广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂13民终178号 上诉人（原审原告）：来宾市天泽实业有限公司，住所地：来宾市北四路161号，统一社会信用代码：91451300756546812R。 法定代表人：莫崇厚，执行董事。 委托诉讼代理人：陈家晋，广西盛君律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合山市农村信用社，住所地：合山市人民中路296号。统一社会信用代码：9145138119979082X0。 法定代表人：何志明，董事长。 委托诉讼代理人：罗本标，广西万铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海锋，广西万铭律师事务所律师。 原审第三人：黄宝平，女，1963年4月21日出生，壮族，住广西来宾市。 原审第三人：罗柳萍，女，1968年11月13日出生，壮族，住广西忻城县。 原审第三人：黄立康，男，1968年11月8日出生，壮族，住广西柳州市柳南区。 原审第三人：莫崇寒，女，1969年5月15日出生，壮族，住广西柳州市柳南区。 上诉人来宾市天泽实业有限公司（以下简称天泽公司）因与被上诉人合山市农村信用社（以下简称合山信用社），原审第三人黄宝平、罗柳萍、黄立康、莫崇寒案外执行异议之诉一案，不服合山市人民法院（2020）桂1381民初224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人天泽公司的委托诉讼代理人陈家晋，被上诉人合山信用社的委托诉讼代理人罗本标到庭参加诉讼，原审第三人黄宝平、罗柳萍、黄立康、莫崇寒未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人天泽公司上诉请求：撤销合山市人民法院（2020）桂1381民初224号民事判决，并依法改判支持上诉人一审诉讼请求。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉的事实和理由为：1、根据《合同法》第二十五条、第三十二条的规定，涉案的租赁合同的签署时间应认定为合同成立的时间，一审判决仅凭合同上记载的时间不能充分证明该房屋租赁合同签订于何时是错误的；2、合同双方有权利基于自己的意愿对租金如何交付、按什么标准支付进行约定的履行，不存在违反合同法的情形，不存在无效情形，一审判决以交付方式、租金标准的确定不符合交易习惯和生活常理，过度干预和曲解合同的合理性；3、上诉人是房开公司，平时都有备用金留存在公司，完全具备以现金交付租金的能力，上诉人已全部履行了交付租金的义务，只是近两年由于公司牵涉其他案件，提现付租的流水凭证等资料被查封才无法提交。4、涉案房屋在2008年设立抵押权，2012年办理了注销登记，房屋他项权证上显示时间为2015年12月28日，本案执行的贷款债权及抵押权形成显然晚于租赁合同和补充协议，一审判决抵押权在前，租赁权在后与客观事实不符；5、上诉人的法定代表人与第三人黄宝平在合同签订之前早已经离婚多年，一审判决仅凭其二人曾是夫妻关系就推断双方存在恶意串谋毫无根据；6、租赁合同的备案登记不是法定程序，涉案租赁合同没有经过备案登记不影响合同的效力，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条及《物权法》第一百一十九条的规定，可认定租赁权优先抵押权，一审判决以租赁合同没有备案登记，无法对抗善意第三人是错误的。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。 被上诉人合山信用社答辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉，维持一审判决。 第三人黄宝平、罗柳萍、黄立康、莫崇寒未答辩，亦未到庭参加诉讼。 一审法院认定事实：本院在执行被告合山市信用社与第三人罗柳萍，黄立康、黄崇寒、黄宝平金融借款合同纠纷一案中，因第三人没有主动履行其所需要承担的债务，被告申请将第三人黄宝平等人名下的涉案抵押房屋拍卖用于偿还债务，本院在公告腾房期间，原告天泽公司称其对案涉房屋享有合法租赁权，并提出执行异议，要求副租拍卖，即保障其承租权，而被告合山市信用社认为带租拍卖会影响到拍卖的成交率和溢价率，不利于其抵押权的实现，原告的目的是阻止法院执行，故请求本院依法涤除原告所主张涉案房屋租赁权，即先腾房后再行拍卖。原告遂提起执行异议，本院经审查作出（2020）桂1381执异4号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告不服，向本院提起执行异议之诉。 另查明，被告合山市信用社于2008年7月22日取得涉案房屋的首次抵押登记，第三人2012年7月24日偿还贷款后于次日对该抵押登记进行了注销，而注销抵押的当日，第三人又向被告借贷，双方签订了贷款合同，并约定以案涉房屋作抵押。2017年7月26日，双方到登记机关办理抵押登记，登记机关于次日颁发他项权证。原告天泽公司主张其于2010年1月1日与第三人黄宝平签订了《房屋租赁合同》，约定每年租金260000元，租赁期限为19年。2015年1月1日，原告又与第三人黄宝平签订《房屋租赁补充协议书》，将房屋租期延长5年，即将租赁期限延长至2033年12月31日。原告主张其于2020年1月至12月间分24次交纳租金共计4940000元（实际累计为5140000元），并在2015年1月和2月间分6次交纳了租金1300000元，租金均以现金支付，第三人向原告出具了《收条》，但原告提交法院的复印件与原告保存的原件不一致，原件的个人签名处印有人的手印。该《房屋租赁合同》未在房产管理机关进行备案登记。 一审法院认为，本案争议焦点是：原告天泽公司对（2020）桂1381执恢42号案件执行标的物（第三人名下的位于来宾市北四路161号房屋）主张的租赁权利是否真实成立于该标的物抵押权之前，是否能对抗抵押权并足以排除人民法院的执行。 本案系执行异议之诉，无论是案外人还是申请人提出执行异议之诉，都要按照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，由案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，从租赁合同的签订和履行过程来看，作为案外人的原告所提供的证据不足以证明其所主张的租赁权利真实成立于该标的物抵押权之前，其所主张的租赁权不足以排除法院的执行，具体理由分析如下： 1、针对租赁合同。原告请求在执行过程中保护其租赁权，除需证明存在租赁关系外，还需进一步证明系在抵押前签订租赁合同。而书面合同书作为信息载体，一方面能有效记载当事人的合意形成时间的记录具有很大局限性，故在没有纳税证明等其他证据予以佐证的情况下，仅凭合同上记载的时间，不能充分证明该房产租赁合同签订于何时。 2、针对租金交纳情况。根据案涉租赁合同约定，租赁期限自2010年起至2033年，租金每年260000元。原告为证明其租金交纳情况，提交了2010年和2015年由第三人黄宝平出具的租金收取《收条》30张。但细研究租金的交纳有诸多不符合常理之处：一是原告提供的《收条》复印件与其手中持有的《收条》原告不一致，该原件的收款人处的签名印有手印，原告没有合理的解释；二是原告主张在2010年1月至12月间分24次交纳了19年的租金4940000元（19×260000元），但经累计，黄宝平出具的24张《收条》金额为5140000元，相关200000元，《收条》出具随意，原告究竟付了多少钱都没有认真核对，200000元不是小数目，5年了都没有发现，难以令人信服；三是6440000元的租金都是在短时间内以现金金额支付完毕也不符合交易习惯和生活常理，原告自称公司的银行账户被执法机关冻结了才以现金支付，既然公司账户都被冻结了，也无法作出合理解释；四是案涉房产系普通住宅，有1381.44平方米，但租赁对长达25年租赁期限的租金采取定额支付方式，有违租赁市场之正常交易方式，亦非正常商事主体所作出之理性判断；五是原告主张其在2010年1月1日与第三人黄宝平建立了租赁关系，即其明知该房屋已抵押给银行的情况下仍与第三人签订租赁合同，并提前交纳巨额租金，这显然不符合常理。 3、针对权利保护情况。在原告所述的租期长达25年且已提前交纳巨额租金6440000元的情况下，其理应向有关部门登记备案以公示其租赁权，进而更好的保护其租赁权，但原告未依法登记备案。 4、针对当事人关系。原告的法定代表人莫崇厚与第三人黄宝平原系夫妻关系，双方对案涉房产是否抵押等情况应当了如指掌。第三人黄宝平将房产抵押给银行作贷款担保后又出租给原告，并短时间内收了巨额租金，如果不是故意侵害原告权益，就有意与原告共同阻却执行案涉房产之虞。 退一步讲，即使原告主张的租赁关系确于2010年1月1日形成，也不能当然的认定其租赁权优先于被告于2012年7月27日取得的抵押权，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房地产管理部门登记备案”。上述规定虽非强制性规定，假如原告及第三人黄宝平之间的租赁合同确实真实存在，未进行登记备案手续并不当然影响该合同效力，但因租赁合同未办理备案登记，他人无法查知其真实状态。故不具有公示公信力，仅凭该合同不足以证明双方之间的租赁关系可以对抗合同外的善意第三人。况且，本案中被告与第三人黄宝平的抵押登记在进行注销的当日，即2012年7月25日，第三人黄宝平又再次向被告贷款，双方亦于当日签订了贷款合同，并于2012年7月26日办理案涉房屋的抵押登记，2012年7月27日取得他项权证，相关手续都连续办理，在无法查证该房屋在前一次抵后又出租的情况下，被告已尽到了谨慎注意义务。 另外，原告请求确认其与第三人黄宝平签订的落款日期为2010年1月1日的《房屋租赁合同》合法有效，不属于本案的裁判范围。 综上所述，原告提供的现有证据无法证明其对案涉执行不动产享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，第一百零五条、第一百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决：驳回原告来宾市天泽实业有限公司的诉讼请求。 本案二审期间，各方当事人未提供有新的证据。 本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，对一审判决查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点是天泽公司主张的租赁权利是否真实成立，是否能对抗合山信用社的抵押权并足以排除人民法院的执行。天泽公司主张其享有涉案房屋的租赁权先于合山信用社的抵押权，足对排除人民法院的强制执行，对天泽公司的主张，合山信用社不予认可，为证实自己的主张，天泽公司提供了《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议书》及《收条》加以证实。首先，从《房屋租赁合同》的落款日期为2020年1月1日，《房屋租赁补充协议书》的落款日期为2015年1月1日，表面上无法辨别出合同签订的真正具体时间；其次，从合同约定交纳押金和租金的时间来看，《房屋租赁合同》约定一年内交纳19年的租金4940000元，《房屋租赁补充协议书》约定在3个月内交纳5年租赁期的租金1300000元，不符合租赁合同交纳租金的特点；第三，所交纳的租金均是现金交易，不符合公司财经制度，而且天泽公司至今未能提供资金来源证明，所交纳的租金，加上押金200000元，装修费用2200000元，总共8640000元，远远大于所租房屋的价值，按照来宾当时的房价计算，已经足以购买两栋以上涉案的房屋，也不符合交易习惯和生活常理；第四，天泽公司提供的黄宝平的《收条》上面除了黄宝平的签名之外，《收条》的内容、落日日期全部都是打印件，所有《收条》的内容中除租金数额和落款日期之外，其余内容全部都一样，也不符合收条的具体要求。综上，天泽公司所提供《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议书》及《收条》无法认定其真实性和合法性，依法不予以采信，对其主张依法不予以支持。 综上所述，上诉人天泽公司的上诉理由不能成立，本院不予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费100元，由上诉人来宾市天泽实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗永森 审 判 员 张 祥 审 判 员 田宁芳 二〇二一年四月二十五日 法官助理 张 茜 书 记 员 李 璐