山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1102民初3141号 原告：任守超，男，1952年6月28日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：房祥慧，山东舜铭律师事务所律师。 被告：杨明，男，1986年5月6日出生，汉族，居民，住日照市。 委托诉讼代理人：苑克帅，山东德衡（日照）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘春刚，山东德衡（日照）律师事务所律师。 原告任守超与被告杨明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任守超及其委托诉讼代理人房祥慧，被告杨明及其委托诉讼代理人苑克帅、刘春刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告任守超向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告于2021年1月6日解除双方之间签署的房屋租赁合同，判决被告立即腾空房屋；2.判决被告支付原告租赁费用83517.8元及利息(自2020年7月1日起计算至2021年1月6日83517.8元，自2021年1月7日起至实际腾空之日止的房屋占用费按照房屋租赁合同约定进行计算；利息自2020年7月1日起至2020年11月19日以68000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年11月20日起至实际全部清偿完毕之日止，以83517.8元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告之间于2019年11月18日签署《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告坐落于任家台村西南角碧海路以北的房屋一处，租赁期限为三年(自2019年11月18日至2022年11月19日)，每年租金为118000元，每年5月1日前预付房屋定金50000元，每年7月1日之前将剩余租赁费付清。但是合同生效后，被告仅于2019年11月18日支付租金50000元，原告多次要求被告支付剩余租金均遭到拒绝。现为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。诉状中请求第二项利息的计算时间2020年1月20日应为11月20日。 被告杨明辩称，被告于2019年11月18日与原告签订了租赁合同，且与案外人任宗辉签订了租赁合同，租赁两处房屋用于旅游季节时海边饭店经营。合同签订后，因作为一个饭店整体经营，被告同时装修两处租赁房屋，于2020年1月24日前装修完毕，后计划大年初一（2020年1月25日）饭店开业，恰逢遭遇新型××疫情，所租赁房屋的村封村，导致饭店一直迟迟无法开业。被告于2020年4月10日后向山海天管委食品安全管理部门提出开业申请，于4月底饭店开业。后原、被告就租金减免事宜沟通协商，2020年11月16日原告将房租钥匙收回，并换了门锁，导致被告无法进入租赁房屋，因此，原告存在违约行为，应承担违约责任。综上，关于房屋租金问题，考虑到合同签订后的装修时间以及不可抗力新型疫情引起的饭店不能正常开业，请求从公平角度对被告承担的数额酌情降低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告向法庭提交了如下证据： 证据一、房屋租赁合同一份，证实原、被告之间于2019年11月18日就原告所有房屋签署房屋租赁合同，双方存在租赁关系，租赁期间为2019年11月18日至2022年11月19日，租金为118000元，被告于每年五月一日前预付房屋定金5万元，每年7月1日之前将剩余租赁费付清，并且租赁合同第九条约定拖欠租金的，原告可终止合同并收回房屋，造成原告损失由被告负责赔偿； 证据二、日照银行股份有限公司山海天支行出具的个人活期存款账户交易明细一份，证实截至目前被告仅支付原告租金5万元，被告未按照租赁合同约定支付剩余租金，被告构成违约，事实清楚； 证据三、日照市东港区人民法院作出的2021鲁1102财保36号民事裁定书一份，山东省非税收入通用电子票据一份，证实因被告违约，原告起诉被告，原告向日照市东港区人民法院申请财产保全，日照市东港区人民法院作出2021鲁1102财保36号民事裁定书，将被告位于日照市，产权证号鲁2019，日照市不动产权第××号房产予以查封，原告垫付保全申请费用920元，该费用应当由被告承担。 被告杨明质证意见如下：对证据一真实性无异议，但双方签订的租赁合同中没有考虑到被告需要装修的期限，有失公平，被告实际租赁房屋之后进行装修，持续到2020年大年初一才准备开业，恰逢又遇到新型××疫情影响，导致被告于2020年4月10日后向山海天管委食品安全管理部门提出开业申请，到4月底饭店才正式开业，因此被告租赁房屋后，实际经营的时间较短，无法按时支付剩余的租金，且被告在承租期间，原告于2020年11月16日收回涉案房屋的钥匙，并更换门锁，导致被告无法正常使用，被告不应该承担后续的占用费用；对证据二真实性无异议；对证据三真实性无异议，但保全费并非必要的支出，被告不应当承担。 庭审中被告杨明申请证人冯某出庭作证，证明2020年10月份左右，证人将净水机、摩托车、锅碗瓢盆、被褥放在被告承租的案涉租赁房屋内，至开庭之日前十天左右，证人通过电话联系原告，后由原告给证人开门去案涉租赁房屋内取上述物品。 原告对证人证言真实性、合法性、关联性均不认可，认为仅一个证人出庭作证，且证言含糊其辞，其陈述的内容均系从被告处听说的，系传来证据，并非直接证据，证人与被告之间系认识十多年的朋友关系，其证人证言可信度不高，请求法院依法不予认可证人证言的效力。 被告认为通过证人证言，可以证明原告手中持有涉案房屋的钥匙，证人与被告系朋友关系，证人如果要取走涉案房屋中的物品，以常理推断，被告手中如有钥匙，被告没有必要不提供钥匙。 庭后被告补充提交录像光盘三张，证明2020年11月17日被告杨明将涉案房屋租赁钥匙交换给原告，原告将涉案房屋锁门的过程。即涉案房屋钥匙已进行交接，涉案房屋自2020年11月17日起由原告控制。原告庭审中陈述没有进行涉案房屋钥匙的交接，这与录像中事实严重不符，原告存在故意虚假陈述，妨碍人民法院审理，法院应对该不诚信行为予以惩戒。 原告质证后认为，对证据的真实性无异议，但对证明的内容有异议，三张录像光盘均未显示系原告将涉案房屋钥匙收回的迹象，而明显可以看出涉案房屋钥匙中的一串钥匙系被告自己放在桌子上的，且被告没有留下任何话语以及仅从吧台上抱了点东西离开了，室内的其他物品被告仍然留在涉案房屋内，原告任守超自始至终未接触该串钥匙，且从锁门的视频中可以看出原告的侄子任宗辉在拿起该串钥匙之后试了两个门，又将该串钥匙留在涉案房屋内，未将该串钥匙带出。涉案房屋的钥匙，原告手中有三串，在视频中仅是其中一串，且涉案房屋有五个门，每个门有三把钥匙，被告手中还有涉案房屋的钥匙两把，原被告自始至终未交谈解除租赁合同事情，只是原告向被告索要房屋租赁费，被告自行留下一串钥匙，但是仍将室内物品存留涉案房屋的行为不能证实涉案房屋合同已经解除，也不能证实涉案房屋由原告控制。 经审查，原、被告提交的上述证据与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，认定案件事实如下： 2019年11月18日，原告任守超（出租方/甲方）与被告杨明（承租方/乙方）签订房屋租赁合同，合同主要内容如下：甲方房屋坐落于山海天旅游度假区；房屋用途为住宿餐饮；租赁期限为三年，自2019年11月18日至2019年11月19日止；租金为每年118000元；付款方式为乙方每年五月一日之前预付房屋定金50000元，每年七月一日之前将剩余租赁费付清，在营业期间如果由乙方原因造成无法正常营业，甲方不予退还每年的房屋租赁费；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1.擅自将承租的房屋转租的；2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3.擅自拆改承租房屋结构改变承租房屋用途的；4.拖欠租金累计达日……。原、被告均在合同上签名、捺印。 合同签订当日，被告向原告银行转账50000元，剩余租金至今未付。 被告杨明向本院提交的光盘（从监控中提取的录像，2020年11月17日、18日）显示，原告任守超与被告杨明及任宗辉（另案房屋的出租人）坐在涉案房屋桌子边，杨明于2017年11时36分许把一串钥匙放在桌子上，后离去，本案原告在场但未言语。 庭审中，被告主张合同签订后，恰逢遭遇新型××疫情，所租赁房屋的村封村，导致饭店迟迟无法开业。2020年4月10日后向山海天管委食品安全管理部门提出开业申请，4月底饭店开业，要求原告减免租赁费，双方未达成一致意见。 关于租赁期间，原告主张本案系2021年1月6日向法院提起诉讼，因此按照该日确定双方之间房屋租赁合同解除日期。被告主张因原告于2020年11月16日收回涉案房屋的钥匙，并更换门锁，导致被告无法正常使用涉案房屋，原告以实际行动作出不再租赁的意思表示，认为双方解除合同的时间应该为2020年11月16日。 2021年1月11日，原告向本院申请财产保全，本院于同日作出（2021）鲁1102财保36号民事裁定书，将被告杨明名下位于日照市[产权证号鲁（2019）日照市不动产权第××号]的房产予以查封。原告为此支出保全费920元。 本院认为，原告任守超与被告杨明签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方应按照合同约定的内容严格履行各自的义务，后被告杨明基于疫情等原因经营困难，未能按约定支付租赁费，其于2020年11月17日向原告交付租赁房屋的钥匙，用实际行为表示与原告解除合同，其虽然不享有单方解除合同的权利，但合同履行过程中，双方已经形成僵局，若不解除合同，对双方均不利，且被告不存在恶意违约情形，继续履行合同也显失公平，结合本案实际状况，本院确认双方自2020年11月17日解除租赁合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。就本案而言，合同解除后，虽然杨明将房屋的钥匙留置在租赁房屋内，但所占用的租赁房屋中的物品并未全部清除并恢复原状，未作为一个完整可继续使用的房屋交付给原告，而是继续占用了房屋，其继续占用房屋造成的租赁损失应予以赔偿。但原告在接收钥匙后应当明白被告解除合同的意思表示，其亦负有减损义务，应当采取积极措施，避免损失扩大。考虑被告物品的存放及原告合理寻求出租的时间，本院酌定合同解除后2个月的租金损失由被告全部赔偿；此后至原告起诉之日租赁损失由双方均担。原告起诉主张权利后，被告在2021年2月26日收到起诉状，其未能腾空房屋，故应承担该日之后占用房屋期间的全部损失。关于租赁费的数额，根据合同约定，自2019年11月18日至2020年11月17日期间租赁费为118000元，扣除被告已经支付的50000元，尚欠租赁费68000元，被告未能按照约定的每年7月1日前将剩余租赁费付清，本院酌定被告按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期利息。关于原告的租赁损失，根据上述分析，自2020年11月18日至2021年1月17日，被告应每日赔偿原告的损失为323.29元（118000元/年÷365天）。自2021年1月18日至2021年2月26日，被告应每日赔偿原告租金损失的二分之一即161.64元（118000元/年÷365天÷2）。自2021年2月26日起至被告腾空房屋之日止，被告每日赔偿原告损失为323.29元。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条第一款、第七百二十二条之规定，判决如下： 一、原告任守超与被告杨明2019年11月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年11月17日解除； 二、被告杨明于本判决生效之日起五日内清除涉案租赁房内的物品并将房屋交付原告任守超； 三、被告杨明于本判决生效之日起五日内支付原告任守超租赁费68000元及利息（以68000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年7月1日起计算至实际付清之日止）； 四、被告杨明于本判决生效之日起五日内赔偿任守超租赁损失（其中自2020年11月18日至2021年1月17日，每日按照323.29元计算；自2021年1月18日至2021年2月26日，每日按照161.64元计算；2021年2月27日起至被告腾空房屋之日止，按照每日323.29元计算）； 五、驳回原告任守超本案的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1888元，减半收取944元，保全费920元，均由被告杨明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  常金峰 二〇二一年四月三十日 书记员  翟曼如