河南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）豫民终125号 上诉人（一审原告、申请执行人）：刘海关，男，汉族，1964年2月8日出生，住河南省郑州市。 委托诉讼代理人：李**，河南北政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余雪龙，河南北政律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、执行案外人）：武双亭，男，汉族，1965年12月27日出生，住河南省省洛阳市洛龙区。 原审第三人（被执行人）：洛阳九嘉房地产开发有限公司。住所地：河南省洛阳市伊滨区诸葛镇西韩村。 法定代表人：李永刚。 委托诉讼代理人：刘瑞豪，河南豫润律师事务所律师。 上诉人刘海关因与被上诉人武双亭、原审第三人洛阳九嘉房地产开发有限公司（以下简称九嘉公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民初934号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2021年3月5日公开开庭审理了本案。上诉人刘海关的委托诉讼代理人李**、余雪龙，被上诉人武双亭，第三人九嘉公司的委托诉讼代理人刘瑞豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘海关上诉请求：1、请求依法撤销河南省郑州市中级人民法院作出的（2020）豫01民初934号民事判决，改判继续对洛阳市洛龙区××道××路××花园××幢××单元××号房产进行强制执行。2、—二审诉讼费由被上诉人武双亭承担。事实与理由：一审法院认定武双亭对案涉房屋享有的权利优于刘海关的一般债权属于认定事实和适用法律错误。武双亭不享有物权期待权，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，不能排除执行。 武双亭辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘海关上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 九嘉公司述称，请求法院依法裁判。 刘海关一审诉讼请求：1、准许继续对位于洛阳市洛龙区××道××路××花园××幢××单元××号房产进行执行。2、判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定：刘海关诉九嘉公司、李永刚民间借贷纠纷一案，该院于2017年7月18日作出（2017）豫01民初3638号民事调解书，确认内容如下：一、各方共同确认，截止2017年3月21日，二被告共同欠刘海关本息合计3666万元（该数据为计息至2017年12月22日的数据）；二、双方同意按如下方式和节点还款：1、2017年12月31日前还款1700万元整；2、2018年5月1日前还款700万元整；3、余款以九嘉公司开发的商品房折价抵偿，按以下方式：ａ．商品住宅1000平方米（约为6-7套房），ｂ.50个车位使用权，刘海关对上述房屋、车位有选择权；九嘉公司承诺最迟于2018年5月1日前与刘海关或其指定的第三人签署正式备案的《商品房买卖合同》。三、若被告方违反第二项约定，各方均同意仍按上述第一条确认的3666万元（若部分偿还，扣除该已支付部分）从2018年1月1日按每月2%计算利息，直至全款付清之日。四、案件诉讼费233972元（减半收取为116986元）、律师费489450元，由二被告共同承担15万元，于本协议签订后30日内支付给原告，其余费用466436元由原告刘海关承担。该调解书生效后，九嘉公司、李永刚没有履行应尽义务，刘海关向该院申请执行，该院受理后立案执行，执行案号为（2018）豫01执488号。执行过程中，该院于2018年4月17日作出（2018）豫01执488号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人李永刚、九嘉公司名下银行存款39693982元或查封、扣押、扣留、提取其同等价值的财产或收入。并于2018年5月21日作出（2018）豫01执488号之四执行裁定书，裁定查封被执行人九嘉公司名下的位于开拓大道以西、新源路以北的土地《土地证号：洛市国用（2010）第05008548号》及地上、地下附属物。该院于2018年6月6日作出（2018）豫01执488号之四《协助执行通知书》，预查封被执行人九嘉公司名下位于××道××路××花园××＃楼××＃楼（预售证号为洛房商豫字第Ｙ××8号）194套房产及房产所属土地使用权，其中包括涉案房屋。案外人武双亭对查封裁定不服，向该院提出执行异议，该院于2020年1月17日作出（2020）豫01执异145号执行裁定书，驳回了武双亭的异议请求。又于2020年7月27日作出（2020）豫01执监227号执行裁定书，裁定：一、撤销该院（2020）豫01执异145号执行裁定书；二、中止对位于洛阳市洛龙区××道××路××花园××幢××单元××号房产的执行。申请执行人刘海关对（2020）豫01执监227号执行裁定书不服，向该院提出执行异议之诉，产生本案。 2012年8月21日，九嘉公司作为甲方、武双亭作为乙方，签订九嘉伊滨花园商铺认购协议书，约定乙方认购的房屋位于洛阳市伊滨区××道××处东南角，九嘉伊滨花园商铺第十五幢XX单元01-06号商铺，建筑面积约为1304.48平方米，单价为5350元／平方米，认购总房款6978968元，乙方同意在签订本协议时一次性交清认购总房款，合计6978968元。2012年8月21日至10月22日，武双亭分数笔向九嘉公司支付上述六套商铺购房款共计6978968元。九嘉公司向武双亭出具了收据。2018年11月8日，九嘉公司向武双亭出具金额分别为990000元、227621.5元的增值税普通发票两张，均显示规格型号为15-2-106，备注为预收购房款，九嘉伊滨花园，面积231.86平米，单价5350元／平方米，总价1240451元。武双亭在诉讼中还提交了租赁合同、微信支付凭证等，以证明其已实际占有涉案房屋。 一审法院认为，该案审理过程中，原告刘海关向该院提出撤回对第三人李永刚的起诉。经审查，该撤回申请系原告真实意思表示，且李永刚与本案涉诉标的物没有任何关系，该撤回起诉对本案的审理不产生任何影响，故准许原告刘海关撤回对李永刚的起诉。 武双亭作为本案所涉执行案件的案外人主张排除对涉案房屋的执行，应当举证证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据在案证据，该院查封涉案房屋的时间为2018年6月6日，但武双亭早已于2012年8月即与九嘉公司签订涉案商铺认购协议，并随即支付了全部购房款。武双亭购买涉案房屋的事实发生在该院查封之前，且在该院查封前早已支付完全部房款。后因九嘉公司原因，造成其开发的涉案楼盘发生烂尾，迟迟无法完工，不能如约向包括武双亭在内的业主交付房屋及办理过户手续，武双亭作为普通购房人对此没有过错。故武双亭对涉案房屋享有的权利应当优先于刘海关对九嘉公司的一般债权，故应当停止对涉案房屋的执行。综上所述，原告刘海关的诉讼请求不能成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，于2020年12月9日作出（2020）豫01民初934号民事判决：驳回原告刘海关的诉讼请求。案件受理费15759元，由原告刘海关负担。 本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：2018年底，伊滨区管委会建设局、九嘉公司、业主代表武双亭三次共同签订九嘉伊滨花园5、15、16号楼资金监管方案三份，分别载明以九嘉公司代表王红娟、田润红、常丽丽名义开立普通存折，暂时用于5、15、16号楼业主部分尾款的存取、转账，资金使用时必须三方代表同时到场，出示普通存折、正确输入密码，提供三方代表人员身份证件，以及三方签章有效的用款申请，该个人账户只能办理转款，不能支取现金。 本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：武双亭对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，武双亭提交了查封前与九嘉公司签订的认购协议、转款凭证、收据、参与自救等证据，足以认定其购买房屋的真实性、合法性。涉案房屋未办理过户登记，系九嘉公司开发楼盘烂尾造成，不是武双亭原因。因九嘉公司资金链断裂，涉及多起诉讼纠纷案件，财产账户被查封，其开发的涉案楼盘发生烂尾，迟迟无法完工向业主交付房屋，成为问题楼盘。在洛阳市伊滨区管委会的牵头主持下，涉案小区业主开展自救，设立政府、业主、九嘉公司三方共同监管的账户，收取业主交付的剩余房款，用于涉案楼盘的复工建设、完善配套设施等。武双亭代表业主积极组织业主提前交纳剩余房款促进问题楼盘后续建设，对案涉楼盘项目成功自救尽到了义务和责任，得到政府认可，亦在成功自救后接收了案涉房屋。如没有武双亭等广大业主参与自救，问题楼盘很难实现复建完工，各方利益冲突无法解决，势必破坏社会秩序，损害公共利益。武双亭等广大业主积极参与自救解决问题楼盘，响应政府倡导，应为社会大众理解和支持，其权利合法真实，不违反法律规定，依法应予特殊优先保护。结合涉案房屋在查封前签订认购协议、交纳房款等真实情况，足以认定武双亭对涉案房屋享有的权利可以排除执行。 综上，刘海关的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15759元，由洛阳九嘉房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  闫顺利 审判员  张俊宇 审判员  李建瑞 二〇二一年四月十二日 书记员  李嘉慧