山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁01执复36号复议申请人（异议人、被执行人）：山东一品矿山机械制造有限公司，住所地济南市莱芜区莱城大道以西，慧通路以南(口镇枣园)。法定代表人：孟利，总经理。委托诉讼代理人：魏述臣，男，该公司职工。申请执行人：邢介武，男，1963年1月25日出生，汉族，住济南市莱芜区。委托诉讼代理人：张振伟，山东鲁中环宇律师事务所律师。复议申请人山东一品矿山机械制造有限公司（以下简称一品公司）不服济南市莱芜区人民法院（以下简称莱芜法院）(2020)鲁0116执异94号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。莱芜法院在执行申请执行人邢介武与被执行人一品公司民间借贷纠纷一案中，被执行人一品公司对法院拍卖其名下土地使用权提出书面异议。异议人一品公司称，一、裁定拍卖违反法定程序。1、评估程序尚未结束，不能进行拍卖。评估报告未对异议人的院墙、硬化水泥地面(价值近100万元)进行评估。另外，已经评估的土地使用权、地上物的评估价值明显低于市场价，整体评估价值不真实、不全面。在此情况下，不应启动拍卖程序。2、根据“先刑后民”原则，异议人的法定代表人及其他受害者联名向公安机关举报邢介武违法犯罪的案件尚未审查结束(现处于复核阶段)，人民法院应当等待公安机关的审查终结后再继续执行。3、裁定拍卖的土地使用权上有第三人的房产(办公室楼)，办公楼的所有权属于刘建军。我国房地产法律和政策规定“地随房走”，人民法院在这种情况下不能只裁定拍卖土地使用权，应当在解决地上物的权属问题后再进行拍卖。4、刘建军的房产是违法建筑，违法建筑不应评估拍卖。二、拍卖不符合客观现实，无现实意义。土地使用权已经抵押给山东莱芜农村商业银行股份有限公司(以下简称农商银行)，有抵押的债权优先受偿，农商银行的债权(本金加利息)金额已经超过1300万元，裁定拍卖的土地包括地上的房产的评估价值仅为1100万元，扣除刘建军的房产价值，土地使用权的评估价值不超过900万元，在偿还农商银行后，没有剩余价值可以支付给邢介武，拍卖毫无意义，不应进行。建议法院与农商银行沟通核实后，停止拍卖。否则，邢介武低价评估、申请拍卖，可能损害农商银行的利益。综上，特提出执行异议，请求终止对异议人土地使用权的拍卖。莱芜法院查明，邢介武与一品公司民间借贷纠纷一案，该院于2016年2月26日作出(2015)莱城民初字第1210号民事判决，判决：“一、莱芜市隆昌机械有限公司、魏述臣、张庆芬于本判决生效之日起三日内偿还邢介武借款10979606元及利息(其中7524606元按年利率24%、3455000元按年利率21.6%，自2014年11月29日计算至借款还清之日)。二、魏明远、王会宝、张翠云、王荣水、一品公司、莱芜市圣火经贸有限公司对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回邢介武的其他诉讼请求。案件受理费111800元、保全费5000元、邢介武负担31305元、莱芜市隆昌机械有限公司、魏述臣、张庆芬、魏明远、王会宝、张翠云、王荣水、一品公司、莱芜市圣火经贸有限公司负担85495元。”因一品公司等未履行生效法律文书确定的义务，邢介武向该院申请强制执行，案号为(2016)鲁1202执838号。该院于2019年4月25日作出(2016)鲁1202执838号执行裁定，裁定：“继续查封一品公司(原山东金岳矿山机械有限公司)(2014)第0374号土地一宗，期限自2019年4月25日至2022年4月25日。”该院将上述查封土地、地上房产及附着物移交技术室对外委托评估，技术室委托山东誉楷土地房地产评估有限公司对上述查封土地、房产及地上附着物进行评估。山东誉楷土地房地产评估有限公司于2019年12月4日出具《房地产估价报告[鲁誉楷房字(2019)第729号]》，确定上述财产在价值时点的总价值为人民币670.21万元。该院于2019年12月9日向一品公司邮寄上述评估报告，一品公司于2019年12月10日签收。后因2019年11月25日现场查勘时一品公司未到场，对上述估价报告提出异议，山东誉楷土地房地产评估有限公司重新现场勘查后于2020年1月8日出具《房地产估价补充报告[鲁誉楷房字(2019)第xx号]》，确定最终评估值为1176.39万元。其中，补充报告中该土地上的房产2幢1202.61㎡，该栋建筑物原为山东莱芜承昊机械有限公司自建，因山东莱芜承昊机械有限公司未履行(2008)莱城民初字第115号民事调解书确定的义务，该院对该办公楼进行两次拍卖，均因无人报名而流拍，该院于2011年1月18日作出(2008)莱城执字第1563-1号执行裁定，“一、将山东莱芜承昊机械有限公司所有的位于其院内的办公楼一栋作价849920元，交付山东金通投资担保有限公司抵偿债务，下欠部分继续清偿，该办公楼所有权自交付之日起转移给山东金通投资担保有限公司。二、山东金通投资担保有限公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。”该办公楼未进行不动产登记。该院于2020年7月30日作出(2020)鲁0116执恢446号执行裁定，裁定：“拍卖一品公司名下位于莱城大道以西、××以南土地一宗。二、拍卖莱芜市隆昌机械有限公司名下位于莱城区××××房产及土地一宗。”另查明，一品公司于2015年1月26日进行企业工商变更登记，变更前企业名称为“山东金岳矿山机械制造有限公司”。根据不动产登记，涉案土地所有权人系山东金岳矿山机械制造有限公司，坐落于莱城××以西，慧通西路以南，不动产权证书号为莱芜市国用(2014)第xxx号，共有情况为单独所有。该宗土地上设有抵押登记，抵押权人系农商银行(原莱芜市农村信用合作联社)，不动产证明号为莱芜市他项(2014)第xxx号，抵押方式为最高额抵押。山东金通投资担保有限公司于2010年12月31日进行工商登记变更，变更后企业名称为“山东金通投资有限公司”。莱芜法院认为，本案争议的焦点问题是：一、一品公司认为评估报告存在遗漏事项，是否属于执行异议审查范围；二、一品公司能否因评估价值过低、土地使用权上存在抵押权阻却拍卖程序的启动；三、土地使用权与该宗土地上的建筑物权利人分离的情况下，能否进行处置；四、一品公司向公安机关举报邢介武违法犯罪事项能否产生阻却执行的效力。莱芜法院认为，关于焦点问题一，依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定，“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：(一)财产基本信息错误；(二)超出财产范围或者遗漏财产；(三)评估机构或者评估人员不具有相应评估资质；(四)评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”第二十三条规定，“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”第二十四条规定，“当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、第二十三条规定的期限内提出异议或者对网络询价平台、评估机构、行业协会按照本规定第二十二条、第二十三条所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议的，人民法院不予受理。”本案中，一品公司在收到涉案房地产的评估报告后提出异议，山东誉楷土地房地产评估有限公司即对一品公司提出的遗漏部分作出补充报告，根据上述规定，一品公司对评估报告提出的异议，该院不予受理。关于焦点问题二，执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助法院确定拍卖保留价的手段，评估价格不是最终的交易价格，最终成交价格需经由市场检验。一品公司如认为评估价格过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞拍。本案对涉案土地使用权的查封系首先查封，人民法院在执行过程中，应当由首先查封关联的案件负责处分查封财产，农商银行在该土地使用权上设立的抵押权属于法定优先受偿权，依法对法院处置财产变现后的价款优先受偿，故一品公司主张评估价格过低的异议理由不成立，亦不能以土地使用权上存在抵押权产生阻却拍卖程序的效力。关于焦点问题三，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”根据上述规定，人民法院在拍卖土地使用权时，应当遵循房地一体原则。一品公司未履行生效法律文书确定的义务，该院在执行过程中，根据不动产登记信息查封、拍卖其名下的土地使用权符合法律规定，并无不当。一品公司主张的该土地上的建筑物2幢(1202.61m)未进行不动产登记，虽在另案中经拍卖、以物抵债交付给山东金通投资担保有限公司抵偿债务，但不能据此产生阻却对该宗土地使用权处置的效力。关于焦点问题四，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。一品公司主张其向公安机关举报邢介武违法犯罪，以此请求法院中止执行，但无相应证据予以证实。综上，一品公司的异议理由不成立，应予驳回。2020年10月30日，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，作出(2020)鲁0116执异94号执行裁定，驳回一品公司的异议。一品公司向本院申请复议称，依法撤销莱芜法院(2020)鲁0116执异94号执行裁定，改为裁定支持复议申请人的异议请求，终止拍卖。复议理由：莱芜法院认定事实不清，裁定错误，对以下事实未予认定。1、评估程序尚未结束，不能进行拍卖。评估报告未对复议申请人的院墙、硬化水泥地面(价值近100万元)进行评估，另外，已经评估的土地使用权、地上物的评估价值明显低于市场价，整体评估价值不真实、不全面，在此情况下，不应启动拍卖程序。2、根据“先刑后民”原则，复议申请人的法定代表人及其他受害者联名向公安机关举报申请执行人邢介武违法犯罪的案件尚未审查结束(现处于立案前的调查阶段)，人民法院应当等待公安机关的审查终结后再继续执行。3、裁定拍卖的土地使用权上有第三人的房产(办公室楼)，办公楼的所有权属于刘建军，我国的房地产法律和政策规定“地随房走”，人民法院在这种情况下不能只裁定拍卖土地使用权，应当在解决地上物的权属问题后再进行拍卖。4、刘建军的房产是违法建筑，违法建筑不应评估拍卖。5、拍卖不符合客观现实，无现实意义。土地使用权已经抵押给农商银行，有抵押的债权优先受偿，农商银行的债权(本金加利息)金额已经超过1300万元，裁定拍卖的土地包括地上的房产的评估价值仅为1100万元，扣除刘建军的房产价值，土地使用权的评估价值不超过900万元，在偿还农商银行后，没有剩余价值可以支付给邢介武，拍卖毫无意义。不应进行。建议法院与农商行沟通核实后，停止拍卖。否则，邢介武低价评估、申请拍卖，可能损害农商银行的利益。本院查明，莱芜法院查明事实属实，本院予以确认。另查明，莱芜法院于2016年3月3日作出（2015）莱城商初字第1513号民事判决书，判决：一、莱芜市隆昌机械有限公司于本判决生效之日起三日内偿还原告莱芜市农村信用合作联社借款本金600万元及相应利息；二、被告莱芜市圣火经贸有限公司、张庆芬、魏述臣对上述款项承担连带清偿责任；三、原告莱芜市农村信用合作联社对被告山东一品矿山机械制造有限公司提供的抵押物（莱芜市国用2014第0374号土地一宗）在最高额抵押限额内（1050万元）享有优先受偿权。该案进入执行程序，案号为（2018）鲁1202执241号，2018年8月9日，案件终结本次执行程序。2018年12月7日，案件恢复执行，案号为（2018）鲁1202执恢453号。2020年8月5日，莱芜法院发布关于拍卖济南市莱芜区莱城大道以西、慧通西路以南（山东一品矿山机械制造有限公司）涉案土地、地上房产及附着物的公告，公告载明：评估价：11763900元（价值时点：2019年11月25日），起拍价：9400000元。本院于2021年3月30日对申请执行人邢介武进行调查，申请执行人邢介武的委托诉讼代理人张振伟到庭参加。经调查，申请执行人邢介武同意若被执行人一品公司的土地使用权拍卖后在清偿抵押权人农商银行债权和执行费用后无剩余可能，其同意继续拍卖。本院认为，关于复议申请人一品公司“不能进行拍卖”的复议理由。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十六条规定，当事人、利害关系人对评估报告未提出异议、所提异议被驳回或者评估机构已作出补正的，人民法院应当以评估结果或者补正结果为参考价；当事人、利害关系人对评估报告提出的异议成立的，人民法院应当以评估机构作出的补正结果或者重新作出的评估结果为参考价。本案中，被执行人一品公司对评估报告提出异议后，山东誉楷土地房地产评估有限公司重新现场勘查，后出具《房地产估价补充报告[鲁誉楷房字(2019)第xxx号]》，确定最终评估值为1176.39万元，该补充报告已经将遗漏的财产价值补充进来。因此，复议申请人一品公司“评估程序尚未结束，不能进行拍卖。评估价格低于市场价”的复议理由，没有事实依据。关于复议申请人一品公司主张“先刑后民”的复议理由，经查，济南市莱芜区扫黑除恶专项斗争领导小组办公室给莱芜法院出具关于移交线索核查情况的反馈函载明，“目前没有证据证明有犯罪事实发生，经查被举报人邢介武、邢波、邢宪峰等人无犯罪嫌疑。公安机关已将核查情况与当事人进行了反馈”。据此，复议申请人一品公司的该项复议理由无事实依据和法律依据。关于复议申请人一品公司主张拍卖的土地使用权上有第三人所有的建筑物的复议理由，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。本案中，复议申请人一品公司主张涉案土地使用权上有第三人所有的房产，根据上述法律规定，应由第三人就案涉房产向执行法院提出案外人异议，主张实体权利以排除执行，复议申请人一品公司非适格的案外人异议主体，对该主张本院不予审查。关于复议申请人一品公司主张该拍卖系无益拍卖的复议理由。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，“保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。依照前款规定流拍的，拍卖费用由申请执行人负担。”该条款是确定拍卖保留价的特别条款，即拍卖财产上存在优先债权的情况下，拍卖保留价应大于优先债权和强制执行费用，以保障优先债权人的利益不受侵害。莱芜法院发布公告，确定涉案土地、地上房产及附着物的拍卖保留价为940万元，涉案土地上存在最高额抵押，抵押限额为1050万元，该拍卖保留价低于优先债权及强制执行费用的总额，对申请执行人实现债权没有益处，且会耗费一定司法资源，构成无益拍卖。如果申请执行人申请继续拍卖，莱芜法院应根据上述规定重新确定保留价进行拍卖，流拍后的拍卖费用由申请执行人负担。综上，因莱芜法院确定的保留价不符合法律规定，复议申请人一品公司请求停止拍卖的复议理由成立，本院予以支持。莱芜法院异议裁定适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项规定，裁定如下：一、撤销济南市莱芜区人民法院(2020)鲁0116执异94号执行裁定；二、撤销济南市莱芜区人民法院关于拍卖济南市莱芜区莱城大道以西、慧通西路以南（山东一品矿山机械制造有限公司）涉案土地、地上房产及附着物的公告。本裁定为终审裁定。审判长 周 宏审判员 王齐亮审判员 郑凤云二〇二一年四月二十七日法官助理季昱辰书记员魏煜圻