广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初3401号原告：广州星迪房地产代理有限公司，住所地广州市花都区迎宾大道179号3栋908，统一社会信用代码91440101MA59GLQD0X。法定代表人：张美英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：骆俊麒，广东广信君达（花都）律师事务所律师。被告：广州创睿通讯科技有限公司，住所地广州市海珠区龙新一街37号505房，统一社会信用代码91440101MA9UL3XDXF。法定代表人：罗绮婷。被告：罗绮婷，女，1985年12月5日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广州星迪房地产代理有限公司（以下简称星迪公司）与被告广州创睿通讯科技有限公司（以下简称创睿公司）、罗绮婷委托合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告星迪公司的委托诉讼代理人骆俊麒、被告创睿公司法定代表人罗绮婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星迪公司向本院提出诉讼请求：1.被告创睿公司立即向原告返还代理费保证金300000元；2.被告创睿公司向原告支付违约金（违约金以保证金300000元为基数，从2020年11月11日开始按照每日千分之五标准计算至付清全部保证金之日止）；3.被告创睿公司向原告支付律师费20000元；4.被告罗绮婷对被告创睿公司应向原告支付的上述全部款项承担连带责任；5.案件受理费由创睿公司、罗绮婷承担。事实与理由：原告与被告广州创睿通讯科技有限公司（以下简称创睿公司）于2020年8月1日签订《[侨雅苑]联动代理合同》及《[侨雅苑]联动代理合同补充协议》，原告委托被告创睿公司作外场代理销售公司销售的项目，合同约定创睿公司需组织客户与发展商签定商品房买卖合同，同时按照合同规定支付首期款、完成办理按揭手续（获得银行贷款资格）或一次性支付全款，即视为乙方客户成交，原告在创睿公司完成成交后结算代理费。2020年8月12日，原告与创睿公司签订《[侨雅苑]联动代理合同补充协议》，协议约定原告向创睿公司支付人民币三十万元整作为预付代理费保证金。根据原告书面通知，原告将创睿公司成交单位的代理费结清之日起，创睿公司必须于七个工作日内无息退还上述预付款，若被告未按月向原告退回相关费用的，原告有权按照该笔保证金总金额每日千分之五标准向被告收取违约金直至被告支付完毕为止。2020年8月14日，原告向创睿公司转账代理费保证金300000元。创睿公司在合同约定的代理期间内，并无实际销售成功任何单位，原告也于代理期结束后，多次催促创睿公司退回保证金，并在2020年10月30日向创睿公司发送《催收函》，要求创睿公司退回代理费保证金300000元。但至今创睿公司仍未退回该代理费保证金。创睿公司为个人独资公司，被告罗绮婷为被告创睿公司唯一出资股东，在被告罗绮婷无法举证证明其财产独立于公司财产的情况下，应对被告创睿公司应向原告支付的全部费用承担连带责任。为此原告特起诉至贵院，请法院依法判决。创睿公司、罗绮婷共同辩称，在收取30万预付款的时候，没有规定是针对合同约定的侨雅苑项目。在其他项目中我们也有成交房产单位。现在项目里还有一套没有走完房产手续流程（具体是解约还是签约的流程我不清楚），佣金是5万元。如果按照30万元预付款来计算的话应当把没走完手续流程的项目不计算在内。要退还给原告的金额是25万元。25万元因为公司之前财务出状况，没有再经营，所以没有能力退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2020年8月1日，星迪公司（甲方）、创睿公司（乙方）签订《[侨雅苑]联动代理合同》，主要内容为：第一条、委托项目内容。甲方委托乙方作外场代理销售公司销售的项目位于广州市花都区花东镇侨南二路（侨雅苑）A1-A5、B1-B5栋，……第二条、委托代理期限与客户确认。项目代理时间，原从2020年8月1日至2020年9月31日止（保护期7日天）。……第三条、销售价格……第四条、甲方责任及权利……第五条、乙方责任及权利……第六条、代理费用计算及结算方式。代理费计付标准：1、代理费：（1）A1-A5栋：前佣30000元+后佣20000元；（2）B1-B5栋：a.87平方以下：前佣20000元+后佣20000元；b.88-120平方：前佣30000元+后佣20000元；c.120平方以上：前佣40000元+后佣20000元。2.乙方组织的客户与发展商签定《商品房买卖合同》，同时按合同规定支付首期款、完成办理按揭手续（获得银行贷款资格）或一次性支付全款，即视为乙方客户成交，甲方须按约定向乙方结算代理费。……第七条：违约责任。……2、甲乙双方在本合同有效期间，应严格遵守本合同并诚信履约，……违约方还应承担守约方的律师费、诉讼费、公证费、担保费、差旅费等一切相关费用。同日，双方签订《[侨雅苑]联动代理合同补充协议》，主要对《[侨雅苑]联动代理合同》第六条中的联动代理费计算标准约定补充协议，约定：1、乙方成交后由甲方奖励乙方推广费：10000元/套。推广费结算时间在《[侨雅苑]联动代理合同》代理费结算后30天内支付。2、如果乙方推荐的客户最终交易不成功或退房，乙方须在甲方通知乙方之日起7日内退回甲方已付所有对应的代理费及推广费。等。2020年8月12日，双方签订《[侨雅苑]联动代理合同补充协议》，协议约定：1、乙方组织公司员工（不少于200人）到项目现场进行培训后三天内，甲方向乙方支付人民币叁拾万元整（￥300000元）作为预付代理费保证金。2、该笔款项在双方未就代理费进行结算前乙方不得未经甲方同意擅自挪作他用，否则视为乙方违约，甲方有权单方解除合同并按照本协议第3条向乙方收取违约金。3、乙方成交该项目产生的代理费用，甲方有权在该笔预付款中扣除，若成交该项目单位所产生的代理费用超过预付款，甲方有权根据实际情况追加预付款或将超出部分按正常佣金结算，……乙方根据甲方书面通知，在甲方将乙方成交单位的代理费结清之日起，乙方必须于七个工作日内无息退还上述预付款予甲方。若乙方未按约向甲方退回相关费用的，甲方有权按照该笔保证金总金额每日于分之五标准向乙方收取违约金直至乙方支付完毕为止。逾期15天，甲方有权提交到甲方所在当地的人民法院向乙方提起诉讼。2020年8月14日，星迪公司向创睿公司转账代理费保证金300000元。2020年10月30日，星迪公司向创睿公司发出《催收函》，明确在代理期间内，创睿公司并无实际销售成功任何单位。现代理期已到期，创睿公司应向星迪公司退回代理费保证金￥300000元，并在收到本催款函7日内返还保证金。星迪公司通过顺丰快递向创睿公司邮寄该《催收函》，罗绮婷于2020年11月3日签收该函件。庭审中，创睿公司主张只能退还25万元保证金，剩余5万元保证金在收到星迪公司解除认购通知书才能退还。星迪公司称不存在创睿公司所陈述的有一套已经销售，在走流程的情况。另查明，星迪公司为实现债权，与广东广信君达（花都）律师事务所签订《民事委托代理合同》，支付律师费20000元。庭审中，创睿公司同意支付律师费。另查，创睿公司成立于2020年5月21日，系自然人独资公司，罗绮婷为被告创睿公司唯一股东。本院认为，星迪公司、创睿公司自愿签订案涉《[侨雅苑]联动代理合同》《[侨雅苑]联动代理合同补充协议》及《[侨雅苑]联动代理合同补充协议》，上述合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应依约履行。本案中创睿公司未在合同约定的代理期限内销售任何房产，根据《[侨雅苑]联动代理合同补充协议》的约定“乙方必须于七个工作日内无息退还上述预付款予甲方。若乙方未按约向甲方退回相关费用的，甲方有权按照该笔保证金总金额每日于分之五标准向乙方收取违约金直至乙方支付完毕为止。”，创睿公司于2020年11月3日收到星迪公司发出的《催收函》，应依约于2020年11月10日前向星迪公司退还收取的保证金300000元。现创睿公司逾期返还保证金，应承担相应的违约责任。创睿公司抗辩违约金过高，本院认为，创睿公司逾期返还保证金对星迪公司造成的损失主要是利息损失，故根据法律规定，综合考虑创睿公司违约情形，本院酌情将调整为创睿公司应自2020年11月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准向星迪公司支付违约金。关于律师费。星迪公司要求创睿公司支付律师费20000元，创睿公司同意支付该笔款项，且该主张符合合法约定和法律规定，本院予以支持。创睿公司为自然人独资公司，罗绮婷为其唯一股东，应由罗绮婷证明其个人财产独立于创睿公司，现罗绮婷并未提交证据，应承担举证不能的后果。因此，罗绮婷应对创睿公司的债务承担连带清偿责任，星迪公司该项主张本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州创睿通讯科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州星迪房地产代理有限公司返还300000元款项；二、被告广州创睿通讯科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州星迪房地产代理有限公司支付违约金（违约金以300000元为基数，自2020年11月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准计算至付清之日止）；三、被告广州创睿通讯科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州星迪房地产代理有限公司支付律师费20000元；四、被告罗绮婷对被告广州创睿通讯科技有限公司的上述第一到第三判项的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告广州星迪房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3125元，由被告广州创睿通讯科技有限公司、罗绮婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘俊武二〇二一年四月十二日书记员  高英豪罗奕晴