鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0303民初594号原告：于洋，男，汉族，1994年6月29日出生，现住址：鞍山市铁**。被告：鞍山佳仁房地产开发有限公司，住所地：鞍山市铁**千山西路**。法定代表人：王忠伦，系该公司经理。委托诉讼代理人：石磊，系该公司员工。委托诉讼代理人：毕丽晶，系该公司员工。原告于洋诉被告鞍山佳仁房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告于洋到庭参加了诉讼，被告鞍山佳仁房地产开发有限公司委托代理人石磊到庭参加诉讼，现已审理终结。于洋向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告给予原告办理房屋产权证。二、请求判令被告返还首付款31367元，按合同规定给付违约金10746.11元（按日千分之一计算至实际给付之日止）。三、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年7月7日，原被告签订了商品房买卖合同，又于2016年7月27日签订返还首付款补充协议，31367元至今尚未返还。被告答辩：一、答辩人同意在2021年5月1日前为原告办理房屋产权证。二、答辩人不同意支付首付款31367元及违约金的诉讼请求，原因如下：1、2017未返还首付款558元用于偿还原告欠被告电费（见原告签字的收款收据）。2、2018年未返还首付款2909元用于偿还原告欠被告物业费和电费（见原告签字的收款收据）。3、2019年未返还首付款7200元，原告同意扣除原告欠被告2019和2020年物业费702元（按照0.7元/㎡计算，已经将2016年8月1日-2018年12月31日多交的部分扣除）、截止到2021年1月28日的电费3205元，合计3907元。（见原告签字的收款收据）。剩余未返还应为：3293元。4、2020年未返还首付款20700元，原告拖欠答辩人公司代为其垫付的2021年物业费748元，答辩人已经将上述费用扣除完毕，答辩人无违约行为。5、另外合同约定日千分之一违约金约定过高，且原告也无法证明其损失。故请法院依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求向本院提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。原告向本院提供的证据有：商品房买卖合同、返首付款协议、返款计划、发票两张、原告的部分陈述。被告向本院提供的证据有：原告签字的收款收据，同意扣电费558元、原告签字的收款收据2909元、被告的部分陈述。以上证据经本院审查,所证事实足资认定，本院予以采信。关于被告提供的证据：原告签字扣除电梯费、物业费，同意延期付款免收的违约金，因证明不了原告所要证明的问题，本院不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月29日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的阳光金郡第4幢4单元1层2号房（公安号为铁西区千山西路118栋1层68号，产籍号为2-50-337-4012），房款总价372595元。2016年7月27日，原告与被告签订鞍山佳仁房地产开发有限公司返还首付款补充协议，约定乙方购买(阳光金郡)4号楼4单元1层2号商品房，成交单价划4300/㎡，相应的总价款为372595元。二、返款金额：贷款，返款金额为首付款(不超过总房款的25%)，即103500元，贷款29万元正常办理银行按揭支付。协议第三项第三条约定，签署正式购房合同后，如甲方（被告）未能按规定期限支付分期返款超过30日的，乙方（原告）有权要求甲方按该期返款金额的1‰计算支付违约金，因乙方原告解除购房合同的，已支付的购房款（包括定金）不予退还，甲方有权将该商品房出售给第三方。2016年7月27日，原告与被告签订返款计划，约定于洋2016年5月30日，贷款购买阳光金郡项目，第4栋4单元1楼2号商品房，建筑面积为86.65平方米，并签订了《商品房买卖合同》和《返还首付款补充协议》，业主与开发商约定分期返款，开发商按照以下计划进行返款。首付款共分五期返清，分期付款自2016年9月15日至2020年9月15_日止，共返还首付103500元，按返款协议违约条款执行。返款计划如下：第一期：将第一笔返款2万元直接返于贷款中。第二期：开发商于2017年9月15日返款21400元。第三期：开发商于2018年9月15日返款20700元。第四期：开发商于2019年9月15日返款20700元。第五期：开发商于2020年9月15日返款20700元。另查，被告第二期返还原告20842元并代缴电费558元；第三期返还17791元并代缴电费同时抵扣物业费、电梯费共计2909元；第四期返还13500元，未返数额为7200元；第五期未返还。本院认为，原告与被告签订商品房买卖合同、返还首付款补充协议、返款计划系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，依法有效，双方应当按照约定履行各自义务。关于原告起诉被告给予原告办理房屋产权证一节，《商品房买卖合同》第十五条，关于产权登记的约定一节写明，自本合同签订之日起，买受人可以申请办理预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人须在上述期满前告知买受人，双方可协商解除合同或变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。故对于该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告返还首付款31367元，按合同规定给付违约金（按日千分之一计算至实际给付之日止）一节，返款计划约定第五期开发商于2020年9月15日返款20700元，现被告仍未返还原告，已经超过约定的期限，显属违约，被告应当返还该款项并支付违约金。关于二期、三期被告未返还部分，原告收到的返款数额并非约定数额，收款收据底部有原告的签字确认，说明原告对于抵顶物业费、代缴电费是认可的，即被告没有违约，无需支付违约金，同时该部分不应该返给原告。关于四期，已返还数额为13500元，收款收据上虽写明同意抵扣物业费、电梯费、电费，但是具体抵扣数额未明确，底部没有原告签字确认，本院不予认可。同时关于被告答辩双方约定同意延期付款免收违约金，但约定的是约两个月后给付，本院认为，此条约定中的延期只是约两个月，如果无限延期不支付违约金，显失公平，故本院不予认可，被告应返还未给付金额7200元并支付违约金。关于违约金计算标准，在返还首付款补充协议中虽约定，如甲方（被告）未能按规定期限支付分期返款超过30日的，乙方（原告）有权要求甲方按该期返款金额的1‰计算支付违约金，该约定的违约金相当于年利息36.5%，在原告没有提供证据证明实际损失的情况下，应当适当调整，本院认为参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。故原告请求的合理部分，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定判决如下：一、被告鞍山佳仁房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内给原告于洋所有的产籍号为2-50-337-4012的房屋提供资料报产权登记机关进行初始登记备案。二、被告鞍山佳仁房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告于洋未返还的第四期首付款7200元，并支付自2019年9月16日起至实际付清之日止的利息，利率参照国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、被告鞍山佳仁房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告于洋未返还的第五期首付款20700元，并支付自2020年9月16日起至实际付清之日止的利息，利率参照国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、驳回原告于洋其他的诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426元（原告已预交），由原告承担元，被告承担376元，被告于本判决生效之日起10日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  庞晓林二〇二一年四月二十六日书记员  畅诚蕊