内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院   民事判决书   （2021）内2921民初181号   原告：何洪涛，男，1960年5月5日出生，汉族，住内蒙古自治区阿拉善左旗。   委托诉讼代理人：韩承旭，内蒙古睿华律师事务所律师。   被告：刘淑珍，女，1970年7月5日出生，汉族，住内蒙古自治区阿拉善左旗。   委托诉讼代理人：胡生茂，内蒙古凯创律师事务所律师。   被告：付纪年，男，1950年6月6日出生，汉族，住内蒙古自治区阿拉善左旗。   委托诉讼代理人：付成祥，男，1973年3月20日出生，住内蒙古自治区阿拉善左旗。   委托诉讼代理人：王珑焱，内蒙古广安律师事务所律师。   第三人：阿拉善左旗自然资源局，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗。   负责人：张永仁，该局局长。   委托诉讼代理人：王以军，该局法律顾问。   原告何洪涛诉刘淑珍、付纪年房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，被告刘淑珍向本院申请追加阿拉善左旗自然资源局（以下简称阿左旗自然资源局）为本案第三人。本院依法追加阿左旗自然资源局为第三人并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何洪涛委托诉讼代理人韩承旭，被告刘淑珍及其委托诉讼代理人胡生茂，被告付纪年委托诉讼代理人付成祥，第三人阿左旗自然资源局委托诉讼代理人王以军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出如下诉讼请求：一、确认原告为巴彦浩特镇南环东路新村六巷**的房屋所有权人；二、确认原告与被告刘淑珍签订的《售房协议》合法有效（房屋现价260000元）；三、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：原告与被告刘淑珍及共有人常兴福于2008年12月10日签订《售房协议》，约定被告将其所有的××镇的房屋(建筑面积：91.82平方米；土地使用面积：131.08平方米，房屋所有权号：XXXX号第XXXX号；土地使用权证号：阿左国用(2007)152921003391号)以96000元出售给原告，并且进行了公证，但因双方一直没有时间过户，就一直拖到了现在。但是，2020年7月7日，涉案房屋的原所有权人付纪年诉至法院，要求撤销该房屋的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》，该行为损害了原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院，请求判如所请。   被告刘淑珍辩称：答辩人对于房屋买卖的全过程进行陈述。首先，案涉房屋是答辩人于2006年经他人介绍，从付纪年手中购买。双方口头约定房屋价格为52000元。双方商定后，答辩人先支付了付纪年32000元房款，于是付纪年就先将房屋的钥匙交给了答辩人，并让答辩人先住。当时双方还商定：由付纪年给答辩人交付房证和土地证时，再由答辩人给付纪年交剩余的房款20000元。之后付纪年在不给答辩人交付房证与土地证的情况下，不断向答辩人要剩余的20000元房款，而答辩人坚持按双方的口头约定要求付纪年给答辩人交付房证和土地证才给付剩余房款，双方即发生了矛盾。后来付纪年便开始不停的找答辩人的麻烦，答辩人因为抗不过付纪年，于是在没有房证只有土地登记证的情况下，就将剩余的20000元房款给付了付纪年。答辩人将房款付清后，因双方既无房屋买卖合同，又无房证，故答辩人为了保护自己应有的合法权益，于2007年10月8日向阿左旗自然资源局（原国土资源局）提交申请，请求将付纪年所移交的土地证书中的土地使用权人变更为答辩人名下。自然资源局接受答辩人的申请后，即依法对答辩人所申请的内容进行了审核，并对土地面积也进行了现场调查与丈量，阿左旗自然资源局经核实后于2007年10月23日，依法给答辩人变更了土地使用权证书。之后到2008年5月8日，答辩人就因为所购买的房屋没有房证，经咨询后，向阿左旗四方房产测绘有限责任公司申请对所买卖的房屋进行测绘。经阿左旗四方房产测绘有限责任公司对答辩人所购买的房屋依法进行了测绘后，阿左旗房产管理局在答辩人的申请下于2008年6月4日即依法给答辩人颁发了房屋所有权证书。这就是答辩人与付纪年之间的房屋买卖过程和变更土地证和登记房证的过程。其次，答辩人将案涉房屋的土地证与房证办理在自己的名下后，于2008年12月10日，经与本案中的原告协商后，答辩人以70000元的价格将房屋出卖与原告，并进行了公证。此后，因本案原告怕麻烦，故没有与答辩办理房屋过户手续，这就是答辩人与本案原告之间的房屋买卖过程和房屋与土地证没有过户的情况。再次，答辩人将案涉房屋出卖给原告后，至2020年7月7日，被告付纪年在答辩人已经将案涉房屋出卖给原告近12年后，不知何缘由以行政诉讼的方式，将阿左旗自然资源局诉讼到法庭，并将答辩人也追加为涉案第三人，诉讼请求人民法院将答辩人所申请登记的房证与变更登记的土地证予以撤销，理由是案涉房屋的后面（北面）有一个附属房所占地面积属于付纪年所有。这个诉讼经阿左旗人民法院行政审判庭进行审理后，认为阿左旗自然资源局在登记房证与变更土地证时，就登记的面积与实际的面积确实存在有瑕疵，以撤销登记的方式将由答辩人所变更的土地证和由答辩人所申请登记的房证予以撤销。虽然答辩人所申请变更的土地证和申请登记的证书被阿左旗人民法院因为有瑕疵而撤销，但根据本案中的房屋交易事实，答辩人认为无论是答辩人与付纪年之间的房屋买卖行为，以及答辩人与原告之间的房屋买卖行为都是合法有效的，故案涉房屋的所有权应该归原告所有。原告在使用权并没有任何影响的情况下，请求人民法院依法进对房屋所有权进行确认，答辩人认为是多此一举。因为即便是证书被撤销了，但原告凭借答辩人与原告之间的公证书足以证明房屋买卖的事实，答辩人与原告之间的房屋买卖合同也是有效的。下剩的问题，只不过就是需要原告向阿左旗自然资源局继续申请登记。答辩人已经对房屋的所有权以及合同的效力无任何异议，原告在诉状中又提出“房屋现价260000元”的诉讼就十分的不解。因为该房屋的所有权已经属于原告所有，而答辩人与原告之间对所有权也无任何争议，原告提出“房屋现价”有什么作用？要达到什么目的？综上所述，虽然由答辩人所申请变更的土地证和所申请的房证，因为阿左旗自然资源局在登记中出现瑕疵状况被撤销，但原告与答辩人之间的房屋买卖却是合法有效的，所以原告可以依据答辩人与原告之间所公证的房屋买卖合同，到阿左旗自然资源局的不动产窗口，重新办理登记。同时原告所诉讼的理由，通过本案中已经存在的基本事实，明显答辩人认为自己在本案中是无任何过错的，所以就原告诉讼答辩人为被告，答辩人认为法庭应驳回原告对答辩人的诉讼，维护答辩人应有的合法权益。以上答辩请人民法院依法公裁。   被告付纪年辩称，答辩人因与原告何洪涛房屋买卖合同纠纷，现提出以下答辩意见。第一，2003年8月26日，答辩人对自建的位××旗的划拨国有土地使用权的土地，就是涉诉的土地办理了国有土地使用权证（编号是2003字第152921003391号），并办理在了答辩人名下，建筑面积是112.5平方米。但是对该涉诉土地上的涉诉房屋，由于当时房屋管理部门已停止办理房屋所有权证，故涉诉房屋没有所有权证。2005年答辩人在涉诉房屋北面自建248.33平米的平房一套，土地使用权证仍登记在答辩人名下。现该房一直由答辩人居住，同年答辩人在现自主的房屋的西南面及涉诉房屋的西北面盖了一间8.68平米的附属房，该附属房在答辩人的院内，并占用了答辩人现自住房屋及涉诉房屋一米的公用道，该附属房还与涉诉房屋连接附属房，答辩人附属房在答辩人的院子里面也开了一扇门，两套房子共用该附属房。2006年答辩人与被告刘淑珍口头协议，答辩人将涉诉房屋以52000元价格出售给刘淑珍，并且将该涉诉房屋土地使用权件交给刘淑珍。但是答辩人并没有将该附属房一致出售给刘淑珍，只是让刘淑珍临时使用。因为虽然附属房以涉诉房屋的正房直接连接，但附属房所占土地在答辩人现居住房的土地证内，并且答辩人也能自己自由地使用该附属房，答辩人没有必须的理由将附属房一同出售给刘淑珍，而当交给刘淑珍的涉诉房屋的土地使用权证中的宗地图里也明确标明涉诉房屋的西北角并没有突出的部分，即不包括附属房，并且从刘淑珍在办理土地使用权转移登记和房屋所有权登记时，没有通知答辩人，通过不正当手段办理了土地转移登记即房屋登记，并将土地使用面积112.5平方米变为131.08平米，说明刘淑珍明知诉争的附属房屋是属于原告所有。2008年刘淑珍将涉诉房屋出售给原告，并且十几年来涉诉房屋一直由原告居住，对此答辩人没有异议。但是答辩人并不知道刘淑珍是否将附属房一同出售给原告，只是在2020年5月份，答辩人才知道刘淑珍在2008年就将附属房登记在其名下，并且一同卖给了原告。2020年7月，答辩人通过行政诉讼要求撤销刘淑珍名下的152921003391号土地使用权证及XXXX号的房屋所有权证。在行政诉讼中法院对行政机关在办理土地使用权转移登记即房屋所有权登记时，只是刘淑珍单方申请，没有答辩人参与，并且刘淑珍还在办理土地使用权转移登记时向国土资源局出具保证书，写明我刘淑珍购买了付纪年的砖木结构瓦房一套，经双方协商，国有土地使用权证由我负责更换，以后出现什么事情，与国土资源部门无关。特作保证。所以说刘淑珍在办理过程中是存在一定欺诈，这也可以证明附属房当时并没有出售给刘淑珍，否则其完全可以要求答辩人予以配合。附属房是否出售给刘淑珍有已经生效的（2020）内2921行初19号行政判决书予以认定。土地使用权面积应为112.5平方米，而非是131.08平米。第二，原告的两项诉讼请求都与答辩人无关，答辩人不是本案的适格主体。原告从刘淑珍手中购买涉诉房屋，并非是从答辩人手中购买，答辩人与原告之间没有合同关系，答辩人将房屋卖给刘淑珍时，是否一同将涉诉的附属房出售给刘淑珍，撤销房屋登记的行政诉讼的庭审中，刘淑珍没有提供任何的证据予以证明购买了附属房。行政判决书也以认定事实不清，程序违法而予以撤销。并且原告与刘淑珍之间的纠纷是因刘淑珍存在欺诈行为导致的，与答辩人没有任何的关系。因答辩人不是合同相对人，售房合同的效力及涉诉房屋所有权人是谁、涉诉房屋的现价值这些都与答辩人没有利害关系。原告诉讼请求中也没有向答辩人提出任何要求，其起诉状中的事实理由中涉诉的提供的涉诉两证也已经有生效判决予以撤销。刘淑珍出售答辩人所有的附属房的事实也被法院生效的判决认定。第三，如果原告只是想借此诉讼确认其涉诉房屋的所有权及涉诉房屋的市场价格，拿一个法院的判决便于原告再次出售，那么就与答辩人没有任何关系，因此原告将答辩人作为被告，没有任何的法律依据。综上，请求法院依法裁判。   第三人阿左旗自然资源局述称：第一，关于本案原告提出的两项确认请求，由于本案诉请事项涉及不动产物权归属，即合同效力的认定，诉请事项属于民事基础法律关系调整的范围。而不动产登记机构的登记行为，是一种行政行为，仅是不动产物权的公示方式，是当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的结果，故不能把不动产物权登记理解为国家对不动产物权关系进行的干预，更不能把不动产物权登记解释为行政权力对不动产物权的授权或确认。因此本案原告诉请的事项应当由人民法院依据民事基础法律关系进行依法评判。第三人对于合同的效力问题、权属问题、签署的归属问题不做评判，我们服从法院的裁判。第二，关于原告诉状中提到的案涉房屋的国有土地使用权证，即房屋所有权证，被人民法院依法撤销的问题。第三人尊重阿左旗人民法院（2020）内2921行初19号行政判决书的判决结果，对该判决事项经第三人局务会讨论意见，第三人已经先期判处执法队对案涉房屋进行了外业实地调查，下一步将根据执法队调查结果并结合行政判决的内容，按不动产登记簿档案面积对案涉房屋的两证重新登记。若案涉房屋有可能涉及违建或者是占用公用通道等违法问题，第三人将进一步启动执法程序依法予以处置。需要补充的一点是，由于案涉房屋包括占用公用通道的附属间在内的房屋建造在前，办证在后，因此对于执法过程中有可能造成的违建部分的财产损失责任，应当由违建人自行承担。   本院经审理认定事实如下：2003年8月26日，被告付纪年对自建的位××旗的划拨国有土地使用权的土地申请设定登记，面积为112.5平方米，用途为住宅。经审批，原阿拉善左旗国土资源局向其核发阿左国用（2003）字第152921003391号《国有土地使用证》。2006年被告付纪年与被告刘淑珍达成协议，被告付纪年以52000元的价格将坐落××镇砖木瓦结构房屋出售给被告刘淑珍。2007年10月23日，原阿拉善左旗国土资源局经过会审，向被告刘淑珍颁发阿左国用（2007）第152921003391号《国有土地使用证》，变更登记使用面积131.08平方米。2008年6月4日，原阿拉善左旗房产管理局向被告刘淑珍填发房产证号为XXXX号《房屋所有权证》。2008年12月10日，被告刘淑珍（甲方：卖方）及其共有人常兴福与原告何洪涛（乙方：买方）签订《售房协议》，约定甲方自愿将坐落于××镇（建筑面积：91.82平方米；土地使用面积：131.08）的砖木瓦结构房屋出售给乙方（房屋所有权证号：房权证巴字第**；土地使用权证号：阿左国用（2007）152921003391号）。同日，双方在内蒙古自治区阿拉善左旗公证处对上述《售房协议》办理公证。双方未办理产权变更登记手续。   另查明，本院于2020年12月18日作出的（2020）内2921行初19号行政判决书，判决撤销阿左国用（2017）152921003391号《国有土地使用证》及房产证号为房权证巴字第XXXX号的《房屋所有权证》。   本院认为，依法成立的合同，受法律保护。关于原告诉求确认其与刘淑珍签订房屋买卖协议效力的问题。本院于2020年12月18日作出的（2020）内2921行初19号行政判决书对登记在刘淑珍名下的阿左国用（2017）152921003391号《国有土地使用证》及房产证号为房权证巴字第XXXX号的《房屋所有权证》予以了撤销，影响了协议履行的具体内容，但并不影响双方买卖房屋的合意，即房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故双方签订的该协议合法有效。   对于原告主张确认其为巴彦浩特镇南环东路新村六巷1号的房屋所有权人的诉请，原告诉求确认的房屋房权证现已被生效的裁判文书予以撤销，刘淑珍对其所出售的房屋权属尚不明确，原告作为买受人要求确认其为该房屋的权利人无事实以及法律依据，对其该诉求本院不予支持。原告可待行政部门向刘淑珍重新颁发房屋权属证书后另行主张。   据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、确认原告何洪涛与被告刘淑珍签订的《售房协议》合法有效；   二、驳回原告何洪涛的诉讼请求。   案件受理费2600元，退还原告何洪涛2500元，由原告何洪涛负担100元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。   审判员 冯瑞平   二〇二一年四月十日   书记员 汪 静