辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3483号上诉人（原审原告）：沈阳北鹏房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区沈辽路233号。法定代表人：郭德良，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩静，上海段和段（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李**，上海段和段（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市于洪区沙岭街道办事处兰台村民委员会，住所地沈阳市于洪区沈新西路402号。法定代表人：安桂琴，系主任。被上诉人（原审第三人）：沈阳市于洪区鑫百万仓库，住所地沈阳市于洪区沙岭镇兰台村。经营者：郑凤红，该仓库经理。委托诉讼代理人：金荣晶，男，1985年6月26日出生，汉族，系公司员工，住沈阳市和平区。上诉人沈阳北鹏房地产开发有限公司（以下简称“北鹏公司”）因与被上诉人沈阳市于洪区沙岭街道办事处兰台村民委员会（以下简称“兰台村委会”）、被上诉人沈阳市于洪区鑫百万仓库（以下简称“鑫百万仓库”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民3942号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日作出（2019）辽01民终16127号民事裁定：撤销一审裁定，指令审理。审理后，北鹏公司不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初2732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。北鹏公司上诉请求：1.撤销沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初2732号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。2.判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院混淆审理事实。上诉人提起诉讼的法律事实是：被上诉人兰台村委会腾空交付沈阳市于洪区沙岭街道兰台村20.727亩土地（南至家具厂，北至五金工业园新开道，东至村民承包地，西至马沙公路），该诉争土地性质为工业用地，已具备向上诉人交付的条件，符合《联合改造村屯建设住宅协议书》（以下简称“联建协议”）合同履行条件，被上诉人兰台村委会应依法履行交付义务。原审法院认定该争议土地未通过村民代表大会决议，影响村民利益，属认定事实错误。二、一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人兰台村委会之间签订的联建协议合法有效，在具备履行条件的情况下，上诉人有权要求兰台村委会履行交付义务。1.联建协议的效力已为生效裁判文书所确认，为本案的适用依据，是合同当事人请求履行的依据。2.诉争土地的当前使用状况具备履行条件。首先，诉争土地属性具备履行条件：诉争土地属性为工业用地，与村民占用的镉污染未利用地土地性质不同。其次，阻却履行的条件必须是合法的事实，被上诉人鑫百万仓库使用诉争土地不符合法律规定，不具有对抗上诉人要求继续履行的能力。上诉人在一审审理当中提交的证据足以证明，被上诉人鑫百万仓库以严重违反法律规定（上诉人已经就所构成的违法违纪行为向纪检部门举报）的方式取得土地，兰台村委会与其建立的租赁合同关系无效，其对涉案土地无合法权益，不构成善意第三人，因而不能阻却上诉人依法行权。鑫百万仓库辩称：一、原审法院认定事实错误。1.原审判决书第7页最后一段、第8页第一、第二段认定的事实依据的证据是《联合改造村屯建设住宅协议书》（以下简称为“联建协议”）及其补充协议（一）和（二）。联建协议一式共十二份，双方各执四份之多，却在没有正当理由的情况下无法提供联建协议原件。2.且第三人当庭明确表示联建协议“没有原件，所以不能作为证据”；兰台村委会当庭质证意见亦是“代理人不清楚，村里没有该合同”，原审中第三人明确提出了异议。因此，原审认定当事人对联建协议没有异议并予以确认、在卷佐证没有事实依据。3.上诉人提交的联建协议是无法与原件核对的复制件。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，联建协议不能单独作为认定案件事实的根据。这样的情况下，仍然以此认定事实，违反法定证据认定规范，认定事实错误。二、联建协议无效。1.合同目的：《沈阳市发展和改革委员会投资处便函》记载：“同意村委会新建农民住宅60000平方米”，如果按容积率1计算，占地面积90亩左右。实际履行情况是联建项目未办理自然资源用地手续，2006年建设兰台小镇小区占地200多亩，使用村民宅基地约150亩，未经农转用审批的农用耕地29.7亩，其余土地是村民自留地。兰台小镇建设32栋楼房，其中6栋楼用于回迁村民，其余26栋作为商品房销售。525亩国有土地未经法定程序对村民进行补偿安置。合同真实目的之一是规避国家用地手续及税收政策建设商品房。根据相关法律法规，联建协议建设住宅项目必须依法申请使用国有土地，协议第四条第4点表述“项目余下利益由乙方享有”表明兰台村委会仅收取固定收益，符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，合同属于名为联合开发实为土地使用权转让合同。再结合联建及其补充协议都约定“如遇国家征收，上诉人享有全部补偿权益”。联建合同的性质实质是集体土地买卖合同。之二是联建项目侵占集体土地，利用上诉人给村民的补偿和国家给予村委会补偿的差额非法获利。2.合同履行方式：从合同履行条款、上诉人上诉请求（要求兰台村委会交付集体工业用地）和上诉人诉讼请求“剩余绝大部分土地一直未交付，该部分土地仍归兰台村委会村民占有，用于非常规的农业经营，多年来，上诉人多次要兰台村委会履行交付剩余土地义务”以及已经建成的兰台小镇小区实际情况——兰台小镇实际占地200多亩土地，其中包括集体宅基地、村民自留地和农用耕地，可以认定上诉人与被上诉人履行合同的方式是腾空交付集体土地。联建协议补充协议二中表述“甲方同意将兰台村现有的全部耕地的土地使用权转让给乙方”，“为合法履行土地使用权转让手续，甲方首先必须与村民签订土地承包权流转协议，然后甲、乙双方才能依法履行本协议”。表明联建协议是先由村委会流转后出卖（腾空交付）给上诉人，转让的土地用途是农用耕地。联建转让土地的用途是农用耕地。525亩国有建设用地长达15年之久未办理立项、土地使用权审批手续且未对兰台村村民进行土地补偿和安置，对国家造成土地闲置、资源浪费，对村民的生活和生产造成损害。3.合同无法履行：合同法第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；”腾空交付农用耕地或者养殖地的集体建设用地给上诉人用于商品房开发已经构成法律上或者事实上不能履行。依法应当终止合同权利义务关系。“严禁任何单位、个人与乡、镇、村、组签订协议，圈占农民集体土地进行房地产开发。违反上述规定所签订的协议一律无效，国土资源管理部门不得办理用地手续。”4.对于诉争土地是否在联建合同范围内，由于上诉人举证不利，应承担举证不利的后果。综上，联建协议合同目的是规避国家用地政策和税收政策开发商品房，以合法形式掩盖非法目的。利用村民土地补偿的差额侵占集体土地补偿款，违反土地管理法效力性强制性规定。只要4234万元违约金和联建合同有效，就会对兰台村集体的利益构成实质性损害。联建合同由于侵害集体利益而无效。联建项目建设商品房，本应使用国有土地，但是却直接腾空交付集体土地，如果合同有效就意味着合同内农用耕地，农用林地都要腾空交付给上诉人建设商品房。土地管理法立法目的是保护耕地农用地，联建项目冲破保护农用耕地的红线，联建合同从始至终都没有法律效力。对于诉争集体工业用地，上诉人的上诉请求“诉争土地符合交付条件”没有事实和法律根据。兰台村委会未到庭，亦未提供答辩意见。北鹏公司向一审法院起诉请求：1.确认被告兰台村委会与第三人鑫百万仓库签订的《土地租赁协议书》无效；2.判令被告继续履行《联合改造村屯建设住宅协议书》，腾空交付沈阳市于洪区沙岭街道兰台村20.727亩土地（南至家具厂，北至五金工业园新开道，东至村民承包地，西至马沙公路，实际面积和范围以现场为准）；3.判令第三人鑫百万仓库腾退诉请第一项土地；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：原告向法庭出具原、被告双方于2004年10月25日签订《联合改造村屯建设住宅协议书》（以下简称联建协议）。该联建协议原、被告均未有原件，约定：1.双方联合实施兰台村村屯改造项目。原告投入资金、经营管理等资源，被告投入现有兰台村宅基地及其北部镉污染废弃地的土地使用权等资源。2.合同确定项目占地总面积概算1264亩，其中宅基地面积概算150亩，镉污染废地等面积概算1114亩（包括渔湖、养殖用地），并约定具体土地面积均以实测为准；3.原告为村民建回迁住宅楼28000平方米，总造价2800万元；4.原告分期支付被告地上物拆迁、村民搬迁等费用3692万元；5.原告拥有剩余土地使用权年限50年，从2005年1月1日至2055年1月1日止。6.被告负有下列义务：（1）办理项目立项审批手续、土地使用权审批手续；（2）负责拆迁及回迁工作；（3）将项目范围内的全部地上物拆除并腾空交付给原告。7.违约责任：被告未按本协议约定腾空房屋的，每延期一日，应向原告支付5000元违约金。2005年5月23日，原、被告双方签订《补充协议书》，《补充协议书》第14条约定：甲方在签订协议后7日内向乙方提供村民代表大会决议及相关文件，如不能及时提供，乙方保留中止协议的权利。同日又签订《补充协议书》（二）。2006年11月6日，被告与第三人签订《土地租赁协议书》，被告将兰台村的南北洋城地出租给第三人。合同签订后，被告向第三人交付了土地，第三人依合同约定交纳了租赁费。该协议经过村民代表大会决议通过。案涉土地在2005年已经是集体工业用地。另查，2013年11月4日，原告向沈阳市中级人民法院起诉被告，请求：一、判令被告继续履行合同；二、判令被告依据合同约定向原告支付从违约之日起至实际履约之日止的违约金，现违约金暂计9165000元；三、判令被告向原告支付由于被告的违约行为给原告造成的经济损失，包括原告为投资该项目对外借款的利息，从被告应当履约之日起至实际履约之日止的同期同类银行贷款利息的四倍作为利息补偿；四、诉讼费用由被告承担。2015年11月19日，沈阳市中级人民法院作出的[2013]沈中民二初字第139号民事裁定：驳回原告的起诉。该裁定认为，原、被告签订的《联合改造村屯建设住宅协议书》及《补充协议》是双方真实意思表示，并经被告相关上级主管部门批准，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自义务。2017年6月26日，原告向沈阳市中级人民法院再次起诉被告，请求：一、被告继续履行合同；二、被告支付原告违约金4234万元；三、被告承担本案的诉讼费用。2017年9月10日，沈阳市中级人民法院作出的（2017）辽01民初455号民事判决，判令被告给付原告违约金4234万元。再查，在2020年11月4日，一审法院工作人员联同原告、第三人人员共同查看现场，案涉土地上有很多建筑物且均有他人使用，有他人种植的树木及刚收割的农作物等。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。本案联建协议签订时间2004年10月25日，《补充协议书》、《补充协议书》（二）签订时间2005年5月23日，在《补充协议书》中明确约定：甲方在签订协议后7日内向乙方提供村民代表大会决议及相关文件，如不能及时提供，乙方保留中止协议的权利。则表明在2004年10月25日签订的联建协议并未通过村民代表大会决议。至今原告未能举证证明联建协议中涉及本案诉讼标的部分土地已由村民代表大会决议通过的相关证据，并且被告对本案诉讼标的部分的土地一直未予实际履行，视为被告以行为作出中止履行协议的意思表示；另外原、被告签订的联建协议虽由他案确定为有效合同。协议签订时间为2004年，《补充协议》签订时间为2005年，联建协议中案涉土地至今已有15年之久，原、被告双方一直没有实际履行。经现场勘查，该部分土地上有很多建筑物且均有他人使用，有他人种植的树木及刚收割的农作物等，土地并未撂荒。被告在庭审中也一直不表示同意继续履行联建协议，故该联建协议在事实上已不具备履行的条件，故对原告要求被告继续履行《联合改造村屯建设住宅协议书》，腾空交付沈阳市于洪区沙岭街道兰台村20.727亩土地（南至家具厂，北至五金工业园新开道，东至村民承包地，西至马沙公路，实际面积和范围以现场为准）的请求，不予支持。因原告对第三人所租赁的土地尚不具有合法的使用权，故没有对该土地主张诉讼权利，即目前尚不具有诉求。且联建协议中约定合作的土地是被告的宅基地和镉污染地，而第三人所租赁的土地是集体工业用地，二者的土地性质不一样。故对原告要求确认被告兰台村委会与第三人鑫百万仓库签订的《土地租赁协议书》无效，第三人鑫百万仓库腾退诉请第一项土地的请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告北鹏公司的诉讼请求。案件受理费11054.5元，由原告北鹏公司承担。二审中，上诉人向本院提交证人吴某到庭作证，用以证明2004年10月村里与北鹏公司签订协议，村里投入土地，北鹏公司投入资金，给村民盖房子。2006年8月鑫百万仓库通过私人关系找到原村委会主任黄波取得案涉土地，没有召开会议，其在会议记录上签字时并未看具体内容。鑫百万仓库发表质证意见为：我方不清楚袁占全是谁，第三人和袁占全也没有任何亲属关系，不清楚袁占全帮了村里多少忙这种情况。证人当时作为村民代表，在村民代表会议记录上签字，是其真实意思表示。关于村委会决议的形式第三人不清楚，也不具有否定第三人和被上诉人合同效力的作用。证人陈述是虚假的，我方保留追求其责任的权利。鑫百万仓库向本院提交如下证据：证据1.《沙岭街道土地利用总体规划（2006-2020年）调整方案》，用以证明兰台村土地大部分是农用地：一般农地区32.87公顷，林地用地47.87公顷。直接腾空交付的土地包含农用地用途，用于商品房开发。符合农用地进行非农业建设，从而联建合同无效。证据2.2003年9月24日国土资源部关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知（国土资发〔2003〕356号），用以证明根据相关政策，北鹏公司与兰台村委会之间联建合同无效。上诉人发表质证意见为：对于证据1，第三人主张联建合同无效，上诉人有异议，联建协议已经有生效法律文书确认有效；联建协议所指向的土地已经国土资源部门确定为未利用地、非农用地；同时第五项土地用途及空间管制（4）也能证明沙岭街道对土地的利用包括农村居民点建设、村庄及集镇建设，不能证明第三人的举证主张；该份证据第6项建设用地空间管制第2条区域范围中，包括本案案涉土地。对于证据2，联建协议已经有生效法律文书确认有效；该文件不构成合同无效的强制性法律规定，且该证据所涉内容与本案无关，联建合同所指向土地并未约定用于房地产开发。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案诉争协议签订于民法典实施之前，故本案应适用当时的法律、司法解释规定。关于北鹏公司请求兰台村委会继续履行《联合改造村屯建设住宅协议书》的问题。首先，案涉土地为集体土地，虽然村民委员会有权管理，但根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，应当经村民会议讨论决定。在北鹏公司与兰台村委会2005年5月23日签订的《补充协议书》中约定：“甲方在签订协议后7日内向乙方提供村民代表大会决议及相关文件，如不能及时提供，乙方保留中止协议的权利。”至本案诉讼中，北鹏公司与兰台村委会均未提交相关证据证明案涉《联建协议》经过村民代表大会决议通过；其次，双方于2004年10月25日签订《联合改造村屯建设住宅协议书》、2005年5月23日《补充协议书》至今已长达十五六年，对本案争议土地一直未予实际履行，兰台村委会一直未交付土地，在本次审理中也未作出同意继续履行联建协议的意思表示，视为兰台村委会以其行为表明不履行该协议；第三，经一审法院现场勘查，该部分土地上有很多建筑物且均有他人使用，有他人种植的树木及刚收割的农作物等，土地并未撂荒。综合以上事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。本案存在法律上及事实上不能履行的情形，因此关于北鹏公司要求继续履行《联建协议》的请求，本院不予支持。关于北鹏公司要求确认兰台村委会与鑫百万仓库签订的《土地租赁协议书》无效及要求鑫百万仓库腾退案涉土地的问题，因本案争议的焦点为北鹏公司与兰台村委会签订的联建协议及补充协议能否继续履行问题，如前所述，该请求不予支持，兰台村委会与鑫百万仓库《土地租赁协议书》是否有效与北鹏公司并无直接关系，且北鹏公司尚不享有案涉土地的占有利益，其与鑫百万仓库之间也不存在合同关系，其要求鑫百万公司腾退案涉土地，本院不予支持。综上，上诉人沈阳北鹏房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11054.5元，由沈阳北鹏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  赵钺审判员  王虹二〇二一年四月二十八日法官助理勾雪峰书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。