湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0503民初128号原告刘斌，男，1967年6月4日出生，汉族，退休职工，住邵阳市大祥区。被告杨家成，男，1973年11月20日出生，汉族，务农，住湖南省邵阳市大祥区。被告杨少峰，男，1996年2月27日出生，汉族，无固定职业，住址同上。（被告杨家成之子）原告刘斌与被告杨家成、杨少峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘斌、被告杨家成到庭参加诉讼。被告杨少峰经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘斌向本院提出诉讼请求：判令两被告连带向原告支付剩余的购房款5020元、房屋办证费14710.95元、自来水开户费6955.60元、电开户费1800元、煤气开户费2500元，支付违约金16171元。被告杨家成口头辩称：1、原告诉称的房价323420元是错误的。房屋面积134.07平方米，单价是2200元/平方米，实际房价为294950元。原告推迟了一年才交房给我，所以原告亲口承诺剩余款都不要了，购房款我已全部付给了原告；2、房屋办证费、水、电、煤气开户费原告没有提供单独的发票给我，所以我没支付这些费用；3、从2014年1月22日入住以来，房屋一直渗水，我打电话给原告，可原告说要我自己解决，他补钱给我；4、原告没有按照《房屋定购协议书》第5条的约定搞好外墙、墙漆和方钢栏杆；5、根据《房屋定购协议书》第6.1条的约定，原告应该是2012年2月28日交房，但是原告推迟到2013年7月才将房屋交给我；6、原告的起诉超过了三年的诉讼时效。被告杨少峰未答辩。经审理查明：2011年8月23日，原告刘斌与被告杨家成签订了一份《房屋定购协议书》，约定:被告杨家成向原告刘斌购买坐落于邵阳市大祥区××路××社区××组房屋X单元XXX号房屋一套，单价为2200元／㎡，水到户、电到户（只埋暗管、水电立户费自理），煤气、宽带、有线电视、电话等用户按需申请、费用自理；办证费用按国家规定，该哪方出的，各方自己承担；付款方式为签订协议当日支付定金10万元，房屋主体完成时付足房款总价的80%，房屋交付使用时付足房款总价95%，交产权手续时付清5%余款。违约责任：乙方（杨家成）不能在规定的时间内向甲方（刘斌）缴纳房款，超过15日视为乙方违约，甲方有权终止合同，乙方应向甲方支付合同房款总价5%的违约金。被告杨家成共支付了290000元购房款给原告刘斌，付款情况如下：2011年8月23日签订《房屋定购协议书》时付款100000元，2013年7月3日接收房屋所有权证时付款160000元，2014年农历年前付款10000元，2016年农历年前付款10000元，2018年农历年前付款10000元。2013年7月3日，原告刘斌将案涉房屋的所有权证交给被告杨家成（证号为：邵房权证字第Ｒ××2号），房屋所有权记载：房屋所有权人为被告杨少峰，房屋建筑面积为134.07㎡。另查明，被告杨家成、杨少峰于2014年1月22日入住上述房屋。该房屋的水、电、煤气的开户手续系原告刘斌办理，且是单独开户。上述事实，有当事人陈述、《房屋定购协议书》、房屋所有权证复印件、发票、证明等证据在卷，足以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告刘斌与被告杨家成所签订的《房屋定购协议书》系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行各自义务。现房屋已交付使用并办理了所有权登记手续，故被告杨家成应按照合同约定付清购房款。该房屋总房款为294954元（134.07㎡×2200元/㎡），被告杨家成已支付290000元，尚欠购房款4954元未付。被告杨家成未按《房屋定购协议书》的约定按时付清购房款，已构成违约，应承担违约责任。但原、被告在《房屋定购协议书》中约定的违约金过高，虽然本案中被告未向本院请求减少，但根据违约金的性质及公平原则，原告刘斌的实际损失未达到总房价的5%，故本院将违约金确定为按年利率6%（参照2015年9月1日施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题分规定》第二十九条的规定）计算资金占用期间的利息损失。案涉房屋的所有权证办理时间为2013年7月3日，被告杨家成从2013年7月4日起按照年利率6%支付逾期付款违约金，算至2021年4月3日为2305元（4954元×6%÷360天×2830天）。原告刘斌要求被告杨家成支付购房余款4954元及逾期付款违约金2305元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分予以驳回。原告刘斌要求被告杨家成支付水、电、煤气开户费及办理房屋所有权证的费用，却未能提供相关的原始正式票据予以证实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原告应承担举证不能的不利后果。故对原告此项诉讼请求本院予以驳回，原告可待收集相关证据后再另行起诉。被告杨家成辩称原告逾期交房、未按《房屋定购协议书》的约定搞好外墙、墙漆和方钢栏杆，房屋质量存在问题等，因被告杨家成在本案中未提起反诉，故本案不一并处理，被告杨家成可另行提起诉讼。被告杨家成最后一笔交款时间为2018年农历年前，即2018年2月15日之前，这说明2018年2月15日之前被告杨家成仍在自觉履行付款义务，而本院受理本案的时间为2021年1月13日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，原告刘斌的起诉未超过三年，故被告杨家成辩称原告刘斌的起诉超过了诉讼时效的观点不能成立。根据合同的相对性原则，《房屋定购协议书》系原告刘斌与被告杨家成所签订，与被告杨少峰无关。虽然案涉房屋的所有权登记在杨少峰名下，这是被告杨家成与杨少峰之间的内部事宜，与原告刘斌无关。故被告杨少峰在本案中无需承担民事责任。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨家成于本判决生效后三日内向原告刘斌支付购房余款4954元及违约金2305元；二、驳回原告刘斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计353元，由原告刘斌负担360元，被告杨家成负担74元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  贺宏斌二〇二一年四月三日书记员  唐纤纤附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。