安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖15民终768号 上诉人（原审被告）：六安市兴盛典当有限公司，住所地安徽省六安市金安区中店乡南乡村，统一社会信用代码91341500595715514G。 法定代表人：江宏余，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩洁，安徽皋兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈茂丽，女，汉族，1974年4月21日出生，住安徽省六安市解放路天都花园东区。 被上诉人（原审原告）：蒋纯红，男，汉族，1965年11月3日出生，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：刘明星，安徽公众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陶永生，男，汉族，1958年1月22日生，住安徽省六安裕安区。 上诉人六安市兴盛典当有限公司（以下简称兴盛公司）因与被上诉人陈茂丽、蒋纯红、陶永生房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院（2020）皖1503民初6147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 兴盛公司上诉请求：1、撤销安徽省六安市裕安区人民法院（2020）皖1503民初6147号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人对上诉人一审的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案的房屋租赁合同中没有上诉人的盖章或法定代表人的签字，且“乙方”签字处是由“陶永生、苏焕富”所签，但该二人从未得到过上诉人的授权委托，也不是上诉人公司的股东或工作人员，且该份租赁合同被上诉人也从未得到过上诉人的追认，被上诉人未尽到合同审查义务，风险应自行承担。该份租赁合同对上诉人而言系无效合同，对上诉人不具约束力。涉案租赁合同的签约主体之间已经履行了一年的租金，被上诉人也当庭自认已经收取了安宇林、陶永生、苏焕富涉案合同内的第一年租金，被上诉人也明知该款项并非上诉人支付，且被上诉人庭审时自认：“我只要收到钱就行了，我不管是谁租的。”因此，涉案房屋的租赁费用即便存在，那么承担责任的主体也应该是安宇林、陶永生、苏焕富。而上诉人在2017年10月30日与安宇林签订的《股权转让协议》中也明确约定：“协议签订后，因乙方的经营活动产生新的债权由乙方享有、债务由乙方承担”。上诉人也在股权转让后的第一时间通知了被上诉人。被上诉人对此全部知情，但被上诉人在与他人签订了房屋租赁合同并履行一年之后，却将上诉人诉至法院，明显无事实及法律依据。本案涉案的合同系房屋租赁合同，不存在任何“突破合同相对性”的情形。因此，上诉人作为一审被告的主体并不适格。二、涉案的房屋租赁合同与被上诉人提交的房地产权证载明的房屋坐落位置、面积等均不相同，不能证明被上诉人作为一审原告的主体适格。三、本案漏列必要共同诉讼当事人安宇林、苏焕富。涉案的房屋租赁合同中“苏焕富”与“陶永生”共同在乙方处签名，而被上诉人一审时却未将苏焕富列为共同被告，安宇林系股权转让协议的受让方，且陶永生庭审时辩称系受安宇林的委托临时代签合同，而被上诉人一审时也未将安宇林列为共同被告参与诉讼，本案明显属于漏列必要共同诉讼当事人，故上诉人于庭前申请追加被告未被准许，无法律依据。四、涉案的物业费用已经超过诉讼时效且并非上诉人实际使用所欠付的费用，不应由上诉人承担。上诉人与被上诉人之间的初始租赁合同时间发生在2012年至2017年，在此期间被上诉人也认可上诉人从未拖欠其任何费用。 陈茂丽、蒋纯红辩称，一、一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉人的上诉，维持原判。二、合同上兴盛公司虽然没有盖章，但是该房屋是兴盛公司实际租赁和使用的，无论是陶永生、苏焕富还是其他什么人签字，还是安宇林支付租金，都是履行职务行为，因此无需追加所谓的当事人。另外兴盛公司内部股东的纠纷也好，变动也好，这个与本案没有多大的关联性。因为责任主体仍然是兴盛公司。截止到二审开庭的今天，兴盛公司的法定代表人在工商登记仍然没有变更。因此一审判决实际租赁使用人兴盛公司承担责任并无不当。三、租赁合同上面讲的房屋是兴美花园二期3号、4号，这个与原告所提供的房产证上面标注基本上是相符的，为什么出现房产证上是E4，而合同上面写的是二期，因为E4号楼俗称二期，它属于兴美花园二期的一部分，房产证上面写的是E4号楼。另外房地产权利人陈茂丽和蒋纯红系夫妻关系，一审中原告的主体是适格的，并且提供的房产证和租赁合同上面有细小的一个称呼上的差异，并不影响本案的事实。四、物业费并没有超时效，我们交物业费的时候是2020年才补交的，本案的庭审时间是2020年11月份，并不存在超时效问题。 陶永生未作答辩。 陈茂丽、蒋纯红向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原被告双方的租房合同；2、请求判令被告立即支付所欠房租78000元（暂计算至2020年4月10日，此后的租金，按被告实际占用房屋的时间计算，直至合同解除），以及被告占用租金期间的利息（自2019年3月11日起，至款清之日止，按同期银行贷款利息计）；3、本案的诉讼等费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年4月10日，典当行作为乙方与陈茂丽、蒋纯红作为甲方签订了《租房合同》，甲方将其所有的位于六安市裕安区××花园××期××＃××＃房屋出租给乙方使用。面积为230平方米，租赁期限自2018年4月10日起至2021年4月10日止。年租金为78000元，租金的支付方式为每年的3月10日前支付当年租金，租金每年一次付清。乙方同意于2018年4月20日前支付甲方押金6000元。乙方承担租赁期内的水、电、煤气、电话费、宽带费、物业管理费和电视费等一切因实际使用而产生的费用，并按单如期缴纳。合同尾部，陈茂丽、蒋纯红在甲方栏签名，陶永生、苏焕富在乙方栏签名。合同还约定其他事项。兴盛公司支付押金6000元，支付2018年4月10日至2019年4月10日期间租金78000元。兴盛公司继续使用租赁房屋。2020年3月24日，兴盛公司搬出承租房屋，并将承租房屋钥匙交付陈茂丽、蒋纯红。2020年9月18日，陈茂丽支付兴美花园Ｅ区3号、4号门面房2017年9月1日至2020年5月31日期间物业费4818元。2020年9月23日，兴盛公司搬出保险柜。另，2017年10月30日，六安市兴盛典当有限公司作为甲方与安宇林作为乙方签订《股权转让协议》，甲方个股东自愿放弃对其他股东股权的优先购买权，一致同意将兴盛公司100%的股权转让给乙方，乙方同意受让。甲方出让的股权，仅包括兴盛公司的企业名称、资质、经营权等无形资产，未分配的权益及未清算的资产仍然属于甲方所有。股权转让价款壹佰柒拾万元，合同签订后三日内支付壹佰万元，股权及其他工商登记信息变更完毕后三日内一次性付清余款。协议签订前，兴盛公司所有的债权由甲方享有、债务由甲方承担。协议签订后，因乙方的经营活动产生新的债权由乙方享有、债务由乙方承担。协议还约定其他事项。2017年11月1日，江宏余将兴盛公司经营许可证、营业执照、特种行业许可证、兴盛公司印章移交给安宇林。2017年11月2日，安宇林向兴盛公司账户支付70万元。 一审法院认为，原告要求解除租房合同，被告无异议，予以确认。被告兴盛公司在解除租房合同后，对前期的租金应及时支付，被告未及时支付租金，应当承担民事责任，原告要求被告兴盛公司支付租金、物业费，予以支持，但其主张房屋交付后的租金、物业费，不予采纳。6000元押金应予以比除。被告兴盛公司股东江宏余虽然将其股份转让给安宇林，但未经登记，公司仍然存在，不能就此免除兴盛公司责任。安宇林接手兴盛公司经营，委托陶永生签订租房合同，其行为代表兴盛公司，因此，原告主张陶永生承担民事责任，不予支持。且陶永生未实际使用案涉房屋。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，判决如下：一、解除原告陈茂丽、蒋纯红与被告六安市兴盛典当有限公司于2018年4月10日签订的《租房合同》；二、被告六安市兴盛典当有限公司应予本判决生效之日起十日内支付原告陈茂丽、蒋纯红房屋租金78000元及其违约金，违约金自2019年3月11日起至2019年8月19日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率、本金78000元计算；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心发布一年期贷款市场报价利率本金计算至本金78000元实际付清之日止；三、被告六安市兴盛典当有限公司应予本判决生效之日起十日内支付原告陈茂丽、蒋纯红物业费4818元÷21月×19月计4359.14元；四、被告六安市兴盛典当有限公司支付原告陈茂丽、蒋纯红6000元押金在结算时予以比除；五、驳回原告陈茂丽、蒋纯红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，减半收取875元，由被告六安市兴盛典当有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于兴盛公司诉讼主体是否适格的问题。经查，《租房合同》上承租方签字的虽是陶永生、苏焕富，但合同上也显示兴盛公司是承租人，且实际上也是兴盛公司在使用，结合兴盛公司从2012年至2019年一直使用该房屋且都按期支付房租的情况，足以认定陶永生、苏焕富在《租房合同》上签字的行为是经兴盛公司授权，兴盛公司是适格的被告。关于房屋租赁合同与房地产权证载明的房屋坐落位置、面积等不相同问题。房屋租赁合同中约定的“兴美花园二期3#4#”与房产证标注的“兴美花园E4号楼3#铺及夹、4#铺及夹”是同一房屋，虽然名称、面积略有不同，但具体位置双方没有争议，且兴盛公司已使用该房屋多年，故兴盛公司该项上诉理由不能成立。关于追加安宇林为被告的问题，江宏余虽然将股权转移给安宇林，但未进行工商变更登记，江宏余仍是兴盛公司的法定代表人，故安宇林不是本案的适格当事人。综上，兴盛公司主张其诉讼主体不适格不应承担责任以及漏列安宇林、苏焕富为被告的诉请不能成立。关于物业费是否超过诉讼时效的问题。陈茂丽在2020年9月18日为案涉房屋交纳2017年9月1日至2020年5月31日的物业费，在2020年10月21日即向一审法院起诉，故未超过诉讼时效。 综上所述，六安市兴盛典当有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1750元，由上诉人六安市兴盛典当有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 军 审 判 员  王 丽 审 判 员  马 龙 二〇二一年四月二十日 法官助理  陈坤柱 书 记 员  熊贤茹 附：相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。