湖南省津市市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0781民初30号 原告：常德安居物业服务有限公司，住所地常德市武陵区府坪街道办事处百街口社区人民路1670号（金泰利商业广场10楼1027室）。 法定代表人：肖维宏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘杰，湖南劲鸣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张娜，女，常德安居物业公司服务有限公司工作人员。 被告：张龙，男，1974年11月5日出生，汉族，中国邮政集团有限公司湖南省津市市分公司员工，住所地津市，现住津市。 原告常德安居物业服务有限公司与被告张龙物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告常德安居物业服务有限公司（下简称安居物业公司）的委托诉讼代理人张娜、刘杰、被告张龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安居物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求张龙支付物业费4417元（自2018年11月30日起至2020年11月30日止）；2.张龙承担逾期支付物业费违约金3665.5元。事实和理由：张龙系津市市恒盛青年城小区（下简称青年城小区）2栋3单元501号住房业主。2015年8月20日安居物业公司与该小区开发商荆州市恒盛房地产开发有限公司津市分公司（下简称恒盛津市公司）签订前期物业服务合同（下简称前期物业合同）。2017年6月26日安居物业公司与张龙签订前期物业管理服务协议（下简称前期物业协议），约定安居物业公司为张龙提供物业服务，张龙住房建筑面积为128.75㎡，按建筑面积每月1.3元/㎡的标准支付物业费，逾期支付，按千分之五计付违约金。协议签订后，安居物业公司已履行物业管理服务，张龙自2018年11月30日起未支付物业服务费用，且经安居物业公司多次催收未果，现安居物业公司为维护自身合法权益，特依法提起诉讼。 张龙辩称：1.安居物业公司违反法律禁止性规定。2016年5月10日张龙与荆州市恒盛房地产开发有限公司（下简称恒盛公司）签订购房合同时楼盘尚在承建，2017年9月21日张龙拿到0002501号不动产登记证的复印件，但未收到购房合同约定交付的商品房使用说明书，而此前2015年8月20日安居物业公司已与开发商签订前期物业合同，违反《湖南省物业管理条例》第二十七条关于建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等部门认可或准许文件，保建设行政主管部门备案，物业才能承接的规定，故张龙应于2017年6月26日即与安居物业公司签订前期物业协议之日起交纳物业费，而非安居物业公司请求的2016年11月起交纳物业费。2.安居物业公司存在严重违约行为。⑴前期物业协议未约定每年收取200元二次供水加压电费（下简称加压费），且张龙已经支付的2年物业费中亦未有加压费，且张龙就加压费问题多次与安居物业公司沟通，要求提供收费依据，安居物业公司未予理睬，该项收费亦未在小区张贴公示公告，故侵犯张龙合法权益；⑵安居物业公司对小区地下车库长期放置的废旧自行车及装修垃圾不及时清理；⑶小区楼栋的消防系统常年不开启，严重影响小区业主的生命及财产安全；⑷小区地下车库、外墙、进出门楼道天花板的石灰大面积成块脱落，安居物业公司至今未修复补救；⑸2020年1月22日晚10时左右张龙进入小区时，要求当班物业人员加强疫情防控，且与拟进入小区的某些人员产生争执被殴打，时长约30分钟，但当班物业人未出面调解及报警，系张龙自己报警平息事件及前往医院治疗。由于安居物业公司未履行小区安防与秩序管理责任，导致张龙受到伤害，且双方多次沟通协商未果；⑹小区至今未成立业主委员会，张龙正当权益得不到保障；⑺安居物业公司诉称多次向张龙催收物业费，但张龙至今未收到安居物业公司的书面催收函。3.安居物业公司请求的违约金不能成立。⑴前期物业协议系安居物业公司提供的格式合同，其中约定违约金的条款安居物业公司没有履行说明义务，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，提供格式条款一方不合理免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利、排除对方主要权利的合同条款无效；⑵根据前期物业协议第九条的约定，安居物业公司选择提起诉讼也就是自愿放弃违约金的主张。 安居物业公司围绕其诉讼主张向本院提交如下证据： 1.安居物业公司营业执照、安居物业公司法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、张龙身份证，拟证明双方当事人主体资格； 2.津市市商品房买卖合同； 3.前期物业合同； 4.前期物业协议； 5.业主交楼流转表； 6.2019年2月26日物业费收据（包含加压费）； 上述证据2至6拟证明：1.张龙对青年城小区2栋3单元501号房享有所有权，买卖合同约定及交房日期为2016年10月31日；2.物业费、加压费、违约金、管辖的具体约定；3.张龙尚欠物业费与加压费情况。 7.恒盛青年城给水工程图； 8.恒盛青年城加压立管图； 9.青年城小区楼栋4层与5层水阀照片； 10.安居物业公司工作人员与供水企业电话通话录音及文字整理。 上述证据7至10拟证明青年城小区楼栋从5楼开始加压供水，张龙居住房屋属于二次加压供水。 张龙就其抗辩主张向本院提交如下证据： 1.津市市商品房买卖合同，拟证明合同中约定的商品房交付使用证明书张龙未收到； 2.前期物业协议，拟证明双方协议签订日期为2017年6月26日，安居物业公司违约金诉讼请求不能成立，且安居物业公司的管理行为违反了协议约定； 3.张龙不动产证与房屋分户平面图，拟证明张龙于2017年9月21日才获得不动产证书； 4.2017年6月27日物业费收据； 5.2017年6月27日其他费收据； 6.2019年2月26日物业费收据； 上述证据4至6拟证明张龙连续两年交纳的物业费中没有加压费项目； 7.影像光盘，拟证明青年城小区消防系统未开启、小区地下车库垃圾不清理、天花板脱落等物业管理问题； 8.津市市人民医院影像诊断报告单； 9.调解协议； 上述证据8、9拟证明2020年1月22日因为安居物业公司保安不作为，造成张龙人身损害的事实。 10.电话通话录音光盘及文字整理，拟证明本案诉讼期间，张龙主动到安居物业公司缴纳物业费被拒收的事实； 11.中国工商银行现金存款凭证，拟证明张龙将本案所涉物业费缴纳至津市市人民法院账户内的事实。 上述证据本院组织当事人进行庭审质证，现本院依法认证如下： 一、安居物业公司提交证据1、4、6、9、10，张龙质证无异议。经本院审查，上述证据来源与形式合法，内容真实，与本案存在关联，系合法有效证据，本院依法予以采纳。 二、安居物业公司提交证据2，张龙质证表示实际交付时间为2017年9月21日。经本院审查，上述证据来源与形式合法，内容真实，与本案存在关联，系合法有效证据，本院依法予以采纳。关于交房时间的认定及与本案的关联影响，本院另行予以阐述。 三、安居物业公司提交证据3，张龙质证表示不清楚，亦不认可。经本院审查，该证据来源与形式合法，内容真实，与本案存在关联，系合法有效证据，本院依法予以采纳。 四、安居物业公司提交证据5，张龙质证表示其未签名，不予认可。经本院审查，该流转表确无张龙签名认可，不能达到安居物业公司佐证交房时间的证明目的，本院依法不予采纳。 五、安居物业公司提交证据7、8，张龙质证表示其非专业人员，不能看懂。经本院审查，该证据来源与形式合法，内容真实，与本案存在关联，系合法有效证据，本院依法予以采纳。 六、张龙提交证据11，安居物业公司质证无异议。经本院审查，该证据来源与形式合法，内容真实，与本案存在关联，系合法有效证据，本院依法予以采纳。 七、张龙提交证据1，安居物业公司质证不认可张龙的证明目的。经本院审查，该证据与安居物业公司提交证据2为同一证据，本院在前述认证二中已经认证，不再赘述。但是安居物业公司非买卖合同主体，对张龙交付商品房交付使用证明书非安居物业公司的义务，故对张龙持有的证明目的本院依法不予采信。 八、张龙提交证据2，安居物业公司质证不认可张龙的证明目的。经本院审查，该证据与安居物业公司提交证据4为同一证据，本院在前述认证一中已经认证，不再赘述。但是关于双方均主张争议的违约情形及如何处理，本院另行阐述认定。 九、张龙提交证据3，安居物业公司质证表示张龙获得不动产证书日期非等同安居物业公司提供物业服务的日期。经本院审查，该证据来源与形式合法，内容真实，与本案存在关联，系合法有效证据，本院依法予以采纳。 十、张龙提交证据4、5、6，安居物业公司质证对真实性无异议，表示其中亦有收据显示收取加压费。经本院审查，上述证据来源与形式合法，内容真实，与本案存在关联，系合法有效证据，本院依法予以采纳。 十一、张龙提交证据7，安居物业公司质证对真实性无异议，表示墙体脱落属于开发商责任，自行车系为业主停放，未阻挡过道与车位，垃圾系正在维修的工程中产生，消防确未开启，需待查原因。经本院审查，上述证据来源与形式合法，内容真实，与本案存在关联，系合法有效证据，本院依法予以采纳。 十二、张龙提交证据8、9，安居物业公司质证不予认可。经本院审查，该证据不足以佐证张龙的证明目的，本院依法不予采纳。 十三、张龙提交证据10，安居物业公司质证对真实性无异议，但表示录音未经被录音人许可，不能达到张龙的证明目的。经本院审查，该录音未侵害被录音人合法权益，不违反法律禁止性规定，其形式与来源合法，内容真实，与本案存在关联，系合法有效证据，本院依法予以采纳，足以证实张龙在本案诉讼期间主动向安居物业公司交纳物业费被拒绝的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 常德安居物业服务有限公司津市分公司（下简称安居物业津市公司）系安居物业公司的分公司。 恒盛津市公司系恒盛公司的分公司。 2015年8月20日安居物业津市公司与恒盛津市公司签订前期物业合同，主要约定：恒盛津市公司选聘安居物业津市公司对青年城小区提供前期物业管理服务事宜；物业费标准对高层住宅约定为每月1.3元/㎡，供水二次增压电费每年200元/户。合同另有其他方面约定。 2016年5月10日张龙与恒盛公司签订津市市商品房买卖合同，合同主要约定：张龙购买2栋3单元501号商品房，约定交房日期为2016年10月31日；前期物业管理约定为每月1.3元/㎡；买受人（张龙）已详细阅读前期物业合同与临时管理规约，同意恒盛公司选聘的企业实施物业管理，遵守临时管理规约。合同另有其他方面约定。 2017年6月26日张龙与安居物业津市公司签订前期物业协议，主要约定：安居物业津市公司为张龙所购青年城小区房屋提供物业服务；物业费标准对高层住宅约定为每月1.3元/㎡，张龙房屋建筑面积128.75㎡，若因张龙原因房屋空置物业费按90%收取，逾期交纳按日千分之五承担违约金；物业服务内容中对环境卫生约定有干净、整洁、无鼠害，无卫生死角，对车辆停放约定有汽车、摩托车、自行车有序停放，对共用的部位与设施设备维护管理约定有除自然损毁外，积极维护、保养，小修12小时完成，急修10分钟达到，视情况最快完成；安居物业津市公司未达管理服务质量约定目标，张龙有权要求限期整改，逾期未改正造成损失的，应予承担相应法律责任。合同另有其他方面约定，但未有加压费的约定。 张龙现已入住2栋3单元501号房屋，该房屋所在楼层由二次供水加压设备供水。2017年6月27日张龙向安居物业津市公司交清2016年12月1日至2017年11月30日的物业费，其中2016年12月1日至2017年6月30日按照90%收取。2019年2月26日张龙向安居物业津市公司交清2017年11月30日至2018年11月30日的物业费，同时交纳了200元加压费。 对2018年11月30日之后的物业相关费用张龙未再向安居物业津市公司交纳，按照双方前期物业协议约定，截至2020年11月3日止，两年期间张龙应交纳的物业费为4017元，另安居物业公司还主张张龙应交纳两年的加压费400元，以上金额共计4417元，构成安居物业公司所主张的第一项诉讼请求即要求张龙支付物业费4417元的金额明细组成。 本案诉讼过程中，经本院庭外组织双方当事人分别进行调解，张龙同意即时支付安居物业公司所主张的4417元物业费，并承担一定金额的违约金，但安居物业公司拒绝接受。此后，张龙遂自行前往安居物业津市公司办公地点，要求将4417元物业等相关费用交清，并声明其交费行为不影响法院对本案的处理，即双方剩余的违约金争议继续由法院依法裁判，但安居物业津市公司相关人员拒绝收取，其后在张龙再次询问原因时，又回复经请示安居物业公司领导不同意收取。嗣后，在本案的再次庭审过程中，本院对安居物业公司释明张龙主动交清相关物业费用，即解决安居物业公司第一项诉讼请求的行为不影响全案其他部分的依法处理，且张龙当庭表示可以立即交清4417元相关物业费用，但安居物业公司出庭人员仍未直接收取，仅对本院表示可由张龙交纳至本院银行账户。庭后，2021年3月12日张龙将4417元相关物业费用交纳至本院银行账户内。之后，本院对张龙交款凭证交由安居物业公司进行质证时，释明其可对已经解决的第一项诉讼请求即要求张龙支付4417元物业费予以相应的诉讼程序及实体处分，若有应于三日内向本院提交书面意见，但安居物业公司未向本院申请进行相应的诉讼程序及实体处分。 另查明，青年城小区楼栋消防系统未正常开启，地下车库存在众多废旧自行车、建筑垃圾等无序堆放的情形，另有地下车库、外墙、进出门楼道天花板等处的石灰大面积成块脱落未维护保养的现象。 本院认为，本案属物业服务合同纠纷。 安居物业津市公司系安居物业公司分公司，故安居物业津市公司在本案事实中的民事行为由具有法人资格的安居物业公司提起诉讼及主张权利不为法律所禁止，安居物业公司具有本案诉权及相应实体权利。 张龙主张前期物业协议系格式合同，但在安居物业公司未作认可的情形下，张龙仅凭陈述不能充分佐证其主张，故对张龙关于前期物业协议系格式合同及相关约定无效的抗辩主张，本院依法不予采信。 安居物业津市公司与张龙签订的前期物业协议中确未约定加压费，但张龙所在楼层确系二次加压供水，且张龙在诉讼中主动交纳至本院的4417元物业相关费用中包含安居物业公司主张的2年400元加压费，故双方针对本案的400元加压费争议已经消除并履行，本院予以确认，无需再做争议认定。 安居物业津市公司与张龙签订的前期物业协议形式合法，内容真实，系有效合同，对双方均具有法律约束力。张龙应依约履行合同约定的交纳物业费的义务，本案诉讼过程中，张龙已经主动履行交纳4017元物业费的义务，本院亦予以确认。 上述4017元物业费与400元加压费共同构成安居物业公司第一项诉讼请求的金额主张，张龙将4417元物业相关费用交纳至本院银行账户的行为本院依法视为张龙对安居物业公司第一项诉讼请求的认可与履行，亦即安居物业公司的该项诉讼请求即已失去主张的事实基础。本院将张龙主动履行事实告知安居物业公司后，释明安居物业公司可对该项诉讼请求予以相应程序及实体处分，但安居物业公司未向本院提出处分申请，故对安居物业公司仍旧持有的该项张龙已经履行完毕的诉讼请求，本院依法予以驳回。 张龙未按约及时交纳物业费属于违约行为，但安居物业津市公司相关服务质量未达约定目标亦属违约行为，双方均有违约行为的情形下，应各自承担相应责任。就全案情形而言，本院全面斟酌考量后，认为以对双方各自的违约行为所导致的责任互相冲抵为宜，故对安居物业公司要求张龙承担逾期交纳物业费违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。 综上，本院虽对安居物业公司的诉讼请求均未支持，但是安居物业公司与张龙于本案均存在违约行为及过错，故案件诉讼费由双方均等分担。 本院以为，物业服务具有公共性，业主拒付相关费用可能影响整个小区的物业服务水平，亦侵犯按时交费业主的利益，此种做法于法不符，相关业主应予改正。同时安居物业公司亦应严格履行物业服务合同，在物业服务过程中，加强服务意识，注重与业主的沟通，对业主反映的服务中存在的问题及时回应与解决，尤其是涉及安全隐患、消防设施等重大问题，应认真查找原因，立即整改落实，为业主创造整洁、安全、文明、优雅的生活环境。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行日期2021年1月1日之前，且无除外情形，故本案依旧适用当时的法律规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条之规定，判决如下： 驳回常德安居物业服务有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由常德安居物业服务有限公司与张龙各负担一半。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  周业平 二〇二一年四月六日 法官助理庞芳 书记员周幸蓉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。