山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终2021号上诉人(原审被告)：董上靖，男，1973年5月3日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王志建、杨祖一，山东康桥(烟台)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：烟台钜深物业管理有限公司。住所地：烟台市芝罘区青年南路**柏林春天小区****。法定代表人：芮杨，该公司经理。委托诉讼代理人:曲雯、黄健圣,烟台钜深物业管理有限公司员工。上诉人董上靖因与被上诉人烟台钜深物业管理有限公司（下称钜深物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初6758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。董上靖上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判上诉人不承担物业服务费3853.99元；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：本案一审认定事实不清，证据不明。一审法院在没有任何证据证明双方存在合同关系的情况下，在上诉人董上靖已经提交海港物业的前期物业合同的情况下，可以认定被上诉人并非本小区的前期物业企业，一审法院属于认定事实的错误；其次董上靖已经提交了居民零用电记录，可以证明其并未在涉案房屋内居住，其并未享受到相应的物业服务，不应当交纳相应的物业费；最后，董上靖一审中已经提交了钜深物业服务不到位的情况下，其可以享有后履行抗辩权，从而拒绝交纳相应的物业费，以示对钜深物业不适当履行的自力救济。一、本案双方并未签订物业服务合同，该小区前期物业公司是海港物业，海港物业与董上靖签订了前期物业服务合同，钜深物业并非董上靖的合同相对方。1、根据《山东省物业管理条例》第二十三条建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。2012年6月份，董上靖与海港物业签订了前期物业管理合同，小区开发商据此向物业主管部门备案，何时更换了钜深物业，一审中其并没有向法院提供更换物业公司的证据，应该认定双方没有建立合同关系，所以也不应当向其支付物业费。2、一审中开发商与钜深物业签订的《前期物业管理委托合同》，签订时间为2013年1月11日签订，而董上靖在一审中提交的前期物业服务合同，为2012年6月份。从这两份合同的签订时间就可以看出，很明显开发商在董上靖已经签订前期物业合同以后，在未经董上靖同意的情况下，将海港物业变更为钜深物业，对董上靖不发生法律效力。3、根据董上靖在一审中提交的开发商2017年4月18日对钜深物业的通知，可以看出钜深物业与开发商的前期物业已经解除；根据董上靖提供的朱家社区居委会的《聘用临时物业》通知，居委会已经2017年4月21日通知，由于双方解除了合同，烟台和源物业管理公司对涉案小区进行管理，为期三个月，并有居委会主任林俊亲笔签名，可见钜深物业并非是持续多年的物业服务公司。4、根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。根据以上事实，可以看出，建设单位依法与海港物业签订前期物业服务合同，对业主有约束力，其他后期合同对董上靖不具有约束力。二、董上靖作为业主，也是合同相对方，在物业公司没有履行相应物业服务的情况下，有权按照《中华人民共和国民法典》相关法律行使后履行抗辩权，拒绝交纳物业费。1、根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案在一审中，董上靖提供了诸多钜深物业履行物业服务不力的证据，包括居委会林俊亲笔签名的公告通知，开发商更换物业公司的通知，均可以证明。钜深物业与董上靖根本没有约定，在2018年以前董上靖没有到小区居住，双方根本没有建立起物业服务关系。钜深物业履行物业服务极为不力，在此情况下，董上靖作为业主享有法律上的后履行抗辩权，以维护自己的合法权益。2、根据《中华人民共和国民法典》第九百四十三条物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。具体到本案中，钜深物业从来没有将其收费项目、收费标准、履行情况向以合理方式向业主公开报告。董上靖作为业主的一员享有相应的权利。3、根据《山东省物业管理条例》第七十条已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。4、具体到本案中，董上靖已经向一审法院提交了其房屋长期空置的证据，即2018年9月前的总用电量为0，钜深物业对此证据真实性并无异议，但其没有按照规定提供与董上靖的物业服务合同，所可以推定董上靖在2018年9月份以前并未居住在此地，其也未能提供相应的物业服务，按照《山东省物业管理条例》第七十条规定，应当视为双方并未在合同中约定，董上靖并未享受相应的物业服务，此部分费用应当减除。三、本案一审证据认定方面，有失偏颇，对钜深物业提供的证据一律认可，对董上靖提供的证据一律不认可。1、一审法院认可开发商与钜深物业的《前期物业管理委托合同》，董上靖提供的前期物业服务合同也并非伪造，前期的海港物业换为钜深物业没有备案证明，是违反行政法律的行为。2、董上靖一审中提交了开发商解除与钜深物业的前期物业服务合同，虽然是复印件，但是真实的，小区业主都可以做证。3、董上靖在一审中提交的朱家庄居委会主任签名的《聘用临时物业》的通知一份，以及2017年《柏林春天小区首次业主大会及业主委员会筹备组组成人员名单公示》证据，一审法院未落实。被上诉人钜深物业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，维持原判。就上诉人补充的三点意见，第一上诉人提供的影视资料本身就是复印件，也不知道来源本身不具备法律效力。第二小区内的消防设施齐全，符合消防要求。如果达不到消防要求消防部门也不会算完。第三个收费标准是依据是依据物价局的规定，和上诉人签订的物业合同来收费的，并没有违反任何法律规定，也没有超出收费标准，在芝罘区范围内该小区收费标准属于偏低的。烟台钜深物业管理有限公司向一审法院起诉请求：被告向原告支付2012年7月至2020年3月期间的物业管理费10584.40元（房屋建筑面积87.61平方米，按1.30元/月/平方米计算）、延期付款违约金7361.47元（自2018年7月1日起，按照每日万分之五分段计算）、2017年9月至2020年1月期间的水费491.10元（按3.60元/吨计算137吨）。一审法院认定事实：被告是涉案房屋（建筑面积87.61平方米）的业主。2012年6月8日，被告与海港物业签订《入住合约》，合约上载明：被告已认真阅读柏林春天《前期物业服务协议》、《前期管理规约》、《房屋装修管理规定》，愿意严格遵守上述协议、规约、规定及国家、省、市有关的法律、法规、柏林春天小区相关管理制度。另，《柏林春天前期管理规约》中约定，物业服务收费标准为物业服务费1元/平方米/月，电梯维护管理费0.30元/平方米/月，自开发建设单位向乙方发出交付通知书之日起一年内，由物业按0.60元/平方米/月缴纳物业服务费，按0.30元/平方米/月缴纳电梯费。开发建设单位按0.40元/平方米/月补贴物业公司物业服务费，一年后由业主按原有标准缴纳相关费用。2012年6月8日，被告接收了涉案房屋。被告未缴纳2012年7月至2020年3月期间的物业服务费。涉案的柏林春天小区现由原告提供物业服务。小区尚未成立业主委员会。2020年6月5日，原告针对本案诉请向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解，但调解未果。后，一审法院正式立案，进入本案诉讼。一审庭审中，原告主张：2011年12月底，原告进驻柏林春天小区并开始为小区提供物业服务，海港物业只留下档案室工作人员向原告移交业主档案等资料。2013年1月28日，海港物业正式将所有的业主档案等全部移交给原告。原告为小区提供物业服务至今。为证明其诉讼请求，原告提交以下证据：1、利嘉置业与原告签订的《前期物业管理委托合同》（原告称系2013年1月11日签订）。合同中约定：利嘉置业将柏林春天小区委托原告实行物业管理；委托管理事项包括房屋建筑共用部位、公用设施、设备的维修、养护和管理，其他配套设施和附属物、构筑物的维修、养护、运行和管理等；物业管理服务期限自2013年1月11日起至2016年1月10日止；住宅房屋的管理服务费由原告按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取；高层住宅电梯运营费，按照建筑面积每月每平方米0.30元向业主或物业使用人收取；物业服务费等费用按半年缴纳，业主或物业使用人应于购房之日起交纳物业服务费，未按时足额交纳物业管理费的，自逾期之日起每天应按物业管理费的千分之三交纳违约金；合同期满双方均可选择是否继续履行，如均未对是否继续履行合同提出书面异议，则合同自动顺延至任何一方提出终止合同或业主成立业委会并选聘新的物业公司止。原告以此证明原告在小区内提供物业服务，履行了相关义务，合同履行至今。被告质证称，对真实性无法核实，合同中无签订时间，被告未与原告签订过物业服务合同，原告即使主张物业服务费，应自2013年1月11日起算。2、2017年7月5日烟台市住房和城乡建设局出具的《证明》，载明：原告于2011年受利嘉置业委托管理烟台市芝罘区柏林春天项目，并在我局办理项目备案手续。被告质证称，对证据真实性、证明问题有异议，烟台市住房和城乡建设局没有权利出具该份证据。3、2013年1月18日原告和海港物业共同发布的《公告》。证明自2013年1月18日起，柏林春天小区的物业服务由海港物业移交至原告，原《柏林春天小区入住合同》中约定的海港物业权利义务及海港物业在前期物业管理中所产生的权利义务由原告承接并完全履行。被告质证称，对证据真实性有异议，被告没有看到，原告与被告没有签订物业服务合同，海港物业无权在没有经过被告同意的情况下，将该项专属服务协议移交给第三方，该行为无效。4、照片四张。证实原告分别于2014、2016、2018、2020年在被告的入户门上张贴欠费通知单，本案未过诉讼时效。被告质证称，对照片真实性有异议，不予认可。为证实其答辩意见，被告提交以下证据：1、2018年8月10日签订的《管道天然气供用气合同》一份、供电公司出具的2016年11月至2020年8月历月电费明细一张（显示2018年9月前的总电量为0）、被告2012年6月至2017年11月的存折历史交易明细查询一份（被告称系缴纳电费的存折）、供电公司出具的被告2019年4月至2020年7月缴纳电费的电子发票打印件一宗，录音一份（被告称系2020年9月与原告杨经理的录音）。证实被告入住时间是2018年9月，之前系空置房屋。被告还称，2012年接房当天，当面告知海港物业的黄辉经理被告不在涉案房屋内居住。原告质证称，对合同真实性无异议，对电费相关证据真实性有异议，不能证明被告的入住时间；对录音真实性有异议，杨经理是利嘉置业的人员，其答复对原告无效；被告未提交空置房的书面申请，且从证据看，被告是在2018年8月入住。2、2020年被告拍摄的小区照片一宗。证实墙面全部被水浸透，墙皮脱落，路面坑坑洼洼，草坪无人修剪，电梯里的灯破碎，原告未尽职尽责提供物业服务，被告有一次被困在电梯中两小时。原告质证称，照片中不清楚是否是柏林春天小区。3、2017年4月18日利嘉置业向原告出具的《通知》照片一张，载明：因原告已经不能给柏林春天业主提供正常的物业服务，现通知原告解除双方签订的物业服务委托合同，即时生效。原告质证称，未见过该通知，未与利嘉置业解除过物业服务合同，原告在小区内管理服务至今。4、2017年4月21日烟台市芝罘区黄务街道朱家社区居委会出具的《聘用临时物业》一份，其上有“烟台市芝罘区黄务街道朱家社区居委会”的红色印章，并手写了“本件与原件核对无异”，下有人员签字。该材料的内容为：“根据利嘉置业与钜深物业单方解除合同的通知，利嘉置业贴出的10日内停止二至五期住户的临时水电的通知，现柏林春天小区处于无物业管理状态，为了避免无物业管理状态下，社区居民引起集体访和不法分子趁机作乱，为了稳定社区居民的民心，在业主委员会成立前由烟台和源物业管理有限公司暂时管理三个月”。被告称，居委会在该通知上加盖红色印章，居委会责任人在上签字，可以证实利嘉置业与原告单方解除委托合同，当时烟台和源物业管理有限公司为小区提供过物业服务。2017年《柏林春天小区首次业主大会及业主委员会筹备组组成人员名单公示》照片打印件两张。其中载明“因柏林春天小区建设单位烟台利嘉置业有限公司对6月23日公示的筹备组成员组成提出异议，经请示上级主管部门和咨询相关法律专家，认为和源物业因没有与建设单位签订物业服务委托合同，因此按照相关规定不能派员参加筹备组。钜深物业因2017年4月18日建设单位烟台利嘉置业有限公司已经与其解除物业服务委托合同，也不能派员参加筹备组，新筹备组将不设置前期物业代表”。被告认为，该证据可与《聘用临时物业》相互印证。原告质证称，《聘用临时物业》上居委会的印章是彩印的，签字不知道是谁的签字，利嘉置业从未解除过与原告的委托合同，该证据无效；《柏林春天小区首次业主大会及业主委员会筹备组组成人员名单公示》照片为影印件，无法律效力，小区至今未成立业委会。一审法院认为，（一）本案原告与利嘉置业签订的《前期物业管理委托合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，法院依法认定有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，该合同效力及于柏林春天小区包括本案被告在内的每一位业主，结合原告提供的烟台市住房和城乡建设局出具的证明，可以认定自2011年起原告即为柏林春天小区提供物业管理服务。被告虽称2017年4月利嘉置业已与原告解除委托合同，但被告提交的2017年利嘉置业向原告出具的《通知》、《柏林春天小区首次业主大会及业主委员会筹备组组成人员名单公示》均非证据原件，仅凭《聘用临时物业》不足以证实被告主张，亦与庭审中被告自认的原告现正为小区提供物业服务的事实不符，故被告该辩解主张，法院不予采纳。原告的物业服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按约定向原告缴纳物业服务费用。被告虽以原告服务存在瑕疵为由主张不向原告缴纳物业费，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业费，对被告的该项辩解法院不予采纳。被告未缴纳2012年7月1日至2020年3月31日期间的物业服务费的事实清楚。原告主张的物业服务费属于继续性债权，被告辩称原告诉讼请求已过诉讼时效，并对原告提交的催缴照片不予认可，法院认为该照片不足以证实原告自2014年起多次向被告催缴过物业费，故法院只能支持被告支付原告2020年6月5日申请调解之日前三年即自2017年6月6日起至2020年3月31日期间的物业服务费，原告诉请的2017年6月6日之前的物业服务费，已过诉讼时效，法院不予支持。关于物业服务费的数额。被告虽称2012年已告知海港物业工作人员涉案房屋属空置房屋，且其提交的录音中的对话人员是原告工作人员，但原告对此不予认可，被告对其上述主张未能举证证实，应自行承担举证不能的法律后果，法院认定被告未就涉案房屋空置的时间事先与物业服务企业联系并登记确认，故对被告关于空置房屋应减免物业费的辩解，法院不予采纳，被告应按1.30元/月/平方米的标准向原告支付2017年6月6日至2020年3月31日期间的物业服务费3853.99元（87.61平方米×1.30元/月/平方米×33个月+87.61平方米×1.30元/月/平方米/31天×26天）。原告诉请的超出部分，法院不予支持。（二）原告作为物业公司，就物业服务问题及费用交纳问题未与小区业主充分沟通，故法院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。（三）原告要求被告支付2017年9月至2020年1月期间的水费491.10元的诉讼请求，被告不予认可，原告未能对此举证证实，故对原告该项诉请，法院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年12月21日判决：一、限被告董上靖于判决生效之日起10日内向原告烟台钜深物业管理有限公司支付2017年6月6日至2020年3月31日期间的物业服务费3853.99元；二、驳回原告烟台钜深物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告董上靖未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费261元减半收取131元，由原告烟台钜深物业管理有限公司承担103元，由被告董上靖承担28元。二审中，上诉人提交其2021年3月30日手机拍摄照片共三张，说明被上诉人的物业服务存在重大的瑕疵，消防设施缺乏消防水带和灭火器，影响到上诉人的生命安全，上诉人拒交物业费的理由应当得到法院的支持。消防门、单元门掉落，没有安装。垃圾没有及时清运造成环境污染。消防拴的照片是在柏林春天小区61号楼1单元201楼下所拍摄。消防门、单元门是在柏林小区10号楼1单元所拍，手机所拍摄的照片放大可以看到具体单元号。垃圾是在柏林小区61号楼西侧垃圾箱拍摄。被上诉人质证称：对上诉人出示手机的三张照片来源和真实性不认可。垃圾问题是垃圾箱满了，哪个小区都存在这个问题，清理垃圾都是有时间性的，任何小区也做不到二十四小时干干净净。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，2012年6月8日，上诉人与海港物业公司签订了《柏林春天前期管理规约》，约定由海港物业提供物业服务；后烟台利嘉置业有限公司与被上诉人签订了《前期物业管理委托合同》，约定烟台利嘉置业有限公司将柏林春天小区委托被上诉人实行物业管理，物业服务期限为2013年1月11日起至2016年1月10日止；2013年1月18日被上诉人和海港物业共同发布《公告》，载明自2013年1月18日起，柏林春天小区的物业服务由海港物业移交至被上诉人，原《柏林春天小区入住合同》中约定的海港物业权利义务及海港物业在前期物业管理中所产生的权利义务由被上诉人承接并完全履行。上述事实清楚。被上诉人与烟台利嘉置业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，具备合法性、有效性，该合同系建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对作为业主的上诉人具有约束力。从查明事实看，被上诉人按约定提供了物业管理服务，上诉人作为接受物业服务的业主就应按合同约定向被上诉人支付相应的物业服务费用。上诉人拖欠被上诉人物业费是客观事实，一审法院根据被上诉人的诉讼请求和本案事实，判决上诉人向被上诉人偿付物业费正确、合法。上诉人主张其未在涉案房屋内居住，不应支付未居住期间的物业费，对此未能提供充分证据证实；上诉人主张其与被上诉人不存在物业服务合同关系、2017年4月利嘉置业已与被上诉人解除委托合同，但其提交的证据不足以证实其该主张，且一审庭审中上诉人自认被上诉人现正为小区提供物业服务。对上诉人的上述主张本院均不予采纳。上诉人主张被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，但从其一、二审提供的证据来看，并不能证实被上诉人提供的物业服务严重不符合物业服务的有关标准，上诉人对被上诉人提供的物业服务不满可以采取沟通、协商等合理方式要求被上诉人进行整改、采取补救措施或者依法要求被上诉人承担赔偿损失等违约责任，而非拒交物业费，对上诉人二审提供的照片证据，本院不予采信。上诉人以被上诉人提供的物业服务存在质量问题拒交物业费，证据不足，理由不当，本院不予支持。综上所述，董上靖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人董上靖负担。本判决为终审判决。审判长  杨忠霞审判员  尹鹏亮审判员  王天松二〇二一年四月九日书记员  王亚男