贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民初447号 原告：遵义市树华物业服务有限责任公司。住所地贵州省遵义市红花岗区外环路沙坝建材综合市场A栋4-6-1。统一社会信用代码91520302692742231X。 法定代表人：曹泽荣，经理。 委托诉讼代理人：杨清江，男，1956年3月13日生，住贵州省桐梓县。 被告：陈小飞，1991年4月7日生，汉族，住贵州省遵义市播州区。 原告遵义市树华物业服务有限责任公司（以下简称树华物业公司）与被告陈小飞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告树华物业公司的法定代表人曹泽荣及委托诉讼代理人杨清江、被告陈小飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告树华物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物业服务费3306元（2016年9月18日至2019年8月30日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2012年6月19日和同年7月19日，与遵义市东润房地产开发有限责任公司签订了《前期物业管理服务委托合同》。地点在红花岗区。根据合同约定物业服务费交纳为：高层住宅每月每平方米1.2元，步梯楼每月每平方米0.7元，商业门面每月每平方米3元。该委托合同虽然约定期限为以交房公告日期起两年，但合同上又载明，合同期满物业公司还在继续服务的情况下合同同样生效。被告住宅为高层，面积77.82平方米，按每月每平方米1.2元交纳物业服务费，即每月93.38元，被告自2016年9月18日起至2019年8月31日，累计拖欠35个月12天的物业服务费3306.原告多次向被告催收无果，故诉至法院。 被告陈小飞辩称，原告诉请的物业费已超过诉讼时效。原告长期未向我催收物业费。根据民法典的及相关司法解释的规定，向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故原告现在主张支付物业服务费已部分超过诉讼时效，超过部分不同意支付。原告未按物业服务合同约定履行管理、服务义务，应对物业服务费进行相应减少或免除。原告对小区管理期间，小区管理秩序混乱，垃圾乱放，车辆乱停，因未安装监控和有效管理，还造成我一辆摩托车丢失。还将小区消防通知及公共区域都出租出去，小区业主没有享受到应享有的物业服务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年6月19日，原告与遵义东润房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》，合同约定由原告为其建设的的遵义市红花岗区新店子经济适用住房泰安小区进行物业服务，委托时间为交房之日起两年，如需继续服务，合同同样生效。2012年7月19日，原告与遵义东润房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定物业服务内容为：物业公共部分的维修、养护和管理；物业共同设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理、车辆停放秩序管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。物业服务费为高层住宅1.2元/月/平方米（房屋的总层数在七层（含）以上），按月交纳，业主或承租人应在每月5号（每次缴费的具体时间）前交纳。被告陈小飞系该小区4栋B单元14-2号房的业主，房屋面积77.82㎡。被告未缴纳2016年9月18日起至2019年8月31日期间的物业服务费3306元。原告分别于2018年5月12日、2020年4月27日在涉案房屋门上张贴《催费通知单》，并在通知单上载明了欠费期限及金额。被告当庭陈述涉案房屋系其父亲居住，被告未履行交纳物业服务费的义务，故酿成诉争。 原告为涉案小区提供物业服务期间，履行了巡查、管理、公共区域卫生清洁、消毒、公共设施设备的维护等物业服务义务，并支付了垃圾清运费用、电梯维修费、公用部分的电费等相关费用。被告因摩托车丢失，从2016年9月18日起未再交纳物业费。 上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务委托合同》、催费通知单照片、工作照片、发票等证据及到庭各方当事人的陈述等证据在卷佐证，经庭审质证、认证，足以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”的规定，原告依据合同约定应当对该物业共用部位承担维修、养护、管理和维护的义务，对物业共用部分和相关场地承担清洁卫生，垃圾收集、清运、污水管道疏通、车辆停放管理、公共秩序维护等义务。同样，被告陈小飞应按照合同约定承担给付物业服务管理费的义务。本案在审理过程中，经本院现场勘验，涉案小区属于商住一体的开放式小区，该小区整体干净整洁，但也确实存在车辆停放管理、公共秩序维护公用部位设施修复不及时等方面的缺失。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“人民法院应当以证据依法作出裁判”以及第六十六条“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”的规定，本院认定原告在履行合同过程中存在瑕疵。本院依据原告提供的服务水平和质量确定业主承担与之相对应的物管费用，酌情确定被告张飞支付应付物业管理费的90%。。对被告所持原告诉求的物业服务费已过诉讼时效的辩解意见，本案原告主张的被告欠付物业服务费的期间为2016年9月18日起至2019年8月31日，原告提供的催费通知单照片证明原告分别于2018年5月12日、2020年4月27日通过张贴催费通知单的方式向被告进行催收，且被告陈述涉案房屋一直由其父亲居住，故可以认定被告知道或者应当知道原告催收物业服务费的事实，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”、第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”的规定，原告的主张未过诉讼时效。原告主张的2016年9月18日起至2019年8月31日期间的物业服务费未过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法典》九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以的起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”、《物业管理条例》第七条第（五）项规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”的规定以及双方合同的约定，被告应支付的物业服务费该期间的物业服务费为2975.21元[77.82㎡×1.2元/月×(35月+12天)]×90%。 综上所述，根据《《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第九百三十九条、第一百九十五条、九百四十四条、《物业管理条例》、第七条第（五）项之规定，判决如下： 一、由被告陈小飞在本判决生效后五日内向原告遵义市树华物业服务有限责任公司支付物业服务费2975.21元； 二、驳回原告遵义市树华物业服务有限责任公司的其余诉讼请求。 如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告陈小飞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审判员  田应雪 二〇二一年四月六日 书记员  夏子捷