贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终140号上诉人（原审原告）：晏勇，男，1975年7月6日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：赵泽勇，系贵州济元律师事务所律师，执业证号：15202201310858168。委托诉讼代理人：黄夕桐，系贵州济元律师事务所实习律师，证号：23082005110061。上诉人（原审被告）：六盘水来新居房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山经济开发区红桥新区。统一社会信用代码：91520200577106512U。法定代表人：苟向义，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周克智，系贵州长空律师事务所律师，执业证号：15202201410453179。上诉人晏勇因与上诉人六盘水来新居房地产开发有限公司（以下简称“来新居房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省水城县人民法院（2020）黔0221民初3502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。晏勇上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人晏勇一审全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由来新居房开公司承担。事实及理由：1、一审将逾期办证时间认定为“2016年6月1日至2020年9月16日”错误。虽然来新居房开公司于2020年9月16日办理了商品房初始登记，但至今仍未按照《商品房买卖合同》第二十三条第三款约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人晏勇。故来新居房开公司在办理了初始登记后仍处于违约状态，违约金应当计算至来新居房开公司向上诉人晏勇交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。2、一审对“上诉人晏勇诉请来新居房开公司支付逾期未敷设有线电视的违约金诉讼时效应自2015年5月30日起至2019年5月29日，上诉人晏勇要求支付未敷设有线电视违约金的请求已超过诉讼时效”的认定错误。双方签订的《商品房买卖合同》第十二条第（一）项明确约定：“交付时有线电视敷设到户，未按时达到交付条件的，被上诉人按日向上诉人支付5元的违约金”。本案中，违约金显然是按日累计计算的。来新居房开公司至今未按照约定完成线路敷设属于持续性违约，上诉人晏勇主张该项违约金未超过诉讼时效。来新居房开公司答辩称,答辩意见同上诉状，针对晏勇的第二个上诉理由，我方认为该诉请过了诉讼时效期间。一审查明的事实可知，晏勇在2016年7月31日前就接收了房屋，根据合同约定接收房屋时未提出异议的视为满足了交付条件，晏勇未在接收房屋时提出任何异议。晏勇所居住的范围已施行了三网合一，合同目的已经实现。对于晏勇要求支付未敷设有线电视的违约金的诉讼请求应予以驳回。来新居房开公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回晏勇的诉讼请求，改判上诉人来新居房开公司不支付逾期办证违约金52048元。2、一、二审诉讼费由晏勇承担。事实及理由：1、二上诉人在《商品房买卖合同》中有来新居房开公司为晏勇办理初始登记并交付转移登记的有关文书的约定，但没有来新居房开公司为晏勇办理房屋产权证的约定。因此，不存在来新居房开公司逾期办证的说法。来新居房开公司在履行合同过程中没有违约行为，不需要承担违约责任。办理房屋登记和办理房屋产权证是两个不同的概念，办理了房屋转移登记，购房者便取得了物权，即取得了占有、使用、收益和处分的权利。尚未办理房屋产权证不影响上述任何一项权利的行使。而房屋产权证只是一种物权证明，物权的效力还是根据物权登记确定。因此，办理房屋物权登记与办理房产证是两个概念。正因为如此，在双方签订的《商品房买卖合同》中只约定了办理初始登记，而没有约定办理房屋产权证。该合同文本是国家住建部和国家工商行政管理局制订的范本。如果办理初始登记或者转移登记的有关文书与办理房屋产权证是同一概念，必然会在合同文本中直接体现出卖人为买受人办理房屋产权证。办理不动产产权证书是房屋产权登记部门的职能，不是来新居房开公司的义务。因此，晏勇要求来新居房开公司支付逾期办证违约金，无法律依据。2、一审法院判决来新居房开公司支付晏勇逾期办证违约金52048元没有依据。首先，晏勇在本案中主张的该项权利属于债权请求权，必须接受诉讼时效制度的约束。根据双方合同约定，晏勇主张债权的诉讼时效从2016年5月30日起算，到2019年6月1日已经超过了诉讼时效。对该项诉讼请求应予以驳回。其次，即使按照所谓“违约行为处于持续过程中”，那么，晏勇是于2020年8月6日向法院提起诉讼主张权利，根据诉讼时效的规定，起算时间只能从2017年8月6日开始计算。第三，晏勇主张的违约金过高，依法应不予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，违约金的认定应当以晏勇的实际损失为基础，晏勇的实际损失及预期利益均为零，其关于违约金的主张应不予支持或者适当减少。补充如下：一审已查明案涉房屋于2020年9月16日办理了初始登记。买受人购买房开公司开发的房屋，房屋的不动产权证书一般由房开公司在办理完毕初始登记后办理，房开公司代买受人向不动产登记机关递交转移登记材料，不动产登记机关依职权审核登记后，发放不动产权证书。在此过程中，房开公司的义务为办理初始登记，具体审核办证是不动产登记机关的行政职责，非房开公司所能控制。因此，来新居房开公司在取得初始登记后，已履行了合同义务，违约期限最多只能固定至2020年9月16日。晏勇答辩称，1、不管是办证还是交付转移登记文书，截至现在来新居房开公司均属于违约状态。该公司确于2020年9月16日取得案涉房屋的初始登记，但至今未将案涉房屋转移登记到晏勇名下；或者至今未证明来新居房开公司已向不动产登记部门已提交转移登记的文书。故取得初始登记与办证或交付文书不是同一概念，也不是同一时间节点。2、该房屋在交付时并不具备有线电视敷设到户的条件，且至今该房屋仍不具备该条件，尽管晏勇已接收该房屋，但不能因此免除房开公司的敷设义务，该违约处于持续状态。晏勇向一审法院起诉请求：1、依法判决被告为原告办理房屋权属转移登记；2、依法判决被告向原告支付商品房逾期办证（即逾期交付办理商品房转移登记有关文书）的违约金49308.44元（从2016年5月30日计算至2020年7月20日，按照每日万分之一的标准计算，直至被告办理商品房转移登记文书并交付给原告之日止）；支付未敷设有线电视的违约金9390元（从2015年5月30日计算至2020年7月20日，共1878天），以上两项合计58698.44元；3、本案一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：1412250001)，约定原告以326114元购买被告开发建设的“来新居·山语城”A区8栋2单元902室房屋一套。合同第十二条第一项约定上水、下水、供电、供暖、电话通信、有线电视、宽带网络的交付时间及使用条件，其中约定有线电视在交付时线路敷设到户，如有线电视的敷设未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付5元的违约金。合同第二十二条第三款约定：(一）出卖人承诺于2016年5月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如出卖人不按照约定的日期办理并交付的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付326114元购房款、电暖通费、电商费、契税、维修基金等费用给被告，被告于2015年5月30日将房屋交付给原告，但至今未敷设有线电视到户，未办理商品房转移登记、未交付商品房转移登记文书给原告。被告于2020年9月16日已取得商品房初始登记。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反国家有关法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应诚实信用地履行合同义务。合同签订后，原告已支付购房款，被告应按照合同约定履行其义务，在2016年5月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告未按合同约定履行其义务，故应按合同约定履行违约金赔偿。关于被告提出原告诉请已过诉讼时效的主张，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”的规定，双方合同约定：“交付时有线电视敷设到户”，被告于2015年5月30日将房屋交付给原告，故原告应自交付之日起知道自身权利受到损害，诉讼时效应自2015年5月30日起至2018年5月29日止，期间因原告未主张其权利受到侵害，故原告主张支付未敷设有线电视的违约金请求已超过诉讼时效，不予支持该项诉请。对逾期办证违约金，因被告2020年9月16日才取得商品房初始登记，根据《商品房买卖合同》的约定，该违约行为一直持续到2020年9月16日，故未超过诉讼时效，应支付违约金。《商品房买卖合同》约定第二十二条约定出卖人承诺于2016年5月30日前取得该商品房所有权初始登记，被告2020年9月16日才取得商品房初始登记，违约时间应从2016年6月1日至2020年9月16日共1596日，违约金为52048元（326114元×1／10000×1596日），对原告52048元的违约金请求予以支持。被告办理商品房初始登记后，何时办理房屋产权证书是房产管理部门的职责，被告无法控制，不应承担责任。综上所述，来新居房开公司应支付晏勇商品房逾期办证违约金52048元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、被告六盘水来新居房地产开发有限公司于判决生效后七日内支付原告晏勇商品房逾期办证违约金52048元；二、驳回原告晏勇的其他诉讼请求。案件受理费1268元,因本案适用简易程序减半收取634元,由原告晏勇承担25元，被告六盘水来新居房地产开发有限公司承担609元（原告晏勇已预交，由被告六盘水来新居房地产开发有限公司在判决生效后七日内返还给原告晏勇）。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定的一致，对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求，本案二审的争议焦点为：1、晏勇关于来新居房开公司逾期交付办理商品房转移登记有关文书，来新居房开公司应支付违约金的诉讼请求能否得到支持；若得到支持，应如何支持；2、晏勇关于来新居房开公司未将有限电视敷设到户，应支付违约金的诉讼请求能否得到支持；若得到支持，应如何支持。关于争议焦点一。上诉人签订的案涉商品房买卖合同，系双方当事人自愿、真实的意思表示，并未违反法律、行政法规效力性强制性规定，也没有违背公序良俗，合同合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当依照合同约定履行合同义务、行使合同权利。本案中，出卖人在合同中承诺于2016年5月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。但是，来新居房开在2020年9月16日才取得初始登记，上诉人在二审中陈述自取得案涉商品房所有权初始登记后已向不动产登记机关递交转移登记材料，来新居房开存在违约行为。案涉商品房买卖合同第二十二条第三款中约定：“来新居房开公司应于2016年5月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，若未按约定交付，来新居房开应按日向买受人支付买受人已交付房价款万分之一的违约金。”第四款约定：“买受人委托来新居房开为其办理房屋权属转移登记”。由此可知，双方当事人对违约金计算方式进行了约定，是按日向买受人支付买受人已交付房价款万分之一累计计算违约金数额，该违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，来新居房开违约行为一直持续至民法典施行后，因此本案适用《中华人民共和国民法典》，诉讼时效为三年。晏勇于2020年8月6日向人民法院提起诉讼，故案涉违约金从2017年8月6日开始起算，计算至2020年8月6日本案违约金应为35709元（326114元×1／10000×1095日）。上诉人来新居房开将相关办证资料移送给房屋产权登记部门后，即已履行了相关办证义务，至于上诉人晏勇何时能取得房屋产权证书，来新居房开不能控制，故上诉人晏勇要求来新居房开支付2020年8月6日以后的违约金的诉讼请求不予支持。关于争议焦点二。来新居房开未按约定将有线电视敷设到户，违反《商品房买卖合同》第十二条的规定构成违约，晏勇称其是在2017年10月装修时才知道有线电视未敷设到户，并无证据证实，晏勇在2015年5月30日接收案涉房产时就知道或应当知道有线电视未敷设到户的事实，至迟应于2017年5月30日向人向人民法院提起诉讼，而晏勇于2020年8月7日才向人民法院提起诉讼已超过诉讼时效，故对其该上诉请求不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，但部分处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、撤销贵州省水城县人民法院（2020）黔0221民初3502号民事判决；二、由上诉人六盘水来新居房地产开发有限公司于判决生效后七日内支付原告晏勇商品房逾期办证违约金35709元；二、驳回上诉人晏勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1268元,因适用简易程序减半收取634元,由晏勇承担254元，六盘水来新居房地产开发有限公司负担380元。晏勇预交二审案件受理费1268元，由晏勇负担508元，六盘水来新居房地产开发有限公司负担760元。六盘水来新居房地产开发有限公司预交的二审案件受理费1218元，由晏勇负担560元，六盘水来新居房地产开发有限公司负担658元。本判决为终审判决。审判长  熊光敏审判员  王大权审判员  孙 岩二〇二一年四月八日法官助理黄佑玲书记员李刚