湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终311号上诉人（一审被告）：欧季莲，女，1993年6月7日出生，汉族，住长沙县。委托诉讼代理人：欧焱林，男，1964年7月25日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区，系上诉人欧季莲之父。被上诉人（一审原告）：湖南嘉伯富邦物业管理有限公司，住所地岳阳市建湘路天伦城金三角购物公园银座B栋404号。法定代表人：李国亮，公司总经理。委托诉讼代理人：张红雨，湖南理威律师事务所律师。委托诉讼代理人：万晓燕，湖南理威律师事务所实习律师。上诉人欧季莲因与被上诉人湖南嘉伯富邦物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初4451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。欧季莲上诉请求：撤销一审判决，改判由湖南嘉伯富邦物业管理有限公司向欧季莲赔偿因停放在地下车库的摩托车被盗而造成的损失4000元。事实和理由：一、湖南嘉伯富邦物业管理有限公司与岳阳天伦房地产开发有限公司签订的《天伦国际前期物业服务合同》违反了法律的强制性规定，是无效合同，一审判决认定其合法有效错误。中标通知载明“天伦国际小区中标物业企业是福州万嘉利物业服务管理有限公司，服务资质为二级”，显然湖南嘉伯富邦物业管理有限公司不是中标企业，中标公司福州万嘉利物业服务管理有限公司因至今没有签订合同，而失去中标资格。《招投标法》第四十八条规定，中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目，中标人不得向向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让，亦无权委托湖南嘉伯富邦物业管理有限公司提供物业服务。特别是湖南嘉伯富邦物业管理有限公司的服务资质为三级，与招标要求的二级资质不符，也不具备为天伦国际小区服务的资格；二、欧季莲与岳阳嘉伯富邦物业管理有限公司签订的《天伦国际前期物业服务协议》是在湖南嘉伯富邦物业管理有限公司采取欺诈行为，欧季莲不知情的情况下签订的，不具有法律效力。欧季莲收房时在天伦房地产公司提供的格式合同上签了字，但其合同内容不是欧季莲的真实意思表示。一是欧季莲不知道岳阳嘉伯富邦物业管理有限公司不是中标物业企业；二是不知道岳阳嘉伯富邦物业管理有限公司是三级资质，与招标要求的二级不符；三是不知道三级资质不能按1.8元/㎡的标准收费，岳阳嘉伯富邦物业管理有限公司采取欺诈的手段隐瞒了上述事实，故《天伦国际前期物业服务协议》无效；三、欧季莲列举了湖南嘉伯富邦物业管理有限公司不具备主体资格、未履行安全保障义务、绿化树木和草皮未养护、夏天在正在使用的游泳池里洗垃圾桶、殴打小区业主、雇请社会人员阻止业主进入地下车库停放车辆等六组证据证明湖南嘉伯富邦物业管理有限公司没有按照物业管理条例的规定履行应尽义务，但一审判决只字不提，相反认为欧季莲没有证据证明物业公司存在不履行义务的情形；四、一审判决违反法定程序，剥夺了欧季莲的提起反诉的权利。欧季莲收到一审法院的应诉通知书后，按照民事诉讼法的规定在答辩期内提出了书面反诉，一审法院置之不理，于是欧季莲在开庭笔录上载明要求书面审理，但一审法院没有裁定，对欧季莲的反诉没有审理。一审法院还剥夺了欧季莲申请司法鉴定的权利。欧季莲对湖南嘉伯富邦物业管理有限公司提交的落款时间为2015年7月16日的《物业管理授权委托书》的形成时间申请鉴定，但一审法院没有进行司法鉴定，径行做出了判决。湖南嘉伯富邦物业管理有限公司答辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。湖南嘉伯富邦物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令欧季莲立即支付2019年1月1日至2020年12月31日的物业管理费4029元；2、判令欧季莲按照中国人民银行贷款基准利率每年4.35%支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2019年12月31日应支付92元；3、本案诉讼费用由欧季莲承担。一审法院认定事实：一、2015年6月9日，岳阳天伦房地产开发有限公司在网上进行岳阳天伦国际住宅小区前期物业管理招投标中标结果公示，中标人名称：福州万嘉利物业管理有限公司，中标价：高层住宅：1.98元/月/平方米，商业用房：3.68元/月/平方米。该公司中标后，未与岳阳天伦房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，而是于2015年7月17日由嘉伯富邦公司（乙方）与岳阳天伦房地产开发有限公司（甲方）签订了一份《天伦国际前期物业服务合同》，对乙方提供的公共性物业服务的主要具体内容、物业服务质量等进行了明确具体的约定，其中物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅1.98元/月/平方米。合同还约定了双方的权利义务及违约责任，约定本合同的有效期为自2015年7月1日起至业主委员会成立。之后，嘉伯富邦公司申请公共性物业服务收费备案，2016年1月26日，经岳阳市发展和改革委员会批复“同意按中标通知书规定高层住址1.98元/㎡/月建筑面积备案”。二、关于物业服务中标单位和实际提供的物业服务单位不一致的原因，湖南嘉伯富邦物业管理有限公司当庭陈述“当时有物业资质的要求，我们岳阳嘉伯富邦物业管理有限公司资质不够，只有三级资质，天伦国际需要二级资质，我们就用了福州万嘉利物业管理有限公司的名义中标，在2016年之后我们岳阳嘉伯富邦物业管理公司就已经取得了二级资质了。”三、一审庭审结束后，湖南嘉伯富邦物业管理有限公司向一审法院补充提交了一份由福州万嘉利物业管理有限公司向岳阳嘉伯富邦物业管理有限公司出具的物业管理授权委托书，该授权委托书上的标注的时间是2015年7月16日，欧季莲对该委托书上的形成时间有异议，认为是湖南嘉伯富邦物业管理公司为了应付诉讼而事后伪造的，提出了鉴定申请。在向湖南嘉伯富邦物业管理有限公司告知将承担鉴定风险和鉴定费用的情况下，移送一审法院相关部门委托鉴定。在鉴定过程中，福州万嘉利物业管理有限公司于2020年10月12日出具了一份关于《物业管理授权委托书》有关情况的说明，湖南嘉伯富邦物业管理有限公司于2020年11月5日提交了一份关于不同意对《物业管理授权委托书》进行痕迹鉴定的报告，认可其提交的《物业管理授权委托书》属于后期出具的事实，故一审法院认为湖南嘉伯富邦物业管理有限公司已自认《物业管理授权委托书》的形成时间并非2015年7月16日，而是为了达到诉讼目的，事后出具的，故一审法院依法撤回了鉴定委托。四、岳阳嘉伯富邦物业管理有限公司成立于2012年12月3日，经营范围为凭资质从事物业管理，股东为福州万嘉利物业管理有限公司和福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司。2016年3月25日，岳阳嘉伯富邦物业管理有限公司更名为湖南嘉伯富邦物业管理有限公司。五、欧季莲是天伦国际4栋20057室房屋的业主，房屋面积为97.44平方米。2016年3月16日，欧季莲（甲方）与岳阳嘉伯富邦物业管理有限公司（乙方）签订《天伦国际前期物业服务协议》，双方对乙方提供物业管理服务的内容进行了明确，包括房屋建筑共有部位、共有设施设备、公共文体康乐场所及其设备设施维护和管理服务，公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，交通公共环境卫生的管理服务，交通与车辆停放秩序的管理和服务，协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理等，并明确约定了服务的内容及标准。物业管理服务相关费用，住宅自2016年1月1日至2017年12月31日期间，按该物业的房屋的建筑面积每月每平米1.6元收取；自2018年1月1日至2019年12月31日期间，按该物业的房屋建筑面积每月每平米1.8元收取，自2020年1月1日起按物业招投标及主管部门审批价格执行。物业费按年度交纳，业主或物业使用人应在每年公历12月份预交下一年的物业服务费。六、2017年1月2日，欧焱林因电动车在天伦国际4栋负一楼被盗向岳阳市公安局岳阳楼区××五里牌派出所报警，2019年11月25日以电动车的电瓶在天伦国际4栋负一楼被盗再次报警。欧季莲认为小区的绿化养护、公共卫生环境以及车位的停放服务不到位、业主财物缺少安全保障以及催缴物业费的手段太过强烈，于2019年1月1日开始欠交物业费，嘉伯富邦公司的工作人员多次电话和上门催缴无果后，遂起诉至一审法院，现要求欧季莲按照1.8元／月／㎡的标准缴纳2019年1月1日起至2020年12月31日止的物业费。七、天伦国际小区第一届业委会已在五里牌街道办事处备案。但由于天伦国际小区是一个分期交房的小区，业委会目前正在增补天伦国际第二期交房的业主。一审法院认为,岳阳嘉伯富邦物业管理有限公司与开发商岳阳天伦房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，与欧季莲签订的前期物业服务协议，内容均不违反法律、行政法规的规定，合法有效，对双方均具有约束力。在欧季莲入住天伦国际小区后，岳阳嘉伯富邦物业管理有限公司为欧季莲提供了基本的物业服务，欧季莲缴纳物业费是其合同义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。由于岳阳嘉伯富邦物业管理有限公司在2016年3月25日更名为湖南嘉伯富邦物业管理有限公司，故现在湖南嘉伯富邦物业管理有限公司作为原告起诉有合同依据，至于欧季莲认为湖南嘉伯富邦物业管理有限公司并非中标物业公司，诉讼主体不适格的答辩意见，一审法院不予采信。由于欧季莲提供的证据不足以证明湖南嘉伯富邦物业管理有限公司提供的物业服务存在严重瑕疵，没有拒缴物业费的阻却性事由，故湖南嘉伯富邦物业管理有限公司请求判令欧季莲缴纳物业费于法有据，一审法院予以支持，欧季莲应依据合同约定向湖南嘉伯富邦物业管理有限公司缴纳物业管理费，现湖南嘉伯富邦物业管理有限公司主动下调了2020年1月1日之后的物业费标准，要求欧季莲按照1.8元/㎡/月的标准缴纳，系其权利处分，一审法院予以尊重，故欧季莲应向湖南嘉伯富邦物业管理有限公司缴纳物业管理费4209元（97.44㎡×1.8元/㎡×24个月=4209元）。由于欧季莲未交物业费事出有因，并非恶意拖欠，故对湖南嘉伯富邦物业管理有限公司主张的逾期付款违约金不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条之规定,判决:一、限欧季莲在判决生效之日起十日内一次性向湖南嘉伯富邦物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年12月31的物业费合计4209元；二、驳回湖南嘉伯富邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元,由欧季莲负担。二审中，欧季莲提交一份视频，拟证明2021年1月26日早上，天伦国际小区的通道闸未关闸，影响小区安全，湖南嘉伯富邦物业管理有限公司质证称，该视频时间只有8分钟，通道闸并非长时间不关，而是在早高峰时为方便车辆进出临时而为，不影响小区安全。本院认为，该视频仅有8分钟，不足以证明通道闸长期处于开放状态，不能达到欧季莲的证明目的，本院不予采信。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案争议的焦点为：一、湖南嘉伯富邦物业管理有限公司有无提供物业服务的主体资格，欧季莲与岳阳嘉伯富邦物业管理有限公司签订的《天伦国际前期物业服务协议》的效力问题；二、湖南嘉伯物业管理有限公司的物业服务质量是否符合协议的约定；三、一审法院是否违反了法定程序。关于焦点一、天伦国际小区的建设单位岳阳天伦房地产开发有限公司经过招投标方式选聘了福州万嘉利物业管理有限公司作为天伦国际小区的前期物业服务企业。福州万嘉利物业管理有限公司在岳阳投资设立了子公司岳阳嘉伯富邦物业管理有限公司，由岳阳嘉伯富邦物业管理有限公司与岳阳天伦房地产开发有限公司签订的《天伦国际前期物业服务合同》并没有违反法律、行政法规的强制性规定，根据物业管理条例的相关规定，该合同对天伦国际的业主具有约束力。况且在此之后的2016年3月16日，欧季莲亲自与岳阳嘉伯富邦物业管理有限公司签订了《天伦国际前期物业服务协议》，证明欧季莲对岳阳嘉伯富邦物业管理有限公司的服务资格是认可的，物业服务企业的资质要求系行政管理范畴，并非强制性规定，不导致双方签订的物业服务协议无效，欧季莲上诉主张协议无效的理由无法律依据，本院不予支持。关于焦点二、《天伦国际前期物业服务协议》签订后，湖南嘉伯富邦物业管理有限公司对天伦国际小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行了维修、养护、管理，维护小区内的环境卫生和相关秩序，其物业服务质量符合合同的约。地下车库的财产不属于湖南嘉伯富邦物业管理有限公司物业管理服务的范畴，欧季莲之父欧焱林的摩托车被盗，不应归责于湖南嘉伯富邦物业管理有限公司，亦不能以小区极少量绿化未能成活、清洁工的某次不卫生行为、通道闸的短时间未关闭等等为由否定物业服务质量。湖南嘉伯富邦物业管理有限公司用石墩围挡的并不是公共车位，未损害业主的权益，欧季莲亦不能提交证据证明公司的催收行为对其造成了何种损害，故欧季莲上诉主张的湖南嘉伯富邦物业有限公司的物业服务质量不符合合同约定的理由均不能成立，欧季莲应当按照合同约定支付物业服务费。物业服务企业应当与业主和谐相处，业主不要刻意放大小区管理中的细微瑕疵，当然物业服务企业应当自觉接受业主的监督，对业主提出的意见、建议中的合理部分应当及时加以改正、完善，才能创建一个和谐宜居的小区。关于焦点三、根据一审法院卷宗内容的显示，欧季莲并未在一审法庭辩论终结前提出书面反诉，亦未在开庭笔录中予以记载，欧季莲上诉主张其在一审期间提出了反诉的意见，与事实不符合，一审法院没有违反法定程序。湖南嘉伯富邦物业管理有限公司在一审时已经认可《物业管理授权委托书》上的落款时间系其为了应诉而倒签的时间，且一审法院并没有采信该证据，认定岳阳嘉伯富邦物业管理有限公司与福州万嘉利物业管理有限公司存在委托关系，该证据与本案的审理结果没有关系。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款“申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”的规定，对该证据进行司法鉴定没有意义，一审法院未进行司法鉴定，并不违反法定程序。综上所述，欧季莲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由欧季莲负担。本判决为终审判决。审判长  刘景镔审判员  许震鹏审判员  王延红二〇二一年四月十四日书记员  羿 林