贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1509号上诉人（原审被告）：王强，男，1980年10月27日出生，汉族，住四川省泸县。上诉人（原审被告）：艾宗利，女，1981年12月1日出生，汉族，住四川省泸县。二上诉人共同委托诉讼代理人：袁利丹，广东融聚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏世发，男，1984年10月8日出生，汉族，住贵州省桐梓县。委托诉讼代理人：杨小川，贵州丰玺律师事务所律师。上诉人王强、艾宗利因与被上诉人魏世发房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初4678号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》本案由审判员黄新独任审理，书记员张鑫担任法庭记录，本案现已审理终结。上诉人王强、艾宗利上诉请求：1.撤销原判决第二项；2.改判上诉人王强、艾宗利仅向被上诉人支付5万元及以5万元为基数在银行同期贷款利率范围内的利息；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是：一、按照上诉人与被上诉人的合同约定，定金与违约金均属于违约行为发生时违约方需要承担的违约责任，根据《合同法》第一百一十六条的规定，二者不能同时适用。上诉人需要承担的违约责任应当以被上诉人的实际损失为参考标准。而被上诉人的实际损失仅限于5万元定金损失及以5万元为基数在银行同期贷款利率范围内相应的利息损失。但原判决上诉人承担的违约责任明显高于上述损失，应当予以调减。二、原审在诉讼过程中明知被上诉人同时主张定金及违约金时，未向被上诉人阐明定金和违约金二者不能同时适用，只能选择其一适用。该释明是涉及处分权的释明，原审未主动释明，侵害了被上诉人的处分权，导致被上诉人的主张悬而未决，违反了法定程序。被上诉人魏世发答辩称：一审程序合法，事实清楚，案涉房屋是由于对方过错，将不能买卖的房屋进行交易，一审法院基于定金罚则作出该判决系正确的，针对我方因购买该房屋产生的其他损失，我方保留相关权利。原审原告魏世发的诉讼请求为：1.判令解除原被告于2018年5月2日签订的《买卖合同》；2.判令二被告双倍返还定金10万元，并赔偿原告违约金93580元；3.本案诉讼费、保全费由二被告承担。原审经审理查明：二被告系夫妻关系。2018年5月2日，原告与二被告签订了《买卖合同》，约定二被告将位于观山湖区的房屋作价93.58万元出售给原告。合同第八条第（一）、（二）款分别载明“（一）在约定的过户时限内，甲、乙双方必须根据要求提供符合办理程序所需的一切手续，除不可抗力因素外双方不得延误。若乙方违约，则定金自动作为甲方的赔偿；若甲方违约，则必须返还双倍定金，此款作为乙方的赔偿。（二）如甲、乙双方有任何一方违约，除按第八条第一款进行处理外，违约方必须按该房成交价格的百分之十另行赔付守约方”。此外，合同备注条款第3条载明“甲方保证并承诺该房屋在签订此买卖合同之前后无被查封、抵押多人、家庭经济纠纷、一房多卖、无债权债务纠纷等相关情况，否则视为违约”。签订合同当日，原告按合同约定向二被告支付定金5万元。之后，因原告发现案涉房屋已被法院查封，遂以前述事实及理由诉至法院。另查明，案涉房屋有多条查封信息，其中历史记录有贵阳市观山湖区人民法院（2015）筑观法执字第518号裁定书采取的诉讼保全查封、安顺市西秀区人民法院据（2017）黔0402协执782号裁定书采取的查封，现有查封情况为贵阳市观山湖区人民法院（2015）筑观法执字第1211号裁定书采取的查封，日期为2018年5月15日。原审认为，原、被告双方签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力。鉴于《买卖合同》签订之后，案涉房屋已被查封，虽被告表示愿意继续履行合同，且会妥善处理查封问题，但至本案庭审时该房屋的查封问题仍未解决，双方签订的合同难以继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，对于原告要求解除双方签订的《买卖合同》之诉请，应当予以支持。按照《买卖合同》约定，《买卖合同》签订后案涉房屋被查封的，视为被告违约，其应当承担违约责任。双方既约定了定金条款又约定了违约金条款，关于二者能否并用，原审认为，上述两个条款在本案中均是基于房屋被查封导致买卖合同无法履行之情形，根据查明的事实，案涉房屋的现有查封是在《买卖合同》签订之后，案涉房屋虽有历史查封信息但并不影响房屋交易，也即被告并未刻意隐瞒存在故意违约情形，原告在得知查封一事后可做其他选择，且原告未举证证据证实因被告违约情形产生损失的具体金额，原审确认其主张被告双倍返还定金已足以弥补其损失，被告的该项辩论意见有理，应当予以采信，对于原告另行要求被告赔偿93580元之诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十四条第（四）项、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决：一、解除原告魏世发与被告王强、艾宗利于2018年5月2日签订的《买卖合同》；二、被告王强、艾宗利于本判决生效之日起五日内，向原告魏世发双倍返还定金共计100000元；三、驳回原告魏世发的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4370元减半收取计2185元（原告预交2185元）、诉讼保全费1520元，共计3705元，由被告王强、艾宗利负担2705元，原告魏世发负担1000元。二审审理中，双方均无新证据提交，本院杜一审查明的事实予以确认。本案事实，有《买卖合同》、《收条》、《银行存款单》、《不动产登记业务管理系统截图》以及当事人陈述等证据在卷佐证，。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当秉持诚实信用原则，严格依照合同约定履行义务。本案中，双方签订的《买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的效力性强制规定，合法有效。由于王强、艾宗利以不具备出售条件的房屋与魏世发签订《买卖合同》并收取魏世发的定金和购房款，最终导致合同不能履行，王强、艾宗利应当承担违约责任。本案争议的焦点为王强、艾宗利承担违约责任的方式。在双方的《买卖合同》中约定了魏世发需定金50000元，上诉人王强、艾宗利也实际收取了50000元的定金，因定金合同为实践性合同，根据《中华人民共和国担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同自实际交付定金之日起生效”的规定，双方定金条款生效。另外，虽然双方在《买卖合同》中还约定了违约金条款即“如甲、乙双方有任何一方违约，除按第八条第一款进行处理外，违约方必须按该房成交价格的百分之十另行赔付守约方”，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，当事人不可以同时主张违约金和定金，一审中，魏世发不仅要求王强、艾宗利双倍返还定金，同时还要求王强、艾宗利承担违约金，其主张明显不符合法律规定，因此，一审未同时支持魏世发的两项诉讼请求符合法律规定。二审中，本院庭审中再次询问魏世发，魏世发明确表示主张双倍返还定金，不再主张违约金，故原审适用定金罚则并无不当。对于上诉人主张仅仅退还定金本金及以定金的银行同期贷款利率的上诉请求，本院认为，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，选择适用定金罚则还是违约金条款的权利是守约方而非违约方，王强、艾宗利作为违约一方，无权主张选择适用违约金条款还是定金罚则。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，上诉人主张仅仅退还定金本金及银行同期贷款利率的上诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，上诉人王强、艾宗利的上诉主张均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2185元，由上诉人王强、艾宗利负担。本判决为终审判决。审判员  黄新二〇二一年四月十二日书记员  张鑫