重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1150号上诉人（原审原告、反诉被告）:重庆商社物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区青年路18号21楼，统一社会信用代码91500103765901054G。法定代表人：段成伦，总经理。委托诉讼代理人：雷先恩，重庆渝礼律师事务所律师。委托诉讼代理人：王渝，女，汉族，1987年3月22日出生，系该公司员工，住重庆市铜梁区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：大地影院管理有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区临海大道59号海运中心主塔楼14楼-14035，统一社会信用代码91440300MA5DT9377A。法定代表人：刘荣，董事长。委托诉讼代理人：王元元，北京百伦（天津）律师事务所律师。上诉人大地影院管理有限公司（以下简称大地影院）因与被上诉人重庆商社物业管理有限公司（以下简称重庆商社）租赁合同纠纷一案，不服重庆市铜梁区人民法院（2019）渝0151民初6240号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人大地影院的委托诉讼代理人王元元、被上诉人重庆商社的委托诉讼代理人雷先恩、王渝到庭参加二审询问。本案现已审理终结。大地影院上诉请求：1.撤销(2019)渝0151民初6240号《民事判决书》第一、二项；2.撤销(2019)渝0151民初6240号《民事判决书》第三、第五项，改判被上诉人双倍返还上诉人定金100万元。3.判决由被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。主要事实和理由：1、一审法院将购物中心1#楼当作2号楼进行勘验，并将重庆百货认定为与影院同处于2#楼，属于认定事实错误；影院所在2#楼1-6层无商铺入驻经营，而一审法院将1#楼的出租情况认定为2#楼，属于事实认定错误；主力百货必须在2#楼，且面积不少于2万平米。双方对于主力百货的区域已经特定化，就是影院所在2#楼，且1-5楼均有，面积不低于2万平米，即使1#楼已经有重庆百货，与本案无关，也不影响被上诉人在2#楼按照第4.1.2条的约定招商其余主力店。2、一审法院对于被上诉人逾期交付这一违约事实，不予认定，属于法律适用错误。对于被上诉人逾期交付且交付条件未满足合同约定不予认定，存在错误，认定上诉人依据合同行使暂不接场权构成违约属法律适用错误；3、一审法院将上诉人同意被上诉人违约解除，而认定为上诉人违约导致解除，属于适用法律错误；4、一审法院关于被上诉人损失数额认定，既缺少事实依据，也存在对于建筑与影院行业不通，更是对于法律理解有误，属于法律适用错误。一审法院对于被上诉人实际损失认定，适用法律错误。重庆商社辩称，一审认定事实清楚，证据充分，应当予以维持。我们的招商总共超过了2万平米，关于消防验收，双方达成了补充协议，交房迟延六个月，六个月内我司拿到了验收合格。只要对方愿意入驻，我司可以不要违约金，现在影院没有入驻，影响了我司的招商，合同是严格责任，约定了违约金，没有进行鉴定评估，我司系按照上诉人要求进行装修，希望能够经营起来。重庆商社向一审法院起诉请求：1.解除原、被告2018年8月6日签订的《商社汇铜梁购物中心电影院房屋租赁合同》；2.被告向原告支付违约金300万元；3.本案诉讼费由被告承担。大地影院向一审法院反诉请求：1.反诉被告向反诉原告双倍返还定金100万元；2.本案反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：商社汇·铜梁购物中心（以下简称购物中心）位于重庆市铜梁区××街道××广场××路××号，系重庆市铜梁区开发的商业项目，购物中心所在建筑物现大部分产权属重庆市铜梁区中天实业有限公司所有，宗地面积22508平方米，房屋建筑面积43542.45平方米（未含产权已出卖部分）。购物中心实际商业经营管理人系本诉原告重庆商社，重庆商社于2018年7月30日与重庆市铜梁区中天实业有限公司签订了《委托经营管理协议》，以书面形式明确了重庆商社对购物中心的经营管理权。2018年8月6日，重庆商社作为出租方（甲方）与大地影院作为承租方（乙方）签订《商社汇铜梁购物中心电影院房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定大地影院承租购物中心5楼电影院区域（租赁范围详见红线图）。合同第3.1约定，乙方向甲方支付定金50万元，合同终止之日起5日内甲方无息返还乙方。第4.1关于影院建设和交付约定：甲方负责完成影院土建与建设消防工程至竣工验收，取得建设（含影院土建工程）消防工程合格意见书，经乙方确认后向乙方移交租赁场地；甲方交付时间不得晚于2018年9月30日。双方交接租赁场地前，甲方应引入实际签约面积不低于2万平方米的知名主力店（如大润发、家乐福、欧尚、沃尔玛、世纪联华、新世纪、H&M、优衣库、ZARA等）；甲方应确保主力店进场装修时间同期或早于上述约定交场时间，若主力店未按约定时间进场装修的，乙方有权选择将进场装修时间顺延至主力店进场装修之后。第5章关于违约责任约定：甲方单方解除合同，则甲方应向乙方双倍返还定金并赔偿损失300万元；甲方按约定完成土建和消防工程后，乙方单方终止合同，则乙方无权要求退还定金，并向甲方支付违约金300万元；甲方完成影院土建无法达到乙方标准，经整改后仍不达标准的，或因甲方原因未在约定日前向乙方交付租赁物且逾期交付超过6个月的,或甲方有其他严重违约行为造成乙方遭受重大损失并致合同无法继续履行的，乙方通知甲方违约后二十日内甲方未纠正，乙方有权书面通知甲方终止合同，甲方应向乙方双倍返还定金，并赔偿损失。另外，合同还约定了合同期限、租赁费、甲乙双方权利义务等，但未约定大地影院未按期接收租赁物的违约责任等法律后果。同日，重庆商社与大地影院还签订了《之补充协议一》、《商社汇铜梁购物中心电影院建设协议》，约定了电影院经营的具体细节，如营业时间、办理证照、水电供应、竞业禁止等，及双方对影院主体、装修、消防、水电等工程的义务分工。以上三份合同均仅有大地影院签章，甲方重庆商社签章栏空白，庭审中重庆商社称签约时因大地影院签约代表着急乘坐飞机离开，故未及时盖章。合同签订后，重庆商社对购物广场电影院区域的土建工程进行施工，现双方均认可土建工程已按照《商社汇铜梁购物中心电影院建设协议》约定的标准完成施工。2019年1月23日，重庆市铜梁区公安消防支队向重庆市铜梁区中天实业有限公司出具《关于商社汇·铜梁购物中心裙楼部分（车库及自营商铺主体部分）建设工程消防验收合格的意见书》，该《意见书》描述了购物中心所在的铜梁区核心商圈B-2地块总面积为139014.11平方米；1、2号楼相连为一体，地下3层，地上25层，地下三层、二层为设备用房及车库，地下一层为商铺、超市及车库等，地上一至六层均有商业用房性质，五层还有电影放映厅，七层以上非商业用房。《意见书》还载明，此次申报验收面积为86468.40平方米，其中包括地下3层，地上1-6层，验收意见为：综合评定该工程消防验收合格等。2019年3月19日，重庆商社向大地影院出具《关于提请接铺的函》，称重庆商社已按合同达到租赁物交付条件，提请大地影院于2019年3月31日前接铺。该函件于2019年3月21日送达大地影院。2019年7月31日，重庆商社通过重庆渝礼律师事务所向大地影院出具《律师函》，表明重庆商社已按合同约定完成了租赁物交付前的所有义务，提供了竣工验收、消防验收等文件，租赁物现已达交付条件，但大地影院迟迟未进场经营，严重影响了重庆商社的整体经营效果，同时告知大地影院应积极履行合同，自收到函件之日起一月内妥善处理合同履行等事项。该《律师函》于2019年8月2日通过EMS1081266184733向大地影院邮寄送达，大地影院于2019年8月4日收到。之后，大地影院未回函，双方对涉案合同履行事项未再进行沟通，直至本案诉讼。另查明，根据购物中心所在建筑物的设计施工图纸及现场勘验情况，该建筑物负三至二层为地下车库，负一至六层分1#楼及2#楼，具体设计结构及用途规划如下图。其中1#楼负一层至六层，由直梯和手扶电梯均可通行。2#楼负一层至六层有直梯通行，负一层至四层还有手扶电梯可通行。负三层：地下车库负二层：地下车库及设备用房1#楼2#楼负一层超外商铺超市（5246.44㎡）一层商铺主力百货（4788.90㎡）二层商铺主力百货（5267.35㎡）三层商铺主力百货（5283.27㎡）四层商铺主力百货（5285.79㎡）五层商铺影院、主力百货配套、物管用房六层商铺影院配套、主力百货配套图表一：建筑物结构规划情况目前，购物中心的开业运营情况：1#楼负一层有零星商铺入驻经营，数量较少；1#楼一层至六层，均未有商铺入驻经营。2#楼负一层系重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司超市事业部（铜梁商场超市）在经营，一层至四层系重庆百货大楼股份有限公司铜梁商场在经营,营业时间均系2018年12月22日。五层影院区域未入住经营。庭审中，重庆商社认为大地影院未按约定入驻对其造成的损失主要在于土建工程、营运收入、招商成本等，但未提供证据证明具体损失。大地影院认为若认定其存在违约行为，则约定的违约金亦过高。一审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案重庆商社与大地影院签订的《租赁合同》及系列协议，大地影院以重庆商社未签章认为该合同未成立。关于《租赁合同》及系列协议成立及效力的问题，一审法院认为，合同的成立系双方当事人从要约到承诺的磋商过程，重庆商社作为租赁物电影院的经营管理人向大地影院发出租赁物出租要约，大地影院于2018年8月6日在《租赁合同》及系列协议签章确认系承诺行为，虽重庆商社未在合同上签章，但其在本案中依据该合同主张权利，故双方签订的《租赁合同》及系列协议已于2018年8月6日成立，且未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，该系列合同自成立之日起即发生法律效力，双方当事人应按约定履行合同。因此，对大地影院关于合同未成立的辩称，一审法院不予采信。另外，关于重庆商社的签约主体的问题，虽重庆商社非租赁物所有权人，但其已获得所有权人授权的经营管理权，其作为整个购物中心的经营管理人，有权对外进行经营性租赁活动，故重庆商社有权与大地影院签订《租赁合同》及系列协议。解决合同效力问题后，本案无论系本诉还是反诉，争议焦点均系合同违约方及违约责任承担的问题。一审法院评述如下：第一，关于合同违约方的确定。重庆商社认为大地影院在收到通知后迟迟未接收租赁物存在违约，而大地影院认为重庆商社未按约引进2万平方米及消防未通过验收未能按约定时间交付租赁物存在违约。首先，根据一审法院查明的事实，重庆商社于2019年3月21日向大地影院送达了接铺函，故重庆商社首次通知大地影院接收租赁物系2019年3月21日。根据合同第5章关于违约责任的约定中“因甲方原因未在约定日前向乙方交付租赁物且逾期交付超过6个月的……”的条款，可见虽合同约定租赁物交付时间为2018年9月30日前，但重庆商社有6个月的宽限期，即2019年3月30日前交房就不构成违约，故重庆商社在2019年3月21日通知接收租赁物未违反合同约定，非属违约行为。其次，重庆商社通知大地影院接收租赁物时是否达到合同约定的交付条件？关于消防验收，2019年1月23日消防部门即对购物中心进行了消防验收并出具工程合格的意见，故截止通知接收租赁物时已达消防验收合格的条件。关于引进主力店，购物中心虽从外观上看系统一整体，但根据设计图纸其分1#楼及2#楼两个独立区域，两个区域虽有通道连通但不影响二者的相对独立性。根据合同约定“引进签约面积不低于2万平方米的知名主力店”，未明确主力店的特定区域，一审法院认为宜理解为与电影院同一楼栋的空间区域，对此大地影院亦无异议。根据购物中心的开业营运情况，与租赁物同在的2#楼一层至四层已于2018年12月22日引进重庆百货，面积为20622平方米，已达合同约定的2万平方米主力店（不含负一楼超市的5246.44平方米）。综上，重庆商社于2019年3月21日通知大地影院接收租赁物时，租赁物已达合同约定的交付条件。大地影院在重庆商社两次书面通知接收租赁物后至今未接收租赁物，亦未就租赁物接收事宜与重庆商社沟通协调，故大地影院迟延接收租赁物构成根本违约。因此，本案合同违约方系大地影院。关于合同解除的问题，基于以上认定，重庆商社与大地影院签订的《租赁合同》合法有效，现重庆商社请求解除该《租赁合同》，因大地影院经两次催告后仍拒不接收租赁物，导致合同目的不能实现，符合《合同法》94条的规定，故一审法院确定双方于2018年8月6日签订的《商社汇铜梁购物中心电影院房屋租赁合同》于本诉诉状副本送达大地影院之日时即2019年11月5日解除。第二，关于违约责任的承担。大地影院迟延接收租赁物构成违约，虽双方未明确约定迟延接收租赁物的违约责任，但根据合同“甲方按约定完成土建和消防工程后，乙方单方终止合同，则乙方无权要求退还定金，并向甲方支付违约金300万元”约定，所谓“单方终止合同”不能局限理解为主动通知对方解除合同，以行为表示不再履行合同的，亦应属该情形之列。现重庆商社完成土建及消防，大地影院迟延接收租赁物，且庭审时大地影院明确表示不再履行合同，可以理解为其有解除合同的意思表示，目前该合同现实也已解除，故重庆商社可依上述约定向大地影院主张违约责任。根据《合同法》116条，定金条款和违约金只能择一主张，现重庆商社主张违约金，故其已收的定金50万元应当退还，因此对大地影院关于双倍返还定金100万元的反诉请求，一审法院主张退还定金50万元。关于双方约定的300万元违约金是否过高及如何调整的问题。一审法院认为，违约金是为了补偿守约方因对方违约造成的损失，不主要体现惩罚功能。鉴于本案合同签订时间不长，且租赁合同中出租人的主要受益源于租金收入，租赁物所在的购物广场尤其系1#楼未正式进入营运阶段，故重庆商社依靠合同履行现阶段的受益不高，故违约金300万元过高，根据大地影院的抗辩，应作降低调整。至于如何调整，因重庆商社对大地影院违约导致其具体损失数额并未提供充分证据证明，故一审法院只能酌情对违约金进行调整。现重庆商社称其损失主要系土建工程、营运收入、招商成本。关于土建工程，因本案租赁物具有特殊性，租赁物的土建工程系根据大地影院对影院的规划需求而建筑，虽购物广场整体规划中该租赁物区域就已经确定为电影院，但引入其他影院很可能对土建工程有所调整，无论调整范围如何，故该部分必然会导致重庆商社的损失。关于营运收入，因影院入住必然带来一定人流量，应该对其他商业业态有一定的促进作用，故营运效益因大地影院违约行为会有所减低。关于二次招商成本，因合同解除，重庆商社另行招商必然会产生一定费用，故招商成本系重庆商社的损失。由于无标准可参照，但重庆商社确因大地影院的违约行为导致损失，鉴于本案涉及的商业体态较大，且系企业之间的商业来往，一审法院综合租赁物面积、租金数额、违约成本等方面综合考虑，酌情主张违约金100万元。因重庆商社需退还定金50万元，为方便履行，可直接在违约金给付中抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、确认本诉原告重庆商社物业管理有限公司与本诉被告大地影院管理有限公司于2018年8月6日签订的《商社汇铜梁购物中心电影院房屋租赁合同》于2019年11月5日解除；二、本诉被告大地影院管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告重庆商社物业管理有限公司违约金100万元；三、反诉被告重庆商社物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告大地影院管理有限公司50万元（履行时可与第二项给付内容相抵扣）；四、驳回本诉原告重庆商社物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告大地影院管理有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费71903元，减半收取35951.50元，由本诉被告大地影院管理有限公司负担；反诉案件受理费6900元（已减半），由反诉原告大地影院管理有限公司负担3450元，由反诉被告重庆商社物业管理有限公司负担3450元。二审中，大地影院举示证据如下：1、2019年11月13日《成都商报》电子版，拟证明2018年底商场发生爆炸，直接影响商场的招商及营业。2、2020年7月29日中国法院网报道，拟证明一审法院曾主持重庆商社与其他租赁户的纠纷，全部商铺已经解约。重庆商社质证认为，对真实性无异议，但对上述证据的关联性有异议，系在装修时的食品经营店铺发生爆炸，对五楼的影院没有任何影响，爆炸的是食品商铺，只有靠近的几家进行了解约。本院认为，上述证据仅能证明案涉商场与案外人因发生爆炸事故产生了租赁合同纠纷，与本案所涉纠纷无关，不能达到上诉人的证明目的。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，本案的争议焦点有二，一为重庆商社迟延交房是否构成大地影院拒绝履行合同的正当理由；二为重庆商社是否按照合同约定引进足够面积的主力店。本院评析如下：本案中，双方合同约定的交场时间为不晚于2018年9月30日，但同时约定，因甲方原因未在约定日前向乙方交付租赁物且逾期交付超过6个月的，乙方通知甲方违约后二十日内甲方未纠正，乙方有权书面通知甲方终止合同，甲方应向乙方双倍返还定金，并赔偿损失。从上述约定可以看出，重庆商社交房时间晚于2018年9月30日，虽违反了合同约定，但其在六个月内达到了交付条件并通知大地影院接房，大地影院在该期间亦未对重庆商社进行任何催告，该逾期交付行为尚不构成根本违约，大地影院无权单方解除合同，双方应继续履行合同。故本院认为，重庆商社迟延交房，逾期不超过6个月不构成大地影院拒绝履行合同的正当理由。大地影院又称系重庆商社未按合同约定引进足够面积的主力店进场，大地影院的进场条件尚不具备。经本院实地踏勘，案涉商场系一整体建筑，并未有1、2号楼的区分，只是在商场内部作了经营业态的区分。大地影院所在区域为商场五楼，其正下方所对一至四楼为重庆百货商场，符合合同约定的引进知名主力店的条件。且从商场外部的观光电梯，商场旁边的直升电梯，商场另一侧的扶梯均可以到达大地影院所在楼层，重庆商社的对商场的招商不影响大地影院的进场。故本院认为，大地影院的进场条件已经具备，其可进场经营。且在二审中，重庆商社也表示其愿意与大地影院继续合作，不解除案涉租赁合同，大地影院仍以案涉商场不具备进场条件，拒绝进场，因此，系大地影院以其自身行为明确表示不再履行合同，重庆商社请求解除案涉租赁合同，本院予以支持。因案涉商场系按照大地影院的要求进行的施工设计，双方在合同中约定了违约金标准为300万元，一审法院酌情主张了100万元。综合考虑因大地影院的原因导致合同解除所产生的各项土建损失、招商损失等，本院对一审法院酌情主张的金额予以确认。综上，大地影院的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由大地影院管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二一年四月二十二日法官助理 王玲书 记 员 梁麟