四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初11180号 原告：成都锦兴华润置地有限公司。住所地：四川省成都市锦江区锦华路一段8号1栋11单元19层1940号。 法定代表人：吴秉琪，成都锦兴华润置地有限公司总经理。 委托诉讼代理人：孟阳，北京国枫（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈玉娟，北京国枫（成都）律师事务所律师。 被告：胡小林，女，1983年11月17日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被告：曾倩，女，1989年7月19日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 原告成都锦兴华润置地有限公司（以下简称“华润置地公司”）与被告胡小林、曾倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华润置地公司的委托诉讼代理人孟阳，被告胡小林、曾倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华润置地公司向本院提出诉讼请求：1．确认华润置地公司与胡小林、曾倩签订的《【华润置地·凯旋天地】一期商业物业租赁合同》［合同编号：华置（成都）-租赁-KXTD-1期-2016-021］于2020年6月5日解除；2．判令胡小林、曾倩向华润置地公司支付2020年1月18日至2020年6月5日期间的租金31,917.88元及逾期付款违约金43,566.76元（违约金按合同第12.2.4款应自2019年12月31日、2020年3月1日起分段计算至实际付清之日止，暂计算至2020年6月5日）；3．判令胡小林、曾倩向华润置地公司支付逾期归还物业的违约金20,666.25元（违约金按合同第12.2.5条自2020年6月6日起计算至实际交还之日止，暂计算至2020年7月5日）；4．判令胡小林、曾倩交纳的租赁保证金12,274元不予退还（按合同12.2.11款）；5．判令胡小林、曾倩将该房屋内的所有自有物品搬离，并将该房屋恢复至符合交付标准的状态，交还给华润置地公司；6．判令胡小林、曾倩承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：华润置地公司与胡小林、曾倩于2016年10月18日签订了《【华润置地·凯旋天地】一期商业物业租赁合同》［合同编号：华置（成都）-租赁-ＫＸＴＤ-1期-2016-021］（以下简称“《租赁合同》”）。双方约定，华润置地公司将成都市锦江区××道××号××号商铺即10栋206号商铺（以下简称案涉商铺）出租给胡小林、曾倩使用，租赁期限自2016年10月18日起至2021年10月17日止，胡小林、曾倩须于每季度最后一个月的25日至30日支付下一个季度租金。同时，双方约定合同期限内，逾期支付租金的，每逾期一天，应按应支付租金总额的1%缴纳滞纳金，逾期达一个月以上的，华润置地公司有权终止本合同。合同期满，胡小林、曾倩应如期交还该物业，由华润置地公司进行验收确认。合同期满或合同解除，胡小林、曾倩必须按时搬出全部物件。搬迁后物业内如仍有余物，视为胡小林、曾倩放弃所有权，由华润置地公司处理。如胡小林、曾倩逾期归还，则每逾期一天应按当月租金的10%缴纳违约金。合同期内，因胡小林、曾倩原因，华润置地公司终止本合同，华润置地公司将无条件收回物业，扣收履约保证金，同时胡小林、曾倩应赔偿华润置地公司因此造成的一切损失。合同签订后，华润置地公司依约履行义务。胡小林、曾倩欠付2020年1月18日至2020年6月5日期间租金，经华润置地公司催收，胡小林、曾倩仍未支付。因胡小林、曾倩欠付租金己超过一个月，华润置地公司于2020年5月28日向胡小林、曾倩邮寄了《关于解除〈华润置地·凯旋天地〉商业物业租赁合同的函》（以下简称“《解除函》”），胡小林、曾倩于2020年5月29日签收，根据函件，双方合同己于2020年6月5日解除，合同解除后截至起诉时，胡小林、曾倩仍拒绝支付各项款项。为维护华润置地公司合法权益，特提起诉讼。 胡小林、曾倩辩称：因疫情影响，商铺自2020年1月23日至今处于停用状态。胡小林、曾倩于2020年4月17日提出解除合同，因收到华润置地公司于2020年3月发送给胡小林、曾倩的变更201至205商铺主体的通知，商铺的受让人同意减免201至205号商铺2020年2月至4月的租金，而胡小林、曾倩未等到华润置地公司关于减免206号商铺租金的回复，故申请退租206号商铺。胡小林、曾倩认同应支付2020年1月18日至2020年2月17日的租金6,888.75元，因合同无法继续履行，胡小林、曾倩不应支付违约金。胡小林、曾倩已结清206号商铺截至2020年2月的物业费，也希望华润置地公司将保证金12,274元退还胡小林、曾倩。由于国家关于疫情期间的租金减免政策，小微企业可以减免2020年上半年3个月的租金，华润置地公司属于国企，故胡小林、曾倩有权申请减免3个月的租金，由于一直没有收到回复，故胡小林、曾倩认为双方签订的《租赁合同》事实上已于2020年1月23日解除，且胡小林、曾倩已于2020年5月20日将设备拆除，商铺已恢复原状，并于2020年5月30日交还给华润置地公司。 本院经审理认定事实如下：2016年10月18日，华润置地公司（出租方、甲方）与胡小林、曾倩（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要约定：华润置地公司将案涉商铺出租给胡小林、曾倩用于经营奥乐奥乐教儿童乐园，房屋建筑面积合计约91.85平方米；商铺为清水房，无设施设备配置；租赁期限自2016年10月18日起至2021年10月17日止；起始租金10元/月/平米，租金第二年起依次为25、55、75、90元/月/平米，其中2019年10月18日至2020年10月17日的月租金为6,888.75元，季度租金为20,666.25元；租金按季度预付，胡小林、曾倩须在每季度最后一个月的25号至30号支付下季度租金；胡小林、曾倩向华润置地公司支付12,274元作为履约保证金，作为履行本合同和依法经营的担保；如胡小林、曾倩在物业交付之日起一年内提出退租申请，要求退租的，华润置地公司有权全额扣收履约保证金……在物业交付之日起满2年但不满3年提出退租的，华润置地公司有权扣收胡小林、曾倩30%的履约保证金；胡小林、曾倩擅自拆改物业结构或配套设备，需无条件恢复，华润置地公司扣除20%履约保证金以示惩罚，同时胡小林、曾倩在收到华润置地公司通知后三日内补足履约保证金；合同期限内，胡小林、曾倩逾期交付租金，每逾期一天，应按当期应付租金总额的1%缴纳滞纳金，逾期达一个月以上的，华润置地公司有权终止合同；合同期满或合同解除，胡小林、曾倩必须按时搬出全部物件，搬迁后物业内如仍有余物，视为胡小林、曾倩放弃所有权，由华润置地公司处理，如胡小林、曾倩逾期未还，则每逾期一天应向华润置地公司按当月租金的10%缴纳违约金；合同期内，若胡小林、曾倩提前退租的，双方据实结算租金，华润置地公司有权按照约定扣收履约保证金，同时，胡小林、曾倩应向华润置地公司支付违约金，违约金按合同期内应交租金总额的2%计算，并承担因此给华润置地公司造成的一切损失；合同期内，因胡小林、曾倩原因，华润置地公司终止合同，华润置地公司将无条件收回物业，扣收履约保证金，同时胡小林、曾倩应赔偿华润置地公司因此造成的一切损失；若出现不可抗力原因致使合同无法继续履行的，双方免责。合同签订后，华润置地公司将案涉商铺交付给胡小林、曾倩使用，胡小林、曾倩交纳了履约保证金12,274元及截至2020年1月17日的租金。 2020年1月，我国新冠肺炎疫情全面爆发，国民经济受此次疫情影响，国家发展改革委、住房城乡建设部、市场监管总局等八部委于2020年5月联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，意见明确指出房屋租金减免和延期支付政策主要支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户，优先帮扶受疫情影响严重、经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训等行业。 2020年1月30日，曾倩通过微信向“陈经理凯旋”的主体发送“华润置地宣布：减免全国租户16天租金”的链接，并询问对方，是否包括胡小林、曾倩，对方回复可以问问是否可以参照执行。此后至2月，曾倩多次询问租金能否调整事宜并表示培训机构在教育局正式通知前不允许开业，估计复课时间在5月，希望华润置地公司尽快就租金一事作出回复及调整。 2020年5月13日，华润置地公司向胡小林、曾倩作出《关于〈关于疫情停业期间租金事宜回执〉回函》，回复胡小林、曾倩：华润置地公司在双方合同履行期间从未收到过胡小林、曾倩的退租申请，亦从未同意解除或终止合同，要求胡小林、曾倩继续履行合同，并支付已欠付的租金及因逾期支付租金产生的滞纳金等。 2020年5月20日，胡小林、曾倩作出《关于疫情停业期间租金事宜回函二》，载明胡小林已于2020年4月17日向华润置地公司提交了书面退租申请，华润置地公司的工作人员在4月23日的电话中明确表示已收到申请，胡小林、曾倩的诉求已提交给公司。华润置地公司于4月27日告知胡小林、曾倩需交纳2020年1月17日至合同解除审核通过的最终时间的违约金以及提前终止合约的租金，若款项未交齐，将无法继续胡小林、曾倩的退租申请流程。胡小林、曾倩因不可抗力无法继续履行合同，胡小林、曾倩认可应支付2020年1月18日至2020年2月3日期间的租金2,540.3元，其余部分不认可。胡小林、曾倩于次日将该函件寄送给华润置地公司。 2020年5月28日，华润置地公司作出《解除函》，载明经华润置地公司多次催告，胡小林、曾倩仍只支付了截至2020年1月17日的租金，仍欠华润置地公司2020年1月18日至2020年7月17日的租金41,332.5元。故华润置地公司通知胡小林、曾倩：华润置地公司自2020年6月5日解除双方签订的合同，合同解除后，华润置地公司有权将商铺另行出租；胡小林、曾倩应在收到函件之日起10日内支付暂计算至2020年6月5日的租金31,917.88元，实际应支付至退还商铺之日止，并支付滞纳金28,932.75元、违约金5,621.22元，且华润置地公司此前收取的保证金不予退还；胡小林、曾倩应于2020年6月5日前将商铺内物品搬离，办妥相关手续，将商铺恢复至符合交付标准的状态后返还给华润置地公司，并结清所有水费、电费、物业费等费用。若房屋交还之时不符合规定，华润置地公司有权要求胡小林、曾倩采取措施或华润置地公司自行采取措施，使物业状况符合规定，由此产生的一切费用和开支由胡小林、曾倩负担。2020年5月29日，华润置地公司将该《解除函》邮寄给胡小林、曾倩，物流查询结果显示于2020年5月30日由他人代收。 庭审中，华润置地公司提交了其拍摄的案涉商铺现场照片，照片显示商铺现已上锁，商铺内现已无其他物品。 庭审中，华润置地公司陈述没有收到过胡小林、曾倩的退租申请，亦未同意胡小林、曾倩退租，双方后续也未就胡小林、曾倩退租一事达成一致意见；房屋恢复原状要求恢复房屋隔断、拆除地板、解除门锁，根据合同约定，应将房屋恢复至清水房状态，且与物业进行交接，将相关费用结清。 胡小林、曾倩陈述因等待华润置地公司的减免回复，但华润置地公司一直未回复，故未按照约定支付租金；因受疫情影响，胡小林、曾倩从2020年1月23日起即未再使用案涉商铺；胡小林、曾倩搬离房屋后，将房屋上了锁，未将钥匙交给华润置地公司和物业公司，因双方之间此前的交易惯例是不用办理其他交接。 上述事实，有华润置地公司、胡小林、曾倩的庭审陈述及以下证据在案佐证：华润置地公司营业执照、胡小林以及曾倩身份证、《租赁合同》、《解除函》、《关于〈关于疫情停业期间租金事宜回执〉回函》、《关于疫情停业期间租金事宜回函二》、EMS邮寄单、物流查询截图等。 本院认为，华润置地公司与胡小林、曾倩签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。现双方一致认可双方之间签订的租赁合同已解除，本院予以确认。 关于双方合同解除的时间。华润置地公司认为双方合同的解除时间为其向胡小林、曾倩邮寄的《解除函》载明的合同解除之日即2020年6月5日，胡小林、曾倩认为双方合同已于2020年1月23日事实解除。胡小林、曾倩辩称其因疫情影响从2020年1月23日开始就未再使用案涉商铺，而疫情属于不可抗力，故双方的合同于该日解除。本院认为，在合同期限内，虽存在新冠肺炎疫情，但胡小林、曾倩未举证证明疫情及疫情防控措施对其履行租金支付义务的影响不能避免、不能克服进而导致合同目的不能实现，胡小林、曾倩主张合同于2020年1月23日解除的理由不能成立。根据查明事实，胡小林、曾倩在2020年2月期间尚在与华润置地公司协商租金减免事宜，此后双方因租金支付及减免事宜未达成一致意见，胡小林、曾倩主张于2020年4月提出退租申请，但双方对租金减免、合同解除及欠付租金支付、违约金等事宜未达成一致意见。根据合同约定，胡小林、曾倩逾期支付租金一个月以上的，华润置地公司有权终止合同。胡小林、曾倩未按照约定向华润置地公司支付自2020年1月18日起的租金，存在违约行为，华润置地公司有权按照双方约定解除合同。华润置地公司于2020年5月29日向胡小林、曾倩邮寄《解除函》，明确要求解除双方之间的合同。胡小林、曾倩认可于2020年5月30日收到《解除函》。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，本院确认双方的《租赁合同》于2020年5月30日解除。 关于租金。胡小林、曾倩作为承租人，应依照双方签订的合同约定支付租金，双方一致确认胡小林、曾倩已支付案涉商铺至2020年1月17日的租金，2020年1月18日起的租金未支付。现本院已确认双方的合同于2020年5月30日解除，故胡小林、曾倩应向华润置地公司支付2020年1月18日至2020年5月30日的租金30,348.25元（6,888.75元×12个月÷365天×134天）。对华润置地公司多主张部分，本院不予支持。 关于房屋腾退。现华润置地公司要求将案涉商铺内物品搬离，将房屋恢复至符合交付标准的状态即将房屋隔断及地板拆除后交还给华润置地公司。根据查明事实，华润置地公司发送《解除函》时要求胡小林、曾倩在2020年6月5日前将物品全部搬离，将商铺恢复至符合交付标准的状态后返还，若不符合，华润置地公司可要求胡小林、曾倩采取措施或自行采取措施进行处理。胡小林、曾倩陈述自2020年1月23日开始即未再使用案涉商铺，已于2020年5月30日将房屋交还给华润置地公司，屋内物品已全部搬离。本院认为，根据双方合同约定，胡小林、曾倩擅自拆改物业结构或配套设备，需无条件恢复，华润置地公司扣除20%的履约保证金以示惩罚，同时胡小林、曾倩应在收到甲方通知后三日内补足履约保证金。根据查明事实，胡小林、曾倩租赁了华润置地公司成都市锦江区锦绣大道3706号10栋201号至206号商铺共6间，并将6间商铺用于经营儿童乐园，在经营期间，胡小林、曾倩将案涉商铺打通连接205号商铺以方便经营，华润置地公司对其改造行为未提出异议。合同同时约定，合同解除后，胡小林、曾倩需按时搬出全部物件，搬迁后物业内如仍有余物，视为胡小林、曾倩放弃所有权，由华润置地公司处理，并未约定需将房屋恢复至清水状态。现胡小林、曾倩已将房屋内所有物品搬离，将商铺上锁，但未将房屋及钥匙交还给华润置地公司，故本院确认胡小林、曾倩应将房屋交还给华润置地公司，华润置地公司主张胡小林、曾倩恢复房屋隔断、拆除地板不具有事实依据。故本院对华润置地公司要求胡小林、曾倩将商铺内的所有物品搬离，并将房屋恢复至符合交付标准的状态，交还给华润置地公司的诉请予以部分支持。 关于逾期付款违约金。华润置地公司起诉要求胡小林、曾倩每逾期一天按当月应付租金总额的1%支付逾期支付租金的违约金，胡小林、曾倩认为因疫情属不可抗力，导致胡小林、曾倩无法继续履行合同，不应支付违约金。如前所述，双方的《租赁合同》因胡小林、曾倩违约而解除，且双方在合同履行期内未对租金减免达成一致意见，胡小林、曾倩仍应按合同约定支付租金，现其存在逾期支付租金的行为，应承担违约责任。胡小林、曾倩未按时支付租金，对华润置地公司造成的损失主要为资金占用利息损失。本院综合考虑胡小林、曾倩的违约程度、华润置地公司的实际损失等因素，酌情确定胡小林、曾倩以30,348.25元为基数，从合同解除之次日即2020年5月31日起至前述款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。对华润置地公司多主张部分，本院不予支持。 关于逾期还房的违约金及履约保证金。华润置地公司起诉要求胡小林、曾倩从逾期还房之日起，每日按当月租金的10%计算违约金，且收取的履约保证金不退还。胡小林、曾倩认为保证金应当退还，其早已搬离，不存在逾期还房。根据查明事实，胡小林、曾倩搬离房屋后将房屋上锁，未将钥匙交付华润置地公司，双方未办理正式交接手续。本院认为，双方虽未办理正式的移交房屋手续，但华润置地公司对胡小林、曾倩提前终止合同的意思表示系明知，为避免损失扩大，华润置地公司应及时收回房屋以止损。双方合同约定租赁保证金不退，本身就具有惩罚性质，也是为了确保在合同履行过程中，胡小林、曾倩出现违约情形后，弥补华润置地公司的损失。故根据本案的具体情况，本院酌情确定，华润置地收取胡小林、曾倩的12,274元租赁保证金不退还，因该保证金已能弥补华润置地公司损失，对华润置地公司另行要求支付逾期还房的违约金则不再支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、确认原告成都锦兴华润置地有限公司与被告胡小林、曾倩于2016年10月18日签订的《【华润置地·凯旋天地】一期商业物业租赁合同》［合同编号：华置（成都）-租赁-KXTD-1期-2016-021］于2020年5月30日解除； 二、被告胡小林、曾倩应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于成都市锦江区××道××号××号商铺交还给原告成都锦兴华润置地有限公司； 三、被告胡小林、曾倩应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都锦兴华润置地有限公司支付租金30,348.25元，并支付资金占用利息（利息计算方式：以30,348.25元为基数，从2020年5月31日起至前述款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）； 四、被告胡小林、曾倩应向原告成都锦兴华润置地有限公司赔偿损失12,274元，被告胡小林、曾倩已支付的履约保证金12,274元用于抵扣该损失，原告成都锦兴华润置地有限公司不再退还被告胡小林、曾倩履约保证金； 五、驳回原告成都锦兴华润置地有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2,414元，由原告成都锦兴华润置地有限公司负担1,956元，被告胡小林、曾倩负担458元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 唐 璇 二〇二一年四月二十七日 书记员 李冬梅