安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0202民初440号 原告：深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区华强旅游城B座三楼，统一社会信用代码91340207664229422M。 负责人：叶小春，总经理。 委托诉讼代理人：刘婷，该公司员工。 被告：张兵，男，1991年7月21日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司与被告张兵物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称“华强物业芜湖分公司”）的委托诉讼代理人刘婷，被告张兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华强物业芜湖分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付拖欠的物业服务费人民币4618.1元及逾期付款的违约金人民币415.8元，能耗费2444.8元，合计7478.7元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。本案审理过程中，原告变更第一项诉请为判决被告立即向原告支付拖欠的物业服务费人民币4618.1元及逾期付款的违约金人民币415.8元，能耗费2139.6元，合计7173.5元。事实与理由：原告系物业管理服务企业，被告系芜湖市镜湖区伊顿津桥XX室房屋所有权人。2013年5月29日，双方就前述房屋签订一份《前期物业管理服务协议》，其中，原告系协议甲方，被告系协议乙方，双方在协议中明确约定：（一）乙方于每半年第一个月的上旬向甲方支付物业费，缴费周期为每六个月预收一次；（二）多层住宅物业费按照建筑面积每月每平方米0.9元计算；（三）若乙方不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金。2018年1月1日，伊顿津桥成立业主委员会以后再次代表业主与原告签订了物业服务合同，关于物业收费方式双方在协议中明确约定：住宅项目2018高层为0.9元/月·平方米（不含能耗费，能耗费据实按户分摊），2019年高层为1.5元/月·平方米（含能耗费0.5元/月·平方米），2020年高层为1.6元/月·平方米。协议签订后，甲方按约为乙方提供物业管理服务至今。但是被告仅支付物业费至2015年12月31日，此后一直未再支付任何费用。原告以书面形式多次向被告催缴物业费用，但被告仍然拒绝支付。被告房屋面积85.52平方米，欠费周期（2016.1.1-2020.12.31,合计60个月），根据协议规定高层物业费单价为0.9元/平米，总计物业费欠款85.52×0.9×60=4618.1元。另被告逾期付款的违约金人民币为415.8元（以欠款数额4618.1为基数，按照日利率0.03%计）,两项费用共计5033.9元。同时，被告自2014年11月至2020年11月，累计拖欠能耗费2444.8元，欠费总计为7478.7元。原告认为，原、被告之间的《前期物业管理服务协议》、业委会代表全体业主和原告签署的《物业服务合同》合法有效，双方均应全面履行。只有业主积极履行物业服务费的正常缴付义务，才能促进物业服务企业的良性运作，避免因经营困局影响对小区全体业主提供正常的物业服务。同时，业主履行正常的缴费义务也是对小区其他已缴费业主的一种尊重。原告为维护自身合法权益特诉至人民法院,望判如所请。 被告张兵辩称：被告未交费系事出有因：1、2016年被告所有房屋外墙渗水致使墙布霉变，被告联系物业解决和赔偿，但物业一直推诿；2、小区楼栋外墙脱落，差点砸到被告孩子，给孩子造成巨大阴影。 本院经审理认定事实如下：被告张兵系位于安徽省芜湖市镜湖区XX房屋所有权人，房屋建筑面积85.52㎡。2013年5月29日，原告华强物业芜湖分公司与被告张兵签订《前期物业管理服务协议》，约定：由原告向伊顿津桥小区提供物业服务，收费标准为高层物业管理费0.9元／㎡／月，物业服务费不包括装修垃圾清运费、楼道照明、电梯运行、维保、年检费用、水泵加压所产生的运行能耗费用。其中楼道照明费以实际产生费用按户均摊；电梯运行、维保、年检费用按起始层免收，二楼收取20%，三楼收取50%，四楼及四楼以上全额收取，起始层及其上免收部分向四楼及四楼以上业主平均分摊；二次供水水泵加压所产生的能耗费以实际用电、用水量按户分摊。2018年1月1日，原告与伊顿津桥小区业主委员会签订《伊顿津桥物业服务合同》，约定由原告为伊顿津桥小区提供物业服务，服务期限自2018年1月1日至2020年12月31日。收费标准为：2018年高层0.9元／月／㎡（不含能耗费，能耗费据实按户分摊），2019年高层1.5元／月／㎡（含能耗费0.5元／月／㎡）；2020年高层1.6元／月／㎡（含能耗费0.5元／月／㎡）。物业服务费用、能耗费用每6个月（半年）交纳一次，业主应当在当年6月末与12月末交纳下一个半年之费用，逾期交纳的，按日3‰计收违约金。 本院认为，原告华强物业芜湖分公司与被告张兵签订的《前期物业管理服务协议》及原告与伊顿津桥小区业主委员会签订的《伊顿津桥物业服务合同》均系当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，为有效合同，对张兵具有法律约束力。根据合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。华强物业芜湖分公司向小区提供了物业管理服务，张兵应依约交纳物业费及能耗费用。被告主张房屋质量问题被告可另行向责任人主张权利，被告主张的外墙脱落问题，原告已提供证据表明在陆续处理中。被告拒交物业费用的抗辩理由不能成立。原告主张被告欠缴2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费4618.1元（85.52㎡×0.9元/㎡/月×60个月）及自2014年11月起至2020年11月期间能耗费2139.6元，被告未能提供证据证明上述费用已交纳，故对原告主张本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请，原告依据《前期物业服务协议》和《物业服务合同》中的约定要求被告支付逾期交纳物业费用滞纳金，该两份合同均系格式化合同，合同中关于滞纳金的约定加大了业主的义务，故对该项诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告张兵于本判决生效之日起十日内支付原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司物业费4618.1元、能耗费2139.6元； 二、驳回原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告张兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  肖玮 二〇二一年四月七日 书记员  徐晨 附相关法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。