重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝05民终2816号上诉人（原审被告）：高正惠，女，汉族，1950年6月30日出生，住重庆市南岸区。被上诉人（原审原告）：重庆比邻物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南山街道文峰正街98号4栋1单元3-3号，统一社会信用代码91500108559014091R。法定代表人：刘正蓉，该公司总经理。委托诉讼代理人：马星焱，男，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：黄承志，男，汉族，该公司员工。上诉人高正惠因与被上诉人重庆比邻物业管理有限公司（以下简称“比邻公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2020)渝0108民初15903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年03月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高正惠，被上诉人比邻公司的委托诉讼代理人马星焱、黄承志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高正惠上诉请求：请求依法改判高正惠不支付比邻公司物管费。事实和理由：1、一审法院对被上诉人举示的证据一律认可无论真假，是错误的。签订前期物业服务合同的时候业主没有选择权，没有协商自愿。《物权法》73条规定小区内的绿地归业主共有，物业支持私搭乱建，损害了广大业主的利益。2、三个门岗一直只有一个门岗处有一个人值守，绿化也没有人管，把小区的很多树也砍了，破坏了绿化。3、《物权法》74条规定占用业主共有道路及其他场地，用于停放车辆，属于业主共有，小区的道路长期都在停车，人防车库停车及广告收入都被物业吞并，从未公布过账目，这些收入应该退还业主。4、物业公司违约，根据《合同法》6、11条第一款规定，当事人行为应当受到约束，物业公司不履行义务应当赔偿业主违约金和滞纳金。5、物业公司的管理有问题，业主不应该交物管费。只有清洁是做了的，正大门有个保安，其他的都没有管理到位，一审法院让矛盾激化，本案应该依法改判。6、业主最多只应该给点清洁费，每户8-10块钱不等。其他的小区都是只交了清洁费，没有交物管费，只有老厂这边的小区才收物管费。比邻公司答辩：清洁物业公司每天都请人做的，案涉小区的开放式小区，保安都在不定时的巡逻，开放式小区不能一直守到门口，砍树不是比邻公司砍的，树高了有安全隐患，必须要砍，每年开春比邻公司都请了人来搞小区的绿化，比邻公司每年的绿化维护费都不少，比邻公司还要一车八百块钱拉出去，还有违法搭建的事，比邻公司在一审也说了的，都是相关部门来阻止，比邻公司阻止不了，是搭建的人素质的问题。比邻公司向一审法院起诉请求：1.判令高正惠支付2014年1月1日起至2020年6月30日的物业服务费2897.70元、公共水电费312元、违约金12234元，共计15443.70元；2.诉讼费由高正惠承担。一审诉讼中，比邻公司自愿撤回对前述违约金的诉请。一审法院认定事实如下：高正惠系龙井佳苑小区二期业主，房屋建筑面积为74.30㎡，具体房屋位置为重庆市南岸区南山街道文峰新街118号15幢X-X-X。2011年5月12日，黄桷垭公司与比邻公司签订《前期物业服务合同》，约定以下主要内容：物业名称为龙井佳苑小区二期。比邻公司提供的物业服务的主要内容为物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理等。住宅每月按照0.5元/㎡计算物业服务费、公共水电费每户4元/月，如业主逾期不缴纳物业服务费，比邻公司将按所欠物业费总金额的3‰收取违约金。本合同自2011年6月18日起至2016年6月17日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，如小区没有成立业主委员会，根据重庆市物业管理条例的相关规定，原物业服务合同继续有效；直至小区业主委员会成立后，从新签订新的物业服务合同本合同自行终止。合同签订后，比邻公司自2011年6月18日起开展物业服务至今。同时，重庆市南岸区南山街道文峰新街社区居民委员会出具证明，证明比邻公司自2011年6月18日起至今在重庆市南岸区南山街道文峰新街118号为龙井佳苑二期小区提供物业服务。比邻公司、高正惠称现该小区尚未成立业主委员会。高正惠按约支付物业服务费和公共水电费至2013年12月，此后未再支付物业服务费和公用水电费，尚欠物业服务费2897.70元、公共水电费312元。经催收未果，比邻公司诉至一审法院，判如所请。一审法院认为，比邻公司与黄桷垭公司签订的《前期物业服务合同》，系双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故一审法院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”同时，根据《前期物业服务合同》约定，在龙井佳苑小区二期未成立业主委员会的情况下，原物业服务合同继续有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。比邻公司已向高正惠提供了物业管理服务，其作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。对比邻公司要求高正惠支付拖欠的从2014年1月1日起至2020年6月30日的物业服务费2897.70元、公用水电费312元，一审法院予以支持。对于高正惠辩称系其之所以没有缴纳物业服务费系因比邻公司不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定的维修、养护、管理和维修义务等事由，其可采取另行处理或另行起诉的方式维护自身合法利益。一审诉讼中，比邻公司自愿放弃对违约金的诉请，系对自身民事权利的处分，一审法院予以确认。关于违约金。鉴于比邻公司并未有证据证明因高正惠违约对其造成的具体损失，且结合双方关于违约金的约定及高正惠答辩意见，违约金约定的标准显著过高，显然不应按此标准计算违约金。同时，高正惠举示的证据可在一定程度上印证比邻公司提供的物业服务存在瑕疵，引发较多业主未缴纳物业服务费。故一审法院对于其主张违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决如下：高正惠于本判决生效之日起10日内支付重庆比邻物业管理有限公司从2014年1月1日起至2020年6月30日的物业服务费2897.70元、公用水电费312元。一审案件受理费50元，减半收取25元，由高正惠负担。二审中，上诉人高正惠向本院举示了47张照片，拟证明小区存在乱搭乱建，部分树木被砍，物业未尽到相应的管理职责。被上诉人比邻物业质证后认为，照片确实是被上诉人管理的小区，小区乱搭乱建的现象确实存在，被上诉人发现后，都去找相关部们解决，一审中也举示了相关证据。被上诉人砍掉的是存在安全隐患的树木。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据本案查明的事实，上诉人高正惠系被上诉人比邻公司管理的龙井佳苑小区二期业主，黄桷垭公司与被上诉人比邻公司签订《前期物业服务合同》约定由被上诉人对龙井佳苑小区二期进行物业管理。被上诉人比邻公司对上诉人高正惠居住的龙井佳苑小区提供了物业服务，上诉人高正惠应当向被上诉人比邻公司公司缴纳相应的物业服务费用。按《前期物业服务合同》约定，物业服务包括物业共用部位的维修、养护、管理；对物业共同设施、设备的维修、养护、运行、管理；市政共用设施、公用绿化、花木、公共场所、房屋公共部位的清洁卫生，垃极的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；以及公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。上诉人高正惠称因被上诉人比邻公司对小区存在的乱搭乱建未采取措施，从上诉人高正惠举示的照片来看，小区确实存在违章搭建的问题，被上诉人比邻公司应该采取更加积极的态度与小区业主进行构通，以解决小区存在的乱搭乱建的问题，但上诉人高正惠以此为由不缴纳物业服务费于法无据，本院不予支持。至于上诉人高正惠称物业擅自砍掉小区树木等问题，被上诉人比邻公司在对树木、杂草进行修枝、清除时，可提前与小区业主进行沟通协商、征求业主的意见，避免产生矛盾，促进小区的和谐稳定。综上所述，上诉人高正惠的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人高正惠负担。本判决为终审判决。审判长  周海燕审判员  秦 敏审判员  苏致礼二〇二一年四月二十八日书记员  李云蝶