天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0115民初743号原告：李书平，女，1959年2月18日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：李勇，北京道可特（天津）律师事务所律师。被告：天津景秀置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白庄镇水岸城春华园40-9。法定代表人：冯胜巍，经理。委托诉讼代理人：只蕊，该公司职员。原告李书平与被告天津景秀置业投资有限公司（以下简称景秀置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李书平的委托诉讼代理人李勇、被告景秀置业公司的委托诉讼代理人只蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李书平向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告签订的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》；2、判令被告双倍返还定金40,000元；3、判令被告返还原告支付的购房款109,225元;4、判令被告支付利息8,664.8元（以149,225元为基数，自2019年11月2日暂计至2021年1月6日，按照同期LPR计算，具体以实际履行之日计算）；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年5月2日，原告与被告签署《天津恒大花溪小镇商品房认购书》，原告认购被告开发的天津恒大花溪小镇项目1栋2501房，并支付了20,000元作为定金。《认购书》约定购房款以分期付款的方式支付，原告依约于2019年5月2日支付首笔款项19,845元，但被告并未按照《认购书》的约定，在原告支付首笔款项时与原告签署《商品房买卖合同》。原告于2019年8月1日、2019年11月4日分别支付了79,690元、9,690元。后原告从其他途径得知，被告已经将该房屋另行销售。在签署《天津恒大花溪小镇商品房认购书》的同时，原、被告还签署了《无理由退房协议书》，被告上级单位恒大地产集团有限公司出具《无理由退房承诺》，向原告承诺无理由退房。在原告履行《认购书》合同义务的情况下，被告违约未与原告签署《商品房买卖合同》，又将给房屋另行销售给案外人的行为，已经构成严重违约，损害原告合法权益。为维护原告合法权益，故依法提起诉讼。景秀置业公司辩称，同意解除原、被告之间签订的认购书。在扣除定金20,000元后将剩余房款109,225元可以返还原告，不同意原告其他诉讼请求。原、被告之间于2019年5月2日签订《天津恒大花溪小镇商品房认购书》，采取分期付款的购买方式，约定原告交纳首期房款19,845元，支付时间为2019年5月4日前，第二期房款是在2019年8月2日之前支付79,690元，2019年11月2日之前支付第三期购房款79,690元，但原告并未依法支付，仅在2019年11月4日支付了9,690元，原告已经构成违约。并且原告具备天津市购房资格，根据认购书第5条约定，原告应在约定付款和期限内到被告处支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无需通知原告可另行销售该房屋，签署《商品房买卖合同》不仅仅是被告的义务也是原告的义务，根据天津市不动产登记中心管理规定，将商品房买卖合同备案需缴足总房款的30%，原告支付的款项不足总房款的30%，无法进行网签备案并非由被告引起，被告同意随时和原告签订《商品房买卖合同》，只是不能将《商品房买卖合同》进行备案，但原告虽然交纳房款长达一年时间，对于原告交纳购房款是其履行合同的主要义务，原告的违约行为已经构成根本性违约，被告要求和其解除合同并要求原告承担相应的违约责任，对于超过违约责任部分其已经交纳款项可以退还。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月2日，景秀置业公司作为甲方（出卖人）与李书平作为乙方（买受人）签订编号为2007363的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》（以下简称认购书），约定乙方自愿向甲方认购天津恒大花溪小镇楼盘1幢2501单元，建筑面积109.33平方米，单价7,289元/㎡，总房款796,899元；乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；乙方选择分期付款：乙方须于2019年5月4日前支付首期房款19,845元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2019年8月2日前付清79,690元，于2019年11月2日前付清79,690元，于2020年2月2日前付清79,690元，于2020年5月2日前付清79,690元，于2020年8月2日前付清79,690元，于2020年11月2日前付清79,690元，于2021年2月2日前付清119,535元，于2021年5月2日前付清159,379元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金7,968元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方；乙方支付首期款的同时预缴税费23,986.97元；乙方必须在约定的付款方式和期限内到天津恒大花溪小镇营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。《认购书》还约定了其他事项。李书平于签订《认购书》当天向景秀置业公司交纳定金20,000元及首期房款19,845元，于2019年8月1日交纳房款79,690元,2019年11月4日交纳房款9,690元，以上共计129,225元（含定金）。后续购房款李书平未交纳。2019年5月2日，景秀置业公司（甲方）与李书平（乙方）签订《无理由退房协议书》，主要内容：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。另查明，李书平在签订《认购书》时具备在津购房资格。2020年9月5日，景秀置业公司将涉案房屋另售他人。截止法庭辩论终结前，双方未就涉案房屋签订《商品房买卖合同》。本院认为，李书平与景秀置业公司签订的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李书平要求解除该商品房认购书，景秀置业公司亦同意解除，符合双方协商一致解除认购书的情形，本院准予。认购书解除后，景秀置业公司应返还李书平除定金以外的已付购房款109,225元。本案的争议焦点为：认购书解除后李书平向景秀置业公司交纳的定金20,000元如何处理。对此本院评判如下：景秀置业公司作为商品房开发商及提供商品房买卖合同格式文本的一方，对签订商品房买卖合同具有主导性，其在收取李书平首期房款后应按照认购书约定与李书平签订商品房买卖合同。李书平已按照认购书的约定交纳了首期房款，且在此之后又依约足额交纳了第二期房款，表明其在交纳首期房款时具有购房诚意且付诸了实施。在此情况下，如果景秀置业公司在李书平交纳首期房款后要求李书平签订商品房买卖合同，根据日常生活常理，李书平不存在拒绝签订商品房买卖合同的可能。由于签订商品房买卖合同需要当事人双方配合才能完成，现景秀置业公司未提供证据证明李书平对双方未能签订商品房买卖合同存在过错，且亦未提供证据证明其履行了向李书平提供商品房买卖合同格式文本、约定签订场所等为促成双方签订商品房买卖合同应尽的义务，故本院认定景秀置业公司对双方未能签订商品房买卖合同具有过错。因双方在李书平交纳首期房屋后未能签订商品房买卖合同，李书平签订认购书的目的未能实现，其有正当理由拒绝按照认购书约定交纳后续购房款。在此情况下，景秀置业公司将涉案房屋另售他人，导致商品房买卖合同已无签订的可能，景秀置业公司应对此承担过错责任。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的规定，本院对李书平要求景秀置业公司双倍返还定金的诉讼请求，予以支持。关于景秀置业公司辩称李书平支付的款项不足总房款的30%，不符合商品房买卖合同备案需缴足总房款30%的规定，无法进行网签备案并非景秀置业公司引起。本院认为，网签备案系行政行为，并不影响双方之间签订商品房买卖合同，故对景秀置业公司的上述抗辩意见不予采信。关于景秀置业公司辩称李书平未交纳维修资金和税费违反了合同的先履行义务，本院认为，根据认购书内容，认购书中并未约定交纳维修资金和税费时是签订商品房买卖合同的前提条件，且按照常理未交纳维修资金和税费也不影响商品房买卖合同的签订，故对景秀置业公司的该项抗辩意见，不予采信。关于李书平要求支付利息的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第二款“定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失”的规定，由于李书平未提供证据证明定金不足以弥补其因景秀置业公司违约造成的损失，故对其该项诉请，本院不予支持。关于景秀置业公司要求扣除定金20,000元的抗辩理由，本院不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款、第五百八十七条、第五百八十八条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除李书平与天津景秀置业投资有限公司签订的编号为2007363的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》；二、天津景秀置业投资有限公司于判决生效后十日内双倍返还李书平定金40,000元；三、天津景秀置业投资有限公司于判决生效后十日内返还李书平购房款109,225元；四、驳回李书平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,458元，减半收取计1,729元，由李书平负担87元，由天津景秀置业投资有限公司负担1,642元（于判决生效后十日内直接向李书平支付）。（上述款项直接付至李书平账户，户名：李书平，开户行：中国农业银行武清支行大黄堡分理处，账号：×××79）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘强二〇二一年四月二日书记员  李乾附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第五百六十二条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。