湖南省张家界市永定区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0802执异12号案外人（异议人）：石红霞，女，1990年2月21日出生，苗族，户籍地：湖南省桑植县。申请执行人：张家界市永定区胜源小额贷款股份有限公司，住所地张家界市永定区解放路路文昌阁。法定代表人汤先赤，董事长。委托代理人：崔雪晨，男，1989年2月24日出生，土家族，系张家界市永定区胜源小额贷款股份有限公司职员，住张家界市永定区。代理权限为特别授权。委托代理人：龚正国，湖南正诚律师事务所律师。被执行人：吴祥义，男，1962年11月9日出生，土家族，籍贯张家界市永定区，住张家界市永定区。被执行人：周菊香，女，1965年9月18日出生，土家族，籍贯张家界市永定区，住张家界市永定区。本院在执行申请执行人张家界市永定区胜源小额贷款股份有限公司与被执行人吴祥义、周菊香金融借款合同纠纷执行一案中，案外人（异议人）石红霞对本院（2021）湘0802执恢135号执行裁定查封、拍卖、变卖吴祥义、周菊香共有坐落于张家界市永定区××溪坪办事处打鼓台居委会（民安家园二期Ｂ5栋）住宅（产权证号：××、713009556，产权面积99.56㎡）一套不服，向本院提出书面异议，请求解除对坐落于张家界市永定区××溪坪办事处打鼓台居委会（民安家园二期Ｂ5栋）住宅（产权证号：××）一套的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人石红霞提出异议称，法院查封的产权证号为7××3号房产系2013年10月29日产权登记为周菊香与吴祥义的共有财产，2014年6月16日，周菊香与吴祥义离婚时双方协议归周菊香所有。2014年6月28日，周菊香将该房产以30万元卖给石红霞，石红霞按约定交付了房款28万元，2015年1月9日补充协议约定待房产证满5年后将所有手续办好后异议人将剩余2万元付清。综上，2014年异议人购买该房产后已居住多年，只是因周菊香一直未配合过户导致该房产还登记在周菊香名下，实际该套房产所有人应为异议人所有，故提出异议。申请执行人张家界市永定区胜源小额贷款股份有限公司称，一、案外人（异议人）石红霞以极低的价格3000元/㎡购买被执行人吴祥义、周菊香的房产，明显非善意取得。二、案外人（异议人）石红霞虽暂时占有该房产，但未办理过户登记，权属仍属两被执行人所有。三、申请执行人与被执行人的借贷关系发生于2013年3月29日，2015年3月28日到期，两被执行人将房产于2014年6月28日出售给案外人（异议人）石红霞，有逃避债务的意图。四、贷款到期后申请执行人及时主张权利，提起诉讼后法院于2016年3月30日首次裁定查封涉案房产。又于2019年4月1日、2021年3月19日进行了两次续封。综上，申请执行人认为，涉案房产权属仍为两被执行吴祥义、周菊香所有，申请执行人依法享有对涉案房产的强制执行处置权。请求法院依法驳回案外人（异议人）石红霞的异议请求。但考虑到案外人（异议人）石红霞已经支付大部分购房款并实际占有涉案房产，可以认可案外人（异议人）石红霞的优先购买权。被执行人吴祥义、周菊香在异议审查期间没有提出意见。本院审查查明，坐落于张家界市永定区××溪坪办事处打鼓台居委会（民安家园二期Ｂ5栋）住宅（产权证号：××；713009556号）涉案房产，登记为被执行人吴祥义、周菊香共有。2014年6月16日，被执行人吴祥义与周菊香到张家界市永定区民政局协议离婚时将涉案房产分给被执行周菊香，但至今未进行产权变更登记。2014年6月28日，案外人石红霞通过张家界市永定区瑜明信息中介与周菊香签订了《二手房买卖合同》约定以30万元购买涉案房产，后石红霞先后共付房款28万元，2014年9月案外人石红霞全家入住涉案房屋至今。2015年1月9日双方又约定待双方办理完房产过户手续时付清余款2万元。另查明，张家界市永定区胜源小额贷款股份有限公司（简称胜源小额贷款公司）与吴祥义、周菊香金融借款合同一案，2016年3月30日本院作出（2016）湘0802民初694号民事裁定书，裁定：对吴祥义、周菊香共同所有的位于张家界市永定区××村（民安家园二期）的房产（产权证号：7××3号）一套进行查封，查封期限为三年。2016年7月18日本院作出（2016）湘0802民初694号民事判决书，判决：一、吴祥义、周菊香共同偿还张家界市永定区胜源小额贷款股份有限公司借款本金100000元，并按月利率20‰支付利息从2014年6月21日起至实际还清款之日止；二、吴祥义、周菊香共同支付张家界市永定区胜源小额贷款股份有限公司为实现债权支付的律师代理费5000元；以上一、二项，限本判决生效后十日内履行完毕。判决生效后，吴祥义、周菊香未履行生效法律文书确定的义务，胜源小额贷款公司遂申请强制执行，2019年4月1日本院作出（2017）湘0802执17-2号执行裁定书，裁定：继续对吴祥义、周菊香共同所有的位于张家界市永定区××村（民安家园二期）的房屋（产权证号：7××3号）一套进行查封，查封期限为一年六个月。2021年3月19日本院作出（2021）湘0802执恢135号执行裁定书，裁定：查封、拍卖、变卖被执行人吴祥义、周菊香共有坐满于西溪坪办事处打鼓台居委会（民安家园二期Ｂ5栋）住宅（产权证号：××、713009556，产权面积99.56㎡）一套。案外人（异议人）石红霞知道后不服遂提出执行异议。本院认为，法院对案外人提出排除执行异议，应当审查案外人是否系权利人；该权利的合法性及客观性；该权利能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案外人石红霞与被执行人周菊香就涉案不动产在本院查封前签订有书面买卖合同；并在人民法院查封之前已实际占有该不动产，该书面买卖合同及实际占有无证据证实其存在合同无效及违法占有的情形，且已支付大部分款项，案外人石红霞并表示可将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，也非因买受人的原因未办理产权过户登记。故本案案外人（异议人）石红霞提出执行异议的情形符合上述法定情形，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益，本院对其异议主张应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下：中止本院（2021）湘0802执恢135号执行案裁定查封、拍卖、变卖被执行人吴祥义、周菊香共有坐落于西溪坪办事处打鼓台居委会（民安家园二期Ｂ5栋）住宅（产权证号：××、713009556，产权面积99.56㎡）一套的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 彭 宁人民陪审员 李 斌人民陪审员 田际波二〇二一年四月二十六日书 记 员 胡耀之附法律条款：中华人民共和国民事诉讼法第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。