江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初8624号原告：张曾眉，男，1949年1月7日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：张磊，系张曾眉之子，男，1980年3月29日生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：江苏省无锡市梁溪区广益街道上马墩社区居民委员会，住所地无锡市梁溪区广益街道尤渡苑375号5楼。法定代表人：陈学兰，该单位主任。委托诉讼代理人：陈文骥、陈逸庭，该单位员工。原告张曾眉诉被告无锡市梁溪区广益街道上马墩社区居民委员会（以下简称上马墩社居委）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张曾眉的委托诉讼代理人张磊、被告上马墩社居委的委托诉讼代理人陈逸庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张曾眉向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方之间签订的租赁合同（NO.0009518）；2、判令被告赔偿损失40000元（场地道闸智能识别系统及附属设施设备合计12000元，场地监控系统和附属材料合计8000元，放置设备房屋装修费用7000元，张磊的误工费12000元，精神损失费1000元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：张曾眉与上马墩社居委签订租赁合同，约定张曾眉承租涉案场地作为停车场。2020年6、7月份案外人无锡市梁溪区上马墩街道办事处（以下简称上马墩街道）未经张曾眉同意擅自进入涉案场地进行改造、安装道闸设备，影响了涉案场地的使用，造成场地内车位减少，影响张曾眉对场地的管理。上马墩社居委作为出租房未保证涉案场地的正常使用，构成违约，故请求判如所请。被告上马墩社居委辩称：上马墩社居委是涉案场地的管理收益人，与张曾眉签订了租赁合同。2020年5月份，上马墩社居委将涉案场地统一移交上马墩街道管理，涉案场地的改造、安装道闸均系上马墩街道负责，与其无关，鉴于双方的租赁合同将于2020年12月31日到期，不同意解除合同，至于张曾眉的损失须与上马墩街道沟通。本院经审理认定事实如下：上马墩社居委系上马墩路北侧一夹弄（通往小荧星艺术幼儿园的一条长约150米、宽约7米的上马墩村道）（后称邹巷路）的管理收益人。2019年12月25日，张曾眉与上马墩社居委签订《租赁合同》，约定张曾眉向上马墩社居委承租上马墩路停车场场地（即邹巷路），年租金12000元，租期自2020年1月1日起至2020年12月31日止；第三方对租赁物主张权利的行为导致张曾眉无法或严重影响张曾眉对租赁物行使占有、使用和收益的权利时，张曾眉可与上马墩社居委协商相应的免收或者减少收取租金，协商不成时，张曾眉有权解除本协议等内容。诉讼中，双方一致确认张曾眉自2015年起向上马墩社居委承租涉案场地，2016年、2017年在涉案场地内安装了监控，2019年下半年更换了新的抬杆道闸。2019年12月25日双方签订的租赁合同系续租合同，张曾眉已按约支付了租金。2020年5月19日，上马墩社居委、上马墩街道城管办召开会议，形成会议纪要，载明：邹巷路明确产权是上马墩村委的；以后此路段由上马墩街道负责管理、使用、维修；邹巷路上围墙美化由上马墩街道负责等内容。2020年6月开始，上马墩街道开始对涉案场地路面进行施工改造；2020年7月，上马墩街道在涉案场地入口（张曾眉自行安装的抬杆道闸后方）安装了抬杆道闸（未使用）。审理中，本院至涉案场地实地勘察，查明：涉案场地系一条公共道路（断头路），道路入口处安装了抬杆道闸（张曾眉安装），紧贴该道闸处安装了第二道道闸（第二道道闸处于抬杆状态，未使用，长度占用不到一个车位，双方确认系上马墩街道安装），道路地面划有停车位若干。诉讼中，张曾眉称，道路改造时间大概持续了一个月左右，改造之前划的车位比较窄，正好供周边居民使用，这些居民都是长租的，改造后的车位变宽了，导致居民车停不下，张曾眉需要频繁的进行协调，增加了管理的麻烦，对张曾眉的经营收益也有一定的影响，因为部分车位到期后就不能续租了，但这些都不是其起诉的主要理由，张曾眉当时是很配合上马墩街道进行道路的改造的，但是上马墩街道未经张曾眉同意擅自进场安装了道闸系统，对张曾眉产生了很大影响。对此，上马墩社居委称其与上马墩街道沟通，因为上马墩街道要对上马墩一村、二村、三村等进行统一管理，而张曾眉的道闸系统不能进行统一管理，故上马墩街道就另行安装了道闸系统。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告对《租赁合同》真实性无异议，该合同真实有效，双方均应按约履行。本案争议焦点为案外人在涉案场地安装道闸，张曾眉是否可据此主张解除合同、赔偿损失。首先，案涉场地系道路，具有公益性，案外人出于管理职责对案涉场地进行改造、管理，不损害张曾眉的利益；其次，案外人在改造期间安装的道闸占有不到一个车位的位置，且未投入使用，并未实质性影响张曾眉的经营使用，不根本性影响合同目的实现，事实上张曾眉也对涉案场地实际使用至租赁期满；故本院认为张曾眉主张解除合同、赔偿损失40000元缺乏法律依据，本院不予支持。上马墩社居委作为出租方应保证租赁物在租赁期间符合租赁用途，因案外人的行为导致张曾眉对租赁物的使用存在瑕疵，不能完全满足约定的租赁用途，承租人可以要求减少租金。虽然张曾眉主张损失的请求本院未予支持，但其主张的依据、理由与减少租金因素之间存在关联性，为减少诉累，可在本案中一并处理，结合场地改造、道闸安装等情况，本院酌定减少张曾眉两个月租金计2000元，因涉案场地租金已支付，故宜由上马墩社居委在收取的租金中返还张曾眉2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、驳回张曾眉的诉讼请求。二、江苏省无锡市梁溪区广益街道上马墩社区居民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内返还张曾眉租金2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币800元，由张曾眉负担760元，江苏省无锡市梁溪区广益街道上马墩社区居民委员会负担40元，该款已由张曾眉预交，江苏省无锡市梁溪区广益街道上马墩社区居民委员会负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接给付张曾眉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 刘 坚人民陪审员 毕 艳人民陪审员 俞筱钰二〇二一年四月十六日法官 助理 王荣荣书 记 员 丁燕媛本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。