福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初5151号 原告：徐继苍，男，1974年9月15日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：周妹妹、游素玉，福建湄海律师事务所执业律师。 被告：徐凡清，男，1970年7月23日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：余元庭，福建典冠律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王展辉，福建典冠律师事务所实习律师。 第三人：徐丽凡，女，1967年6月23日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：陈炜，福建典冠律师事务所执业律师。 第三人：林国正，男，1961年4月1日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。 原告徐继苍与被告徐凡清、第三人徐丽凡、林国正房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐继苍的委托诉讼代理人周妹妹、被告徐凡清的委托诉讼代理人余元庭、王展辉、第三人徐丽凡的委托诉讼代理人陈炜到庭参加诉讼。第三人林国正经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐继苍向本院提出诉讼请求：1.确认徐继苍与徐凡清签订的《房屋转让合同》有效；2.徐凡清位于××镇××村××房××层中面积112平方米的房产（拆迁房屋编号：ＺＧ-xx）对应的拆迁补偿安置权益归徐继苍所有；3.本案案件受理费、公告费、鉴定费、保全费由徐凡清负担。事实和理由：2013年8月6日，林国正出借20万元给徐凡清，并约定月利率2.5%。2016年3月12日林国正与徐凡清经协商，达成以房抵债的合意，签订《房屋转让合同》，合同约定徐凡清自愿将位于××镇××村××自建房（东至文珍厝，西至国森，南至国珍，北至马路）第二层中面积112平方米的房屋所有权抵债给林国正，徐凡清确认房产单价为每平方米1800元，面积112平方米，共计价值20万元，并约定如果遇政府征迁使用时，则该转让的房产所获得的一切补偿及权益归林国正所有。《房屋转让合同》签订后，徐继苍受让林国正的债权，并与徐凡清重新达成以物抵债的合意，之后徐凡清将上述房产交付给徐继苍使用至今。现上述房产被划入木兰溪南岸新度镇全域土地综合整治和生态修复项目范围内，在拆迁前期丈量中，徐凡清却恶意将涉案房产的拆迁补偿安置权登记至徐丽凡（徐凡清姐姐）名下，严重损害了徐继苍的拆迁补偿安置权。 徐凡清辩称，徐凡清与林国正签订的《房屋转让合同》无效，徐继苍不是《房屋转让合同》的当事人。1.徐凡清是与林国正签订《房屋转让合同》时，合同双方当事人只有徐凡清（甲方）和林国正（乙方），徐凡清从未与徐继苍协商转让涉案房产，合同签订时当事人并没有徐继苍。本案中徐继苍提供的《房屋转让合同》却在乙方处多了徐继苍签名、身份信息和按捺的指纹，系徐继苍单方添加，徐继苍主张购买林国正债权再与徐凡清签订转让合同不属实，在徐凡清和林国正签完合同后才在合同上增添自己名字，现请求法院对合同中徐继苍签名、按捺指纹的形成时间进行鉴定，以证明《房屋转让合同》中徐继苍签名、指纹是其所造伪证，故徐凡清认为徐继苍不是《房屋转让合同》的买受人。徐继苍涉嫌虚假诉讼谋取非法利益，应移送公安机关立案侦查。2.徐凡清与林国正签订的《房屋转让合同》中案涉房产为农村宅基地自建房屋，该房屋的买卖涉及宅基地使用权的处分。农村宅基地属于农村集体所有，由集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，根据相关法律规定禁止转让给非本村集体经济组织成员。本案中，林国正户籍为城厢区霞林街道坂头村，不属于案涉房屋所在地荔城区新度镇郑坂村集体经济组织成员，无权享有该村农村宅基地的使用权。徐凡清与林国正对涉案宅基地使用权及地上房屋进行买卖的行为，违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属无效。另徐凡清与林国正签订的《房屋转让合同》名为房屋买卖实为民间借贷担保，不符合房屋买卖的实质性要件，因此也是无效的。3.案涉房屋为徐凡清与其母亲徐细妹、姐姐徐丽英、徐丽凡和妹妹徐丽琴共同所有，徐凡清与林国正签订的《房屋转让合同》未经得其他共有人同意，应属无效，且应当追加徐细妹、徐丽英、徐丽琴参加诉讼。徐凡清父亲为陈洪前、母亲为徐细妹，姐姐徐丽英于1965年出生，徐丽凡于1967年出生，妹妹徐丽琴于1973年出生，后陈洪前于2016年12月去世。案涉房屋为徐凡清与其母亲徐细妹、姐姐徐丽英、徐丽凡和妹妹徐丽琴共同所有，家庭成员尚未分家析产，徐凡清与林国正签订的《房屋转让合同》未经得其他共有人同意，应属无效。4.徐继苍主张涉案房产系向林国正购买债权后由徐凡清再转让给他，徐凡清认为涉案房产在签订时市场价值已在百万以上（具体价值以鉴定机构评估为准），徐凡清不可能同意以20万元价格转让，因为这与常理非常不符。5.徐继苍《房屋转让合同》项下房产拆迁安置补偿权益归徐继苍的主张不成立，拆迁安置补偿权益属不明确的诉讼主张，根据民诉法规定，无明确的诉讼主张应当不予受理，更不应支持。综上所述，徐凡清与林国正签订的《房屋转让合同》无效，徐凡清位于××镇××村××房××层中面积112平方米的房产（ＺＧ-156）对应的拆迁补偿安置权益归徐凡清家庭所有，应驳回徐继苍起诉或诉讼请求。 徐丽凡辩称，自愿放弃案涉的房产利益，对案件的事实情况不清楚，与本案无关。 林国正不作书面答辩,也未在举证期限内向本院提供证据。 徐继苍围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织徐凡清、徐丽凡、林国正进行证据交换和质证。徐凡清对徐继苍提供的《房屋转让合同》复印件1份、支付宝账户截图复印件1张、微信账号截图打印件3张、微信聊天记录截图打印件1张、照片打印件2张、木兰溪南岸新度镇全域土地综合整治和生态修复项目明细表复印件1份及房屋拆迁平面图复印件1张、通话录音光盘1份及通话录音文字稿1份的真实性均无异议，本院经审查认为，上述证据来源合法，与本案事实存在关联性，故予以确认并在卷佐证。 徐凡清围绕其答辩意见依法提交了证据，本院组织徐继苍、徐丽凡、林国正进行证据交换和质证。对于徐凡清提供的民事起诉状复印件2份、应诉案件通知书复印件2份、《房屋买卖合同》复印件1份、《房屋转让合同》复印件1份、林国正户籍资料复印件1份、亲属关系证明复印件3份，徐继苍对上述证据的真实性没有异议，徐丽凡质证认为，民事起诉状、应诉案件通知书、《房屋买卖合同》、《房屋转让合同》、林国正户籍资料与其无关，其不清楚，对亲属关系证明其无异议，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月12日，徐凡清作为甲方与林国正作为乙方签订《房屋转让合同》一份，合同主要约定：徐凡清自愿将位于××镇××村××路××房的五层楼房（东至文珍厝，西至国森，南至国珍，北至马路）第二层面积为112平方米的房屋所有权折抵转让林国正所有，用于支付向林国正借款的本金及利息；徐凡清折抵转让的房产单价为每平方米1800元，合计20万元，由借款本息中支付结清。徐凡清折抵转让的房产自签字后正式生效，归林国正所有，林国正享有所有权、使用权和管理权，同时享有出入上下楼梯通道、水电及大门使用权；其中水电按实计费，费用由林国正承担，徐凡清保证林国正正常出行使用本房产。在办理所转让的房产两证时，徐凡清必须配合林国正，所需费用由林国正承担；如果遇政府征迁使用时，则该转让的房产所获得的一切补偿及权益归林国正所有。如果违约或其家庭其他成员有异议，则须按转让房产总价的十倍价款予以赔偿对方。徐继苍陈述其于2019年8月在上述合同的乙方处签名。2019年9月起徐凡清将上述房屋的租金通过微信转账给徐继苍。现因双方就案涉合同效力主张不同，致讼。案经审理，因双方未达成一致意见，致本院调解无效。 本院认为，本案的争议焦点为案涉合同的效力问题。徐继苍主张其受让林国正的债权，并与徐凡清口头协商重新达成了以物抵债的合意，其在《房屋转让合同》上签名的第二天通过现金向林国正支付了转让款20万，本院经审查认为，徐继苍对于其上述主张未能提供相应的证据证实，且其陈述其在《房屋转让合同》上签名时徐凡清并未在场，现徐凡清将案涉房屋的租金转账给徐继苍并不足以证实徐继苍系案涉房屋的买受人，亦不能证实徐凡清与徐继苍就案涉房屋的买卖达成一致协议，故徐继苍诉讼请求确认徐继苍与徐凡清签订的《房屋转让合同》有效及徐凡清位于××镇××村××房××层面积112平方米的房产（ＺＧ-xxx）对应的拆迁补偿安置权益归徐继苍所有，没有事实和法律依据，本院不予支持。徐凡清申请对《房屋转让合同》上徐继苍的签字、指纹形成时间进行司法鉴定，因徐继苍在庭审中已自认其签字、捺印系于2019年8月在上述合同的乙方处添加的，故无鉴定必要。徐凡清申请对案涉房屋于2019年8月的市场价值进行评估，因本案审理无需确认案涉房产的市场价值，且徐继苍的诉讼请求并未得到本院的支持，故该申请并无必要，本院不予采纳。林国正经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回徐继苍的诉讼请求。 案件受理费4300元，减半收取计2150元，由徐继苍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  蔡琳琦 二〇二一年四月二十三日 书记员  关嘉兴 附注法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。