黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终1号上诉人（一审被告）：哈尔滨市南岗区明达广告设计工作室，住所地哈尔滨市南岗区工电路12号。经营者：王晓杰。委托诉讼代理人：潘丽，黑龙江龙电律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：哈尔滨市南岗区恒通汽车修配有限公司，住所地哈尔滨市南岗区工电路12号。法定代表人：马淑荣，总经理。委托代理人：沙丽丽，黑龙江铃兰律师事务所律师。一审被告：高明玉，男，1962年12月24日出生，汉族，个体业主，住哈尔滨市香坊区。上诉人哈尔滨市南岗区明达广告设计工作室（以下简称明达广告室）因与被上诉人哈尔滨市南岗区恒通汽车修配有限公司（以下简称恒通修配公司）、一审被告高明玉租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初14898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人明达广告室的委托诉讼代理人潘丽、被上诉人恒通修配公司的委托诉讼代理人沙丽丽、一审被告高明玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明达广告室上诉请求：撤销一审判决，改判驳回恒通修配公司的诉讼请求。事实及理由：一、一审法院将高明玉列为本案被告错误，程序严重违法。恒通修配公司向法院提交的起诉状列明被告系明达广告室，高明玉是实际经营者。其诉讼请求为：明达广告室自哈尔滨市南岗区工电路12号迁出。一审判决书将高明玉列为被告并判决高明玉个人迁出哈尔滨市南岗区工电路12号，不仅错列了被告，而且超出诉讼请求范围作出判决。二、一审法院认定事实错误。1.一审法院错误认定高明玉系明达广告室的实际经营人错误。明达广告室登记经营人是王晓杰，合同签订时也是王晓杰在乙方（承租人）处签字。王晓杰与高明玉虽是离婚关系，但按照《离婚协议书》第二条约定夫妻共有财产全部归女方所有。明达广告室至今仍登记在王晓杰名下，高明玉仅仅是在王晓杰不在哈尔滨时临时帮忙照看。一审法院在恒通修配公司没有提交任何证据证明高明玉系实际经营人的情况下认定高明玉系明达广告室的实际经营人并判决其承担责任明显不当,侵害了王晓杰的实体权利。在本民事案件当中，将本属于王晓杰的财产通过事实认定的方式确定给了高明玉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，一审判决认定事实及适用法律均有瑕疵，但裁判结果正确。二审法院可以在判决当中纠正瑕疵的认定。明达广告室有权对高明玉作为一审被告的错列及错误认定的事实提出上诉请求，否则依据一审判决将本在离婚协议当中约定明确的经营权错误的进行了重新分割，导致王晓杰、高明玉对于财产的纠纷。2.一审法院错误认定《租房协议书》已经解除。一审法院依据邮寄回执认定解除合同的通知函已经由明达广告室签收明显错误。一审法院认定签收人是高明玉，但高明玉并非明达广告室的负责人，无论其是否签收都不应产生合同已经解除的法律后果。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第九十六条规定，认定经通知合同解除，属于适用法律错误。上述条款解除权行使的前提是出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。而本案中，恒通修配公司从未要求承租人支付，更没有给予合理期限支付，相反的是恶意拒收租金，以达到恶意解除合同的目的。案涉合同租金每年1万元，从常理推断承租方也不可能拒交租金。恒通修配公司在邮寄解除合同通知后，仍然依照《租房协议书》第六条约定收取水费、电费，并一直称未收取房费是没有得到负责人的通知，可以证实双方的合同并未解除仍然在履行中。3.一审法院错误认定明达广告室违约，明达广告室不存在逾期支付租金的违约行为，系恒通修配公司恶意拒收租金违反合同约定。《租房协议书》中并没有约定每年房租的支付时间，2005年7月15日是合同签订日，并非约定的房租交付时间。通过双方交易习惯可以确定每年房租的支付时间都是按照双方协商，实际交付时间均是7月至10月之间，并未确定为7月15日之前。2019年6月开始，明达广告室开始找一直负责收取房租的马厂长和会计交付房租，但二人均拒绝收取。并明确表示是恒通修配公司的原法定代表人王晓丽不让收取房租，等王晓丽回哈尔滨再说。该事实有录音和两位证人证言证实。案涉《租房协议书》未到期，双方应当继续履行合同。《租房协议书》约定“下次付款依次顺延”“国家占有土地或动迁，乙方需无条件搬出”，可以确定双方的合同期到国家占地或动迁为止。现房屋还没有到期，不应任意解除合同。并且，租赁房屋经恒通修配公司同意已由明达广告室加盖二楼，现双方对房屋所有权有争议，不具备解除合同的条件。4.一审法院采信《解除租赁合同通知函》的内容，是认为承租方未经出租方允许建设房屋要求解除，恒通修配公司从未提及要求缴纳租金，因此本案不能适用催缴租金逾期未交付的法律规定认定合同已经解除。三、一审法院案由错误，明达广告室不是本案迁出的适格主体。一审法院确定的案由为租赁合同纠纷，而恒通修配公司的诉请并未要求解除合同，而直接要求迁出。本案应属于物权保护纠纷中返还原物纠纷。本案中，恒通修配公司并未提交证据证明其对工电路12号享有法定物权，仅提供一份无法核对是否真实的土地证，其无法证实案涉房屋在其登记土地面积内。此外，即使具有土地使用权，但不代表对地上建筑物享有物权，在未确定恒通修配公司享有所有权的情况下，应当驳回起诉。恒通修配公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，依法应予以维持，应驳回明达广告室的上诉请求。其中所写高明玉为实际经营者，符合民事诉讼法关于个体工商户的相关规定，同时仅是证明高明玉为实际经营者，并未侵害王晓杰的工商登记的所有权限，因此上诉中所列事实与实际情况不符，同时上诉状所述均为明达广告室单方自己陈述的事实，均无证据加以充分的证明，而所述事实恰恰与实际情况相悖，那么恒通修配公司在一审中所举的证据已经证明了原法定代表人沙建伟取得了该土地的合法使用权的规定，因此不存在权属不清，无诉讼主体资格的规定，另外沙建伟与高明玉是朋友关系，签此合同也是基于沙建伟与高明玉的朋友关系，签订合同之时高明玉与王晓杰系夫妻关系，那么该明达工作室的负责人为王晓杰，因此才有王晓杰与沙建伟签订了该合同，那么这种事实不影响和妨碍高明玉一直是该明达工作室实际经营人的客观事实。高明玉辩称：明达公司是高明玉的前妻王晓杰的，与高明玉没有任何关系，高明玉没有经营。沙建伟和王晓杰签订的合同，高明玉和沙建伟虽然是朋友，但和高明玉没有关系，同意明达广告室的上诉请求。恒通修配公司向一审法院起诉请求：1.明达广告室自哈尔滨市南岗区工电路12号迁出；2.明达广告室承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：坐落于哈尔滨市南岗区工电路12号使用权面积为5166平方米的土地使用权人为恒通修配公司（该土地系1998年恒通修配公司自哈尔滨市南岗区跃进乡翻身村委会出让取得，2000年9月20日颁发不动产登记证书）。恒通修配公司与明达广告室于2005年7月15日签订《租房协议书》。协议规定：恒通修配公司将哈尔滨市南岗区工电路12号恒通汽车修配有限公司院内一平房（毛坯房）建筑面积270平方米房屋租给明达广告室使用，整体室内装修由明达广告室负责。协议还约定年租金1万元，明达广告室一次性付给恒通修配公司，下次付款依次顺延。并约定承租期内明达广告室未经恒通修配公司同意不得转租、改变房屋结构等，还约定恒通修配公司中途终止合同要双倍赔偿明达广告室全部费用，国家占用土地或动迁，明达广告室需无条件搬出，恒通修配公司应退还余下的租金，双方不属于违约。另约定水费电费按表数（按国家收费标准）由恒通修配公司收取。协议上恒通修配公司方沙建伟及明达广告室方王晓杰分别以法人及负责人的名义在各自方签字并加盖公章。协议签订后恒通修配公司将租赁的房屋交明达广告室，由明达广告室高明玉实际经营。明达广告室每年按1万元约定向恒通修配公司交纳房屋租金至2018年，后双方因交纳房屋租金等问题产生纠纷，恒通修配公司于2019年7月30日向明达广告室邮寄解除合同的通知函，但明达广告室仍继续占用租赁房至今未倒出，亦未交纳2019年房屋租赁费。明达广告室在租赁恒通修配公司房屋期间在租赁房屋上自行加盖了二层房屋。一审法院认为：依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”的规定，恒通修配公司作为租赁房屋的使用权人与明达广告室签订的《租房协议书》具有租赁合同的性质，恒通修配公司基于该协议履行问题与明达广告室产生纠纷诉至法院，本案案由应确定为租赁合同纠纷。且该协议是双方在自愿、平等、公平的基础上签订的是双方真实的意思表示，不违反国家法律法规禁止性的规定，现双方协议已经实际履行，该协议为有效合同，双方均应自觉履行。恒通修配公司依双方协议约定已经履行了全部义务，明达广告室在履行合同中违反协议第4条约定单方在租赁房屋上加盖二层，改变了房屋结构，且不交纳2019年的房租金，已构成根本性违约，恒通修配公司向明达广告室已发出解除合同的通知函，明达广告室虽表示未收到，但现恒通修配公司坚持明达广告室倒出租赁房屋，双方协议目的已无法实现，故依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无当理由不支付或迟延支付租金的，出租人有权要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人有权要求解除合同”及第九十六条：“一方当事人依据本法第九十三条二款及第九十四条主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除……”的规定，现恒通修配公司于2019年7月30日已向明达广告室邮寄解除合同的通知，双方合同自明达广告室收到之日应视为已经解除，因此现恒通修配公司请求倒出租赁房屋应予以支持；关于明达广告室称本案租房协议中没有约定每年交房款的支付时间，系明达广告室拒收租金，明达广告室不存在违约的答辩主张，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按着约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定……租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付……”的规定，本案合同关系的性质明达广告室应该知道，租赁房屋即应履行向出租方按期交纳租金的义务，本合同虽未明确约定交纳下年租金的日期，但合同签订时恒通修配公司即已向明达广告室收取了一年的租金，且在双方协议第二条中明确约定：“年租金壹万元，乙方（明达广告室）一次性付给甲方（恒通修配公司），下次付款依次顺延”。明达广告室应依法在租期满一年时应交纳下年租金合法合规。且现明达广告室未能提供恒通修配公司拒收租金的直接证据，故明达广告室的该答辩主张不予采纳；关于明达广告室称在租赁的房屋上加盖二层房屋系恒通修配公司同意及明达广告室的其他答辩主张均未有事实及依据，故不予采纳。判决：在判决生效后15日内明达广告室、高明玉迁出位于哈尔滨市南岗区工电路12号恒通修配公司院内的房屋交回恒通修配公司使用。案件受理费100元，由明达广告室及高明玉负担。本院二审期间，明达广告室围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：明达广告室举示2015年3月13日，王晓杰与高明玉的《离婚协议书》。拟证明：双方在协议书当中第2条约定夫妻共同财产全部归女方所有，在第4条债务处理事项约定夫妻共同债务全部归男方负责，由于男方过错原因男方补偿女方200万元整，2015年12月30日前给付50万元，其余款项于2017年12月30日前付清。上述约定可以证实王晓杰与高明玉不存在共同经营明达工作室的可能，且离婚时明确约定明达工作室归王晓杰所有，双方矛盾大，不存在离婚后企业由高明玉实际经营的情况，可以证实一审法院判决认定的事实侵害了王晓杰的实体权利。该份离婚协议书，明达广告室在一审期间按照一审庭审期间的要求于庭审后3日内已经向一审法院提交原件，但一审法院并未针对该份证据组织质证，也没有审查。在一审庭审笔录第8页倒数第9行有记载，告知明达广告室、高明玉在庭审后3日内提交，因此二审期间明达广告室重新举示。恒通修配公司质证意见：对该证据真实性无异议，但对该证据的关联性、证明问题有异议。该证据不能证明该协议已完全履行，王晓杰与高明玉虽然在2015年签订了离婚协议，但自签订离婚协议后，王晓杰并未在此实际经营，而是高明玉一直在此经营，恒通修配公司对其已离婚的事实也是在一审庭审时才知晓，明达广告室也并没有说明，明达广告室是由高明玉实际占有，只是说明是实际经营人。根据明达广告室一审举示的房屋历年租赁费用票据及水、电费收据，租赁费及水、电费均是由高明玉予以缴纳，王晓杰和高明玉在离婚协议中的约定，不能对抗不知情的第三人，也不能表示签署了离婚协议就完全按照离婚协议加以实际履行。一审法院并未改变明达广告室王晓杰为负责人的基础事实，因此并无任何不当，该离婚协议与本案无关。高明玉质证意见：对证据真实性、证明问题均无异议。本院认证认为，恒通修配公司的诉讼请求是明达广告室自哈尔滨市南岗区工电路12号迁出，王晓杰与高明玉是否离婚及离婚协议书的内容与本案明达广告室是否迁出不具有关联性，因此，本院对该证据不予采信。本院二审期间，恒通修配公司、高明玉均未举示证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院二审争议的焦点问题：1.本案是租赁合同纠纷还是返还原物纠纷；2.一审法院将高明玉列为本案被告是否正确；3.明达广告室、高明玉应否自哈尔滨市南岗区工电路12号迁出。关于本案是租赁合同纠纷还是返还原物纠纷的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”房屋租赁合同纠纷是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同产生的纠纷。本案中，恒通修配公司系依据与明达广告室签订的《租房协议书》主张终止协议并要求明达广告室迁出该租赁房屋，故双方的争议应属于房屋租赁合同纠纷。关于一审法院将高明玉列为本案被告是否正确的问题。本院认为，明达广告公司上诉主张称高明玉不应被列为本案被告，但高明玉对于本案一审判决将其列为被告及判决其迁出哈尔滨市南岗区工电路12号并未提出上诉,应视为高明玉服从一审判决。因高明玉系完全民事行为能力人，具有诉讼权利能力和诉讼行为能力，能够以自己的名义参加诉讼、提起上诉，该诉讼权利专属于高明玉。明达广告室不能以高明玉本人的名义代高明玉上诉。并且明达广告室与高明玉均承认双方之间无任何关系，二者之间关系亦不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条第二款“下列人员可以被委托为诉讼代理人：（一）律师、基层法律服务工作者；（二）当事人的近亲属或者工作人员；（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。”的规定，即明达广告室不能作为高明玉的委托诉讼代理人提起上诉。因此，对于明达广告室主张的关于高明玉在本案中应承担的权利义务的上诉请求及事实理由，本院不予采纳，对其该部分上诉主张的事实，本院不予审理。关于明达广告室、高明玉应否自哈尔滨市南岗区工电路12号迁出的问题。本院认为，明达广告室与恒通修配公司签订的《租房协议书》系双方真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，本案中双方在《租房协议书》中并未约定租赁期限，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除协议。现恒通修配公司已于2019年7月30日向明达广告邮寄《解除租赁合同通知函》，案涉《租房协议书》应自明达广告室收到该通知函之日起视为已经解除，因此一审判决明达广告室自哈尔滨市南岗区工电路12号迁出并无不当。高明玉在二审中自认有去明达广告室、在工电路12号作贸易生意、约朋友一起喝茶、有时候帮王晓杰处理一下邮寄的票子的事实，因此一审判决高明玉自哈尔滨市南岗区工电路12号迁出亦无不当。因此，明达广告室此节上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，明达广告室的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由哈尔滨市南岗区明达广告设计工作室负担。本判决为终审判决。审判长 孔 祥 群审判员 都关红叶审判员 徐 晓 娟（）二〇二一年四月九日书记员 张  晶