吉林省白城市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）吉08民终560号 上诉人（原审原告）：经济开发区铂金时代业主委员会。 负责人：宋克华，系主任。 委托诉讼代理人：刘云秀，系委员。 被上诉人（原审被告）：白城市智城物业服务有限公司。 法定代表人：董倩，系经理。 委托诉讼代理人：汤长春，吉林金辉律师事务所律师。 上诉人经济开发区铂金时代业主委员会因与被上诉人白城市智城物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服白城市洮北区人民法院（2020）吉0802民初2790号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 经济开发区铂金时代业主委员会上诉请求：撤销（2020）吉0802民初2790号民事判决，判决支持原审诉求。事实和理由：第一、原审对事实认定彻底错误。1、原审提供的所有证据均能证明白城市智城物业服务有限公司在物业管理服务中服务质量极差，采用暴力手段催收物业费已经是事实。这样的服务给广大业主造成了严重的负担，不得安居乐业。为此，纷纷反映给经济开发区铂金时代业主委员会后多次协商、告知整改均不予理会无奈提起诉讼。2、2018年6月9日双方签订的《补充协议》约定：“智诚物业公司服务如达不到业主满意，业主委员会有权终止合同”。3、铂金时代系公寓式住宅楼，业主近800人。因为面积小多数对外出租，召开业主大会难度极大。双方之间矛盾累计日久难以调和，为解决实际问题以业主委员会做主体诉讼合理合法。4、2018年7月20日曾以书面形式告知降低物业费白城市智城物业服务有限公司却不予理睬，违反了《小区物业管理委托合同》第19条的约定。即经济开发区铂金时代业主委员会有权要求限期整改，逾期未整改有权终止合同。第二、原审适用法律错误。2021年1月1日《民法典》实施，对于物业管理、催费有明确规定，暴力催费属于违法。综上，经济开发区铂金时代业主委员会认为原审判决错误，应予撤销。白城市智城物业服务有限公司的粗暴野蛮管理已经不是服务状态，其行为严重侵犯了业主的合法权益。今提起上诉请二审人民法院支持。 白城市智城物业服务有限公司辩称：第一、上诉人在上诉状中所称的事实与理由严重失实，被上诉人智诚物业公司在提供物业服务过程中，从未采取过暴力催收手段收取物业费这一情形；第二、智诚物业服务公司已经严格按照双方所签订的物业服务合同履行了自己的义务；第三、铂金时代共有住宅882户，商服13户，物业公司进行了满意度调查，已经有超过三分之二的业主，即690户的业主对智诚物业服务公司的服务表示满意；第四、上诉人单方面将降低物业费，违反了双方所签订的合同约定，被上诉人有理由拒绝，因此一审法院判决适用法律正确，程序合法，希望二审法院依法予以维持。 经济开发区铂金时代业主委员会向一审法院起诉请求：1、判决解除经济开发区铂金时代业主委员会、白城市智城物业服务有限公司之间签订的《小区物业管理委托合同》，白城市智城物业服务有限公司立即退出铂金时代；2、判决案件受理费由白城市智城物业服务有限公司承担。 一审法院认定事实：2018年5月25日经济开发区铂金时代业主委员会代表铂金时代小区全体业主与白城市智城物业服务有限公司签订小区物业管理委托合同，2018年6月9日经济开发区铂金时代业主委员会代表铂金时代小区全体业主又与白城市智城物业服务有限公司签订《补充协议》，合同约定了面积，管理事项等事项，合同约定服务期限2018年到2023年，物业服务费收费标准每平方米1.5元/月计算。合同及补充协议签订后，在合同的履行过程中，经济开发区铂金时代业主委员会以白城市智城物业服务有限公司进入小区后，没有给小区业主提供安全、便捷、舒适的服务，严重侵犯了小区业主的合法权益。具体表现如下：1、不为业主认真服务并擅自提高物业费，拒不整改。2018年7月20日经济开发区铂金时代业主委员会曾以书面形式告知白城市智城物业服务有限公司降低物业费白城市智城物业服务有限公司却不予理睬，违反了《小区物业管理委托合同》第19条的约定。即经济开发区铂金时代业主委员会1、有权要求白城市智城物业服务有限公司限期整改，逾期未整改经济开发区铂金时代业主委员会有权终止合同；2、不合理收费业主无法认可。白城市智城物业服务有限公司采取多种恶劣方式逼迫缴费，侵害了业主权益，给诸多业主造成不良影响。如违法将电梯卡绑定物业费，造成业主有家不能回。或者给（业主）断水、断电。白城市智城物业服务有限公司还派人多次在业主单位和公共场所吵闹讨要物业费；3、白城市智城物业服务有限公司收取物业费时出具的收据并非是增值税发票，偷税漏税已成客观事实；4、白城市智城物业服务有限公司不允许经济开发区铂金时代业主委员会在21楼东大堂办公，履行监督职能（开发商撤出前为经济开发区铂金时代业主委员会预留的办公室，建筑面积约80平方米）。业主缴纳高昂的物业费却享受不到相应的服务，一楼大厅内代收业主快递邮件经常丢失；合同约定的4名保安24小时巡逻根本做不到；全体业主公用区域成为私人停车场，业主却无权停放等。2019年11月1日，经济开发区铂金时代业主委员会将要求整改的书面告知书张贴在物业服务大厅公告板上限期整改，否则视为自动放弃退出铂金时代小区。但白城市智城物业服务有限公司拒不整改也不退出，并且变本加厉欺压、打击拒绝缴费的业主，民愤民怨极大为由诉讼来院，请求：1.判决解除经济开发区铂金时代业主委员会、白城市智城物业服务有限公司之间签订的《小区物业管理委托合同》，白城市智城物业服务有限公司立即退出铂金时代；2.判决案件受理费由白城市智城物业服务有限公司承担。 一审法院认为，本案的争议焦点为是否应判决解除经济开发区铂金时代业主委员会、白城市智城物业服务有限公司之间签订的《小区物业管理委托合同》，白城市智城物业服务有限公司立即退出铂金时代这一核心问题。经济开发区铂金时代业主委员会在本案中的明确具体的诉讼请求解除经济开发区铂金时代业主委员会、白城市智城物业服务有限公司之间签订的《小区物业管理委托合同》，就本案合同的签订来讲，经济开发区铂金时代业主委员会代表全体业主与白城市智城物业服务有限公司签订该合同，对白城市智城物业服务有限公司来讲经济开发区铂金时代业主委员会签订合同是否合规的审查权并不在白城市智城物业服务有限公司，且该物业服务合同已经实际履行二年多，因此要认定与白城市智城物业服务有限公司签订的合同无效显系无责归罪，法院无法支持；对履行合同中出现争议和服务瑕疵，是否应当解除合同应当尊从合同的约定和法律的规定。《中华人民共和国合同法》第二条明确规定“本法所称合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立变更、终止民事、权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份的协议，适用其他法律的规定。”《中华人民共和国合同法》第八条也明确规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”依法订立的合同的解除，就本案来讲，如需解除合同，在程序上，经济开发区铂金时代业主委员会必须经过业主代表大会广大业主过半数以上的业户表决同意，然后由经济开发区铂金时代业主委员会代表广大业主负责实施。但本案经济开发区铂金时代业主委员会显系未履行该法定程序，故其诉求解除合同属无权行权。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”但本案经济开发区铂金时代业主委员会与白城市智城物业服务有限公司签订的物业服务合同并未有解除合同约定成就条款。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”基于以上法律规定，经济开发区铂金时代业主委员会与白城市智城物业服务有限公司在物业服务合同签订后，合同履行过程中，并未发生主要或根本性违约行为，对白城市智城物业服务有限公司履约过程中发生的服务不到位或其他服务瑕疵，经济开发区铂金时代业主委员会可以通过加强检查，强化管理，限期责令改正等正常管理措施予以补救。故对经济开发区铂金时代业主委员会的诉讼请求，因其程序违法，和其申请解除合同的法定条件非必要充分条件，故法院对其诉讼请求依法不予支持。一审法院判决：驳回经济开发区铂金时代业主委员会的诉讼请求。案件受理费50.00元，由经济开发区铂金时代业主委员会负担。 经济开发区铂金时代业主委员会在二审中出示证据如下： 1、视频光碟一份，证明物业服务霸王，保安服务不到位。 白城市智城物业服务有限公司质证后称，对视频的录制过程的真实性我们没有异议。上诉人出示该份证据所要证明的问题有异议，是因为上诉人不交纳物业费，导致其用复制的邻居的电梯卡进行上下楼，自从入住至今上诉人都没有交纳过物业费，这是另案解决的。因此，他用复制的卡进行上下楼梯，用复制卡极易引起电梯系统的不正常运转，所以保安并没有阻止其回家，而只是跟她理论，告知其不让其使用复制卡，可以客观的讲一点，上诉人作为业主委员会委员来讲，应该模范的起到一个带头作用，但是尽管因其没有交纳物业费，我们保安人员依然在其每次要求刷电梯上下楼梯时提供服务。 2、出示三张微信截图，证明业主对物业形成敌对关系，物业半夜去要物业费。 白城市智城物业服务有限公司质证后称，截图我们有异议。他是在一个更换物业讨论群中，共有40人。第一我们没办法去核实，在该群用代码的，比如说A804，包括微风什么、正好是不是我们铂金时代的业主。其二这只是一个聊天的截图，应该有其他的证据，比如说视频、录音、证人证言加以支持。 本院二审查明事实与一审查明事实一致，对于一审查明事实予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的需由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条、第十二条作出与《中华人民共和国物权法》第七十六条同样的规定。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责”。从上述规定可见，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，是业主大会的执行机构，并非独立的民事主体。经济开发区铂金时代业主委员会提起的本诉涉及解除与白城市智城物业服务有限公司的物业服务合同属于应当由业主大会决定的事项，可以采用征集意见的方式由业主表决，但应当符合上述规定的标准。经济开发区铂金时代业主委员会在一、二审审理过程中并未出具符合法律规定的业主大会表决意见。故经济开发区铂金时代业主委员会提起本诉不具备起诉条件，应当予以驳回。 综上所述，经济开发区铂金时代业主委员会的上诉请求不成立，本院不予支持。原审法院判决驳回诉讼请求不妥，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销白城市洮北区人民法院（2020）吉0802民初2790号民事判决； 二、驳回经济开发区铂金时代业主委员会的起诉。 一审案件受理费50元，退还经济开发区铂金时代业主委员会；上诉人经济开发区铂金时代业主委员会预交的二审案件受理费100元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  曹宝明 审判员  孙晓琦 审判员  李 瑞 二〇二一年四月三十日 书记员  燕 秋