广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初16525号原告：广州链密孵化器有限公司，住所地广东省广州市经济技术开发区科学城尖塔山路**。法定代表人：罗宗潮，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗智仁，广东同福律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄伟洲，广东同福律师事务所实习人员。被告：广微生物科技（广州）有限公司，住所地广东省广州市黄埔区尖塔山路****。法定代表人：林子洪，该公司经理。委托诉讼代理人：吴晓嘉，广东均桓律师事务所律师。原告广州链密孵化器有限公司（以下简称链密公司）诉被告广微生物科技（广州）有限公司（以下简称广微公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法适用普通程序于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告链密公司的法定代表人罗宗潮及其委托诉讼代理人罗智仁，被告广微公司的委托诉讼代理人吴晓嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告链密公司向本院提出诉讼请求：1.判令广微公司向链密公司按现状交还广州市黄埔区尖塔山路5号四楼401室；2.判令广微公司支付自2020年7月1日起至2020年8月7日的租金共计103188.39元及违约金(其中7月份违约金以84180元为基数，按每日万分之五为标准，自2020年7月6日起计算至实际付清之日止；8月份违约金以84180元为基数，按每日万分之五为标准，自2020年8月6日起计算至实际付清之日止，暂计算至2020年10月22日为7786.65元)；3.判令广微公司按照每月84180元的标准向链密公司支付自2020年8月8日起至实际交还广州市黄埔区尖塔山路5号四楼401室房屋之日止的场地占用费，暂计算至2020年10月22日为210450元；4.判令广微公司向链密公司支付物业管理费(按每月8280元的标准，自2020年7月1日起计算至广微公司实际交还房屋之日止，暂计算至2020年10月22日为31188元)；5.判令广微公司向链密公司支付水费213.84元、电费3865.25元；6.判令广微公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2020年4月28日，双方签订《广州链密孵化器有限公司房屋租赁合同》，约定：广微公司承租位于广州市黄埔区尖塔山路5号四楼401室的房屋作为办公、生产使用，该房屋建筑面积1380平方米，租赁期限自2020年4月28日起至2025年4月27日止。租金61元/㎡，按月结算，月租金共计84180元，每月5日前转账给链密公司，若不支付租金或逾期支付租金，须按当月租金的0.05%/天向链密公司支付违约金，欠费超过30天的，链密公司有权解除合同，没收租赁保证金并收回房屋。物业管理费为6元/平方米/月，广微公司应在每月5日前缴纳物业管理费。水、电费由链密公司代为收取，在链密公司出具费用清单后2个工作日内一次性缴纳。签约后，链密公司依约交付房屋给广微公司，但广微公司自2020年7月起一直拖欠租金、水电费、管理费等款项，链密公司多次催告未果。广微公司拖欠费用的行为已构成根本违约，链密公司于2020年8月7日向广微公司送达律师函，按照合同有关条款解除租约并主张相关费用。然而广微公司至今仍未履行相应义务，严重损害链密公司的合法权益。链密公司为维护自身权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告广微公司辩称，一、同意链密公司收回涉案场地，本案系因链密公司未及时接收涉案房屋，才导致涉案房屋至今未移交，应由链密公司自行承担责任。2020年8月6日，链密公司向广微公司发出《律师函》，要求解除涉案房屋租赁合同。2020年9月23日，链密公司再次向广微公司发出《合同终止协议》，要求终止履行涉案房屋租赁合同。事实上，广微公司对涉案房屋租赁合同的解除系不持异议的，双方主要争议在于房屋租赁合同解除后的权利义务清理。在链密公司发出《合同终止协议》后，广微公司同意解除合同，也同意移交涉案房屋，涉案房屋至今未能实际移交的原因系链密公司怠于履行接收义务，应由其自行承担责任。二、涉案房屋租赁合同解除后，广微公司已缴纳的租赁保证金252540元应用于抵扣欠缴租金，链密公司无权要求广微公司支付2020年7月1日至2020年8月7日期间的租金103188.39元，也无权要求广微公司支付违约金。受疫情影响，广微公司在租赁涉案房屋后，未能正常开展经营活动，根据《广东省高级人民法院关于依法审理新冠××疫情防控期间民事行政案件的通告》，恳请法院依法酌情降低租金标准。退一步讲，假设广微公司负有支付租金的义务，链密公司所主张的违约金标准也明显过高，应当调整为按照LPR计算。三、链密公司要求广微公司支付自2020年8月8日起至实际交还涉案房屋之日止的场地占用费及自2020年7月1日起至实际交还涉案房屋之日止的物业管理费，缺乏事实及法律依据。广微公司早已同意解除涉案房屋租赁合同，对于链密公司收回涉案房屋也不持异议，但链密公司因自身原因未及时接收涉案房屋，属于因其自身原因而扩大的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，应当由链密公司自行承担相应责任。四、链密公司要求广微公司支付水费、电费缺乏依据。根据涉案房屋租赁合同第4.4条约定，链密公司应当提供涉案房屋项下的水电费发票，但其并未提供。其次，链密公司所提供的票据所记载的水费单价为1.4元/吨，电费单价为1.08元/千瓦，但链密公司却在本案中主张水费按5元/吨计算，电费按1.3元/千瓦计算，缺乏依据。本院经审理认定事实如下：2020年4月28日，链密公司（甲方、出租方）与广微公司（乙方、承租方）签订《广州链密孵化器有限公司房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），第一条约定：甲方将坐落在广州市黄埔区尖塔山路5号四楼401室（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，该房屋建筑面积1380平方米。第二条约定：租赁期限自2020年4月28日起至2025年4月27日止。第三条约定：3.1乙方应按时支付的物业管理费（含税），每平方米每月6元，自合同签署之日起计算。甲方将该物业出租给乙方作为办公、生产用途使用。第四条约定：4.1月租每平方米61元，月租金共计84180元，租金按月结算，由乙方在每月5日前缴付给甲方。4.2乙方向甲方支付的租赁保证金为3个月租金252540元，乙方应在签署本合同之日起2个工作日内向甲方支付该租赁保证金款项。合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其向甲方支付的租赁保证金或合同约定的其他保证金、押金中，抵扣其必须向甲方支付的租金和其他款项。4.3如乙方未得甲方同意提前退租或不履行合同约定导致甲方收回房屋的，租赁保证金不予退回。4.4电费、水费每月根据电表上实用数按当地供电部门规定标准收取，甲方提供发票并代收取。公共部分的水、电费每月按乙方租用面积进行分摊。第七条约定：7.1乙方依时交纳租金和物业管理费，乙方缴纳租金和物业管理费的时间为每月5日前一次性缴纳。每月的电费、水费由甲方出具费用清单后2个工作日内一次性缴纳。第九条约定：9.3乙方违约导致甲方依约行使合同解除权的，乙方同意：9.3.1乙方收到甲方解除合同的书面通知后须在甲方规定的期限内交还租赁房屋，否则，视为乙方非法占有，乙方除补交占用期租金外，并应按占用期内租金总额的两倍向甲方支付占用费，且租赁保证金不予退还。9.3.2若乙方未在甲方规定的期限内按甲方要求交还租赁房屋，甲方有权在公证人员在场的情况下进入房屋，并将屋内物品予以清点、搬离、另行保管或提存，更换门锁，公证费用、保管费用或提存费用均由乙方承担，且若因此给乙方造成损失的，亦由乙方自行承担，甲方无须承担任何侵权或违约责任。9.3.3若乙方超过甲方规定的期限6个月仍未按甲方要求交还租赁房屋，则甲方在通知乙方无果后可以直接进入租赁房屋将该房屋的全部物品作为无主财产加以处理，并更换门锁，因此造成的损失由乙方承担，甲方不承担任何侵权或违约责任。第十条约定：甲方聘请物业管理公司对承租物进行统一的物业管理，乙方须接受物业管理公司的物业管理规定。第十一条约定：11.1乙方违反本合同，不支付租金或逾期支付租金时，甲方有权以停水停电或停用其他设施等方式催促乙方交纳租金，乙方并须按当月租金额的0.05%/天向甲方支付违约金。乙方欠费超过30天的，除乙方按前述约定交付违约金外，甲方有权解除本合同，没收租赁保证金收回房屋，并更换房间门锁，造成的损失由乙方承担。合同后附房屋交付标准。合同签订后，广微公司向链密公司支付了租赁保证金252540元，链密公司依约将涉案房屋交付给广微公司。广微公司自2020年7月1日起欠付租金。链密公司提交的微信聊天记录显示：链密公司工作人员自2020年7月10日起催收租金，但广微公司一直以内部审批流程尚未完成为由未予支付。2020年8月7日，链密公司向广微公司发出《律师函》，通知涉案租赁合同自该函件送达之日起解除，要求广微公司在收到函件后五日内按合同约定执行场地恢复工作，并要求广微公司支付欠付的租金、管理费、违约金、水电费等。广微公司于次日签收该《律师函》。链密公司为证实涉案房屋的水费、电费情况提交了其自行制作的水电费明细表、现场电表和水表读数照片、水电费支付凭证和发票。链密公司自行制作的水电费明细表显示：2020年6月电表读数分别为204和264，单价为1.232元，金额分别为251.328元、325.248元；7月电表读数为1800，用电量为1536，单价为1.177元，金额为1807.87元；8月电表读数为2880，用电量为1080，单价为1.238元，金额为1337.04元；9月读数为3000，用电量为120，单价为1.198元，金额为143.76元，上述电费共计3865.25元；水费单价为4.86元/吨，6月至9月的水费总金额为213.84元。广微公司对上述水电费予以确认。链密公司为证实其已代缴物业费，还提交了其2020年6月至9月期间向案外人广州凯云物业服务有限公司支付物业费的支付凭证和发票。广微公司辩称其对链密公司解除合同、收回场地无异议，但链密公司未及时接收房屋，应由其自行承担责任，为此提交微信聊天记录，显示：广微公司于2020年9月25日告知链密公司双方已协商好30号停止合同，希望以押金抵扣租金。链密公司工作人员对此认为不合理，未予同意。链密公司对微信记录的真实性予以确认。本院于庭审中要求双方一周内办理场地交还手续，链密公司庭后回复称广微公司经多次催促后仍未到现场办理，链密公司于2021年1月1日向广微公司邮寄《房屋交还催告函》，妥投证明显示该函件于2021年1月4日签收。链密公司提交的微信记录显示链密公司于2020年12月31日至2021年1月20日期间多次要求广微公司派人去涉案房屋现场清点物品和设备，广微公司多次以其他理由推脱。链密公司称因涉案房屋原为一间大平层，被广微公司装修成许多单间，虽未上锁，但涉案房屋内仍留有设施设备及建筑垃圾，若广微公司不配合其难以收回房屋，且装修公司多次前往涉案房屋追讨装修款，其不敢贸然处理涉案房屋内的物品，故未收回涉案房屋，为此提交了涉案房屋装修前后的照片对比和涉案房屋装修工程设计图纸。广微公司庭审中确认涉案房屋装修至一半，但已无人在现场，并辩称租赁合同解除当天可视为涉案房屋已交还给链密公司，即便法院支持场地占用费，也应考虑链密公司未及时收回场地的过错，其仅应承担50%的场地占用费。双方于2021年2月3日签订《场地交接协议》，确认广微公司已于2021年1月20日将涉案房屋交还给链密公司，故链密公司向本院申请撤回第一项诉讼请求并明确其第三项和第四项诉讼请求均计算至2021年1月20日止。链密公司另主张没收租赁保证金。另查，广州越茂电子信息服务有限公司于2010年6月13日取得广州经济技术开发区科学城尖塔山路5号的房地产权证，该房屋层数为五层，建筑面积为10742.4平方米，规划用途为厂房、仓储。2019年6月1日，广州越茂电子信息服务有限公司与链密公司签订《广州市房屋租赁合同》，广州越茂电子信息服务有限公司将广州市经济技术开发区科学城尖塔山路5号的独栋楼房1-5层的室内部位和一楼院内的空旷广场出租给链密公司，租赁期限自2019年4月16日至2029年4月15日。以上事实，有《广州链密孵化器有限公司房屋租赁合同》、微信聊天记录、《律师函》、妥投证明、照片、收据、支付凭证、发票、水电费明细表、房产证、设计图纸、《广州市房屋租赁合同》《房屋交还催告函》《场地交接协议》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，链密公司与广微公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。广微公司自2020年7月起欠付租金，构成根本违约，链密公司于2020年8月7日发函解除涉案租赁合同，广微公司对链密公司解除合同并无异议，本院确认双方的《房屋租赁合同》于解除通知送达之日即2020年8月8日解除，本案争议焦点在于合同解除后的法律后果如何处理。对于欠付租金和违约金。广微公司对欠付的租金并无异议，但辩称其受疫情影响在租赁涉案房屋后未能正常经营，要求调低租金标准，本院认为，双方于2020年4月28日才签订涉案租赁合同，此时疫情已经发生并处于复工复产阶段，广微公司此时签订租赁合同已能清楚认识到自身行为相对应的商业风险，相应后果应自行承担，故本院对其抗辩不予采信。广微公司应向链密公司支付2020年7月1日至8月7日的租金共计103188.39元（84180元+84180元/月÷31天×7天）。链密公司还主张按照每日万分之五的标准计算违约金，符合合同约定，该标准亦在合理范围内，本院予以支持。其中，2020年7月租金的违约金以84180元为本金，从2020年7月6日起计付违约金，2020年8月租金的违约金以19008.39元为本金，从2020年8月6日起计付违约金，上述违约金均计算至实际付清之日止，均以不超过本金为限。关于房屋交还和场地占用费。从双方提交的证据可以看出，双方已于2020年9月底对合同解除达成共识，但广微公司一直未主动清空涉案房屋并将涉案房屋交还，直至庭审中本院组织双方于限期内交还房屋，广微公司仍拖延办理，广微公司对涉案房屋空置期间的损失具有过错。广微公司抗辩认为链密公司对于场地占用费亦有过错，本院认为，由于广微公司在涉案房屋内已进行装修，且仍留有设施设备和建筑垃圾，链密公司已在合同解除后合理期限内提起本案诉讼要求广微公司交还房屋，广微公司在收到应诉材料后直至法院组织交接仍未及时清空交还房屋，拖延至2021年1月20日双方才办理交接手续，链密公司作为出租人，已履行其相应的催促义务，本院对广微公司的抗辩意见不予采信。链密公司在案件审理过程中撤回要求交还房屋的诉讼请求，是其对自身权利的处分，亦符合客观事实，本院予以准许。链密公司要求广微公司参照合同约定的租金标准支付合同解除后2020年8月8日至实际交还房屋之日止即2021年1月20日的场地占用费，有事实和法律依据，本院予以支持，本院核算场地占用费为456201.29元（84180元/月÷31天×24天+84180元/月×4个月+84180元/月÷31天×20天）。广微公司要求以租赁保证金抵扣租金和场地占用费，链密公司要求没收租赁保证金，根据合同第11.1条约定，链密公司要求没收租赁保证金具有事实依据，本院予以支持。关于物业管理费。双方在合同第3.1条对物业管理费有明确约定，链密公司也提交了相应票据证实其已垫付相应的管理费，故本院对物业管理费的诉讼请求予以支持。广微公司应向链密公司支付2020年7月1日至2021年1月20日的物业管理费共计55021.94元（8280元/月×6个月+8280元/月÷31天×20天）。关于电费和水费。链密公司提交了电表和水表读数、发票及计算的公式，并对此作出了合理的解释，广微公司亦无异议，本院对链密公司主张的水费213.84元、电费3865.25元予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广微生物科技（广州）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州链密孵化器有限公司支付2020年7月1日至8月7日的租金共计103188.39元及违约金（违约金分段计算：2020年7月租金的违约金以84180元为本金，从2020年7月6日起按照每日万分之五的标准计算直至实际付清之日止，上述违约金均以不超过本金84180元为限；2020年8月租金的违约金以19008.39元为本金，从2020年8月6日起按照每日万分之五的标准计算直至实际付清之日止，上述违约金均以不超过本金19008.39元为限）；二、被告广微生物科技（广州）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州链密孵化器有限公司支付2020年8月8日至2021年1月20日的场地占用费共计456201.29元；三、被告广微生物科技（广州）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州链密孵化器有限公司支付2020年7月1日至2021年1月20日的物业管理费共计55021.94元；四、被告广微生物科技（广州）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州链密孵化器有限公司支付2020年6月至9月的水费213.84元、电费3865.25元共计4079.09元；五、驳回原告广州链密孵化器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10063元和财产保全费2305元，全部由被告广微生物科技（广州）有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李小伟二〇二一年四月一日法官助理彭逸婷书记员王汝欣