黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7430号上诉人（一审被告、反诉原告）：魏霄宇，女，1979年6月6日出生，汉族，北京友生意科技有限公司品牌发展总监，住北京市朝阳区。被上诉人（一审原告、反诉被告）：王**兢，男，1988年6月23日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省双城市。委托诉讼代理人：黄琴双，黑龙江博润律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春俐，黑龙江博润律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：哈尔滨顺心家房地产经纪有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香茗二道街38号2栋1单元1层1-1号。法定代表人：王欣欣，该公司总经理。上诉人魏霄宇因与被上诉人王**兢、哈尔滨顺心家房地产经纪有限公司（以下简称顺心家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初5472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。魏霄宇上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.王**兢在办理贷款时才知道土地使用权剩余年限和贷款最长时限的关系，而不是这时才知晓土地使用权剩余年限；2.一审法院认定魏霄宇在与王**兢共同向银行出具贷款发放承诺书时已知王**兢准备贷款30年的事实错误。魏霄宇配合签字，是履行已经成立在先的合同，双方争议的也是成立在先的合同是否符合合法解除的条件。贷款期限不是作为卖方的魏霄宇应该关注的问题，不能证明合同签订时的意思表示。3.一审法院认定王**兢申请30年贷款未获审批非王**兢自身原因错误。现在的问题不是贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额审批，而是批准借款的期限比王**兢想的少。二、王**兢是存在过错的，单方解约是违约行为，除适用定金罚则外，还应当承担违约责任。土地使用权剩余期限作为贷款最长期限并非法律规定,各行也没有统一规定，不动产权利是不因土地使用期限届满而失权的。王**兢不积极协调，也不向其他银行提交贷款申请，合同本可以通过多种方式得到继续履行，但王**兢却单方提出解除合同，属于毁约行为。三、一审法院适用合同法司法解释二第二十六条错误。本案不存在合同成立以后发生的客观情况。王**兢在合同签订后，办理贷款时，才知道土地使用权剩余年限和贷款最长时限的关系，而不是这时才知晓土地使用权剩余年限。这是王**兢的过失导致的结果，而不是新发生的无法预见的重大变化,继续履行对一方当事人不存在明显的不公平,合同目的是可以实现的。王**兢辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。王**兢确系在收到银行通知贷款未获批准时方知晓案涉房产的土地使用期限仅余12年，贷款未获批准并非王**兢自身原因所导致。双方达成买卖合同时，魏霄宇便知晓王**兢需申请360个月期限的贷款方能购买。现因贷款期限仅剩12年，并不可归责于王**兢。因此原审法院参照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条规定，根据公平原则，判令解除合同，且互不付违约责任，判决结果正确，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十九条（原二十三条）规定，出卖人应当将收受的购房款返还买受人，请求二审法院予以维持。顺心家公司辩称，同意一审判决内容。王**兢向一审法院起诉请求：1.判令解除王**兢、魏霄宇于2020年5月5日签订的《哈尔滨房地产买卖合同》；2.判令魏霄宇退还王**兢已付定金2万元。魏霄宇向一审法院反诉请求：1.判决王**兢继续履行与魏霄宇于2020年5月5日签订的《哈尔滨房地产买卖合同》；2.判决王**兢向魏霄宇给付违约金24万元。一审法院认定事实：王**兢于2020年5月5日向魏霄宇支付了2万元定金，魏霄宇为其出具收据一份，于2020年5月8日支付了购房首付款38万元，该款项目前在资金监管中。2020年5月11日王**兢向中国光大银行股份有限公司哈尔滨顾乡支行（以下简称光大银行顾乡支行）申请个人住房按揭贷款，申请借款金额为80万元，贷款期限为360个月，还款方式为按月等额本息。申请材料中有一份2020年5月8日出具的贷款放款承诺书，内容为：“光大银行顾乡支行：买方人王**兢向贵行申请住房贷款80万元，期限360个月。卖方人魏霄宇知晓买方人王**兢向我行申请贷款事宜，买卖双方特向贵行承诺如下：……”，王**兢及魏霄宇分别在买方和卖方处签字捺印。2020年5月11日光大银行顾乡支行通知顺心家公司因案涉房屋国有建设用地使用权至2032年7月15日止，使用年限仅剩12年，而王**兢申请贷款的期限为30年，故而贷款审批未通过。现双方对案涉房屋买卖合同应继续履行或解除产生争议，形成本案诉讼。一审法院认为，魏霄宇与王**兢签订的《哈尔滨房地产买卖合同》及魏霄宇、王**兢、顺心家公司签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》和《房屋交易保障服务合同》均系各方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定的内容履行各自的义务。但作为不动产交易的专业中介服务机构，顺心家公司未对案涉房屋的使用期限作细致、全面的尽职调查，仅在查看案涉房屋不动产权证书上所载用途为城镇住宅用地/住宅、未仔细查看国有建设用地使用权截至期限后，就疏忽大意的认为案涉房屋国有建设用地使用权为70年，从而导致王**兢30年的贷款未能获得银行审批，依据《哈尔滨房地产买卖合同》第五条第二款第三项的约定，只有在王**兢因自身原因未获得贷款机构批准贷款的情形下，才应由王**兢继续申请其他贷款机构贷款直至获批或由王**兢自筹剩余房价款，而向光大银行顾乡支行申请30年贷款未获审批的原因系因案涉房屋国有建设用地使用权年限不足30年，非王**兢自身原因，且对王**兢欲贷款80万元、贷款年限为30年的事实魏霄宇在与王**兢于2020年5月8日共同向光大银行顾乡支行出具贷款放款承诺书时已知情。至此案涉房屋买卖合同在履行中发生了重大变化，参照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，虽案涉房屋的国有建设用地使用权年限截至2032年7月17日并非双方签订完房屋买卖合同后发生的，但确系合同签订以后才知晓的，故参照该司法解释第二十六条的规定，王**兢作为无过错方请求解除合同，一审法院予以支持。关于已付定金的返还及违约责任的承担，因魏霄宇在签订房屋买卖合同时已然向第三人出示了不动产权登记证书，并未隐瞒案涉房屋国有建设用地使用权年限的事实，魏霄宇及王**兢均按买卖合同履行各自的义务，均不存在过错，定金2万元应由魏霄宇原数返还，王**兢亦无需承担违约责任，故魏霄宇的反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，参照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、解除王**兢与魏霄宇于2020年5月5日签订的《哈尔滨房地产买卖合同》；二、魏霄宇于判决生效之日起十日内返还王**兢定金2万元；三、驳回魏霄宇的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。魏霄宇向本院提交证据如下：证据一、微信截图7张。拟证明：王**兢与魏霄宇对签订案涉房屋买卖合同的条款进行了全面细致的沟通。证据二、下载贝壳APP网签的手机截屏1张。拟证明问题同证据一。经质证，王**兢对魏霄宇提交的证据一的真实性和关联性均有异议。认为该证据真实性无法确认，且与本案争议焦点无任何关联性，仅能证明安装下载APP的、过程。王**兢对魏霄宇提交的证据二的真实性无异议，对关联性有异议。认为该证据仅能体现双方签约的过程，不能证实就合同条款进行了磋商。顺心家公司的质证意见同王**兢一致。本院认证：因王**兢及顺心家公司对证据一的真实性提出异议，且魏霄宇未提交原始载体与截图进行核对，对该证据的真实性本院不予采信。各方当事人对证据二的真实性无异议，本院予以采信，但该证据仅能证明双方在APP中进行签约，故对该证据的拟证明问题本院不予采纳。一审法院认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题为：一、案涉合同应否予以解除；二、若合同解除，双方应如何承担责任。关于焦点一。二审庭审中，各方当事人均同意解除案涉合同，故对一审法院判令解除案涉合同，本院予以维持。关于焦点二。本案案涉合同无法继续履行的原因在于王**兢向银行贷款未获批，故应当审查该情形是否属于王**兢自身原因造成以及该行为是否构成违约。根据王**兢及魏霄宇向光大银行故乡支行出具的贷款放款承诺书可知，魏霄宇对王**兢申请贷款三十年是知情并认可的。在此情况下，贷款三十年未获批系由于案涉房屋土地使用权年限不满三十年导致，魏霄宇作为买方亦应尽到合理的提示义务，综合以上因素导致案涉合同的解除并非王**兢的个人原因，王**兢的行为亦未构成违约。一审法院认定王**兢无过错，并由魏霄宇返还定金正确，本院予以维持。因魏霄宇系针对返还2万元定金不服提起上诉，依照《诉讼费用交纳办法》第十七条关于“对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费”的规定，本案的案件受理费应为300元。综上所述，魏霄宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由魏霄宇负担（魏霄宇预交2750元，剩余2450元予以退还）。本判决为终审判决。审判长  张禹珩审判员  李妮娜审判员  赵 晟()二〇二一年四月七日法官助理王百卉书记员周小倩