青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终356号上诉人(原审被告)：余少锋，公民身份号码×××，男，汉族，1965年5月5日出生，住湖北省襄阳市。委托诉讼代理人：王琛媛、李明敏，青海诚嘉律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：青海亿民房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630103661921077A，住所地：西宁市城中区城南新区新城大道137号。法定代表人：田爱辉，董事长。委托诉讼代理人：梁志刚，陕西观瀚律师事务所律师。原审被告(原审被告)：中国化学工程第六建筑有限公司，统一社会信用代码：91420000177570439L，住所地：湖北省襄阳市东津新区南山路1号。法定代表人：胡二甫，总经理。委托诉讼代理人：赵梦娇，该公司法律顾问。原审第三人：西宁博泽企业管理咨询服务有限公司，统一社会信用代码：9163010307458626XH，住所地：西宁市城中区长江路75号华德大厦15楼。法定代表人：李国峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张艳。上诉人余少锋因与被上诉人青海亿民房地产开发有限公司（以下简称：亿民公司）、原审被告中国化学工程第六建筑有限公司（以下简称：化工六建公司）、原审第三人西宁博泽企业管理咨询服务有限公司（以下简称：博泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2020）青0103民初318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。余少峰上诉请求：撤销一审民事判决，驳回亿民公司的诉讼请求。事实和理由：在2018年2月5日亿民公司与博泽公司的委托合同关系被西宁市中级人民法院判决解除，亿民公司概括继受博泽公司项下权利义务，至此合同主体发生变化。而余少峰作为承租方并未收到博泽公司任何形式的通知，直到2019年7月份起诉时余少峰才得知合同主体早已变更，亿民公司一审中辩称其继受权利义务后通知余少峰及催要租赁费事实与实际不符。事实上早在2017年3月份余少峰已将涉案房屋的钥匙交于博泽公司，博泽公司已将房屋使用权收回之后，几年内也未联系过余少峰，故余少峰有理由相信该租赁合同在对方接收钥匙时已经解除，至于委托合同是否解除，是否已经完成交接任务以及交接任务进行到什么程度，在余少峰完全不知情的情况下，与余少峰无关。合同主体发生重大变更，牵扯利益第三方应及时履行告知义务，以重新达成新合同，其采取补救措施，既然钥匙已交付，对涉案房屋也未实际占有使用，又何来腾退房屋一说。既然亿民公司在2018年2月份继受了权利义务，按交易习惯跟逻辑能够产生合理推断的是对涉案房屋的情况清晰明了，而且涉案房屋的钥匙已被收回，为何时隔一年后又起诉要租赁费，何况余少峰装修涉案房屋已将进花30余万元，在交付钥匙时也未提出对其装修装饰的费用进行折价补偿的要求，故余少峰认为原审法院认定事实不清、证据不足、程序违法，草率判定由余少峰承担2018年2月6日至2019年7月5日的房屋租赁费及腾退房屋违背公平原则诚实信用原则，也不符合交易习惯。综上，为维护余少峰的合法权益，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判驳回亿民公司的诉讼请求。亿民公司答辩称，首先，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，余少锋的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。事实和理由：第一、就是按照余少峰当庭陈述的上诉理由是合同主体发生了变化，其实这是错误的。在租赁合同关系中，合同主体始终没有发生变化。余少峰与博泽公司签订的租赁合同合法有效至今没有解除。2018年2月5日西宁中院的生效判决解除了亿民公司与博泽公司之间的委托代理关系。委托代理关系我们认为是一种间接代理的法律关系，在亿民公司解除博泽公司的授权之后，合同项下的权利义务全部由亿民公司来承继，所以合同主体无需发生变化；第二、针对余少峰说亿民公司与博泽公司在解除委托之后，没有给他们进行通知。亿民公司在2018年的2月份与博泽解除委托之后。该判决生效后，亿民公司就已经电话通知余少锋，当时余少锋在海西州承揽工程称其已将房屋钥匙交给博泽公司，要博泽公司帮忙转租案涉的156号别墅。这在一审中的余少锋也辩称当时租赁了三套别墅，在2017年的3月，将其中的两套退还给博泽公司解除租赁关系。案涉的156号别墅因余少锋因对该别墅进行了装修。余少峰当庭的陈述是为了减少损失委托博泽公司有个姓王的经理代为转租。所以，我们认为亿民公司承继权利之后如何使用别墅是余少峰的权利，亿民公司无权干涉，亿民公司也曾在整个别墅区的公告栏及156号的门口张贴过判决生效公告及权利义务承继，要求承租人直接向亿民公司交付租金的公告。代理人也是在2018年年底第一次见到余少峰，就是因为协商156号别墅的租金的支付问题，而且在2019年3月份的时候也跟余少峰在亿民公司的办公室见面协商这个问题。所以今天余少锋称其只有在亿民公司起诉之后才知道博泽公司与亿民公司之间的委托代理关系解除这一事实是没有任何依据的，与一审中的陈述也不相符的。另外，余少峰称交钥匙即视为合同解除，这是没有事实任何事实依据或者法律依据的，涉及到了余少锋当时签订租赁了三套别墅，解除合同的只是两套，案涉的156号至今没有解除合同。而且在诉前的时候，在2019年，双方协商余少峰还称，正是因为156号别墅他进行了装修，为了减少损失，当时是用装修来折抵之前的租金。但是因为装修对我们房屋所有人来讲是没有任何价值，所以我们没有同意。所以，至今余少锋没有把房屋交还或者腾退给亿民公司，所以应当向亿民公司支付房屋租金及物业管理费。综上，余少峰的上诉请求没有任何事实和法律依据，应予驳回。化工六建公司答辩称，本案一审中对主要证据《137号园区别墅使用经营合同》和相关的法律关系认定正确，经过一审查明，该合同的签订系余少锋的行为，他无权代表化工六建公司签订合同，所以租赁关系只存在于余少峰和亿民公司之间。同时，我们公司并不知情，也没有参与和使用合同所指向房屋，余少峰在一审当中也承认就是该房屋的使用与我们公司没有关系。所以，亿民公司也没有相关证据，可以证明与我司有关。因此，化工六建公司不应当承担任何法律责任。博泽公司答辩称，与我们公司没有关系，亿民公司在园区张贴了和我们解除委托代理关系的法院判决，从那以后我们再没有在参与。亿民公司向一审法院起诉请求：一、解除2016年3月3日博泽公司与化工六建公司、余少峰签订的租赁合同，并由化工六建公司、余少峰腾退租赁房屋；二、化工六建公司、余少峰向亿民公司支付租金79242.5元（期限自2018年2月6日至2019年7月5日止）；三、化工六建公司、余少峰向亿民公司支付物业费6460元（自2018年2月6日至2019年7月5日）；四、本案诉讼费用由化工六建公司、余少峰承担。一审法院认定事实：2014年7月22日，博泽公司（甲方）与化工六建公司、余少锋（乙方）签订《西宁市城南新区新城大道137号园区别墅使用经营合同》，合同载明：“甲方将坐落于青海省西宁市××区第156栋，建筑面积为380平方米的别墅，提供给乙方作为经营场所使用，乙方将上述别墅用于办公。经营使用期限自2016年3月3日起至2021年12月31日止，经营使用期限6年，第一年使用费54560元，第二年使用费57060元、第三年使用费59685元、第四年使用费62442元、第五年使用费65340元、第六年使用费39888元。乙方须依约缴纳租金使用费及其他各项费用，如有拖欠，甲方有权加收滞纳金，每天滞纳金为实欠总额的千分之三，拖欠超过15天，甲方有权收回房屋。”合同中还对双方的其他权利与义务等内容进行了详细的约定。该合同中余少锋个人进行了签名，并未加盖化工六建公司的公章。另查明，西宁市城南新区新城大道137号鑫润园小区第156号别墅，在房产管理部门登记的房屋所有权人为亿民公司。一审法院认为，关于亿民公司及博泽公司间的法律关系，由西宁市中级人民法院于2018年2月5日作出（2018）青01民终96号民事判决，该判决认定亿民公司、益民公司与博泽公司之间为委托合同关系，并对亿民公司、益民公司与博泽公司签订的《物业委托出租管理服务协议》及补充协议于2018年2月5日予以解除。博泽公司受亿民公司、益民公司的委托，将房屋出租给了余少锋，现房屋所有权人亿民公司作为委托人，可以行使受托人博泽公司对余少峰的权利。因亿民公司提交的《137号园区别墅使用经营合同》中仅有余少锋个人签字且未加盖化工六建公司公章，化工六建公司在庭审中不认可其授权余少锋签订合同，亿民公司也未提交合同系余少锋代表化工六建公司签订的相关证据，据此，《137号园区别墅使用经营合同》应系余少锋个人与博泽公司签订，亿民公司应当向余少锋个人主张相应权利，由余少锋个人承担合同约定的义务，故对亿民公司要求化工六建承担相关责任的诉讼请求，不予支持。根据查明的事实，余少锋未向亿民公司给付2018年2月6日起至2019年7月5日的房屋租赁费，亦未向亿民公司腾退房屋，这违反合同约定，亿民公司的主张符合法定解除的条件，故对亿民公司要求解除与余少锋于2016年3月3日签订的《137号园区使用经营合同》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，余少锋应当向亿民公司腾退涉案房屋，故对亿民公司要求腾退涉案房屋的诉讼请求，予以支持。对亿民公司要求支付西宁市城南新区新城大道137号鑫润园小区第156号房屋自2018年2月6日至2019年7月5日期间的房屋租赁费及物业费的诉讼请求，因余少锋一直未向亿民公司腾退房屋，其应当向亿民公司支付房屋租赁费及物业费。关于房屋租赁费及物业费的金额，应参照博泽公司与余少锋所签订的西宁市××区别墅使用经营合同的约定予以计算，故余少锋应支付2018年2月6日起至2019年7月5日期间的该房屋租赁费及物业费85702.5元（其中2018年2月6日至2019年2月5日期间为59685元，2019年2月6日至2019年7月5日期间为：62442元÷12个月×5个月=26017.5元）。余少锋抗辩其向博泽公司口头退还涉案房屋，但其未提交证据证实，故对余少锋的抗辩理由不予采纳。博泽公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，应当承担对其不利的法律后果。遂判决：一、解除亿民公司委托博泽公司与余少锋于2016年3月3日签订的《137号园区别墅使用经营合同》。二、余少锋于判决发生法律效力后三十日内腾退位于西宁市××区第156栋房屋。三、余少锋于判决发生法律效力后三十日内向亿民公司给付西宁市城南新区新城大道137号鑫润园小区第156栋房屋自2018年2月6日至2019年7月5日期间的房屋租赁费及物业费85702.5元。四、驳回亿民公司的其他诉讼请求。经二审审理查明，各方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，本案争执焦点：余少锋于2017年3月交回涉案房屋的钥匙是否视为双方解除了租赁合同。二审中，余少锋申请证人李×出庭作证，拟证实2017年3月份余少峰已将涉案房屋的钥匙交于博泽公司后，对涉案房屋再未实际占有使用，故双方租赁合同已解除，其不应再承担后续租赁费及腾退房屋的责任。首先，博泽公司对余少锋先前交回房屋钥匙的事实不持异议，但认为余少锋当时留下钥匙目的只是为了转租及安装天然气，并非解除租赁合同。其次，李×的证人证言中陈述交房屋钥匙时协商了用装修折抵房租，与一审庭审时余少锋认可当时交房屋钥匙是为减少损失，将房屋转租出去的陈述一致,故2017年余少锋将涉案房屋钥匙交回只是为了转租房屋，双方之间并未达成解除租赁合同的合意，故涉案的租赁合同并未解除。现亿民公司与博泽公司委托合同判决解除的情况下，亿民公司作为房屋所有权人可以向余少锋主张权利，一审法院判决解除亿民公司委托博泽公司与余少锋于2016年3月3日签订的《137号园区别墅使用经营合同》，并判决余少锋腾退租赁房屋并承担相应的房屋租赁费及物业费正确，应予维持。余少锋的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1942元，由余少锋负担。本判决为终审判决。审判长 李宏宁审判员 张洁琼审判员 纳 敏二〇二一年四月二十五日书记员 孙晓艺附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。