山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1003民初236号原告：赵友，男，1973年10月30日生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：李秀花，威海文登城里法律服务所法律工作者。被告：山东长江汇泉集团有限公司，住所地威海市文登区环山办米山路114号。诉讼代表人：山东长江汇泉集团有限公司管理人。负责人：王海妍，主任。委托诉讼代理人：邱彬，山东泰祥（威海）律师事务所律师。第三人：姜凯丽，女，1979年12月19日生，汉族，住威海市文登区。原告赵友与被告山东长江汇泉集团有限公司（以下简称长江汇泉）破产债权确认纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并根据姜凯丽的申请，通知其作为第三人参加诉讼。原告赵友之委托诉讼代理人李秀花，被告长江汇泉管理人之委托诉讼代理人邱彬，第三人姜凯丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵友向本院提出诉讼请求：要求依法确认其对长江汇泉开发的位于威海市文登区长江汇泉-景盛苑小区116号2单元1504室楼房、米山路甲114-49/50/51/52/53/54/55号地下车位7个(以上房产总价值1276665元)及剩余工程款102966.74元，共计破产债权总金额1379631.74元享有优先受偿权。诉讼中，其请求变更为：1.依法确认赵友享有的工程款债权总金额为1379631.74元，赵友对该债权（包括案涉房产及7个车位）享有优先受偿权；2.依法确认原、被告之间签订的米山路甲114-49、50、51、52、53、54、55号地下车位7个以及位于文登区的抵顶协议有效，并要求继续履行上述协议。事实和理由：威海临港经济技术开发区金利达钢结构安装处系赵友于2014年1月13日注册设立的个体工商户，于2018年5月2日注销。2014年12月26日，威海临港经济技术开发区金利达钢结构安装处与长江汇泉签订《玻璃维护结构工程施工合同》一份，约定其为长江汇泉位于威海市文登区长江购物广场地下通道玻璃维护及3处通风器进行施工，本工程款全部用长江汇泉购物广场房产抵顶，抵顶房屋房号为116号1504室、1004室。合同签订后，威海临港经济技术开发区金利达钢结构安装处按合同约定履行完毕，被告共计欠工程款1379631.74元。后双方协商以116号2单元1504室楼房及米山路甲114-49/50/51/52/53/54/55号地下车位7个抵顶工程款1276665元，被告尚欠工程款102966.74元。双方抵顶后，长江汇泉为威海临港经济技术开发区金利达钢结构安装处指定人员出具了收购房款及车位款收据，并将7个车位办理到了其指定人员名下并办理网签备案登记手续。赵友及其指定人员缴纳了维修基金、物业费等。长江汇泉于2014年12月28日将房屋交付，于2015年5月21日将车位交付，赵友开始装修并入住。现长江汇泉已进行破产清算，赵友向长江汇泉管理人申报债权，要求确认赵友对上述房产、车位及剩余工程款享有优先权，但长江汇泉管理人以涉案房产因存在抵押，客观上无法继续履行，车位属于房产附属物，房产不继续履行，车位原则上也不予继续履行为由对赵友所主张的权利不予确认。赵友认为，双方之间签订的《玻璃维护结构工程施工合同》合法有效，威海临港经济技术开发区金利达钢结构安装处对涉案工程享有建设工程款优先受偿权，双方正是基于该优先受偿权，才协商以房产及车位抵顶工程款。因此赵友享有的建设工程款优先受偿权在受偿权顺位上优先于抵押权优先权，且在长江汇泉向赵友出具收购房款及车位款收据，将车位办理网签备案登记手续，并将房产及车位交付赵友，赵友居住使用后，其对涉案房产、车位已享有了购房人的消费者优先权。在抵押权、建设工程、消费者优先权都存在的情况下，建设工程、消费者优先权均优先于抵押权优先权。因此赵友理应对涉案房产、车位及剩余工程款享有优先权。长江汇泉辩称，赵友对涉案的景盛苑小区116号2单元1504房屋及米山路甲114号顶账的车位不享有建设工程优先权及消费者优先权，赵友与长江汇泉签订的施工合同施工范围为长江路广场地下通道玻璃维护及通风器，而涉案顶账的房屋不属于赵友施工范围，赵友对此主张优先权无法律依据。赵友主张对涉案房屋享有消费者优先权，但依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，赵友与长江汇泉之间的顶账协议是以房屋抵顶的方式消灭原来的金钱债务，并非消费性购买者，因此不符合上述法律规定的消费者。此外，涉案房屋已经由长江汇泉抵押给山东文登农村商业银行股份有限公司，并于2014年2月28日办理抵押登记，依据物权法的规定，抵押人未经抵押权人的同意，不能转让抵押财产，而赵友对涉案房屋并不享有物权，其顶债协议不能对抗在先设定的抵押权。另，赵友既要求确认债权总额又要求继续履行双方的顶账协议，相当于重复清偿，不符合法律规定。姜凯丽述称，当时长江汇泉抵顶给威海临港经济技术开发区金利达钢结构安装处的车库，公司要求写本人姓名是为了方便今后再出卖办理手续，如果上述车库从本人名下失去，本人无法和公司交代，所以要求参加诉讼。本院经审理认定事实如下：威海临港经济技术开发区金利达钢结构安装处经营者为赵友，类型为个体工商户，于2018年5月2日注销。2014年12月，长江汇泉作为发包人，威海临港经济技术开发区金利达钢结构安装处作为承包人，签订《玻璃维护结构工程施工合同》，对位于米山路114号长江购物广场地下通道玻璃维护及3处通风器进行施工，结算方式为，本工程款全部用长江汇泉购物广场房产抵顶，抵顶房屋房号为116号1504室（房屋价格为576665元）、1004号（房屋价格为565413元）。2014年12月28日，长江汇泉出具收款收据，载明收到116号2单元1504室房款576665元。合同签订后，威海临港经济技术开发区金利达钢结构安装处依约履行完毕施工内容，2015年5月21日，双方签订《抵房协议》，载明：威海临港经济技术开发区金利达钢结构安装处为长江汇泉购物广场做地下通道玻璃维护工程、书香苑冷却塔基础工程、坡道二层工程。合同总价1379631.74元，现以米山路甲114号地下二层车位抵顶，车位号分别为：米山路甲114-49号、米山路甲114-50号，米山路甲114-51号，米山路甲114-52号，米山路甲114-53号，米山路甲114-54号，米山路甲114-55号，每个车位价格为100000元，共计700000元，差额679631.74元，因已于2014年12月28日以116号楼2单元1504室抵顶工程款576665元，尚欠工程款102966.74元。2015年5月21日，长江汇泉出具收款收据7张，交款人载明为姜凯丽，长江汇泉收到上述7个车位的车位款700000元。上述7个车位双方于2015年5月22日签订商品房买卖合同，并在房管部门办理网签备案登记，备案人登记在姜凯丽名下，目前无任何限制信息。诉讼中，姜凯丽出庭作证，讲明其当时系威海临港经济技术开发区金利达钢结构安装处的财会人员，案涉7个车位是所在单位顶账取得，为便于今后销售车位办理手续等，故登记在姜凯丽名下，因一直未能卖出去，所以至今还登记在本人名下，上述车位长江汇泉已交付，并且单位缴纳了车位的维修基金，对案涉房产缴纳了物业费，均是本人经办。后姜凯丽以其与本案处理结果有利害关系为由申请作为第三人参加诉讼，本院准予。另，案涉116号1504室房产于2014年2月28日办理抵押登记，抵押权人为文登市农村信用合作联社，抵押人为长江汇泉。本院于2018年9月28日裁定受理长江汇泉重整申请，指定山东利得清算事务有限公司担任管理人。赵友向长江汇泉管理人申报债权，管理人对债权金额无异议，但认为所涉房产存在抵押，客观上无法继续履行，车位属于附属物，房产不能继续履行，车位原则上也不予继续履行，因此，对赵友主张的房产、车位不予交付履行。赵友对上述审查意见不予认可，向本院提起诉讼。本院认为，威海临港经济技术开发区金利达钢结构安装处系个体工商户，因已注销，赵友作为经营者，依法对该安装处的权利义务进行承继。本案双方对案涉工程长江汇泉应付赵友工程款1379631.74元无异议，本案争议焦点为，赵友请求继续履行以房抵债合同能否予以支持，其对该工程款是否享有优先受偿权。根据庭审查明的事实，能够认定姜凯丽系赵友为方便今后办理转让手续等指定的财产代管人，姜凯丽办理案涉7个车位手续所从事民事法律行为的法律后果由赵友承担。本案施工方即赵友以冲抵工程款的方式购买案涉7个车位，长江汇泉于2015年5月即向其出具收款收据，载明车位款已全额付清，应认定长江汇泉认可其已支付完毕车位款，且双方已签订商品房买卖合同并办理网签备案手续，应认定双方已形成案涉车位的商品房买卖合同，赵友已完成案涉7个车位房款的交付义务，且赵友对上述7个车位已缴纳维修资金。综上，就案涉7处车位，双方形成上述商品房买卖合同、抵房协议以及进行的相关民事法律行为，系双方真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该条款仅适用于双方当事人均未履行完毕债务的情形。具体到本案，赵友已履行完毕向汇泉公司支付购房款的义务，不存在还有其他合同义务未予履行的情形，赵友作为债权人，有权请求该笔债权得到清偿，其要求继续履行案涉7个商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。案涉116号1504室房产于2014年2月28日已办理抵押登记，抵押权人依法对该房产享有优先受偿权，本案双方在2014年12月约定以房抵款，不能对抗抵押权人的优先受偿权，赵友请求继续履行该栋房产的抵账合同，本院不予支持。根据以上认定，长江汇泉现尚欠赵友工程款为679631.74元（1379631.74元－700000元）。对于其中因以房抵债未能继续履行导致不能实现的工程款576665元，应自赵友明确知悉该笔工程款不能实现以房抵顶之日开始计算优先受偿权的法定期限，因此，并未超过优先权行使的法定期限。赵友有权就其施工部分折价、拍卖的价款中优先受偿。对于其余尚欠的工程款102966.74元，因赵友未在法定期间行使权利，其丧失了建设工程款优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百八十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，判决如下：一、威海临港经济技术开发区金利达钢结构安装处与山东长江汇泉集团有限公司于2015年5月21日签订的抵房协议合法有效，关于位于米山路甲114-49号、米山路甲114-50号，米山路甲114-51号，米山路甲114-52号，米山路甲114-53号，米山路甲114-54号，米山路甲114-55号车位抵顶工程款的约定继续履行；二、赵友对山东长江汇泉集团有限公司享有工程款债权金额为679631.74元，对其中工程款576665元，就其承建工程部分折价或者拍卖的价款享有工程款优先受偿权；三、驳回原告赵友其他诉讼请求。案件受理费100元，由赵友负担50元，山东长江汇泉集团有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  周文芬人民陪审员  于洪强人民陪审员  侯成泽二〇二一年四月十二日书 记 员  张 新