广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5299号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市六艺学社教育发展有限公司，住所地广州市天河区花城大道84号首层至4层（部位：二层自编206）。法定代表人：张洁琼，该公司执行董事。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈小婧，女，1983年11月25日出生，汉族，住广州市天河区。两上诉人共同委托诉讼代理人：洪双逸，北京市盈科（广州）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：何姿璇，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司，住所地广州市天河区花城大道86号1-4层316B房。负责人：吴健梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：禤蕴菁，广东胜伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑智冰，广东胜伦律师事务所实习律师。上诉人广州市六艺学社教育发展有限公司（以下简称六艺学社）、陈小婧因与被上诉人高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司（以下简称高成公司花城分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初10885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。六艺学社、陈小婧上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回高成公司花城分公司的全部诉讼请求；2.改判支持六艺学社、陈小婧全部诉讼请求。事实和理由：（一）六艺学社已经就租赁合同解除事项与出租人达成一致，租赁合同解除的，物业服务合同一并解除。广州市高德美居置业有限公司（以下简称高德置业公司）此前一直委派代表前来沟通租赁合同履行事项，六艺学社有理由相信其有权代表出租人作出意思表示，系高德置业公司先提出建议六艺学社退租，后六艺学社配合提出申请，在此过程中六艺学社完全有机会行使单方解除权，以受疫情影响为由要求解除合同，但因轻信高德置业公司也有解除合同的意愿，才配合走流程，在此过程中六艺学社完全是善意的。综上，双方租赁合同的解除符合表见代理的相关要件，表见代理的后果应由高德置业公司承担，租赁合同解除后，物业服务合同也应当一并解除。（二）即便认定双方未协商一致解除，六艺学社也不存在任何违约行为。（2020）粤0191民初10900号判决已认可六艺学社对于能够协商一致解除租赁合同产生了期待和信赖，那么六艺学社、陈小婧未能按期交租及物业管理费的行为是善意的，符合各方沟通结果。即便判决双方合同未解除，也应当对物业费进行适当减免。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定，疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据影响部分或者全部免除责任。现涉案物业在疫情期间完全无法正常使用，也未能实现其正常经营目的，由此造成的损失应当由双方共同承担。（三）即便判决六艺学社、陈小婧承担物业费用，应以物业保证金进行抵扣。既然高成公司花城分公司主张合同自2020年4月29日解除，那么自合同解除后，高成公司花城分公司便有退还保证金的到期债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，在双方互负可抵销的债务时，应当通知对方，通知自到达对方时生效，现六艺学社、陈小婧已缴纳保证金43365.93元，已完全足以抵扣应当支付的物业费。高成公司花城分公司提交书面答辩意见称，（一）一审法院认定涉案物业管理服务合同于2020年4月30日解除并判决六艺学社支付违约金是正确的。双方关于房屋租赁合同纠纷的案件【（2020）粤01民终25810号】已明确认定租赁合同于2020年4月30日解除，故双方之间的物业管理服务合同也于当日解除，六艺学社迟延支付2-4月的管理费已构成根本违约，根据合同约定，其方需支付迟延违约金。本案中，六艺学社、陈小婧拖欠2-4月物业管理费的违约事实清楚，证据充分。（二）一审法院判决驳回六艺学社、陈小婧要求减半收取物业管理费的反诉请求是正确的。六艺学社、陈小婧以受疫情影响为由要求物业管理费减半收取无法律及合同依据，本案为物业服务合同纠纷，并非相关司法解释所明确的法院可调整的纠纷类型，且事实上高成公司花城分公司在疫情期间承担的物管责任相对于平时更大，支出的人力物力成本更高，六艺学社、陈小婧要求调整物业管理费于事实不符，于法无据。（三）一审法院在审理本案的过程中未对保证金作出相关处理意见符合法定程序。本案一审诉讼请求并未提出关于保证金的任何问题，六艺学社、陈小婧也未向法院提出相应反诉请求，根据不告不理原则，保证金的处理并不属于本案审理范围。六艺学社、陈小婧迟延支付2-4月的管理费，且因其原因导致物业管理服务合同解除，根据合同约定，高成公司花城分公司有权没收其物业保证金，六艺学社、陈小婧无法律或合同依据要求以保证金抵扣物业费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，六艺学社、陈小婧的上诉请求不能成立，应予驳回。高成公司花城分公司向一审法院起诉请求：1.六艺学社支付拖欠的2020年2月至4月的管理服务费43365.93元（每月管理费为14455.31元）及其迟延支付管理费的违约金(以当月欠缴的管理费为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，自当月6日期计算至实际付清之日止，以本金为限)；2.陈小婧对上述费用承担连带清偿责任；3.陈小婧、六艺学社承担本案的诉讼费。一审诉讼中，高成公司花城分公司将诉讼请求一中计算违约金的标准变更为按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的计算，高成公司花城分公司其余诉讼请求没有变更。六艺学社、陈小婧向一审法院反诉请求：1.确认六艺学社与高成公司花城分公司之间签署的《物业管理服务合同》及《物业管理服务合同补充协议》于2020年2月29日解除；2.判令变更《物业管理服务合同》内容，2020年2月至2020年4月期间的物业管理费减半收取（减免额为21682.965元）；3.本案诉讼费由高成公司花城分公司承担。一审法院认定事实：案外人高德置业公司承租位于广州市天河区花城大道***，租赁期限2015年9月1日至2025年8月31日（房屋租赁登记备案号：穗租备2015B0601300842号）。高德置业公司与高成公司花城分公司签订了《委托物业管理合同》，约定由高德置业公司将位于广州市天河区花城大道、兴国路地段的CBD项目委托高成公司花城分公司实行物业管理，委托管理期限与高德置业公司经营期相同。陈小婧与高德置业公司签订《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》，约定由高德置业公司向陈小婧出租位于广州市天河区花城大道***，租赁期限为2016年3月1日至2022年8月31日。高成公司花城分公司（甲方，下同）与陈小婧（乙方，下同）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方为乙方租赁的广州市天河区花城大道***（以下简称涉案商铺）提供物业管理与服务，物业管理期限自2016年3月1日起到2022年8月31日止；物业管理服务费按计租面积计算，每月每平方米43元，乙方承租物业计租面积为336.17平方米，每月管理费共计14455.31元；乙方应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用；乙方在签订本协议之日，向乙方支付物业管理保证金43365.93元，上述保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时且乙方无任何违约的情况下，由甲方在10个工作日内全部无息返还给乙方；如果乙方出现拖欠物业管理费及水、电费等应缴费的行为，甲方有权直接在乙方已交纳的物业管理保证金及水电费保证金中扣除相关欠费，不足部分乙方应在甲方首次发出催款通知书后的10天内将保证金补至原来金额，未能及时补足，甲方按本协议第六条第1款追究乙方违约责任；违约责任：乙方须按时向甲方缴付管理费和水电费，如乙方迟延缴交，须向甲方支付迟延违约金，从迟交之日起，每逾期一天按拖欠金额的5‰支付违约金；如乙方逾期缴付达30日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方面通知乙方终止本协议并没收乙方的物业管理保证金及水电费保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿；如乙方在管理期内非法定或约定理由单方终止本合同或因乙方原因造成本合同终止的，乙方承诺其已支付的物业管理保证金和其在租赁物业内的装修及安装的设施、设备等将作为对甲方损失的补偿，不足部分甲方有权继续向乙方追偿；协议的变更与终止：本协议物业管理期限随乙方与出租方的租赁协议的变更而变更，随租赁协议的解除而解除，随租赁协议的终止而终止等合同条款。合同签订后，陈小婧向高成公司花城分公司交纳了物业管理保证金43365.93元。高成公司花城分公司（甲方）、陈小婧（乙方）与六艺学社（丙方）签订《物业管理服务合同补充协议》，约定：甲乙双方于2016年3月1日签订《物业管理服务合同》，约定由甲方对乙方承租的位于广州市天河区珠江新城花城大道***房（以下简称涉案商铺）提供物业管理服务；乙方经与甲方、丙方协商一致并经甲方、丙方同意后，拟将乙方在合同项下的全部权利义务转让给丙方；自2016年8月1日零时起，乙方将其在合同项下的全部权利义务转让给丙方，丙方受让合同项下原由乙方享有及承担的全部权利义务，受让后，丙方将取代乙方，继续向甲方履行合同；转让后陈小婧对六艺学社合同履行承担连带担保责任等。高成公司花城分公司对涉案商铺提供了服务和管理。六艺学社没有向高成公司花城分公司缴纳2020年3月起的物业管理费。六艺学社主张租赁涉案商铺主要用于经营少儿教育培训项目,在疫情期间，一直响应广州市教育局政策要求，在2020年2月到5月期间未曾开业。高成公司花城分公司则认为其在疫情期间承担了更多的责任。六艺学社主张其与高德置业公司签订的《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》已经于2020年2月29日解除，并提供微信聊天记录予以证明。高成公司花城分公司对此不予确认，认为六艺学社在2020年4月11日仍向高德置业公司、高成公司花城分公司发出撤场申请书，由此证明双方此前并没有协商一致解除涉案合同的履行。六艺学社确认其分别于2020年3月、同年4月11日曾发出上述申请书，发出申请书的原因是高成公司花城分公司首先提出退租211、212商铺，后六艺学社配合其流程提出申请，然后才有上述提及的微信聊天内容中高成公司花城分公司员工于2020年4月30日发出方案，同意涉案合同在2020年2月29日解除。高成公司花城分公司主张涉案合同于2020年4月30日解除，向一审法院提供了解除合同通知书和快递单予以证明，六艺学社承认在2020年5月有收到解除合同通知书。对双方提供的证据，因高成公司花城分公司提供证据的证明力明显大于六艺学社提供证据的证明力，一审法院对六艺学社主张涉案合同于2020年2月29日的事实不予确认，确认涉案合同于2020年4月30日解除。一审法院另查明，因新型冠状××疫情防控工作，广州市教育局发布《关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知》，要求自2020年1月24日起全市校外教育培训机构暂停开展各类线下培训活动。一审法院认为，高成公司花城分公司与六艺学社签订的《物业管理服务合同》以及与陈小婧、六艺学社签订《物业管理服务合同补充协议》合法有效，双方均应严格履行。根据一审法院查明事实，涉案物业管理服务合同于2020年4月30日解除，因此，陈小婧、六艺学社要求确认六艺学社与高成公司花城分公司之间签署的《物业管理服务合同》及《物业管理服务合同补充协议》于2020年2月29日解除的反诉请求，理据不足，一审法院不予支持。高成公司花城分公司依约提供了物业管理服务，六艺学社理应向高成公司花城分公司支付物业管理费。高成公司花城分公司主张六艺学社拖欠2020年2月至4月的物业管理费43365.93元，一审法院对予以采信，六艺学社理应向高成公司花城分公司清偿该笔款项。陈小婧、六艺学社以受新冠疫情影响而要求变更《物业管理服务合同》内容，将2020年2月至2020年4月期间的物业管理费减半收取，因本案的性质是物业服务合同纠纷，并非相关司法解释所明确的纠纷类型，因此，陈小婧、六艺学社该反诉请求，理据不足，一审法院不予支持。六艺学社虽迟延支付物业管理费，鉴于其作为线下教育机构，受疫情及疫情防控措施影响，自2020年2月不能正常经营，从而导致其收入大幅减少，故其未按照合同约定的时间足额支付物业管理费，不存在主观恶意，而具有法律上的合理事由。因此，对高成公司花城分公司要求按照合同约定的时间开始计算违约金，一审法院不予支持。涉案物业管理服务合同于2020年4月30日解除，六艺学社应当向高成公司花城分公司结清欠付的费用，其继续拖欠已不具有合理性，故其应从2020年5月1日起支付迟延付款的违约金。合同约定的违约金标准为每日千分之五，高成公司花城分公司主动调整为按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准支付违约金，一审法院予以支持，违约金以不超过物业管理费的本金为限。陈小婧在与高成公司花城分公司、六艺学社签订的《物业管理服务合同补充协议》中，承诺其对六艺学社合同履行承担连带担保责任，因此，高成公司花城分公司要求陈小婧对上述物业管理费、违约金承担连带责任的诉讼请求有理，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年11月2日作出如下判决：一、广州市六艺学社教育发展有限公司于本判决书发生效力之日起三日内向高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司支付拖欠2020年2月至同年4月期间物业管理费43365.93元及违约金（违约金的具体计算标准为：以43365.93元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%，从2020年5月1日起计算至实际付清之日止，违约金以本金为限）；二、陈小婧对上述第一项负连带清偿责任；三、驳回高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司的其他诉讼请求；四、驳回陈小婧、广州市六艺学社教育发展有限公司的全部反诉请求。案件本诉受理费442元、反诉受理费171.04元，均由陈小婧、广州市六艺学社教育发展有限公司负担。本院二审期间，六艺学社、陈小婧向本院递交了《查询汇款明细》的手机截图，系保证金转账记录，拟证明六艺学社、陈小婧已缴纳了物业保证金及首月管理费169784.8元和5万元定金，其中2万元后续转化为保证金及首月管理费，已包含了该场地的保证金43365.93元，现六艺学社、陈小婧因疫情缘故延期缴纳管理费，不存在违约行为。在合同已经解除的情况下，高成公司花城分公司有义务退回保证金，如判决六艺学社、陈小婧必须支付该期间的物业管理费，六艺学社、陈小婧主张将保证金抵扣物业费。高成公司花城分公司经质证认为，对该证据不予以质证，该证据为一审庭审结束前已经客观存在的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，该证据不属于二审中的新证据，因此高成公司花城分公司不予质证，法庭也不应组织质证，更不应将该证据作为二审裁判的依据。六艺学社、陈小婧提交的“高德汇租金5万元定金”的查询汇款明细与本案无关，收、付款人与本案诉讼主体不符，《查询汇款明细》的付款人与本案主体不一致，且汇款金额也与物业管理服务合同中约定的月管理费及保证金金额不符。六艺学社、陈小婧拖欠高成公司花城分公司物业管理费事实清楚，与六艺学社、陈小婧是否曾缴纳过首月管理费及管理费保证金无关，且因物业管理服务合同因六艺学社、陈小婧原因导致解除，根据合同约定，高成公司花城分公司有权没收管理费保证金作为合同提前解除的违约金。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，各方当事人同意本案书面审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，高成公司花城分公司所主张的物业管理费发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：2020年2月-5月的物业管理费应否减免以及欠付的物业管理费应否以物业保证金抵扣。关于2020年2月-5月的物业管理费应否减免的问题。物业服务费的价值体现于物业公司提供的物业管理服务。在疫情防控期间，虽然业主或者物业实际使用人可能存在因受新冠××疫情以及疫情防控措施影响无法正常使用物业的情形，但从实际情况来看，物业公司在疫情期间，不仅要提供常规物业服务，还要额外负担清洁消毒、体温测查、人员来访检查登记等一线疫情防控工作，管控人员流动、小区及商场等均依赖于物业服务企业，配备口罩、消毒水、测温枪等防疫物资在一定程度上增大了物业服务企业的经营成本，在此情况下，业主或者物业实际使用人要求减免物业管理费，有违等价有偿、公平合理原则。本案中，陈小婧、六艺学社并无充分证据证明高成公司花城分公司在2020年2月至5月期间对涉案物业管理区域停止或者减少了物业服务，其以受新冠××疫情以及疫情防控措施影响无法正常使用涉案场地为由要求减免该期间的物业管理费，理据不足，本院不予支持。根据本案查明的事实及证据，六艺学社逾期支付物业管理费，违反合同约定，现有证据并不足以证明六艺学社、高成公司花城分公司变更了合同关于物业管理费支付的相关约定，不足以证明高成公司花城分公司明确作出对六艺学社逾期付款不予追究违约责任的意思表示，六艺学社与出租人就租赁合同是否解除进行协商亦不构成六艺学社拒绝支付物业管理费的合理理由，高成公司花城分公司有权要求六艺学社承担逾期付款的违约责任。六艺学社主张其不存在违约行为，无须承担违约责任的上诉理由显然与事实不符，本院不予采纳。一审法院已经结合疫情以及疫情防控措施对六艺学社经营带来的不利影响等情况，将六艺学社应承担的逾期付款违约金调整为自2020年5月1日起计付，该处理相对公平、合理，二审予以认可。涉案《物业管理服务合同》约定的逾期付款违约金标准为每日5‰，合同约定的违约金标准过高，高成公司花城分公司起诉时主张逾期付款违约金按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计付，该违约金标准并无明显过高，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。关于欠付的物业管理费应否以物业保证金抵扣的问题。高成公司花城分公司的诉讼请求并无涉及物业保证金，六艺学社在一审期间并无就物业保证金的返还问题提起反诉，六艺学社要求在本案中以物业保证金冲抵欠缴的物业管理费，高成公司花城分公司表示不同意一并处理，本院对六艺学社的该请求不予接纳，六艺学社可就物业保证金的退还问题另循合法途径解决。综上所述，六艺学社、陈小婧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费342元，由广州市六艺学社教育发展有限公司、陈小婧共同负担。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二一年四月二十九日书记员  贾妍苏劲丹