山东省滨州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1691民初304号 原告：张中山，男，1984年3月21日出生，汉族，现住滨州市。 委托诉讼代理人：苏滨，山东元格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戚哲杰，山东元格律师事务所律师。 被告：滨州市信盈置业有限公司，住所地：滨州经济技术开发区黄河一路217号信达国际花园一期2号楼103，统一社会信用代码：91371600MA3PJKW58J。 法定代表人：胡晴，总经理。 委托诉讼代理人：程芳，女。 原告张中山与被告滨州市信盈置业有限公司（以下简称信盈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告张中山及其委托诉讼代理人苏滨、戚哲杰，被告信盈公司的委托诉讼代理人程芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张中山向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还购房款181778元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年7月5日，原、被告签订《滨州恒大悦珑湾商品房认购书》，原告认购被告开发的滨州恒大悦珑湾Ｃ地块3号楼1单元903室商品房，该房面积108.69平方米，总价款为901778元。签订认购书支付定金20000元（定金在双方签订商品房购买合同时转入房款）。2020年7月6日，原告支付首付款161778元，原、被告于当日签订网签合同，并在滨州市房屋买卖租赁交易平台备案，合同编号×××14。认购书还约定剩余房款由银行提供按揭贷款，原告需在2020年7月7日之前办理完毕银行按揭贷款申请手续。后原告向银行办理按揭贷款时，因原告征信问题贷款申请未获批准。2020年8月13日，被告向原告发出《解除函》，告知原告已解除认购书，房屋另行出售，对于原告已付购房款181778元未予退还。原告认为，被告于2020年8月13日已与原告解除房屋买卖合同，被告应将原告交付的购房款181778元予以退还。 被告信盈公司辩称，根据原、被告双方所签订的新建商品房买卖合同附件11补充协议第二条第一款第3条的规定，双方同意对合同的第七条、第八条补充如下：如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，否则视为逾期付款。逾期20天以上视作买受人单方解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金，出卖人无需通知买受人，可另行销售该商品房。我司已于2020年8月13日向原告方发送解除函，原被告双方的认购书已经解除，我司可将房屋另行出售，并且从已交房款中扣除相应违约金。因此，原告的诉讼请求没有法律及合同依据。请求驳回原告的诉求。 当事人围绕诉讼请求提交了相关证据，并进行了质证。被告对原告提交的《滨州恒大悦珑湾商品房认购书》、网签合同查询记录、缴纳定金、首付款的银行交易凭证被告开具的收据、《解除函》无异议，确认为有效证据。 原告对被告提交的《山东省新建商品房买卖合同》认可上面的签名是原告签署，但认为补充协议是格式条款，不适用于原告的情形，同时认为网签备案的合同一共32页，没有附件十一“补充协议”，补充协议不合理的加重买受人责任的，应以商品房销售合同为准，认为补充协议对原告不发生法律效力。经审查，该合同与原告代理人调取的网签备案合同在前32页上是一致的，且张中山也认可“补充协议”上的签名是其所签，确认为有效证据，但“补充协议”未在房产管理部门网签备案。 依据确认的有效证据并结合当事人的陈述，本院认定如下事实：2020年7月5日，信盈公司（出卖人、甲方）与张中山（买受人、乙方）签订《滨州恒大悦珑湾商品房认购书》，约定乙方向甲方认购滨州恒大悦珑湾楼盘Ｃ地块3号楼1单元903室，该商品房面积108.69平方米，总价款为901778元。乙方在签订认购书支付定金20000元（定金在签订商品房买卖合同时转入房款），乙方须于2020年7月7日前支付首期房款161778元，并签署《商品房买卖合同》，余款由银行提供按揭贷款。张中山于2020年7月5日支付定金20000元，于2020年7月6日支付首付款161778元，2020年7月6日，信盈公司为张中山开具了包含定金的181778元的收据。2020年7月6日，双方签订编号为×××14的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，对买受人购买滨州市黄河一路以南、渤海十九路以西滨州恒大悦珑湾项目二期3号档1-903商品房进行了约定，合同第七条付款方式为，买受人应当于2020年7月7日前支付首期房款181778元，余款720000元向银行申请按揭贷款。第八条逾期付款违约责任为，逾期在180日之内，买受人按日向出卖的支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件十一补充协议中，双方同意本合同第七条、第八条补充如下：如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，否则视为逾期付款。逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金，出卖人无需通知买受人，可另行销售该商品房。2020年8月13日，信盈公司向张中山发出《解除函》，认为张中山至今未办理完毕银行按揭贷款申请手续，视为放弃购买房屋，认购书已解除，公司将收回房屋另行售卖，并从已交房款中扣除相应违约金。 本院认为，信盈公司与张中山签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，合同已成立并生效。张中山在签订合同、缴纳购房首付款后，因自身征信原因未能办理银行按揭贷款，导致合同无法继续履行，被告于2020年8月13日发出《解除函》，虽然其表述是解除认购书，但从商品房买卖合同已签订，而且信盈公司主张收回房屋另行售卖来看，实际是主张解除已签订的商品房买卖合同，原告对解除该合同也无异议，应当认定为涉案的商品房买卖合同已解除。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十七条的规定，合同解除后，被告已收取的购房款应予返还，但原告是因自身的原因导致合同无法继续履行，应按约定承担逾期付款的违约责任。对于逾期付款违约金，商品房买卖主合同和补充协议约定了不同的计算标准，本院认为应当适用主合同的约定计算违约金，理由如下：一是主合同已在房产管理部门网签备案，而补充协议未网签备案，虽然未网签备案不影响协议的效力，但从备案的公示公信效力来看，在主合同第二十八条约定“补充协议中含有……不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，以及补充协议第十一条约定“本补充协议的内容与本合同的内容不一致的，以本补充协议为准”，同时存在的情况下，比较上述约定的公平合理性，已经公示的主合同对当事人的拘束力应当大于当事人之间自行约定的补充协议。二是房产买卖合同是房产开发商与不特定的购房者之间签订的，许多条款都是基于行业惯例预先拟制好，具有格式条款的性质，根据《合同法》第三十九条、第四十一条的规定，房产开发商应采用适当的方式提醒购房者注意限制其责任条款的内容，对条款理解发生争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。对比主合同和补充协议关于逾期付款违约责任的约定，主合同约定逾期在180日之内，出卖人无权解除合同，违约金是按照应付未付款的日万分之一计算，而补充协议约定逾期超过20日，就视为买受人解除合同，违约金按照房屋总价款的10%计算，补充协议明显加重了买受人的责任，在补充协议的其他相关变动条款均以斜体加下划线特别标注，并有买受人签名的情况下，逾期付款违约责任的变动条款却未有特别标注，也没有张中山在此处的签名，应认定为这一条款未对张中山做特别说明，其效力应适用主合同第二十八条，按主合同的约定计算违约金。《解除函》未载明收到时间，由于双方同在一座城市，邮寄寄送应当能当日送达，根据《解除函》上的记载，自2020年7月12日未按约定办理完银行贷款手续之日起，至2020年8月13日收到《解除函》之日止，张中山应支付的违约金为2304元（720000元×万分之一×32天），扣除上述违约金后，信盈公司应返还179474元（181778元-2304元）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下: 一、被告滨州市信盈置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告张中山购房款179474元； 二、驳回原告张中山的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1968元（已减半收取），由被告滨州市信盈置业有限公司负担1943元，原告张中山负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审判员  李景春 二〇二一年四月十四日 书记员  朱亚茹