江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1141号上诉人（原审被告）：溧阳市天目湖镇（区）田家山村村民委员会，住所地溧阳市天目湖镇田家山村委。法定代表人：杨建伟，该村委主任。委托诉讼代理人：许云春，江苏顺超律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：匡火彬，男，1949年10月14日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市天目湖旅游度假区。委托诉讼代理人：张慧华，江苏立洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴箫，江苏立洋律师事务所实习律师。上诉人溧阳市天目湖镇（区）田家山村村民委员会（以下简称田家山村委会）因与被上诉人匡火彬房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省溧阳市人民法院（2020)苏0481民初932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。田家山村委会上诉请求:撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审判决证据不足，适用法律有误。一、被上诉人诉讼请求为折价补偿因租赁合同增加的房产设施费用，因租赁协议未约定租赁期满后权属归属及利益的比例分配，同时被上诉人的添附对于田家山村委会来说目前没有任何价值，故双方合同期满，被上诉人应对增加的设施予以拆除并恢复原状，其请求应予驳回。二、诉讼过程中委托的是现有价值予以评估，而评估机构系对重置的造价予以评估，后出具的回复函中，也仅是对设施存在使用价值的情况下，按重置价格打折来考虑其存有价值，而不是现有价值，完全不符合委托本意及审理目的，另外评估报告中的价值应当包含了上诉人在出租期间花费了5万元维修而增加的价值，但一审没有提及。三、即使被上诉人增加的相关设施归上诉人所有，需扣除其没有支付的5年五个月零十天的租金及在出租过程中以5万元租金折抵的维修费用，实际支付款项约为16.6万元，而一审没有扣除该没有支付的租金，有所不妥。被上诉人匡火彬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。匡火彬向一审法院起诉请求：1.田家山村委会折价赔偿匡火彬因租赁合同增加的房产设施等费用854182.77元；2.匡火彬有优先租赁田家山小学场地、房屋、储茧楼、结构房及水泥地的权利；3.本案全部诉讼费用由田家山村委会承担。一审法院认定事实：2004年9月30日，田家山村委会（甲方）与匡火彬（乙方）签订承包协议书，双方约定：经甲、乙双方协商一致，甲方愿意将原田家小学房屋600㎡承包给乙方经营，特订协议如下：一、位于后麦头村东南方田家山小学共600㎡房屋，包括北面一块篮球场地承包给乙方经营。二、承包经营内容，承包期限为15年，甲方从2004年9月底至2019年9月底止，乙方每年承包费3万元，每年年底付清。三、乙方承包后自主经营，一切经营盈亏债务及有关法律、安全均有乙方责任，甲方不承担任何责任。四、经村委同意乙方改造储茧楼2500㎡，其中包括彩钢瓦结构、水泥地平、烘灶四付各种用具。五、承包期满乙方享有优先权。甲方：溧阳市天目湖镇（区）田家山村村民委员会乙方：天目湖茧站匡火彬二○○四年九月三十日。承包协议书签订后，匡火彬即对原田家山小学平房进行加层，将篮球场地改造为水泥地坪并加盖钢结构操作棚以及烘灶等其他设施。2009年底，田家山村委会征得匡火彬同意寻找其他承租人，后于2010年2月24日与案外人池盘生签订租赁协议，约定租赁期间为2010年2月24日至2014年2月23日止，如以后续定双方协商再定，承包期内房屋维修及其他事项一切费用归池盘生负责，每年租金30000元。后田家山村委会与案外人池盘生于2011年1月1日签订补充协议，双方约定自2011年1月1日起每年租金标准调整为25000元。2014年1月1日，田家山村委会与案外人杨春明签订协议，将田家山村原小学出租给杨春明，租赁期间自2014年1月1日至2018年12月31日，每年租金25000元，承包期内房屋维修及其他事项一切责任及费用归杨春明负责。2018年2月24日，田家山村委会与案外人杨春明签订补充协议，双方约定：考虑到2018年1月份大雪造成小学房屋大面积被压塌的实际情况，田家山村委会同意免除杨春明2018年度、2019年度两年的租金，合计50000元，房屋维修由杨春明按村委会的要求负责实施，如果杨春明在2019年度不能续租的，则村委会予以一次性补助杨春明维修费25000元。后田家山村委会、匡火彬就补偿问题产生纠纷，故匡火彬诉至一审法院，请求判如所请。一审中，匡火彬向一审法院提供以下证据：1.承包协议书一份，证明双方之间存在合法的承租房屋经营的法律关系，在签订合同时，当时的钢结构、水泥场地、烘灶用具等都由匡火彬建设完成或购置，田家山村委会对匡火彬添置的相应的房屋生产用具等是认可的。2.田家山村委会出具的证明一份，证明田家山村用房屋700平米给匡火彬收茧用，该证明是用于匡火彬领取营业执照。3.钢结构结算凭证复印件，经双方结算钢结构当时造价174000元，具体做钢结构的是叫周云军。4.工程结算单，用于扩建茧仓库，共计造价193400元。田家山村委会质证称，对证据一、二的真实性无异议，对证据三、四不能确认其真实性。田家山村委会向该院提供以下证据：2018年2月24日田家山村委会和杨春明签订的补充协议复印件一份，证明田家山村委会将小学房屋租赁给杨春明时，房屋维修由杨春明负责，修理了50000元，该50000元折抵了2018年、2019年的租金，也就是表明了田家山村委会以50000元的租金折抵了在匡火彬增加的房产设施上发生的维修费用。针对田家山村委会提供的证据，匡火彬质证称，对该证据的真实性不清楚，该补充协议系2018年2月24日对2018年1月份的维修作出的后期协商，真实情况匡火彬也不清楚；从内容来看，是田家山村委会免除杨春明两年的租金，合计50000元，其代价是房屋维修由杨春明实施，但最终杨春明实际维修多少费用并不清楚，这是村委会对承租户税收的减免，与房屋的维修不能等同，而且房屋维修是维修的匡火彬租赁的房屋还是匡火彬添置的房屋也反映不出来；另外，还补充了一点如果在2019年不能续租，村委给一次性补助25000元，田家山村委会的证明内容不能成立。一审庭审中，匡火彬及其委托诉讼代理人陈述，原先的田家小学房屋是12间平房，平房是尖顶，原先是两间一个教室，匡火彬把中间的隔墙全部拆除，把房屋的顶拆除，朝南的墙面拆除了，只留了三面墙，匡火彬再往上加层，原先小学的房屋其只留了三面墙，其余全部重做，在学校泥土地上盖的彩钢瓦操作棚；匡火彬对田家山小学房屋进行改造以及建造彩钢瓦钢结构操作棚没有经过行政部门的许可，是村委同意的，那时候只要村委同意就好了；匡火彬是从2004年9月份开始使用小学房屋和场地的，用到2009年9月份止，当时因为匡火彬身体不好、老婆生病，所以就不用了；当时的村委书记李汉生打电话给匡火彬，匡火彬当时在上海看病，他说帮匡火彬把茧站租出去，匡火彬也同意的，但是匡火彬说要帮其把这块租金考虑进去，后来租给谁了，匡火彬也没有问；匡火彬认为添置的厂房、改造的茧站都属于历史遗留问题，这些设施设备也一直有人在租赁使用，包括现在也还在，相关的行政部门也不会去认定这个设施设备是否违章，匡火彬认为是可以评估的，另外，合同上还有优先租赁权，如果田家山村委会认为现在还没有租出去，匡火彬同意以每年25000元的价格续租。田家山村委会委托诉讼代理人陈述，匡火彬和田家山村委会签订的租赁合同是2004年9月到2019年9月，在2010年2月24日田家山村委会经过匡火彬的同意租给了池盘生，租赁期限是2010年2月24日至2014年2月23日，后来从2014年1月1日租给了杨春明，一直到2019年12月31日，现在房屋是闲置中，合同没有期满转给他人是经过匡火彬的同意，主要是匡火彬的身体不好和经营不善无法支付房租；由于田家山村委会无法确认匡火彬添置的相关设施是否是能得到相关政府部门的合法确认，代理人首先无法明确房屋和场地的登记权利人以及无法明确匡火彬主张评估的对象是否经过行政部门的许可，如果没有经过许可就属于违章建筑，评估就没有任何意义。一审中，匡火彬申请对其添置的钢结构厂房、改造的储茧楼、浇筑的场地等现有价值进行评估，具体以现场实际情况为准。经该院依法委托常州建瀚工程咨询有限公司于2020年7月15日出具工程造价咨询报告书，结论为：涉及评估项目的分部分项价值为：1.大门柱墩及墙体加高项目工程造价为38252.02元,2.场地下水道项目工程造价为148000.30元，3.车间四周隔墙工程造价为39697.06元，4.东侧围墙项目工程造价为2319.20元，5.中间钢结构部分工程造价为79719.08元，6.钢结构屋面工程造价为204048.76元，7.现浇楼梯部分工程造价为11075.23元，8.东侧围墙山墙加高部分工程造价为16832.22元，9.二层加层部分工程造价为376538.32元，10.其他设施及补充项部分工程造价为14400元，以上项目合计930882.19元，其中人工费202680.63元，材料费614664.72元，施工机具使用费26459.47元，企业管理费59571.61元，利润27505.82元；措施项目148367.40元，其中单价措施项目费95508.29元，总价项目措施费52859.11元，安全文明施工费31818.10元；规费40256.01元；税金100755.50元；工程总价为1220261.10元。后田家山村委会对上述工程造价咨询报告书提出异议，常州建瀚工程咨询有限公司于2020年9月28日出具回复函，载明：“房屋及基建设施不能等同于设备的残值（即现有价值）计算，设备有载明的寿命期，而建筑物无确定的使用寿命期，再者此部分设施仍在使用期且发挥其使用价值和功能，也不能等同于简单的拆迁评估。另匡火彬在添置该涉案设施、场地浇筑、钢结构制作安装、屋面加层等未考虑今后交由别人使用，故其在材料购置、人工使用、机械配置等方面处处本着‘花小钱办大事’的原则，其建造成本也大大缩小，如按原施工程序及方法施工不能体现当地的实际价格。据此，有两种方案供法官参考：1.根据以往类似经验，该房屋及设施在重置价格的基础上打7折计算，即等于1220261.1*0.7=854182.77元。2.根据消费者物价指数（CPI）考虑价格水平检测及调控水平，以现有重置价格倒推其实际发生的建造成本，即A*(1+4%)n-1=1220261.10,其中A为现有价格，4%为社会平均增长率，n为建造年数（n=13，即平均以2006年完工至2019年匡火彬起诉结束），A=762171.48元（此方案考虑了已使用了年数的折旧与假设匡火彬不添置设备及建造房屋而将该部分钱存入银行而得到的利息相互抵消）。”第二、三次庭审中，匡火彬委托诉讼代理人陈述，评估费12500元其已经缴纳，关于涉案房屋改造扩建所花费的成本除了第一次庭审中提供的证据三钢结构结算凭证复印件、工程计算单复印件以外没有其他证据提供，据其了解，有人租着案涉房屋做红木家具，本案情况特殊，其本人及家庭比较困难，本人也有疾病在身，导致合同无法履行，在双方协商过程中，同意田家山村委会将其添置的房产设备设施予以转租，至今已经十五年，期间其没有得到任何一分钱，现在合同到期了，其与田家山村委会当时的负责人商量，当时负责人也同意对其进行适当补偿，因为毕竟其花了很多钱添置了房产，而且对田家山村委会来讲现有的房产也是可以充分利用的，而且从现有的行政管理法来讲，如果将现有的添置房产拆除再重新去做基本上不可能，因此请求法庭从有利于社会稳定、生产等方面出发依法支持其诉讼请求；其认为应当采纳常州建瀚工程咨询有限公司提供的方案一；对于田家山村委会提供的代理词意见中明确对匡火彬添附的设施和扩建部分不再使用要求匡火彬予以拆除并恢复原状，其认为田家山村委会应该另案起诉，该房屋目前仍由田家山村委会出租给他人使用，田家山村委会所述的目前没有任何价值，其不认可；对田家山村委会主张的在后来出租的过程中以50000万元的租金折抵维修费用的意见，匡火彬对此情况不清楚，田家山村委会也未提供证据，因此，其不予认可；对田家山村委会代理词中陈述的同意以350000元的价格收购匡火彬添附的所有设施不同意，作为承租方匡火彬对添附部分是有着合理的预期，现田家山村委会在合同到期后未通知匡火彬的情况下转租他人，使其丧失了优先租赁权，导致其无法运用其添附物的价值产生损失，且村委对于匡火彬的添附物进行出租利用产生收益约11年，匡火彬也未得到任何好处，其损失不是350000元能弥补的。第二、三次庭审中，田家山村委会委托诉讼代理人陈述，对工程造价咨询报告书真实性无异议，但是与本案没有关联性，该工程造价咨询报告书反映的是涉案标的重置价值，不是对现有价值的评估，因此，不能证明匡火彬所证明的目的；涉案的房屋及附属结构现在没有出租给其他人，闲置状态，如果要租的话，必须经过平台公开招租；匡火彬诉讼请求为折价补偿因租赁合同增加的房产设施费用，因租赁协议未约定租赁期满后权属归属及利益的比例分配，同时匡火彬的添附对于田家山村委会来说目前没有任何价值，故双方合同期满，匡火彬应对增加的设施予以拆除并恢复原状，其请求应予驳回；诉讼过程中，匡火彬方委托的是现有价值予以评估，而评估机构对重置的造价予以评估，后出具的回复函中也仅是对设施存在使用价值的情况下按重置价格打折来考虑其存有价值，而不是现有价值，完全不符合委托本意及审理目的，工程造价咨询报告书也没有提及到田家山村委会在出租期间花费了50000元予以维修，该维修的价值没有体现；考虑到匡火彬拆除添附物后没有任何价值，恢复原状也需要付出一部分资金，田家山村委会同意按350000元的价格收购匡火彬添附的所有设施，但需扣除匡火彬没有支付给田家山村委会的5年5个月零10天的租金及在出租过程中以50000元租金折抵的维修费用约215000元，故田家山村委会收购匡火彬的实际支付款项为135000元。一审法院认为，合法的房屋租赁合同关系受法律保护。匡火彬、田家山村委会签订的承包协议书对租赁物、租赁期限、租金标准等进行了明确约定，该承包协议书其性质为房屋租赁合同，该房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，且不违反我国相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力，合同双方当事人应按合同约定履行各自义务。匡火彬承租田家山村委会的房屋后在原有平房基础上进行加层，将场地改造为水泥地坪并加盖钢结构操作棚以及烘灶等其他设施，匡火彬的行为属于扩建，且扩建部分已经与原房屋形成一个整体，之后的承租人也对上述扩建设施进行利用，本着有利于生产生活和节约资源的原则，承租人与出租人租赁合同到期或解除后，对于扩建部分应妥善处理，结合本案实际应采用折价方式解决。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。根据承包协议书的约定内容，匡火彬的扩建行为系经过田家山村委会同意后实施，但匡火彬扩建行为未办理合法建设手续，故对于扩建费用应由双方按照过错分担。对于扩建造价费用的认定问题。对于常州建瀚工程咨询有限公司出具的工程造价咨询报告书与回复函，系该院依法委托具备鉴定资质的鉴定机构作出，程序合法，故该院依法确认工程造价咨询报告书与回复函的证明效力。常州建瀚工程咨询有限公司出具的回复函中载明两种计算方案，对于第二种方案系根据消费者物价指数（CPI）考虑价格水平检测及调控水平得出，明显比第一种根据类似经验得出的方案更为客观，故根据鉴定部门意见该院依法认定扩建造价费用为762171.48元。结合本案实际，匡火彬、田家山村委会对于未办理合法建设手续进行扩建的行为过错相当，均系明知，且参考匡火彬提供的证明其扩建费用的钢结构结算凭证复印件、工程结算单，该院依法酌定扩建造价费用按照50%的比例分担，故田家山村委会应支付匡火彬扩建造价费用381085.74元。对匡火彬主张的优先承租权问题以及田家山村委会主张的欠付租金等问题与本案非同一请求权基础，故本案不作处理。田家山村委会经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对质证权利的放弃。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关民事法律之规定，一审法院作出如下判决：一、溧阳市天目湖镇（区）田家山村村民委员会于判决生效之日起10日内支付匡火彬扩建造价费用381085.74元。二、驳回匡火彬的其他诉讼请求。案件受理费12467元，鉴定费12500元，合计24967元（已由匡火彬预交），由匡火彬负担13828元，溧阳市天目湖镇（区）田家山村村民委员会负担11139元。本院对一审查明的双方无争议的事实依法予以确认。二审中，双方均未提交新的证据。本院认为，案涉后麦头村东南方田家山小学共600㎡房屋及北面一块篮球场地在田家山村委会实际控制之下，匡火彬及田家山村委会签订的《承包协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反我国相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，根据双方签订的《承包协议书》第四条可证实，匡火彬系经田家山村委会同意后进行扩建或改造，故田家山村委会主张匡火彬对增加的设施予以拆除并恢复原状无法律依据，本院不予支持。匡火彬承租案涉房屋后，在原有平房基础上进行加层，将场地改造为水泥地坪并加盖钢结构操作棚以及烘灶等其他设施，其与田家山村委对扩建费用等处理没有明确约定，且上述扩建行为未办理合法建设手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项规定，该扩建造价费用应由双方按照过错分担。一审法院以相关鉴定意见为基础，在综合考虑消费者物价指数、案涉房屋及设施实际建造成本、重置价格及使用年限折旧的基础上依法认定扩建造价费用为762171.48元，并认定田家山村委会按50%的过错比例分担并无不妥。田家山村委会以匡火彬欠付租金为由提出抗辩，但其提供的证据尚不足以证明其主张，本院不予支持。综上，溧阳市天目湖镇（区）田家山村村民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7017元，由上诉人溧阳市天目湖镇（区）田家山村村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年四月二十八日法官助理  骆云辉书 记 员  巢 莺