四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0722民初1478号 原告：党爱民，女，1971年2月4日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：雷雨,四川擎剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕世海，四川擎剑律师事务所律师。 被告：四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司，住所地四川省三台县北坝镇樟树路**，统一社会信用代码91510722×××××。 法定代表人：寇泽林。 委托诉讼代理人：林运辉，男，1969年4月9日出生，汉族，住四川省三台县。 原告党爱民与被告四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司（以下简称“亿辉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告党爱民之委托诉讼代理人雷雨、吕世海和被告亿辉公司之委托诉讼代理人林运辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告党爱民向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除原、被告之间签订的《香林名苑营业房定购协议》；2.请求人民法院依法判决被告返还原告购房款200万元及利息；3.请求人民法院依法判决原告就被告应当返还的购房款在人民法院拍卖认购协议中约定出售房屋获得的价款中优先受偿；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告因偿还他人借款之需，经与原告协商一致后于2018年12月6日签订《香林名苑营业房订购协议》（下称协议）一份，该协议约定：被告自愿将其开发建设的位于三台县××镇××路××小区××＃楼××层××号，面积为366.3平方米的营业用房出售给原告；由原告支付房价款2930400元，该款由原告在签订协议时支付200万元，双方签订《商品房买卖合同》时支付60万元；在被告为原告办理商品房产权证后再一次性支付330400元；双方约定于2018年12月16日前签订《商品房买卖合同》。协议同时约定了其他相关事项。上述协议签订后，原告通过青川县贵平房地产开发有限公司于2018年12月6日向被告指定的房款接受账户内转付了约定购房款200万元，但尔后至今未与原告签订《商品房买卖合同》，该涉案房屋目前已经被三台县人民法院裁定拍卖，为维护原告权利，特诉来院。 四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司辩称，对原告诉称请求和事实理由均无异议。 本院经审理认定事实如下：2018年12月6日，原告党爱民与被告亿辉公司签订《香林名苑营业房定购协议》（以下简称“定购协议”），约定亿辉公司自愿将其开发建设的、位于三台县××镇××路××小区××＃楼××层××号，面积（预测）为366.3平方米的营业用房出售给原告；由原告支付房价款2930400元，该款由原告在签订协议时支付200万元，双方签订《商品房买卖合同》时支付60万元；在被告为原告办理商品房产权证后再一次支付330400元；双方约定于2018年12月16日前签订《商品房买卖合同》。协议同时约定了其他相关事项。2018年12月6日，青川县贵平房地产开发有限责任公司通过青川县农村信用合作联社向邹建英账户200万元。2019年12月11日，该公司书面说明：我公司于2018年12月6日向邹建英转账支付的200万元（大写：贰佰万元）系我公司代党爱民向四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司支付的购房款。 另查明：2020年1月21日，党爱民起诉亿辉公司，请求：1.人民法院依法调解或判决被告立即与原告签订《商品房买卖合同》并协助办理合同登记备案事宜；2.本案诉讼费由被告承担。案经本院主持调解，双方达成如下协议：1.原告党爱民与被告四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司继续履行双方之间的《香林名苑营业房定购协议》；2.由被告四川省三台县亿辉房地产开发有限责任公司在2020年3月30日前与原告党爱民签订商品房买卖合同并协助办理备案登记事宜。并以此为基础制作了（2020）川0722民初310号民事调解书。 本院在执行绵阳市港华（三台）燃气有限公司与四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司承揽合同纠纷一案中于2020年4月22日查封了亿辉公司开发建设的“香林名苑”4号楼1层2号商业用房。党爱民作为案外人向本院提出异议，要求停止拍卖争议房屋。本院经审查，于2020年9月16日作出（2020）川0722执异57号执行裁定书，该裁定认为争议房屋系亿辉房地产开发的商品房，但该商品房系商铺，并非用于居住，因此驳回了党爱民的异议申请。 以上事实，有当事人陈述、《香林名苑营业房定购协议》、（2020）川0722民初310号民事调解书、（2020）川0722执异57号执行裁定书、当事人身份信息等证据在卷予以证实。 本院认为，原告党爱民与被告亿辉公司于2018年12月6日签订的《香林名苑营业房定购协议》就党爱民定购房屋的坐落、房号、面积、价款和给付方式进行了约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定的情形，可以视为双方依法成立商品房买卖合同关系。原、被告虽然经人民法院调解均有继续履行《定购协议》的意愿，但是由于案涉房屋已被人民法院执行查封，无法交付使用和过户，究其原因是由于亿辉公司不能履行下欠第三方到期债务导致被人民法院强制执行，应当视为亿辉公司的原因造成合同目的无法实现，所以党爱民请求解除原、被告之间签订的《香林名苑营业房定购协议》并返还已支付的购房款200万元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于利息问题，双方在《定购协议》中未对于不能履行合同所导致的违约金和损失计算方式进行明确约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定并结合参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》【银发（2003）251号】第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%......”之规定，亿辉公司向党爱民支付利息应当从2018年12月6日开始至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至房款付清之日止。关于党爱民主张的返还购房款在人民法院拍卖认购协议中约定出售房屋获得的价款中优先受偿的问题，因为案涉房屋已被人民法院依法查封并进入执行程序，党爱民是否享有房款的优先受偿，应当通过执行分配程序予以确定，在本案中认定无法律依据，对该项诉讼请求，本院依法不予支持。 综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条、第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下： 一、解除党爱民与四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司于2018年12月6日签订《香林名苑营业房订购协议》。 二、由四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司返还党爱民2000000元并承担相应利息（从2018年12月6日开始至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至该款付清之日止）。 三、驳回党爱民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22800元，减半收取计11400元，由四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  李易 二〇二一年四月八日 书记员  肖尧