重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终2799号上诉人（原审原告）：高澳伟，男，汉族，2000年1月15日出生，住江苏省姜堰市。委托诉讼代理人：汪信明，重庆捷恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：符佳，重庆捷恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王**，男，汉族，1976年5月20日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：王东梅，系王**的妻子。上诉人高澳伟因与被上诉人王**房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初27838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月16日对本案进行了询问。上诉人高澳伟的委托诉讼代理人汪信明、符佳与被上诉人王**及其委托诉讼代理人王冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人高澳伟上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或依法改判；2．本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审法院认定“转租”关系，适用法律错误。其一，上诉人在优客友家公司办公现场找到《资产委托管理服务合同》，按常理推导，《资产委托管理服务合同》系优客友家（成都）科技有限公司重庆分公司与被上诉人之间的合同，由优客友家公司保存。从优客友家（成都）科技有限公司重庆分公司与上诉人签订《房屋租赁合同》时，仅出示上诉人的《授权委托书》，并未出示《资产委托管理服务合同》来看，被上诉人委托优客友家（成都）科技有限公司重庆分公司对其名下房屋进行经营管理，并代为与房屋承租人签定《房屋租赁合同》，代为收取房屋租金。其二，一审法院查明《资产委托管理服务合同》第二条资产收益条款明确“本合同甲方可获得的资产收益以租金的形式表现”，足以说明优客友家（成都）科技有限公司重庆分公司向被上诉人支付的款项形式上是租金，但实质上是委托管理报酬。综上所述，优客友家（成都）科技有限公司重庆分公司与被上诉人建立的是委托代理关系，优客友家（成都）科技有限公司重庆分公司在授权范围内与被上诉人签定的《房屋租赁合同》，故本案房屋租赁合同的效力直接约束上诉人与被上诉人，因此双方关系不是转租关系。2．双方租赁关系自被上诉人收到起诉状副本时解除，被上诉人应退还租金、返还押金。上诉人按约向优客友家（成都）科技有限公司重庆分公司支付全部租金和一个月押金，根据被上诉人的委托授权，优客友家（成都）科技有限公司重庆分公司收取租金就是被上诉人收到租金，上诉人已按约履行全部付款义务，而被上诉人单方面收回房屋已经构成违约，上诉人有权单方面解除合同。3．被上诉人单方面收回房屋已构成违约，应当承担违约责任。被上诉人王**答辩，1．被上诉人与上诉人不存在直接的合同关系。优客友家（成都）科技有限公司重庆分公司与上诉人签定《房屋租赁合同》时，出示《资产委托管理服务合同》体现其有转租的意思。在《资产委托管理服务合同》中，双方约定优客友家（成都）科技有限公司重庆分公司收取的第三方租金高于合同项下双方约定的房屋租金时，高出部分为优客友家（成都）科技有限公司重庆分公司的服务费。另合同明确约定房屋租赁期限、租金、押金、免租期、违约责任等条款，且约定无论是否对外转租成功，优客友家公司应当向被上诉人支付租金，故被上诉人与优客友家公司的法律关系实质是房屋租赁合同关系；2．《资产委托管理服务合同》第八条第四款“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同。1．乙方逾期支付租金超过十五个工作日，经甲方书面通知后乙方仍不支付租金的；……出现上述第（四）款情形的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金作为违约金。故被上诉人有权解除合同，并追偿起诉乙方两个月违约金并收回房屋，被上诉人不存在违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。高澳伟向一审法院起诉请求：1．解除双方租赁合同；2．被告立即向原告返还2020年9月11日至2021年7月31日租金24000元；3．被告立即向原告支付违约金4500元；4．被告退还原告押金2250元；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2020年6月13日，被告王**作为委托人（甲方）、优客友家（成都）科技有限公司重庆分公司作为承租人（乙方）签订《资产委托管理服务合同》，合同编号：ＹＫＹＪ-ＹＺ0013535。第一条、资产基本情况。（一）资产类别：房屋，资产坐落于渝北区××街道××花园××幢××。甲方确保对房屋的情况进行如实陈述，并确保不会影响任何第三方的合法权益，如因甲方提供房屋存在瑕疵，导致本合同不能依约履行，所产生的法律后果均与乙方无关，由甲方承担全部责任并赔偿损失，包括但不限于乙方、实际承租人、财产共有权人其他权利人。（二）委托代理权限自2020年6月13日起至2022年8月22日，甲方同意将房屋委托给乙方做独家委托代理，相应权限包括：代理甲方运营及出租房屋，代为收取租金，委托期间，乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、租客管理等，以乙方实际提供运营服务为准。（三）委托房屋用途为居住。第二条、资产收益。本合同甲方可获得的资产收益以租金的形式表现，由乙方代为支付。（一）乙方应按照合同约定的租金支付标准向甲方支付资产收益。委托期限自2020年6月13日起至2022年8月22日止，共计26个月零10天。其中：第一年免租期为2020年6月13日起至2020年7月22日止。第二年免租期为2021年7月23日起至2021年8月22日止。甲方确认在免租期内无资产收益。（二）房屋租金为每月3500元，1、租金支付方式为押一付一，押金的支付日期为2020年6月15日，首期租金于2020年7月23日支付，之后租金依次类推直至租赁期限届满。第三条、管理费。甲方同意向乙方支付服务费（乙方向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，甲方同意高出部分及甲方给予乙方的免租期间的租金收益直接作为乙方的服务费，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除）。第四条、其它与租赁房屋有关的费用的承担。（一）租赁期内物业费、能耗费由甲方承担。第七条、双方的权利义务。（一）甲方的权利义务。1、甲方授权乙方代理甲方运营出租房屋，签署与资产管理有关的合同（包括但不限于房屋租赁合同等）；处理管理期间发生的纠纷（包括但不限于与使用房屋使用人开展洽商和／或追究其违约、侵权责任或参与相关的诉讼），非因乙方或资产使用人原因而使房屋遭受来自第三方的侵害时所发生的纠纷由甲方自行处理，甲方未能及时排除妨碍的，委托期限顺延，纠纷处理期间租金由甲方承担。第八条、合同的解除与终止。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同。1、乙方逾期支付租金超过十五个工作日，经甲方书面通知后乙方仍不支付租金的；出现上述第（四）款情形的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金作为违约金。第九条、违约责任。（二）乙方违反本合同约定提前解除合同的，乙方应支付甲方2个月的租金作为违约金。同日，被告向优客友家（成都）科技有限公司重庆分公司出具了《授权委托书》，主要载明：委托人现依法委托受托方代理本人全权处理坐落于渝北区××街道××花园××幢××的房屋所有出租相关事宜。原告为证明其与被告建立了房屋租赁合同关系，举示了2020年8月1日优客友家（成都）科技有限公司重庆分公司（甲方）与原告（乙方）签订的《房屋租赁合同》复印件，该合同抬头将被告列为房屋所有权人（业主），内容为：第一条、房屋标准、用途。（一）乙方所承租房屋坐落于渝北区××街道××花园××幢××。（二）房屋租赁用途为居住。第二条、租赁期限。（一）房屋租赁期自2020年8月1日起至2021年7月31日止，共计12月。（二）甲乙双方依据《房屋交割清单》完成房屋交验并在《房屋交割清单》上签字盖章。第三条、租金、押金。（一）房屋租金为每月2250元。押金（即履约保证金）为2250元，于合同签订当日支付，如在合同履行期间因乙方欠缴费用或违约被扣除后不足部分，乙方应接到通知之日补足，否则，甲方有权解除合同收回房屋。（二）租金的付款方式为年付。第十条、违约责任。甲方有本合同第九条第（三）款约定情形的，应当向乙方支付2个月租金（按乙方最近一期已付租金为标准计算）作为违约金；乙方违反本合同约定，应当向甲方支付2个月租金（按乙方下期应付租金为标准计算）作为违约金，甲方还有其他损失的，乙方一并赔偿。庭审中，原告称，其是在被告的授权期限内签订的合同；已经从案涉房屋搬走，但记不清楚具体时间了。一审法院认为：对于原告与被告的法律关系。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期和方式、租赁物维修等条款。而委托合同是委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人完成委托事务的，委托人应当向受托人支付报酬。虽然被告与优客友家（成都）科技有限公司重庆分公司签订的合同名为《资产委托管理服务合同》，但该合同中约定了房屋租赁期限、租金、押金、免租期、维修等条款，且约定了无论是否对外转租成功，优客友家（成都）科技有限公司重庆分公司均应当向被告支付租金，故被上诉人与优客友家（成都）科技有限公司重庆分公司的法律关系实质是房屋租赁合同关系。被告出具的《授权委托书》应当视为优客友家（成都）科技有限公司重庆分公司有转租权的意思。原告与被告并无直接合同关系，原告举示的《房屋租赁合同》复印件的相对方应当是优客友家（成都）科技有限公司重庆分公司。原告基于与被告有房屋租赁合同关系起诉解除与被告的租赁合同、被告退还租金和押金、被告支付违约金的诉讼请求，没有合同和法律依据，一审法院均予以驳回，遂作出判决：驳回原告高澳伟的诉讼请求。案件受理费568.76元减半收取284.38元，由原告高澳伟负担。二审中，上诉人高澳伟举示证据书证四份，1．授权委托书。拟证明王**与优客友家公司建立委托代理关系，委托期限为2020年6月13日-2022年8月22日；2．签约确认书、房屋租赁合同以及招商银行户口历史交易明细表。拟证明高澳伟与王**代理人优客友家公司签订了房屋租赁合同，分别于8月1日、8月20日向优客友家公司通过银行转账支付租金及押金共计29250元，租赁合同实质上是高澳伟与王**建立租赁关系，并向王**支付了租金及押金；3．通知。拟证明王**单方面与优客友家终止合同，要求高澳伟搬离房屋，已构成违约。4．证人吴某出庭作证，拟证明吴某代高澳伟支付款项。被上诉人王**质证：1．授权委托书上有修改痕迹，时间2020年改为2022年，该委托书与被上诉人在一审提交的授权委托书不一致，证据的真实性难以确认；2签约确认书及房屋租赁合同，对两份证据的真实性有异议，签约确认书无被上诉人签字确认信息，房屋租赁合同存在金额大小写、转账信息及付款金额不一致的问题；招商银行户口及历史交易明细表，无法证明上诉人有9000元的支付行为，要求上诉人提供押金的收据和发票，如果支付给公司，需有公司的收据和发票；3．对通知的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可；4．吴某本人一直居住在案涉房屋内，被上诉人与吴某重新签订了租赁合同，无法证明被上诉人与上诉人直接成立合同关系。本院认证，前述证据达不到高澳伟的证明目的，即不足以认定高澳伟与王**直接建立租赁合同关系并支付租金，本院不予采信。本院二审查明的事实和证据与一审一致。本院认为，针对上诉人的请求评述如下：1．王**与优客友家（成都）科技有限公司重庆分公司的关系认定问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。王**与优客友家（成都）科技有限公司重庆分公司签订《资产委托管理服务合同》，明确约定房屋租赁期限、租金、押金、免租期、违约责任等条款，且约定无论是否对外转租成功，优客友家（成都）科技有限公司重庆分公司均应当向被上诉人支付租金。故，王**与优客友家（成都）科技有限公司重庆分公司实质上是租赁合同关系，《资产委托管理服务合同》为租赁合同，优客友家（成都）科技有限公司重庆分公司在与上诉人签订合同时出示授权委托书应视为有转租权的意思。2．被上诉人王**是否构成违约问题。本案中，被上诉人与优客友家（成都）科技有限公司重庆分公司建立租赁关系，上诉人与优客友家（成都）科技有限公司重庆分公司签订《房屋租赁合同》，确定转租关系，合同仅约束签订的双方当事人，被上诉人与上诉人之间没有建立直接的合同关系，故被上诉人不存在违约行为。现优客友家（成都）科技有限公司重庆分公司单方违约，被上诉人有权基于房屋所有权人身份要求上诉人限期搬离房屋。上诉人主张解除租赁合同、被上诉人返还租金和押金、赔付违约金，本院不予认可。综上所述，上诉人高澳伟上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费568.75元，由上诉人高澳伟负担。本判决为终审判决。审判长 刘 静审判员 张欲晓审判员 唐 松二〇二一年四月十五日书记员 唐 欢