甘肃省张掖市甘州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）甘0702执异28号 案外人：陈建军，男，汉族，1970年6月20日出生，甘肃省张掖市甘州区人，住本区。 申请执行人：贺丽琼，女，1983年4月30日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，现住天津市河西区。 被执行人：张掖市万达房地产开发有限责任公司。地址，张掖市甘州区张大公路200米。 统一社会信用代码：91620702756580607N。 法定代表人：王学军，该公司经理。 被执行人：王学军，男，1968年4月29日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住本区。 被执行人：王晓彤，男，1989年12月9日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住本区。 被执行人：岩晓丽，女，1986年9月14日，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住本区。 本院在执行申请执行人贺丽琼与被执行人张掖市万达房地产开发有限责任公司、王学军、王晓彤、岩晓丽股权转让纠纷一案中，案外人陈建军对本院查封的被执行人张掖市万达房地产开发有限责任公司所有的位于张掖市××组××号楼××单元××室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 案外人陈建军称：甘州区人民法院在执行申请执行人贺丽琼与被执行人张掖市万达房地产开发有限责任公司、王学军、王晓彤、岩晓丽股权转让纠纷一案过程中，裁定将被执行人张掖市万达房地产开发有限责任公司所有的位于张掖市××组××号楼××单元××室房屋予以查封。但2019年10月16日，案外人与被执行人张掖市万达房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，由被执行人将其所的该涉案房屋出售给案外人，案外人按约支付首付款，并以按揭方式偿付其余房款。根据《最高人民法院关于办理执行异议案件若干问题的规定》，案外人在法院查封前已与被执行人签订书面合同，并按约支付相应价款，该涉案房屋其所有权应属案外人所有，其权利能排除本案的执行。故，申请解除本案中对涉案房屋的查封。 本院查明，申请执行人贺丽琼与被执行人张掖市万达房地产开发有限责任公司、王学军、王晓彤、岩晓丽股权转让纠纷一案，本院于2019年12月5日立案受理，并于2020年3月26日作出（2019）甘0702民初10620号民事调解书，协议如下：一、被执行人张掖市万达房地产开发有限公司、王学军、王晓彤、岩晓丽偿还申请执行人工程款、管理费、股权转让价款、利息，合计5200000元，于2020年6月1日前付520000元，2020年10月1日前付2600000元，2020年12月30日前付2080000元；二、申请执行人贺丽琼于2020年5月1日前协助被执行人张掖市万达房地产开发有限公司、王学军办理甘肃和盛建筑安装工程有限公司股权转让工商变更登记，移交财务手续、印鉴、资质证书原件；三、申请执行人贺丽琼自愿放弃其他诉讼请求。案件受理费26546.50元（已减半收取），由原告贺丽琼自愿承担，本院给原告退还26546.50元。后被执行人未在生效法律文书所确定的期间内履行其义务。申请执行人于2020年7月15日向本院申请执行，本院以（2020）甘0702执3996号案件予以受理。在执行过程中，本院于同年9月18日作出（2020）甘0702执3996号执行裁定书，裁定对被执行人张掖市万达房地产开发有限责任公司所有的位于张掖市××组××号楼××单元××室房屋。现案外人对本院所查封房屋中2号楼1单元601室房屋提出书面异议。本案尚在执行中。 另查明，本院在执行张掖市恒翔建筑材料有限公司与张掖市万达房地产开发有限责任公司追偿权纠纷一案［案号为（2018）甘0702执4620号］中，于于同年9月18日作出（2018）甘0702执4620号执行裁定书，裁定对位于张掖市××组××号楼××层××号楼××层房屋予以查封。后双方达成和解协议。2019年9月11日，被执行人申请解除对其中1号楼1单元202室和2号楼1单元601室2套房屋予以解封，经申请执行人张掖市恒翔建筑材料有限公司书面同意，本院于同年9月23日作出（2018）甘0702执4620号执行裁定书，裁定解除对安民馨园居住组团1号楼1单元202室和2号楼1单元601室2套房屋的查封。同年10月8日，被执行人与案外人签订商品房买卖合同一份，约定被执行人将其所开发修建的位于甘州区××组××号楼××单元××室作价479855.70元出售给案外人，由案外人于合同订立后支付149855.70元，其余价款330000元由案外人办理银行按揭贷款。合同订立后，案外人于当日向被执行人支付价款149855.70元。 在审查期间，案外人向本院提交了其与被执行人签订的商品房买卖合同、银行付款凭证等；本院依职权调取相关诉讼、执行案件材料等。 本院认为,发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，因被执行人未能履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法对被执行人的相关财产予以查封，符合法律及司法解释的规定，并无不当。本案所争执的焦点是本院查封的该涉案房，案外人是否对执行标的享有足以排除执行的权益。根据审查查明的事实，本案所涉房屋本院在他案[案号为（2018）甘0702执4620号]中予以查封，后因被执行人申请，申请执行人同意，本院予以解封。在解封后，案外人即与被执行人签订书面商品房买卖合同，案外人并按约支付价款，其余价款按约正在办理银行按揭贷款，并在张掖市不动产登记事务中心进行预售备案登记。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定，案外人在本案查封前已与作为被执行人的张掖市万达房地产开发有限责任公司签订合法的书面买卖合同，案外人名下再无其他房屋，并已按合同约定支付相应价款，其余亦在按约办理相关按揭手续过程中，且在不动产登记中心办理了相应的预售备案登记手续。 综上，案外人在本院本案查封前，案外人与被执行人签订合法买卖合同，并支付相应价款，且已办理预售备案登记，其作为涉案房屋的买受人其权利能排除执行。故，其异议请求符合法律及相关司法解释的规定，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十四条、第二十九之规定，裁决如下： 审判长 陆 军 审判员 郑 华 审判员 李建华 二〇二一年四月十日 书记员 张 慧 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼 第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书所确定的义务，人民法院有权查封、扣押、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条对案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十九条查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。 发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十六条第二款金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。