湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终1761号上诉人（原审原告）：贾永端，女，1971年5月3日出生，汉族，住湖南省桃江县。委托诉讼代理人：刘嘉，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南宇成朝阳商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路39号美富商业中心T4栋270008房。法定代表人：孙秀莲。委托诉讼代理人：杨琼，女，1979年11月29日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，系公司员工。被上诉人（原审被告）：长沙凯通房地产有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路159号凯通国际第10幢31楼31026号。法定代表人：孙文钦。被上诉人（原审被告）：长沙市东进置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区朝阳路78号凯通国际城一楼108房。法定代表人：孙文钦。上诉人贾永端因与被上诉人湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成公司）、被上诉人长沙凯通房地产有限公司（以下简称凯通公司）、被上诉人长沙市东进置业有限公司（以下简称东进公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初14472号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人贾永端上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判支持上诉人贾永端在一审中对宇成公司、凯通公司、东进公司提出的全部诉讼请求；二、本案一审、二审全部诉讼费用均由宇成公司、凯通公司、东进公司承担。事实和理由：一审判决不支持上诉人贾永端要求解除案涉委托经营管理协议并交还涉案房屋系事实认定不清，法律适用错误。1、“在装修完成的瑞&漫酒店内无法准确找出贾永端房屋的具体空间位置，因此，贾永端的房屋作为整体中的一部分，目前无法分割。”系事实认定错误。2、“案外人瑞&漫酒店承租涉案房屋，前期投入了巨大的装修及运营成本，现涉案房屋已装修完成并投入使用，如果解除贾永端和宇成公司的房屋租赁合同，必然会造成巨大的浪费，而如果继续履行合同，对贾永端的权益不会造成更大损害。”缺乏事实和法律依据。被上诉人宇成公司辩称：贾永端的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、一审法院判决贾永端与宇成公司不解除《委托经营管理协议》，是充分考量了双方及案外人的合法权益，而不是简单的将宇成公司迟延支付房屋租金作为解约的理由；二、宇成公司因为疫情原因影响，出现资金周转困难，未能及时支付租金，但是也一直在积极采取措施，筹措资金履行协议，现在也在积极推进业主与酒店直接签订租赁合同的工作。被上诉人凯通公司未到庭，未发表答辩意见。被上诉人东进公司未到庭，未发表答辩意见。贾永端向一审法院起诉请求：1.请求判令解除贾永端与宇成公司于2017年5月20日签订的美富商业中心T2栋240005房屋《委托经营管理协议》；2.请求判令宇成公司向贾永端支付2020年2、3、4、8、9月的欠付租金（按年度租金标准43680元计算）人民币18200元，并按年租金标准43680元计算后期租金直至宇成公司向贾永端返还美富商业中心T2栋240005房屋；3.请求判令宇成公司向贾永端赔偿欠付租金人民币18200元的违约金（计算至宇成公司实际支付之日止，暂计算至2020年9月7日，每逾期一日按照应付金额的万分之二标准计算）人民币444元；4.判令凯通公司和东进公司对上述支付义务承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费用由宇成公司、凯通公司、东进公司共同承担。一审法院确认如下事实：2017年5月20日，东进公司、凯通公司（出卖人）与贾永端（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定贾永端购买东进公司、凯通公司开发的位于长沙市芙蓉区××路××号××幢××号房屋，规划用途为住宅，建筑面积为58.76平方米。同日，贾永端与湖南狂买狂卖商业管理有限公司（以下简称狂买狂卖公司）签订《委托经营管理协议》，约定：贾永端将上述房屋委托给狂买狂卖公司经营管理，委托经营管理期限为本协议生效之日起，至2027年4月30日，计租期为2018年1月1日起至委托经营管理期限届满日；年度租金标准为实际成交价6%／年，即43680元／年，宇成公司在本协议签署后三个工作日内提前支付两年（即2018年1月1日至2019年12月31日的租金），剩余租金宇成公司按月支付，于每月月底前向贾永端支付下一个支付期的租金；委托经营管理期限内，房屋的租金收入、管理支出、盈亏风险均由狂买狂卖公司享有和承担，贾永端无权在本协议约定的委托经营管理租金之外主张其他收益及费用；如果该房屋发生空租或者租金收入不足以支付租金的，差额部分由狂买狂卖公司自行承担；如狂买狂卖公司无正当理由逾期支付租金，每逾期一日按照应付金额的万分之二向贾永端支付违约金，如宇成公司无正当理由逾期超过三个月仍未向贾永端支付租金，贾永端可以解除合同。同日，凯通公司、东进公司出具《之担保函》，载明“一、本公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条件均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成；二、本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保；三、本公司同意，本担保函自本公司盖章（签字）之日起成立并生效。如果发生纠纷，本公司同意依据相应主合同约定的法律适用与纠纷解决方式解决”。贾永端向狂买狂卖公司出具了《授权委托书》，委托狂买狂卖公司对上述房屋进行管理经营、对外招租及转租等与房屋经营管理有关的一切事项，并委托狂买狂卖公司与开发商办理房屋的交付手续。协议签订后,狂买狂卖公司的名称变更为宇成公司。宇成公司接收房屋后将涉案房屋转租给案外人经营瑞&漫酒店使用。案外人将包含涉案房屋在内的整层房屋进行重新布局，整体装修，现已投入使用。一审另查明，宇成公司陆续向贾永端支付租金至2020年1月31日，后又于2020年4月底支付了2020年5、6、7月的房屋租金，此后再未支付过租金。截至2020年9月30日，宇成公司尚拖欠贾永端2020年2、3、4、8、9共5个月的房租18200元未付。一审法院认为，贾永端与宇成公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。贾永端已依约将涉案房屋交付给宇成公司使用，但宇成公司尚拖欠贾永端2020年2、3、4、8、9月的房租18200元未付，其行为已经构成违约。根据合同约定，贾永端有权解除合同，但由于贾永端的涉案房屋已转租给案外人经营瑞&漫酒店使用，案外人将包括贾永端的房屋在内的整层房屋重新规划布局进行装修，几十上百户业主的房屋作为一个整体被装修成符合瑞&漫酒店使用要求的格局，整体经营，在装修完成的瑞&漫酒店内无法准确找出贾永端房屋的具体空间位置，因此，贾永端的房屋作为整体中的一部分，目前无法分割。其次，案外人承租涉案房屋经营酒店，前期投入了巨大的装修及运营成本，现涉案房屋已装修完工并投入使用，如果解除贾永端与宇成公司的房屋租赁合同，必然会造成巨大的浪费，而如果继续履行合同，对贾永端的权益不会造成更大损害。因此，贾永端要求解除房屋租赁合同，并将房屋恢复至交房标准后归还给贾永端的诉讼请求，一审法院不予支持。根据查明的事实，宇成公司尚拖欠贾永端2020年2、3、4、8、9共5个月的房租18200元未付，故贾永端要求宇成公司支付截至2020年9月30日的房租18200元，并按合同约定支付后续房租的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。宇成公司辩称因全国新型冠状肺炎疫情爆发及疫情防控工作的部署而关门停业,无法开展经营活动,应酌情减免6个月租金，但未提交其因新冠肺炎疫情遭受损失的相关证据，故一审法院对该抗辩理由不予采信。双方在合同中约定如宇成公司逾期付款，应按日万分之二的标准支付违约金，该约定合法有效。故贾永端要求宇成公司按日万分之二的标准支付截至2020年9月7日的违约金444元，后续违约金以欠付租金为基数按照每日万分之二的标准支付至租金实际清偿之日止的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。东进公司、凯通公司自愿为宇成公司的合同义务提供连带责任担保，且该二公司作为开发商，均出具担保函作为贾永端与宇成公司签订《委托经营管理协议》的附件，并承诺签署担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成，故贾永端已尽到善意第三人的审慎注意义务。对凯通公司提出的“对外提供担保未经过股东会及董事会决议同意，担保合同无效”抗辩理由，一审法院不予采信。因此，贾永端要求凯通公司、东进公司承担连带清偿责任，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、湖南宇成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向贾永端支付截至2020年9月30日的房屋租金18200元；二、湖南宇成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向贾永端支付违约金（违约金计算至2020年9月7日为444元，后续违约金以欠付租金为基数按每日万分之二的标准计算至实际清偿之日止）；三、长沙市东进置业有限公司、长沙凯通房地产有限公司对本判决第一、二项确定的义务承担连带清偿责任；四、驳回贾永端的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取133元，由湖南宇成朝阳商业管理有限公司、长沙市东进置业有限公司、长沙凯通房地产有限公司共同负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审另查明，在本批系列案庭询中，其他业主提交了宇成公司与湖南瑞漫酒店管理有限公司签订的《商铺代理租赁合同》，宇成公司对该份合同的真实性予以认可。根据该份合同载明的内容，宇成公司将包含案涉房屋在内的T2幢22-26层共计5层房屋整体出租给湖南瑞漫酒店管理有限公司用于酒店经营，租赁期限为15年。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，结合庭询以及双方诉辩情况，本案二审争议焦点为：一、案涉合同是否应当解除；二、一审认定的宇成公司应付租金是否正确。关于案涉合同是否应当解除的问题。贾永端上诉主张宇成公司逾期支付租金，其有权请求解除合同。本院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益。本案中，贾永端与宇成公司签订《委托经营管理协议》将其名下的涉案房屋委托给宇成公司经营管理，宇成公司将包含涉案房屋在内的6层房屋整体出租给湖南瑞漫酒店管理有限公司经营酒店使用，租期为15年，目前存在实际分割的客观障碍，如按现状强行分割，势必会给其他业主以及经营者的合法权益造成损害。故本案不具备返还原物的客观条件，为维护市场交易的稳定性，避免侵害他人合法权益，一审法院对于贾永端要求解除案涉合同的诉讼请求不予支持，处理并无不当，本院予以确认。关于一审认定的宇成公司应付租金是否正确的问题。贾永端上诉主张宇成公司应支付租金至涉案房屋实际交付之日止。如前所述，案涉合同应不予解除，一审法院根据一审辩论终结前查明的事实以及贾永端的诉讼请求判令宇成公司向贾永端支付截至2020年9月30日的房屋租金18200元处理并无不妥，本院予以维持。贾永端该上诉主张无事实与法律依据，本院不予支持。对于2020年10月1日之后的房屋租金，贾永端可另案主张。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院在此不再赘述。综上所述，贾永端的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费266元，由贾永端承担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  刘耀武审判员  何 鑫二〇二一年四月十六日法官助理黄毕莅书记员彭硕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。