安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1002民初195号 原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司黄山分公司，住所地安徽省黄山经济开发区梅林大道50号，统一社会信用代码913410006758561658。 负责人：吴爱峰，经理。 委托诉讼代理人：雷李慧，女，1991年6月26日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：张宣慧，女，1994年11月9日出生，汉族，住安徽省祁门县。 被告：李颖，女，1974年3月6日出生，汉族，住山东省济南市天桥区。 被告：惠泽亚，男，1995年9月12日出生，汉族，住山东省济南市天桥区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：程淑敏，安徽一飞律师事务所律师。 原告碧桂园生活服务集团股份有限公司黄山分公司（下称碧桂园黄山分公司）与被告李颖、惠泽亚物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告碧桂园黄山分公司的委托诉讼代理人雷李慧、张宣慧，被告李颖、惠泽亚的共同委托诉讼代理人程淑敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园黄山分公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2016年7月1日至2017年12月的物业服务费6246元；2、被告从逾期付款之日起按每日千分之三支付违约金15329.76元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年8月14日，原被告签订黄山碧桂园前期物业服务协议，约定由原告为被告购买的霞塘秋月52-4室自收楼之日起提供物业服务，被告应每月支付物业服务费347元，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的千分之三交纳违约金。2011年9月14日为被告合同收楼日，物业费从2011年10月1日起计收。自2016年7月1日开始，被告未交物业费，原告多次催讨，被告至今未付。 李颖、惠泽亚辩称，1、原告要求支付2016年7月1日至2017年12月的物业费无事实和法律依据，原告因存在过错使得霞塘秋月52-4室外水表被掩埋，致使被告自收房之日起至2017年8月23日止因不能通水而无法使用房屋，原告作为物业公司应当对进入小区的人员和车辆进行登记，现被告无法找到侵权人，原告存在重大过错；2、2017年8月，被告将霞塘秋月52-4室转让并交付给第三人，被告已经不是案涉房屋的实际使用人，原告要求被告支付物业费没有依据；3、被告不欠物业服务费，原告主张违约金没有依据，即使要交纳物业费和违约金，违约金计算标准过高，应予以调整；4、原告起诉超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：李颖、惠泽亚系黄山碧桂园霞塘秋月52-4室的业主。2011年8月14日，李颖、惠泽亚作为甲方，广东碧桂园物业管理有限公司黄山分公司（后更名为碧桂园黄山分公司）作为乙方，双方签订黄山碧桂园前期物业服务协议，协议对物业管理服务内容、物业管理服务的相关费用、双方的权利义务及违约责任等内容进行了约定，甲方购买的黄山碧桂园霞塘秋月52-4室在建设单位交付后由乙方提供物业管理服务；甲方应按每月347元（按每月每平方米1.8元计算）向乙方交纳物业服务费，如采用银行扣费方式交费的，扣费时间为每月15日，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰计算违约金。碧桂园黄山分公司庭审中陈述当月支付上月的物业服务费。 李颖、惠泽亚自2016年7月1日开始欠缴物业服务费。2017年12月28日，李颖、惠泽亚将霞塘秋月52-4室转让过户至他人名下。自2016年7月至2017年12月，李颖、惠泽亚共欠交物业服务费6246元。碧桂园黄山分公司曾于2020年9月6日通过手机短信和电话向李颖、惠泽亚催讨物业服务费。 2017年5月19日，本院受理了李颖起诉广东碧桂园物业服务股份有限公司黄山分公司排除妨害纠纷一案，查明广东碧桂园物业服务股份有限公司黄山分公司在对霞塘秋月52-4室房屋维修期间由于管理不到位，致使他人在房屋院内堆放建筑砂石及室内乱扔生活垃圾，给住宅环境造成侵害，但之后经李颖反映，广东碧桂园物业服务股份有限公司黄山分公司已予以清理和排除。霞塘秋月52-4室房屋内虽存在堆放有建筑垃圾及生活垃圾等情形，但并未对李颖的姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权造成侵害，也未对李颖精神上造成严重损害后果，故对李颖要求广东碧桂园物业服务股份有限公司黄山分公司向其赔礼道歉、赔偿精神损失的诉请不予支持。李颖不服本院作出的判决，依法提起上诉，黄山市中级人民法院经审理后判决维持原判。 上述事实有原告碧桂园黄山分公司提交的营业执照、法定代表人身份证明、前期物业服务协议、国有土地使用权证、短信记录，被告李颖、惠泽亚提供的（2017）皖10民终561号民事判决书、（2020）皖10民终53号民事判决书、短信记录及庭审笔录等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，碧桂园黄山分公司与李颖、惠泽亚签订的黄山碧桂园前期物业服务协议是双方真实意思表示，合法有效。碧桂园黄山分公司为李颖、惠泽亚提供了物业服务，应按约定支付物业服务费。李颖、惠泽亚自2016年7月开始欠缴物业服务费，于2017年12月28日将霞塘秋月52-4室转让过户给他人，故李颖、惠泽亚应支付2016年7月至2017年12月的物业服务费6246元，李颖、惠泽亚对此提出诉讼时效抗辩，碧桂园黄山分公司未提交证据予以证明，故碧桂园黄山分公司主张的2017年7月以前的物业服务费已超过诉讼时效，本院对此不予保护，故李颖、惠泽亚应支付2017年8月至2017年12月的物业服务费1735元。碧桂园黄山分公司诉请要求李颖、惠泽亚支付逾期付款违约金，本院认为，在李颖起诉广东碧桂园物业服务股份有限公司黄山分公司排除妨害纠纷一案已查明物业服务存在不到位，虽经李颖反映后予以清理和排除，但给住宅环境造成侵害的事实已然存在，碧桂园黄山分公司在提供服务中亦存在违约行为，故本院综合本案情形，对碧桂园黄山分公司要求李颖、惠泽亚支付违约金的诉请不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告李颖、惠泽亚于本判决生效之日起七日内支付原告碧桂园生活服务集团股份有限公司黄山分公司2017年8月至2017年12月的物业服务费1735元； 二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司黄山分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费170元，由被告李颖、惠泽亚负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 王浩丹 二〇二一年四月二十三日 法官助理 杨玲玲 书 记 员 庆小琴 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守业主公约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。