江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣01民终1080号上诉人（原审原告）：邹循旺，男，1977年9月13日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。委托诉讼代理人：宗凯，北京市京师（南昌）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南昌市电器厂，住所地：南昌市西湖区。法定代表人：李经荣。委托诉讼代理人：裘辉，江西江佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕震环，江西江佑律师事务所律师。上诉人南昌市电器厂因与邹循旺房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初11137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。邹循旺上诉请求：1.请求二审法院依法改判支持邹循旺全部诉讼请求，即投入的各项费用1940328元及利息（按年利率6%，从2016年12月5日起计算至款项付清之日截止2020年1月10日，360742元）；2.本案一、二审诉讼费用、鉴定费全部由南昌市电器厂承担。其主要上诉理由为：一、一审法院不采信由法院委托、程序合法、双方当事人质证且证据三性均无疑问的鉴定意见，而仅依据部分原始票据，认定邹循旺对案涉厂房改造投入的资金只有473690元，属于事实认定错误，导致极其严重的不公平。二、作为江西华赣工程造价咨询有限责任公司（以下简称华赣公司）鉴定依据的《工程量清单》，经过双方近一年的仔细核对并最终确认，可以无争议地反映涉案工程的真实情况，一审法院苛责没有专业财物知识的邹循旺，要求其保存并提供八年前的全部原始票据，违背日常生活经验法则，在已有证据（工作量清单、鉴定意见）完全能够证明案件事实的情况下，要求邹循旺提供所有原始票据，系错误地要求重复举证。1.《工作量清单》审核将近一年，且经南昌市电器厂签字盖章，效力当无疑问；2.南昌市电器厂在自行鉴定的结果不合意图之时，恶意否认自己签字盖章的《工作量清单》的有效性以逃脱责任，一审法院不采信自己的委托鉴定意见，无疑是助长不诚信的南昌市电器厂，帮助其出尔反尔，逃避赔偿责任，有违诚实信用原则；3.一审法院将对上市公司财务专业人员的原始票据保存要求，强加于本案没有专业财务知识的邹循旺，要求举证八年前的全部原始票据，完全违背日常生活经验法则，系错误地要求重复举证。三、南昌市电器厂自认结算造价为1452352元，且涉案三份鉴定意见包括南昌市电器厂自行委托鉴定的意见相互印证，本案工程造价至少在百万以上，一审判决认定的金额仅为47万余元，为南昌市电器厂自认的三分之一，其判决逻辑确实无法自洽，存在明显错误。南昌市电器厂答辩称，华赣公司出具的《工程造价鉴定意见书》明显依据不足，一审法院对该鉴定意见书不予采信，符合法律规定。1.华赣公司出具的鉴定意见书的依据均只来源于邹循旺单方制作的《工作量清单》，未经实地勘察，一审判决出于公平考虑，排除鉴定意见的做法符合法律规定。2.《工作量清单》系邹循旺根据其自行拍摄的照片事后单方制作的，与事实严重不符，不能以此作为定案依据。3.本案厂房装修、加固工程量无法核算系因邹循旺未保存相应材料供鉴定部门参考所致，邹循旺应当对此负全部责任。4.南昌市电器厂从始至终未对结算造价进行自认，邹循旺认为本案工程造价至少在百万以上应当提供证据予以证明。综上，一审法院不予采信华赣公司的鉴定意见书符合法律规定，工作量清单系邹循旺单方制作，不能作为定案依据，邹循旺未保存好票据，其应承担不利后果，望贵院依法查明事实，驳回邹循旺的全部上诉请求，并依法支持南昌市电器厂的全部上诉请求。5.关于邹循旺利息的主张，一审判决是从2016年12月5日起计算，是基于房屋被拆迁第二天开始，实际上从本案看，邹循旺没有任何书面的证据证明其向南昌市电器厂主张过其诉请，因此即使要判利息，也应从其第一次起诉计算；6.关于装修补偿款，因南昌市电器厂至今未受到政府发放的装修补偿款，南昌市电器厂没有任何支付义务；7.关于鉴定费，一审判决要求邹循旺、南昌市电器厂各承担50%是错误的，邹循旺在诉请中至始至终未提过鉴定费，同时在原一审发生的鉴定费，因该鉴定结果不被采纳，不应由南昌市电器厂承担；8.本案中，邹循旺因考虑商业风险，强行将D级危房报告变更为C级，其主张过错明显，因承担全部责任，请求驳回邹循旺的上诉请求。南昌市电器厂上诉请求：1.依法撤销南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初11137号民事判决第一项，依法改判南昌市电器厂无需赔偿邹循旺租赁南昌市电器厂厂房期间所投入的各项费用及利息。2.一、二审诉讼费用、鉴定费用由邹循旺承担。其主要上诉理由为：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认为南昌市电器厂对邹循旺的加固、维修工作给予了积极配合，属于事实认定错误，实际上，厂房的鉴定、加固、维修手续一直是由邹循旺办理。2.一审判决认为系南昌市电器厂与邻居纠纷导致邹循旺加固维修工作时断时续，属于事实认定错误。邹循旺因其装修未通过相关部门的审批，在被城管、消防等部门多次处罚的情况下，不得不停止了施工。3.邹循旺庭后补交的票据均不是正式发票，且未签订正式的合同，无法证明与本案厂房的加固、装修有任何联系，一审法院根据这些票据核算出邹循旺的投入资金为439883元系事实认定错误。4.一审判决认为南昌市电器厂未及时积极协助邹循旺进行损失鉴定系造成鉴定结论无法采信的原因之一，属于事实认定错误。一审判决适用法律错误。二、《租赁合同协议书》因不可抗力导致合同终止，双方均不承担违约责任，根据合同约定，租赁期间遇拆迁等不可抗力，应当由政府依据有关政策、法律、法规程序补偿邹循旺所投入的装修费用，该费用仅包括政府实际补偿的范围。综上所述，本案因不可抗力导致合同终止，双方均不负违约责任，根据合同约定邹循旺仅能获得由江西老楼房地产土地评估顾问有限公司对厂房内装饰装修进行评估所得的35088元，除此之外，邹循旺再主张任何赔偿或补偿均无事实与法律的依据。请求贵院依法查明案件事实，支持南昌市电器厂的上诉请求，维护南昌市电器厂的合法权益。邹循旺答辩称：1.根据南昌市电器厂的的上诉，其认为一审判决事实错误，均没有证据证实，里面写了通过各种手段重新申请危房鉴定，因部门处罚停止施工，逼迫李经荣签字盖章，均是其一人所言。2.对于适用法律错误问题，邹循旺主张的加固装修费用是实打实的投入到了南昌市电器厂的房屋上，之所以这样做，也是要让房屋处于可出租、可使用的状态，南昌市电器厂在拆迁之前没有提供可使用的房屋，应当承担责任。3.关于利息问题，2016年12月5日之前就已经是违约状态，应当计算利息。4.关于鉴定费的问题，以一审判决书记录的情况为准。邹循旺向一审法院起诉请求：1、判令南昌市电器厂支付邹循旺在租赁南昌市电器厂厂房期间投入的加固、翻修及装修产生的费用1452352元，利息723365元（自2014年1月1日至2018年7月25日，按1分计算），为南昌市电器厂垫付评估费15500元，合计2191217元。一审中，根据鉴定意见，变更诉请为要求南昌市电器厂支付加固、翻修及装修产生的费用1940328元及利息（按年利率6%从2016年12月5日起计算至款项付清之日止，截止2018年12月4日232840元）；2、诉讼费用由南昌市电器厂承担。一审法院认定事实：南昌市电器厂于1978年成立，为集体所有制企业。1998年经南昌市人民政府决定，人、财、物成建制整体被移交给南昌市西湖区人民政府管理。2002年，因南昌市电器厂未申报年检，被吊销营业执照。2011年8月31日，南昌市电器厂（甲方）与邹循旺（乙方）签订《租赁合同协议书》，约定甲方将厂房面积约2000㎡整体租赁给乙方，协议具体内容如下：一、租赁期10年（2011年9月1日至2021年8月31日），考虑到乙方承租后要办有关手续和装修，甲方给乙方四个月（9月1日至2012年1月1日）装修期；二、……每月租金为6500元。月租金由乙方在每月25日前向甲方交纳。逾期甲方有权无条件终止本合同。……为确保合同严格履行，乙方在本合同签订之日向甲方交纳一个月租赁保证金6500元。……三、按甲方要求乙方同意在2012年1月1日提前预付2012年1月至3月房租19500元给甲方，到2012年4月份，乙方按合同第三条每月正常交纳租金；……八、乙方在租赁期间，由甲方历史性遗留下的经济纠纷，引起法院、银行查封等情况，查封裁定与乙方无关，乙方的正常生产及投入的资金、设备等属权归乙方；九、乙方租赁期间，由于不可抗拒的因素如政府统一规划，拆迁，甲方企业资产重组及企业改制等，但乙方投入的装修费用，根据政府评估有关政策、法律、法规程序，所得的补偿金归乙方所有。在受让方（政府）确定补偿乙方资金后，合同终止……。合同签订后，邹循旺交纳了6500元租赁保证金，自2012年1月至2013年5月，共交纳租金及保证金117000元（其中35000元作为解决消防通道的费用抵扣租金）。2012年1月17日，南昌市住房保障和房产管理局应南昌市电器厂的申请对涉案厂房进行鉴定，出具了该厂房为D级危房的鉴定报告，建议整体拆除。南昌市民用建筑设计研究院于同日下发了该厂房为危房的通知单。2月29日，南昌市电器厂向西湖区城建局申请减免办理危房维修加固许可证的费用。7月27日，南昌市住房保障和房产管理局应南昌市电器厂的申请，再次对涉案厂房进行鉴定，出具了该厂房为C级危房的鉴定报告，认定该房部分承重结构承载力已不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房，建议加固维修改造。10月16日，南昌市电器厂向西湖区发改委请求协调区城建局为其厂危房办理《危房维修加固许可证》。10月23日，西湖区发改委致函区城建局：我委下属企业南昌市电器厂坐落本市十字街986号厂房，经南昌市房管局危险房屋鉴定为危险C级，为此特请求贵局批准维修加固为感。11月1日，西湖区城建局复函西湖区发改委：贵委下属企业南昌电器厂坐落本市xx街xxx号厂房，经市房屋主管部门鉴定，属C级危房，按照市规划主管部门相关规定，我局原则上同意上述房屋按照“原址、原面积、原层次、原结构”进行不倒架排危性加固维修，面积1200㎡，1-3层，砖混结构，施工时间2013年3月底完成，请贵委认真组织实施，且确保危房安全。此前，邹循旺已开始对承租厂房加固维修。在施工过程中，邻居彭某以南昌市电器厂厂房建筑侵权为由，阻挠施工，为此引发诉讼。邹循旺因南昌市电器厂与邻居纠纷导致加固维修工作时断时续。2013年5月26日，南昌市电器厂向邹循旺送达《通告》：“……本月25日你没有履行合同，我厂有权解除2011年8月31日签订的租赁合同。请你接通知后3天之内给予解决。如违约由此而引发的一切经济及法律责任由你承担一切责任。希望你严格按合同办事，按期交纳租金。”邹循旺签收并于6月1日交纳5月份的租金6500元，此后停交房屋租金。2013年7月3日、4日，南昌市电器厂在《江南都市报》刊登招租公告，将涉案厂房整体招租。7月21日，南昌市电器厂与案外人黄平、龚红泉签订了新的《租赁合同协议书》，并收取了新承租人的押金和部分租金。邹循旺声称不知南昌市电器厂将厂房另行租给他人，因纠纷未得到解决，委派人员看守工地，不断找南昌市电器厂及西湖区发改委协商解决租赁事宜。2015年5月27日，南昌市电器厂将该厂房交予政府征收。7月6日，江西老楼房地产土地评估顾问有限公司，根据征收部门的委托，对该厂房室内装修的价值进行了评估，评估结果明细载明：该厂房楼层1-3层、面积1358.61㎡、装修评估项目合计116961元，成新率30%，补偿价35088元。政府征收的原则是按“租金收益不变，同时点评估”，测算还建面积给予安置。2017年1月4日，邹循旺就改造宾馆所做工作量呈报南昌市电器厂审核。12月29日，南昌市电器厂法定代表人李经荣及两名留守人员在邹循旺呈报的《租赁南昌电器厂拟改成宾馆已做工作量清单》上签字确认：“经审核此工作量”，并加盖了该厂公章。2018年4月4日，福建卓知项目投资顾问有限公司依邹循旺的申请，出具了《租赁南昌市电器厂拟改成宾馆工程结算报告书》，结算造价为2262565元；4月19日，江西中辉工程咨询代理有限责任公司依南昌市电器厂的申请，出具了《租赁南昌电器厂拟改成宾馆工程结算报告书》，结算造价为1452352元，邹循旺为南昌市电器厂垫付鉴定费15500元。因该两份结算报告书为当事人单方委托，且造价结论相差较大，本院于2018年9月7日依邹循旺申请，依法委托江西华赣工程造价咨询有限责任公司就工程造价进行司法鉴定。10月26日，华赣公司出具鉴定意见书，结算造价为1940328元，邹循旺垫付鉴定费30000元。原一审庭审后，邹循旺在本院的多次责成下，提供了295份手写票据，核算金额为473690元。邹循旺声称因有南昌市电器厂认定的工作量，故原始票据未妥善保管，加之拆迁搬家、欠供应商货款、欠工人工资等原因，大部分票据未能找到，现提供的只是部分票据。一审法院认为，南昌市电器厂被吊销营业执照，只是不能从事经营生产活动，不影响其对外出租厂房，南昌市电器厂的出租行为是否经其主管部门书面同意，并不必然影响合同的效力，主管部门同意与否，属南昌市电器厂方的上下级管理行为。邹循旺、南昌市电器厂签订的《租赁合同协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；邹循旺对厂房进行加固、维修是事实，且南昌市电器厂对邹循旺的加固、维修工作给予了积极配合，邹循旺停交房屋租金后，南昌市电器厂在未与邹循旺协商解决善后问题的情况下，又将厂房另租给他人，最终因厂房被征收，致使合同无法履行，没有实现合同的目的。南昌市电器厂虽交付了租赁物，但未能保持租赁物的合法使用，应承担赔偿责任；因厂房已被拆除，三家鉴定机构均是凭工作量清单进行鉴定，而该工作量清单是邹循旺根据拍摄的照片事后单方制作，并不是施工现场的审核签证单，无其他材料佐证，故出现工程造价相差较大的鉴定结论。一审法院在委托鉴定前要求邹循旺提供改造工程的原始票据、支付凭证等供鉴定部门参考，邹循旺以只有部分票据为由拒不提供。根据原一审庭审后邹循旺提供的票据，核算出的金额为473690元，与鉴定部门出具的造价结论1940328元相差悬殊，三个鉴定部门出具的鉴定造价结论意见也相差数十万元，责任在于邹循旺未保存、提供相应的材料供鉴定部门参考及南昌市电器厂未及时积极协助邹循旺进行损失鉴定，故此三份鉴定报告一审法院均不予采信，由邹循旺垫付的两次鉴定费合计45500元，由邹循旺、南昌市电器厂各承担50%；一审法院认定依原始票据核算出的金额473690元、房屋租金及押金117000元，共计590690元，为邹循旺的投入资金。扣除与工程改造无直接关联的费用33807元，认定邹循旺对厂房改造工程所投入的资金为556883元；该厂房被征收时，江西老楼房地产土地评估顾问有限公司根据征收部门的委托，对该厂房室内装修的价值进行了评估，认定补偿价35088元，补偿款虽暂未发放，根据《租赁合同协议书》约定，应由南昌市电器厂支付给邹循旺后由南昌市电器厂与征收部门结算；邹循旺称有部分票据目前未能找到，找到后可以另行主张权利。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、南昌市电器厂于一审判决生效之日起十日内赔偿邹循旺租赁南昌市电器厂厂房期间所投入的各项费用共计556883元及利息（自2016年12月5日起，以556883元为基数，按年利率6%，计算至款项付清之日止）；二、南昌市电器厂于一审判决生效之日起十日内支付邹循旺厂房装修补偿款35088元；三、驳回邹循旺的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由邹循旺预交的案件受理费24329元，鉴定费45500元，合计69829元，由邹循旺承担34915元，南昌市电器厂承担34914元。本院二审期间，双方当事人二审均未提交新证据。邹循旺对一审判决查明的事实无异议。南昌市电器厂对一审判决查明的“7月27日，南昌市住房保障和房产管理局应被告的申请”有异议，认为事实不够完善，实际是邹循旺去办理，南昌市电器厂配合。其对一审判决查明的“原告声称不知被告将厂房另行租给他人”有异议，认为实际上邹循旺是明知的，而且多次撬锁，在一审庭审笔录中有记录。其对一审判决查明的“12月29日，被告法定代表人李经荣及两名留守人员在原告呈报的《租赁南昌电器厂拟改成宾馆已做工作量清单》上签字确认：‘经审核此工作量’，并加盖了该厂公章”部分认为需要补充事实：法院传唤李经荣到庭制作笔录，李经荣回答其对工程量不懂也不清楚，因邹循旺到其家中多次吵闹，及邹循旺在系马桩有宾馆（也是发改委名下）拒绝拆迁，基于此才在工程量上签字盖章。南昌市电器厂对一审查明的其他事实无异议。对上述争议事实，本院认定如下：经查，2012年7月27日南昌市危险房屋鉴定报告上的委托单位系南昌市电器厂，南昌市电器厂提出该申请系由邹循旺办理，南昌市电器厂仅配合，邹循旺陈述其并非报告的主办人，系南昌市电器厂委托其去办理危险房屋鉴定报告，对该项事实本院予以确认，一审认定南昌市电器厂为申请人并无不当。关于南昌市电器厂提出的邹循旺明知厂房另行租给他人，并且多次撬锁，二审询问时，邹循旺声称撬过锁，撬锁之后由其父居住，且其父居住期间无其他人使用过案涉房屋，本院认为，撬锁的行为无法证实邹循旺明知案涉房屋租赁给案外人。至于南昌市电器厂提出的补充事实系其单方陈述，未提供证据予以证明，故本院不予确认。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，南昌市电器厂虽对《工作量清单》予以签字盖章确认，但原一审委托鉴定时仅凭该份《工作量清单》及工程现场照片作出鉴定结论依据不足。同时，原一审庭审时鉴定人员到庭说明情况并陈述，照片不能计算出工程量，只能反映情况，南昌市电器厂与邹循旺之间并无合同，而涉案房屋又已拆除，无法进行现场勘查，鉴定系依照国家现有的计价办法，对双方确认的已完成工程量作出的造价鉴定，未考虑资料的准确性、客观性。据此，一审对委托鉴定意见不予采信，而是责令邹循旺提交工程原始票据，依照核算金额、房屋租金及押金并在扣减无关费用后认定应由南昌市电器厂支付邹循旺556883元，处理并无不当，本院予以维持。因双方在案涉房屋被拆除后协商未果，邹循旺于2018年8月1日诉至原一审法院，故利息的计算应以556883元为基数自起诉之日即2018年8月1日起按照年利率6%计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后至款项付清之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于南昌市电器厂主张案涉房屋被拆迁系不可抗力，根据双方协议应当由政府依法补偿邹循旺所投入的装修费用，但应仅限于政府实际补偿的范围即35088元。对此，本院认为，邹循旺对已属危房的厂房进行加固、维修是事实，但南昌市电器厂对其上述行为予以积极配合，并在邹循旺停交租金后未妥善处理问题而是直接将案涉房屋另租他人，其作为出租人对案涉房屋管理不严、使用不当，对邹循旺加固维修后又未能实际使用案涉房屋产生的实际损失，南昌市电器厂应承担赔偿责任。据此，一审判决认定并无不当，应予维持。南昌市电器厂、邹循旺的其他主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，南昌市电器厂、邹循旺的上诉主张均不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初11137号民事判决第二项；二、撤销江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初11137号民事判决第三项；三、变更江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初11137号民事判决第一项为“南昌市电器厂于本判决生效之日起十日内赔偿邹循旺租赁南昌市电器厂厂房期间所投入的各项费用共计556883元及利息（利息以556883元为基数，自2018年8月1日起至2019年8月19日，按照年利率6%计算，自2019年8月20日起至款项付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”；四、驳回邹循旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审执行；二审案件受理费24329元（南昌市电器厂已预交9720元，邹循旺已预交19280元），由上诉人南昌市电器厂负担9720元，邹循旺负担14609元，退还邹循旺4671元。本判决为终审判决。审判长  俞志翀审判员  罗云奇审判员  周中瑞二〇二一年四月九日法官助理应思奇书记员熊浩