湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂09民终687号上诉人（原审被告）：肖威威，男，1980年9月4日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县。委托诉讼代理人：刘江林，湖北中伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭向银，男，1987年3月2日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县。委托诉讼代理人：柳豪杰，湖北正堂律师事务所律师。原审第三人：黄亚洲，男，1965年12月12日出生，汉族，汉族，武汉市汉**人，住武汉市汉**。上诉人肖威威因与被上诉人彭向银及原审第三人黄亚洲房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省孝昌县人民法院(2020)鄂0921民初1107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖威威上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判肖威威不承担返还彭向银购房款100000元；或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由彭向银承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以改判。1.一审法院认定肖威威应当承担返还责任的主体，事实不清，认定错误。肖威威将案涉房屋用以物抵债的方式交付给了黄亚洲，将写有肖威威名字和房屋面积和价钱的房屋买卖合同交付给黄亚洲就是以物抵债协议，以物抵债协议已经生效。案涉房屋应由以物抵债的债权人来行使相应权利和承担相应义务。虽然案涉房屋买卖合同上出卖人处签名为肖威威，但该合同实际管控人为以物抵债的债权人所掌控和享有，不能单纯因肖威威签字，就机械的理解为肖威威为合同的相对方或者授权人，应看整个事实情况，因为案涉房屋已经以物抵债生效，并履行完毕，并且实际也是黄亚洲和张耀明实际履行案涉房屋的合同和收取房屋价款。因此，肖威威不是返还价款的主体。2.本案案涉房屋交易主体一审认定是彭向银和张耀明，依据合同相对性，张耀明应是返还的主体。同时一审法院没有查清房屋价款是否实际支付了，实际支付了多少，彭向银没有提交任何证据，也拒绝将张耀明列为一审第三人或被告，一审法院在没有查明事实和没有任何证据证明的情形下认定黄亚洲交付的50000元为肖威威退还给彭向银的购房款，以及认定彭向银实际交付150000元购房款与张耀明以及认定要求肖威威返还100000元给彭向银属事实认定不清，证据不足。彭向银答辩称，肖威威将签署的买方留白的买卖合同交给黄亚洲，双方约定以售房款抵偿肖威威欠付的租赁费，表明在案涉房屋买卖事务中肖威威与黄亚洲之间成立的是委托代理关系，并且从房屋买卖合同的内容看，肖威威与黄亚洲之间并没有达成以物抵债的合意，黄亚洲作为肖威威的代理人，将房屋买卖合同交由彭向银签字以及收取购房款的行为，相应的法律后果均应由被代理人肖威威承受。因此，肖威威作为房屋买卖合同的出卖人，也应当认定为实际取得购房款的人，所以该合同无效后，理应由肖威威承担返还购房款的责任。综上，请求二审驳回肖威威的上诉请求。黄亚洲陈述称，黄亚洲所在的公司叫天顺钢管租赁公司，给肖威威搭脚手架，结算后，肖威威欠黄亚洲的租赁费，肖威威就委托黄亚洲用肖威威承建工程的两套房子抵租赁费用，黄亚洲到处找人销售肖威威的两套房子，其中，天顺钢管租赁公司的一个股东的熟人叫彭向银，以单价150000元销售给彭向银，当时的销售款由张耀明（天顺钢管租赁公司的股东）收到。肖威威卖给彭向银的房子被别人入住了，所以导致彭向银钱出了，房子没有了，所以彭向银找张耀明要回房款，黄亚洲找肖威威要回房款，其中，肖威威通过微信转了50000元钱给我，黄亚洲就转给张耀明，张耀明就转给了彭向银，至于尾款100000元，一直没有结果，所以导致彭向银起诉。黄亚洲不同意肖威威所称的100000元由黄亚洲出的意见，因为肖威威委托黄亚洲将其卖掉抵欠黄亚洲的租赁费，房子黄亚洲帮肖威威卖掉了，后来又被别人占用了，黄亚洲不应当出钱。彭向银向一审法院起诉请求：1.判令解除购房合同；2.判令肖威威、黄亚洲共同返还彭向银购房款115000元；3.判令肖威威向彭向银支付违约金60000元；4.诉讼费用由肖威威承担。后变更诉讼请求为：1.确认彭向银与肖威威于2013年10月8日签订的《个体产权房屋买卖合同》无效；2.判令肖威威返还彭向银购房款115000元。一审法院认定事实：案涉房屋系孝昌县花园镇关王村村民肖耀星及其他关王村民使用宅基地自行建设的房屋，承包给肖威威建设。建成后因案外人肖耀星欠肖威威工程款，将案涉房屋抵偿给了肖威威。肖威威因与黄亚洲所在的天顺建筑设备租赁有限公司有脚手架租赁费未结清，遂签署两份买方留白的《个体产权房屋买卖合同》，载明两套房屋房号及房价，将合同与钥匙一并交付黄亚洲，由黄亚洲售卖，所得房款折抵脚手架工程款。但肖威威主张黄亚洲在抵扣脚手架工程款后应有超出款项应交付肖威威，而黄亚洲认为款项没有超出脚手架工程款，债权方不是其个人，而是天顺建筑设备租赁有限公司。黄亚洲拿到合同后将其中一份合同交于天顺建筑设备租赁有限公司另一股东张耀明，由其将案涉房屋卖给彭向银，张耀明于2013年10月8日将前述肖威威签署的买方留白的合同交由彭向银在买方及合同尾部签字，合同载明购房款165000元，实际收受购房款150000元，收到购房款后将合同交彭向银持有。2017年，彭向银拟装修所购房屋时发现房屋已被再次售卖，遂找到肖威威及黄亚洲要求返还购房款。肖威威交付第三人黄亚洲50000元，黄亚洲返还给了彭向银。对此50000元的性质，肖威威主张系支付黄亚洲脚手架工程款，并主张自此其与黄亚洲之间的工程款已结清；而黄亚洲主张系退还的购房款。一审法院认为，本案所涉合同因违反法律禁止性规定而无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案争议的焦点在于应当承担返还责任的主体。对此，法院认为，肖威威将自己在卖方处签字买方留白的合同交付黄亚洲，即有委托售房的意思表示，也表明肖威威应承担因该合同产生的民事责任，肖威威作为房屋买卖合同的出卖方，依据合同相对性原则在合同无效情形下应向买受人返还购房款。即使依肖威威所述，其在2017年时已交付50000元工程款给黄亚洲，结清了双方之间的脚手架租赁费，那么肖威威在结清租赁费的同时应收回因该房屋出售所得的购房款并返还买受人，肖威威与黄亚洲或天顺建筑设备租赁有限公司之间的脚手架租赁费纠纷与本案不属同一法律关系，应另案解决。综上，彭向银要求肖威威返还购房款的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持，返还的金额依查明的事实确定为100000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，遂判决：一、确认彭向银与肖威威于2013年10月8日签订的《个体产权房屋买卖合同》无效。二、肖威威于判决生效后十日内返还彭向银购房款100000元。如未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元减半收取计1900元，由彭向银负担817元，肖威威负担1083元。本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为本案所涉房屋买卖合同无效后，应由谁承担返还购房款的责任。本案中，肖威威因欠黄亚洲工程款，将自己在卖方处签名，买方留白的《个体产权房屋买卖合同》交付黄亚洲，以上事实肖威威与黄亚洲均认可。从以上事实可以表明，肖威威将自己在卖方签名买房空白的房屋买卖合同交付黄亚洲，应理解为黄亚洲可以代表其出售房屋后收取购房款，是以售房款抵债而不是用房屋所有权抵债，也表示肖威威本人才是房屋买卖合同的出卖方，持有空白合同的黄亚洲方可理解为其指定收取房款权利人。根据合同相对性原则，案涉《个体产权房屋买卖合同》的签订主体应为彭向银与肖威威。彭向银向空白合同持有人支付购房款，虽然收取房款的是张耀明，但黄亚洲承认收取了此款，且冲抵了肖威威相应工程款，有相应证据佐证。在此基础上，应认定彭向银支付了相应对价，肖威威为所涉房款的实际受益人。在涉案房屋买卖合同因违反法律禁止性规定而无效的情况下，肖威威应向彭向银返还购房款。综上所述，肖威威的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800元，由肖威威负担。本判决为终审判决。审判长 刘 汛审判员 陈 伟审判员 蒋家鹏二〇二一年四月七日法官助理王会容书记员程贝琪