广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤12民终96号上诉人(原审被告)：周旺，男，1991年5月10日出生，汉族，户籍住址湖南省衡阳县××××××××××××。现住广州市白云区×××××××××××。上诉人(原审被告)：张萍，女，1995年10月1日出生，汉族，户籍住址湖南省常宁市××××××××××××。现住广州市白云区×××××××××××。被上诉人(原审原告)：肇庆市弘旺企业管理有限公司。住所，肇庆市高新区×××××××××××××××。法定代表人：郭文峰，总经理。委托诉讼代理人：左达林，该公司职员。委托诉讼代理人：刘梦超，该公司职员。上诉人周旺、张萍因与被上诉人肇庆市弘旺企业管理有限公司（以下简称弘旺公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省四会市人民法院（2020）粤1284民初2426号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周旺、张萍、被上诉人弘旺公司的委托诉讼代理人刘梦超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周旺、张萍提出上诉请求：1.判定弘旺公司在售卖过程中存在变相返本销售，根据合同中第二十四条，销售和使用承诺中，出卖人不能采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；2.判定弘旺公司在买卖房屋过程中收取的3万元电商费，没有计入合同房款总价，存在不合理收费，同时存在偷税漏税嫌疑，请求冻结弘旺公司收取周旺、张萍购房支付的房款资金；3.判定弘旺公司在合同制定中存在违约责任不对等条例，合同中第十二条例，逾期交付责任第二条，买受人解除合同，出卖人按照全款房价款的10%，向买受人支付违约金。然而补充协议中，第一条关于逾期付款，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总购房款的20%的违约金。两项约定严重违背合同的违约责任不对等原则；4.弘旺公司承担本案的诉讼费用及一审受理费1497元；5.解除商品房买卖合同，弘旺公司按照8.7%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率4.35%)计算给付利息给周旺、张萍。事实和理由：2019年5月26日，周旺、张萍在佛山某中介渠道代表人赖发根的陪同下，参观位于肇庆市高新区×××××××楼盘，在保利爱乐小镇场控业务员况明光、中介赖发根的陪同下，全程参与买卖房过程中，况明光计算*****房的价格是721561元，周旺、张萍原本想放弃购买，但在况明光和赖发根的促成下，赖发根返13561给周旺、张萍，周旺、张萍实际只需要支付70.8万就能订下保利爱乐小镇*****房，并立即被诱导交付2万元定金、3万元电商费。因周旺、张萍不想采取贷款方式购买房屋，因为担心贷款放不下来故和弘旺公司说明情况，况明光和赖发根建议全款付清房款，约定在2020年2月25日前分4期支付该商品房全款房款。首期房款人民币211561元，应于2019年5月28日前付清；第二期房款人民币140000元整于2019年9月25前付清；第三期房款人民币210000元整于2019年11月25日前付清；第四期款人民币130000元整于2020年2月25日付清。虽然况明光多次催收，但是周旺、张萍已多次说明情况，短期经济存在压力，需些许时间支付。事后周旺、张萍，发现三条不合理之处，第一条：开发商在买卖过程中存在返本销售；第二条：存在不合理收费，多收3万元不计入合同房款总价里面，有偷税漏税嫌疑；第三条：违约责任不对等原则，合同中第十二条中，逾期交付责任第二条，买受人解除合同，出卖人按照全款房价的10%向买受人支付违约金。然后补充协议中，第一条关于逾期付款，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总购房款20%的违约金。弘旺公司答辩：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决，请求维持原判，驳回周旺、张萍的诉讼请求。上诉请求应针对一审法院认定的事实及判项，本案中周旺、张萍的上诉请求均已经超出该范围，属于新的诉讼请求，周旺、张萍应当在一审时提起反诉或另案主张。故本案应依法予以驳回周旺、张萍的全部诉讼请求。弘旺公司向一审法院提出诉讼请求：1.周旺、张萍支付欠交楼款130000元；2.周旺、张萍按照合同约定支付逾期付款违约金4680元(暂计至2020年5月23日，此后违约金按实际逾期天数另计)；以上两项合计：134680元。3.由周旺、张萍承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：2019年5月28日，弘旺公司与周旺、张萍签订了编号为2019056799的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定周旺、张萍向弘旺公司购买位于肇庆市高新区×××××××肇庆保利心悦花园******房，总价为691561元，周旺、张萍应当在2020年2月25日前分4期支付该商品房全部价款，首期房价款211561元，应当于2019年5月28日前支付；第二期房款140000元于2019年9月25日前付清；第三期房款210000元于2019年11月25日前付清；第四期房款130000元于2020年2月25日前付清;逾期付款超过90日，弘旺公司不解除合同的，周旺、张萍按日计算向弘旺公司支付逾期应付款万分之四的违约金等内容。周旺、张萍未依约支付第四期房款130000元，弘旺公司因催收未果，遂诉至一审法院。上述事实，有当事人陈述、经庭审质证的证据、庭审记录等证明，一审法院予以确认。一审法院认为，弘旺公司与周旺、张萍签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”周旺、张萍未依约支付房款，已构成违约，应承担相应的违约责任。故周旺、张萍应向弘旺公司支付房款130000元及逾期付款违约金。依合同约定，逾期付款违约金以130000元为基数，按日万分之四从2020年5月27日计算至周旺、张萍付清款日。张萍经一审法院传唤，不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，一审法院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条第一款之规定，判决：周旺、张萍应于该判决生效之日起二十日内向弘旺公司支付房款130000元及逾期付款违约金（以130000元为基数，按日万分之四从2020年5月27日计算至周旺、张萍付清款日）。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1497元，由弘旺公司负担52元，周旺、张萍负担1445元。二审中，周旺、张萍向本院提交如下提交新证据：1.与开发商的业务员的聊天记录，拟证明周旺、张萍主动与业务员协商支付尾款及解除合同，但业务员一直没有正面回复；2.转账记录，拟证明周旺、张萍5月份去看房时中介表示可以返还1.3万元，以及中介转账给我1.3万元的事实，该返佣的情况违反合同约定。经质证，弘旺公司认为，相关事实一审法院已经进行核实，庭审笔录中均有说明。我司未收取周旺、张萍诉称的3万元费用，对周旺、张萍与中介公司之间的沟通不清楚。一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。弘旺公司与周旺、张萍签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。上述合同约定周旺、张萍应于2020年2月25日前付清第四期房款130000元，逾期付款超过90日的，周旺、张萍按日计算向弘旺公司支付逾期应付款万分之四的违约金。周旺、张萍未按合同约定支付第四期房款已超90日，应承担相应的违约责任。一审判决周旺、张萍向弘旺公司支付房款130000元及按日万分之四计算逾期违约金并无不妥，本院予以维持。周旺、张萍提出弘旺公司存在以变相返本销售的方式销售商品房以及弘旺公司多收取3万元没有计入合同房款总价，但未能提供证据予以证实，本院不予采纳。此外，周旺、张萍提出双方合同约定解除合同的违约责任不对等，因弘旺公司没有主张解除合同，双方关于解除合同的条款并不影响本案的处理。至于周旺、张萍上诉请求解除合同属于新提出的诉讼请求，不在本案二审审理范围内，本院对周旺、张萍的该项诉求不作审查处理。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，周旺、张萍的上诉请求，理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2994元（周旺、张萍已预交），由周旺、张萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 文审 判 员  苏振业审 判 员  陈卓杰二〇二一年四月九日法官助理  张铭华书 记 员  魏珍珍