湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂06民终1092号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈卫东，男，1970年10月7日出生，汉族，住老河口市。委托讼代理人：石艳辉，湖北宏义律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：老河口市万昌商贸投资有限公司。住所：老河口市拦马河。法定代表人：黄邦富，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐方周，湖北长久律师事务所律师。上诉人陈卫东因与被上诉人老河口市万昌商贸投资有限公司（以下简称万昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服老河口市人民法院(2020)鄂0682民初1606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈卫东上诉请求：撤销原判第二项、第三项，改判驳回万昌公司的反诉请求；本案一、二审案件受理费由万昌公司承担。事实和理由：一审判决错误理解了上诉人在（2020）鄂0682民初972号案中陈述的意思，对双方签订的多份合同顺序及相互关系没有仔细梳理，证据采信不当，认定上诉人拖欠被上诉人租金及其他费用的理由不成立；万昌公司的反诉请求无事实依据且大多已超过诉讼时效。万昌公司辩称，服从原判。陈卫东向一审法院起诉请求：1.判决万昌公司返还租房押金20000元，并支付资金占用利息；2.本案诉讼费用等由万昌公司承担。万昌公司向一审法院反诉请求：1.判决陈卫东支付其租金及物业管理费430826.77元，并承担违约金9000元；2.本案诉讼费由陈卫东承担。一审法院认定事实：2013年8月9日，万昌公司作为出租方与陈卫东作为承租方共同签订《小汉口建材商贸城商业物业认租协议书》一份，陈卫东认租万昌公司的13号楼01、02、03西，上下两层，建筑面积435平方米，认租价月15元/平方米，物业认租定金10000元，在正式合同签订前可以退还定金。2013年8月9日万昌公司收取陈卫东物业认租定金10000元。2013年9月18日，万昌公司作为出租方（简称甲方）与陈卫东经营的老河口市马可波罗经销商作为承租方（简称乙方）共同签订《小汉口建筑材料商贸城补充协议》一份，合同约定：1、店面位置：13号楼自西向东1、2、3、4、5间，上下两层共计5间，面积437.5平方米；2、免租期：24个月（自市场统一开业节点计算）；3、门头装饰奖励：为提高门头装修档次奖励1万元；4、装修期间水电费免收；5、24个月免租期过后，第一年减免3个月租金，第二年减免2个月租金，第三年减免1个月租金；6、免租期过后，第一年租金标准按24元/月/平方米收取；7、免租期过后，第一年交房租时，再减免6个月房租；8、乙方保证在2013年10月15日前开始进驻装修。2014年12月27日，万昌公司租赁了陈卫东8B号楼第1层，面向东，自南向北第1-5间，房屋面积实测为155.9平方米（含楼梯间），租赁期限自2015年1月1日起至2016年4月30日止，免租金，万昌公司交用房押金10000元。同日，陈卫东收取万昌公司用房押金10000元。2014年3月16日万昌公司作为出租方（甲方）与承租方陈卫东（乙方）签订《仓库租赁协议》，双方协商如下：1、租赁仓库位置：建材城物流港面东自南向北第3-4间；2、租赁面积和价格：面积192平方米，收费按7元/平方米；3、租赁时间和租金：2015年3月15日至2015年11月28日止，应交租金8568元；4、租金缴纳方式：签本租赁协议时，一次性缴清租期租金，签字当天协议生效，后续租期提前3-5个工作日交清下一时间租期租金；5、协议到期前，乙方应告知甲方是否续租，同等条件下，乙方有优先租用权；6、本协议一旦签订，双方应自觉遵守，若单方无故违约，违约方需支付违约金给守约方；7、租期内，如遇不可抗力造成协议无法履行，双方各自承担后果；8、未尽事宜，双方协商解决；9、本协议一式三份，双方各持一份，公司财务存档一份。2015年11月29日，双方就上述仓库租赁事宜签订第二份《仓库租赁协议》，仓库的位置、面积192平方米无变化，租金标准为6元/月/平方米，每月租金为1152元，2015年11月29日到2016年12月31日（13个月）租金为14976元，2017年度租金在2017年1月1日前缴纳。租赁期间为2015年11月29日至2018年12月31日，租赁期间37个月，37个月租赁费42624元。其他合同内容基本同2014年3月16日万昌公司作为出租方（甲方）与承租方陈卫东（乙方）签订的《仓库租赁协议》。2016年1月1日，万昌公司作为出租方（简称甲方）与陈卫东经营的马可波罗经销商作为承租方（简称乙方）共同签订《房屋租赁合同》，合同约定：第一条租赁场所及费用标准1、乙方租赁甲方位于老河口市小汉口商贸城13号楼，面南，自西向东第1至5号铺面，共计面积437.5平方米。2、双方约定该商铺每月租金人民币30元/平方米。3、综合管理费每月人民币0.7元/平方米。4、用房保证金人民币10000元。第二条费用缴纳方式及租赁期限1、乙方一次性缴纳租金人民币157500元，租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日止。2、乙方分年缴纳物业管理费2016年1月1日至2016年12月31日计3675元（437.5平方米×0.7元/平方米=3675元，乙方租赁期限包含前期承诺招商赠送等优惠）。2017年1月1日交2017年度物业管理费。第三条商铺使用1、乙方经营马可波罗瓷砖，对商铺的装修、改造和使用必须按照《小汉口商贸城管理规定》执行。2、如乙方对商铺进行施工改造，改造前必须向甲方递交书面申请，经甲方签字认可后方可进行。未经批准，擅自改造的除无条件恢复原貌以外，甲方有权没收用房保证金并解除合同关系。3、租赁合同期满或合同解除后，甲方将无条件收回商铺。乙方所有装修费无偿归甲方所有，未经甲方同意乙方不得拆除，如有必要的局部拆除，需经甲方认可后方可局部拆除，但拆除后的局部必须恢复到原貌，否则用房保证金不予退还，造成损失，并依法赔偿。若乙方有意续租，应提前30日向甲方书面申请，待甲方同意后，签订新的合同。4、乙方不得在市场内存放易燃易爆等危险物品，因此产生的一切后果，乙方须承担全部责任。一切非自然因素造成的商铺毁损，乙方应承担全部维修责任。第四条甲方权责（1）依法制定市场经营过程中公共治安安全、消防安全、卫生、用电、营业时间等内容的各项制度，提供相关物业管理服务，维护并不断提升市场的整体形象。（2）及时清退或处罚违规商户。第五条乙方权责（1）必须自觉遵守甲方制订的各项规章制度，服从甲方的各项管理措施，按期缴纳租金、综合管理费、物业服务等费用。（2）具备合法的经营资格，并按照工商行政管理部门核准的经营范围依法亮证经营。（3）乙方租赁场地范围内的广告发布权归甲方所有，未经甲方同意，乙方不能以任何形式进行广告宣传。（4）乙方的一切债权债务均由乙方完全承担，与甲方无关。（5）乙方在租赁期内不允许私自转让。第六条违约责任（1）合同签订生效后，双方应遵守合同约定，若单方有任何一项违约行为的，应向守约方支付违约金3000元，并承担一切违约责任。（2）乙方有下列情形之一的即为违约，甲方有权单方终止合同、收回商铺：1、严重违反《小汉口商贸城管理制度》或不服从甲方管理的。对乙方违规经营行为，经甲方书面两次通知整改而拒不执行的，或者法律规定有明确规定禁止的，属于管理制度中规定的“情节严重”情形。2、在租赁期间内因利用承租房进行犯罪活动或违法经营被有关行政管理部门处罚或吊销经营执照造成恶劣影响的，危害市场信誉的。3、在租赁商铺后未按约定进行开门营业的。4、连续拖欠水电费及其他应交费用达15天的。5、法律法规规定的其他情况。（3）合同到期后或合同解除后，乙方应在合同到期七日内腾空房屋，逾期，视为乙方放弃该租赁物内物品所有权。甲方有权直接收回房屋并任意处置房内物品，且不承担任何赔偿责任。第七条其他……2019年5月16日，双方就乙方（陈卫东）租赁甲方（万昌公司）位于老河口市小汉口商贸城13号楼，面南，自西向东第1至5号铺面，共计面积437.5平方米的事宜，签订了第二份《房屋租赁合同》，双方约定该商铺每月租金人民币20元/平方米；维修服务费每月2187.5元、保洁绿化服务费每月2187.5元，共计4375元/月；综合管理费每月人民币0.7元/平方米；费用缴纳方式及租赁期限，乙方一次性缴纳租金人民币105000元，缴纳综合管理费及服务费56175元，租赁期限自2019年1月1日至2020年4月30日止；乙方经营马可波罗瓷砖。其他合同条款基本同2016年1月1日万昌公司作为出租方（简称甲方）与陈卫东经营的马可波罗经销商作为承租方（简称乙方）共同签订《房屋租赁合同》的内容。2016年5月1日，万昌公司作为出租方（简称甲方）与陈卫东经营的金蝉窗帘经销商作为承租方（简称乙方）共同签订《房屋租赁合同》，第一条租赁场所及费用标准1、乙方租赁甲方位于老河口市小汉口商贸城25号楼，面东，自南向北第1至5号铺面，共计面积155.9平方米；2、双方约定该商铺每月租金人民币25元/平方米；3、综合管理费每月人民币0.7元/平方米；4、用房保证金人民币10000元。第二条费用缴纳方式及租赁期限1、乙方一次性缴纳租金人民币46770元，租赁期限自2016年5月1日至2018年9月30日止；2、乙方分年缴纳2016年5月1日至2016年12月31日物业管理费计873元（乙方租赁期限包含前期承诺招商赠送等优惠）。2017年1月1日交2017年度物业管理费。第三条商铺使用1、乙方经营金蝉窗帘，对商铺的装修、改造和使用必须按照《小汉口商贸城管理规定》执行；其他合同条款基本同2016年1月1日万昌公司作为出租方（简称甲方）与陈卫东经营的马可波罗经销商作为承租方（简称乙方）共同签订《房屋租赁合同》的内容。陈卫东自述租房经营金蝉窗帘的铺面于2017年春季4、5月份拆除。一审法院另查明，法院于2020年6月9日受理了万昌公司与陈卫东不当得利纠纷一案，案号(2020)鄂0682民初972号。万昌公司请求判决陈卫东返还万昌公司不当得利579116元；起诉的事实和理由：2015年9月17日，万昌公司因市场经营需要向陈卫东借款400000元，约定利息为月息6分，后陈卫东于2017年7月3日向老河口市法院起诉，其诉称万昌公司于2015年9月17日向其借款400000元，约定月息2分，双方于2017年7月10日前一次性向陈卫东还清本金400000元及利息（利息以本金400000元，月利率2%计算，从2015年9月17日起至付清之日止）。万昌公司实际一直按月息6分向陈卫东支付利息，万昌公司自借款之后通过支付现金、抵扣房租等形式，共计向陈卫东支付了1319116元，且陈卫东向老河口法院领取执行款100000元，万昌公司为400000元欠款，共计向陈卫东支付了1419116元。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十一条之规定，结合万昌公司支付的本息金额，陈卫东应当退还万昌公司多付的利息579116元，现诉至法院，请求依法裁判。陈卫东辩称，万昌公司提出的利息明细表中有陈卫东签字的部分，陈卫东认可是万昌公司按月息6分支付的利息，其他的房租抵扣与借款40万元及偿还利息无关。2016年3月29日之后万昌公司没有向陈卫东支付利息，陈卫东因此向法院起诉要求万昌公司偿还本金及利息，2017年7月3日双方在法院主持下达成调解，2019年5月16日双方当事人达成了执行和解，陈卫东在万昌公司起草的撤回执行申请书签字后，由万昌公司律师拿到法院执行局。万昌公司已经认可双方债权债务全部了结，应该视为万昌公司放弃其他的权利。万昌公司起诉不当得利，在2017年6月4日之前的利息已经超出诉讼时效。请求法庭驳回万昌公司的诉讼请求。(2020)鄂0682民初972号案件法院认定事实如下：陈卫东原系万昌公司的商户，曾租赁万昌公司的商铺及仓库经营。2015年9月17日，万昌公司因资金周转需要向陈卫东借款400000元并出具借据一张，同时双方口头约定按月息6分计息，万昌公司于2015年10月17日向陈卫东支付利息44000元、2015年11月17日支付利息24000元、2015年12月22日支付利息24000元、2016年1月27日支付利息24000元、2016年2月18日支付利息24000元、2016年3月29日支付利息24000元、2016年6月20日以杜超房租抵付利息26880元、2016年9月1日支付利息28492元。后因万昌公司未能按期支付利息，陈卫东于2017年7月3日向法院起诉，要求万昌公司偿还借款本金400000元，并按月息2分计算利息。同日，法院主持调解后，根据双方达成的调解协议作出（2017）鄂0682民初1312号民事调解书：一、万昌公司于2017年7月10日前一次性向陈卫东还清本金40万元及利息（利息以本金40万元，月利率2%计算，从2015年9月17日起至付清之日止）；二、万昌公司于2017年7月10日前一次性支付给陈卫东律师代理费4000元；三、陈卫东放弃其他诉讼请求。因万昌公司未按期履行，陈卫东于2017年7月16日申请法院强制执行，并于2019年5月9日领取法院执行兑现款100000元。2019年4月19日、2019年5月16日黄宗立代万昌公司偿还借款本金300000元、100000元，以袁德龙房租抵付利息31000元，陈卫东在2019年5月9日出具的收条上载明：“今收到老河口市万昌商贸投资有限公司及张玉来个人欠款本金壹拾万元整（100000），以转款凭证为准，双方借贷已结清，无其他任何纠纷，另拾万元利息以房租抵扣办手续，不产生其他费用。”2019年5月16日陈卫东以双方达成执行和解，万昌公司已全部履行，双方债权债务全部了结为由，向法院申请撤回了对上述民事调解书的强制执行。法院认为，不当得利是指没有合法根据，取得利益，造成他人损失。本案中，陈卫东与万昌公司之间的民间借贷纠纷，已经法院民事调解书予以确认，万昌公司应支付陈卫东2015年9月17日至付清之日（2019年5月16日）期间的利息352000元（400000元×0.02×44个月）及律师代理费4000元，万昌公司实际支付利息350372元（支付利息7笔计192492元、抵扣房租2笔计57880元、兑付执行款100000元）。双方以双方债权债务全部了结为由已达成了执行和解。故万昌公司主张陈卫东应当退还万昌公司多付的利息579116元，证据不足，不予支持。判决驳回了万昌公司的诉讼请求。在(2020)鄂0682民初972号案开庭过程中，陈卫东答辩称万昌公司向法庭提交的利息支付明细表不认可，在质证过程中陈卫东陈述：“我到小汉口到现住为止没有交过租金，我为招商引资做出了贡献，当初万昌公司招商引资是免租，我不用交房租，万昌公司原来的法定代表人给我做出了承诺，对于我个人房租抵扣与本案无关。”一审法院另查明，在本案庭审时，陈卫东陈述其向万昌公司借款两笔400000元，第一笔400000元借款发生在2015年9月17日，第二笔400000元借款发生在2016年8月31日，约定月息6分，当初与万昌公司约定算作投资，月息以房租抵扣。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人占用、使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，万昌公司与陈卫东签订多份《仓库租赁协议书》、《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。合同签订后，万昌公司按照合同约定为陈卫东提供了租赁物，陈卫东应当按照合同约定足额及时交纳租金、物业管理费等费用。关于陈卫东的本诉部分，截至2020年4月30日，双方之间全部的房屋租赁合同已经到期，万昌公司应当返还陈卫东的租房押金20000元；陈卫东要求万昌公司支付资金占用利息，因双方未就此约定有利息，对陈卫东此项请求不予支持。关于万昌公司的反诉部分，陈卫东并未向万昌公司交过租金和其他管理费等，具体理由如下：其一，在(2020)鄂0682民初972号案开庭过程中，陈卫东答辩称万昌公司向法庭提交的利息支付明细表不认可，在质证过程中陈卫东陈述：“我到小汉口到现在为止没有交过租金，我为招商引资做出了贡献，当初万昌公司招商引资是免租，我不用交房租，万昌公司原来的法定代表人给我做出了承诺，对于我个人房租抵扣与本案无关。”陈卫东以上陈述表明其从未向万昌公司交过房租等费用，也未举出万昌公司或者原法定代表人张玉来同意免其应交租金的证据；其二，陈卫东又称其2017年6月15日交过租金等费用157500元、46770元、232603元，2019年1月20日交过182203元，即陈卫东的证据3，这些证据系复印件未被法庭采信，不能够作为陈卫东交租金的依据；其三，在本案庭审时，陈卫东还陈述：“其向万昌公司出借过两笔400000元借款，第一笔400000元借款发生在2015年9月17日，第二笔400000元借款发生在2016年8月31日，约定月息6分，当初与万昌公司约定算作投资，（第二笔借款）月息以房租抵扣。”因陈卫东不能够举出2016年8月31日第二笔400000元借款的原始借据，对陈卫东陈述的用第二笔400000元借款的利息抵扣房租主张也不予认可。陈卫东具体拖欠万昌公司租金及管理费如下：1、物流港仓库的房租，面积192平方米，2014年3月16日的《仓库租赁协议书》直接约定2015年3月15日至2015年11月28日的租金为8568元；2015年11月29日，双方就上述仓库租赁事宜签订第二份《仓库租赁协议》，仓库的位置、面积192平方米无变化，租金标准为6元/平方米，每月租金为1152平方米，2015年11月29日到2016年12月31日（13个月）租金为14976元。租赁期间为2015年11月29日至2018年12月31日，租赁期间37个月，37个月租赁费42624元。以上两笔仓库租金51192元。2、陈卫东经营的马可波罗瓷砖租赁房屋的租金：（1）2016年1月1日到2018年12月31日，3年的租赁期，陈卫东只交1年的租金157500元（437.5平方米×30元/平方米/月×12个月，2016年1月1日的房屋租赁合同直接约定为157500元），这一期间的管理费11025元（437.5平方米×0.7元/平方米/月×36个月），合计168525元；（2）2019年1月1日到2020年4月30日，16个月，租金在2016年5月1日的房屋租赁合同直接约定为105000元；这一期间的综合管理费4900元（437.5平方米×0.7元/平方米/月×16个月）；维修服务费每月2187.5元，16个月，计35000元；保洁绿化费每月2187.5元，16个月，计35000元；综合管理费、维修服务费、保洁绿化费合计74900元，万昌公司的反诉计算明细为56175元，仅支持56175元，未反诉主张的部分不予支持。共计马可波罗瓷砖租赁房屋的租金为262500元（157500+105000），综合管理费、维修服务费、保洁绿化费共计元67200元（11025+56175）。3、陈卫东经营的金蝉窗帘租赁房屋的租金：万昌公司计算的是2016年5月1日至2018年9月30日（共33个月，依据招商政策，只付1年即12个月的房租），155.9平方米×25元/平方米/月×12个月=46770元。但是陈卫东实际仅租赁到2017年4月，因修建光化大道所租赁的25号楼就拆迁了，陈卫东实际租赁12个月，占合同期间33个月的36.36%，房租也应当止交纳36.36%，即17005.57元；12个月的物业管理费为155.9平方米×0.7元/平方米/月×12个月=1309.56元。经核实，截止2020年4月30日，陈卫东应支付万昌公司租赁费、物业管理费、综合管理费、维修服务费、保洁绿化费399207.13元（仓库租赁费用51192元；马可波罗瓷砖租赁房屋的租金为262500元，综合管理费、维修服务费、保洁绿化费共计元67200元；金蝉窗帘租赁房屋的租金17005.57元、物业管理费1309.56元）。万昌公司要求陈卫东支付上述款项的主张，于法有据，应予以支持。万昌公司反诉金额为430826.77元，超出399207.13元的部分不予支持。陈卫东未按照三个《房屋租赁合同》约定的期限支付租金，已构成三次违约，每个合同约定的违约金为3000元，陈卫东应向万昌公司支付违约金9000元。关于陈卫东反诉辩称的不欠万昌公司房租及其他费用的意见，与法庭查明的事实不符，不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、老河口市万昌商贸投资有限公司支付陈卫东租房押金款20000元；二、陈卫东支付老河口市万昌商贸投资有限公司租赁费、物业管理费、综合管理费、维修服务费、保洁绿化费399207.13元；三、陈卫东支付老河口市万昌商贸投资有限公司违约金9000元；上述一、二、三项判决冲抵后，陈卫东于判决生效后十五日内支付老河口市万昌商贸投资有限公司人民币388207.13元；四、驳回陈卫东其他诉讼请求；五、驳回老河口市万昌商贸投资有限公司其他反诉诉讼请求。如果陈卫东未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由老河口市万昌商贸投资有限公司负担；反诉案件受理费7897.4元，减半收取3948.7元，由陈卫东负担3664元，老河口市万昌商贸投资有限公司负担284.7元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。原审判决认定属实，本院予以确认。本院认为，万昌公司与陈卫东签订的《仓库租赁协议书》、《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按约定全面履行义务。万昌公司将租赁物交付陈卫东使用、收益，陈卫东应当按照合同约定支付租金、物业管理费等费用。陈卫东认可其在2015年至2017年间未交纳过租金，称万昌公司于2015年向其借款40万元，双方约定6分利息以抵扣租金。然而陈卫东在2020年7月16日(2020)鄂0682民初972号案件庭审中陈述：“我在小汉口到现在为止没有交过租金，我为招商引资做出了贡献，当初原告(万昌公司)招商引资是免租，我不用交房租，万昌公司原来的法定代表人给我做出了承诺，对于我个人房租抵扣与本案借款无关”。故对于陈卫东关于利息抵扣租金的主张，不应予以支持。陈卫东不能举证证明其已交纳租金及物业管理费，对于万昌公司反诉主张，应当予以支持。陈卫东上诉提出万昌公司的反诉请求大多已超过诉讼时效，因在一审期间，陈卫东并未提出时效抗辩，且无新证据证明万昌公司的请求权已过诉讼时效，其在二审期间提出时效抗辩，人民法院不予支持。综上所述，陈卫东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7423元，由上诉人陈卫东负担。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇二一年四月二十二日书记员  严琦童