湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘07民终283号上诉人（原审被告）：聂西娅，女，1979年11月27日出生，居民，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：王亭亭，湖南正泰律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：常德市武陵区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室，住所地湖南省常德市武陵区洞庭大道西段长升街204号。法定代表人：黄文斌，主任。委托诉讼代理人：周桂莲，湖南广慈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：皮祖德，男，1964年9月30日出生，村民，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：许凤，湖南芙蓉（常德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈颖，湖南芙蓉（常德）律师事务所实习律师。上诉人聂西娅、常德市武陵区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室（以下简称武陵区征收办）因与被上诉人皮祖德房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初3729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聂西娅上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判。事实和理由：1、一审判决将民事法律关系与行政法律关系混为一团，将行政补偿等同于民事损失，导致对停产停业损失、“住改非”补贴等相关事实认定不清。2、一审判决认定事实错误。一审判决将装饰装修及附属设施补偿价值的80%认定归皮祖德所有错误。聂西娅在出租之前，已经对租赁物进行了装修和改造，且皮祖德的装修价值不可能达到20万元。征收部门对装饰装修的补偿价值包含了原基础装修的价值部分。一审判决将停产停业补偿和“住改非”补贴的性质认定错误。一审判决对皮祖德拆迁房屋的时间认定错误。3、一审判决适用法律错误。判决武陵区征收办直接补偿皮祖德违背法律规定。4、一审判决程序违法。一审法院对超过举证期限增加的诉讼请求予以审理违反法律规定。一审法院漏列原告主体，案涉租赁合同系皮祖德、皮效彰共同签订，且实际经营者为皮效彰，一审法院只以皮祖德为原告进行审理违背程序。武陵区征收办上诉请求：撤销一审判决，驳回皮祖德对武陵区征收办的诉讼请求。事实与理由：1、武陵区征收办与皮祖德之间不存在租赁合同法律关系，一审判决武陵区征收办直接向皮祖德支付补偿款缺乏事实和法律依据。2、一审判决对相关事实认定错误。案涉租赁房屋存在二次装修，一审判决直接将装饰装修补偿的80%认定归皮祖德错误。一审判决对停产停业补偿和“住改非”补贴的归属认定错误。皮祖德针对聂西娅、武陵区征收办的上诉辩称：一、关于法律适用问题。1、依据双方所签订的合同，租赁房屋遇城市拆迁将自行终止，但押金退还，皮祖德增加该诉讼请求符合法律规定，故一审判决聂西娅退还押金正确；2、租赁房屋一楼装饰装修及附属设施补偿为307426元，即残值损失的具体数额应认定为307426元，双方对此应按公平分摊。聂西娅主张房屋交付给皮祖德租赁时已进行了基本装修，应提供相应证据。现房屋装修均系皮祖德投入，故一审判决皮祖德享有80%的装修补偿正确；3、一审判决武陵区征收办直接将补偿款支付皮祖德，实质是要求第三人代为履行，并未破坏原有的债权债务关系，也未破坏聂西娅与武陵区征收办之间的行政征收关系，且聂西娅亦承诺将装修装饰补偿款补偿给皮祖德，一审判决适用法律正确。二、一审认定事实无误。1、关于装饰装修归属认定，聂西娅的母亲承诺将装饰装修补偿给皮祖德具有法律效力，一审已经将20%的装饰装修补偿判决给了聂西娅；2、关于“住改非”补贴性质与归属，因为皮祖德的经营行为，聂西娅才取得了该项费用；3、关于停产停业损失补贴性质、归属的认定，皮祖德因为合同不能履行，导致了其经营损失，故该费用应归其所有；4、关于合同终止日期及租金数额的认定，实际租赁合同已经于2020年6月8日终止。三、原审法院审判程序合法。皮效彰已承诺由皮祖德全权处理起诉，具有法律效力。综上，原审法院认定事实无误，法律适用无误，审判程序合法，应当维持一审判决。聂西娅同意武陵区征收办的上诉意见。武陵区征收办对聂西娅的上诉没有异议。皮祖德向一审法院起诉请求：1、判决聂西娅偿还应由其所得的租赁门面拆迁补偿费，包括一楼门面装饰装修附属设施补偿307426元、搬家费2000元、提前搬迁奖12000元，停产停业经营损失83052+10833元，还包括二楼门面搬家费2000、提前搬迁奖20000元、临时安置费3600元、“住改非”补偿222528元，共计663439元；2、判令武陵区征收办将拆迁补偿费663439元直接支付给皮祖德；3、判决聂西娅将门面租赁押金2万元返还；4、本案诉讼费由聂西娅和武陵区征收办承担。一审法院认定事实：2016年5月28日，聂西娅（出租方）（甲方）与皮祖德（承租方）（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于常德市武陵区××大厦××号××层房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方从事商业经营活动。租赁期自2016年6月18日至2021年6月17日。第一年租金80000元，第二年租金80000元，第三年租金80000元，第四年起在80000元的年租金上递增5%，84000元，第五年租金88200元。乙方押金20000元。第七条约定乙方如需对房屋进行装修或增扩附属于门面的设备、设施时，应在不损坏、不影响房屋整体结构安全，征得甲方同意并报物业管理、消防部门文字批准的前提下方可实施，费用自理。合同到期后，乙方装修或添加的设施乙方不得自行处理，甲方不负责任何形式的补偿。第十四条约定本合同如遇以下情况（城市建设、城市拆迁、不可抗拒的因素）将自行终止。甲方不负任何责任。但押金退还。当日，皮祖德通过农村商业银行向聂西娅之母沈富媛支付了100000元（含押金20000元）。皮祖德承租了案涉房屋后交由其子皮效彰经营“武陵区诗雅美容养生馆”，经营范围为美容、美体、保健养生服务；服装零售。皮祖德支付租金至2020年7月。2020年1月，武陵区征收办所属的丹阳街道办事处棚改办公室（以下简称棚改办）对案涉房屋进行拆迁丈量门面面积并登记装修设施，后张贴公示了包括案涉房屋在内的“建民巷棚改项目二期湘北大厦房屋补偿明晰表”。其中案涉房屋一层装饰装修及附属设施补偿307426元、搬家费2000元、提前搬迁奖12000元、停产停业经营损失93885元；二层搬家费2000元、提前搬迁奖20000元、“住改非”222528元。2020年8月19日，常德市武陵区人民政府丹阳街道办事处发出告示，要求湘北桃林大厦、桃林宿舍各房屋产权人或权利人30日内腾空房屋并交付钥匙。一审法院认为，皮祖德与聂西娅签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，不损害国家、集体或者第三人利益及社会公共利益，也没有违法法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行。关于本案法律关系及案由的问题。从本案事实来看，皮祖德与聂西娅之间系在履行双方签订的《房屋租赁合同》过程中，因案涉房屋征收导致租赁合同无法继续履行，之后双方对被征收房屋的补偿款之归属和分配发生争议而产生本案纠纷，即双方的基础法律关系仍系租赁合同，因此，本案应为租赁合同纠纷。关于案涉房屋拆迁补偿款相关款项的归属和分配。《房屋租赁合同》中对于合同终止后的拆迁补偿款等未作约定。其中案涉房屋拆迁补偿款的一层装饰装修及附属设施补偿307426元，是棚改办经过对案涉房屋现存的情况测量评估作出，皮祖德自2016年6月开始对案涉房屋进行了装修并一直经营，结合皮祖德之子皮效彰与聂西娅之母沈富媛之间的微信聊天记录、通话录音以及庭审查明的事实，一审法院酌定一层装饰装修及附属设施补偿307426元的80%，即245941元归皮祖德所有。停产停业经营损失93885元是给予被征收人因停产、停业造成损失的一种补偿。皮祖德作为承租人在租赁期间尚未届满，租赁的房屋就将被征收必然给原告的经营造成一定经营损失。一审法院认定停产停业经营损失93885元归皮祖德所有。其中一层搬家费2000元、二层搬家费2000元，是给予被征收人的搬迁补助，因拆迁时案涉房屋由皮祖德实际经营使用，故搬家费4000元应归皮祖德所有。“住改非”222528元补偿费，是被征收人将住宅房屋该为经营性用房，征收时给予的补偿。聂西娅将案涉房屋一、二层打通，并自2011年开始将案涉房屋出租作经营场所使用；皮祖德承租案涉房屋后以案涉房屋为经营场所办理了营业执照并在此实际经营。故酌定“住改非”222528元补偿费的50%，即111264元，归皮祖德所有。经了解，房屋征收时第三人只与房屋所有人签订补偿协议，不再针对房屋承租人，但从本案实际出发，考虑减少当事人的诉累，应由第三人将上述各项归皮祖德所有的补偿款直接支付给皮祖德为宜。其中案涉房屋一层提前搬迁奖12000元、二层提前搬迁奖20000元，因庭审中第三人陈述因原、被告未在2020年8月搬离，提前搬迁奖已经不存在。故该款项现在尚未明确，本案不予处理。关于押金退还的问题。《房屋租赁合同》第十四条约定本合同如遇以下情况（城市建设、城市拆迁、不可抗拒的因素）将自行终止。甲方不负任何责任。但押金退还。现由于政府征收拆迁的原因，皮祖德与聂西娅之间的《房屋租赁合同》已经于2020年8月19日终止，聂西娅应当退还皮祖德的押金20000元。皮祖德的租金支付至2020年7月，尚有8月租金4267元（6738÷30×19）未支付，扣除应支付的租金，聂西娅还应退还皮祖德押金15733元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四十二条、第一百二十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、常德市武陵区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室应将装饰装修及附属设施补偿245941元、停产停业经营损失93885元、搬家费4000元、“住改非”补偿111264元，共计455090元直接支付给皮祖德；二、聂西娅应于判决生效之日起十日内退还皮祖德押金15733元；三、驳回皮祖德的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10434元，由皮祖德负担3339元，聂西娅负担7095元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。聂西娅提交了下列证据：1、用电申请书、沈富媛身份证复印件，拟证明聂西娅的母亲沈富媛于2011年3月25日向供电部门申请将案涉房屋的低压用电增容到三相表；2、业扩现场勘查工作单（低压）、供电方案答复单、湖南省电力公司计量现场装拆工作单，拟证明聂西娅于2011年已经对案涉房屋进行了三相电的增容改造；3、《购电协议》、《低压供用电合同》，拟证明供电部门同意案涉房屋的增容申请及同意用电；4、常德市自来水有限责任公司供水稽查队2020年12年16日出具的《立户证明》，拟证明案涉房屋的水表立户系聂西娅本人申请，并交纳了水表初装和开通费用，结合《装饰装修价值明细表》，该明细表中显示属于聂西娅的装修部分，如三相电、电表立户、水表立户的价值就已经达到9万余元，还未包括墙体、屋顶、地面、厨房的基础装修，而一审法院判决归聂西娅的装饰装修补偿费用仅6万余元显然与客观事实严重不符。皮祖德对该组证据的真实性没有异议，但是从用电申请、水表和电表所体现的地址显示不一致，故对关联性有异议，因为水电表如果是同一个户，用电地址和用水地址应当是一致的。该份证据并不能够证明聂西娅就涉案房屋的装修价值进行了投入。对于装饰装修补偿明细中对三相电的评估应是一个整体，皮祖德在案涉房屋内空调电线的装修就花了几万元。武陵区征收办对上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议。本院认为，皮祖德在承租案涉房屋时，该案涉房屋曾出租给他人进行商业使用，故对上述证据予以采信。皮祖德提交信访事项处理意见书一份，拟证明聂西娅于2020年6月8日已经与武陵区征收办签订了补偿协议，其无权再收取2020年7、8月的房租。聂西娅认为，签订补偿协议是模拟搬迁的协议，并不是最终生效的协议，签订协议后皮祖德依旧在经营，实际占用了产权，应当支付租金。武陵区征收办对上述证据的真实性予以认可，但认为与本案没有关联性。本院认为，该证据与本案没有关联性，且皮祖德对于押金的退还数额没有提出上诉，故对上述证据不予采信。本院二审查明，2016年5月28日，聂西娅（出租方）（甲方）与皮祖德、皮效彰（承租方）（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。2020年9月22日，皮效彰出具承诺书，武陵区诗雅美容养生馆的工商执照登记的经营者系皮效彰，现其父皮祖德起诉聂西娅租赁门面征收补偿纠纷一案，此案中的权利义务均由皮祖德承担。本院二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、一审关于装饰装修补偿款、停产停业损失、“住改非”补贴等处理是否正确；2、武陵区征收办是否应直接向皮祖德支付相关拆迁补偿费用；3、一审程序是否合法。关于争议焦点之一，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定:“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”。第十七条规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿:(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”。该条例将被征收人明确界定为房屋所有权人,征收补偿协议的相对方是国家与房屋所有权人,承租人不是征收补偿法律关系的相对人。因房屋征收产生的搬迁费、停产停业损失、装修费等补偿费用应当归属于房屋所有权人。承租人因所承租的房屋被征收而主张权利,不能以国家与被征收人签订的征收补偿协议作为依据,亦不能依据征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否应当给予承租人。本案是因房屋拆迁导致租赁合同不能继续履行引发的纠纷,其基础法律关系为租赁合同法律关系,皮祖德作为承租人提出损失赔偿请求应当以双方签订的租赁合同为基础。皮祖德与聂西娅在《房屋租赁合同》第十四条约定，本合同如遇以下情况（城市建设、城市拆迁、不可抗拒的因素）将自行终止。甲方不负任何责任。对于案涉房屋征收后的停产停业损失费、装饰装修补偿费、“住改非”等补偿费用皮祖德是否有权参与分配并未约定,故皮祖德的损失的具体项目及金额应当以合同约定参考合同履行情况等因素来确定。首先关于装饰装修补偿款的问题，案涉房屋在皮祖德承租之前亦用于出租他人经营，皮祖德承租后对案涉房屋进行了装饰装修，聂西娅与皮祖德所签订的《房屋租赁合同》约定，合同到期后，乙方装修或添加的设施乙方不得自行处理，甲方不负责任何形式的补偿。根据合同约定，皮祖德在房屋租赁合同约定的租赁期限履行完毕后，完全使用了租赁房屋，也就同时完全享用了附合的装饰装修物的价值，即如果合同期满皮祖德不能再请求聂西娅给予补偿。但现案涉房屋因被拆迁而导致合同不能继续履行，故承租人按照租赁期限享用附合的装饰装修物的价值，可在剩余租赁期内分摊装饰装修物的费用。一审判决酌定装饰装修补偿款307426元的80%，即245941元归皮祖德不当。鉴于案涉房屋皮祖德进行装修，且不能完全区分一、二次装修的具体内容，对装饰装修物的费用不作具体区分。皮祖德与聂西娅之间的《房屋租赁合同》约定于2021年6月17日终止，现由于政府征收拆迁的原因，已经于2020年8月19日终止，距离合同约定期限还余11个月，故皮祖德可得装饰装修补偿款为56361.4元（307426÷60×11）。其次关于停产停业损失补偿问题，案涉房屋在被拆迁时正由皮祖德承租经营使用，虽然双方合同约定如遇城市拆迁合同将自行终止，聂西娅不负任何责任，但拆迁必然导致皮祖德经营受到损失，结合本案合同履行剩余期限及利益平衡原则，对聂西娅获得的停产停业经营损失93885元中的50%即46942.5元补偿给皮祖德。一审法院判决停产停业经营损失全部归皮祖德所有不当，本院予以纠正。最后关于“住改非”补贴的问题，案涉房屋在出租给皮祖德之前已被用于出租经营使用，“住改非”补贴是房屋产权人改造房屋从事经营活动而获得的补偿，但考虑皮祖德承租后经营的连续性，故酌定给予皮祖德20%的补偿，即44505.6元（222528×20%），一审判决50%归皮祖德所有不当，本院予以纠正。关于案涉合同的终止时间，聂西娅没有提供证据证明皮祖德自合同履行期满仍占有房屋，故皮祖德应支付租金至2020年8月19日正确。关于争议焦点之二，如前所述，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的征收补偿协议的相对方是国家与房屋所有权人,承租人不是征收补偿法律关系的相对人。本案的基础法律关系房屋租赁合同纠纷，一审法院突破合同相对性，判决武陵区征收办直接向皮祖德支付相应补偿费用不当，本院予以纠正，武陵区征收办的上诉理由成立。关于争议焦点之三，案涉《房屋租赁合同》载明，案涉房屋的出租方为聂西娅，承租方为皮祖德、皮效彰，诉讼中皮效彰出具承诺书，承诺其案涉权利义务均由其父皮祖德行使，一审程序并不违法。另皮祖德在一审开庭时提出增加退还押金诉讼请求，并不违反法律规定。故聂西娅的此上诉请求不成立。综上，聂西娅的上诉请求部分成立，武陵区征收办的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决部分事实认定不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初3729号民事判决；二、聂西娅于本判决生效之日起十日内向皮祖德支付装饰装修及附属设施补偿费56361.4、停产停业损失46942.5元、搬家费4000元、“住改非”补贴44505.6元，共计151809.5元；三、聂西娅于本判决生效之日起十日内向皮祖德返还押金15733元；四、驳回聂西娅的其他上诉请求；五、驳回皮祖德的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10434元，二审案件受理费10434元，由皮祖德负担5434元，聂西娅负担15434元。本判决为终审判决。审判长  于前军审判员  涂江波审判员  杨 炎二〇二一年四月二十日书记员  陈 颖