文书内容湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂09民终539号上诉人（原审原告）：丁军高，男，1976年3月22日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县，上诉人（原审原告）：周自娥（系丁军高之妻），女，1975年10月25日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县，上诉人（原审原告）：李俊文，男，1977年6月10日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县，上诉人（原审原告）：叶桂兰（系李俊文之妻），女，1979年1月5日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县，上诉人（原审原告）：朱广舟，男，1978年3月28日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县，上诉人（原审原告）：徐卫玲（系朱广舟之妻），女，1976年9月5日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县，上诉人（原审原告）：吕江杰，男，1987年8月6日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县，上诉人（原审原告）：鲁平桥，男，1966年12月20日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县，上诉人（原审原告）：鲁玉环（系鲁平桥之女），女，1991年10月24日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县，上诉人（原审原告）：汪进召，男，1973年9月26日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县，上诉人（原审原告）：刘凤林（系汪进召之妻），女，1979年11月1日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县，上诉人（原审原告）：厉海涛，男，1969年9月15日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县，上诉人（原审原告）：周荷花（系厉海涛之妻），女，1975年6月5日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县，上诉人（原审原告）：蔡卫桥，男，1976年11月26日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县，上诉人（原审原告）：罗利蓉（系蔡卫桥之妻），女，1980年10月19日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县，上列15名上诉人的共同委托诉讼代理人：柳永进，湖北正堂律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖北福禄居房地产开发有限公司，住所地湖北省孝昌县发展路福禄城小区。统一社会信用代码：91420921555043717P。法定代表人：黄天，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵谨，湖北森生律师事务所律师。上诉人丁军高、周自娥、李俊文、叶桂兰、朱广舟、徐卫玲、吕江杰、鲁平桥、鲁玉环、汪进召、刘凤林、厉海涛、周荷花、蔡卫桥、罗利蓉（以下简称丁军高等十五人）与上诉人湖北福禄居房地产开发有限公司（以下简称福禄居公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖北省孝昌县人民法院（2019)鄂0921民初2263、2273-2279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人丁军高、周自娥上诉请求：1.撤销（2019）鄂0921民初2263、2273-2279号民事判决第一项，改判福禄居公司向丁军高、周自娥支付违约金共计164250元（以购房款总价300000元为基数，按照日万分之五计算三年即1095日）；2.二审诉讼费等费用由福禄居公司承担。上诉人李俊文、叶桂兰上诉请求：1.撤销（2019）鄂0921民初2263、2273-2279号民事判决第一项，改判福禄居公司向李俊文、叶桂兰支付违约金共计153300元（已购房款总价280000元为基数，按照日万分之五计算三年即1095日）；2.二审诉讼费等费用由福禄居公司承担。上诉人朱广舟、徐卫玲上诉请求：1.撤销（2019）鄂0921民初2263、2273-2279号民事判决第一项，改判福禄居公司向朱广舟、徐卫玲支付违约金共计165747.41元（已购房款总价302735元为基数，按照日万分之五计算三年即1095日）；2.二审诉讼费等费用由福禄居公司承担。上诉人吕江杰上诉请求：1.撤销（2019）鄂0921民初2263、2273-2279号民事判决第一项，改判福禄居公司向吕江杰支付违约金共计164186.49元（已购房款总价299884元为基数，按照日万分之五计算三年即1095日）；2.二审诉讼费等费用由福禄居公司承担。上诉人鲁平桥、鲁玉环上诉请求：1.撤销（2019）鄂0921民初2263、2273-2279号民事判决第一项，改判福禄居公司向鲁平桥、鲁玉环支付违约金共计164250元（已购房款总价300000元为基数，按照日万分之五计算三年即1095日）；2.二审诉讼费等费用由福禄居公司承担。上诉人汪进召、刘凤林上诉请求：1.撤销（2019）鄂0921民初2263、2273-2279号民事判决第一项，改判福禄居公司向汪进召、刘凤林支付违约金共计175200元（已购房款总价320000元为基数，按照日万分之五计算三年即1095日）；2.二审诉讼费等费用由福禄居公司承担。上诉人厉海涛、周荷花上诉请求：1.撤销（2019）鄂0921民初2263、2273-2279号民事判决第一项，改判福禄居公司向厉海涛、周荷花支付违约金共计165327.14元（已购房款总价301803元为基数，按照日万分之五计算三年即1095日）；2.二审诉讼费等费用由福禄居公司承担。上诉人蔡卫桥、罗利蓉上诉请求：1.撤销（2019）鄂0921民初2263、2273-2279号民事判决第一项，改判福禄居公司向蔡卫桥、罗利蓉支付违约金共计147883.58元（已购房款总价270107元为基数，按照日万分之五计算三年即1095日）；2.二审诉讼费等费用由福禄居公司承担。丁军高等十五人上诉的共同事实与理由：一、一审法院按照日万分之一计算违约金缺少法律依据，违反了当事人的意思自治。双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且上诉人均已履行完合同约定的给付义务。福禄居公司享受了该合同的所有权利，也应按合同约定履行义务。二、一审法院采纳福禄居公司的抗辩理由，判令违约金为日万分之一的标准属错误理解了违约金性质的行为。违约金属惩罚性规定，并非以当事人遭受实际损失为前提，其目的是督促合同双方当事人按合同约定内容履行义务，而非是在一方当事人遭受实际损失后的一个救济手段。格式合同关于违约金属惩罚性措施的规定，并非免除一方义务的规定。三、一审法院认定事实存在错误，丁军高等十五人无法办理房屋登记手续的主要责任在于福禄居公司占土地建设、超容积率、超规划许可面积等违规行为导致，并非其辩称的政策的原因。福禄居公司针对丁军高等十五人上诉辩称，一审判决按照调整违约金为日万分之一不足以反映案件的基本事实，本案不能办证的原因不在于开发商，福禄居公司是五证齐全，开发商是随时可以配合丁军高等十五人办证的，目前办证已经无障碍，可以办证。请求二审法院驳回丁军高等十五人的上诉请求，支持福禄居公司的上诉请求。福禄居公司上诉请求：1.撤销（2019）鄂0921民初2263、2273-2279号民事判决；2.驳回丁军高等十五人的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由丁军高等十五人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实缺乏充分依据且不完整，存在明显的选择性和片面性。本案《商品房买卖合同》系采用孝昌县房地产管理局提供的格式合同，其内容并非由房屋买卖人和买受人双方拟定，有关权利和义务的约定不是当事人真实意思表示，因此该《商品房买卖合同》仅能证明本案当事人之间存在商品房买卖合同关系，不足以证明福禄居公司未依照合同约定期限办理房屋权证，属于违约行为的事实。合同第二十条第二款中对于办证期限的约定不是出自当事人的本意，而是格式条款，一审判决以该合同条款约定来认定福禄居公司逾期办证并承担违约责任明显缺乏事实依据。一审中福禄居公司已经举证证明涉案房屋五证齐全，按照正常程序完全可以在合同约定的期限内办理所购房屋的权证，不能如期办证的原因是由于政府职能部门的相关政策所导致的，而不是福禄居公司不协助丁军高等十五人上诉办证，福禄居公司本身无过错。一审判决认定福禄居公司逾期办证主要是存在违法建筑涉案房屋的自身原因造成的与事实明显不符，且无充分依据。在福禄居公司本身无过错的情况下，应当适用合同中的免责条款和法律规定的免责事由，根据公平原则和诚实信用原则作出认定和处理。二、一审法院没有考虑判决结果所产生的社会效应，将严重损害福禄居公司的合法权益。三、一审判决适用法律不当。一审判决没有适用合同法中买卖合同以及最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释中的相关规定，不符合特别法（规定）优于普通法（规定）的法律适用原则，显属不当。且一审判决更没有适用合同法及司法解释有关免责条款规定，也属不当。四、一审判决主文和诉讼费负担存在技术性错误。一审判决在调整了丁军高等十五人请求支付违约金比例后，对于调减部分的违约金未予支持，应当就没有支持的部分判决“驳回原告的其他诉讼请求”。同时，对于没有支持的诉讼请求部分，依照诉讼费用交纳方法规定，应当判决丁军高等十五人负担，而不是全部判由福禄居公司负担。丁军高等十五人针对福禄居公司上诉辩称，1.关于是否因政府原因导致不能办证，福禄居公司应当提供相应证据予以证实，且合同的相对性决定了购房户只能向开发商主张权利。2.违约行为已经发生，即使现在能够办证，也不能免除开发商的违约责任。丁军高、周自娥向一审法院起诉请求：1.判令福禄居公司向丁军高、周自娥支付违约金共计164250元（违约期间自2016年10月30日至2019年10月31日，共计1095日）；2.判令福禄居公司承担本案诉讼费用。李俊文、叶桂兰向一审法院起诉请求：1.判令福禄居公司向李俊文、叶桂兰支付违约金共计153300元（违约期间自2016年9月30日至2019年10月31日，共计1095日）；2.判令福禄居公司承担本案诉讼费用。朱广舟、徐卫玲向一审法院起诉请求：1.判令福禄居公司向朱广舟、徐卫玲支付违约金共计144858.70元（违约期间自2017年4月18日至2019年11月31日，共计957日）；2.判令福禄居公司承担本案诉讼费用。一审开庭时，朱广舟、徐卫玲向一审法院当庭申请将第一项诉讼请求变更为：1.判令福禄居公司向朱广舟、徐卫玲支付违约金共计165747.41元（违约期间自2017年4月18日至2020年4月18日，共计1095日）；2.二审诉讼费等费用由福禄居公司承担。吕江杰向一审法院起诉请求：1.判令福禄居公司向吕江杰支付违约金共计164186.49元（违约期间自2016年11月1日至2019年11月1日，共计1095日）；2.判令福禄居公司承担本案诉讼费用。鲁平桥、鲁玉环向一审法院起诉请求：1.判令福禄居公司向鲁平桥、鲁玉环支付违约金共计164250元（违约期间自2016年11月1日至2019年11月1日，共计1095日）；2.判令福禄居公司承担本案诉讼费用。汪进召、刘凤林向一审法院起诉请求：1.判令福禄居公司向汪进召、刘凤林支付违约金共计175200元（违约期间自2016年11月1日至2019年11月30日，共计1095日）；2.判令福禄居公司承担本案诉讼费用。厉海涛、周荷花向一审法院起诉请求：1.判令福禄居公司向厉海涛、周荷花支付违约金共计159201.08元（违约期间自2017年1月9日至2019年11月30日，共计1055日）；2.判令福禄居公司承担本案诉讼费用。一审开庭时，厉海涛、周荷花向一审法院当庭申请将第一项诉讼请求变更为：1.判令福禄居公司向厉海涛、周荷花支付违约金共计165327.14元（违约期间自2017年1月9日至2020年1月9日，共计1095日）；蔡卫桥、罗利蓉向一审法院起诉请求：1.判令福禄居公司向蔡卫桥、罗利蓉支付违约金共计147883.58元（违约期间自2016年11月1日至2019年11月30日，共计1095日）；2.判令福禄居公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1.一审查明的事实与丁军高等十五名买房人起诉陈述的事实基本一致；2.涉案合同系福禄居公司按照孝昌县房产局提供的格式合同样本签订；3.因孝昌政府职能部门制度缺失等历史遗留问题和福禄居公司超占土地建设、超容积率、超规划许可面积等原因，导致丁军高等十五名买房人至今不能办理涉案房屋登记手续，以致成诉。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。丁军高等十五人购买福禄居公司出售的商品房，并按合同约定支付购房款，双方成立商品房买卖合同关系。福禄居公司辩称导致其不能办理房屋产权证书的原因在于政府，而非福禄居公司自身。经审查，福禄居公司逾期办证主要是其存在违法建设涉案房屋的自身原因造成的。同时也有政府职能部门的历史遗留原因，对福禄居公司第二点辩称意见，予以部分采纳。福禄居公司未按合同约定协助丁军高等十五人办理房屋产权证书属违约行为，应依法承担逾期办证违约金的民事责任。根据《最高人民法院关于第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条第1款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”该条规定明确逾期办证违约金诉讼时效起算的一般原则，即当事人有约定的，从其约定；无约定的，以法律规定的办理房屋所有权证期限届满之次日作为起算点。具体而言：如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金数额随着违约行为的持续发生不断增长，对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，此种继续性债权的诉讼时效即为三年。如果权利人在办证期限届满超过三年后起诉的，由于违约行为在起诉时仍在继续，故可以自起诉之日倒推三年适用违约金罚则。本案中，依照丁军高等十五人分别与福禄居公司签订的《商品房买卖合同》中第二十条：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金……”的约定，丁军高等十五人请求福禄居公司承担三年即1095日的逾期办证违约金的诉讼请求，合法有据，依法予以支持。对福禄居公司申请调整违约金的辩称意见。经审查，在福禄居公司违约造成丁军高等十五人系间接损失的基础上，法院综合考虑本案合同履行情况，福禄居公司不能办证的原因及其过错程度，以及当事人缔约时的预期利益、适用的格式合同等因素，根据诚实信用原则和公平原则，综合衡量依法调整违约金：按照丁军高等十五人的购房款总数的日万分之一计算。对福禄居公司的第三点辩称意见，法院依法予以采纳。因福禄居公司的违约行为，对引起本次诉讼应负全部责任，本案诉讼费理应由其承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第六十四条之规定，遂判决：一、湖北福禄居房地产开发有限公司于判决生效后十日内分别向丁军高、周自娥、李俊文、叶桂兰、朱广舟、徐卫玲、吕江杰、鲁平桥、鲁玉环、汪进召、刘凤林、厉海涛、周荷花、蔡卫桥、罗利蓉支付逾期办证违约金。即：1.湖北福禄居房地产开发有限公司向丁军高、周自娥支付逾期办证违约金32850元(以购房总款300000元为基数，按照日万分之1元计算三年即1095日)；2.湖北福禄居房地产开发有限公司向李俊文、叶桂兰支付逾期办证违约金30660元(以购房总款280000元为基数，按照日万分之1元计算三年即1095日)；3.湖北福禄居房地产开发有限公司向朱广舟、徐卫玲支付逾期办证违约金33149元(以购房总款302735元为基数，按照日万分之1元计算三年即1095日)；4.湖北福禄居房地产开发有限公司向吕江杰支付逾期办证违约金32837元(以购房总款299884元为基数，按照日万分之1元计算三年即1095日)；5.湖北福禄居房地产开发有限公司向鲁平桥、鲁玉环支付逾期办证违约金32850元(以购房总款300000元为基数，按照日万分之1元计算三年即1095日)；6.湖北福禄居房地产开发有限公司向汪进召、刘凤林支付逾期办证违约金35040元(以购房总款320000元为基数，按照日万分之1元计算三年即1095日)；7.湖北福禄居房地产开发有限公司向厉海涛、周荷花支付逾期办证违约金33047元(以购房总款301803元为基数，按照日万分之1元计算三年即1095日)；8.湖北福禄居房地产开发有限公司向蔡卫桥、罗利蓉支付逾期办证违约金29576元(以购房总款270107元为基数，按照日万分之1元计算三年即1095日)；如未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3585元、3366元、3197元、3584元、3585元、3804元、3484元、3258元，共计27863元，由湖北福禄居房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，丁军高等十五人与福禄居公司签订《商品房买卖合同》后，福禄居公司未按该合同第二十条的约定，使丁军高等十五人取得该商品房的房屋所有权证书，应按该条款的约定向丁军高等十五人支付违约金。对于约定的违约金是否过高，是否应该调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院认为，因丁军高等十五人，并无证据证明逾期办证给其造成的损失具体是多少的情况下，一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将逾期办证违约金调整为日万分之一计算，比较合情合理。对于丁军高等十五人关于违约金应按照日万分之五计算的上诉请求，本院不予支持。福禄居公司上诉称其与丁军高等十五人系签订的系格式合同，涉案房屋五证齐全，不能办证的原因系政府职能部门的相关政策所导致，其本身没有过错，但其此诉请并无法律依据及证明证明。对于福禄居公司要求不承担逾期办证违约责任的上诉请求，本院不予支持。对于福禄居公司上诉称一审法院未将“驳回原告其他诉讼请求”作为独立的判项属错误。本院认为：一审十五原告起诉时，诉讼请为：要求福禄居公司按照日万分之五支付逾期办证违约金。一审法院根据查明事实对违约金进行酌情调整，并在本院认为部分对为何要调整违约金的理由进行了充分论述，并按照调整后数额在判项中进行表述。虽未单独将“驳回原告其他诉讼请求”作为独立的判项，但并不会导致未支持违约金部分相关诉请成为遗漏处理的情况，也不会影响本案当事人相关实体权利的救济或处分，因此对福禄居公司的该项上诉理由不予支持。关于诉讼费的负担问题，根据诉讼费缴纳办法第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”因此，一审法院根据案情实际情况酌定由福禄居公司负担一审诉讼费，并无不当。综上所述，上诉人丁军高、周自娥、李俊文、叶桂兰、朱广舟、徐卫玲、吕江杰、鲁平桥、鲁玉环、汪进召、刘凤林、厉海涛、周荷花、蔡卫桥、罗利蓉上诉请求不能成立，应予以驳回。上诉人湖北福禄居房地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28402.84元，由湖北福禄居房地产开发有限公司负担5200.14元，由丁军高、周自娥负担2928元，由李俊文、叶桂兰负担2752.80元，由朱广舟、徐卫玲负担2951.96元，由吕江杰预交负担2926.99元，由鲁平桥、鲁玉环负担2928元，由汪进召、刘凤林负担3103.2元，由厉海涛、周荷花负担2945.60元，由蔡卫桥、罗利蓉负担2666.15元。（二审应收、退上诉费用表附后）本判决为终审判决。审判长 刘 汛审判员 陈 伟审判员 蒋家鹏二〇二一年四月二十二日法官助理王会容书记员程贝琪附件：二审应收、退上诉费用表            当事人              一审判决标的额（元）              上诉状标的额（元）              二审实际诉争标的额（元）              已预缴上诉费（元）              应收上诉费（元）              应退上诉费（元）                  福禄居公司              260009      （应支付）              260009                            27863              5200.14              22662.86                  丁军高、周自娥              32850              164250              131400              3585              2928              657                  李俊文、叶桂兰              30660              153300              122640              3366              2752.80              613.2                  朱广舟、徐卫玲              33149              165747.41              132598.1              3614              2951.96              662.04                  吕江杰              32837              164186.49              131349.49              3584              2926.99              657.01                  鲁平桥、鲁玉环              32850              164250              131400              3585              2928              657                  汪进召、刘凤林              35040              175200              140160              3804              3103.2              700.8                  厉海涛、周荷花              33047              165327.14              132280.14              3605              2945.60              659.4                  蔡卫桥、罗利蓉              29576              147883.58              118307.58              3258              2666.15              591.85                  总计              260009                                          56264              28402.84              27861.16