广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终388号 上诉人（原审被告）：郎宇，男，1984年3月18日出生，满族，住广西防城港市港口区。 被上诉人（原审原告）：广西枫凌物业服务有限公司。住所：广西钦州市新澳花园小区11栋。统一社会信用代码：91450702664825881E。 法定代表人：方建斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘秋玲，广西铭德律师事务所律师。 上诉人郎宇因与被上诉人广西枫凌物业服务有限公司（以下简称枫凌物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初1301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郎宇，被上诉人枫凌物业公司的委托诉讼代理人刘秋玲到庭参加质证并接受询问。本案现已审理终结。 上诉人郎宇上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或者改判；二、改判上诉人应缴纳给被上诉人物业费比例由85%调整为70%且计算缴费时间为2017年5月1日至2019年3月30日，上诉人应交43.7元×23个月×0.7=703.57元，上诉人实交830.3元，被上诉人退还上诉人多交的物业费共计124.7元；三、改判上诉人应缴纳水费的时间为2018年12月1日至2019年1月24日并参照上一年度全年每月平均额重新计算水费；四、改判上诉人应缴纳电费、垃圾费的起止时间为2019年3月26日并参照上一年度全年每月平均数额重新计算电费，垃圾费计费金额为30元；五、改判上诉人不需要支付电梯费给被上诉人；六、请求判令枫凌物业公司退还《前期物业服务协议》期间收取郎宇的预收公共水电费200元、装修垃圾费273元，电梯维保费570元合计1043元以及2016年11月25日至2020年12月30日产生的利息220元，共计1263元；七、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在涉案纠纷发生前一直按约缴纳物业费，不存在违约行为。本案中，上诉人自2015年2月27日去东湾桃花苑物业服务中心处领取5栋2单元206号房间钥匙并签署《前期物业管理协议》后，一直按期缴纳各种费用，其中2016年1月22日缴纳物业费270元、电梯维保费330元；2016年4月1日缴纳物业费、水电费、垃圾费、二次加压水损费共计279元；2016年11月25日缴纳电梯维保费240元、水费30元、电费270.7元、垃圾费15元、水损二次加压费25元；2017年8月17日预交水电费1000元；2017年10月21日缴纳物业费218元、电梯费120元，水费10.1元、垃圾费37.5元、电费857.6元、公摊费10.6元，共计1345元；2018年11月5日缴纳物业费568.1元、水费254.1元、电费1398.8元、垃圾费97.5元、电梯费260元共计2578.5元。由上述事实可知，上诉人一直履行业主应有义务足额缴纳物业费。因被上诉人提供物业质量过差，上诉人才没有继续按时缴纳涉案物业费用。二、被上诉人提供物业服务质量较差构成严重违约，应向上诉人承担相应的赔偿责任。2017年1月13日东湾桃花苑小区业主大会经小区业主表决大部分人反对被上诉人继续留在小区提供物业服务。被上诉人在《前期物业管理协议》履行中严重违反该协议第二条、第四条规定，无视消防安全，没有对小区消防设备进行维护，违约收取电梯维保费；在《物业管理服务合同》履行期间严重违反该合同第二章第七条、第八条、第十五条、第十八条，第五章第二十六条、第六章三十三条、第三十五条，第七章第三十七条等，长期提供不合格的物业服务，已构成严重违约。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，本案中，被上诉人没有履行物业服务职责，致使上诉人财产在公共区域内遭受损失，应当向上诉人承担相应赔偿责任。三、一审法院对被上诉人的重大违约行为定性为服务瑕疵错误，有失公平。如前所述，被上诉人物业服务质量差已构成严重违约，一审法院却不顾该事实把被上诉人的违约行为仅定性为服务瑕疵，只是稍微调低了物业费的比例，无疑纵容了被上诉人的违约行为，对上诉人有失公平。因此，二审法院应判决被上诉人大幅度减免物业费，方能迫使被上诉人提高物业服务质量。综上所述，请二审法院支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人枫凌物业公司辩称，一、被上诉人已经按照物业合同约定提供了物业服务，没有出现重大违约行为，上诉人请求减免物业费，没有事实和法律依据。上诉人作为小区业主，也享受到了被上诉人提供的物业服务，有义务向被上诉人缴纳物业费。二、上诉人支付水电费的金额应当以实际使用量为准。一审中，上诉人已经自认其没有向自来水公司、供电局缴纳水电费，而且上诉人一直居住在小区，水电一直正常使用，均是由被上诉人代为缴纳。所以上诉人应根据实际使用量向被上诉人支付水电费。三、上诉人应当向被上诉人缴纳电梯维保费。根据被上诉人提供的电梯维保费的发票可以证明已聘请专业电梯维修人员来维修电梯，上诉人享受了电梯的便利，应当缴纳电梯维保费。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 枫凌物业公司向一审法院起诉请求：判令郎宇支付枫凌物业公司物业费218.50元、水费51.90元、电费740.40元、垃圾费37.50元、电梯使用费100元，合计1148.30元及滞纳金(滞纳金计算：以1148.30元为基数，按每日3‰自2019年5月2日起计至郎宇清偿债务止）。 一审法院认定事实：2017年1月6日，广西钦州新澳物业管理有限公司（以下简称新澳物业公司）变更名称为广西钦州枫凌物业服务有限公司（以下简称钦州枫凌物业公司）。2019年2月21日，钦州枫凌物业公司变更名称为广西枫凌物业服务有限公司。2014年11月1日，新澳物业公司（乙方）与广西方典置业投资有限公司（以下简称方典公司）（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方对甲方在防城港市开发的东湾˙桃花苑项目提供前期物业管理服务事宜。合同约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅物业服务费1元/月/㎡；公共照明等公共设施设备能源消耗电费及公共卫生间、绿化用水水费，设独立计量表核算，由业主或物业使用人按月据实合理分摊，分摊方式如下：公共照明、智能化系统电费按户分摊；加压水泵电费按用水量分摊……；生活垃圾处理费由市环卫部门按规定向业主（使用人）收取或委托乙方向业主（使用人）收取；甲方承诺业主免交物业管理服务费的，该费用由甲方承担；合同还约定了其他事项。 2017年4月27日，钦州枫凌物业公司防城港分公司（乙方）与防城港市东湾桃花苑小区业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方聘请钦州枫凌物业公司防城港分公司为东湾桃花苑小区提供物业管理服务，其中住宅总户数1100户，合同委托管理服务期限为2年，自2017年5月1日起至2019年5月1日止，住宅物业按产权面积每平方米0.8元/月，电梯使用费（2楼及以上住宅住户）：20元/月/户。合同第十八条约定负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，公共维修资金、电梯使用费、车辆停车费电动车充电费用等；并负责按照国家规定和双方约定代收代缴有关水电和其他费用，不得收取手续费。合同第二十三条第十项中约定业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，将按参照国标3‰进行计算缴纳滞纳金。合同还约定了其他事项。 另查明，在审理该小区同系列案件中，防城港市中级人民法院于2020年3月20日作出（2020）桂06民终394号民事判决书，现已生效。该判决确认了以下事实：2014年11月1日，新澳物业公司（乙方）与方典公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，甲方选聘乙方对甲方在防城港市开发的东湾·桃花苑项目提供前期物业管理服务事宜，合同就双方权利义务作出约定，其中住宅建筑面积92623.1㎡，合同期限至业主委员会代表与本企业或其他物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止，高层住宅物业服务费1.00元/月/㎡……。新澳物业公司（乙方）与方典公司（甲方）签订的《前期物业管理服务合同》中并无电梯年检、维保费的约定。枫凌物业公司在防城港市港口区住房和城乡建设局备案的《前期物业管理备案表》，证明了涉案楼盘的住宅物业服务收费标准为电梯住宅1元/㎡/月；无电梯住宅0.7元/㎡/月。 再查明，枫凌物业公司于2019年5月1日退出东湾桃花苑小区的物业管理，服务期间存在电梯故障未能及时整改、杂物未及时清理等情况。郎宇系东湾桃花苑小区5幢2单元206号房业主，房屋面积为54.6㎡。郎宇尚未交纳2018年12月1日至2019年4月30日期间的物业费、垃圾费和电梯使用费、2018年11月1日至2019年3月31日的水费及电费。 2018年12月24日，防城港市亿港自来水有限公司向枫凌物业公司防城港分公司出具了两份《广西增值税普通发票》，分别载明收取枫凌物业公司防城港分公司水费7032.48元（抄表月份2018年12月）及103.23元（抄表月份2018年12月）。2019年1月23日，防城港市亿港自来水有限公司向枫凌物业公司防城港分公司出具了一份《广西增值税普通发票》，载明收取枫凌物业公司防城港分公司水费4561.83元（抄表月份2019年1月）。2019年5月8日，防城港市亿港自来水有限公司向枫凌物业公司防城港分公司出具了一份《广西增值税普通发票》，载明收取枫凌物业公司防城港分公司水费66.89元（抄表月份2019年4月）。2019年1月24日，广西电网有限责任公司防城港供电局向枫凌物业公司防城港分公司出具了两份《广西增值税普通发票》，载明收取枫凌物业公司防城港分公司东湾桃花苑3#、4#楼2019年1月电费19416.75元及1#、2#楼2019年1月电费5353.94元。2019年3月26日，广西电网有限责任公司防城港供电局向枫凌物业公司防城港分公司出具了两份《广西增值税普通发票》，载明收取枫凌物业公司防城港分公司东湾桃花苑3#、4#楼2019年3月电费19044.59元及1#、2#楼2019年3月电费5027.48元。 一审法院认为，枫凌物业公司是具有独立法人资格及从事物业管理活动资质的企业，其分别与方典公司、防城港市东湾桃花苑小区业主委员会签订的《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》合法有效，对全体业主均具有约束力。郎宇作为业主，应当按合同约定按期缴纳物业管理费用，枫凌物业公司作为物业服务单位，应当按合同约定提供合格的物业服务。 一、关于枫凌物业公司请求郎宇支付物业费、水费、电费及垃圾费的问题。本案中，枫凌物业公司提供物业服务到2019年4月30日止，则郎宇应向其缴纳2018年12月1日至2019年4月30日期间的物业费用。鉴于枫凌物业公司服务期间对小区内的电梯维护、卫生保洁等方面的服务存在瑕疵，一审法院对物业费酌情予以扣减15%，经核算，郎宇应向枫凌物业公司支付物业费185.73元（218.50元×85%）、垃圾费37.5元。关于水费、电费的问题。庭审中，郎宇称一直居住在涉案小区，而其在居住期间有因不缴纳水、电费导致物业公司对其停水、停电的情形，说明郎宇确实存在拖欠枫凌物业公司水、电费的情况。而在其居住期间，除因其不缴费导致物业公司对其停水、停电的情况外，其水、电均能正常使用，说明枫凌物业公司一直为业主代缴水、电费，结合枫凌物业公司提供的水、电费发票，一审法院予以支持枫凌物业公司请求郎宇支付的水费51.9元及电费740.40元。 二、关于枫凌物业公司要求郎宇支付电梯使用费的问题。本案中，枫凌物业公司防城港分公司与防城港市东湾桃花苑小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》约定合同委托管理服务期限为2年，自2017年5月1日起至2019年5月1日止，电梯使用费20元/月/户标准计算，故2018年12月1日至2019年4月30日期间的电梯使用费应按20元/月/户的标准支付，电梯使用费为100元，因此郎宇应向枫凌物业公司支付电梯使用费100元。对枫凌物业公司该项诉讼请求，予以支持。 三、关于枫凌物业公司要求郎宇支付滞纳金的问题。《物业管理服务合同》中虽约定了逾期不交纳物业费，将按参照国标3‰进行计算缴纳滞纳金，但枫凌物业公司提供的物业服务存在瑕疵，且按参照国标3‰进行计算缴纳滞纳金也不明确，故对枫凌物业公司要求郎宇支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、郎宇在本判决生效之日起十日内向枫凌物业公司支付物业费185.73元、水费51.90元、电费740.40元、垃圾费37.5元、电梯使用费100元，共计1115.53元；二、驳回广西枫凌物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元、公告费260元，两项合计310元，由郎宇负担。 本案二审期间，上诉人郎宇提交以下证据：1-2.2019东湾桃花苑水表抄表明细表，均证明被上诉人提交的证据《水电用量抄表记录》弄虚作假；3.5栋2单元水管爆裂实景图片，证明被上诉人违反《物业管理服务合同》第二章第七条，未对小区内共用供水设施设备进行维护维修；4.5栋2单元电梯损坏实景照片，证明被上诉人违反《物业管理服务合同》第二章第七条，未对小区内共用电梯设施设备进行维护维修；5.5栋2单元消防门损坏实景照片；6.5栋2单元消防箱设施损坏实景照片，均证明被上诉人违反《物业管理服务合同》第二章第八条，未对小区公共区域消防设施设备进行维护维修。被上诉人枫凌物业公司提交以下证据：1.水电用量抄表记录，证明上诉人实际用水用电量；2.发票，证明被上诉人在2018年12月至2019年4月对小区电梯进行维护并支出维护费。经质证，被上诉人枫凌物业公司对上诉人郎宇提交的证据1-2的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该表格无签章、签字，无法证明其真实性；对证据3-6的真实性、合法性、关联性有异议，上述证据均无法直接证明被上诉人在履行合同期间严重违约。上诉人郎宇对被上诉人枫凌物业公司提交的证据1-2真实性、合法性、关联性均有异议，认为该表格无签章、签字，无法证明其真实性，不予认可。本院认为，上诉人郎宇提交的证据1-2无法证明其真实性，不予采纳；证据3-6证明力薄弱，无法与其他证据形成完整的证明链证明其待证事实，不予采纳。被上诉人枫凌物业公司提交的证据1无法证明其真实性，不予采纳；证据2与本案有关联性，可以作为本案的定案依据，予以采纳。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，一审判决驳回枫凌物业公司要求郎宇缴纳相应滞纳金的诉讼请求后，双方当事人均未对此提出上诉，本院予以维持。 一、关于郎宇请求继续扣减物业费的问题。枫凌物业公司进驻小区后履行了合同主要义务，郎宇作为小区业主实际享受了枫凌物业公司的服务，理应按约定向枫凌物业公司缴纳相应物业服务费用。郎宇诉称枫凌物业公司的服务质量存在问题，可以通过其他合理、合法途径向枫凌物业公司主张并督促其积极改进，亦可向业主委员会请求维护业主权益，但不应成为其不缴纳物业费的理由。一审法院已认定枫凌物业公司在服务期间存在服务瑕疵，对郎宇应支付的218.5元物业费进行酌减15%后至185.73元并无不当，本院予以维持。郎宇上诉要求将物业费扣减至70%的标准无据可依，本院不予支持。此外，因枫凌物业公司诉请郎宇交纳物业费的时间为2018年12月1日至2019年4月30日，故郎宇二审请求枫凌物业公司按70%标准收取物业费后并予以退还从2017年5月1日至2018年11月30日多交的部分属于二审中新增加的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”之规定，本院不予处理。 二、关于郎宇主张水费、电费及垃圾费计费时间和金额错误的问题。一审中郎宇自认其存在拖欠水费、电费及垃圾费的事实，本院予以确认。本案中，枫凌物业公司代替郎宇缴纳涉案水费、电费及垃圾费后，郎宇理应向枫凌物业公司足额缴纳其上述费用。现郎宇虽然上诉主张一审认定其应向枫凌物业公司缴纳水费、电费及垃圾费的计算时间和金额有误，但其没有提供证据证明上述主张，故郎宇的该项主张理由不成立，本院不予支持。一审对此处理并无不当，本院予以维持。 三、关于郎宇是否应向枫凌物业公司支付电梯费的问题。郎上诉称枫凌物业公司没有在2018年12月1日至2019年4月30日对电梯进行维护保养，故其不应缴纳该期间的电梯使用费。本案中，《物业管理服务合同》明确约定电梯使用费按照20元/月/户标准计算，郎宇作为业主，实际享受到电梯使用带来的便利，理应向枫凌物业公司缴纳电梯使用费。并且二审中，枫凌物业公司已提供其在2018年12月1日至2019年4月30日期间维修保养电梯的发票。因此，一审判决郎宇向枫凌物业公司支付电梯使用费100元并无不当，本院予以维持。另外，郎宇在二审中还主张枫凌公司应当向其退还在《前期物业服务协议》履行期间收取的预收公共水电费200元、装修垃圾费273元、电梯维保费570元以及相应利息220元合计1263元，但该请求属于二审中新增加的诉讼请求，本院不予处理。 综上所述，郎宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人郎宇已预交），由上诉人郎宇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘云燕 审 判 员 李丽莉 审 判 员 李启宁 二〇二一年四月二十八日 法官助理 王景山 书 记 员 刘德明 附本案判决所依据的相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。