广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂13民终410号 上诉人（一审被告）：梁朝丞，男，1968年3月22日出生，壮族,住来宾市兴宾区。 被上诉人（一审原告）：广西全俱物业服务有限公司，住所地南宁市青秀区东葛路118号南宁青秀万达广场东3栋1006号。 法定代表人：陆生凯，执行董事。 委托诉讼代理人：罗宁，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈伟，广西桂中律师事务所律师。 上诉人梁朝丞因与被上诉人广西全俱物业服务有限公司（以下简称“全俱物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初6655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 梁朝丞上诉请求：1、撤销来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初6655号民事判决，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，证据不足，故意偏袒被上诉人，有失公正。双方服务合同已于2009年终止，未再续签；被上诉人只行使权利，未履行义务，其曾经起诉过多名业主，均因证据不足得不到法院的支持；2、一审判决曲解法律，适用法律错误。未对选聘物业公司的合法性作出正面回答；上诉人的石磨被盗、装修押金未予退还以及强制上诉人从内侧安装防盗网等问题没有解决；上诉人未交纳的只是物业费，一审却判决支付物业费及公共维修基金、水电公摊费、电梯费等费用，上诉人未居住在电梯楼，何来的电梯费用。希望二审依法维护上诉人的合法权益。 全俱物业公司二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，请求维持原判。 全俱物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告梁朝丞向原告支付自2016年1月1日起至2019年12月31日的物业管理费、水电费等各项费用，共计6709.92元以及违约金（违约金分段按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算至全部清偿之日止。以4053.91元为基数自2018年5月31日起算；以2656.01元为基数自2019年12月31日起算。违约金现暂计至起诉之日2020年10月20日共计2072.74元）；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：被告系来宾市滨江园小区三区5栋Ｂ1-191号房业主。2015年6月1日，原告与来宾市滨江园小区业主委员会签订《来宾市滨江园小区物业管理服务合同书》，约定原告为来宾市提供物业管理服务，服务期限自2015年6月1日起至2018年5月31日；负责向业主或物业使用人收取物业管理费、水电公摊费等，并代收公共维修资金等其他费用；对逾期不交纳费用者，按规定每日加收千分之一违约金，对拒交者可采取公布上墙、限期交纳或向人民法院提起诉讼依法追缴。双方在该合同的第四章、第五章对“双方的权利义务”、“物业管理服务费用及其他”进行详细的约定。2018年7月20日，原告与来宾市滨江园小区业主委员会续签《来宾市滨江园小区物业管理服务合同书》，约定原告继续为小区提供物业管理服务，服务期限2018年7月1日起至2021年6月30日，以及负责向业主或物业使用人收取物业管理费、水电公摊费等，并代收公共维修资金等其他费用。对逾期不交纳费用者，按规定每日加收千分之零点五违约金，对拒交者可采取公布上墙、限期交纳或向人民法院提起诉讼依法追缴。 原告在为来宾市提供物业管理服务期间，依约对被告居住的小区提供了比较规范的物业管理服务，但也存在一些瑕疵。被告至今长期拖延缴纳物业管理服务费用以及相关的费用。根据原告统计，被告自2016年1月1日起至2018年5月31日共拖欠物业管理费、公共维修基金、电梯费、水费、电费等各项费用共计4053.91元；自2018年6月1日起至2019年12月31日，被告拖欠物业管理费、公共维修基金、电梯费、水费、电费公摊等各项费用共计2656.01元；截止2019年12月31日，被告拖欠原告的各项费用合计6709.92元。原告向被告催收上述费用未果，遂诉至法院。 一审法院另查明，被告认为原告对涉案小区提供的物业服务管理未达到合同约定的标准，物业管理存在诸多不足，构成严重违约。但被告未能提供充分的证据证实上述抗辩主张。原告对被告的上述抗辩亦不予认可。 一审法院认为，来宾市滨江园小区业主委员会与原告签订的《来宾市滨江园小区物业服务管理合同书》，其内容和形式符合法律法规规定，合同合法有效，对滨江园小区全体业主具有约束力。小区内的物业管理需要物业服务企业与业主相互协作，以满足业主的物业服务需求，同时要求业主按期交费，以维持物业服务企业的运营及提高物业管理服务质量。本案中，原告依约对滨江园小区物业管理提供了服务。被告作为该小区的业主，享受了原告提供的物业服务，应按时交纳物业服务费和其他合理的费用。被告拖欠费用长期不交纳，不仅损害了原告的利益，也损害了其他已交纳物业管理费用的业主的利益。原告在对被告所在小区的物业服务管理上确实存在一些瑕疵，但这不能成为被告拒交纳物业服务费等各项费用的理由。被告的行为已构成违约，依法应承担相应的民事违约责任。至2019年12月31日，被告尚拖欠的物业服务费、公共维修基金、电梯费、水费、电费、电费公摊等各项费用共计6709.92元，事实清楚，证据充分，原告诉请被告给付上述拖欠的各项费用，其请求合法有据，应予以支持。 关于原告主张的违约金的问题。因被告逾期交费，导致原告的资金被占用，造成资金利息损失，应当予以赔偿。但原告与小区业主委员会在案涉两个合同中约定的违约金过高，应酌情调整为(分段计算):1、以4053.91元为基数，自2018年5月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付；以4053.91元为基数，自2019年8月20日起至被告实际付清上述4053.91元止，按2019年8月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付；2、以2656.01元为基数，自2019年12月31日起至被告实际付清2656.01元时止，按2019年12月31日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付。 被告抗辩称原告对涉案小区提供的物业服务管理未达到合同约定的标准，构成严重违约。因被告未能提供充分的证据证实其上述抗辩的事实，故其请求驳回原告的诉请，不予支持。 一审法院判决：一、被告梁朝丞支付原告广西全俱物业服务有限公司物业管理费、公共维修基金、电梯费、水费、电费、电费公摊等各项费用共计6709.92元；二、被告梁朝丞支付原告广西全俱物业服务有限公司逾期付款违约金(分段计算:1、以4053.91元为基数，自2018年5月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付；以4053.91元为基数，自2019年8月20日起至被告实际付清上述4053.91元止，按2019年8月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付；2、以2656.01元为基数，自2019年12月31日起至被告实际付清2656.01元时止，按2019年12月31日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付)；三、驳回原告广西全俱物业服务有限公司的其他诉讼请求。 二审审理期间，双方当事人均无新证据向本院提交。 经二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，按照最高人民法院关于审理物业服务纠纷相关司法解释的规定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案物业服务合同由滨江园小区业委会与被上诉人所签订，系合法有效的合同，故作为业主的上诉人与作为物业服务企业的被上诉人均应诚信履行。该合同约定了被上诉人可收取和代收取的项目费用，所收取的价格标准均经过了相关部门的审批。上诉人认为业委会选聘的物业公司不合法的，可向当地政府或房管部门反映，由政府责令其改正或撤销其选聘决定，业主亦可另行起诉请求人民法院予以撤销。现被上诉人依合法有效的物业服务合同，提供了相应的物业管理服务，并经过了小区业委会和政府部门的监督，其主体资格是得到认可的，上诉人未依约交纳各项物业服务费用，已经违约，应承担偿付拖欠物业管理费等费用的民事责任，一审据此作出判决并无不当。 一般而言，物业服务的目的是维护和保障整个小区物业的正常使用，提供的是公共事务的管理服务，其具体内容包括了综合管理、房屋及共用设施的日常维护、公共秩序的维护和保洁、绿化管理、停车管理服务等事项，物业企业在管理过程中，可能且也不可避免地存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同毕竟属于公共服务性质的合同，对于管理服务过程中是否存在严重的缺陷，不以个别业主的感受为标准。故上诉人提出的被上认人未能尽到义务、卫生不到位、安全防范不够、未解决好押金的退还及防盗网的安装等上诉理由，均为物业服务过程中存在的瑕疵问题，尚未达到根本违约的程度，业主可向物业公司反映，也可向业委会提出意见，由业委会督促物业公司对问题进行整改，若整改不到位的，业委会还可进一步采取维权手段，以便提高服务质量，共建和谐小区。特别指出的是，电梯亦属于小区的公共设施之一，为全体业主所有，业主交纳电梯维修费在情理之中，业主以“未使用电梯”、“未能享受”为由拒不履行交费义务的，人民法院不予以支持。另外，物业公司对小区确有一定的安保义务，但这也仅限于日常的防范性安保活动，并不能保证做到全方位无死角的绝对安全。如果业主与物业公司就其财产签订有具体的保管合同或协议的，应按协议履行，物业公司因不履行协议造成业主财产损失的，业主可依协议另行主张赔偿，采取合法有效的方式理性进行维权，而不是拒绝交纳各项物业服业费用。 综上，上诉人梁朝丞的上诉理由不能成立，本院不予采信，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人梁朝丞负担。 本判决为终审判决。 审判长  蓝东桃 审判员  韦海燕 审判员  覃奇明 二〇二一年四月十八日 书记员  陈燕妮