江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初6506号原告：江苏民丰农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码:9132130068353983XJ，住所地：宿迁市宿城区高宝湖路1号。法定代表人：许尔波，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱一鸣，该公司员工。被告：韩岩，男，1990年4月7日出生，住宿迁市宿城区。被告：刘敏，女,1985年5月28日出生，住宿迁市宿城区。被告：宿迁碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码:913213950831304594，住所地：宿迁市苏宿工业园区紫金山路12号。法定代表人：黄文锋，该公司总经理。委托诉讼代理人；高永宝、吴颖辉，该公司员工。原告江苏民丰农村商业银行股份有限公司诉被告韩岩、刘敏、宿迁碧桂某房地产开发有限公司（以下简称碧桂某公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序独任审判，于2020年11月18日公开进行了审理。原告委托诉讼代理人朱一鸣、被告韩岩及碧桂某公司委托诉讼代理人吴颖辉到庭参加诉讼。后案情复杂依法组成合议庭适用普通程序，于2021年4月1日公开进行了审理。原告委托诉讼代理人朱一鸣、被告碧桂某公司的委托诉讼代理人高永宝到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告韩岩、刘敏依法偿还原告借款本金50913.97元及利息（截止2020年08月20日利息为947.51元；自2019年8月13日起至贷款实际结清之日止，利息按照年利率4.41%的1.5倍计算）；2、确认原告对被告韩岩、刘敏抵押的位于苏宿工业园区碧桂某.剑桥湾别墅2幢101室的房产享有抵押权，并对房产拍卖、变卖等变现款项享有优先受偿；3、被告宿迁碧桂某房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费用及原告实现债权的其他费用由被告承担。事实和理由：2017年5月1日，原告与被告签订《个人住房（商业用房）担保借款合同》，合同约定，被告韩岩向原告借款最高不超过156万元，合同期限为2017年5月15日至2047年5月14日，实际借款额度、货款利率、货款期限、结息方式以借据为准，逾期利率为在借据利率基础上浮50%,借款人不能归还借款本息时，应承担贷款人实现债权的费用。被告刘敏作为被告韩岩法定夫妻，承诺为此笔借款承担共同还款责任。被告韩岩、刘敏以其所有的位于苏宿工业园区碧桂某.剑桥湾别墅2幢101室房产房屋为上述债务提供一般抵押担保。合同签订后，原告于2017年6月12日向借款人发放156万元货款，到期日期为2047年6月5日，贷款期间，被申请人未能足额偿还货款本息，至目前尚欠货款本金50913.97元及约定利息，被申请人一直未履行还款义务。原告多次催收未果，为维为维护原告的合法权益，依据民事诉讼法相关规定，特提起诉讼。被告韩岩辩称：我有疑问，五万多是什么钱。被告刘敏未做答辩。被告碧桂园公司辩称：连云区法院将被告韩岩、刘敏购买的房屋进行了司法拍卖，拍卖价格为4008748元，房屋已设立抵押，原告享有优先抵押权，优先授权范围包括贷款本息以及实现债权所有的费用。涉案房屋拍卖款足以清偿原告债权，根据《商品房销售贷款合作协议、补充协议》第四条第二款规定，我司不需要承担任何责任。经审理查明：被告韩岩、刘敏与碧桂某公司签订《苏州宿迁工业园区商品房（毛坯房）买卖合同》一份，合同约定被告韩岩、刘敏购买被告碧桂某公司开发的位于苏宿工业园区碧桂某.剑桥湾别墅2幢101室房屋。2017年5月9日，由被告碧桂某公司提供连带责任保证，被告韩岩、刘敏因购买上述房屋与原告签订《个人住房（商业用房）担保借款合同》一份，合同约定：借款金额为壹佰伍拾陆万元整，借款人购买的房产位于苏宿工业园区碧桂某.剑桥湾别墅2幢101室，借款期限叁佰陆拾月（即2017年5月15日至2047年5月14日），实际借款期限和具体起止日期以借款借据记载为准。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基数下浮百分之十后确定。借款人按照等额本息还款方式偿还本合同借款本息，以一个月为还款周期，还款日为每月20日。借款人的还款不足以清偿应付债务数额的，贷款人可以选择还款用于清偿本金、利息、罚息、复利或实现债权的费用。保证方式为连带责任保证。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损坏赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为二年。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日其在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期限内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约责任、停止发放借款、提前收回以发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。（1）借款人未按约定提供用途证明的，或提供虚假用途证明，或未按约定用途使用借款；（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……合同签订后，原告于2017年6月12日发放了贷款，借款金额为1560000元，结息方式为每1个月20日结息，年利率为4.41%。原告与被告碧桂某公司签订《商品房销售贷款合作协议书》、《补充协议》，补充协议约定：乙方同意为购买合作协议约定项目房产且甲方已向其发放贷款至乙方账户的购房者向甲方提供连带责任保证，具体的方式：1、购房者未按期支付贷款本息、逾期利息的，由甲方自行或委托律师发送律师函向购房者进行催收，乙方有义务协助催收；如购房者连续未支付三期或累计未支付六期贷款本息的，则由甲方向有管辖权的法院提起诉讼。甲方与购房者之间的诉讼如需乙方配合，乙方应予以配合。2、甲方提起诉讼后，如购房者所购商品已办妥了预抵押登记、且当地法院认为甲方因预抵押手续享有对所购商品房优先受偿权的，则由甲方行使预抵押权处置购房者所购商品房，处置后不足的，乙方应立即承担连带清偿责任。如当地法院就甲方申请未予以立案或驳回预抵押优先受偿权的，甲方则有权要求乙方承担连带保证责任。又查明，连云港市连云区人民法院追缴被告韩岩违法所得，对位于苏宿工业园区碧桂某.剑桥湾别墅2幢101室进行了拍卖，拍卖款为4008748元，经原告申请，连云港市连云区人民法院从上述拍卖款中于向原告拨付1560000元。2020年3月20日，原告用上述1560000元先冲抵利息和罚息109121.9元，再冲抵诉讼费14909元，后冲抵借款本金为1435969.1元，借款本金尚欠50913.97元。本院认为，合法的债权受法律保护。原被告签订的《个人住房（商业用房）担保借款合同》系原被告真实的意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规定，该合同依法真实有效。原告主张被告韩岩、刘敏继续偿还剩余贷款及利息。本院认为，被告韩岩、刘敏因未能足额偿还借款本息，原告有权向被告主张借款提前到期，故原告主张被告韩岩、刘敏继续偿还剩余贷款及利息，本院予以支持。关于借款的本金及利息。原告收到连云港市连云区人民法院拨付的1560000元，冲抵利息和罚息109121.9元，再冲抵诉讼费14909元，后冲抵借款本金为1435969.1元，借款本金尚欠50913.97元。关于上述中诉讼费14909元，原告未能举证证实该笔诉讼费需被告承担，故该14909元也应继续冲抵本金，故截至2020年3月20日，本金尚欠36004.97元。利息为以36004.97元为基数，自2020年3月21日起至实际清偿之日止，按照年利率6.615%计算。原告要求确认原告对被告韩岩、刘敏抵押的位于苏宿工业园区碧桂某.剑桥湾别墅2幢101室的房产享有抵押权，并对房产拍卖、变卖等变现款项享有优先受偿。本院认为，涉案的房产已由连云港市连云区人民法院拍卖，且已成交。故原告上述主张，本院不予支持。关于被告碧桂某公司是否承担保证责任的问题，本院认为，《中华人民共和国公司法》第十六条规定：公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。《中华人民共和国合同法》第五十条规定：法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。根据上述规定，在公司为他人提供担保这一可能影响股东利益的场合，立法规定了公司机关决议前置程序以限制法定代表人的代表权限。在公司内部，为他人提供担保的事项并非法定代表人所能单独决定，其决定权限交由公司章程自治，要么由公司股东决定，要么由董事会集体讨论决定。这种以决议前置的方式限制法定代表人担保权限的立法安排，其规范意旨在于确保该担保行为符合公司的意思，不损害公司、股东的利益。对法定代表人超越法律、章程规定实施的越权担保行为，只有在相对人善意无过失的情况下，该担保合同的效果才归属于公司。同理，公司基于自身经营需要对外提供担保，系基于维护公司利益作出的行为，间接上亦有利于维护公司股东利益，因此在该种情况下，公司及股东利益与担保行为具有一致性，债权人对公司担保行为具有合理信赖，即便未审查相应的公司决议，无论是基于保护公司股东利益或是维护债权人的信赖利益考量，均应认定公司担保行为有效。本案中，原告虽未提供证据证明该担保行为经被告碧桂某公司的股东会或董事会决议通过，但碧桂某公司为了及时售出房屋，为韩岩的住房按揭贷款提供保证，系基于经营需要，符合公司及股东利益，应认定保证合同有效，碧桂某公司应根据合同约定承担保证责任。综上，依照，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告韩岩、刘敏于本判决生效之日起十日内向原告江苏民丰农村商业银行股份有限公司返还借款本金36004.97元及利息（以36004.97元为基数，自2020年3月21日起至实际清偿之日止，按照年利率6.615%计算）；二、被告宿迁碧桂园房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，在实际承担保证责任后，有权向被告韩岩、刘敏追偿；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取1072元，由三被告负担700元，由原告负担372元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  臧 委人民陪审员  冯光云人民陪审员  王贵珍二〇二一年四月六日书 记 员  胥可君法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。