贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终878号上诉人（原审被告）：盘州市光明房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省盘州市翰林街道江源路，统一社会信用代码：91520222697516938L。法定代表人：陆益，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：金达刚，贵州贵友律师事务所律师。一般授权委托诉讼代理人：腾小林，贵州贵友律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李朴芬，女，1978年12月1日出生，汉族，住贵州省盘州市盘关镇（原盘县。特别授权委托诉讼代理人：谭代关，贵州磐桓律师事务所律师。上诉人盘州市光明房地产开发有限责任公司（以下简称光明房开）因与被上诉人李朴芬商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初3597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人光明房开的委托诉讼代理人金达刚、腾小林，被上诉人李朴芬的委托诉讼代理人谭代关到庭参加诉讼。本案现已审理终结。光明房开上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定案件事实错误，在被上诉人未全部交纳房屋款项的情况下，上诉人无退还购房款的义务。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间是2014年11月10日，同日签订《补充协议》，《补充协议》约定：房屋单价为2360元/㎡，房屋面积为138.77㎡，房屋总价款应为327497.20元。从被上诉人提交的收据证实：2011年12月13日胡荣平支付给建安公司50000元；2012年3月26日胡荣平支付给建安公司100000元，胡荣平共计支付建安公司150000元。2014年11月3日被上诉人李朴芬支付建安公司19292元，2014年11月11日被上诉人支付住宅专项维修资金11795.50元，最后一次付款时间是2015年5月19日通过银行按揭贷款支付170000元，被上诉人李朴芬仅支付上诉人购房款189292元，尚欠上诉人购房款138205元。一审法院在未核实案外人胡荣平的权利是否真实转让给被上诉人李朴芬，已经侵害了胡荣平的利益。根据被上诉人提交的证据及一审庭审，并未核实被上诉人是否足额交纳了购房款，就凭主观臆断认定被上诉人超额交纳房屋款，上诉人并收到被上诉人超额的房屋款，故此不应承担退还被上诉人房屋款的义务。二、一审判决适用法律错误，上诉人不应承担逾期办理房屋初始登记的违约责任。被上诉人主张逾期办证违约金，应当自合同约定的办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间，被上诉人与上诉人光明公司签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，被上诉人于2016年8月24日领取房屋钥匙，按照合同约定交房后90日也就是2016年11月24日前上诉人需履行办理房屋初始登记，至2019年11月24日三年的诉讼时效已满。在被上诉人未完全履行付款义务的情况下，上诉人不应承担逾期办理初始登记的违约责任，即使承担也应当在2019年11月24日前主张，否则已经超过诉讼时效。依据法律规定“开发商因不能预见、不能避免且不能客服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形，主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，可予支持”，上诉人在一审中已提供证据证实是因施工单位的原因导致其逾期工期滞后，符合不能预见、不能避免也不能客服的客观情况。产权证的发放是一项政府行为，并非开发商的单方行为，是否发放、何时发放都是由政府决定的；而产权证的办理和获得，还需购房人的配合、申请及行政管理部门许可等，并非是开发商能独立完成的事项。李朴芬辩称，一审认定的事实准确，适用法律正确，应维持原判。李朴芬向一审法院起诉请求：一、判令被告退还原告多支付的购房款86731元;判令被告以86731元为基数按年利率4.85%支付原告2014年11月10日至2020年5月20日期间的资金占用费16215元,判令被告以86731元为基数按年利率4.85%支付原告2020年5月21日至债务清偿完毕之日止期间的资金占用费。二、判令被告支付原告2015年12月31日至2020年5月20日期间的逾期交房违约金40485元;判令被告以房屋总价款252561元为基数按日万分之一支付原告2020年5月21日至商品房满足交房条件之日止期间的违约金。三、判令被告支付原告2016年3月30日至2020年5月20日期间的逾期办理产权转移登记违约金43970元;判令被告以房屋总价款252561元为基数按年利率4.2%支付原告2020年5月21日至商品房产权转移登记完毕之日止期间的逾期办理产权转移登记违约金。四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年11月10日，原盘县（现盘州市）光明房地产开发有限责任公司作为出卖人与李朴芬作为买受人签订《商品房买卖合同》，合同约定：李朴芬向原盘县（现盘州市）光明房地产开发有限责任公司购买位于观月商业广场3单元18层1号商品房（以房屋所有权登记的地址为准，建筑面积138.77平方米，套内建筑面积为123.17平方米）。合同同时对商品房价款的确定方式及总价款（计价方式与价款：该商品房总价款252561.40元）、付款方式及期限（贷款方式付款，合同签订之日交付首期房款82561.40元，余款170000元以银行按揭支付，买受人在接到出卖人书面通知后七日提交相关资料）、逾期付款责任（第十条：买受人未按照约定时间付款的，双方同时按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止......。）、商品房交付使用条件及日期（第十一条：交付时间为2015年12月30日前，交付条件为：1、该商品房已取得建筑工程竣工证明文件；2、有资质的房产测绘机构的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内容相关设施、设备达到使用的条件......。）、本项目内相关设施及设备的交付时间与使用条件（第十二条：（一）城市基础设施：1、上水、下水，交付时达到使用条件，2、供电，净值时达到使用条件......。（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）。1、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程净值时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案......。）、逾期交房责任（第十三条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30个工作日，有权退房......。）、交接手续，面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、房屋登记（第二十二条：房屋登记：一、预告登记......。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于/前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起无日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的无承担违约责任；2、约定日期起无日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第/项处理：（1）买受人有权退房......。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款无违约金......。（四）双方同意按照下列3种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关办理商品房转移登记。2、买受人同意委托无向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记......。3、出卖人不负责办理商品转移登记和因此产生的税费）等进行了约定。2014年11月10日，原盘县（现盘州市）光明房地产开发有限责任公司作为甲方与李朴芬作为乙方签订《补充协议》，协议约定：乙方在原合同中购买的商品及价格系本条中的以下第2种：1、启发车位一并购买：住房按建筑面积2260元/㎡，车位价格每个80000元。2、单独购房：住房按建筑面积2360元/㎡计算（总价款应为2360元/㎡×138.77㎡＝327497.20元）。二、原合同第四条抵押情况变更为......。三、原合同及本补充协议均为甲乙双方商品房买卖合同的组成部分......。2014年11月3日，原盘县（现盘州市）光明房地产开发有限责任公司向李朴芬出具《收据》，内容：兹收到李朴芬交来购买观月团购房款（注胡荣平转）19292元。2014年11月11日，李朴芬向原盘县（现盘州市）光明房地产开发有限责任公司交房款11795.50元，原盘县（现盘州市）光明房地产开发有限责任公司向李朴芬出具《收据》。2015年5月19日，李朴芬通过银行贷款170000元支付给原盘县（现盘州市）光明房地产开发有限责任公司。2016年8月20日，李朴芬向原盘县（现盘州市）光明房地产开发有限责任公司交付天燃气安装费3000元。2016年8月24日，李朴芬向原盘县（现盘州市）光明房地产开发有限责任公司交付天燃气安装费、装修抵押金、垃圾清运费等费用3660元。2014年11月17日，原盘县住房和城乡建设局出具《盘县商品房预售合同备案登记表》，对李朴芬购买坐落于盘县房屋进行预售备案（竣工时间：2015年1月15日；交房时间：2015年12月30日）。2016年8月24日，李朴芬作为业主与盘县鼎宸物业管理有限公司作为物业单位签订《住宅工程质量分户验收记录（户内部分）》，双方对验收项目、验收内容等进行验收并领取钥匙。另查明：2014年11月10日，原盘县（现盘州市）光明房地产开发有限责任公司作为出卖人与李朴芬作为买受人签订《商品房买卖合同》中，所购买的盘县光明房地产开发有限责任公司观月商业广场3-18-1号房屋，系胡荣平在盘县建安建筑工程有限公司的集资建房，后转让给李朴芬。2011年12月13日至2012年3月26日期间，胡荣平向盘县建安建筑工程有限公司交付集资建房款150000元，系胡荣平用于转给李朴芬的购房款。2014年12月10日，盘县建安建筑工程有限公司发出《通知》，内容：公司各项目经理、项目负责人和公司管理人员可享受本公司规定的优惠，请接通知后于2014年12月20日前到盘县光明房地产开发有限责任公司售楼部办理购房合同手续，逾期未办理的人员不再享受本公司规定的优惠，否则，后果自负。特此通知!2015年4月23日，盘县建安建筑工程有限公司发出《通知》，内容：公司项目经理和项目负责人参加建房集资人员，请集资人员在2015年5月31日前到盘县光明房地产开发有限责任公司售楼部办理购房的相关手续，逾期未办理的人员不再享受本公司规定的优惠，否则，将按照盘县光明房地产开发有限责任公司的规定办理，带来的一切后果均由本人全权负责。与盘县建安建筑工程有限公司无关。特此通知!2017年5月23日，盘县建安建筑工程有限公司发出《通知》，内容：盘县建安公司职工集资建房户（观月广场）。请所有集资户在2017年6月10日前到盘县光明房地产开发有限责任公司售楼部办理好购房合同和房款等一切手续，逾期未办理的集资户按自动放弃处理。由盘县光明房地产开发有限责任公司按集资户原交的购房款退还给集资户（不支付利息）。特此通知!2016年8月24日，盘县光明房地产开发有限责任公司向盘县建安建筑工程有限公司发出《通知》，内容：贵公司项目经理团购的“红果观月商业广场”住房已完工。现因较多团购人员仍未与我公司办理、完成相关购房手续，导致我公司后续工作无法开展，故我公司特通知贵公司：1、请贵公司相关部门组织团购的项目经理推选购房代表，参加我公司2016年8月25日上午9：00时组织的工程初验事宜，初验当日若无购房代表参与，我单位将视为全部团购人员放弃参与初验，并正常组织初验，且初验的结果对全部团购人员均有效。2、通知全部团购人员必须于2016年9月10日前到我公司办理、完成相关购房手续，逾期不办理、完成相关购房手续的团购人员，我公司将以自愿放弃购房资格的情况处理，将其所选住房另行处理，同时仅就团购人员先前所交款项的本金予以退还。2020年5月，全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率为年利率3.85%。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示,不违反法律、法规强制性规定,合法有效。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同约定全面履行自己的权利义务。本案中，根据双方签订的《补充协议》，协议约定单独购房住房按建筑面积2360元/㎡计算，即房屋总价款应为327497.20元（2360元/㎡×138.77㎡），原告及胡荣平向被告交付房款共计339292元（其中：胡荣平交付房款150000元，李朴芬交付房款207747.50元），超额支付房款11794.80元，该款应予退还，但原告主张被告退还多支付房款86731元的诉讼请求，予以支持11794.80元，超出部分，不予支持。对被告不应退房款的辩解意见，与庭审查明的事实不符，不予支持。对原告主张以86731元为基数按年利率4.85%支付原告2014年11月10日至2020年5月20日期间的资金占用费16215元,判令被告以86731元为基数按年利率4.85%支付原告2020年5月21日至债务清偿完毕之日止期间的资金占用费的诉讼请求，不予支持。原告主张被告支付2015年12月31日至2020年5月20日期间的逾期交房违约金40485元;以房屋总价款25561元为基数按日万分之一支付原告2020年5月21日至商品房满足交房条件之日止期间的违约金的诉讼请求，根据合同约定被告应于2015年12月30日前向原告交付房屋，原告于2016年8月24日对房屋进行验收并领取钥匙，实际取得该房屋，被告未按约定的日期交付房屋已构成违约，应当承担违约责任，原告有权自合同期限届满之日即2016年8月24日起三年内即2019年8月24日之前主张被告承担违约责任，而原告于2020年5月28日才向本院起诉要求支付逾期交房期间的违约金已超过法定的诉讼时效期间，故其请求，不予支持。对被告提出其不存在逾期交房的辩解意见，与庭审查明的事实不符，不予采纳；但提出不应承担逾期交房违约金的辩解意见，理由成立，予以采纳。对原告主张支付原告2016年3月30日起至2020年5月20日期间的逾期办理产权转移登记违约金57941元及以房屋总价款25561元为基数按年利率4.2%支付原告2020年5月21日至商品房产权转移登记完毕之日止期间的逾期办理产权转移登记违约金的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。第二款规定：合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收使其贷款利息的标准计算。原被告双方未约定办理房屋产权转移登记期限，被告应当在交房（交房时间为2016年8月24日）之日起90日内即2016年11月24日之前为原告办理房屋产权转移登记，但被告至今仍未向原告提供办理房屋转移登记的相关资料，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。第二款规定：诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。对原告主张2016年3月30日至2017年5月27日期间的逾期办理产权转移登记的违约金的诉讼请求，原告提起本案诉讼的时间为2020年5月28日,且无诉讼中止、中断、延长等情形，已经超过诉讼时效,故不予支持；但其主张自2017年5月28日起的违约金,并未超过诉讼时效,应予支持；因双方未约定办理房屋产权转移登记的期限及违约金的计算方式；参照“《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》（四）关于违约责任问题。18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”的规定，原告主张逾期办理商品房转移登记期间的违约金按年利率4.2%的诉讼请求，未超过法律规定的年利率6%，予以支持。同时，根据双方签订的《补充协议》，协议约定房屋价款为327497.20元，但原告仅主张以252561元为基数计算的诉讼请求，予以支持，即2016年12月8日至2019年8月19日期间违约金计算为23391.25元（252561元×4.2%×813天÷365天）；自2019年8月20日起至2020年5月20日止的利息,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率3.85%计算,即违约金计算为7299.36元（252561元×3.85%×274天÷365天）；上述违约金共计30690.61元，因受疫情或疫情防控措施等因素的影响，酌情扣减违约金5045.03元（30690.61元÷365天×60天），予以支持违约金25645.58元（30690.61元-5045.03元）。对2020年5月21日至商品房产权转移登记完毕之日止期间的逾期办理产权转移登记违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率3.85%计算。对被告提出其逾期办证违约金已超过诉讼时效的辩解意见，理由不能成立，不予采纳。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告盘州市光明房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内退还原告李朴芬购房款11794.80元；二、被告盘州市光明房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告李朴芬违约金25645.58元。自2020年5月21日起的违约金，以房屋总价款252561元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率3.85%计算至商品房产权转移登记完毕之日止的逾期办理产权转移登记；三、驳回原告李朴芬的其他诉讼请求。案件受理费2024元，由原告李朴芬负担1656元,被告盘州市光明房地产开发有限责任公司负担368元。二审中，上诉人光明房开向本院提交如下证据：1、2014年9月28日盘州市建安建筑工程有限公司职工集资建房会议记录、2016年8月25日盘州市建安建筑工程有限公司与上诉人观月广场职工集资建房会议纪要、上诉人承诺于2016年6月30日交钥匙装修盘州市建安建筑工程有限公司职工集资建房的承诺书，拟证明案涉房屋为集资建房，不是商品房买卖，不应该适用最高院关于商品房买卖合同的司法解释，应适用民法典关于合同编的相关规定。同时证明本案遗漏了必须参加诉讼的第三人，因为一审的原告并不是集资建房户，而是通过集资建房买卖得来。被上诉人李朴芬质证认为，对证据无异议，但是达不到上诉人的证明目的，该组证据恰好能够证实集资建房的过程中是由建安公司承建，之后由上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，上述被上诉人交付到建安公司的集资款由上诉人承接，因此，上诉人应承担商品房买卖合同的违约责任。上诉人提交的该组证据的三性本院予以确认，但因与上诉人形成相应合同关系的相对人为被上诉人，故对其证明目的本院不予确认。2、被上诉人个人贷款支付凭证、收据，拟证明一审在计算被上诉人的购房款存在错误，一审认定被上诉人超额支付上诉人11794.8元，根据双方2014年11月10日签订的补充协议，双方约定购买房屋，按照建筑面积，房屋的总价款是327497.2元，11794.8元是住房维修基金，而不是购房款。被上诉人李朴芬质证认为，该组证据达不到上诉人的证明目的，因该组证据提交的收据表明的是购房款而不是维修基金。该组证据可以证明被上诉人支付的部分购房款，故本院对该组证据的三性予以确认，但对被上诉人应支付的购房款金额需结合本案其他案件予以认定。被上诉人李朴芬未向本院提交新证据。本院依职权调取如下证据：贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初3637案中，承办法官在建安建筑公司调取的通知、调查笔录。上诉人和被上诉人对该组证据均无异议。该组证据可以证实案涉房屋与建安公司之间关系的事实，本院予以确认。二审经审理查明的事实与一审基本一致，对一审认定的事实本院予以确认。另查明，上诉人原名称为盘县光明房地产开发有限责任公司。本院认为，本案二审争议焦点主要是：一审认定的多付房款是否正确；2、上诉人是否应向被上诉人承担逾期办证违约责任；3、被上诉人本案诉讼请求是否已过诉讼时效。关于第一个争议焦点：被上诉人提供了前期胡荣平所交集资建房款的收据，该证据与本案上诉人和被上诉人所签订的《商品房买卖合同》形成证据链，可证明案涉房屋先期已由胡荣平支付15万元购房款的事实，故一审对已付购房款数额的认定并无不当。因上诉人承继建安公司作为案涉项目的开发主体，胡荣平前期已付款项指向案涉房屋，应作为购房款项，至于上诉人与建安公司之间的结算问题，本案不予认定和处理。故案涉房屋房款共计为327497.20元，已付款总数339292元，多支付购房款为11794.8元。一审认定多付的购房款并无不当。关于第二个争议焦点：上诉人所称因施工方的原因致其逾期交房或办证的理由不属于免责事由，本案亦不存在因政府行政行为导致上诉人无法办理房屋产权证的问题，对其该上诉理由不予支持。结合双方当事人所签协议，双方形成商品房买卖关系。因此，一审依据相关法律的规定所作出的由上诉人向被上诉人承担逾期办证违约责任的认定及判决并无不当，应予维持。关于第三个争议焦点，上诉人的上诉理由不能成立，理由与一审一致，不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4048元，由上诉人盘州市光明房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓少旭审判员  王秋红审判员  杨 龙二〇二一年四月二十八日法官助理张冰书记员杨梦虹