北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民再57号上诉人（一审原告、反诉被告）：胡娟，女，1978年10月7日出生。委托诉讼代理人：李潇雨，北京市铭盾律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：蔡纯光，男，1950年12月5日出生。委托诉讼代理人：裴莉莉，北京市广川律师事务所律师。一审被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，该公司法律顾问。胡娟与蔡纯光、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，胡娟、蔡纯光均不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初28105号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。胡娟上诉请求：一、撤销北京市西城区人民法院（2019）京0102民初28105号民事判决第三项、第四项，判决蔡纯光支付胡娟违约金218万元。二、依法撤销北京市西城区人民法院（2019）京0102民初28105号民事判决第五项，判决驳回蔡纯光的全部诉讼请求。三、本案诉讼费用由蔡纯光、链家公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。胡娟未有违反合同约定行为，蔡纯光配合办理贷款的行为履行不当不符合合同约定，蔡纯光违约在先。二、根据《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》）第十二条之约定，胡娟与蔡纯光约定可以书面形式变更合同，而不是必须以书面形式变更合同。所以，《变更协议书》的内容在书面形式外另存口头约定也在双方共同允许的范围内。三、胡娟对《变更协议书》签署的目的及背景进行的陈述合情合理，且提交的证据已达到高度可能性标准，应被采纳。四、胡娟积极履行合同，蔡纯光在履行合同过程中的多个环节提出毫无根据的异议，意图阻断合同履行达到不法经济利益。五、涉案合同解除完全系蔡纯光违约所致。六、一审法院判决的诉讼费承担方式不符合规定。蔡纯光不同意胡娟的上诉请求及理由，亦不服一审判决，上诉请求：撤销北京市西城区人民法院（2019）京0102民初28105号民事判决第二项、第三项，改判胡娟向蔡纯光支付违约金166万元。事实和理由：一审法院不顾双方约定，径自酌定胡娟仅向蔡纯光支付违约金5万元，该违约金远不能弥补蔡纯光的实际损失。胡娟不同意蔡纯光的上诉请求及理由，答辩意见与其上诉事实和理由一致。链家公司述称，同意一审判决。本案重审中，胡娟的诉讼请求为：一、解除胡娟与蔡纯光于2016年11月12日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》；二、蔡纯光返还胡娟购房定金50万元及2万元购房款，并按房屋总价款的20%向胡娟支付违约金218万元；三、诉讼费由蔡纯光、链家公司承担。蔡纯光反诉请求：一、确认胡娟与蔡纯光签订的《房屋买卖合同》，胡娟、蔡纯光、链家公司三方签订的《补充协议》及《变更协议书》已经解除；二、胡娟向蔡纯光支付违约金166万元（按购房款总价的百分之二十计算，已经减去胡娟支付的定金50万元及购房款2万元）；三、反诉费由胡娟负担。一审法院经审理查明：2016年11月12日，蔡纯光与胡娟签订《房屋买卖合同》，约定蔡纯光出售的房屋坐落在北京市宣武区（现西城区）×××号（以下简称诉争房屋），房屋所有权证证号为：京房权证宣私字第×××号；房屋成交总价为人民币834万元；家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价人民币254万元；胡娟向蔡纯光支付购房定金人民币50万元；胡娟拟向银行贷款人民币500万元；胡娟未按补充协议约定的时间付款的，逾期超过15天后，蔡纯光有权解除合同；胡娟应当自解除合同通知送达之日起15日内，按照累计的逾期应付款的20%向蔡纯光支付违约金，并由蔡纯光退还胡娟全部已付款；本合同自双方签字（盖章）之日起生效；双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。同日，蔡纯光（甲方）、胡娟（乙方）及链家公司（丙方）签订《补充协议》（合同编号：×××），第一条成交价格中约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价共计1088万元；第二条关于房屋交易具体事宜的约定中约定：胡娟应于2016年11月13日内，将第一笔定金人民币10万元自行支付给蔡纯光；胡娟于2016年11月20日内将第二笔定金人民币40万元通过理房通托管的方式支付给蔡纯光；胡娟于2017年2月13日内将第一笔首付款人民币538万元以理房通托管的方式支付蔡纯光；胡娟、蔡纯光应于2016年12月1日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；2017年2月15日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；第五条违约责任中约定：胡娟逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，构成根本违约，蔡纯光有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；胡娟应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向蔡纯光支付违约金；胡娟向蔡纯光已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。2016年11月13日，蔡纯光、胡娟、链家公司三方签订《变更协议书》，将《补充协议》中约定的办理诉争房屋所有权转移登记手续的时间由2017年2月15日内变更为2017年5月15日内；在原合同总价1088万元的基础上另增加2万现金自行支付。其他事宜按照原协议约定继续履行。在合同履行过程中，胡娟、蔡纯光向链家公司出具《授权委托书》，委托链家公司办理网上签约手续，包括：代为签署与网签相关的文本，包括但不限于网签信息表、房屋核验信息表、购房资质审核信息表；代为签署与房屋核验的相关文本；变更网签价格。2016年11月12日，胡娟向蔡纯光支付定金人民币3万元。2016年11月13日，胡娟向蔡纯光支付定金人民7万元及增加的购房款人民币2万元。2016年11月17日，胡娟向链家公司支付居间代理费人民币27.26万元。2016年11月19日，胡娟以理房通支付方式向蔡纯光支付定金人民币40万元。2017年1月13日，蔡纯光和链家公司的工作人员一同至银行办理贷款事宜，银行向蔡纯光出具一份首付款支付确认函，因蔡纯光没有收到首付款，故没有签字。胡娟没有按合同约定的时间，于2017年2月13日内向蔡纯光支付首付款。2017年3月8日，蔡纯光委托北京市中济律师事务所向胡娟发送《律师函》，以胡娟逾期支付首付款超过15天，构成根本违约为由，通知胡娟解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求胡娟在收到《律师函》后10日内，向蔡纯光支付房屋总价20%的违约金。胡娟收到上述《律师函》后，于2017年3月22日，委托北京铭盾律师事务所向蔡纯光出具《律师函》，回复蔡纯光：一、双方签订的《房屋买卖合同》及《变更协议书》是在双方协议一致的基础上自愿签订的，已经发生法律效力。胡娟女士已经按照合同约定分别于2016年11月12日、2016年11月13日、2016年11月14日和2016年11月20日向您支付52万元整，完成了合同约定的付款义务。二、根据合同约定及双方签字认可的《房屋买卖流程图》，您已知晓接受上述款项后，您应当办理网上签约手续，将办理贷款、过户的相关资料报送办理机构申请商业贷款，配合评估机构对交易物的现值进行评估等，由于您无正当理由拒不配合履行上述合同义务，虽经链家公司及我本人多次催告，您均不予理会，导致双方未能在合同约定的2016年12月1日办理银行贷款手续。因您拒不履行顺序在先的合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，胡娟女士有权拒绝履行顺序在后的义务。三、双方应当按照签订时的承诺履行义务。双方之所以在签订《房屋买卖合同》之后又签订《变更协议书》的原因是胡娟女士将支付首付款的时间变更为2017年5月13日，同时将房屋产权过户的时间变更为2017年5月15日，胡娟女士为此额外支付贰万元的房价款。您在中介在场的情况下已经认可胡娟女士提出的变更支付首付款时间，并接收了胡娟女士额外支付的贰万元房款，所以，胡娟女士并没有违约行为。《律师函》寄往蔡纯光的户籍地，查询结果显示他人代收。在蔡纯光已经送达合同解除通知的情况下，胡娟委托的律师李潇雨于2017年5月15日，分别向蔡纯光和链家公司的工作人员李某发送短信，内容为：“您好，我是您的客户胡娟的律师李潇雨，根据胡娟与蔡纯光签订的房屋买卖合同，今天2017年5月15日为双方办理产权过户的时间，胡娟已经做好资金准备，然而截止现在没有收到贵方的过户通知，请立即联系办理”。庭审中，胡娟出示2017年3月20日链家公司向蔡纯光发送《催告函》的照片，内容为：……，敬请您于2017年3月30日17时前，办理下列事宜：依据合同约定配合乙方、丙方办理完毕交易房屋的银行面签、房屋核验、网签、过户手续并积极履行后续合同约定的全部事项；……。蔡纯光称未收到此《催告函》。本案中，胡娟申请链家公司的工作人员李某出庭作证，李某称：《房屋买卖合同》签订后，要进行房屋核验和网签，因蔡纯光未提供诉争房屋的房屋所有权证，致使房屋核验和网签无法进行。双方口头约定将首付款的给付时间向后顺延3个月。蔡纯光对李某的陈述不予认可。蔡纯光曾就诉争房屋买卖过程中出现的问题，向北京市西城区房屋管理局反应，该局于2017年10月26日向蔡纯光出具信访办理意见书，内容为：西城区房屋管理局于2017年8月31日收到由北京市住房和城乡建设委转来您的来信（编号：×××）。关于您反映的问题，我局市场科工作人员立即开展调查，并于2017年9月12日约谈链家公司。通过审查证据以及约谈链家公司，就您反映的信访问题，现答复如下：1.经调查，发现三方签订的买卖合同中约定的申请贷款时间早于首付款支付时间，是导致纠纷的主要原因。针对上述问题，我局已建议链家公司在今后的买卖经纪业务中，提升业务水平，充分考虑交易流程的合理性，保证买卖双方顺利完成交易。关于合同条款的问题，您可向工商合同管理部门反映，并可通过法律途径解决经济纠纷。2.关于链家公司涉嫌提供或与其他机构合作提供首付贷的问题，我局已经对链家公司进行约谈告诫。2017年4月21日，胡娟起诉至北京市西城区人民法院，诉讼请求为：一、判令蔡纯光、链家公司继续履行合同，即配合胡娟办理诉争房屋的网上签约、交易房屋现价值评估及贷款手续，房产总价值1090万元；二、要求蔡纯光自2017年5月15日起支付违约金，按照5450元每日的标准向胡娟支付违约金至本案执行完毕之日止；三、依法判令蔡纯光、链家公司配合胡娟办理诉争房屋的产权过户手续；四、本案诉讼费用由蔡纯光、链家公司承担。原一审诉讼中，蔡纯光提起反诉，请求判令：一、确认双方签订的《房屋买卖合同》《补充协议》及《变更协议书》已解除；二、胡娟支付蔡纯光违约金166万元（已经减去胡娟已支付的定金50万元和房款2万元）；三、胡娟承担反诉费用。2018年3月19日，北京市西城区人民法院作出（2017）京0102民初12843号民事判决书，该判决认为，涉案《房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》合法有效。蔡纯光要求确认《房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》解除，理由正当，法院予以支持。对于胡娟主张继续履行合同，并要求蔡纯光支付违约金的请求，不予支持。胡娟未按照约定期限支付首付款，应属违约，蔡纯光要求胡娟支付违约金，法院予以支持。诉讼中，胡娟主张违约金标准过高，法院综合胡娟的过错、蔡纯光的损失等因素，对于蔡纯光主张的违约金，酌情予以支持。据此，一审法院判决如下：一、确认蔡纯光与胡娟签订的《房屋买卖合同》以及蔡纯光、胡娟与链家公司签订的《补充协议》、《变更协议书》解除；二、自判决生效之日起七日内，胡娟支付蔡纯光违约金5万元；三、驳回胡娟的诉讼请求；四、驳回蔡纯光的其他反诉请求。胡娟、蔡纯光对本案原一审判决不服，提出上诉，本院原二审判决认为：涉案合同解除系蔡纯光违约所致，蔡纯光提出解除合同时，尚未到达首付款支付期限，其无权解除合同。同时，蔡纯光存在不提交相关证件、不配合面签、评估等违约行为，故应认定合同解除系蔡纯光违约造成。胡娟认为系蔡纯光违约导致合同解除的上诉理由，法院予以支持。蔡纯光所提上诉请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。据此，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2017）京0102民初12843号民事判决第一项；二、撤销北京市西城区人民法院（2017）京0102民初12843号民事判决第二项、第三项及第四项；三、驳回胡娟的其他上诉请求；四、驳回蔡纯光的反诉请求。蔡纯光不服该判决，向本院申请再审。2018年12月26日，本院作出（2018）京02民申740号民事裁定，指令本院再审本案。2019年1月30日，本院作出（2019）京02民再25号民事裁定，撤销上述一、二审判决，发回北京市西城区人民法院重审。一审法院重审认为：依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。胡娟与蔡纯光签订的《房屋买卖合同》及胡娟、蔡纯光、链家公司三方签订《补充协议》和《变更协议书》是合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均具有法律效力，各方应按照约定履行各自义务。胡娟主张《房屋买卖合同》签订后，蔡纯光拒绝履行房屋核验、网上签约、银行贷款、房产价值评估等合同义务，最终导致合同无法履行。根据查明的事实，关于房屋核验，在《房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》中均没有关于房屋核验的相关内容，对于蔡纯光在房屋核验中应履行的主要义务并没有进行约定；关于网上签约，胡娟、蔡纯光向链家公司出具的《授权委托书》中明确写明，蔡纯光已将办理诉争房屋买卖的网上签约事宜委托链家公司办理；关于诉争房屋价值评估，《补充协议》中约定蔡纯光在接到链家公司的评估通知后五日内配合评估公司对诉争房屋进行评估，但在本案中，胡娟和链家公司均未向法院提交，在蔡纯光发出解除合同通知前，曾通知过蔡纯光办理房屋评估事宜，而蔡纯光拒绝办理的相关证据。关于办理银行贷款，根据查明的事实，在合同履行过程中，蔡纯光按照链家公司通知，至银行办理贷款事宜，因蔡纯光没有收到首付款，故没有在银行提交的收到首付款确认函上签字。在首付款尚未支付的情况下，蔡纯光拒绝签署该文件，理由正当。综上，胡娟的上述主张因证据不足，法院不予采信。法院对胡娟要求蔡纯光承担违约责任的诉讼请求不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案中，胡娟要求解除合同，蔡纯光表示合同已解除，故胡娟要求蔡纯光返还已支付的购房定金50万元及购房款2万元，符合法律规定，法院予以支持。关于蔡纯光的反诉请求，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，胡娟与蔡纯光在《补充协议》中，对蔡纯光解除合同的条件进行了约定，即胡娟逾期超过十五天，未向蔡纯光支付购房首付款，构成根本违约，蔡纯光有权以书面通知方式解除《房屋买卖合同》。同时，《补充协议》中约定，胡娟应于2017年2月13日将第一笔首付款538万元以理房通托管方式支付给蔡纯光，因胡娟未在该约定期限向蔡纯光支付购房首付款，且逾期超过十五天，依据上述约定，胡娟构成根本违约，蔡纯光向胡娟发送《律师函》，通知其解除《房屋买卖合同》及《补充协议》有事实依据。胡娟称，双方在《变更协议书》中，将首付款给付时间进行了变更，向后推延3个月，但蔡纯光对此并不认可，且《变更协议书》中对首付款给付并未提及。《变更协议书》约定，在原合同总价1088万元基础上另增加两万元现金自行支付，未显示与首付款支付存在关联，不足以认定双方协商变更了首付款支付期限，故法院对胡娟的该项主张不予采纳。链家公司职员李某作为胡娟的证人出庭作证称，胡娟与蔡纯光口头协商就首付款的给付时间进行了变更，对此，法院认为，在双方签订的《房屋买卖合同》中对合同当事人变更合同条款的方式有明确约定，即：双方可以根据具体情况就本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更和补充。在有合同约定的情况下，应按合同约定执行，故法院对李某的证言不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达时解除。胡娟已收到蔡纯光发出的书面解除合同通知，依据上述法律规定，双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已经解除，《变更协议书》亦同时解除，蔡纯光反诉要求法院确认《房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》已经解除，法院予以支持。《补充协议》中约定，胡娟应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向蔡纯光支付违约金，故蔡纯光反诉要求胡娟支付违约金，法院予以支持。诉讼中，胡娟主张违约金标准过高，法院综合胡娟的过错、蔡纯光的损失等因素，对于蔡纯光主张的违约金，酌情予以支持。一审法院于2020年12月23日作出（2019）京0102民初28105号民事判决：一、确认蔡纯光、胡娟于2016年11月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、蔡纯光、胡娟与北京链家房地产经纪有限公司签订《补充协议》（合同编号：×××）及《变更协议书》解除；二、自判决生效之日起十日内，蔡纯光返还胡娟购房定金人民币50万元、购房款人民币2万元；三、自判决生效之日起十日内，胡娟支付蔡纯光违约金人民币5万元；四、驳回胡娟其他诉讼请求；五、驳回蔡纯光的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，胡娟、蔡纯光均认为系对方当事人构成根本违约，导致《房屋买卖合同》未能履行，并上诉要求对方当事人承担相应违约责任，故本案二审的争议焦点是双方当事人在合同履行过程中是否存在违约行为。胡娟主张《房屋买卖合同》签订后，蔡纯光拒绝履行房屋核验、网上签约、银行贷款、房产价值评估等合同义务，导致合同无法履行。本院二审认为，《房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》均未就房屋核验予以约定；蔡纯光已将办理网上签约事宜委托链家公司办理；未有证据证明链家公司在蔡纯光发出解除合同通知前，通知蔡纯光办理诉争房屋评估事宜，而蔡纯光拒绝办理；蔡纯光在未收到首付款的情况下，拒绝在收到首付款确认函上签字的理由正当，故胡娟提供的证据未能证明其上述主张，一审法院据此未予支持胡娟要求蔡纯光承担违约责任的诉讼请求是正确的，本院二审予以维持。蔡纯光主张胡娟逾期未向蔡纯光支付购房首付款，构成根本违约，蔡纯光有权以书面通知方式解除《房屋买卖合同》。本院二审认为，依据查明的事实，胡娟未能在合同约定期限内向蔡纯光支付购房首付款，蔡纯光按照合同约定向胡娟发出书面解除通知，胡娟亦已收到该通知。一审法院依据上述事实，依法确认《房屋买卖合同》《补充协议》及《变更协议书》已经解除是正确的。胡娟主张双方在《变更协议书》中变更了购房首付款给付时间，但《变更协议书》未对该项内容予以约定，胡娟提供的证据未能证明该项主张，且该项主张亦与双方签订的《房屋买卖合同》约定内容不符，一审法院未予采信胡娟的该项主张是正确的，本院二审不持异议。关于违约金金额，一审法院综合胡娟的过错、蔡纯光的损失等因素，酌情确定的违约金数额是妥当的，本院二审予以维持。综上，胡娟、蔡纯光的上诉请求均没有事实及法律依据，应予驳回。一审判决正确，本院二审予以维持。一审判决计算的诉讼费不妥，本院二审予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费43540元及保全费5000元，由胡娟负担（已交纳）。一审反诉案件受理费9870元，由胡娟负担525元（于本判决生效之日起7日内交纳），由蔡纯光负担9345元（已交纳）。二审案件受理费52640元，由胡娟负担28400元（已交纳），由蔡纯光负担24240元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  江慕南审判员  郭 菁审判员  吴 宏二〇二一年四月二十九日书记员  王妍琰书记员  王贺斌