大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初7931号原告：李红怡，女，汉族，1987年2月1日生，住址辽宁省大连市金州区。委托代理人：席旸，系辽宁开尔律师事务所律师。委托代理人：张昀，系辽宁开尔律师事务所实习律师。被告：于迪，女，汉族，1989年12月23日生，住址大连市西岗区。原告李红怡与被告于迪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李红怡委托代理人席旸、张昀，被告于迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李红怡向本院提出诉讼请求：1，判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2，判令被告向原告支付自2020年6月7日至合同解除之日的房屋租金（暂计算至7月7日，共计3，200元）；3，判令被告向原告支付自2020年6月7日起至实际给付之日止因拖欠房屋产生的违约赔偿金（暂计算至7月7日，19，200×1%×30=576元）；4，判令被告向原告按照3，200元/月支付自合同解除之日起至腾退房屋且公司全部迁出之日止，占用该房屋的费用；5，判令被告赔偿原告因修复房屋产生的损失（损失暂计1，000元，最终金额以鉴定为准）；6，判令被告向原告支付违约金6，400元。事实与理由：原被告双方于2019年6月5日签署《房屋租赁合同》，约定自2019年6月7日至2022年6月6日，原告将其位于甘井子区芳韵园3号3单元9层1号的房屋租赁给被告作居住用，被告每半年向原告支付19，200元的租金。合同订立后，原告已将该房屋交付被告适用。截止至原告起诉之日，被告仍未向原告支付2020年6月7日至2020年12月6日的租金，致使合同目的无法实现，原告有权请求法院判令解除原被告之间的《房屋租赁合同》，且被告应向原告支付期间的房屋租金以及违约赔偿金。房屋租赁期间，被告未按照合同约定，将房屋擅自改为瑜伽教室进行商用，并在案涉房屋屋顶墙面大量钻孔，造成房屋损坏。同时未经原告允许，以租赁房屋为地址注册多家公司，至今未将房屋修复并腾退返还原告。原告有权请求被告在合同解除后按照3，200元/月的标准向原告支付房屋占用费用并对房屋损失照价赔偿。被告在双方履行合同期间存在多种违约行为，应向原告支付违约金6，400元。综上所述，在被告租赁该房屋期间，存在未按期交租，擅自改变房屋用途、擅自注册公司、擅自转租、损坏房屋等多个违约行为，鉴于合同订立时，被告已向原告支付3，200元履约保证金，故原告仅要求被告在履约保证金不足的部分承担责任。被告于迪辩称，不同意原告的诉讼请求。我与原告在2020年6月24日已解除了租赁合同，原告没有到场交接，2020年7月12日我把房屋钥匙邮寄给原告在合同上写明的地址，显示原告已签收。后续在6月24日之后的房租我不应该承担，6月5日至6月24日是我和原告减租的沟通期，期间多次联系原告，原告回复我要和家人沟通第二天回复我，6月6日是我交租的日期，但原告没有回复，6月14日又联系原告，原告也没有回复，6月23日原告回复我不可以减租。这期间的房租希望法庭判决。原告违约，6月23日下午原告的姐姐、姐夫到房屋内抢夺了我的手机和钥匙，干扰我使用，希望法庭判决我和原告在当日解除了合同。我租房屋是做瑜珈馆原告知道，在注册时原告提供了材料，沟通时原告未提出要我支付费用。我没有给原告造成经济损失，7月12日交还房屋时，我已把房屋修复完。不同意支付违约金，因为原告家人干扰我使用房屋，我已报警。受疫情影响，2020年上半年没有收入，6月10日大连市才允许健身场所营业，年前一个月也没有收入，资金周转有困难，所以和原告沟通延期或减租。违约金约定过高，希望法庭酌情考虑。经审理查明：2019年6月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定自2019年6月7日至2022年6月6日，甲方将其位于甘井子区芳韵园3号3单元9层1号，面积为85.5㎡的房屋租赁给乙方作居住用，乙方每半年向原告支付19，200元的租金，签订合同时乙方需向甲方支付3，200元的履约保证金，在出现乙方违反合同约定的情况时，甲方可于该保证金中直接扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用，如出现该保证金不足以抵扣前述款项时，乙方须予以补足。乙方使用案涉房屋时，未经甲方书面同意，不得改变案涉房屋用途；如将案涉房屋转租，必须征得甲方书面同意，并签订转租合同；如未经甲方同意并签订转租合同而擅自转租的，甲方可追究违约乙方责任，并有权解除合同。如乙方未能按照合同约定的租金结算时间支付租金，每逾期一日，乙方应向甲方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于应付款项的千分之一；乙方无故拖欠支付下一期租金，逾期3日或逾期迁出该房屋时，甲方有权采取相关措施收回该房屋，并无需给予乙方任何赔偿、补偿，同时履约保证金不予退还。如因乙方原因导致本合同解除的，乙方须向甲方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于本合同约定的2个月租金。2019年9月24日，被告同中介的聊天记录表明原告知道被告在案涉房屋中开办瑜伽馆，但并不知道需要办理营业执照。2019年9月25日，被告在微信上向原告索要身份证照片，并表明是为办理执照所用，原告亦把身份证照片发给了被告。2020年6月23日，原告的姐姐及姐夫与被告因案涉房屋发生争执，被告向周水子派出所报案，并被周水子派出所受理，案号为大公甘（治）受案字【2020】9543号。派出所对双方进行调解，被告从出警警官手中取回案涉房屋钥匙。2020年7月12日，被告通过快递向原告邮寄案涉房屋的钥匙。2020年7月20日，原告收到案涉房屋的钥匙。2020年6月8日，由于被告想要转租案涉房屋，于是收取案外人丛大力租房押金3，200元。本院确认上述事实有，原被告间的《房屋租赁合同》、微信聊天记录、受案回执、租房押金收条、原被告的陈述以及本院的庭审笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料经庭审质证及本院审查，予以采信。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告与被告间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，当属合法有效，应受法律保护。本案中，因被告于2020年6月23日从出警警官处接收了案涉房屋钥匙，并于2020年7月12日邮寄给原告，故对于被告主张案涉合同于2020年6月24日解除，本院不予认可。原告于2020年7月20日接收了案涉房屋钥匙的行为，可视为对于被告解除案涉合同请求的同意，故案涉《房屋租赁合同》于2020年7月20日解除。关于房屋租金一节，因案涉合同于2020年7月20日解除，故被告应支付其欠付的2020年6月7日至2020年7月20日的租金，即4，587元。关于违约赔偿金一节，因案涉合同中约定“如乙方未能按照合同约定的租金结算时间支付租金，每逾期一日，乙方应向甲方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于应付款项的千分之一”，故被告应按照合同约定赔偿原告自2020年6月7日至2020年7月20日（43天）因拖欠房租产生的违约赔偿金825.6元（19，200元*0.001*43天）。同时，对于合同中约定“乙方无故拖欠支付下一期租金，逾期3日或逾期迁出该房屋时，甲方有权采取相关措施收回该房屋，并无需给予乙方任何赔偿、补偿，同时履约保证金不予退还。”的条款，因原告的诉状中表明“鉴于合同订立时，被告已向原告支付3，200元履约保证金，故原告仅要求被告在履约保证金不足的部分承担责任。”，该意思表示系对前述条款的变更，可视为放弃了履约保证金不予退还的权利，是原告对于其权利的处置，本院予以认可。关于房屋占用费用一节，因被告已于案涉合同解除之前搬出案涉房屋，故无需支付此项费用，对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于要求被告赔偿因修复房屋产生的损失一节，因原告当庭未申请司法鉴定，庭后亦未提起，故该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金一节，因案涉合同履行期间并未届满，被告由于自身原因向原告提出解除合同，其行为已构成违约，应按照合同约定向原告支付6，400元的违约金，但因原告的诉状中表明“鉴于合同订立时，被告已向原告支付3，200元履约保证金，故原告仅要求被告在履约保证金不足的部分承担责任。”，故被告还需向原告支付扣除3，200元履约保证金之后的3，200元违约金。至于原告诉称被告在案涉房屋地址擅自注册公司的主张，因未提供充足的证据证明大连逸馨丰阅商贸有限公司、大连德汐电器商贸有限公司、大连标能钢材商贸有限公司、大连糖星文化传媒有限公司与被告有关，故对于此项诉称，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一.原告李红怡与被告于迪签订的《房屋租赁合同》于2020年7月20日解除。二.被告于迪自本判决生效之日起十日内向原告李红怡支付房屋租金4，587元。三.被告于迪自本判决生效之日起十日内向原告李红怡支付违约赔偿金825.6元。四.被告于迪自本判决生效之日起十日内向原告李红怡支付违约金3，200元。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五.驳回原告李红怡的其他诉讼请求。案件受理费1，906元，由原告李红怡承担95元，被告于迪承担1，811元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  赵廷山人民陪审员  姚 波人民陪审员  张晓青二〇二一年四月二日书 记 员  郝安琪