贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0322民初2343号 原告：付文学，男，汉族，1957年9月11日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 原告：李宽芬，女，汉族，1958年11月5日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 委托诉讼代理人：李辉，系桐梓县松坎法律服务所法律工作者。 被告：贵州耀辉房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省桐梓县燎原镇盘龙大道耀辉俊逸天下一号商业楼1楼。 法定代表人：段昌俊，公司董事长。 委托诉讼代理人：令狐荣云，系桐梓县松坎镇法律服务所法律工作者。 原告付文学、李宽芬诉被告贵州耀辉房地产开发有限责任公司（以下简称：“耀辉房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告付文学、李宽芬的委托代理人李辉，被告耀辉房地产公司的委托代理人令狐荣云到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告按合同约定从2017年9月30日起至交付房产证之日止承担逾期办证违约金，按日万分之零点五计算三年为21600元，此后满一年时支付一次；二、本案诉讼费由被告承担。 事实理由，原告于2016年9月1日因拆迁置换被告骏逸天下小区×栋××-×号住房一套。合同约定于2017年9月30日前交付房产证，逾期按总房款日万分之三支付违约金。原告置换房屋后装饰居住至今，经原告多年多次催促至今未见房屋产权证。原告在置换时已向被告支付了335958元房屋价款，现在原告暂时要求被告承担三年的违约金21600元。被告的违约行为侵害了原告的合法权益，因为原告无房产证去贷款做其他必要的事情。为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求依法判决保护原告的合法权益。 被告耀辉房地产公司答辩称，原告要求被告办理房屋产权转移登记以及支付违约金于法无据。首先，根据双方合同第二十二条第三款第四项约定，原告将办理案涉房屋的转移登记委托给被告办理，但是原告至今未向被告出具书面委托书。其次，双方第二十二条第五款已明确约定，原告在接房30日内提供办证的相关资料给被告，如逾期导致延误办理产权登记的，应由原告自行承担，但是原告至今未向被告提供办理相关产权转移的资料，故案涉房屋逾期办证系原告的原因造成。再次，原告至今未将案涉房屋的购房款支付给被告，无法计算应该按照什么标准支付违约金。最后，原告请求支付违约金的标准过高，请求人民法院予以调减，同时，原告的诉讼请求已过诉讼时效。 本院经审理认定以下事实：2016年6月28日，原告与桐梓县人民政府签订《桐梓县蟠龙片区棚户区改造项目（贺家湾段）房屋征收补偿安置协议》，约定县政府委托桐梓县娄山关镇人民政府实施征收原告位于娄山关××××的住房一套，面积100平方米，该协议第三条约定，安置的住房由原告到贵州耀辉骏逸天下房地产开发有限公司楼盘选择还房，原告自愿选择5号楼第12层1户型，面积88.41平方米，单价为3800元，购房款335958元，约定由桐梓县娄山关镇人民政府代原告向耀辉骏逸天下房地产开发有限公司房开企业支付购房款319996.96元，购房款不足部分金额15961.04元由原告自行与房开企业结算。 2016年9月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桐梓县骏逸天下五号楼××单元××层（×-××-×）号房屋，建筑面积为88.41平方米，房屋总价款为335958元，付款方式为一次性付款，买受人应当于2016年9月1日前支付全部房价款，出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付该商品房。双方所签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条：三、转移登记：（一）“出卖人承诺于2017年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的相关文书交付买受人”；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理，2，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约责任；同时该项（四）约定，买受人同意委托贵州耀辉骏逸天下房地产开发有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，（五）其他有关事项约定如下：“1.本条（一）款为除不可抗力及政策因素影响外的承诺日期，2.买受人在交房30日内提供完整的产权登记资料，否则延误办理转移登记的责任由买方承担”。合同签订后，被告按约定向原告交付了房屋，原告装修入住至今。合同签订次日，原告向被告交纳了大修基金、工本费等款项。现原告以被告未按合同约定将涉案房屋的产权证相关文件办理并交付给原告为由诉至本院，提出前述诉讼请求。 另查明，被告在庭审中陈述案涉房屋至今未办理初始登记，现不具备办理产权转移登记过户的条件。 本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行相应权利义务。付文学、李宽芬已按约定付清了购房款，贵州耀辉房地产开发有限责任公司在交付房屋后，应按约定在2017年3月30日前将商品房所有权转移登记在付文学、李宽芬名下，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给付文学、李宽芬。贵州耀辉房地产开发有限责任公司至今未履行前述义务已构成违约，应当承担违约责任。虽然双方合同约定以购房款为基数按日万分之三计算违约金，但原告付文学、李宽芬已顺利接房，被告贵州耀辉房地产开发有限责任公司的违约行为对付文学、李宽芬危害和损失较小，结合本案合同履行情况和贵州耀辉房地产开发有限责任公司请求调减违约金，本院认为，原告主动将违约金调减为按日万分之零点五计算，对双方当事人较为合理，也符合当地市场经济发展的客观情况，本院予以支持。根据贵州耀辉房地产开发有限责任公司违约行为的持续性，付文学、李宽芬要求贵州耀辉房地产开发有限责任公司支付2018年3月22日以前的违约金的主张，超过了法律规定的诉讼时效，本院不予支持。被告关于本案已过诉讼时效的辩解理由部分成立，本院予以采信。由于案涉房屋至今未办理初始登记，不具备办理过户登记的条件，因未办理过户登记的原因系被告履行不能所致，故对被告关于未能办理过户登记的原因系原告未提交办理产权登记资料、未出具委托手续所致的辩解理由，本院不予采信。 本案纠纷的法律事实，发生于2021年1月1日实施的《中华人民共和国民法典》之前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应当适用2021年1月1日前的法律、法规以及司法解释的规定。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州耀辉房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告付文学、李宽芬支付从2018年3月22日起至2021年3月21日止以购房款335958元为基数按日万分之零点五计算的逾期办证违约金18393元，从2021年3月22日起之后的违约金每满一年向二原告支付一次6131元，直至涉案骏逸天下五号楼××单元××层（×-××-×）号房屋所有权证交付二原告之日止。 二、驳回原告付文学、李宽芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 已减半收取的案件受理费170元，由被告贵州耀辉房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，还应当在上诉期限届满后七日内预交上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院，逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，义务人未按法律文书的确定履行义务的，权利人应在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 审判员  王乃富 二〇二一年四月二十八日 书记员  江 锐