云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云08民终178号上诉人（原审原告、反诉被告）：昆明试竞成教育信息咨询有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区。法定代表人：徐伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：李伟，男，1988年4月1日出生，现住云南省昆明市盘龙区。代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：柴美琼，女，1961年12月18日出生，云南省墨江哈尼族自治县人，住云南省墨江县。上诉人（原审被告、反诉原告）：钱永生，男，1958年7月13日出生，现住联珠镇龙泉路2号。共同委托诉讼代理人：杨正菊，云南慧申律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。共同委托诉讼代理人：吴艺伶，云南慧申律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人昆明试竞成教育信息咨询有限公司（以下简称试竞成公司）因与上诉人柴美琼、钱永生房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省墨江哈尼族自治县人民法院(2020)云0822民初883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行审理。于2021年3月23日组织法庭调查，试竞成公司的委托诉讼代理人李伟，柴美琼、钱永生的委托诉讼代理人杨正菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。试竞成公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持试竞成公司的一审诉讼请求，二审法庭调查时，试竞成公司特别授权委托代理人明确表示放弃一审起诉时第2项诉讼请求即“请求判令试竞成公司与柴美琼、钱永生合同未解除之前，柴美琼、钱永生与第三方签订的合同无效，第三方不得以租客的名义对房屋拥有使用权，且试竞成公司根据租赁合同约定对房屋装修部分进行拆除”。2.判决一审、二审诉讼费由柴美琼、钱永生全部承担。事实与理由：一、一审判决认定试竞成公司违约事实错误，1.从柴美琼、钱永生一审时提交的证据《人民调解申请书》第一页纠纷简要情况中可以发现多柴美琼、钱永生的意思表示为试竞成公司先支付50000元是为了校区能正常营业才做出的选择，旦柴美琼、钱永生也接受该付款方式，所以不能认定试竞成公司违约。2.试竞成公司未逾期支付租金，但柴美琼、钱永生多次威胁不交租金就锁门，并于6月21日对房屋上锁。由于疫情的原因，试竞成公司2020年1月29日至5月11日被政府强制要求停业，属于受疫情影响较严重的企业，但试竞成公司也为了友好协商此事，在资金允许的情况下保证校区正常经营，于6月28日先行支付了50000元租金。一审法院在判决书中既然认为试竞成公司租金支付在合同规定期限内，那就不能认为试竞成公司在被迫情况下支付的50000元租金属于违约。3.一审法院认为2020年7月16日试竞成公司向柴美琼、钱永生送达的《关于2020疫情下试竞成教育房租支付协调书》的内容违反了双方在《房屋租赁合同》中对房屋租期五年的合同约定，该认定一审法院未尽调查的责任。试竞成公司在一审时就提出该协调书的出具入并未有试竞成公司的委托手续，不能作为试竞成公司的真实意思表示。该协调书中提到的本年度租金共计79166元，与租赁合同约定的95000元严重不符，所以该份协调书存在瑕疵。从协调书生效要件可以看出并未生效，因为协调书并未被柴美琼、钱永生同意，该协调书就不能发生法律效力。所以一审法院不能就未生效的协调书作为判断试竞成公司违约的依据。综上，试竞成公司不构成违约，理应由柴美琼、钱永生按照《房屋租赁合同》8.1.1条承担违约责任，向试竞成公司支付违约金30000元，赔偿装修费用115731元，且试竞成公司依据合同10.3条对房屋内的设施及装修物有处置权。二、依据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第三点第11条，试竞成公司因柴美琼、钱永生分别于6月21日及7月15日两次锁门，并于7月24日私自搬走试竞成公司财产并将房屋租赁给第三方，已经导致试竞成公司不能正常经营，对于试竞成公司的经营损失是可预见的，试竞成公司于一审时提供了上一年度该分支机构8月份同期的利润表，但一审法院不予采信，也没有根据具体情况予以裁量，直接驳回试竞成公司对经营损失的请求明显偏袒柴美琼、钱永生。所以试竞成公司申请二审法院对试竞成公司的经营损失进行合理裁量。三、试竞成公司主张的减免租金应为1月29日至5月11日全部租金一审法院仅减免1个月租金有失公平。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》第三条第（一）款，依法适用不可抗力的规定，试竞成公司属于校外培训机构，在疫情影响下，整个市场经济都受影响，试竞成公司在此期间并不能按照合同继续使用该房屋作为经营场所，且根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定试竞成公司在此期间并不能享受该租赁物使用、收益的权利，所以试竞成公司认为根据疫情的防控程度及试竞成公司的行业影响，理应全部减免1月29日至5月11日的租金。综上所述，柴美琼、钱永生在租期内强行锁门并搬离试竞成公司财产，已经构成违约，并侵犯了试竞成公司的财产权，柴美琼、钱永生明知该租赁合同有纠纷的情况下，将试竞成公司己装修好的设施及装修物出租给另一家校外培训机构，该行为明显违背了试竞成公司的利益，并给试竞成公司造成了损失。特请求二审法院查明事实，依法改判试竞成公司的请求，以维护试竞成公司的合法权益。柴美琼、钱永生二审答辩意见与其提交的上诉状一致。柴美琼、钱永生上诉讼请求：1.请求依法撤销云南省墨江县人民法院（2020）云0822民初883号第二、三、八项判决，依法改判支持柴美琼、钱永生一审的全部反诉请求，并依法改判驳回试竞成公司的全部诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用全部由试竞成公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，依法应予撤销。签订《房屋租赁合同》后，双方一直是按先付租金后使用房屋的方式来履行，试竞成公司应在当年租期满前10日内支付下一年租金，2020年的租金应于2020年1月3日前支付，根据试竞成公司出具的“关于2020疫情下试竞成教育房租支付协调书”可知，试竞成公司已承认未按约定支付租金，还向柴美琼、钱永生明确表示预期违约。一审法院认定试竞成公司可在租期内自由选择支付租金的时间，认定事实错误，导致判决错误。因试竞成公司拖欠房租半年之久，经柴美琼、钱永生多次催收后试竞成公司于6月28日打款50000元，但并未履行合同约定的一次性全部支付租金的义务，在柴美琼、钱永生书面催收通知下达30日内未按约一次性支付租金，该行为已构成根本违约，柴美琼、钱永生有权单方解除合同，根据合同10.3条，双方合同终止后，试竞成公司有权处置房屋内的设施及装修物，但在柴美琼、钱永生通知搬离后试竞成公司不按时搬离并处理房屋设施及装修物品，应视为放弃，柴美琼、钱永生为了防止损失扩大，雇人把试竞成公司物品搬至试竞成公司的其它校区后将房屋另行出租，已尽到最大减损义务，一审法院判令柴美琼、钱永生向违约方试竞成公司支付装修费损失无事实和法律依据，依法应予撤销一审判决。二、一审判决适用法律错误，依法应予撤销。因疫情原因，柴美琼、钱永生已充分给试竞成公司时间推迟支付租金，多次下达解除合同并要求搬离房屋的通知，2020年7月15日，柴美琼、钱永生与试竞成公司方墨江校区负责人王卫东商量，双方达成解除合同后，试竞成公司叫柴美琼、钱永生帮找仓库地点放东西，后试竞成公司向家佳乐房产中介交了200元定金，但之后试竞成公司却迟迟不搬离房屋，一直占用柴美琼、钱永生房屋，柴美琼、钱永生为减少损失，于2020年7月24日，将试竞成公司的桌椅等搬离至试竞成公司在紫金宾馆二楼的校区处堆放，产生搬运费2000元，故试竞成公司应支付自2020年1月13日起至2020年7月24日共计193天的租金（95000÷365×193=50232元），扣除试竞成公司已支付5万，试竞成公司还应向柴美琼、钱永生支付232元。一审法院认定因疫情原因对试竞成公司免除一月租金，判令柴美琼、钱永生向试竞成公司返还一个月租金，无事实和法律依据，依法应予撤销。试竞成公司辩称：一、柴美琼、钱永生提出的一审判决认定事实错误，依法予以撤销。关于租期支付时间的问题，对方完全撇开了租赁合同约定在当年期满前10日内支付下一年租金。二、根据合同10.3条，双方合同终止后，试竞成公司有权处置房屋内的设施及装修物，合同未约定终止后由甲方直接享有房屋内的设施及装修，如果说甲方需要享有里面的设施及装修物，需要与乙方进行协商。如果协商不成的话也需要向法院去诉讼来解决。三、一审判决适用法律错误，应依法撤销，对方提到全国大部分地区包括云南省已于2月初就开始全面复工复产，不能说明教育培训行业在2月份就可以复工。根据云南省政府及云南省教育厅的文件明确要求校外培训机构从1月29日至5月11日全面停止营业，5月11日以后需要营业的话还需要当地教育局批准，然后检查通过报云南省教育厅批准才能通知正常复课。试竞成公司向一审法院起诉请求：1.判决试竞成公司与柴美琼、钱永生房屋租赁合同终止；2.判令试竞成公司与柴美琼、钱永生合同未解除之前，柴美琼、钱永生与第三方签订的合同无效，第三方不得以租客的名义对房屋拥有使用权，且试竞成公司根据租赁合同约定对房屋装修部分进行拆除；3.判令柴美琼、钱永生支付试竞成公司违约金30000元，并赔偿装修费用115731元（根据合同8.1.1条约定计算），8月份经营损失132146.32元（根据该校区去年同期收入净利润计算预期可得利益），合计277877.32元；4.返还押金2000元；5.诉讼费用由柴美琼、钱永生承担。试竞成公司当庭增加一项诉讼请求：6.判令柴美琼、钱永生返还试竞成公司2020年1月29日至5月11日的房屋租金26832元。柴美琼、钱永生向一审反诉请求：1.判令试竞成公司支付柴美琼、钱永生租金税费20246.25元；2.判令试竞成公司支付柴美琼、钱永生2020年1月13日至2020年7月24日房屋租金232元（扣除已付五万）、2020年6月至7月所欠电费116.78元、2020年3月至7月水费230元，合计：578.78元；3.判令试竞成公司支付柴美琼、钱永生搬运桌椅费2000元；4.判令试竞成公司支付违约金30000元。以上合计：52825元；5.本案本诉诉讼费用、反诉诉讼费用由试竞成公司承担。一审法院查明事实如下，试竞成公司与柴美琼、钱永生经协商于2017年11月14日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：试竞成公司承租柴美琼、钱永生所有的位于墨江县房屋，房屋结构为框架，房屋共四层，租赁房屋一楼至四楼，建筑面积390平方米。计收租金的时间为：2018年1月13日；租赁期限为五年，自2018年1月13日起至2023年1月14日止；房屋租金每年95000元，押金2000元；租金支付方式：一年一付，由乙方（昆明试竞成公司）于当年租期开始后／期满前的10日内，以银行转账的方式一次性转账到甲方（柴美琼、钱永生）指定的银行账户。房租租赁期间，乙方使用租赁房屋产生水电费、煤气费……所产生的所有税费等，均由乙方承担。甲方有权依法按本合同约定收取租金，因房屋租金为不含税租金，甲方应积极协助乙方开具租赁发票。《房屋租赁合同》第八条违约责任“8.1甲方的违约责任：8.1.1租赁期间，甲方应保障乙方对租赁房屋的正常使用，若因甲方原因（包括但不限于租赁房屋被抵押、拍卖、转让、被法院强制执行、甲方无故收回房屋）导致乙方不能正常使用租赁房屋，或因甲方原因（包括但不限于无法或不配合提供出租房屋所有权相关的材料）导致乙方无法办理相关经营手续的，乙方有权单方解除本合同，甲方应向乙方支付违约金人民币三万元，返还未履行部分的租金，并赔偿装修费用（待摊装修费用＝（所有装修款÷6）×未履行年限），搬迁、经营损失。8.2乙方违约责任：8.2.1在租赁期内，乙方违反合同约定，逾期不支付租金，并自甲方书面催要之日起30日内拒不支付的，甲方有权单方解除本合同，乙方应向甲方支付违约金人民币三万元。8.2.2在租赁期内，若乙方擅自解除本合同，乙方应向甲方支付违约金人民币三万元。……10.3合同终止后，乙方有权处置房屋内的设计及装修物；甲方需要接收乙方添附的设施及装修物的，须与乙方协商支付相应的费用。”房屋租赁合同还对其他事项及双方的权利义务作了明确约定。双方签订合同后，试竞成公司向柴美琼、钱永生支付了2018年1月13日至2019年1月12日的租金95000元，并向柴美琼、钱永生交纳了租房押金2000元，柴美琼、钱永生将房屋交付给了试竞成公司使用；2019年1月18日试竞成公司向柴美琼、钱永生支付了2019年1月13日至2020年1月13日的租金95000元。试竞成公司系进行线下培训的教育机构，2020年1月13日房租到期后，因受新冠肺炎疫情防控措施的影响，2020年5月10日试竞成公司才正常营业，因试竞成公司未向柴美琼、钱永生支付租金，柴美琼、钱永生于2020年6月10日向试竞成公司送达了《催款通知书》，试竞成公司于2020年6月28日向柴美琼、钱永生支付了房租50000元，因剩余房租45000元未支付给柴美琼、钱永生，双方因此发生争议，柴美琼、钱永生于2020年7月13日向试竞成公司送达了《关于解除租赁合同的通知》欲解除双方签订的房屋租赁合同并通知试竞成公司于2020年7月14日前搬离该房屋。2020年7月15日柴美琼、钱永生将租赁房屋上锁，试竞成公司于7月16日向柴美琼、钱永生送达了《关于2020疫情下试竞成教育房租支付协调书》，协调书中明确试竞成公司对涉案房屋的租赁期限止租于2021年10月13日，试竞成公司在柴美琼、钱永生对租赁房屋上锁的同时又在门上上了一把锁。后双方因无法达成调解意见，柴美琼、钱永生于2020年7月22日送达了《限时搬离通知》，要求试竞成公司搬离该房屋。2020年7月24日柴美琼、钱永生将试竞成公司租赁房屋内的东西搬至紫金宾馆二楼堆放。另查明，柴美琼、钱永生因搬离试竞成公司在租赁房屋内的东西，产生搬运费2000元。2020年1月14日至2020年7月24日，试竞成公司租赁的房屋共产生电费116.78元、水费230元。自2019年1月13日至今，试竞成公司共支付了柴美琼、钱永生房屋租金共计145000元，试竞成公司未支付房屋租金税费，柴美琼、钱永生也未向试竞成公司提供房租发票。试竞成公司向柴美琼、钱永生租赁房屋后于2018年4月对房屋进行了装修，产生装修费用171577元；2018年8月试竞成公司对房屋的阳台进行搭建，费用为59885元，2020年7月8日，搭建部分被墨江县自然资源局认定为违法违规建筑，限令进行拆除。2020年8月，柴美琼、钱永生将房屋租赁给了第三人，未通知试竞成公司对房屋内的设计及装修物进行处理。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。对于昆明试竞成公司的本诉诉请：本案中，双方在《房屋租赁合同》中约定“租赁期限为五年，自2018年1月13日起至2023年1月14日止；租金支付方式：一年一付，由乙方（昆明试竞成公司）于当年租期开始后/期满前的10日内，以银行转账的方式一次性转账到甲方（柴美琼、钱永生）指定的银行账户。”上一期的租期至2020年1月13日届满，本期的租期为2020年1月14日至2021年1月13日，依据合同约定，试竞成公司可以选择在当年租期开始后/期满前的10日内以银行转账的方式一次性支付租金。依据合同约定，试竞成公司可以在租期内自由选择支付租金的时间，但试竞成公司没有按照约定一次性支付租金，且试竞成公司于2020年7月16日向柴美琼、钱永生送达的《关于2020疫情下试竞成教育房租支付协调书》中明确表示租赁期限止租于2021年10月13日，对于止租期限的意思表示违反了双方在《房屋租赁合同》中对房屋租期为五年的合同约定；试竞成公司没有按照合同约定一次性支付租金，且在试竞成公司租赁期内擅自将房屋上锁并将试竞成公司的东西搬离房屋，导致试竞成公司无法开展正常的经营活动。双方在合同履行过程中均存在违约情形，故双方要求对方支付违约金30000元的诉请，一审法院不予支持。因柴美琼、钱永生现已将房屋租赁给第三人使用，双方租赁房屋的合同目的已无法实现，且柴美琼、钱永生解除合同的意思表示已经送达试竞成公司，故试竞成公司要求解除双方签订的房屋租赁合同的诉请，一审法院予以支持；对于试竞成公司要求判令柴美琼、钱永生与第三人签订的合同无效、第三人不得以租客名义对房屋拥有使用权的诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。双方签订的合同解除，柴美琼、钱永生应退还试竞成公司租房押金2000元。双方在合同履行过程中均存在违约的情形，但双方在《房屋租赁合同》中约定：“10.3合同终止后，乙方有权处置房屋内的设计及装修物；甲方需要接收乙方添附的设施及装修物的，须与乙方协商支付相应的费用。”本案中，柴美琼、钱永生在未与试竞成公司协商的情况下，将房屋及房屋内的装修物一并租赁给第三人使用，使试竞成公司丧失对房屋内的设计及装修物的处理权，综合双方的过错程度、房屋未租赁期限及房屋的装修费用等，一审法院酌情支持由柴美琼、钱永生赔偿试竞成公司装修损失30000元，试竞成公司对于装修费用的其他主张，与一审法院查明的事实不符，一审法院不予支持。对于试竞成公司要求柴美琼、钱永生返还2020年1月29日至5月11日的房屋租金26832元诉请，按照合同约定一年租金为95000元，因柴美琼、钱永生于2020年7月15日对出租房屋上锁，故双方本次租期为约六个月（2020年1月13日至2020年7月15日），故六个月租金为47500元，试竞成公司已支付租金50000元，多付了柴美琼、钱永生租金2500元，因受疫情防控措施的影响试竞成公司在一段时间内无法正常营业，酌情柴美琼、钱永生应对试竞成公司减免租金一个月，即7916元，故柴美琼、钱永生应返还试竞成公司房屋租金共计10416元（7916元+2500元）。试竞成公司要求柴美琼、钱永生赔偿8月份经营损失132146.32元的诉请，因试竞成公司提交的证据不足以证明其诉请，故一审法院不予支持。对于柴美琼、钱永生的反诉诉请：根据庭审查明的事实，本次租期为2020年1月13日至2020年7月15日，租金合计为47500元，2019年的租金为95000元，实际应付租金共计142500元，双方在合同中约定租金税费由昆明试竞成公司承担，故柴美琼、钱永生应积极支付142500元的租金税费20246.25元，柴美琼、钱永生应积极向昆明试竞成公司开具发票；柴美琼、钱永生要求支付剩余房租232元的诉请，与一审法院查明的事实及法律规定不符，一审法院不予支持；租赁合同中约定因使用房屋产生的水费、电费由昆明试竞成公司承担，故昆明试竞成公司应支付柴美琼、钱永生水费230元、电费116.78元；柴美琼、钱永生未经昆明试竞成公司同意搬离租赁房屋内的物品并产生搬运费2000元，已违反合同约定，故柴美琼、钱永生要求昆明试竞成公司支付搬运费的诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决为：一、解除昆明试竞成教育信息咨询有限公司与柴美琼、钱永生于2017年11月14日签订的《房屋租赁合同》；二、由柴美琼、钱永生于本判决生效之日起十日内支付昆明试竞成教育信息咨询有限公司装修费损失30000元；三、由柴美琼、钱永生于本判决生效之日起十日内返还昆明试竞成教育信息咨询有限公司房屋租金共计10416元；四、由柴美琼、钱永生于本判决生效之日起十日内返还昆明试竞成教育信息咨询有限公司押金2000元；五、驳回昆明试竞成教育信息咨询有限公司的其他诉讼请求；六、由昆明试竞成教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付142500元房租产生的税费20246.25元，柴美琼、钱永生向昆明试竞成教育信息咨询有限公司开具发票；七、由昆明试竞成教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付柴美琼、钱永生水费230元、电费116.78元，合计346.78元；八、驳回柴美琼、钱永生的其他诉讼请求。本诉案件受理费5498元，减半收取2749元，由昆明试竞成教育信息咨询有限公司负担2309元，由柴美琼、钱永生负担440元；反诉案件受理费2749元，减半收取1375元（取整），由昆明试竞成教育信息咨询有限公司负担825元，由柴美琼、钱永生负担550元。二审审理过程中，试竞成公司向本院提交了一组证据：柴美琼与王卫东微信聊天记录，欲证明：试竞成公司多次以威胁的口气要求支付租金，不支付就关门，并且不认可《关于2020疫情下试竞成教育房租支付协调书》。经质证，柴美琼、钱永生方认为，上述协议虽然没有生效但是可以认定经双方认可的事实。从微信聊天记录及协议内容均可以看出先交租金后用房的约定。本院对该聊天记录的真实性予以采信，从聊天记录可以看出柴美琼与试竞成公司员工之间就租金交付时间以及是否继续履行合同进行商谈，对聊天记录内容之外的其他证明目的不予采信。经二审法庭调查询问，双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院经审理认定案件事实与一审法院认定一致，故对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，柴美琼、钱永生与试竞成公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规规定，对双方当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案起诉前柴美琼、钱永生于2020年7月24日将试竞成公司物品搬离租赁房屋，届时租赁合同已解除。案件受理后双方当事人就解除合同应归责于哪一方的违约行为所致存有争议。对此，本院认为，《房屋租赁合同》约定试竞成公司支付租金期间为当年租期开始后期满前10日，该支付期间为一个期间段而非确定时间点。柴美琼、钱永生以已支付租金的支付时间来推定双方合同约定的真实意思为新的一个租期开始即应支付当年租金，未获得试竞成公司的认可，亦未提交有效证据证明双方在履行合同过程中对租金支付期限进行过变更。故柴美琼、钱永生主张试竞成公司未在2020年1月支付当年租金已经构成违约的主张缺乏合同依据，本院不予采纳。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案试竞成公司租赁房屋用途为线下教育培训，属于受新冠肺炎疫情以及疫情防控措施影响较为严重的行业，营业收入的减少必然导致资金困难。故即使柴美琼、钱永生以试竞成公司未及时支付租金为由诉至法院，人民法院亦不应支持解除租赁合同。根据查明事实，试竞成公司欠付2020年1月14日至2021年1月13日期间的租金95000元，试竞成公司于2020年6月28日支付50000元租金。该支付行为虽未严格按照合同约定一次性支付全部租金，但是从租赁合同经过期间及支付金额计算，试竞成公司并未构成根本性违约，并不足以导致合同解除的后果。柴美琼、钱永生以试竞成公司未及时支付租金为由主张试竞成公司应承担本案合同解除的违约责任并无事实及法律依据。柴美琼、钱永生对租赁房屋上锁随后搬离物品，导致试竞成公司未能按照合同约定期限使用租赁物，应承担违约责任。试竞成公司于2020年7月16日向柴美琼、钱永生发出的《关于解除租赁合同的通知》，内容中除了作出租赁合同终止时间至2021年10月13日之外尚有试竞成公司作出愿意在2020年7月20日支付剩余租金（虽金额与欠付租金不一致）的意思表示。故，本院认为不能单一以试竞成公司作出租赁期限内终止合同履行的意思表示即认定试竞成公司预期违约。应结合案件具体情况综合分析，该通知书系租赁房屋被出租方上锁不能使用的情况下发出的协商方案，且并未获得柴美琼、钱永生的认可，并未生效，不能以此认定试竞成公司逾期违约的事实。一审法院认定试竞成公司在本案合同履行过程中存在违约行为不当，本院依法予以纠正。关于试竞成公司上诉请求柴美琼、钱永生承担违约金、装修费、经营损失的请求。根据《房屋租赁合同》第8.1.1条违约责任约定租赁期间因柴美琼、钱永生原因导致试竞成公司不能正常使用租赁房屋，应支付违约金30000元，返还未履行部分的租金，并赔偿装修费用，搬迁、经营损失。柴美琼、钱永生在租赁期间将租赁合同强制解除并将房屋租赁给第三方使用，应承担违约责任，故柴美琼、钱永生应依合同约定向试竞成公司支付30000元违约金。关于装修费用，《房屋租赁合同》约定试竞成公司享有装修期，柴美琼、钱永生亦认可试竞成公司对租赁房屋进行过装修的事实。试竞成公司提交装修合同、增值税发票可以证明因装修租赁房屋产生费用为171577元。阳台搭建属于违章建筑，已被行政管理部门限令拆除，搭建违章建筑所产生的费用不受法律保护，该部分的损失由试竞成公司自行承担。依据双方合同约定柴美琼、钱永生违约应赔偿装修费用，计算方式为：装修款÷6×未履行年限。本案租赁期限为5年，租期至2023年1月14日，至2020年7月24日解除，未履行年限约为2.5年，故柴美琼、钱永生应赔偿的装修费用为71490元（171577元÷6×2.5年）。柴美琼、钱永生主张其不愿接受试竞成公司装修残值部分，试竞成公司可以自行拆除装修添附物，并将房屋恢复原状。对此，本院认为，二审法庭调查时通过电话询问，柴美琼明确表示案涉房屋已于2020年8月1日出租给案外人，没有约定装修期，案外人经营范围为线下教育培训，仅对四楼地板、三楼过道进行过重装。可知柴美琼、钱永生再次对案涉房屋出租且接受了试竞成公司的装修物，在房屋已出租给案外人使用的情形下，并不具备对装修物拆除的客观条件，亦不符合经济原则。故对柴美琼、钱永生该项主张，本院不予支持。合同被解除，经营场所被迫关停在客观上会对试竞成公司经营产生损失，但是依据民事诉讼谁主张谁举证原则，试竞成公司应对其损失承担举证责任，在无有效证据证明其因合同被解除产生的经营损失具体金额的情形下，本院不予支持。关于柴美琼、钱永生是否应退还试竞成公司租金的问题。根据最高人民法院发布的一系列关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见，要求审理受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，应综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响。本案合同履行期间遇到新冠肺炎疫情导致试竞成公司不能正常使用案涉房屋，不能通过使用租赁房屋获取收益。一审法院酌定减免一个月租金符合最高人民法院的指导意见精神，但是因本案二审认定违约责任和装修残值部分与一审法院认定不一致，出租人已经对其违约行为承担了责任。且承租人的合同义务是支付租金，新冠疫情及其防控措施对承租人履行租赁合同而言并非不可抗力因素。房屋空置对出租人同样亦会产生损失。综合本案案情及平衡双方当事人的利益，本院认定本案租金不再进行扣减。因柴美琼、钱永生于2020年7月15日将出租房屋上锁，试竞成公司客观上已不能再使用租赁物，故试竞成公司应支付2020年1月13日至7月15日租金为47630元（95000元÷365天×183天）。故柴美琼、钱永生应退还试竞成公司租金2370元（50000元－47630元）。关于一审法院判决柴美琼、退还试竞成公司押金2000元；试竞成公司支付柴美琼、钱永生水费230元，电费116.78元，税费20246.25元。双方当事人均未提出异议，本院予以维持。因柴美琼、钱永生违约导致案涉租赁合同解除，其请求试竞成公司承担违约金30000元及搬运费2000元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，试竞成公司的部分上诉理由成立，柴美琼、钱永生的部分上诉理由成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省墨江哈尼族自治县人民法院(2020)云0822民初883号民事判决第一、四、六、七项，（即一、解除昆明试竞成教育信息咨询有限公司与柴美琼、钱永生于2017年11月14日签订的《房屋租赁合同》；四、由柴美琼、钱永生于本判决生效之日起十日内返还昆明试竞成教育信息咨询有限公司押金2000元；六、由昆明试竞成教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付142500元房租产生的税费20246.25元，柴美琼、钱永生向昆明试竞成教育信息咨询有限公司开具发票；七、由昆明试竞成教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付柴美琼、钱永生水费230元、电费116.78元，合计346.78元）；二、撤销云南省墨江哈尼族自治县人民法院(2020)云0822民初883号民事判决第二、三、五、八项，即（二、由柴美琼、钱永生于本判决生效之日起十日内支付昆明试竞成教育信息咨询有限公司装修费损失30000元；三、由柴美琼、钱永生于本判决生效之日起十日内返还昆明试竞成教育信息咨询有限公司房屋租金共计10416元；五、驳回昆明试竞成教育信息咨询有限公司的其他诉讼请求；八、驳回柴美琼、钱永生的其他诉讼请求）；三、判决柴美琼、钱永生于本判决生效之日起十日内支付昆明试竞成教育信息咨询有限公司违约金30000元、装修费损失71490元、返还租金2370元，合计103860元；四、驳回昆明试竞成教育信息咨询有限公司的其他诉讼请求；五、驳回柴美琼、钱永生的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，本诉部分5498元，减半收取2749元，由昆明试竞成教育信息咨询有限公司负担1800元，由柴美琼、钱永生负担949元；反诉部分2749元，减半收取1375元，由昆明试竞成教育信息咨询有限公司负担536元，由柴美琼、钱永生负担839元。二审案件受理费，本诉部分5498元，由昆明试竞成教育信息咨询有限公司负担3600元，由柴美琼、钱永生负担1898元；反诉部分2749元，由昆明试竞成教育信息咨询有限公司负担1072元，由柴美琼、钱永生负担1677元。本判决为终审判决。本判决送达后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向云南省墨江哈尼族自治县人民法院申请执行。审判长  邱继娇审判员  田 田审判员  熊西南二〇二一年四月二十五日书记员  刘奕君