鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0304民初1050号原告：鞍山利美房地产经纪有限公司，住所地：辽宁省鞍山市立山区中华北路81-S4号。法定代表人：于浩淼，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高钢真，系该公司法律事务部部长。被告：宫凤丽，女，汉族，1956年12月9日出生，住辽宁省鞍山市铁东区。原告鞍山利美房地产经纪有限公司与被告宫凤丽中介合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鞍山利美房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人高钢真、被告宫凤丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鞍山利美房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告承担违约金32250元；2、请求法院依法判令被告承担本案的诉讼费；3、请求法院依法判令被告承担本案的交通费100元；4、以上诉讼请求总额为32350元。事实和理由：在2020年6月28日，原告与被告签订了看房确认书，原告向被告推荐坐落于本市铁东区被委托出售的该房屋。原告陪同被告实地踏勘了该房屋，被告看后并表示满意，事后原告发现被告私下与出售方交易完成，被告违反《中华人民共和国民法典》第九百六十五条的规定，接受了原告的中介服务并利用原告提供交易信息，绕过了原告直接与卖方交易应当向中介支付报酬，按看房确认书中第五条约定该房推荐价为人民币645000元乘于5%的叁万贰仟贰佰伍拾元整的违约金支付给原告，并承担本案诉讼费、交通费。为打造更好的营商环境遵守《中华人民共和国民法典》第七条诚信原则，请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告宫凤丽辩称，我不同意原告的诉讼请求，理由是原告对我构成欺骗，原告拿的东西我签了，看个房子就让我签了个字，证明他工作了，我没看内容，不知道内容详细是什么。看房子就管我要房屋推荐价百分之五的违约金明显显失公平，而且房屋交易过程是我和卖方办理的过户，原告就相当于领我去看房子。买房子不是通过我买的，是我孩子和他大妈聊天聊出来的，我孩子大妈就在购买的房屋对面住。因此，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年6月28日，原告（受托人）与被告（委托人）签订了看房确认书，该协议书主要内容如下：信息服务费收取标准如下：全款收取房屋成交价2%，贷款收取房屋成交价2.5%，不足人民币大写贰仟元则按照人民币大写贰仟元收取；甲方自愿承诺其本人或配偶、亲属、朋友及一起前来看该房产的人中，不会私下与乙方所介绍的该房产出售或出租方私下成交，也不会私下再委托其他中介公司对该房产买卖或承租。如有上述行为，本人仍需支付该房产推荐价的中介费；若有违反上述约定由此而产生的损失，将由违约方负责赔偿。（违约金相当于乙方推荐的上述房产推荐价的5%，或者相当于乙方推荐的上述房产月租金的70%）；如有异议协商不成，共同到被委托方人所在地人民法院诉讼；看房时间为13点30分，看房地址为恒治新东方小区12号楼5单元501室，建筑面积87.87㎡；原被告及出售方均在该看房确认书中签字或盖章确认。原告于当日向被告推荐并陪同被告实地踏勘了坐落于鞍山市铁东区的房屋。嗣后，被告儿子私下与原房屋权利人交易，案涉房屋已过户至被告儿子名下，房屋实际成交价600000元。另查，2020年3月25日，原告（被委托方）与房屋权利人（委托方）签订案涉房屋委托出售房源登记表，载明房屋权利人将房屋委托原告出售且通过原告完成交易。原告并非该房屋的独家代理。对原被告双方有争议的证据认定如下：原告提供的证据有：一、委托出售房源登记表一份，拟证明我们有权销售房屋。签字员中邱爽是卖方。二、看房确认书一份，拟证明被告确实去看房屋了，卖方邱爽也在看房确认书中签字了，被告确实接受原告服务了，被告给提供身份证和电话号码，同时证明中介服务关系成立，被告明知我们中介服务是有偿的，看房确认书第一条和第三条收费标准已经加黑处理，第五条的违约责任我们也约定了按照房产推荐价的百分之五。三、电话录音通话记录文字材料一份，拟证明被告承认已经确实购买该房屋了。被告的质证意见为“证据一是欺骗，我不认可。证据二不知道是不是我签的。内容我不清楚，字是我签的。证据三打电话的事情有，600000元的事我在电话里也说了”。本院认为，看房确认书中为被告签字确认，且被告未提供相反证据证明其主张。故以上证据经庭审审查真实合法，与本案具有关联性，所证事实足资认定，予以采信。被告提供的证据有：房产证二份，拟证明其中购买的房屋为被告儿子田一野和媳妇张丽颖买的房屋，另外一个系被告儿子的大娘李玉坤和大爷田诚居住的房屋，在被告儿子购买房屋对面，买房子不是通过被告购买，系被告孩子和他大娘聊天聊出来的信息，被告孩子大娘就在购买的房屋对面住。原告的质证意见为“对李玉坤和田诚产权证的真实性无异议，但证明力与本案无关联性。对田一野的产权证恰恰能证明原告主张的事实。而且时间也是吻合的。我们是六月份带被告看的房子，八月份房屋进行的交易，在我们带领被告看房子，被告接受我们的服务下，符合市场行情和交易习惯。被告的亲属关系和住的远近与本案无关”。本院认为，被告提供的上述证据虽可证明被告儿子购买的房屋系在被告大娘对面，但也不足以证明被告未通过原告的信息购买此房屋不存在跳单行为，且被告亦未提供其他证据证明其儿子购买房屋不属于跳单行为。故以上证据，与本案不具有关联性，不予采信。本院认为，本案争议焦点为：一、原被告双方是否形成中介合同法律关系。二、原被告双方签订的看房确认书是否属于格式合同及其效力。三、被告是否构成违约，如构成违约，其应承担的违约金是多少。一、原被告双方是否形成中介合同法律关系的问题。中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告的工作人员带领被告实地考察鞍山恒治新东方12号楼5单元1号，即提供了房源信息，原、被告双方对于《看房确认书》均签字或盖章确认，该《看房确认书》可以视为一份中介合同。因此，原被告之间已形成中介合同法律关系。二、原被告双方签订的看房确认书是否属于格式合同及其效力的问题。房地产中介公司为了维护其权益，通常在中介合同中约定：委托人承诺其本人或者配偶、亲属、朋友及一起前来看该房产的人中，不会私下与受托人所介绍的该房产出售方私下成交，如有上述行为，仍需支付该房产推荐价的中介费。从形式上看，此类规定是房产中介机构为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。只要此类条款不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，就不属于格式条款无效的情形，对合同当事人而言就具有法律约束力。就本案来看，《看房确认书》约定“甲方自愿承诺其本人或配偶、亲属、朋友及一起前来看该房产的人中，不会私下与乙方所介绍的该房产出售或出租方私下成交，也不会私下再委托其他中介公司对该房产买卖或承租。如有上述行为，本人仍需支付该房产推荐价的中介费”，该条款旨在保护中介公司作为中介人依法应享有的权益，防止当事人利用已经获得的服务进行私下交易的背信行为。其虽为格式条款，但并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于格式条款无效的情形。进一步而言，在中介合同的履行过程中，原告也的确提供了准确的房源信息，并带领被告实地考察房屋，因而对被告及其亲属之后的交易行为做出一定范围的限制，也符合民事法律的公平原则，虽最终成交房屋的当事方为被告的儿子和原房屋权利人，但该格式条款对被告仍具有法律约束力。三、被告是否构成违约，如构成违约，其应承担的违约金是多少的问题。中介人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付相应的报酬。本案中，被告根据原告提供的房源信息后，其儿子私下与原房屋权利人签订房屋转让协议，并完成房屋的过户登记，违反了中介合同中关于“甲方自愿承诺其本人或配偶、亲属、朋友及一起前来看该房产的人中，不会私下与乙方所介绍的该房产出售或出租方私下成交”的约定，系绕开中介人直接与原房屋权利人订立合同的行为，属于违约行为，应向原告支付相应的中介费用。被告认为签订《看房确认书》时，原告未提示被告注意相应的条款等理由不能免除被告支付报酬的义务。现被告主张约定的违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。双方约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，原告并非独家委托的受托人，原告的实际损失也不可能高于中介报酬，考虑到原告仅提供信息，并未实际参与被告签订购房协议、更名过户、交房等情形，违约金应适当予以调整，违约金的数额以房屋实际成交价600000元的2%即12000元为宜，对原告的过高主张不予支持。关于原告主张交通费100元一节，因原告未提供证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故对原告此项主张不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条、第四条、第九条、《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第九百六十一条、第九百六十五条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》（2020）第九十条之规定，判决如下：一、被告宫凤丽给付原告鞍山利美房地产经纪有限公司违约金12000元；二、驳回原告其他诉讼请求。上述被告应给付原告款项，应于本判决生效后十日内一次付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费609元（原告已预交），减半收取305元，由被告宫凤丽承担113元，由原告鞍山利美房地产经纪有限公司自行承担192元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  王海谦二〇二一年四月二十日法官助理刘秀丽书记员刘爽