河南省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）豫民申1084号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：高德贵，男，1953年11月20日生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。 委托诉讼代理人：夏冉伟，河南博扬律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：徐付岭，男，1954年4月4日生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：郭松亭，男，1956年12月19日生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。 以上二被申请人共同委托诉讼代理人：顾风志，河南应都律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：平顶山市湛河区北渡街道办事处北渡村村民委员会。住所地：河南省平顶山市湛河区北渡村。 负责人：岳俊林，该村委会主任。 委托诉讼代理人：何国华，河南大乘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨帅，河南大乘律师事务所实习律师。 再审申请人高德贵因与被申请人郭松亭、徐付岭、平顶山市湛河区北渡街道办事处北渡村村民委员会（以下简称北渡村委会）物权保护纠纷一案，不服河南省平顶山市中级人民法院（2020）豫04民终1867号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 高德贵申请再审称，（一）一、二审认定事实相互矛盾。1.一审已经认定高德贵与北渡村委会签订的买房合同合法效，北渡村委会也认可合同，并已经通过代理人交付房屋，既然合同有效并已经履行，就不存在解除合同。2.二审法院也认定高德贵签订的合同合法有效。3.北渡村委会也认可是通过委托人进行的交付房屋，那么委托人的行为就是高德贵的行为，法院在认定合同有效的情况下又认定双方合同解除，相互矛盾。4.二审法院认为高德贵对买卖合同中的签名予以追认。那么追认的时间应该是诉讼期间进行的表示追认，在没有提出诉讼前，因为不知道有合同的存在。在诉讼期间进行的追认，买卖合同有效，应当按合同约定履行。（二）一审认定事实明显错误。本案购房合同合法有效，北渡村委会在庭审记录及答辩中都认可本案购房合同书，且辩称已经按合同履行交付手续，而且在答辩时明确表示，在村委会的房屋登记记录中有高德贵的房屋。本案的合同合法有效，且已经履行交付。无论郭松亭或是其他人怎么转卖、处分涉案房屋，都是以高德贵的名义进行的，北渡村委会交付涉案房屋给高德贵，但是高德贵至今未收到涉案房屋。高德贵明确表示予以追认，并愿意支付合同款项取得涉案合同房屋。（三）支付购买房屋的款项，不代表就享有购房合同的权利。根据购房合同书可以看出，仅有本案村民才具备购买资格。而且，在购房合同书中，无论是徐付岭代签高德贵的名称，还是其他人代签高德贵的名称，但不变的是，购买合同买受人依然是高德贵。从缴纳宅基地规划费的票据，到购房合同书，交款通知书，都记载高德贵是房屋购买人，享有涉案房屋的所有权。郭松亭也认可此房屋属于高德贵，仅仅是委托郭松亭向他人转卖（高德贵并不承认委托转卖）。（四）高德贵有权利要求北渡村委会交付合同约定房屋的权利。购房合同合法有效，北渡村委会也称已经按合同交付房屋，且在村委会的备案登记中有高德贵的名称。高德贵没有收到交付的房屋，北渡村委会没有完成合同交付义务。（五）高德贵对交款公告及交款通知不知情不存在过错。高德贵从缴纳宅基地规划费到签订购房合同，到缴费款项及交付房屋，都是代理人进行的，这种代理行为是一种冒名代理，是在高德贵不知情况下擅自进行的代理。这种情况下，高德贵肯定不知道交款时间和交房时间，肯定不知道合同履行的情况。因此，高德贵不存在过错。（六）一审判决法律适用错误。1.郭松亭无证据证明高德贵曾电话授权其将高德贵的一套村民集资房向社会转让，应当由郭松亭承担未经授权即私自出售高德贵的集资房屋的不利后果。2.虽然有委托郭松亭代高德贵办理一切宅基地事宜，但是郭松亭无任何证据证明高德贵委托其代为向社会转让北渡村集资房事宜。一审法院在事实认定不清的情况下引用《合同法》第九十三条规定，是对高德贵的不公，明显法律适用错误。3.北渡村委会答辩时明确表示涉案房屋至今登记在高德贵名下，其与高德贵的房屋为买卖合同合法有效且已通过代理人交付完毕，根据《合同法》买卖合同中标的物的所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。北渡村委会将房屋通过高德贵的代理人交付完毕时，该房屋的所有权转移给高德贵。而一审判决仍认定高德贵与北渡村委会解除房屋合同。现合同已履行完毕，不符合合同解除中要在合同履行完毕前这一性质，故一审适用法律错误。综上所述，一、二审认定事实不清，适用法律错误，请求依法重审此案，支持高德贵的诉讼请求。 郭松亭、徐付岭提交意见称，（一）徐付岭没有以高德贵的名义与北渡村委会签订过购房合同，购房合同书上徐付岭的名字也不是徐付岭本人签的，高德贵也没有委托过徐付岭与北渡村委会签订购房合同，合同是虚假的，徐付岭与本案没有任何法律关系，不承担任何法律责任。（二）1.物权保护应保护有物权的标的物，四次审理中高德贵都没有提供保护的标的物，即要求保护坐落在何地方的几楼几单元几号房屋。2.高德贵称一、二审认定事实相互矛盾，一、二审都不存在购房合同合法有效的条款，高德贵没有和北渡村委会签订过购房合同，也没有委托他人代为签订购房合同，合同中徐付岭不知何人所签，是虚假的合同，法院判决解除合理合法。3.高德贵称通过委托代理人交付的房屋没有实际内容，空口无凭。4.高德贵称合同系别人代签，诉讼期间进行追认。该合同系虚假合同，追认也毫无法律效力。5.高德贵称郭松亭出具证明表述，房屋为高德贵的房屋，郭松亭从未出具证明，高德贵没有购买过房屋，郭松贵没有卖高德贵的房屋。6.本村村民有资格购房就应按时交纳购房款，不交纳购房款不能取得房屋所有权。徐付岭没有代签过购房合同，高德贵没有交过购房款，郭松亭没有代交过购房款，也没有卖过高德贵的房屋。7.交款公告发出后60个工作日即产生法律效力，是强制性规定。综上，高德贵无任何证据证明其再审请求，依法应当驳回。 北渡村委会提交意见称，（一）本案存在真实的授权委托行为，即高德贵向郭松亭出具授权委托书委托郭松亭全权代理其购房事宜，高德贵诉称没有取得涉案房屋，根本原因就是其没有履行房屋买卖合同所约定的购房款项，理所当然不享有房屋权利。北渡村委会自1995年以后因城市规划发展需要没有再规划过宅基地，建设是为解决北渡新村的规划宅基地的居民住房问题，没有划宅基地的本村村民都可以购买。高德贵委托郭松亭向村委会交纳2000元的宅基地规划设施费。高德贵让其代理人郭松贵转让其购房事宜，是对其享有合同权利的实质性放弃。高德贵虽主张购房合同系他人代签，现表示追认，并愿意支付合同款项，但该事后追认应为无效，因其诉前已经明确表示对房屋权利的处分。（二）本案虽为物权纠纷，实质为房屋买卖合同纠纷。高德贵始终就没有交纳购房款，且其购房资格已经通过代理人进行了社会转让，主张取得房屋所有权没有事实依据。（三）高德贵要求北渡村委会交付合同约定的房屋权利没有事实和法律依据。首先，《村民住宅房屋买卖合同》是徐付岭签名。其次，北渡村委会基于代理关系所为的行为在事实和法律上具有正当性，不存在主观过错，也不损害第三人的合法权益。再次，高德贵至今未交纳购房款，不享有请求交付房屋的权利。（四）高德贵向郭松亭出具委托书和证明可以看出，高德贵对交纳购房款一事知情，同时，北渡村委会每次的交款公告及通知都进行了公示。（五）一、二审依据案件事实和证据票据解除北渡村委会与高德贵的房屋买卖合同适用法律正确。高德贵未在限定的期限内交清全部购房款及费用，且其在一、二审期间均未提供有效证据证明其向北渡村委会交纳过购房款，应承担举证不能的法律后果。根据合同法规定及合同约定，符合解除条件。（六）高德贵先后两次起诉，两次案由变更和两级法院五次审理，足以认定高德贵委托徐付岭、郭松亭处理宅基地及房屋等委托关系及高德贵在确定的时间内没有交纳房款的事实存在，足以认定高德贵没有在合同中签字。高德贵以委托关系或合同关系主张权利，均没有事实和理由要求北渡村委会承担交付房屋义务和承担赔偿责任。综上，请求依法驳回高德贵的再审申请。 本院经审查认为，高德贵虽然认可北渡村委会留存的2007年1月22日的《村民住宅楼房屋买卖合同》中落款处“高德贵”的签名，并依据该合同请求北渡村委会交付约定的房屋。但该合同中房屋基本情况部分显示，双方对房屋性质、房屋用途、结构、户型、建筑面积、楼层等进行了约定，但未约定具体的楼号、单元及房号。根据北渡村委会公告内容，购买住宅楼的村民只有在交纳完毕购房款后才能进行房号分配，而高德贵未在限定期限内支付购房款，未取得分配住宅楼房的权利。高德贵主张合同约定的房屋为北渡新村14号楼2单元2楼东户，但未提供有效证据证明其与北渡村委会就所购具体房屋达成了补充协议予以确定，北渡村委会亦不予认可，本院不予采信。高德贵请求判令北渡村委会向其交付合同约定的房屋，没有事实和法律依据，生效判决未予支持并无不当。高德贵请求徐付岭、郭松贵交付房屋或赔偿损失与本案不属同一法律关系，生效判决告知其另行主张，并无不当。综上，高德贵的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回高德贵的再审申请。 审判长  辛季涛 审判员  蒋瑞芳 审判员  李百福 二〇二一年四月二十八日 书记员  伊浩天