辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民初9号原告（案外人）：刘美彤，女，1994年2月15日出生，汉族，住长春市宽城区。委托诉讼代理人：王伟，辽宁明申律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莉，辽宁明申律师事务所律师。被告（申请执行人）：盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行，住所地沈阳市皇姑区昆山中路100号。负责人：刘刚，该支行行长。委托诉讼代理人：白涛，男，1978年9月2日出生，满族，该银行员工，住沈阳市皇姑区。第三人（被执行人）：沈阳凯城房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区洞庭湖街青海西路大卜巷。法定代表人：王威，该公司董事长。委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。第三人（被执行人）：汤振英，男，1957年6月10日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。第三人（被执行人）：赵春艳，女，1963年11月21日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告刘美彤与被告盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行（以下简称“盛京银行亚明支行”）、第三人沈阳凯城房屋开发有限公司（以下简称“凯城公司”）、赵春艳、汤振英案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘美彤的委托诉讼代理人杨莉，被告盛京银行亚明支行的委托诉讼代理人白涛，第三人凯城公司、赵春艳、汤振英的共同委托诉讼代理人张硕文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘美彤向本院提出诉讼请求：1.停止对位于沈阳市于洪区2门商用房屋的强制执行措施并解除查封；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年5月16日，原告与沈阳凯城房屋开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买凯城公司开发的位于于洪区2门商用房屋，并足额支付了全部购房款，凯城公司为原告出具了总房款对应金额的收款收据。原告有证据证明该房屋系原告在法院查封之前购买并且入住使用，非因原告自身原因未办理过户手续，原告为该房屋所有权人，非沈阳凯城房屋开发有限公司财产，依法应停止强制执行措施并解除查封。盛京银行亚明支行辩称，一、案涉房屋是答辩人的抵押物，抵押权从未间断；二、原告不属于商品房消费者，对案涉房屋的权利不能对抗银行的抵押权；三、原告主观上存在过错，其明知案涉房屋是商业网点，应该及时办理网签和备案登记等手续但未办理；四、原告的物权期待权不能优于被告的抵押权。请求法院查清事实，判决驳回刘美彤的诉讼请求。凯城公司述称，我方收取了原告的全部购房款，并将案涉房屋交付给原告占有使用，未办理产权过户的原因是由于案涉房屋存在在建工程抵押。赵春艳、汤振英述称，同凯城公司意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：凯城公司向盛京银行亚明支行借款,以包括涉案房屋在内的多套房屋设立在建工程抵押担保偿还借款，经本院到沈阳市房产局查询，涉案房屋在建工程抵押最早设立登记日期为2009年，此后进行过60余次变更登记。盛京银行亚明支行与凯城公司、赵春艳、汤振英于2014年6月25日签订《固定资产借款合同》《借款抵押合同》《保证合同（个人承担连带责任保证）》，辽宁省沈阳市皇姑公证处于2014年8月8日依法出具（2014）沈皇证银经字第1号《公证书》。结合执行异议卷宗内抵押权证记载，凯城公司以包括涉案房屋在内的789套住宅、315套网点和25套车库设立在建工程抵押，抵押面积共计105,589.06平方米，抵押债权数额121,850,000元，抵押权登记日期2014年12月17日。上述合同签订后，凯城公司未按合同约定履行还款义务，截至2015年9月6日拖欠累计欠款本金及罚息合计117,422,838.40元。盛京银行亚明支行于2015年9月6日向辽宁省沈阳市皇姑公证处提出强制执行公证申请，申请强制执行债务人、抵押人凯城公司、担保人赵春艳、汤振英向其偿还上述欠款，并承担由于欠款引发的其他费用等。辽宁省沈阳市皇姑公证处于2015年9月22日作出（2015）沈皇证银经字第4号执行证书，认为上述合同内容清楚，权利义务关系明确。根据《中华人民共和国公证法》的规定，经公证证明具有强制执行效力的债权文书，债务人应当履行，否则债权人持该执行证书向有管辖权的人民法院申请执行。盛京银行亚明支行据此向本院申请强制执行，本院于2015年11月3日作出（2015）沈中执字第609号执行裁定书，预查封包括涉案房屋在内的凯城公司名下多套房屋。刘美彤作为案外人对预查封涉案房屋提出执行异议申请，本院于2020年11月18日作出（2020）辽01执异1403号执行裁定，裁定驳回案外人刘美彤的异议。刘美彤不服该裁定，提起本案诉讼。刘美彤与凯城公司签订《商品房买卖合同》，约定刘美彤购买沈阳市于洪区吉利湖街12号第B7幢2号商用房屋，建筑面积242.55平方米，总房款2,000,000元。付款方式为一次性付款。同日，凯城公司为原告刘美彤开具2,000,000元的收款收据。2013年10月25日，凯城公司为刘美彤开具商品房准住通知。原告刘美彤提交了2015年8月10日-2020年7月14日沈阳水务集团有限公司出具的用户用水情况清单，提交了2015年5月22日至2020年8月12日的电费客户交费（结算）明细、2016年11月1日-2017年3月3日沈阳兴鼎热力供暖有限公司出具的供暖费发票及沈阳兴鼎热力供暖有限公司出具的证明，2016年8月3日物业费发票及沈阳万维物业服务有限公司出具的证明，证实其已对案涉房屋实际占有使用。另查明，凯城公司于2009年2月3日取得案涉房屋所在楼宇的预售许可证。再查明，盛京银行亚明支行提交土地使用权抵押和在建工程抵押手续，主张2007年12月12日将案涉地块土地使用权抵押登记，因地上已有建筑物，2008年6月17日重新办理了土地使用权登记，2008年6月办理在建工程抵押登记。应行政机关要求，2009年11月重新登记土地使用权和在建工程抵押登记。上述事实，有当事人陈述，执行裁定书、土地使用权抵押和在建工程抵押手续、《商品房买卖合同》、收款收据、个人结算业务申请书、商品房准住通知、物业费发票、供暖费发票、证明等证据材料，经庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，本案的争议焦点为案外人刘美彤就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。盛京银行亚明支行于2015年9月6日向辽宁省沈阳市皇姑公证处提出强制执行公证申请，是依据（2014）沈皇证银经字第1号《公证书》，即盛京银行亚明支行与凯城公司、赵春艳、汤振英于2014年6月25日签订《固定资产借款合同》《借款抵押合同》《保证合同（个人承担连带责任保证）》，此时房屋早已建成并实际出售给购房人刘美彤并交付使用，据此执行的（2015）沈皇证银经字第4号执行证书并未认定盛京银行亚明支行对案涉房屋享有优先受偿权。盛京银行亚明支行申请法院强制执行，涉案房屋预查封日期为2015年11月3日。在此之前，刘美彤已与凯城公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，根据凯城公司向刘美彤出具的房款收据，结合刘美彤陈述的支付房款情况及凯城公司在庭审中的自述，能够证实刘美彤已向凯城公司实际支付了全部购房款。通过刘美彤提交的商品房准住通知、物业费发票、电费交纳明细及供暖费发票等证据，能够证实刘美彤在人民法院查封前已实际占有使用案涉房屋。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告刘美彤在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有涉案房屋并支付了全部购房款，因案涉房屋存在在建工程抵押导致未办理过户登记。据此，能够认定案外人刘美彤系案涉房屋的真实买受人，其就涉案房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。由于凯城公司在设定抵押和出售房屋过程中明显存在过错，是导致本案纠纷产生的主要责任方，其应负担本案的诉讼费用。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市于洪区2门房屋；二、驳回原告刘美彤的其他诉讼请求。本院（2020）辽01执异1403号执行裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费22,800元，由被告沈阳凯城房屋开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年四月七日法官助理李春书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。