广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终2312号上诉人（原审原告）：姚某1，女，汉族，1980年4月20日出生，住广东省东莞市常平××××××，公民身份号码：441××××××××××××347。委托诉讼代理人：李万祥，广东展创律师事务所律师。委托诉讼代理人：丰梦燕，广东展创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:东莞市正德房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市×××××××××××××××××××××××。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：何志健，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟连带，广东宏尚律师事务所律师。上诉人姚某1因与被上诉人东莞市正德房地产开发有限公司（以下简称正德公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初10536号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。姚某1向一审法院提出诉讼请求：1.正德公司赔偿违约金38638.15元（772763元×5%）；2.正德公司退还姚某1所交加建费用12000元；3.正德公司承担本案一审诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，判决如下：驳回姚某1的全部诉讼请求。一审受理费533元（姚某1已预交），由姚某1负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初10536号民事判决书。姚某1不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。二、由正德公司承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定正德公司对逾期办证没有过错是错误的。（一）案涉房产不能如期办证原因是违法加建造成的，违法加建的责任在于正德公司。1.上诉人对案涉房屋加建的知悉或接受，并不等同于上诉人和正德公司之间就案涉房屋的加建达成合意。本案中是先由正德公司进行加建，加建完成后被查处时为规避法律责任要求业主签署“户型改造确认书”，且有些在交楼之前就已经加建完毕，如样板房。整个加建的过程，上诉人都是不参与的。2.对于加建是否影响办理产权证明，正德公司在签署合同或加建时，未做任何书面或口头提示。上诉人购买案涉房屋用于自住，最根本的目的就是为了取得房屋产权证，对于上诉人这一合同目的，正德公司也是清楚的，如果正德公司告知对案涉房屋进行加建后会导致无法办理产权证，上诉人是不会同意正德公司加建的。3.正德公司不但未作任何影响办证的上述提示，相反还暗示房屋购买后可以改建、加建等，于是上诉人更加相信改建、加建是不会影响办证的。4.看样板房时间在前，签署《商品房预售合同》时间在后，进一步降低了上诉人的“加建可能会影响办证”的注意义务。正德公司作为有经验和有资质的开发商，对于办理房产证的程序和条件是非常清楚的，正德公司承诺买房后可改建、加建并以书面合同方式明确一年后可以办理房产证，如逾期办理可承担逾期办理的违约责任，那上诉人便相信了。5.上诉人对“加建是否影响办证”没有注意义务，也超出了正常人的注意义务范围。（二）上诉人签署的户型改造确认书系格式条款，在本案中不能发生法律效力，不能据此免除正德公司的违约责任。1.该户型改造确认书签署的时间在案涉房屋的入户花园部分已经加建、改建完成之后，是正德公司在事发后为了逃避其法律责任而要求上诉人签署的。2.该户型改造确认书中没有明确提到过对于案涉房屋的加建、改建将会导致无法办理房屋产权证。3.该户型改造确认书是正德公司提供的，且与所有业主签署的格式、内容完全一样，足见其系明显的格式条款。因此，对于相应的免除正德公司责任的部分应该进行醒目、明确的标示，并对上诉人解释说明，故该确认书中有关免除正德公司责任的条款系明显的无效条款，在本案中不能发生法律效力，不能据此免除正德公司的违约责任。（三）一审认为正德公司于2018年8月15日向全体业主发出《关于碧湖东岸拆改方案的公示》，告知了具体的整改方式并表示愿意配合整改，后因上诉人作为房屋的实际控制者未及时、积极配合消除办证障碍，才导致的逾期办证结果，这是不成立的。1.已办理房产证的，是因为没有加建或者原本就没有装修，拆除加建没有任何损失，与本案没有可比性。2.所有业主包括上诉人在内自始至终都是积极同意拆除的。未能拆除的原因是不能就赔偿问题达成一致意见，而拆除因为相邻的关系，要整栋楼层全部同意拆除方可拆除，仅部分人同意是不能拆除的。3.从现有证据来看，所有的加建都是由正德公司统一组织与实施的，所有的加建都是正德公司为实现卖房时的承诺而授意进行的。如果要拆除必然会发生拆除费用的损失、原本装修的损失、重新装修的损失。这部分损失由谁承担、已收加建费如何处理等等都需要与正德公司达成一致意见，如不能达成或根本没有协商，不能说上诉人是不积极配合。（四）是否有“将开放阳台改成封闭阳台的问题”，一审没有逐个查明，即便有此改建行为也不影响办证，且都是正德公司为实现赠送面积的承诺而授意的。1.案涉证据材料没有显示上诉人有将开放式阳台改成封闭阳台，法院也未组织调查。2.住建局出具的不能办证的说明函中，有包括“将开放阳台改成封闭阳台”的描述，但从其他人已经办理产权证的情况来看，到现在都没有拆除封闭阳台。3.不排除其他业主有将开放阳台改成封闭阳台的行为，但正德公司未予反对并批准了该行为，证明正德公司对改建方案是提前授意和事后认可的。二、一审法院超范围审理。正德公司认可其对于案涉房屋的加建、改建是存在一定过错并且强调按照50%的赔偿比例来承担逾期办证的违约责任，正德公司这一请求并不违反法律的规定，属于对其自身权利的自由处分，法院应当在其意思表达的范围内进行认定与判决，不得超请求范围审查。三、其他案件的事实认定与判决理由，在本案不适用。1.主体不同，且每个案件都有其自身的特殊性。2.法院对事实的认定及判决结果都依赖于特定当事人的双方对事实及法律的陈述、答辩、质证、辩论等，且不同的当事人对事实及证据的把握和看法不一样，不能因为其他案件的不利主张、陈述、质证意见、辩论意见，来决定其他当事人的案件。被上诉人正德公司发表答辩意见称：一、正德公司积极推进整改，案涉小区内大部分房屋已于2019年3月13日完成过户登记，本户房屋至今未能办理过户登记，并非正德公司的原因导致，正德公司积极履行自身责任，对“逾期”情况的出现不存在过错。按双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，如果是上诉人原因导致产权登记的逾期，正德公司不承担责任。正德公司在2018年8月15日在案涉小区内多处发布公告，告知了具体的整改方式，并表示愿意配合整改及承担相关费用。此后正德公司也积极协调各业主开会、催告业主登记、组织拆改施工，努力推进整改工作。但由于案涉房屋于2016年已交付给上诉人及其他业主，整改工作需要上诉人及其他业主的配合，方可整改至可以办证的情况。大部分业主积极配合整改工作并于2019年3月13日前完成过户登记。但本案中的上诉人自身没有积极配合整改及消除办证障碍，上诉人未能完成过户登记并非正德公司的原因导致，正德公司不应承担逾期办证违约金。二、案涉房屋的加建、改建是正德公司与上诉人协商一致，共同实施的结果，且上诉人已实际居住使用，已经享受加建部分所带来的利益。且案涉小区内有一部分房屋不存在违规加建、改建的情况，足以证明加建、改建并非正德公司强制要求的，上诉人要求返还其材料、人工费并无依据。三、本系列案中有9个上诉人存在将开放阳台改成封闭阳台的行为。本院二审期间，上诉人提交碧湖东岸名府小区业主樊兴旺与被上诉人代理人李万祥律师的微信聊天记录、碧湖东岸名府2栋住宅楼302号房地产权证、房产分户图、阳台封闭现场图，拟证明阳台封闭并不影响房地产权证办理。正德公司二审提交如下证据：1、违规整改情况统计表及对应的第一批226户的办理不动产权证签收表、第二批99户的不动产权证签收表、第三到第七批44户的不动产权证签收表、第八批23户办证确权情况表、办证缴费通知单（23户）、不动产权证签收表，拟证明小区很多业主均存在违建情况，均已经配合整改出证，案涉业主至今未能办证的原因是其一直未及时积极配合整改所致。2、户型改造确认书统计表、户型改造确认书（程三求、王光霞），拟证明案涉36户业主均签署了户型改造确认书并交由正德公司备案。3、入伙资料签收表，拟证明案涉房屋已实际交付给业主，房屋处于业主的控制之下。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，一审阶段，正德公司提交的书面答辩状中，有如下陈述：……加建、改建行为是正德公司与购房人的合意所为，也是双方的共同目的，应依法认定购房人对无法办证的后果存在一定过错，并自行承担相应比例的逾期办证违约金。……综上，如法院最终认定正德公司需承担违约责任，……请求法院……依法减轻正德公司的违约责任。案涉商品房预约合同约定的交楼期限是截至2016年6月29日，本案法庭调查中，上诉人确认案涉商品房收楼时间晚于2016年9月28日（含当日）。以上事实，有正德公司一审答辩状、入伙资料签收表附卷为证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合诉辩意见，本案的争议焦点在于：一、案涉小区其他业主起诉正德公司的生效案件裁判所确认的基本事实，可否作为本案的定案依据；二、姚某1关于逾期办证违约金的请求应否支持；三、姚某1关于退还加建费用应否支持。关于争议焦点一。因案涉小区有多栋楼宇存在加建改建情况，除本案之外，已有其他业主以正德公司为被告，提起财产损害纠纷、商品房预售合同纠纷等诉讼，其中多个案件已经审结，其裁判文书也已经生效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第三项规定：“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无需举证证明”，根据该规定，若本案争议事实与上述裁判中确认的基本事实情况一致的话，姚某1和正德公司无需举证证明。在已经发生法律效力的同类裁判中，认定如下基本事实：一是加建改建行为系业主在正德公司要求下做出的；二是正德公司从2018年8月15日公示整改方案开始，已经开始实施整改措施。上述基本事实均是正德公司面向全体业主做出的，也包括姚某1在内，在当事人未有相反证据推翻的情况下，本院依法予以采信。至于姚某1称每个案件都有其特殊性，因而不能适用前案认定事实，对此本院认为，每个案件确有其特殊性，但法院采信的是有共通性的事实，姚某1所称的装修、签署同意拆除意见书等情况，对认定上述共通性事实并无影响，因此本院对其主张不予采信。关于争议焦点二，案涉商品房的加建是在正德公司和业主均知悉并协商一致的前提下开展的，最终造成了不能办证的后果。因为加建部分是可拆除的，且只要拆除就可以办到房产证，所以本院认为，本案认定应否支持逾期办证违约金的关键之处，在于案涉商品房加建部分未能及时拆除的原因以及责任承担。根据另案查明的基本事实，正德公司在双方约定的办证期间内，就已经开始就加建部分采取整改措施。因为案涉房屋已经处于业主的控制之下，拆除事宜需要得到其同意并予以配合，目前加建部分仍未拆除的原因，是双方未能就拆除事宜达成一致。综合上述分析，本院认为，正德公司在办证期间内已经就阻却办证的事宜采取措施，现有证据尚不足以证明其有怠于整改之处，姚某1要求其承担逾期办证的违约责任，缺乏充分的事实依据。至于姚某1称，正德公司在一审时认可对加建存在过错并应当按照50%的赔偿比例来承担逾期办证的违约责任。对此本院认为，首先，关于正德公司自认对改建存在过错，如前所述，逾期办证违约金能否支持，其主要考量的因素是是否存在怠于处理违法加建的行为，而正德公司并未承认自己怠于整改；其次，正德公司在本案中，并未陈述同意按照50%的赔偿比例来承担逾期办证违约金；因此，姚某1的主张缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点三，案涉入户花园的加建改建是得到姚某1同意的；加建行为已经完成，加建部分也已经交付姚某1使用，姚某1也并未将其拆除；因此，姚某1请求返还加建费（材料、人工费）缺乏充分依据，本院不予支持。综上所述，上诉人上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1066元，由姚某1负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈娟娟审判员  陈美苑审判员  黄宇齐二〇二一年四月二十二日书记员  钟增荣张冠杰