吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终1381号上诉人（一审原告）：李亭，女，汉族，1993年5月25日出生，住址：吉林省扶余县。委托诉讼代理人：白柱杰，吉林正基律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：长春保利恒鑫房地产开发有限公司，住所地：长春市南关区前进大街5005号保利林语综合楼四楼。法定代表人：李艾然，总经理。委托诉讼代理人：林翔麟，该公司职员。委托诉讼代理人：陈晓慧，吉林开晟律师事务所律师。上诉人李亭因与被上诉人长春保利恒鑫房地产开发有限公司（以下简称保利恒鑫开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初6563号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李亭上诉请求：一、请求撤销原审判决，依法改判支持李亭的全部诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由保利恒鑫开发公司承担。事实和理由：一、原审判决认定李亭明知房屋为办公楼的事实错误。一审法院根据李亭缴纳的契税、登记费、供暖费标准，定李亭明知房屋为办公产权的事实是不正确的。李亭作为普通业户，并不了解公寓、办公楼和住宅的缴费比例标准，不等于李亭按保利恒鑫开发公司要求缴纳了契税、登记费、供暖费就明知该房屋的产权性质已属办公并无法改变为住宅。二、原审判决认定的违约条款适用范围错误。一审法院认定买卖合同补充协议的第十九条第二款对违约责任的承担方式的约定是仅仅针对第一款作出的，这一事实是错误的。对于整个合同只有第十九条第二款作出了违约责任的约定，可见，本条款是针对整个合同内容违约行为的约定。三、格式条款发生分歧时应作出对提供者不利的解释。购房合同是保利恒鑫开发公司为了重复使用而预先拟定的格式条款，对于格式条款的理解发生争议时，应作出不利于提供格式条款一方的解释。因此保利恒鑫开发公司辩解购房合同第十九条第二款是仅仅针对第十九条第一款的约定，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十八条的规定也是解释不通的。四、原审判决适用的法律错误。一审判决认定的事实错误导致了适用法律的错误。一审法院仅依照合同的约束力条款和质量不符合约定的违约责任承担条款作出判决，没有对违约金条款予以适用，判决结果依据的法律有误。一审法院应该在认定正确的事实的基础上根据《中华人民共和国民法典》第五百八十三条的规定，判决保利恒鑫开发公司支付违约金及因李亭维权产生的各项费用。综上所述，一审法院认定事实错误、适用法律不正确，保利恒鑫开发公司存在明显违约的过错行为，极大地损害了李亭的合法权益，而在这种情况下一审法院却判决保利恒鑫开发公司不承担任何违约责任，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则。本案属集体诉讼案件，社会关注度极高，恳请二审法院在查明事实的基础上撤销一审判决，依法改判支持李亭的全部诉讼请求。保利恒鑫开发公司二审辩称，一、一审判决认定李亭明知房屋性质为办公是正确的。2019年8月21日，李亭与保利恒鑫开发公司签订的《保利·金香槟认购合同》中约定物业用途为公寓，公寓属于办公用房的一种。2018年7月5日，双方签订《商品房买卖合同》第一条明确约定案涉土地规划用途为商服用地，第三条、第十八条明确约定该商品房规划用途为办公，使用年限40年，对此李亭是清楚知悉的。另，合同签订后，保利恒鑫开发公司应按照办公产权缴纳了契税、登记费、供暖费，足以说明一审判决认定李亭明知房屋为办公是正确的。二、一审判决认定违约条款适用范围是正确的。《补充协议》第十九条“关于解决争议的途径”第二款明确约定违反上述约定，由违约方按照合同总房款的10%向非违约方支付违约金。该条第一款伟解决争议的途径，乙方不得给予任何理由，采取任何手段损害对方权利。保利恒鑫开发公司未违反此处约定，故第十九条违约金不适用于本案。李亭认为《补充协议》只有第十九条第二款作出了违约责任约定是错误的。保利恒鑫开发公司和李亭对可能出现的违约情形分别在《商品房买卖合同》和《补充协议》中明确进行了约定，《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，第十三条约定出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，第十五条约定出卖人逾期办理产权的违约责任，第十八条约定买受人破坏房屋主体结构的违约责任，《补充协议》第六条约定关于逾期付款的违约责任。故，原始判决认定的违约条款适用范围是正确的，合同中约定也是双方真实意思表示。三、本案不存在格式条款问题。房屋不同于普通商品，李亭购置房屋需要投入大量资金，骑在购买时必定慎之又慎，对于《商品房买卖合同》中的条款一定是经过仔细审查后才予以签订。《商品房买卖合同》及补充协议约定清楚，根本不存在两种解释，故李亭上诉称格式条款发生分歧应作出提供者不利的解释，不应予以支持。李亭向一审法院起诉请求：1．判令保利恒鑫开发公司向李亭赔偿违约金31000元；2．本案诉讼费、律师费由保利恒鑫开发公司承担。一审法院认定事实：2019年8月21日，保利恒鑫开发公司（甲方）与李亭（乙方）签订《保利·金香槟认购合同》一份，约定乙方认购甲方开发建设的位于长春市南关区人民大街与南四环交会保利金香槟C2#调整公寓—C2调整-1单元-20层-2014房号。物业用途公寓，物业建筑面积38.74平方米，定价含税价为310000元。付款方式商业按揭付款。物业缴纳税费标准：住宅契税为不含税价的1％-3％，非住宅契税为不含税价的5％。登记费住宅160元（产权80元、他项80元），商业1100元（产权550元、他项550元）此外，认购协议中还对付款方式和期限、交楼时间、装修标准、其他约定等条款进行了约定。2019年8月21日，李亭交纳定金10000元。同月25日，李亭交纳首期房款150000元、新契税14761.91元。2019年9月11日，保利恒鑫开发公司（出卖人）与李亭（买受人）签订《商品房买卖合同》一份（合同编号0000000001357026、内含附件四《合同补充协议》一份），约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于南关区东至乙十路、南至丙一百零七路、西至人民大街、北至丙一百零三路地块土地使用权。该地块土地面积为3996㎡，规划用途为商服。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名保利人民大街小区（保利·金香槟）一期。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为长房售证（2018）第066号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为项目中第C2#幢0单元2014号房。该商品房规划用途为办公，属钢筋混凝土结构，设计层高为2.9米，建筑层数地上为20层，地下为0层。该商品房合同约定建筑面积共38.74平方米。第四条计价方式与价款。该商品房单价为每平方米8002.07元，总金额310000元。第六条付款方式及期限。买受人以按揭方式付款，支付首期房款160000元，余款150000元申请以按揭方式通过银行在30日（商业贷款）或者45日（公积金贷款）内支付给出卖人。第八条交付期限。2019年11月30日前。第十八条，买受人的房屋仅作办公使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。第二十条，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。此外，双方在合同中对面积差异处理、买受人逾期付款违约责任、出卖人逾期交房违约责任、规划设计变更、产权登记等条款进行了约定。该合同包含附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四合同补充协议、附件六预约商品房预告登记约定书、附件七委托书。其中附件三装饰、设备标准即保利·金香槟C2（公寓）栋交房标准，户内部分含入户门、户内门、外窗、卫生间、厨房、户内厅室、电气系统、供暖系统、给排水系统、燃气（无）、电视、电话、宽带、对讲系统（无）。其中附件四《合同补充协议》第二条关于商品房销售依据的约定，本合同项下商品房规划用途为住宅；若因法律法规、政策、登记规则发生变化，则以实际登记为准。第十九条关于解决争议的途径，1．在履行合同过程中发生争议的，合同当事人及或其他第三人应当通过平等协商、提请政府主管部门或者消费者协会调解、向人民法院起诉途径解决。任何一方不得基于任何理由，采取任何损害对方的人身权、财产权、名誉权及商誉权等权利。2．违反上述约定的，由违约方按照合同总房款的10％向非违约方支付违约金。第二十一条关于补充协议的效力：1．本协议是合同不可分割的组成部分，与合同具有同等法律效力；2．本协议与合同的内容如有冲突、不一致，以本补充协议为准。此外，补充协议对其他条款进行了约定。2019年11月25日，李亭交纳装修管理服务费、代收电费、公寓物业费、预交公寓物业费共计2120.50元。2019年11月27日，李亭交纳2019-2020年度供暖费38.74㎡计240.2元。同年11月27日，李亭签署《楼宇验收移交表》一份，记载：客厅飘窗上不干净、西樑抹灰不平整、公区入户门上下不平整。2020年5月28日，李亭交纳印花税77.50元、维修基金4842.50元、登记费550元。保利恒鑫开发公司开发建设的“保利人民大街（保利·金香槟）一期”项目，在2015至2018年期间办理过商品房预售许可证。商品房用途为建设工程规划许可证确定的用途名称，没有“公寓”类用途。另长春市规划和自然资源南关分局出具《关于协助调查函的回复》一份，内容为：1.2015年5月，长春市规划局依据保利恒鑫开发公司申请，合法保利人民大街（保利·金香槟）一期《建设工程规划许可证》，许可28栋建筑，其中含12栋住宅，12栋公建及4栋地下建筑。C2#幢审批为公建，建筑面积27793.03㎡，含716.66㎡商业。2．关于公寓和办公建筑用房的概念和含义，请查询《办公建筑设计规范》（JG67-2006）。3.2018年1月，长春市规划局依据保利恒鑫开发公司调整申请，核发保利人民大街小区（保利·金香槟）C2#《建设工程规划许可证》，调整内容为C2#楼调整为20层，建筑面积调整到27858.02㎡．一层为商业，二层以上为办公。另根据李亭提供的长春市住房保障和房屋管理局网页查询信息一份，显示：保利人民大街小区（保利·金香槟）一期C2#楼房屋用途为商业、办公。一审法院认为，保利恒鑫开发公司与李亭签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。该合同对双方均具有约束力。现李亭主张已交付的房屋与合同及宣传不符，继而主张保利恒鑫公司违约，要求其承担违约责任。根据双方签署的认购合同以及商品房买卖合同，结合合同实际履行过程中案涉房屋的契税、登记费、供暖费交纳标准均是按非住宅标准缴费，可以认定双方买卖案涉房屋的真实意愿并非是住宅，故不宜认定保利恒鑫公司违约。另李亭主张违约金31000元的依据为补充协议第十九条“关于解决争议的途径”第二款，该条款明确“2．违反上述约定的，由违约方按照合同总房款的10％向非违约方支付违约金。”，而该条第一款为“1．在履行合同过程中发生争议的，合同当事人及或其他第三人应当通过平等协商、提请政府主管部门或者消费者协会调解、向人民法院起诉途径解决。任何一方不得基于任何理由，采取任何损害对方的人身权、财产权、名誉权及商誉权等权利。”该条为“关于解决争议的途径”条款，第二款违约金的负担是针对第一款的违约行为（即履行合同发生的，当事人未按约定途径解决，采取损害对方相关权利的行为）进行的约定。故李亭依据该项条款主张被告公司支付总房款10％的违约金，与双方约定不符，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百八十二条的规定，判决如下：驳回李亭的诉讼请求。案件受理费288.00元，由李亭负担。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明事实基本一致。另查明，2019年9月4日，李亭与光大银行签署了《个人贷款合同》，合同中明确贷款种类为商用房。本院认为，一、根据李亭在签订《商品房买卖合同》（2019年9月11日）前签订的认购合同以及2019年9月4日与贷款银行签署的《个人贷款合同》的内容，能够认定李亭在签署《商品房买卖合同》及补充协议时对案涉商品房性质为商业用房而非住宅是知晓明确的，不存在重大误解问题，双方签订的《商品房买卖合同》中亦明确该商品房规划用途为办公。李亭亦按照非住宅标准缴纳的房屋契税、登记费、供暖费，能够认定李亭明知购买的商品房为商业用房。据此，一审法院未认定保利恒鑫开发公司存在违约行为并无不当。二、关于李亭主张补充协议中商品房规划用途为“住宅”的表述与《商品房买卖合同》房屋用途不一致，应以补充协议表述为准，保利恒鑫公司未向其交付住宅属于违约，而保利恒鑫开发公司辩解补充协议中“住宅”表述为笔误问题。经审查，从李亭提供的宣传资料上看，保利恒鑫开发公司对案涉房屋在宣传中并无“住宅”字样，而统一表述为公寓即办公用房的一种类型，不存在虚假宣传，导致李亭认为其购买的商品房性质为住宅房屋。另外，《商品房买卖合同》中第二条商品房销售依据处载明的是预售商品房批准机关为长春市住房保障和房地产管理局，商品房预售许可证号为长房售证（2018）第066号。《补充协议》中对上述条款进行了补充，即约定“本合同项下商品房规划用途为住宅，若因法律法规、政策、登记规则发生变化，则以实际登记为准。”本院认为，该《补充协议》的约定不构成双方对《商品房买卖合同》中购买房屋性质的变更，商品房预售许可中的内容需经审批部门进行审批后确定的，不能通过合同双方协议的形式进行变更，且《补充协议》在第二条亦明确约定“若因法律法规、政策、登记规则发生变化，则以实际登记为准”，因争议房屋的预售许可等“五证”均登记为商业办公，并未登记为住宅，故保利恒鑫开发公司向李亭交付的案涉房屋不存在违约情形。基于上述事实，保利恒鑫公司辩解补充协议中“住宅”表述系笔误具有高度盖然性，李亭主张《商品房买卖合同》及补充协议系格式条款，应作出不利于格式条款一方的解释一节，因补充协议中“住宅”表述属笔误，不存在其他解释问题，故其主张不成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费575.00元，由上诉人李亭负担。本判决为终审判决。审判长  高婧明审判员  贺银婷审判员  张海胶二〇二一年四月二十二日书记员  张焕平