广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂13民终189号 上诉人（原审原告，反诉被告）：周鉴，男，1990年8月19日出生，汉族，住广西象州县。 委托诉讼代理人：曾德行，广西桂中律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：黄丽娟，女，1984年11月24日出生，壮族，住广西忻城县。 上诉人周鉴因与被上诉人黄丽娟房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区象州县人民法院（2020）桂1322民初1341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周鉴上诉请求：一、撤销象州县人民法院（2020)桂1322民初1341号民事判决第三项、第四项，依法改判上诉人无须返还被上诉人合同押金30000元及被上诉人立即支付所欠上诉人的转让费80000元；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决把涉案合同的转让费均摊为5年租期的租金，属于适用法律错误。首先，本案租金和转让费为涉案租赁合同中两项不同的费用，不能混为一谈。涉案租赁合同对租金（涉案租赁合同中亦称“承包金”，下同）及转让费，已有单独合同条款进行约定。该部分条款已非常明确约定租金及转让费的数额及支付方式，被上诉人要使用上诉人的商铺，必须以支付租金和转让费为对价。其次，涉案租赁合同除了约定租金的支付方式外，同时约定被上诉人应于合同签订之日即支付上诉人转让费15万元。在涉案合同的法律关系中，被上诉人按合同的约定向上诉人支付租金及转让费系其主要合同义务。该部分约定同时印证被上诉人要使用上诉人的商铺，必须以支付租金和转让费为对价。再次，因被上诉人未能按时支付租金和余下转让费，其已在向上诉人出具的《还款计划》书上承诺该部分款项分期支付的时间及数额。该行为足以说明被上诉人已以自己的行为表明其认可尚欠的租金和转让费，足以说明被上诉人亦明知承担支付租金和转让费系其主要合同义务。转让费的支付是合同签订之日应当一次性支付的费用，并不因租期的长短而随之改变。综上，根据涉案合同的约定，被上诉人要使用上诉人的商铺，必须以支付租金和转让费为对价，这亦是涉案合同应有之意。本案涉案合同虽合同名称定名为《房屋租赁合同》，但该合同并非单纯的租赁合同法律关系，从涉案合同首部“将甲方……的门面经营权，甲方同意将该场地给乙方承包”可知，而是包含承包或转让上诉人“知其味”门店的经营权、装修、设备及租赁商铺使用权在内的双层法律关系。正因上诉人为该商铺进行装修花费了巨额的装修费用，才会在出租时考虑装修成本收取承包方的转让费。仅就被上诉人出具的《还款计划》，其都有按还款计划支付款项的义务。现一审判决审查错误，把涉案转让费当作租金折抵为所占全部5年租赁期的费用，即把转让费均摊为5年租期的租金，导致上诉人遭受转让费用的损失，属于适用法律错误。二、一审判决未认定被上诉人构成根本违约，属于认定事实错误。如前所述，被上诉人按涉案合同的约定向上诉人支付租金及转让费系其主要合同义务。一审判决已查明被上诉人前期按未合同约定支付租金及转让费，后期在延期支付后亦未能按其承诺分期支付，已两次违反其主要合同义务。涉案租赁合同为典型的双务、有偿合同，一审判决已查明被上诉人已两次违反其主要合同义务支付对价的情况下，未认定被上诉人构成根本违约，实属非常错误。综上所述，被上诉人作为一个完全民事行为能力人，在与上诉人签订涉案租赁合同前，已充分考虑承租上诉人商铺进行经营商业风险，并与上诉人就承租事宜进行充分协商。经充分、平等的协商后，其仍自愿承租该商铺进行商业经营，就应当自担经营风险。即便经营亏损，其仍有义务按照合同的约定及法律规定履行合同义务，经营亏损不是免除其合同义务的法定事由。现一审判决适用法律及认定事实错误，不但把被上诉人的商业亏损转嫁到上诉人身上，导致上诉人未能足额收取转让费的损失，更因上诉人仍须按原与象州县百货公司签订的《承包合同书》履行支付租金的义务，还遭受了额外支付租金的经济损失。一审判决的错误，不但损害了上诉人的合法权益，还间接维护了被上诉人不诚信的行为，与我国社会主义核心价值观背道而驰。因此，为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，请求二审法院依法裁决。 黄丽娟未到庭参加诉讼，也未提交任何书面答辩意见。 周鉴向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令黄丽娟立即支付所欠租金及转让费95000元；3.判令黄丽娟在判决生效十日内搬离门面，恢复原状，并支付至搬离时的租金；4.本案受理费由黄丽娟负担。 一审法院认定事实：周鉴于2017年3月1日与象州县百货公司签订《承包合同书》，租赁象州县百货公司一门市一楼商铺，租赁期为2017年3月1日至2022年2月28日；2017年6月28日象州县百货公司出具《证明》同意周鉴转租门面。2020年4月1日，周鉴与黄丽娟签订《房屋租赁合同》，约定：由黄丽娟承租周鉴位于象州县百货公司一门市一楼象州镇建新路70号的门面，租期5年，自2020年4月1日至2025年3月30日；2020年4月1日至2022年3月30日的租金为15000元/月，合同签订日起黄丽娟支付周鉴门面转让费150000元，承包金每季度交一次，黄丽娟应当于每个季度第一个月的10日前交清当季的租金。2020年4月22日周鉴与象州县百货公司签订《承包合同书》，租赁象州县百货公司一门市原“知其味”约100平方米商铺（象州镇建新路70号），租赁期自2020年5月1日至2022年2月28日。同日，象州县百货公司出具《证明》同意周鉴转租门面。周鉴与黄丽娟签订《房屋租赁合同》后，黄丽娟向周鉴支付了合同押金30000元及门面转让费70000元，随后便开始使用门面经营药店。因黄丽娟未能按时支付租金和余下转让费，在周鉴的催促下，黄丽娟2020年7月31日在一份由周鉴起草和打印的《还款计划》（主要内容为：黄丽娟截止2020年7月10日尚欠周鉴租金45000元、转让费80000元，合计125000元，黄丽娟愿意在2020年7月31日前支付租金15000元，8月10日前支付租金15000元，8月30日前支付转让费40000元，9月10日前支付租金15000元，9月30日前支付转让费40000元。等。）上签名捺手印；随后，黄丽娟支付了30000元的租金，至此，2020年8月31日之前的租金黄丽娟已经全部付清。因黄丽娟未能支付2020年9月之后的租金及余下的转让费，周鉴向黄丽娟催讨，并要求解除合同，黄丽娟于2020年9月30日将自己的财物全部搬离了租赁房屋，让商铺空置，但没有跟周鉴办理返还房屋的移交手续。周鉴于2020年10月初在涉案商铺门外张贴公告对外招租。周鉴于2020年10月14日向一审法院起诉，要求解除合同等；黄丽娟于2020年10月16日向一审法院起诉，要求解除合同等。一审法院先后分别受理后，于2020年10月23日作出（2020)桂1322民初1344号民事裁定书，裁定将（2020)桂1322民初1344号案件并入（2020)桂1322民初1341号案件审理。 一审法院认为，虽然周鉴与象州县百货公司签订的《承包合同书》的租赁期限至2022年2月28日止，2022年2月28日之后的租赁权周鉴尚未取得，但是周鉴与黄丽娟所签订的《房屋租赁合同》的第二条第3项约定“合同签订日起乙方应当付给甲方门面转让费人民币150000元，如2022年4月1日甲方不能续签租赁合同给乙方,甲方应当退还75000元给乙方作为损失”。由此可见，双方签订合同之前，周鉴已经事先告知黄丽娟关于周鉴与象州县百货公司的租赁合同期限，黄丽娟也愿意接受，因此合同中2022年3月1日至2025年3月30日的租赁期属于附条件生效条款，不是无效条款。本案引发纠纷的原因主要是黄丽娟未能按照合同约定支付租金及转让费，但经过双方协商处理，最终双方均有解除合同意愿,为此黄丽娟于2020年9月30日搬离了门面，周鉴亦于2020年10月初张贴公告对外招租，而且周鉴、黄丽娟分别于2020年10月14日、16日向一审法院起诉要求解除合同，因此应当确认双方解除合同的时间为2020年10月16日。根据合同法“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，黄丽娟已经支付的70000元转让费为合同约定的内容，而且与合同约定的已生效租赁期（2020年4月1日至2022年2月28日）所占全部5年租赁期的比例大致相符，并且已经实际履行，故黄丽娟要求周鉴返还转让费70000元理由不当，不予支持；相应地，由于2022年3月1日之后的租赁期尚未取得，因此周鉴请求黄丽娟支付余下的80000元转让费，不予支持。由于双方系自愿解除合同，因此周鉴应当返还合同押金30000元给黄丽娟。因合同已确定于2020年10月16日解除，黄丽娟已经支付了2020年8月31日之前的租金，故黄丽娟还应当支付周鉴2020年9月1日至10月16日的租金共23000元。黄丽娟反诉请求周鉴赔偿装修损失20000元、违约金10000元，没有相关证据证明，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认周鉴与黄丽娟签订的《房屋租赁合同》于2020年10月16日解除；二、黄丽娟应当于本判决生效之日起十日内支付周鉴2020年9月1日至2020年10月16日的房屋租金23000元；三、周鉴应当于本判决生效之日起十日内返还黄丽娟合同押金30000元；四、驳回周鉴的其他诉讼请求；五、驳回黄丽娟的其他反诉请求。本案本诉受理费2500元，减半收取1250元，由周鉴负担；本案反诉受理费2900元，减半收取1450元，由黄丽娟负担。 本院二审期间，上诉人向法庭提交的一份新证据：象州县百货公司出具的《收款收据》，证明上诉人仍然要按合同约定向象州县百货公司交纳租金，上诉人遭受了租金损失。 被上诉人未到庭质证也未提交书面质证意见。 二审查明的事实与一审查明的一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务，合同虽然约定租赁期限及租金的交付期限，但是在履行合同过程中，双方对于租金的逾期交付及合同的提前解除均经过协调解决，因此，一审法院判决合同解除后上诉人应将合同押金返还给被上诉人正确，本院予以支持。关于上诉人要求被上诉人支付余下的门面转让费80000元的问题，由于上诉人尚未取得2022年3月1日之后的租赁期，并且被上诉人对租赁门面仅使用了6个月，因此，对于上诉人要求被上诉人支付剩余转让费一审法院不予以支持正确，本院予以支持。 综上所述，上诉人周鉴的上诉请求不成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2075元，由上诉人周鉴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 媚 审 判 员  侯永魁 审 判 员  黄月秀 二〇二一年四月一日 法官助理  卢小敏 书 记 员  龙 莉