湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘07民终2546号上诉人(原审原告)：湖南中建信和智慧谷置业有限公司，住所地湖南省常德市武陵区芷兰街道柳菱社区武陵大道677号。法定代表人：刘旷，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李再兴，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷云根，湖南金州律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：常德财鑫融资担保有限公司，住所地湖南省常德柳叶湖旅游度假区柳叶湖街道万寿社区月亮大道666号财富中心B栋21层。法定代表人：余俞，该公司董事长。委托诉讼代理人：凌星，湖南凌星律师事务所律师。委托诉讼代理人：周素云，湖南凌星律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：武陵区金永利娱乐城，经营场所湖南省常德市武陵区府坪街道新村社区武陵大道111号建设路与武陵大道交汇处。经营者：熊霞兵，男，1975年9月4日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。上诉人湖南中建信和智慧谷置业有限公司(以下简称中建公司)因与被上诉人常德财鑫融资担保有限公司(以下简称财鑫公司)、武陵区金永利娱乐城(以下简称金永利娱乐城)执行异议之诉一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院(2020)湘0702民初1897号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人中建公司的委托诉讼代理人李再兴、雷云根、被上诉人财鑫公司的委托诉讼代理人凌星到庭参加诉讼。被上诉人金永利娱乐城经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中建公司上诉请求：撤销一审判决，改判不得执行常德市武陵区桃花源路以东、竹叶路以南中建壹号府S4#楼102、202、302号房屋，并依法解除对该房屋的预查封，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、涉案房屋属于中建公司的合法财产，在执行法院未向中建公司发出任何执行裁定或协助执行通知的情况下，中建公司合法处置自有财产，解除房屋买卖合同，却被一审判决认定为私自处分财产行为，属于认定事实错误；2、一审判决认为“中建公司只能通过人民法院解除双方的买卖合同”，属于适用法律错误；本案中，人民法院采取的预查封措施，所限制的是熊霞兵处分涉案房屋的行为，并不当然等同于限制中建公司关于涉案房屋买卖的合同权利；3、一审判决认为中建公司“不要求其承担违约责任，明显不符合房屋买卖交易习惯”，属于事实认定错误，中建公司需要熊霞兵全程配合办理撤销网签备案等手续，故未要求其承担违约责任；4、一审判决认定中建公司并非善意相对人，属于事实认定错误；在中建公司没有收到任何执行或预查封措施相关通知的情况下，对熊霞兵的其他债务纠纷和房屋预查封情况并不知情，不能以此认定中建公司只有在强制措施解除后才能退款，更不能因中建公司按规范要求流程退款而认定中建公司并非善意相对人；5、一审判决认定中建公司“私自与熊霞兵解除买卖合同的行为因妨害本院执行而应认定无效”，属法律适用错误，中建公司与熊霞兵不存在恶意串通的情形。财鑫公司辩称，中建公司的行为是典型的妨碍法院执行的行为，中建公司在涉案房屋预查封的情况下，私自与熊霞兵解除合同的行为妨害了法院的公信力，损害了他人利益，即是对已经查封的财产所作的转移，不得对抗财鑫公司；中建公司并非善意第三人，其不享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决正确，应予以维持。金永利娱乐城未予答辩。中建公司向一审法院起诉请求：1.不得执行常德市武陵区桃花源路以东、竹叶路以南中建壹号府S4#楼102、202、302号房屋，并依法解除对该房屋的预查封；2.诉讼费用由财鑫公司、金永利娱乐城承担。一审法院认定事实：2018年12月28日，中建公司与熊霞兵签订了编号为339124的《常德市商品房买卖合同》，将由其开发的中建·壹号府S4幢1层102号、2层202号、3层302号商品房出售给熊霞兵，总价款4950000元，首期房款1490000元，余款3600000元办理商业贷款。合同附件第17.8条约定：若买受人所购的商品房因买受人的原因被司法机关采取了预查封、查封、扣押等强制措施的，出卖人有权解除合同；如由于买受人不配合办理相关手续或未履行约定义务，导致出卖人不能及时完成撤销合同抵押、备案登记手续、预告登记手续以及司法强制措施未被撤销或解除，致使出卖人的合法权益未能得到保障的，出卖人有权拒绝将可退的房款退还给买受人，直至相关手续和措施被撤销或解除为止。后熊霞兵支付完首期房款1490000元，中建公司将上述房屋备案到了熊霞兵名下。熊霞兵于2020年1月21日以个人资金原因向中建公司递交了《退房申请》，中建公司于2020年1月22日同意其退房申请，并免除熊霞兵承担的违约责任。2020年3月11日，中建公司将1490000元退还至熊霞兵个人账户。另查明，一审法院在执行申请执行人财鑫公司与被执行人李志兵、高海军、武陵区金永利娱乐城等追偿权纠纷一案中，于2018年8月30日作出的(2018)湘0702执1682号执行裁定书，裁定冻结、划拨金永利娱乐城名下银行存款3402523.8925元，或查封、冻结、扣押、扣留、提取其等额价值的其他财产。2019年8月22日一审法院向常德市自然资源和规划局发出(2018)湘0702执1682号协助执行通知书，查封了本案涉案房屋。中建公司于2020年4月9日向一审法院提出执行异议，一审法院于2020年5月6日作出(2020)湘0702执异21号执行裁定书，裁定驳回了中建公司的异议请求。以上事实有《常德市商品房买卖合同》、收据、遗失声明、《退房申请》、银行电子回执、(2018)湘0702执1682号执行裁定书、(2018)湘0702执1682号协助执行通知书、(2020)湘0702执异21号裁定书等在卷佐证，足以认定。一审法院认为，案涉争议焦点为中建公司是否享有足以排除对执行标的物强制执行的实体权利。一、本案涉案房屋经一审法院预查封在前，依照相关法律规定，该查封裁定及协助执行通知书等法律文书只送达相关当事人及职能部门，中建公司显然不在此列。其后，熊霞兵及中建公司对该房产的私自处分行为，不能对抗财鑫公司，其与中建公司只能通过人民法院解除双方的买卖合同，或将合同解除后熊霞兵在该房屋中享有的债权，即首付款1490000元，交由人民法院处理；二、中建公司在收到熊霞兵的解除申请后，未全面核实原因，亦未尽到相关审慎注意义务，其后便同意其退款申请，且不要求其承担违约责任，明显不符合房屋买卖交易习惯；三、根据双方买卖合同明确的约定，在买受人所购的商品房因买受人的原因被司法机关采取了预查封、查封、扣押等强制措施的的情况下，中建公司依约应当在相关强制措施解除后才能办理退款。本案中，中建公司在未核实涉案房屋具体情况、未解除备案登记的情况下，却径行将首付款1490000元退还给熊霞兵，将导致法院预查封效力落空，有损司法公信力，这妨害了法院执行。综上，一审法院认定中建公司并非善意相对人，其私自与熊霞兵解除买卖合同的行为因妨害本院执行而应认定无效，中建公司对本案涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其相关权利可另行主张。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回湖南中建信和智慧谷置业有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由湖南中建信和智慧谷置业有限公司负担。二审中，中建公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于中建公司提交的《关于中建壹号府别墅S4-02的情况说明》，拟证明其按照常德市住建局的规范要求，执行先退款后撤网签的流程，对涉案房屋被采取预查封措施并不知情，是善意相对人的情况。本院认为，该份情况说明材料由中建公司出具，系中建公司自述，其上备注“情况属实”并加盖了常德市住房和城乡建设局(常德市人民防空办公室)房地产开发管理科印章印文，属常德市住房和城乡建设局的证明材料，但虽加盖了印章印文，并签署情况属实，但无经办人签字，亦未出庭接受庭询；且该证据于2020年3月31日即已形成，即此证据在一审时就已形成，不属于新的证据，根据民事诉讼证据规定，对该证据不予采信，对其拟证相关事实亦无其他证据予以佐证，故本院对此不予采信；对于中建公司提交的《湖南中建信和智慧谷置业有限公司退房退款统计》、退房申请、实际退款凭证有相关附件，拟证明中建公司向熊霞兵退款且未要求熊霞兵承担违约责任符合房屋买卖交易习惯和行业政策要求的情况，本院认为，该组证据系案外6人的退房情况，与本案无关联性，且该案外6人的所退房屋并不存在被法院采取查封的情形，与本案所涉熊霞兵的退房情形及房屋状态并不一致，中建公司提交的该组证据不能达到其证明目的，本院不予采信，对其拟证事实不予认定。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，中建公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。根据本案查明的事实，2018年12月28日，中建公司与熊霞兵签订了编号为339124的《常德市商品房买卖合同》，将由其开发的中建·壹号府S4幢1层102号、2层202号、3层302号商品房出售给熊霞兵，总价款4950000元，首期房款1490000元，余款3600000元办理商业贷款。熊霞兵支付完首期房款1490000元，中建公司将上述房屋网签备案到熊霞兵名下。2018年8月30日，一审法院在执行申请执行人财鑫公司与被执行人李志兵、高海军、武陵区金永利娱乐城等追偿权纠纷一案中，作出(2018)湘0702执1682号执行裁定书，裁定冻结、划拨金永利娱乐城名下银行存款3402523.8925元，或查封、冻结、扣押、扣留、提取其等额价值的其他财产。2019年8月22日，一审法院向常德市不动产登记中心、常德市自然资源和规划局发出(2018)湘0702执1682号协助执行通知书，查封了本案涉案房屋。2020年1月21日，熊霞兵以个人资金原因向中建公司递交了《退房申请》，2020年1月22日中建公司同意其退房申请，并免除熊霞兵应承担的违约责任。2020年3月11日，中建公司将1490000元退还至熊霞兵个人账户。后因无法办理撤销网签备案手续，遂引发本案诉讼。本院认为，中建公司对于案涉房屋享有的权利足以排除强制执行。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查三个方面的内容，一是案外人是否系权利人、二是该权利的合法性与真实性、三是该权利能否排除执行。本案中，案涉房屋由中建公司开发建设，中建公司对案涉房屋的权利系原始取得，合法且真实。熊霞兵通过与中建公司签订《常德市商品房买卖合同》取得了案涉房屋的物权期待权，但未办理过户登记、尚未取得物权，并非案涉房屋的实际权利人。案涉房屋产权自始至终登记在中建公司名下，中建公司是案涉房屋的权利人。故中建公司提起本案执行异议符合前述第二十四条规定。其次，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(2004年3月1日起实行)第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：㈠作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；㈡被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；㈢被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十六条规定“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”和第十八条“预查封的效力等同于正式查封的效力……”的规定，人民法院可以对被执行人熊霞兵购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，预查封的效力等同于正式查封，待权属登记后自动转为正式查封。预查封的目的是为了保护债权人诉讼利益的实现，因熊霞兵不履行人民法院生效法律文书确定的还款义务被强制执行，故一审法院对案涉房屋进行预查封的行为并无不当。但预查封针对的仅是被执行人将要取得的财产，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等法律后果。第三，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十一条规定“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。”分析本案前述事实，一审法院系对涉案房屋采取的预查封强制措施，预查封保全的是预告登记权利人未来请求实现不动产物权的权利，是对预告登记期间预告登记义务人处分房屋效力的排斥，其效力实为冻结不动产物权登记簿的登记，以限制预告登记人未来对标的物的处分。通过预查封固定的是预告登记本身，以及本登记完成之后对房屋的查封。房屋买卖合同解除后，房屋买受人不再享有相应的物权期待权，则房屋出卖人有权排除执行。第四，备案登记系为了保障将来实现物权而向登记机构申请的登记，其本身并不能产生设立物权的法律效力。预查封的房屋权属只有在预查封期间被登记至被执行人名下时，预查封登记自动转为查封登记，目前法律规定被查封房产不得再行转让，但是本案中一审法院已经将查封手续送达不动产登记机关执行，登记机关已经登记，因此查封登记具有公示效力，视为对社会和交易当事人进行了告知并为其知晓。在查封登记具有公示效力的情况下，中建公司仍与熊霞兵解除合同并在未撤销网签备案登记的情况下，向熊霞兵退还首付款1490000元，且未向法院提交证据证实其与熊霞兵解除合同及向熊霞兵退还首付款系基于正当合理的理由，导致合同现已实际解除，人民法院的执行行为已没有法律基础和事实基础，中建公司无视查封登记的公示效力、不遵循双方所签解除合同约定的办理撤销网签备案、退还购房首付款的流程，擅自向熊霞兵退还涉案房屋首付款1490000元的行为存在过错，且该过错直接导致一审法院的预查封效力落空，导致申请执行人财鑫公司对该部分的利益受损，财鑫公司对该部分财产权益可另行主张赔偿诉讼，不属本案的审理范畴。综上所述，中建公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(2004年3月1日起实行)第十五条、十六条、十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、撤销湖南省常德市武陵区人民法院(2020)湘0702民初1897号民事判决；二、停止常德市武陵区桃花源路以东、竹叶路以南中建壹号府S4#楼102、202、302号房屋的执行，解除对该房屋的预查封。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由常德财鑫融资担保有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  涂江波审判员  谭洪妮审判员  周立军二〇二一年四月二十六日法官助理江南书记员陈晶晶附相关法条：1、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外2、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。3、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：(一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。5、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。