河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0103民初3628号原告：田鹏伟，男，1985年5月4日出生，汉族，住河南省方城县。被告：河南台兴房产有限公司，住所地：郑州市二七区京广南路59号，统一社会信用代码：91410000614404261D。法定代表人：王超斌，系公司董事长。委托诉讼代理人：刘玉静，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈慧慧，女，系该公司员工。原告田鹏伟诉被告河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告田鹏伟，被告台兴公司的委托诉讼代理人刘玉静、陈慧慧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告田鹏伟向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期办理权属证书违约金21905元；2.依法判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年11月20日，原、被告双方签订了房屋买卖合同，原告购买被告开发的坐落二七区××、××春××家园小区××楼××单元××楼××室室，合同约定被告应当在2015年12月31日前将需要提供的办理权属初始登记的材料报至郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2020年8月13日被告才拿到不动产证书。原告依法要求被告按照合同支付2015年12月31日起到2020年8月13日止期间逾期未办理不动产证的违约金，共计是1685天，房产总价650080元的万分之0.2的违约金，共计21905元。被告一直未按合同履行自身责任义务，给原告家庭生活等造成了严重的影响，故诉至法院。被告台兴公司辩称，针对被答辩人提出的所有诉讼请求，答辩人均不予认可，对于被答辩人自2013年12月20日至2015年4月6日逾期付款472天，根据合同第七条第1款第2项的规定，被答辩人应向我方支付逾期付款违约金15341.9元，对此违约金及利息请求法院予以抵消，对于不能抵消部分，我公司保留另案起诉的权利。一、针对被答辩人“依法判令被告向原告支付逾期办理权属证书违约金21905元”的诉讼请求答辩人不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。首先，根据我方提供的维修基金查询显示原告房屋的维修基金于2018年8月14日才缴纳完毕，答辩人只有在被答辩人缴纳完房屋专项维修基金，且将相关凭证交至答辩人后才能为当事人办理不动产登记手续。根据缴纳房屋专项维修基金的时间，答辩人提交涉案房屋初始登记的时间原则上应为2018年10月14日前，而非2015年12月31日，这一点有（2019）豫01民终25564号判决书佐证。其次，根据我方提供的不动产登记受理凭证显示台兴公司已于2018年12月17日将首次登记所需材料的材料报送至郑州市不动产登记中心，因此逾期办理权属登记违约金的计算时间截止到2018年12月16日。而且首登查询显示原告房屋的首次登记于2019年3月5日已经办理完毕。我方已将房产证办理到公司名下，只等业主申请过户。我方在初始登记办理完毕后，于2019年3月14日在春江家园小区张贴了办理不动产证书的催告通知，但原告未曾来我公司递交申请资料。现有房产证和我公司通知可以证明，所以我方没有任何违约和赔偿责任。再者，根据合同约定转移登记的相关手续是由原告自行办理，我方催告后仍未收到原告的书面通知要求提供办理转移登记的相关材料，且我方只负有提供应由我方提供的资料的义务,我方按照我公司工作流程在疫情结束后随着其他人（应××人办理转移登记手续的）一起为原告办理不动产转移登记证书，并于2020年8月13日为其办理完毕不动产转移登记手续，我方不存在违约情形，不应承担违约责任。最后，被答辩人直至2021年2月1日才起诉，此时其主张已经超过了三年诉讼时效，并且原告中间也没有主张过权利，因此原告的主张不应得到支持（有判决书（2020）豫0103民初10713号、（2020）豫0103民初10705号判决书为佐证，即应当适用诉讼时效抗辩，从原告向被告主张的截止日期计算三年诉讼时效）。二、2016年房管局职能调整，同时也造成客观上不能办理房产证，根据《合同法司法解释（二）》第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，由于不动产登记发生改革原来办理房产证流程为:去房管局办理实测，初始登记，业主办理房产证。2016年8月20日郑州市政府部门职能调整，原来在房管局办理初始登记转为在不动产局办理首次登记（即合同约定的答辩人义务--房管局初始登记资料提交实际已无法履行）因为改变了到新的部门，从部门成立到新办理流程及增加更繁琐的新的要求资料，长时间积压不接受资料，属于政府职能调整导致答辩人不能执行原合同的房管局初始登记，该合同附件第四第六条的部分条款规定因情势变更而失效，所以我公司不应当承担自2016年后8月20日后办理房屋权属初始登记提交资料逾期的责任。综上所述，答辩人由于客观原因无法办理被答辩人的不动产的产权证书，希望贵法院支持。三、疫情期间，政府为了防控新冠疫情，很多业务都暂时搁置或者延迟，从而导致办理房证的相关资料无法提交，在疫情期间办理不动产证的延迟问题我方不应承担责任。综上，望法院严格以事实为依据，以法律为准绳，综合考虑我方情况，依法驳回原告诉讼请求，维护法律公平正义。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1.2013年11月20日，原告××人）与被告××人）签订《商品房买卖合同》（合同编号130××××54777）一份。主要约定以下内容：1、原告购买被告开发的位郑州市二七区××、××北××单元××商品房××套套，建筑面积共82.76平方米，房屋总价款为650080元整，其中195080元，付款方式现金，付款时间2013年11月20日，剩余455000元，付款方式商业贷款，付款时间2013年12月20日。2、交付期限××人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“建设工程竣工验收合格，并向将设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”条件，并符合本合同约定的商品房交××人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外××人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，××人在发生之日起60日内告××人的；（2××人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。3、交存首期房屋专项维修资金的约定××人应当在商品房交付使用前交存首期房屋专项维修资金，应交金额5379元××人自行交存××人在本合同约定的房屋交付使用日期前将上述款项直接存入房屋专项维修资金专户××人未及时交存房屋专项维修资金××人因办理房屋初始登记需要××人交存的××人应当按照同期银行定期存款利率××人支付利息。4、关于产权登记的约定××人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需××人提供资料到产权登记机关备案。如××人的责任××人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列约定内容执行：（1）产权初始登记××人应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局××人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日××人支付总房款的万分之0.2违约金。（2）转移登记××人自行申请办理××人应××人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。2.原告于2013年11月20日支付支付购房款195080元，于2014年4月6日支付剩余购房款455000元，共计650080元。原告于2018年8月14日缴纳维修基金5379元。3.被告于2016年5月30日向原告交付房屋。4.郑州市不动产登记中心档案信息显示，涉案房屋于2019年3月5日完成商品房首次登记。5.《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办【2015】127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。郑州市不动产登记中心于2018年12月17日出具不动产登记受理凭证,载明:2018年12月17日收到河南台兴房产有限公司二七区赣江路98号7号楼20层2003等116户首次登记申请材料,经核实,现予以受理。6.2020年8月13日，田鹏伟取得豫（2020）郑州市不动产权第0203140号不动产权证书，该证书载明涉案房屋位二七区××路××楼××号号。7.原告田鹏伟诉被告台兴公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月29日作出（2018）豫0103民初8651号民事判决书，判决：一、被告河南台兴房产有限公司于判决生效后十日内向原告田鹏伟支付逾期交房违约金3413元、逾期基础设施和公共配套设施未达到使用条件的违约金844元、逾期办理权属证书违约金7544元，共计11801元；二、驳回原告田鹏伟的其他诉讼请求。该判决书显示被告逾期办理权属登记的违约金计算至2018年8月24日。本院认为：原、被告就商品房买卖合同中明确约定了关××人付款方式及期限××人办理房屋产权登记的期限及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，关于逾期办理产权登记违约金的问题。根据合同约定××人应当在2015年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2016年8月20日该局不再办理房屋所有权初始登记业务时，被告仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。后由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理的初始登记，而由郑州市不动产登记中心办理的首次登记。但申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记、还是首次登记被告均应当履行。涉案房屋的首次登记于2018年12月17日才被受理，被告应对此承担违约责任。被告虽提出诉讼时效抗辩，但原告之前的起诉已经产生诉讼时效中断的效果。同时原告缴纳房屋维修基金之日为2018年8月14日，根据郑州中院已生效判决认为，维修基金的缴纳对办理产权登记有一定影响，故本院酌定被告应提交案涉房屋首次登记资料的时间应为2018年10月13日。故被告逾期办理产权登记的违约金的起止时间为2018年10月13日至2018年12月16日（共计64天），因郑州市不动产登记后中心办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项，鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，综合本案案情，按照公平原则，本院酌定被告支付原告逾期办理权属登记的违约金为650080元×64天×0.00002×60%=499.26元，原告诉求过高部分，本院不予支持。被告辩称原告逾期缴纳购房款，应该承担违约责任，可另行向原告主张。对于原告主张的转移登记违约金，双方合同约××人自行申请办理××人应××人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。原告未提供证据证明其向被告提出书面申请的具体日期，不能证明被告存在违约行为，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告田鹏伟支付逾期办理权属证书违约金499.26元；二、驳回原告田鹏伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取174元，由原告田鹏伟负担170元，由被告河南台兴房产有限公司负担4元。本判决为终审判决。审判员  王静静二〇二一年四月二十日书记员  李 ?