广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初7460号原告：佛山市南海区中建物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：洪映辉，广东国慧律师事务所律师。被告：谢凤银，女，1975年4月21日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区。上列原、被告物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序,于同年3月22日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人洪映辉、被告谢凤银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付佛山市南海区×××××××××1×**************房（以下简称案涉房屋）自2018年9月1日起至2020年12月31日期间拖欠的物业管理费本金12172.13元（含公摊电费），并自2018年10月11日起至实际付款之日止以拖欠的物业管理费为本金按日千分之三计算违约金给原告，暂计至2021年1月11日，违约金为15085.21元，本金和违约金共计为27257.34元）；2.被告承担本案所有的诉讼费用。诉讼中，原告申请变更诉讼请求为：1.被告立即向原告支付拖欠的物业管理费违约金合计16655.42元（违约金为自2018年10月11日起至2021年2月22日止以当月拖欠的物业管理费为本金，按日千分之三计算）；2.被告承担本案所有的诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。本院经审查认为，原、被告提交的证据内容真实，且与本案相关联，本院均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告成立于1999年12月13日，经营范围为物业管理等。案涉房屋的所有权人为被告谢凤银，该房产的建筑面积是174.3平方米，房屋用途为住宅，不动产权登记时间为2017年5月3日。2016年7月5日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定案涉房屋由原告提供物业管理服务；交纳物业服务费时间为每月10日前；高层带电梯住宅按照建筑面积收取每月每平方米2.3元（不包含公共部分水电费合理摊分）；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金等。原告依约定向被告提供了物业管理服务，被告应每月向原告交纳物业服务费400.89元。另查明，原告于2021年2月2日向本院递交诉状时诉称被告自2018年9月1日至2020年12月31日期间物业服务费12172.13元（含公摊电费）尚未交纳。本院于2021年2月7日向被告送达了起诉状及证据副本，被告于2021年2月22日向原告交纳了2018年9月至2020年3月的物业服务费8289.36元（其中包括物业服务费7616.91元、公摊电费653.45元和消杀费19元）；于2021年3月2日向原告交纳了2020年4月至2020年12月的物业服务费3910.77元（其中包括物业服务费3608.01元、公摊电费293.76元和消杀费9元）。原告坚持要求被告支付拖欠物业服务费期间的违约金，但被告拒绝支付，故原告提起本案诉讼。本院认为，原告具有相应的物业管理资质。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律效力，对双方具有约束力。被告作为案涉房屋的所有权人，接受了原告提供的物业管理服务,物业管理服务具有公共性，收取物业管理服务费是整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，故被告应按上述协议的约定向原告缴纳物业服务费。关于被告是否应向原告支付违约金的问题。被告在本案立案之前交纳讼争期间的物业服务费和公摊电费，但依据《前期物业管理服务协议》的约定，被告应在每月的10日前向原告交纳物业服务费，逾期支付物业服务费的，原告有权向被告主张违约金，该协议中并未明确约定逾期支付公摊电费的违约责任。物业服务方面的问题具有阶段性、临时性等特点，原告作为物业服务企业应及时进行跟进、处理并及时将结果反馈给业主，而被告提交的照片、视频等证据所反映的问题，无法确获取的时间，也无法确认照片及视频中反映的情况所持续的时间，另根据原告提交的照片显示，原告对案涉小区内的搭建、电动车充电桩及停放已进行相应的提示或公示，对楼道垃圾进行了清理，已尽到相应的管理责任，故被告提交的证据不足以证实原告存在违反《前期物业管理服务协议》的行为，原、被告双方均应按照物业服务合同的约定全面履行各自的义务，被告拒不按时交纳物业服务费，应当向原告支付相应的违约金。关于被告应支付的违约金金额。根据原告提交的违约金明细表，原告在本案中主张违约金自每一期物业服务费（包含公摊电费）欠费的次月11日起，每天按物业服务费（包含公摊电费）欠费总额的3‰计算至实际清偿之日止，但原告主张的计算标准过高，结合本案实际及原告的主张，同时为避免计算标准高而导致违约金金额过高，使双方权利义务失衡，显失公平，且又要体现对被告逾期缴纳物业服务费的违约行为的惩罚及弥补原告的损失，本院考虑案件的实际情况，仅采纳原告部分请求，本院确定违约金以各月的物业服务费400.89元（不含公摊电费）为基数，从当期欠费的次月11日起，各期均按照本案立案时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%即年利率5.775%计算至被告实际清偿之日止，其中2018年9月至2020年3月的物业服务费相应的违约金计算至2021年2月22日止、2020年4月至2020年12月的物业服务费相应的违约金计算至2021年3月2日止，则计得违约金合计813.22元。原告请求被告支付的违约金超出上述部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条条的规定，判决如下：一、谢凤银应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金813.22元予佛山市南海区中建物业管理有限公司；二、驳回佛山市南海区中建物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费216.39元，因适用简易程序结案，受理费减半收取108.19元（佛山市南海区中建物业管理有限公司已预交240.72元），由佛山市南海区中建物业管理有限公司负担83.19元，谢凤银负担25元，谢凤银负担的受理费25元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山市南海区中建物业管理有限公司，本院不另收退。对佛山市南海区中建物业管理有限公司多预交的受理费132.53元，待本判决生效后，经佛山市南海区中建物业管理有限公司书面申请，本院退回予佛山市南海区中建物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  欧亚婷二〇二一年四月二十九日书记员  饶永佳附表：（年利率5.775%，单位：元）起算日还款日天数当期物业服务费（本金）当期应付违约金已交物业服务费违约金累计物业服务费累计2018-10-112018-11-1031400.891.970.001.97801.782018-11-112018-12-1030801.783.810.005.781202.672018-12-112019-1-10311202.675.900.0011.671603.562019-1-112019-2-10311603.567.870.0019.542004.452019-2-112019-3-10282004.458.880.0028.422405.342019-3-112019-4-10312405.3411.800.0040.222806.232019-4-112019-5-10302806.2313.320.0053.543207.122019-5-112019-6-10313207.1215.730.0069.273608.012019-6-112019-7-10303608.0117.130.0086.394008.902019-7-112019-8-10314008.9019.660.00106.064409.792019-8-112019-9-10314409.7921.630.00127.694810.682019-9-112019-10-10304810.6822.830.00150.525211.572019-10-112019-11-10315211.5725.560.00176.085612.462019-11-112019-12-10305612.4626.640.00202.726013.352019-12-112020-1-10316013.3529.490.00232.226414.242020-1-112020-2-10316414.2431.460.00263.686815.132020-2-112020-3-10296815.1331.270.00294.957216.022020-3-112020-4-10317216.0235.390.00330.347616.912020-4-112020-5-10307616.9136.150.00366.498017.802020-5-112020-6-10318017.8039.330.00405.828418.692020-6-112020-7-10308418.6939.960.00445.788819.582020-7-112020-8-10318819.5843.260.00489.049220.472020-8-112020-9-10319220.4745.220.00534.269621.362020-9-112020-10-10309621.3645.670.00579.9310022.252020-10-112020-11-103110022.2549.160.00629.0910423.142020-11-112020-12-103010423.1449.470.00678.5610824.032020-12-112020-12-312110824.0335.960.00714.5311224.922021-1-12021-2-225311224.9294.137616.91808.653608.012021-2-232021-3-283608.014.573608.01813.220.00