大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初2496号原告：北京房修一物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211665808274A，住所地辽宁省大连市甘井子区祥龙南园4号1层。法定代表人：马志刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李守尧，系北京市京师（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王祝，系北京市京师（大连）律师事务所律师。被告：李晋，男，1978年5月3日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告北京房修一物业管理有限公司大连分公司（以下简称原告）与被告李晋（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李守尧及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令被告给付原告2013年7月1日至2020年12月31日物业管理费9,825元；2、判令被告支付从2013年7月1日起逾期支付的违约金，共计35,148元，按合同约定为日0.3%；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告的总公司北京房修一物业管理有限公司在2008年3月13日与大连长鹭房屋开发有限公司、大连世隆房地产开发有限公司、大连融汇置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：由北京房修一物业管理有限公司为“长鹭?晶品枫林”、“亿海?玉树临居”、“融汇?格林翠庭”住宅小区提供物业服务工作。原告系北京房修一物业管理有限公司的大连分公司，受总公司指派为上述住宅小区提供物业服务，拥有独立承担民事责任的权利。原告一直对“亿海?玉树临居”住宅小区提供物业管理和服务工作，被告系该小区业主，面积99.28平方米。2009年9月11日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，依据协议约定物业服务费用住宅按建筑面积每月每平方米1.1元收取及违约责任滞纳金规定按日0.3%收取，原告依约为被告提供物业服务。但自2013年7月1日被告一直拖欠原告物业管理费。经原告多次催要未果，故向贵院依法提起诉讼，请求维护原告合法权益。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，对房屋面积、物业费标准及欠费期间没有异议。不同意缴纳物业费及违约金。理由如下：被告在2014年年底，因为楼下澡堂早上6点就开始装修，噪音扰民的问题，找原告协商，能不能把装修时间挪到正常的时间，但原告根本就没有任何答复、任何协商。澡堂开业后，空调的外挂机在被告房屋北屋的卧室窗下，4台大型空调外挂机，一开启就引起整墙的共振。被告去找原告，问是否可以出面三方协商，把空调机挪走。但是原告没有协商，也没有处理，也没有提供任何服务。2015年4月14日至4月15日之间下半夜凌晨，被告的阳台玻璃被砸了，而且是用装修的石块砸的，被告去找原告，原告不管。2015年4月28日至29日凌晨，被告家的玻璃又被砸了，一下砸了三块，小孩被吓的嗷嗷哭，从此孩子睡觉一直警觉、躁动，而且去医院去看了，大概4、5个月后才恢复正常。2020年底，被告楼下现在又改成了一个棋牌室，晚上打麻将的声音、说话的声音、麻将机的声音严重影响被告及家人的休息，导致被告一家第二天的工作和学习都没有精神，也去找原告协商，到现在没有任何反馈。另，2014年年底被告楼下建了一个女澡堂，晚上淋浴的声音、说话的声音特别大，也影响被告休息。经审理查明，2009年9月11日，原告（甲方）被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议约定，原告依据本协议为被告提供物业服务，物业服务费用住宅按建筑面积每月每平方米1.3元，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在上一季度服务周期内履行交纳义务。协议第八条第四款约定，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉。被告系大连市甘井子区祥龙北园房屋的业主，房屋建筑面积为99.28平方米。被告未缴纳2013年7月1日至2020年12月31日的物业费。根据被告提供的民心网截图信息，被告在2014年和2015年多次在民心网上反映楼下洗浴中心噪音扰民等问题，大连市生态环境局及大连市环保局甘井子分局对被告反映的问题进行了回复以及解决。2015年5月6日，被告向民心网投诉大连市甘井子区某民警办事拖拉问题，处理结果为“椒金山派出所接到投诉人的投诉件后，所领导高度重视，椒金山立即组成以巡警中队长、社区中队长、治安中队长组成办案组，分别带领中队人员进行检查摸排，办案民警重点针对投诉人称其举报的洗浴进行摸排检查，民警并对周边群众进行走访检查。因投诉人李某家的玻璃被砸都是凌晨0点以后，周边临近都是睡觉状态对该事件毫不知情，而民警也找到了该洗浴中心的负责人，民警对洗浴中心的员工进行了逐个调查，员工均称下班回家就回宿舍睡觉并没有砸玻璃，而民警在调查时，投诉人李某家的周围没有监控录像，目前案件无任何证据。”本院所确认的上述事实，有原告提供的前期物业服务协议，被告提供的民心网截图信息以及本案庭审笔录等为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应支付物业费。根据《前期物业服务协议》的约定，被告房屋的物业费为每月每平方米1.3元，原告现要求被告按照每月每平米1.1元支付物业费不违反法律规定，本院予以准许。被告自2013年7月1日至2020年12月31日依法应向原告缴纳物业服务费9,829元（99.28平方米×1.1元/月/平方米×90个月），借故拖欠无理，本院对于原告要求被告支付上述期间的物业费9,825元的诉请予以支持。关于被告反映的楼下公建澡堂及棋牌室噪音扰民的问题，本院认为，被告反映的该问题并不属于原告物业服务范围之内，被告可向实际侵权人主张权利或向有关部门进行反映，其据此拒交物业费，于法无据。关于被告辩解的其玻璃被砸问题，本院认为，原告非实际侵权人，其所述的安保问题尚不足以构成原告履行合同中的重大瑕疵，不足以构成减少或者免除业主交费义务的正当理由，本院不予采纳。对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，被告现仍系案涉小区业主，原告仍继续为被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠交物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李晋于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告北京房修一物业管理有限公司大连分公司2013年7月1日至2020年12月31日的物业费9,825元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告北京房修一物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币339元（原告已预付），由被告李晋承担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二一年四月六日书记员  修建华附相关法条：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。