广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终7080号上诉人（原审被告）：祁炳照。委托诉讼代理人：黄海量，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄建芬。委托诉讼代理人：蒋崇涛，北京市东元（广州）律师事务所律师。上诉人祁炳照与被上诉人黄建芬房屋买卖合同纠纷一案，祁炳照不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初12886号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人祁炳照的上诉请求：1.请求撤销一审判决，驳回黄建芬的所有诉讼请求；2.黄建芬承担所有诉讼费用。事实和理由：一、祁炳照回收案涉房屋并没有违反诚实信用原则，一审法院认定祁炳照违反诚实信用原则过于主观和存在偏见。祁炳照当年与牟九荣签订《房产转让协议书》并非出自专业人士之手，因此用词不太精准专业，未能完全准确反映双方当事人的真实意思表示，才最终被法院认定为无效合同。即使案涉合同因违反国家法律被认定无效，也无可否认当年双方的意思表示是真实的，双方约定祁炳照或继承人有权取回案涉房屋使用权的条款也是清晰的，这是与其他类似宅基地房屋买卖纠纷存在明显区别，不能混为一谈。回收案涉房屋使用权条款客观存在于双方的协议中是有原因的。祁炳照至今仍有不少亲戚居住在案涉房屋周围，甚至祁炳照已去世的妻子的骨灰仍安放于当地，可知祁炳照一家对案涉房屋是充满感情的，因此不难理解为何会客观存在回收房屋的条款。另外，祁炳照当年收取了牟九荣151000元，并授权自己将来的继承人有权执行取回房屋条款，按当时当地的租金，可推知祁炳照已准备允许牟九荣一家使用该房屋一段长时间，在将案涉房屋交牟九荣一家使用后，祁炳照根本不可能知道屋内使用情况，一审法院以祁炳照一直未对牟九荣一家使用及改建房屋提异议，直至现在起诉要求返还房屋就认定祁炳照违反诚实信用原则，并以此认定祁炳照承担合同无效的主要责任，明显是认定案件事实错误。二、案涉房屋的估价结果与黄建芬的损失没有关联性，黄建芬的损失缺乏依据。先不讨论现时法律针对宅基地房屋转让的限制对房屋价值的影响，假如祁炳照放弃要求黄建芬返还房屋，那是否意味黄建芬能合法转让案涉房屋并体现其价值？就算将来出现拆迁，黄建芬是否能合法取代祁炳照的位置取得拆迁补偿？很明显答案是否定的。相反，祁炳照与牟九荣于2006年已达成共识，祁炳照有选择收回房屋的权利，因此黄建芬对祁炳照返还房屋的请求是可预见的。客观上黄建芬根本没有承受什么经济上的损失。三、一审法院错误适用民法中的公平原则。一审法院无视祁炳照与牟久荣双方真实意思表示，先入为主认为祁炳照是违反诚信的义务，另一方面认定黄建芬是弱势方，导致错误适用民法上的公平原则。事实上，祁炳照于2006年已接近80岁高龄，因自己年事已高，子女工作又忙，避免祖屋常年荒废造成倒塌，所以才与牟九荣达成共识。在2019年立案起诉前，祁炳照与牟九荣就返还房屋已达成共识，仅就补偿金额存在分歧。当时因祁炳照知道黄建芬在四处兜售案涉房屋，为免事情复杂化，祁炳照才决定尽快起诉。根据（2020）粤01民终9351号判决，黄建芬早已搬回四川生活，其已变相使用案涉房屋十多年，并且额外获得一倍的补偿金，客观上其并没有承受什么损失。相反，祁炳照却因当年没有预料的情况在经济上承担无法预算的损失。另外，一审判决认定祁炳照是通过诉讼以合同无效为由要求黄建芬返还案涉房屋属认定错误，祁炳照是以双方签订的《房产转让协议书》约定的返还房屋的条款来主张要求黄建芬返还案涉房屋的。被上诉人黄建芬辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，祁炳照的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。一、关于房屋交易的事实，在案涉协议签订前，祁炳照已经将案涉房屋的出售信息放出一年多，黄建芬与牟九荣是从朋友聊天中知悉该信息，所以才与祁炳照洽谈房屋买卖事宜，也就是说祁炳照的出售行为在先。二、关于本案一审法院判令祁炳照支付损失赔偿的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条的规定及案涉协议第四条的约定，即便认定案涉合同无效，违约条款也是有效的，而且祁炳照也以该合同第四条为由主张要求返还案涉房屋，可见祁炳照也确认其违约，依据该合同第四条的约定，其应当向黄建芬返还购房款并支付150000元违约金及赔偿黄建芬的损失。祁炳照已经交付转让款及150000元违约金，本案是赔偿黄建芬的损失，因此祁炳照的主张没有事实和法律依据。三、关于损失赔偿数额的问题，一审时黄建芬申请对案涉房屋的价格进行评估，最终的评估金额是90余万元，虽然该评估价格远远低于实际价值，但出于对法律的尊重和解决纠纷的诚意，黄建芬确认该评估价格。因此一审法院对损失金额的界定是合法合理的。黄建芬向一审法院提出诉讼请求：1.判令祁炳照赔偿黄建芬损失524834.1元；2.判令本案诉讼费用、鉴定评估费用由祁炳照承担。一审法院认定事实：2006年1月11日，祁炳照（甲方）与牟九荣（乙方）签订《房产转让协议书》，约定：“一、甲方将座落在黄埔区××镇××村×××坊××里6号之一（四周是自墙、面积78.805平方米、层数2-1/2层，建筑总面积227.8106平方米）住宅一幢转让给乙方所有；二、甲方将房屋的土地使用权与房屋的所有权转让给乙方，转让费为151000元，在协议签字时，乙方一次性付清款项给甲方，付款后即本住宅属乙方所有，甲方持有本房屋的集体土地房产证交给乙方使用；三、乙方取得房产所有权后，甲方即时交给乙方使用。现因本住宅房产证内的权属人为甲方名下，如以后需要换证等及转名给乙方时，甲方必须协助办理，办理房产证等一切费用由乙方支付。四、以下情况视为甲方违约：1.甲方如收回房屋所有权的。2.甲方及其子女不配合乙方将房屋换证和转名的。违约责任：甲方违约，应如数返还乙方所交付的转让款，并付150000元违约金及赔偿乙方所造成的损失；以下情况视为乙方违约：乙方违约甲方不退还已付的转让款并无偿收回该房屋。”牟九荣在案涉房屋上加建了一层，并对案涉房屋进行了改建和装修。2019年9月10日，一审法院受理了祁炳照诉黄建芬、牟叶红、牟杰房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2019）粤0191民初2683号。在该案中，祁炳照向一审法院提出诉讼请求：“1.确认祁炳照与牟九荣签订的房产转让合同无效；2.黄建芬返还广州市黄埔区××镇××村×××坊××里6号之一，祁炳照按协议约定向黄建芬返还房款151000元和补偿款15万元，共计301000元；3.黄建芬承担诉讼费及其他相关费用。”一审法院于2020年3月24日作出民事判决，判决：“一、确认祁炳照与牟九荣于2006年1月11日签订的《房产转让协议书》无效；二、黄建芬及牟杰于本判决生效之日起十日内将位于广州市黄埔区××镇××村×××坊××里6号之一（证号：穗集地证字第0069001号，登记字号：黄统17270）的房屋返还给祁炳照；三、祁炳照于本判决生效之日起十日内向黄建芬及牟杰一次性返还购房款15.1万元并支付补偿款15万元。”判决在“本院认为”部分载明：“因牟九荣现已去世，该款项应由其法定继承人收取，其中其母亲黄树华以及女儿牟叶红均声明放弃对案涉房屋相关权利的继承，故原告应向黄建芬及牟杰返还上述购房款。因祁炳照明确表示对于案涉协议被认定无效后造成的损失另案主张，故本案不予处理。而祁炳照表示愿意向黄建芬支付15万元补偿款，系对自身权利利益的自由处分，没有违反法律法规的强制性规定，本院予以准许。”后黄建芬不服，本院于2020年5月29日作出（2020）粤01民终9351号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。黄建芬表示其于2020年6月3日收到该判决，双方在庭审中确认上述判决已经履行完毕。牟杰于2020年9月1日出具《放弃继承权声明书》，声明其放弃对案涉房屋所获得的款项的继承权，并由重庆市渝信公证处出具了公证书。在诉讼过程中，黄建芬向一审法院申请对案涉房屋在2020年6月3日的市场价值进行评估。一审法院经摇珠，确定并委托广州永誉行房地产土地资产评估与规划测绘有限公司进行评估。黄建芬预付了评估费4500元。一审法院于2020年11月25日组织当事人及鉴定公司对案涉房屋进行现场勘验。广州永誉行房地产土地资产评估与规划测绘有限公司于2020年12月2日出具房地产估价报告，估价结果为：案涉房屋按照单价3954元/平方米，建筑面积227.8106平方米（共四层），在2020年6月3日的房地产市场价值合计900763元。经质证，黄建芬对此予以确认，并按照该评估价值扣除原转让款后，主张按照70%的金额来赔偿其损失。祁炳照则坚持其答辩意见。在诉讼过程中，黄建芬申请财产保全，一审法院于2020年8月28日作出（2020）粤0191民初12886号民事裁定，裁定：冻结祁炳照名下的银行存款200000元或查封、扣押其他等额的财产。在执行过程中，一审法院查封了案涉房屋。一审法院认为，祁炳照为香港居民，本案属于涉港房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国民事法律关系适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”案涉协议系在中国内地签订，且双方争议的案涉房屋位于中国内地，故中国内地系最密切联系地，而双方未有案涉协议适用法律的约定，本案争议应当适用中华人民共和国内地法律作为准据法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，除当事人有相反证据足以推翻外，当事人无须举证证明。案涉《房产转让协议书》已经生效判决认定为无效，故祁炳照再行依据该协议书的约定提出相应的抗辩意见，一审法院不予采信。同理，对于黄建芬主张按照该协议“甲方违约，应如数返还乙方所交付的转让款，并付15万元违约金及赔偿乙方所造成的损失”之约定要求祁炳照承担合同责任，一审法院亦不予采纳。现黄建芬主张损失赔偿，系为处理合同无效后的法律责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”案涉房屋为宅基地房屋，祁炳照与牟九荣双方应当知道法律、法规和政策禁止将案涉房屋出售给非本村村民，但双方仍对案涉房屋进行买卖，双方均有过错，各自应承担相应的责任。双方自签订转让协议后，牟九荣对案涉房屋进行了改建、加建和装修，并一直由牟九荣一家居住使用及获得收益，祁炳照从未就此提出异议并主张合同无效，直到其通过诉讼以合同无效为由而要求黄建芬返还案涉房屋，有违诚实信用原则。综合本案案情，一审法院认为作为产权人的祁炳照负有合同无效的主要责任，黄建芬主张由祁炳照承担70%的责任，一审法院予以支持。黄建芬主张的损失即为案涉房屋的市场价值的差额损失。对于案涉房屋的市场价值，广州永誉行房地产土地资产评估与规划测绘有限公司作为具备相应资质的机构，其作出的评估结果在祁炳照没有证据予以反驳的情况下，应当作为本案定案的依据。虽然宅基地房屋禁止出售给非本村村民以外的人，流通性不如商品房，但实际上仍有人在买卖此类房屋，客观上该类房屋仍有市场价值。因此，一审法院对祁炳照提出的异议不予采纳。因此，一审法院认定祁炳照应当赔偿黄建芬的损失为524834.1元[（900763元-151000元）×70%]，祁炳照已经在生效判决中支付了150000元，该款项应当在其赔偿给黄建芬的损失中予以抵扣，故祁炳照还应当赔偿黄建芬损失374834.1元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国民事法律关系适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定，判决：一、祁炳照于判决发生法律效力之日起五日内赔偿374834.1元给黄建芬；二、驳回黄建芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9048.34元，由黄建芬负担2586.34元、被告祁炳照负担6462元；评估费4500元、保全费1520元，由祁炳照负担。二审期间，双方当事人均未提交证据。二审查明的事实与一审一致，且双方当事人对一审查明事实部分无异议，故本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，祁炳照系香港特别行政区居民，故本案为涉港民商事纠纷案件，应参照涉外民商事纠纷案件处理。由于双方当事人对一审适用内地法律审理本案并未提出异议，故本院予以确认。关于祁炳照是否应向黄建芬赔偿损失及损失金额如何确定的问题。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第35条，合同不成立、无效或者被撤销时，仅返还财产或者折价补偿不足以弥补损失，一方还可以向有过错的另一方请求损害赔偿。在确定损害赔偿范围时，既要根据当事人的过错程度合理确定责任，又要考虑在确定财产返还范围时已经考虑过的财产增值或者贬值因素，避免双重获利或者双重受损的现象发生。本案中，案涉《房产转让协议书》已经生效判决认定为无效，黄建芬因此向祁炳照返还了案涉房屋，现黄建芬主张其因该协议书无效给其造成的损失主要为房屋的溢价损失。根据评估报告的记载，案涉房屋在2020年6月3日的市场价为900763元，而黄建芬于2006年签订案涉协议书时支付的购房款仅为151000元，可见案涉房屋价值存在较大的增幅。由于黄建芬已向祁炳照返还案涉房产，故房价增值部分应属其实际损失。现祁炳照已向黄建芬返还了购房款151000元及赔偿黄建芬150000元，该部分并不足以弥补黄建芬的上述损失。故一审法院根据双方的过错责任，依据公平原则，酌定祁炳照应对黄建芬的损失承担70%的责任，从而认定祁炳照仍需向黄建芬赔偿374834.1元（749763×70%-150000），并无不妥，本院予以维持。祁炳照上诉认为黄建芬并无损失，其无需向黄建芬赔偿损失的意见，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，祁炳照的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6462元,由上诉人祁炳照负担。本判决为终审判决。审判长  孙远风审判员  罗 毅审判员  俞 颖二〇二一年四月二十五日书记员  林 琳王嘉宝