福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初5129号 原告：福建省三信集团有限公司，住所地福建省莆田市荔城区文献东路三信金鼎广场5楼。统一社会信用代码91350300705393895K。 法定代表人：林清棋，董事长。 委托诉讼代理人：范培水，福建联合信实（莆田）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林芃，福建联合信实（莆田）律师事务所实习律师。 被告:厦门墨色服饰有限公司，住所地福建省厦门市湖里区悦华路186号五楼S2室。统一社会信用代码91350203M00010HA6U。 法定代表人：洪少培，总经理。 委托诉讼代理人：李文彬，福建协进律师事务所执业律师。 原告福建省三信集团有限公司（以下简称三信公司）与被告厦门墨色服饰有限公司（以下简称墨色公司）因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告三信公司的委托诉讼代理人范培水、林芃，被告墨色公司的委托诉讼代理人李文彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三信公司向本院提出诉讼请求：1.立即解除三信公司、墨色公司于2019年9月16日签订的《铺位合作经营合同》；2.墨色公司立即支付给三信公司拖欠的租金279152元；3.墨色公司立即支付给三信公司暂计至2020年10月31日止的违约金244488元，之后违约金以墨色公司所拖欠租金279152元为基数，自2020年11月1日起至墨色公司付清租金之日止按日千分之三计算违约金；4.墨色公司承担本案诉讼费。事实和理由：三信公司与墨色公司于2019年9月16日签订《铺位合作经营合同》，合同1.3条约定：甲、乙双方合作经营的铺位位于三信•金鼎广场一层，铺位编号L143/L165(详见三信金鼎广场铺位平面图）；合同3.1条约定：经营期限自2019年9月16日起至2022年8月31日止，其中经营优惠期限为15天（自2019年9月16日起至2019年9月30日止）；合同4.2条约定：2019年9月16日起至2020年9月15日止，经营费每月42205元，2020年9月16日起至2021年9月15日，经营费每月42205元，2021年9月16日起至2022年8月31日，经营费每月44120元；合同4.4条约定：除第一期经营费外，经营费每个月支付一次。按照先交费后经营的原则，乙方应在每个月10日前，以现金或转账方式向甲方支付次月的经营费；合同4.5条约定：乙方应按时支付经营费，如逾期支付，则自逾期之日起按应付金额每日千分之三向甲方支付违约金，逾期付款超过15天的，甲方有权没收履约保证金、单方终止合同，并要求乙方赔偿相当于三个月经营费的损失。合同签订之后，三信公司按合同约定将商铺交付给墨色公司使用，但墨色公司自2020年3月份开始不再交付租金，至起诉之日已经逾期缴纳租金超过8个月，经三信公司减免租金后，墨色公司仍拖欠租金279152元。按照合同约定，三信公司有权解除合同，没收履约保证金、单方终止合同并要求乙方赔偿相当于三个月经营费的损失即126615元，另墨色公司需按照应付金额每日千分之三向三信公司支付因迟延交付租金产生的违约金10265+19446+16880+22031+18105+14307+10382+6457=117873元。 墨色公司辩称，三信公司的诉讼主张事实不清、证据不足，故依法应以驳回。一、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的第一部分“关于合同案件的审理”第5点明确规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”墨色公司承租三信公司三信金鼎广场L163/L165铺位用于服装经营，疫情导致营业收入明显减少、资金周转困难。墨色公司自2019年10月起至2020年1月止疫情前期间营业收入为230978元，自2020年2月起至2020年7月18日止疫情后期间营业收入为108314.06元，疫情后的营业收入仅有疫情前营业收入的47%。依上述司法解释及墨色公司因疫情导致营业收入明显减少、资金周转困难的客观事实，三信公司诉求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院应依法不予支持。二、根据我国《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”从法律的角度来看，本次疫情范围涉及范围之广影响之深，完全不能预见、不能避免且不能克服，符合“不可抗力”的不能预见、不能避免且不能克服的三个基本要素。在此不可抗力情形下，在三信金鼎广场已出现店铺关闭、人流稀少、商业氛围严重恶化的状态下，三信公司非但未能本着合同所约定的“营造良好的商业氛围，实现运营商与经营户互利双赢的合作目标”来采取措施，与众租户共克时艰、共渡难关，反而无视疫情采取断电、占据店铺、扣押货物等非法措施进行催租。因此，三信公司诉求支付租金于理、于情、于法不符，不应得到法院的支持。由于受疫情的影响，墨色公司作为服装零售行业的一员，恢复尚遥遥无期，加上三信金鼎广场较高的店铺高空置，且其所在商圈的退化、分化，墨色公司一度寄希望三信公司能给予支持，按疫情期间店铺的实际营业收入来调整租金与管理费用，让墨色公司等门店能够在疫情之下生存下去，但在与三信公司的经营管理团队商谈过程中，三信公司却对墨色公司采取了断电(墨色公司未拖欠电费）、占据店铺、扣押货物的非法措施，甚至在合同未依法解除的情形下，将店铺交予其他第三方用于经营。三信公司的种种行为，已经严重侵害了墨色公司的利益，给墨色公司造成了巨大的经济损失。如店铺装修损失约20万元以上，货物损失382件（套）、价值114088元，以及履约保证金损失126615元，该些损失合计为440703元以上。三、依合同第11.1条的约定，若三信公司违约提前解除合同的，除返还履约保证金外，还应按三个月的经营费赔偿墨色公司损失。若依该约定，三信除应除返还履约保证金114088元外，还应赔偿126615元（42205元×3个月）。综上所述，墨色公司恳请人民法院驳回三信公司的诉讼请求。 三信公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织墨色公司进行证据交换和质证。对墨色公司无异议的《铺位合作经营合同》复印件1份，本院予以确认并在卷佐证。 墨色公司围绕其答辩意见依法提交了证据，本院组织三信公司进行证据交换和质证。对三信公司没有异议的履约保证金票据复印件1张，本院予以确认并在卷佐证。三信公司对墨色公司提供的墨色公司疫情前后营业收入对比汇总表暨2019年10月份至2020年7月份营业收入汇总（销售数据、销售小票）、微信截图打印件五张的三性均有异议，本院经审查认为，因上述证据的真实性无法确认，也无法确认与本案事实存在关联性，故本院不予确认。三信公司对墨色公司提供的微信截图打印件3张、2020年4月1日视频影像9段、电子图片2张、2020年11月17日视频影像2段的三性均有异议，但三信公司确认视频及图片均拍摄于案涉商场，故上述证据可以证实案涉商场部分时间点的商铺开门及商场的人流量情况。三信公司对墨色公司提供的库存明细表（截止2020年7月18日）的三性均有异议，本院经审查认为，因上述证据记载的内容没有其他证据佐证，故真实性无法确认，本院不予确认。对于墨色公司申请出庭作证的证人张某的证言，本院经审查认为，证人系墨色公司的渠道经理，其并非案涉商铺的经营人员，其所陈述的情况并无其他证据佐证，故对证人证言本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年9月16日，三信公司作为甲方（即运营商）与墨色公司作为乙方（即经营户）签订《三信·金鼎广场铺位合作经营合同》，约定：甲、乙双方合作经营的铺位位于三信·金鼎广场第一层，铺位编号L163/L165。经营期限自2019年9月16日起至2022年8月31日止。甲方负责商场的统一规划、统一设计、统一装修、统一招商、统一运营和统一管理，乙方对合作经营铺位实行自主经营、自负盈亏、自担风险及税费，并按本合同的约定向甲方交纳铺位经营费用。乙方应向甲方交纳的铺位经营费用标准如下：2019年9月16日至2020年9月15日，经营费每月42205元，2020年9月16日至2021年9月15日，经营费每月42205元。除第一期经营费外，经营费每个月支付一次。按照先交费后经营的原则，乙方应在每个月10日前，以现金或转账方式向甲方支付次月的经营费。如经营期限起始日不是当月的1日，则首月及末月的经营费按该月的实际日历天数计算，第一期的费用（当月及次月经营费）在本合同签订之日起两日内支付。合同第4.5条约定：乙方应按时支付经营费，如逾期支付，则自逾期之日起按应付金额每日千分之三向甲方支付违约金；逾期付款超过15天的，甲方有权没收履约保证金、单方终止合同，并要求乙方赔偿相当于三个月经营费的损失。乙方应在本合同签订之日起两日内向甲方支付履约保证金126615元作为履行本合同的担保，甲方在收取保证金后出具收据给乙方。经营期限届满或合同提前终止时，乙方应在合同终止后三日内自行搬离铺位内属乙方所有的可移动物品并将铺位完好交还给甲方，由双方签署铺位交接单，签署交接单之日为铺位交还之日。鉴于乙方逾期交还铺位将造成额外的占用费损失并影响到商铺的整体经营形象，故乙方逾期搬离的物品，不论其价值多少，均视为乙方弃物，甲方有权直接丢弃或以其他任何方式处理，并不承担任何责任；乙方对此不得提出异议，且应承担甲方处置物品的费用。经营合同期满或提前终止后，如乙方未按时交还铺位的，则乙方应自合同终止之次日起至实际交还铺位之日止按原经营费标准的两倍向甲方支付经营费损失，且履约保证金不予返还。合同第11.1条约定，合作经营期间，非因法定或约定事由，任何一方不得提前解除合同，如甲方违约提前解除合同的，除返还履约保证金外，还应按三个月的经营费赔偿乙方损失；如乙方违约提前解除合同的，除无权要求返还履约保证金外，还应按三个月的经营费赔偿甲方损失。合同第11.3条约定，在乙方拖欠经营费期间，甲方有权暂停乙方营业或暂停对该铺位提供水电、中央空调或其他公共服务，且该项权利的行使不影响甲方在此期间继续向乙方收取铺位经营费的权利，因此造成的损失概由乙方自行承担。合同第11.5条约定，合作经营合同终止时，如乙方有拖欠经营费及相关费用的，则甲方有权直接留置乙方在铺位内的任何物品。如乙方在合同终止后五日内仍未结清经营费及其他应付费用的，则甲方可直接将留置的物品变卖，变卖的款项不足以抵扣经营费及其他应付费用的，则由乙方另行补足。合同第11.6条约定，任何一方根据法律规定或本合同约定单方面解除合同的，应向对方发出解除合同的通知，合同自通知送达之日起即解除；对方有异议的，应在通知到达之日起15日内申请法院确认解除合同的效力。合同第13.1条约定，合作经营期间，如遇战争、自然灾害、国家法规政策变化、政府征收、征用及其他不可抗力因素，造成本合同不能继续履行或造成的一切责任和损失，由甲方及乙方各自承担，铺位经营费按乙方实际使用的天数计算。 合同签订后，三信公司将铺位交付给墨色公司使用，墨色公司向三信公司支付了履约保证金126615元，但墨色公司未支付自2020年3月1日起的经营费，三信公司于2020年7月18日晚间商场停止营业后对案涉铺位采取了临时断电措施，墨色公司于2020年7月19日发现案涉铺位被断电，无法进入租赁铺位。三信公司陈述其于2020年11月初将租赁铺位内的物品移至仓库内代为保管，并于2020年11月10日将租赁铺位交付给其他经营者使用。三信公司自愿予以减免案涉租赁铺位2020年3月份的租金29244元、2020年4月份的租金14622元、2020年5月份的租金14622元。三信公司主张履约保证金应当由其没收，墨色公司主张履约保证金应当返还。现因墨色公司未支付经营费即租金，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，三信公司与墨色公司签订的《三信·金鼎广场铺位合作经营合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。因墨色公司未支付自2020年3月1日起的租金，三信公司于2020年7月18日商场停止营业后对租赁铺位予以断电，墨色公司自2020年7月19日起已无法进入租赁铺位使用租赁铺位，且三信公司已自行将租赁铺位内的物品移出，并将租赁铺位交付他人使用，故案涉《三信·金鼎广场铺位合作经营合同》已实际无法履行，故三信公司诉讼请求解除《三信·金鼎广场铺位合作经营合同》，本院予以支持。对于案涉租赁铺位的租金应当如何计算的问题？三信公司诉讼请求墨色公司支付至2020年10月31日止的租金；墨色公司辩称因受新冠疫情这一不可抗力的影响，其营业收入受到了影响，其多次与三信公司协商调整租金事宜，在商谈过程中，三信公司对租赁铺位采取了断电、扣押货物的措施，侵犯了其权益；本院经审查认为，墨色公司因三信公司对案涉租赁铺位予以长期断电，致使自2020年7月19日起墨色公司已无法使用租赁铺位，故墨色公司应当支付租赁铺位至2020年7月18日的租金，三信公司诉讼请求墨色公司支付自2020年7月19日起的租金没有事实和法律依据，本院不予支持；墨色公司辩称其经营受新冠疫情影响，应当减免租金，现三信公司自愿予以减免2020年3月份至5月份的部分租金58488元，本院予以采纳；综上，墨色公司应当支付自2020年3月1日至2020年7月18日的租金为42205×（4+18/31）-58488=134838.13元。三信公司诉讼请求墨色公司支付拖欠租金的违约金，墨色公司辩称系三信公司违约，应当退还其交纳的履约保证金，本院经审查认为，案涉合同第4.5条的约定，墨色公司逾期支付，则自逾期之日起按应付金额每日千分之三向三信公司支付违约金；逾期付款超过15天的，甲方有权没收履约保证金、单方终止合同；现墨色公司已逾期未支付租金，已构成违约，根据上述约定，三信公司有权没收履约保证金，现墨色公司支付的履约保证金尚在三信公司处，三信公司明确表示其没收履约保证金，其再诉讼请求墨色公司支付租金违约金，系加重墨色公司的责任，且重复计算违约金，于法无据，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省三信集团有限公司与厦门墨色服饰有限公司于2019年9月16日签订的《三信·金鼎广场铺位合作经营合同》予以解除； 二、厦门墨色服饰有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给福建省三信集团有限公司尚欠的租金134838.13元； 三、驳回福建省三信集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18076元，减半收取计9038元，由福建省三信集团有限公司负担2483元，厦门墨色服饰有限公司负担6555元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  蔡琳琦 二〇二一年四月八日 书记员  顾梦雪 附注法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 窗体顶端 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 窗体底端 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 窗体顶端 窗体底端 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。