成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初380号 原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司，住所地：四川省成都市锦江区东大街芷泉段88号14栋1楼1号。 法定代表人：徐耀祥，董事长。 委托诉讼代理人：孙叶涛，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴忧，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：曹文超，男，1991年5月16日出生，汉族，住四川省仁寿县。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称“九龙仓物业公司”）与被告曹文超物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九龙仓物业公司的委托诉讼代理人孙叶涛、被告曹文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 九龙仓物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令曹文超支付欠付的物业服务费5481.90元（2018年1月1日-2020年6月30日）；2.判令曹文超支付逾期违约金1359.79元（以每季度应交数额为基数，自拖欠之日起至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算，暂计至2020年6月30日）；3.判令曹文超支付九龙仓物业公司律师费1000元。事实和理由：九龙仓物业公司（原为成都天府时代广场物业管理有限公司）是九龙仓时代上城项目建设单位依法选聘的物业服务企业，曹文超购买九龙仓时代上城（1A区）项目物业，并依据《商品房买卖合同》等的约定，与九龙仓物业公司于2016年3月11日签订了《前期物业管理服务协议》及《临时物管公约》，约定业主应按照所购房屋的建筑面积以2.15元/月·平方米交纳物业公共服务费。曹文超从2018年1月1日起开始欠缴物业费，期间经九龙仓物业公司多次催告，仍未支付欠付的物业服务费，九龙仓物业公司为维护自身合法权益，特提起诉讼。 曹文超辩称，其欠付物业费事出有因，因其2018年与小区保安发生冲突，后向物业提出了意见建议，但物业并没有整改，故此才未交纳物业费。后其收到九龙仓物业公司的律师函，要求九龙仓物业公司上门收取物业费，被拒绝。2020年10月27日，其已交清所有欠付的物业费，并再次向九龙仓物业公司提出意见，要求九龙仓物业公司进行整改，但均未得到满意的回复。曹文超认为，小区业主与物业公司应该是服务与被服务关系，而非管理与被管理关系，小区物业存在服务质量等问题，应当整改，故此不认可九龙仓物业公司主张的违约金。至于律师费用，由法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：九龙仓物业公司系于2016年9月18日经工商行政机关核准由成都天府时代广场物业管理有限公司变更名称而来。2016年3月11日，成都天府时代广场物业管理有限公司与曹文超签订《前期物业管理服务协议》，约定：九龙仓物业公司为位于××街道××社区××组××公兴街道藕塘村5组“九龙仓时代上城（1Ａ区）”小区提供前期物业服务；曹文超的房屋建筑面积：84.99平方米；九龙仓物业公司为房屋共用部位、共用设施及绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；曹文超所购住宅物业应按照所购房屋的建筑面积2.15元／平方米·月的标准缴纳物业公共服务费；曹文超应在房屋办理交接手续时向九龙仓物业公司提前一次性付清3个月的物业公共服务费，3个月之后的物业公共服务费按季缴纳，每次缴纳费用时间为每季第一月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日；九龙仓物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，曹文超有权要求九龙仓物业公司限期改正，逾期未改正给曹文超造成损失的，九龙仓物业公司承担相应的法律责任；曹文超违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，九龙仓物业公司有权在本物业公布曹文超的姓名及有关情况，且九龙仓物业公司还有权要求曹文超补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准收取曹文超违约金，如果曹文超在一个月内仍未补交的，九龙仓物业公司有权采取相应的法律行动，与此有关的法律费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、聘请律师的费用）由曹文超承担。同日，曹文超签署《临时物管公约》，约定业主应当向物业服务企业提供联系地址、通讯方式。已办理房屋交付手续的业主，联络方式以业主在办理房屋交付手续时提供的电话、传真、通信地址为准，如未办理房屋交房手续的业主，则以买卖合同上载明的通信地址为收件地址。业主保证对所提供资料的真实性负责。联络方式如果有变更，业主应当在变更五日内以书面形式通知物业服务企业。如果业主与物业服务企业另有约定通信地址的，则以业主发出的最后一份书面通知约定为准。 2016年6月21日，曹文超在九龙仓时代上城小区13幢2层6号《业主单元内物品交接单》上签字完成收房。自2018年1月1日起，曹文超开始欠付物业服务费。2019年1月18日，九龙仓物业公司向曹文超邮寄送达《律师函》，催收物业服务费。 2019年11月，九龙仓物业公司与北京大成（成都）律师事务所签订《委托代理合同》，载明：时代上城项目，九龙仓物业公司拟起诉业主为22户，一审阶段每一案件九龙仓物业公司向律师事务所支付代理费用1000元。一审阶段九龙仓物业公司应支付的代理费，按起诉的业主户数据实结算，以九龙仓物业公司通知为准。2020年10月14日，北京大成（成都）律师事务所开具增值税专用发票，载明收到代理费19000元，并提交附件：第六批次起诉名单（时代上城），该名单载明共起诉该小区19户业主，其中包含本案被告曹文超。 庭审中，曹文超提交九龙仓物业公司出具的收款收据，证明其已于2020年10月27日交纳了2018年1月1日至2021年12月的物业服务费和2017年5月1日至2021年12月的生活垃圾处置费，九龙仓物业公司予以认可。 上述事实，有九龙仓物业公司工商信息、企业名称变更核准通知书、《商品房买卖合同》及《前期物业管理服务协议》、《业主临时物管公约》、业主单元内物品交接单、《律师函》、邮寄快递单及签收跟踪记录、《委托代理合同》、律师费增值税发票、物业服务费收款收据、代收生活垃圾处置费收款收据、中国工商银行交易单及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，九龙仓物业公司与曹文超签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方应当按照协议约定全面履行各自的义务。曹文超作为案涉小区的业主，九龙仓物业公司作为小区的物业管理公司，向包括曹文超在内的小区业主提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系，曹文超作为物业服务管理对象，负有按时交纳物业管理服务费的义务。本案在诉讼过程中，因曹文超已交清欠付的物业服务费，九龙仓物业公司予以认可，本院依法予以确认。 关于九龙仓物业公司主张的违约金，本院认为，曹文超拖欠物业费系对物业服务不满而导致的，并非恶意违约，主观过错较小。曹文超在九龙仓物业公司起诉后，已将欠付的物业费结清，并提前预交了2021年全年的物业费和垃圾处理费，其已经认识到自身的过错，并采取积极的态度，履行了合同义务。根据公平原则和诚实信用原则，结合本案的具体情况，违约金酌情调减为300元。 关于九龙仓物业公司主张的律师费，本院认为，因曹文超逾期交纳物业管理服务费，九龙仓物业公司提起本案诉讼并支付律师费1000元，根据《前期物业管理服务协议》、《业主临时物管公约》约定，九龙仓物业公司聘请律师的费用应由曹文超承担，该损失属于九龙仓物业公司为维护自身权利而实际产生的损失，本院依法予以支持。 另外，关于本案法律适用问题。虽《中华人民共和国合同法》已于2021年1月1日起废止，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案九龙仓物业公司主张的物业费的产生时间为2018年1月1日至2020年6月30日期间，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告曹文超于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付违约金100元、律师费1000元； 二、驳回原告九龙仓（中国）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告曹文超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  敬君 二〇二一年四月二十一日 书记员  赵玲