北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4843号上诉人（原审被告）：星库空间（北京）创业投资有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：白羽，董事长。委托诉讼代理人：刘铮，男，星库空间（北京）创业投资有限公司员工。委托诉讼代理人：王涵，男，星库空间（北京）创业投资有限公司员工。被上诉人（原审原告）：北京嘉桓律师事务所，住所地北京市顺义区。负责人：卢宾，主任。委托诉讼代理人：刘丽冉，北京市庆成律师事务所律师。上诉人星库空间（北京）创业投资有限公司（以下简称星库空间）与被上诉人北京嘉桓律师事务所（以下简称嘉桓律所）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2020)京0105民初43622号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。星库空间上诉请求：撤销一审判决，改判驳回嘉桓律所的诉讼请求；一、二审诉讼费由嘉桓律所承担。事实与理由:1.星库空间的实际损失远大于嘉桓律所支付的押金：（1）星库空间与嘉桓律所签约所产生的中介费约26805.42元；（2）涉案房屋再次招租直至2020年4月23日才产生租金收入，自嘉桓律所解除合同的次日即2020年3月17日起计算已有1个月零6天的空置期，按嘉桓律所签约月租金17732.92元，2020年平均每个月30.5天计算，空置期间租金损失达21211.36元；（3）再次招租所产生的中介费26160.58元；（4）根据租赁合同2.52条“因乙方原因致合同提前解除的，乙方应在合同解除之日3日内，按当前日租金向甲方支付免租期内的全部租金，并承担违约责任”，嘉桓律所应补交2020年1月8日至2020年1月31日期间共计24天的免租期租金13953.77元。以上各项损失合计金额88141.04元。2.原审判决认定“另，原告支付了2020年2月1日至4月30日的租金，现本院确认双方于3月16日解除涉案合同，故原告要求被告返还2020年3月17日至4月30日的租金并无不当，本院予以支持”有误，因嘉桓律所系单方面解除合同，应当赔偿星库空间因此造成的损失，而星库空间实际损失高于嘉桓律所所支付的押金及未使用租金之和，星库空间不返还嘉桓律所剩余租金并无不当。嘉桓律所辩称：同意一审判决，不同意星库空间的上诉请求。一审法院认定事实清楚，证据充足，应予维持。不认可上诉人星库空间主张的中介费损失，星库空间与嘉桓律所签订的租赁合同是由双方直接签署的，没有中介介入。因为疫情，嘉桓律所的业务和收入受到很大影响，希望双方可以相互体谅，法院依法判决。嘉桓律所向一审法院提出诉讼请求：1.确认星库空间、嘉桓律所签订的《房屋租赁合同》于2020年3月9日解除；2.星库空间返还嘉桓律所押金35465.84元及2020年3月9日至2020年4月30日期间剩余53天的租金31323元，共计66788.84元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率支付2020年3月9日起至上述款项实际支付之日止的利息。一审法院认定事实：嘉桓律所（承租方、乙方）与星库空间（出租方、甲方）签订涉案合同，约定：甲方涉案房屋租赁给乙方使用，建筑面积约106平方米，租赁期限自2020年2月1日至2021年1月31日，免租期为24天，自2020年1月8日至2020年1月31日，每月租金为17732.92元，首期3个月租金共计53198.76元，乙方须在签订本合同后3日内将首期3个月租金全额汇入甲方指定账户或向甲方开具支票，否则视为乙方违约，甲方有权终止本合同，乙方已支付的定金、押金等全部费用不予退还。押金为35465.84元，本合同约定的押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金。违约责任部分约定“乙方未经甲方同意擅自提前解除本合同的（包括但不限于乙方逾期付款且擅自搬离房屋等明确违约的），应提前3个月书面通知甲方，同时视为乙方违约，乙方应按本合同约定的租金标准，向甲方支付相当于3个月租金的赔偿金......乙方存在违约情形的，甲方有权从乙方支付的押金中抵扣乙方应支付的违约金和赔偿金，如押金不足以抵扣，应由乙方负责补足应赔偿甲方的全部费用......因乙方原因造成本合同解除或无法继续履行，乙方应于合同解除之日18时前返还房屋，租金（如有）及押金及已支付的其他费用作为违约金不予退还。”另，涉案合同载明的签订日期为2020年1月8日。嘉桓律所向星库空间支付了2020年2月1日至4月30日的租金53198.76元及押金35465.84元，星库空间未向嘉桓律所退回租金及押金。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：嘉桓律所称其实际使用涉案房屋至2020年1月23日，1月23日后其虽然仍控制涉案房屋，但并没有实际使用涉案房屋，由于当时处于新冠疫情爆发期间，涉案房屋也是空置状态，员工均是湖北武汉人员一直被隔离，导致嘉桓律所无法复工，事务所经营状况不好。嘉桓律所主张其曾于2020年2月中旬与星库空间协商解除涉案合同，也包括延期等方案，但未协商一致，后搬离涉案房屋，由于搬离过程中星库空间各种阻拦导致嘉桓律所最终于3月16日才搬离涉案房屋。嘉桓律所就其主张提交微信聊天记录（证明涉案合同发生争议后的沟通情况，嘉桓律所向星库空间明确表示终止租赁函送达之日后的费用不再承担）及《关于终止房屋租赁合同的函》（证明新冠疫情影响涉案合同的履行，其主张以不可抗力为由终止涉案合同，函件落款日期为2020年3月7日，星库空间于3月9日收到该函件），嘉桓律所主张其向星库空间发送的《关于终止房屋租赁合同的函》包含了解除涉案合同的意思表示。星库空间对微信聊天记录的真实性予以认可，不认可证明目的；对《关于终止房屋租赁合同的函》的真实性予以认可，认可其收到了该终止函，但不记得具体的时间。星库空间主张嘉桓律所清楚涉案房屋的电子锁密码，其可以自行出入，并主张嘉桓律所员工于2020年3月16日向其发送了涉案房屋的搬离明细，其并没有阻拦，双方于3月16日办理了房屋交接手续，具体内容就是嘉桓律所将涉案房屋腾空并交付于星库空间。一审法院认为：双方所签涉案合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据庭审查明的事实，在涉案合同履行期间，嘉桓律所向星库空间邮寄送达了《关于终止房屋租赁合同的函》，并作出了解除涉案合同的意思表示，星库空间收到了该函件，双方于2020年3月16日办理了涉案房屋的交接手续。嘉桓律所主张因签订涉案合同后爆发新冠肺炎疫情，故应属不可抗力，其以此为由解除涉案合同。法院认为，新冠疫情并非必然导致本案中的涉案合同之履行不能，嘉桓律所亦未举证证明新冠疫情导致其客观上无法继续履行涉案合同，其不具有针对涉案合同的单方解除权，故其以此为由单方解除涉案合同应属违约。因双方已于2020年3月16日办理了涉案房屋的交接手续，故星库空间以实际行为同意于该日解除涉案合同，法院确认涉案合同于2020年3月16日解除。由于嘉桓律所构成违约，其应向星库空间支付违约金，现嘉桓律所交纳了2个月的租金作为押金，法院认为星库空间可以该押金折抵嘉桓律所应支付的违约金，故嘉桓律所关于返还押金的请求法院不予支持。另，嘉桓律所支付了2020年2月1日至4月30日的租金，现法院确认双方于3月16日解除涉案合同，故嘉桓律所要求星库空间返还2020年3月17日至4月30日的租金并无不当，法院予以支持；嘉桓律所要求星库空间返还3月9日至3月16日期间的租金于法无据，法院不予支持。涉案合同系因嘉桓律所的违约行为而解除，其要求星库空间支付应返还剩余租金的利息并无依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年11月30日判决如下：一、确认北京嘉桓律师事务所与星库空间（北京）创业投资有限公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号：BJ-DZCW-HQ-2020-0001）于2020年3月16日解除；二、星库空间（北京）创业投资有限公司于判决生效后七日内返还北京嘉桓律师事务所剩余租金26313元；三、驳回北京嘉桓律师事务所的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费735元，由北京嘉桓律师事务所负担490元（已交纳），由星库空间（北京）创业投资有限公司负担245元（于判决生效之日起七日内交纳）。二审中，嘉桓律所未提交新证据。星库空间向本院提交《中介佣金确认书》、《房屋租赁合同》及微信聊天记录，欲证明星库空间为与嘉桓律所签订房屋租赁合同支付的中介费和房屋再次出租后支付的中介费。嘉桓律所认为该证据不属于新证据，一方面，双方系直接签订的房屋租赁合同，没有中介介入，不认可此部分中介费损失；另一方面，即使星库空间再次出租房屋后产生了中介费，该证据材料也应当在一审时向法院提交而星库空间未能提交。本院经审理查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自身义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，属合法有效，双方均应依照合同约定履行义务。根据查明的事实，涉案合同履行期间，嘉桓律所以受疫情影响为由向星库空间邮寄送达了《关于终止房屋租赁合同的函》，并作出了解除涉案合同的意思表示，星库空间收到该函件，双方于2020年3月16日办理了涉案房屋的交接手续。因新冠疫情不必然导致涉案合同履行不能，嘉桓律所不具有针对涉案合同的单方解除权，其以此为由单方解除合同应属违约。但考虑到涉案租赁合同约定的履行期伊始即爆发新冠疫情，疫情及相关防控措施对涉案合同继续履行势必会造成一定不利影响。一审法院依据全案证据及合同履行情况，判决涉案合同于2020年3月16日解除，嘉桓律所以已付押金折抵应向星库空间支付的违约金，星库空间返还合同解除之日后的租金，该判决结果充分考虑了疫情对双方合同履行带来的不利影响，兼顾双方利益，符合公平原则。星库空间于二审期间提交的《房屋租赁合同》未显示承租人信息，真实性无法确认，其提交的《中介佣金确认书》系其与案外人签订，未经嘉桓律所盖章确认，不能证明与本案具有关联性，且确认书载明的日期亦与涉案租赁合同不符。本院对其提交的证据均不予采信。综上，星库空间的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费490元，由星库空间（北京）创业投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 次仁卓嘎审 判 员 马 立 红审 判 员 万 丽 丽二〇二一年四月二十七日法官助理 郑  芳法官助理 刘  倩书 记 员 席  颖-8--9-