四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川03民终177号 上诉人（原审被告、反诉原告）：黄雅澜，女，1995年4月8日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：秦帆，四川泽仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川宏富商业管理有限公司，住所地四川省自贡市大安区凤凰乡济公居委会9组泰丰综合楼2区4层。 法定代表人：徐道芬，总经理。 委托诉讼代理人：廖勇，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：杨易，男，该公司工作人员。 上诉人黄雅澜因与被上诉人四川宏富商业管理有限公司（以下简称宏富公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院（2020）川0302民初1613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人黄雅澜的委托诉讼代理人秦帆、被上诉人宏富公司的委托诉讼代理人廖勇、杨易到庭参加询问。本案现已审理终结。 黄雅澜上诉请求：1.撤销自贡市自流井区人民法院（2020）川0302民初1613号民事判决书第二、三、四、五、六项；2.依法改判驳回宏富公司的诉讼请求，并改判宏富公司向黄雅澜支付装修损失270000元、违约金50000元；3.一审、二审案件诉讼费、保全费用由宏富公司承担。事实及理由:1.一审法院对于黄雅澜是否应向宏富公司支付租金及其他费用问题认定错误。宏富公司对收取租金的让步不仅有《告知函》，还有《会议录音》，但一审法院未对《会议录音》进行认定，存在有证不认的错误；且宏富公司没有证据证明曾向黄雅澜提供补充合同文本；宏富公司提供的租赁物的附属设备设施明显不符合合同约定，构成根本违约，黄雅澜有权拒绝支付租金及其他费用；2.一审法院对谁先违约是否应当支付违约金问题认定错误。虽然合同约定了按照先付租金后使用原则，但宏富公司未按合同约定提供租赁物的附属设施设备，违约在先，黄雅澜不存在违约，不应支付违约金；3.一审法院对宏富公司是否赔偿黄雅澜装修损失的问题认定错误。黄雅澜向装修公司支付了《施工合同》约定的全部装修费270000元，一部分是银行转账，一部分是通过现金陆续支付，一审法院仅从黄雅澜提供的银行转账认定其装修损失为135000元与客观事实不符，宏富公司违约在先，但一审法院判定其承担一半过错责任，也违反相关规定。 宏富公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 宏富公司向一审法院提出诉讼请求：1.黄雅澜支付宏富公司租金及其他费用437266.65元；2.黄雅澜支付宏富公司违约金50000元；3.诉讼费、保全费由黄雅澜承担。起诉后，宏富公司向一审法院提交增加诉讼请求申请书，要求判令解除双方之间签订的《泰丰国贸中心租赁合同》。 黄雅澜向一审法院提出反诉请求：1.解除宏富公司与其签订的租赁合同；2.判令宏富公司支付其装修损失270000元；3.判令宏富公司支付其违约金50000元；4.本诉诉讼费、反诉诉讼费及保全费等由宏富公司承担。 一审法院认定事实：2017年8月20日，宏富公司与自贡泰丰房地产开发有限公司（以下简称泰丰公司）签订《委托经营管理合同》，约定泰丰公司将其持有的“自贡·泰丰国贸中心”的商业及办公用房及酒店用房经营管理的一切事项全部委托给宏富公司处理，由宏富公司在法律规定的范围内合法经营，以宏富公司名义从事包括签订租赁合同、收取承租人租金、保证金、物业费、代收代缴水电费等一切活动。2018年6月9日，宏富公司与黄雅澜签订《租赁合同》，约定宏富公司将坐落于泰丰国贸中心商业裙楼X栋X层X号商铺出租给黄雅澜使用，房屋总面积为235.26平方米，用途为经营咖啡厅，租赁期限为4年，自2019年1月1日起至2022年12月31日止；宏富公司提供三个月的装修期，即从2019年4月1日起开始收取租金，物业费从2019年1月1日起开始收取；自2019年4月1日至2019年12月31日止，每月租金为97.76元/平方米，自2020年1月1日至2020年12月31日，每月租金为102.65元/平方米……物业公共服务费的标准为：按房屋实测建筑面积1.8元/平方米收取……；其他费用包括（物业管理费、电费、水费）由宏富公司代为收取、黄雅澜按末端计费装置的数据向宏富公司缴纳所用的空调使用费；本合同租赁物的附属设备设施包括：合格并能正常使用的消防系统、供水供电系统、暖通系统等；付款方式及时间：按照先付租金后使用原则，按季支付，黄雅澜在签订合同或进场装修时将首季度租金支付宏富公司，从第二次付款开始应于每季度末月25日前一次性向宏富公司缴纳下一季度租金；房屋装修：承租方对租赁房屋进行装修时，必须向出租方提供装修方案及消防审批书，经出租方审批并征得出租方书面同意，双方签订《房屋装修协议》并缴纳装修押金5000元，在本合同终止、解除租赁关系时，承租方装修或改造与房屋有关的设施全部归出租方所有（可移动设施除外）；违约责任：违约方一次性赔偿对方违约金50000元等内容。双方签订合同后，黄雅澜一次性向宏富公司缴纳租赁保证金50000元，宏富公司按约向黄雅澜交付了案涉房屋，黄雅澜经宏富公司同意对租赁房屋进行装修。2018年12月23日，黄雅澜与四川睦诚装饰工程有限公司签订了《施工合同》，合同约定：工程承包方式：双方商定按项目表，材料、人工双包方式，合同价款270000元等内容。黄雅澜对承租房屋装修完毕后，其母毛俊清于2018年12月25日向装修公司支付装修款135000元，并经营安可咖啡生意，但未向宏富公司支付房屋租金。自2019年11月1日起，黄雅澜未向宏富公司缴纳物管费、水电费、空调费等其他费用。在合同履行过程中，宏富公司提供租赁物的附属设备设施因存在一定的瑕疵，并对所有的承租户承诺若双方补签合同可免除3个月的房租。2020年6月15日，宏富公司向黄雅澜发出《告知函》，要求黄雅澜结清水电费等其他费用并2020年7月15日前签订房屋租金的补充协议，但黄雅澜拒绝与宏富公司签订补充协议。2020年8月3日，泰丰国贸客户中心向黄雅澜发出《告知函》，告知函载明，黄雅澜拖欠房租、物业费、能耗费总计437266.65元，将于2020年8月4日12时停止对黄雅澜的店铺供电、供水等内容。因黄雅澜未缴纳欠费，宏富公司于2020年8月4日对黄雅澜的店铺停止提供供电、供水服务，并于同月10日向一审法院提起诉讼，要求黄雅澜支付2019年4月1日至2020年9月30日的租金421901.10元及其他费用15365.55元等诉讼请求。本案在审理过程中，宏富公司自愿放弃2020年8月4日及以后的房屋租金。 另查明，2020年1月底，全国新冠疫情发生，致使许多商家停止营业。 本案争议的焦点问题：1.宏富公司与黄雅澜先行违约及是否支付违约金问题；2.黄雅澜是否应当支付宏富公司租金及其他费用的问题；3.宏富公司是否赔偿黄雅澜装修损失的问题。 一审法院认为，宏富公司、黄雅澜签订的《泰丰国贸中心租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效，对双方均具有约束力，双方当事人都应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人均主张解除签订的《泰丰国贸中心租赁合同》，一审法院予以支持。合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力。关于黄雅澜是否应当支付宏富公司租金及其他费用的问题。黄雅澜租赁宏富公司房屋后应当按约支付租金。本案中，宏富公司对租金的收取做让步是双方当事人在补签合同的条件下，因双方未能就合同的变更达成协议签订补充合同，宏富公司的承诺不具有法律效力。根据合同约定宏富公司应当黄雅澜免除3个月（装修期）的房租。综合本案的实际情况，宏富公司提供的租赁物的附属设备设施存在瑕疵、黄雅澜经营安可咖啡生意的实际情况以及全国新冠疫情的发生致使商家停止营业等不可抗力因素，应当免除黄雅澜的部分责任。一审法院确定减少黄雅澜6个月的房屋租金，即2019年4月1日至2019年6月30日、2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金140633.70元予以免除。本案休庭后，宏富公司提供的说明自愿放弃2020年8月4日及以后的租金（2020年8月1日至2020年9月30日租金为48021.72元）是对自己民事权利的处分，一审法院予以支持。综上，一审法院确定黄雅澜支付宏富公司房屋租金为233245.68元。根据双方合同约定，黄雅澜承租期间实际产生的其他费用包括设施设备固定维护费、水电费、物业费等向宏富公司缴纳，宏富公司要求黄雅澜支付拖欠的其他费用15365.55元，符合合同约定也不违反有关强制性法律规定，其理由成立，一审法院予以支持。关于谁先行违约是否应当支付违约金的问题。根据双方当事人“按照先付租金后使用原则，按季支付”的约定，黄雅澜承租房屋后未向宏富公司缴纳租金，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。宏富公司提供租赁物的附属设备设施存在一定的瑕疵，不完全符合合同约定，也存在违约行为并在黄雅澜未缴纳其他费用时未通过合法的途径予以解决，对黄雅澜采取断电、断水也存在一定过错，应当承担相应的违约责任。鉴于双方均应承担相应的违约责任，双方各自主张违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于宏富公司是否赔偿黄雅澜装修损失的问题。黄雅澜根据约定对承租屋经营安可咖啡业务经宏富公司同意进行装修，其装修费用可以在承租期内收回，但其主张的装修损失270000元未能提供足够的证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，结合黄雅澜对承租房屋装修的事实，双方的违约行为、新冠疫情发生许多商家停止营业、黄雅澜实际经营期限等实际情况，一审法院确定黄雅澜的装修损失为135000元，其残值为101250元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……”的规定，黄雅澜经营安可咖啡生意，应当需要包括装饰、温度等舒适的外部环境，宏富公司因提供租赁物的附属设备设施存在瑕疵应承担相应的民事责任，其承担装修残值损失45562.50元，其余损失由黄雅澜自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十条、第二百二十七条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）四川宏富商业管理有限公司与被告（反诉原告）黄雅澜于2018年6月9日签订的《租赁合同》自本判决生效之日起予以解除；二、被告（反诉原告）黄雅澜支付原告（反诉被告）四川宏富商业管理有限公司房屋租金为233245.68元及其他费用15365.55元，共计248611.23元；三、原告（反诉被告）四川宏富商业管理有限公司赔偿被告（反诉原告）黄雅澜装修损失45562.50元；四、上述判决二、三项抵减后，被告（反诉原告）黄雅澜于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）四川宏富商业管理有限公司203048.73元；五、驳回原告（反诉被告）四川宏富商业管理有限公司本诉的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）黄雅澜反诉的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取4304.50元、保全费3020元，共计7324.50元，由四川宏富商业管理有限公司承担3734.50元，黄雅澜承担3590元。反诉案件受理费减半收取3050元，由黄雅澜承担2620元，四川宏富商业管理有限公司承担430元。 本案二审期间，各方当事人均没有新证据提交。 本院二审查明事实与一审一致，对一审查明事实依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：1.黄雅澜是否应向宏富公司支付租金及其他费用；2.宏富公司是否应向黄雅澜支付违约金；3.黄雅澜的装修损失金额及责任分摊。 一、关于黄雅澜是否应向宏富公司支付租金及其他费用的问题。黄雅澜主张宏富公司提供的租赁物不符合合同约定，构成根本性违约，且自愿免除部分租金，其有权拒付租金及其他费用。经查明，宏富公司提供的租赁房屋虽存在暖通系统不能及时供暖的情况，但并不必然导致双方的《租赁合同》不能履行，不构成根本性违约。宏富公司在2020年6月15日《告知函》中虽自愿免除黄雅澜部分租金，但前提条件是黄雅澜要于7月15日前与宏富公司签订关于变更计租期的补充协议，否则免租条款不发生法律效力。该《告知函》宏富公司也向黄雅澜进行了送达。现黄雅澜未在《告知函》载明的期限与宏富公司签订补充协议，则《告知函》中关于免除租金的条件并未成就，宏富公司的免租承诺未发生法律效力，黄雅澜仍应按合同约定支付租金及其他费用。黄雅澜认为宏富公司对收取租金的让步不仅有《告知函》，还有《会议录音》可以证明，但该《会议录音》仅录制了会议的部分内容，不能完整反映整个会议的内容和过程，本院不予采信。故一审综合案件实际情况和新冠疫情因素，酌情减少黄雅澜6个月的房屋租金，确定黄雅澜向宏富公司支付房租233245.68元，支付拖欠的其他费用15365.55元恰当，本院予以维持。 二、关于宏富公司是否应向黄雅澜支付违约金的问题。黄雅澜主张宏富公司提供的租赁物不符合合同约定，违约在先。根据《租赁合同》第五条5.1款约定“按照先付租金后使用的原则，按季度支付，乙方（黄雅澜）在签订合同或进场装修时将首季度租金支付给甲方（宏富公司）……”，黄雅澜承租房屋至今未向宏富公司支付租金，已构成违约。一审认为宏富公司提供的租赁物附属设备设施存在瑕疵，不完全符合合同约定，也存在违约行为，故而认定双方各自主张的违约金均不予支持正确，本院予以维持。 三、关于黄雅澜的装修损失金额及责任分摊的问题。黄雅澜一审提交了与装修公司的《施工合同》，约定的装修费为270000元，但仅能证明已支付装修费135000元。虽黄雅澜主张另135000元是通过现金陆续支付，但并未提交相应证据予以佐证，本院对该主张不予采信。因此，一审按照举证责任分担及综合双方违约行为、新冠疫情因素、房屋实际经营使用期限等，认定装修损失为135000元，装修残值为101250元，并根据双方的过错责任，确定宏富公司承担装修残值损失45562.50元并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人黄雅澜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9030.50元，由上诉人黄雅澜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄绚丽 审 判 员 曾伟贤 审 判 员 周玉萍 二〇二一年四月二十日 法官助理 刘 嫒 书 记 员 何小雪