贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔04民终35号上诉人（原审原告）：安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司，住所地为贵州省安顺市西秀区南华路37号三楼。统一社会信用代码：91520402697502632P。法定代表人：徐啟林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭琪琪，贵州磐正律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：韩家线，男，1974年10月6日生，布依族，贵州省安顺市平坝区人，本科文化，原住贵州省平坝县乐平乡乐平村乐平乡中学宿舍，现住贵州省安顺市平坝区。上诉人安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫房开）因与被上诉人韩家线商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院(2020)黔0403民初2317号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2021年2月7日公开开庭审理了本案。上诉人金鑫房开委托诉讼代理人郭琪琪、被上诉人韩家线到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金鑫房开上诉请求：1.撤销原判,改判支持上诉人一审诉讼请求.2.一、二审诉讼费由上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.双方签订购房合同时已约定将案涉房屋公摊面积部分价值计入套内面积单价内,故购房合同确定的房屋总价款并不包含房屋建成后增加的公摊面积部分价值。且购房合同已明确约定如商品房交房时存在面积差异，将按照有资质测绘单位的测绘依据为准，以合同单价为依据，实行多退少补。涉案房屋建成后经平坝县房地产测绘有限公司测绘，房屋建筑面积超过合同约定的建筑面积，被上诉人应向上诉人支付超出合同约定的建筑面积部分房价款，具体计算方式为：合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际增加的建筑面积。一审法院以双方在购房合同按照套内建筑面积计算房屋价款的约定对双方具有约束力为由不支持上诉人的诉讼请求，事实认定不清，适用法律错误。2.根据建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第五条规定,商品房的销售面积为套内建筑面积+分摊建筑面积的总和，分摊面积也是房屋销售面积的一个组成部分。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，专有部分与共有部分实际上是一套房屋价值必不可少的组成部分，共有部分或专有部分面积的增加，势必会造成物权所有人房屋经济价值的增加及生活居住质量的上升。同时增加房屋修建人的建造成本，被上诉人理应支付该部分房价款。3.本案并未超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定,本案双方并未在《商品房买卖合同》中约定面积误差款的交纳时间。根据商品房买卖活动的交易习惯，房开商均是在业主方要求办理房产证时同时要求其支付房屋面积误差款,被上诉人也未在一审时提交任何证据证明其曾明确拒绝向房开商交纳房屋面积误差款,本案并不存在诉讼时效的起算时点，未超诉讼时效。被上诉人韩家线二审中答辩称：1.双方于2013年9月10日签订《商品房买卖合同》，而房开商执有的《房屋面积测绘报告》形成于2013年9月13日。房开商在合同签订之日，知道或者应当知道实测房屋面积高于预估房屋销售面积，但其并未按照测绘面积与业主签订合同，是对自己权利的放弃，现不得反悔主张。即使签订合同存在重大误解，也因除斥期间经过而消灭撤销权。2.合同第五章约定面积误差比实行多退少补原则处理属于格式条款，房开商未尽到合理的提示、说明义务，该条款无效。3.合同第七条约定房屋面积按照套内面积计算房价对房开商具有拘束力。4.房开商主张已经超过诉讼时效。测绘报告出具时间与合同签订时间为同一日，诉讼时效应从合同签订当日开始计算，房开商未在三年内主张权利，本案不适用最长时效期间，也没有中止、中断的情形，对其诉讼请求应予驳回。原审原告金鑫公司向一审法院起诉请求：1．依法判令被告立即向原告支付平坝县房款9273元。2．依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2012年11月22日签订《商品房买卖合同》，约定原告将位于平坝县出卖给被告，商品房建筑面积107.2平方米，购房总款为301232元。合同同时约定：如商品房交房时存在面积差异，将按照有资质测绘单位的测绘依据为准，以本合同单价为依据，实行多退少补。2013年10月9日，经平坝县房地产测绘有限公司测绘，原告出售给被告房屋的实际建筑面积为110.5平方米，超出合同约定的建筑面积3.3平方米，按照合同约定，被告应向原告补交房款9273元。但经原告多方催促，被告至今仍未按照合同约定向原告补交所欠购房款。综上，请求依法判如所请。原审被告韩家线一审中答辩称：原告在诉状中偷换概念，将“套内建筑面积”换成“建筑面积”。根据《贵州省城镇房地产开发经营条例》第34条的规定，计算商品房总价款应当按照套内建筑面积或按套内计价结算销售。因此，无论是按照法规的要求还是合同的约定，双方签订的《商品房买卖合同》都是按照套内面积计价的，而不是原告诉称超出总建筑面积的3.3平方米，双方签订的《商品买卖合同》，系原告提出的格式合同，根据法律规定，当事人对合同条款内容的理解发生歧义时，应当作出对提供格式合同一方不利的解释，本案中，合同约定了两个面积，一个是建筑面积，一个是套内面积，当两个不同面积发生争议时，应当做出对提供格式合同一方不利的解释。本案原告的起诉起过法律规定的诉讼时效，根据原告诉称，其于2013年10月9日聘请测绘部门对出售的商品房进行实测，原告从实测结果出来后已经知道自己的权利被侵害。但是，时至原告起诉时至，已经整整七年，被告认为，商品房价款补差（属于）债权，根据法律规定，债权应当适用民法通则法关于时效的规定，本案应当适用民法通则规定的两年诉讼时效的规定。被告认为原告的起诉已经超过法律规定的诉讼时效。综上所述：被告认为，原告的起诉与事实不符，原告的起诉已经超过法律规定的诉讼时效，请求人民法院依法驳回原告的起诉，且合同套内面积实测94.91平方米，实测面积94.96平方米，实测面积大于合同面积。一审法院认定：原、被告双方于2012年11月22日签订《商品房买卖合同》，约定原告将位于平坝县出卖给被告。双方在《商品房买卖合同》在第二章第三条中约定：该商品房【合同约定√】【产权登记】建筑面积107.2平方米，套内建筑面积94.91平方米。出卖人委托该商品房面积的房产测绘机构是具有房产测绘资质的测绘机构。（共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。在第三章第七条中约定：计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3173.87元，总价款小写301232元，大写叁拾万壹仟贰佰叁拾贰元整。在第十五条中约定：面积差异处理，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理。3、双方自行约定：按照有资质测绘单位的测绘依据为准，以本合同单价为依据，实行多退少补。2013年10月9日经平坝县房地产测绘有限公司测绘，原告出售给被告的房屋实际建筑面积为110.50平方米；套内建筑面积为94.96平方米，比合同约定套内建筑面积约定多0.05平方米。本案争议的问题为：1、双方商品房买卖合同中应当按建筑面积或套内面积计算房款。2、原告主张被告补交房款是否超过诉讼时效。一审法院认为：本案原告、被告签订的《商品房买卖合同》不违反法律的禁止性规定，属于依法成立的合同，受法律保护。对原告、被告当事人双方具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方在合同中关于房屋价款按照套内建筑面积计算的约定对原告、被告具有法律约束力，双方均应遵守。现原告诉请以建筑面积重新计算，要求被告补差价款。与双方合同约定不符。本院不予支持。同时，自2013年10月9日双方买卖标的房屋经平坝县房地产测绘有限公司测绘后出台的《房屋面积测绘报告》至今已达七年之久，本案中原告未能举证证明存在诉讼时效中断情形，原告认为被告欠费事实是持续状态，不适用时效规定的观点与《中华人民共和国民法总则》第九章的规定相悖，被告关于原告之诉已经超过诉讼的辩解意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：驳回安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司负担（已缴纳）。二审中双方当事人未向本院提交新证据。二审认定事实与一审认定事实相同。本院认为：上诉人金鑫房开诉至法院请求判决被上诉人韩家线向其支付所购商品房面积差价，一审驳回其诉请后，金鑫房开不服提出上诉。综合其上诉理由，本案二审争议焦点为：1.案涉商品房面积差应以套内面积还是建筑面积作为计算依据。2.本案金鑫房开的起诉是否超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”规定，本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。针对第一个争议焦点：针对计价方式与价款，本案双方在《商品房买卖合同》第三章第七条第1项中约定按照套内面积单价计算商品房总价款。而针对面积差异处理，本案双方在《商品房买卖合同》第五章第十五条第3项中约定房屋面积误差按照有资质测绘单位的测绘依据为准，以本合同单价为依据，实行多退少补。结合前后合同条款，足以说明双方在合同中对面积误差计算依据是约定以套内面积单价为准。本案商品房测绘套内面积94.96㎡比合同约定套内面积94.91㎡超出0.05㎡,故本案商品房存在补缴面积差的事实。针对第二个争议焦点，因本案存在补缴面积差事实，故应对诉讼时效进行审查。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》法释〔2008〕11号第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”规定，本案双方在合同中未约定房屋面积差的付款时间，但根据双方合同中“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据”的约定，金鑫房开应在交付商品房时公示及提供案涉商品房的面积实测数据，二审庭审中金鑫房开认可案涉争议房屋最迟都是在2013年交钥匙，即争议房屋最迟于2013年底之前已经交房。金鑫房开还认可2013年10月9日收到房屋面积测绘报告后，向业主进行公示并要求业主按合同约定补差价，故即使扣除掉合理的履行义务宽限期或业主作出不履行义务的明确表示，金鑫房开时隔七年起诉都已经超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。综上，上诉人金鑫房开的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 辜贤莉审判员 黎福伟二〇二一年四月二日法官助理赵奇瑾书记员曹佳慧（代）