原告王宝民与被告美凯公司签订的《商品房买卖合同》（预售）系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人均应按约履行合同。《商铺委托经营管理协议》约定王宝民委托九韵公司代为向开发商办理收房交接手续，该授权委托行为不违反法律规定，合法有效，九韵公司有权代表原告与美凯公司办理案涉商铺收房交接手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”《商品房买卖合同》及补充协议约定原告以担保贷款方式支付余款，原告陈述已将贷款资料按照被告美凯公司要求提交但因被告原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行；被告美凯公司辩称并非其原因而是银行贷款政策紧缩故而无法办理。故不论是被告美凯公司原因还是不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，原告均可要求解除合同。故对原告要求解除合同、被告美凯公司返还购房款本金及相应利息的诉求予以支持。被告美凯公司于2021年1月22日收到诉讼副本，故《商品房买卖合同》（预售）〔合同号SP201909110105〕于当日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《商品房买卖合同》（预售）合同解除后，原告应当配合美凯公司解除该合同的备案手续。因该合同而衍生的《商铺委托经营管理协议》中原告以委托方身份产生的权利义务即不再享受和履行，而由被告美凯公司承继；鉴于涉案商铺系由美凯公司向九韵公司直接交付，原告并未实际执管过商铺，从维护商铺有效经营管理、实现资源有效利用、接受管理便捷角度考虑，由九韵公司按照相关规定向美凯公司返还商铺更为适宜。被告九韵公司未到庭参加诉讼，视为相关权利的放弃，本院依法可以缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下：一、原告王宝民与被告扬州美凯置业发展有限公司于2019年9月11日签订的《商品房买卖合同》（预售）〔合同号SP201909110105〕终止履行；二、被告扬州美凯置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王宝民返还购房款208546元、维修基金810元并赔偿利息损失（以209356元为基数，从2018年8月28日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；以209356元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）;三、驳回原告王宝民其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2295元，由原告负担105元，被告美凯公司负担2190元（原告已预交，原告预交的案件受理费2190元于本判决发生法律效力之日起十五日内由本院退还，被告美凯公司应负担案件受理费部分于本判决发生法律效力之日起十五日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 王涛二〇二一年四月二日法官助理 康冰书 记 员 郭伟