四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1621民初1728号 原告：黄绍菊，女，1972年3月13日出生，汉族，四川省岳池县（现住岳池县）。 委托诉讼代理人：谢程娟，上海中联（重庆）律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：杜德俊，上海中联（重庆）律师事务所律师（特别授权）。 被告：岳池县圣欣房地产开发有限公司，住所地岳池县九龙镇麻柳桥鑫城明珠内，统一社会信用代码915116215999556460。 法定代表人：黄维玉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄维术，男，汉族，1965年9月9日出生，住四川省岳池县。系公司员工（特别授权）。 委托诉讼代理人：黄凯，男，汉族，1991年4月3日出生，住四川省岳池县。系公司员工（特别授权）。 原告黄绍菊与被告岳池县圣欣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄绍菊的委托诉讼代理人谢程娟，被告岳池县圣欣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄维术到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄绍菊向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金34,704.11元。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的东湖彼岸7栋2-10-3号房屋一套，该合同还对其他内容进行了约定，其中第二十条第二项（转移登记）约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理，即买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照国家银行利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得该权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告于2017年2月13日才将原告购买的房屋交付原告使用，并因原告自身原因导致原告在2019年5月6日才取得房屋所有权证书。被告的行为严重违反了合同约定。原告认为，被告逾期办证的行为严重侵犯了原告的合法权益。为此，依照《民法典》等相关规定向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告岳池县圣欣房地产开发有限公司辩称如下： 一、被答辩人请求答辩人承担逾期办证违约责任的诉讼请求不能成立。 （一）办理房屋所有权证书系购房人自身义务，答辩人没有为购房人办理房屋所有权证书的法定义务。按照《城市房地产经营管理条例》第32条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋使用权登记手续；现售商品房的购买人应当自合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发商应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的文件”的规定，答辩人（开发商）没有为被答辩人（购房人）办理房屋产权证书的法定义务。 （二）本案逾期办证的原因系被答辩人未及时提供办证资料和及时缴纳办证所需费用的原因所致，并非出卖人的责任。一是根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，如购房人委托被告代为办证，则需支付5万元的委托费用。但被答辩人并未支付约定的伍万元委托费用。二是被答辩人未及时向答辩人提供办证所需材料，应自行承担逾期办证的法律后果。直到2017年2月13日被答辩人才向答辩人支付办证所需的产权证工本费、土地证费用、测绘费以及契税、印花税等费用。答辩人在收到被答辩人上述费用后，方能代为缴纳相关税费和申请办证，其办证时间自然会延后。故因被答辩人未及时提供办证资料和及时缴纳办证所需费用，致使办证时间延后的责任系被答辩人的原因所致，而非答辩人的责任。办证延误的后果应当由被答辩人自己承担。 （三）办理房屋所有权证书的时间对被答辩人的权利不会造成影响。 （四）被答辩人请求答辩人承担逾期办证违约责任已经超过法定的诉讼时效期间。按照《民法典》第一百八十八条第一项“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定。本案中，答辩人与被答辩人约定的办证时间为2016年9月30日，被答辩人主张逾期办证违约金，于2021年3月4日向岳池县人民法院起诉时已经超过诉讼时效，被答辩人要求不应得到支持。 二、即便认定答辩人应当承担违约责任，被答辩人的诉请的违约金也计算错误。本案中，双方约定完成初始登记办理时间为2017年12月30日，被答辩人缴纳办理所有权证书费用的时间为2017年2月13日，上述两项任何一项未完成，都不能办理所有权权属证书。计算违约期间不能从2019年9月30日起算。 三、逾期办证是多种原因造成，并不是答辩人的过错，被答辩人主张的违约金应当大幅调减。故请法院在综合考虑各项因素的前提下，大幅调减违约金。 综上，被告不存在逾期办理案涉房屋所有权证书的行为，不应承担违约责任，原告的诉讼请求不成立，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年3月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发位于岳池县××镇××道××路××段××商品房，总价款482261.00元；房屋交付时间为2016年6月30日前；合同还约定：若因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得该权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。 原告按照合同约定付清了房款。2019年5月6日取得该房屋的不动产权证。被告主张延期办证均系原告自身的原因所造成，无充分的证据证实。 另，原告向本院交民事诉状时间为2021年3月4日。 上述事实有原被告身份信息、《商品房买卖合同》、收款收据、《不动产权证》、《东湖彼岸商品房价款结算明细》、《东湖彼岸项目业主产权证领取结算清单》、四川增值税普通发票，以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经双方当庭质证，本院予以确认。 本院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法有效。原告已按合同约定贷款支付完房屋价款，履行了交款义务。被告应当按照合同约定在2016年9月30日前向原告交付不动产权证。而被告未按合同约定履行义务，已经构成违约，应当承担一定的违约责任。 被告未提供逾期办证系原告的原因所致，被告提出逾期办理房屋所有权证书系购房人自身义务，逾期办证的原因系原告未及时提供办证资料和及时缴纳办证所需费用的原因所致，办理房屋所有权证书的时间对原告的权利不会造成影响等抗辩理由不能成立。 关于诉讼时效的问题。从合同约定的办证期届满之日起，按顺时间计算至原告主张权利时虽已超过3年诉讼时效。但原被告在合同中约定，在商品房交付之日起90日内应取得房屋所有权证书，逾期办证自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得该权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。前述违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该种违约金的给付，在性质上属继续性债权，即其内容和范围受时间因素的影响，随着时间的推移被不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故从原告向本院主张权利之日2021年3月4日起倒推3年至2018年3月4日，2018年3月4日以前的已超过诉讼时效，本院不予支持。2018年3月4日至2019年5月6日期间的延迟办证违约金未超过诉讼时效，应当受到保护。违约金应当以实际损失为基础，原告未举证证明因被告延期办证给其造成的损失数额。被告请求减少违约金，本院对在诉讼时效期间内迟延办证的违约金酌定为2,340.00元，由被告支付与原告。 综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干意见》第一条第二款规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告岳池县圣欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄绍菊支付延迟办理房屋不动产产权证的违约金人民币2,340.00元； 二、驳回原告黄绍菊的其他诉讼请求。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。如果义务人未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 本案案件受理费人民币334.00元，由被告岳池县圣欣房地产开发有限公司负担23.00元，由原告黄绍菊负担311.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  刘文建 二〇二一年四月二十三日 书记员  杨春华