黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终3号上诉人(一审被告):李洪成，男，1982年6月26日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：史强，黑龙江中天律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：孙立飞，男，1988年1月12日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。上诉人李洪成因与被上诉人孙立飞房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初3986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、询问的方式进行了审理。上诉人李洪成及其委托诉讼代理人史强，被上诉人孙立飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李洪成上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回孙立飞一审诉讼请求，李洪成无需向孙立飞退还房屋租金及物品设备款共计50,000.00元；2.本案一、二审诉讼费用由孙立飞承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。李洪成与孙立飞于2019年4月15日签订《租房协议》时，李洪成只是将案涉房屋以45,000.00元的价格租给孙立飞，并将房屋内的物品以5,000.00元的价格卖给孙立飞。该门市虽为住宅房照，但既不是住宅，也不是车库，性质就是小区内的一楼临街门市。与该房性质相同的一楼门市，都在经营各种生意。租房协议约定将该门市租给孙立飞无任何问题。在签订该协议时，孙立飞并没有向李洪成表示要开烧烤，李洪成也仅仅是将该门市租给孙立飞，至于孙立飞具体做什么，双方并未约定。而该协议内容也仅说明李洪成将门市租给孙立飞，并没有将开烧烤店并办理烧烤店的营业执照做为附条件成就的合同，即并未将开烧烤店及办理营业执照做为合同成立的条件。一审法院错误地将该合同视为附条件的合同，是导致判决错误的原因之一。其次，孙立飞在签订该协议后，也将该租赁门市用于经营烧烤店长达近6个月之久，即在孙立飞起诉李洪成前孙立飞一直经营烧烤店。2019年12月5日，李洪成接到传票及诉状得知被孙立飞起诉，孙立飞要求解除合同后，曾联系案外人承租该门市，企图减少双方损失，但孙立飞却不配合李洪成将该门市出兑，理由是此时房子是他的，不想租就不租。孙立飞一直继续占有使用门市直到第一年租期届满，即2020年4月15日。截止到此时，孙立飞已经占有使用房屋及房屋内物品整整一年。一审法院却并未核实孙立飞使用案涉房屋一年的事实，其查明的事实部分也自相矛盾，既认为孙立飞要求撤销租房协议不符合事实及法律规定，不予支持，又认为合同目的无法实现，双方自行解除租赁合同。即使双方自行解除租赁合同，时间也是在2020年4月15日。而此时解除合同，李洪成显然不需要向孙立成返还45,000.00万元租金，更无义务返还5,000.00元孙立飞购买屋内物品的款项。因房屋已被孙立飞使用一年之久，物品已于一年前卖给孙立飞，且已由孙立飞使用一年之久。第三，该案涉房屋现在由李洪成租给一家日常商店，并办理营业执照，同样与该案涉房屋性质相同的门市有经营药店、快递、超市、生鲜等各种生意，均已办下营业执照并正常经营，说明包括案涉房屋在内的门市，具备营业性等特征，孙立飞没有能力办理营业执照，只能说明其擅自经营的烧烤不适合在小区经营。一审法院不能仅仅依据孙立飞没有办下烧烤店营业执照为由，即表明合同目的无法实现，因合同中从未约定孙立飞租赁房屋是用于烧烤店并办理营业执照，否则合同无效等情形。第四，一审法院适用法律错误，逻辑混乱，适用合同目的无法实现条款，合同目的无法实现指的是《合同法》第九十四条，非违约方享有合同解除权，但李洪成不享有该条规定的任何一款，故不应该适用合法目的无法实现导致合同解除权的情形。而一审法院在适用该条款之前，也不支持孙立飞撤销该协议的请求，随后却生搬硬套合同目的的无法实现，要求李洪成向孙立飞返还租金及设备款等，显然既不符合事实，又不符合法律规定。一审法院判决不但违反法律规定，也违反了民法最基本的公平正义、等价有偿、诚实信用等法律原则。截至起诉时，孙立飞已经开烧烤店营业长达近6个月，占有使用该门市及设备，所得收益归自己所有；在不经营烧烤店后，也一直占有使用该房，直到2020年4月15日一年到期才搬走，实际使用已达一年，一审法院丝毫未考虑孙立飞已经实际使用房屋及购买的物品一年的事实，而在违背了基本的公平正义、等价有偿、诚实信用等法律原则的情况下，草率地作出要求李洪成返还租赁费及设备款的错误判决，有悖于法律，在法律日益健全的今日，一审法院未查清事实，胡乱适用法律，囫囵吞枣地作出如此显失公正的判决，实在有违于常理。孙立飞辩称，李洪成称其出租的房屋是住宅照，住宅照不能用于商用，所以孙立飞才办不下来营业执照，孙立飞对此有异议。案涉房屋租赁合同应该解除，孙立飞承租的时候写的是门市，但是租下来之后不能用于商用。房子租完一直空着，没有实际使用。因为孙立飞之前找李洪成给退过钱，李洪成没有给孙立飞退，不同意退还设备款，因为孙立飞是用于做生意才购买的设备，如果之前知道该房屋不能用于经营，孙立飞不会买这些物品。孙立飞向一审法院起诉请求：1.撤销孙立飞、李洪成于2019年4月15日签订的《租房协议》；2.李洪成返还孙立飞2019年4月15日至2020年4月14日的租金45,000.00元；3.李洪成退还孙立飞物品设备款5,000.00元；4.诉讼费用由李洪成承担一审法院认定事实：2019年4月15日，孙立飞、李洪成签订《租房协议》，约定：“一、甲方（李洪成）将哈尔滨市南岗区学府路382号凡尔赛诗城10号楼1单元103号，建筑面积86.7使用面积60米门市租给乙方（孙立飞），租期自2019年4月15日至2022年4月15日，租期3年，租金每年45,000.00元。租金在签订协议时一年一付清，提前三个月交下一年房租。……”签订协议后，孙立飞交纳第一年租金45,000.00元，另给付李洪成5,000.00元购买桌椅板凳、冰柜、展柜等物品设备。签订协议后，由于无法办理营业执照合法经营，双方对退款事宜协商无果，孙立飞提起诉讼，后将房屋及物品设备如数返还李洪成。一审法院认为，孙立飞、李洪成间的租赁合同关系成立。孙立飞主张李洪成存在欺诈行为，证据不足，其要求撤销案涉租房协议，缺乏事实及法律依据，不予支持。由于合同目的不能实现，双方已经实际自行解除租赁合同，且孙立飞已将房屋及物品设备如数交付李洪成，故李洪成应将收取孙立飞的房屋租金45,000.00元、物品设备款5,000.00元退还孙立飞。孙立飞不能办理工商营业执照，正常经营使用房屋，是本案查明的客观事实，李洪成抗辩主张孙立飞经营使用房屋，故不同意退款，缺乏事实和法律依据，不予采纳。关于李洪成要求孙立飞赔偿违约金和经济损失的问题，由于其未依法提出反诉，本案不予处理。判决：一、李洪成于判决发生法律效力之日起七日内退还孙立飞房屋租金45,000.00元、物品设备款5,000.00元，合计50,000.00元；二、驳回孙立飞的其他诉讼请求。案件受理费1,050.00元，减半收取计525元，由李洪成负担。本院二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：李洪成举示如下证据：1.2019年12月5日李洪成与孙立飞的通话录音光盘一份（出示原始载体手机，提交文字版）。拟证明：截止到2019年12月5日，孙立飞已实际占有租赁房屋8个月之久。还可以证明李洪成接到法院通知被孙立飞起诉之后，李洪成曾联系新的租户，打算为孙立飞减少损失，要求将房屋转租，但孙立飞拒绝配合新租户看房，导致房屋未能对外出租。孙立飞的理由是，房屋此时归其占有使用，其有权利不对外出租。孙立飞质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。李洪成不给孙立飞退钱，孙立飞就不同意转租。因当时孙立飞已经起诉，孙立飞对案涉房屋没有权利再对外转租，孙立飞就没有同意转租的事。2.2020年4月11日李洪成与孙立飞通话录音光盘一份（出示原始载体手机，提交文字版）。拟证明：截止到2020年4月11日，孙立飞仍占有该租赁房屋，且孙立飞答应于2020年4月15日第一年租赁期满向李洪成交付房屋。还证明，孙立飞已对该房屋实际占有使用一年，其理应按照协议约定支付房租，无权利要求退还。孙立飞质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。孙立飞与李洪成签订房屋租赁合同，孙立飞要租的房子是门市，李洪成租给孙立飞的是住宅，租赁合同不成立，所以不存在孙立飞侵占使用一年的问题。3.2020年11月18日李洪成与孙立飞通话录音光盘一份（出示原始载体手机，提交文字版）。拟证明：孙立飞承认一年租期届满即2020年4月15日才向李洪成交付租赁房屋，孙立飞使用了该房屋及5,000.00元购买的屋内设备整整一年，孙立飞无权要求返回该一年的租金及5,000.00元设备款。同时，该证据还可以证明，李洪成曾于2019年12月为了避免孙立飞额外损失，曾要求将该房对外出租，但孙立飞以在租期内，是否出租由其本人决定，李洪成无权决定为由，拒绝配合转租。最后，该录音还证明孙立飞曾找李洪成协商退还剩余7个月房租事宜。双方虽然协商未果，但可以看出孙立飞当时认可按照实际使用期限向李洪成支付房租，其当时并未以无法办理烧烤店营业执照为由，拒绝支付房租，说明双方从未约定以开设烧烤店、办理烧烤店营业执照为条件签订租房协议，否则孙立飞不会等到签订合同半年之后才向法院提起诉讼，应在知道无法办理营业执照第一时间即提起诉讼，要求解除合同。孙立飞质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。该份录音不能证明李洪成要证明的问题。4.2019年10月10日拍摄的照片7张（出示原始载体手机内存上述照片电子版，提交照片7张）。拟证明：孙立飞起诉李洪成的前4日，一直在从事烧烤店经营，并非孙立飞在一审当中所称2019年4月28日开业，2019年5月10日工商局便不再让其经营了。孙立飞质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。这几张照片证明不了是孙立飞的烧烤店在营业。5.李洪成于2020年11月23日拍摄的视频一份（出示原始载体手机，提交光盘）。拟证明：李洪成与孙立飞租赁关系终止后，李洪成将房屋租给韵达快递并办理营业执照，该房屋性质为小区内临街门市，可以从事商业活动。李洪成与孙立飞在2019年4月15日签订的租房协议中表述将门市租给孙立飞并无不当。至于孙立飞用于租赁房屋经营烧烤，或者办理营业执照，与李洪成无关，李洪成未在合同中给予孙立飞任何承诺。孙立飞质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。李洪成的房子就是住宅房屋改的，根本不是商用门市，李洪成出租的时候不能用于商用。6.租房协议一份（原件，提交复印件）。拟证明：李洪成与现租户签订，再次证明李洪成与孙立飞租赁关系终止后，李洪成将房屋租给韵达快递并办理营业执照，房屋性质为小区临街门市。孙立飞质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。因为房照上面写的就是住宅，不能证明是临街门市。7.照片15张（出示原始载体手机内存上述照片电子版，提交照片15张）。拟证明：与李洪成租赁房屋性质相同的小区临街门市均从事商业活动，其中也有从事餐饮的面馆等，也证明与租赁房屋相同性质的不动产其性质为门市。孙立飞质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。照片与李洪成的房屋是住宅没有关系。8.黑龙江增值税专用发票、房屋（预售转销售）买卖合同补充协议；营业执照（均是原件，提交复印件）。拟证明问题：买卖合同补充协议约定案涉房屋位置为学府路382号，即李洪成与孙立飞签定合同的地址，不动产权登记证上载明案涉房屋为前卫大街14-10号1单元1层103，营业执照上写明经营场所为哈尔滨市南岗区前卫大街14-10号1单元1层103号。增值税专用发票中地址写明案涉房屋为南岗区学府路382号前卫大街14-10号10栋1单元1层103号。说明南岗区学府路382号与营业执照上写明的前卫大街14-10号1单元1层103号为同一地址，该不动产能够办理营业执照。孙立飞质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。该证据证明不了与房屋是住宅有关系。本院认证认为，孙立飞对李洪成举示的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据八的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。李洪成举示的证据七与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。孙立飞举示如下证据：1.2019年5月10日孙立飞与李洪成微信语音聊天记录一份（出示原始载体）。拟证明：2019年5月10日工商部门禁止孙立飞在案涉房屋开烧烤店，孙立飞于当天通知了李洪成。李洪成质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。虽然孙立飞在2019年5月10日通过此对话通知李洪成，但只能说明其将房屋无法办理营业执照的事实告知李洪成，并不能证明在签订合同时李洪成承诺办理烧烤店营业执照。且在孙立飞提供的语音证据的下一条语音，李洪成明确说明，在租房时只是将租赁房屋租给孙立飞，至于孙立飞用做何用，是否开烧烤店，与李洪成无关。同时，也证明签订合同后办不下营业执照，是开烧烤店的问题，李洪成从未承诺能够开烧烤，并给予其办理烧烤店的营业执照。该语音虽说2019年5月10日工商局通知孙立飞不能办理营业执照，但实际情况是，孙立飞一直将该房屋用于经营烧烤店，直到2019年10月10日孙立飞仍在经营烧烤店。2.2019年9月28日孙立飞与李洪成的微信聊天记录（出示原始载体）。拟证明：孙立飞曾经向李洪成要求退款，李洪成不同意。李洪成质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。该证据时间为2019年9月28日，孙立飞向李洪成说明无法办理营业执照，以表明截止到此时，孙立飞已经经营该烧烤店长达5个半月之久。如果其接到工商局通知不开烧烤店，也不会在2019年9月28日再次与李洪成协商无法办理营业执照，要求退还剩余房租事宜。孙立飞当庭承认2019年9月28日工商局再次通知其不能经营烧烤店，说明在该日期之前，孙立飞一直经营烧烤店，否则工商局没有必要在该日期另行通知。同时在李洪成给孙立飞回复的微信当中再次强调，租给孙立飞的只是房屋，与办理营业执照无关。而且说明在双方签订合同时，孙立飞已经详细了解该房屋情况，知道该房屋性质为住宅照。3.李洪成与孙立飞2019年10月10日的微信聊天记录（出示原始载体）。拟证明：孙立飞要求李洪成退还租金和物品设备款。李洪成质证认为，对该证据的真实性及证明的问题均有异议。本院认证认为，李洪成对孙立飞举示的证据一的真实性无异议，该证据能够证明2019年5月10日工商部门禁止孙立飞在案涉房屋开烧烤店，孙立飞于当天将该事实通知了李洪成，本院予以采信。李洪成对孙立飞举示的证据二的真实性无异议，该证据能够证明2019年9月28日孙立飞向李洪成主张退还租金和物品设备款，本院予以采信。孙立飞举示的证据三系手机原始载体显示，能够证明孙立飞下载2019年10月10日向李洪成主张退还租金和物品设备款，本院予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院查明，2019年5月9日，工商部门通知孙立飞，禁止其在案涉房屋开烧烤店。2019年5月9日、10日，孙立飞将该事实通知了李洪成。2019年9月28日、2019年10月10日，孙立飞向李洪成主张退还租金及物品设备款。2020年7月30日，李洪成与案外人吕鹏签订租房协议，约定将案涉房屋出租给吕鹏，租赁期限为2020年8月8日至2022年8月8日。2020年11月23日，李洪成将案涉房屋租给韵达快递公司。本院认为，李洪成与孙立飞签订的《租房协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，本案中，案涉合同约定李洪成将门市租给孙立飞，但案涉合同于2019年4月15日签订后，因工商部门禁止孙立飞在案涉房屋经营烧烤店，孙立飞才知晓案涉房屋不属于门市，将该事实于2019年5月9日、10日通知了李洪成，并于2019年9月28日提出退还已交纳的租赁费和物品设备款等相关费用。上述事实说明，因工商部门禁止孙立飞在案涉房屋经营烧烤，案涉合同目的已无法实现。李洪成于2020年与案外人签订租赁合同的事实亦可以证明双方已自行解除了案涉租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中，案涉租赁合同约定李洪成向孙立飞出租的房屋为门市，但李洪成在孙立飞提出工商部门禁止烧烤店后认可该房屋系住宅，导致案涉房屋无法经营，案涉合同不能实现合同目的。且李洪成虽主张孙立飞在2019年5月10日至2019年9月28日期间经营烧烤店，不应退还租金，但未举示充分证据予以证明，故一审判决李洪成依法退还孙立飞房屋租金45,000.00元、物品设备款5,000.00元并无不当。综上所述，李洪成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,050.00元（李洪成已预交），由李洪成负担。本判决为终审判决。审判长 唐 新 元审判员 徐 晓 娟审判员 都关红叶（）二〇二一年四月十二日书记员 那  爽