湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初2821号原告：长沙美嘉物业管理有限公司，住所地湖南省宁乡市玉潭镇楚沩社区二环路美域中央****。法定代表人：何朝阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟波，女，1986年3月13日出生，汉族，住湖南省,该公司法务,特别授权。被告：邹勇，男，1981年8月26日出生，汉族，户籍地宁乡市××乡××宝塔村××组。原告长沙美嘉物业管理有限公司（以下简称美嘉物业）与被告邹勇物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟波、被告邹勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美嘉物业向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业管理费2732.352元、城市垃圾费175元，车库服务费477.568元，违约金846.23元，共计4231.15元；2.被告承担本案诉讼费、公告费。事实和理由：2017年1月1日，原告与湖南同兴产业投资有限公司签订了《兴隆苑、金湖嘉园物业管理项目政府采购合同》，合同约定由原告向湖南同兴产业投资有限公司的小区提供物业管理服务，合同期限为三年，即自2017年1月1日起至2020年1月1日止。同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，业主与物业使用人，如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，乙方可依相关法律依据收取滞纳金。被告系上述物业2栋205号的业主，物业面积121.98㎡，物业费收费标准从2014年度至今按照0.8元/㎡/月计算，按约定应当向原告缴纳从2018年9月1日至2020年12月31日的物业管理费用2732.352元，城市垃圾费175元，车库服务费477.568元、违约金846.23元，但被告一直拒缴。被告邹勇辩称，起诉状所述与事实不符，事实是原告提供的服务非常差，至业主房屋财产遭受损失，而原告拒绝承担责任。物业服务差体现在：1．业主所在单元楼门禁处地面常年处于损坏无人维修状态，门禁处监控是摆设，从来没有通电工作过。2．业主楼下两空门面是饭店，物业对其督控不利，饭店造成的油烟、噪音、脏乱问题长期得不到解决。饭店将燃料置于门禁上方离业主家非常近，有非常严重的安全隐患，物业一直不能监督解决。3．业主房屋墙（窗）外排水沟道常年处于无人维护状态。长期以来因垃圾堵塞地漏导致排水沟多次积水过多而渗透至业主房屋内，将地板泡坏、墙壁墙纸发霉脱落，业主与物业多次沟通要求其妥善处理，物业对此置之不理，也不承担任何责任。4．物业整体管理混乱，小区内车辆乱停乱放，非本小区车辆占位，绿化损毁，公共区域侵占，而物业对此视而不见。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年1月1日建设单位湖南同兴产业投资有限公司（以下简称同兴公司）与原告美嘉物业签订《兴隆苑、金湖嘉园物业管理项目政府采购合同》，合同约定由原告对金湖嘉园小区、兴隆苑小区提供物业服务，期限三年自2017年1月1日至2020年1月1日止。2020年1月1日，原告与宁乡市兴隆苑业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定由原告对涉案小区提供物业服务，低层住宅按0.8元∕㎡∕月收取，服务期限三年，自2020年1月1日起至2022年12月31日止。事实上，原告美嘉物业于2016年6月1日起为涉案小区提供物业服务至今。被告系原告所服务的位于××乡××路××小区××栋××室房屋的所有权人，建筑面积121.98㎡。被告在涉案小区购买车库一间，面积21.32㎡，原告要求车库服务费按0.8∕㎡∕月计算，被告无异议。被告自2018年9月1日起未缴物业服务费，至2020年12月31日尚欠物业服务费2732.352元（121.98㎡×0.8元×28月）、车库物业费477.568元（21.32㎡×0.8元×28月），合计3209.92元。另,2018年9月1日至2020年12月31日的城市生活垃圾处理费175元（75元÷12月×28月）被告未予交纳，被告对此费用无异议。被告就答辩状中的情况多次向原告美嘉物业反映，一直未解决，故不愿交上述费用。上述事实，有《兴隆苑、金湖嘉园物业管理项目政府采购合同》、《金湖嘉园、兴隆苑物业服务补充协议》、《物业服务合同》、不动产登记信息表、律师函及照片、短信催收信息、被告提供的照片、到庭当事人的庭审陈述等证据材料及本案的庭审笔录在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，同兴公司与原告签订的《兴隆苑、金湖嘉园物业管理项目政府采购合同》及原告与业主委员会签订的物业服务合同，均系各方真实意思表示，合法有效，对兴隆苑小区全体业主具有约束力。合同签订后，原告美嘉物业为兴隆苑小区业主提供了物业服务，被告作为该小区业主及车库使用权人，理应按照约定交纳相应的物业费。被告辩称原告的物业服务不到位，根据本院查明的情况，原告提供的物业服务确实存在瑕疵，本院综合实际情况，对物业服务费酌情予以支持90%，即被告应交的物业服务费为2889元（3209.92×90%），超出部分不予支持。被告对原告要求其支付城市生活垃圾费175元的诉讼请求无异议，本院予以支持。鉴于被告欠费旨在敦促原告重视业主诉求、改进服务质量,事出有因并非恶意拖欠,故原告要求被告支付违约金的诉请,本院不予支持。本案未实际产生公告费，故本院对原告要求被告支付公告费的诉讼请求不予支持。如被告认为因原告服务不到位导致其损失，被告可依实际情况另行通过法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告邹勇自本判决生效之日起十日内向原告长沙美嘉物业管理有限公司支付2018年9月1日至2020年12月31日物业服务费2889元（含车库服务费），城市生活垃圾处理费175元，共计3064元。二、驳回原告长沙美嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告长沙美嘉物业管理有限公司负担7元，被告邹勇负担18元。本判决为终审判决。审判员 肖 艳二〇二一年四月二十八日书记员 钟博文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定、和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。