湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘07民终745号上诉人（原审原告）：严爱家，男，1969年9月24日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：彭仁贵，常德市武陵区正平法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：胡晓清，常德市武陵区正平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：许昌明，男，1962年9月16日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。上诉人严爱家因与被上诉人许昌明房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院(2020)湘0703民初4314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严爱家上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判许昌明赔偿严爱家经济损失150000元，许昌明向严爱家支付违约金5000元。判令一、二审诉讼费由许昌明承担。事实与理由：1.严爱家与许昌明签订的《住房买卖协议》有效。2.许昌明构成根本违约，应当承担违约责任，并支付违约金5000元。3.许昌明应当承担经济损失150000元。许昌明未参加庭询，亦未提交书面答辩意见。严爱家向一审法院起诉请求：1.请求立即解除严爱家与许昌明于2013年2月3日签订的房屋买卖合同；2.判令许昌明赔偿严爱家的经济损失150000元；3.判令许昌明立即支付违约金5000元；4.判令许昌明返还严爱家已付房款42000元并承担占用期间的利息(利息按银行同期贷款利率计算)；5.判令许昌明承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年，许昌明从他人手中购得常德市鼎城区红云街道停车场社区的集体土地用于建造房屋并进行销售。严爱家经人介绍认识许昌明，并表示愿意购买许昌明正在建设的涉案房屋。严爱家分别于2013年2月2日、2013年2月3日、2013年2月6日向许昌明共支付购房款82000元，双方商定购买许昌明正在修建的面积为97平方米的房屋一套。严爱家（乙方）、许昌明（甲方）双方于2013年2月3日签订《住房买卖协议》，协议约定：“本住房位于××停车场社区××组，莱茵小镇东头的后面，买卖形式为期房形式（也就是甲方建房时，乙方先向甲方提供一定金额的资助）……一、房屋的结构形式与面积一层高为3.8米，另一房屋层高3.2米，以上层高为3米，面积二至七层为97平方米，另一房屋为二至八层，每层面积为110平方米（以实际面积为准）……二、价格一至六层均价为1550元每平方米……三、付款方式基础完工后，首付5万元。以上各层待每层完工后付1万元，余款在房屋验收合格后付清……六、房屋的交付时间及相关事宜时间定于2013年8月底，如甲方不能按时交付，（短则一个月之内）甲方向乙方每户赔偿5000元，长则二月以上或永无止日，乙方有权动用甲方现有六层住房作为赔偿……”。签订合同后，因许昌明的建房行为未取得相应建设用地批准和建设工程规划许可手续而被迫停止施工。截至停止施工之日，许昌明已建成每层两间房屋，每间房屋面积为97平方米的四层房屋一栋，另一栋两间三层的房屋未修建完毕。经庭审查明，许昌明已将四层房屋一栋出售给他人且该栋房屋已有人入住。2017年至2019年期间，许昌明共退还给严爱家购房款40000元，尚欠其购房款42000元。严爱家认为许昌明将原本应交付给其的房屋出售给他人，造成严爱家巨大经济损失，严爱家为维护自身的合法权益，故依法诉至法院。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.严爱家、许昌明于2013年2月3日签订的房屋买卖合同是否应依法解除；2.许昌明是否应返还严爱家已付房款42000元并支付资金占用期间的利息；3.许昌明是否应赔偿严爱家经济损失150000元，支付违约金5000元。关于焦点1，当事人依法解除合同的前提条件是涉案合同依法成立并生效。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条的规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第四十四条第一款的规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”，第五十九的规定：“乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。”第六十二条第四款规定：“农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准……”，根据以上法律规定，乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡(镇)村建设经审批后可以使用农民集体所有土地。经调查查明，涉案两栋房屋所在的土地属于鼎城区红云街道停车场社区的集体土地，许昌明不是停车场社区集体经济组织的成员，其未经批准在农民集体所有的土地上修建房屋，其行为不属于上述法律规定的可以使用农民集体所有土地进行建设的情形；本案诉争房屋附着的土地属于集体土地，房屋买卖协议虽系双方当事人自愿签订，然涉案房屋之买卖必然涉及集体所有土地使用权人之变化，而严爱家、许昌明均不是该集体经济组织成员，均无权使用该集体所有土地修建住宅并使用，参照《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)第二条关于“……加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；……”，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民……”的规定，故不能排除此房屋买卖违反法律、法规强制性规定之性质。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故涉案的《住房买卖协议》应认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，故不存在依法解除的问题，故对严爱家主张依法解除严爱家、许昌明于2013年2月3日签订的《住房买卖协议》的诉讼请求不予支持；关于焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，涉案的《住房买卖协议》无效，许昌明因该合同取得的严爱家的购房款82000元应予以返还，经庭审查明，许昌明已返还严爱家购房款40000元，尚欠42000元，故对严爱家主张许昌明应返还其已付房款42000元的诉讼请求予以支持；本案中许昌明明知无法在约定的期限内向严爱家交付房屋，但仍占有严爱家交付的购房款不予返还，故应承担资金占用期间的利息损失。本案双方未约定购房款的返还时间，故许昌明应在2013年8月底不能交房的同时，向严爱家返还购房款，双方约定的交房时间是2013年8月底，至今已逾五年，故严爱家主张应按照五年期以上银行同期贷款利率标准计算利息符合公平原则，故许昌明应以购房款42000元为基数，按起诉时的年利率4.65%的标准(五年期以上的LPR为4.65%)支付自2013年9月1日起至房款全部返还之日止的利息；关于焦点3，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，本案中许昌明擅自在集体所有的土地上进行建设，其行为存在过错，严爱家明知许昌明未取得建设用地批准和建设工程规划许可手续，仍向其购买建设中的房屋，其自身亦存在过错，故双方应当各自承担相应的责任；严爱家主张因许昌明不能按时交房，导致其产生经济损失150000元，对该主张严爱家未提交有效的证据予以证明，且即使有损失的发生，严爱家因自身存在过错，也应自行负担其损失；对严爱家主张许昌明应支付违约金5000元的诉讼请求，因双方签订的《住房买卖协议》无效，故合同中约定的违约金的条款亦无效，故对严爱家主张许昌明支付其违约金5000元的诉讼请求不予支持。综上所述，严爱家的诉讼请求予以部分支持。故判决：一、许昌明于本判决生效之日起十日内支付严爱家购房款42000元，并以购房款42000元为基数，按年利率4.65%的标准支付自2013年9月1日起至购房款全部返还之日止的利息损失；二、驳回严爱家的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4240元，减半收取2120元，由许昌明负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点：一审判决未予支持严爱家要求许昌明赔偿经济损失150000元，支付违约金5000元的请求是否正确。本案中，严爱家上诉请求判令许昌明赔偿经济损失150000元，支付违约金5000元。根据本案查明的事实，一审法院依职权调查了涉案房屋所在地的土地权属性质，对常德市鼎城区××停车场社区工作人员的实地调查走访，确认涉案房屋所在地的土地属于常德市鼎城区红云街道停车场社区的集体土地，严爱家、许昌明均不是常德市鼎城区红云街道停车场社区的居民。本案诉争房屋附着的土地属于集体土地，严爱家、许昌明均不是该集体经济组织成员，虽双方自愿签订房屋买卖协议，但其均无权使用该集体所有土地修建住宅并使用，故严爱家、许昌明签订的《住房买卖协议》无效。且严爱家在与许昌明协商购房并签订《住房买卖协议》的过程中，亦知晓许昌明没有取得相应的建设用地批准和建设工程规划许可手续，故严爱家依据《住房买卖协议》请求判令许昌明赔偿经济损失150000元，支付违约金5000元，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，严爱家的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2560元，由严爱家负担。本判决为终审判决。审判长  卜玉苹审判员  严钦华审判员  孙 晖二〇二一年四月九日法官助理彭珊珊书记员杨昇婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。