江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0621民初636号原告:索静，女，1986年7月28日生，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：易泉泉，上海仲悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄莎莎，上海仲悦律师事务所律师。被告：江苏爱法投资发展有限公司，统一社会信用代码913206215525147207，住所地江苏省海安市海安街道（原海安镇）安平西路**。法定代表人：庞爱珠，该公司董事长。委托诉讼代理人：景征荣，江苏慧眼律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司海安支行，统一社会信用代码91320621838553880X，住，住所地江苏省海安市海安街道（原海安镇）人民西路**/div>代表人：彭瑞，该支行行长。委托诉讼代理人：王宏、汤晓兵，中国工商银行股份有限公司海安支行员工。原告索静为与被告江苏爱法投资发展有限公司（以下简称爱法公司）商品房销售合同纠纷一案，于2020年12月28日向本院提起诉讼。本院适用诉前调解程序调解失败后，于2021年1月20日决定立案受理。本院立案受理后，由审判员卢义林适用简易程序独任审理。审理过程中，本院追加中国工商银行股份有限公司海安支行（以下简称工商银行）为第三人参加诉讼。2021年3月24日，本院公开开庭审理本案。原告索静的委托诉讼代理人易泉泉、被告爱法公司的委托诉讼代理人景征荣、第三人工商银行的委托诉讼代理人汤晓兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告索静向本院提出的诉讼请求，判令爱法公司向原告返还其超额支付的购房款82,008元及资金占用利息（2018年1月29日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的国有商业银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日至实际付款之日期间的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），赔偿原告索静额外支出的贷款利息144,662.11元,支付逾期交房违约金24,038.15元（以767,992元为基数，自2018年1月1日起至2018年11月9日止，每日万分之1，逾期313天），向原告交付停车位。事实与理由：2017年，原被告订立《商品房买卖合同》以及《停车位使用权转让合同》，约定原告向被告购买坐落原海安镇车位，建筑面积137.88平方米，单价5570元，总价767,992元，约定交付日期为2017年12月31日（实际交房日期为2018年11月9日）。原告实际向被告支付购房款85万元（其中44万元为向工商银行贷款支付），超额支付82,008元，额外支付利息144,662.11元。被告爱法公司辩称：原告所支付的所有款项包括支付给代销公司的款项，均为原告应当支付的购房款，不存在超额支付之说。被告通过上海拓垦投资中心（有限合伙）（以下简称拓垦公司）销售房产，原告签订正式买卖合同之前，代销公司与原告签订认购协议或者签约确认单，确认了销售总价，该销售总价就是原告应当支付的购房款。虽然在与原告所签订的正式买卖合同当中所载明的房屋价款与此前的认购价款数额不一样，正式合同载明的房价比认购价少，购房发票的开票价与实际付款及认购价也不一致，但真实的房价是认购协议载明的房价。原告自愿主动缴纳房款，清楚所缴纳房款的数额与性质，并无任何的胁迫误解或者歧义，不存在被欺诈的情形，不构成不当得利并应返还。代销公司所销售房屋的房款（认购书确定的房款），原告没有全部向被告缴纳，而是按照营销人员的指示将部分款项支付给了其他账户，被告所收到的仅仅是买卖合同中所载房屋价款的大部分（并非全部）。被告开具给原告的购房发票，亦未反映真实的房款。代销公司为方便原告向银行贷款，虚开高开了购房发票，不论是购房发票的标面金额还是认购书确定的房款，原告均没有向被告足额缴纳。为了查明本案的相关事实，分清是非责任，请求法院追加代销公司作为第三人参加诉讼。原告向被告交付房款超过合同约定的期限，逾期45天，构成违约，应当向被告公司支付违约金，该违约金被告公司主张在被告公司应当向原告承担的违约金或给付义务中予以抵销。由于爱法山水小区内业主手头上所持有的受让车位的数量，多于开发商实际建设的车位数量，且目前案涉小区的车位并未明确位置，故全部业主购买的车位要等公司通过摇号等方式予以分配。目前无法处理单个业主的车位问题。对于逾期交房的违约金问题，由法院依法处理。第三人工商银行述称：2017年11月22日，原告索静向我行申请贷款44万元。我行于2017年12月5日与原告签订贷款合同，由被告爱法公司提供阶段性担保。2018年12月9日，我行向原告索静发放贷款44万元，并办理了案涉房屋的抵押贷款手续。截止目前，原告索静按照贷款合同的约定按期正常还款。原被告之间的纠纷与我行无关。经审理查明：原告索静提供无落款日期、原被告签订编号为2017070569的商品房买卖合同1份（具体合同签署时间双方无法统一）。合同约定，原告购买被告开发的位于原海安镇平桥村爱法山水项目13号楼2801室房屋一套，面积137.88平方米,单价5570元，房款767,992元；首期付款327,992元，于合同签订当日支付，二期付款440,000元于合同签订之日起45日内以银行贷款支付；买受人逾期10日内，自合同约定应付款期限第二日起至实际全额付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过10日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；出卖人应当于2017年12月31日前交付案涉商品房，出卖人逾期交房不超过90日，自合同规定的交房之次日起到实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付交付房款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自合同约定的交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之1的违约金;买方自行办理银行按揭贷款,银行未按合同约定的期限办理贷款仍视为买方未按合同约定付款,卖方有权追究买受人逾期付款的违约责任。原告索静提供车位使用权合同1份(无落款时间),合同记载索静受让车位，但合同对于车位编号、位置、长宽、价格等信息均为空白。2018年12月18日，被告向原告开具面额为767,992元的增值税普通发票1份，载明系百花街8号13幢2801室房款。原告索静提供其名下支付宝账号2017年5月20日向仇多敏支付宝账号支付2万元；其名下上海浦东发展银行长宁支行2017年5月20日向“南通鼎天电器设备……”消费6万元的明细，其名下中国邮政储蓄银行股份有限公司2017年5月20日消费支付16,284元、100,816元的明细（无收款方信息），名下中信银行账户2017年5月14日、5月20日向“南通正筑房地产营销策划……”付款3万元、1.5万元明细，名下兴业银行62×××16账户2017年5月14日、5月20日向“南通正筑房地产营销策划有限公司”付款2万元、10,600元的明细，名下浦发银行账户2017年5月20日向“南通正筑房地产营销策划有限公司”转账43,500元，名下交通银行账户2017年5月21日向“南通正筑房地产营销策划有限公司”转账23,000元，名下广发银行账户2017年5月21日向“南通正筑房地产营销策划有限公司”转账4万元，名下中国银行账户2017年5月20日向“南通鼎天电器设备运行维……”转账30,800元。上述汇款凭证及明细合计41万元。对于购房合同成立的时间，被告认为应当为2017年5月20日，因为除了银行贷款之外的付款，均发生于2017年5月20日之前。2017年12月5日，原告索静向工商银行申请借款44万元，2018年1月29日获得批准。该借款采用房屋抵押担保方式，抵押登记手续办理前由被告爱法公司提供阶段性担保。该贷款于该日由工商银行直接汇入被告爱法公司账户充抵原告购房款。2018年11月9日，被告向原告交付原海安镇百花街8号13-2801室房屋。2018年11月12日，南通清瑞物业有限公司向原告出具5513.36元收据，收据记载的收款用途为物业管理费（2487.84元）、地、地下车位管理费80元）等，但收据并未注明车位的具体位置等信息。被告仅认可购房发票指向的房款中只收取603,914元，发票记载的款项未能全额收取（164,078元未收取）。同时，被告主张与原告之间还存在认购协议，认购协议中所记载的数额即为真实的房款数额，该认购协议指向的房款数额为原告实际交纳的房款数额，该数额高于购房发票指向的数额。但对于该认购协议，被告未能提供，原告亦未认可该认购协议的事实。被告爱法公司明确提出不能交付车位。由于原告索静主张的车位并未明确,事后亦未达成补充协议对于车位信息予以明确,该车位合同并未成立,本院要求原告索静就车位交付请求可以在期限内予以变更,原告索静拒绝变更车位交付的诉讼请求。上述事实，有当事人陈述在案佐证，同时有原告提供的商品房销售合同、车位使用权转让合同、购房发票、商品房使用说明书、银行明细及付款凭证、物业公司收费收据1份，第三人提供的贷款合同、打款记录等在卷佐证。本院审结的爱法公司作为被告的多起商品房买卖合同纠纷案件中，查明拓垦公司接受被告公司委托销售案涉房屋；拓垦公司的销售负责人、业务员（如仇多敏）多人指示买房人在销售案场使用POS机刷卡支付房款，收款人包括南通鼎天电器有限公司、销售人员个人等；已结案件中，被告公司多不认可除其公司收款以外的收款为其公司所为；既往案件中，销售公司或被告公司与购买人存在认购协议以及认购书载明的房款多于开票金额的事实存在；既往裁判多推定被告的包销公司及包销公司经办人的收款为房款。本院认为：原被告就案涉2801室房屋自愿达成买卖合意，但双方合意以远低于实际房款的方式成立合同，规避了法律的规定，该损害国家利益的行为属于损害公法债权的行为，应当归于无效。双方之间应当按照实际履行的房款确定案涉房款的数额。对于购房合同成立的时间，被告主张系2017年5月20日，原告未给出明确的成立时间。从原告索静付款的时间来看，41万元购房款均于2017年5月20日前支付，契合购房合同中买受人付款的约定。况且，被告主张原告向工商银行贷款逾期45日，结合该合同成立的时间，被告该合同成立时间的自认属于不利于己的自认（原告实际贷款并支付剩余房款的期间远高于原告实际逾期的期间），故本院认定双方购房合同成立于2017年5月20日。被告爱法公司管理缺失、财务不规范，其委托的销售公司及销售公司经办人任意指示商品房买受人向关联关系人付款的事实存在，现有证据表明，原告付款中44万元系向银行贷款支付，另有41万元于2017年5月20日前数次支付。被告爱法公司已经向原告开具了购房发票，该发票指向的房款不反映原告真实支付房款的事实。被告爱法公司所辩有关购房款没有足额支付，本院不予采信。原告索静在履行房款给付义务时，采用积极、主动给付的方式，其实际履行的房款与购房发票之间的差价，依法不成立不当得利且损害了国家利益，原告不能主张返还。同样理由,原告主张被告爱法公司支付利息,没有事实及法律依据,本院不予支持。对于逾期交房之事实客观存在，原告主张按照票面金额计算逾期交房的违约金，系对其不利处分，本院照准。原告索静未按照合同约定及时贷款并支付剩余房款，构成违约；被告爱法公司主张逾期45天，系其对己不利处分，本院照准；对于原告逾期付款的违约金，应当在被告逾期交房的违约金中抵销。根据原被告违约事实，本院认定违约金抵销后，被告尚应当向原告索静支付逾期交房违约金为22,058.15元（767,992*313/10,000-440,000*45/10,000,按照房款767,992元计算逾期交房313天，每日万分之一;索静逾期付款45天,按照44万元计算每天万分之一）。对于车位问题，按照现有证据及原告索静的主张，车位位置及价款均不明确且并未实际交付。现未交付车位被告明确表示不能交付，且双方对于车位及价款等不能补充协议予以明确。按照《合同法》的规定，未明确具体位置之车位合同因缺失主要条款而不成立，合同标的物（车位）不具有履行之条件，原告的交付请求权依法不应当支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江苏爱法投资发展有限公司给付原告索静逾期交房违约金22,058.15元，于本判决发生法律效力后10日内履行。如被告不按照本判决确定的履行期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告索静的其他诉讼请求。案件案件受理费5140元减半收取2570元（已由原告预交），由原告索静负担2000元，被告江苏爱法投资发展有限公司负担570元。被告于本判决发生法律效力后10日内向本院缴纳，逾期不缴纳本院强制执行。如不服本判决，可以判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预缴上诉案件受理费5140元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。审 判 员 卢义林二〇二一年四月十九日法官助理 周玉珠书 记 员 吴 瑶