新疆生产建设兵团第七师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵07民终60号 上诉人（原审原告）：王拥军，男，1971年10月25日出生，住新疆维吾尔自治区奎屯市。 上诉人（原审原告）：纪爱玲，女，1972年7月1日出生，住新疆维吾尔自治区奎屯市。 委托诉讼代理人：王拥军（系纪爱玲的丈夫），住新疆维吾尔自治区奎屯市。 被上诉人（原审被告）：新疆东城房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区奎屯市夏哈拉-沙湾街350幢6号。 法定代表人：刘卫江，公司董事长。 委托诉讼代理人：杨洲艳，公司员工。 上诉人王拥军、纪爱玲因与被上诉人新疆东城房地产开发有限公司（以下简称东城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院（2019）兵0701民初805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人王拥军，纪爱玲的委托诉讼代理人王拥军，被上诉人东城公司的委托诉讼代理人杨洲艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王拥军、纪爱玲上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判东城公司支付逾期交房违约金43,939.8元；2.一、二审诉讼费、邮寄费由东城公司承担。事实和理由：一、关于供电问题。根据建筑业相关规定，在建设工程中建设方应在工程整体设计时就应充分考虑水、电、暖增容的问题，在具备了开工条件后才可办理施工许可证。本案中，被上诉人开工日期2014年7月15日，上诉人与东城公司签订《商品房预售合同》的时间是2015年3月13日，其在双方签订合同时，已经存在供电线路负荷不够的问题，却将供电原因导致逾期交房情况作为其不承担违约责任的格式条款，且东城公司在签约时没有向上诉人说明该免责条款，更没有告知供电方面存在的可能影响按期交房的情况，该免责条款当属无效条款。二、关于排水问题。上诉人与被上诉人签订的合同第八条第二款第四项的表述为：“其他非出卖人能控制的因素（指热力、通讯、供电、供水、天然气）”，其中，没有排水。排水和供水完全是两个概念，不能混同。再者，被上诉人作为房产开发商在开发涉案楼盘立项、规划建设审批以及建设施工过程中，对项目周边的设施地下排水管网的情况就有充分的了解和掌握，对配套设施建设影响商品房项目建设期限的因素应有充足的准备和应对措施。和供电问题一样，排水问题是在双方签订合同时，被上诉人就已经知晓的，并非合同履行过程中新出现的超出被上诉人主观以外的不可控制的因素，且被上诉人在签约时没有对其格式合同中的免责条款做出说明，该免责条款当属无效没有法律效力。三、上诉人提交的新疆生产建设兵团第七师中级人民法院（2019）兵07民终79号判决书（下称79号判决），新疆生产建设兵团第七师中级人民法院（2019）兵07民终92号判决书（下称92号判决）应予确认。一审法院对上诉人提交的两份判决因被上诉人质证该案同类型的部分案件正在再审程序审理当中，故仅认可两份判决的真实性。经查被上诉人对79号判决提起的再审已经兵团分院于2019年12月18日以准许被上诉人提出撤回再审申请为由作出（2019）兵民申292号民事裁定，而上诉人并未见到被上诉人对92号判决不服提起的相关再审及相应裁判文书。故前述两份与原审案件同类型的判决文书已生效，应予确认。其查明的事实据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第六项已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实无需当事人举证证明，应予确认。四、一审判决证据不足。被上诉人为支持其抗辩提供的证据有：电力公司说明2份、奎屯市污水处理厂说明1份及被上诉人自己出具的申请等。上述证据均不能直接证明供电和排水问题出现的具体时间，也不能证实被上诉人向相关部门提出解决问题申请的准确时间。而发现这些问题和提出解决这些问题的节点，对被上诉人是否应承担逾期交房违约责任至关重要。五、上诉人虽接收了被上诉人交付的房屋但并不能回避被上诉人逾期交房及未按合同约定提交相关证明文件的事实。上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》的交房时间为2015年2月30日，交房时间是上诉人选择购买该楼盘实现如期入住的重要因素之一，也是被上诉人与上诉人签订预售合同取得开发建设资金的重要手段之一，更是赢得市场竞争先机的有利条件，合同签订后对双方均有严格的约束力。本案中，被上诉人逾期交房近两年是不争的事实，且没有向上诉人书面告知逾期交房的原因，交付房产中也没有按合同约定提供竣工验收备案表和房屋质量保证书、住房质量说明书等。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，应予确认的事实未确认，恳请二审法院在依法查明案件事实后，撤销奎屯垦区人民法院（2019）兵0701民初805号民事判决，改判被上诉人支付逾期交房违约金43,939.8元并判令一、二审诉讼费、一审邮寄费全部由被上诉人承担。 东城公司辩称：一审判决认定事实正确，判决正确，坚持一审判决。 王拥军、纪爱玲向一审提出的诉讼请求：1.判令东城公司继续履行与王拥军、纪爱玲签订的商品房预售合同；2.判令东城公司支付王拥军、纪爱玲逾期交房违约金43,939.8元[房款332,878元×日利率0.0002×660天（2015年12月31日至2017年10月30日，每月按30天计算）]；3.因本案产生的诉讼费、邮寄费由东城公司承担。诉讼过程中，王拥军、纪爱玲当庭撤回上述第1项诉讼请求。 一审法院认定的事实：1.2015年3月13日，王拥军、纪爱玲（买受人）与东城公司（出卖人）签订一份商品房预售合同，主要约定：买受人购买的商品房为预售商品房，房号为xx幢x单元xxxx号，该商品房用途为成套住宅，预测建筑面积117.5平方米，单价为每平方米2833元，房屋价款332,878元，付款方式为：首付款152,878元，剩余房款180,000元办理贷款。其中合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2015年12月30日前将商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；发生或出现地质结构重大异常情况；发生房地产政策性变化严重影响合同履行的；其他非出卖人能控制的因素（指热力、通讯、供电、供水、天然气），此条款被标黑并在条款下方画横线。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2.2015年3月12日，王拥军、纪爱玲向东城公司支付购房首付款152,878元。王拥军、纪爱玲当庭陈述东城公司已于2017年10月30日交付房屋装修钥匙，装修完毕后更换锁，现已入住。3.2015年6月2日，王拥军、纪爱玲（借款人）与中国建设银行股份有限公司奎屯支行（贷款人）、东城公司（保证人）签订了个人住房（商业用房）借款合同，约定：中国建设银行股份有限公司奎屯支行向王拥军、纪爱玲发放贷款180,000元用于购置东城公司开发建设的奎屯市小区xx幢xxxx号商品房；借款期限为120个月（2015年6月2日至2025年6月2日）；王拥军、纪爱玲首付款金额为152,878元，发放贷款的其他条件已落实。2015年6月2日，中国建设银行股份有限公司奎屯支行将180,000元贷款转存至东城公司在建设银行开设的账户内。4.2015年10月，东城公司开发的xx项目已具备配套外网施工，但是由于地下市政管网口径太小，未能将项目工程的排水外网就近施工并接入市政管网，经奎屯市污水处理厂排污处多次协调，提出更改方案为接向人杰路南侧市政管线，鉴于方案提出已到冬季，无法施工，后到2016年温度达到施工条件才进行施工，造成外网排水工程施工时间相应地延长。5.2015年6月起，东城公司多次向新疆锦龙电力有限责任公司提出对原沙湾街10KV输电线路增容报装施工申请，用以满足xx工程用电需求，但该电力公司因施工图纸及费用没有最终确定，未进行施工，最终工程在2017年8月5日开始施工，2017年9月16日验收合格进行通电。6.东城公司于2017年9月30日在北疆晨报发出公告，通知该公司开发建设的“xx”项目（xx、xx、xx号楼）业主于2017年9月30日至2017年10月31日期间来办理新房的交接手续。7.王拥军、纪爱玲因本案诉讼支出邮寄费99元。上述事实，有双方当事人陈述，王拥军、纪爱玲提交的商品房预售合同、收据2张、个人住房（商业用房）借款合同特别签订条款、贷款转存凭证（均系复制件，经核对均与原件无异），特快专递邮件收据，东城公司提交的商品房预售合同、奎屯市污水处理厂排污处出具的说明、新疆锦龙电力有限责任公司市区供电所出具的说明2份、东城公司于2016年10月25日出具的申请、2017年9月30日由东城公司与新疆路智兴工程监理有限公司奎屯分公司共同出具的证明、北疆晨报刊登的交房公告（上述证据均系复制件，经核对均与原件无异）在卷佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为：2015年3月13日，王拥军、纪爱玲与东城公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应为有效。王拥军、纪爱玲履行了支付房款的义务，东城公司应当按上述合同约定的2015年12月30日前履行交付房屋的义务。但双方在签订的商品房预售合同中还明确约定，东城公司如遇供水、供电等非出卖人能控制的特殊原因，可据实延期交房。本案中，由于天北新区地下市政排水管网口径小、管线比较复杂，奎屯市污水处理厂排污处多次更改排水接口设计方案，造成东城公司xx工程在2015年10月已具备进行外配套排水施工的条件下，多次变更施工方案，导致外网排水工程施工时间延长。同时，2015年6月起，东城公司因xx工程项目原输电线路无法满足新增容量，多次向新疆锦龙电力有限责任公司提出增容报装申请，但电力公司直至2017年8月5日才开始施工，2017年9月16日验收合格进行通电，造成东城公司相应地延期交房。上述排水、供电的原因，均属于双方签订的商品房预售合同约定的非出卖人能控制的特殊原因，造成东城公司xx工程2015年10月至以后的期间相应地延期交房。王拥军、纪爱玲当庭陈述东城公司已于2017年10月30日已向其交付了房屋装修钥匙，装修完毕后更换锁，现已入住。故王拥军、纪爱玲在本案中主张按照签订的商品房预售合同第九条约定的出卖人逾期交房的违约责任第1条第（1）项约定的条款，主张东城公司应支付违约金43,939.8元的请求，不能成立，不予支持。王拥军、纪爱玲因本案诉讼支出的邮寄费99元，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：驳回原告王拥军、纪爱玲的诉讼请求。案件受理费449元（已减半收取），由原告王拥军、纪爱玲共同负担。 二审中，王拥军出示证据一、东城公司2017年4月7日向新疆锦龙电力有限责任公司付款252,776元的电子回单、10kw箱变柜安装费252,776元的发票收据复印件、代新军借款的安装费票据单各一份，是从79号案卷中复印的。拟证明东城公司到2017年才交增容费，并不是电力公司不给增容。东城公司之质证意见，对证据的真实性认可，关联性不认可，付款支票上写的是工程款，收据也是工程款，不是电力增容的事，与本案没有关系。本院认证意见，该证据应结合其他相关证据综合进行认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，王拥军、纪爱玲、东城公司对商品房预售合同中签字、盖章均无异议，且该合同已在相关部门登记备案，合同内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定。故该合同合法有效，对双方均有约束力。本案中，双方争议焦点是东城公司是否应向王拥军、纪爱玲支付逾期交房的违约金及租房损失。一审法院依据相关证据对该争议问题作了全面评判，本院予以认同，不再赘述相同理由。虽然王拥军、纪爱玲对此有异议，认为东城公司应承担逾期交房的违约责任，但未提供确实充分的证据，应承担不利法律后果。 综上所述，王拥军、纪爱玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费899元（上诉人王拥军、纪爱玲已预交），由上诉人王拥军、纪爱玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  王永魁 审判员  刘双全 审判员  张 悦 二〇二一年四月三十日 书记员  邵 莹