云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2021）云2524民初9号原告：红河百安居物业管理有限公司，住所地：建水县临安镇朝阳北路83号金茂大厦C幢4-1。法定代表人：谭早耘，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李锐，云南众济律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雨航，云南众济律师事务所律师。被告：苏跃超，男，1979年1月30日生，汉族，住建水县。被告：红河州天一房地产开发经营有限公司，住所地：建水县临安镇城陈路B2-7-1。法定代表人：蒋辉，职务：执行董事。委托诉讼代理人：李振华，男，该公司员工。原告红河百安居物业管理有限公司（以下简称百安居物业）与被告苏跃超物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，本院依法追加红河州天一房地产开发经营有限公司（以下简称天一公司）为本案被告参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百安居物业的委托诉讼代理人李锐和吴雨航、被告苏跃超、被告天一公司的委托诉讼代理人李振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百安居物业向本院提出诉讼请求：1．要求被告支付2018年1月1日至2019年9月30日的物业管理费55,440元，垃圾处理费20,790元、电梯使用维修费3,500元；2．要求被告支付2019年6月至9月的水电费16,040.8元；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月20日，原告与被告天一公司签订了《金茂大厦物业管理合同》，约定原告于2018年1月1日至2022年12月31日为金茂大厦提供物业服务，物业收费标准遵照国家、地方物业管理服务收费规定执行，以及具体的物业服务项目。合同约定，按每月每平方米0.8元、垃圾费每月每平方米0.3元、电梯使用维修费每年2,000元，非居民用水水费每吨5.6元、非居民用电电费每千瓦时1元由原告代收代缴。被告苏跃超在金茂大厦租用的房屋物业管理面积为3300平方米，自2018年1月1日至2019年9月30日被告搬离期间，被告未交纳过物业管理费、垃圾处理费、电梯使用维修费及水电费。被告的违约行为使原告遭受了巨大损失，为维护合法权益，请求支持原告的诉讼请求。被告苏跃超辩称，在原告之前的另一家物管公司撤离后，原告进驻后没有与被告签过合同，原告也没有向被告收过物业费，只收过水电费，且被告租赁使用的商铺有一年的免租期；被告使用的楼层卫生由被告自己负责打扫，不产生卫生费；电梯被告也没有使用；原告主张的物业费、垃圾处理费、电梯使用维修费无依据，是不合理的。对于水电费，原告仅是代收代缴，水电费的收取应该按照水电力公司的收费标准执行，不应该赚取差价，且原告应当将多收的费用退还。另外，被告还向天一公司交纳了20,000元的押金用于抵扣水电费；原告常停水停电，被告还自己用发电机发电使用一个多月。被告天一公司辩称，天一公司与被告苏跃超签订的《金茂大厦商铺租赁合同》明确约定物业费由被告苏跃超按每月每平方0.8元交纳，水电费、垃圾费、电梯使用维修费也由被告苏跃超负责。被告苏跃超交纳的履约保证金是其提供的保证如约履行租赁合同的担保，在合同有效期内，其无权要求天一公司用履约保证金抵扣租金或抵充其应付的任何款项，但天一公司有权根据实际情况直接从履约保证金中抵扣用于支付租金或抵充被告苏跃超按照租赁合同应支付的任何款项。天一公司不同意用该款抵扣物业费用，应用于扣减租金，按租赁合同约定，如果被告苏跃超违约是不退还该保证金的。本院经审理认定事实如下：2015年6月26日，被告苏跃超与被告天一公司签订《金茂大厦商铺租赁合同》，约定苏跃超向天一公司租赁金茂大厦二层商铺及附属设施经营时尚健身，该商铺的建筑面积为3300平方米，于2015年7月1日前交付，租赁期限为8年，自2015年7月1日起至2023年9月30日止；苏跃超使用该商铺产生的除租金和物业服务费以外的所有费用，包括但不仅限于水电费、煤气费、电话费和有线电视收视费、治安管理费、税金、罚款等费用，苏跃超应每月按表或实际发生额按政府行政部门及物业公司要求交纳；物业费按每平方米每月0.8元，垃圾费、电梯年检费按政府部门相关规定代收代缴，苏跃超店内保安保洁由其自行负责；苏跃超应在本合同签订后当日交纳履约保证金20,000元。如逾期交纳超过3日的，视为违约，天一公司有权解除合同，并不予返还交纳的履约保证金；该履约保证金为苏跃超向天一公司提供的保证如约履行本合同的担保，在本合同有效期内，苏跃超无权要求天一公司用履约保证金抵扣租金或抵充其应付的任何款项，但天一公司有权根据实际情况直接从履约保证金中扣款用于支付租金或抵充其按本合同应支付的任何款项。合同签订后，苏跃超按约定向天一公司交纳了履约保证金20,000元。2017年12月20日，原告与被告天一公司签订了《金茂大厦物业管理合同》，约定原告于2018年1月1日至2022年12月31日为金茂大厦提供物业服务，物业收费标准遵照国家、地方物业管理服务收费规定执行，以及具体的物业服务项目。被告苏跃超于2019年9月30日搬离金茂大厦租赁的商铺，从2018年1月1日至2019年9月30日期间未交纳物业管理费、垃圾处理费，电梯使用维修费；其中2019年1月至5月期间，按水费5.6元每吨，电费1元每度的标准交纳了水电费，2019年6月至9月的水电费未交纳。被告苏跃超2019年6月用水320吨、7月用水316吨、8月用水299吨、9月用水93吨，共用水1028吨；2019年6月用电2920度、7月用电2902度、8月用电2685度、9月用电1777度，共用电10284度。原告受建水县环境卫生管理站委托代收城市生活垃圾处理费，按建价（2013）第10号文件规定核定商铺按每月每平方米0.3元计收。另，金茂大厦业主按每年每户2,000元的标准向原告交纳电梯使用维修费。本院认为，原告与被告天一公司签订的《金茂大厦物业管理合同》，是双方真实意思表示，原告按约定为金茂大厦提供了物业服务，该物业服务合同成立，被告苏跃超为物业实际使用人，且其与被告天一公司的租赁合同中明确约定物业使用费按每平方米每月0.8元；水电费应每月按表或实际发生额按政府行政部门及物业公司要求；垃圾费、电梯年检费按政府部门相关规定代收代缴；以上费用均由被告苏跃超负责交纳。被告苏跃超应支付原告2018年1月1日至2019年9月30日的物业管理费55,440元（3300平方米×0.8元×21月），垃圾处理费20,790元（3300平方米×0.3元×21月）、电梯使用维修费3,500元（2,000元÷12月×21月）及2019年6月至9月的水电费16,040.8元（1028吨×5.6元+10284度×1元），以上共计95,770.8元。被告天一公司作为业主，应承担连带清偿责任。被告苏跃超按原告主张的水电费计收标准交纳了2019年1月至5月期间的费用，其未提交证据证明原告赚取了差价并应退还多收的具体数额，且被告天一公司对此计收标准无异议。对其主张要求原告退还多收的水电费的主张，本院不予支持。对被告苏跃超主张用向天一公司交纳的履约保证金20,000元抵扣水电费等费用的主张，因系不同的法律关系，且合同相对人天一公司不同意在本案进行抵扣，不宜在本案中一并处理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、第五百零九条规定，判决如下：一、被告苏跃超于判决生效后十日内支付原告红河百安居物业管理有限公司2018年1月1日至2019年9月30日的物业管理费55,440元，垃圾处理费20,790元、电梯使用维修费3,500元及2019年6月至9月的水电费16,040.8元，共计95,770.8元。二、被告红河州天一房地产开发经营有限公司对上述款项承担连带清偿责任。案件受理费2,190元，减半收取1,095元，由被告苏跃超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  谢晓琴二〇二一年四月二日书记员  倪国超