广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1223民初730号原告：陈月仙，女，汉族，1981年8月12日出生，住广东省广宁县××××××××××××××。公民身份号码：××××********。委托代理人：杨汉平，男，北京市奕明（广州）律师事务所律师。被告：广宁县鸿城房地产开发有限公司，住广宁县×××××××××。统一社会信用代码：914×××××××××××。法定代表人：陈某1。委托代理人：俞伟洪，男，广东端信律师事务所律师。委托代理人：陈慧，女，广东端信律师事务所律师。原告陈月仙诉被告广宁县鸿城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月18日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告陈月仙及其委托代理人杨汉平、被告委托代理人俞伟洪、陈慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈月仙诉称，诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令被告返还原告购房款186332元及契税5589.96元，合计191921.96元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2013年8月7日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，按照该合同的约定，原告向被告购买位于广宁县××××××××鸣翠百花广场商铺，建筑面积为10.95平方米（套内建筑面积6.18平方米），用途为商业营业用房，价格为10427元，付款方式为2013年8月7日支付首期款106332元，余款8万元向银行申请按揭贷款。原告在与被告签订买卖合同的同时，与被告指定的物业管理公司（广宁县同生物业管理有限公司）签订了《百花广场物业管理服务协议》和《委托经营管理合同》，将该物业委托第三方进行物业管理服务，并委托该物业管理公司对商铺统一经营管理，期限为六年，从2014年12月31日起至2020年12月30日。2013年10月28日被告为原告办理了房地产登记手续，在房地产权证上没有登记土地使用年限。原告缴纳了5589.96元的契税。被告在2014年12月31日与原告办理了商铺移交手续，由于是委托经营管理，所以该移交手续仅仅是办理的书面手续，签订了《商铺使用交接书》，被告提供了《商铺使用说明书》、《商铺质量保证书》两份书面文件，并没有办理商铺实际移交的手续，所以原告对该商铺的具体位置等相关情况不清楚，仅仅是图纸上看过。在委托经营期限即将届满时，被告在2020年12月召开业主会议，原告方知所购店铺的真实情况，和当初被告广告推销商铺时的情况大相径庭。所谓的第二层，实际上是与首层相通的夹层，并非当初销售人员带原告查看现场的第三层，当时销售称原告现场所看的第三层就是原告购买的商铺位置，现场将第二层封闭起来，从外面根本看不出。至此原告才明白2013年8月购买商铺时，被误导而产生重大误解，为此原告多次向被告主张退还商铺，但遭被告拒绝。之后，原告向广宁县有关部门查询该商铺报建手续才知，该商铺没有合法的规划报建手续，且该商铺的土地规划用途是住宅（见商铺买卖合同第一条），并非商业性质用地，显然是被告擅自改变了土地用途。另外，被告也擅自改变了房屋的设计用途，其设计的是首层被间隔成若干单独的铺面，每个铺面和二层是相通的，相当于复式结构，用途是办公用房，而不是商铺。显然首层和第二层不能分割销售，但被告为了某却更大的利益，擅自改变用途和性质，把第二层单独销售。综上，原告认为被告没有合法的规划报建手续、改变土地性质、改变建筑物用途等，其销售的商铺是违法建筑，原告与被告签订的《商品房买卖合同》应认定为无效合同。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请法院判如所请。被告广宁县鸿城房地产开发有限公司答辩称，一、答辩人依法办理了鸣翠花园B区项目的报建手续，在取得了《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》后，才开工建设，并经竣工验收合格后交付使用。因此，答辩人出售给原告的鸣翠百花广场商铺是合法建筑。二、答辩人已将房屋所使用的土地用途依法变更为商住用途，取得了商住用途的土地使用权证，不存在擅自改变土地用途的情况。三、答辩人出售给原告的商铺是现房，原告在购买时已充分了解清楚商铺的状况。在2003年10月11日，原告已办领了用途为商铺的房地产权证，并在2014年12月31日接收了商铺，用作商业经营，至今已超过六年时间。因此，原告不存在重大误解情形；即使存在重大误解，也已超过了行使撤销权期限。四、双方在2013年8月7日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律规定，不存在无效的情形。综上，答辩人出售给原告的商铺是合法建筑，双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，原告诉称合同无效并要求答辩人返还购房款、承担本案诉讼费是不成立的，请求法庭驳回其诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：一、《商品房买卖合同》复印件，证明证明原告向被告购买涉案房产，购买的金额为186322元。二、发票复印件，证明原告向被告购买涉案房产，购买的金额为186322元。三、《委托经营管理合同》复印件，证明原告在购买涉案房产以后，将该房产委托给广宁县同生物业管理有限公司经营，委托的日期是2014年12月31日至2020年12月30号，一共是六年，其中前三年的租金在买卖合同中抵扣，所以没有体现在发票中。后三年的租金每季度支付一次，每一季度的租金是4544.70元。四、《物业管理服务协议》复印件，证明原告将涉案商品交由广宁县同生物业管理服务有限公司进行管理。五、百花广场商铺交接资料复印件，证明原告方在2014.12.31日与被告方办理了涉案商铺的书面交接，没有办理实际交接，只是图纸上的交接。六、房地产证权复印件，证明涉案的商品已经办理了不动产，产权证。七、二层商铺平面图复印件，证明原告购买的商铺当时设计的情况，有二层天桥和自动扶梯到达商铺，被告承诺的天桥和设计的扶梯是没有的，环形的走廊至今也是没有的。八、二层商铺和首层商铺的平面设计图纸复印件，证明：1、二层商铺是独立的，是办公用途。2、首层的商铺和二层的办公室应该是一个整体的，是复式的结构，因此二层是不能单独出售的。九、现场的照片复印件，证明一层和二层是一个复式的结构。被告广宁县鸿城房地产开发有限公司提供证据：1、建设工程规划许可证复印件1页，证明案涉房屋是合法建筑。2、建设工程施工许可证复印件1页，证明案涉房屋是合法建筑。3、土地使用权证复印件1页，证明案涉土地为商住用地。上述证据均经庭审质证，本院对双方当事人无异议的证据予以采信。经审理查明，原告与被告于2013年8月7日签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告坐落在广宁县××××××××鸣翠百花广场商铺。该商品房的用途为商业营业用房，层高3M，建筑层数地上5-16层，地下**。该商品房建筑面积共10.95平方米，其中，套内建筑面积6.18平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.77平方米，总价款为人民币186332元，付款方式为2013年8月7日付购商铺首期款106332元（含定金），余款80000元办理银行按揭贷款。《商铺装修标准》约定，1、铺位与铺位之间不设隔墙体。2、铺位与铺位之间的分界线以各铺位地面上的间隔线为分界标准。3、铺位的地面装修按现状。4、铺面天面不装饰、不装修。5、供电线路、通信线路到铺位的走廊位置，买受人自己报装及负责费用。原告与广宁县同生物业管理有限公司于2013年8月7日签订《委托经营管理合同》约定，原告将位于广东省广宁县××××××××鸣翠百花广场铺位、建筑面积10.95平方米、物业用途为商业用途的商铺委托给广宁县同生物业管理有限公司经营管理，双方对委托经营的模式及租金支付方式进行了约定。原告与被告于2014年12月31日签订《商铺使用交接书》，被告将涉案商铺交给原告使用。原告向被告购买商铺时是现房。2013年10月11日，原告向被告购买的商铺办理了房地产权证，房地产权证载明规划用途：商铺。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告与被告于2013年8月7日签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告位于广宁县××××××××鸣翠百花广场商铺，层高3米，建筑面积10.75平方米，总价款186332元，原告已付清全部购商铺的款项，原告已接收了商铺并将商铺委托广宁县同生物业管理有限公司经营管理，原告购买的商铺办理了房地产权证，有《商品房买卖合同》、《商铺使用交接书》、《委托经营管理合同》、广东省房地产权证、发票证实，本院予以认定。原告向被告购买的商铺是现房，双方当事人确认，本院予以认定。原告认为其所购买的商铺并非实际现场查看的第三层，而是与首层店铺相通的夹层，称当时受到被告销售人员误导产生了重大误解，没有提供证据证明，本院不予认定。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，系有效合同，且原告收铺后到现在已六年时间，且已向经营者收取了六年的租金。原告提出确认《商品房买卖合同》无效、要求被告返还购房款186332元及契税5589.96元的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈月仙的诉讼请求。本案受理费4138.44元，减半交纳为2069.22元（原告已预交），由原告陈月仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈达强二〇二一年四月二十一日书记员  黄颖专法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。