云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云03民终286号上诉人（原审原告）：曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站，统一社会信用代码12530300731237925M，住所地云南省曲靖市文化体育公园凤苑路曲靖市住房和城乡建设局二楼。法定代表人：曹瑾谦。委托诉讼代理人：颜洁，北京市炜衡（昆明）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：范全锦，男，1978年12月21日生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。上诉人曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站因与被上诉人范全锦房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初4181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月18日公开开庭进行了审理。上诉人曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站的委托诉讼代理人颜洁、被上诉人范全锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站上诉请求：1.撤销曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初4181号民事判决第二项，改判由被上诉人范全锦于判决生效后十日内返还上诉人曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站位于曲靖国家经济技术开发区，被上诉人向上诉人支付下欠房屋租金（自2014年5月1日起截止至2020年5月31日）累计1306667.95元（大写：壹佰叁拾万零陆仟陆佰陆拾柒元玖角伍分），并由被上诉人按照《房屋租赁合同》约定向上诉人支付自2020年6月1日起至商铺实际返还之日止的租金；2.撤销曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初4181号民事判决第三项，改判被上诉人向上诉人支付违约赔偿金21106.51元；3.本案二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对上诉人怠于行使诉权致使损失扩大的事实认定、法律适用均明显错误，导致部分判决违背了本案的客观事实及法律规定；在被上诉人未提出上诉人怠于行使诉权、主张的房屋租金及违约金属于扩大的损失的抗辩理由并就此举证的情形下，一审法院作出前述认定既无事实依据也违反了人民法院居中裁判的原则。一、一审法院对上诉人怠于行使诉权致使损失扩大的事实认定、法律适用均明显错误。第一，上诉人的起诉权是一种权利而非义务，当事人有权选择是否行使以及何时行使。除诉讼时效制度外，我国民事法律从未对起诉权的行使“何为积极、何为怠于”作出规定，民法渊源、法学理论范畴也未见有任何学说。提起民事诉讼仅是主张民事权利的一种司法救济途径，并非唯一的方式，上诉人有权选择以何种方式主张权利。上诉人在被上诉人未按时支付租金后，多次以电话通知等方式追要租金，并于2017年向被上诉人发出《关于催缴房租的函》书面催收租金，被上诉人回函要求减少租金，双方反复协商后上诉人并未同意减少租金。对于该事实及相应证据，被上诉人予以认可且一审判决中明确进行了认定。上诉人书面催收租金未果确认合同目的不能实现以后在诉讼时效内提起民事诉讼，完全是在法律规定范围内行使权利的表现，一审法院认定上诉人“怠于行使诉权”并进行了否定评价，把起诉权当作义务强加于上诉人，根本没有任何法律依据。第二，被上诉人作为承租人违约后，上诉人作为出租人有权要求被上诉人继续履行合同，亦有权解除合同，此系上诉人的权利而非义务。承租人违约时，法律并未强制性规定出租人必须解除合同或立即提起诉讼，出租人有权要求承租人承担继续履行租赁合同、支付下欠租金及赔偿损失的责任，也有权要求解除合同，如何选择是出租人的权利。租赁期限内，本案上诉人在起诉前选择继续履行租赁合同并口头、书面催要租金无任何不当。第三，上诉人按照租赁合同约定主张的租金及违约金不属于扩大的损失。按照上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定的计算方式支付租金，是被上诉人作为承租人应履行的合同义务，不是被上诉人违约行为造成的损失，更不是因归结于上诉人的过错而扩大的损失。《房屋租赁合同》约定“租金按年支付，每年5月10日前付清，第一年每月15元／平方米，以后每年月租按5%递增即每平米月租＝15×（1＋5%）ｎ-1（ｎ为租赁期限内的第ｎ个年度）”。一审法院仅按照第一年租金计算标准判决被上诉人履行支付义务，是把合同义务认定为违约损失，而且是把该损失认定为因上诉人“怠于行使诉权”而扩大的损失，显然混淆了“合同义务”与“未履行合同义务造成的损失”的概念，形成了错误的法律认知。根据《房屋租赁合同》约定，被上诉人逾期支付租金的，应支付上诉人一个月租金作为赔偿。一审判决明确认定被上诉人未按约支付租金构成违约，却又认为违约赔偿是扩大的损失，本身就是自相矛盾的认定。上诉人按照合同约定主张的违约金既符合法律规定又有合同依据，无论上诉人是否行使诉权，被上诉人均应承担违约责任，该违约赔偿只属于合理范畴内甚至低于实际损失的赔偿，不属于扩大的损失。另外，从租赁合同效力上看，既然上诉人有权选择继续履行合同，在租赁合同未解除或终止前，该合同自成立时即产生法律约束力，关于租金计算标准及违约赔偿的约定系当事人意思自治的表现，应当受到法律的保护。一审法院认定“被上诉人长期使用房屋又未按约履行义务”，正是被上诉人自愿继续承租房屋而又构成违约的体现，当然应按照合同约定支付租金及违约金，判决变更租金支付标准并免除被上诉人违约责任，适用法律严重错误，判决结果对被上诉人的违约行为未依据法律规定作出负面的法律评价，反而为被上诉人的违约行为进行了开脱，明显显失公平。二、在被上诉人未对租金及违约金提出抗辩并进行举证的情形下，一审法院主动认定合同约定的上浮部分租金及违约金属于扩大的损失，缺乏证据且违背了居中裁判的原则。一审庭审过程中，被上诉人对于上诉人主张的下欠租金数额明确认可，未提出租金及违约金属于扩大的损失的抗辩理由，亦未就合同约定的上浮部分的租金及违约金属于扩大的损失进行举证。同时，合议庭在庭审过程中未就上浮部分的租金及违约金是否属于扩大的损失询问双方当事人的意见，也没有在判决中释明扩大损失的具体范围，判决变更租金支付标准以及驳回主张违约金的诉求，侵害了上诉人的合法权利。综上，请求撤销一审错误部分的判决并予以改判。被上诉人范全锦辩称：开始我交了一年租金，也没有开发票给我，之后整个经营过程中我经济出现问题，负债累累。上诉人一直到2017年之前都没有找我要过房租，我就一直使用了，到现在才起诉，是他们自己不上心也就忘记了，如果早点处理这个事情，可能我们早就没用这个房子了。一审判决合理合法，请求维持一审判决。曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站向一审法院起诉请求：解除原被告于2013年4月28日签订的《房屋租赁合同》，被告立即搬让房屋；被告支付下欠原告房屋租金（自2014年5月1日起截止至2020年5月31日）累计人民币1306667.95元；被告支付原告违约赔偿金人民币21106.51元；上述2－3项金额共计人民币1327774.46元；被告向原告支付自2020年6月1日起至实际返还房屋之日期间按合同约定计算的房屋租金；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2013年4月28日，被告作为承租方与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于曲靖国家经济技术开发区，公允面积为1000平方米；租赁期限为10年，自2013年5月1日至2023年4月30日；租金按年支付，每年5月10日前付清，第一年每月15元／平方米，以后每年月租按5%递增即每平方米月租＝15×（1＋5%）ｎ-1（ｎ为租赁期限内的第ｎ个年度），被告拖欠租金累计达叁个月，原告有权终止合同并收回房屋；被告逾期支付租金的，应支付原告一个月租金作为赔偿，合同并对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，但被告仅于2014年3月28日向原告支付了第一年度租金180000元，其后一直未向原告支付房屋租金。原告遂起诉提出前述诉请。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方自愿达成，合法有效。现被告未按约履行支付租金的义务，原告要求依约解除合同、支付下欠租金并返还租赁物的主张予以支持；但被告在合同签订后的次年即未按约履行义务至今，长达近六年之久，原告怠于行使诉权，导致被告长期使用房屋确又未按约履行义务，扩大损失，故对于被告违约后给原告造成扩大的损失不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十九条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站与被告范全锦于2013年4月28日签订的《房屋租赁合同》。二、由被告范全锦于本判决生效后十日内返还原告曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站位于曲靖国家经济技术开发区，并以公允面积1000平方米、每月15元／平方米的标准支付自2014年5月1日至商铺返还之月止租金。三、驳回原告曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站的其他诉讼请求。案件受理费16750元，由被告范全锦承担（原告已预交，在履行付款义务时一并支付给原告）。二审期间，上诉人曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站围绕其上诉请求，在法庭上出示两组证据：第一组证据，《购买综合楼协议》复印件各一份，拟证明租赁房屋系上诉人购买，依法享有房屋权利。第二组证据，购买办公综合楼支付凭证复印件5份，拟证明上诉人分五次向曲靖安厦房地产集团有限公司支付购房款共计6794202.8元，具体为：（1）2006年7月27日，上诉人支付租赁房屋购房款500000元；（2）2007年9月20日，上诉人支付租赁房屋购房款2500000元；（3）2008年1月28日，上诉人支付租赁房屋购房款200万元；（4）2008年11月13日，上诉人支付租赁房屋购房款1000000元；（5）2018年4月28日，上诉人支付租赁房屋购房款794202.8元。上诉人向租赁房屋出卖人支付了相应房屋价款，且实际占有使用房屋，对房屋享有出租权利。被上诉人范全锦质证认为，房屋产权是上诉人的，租给我之前消防还没有验收，消防部门说不能使用，但是我们还是使用了。本院认为，上诉人曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站提交的证据，经被上诉人范全锦质证，对证据“三性”未提出异议。该相关证据能够证明上诉人曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站有权对案涉房屋进行出租，与本案存在关联性，来源和形式符合法律规定，应予采信并存卷佐证案件事实。二审审理查明，曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站于2017年3月23日发出“关于催缴房租的函”，要求范全锦于2017年3月31日前付清所欠房租。范全锦于2017年5月17日向曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站提出“关于下调房屋租金的申请”，以经济下滑、个人经济紧张为由，申请对2017年5月1日至2023年4月30日的房屋租金按9元/平方米计算交纳，曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站不同意下调租金。另查明，按照曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站与范全锦签订《房屋租赁合同》约定的租金及其计算方式，自2014年5月1日起截至2020年5月31日，范全锦累计欠付租金数额为1306667.95元。二审查明的其他事实与一审一致，本院对原判认定的事实予以确认。本院认为，上诉人曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站与被上诉人范全锦签订《房屋租赁合同》，双方当事人意思表示真实，约定内容不违反法律、行政法规规定，合同依法成立并生效。上诉人曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站将租赁房屋交付被上诉人范全锦占有、使用和收益，范全锦于2014年3月28日支付了第一年度的租金180000元后即没有继续支付租金。曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站于2017年3月23日发出催交租金函之后，范全锦于2017年5月17日申请下调房租未果，无正当理由一直未支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”以及第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站请求解除其与范全锦签订《房屋租赁合同》并返还房屋、由范全锦按照合同约定计算支付下欠租金，于法有据，应予支持。范全锦于2014年5月10日前应支付第二年度租金而无正当理由未支付，违约行为引起的法律后果因违约事实的确定而随之确定，范全锦应承担的违约责任不因曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站未及时主张权利而加重。因此，曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站以起诉时的月租金标准计算和主张违约金，属于加重范全锦的违约责任，势必导致双方当事人权利和义务失衡，有违公平原则，故不予采纳。对被上诉人范全锦应承担的违约金数额，本院按违约行为发生时（第二年租期）的月租金标准计取一个月租金15750元予以认定和支持。综上所述，上诉人曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站的上诉请求部分成立。一审判决适用法律有瑕疵，判决结果存在不当，应予改判纠正。本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初4181号民事判决第一项：解除曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站与范全锦于2013年4月28日签订的《房屋租赁合同》。二、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初4181号民事判决第二项、第三项，即“二、由被告范全锦于本判决生效后十日内返还原告曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站位于曲靖国家经济技术开发区，并以公允面积1000平方米、每月15元／平方米的标准支付自2014年5月1日至商铺返还之月止租金。三、驳回原告曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站的其他诉讼请求。”三、范全锦于本判决发生法律效力之日起十日内，向曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站返还位于曲靖国家经济技术开发区的全部承租房屋。四、范全锦于本判决发生法律效力之日起十日内，向曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站支付自2014年5月1日起截至2020年5月31日的欠付租金1306667.95元。并按照2013年4月28日签订的《房屋租赁合同》约定的租金及其计算方法，计算支付自2020年6月1日起至租赁房屋实际返还之日止的房屋租金。五、范全锦于本判决发生法律效力之日起十日内，向曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站支付违约金15750元。六、驳回曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站的其他诉讼请求。一审案件受理费16750元，由曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站负担50元，由范全锦负担16700元；二审案件受理费16750元，由上诉人曲靖市建筑工程勘察设计审查管理站负担50元，由被上诉人范全锦负担16700元。本判决为终审判决。审判长  刘招银审判员  时劲松审判员  敖显外二〇二一年四月二十日书记员  陈 蔚