贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0381民初757号原告：中国农业银行股份有限公司赤水市支行，住所地：贵州省遵义市赤水市河滨西路4号。统一社会信用代码915203812150108393。负责人：张明方，副行长。委托诉讼代理人：黄良华，男，1967年2月21日出生，汉族，住贵州省赤水市。委托诉讼代理人：潘云霞，女，1972年6月10日出生，汉族，住贵州省赤水市。被告：黄洪，男，1991年8月10日出生，汉族，住贵州省赤水市。原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行与被告黄洪金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行的委托诉讼代理人黄良华到庭参加诉讼，被告黄洪经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告黄洪立即偿还原告的贷款本息204169.76元，其中，本金200247.46元，利息3922.30元（计算至2021年2月12日）及按合同约定计算至实际清偿之日止的利息、复利、罚息；2、原告在债权范围内就抵押物（不动产登记证明：黔（2019）赤水市不动产证明第××号）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、本案诉讼费用和原告为实现其债权所支付的其他必要费用全部由被告承担。事实及理由：被告黄洪于2015年4月20日因购买赤水市飞龙房地产开发有限公司开发的赤水市“龙景中央国际一期”×××住房，向农行申请20年期住房按揭贷款24万元，2015年5月7日原告与被告黄洪和赤水市飞龙房地产开发有限公司签订了个人购房担保借款合同（合同编号为：520×××758），贷款用所购住房抵押担保，赤水市飞龙房地产开发有限公司提供阶段性保证担保，2015年5月7日在赤水市房屋产权登记服务中心办理了抵押房屋预告登记（房预赤水市字第××号），原告于2015年5月12日向被告黄洪发放贷款24万元，贷款于2035年5月11日到期，还款方式：按月分期等额本息还款。合同26.1、11.1条约定，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上上浮21%；逾期利率为执行利率基础上浮50%。2019年2月25日，办理抵押登记（黔（2019）赤水市不动产证明第××号）。贷款发放后，被告黄洪没有按照合约定按期偿还贷款本息，截至2021年2月12日，尚欠原告贷款本息204169.76元，其中，本金200247.46元，利息3922.30元。贷款逾期后原告客户经理多次催收无果，被告仍未履行还款责任，按照合同11.4条约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违规行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。鉴于上述情况，原告为维护自己的合法债权，提起诉讼。被告黄洪未作答辩，未提供证据。本院经审理认定事实如下：2015年3月19日，被告黄洪与赤水市飞龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定以356320元的价格购买龙景中央国际一期×××房屋，付款方式为交付首期房款116320元，余款240000元以银行按揭支付。2015年3月24日，被告黄洪向案外人贾如华出具《授权委托书》并经中华人民共和国贵州省赤水市公证处公证，被告黄洪委托其干爹贾如华代其办理以下事项：“一、代为以赤水市房屋产权登记服务中心办理该房屋的预购商品房预告登记手续、评估、抵押登记手续，并领取相关的证明文件。二、代我与贷款银行签订《个人借款合同／担保合同》并签署与抵押借款合同相关的文书。三、代为验收房屋并领取该房屋钥匙。四、代我到赤水市房屋产权登记服务中心申请办理该房屋的产权登记手续并领取《房屋所有权证》。”2015年4月20日，案外人贾如华代被告黄洪向中国农业银行股份有限公司赤水市支行申请20年期住房按揭贷款240000元，并提交了《个人信贷业务申请表》《收入证明书》，接受了中国农业银行股份有限公司赤水市支行客户部面谈，2015年5月7日案外人贾如华代被告黄洪以借款人身份与贷款人中国农业银行股份有限公司赤水市支行、保证人赤水市飞龙房地产开发有限公司签订了《个人购房担保借款合同》。主要约定：被告黄洪向原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行借款240000元，用于购买赤水市住房，借款期限从2015年5月7日起至2035年5月6日止，共计240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮21％后确定。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入赤水市飞龙房地产开发有限公司在赤水市农行营业部开设的23×××45账户。还款方式：等额本息还款，还款周期为一个月，每期末月的借款发放日对应日。借款担保：阶段性保证＋抵押。借款用被告黄洪所购住房（房屋地址：赤水市）作抵押担保，由阶段性保证人赤水市飞龙房地产开发有限公司提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按约定提供抵押担保。抵押人与抵押物共有人同意以本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。抵押期间，抵押人对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分需经贷款人书面同意；抵押物的预告登记证明、他项权利证书、抵押登记文件、其他权利证书由贷款人持有。自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记；自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿：（1）借款人未按约定提供用途证明，或提供虚假用途证明，或未按约定用途使用借款；（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。争议解决：由贷款人所在地人民法院管辖。其他约定：本合同签订前贷款人与保证人于2015年3月23日签订的《一手房贷款业务银企合作协议》（合同编号为：赤农银按揭合作（续）20150302号）继续有效，本《个人购房担保借款合同》项下贷款人的全部债权（范围包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。）用该合同协议中保证金专户（户名赤水市飞龙房地产开发有限公司，账号23×××42）内的资金进行担保。中国农业银行股份有限公司赤水市支行借款凭证载明：借款金额240000元，借款用途：购买住房，借款日期为：2015年5月12日，收款人账号：23×××45，到期日期：2035年5月11日。执行利率：6.8365%，逾期利率：10.25475%。还款方式为：等额本息还款。贷款发放后，被告黄洪从2020年6月开始出现逾期和间断性还款的情况，经原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行催收，仍未按期还款。截至2021年2月12日，被告黄洪尚欠原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行贷款本息204169.76元，其中，本金200247.46元，利息3922.30元。2015年5月7日，赤水市房屋产权登记服务中心为原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行办理了龙景中央国际一期×××房屋的抵押预告登记。2019年2月25日，赤水市自然资源局为原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行办理了龙景中央国际一期×××房屋的抵押登记。上述事实，有原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行陈述、身份证复印件、营业执照、谈话记录、贷款申请书、授权委托书、公证书、《个人购房担保借款合同》、《商品房买卖合同》、商品房备案登记表、《抵押预告登记》、《不动产登记证明》、借款凭证、还款清单等证据在卷佐证，经庭审质证，可以认定。本院认为，处理本案主要解决以下几个问题：一、授权委托书的效力问题。该授权委托书经过中华人民共和国贵州省赤水市公证处公证，具有法律效力，案外人贾如华在被告黄洪授权事项范围内实施的行为，视为被告黄洪实施的行为，法律后果由被告黄洪承担。二、《个人购房担保借款合同》的效力问题。原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行与赤水市飞龙房地产开发有限公司、被告黄洪签订的《个人购房担保借款合同》，是被告黄洪在购房时与赤水市飞龙房地产开发有限公司约定以银行按揭方式支付余款后，通过提交贷款申请，由原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行审核通过后签订的合同，是各方的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方当事人应该按照合同的约定履行自己的义务”的规定，合同对双方当事人具有约束力，各方当事人应依照合同规定全面履行合同义务。三、《个人购房担保借款合同》的履行和违约问题。原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行于2015年5月12日向被告黄洪指定的账户支付240000元贷款，被告黄洪应当依照合同约定按月履行还款义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”规定，结合原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行与被告黄洪、赤水市飞龙房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行发放贷款后，被告黄洪归还借款过程中出现逾期和间断性还款，且经催收，仍未按期还款，可以认定被告黄洪的行为已构成违约。原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行有权提前收回已发放借款，即收回借款本金和按合同约定计算的利息或逾期利息，并有权提前行使担保权。四、关于阶段性担保和房屋抵押权问题。原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行与赤水市飞龙房地产开发有限公司、被告黄洪签订的《个人购房担保借款合同》约定，借款担保采用“阶段性保证＋抵押”的方式，由阶段性保证人赤水市飞龙房地产开发有限公司提供保证担保，以被告黄洪购买的赤水市作抵押担保。因该房屋已于2019年2月25日进行抵押登记，案外人赤水市飞龙房地产开发有限公司已完成阶段性担保的任务，不再承担保证责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行作为不动产登记证明载明的赤水市房屋抵押登记的权利人，在被告黄洪不履行债务的情况下，有权依法享有就该房屋优先受偿的权利。原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行诉请判令被告黄洪偿还借款本息和对抵押物享有优先受偿权的请求符合法律规定，本院予以支持，被告黄洪未作答辩和提供证据，经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、被告黄洪于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行借款本金200,247.46元及利息3,922.30元（截至2021年2月12日）；从2021年2月13日起至借款清偿之日止，按原、被告签订的《个人购房担保借款合同》中约定的计算标准计算逾期利息。二、原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行对被告黄洪购买的位于“龙景中央国际一期”×××住房（不动产权证：黔（2019）赤水市不动产权第××号），在本金200247.46元及利息、实现担保物权的费用等担保范围内，享有优先受偿权。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费2,181元，由被告黄洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  袁华超二〇二一年四月二十二日书记员  任生全