云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书(2021)云0323民初321号原告师宗富邦物业服务有限公司。统一社会信用代码：91530323MA6MY6Q48J。法定代表人：刘红新，职务：总经理。地址：师宗县。委托代理人侍晓睿，云南鸣威律师事务所律师，特别授权委托代理。被告窦曙光，男，汉族，1978年6月1日生，中专文化，工人，云南省师宗县人，住师宗县。委托代理人桑国权，系被告窦曙光之妹婿，一般授权委托代理。原告师宗富邦物业服务有限公司诉被告窦曙光物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告师宗富邦物业服务有限公司的特别授权委托代理人侍晓睿、被告窦曙光及其委托代理人桑国权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告师宗富邦物业服务有限公司诉称：被告为凤凰商都B栋804号房业主，并于2018年1月18日与云南优格物业服务有限公司签订《物业服务协议》，记载该物业建筑面积为108.4平方米，物业费标准为1.2元/㎡/月。2018年1月26日，我公司与云南华凌地产开发有限公司师宗分公司签订《华凌.商都物业委托服务合同》，约定由我公司为华凌公司开发的凤凰商都住宅、商业物业提供前期物业服务，服务期限自2018年1月22日开始，物业管理服务费标准为：住宅1.2元/㎡/月，物业费按年交纳，每年首月10日前履行交纳义务，逾期按照应交纳物业管理服务费每天千分之三的承担滞纳金至我公司受托之日。云南优格物业服务有限公司退出了凤凰商都。我公司依约为凤凰商都提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向我公司缴纳物业管理费，至今仍下欠2019年、2020年合计两年的物业管理费3122元，经我公司多次催缴，均未果。为此，我公司诉至贵院，请求：1.依法判令被告立即支付下欠我公司2019年、2020年的物业管理服务费3122元；2.本案诉讼费用由被告承担。被告窦曙光及其委托代理人辩称：一、师宗县富邦物业服务有限公司诉讼主体不合。我所拥有的凤凰商都Ｂ栋804号房为回迁安置房，当时是与云南华凌地产开发有限公司多次协商达成的回迁协议。百货公司职工回迁安置房分房时，大部分都分在了凤凰商都Ａ栋，我由于工作年限短，就分在了凤凰商都Ｂ栋，Ａ栋先建成，所以就先拿到房，而Ｂ栋后建成，我就推迟了一年才拿到房。当时回迁安置房都是与优格物业服务有限公司签订的物业合同，所有回迁安置房的处置情况都是一样的，目前，Ａ栋的回迁安置房都是只交水电费，不交其它任何费用。根据民法典第二百七十八条第四款之规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应由业主共同决定。富邦物业服务有限公司什么时候进入的我不知道，他们没有以任何形式告知过我，也没有以任何形式进行过公示公告。二、师宗县富邦物业服务有限公司没有认真履行物业服务。我在拿到房后，虽没有装修入住，但有人告知我，Ｂ栋804号房门口变成了垃圾堆放点，我多次到门口清扫垃圾。根据《民法典》第九百三十七条之规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。所以，师宗县富邦物业服务有限公司没有认真履行物业服务，业主也应拒交或少交物业费。三、师宗县富邦物业服务有限公司自己也不承担凤凰商都回迁户的物业服务，其履行合同不完全。一是2019至2020年，我曾多次找他们反映Ｂ栋804号房门口堆放垃圾的问题，他们明确表示，回迁户的问题要我们自己解决，他们没有收到我们回迁户的物业管理费，也就不向我们回迁户提供物业服务。二是云南师宗百货公司职工用股份置换购买的商铺也是与优格物业服务有限公司签的物业管理合同，我有一间用股份置换所得的商铺（Ａ区047号）与优格物业签订了反租协议。协议书在优格物业有限公司，因当时下差我的金额没有支付到位，协议就还没有拿给我，至今优格物业都没有支付过商铺反租租金给我，也没有支付股份置换商铺下差金额给我（合：67380元）。师宗县富邦物业服务有限公司既然要收取我回迁安置房的物业管理费，那么也应当履行当时我与优格物业签订的反租协议，支付反租租金（812640×0.08×5＝325056元）及下差我的67380元股份置换金给我。四、我本人没有能力支付如此高额的物业管理费。百货公司拆迁改造至今，云南华凌地产开发有限公司按当时协议还需支付给回迁安置职工每月的房屋租金、每月的最低生活保障费均没有支付到位。即：云南华凌地产开发有限公司目前还下欠我约近10万元回迁安置及最低生活保障费用。所以，至今，凤凰商都Ｂ栋804号房仍是新房，没有装修入住。五、师宗富邦物业服务有限公司收取的物业管理费太高，没有跟业主协商过。目前，富邦物业收取的是1.2元／平方米／月，同比师宗县其它小区物业管理费，明显偏高，甚至比曲靖市区还高。且其它任何小区的物业管理费都还有空置房与在住房的区别，空置房最多收到百分之五十到六十。六、本案诉讼费应由原告承担。另外我们在天眼查上查到云南优格物业服务有限公司目前来说还在存在，和师宗县富邦物业服务有限公司并不是同一个公司，法定代表人也不是同一个。原告师宗富邦物业服务有限公司针对其诉讼主张，向本院提交了如下证明材料：第一组：1.营业执照、2.法定代表人身份证明、3.法定代表人身份证复印件各一份，欲证实原告的基本信息及是本案适格的诉讼主体。第二组：物业委托服务合同复印件一份，欲证实原告系受凤凰商都建设单位华凌公司委托，对凤凰商都商、住物业进行物业管理服务，住宅物业费标准为1.2元/月/㎡，本合同对全体业主具有约束力。第三组：物业服务协议复印件一份，欲证实被告凤凰商都上一任物业公司签订了物业服务协议，认可了物业服务费标准为1.2元/月/㎡，其使用物业建筑面积为108.4㎡。第四组：催收通知复印件一份，欲证实原告已实际提供物业服务，且对被告下欠物业费进行了催缴。第五组：收据复印件一份，欲证实被告认可我公司的物业服务，并且于2018年1月18日向原告支付过物业费的事实。被告窦曙光及其代理人经质证后表示：对证据材料第一组无异议，现在的物管公司与原来我们签订的云南优格物业服务有限公司是两个公司。对证据材料第二组不清楚，不知道。证据材料第三组刚好能证明我们签订的协议是与云南优格物业服务有限公司签订的，但是当时说的是如果不交费用就不给钥匙，所以所有业主都交了。证据材料第四组是原告单方面发给我们的，没有跟我们协商过。对证据材料第五组无异议，是交过这个费用，但是是交给云南优格物业服务有限公司的。被告窦曙光针对其答辩意见，向本院提交了如下证明材料：第一组：证明二份，欲证实1.当时我是百货公司的职工；2.凤凰商都B栋804是回迁安置房，不是普通小区购买房；3.华凌地产还欠我近10万元的回迁安置及最低生活保障费用；4.目前B栋804号房仍是新房没有装修入住；5.百货公司职工有回迁安置房的不收取物业费只收取水电费；6.我所有的商铺与云南优格物业服务有限公司签订了商铺返租协议，返租期是五年，每年按商铺的百分之八计算返租租金，合计325056元；7.商铺是我用自己在百货公司的股份置换的，置换总额是880020元，商铺的价值是812640元，华凌地产还欠我六万余元。第二组：商铺委托管理协议复印件一份，佐证我们曾经与云南优格物业服务有限公司签订协议，但是我们没有拿到商铺委托管理协议书。第三组：照片两张，欲证实B栋804号房门前垃圾成堆，师宗县富邦物业服务有限公司没有尽到物业服务管理义务。经质证，原告认为被告所举证明材料第一、二组真实性合法性无异议，但关联性有异议，与本案没有关联性。第三组三性均持异议。本院对原、被告所举证明材料经审核后认为：原告所举证明材料第一、二、三、四、五组，客观真实，被告虽有异议，但其认为费用冲抵及收费过高无证据佐证，本院依法予以采信。被告所举证明材料一、二与本案不具有关联性，本院依法不予采纳；被告所举证明材料三无其他有效证据佐证，本院不予采信。根据庭审及质证，本院依法确认如下法律事实：原告与云南华凌地产开发有限公司师宗分公司签订《华凌.商都物业委托服务合同》，约定由原告为华凌公司开发的凤凰商都住宅、商业物业提供前期物业服务，服务期限自2018年1月22日开始，物业管理服务费标准为：住宅1.2元/㎡/月，物业费按年交纳，每年首月10日前履行交纳义务，逾期按照应交纳物业管理服务费每天千分之三承担滞纳金。被告为凤凰商都B栋804号房业主，并于2018年1月18日与云南优格物业服务有限公司（原告进驻前的物业公司）签订《物业服务协议》，记载被告持有物业建筑面积为108.4平方米，物业费标准为1.2元/㎡/月。原告依约为凤凰商都提供了物业管理服务，被告未依约向原告缴纳物业管理费及水电费。原告催要未果后向本院起诉，要求：1.判令被告立即支付下欠原告2019年、2020年的物业管理服务费3122元；2.本案诉讼费用由被告承担。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告窦曙光系原告师宗富邦物业服务有限公司提供物业服务小区的业主。原告与云南华凌地产开发有限公司师宗分公司签订《华凌.商都物业委托服务合同》及被告与云南优格物业服务有限公司签订的《物业服务协议》，对被告具有约束力。该合同中明确约定了物业费的收取标准，被告亦接受了原告的服务，因而被告应按合同约定履行缴纳物业费的义务。故原告要求被告支付2019年、2020年的物业管理服务费元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。物业服务公司应当加强与众业主的沟通交流，完善管理制度，积极化解双方的矛盾，提高物业服务质量，营造安全、和谐的小区环境。被告辩称师宗县百货公司证明证实华凌地产开发有限公司承诺不收物管费的辩解主张，因不属该履行物业管理公司的承诺，故本院不予支持。被告辩称华凌房地产开发有限公司尚欠其6万余元的辩解主张，不属本案的评判范围，本院在本案中不予评判。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款、第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告窦曙光于本判决生效后十日内支付原告师宗富邦物业服务有限公司2019年、2020年的物业管理服务费3122元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告窦曙光承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；当事人申请强制执行的期限为二年。审判员  代红兵二〇二一年四月九日书记员  严瑞琼