四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1302民初2263号 原告：邓海珍，女，1984年8月3日出生，汉族，住四川省中江县。 原告：郑明山，男，1982年2月2日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：陈强，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：赵成，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 被告:南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司，住所地四川省南充市清泉坝中****楼****。 法定代表人：张宽权，董事长。 委托诉讼代理人：李明，男，1990年10月15日出生，汉族，住四川省成都市高新区，该公司员工。 原告邓海珍、郑明山与被告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司（以下简称中南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案受理，本院于2021年4月21日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓海珍、郑明山的委托诉讼代理人陈强，被告中南公司的委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓海珍、郑明山向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》；2、判令被告退还原告所支付的首付款573041元、维修基金2118.4元以及利息（以575159.5元为基数，自2018年2月23日起至实际退款之日止按照人民银行同期贷款利率年利率6%标准计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与二被告于2018年2月22日签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定：原告购买被告开发的位于中南城一区3号102号商铺一套，房屋总价款1073041元。合同第九条约定以贷款方式付款，其中首期支付购房款573041元，余款500000元向农商银行申请贷款方式付款。同时对交房条件、交接手续和逾期办理产权登记等违约责任进行了约定。合同签订后，原告依约支付了首付款573041元，并向被告所提供的按揭银行（南充市农商银行）提交办理按揭贷款相关资料，一直等待办理按揭贷款的原因是因该商品房为返租经营，银行对返租经营的商品房不予发放贷款所致，贷款不能如期办理，合同现已无法继续履行。由于被告的销售模式，导致不能办理按揭贷款，被告已构成违约。原告为维护其合法权益，现诉至本院提出上述诉请。 被告中南公司辩称，1、原、被告之间仅有房屋买卖合同关系，无租赁合同关系；2、原告起诉主张解除合同，无法律和事实依据。首先原告起诉主张解除合同的依据不符合法律规定的解除条件，其次原告起诉主张解除合同不符合合同约定条件；3、按揭贷款未能办理的责任在于原告。根据合同约定，被告于2019年8月14日书面通知原告贷款未通过，可以另行提交贷款资料办理其他银行贷款申请，但原告至今拒绝办理贷款；4、即使法院最终认定原告有解除权，原告的解除权已过除斥期。本案中，被告在2018年4月20日交付日期之前通过邮寄和登报两种方式通知原告交付事宜，原告即应当知晓自己的贷款未能办理成功，解除权一年除斥期应于2019年4月19日届满，原告于2020年6月28日向法院提交起诉状主张解除合同已过除斥期。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院经审理认定事实如下：2018年2月22日，中南公司与邓海珍、郑明山签订《商品房买卖合同》约定：邓海珍、郑明山购买由中南公司开发的位于四川省南充市顺庆区××期××号楼××单元××层××号××房，单价31138.74元，房屋总价款1073041元。合同第九条约定付款方式及期限：（3））买受人于2018年2月22日前支付首期房价款573041元，余款500000元向农商银行申请贷款支付。第十条逾期付款的处理，（二）因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金。不解除合同的，双方于30日内达成新的房价款支付协议，合同继续履行。出卖人在2018年4月20日前向买受人交付该商品房。 同日，双方签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》。协议6.3.2约定，在签订主合同及本补充协议以前，买受人已充分了解办理按揭贷款的条件、程序、所需提供的文件资料、贷款政策风险，需要交纳的费用以及其他有关事项，查询自己的信用信息，并承诺：自己的实际情况完全符合贷款银行规定的条件，并自愿遵守银行按揭贷款的相关规定，缴纳相关费用。如买受人不能获得按揭贷款，或者实际获得按揭贷款的金额不足以支付全部购房款，出卖人有权要求买受人以现金方式支付，买受人应在出卖人通知后30日内付清，买受人如逾期未付清，按应付款每日万分之八的标准计算违约金；逾期超过60日仍未付清，出卖人有权解除合同，收回房屋另行出售，并有权在买受人已付房款中扣除中房款10%的违约金后将剩余款项退还给买受人（不计利息）。协议6.3.3约定，出卖人协助买受人办理房屋按揭贷款，但仅限于已经与出卖人签订合作协议的贷款银行，且出卖人不承担买受人的按揭贷款申请必然获得贷款银行批准的保证责任。 合同签订后，邓海珍、郑明山支付了首付款573041元、维修基金2118.4元，中南公司并出具收款收据。 南充市农商银行顺庆支行向本院出具的《关于刘萍、冯红、何成、杨羽、杜勇、邓海珍、郑明山按揭贷款的情况说明》，载明：上述买受人未能办理按揭贷款原因为，1、中南公司未能成功申请到按揭贷款额度；2、因银行业政策限制，我行按揭贷款规模用完，因此我行于2018年8月通知中南世纪公司工作人员无法办理按揭贷款并通知公司通知客户到我行退件，后期有部分未办理的客户已陆续退件。 2019年8月14日，中南公司向邓海珍、郑明山发出《贷款资料催告函》，载明通知邓海珍、郑明山在收到本催告函后3天内将前述资料提供给银行并办理完成按揭手续；否则，我司将按该合同约定进一步追究你的违约责任，逾期支付购房款的违约金将继续计算，亦不排除我司通过法律途径维护自身合法权益。上述函件，邓海珍、郑明山于2019年8月20日签收。2020年6月28日，邓海珍、郑明山向本院递交起诉状。 本院认为，本案争议焦点为：1、案涉《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》应否依法解除；2、解除权是否已过除斥期间。 关于案涉《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》应否依法解除的问题，本案邓海珍、郑明山请求解除合同的主要原因系邓海珍、郑明山不能按揭贷款。本案中，根据南充农村商业银行股份有限公司和平支行出具的《情况说明》，表明邓海珍、郑明山按揭贷款无法办理的原因是中南公司在银行未能成功申请到按揭贷款额度，故未能办理按揭贷款的责任不在于邓海珍、郑明山。同时，邓海珍、郑明山与中南公司签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》系格式合同，在双方当事人存有争议的情况下，依法作出不利于提供格式合同一方的解释，该合同第6.3.2条以及第6.3.3条款主要载明双方首先约定是以按揭方式给付购房款，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”之规定，故邓海珍、郑明山请求解除案涉《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》的诉请，本院予以支持。合同解除后，中南公司应当将收取邓海珍、郑明山的购房款573041以及维修基金2118.4元元予以返还，其资金占用利息从海珍、郑明山支付购房款之日即2018年2月22日起至实际退购房款付清之日止按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。 关于邓海珍、郑明山请求的解除权是否已过除斥期间问题。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”该条款是针对逾期交房和逾期支付购房款的行使解除权的时间限制，而本案属于不可归责于双方当事人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，根据南充农村商业银行股份有限公司顺庆支行出具的《情况说明》，南充农商银行于2018年8月通知中南公司无法办理按揭贷款，并请公司通知客户到银行退件，但中南公司并未提供证据证明已向邓海珍、郑明山通知按揭贷款不能办理，仅于2019年8月14日向邓海珍、郑明山发出《贷款资料催告函》。故中南公司认为解除权已过除斥期间的抗辩不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条、第十九条之规定，判决如下： 一、解除被告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司与原告邓海珍、郑明山于2018年2月22日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》； 二、被告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告邓海珍、郑明山退还购房款573041元、维修基金2118.4元，并以575159.5元为基数，自2018年2月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付利息至按实际退还购房款付清之日止； 三、驳回原告邓海珍、郑明山的其他诉讼请求； 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4776元，由被告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈叙瑺 二〇二一年四月二十六日 书记员  张筱妍