云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云29民终262号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨红英，女，1971年4月18日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：杨锋，云南聚朋律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大理市大理第三中学，住所地云南省大理市凤仪镇西街（西门外），统一社会信用代码：12532901432557208N。法定代表人：王家军，校长。委托诉讼代理人：杨志锋，云南鹏诺律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：大理市益兴木业有限责任公司，住所地云南省大理白族自治州大理市凤仪镇凤中路口，统一社会信用代码91532900713469415X。法定代表人：杨团，总经理。委托诉讼代理人：杨仲禄，云南境源律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨红英因与被上诉人大理市大理第三中学（以下简称大理三中）、原审第三人大理市益兴木业有限责任公司（以下简称益兴公司）土地租赁合同纠纷一案，不服大理市人民法院（2020）云2901民初2012号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨红英上诉请求：一、撤销云南省大理市人民法院（2020）云2901民初2012号民事判决；二、发回重审或裁定驳回被上诉人的起诉。事实及理由：一、被上诉人对上诉人的起诉，并不符合法院受案范围，一审作出实体判决违反法律，并导致危及公共利益。二、一审判决程序违法。1.一审判决超越原审原告的主张，违反不告不理原则。原审原告未请求解除《承租学校农场协议》及《农场承租补充协议》，而一审判决作为第一条判决主项，进行明文判决。2.原审原告主张的2020年1月1日起算的农场占用费是向上诉人主张，一审判决未经当事人同意，直接将其判为由原审第三人支付。三、一审判决基本事实不清和错误，一审对上诉人提出的评估不支持，不委托，导致上诉人的固定资产损失不明。四、一审判决明显错误和不当。（一）在全案上：1.一审法院受理并判决本案，违背民事诉讼法的受案范围；2．—审判决以当事人多年履行为由，认定上诉人与被上诉人的租赁合同关系有效，该定性不符合法律规定；3.被上诉人己认可上诉人与第三人的《房场租赁协议》租期至2020年12月31日止，被上诉人在2020年5月即提前向法院诉请返还农场，属于被上诉人的违约行为，一审判决予以支持违反法律规定。（二）在本诉上，一审第一条判决主项、第二条判决主项、第三条判决主项，超越当事人诉请不能成立。（三）在反诉上，一审判决驳回上诉人的反诉请求，完全是错误的：1.一审判决对被告提出的原告补偿其损失70万元的反诉请求，不予支持，无事实依据，更主要的是上诉人的经营收入及转租收入与上诉人反诉的补偿、赔偿依据并无关联。2.既然一审判决解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同，对于上诉人有权要求赔偿损失，反诉也予以受理，应该同意上诉人申请评估鉴定，确定损失，从而审查、支持上诉人的补偿、赔偿主张。被上诉人大理三中答辩称，被上诉人有权对学校农场进行管理、出租、收回，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。原审第三人益兴公司述称，原审认定事实清楚，适用法律正确，不存在上诉人所主张的实体法律适用错误，请求驳回上诉，维持原判。大理三中向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告将位于大理市农场及房屋完整交还给原告，第三人就该租赁农场负有协助返还义务；2.判令被告向原告支付从2020年1月1日起至归还学校农场之日止按年租金3000元计算的农场占用费；3.本案的诉讼费用由被告承担。杨红英提出反诉请求：1.判令反诉被告补偿、赔偿反诉原告的投入固定设施损失70万元；2.判令反诉被告承担本案鉴定费、案件受理费。一审法院认定的事实：1999年4月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《承租学校农场协议》及《租用农场修砌围墙的补充协议》，约定甲方将凤山东麓、“上帝观”以西的学校农场土地约十二亩出租给乙方用于养殖使用；租期设定为十五年，自2000年1月1日起至2015年12月31日止，期满后乙方所建房舍和其他一切设施无条件归给甲方；前十年的租金用甲乙双方议定的由乙方支付的修砌农场围墙的费用冲抵（见《补充协议》），后五年的租金每年为5000元，每年租金在头年12月底一次付清；农场的四至为，南临大山沟、西方和北方与凤翥村陈致尚果园相接，东齐凤翥村放水沟；若甲方由于不可抗拒的原因不得不中止租赁时，应留给乙方三个月时间以处理养殖业务，并对乙方修建的围墙的实际投资按实际使用已满年限按比例扣除费用后偿还剩余的投资部分；在十五年租期内，若乙方全部转租或部分转租，则甲方视为乙方违约，甲方将立即停止租赁关系，并无条件对全部设施予以接管；在十五年租期满后，乙方应在保持围墙及其它设施完好的条件下，将农场交回甲方。后案外人凤鸣西街街委会与原告就案涉农场的管理使用权发生争议，经凤鸣村委会调解，双方于2001年1月4日达成协议，约定原告的地界四至如下：东至西大沟西堤上（南、北端）直线往西1.5米，南至原告现有围墙往南1米，西至原告现有围墙（南、北两端）往西15米内，南面新建围墙离凤仪镇自来水厂围墙向北10米，北至凤翔中路拉直为准（南排外墙皮拉直）；大理三中地界四至以外的土地属于西街街委会所有。因原告农场的上部（养殖场西面围墙外向西15米外）归还案外人凤鸣西街街委会，导致原、被告原定的承租协议不能执行，原告与被告于2002年5月22日签订《农场承租补充协议》，约定现农场所属原告的部分仍然按原协议承租给被告，承租年限不变；在归还给西街的地段内，被告已投资实施了土方推平，经测算工程款为18000元，现由原告先付给10000元，不足部分8000元由原定协议中规定的10年后的五年中的租金中扣减；原定后五年的租金每年5000元，现因租用土地面积减少，租金减少为每年3000元，五年总计15000元，扣除土方款8000元，余款7000元在第十三年被告一次付清。2009年11月2日，被告（甲方）与第三人益兴公司（乙方）签订《房场租赁合同》，约定甲方将案涉农场出租给乙方使用；场地及场房租期为十年，自2010年1月1日起至2020年12月31日止；第一年至第五年租金为50000元/年，第六年至第十年租金为70000元/年，乙方于每年12月31日之前一次性付清给甲方次年租金；场地出租后，甲、乙双方不得违约，不得以任何形式转租；乙方租期满后，基础设施归属甲方所有，乙方撤回机械设施及办公用具。2020年1月15日，被告与第三人益兴公司签订《房场租赁协议补充协议》，约定第三人一次性补助被告原有基础设施损失4万元，此补充协议生效后，原协议即作废，原协议所有条款无效，不再具有法律效力。第三人益兴公司当日支付被告4万元，被告向第三人出具收据。2015年12月31日，原、被告之间的租赁合同到期后双方没有续签，被告继续使用该农场并交付租金至2019年12月31日。后原告要求被告归还案涉农场，被告至今未返还。诉讼过程中，第三人益兴公司表示愿意拆除自建的建筑物及构筑物，将租赁标的物直接交付给原告，但应当给予第三人两个月的合理期限。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告将案涉农场租赁给被告，被告交付租金并使用农场至今，被告辩称案涉农场权属不明，合同应属无效。但该事由并不影响双方之间租赁合同的效力，且被告一直以实际行动在履行合同，故原告与被告签订的租赁合同应属有效。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告与被告签订的租赁合同于2015年12月31日到期，被告交付租金至2019年12月31日并占用农场至今，故原告与被告之间的租赁合同视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，现原告要求被告返还案涉农场及房屋的诉请，予以支持。被告在租赁期间的经营收入及转租案涉农场的收入，已足以弥补其投入设施损失，故被告提出的原告补偿被告损失70万元的反诉请求，不予支持。被告申请资产评估鉴定，亦不予支持。鉴于案涉农场于2010年1月1日起由第三人益兴公司实际使用至今，且庭审过程中第三人表示愿意于两个月内自行拆除建筑物及构筑物后，将案涉农场及房屋交还原告，故原告要求第三人协助返还案涉农场的诉请，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告交付租金至2019年12月31日，现涉案农场由第三人益兴公司实际占有，故由第三人益兴公司向原告支付自2020年1月1日起至实际返还农场之日止按年租金3000元计算的农场占用费，符合本案实际。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）大理市大理第三中学与被告（反诉原告）杨红英于1999年4月27日签订的《承租学校农场协议》及2002年5月22日签订的《农场承租补充协议》；二、被告（反诉原告）杨红英于本判决生效之日起两个月内将案涉农场及其附属建筑物返还给原告（反诉被告）大理市大理第三中学，第三人大理市益兴木业有限责任公司负有协助返还义务；三、第三人大理市益兴木业有限责任公司支付原告（反诉被告）大理市大理第三中学自2020年1月1日起至实际返还案涉农场及其附属建筑物之日止按年租金3000元计算的农场占用费；四、驳回被告（反诉原告）杨红英的反诉请求。本诉案件受理费150元，由被告（反诉原告）杨红英负担。反诉案件受理费10800元，减半收取5400元，由被告（反诉原告）杨红英负担。二审中，双方当事人未提交新证据。对一审法院认定的案件事实，二审予以确认。本院认为，关于双方签订的土地租赁合同是否应当解除的问题，上诉人与被上诉人签订的《承租学校农场协议》及《租用农场修砌围墙的补充协议》合法有效，该土地租赁合同于2015年12月31日到期，根据《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案租赁期限已经届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，现被上诉人要求上诉人返还涉案农场及房屋的诉请符合上述法律规定，本院予以支持，由于租赁期限已经届满，不存在合同解除的问题，一审判决解除合同不当，二审予以纠正。关于第三人益兴公司是否应当支付被上诉人大理三中自2020年1月1日起至实际返还案涉农场之日止按年租金3000元计算的农场占用费问题，本案《承租学校农场协议》及《租用农场修砌围墙的补充协议》的合同当事人为上诉人杨红英与被上诉人大理三中，现被上诉人的诉讼请求是要求上诉人杨红英支付从2020年1月1日起至归还学校农场之日止按年租金3000元计算的农场占用费，一审判决由第三人益兴公司支付上述款项不当，本院予以纠正。关于上诉人提出的要求被上诉人赔偿其投入固定设施损失70万元的请求是否成立问题，根据上诉人与被上诉人签订的《承租学校农场协议》第二条约定：“租期设定为15年，从2000年1月1日到2015年12月31日止，期满后则乙方（上诉人）所建房舍和其他一切设施无条件归给甲方（被上诉人）”，本案的租赁期限已于2015年12月31日届满，根据上述合同约定，上诉人所建房舍和其他一切设施无条件归给被上诉人，现上诉人提出要求被上诉人赔偿投入固定设施损失70万元的诉请与上述合同约定不符，本院不予支持。综上，上诉人杨红英的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审认定的事实清楚，但判决结果错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省大理市人民法院（2020）云2901民初2012号民事判决第二项、第四项即“二、被告（反诉原告）杨红英于本判决生效之日起两个月内将案涉农场及其附属建筑物返还给原告（反诉被告）大理市大理第三中学，第三人大理市益兴木业有限责任公司负有协助返还义务”“四、驳回被告（反诉原告）杨红英的反诉请求”;二、撤销云南省大理市人民法院（2020）云2901民初2012号民事判决第一项、第三项；三、上诉人杨红英于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人大理市大理第三中学自2020年1月1日起至实际返还案涉农场及其附属建筑物之日止按年租金3000元计算的农场占用费。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费5550元，由上诉人杨红英负担5000元，被上诉人大理市大理第三中学负担550元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨剑丽审判员 杨 宏二〇二一年四月一日书记员 吴杨旸