广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初25887号原告（反诉被告）深圳市某某装饰工程有限公司，住所地深圳市龙岗区.法定代表人：王某。委托代理人：谢某某，广东启仁律师事务所律师。被告（反诉原告）吕某，男，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。被告向某某，男，苗族，身份证住址湖南省古丈县。以上两被告共同委托代理人吴某某，广东广和律师事务所律师。以上两被告共同委托代理人朱某某，广东广和律师事务所实习律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，原告深圳市某某装饰工程有限公司（以下简称“某某公司”）法定代表人王某及其委托代理人谢某某、两被告共同委托代理人吴某某与朱某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.解除双方当事人签订的《房屋租赁合同》；2.被告吕某向原告赔偿装修损失50万元以及购买家具损失87856元；3.被告吕某向原告支付违约金36000元；4.被告向某某对被告吕某上述支付义务承担连带清偿责任。两被告的答辩要点：1.2019年4月17日，被告行使单方解除权，解除合同的通知已由原告通过微信收悉，案涉租赁合同已于当日解除；2.原告承租案涉房屋后，未经出租方允许改变房屋结构，存在重大安全隐患，两次被街道办查封；3.2018年5月28日，双方签订案涉租赁合同的补充协议，双方约定案涉房屋装修拆除成毛坯状态，同时需将原告装修时拆除被告的设备、设施，恢复原状，因原告拖欠租金且怠于履行合同终止事宜，被告为正常使用房屋，遂自行将案涉房屋的装修拆除；4.原告主张的装修费用无法核实，且案涉房屋的家具系其转租的租客所搬走，与被告无关；5.原告上述行为已构成违约，被告有权依照合同约定解除合同并没收保证金。被告的反诉请求：1.双方当事人签订的《房产租赁合同》已于2019年4月17日解除；2.原告向被告支付2018年12月至2019年3月份租金36000元；3.原告赔偿被告拆除案涉房屋装修的费用3万元。原告的答辩意见：1.原告并未拖欠案涉房屋租金；2.案涉房屋系原告出资装修，但被告迟延交付案涉房屋，系违约在先，被告的反诉请求应予驳回。案件相关情况经审理查明，2018年1月1日，被告吕某（其代理人向某某）作为甲方（出租方），原告作为乙方（承租方），双方签订《房产租赁合同》一份，约定由被告向原告承租位于深圳市房产，租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；免租期自2018年1月1日起至2018年2月28日，免租期内乙方无须支付租金，但须支付物业管理费、水电费、空调费等使用房产的一切费用。起始租金9000元／月，每月10日前支付，自2019年3月1日起，租金每1年递增5%。租赁保证金18000元，合同有关违约赔偿的处理方式约定如下：合同第七条第五款约定“乙方如拖欠租金达20天，视为乙方违约，甲方有权没收履约保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁间的租金、水电费、管理费等相关费用”；合同第七条第五款约定“乙方使用房产时，不得擅自改变结构和用途…”两被告于2017年12月27日出具收到案涉房屋履约保证金18000元及首月租金9000元的收款收据。原告主张，原告在合同签订之后即向被告支付了“两押一租”共计27000元，但被告迟迟不向原告交付房屋，几个月后原告才拿到钥匙并对房屋进行装修，但由于物业管理的原因，装修工程无法正常施工，直至2019年3月才完工，原告向被告支付了11个月装修期间的租金，但在原告完成装修尚未入住的情形下，被告向某某于2019年3月底翻墙入门私自将原告的家私物品搬走并将房屋转租与他人。向某某的行为给原告造成了巨大损失。原告提供了原告法定代表人王某与案外人刘某芳的微信聊天记录、送货单十余张、王某的农业银行及建设银行账户流水，主张原告因装修支出了50万元，添置家具支出了8万元。被告不认可原告的陈述，两被告主张，原告在承租案涉房屋之时向被告声称仅用于供原告公司员工居住，但原告在接收房屋之后，违规搭建并将房屋重新间隔，将房屋装修成“房中房”转租给他人，导致房屋先后两次被街道办查封。两被告提供的案涉房屋现场照片显示，2018年7月及2019年1月，因案涉房屋存在消防隐患，先后两次由横岗街道消防安全委员会查封，警示布告内容显示“消防安全隐患场所，严禁出租、使用，入住人员立即撤离”。原告则称，案涉房屋仅被街道办查封一次，且系被告向某某向街道办举报。两被告提供的银行转账记录显示，2017年12月29日到2019年3月26日期间，原告法定代表人王某，案外人胡果圣向案外人吕继钢转账共计9笔，总金额99000元，交易的时间及金额分别为：2017年12月29日27000元、2018年4月12日9000元、2018年5月16日9000元、2018年6月12日9000元、2018年12月31日9000元、2019年1月5日三笔9000元、2019年3月27日9000元，两被告主张，上述款项包含案涉房屋的租赁保证金及每月收取租金的流水，原告未足额及时履行交租义务，截至最后一次支付租金时间2019年3月27日，原告尚欠此前多月租金，按实际交租金额换算，原告仅支付了9个月租金，尚拖欠2018年12月至2019年3月期间租金36000元，案涉房屋已于2019年4月份收回。被告提供的微信聊天记录显示，2018年5月17日起，被告向某某多次向原告法定代表人王某发送微信语音消息，对案涉房屋因原告的违规改建存在消防问题进行交涉，并敦促原告及时跟进处理。自2018年6月11日起，被告向某某每月均向王某发送微信语音消息，催促王及时缴纳房屋租金。2019年4月17日，被告向某某通过微信的方式向原告法定代表人发送消息，称“…由于你拖延租金不予支付…现在向你通知，今日起正式解除此租赁合同，对于你还欠的4个月租金请尽快支付”，两被告主张，因原告违反租赁合同第七条第五款的约定，构成严重违约，遂以通知方式单方解除租赁合同。被告向某某提供其与案外人胡果圣的微信聊天记录，两被告主张，胡系案涉房屋的管理人，双方多次沟通案涉房屋的装修安全隐患以及催租事宜。另查，案涉房屋登记权利人为吕某，登记时间为2014年5月16日，房地产证号为：深房地字第**。裁决结果本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同符合自愿、合法原则，本院予以确认。双方当事人均主张解除合同，原告主张合同于2019年3月已实际解除，被告则要求确认合同已于2019年4月17日解除，因2019年4月17日被告向某某曾通知原告法定代表人解除合同，而原告未提供证据证实双方合同已在此之前实际解除，故本院确认双方合同解除之日为2019年4月17日。合同签订之后，双方当事人虽未就被告向原告交付房屋办理书面手续，但原告在起租月份开始后的2018年4、5、6月持续向被告按月支付租金（其首月即3月租金已在签订合同时支付），在被告向某某向原告法定代表人王某催收租金之时，原告从未向被告提及过被告曾逾期交房，因此，原告主张被告逾期交房，既无证据证实，亦无法依据本院已查明的事实作出相应推断，对原告关于被告逾期数月交房的主张，本院不予采信。根据原告向被告支付款项的记录，原告共计向被告付款99000元，其中押金为18000元，租金为81000元，则原告已将租金支付至2018年11月30日，自2018年12月1日开始的租金，原告尚未支付。因原告未按约定支付租金，被告据此解除合同并无不当，原告应向被告支付欠缴的租金，对原告要求被告支付自2018年12月1日至2019年3月31日期间四个月租金的请求，本院予以支持。但被告主张的拆除装修的费用3万元，缺乏证据证实，本院不予支持。原告在合同签订之后对案涉房屋进行装修，但原告缺乏证据证实原告的装修方案及相应装修行为曾获得被告同意，而从原告关于被告向某某对其装修进行举报的陈述，可证明被告对原告的装修行为以明示的方式予以反对。而原告在装修房屋时，因其装修造成消防安全隐患，被街道办事处两次查封，足见原告的装修行为既违反合同约定，亦违反国家机关的相关管理规定，原告要求被告赔偿其违规装修而造成的损失，缺乏合同和法律依据，对原告要求被告赔偿装修损失并支付违约金的请求，本院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、驳回原告深圳市某某装饰工程有限公司全部诉讼请求；二、原告深圳市某某装饰工程有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付被告吕某2018年12月1日至2019年3月31日期间租金36000元；三、驳回被告其他诉讼请求。本案本诉受理费10038元（原告已预交），由原告负担；反诉受理费725元（被告已预交），由原告负担395元，被告负担330元。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  赵坤东二〇二一年四月十六日书记员  吴建创