广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5533号上诉人（原审被告）：广州市高德美居置业有限公司，住所地：广州市天河区奥体南路12号D305-5房。法定代表人：李岩峰。委托诉讼代理人：王永强,广东佰卓律师事务所律师.委托诉讼代理人：胡新范,广东佰卓律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：广州珈禾整形美容门诊部有限公司，住所地：广州市天河区珠江新城花城大道84号第五层自编之一502、503房。法定代表人：王艳。委托诉讼代理人：吴亚玲,广东格林律师事务所律师。上诉人广州市高德美居置业有限公司（以下简称高德公司）因与被上诉人广州珈禾整形美容门诊部有限公司（以下简称珈禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初15036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人高德公司向本院提出上诉请求：1.依法撤销（2020）粤0191民初15036号民事判决书第二项，改判高德公司无需退还珈禾公司租赁保证金294000元及利息；2.判决上诉费用由珈禾公司承担。事实与理由：一审法院判决高德公司退还珈禾公司租赁保证金294000元及利息缺乏事实和法律依据。一、本案合同解除不属于合意解除，是因珈禾公司单方违约而解除。本案是珈禾公司单方向高德公司提出提前解除租赁合同，高德公司考虑到疫情影响，免于珈禾公司扩大损失，才同意双方租赁合同于2020年6月20日提前解除。在珈禾公司一审提交的证据微信聊天记录里面显示，高德公司已告知珈禾公司“保证金没收”、“保证金不能退还”，高德公司此主张是依据《租赁合同补充协议》11.1.3作出的。二、疫情并非不可抗力事件，疫情期间的合同解除，违约方仍应承担相应违约责任。疫情并非不可抗力事件，在疫情期间，提出合同提前解除方仍须承担相应的违约责任，案涉合同是由珈禾公司单方提出的，因此珈禾公司应承担相应的违约责任。一审法院判决退还珈禾公司的全部租赁保证金，等于将合同解除责任全部归结为高德公司，这是极不合理的，也不符合各级法院就疫情期间做出的合同解除的其他同类案件的裁判原则。三、珈禾公司单方解除合同导致高德公司预期的合同利益无法实现，应通过保证金予以补偿，否则有失公平正义原则，合同的提前解除，珈禾公司的损失在一审判决中第一项中已得到补偿，但高德公司的损失却没有得到任何补偿。因合同的提前解除，导致高德公司所期待的合同租金（受疫情影响，直至高德公司上诉时，案涉商铺仍处于空置状态未能重新出租）落空，在此情况下，一审仍判令高德公司退还保证金，对高德公司非常不公平。综上，一审判决认定高德公司与珈禾公司就合同解除达成合意，判令高德公司退还珈禾公司租赁保证金明显缺乏事实及法律依据，违法公平原则，严重损害了高德公司的合法权益，请求二审法院依法改判，维护高德公司合法权益。被上诉人珈禾公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，恳请驳回高德公司的上诉请求，维持一审判决。一、本案合同解除系受新冠疫情不可抗力影响，珈禾公司不存在单方违约行为。自2020年年初开始的新冠疫情系双方当事人在订约时无法预见、不能避免和不能克服的客观情况。疫情开始前六年珈禾公司一直按时向高德公司交纳租金，在疫情发生前履约情况良好，不存在违约行为。由于珈禾公司租赁案涉商铺系经营美容服务，而顾客在接受该类服务时需近距离零接触，且接受服务时面部无法佩戴口罩进行，客观上疫情期间珈禾公司无法开展经营。受疫情影响且配合政府防控要求，珈禾公司处于停业状态，收入骤减几乎濒临破产。珈禾公司与高德公司关于103铺的租赁合同因疫情不可抗力所致被解除，高德公司于2020年6月20日接受场地，双方就解除合同达成合意，故房屋租赁合同因疫情导致的不可抗力解除，珈禾公司不存在单方违约情形。二、新冠疫情的爆发系不可抗力，是双方签约时不能预见、无法避免、发生时无法克服的客观情况，珈禾公司承租案涉物业开展美容服务，因受疫情及疫情防控措施影响无法正常经营，珈禾公司依法解除合同，高德公司要求没收保证金没有依据。三、多年来高德公司从珈禾公司缴纳的租金中获取巨额利润，其还以需提前一个月申请退租为由迟延收场地获取租金，案涉合同因不可抗力解除，高德公司要求没收保证金有违公平原则。珈禾公司自2014年租赁高德公司商铺以来从未违约，甚至在2019年提前缴纳一整年租金，高德公司每年收取的租金高达130多万，获利甚丰。珈禾公司因收益情影响濒临破产，为减少双方损失防止损失的扩大，不得不退租面积小的案涉103商铺，而继续承租面积大租金更贵的502、503铺。珈禾公司已秉承善意最大限度地诚信履行合同，保证高德公司继续出租获利的502、503铺的可能性。珈禾公司提前在2020年6月1日完成退场，高德公司无故延迟至2020年6月20日才接收场地获取租金，同时还要求没收103铺保证金有违公平原则。综上，珈禾公司受不可抗力影响无法继续履行合同，依法行使法定解除权解除103铺房屋租赁合同，珈禾公司也不存在拖欠租金或其他违约行为，高德公司要求没收保证金没有事实依据和法律依据，请求驳回高德公司的上诉请求，维持一审判决。珈禾公司向一审法院提出诉讼请求：1.珈禾公司与高德公司签订的《广州市房屋租赁合同》（编号GTL-26-2017-E6.15-1座103-02）、《房屋租赁合同补充协议》（GTL-26-2017-E6.15-1座103）于2020年6月1日解除；2.高德公司向珈禾公司退还租赁保证金294000元、2020年2、3月份及2020年6月1日至7月31日期间的租金共386048.87元及利息（以租赁保证金及租金的和为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年6月2日起计算至实际履行之日止）；3.本案诉讼费用由高德公司承担。一审法院经审理认定事实如下：珈禾公司（承租人，乙方）与高德公司（出租人，甲方）曾就租赁坐落在天河区珠江新城花城大道84号路首层至4层首层自编103房签订《广州市房屋租赁合同》（合同编号：GTL-26-2015-E6.15-1座103-01），该合同到期后，双方续签了《广州市房屋租赁合同》（合同编号：GTL-26-2015-E6.15-1座103-02）及《房屋租赁合同补充协议》，其中《广州市房屋租赁合同》的内容为：第三条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2016年1月1日至2017年5月31日的月租金为98000元，2017年6月1日至2018年5月31日的月租金为102900元，2018年6月1日至2019年5月31日的月租金为108045元，2019年6月1日至2020年5月31日的月租金为113447.25元，2020年6月1日至2021年5月31日的月租金为119119.61元，2021年6月1日至2022年5月31日的月租金为125075.59元，2022年6月1日至2023年5月31日的月租金为131329.37元。第四条乙方向甲方交纳294000元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。《房屋租赁合同补充协议》的主要内容为：2.2乙方租赁的物业将仅用于经营美容品牌项目。2.3租赁期限为2015年6月1日起至2023年5月31日。3.1.1租金标准：（a）租金标准2015年6月1日至2015年9月15日为装修免租期，2015年9月16日至2017年5月31日月租金为98000元，2017年6月1日至2018年5月31日的月租金为102900元，2018年6月1日至2019年5月31日的月租金为108045元，2019年6月1日至2020年5月31日的月租金为113447.25元，2020年6月1日至2021年5月31日的月租金为119119.61元，2021年6月1日至2022年5月31日的月租金为125075.59元，2022年6月1日至2023年5月31日的月租金为131329.37元。（b）租赁保证金294000元，（c）预付首期租金98000元。3.2租金的支付乙方应于每月5日前向甲方支付当月应付租金。甲方在收款后向乙方开具同等金额的税务发票。3.3保证金、首期租金及支付3.3.1乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付履行本协议的租赁保证金294000元，即相当于乙方租赁物业标准租金三个月的租金金额的款项，若乙方未支付或未足额支付则甲方有权终止原合同及本协议、没收乙方已缴纳的部分租赁保证金、意向诚意金等所有名目的预付款。租赁保证金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止且乙方无任何违约的情况下，甲方在10个工作日内全部无息返还乙方等。后双方在2017年3月3日就103铺签订了《广州市房屋租赁合同》（合同编号：GTL-26-2017-E6.15-1座103），仅对起租日期等进行了更改。双方就涉案商铺还签订了《租赁合同补充协议（二）》，内容为：1.乙方一次性交纳2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金，甲方同意按月基本租金的9折优惠向乙方收取，合计1228029.89元。2.未经甲方书面同意，乙方不得将本协议内容向任何第三方披露。否则，甲方有权取消对乙方上述期间的租金优惠，乙方应在甲方发出书面通知后次月补交上述因优惠而减少的租金。3.本补充协议未涉及事项，按原合同执行。就103铺的退租事宜，珈禾公司、高德公司进行了多次协商，珈禾公司、高德公司提供了以下证据：1.《退租申请书》，内容为“珈禾公司承租103铺，因疫情原因，严重影响其业务经营，经再三考虑，特申请提前退租该商铺。鉴于双方长期愉快的合作基础，望贵公司基于现实状况考虑，给予理解和支持，对于已预付的租金和押金给予退还，以缓解其经营危机，以便我司持续保留502-503铺的正常经营。”2.《微信聊天记录》（珈禾公司员工罗婷与高德公司何经理）内容为“5月20日，罗向何发送了《退租申请书》。5月21日，罗：‘……帮我交上去了吗帮我盯一盯哦尽快给我一个结果我好做安排……’何：‘交了’……5月25日，何：‘罗总，因为1楼合同提前终止，所以押金不能转移，只能没收’……”。3.《微信聊天记录》（珈禾公司员工鲍某萍与高德公司何经理）内容为“6月1日，鲍：‘何经理您好！……我们这边由于疫情原因，经营出现了很大困难，想先保住新装修的五楼，所以先放弃一楼，我们昨天已完成一楼全部搬迁，水电费今天已付清，把钥匙给到您处，请帮我们解决，谢谢为盼！’何：‘钥匙先不用给我们，因为之前也跟罗总说过，5.20提交书面申请，我们去申请最快也要终止到6.20。我们昨天也没有收你钥匙啊，你钥匙在你们同事那里’……6月5日，鲍：‘何经理，您好！您那边有回复吗？’何：‘鲍总，公司回复了，提前终止合同不能退押金。’……6月10日，何：‘鲍总，终止合同的话，上面有写明是保证金没收的哦’鲍：‘先把合同发过来’何：‘因为公司提前终止的合同格式里面就规定是这个’何将103铺（珈禾整形）租赁合同终止协议发给鲍，……6月16日，鲍：‘收到，我安排走钉钉’……6月19日，鲍：‘何经理，这是我们珈禾发给您贵公司的通知，今天会安排员工来办理退房手续’鲍向何发送文件《通知》，何：‘我看了一下，所以说我们之前发你那个终止协议，你们公司会签吗？’鲍：‘我们公司觉得不合理，不会签’……”4.珈禾公司向高德公司发出《通知》，内容为“我司已于2020年6月16日收到贵司关于解除广州市天河区花城大道84号首层至4层第1层自编103铺的《租赁合同终止协议》，我司同意于2020年6月20日与贵司终止关于103铺的租赁合同。经贵司核算，我司在2月份多交的租金为25610.81元、2020年6月21日至2020年7月31日预交租金138936.29元。我司对此确认。同时，2020年2月至3月受疫情影响无法开业，为减少双方损失，我司在2020年5月20日已向贵司提出退租，并在2020年6月1日完成退场全部工作并完成场地交付，截止2020年6月18日不存在水电费欠费情况。花城大道84号5层自编之502、503铺的租赁我司仍保留。现请贵司将2020年2-3月因不可抗力停业期间的已预付房租2-3月租金合计178594.25元，以及103铺的保证金294000元退还我司。我司早已完成103铺的退场，并在2020年6月1日向贵司要求接收我司交还场地，再次恳请贵司尽快安排接收。”2020年6月1日、2020年6月20日，就涉案103铺退租事宜，高德公司两次对103铺进行了检验并形成2份《优托邦租户退场（现场）检查情况记录表》。珈禾公司陈述双方达成在2020年6月1日退场的合意，故在该日对103铺进行检查，但因高德公司提出要提前一个月通知才能解除，故在当日未接收场地，后于2020年6月20日接收场地。高德公司陈述因涉及租赁保证金及租金减免等，需要审批，故在2020年6月1日对103铺基本情况进行了检查，后在2020年6月20日对103铺进行检查后正式接收商铺，双方同意在6月20日解除租赁合同。珈禾公司主张因受疫情影响，其在2020年2、3月停业，请求减免该两月租金，并提供了以下证据：1.《广州市商业服务业复工复市新冠××疫情防控指引》，内容为“……本指引适用于商场……美容美发……等场所。……减少聚集性活动。限制大型集中会议、培训、展览展示、文化娱乐、促销等聚集性活动……”；2.《广州市坚决打赢新冠××疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施》，内容为“……（十）减轻企业和个人租金负担。对承租市属、区属国有企业和行政事业单位物业用于线下实体经营的中小微企业，免收2、3月份的物业租金，视疫情情况可减半收取4、5月份的物业租金，并落实到承租人，免收和减收的租金在国企年度经营业绩考核中视作利润。……”3.广州市新型冠状病毒××疫情防控指挥部于2020年5月16日发布《广州市新型冠状病毒××疫情防控指挥部关于做好新冠××疫情常态化防控工作的通告（第9号）》，内容为“……现就有关事项通告如下：……六、稳步恢复生产生活秩序。在落实防控措施前提下，全面开放商场、写字楼、超市……”一审庭审中，双方确认：涉案商铺2020年2月及3月的应缴及实缴租金均为102102.23元；2020年6月应缴及实缴租金均为102102.23元。2020年7月1日至14日应缴及实缴租金均为46110.82元，7月15日至31日应缴及实缴租金均为58791.29元。珈禾公司于2015年6月前缴纳了103铺租赁保证金294000元，于2019年8月一次性交纳了103铺2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金1228029.89元。对于疫情期间的租金，珈禾公司认为应当免除，高德公司同意退还7.5天的租金即25610.81元。双方另确认涉案103商铺在2020年2、3月没有经营。另查明，珈禾公司（承租人，乙方）与高德公司（出租人，甲方）签订《广州市房屋租赁合同》（合同编号：GTL-26-2014-E6.15-1座502、503-01），约定甲方将坐落在天河区珠江新城花城大道街84号路第五层自编之一502、503房出租给乙方作商业用途使用，建筑面积1173.8平方米，租赁期限自2014年4月1日至2015年12月31日。该合同到期后，就上述商铺双方又签了《广州市房屋租赁合同》（合同编号：GTL-26-2014-E6.15-1座502、503-02）及《房屋租赁合同补充协议》【合同编号：GTL-26-2017-E6.15-1座502、503（补）】等。珈禾公司原为广州天河妍希医疗美容门诊部有限公司。一审法院认为，珈禾公司与高德公司就租赁涉案103铺签订的《广州市房屋租赁合同》（合同编号：GTL-26-2017-E6.15-1座103-02、GTL-26-2017-E6.15-1座103）及《房屋租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约履行。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.涉案租赁合同何时解除，2.珈禾公司所主张的租金、保证金是否应予退还。对此，一审法院阐述如下：关于争议焦点1。当事人对自己的主张负有举证义务。珈禾公司主张双方就103铺签订的合同于2020年6月1日解除，但根据珈禾公司证据《微信聊天记录》显示2020年6月1日双方就合同的解除并未达成合意，珈禾公司该主张无事实依据，一审法院不予采信。根据珈禾公司向高德公司发出的《通知》内容“我司同意于2020年6月20日与贵司终止关于103铺的租赁合同。”高德公司亦同意双方合同于2020年6月20日解除，故在该日双方已就解除合同达成了合意，一审法院确认双方就103铺签订的《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2020年6月20日解除，珈禾公司要求确认双方之间的合同在2020年6月1日解除没有事实依据，一审法院不予支持。关于争议焦点2。其一，本案为涉疫情不动产租赁合同纠纷，应当秉持损失共担、利益衡平的原则进行处理。从本案查明的事实可知，珈禾公司承租涉案物业开展的美容服务，因受疫情及疫情防控措施影响无法正常经营，珈禾公司、高德公司据此就解除103商铺合同达成合意，且高德公司于2020年6月20日收回了商铺，故珈禾公司理应向高德公司支付租金至2020年6月20日止，对该日之后珈禾公司预付租金及已付保证金294000元，高德公司应予退还。如上所述，双方解除合同系因疫情的不可抗力原因所致，不可归责于对方，高德公司要求没收保证金的抗辩意见依据不足，一审法院不予采纳。其二，关于珈禾公司请求减免2020年2月、3月的租金问题，珈禾公司、高德公司双方确认涉案103铺在2020年2月、3月停业，结合本案案情，从公平交易出发，应对2020年2月、3月租金进行适当减免，结合当事人确认该期间每月缴纳的租金为102102.23元，故一审法院酌定涉案物业该期间的租金减免50%，即珈禾公司需向高德公司支付上述期间的租金为102102.23元（102102.23元×2×50%）。其三，珈禾公司、高德公司双方确认“2020年6月应缴及实缴租金均为102102.23元，2020年7月1日至14日应缴及实缴租金均为46110.82元，7月15日至31日应缴及实缴租金均为58791.29元”，故高德公司应向珈禾公司退还6月份的租金34034.08元（102102.23元÷30天×10天）及7月份的租金104902.11元（46110.82元+58791.29元）。综上，高德公司应向珈禾公司退还租金241038.42元（102102.23元+34034.08元+104902.11元），对珈禾公司主张的退还超过该部分的租金，一审法院不予支持。双方合同于2020年6月20日解除，高德公司理应在该日将多收取的租金及已收取的保证金退还，高德公司至今未退还，给珈禾公司造成了一定的损失，珈禾公司主张高德公司给付利息合理有据，一审法院予以支持，但利息应按全国银行间同业拆借中心公布同期一年期的贷款市场报价利率标准，从2020年6月21日起算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、高德公司应于判决发生法律效力之日起十日内向珈禾公司退还租金241038.42元及利息（以241038.42元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布同期一年期贷款市场报价利率标准，自2020年6月21日起计算至实际支付之日止）；二、高德公司应于判决发生法律效力之日起十日内向珈禾公司退还租赁保证金294000元及利息（以保证金29400元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布同期一年期贷款市场报价利率标准，自2020年6月21日起计算至实际支付之日止）；三、驳回珈禾公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5300元，由珈禾公司负担1130元，由高德公司负担4170元。二审期间,双方当事人均未向一审法院提交新证据。一审查明的事实，有相应的证据为证，本院予以确认。二审另查明：珈禾公司的员工鲍某萍与高德公司何经理的微信聊天记录记载，2020年6月16日，何经理发送《租赁合同终止协议》，内提及：高德公司同意珈禾公司的申请，提前终止案涉商铺的《广州市房屋租赁合同》及其补充协议，珈禾公司需要承担上述商铺2020年6月20日前所发生的所有应缴费用，珈禾公司已交纳的租赁保证金由高德公司没收本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是高德公司应否退还租赁保证金以及退还的具体金额。对此，本院认为：本案为涉疫情不动产租赁合同纠纷，应当秉持损失共担、利益衡平的原则进行处理。从本案查明的事实可知，珈禾公司承租涉案物业用于经营美容服务行业，受本次新冠疫情及疫情防控措施的影响，珈禾公司的美容服务无法开展，经营难以继续，涉案103铺在2020年2月、3月停业，珈禾公司提出解除合同系因疫情所致，并非故意违约，双方对于合同解除均无过错，对于因租赁合同提前解除导致的损失，应当双方共同承担。在本案中，珈禾公司于2020年5月20日向高德公司提出解除合同，但高德公司于2020年6月16日向珈禾公司发送的《租赁合同终止协议》同意双方于2020年6月20日解除合同，对于珈禾公司自2020年5月20日提出解除之日起给高德公司造成的空置损失，理应双方共担，现珈禾公司已经负担了截至2020年6月20日的租金，故一审判决高德公司退还全部租赁保证金，并无不当。高德公司上诉主张没收全部租赁保证金的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，高德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5710元,由上诉人广州市高德美居置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 俞 颖二〇二一年四月二十三日书记员 李思泳刘嘉欣