山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0105民初991号原告：朱晓霞，女，1975年4月8日出生，汉族，济南淘鲜乐食品有限公司经理，住济南市。被告：贾亮亮，男，1994年1月6日出生，汉族，深圳前海凯信联银科技服务有限公司，住济南市。被告：贾艳艳，女，1991年8月16日出生，汉族，济南市恒隆广场东塔329Farrugia店员，住济南市。以上两被告的共同委托诉讼代理人：鹿林，山东华梦律师事务所律师。以上两被告的共同委托诉讼代理人：杨雪，山东华梦律师事务所实习律师。原告朱晓霞与被告贾亮亮、被告贾艳艳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱晓霞，被告贾亮亮、被告贾艳艳的共同委托诉讼代理人鹿林、杨雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱晓霞向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告赔偿原告违约金169830元；二、判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年1月6日，原告与被告签订房屋买卖合同，合同约定，原告将济南市天桥区房产卖给被告，签订当日付定金2万元，网签当日(2020年1月14日)付首付款35万元，如未按照合同履行义务，违约方需要按总房价款的每日3%，向相对方支付违约金。合同签订后，被告支付了定金2万元，双方于2020年1月14日办理了网签，但房屋首付款并未支付。原告多次催促被告，被告迟迟不履行双方签订的合同。2020年1月15日被告支付了首付款6万元(中介张桂青代收)，直至2020年3月4日，被告才又支付了首付款25万元，至此，首付35万元还差2万元，直到3月27日银行发放贾亮亮的银行按揭贷款，里面多余的贷款才算补齐首付款!此种付款方式严重不符合双方合同的约定。被告的上述付款行为，不符合双方的合同约定，属于明显的违约行为，应当依据双方签订的买卖合同第三条、第十条的约定向原告支付违约金，违约金总额是339660元，现提起诉讼，望判如所请。贾亮亮辩称，1、贾亮亮、贾艳艳不存在违约行为，两人是按照双方之间协商一致变更后的内容履行合同，不存在逾期支付首付款的行为；2、即使认定贾亮亮、贾艳艳违约，朱晓霞主张的违约金明显过高，贾亮亮要求按照朱晓霞实际损失支付逾期付款违约金。贾艳艳的意见同以上贾亮亮的答辩意见。本院经审理认定事实如下：2020年1月6日，朱晓霞（卖方、甲方）与贾亮亮、贾艳艳（买方、乙方）、案外人张桂青（见证方、丙方），共同签订房屋买卖合同一份，主要内容为：甲方自愿出售位于济南市天桥区的房产给乙方，附属设施包含地下室1－102一处；房屋抵押、租赁情况：抵押，无租赁；成交价格为153万元，乙方在签订买卖合同后交付甲方购房定金2万元；付款方式，甲乙双方同意使用本合同的第（二）种付款方式：（二）按揭贷款：乙方于2020年1月16日前网签当日向甲方交付首付款35万元（含定金），剩余购房款118万元，在贷款银行发放贷款之日直接由银行向甲方支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应及时在过户之前将差额补足；违约责任：（2）甲乙双方在签订本合同后，如甲乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿对方因此所造成的损失；其他约定事项：1、本房产存在抵押，由甲方自行负责解押；2、经甲乙双方同意甲方在银行贷款发放后七天之内交房；3、乙方于2020年1月15日再次补交购房定金6万元整(人民币60000元)，此定金由丙方张桂青暂存；4、经甲乙双方同意，甲乙双方在银行贷款审批通过后七天之内去银行办理此房产解除抵押手续。庭审中，朱晓霞与贾亮亮、贾艳艳均认可上述合同双方已全部履行完毕。对有争议的证据及事实，本院认定如下：朱晓霞提交以下证据：证据1、2020年1月6日签订的房屋买卖合同一份，证明其与贾亮亮、贾艳艳的房屋买卖关系，房屋总价款153万元，首付款35万元的付款时间为2020年1月16日前网签当日，合同第十条第二项、第三项约定了违约责任；证据2、其中国邮政银行账户对账单打印件一份、其东营银行活期存款账户历史明细查询打印件一份，证明其和贾亮亮、贾艳艳签订房屋买卖合同后，2020年1月6日贾艳艳向其转账支付1万元、1万元两笔共计2万元定金；2020年3月4日中介张桂青向其分3笔转账20万元、30万元、37万元共计87万元，该款项中包括其案外人张国美借款53万元、向中介张桂青借款3万元，该两笔借款是其用于解除涉案房屋的抵押而向两人借款，与贾亮亮、贾艳艳没有关系，其余31万元是贾亮亮、贾艳艳交给中介张桂青的首付款，张桂青收到首付款之后通过上述银行转账一并支付给其该31万元首付款；证据3、其与张桂青的微信聊天记录截图打印件一份(4页)，证明在2020年3月27日晚上银行贷款发放后其告知中介张桂青第二天3月28日向各垫资方转账还款，3月28日其通过中介张桂青与贾亮亮、贾艳艳协商违约责任及违约金，想把每笔需要转出的款项分配清楚后再进行转账，并明确告知和多次催促对方同意扣除违约金后尽快进行其他垫资款的转账还款，但中介张桂青及贾亮亮、贾艳艳不予认可违约责任，而导致所有垫资款均没有转出(因为所有的资金在同一个账户，其基于不安抗辩权有权利先扣除违约金再进行多余款项的返还，里面也有其64万元房款，账户控制在中介张桂青手里)，所以正是因为中介张桂青及贾亮亮、贾艳艳不予认可违约金，造成分配款项的争议，而导致其他款项都没有转出；证据4、其自法院调取的(2020)鲁0105民初2118号案件民事起诉状复印件一份、诉讼保全申请书复印件一份、民事裁定书一份、执行裁定书一份、诉讼交费成功凭证一份、民事判决书二份，证明因为在2020年3月28日其没有转出张国美和张桂青的房屋解除抵押垫资款而导致张国美起诉其本人，造成其承担案件受理费8070元、律师费35000元、借款利息14133元、保险费1800元、执行费785元的损失共计59788元；证据5、其与张桂青民间借贷纠纷案件的起诉状一份，诉讼保全申请书一份、执行裁定书一份、执行付款票据一份、诉讼交费成功凭证一份、民事判决书二份；证据6、其与贾亮亮民间借贷纠纷案件的起诉状一份、执行裁定书一份、执行付款票据一份、诉讼交费成功凭证一份、民事判决书二份，其以上证据4、5、6同时证明因为在2020年3月28日没有转出垫资款而导致垫资方张国美，张桂青及贾亮亮三方恶意联合起来，在2020年3月29日、30日便起诉其本人及查封账户而造成多起纠纷案件，继而造成其各方面的相继损失；证据7、其与龙湖奥东11号销售员的微信聊天记录截图打印件一份、其与北京银行工作人员王现的微信聊天记录截图打印件一份、其与济南龙湖置业有限公司的仲裁申请书一份、仲裁裁决书一份，证明其在济南龙湖置业有限公司买房的按揭贷款贷不下来而导致其违约的原因是因为本案贾亮亮、贾艳艳拒不履行违约责任的行为导致引起的案件的存在，而被银行拒绝放款而导致其与龙湖置业有限公司的房屋买卖合同违约，而造成其支付违约金及仲裁费用的损失。贾亮亮对朱晓霞以上证据1的真实性没有异议，但认为双方约定了首付款的支付时间为2020年1月16日前网签当日，但是按照网签的规定需要朱晓霞先行办理完涉案房屋的解除抵押手续，双方在本合同第十一条约定由朱晓霞自行负责解押，而朱晓霞在与其签订房屋买卖合同后，因没有充足的资金解押所以向其本人及张桂青、张国美借款，并于2020年3月4日办理涉案房屋解押手续，因此其与贾艳艳在2020年3月4日之前可以拒绝支付朱晓霞首付款；对证据2的真实性及证明目的均没有异议，但是其中31万元中包含朱晓霞向贾亮亮借款5万元，该款项已经通过另案处理，其余26万元是贾亮亮支付给朱晓霞的首付款；对证据3的真实性没有异议，对证明目的有异议，不能证实朱晓霞支付张国美以及张桂青案件相关费用是因为其与贾艳艳两人的原因造成；对证据4、5、6的真实性没有异议，对证明目的有异议，三个案件均已经做出了终审判决，并由朱晓霞履行完毕，相关的法律关系属于民间借贷纠纷，与本案房屋买卖没有直接的法律关系，也与本案没有关联性；对证据7的真实性和证明目的均有异议，聊天记录当中的各方主体以及内容的真实性其无法核实，且相关的证明目的与本案无关，不予认可。贾艳艳同意以上贾亮亮的质证意见。贾亮亮提交以下证据：济南市房管局出具的收件回执照片打印件一份，证明其与朱晓霞于2020年3月4日办理的涉案房屋网签手续。朱晓霞对贾亮亮以上证据的真实性及证明目的均有异议，不予认可。贾艳艳对贾亮亮以上证据的真实性及证明目的均没有异议。就双方签订的房屋买卖合同的履行情况，朱晓霞称2020年1月6日其与贾亮亮、贾艳艳及中介张桂青签订房屋买卖合同，合同签订当日贾艳艳向其支付定金2万元，2020年3月4日在房屋解押当日贾艳艳通过张桂青的账户向其支付首付款31万元，2020年3月27日就涉案房屋办理了贷款并由银行发放贷款125万元(该125万元由贷款银行直接转账支付至其账户中)，2020年1月14日就涉案房屋其与贾亮亮、贾艳艳双方办理了网签，2020年3月4日解除了涉案房屋其原来的抵押，2020年3月4日下午办理了涉案房屋的过户手续，涉案房屋过户至贾亮亮、贾艳艳名下，其于2020年3月28日将涉案房屋交付给了贾亮亮、贾艳艳。贾亮亮对以上朱晓霞陈述的2020年3月4日支付的首付款有异议，贾艳艳于2020年1月15日向张桂青支付首付款6万元，2020年3月3日向张桂青支付14万元，2020年3月4日向张桂青支付首付款6万元、借款5万元，共计向张桂青转账31万元，张桂青将该31万元转账给朱晓霞(就是以上朱晓霞陈述的张桂青转账给朱晓霞的31万元)，所以应该是支付的首付款26万元，另外5万元是朱晓霞向贾亮亮借款，对其他朱晓霞的陈述没有异议。贾艳艳同意以上贾亮亮的意见。朱晓霞要求贾亮亮、贾艳艳赔偿其违约金169830元，该数额中包括其损失及违约金，其中包括张国美起诉案件中的损失59788元(律师费、一审案件受理费)、二审诉讼费861元；张桂青起诉案件中的一审案件受理费3594元、二审案件受理费550元；贾亮亮起诉案件中的一审案件受理费525元、保全费620元、保单保函费500元及利息案件执行费等共计56799元，扣除5万元本金损失为6799元，再加上二审案件受理费1050元，共计7849元；以上三个案件给其造成损失总计72642元；除此之外，因为以上三个案件导致其在2020年5月28日在北京银行办理龙湖奥东11号房屋按揭贷款在银行即将放款时银行突然查到其在法院有以上三个案件，而立即停止放款，导致其与济南龙湖置业有限公司的房屋买卖合同违约，对方提起仲裁，最终裁决其支付违约金57022.7元；以上损失72642元、57022.7元是其有单据的实际损失，共计129664.7元，乘以1.3倍得168564.11元违约金(包括损失)，其以168564.11元为准主张违约金；因为贾亮亮、贾艳艳支付首付款的方式不符合双方合同约定的时间，合同第三条第二款约定的是乙方在2020年1月16日前，也就是网签当日向甲方交付首付款人民币35万元，但是贾亮亮、贾艳艳实际支付全部首付款35万元的日期为2020年3月27日，所以贾亮亮、贾艳艳构成违约，应支付以上违约金。贾亮亮对此提出异议，认为双方签订合同时朱晓霞承诺自行办理解押，但是签订合同后其发现朱晓霞并没有充足的资金完成解押，因此双方就首付款的支付方式以及时间重新进行协商，最终朱晓霞以向张国美、张桂青以及贾亮亮借款的方式办理解押，其与贾艳艳最终也按照口头变更后的意见支付的首付款，所以不存在违约的行为。贾艳艳同意以上贾亮亮的意见。本院认为，本案中，朱晓霞与贾亮亮、贾艳艳之间属于房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点为：一、贾亮亮、贾艳艳支付首付款的行为是否构成违约；二、贾亮亮、贾艳艳是否应赔偿朱晓霞违约金169830元。对于第一个焦点，对于双方合同中约定的首付款35万元的支付问题，双方均认可2020年1月6日贾亮亮、贾艳艳支付定金2万元，2020年3月27日通过银行贷款向朱晓霞支付款项125万元，双方约定的房屋总价款为153万元，由此可以推定计算出其余首付款的数额应为26万元（153万元-2万元-125万元），因此，可以认定2020年3月4日贾艳艳通过张桂青的账户向朱晓霞转账支付的首付款数额应为26万元，同时，双方在合同中并未明确约定通过丙方张桂青代收首付款，故朱晓霞收到该笔26万元首付款的时间应为2020年3月4日。所以，可以认定首付款（包括定金）35万元的实际支付情况为：2020年1月6日支付定金2万元，2020年3月4日支付首付款26万元，其余的首付款7万元在2020年3月27日支付的剩余购房款125万元中一并付清。双方在房屋买卖合同中约定乙方于2020年1月16日前网签当日向甲方交付首付款35万元，双方均认可网签时间为2020年1月14日，而贾亮亮、贾艳艳于2020年3月4日支付首付款26万元、于2020年3月27日支付首付款7万元，其构成违约，对此本院予以认定。对于第二个焦点，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，朱晓霞要求贾亮亮、贾艳艳支付违约金169830元，贾亮亮、贾艳艳认为朱晓霞主张的违约金明显过高，要求按照朱晓霞实际损失支付逾期付款违约金。根据以上法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应予调整。因贾亮亮、贾艳艳逾期支付首付款构成违约，给朱晓霞造成利息损失，应按利息损失计算违约金，所以，本院将朱晓霞主张的违约金计算方式调整为：以26万元为基数，自2020年1月15日起至2020年3月4日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以7万元为基数，自2020年1月15日起至2020年3月27日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。对朱晓霞主张的违约金的超出部分，本院不予支持。朱晓霞主张的张国美起诉案件、张桂青起诉案件、贾亮亮起诉案件的三个案件给其造成损失总计72642元，及其与济南龙湖置业有限公司的房屋买卖合同违约的最终仲裁裁决其支付违约金57022.7元，以上其损失共计129664.7元。朱晓霞以上主张的纠纷与本案双方的纠纷不属于同一法律关系，其主张贾亮亮、贾艳艳本案中给其造成损失129664.7元并以此计算其违约金为168564.11元，没有事实根据及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告贾亮亮、被告贾艳艳于本判决生效之日起10日内共同向原告朱晓霞支付违约金，违约金的计算方式为：以26万元为基数，自2020年1月15日起至2020年3月4日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以7万元为基数，自2020年1月15日起至2020年3月27日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；二、驳回原告朱晓霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1848元，由原告朱晓霞负担1748元，被告贾亮亮、被告贾艳艳共同负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张清国二〇二一年四月二十八日书记员  王 瑞