安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖12民再28号 上诉人（一审原告、被申诉人）：张凤侠，女，1978年9月24日出生，汉族，市民，身份证号，住安徽省阜南县段郢乡展郢村展郢队51-1号。 委托诉讼代理人：程保金，上海君之程律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、申诉人）：安徽省阜南县风采置业有限责任公司，住所地安徽省阜阳市阜南县鹿城镇地城北路,统一社会信用代码913412256957081868。 法定代表人：张强，该公司经理。 委托诉讼代理人：张曌，安徽张怀华律师事务所律师。 上诉人张凤侠因与被上诉人安徽省阜南县风采置业有限责任公司（以下简称“风采公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2020）皖1225民再9号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2021年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人张凤侠的委托诉讼代理人程保金、被上诉人风采公司的委托诉讼代理人张曌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张凤侠上诉提出，安徽省阜南县人民法院（2020）皖1225民再9号民事判决，认定事实不清，适用法律错误，建议撤销该判决，维持安徽省阜南县人民法院（2015)南民一初字第02837号民事判决。理由如下：风采公司何时交付房屋不清。 风采公司辩称，阜南县人民法院（2020）皖1225民再9号民事判决，认定事实清楚，适用法律正确，建议驳回上诉，维持该判决。 张凤侠向一审法院起诉请求：要求风采公司继续履行合同；支付2014年11月26日至2015年8月3日计250天的延迟交付房屋违约金185550元；支付2015年8月4日至实际交房之日止的延迟交付房屋违约金；本案律师费14844元。由风采公司承担诉讼费用。 一审法院查明，2012年6月13日，张凤侠与风采公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为：，1＃113。合同约定张凤侠购买风采公司开发建设的位于阜南县淮河东路北侧中岗北路东侧的“风采世纪广场”内第1幢113＋213室商铺一套，面积105.42平方米，总价款为2474006元。首付款1244006元，按揭贷款1230000元。合同第八条关于交付期限中约定：风采公司应当于2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种（即该商品房经验收合格）条件、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的或因执行法律、法规、政策、指令等导致的延期等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，风采公司可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中第1款第（2）项约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，逾期超过60日，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条关于交接中约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人需按出卖人通知规定的交付时间、地点和出卖人办理交付手续，通知规定的交付截止日视为房屋交付使用日，买受人仍需从交付截止日次日起承担物业管理费，并开始计算该商品房的保修时间。 合同签订后，张凤侠于2013年8月21日向风采公司交付购房款2474006元（收据1张）。 风采公司于2012年5月4日取得涉案楼房商品房预售许可证，证号为（南）房预售证第02号。 2013年12月20日，涉案房屋所在楼房风采世纪广场1号楼经建设单位安徽省阜南县风采置业有限责任公司、勘察设计单位阜阳市建筑勘察设计院、施工单位阜阳安厦建设（集团）有限公司、监理单位安徽良友工程咨询有限公司联合验收合格。2014年8月13日，经阜南县燃气管理办公室均验收合格。2014年8月22日，经阜南县公安消防大队验收消防合格。另阜南县气象局、国网安徽阜南县供电有限责任公司也验收合格，2014年10月16日，经阜南县地震办公室验收。2015年8月5日，经阜南县自来水厂同意验收。但至今未取得建设行政主管部门核发的《商品房竣工验收备案表》。 2014年9月，张凤侠向一审法院提起诉讼。案件在审理中，双方当事人于2014年11月25日自行和解，并签订《和解协议》，主要内容为：风采公司在签订本协议时支付张凤侠延期交房违约金及延期办证违约金14万元，并于2014年11月30日将涉案房屋交由张凤侠占有使用（包括装修、出租、自用等）；风采公司应于2015年6月30日前完成原买卖合同约定的交付并协助办理产权证书，办证条件达到时张凤侠应在收到书面通知书后7日内交给需要的办证材料，否则承担不利后果。张凤侠装修经风采公司书面认可后其使用行为不作为免除被告对所售房屋质量法律责任的依据，但原告的损坏行为除外，也不得作为履行原买卖合同约定的“经综合验收后交付”的依据，也不构成影响被告申请政府相关部门综合验收之理由。本次风采公司给付张凤侠的违约金，为双方自2013年12月31日至本协议签订之日产生的所有违约金。张凤侠有权在下列情况之一出现时再次起诉风采公司要求支付违约金：虽然2014年11月30日，风采公司所移交的涉案房屋张凤侠可以占有使用，但2015年6月30日届满时风采公司仍然无法完成法律上交付并办理房产证。延迟办证违约金从2015年7月1日按原合同约定标准再次一次性开始计算。否则，张凤侠可在2015年7月15日后再起诉。如张凤侠再次起诉并请求得到法院支持，发生的诉讼费、保全费、律师费等所有维权开支均由被告承担，律师费标准按诉讼判决标的的8%支付。 和解协议签订当日，风采公司支付给张凤侠违约金14万元，张凤侠给风采公司出具收条1张。2014年11月27日，张凤侠向一审法院撤回起诉。 以上事实有当事人双方陈述及原告提交的商品房买卖合同及附件、收据、和解协议等和被告提交的房屋交付接受单、各项验收单、照片、商品房预售许可证等证据予以证明。 一审判决：一、张凤侠与安徽省阜南县风采置业有限责任公司于2012年6月13日签订的商品房买卖合同继续履行；二、安徽省阜南县风采置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付张凤侠违约金25234.86元（以2474006元为本金，按每日万分之三的标准，从2015年7月1日算至2015年8月3日)；三、安徽省阜南县风采置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付张凤侠律师费用2018.79元。案件受理费4036元（原告已预交），由安徽省阜南县风采置业有限责任公司负担481元，张凤侠负担3825元。 安徽省阜南县人民检察院提出再审检察建议意见：阜南县人民法院（2015)南民一初字第02837号民事判决，认定风采公司按每日万分之三的标准支付张凤侠违约金25234.86元，并据此金额计算应付律师费用的基本事实，缺乏证据证明，显然与双方和解协议约定不一致。 风采公司当庭述称，1、同意检察机关再审检察建议意见；2、涉案房屋已于2014年8月份达到交付的标准，风采公司向张凤侠通过邮寄方式告知，张凤侠拒不接收。通过该公司房屋接收单1号楼销控记载，与其同批次房屋均在2014年8月至9月期间接收房屋，但张凤侠刻意拖延至2016年11月接收房屋，以达到让风采公司多支付违约金的目的；3、张凤侠自认原审判决书错误，交付房屋的时间根据张凤侠民事起诉状自认是自2015年8月10日受理时，风采公司仍未完成法律上的交付，可以得知涉案房屋早已交付的事实；4、本案自原一审判决作出后至今风采公司一直围绕着与本案相同的系列案件进行着法律救济，不超过再审时效。 张凤侠辩称，1、风采公司所述2014年达到交付标准不属实，涉案房屋其实是在2016年7月份才完成综合验收。风采公司没有证据证明向张凤侠邮寄相关材料及其拒收；2、检察建议书中有错误，原审民事判决生效已经超过两年，从程序上应不予受理；3、原审民事判决认定事实确有错误，但不是计算方式的错误，是在查明的法律事实上没有核实何时交付房屋及认定交付的依据；原判决的违约金及律师费的承担应予以更正；和解协议合法有效，根据不告不理原则，张凤侠没有要求延迟办证的违约金，交付房屋的举证责任在风采公司，其应承担举证不能的法律后果，应支付延迟交房的违约金，起点应从2014年12月1日开始计算。综上，再审检察建议及申诉人再审的理由均不能成立。 围绕当事人的再审请求，一审法院对争议的证据和事实综合认定如下： 原审认定的事实有双方当事人的陈述、提供的证据及开庭笔录在卷佐证，予以确认。再审认定的事实与原审一致，除原审中已认定的案件事实外，一审法院再审认定案件事实如下： 2016年7月5日，涉案房屋风采世纪广场2号楼取得阜南县住房和城乡建设局核发的编号为3412251606200102-JX-002的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。涉案房屋已经进行产权登记，证号为房地权证南房字第2016070454-2016070433，具备办理转移登记条件，张凤侠至今未办理，此前，风采公司向张凤侠邮寄了告知，张凤侠不予接收。 一审法院再审判决：一、维持阜南县人民法院（2015）南民一初字第02837号民事判决第一项，即：原告张凤侠与被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司于2012年6月13日签订的商品房买卖合同继续履行；二、撤销阜南县人民法院（2015）南民一初字第02837号民事判决第二项、第三项，即：二、被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告张凤侠违约金25234.86元（以2474006元为本金，按每日万分之三的标准，从2015年7月1日算至2015年8月3日)；三、被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告张凤侠律师费用2018.79元；三、驳回张凤侠的其他诉讼请求。原审案件受理费4306元（原审原告已预交），由张凤侠负担。 本院二审审理查明的事实和一审法院再审查明的事实一致。 本案二审争议的焦点是：1、涉案房屋何时交付使用？2、双方签订的和解协议是否有效？3、安徽省阜南县人民法院（2020）皖1225民再9号民事判决书认定事实是否清楚？适用法律是否正确？ 本院认为，一、关于涉案房屋何时交付使用问题。经查，涉案房屋已于2014年8月份达到交付使用的标准，风采公司向张凤侠通过邮寄方式告知张凤侠该事实，张凤侠拒不接收。通过该公司房屋接收单1号楼销控记载发现，与其同批次房屋均在2014年8月至9月期间接收房屋，但张凤侠刻意拖延至2016年11月接收房屋，以达到让风采公司多支付违约金的目的，张凤侠自认原审判决书错误，交付房屋的时间，根据张凤侠民事起诉状自认是自2015年8月10日受理时，风采公司仍未完成法律上的交付，可以得知涉案房屋早已交付的事实，并且与张凤侠同批次的业主的案件经过一审法院再审后，未上诉，或者在二审上诉后，撤回上诉。足以说明一审法院对涉案房屋交付使用的时间为2014年8月至9月。根据同案同判原则，本院二审认为，涉案房屋是在2014年8月至9月间交付使用；二、关于双方签订的和解协议是否有效问题。本院认为，该和解协议是双方当事人的真实意思表示，并不存在违反法律行政法规效力性强制性规定和违背公序良俗的情形，因此，该和解协议合法有效；三是安徽省阜南县人民法院（2020）皖1225民再9号民事判决认定事实是否清楚，适用法律是否正确问题。本院认为，该再审判决认定事实和适用法律正确，依法应予维持。综上，安徽省阜南县人民法院（2020）皖1225民再9号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持安徽省阜南县人民法院（2020）皖1225民再9号民事判决。 二审案件受理费4306元，由张凤侠负担。 审 判 长 王廷华 审 判 员 吕 洁 审 判 员 褚颍芬 二〇二一年四月二十二日 法官助理 陈东宝 书 记 员 金山盛 附：有关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理: （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。