贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终875号上诉人（原审被告）：盘州市光明房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省盘州市翰林街道江源路，统一社会信用代码：91520222697516938L。法定代表人：陆益，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：金达刚，贵州贵友律师事务所律师。一般授权委托诉讼代理人：腾小林，贵州贵友律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：毛金辉，男，1972年8月13日出生，彝族，住贵州省盘州市双凤镇（原盘县。特别授权委托诉讼代理人：谭代关，贵州磐桓律师事务所律师。上诉人盘州市光明房地产开发有限责任公司（以下简称光明房开）因与被上诉人毛金辉商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初3631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人光明房开的委托诉讼代理人金达刚、腾小林，被上诉人毛金辉的委托诉讼代理人谭代关到庭参加诉讼。本案现已审理终结。光明房开上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，上诉人不应承担逾期办理房屋初始登记的违约责任。首先，被上诉人主张逾期办证违约金，应当自合同约定的办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间，被上诉人与上诉人光明公司签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。2016年10月31日，被上诉人作为业主与盘县鼎宸物业管理有限公司签订了《住宅工程质量分户验收记录（户内部分）》及《领取钥匙登记表》，光明公司已将房屋交付上诉人使用，按照合同约定交房后90日上诉人要为被上诉人办理房屋初始登记，也就是2017年01月31日前上诉人需履行初始登记义务，至2020年01月31日已满3年诉讼时效。其次，依据法律规定“开发商因不能预见、不能避免且不能客服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形，主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，可予支持”，上诉人在一审中已提供证据证实是因施工单位的原因导致其逾期工期滞后，符合不能预见、不能避免也不能客服的客观情况。再者，产权证的发放是一项政府行为，并非开发商的单方行为，是否发放、何时发放都是由政府决定的；而产权证的办理和获得，还需购房人的配合、申请及行政管理部门许可等，并非是开发商能独立完成的事项。毛金辉辩称，一审认定的事实准确，适用法律正确，应维持原判。毛金辉向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告2016年10月31日至2020年5月20日期间的逾期交房违约金40823元;判令被告以房屋总价款314750元为基数按日万分之一支付原告2020年5月21日至商品房满足交房条件之日止期间的违约金。二、判令被告支付原告2017年1月30日至2020年5月20日期间的逾期办理产权转移登记违约金43714元;判令被告以房屋总价款314750元为基数按年利率4.2%支付原告2020年5月21日至商品房产权转移登记完毕之日止期间的逾期办理产权转移登记违约金。三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年10月31日，原盘县（现盘州市）光明房地产开发有限责任公司作为出卖人与毛金辉作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定：毛金辉向盘州市光明房地产开发有限责任公司购买位于观月广场1单元10层4号商品房。合同还对出卖人关于房屋权利状况的承诺、商品房价款的确定方式及总价款（314750元）、付款方式、付款期限（2016年10月31日前支付全部房价款）、商品房交付使用条件及日期（交付时间为2015年9月30日前）、逾期交房责任（第十三条：逾期交房：逾期在30日之内，自交付届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。）、交接手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任，房屋登记（第二十二条：房屋登记：一、预告登记......。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于/前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起无日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的无承担违约责任；2、约定日期起无日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第/项处理：（1）买受人有权退房......。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款无违约金......。（四）双方同意按照下列/种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关办理商品房转移登记。2、买受人同意委托无向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记......）等进行了约定。2016年10月31日，毛金辉作为业主与盘县鼎宸物业管理有限公司作为物业单位签订《住宅工程质量分户验收记录（户内部分）》，毛金辉对验收项目、验收内容等进行验收并领取钥匙。2016年10月31日，毛金辉向原盘县（现盘州市）光明房地产开发有限责任公司交纳燃气安装费、装修抵押金、垃圾清运费等费用9000元。2016年11月29日，毛金辉向原盘县（现盘州市）光明房地产开发有限责任公司交付购房款314750元。2016年12月6日，原盘县（现盘州市）住房和城乡建设局出具《盘县商品房预售合同备案登记表》，对毛金辉购买坐落于盘县房屋进行预售备案（竣工时间2015年1月15日，交房时间2015年12月30日）。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,不违反法律、法规强制性规定,合法有效。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同约定全面履行自己的权利义务。本案中，因原被告签订合同当日，原告对房屋进行验收并领取钥匙，实际取得了房屋，因此，被告不存在违约行为，故对原告主张被告支付原告2016年10月31日至2020年5月20日期间的逾期交房违约金40823元;以房屋总价款314750元为基数按日万分之一支付原告2020年5月21日至商品房满足交房条件之日止期间的违约金的诉讼请求，理由不能成立，不予支持。对被告提出其不存在逾期交房，不应承担逾期交房违约金的辩解意见，理由成立，予以采纳。对原告主张支付原告2016年10月31日起至2020年5月20日期间的逾期办理产权转移登记违约金43714元及以房屋总价款314750元为基数按年利率4.2%支付原告2020年5月21日至商品房产权转移登记完毕之日止期间的逾期办理产权转移登记违约金的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。第二款规定：合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收使其贷款利息的标准计算。原被告双方未约定办理房屋产权转移登记期限，被告应当在交房（交房时间为2017年10月31日）之日起90日内即2017年1月31日之前为原告办理房屋产权转移登记，但被告至今仍未向原告提供办理房屋转移登记的相关资料，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。第二款规定：诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。对原告主张2016年10月31日至2017年5月28日期间的逾期办理产权转移登记的违约金的诉讼请求，原告提起本案诉讼的时间为2020年5月29日,且无诉讼中止、中断、延长等情形，已经超过诉讼时效,故不予支持；但其主张自2017年5月29日起的违约金,并未超过诉讼时效,应予支持；因双方未约定办理房屋产权转移登记的期限及违约金的计算方式；参照“《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》（四）关于违约责任问题。18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”的规定，原告主张逾期办理商品房转移登记期间的违约金按年利率4.2%的诉讼请求，未超过法律规定的年利率6%，予以支持，即2017年5月29日至2019年8月19日期间违约金计算为29445.08元（314750元×4.2%×813天÷365天）；自2019年8月20日起至2020年5月20日止的利息,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率3.85%计算,即9096.71元（314750元×3.85%×274天÷365天）；上述违约金共计38541.79元，因受疫情或疫情防控措施等因素的影响，酌情扣减违约金6335.64元（38541.79元÷365天×60天），予以支持违约金32206.15元（38541.79元-6335.64元）。2020年5月21日至商品房产权转移登记完毕之日止期间的逾期办理产权转移登记违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率3.85%计算。对被告提出其逾期办证违约金已超过诉讼时效的辩解意见，理由不能成立，不予采纳。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告盘州市光明房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告毛金辉违约金32206.15元。自2020年5月21日起的违约金，以房屋总价款314750元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率3.85%计算至商品房产权转移登记完毕之日止的逾期办理产权转移登记；二、驳回原告毛金辉的其他诉讼请求。案件受理费957元，由原告毛金辉负担654元,被告盘州市光明房地产开发有限责任公司负担303元。二审中，上诉人光明房开向本院提交如下证据：1、2014年9月28日盘州市建安建筑工程有限公司职工集资建房会议记录、2016年8月25日盘州市建安建筑工程有限公司与上诉人观月广场职工集资建房会议纪要、上诉人承诺于2016年6月30日交钥匙装修盘州市建安建筑工程有限公司职工集资建房的承诺书，拟证明案涉房屋为集资建房，不是商品房买卖，不应该适用最高院关于商品房买卖合同的司法解释，应适用民法典关于合同编的相关规定。同时证明本案遗漏了必须参加诉讼的第三人，因为一审的原告并不是集资建房户，而是通过集资建房买卖得来。被上诉人毛金辉质证认为，对证据无异议，但是达不到上诉人的证明目的，该组证据恰好能够证实集资建房的过程中是由建安公司承建，之后由上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，上述被上诉人交付到建安公司的集资款由上诉人承接，因此，上诉人应承担商品房买卖合同的违约责任。上诉人提交的该组证据的三性本院予以确认，但因与上诉人形成相应合同关系的相对人为被上诉人，故对其证明目的本院不予确认。被上诉人毛金辉未向本院提交新证据。本院依职权调取如下证据：贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初3637案中，承办法官在建安建筑公司调取的通知、调查笔录。上诉人和被上诉人对该组证据均无异议。该组证据可以证实案涉房屋与建安公司之间关系的事实，本院予以确认。二审经审理查明的事实与一审基本一致，对一审认定的事实本院予以确认。另查明，上诉人原名称为盘县光明房地产开发有限责任公司。本院认为，本案二审争议焦点主要是：1、上诉人是否应向被上诉人承担逾期办证违约责任；2、被上诉人本案诉讼请求是否已过诉讼时效。关于第一个争议焦点：上诉人所称因施工方的原因致其逾期交房或办证的理由不属于免责事由，本案亦不存在因政府行政行为导致上诉人无法办理房屋产权证的问题，对其该上诉理由不予支持。对于上诉人所称其无法按期办理产权登记的违约责任为零的上诉理由，因没有合同依据及法律依据，不予采纳。结合双方当事人所签协议，双方形成商品房买卖关系。因此，一审依据相关法律的规定所作出的由上诉人向被上诉人承担逾期办证违约责任的认定及判决并无不当，应予维持。关于第二个争议焦点，上诉人的上诉理由不能成立，理由与一审一致，不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1913元，由上诉人盘州市光明房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓少旭审判员  王秋红审判员  杨 龙二〇二一年四月二十八日法官助理张冰书记员杨梦虹