河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初7933号原告（反诉被告）原翠娜，女，1989年1月22日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人王团结，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人胡延顺，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）河南锦雍置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区平安大道湖心环路西建业智慧大厦2单元9层902号。统一社会信用代码：914101005763016583。法定代表人李荣芳，董事长。委托代理人王永康，河南成务律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人王朋飞，河南成务律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被告焦作锦隆建开置业有限公司，住所地河南省焦作市太行中路261号。统一社会信用代码：91410800798210428X。法定代表人翟四田，总经理。委托代理人王永康，河南成务律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人王朋飞，河南成务律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）原翠娜与被告（反诉原告）河南锦雍置业有限公司（以下简称“锦雍公司”）、焦作锦隆建开置业有限公司（以下简称“焦作锦隆公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原翠娜的委托代理人王团结，锦雍公司、焦作锦隆公司的委托代理人王永康、王朋飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原翠娜诉称，原翠娜与锦雍公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原翠娜购买锦雍公司位于姚桥路北、××房屋××套，锦雍公司应于2019年12月31日前向原翠娜交付房屋。锦雍公司逾期交房，应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原翠娜支付已付房价款的万分之二的违约金，锦雍公司现因自身原因未能按照合同约定向原翠娜交付房屋。另锦雍公司的股东为焦作锦隆公司，根据《中华人民共和国公司法》的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司的财产独立股东自己的财产的，应对公司债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院依法判令：1、锦雍公司支付逾期交房违约金50447元（暂计算至2020年9月18日，后续违约金按已付款的日万分之二计算至被告实际交付合同约定的房屋之日止）；2、焦作锦隆公司对原翠娜的上述请求承担连带责任；3、本案诉讼费用由锦雍公司、焦作锦隆公司承担。锦雍公司辩称，一、生效判决认定业主在办理房屋交接手续时接受锦雍公司代其支付的两年物业费为补偿，应视为业主接受锦雍公司补偿物业费为其承担违约责任的方式，锦雍公司不承担任何责任，本案中原翠娜同样已经接受锦雍公司的物业费补偿，无权再要求锦雍公司承担任何责任。二、原翠娜逾期支付购房款110日，交房时间应当顺延。三、商品房的法定交付使用条件为竣工验收合格，原翠娜于2020年8月3日办理房屋交接手续，已经以行为同意变更交房条件，同意按照当时现状接收房屋，原翠娜主张交房之后的逾期交房责任没有任何依据。四、因政府命令、环境治理、重大会议等导致停工421天，属于合同约定的据实顺延交房的事由，锦雍公司不应承担违约责任。（一）合同约定因政府命令、环境治理、重大会议等引起的延误交房，交房时间据实顺延。（二）因政府进行环境污染防治致工程停工421天，交房期限应当相应顺延，锦雍公司不应承担违约责任。五、因疫情及疫情防控措施致锦雍公司逾期交房，锦雍公司不应承担违约责任,锦雍公司受疫情一级响应管控措施影响54天,另外受疫情二级响应管控措施影响49天，且受疫情的持续影响锦雍公司的各项工作及工程竣工验收备案的各项程序至今持续受影响，交房时间应当另行酌情顺延。六、自2020年1月1日起，所有工程建设项目开始实行联合验收，办理程序调整、变更影响了工程竣工验收时间，锦雍公司交房时间亦应酌情顺延。七、即使按照原翠娜的主张,合同约定违约金标准过高，应当予以降低。焦作锦隆公司辩称，1、公司股东对公司债务承担有限责任是公司法的基本原则。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款确立了适用法人人格否认制度应当满足的条件，适用《中华人民共和国公司法》第六十三条时应当与第二十条第三款结合适用。根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，涉案标的额小，锦雍公司不存在丧失偿债能力导致债权人权利受到严重损害的情形，更不存在焦作锦隆公司利用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务的可能性。2、焦作锦隆公司人员独立、财务独立以及资产独立，与锦雍公司不存在人格、财产混同。锦雍公司诉称，2018年8月22日，锦雍公司与原翠娜签订《商品房买卖合同》，约定原翠娜购买锦雍公司开发的位于郑州市郑东新区××、××西××号房屋，总价款966432元。合同第六条第三款约定，原翠娜应当于2018年8月22日前以现金方式支付566432元，于2018年9月22日前以公积金贷款形式支付400000元；合同第七条约定，原翠娜如未按合同约定的时间付款，逾期在60日之内，自合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付应付之日止，原翠娜按日向锦雍公司支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过60日后，自合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付应付之日止，原翠娜按日向锦雍公司支付逾期应付款万分之二的违约金。截止到2019年1月11日，原翠娜才将400000元支付给锦雍公司，其应按照合同约定支付逾期付款违约金。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院依法判令：1、原翠娜向锦雍公司支付自2018年9月23日起至2019年1月10日止的逾期付款违约金12998.6元；2、本案诉讼费用由原翠娜承担。原翠娜辩称，一、购房合同对购房者来说是格式条款，原翠娜并不能对所谓的支付按揭贷款的时间进行更改，必须以锦雍公司提供的合同为准。至于贷款中可能存在的其他因素原翠娜无法控制，因此该格式条款应当作出对提供格式条款一方的不利解释。二、本事件的发生是因案外人放款银行的审批流程引起的，不是原翠娜的主观行为，原翠娜对该事件无法控制，因此若让原翠娜承担违约责任有违合同法的公平原则。三、根据《商品房买卖合同》附件四第三项第1款的约定：首先，贷款银行是锦雍公司指定的银行且业主应当无条件接受。其次业主需向锦雍公司缴纳贷款所需的费用。因此贷款银行的选择，业主受锦雍公司的控制且业主向锦雍公司缴纳了委托办理贷款的代理费，因此业主不应当承担相应的违约责任。四、本案本诉中开发商在约定的应交房时间至实际交房时间逾期违约将近270天，这270天的逾期交房期间对于购房者来说，不仅要按时支付按揭贷款，同时也需要支付房租等因无房可住而支出的其他成本，因此对于弱势的购房者来说损失更为严重。五、结合本案本反诉，作为开发商的锦雍公司在自身存在逾期交房的情况下却拿原本自己就知道的政策来为自己推责，合同约定的交付时间是锦雍公司的自行选择。锦雍公司作为合同的主导者与业主约定了对业主不利的付款时间条款，因为普通公众都知道，能不能批下来贷款、符不符合标准、贷款审批流程都是业主本身无法控制的，作为开发商自身更是知道。综上，锦雍公司的请求不应当予以支持，应当予以驳回。经审理查明，2018年8月22日，原翠娜与锦雍公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原翠娜购买锦雍公司位于郑东新区××、××西××房。总金额966432元。第六条付款方式和期限，约定金额：566432元，付款方式：现金，约定付款时间：2018-08-22，交纳比例：58.61%；约定金额：400000元，付款方式：公积金贷款，约定付款时间：2018-09-22，交纳比例：41.39%。第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，原翠娜按日向锦雍公司支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过60日后，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第八条出卖人应在2019年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，取得建设行业主管部门竣工备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为该商品房已在所通知的交房日期交付，该房屋交付后的法律风险等一切责任及费用（如物业管理费）均由买受人承担。附件四合同补充协议第三条第一项约定：买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解并具备按揭贷款条件。贷款方式为【商业性贷款】【住房公积金贷款】，买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于签订合同的同时向【贷款方】【出卖人】提交并签署申请贷款所需的资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。第三项因非双方原因，导致未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，双方应就具体付款方式另行协商，并签订补充协议。该合同于2018年9月21日备案。2018年8月22日，原翠娜向锦雍公司出具承诺书一份，载明：“……现采用省直住房公积金贷款，贷款金额40万元。现承诺自本人签订《商品房买卖合同》合同备案后三个月内，办理完公积金贷款同时贷款额转入开发商指定账户，如到期未办理完逾期按总房款万分之三的违约金进行处罚，逾期超过30日仍未办理完毕，将视为自愿放弃此套房源，锦雍公司有权作废合同房源另行销售，由此带来的一切后果由本人承担。”原翠娜已支付了全部购房款，其中公积金贷款400000元于2019年1月11日支付。2019年12月4日，锦雍公司发布《延期交房通知书》，告知原翠娜商品房延期至2020年5月31日前交付。2020年5月9日，锦雍公司发布《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》，告知原翠娜商品房延期至2020年7月31日前交付。2020年8月3日，原翠娜在房屋资料签收单和入伙手续书上签字。当日，锦雍公司出具的告知书载明：“……锦雍公司代原翠娜向河南水之郡物业服务有限公司支付原翠娜所购房屋自交房之日起24个月的物业费作为补偿，该费用锦雍公司将直接缴纳给河南水之郡物业服务有限公司。”“河南水之郡物业服务有限公司：我司同意代水之郡·西苑6号楼1单元9层903户业主原翠娜缴纳24个月的物业费，合计6765.02元，时间为2020年8月1日—2022年7月31日，特此证明！”落款处盖有锦雍公司公章。原翠娜在该《告知书》上备注：收房不视为对锦雍水之郡确竣工验收备案表交房行为的认可，保留追究锦雍水之郡两书一表不全的法律责任的权利。2020年8月11日，原翠娜向物业公司递交装修申请表。《竣工验收备案表》显示，涉案房产已于2020年9月18日竣工验收。以上事实有商品房买卖合同、承诺书、增值税发票、个人借款凭证、延期交房通知书、关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书、告知书、入伙手续书、装修申请表、竣工验收备案表及本案庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原翠娜已按约定支付了房屋购房款，锦雍公司未按照合同约定将竣工验收合格的房屋于2019年12月31日前交付给原翠娜使用，已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金标准，纵观本案案情，锦雍公司逾期交房并逾期办理初始登记手续确实存在其不能控制的客观因素，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失等各种因素，本院酌情将违约金标准由日0.02％调整为日0.01％。关于锦雍公司逾期交房的天数，鉴于近年工程施工受政府封土令、大气污染防治、治污减霾等治理行动的影响，致使锦雍公司无法正常履行合同，该情况属于不可避免的客观因素，锦雍公司虽辩称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工421天，但锦雍公司所称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工421天等相关事项全部或者部分发生在双方签订合同之前，即锦雍公司对上述事项是知晓的，对于交房期限也应预见，但合同中并未作出特别约定，故对锦雍公司该辩称，本院不予采信。故本院对锦雍公司逾期交房天数酌情扣减40天。根据2020年8月3日双方签订的《告知书》及入伙手续书，即2020年8月3日为收房日期，且锦雍公司代原翠娜向河南水之郡物业服务有限公司支付原翠娜所购房屋自交房之日起24个月的物业费，合计6765.02元。自2019年12月31日至2020年8月3日计216天，逾期交房时间为216-40=176天，产生违约金17009.2元（176天＊0.01％＊966432元）。锦雍公司已代原翠娜支付物业费6765.02元，应支付原翠娜违约金10244.18元。关于逾期付款，原翠娜于2018年8月22日出具承诺书承诺在合同备案后三个月内办理完公积金贷款同时贷款额转入开发商指定账户，如到期未办理完逾期按总房款万分之三的违约金进行处罚。合同于2018年9月21日备案，原翠娜于2019年1月11日支付公积金贷款40万元。本院酌定,原翠娜支付锦雍公司2018年12月22日至2019年1月11日的逾期付款违约金5798.6元（966432元*20天*0.03%）。锦雍公司主张原翠娜逾期在60日之内，按日向锦雍公司支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过60日后，按日向锦雍公司支付逾期应付款万分之二的违约金。但考虑合同备案日期迟延因素,本院不予支持。综上，锦雍公司应付原翠娜4445.58元（10244.18元-5798.6元）。关于原翠娜诉请焦作锦隆公司就支付涉案违约金与锦雍公司承担连带责任，经查，焦作锦隆公司为锦雍公司的一人股东，根据公司法的相关规定，焦作锦隆公司未提供有效证据证明其与锦雍公司之间财产独立，故该项诉请本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）河南锦雍置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）原翠娜4445.58元；二、焦作锦隆建开置业有限公司对河南锦雍置业有限公司上述债务承担连带责任；三、驳回原告（反诉被告）原翠娜的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）河南锦雍置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1061元，减半收取530.5元，由原翠娜负担422.5元，河南锦雍置业有限公司、焦作锦隆建开置业有限公司负担108元。反诉案件受理费62.5元，由原翠娜负担28元，河南锦雍置业有限公司负担34.5元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二一年四月二十八日书记员 王令令