江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0324民初1650号原告：姜奎，男，1997年7月23日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：朱怀秀，女，1970年2月26日生，汉族，住睢宁县。系原告姜奎的母亲。委托诉讼代理人：金梦帅，江苏楚地律师事务所律师。被告：赵博，男，1948年10月25日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：夏冬华，江苏圣典律师事务所律师。被告：张庆兰，女，1949年2月3日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：夏冬华，江苏圣典律师事务所律师。原告姜奎与被告赵博、张庆兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案受理后，依法由审判员刘宝玉适用简易程序独任审判，并于2021年4月25日公开开庭进行了审理。原告姜奎委托诉讼代理人朱怀秀、金梦帅，被告赵博、张庆兰及其共同委托诉讼代理人夏冬华，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜奎向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行买卖协议和确认退款无效；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月，原、被告签署房屋买卖合同，原告按照协议支付了购房款，并与被告办理了房产过户手续。后因房屋涉及争议，睢宁县棉麻总公司将原被告双方共同作为被告起诉，要求撤销该房屋买卖协议。后被江苏省高级人民法院出具的（2019）苏民再311号判决，驳回了睢宁县棉麻总公司的诉讼请求，因此该房屋买卖协议认定有效。同时，在2016年3月12日签订新房屋买卖协议，并针对房屋涉案事项的问题重新约定。约定对涉案房产如有改判，要求原告将被告退回的购房款30万元，自改判之日起两个月内支付给被告，并经过睢宁县公证处出具的公证书加以确认。原告自收到改判的法律文书后及时向被告打款，但被告拒不接收，也不与原告协商关于涉案房屋及合同的事宜，因此产生纠纷。原告特向法院提起诉讼，请求依法公正判决。被告赵博、张庆兰辩称：一、2016年3月12日，双方签订的是原告购买被告睢宁县睢城镇城南居委另一处房产的房屋买卖协议，同时双方协商一致解除了诉争房屋的买卖合同。1.江苏省高级人民法院(2019)苏民再311号民事判决书，查明确认2014年7月朱怀秀、姜奎与赵博、张庆兰签订的位于睢宁县睢城镇城南居委和平村36号(原和平村94号)即诉争房屋买卖合同有效。但基于2016年3月12日双方签订的买卖合同约定“剩余30万以被告诉争房屋合同无效的退房款折抵”，可以反映出对诉争房屋双方已经通过协商一致，以被告退还原告30万元购房款用于折抵原告所应支付被告另一套房屋购房款的方式解除了诉争房屋买卖合同。2.2016年3月17日，双方就2016年3月12日签订的房屋买卖协议办理公证，之后原告将其持有的登记在其名下的房屋两证交与被告。2016年10月，睢宁县不动产登记交易服务中心办理了房产权属注销登记。3.2016年3月12日签订的房屋买卖协议第7条约定的内容，依据《中华人民共和国民法典》第四百七十条的规定，因为欠缺合同订立的必备条款，不能认为双方对于购买诉争房屋达成一致意思表示，因此诉争房屋买卖合同不成立。况且第7条关于再审改判存在不确定性，不能认为双方就买卖诉争房屋协商一致，系双方的真实意思表示。4.即使诉争房屋买卖合同成立，但依据《中华人民共和国民法典》第一百五十一条规定，因原告利用被告处于一、二审败诉的危困状态、年老体弱、长期在外地不知晓睢宁当地房屋市场价格、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平，因此受损害方即被告有权请求人民法院予以撤销。诉争房屋在2016年3月12日的市场价值为489540元,2020年10月再审改判时的房屋市场价值为815900元。二、被告目前在睢宁没有一套房屋，无法保障其居住权即基本生存权。1.被告原有三处房产，其中一处已被棉麻公司申请执行，一处已卖与原告，被告目前在睢宁仅剩诉争房屋唯一一套，现原告仍主张以30万元低价购入，违反民法的公平原则。2.被告之前在苏州为子女带孩子，现孩子已经长大。二被告年龄已逾80岁，身体患有疾病无法在外地就医治疗，需要回睢宁颐养天年，诉争房屋可以保障被告的基本生存需求。综上，被告认为原告的主张缺乏事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于双方当事人无争议的事实和证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据双方当事人庭审陈述及审查认定的证据，本院查明如下案件事实：2014年7月7日，原告姜奎与被告赵博、张庆兰签订一份《存量房买卖合同》，约定二被告将位于睢宁县睢城镇城南居委和平村94号的房屋卖给姜奎，价款为30万元，原告姜奎的母亲朱怀秀作为监护人在合同上签名。2014年7月9日，朱怀秀通过建设银行将30万元购房款支付给被告赵博、张庆兰。2014年7月11日，姜奎取得涉案房屋的房产证及土地使用证，房产证号为房权证睢宁字第××号，土地证号为睢土国用（2014）第21042号。后因该房产涉及一房二卖问题，利害关系人睢宁县棉麻总公司将赵博、张庆兰、姜奎、朱怀秀作为共同被告起诉至本院，本院于2014年9月17日立案受理后，经公开开庭审理，于2015年3月19日作出（2014）睢民初字第02601号民事判决书，确认2014年7月7日被告赵博、张庆兰与姜奎签订的《存量房买卖合同》无效。被告赵博、张庆兰不服该判决，向徐州市中级人民法院提起上诉。该案经徐州市中级人民法院公开开庭审理，于2016年2月24日作出(2015)徐民终字第2571号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2016年3月12日，原、被告再睢宁县公证处重新签订房屋买卖协议一份，约定：原告于2014年7月以30万元购买被告坐落在睢宁县睢城镇城南居委和平村94号房产一处，该协议经睢宁县棉麻公司起诉，并经睢县人民法院（2014）睢民初字第02601号民事判决书和徐州市中级人民法院（2015）徐民终字第2571号民事判决书认定双方签订的上述房产买卖协议无效，双方就退还购房款发生纠纷。经双方多次协商，达成如下协议：1.被告同意将另一处坐落在睢宁县睢城镇城南居委房产【睢房字第××号】作价人民币625000元出卖给原告。2.卖房款原告于双方办理公证手续后付清（其中银行转账现金325000元，从姜苏的6217001250009229901号建行卡转入赵博的6217001250003118811号建行卡；剩余30万元，以被告执行睢宁县人民法院（2014）睢民初字第02601号民事判决书和徐州市中级人民法院（2015）徐民终字第2571号民事判决书认定合同无效的退房款折抵）。第7条约定，如被告通过再审改判，原告将被告退房款30万元在改判之日起两个月内支付被告。如超过两个月不支付的，被告有权对（2014）睢民初字第02601号民事判决书中诉争的房产另行处置。2016年3月17日，睢宁县公证处出具（2016）徐睢证民内字第767号公证书，之后原告将其持有的登记在其名下的房屋两证交与被告。2016年10月，睢宁县不动产登记交易服务中心撤销了登记在原告姜奎名下房产证号为房权证睢宁字第××号的产权登记。被告赵博、张庆兰因不服江苏省徐州市中级人民法院(2015)徐民终字第2571号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院经审查认为，赵博、张庆兰的申请再审理由无事实与法律依据，不能成立。并于2017年9月22日作出（2017）苏民申567号民事裁定书，驳回了赵博、张庆兰的再审申请。被告赵博、张庆兰仍不服，向徐州市人民检察院进行申诉，该院向江苏省人民检察院提请抗诉。江苏省人民检察院以苏检民（行）监[2018]32000000103号民事抗诉书向江苏省高级人民法院提出抗诉。江苏省高级人民法院作出（2018）苏民抗13号民事裁定，提审本案。江苏省高级人民法院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，经审理认为：棉麻公司并未提供证据证明赵博、张庆兰与朱怀秀之间存在恶意串通的事实。赵博、张庆兰单方违背诚实诚信一房二卖的行为，无从得出姜奎、朱怀秀参与恶意串通的结论，也不必然导致姜奎、朱怀秀与赵博、张庆兰之间的房屋买卖合同无效。姜奎、朱怀秀与赵博、张庆兰双方之间的房屋买卖合同有效。一、二审判决认定朱怀秀与赵博、张庆兰恶意串通损害棉麻公司利益、签订的房屋买卖合同无效，属认定事实、适用法律错误，本院予以纠正。并于2020年10月23日作出（2019）苏民再311号民事判决书，判决撤销江苏省徐州市中级人民法院(2015)徐民终字第2571号民事判决、江苏省睢宁县人民法院（2014）睢民初字第02601号民事判决；驳回睢宁县棉麻总公司的诉讼请求。原告在收到该判决书后，向被告赵博账户转账30万元，但未与被告进行沟通，该款被赵博退回。双方因为对2016年3月12日重新签订的房屋买卖协议第7条理解产生歧义，原告诉至本院，请求判如前请。本院认为：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。但当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原、被告起先对登记在被告名下坐落于睢宁县睢城镇城南居委和平村94号的房产转让达成一致意见，双方签订了存量房买卖合同，并已实际履行。但由于该房涉及一房二卖，被睢宁县棉麻公司起诉至法院，经法院审理一、二审均认定该买卖合同无效。在此背景下，双方经过多次协商最终达成协议，由原告购买被告另外一处房产，双方重新签订了另外一份买卖协议。协议中对于房屋的具体坐落位置、产权证号、房屋价款及付款方式等均进行了明确约定，其中房屋总价为62.5万元，原告实际仅支付了32.5万元购房款，剩余的30万元购房款双方明确约定以和平村94号房产的购房款进行折抵。这意味着双方对之前签订的存量房买卖合同约定的标的物进行了变更，即由原告购买被告和平村94号房产变更为原告购买被告另外一处房产（房产证号为：睢房字第××号），购房款由原来的30万元变更为62.5万元，两份合同之间存在变更及承继关系。协议达成后，原告将已经登记在其名下的和平村94号房产两证退还给了被告，被告也已申请登记部门注销了登记。结合当时的案件背景，应当认定因为被告存在一房二卖行为，存量房买卖合同被确无效，导致原告购买和平村94号房产的合同目的不能实现，双方通过协议及实际行为终止了原合同的履行，并重新签订新合同。虽然2016年3月12日签订的房屋买卖协议第7条约定：如甲方通过再审改判的，乙方应将甲方退房款30万元在改判之日起二个月内支付甲方，但实际上该30万元被告并未实际退还原告，而是已经抵作原告购买被告另外一处房产的购房款了，故不存在再次支付一说。另外，通过探究双方买卖合同的真实意思表示发现，原告的家庭经济状况并不宽裕，据原告母亲当庭陈述：原告父亲去世后，自己带着三个孩子，靠烙煎饼收入维持生活，两个女儿都没有工作及收入，儿子当时还在上学，第一次购房时的款项基本都是向亲戚朋友借的，借款到现在还没还清。表明其购买一处房产的资金压力都比较大，并不具备同时购买两处房产的经济能力。另外，在江苏省高级人民法院（2019）苏民再311号民事判决书第6页，姜奎、朱怀秀再审陈述称部分，其也主张正是由于原告父亲在和平村94号房产内死亡，按照民俗房中死过人晦气，才导致二被告找上门来，强迫朱怀秀购买该房产，并且由于房内死过人晦气，导致房屋降价出售。故此，原告一家之前一直租住房屋多年，本无购买涉案房产之意，更无同时购买两处房子之力，现由于被告申诉及申请检察机关抗诉、高级人民法院再审的时间跨度较长，加之房产价值增值较大，原告意图以购买一处房产的款项购买被告两处房产，违背公平原则和诚实信用原则。并且在庭审过程中，经本院征询双方意见是否同意以现在房屋的价值进行交易，原告母亲即委托诉讼代理人朱怀秀明确表明不同意，也能从侧面印证其真实目的。综上所述，在原一、二审法院均认定原、被告于2014年7月签订的关于和平村94号房产的买卖合同无效后，双方又另行达成买卖协议，并已实际履行完毕，即双方已经协议终止了原合同。原告已将该处房产的两证退还给了被告，被告也已经至登记部门注销了该登记，其行为也表明了终止合同的意思表示。2016年3月12日签订的房屋买卖协议第7条，缺少主要内容，约定并不明确，不能推出双方对和平村94号房产存在继续交易的意思表示，不存在继续履行协议的基础。被告已收取原告购买和平村94号房产的30万元购房款，已经抵作原告购买被告另外一处房产的购房款，也不存在退款无效的情形。故原告的诉讼请求无事实和法律依据，且违背公序良俗及公平、诚信原则，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第一项、第九十二条第一款、第一百零五条的规定，判决如下：驳回原告姜奎的诉讼请求。本案案件受理费，减半收取5025元，由原告姜奎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  刘宝玉二〇二一年四月二十九日书记员  朱 倩附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。