吉林省长春市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）吉01民终2798号上诉人（一审原告）：张庆辉，男，汉族，1969年9月20日生，住长春市双阳区。委托诉讼代理人：郑洪森，吉林厚谊臻成律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：长春隆都房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市绿园区普阳街**晨光国际大厦****。法定代表人：金鑫，总经理。委托诉讼代理人：李博，单位员工。被上诉人（一审被告）：李永恒，男，汉族，1964年10月8日生，住长春市双阳区。委托诉讼代理人：田向欣，男，汉族，1957年5月10日生，住长春市双阳区，系社区推荐人员。上诉人张庆辉因与长春隆都房地产开发有限公司（以下简称隆都公司）、李永恒房屋买卖合同纠纷一案，不服长春新区人民法院（2020）吉0193民初3292号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。张庆辉上诉请求：1.请求依法撤销长春新区人民法院（2020）吉0193初3292之一号民事裁定书，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。2．判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、张庆辉与隆都公司之间为房屋买卖合同关系。2016年9月14日隆都公司将位于高新区超凡大街与丙十六路交汇处的“隆都世界湾”项目一期2-10栋710号房屋出卖给张庆辉，并签订了《隆都世界湾认购协议书》，隆都公司给开具收款收据，将房屋落在张庆辉名下，并加盖了被告公司财务专用章，是双方真实一致的意思表示，符合合同自由原则，并不违反我国法律、行政法规的强制性规定。虽然当时不是原价，但当时该小区的房价是相当低的了，因为当时的该楼身盘已经无法启动，业主纷纷上访，谁还能正常价买其房屋，在开发商和建筑商共同研究并在政府的监督下，将房屋低价出售，以解决当时的危机。二、李永恒与隆都公司之间先为建设工程施工合同关系，并存在以房抵工程款的事实。协议书签订时，李永恒与隆都公司之间已经发生以房抵工程款的事实，这在其相关联的案件中都有体现，张庆辉在庭审时已提供了相关的证据，隆都公司将房屋抵给建筑商及其他材料商是非常正常的事情，在目前的建筑行业中以房抵账是普遍存在的事情，而且是不是大多数，是所有的都存在，开发商给建筑商工程款60%以上是房屋。在本案的庭审过程隆都公司的代理人称，虽然房屋认购书签订，但没有收到购房款，是多么不现实的事情，开发商出售的房屋怎么能只有是现金呢！《隆都世界湾认购协议书》及收款收据是张庆辉与隆都公司这间买卖房屋的真实意思表示，而且张庆辉在供热部门采暖费都已经交付。三、原审法院认定本案是民间借贷关系是错误的，因为本案所涉的认购协议书签订的当时，案涉房屋已由政府控制，签订认购书是经当时政府同意和认可的。本案如果依据民间借贷关系审理，购房行为可能无效，建筑商及开发商无任何能力还款，张庆辉无法要回自己的购房款。原审法院的裁定中“本院认为，案涉房屋张庆辉并未向隆都公司交付购房款项，其将款项支付至李永恒、案外人赵广坤、李亮等人处，且隆都公司庭审中自认案涉房屋系隆都公司为了解决信访而抵押给李永恒，足以认定张庆辉为保证债权的实现要求李永恒提供的让与担保。张庆辉作为抵押权人，并非与隆都公司形成案涉房屋的真实买卖合同关系”是完全错误的，隆都公司与张庆辉之间的房屋买卖合同关系是当时受到高新政府认可的，不能将有金钱关系的案件都一律按民间借贷案件处理。四、张庆辉起诉立案时并未将李永恒列为被告，也从未申请追加李永恒为被告，并且也没有同意。隆都公司二审答辩称，我公司对张庆辉和李永恒之间的民间借贷并不知情，我公司是为了配合政府解决农民工上访的需要，将案涉房屋抵账给李永恒。我公司当时与李永恒之间并未进行结算，将房屋抵账给李永恒只是为了配合政府维稳。张庆辉陈述的房屋买卖关系不属实，我公司并未收到购房款，故不能支付案涉房屋。李永恒二审答辩称，一、案涉认购协议没有实际履行。张庆辉主张本案为房屋买卖合同关系没有事实依据，张庆辉提供的是认购协议书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，隆都公司未收到张庆辉的购房款，故双方之间不存在买卖合同关系。一审庭审时张庆辉对155万元交付情况的陈述，能够证明其与隆都之间未实际履行认购协议书。二、李永恒与隆都公司之间的以房抵债与张庆辉无关。案涉认购协议签订时间是2016年9月14日，而张庆辉向赵广辉、李亮交付款项时间是在认购协议签订之前，只有35万元的款项交付与认购协议签署时间相同，但是收款人也不是隆都公司，而是赵广辉、李亮。隆都公司确实将房屋抵账给李永恒，故其失去了处置房屋的权利。三、本案到底是民间借贷合同关系还是商品房买卖合同关系，需要以当事人之间达成的合意为准。张庆辉一审时自认155万元交付给赵广辉、李亮，如果张庆辉购买房屋也应该是和赵广辉、李亮签订买卖合同，而不是与隆都公司签订。按照认购协议的约定，案涉房屋每套为价款为832500元，三套房屋共计2505600元。退一步讲，即使将向赵广辉、李亮交付的款项为购房款，按照认购协议的约定，张庆辉尚欠付955600.00元。上述分析可以证明，张庆辉与赵广辉、赵亮之间存在民间借贷法律关系，李永恒未向其借款，亦未收到交付的款项。一审法院在审理过程中，发现张庆辉与赵广辉、李亮之间存在民间借贷法律关系，已向其释明，但是张庆辉拒绝变更诉讼请求，一审法院裁定驳回其起诉并无不当。张庆辉向一审法院提起诉讼请求：一、依法确认张庆辉与隆都公司2016年9月14日签订的《隆都世界湾认购协议书》有效。二、判令隆都公司继续履行《隆都世界湾认购协议书》，向张庆辉交付案涉隆都一世界湾项目一期2-10栋710号房屋；在房屋具备办理权属登记条件时为张庆辉办理取得该房屋不动产权登记所需手续。三、由隆都公司承担诉讼费用。一审法院认为，案涉房屋张庆辉并未向隆都公司交付购房款项，其将款项支付至李永恒、案外人赵广辉李亮等人处，且隆都公司庭审中自认案涉房屋系隆都公司为了解决信访而抵押给李永恒，足以认定张庆辉为保证债权的实现要求李永恒提供的让与担保。张庆辉作为抵押权人，并非与隆都公司形成案涉房屋的真实买卖合同关系，因张庆辉向法院主张权利时间为2020年5月，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。故关于张庆辉请求隆都公司交付房屋等诉讼请求，经一审法院庭审释明后，其拒绝变更，故对张庆辉的诉讼请求予以驳回起诉。本院经审查认为，张庆辉主张隆都公司在李永恒的指示下与其签署三份认购协议，系为了偿还李永恒、案外人李亮和赵广辉向其借款155万元。隆都公司应按照《认购协议书》的约定，向张庆辉交付抵账房屋，即710号房屋（案涉房屋）、206号房屋和306号房屋（另案审理）。对于借款过程，张庆辉陈述为：2015年至2016年期间，李永恒、案外人李亮和赵广辉多次向其借款，张庆辉于2015年8月21日向李永恒转款60万、20万元现金交付给李亮，共计80万元，用于替赵广辉、李亮支付农民工保证金；2015年12月8日向赵广辉转款10万元；2016年7月27日出借给赵广辉、李亮现金20万元；2016年9月13日出借给赵广辉、李亮现金20万元；2016年9月14日出借给赵广辉、李亮现金13万元，2016年9月14日分两笔向李永恒转款10万元、2万元。张庆辉称在借款时，李永恒即承诺用包括案涉房屋的三处房屋抵顶借款，但是对此张庆辉与李永恒之间并没有签署以物抵债协议。张庆辉主张隆都公司在李永恒的指示下签署《认购协议书》并出具收据的行为，能够证实与李永恒之间约定用包括案涉房屋在内的三处房屋抵账。对于张庆辉的上述主张，李永恒提出异议，其认为签署《认购协议书》系为了担保债权的实现。对于签署《认购协议书》行为属于以物抵债还是用此担保债权实现，本院从两方面进行衡量：一方面按照张庆辉主张，其向李永恒、赵广辉、李亮出借借款数额为155万元，但根据三处房屋的认购协议内容来看，三处房屋认购价款分别为1105000元（710号房屋）、835200元（306号房屋）、835200元（206号房屋），共计2775400元，故在张庆辉仅出借155万元的情况下，李永恒用三处价值200余万元的房屋偿还借款，不符合常理；另一方面，案涉房屋的认购协议书签署时间为2016年9月13日和14日，而张庆辉陈述的向李永恒、赵广辉、李亮等人交付借款的时间为2015年8月21日至2016年9月14日期间。由此可见，认购协议签署时间为出借人向借款人交付借款本金的时间，并非借款到期之后达成的以物抵债协议，故认购协议的实质是为了担保债权实现。故对于张庆辉主张李永恒用三处房屋偿还案涉借款，主要证据不足，本院不予采纳。一审法院根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，向张庆辉释明变更诉讼请求，张庆辉拒绝变更的情况下，一审法院裁定驳回其起诉并无不当。关于追加被告问题，因一审法院对本案的审理并未超出张庆辉起诉的诉讼请求，追加李永恒为被告对张庆辉的权利处分并未产生不利影响，故张庆辉以此为由提出上诉，本院对其上诉理由不予采纳。综上，张庆辉的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 管 莉审判员 高婧明审判员 张海胶二〇二一年四月二十八日书记员 张焕平