湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终475号上诉人（原审原告）：湖南芳瑜房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区花溪路（世纪花园16栋502号），统一社会信用代码914312006755990825委托诉讼代理人：赵俊（特别授权），湖南淮新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁颖，女，汉族，1991年2月6日出生，户籍地址为湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：汤明德（特别授权），怀化市鹤城区法律援助中心律师。上诉人湖南芳瑜房地产开发有限公司（以下简称芳瑜公司）因与被上诉人袁颖合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初4837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。芳瑜公司上诉请求为：1、撤销原判第一项关于资金占用利息和第二项的判决，将本案发回重审或者改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：紫东2#村安置区共有三个开发主体单位，被上诉人将本案安置房交由上诉人以外的其他房地产公司开发建设并非政策原因，而是被上诉人因自身利益而未向政府部门提交委托上诉人建房的委托书所致，被上诉人违反诚实信用原则，应负全部的过错责任。现在委托上诉人建房的其他24户安置户均已办理土地证到上诉人名下，根本不存在不能实现合同的目的的事实。《盈丰村安置区联合开发建房协议》是有效协议，被上诉人违约，应当按照约定承担违约责任。上诉人因被上诉人的违约行为产生了423452.36元的财产损失，除签户款外还有340395.44元的经济损失，被上诉人并未在一审中举证证明上诉人主张的违约金过高，被上诉人主张违约金过高的抗辩理由不能成立。被上诉人没有在一审中提出资金占用利息的诉请，一审判决将违约金的诉请偷换成资金占用利息，为有“不告不理”的规定。一审事实不清，适用法律错误。故特提起上诉。袁颖二审答辩称：1.协议虽然签订了联合开发协议，但是协议是上诉人提交的，一审法院并未查明收取2万块钱的原因，上诉人为了排挤其他的竞争对象，支付两万元才能与被上诉人签订合同。2.上诉人在长达几年的时间内，没有修建安置房，损害了被上诉人的利益。3.被上诉人认为不应该返还2万元，因为合同上没有约定返还，袁颖长期没有得到安置，希望二审法院作出公正的判决。芳瑜公司向原审法院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告返还签户款2万元；二、判令被告向原告支付违约金10万元；三、判令由被告承担本案的诉讼费用、保全费用。一审庭审中，芳瑜公司明确第一项诉讼请求中的签户款即拆迁补偿款。一审法院认定事实：被告袁颖系案外人彭小红的女儿，彭小红为××残疾人（二级）。2010年5月7日，被告袁颖代表彭小红一户作为被拆迁人（乙方）与拆迁人怀化市城市建设投资有限公司（甲方）签订《村民房屋拆迁补偿协议》，约定：乙方所在的位于怀化市××乡××村××组××路红线范围以内，该房屋建筑总面积270.79平方米，其中主房占地面积89.6平方米，经双方协商，乙方按照相关规定实施拆迁，被拆迁房屋按规定补偿后，由怀化市（鹤城区）征地拆迁安置办公室负责在市政府规划的安置区内进行统一安置，甲方为乙方安置80平方米宅基地，甲方按10万元／亩向乙方收取土地成本价等等。2011年11月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《盈丰村安置区联合开发建房协议》，约定：甲方出土地，乙方出资并承担建安，由乙方对怀化市鹤城区盈口乡盈丰村安置住宅楼进行施工，乙方对安置区的建设方案参照6+1的建筑方案分配，安置户只享受属于自己宅基地面积的住宅三套和车位一个。多层整个项目建设周期为2年，小高层或高层为3-4层，以开工之日计算工期，遇不可抗力的情况本项目工期相应顺延，因甲方原因造成延期则顺延，因甲方原因给乙方带来一切的损失由甲方负责。甲乙双方签字后，甲方不得将工程转给第三方，否则必须赔偿乙方10万元。双方并约定了其他相关事宜。该合同签订当天，原告向被告支付2万元，被告向原告出具收条载明：“今收到湖南芳瑜房地产开发有限公司房子拆迁补偿款贰万元整（￥20000.00元）（1户），收款人：袁颖，2011年11月21日”。2014年2月7日，怀化市人民政府办公室出台了《怀化市城市规划区划地安置遗留问题处理办法》（怀政办发[2014]3号），其中第三条明确了“在2012年9月8日前《怀化市城市规划区集体土地上房屋征收补偿安置办法》实施前签订房屋拆迁补偿安置协议，并经市规划部门规划安排的安置用地及其遗留问题的处理，适用本办法”。第四条规定：“划地安置村民安置区按照鹤城区人民政府、怀化经开区管委会主导，所在乡镇人民政府、街道办事处、村委会具体落实的原则，统一规划、统一设计、统一建设、统一管理”的方式组织实施。第十一条规定：“（一）参与安置区开发或建设、与村民合作的建设单位必须具备相应的开发或建设资质。（二）合作单位由鹤城区人民政府、怀化经济开发区管委会依法按程序确定。合作单位需按20万元/亩的标准预存建设进度保证金，并经80%以上被征收安置户书面同意。一个安置区确定一家合作单位……”。另，原、被告双方均认可原告芳瑜公司实际未开工建设案涉的安置房，而由其他房地产公司于2019年左右才开始建设，并均认可本案所涉的房屋安置问题应当适用《怀化市城市规划区划地安置遗留问题处理办法》（怀政办发[2014]3号）。一审法院认为，原、被告签订的《盈丰村安置区联合开发建房协议》是双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行各自的义务，原告向被告支付的拆迁补偿款2万元和上述建房协议内容相关联，应为建房协议的补充约定。本案所涉的安置房，应当适用《怀化市城市规划区划地安置遗留问题处理办法》（怀政办发[2014]3号），该文件规定了“划地安置村民安置区按照鹤城区人民政府、怀化经开区管委会主导，所在乡镇人民政府、街道办事处、村委会具体落实的原则，统一规划、统一设计、统一建设、统一管理……合作单位由鹤城区人民政府、怀化经济开发区管委会依法按程序确定……一个安置区确定一家合作单位……”，因此，案涉的安置房最终由其他房地产公司开发建设，系政府政策原因所致，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现的情形，则被告应当于政府文件出台后及时向原告退还已收取的2万元拆迁补偿款，但原告要求被告按照合同约定承担10万元的违约金明显过高，有违公平原则，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，结合本案实际情况，本院酌定违约金为被告占用2万元期间的资金占用费，具体为2014年2月7日（即怀政办发[2014]3号文件施行之日起）至2019年8月19日的资金占用费按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至款项退还之日止的资金占用费按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，对原告超出该部分的违约金主张，本院不予支持。关于被告提出的诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”，由于本案原、被告双方均认可2019年其他房地产公司才开始建设案涉安置房，故诉讼时效应从2019年起算，原告的起诉未超过诉讼时效，被告的该辩解理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告袁颖于本判决生效之日起十日内向原告湖南芳瑜房地产开发有限公司退还拆迁补偿款2万元，并支付从2014年2月7日至款项退还之日止的资金占用费（其中2014年2月7日至2019年8月19日的资金占用费按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至款项退还之日止的资金占用费按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告湖南芳瑜房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2700元，减半收取计1350元，由原告湖南芳瑜房地产开发有限公司负担1125元，由被告袁颖负担225元。二审期间，芳瑜公司提供如下证据材料如下：1、怀化市公共资源交易中心《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，2、分房协议确认书，3、购房协议，4、建设工程施工合同，拟证明上诉人对被上诉人进行安置，将：1、以980元/㎡计算（多层）建筑成本；2、以1956元/㎡计算土地成本；3、以4480元/㎡计算住房的出售单价；4、以12000元/㎡计算门面的出售单价；5、以3250元/㎡计算车库柴鹏的出售单价；袁颖一方发表质证意见为：对其真实性、证明目的有异议。建设成本计算出售单价，上诉人仅仅是一个估算，无审计结论。关联性有异议，跟被上诉人没有关联。芳瑜公司另外还提供不动产权证，拟证明被上诉人名下的安置土地，是可以办理相关手续，这个其他24户已经办到芳瑜名下的，都是可以做的。办证也是与怀化市2018年37号文件《怀化市人民政府办公室关于妥善处理怀化市城市规划区划地村民安置区建设历史遗留问题的通知》相符合的。袁颖一方发表质证意见为：只能证明被上诉人袁颖没有跟芳瑜公司共同拥有土地。本院认为，芳瑜公司所举上述证据材料，目的在于证明袁颖违约，而一审判决已经载明“本院酌定违约金为被告占用2万元期间的资金占用费”，即已经认定了袁颖违约的事实，不须重新举证，且所举上述证据材料系复印件，故不予采信。一审法院对证据的采信和对事实的认定正确。本院二审予以确认。本院认为：袁颖与芳瑜公司签订《盈丰村安置区联合开发建房协议》后，未按协议履行义务，违背诚实信用原则，应承担违约责任。虽然，芳瑜公司依据上述协议主张的违约金是10万元，但一审法院根据本案实际情况酌定违约金为袁颖占用2万元期间的资金占用费并无不当。芳瑜公司所提一审判决确定的违约金不当的上诉请求及理由不能成立。综上，湖南芳瑜房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，依法不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人湖南芳瑜房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  武春毅审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二一年四月十九日书记员  蔡厚羿