陕西省延安市中级人民法院民事判决书 (2021)陕06民终277号 上诉人（原审被告）：宋建强，男，汉族，1962年3月16日出生，陕西省宜川县村民，现住宜川县农机站。委托诉讼代理人：樊刚、冯伟，陕西捷声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯延涛，男，汉族，1984年4月10日出生，陕西省宜川县村民，现住宜川县。上诉人宋建强因与被上诉人冯延涛房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省宜川县人民法院(2020)陕0630民初578号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宋建强上诉请求：1、请求撤销陕西省宜川县人民法院(2020)陕0630民初578号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求、合同继续履行；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，使公正判决失去前提。1、上诉人有权出租并非原判决认定的无权出租。上诉人出租涉案房屋系房屋所有权人烟草公司委托管理的，上诉人所收取租赁费亦交付给烟草公司，且被上诉人对承租的房屋属于烟草公司是明知的。2、上诉人从来没有单方面要求被上诉人解除《房屋租赁合同》，根本没有违约行为。解除合同是被上诉人的单方行为，根据双方签订的合同，上诉人仅仅退还剩余租赁期间的费用即可。3、原审判决全盘采信依据“非法票据”认定价值未作折旧处理的《评估报告书》是错误的。4、被上诉人擅自修建的7间房屋、装修及设施根据合同约定费用应由被上诉人承担。二、原审判决程序违法，严重妨害本案公正判决。1、原判决选择性采信证据，违反证据规则。原审判决用效力较低的壶口镇政府文件否定县政府文件，违反民事诉讼证据规则，依法应当予以纠正。2、原审判决未履行全面审查《评估报告书》的法定职责。3、原审判决保护非法权益，损害上诉人合法权益。4、原审判决中被上诉人提出违约并赔偿损失，判决却按上诉人无处分权判令上诉人承担责任，为被上诉人寻找更多理由，违反了居中裁判的司法原则。5、本案应当追加烟草公司为第三人，因为烟草公司与本案有利害关系。三、原判决适用法律错误，判决结果显失公正。综上，请求驳回被上诉人的全部诉求，维护上诉人的合法权益。冯延涛辩称，2020年4月15日，上诉人宋建强带着法院的人来要求他腾房屋，食堂门上被法院张贴了搬迁公告，法院的工作人员与他进行了谈话，所以他向法院提起执行异议，法院没有答复，建议他起诉，所以他就提起本案诉讼。冯延涛向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告依法承担违约责任，支付原告用于该房屋装修及设施的费用，具体数字以司法鉴定评估为准，返还原告房屋租赁费用229220元，向原告支付违约金 87600元；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：1997年壶口建中转站时被告宋建强承包烟草公司工程，后因各方面原因，被告宋建强所承包的工程（涉案房屋）停工待建，烟草公司委托被告宋建强看护工地。2015年5月11日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定：“甲方（被告宋建强）愿将圪针滩所有权的房屋及场地出租给乙方（原告冯延涛）经营使用。一、承包方式：就此场地基房屋原现状承包给乙方，以后需要硬化、装修、装潢、门窗安装，处理屋面等全部工程由乙方承担。二、承包期限：1、合同期限为10年，自2015年7月10号至2025年7月10号终止。……。 三、承包费用及支付：承包费总价为人民币 438000 元。……四、装修与使用：……。4、如果拆迁或征收等政府单位不可抗力行为导致合同无法履行，对乙方造成的一切损失，政府补偿的装潢款和其他经营损失归乙方所有，甲方不承担任何经济责任。……七、违约责任：1、甲乙双方应全面履行本合同，不履行或者不完全履行的乙方应承担违约责任。……3、甲方擅自无故单方面终止本合同，也应向乙方承担同第二款的同等违约责任。……”签订合同后，原告将全部承包费向被告支付。2020年4月15日，被告通知原告搬离。2020年5月11日，原告诉至本院后，于2020年8月3日提出鉴定申请，要求对其在租赁期间修建的七间平房及屋内装修设施、护栏、化粪池、硬化院落、引水、接电、广告牌设计及安装、排污、翻修九间平房产生费用进行鉴定。延安市中级人民法院委托陕西博彤价格评估有限公司进行鉴定，陕博彤评字（2020）第10024号《评估报告书》的价格评估结论为，332530.06元。原告为此次鉴定支出鉴定费5万元。另查明，壶政发【2017】7号壶口镇人民政府关于圪针滩房屋征收决定的公告，公告中征收范围为：圪针滩村（东至黄河畔、西至309国道、南至黄河宾馆、北至孟门山酒店）农户9户分别为兰刚、李安庆、冯云忠、冯向阳、高孟合、马菊红、 姚文忠、包天成、左铁科；单位2家分别为宜川县公路段和宜川县石油公司土地；集体土地1处（昝家山行政村）、个人土地1处。以上事实有当事人陈述及提供的证据予以证实，本院予以确认。一审法院认为，原告冯延涛与被告宋建强签订了房屋租赁合同，但被告并非涉案房屋的所有人，故其无权出租涉案房屋。现被告在租赁期间内让原告搬离，致使合同目的不能完全实现，故原告冯延涛有权要求解除合同。因原告已如数交纳承包费，解除合同后，被告应向原告返还自原告实际搬离之日起至承包期满即2025年7月10号期间的承包费，根据原、被告合同约定的承包费总价为438000元计算，被告应按照每天租赁费120元（438000元÷10年÷365天）向原告返还。被告宋建强在与原告订立合同过程中，隐瞒自己不是房屋所有权人的事实，将涉案房屋及场地租赁给原告，现因无法继续履行合同给原告造成的损失，被告宋建强应当承担损害赔偿责任。经评估，原告租赁期间修建的七间平房及屋内装修设施的价格评估结论为332530.06元。因违约金是以造成的实际损失为基础，评估结论已经包含了给原告造成的全部损失，故对原告要求被告向其支付违约金的诉讼请求不予支持。被告辩称其同意向原告退还租赁费用，被告没有无故单方面终止合同，无法继续履行合同的原因是宜川县人民政府要求拆除涉案房屋而导致的不可抗力，但是壶口镇人民政府关于圪针滩房屋征收决定的公告中，被告向原告出租的、所有权人为宜川烟草公司的房屋并不在征收范围之内，且被告向原告出租涉案房屋系无权处分，被告也没有提交其他证据予以证明，故对其辩解意见不予采信。 综上所述，对原告的诉讼请求，部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告冯延涛与被告宋建强于2015年5月11日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告宋建强向原告冯延涛退还自原告冯延涛实际搬离租赁房屋之日起至租赁期满即2025年7月10号期间的租赁费，按照每天 120元计算；三、由被告宋建强向原告冯延涛赔偿损失332530.06 元；四、由被告宋建强向原告冯延涛支付鉴定费5万元。以上款项于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6052元，减半收取计3026元，由被告宋建强负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、上诉人宋建强与被上诉人冯延涛签订的《房屋租赁合同》是否应当继续履行。经查，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，一审法院对宋建强与陕西省烟草公司延安分公司之间建设工程施工合同纠纷一案，作出（2017）陕0630民初820号民事判决及本院作出（2019）陕06民终108号民事判决，均认定涉案场地及房屋产权人原为陕西省烟草公司宜川县公司。2005年2月5日，经国家烟草专卖局同意取消陕西省烟草公司宜川县公司法人资格，其全部资产、负债、所有者权益全部划转至案外人陕西省烟草公司延安分公司，故涉案房屋及场地的产权人并非本案上诉人宋建强。宋建强辩称其受案外人陕西省烟草公司延安分公司委托对场地进行看护，应当具有管理保护的权利，其出租房屋的行为也是防止委托人损失扩大的法律行为。本院认为，看护字面意思可以理解为照看、保护，但并不包含对财产处分的意思，租赁行为是一种将标的物出租获得利益的行为，该行为应当由产权人或者其授权的人进行或者对该行为事后予以追认，但宋建强在出租房屋前未征得产权人同意或者签订合同后也没有得到产权人的追认，故宋建强无权出租涉案房屋，房屋租赁合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力，故宋建强与冯延涛签订的《房屋租赁合同》不应当继续履行。2、上诉人宋建强是否应当赔偿被上诉人冯延涛的损失。经查，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因宋建强无权出租涉案房屋，事后也未得到产权人的追认，故宋建强有过错，应当赔偿因此给冯延涛造成的损失。陕西博彤价格评估有限公司对涉案有关房屋的评估价值为2020年9月1日的现有价值，故对宋建强主张对涉案房屋折旧的意见不予支持。另外，宋建强还向本院申请追加陕西省烟草公司延安市公司作为本案共同被告参加诉讼，因宋建强与陕西省烟草公司延安市公司双方之间的建设工程施工合同纠纷一案，已经一审法院及本院作出民事判决，该判决已经发生法律效力，案件事实已经查清，故无需追加陕西省烟草公司延安市公司参加诉讼。综上所述，宋建强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持陕西省宜川县人民法院(2020)陕0630民初578号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更陕西省宜川县人民法院(2020)陕0630民初578号民事判决第一项为：上诉人宋建强与被上诉人冯延涛于2015年5月11日签订的《房屋租赁合同》无效；三、被上诉人冯延涛于本判决生效后十五日内向上诉人宋建强返还租赁的房屋及装修设施等物品（包括冯延涛新建的7间房屋及厨房）。一审案件受理费6052元，减半收取3026元，二审案件受理费7038元，均由上诉人宋建强负担。本判决为终审判决。 审  判  长   闫小虎                      审  判  员   霍雨枫                      审  判  员   牛  菲  二〇二一年四月三十日 法官助理    杜姜陶书  记  员   路  艳  202106277196203166106301962031602181984041030161063019840410221620200630578202102181