河北省邯郸经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0491民初99号 原告：君康（邯郸）物业服务有限公司，住所地邯郸开发区世纪大街1号乙302室。 法定代表人：薛永清，系公司经理。 委托诉讼代理人：任左菲、董小飞，河北正纲律师事务所律师。 被告：张建堂，男，1956年5月2日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 原告君康（邯郸）物业服务有限公司（以下简称君康物业公司）与被告张建堂物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告君康物业公司的委托诉讼代理人任左菲、董小飞，被告张建堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告君康物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告给付拖欠的2014年4月1日至2020年3月31日7年期间的物业费共计14329元,公共照明费共计350元,垃圾处理费共计252元。三项合计14931元；二、判决给付以每年拖欠物业费、公共照明费和垃圾处理费共计2133元为基数，按每年24%计算从2015年4月1日至实际给付上述费用期间的滞纳金，暂时计算至2020年3月31日的滞纳金为7678.8元（公式见后）；三、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告于2011年3月6日向原告办理入住手续入住，领取天泽园小区7号楼B单元2104号房产（建筑面积170.55平方米）钥匙等物品，并与原告签订《前期物业服务协议》，协议约定：物业费按业主建筑面积计算，每月每平方米1元。初次签署本协议时，预交一年物业费，以后自每年4月1日至次年3月31日为交费期间，逾期不交的按延期天数每天加收延期金额的3‰的滞纳金；公共照明费每户每年50元，垃圾处理费每户每年36元。该协议签订后，原告按约定为天泽园小区业主提供物业服务，但被告自2014年4月1日至2020年3月31日六年期间按每年物业费2047元（170.55平方米×1元×12个月）计算，共拖欠六年物业费合计14329元至今没有交纳，拖欠六年的公共照明费共计350元、垃圾处理费共计252元也没有交纳。同时按照协议约定，被告应当支付延期交纳物业费的滞纳金，因协议约定每天3‰的比例较高，故参考相关司法解释调整为按年24%比例计算逾期滞纳金，按拖欠六个年度中每年应交物业费、公共照明费和垃圾处理费共计2133元分别拖欠1年至6年不同，自最早拖欠年度物业费期间的最后一日2015年3月31日的第二天2015年4月1日开始，暂累计计算至2021年3月31日，滞纳金为：2133元每年×24%×(6+5+4+3+2+1)年=10750.32元。综上，依据合同法和相关物业法律规定，原告请求法院判决支持原告诉讼请求，依法维护原告合法权益。 被告张建堂辩称，2011年3月份，被告与原告签订的《前期物业服务协议》是不定期协议。涉案房屋于2011年4月由被告出售与许群英所有，而且办理了不动产登记变更等相关系手续，房屋已属于许群英占有使用。被告与原告签订的《前期物业服务协议》已经解除废止，该协议对被告已经没有约束力。房屋转让这一事实在房屋建设单位即开发商处早已备案变更了所有人，作为开发商设立的原告（前期物业公司）对此事实是明知的。被告欠付2014年2020年房屋物业费一事没有事实依据，且主体不适格，应当予以驳回。原告没有依法定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告，提供的物业服务也不达标。《前期物业服务协议》约定物业费是一年一交，而原告自2014年至今，从未向答辩人催要过物业，本案早已超过诉讼时效。退一步讲即使现在业主给付物业费，原告主张的违约金明显过高，超出了其损失。违约金应当按照银行同期贷款利息予以计算。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告向本院所举证据：证据一、原告单位营业执照、法人证明、法人身份证、准予变更登记通知书，证明原告主体适格。证据二、前期物业服务协议，证明原告为被告提供物业服务的依据，被告应当缴纳物业服务费和滞纳金，以及具体数额的依据。证据三、准住证明、业主领取物品详单、业主基本情况登记表，证明被告系原告提供物业服务的天泽园小区的业主，其应当支付拖欠的物业服务费和滞纳金。证据四、催交物业费照片四张，证明在2015年、2016年、2019年、2020年通过张贴催交通知的方式及电话通知催交。 被告质证意见，对证据一、二无异议，证据三准住证明、业主基本情况登记表没有异议，业主领取物品详单中我只是领取了车位钥匙，其他没有领取。证据四我的房屋已卖给许群英，我不在那住，对这个照片不知道。 被告向本院所举证据：证据一、商品房买卖合同二份，证明2001年4月涉案房屋已卖给许群英，2012年3月20日进行了网签。证据二、张建堂身份证、常住人口登记卡、房产证、安居物业证明各一份，证明张建堂自2003至今一直在广泰小区21号楼3单元3号居住。 原告质证意见，对证据一对真实性无异议，关联性有异议，该证据不能证明房产的实际使用人及接受物业服务的业主不是被告本人，该合同仅仅证明房屋买卖关系，该物业实际就是7号楼B单元2104面积为170.55平米一套房产，被告正在实际使用。买卖合同的购买人及合同约定的面积与实际使用不一致，不影响被告按照物业合同交纳物业费。该合同签订的时间为2012年3月20日，拖欠物业费的时间为2014年至今，所以不能证明该物业不是被告在使用。对证据二身份证无异议，但不能证明经常居住地或者临时居住地不在天泽园，常住人口登记卡系复印件有异议，也不能证明经常居住地或者临时居住地不在天泽园，房产证真实性有异议，不能证明经常居住地或者临时居住地不在天泽园，物业证明真实性无异议，不能证明被告不在天泽园居住。 对以上证据，本院作出如下分析、认定： 原告所举证据一、二、三，真实、合法、有效，本院对该证据予以确认。证据四照片不显示所拍摄的具体地方，本院对该证据不予确认。 被告所举证据一、二，真实、合法、有效，本院对该证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告于2011年3月6日向原告办理入住手续，领取邯郸市天泽园小区7号楼B单元2104号房产钥匙等物品。原告与被告并签订了前期物业服务协议，《前期物业服务协议》中原告作为甲方，被告作为乙方，约定：原告是对房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序交通等项目进行修缮、维护、服务与管理；本物业服务综合服务费，按业主或物业使用人所拥有的建筑面积计算，每月每平方米1元（含电梯费）；公共照明费每户每年50元，垃圾处理费每户每年36元；初次签署本协议时，预交一年物业服务费；以后每年4月1日至次年3月31日为交费期，逾期不交的按延期天数每天加收延期金额3‰的滞纳金等。 另查明，原邯郸开发区天天物业服务有限公司于2016年9月14日变更为君康（邯郸）物业服务有限公司。 再查明，2012年3月20日邯郸市滨河房地产开发有限公司与许群英就天泽园小区7号楼B单元2104号房产签订了商品房买卖合同，该房产于2014年4月1日开始拖欠物业费用，被告张建堂在此时已不是该房产的业主。 本院认为，2011年3月6日，原告君康物业公司与被告张建堂签订了关于天泽园小区7号楼B单元2104号房产前期物业服务协议。2012年3月20日邯郸市滨河房地产开发有限公司与许群英就天泽园小区7号楼B单元2104号房产签订了商品房买卖合同，此时许群英已成为该房产的业主。该房产于2014年4月1日开始拖欠物业费用，本案被告于2012年3月20日已不是该房产的业主，原告起诉被告张建堂给付2014年4月1日以后拖欠的物业费用于法无据，本院不予以支持。 综上，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 驳回原告君康（邯郸）物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费365元，减半收取计182.5元，由原告君康（邯郸）物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  杨洪民 二〇二一年四月二日 书记员  宁 磊 附相关法律条文： 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。