湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂06民终744号上诉人(原审被告)：李卿，女，1992年9月22日出生，汉族，住襄阳市襄州区。被上诉人(原审原告)：张贤，男，1984年7月2日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：韩歆，湖北高见律师事务所律师。原审被告：襄阳市盛世鹏达房地产经纪有限公司。住所地：襄阳高新技术产业开发区长虹北路襄重家属院七号楼门面房。法定代表人：彭旭，该公司总经理。上诉人李卿因与被上诉人张贤及原审被告襄阳市盛世鹏达房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2020）鄂0691民初648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李卿上诉请求：1、撤销原判第三项；2、改判上诉人不承担50500元违约金及损失的责任；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、承诺书是被上诉人的律师出具的，其想及时地处理好房屋买卖签的字，后又因办理贷款被他人骗了几万元，导致无钱支付剩余房款；2、被上诉人出售的房屋是划拨土地，增加了至少四、五万元的土地出让金；3、被上诉人的机票等交通费损失，与本案的房屋买卖合同没有关联性；4、房屋一直由被上诉人占有使用。张贤辩称：损失是真实的，也是双方确认的，上诉是为了拖延时间。张贤向一审法院起诉请求：1、判令解除原告张贤与二被告签订的《房产买卖居间合同》；2、判令二被告返还原告房屋所有权证书原件（襄阳市房权证樊城区字第××号）和土地使用权证书原件【襄樊国用（2007）第320724014-5-7号】；3、依法撤销原告所有的上述房屋销售给被告李卿的网签备案手续（备案号：襄售买卖201901071号）；4、判令被告李卿支付违约金125000元（扣除原告处85000元后应付违约金40000元）；5、判令被告李卿赔偿原告经济损失30500元（其中房屋租金损失17500元，交通费13000元，合计30500元）；6、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2018年12月5日，原告张贤之母余萍代表其子张贤（出售方、甲方）与被告李卿（购买方、乙方）、被告盛世鹏达公司（中介方、丙方）签订《房产买卖居间合同》一份，双方约定：第一条房屋基本情况：甲、乙双方委托丙方居间促成订立的房产买卖合同标的是：位于董台小区29幢4单元4层左户房产，该房屋原产权建筑面积是86.14平方米。权利人：张贤。房屋所有权证号：字第70018013号，国有土地使用证号：第320724014-5-7。签订此合同甲方即确认愿意将该房屋卖给乙方，乙方即确认该房屋现状符合其购买条件，愿意购买。……第三条：成交价格与相关约定：1、甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币625000元整，该房屋房产证、土地证过户、税费、评估、贷款等一切费用由乙方承担。……第五条付款、交房约定：1、定金约定：乙方于2018年12月5日交付购房定金人民币1万元整。甲方将房产证、土地使用证原件暂存于丙方，由丙方签具文件签收单签收。定金收取方式为转账。2、付款约定：贷款：甲乙双方签订本合同30日内准备齐全贷款审批的相关资料并交丙方报贷款行（或公积金委贷行）审批。审批通过后，甲乙双方约定于2019年1月15日之前共同到市行政服务中心办理过户手续，待甲方配合乙方在行政服务中心审核完资料并过户的同时，乙方支付首付款13万元整（手写添加：根据实际贷款情况）给甲方。如在约定过户时间到来时贷款未审批通过，则甲乙双方可另行约定过户时间。剩余房款495000元，由乙方通过银行贷款付给甲方。……4、交房约定：甲方应在收到尾款七日之内腾空房屋，并与乙方进行交接。……第七条违约责任：贷款过程中甲方反悔，不予配合办理贷款手续，应按成交价款的20%赔偿乙方，并赔偿乙方支出的中介费。乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠，并按照约定按时办理贷款手续。若乙方终止贷款行为、银行放款不足或因证明不属实、其资信度不够造成的贷款未果，则乙方须在十五日之日内补齐所差房款，继续履行该合同。若因乙方原因造成贷款未果，且不能按照合同约定补齐所差房款的，甲方有权解除合同，乙方应按成交价款的20%赔偿甲方，并向甲方支付成交价款3%的赔偿金。该合同由甲方余萍代其子张贤签字捺印，乙方李卿签字捺印，丙方盛世鹏达公司加盖合同专用章。上述合同签订时，原告之母余萍将案涉房屋的《房屋所有权证书》、《土地使用权证书》向被告李卿出示，并告知其房屋的土地属划拨用地。同日，被告李卿向原告张贤支付1万元定金。2019年2月25日，被告李卿向原告张贤的中国建设银行昆明颐园支行转账支付75000元，加上被告之前支付的1万元定金，共向原告张贤支付85000元。同日，被告李卿向原告张贤发微信“加上之前的1万元，总共是8.5万元！银行这边可以贷54万元！就是上次你去签字的那个银行！”；李卿回复“好的”。上述款项支付后，被告李卿就剩余540000元购房款向中国建设银行申请办理按揭贷款，原告张贤亦将其《房屋所有权证书》、《土地使用权证书》原件交被告盛世鹏达公司和李卿(当时李卿尚系盛世鹏达公司工作人员)，三方一起到襄阳房管局办理了房屋买卖的网签备案手续(备案号：襄售买卖201901071号)。后因案涉房屋的土地属于划拨用地，办理过户需另外交纳土地出让金，原告张贤与被告李卿为土地出让金的负担问题发生持续争议，李卿向中国建设银行申请办理按揭贷款的期限逾期，致中国建设银行取消了李卿的贷款申请。2020年1月4日，被告李卿向原告张贤出具《承诺书》一份，载明：因购买张贤襄阳市房权证樊城区字第××号房屋一事，本人作如下承诺：1、本人承诺于2020年1月22日前向张贤支付购房款54万元。2、若逾期未付清该购房款。本人自愿支付违约金125000元。3、若逾期未付清购房款，本人无条件同意张贤向襄阳高新区人民法院提起诉讼解除双方签订的房产买卖居间合同，损失由本人承担。4、若逾期未付清购房款，本人自愿赔偿张贤房租损失175000元（此处笔误，实为17500元），和往来交通费用13000元。5、若逾期未付清购房款，本人自愿退还张贤房产证、土地证原件，解除备案并承担相关费用及产生的税费及报失。后因被告李卿未能依《承诺书》向原告支付剩余购房款54万元，原告张贤遂提起本案诉讼。诉讼过程中，原告张贤为证实被告李卿违约给其造成经济损失的事实，提交了如下证据：1、《房屋租赁合同》一份，证明其房屋在出售给被告李卿之前，正出租给他人，每月租金1300元，与被告签订《房产买卖居间合同》后，其将房屋收回，未再出租，现双方因购房产生争议，致案涉房屋一直未能另行出售，也未继续出租，造成其租金损失17500元。2、原告张贤与其父张学伦、其母余萍、其妻罗晶及其子张睿奕来往昆明与襄阳乘飞机、火车的购票信息，证明其一家人现定居云南昆明，为处理卖房事宜，一家人先后多次乘飞机、火车往返于昆明与襄阳，花交通费13000元。一审法院另查明，案涉位于襄阳市××区××小区××（××）单元××室房屋，登记在原告张贤个人名下，房屋性质为市场化商品房；土地为住宅用地，使用类型为划拨用地。一审法院认为，原告张贤委托其母余萍，其母以原告名义与被告盛世鹏达公司、李卿签订的《房产买卖居间合同》，原告予以认可，故余萍的代理行为依法对原告产生法律效力。被告盛世鹏达公司、李卿明知余萍系受原告张贤委托，故其与余萍签订的《房产买卖居间合同》，系原、被告三方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，三方均应依约履行各自义务。根据《房产买卖居间合同》约定:“甲乙双方签订本合同30日内准备齐全贷款审批的相关资料并交丙方报贷款行（或公积金委贷行）审批。审批通过后，甲乙双方约定于2019年1月15日之前共同到市行政服务中心办理过户手续，待甲方配合乙方在行政服务中心审核完资料并过户的同时，乙方支付首付款13万元整（手写添加：根据实际贷款情况）给甲方……。”被告李卿虽应依约支付13万元首付款，但又手写添加“根据实际贷款情况”的内容，表明其可以根据实际贷款情况调整支付首付款的额度，且其于2019年2月25日通过微信告知原告张贤，先支付8.5万元，剩余54万元向银行申请贷款；原告张贤亦表示同意。故双方就首付款的数额已达成新的合意，被告李卿支付8.5万元首付款的行为，并未违反双方约定。在被告李卿向中国建设银行办理贷款期间，因双方就土地出让金的负担问题产生争议，致银行终止贷款程序、被告李卿亦未能成功办理按揭贷款手续。对此后果，因三方《房产买卖居间合同》中并未约定交纳土地出让金的义务主体，且已约定“……如在约定过户时间到来时贷款未审批通过，则甲乙双方可另行约定过户时间”。故三方关于补交案涉房屋土地出让金的责任属约定不明，被告李卿不同意交纳土地出让金的行为，不构成违约。但李卿于2020年1月4日出具《承诺书》，已承诺于同年1月22日前向原告张贤支付购房款54万元，并承诺如逾期未支付，同意解除《房产买卖居间合同》、协助原告办理撤销备案登记、返还房产证及土地证原件、赔偿房屋租金损失及往来交通费损失等内容，该承诺应属双方对履行合同达成新合意。现因其逾期并未支付，违反《承诺书》的约定，其行为构成违约。故原告张贤主张解除三方签订的《房产买卖居间合同》的请求，符合《承诺书》约定的解除条件，予以支持。原告张贤又主张二被告返还其《房屋所有权证书》和《土地使用权证书》原件、撤销房屋销售网签备案手续、由被告李卿赔偿经济损失30500元（其中房屋租金损失17500元，交通费13000元）的请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故原告的请求，既符合双方约定，亦具有事实依据，予以支持。原告还要求被告李卿按房屋成交价款的20%支付125000元违约金的请求，虽李卿在《承诺书》中承诺“若逾期未付清该购房款，本人自愿支付违约金125000元”等内容，但诉讼中已提出该违约金约定过高并要求适当减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。现原告张贤已就其房屋租金损失和交通费损失单独主张，且案涉房屋较之交易时已发生增值，合同解除后，其房屋增值利益仍归其所有；同时，被告李卿支付的85000元（含定金）首付款，其已使用1年有余。故双方违约金的约定明显过高，一审法院结合被告李卿的请求及其违反诚实信用原则的事实，兼顾双方利益均衡及公平原则，依法将违约金予以调减，酌情支持2万元。原告超过部分的请求，不予支持。据此，被告李卿除应赔偿原告张贤房屋租金损失17500元及交通费13000元外，还应支付违约金2万元，合计50500元。其已向原告支付85000元首付款，故原告张贤尚应返还被告李卿34500元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告张贤与被告襄阳盛世鹏达房地产经纪有限公司、李卿签订的《房产买卖居间合同》；二、被告襄阳盛世鹏达房地产经纪有限公司、李卿于本判决生效之日起十日内向原告张贤返还《房屋所有权证书》（襄阳市房权证樊城区字第××号）和《土地使用权证书》【襄樊国用（2007）第320724014-5-7号】原件；并协助办理撤销原告位于襄阳市××区××小区××（××）单元××室房屋销售的网签备案登记手续；三、原告张贤于本判决生效之日起十日内返还被告李卿34500元（违约金及损失共计50500元已扣除）；四、驳回原告张贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1640元，由原告张贤负担640元，被告李卿负担1000元。二审经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人李卿与被上诉人张贤及原审被告襄阳盛世鹏达房地产经纪有限公司于2018年12月5日签订的《房产买卖居间合同》，系三方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。上诉人李卿如对划拨土地的土地出让金部分有重大误解，可依法在一年内即2019年12月5日前行使《房产买卖居间合同》撤销权。但上诉人李卿向被上诉人张贤支付首付款8.5万元后，放弃了向银行申请的贷款，致《房产买卖居间合同》不能按约定履行。上诉人李卿于2020年1月4日向被上诉人张贤出具的《承诺书》，再次明确了双方的权利和义务，并约定了解除《房产买卖居间合同》、协助张贤办理撤销备案登记、返还房产证及土地证原件、赔偿房屋租金损失及往来交通费损失等违约责任。但上诉人李卿再次逾期，属于违约行为。一审法院判决解除张贤与襄阳盛世鹏达房地产经纪有限公司、李卿签订的《房产买卖居间合同》及襄阳盛世鹏达房地产经纪有限公司、李卿于一审判决生效之日起十日内向张贤返还《房屋所有权证书》（襄阳市房权证樊城区字第××号）和《土地使用权证书》【襄樊国用（2007）第320724014-5-7号】原件；并协助办理撤销张贤位于襄阳市××区××小区××（××）单元××室房屋销售的网签备案登记手续等，符合《房产买卖居间合同》和《承诺书》的约定，本院予以支持。李卿上诉称：承诺书是被上诉人的律师出具的，其想及时地处理好房屋买卖签的字，后又因办理贷款被他人骗了几万元，导致无钱支付剩余房款，且房屋一直由被上诉人占有使用。对此，李卿的上诉即使属实，一审法院已调减了李卿承诺的违约金近70%，二审不再调整。李卿还上诉称：被上诉人出售的房屋是划拨土地，增加了至少四、五万元的土地出让金。对此，上诉人李卿在出具承诺函时，已对此明知，不能再次成为其违约的理由。李卿另上诉称：被上诉人的机票等交通费损失，与本案的房屋买卖合同没有关联性。因该费用在李卿出具的承诺函中已明确列出，故李卿的该项上诉亦不能成立。综上所述，李卿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1062.5元，由上诉人李卿负担。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  陈瑞芳审判员  李 青二〇二一年四月十五日书记员  岳伟峰