广东省汕头市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤05执异12号 异议人（案外人）：吴锡填，男，汉族，1954年11月9日出生，住广东省汕头市金平区。 委托诉讼代理人：信义，广东粤威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丹琪，广东粤威律师事务所律师。 申请执行人：汕头市金平区东方街道龙眼经济联合社，住所地广东省汕头市金平区龙华北街9号。 负责人：李德标。 委托诉讼代理人：黎本庆，广东公天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈鸿龙，广东公天律师事务所律师。 被执行人：汕头市茂发房地产开发管理有限公司，住所地广东省汕头市龙湖区榕江路8号富贵华苑大厦207号房。 法定代表人：蔡美柴，董事长。 本院在执行申请执行人汕头市金平区东方街道龙眼经济联合社与被执行人汕头市茂发房地产开发管理有限公司土地转让合同纠纷一案过程中，案外人吴锡填于2021年1月8日对执行标的提出书面异议。本院于2021年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人吴锡填称，一、2009年2月15日，异议人与汕头市茂发房地产开发管理有限公司签订《商品房认购协议》，购买汕头市茂发房地产开发管理有限公司开发的位于汕头市××江路××大厦××、××单元商品房，建筑面积337.69平方米，房款为1452067元。后经商议房款价格变更为1345357元，异议人全额支付了该房价款及办证税费。2009年4月28日，汕头市茂发房地产开发管理有限公司向异议人发出交房通知书，双方于同日办理了交房手续，异议人随即对该房产进行装修后入住。2009年5月1日，异议人与汕头市茂发房地产开发管理有限公司物业管理分公司签订《物业管理服务协议》，并自该日期后开始交付物业管理费及水电费等费用。上述房产交付后，异议人多次向汕头市茂发房地产开发管理有限公司要求办理房产过户手续，但汕头市茂发房地产开发管理有限公司一直拖延未办理。上述房产一直由异议人居住使用至今。二、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十八条之规定，汕头市茂发房地产开发管理有限公司作为被执行人在本案财产保全查封前就已经将上述房产出卖给异议人并交付使用，虽未办理产权过户登记手续，但异议人已经支付了全部价款并实际占有，异议人对该房产未办理过户登记手续不具有过错，依法应当对上述房产不予执行并解除对该房产的查封。综上，请求汕头市中级人民法院中止对位于汕头市××江路××大厦××、××单元房产的执行，并解除对该房产的执行查封。 异议人提供了《公告》、《房地产权证》、《富贵华苑装饰安装工程施工合同书》、《补充协议书》、《工程款抵购房款协议书》、装修图纸、收款收据和发票、《物业管理服务协议》、富贵华苑交房通知书、承诺书等书面材料以证明上述事实。 被执行人汕头市茂发房地产开发管理有限公司辩称，异议人吴锡填购买涉案房产即位于汕头市××江路××大厦××、××单元是真实的。由于富贵华苑项目为烂尾项目，我公司在承接开发时，因原项目包工头张立财历史遗留债务问题导致我公司陷入大量诉讼纠纷，项目开发迟延，资金紧张，无法支付吴锡填的工程款，经各方协商后最后以部分工程款进行抵债处理。我公司与异议人吴锡填签订购房合同后，吴锡填一直催促我公司办理交易鉴证手续，我公司因资金周转困难一直无法办理。请求汕头市中级人民法院依据查明事实，依法处理异议人的执行异议。 申请执行人汕头市金平区东方街道龙眼经济联合社辩称，一、案涉房屋都登记在作为房地产开发企业的汕头市茂发房地产开发管理有限公司名下，截至申请执行人于2011年申请查封案涉房产时，吴锡填既未与汕头市茂发房地产开发管理有限公司签订正式的《商品房买卖合同》，更未就涉案房产申请办理产权登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定系针对消费者购房人向房地产开发企业购买商品房，却未及时办理房地产过户手续的情形，基于消费者购房人的生存权优先的理念，优先保护消费者购房人的物权期待权，必须严格把握条件，避免扩大范围。即使吴锡填通过以房抵债方式取得的房屋，并未实际支付购房款，因以物抵债属于原来金钱之债的履行方法，吴锡填可以请求相对方履行该以房抵债协议和交付房屋，但在房屋权属变更登记之前，其不能基于抵债协议形成优于其他债权的利益，并据此排除强制执行。吴锡填的异议申请显然不符该条规定，其异议申请理由不能成立，请求法院予以驳回。二、申请执行人与茂发公司土地转让合同纠纷一案，依生效判决，茂发公司应于判决发生法律效力之日起30日内，付还申请执行人补偿金30070124元及利息（自2011年6月8日起至还款之日止，按人民银行同期贷款利率计算）。履行期限届满后，茂发公司未能按照判决履行付款义务，申请执行人已依有关规定向法院申请执行。申请执行人为富贵华苑合作项目投入了10亩多土地，同时垫付了大量资金，未获得任何收益，造成申请执行人全体社员的切身利益受到严重损害，申请执行人自2011年6月8日起诉维权，历经10年多的审理过程，已不堪重负。为维护全体社员群众的集体利益，维护社会稳定的大局和保护集体资产不再被流失，申请执行人请求法院加大执行力度，尽快执行，尤其是应特别防范案外人与被执行人恶意串通规避执行情形，依法维护申请执行人的合法权益，保障申请执行人债权的实现。 本院查明，汕头市金平区东方街道龙眼经济联合社与汕头市茂发房地产开发管理有限公司合同纠纷一案，本院于2011年5月26日作出（2011）汕中法立保字第1号民事裁定书，裁定查封汕头市茂发房地产开发管理有限公司开发的位于汕头市××区××江路××大厦××涉案房产即××大厦××、××单元房产在内的19处房产。此后，本院先后5次裁定续封上述房产至今。广东省高级人民法院于2020年8月4日作出的（2018）粤民终630号民事判决书已发生法律效力，因汕头市茂发房地产开发管理有限公司未在规定的期限内履行生效判决确定的还款义务，汕头市金平区东方街道龙眼经济联合社向本院申请强制执行，本院于2020年10月26日立案执行，案号列（2020）粤05执641号，并于2021年1月5日发出强迁公告，责令汕头市茂发房地产开发管理有限公司及其他占用人迁出上述被查封的涉案19处房产。 另查明，2006年5月20日，异议人吴锡填与汕头市茂发电信房产开发管理有限公司（2007年8月变更为汕头市茂发房地产开发管理有限公司）签订《富贵华苑装饰安装工程施工合同书》一份，约定异议人为汕头市茂发电信房产开发管理有限公司承建富贵华苑续建工程，总造价12941706.10元。2009年2月15日，异议人与汕头市茂发房地产开发管理有限公司签订《商品房认购协议》一份，约定异议人购买汕头市茂发房地产开发管理有限公司开发的位于汕头市××江路××大厦××、××单元商品房，建筑面积337.69平方米，房款为1452067元。2009年2月18日双方签订补充协议书，约定房价按销售价的80％计算，合计1345357元。2009年2月20日，双方签订《工程款抵购房款协议书》，约定异议人以工程款抵付上述购房款1345357元。2009年4月28日，汕头市茂发房地产开发管理有限公司向异议人发出交房通知书，将上述房产交付异议人使用。2009年5月1日，异议人与汕头市茂发房地产开发管理有限公司物业管理分公司签订了《物业管理服务协议》，双方对上述涉案房产的物业管理服务进行了约定。上述房产交付后，异议人向汕头市茂发房地产开发管理有限公司要求办理房产过户手续，但汕头市茂发房地产开发管理有限公司一直拖延未办理。上述房产交付后，异议人向汕头市茂发房地产开发管理有限公司要求办理房产交易鉴证和产权登记手续，汕头市茂发房地产开发管理有限公司也于2011年4月30日向异议人书面承诺在2011年7月1日前办理上述手续，但汕头市茂发房地产开发管理有限公司一直未办理，上述房产一直由异议人居住使用至今。 本院认为，综合本院查明的事实及异议人吴锡填提起异议所依据的事实理由、被执行人汕头市奋达经济发展有限公司的答辩意见，本案争议焦点为本院查封涉案房产即富贵华苑大厦第2梯2407、2507单元并发出强迁公告是否合法有据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020年修正）》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人吴锡填在本院2011年5月26日作出（2011）汕中法立保字第1号民事裁定书裁定查封涉案房产即位于汕头市××江路××大厦××、××单元房××前已与被执行人汕头市茂发房地产开发管理有限公司签订了《商品房认购协议》购买上述涉案房产，支付了全部价款并实际占有使用至今。但因被执行人汕头市茂发房地产开发管理有限公司的原因至今未办理过户登记手续，异议人吴锡填对此没有过错，依据上述司法解释之规定，本院不得查封上述涉案房产。故本院查封涉案房产并要求强迁的执行行为应予以纠正，异议人的异议理由成立，其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对位于汕头市榕江路8号富贵华苑大厦第2梯2407、2507单元房产的执行。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向广东省汕头市中级人民法院提起诉讼。 （此页无正文） 审判长  黄伟牧 审判员  林炼丛 审判员  陈家彬 二〇二一年四月八日 书记员  吴秀银