四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1855号 上诉人（原审被告）：费艳，女，1970年6月30日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被上诉人（原审原告）：成都兴荣源物业管理有限公司，住所地四川省成都市金牛区茶店子西街36号1栋2单元23层2314号。 法定代表人：张明群，总经理。 委托诉讼代理人：罗煜，四川瀛领禾石律师事务所律师。 上诉人费艳因与被上诉人成都兴荣源物业管理有限公司（以下简称兴荣源公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初8103号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人费艳上诉请求：一、撤销一审判决；二、一、二审诉讼费由兴荣源公司承担。事实和理由：被上诉人主体不合法，物业合同签署无业主委员会成员半数以上签字同意通过，签字人员不确定是否是业主委员会成员，且违反了业主委员不得在提供服务的企业机构任职之规定；被上诉人提交的诉讼请求不符合事实，请法院调查合同的真实性及合法性。 被上诉人兴荣源公司二审中未提交书面答辩意见。 兴荣源公司向一审法院起诉请求：1.判令费艳支付物业费1874.96元及违约金500元;2.判令费艳支付水费940.23元（起数1577方至止数1954方）、垃圾清运费344元、停车费2040元。 一审法院认定事实：2016年1月15日，位于成都市青羊区××路××号××小区第三届业主委员会与兴荣源公司签订《物业管理服务合同》，约定：委托管理期限为三年，从2015年2月10日至2018年2月10日；物业管理服务的事项有房屋建筑共用部位的维修、养护管理，公共设施的维修、养护、运行和管理，维护公共秩序等；物业管理服务费由乙方按建筑面积0.5／㎡／月向业主收取，垃圾清运费由乙方按户8元／月向业主或物业使用人代收，对小汽车尾气排放量在0.8Ｌ-1.6Ｌ的小汽车按70元／月收取，小区业主有第二辆车的，在原有车辆费用基础上加倍收取；乙方对无理由拒缴物业管理费和机动车停车费的业主、物业使用人可以从逾期30日起按应缴费用千分之五加收滞纳金等。2018年4月18日兴荣源公司再次与该小区第三届业主委员会业主大会签订《物业管理服务合同》，约定合同的委托管理期限为2018年2月11日至2021年2月11日，关于物业服务内容、物管费、停车费的收费标准、违约金等合同内容与2016年1月15日物业服务合同相关条款内容一致。兴荣源公司在审理中主张其自2015年2月10日（即物业服务合同约定的服务期限起始时间）即进入案涉小区提供物业服务至今。又查明，费艳系成都市青羊区××路××号××栋××单元××号房屋的业主，该房屋建筑面积为87.14平方米。审理中，兴荣源公司明确其主张的物业费、水费和垃圾清运费的欠费期间为2015年11月至2020年4月期间共43个月，其中2017年1-2月、2018年8-12月、2019年1-4月共计11个月费艳已缴费。兴荣源公司主张的停车费欠费情况是：费艳川ＡＤ××××车辆按70元／月收取停车费，川Ａ3××××车辆按100元／月收取停车费，两车欠费期间均为2018年1-7月、2019年6-12月、2020年1-3月。费艳则表示其认可兴荣源公司主张的垃圾清运费和水费，对兴荣源公司主张的未缴纳物业费及停车费的时间段认可，并表示：我家确实有2辆车停放，对停车费收费标准无异议，我方未缴纳物业费、停车费的原因是兴荣源公司方不收取单项费用，要求全部费用（一并）缴纳等。兴荣源公司则对此表示：费艳主动缴纳的垃圾清运费、水费，其他费用并未主动缴纳。以上事实，有各方当事人当庭陈述，身份信息、企业信息，物业服务合同、费用单据、停车记录单、房屋所有权证复印件等证据在案佐证。 一审法院认为，根据原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。案中并无有效证据能予否定兴荣源公司与案涉小区业主委员会所签《物业管理服务合同》的法律效力，应认定该合同合法有效，在费艳作为案涉房屋业主期间该合同对其具有法律约束力。在兴荣源公司已向费艳所在小区按约提供了相应的物业服务的情况下，费艳应按约向兴荣源公司支付相应的物业服务费用和约定的其他费用。费艳应向兴荣源公司支付的费用评定如下：1.物业服务费：费艳认可兴荣源公司主张的欠费时间43个月，欠付物业费计算为43月×0.5元/㎡/月×87.14㎡=1873.51元；2.垃圾清运费和水费：费艳认可兴荣源公司主张的垃圾清运费344元和水费940.23元，一审法院予以确认；3.停车费：费艳认可兴荣源公司主张的其2辆车辆的欠费事实，故停车费计算为：（70元+100元）×（兴荣源公司主张的）12个月=2040元停车费。费艳以兴荣源公司未尽相关物业服务义务为由抗辩物业服务费的交纳，一审法院认为，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，费艳认为兴荣源公司履行物业服务合同有违约行为的，可以通过要求兴荣源公司以继续履行、采取补救措施、赔偿损失等方式承担违约责任的方式另行维护自己的合法权益，其以此为由抗辩物业费的缴纳，缺乏事实和法律依据，其辩解意见一审法院不予采纳。对于兴荣源公司主张的违约金，根据审理查明的事实，费艳未及时缴纳停车费确有双方就物业合同的签订和履行发生争议等因素的影响，确系事出有因，不宜认定费艳此逾期支付行为构成违约，故一审法院对兴荣源公司请求的违约金不予支持。综上，依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决：一、费艳于判决生效之日起十日内向兴荣源公司支付物业费1873.51元、垃圾清运费344元、水费940.23元、停车费2040元，共计5197.74元。二、驳回兴荣源公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由费艳负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，案涉小区的《物业管理服务合同》是由小区业主大会及第三届业主委员会共同与兴荣源公司签订，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定物业合同合法有效，双方当事人均应按约履行。兴荣源公司提供的营业执照显示其系经过工商行政部门登记的物业服务企业，具备签订物业服务合同的主体资格。上诉人主张对该物业合同的真实性和合法性不予认可，但并未提供证据证明合同存在法律规定的合同无效的情形，故本院不予采纳。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容。若问题仍然得不到解决，业主可通过行使法律所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业行使权利而不能动辄拒交物业费。 综上，上诉人费艳的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人费艳负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年四月十四日 书记员  陈 悦