河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初4121号原告：赵伟云，女，1987年9月1日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被告：河南优乐汇企业管理咨询有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）东风南路金水东路绿地新都会1号楼2单元6单元601号。法定代表人：魏帅刚，总经理。委托诉讼代理人：吴帅飞，男，系公司员工。原告赵伟云与被告河南优乐汇企业管理咨询有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵伟云，被告法定代表人魏帅刚及委托诉讼代理人吴帅飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还3个月免租期的租金104676元、违约金10467元；2、判令被告支付占用房屋期间租金23261元；3、撤销原、被告关于免去一个月租金的约定并由被告返还该月租金34892元。（以上三项共计173296元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月28日，原、被告双方签订商业写字楼租赁合同，约定，出租方（甲方）赵伟云将其名下坐落于郑州市郑东新区东风东路西、榆林北路北1幢32层3205号，建筑面积444.95平方米，套内面积253.93平方米的房屋交与承租方（乙方）被告承租，并授权其全权办理上述房屋出租的一切相关事宜（包括：转租、分租、地址注册等）。租赁期限自2019年1月3日起至2024年1月2日止，共计五年，甲方于2018年12月29日交房。第一年至第二年租金每月34892元，第三年至第四年租金每月37274元，第五年租金每月39847元。甲方同意第一年给乙方三个月，第二年给乙方二个月的免租期，作为清理房屋和装修搬家等时间，免租期甲方不收取任何费用，免租期内产生的物业费由甲方承担。支付方式为银行汇款按季支付。约定乙方未按约定日期支付甲方房屋超过7个工作日的，甲方可单方解除合同并按月租金300%向甲方支付违约金。约定合同争议解决地为标的物所在地人民法院。乙方寻找新的租户付款方式应为季度付款，每季度起始第3日支付该季度租金。合同签订后，原告于2018年12月28日依约向被告交付了房屋，被告支付租金至2020年第三季度止。2020年9月被告告知原告现房屋空置待找到承租人再支付租金，对其违约行为原告要求被告按照合同如约履行但被告拒绝。疫情期间，被告言辞恳切，骗取和胁迫原告为实际承租人免去一个月的租金，否则被告就不按时向原告支付租金，原告同意为实际承租人免去一个月的租金。事后原告得知被告并未免去实际承租人一个月的租金，而是将租金截留自用。原告认为，双方基于5年期合同而确定5个月的免租期，现因被告单方违约导致合同不能履行。一方面违反合同公平原则，另该免租期明确约定用途为清理房屋和装修搬家等时间，而被告并未将全部免租期用于以上用途，被告应当返还相应租金。其次，被告是否另寻得承租人与被告向原告按约支付租金无关，其行为构成预期违约，原告有权解除合同并要求被告承担约定违约责任。最后，被告与实际承租人之间的合同中减免租金事项应由其自行履行，与合同之外的原告无关。被告却利用疫情因素肆意骗取同情心并胁迫原告达成向实际承租人免去一个月租金的合意,违反法律规定应当撤销并返还被骗取的租金。为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告辩称，双方之间签订的租赁合同真实存在，应当驳回原告诉讼请求。具体理由如下：合同约定有免租期；被告不欠付原告房租，2020年10月3日被告需要向原告支付房租，但是原告于2020年9月29日即收回涉案房屋，故不拖欠房租；诉讼请求第三项是原、被告双方协商一致因疫情期间免租一个月。经审理查明，2018年12月28日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《郑州市房屋租赁合同》，约定，乙方租赁甲方位于郑州市郑东新区东风东路西、榆林北路北1幢32层3205号房建筑面积444.95平方米。租赁期自2019年1月3日起至2024年1月2日止，共计五年。甲方应于2018年12月29日前将房屋按约定条件交付给乙方，房屋交割清单经甲乙双方交验签章并移交相关证件房门钥匙为交付完成。租金标准为：第一年至第二年每月34892元，第三年至第四年每月37274元，第五年每月39847元。在合同有效期内，租金不予调整。甲方同意第一年给乙方三个月，第二年给乙方二个月的免租期，作为清理房屋和装修搬家等时间，免租期甲方不收取任何费用，免租期内产生的物业费由甲方承担。各期租金支付日期为：第1次2019年1月3日104676元，第2次2019年7月3日104676元，第3次2019年10月3日104676元，第4次2020年1月3日34892元，第5次2020年4月3日104676元，第6次2020年7月3日104676元，第7次2020年10月3日104676元，第8次2021年1月3日111822元等。甲方确认将房款打入甲方尾号为2417的工商银行账户内。租赁房屋交还时，乙方应至少提前三个工作日通知甲方交接时间。甲方应按乙方通知时间与乙方进行交接验收。如甲方未按时与乙方进行交接验收或未在交接文件中签字，视为乙方已完成标的物交还义务。乙方不再按合同约定向甲方支付任何费用。经甲乙双方协商一致，可以解除合同。因不可抗力导致合同无法继续履行的，合同自行解除。乙方未按约定日期支付甲方房租超过7个工作日的，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的300%向甲方支付违约金，甲方退还乙方剩余的租金。其他约定事项载明，经甲乙双方协商，合同期内物业费由乙方交给甲方，此房屋租金包含物业管理费。合同期内物业管理费由甲方承担。乙方寻找新的租户付款方式应为季度付款。同日，原、被告共同签订授权书，载明，原告授权被告全权办理涉案房屋出租的一切相关事宜（包括转租、分租、地址注册等）。双方另签订房屋交割清单，被告确认接收涉案房屋。合同签订后，被告公司员工吴帅飞于2019年1月3日、7月3日、10月10日，均向原告尾号为2417的银行卡转款104676元，2020年1月6日转款34892元。2020年2月2日至2020年4月26日，被告工作人员及法定代表人魏帅刚通过微信与原告沟通疫情期间减免房租的事宜。2020年4月26日，魏帅刚发送微信“2020年4月3日应付的房租为104676元，经双方协商确认甲方给乙方1个月的免租期，免租期内物业费由乙方承担，故实付房租为74901元，其余的作为甲方给乙方的免租期。”原告回复“好的，但是乙方应于4月27日下午6点前将租金转账入甲方账户，如届时不付，承诺无效，甲方会依据合同追究乙方应付责任。”后双方协商被告于4月27日先支付3万元，剩余部分最迟于5月10日前补齐。2020年4月27日，吴帅飞向原告账户转款30000元，5月15日转款10000元、5月19日转款34901元、7月11日转款20000元、7月17日转款20000元。2020年8月2日、8月3日，吴帅飞通过微信向原告转账各5000元。2020年8月13日，吴帅飞向原告转款54676元。2020年9月29日，原告向吴帅飞发送微信询问“节前能不能先给一个月房租？”“过完节再把剩下的给了”，“要是不用的话，能不能交接一下”。吴帅飞回复“我们也想继续合作下去，但是租户违约了跑了，”并询问原告“你先等等，我把房子租出去给你付房租”，原告不同意，双方协商未果，原告要求收回房屋，并要求被告将三个月空租期的房租给补出来。2020年10月10日，原告向魏帅刚发送微信“魏经理，物业打电话说你们今天搬走了，搬完后麻烦把钥匙交给物业”。魏帅刚回复“对，家具现在在搬着呢”，并称钥匙会在周一一大早给物业。庭审中，原、被告均确认被告实际自2019年1月3日使用房屋，扣除合同约定的五个月免租期及双方协商的免除疫情期间的一个月租金后，被告已经支付租金至2020年10月3日。以上事实有原告提交的《郑州市房屋租赁合同》、授权书、房屋交割清单、微信聊天记录、转账凭证及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《郑州市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面、适当的履行各自义务。签订合同后，原告将涉案房屋交付给被告，被告应当按照约定向原告支付租金。在2020年1月6日前，被告均足额支付了当期应付租金，虽有两期逾期支付，但逾期天数均在10天以内，违约情形显著轻微。此后新冠肺炎疫情出现，属不可抗力，疫情防控措施客观上影响到房屋的实际居住、使用，原、被告双方自愿协商免除一个月租金，符合法律规定。在双方协商免租一个月后，被告对于2020年4月3日、7月3日的应付租金，虽有逾期，但也已实际支付。被告在合同履行期间逾期支付租金的上述行为，并不足以影响原告合同目的的实现，原告不应据此解除合同，收回房屋。2020年9月29日，被告不欠付租金，且尚未到下期租金支付时间，原告此时要求收回房屋，并无相应的法律依据。但在原告的要求下，被告已于2020年10月12日搬离房屋并将房屋交还给原告，双方合同已实际解除。综合上述情形，本案合同系原告主动解除，对原告要求被告支付三个月免租期租金及疫情期间一个月租金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的租金，被告已支付租金至2020年10月3日，其实际于2020年10月12日将房屋交还给原告，故被告应支付原告2020年10月4日至12日的租金10324.21元（104676×4÷365天×9天），对原告主张过高部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金10467元，被告在合同履行期间多次逾期支付租金的行为构成违约，根据被告的违约程度，原告主张违约金数额明显过高，本院酌定违约金为3000元，对原告主张过高部分，本院不予支持。因本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南优乐汇企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵伟云支付租金10324.21元、违约金3000元；二、驳回原告赵伟云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3766元，减半收取1883元，由原告赵伟云负担1738元，由被告河南优乐汇企业管理咨询有限公司负担145元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二一年四月二十六日书记员  刘宏丽