江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣0302民初571号 原告：文木兰，女，1958年8月18日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区。 委托诉讼代理人：李建辉，江西建辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张冰洁，江西建辉律师事务所律师。 被告：陈磊，男，1983年2月5日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区。 原告文木兰与被告陈磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告文木兰的委托诉讼代理人张冰洁、被告陈磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文木兰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年6月12日签订的《房屋租赁合同》及2019年10月8日签订的《房屋租赁合同之补充协议》；2.被告限期腾空所租赁的房屋并返还原告；3.被告向原告支付2019年11月1日起至2020年11月30日期间的房屋租金计108000元，后续租金按8500元/月标准计算至房屋返还之日止；4.被告支付违约金18000元（违约金45000元抵扣被告已付的押金27000元后为18000元）；5.本案诉讼费被告承担。事实与理由：原、被告于2016年6月12日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告租赁原告坐落于公园路79号（北桥心连心对面）一楼的房屋用于经营网吧，租赁期限自2016年7月1日至2021年6月30日止，租金为9000元/月，每两年调整一次租金，同时，合同约定了被告应当于每月1号前支付本月租金及违约责任等其他权利义务。2019年，因暴雨灾害影响，本着扶持被告经营的初衷，在被告已经拖欠一个月房租的基础上，原告主动提出降低租金，双方又于2019年10月8日签订《房屋租赁合同之补充协议》，补充协议约定租金自2019年11月1日起降为8500元/月等内容，但被告仍未按照合同约定支付房屋租金。自2019年11月1日至2020年11月12日，被告累计拖欠原告房屋租金108000元。此款经原告多次催讨，被告拒不支付，原告委托律师出具律师函，并于2020年10月23日送达被告，书面通知将与其解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》，并要求被告清欠房租腾空房屋，但被告依旧占用租赁物至今。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，原告特诉至法院，请求依法判决。 被告陈磊辩称，1.原、被告签订了《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同之补充协议》属实，被告目前尚在案涉房屋内营业网吧；2.被告在2020年期间共向原告支付租金11500元，被告认为2020年2、3、4月为疫情期间，租金应予减免，原告不能计算该期间的租金，故被告实际未欠原告那么多租金，且因为房屋地理位置的原因该位置经常涨大水，租金应予调整降低；3.迟延支付租金是由于资金周转困难，被告不同意解除合同，想继续租赁经营，不同意支付违约金。 原告文木兰为支持其诉讼请求向本院提交了原告身份证复印件、被告身份证复印件、2016年6月12日签订的《房屋租赁合同》、2019年10月8日签订的《房屋租赁合同之补充协议》、萍房权证安字第××号房屋所有权证书、双方的微信聊天记录、2020年10月21日的律师函暨解除合同通知书各一份作为证据，被告陈磊对上述证据无异议，本院予以认定。 被告陈磊为支持其答辩理由向本院提交了证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定： 1.相片打印件六张、江西省萍乡市安源区北桥外社区居民委员会出具的证明一份，拟证明案涉房屋的地段分别于2019年7月9日、2020年6月5日涨水，店内物资受损严重。经质证，原告对相片六张三性有异议，提出未显示时间和地点，无法反映真实的相关情况；对居委会证明真实性有异议，提出无经办人员签字；认可涨水确实发生过，但涨水是不可抗力因素，原告不能预判，对涨水是否对被告的经营造成影响也不清楚，原告已对涨水期间的房租进行了相应减免，诉讼请求中未包括涨水期间未收取的租金。本院经审查认为，原告的异议成立，居委会对被告店内物资受损情况出具证明不属于其职权范围，在被告未能提供其他有效证据佐证的情况下，本院对该组证据不予认定。 2.微信聊天记录一张，拟证明在疫情期间，行政部门要求网吧停止营业。经质证，原告对该组证据三性有异议，提出不能证明网吧何时营业、何时停业，法律法规并未有强制规定疫情期间的房租减免问题。本院经审查认为，该证据系微信聊天记录截图，在原告对三性有异议且被告未出示电子证据原载体的情况下，本院对该证据不予认定。因疫情系众所周知的事件，根据相关政策，疫情期间网吧应停止营业，本院对该事实予以认定。 3.相片打印件2张，拟证明网吧因受两次涨水和疫情的影响，店内减小了经营规模。经质证，原告对该组证据三性有异议，提出对被告的经营状况不清楚，即使被告经营状况不佳亦非原告造成，被告要求减免房租的理由不成立。本院经审查认为，原告的异议成立，本院对该组证据不予认定。 本院经审理认定法律事实如下：2016年6月12日，原告文木兰与被告陈磊签订《房屋租赁合同》，主要约定：一、被告租赁原告位于公园路79号（北桥心连心对面）一楼用于合法经商办公；二、租赁期限为五年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止；三、租金及支付，2016年7月1日至2018年6月30日租金为每年108000元，每月9000元，以后每二年调整一次，租金上浮比例原则上按每年5%递增，被告应于每月1日前支付本月租金给原告，未按时付租，每逾期一天应支付月租金3%的滞纳金；四、被告向原告支付押金27000元，租赁期限未满原告无需返还，合同终止后，被告及时搬迁并付清所有费用的情况下，原告在三日内将押金无息退还，因被告违约而产生的违约金、损害赔偿金及所欠租金、费用等，原告可在押金中抵扣，不足部分被告应在接到通知后七天内补足；五、被告迟延支付租金超过五天的，或欠缴各项费用达5000元的，原告有权在解除合同，并有权依法追究被告的违约责任及要求被告承担全部赔偿责任；六、租赁期满或合同解除后，原告有权收回房屋，被告应按原状返还房屋及其附属物品、设备设施，原告因正常原因收回房屋，无须对被告进行的装修或修缮支付任何价款，被告如欲拆除已装修或添附部分，不得破坏房屋原状及其他设施，否则应进行赔偿；七、任何一方违反合同规定，须赔偿给对方违约金45000元，违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分。合同还对其它事项进行了约定。原、被告在合同尾部签字确认。合同签订后，被告向原告支付了押金27000元，并使用租赁房屋经营源计划网咖。2019年7月9日，租赁房屋地段发生涨水。原告免除了被告2019年7月至10日四个月的租金。2019年10月8日，原、被告签订《房屋租赁合同之补充协议》，主要约定：原告本着扶持被告的初衷，在原有《房屋租赁合同》的基础上补充约定，租赁期限三年，自2019年11月1日至2022年10月31日止，2019年11月1日起至2021年10月31日止租金为每年20200元，每月8500元，以后每二年调整一次，租金上浮比例按每次5%递增计算。协议还对其他事项进行了约定。双方在协议尾部签字确认。2020年6月份，租赁房屋地段发生涨水，被告自认因涨水停业半个月。后因被告拖欠租金，原告委托江西建辉律师事务所出具《律师函暨解除合同通知书》，主要载明：截止到2020年10月21日，被告尚欠原告房屋租金99500元，原告多次催讨，被告拒不支付，鉴于此，特致函通知解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》，被告收函后立即交清租金，并在七日内腾空房屋。原告于2020年10月23日通过微信向被告送达了上述《律师函暨解除合同通知书》。后被告仍未交清租金、腾空房屋，原告遂诉至法院。庭审过程中，原、被告均确认，除免租期间，被告欠原告2019年11月1日之前的租金9000元，后被告分别于2020年5月31日、8月1日、8月4日、9月16日共计向原告支付租金11500元，其余租金一直拖欠未交。被告自认其一直在使用租赁房屋经营网咖。庭后，原告向本院出具书面租金减免事宜说明：1.同意减免2020年6月因涨水停业半个月期间的房租4250元；2.同意减免2020年因疫情影响停业三个月期间的房租25500元；共计同意减免29750元。 另查明：租赁房屋坐落于安源区白露前居委会，房屋产权证号萍房权证安字第××号，房屋所有权人文木兰，按份共有，其中文木兰50%，刘勇25%，刘笑萍25%。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，结合原、被告提交的证据材料及双方的诉辩意见，本案争议焦点归纳为：1.本案合同是否存在解除情形；2.被告应向原告支付的租金数额；3.违约责任的认定。 关于本案合同是否存在解除情形。本案租赁合同及补充协议系原、被告在平等自愿的基础上协商订的，属双方真实意思表示，合同内容及租赁物未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告均应按约履行合同义务。原告依约向被告交付了租赁房屋，被告理应按约按时足额向原告支付租金。经查，被告自2019年起拖欠租金，后陆续付租亦未按时足额，拖欠原告租金的时间远超五日，数额远超5000元。被告上述违约行为已达到本案《房屋租赁合同》关于原告有权单方解除合同的约定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，原告有权单方解除本案租赁合同及补充协议，上述合同及补充协议在被告收到解除通知之日即2020年10月23日解除，本院对此予以确认，被告应限期腾空租赁房屋并返还原告。 关于被告应向原告支付的租金数额问题。原告主张截止至2020年11月30日，被告共计拖欠租金108000元。经查，被告拖欠原告2019年11月1日前租金9000元，除2020期间支付租金11500元外，其余租金108000元（8500元/月×13个月+9000元-11500元=108000元）一直拖欠未交。原告同意减免2020年6月因涨水停业半个月期间的房租4250元，及减免2020年因疫情影响停业三个月期间的房租25500元，共计同意减免29750元，故被告还应向原告支付2019年11月1日起至2020年11月30日止的租金78250元，后续租金、占有使用费按补充协议约定的标准8500元/月计算至房屋返还之日止。原告放弃部分诉求系处分自身权益，符合法律法规及国家政策规定，本院予以确认。 关于违约责任的认定问题。本案合同及补充协议系因被告的违约行为导致解除，故被告理应向原告承担违约责任。原告主张违约金为45000元，被告不同意支付违约金。鉴于原告未提供证据证明其因违约造成的实际损失，本院认定其损失为拖欠租金的利息损失及合同解除后合理期间的租金收益损失，结合本案实际情况，本院根据公平原则酌情调整违约金数额为27000元适宜。押金27000元抵扣违约金后，被告无需向原告返还押金。本院对原告超出部分的违约金诉求不予支持。 综上，原、被告于2016年6月12日签订的《房屋租赁合同》及2019年10月8日签订的《房屋租赁合同之补充协议》因被告违约导致解除，被告应限期腾空租赁房屋返还原告，并向原告支付2019年11月1日起至2020年11月30日止的租金78250元，后续租金、占有使用费按8500元/月计算至房屋返还之日止，另应向原告支付违约金27000元，抵减押金后，原告无需向被告返还押金27000元。原告的其他诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。被告的答辩理亦于法无据，本院不予采纳。 根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案属于民法典施行前法律事实引起的民事纠纷，故应适用当时的法律、司法解释的规定，即应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、确认原告文木兰与被告陈磊于2016年6月12日签订的《房屋租赁合同》及2019年10月8日签订的《房屋租赁合同之补充协议》于2020年10月23日解除； 二、被告陈磊于判决生效之日起十日内腾空租赁房屋并返还原告； 三、被告陈磊于判决生效之日起十日内向原告文木兰支付2019年11月1日起至2020年11月30日止的租金78250元，后续租金、占有使用费按8500元/月的标准计算至房屋返还之日止； 四、被告陈磊于判决生效之日起十日内向原告文木兰支付违约金27000元（抵减押金27000元后，原告无需向被告返还押金）； 五、驳回原告文木兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2820元，由原告文木兰负担465元，被告陈磊负担2355元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 员  邹小蓉 二〇二一年四月二十二日 代理书记员  黄若璇