安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终744号 上诉人（原审被告）：崔勇，男，1968年2月11日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 被上诉人（原审原告）：徽商银行股份有限公司淮南谢家集支行，住所地安徽省淮南市谢家集区蔡新路与蔡寿路交叉口东北角，统一社会信用代码91340400786540737E。 主要负责人:徐春梅，该支行行长。 委托诉讼代理人：尹学为，安徽安铎律师事务所律师。 上诉人崔勇因与被上诉人徽商银行股份有限公司淮南谢家集支行（以下简称徽行谢家集支行）租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院(2020)皖0403民初4395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 崔勇的上诉请求：撤销原判，改判驳回徽行谢家集支行一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。2014年4月23日，崔勇与张峰之间签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，且双方也按照合同履行，张峰作为证人出庭认可该合同。一审中，徽行谢家集支行没有证据证明崔勇知悉涉案房产所有权发生变化的具体时间。2017年徽行谢家集支行出具的告知函没有通知到崔勇，该通知函对崔勇没有约束力。崔勇在2014年至2016年期间向张峰支付房屋租赁费270万元，按照一年40万元的租金计算，已经支付了7年的租金，即支付租金至2021年，徽行谢家集支行从2017年收取租金，其主张不能成立。二、一审法院适用法律程序错误。张峰作为合同的相对方，应当将其列为案件第三人参加诉讼，一审法院仅将其作为证人出庭作证明显不当。 徽行谢家集支行未发表书面答辩意见。 徽行谢家集支行向一审法院起诉请求：1.依法判令解除徽行谢家集支行与崔勇的《房屋租赁合同》;2.依法判令崔勇立即腾房、搬离,并返还位于淮南市田家庵区上湖综合楼一至七层房屋；3.依法判决崔勇支付徽行谢家集支行自2017年1月1日至2020年8月31日拖欠的租金2933333.33元，之后租金计算至崔勇实际交还房屋之日止;4.依法判决崔勇向徽行谢家集支行支付违约金557333.33元,之后违约金计算至实际付清房屋租金之日止。 一审法院认定事实：张峰原系案涉淮南市田家庵区上湖综合楼一至七层房屋所有权人。2014年5月4日，张峰（甲方）与崔勇（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容为：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定,甲乙双方在自愿、平等、公平和诚实信用的基础上,经协商一致就乙方承租甲方位于人民南路原润龙宾馆4859㎡,共七层（不含一楼侧第一间、第二间）依法出租的房屋事宜,签订本合同。一、租赁期限该房屋租赁期自2014年9月1日至2020年8月31日止（含四个月装修时间）,计陆年,租金每年捌拾万元整。支付方式:每8月30日前付清全年租金。如不付清,甲方有权解除合同,租赁期满,甲方有权收回该房屋,乙方应如期交还。乙方需要继续承租该房屋的,应于租赁期届满前90日内通知甲方,同等条件下,予以优先虑。二、其他费用的约定（一）租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯费、有线电视、物业管理费用由乙方承担。（二）租赁期间,乙方拖欠其他应承担的费用30日,由乙方月结清费用。三、关于房屋转租与出售的约定（一）租赁期内,乙方有权将房屋转租、转借他人。（二）租赁期间,甲方出售该房屋的应在出售前30日前书面通知乙方,在同等条件下,乙方有优先购买权。（三）此房屋如果中途出售给第三方,本协议与第三方继续有效。四、关于乙方付款的约定（一）乙方应按本合同第一条的约定向甲方如期支付租金。（二）乙方未按约定时间支付租金超过30日,甲方和乙方协解决”。五、其他约定（一）租赁期内,乙方不得擅自改变房屋结构,乙方的装修、改造和增设的他物，须保证合法并承担相应的安全等责任和经济责任；…（三）租赁到期或合同解除后,乙方应将房屋钥匙交还给甲方，乙方结清相关费用，乙方可带走自己装修的物品和设备,但不能破坏墙和室内设施，逾期30日仍搬迁不完毕的，视为放弃剩余物品，由甲方处置……”。2014年5月14日，崔勇向张峰尾号为6851个人银行账户转款200000元；2014年5月28日，崔勇向张峰尾号为5400个人银行账户转款300000元；2014年8月11日，崔勇向张峰尾号为6851个人银行账户转款100000元；2014年8月18日，崔勇向张峰尾号为6298个人银行账户转款200000元。2015年8月至9月，崔勇及淮南市百亿宾馆有限公司共计向张良南付800000元，但崔勇未提交张峰委托付款的相关证据。 2016年8月至12月，崔勇陆续向张良南转款780000元。2016年12月20日,淮南市谢家集区人民法院在执行张峰等人与徽行谢家集支行金融借款合同纠纷案件中作出（2016）皖0404执159号执行裁定书,裁定将张峰名下位于淮南市田家庵区上湖综合楼1-2层房屋（房地产权证号：淮田字第××号）作价1551.53万元，交付给徽行谢家集支行抵偿所欠借款本息1551.53万元，所有权（或其他权利）自裁定送达徽行谢家集支行时起转移，该裁定书于2016年12月23日送达至徽行谢家集支行；2016年12月27日,安徽省淮南市中级人民法院在执行张峰等人与徽行谢家集支行金融借款合同纠纷案件中作出（2015）皖淮执字第00469号执行裁定书,将张峰名下位于淮南市田家庵区上湖综合楼3-7层房屋（房地产权证号：09××57）作价1222.72万元抵付徽行谢家集支行抵偿（2015）淮民二初字第00073号民事调解书所确定的债务，所有权自裁定送达徽行谢家集支行时起转移。2017年3月27日，徽行谢家集支行向崔勇送达了一份告知函，主要内容为：“您目前的经营场所（淮南市田家庵区上湖综合楼1-7层房产）系徽商银行房产，请于15日内携带身份证原件、租赁合同原件、最近一期交纳租金收款凭证原件、营业执照原件等，与我行重新确认租金、租期等租赁关系，即日起，房租交付徽商银行，请及时与我行联系。逾期不与我行重新确认租赁关系，我行将依法清场，并保留追偿非法侵占我行资产的诉讼权利……”，承租人签字处载明“原告崔勇拒绝签字”。2017年7月24日，徽行谢家集支行获取案涉房屋的不动产权证，证号为皖（2017）淮南市不动产权第0024291号。2017年11月27日，徽行谢家集支行向崔勇送达了一份告知函，主要内容为：“您目前的经营场所（国庆街道人民南路上湖综合楼）系徽商银行房产，请于15日内携带身份证原件、租赁合同原件、最近一期交纳租金收款凭证原件、营业执照原件等，与我行重新确认租金、租期等租赁关系，即日起，房租交付徽商银行，请及时与我行联系。逾期不与我行重新确认租赁关系，我行将有权清场，并保留追偿非法侵占我行资产的诉讼权利…”，崔勇在告知函上签字。后双方已租金问题发生纠纷，且无法达成一致意见。2020年7月31日，徽行谢家集支行向一审法院提交起诉状，要求：1.依法判令解除徽行谢家集支行与崔勇的《房屋租赁合同》;2.依法判令崔勇立即腾房、搬离,并返还位于淮南市田家庵区上湖综合楼一至七层房屋；3.依法判决崔勇支付徽行谢家集支行自2017年1月1日至2020年8月31日拖欠的租金2933333.33元，之后租金计算至崔勇实际交还房屋之日止;4.依法判决崔勇向徽行谢家集支行支付违约金557333.33元,之后违约金计算至实际付清房屋租金之日止；5.案件诉讼费由崔勇承担。一审法院以（2020）皖0403民诉前调2875号案件组织双方进行诉前调解，但未调解成功。2020年9月16日，徽行谢家集支行起诉至一审法院，请求判如所请。 一审法院认为，本案的争议焦点：1.本案哪份房屋租赁合同可作为本案定案依据；2.崔勇是否存在违约行为，徽行谢家集支行要求解除双方房屋租赁合同应否予以支持；3.徽行谢家集支行要求崔勇腾房、搬离并返还案涉房屋应否予以支持；4.崔勇是否欠付徽行谢家集支行租金，徽行谢家集支行关于租金的诉请应否予以支持；5.徽行谢家集支行要求崔勇支付违约金的诉讼请求，应否予以支持。针对上述争议焦点，认定如下： 一、关于本案哪份房屋租赁合同可作为本案定案依据的问题。本案中，双方分别提交了两份房屋租赁合同，且均认为各自所持合同应系案涉房屋实际履行的租赁合同，为方便下文表述，以下简称徽行谢家集支行合同、崔勇合同。从该份两合同的来源来看，因徽行谢家集支行合同系崔勇于2016年向徽行谢家集支行申请贷款时提交，而崔勇合同虽然也有租赁双方签字确认但其仅在本次诉讼中提交并未曾在其他场合使用，故徽行谢家集支行合同来源更正当；从该两份合同签订时间来看，因徽行谢家集支行合同签订时间2014年5月4日明显发生在崔勇合同签订时间2014年4月23日之后，故签订时间在后的徽行谢家集支行合同更优先；从双方合同内容来看，因两份合同均约定了四个月装修免租期，且崔勇合同中“每年4月30日前付清全年租金”“租赁期限16年”约定，明显不符合房屋租赁行业习惯，故徽行谢家集支行合同更符合租赁双方约定及租赁习惯；从租金约定及交付来看，虽然该两份合同年租金标准相差400000元，但崔勇提交的转款凭证等证据显示崔勇自2014年开始每年支付租金800000元左右，且崔勇未提交证据证明案涉房屋存在提前几年预付租金的情况，故徽行谢家集支行合同更符合双方租金支付情况。综合分析两份租赁合同的来源、签订时间、合同内容及租金约定及交付等情况，一审法院认为徽行谢家集支行持有的房屋租赁合同应当作为本案定案依据。对崔勇认为其提交的租赁合同应当作为双方租赁合同关系的依据的辩解，于法无据，不予采信。 二、关于崔勇是否存在违约行为，徽行谢家集支行要求解除双方房屋租赁合同应否予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，案涉房屋在崔勇租赁期间因执行程序所有权变更为徽行谢家集支行所有，该租赁合同对双方继续有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，徽行谢家集支行通过法院执行程序获取案涉房屋所有权后即两次向崔勇发函催要租金，但崔勇至今仍未向徽商银行支付租金已构成根本违约，故徽行谢家集支行有权解除租赁合同。虽然案涉《房屋租赁合同》已于2020年8月31日期限届满，但徽行谢家集支行于2020年7月31日向一审法院提交起诉状时双方租赁合同履行期限尚未届满，且崔勇至今仍在使用案涉房屋，故徽行谢家集支行要求解除双方《房屋租赁合同》的诉讼请求，依法予以支持。对崔勇认为其已支付案涉房屋租金、其不构成违约的辩解意见，因一审法院已确定案涉房屋租金标准为800000元/年，且崔勇未提交证据证明其曾向徽行谢家集支行交付租金，故不予采信。 三、关于徽行谢家集支行要求崔勇腾房、搬离并返还案涉房屋应否予以支持的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因一审法院已解除双方《房屋租赁合同》，且双方经多次调解也无法达成新的租赁合同，崔勇理应及时腾空、搬离并将案涉房屋返还给徽行谢家集支行。对徽行谢家集支行要求崔勇立即腾房、搬离并返还位于淮南市田家庵区上湖综合楼一至七层房屋的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。 四、关于崔勇是否欠付徽行谢家集支行租金，徽行谢家集支行关于租金的诉请应否予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，案涉房屋在崔勇租赁期间因执行程序所有权变更为徽行谢家集支行所有，该租赁合同对原、崔勇继续有效，崔勇应自案涉房屋所有权发生变更之日起向徽行谢家集支行交纳租金。根据淮南市谢家集区人民法院（2016）皖0404执159号执行裁定书、安徽省淮南市中级人民法院（2015）皖淮执字第00469号执行裁定书,案涉淮南市田家庵区上湖综合楼1-2层房屋（房地产权证号：淮田字第××号）、3-7层房屋（房地产权证号：09××57）分别作价1551.53万元、作价1222.72万元抵付徽行谢家集支行，案涉房屋所有权自裁定送达徽行谢家集支行时起转移，徽行谢家集支行成为案涉房屋的合法所有权人。因徽行谢家集支行自2016年12月份获得案涉房屋的所有权，且崔勇认可其至今未向徽行谢家集支行支付租金，故徽行谢家集支行要求崔勇支付2017年1月1日至2020年8月31日租金的合理诉讼请求应予支持。关于崔勇应付租金数额，因徽行谢家集支行合同约定租金为800000元／年，故崔勇应付2017年1月1日至2020年8月31日租金数额为2932602.7元（800000元／年×1338天÷365天）。对徽行谢家集支行要求崔勇支付拖欠2017年1月1日至2020年8月31日租金2933333.33元的诉讼请求，部分符合法律规定，仅支持2932602.7元。因崔勇至今仍在使用案涉房屋，故崔勇自2020年9月1日起应继续按照800000元／年标准支付徽行谢家集支行租赁费用至房屋返还之日止。对崔勇认为其已足额支付租金、其不欠徽行谢家集支行租金的辩解意见，缺乏事实和法律依据，不予采信。 五、关于徽行谢家集支行要求崔勇支付违约金的诉讼请求，应否予以支持的问题。因崔勇经徽行谢家集支行催要后未按照租赁合同约定支付租金，其行为严重违反合同约定，故崔勇应当支付徽行谢家集支行逾期付款违约金。因徽行谢家集支行提交的租赁合同对逾期支付租金的违约责任约定不明确，且徽行谢家集支行主张按照银行同期贷款利率4.75%的四倍计算也无明确法律依据，故酌情崔勇按照欠付租金的5%支付逾期付款违约金。因崔勇尚欠徽行谢家集支行租金2932602.70元，故崔勇应付徽行谢家集支行违约金数额为146630.14元（2932602.70元×5%）。对徽行谢家集支行要求崔勇支付违约金557333.33元的诉讼请求，部分符合法律规定，仅支持146630.14元。崔勇自2020年9月1日起应继续按照所欠租金5%支付徽行谢家集支行违约金至租金付清为止。对崔勇认为其不存在违约行为、不应支付违约金的辩解，缺乏事实和法律依据，不予采信。判决：一、解除徽商银行股份有限公司淮南谢家集支行与崔勇《房屋租赁合同》（日期为2014年5月4日）；二、崔勇于本判决生效之日起十日内一次性支付徽商银行股份有限公司淮南谢家集支行租金2932602.70元；崔勇自2020年9月1日起应继续按照800000元／年标准支付徽商银行股份有限公司淮南谢家集支行租赁费用至房屋返还之日止；三、崔勇于本判决生效之日起四十五日内腾房、搬离并将淮南市田家庵区上湖综合楼一至七层房屋，并将房屋返还给徽商银行股份有限公司淮南谢家集支行；四、崔勇于本判决生效之日起十日内一次性支付徽商银行股份有限公司淮南谢家集支行违约金146630.14元；崔勇自2020年9月1日起应继续按照所欠租金5%支付徽商银行股份有限公司淮南谢家集支行违约金至租赁费用付清为止；五、驳回徽商银行股份有限公司淮南谢家集支行的其他诉讼请求。案件受理费34725元，依法减半收取17362.50元，由徽商银行股份有限公司淮南谢家集支行负担2046.5元，崔勇负担15316元。 二审中，崔勇向法院提交如下证据，本院组织质证并认证如下： 证据一、崔勇向张峰支付房租费用的凭证及转账记录。证明：2017年8月27日至2017年12月7日，崔勇分八笔向张峰支付房租费共计33.70万元；2018年9月30日至2018年12月31日，崔勇分九笔向张峰支付房租费共计23万元；2019年1月31日至2019年9月30日，崔勇分八笔向张峰支付房租费共计16万元。崔勇向张峰支付的72.70万元的房租费，一审法院未予扣除。 证据二、EMS快递投寄信息。证明：崔勇于2020年12月25日向一审法院递交上述证据副本。 徽行谢家集支行质证认为，两份证据材料应该在一审举证期间提交，二审阶段提交不属于法律规定的新证据，对这两组证据不予质证。 本院认为，涉案房屋所有权自拍卖过户执行裁定书送达徽行谢家集支行转移，并且在之前拍卖过程中也会有相关查封等公示，在2016年底执行裁定书送达后，徽行谢家集支行也在此证据载明日期之前通知了承租人崔勇。故崔勇与张峰上述证据载明时间段内的转账凭证及转账记录与本案无关，崔勇可向相关人另行主张权利。 本院对一审认定事实予以确认。 本院归纳二审争议焦点为：1.一审法院关于涉案合同文本、租金及所有权转移效力的认定是否妥当；2.张峰是否应作为第三人参加一审诉讼。 本院认为，根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，关于作为定案依据的租赁合同是否采用2014年5月4日《房屋租赁合同》，一审此节认定正确。具体理由如下：首先，该份合同系涉案房屋原相关权利人提交给银行的文本；其次，从一审查明的每年转款数额来看，实际履行的合同应当是年租金80万元的版本；第三，涉案房屋1-2层和3-7层，拍卖后的抵付价格合计2774.25万元，上述标的额的一年同期贷款年息即超过40万元，故主张40万元租金的价格也有违正常价格。再结合一审对合同来源、签订时间、合同内容及租金约定及交付等多角度分析论证，对一审采用2014年5月4日《房屋租赁合同》作为定案依据予以维持。通过一审查明的事实，涉案两处抵押物的所有权转移时间以执行裁定书送达徽行谢家集支行为准并无不当。拍卖需经公示，且徽行谢家集支行在收到裁定书后两次书面通知崔勇相关权利变动情况，崔勇作为涉案抵押物的承租人，在实际经营中称对上述拍卖情况及拍卖后所有权转移情况不知情，并据此对抗租金交付义务不予支持。关于张峰是否作为第三人参加诉讼一节，因一审已经准许张峰以证人身份出庭参与庭审，未作为第三人参与诉讼并不影响案件事实查清，程序并无不当。 综上所述，崔勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31433.86元，由崔勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  李永 审判员  陈燕 审判员  魏宁 二〇二一年四月三十日 法官助理李长梅 书记员李时雪