河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0191民初3973号原告：李银霞，女，1972年5月7日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘泽华，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍振宾，上海市海华永泰（郑州）律师事务所实习律师。被告：闫旭，男，1997年5月11日出生，汉族，住河南省永城市新城光明路东段市。委托诉讼代理人：陈恒，河南益仟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静，河南益仟律师事务所实习律师。原告李银霞与被告闫旭房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘泽华、鲍振宾，被告及其委托诉讼代理人陈恒、李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付所欠房租270530元；2、被告向原告支付违约金11230.56元；3、被告赔偿原告经济损失48908.69元；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告于2019年5、6月份通过转承租的方式租赁了原告位于郑州市郑东新区天赋路××楼××号二楼房屋，但是一直没有缴纳房租。2019年8月1日被告提出承租整套房屋，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定原告将位于郑州市郑东新区天赋路××楼××号、建筑面积283.6平方米的商铺租给被告，合同期限自2019年8月1日起至2024年8月1日止；2019年8月1日至2021年8月1日，租金31196元每月，租金缴纳方式为先缴后用。被告应于每个租金缴纳周期（6个月为一个租金缴纳周期）的前7日向原告缴纳当期6个月的租金；被告未经原告同意将所承租商铺转租给第三人，应向原告支付相当于年租金3%的违约金；被告无正当理由单方面终止合同，除赔偿原告因此造成的全部损失外，原告收取的租赁保证金不予退还被告，原被告合同生效期内发生争议，同意在原告所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，原告依约向被告提供了合同约定的租赁商铺，但被告自签约就违反了合同约定的房租支付方式，截至2019年底，合计欠房租99290元。经原告多次催要后被告仍不支付。2020年9月29日，原告接到物业电话得知原告出租的商铺已经欠付水电费，原告才得知被告在未通知原告的情况下已搬空了租赁房屋内所有物品，单方解除了双方的租赁合同。原告于2020年8月得知被告将承租原告的房屋于2020年1月转租给第三人，违反了双方签订的合同。2020年9月29日夜里，被告搬离房屋时拆走了原告的两台空调，一套音响。截至2020年10月4日，被告共欠房租270530元，物业费、水电费等17712.69元。综上，被告严重违反合同约定，给原告造成了严重的经济损失。为维护原告合法权益，诉至法院。被告辩称，原、被告签订涉案租赁合同前，被告实际使用涉案房屋二层是基于被告与案外人翟丽霞的租赁合同，租金已经向翟丽霞支付完毕。原告诉请被告支付所欠房租270530元和物业费、水电费17712.69元数额错误，被告实际欠付租金75807.87元、物业费5649.31元、水电费4189.68元。2019年8月1日，原被告签订了租赁合同，约定被告承租原告位于郑州市郑东新区天赋路××楼××号的商铺，用于艺术培训，2019年8月1日至2021年8月1日止，租金为每月31196元。2019年8月，被告进行房屋装修，期限为20天，原告以书面方式对此期间的房租予以免除。2020年8月，原被告协商一致解除租赁合同，2020年9月，被告从房屋搬离。被告实际租赁房屋14个月，租金应为436744元。在租赁期间和租赁合同解除后，被告共向原告支付了房屋租金232500元及10000元租赁保证金，共计242500元。2020年1月28日至5月11日，因新冠肺炎疫情影响，房屋被郑州市郑东新区教育文化体育系统新冠肺炎防控指挥部查封，被告无法正常经营。由于被告经营的为教育培训机构行业，根据《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》、郑州市新型肺炎疫情防控领导小组办公室《关于印发校外培训机构等行业复工复产复学工作指南的通知》及附件1《郑州市校外培训机构复学工作指南》等相关政策规定，此期间租金应当予以免除。因此，扣除被告已经支付的租金232500元、租赁保证金10000元，应当免除的20天装修期租金10290元及疫情期间3个月零14天的租金108146.13元，被告实际欠付租金75807.87元。因双方对扣除项目存在争议，故上述租金拖欠至今。此外，疫情期间3个月零14天的物业费3539.33元应当予以免除，因此，被告实际应当支付2020年1月1日至2020年9月30日期间的物业费为5649.31元、水电费4189.68元。被告没有违约行为，不应当向原告支付违约金和赔偿经济损失。在租赁期间，被告和朋友合伙投资，共同经营，并没有违反合同约定将所承租的商铺转租给第三人，被告不应当向原告支付违约金。此外，由于疫情原因，被告无法正常经营，直至2020年5月11日房屋才被解封。2020年8月，被告与原告协商，双方同意解除合同。因此，被告并未单方面解除双方的租赁合同，被告不应当向原告赔偿经济损失。综上，被告系创业学生，无生活和资金来源，仅能靠自己教学创收，又因疫情不可抗力的原因，培训机构难以生存。法院应在查明事实的基础上，依法判决驳回原告的部分诉讼请求。经审理查明：2019年8月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同，约定：甲方同意将位于郑州市郑东新区天赋路××楼××号、建筑面积为283.6平方米的商铺出租给乙方。乙方承租商铺经营品牌为艺术教育，范围为艺术培训。合同期限自2019年8月1日起至2024年8月1日止。2019年8月1日起至2021年8月1日止，租金31196元/月；2021年8月1日起至2023年8月1日止，租金34032元/月；2023年8月1日起至2024年8月1日止，租金随市场行情变化。租金的缴纳方式为先缴后用，乙方应于每个租金缴纳周期（6个月为一个租金缴纳周期）的前7日向甲方缴纳当期6个月的租金。若有拖欠，甲方按逾期金额每日千分之五计收乙方违约金。乙方所用水费、电费、物业费等，按有关规定自行缴纳，如因费用问题而造成的停用等一切后果由乙方自行解决并承担相应的责任。为确保合同各项条款的履行，乙方同意在合同签订之日向甲方缴纳租赁保证金10000元。当乙方发生违约行为或履行行为，按法律规定或合同约定应向甲方支付违约金或赔偿金时，乙方同意甲方可以在保证金中扣除，不足部分甲方有权继续追偿。合同期满或提前解除，甲方于乙方完好无损地搬离所出租商铺之日起5个工作日内，扣除相关费用后，将保证金无息返还乙方。乙方应缴纳租金及相关费用，延迟支付达七日时，甲方可对乙方进行停顿修正。乙方无正当理由单方面终止合同，除赔偿甲方因此造成的全部损失外，甲方收取的租赁保证金不予退还乙方。乙方未按期支付物业使用费、水、电费等各项需由乙方缴纳的费用，应向甲方支付相当于年租金3%的违约金。乙方租金、物业费及其他相关费用延迟支付达一个月时，甲方有权解除合同，收回商铺，没收保证金。合同到期或解除之日起5日内，乙方的装修在不损害所承租商铺的前提下，可拆除的部分乙方可以自行拆除，不能拆除的部分归甲方所有；合同到期或解除之日起5日内，乙方的装修及所留存在承租商铺内的任何物品均归甲方所有。苏威铭分别于2019年8月6日向原告账户转款30000元、于8月19日转款12000元、于10月16日转款12000元、于11月20日转款10000元、于12月8日转款10000元、于12月11日转款10000元、于12月30日转款10000元、于2020年1月4日转款20000元。以上共计转款114000元。被告通过微信分别于2020年7月1日向原告转款20000元、于7月2日转款10000元、于7月23日转款14000元、于8月2日转款6000元、于8月4日转款10000元、于9月25日转款20000元、于9月27日转款30000元、于12月10日转款10000元、于2021年1月18日转款4500元。以上共计转款124500元。被告另通过支付宝于2020年8月10日向原告账户转款4000元。2020年11月16日，长城物业集团股份有限公司郑州分公司（以下简称“长城物业郑州分公司”）向原告出具收据两份，分别载明：原告缴纳涉案房屋2020.1.1-2020.11.15的物业服务费合计10720.08元；2019.12.1-2020.11.15的专供电服务费、电费合计5359.92元。长城物业郑州分公司另于2021年3月8日出具证明，载明：02-01商铺2020年1月1日至2020年11月15日物业费和2019年12月1日至2020年11月15日电费实际交款人为原告。2021年3月6日，长城物业郑州分公司出具证明两份，分别载明：原绿地老街三期02-01商铺挚臻艺术钢琴班自2020年1月1日至2020年9月30日期间物业费未缴纳，租户在9月1日告知物业不再使用该商铺。原老街三期02-01商铺，挚臻艺术培训中心，于2020年元月初四，号召疫情防控要求封城，并通知本培训机构暂停营业，并已在本店贴于封条告示，不得擅自撕掉，于2020年5月11日解封，特殊教育学校及线下培训活动，开学时间不得早于小学。小学各年级于2020年5月11日开学。庭审中，原告确认双方口头约定2019年8月装修期20天免租金10290元。原告称在租赁期间，被告为了办音乐会需要用钱，2020年2月14日原告向被告提供借款5万元，被告分别于2020年9月25日还款2万元、27日还款3万元。截至起诉之日，被告实际支付租金17.8万元，起诉后又支付1.45万元。原告主张的经济损失包括物业费、水电费及一个月房租。被告称2019年8月1日开始租赁涉案房屋，2020年9月29日搬离。签订合同时付了1万元保证金，截至庭审之日，被告共计支付24.15万元租金，向原告借款5万元属实，原告提出将2020年9月25日转款的2万元、27日转款的3万元当做对5万元借款的偿还，被告默认。以上事实有原告提交的收据、证明，被告提交的转账截图、微信支付交易明细证明、证明，原、被告共同提交的租赁合同及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面、适当履行各自的义务。原告已按照约定向被告交付了房屋，被告应当按照合同约定支付房租。合同约定租赁期限自2019年8月1日起，双方共同确认被告实际于2020年9月29日搬离，另双方约定2019年8月装修期20天免租金10290元。故根据租赁合同约定的租金标准计算，自2019年8月1日起至2020年9月29日的租金应为426624.94元（31196×12÷365×426－10290）。在此期间新冠疫情暴发，属不可抗力，由此采取的相应防疫措施，对房屋的实际使用产生影响。故结合本案实际情况，对此期间的房租按照两个月租金的标准予以酌减，故被告应向原告支付房租364232.94元（426624.94－31196×2）。根据被告提交的转账凭证，被告共计向原告转款242500元（含保证金），其中2020年9月25日的2万元、9月27日的3万元，共计5万元，被告已默认系针对原告借款偿还的款项，扣除该5万元后，被告实际向原告支付房租192500元，故被告现应向原告支付房租171732.94元，对原告主张超出部分，本院不予支持。对于原告主张的违约金及一个月房租的经济损失，被告未按合同约定支付租金及在合同到期前擅自搬离的行为，均构成违约，应当承担违约责任，但原告主张的违约金及经济损失均系对被告违约行为的惩罚，系重复主张。根据被告的上述违约情形，结合合同约定内容，本案酌定违约金及经济损失为34000元，对原告主张超出部分，本院不予支持。对于原告主张的物业费及水电费，被告于2020年9月29日搬离，故被告应向原告支付截至2020年9月底的物业费及水电费，根据原告提交的收据，计算水电费及物业费共计13830.85元（3062.88×3＋5359.92÷351×304），对于原告主张超出部分，本院不予支持。综上，被告现应向原告支付租金171732.94元、违约金及经济损失34000元、水电费及物业费13830.85元，以上共计219563.79元。综上，因本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告闫旭于本判决生效后十日内向原告李银霞支付租金、违约金及经济损失、水电费及物业费共计219563.79元；二、驳回原告李银霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6260元，减半收取3130元，由原告李银霞负担1052元，由被告闫旭负担2078元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二一年四月二十七日书记员  朱美珍