天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0102民初8187号原告（反诉被告）：天津亚鑫房地产开发有限公司，住所地天津市河东区八纬路丰盈新园物业楼。法定代表人：郑建强，总经理。委托诉讼代理人：窦宗有，天津宗嘉律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市诚达房屋拆迁有限责任公司，住所地天津市河东区十二经路嘉华大厦702室，现办公地址天津市河东区来安里小区23号1门。法定代表人：孙菲菲，经理。委托诉讼代理人：刘晋菘，该公司职员。第三人：天津市规划和自然资源局（天津市海洋局），住所地天津市和平区曲阜道84号。负责人：陈勇，局长。原告（反诉被告）天津亚鑫房地产开发有限公司（以下简称：亚鑫公司）与被告（反诉原告）天津市诚达房屋拆迁有限责任公司（以下简称：诚达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法追加天津市规划和自然资源局（天津市海洋局）（以下简称：规划局）作为本案第三人参加诉讼，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告亚鑫公司的委托诉讼代理人窦宗有，被告诚达公司的委托诉讼代理人刘晋菘均到庭参加诉讼。规划局经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。亚鑫公司向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月21日原、被告签订了《房屋买卖合同》约定将登记在原告名下坐落天津市河东区八纬路丰盈新园房产，面积为810.06平方米，以900万元价格出售给被告。2015年3月双方签订了《房屋买卖补充合同》将房屋价款约定为925万元，后被告给付原告房屋价款825万元。在签订合同之初，被告已充分了解房屋具体情况，时至今日房屋仍不具备产权过户条件，故原告来院起诉。诚达公司辩称，同意解除合同和补充协议，但在本案中明确由于被告为国有企业所以针对原告提出的解除协议，我方保留对原告主张违约责任和利息的请求，诉讼费不同意承担。诚达公司向本院提出反诉请求如下：1．请求判令亚鑫公司向诚达公司支付违约金15175000元；2．反诉费用由亚鑫公司负担。事实理由：双方自2013年1月21日签订《房屋买卖合同》，诚达公司如约支付了定金400万元，后支付剩余400万元及物业维修基金25万元。因涉诉房屋始终无法过户，也未实际交付给诚达公司使用，现亚鑫公司单方违约主张解除协议，侵害了反诉人合法权益，故提起反诉。亚鑫公司针对反诉请求辩称，1．涉案不动产系相关政府部门不予办理产权手续，反诉被告无需承担违约赔偿，双方签订涉案合同后，反诉被告已按约定履行相关的过户手续和办理工作。至2015年3月双方签订补充合同，也是按照区物业办的要求交纳相应物业维护基金，是履行过户手续的一部分。2．目前为止涉案不动产无法办理过户原因系因政府相关部门造成，本次诉讼要求解除合同完全是从双方的根本利益考虑，从能够合理充分利用该不动产房屋经济和使用价值考虑，自开始办理涉诉房屋产权过户至今已经八年多，政府部门仍未明确何时能办理，涉案合同仍一直被动的等待，对双方均造成严重的经济损失。规划局未出庭应诉、未作答辩。庭审后，本院向规划局工作人员电话询问涉诉房屋不能办理产权登记变更的原因，工作人员表示涉诉房屋为小区公建，一不能办理出让手续，二涉诉房屋含物业用房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年1月21日亚鑫公司（甲方）与诚达公司（乙方）签订《房产买卖合同》，甲方同意出售坐落天津市河东区八纬路丰盈新园的房产，产别为私产，建筑面积810.06平方米，建筑层数为2层，房屋所有权人为亚鑫公司。土地使用面积667.7平方米，土地类型出让，以出让方式取得土地使用权的，土地使用权年限为70年，自2010年11月30日至2080年11月29日止。另有平房150平方米，由甲方负责协调归乙方使用。第二条上述房产的价款总额为900万元整。同时合同第六条约定：1．甲方在合同签订后无故单方面接解除合同的，应书面通知乙方，并自通知之日起15日内将乙方所付购房定金的双倍及其他已付款返还给乙方（不计利息）；．．．5．因该房产存在权属争议或瑕疵导致乙方不能取得该房产所有权及土地使用权或不能实现合同目的时，甲方应向乙方支付相当于总房款10%的违约金；6．任何一方存在其他违约情形的，应向守约方支付违约金200万元，并赔偿守约方因此遭受的实际损失。2015年3月18日双方签订《房产买卖补充合同》，合同载明：“现该房产过户过程中，区物业办向甲方追缴该房产的物业维修基金，之后才能予以过户。由于此项费用不包含在原协议签订的购房款内，故经甲乙双方协商，达成如下条款：“一、甲乙双方各承担物业维修基金50%，计25万元，由乙方以购房款形式支付甲方。二、自本补充合同签订之日起7日内，乙方向甲方支付25万元。．．．。”2012年12月25日诚达公司支付亚鑫公司房款400万元，2013年7月31日诚达公司支付亚鑫公司房款300万元，2014年5月15日诚达公司支付亚鑫公司房款100万元，2015年3月18日诚达公司支付房款25万元。以上共计825万元。本院认为，本案争议焦点为合同无法继续履行是否因亚鑫公司违约，如违约，违约金数额应如何计算。庭审中经询，双方均认可合同已无法继续履行，亚鑫公司要求解除合同，诚达公司对于合同解除表示同意，本院依法照准。对于合同解除后的款项返还问题，亚鑫公司表示同意返还其所收取的825万元，不违反法律规定本院依法照准。对于诚达公司主张违约金15175000元一节，诚达公司表示其适用双方买卖合同的第六条第一款、第五款、第六款计算违约金数额。对此本院分析认为，亚鑫公司要求解除合同的理由为房屋无法继续办理产权登记的变更，且并非无故单方解除合同，因此不适用该合同第六条第一款约定。而经本院向规划局核实，无法办理产权登记变更的理由系房屋所在地块出让手续存在问题及涉诉公建含物业用房，导致无法办理产权登记变更。亚鑫公司系涉诉小区的开发商，对于涉诉房屋地块及公建问题应当知晓，基于此情况应当适用其合同第六条第五款，由于房产瑕疵导致合同目的不能实现的情况，故亚鑫公司应当按照约定支付诚达公司总房款10%的违约金，即90万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除天津亚鑫房地产开发有限公司与天津市诚达房屋拆迁有限责任公司签订《房产买卖合同》及《房产买卖补充协议》；二、本判决生效之日起十五日内，天津亚鑫房地产开发有限公司返还天津市诚达房屋拆迁有限责任公司房款及维修基金费用8250000元；三、本判决生效之日起十五日内，天津亚鑫房地产开发有限公司给付天津市诚达房屋拆迁有限责任公司违约金900000元；四、驳回天津亚鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回天津市诚达房屋拆迁有限责任公司的其他反诉请求。如果未本按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，反诉费56425元，由天津亚鑫房地产开发有限公司负担15257元，由天津市诚达房屋拆迁有限责任公司负担41248元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长  袁宝瑞审判员  王维力审判员  郭宏敏二〇二一年四月十五日法官助理杨慧书记员杨爱玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。