甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0123民初3531号原告（反诉被告）：魏公德，男，汉族，1985年8月25日出生，甘肃省榆中县。委托诉讼代理人：何文集，甘肃豪仁律师事务所律师。被告（反诉原告）：薛静，女，汉族，1987年6月20日出生，甘肃省榆中县。被告（反诉原告）：冯乐福，男，汉族，1986年10月15日出生，甘肃省榆中县。原告（反诉被告）魏公德与被告（反诉原告）薛静、冯乐福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏公德及其委托诉讼代理人何文集，被告（反诉原告）薛静、冯乐福均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏公德向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；2、判令二被告共同返还购房款132900元；3、判令二被告连带赔偿原告装饰装修损失124024元，赔偿因违约导致原告迟延买房而遭受的损失25200元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二被告系夫妻，与原告是朋友。2019年3月22日双方签订《房屋买卖合同》，约定以被告薛静名义将夫妻共同财产即坐落于榆中县大名城Ｂ区××幢××单元××号房屋转让给原告魏公德，转让总价为671775元。合同同时约定，原告应于2019年3月23日前向被告支付第一笔房款150000元，剩余房款521775元扣除原告自2019年4月开始代替被告偿还的银行贷款及被告自行偿还的银行贷款45860元后，由原告自被告清偿完案涉房屋银行贷款后10日内付清。合同另约定，被告最迟于2020年4月30日前一次性向银行还清所有贷款，并于还清贷款之日起15日内办理过户手续，因被告原因无法为原告办理过户手续的，原告有权退房并要求被告赔偿相应的损失。合同签订后，被告交付了房屋，原告支付房款132900元。2019年5月原告开始装修案涉房屋，前后共计投入124024元，但至起诉之日，被告仍拒不为原告办理过户手续，导致合同目的不能实现，故原告诉至法院。诉讼过程中，原告魏公德当庭变更诉讼请求，要求二被告共同返还购房款135000元，赔偿迟延买房损失23100元。被告薛静、冯乐福辩称：一、被告不存在违约行为，案涉房屋尚不满足办理过户条件。被告按照双方签订的《房屋买卖合同》已及时向原告交付了案涉房屋，但开发商尚未向被告办理产权登记，故被告无法为原告办理过户手续。二、原告未按合同约定及时足额向被告支付房屋首付款，违约在先，故被告具有先履行抗辩权。根据双方《房屋买卖合同》约定，原告至今未按约定向被告足额支付房屋首付款，仅支付70000元，但被告已向原告交付了案涉房屋，也在偿还银行贷款履行了相应的义务，而原告按照双方约定代替被告偿还部分贷款后，仍未向被告支付剩余首付款，显然缺乏履行《房屋买卖合同》的诚意，故被告有权拒绝履行合同后续义务，原告违约在先，应承担违约责任。三、因原告的行为已构成严重违约，且提出解除双方签订的《房屋买卖合同》，故被告同意解除合同，但原告交付的首付款及代替被告偿还的房屋贷款共计121511.09元。另外，因原告违约在先，被告不存在违约行为，故原告主张的装修损失和迟延买房损失及诉讼费应由其自行承担。综上，被告认为在双方履行《房屋买卖合同》过程中，原告故意违约在先，现又要求解除合同，被告亦同意解除合同，但其第二、三、四项诉讼请求无任何事实及法律依据，请求驳回原告的该部分诉请。反诉原告薛静、冯乐福向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令反诉被告返还反诉原告位于榆中县大名城Ｂ区××幢××单元××号房屋，并恢复房屋原状；3、判令反诉被告支付违约金71177.50元；4、判令反诉被告支付拖欠的物业费2590.08元；5、本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2019年3月22日反诉原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定反诉原告将其所有的位于榆中县大名城Ｂ区××幢××单元××室房屋转让给反诉被告。合同约定“房屋总价为671775元，乙方（反诉被告）应于2019年3月23日前向甲方（反诉原告）支付第一笔价款150000元，乙方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：（2）逾期超过60日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的5%向甲方支付违约金，甲方应向乙方退还累计已付款。”反诉原告已按合同约定及时向反诉被告交付了房屋，然反诉被告至今尚欠80000元的首付款未支付给反诉原告，故反诉被告应承担违约责任，向反诉原告支付4000元的违约金。另外，合同还约定“乙方单方解除合同的，应书面通知甲方，乙方应在甲方收到书面通知之日起5日内，按原房价款的10%向甲方支付违约金，甲方将乙方已支付的房价款全额退还乙方。”按照上述合同约定反诉被告的行为已构成违约，应向反诉原告支付67177.50元的违约金。综上，反诉被告的违约行为不仅给反诉原告造成巨大损失，也反映出无继续履行合同的诚意，甚至起诉要求解除合同，故反诉原告为维护自身合法权益，提起反诉，望判如所请。反诉被告魏公德辩称：一、反诉原告要求恢复房屋原状的诉请缺乏事实及法律依据，不应支持。首先，反诉被告对案涉房屋进行装修是基于双方《房屋买卖合同》的约定，反诉被告在反诉原告交付房屋后有权对案涉房屋进行装修，不属于擅自装修，更不属于违法装修。反诉被告对房屋的装修旨在自行居住使用，现系反诉原告的违约行为导致合同解除，反诉被告才是本案中遭受损失的一方。其次，反诉被告对案涉房屋进行装修投入124024元，合同解除后，反诉原告仍是房屋所有权人，对应的房屋的装修装饰也归反诉原告享有，反诉原告是受益一方。再次，反诉被告是正常的装修行为，并未给案涉房屋造成损坏，反诉原告未遭受任何损失，且装修行为使得房屋增值，而非价值减损。最后，反诉被告的装修已形成添附，拆除既不利于资源的合理利用，也不宜于双方之间纠纷的有效解决。二、本案中反诉原告是过错方，也是根本违约方，因此其要求支付违约金的诉请不能成立。虽反诉被告提出解除合同，但反诉原告不能按期办理过户手续，导致合同目的不能实现，是引发反诉被告行使解除权的根本原因，反诉被告享有法定的解除权，无需承担违约责任。三、反诉原告要求承担的物业费2590.08元缺乏依据。物业费应由实际使用人或权利人承担，具体到本案，双方均同意解除合同，故案涉房屋的权利人仍是反诉原告，而物业费的缴纳义务人应是房屋的权利人或实际使用人，因此案涉房屋的物业费应由反诉原告自行承担。综上，反诉原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请予以驳回。对原告（反诉被告）魏公德提供的证据的认定：第一组：《房屋买卖合同》及《承诺书》各一份，证明：1.因被告（反诉原告）未按约定偿还房屋贷款，导致无法办理房屋过户手续，构成根本违约，故依据双方《房屋买卖合同》约定，造成案涉房屋不能办理房屋产权证书或者发生债权债务纠纷的，应由被告（反诉原告）承担全部责任；2.二被告（反诉原告）系夫妻，承诺书明确载明，原告（反诉被告）向其二人支付购房款的，均应视为履行了合同约定的付款义务，二被告（反诉原告）应共同承担责任。对该组证据的真实性被告（反诉原告）无异议，对证明目的有异议，质证认为因开发商未办理房屋产权证书，故未办理过户手续，本院对该组证据的真实性予以确认。第二组：中国农业银行银行卡交易明细，证明原告（反诉被告）分别向二被告（反诉原告）支付购房首付款75000元及按揭款59580元。被告（反诉原告）质证认为2019年2月4日及2019年4月3日的两笔不是首付款，是双方之间其他的经济往来，故实际首付款为71000元，对按揭款59580元无异议。因被告（反诉原告）未提供双方之间其他经济来往的证据，故本院认定原告（反诉被告）支付的购房首付款为75000元。第三组：案涉房屋装修现场照片、购买装修材料单据、微信支付交易明细、收条、兰州英家皇道物业管理服务有限公司收费专用票据及招商银行信用卡对账单，证明原告（反诉被告）对案涉房屋进行装修实际支出费用124024元，现因被告（反诉原告）不能办理房屋过户手续，导致合同目的无法实现，依据双方《房屋买卖合同》约定，该装修损失应由被告（反诉原告）承担。被告（反诉原告）对房屋装修的事实无异议，但装修仍是半成品，对装修款项及证明目的不予认可。本院对原告（反诉被告）对案涉房屋装修的事实予以确认。对被告（反诉原告）薛静及冯乐福提供的证据的认定：微信聊天记录，证明原告（反诉被告）支付的购房首付款是71000元。原告（反诉被告）对该份证据的真实性无异议，但认为首付款应是75000元。因原告（反诉被告）已提交证据证明实际已支付的首付款为75000元，故本院对该份证据的证明目的不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明的事实如下：2019年3月22日，以被告（反诉原告）薛静为甲方和以原告（反诉被告）魏公德为乙方的双方签订《房屋买卖合同》，约定甲方将其已办理网签登记的位于榆中县大名城Ｂ区××幢××单元××号的房屋转让给乙方，总价款671775元。案涉房屋尚未办理不动产登记权属证书，目前甲方已向名城地产（兰州）有限公司支付首付购房款155360元，剩余购房款580000元甲方向中国建设银行股份有限公司甘肃省分行办理按揭贷款，并办理抵押登记。该合同第二条付款方式约定按分期付款形式付款：（1）乙方应于2019年3月23日前向甲方支付第一笔价款15000元；（2）剩余购房款521775元由乙方自2019年4月份开始代甲方向银行偿还，还贷期限为12个月，乙方偿还的贷款本息作为购房款从剩余购房款521775元中予以扣除，具体金额以实际还款金额计算。甲方自贷款偿还之日至乙方承受偿还义务期间共计归还借款本息45860元，该笔费用自甲方向乙方办理房屋过户后三日内由乙方向甲方支付。甲方最迟于2020年4月30日前一次性向银行还清所有贷款，并办理房屋撤押手续，乙方自甲方还清贷款之日起10日内，扣除乙方偿还的12个月的贷款本息总额及甲方自贷款开始至乙方承受偿还义务期间甲方共计归还的借款本息45860元后，一次性向甲方付清剩余房款。该合同还约定，若甲方办理了房产证，应于三日内向银行一次性还清按揭贷款，自还清贷款之日起15日内向乙方办理过户手续，因甲方原因造成房屋不能办理房地产权属证书或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。合同同时对违约责任进行了约定。合同签订后，乙方仅向甲方支付首付款75000元及按揭款59580元，合计134580元，甲方亦未按合同约定办理房屋撤押手续。另查明，薛静与冯乐福系夫妻。合同签订当日，冯乐福出具承诺书承诺案涉房屋属于夫妻共同财产，且同意薛静将房屋出售给魏公德，魏公德向冯乐福或薛静支付的购房款，视为魏公德履行合同义务。再查明，魏公德支付的购房款134580元中首付款75000元向冯乐福支付，按揭款59580元向薛静支付。案涉房屋按揭款现由薛静偿还。本院认为，魏公德与薛静签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容合法有效，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。合同履行过程中，双方均未按约定履行各自的义务，均存在违约行为。魏公德主张系薛静不能按期办理房屋过户手续，系根本违约，导致合同目的不能实现，但魏公德从未向薛静主张过办理房屋过户手续，亦未提供证据证明无法办理过户手续系薛静原因所致，故对该辩解理由本院不予采信。双方当事人在履约过程中均存在违约行为导致合同解除的，应当各自承担相应的责任，故对各方主张的装修损失及违约金应由各自自行承担。诉讼过程中，双方均同意解除《房屋买卖合同》，本院对双方要求解除合同的诉请亦予以支持。合同解除后，案涉房屋及已付房款134580元理应予以返还，但房屋已装修，恢复原状现实不能，故对该项诉讼请求本院不予支持。购房款134580元由冯乐福和薛静分别收取，故应由其二人共同返还。魏公德主张的迟延买房损失于法无据，本院不予支持。薛静、冯乐福要求魏公德支付拖欠的物业费2590.08元，因未提供证据证明该项费用其已缴纳，故本院对该项诉请亦不予支持。综上，为维护正常的交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除魏公德与薛静2019年3月22日签订的《房屋买卖合同》。二、薛静、冯乐福于本判决书生效后十日内共同返还魏公德购房款134580元。三、魏公德于本判决书生效后三十日内将位于榆中县大名城Ｂ区××幢××单元××号的房屋返还给薛静、冯乐福。四、驳回魏公德的其他诉讼请求。五、驳回薛静、冯乐福的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2766元（已减半收取），反诉案件受理费822元（已减半收取），合计3588元，由魏公德负担1383元，薛静、冯乐福负担2205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  贾常玲二〇二一年四月八日书记员  张哲铭