辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽01民初87号原告：沈阳市房产局，住所地沈阳市沈河区大西路187号。法定代表人：陈杰，该房产局局长。委托诉讼代理人：王继文，辽宁弘立律师事务所律师。委托诉讼代理人：王德辉，辽宁弘立律师事务所律师。被告：沈阳房产经理有限责任公司，住所地沈阳市沈河区魁星。法定代表人：刘元卿，该公司董事长。委托诉讼代理人：高远，辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘畅，辽宁成功金盟律师事务所律师。被告：沈阳房兴房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区魁星法定代表人：王滨，该公司总经理。被告：陈玢，女，1972年12月14日出生，汉族，现住址沈阳市和平区。被告：张新，女，1974年3月24日出生，汉族，现住沈阳市和平区。第三人：沈阳房兴供暖有限责任公司，住所地沈阳市大东区滂江街瑞光北巷7号。法定代表人：季琳琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：解春园，女，该公司员工。原告沈阳市房产局与被告沈阳房产经理有限责任公司(以下简称房产经理公司）、沈阳房兴房地产开发有限公司(以下简称房兴公司）、陈纷、张新、第三人沈阳房兴供暖有限责任公司(以下简称房兴供暖公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法由审判员李涛担任审判长并主审，与审判员朱闻天、张小娇共同组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理，原告沈阳市房产局委托诉讼代理人王继文、王德辉，被告房产经理公司委托诉讼代理人高远均到庭参加诉讼。房兴公司、陈纷、张新经合法传唤未出庭参加诉讼，房兴供暖公司明确表示不出庭仅提交书面答辩意见。本案现已审理终结。原告沈阳市房产局诉讼请求：1.请求判令被告房产经理公司偿还原告房产专项资金人民币共计29582300元；2.判令被告房产经理公司向原告支付上述款项的逾期还款利息13049179.18元（从2009年3月9日至2017年7月1日）及至实际给付之日止的利息；3.判令被告房兴公司对上述欠款本金及逾期还款利息承担连带保证责任；4.原告对涉诉抵押担保房产享有优先受偿权；5.判令本案诉讼费用由四被告承担。事实与理由：被告房产经理公司原为原告下属国有企业，受原告委托一直从事直管公房的相关管理业务，包括收取租金及相关房产专项资金并足额上交原告。房产经理公司在2009年实施国企改制时，尚有代收的租金、直管房产售房款、拆迁补偿款、维修基金等款项共计71582294.99元并未上交原告。2009年1月21日，原告与房产经理公司、北京荣泰能源投资有限公司(以下简称荣泰能源公司)、汉能房地产开发有限公司（以下简称汉能房产公司）、北京华智物业管理有限公司（以下简称华智物业公司）、张力签订《还款协议》一份（以下简称还款协议一）。还款协议一约定并确认：房产经理公司需偿还原告房产专项资金71582294.99元，房产经理公司应于协议签订后5个工作日内偿还原告人民币20000000元，协议签订后30个工作日内将价值等同于12075918.65元的轿车和房产过户到原告名下；荣泰能源公司、汉能房产公司、华智物业公司、张力作为联合体承诺在2009年8月31日之前以货币方式向原告偿还人民币24000000元，在2009年10月30日之前，以货币方式向原告偿还人民币15506376.34元。还款协议一签订后，原告与房产经理公司、房兴供暖公司又签订《协议书》一份。协议书约定原告同意房产经理公司将其所有的房兴供暖公司的90%股权转让，同时同意房产经理公司所欠原告的71582294.99元由房产经理公司承担49582294.99元，由房兴供暖公司承担22000000元。还款协议一和《协议书》签订后，房兴供暖公司于2013年偿还原告22000000元，而房产经理公司仅于2009年偿还20000000元，剩余房产专项资金，一直未予偿还。2014年12月4日，房产经理公司、房兴公司与原告签订《还款协议》一份(以下简称还款协议二)。还款协议二约定并确认：房产经理公司拖欠原告7158.23万元，房产经理公司已偿还4200万元，尚欠原告2958.23万元；房产经理公司承诺2014年底前还款额度为20%，2015年底结清余下欠款，并约定上述欠款利息按中国人民银行同期利率计算至还清款项之日止；房兴公司承担连带保证责任，并以房兴公司所有的美国之家项目部分27套商品房房产作为抵押担保(以合同备案方式）。2014年8月14日，原告与陈玢、张新签订《房产抵押合同》(以下简称抵押合同）一份。抵押合同约定：房产经理公司为了保证履行还款义务，提供陈玢所有的铁西区沈辽东路47-3号（2-6-1）号房屋、张新所有的和平区中兴街28甲1号（12-3）号房屋作为抵押担保房产。2014年8月26日，以上抵押房产在沈阳市房屋登记中心办理了抵押权登记。2014年12月4日，原告与房产经理公司再次签订《还款协议》（以下简称还款协议三），还款协议三对以上房产抵押担保予以确认。还款协议二、还款协议三签订后，房产经理公司并未按约定还款，经原告多次催要，房产经理公司虽有还款意向，但房产经理公司至今未予偿还欠款，故诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告房产经理公司辩称：一、原告主张的欠款金额错误。原告主张的欠款金额为29582300元，但被告认为原告计算的金额错误。理由如下：1.2009年1月21日，原，被告签订《还款协议》一份。根据《还款协议》第一条的约定，被告应偿还原告的债务金额为71582294.99元。同年3月19日，原告与被告及房兴供暖公司签订三方协议一份。根据三方协议第二条、第三条及第四条的约定，原告同意《还款协议》中的债务由房产经理公司及房兴供暖公司分别承担。其中被告房产经理公司承担的债务金额为49582294.99元，房兴供暖公司应当承担的债务金额为22000000元。至此，被告房产经理公司向原告返还的债务金额已由之前的71582294.99元，协议变更为49582294.99元。扣除被告房产经理公司陆续偿还的款项33200000元，剩余债务金额应为16382294.99元。被告房产经理公司偿还的33200000元明细如下：于2009年2月16日支付300万元；于2009年3月17日支付1700万元；于2009年12月14日支付1320万元(该款项由房兴供暖公司代付并由原告向被告出具收款收据）。2.根据《还款协议》第二条第二款（1）项、(5)项的约定，原告同意被告以北京现代轿车两辆，评估价值230818元及西塔新开路287平米商业用房，评估价值287万元折抵债务。现阶段，被告房产经理公司已将车辆及房产交付原告。其中：两辆北京现代轿车交付原告公房办使用至今，西塔房产已从被告固定资产账目中核销。上述资产合计3100818元应从债务金额中予以扣除。3.关于债务金额中房屋维修资金部分不属于民事案件审理范围。根据《还款协议》的约定，原告主张的债务金额中包括房屋维修资金1740398.17元。根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，县级以上人民政府建设（房地产）主管部门负责维修资金的交存、使用、管理和监督。维修资金的支出由房地产行政主管部门审批，挪用维修资金的，由房地产主管部门负责追回。由此可见，房屋维修资金的管理、支出以及追回均纳入行政管理范畴，并经法规授权后成为主管部门的行政职权。本案中，原告系房屋维修资金的行政主管部门，对于维修资金的追回，理应按法规授予的行政职权行使追缴权和处罚权，而不应将职权行为转嫁给司法机关代为行使。因此，维修资金的返还不属于民事案件审理范围，债务金额中包含的房屋维修资金1740398.17元，也不应在本案中进行处理。4.关于拆迁补偿款。原告主张的债务金额中有274万元补偿款系粮食局弃管房产拆迁所得。该款项并非原告直管公房拆迁补偿，原告对此款项不享有任何权利。该部分拆迁补偿款只是作为暂存款由被告房产经理公司代为保管，将来必然要支付给真正的权利人。因此，对于不享有权利的款项，原告无权主张被告返还，更不应该针对该笔款项计算利息。5.被告房产经理公司为原告垫付的电梯电费应在债务金额中予以抵销。坐落于铁西区建设大路青年公寓高层建筑系原告的直管公房，该建筑的电梯电费应由原告承担。从2009年至2015年，该建筑的电梯电费始终由被告为原告垫付，累计垫付电费538422.12元。期间，被告曾函告原告，要求尽快返还电费，但原告至今未付。为此，对于被告为原告垫付的电梯电费，被告要求根据《合同法》相关规定在债务金额中予以抵销。二、被告与原告在经营往来过程中还有五笔款项需要在原告诉讼请求中扣除，分别是：1、房产经理公司转制前遗留的债务，包含美国之家地下工程投资款及2005年5月1日起至今的利息共87万，该笔债务有生效法律文书予以证明；2、2004年至2008年租金返投费，每年按上交租金额度的94.5%予以返还，共计9400000元，该款项应是原告返还被告的费用；3、房产经理公司替原告垫付的2006年至2009年的税款999564.5元及应交税款滞纳金和罚款1189199.28元；4、2006年1月至2009年3月20日评估之日起至股权交割之日止原告托管房产经理公司产生的经营性亏损，金额为16713535.71元，按照转制的政策和法规规定，该部分经营亏损应由原告承担；5、转制前遗留的其他债务（人员薪资、保险、改造费、养护费、工程款等）共计688万元，该款项按照原告要求在2012年已经进行提报。故上述款项应从原告的诉讼金额中予以抵销。三、关于债务利息的计算问题。原告主张债务利息的起算时间为2009年3月9日；但被告房产经理公司认为债务利息的起算时间应为2014年12月31日。理由如下：1.虽然原、被告双方于2009年1月21日签订还款协议一，但双方并没有关于债务利息的约定。2014年12月4日，原，被告双方根据还款协议二第一条的约定，被告房产经理公司应于2014年底前还款20%，2015年底前结清欠款。上述欠款利息按银行同期利率计算至还清款项之日止。依此约定，如发生逾期还款，债务利息应从2014年底开始计算至还清欠款之日。因此，本案的债务利息应从2014年12月31日起算。2.原告方工作人员何绍东收取施工单位贿赂，并为其出具虚假的工程结算单，造成被告无端被诉，账户、资产均被查封，并被列入失信人名单，公司根本无法正常经营，因此该笔债务也始终未能及时清偿。虽然何绍东因受贿罪已被追究刑事责任，但被告公司因此遭受的经济损失已无法挽回。由此可见，被告并非拒不还款的老赖，而是客观因素导致被告履约不能，故相关债务利息应予免除。被告房兴公司、陈纷、张新经本院合法传唤无正当理由拒不出庭应诉，本院依法缺席审理。第三人房兴供暖公司述称，一、案涉1320万元，系答辩人依据《三方协议》履行对房产局的还款义务，与房产经理公司无关。答辩人与房产局、房产经理公司签订的《协议书》中约定，房产经理公司应偿还房产局的71582294.99元由答辩人与房产经理公司分别承担，其中房产经理公司承担49582294.99元，答辩人承担2200万元。答辩人承担的2200万元已经全部履行完毕，其中的1320万元也属于2200万元的一部分，具体而言：第一，根据《三方协议》的约定，答辩人系应直接与房产局清偿结算，履行该协议中的答辩人的给付义务。虽然答辩人直接向房产局承担的还款义务原系来自于房产经理公司对房产局的债务，但除答辩人应承担的2200万元外，答辩人没有代房产经理公司偿还其他债务的义务。第二，答辩人实际已向房产局直接分别支付了1320万元和880万元两笔款项。两笔款项性质相同，在付款主体、付款依据、收据记载等方面均无差别，若各方均认可880万元为《三方协议》约定的2200万元的一部分，该1320万元也应属于《三方协议》约定的2200万元的一部分。第三，房产局明确认可两笔款项属于《三方协议》约定的答辩人承担的2200万元债务。第四，房产经理公司在答辩人向房产局偿还1320万元及880万元款项后，在《关于偿还房产专项资金的承诺》（2014年8月8日)、两份《还款协议》（均为2014年12月4日）中均明确确认尚欠房产局的数额为2958.23万元，并未将1320万元计入其自身还款金额，证明1320万元属于答辩人依据《三方协议》承担的2200万元债务的一部分。二、答辩人偿还2200万元债务后，与房产经理公司之间不存在未清偿债务，故不存在额外代其偿还债务的合同及法律依据，且房产经理公司与答辩人之间的债权债务关系不属于本案诉讼的焦点问题，就该部分房产经理公司所举与答辩人有关的证据，与本案无关联性，不应在本案中予以审查及认定。综上，答辩人认为，房产局主张的1320万元系答辩人履行《三方协议》的还款，非代房产经理公司履行《三方协议》下自身的还款义务，情况属实。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：原告沈阳市房产局系我市主管房屋相关工作的国家行政机关，被告房产经理公司原为原告下属国有企业之一，是在沈阳房天股份有限公司重组的基础上，经原告所属的沈阳市房产国有资产经营有限责任公司（以下简称市房产国资公司）出资，于1999年1月6日在沈阳市成立的国有独资公司。1999年被告房产经理公司成立时，是在原沈阳房天股份有限公司及所属的和平、沈河、大东、皇姑、铁西、东陵、租赁分公司的基础上组建而成的，并接收了沈阳市顺达房屋开发公司。2001年4月被告房产经理公司成立了房兴供暖公司等两家子公司。受原告委托一直从事沈阳市直管公房等相关管理业务，包括收取公租房租金及相关房产专项资金并足额上交原告。后根据沈国资发[2009]11号“关于转让沈阳房产经理有限责任公司90%国有股权的批复”将90%的国有股权转让给北荣泰能源公司、汉能房产公司、华智物业公司和自然人张力，转让的价格依据是北京龙源智博评估有限公司辽宁分公司报字006]第D-D45号《资产评估报告）截止2005年12月31日公司的净资产1577.64万元，90%股权转让的对价款金额为1419.71万元。股权交割日为2009年3月20日。被告房产经理公司在2009年实施国企改制时，尚有代收的租金、直管房产售房款、拆迁补偿款、维修基金等款项共计71582294.99元并未上交原告。因此，2009年1月21日，原告与被告房产经理公司、案外人荣泰能源公司、汉能房产公司、华智物业公司、张力签订《还款协议》即还款协议一。约定并确认：被告房产经理公司需偿还原告房产专项资金71582294.99元，被告房产经理公司应于协议签订后5个工作日内偿还原告人民币20000000元，协议签订后30个工作日内将价值等同于12075918.65元的轿车和房产过户到原告名下；荣泰能源公司、汉能房产公司、华智物业公司、张力作为联合体承诺在2009年8月31日之前以货币方式向原告偿还人民币24000000元，在2009年10月30日之前，以货币方式向原告偿还人民币15506376.34元。2009年3月19日，原告与被告房产经理公司、案外人房兴供暖公司签订《协议书》一份。该协议书约定原告同意被告房产经理公司将其所有的房兴供暖公司的90%股权对外转让，同时根据《协议书》第二条、第三条及第四条的约定，原告同意《还款协议一》中的债务由被告房产经理公司及房兴供暖公司分别承担，即被告房产经理公司所欠原告的71582294.99元，应由被告房产经理公司承担的债务金额为49582294.99元，由房兴供暖公司应当承担的债务金额为22000000元。至此，被告房产经理公司向原告返还的债务金额已由之前的71582294.99元，协议变更为49582294.99元。2014年8月14日，原告作为抵押权人（甲方）与被告陈玢、张新作为抵押人(乙方)签订《房产抵押合同》一份。抵押合同约定：被告房产经理公司为了保证履行还款义务，提供被告陈纷所有的位于沈阳市铁西区房屋，房屋价值为85万元；被告张新所有的位于沈阳市和平区中兴街28甲1号(12-3)号房屋，房屋价值为85.18万元，作为抵押担保房产。抵押房产担保的债权额为170.18万元，债务履行期限为2009年1月21日至2015年12月31日。2014年8月26日，以上抵押房产在沈阳市房屋登记中心办理了抵押权登记。2014年12月4日，被告房产经理公司、房兴公司与原告签订《还款协议》一份即还款协议二。还款协议二约定并确认：根据原告与被告房产经理公司、荣泰投资公司等四家买受人于2009年1月签订的《还款协议》约定事项，被告房产经理公司拖欠原告7158.23万元，房产经理公司已偿还4200万元，尚欠原告2958.23万元；根据《关于房产经理公司房产专项资金偿还问题的请示》，被告房产经理公司承诺2014年底前还款额度为20%，2015年底结清余下欠款，并约定上述欠款利息按中国人民银行同期利率计算至还清款项之日止。为确保上述承诺有效实施，被告房兴公司作为丙方同意以连带保证方式向甲方为乙方担保。为保证被告房兴公司有能力承担保证责任，以其所有的美国之家项目部分商品房以合同备案方式作为担保。本协议任何一方违反本协议的约定，给其他方造成损失的，应当为此承担赔偿责任。本协议自三方法定代表人签字并加盖公章之日起生效，至乙方将欠缴的房产专项资金全部偿还完毕时止。2014年12月4日，原告与被告房产经理公司再次签订《还款协议》即还款协议三，还款协议三对以上房产抵押担保予以确认。还款协议二、还款协议三签订后，被告房产经理公司并未按约定还款，经原告多次催要，被告房产经理公司虽有还款意向，但至今未予偿还欠款。另查明，在原一审庭审中，原告明确向四被告主张诉讼权利的事项及金额为：诉讼请求的本金数额为29582300元，减去车辆抵顶款项230818元，原告更正诉请的本金数额为29351482元，其他诉讼请求不变。本院认为，本案三被告房兴公司、陈玢、张新经合法传唤均未出庭，应视为其放弃质证和答辩的权利，本院依法缺席判决。本案争议焦点为：1.被告房产经理公司应返还原告款项数额认定问题；2.利息起算时间及计算标准应认定问题；3.被告房兴公司就上述欠款是否应承担连带责任，原告就涉诉美国之家抵押的27套房屋是否具有优先受偿权；4.原告对被告陈玢、张新抵押的担保房产是否具有优先受偿权。关于争议焦点1，被告房产经理公司应返还原告款项数额认定问题，即涉诉1320万元款项应否视为由被告房产经理公司向原告实际支付问题。本案中，原告述称房兴供暖公司支付其总计2200万元，分两次支付，一次是2009年12月15日转账的1，320万元，另一次是2013年10月31日通过银行转账方式偿还的880万元。在2014年8月8日被告房产经理公司向原告出具的偿还房产专项资金承诺，明确尚有2958.23万元没有偿还，且在2014年12月4日的《还款协议》中再次对上述欠款金额予以确认。再结合第三人房兴供暖公司明确向本院表示案涉1320万元并非替被告房产经理公司偿还。且该款项的偿还发生在2009年，2014年被告房产经理公司两次确认还欠原告2958.23元，应视为被告房产经理公司对第三人房兴供暖公司偿还的1320万元明确表示并非代其偿还的款项，故原告有权利按照《还款协议》约定的数额请求被告房产经理公司予以返还。由于在原一审庭审中，原告明确表示向四被告主张诉讼权利的事项及金额为诉讼请求的本金数额为29582300元，应减去车辆抵顶款项230818元，故被告房产经理公司应返还原告款项数额为29351482元。针对原告主张的被告房产经理公司并没有履行将涉案房产登记过户到原告名下的义务，且被告房产经理公司也没有将西塔新开路287平方米的商用房交付给原告。现被告房产经理公司未能就原告的上述抗辩意见举证予以反驳，应承担举证不能法律后果，对原告提出西塔房产并未实际过户交付的抗辩意见，本院予以支持。另，关于沈阳市粮食局房产拆迁补偿款问题，原告认为被告房产经理公司是基于原告的委托从事相关房产的管理，基于管理关系而取得的财务均有义务向原告返还，且双方签订的多份协议也明确了双方的权利义务关系。对于该拆迁补偿款是否应返还给拆迁部门，应由相关权利人向原告主张。关于维修资金问题，被告房产经理公司收取维修资金也是基于原告的委托，被告房产经理公司并不属于开发商或相关单位代收的维修资金。广大业主向被告房产经理公司交纳维修资金，即视为向原告交纳。因此，涉案的维修资金和维修资金管理办法规定的，可由行政机关依据行政手段予以追回的情况，有本质的区别。另外，在原告、被告签订的多份还款协议中也明确了被告的返还义务。综上，原告认为被告房产经理公司的主张不能成立。对此，被告房产经理公司抗辩主张沈阳市粮食局的拆迁补偿款及案涉的房屋维修资金，补偿款项、维修资金等均保存在该公司对公账户，这两笔钱在被告房产经理公司转制之前就已经被转制前的公司经营者挪用，且是经过原告的同意和认可。经审查，原告和被告房产经理公司均确认上述两笔款项与2009年1月21日签订的还款协议中的71582294.99元金额有关联，是包含在当中的。本院认为，被告房产经理公司的上述抗辩意见均系单方主张，并无直接证据加以佐证，因此对其上述拆迁补偿款及房屋维修资金不应作为涉诉还款协议金额的抗辩意见，不予支持。被告房产经理公司另主张其与原告在经营往来过程中还有五笔款项应予以扣除，分别包括：1.房产经理公司转制前遗留的债务，包含美国之家地下工程投资款456146.39元及2005年5月1日起至今的利息和维修费2800000元，上述两笔债务均有生效法律文书予以证明；2.2004年至2008年租金返投费，每年按上交租金额度的94.5%予以返还，共计9400000元，该款项应是原告返还给被告的费用；3.被告房产经理公司替原告垫付的2006年至2009年的税款999564.5元及应交税款滞纳金和罚款1189199.28元；4.2006年1月日到2009年3月20日评估之日起至股权交割之日止原告托管房产经理公司产生的经营性亏损，金额为16713535.71元，按照转制的政策和法规规定，该部分经营亏损应由原告承担；5.转制前遗留的其他债务(人员薪资、保险、改造费、养护费、工程款等)共计688万元，该款项按照原告要求在2012年已经进行提报。故上述款项应从原告的诉讼金额中予以抵销。本院经审查，被告房产经理公司提出的上述五项抵销款项等抗辩意见，属于其应当反诉或另案起诉的内容，且上述款项均发生在案涉最后一份还款协议签订之前，房产经理公司对此明知的情况下仍签订了还款协议。故，本院对被告房产经理公司该项抗辩不予支持。关于争议焦点2，利息起算时间及计算标准认定问题。本院认为，关于利息的计算方式。本案中，原告主张涉诉利息的合同依据是2009年1月21日签订的《还款协议》第二条约定了被告房产经理公司应偿还的还款期限，但被告房产经理公司未依约履行。本院经审查认为，该《还款协议》第二条偿还方式中约定：1、被告房产经理公司（乙方）承诺在本协议签订后5个工作日内，从乙方现有货币资金中偿还原告（甲方）人民币20000000元；2、乙方以轿车和房产折合人民币12075918.65元，用于抵顶欠缴甲方的房产专项资金；3、联合体作为乙方股权的受让人，承诺按下列事件向甲方偿还人民币24000000元；第二笔付款在2009年10月30日之前，以货币方式向甲方偿还人民币15506376.34元。后经2009年3月19日三方《协议书》变更，房兴供暖公司偿还原告债务的方式，在时间上应与被告房产经理公司于2009年3月10日之后实际偿还原告债务的方式、时间保持一致。鉴于原告与被告房产经理公司曾经特殊的国企控股管理关系，本案涉诉债务产生并非平等诉讼主体的简单民事行为，而是国企改制过程中为解决改制前的问题所产生。2009年的《还款协议》中并无延期付款应承担违约责任的特别约定，且原告与被告房产经理公司在之后2014年的相关《还款协议》中也未就被告房产经理公司拖延还款应就之前的违约行为承担违约责任的相关约定，仅在2014年12月4日《还款协议二》中约定：被告房产经理公司承诺2014年底前还款额度为20%，2015年底结清余下欠款，并约定上述欠款利息按中国人民银行同期利率计算至还清款项之日止。综合以上实际，本院确认案涉款项的利息计算方式为，以29351482元本金为基数，从2014年12月5日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于争议焦点3，原告就涉诉美国之家抵押的27套房屋是否具有优先受偿权问题，被告房兴公司就上述欠款是否应承担连带责任问题。经审查，根据2014年12月4日签订的《还款协议二》，被告房兴公司承诺为合同备案的美国之家项目商品房办理抵押权登记，原告主张因当时不具备抵押条件，实际上述房屋只办理了商品房合同备案，是以买卖方式备案到原告名下，并没按照抵押方式，且涉诉美国之家项目现在没有竣工交付使用，不具备入住条件，没有产权证。本院认为，因涉诉美国之家项目相关商品房并未向原告办理抵押权登记，因此，对原告就涉诉的美国之家27套项目商品房享有优先受偿权的诉讼主张，因缺乏生效要件，本院不予支持。就原告主张按照《还款协议二》第一、二、五条约定，被告房兴公司应涉诉款项承担还款连带保证责任这一情节，本院经审查，在《还款协议二》中约定：被告房产经理公司承诺2014年底前还款额度为20%，2015年底结清余下欠款，并约定上述欠款利息按中国人民银行同期利率计算至还清款项之日止。本院认为，本案被告房兴公司同意以连带保证方式向原告为被告房产经理公司担保，该还款协议约定自三方签字起生效至房产经理公司将欠缴的房产专项资金全部偿还完毕时止。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条规定：保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。因在《还款协议二》实际履行过程中，被告房产经理公司并未按照协议约定的截止2015年年底还款，现原告于2017年7月25日提起诉讼，故被告房兴公司就本案被告房产经理公司应当给付原告的本金数额29351482元承担连带给付责任。关于争议焦点4，原告对被告陈纷、张新抵押的担保房产是否具有优先受偿权问题。经审查，2014年8月14日，原告作为抵押权人(甲方)与被告陈玢、张新作为抵押人（乙方）签订《房产抵押合同》中约定：被告房产经理公司为了保证履行还款义务，提供被告陈纷所有的位于沈阳市铁西区房屋，房屋价值为85万元；被告张新所有的位于沈阳市和平区中兴街28甲1号(12-3)号房屋，房屋价值为85.18万元，作为抵押担保房产。抵押房产担保的债权额为170.18万元，债务履行期限为2009年1月21日至2015年12月31日。且以上抵押房产2014年8月26日在沈阳市房屋登记中心办理了抵押权登记。现原告主张依据《房产抵押合同》相关约定对抵押房屋享有优先受偿权，本院经审查认为，抵押房产担保的债权额为170.18万元，虽然债务履行期限约定为2009年1月21日至2015年12月31日，现被告陈纷、张新经本院合法传唤拒不出庭应诉，视为放弃自己的答辩权利，故本院对原告要求就涉诉抵押房产行使优先受偿权的诉讼主张，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第一百一十二条，《中华人民共和国物权法》一百八十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十一条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告沈阳房产经理有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告沈阳市房产局29351482元；二、被告沈阳房产经理有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告沈阳市房产局上述款项29351482元的利息(以29351482元为基数，自2014年12月5日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；三、被告沈阳房兴房地产开发有限公司对上述判决一、二项等给付内容承担连带清偿责任，沈阳房兴房地产开发有限公司在承担上述连带清偿责任后，有权向沈阳房产经理有限责任公司追偿；四、如被告沈阳房产经理有限责任公司不能按照判项偿还上述款项给付责任，原告就被告陈纷、张新所有的位于沈阳市铁西区房屋、被告张新所有的位于沈阳市和平区中兴街28甲1号（12-3）号房屋，以上抵押房产担保的债权额为170.18万元，享有优先受偿权；五、驳回原告沈阳市房产局的其他诉讼请求。如上述被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费254957元，由被告沈阳房产经理有限责任公司、沈阳房兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 李 涛审判员 朱闻天审判员 张小娇二〇二一年四月二十三日书记员 白欣鹭