贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初17190号 原告：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住3号楼2楼，统一社会信用代码：91520502059064834E。 法定代表人：余国晟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗舸真（一般授权），该公司员工。 被告：卢德云，男，1991年10月12日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：熊加美，女，1988年2月19日出生，仡佬族，住贵州省织金县。 第三人：中国建设银行股份有限公司毕节市分行，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路38号，统一社会信用代码：915205002154706165。 负责人：辛光中，该分行行长。 委托诉讼代理人：熊灿斌（特别授权）、胡昭军（一般授权），贵州本芳律师事务所律师。 原告毕节万晟置业有限公司（以下简称“万晟置业公司”）与被告卢德云、熊加美商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日作出（2020）黔0502民初1262号民事判决书，原告万晟置业公司不服提起上诉，毕节市中级人民法院于2020年8月18日作出（2020）黔05民终5203号民事裁定书，以原判认定基本事实不清为由，撤销原判，发回重审。本院于2020年10月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。案件审理过程中，中国建设银行股份有限公司毕节市分行（下称“建行毕节分行”）申请作为本案第三人参加诉讼并提出独立诉讼请求。本案定于2021年1月28日公开开庭进行审理，原告万晟置业公司的委托诉讼代理人罗舸真，被告熊加美，第三人建行毕节分行的委托诉讼代理人胡昭军到庭参加了诉讼。被告卢德云经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。 原告万晟置业公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2016年5月20日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.判决被告支付原告解除合同违约金52277.2元及逾期办理备案撤销手续违约金；3.判决被告返还原告代为支付的贷款本息、罚息、复利等费用（截至2019年12月共58905.47元，最终费用以第三人实际扣划为准）；4.判决被告协助原告办理撤销商品房买卖合同备案登记和预告抵押登记等相关手续；5.本案的诉讼费、律师费用及办理保函费用由被告承担。（庭审中，原告将第3项诉请中“截至2019年12月共58905.47元”变更为“截至2020年12月共103462.03元”。） 事实和理由：原、被告于2016年5月20日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定由被告购买原告位于万晟阳光城xx号商品房一套，商品房总价款为522772元，签订合同当日支付104772元，剩余款项由买受人自行申请银行按揭贷款，出卖人为买受人在银行申请按揭贷款提供担保。出卖人在保证期内，因买受人未按银行的借款合同约定按时足额偿还银行到期贷款本息，导致银行通过从出卖人账户扣款等形式要求出卖人承担担保责任时，自出卖人电话或者寄发书面通知要求买受人归还出卖人代付款项之日起超过10日的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议，并要求买受人承担总房款10%的违约金。因被告2017年起未偿还银行贷款本息等费用，建行毕节分行划扣原告保证金账户资金用以偿还上述费用，并要求原告承担担保责任。原告认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，被告应当按照合同约定履行付款义务。被告未按期偿还银行贷款，导致原告承担保证责任，双方约定解除合同的条件已成就。综上，为维护原告合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定向法院提起诉讼，诚望判如所请。 被告卢德云未进行答辩，未提交证据材料。 被告熊加美针对原告的起诉答辩称：房屋我们是需要的，希望原告能够给我们点时间，让我们了解情况后，将差欠原告的房款支付给原告公司。 第三人建行毕节分行针对原告的起诉陈述称：为了购买涉案房屋，被告与第三人签订了借款合同，被告作为合同的相对方理应承担合同项下贷款偿还义务，原告作为借款合同项下的保证人也应履行其保证责任。 第三人建行毕节分行向本院提出诉讼请求：1.判决被告卢德云、熊加美立即偿还第三人建行毕节分行借款本金334566.7元及截止2020年12月21日的利息（含罚息）2747.29元，2020年12月22日起至全部款项清偿完毕之日止的利息（罚息）按双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计算方式和标准计算；2.判决原告万晟置业公司对上述第一项债务承担连带偿还责任；3.判决第三人对被告卢德云、熊加美购买的位于毕节市七星关区屋享用抵押优先权；4.第三人诉讼费由原、被告承担。 事实及理由：原告万晟置业公司诉被告卢德云、熊加美商品房买卖合同纠纷一案中，涉案房屋系被告卢德云、熊加美与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》借款购买；合同约定，第三人作为贷款人向被告卢德云、熊加美发放贷款418000元用于购买毕节市七星关区屋。借款期限180个月，即2016年9月23日至2031年9月23日。贷款利率为年利率，浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；若借款人在借款合同项下借款逾期的，罚息利率为在借款合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。为保证款项的归还，原告万晟置业公司提供连带责任保证，被告用涉案房屋提供抵押担保并办理抵押登记；现原告万晟置业公司与被告卢德云、熊加美因双方签订的《房屋买卖合同》发生纠纷，请求解除其与被告签订的《房屋买卖合同》。第三人认为，一旦万晟置业公司与被告卢德云、熊加美签订的《商品房买卖合同》被判决解除，必然会直接对第三人债权的实现产生影响，按照第三人与被告卢德云、熊加美双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条之约定，被告卢德云、熊加美应当承担本合同项下的还款义务，而原告万晟置业公司作为该笔借款的保证人，理应承担连带偿还责任。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，特向法院提出独立诉请，恳请依法判决支持第三人请求为谢。 原告针对第三人的诉请答辩称：第三人诉请判决原告对债务承担连带偿还责任，事实上原告已经对被告与第三人间的债务承担了保证责任，所以第三人的该诉请已经得到了实际履行。对第三人其余部分诉讼主张无异议。若商品房买卖合同被依法解除，原告公司自愿承担银行借款的支付责任。 被告熊加美针对第三人的诉请答辩称：房子我们确实是想要，银行的借款我们也是要偿还的，但是希望银行给我们一点时间去筹款。对于第三人的第三项诉请，我方不同意，因为我们是要偿还银行的借款的。第三人诉请判决对房屋享用抵押优先权，我们不同意，因为我们是要偿还银行借款的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月18日，以原告万晟置业公司为甲方，第三人建行毕节分行为乙方，双方签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定：“甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。合同所称的债务人是指因购置座落于毕节市七星关区德溪新区项目所属之万晟阳光城房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2015年3月17日至2025年3月17日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用。合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币壹亿壹仟叁佰伍拾万元。甲方在合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至以下第（二）项所述之日止。（二）该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。甲方应按乙方对每个债务人贷款发放金额的5%逐笔分次存入保证金账户。对于甲方在本合同项下的全部应付款项，乙方有权直接从保证金专户中划不足部分，乙方有权从甲方在中国建设银行系统开立的任一账户中扣划相应款项，且无须提前通知甲方。最高额保证合同还约定了其他事项。 2016年5月20日，以原告万晟置业公司为出卖人，被告卢德云、熊加美为买受人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，该商品房的规划用途为住宅，建筑面积130.14平方米，套内建筑面积110.88平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单位每平方米4714.75元，总价款为522772元。买受人以银行按揭贷款付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款104772元，余款418000元以银行按揭贷款支付。”同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》约定：“（二）买受人在采用银行按揭贷款方式购买商品房时，如果出卖人须为其在银行申请按揭贷款提供担保，则双方按如下约定的权利义务；2、出卖人在保证期内，因买受人未能按借款合同的约定，按时足额偿还银行到期的贷款本息，导致银行通过从出卖人账户扣款等形式直接要求出卖人承担担保责任时，出卖人有权向买受人追偿外，还有权要求买受人承担如下违约责任：（1）自出卖人电话或寄发书面通知之日（以邮戳为准）起超过10日内，归还出卖人代付款项（包括但不限于买受人应付贷款的本息、罚息、罚金及由此产生的一切费用，具体金额以银行扣款凭证为准）。（2）自出卖人电话或寄发书面通知之日（以邮戳为准）起超过10日内，买受人仍未归还出卖人代付款项，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议，并要求买受人承担总房款10%的违约金。买卖双方中任何一方依据法律规定、合同及补充协议的约定，行使合同解除权或导致合同解除的，买受人应于合同解除后7个工作日内会同出卖人到毕节市房产事业局办理合同备案登记的撤销手续。出卖人在合同解除后一个月内，将买受人已经支付的购房款在扣除买受人应承担的违约金及占用房屋所产生的房屋租金等费用后，将剩余款项不计息退还给买受人。商品房买卖合同及补充协议签订后，原告于2016年8月16日到毕节市销售合同备案登记。 2016年9月27日，以第三人建行毕节分行为贷款人，被告卢德云、熊加美为借款人（抵押人），双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定：“本合同有两个以上（含两个）借款人，则各借款人应就本合同项下全部合同义务承担连带责任。贷款人有权在《商品房买卖合同》被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系、宣布贷款立即到期或采取其他相应措施。借款人借款本金人民币418000元，借款期限为180个月（即2016年9月23日至2031年9月23日）。贷款利率为年利率，执行浮动利率。本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款人将款项一次性划入主账户：毕节万晟置业有限公司，账号：52×××05，开户行：建行毕节市中山支行。还款采用按月还本付息还款法，借款人选取委托扣款方式还款，借款人指定委托扣款账户为：账户名称：卢德云，账号：62×××49，开户银行：建行毕节市分行。”借款合同还约定了其他事项。同日，第三人建行毕节分行按照约定发放贷款，至此二被告履行了《商品房买卖合同》的款项支付义务。2017年起，因二被告未按期偿还银行按揭贷款，第三人建行毕节分行根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定，扣划了原告保证金账户资金，以偿还二被告的银行贷款。截止至2020年12月28日，第三人建行毕节分行共扣划原告保证金账户款项103462.03元。原告认为，二被告未按期偿还银行贷款导致原告承担保证责任，原告有权依据合同约定主张解除合同并诉请判决被告承担违约责任。被告熊加美希望不解除合同，留一定时间归还款项保留房屋。第三人认为，解除合同对第三人实现债权产生了影响，故以前述诉请诉至本院。 另查明：截止至庭审时，涉案房屋尚未办理抵押登记。第三人建行毕节分行出具《中国建设银行个人贷款对账单》载明：“查询结算日期为2020年12月21日，已还贷款本金83433.3元，已还利息为74714.57元，贷款余额为334566.7元，利息及罚息为2747.29元。” 上述事实，有当事人的陈述及提交的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、被告身份证复印件，《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《商品房买卖合同》及补充协议、《个人住房（商用用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、银行扣划回单、收据、第三人提交的营业执照、负责人身份证明、身份证、金额许可证、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，本案当事人之间的争议焦点为：1、本案《商品房买卖合同》及补充协议能否解除，以及原告主张的解除合同违约金能否予以支持；2、原告诉请被告协助撤销合同备案登记和预告抵押登记能否予以支持；3、第三人的债权应当如何实现；4、原告诉请被告支付的代偿款项能否予以支持。同时，本案当事人之间系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。 关于合同解除及违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》约定，出卖人在保证期内，因买受人未能按借款合同的约定，按时足额偿还银行到期的贷款本息，导致银行通过从出卖人账户扣款等形式直接要求出卖人承担担保责任时，出卖人有权向买受人追偿外，还有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议。本案中，二被告未能按借款合同的约定，按时足额偿还第三人建设银行毕节分行到期的贷款本息，第三人通过从原告保证金账户扣划款项要求原告承担担保责任。据此，对原告诉请解除原、被告于2016年5月20日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的请求，本院予以支持。关于解除合同违约金的问题。虽然《商品房买卖合同补充协议》就此进行了约定，但违约金应以当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失进行认定，原告所举证据不能够证明《商品房买卖合同》解除后给原告造成相应的损失。因此，对原告诉请判决被告支付解除合同违约金52277.2元的请求，本院不予支持。 关于协助撤销合同备案登记和预告抵押登记的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》约定，买卖双方中任何一方依据法律规定、合同及补充协议的约定，行使合同解除权或导致合同解除的，买受人应于合同解除后7个工作日内会同出卖人到毕节市房产事业局办理合同备案登记的撤销手续。2016年8月16日，原告到毕节市销售合同备案登记。现因二被告未按时足额偿还第三人到期贷款本息，导致解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议。根据法律规定及合同约定，二被告均应协助原告撤销《商品房买卖合同》备案登记。故对原告诉请判决被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》备案登记的请求，本院予以支持。对于协助撤销预告抵押登记的问题。因房产管理部门并未涉及房屋预告抵押登记，即便原告主张的是预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款：“预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，预告登记失效。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”的规定，案涉商品房买卖合同解除后，履行该合同对涉案房屋所作的预告登记将自动失效。故对原告诉请判决被告协助原告办理撤销预告抵押登记的请求，本院不予以支持。因原、被告双方未就律师费及办理保函费用进行约定，且该费用并非原告实现权利所必须支付的费用。故对原告诉请判决被告承担律师费及办理保函费用的请求，本院不予支持。 关于第三人提出的债权主张问题。本案中,因二被告未及时足额偿还第三人到期贷款本息，原告诉请判决解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，建行毕节分行作为有独立请求权第三人提出了独立的诉讼请求。根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，贷款人有权在《商品房买卖合同》被解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系、宣布贷款立即到期。根据第三人提交的中国建设银行个人贷款对账单显示，截止至2020年12月21日涉案借款合同项下未偿还的贷款本金为334566.7元，利息、罚息为2747.29元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并处理。商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，原、被告双方签订的商品房买卖合同被解除后，应由原告将收受的购房贷款本息返还第三人，原告亦在庭审中表示若商品房买卖合同被依法解除后其自愿承担银行借款支付责任。据此，根据前述司法解释的规定，商品房买卖合同被依法解除后，第三人诉请判决偿还的借款本金、利息、罚息应由原告承担偿还责任。因涉案房屋尚未办理抵押登记，故对第三人诉请判决对二被告购买的位于毕节市七星关区屋享用抵押优先权的请求，本院不予支持。 关于原告诉请被告支付代偿款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，二被告未按时足额偿还贷款，第三人从原告保证金中扣划代偿款，原告诉请解除《商品房买卖合同》及补充协议，同时诉请判决二被告返还原告支付的代偿款。但是，对于被告已支付的购房首付款、已偿还的借款、房屋装修价款等，经本院释明后被告熊加美并未就此提出主张。根据前述法律及司法解释的规定，在商品房买卖合同被解除的情况下，出卖人应当将收受的购房款本金及利息返还买受人。因此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。在商品房买卖合同解除后，原、被告双方可对原告代被告支付的购房贷款，以及被告已支付的购房首付款、已偿还的借款、房屋装修价款等一并协商处理，协商不成另行主张权利。 被告卢德云经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的放弃答辩、举证、质证等相应诉讼权利而导致的法律后果，应由其自行承担。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告毕节万晟置业有限公司与被告卢德云、熊加美于2016年5月20日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》； 二、被告卢德云、熊加美于本判决生效之日起十日内协助原告毕节万晟置业有限公司办理位于毕节市七星关区屋撤销《商品房买卖合同》备案登记； 三、原告毕节万晟置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还第三人中国建设银行股份有限公司毕节市分行贷款本金334566.7元及利息、罚息（2020年12月21日前的利息、罚息为2747.29元，2020年12月21日之后的利息、罚息按照第三人中国建设银行股份有限公司毕节市分行与被告卢德云、熊加美签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至债务履行完毕之日止）； 四、驳回原告毕节万晟置业有限公司的其他诉讼请求; 五、驳回第三人中国建设银行股份有限公司毕节市分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告毕节万晟置业有限公司预交的案件受理费1262元、诉讼保全2610元，第三人中国建设银行股份有限公司毕节市分行预交的案件受理费3180元，共计7052元。由原告毕节万晟置业有限公司负担7002元，被告卢德云、熊加美负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长 肖 滨 人民陪审员 王 艳 人民陪审员 范贤跃 二〇二一年四月十四日 书 记 员 杨云兴