河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初7940号原告娄小燕，女，1986年10月15日出生，汉族，住河南省原阳县。委托代理人宋鹏义，河南国基律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告郑州仟禧置业有限公司，住所地河南省郑州市高新区科学大道53号。统一社会信用代码：91410100721803516U。法定代表人姜鹏程，董事长。委托代理人钱吉星，河南英伦律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人张明月，河南英伦律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告郑州金田物业管理有限公司，住所地河南省郑州市高新技术产业开发区科学大道53号中原广告产业园2号楼4层物业用房1号。统一社会信用代码：9141010074073806XJ。法定代表人石强华。被告聂伟光，男，1973年10月22日出生，汉族，住江苏省沛县。委托代理人张广军，河南良仁律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人康锏中，河南良仁律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告马霖，男，1977年2月6日出生，汉族，住河南省郑州市惠济区。原告娄小燕与被告郑州仟禧置业有限公司（以下简称“仟禧公司”）、郑州金田物业管理有限公司（以下简称“金田公司”）、聂伟光、马霖房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告娄小燕及其委托代理人宋鹏义，被告仟禧公司的委托代理人张明月，被告聂伟光的委托代理人张广军、康锏中到庭参加诉讼，被告金田公司、马霖经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告娄小燕诉称，原告于2016年12月与被告仟禧公司达成房屋买卖协议，约定原告购买被告位于郑东新区商务外环河南国际商会大厦1号楼4层016号房屋一套。原告于2016年12月11日、2016年12月14日、2016年12月23日、2017年11月29日共向被告仟禧公司支付购房款380649元，其中112259元的购房款被告仟禧公司要求支付给金田公司，另外10万元仟禧公司要求支付给郑州盛联行房地产营销策划有限公司（以下简称“盛联行公司”）。上述交易均是在仟禧公司的售房部（郑东新区商务外环河南国际商会大厦一层东南角）完成的。约定被告应在原告支付全部房款的365个工作日内为原告办理房屋过户手续，至今未果。被告仟禧公司的行为已经严重损害了原告的合法权益，原告虽然多次向被告主张办理相应的过户，被告均未能实际办理。被告仟禧公司的行为已经构成严重违约。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、被告仟禧公司、金田公司返还原告购房款112259元；2、被告仟禧公司、聂伟光、马霖返还原告购房款100000元；3、被告仟禧公司返还原告购房款108390元；4、被告仟禧公司支付违约金38064.9元；5、本案诉讼费等相关费用由四被告承担。被告仟禧公司辩称，1、原告虽向金田公司支付了112259元房款，但金田公司只是代收涉案房款，与本案无实际关联，且收据是由仟禧公司出具，故金田公司不应承担返还房款的责任。2、仟禧公司与原告签订的房屋买卖协议中明确约定，房屋总价款为280649元，原告在房屋单价及总价款处均捺印，仟禧公司只收到原告支付的280649元购房款，并出具了相同金额的收据。后原告申请退款时，退款申请表中也明确，房屋总价款及缴纳金额为280694元，扣除仟禧公司已经退还给原告的6万元购房款，仟禧公司仅应退还其房款220649元。3、仟禧公司与盛联行公司并无任何合作关系，原告支付给盛联行公司的10万元款项并非是仟禧公司要求，该款项与仟禧公司无关，仟禧公司不应承担退还义务。4、原告购房后，仟禧公司已经通过关联公司累计向原告支付房屋租金收益合计58872元，其遭受的损失已经得到全部弥补，仟禧公司不应再另行向其支付违约金。5、鉴于原告申请退还购房款，涉案房屋买卖协议已无法继续履行，故请求法院确认房屋买卖协议已经解除，同时原告应返还涉案房屋。被告聂伟光辩称，1、原告起诉被告聂伟光、马霖属于主体错误，应予以驳回。聂伟光、马霖虽然是盛联行公司的股东，但该公司已经合法注销，合法履行了注销程序。按《公司法》的相关规定，公司具有独立的法人人格，有限责任公司的股东仅以其认缴的出资额为限对公司承担责任。现盛联行公司已经合法注销，聂伟光、马霖作为曾经的股东，不应当承担责任。2、盛联行公司收取的10万元购房款，对于原告来说是其购买涉案房屋所必须支出的购房款，对于仟禧公司来说是仟禧公司委托盛联行公司销售房屋应当支付给盛联行公司的费用。盛联行公司收取的该部分房款是基于与仟禧公司形成的代理销售合同关系，该款项本应由仟禧公司支付给盛联行作为项目推广、销售人员工资等费用，但为了走账方便，经几方同意，由购房者直接转给盛联行公司。原告的交款行为以及原告与仟禧公司最终达成了房屋买卖协议，足以证明原告、仟禧公司、盛联行公司对该模式同意并认可盛联行公司的收款行为。3、盛联行公司收取的款项大部分已经作为销售成本支出，在销售过程中，盛联行公司与仟禧公司形成的销售模式为包销，即保底销售，超出保底部分由盛联行公司收取。一切销售的开支均由盛联行公司承担，包括推广费用、工人工资、销售人员提成等全部开支，原告与仟禧公司也达到了签订买卖合同的目的，如果原告与仟禧公司履行合同过程中发生纠纷，让合法履行完毕销售义务并且支出大量成本的盛联行公司承担责任，明显有失公平。4、盛联行公司已经合法履行完毕自己的销售义务，原告与仟禧公司签订了房屋买卖协议，原告与仟禧公司产生纠纷的根本原因系双方履行合同过程中一方出现违约行为导致的，原告与仟禧公司作为房屋买卖协议的合同主体，在履行房屋买卖协议与过程中产生的纠纷不应当由合法履行完毕自己义务的案外人承担。被告金田公司、马霖未到庭、未答辩。经审理查明，2016年12月23日，原告与被告仟禧公司签订《房屋买卖协议》，约定原告购买被告仟禧公司位于郑州市郑东新区商务外环路5号的河南国际商会大厦1号楼4层016号房屋，建筑面积为24.52元，该房屋土地用途为商业用途，成交总价为280649元。被告仟禧公司应在原告缴纳全部房款后365个工作日内将房屋产权证过户至原告名下，如因被告仟禧公司原因，未能在双方约定时间内将该房屋过户至原告名下，原告可在约定办证时间后30个工作日向被告仟禧公司申请退款，被告仟禧公司在接到原告退款申请后30日内，将原告已缴房款退还，并向原告支付已缴房款的10%作为补偿。原告提交的收据显示：2016年12月14日，原告向被告仟禧公司交纳涉案房款10000元；2016年12月23日，原告向被告仟禧公司交纳涉案房款158390元；2017年11月29日，原告向被告仟禧公司交纳涉案房款112259元；2016年12月23日，原告向盛联行公司交纳涉案房款100000元。原告提交的POS机签购单显示：2017年11月29日支付的48259元、64000元，共计112259元支付至金田公司名下。2016年12月23日支付的38390元、20000元、100000元，共计158390元均支付至仟禧公司名下。原告提交的中国光大银行信用卡电子账单显示原告于2016年12月11日支付给盛联行公司1万元，交易明细显示原告于2016年12月14日支付给盛联行公司10万元。仟禧公司认可收到房款共计280649元。仟禧公司提交的中国工商银行业务回单显示仟禧公司于2020年12月4日、2020年12月30日、2021年2月9日分别退款2万元，共计退款6万元。仟禧公司提交的银行业务回单显示原告已收取租金58872元。经查，被告聂伟光、马霖系原盛联行公司的股东，盛联行公司已于2019年6月18日注销登记。以上事实由《房屋买卖协议书》、收据、POS机签购单、信用卡电子账单、交易明细、银行业务回单及庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告与被告仟禧公司于2016年12月23日签订《房屋买卖协议》，现原告要求被告仟禧公司退还购房款，应视为同意解除房屋买卖协议，仟禧公司亦同意解除房屋买卖协议，对此本院予以确认。关于原告要求被告仟禧公司退还已交房款220649元，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，合同解除后，被告仟禧公司应当返还收取的购房款，同时，原告应返还房屋。关于原告要求被告金田公司返还购房款，原告虽将112259元购房款转到金田公司账户，但收据是由被告仟禧公司出具，且仟禧公司对该笔购房款也予以认可，金田公司仅是代收，故原告的该主张无事实和法律依据，本院不予支持。对于10万元，该款项虽由原告直接支付到案外人盛联行公司账户，并由盛联行公司出具收据，但经被告聂伟光陈述，盛联行公司作为包销方提供了服务，其收款并无不当。本案中无证据显示原告向盛联行公司作出委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示，也无证据显示盛联行公司在收取该10万元款项时有向原告明确告知收款的主体和性质。该10万元是在购买房屋过程中，与销售方协商后应销售方的要求而缴纳，且缴纳的地点是在销售方的指定地点，属于购买房屋的支出。故该款项的收款方虽为盛联行公司，但对购房者来说，在缴纳该10万元时主观上是向销售方仟禧公司缴纳的购房款。仟禧公司与盛联行公司的代理关系，以及盛联行公司是否取得仟禧公司同意收取该笔款项，是其内部关系，不能对外对抗购房者。另根据原告支付给盛联行公司的1万元购房款由仟禧公司出具收据的事实，也应由仟禧公司承担该10万元。原告主张聂伟光、马霖承担责任依据不足，本院不予支持。关于违约金，被告仟禧公司未按时将案涉房屋过户至原告名下，根据双方签订的《房屋买卖协议》已构成违约，应当承担违约责任，鉴于被告仟禧公司已经累计向原告支付案涉房屋租金58872元，其遭受的损失已得到相应弥补，故对原告主张的违约金，本院不予支持。被告金田公司和被告马霖经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告娄小燕与被告郑州仟禧置业有限公司于2016年12月23日签订的《房屋买卖协议》；二、被告郑州仟禧置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告娄小燕购房款320649元，同时原告娄小燕将郑州市郑东新区商务外环路5号河南国际商会大厦1号楼4层016号房屋返还被告郑州仟禧置业有限公司；三、驳回原告娄小燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6681元，减半收取3340.5元，由原告娄小燕负担354.5元，被告郑州仟禧置业有限公司负担2986元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二一年四月二十八日书记员 王令令