北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6209号上诉人（原审原告）：龙道平，男，1949年11月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：魏巍，北京京平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶朦朦，北京京平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中铁十六局集团有限公司，住所地北京市朝阳区红松园北里2号。法定代表人：程红彬，董事长。委托诉讼代理人：王光阵，男，该公司职员。委托诉讼代理人：王臣，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京房修一建筑工程有限公司物业管理分公司，住所地北京市朝阳区大黄庄南小区13号（住宅）楼一层。负责人：徐维杰，经理。委托诉讼代理人：王臣，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京中天华远供热科技有限公司，住所地北京市昌平区马池口镇北庄户村临46-1号12室。法定代表人：贾凤英，董事长。委托诉讼代理人：王臣，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人龙道平因与被上诉人中铁十六局集团有限公司（以下简称中铁十六局）、北京房修一建筑工程有限公司物业管理分公司（以下简称房修一物业分公司）、北京中天华远供热科技有限公司（以下简称中天华远公司）排除妨害纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初37256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙道平上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持龙道平一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由中铁十六局、房修一物业分公司、中天华远公司承担。事实和理由：一、一审法院认定“中铁十六局根据绝大数业主的意愿对院内房屋进行重建和改造符合法律规定”，属认定事实和适用法律错误。（一）本案并不适用《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。1．龙道平的房屋属于其合法的私有财产，非经法定程序征收，任何单位及个人不得侵犯。根据《中华人民共和国宪法》第十三条：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”以及《中华人民共和国民法典》第二百零七条：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。”第二百四十条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，涉案房屋属于龙道平的私有财产，非经龙道平本人同意，任何单位及个人无权决定对龙道平享有所有权的房屋进行改建、重建。2．原《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的是对共有部分的共同管理的权利，该条不能适用对业主享有所有权的专有部分。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条（原物权法第七十条）：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”业主对专有部分以外的共有部分，才享有共有和共同管理的权利。专有部分的占有、使用、收益和处分的权利是归所有权人的。同时结合原《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，该条款是有关共有和共同管理权利的规定，所以该条的第六项改建、重建建筑物及其附属设施，应当是对共有建筑的处分，不能依该条款直接对龙道平所有的房屋进行重建和改造。（二）本案也不满足《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定的三分之二以上的业主同意的标准。1．没有证据证实重建和改造是根据绝大多数业主的意愿。一审中，中铁十六局并未提交证据证实对房屋进行重建和改造的事项，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。中铁十六局所谓的“北京市朝阳区×号院内原有住户369户，其中有355户已与中铁十六局集团有限公司机关南院职工住宅项目建设指挥部签订了房屋腾退协议书，剩余包括龙道平在内有14户因各种原因未同意腾退”的主张，并未出示任何的证据。2．“业主签订房屋腾退协议书”与“业主共同决定对房屋进行重建和改造”并非同一概念。首先，业主与中铁十六局签订的房屋腾退协议书的内容不明，与中铁十六局签订协议的业主数量不明。其次，即使业主与中铁十六局签订了房屋腾退协议书，也仅仅代表业主对自己的房屋进行了转让处置，并不关乎业主共同决定事项。3．中铁十六局与业主签订腾退协议书，其在业主人数认定上，仅能代表一户。业主与中铁十六局签订腾退协议书，转让处置了自己的房产，中铁十六局取得了原业主的房屋权利，视为新的业主。所以腾退协议的签订，不仅不代表三分之二以上业主同意，反而是证实了腾退协议书后，无论取得了多少位原业主的房屋权利，中铁十六局在业主共同决定的事项中，人数上也只能代表一户。本案也达不到在人数上满足三分之二以上业主的同意的标准。综上，龙道平基于物权，诉请一审法院判决中铁十六局停止建设工程施工具有事实和法律依据。二、一审法院判赔龙道平的房屋租金损失过低。自2019年11月开始，龙道平位于北京市朝阳区×号院内×号的房屋陆续被切断网络、有线电视线路和停止供暖。2020年6月17日，龙道平的上述房屋更是遭到了中铁十六局的非法拆除，房屋被强拆后，中铁十六局委托施工方在土地上进行施工。自2019年11月开始至今，龙道平陆续因为断电、断网、停暖、强拆等原因，无房屋可居住。一审法院仅判决中铁十六局赔偿龙道平自2019年11月至2020年6月期间房屋不能使用损失42000元，是远远不能弥补龙道平损失的。三、房修一物业分公司以及中天华远公司是共同侵权单位，应当负赔偿责任。《物业管理条例》第四十四条、第五十一条、《北京市物业管理条例》第六十五条等规定，物业管理单位不仅代收电费、供暖费等还应当存在断电、断网、停止供暖、破坏上述设备情况发生时，物业管理单位负有劝阻、制止、报告的义务。根据《北京市供热采暖管理办法》第十三条、第十五条、第二十条、第二十三条、第二十六条等规定，中天华远公司具有保障供暖、及时抢修等基本义务。本案中，自2019年11月开始，房屋被停止供暖，中天华远公司负有责任。所以，即使房修一物业分公司以及中天华远公司未参与2020年6月17日的强拆行为，也应当对2019年11月至2020年6月期间房屋因断电、断网、停暖不能使用的损失，共同承担赔偿责任。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，中铁十六局妨害了龙道平对房屋的使用，中铁十六局在强拆之后委托单位在龙道平享有所有权的房屋对应土地上进行施工的行为，均侵犯了龙道平的合法权益。中铁十六局辩称，同意一审判决，不同意龙道平上诉请求。1．中铁十六局对案涉小区进行拆除重建有政府合法批准，小区房屋经过朝阳区房管局鉴定是危房，应该消除隐患，拆除重建行为有合法依据。2．龙道平对《中华人民共和国物权法》第七十六条理解错误，小区三分之二以上业主可以决定小区进行拆除重建，不仅仅是只能对共有部分进行管理，其理解错误，400多户业主签腾退协议可以证明小区三分之二以上业主同意拆除改造。3．2020年6月案涉小区已经拆除，排除妨害的权利基础已经丧失。房修一物业分公司、中天华远公司辩称，同意一审判决，不同意龙道平的上诉请求。很多业主已经将供水供暖管道自行拆除，导致整个小区供水供暖均不能正常进行，不能提供供热供暖服务不是房修一物业分公司、中天华远公司的责任，房修一物业分公司、中天华远公司没有主动停止供暖和物业服务的行为，不应承担侵权责任。龙道平向一审法院起诉请求：1．中铁十六局、房修一物业分公司和中天华远公司共同赔偿龙道平租金损失，自2019年10月15日起至本案判决执行完毕之日止，按照每月8000元的标准计算；2．中铁十六局停止在龙道平享有所有权的房屋对应的土地上的任何建筑施工。一审法院认定事实：1．1993年6月26日，北京市朝阳区×号院×号房屋所有权登记至龙道平名下，房屋所有权证为朝私优字第XXXX号，房屋性质为成本价售房，用途为住宅，建筑面积100．19平方米。2．2010年10月22日，位于朝阳区×号院1-11号、20-23号楼所在的土地使用权被登记至中铁十六局名下，地号为053920400068000000，用途为住宅用地，使用权类型为划拨，使用权面积为35434．27平方米，使用证号为京朝央国用（2010划）第00378号，记事部分载明“仅限按规划用途使用，未经批准，不得转让、出租或者从事其他以营利为目的的经营活动。该宗地已房改，土地使用权为全体业主共同使用。”北京市宗地登记表显示，权利人为中铁十六局，宗地总面积为35434．27平方米，宗地总建筑面积为44257．90平方米，建筑占地总面积9912．46平方米。3．2019年4月15日，国家机关事务管理局下发国管房地［2019］83号文件，题目为“关于中铁十六局集团有限公司朝阳区×号院南院危旧房改造项目有关事宜的函”，内容为：“中国铁道建筑集团有限公司：《中国铁道建筑集团有限公司关于东坝红松园职工住宅项目审批有效期延期的请示》（中铁建经计［2019］9号）收悉。现就有关事项函复如下：一、同意你公司所属中铁十六局集团有限公司按照《关于同意中铁十六局朝阳区东坝红松园职工住宅立项的函》（国管房地［2015］11号）的有关要求，继续实施朝阳区东坝×号院南院危旧房改造项目。二、根据有关规定，该项目新建职工住宅参照经济适用住房产权管理，暂不得上市交易。用地按划拨方式办理相关手续，不得擅自改变项目性质和用途，不得以任何形式与其他单位合作开发使用。涉及配套及地下部分等土地使用权出让、转让等事宜，须另送我局审核。三、根据《关于印发中央国家机关在京单位利用自用土地新建职工住宅调剂暂行规定的通知》（国管房地［2009］136号）及中铁十六局集团有限公司《关于中铁十六局朝阳区东坝红松园职工住宅项目的承诺函》，该项目增量住宅的10％，约2698平方米，交由我局面向中央国家机关符合条件的职工配售。四、此函有效期2年，自印发之日起计算。”4．2019年3月28日，中铁十六局与案外人北京中五建设工程有限公司签订了《中铁十六局集团有限公司南院建筑物及构筑物拆除工程合同》，委托案外人对朝阳区×号院南院60277．77平方米进行拆除、垃圾清运。自2019年11月开始，北京市朝阳区×号院×号房屋陆续被切断网络和有线电视线路，自2019年11月开始，房屋未被供暖。2020年4月，中铁十六局集团有限公司机关南院职工住宅项目建设指挥部委托北京市朝阳区房屋安全监督站对朝阳区×号院2号楼进行安全（含抗震）鉴定，该单位出具朝鉴（抗）第20200023号鉴定报告，鉴定意见为该房屋安全性登记为B。5．2020年6月17日，北京市朝阳区×号院×号房屋被拆除，此后，中铁十六局委托施工方对土地进行了平整，并开始施工准备，目前正在施工中。北京市朝阳区×号院内原有住户369户，其中有355户已与中铁十六局集团有限公司机关南院职工住宅项目建设指挥部签订了房屋腾退协议书，剩余包括龙道平在内有14户因各种原因未同意腾退。案件审理中，就房屋被拆除的法律责任，龙道平表示不在本案中解决，将另行与中铁十六局协商或诉讼。双方争议的事实和证据：1．北京市朝阳区×号院×号房屋拆除人。中铁十六局虽否认自己是上述房屋的拆除人，龙道平提交的《关于成立中铁十六局集团有限公司机关南院职工住宅项目建设指挥部的通知》《关于启动南院住户搬迁的通知》《拆除告知》以及中铁十六局自行提交的《中铁十六局集团有限公司南院建筑物及构筑物拆除工程合同》等证据足以证实，从项目立项申请，到前期准备以及委托他人拆除，后期建设均系中铁十六局所为，其提到的实际拆除人、施工方均系基于合同受其委托。房修一物业分公司及中天华远公司分别作为物业管理单位和供热单位，未实施对房屋的侵权行为。2．北京市朝阳区×号院×号房屋所在土地的权利人。2010年10月22日，位于朝阳区×号院×号、×号楼所在的土地使用权被登记至中铁十六局名下，但本案房屋所有权及院内其他房屋所有权早于上述时间分别登记至不同业主名下，房屋所在土地应认定为归全体业主共同使用。一审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，龙道平所有的北京市朝阳区×号院×号房屋，其合法权利应当得到法律保护。中铁十六局在未征得权利人同意，未签订腾退补偿协议的情形下，对房屋基础设施进行了破坏，并随后进行了拆除，侵犯了龙道平的合法权利。本案争议的焦点在于，龙道平的诉讼请求是否有相应的事实及法律依据。关于房屋未能出租的损失。中铁十六局为了促使龙道平尽快腾退，采取了一些措施，导致龙道平享有权利的房屋不能正常居住，龙道平主张赔偿相应的租金损失有事实及法律依据。鉴于龙道平未在本案中就房屋被拆除之后的赔偿提出相应诉求，一审法院结合龙道平提交的关于周边房屋租金价格的相关证据，对2019年11月至2020年6月期间房屋不能使用的损失酌情确定为42000元。关于北京市朝阳区×号院×号房屋所在土地的权属情况。朝阳区×号院×号、×号楼所在的土地使用权虽于2010年10月22日被登记至中铁十六局名下，但此时院内房屋已经完成房改售房，院内住户均已取得相应的房屋所有权登记，在此情况下，结合土地证记事部分内容，涉案房屋所在土地的使用权应确认为全体业主共同使用。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，涉及到房屋改建、重建以及附属设施、有关共有和共同管理的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。审理中查明，中铁十六局已经与绝大多数业主达成协议，已达到物权法规定的条件，故中铁十六局根据绝大多数业主的意愿对院内房屋进行重建和改造符合法律规定，龙道平诉请法院判决中铁十六局停止建设工程施工缺乏依据，一审法院不予支持，其房屋被拆除的相关责任，可与中铁十六局另行解决。现有证据表明，房屋拆除以及拆除前的准备均系中铁十六局为了完成改造项目所为，房修一物业分公司及中天华远公司作为物业及供暖单位，并未参与实施相关侵权行为，龙道平主张房修一物业分公司及中天华远公司共同承担侵权责任缺乏依据，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：一、中铁十六局于判决生效后十日内给付龙道平房屋租金损失42000元；二、驳回龙道平的其他诉讼请求。如中铁十六局未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理过程中，龙道平与中铁十六局均认可一审判决记载的“×号院内原有住户369户”应为原有住户438户。中铁十六局主张签订腾退协议的425户，龙道平主张2020年6月19日之前没有签订腾退协议的是20户。另，中铁十六局、房修一物业分公司、中天华远公司主张鉴定意见引述不全，应看最后的全面综合意见。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，案涉房屋所有权登记在龙道平名下，其享有的合法权利应当得到法律保护。中铁十六局在未征得其同意，未签订腾退补偿协议的情形下，对房屋基础设施进行破坏，并随后进行了拆除，侵犯了龙道平的合法权利。但本案为排除妨害纠纷，二审争议的焦点仍在于龙道平的诉讼请求是否有相应的事实及法律依据。关于房屋未能出租的损失，中铁十六局为了促使龙道平尽快腾退采取的措施，导致其享有权利的房屋不能正常居住，龙道平主张赔偿相应的租金损失有事实及法律依据。一审法院结合龙道平提交的关于周边房屋租金价格的相关证据，对2019年11月至2020年6月期间房屋不能使用的损失酌情确定的数额无明显不妥。关于案涉房屋所在土地的权属情况，结合案涉房屋所在土地的土地使用权证记事部分内容，案涉房屋所在土地的使用权应确认为全体业主共同使用。中铁十六局已经与绝大多数业主达成腾退协议，且已将案涉房屋所在楼房拆除，此时根据绝大多数业主的意愿对院内房屋进行重建和改造符合绝大多数业主的利益，龙道平诉请法院判决中铁十六局停止建设工程施工缺乏依据，一审法院不予支持并无不当。龙道平房屋被拆除的相关责任，可与中铁十六局另行解决。房修一物业分公司及中天华远公司作为物业及供暖单位，在整个小区处于拆迁状态期间，客观上已无法提供物业及供暖服务，亦未参与实施相关侵权行为，龙道平主张房修一物业分公司及中天华远公司共同承担侵权责任缺乏依据，一审法院不予支持并无不当。综上所述，龙道平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2340元，由龙道平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  付 辉审 判 员  孙 京审 判 员  于洪群二〇二一年四月二十八日法官助理  徐 晨书 记 员  何昕燏