河北省衡水市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀11执复62号 复议申请人（申请保全人）：保定建业集团有限公司，住所地：保定市东风中路**。 法定代表人：张兰柱，该公司董事长。 被保全人：衡水中豪房地产开发有限公司，住，住所地：衡水市高新区新华西路**/div> 法定代表人：宿鹏飞，该公司总经理。 复议申请人保定建业集团有限公司（以下简称建业公司）不服衡水市桃城区人民法院（2021）冀1102执异18号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 衡水市桃城区人民法院（以下简称桃城区法院）在执行保定建业集团有限公司诉衡水中豪房地产开发有限公司、衡水开发区杜团马村村民委员会建设工程施工合同纠纷一案中，衡水中豪房地产开发有限公司（以下简称中豪公司）提出书面异议，请求依法解除对中豪公司名下超额不动产的查封或变更同等价值财产的查封措施。 桃城区法院查明：申请保全人保定建业集团有限公司与被保全人衡水中豪房地产开发有限公司、第三人衡水开发区杜团马村村民委员会建设工程施工合同纠纷一案，该院于2019年9月29日立案受理后，保定建业集团有限公司向该院提出诉讼保全申请，要求对衡水中豪房地产开发有限公司价值900万元的财产采取保全措施。该院于2019年10月11日作出（2019）冀1102民初5904号民事裁定，裁定：冻结被申请人衡水中豪房地产开发有限公司的银行账户存款900万元或查封同等价值的其他财产。执行实施部门于2019年10月23日查封了衡水中豪房地产开发有限公司名下坐落于衡水市桃城区尚品林溪10幢（附属35幢商业）101、104、105、108、109室五套房产，房地产总面积为1616.26平方米（101室建筑面积247.32平方米、104室建筑面积290.41平方米、105室建筑面积351.61平方米、108室建筑面积362.59平方米、109室建筑面积364.33平方米），用途为商业，系首次查封，无抵押。 异议人衡水中豪房地产开发有限公司提交的衡水永兴房地产评估有限公司出具的评估报告显示：2020年11月18日对异议人名下衡水市桃城区尚品林溪10幢（附属35幢商业）101、104、105、108、109室五套房产进行评估，评估结论：五套房产2020年11月17日的市场价值为21011380元（其中101室、建筑面积247.32平方米、评估价值3215160元；104室、建筑面积290.41平方米、评估价值3775330元；105室、建筑面积351.61平方米、评估价值4570930元；108室、建筑面积362.59平方米、评估价值4713670元；109室、建筑面积364.33平方米、评估价值4736290元）。 桃城区法院认为，被保全人衡水中豪房地产开发有限公司提出的本案异议，属其作为被保全人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定提出的书面异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定审查处理。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条规定：人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。本案在诉讼期间本院依据原告的申请，以（2019）冀1102民初5904号民事裁定查封了被告衡水中豪房地产开发有限公司名下坐落于衡水市桃城区尚品林溪10幢（附属35幢商业）101、104、105、108、109室五套房产，该查封行为系依法行使，并无不当。但该五套房产的价值衡水永兴房地产评估有限公司评估为2101.138万元明显超过本案保全财产额900万元的请求，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物”的规定，本院对上述房产的查封确存在超标的查封，依法应予纠正。被保全人衡水中豪房地产开发有限公司提出的要求对超额不动产部分解除查封措施的主张，应予支持。异议人只要求解除本院查封的其名下101室、105室的查封措施，虽104室、108室、109室的评估价值共计13225290元高于保全财产额900万元，但异议人未做其他主张应认为系对自己权利的行使，并无不妥，本院应予支持。本案被保全人衡水中豪房地产开发有限公司经营范围主要是房地产开发项目，公司存有大量的、不同面积、不同户型的房产，如对该公司的房产采取保全查封措施，实施部门应在保全财产额范围内甄选相当价值的房产查封，除不可分割、不易分割的不动产外，避免超标的查封，以减少诉讼资源的浪费。关于异议人衡水中豪房地产开发有限公司提及的申请保全人保定建业集团有限公司在施工中存在过错的事由，不属于异议审查范围，不予理涉。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条、第二十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，裁定：撤销对异议人衡水中豪房地产开发有限公司名下坐落于衡水市桃城区尚品林溪10幢（附属35幢商业）101室、105室的查封措施。 复议申请人保定建业集团有限公司向本院申请复议称，请求依法撤销桃城区法院作出的（2021）冀1102执异18号执行裁定。事实和理由：一、该裁定依据衡水永兴房地产评估有限公司出具的评估报告而作出，而该报告存在程序和实体双重错误。（1）程序错误，该评估报告系由被申请人单方面委托的评估公司作出，不符合司法鉴定相关程序的规定，故不具有法律效力；（2）实体错误，该评估报告结论为：五套房产2020年11月17日的市场价值为21011380元。该评估结论是错误的：对所涉房产作出查封裁定的时间为2019年10月11日，而该评估结论所确定的基准日为2020年11月17日，时间相差一年有余。以一年以后的财产估值来评判一年以前的查封内容，显然不具参考性；该评估结论与衡水市房产市场现状及被查封房产的位置、品质严重脱节，远远高于被查封房产实际价值。二、该裁定罔顾司法实践，存在判决不能得到全部执行的隐患。（1）房地产市场具有不稳定性，故房产市值存在不确定性。裁定仅以一个固定日期的估价（且本案还存在估价畸高的问题）而判断商品房之后的实际价值，而不考虑市场波动因素，有失偏颇；（2）众所周知，司法拍卖实践中，拍品的成交价往往远低于其实际价值，尤其房产。该裁定不考虑该因素，机械评判某一房产价值，必然导致其裁定的错误。 本院查明的事实与原审法院一致。 本院认为，本案争议的焦点是本案查封的标的物价值是否超过建业公司申请保全的900万元的标的金额。本案查封的标的物系不动产，而非存款等具有明显价额的财产，其市场价值只有通过专业评估并经市场交易才能确定。衡水永兴房地产评估有限公司是否具有房产评估资质？该评估报告的估价是否真实？中豪公司提供的衡永兴评报字[2020]第11-27号资产评估报告系单方委托作出，建业公司对估价结果是否认可？桃城区法院均未进行审查，仅以中豪公司单方委托作出的资产评估报告认定查封房产价值超过本案保全标的额，并裁定撤销对中豪公司名下尚品林溪10幢（附属35幢商业）101室、105室的查封措施于法无据。 综上，桃城区法院（2021）冀1102执异18号执行裁定认定基本事实不清。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项之规定，裁定如下： 一、撤销桃城区人民法院（2021）冀1102执异18号执行裁定； 二、发回桃城区人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 李希平 审 判 员 杜占奇 审 判 员 高 猛 二〇二一年四月十九日 法官助理 尹伏荣 书 记 员 王铭琳