文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0119民初742号原告：姚某2，男，1980年12月10日出生，汉族，住重庆市江北区。原告：姚某1，2008年5月1日出生。法定代理：姚某2（姚某1父亲），男，1980年12月10日出生，汉族，住重庆市江北区。二原告共同委托代理人：林建国（姚某2父亲），男，1949年10月11日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：重庆市润和投资有限公司，住所地重庆市南川区水江镇兴盛居委四组，统一社会信用代码91500119580189339N。法定代表人：梅现敏，系该公司董事长。委托代理人：傅先进（该公司法律顾问），男，1974年12月28日出生，汉族，住重庆市南川区原告姚某2、姚某1诉被告重庆市润和投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法由审判员李雄独任审理，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚某2、姚某1的共同委托代理人林建国到庭参加了诉讼，被告重庆市润和投资有限公司的委托代理人傅先进到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告姚某2、姚某1提出诉讼请求：1、依法解除原、被告所签订的《房屋买卖合同》，2、判定被告故意隐瞒不能办理不动产权证的行为事实，从而判令被告当庭表示赔礼道歉，并由此应承担违约金的法律责任。3、判令被告立即返还原告购房款113,930元，并承担从2020年1月17日起至2021年1月13日期间按日万分之三计算违约金，暂计12,406.98元。诉讼请求共计人民币126,336.98元。事实及理由：原告于2015年1月17日与被告签订了《房屋买卖合同》。被告将位于重庆市南川区XX镇XX大道X栋二层X区XXXX号的门面，建筑面积23.2平方米的门面，以售价为每平方米4910.77元卖给原告，房屋总价为113,930元，原告在合同签订之日一次性付清了购房款113,930元。该合同第四条约定，房屋产权办理：甲方在本合同生效之日起5年内即2020年1月17日前办理房屋产权证书。但，被告至今未能办理。原告多次催问，也寻求南川区人民政府进行帮助和协调。最后得知，被告出售的房屋无法办证。综上所述，被告故意隐瞒不能办理不动产权证的行为，侵犯了原告的合法权益，致使合同目的不能实现。而且，给原告带来了巨大的经济损失。为此，为维护社会稳定和正常经济秩序，依据我国民事诉讼法之规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告重庆市润和投资有限公司辩称，1、请求法院依法确认原被告所签订的房屋买卖合同无效，2、原被告之间的买卖合同当然无效，被告就不应当承担违约责任，原告取得的第三人百毅公司的租金应当由被告所得。3、对于原告提出的赔礼道歉的问题，我方可以当庭道歉，但不认可承担违约责任。对于过错问题，双方均有过错，原告在买房之前有义务审查该房屋是否取得预售许可证，所以被告不存在欺诈行为。无效合同的后果应当由被告返还原告购房款，原告返还被告房屋，且原告与第三人百毅公司签订的租赁合同是基于该买卖合同发生的，所以原告因租赁发生的收益应当归属被告，应返还被告。至于无效合同，给原告造成的资金占用损失的给付问题，我方认为，原告已经取得了超过其资金占用的收益，应该从租金中折抵，并且超过部分应当返还被告。至于原告要求从2020年1月起至2021年1月按日万分之三计算资金利息的主张不予认可，法律上没有该规定。经审理查明，2015年1月17日，原、被告双方签订了一份《XXXX国际城（中小企业创业园）房屋买卖合同》，约定被告将位于重庆市南川区XX镇XX大道XXXX国际城X栋二层X区XXXX号房屋，建面23.2㎡，以每平米4910.77元的价格卖给原告。原告于合同签订之日一次性付清了购房款113,930元。关于房屋的交付使用，双方约定“甲方（被告）须于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将验收合格房屋交付乙方，甲方未按约定期限交房，应按乙方已支付房款金额，按逾期天数每日万分之三的标准承担违约金。但如因不可抗力因素和建筑过程中不可预见原因（如地震、泥石流、政策等），甲方可据实予以延期，并不承担违约责任”。关于房屋产权办理，双方约定“乙方（原告）付清购房款，房屋交付乙方后，乙方同意该房屋产权按下列第2条约定办理。2、由甲方在本合同生效之日起5年内即2020年1月16日前按管理部门的规定办理房屋产权登记证书。相关手续费按当地房管部门和国土部门的相关规定缴纳，费用由乙方承担。如因甲方过失不能再规定期限内办理房屋产权证书，乙方按下列（2）种约定办理。（2）合同继续履行，甲方按乙方已付房款金额每日万分之三的标准向乙方支付违约金”。嗣后，被告于2019年4月宣布无法办理房产证，原告要求被告退还购房款未果，故引发本诉。庭审中，被告认为基于合同无效，原告在合同租赁期间收到的租金应予以返还被告，原告表示已收到第三人百毅公司支付的租金50,129.14元，以法院最终核实为准，但是认为违约金作为损失补偿应当得到法院的支持，租金应当属于原告所有，不予返还被告。再查明，本案案涉房屋全称为XXXX国际城，开发商为本案被告重庆市润和投资有限公司，2019年10月17日，该房屋办理《不动产权证书》，不动产单元号为XXXXXXXXXXXXXXXX，土地用途为工业用地。另查明，被告重庆市润和投资有限公司提交的法定代表人为刘文远，经本院核实刘文远已于2020年8月20日退出，重庆市润和投资有限公司的法定代表人新增变更为梅现敏。上述事实，有原告的陈述、被告重庆市润和投资有限公司的辩称以及原告提交的《房屋买卖合同》、收据、重庆市润和投资有限公司关于清退违规预售的承诺函复印件等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，双方对案涉房屋买卖的事实并无争议，目前双方争议的是，案涉房屋所签订的《房屋买卖合同》究竟是合同有效履行不能予以解除还是合同无效的问题。结合本案查明情况来看，原、被告双方在2015年1月17日签订本案中坐落于重庆市南川区XX镇XX大道XXXX国际城X栋二层X区XXXX号房屋的《房屋买卖合同》，结合被告的宣传、原、被告的交易模式和其他相应证据来看，双方所签订的《房屋买卖合同》符合商品房买卖的形式要件，同时，被告重庆市润和投资有限公司并未取得商品房预售许可证明，时至今日仍未能取得，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，因此，本案应认定《房屋买卖合同》无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》无效，应由原告向被告返还涉案房屋，由被告向原告退还购房款。在庭审中，原告主张从2020年1月17日起以113,930元为基数按日万分之三计算至付清之日止的资金利息由被告承担，本案中，被告作为房屋建设方，明知未取得涉案房屋的商品房预售许可仍对外以商品房名义销售，存在主观过错，理应承担赔偿对方因此所受到损失的责任，但是本案中，原告已经得到第三人百毅公司支付的租金，该租金应为原告预期利益损失，原告要求被告同时承担违约金和租金存在重复主张，两者只能支持其一，故本院对原告主张合同租赁期间收取的租金作为损失不予退还被告的请求，予以支持，主张被告同时承担违约金的请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条第（三）款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、原告姚某2、姚某1与被告重庆市润和投资有限公司于2015年1月17日签订的《房屋买卖合同》无效。二、由原告姚某2、姚某1于本判决生效后十日内向被告重庆市润和投资有限公司返还坐落于重庆市南川区XX镇XX大道XXXX国际城X栋二层X区XXXX号的房屋。三、由被告重庆市润和投资有限公司于本判决生效后十日内向原告姚某2、姚某1返还房款113,930元。四、驳回原告姚某2、姚某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半交纳1415元，原告姚某2、姚某1已预交，由被告重庆市润和投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员 李雄二〇二一年四月七日法官助理 张行书 记 员 韦维