四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川10民终229号 上诉人（原审被告）：内江市市中区志博幼儿园，住所地四川省内江市市中区××路××号。 法定代表人：谌杰，副园长。 委托诉讼代理人：肖健林，四川法锐律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川大千时代文化教育培训有限公司，住所地四川省成都市武侯区武青南路10号6幢1层12号。 法定代表人：刘志和，总经理。 委托诉讼代理人：肖健林，四川法锐律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李贤瑜，男，1948年4月6日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：肖健林，四川法锐律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：内江嘉宏城建集团有限公司，住所地四川省内江市市中区滨江东路399号2幢201-202。 法定代表人：刘强，董事长。 委托诉讼代理人：黄茂松，四川泰维律师事务所律师。 上诉人内江市市中区志博幼儿园（以下简称志博幼儿园）、四川大千时代文化教育培训有限公司（以下简称大千时代公司）、李贤瑜因与被上诉人内江嘉宏城建集团有限公司（以下简称嘉宏城建）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院（2020）川1002民初2921号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年2月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大千时代公司的法定代表人刘志和，上诉人李贤瑜，上诉人志博幼儿园、大千时代公司、李贤瑜的共同委托诉讼代理人肖健林，被上诉人嘉宏城建的委托诉讼代理人黄茂松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 志博幼儿园、大千时代公司、李贤瑜上诉请求：1.撤销（2020）川1002民初2921号民事判决，改判驳回嘉宏城建的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由嘉宏城建负担。事实与理由：1.一审判决全额支持嘉宏城建租金请求属于认定事实错误，适用法律不当。嘉宏城建交付给志博幼儿园的房屋不符合租赁合同要求的条件，达不到志博幼儿园签订租赁合同的目的，首先存在违约行为。在嘉宏城建未纠正其违约行为前，志博幼儿园未支付租金属于行使合法抗辩权的行为，且应当调低其租金。本案属于情势变更，应当调低租金。2.一审判决支持嘉宏城建违约金的请求属于法律适用错误。3.一审判决志博幼儿园支付履约保证金10万元属于适用法律错误。4.一审判决由大千时代公司和李贤瑜对支付履约保证金承担连带保证责任违反“不告不理”原则。 嘉宏城建辩称，1.志博幼儿园、大千时代公司、李贤瑜称嘉宏城建交付的房屋不符合合同约定，嘉宏城建违约在先的上诉理由不能成立。案涉租赁合同明确约定了租赁房屋的具体情况，并没有约定关于配置室外场所的内容。合同约定的房屋用途为发展教育事业而非开办幼儿园。志博幼儿园对案涉房屋是否符合开办幼儿园应当有清晰明确的判断。志博幼儿园租赁案涉房屋后，取得了相应的行政审批。2.本案不适用“情势变更”，不应当调低租金。志博幼儿园、大千时代公司、李贤瑜所称案涉房屋周边的同地段同性质的房屋租金远低于案涉房屋与实际情况不符。国办发（2019）3号文件和川办发（2019）28号文件不适用于本案，嘉宏城建是企业，不是政府。志博幼儿园是否应当享受奖补和支持需要根据其学位数量和办园质量的有关情况来进行认定。志博幼儿园是否认定为普惠性民办幼儿园由其自身和相关行政管理决定，与嘉宏城建无关，且其可以享受相关补助和扶持政策，这与收费标准降低是相匹配的。3.志博幼儿园没有按照合同约定向嘉宏城建支付房租，构成违约，除应当支付欠付房屋租金外，依法还应承担违约责任，即支付违约金，同时嘉宏城建有权没收其履约保证金并有权要求另行补足履约保证金。综上，志博幼儿园、大千时代公司、李贤瑜的上诉理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 嘉宏城建在一审中的诉讼请求是：1.请求判令志博幼儿园立即支付嘉宏城建2020年1月至2020年12月的房屋租金210,951元及违约金（违约金的计算：以23,439元为基数，从2019年12月17日开始，按月利率2%的标准计算至付清为止；以46,878元为基数，从2020年3月17日开始，按月利率2%的标准计算至付清为止;以70,317元为基数，从2020年6月17日开始，按月利率2%的标准计算至付清为止;以70,317元为基数，从2020年9月17日开始，按月利率2%的标准计算至付清为止）；2.确认嘉宏城建有权没收志博幼儿园履约保证金10万元并判令志博幼儿园另行向嘉宏城建支付履约保证金10万元；3.大千时代公司、李贤瑜对志博幼儿园应向嘉宏城建支付的房屋租金、违约金承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：嘉宏城建与志博幼儿园于2015年10月27日签订《内江•鹭湾半岛商业租赁合同》，合同约定：志博幼儿园租用嘉宏城建位于内江市市中区××路××号附2号（部分）、建筑面积为650平方米的商业房屋，用于经营发展教育事业；租期为10年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止；租金单价为33元／月／平方米，第一、二年不变，第三年起每年递增3%，合同签订七个工作日内交纳3个月租金，后期租金，从应缴纳租金的第二个季度起，志博幼儿园须在每季度提前十五日缴清下季度租金。志博幼儿园须向嘉宏城建缴纳租赁合同履约保证金，计10万元，应在签署合同时由志博幼儿园一次性支付给嘉宏城建。在承租期内，若志博幼儿园拖欠嘉宏城建租金、物业管理费、其他费用和税款及滞纳金，或因志博幼儿园违反合同或由志博幼儿园的过失而对嘉宏城建造成损失，嘉宏城建有权没收租赁合同履约保证金，同时有权要求志博幼儿园另行缴纳履约保证金，志博幼儿园须在嘉宏城建提出要求后14天内缴付租赁合同履约保证金。第16条约定：“担保人自愿承诺对承租人在合同项下的全部义务向嘉宏城建承担不可撤销连带保证责任，担保范围为：承租人在合同项下第13条、第14条、第15条约定的全部责任义务和债务；担保期限为：承租人在本合同项下全部债务履行期限届满后两年。”合同签订后，嘉宏城建按约将房屋交付志博幼儿园使用，因疫情影响并经嘉宏城建主管部门同意扣除志博幼儿园2020年2、3、4月租金，志博幼儿园实际应向嘉宏城建支付租金为210951元，嘉宏城建多次向志博幼儿园催收，但志博幼儿园至今没有支付，大千时代公司、李贤瑜也没有承担连带保证责任，为维护自身合法权益，嘉宏城建诉至该院，提出上述诉讼请求。 一审法院认为，嘉宏城建与志博幼儿园签订的《内江•鹭湾半岛商业租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按约履行。嘉宏城建按约履行交付房屋的义务，志博幼儿园也应按约履行支付房租等费用的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，志博幼儿园违反合同约定，拒绝交纳租金，嘉宏城建有权要求志博幼儿园按照合同约定支付房租。嘉宏城建请求志博幼儿园支付2020年1月至2020年12月的房屋租金210,951元的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。志博幼儿园、大千时代公司、李贤瑜辩称嘉宏城建提供给志博幼儿园的房屋不符合开办幼儿园的场地要求的意见，因选择在何处开办幼儿园是志博幼儿园的权利，志博幼儿园有权选择适合的房屋用于开办幼儿园，嘉宏城建只有提供租赁合同约定的房屋的义务，嘉宏城建提供了合同约定的房屋，完成了交付房屋的责任，志博幼儿园、大千时代公司、李贤瑜此项辩称意见，于法无据，该院不予支持。志博幼儿园关于租金明显高于市场行情的辩称意见，因租赁合同系双方自愿签订的，志博幼儿园也未提供租金明显高于市场行情的证据，故此项辩称意见，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。志博幼儿园、大千时代公司、李贤瑜关于开办的幼儿园转为普惠性民办幼儿园，保教费由原来的每生每月1,080元降至550元就应当减少房屋租金的意见。该院认为，嘉宏城建与志博幼儿园双方系平等的民事法律主体，志博幼儿园开办的幼儿园转为普惠性民办幼儿园应当享受的政策优惠应当由相应的政府主管部门来执行，志博幼儿园要求直接扣减嘉宏城建的房屋租金，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，嘉宏城建请求志博幼儿园按照合同约定支付违约金，以23,439元为基数，从2019年12月17日开始，按月利率2%的标准计算至付清为止；以46,878元为基数，从2020年3月17日开始，按月利率2%的标准计算至付清为止;以70,317元为基数，从2020年6月17日开始，按月利率2%的标准计算至付清为止;以70,317元为基数，从2020年9月17日开始，按月利率2%的标准计算至付清为止的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。嘉宏城建请求没收志博幼儿园履约保证金10万元并要求志博幼儿园另行向嘉宏城建支付履约保证金10万元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。志博幼儿园、大千时代公司、李贤瑜的辩称意见，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。嘉宏城建请求大千时代公司、李贤瑜对志博幼儿园应向嘉宏城建支付的房屋租金、违约金承担连带清偿责任的诉讼请求，符合合同约定，合法有据，该院予以支持。志博幼儿园、大千时代公司、李贤瑜的辩称意见，予法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、志博幼儿园在本判决生效后十五日内支付嘉宏城建自2020年1月起至2020年12月止的房屋租金210,951元；二、志博幼儿园在本判决生效后十五日内支付嘉宏城建违约金，以23,439元为基数，从2019年12月17日开始，按月利率2%的标准计算至付清为止；以46,878元为基数，从2020年3月17日开始，按月利率2%的标准计算至付清为止;以70,317元为基数，从2020年6月17日开始，按月利率2%的标准计算至付清为止;以70,317元为基数，从2020年9月17日开始，按月利率2%的标准计算至付清为止；三、志博幼儿园在本判决生效后十五日内支付嘉宏城建履约保证金10万元；四、大千时代公司、李贤瑜对志博幼儿园上述金额承担连带保证责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7464元，减半收取计3732元，由志博幼儿园承担。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院另查明，《内江•鹭湾半岛商业租赁合同》第3条约定承租场所的交付为“甲方（注：指嘉宏城建）预订于2016年1月1日前向乙方（注：指志博幼儿园）按承租房屋现状交付其出租场所……”。 四川省教育厅于2006年5月12日下发《关于印发的通知》，要求从2007年1月1日起，新申办的幼儿园，按《四川省幼儿园办园基本要求（试行）》审批（以下简称《基本要求》）。《基本要求》第一条对幼儿园园舍的园舍面积定额规定为：“3.园舍面积定额……（2）具有与幼儿数量相当的户外活动场所和绿化用地供儿童使用，每生户外场地面积不低于2平方米。”。 还查明，2020年8月21日，内江市市中区教育和体育局《关于市中区2020年普惠性民办幼儿园认定结果的公示》载明：非营利性民办幼儿园自愿申报，区教育体育局、区发改局和区财政局对申报的普惠性民办幼儿园进行资料评审、实地检查等工作后，认定志博幼儿园为一级普惠性民办幼儿园。 本院查明的其余事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.志博幼儿园拖欠嘉宏城建的租金是否应当调低；2.志博幼儿园应否向嘉宏城建支付违约金以及相应金额；3.志博幼儿园应否向嘉宏城建支付履约保证金；4.一审判决大千公司和李贤瑜对履约保证金承担连带责任是否超过了嘉宏城建的诉讼请求。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”的规定，案涉《内江•鹭湾半岛商业租赁合同》的租赁期限自2016年1月1日起至2025年12月31日，本案所涉及的争议为民法典施行前履行合同发生争议，应适用当时的法律、司法解释的规定。 关于焦点1，《内江•鹭湾半岛商业租赁合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。嘉宏城建按约定交付了案涉房屋，志博幼儿园理应按照合同约定支付租金，现志博幼儿园拖欠自2020年1月起至2020年12月止的房屋租金210,951元，志博幼儿园、大千时代公司、李贤瑜认为嘉宏城建交付房屋不符合开办幼儿园的规定，首先构成违约，应当调低租金。本院认为，《内江•鹭湾半岛商业租赁合同》明确约定案涉房屋用于经营发展教育事业之用，嘉宏城建按房屋现状交付给志博幼儿园。《基本要求》在2006年就已经下发，作为打算经营幼儿园的承租方，志博幼儿园理应对拟承租的房屋用于开办幼儿园是否符合《基本要求》的规定作出正确的认知和评断，志博幼儿园在二审中也自述在房屋租赁前对房屋实际情况进行了勘察，其应是对案涉房屋是否符合开办幼儿园的条件有了清晰的认识后才与嘉宏城建签订《内江•鹭湾半岛商业租赁合同》，因此，志博幼儿园、大千时代公司、李贤瑜的该主张不能成立。志博幼儿园、大千时代公司、李贤瑜认为本案符合情势变更原则，应当调低租金。本院认为，非营利性民办幼儿园转为普惠性民办幼儿园系由非营利性民办幼儿园结合自身实际情况自愿申报而非政府强制性要求，志博幼儿园在通过申报转为普惠性民办幼儿园前，理应对自身的实际情况进行了充分的考虑。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，在认定是否显失公平时，首先要确认合同订立后发生了情势变更的客观事实；其次要确认因情势变更而额外增加了当事人的履约成本（即经济负担）；第三要进行履约成本核算，经过经济成本核算，确认当事人是否因此而遭受“严重亏损”。三个要件同时具备才可认定为显失公平。本案中，志博幼儿园认为因为政策性原因，造成转为普惠性幼儿园后保教费大大降低，但根据《中共中央国务院关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》“政府加大扶持力度，引导社会力量更多举办普惠性幼儿园。2019年6月底前，各省（自治区、直辖市）要进一步完善普惠性民办园认定标准、补助标准及扶持政策。通过购买服务、综合奖补、减免租金、派驻公办教师、培训教师、教研指导等方式，支持普惠性民办园发展，并将提供普惠性学位数量和办园质量作为奖补和支持的重要依据。”内容，政府对普惠性民办幼儿园是根据实际情况有相应的扶持政策。而且该意见中所称的“减免租金”的主体系政府，而非企业或个人等其他主体。志博幼儿园所提交的证据并不能证明因为转为普惠性民办幼儿园造成自己履约成本严重增加，进而无法按照原合同约定的租金继续履行。同时，志博幼儿园提交一份租赁合同主张同地段同性质的房屋租金远低于其与嘉宏城建所约定的租金，本院认为，房屋租赁合同系双方自愿签订，志博幼儿园所提交的额证据也不能达到证明嘉宏城建的租金明显高于市场行情的证明目的，故其该项主张也不能成立。综上分析，志博幼儿园主张租金应当调低的理由不能成立。 关于焦点2，志博幼儿园拖欠租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，应当承担相应的违约责任。嘉宏城建主张按照月利率2%的标准计算违约金，本案中，嘉宏城建并没有提交证据证明其因志博幼儿园拖欠租金的行为给其造成的实际损失，从志博幼儿园对房屋租赁合同的履行情况来看，志博幼儿园自房屋租赁合同签订以来一直按照约定支付租金至2019年12月，且志博幼儿园未再按时向嘉宏城建支付租金也有因政策性变化等原因造成其通过不同方式试图与嘉宏城建协商降低租金事宜，其拖欠租金的主观过错程度并不大，故根据诚实信用原则和公平原则，结合案件的实际情况，本院酌情调整违约金的计算标准为欠付租金为基数,按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算，即以23,439元为基数，从2019年12月17日开始，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至付清时止；以46,878元为基数，从2020年3月17日开始，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至付清时止;以70,317元为基数，从2020年6月17日开始，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至付清时止；以70,317元为基数，从2020年9月17日开始，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至付清时止。 关于焦点3，本案中，双方约定如果志博幼儿园存在拖欠租金等费用，嘉宏城建有权没收租赁合同履约保证金，同时有权要求志博幼儿园另行缴纳履约保证金。“没收”虽然具有行政强制性的字眼或色彩，但在本案平等主体之间的民商事合同中，“没收”应是收取履约保证金的嘉宏城建方不予返还或给付履约保证金的志博幼儿园无权要求返还之意。因此，根据双方当事人的约定，本案的履约保证金的另外一项功能应是促使志博幼儿园及时履行租金给付义务，在出现约定的迟延履行或者不履行的情形时，嘉宏城建有权没收履约保证金。在此意义上，该履约保证金具有担保和违约金的双重功能。如前所述，志博幼儿园因未按时支付租金已承担了支付拖欠租金及违约金的等违约责任，且本案嘉宏城建与志博幼儿园因履行合同产生的纠纷与教育政策调整有一定联系,志博幼儿园未按期支付租金系对政策理解存在分歧，故嘉宏城建关于没收志博幼儿园的履约保证金且要求志博幼儿园另行支付履约保证金的主张应不予支持，一审法院对此判决不当，依法应予纠正。 关于焦点4，一审中嘉宏城建针对大千文化公司、李贤瑜的诉讼请求是对志博幼儿园应当支付的房屋租金、违约金承担连带清偿责任，而一审法院判决要求大千文化公司、李贤瑜对履约保证金一并承担连带清偿责任，超过了嘉宏城建的诉讼主张，且本院二审对履约保证金也未予以支持，对此，本院依法予以纠正。 综上，上诉人的理由部分成立，应予支持。本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第二款之规定，判决如下： 一、维持四川省内江市市中区人民法院（2020）川1002民初2921号民事判决第一项，即：内江市市中区志博幼儿园在本判决生效后十五日内支付内江嘉宏城建集团有限公司自2020年1月起至2020年12月止的房屋租金210,951元； 二、撤销四川省内江市市中区人民法院（2020）川1002民初2921号民事判决第二、三、四项，即：内江市市中区志博幼儿园在本判决生效后十五日内支付内江嘉宏城建集团有限公司违约金，以23,439元为基数，从2019年12月17日开始，按月利率2%的标准计算至付清为止；以46,878元为基数，从2020年3月17日开始，按月利率2%的标准计算至付清为止;以70,317元为基数，从2020年6月17日开始，按月利率2%的标准计算至付清为止;以70,317元为基数，从2020年9月17日开始，按月利率2%的标准计算至付清为止；内江市市中区志博幼儿园在本判决生效后十五日内支付内江嘉宏城建集团有限公司履约保证金10万元；四川大千时代文化教育培训有限公司、李贤瑜对内江市市中区志博幼儿园上述金额承担连带保证责任； 三、内江市市中区志博幼儿园在本判决生效后十五日内支付内江嘉宏城建集团有限公司违约金，以23,439元为基数，从2019年12月17日开始，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至付清时止；以46,878元为基数，从2020年3月17日开始，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至付清时止;以70,317元为基数，从2020年6月17日开始，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至付清时止；以70,317元为基数，从2020年9月17日开始，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至付清时止； 四、四川大千时代文化教育培训有限公司、李贤瑜对内江市市中区志博幼儿园上述金额承担连带保证责任； 五、驳回内江嘉宏城建集团有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3732元，由内江市市中区志博幼儿园、四川大千时代文化教育培训有限公司、李贤瑜负担2232元，内江嘉宏城建集团有限公司负担1500元。二审案件受理费7464元，由内江市市中区志博幼儿园、四川大千时代文化教育培训有限公司、李贤瑜负担3164元，内江嘉宏城建集团有限公司负担4300元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 清 审 判 员  吴 敏 审 判 员  王 侯 二〇二一年四月二十五日 法官助理  荔杨博 书 记 员  陈炫洲