文书内容重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1786号上诉人（原审原告）：李德明，男，1985年11月27日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：朱小平，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆融创鑫逸房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区冯时行路290号大学科技园10楼，统一社会信用代码915001090801563544。法定代表人：陶坤宏,总经理。委托诉讼代理人：周芳维，女，1990年1月2日出生，汉族，该公司员工，住重庆市垫江县。上诉人李德明因与被上诉人重庆融创鑫逸房地产开发有限公司（以下简称融创鑫逸公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初5974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李德明及其委托诉讼代理人朱小平，被上诉人融创鑫逸公司的委托诉讼代理人周芳维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李德明上诉请求：1、撤销(2020)渝0109民初5974号判决;2、改判融创鑫逸公司承担减少价款65245.46元的违约责任，并退还给李德明;3、一审、二审诉讼费由融创鑫逸公司承担。事实和理由：1、融创鑫逸公司购房推销中对涉案房屋的地下室“休闲娱乐会所”“具有作为KTV、影音室、酒柜的使用功能”的宣传广告和宣传资料，对地下室的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同订立和房屋价格的确定有重大影响，应当属于要约。依据一审证据和融创鑫逸公司的陈述，融创鑫逸公司对地下室使用功能的说明、允诺具体明确，且在多份宣传资料和宣传视频表述完全一致，李德明在内的购房消费者均为合理地认为融创鑫逸公司交付的地下室具备这样的使用功能，自己可以根据需要装修成KTV、影音室、酒柜等之一。融创鑫逸公司对地下室使用功能的具体明确地说明和允诺，对购房者决定是否签订买卖合同，以及房屋价格的确定具有重大影响，购房者是基于融创鑫逸公司的具体明确地说明和允诺，认为房屋有效使用面积大，均价比较便宜，满足其在快节奏生活中需要“休闲娱乐空间”高品质生活需求，因此才决定签订买卖合同。如果融创鑫逸公司明确陈述地下室为戊类储藏室，不能放置任何可燃物，购房者一定会重新评估是否购买该房屋，以及价格的合理性。从融创鑫逸公司在案涉房屋诉讼期间，删除房天下等网站对涉案房屋宣传推介视频和样板间VR视频的行为来看，说明融创鑫逸公司已经承认自己作出了明确具体的虚假宣传，让购房者据此作出错误的购房决策和对房屋价格的错误理解。此外，地下室为上证面积、计价面积，不是赠送面积，是购房者对房屋价格决定的核心要素，当然应当具备融创鑫逸公司承诺的具有“休闲娱乐会所”的使用功能，也是购房者决定是否购买房屋以及对商品房价格可接受的决定性因素之一，应当属于要约，而不是一审认为的“属于在销售合同的达成过程中，促使购房者更愿意购买房屋的加分项，属于要约邀请”。2、涉案房屋取得竣工验收备案登记证，与涉案房屋质量符合买卖合同约定，并不等同。融创鑫逸公司宣传资料对地下室的说明和允诺具体明确具有作为KTV、影音室、酒柜的使用功能。在一审诉讼中，融创鑫逸公司也认为其交付的地下室不是戊类储藏室。也就是说，融创鑫逸公司理解的涉案房屋买卖合同中对地下室也不是戊类储藏室，与李德明依据融创鑫逸公司宣传资料对地下室使用功能的理解是完全一致。而涉案房屋交付的地下室为戊类储藏室，交付的房屋不符合商品房买卖合同约定，事实十分清楚。案涉房屋取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，仅能证明案涉房屋符合设计、施工、监理要求，达到国家对该房屋建筑质量监管的要求，不能证明其交付的戊类储藏室符合融创鑫逸公司与李德明买卖合同中的质量约定。竣工验收合格，只是政府监管要求。是否达到合同约定标准，以合同约定为准。两者不能等同，也不能混淆。一审认为，取得竣工备案证，“虽然案涉商品房负一层只能堆放绝缘物，仅能算使用功能的减少，尚达不到商品房存在质量问题的程度，逻辑上存在错误。质量合格与否，是以合同约定为准，而不是以行政监管为准。3、案涉房屋补充协议是融创鑫逸公司为了反复使用预先制定不能修改的协议，其免除融创鑫逸公司虚假宣传的违约责任的约定应当无效。补充协议第十一条第5款对融创鑫逸公司发布的广告、宣传资料或者楼盘模型、售楼书等，均不作为双方权利义务确定的依据。补充协议签字页还明确，补充协议不是格式条款。事实上，补充协议是融创鑫逸公司为反复使用而预先制定，不允许购房者有半个字修改的协议。这些特点，完全符合《合同法》对格式条款认定要件。同时，格式条款及其效力审查规则是基于公平原则产生的事后认定规则，不能因在签订格式条款时约定不是格式条款，就认定不是格式条款。4、李德明要求融创鑫逸公司承担减少购房价款的违约责任，合理合法，应予支持。一审认为，“融创鑫逸公司未向李德明披露负一层戊类储藏室的事实，并不构成法律意义上的故意隐瞒事实”。事实上，融创鑫逸公司明知地下室规划设计为戊类储藏室，不仅仅是没有披露负一层戊类储藏室，而是大张旗鼓、明目张胆地宣传负一层可以装修为“休闲娱乐会所”，也就是说至少应为丙类及以上储藏室。这种虚假宣传，成为购房者据此作出房价便宜并决定购买的决定性因素之一。融创鑫逸公司知道自己实施了虚假宣传，又通过补充协议免除自己虚假宣传的责任，这种免责，显然应当无效。按照合同法及商品房买卖合同司法解释的有关规定，融创鑫逸公司应当承担虚假宣传导致的交付房屋不符合合同约定的违约责任。李德明主张了融创鑫逸公司承担减少价款的违约责任，符合法律规定，应当予以支持。融创鑫逸公司辩称，同我方一审的答辩意见。请求驳回上诉，维持原判，一审判决正确，适用法律正确。李德明向一审法院起诉请求：1、请求判令减少李德明、融创鑫逸公司签署的《重庆市商品房买卖合同》中双方关于商品房的总价款65245.46元；2、判令融创鑫逸公司返还购房款65245.46元；3、诉讼费用由融创鑫逸公司承担。事实和理由：李德明在2019年4月19日与融创鑫逸公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定李德明以191万元的价格购买融创鑫逸公司开发的位于重庆市北碚区××组××号楼××号房屋一套，约定的交房时间是2020年6月30日。2020年6月6日至7日，在融创鑫逸公司组织的预验房过程中，李德明发现购买的房屋的负一层实际规划为戊类储藏室。1、根据《建筑设计防火规范ＧＢ50016-2014》3.13条规定，戊类储藏室只能用于堆放砖块、玻璃、陶瓷等不能燃烧物品，无法加以利用，更不能居住，显然不能达到李德明签订合同时预想的目的。融创鑫逸公司在合同以及合同附件中均隐瞒了负一层为戊类储藏室的事实，且在融创鑫逸公司的销售过程中的各种产品说明书（户型图、样板间、宣传册）也并未明示该负一层为用途唯一的戊类储藏室。融创鑫逸公司故意隐瞒事实，诱导消费者购买房屋，已经构成欺诈。基于融创鑫逸公司的欺诈行为，李德明产生了重大误解，进而与融创鑫逸公司签订了商品房买卖合同，按照合同法以及民法总则的规定，该合同属于可变更的合同；2、融创鑫逸公司在房天下的播视频提出，该负一层可以改为ＫＴＶ、影音室，在样板房中摆放沙发，以上信息均向购房者传达了该负一层具有与其他楼层相同的使用功能。而李德明购买的是“期房”并非“现房”，李德明对房屋的基本情况、房屋结构、布局、各空间的使用性质等了解均只能通过合同载明的房屋情况、融创鑫逸公司销售人员的介绍、融创鑫逸公司对商品房公开视频推介、样板间的装修陈设等进行判断，因此融创鑫逸公司提供的宣传资料、视听资料、样板房展示等，应视为要约，系买卖合同的组成部分。《补充协议》第二十一条第5款的约定与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条相违背，该条免除了融创鑫逸公司的责任，排除李德明依据合同主张违约责任的权利，属于格式条款，应认定无效；3、如前所述，融创鑫逸公司向李德明交付的商品房的负一层应当系可以用作起居室、娱乐厅等功能的空间属性，但是融创鑫逸公司实际交付的商品房负一楼只能堆放陶器等杂物，属于融创鑫逸公司交付的标的物不符合双方约定的质量标准。虽然，根据双方签订的《补充协议》第十条第5款、第6款对“商品房质量”和“使用功能”作了区分，表面上负一楼的空间用途问题属于“使用功能”的减少，但该条规定属于格式条款，应按不利于格式条款出具一方进行解释。融创鑫逸公司既然对负一楼的用途做了明确具体的承诺，应属于合同内容，融创鑫逸公司交付的负一层应属于交付的“商品房质量”不合格。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，质量不符合约定，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。因此，李德明也有权要求融创鑫逸公司减少房屋总价款；4、根据《建筑设计防火规范ＧＢ50016-2014》的规定，储藏室的使用功能分为甲乙丙丁戊，五个大类。符合双方约定储藏室最低等级应为丙类。融创鑫逸公司实际交付储藏室面积为17.15㎡，房屋建筑面积单机为9511元／㎡，因此李德明请求减少金额为65245.46元（9511元／㎡×17.15㎡×2／5）。综上，请求贵院支持李德明的诉讼请求。一审法院经审理认定事实如下：2019年4月19日，李德明（乙方）与融创鑫逸公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》，约定李德明购买融创鑫逸公司开发的位于重庆市北碚区××道××号××楼××号房屋一套。本商品房所在楼层名义层为第负1、1、2、3层，建筑面积200.82平方米，套内建筑面积188.89平方米。总成交金额为191万元（原判此处“191000元”系笔误，本院直接纠正），建筑面积单价为9511元／平方米，套内建筑面积单价为10111.71／平方米。付款方式为乙方签署本合同当日缴付764000元整，剩余购房款1146000元通过向银行申请按揭贷款的方式支付。交房时间在2020年6月30日前。《商品房买卖合同补充协议》第十条第5款规定：“商品房买卖合同第十五条中“商品房质量”是指签订商品房买卖合同时根据设计已经确定的建筑主体架构、承重结构。商品房买卖合同第十五条中“使用功能”是指按照商品房法定用途应当具备的常规性使用功能。……”第二十一条第5款约定：“甲方与乙方（原判此处“一方”系笔误，本院直接纠正）的权利义务及责任均以本商品房买卖合同以及本协议的约定为准，甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等以及任一方私自录音的资料等均不作为甲乙双方权利义务确定的依据。甲方通过签署方式对商品房所在项目的公共配套、商业、会所、学校、幼儿园等具体业态、经营方、经营模式、开业时间等的介绍，仅为甲方的概况介绍，不作为甲方的销售承诺，也不作为甲方交付商品房的条件或标准。”2020年5月22日，案涉楼栋取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2020年6月6日至7日，李德明在预验房过程中发现其购买的房屋负一层为戊类储藏室，融创鑫逸公司不认可负一层为戊类储藏室，双方因此发生纠纷。李德明起诉来院。2020年8月26日，一审法院发函至重庆市北碚区规划和自然资源局，调查李德明购买的融创·紫泉枫丹三组团19号1-3号房屋负一层规划设计的用途是否为戊类储藏室。重庆市北碚区规划和自然资源局于2020年9月7日函复一审法院载明，融创·紫泉枫丹三组团19号楼3联排房屋的地下室功能单一且一致，均为戊类储藏。庭审中，李德明为证明其主张，在法定举证期限内向一审法院举示了以下证据：融创·紫泉枫丹小区在房天下的户型宣传图打印件，样板间VR视频，样板间负一层的拍摄视频（附文字说明），房天下推介视频（附文字说明）、户型图宣传册原件。在资料中，确有对负一层可以改造成KTV、影音室、酒柜的宣传以及空间布置示意。融创鑫逸公司对以上证据的真实性不予认可。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”因此，商品房的销售广告和宣传资料要成为构成合同内容的要约，应当具备2个要素：1、说明和允诺具体确定；2、对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。在本案中，李德明举示的户型图、广告视频以及样板间布置等宣传资料仅是对负一层空间布置的示意。并未对负一层的属性、功能进行明确的说明和具体的承诺。通常情况下，消费者购买商品房主要考虑的是具有实际使用功能的客厅层、起居层。负一层无通风、无采光，其也不可能具备与其他物理层一致的使用功能，很多时候是开发商赠送面积，属于在销售合同的达成过程中，促使购房者更愿意购买房屋的加分项，而并非决定销售者是否购买房屋以及对商品房价格订立起决定性的因素。因此，融创鑫逸公司的以上宣传资料，并不构成要约。李德明、融创鑫逸公司双方签订《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。《补充协议》亦是在双方平等协商下签订，《补充协议》第十条第5款中关于“商品房质量”与“使用功能”的阐述只是对《重庆市商品房买卖合同》的细化，不属于格式条款。李德明依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，主张商品房质量不符合约定，要求减少房屋价款。经一审法院审理查明事实看，商品房买卖合同以及补充协议都未约定负一层的功能和属性。2020年5月22日，李德明购买的房屋取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证，证明融创鑫逸公司向李德明交付的商品房质量合格。虽然案涉房屋负一层只能堆放绝缘物，仅能算使用功能的减少，尚达不到商品房存在质量问题的程度。因此，李德明主张房屋存在质量问题，无事实依据。关于李德明主张融创鑫逸公司存在欺诈，隐瞒房屋真实情况，使其陷入重大误解的陈述。一审法院认为，首先，李德明举示证据仅属于要约邀请，并非要约，融创鑫逸公司并不存在欺诈李德明的行为；其次，法律意义上的故意隐瞒是指一方当事人对订立合同起关键性因素或者决定性因素事实的隐瞒。如果是对买卖合同订立非决定性因素事实未履行告知义务，并不构成法律意义上的故意隐瞒。融创鑫逸公司未向李德明披露负一层戊类储藏室的事实，并不构成法律意义上的故意隐瞒事实；最后，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”因此，即使存在重大误解，李德明也仅能主张撤销合同，并不能主张减少合同价款。综上，一审法院认为，李德明的主张无事实以及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“驳回原告李德明的全部诉讼请求。案件受理费1431.14元，由原告李德明负担。”本院二审审理查明：二审中，双方对原判查明的事实均无异议；本院对原判查明的事实予以确认。二审中，本院询问双方案涉房屋小区内其他房屋的交付情况？融创鑫逸公司称，应当是有一半左右接房了，具体数额需要核实，因为小区总共有100多户；一审中一共起诉了6户，其余5户没有上诉。李德明称，一共102户，至少有一半没有接房，没接房的原因大部分都是因为地下室的虚假宣传；另外5户没有上诉，是因为前期的律师不专业，在适用法律上不专业，诉讼请求有问题，所以就以我这个案子来上诉，另外5个案子他们要调整诉讼请求之后重新起诉；（审：本案与另外5案在诉讼请求上有什么区别？）另外5案是以被告欺诈原告，存在重大误解来起诉；本案虽然也有这个理由，但是主要是以被告违约来起诉；（审：上诉人认为被上诉人主要是违反了哪一条合同约定？）合同本身没有约定，但是宣传资料上反映出来地下室应当至少符合丙类储藏室的标准，但是交付的房屋是最差的储藏室等级戊类储藏室，所以我方认为被上诉人违约。融创鑫逸公司称，6个案件除了请求的具体金额不一致，其他的请求、理由都是完全一致，举示（2020）渝0109民初5965号判决书复印件。李德明称，判决书属实，但是那5个案子是先判决，判决之后本案还开了2次庭作出的判决。融创鑫逸公司称，那5个案件先判是因为那5个案子规划图和竣工图上都注明了是戊类储藏室，只有本案这户没有注明是戊类储藏室，法院进行了调查耽误了时间，所以这个案子才后判。本院请李德明明确合同有效还是无效？李德明称，有效。本院问，那么你方是要求变更？李德明称，不是要求变更合同，是要求对方承担减少价款的违约责任。融创鑫逸公司称，李德明一审的诉讼请求中是要求变更价款，即减少房屋价款，并未要求我方承担违约责任。本院问李德明，在一审中提及的欺诈和重大误解、格式条款，这些理由，在二审中是否还坚持？李德明称，不坚持，我方只坚持合同有效和要求对方承担违约责任。李德明称，别墅虽然是按套计价，但是实际上根据重庆市的规定，建筑面积的单价在合同中是有体现的，而储藏室的建筑面积是计算在了其中的，所以并不是按照一审法院理解的储藏室就是赠送给我们的。融创鑫逸公司称，李德明在一审中从未提出我方违约要求我方承担违约责任的请求和理由，李德明一直要求是减少房屋价款；第二我方并不存在任何违约，且截止至今李德明也没有产生任何损失。李德明称，在一审的诉讼理由中我方引用了合同法第111条，判决书第3、4页有记载，这就是我方要求对方承担违约责任的体现。本院认为，一审法院对于李德明与融创鑫逸公司双方签订《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》合法有效的评判正确，本院不再赘述。根据李德明在二审中所称的，虽然双方合同本身没有约定，但是宣传资料上反映出来地下室的用途应当至少符合丙类储藏室的标准，但是交付的房屋是最差的储藏室等级戊类储藏室，所以认为融创鑫逸公司违约；结合李德明在一审中举证的情况；本院认为，李德明实际上对负一层属于储藏室这一点，在签订合同时是清楚的。李德明在二审中又表示对合同效力认为有效，不再坚持一审时提出的欺诈、重大误解、格式条款，这些可能影响合同效力的诉讼理由。那么，李德明关于融创鑫逸公司在宣传资料中宣称负一层可以改造成KTV、影音室，样板房摆放有沙发布置成客厅的说法，实际上对李德明签订合同没有影响，因为这些功能都不属于储藏，也未在合同文本中体现。至于负一层是否应当达到丙类以上储藏室的标准，合同中并无约定；李德明举示的宣传资料中也未表明负一层的储藏室是什么等级；房屋地面上的三层，从李德明举示的宣传资料来看，已满足合同第三条第（五）款“三室二厅”的约定。故本院对李德明要求融创鑫逸公司承担违约责任的请求，不予支持。综上，李德明的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1431.14元，由李德明负担；退还李德明2688.86元。本判决为终审判决。审判长 陈 瑜审判员 乔 艳审判员 吴学文二〇二一年四月八日书记员 李 娜