湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘04民终735号 上诉人（原审第三人）：湖南耒阳农村商业银行股份有限公司。 法定代表人：梁新斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：伍尤会，湖南丹阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁敏，女。 委托诉讼代理人：梁洁(梁敏的妹妹)。 原审被告：耒阳方元豪晟置业有限公司。 法定代表人：梁国成，该公司董事长。 上诉人湖南耒阳农村商业银行股份有限公司（以下简称耒阳农商银行）因与被上诉人梁敏及原审被告耒阳方元豪晟置业有限公司（以下简称方元豪晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2020）湘0481民初7917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 耒阳农商银行上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判驳回梁敏对耒阳农商银行的相关诉请。事实和理由：耒阳农商银行与梁敏及方元豪晟公司形成商品房担保贷款合同关系，与本案梁敏、方元豪晟公司之间的商品房买卖合同关系属于不同法律关系，在耒阳农商银行没有作为独立请求权第三人提出诉讼请求的情况下，一审应仅处理商品房买卖合同纠纷。一审判决解除耒阳农商银行与梁敏及方元豪晟公司签订的《个人住房、商业用房借款担保合同》，无事实根据，适用法律错误。即使解除该《个人住房、商业用房借款担保合同》，应由梁敏与方元豪晟公司共同承担偿还贷款本息的法律责任。一审认定的返还贷款金额，仅考虑贷款33万元，未认定利息，损害了耒阳农商银行的合法权益。 梁敏辩称，案涉房屋无法交付，其还是在租房住，还要偿还贷款，希望与开发商和银行的合同一并解除。银行放贷时未尽审核义务，也未告知其案涉风险。请求维持原判决。 梁敏向一审法院起诉请求：1.解除梁敏与方元豪晟公司2019年4月6日签订的《商品房买卖合同》；2.解除梁敏与耒阳农商银行签订的购房按揭合同；3.方元豪晟公司返还梁敏购房首付款155562元，已支付银行的购房按揭款22495.8元（从2019年11月25日至2020年8月25日，共计10个月，月供2249.58元）、契税及房屋维修基金17469元，共计195526.8元，并支付违约金。 一审法院认定事实：2019年3月23日，梁敏与方元豪晟公司签订了《珑璟台项目商品房认购书》，梁敏认购方元豪晟公司位于2107号房屋，该商品房的建筑面积约为131.66平方米。付款方式为按揭付款，定金2万元。梁敏当日交付了2万元定金。2019年4月6日，梁敏（买受人）与方元豪晟公司（出卖人）签订了《耒阳市商品房买卖合同》合同编号：LYS19003452。合同主要约定：1、该商品房的预售依据为耒房售证字[耒预许字]（2013）第039号；2、买受人购买的商品房位于锦绣山湖一期l3号楼2107。3、该商品房的预测建筑面积共131.66平方米，其中套内建筑面积109.25平方米，分摊共有建筑面积22.41平方米；4、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3688元，总价款为人民币485562元；5、买受人应当于2019年4月6日前支付首期房价款155562元，占全部房价款的30%。余款330000元向银行（贷款机构）申请贷款支付；6、商品房交付条件：①该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；②该商品房已取得房屋测绘报告；③该商品房交付时经验收合格同视为具备交付条件；7、出卖人应当在2019年7月30日前向买受人交付该商品房；8、逾期交付在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照同期活期存款利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。同日，梁敏交纳了购房首付款135562元，包括已交的2万元定金，梁敏已按合同约定交纳首付款155562元。2019年5月7日，梁敏交纳了物业专项维修资金10533元。2019年9月24日，梁敏交纳契税6936.60元。2019年9月6日，梁敏（借款人、抵押人）、方元豪晟公司（保证人）、耒阳农商银行（贷款人、抵押权人）签订了《个人住房、商业用房借款担保合同》，约定：耒阳农商银行向梁敏发放贷款33万元，借款期限240个月，年利率5.39%，用于购买诉争房屋，梁敏将诉争房屋作为抵押物抵押给耒阳农商银行，方元豪晟公司作为保证人承担保证义务。2019年10月29日，耒阳农商银行向梁敏出具借款借据，同日发放贷款33万元。同日，该33万元贷款转出至方元豪晟公司。从2019年11月25日至2020年10月25日，共计12个月，月供2249.58元，梁敏已向耒阳农商银行支付银行的购房按揭款26994.96元。因涉案房屋至今未经综合验收，方元豪晟公司无法在合同约定的时间将房屋交付梁敏，酿成纠纷。 一审法院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，梁敏与方元豪晟公司签订的《耒阳市商品房买卖合同》和梁敏、方元豪晟公司、耒阳农商银行签订的《个人住房、商业用房借款担保合同》均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，均为合法有效合同。由于方元豪晟公司至今未进行竣工综合验收，导致方元豪晟公司不能在约定的时间（2019年7月30日前）将诉争房屋交付梁敏，方元豪晟公司的违约行为致使梁敏不能实现购房居住的合同目的，梁敏要求解除购房合同，符合法律规定，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，梁敏要求解除商品房担保贷款合同的请求，也符合法律规定，予以支持。合同既已被解除，梁敏要求方元豪晟公司返还购房首付款155562元、已支付银行的购房按揭款26994.96元,共计182556.96元，符合法律规定，予以支持。物业专项维修资金10533元、契税6936.60元收款人不是方元豪晟公司，方元豪晟公司没有返还的义务，梁敏要求方元豪晟公司返还该两笔款项，不符合法律规定，不予支持；但方元豪晟公司应协助梁敏办理退还该两笔款项，如方元豪晟公司拒不协助，梁敏可另案请求处理。方元豪晟公司还应向耒阳农商银行返还房屋按揭款。关于违约金，因梁敏未提出具体请求金额，不予支持。方元豪晟公司关于应驳回梁敏诉讼请求的主张，不符合法律规定，不予支持。耒阳农商银行关于梁敏无权解除借款担保合同的主张，不符合法律规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第十七条第三款、第二十四条、第二十五条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决：一、解除梁敏与方元豪晟公司签订的《耒阳市商品房买卖合同》（合同编号：LYS19003452）；二、解除梁敏、方元豪晟公司、耒阳农商银行签订的《个人住房、商业用房借款担保合同》；三、方元豪晟公司在本判决生效之日起十日内返还梁敏购房首付款155562元、已支付银行的购房按揭款26994.96元、共计182556.96元；四、方元豪晟公司返还耒阳农商银行房贷款303005.04元（梁敏支付的按揭款26994.96元已扣除）；五、驳回梁敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4210元，减半收取2105元，财产保全费1497元，合计3602元，由方元豪晟公司负担。梁敏已垫付3602元，方元豪晟公司应在执行中清偿。 本院二审期间，耒阳农商银行提供一份客户贷款信息明细表，用以证明梁敏尚欠贷款本息的具体数额。梁敏质证称在该信息明细表查询打印后还存在还贷行为。因贷款偿还方式为银行转账，偿还以及剩余贷款的具体数额应以实际发生的转账信息为准。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审争议焦点：案涉《个人住房、商业用房借款担保合同》的解除以及解除后的还款主体与金额应如何认定及处理。分述如下：关于商品房担保贷款合同的解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，案涉《耒阳市商品房买卖合同》因无法交付房屋而被一审判决解除，梁敏据此同时诉请解除合同目的无法实现的《个人住房、商业用房借款担保合同》，于法有据。至于耒阳农商银行提出其不是本案有独立请求权第三人不能判决解除案涉担保贷款合同的主张，由于本案起诉时已将耒阳农商银行列为当事人，其亦参加了一审的诉讼活动，并充分行使了其实体权利与程序上的辩论权利，一审对本案的审理并未损害其合法权益。据此，一审判决解除合同，并无不当。关于商品房担保贷款合同解除后还贷主体与金额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款关于“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，出卖人在商品房买卖合同与担保贷款合同解除后，有分别向买受人返还购房款和向贷款银行返还贷款的义务。一审据此判令方元豪晟公司返还梁敏购房款及返还耒阳农商银行房贷款亦无不当，但对返还房贷款的具体数额认定有误，没有考虑到已偿还的按揭款中包含有贷款利息，依法应予纠正。至于耒阳农商银行提出梁敏在案涉《个人住房、商业用房借款担保合同》解除后也有偿还房贷款义务的主张，该合同对此虽有约定，但梁敏对本案因无法交房而解除案涉合同没有过错，在其未能取得案涉房屋的情况下仍须继续偿还贷款，明显不合理地加重了梁敏的责任，有违公平原则。而耒阳农商银行在对方元豪晟公司享有本案债权的同时，还对案涉房屋依法享有担保物权。据此，一审未予采纳耒阳农商银行的该项主张，亦无不妥。 综上，一审除对返还案涉房贷款的金额认定有误外，对其他诉讼请求的处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持湖南省耒阳市人民法院（2020）湘0481民初7917号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项； 二、变更湖南省耒阳市人民法院（2020）湘0481民初7917号民事判决第四项为：耒阳方元豪晟置业有限公司于本判决生效之日起十日内向湖南耒阳农村商业银行股份有限公司偿还房贷款（具体金额为实际还款之日的应还贷款本息）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取计2105元，财产保全费1497元，合计3602元，由耒阳方元豪晟置业有限公司负担；二审案件受理费4210元，由耒阳方元豪晟置业有限公司与湖南耒阳农村商业银行股份有限公司各负担2105元。 本判决为终审判决。 审 判 长  尹 驰 审 判 员  刘丽娅 审 判 员  张 健 二〇二一年四月七日 法官助理  彭 斌 书 记 员  陈 浅 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。