重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终3286号上诉人（原审被告）：重庆天江坤宸置业有限公司，住所重庆市渝北区农业园区宝石路167号，统一社会信用代码915001127530677602。法定代表人：谷彬，总经理。委托诉讼代理人：陈旭龙，男，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）:姜华,男,汉族,1980年1月17日出生,住重庆市巫山县高唐街道。被上诉人（原审原告）：黄奎，女，汉族，1980年9月8日出生，住重庆市奉节县永安镇。二被上诉人的委托诉讼代理人：冉维玲，重庆开锦律师事务所律师。二被上诉人的委托诉讼代理人：唐艺志，重庆开锦律师事务所实习律师。上诉人重庆天江坤宸置业有限公司（以下简称天江坤宸公司）因与被上诉人姜华、黄奎商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初25546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人天江坤宸公司的委托诉讼代理人陈旭龙，被上诉人姜华、黄奎的委托诉讼代理人冉维玲参加了诉讼。本案现已审理终结。天江坤宸公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判扣减3个月疫情期间的违约金。事实和理由：一审判决对新冠疫情期间是否免责的问题适用法律错误。根据新法优于旧法的原则，本案不应适用合同法第一百一十七条，而应适用民法总则第一百八十条规定，无论天江坤宸公司的逾期交房行为是否发生在新冠疫情之前，因新冠疫情导致不能交房的违约责任均应免除。一审已经查明重庆市受新冠疫情影响的期间是2020年1月24日至3月24日，至少应免除该期间的逾期交房违约责任。天江坤宸公司作为房地产行业，受疫情影响更长，实际于2020年5、6月份才逐步恢复正常生产秩序，因此请求减免3个月违约金有充分的事实及法律依据。姜华、黄奎辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。无论适用合同法还是民法总则，都不应免除疫情期间的违约责任。姜华、黄奎向一审法院提出诉讼请求：1.判决天江坤宸公司支付逾期交房违约金59430.13元（844178元×0.02%×352天）。2.诉讼费、律师费由天江坤宸公司承担。一审法院认定事实：2018年2月10日，天江坤宸公司作为甲方（卖方），与乙方姜华、黄奎（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议，主要约定:由甲方将座落于重庆市渝北区宝圣湖街道宝环路5号10幢2单元11-1的商品房预售给乙方，总成交金额844178元。第七条交房期限及交付条件：本商品房属预售商品房，甲方应当在2019年7月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。第九条甲方逾期交房的违约责任：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（2）逾期超过90日后……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。补充协议附件五第五条第二款约定：本合同第七条约定的该房屋交付时间为2019年7月31日之前，具体时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议。该条第四款约定：甲方发出入伙通知书的形式可以是电话、传真、信函、报纸公示等形式。乙方应在甲方《入伙通知书》确定的交付通知，到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（如物业维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。如乙方未付清前述款项，视为乙方未付清房款，甲方有权拒绝交房。该条第五款约定：乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，视为甲方在《入伙通知书》载明的交付时间已经将该房屋交付给乙方。合同签订后，姜华、黄奎按约支付了购房款844178元。2020年7月9日，天江坤宸公司向姜华、黄奎发送了接房通知书，主要表明案涉房屋将于2020年7月18日集中接房。天江坤宸公司将委托重庆隆鑫物业管理有限公司负责房屋交付工作。重庆市建设工程竣工验收备案登记证主要载明：工程名称隆鑫鸿府一期工程1.3、1.4期A7.A8.A10-A13栋及300.3标高层车库工程，本次备案A8.A10栋，工程地点渝北区宝环路5号。竣工验收时间2020年7月16日。2020年7月18日，重庆新隆信物业管理有限公司出具的入伙流转表载明：房号10-2-11-1，业主姓名姜华、黄奎，入伙资料审核合格，已缴费用已核实，符合交房条件。姜华、黄奎认可该日为交房日期。庭审中，天江坤宸公司举示了其在2020年8月15日向姜华、黄奎发出的关于鸿府.宝环路5号5栋、10栋逾期交房违约金支付实施方案的函，拟证明天江坤宸公司在疫情之后立即取得了案涉房屋的竣工备案手续，具备交付条件后，立即通知接房，也积极处理违约金赔付事宜，就疫情期间违约金减免的事情也告知了二位购房人。姜华、黄奎对该证据的真实性无异议，确实收到该函件，但函件中的方案仅是天江坤宸公司单方提出，其并未接受，对本案的处理也没有任何影响。姜华、黄奎陈述，商品房买卖合同对逾期交房的违约金利率标准为日万分之二也作出了明确约定，该买卖合同的版本是由住建部备案天江坤宸公司提供，关于交房的时间及违约金利率标准也是天江坤宸公司事先填写好再交给购房者签字，因此相关的约定对天江坤宸公司有约束力，且日万分之二的标准也是合理的，天江坤宸公司逾期交房的原因并非疫情，因为在2019年7月31日之前并未产生任何不可抗力或公共卫生事件，其提到的扣减三个月的主张没有任何正当理由，逾期交房非因不可抗力或公共卫生事件，而是天江坤宸公司本身拖延办理相关备案登记证明所致。天江坤宸公司陈述，在疫情期间，重庆市政府要求相关建设工地及政府部门停止办公，导致天江坤宸公司在该期间内无法完成备案和交房，足以证明疫情导致一定时间段内的逾期交房，其符合合同约定和法律规定，应当酌情扣除。一审法院认为：双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。本案的争议焦点为：1.天江坤宸公司主张的扣除疫情期间违约金的理由是否成立；2.逾期交房违约金应否调整。现评析如下：一是天江坤宸公司主张的扣除疫情期间违约金的理由不成立。根据合同及补充协议约定，天江坤宸公司应于2019年7月31日交付案涉房屋。但案涉房屋于2020年7月16日才完成竣工验收备案登记，案涉房屋于2020年7月18日实际交付使用，交房时间明显逾期352天。天江坤宸公司主张因疫情影响消防手续的办理，导致案涉房屋无法进行竣工验收、无法办理交房手续，故应扣除疫情期间违约金。《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”可见，免责事由必须发生在延迟履行之前。天江坤宸公司未在合同约定的2019年7月31日交付案涉房屋，已构成延迟履行。众所周知，重庆新冠疫情从2020年1月24日进入一级响应，从3月24日24时起调整为三级响应。天江坤宸公司主张的疫情免责事由发生在其逾期交房之后，故不满足法律规定的免责条件。加之，总体验收不可能一蹴而就，而是由各个单项竣工验收结束后，再进行总体验收。天江坤宸公司未举示证据证明总体竣工验收完毕之前，各项具体单项验收均已在疫情发生之前验收完毕，疫情仅对综合竣工验收产生实质性影响。故对天江坤宸公司，该院不予采纳。二是逾期交房违约金按日万分之2的标准计算。《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。案涉合同约定，天江坤宸公司应当在2019年7月31日前交房，逾期交房超过90日并继续履行合同的，天江坤宸公司按日支付已付房价款万分之2的违约金。天江坤宸公司主张调低违约金，但未举证证明约定的违约金过分高于造成的损失，该院对天江坤宸公司要求调低逾期交房违约金的主张，不予支持。综上，天江坤宸公司存在逾期交付的违约行为，应当按合同约定支付逾期交房违约金59430.13元（844178元×0.0002/天×352天）。一审法院判决:天江坤宸公司在判决生效后五日内支付姜华、黄奎支付逾期交房违约金59430.13元。案件受理费减半收取642.88元，由天江坤宸公司负担。二审中双方均未举示证据。双方对一审认定的事实无异议，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为，天江坤宸公司以新冠疫情为由主张逾期交房违约责任应免责3个月是否成立。首先，双方所签《重庆市商品房买卖合同》第七条交房条件及期限约定：“属预售商品房的，甲方应当在2019年7月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房”。据此，天江坤宸公司应在2019年7月31日前交房，若不可抗力导致天江坤宸公司不能在2019年7月31日前交房，其应在不可抗力发生之日起30日内书面告知买方，但天江坤宸公司并未在2019年7月31日之前交房，构成违约，其在合同约定的交房日期之后1年才交房，其主张在违约期间可因新冠疫情延期3个月交房，不符合合同约定。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”结合前述法条分析，天江坤宸公司关于新冠疫情可依法免责的上诉理由不能成立，理由如下。第一，合同法第一百一十七条第一款明确规定了迟延履行之后发生的不可抗力不能免责。第二，民法总则第一百八十条第一款规定不可抗力免责的适用前提是“因不可抗力不能履行民事义务”，同时强调了“法律另有规定的，依照其规定”。从该条的适用前提看，天江坤宸公司未能履行2019年7月31日前交房的合同义务，而不能履行该义务的原因显然与2020年1月之后才发生的新冠疫情无关，其不能履约与不可抗力并不存在法律上的因果关系。从“法律另有规定看”，该条并未改变或否定合同法第一百八十条第一款“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定。第三，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第四条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的,适用当时的法律、司法解释的规定,但是可以依据民法典具体规定进行裁判说理。”《中华人民共和国民法典》第五百九十条第二款规定：“当事人迟延履行后发生不可抗力的,不免除其违约责任。”即使按照天江坤宸公司的意见，民法总则没有明确规定“当事人迟延履行后发生不可抗力的,不免除其违约责任”，但结合民法典第五百九十条第二款，对民法总则第一百八十条第一款的理解不应当排除“当事人迟延履行后发生不可抗力的,不免除其违约责任”的适用。综上所述，天江坤宸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1285.75元，由重庆天江坤宸置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 商雪梅审 判 员 刘润荔审 判 员 朱华惠二〇二一年四月十二日法官助理 陈宏亮书 记 员 陈嬿西