河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0203民初4955号 原告：蒋福生，男，1966年2月9日生，汉族，现住唐山市路北区。 委托代理人：蒋向杨。 被告：贝莱特空调有限公司，住所地：山东省德州经济开发区晶华路，统一社会信用代码：91371400731719123D。 法定代表人：吴井臣，职务：董事长。 委托代理人：刘月、冯艳婕，系该公司员工。 第三人：唐山盛世君安房地产开发有限公司，住所地：唐山市高新区庆南道南侧，统一社会信用代码：91130293682766387K。 法定代表人：尹小芳，职务：总经理。 原告蒋福生、被告贝莱特空调有限公司、第三人唐山盛世君安房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蒋福生的委托代理人蒋向杨，被告贝莱特空调有限公司的委托代理人刘月、冯艳婕到庭参加了诉讼，第三人唐山盛世君安房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋福生向本院提出诉讼请求：1、请求法院停止执行君安景苑A2楼1单元702号房产；2、请求法院确认原告对君安景苑A2楼1单元702号房产的所有权（房产价值80.59万元）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：因贝莱特空调有限公司与唐山盛世君安房地产开发有限公司合同纠纷一案，唐山市中级人民法院下达了(2017)冀02执13876号之一执行裁定书，裁定查封唐山盛世君安房地产开发有限公司名下君安景苑小区A2楼1单元702号房产。原告蒋福生向路北区人民法院提出了执行异议申请，唐山市路北区人民法院裁定驳回异议请求。上述涉案房产实际上并非被执行人唐山盛世君安房地产开发有限公司所有，而早已由原告购买并实际居住。2011年4月25日，薛志军与唐山盛世君安房地产开发有限公司签订预定商品房协议书，购买君安景苑小区A区2-1-702号房屋，房屋建筑面积80.59平方米，单价4500元/平方米，房款总价362655元；购买地下室2-54，地下室总价为30320元，以上总价为392975元。同日，原告蒋福生从薛志军处购得上述房产，并签订了房屋买卖合同，交付了全部购房款。原告自2011年购买该房屋后就已装修入住，至今已有九年时间，但由于开发商原因一直未能办理房产证。原告已按照协议约定支付全部购房款并实际入住，申请执行人贝莱特空调有限公司申请执行上述房产已严重损害原告利益。现为维护原告合法权益，特诉至法院，望法院依法判决，支持原告全部诉讼请求。 被告贝莱特空调有限公司辩称，被答辩人的诉讼请求于法无据，其不享有涉案房产所有权，被答辩人所提执行异议之诉不符合事实及法律规定，不成立，应依法驳回。首先，《民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。”第二百一十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案唐山市中级人民法院裁定查封涉案房产时，不动产登记机构登记的产权所有人为本案第三人而并非本案被答辩人，根据《民法典》的相关规定，该涉案房屋的转让，经依法登记，发生效力，买受人也只有在办理不动产登记后，才发生物权变动的法律效果，才能依法取得房屋的所有权。退一步讲，本案即使被答辩人与薛志军私下签有房产《协议》也缴纳了购房款项，其对案涉房屋所享有的也仅是依据买卖合同取得的债权，而非物权期待权，其对诉争房屋更不享有对涉案房屋的所有权，因此被答辩人要求解除涉案查封房产，于法无据。其次，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十九条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在就执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持，其中第（一）项明确规定:在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；本案被答辩人称在2011年4月25日其与薛志军签订有《房屋买卖合同》，答辩人亦认为，商品房买卖中合法有效的商品房买卖合同应为在产权部门备案的合同，其所谓的合同不具有真实性及合法性，该情形不符合《最高人民法院执行异议和复议规定》第二十八条、二十九条关于能够排除强制执行规定的情形。再次，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定的是无过错买受人有权排除优先权人的申请执行，既然是“无过错买受人”，那么买受人必须满足的条件就是对于案涉不动产交易过程中不存在任何过错。众所周知，在二手房买卖过程中，买方了解房屋的整体现状及产权、要求卖方提供房屋合法有效的证件并且双方要办理产权转移过户手续是房屋销售以及买卖的基本交易流程，也是均知晓的基本行业惯例，本案即便被答辩人与薛志军真实存在购房合同，那么其在房屋买卖过程中也存在明知“卖方薛志军没有办理房产证的情况下”(被答辩人起诉状自认基本事实)，仍与薛志军私下签订购房合同，在这过程中，被答辩人明显存在过错，明知势必会对将来的产权产生影响，而仍为之。为此，答辩人认为，被答辩人并非善意买受人，其行为也不应受到法律的保护。综上，被答辩人的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应依法予以驳回。 第三人唐山盛世君安房地产开发有限公司述称，依法撤销(2017)冀02执13876号之一裁定书，中止对君安景苑小区A2楼1单元702号房产的执行。事实与理由:薛志军与答辩人于2011年4月25日签订了《预定商品房协议书》，购买涉案房产，房屋总价款362655元，地下室30320元，合同已经履行。同日，原告从薛志军处购得涉案房产，并签订了房屋买卖合同，原告交付了全部房款。涉案房产应为原告的合法财产，不应作为答辩人的财产予以执行。为保护第一买受人的合法权利，贵院应该依法撤销(2017)冀02执13876号之一裁定书，中止对君安景苑小区A2楼1单元702号房产的执行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据双方当事人陈述及证据，本院认定事实如下：贝莱特空调有限公司诉唐山盛世君安房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2016年11月21日作出(2015)北民初字第1743号民事判决书，判决解除贝莱特空调有限公司与唐山盛世君安房地产开发有限公司之间的《唐山君安景苑水源热泵空调系统抽井回灌井凿井工程施工承包合同》；唐山盛世君安房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付贝莱特空调有限公司工程款1165000元；唐山盛世君安房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内以工程款本金1165000元为基数，自合同约定的给付之日起按每天万分之一的标准支付贝莱特空调有限公司违约金至判决确定的履行之日止。后唐山盛世君安房地产开发有限公司提出上诉，唐山市中级人民法院于2017年5月3日做出(2017)冀02民终1819号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，贝莱特空调有限公司申请强制执行，唐山市中级人民法院于2018年4月17日作出(2017)冀02执13876号之一执行裁定书，查封被执行人唐山盛世君安房地产开发有限公司名下的包括君安景苑A2楼1单元702号房产在内的六套房产。蒋福生作为案外人提出执行异议，本院于2020年9月7日作出（2020）冀0203执异87号执行裁定，裁定驳回案外人蒋福生的异议请求。 另原告自述2010年年底去唐山盛世君安房地产开发有限公司处买房，销售人员将薛志军介绍给原告，蒋福生和薛志军之前不认识，唐山盛世君安房地产开发有限公司提供的打房款的银行账号，让原告将房款打入田伯玲、宋怀东账户，原告自述交房款过程为2010年3月1日打入田伯玲账户8万元，2010年3月20日转入8万元、2010年6月25日转入5万元、2011年2月8日转入4万元、2011年2月13日转入2万元、2014年3月30日转入2万元，共计21万元打入宋怀东账户，剩余房款交付的现金。第三人唐山盛世君安房地产开发有限公司出具的证明显示薛志军于2011年4月25日全款购买本案诉争房产。原告提交的唐山盛世君安房地产开发有限公司与薛志军之间签订的《预订商品房协议书》薛志军签名处的落款日期亦为2011年4月25日。原告提交的买卖合同复印件的双方落款日期亦为2011年4月25日。君安景苑小区A2楼1单元702号房产与星河湾406-1-702号房产为同一房产。原告提交的物业费、取暖费、水费等票据凭证显示原告在本案诉争房产被查封前已开始交纳上述费用。 本院认为，案外人执行异议之诉系案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院提起的旨在阻止对执行标的物强制执行的诉讼。本案中，原告作为执行案外人以其对涉案被查封房屋享有合法权益为由，主张停止执行涉案房产，故原告应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案的争议焦点问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中依据蒋福生提交的现有证据其对涉案房产不能享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：第一，第三人唐山盛世君安房地产开发有限公司出具的证明显示薛志军于2011年4月25日全款购买本案诉争房产。原告提交的唐山盛世君安房地产开发有限公司与薛志军之间签订的《预订商品房协议书》薛志军签名处的落款日期亦为2011年4月25日。原告提交的买卖合同复印件的双方落款日期亦为2011年4月25日。但原告自述从2010年3月就已经开始交房款，且交款跨度较长，交款数额不一，以上种种均自相矛盾，不合常理。第二，原告称从薛志军处购买房产，未提供薛志军向唐山盛世君安房地产开发有限公司交付房款的充分证据，且依据原告自述及证据，原告并未将购房款交付薛志军。第三，原告自述其从薛志军处购买本案诉争房产，即便如此，原告也是因买卖从薛志军处取得相应的权利。依据现有证据无法确定薛志军系用于居住购买商品房且亦无法确定薛志军名下无其他用于居住的房屋，薛志军是否享有足以排除强制执行的权利尚无法确定，由此原告以因买卖从薛志军处取得相应的权利要求排除强制执行，明显缺乏事实及法律依据。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告蒋福生的诉讼请求。 案件受理费11859元，由原告蒋福生负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  王明星 人民陪审员  王 敏 人民陪审员  苏美佳 二〇二一年四月七日 法官 助理  赵 杨 书 记 员  刘佳佳