广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初27259号原告：中山市真诚物业管理有限公司，住所地广东省中山市开发区×××香雪阁侧办公室，统一社会信用代码914×××××××××××690K。法定代表人：张运清，经理。委托诉讼代理人：童雪艳，该公司工作人员。被告：汪发刚，男，1987年12月10日出生，汉族，住湖北省竹山县××××××××××××，公民身份号码420××××××××××××552。原告中山市真诚物业管理有限公司（以下简称真诚公司）与被告汪发刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告真诚公司委托诉讼代理人童雪艳、被告汪发刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告真诚公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2019年4月1日至2019年9月30日物业管理费、水电费628.86元及违约金（违约金计算方式：以实际欠款金额为基数，从2019年4月1日按年利率24%计至实际清偿之日止）。庭审中，原告明确物业管理费397.11元、梯灯分摊费15元、水费206.75元。违约金起算日期为欠费当月的11日，事实和理由：2014年10月1日，中山市×××业主委员会与原告签4订香晖园商住小区物业服务合同（以下简称物业服务合同），约定由原告提供物业管理服务，业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业管理费。而被告正是中山市火炬开发区×××香晖园香××××××××（以下简称为××××）的业主，建筑面积：94.55平方米，应当按照合同约定按0.7元/月/平方米向原告缴纳物业管理费，逾期缴纳的，每逾期一日按千分之一计算违约金。原告依约提供了物业服务，但被告却未按时向原告支付物业管理费，尚拖欠原告自2019年4月1日至2019年9月30日的物业管理费及水电费人民币618.86元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告真诚公司向本院提交的证据主要有：1.物业服务合同；2.催缴费用通知单。被告汪发刚辩称，一、在原告服务本小区期间，因原告维护不当导致香晖园香泉阁l幢楼下入户大门前的柱子断裂歪斜严重，存在严重的公共安全隐患，被告和本栋其他业主多次去物业中心找原告的当值主管殷经理到现场看过几次，其均答应处理，却迟迟未处理，后来直到被告多次拨打12345市民热线投诉，才安排人员敷衍式的维修了一下，但是维修后不久，进门右边的柱子依然是原来的情况，断裂严重，至今还是断裂状态。部分楼栋的楼顶，有些业主私自拿来种菜使用，导致有部分地漏堵塞，雨污排出缓慢，雨水浸泡顶楼和外墙太久导致外墙漏水隐患。小区部分楼栋地基下陷严重，存在安全隐患，被告及其他业主多次建议原告安排工作人员进行填土处理，消除安全隐患，原告仍然不重视，未回应。直至被告继续拔打12345市民热线投诉反馈，才勉强安排处理一部分，至今仍有部分楼栋地基下陷悬空状态。原告不安排处理，视而不见，直至原告于2019年9月30日撤场，仍未处理。根据物业服务合同第二章物业服务事项第二条第（一）款约定：房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构内部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）和对露天停车场等公共部位的维护、养护和管理。二、在原告服务本小区期间，被告及小区其他业主曾多次反馈关于小区公共环境卫生及安全隐患问题，原告都未曾重视过相关问题，甚至连基本的园区清扫，垃圾清理都做不好，每次清理、清扫都会隔很久，都是等到实在看不下去了才安排清洁人员做一次清洁清扫，还做的不彻底。根据物业服务合同第二章物业服务事项第二条第（四）款约定：物业共用部位和公共环境的清洁卫生清扫，垃圾的收集、清运。三、在原告服务本小区期间，小区内的绿化修剪清理工作不及时，甚至有些树枝长到邻居家里去了，都不安排修剪，小区的大树几年未曾修剪。树枝落叶堆积厚厚的一层无人清扫清理，被告提建议其也不采纳。四、关于楼道卫生，本应每天清扫一次，但是原告安排每周两次，甚至有时候一周就清扫一次，清扫也不彻底，清扫不及时每天走到楼道楼梯看到都是脏脏的，经常有腥骚恶臭味，垃圾和脏污也经常到处都是。根据物业服务合同第二章物业服务事项第二条第（四）、（五）、（十二）款约定：物业共用部位和公共环境的清洁卫生清扫，垃圾的收集、清运；物业公共绿化的养护和管理；服务标准：1、每天至少拖地一次，电梯空间每天拖洗一次；2、每日拖洗大厅、公共门厅及通道；3、一日清理生活垃圾二次。五、在原告服务本小区期间，每栋入户的门禁及监控系统，没有做好应有的维护和保养，很多门禁常期处于废弃状态，门铃对讲也是坏的，小区监控坏掉之后就全部拆掉，也不修复安装，导致小区内多次偷盗事件频发，警察无法调到监控，也是无从查起。原告并未履行合同条款，物业服务合同第二章物业服务事项第二条第（七）款约定：切实做好小区的安全防范工作，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等维护小区秩序工作。六、在原告服务本小区期间，小区内的公共游乐、泳池、健身设施设备严重老旧损坏，小区业主的小孩在此玩耍存在安全隐患，也未得到维修保养修缮。原告在2019年9月30日服务到期撒场前，还悄悄拆走小区内的供水系统的部分加压供水设备和破坏性拆除小区的门禁系统及车辆识别系统，影响小区业主生活用水和小区的正常秩序。根据物业服务合同第二章物业服务事项第二条第（二）款约定：房屋建筑本体共用设施设备（例如共用的上下水管道、污水管、抽风排烟道、共用照明、加压供水设备、配备系统楼內消防设施设备、电梯等）的运作服务、维护、养护和管理。七、在原告服务本小区期间，部分业主利用自己的物业楼层优势，私自进行改造违建障况严重，原告在监管上也是睁一只眼闭一只眼。导致小区环境杂乱无章，乱停，乱摆，乱放现象严重。小区内车辆停放混乱经常影响业主正常出行。根据物业服务合同第二章物业服务事项第二条第（六）款约定：车辆行驶及停泊等交通秩序的引导和管理。以上陈述的部分问题，都是原告在小区管理服务期间，该解决而又未解决和重视的问题，一直拖到原告2019年9月30日撤场仍未处理。综上所述：1.原告服务管理香晖园小区期间未尽到应尽之责，且严重违反了该公司在香晖园服务期限内与全体业主签署的物业服务合同第二章物业服务事项第二条中约定全部相关条款的物业服务事项。2.根据国务院2018年3月19日发布的《物业管理条例》行政法规中第三十四条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第五十五条规定，物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。综上：原告并未切实履行物业服务合同，并严重违反了国务院颁布的《物业管理条例》中的相关条例规定，置国家法律规定于及人民生活于不顾，服务期间肆意妄为，践踏了国家的法律效力实施及威严，严重影响了党和政府构建和谐社会的步伐。严重侵害了香晖园小区广大业主的利益。被告汪发刚为其辩解意见向本院提交的证据主要有：1.告知函、小区住户满意度调查统计表、表决结果、公司函；2.照片。本院经审理认定事实如下：汪发刚是503房业主，建筑面积94.55平方米。中山市×××商业小区业主委员会（甲方）与真诚公司（乙方）签订物业服务合同，主要约定：由乙方为中山火炬开发区同乐路香晖园小区提供物业服务，服务期限为2016年10月1日至2019年9月30日止。关于物业服务事项，房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构内部为、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）和对露天停车场等公共部位的维护、养护和管理。房屋建筑本体共用设施设备（例公用的上下水管道、污水管、抽风排烟道、共用照明、加压供水设备、配备系统楼内消防设施设备、电梯等）的运作服务、维护、养护和管理。本物业规划红线内属物业管理范围内的共用设施（例道路、化粪池、池、井道、路灯、停车场、架空层摩托车停车场等）的维修、养护和管理。物业共用部位和公共环境的清洁卫生，垃圾的收集、清运。物业公共绿化的养护和管理；车辆行驶及停泊等交通秩序的引导和管理；切实做好小区的安全防范工作，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等维护小区秩序工作。提供合理与有偿的其他服务（例家政服务，自有物业的维修、派发及中介服务等）。装饰装修管理服务。物业和管理档案及资料的管理。法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。服务标准：参照中发改价控[2014]539号文件中五级收费标准的物业服务内容：每天至少拖地一次，电梯内空间每天拖洗一次；每日拖洗大厅、公共门厅及通道；一日清理生活垃圾二次；六个月清洗生活水池一次；一年清疏化粪池一次；二年清疏排水系统一次；一年检修水泵一次；一个月检修（维保）电梯二次；一个月检修发电机一次；一个月检修消防设施、设施一次。服务质量：设备良好，运行正常、畅顺，垃圾日产日清。物业管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅：指无电梯的步梯房，管理费按建筑面积0.8元/月/平方米；小高层住宅：指1-12层的有电梯房，管理费按建筑面积1.3元/月/平方米；供水的收费标准按物价部门审核的标准收取，公共梯间电费按月固定金额的方式分摊：多层2.5元/户；电梯房5元/户分摊收取；如由于供水、供电部门调整价格而引出的变动，乙方可按照调整幅度作相应调整。物业管理费用（含代收费用）由业主或物业使用人在每月10日前向乙方支付；业主或业主使用人逾期交纳物业管理费和本合同约定的其它费用，乙方有权从逾期之日起按日加收应交纳费用的1‰作为违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，真诚公司依约提供了物业服务。2019年9月30日，真诚公司向汪发刚发出催缴费用通知单，该通知单载明：贵单位由2018年3月1日起至2019年9月30日止，尚欠物业管理费1427.71元，代收缴住宅水费及梯灯分摊费289.86元，拖延费用滞纳金（按日千分之一计算343.51元；以上欠费总额为2061.08元。如阁下在2019年9月30日之前仍未缴付以上欠款，本公司将会保留诉讼追偿的权利，届时产生的滞纳金及诉讼费等均由阁下自行承担。汪发刚对该催缴费用通知书真实性不予确认，其称没有收到该催缴费用通知书，真诚公司通过电话催缴时，汪发刚与真诚公司有针对物业管理的服务质量问题进行沟通，但真诚公司未有改善。庭审中，真诚公司称，物业管理费是按0.7元/月/平方米计算，涉案房屋建筑面积为94.55平方米，欠缴6个月的管理费，共计397.11元，梯灯分摊费每月2.5元，6个月共计15元，水费是206.75元。汪发刚确认没有缴纳上述物业管理费及梯灯费及水费，且确认由真诚公司代收水费及梯灯费，对梯灯费金额无异议，对水费的金额有异议。汪发刚辩称，真诚公司服务质量达不到合同约定标准，汪发刚为证明其抗辩意见，提供物业满意度告知函、不再续约告知函、满意度调查统计表、表决结果、公司函、照片等证据予以佐证。根据上述证据显示，2019年7月29日，火炬开发区香晖园小区业主委员会向真诚公司发告知函，通知该业主委员会与真诚公司的物业服务合同不再自动续期，将视物业满意度调查结果而定。2019年8月9日，业主委员会向真诚公司发出决定不再与真诚公司续约的告知函，该函载明：满意度调查统计工作已顺利完成，统计结果如下：应计票数926张，有效票数632张，满意票数80张，满意率12.66%，不满意票数552张，不满意率为87.34%。根据统计结果，满意率12.66%低于服务合同70%以上的规定，因此决定不与贵司再继续签订为本小区物业管理服务合同。贵司现行服务合同于2019年9月30日截止，请在此期间按现行服务合同继续为小区进行相关服务，并提前做好有关的交接事项，平稳有序地退出本小区的物业管理服务。真诚公司确认已于2019年9月30日撤出香晖园小区，但对汪发刚上述抗辩理由均不予确认，对汪发刚提供的小区住户满意度调查统计表、表决结果、公司函真实性、关联性均不确认，对照片的真实性及照片拍摄时间及地点均不确认，认为汪发刚的上述证据无法证明真诚公司存在违约行为。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，中山市×××商业小区业主委员会与真诚公司签订的物业服务合同，系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，真诚公司应当依约向小区提供物业服务，汪发刚作为小区业主，前述物业服务合同对其具有约束力，应依约向真诚公司支付物业管理费。汪发刚以真诚公司未完全履行合同义务为由，拒绝缴纳物业管理费，并提供告知函、小区住户满意度调查统计表、表决结果、公司函、照片等证据予以佐证，但由于照片无法确认拍摄地点及时间，且告知函、小区住户满意度调查统计表、表决结果、公司函亦未能证明真诚公司提供的物业服务存在质量问题，汪发刚的抗辩理由，证据不足，本院不予采信。真诚公司要求汪发刚支付2019年4月1日至2019年9月30日期间共6个月的物业管理费397.11元（94.55平方米×0.7元×6个月）的诉讼主张，理据充分，本院予以支持。关于水费，真诚公司没有提供汪发刚用水量及计算依据等相关证据，汪发刚亦不确认真诚公司主张金额，真诚公司应承担举证不能的不利后果，因缺乏证据，本院不予支持。关于电费，汪发刚确认没有交纳，对电费金额亦无异议，本院予以确认。关于违约金。根据物业服务合同，业主应于每月10日前缴纳当月物业管理费，如不能按时缴付，则每拖延一日的违约金按应缴金额的1‰计算。本院认为，该违约金的计算标准过分高于真诚公司实际损失，本院依法将其调整为：以每月实欠物业管理费金额为基数，从2019年4月11日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率分段计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告汪发刚于本判决生效之日起七日内向原告中山市真诚物业管理有限公司支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的物业管理费397.11元、梯灯电费15元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费和梯灯电费实欠金额为基数，从2019年4月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率分段计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算）；二、驳回原告中山市真诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告真诚公司已预交），由原告真诚公司负担18元，被告汪发刚负担32元（被告汪发刚于本判决生效之日起七日内迳付给原告真诚公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  欧贝贝审判员  赵 磊审判员  麦 琳二〇二一年三月十二日书记员  程梓欣