山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0102民初3381号原告：张吉和，男，汉族，1964年1月21日出生，住济南市商河县，公民身份号码：。委托诉讼代理人：刘小潘，上海锦天城（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李广新，上海锦天城（济南）律师事务所律师。被告：济南中合房地产经纪有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370102689808199C。法定代表人：连智磊，经理。委托诉讼代理人：任明月，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟剑波，泰和泰（济南）律师事务所律师。原告张吉和与被告济南中合房地产经纪有限公司（以下简称中合公司）中介合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告张吉和及其委托诉讼代理人刘小潘、被告中合公司的委托诉讼代理人任明月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告返还款项40000元（包括佣金29000元，贷款服务费11000元）及占用款项期间的利息损失（该利息损失以40000元为基数，自2016年12月1日起计算至被告实际返还之日。其中自2016年12月1日至2019年8月19日，按照银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）;2.本案诉讼费、律师代理费由被告承担。原告当庭变更第一项诉讼请求为：1.判令被告向原告返还款项40000元（包括佣金29000元，贷款服务费11000元）及占用款项期间的利息损失（该利息损失以40000元为基数，自2016年9月26日起计算至被告实际返还之日。其中自2016年9月26日至2019年8月19日，按照银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实与理由：2016年9月25日，被告作为居间人，与原告及案外人王海玲共同签订《房屋买卖居间合同》。合同约定：原告购买案外人王海玲名下位于济南市历下区甸柳七区12号楼302室的房产，总价款为1450000元；原告于本合同签订当日向被告支付房屋总价款的2%作为佣金；被告提供的中介服务包括但不限于办理房产过户、评估、贷款等相关手续。合同签订后，原告按照合同约定当日向被告支付了29000元的佣金，被告还以办理贷款名义向原告额外非法收取11000元，以上共计40000元。后因济南市出台房屋限购政策，导致原告与案外人王海玲签订的房屋买卖合同目的不能实现。经济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初6738号民事判决书判决，因不可归责于双方当事人的原因判令解除了涉案的《房屋买卖居间合同》。可是合同解除后，被告在未提供任何后续居间服务的情况下，拒不返还已收取的40000元款项。现原告为维护个人合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告辩称，1.被告作为居间人，已为原告报告了订立合同的机会，并提供了订立合同的媒介服务，居间义务已经履行完毕，原告应当向被告支付佣金。根据《房屋买卖居间合同》的约定，被告作为居间人，已经为原告购买住房需求提供了订立合同的机会与媒介服务。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定，“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。该合同的签订，系各方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，已经依法成立并生效，在原告与案外人王海玲签订了《房屋买卖居间合同》，且针对房屋的买卖事宜已经进行了明确约定之后，被告的居间义务即告履行完毕。同时，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。因此，在被告居间义务履行完毕时，原告应当按照合同约定支付佣金报酬；2.《房屋买卖居间合同》中明确约定，因非双方违约导致合同解除的，居间费由原告承担。《房屋买卖居间合同》第八条第五项约定：“......若甲乙双方协商解除本合同，且双方均不违约，应当由乙方（原告）承担丙方（被告）佣金。”依据济南市历下区人民法院于2018年10月11日作出的（2017）鲁0102民初6738号民事判决书，以该《房屋买卖居间合同》系因不可归责于双方当事人的原因而导致合同目的不能实现，原告起诉要求解除合同，且被告（王海玲）在开庭审理中亦同意解除合同，最终判令解除该合同。故，按照合同约定，涉案合同在双方协商且双方均不构成违约而解除的情况下，居间佣金应由原告承担；3.《房屋买卖居间合同》的解除非因被告过错，并不影响原告依约向被告支付佣金。《房屋买卖居间合同》因合同目的无法实现而被判令解除，合同的权利义务即告终止，并非系被告方过错所致。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行”，故关于合同的解除对象，应为合同中尚未履行的部分，而对于已经履行完毕的，则不存在可解除的内容。据此，《房屋买卖居间合同》被解除后，合同中涉及原告及第三人王海玲之间房屋买卖合同关系中尚未履行完毕的合同内容部分，应予以终止；合同中涉及原、被告之间居间合同关系的内容因双方已经履行完毕，并无可解除的权利义务内容。同时，根据原《合同法》第九十八条之规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，因《房屋买卖居间合同》第八条是关于居间法律关系中佣金等费用结算相关事项的约定，该约定并不因合同权利义务的终止而失去效力。因此，在居间法律关系已经履行完毕的情况下，原告向被告支付佣金并无不当。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张向本院提交证据如下：证据1、《房屋买卖居间合同》一份。证明目的：2016年9月25日，原告与被告建立中介合同关系。合同约定：原告通过被告提供的中介服务购买案外人王海玲名下坐落于济南市甸柳七区12号楼302号房屋，房屋总价款145万元。合同第五条约定，原告应支付的佣金为房屋总价款的2%，即2.9万元。合同第四条第一项约定，被告应该提供的中介服务包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续的办理。且该合同是由被告提供的格式合同；证据2、《业务收费专用收据》一份。证明目的：2016年9月25日，原告以现金方式向被告支付款项4万元，并于2016年12月1日向原告补开收据。结合证据一，被告应收取的中介费（佣金）为2.9万元，实际收取4万元，其中收取的11000元没有任何合同约定，属于非法收取。此外被告收取2.9万元佣金应该提供的服务包括房产过户、评估、贷款等相关手续的办理；证据3、（2017）鲁0102民初6738号判决书、（2017）鲁01民终8695号民事判决书、（2017）鲁0102民初6738号民事判决书。证明目的：在涉案房屋买卖居间合同签订后的第8天，即2016年10月3日在济南市政府便出台了房屋限购政策，导致原告与案外人王海玲的房屋买卖合同无法继续履行，并被法院判令解除房屋买卖合同。且合同解除的原因是政府出台了限购政策这一不可抗力因素所致。结合被告提供的格式合同房屋买卖居间合同第八条第5项的内容，未约定因不可抗力解除合同的佣金由原告承担。原告不应当承担涉案佣金。且事实上被告提供后续的房屋过户、评估、贷款等相关手续，被告除应退还非法收取的11000元外，还应退还合同约定的29000元佣金；证据四、被告工商登记信息表、工商营业执照。证明目的：被告的经营范围为中介服务；证据五、委托代理协议、发票、转账记录。证明目的：原告因涉案诉讼支出律师费4000元整；证据六、2018年9月21日原告与被告中合公司姓王（女）的人事专员在被告公司当面谈话录音（提交手机载体）。内容为原告向被告要求退还收取的4万元费用，被告未予答复。该证据与证据五共同证明：原告不得不诉至法院，要求依法判令被告退还所交的费用，并支出律师费4000元整，该费用应由被告承担；证据七、2020年10月13日上午7时49分原告与被告法定代表人连智磊通话录音（提交手机载体）。内容为要求退费。证据八、2020年10月13日7时57分原告与济南中合房地产经纪有限公司和平路店于鹏店长通话录音（提交手机载体）。内容为要求退费。证据六至证据八中录音均当庭播放，并向本院提交复制光盘。被告中合公司对原告所提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议。被告的合同义务仅为订立合同机会的居间义务，关于房产过户、评估、贷款等仅提供协助行为；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议。关于被告收取的佣金所对应的服务内容仅为居间义务行为的对价。合同第五条明确约定，乙方于合同签订当日支付佣金符合居间义务与合同订立之时即履行完毕，应当支付佣金费的约定。且合同第四条第一项，并未就过户、评估、贷款等协助行为约定服务费，且该协助行为履行时间为本合同签订之日起60日内，该行为到履行会受到如不可抗力的因素影响而无法实现；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议。该系列证据恰能证明房屋买卖双方已经开始履行合同；对证据4、5无异议；对证据6-8的真实性不予认可。录音材料系原告单方制作并提供，无法证实对话双方身份。通话内容仅能表示原告主张退费的事实，并无法证实其主张的合理性。证据8中内容也明确佣金问题系限购政策所致，被告并无过错。且根据证据5、6无法得出律师费由被告承担的依据。被告为证明其主张向本院提交证据如下：证据1、《房屋买卖居间合同》（合同编号：ZH0000123）复印件一份。证据内容：《房屋买卖居间合同》签订时间是2016年9月25日。签订主体为案外人王海玲（甲方、出售方）、原告（乙方、购买方）、被告（丙方、居间方）。《房屋买卖居间合同》针对房屋的基本情况、交易价格、款项的支付、房屋的交付、产权变更、佣金给付等主要条款进行了约定。合同第五条约定：“乙方应于本合同签订当日向丙方支付房屋总价款的2%作为佣金”。第八条第五项约定：“......若甲乙双方协商解除本合同，且双方均不违约，应当由乙方（原告）承担丙方（被告）佣金”。证明事项：（1）《房屋买卖居间合同》已经针对房屋买卖双方的权利义务做出了明确约定，应当认定原告与案外人王海玲之间的房屋买卖合同关系成立。被告提供居间服务的义务已经履行完毕，应当收取相应的佣金；（2）第八条第五项，结合原告在诉状中的陈述（因不可归责于双方当事人的原因判令解除了涉案的《房屋买卖居间合同》），佣金由原告承担并无不当。证据2：（2017）鲁0102民初10号民事判决书、（2017）鲁01民终8695号民事判决书、（2017）鲁0102民初6738号民事判决书复印件各一份。证据内容：（1）济南市历下区人民法院于2018年10月11日作出（2017）鲁0102民初6738号判决。判决中认定：“张吉和于......2016年11月4日支付定金3万元，2016年11月8日支付首付款20万元，2016年12页9日支付首付款19万元......”；（2）原告起诉要求解除合同。且案外人王海玲在开庭审理中亦同意解除合同。（2017）鲁0102民初6738号判决最终以该《房屋买卖居间合同》系因不可归责于双方当事人的原因而导致合同目的不能实现为由判令解除该合同。证明事项：（1）原告已经开始履行房屋买卖合同中的付款义务，进一步证实被告已经完成了居间服务。无论原告与案外人王海玲因何原因未能实现合同目的，原告均无权请求被告返还已经支付的佣金；（2）《房屋买卖居间合同》系因不可归责于双方当事人的原因，且在原告与案外人王海玲一致同意下而解除，而非甲方（案外人王海玲）、乙方（本案原告）存在违约行为。故依据《房屋买卖居间合同》第八条第五项的约定，居间佣金费理应由原告承担。证据3：业务收费专用收据（NO:JN0004372）复印件一张。证据内容：被告吉祥店于2016年12月1日收到原告支付的信息服务费40000元整。对应合同号码为：ZH0000123。证明事项：证明原告支付40000元的均为佣金（即中介费），并没有原告主张的贷款服务费。原告对于被告所提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议。根据房屋买卖居间第五条的约定可以证实，该佣金的支付并不以合同签订为前提，而是对买卖合同的履行的过程都包括在内，包括房屋过户、评估、贷款等相关手续。对证据2的真实性无异议。在我方提交证据的证明目的中已经说明，本案涉案房屋买卖关系的解除并不是由原告和案外人王海玲协商解除的，而是因政府限购政策调整履行不能由法院判决解除。因此，原告不应当承担佣金。对证据3真实性无异议。该份证据结合合同的约定足以证实被告存在违法收费的行为，依照相关法律的规定，对违法收取的费用应当返还。根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月25日，原告张吉和与王海玲及被告中合公司签订《房屋买卖居间合同》。同日，原告张吉和向被告中合公司支付4万元。2016年12月1日，被告向原告补开4万元的收据。2017年10月11日，济南市历下区人民法院作出（2017）鲁0102民初6738号民事判决，判决解除张吉和与王海玲于2016年9月26日签订的《房屋买卖居间合同》。本院认为，原告作为买受方与作为居间方的被告中合公司及出售方王海玲签订的《房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示，合法有效。原、被告均应按照合同约定履行相应的义务。虽然经法院审理，判决解除《房屋买卖居间合同》。但在该案件中并未列中合公司为当事人。因此，该解除判决不对中合公司产生约束力。即判决解除了原告与王海玲之间的买卖关系，并未解除原告与中合公司之间的居间服务关系。居间服务关系成立后，根据被告的居间服务，原告与王海玲之间成立买卖关系。依据居间合同约定原告应当向被告支付的佣金为房屋总价款的2%即2.9万元（145万元×2%=2.9万元）。原告支付佣金为4万元。对于超出的1.1万元，原告称系被告收取的贷款服务费。被告辩称系其收取的佣金，但未能对其超出合同约定的2.9万元收取该款项作出合理解释。故本院对被告辩称不予采信。根据《房地产经纪管理办法》第十八条中“房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用”的规定，被告作为房地产经纪机构，在佣金之外不得收取任何未予标明的费用。因此，被告因未能对该笔未标明的费用作出合理解释并举证证明，其应当将该1.1万元返还给原告。根据《房屋买卖居间合同》第四条第一款的约定，被告除提供订立合同的媒介服务之外，还应当接受原告的委托办理房产过户、评估、贷款等相关手续。本案中，被告已履行完毕其提供订立合同媒介服务的义务。但因买卖合同受政府政策调整的原因已于2017年10月11日解除，故被告无需履行办理后续的房产过户、评估、协助贷款等合同义务。因此，被告应当将其未履行义务部分的对价返还给原告。根据被告履行合同义务所需付出劳务程度，本院决定支持被告返还原告佣金的40%即1.16万元（2.9万元×40%=1.16万元），剩余部分系被告中介服务应得之报酬。故对于原告要求被告返还款项4万元的主张，本院支持被告返还原告共2.26万元（1.1万元+1.16万元=2.26万元），对于超出该数额部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付利息的主张。本院认为，被告应当支付对其应返还原告款项占有期限的利息。对于佣金之外的1.1万元费用，应当在被告收取之日即2016年9月26日起开始计算利息；对于应当返还的40%佣金1.16万元，应当在合同解除之日即2017年10月11日开始计算。因此，本院支持以1.1万元为基数，按照银行同期贷款利率自2016年9月26日计算至2017年10月11日；以2.26万元为基数，按照银行同期贷款利率自2017年10月12日计算至2019年8月19日；以2.26万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际给付之日。对于原告主张中的超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、第九百六十一条、第九百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告济南中合房地产经纪有限公司向原告张吉和返还2.29万元，于本判决生效之日起十日内履行；二、被告济南中合房地产经纪有限公司向原告张吉和支付利息（以1.1万元为基数，按照银行同期贷款利率自2016年9月26日起计算至2017年10月11日；以2.26万元为基数，按照银行同期贷款利率自2017年10月12日起计算至2019年8月19日；以2.26万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际给付之日），于本判决生效之日起十日内履行；三、驳回原告张吉和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由原告张吉和负担200元，由被告济南中合房地产经纪有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判员 刘 虎二〇二一年四月八日书记员 李锦瑶