山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终8539号 上诉人（原审原告）：青岛蒙台梭利教育研究院，住所地：山东省青岛市崂山区。 法定代表人：段云波，职务：总经理。 委托诉讼代理人：刘金玲，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭铁钧，山东中青律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛银盛泰房地产有限公司，住所地：山东省青岛市城阳区。 法定代表人：李扬，职务：总经理。 委托诉讼代理人：范晓强，北京恒都律师事务所律师。 上诉人青岛蒙台梭利教育研究院与被上诉人青岛银盛泰房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初9438号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛蒙台梭利教育研究院向本院提起上诉请求：1、请求撤销山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初9438号民事判决书，将本案发回重审或依法改判。2、本案一、二审诉讼费、评估费均由被上诉人承担。事实与理由:2014年8月15日被上诉人青岛银盛泰房地产有限公司向城阳区人民法院起诉，要求解除青岛银盛泰房地产有限公司、蒙台梭利教育研究院2011年10月18日签订的《承租经营协议》及2013年1月30日签订的《补充协议》。蒙台梭利教育研究院在原审中提起反诉，要求青岛银盛泰房地产有限公司返还已付租金1045798元，并赔偿蒙台梭利教育研究院各项损失8403447元。2015年3月6日城阳区法院作出判决，驳回了蒙台梭利教育研究院的反诉请求。后经青岛市中级人民法院审理将该案发回重审。2018年5月10日城阳区人民法院重审后又因评估问题而判决驳回蒙台梭利教育研究院的反诉请求，要求蒙台梭利教育研究院另案主张相关损失。后该案又经青岛市中级人民法院重新审理，并于2018年11月8日作出（2018）鲁02民终7017号民事判决书，判决驳回蒙台梭利教育研究院的上诉，维持原判。原审案件虽前后历经五年之久，却对于上诉人在本案中主张的损失始终未作处理。而现在上诉人在城阳区人民法院重新就涉案损失另行诉讼后，该院又再次以无法评估为由，驳回上诉人的起诉，致使上诉人的诉请近乎永远无法审结，完全背离了司法为民的基本法治原则。本案待评估的场所属于被上诉人自有的房屋，完全处于被上诉人的控制之下。虽然案外人现在承租使用涉案房屋，但仅仅因为案外人不配合司法评估，法院就以此将评估事宜搁置，明显属于司法不作为。司法评估是诉讼中为查明案件事实而采取的极为常见的技术手段，如果仅仅因为待评估对象正由案外人使用，而案外人又不配合评估，就将司法评估搁置，而不尽力采取相关司法措施以促成评估，势必会助长当事人恶意利用评估漏洞规避法律责任的不良风气。本案中上诉人为证明自己的损失情况提交了当初因装饰装修、添置物品而签订的一系列合同、收据以及设计、施工图纸等证据，而被上诉人没有提交一份足以反驳上诉人的证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”涉案房屋属于被上诉人的自有房产，被上诉人拥有与该房屋相关的全部图纸资料。如果是被上诉人自行装饰装修和添置的物品，其也理应掌握与此相关的全套证据资料，但其在本案中既未提供自己房屋的原设计、施工图纸资料，也未提供任何与装饰装修、添置物品相关的合同、收据等证据，只是一味地否定上诉人所提交的证据，并且拒不配合司法评估，其理应承担对其不利的法律责任。但本案中一审法院却将举证责任完全倒置，根据判决内容可以看出，只要无法评估，上诉人提交再多的证据也不会被采纳。此外，本案实际上也并非不可评估。《民事诉讼法》第八十条规定“勘验物证或者现场，勘验人必须出示人民法院的证件，并邀请当地基层组织或者当事人所在单位派人参加当事人或者当事人的成年家属应当到场，拒不到场的，不影响勘验的进行。有关单位和个人根据人民法院的通知，有义务保护现场，协助勘验工作。”根据上述规定，法官有权对需勘验的现场进行现场勘验并记录，而本案中评估人员需要进入现场完成的主要工作也是现场勘验。因此，一审法院完全有能力有条件促成本案的司法评估，但一审法院却毫不作为，明显损害了上诉人的诉讼权利。为此，上诉人现依法提起本案上诉，恳请二审法院查明案件事实，依法维护上诉人的合法权益。后上诉人当庭补充上诉意见：一、上诉人已提供充分证据证明上诉人的装修支出，人民法院已通过现场勘验证明装修已实际发生，被上诉人未能提供反驳证据，应当承担不利的后果。《民诉法司法解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《民诉法司法解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外:（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。二、对于上诉人自行委托的鉴定，在被上诉人未提出反驳证据或理由的，人民法院应予以认定 《民事诉讼证据规定》第四十一条对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请鉴定的，人民法院应予准许。 三、人民法院有权利和义务组织现场勘验，并保证鉴定人参与现场勘验的权利。《民事诉讼法》第八十条勘验物证或者现场，勘验人必须出示人民法院的证件，并邀请当地基层组织或者当事人所在单位派人参加。当事人或者当事人的成年家属应当到场，拒不到场的，不影响勘验的进行。有关单位和个人根据人民法院的通知，有义务保护现场，协助勘验工作。勘验人应当将勘验情况和结果制作笔录，由勘验人、当事人和被邀参加人签名或者盖章。《民诉法司法解释》第一百二十四条人民法院认为有必要的，可以根据当事人的申请或者依职权对物证或者现场进行勘验。勘验时应当保护他人的隐私和尊严。人民法院可以要求鉴定人参与勘验。必要时，可以要求鉴定人在勘验中进行鉴定。四、假设该案无法鉴定，法院也应根据负有举证证明责任的当事人提供的证据依法做出认定。《民诉法司法解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。根据上述法律规定，以及最高人民法院的相关司法判例，经当事人申请鉴定后，在选定的鉴定机构无法鉴定的情况下若当事人对鉴定机构无法鉴定持有异议，为充分保障当事人权利，人民法院可另行委托具备资质的鉴定机构，或者依据举证责任的分配原则和双方当事人的过错程度对全案证据进行分析，进而对案件事实作出认定。综上，无论是从上诉人已经提供的装修合同及费用的证据角度，还是从上诉人已经自行委托提供的鉴定意见的角度，由于被上诉人不能提出充分的反驳证据，应认定上诉人的举证成立，本案不需要再进行司法鉴定。退一步说，从重新进行司法鉴定的角度，本案完全可以进行司法鉴定，因为人民法院有权利要求被上诉人以及现房屋使用人配合进行现场勘验和司法鉴定，被上诉人以及现房屋使用人有法定义务配合进行司法鉴定，这不是现房屋使用人可以不配合的事项。再退一步说，假设该案因时过多年，且现场已被改变难以进行司法鉴定，由于当时一审时法院已进行了现场勘验，留存了完整录像，上诉人也向法院提供了装修合同、付款凭证，人民法院也完全可以依据《民诉法司法解释》第一百零八条，根据该证据做出裁判。 青岛银盛泰房地产有限公司答辩称：青岛银盛泰房地产有限公司不同意青岛蒙台梭利教育研究院的上诉请求，青岛银盛泰房地产有限公司与青岛蒙台梭利教育研究院之间的租赁合同关系已经解除，本案中，青岛蒙台梭利教育研究院诉请的间接损失已在（2018）鲁02民终7017号判决书中认定不应当由银盛泰承担，诉请的直接损失亦属于无证据证明的诉讼请求。因此，请求贵院依法驳回其的上诉请求，维持原判。一、双方之间的房屋租赁合同解除原因是因第三方原因导致，该事实已经经前诉生效判决确认，一审法院不予支持青岛蒙台梭利教育研究院间接损失的请求于法有据，应予维持。本案诉争双方的租赁合同争议以及蒙台梭利反诉请求，已经经过（2018）鲁02民终7017号民事判决书最终裁决。经查明，蒙台梭利无法具备办理消防资格、教师资格、健康证等条件，无法满足国家规定开办幼儿园的许可制度，而且，涉案北围栏是被案外人推到，该场地无法围合也并不是达不到国家规定办园的必备条件，所以，一审法院结合7017号民事判决书认定的事实做出判决，对青岛蒙台梭利教育研究院主张的间接损失不予支持。而且，青岛蒙台梭利教育研究院通过本案再次起诉主张、属于《民诉法解释》第二百四十七条规定的重复起诉的情况，一审法院驳回青岛蒙台梭利教育研究院对间接损失的请求，于法有据。二、青岛蒙台梭利教育研究院诉请的直接损失无事实基础，亦不应当得到支持。首先，青岛蒙台梭利教育研究院认为其对本案涉案房屋租赁进行装修，根据举证责任，其应当提供证据证明，但是本案在一审中青岛蒙台梭利教育研究院提供的证据均不符合相应的证明标准，且与在先7017号民事判决书提出的证据属于同一证据，不能达到“可待证据充分后另行主张权利的条件。第二，关于鉴定程序，蒙台梭利在诉讼中曾两次申请鉴定，人民法院在充分支持当事人权利的基础上，启动两次鉴定程序，但是均被退回，说明涉案鉴定程序达不到鉴定程序的要求，因此，鉴定程序不再具备进行的客观条件，不能再通过鉴定证明蒙台梭利的相关损失。第三，银盛泰作为租赁房屋的出租方，仅有按照合同提供房屋的义务，蒙台梭利作为开办幼儿园的承办人，对自身需要满足的条件应当有足够的注意义务和主导责任，蒙台梭利应当对其不能开办幼儿园的全部后果承担责任。第四，根据双方签署的《承租经营协议》第七条第1项，青岛蒙台梭利教育研究院对租赁房屋装修应当经过青岛银盛泰房地产有限公司书面同意但是青岛蒙台梭利教育研究院装修时并未经银盛泰同意。由此而发生的装修费用及损失等是青岛蒙台梭利教育研究院自身原因造成的本来就属于其自行承担的范围。因此，本案不再存在证明直接损失的必要，也没有要求青岛银盛泰房地产有限公司承担的事实基础和法律责任。三、前诉山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终7017号生效判决确定的双方需要承担的过错责任比例部分，本案不应再予以处理前诉法院酌情认定双方按照3:7的比例承担责任，即减免了蒙台梭利应当缴纳的租金723495.5元，再加上免租期租金573354元租金差额、逾期付款违约金等总共二百多万元。即使存在装修损失，前诉法院酌情认定的责任承担责任，目的是解决因第三方原因解除租赁合同后，产生的损失由双方按照上述比例承担。前诉判决已合法合理、公平公正的解决了蒙台梭利的相关装修损失、设备投入等，蒙台梭利在本诉中不应重复主张上述损失，否则，属于通过重复诉讼获利。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，蒙台梭利的上诉请求无事实和法律依据，盼请贵院驳回其上诉请求。 青岛蒙台梭利教育研究院向一审法院提出诉讼请求：1、青岛银盛泰房地产有限公司赔偿青岛蒙台梭利教育研究院直接损失5794474元，间接损失2608973元，共计损失人民币8403447元。2、本案诉讼费、律师费、公告费、鉴定费等均由青岛银盛泰房地产有限公司承担。事实和理由：青岛蒙台梭利教育研究院与青岛银盛泰房地产有限公司于2011年10月18日签订了《承租经营协议》，约定青岛蒙台梭利教育研究院承租青岛银盛泰房地产有限公司所有的盛世景园三期会所约5800平方米从事幼儿园经营。鉴于根据《山东省幼儿园基本办园条件标准》的规定，幼儿园应有围墙、大门和传达室，以防外来人员和车辆随便进入，青岛蒙台梭利教育研究院与青岛银盛泰房地产有限公司在协议第七条第2项进行了特别约定，并且协议同时约定甲方给与乙方免租期六个月用于乙方装修，乙方负责对该房屋进行装修完善，乙方自行负责各种设备采购。《承租经营协议》签订后，青岛蒙台梭利教育研究院立即投入资金对承租房屋及约定场地进行了装修改造，并按照协议约定的围合范围进行围栏围合，共计花费5903664.77元。但因小区业主对围合场地权属有争议，青岛蒙台梭利教育研究院建起的栅栏于2012年7月21日被小区业主推倒，场地无法封闭，导致青岛蒙台梭利教育研究院始终无法取得办园许可证，幼儿园无法正常经营。为维护自身的合法权益并督促青岛银盛泰房地产有限公司尽快履行围栏围合的承诺义务，青岛蒙台梭利教育研究院不得不依据《合同法》第二百二十八条关于“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，采取了延付租金的反制措施。但青岛银盛泰房地产有限公司却以延付租金为由，于2014年8月底，派人强行将青岛蒙台梭利教育研究院赶出租赁场所，并禁止青岛蒙台梭利教育研究院将任何物资搬出，导致青岛蒙台梭利教育研究院不仅招生和教学工作无法继续进行，所有购置的设施设备也未能搬出。2014年8月15日，青岛银盛泰房地产有限公司向法院起诉，要求解除《承租经营协议》及后续双方签订的《补充协议》，青岛蒙台梭利教育研究院提起反诉，要求青岛银盛泰房地产有限公司赔偿青岛蒙台梭利教育研究院直接损失5903664.77元和间接损失2608973元。2018年5月10日，城阳区人民法院下达（2015）城商重字第5号民事判决书，判决解除原青岛银盛泰房地产有限公司之间的《承租经营协议》及《补充协议》，并驳回青岛蒙台梭利教育研究院对于间接损失的反诉请求，要求青岛蒙台梭利教育研究院对反诉直接损失另行起诉。在原青岛银盛泰房地产有限公司的上述诉讼进行期间，青岛银盛泰房地产有限公司将青岛蒙台梭利教育研究院租赁的房屋、场地及青岛蒙台梭利教育研究院的装修、购置的所有设施设备租赁给青岛青广教育管理咨询有限责任公司使用至今。基于青岛银盛泰房地产有限公司未能按照《承租经营协议》第七条第2项的约定提供场地，导致青岛蒙台梭利教育研究院无法取得办园许可证、无法正常经营幼儿园，是青岛银盛泰房地产有限公司的违约行为导致《承租经营协议》及其《补充协议》无法继续履行，青岛银盛泰房地产有限公司依法应赔偿青岛蒙台梭利教育研究院的全部装修损失。另外，青岛银盛泰房地产有限公司将青岛蒙台梭利教育研究院投入巨资进行的装修和购置设备出租给青岛青广教育管理咨询有限责任公司并从中受益，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间内装饰装修残值损失，应予支持的规定，青岛银盛泰房地产有限公司亦应赔偿青岛蒙台梭利教育研究院的直接损失。 青岛银盛泰房地产有限公司一审中辩称，一、青岛蒙台梭利教育研究院主张青岛银盛泰房地产有限公司违反《承租经营协议》第七条第2项的约定造成合同无法履行并应赔偿全部装修损失无合同和法律依据。《承租经营协议》第七条第2项明确约定了青岛银盛泰房地产有限公司对青岛蒙台梭利教育研究院仅有“配合”义务：约定青岛蒙台梭利教育研究院在使用期间内进行外墙环创、封闭、围挡等如遇小区业主阻扰，青岛银盛泰房地产有限公司有义务配合协调处理。青岛银盛泰房地产有限公司已履行“配合”义务，青岛银盛泰房地产有限公司并无违反合同约定的行为，也并非青岛银盛泰房地产有限公司的原因导致合同无法履行。二、山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终7017号二审判决已认定双方解除租赁合同的原因在于第三人，青岛银盛泰房地产有限公司不存在违约行为，不应承担赔偿责任。双方已在原一审庭审中解除了房屋租赁合同，法院认定第三人原因导致合同无法履行。青岛蒙台梭利教育研究院的起诉状也指出2012年7月21日栅栏围合被小区业主推倒。法院也已认定导致幼儿园无法通过审批、租赁合同解除均非答辩人原因。因此答辩人不存在违约行为，无需承担赔偿责任。三、青岛蒙台梭利教育研究院装修未经答辩人书面同意，应自行承担装修费用及相关损失。双方签订的《承租经营协议》第七条第1项约定被答辩人进行装修，需将相关的装修图纸资料报答辩人审核并经过青岛银盛泰房地产有限公司书面同意方可施工，但青岛蒙台梭利教育研究院对租赁房屋装修未经过青岛银盛泰房地产有限公司同意，根据法律规定承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，应由承租人承担，因此青岛蒙台梭利教育研究院主张的因装修产生的费用及相关损失应由其自行承担。四、山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终7017号二审判决第19页“对于间接损失，本案并非违约造成解除合同，一审法院不予支持。”二审判决维持原判，青岛蒙台梭利教育研究院再次起诉“间接损失”构成民诉解释第二百四十七条重复起诉，请求贵院依法予以驳回。 一审法院认定事实如下： 一、青岛蒙台梭利教育研究院与青岛银盛泰房地产有限公司于2011年10月18日签订了《承租经营协议》，约定青岛蒙台梭利教育研究院承租青岛银盛泰房地产有限公司所有的盛世景园三期会所约5800平方米从事幼儿园经营。2013年1月30日，青岛蒙台梭利教育研究院、青岛银盛泰房地产有限公司与青岛盛世家园物业管理有限公司签订《补充协议》，约定：在本补充协议签订后，由乙方（青岛蒙台梭利教育研究院）向甲方（青岛银盛泰房地产有限公司）及小区业委会出具围合方案以及效果图，经三方协商一致签署确认意见后由乙方出资组织施工并围合完成。 二、2014年8月15日，青岛银盛泰房地产有限公司向城阳区人民法院起诉，要求解除《承租经营协议》及后续双方签订的《补充协议》，青岛蒙台梭利教育研究院提起反诉，要求青岛银盛泰房地产有限公司返还已付租金1045798元、赔偿各项损失8403447元，其中直接损失5794474元，经营损失即可得利益损失2608973元。2015年3月6日，城阳区人民法院作出（2014）城商初字第1108号民事判决书，判决：1、青岛银盛泰房地产有限公司与青岛银盛泰房地产有限公司签订的《承租经营协议》、《补充协议》于2014年9月18日解除。2、青岛蒙台梭利教育研究院于判决生效后十五日内腾空涉案房屋并向青岛银盛泰房地产有限公司返还。3、青岛蒙台梭利教育研究院于判决生效后十五日内向青岛银盛泰房地产有限公司支付2013年1月8日至2014年9月8日的租金2903300元及自每笔租金应付款之日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际付款之日止的违约金。4、驳回青岛蒙台梭利教育研究院对青岛银盛泰房地产有限公司的反诉请求。后青岛市中级人民法院将该案发回重审。 三、2018年5月10日，一审法院做出（2015）城商重字第5号民事判决书，判决：1、解除青岛银盛泰房地产有限公司与青岛蒙台梭利教育研究院2011年10月18日签订的《承租经营协议》及2013年1月30日签订的《补充协议》；2、青岛银盛泰房地产有限公司所有的盛世景园三期会所（青房地权城字第××号）已从青岛蒙台梭利教育研究院处收回；3、青岛蒙台梭利教育研究院于判决生效之日起十日内支付青岛银盛泰房地产有限公司租金1688158.5元；4、驳回青岛银盛泰房地产有限公司其他诉讼请求；5、驳回青岛蒙台梭利教育研究院反诉请求。 四、青岛银盛泰房地产有限公司上诉至青岛市中级人民法院，2018年11月8日，该院作出（2018）鲁02民终7017号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 五、本案审理过程中，青岛蒙台梭利教育研究院申请法院对涉案房屋全部装修及设施设备费用进行鉴定，2019年8月12日，一审法院委托山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司进行鉴定，鉴定机构于2019年8月23日将该鉴定予以退案，退案理由为：1、双方当事人对装修范围有争议；2、有部分装修图纸未经过质证；3、本案件涉及第三方为正在营业的幼儿园，因考虑安全问题，无法进入现场进行查验。一审法院组织青岛蒙台梭利教育研究院、青岛银盛泰房地产有限公司对青岛蒙台梭利教育研究院在鉴定中提交的证据进行质证后，该鉴定机构于2019年10月08日出具《关于（2019）鲁0214法司鉴812号委托评估意见的函》，坚持退案意见。 一审法院认为，本案争议焦点为青岛银盛泰房地产有限公司是否应支付青岛蒙台梭利教育研究院直接损失和间接损失。 一审法院（2015）城商重字第5号民事判决书及青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终7017号民事判决书中已认定涉案合同解除并非双方的违约行为所致，而是因为第三方的原因导致围合无法完成，进而导致幼儿园无法通过教育主管部门的审批，并对青岛蒙台梭利教育研究院主张的间接损失2608973元，判决不予支持。故本案中，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，青岛蒙台梭利教育研究院再次起诉要求青岛银盛泰房地产有限公司支付间接损失2608973元，构成重复起诉，一审法院不予处理。对于青岛蒙台梭利教育研究院主张的直接损失5794474元，由于青岛蒙台梭利教育研究院申请法院委托鉴定机构进行鉴定，鉴定机构作出退案处理导致直接损失无法查明，青岛蒙台梭利教育研究院可待查明损失后另行主张权利综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决：驳回青岛蒙台梭利教育研究院要求青岛银盛泰房地产有限公司赔偿直接损失5794474元的诉讼请求。案件受理费70624元，保全费5000元，由青岛蒙台梭利教育研究院负担。 二审中，查明以下内容： 一、关于鉴定： 1、为进行鉴定，上诉人提交装修图纸一宗，被上诉人质证后对该证据的真实性及合法性均不认可，认为该证据并非原件，且不能证明该图纸实际发生在涉案场地。该证据未作为检材移交鉴定机构。 2、经本院释明，上诉人最终确定评估申请：申请以2014年9月18日为评估基准点，对涉案的盛世景园三期会所（产权证号为：青房地权城字第××号）约5800平米房屋装修及设施设备现状价值进行评估，包含范围为:一至三层，包含全部各类房间、卫生间、厨房、空调、防火设施设备、家具、教具、课桌椅、院内塑胶跑道、秋千滑梯、旗杆等。 经本院委托，青岛习远土地房地产支持评估咨询有限公司于2021年2月20日出具青习评报字[2021]B-003号评估报告：评估范围为青岛市城阳区盛世景园三期会所房屋装修及设施设备在评估基准日2014年9月18日的市场价值具体包括房屋装修类（包括墙面乳胶漆、吊顶、PVC地胶、地砖、砖墙等）以及设施设备类（家具橱柜、衣帽柜、木质教具架、办公桌、椅子等），其中一层装修及设施设备为435811元，二次装修及设施设备为504626元，三层装修及设施设备401637元，水电暖改造为878229元，合计为2220303元。 报告注明：1、幼儿园厨房、二楼北侧办公区域以及幼儿园锅炉房由于上锁，估价人员未能进入，幼儿园室外设施设备等因现园区使用方实际配合原因，未能进行清点查勘，本次评估范围未包括上述部分。2、经青岛蒙台梭利教育研究院介绍，委估房屋进行了水电暖改造，但由于此部分为隐蔽工程且无相关图纸质量，本次评估参考估计对象房屋面积、房型等因素，假设其水电暖改造工程量为达到类似房地产社会一般的使用需求所需的客观工程量为前提进行评估。3、由于委托方未能提供委估对象的《施工合同》等材料，本次评估范围内，所涉及的装修内部施工工艺按照类似装修的社会一般工艺水平进行评估。 上诉人预交鉴定费用116300元。 上诉人质证后认为：对该鉴定报告的真实性无异议。对鉴定报告第19页23项、42项窗帘部分有异议，布艺窗帘和纱帘只评估了1498元，我方认为数额过低，我方找到了窗帘的付款凭证，我方认为应当以我方提供的证据来确定价格。此外鉴定评估第6页评估报告有部分区域未能进入现场勘查，因此未能进行评估。我方已经提供了相应证据予以证明该部分区域资产价值。 被上诉人质证认为：该报告作出的机构是通过法院摇号方式选定，所以对评估报告形式上的真实性、合法性认可，但是对评估结论体现出的价值构成真实性、合法性不认可。主要质证意见如下：一、根据《最高院民事诉讼证据的若干规定》第一条：“原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。”评估报告特别说明事项（一）中也提到“不对资产权属进行认定”，举证证明装修情况仍应当由蒙台梭利承担。举证责任倒置是要严格按照法律规定的要求进行，且基本是在劳动争议、侵权诉讼中，本案是房屋租赁合同纠纷，不适用举证责任倒置。二、出租前涉案房屋由我司建设并进行了精装修，精装修工程造价约500万元。蒙台梭利承租前出租给其他经营主体进行了使用，自2014年后也已出租给青广幼儿园使用，各经营主体均进行过装修行为，各家装修存在附合情况无法分清，而且蒙台梭利并无证据证明其已按照图纸完成了全部装修。在之前诉讼评估鉴定中，评估机构均认为“资料不齐、委托范围有争议”而做出了评估工作无法进行的结论，多次进行了退件。本次评估再次时隔多年，仍然不能区分各个装修主体、装修范围，所以对本次评估结果不具备直接参考的基础。三、本评估是对整体现状的评估，涉案房屋目前由青广幼儿园经营使用，青广幼儿园承租后进行了大规模装修，评估范围包含青广幼儿园装修工程，评估过程及结果亦应当征求当前的经营者青广幼儿园意见，其中青广幼儿园也进行了数百万的装修，大部分物品与本次评估范围重合。四、7017案庭审笔录中已经明确记载我司声明，蒙台梭利原装修可移动物品我司不利用不使用，要求蒙台梭利搬走，不搬走视为蒙台梭利放弃权利，所以，当前如能认定属于蒙台梭利的物品，不应再折算价格。本评估报告中“委估资产明细”中，第7页第5-16、20-24、27-37、39-46、50、55、58-63、65、67、68、70、78项属于可移动物品，在蒙台梭利有证据证明属于购买添置的前提下，当前已经进行了放弃，也不能算作本案中的损失。五、隐蔽工程部分（第三页水电暖改造、第十四页（5）第二段）的造价（878229元）是评估机构在没有相关图纸作为参考依据的基础上，“假设”一定工作量进行的评估，没有事实基础，该部分不应作为上诉人的损失认定。而且无论是被上诉人还是青广幼儿园提供的材料中，均体现进行水电改造，范围无法区分。 3、被上诉人为证明涉案房屋在上诉人之外另行进行了装修，故鉴定报告中相应数额不应采信，另提交以下证据： 证据一：《盛世景园三期会所室内装修工程报告书》，证明事项：被上诉人对涉案房屋在出租前进行了500多万的装修，部分耗材、装修部分、装修工程与当前评估范围重合。该评估报告是形成于2007年，我方是于2011年将涉案房屋交给上诉人的。根据该证据可以扣除评估报告中1-4项、17-19、25-26、47-49、51-54、64、66、69、71-77项。加上可移动部分亦应扣除，鉴定报告中数额均不应采信。 上诉人质证后认为：对证据一的真实性有异议，对证明事项不认可。报告的时间为2007年，我们接手前是健身房，我们使用后是按照幼儿园的用途重新装修改造，根据我们现在报告来看只有一楼背景墙保留，其他被上诉人主张的装修都不存在。在青岛中院另案审理中，办案人曾去过现场，当时青广幼儿园的一位男性负责人说只有二楼的平台是他们装修的，其他都是原来的。且该背景墙和二楼平台在报告中也没有体现。 证据二：案外人青广幼儿园《装修说明书》，证明事项：案外人当前经营中，对房屋进行了装修，涉及十余项，金额达到数百万，装修工程与当前评估范围重合。关于该说明书中所载的金额对应的合同具体支付凭证等情况青广幼儿园未能向我方提交。该说明书中第2项、3项对应评估报告第三页第四项水电暖改造，该部分是青广幼儿园重新进行改造的，结合被上诉人之前改造事实，我认为本案评估报告水电暖部分应该扣除。说明书中第5项室内墙面对应评估报告第七页第1、第2、第3项应该扣除。其他都没有在评估报告中体现。 上诉人质证认为：对证据二的真实性不认可，且该说明中的第1、4、6-16项都未纳入评估报告，剩下的项都是各自改造的，都是各自花钱，说明书是不能作为证据采信的。 证据三：开庭笔录，证明事项：2015年1月19日和2015年2月11日一审法院的笔录，我方多次声明要求对方把东西搬走。7017案庭审笔录中已经明确记载我司声明，蒙台梭利原装修可移动物品我司不利用不使用，要求蒙台梭利搬走，不搬走视为蒙台梭利放弃权利。所以，当前如能认定属于蒙台梭利的物品，不应再折算价格。本评估报告中“委估资产明细”中，第七页第5-16、20-24、27-37、39-46、50、55、58-63、65、67、68、70、78项属于可移动物品，在蒙台梭利有证据证明属于购买添置的前提下，当前已经进行了放弃，也不能算作本案中的损失。以上所有可移动设备对应费用，我方认为应在评估报告中扣除的。 上诉人质证认为，对证据三的真实性无异议，评估报告中可移动物品都是在现场核实的基础上纳入范围，说明该物品都是处于被使用状态，且该物品很明显可看出磨损破旧，按照被上诉人所述如果其按笔录所述不利用物品应该通知上诉人搬离物品或另外放置，笔录中虽然陈述不对我方的物品及装修能进行利用，但根据本次评估勘验的结果可以证明对方系在实际利用。 4、上诉人提交以下证据： 第一组，证明评估报告未包含部分，上诉人实际进行了装修，包括合同、收据、转款凭证等，其中包括：1、太阳能维修、锅炉安装；2、空调、消防改造；3、防水；4、厨房设备；5、监控；6、栅栏；7、塑胶场地；8、旗杆；9、秋千滑梯；10、铁艺大门。上诉人主张上述部分费用总计为1227521.7元。 被上诉人质证后认为，总体上，上诉人的该组证据，在一审法院（2014）城商初字第1108号已经举证，法庭组织质证后不予认可，现时隔多年之后再次举证，客观情况发生变更，没有事实对比基础，不能反应客观事实，不应当成为本案证据。具体质证意见如下：1、太阳能维修、锅炉安装，真实性有异议，关联性不认可。证明目的不认可。（1）合同签署主体是“于丽娜”，并非本案上诉人，无证据证明于丽娜签署的本份合同与上诉人的关系，且不能证明该合同是否实际履行。而且该证据本身是“维修费用”与本案无关。（2）在2014城商初字第1108号案件中，上诉人也曾经以该份合同举证，主张金额为629600元，收据共6张，而本案中主张“实际发生金额223000元”、“收据金额（3张）323300元”“转账凭证66000元”存在前后不一，两个诉讼程序主张的金额差异较大，上诉人自身不能证明实际金额。（3）收据323300元与流水单66000元之间无对应关系，与合同金额223000元亦不一致，收据本身不能证明已经付款。2、空调、消防改造，真实性有异议，关联性不认可。证明目的不认可。（1）合同签署主体是“于丽娜”，并非本案上诉人，无证据证明于丽娜签署的本份合同与上诉人的关系，且不能证明该合同是否实际履行。（2）即便是真实的，该份合同是关于“消防”相关工程，而本案中是因为上诉人原因导致原运营的幼儿园消防验收不过关，本身属于非法工程，不具备作为主张损失的合法性。（3）收据、流水单358000元与实际发生金额516000元之间无对应关系，不能证明是因本合同而发生支付，收据本身不能证明已经付款。3、防水，真实性有异议，关联性不认可。证明目的不认可。（1）合同签署主体是“于丽娜”，并非本案上诉人，无证据证明于丽娜签署的本份合同与上诉人的关系，且不能证明该合同是否实际履行。（2）收据与流水单之间无对应关系，不能证明是因本合同而发生支付，收据本身不能证明已经付款。4、厨房设备，真实性有异议，关联性不认可。证明目的不认可。（1）合同签署主体是“于丽娜”，并非本案上诉人，无证据证明于丽娜签署的本份合同与上诉人的关系，且不能证明该合同是否实际履行。（2）收据21000元与流水单12000元、发票金额60000元之间无对应关系，不能证明是因本合同而发生支付，收据本身不能证明已经付款。5、监控，质证意见：真实性有异议，关联性不认可。证明目的不认可。只有一份流水、一张收据，项目是“服务费、使用费”，与本案无任何关系，不能证明实际履行。6、栅栏，真实性有异议，关联性不认可。证明目的不认可。（1）合同签署主体是“于丽娜”，并非本案上诉人，无证据证明于丽娜签署的本份合同与上诉人的关系，且不能证明该合同是否实际履行。（2）在2014城商初字第1108号案件中，上诉人也曾经以该份合同举证，主张金额为79651.72元，收据1张，而本案中主张“实际发生金额79651.72元”、“收据金额（3张）85651.73元”“转账凭证35000元”等也存在前后不一，两个诉讼程序主张的金额差异较大，上诉人自身不能证明实际金额。（3）收据与流水单之间无对应关系，合计与合同金额亦不一致，而且收据本身不能证明已经付款。（4）即便是真实的，该份合同是关于“围栏”相关工程，而本案中是因为上诉人原因导致原运营的幼儿园不能合围，本身属于非法工程，不具备作为主张损失的合法性。7、塑胶场地，真实性有异议，关联性不认可。证明目的不认可。（1）合同签署主体是“于丽娜”，并非本案上诉人，无证据证明于丽娜签署的本份合同与上诉人的关系，且不能证明该合同是否实际履行。（2）收据与流水单之间无对应关系，合同金额5万余元、收据金额30000元亦不一致，而且收据本身不能证明已经付款。8、旗杆，真实性有异议，关联性不认可。证明目的不认可。该证据明显属于拼凑而成，前后矛盾，不能证明与本案相关。证据本身与“旗杆”无关。（1）只有4张收据，收据内容包括瓷砖、洁具5万余元，水泥合计8千余元，旗杆底座2000元，证据本身之间无任何关系。（2）在2014城商初字第1108号案件中，上诉人也曾经以该份证据举证，主张金额为38720元，收据共6张，收据本身与本案不一致；而本案中主张“实际发生金额13570元”前后不一，两个诉讼程序主张的金额差异较大，上诉人自身不能证明实际金额。9、秋千滑梯，真实性、合法性有异议，关联性不认可。证明目的不认可。该证据明显属于拼凑而成，前后矛盾，不能证明与本案相关。（1）合同签署主体是“于丽娜”，并非本案上诉人，无证据证明于丽娜签署的本份合同与上诉人的关系，且不能证明该合同是否实际履行。（2）收据与流水单之间无对应关系，“合同金额25000元”、“转账凭证7415元”存在前后不一，上诉人自身不能证明实际发生金额是多少。（3）付款时间是2012年6月份、7月份，但是合同约定有效期是2012年8月13日——2012年12月30日，付款时间不在合同有效期内，该份证据本身不合法。10、铁艺大门，真实性、合法性有异议，关联性不认可。证明目的不认可。是否实际发生在本案中不能确认。综上所述，法院评估之后，上诉人已经确认勘验范围，上述部位大部分位于室外，属于明显属于肉眼可看的范围，上诉人不提出异议，当前不应当再进行评估，也不应当成为认定损失的证据。 第二组：关于收购小白帆幼儿园部分，提交转让该协议书及收据两张，被上诉人质证后认为，真实性、合法性无法核实，关联性不认可。（1）被上诉人非合同签署方，相关权利义务与被上诉人无关，与本案无关。（2）小白帆幼儿园是正常运营的幼儿园，相关设施进行装修，上诉人收购后继续经营，当前装修、设备不能区分，因此，小白帆幼儿园原装修范围应当参照600平米的比例直接扣除。 上诉人另向本院提交调查取证申请，申请调取支付转让款的支付记录。 第三组：证明评估报告已评估部分，上诉人实际进行了装修，包括合同、收据、转款凭证等。被上诉人质证后认为，1、瓷砖水泥收据及流水真实性不认可，关联性不认可。证明目的不认可。该证据明显属于拼凑而成，与上诉人提交的《损失明细表（未评估部分）》中关于“旗杆”的证据重复。上诉人的该份证据本身不能证明是否真实、合理发生了相关开支，也不能证明实际发生在本案中。2、室内装修合同、收据及流水，真实性不认可，关联性不认可。证明目的不认可。（1）合同签署主体是“于丽娜”，并非本案上诉人，无证据证明于丽娜签署的本份合同与上诉人的关系，且不能证明该合同是否实际履行。（2）收据金额与流水单金额混乱，之间无对应关系，不能证明是因本合同而发生支付，收据本身不能证明已经付款。3、塑胶地板合同、收据及流水，真实性不认可，关联性不认可。证明目的不认可。（1）合同签署主体是“于丽娜”，并非本案上诉人，无证据证明于丽娜签署的本份合同与上诉人的关系，且不能证明该合同是否实际履行。（2）收据金额与流水单前半部分金额混乱，之间无对应关系，不能证明是因本合同而发生支付，收据本身不能证明已经付款。4、儿童家具合同、收据及流水，真实性不认可，关联性不认可。证明目的不认可。（1）合同签署主体是“于丽娜”，并非本案上诉人，无证据证明于丽娜签署的本份合同与上诉人的关系，且不能证明该合同是否实际履行。（2）即便是真实的，7017案庭审笔录中已经明确记载我司声明，蒙台梭利原装修可移动物品我司不利用不使用，要求蒙台梭利搬走，不搬走视为蒙台梭利放弃权利，所以，当前如能认定属于蒙台梭利的物品，不应再折算价格。本评估报告中“委估资产明细”中，属于可移动物品，在蒙台梭利有证据证明属于购买添置的前提下，当前已经进行了放弃，也不能算作本案中的损失。5、灯具合同、收据及流水，真实性不认可，关联性不认可。证明目的不认可。（1）合同签署主体是“于丽娜”，并非本案上诉人，无证据证明于丽娜签署的本份合同与上诉人的关系，且不能证明该合同是否实际履行。（2）合同金额50000元、收据金额64700元与流水单金额64000元之间无对应关系，不能证明是因本合同而发生支付，收据本身不能证明已经付款。6、外墙真实漆合同、收据及流水，真实性有异议，关联性不认可。证明目的不认可。（1）合同签署主体是“于丽娜”，并非本案上诉人，无证据证明于丽娜签署的本份合同与上诉人的关系，且不能证明该合同是否实际履行。（2）合同第1条约定“室内装修”、第13条约定“居室内、走廊等部位”，而收据是“外墙粉刷”、相关视频也是“外墙”，该份证据材料明显属于拼凑而成。因此，该份证据无法证明上诉人与涉案房屋外墙进行粉刷存在任何关系。（3）收据23000元与流水单219000元之间无对应关系，不能证明是因本合同而发生支付，收据本身不能证明已经付款。（4）当前经营者青广幼儿园提供的《装修说明书》第9项，“外墙粉刷及清理110000元”，证明当前经营者已经对外墙重新粉刷整改，因此，本案《评估报告》评估的范围应当是青广幼儿园整改后的，与上诉人主张无关。7、水电暖及地暖合同、收据及流水，真实性有异议，关联性不认可。证明目的不认可。（1）合同签署主体是“于丽娜”，并非本案上诉人，无证据证明于丽娜签署的本份合同与上诉人的关系，且不能证明该合同是否实际履行。（2）收据金额与流水单前半部分金额混乱，之间无对应关系，不能证明是因本合同而发生支付，收据本身不能证明已经付款。（3）该证据亦无相关图纸，评估机构在没有相关图纸作为参考依据的基础上，“假设”一定工作量进行的评估，该部分不应作为上诉人的损失认定。而且无论是被上诉人提供的《会所装修工程报告书》还是青广幼儿园提供的《装修说明书》第2项（水电暖改造167000元）提供的材料中，均体现进行水电改造，该范围已经无法区分。8、窗帘合同、收据及流水，真实性、合法性有异议，关联性不认可。证明目的不认可。（1）合同签署主体是“林永南”，并非本案上诉人，无证据证明林永南签署的本份合同与上诉人的关系，且不能证明该合同是否实际履行。（2）收据与流水单之间无对应关系，“合同金额28960元”，而“收据金额56000元”“转账凭证31000元”等也存在前后不一，上诉人自身不能证明实际发生金额是多少。（3）该部分即便是真实发生，窗帘属于可拆卸可移动物品，属于上诉人抛弃范围，价款应当扣除。9、洁具合同、收据及流水，真实性、合法性有异议，关联性不认可。证明目的不认可（1）该合同无（需方）签署方签章，无证据证明本份合同与上诉人的关系，且不能证明该合同是否实际履行。（2）收据与流水单之间无对应关系，“合同金额96554元”，而“收据金额110870元”等也存在前后不一，上诉人自身不能证明实际发生金额是多少。（3）该组证据中的收据部分，有“玻璃门”、“艺术盒”、“不锈钢”等，与洁具《装饰材料购销合同》约定无任何对应关系，与本案无关。所以，该份证据同样属于拼凑而成，不能证明是上诉人履行合同的证据。10、柜子收据及流水，真实性不认可，关联性不认可。证明目的不认可。该证据与本案无关，而且即便是真实的，柜子可移动物品，在蒙台梭利有证据证明属于购买添置的前提下，当前已经进行了放弃，也不能算作本案中的损失。11、办公家具流水，真实性不认可，关联性不认可。证明目的不认可。只有一份流水单，与本案无关。12、教具费，真实性、合法性不认可，关联性不认可。证明目的不认可。（1）只有2张收据，收据内容“88件7套”，与本案无任何关系。（2）该部分即便是真实发生，教具同样属于可拆卸可移动物品，属于上诉人抛弃范围，价款应当扣除。综上所述，上诉人上诉证据不足以说明《司法鉴定评估报告》评估范围的权属为上诉人所有，也不应当成为认定损失的证据。 二、二审中另查明以下事实： 1、青岛银盛泰房地产有限公司确认青岛银盛泰房地产有限公司接收涉案房屋前，涉案房屋由菲力健身俱乐部使用并进行装修；青岛银盛泰房地产有限公司与青岛蒙台梭利教育研究院解除合同后，青岛银盛泰房地产有限公司于2014年10月收回涉案房屋。收回涉案房屋后，青岛银盛泰房地产有限公司没有自行进行装修，闲置半年后，于2015年4月17日与青岛华讯文化发展有限公司签署新租赁合同；2016年1月26日青岛华讯文化发展有限公司将涉案房屋转租给青广教育管理有限公司使用，现在实际使用的是青广集团旗下公司，但具体交付时间不清楚。青岛银盛泰房地产有限公司主张涉案房屋由青广教育管理有限公司重新进行装修过。青岛银盛泰房地产有限公司与青岛华讯文化发展有限公司约定了三个月的免租期，与青广教育管理有限公司没有约定免租期，因此青广教育管理有限公司具体装修实际不清楚。经多次庭审，青岛银盛泰房地产有限公司无法提交青广教育管理有限公司进行重新装修的合同、交费凭证等相关证据，也未能向本院提交青广教育管理有限公司的联系方式。 房屋现用途仍为幼儿园。 2、双方第一次发生纠纷时间为2014年8月15日，案号为：（2014）城商初字第1108号，审理时间为：2014年8月15日至2015年3月6日。该案审理过程中，法院进行现场勘验，青岛蒙台梭利教育研究院亦提交当时房屋装修现状录像。该案审理过程中，青岛银盛泰房地产有限公司将涉案房屋收回，但尚未交付他人、房屋未进行装修。 本案二审审理过程中，进行现场勘验，对比1108案件审理过程中的现场录像，涉案房屋主体装修均未进行变动。 3、2013年1月30日青岛银盛泰房地产有限公司、青岛蒙台梭利教育研究院与青岛盛世家园物业管理有限公司签订《补充协议》一份，约定青岛银盛泰房地产有限公司、青岛蒙台梭利教育研究院原约定的租赁面积减少198平房子，作为提供给小区的物业用房。青岛银盛泰房地产有限公司一次性减免租金15万元作为房屋装修及家具等设施的补偿。 4、上诉人认可装修过程中未向被上诉人报批，但主张青岛银盛泰房地产有限公司工作人员多次到现场未提出过异议。青岛银盛泰房地产有限公司亦没有证据证明对装修提出过异议。 二审查明的其他的事实和一审一致。案件调解未果。 本院认为，本案的争议焦点在于上诉人一审中所诉的各项损失是否应得到支持。 上诉人一审所诉包含要求青岛银盛泰房地产有限公司赔偿青岛蒙台梭利教育研究院直接损失5794474元，间接损失2608973元。其中对直接损失的陈述为“《承租经营协议》签订后，上诉人立即投入资金对承租房屋及约定场地进行了装修改造，并按照协议约定的围合范围进行围栏围合，共计花费5903664.77元”、“根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间内装饰装修残值损失”。 关于间接损失部分，城阳区人民法院（2015）城商重字第5号民事判决书及青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终7017号民事判决书中已对原告主张的间接损失2608973元，判决不予支持。故一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，对原告再次起诉要求被告支付间接损失2608973元的主张认定构成重复起诉，一审法院不予处理认定正确。同时，二审中上诉人虽然对一审全案提起上诉，但事实与理由部分亦未对间接损失部分提出明确的上诉理由，故本院二审对该间接损失部分的一审认定予以维持。 关于直接损失部分，一审中上诉人的起诉的事实理由中明确陈述为装修损失，并未提及包含小白帆幼儿园转让部分花费；二审上诉的事实与理由中，也未包含对小白帆幼儿园转让部分内容的陈述。在本案二审委托评估后的举证质证阶段，上诉人主张直接损失包含小白帆幼儿园转让费用并要求法院依法调取相关的付款证明，对此本院认为，首先该部分请求，在一审中上诉人并未明确作为诉讼请求的一部分提出，因此不属于二审审查调取范围。第二，本案经过数年、多次诉讼，上诉人如需证明转让损失，其有义务、有条件提供关于小白帆幼儿园转让费的相关支付凭证，现该证据系因原告自身内部管理原因不能提供，不属于法院应依法调取范围，故对上诉人的该调查取证申请，本院不予允许。第三，关于上诉人主张的该部分证据，在以往诉讼中已被多次认定不被采信，本院二审对此不予推翻。因此关于小白帆幼儿园转让费用的该部分主张，本院二审中不予支持。 关于直接损失中的装修损失，司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 依据生效判决认定，“综合双方对于消防安全证、围和事宜的约定及履行情况，被告对办理消防安全证负有责任，但无证据证明原、被告哪一方在围和问题上存在违约情形，而是因为第三方的原因导致围和无法完成，进而导致幼儿园无法通过教育主管部门审批、租赁合同解除，故原、被告对租赁合同解除造成的损失应共同承担责任”。因此，本案合同解除系因不可归责于双方的事由导致，对于，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。 双方合同约定，青岛蒙台梭利教育研究院不续租，可对屋内装修设施自行处理，但不得破坏房屋基本结构；承租期限届满前，青岛银盛泰房地产有限公司对房屋进行验收，乙方需保留吊顶、地板、卫生间等乙方自行改进型的装修。双方未对提前解除合同时装修设备的处理进行约定，且根据生效判决认定，系不可归责于双方的事由导致合同解除的，因此不适用与合同中的规定。青岛银盛泰房地产有限公司主张青岛蒙台梭利教育研究院进行装修未经过其同意，故不应赔偿；但青岛银盛泰房地产有限公司为提交曾对装修提出异议的证据。同时，根据二审现场勘验与原审判过程中的录像对比，可以确认，青岛银盛泰房地产有限公司现实际利用青岛蒙台梭利教育研究院的部分装修进行重新出租获利，因此，应视为其已对青岛蒙台梭利教育研究院原装修进行认可同意。基于公平原则，青岛银盛泰房地产有限公司应对青岛蒙台梭利教育研究院剩余装修期内的装饰装修残值给予一定补偿。 青岛银盛泰房地产有限公司主张评估报告中载明的装修与上诉人无关，对此本院认为，青岛银盛泰房地产有限公司提交的《盛世景园三期会所室内装修工程报告书》，虽能证明被上诉人曾对涉案场地进行过装修，但该装修发生在上诉人使用涉案房屋之前，且当时的房屋使用用途与上诉人的使用用途、现用途均不一致，因此该证据不能作为扣除评估报告中一、二、三层装修及设施设备费用的依据。 关于被上诉人主张青广教育管理有限公司进行重新装修，但始终未能提交装修合同、交费凭证等相关证据，也未能向本院提交青广教育管理有限公司的联系方式供本院确认，且依据之前录像与现阶段涉案房屋现场对比，主要装修未见明显变化，故对于被上诉人提交的青广教育管理有限公司进行重新装修的情况说明，本院不予采信。 关于水电暖改造为878229元，该部分为隐蔽工程且无相关图纸，现场未能进行实际测量。涉案房屋在交付承租人前，并非空置，而是作为健身用途，且实际修建游泳池等项目，必然会进行水电暖改造。上诉人提交的《盛世景园三期会所室内装修工程报告书》中亦包含水电暖部分，与现涉案房屋水电暖工程是否一致、能否区分均无法确定。而上诉人关于该部分提供的证据中，合同主体、付款流水、收据亦无法做到一一对应。因此，对于该部分费用，本院不予采纳。 关于其他未能评估部分，本院对上诉人的主张不予采纳，原因如下：1、上诉人、被上诉人均在评估现场，上诉人在评估现场未对未评估范围提出异议。且自上诉人装修至合同解除产生折旧问题、是否实际使用等问题，均应当通过司法评估明确合同解除时装修及安装设施部分的残值，未能评估部分不能确定现是否存在及是否使用情况；也无法确定其残值。2、上诉人主张的未评估部分既有隐蔽工程部分，无法通过现场勘验获得，另其提供的合同、收据、银行流水无法一一对应，无法证明其实际产生费用，故对该部分数额本院不予采信。 关于小白帆幼儿园对应面积，被上诉人主张应予以扣减，对此本院认为，虽然小白帆幼儿园的转让费用本院二审中不予支持，但上诉人受让相应面积，必然支付相应费用，该费用包含装修及设施设备费用，因此，该部分的残值亦应属于上诉人的损失，应由上诉人与被上诉人分担。 关于可移动部分，被上诉人在2015年1月19日和2015年2月11日一审法院的笔录中多次声明要求上诉人将可移动物品搬走，不搬走视为蒙台梭利放弃权利。上诉人本案二审中确认上述庭审后其并未联系被上诉人搬走相应物品。因此，对于该部分损失，上诉人自身具有过错。但被上诉人实际对上述物品进行了利用，亦有获益，因此在考虑补偿数额时，本院将酌情考虑上述因素。 综上，本院对一层装修及设施设备为435811元，二层装修及设施设备为504626元，三层装修及设施设备401637元费用予以认可，数额总计为1342074元。综合考虑合同解除的原因、双方在合同解除后的过错、收益，在双方分担损失的公平原则的基础上，本院酌定，被上诉人应补偿上诉人涉案房屋一层、二层、三层装修及设施设备费用的40%，即536829.6元。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，一审法院认定事实、适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初9438号民事判决书。 二、青岛银盛泰房地产有限公司于本判决生效之日起十日内给付青岛蒙台梭利教育研究院直接损失补偿款536829.6元。 三、驳回青岛蒙台梭利教育研究院的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费70624元，由青岛银盛泰房地产有限公司负担4513元，青岛蒙台梭利教育研究院负担66111元。保全费5000元，由青岛银盛泰房地产有限公司负担3204元，青岛蒙台梭利教育研究院负担1796元。二审案件受理费案件受理费70624元，由青岛银盛泰房地产有限公司负担4513元，青岛蒙台梭利教育研究院负担66111元。鉴定费用116300元，由青岛银盛泰房地产有限公司负担34890元，青岛蒙台梭利教育研究院负担81410元。 本判决为终审判决。 审判长   王颖颖 审判员   谷林平 审判员   于 梦 二〇二一年四月十一日 法官助理 徐 鹏 书记员 王若怡 书记员 王珩霖