山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3129号 上诉人（原审被告）：卢海燕，女，汉族，1975年10月4日出生，住胶州市。 被上诉人（原审原告）：青岛融成万家物业服务有限公司，住所地青岛胶州市。 主要负责人：闫敏，经理。 委托诉讼代理人：张晓梅，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭宇涵，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。 上诉人卢海燕因与被上诉人青岛融成万家物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初12283号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 卢海燕上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人提供的在青岛胶州小区的《物业服务合同》为无效合同。经上诉人了解，xx路xx号小区的物业前期服务合同起始时间为2014年5月1日至2019年4月40日，并且被上诉人提供的《物业服务合同》必须经过备案，这是前期《物业服务合同》的生效条件，被上诉人应当提供证据证明该份《物业服务合同》的签订已经履行了法定程序，上诉人在一审时要求被上诉人提交相关的履行法定程序的材料，被上诉人拒不提交，被上诉人应当承担不利后果；2.物业服务的服务包含服务过程与服务结果，被上诉人在服务的过程中存在严重的瑕疵，上诉人在一审时提供证据足以证明被上诉人没有完全履行《物业服务合同》，应当减免相应的物业管理服务费及电梯费。3.在长期的物业服务中，物业费的使用情况、房屋维修基金的使用情况被上诉人没有公示，违反了法律规定。 青岛融成万家物业服务有限公司答辩称：一审判决正确。 青岛融成万家物业服务有限公司向原审法院提出诉讼请求：1．请求依法判令卢海燕支付物业管理费7211元及截止到实际支付日的违约金。2.依法判令卢海燕承担本案诉讼费用。 原审法院经审理查明的事实如下： 青岛融成万家物业服务有限公司（乙方）与青岛融成置业有限公司（甲方）于2014年4月25日签订《物业管理合同》，约定由青岛融成万家物业服务有限公司为胶州市融成?金州小区（胶州市xx路xx号）提供物业管理服务事宜。并在合同中对物业服务内容、收费标准（住宅1.6元/月/平方米）、经营管理内容及违约责任等做了具体约定。合同期限为自2014年5月1日起至2024年4月30日止。 卢海燕于2014年7月5日入住胶州市融成?金州小区xx号楼xx单元xx室，房屋面积80.48平方米，该房屋按1.6元/月/平方米收费。 卢海燕自2015年11月1日至2020年6月30日期间未缴纳物业费。 原审法院认为，青岛融成万家物业服务有限公司与青岛融成置业有限公司于2014年4月25日签订的《物业管理合同》，系青岛融成万家物业服务有限公司与开发商的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，开发商与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力，业主应当依约向物业服务人支付物业费。 卢海燕所提出的同时履行抗辩权，因青岛融成万家物业服务有限公司已履行相关物业服务义务，故对卢海燕所提的同时履行抗辩权，原审法院不予采纳。 物业服务合同是否备案，属于管理性强制规定，不属于认定合同无效的情形，卢海燕亦未提交证据证明合同无效，故对卢海燕认为青岛融成万家物业服务有限公司与开发商所签物业服务合同因未备案而无效的抗辩，原审法院不予采纳。 卢海燕房屋出现裂缝问题，属于房屋质量问题，物业管理合同明确约定，因房屋质量问题产生的责任由开发商承担并作善后处理。而是否动用房屋维修基金修复卢海燕房屋因质量产生的问题，属于全体业主共同决定的行为，故对卢海燕因房屋裂缝没有修复而拒交物业费的抗辩，原审法院不予采纳。 青岛融成万家物业服务有限公司依照与胶州市融成置业有限公司签订的物业服务合同提供物业服务，所提供的物业服务符合合同约定，且尽到了应尽之义务，对卢海燕所提到的墙砖掉落、休闲设施损坏进行了一定程度的修复，对卢海燕所提的绿化、卫生、楼道秩序等问题进行了维护，卢海燕未提交证据证明青岛融成万家物业服务有限公司所提供物业服务有重大瑕疵，故卢海燕作为该小区业主，及时依约缴纳物业服务费亦是约定义务。卢海燕以物业服务不达标的抗辩理由，原审法院不予采纳。 故青岛融成万家物业服务有限公司主张卢海燕支付物业服务费、电梯费共7211元（56月×1.6元/平方米/月×80.48平方米），原审法院予以支持。 关于青岛融成万家物业服务有限公司主张的违约金，因物业管理合同中仅约定业主不按时交纳物业费应承担违约责任，未明确约定违约责任即为支付违约金，也未对违约金计算方法进行约定，青岛融成万家物业服务有限公司亦未提交因卢海燕违约而产生实际损失的证据，虽约定了收取滞纳金条款，但青岛融成万家物业服务有限公司不具备收取滞纳金的主体资格，综上，对青岛融成万家物业服务有限公司所主张的违约金部分，原审法院不予支持。 本案物业服务合同尽管是开发商与物业服务人所签的前期物业合同，但物业服务人承担的是维护业主共有部分的基本秩序的责任，而非“一户一管家”类的物业服务，故如今按照物业服务合同的约定进行服务，其物业服务质量较售卖楼房前后或与业主的预期服务质量存在的差距就不可避免，物业服务人应以服务性企业的姿态，尽可能的对物业合同提供的服务类型、服务内容等进行公示，与业主积极沟通，得到业主对差距产生原因的理解。业主在了解物业合同性质后也不要再苛责物业服务人的服务质量问题，更不能采取拒交物业费的极端方式，这样既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成了恶性循环，已实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时成立并通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作才会开创一个双赢的局面。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第十一条、《最高人民法院》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决：一、卢海燕支付青岛融成万家物业服务有限公司自2015年11月1日至2020年6月30日期间的物业管理费、电梯费7211元，于判决生效之日起十日内付清。二、驳回青岛融成万家物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，简易程序减半收取25元，由卢海燕负担。 二审中，卢海燕提交2019年10月21日其与物业管家通话录音一份，证明：物业公司同意免两个月的物业费。青岛融成万家物业服务有限公司质证：真实性不予认可，录音中人员身份无法确认是被上诉人的工作人员。本院认为，证人应出庭作证，卢海燕仅提交不录音不足以证明待证事实。 卢海燕提交在胶州市，证明该网站上没有被上诉人的招投标信息，被上诉人的招投标程序不合法。青岛融成万家物业服务有限公司质证称：真实性不予认可，照片显示查询的内容与本案无关。本院认为上述证据不足以证明待证事实。 二审中，卢海燕陈述：卢海燕对2015年11月1日至2020年6月30日未缴纳物业费及电梯费的事实无异议。 本院审理查明的其他事实与原审一致。 本院认为，本案争议的焦点为，卢海燕应否向青岛融成万家物业服务有限公司缴纳欠付物业费的问题。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案《物业管理合同》系青岛融成万家物业服务有限公司与开发商签订的前期物业合同，不存在合同无效的法定情况，对包括卢海燕在内的全体业主均具有约束力。青岛融成万家物业服务有限公司依据合同提供物业服务，卢海燕应依据合同约定向青岛融成万家物业服务有限公司支付物业费。故原审判决卢海燕向青岛融成万家物业服务有限公司缴纳2015年11月1日至2020年6月30日期间的物业服务费，并无不当。卢海燕提交的证据不足以证明青岛融成万家物业服务有限公司提供的服务严重瑕疵，故其以此为由主张不支付物业费无事实及法律依据，本院不予采信。 综上，上诉人卢海燕的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人卢海燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二一年四月二十日 书记员  翟国媛