湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘07民终864号上诉人（原审原告）：常德市华祥化工科技有限公司，住所地湖南省常德市武陵区东江乡新安村武陵区工业园一号路常德大道1918号。法定代表人：曹长生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡博，男，该公司法务部经理。上诉人（原审被告）：湖南省龙运国际旅游集团有限公司，住所地湖南省常德市武陵区永安街道办事处楠沙社区紫缘路58号一楼。法定代表人：傅凡旗，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡太平，男，该公司副经理。委托诉讼代理人：黄自强，湖南开旗律师事务所律师。上诉人常德市华祥化工科技有限公司（以下简称华祥公司）、上诉人湖南省龙运国际旅游集团有限公司（以下简称龙运公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖南省常德市武陵区人民法院(2020)湘0702民初5056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华祥公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、本案的诉讼费用由龙运公司承担。事实与理由：一审判决没有认定双方无争议的厂房、场坪、办公楼租金85143.75元。龙运公司辩称，请求驳回华祥公司的上诉请求。龙运公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判龙运公司仅向华祥公司支付租金及占有使用费125143.75元。2.本案诉讼费用由华祥公司承担。事实与理由：一审法院违反程序规定，导致事实认定错误，判决错误。一审法院仅允许一名证人出庭作证，导致错误的认定搬离承租场地时间是2020年4月，以致于多计算几个月的场地占有使用费，请予改判。华祥公司辩称，龙运公司上诉理由不成立，因为证人出庭作证，必须由当事人向法院提出申请，法院根据申请来确认证人是否出庭作证，龙运公司以一审法院没有允许所有证人出庭作证而违反程序并导致认定事实错误的观点不能成立。华祥公司向一审法院起诉请求：1、判令龙运公司立即向华祥公司支付房屋租金467431元；2、本案诉讼费由龙运公司承担。一审法院认定事实：2015年6月8日，华祥公司与龙运公司签订第一份《租赁协议》，约定龙运公司租赁华祥公司所有的位于常德市武陵区常德××道××工业园××号××号××的园内办公楼及所有车间、厂坪，租赁期限为5年，从2015年8月1日起至2020年7月31日止，第一、二年租金600000元，自第三年起租金按前一年租金5%递增，租金每半年一交，龙运公司向华祥公司缴纳门面押金50000元。2016年7月，双方签订第二份《租赁协议》，约定龙运公司加租华祥公司大门靠门卫三间临街门面，租赁期限为3年，从2016年8月1日起止2019年7月31日止，租金每年60000元，按六个月一次性支付，租金和各项费用必须交足至搬走的最后一天止。2019年，因对租金标准产生争议，双方协商未果，龙运公司开始场地内相关设施和物品的搬离工作。2020年4月22日，华祥公司工作人员何某通过微信与龙运公司傅子刚确认搬离、交接工作，傅子刚表示可于4月22日搬离，龙运公司交付租赁钥匙的时间为2020年5月上旬。2020年9月23日，华祥公司向龙运公司发出《房屋租金催收函》，载明2015年6月8日签订的《房屋租赁合同》，租赁期限从2015年8月1日起至2019年7月31日止，并对龙运公司欠付的租金进行催收。再查，龙运公司将租赁的厂房出租给案外人罗某从事环保生产，罗佐国于2020年3月29日全部搬离，其证实龙运公司实际全部搬离的时间为2020年4月上旬。经双方共同确定：龙运公司尚欠门面租金40000元，厂房以及房屋等租赁物，2018年8月1日至2019年7月31日的年租金为661500元，2019年8月1日起的占有使用费参照的年租金标准为694575元。龙运公司支付的保证金50000元已抵扣租金。一审法院认为，华祥公司与龙运公司签订的两份《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，龙运公司应当按租赁协议约定的期限和标准向华祥公司支付租金。华祥公司主张涉案合同未予解除，龙运公司主张合同已于2019年7月31日解除，经查，华祥公司向龙运公司发放的《房屋租金催收函》载明，租赁期限从2015年8月1日起至2019年7月31日止，且龙运公司在上述合同解除后陆续开始搬离撤场的行为及在庭审过程中的当庭陈述也表明其对合同解除无异议，其无继续租赁华祥公司场地的意思表示。故双方争议的合同解除时间为2019年7月31日。另根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”故租赁合同在解除后，因承租人龙运公司丧失继续占有、使用租赁场地的合法性基础，其作为无权占有人未在合理期间内履行恢复原状、交付租赁场地的义务而继续占用租赁场地，应当向出租人华祥公司支付相应的合理对价或费用，故本案中华祥公司有权主张龙运公司支付相应的占有使用费。关于龙运公司辩称新冠肺炎疫情期间租金应当予以扣除。因涉案租赁合同已于疫情发生数月之前已经解除终止，龙运公司理应有充足的时间完成相关设施设备的搬离工作，其未能在合理期间完成交付租赁场地的义务与疫情及政府防控措施无直接因果关系，其无权占有也不因疫情和政府防控措施而合法化，故对于龙运公司的该项辩解，不予支持。关于龙运公司应向华祥公司支付的租金和占有使用费的金额。龙运公司应支付的占有使用费的日期应自合同解除之次日起计算至其实际腾退并返还租赁场地之日止。计算标准参照合同约定的同时段租金标准无不当，予以支持。本案中，龙运公司于合同解除后已陆续开始了撤场工作，龙运公司主张其2019年10月20日已完成租赁场地的返还和交接，但根据龙运公司方申请的证人罗某的陈述，场地内相关设施和物品的清理工作于2020年4月上旬才完成；华祥公司方申请的证人何某的陈述，龙运公司完成腾退场地工作以及交付所有租赁门面的钥匙的时间是2020年5月份之后，故龙运公司主张其2019年10月20日已完成租赁场地的返还和交接的辩解不能成立，不予支持。现华祥公司要求相关费用的时间计算至2020年4月30日止，该请求有事实依据，故认定计算占有使用费的时间为2019年8月1日至2020年4月30日。经双方共同确认，龙运公司已实际支付占有使用费至2019年10月31日，且双方对占有使用费比照年租金694575元的标准进行计算均无异议，予以确认，龙运公司应当支付华祥公司从2019年11月1日起至2020年4月30日止的占有使用费，为347287.5元（694575元÷12个月×6个月）元。另华祥公司主张龙运公司支付门面租金40000元，龙运公司无异议，予以确认。综上，龙运公司共应支付华祥公司387287.5元（门面租金40000元、厂房等其他租赁物占有使用费347287.5元）。据此，判决：一、湖南省龙运国际旅游集团有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向常德市华祥化工科技有限公司支付租金及占有使用费共计387287.5元；二、驳回常德市华祥化工科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8312元，减半收取4156元，由湖南省龙运国际旅游集团有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下，对于华祥公司所提交的曹长生手机拍摄的两张照片打印件，虽龙运公司对真实性、合法性没有异议，但该照片仅反映手机拍摄的当日局部场地情况，不能达到证明龙运公司于2020年4月17日仍以该场地为其公司经营场所的证明目的，故本院不予采信。对于龙运公司提交的李兆南工作日志、胡某微信朋友圈截图、胡某的证人证言，虽有涉及龙运公司搬家事宜，但不能确定该公司完成案涉租赁场地的返还时间，故本院亦不予采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点:华祥公司主张一审判决遗漏的厂房、场坪、办公楼租金85143.75元如何认定，一审判决认定租金及场地占有使用费的金额是否正确。本案中，华祥公司与龙运公司签订案涉租赁协议系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。华祥公司上诉认为因当事人已针对截止到2019年10月31日的所欠租金进行对账，双方认可龙运公司所欠华祥公司的门面租金是40000元，厂房、场坪、办公楼租金85143.75元，但是在一审判决中仅认可欠付的门面租金40000元，遗漏了厂房、场坪、办公楼租金85143.75元没有处理。本院认为，一审法院根据龙运公司申请的证人罗某的陈述，结合华祥公司申请的证人何某的陈述，认为华祥公司要求相关费用的时间计算至2020年4月30日有事实依据，还查明华祥公司向龙运公司发放的《房屋租金催收函》载明租赁期限从2015年8月1日起至2019年7月31日止，合同期限届满后，逾期腾房占有使用费的时间为2019年8月1日至2020年4月30日。依据双方共同确定的厂房以及房屋等租赁物，2018年8月1日至2019年7月31日的年租金为661500元，2019年8月1日起的占有使用费参照的年租金标准为694575元，龙运公司已实际支付占有使用费至2019年10月31日，按照上述标准从2019年11月1日起至2020年4月30日止计算的占有使用费，并无不当。故华祥公司称遗漏厂房、场坪、办公楼租金的理由不能成立。关于龙运公司上诉认为一审法院违反法定程序，没有准许所有证人出庭作证，导致错误认定搬离承租场地时间的问题。本院认为，龙运公司申请证人出庭作证均系拟证明龙运公司搬离承租场地的时间，一审法院根据庭审的情况，结合证人的证明目的，已经准许了证人出庭作证，龙运公司证人的证明内容与华祥公司证人的证明内容时间上可以衔接，相互印证，一审法院并未违反法定程序。一审法院依据查明事实，认定龙运公司搬离承租场地的时间为2020年4月，据此计算租金及场地占有使用费的金额正确。综上所述，华祥公司、龙运公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7163元，由常德市华祥化工科技有限公司负担1930元，湖南省龙运国际旅游集团有限公司负担5233元。本判决为终审判决。审判长  卜玉苹审判员  严钦华审判员  孙 晖二〇二一年四月二十日法官助理彭珊珊书记员杨昇婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。