内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院   民事判决书   （2021）内2921民初314号   原告：李生虎，男，1953年12月15日出生，现住内蒙古阿拉善左旗。   委托诉讼代理人：王多梅，内蒙古睿华律师事务所律师。   原告：刘新萍，女，1956年3月20日出生，现住内蒙古阿拉善左旗。   委托诉讼代理人：王多梅，内蒙古睿华律师事务所律师。   被告：杨战军，男，1964年9月18日出生，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。   委托诉讼代理人：邱德育，内蒙古睿华律师事务所律师。   原告李生虎、刘新萍与被告杨战军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李生虎、刘新萍向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的租赁协议；2.判令被告立即向原告返还商铺；3.判令被告按照双方约定的年租金85000元，向原告支付至腾房之日的租金，其中截至2020年11月22日的租金为38053元；4、判令被告按照全年租金的20%，向原告偿付违约金7611元；5、判令由被告承担本案诉讼费及因诉讼产生的费用。事实与理由：原告与被告在2019年7月11日口头达成了房屋租赁协议，原告将商铺一至三层出租给被告使用，租赁期限从2019年7月11日到2020年7月11日，年租金为85000元，应当在2019年7月30日前一次性付清。并约定由被告向原告支付10000元的定金，于移交房屋当日给付。双方协商好之后，被告给原告交付了10000元定金，原告向被告移交了房屋。之后被告仅给原告支付了70000元租金，尚欠2020年7月11日之前的租金15000元未付。房屋租赁期限到期后，原告多次向被告催要，被告不予理会。原告在2020年9月3日与被告在租赁房屋协商解决，被告态度蛮横，原告认为不交租赁费就应该给原告退房，原告将房屋门锁上，被告又在上面加了一道锁，原告向110报警，110认为是民事纠纷要求到法院解决，被告将房门锁上至今未交付，也不腾房。原告无奈之下提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉请。   被告杨战军辩称，第一，答辩人同意解除与原告的口头租赁协议。第二，答辩人已经履行了给付定金、租金的全部义务。原告没有按照约定与答辩人签订书面合同，导致答辩人无法办理工商登记，以及税务、卫生许可等其他相关的证照，致使答辩人无法实现合同目的。过错在原告方，原告应当承担违约责任，由于原告的违约，其违约金请求没有合同与法律依据，其无权向答辩人主张违约金，应当予以驳回。第三，答辩人已经向原告支付租金80000元。原告所称的70000元也是没有异议。那么这10000元定金应当抵顶租金。原告在向答辩人追索租金以及要求返还租赁房屋的过程中，于2020年9月3日将诉争房屋自行上了一把锁，其无权就上锁之后再向答辩人请求支付租金。   本院经审理认定事实如下：2019年7月11日，原告与被告达成了房屋租赁意向，原告愿将商铺一至三层出租给被告，被告用于经营餐厅。意向达成后，被告向原告给付定金10000元，原告向被告移交了房屋。原告向被告出具了《收条》：今收到杨占军（乙方）定金壹万元正。经双方协商，乙方交纳的定金在2019年7月30日前有效。房租定为一年捌万伍仟元正，乙方需在2019年7月30日前付清房租。如有推迟或不按时交纳，甲方有权停止乙方经营，并将房屋收回，并且不退给乙方定金。乙方房内的一切新布值（置）及装修都视为甲方所有，及不负责任何费用（甲方）。落款处由李生虎与杨战军的签名。2019年8月16日,被告向原告给付租金70000元。原告陈述双方约定租赁期限自2019年7月11日起至2020年7月11日止。被告陈述原告给予其两个月的装修期，应自2019年9月11日起计算一年的租赁期限。本院认证认为，依据《收条》约定“乙方交纳的定金在2019年7月30日前有效。如有推迟或不按时交纳，甲方有权停止乙方经营，并将房屋收回，并且不退给乙方定金”，可以确认该定金为缔约定金。虽然被告迟延交付租金，但是原告没有提出异议，并收取了租金，故确认2019年8月16日双方间租赁协议成立，租赁期间自2019年8月16日至2020年8月15日，年租金85000元。原被告的陈述与《收条》证明的事实不符，且没有其他证据予以佐证，故依法不予采信。原告陈述2019年7月11日至8月初，3次要求被告签订租赁合同，被告没有签，之后再未要求签订租赁合同。被告认可原告曾要求其签订租赁合同，但时间是2019年9月3日，因为被告忙，要求第二天签。第二天，被告电话通知原告来签租赁合同，因为前一天原告要求签订租赁合同，被告没有签，原告生气没有答应，两个装修、安装人可以证明。被告申请该装修、安装人出庭作证。两人证明被告使用免提功能与原告通话，听到原告未答应被告签订合同的要求，双方还发生了争吵。被告陈述因原告不签订租赁合同，其不能申办营业执照、税务登记、卫生许可，导致餐厅不能开业。2019年11月原告通知其交纳采暖费，其为了表达和原告签订租赁合同的诚意，在11月30日交了采暖费。原告不予认可被告陈述及证人证言。本院认证认为，依据被告陈述2019年9月1日完成了租赁房屋的装修等工作，9月4日两位证人在租赁房屋进行装修、安装工作，即为不真实。被告已经交付了70000元租金，并对租赁房屋进行了装修等工作，如原告拒绝签订租赁合同，致使被告不能将租赁房屋用于经营餐厅，11月30日已经开始供暖，原告要求被告交付采暖费，被告可以拒绝交付或要求原告先签订租赁合同，其再交采暖费。同时，自2019年8月16日双方形成租赁关系至2020年9月3日双方因给付租金、返还租赁房屋产生争议时，被告既没有提起诉讼要求原告履行出租义务，也未要求解除租赁协议，而放任租赁房屋不能用于餐厅经营，无法收回投入资金，均与常情不符。综上，对被告的陈述及证人证言，依法不予采信。2020年9月3日，双方因返还房屋产生争议，被告以原告应给予其补偿，才能返还房屋，原告不同意。原告报警后，公安机关告知双方可向人民法院提起诉讼。后原告锁上了租赁房屋门，被告又加了一道锁。原告陈述被告离开后，就把自己的锁打开了。被告不认可原告的陈述，提交了两张照片，并当庭提交了其朋友于2020年10月19日给其发送微信，以证明2020年10月19日原告的锁子尚未取走，且在开庭前10天，租赁房屋的门还锁着。原告以两张照片没有拍摄时间为由，不予认可证据的三性和证明目的。本院认证认为原告的陈述被告不予认可，原告没有提供其他证据证明被告离开后原告开锁，故依法不予采信原告的陈述。被告朋友以微信发送的照片，只拍摄了房屋的门锁了两道锁，但没有拍摄其他参照物，从而能够识别被锁的是被告租赁房屋的门；虽然另一张照片依照牌匾能够识别是被告租赁房屋的门，但仅有一把锁，没有其他证据证明该锁是原告的，故对被告的证明目的，依法不予采纳。   本院认为，原被告经自愿协商一致达成租赁房屋协议，系双方真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，依法确认具有法律效力。双方应依法履行了出租和承租义务。租赁期限届满后，经原告催告，被告仅要求原告给予装修等费用的补偿，无意继续租赁，双方就补偿、返还租赁房屋产生争议。据上，可以确认双方未形成续租关系。2020年8月15日租赁期限届满，双方间权利义务终止，故对原告解除租赁协议的诉讼请求，依法不予支持。租赁期限届满，依法被告应向原告返还承租房屋，原告应接收出租房屋。产生争议后，双方未依法履行义务，而是采取锁门方式，致使租赁房屋不能及时返还。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，对租赁房屋未及时返还所造成的的损失，双方均应承担相应的责任。即依据双方约定85000元（年）的租金标准，计算2020年8月16日至租赁房屋返还之日的损失，双方各承担50%，其中截至2020年11月22日的损失为23054.79元（85000元÷365天×99天），被告应承担11527.40元（23054.79元×50%）。原告要求被告偿付违约金7611元，但没有提交证据证明双方约定了违约金责任，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，不予支持原告的诉讼请求。被告所述原告不履行签订租赁合同义务，致其无法实现合同目的，经审理查明无事实依据，依法对被告的抗辩意见不予采纳。   综上，租赁期限届满，原被告未依法履行出租和承租义务，致使租赁房屋未及时返还，由此造成的损失，双方承担相应的责任。原被告应履行返还和接收租赁房屋义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第五百九十二条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：   一、被告杨战军向原告李生虎、刘新萍返还商铺。   二、被告杨战军按年租金85000元×50%的标准，向原告李生虎、刘新萍偿付自2020年8月16日至租赁房屋返还之日的损失，其中截至2020年11月22日金额为11527.40元。   三、驳回原告的其他诉讼请求。   以上一、二项杨战军所负义务，于本判决生效之日履行。   依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   案件受理费942元，减半收取计471元，由被告杨战军负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院。   审判员 马建军   二〇二一年四月十九日   法官助理 赵 蕊   书记员 田 杨