江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣10民终218号上诉人（原审被告）：江西省日升房地产开发有限公司，住所地江西省抚州市宜黄县城南南粮路。统一社会信用代码91361026796992921D。法定代表人：徐富爱，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄中俊，江西利群律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：王志辉，江西利群律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审原告）：齐滢露，女，1986年2月19日出生，汉族，住江西省宜黄县。被上诉人（原审原告）：李松松，男，1984年12月24日出生，汉族，住江西省宜黄县。以上两被上诉人委托诉讼代理人：黄泉根，江西三松（乐安）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人江西省日升房地产开发有限公司（以下简称日升公司）因与被上诉人齐滢露、李松松房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省宜黄县人民法院（2020）赣1026民初923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。日升公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回齐滢露、李松松的所有诉讼请求；2.一、二审诉讼费、保全费由齐滢露、李松松承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。日升公司与齐滢露、李松松于2017年8月11日签订了《商品房买卖合同》，齐滢露、李松松仅于2017年8月14日支付了购房订金101,399元，后日升公司提前向齐滢露、李松松交付了商铺，齐滢露、李松松取得了三套商铺的占有、使用、收益的权益，《商品房买卖合同》的目的基本达成。但是齐滢露、李松松直到2019年3月20日才支付了本应在2018年8月23日之前所应交清的余款760,000元，严重违反《商品房买卖合同》中关于支付房款期限的约定。正是在无法确定齐滢露、李松松是否会购买该三套商铺的情况下，日升公司才以该商铺进行了在建工程抵押贷款，贷款期限为三年，自2018年1月21日起至2021年1月20日止。齐滢露、李松松于2020年10月13日向宜黄县人民法院起诉，此时距离诉争房产解除抵押的时间仅为三个月左右，日升公司多次与齐滢露、李松松协商，并明确告知抵押贷款期限即将截止，很快便可以为齐滢露、李松松办理不动产权证，届时齐滢露、李松松将完全实现对房屋所有权利。日升公司虽迟延履行为齐滢露、李松松办理过户登记的合同义务，但事出有因，没有达到不能实现合同目的的标准，不属于根本违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的两种解除合同情形有严格限制条件，必须是商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋。本案虽存在先卖后押的情形，但是齐滢露、李松松违约在先，且日升公司有能力在2021年1月20日涤除抵押权，为齐滢露、李松松办理不动产权证，不会导致齐滢露、李松松不能取得房屋，不存在合同目的不能实现、买受人无法取得房屋的前提条件，一审判决适用上述规定判令日升公司向齐滢露、李松松支付863,199元赔偿金属于适用法律错误，应予纠正。齐滢露、李松松辩称,齐滢露、李松松延后交付房款不构成违约，日升公司在2019年1月向齐滢露、李松松送达公司函，内容明确了如果齐滢露、李松松在接到公司函后不交付房款日升公司可以解除合同，但是依据本案查明的事实齐滢露、李松松在2019年3月份向日升公司交付了全部的购房款，日升公司未提任何异议，且按照规定向齐滢露、李松松出具了三张收到购房款的发票，由此可以证明双方对原来购房合同的款项支付时间及支付方式做了变更。日升公司将已经变卖给齐滢露、李松松的房屋用来向第三方抵押，构成根本违约，齐滢露、李松松完全有法律依据向日升公司主张不超过已支付房款一倍的赔偿金。齐滢露、李松松向一审法院起诉请求：1.请求判令依法解除齐滢露、李松松与日升公司双方签订的三份《商品房买卖合同》；2.依法判令日升公司立即返还齐滢露、李松松所付的购房款861,399元及利息（以101,399元为基数，从2017年8月11日至2019年3月20日按中国人民银行同期贷款逾期贷款利息计算至清偿完毕止；以861,399元为基数，从2019年3月21日按中国人民银行同期贷款逾期贷款利息计算至清偿完毕止。）；3.依法判令日升公司向齐滢露、李松松支付861,399元的赔偿金；4.本案诉讼费由日升公司承担。一审法院认定事实：2017年8月11日，齐滢露、李松松作为买受人与日升公司作为出卖人签订了3份《商品房买卖合同》（编号均为：GF-2000-0171）。齐滢露、李松松向日升公司购买宜黄县南粮路日升凤凰佳苑7幢2层202号、203号、205号房，该商品房的用途为商铺，单价为3,300元/平方米，三间商铺金额分别为人民币289,905元、289,905元、281,589元,共计861,399元。付款方式及期限：在本合同签署之日支付首付款441,399元（149,905元+149,905元+141,589元），余款420,000元（140,000元+140,000元+140,000元）买受人将通过银行申请按揭贷款的方式支付，买受人应当在签署本合同之日起10天内办妥按揭手续并将银行按揭款交付给出卖人。买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全款支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金；买受人怠于办理房屋交付手续导致逾期向出卖人支付结算款差额的，自本合同第八条约定的交付截止日之第二天起，买受人应当就结算款差额向出卖人按日千分之二支付逾期付款违约金，且出卖人不承担逾期交房的责任。交付期限：出卖人应当在2017年12月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。…。第十二条：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由出卖人承担全部责任。另查明，2017年6月28日，齐滢露、李松松向日升公司支付了100,000元。2017年8月12日，齐滢露、李松松向日升公司支付了1,399元。2019年1月3日，日升公司向齐滢露、李松松发出《公司函》一份，主要内容为：本着友好沟通、协商解决的原则，希望齐滢露、李松松在收到本公司函之日起10日内向日升公司支付拖欠首付款340,000元，并配合日升公司及时办理按揭贷款，否则日升公司将按照《商品房买卖合同》约定及法律规定单方解除合同，收回合同所涉商铺，同时通过法律途径追究齐滢露、李松松的违约责任。2019年3月20日，齐滢露、李松松将剩余购房款760,000元一次性全部支付给了日升公司，日升公司向齐滢露、李松松出具了三张增值税发票（编号分别为：05403040、05403041、05403042）。齐滢露、李松松得知上述商铺已经被日升公司拿到银行做抵押后，于2020年9月6日向日升公司送达了律师函，要求日升公司15日内与齐滢露、李松松协商解决此事，但是日升公司至今未解决。再查明，齐滢露、李松松购买的商铺是2012年建成的。上述合同签订后，案涉的202号、203号、205号商铺于2018年1月19日被日升公司抵押给了江西崇仁农村商业股份有限公司，房屋抵押登记至今未解除，齐滢露、李松松无法办理产权过户登记手续。2020年11月30日，日升公司解除与潘百光、徐慧建的委托代理关系，并委托江西利群律师事务所律师黄中俊、王志辉代理本案第一审诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，齐滢露、李松松、日升公司签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按照约定履行各自的义务。齐滢露、李松松已于2019年3月20日付清了全部购房款，日升公司收取了全部购房款且未提出异议，案涉三间商铺至今未解除抵押担保，因日升公司的原因导致案涉三间商铺至今不能办理产权过户登记手续，致使齐滢露、李松松合同目的不能实现，日升公司已构成根本违约。现齐滢露、李松松主张解除齐滢露、李松松、日升公司双方签订的三份《商品房买卖合同》符合法律规定，应当予以支持。日升公司相关抗辩意见于法于理均不成立，不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。日升公司已收取齐滢露、李松松全部的购房款861,399元，现因日升公司违约，已支持齐滢露、李松松解除《商品房买卖合同》，齐滢露、李松松主张日升公司返还全部购房款，符合法律规定，予以支持。关于齐滢露、李松松诉请要求的利息计算问题，因中国人民银行于2019年8月20日起已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，一审法院现予以调整，日升公司应赔偿齐滢露、李松松的利息为：以100,000元为本金，自2017年8月11日起至2019年3月20日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以1,399元为本金，自2017年8月12日起至2019年3月20日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以861,399元为本金，自2019年3月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以861,399元为本金，从2019年8月20日起至购房款实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；┄┄”。结合本案案情，日升公司在与齐滢露、李松松签订商品房买卖合同，且收取了齐滢露、李松松101,399元购房款后，在未告知齐滢露、李松松的情况下又将案涉商铺抵押给第三人江西崇仁农村商业股份有限公司，日升公司明显存有故意，有违诚信，且案涉商铺至今未解除抵押担保，日升公司无法履行过户义务，致使相关商品房买卖合同解除，齐滢露、李松松有权主张日升公司承担赔偿责任。根据上述法律规定，一审法院确定日升公司按已收取的购房款861,399元的一倍承担赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除齐滢露、李松松与江西省日升房地产开发有限公司于2017年8月11日签订的三份《商品房买卖合同》（编号均为：GF-2000-0171）。二、江西省日升房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还齐滢露、李松松已付购房款861,399元并支付利息[以100,000元为本金，自2017年8月11日起至2019年3月20日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以1,399元为本金，自2017年8月12日起至2019年3月20日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以861,399元为本金，自2019年3月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以861,399元为本金，从2019年8月20日起至购房款实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息，利随本清。]三、江西省日升房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内按已收取的购房款的一倍赔偿齐滢露、李松松861,399元。案件受理费20,305.18元，减半收取计10,152.59元，财产保全费5,000元，共计15,152.59元，由江西省日升房地产开发有限公司负担。日升公司在二审提交照片打印件八张，拟证明涉案房产已经交付使用，齐滢露、李松松已经与案外人合伙开了日升国际幼儿园，该幼儿园从2017年年底一直营业至今。齐滢露、李松松对日升公司提交的证据发表质证意见认为，认可涉案房屋已经交付且使用。本院对日升公司提交的证据经审查认定如下：齐滢露、李松松对其真实性不持异议，本院对其真实性予以认可。日升公司对一审法院查明的事实无异议，但认为一审法院遗漏查明以下事实：1.2017年签订了定金协议，2019年正式签订房屋买卖协议；2.齐滢露、李松松在2017年夏季已经实际取得了三套房屋占有使用收益，齐滢露、李松松取得房屋是为了开办幼儿园，取得房屋后就与案外人一起经营一家幼儿园，至今还在营业。齐滢露、李松松对一审法院查明的事实没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。对日升公司提出的异议，本院经审查认定如下：李松松在二审中陈述2017年购买房屋的时候双方签订了一个协议，约定交付了100,000元的定金使用一年半再交付尾款签合同，齐滢露签合同时没有注意看购房时间，因为购房时是日升公司的人介绍的，由于比较信任中间人就没注意看。根据日升公司与李松松的陈述，本院可以确认日升公司与齐滢露、李松松在2017年签订了一份协议，约定齐滢露、李松松应向日升公司支付定金，在2019年双方正式签订《商品房买卖合同》。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.齐滢露、李松松主张解除合同是否有事实及法律依据？2.一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条判令日升公司承担一倍购房款的赔偿责任是否正确？关于争议焦点一，本院认为，齐滢露、李松松与日升公司签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，双方应按照约定履行各自的义务。齐滢露、李松松应按约支付购房款，日升公司除了将符合合同约定的商品房交付给齐滢露、李松松使用外，亦应确保齐滢露、李松松可以取得不动产权属证书。日升公司主张因齐滢露、李松松逾期支付购房款才将案涉商铺抵押给第三人，但是日升公司在2019年1月3日向齐滢露、李松松发出《公司函》要求齐滢露、李松松在收到本公司函之日起10日内向日升公司支付拖欠首付款340,000元，并配合日升公司及时办理按揭贷款。齐滢露、李松松在2019年3月20日将剩余购房款760,000元一次性全部支付给了日升公司后，日升公司向齐滢露、李松松出具了三张增值税发票，应视为日升公司与齐滢露、李松松就购房款的支付达成了一致意见。因此，日升公司的主张不能成立。案涉商铺至今未解除抵押担保，不能办理产权过户登记手续，齐滢露、李松松合同目的不能实现，齐滢露、李松松主张解除合同有事实及法律依据。关于争议焦点二，本院认为，日升公司与齐滢露、李松松签订商品房买卖合同后，在未告知齐滢露、李松松的情况下将案涉商铺抵押给第三人江西崇仁农村商业股份有限公司，致使案涉商铺无法办理过户手续。一审判决据此适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第八条的规定判令日升公司承担已付购房款一倍的赔偿责任并无不当。但是，最高人民法院在2020年12月29日公布的修正后的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）删除了上述规定。新修正后的司法解释于2021年1月1日起施行，该司法解释明确规定在《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件尚在一审、二审阶段的，适用该解释。因此，本案应适用修正后的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”齐滢露、李松松的损失可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即以100,000元为本金，自2017年8月11日起至2019年3月20日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算；以1,399元为本金，自2017年8月12日起至2019年3月20日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算；以861,399元为本金，自2019年3月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算；以861,399元为本金，从2019年8月20日起至购房款实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮30%计算。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但本案一审判决后最高人民法院公布了新修正的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，本案应适用修正后的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判令违约金损失，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省宜黄县人民法院（2020）赣1026民初923号民事判决第一项，即：解除齐滢露、李松松与江西省日升房地产开发有限公司于2017年8月11日签订的三份《商品房买卖合同》（编号均为：GF-2000-0171）。二、撤销江西省宜黄县人民法院（2020）赣1026民初923号民事判决第二、三项，即：江西省日升房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还齐滢露、李松松已付购房款861,399元并支付利息[以100,000元为本金，自2017年8月11日起至2019年3月20日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以1,399元为本金，自2017年8月12日起至2019年3月20日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以861,399元为本金，自2019年3月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以861,399元为本金，从2019年8月20日起至购房款实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息，利随本清。]江西省日升房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内按已收取的购房款的一倍赔偿齐滢露、李松松861,399元。三、江西省日升房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还齐滢露、李松松已付购房款861,399元并支付利息（计息基数及计息期间：以100,000元为本金，自2017年8月11日起至2019年3月20日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算；以1,399元为本金，自2017年8月12日起至2019年3月20日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算；以861,399元为本金，自2019年3月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算；以861,399元为本金，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮30%计算至购房款实际返还之日止）。如果江西省日升房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20,305.18元，减半收取计10,152.59元，财产保全费5,000元，共计15,152.59元，由江西省日升房地产开发有限公司负担；二审案件受理费20,984元，由江西省日升房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 琳审判员 邹志伟审判员 彭 珺二〇二一年四月十四日法官助理周超书记员华丽娜