四川省金堂县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0121执异157号 案外人：甘果，男，1986年1月20日出生，汉族，住四川省邛崃市。 申请执行人：沈序义，男，1966年3月7日出生，汉族，住四川省金堂县。 被执行人：四川尚缘房地产开发有限公司，住所地四川省金堂县赵镇十里大道一段454号3栋1层454号。 法定代表人：杜蓉。 本院在执行沈序义与四川尚缘房地产开发有限公司（以下简称尚缘房地产公司）民间借贷纠纷一案中，查封了被执行人尚缘房地产公司位于四川省金堂县××镇的土地使用权（权证号：金堂国用（2011）第05307号）。案外人甘果以前述查封土地上的金堂县××镇××道××号××栋××楼××号房屋系其所有为由，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 案外人甘果称，请求中止对位于金堂县××镇××道××号××栋××楼××号房屋所对应的土地使用权的执行。事实与理由：1.案涉房屋已出售给案外人，案外人通过以房抵债的形式一次性支付了全部购房款，是该案涉房屋的实际权利人。2013年3月11日，尚缘房地产公司与上海市锦天城（成都）律师事务所（以下简称锦天城律师事务所）签署《委托代理合同》，约定委托锦天城律师事务所代理陈小容诉尚缘公司借贷纠纷案件，按照风险代理方式收取律师费。最终核算律师费为人民币300万元。2013年3月16日，双方又签署一份《委托代理合同》，约定由锦天城律师事务所代理因第三方起诉、申请仲裁尚缘房地产公司的案件及尚缘房地产公司起诉、申请仲裁第三方的案件，双方同意包干律师费为人民币500万元。锦天城律师事务所按照约定在2013年至2015年期间，代理了若干涉及尚缘房地产公司的诉讼案件，并为尚缘房地产公司提供了若干次非诉讼法律服务。后由于尚缘房地产公司未按照约定支付律师费，双方于2014年12月24日签署《关于终止委托代理关系的协议》，约定尚缘房地产公司用其开发的位于尚缘国际二期内面积为281.34平方米会所（商业房产）按照每平方米1.2万的价格作价3376080元抵偿应支付的律师费。抵偿完成（上述商业房产依法备案登记到锦天城律师事务所指定人名下）后，免除尚缘房地产公司剩余应支付的律师费623920元。协议签署当日，锦天城律师事务所指定案外人与尚缘房地产公司签署了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定案外人购买尚缘国际二期X栋X层X号房屋，建筑面积281.34平方米，总价3376080元，尚缘房地产公司向案外人出具收到购房款3376080元的收据。次日，尚缘房地产公司办理了商品房买卖合同网签备案手续（备案号为64607号）。2.案涉房屋已办理备案登记手续，案外人对此享有物权期待权。案外人在合同签署当日就付清了房款，并于2016年7月12日缴纳了办理不动产证需要的契税、维修资金等费用。当日，签署《房屋交接确认书》，办理了房屋的交付手续。后续，由于一直未办理完成产权登记手续，案外人经查询得知法院在执行陈小容（后变更为沈序义）与尚缘房地产公司民间借贷纠纷案件中，查封了案涉土地，致使案外人无法办理案涉房屋的不动产权证书，损害了案外人的合法权益。因案外人已经完成案涉房屋的网签备案手续并实际占有房屋，则其应一并取得上述案涉房屋所对应的土地使用权，该权利可以排除法院对上述房屋所对应土地使用权的执行。故请求法院解除该案涉房屋所对应的土地使用权的执行。 申请执行人沈序义辩称，同意解除尚缘国际二期位于金堂县淮口镇现代大道206号、金堂县淮口镇州城大道171号13、14、15、16、17、18栋所有房屋及所对应土地使用权的查封。 被执行人尚缘房地产公司称，因尚缘房地产公司欠付律师费，所以将一套280多平方米的商铺抵押给律师事务所作为抵偿律师代理费，甘果系律师事务所指定的人。该案涉房屋备案在甘果名下，尚缘房地产公司也出具了收据。该案涉房屋已交付给甘果。 本院查明，陈小容与尚缘房地产公司民间借贷纠纷一案，成都市中级人民法院在审理过程中作出（2013）成民保字第113号《民事裁定书》，裁定查封尚缘房地产公司位于四川省金堂县××镇的土地使用权（权证号：金堂国用（2011）第05307号）。2013年5月10日成都市中级人民法院作出（2013）成民初字第647号《民事调解书》，调解协议包括尚缘房地产公司在12个月内归还陈小容借款20000000元及相应利息等内容。因尚缘房地产公司未履行调解协议，成都市中级人民法院指定本案由本院执行。本院分别于2015年3月3日、2016年2月29日、2019年2月22日作出（2014）金堂执字第218-75号、218-76号、218-518号《执行裁定书》，裁定对前述土地使用权续行查封。在本案执行过程中，沈序义向本院申请变更其为本案的申请执行人，本院于2019年10月10日作出（2019）川0121执异105号《执行裁定书》，裁定变更陈小容与尚缘房地产公司民间借贷纠纷执行案件的申请执行人为沈序义。 另查明，尚缘房地产公司与锦天城律师事务所分别于2013年3月11日和3月16日签订了《委托代理合同》，合同编号分别为：（2013）蓉锦民字第（23）、（24）号。该两份合同约定由锦天城律师事务所指派律师作为尚缘房地产公司涉诉讼、仲裁案件的委托代理人，为尚缘房地产公司提供法律服务，尚缘房地产公司应向锦天城律师事务所支付律师费。上述合同签订后，锦天城律师事务所履行了合同义务，但尚缘房地产公司未支付律师费。2014年12月24日，尚缘房地产公司与锦天城律师事务所签订《关于终止委托代理关系的协议》，该协议约定由尚缘房地产公司将其拥有的商业房产作价抵偿所欠付的律师费，并终止委托代理关系。后双方同意将尚缘房地产公司开发的位于尚缘国际二期面积为281.34平方米会所（商业房产）按照每平方米1.2万的价格作价3376080元抵偿应支付的律师费。抵偿完成（上述商业房产依法备案登记到锦天城律师事务所指定人名下）后，免除尚缘房地产公司剩余应支付的律师费623920元。尚缘房地产公司承诺并保证对用于抵偿房屋无权利瑕疵，也没有被任何法院实施查封等诉讼保全措施，且能够合法销售、合法备案登记至律师事务所指定人名下，并能合法办理房屋所有权证。该协议签署当日，尚缘房地产公司与锦天城律师事务所指定人甘果签订《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，约定尚缘房地产公司将位于淮口镇现代大道206号17栋1楼2号房屋出售给甘果，房屋总价3376080元。案外人缴纳契税、维修基金等费用。同时尚缘房地产公司向甘果出具收款收据，并在当日完成商品房买卖备案登记。尚缘房地产公司向甘果出具了房屋交接确认书，成都龙泽实业有限公司向甘果出具代收预存电费、物业服务费和生活垃圾清运费的收据。 再查明，案涉房屋在本院查封的案涉土地范围内。 上述事实，有各方当事人身份信息、委托代理合同、终止委托代理关系协议、商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同补充协议、前期物业管理服务协议、收款收据、房屋交接确认书、物业费收据、房屋信息查询记录、金堂县不动产登记中心查询信息、房屋及土地查询清单、（2013）成民保字第113号《民事裁定书》、（2013）成民初字第647号《民事调解书》、（2014）金堂执字第218-75号、218-76号、218-518号《执行裁定书》等证据予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”，本案中，尚缘房地产公司未按照《委托代理合同》约定向锦天城律师事务支付律师费，进而双方协商一致将案涉房屋作价抵偿所欠付的律师费并备案登记在锦天城律师事务所指定的人即甘果名下，该以物抵债协议并不违反法律的禁止性规定。之后，尚缘房地产公司与甘果签订了《商品房买卖合同》，向甘果出具了房款收据，并向甘果交付了案涉房屋，同时将案涉房屋备案登记在甘果名下。至此，可以认定双方已将因委托代理合同而产生的债权关系转化为商品房买卖合同关系，甘果已向尚缘房地产公司给付了案涉房屋全部购房款，对案涉房屋享有物权期待权。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，故案外人对案涉房屋所对应的土地使用权一并享有物权期待权，该权利可以排除本案的执行。同时，申请执行人亦同意解除对案涉房屋对应土地使用权的查封，故本院无继续执行案涉房屋所对应土地使用权的基础。综上，对案外人提出的异议请求本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定，裁定如下： 中止对金堂县××镇××道××号××栋××楼××号房屋所对应的土地使用权的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 金奕汐 审 判 员 黄 娇 审 判 员 赵 爽 二〇二一年四月十五日 法官助理 罗 旭 书 记 员 周 霞