江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0303民初1775号原告：重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市云龙区绿地商务城书香苑小区物业服务中心。负责人：刘小平，公司总经理。（未到庭）委托诉讼代理人：李文平，男，1985年4月30日生，汉族，住徐州市新城区，该公司职员。（特别授权）被告：张芳，女，1977年10月23日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：陈政（张芳之夫），男，1972年3月12日生，汉族，住徐州市云龙区。（特别授权）原告重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司（以下简称泓山物业公司）与被告张芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告泓山物业公司的委托诉讼代理人李文平到庭参加诉讼，被告张芳及其委托诉讼代理人陈政（系被告丈夫）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泓山物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告给付物业管理费7423.26元，违约金812.85元，合计8236.11元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系绿地商务城书香苑（B1-1.2.3）地块业主，2013年8月22日，原告与上海绿地集团徐州新诚置业有限公司签订绿地商务城B1-1.2.3前期物业服务合同，合同约定：由原告为业主提供前期物业管理服务事宜，合同期限自开发商公告的交房之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；业主应于开发商公告的交房截止之日即2015年7月1日起交纳物业服务费；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按欠付物业服务费每天万分之三的标准支付违约金。被告系该小区业主，其拖欠原告2017年7月1日至2020年9月30日期间的物业服务费，由于被告未按时交纳其还应支付原告相应的违约金。被告委托诉讼代理人陈政辩称，1、2017年我交了暖气费之后，物业公司供暖不达标，感受不到温度。2、物业公司阻挠、干预业主成立业主委员会，而且收费不公开不公示，小区环境卫生脏、差，并且小区内公共车位收益原告也未进行公示。对于物业费收费标准也存在异议，原告按照1.5元/平方米标准没有依据，2016.6.30-2017.8.31我没有入住是空置房，不应该按照全额收取，应该是7折，但对于欠缴物业费的时间段没有异议。主要因为以上几点一直拒交物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月22日，绿地地产集团徐州新诚置业有限公司（甲方）和重庆泓山物业管理有限公司（乙方）签订绿地商务城B1-1.2.3项目前期物业服务合同，合同约定：甲方选聘乙方对绿地商务城B1-1.2.3提供前期物业管理服务事宜，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅1.50元/月/平方米，不含公共能耗费；业主应于开发商公告的交房截止之日起交纳物业服务费；业主委员会成立前物业服务费暂按年交纳，业主或物业使用人应在上次服务时间结束前的15日前根据乙方书面公告或通知交纳下年度物业服务费；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按欠付物业服务费每天万分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限自开发商公告的交房截止之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。双方还就物业的承接验收、使用与维护、违约责任、其他事项进行了约定。又查明，被告张芳系案涉小区130-1-1301室业主，房屋建筑面积126.89平方米，其尚欠原告自2017年7月1日至2017年8月31日期间的物业服务费（空置房标准）266元（即2017年7月1日至2017年8月31日期间，1.5元/平方米/月×房屋建筑面积126.89平方米×2个月×70%≈266元）及2017年9月1日至2020年9月30日期间的物业服务费7042元（即2017年9月1日至2020年9月30日期间，1.5元/平方米/月×房屋建筑面积126.89平方米×37个月≈7042元），共计7308元。本院认为：2013年8月22日绿地地产集团徐州新诚置业有限公司和重庆泓山物业管理有限公司签订的绿地商务城B1-1.2.3项目前期物业服务合同合法有效，对绿地商务城（B1-1地块）书香苑全体业主均具有约束力。原告具有从事物业管理服务的资质，为案涉小区提供了物业管理服务，被告为该小区业主，按照国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定，负有缴纳物业费的法定义务。原告作为提供服务的物业公司，具有知悉被告是否实际居住的能力，但未能提供自2017年7月1日至2017年8月31日期间被告实际在案涉房屋内居住的证据，本院认为在上述期间内案涉房屋为空置房，应按70%的比例交纳物业费。综上，被告张芳应当支付2017年7月1日至至2020年9月30日期间的物业服务费（其中2017年7月1日至2017年8月31日期间应当按照空置房标准计算）。关于违约金问题。本院综合考虑到原告的物业服务并非尽善尽美，存在一些令业主不满意之处，物业服务质量仍有提高的空间，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷的角度出发，为构建物业公司和业主之间持久、稳定、和谐的关系，对原告主张的违约金请求，本院暂不予支持。关于被告辩称观点一“1、2017年我交了暖气费之后，物业公司供暖不达标，感受不到温度。”暖气供应服务的权利义务主体应为提供供暖服务的热力公司，而并非本案原告，故如果业主有证据表明供暖服务存在违约或侵权行为，可另行主张其权利。关于被告辩称观点二“从我2016年买房后，小区始终没有成立业主委员会，是因为物业公司阻挠，而且收费不公开不公示，小区环境卫生脏、差，主要因为以上几点一直拒交物业费。对于物业费收费标准有异议，原告按照1.5元/平方米标准没有依据，2016.6.30-2017.8.31我没有入住是空置房，不应该按照全额收取，应该是7折，对于欠缴物业费的时间段没有异议。另外，小区内公共车位收益不公示等。”被告的观点中，案涉小区业主委员会的成立与否，应当取决于小区全体业主的真实意思表达，与物业管理服务内容并无牵连关系；物业公司按照1.5元/平方米标准收取物业费应当认定属于本地区物业服务行业收费的合理范畴内；公共收益公示属于知情权问题，与本案非同一法律关系；关于小区卫生脏、差的观点，因物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告张芳给付原告重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司物业服务费7308元（即自2017年7月1日起至2017年8月31日期间空置房标准的物业服务费266元及2017年9月1日至2020年9月30日期间的物业服务费7042元）；二、驳回原告重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取为25元，由原告重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司负担5元，由被告张芳负担20元。本判决为终审判决。审判员 董 新二〇二一年四月二十三日书记员 耿艺玮