湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘06民终843号上诉人（原审原告）：王兰，女，1981年11月24日出生，汉族，现住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审被告）：岳阳房博士房地产经纪有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区青年中路与白杨坡路交汇处高山巷华城国际七楼。法定代表人：王敏，公司总经理。委托诉讼代理人：姜剑，男，1987年5月20日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区，系公司员工。委托诉讼代理人：李志标，男，1975年12月9日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区，系公司员工。上诉人王兰与被上诉人岳阳房博士房地产经纪有限公司（以下简称房博士）居间合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初9350号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王兰上诉请求：请求二审法院判决房博士违约并赔偿违约金30000元，并由房博士支付扣押定金款相应的基本收益损失3000元，诉讼费由房博士承担。事实与理由：1、房博士在岳阳市已经营13年，属较大的房产中介公司，其针对推荐给王兰购买的房源缺失调查真实的产权信息，未尽义务，欺瞒购房者。2020年8月2日，王兰、房博士、黄国平签订《房屋买卖合同》，黄兰当天交购房定金及佣金、权证费64600元给房博士，约定8月10日前办理过户手续。房博士未按照往来款委托代管承诺书在规定时间内将定金款支付到黄国平的指定账号，导致黄国平未能按时收到定金款还款赎证。房博士未告知王兰，未经同意擅自扣押定金。此外，房博士六次确定过户，并多次与王兰确认保证，仍未能按期办理过户。房博士业务员刘涛告知房源有5万元抵押贷款，而据王兰查询，贷款金额为17万元，房博士未核实告知真实情况。一审仅判决返还定金及佣金、权证费，明显不当。请求二审法院支持王兰的上诉请求。房博士辩称：在房博士的居间服务下，双方签订了合同，因房屋有5万元借贷，在合同中约定支付定金6万元用于赎楼。房博士员工无法与黄国平一起查实房屋的抵押和欠款情况，为保证王兰的财产不受损，定金作为往来款，暂由房博士保管。通过查询，才知道黄国平向P2P平台借款，该平台岳阳运营部已经关门解散，无法及时解除抵押，为保证资金安全，一直未退还给黄国平。因黄国平不能解除抵押手续，导致合同不能履行，房博士建议协商或通过司法程序解决问题。房博士在本案居间服务中没有过错，并采取有效措施保证财产未受损，不应承担责任。王兰向一审法院起诉请求：1、房博士向王兰返还购房定金及购房佣金64600元；2、房博士违约并返还双倍赔偿违约金120000元；3、房博士支付相应的基本收益损失3000元；4、房博士承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2020年8月2日，案外人黄国平（甲方）、王兰（乙方）、房博士（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：“甲方双方自愿通过丙方出售及购入位于岳阳市岳阳楼区七里××社区××栋××房屋；该房屋已抵押，由乙方支付首付款为甲方赎楼，赎楼时间为2020年8月7日前，赎回的房产证原件和票证主动交丙方保管。房屋成交总价为410000元，乙方在签订合同同时支付购房定金60000元给甲方。乙方按按揭付款方式付款，在办理房权过户之日乙方将首付款（包含定金）210000元支付给甲方，余款在公积金贷款下来时当日支付给甲方；本合同签订后2020年8月10日向不动产管理部门办理完房屋过户手续；在该物业交易完成及甲方在将该物业交付乙方给乙方使用前，甲方收到乙方定金后须预留保证金5400元在丙方，以保证甲方付清交房前所产生的一切相关费用（如水、电、物业等相关费用）；基于丙方在促成交易所提供的服务，应收取合同居间服务佣金。甲方须向丙方支付佣金4100元，乙方须向丙方支付佣金4100元；基于丙方提供产权过户手续，甲、乙方须向丙方各支付产权过户手续费500元。非乙方及丙方原因，甲方未按合同约定时间提供资料和办理房屋相关手续，甲方未按合同约定时间在交易期限内到房地产管理部门办理过户手续，或因甲方对该房屋的所有权瑕疵或故意隐瞒产权信息导致交易不能完成的，视为甲方违约，甲方仍须双倍支付佣金给丙方，丙方在违约金中优先收取，甲方须双倍赔偿定金给予乙方”。签订合同后，房博士向王兰告知房屋有5万元借款未还，王兰向房博士支付宝转账64600元，房博士向王兰出具佣金4100元、权证费500元收据一张，案外人在房屋买卖合同附件下出具定金60000元收据。因签订《往来款委托代管协议书》，房博士一直保管定金60000元至今。案外人黄国平在办理案涉房屋解除抵押时，因网贷平台公司岳阳营业部已解散，在2020年8月7日前解除抵押未果，后房博士多次联系黄国平并反馈至王兰，至2020年10月均未果。2020年10月，经房博士协调买卖双方同意房屋降价至38万元，并于2020年10月23日解除抵押进行交易，但黄国平仍未解除抵押，王兰遂提出解除合同、退回定金及要求房博士赔偿。一审法院认为，房博士向王兰及案外人黄国平签订房屋买卖合同提供中介服务，形成了居间合同关系。根据三方签订的房屋买卖合同，合同约定应在2020年8月7日前解除抵押、在8月10日前办理产权过户手续，未能按约解除抵押登记并非王兰过错，故王兰在起诉前通知解除合同符合法律规定，予以确认。房博士为确保房款用于解除抵押而保管已收取的应交付黄国平的定金，并多次与黄国平协调解除抵押情况，一审法院对王兰诉称房博士不支付给黄国平解除抵押的事实不予认定。因该笔款由王兰支付，合同解除后退还王兰亦符合交易习惯，对王兰要求返还定金60000元的诉讼请求，予以支持。根据合同约定，因一方违约导致房屋买卖合同未继续履行或解除，双方佣金应由违约方承担，现合同目的无法实现，因王兰无违约行为，故房博士应返还佣金及权证费用合计4600元。王兰要求房博士双倍返还和赔偿损失，根据合同约定定金的双倍赔偿及违约责任承担人为出卖人黄国平，故对王兰的该诉讼请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百二十五条之规定，判决：一、岳阳房博士房地产经纪有限公司在判决生效后十日内向王兰返还交付的定金60000元、购房佣金及权证费4600元；二、驳回王兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2026元，由王兰负担1328元，岳阳房博士房地产经纪有限公司负担698元。二审期间，上诉人房博士向本院提出2020年9月15日打电话给王兰要求见面协商，但王兰不同意，王兰对电话联系的事实不否认，但对房博士提出的要求不同意。二审查明，房博士于2021年3月31日退还王兰购房定金及佣金、权证费64600元。一审查明的基本事实，二审予以确认。本院认为，王兰与房博士就房屋买卖形成居间服务合同关系，双方对退还购房定金及佣金、权证费64600元没有异议。王兰在本案中明确就居间服务合同关系向房博士主张权利。本案的争议焦点是：一、王兰主张房博士承担30000元违约金及支付扣押款项及相应收益损失3000元能否支持。本案中，房博士为岳阳市一家较大规模的房产中介公司，有多年房屋销售服务经验，在王兰与黄国平签订房屋买卖合同中起到中介服务职能，合同中约定了支付中介佣金，王兰支付了佣金，房博士应当依据合同约定及相关房屋销售的法律法规、行业规则如实查清房源的基本情况，并如实向王兰履行告知义务。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五规定，房博士存在以下违约行为，1、未核实房源的真实信息。黄国平的房屋委托房博士进行销售，对房屋在银行不是借贷平台上贷款办理抵押的具体情况及抵押贷款的具体数额未进行详细核实，也未要求出卖人黄国平签署声明。在本案中，更无证据证实在何借贷平台上对本案房屋办理了抵押贷款，最终导致合同目的无法实现。2、对王兰未尽到如实告知义务。在双方签订房屋买卖合同后，王兰支付了定金及佣金、权证费，并约定2020年8月10日办理过户手续，房博士仍在查询房屋的实际抵押和欠款情况，到2020年9月15日前仍声明可以过户，对相关情况未如实告知王兰。3、未按签订《往来款委托代管承诺书》履行义务。黄国平与王兰签订承诺书，由王兰支付6万元定金，房博士确认资金到账后两日内将其中的5万元支付到黄国平银行账户，但房博士一直未予支付。尽管房博士陈述是保护资金的安全，但也妨碍了王兰向黄国平主张权利（黄国平未收到任何款项）。4、未协助办理过户义务。房博士认可根据合同约定，其有义务协助办理房屋过户手续，在无充分证据及未及时、如实告知王兰上述情况下，还反复声明可以办理过户手续，有违合同义务的履行。另外，在无法完成交易的情况下，房博士一直未退还王兰交纳的相关款项。故房博士对合同目的未能实现应当承担相应的责任。综合以上分析，根据合同的约定，考虑房博士中介服务的性质、房博士未尽合同义务的情况、占用款项的时间及结合王兰购房意愿、购房所产生的损失，本院酌情由房博士向王兰支付其因违反合同约定产生的损失费10000元。综上，王兰的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审认定事实清楚，但适用法律不当，判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初9350号民事判决第一项；二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初9350号民事判决第二项；三、由岳阳房博士房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向王兰支付购房损失10000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回王兰的其他诉讼请求。本案一审案件受理费2026元，由王兰负担1000元，岳阳房博士房地产经纪有限公司1026元。二审案件受理费625元，由王兰负担325元，岳阳房博士房地产经纪有限公司300元。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  胡铁霞审判员  程 鹏二〇二一年四月十二日书记员  潘 烨