青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2909号上诉人（原审原告）：丁雄，公民身份号码：×××，男，1981年9月7日出生，汉族，住西宁市。被上诉人（原审被告）：西宁华盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码916301007814291595，住所地西宁市城西区黄河路23号1号楼6楼。法定代表人：苗永德，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘婷婷、孙建强，青海辉湟律师事务所律师。上诉人丁雄因与被上诉人西宁华盛房地产开发有限公司（以下简称华盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2020）青0103民初2290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁雄上诉请求：1.撤销一审判决，改判华盛公司向丁雄支付迟延办理房屋产权证书违约金164522元；2.一、二审诉讼费用由华盛公司承担。事实和理由：一、一审法院认为本案不动产权证的办理需要先完成竣工验收并完成房屋初始登记为前提，而前述条件尚未达到，因此华盛公司没有协助丁雄办理不动产权证的义务属于事实认定不清。根据双方签订的《商品房预售合同》第十五条之规定，华盛公司应自房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记，后由丁雄委托华盛公司办理不动产权证书。办理不动产产权证书需要三个条件，第一，该房屋竣工验收合格；第二，该房屋需华盛公司完成初始登记；第三，该房屋需丁雄委托华盛公司办理不动产权证。同时合同第八条约定了该房屋的交付期限，即2013年12月31日前案涉商品房验收合格后交付给丁雄，房屋交付需要以已经竣工验收合格为前提。案涉商品房的实际交付时间是2014年7月15日，说明2014年7月15日案涉房屋已经竣工验收，华盛公司应该于2014年10月15日前完成涉案房屋初始登记，保证丁雄顺利办理不动产权证书。由于华盛公司迟迟不履行房屋初始登记义务，导致案涉房屋六年之久无法办理不动产权证，直接影响到丁雄对案涉房屋行使处分的权利。二、一审法院认为华盛公司提出的迟延办证系因客观情况及政策等不可抗力原因所致，因此华盛公司没有委托办理不动产权证的义务属于事实认定不清。根据合同相对性原则，华盛公司应当承担逾期办证的违约责任并支付逾期办证违约金。首先，华盛公司提出的不能办证原因不属于不可抗力，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“不可抗力是指当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。华盛公司称该项目所建房屋性质复杂、第三方青海正平路桥建设有限公司房屋未拆迁、房屋性质未协调好等客观因素，并不属于不可抗力，六年期间华盛公司本已预见而且也可以避免甚至可以克服，因此华盛公司辩称无法办证的事由并不构成不可抗力，故华盛公司构成违约，应当承担违约责任。其次，一审判决确定了《房屋预售合同》的有效性，双方应当承担合同约定的责任，即便存在其他客观原因导致不能办证，但明确约定了华盛公司有协助丁雄办理不动产权证的义务，根据合同相对性原则，不能免除华盛公司的违约责任。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，判决显失公平公正，请求二审法院查清事实依法改判。华盛公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，丁雄上诉请求缺乏事实依据。目前没有办理产权证书的原因不是华盛公司导致，而是因为政策调整和政策的强制性要求导致不动产权证书无法办理，因此，丁雄要求判令华盛公司为其办理不动产权证的条件尚不成就，且该条件不成就责任不在华盛公司。综上，丁雄的上诉请求依法不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。丁雄向一审法院起诉请求：1.判令华盛公司立即协助丁雄办理房屋所有权证及所有权登记手续；2.判令华盛公司向丁雄支付迟延办理房屋产权证书违约金171999.67元（暂计算至2020年6月1日，以已付购房款总额413964元为基数，房屋竣工验收交付使用日期2014年4月10日后90日的2014年7月10日为起点，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算到原告取得房屋所有权证书之日止）；3.本案的诉讼费由华盛公司承担。一审法院认定事实如下：2013年9月6日，丁雄与华盛公司签订《商品房预售合同》，合同编号为YS0116064，房屋代码为347344，合同约定，由丁雄购买华盛公司开发建设的位于西宁市××区第30号楼1单元1104室房屋一套，该房屋预测建筑面积97.34平方米，每平方米单价4252.76元，房款总计413964元。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、……。第十五条关于产权登记的约定，出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机关申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第3项办理《房屋所有权证》。1、……。3、买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》，并将办证资料提供给出卖人。合同签订后，丁雄向华盛公司支付了全部购房款，华盛公司于2014年2月将涉案房屋交付给丁雄使用。在该《商品房预售合同》的项目建设依据中注明，出卖人以出让方式取得位于××区的地块的土地使用权，出让证号为宁国用（2011）第041号，该地块土地面积为11901.43平方米，规划用途为综合。后丁雄以华盛公司未能按照合同约定办理不动产权属证书，其行为违约为由提起诉讼。西宁市国土资源局于2010年10月11日给华盛公司颁发了《国有建设用地划拨决定书》，确定的划拨建设用地位于××区的的划拨建设用地位××区的的划拨建设用地位××区，宗地面积28422.85平方米，其中划拨宗地面积为18596.07平方米，建设项目名称为南川东路135号保障性住房。给华盛公司颁发的宗地图中注明，同意将本图红线范围内面积28422.85平方米的国有建设用地出让给华盛公司作为商业、住宅用地，其中9826.77平方米为招拍挂出让，分摊商业为2842.28平方米，住宅为6984.49平方米。其余18596.07平方米为划拨出让的保障性住房用地。2011年2月11日，西宁市人民政府给华盛公司颁发了宁国用（2011）第041号《国有土地使用权证》，确认的土地坐落于南川东路135号，使用权类型为划拨、出让，使用面积11901.43平方米。2011年7月19日，给华盛公司颁发了宁国用（2011）第242号《国有土地使用权证》，确认的土地坐落于南川东路135号，使用权类型为划拨、出让，使用面积3438.21平方米。2012年11月28日，给华盛公司颁发了宁国用（2011）第329号《国有土地使用权证》，确认的土地坐落于南川东路135号，使用权类型为划拨、出让，使用面积2557.11平方米。2010年8月26日，西宁市城乡规划局颁发了选字第宁选规20100114号《建设项目选址意见书》，确认的建设项目名称为火柴厂三期保障性住房项目，建设单位为华盛公司，建设项目拟选位置南川东路135号，拟用地面积约27000平方米。2013年4月15日，西宁市住房保障和房产管理局给华盛公司颁发了（2013）房预售证第028号《商品房预售许可证》，许可华盛公司销售城中区南川东路135号瑞和佳苑29号楼，预售总建筑面积16589.82平方米。2012年7月12日，给华盛公司颁发了（2012）房预售证第109号《商品房预售许可证》，许可华盛公司销售城中区南川东路135号瑞和佳苑30号楼，预售总建筑面积28433.39平方米。另本案诉争房屋尚未办理不动产权属证书，为查明原因，一审法院依职权向西宁市自然资源和规划局进行调查，结果为该局于2020年9月3日才给华盛公司颁发了西宁市建设工程规划核实确认书（验字第建筑2020-028号），确认华盛公司完成的最终建筑面积。该确认书中载明：一、该确认书是建设工程经城乡规划主管部门依法核实具备竣工规划确认条件的法律凭证；二、未取得本确认书的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，建设主管部门不予竣工备案，不动产登记机构不予办理房屋所有权初始登记。同时该局向华盛公司补发了《建设规划许可证》。一审法院认为，丁雄与华盛公司签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方应按合同约定履行义务，享受权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”及第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”的规定，本案中，丁雄与华盛公司签订的《商品房预售合同》第十五条明确约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第3项办理《房屋所有权证》：3、买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》，并将办证资料提供给出卖人。”，该条约定办理《房屋所有权证》的前提条件是自房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记，且完成初始登记后，丁雄才能委托华盛公司办理《房屋所有权证》。该项目所建房屋因所建房屋性质中包含了商品房、拆迁安置房、公共租赁住房、经济适用住房，其土地又分别以划拨和出让两种方式取得，且在建土地上有青海正平路桥建设股份有限公司所涉一栋6层楼及厂区至今未能完成拆迁工作；为协调上述土地性质、房屋性质、拆迁安置、建设总量中保障房与商品房的核算、红线图规划、设计方案变更等客观因素，华盛公司需要与政府相关管理部门多方协商确定，导致华盛公司无法完成商品房初始登记。又因2020年9月3日西宁市自然资源和规划局下发的《建设工程规划核实确认书》中明确规定：一、该确认书是建设工程经城乡规划主管部门依法核实具备竣工规划确认条件的法律凭证；二、未取得本确认书的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，建设主管部门不予竣工备案，不动产登记机构不予办理房屋所有权初始登记。是出于政策的原因，致使华盛公司该项目所建房屋无法组织竣工验收，亦无法办理房屋所有权初始登记。因此原华盛公司合同约定委托办证的委托条件未成就，即其委托合同的法律关系附条件未成就，华盛公司受委托办证的义务不成立。又依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，华盛公司因客观原因及政策规定，事实上不能履行受委托办证的义务，其责任不在华盛公司，故华盛公司不构成违约。丁雄主张华盛公司立即协助丁雄办理不动产产权证及所有权登记手续、要求华盛公司向丁雄支付迟延办理不动产产权证违约金171999.67元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持，应予驳回。华盛公司的抗辩理由合理合法，原审法院予以采纳。遂判决驳回丁雄的诉讼请求。案件受理费3740元，减半收取1870元，由丁雄负担。本院二审期间，丁雄未提交新证据；华盛公司提交证据1.领钥匙单，拟证明华盛公司于2014年4月3日将房屋实际交付丁雄的事实；证据2.火柴厂三期1-3号楼竣工验收会议纪要、证据3.建设工程竣工验收报告，拟证明华盛公司交付丁雄的房屋经过验收合格后交付的事实；证据4.办理竣工验收备案需要提供的材料、证据5.建设工程竣工验收备案表，拟证明华盛公司在房屋经过验收合格后按照相关规定向相应行政部门申请房屋建设竣工验收备案，但因为本案中该宗土地房屋性质中包含了商品房、拆迁安置房、公共租赁住房、经济适用房，土地有时以划拨和出让两种方式取得，加之目前正平路桥建设股份有限公司所涉一栋6层楼及厂区至今未能完成拆迁工作。因上述客观原因以及房产部门政策调整原因导致华盛公司无法按照宁房产（2007）16号“关于商品房权属登记有关问题的通知”第四条完成商品房初始登记应提交的相关资料，从而无法完成涉案建筑物的初始登记，因初始登记未完成，自然导致华盛公司尚未达到接受买受人委托办理房屋所有权证的约定条件。证据6、西宁市民政局情况说明、证据7、华盛公司出具的情况说明，拟证明根据地名区域楼梯编号，将该项目1号楼命名为30号楼、2号楼命名为29号楼、3号楼命名为31号楼、4号楼命名为27号楼、5号楼命名为25号楼、6号楼命名为28号楼、7号楼命名为26号楼。丁雄质证认为，对华盛公司二审提交的证据真实性无异议，但案涉房屋在2013年就已经竣工验收，按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条约定，华盛公司应该在房屋建成并完成竣工验收后90日内办理初始登记，华盛公司违约的事实存在应承担违约责任。本院认为，对华盛公司提交的7组证据，丁雄对真实性均无异议，本院予以确认。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院对双方均无异议的事实予以确认。另查明，丁雄的涉案房屋性质为商品房。《建设工程竣工验收备案表》记载，华盛公司建设的瑞和佳苑1、2、3号楼工程于2013年10月10日竣工验收。西宁市城中区民政局于2014年1月2日出具了《关于瑞和佳苑命名的情况说明》，根据地名区域楼梯编号，将该项目1号楼命名为30号楼、2号楼命名为29号楼、3号楼命名为31号楼、4号楼米命名为27号楼、5号楼命名为25号楼、6号楼命名为28号楼、7号楼命名为26号楼。丁雄于2014年4月3日领取房屋钥匙，该房屋所在楼栋由30号楼变更为1号楼。涉案房屋于2013年1月由建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收，并于2020年10月29日经青海省建设工程质量安全监督总站竣工验收备案。本院认为，华盛公司协助丁雄办理涉案房屋产权证系其应履行的合同附随义务。参照中华人民共和国住房和城乡建设部印发的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第三条第二款关于“县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理，具体工作可以委托所属的工程质量监督机构实施”的规定，本案中双方当事人签订的《商品房预售合同》系采用原中华人民共和国建设部的示范文本，该合同第十五条中关于房屋竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记的约定应为建设主管部门认可的竣工验收备案时间，而非将建设单位组织验收的时间约定为涉案房屋的竣工验收时间。华盛公司二审时提交的《建设工程竣工验收备案表》表明涉案工程于2020年10月29日完成竣工验收备案。按照双方合同约定，华盛公司应自此时起90日内向房屋登记机构办理初始登记并在完成涉案房屋的初始登记后负责为丁雄办理《房屋所有权证》。丁雄于2020年6月提起本案诉讼时尚未达到约定的时限，故丁雄要求华盛公司向丁雄支付迟延办理房屋产权证书违约金164522元不符合双方约定。综上，丁雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，处理适当，予以维持。依照《建设工程质量管理条例》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3740元，由丁雄负担。本判决为终审判决。审判长 纳 敏审判员 李 娟审判员 张洁琼二〇二一年四月八日书记员 张 媛附：审理本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。