成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初1398号 原告:成都凯瑞泰物业管理有限公司，住所地：成都市双流区牧马山开发区西南日月城办公楼3楼。 法定代表人：於金刚，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：高槐，四川荣恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李云秋，四川荣恩律师事务所律师。 被告:张修宽,男,1969年4月28日出生,汉族,住上海市长宁区。 原告成都凯瑞泰物业管理有限公司（以下简称凯瑞泰物业公司）与被告张修宽物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告凯瑞泰物业公司的委托诉讼代理人李云秋、被告张修宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯瑞泰物业公司向本院提出诉讼请求：判令张修宽支付拖欠2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理费33148.08元、违约金9999.67元（分别以每月应交物业费为基数、按照每天万分之五从逾期之日计算至2020年11月25日），共计43147.75元。事实与理由：凯瑞泰物业公司接受成都华新国际实业有限公司（以下简称华新公司）委托对华新·锦绣尚郡小区(双流区东升街道大件路东升段1089号)进行前期物业管理，张修宽于2017年12月13日通过竞拍取得华新·锦绣尚郡77幢1层6号房室，成为该房屋业主，该房屋面积242.31平方米。张修宽自2018年1月1日至2020年12月31日未支付任何物业费，经凯瑞泰物业公司多次电话、短信及发函催缴物业费后，仍然拒不缴纳，已经构成违约。综上，凯瑞泰物业公司为维护合法权益，故提起诉讼。 张修宽辩称，案涉房屋属于法拍房，张修宽是通过拍卖取得案涉房屋，张修宽在收房的时候，已经向凯瑞泰物业公司支付了接近40000元的物业费，回到上海以后才收到凯瑞泰公司邮寄送达的缴费通知，该通知的催收对象是案涉房屋的原房主，之前欠付的物业费应当由原业主负担，且执行公告上载明的物业费自行负担，并不是执行。 本院经审理认定事实如下：凯瑞泰物业公司是于2017年8月22日由成都华新瑞泰物业管理有限公司名称变更登记而来。凯瑞泰物业公司与华新公司签订了《华新·锦绣尚郡前期物业管理服务合同》，约定华新公司选聘凯瑞泰物业公司对其开发的“华新·锦绣尚郡二期-2分区”小区提供前期物业服务事宜，二期-2分区的业主应按其拥有物业的建筑面积，按照别墅：3.80元/月·平方米的标准交纳物业服务费；房屋交付时，业主须预先缴纳半年物业服务费，以后按半年预先缴纳，在前半年最后一月的21日至该月末预先缴纳下半年物业服务费；业主逾期交纳物业管理费的，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向凯瑞泰物业公司支付违约金。 案涉房屋位于华新·锦绣尚郡小区77幢1楼6号，原房主为施成君。案涉房屋系案外人焦云智的违法所得财产登记在施成君名下，后被四川省达州市中级人民法院予以查封，并依法进行司法拍卖。2017年10月25日，四川省达州市中级人民法院发布《拍卖公告》，第一条载明“拍卖标的位于成都市双流区东升街道大件路东升段1089号77幢1楼6号住宅242.31平方米，评估价148.51万元（屋内无人居住），拖欠物管费截至2017年8月合计44938.21元”；第七条载明“拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的民事裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。办理过程中所涉及的......及有可能存在的物业费、水、电等欠费，车辆过户时，因该车未年检、违章未处理、车辆证件不全等原因均由买受人自行承担，具体费用请拍卖人于拍卖前至相关单位自行查询，标的物如有原有户口难以迁出的情况由买受人自行承担解决，与拍卖人无涉。”同时发布的《拍卖须知》第十五条载明“买受人应自行办理水、电等户名变更手续，相关费用自理。对可能存在影响标的物使用的水、电、物业管理欠费由买受人自行解决，拍卖人不承担上述费用，未明缴费义务人的费用也由买受人自行解决”等内容。2017年11月28日，张修宽通过淘宝网司法拍卖网络平台以2375100元的价格成功拍买案涉房屋。张修宽于2017年12月22日交纳了案涉房屋欠付的2014年7月1日至2017年12月31日期间的物业费38672.76元。此后，张修宽未交纳过物业费，凯瑞泰物业公司的工作人员与张修宽多次通过微信通过物业费事宜，张修宽认为其拍卖取得案涉房屋之前欠付的物业费应当由原房主施成君支付，并认为其在2017年12月22日交纳的物业费是预先支付的2018年1月之后的物业费。 上述事实，有当事人身份信息、《华新·锦绣尚郡前期物业管理服务合同》、《拍卖公告》、《拍卖须知》、《执行裁定书》、物业费发票、聊天记录以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，凯瑞泰物业公司与华新公司签订的《华新·锦绣尚郡前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规，应属合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该《前期物业服务合同》是建设单位依法与物业服务企业签订的，对业主具有约束力。 关于张修宽取得案涉房屋之前欠付的物业费是否应当由张修宽支付的问题。本院认为，拍卖公告为要约邀请，拍卖人参与竞拍，表明其愿意接受拍卖公告的相关要求并主动向拍卖人发出了要约，该要约一经拍卖人承诺，双方即受拍卖公告相关要求的约束。张修宽参加了达州市中级人民法院就案涉房屋的司法拍卖，并竞拍成功，签订了成交确认书，表明其愿意接受达州市中级人民法院司法拍卖公告的约束，并按拍卖公告履行相关义务。《拍卖公告》及《拍卖须知》中载明了拍卖物存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，上述《拍卖公告》及《拍卖须知》中的约定可以视为买受人同意受让原房屋所有权人的包括物业费在内的相关债务，物业费应当由张修宽承担。因此，张修宽于2017年12月22日支付的物业费38672.76元实为案涉房屋欠付的2014年7月1日至2017年12月31日期间的物业费，并非张修宽主张认为的预先支付的2018年1月之后的物业费。张修宽取得案涉房屋后，自2018年1月起未再支付过物业费，故对于凯瑞泰物业公司要求张修宽支付2018年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费33148.08元（3.80元/月·平方米×242.31平方米×36个月）的诉讼请求，本院予以支持。 关于凯瑞泰物业公司主张的违约金，本院认为，张修宽未按照合同约定支付物业服务费，构成违约，应当承担违约责任，凯瑞泰物业公司要求张修宽按照《前期物业服务合同》的约定支付违约金，但合同约定的逾期交纳物业服务费的违约金计算标准过分高于凯瑞泰物业公司的损失。从本案审理情况来看，凯瑞泰物业公司因张修宽的违约行为遭受的损失除资金占用利息损失外暂无其他损失，且张修宽欠付物业费的原因系对于其取得案涉房屋前欠付的物业费的支付主体存在错误认识导致的，并非恶意拖欠，故本院以实际损失为基础，考虑本案实际情况、双方当事人对物业服务合同的履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对凯瑞泰物业公司主张的违约金予以调整，酌定违约金为1000元。对凯瑞泰物业公司主张的其他诉讼请求，本院不予支持。 另外，关于本案法律适用问题。虽《中华人民共和国合同法》已于2021年1月1日起废止，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案凯瑞泰物业公司主张的物业费的产生时间为2018年1月至2020年12月31日期间，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告张修宽于本判决生效之日起五日内向原告成都凯瑞泰物业管理有限公司支付物业服务费33148.08元、违约金1000元，共计34148.08元； 二、驳回原告成都凯瑞泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费439元，由被告张修宽负担。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 敬 君 二〇二一年四月十二日 书记员 张浩宇