北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4845号上诉人（原审被告）：星库空间（北京）创业投资有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：白羽，董事长。委托诉讼代理人：刘铮，男，星库空间（北京）创业投资有限公司员工。委托诉讼代理人：王涵，男，星库空间（北京）创业投资有限公司员工。被上诉人（原审原告）：北京嘉桓律师事务所，住所地北京市顺义区。负责人：卢宾，主任。委托诉讼代理人：刘丽冉，北京市庆成律师事务所律师。上诉人星库空间（北京）创业投资有限公司（以下简称星库空间）与被上诉人北京嘉桓律师事务所（以下简称嘉桓律所）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初43621号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。星库空间上诉请求：撤销一审判决；改判驳回嘉桓律所的诉讼请求；一、二审诉讼费由嘉桓律所承担。事实与理由：1.星库空间的实际损失远大于嘉桓律所支付的押金：（1）星库空间与嘉桓律所签约所产生的中介费22988.54元；（2）涉案房屋再次招租直至2020年5月20日才产生租金收入，自嘉桓律所解除合同的次日即2020年3月17日起计算已有2个月零3天的空置期，按嘉桓律所签约月租金24257.39元，2020年平均每个月30.5天计算，空置期间租金损失达50900.54元；（3）再次招租所产生的中介费31632.55元。2.原审判决认定“考虑到新冠疫情的原因，原告延迟支付租金并不必然构成违约，且被告亦未以此为由行使单方解除权，双方系以实际行为协商一致解除合同，故本院酌情判处被告退还原告部分押金。”有误，（1）嘉桓律所并非“延迟支付租金”，实际情况是嘉桓律所拖欠应于2020年2月24日支付的租金72771.87元至今未付；（2）并非“被告亦未以此为由行使单方解除权，双方系以实际行为协商一致解除合同”，实际情况是星库空间曾告知嘉桓律所，因其欠缴租金，星库空间行使单方解除权，通知其搬离。因合同解除属嘉桓律所单方违约，根据租赁合同第9.3条“乙方未按约定履行支付义务，每逾期一日应加付未付款项3%的违约金，逾期10日仍未支付的视为乙方提前退租，甲方有权解除合同，本合同终止履行。乙方同时应按9.1条约定承担违约赔偿责任”，星库空间扣除嘉桓律所押金并无不当。嘉桓律所辩称：同意一审判决，不同意星库空间的上诉请求。一审法院认定事实清楚，证据充足，应予维持。不认可上诉人星库空间主张的中介费损失，星库空间与嘉桓律所签订的租赁合同是由双方直接签署的，没有中介介入。因为疫情，嘉桓律所的业务和收入受到很大影响，希望双方可以相互体谅，法院依法判决。嘉桓律所向一审法院提出诉讼请求：1.确认星库空间、嘉桓律所签订的《房屋租赁合同》于2020年3月9日解除；2.星库空间返还嘉桓律所押金48514.29元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率支付自2020年3月9日起至上述款项实际支付之日止的利息。一审法院认定事实：嘉桓律所（承租方、乙方）与星库空间（出租方、甲方）签订涉案合同，约定：甲方08号房屋租赁给乙方使用，建筑面积约145平方米，租赁期限自2020年3月9日至2021年3月8日，每月租金为24257.29元，首期3个月租金共计72771.87元，乙方须在签订本合同后3日内将首期3个月租金全额汇入甲方指定账户或向甲方开具支票，否则视为乙方违约，甲方有权终止本合同，乙方已支付的定金、押金等全部费用不予退还。押金为48514.58元，本合同约定的押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金。违约责任部分约定“乙方未经甲方同意擅自提前解除本合同的（包括但不限于乙方逾期付款且擅自搬离房屋等明确违约的），应提前3个月书面通知甲方，同时视为乙方违约，乙方应按本合同约定的租金标准，向甲方支付相当于3个月租金的赔偿金......乙方存在违约情形的，甲方有权从乙方支付的押金中抵扣乙方应支付的违约金和赔偿金，如押金不足以抵扣，应由乙方负责补足应赔偿甲方的全部费用......因乙方原因造成本合同解除或无法继续履行，乙方应于合同解除之日18时前返还房屋，租金（如有）及押金及已支付的其他费用作为违约金不予退还。”合同解除与终止部分载明：“乙方欠缴任何费用达到10日的”甲方有权单方解除合同，乙方已支付的押金不予退还作为违约金赔偿甲方。涉案合同另附补充条款协议，载明“因西308原租户租约到期为2020年5月22日，到期不续租，可能在春节后提前搬离，具体日期不确定，甲乙双方协商达成以下共识：一、甲方尽量协调原租户搬离时间，争取2020年3月9日将房屋交付于乙方，但原租户若未能提前搬离，则合同租期顺延，乙方同意甲方最终交房日期不晚于2020年5月23日。二、如乙方需要在2020年3月9日（或更提前）使用办公室，甲方另为乙方提供一套大小接近的办公室过渡，该办公室租金单价等同于本合同。”合同附加条款载明“办公室起租前，乙方使用甲方提供的W311、312办公室。”并载明2020年3月9日至2020年6月8日的租金付款日为2020年2月24日。另，涉案合同载明的签订日期为2020年1月8日。嘉桓律所向星库空间支付了2020年1月25日至3月8日的租金35994.69元及押金48514.29元，星库空间未向嘉桓律所退回押金。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：嘉桓律所称涉案合同签订后，其一直都未使用08号房屋，实际上一直使用的是涉案房屋，其于2020年3月8日前一直使用涉案房屋，这段期间由于08号房屋有其他承租人，所以就以涉案房屋作为替代。嘉桓律所主张其在2020年3月16日时发现星库空间已将涉案房屋租出去了，所以实际上是星库空间违约。星库空间主张其曾于2020年2月11日向嘉桓律所发送付款账单，要求嘉桓律所按照合同约定于2月24日支付3月9日至6月8日的租金，但嘉桓律所并未支付，后双方进行协商，星库空间表示可以晚10天交付房租，但嘉桓律所没有同意，嘉桓律所没有表示不付房租，也没有说过要解除合同。星库空间主张嘉桓律所没有来搬空涉案房屋，也没有支付租金，所以其在此种情况下收回房屋是正常的，其中收回涉案房屋后312号房屋由其员工在使用，并使用至今，311号房屋就处于空置状态一直到2020年5月才租出去。另，嘉桓律所主张其于2020年3月16日将搬离涉案房屋；星库空间主张嘉桓律所系于3月9日至3月16日期间将涉案房屋交回。嘉桓律所就其主张提交微信聊天记录，证明涉案合同发生争议后的沟通情况。星库空间对微信聊天记录的真实性予以认可，不认可证明目的。一审法院认为：双方所签涉案合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，嘉桓律所主张其于2020年3月16日搬离涉案房屋，星库空间表示嘉桓律所于3月9日至3月16日期间搬离涉案房屋，因星库空间无法明确具体搬离时间，故法院对嘉桓律所于3月16日搬离涉案房屋的主张予以采信。因双方均未向对方作出解除合同的意思表示，但却于2020年3月16日办理了涉案房屋的交接手续，故双方以实际行为对该日解除涉案合同达成合意，法院确认涉案合同于2020年3月16日解除。关于押金，根据庭审查明的事实，在涉案合同履行期间，嘉桓律所应于2020年2月24日支付3月9日至6月8日期间的租金，但其并未按时支付租金且已超过10日，依据合同约定，星库空间享有单方解除权且押金可作为违约金不予退还。考虑到新冠疫情的原因，嘉桓律所迟延支付租金并不必然构成违约，且星库空间亦未以此为由行使单方解除权，双方系以实际行为协商一致解除合同，故法院酌情判处星库空间退还嘉桓律所部分押金。另，嘉桓律所要求星库空间支付应返还押金的利息并无依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年11月30日判决如下：一、确认北京嘉桓律师事务所与星库空间（北京）创业投资有限公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号：BJ-DZCW-HQ-2020-0001）及补充条款协议、合同附加条款于2020年3月16日解除；二、星库空间（北京）创业投资有限公司于判决生效后七日内返还北京嘉桓律师事务所部分押金20000元；3.驳回北京嘉桓律师事务所的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费506元，由北京嘉桓律师事务所负担356元（已交纳），由星库空间（北京）创业投资有限公司负担150元（于判决生效之日起七日内交纳）。二审中，嘉桓律所未提交新证据。星库空间向本院提交《中介佣金确认书》、《房屋租赁合同》及微信聊天记录，欲证明星库空间为与嘉桓律所签订房屋租赁合同支付的中介费和房屋再次出租后支付的中介费。嘉桓律所认为该证据不属于新证据，一方面，双方系直接签订的房屋租赁合同，没有中介介入，不认可此部分中介费损失；另一方面，即使星库空间再次出租房屋后产生了中介费，该证据材料也应当在一审时向法院提交而星库空间未能提交。本院另查明，一审期间，嘉桓律所提交《关于终止房屋租赁合同的函》，证明新冠疫情影响涉案08号房屋租赁合同的履行，其主张以不可抗力为由终止合同，函件落款日期为2020年3月7日，星库空间认可收到该函件。本院经审理查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自身义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，属合法有效，双方均应依照合同约定履行义务。根据查明的事实，双方通过签订补充协议就涉案合同履行方式进行协商，即在08号房屋原租赁合同到期日前，由嘉桓律所使用311、312号房屋作为过渡。合同履行期间，嘉桓律所以受疫情影响为由向星库空间邮寄送达了《关于终止房屋租赁合同的函》，并作出了解除涉案合同的意思表示，星库空间收到该函件。双方于2020年3月16日办理了涉案房屋的交接手续，一审判决涉案合同于该日解除，处理正确。因新冠疫情不必然导致涉案合同履行不能，嘉桓律所不具有针对涉案合同的单方解除权，其以此为由单方解除合同应属违约，一审判决对此情节认定不当，本院予以纠正。但考虑到涉案租赁合同约定的履行期伊始即爆发新冠疫情，疫情及相关防控措施对涉案合同继续履行势必会造成一定不利影响。本院依据全案证据及合同履行情况，在充分考虑疫情对双方合同履行带来的不利影响的基础上，依照公平原则，酌情确定嘉桓律所以已付押金折抵应向星库空间支付的违约金，故对嘉桓律所要求星库空间退还押金的诉讼请求，本院不予支持。星库空间称嘉桓律所应于2020年2月24日支付3月9日至6月8日期间的租金，嘉桓律所未按合同约定履行此义务，构成违约，押金应不予退还。因新冠疫情对涉案合同继续履行造成了不利影响，嘉桓律所已将租金缴纳至2020年3月8日并在此之前提出解除合同，星库空间亦认可嘉桓律所于2020年3月9日至16日期间将物品搬离，且星库空间将其中一间房屋收回自用，故嘉桓律所未如期缴纳后续租金的行为，情节显著轻微，星库空间以此为由主张嘉桓律所承担违约责任，依据不足。星库空间于二审期间提交的《房屋租赁合同》未显示承租人信息，真实性无法确认，其提交的《中介佣金确认书》系其与案外人签订，未经嘉桓律所盖章确认，不能证明与本案具有关联性，且确认书载明的日期亦与涉案租赁合同不符。本院对其提交的证据均不予采信。综上，星库空间的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决存在不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初43621号民事判决第一项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初43621号民事判决第二项、第三项；三、驳回北京嘉桓律师事务所的其他诉讼请求。一审案件受理费506元，由北京嘉桓律师事务所负担（已交纳）。二审案件受理费300元，由北京嘉桓律师事务所负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 次仁卓嘎审 判 员 马 立 红审 判 员 万 丽 丽二〇二一年四月二十七日法官助理 郑  芳法官助理 刘  倩书 记 员 席  颖-2--1-