福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初1818号 原告：正荣（莆田）投资发展有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰街道西洪北街398号5楼508室。统一社会信用代码913503000816369901。 法定代表人：陈志东，总经理。 委托诉讼代理人：王茶英，福建凌龙律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑仁杰，福建凌龙律师事务所实习律师。 被告：陈满极，男，1988年7月15日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 第三人：中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行，住所地福建省莆田市城厢区后巷街276号。统一社会信用代码91350302855342137G。 负责人：姚景鹏，行长。 委托诉讼代理人：唐建荣，男，1972年7月19日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。 原告正荣（莆田）投资发展有限公司（以下简称正荣投资公司）与被告陈满极、第三人中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行（以下简称农业银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正荣投资公司的委托诉讼代理人王茶英、被告陈满极、第三人农业银行的委托诉讼代理人唐建荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 正荣投资公司向本院提出诉讼请求：1.解除正荣投资公司与陈满极于2015年4月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××14），该《商品房买卖合同》项下位于莆田市荔城区××＃××号商品房××归正荣投资公司所有；2.陈满极于判决生效之日起十日内协助正荣投资公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：×××14）的备案登记及预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记的注销手续；3.陈满极于判决生效之日十日内将涉案房屋腾退并交还予正荣投资公司，逾期未腾退的，还应按照每日总房价款千分之五支付房屋占有使用费；4.陈满极立即向正荣投资公司支付截止到2020年6月11日代偿的按揭贷款本息59299.09元;5.陈满极立即向正荣投资公司支付违约金312679.6元；6.陈满极立即向正荣投资公司支付因追索本案债权而支出的律师费3000元;7.正荣投资公司有权从应退还给陈满极的购房款中直接扣收陈满极尚未归还农业银行的银行抵押贷款（含本金、利息、违约金）以偿清贷款；8.上述陈满极应支付给正荣投资公司的款项在正荣投资公司应退还给陈满极的购房款中直接予以折抵；9.本案的诉讼费用、保全费、保全保险费均由陈满极承担。诉讼过程中，正荣投资公司撤回上述第1、2、3、4、7、8项诉讼请求，变更第5项诉讼请求为：陈满极立即向正荣投资公司支付违约金50614.3元。事实和理由：2015年4月27日，正荣投资公司与陈满极经协商一致，签订了《商品房买卖合同》（合同编号：×××14）及相应的合同补充协议，并于2015年办理了商品房买卖合同备案手续。主要约定：1、陈满极向正荣投资公司购买位于莆田市荔城区××＃××号商品房，总房价款为1563398元。2、合同第三章第七条约定陈满极应当于2015年4月27日前支付首期房价款473398元，占全部房价款的30%。余款1090000元向正荣投资公司指定银行（贷款机构）申请贷款支付。3、合同第二十五条文书送达，正荣投资公司和陈满极保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以［邮政快递］方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起5日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。4、补充协议第六条第8点约定正荣投资公司为陈满极在《商品房买卖合同》项下的商品房贷款承担还款担保责任期间，陈满极未按照与贷款机构签订的借款合同约定按期还款，致使贷款机构要求正荣投资公司承担连带保证还款责任的，正荣投资公司有权解除《商品房买卖合同》，陈满极除应立即向正荣投资公司归还代偿本息外，应按照总房价款的20%向正荣投资公司支付违约金；正荣投资公司解除合同后，陈满极应在合同解除之日起7日内与正荣投资公司共同办理在登记机关注销《商品房买卖合同》的手续。5、补充协议第二十七条第3款第（2）点约定如陈满极尚有该商品房抵押贷款未归还的，正荣投资公司可用应当退还陈满极的款项代为归还已到期的贷款并提前归还还尚未到期的贷款，不足部分由陈满极补足。6、补充协议第二十七条第3款第（3）点约定正荣投资公司解除合同的，除陈满极应按合同约定向正荣投资公司承担因该商品房解除的违约责任外（包括但不限于向正荣投资公司支付合同的违约金），陈满极还应承担因合同解除而导致正荣投资公司其他合理损失（包括相应税费损失等）且正荣投资公司在《商品房买卖合同》注销备案后向陈满极退款时有权将陈满极应支付的各类款项（包括但不限于逾期付款违约金、退房违约金、正荣投资公司代为偿还的款项、超出违约金的损失赔偿金、出卖人的其他合理损失等）先行扣除，如陈满极已付房款不足抵扣前述款项或赔偿正荣投资公司实际损失的，正荣投资公司有权继续追偿。7、补充协议第二十七条第4款约定不论何种原因导致本合同解除，如届时该房屋已交付陈满极实际占有，则陈满极应于合同解除之日起15日内，将房屋腾退并交还予正荣投资公司，并自房屋交付之日起按实际占用房屋时间，每日按照总房价款万分之五的标准向正荣投资公司支付房屋占有使用费，如陈满极延迟履行腾退房屋之义务，则在延迟履行期间，每日还应按照总房价款千分之五的标准向正荣投资公司支付违约金，直到房屋交还正荣投资公司时止。8、补充协议第三十条第13点约定因陈满极违反《商品房买卖合同》的约定导致正荣投资公司为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等均由陈满极承担。2016年1月11日，陈满极与农业银行及正荣投资公司签订《个人购房担保借款合同》，约定陈满极通过按揭贷款方式购买上述套房，按揭贷款金额为1090000元，贷款期限360月，担保方式为正荣投资公司作为保证人提供阶段性连带保证责任。该合同第九条9.1.5约定：债务履行期限届满，借款人未按合同约定足额清偿债务，贷款人有权要求保证人承担担保责任。9.1.4:未按本合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在贷款人中国农业银行各机构开立的账户内划收相关款项以抵偿债务……合同签订后，正荣投资公司按合同约定履行相应义务。但因陈满极未按照与农业银行银行签订的借款合同约定按期还款，致使银行要求正荣投资公司承担连带还款责任，已从正荣投资公司账号直接扣收陈满极逾期未还的按揭贷款及利息共计47703.24元。截止到开庭当天正荣投资公司的保证金账户继续被农业银行扣款，分别为2020年4月23日扣款5794.38元，2020年5月29日扣款5801.47元，现在被扣款的总额是59299.09元。正荣投资公司先后向陈满极发出《及时偿还按揭贷款催告函》及《律师函》，但陈满极仍未履行相关的还款义务。 陈满极辩称，对正荣投资公司的诉讼请求均没有意见，希望能够调解，违约金的金额少一点，违约金金额2万多元较为合理。 农业银行辩称，2016年1月11日，正荣投资公司作为保证人与陈满极及农业银行在平等、自愿的基础上签订《个人购房担保借款合同》，约定由阶段性保证人正荣投资公司提供阶段性保证担保，保证期间为借款到期日起二年，且约定条款“债务履行期限届满借款人未按约定足额清偿债务的，贷款人可以选择从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用”。陈满极于2019年7月份起拒绝偿还按揭贷款，我行依照《担保合同》中约定的相关条款扣划担保人保证金并无违法三方约定，不存在任何过错。综上所述，农业银行依照签订的《担保合同》划收正荣投资公司保证金用于归还债务并无违反约定，也不存在过错。因陈满极未按《个人购房担保借款合同》约定偿还到期本息，我行向莆田市荔城区人民法院申请优先偿还结欠我行的贷款本息，即同意正荣投资公司的第7项诉讼请求，待结清我行贷款本息后，我行将协助解除预购商品房预告登记、商品房抵押权预告登记等注销手续。 正荣投资公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织陈满极、农业银行进行证据交换和质证。对陈满极、农业银行无异议的《商品房买卖合同》及附件补充协议原件1份、莆田市商品房买卖合同备案表原件1张，个人购房担保借款合同原件1份，房屋交接单原件1张，中国农业银行保证金支付回单原件3张，短信截屏打印件1张；委托代理合同原件1份；发票原件1张，中国农业银行保证金支付回单复印件2张，不动产查封档案查询结果原件1份，保单保函和发票复印件1份，本院予以确认并在卷佐证。对于正荣投资公司提供的及时偿还按揭贷款催告函复印件1张；邮政快递单原件1张；律师函复印件1份、物流查询页面截图打印件3张，本院经审查认为，上述证据来源合法，与本案事实存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。 陈满极围绕其答辩意见依法提交了证据，本院组织正荣投资公司、农业银行进行证据交换和质证。对于陈满极提供的微信提现截图打印件4张，因无法体现上述证据内的款项用于偿还案涉贷款，无法确认与本案事实存在关联性，故本院不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 正荣投资公司以出让方式取得坐落于莆田市荔城区拱辰居委会西庚片区地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为莆国用（2014）第Ｎ××8号。经批准，正荣投资公司在该地块上建设的商品房项目核准名称为正荣·润璟，建设工程规划许可证号为建字第3503xxxx020号荔，建筑工程施工许可证号为ＦＪＳＧＸＫ-xxx-ＬＣ-2014-00041。预售许可证号为（2014）莆房许字第xxx号。 2015年4月27日，正荣投资公司（出卖人）与陈满极（买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号×××14），约定陈满极以总价款1563398元向正荣投资公司购买正荣·润璟Ａ7幢2801号商品房一套。合同第七条付款方式及期限约定：买受人应当于2015年4月27日前支付首期房价款473398元，余款109万元向出卖人指定银行（贷款机构）申请贷款支付。第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2017年6月30日前向出卖人交付该商品房。出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。合同附件十一第六条第8款中约定：出卖人为买受人在本合同项下的商品房贷款承担还款担保责任期间，买受人未按照与贷款机构签订的借款合同约定按期还款，致使贷款机构要求出卖人承担连带保证还款责任的，出卖人有权解除本合同，买受人除应立即向出卖人归还代偿贷款本息外，还应按总房价款的20%向出卖人支付违约金。出卖人不解除本合同的，买受人应立即向出卖人归还代偿贷款本息，并且自出卖人代偿之日起至买受人归还代偿贷款本息之日止，买受人应按日向出卖人支付代偿金额千分之五的违约金。后该合同提交莆田市住房和城乡建设局办理备案登记。 2016年1月11日，陈满极作为借款人与农业银行作为贷款人、正荣投资公司作为保证人签订了《个人购房担保借款合同》，约定陈满极通过按揭贷款方式购买上述商品房，按揭贷款金额为1190000元，借款期限360个月，正荣投资公司作为保证人提供阶段性保证担保，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。 上述合同签订后，农业银行发放了贷款，陈满极向正荣投资公司支付了购房款。2017年7月3日，案涉商品房交付陈满极使用。后陈满极自2019年7月起未能按照借款合同的约定按时向农业银行支付按揭贷款，农业银行从正荣投资公司的银行账户扣划款项用于偿还陈满极到期的按揭贷款，分别于2019年10月31日扣划22805.34元、2020年2月21日扣划19098.79元、2020年3月27日扣划5799.11元、2020年4月23日扣划5794.38元、2020年5月29日扣划5801.47元，正荣投资公司、陈满极均陈述正荣投资公司代偿陈满极逾期偿还的银行贷款共计94125.6元。2019年11月1日、2019年11月7日、2019年12月2日正荣投资公司分别通过发送短信及邮寄《及时偿还按揭贷款催告函》、《律师函》，通知陈满极交纳其代为偿付的按揭贷款款项。正荣投资公司、陈满极均陈述，正荣投资公司代为偿还陈满极逾期偿还的按揭贷款后，陈满极已自行将上述款项返还给正荣投资公司，案涉商品房的产权已转移登记至陈满极名下，正荣投资公司同意继续履行案涉《商品房买卖合同（预售）》。另查，正荣投资公司为追索本案债权支出律师费3000元，为查封案涉商品房支付保险服务费3127元。现因陈满极逾期偿还贷款导致正荣投资公司承担保证责任，双方就陈满极的该违约行为应当支付的违约金金额有异议，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，正荣投资公司与陈满极签订的《商品房买卖合同（预售）》以及双方与农业银行签订的《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定全面履行自己的义务。陈满极在办理银行按揭贷款后，未能按借款合同约定按时向农业银行返还借款本息，致使正荣投资公司承担保证责任，农业银行从正荣投资公司的账户中扣划了款项用于归还陈满极逾期未付的借款本息等款项，根据陈满极与正荣投资公司签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一第六条第8款的约定，陈满极的行为已构成违约，陈满极应向正荣投资公司支付自正荣投资公司代偿之日起至陈满极归还代偿贷款本息之日止按日代偿金额千分之五的违约金；陈满极辩称该违约金过高，违约金为2万多元较为合理；本院经审查认为，鉴于陈满极已还清正荣投资公司代为偿还的银行按揭贷款，结合违约金“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的性质，上述条款对违约金的约定过高，为了平衡合同当事人的利益，根据公平原则，本院酌情将陈满极逾期归还按揭贷款致使正荣投资公司承担担保责任的违约金20000元。正荣投资公司诉讼请求陈满极支付正荣投资公司为追索本案债权而支出的律师费3000元、保全保险费3127元、保全费，陈满极同意支付上述款项，故对正荣投资公司的上述诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、陈满极应在本判决生效之日起十日内支付给正荣（莆田）投资发展有限公司违约金20000元； 二、陈满极应在本判决生效之日起十日内支付给正荣（莆田）投资发展有限公司因本案支出的律师费3000元、保全保险费3127元； 三、驳回正荣（莆田）投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18898元，保全费5000元，均由陈满极负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡琳琦 人民陪审员  郑金龙 人民陪审员  程文兴 二〇二一年四月二十三日 书 记 员  顾梦雪 附注主要法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。