江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0925民初4260号原告：吕昀轩，女，1965年7月15日生，汉族，居民，住建湖县。委托诉讼代理人：祁凯，男，1988年12月23日生，汉族，居民，住建湖县。委托诉讼代理人：商玉华，建湖县颜单法律服务所法律工作者。被告：盐城市万源置业有限公司，住所地建湖县城湖中南路888号。法定代表人：周俊国，该公司总经理。被告：江苏泽园物业管理有限公司，住所地建湖县城东方御花园C1幢203室。法定代表人：吴俊法，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵楠，该公司员工。上述两被告共同委托诉讼代理人：吴志刚，江苏向阳红律师事务所律师。第三人：杜娟，女，1981年6月21日生，汉族，居民，住建湖县。第三人：戴广，男，1977年2月25日生，汉族，居民，住建湖县。第三人：孙毅，男，1979年9月20日生，汉族，居民，住建湖县。委托诉讼代理人：吴俊达，男，1958年7月9日生，汉族，居民，住建湖县。原告吕昀轩诉被告盐城市万某置业有限公司（以下简称万某公司）、江苏泽园物业管理有限公司（以下简称泽园物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，经两被告申请，本院追加杜娟、戴广和孙毅为本案第三人共同参加诉讼。依法分别于2020年11月13日、2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告吕昀轩的委托诉讼代理人祁凯、商玉华，被告泽园物业公司的委托诉讼代理人赵楠及被告万某公司、泽园物业公司的共同委托诉讼代理人吴志刚，第三人杜娟，第三人孙毅及其委托诉讼代理人吴俊达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕昀轩向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令两被告共同赔偿原告房屋装修损失26640元及鉴定费1750元，计28390元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2019年间购买被告万某公司开发的位于建湖县城泽园未来城4幢1002室住宅，并办理了不动产权证，装修后尚未完全入住。2020年8月25日晚，原告家人回家后发现地面积水，检查后得知是因天气下雨，水从楼上住户直接流入原告家中。因上户未有业主，原告当即要求被告泽园物业公司查询处理，被告泽园物业公司检查后，确定因户外落水管破裂导致水溢出，因天气连续下雨，为减少损失，原告当即要求被告泽园物业公司立即对损坏水管更换修理，但第二日原告再次回家又发现地面大量积水，从而导致原告家中吊顶、墙面、地板损毁，期间原告曾多次与两被告协商处理，但被告均是拖延、推诿，现原告为维护自身的合法权益，请求依法裁决。被告万某公司和泽园物业公司共同辩称：对原告起诉要求被告赔偿原告房屋装修损失的请求不予认可，理由如下：1、导致原告损失的主要原因：（1）外墙落水管破裂导致雨水进入；（2）业主私自改建的阳台地面与外墙落水管衔接处有缝隙。而原告私自改建，将外墙落水管变成室内落水管，同时外墙落水管在工程验收以及业主验收时都是完好的，因此，原告的经济损失与被告万某公司无关。2、相关业主在浇筑时（含本案原告），私自委托个人进行浇筑，既没有履行报批手续，也没有告知物业。被告泽园物业公司于2020年8月6日发出告知函，要求已浇筑和正在浇筑的业主立即停止违规施工并将违规部位恢复原样，且也将相关事项进行了上报，并将告知函在各单元公告栏中进行了张贴，2020年8月9日建湖县城市管理局发出通知，要求进行整改。3、原告于2020年8月25日晚向被告反映其改装阳台顶部出现漏水，被告当晚立即安排工作人员进行现场查看，并安排了人员对现场积水进行了处理，并对破损管道进行了临时处理，但因维修涉及到其他住户，最终维修方案确认后，于8月27日上午处理完毕。即使是因为业主违规浇筑，导致该损失的发生，但物业也在最短的时间内积极配合处理，避免了原告损失进一步扩大。综上，请求法庭公正裁决。第三人杜娟、戴某2称：泽园物业公司陈述导致原告家里进水的原因是外墙落水管破裂，而外墙落水管破裂的上端在答辩人的家中阳台处，并据此认为原告的财产损失应由答辩人和原告承担，答辩人不予认可。理由如下：1、导致原告财产损失的主要原因是外墙落水管破裂导致雨水进入，外墙落水管即便在工程验收以及业主验收时是完好的，但给排水管道的保修期也应为两年。该工程竣工验收时间为2019年6月27日，而发生外墙落水管破裂渗水时间为2020年8月24日，该外墙落水管尚未过保修期，万某公司负有维修及损失赔偿责任。2、泽园物业公司检查后确定因外墙落水管破裂导致溢水后，原告为防止财产损失扩大，当即要求泽园物业公司对损坏水管更换修理，但泽园物业公司未及时妥善处理，从而导致原告家中吊顶、地面、地板损毁。因此，泽园物业公司负有不可推卸的责任。3、泽园物业公司认为答辩人和原告都进行私自改建阳台，答辩人不予认可。答辩人未私自改建阳台，答辩人购房时建设单位万某公司便予以宣传可以进行阳台改建，此并非个例，目前本小区共有160户进行了阳台改建。泽园物业公司作为物业服务企业，对违反装饰装修的行为有及时制止的义务，即如果没有万某公司和泽园物业公司的默许，这160户又如何能够顺利完成改建，并且答辩人的阳台改建也未破坏建筑的主体结构，也未损坏外墙落水管。原告房产位于10楼，答辩人房产位于12楼，经现场勘察，外墙落水管破裂处位于尚未装修的11楼，也只有11楼阳台有大量积水，而答辩人12楼家中无任何积水与渗漏，这充分说明答辩人家中外墙落水管并未破裂，渗水是从11楼阳台渗下。故答辩人与原告的经济损失没有任何关系，请求依法公正处理。第三人孙毅述称：1、答辩人与原告于2019年7月19日签订了阳台现浇施工合同，合同签订当日收取定金3000元，于2019年12月12日经业主方验收合格，余款5100元全部结清。可以验证当时交付时不存在任何损坏或质量问题，否则业主方不会结清余款。另根据建筑法相关规定，浇筑混凝土与防水是两个独立的工程，答辩人只负责浇筑混凝土。对于防水工程，业主方未委托答辩人进行施工。2、在交付使用后，业主方对阳台进行了装饰装修，并使用一段时间，在此期间，答辩人从未收到业主方或物业方任何通知关于落水管损坏事宜。如答辩人在施工过程中造成落水管损坏，在很短的时间内并会造成业主方的损失或向业主方交付验收时从直观上可以看出落水管的损坏，因此本案落水管的损坏非答辩人的原因。答辩人认为原告的财产损失与答辩人无关，请求法庭依法处理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告万某公司是建湖县城泽园未来城的房地产开发经营企业。2019年原告购买案涉泽园未来城4幢1002室住宅，并办理了不动产所有权登记。原告购房后即对房屋进行了装修。2020年8月25日晚，原告发现家中东西房间及南阳台渗水，并致家中木地板、墙布、空调附机等部分家具被水淋湿。为此，原告当即通知被告泽园物业公司。泽园物业公司经检查发现，渗漏原因是位于该幢楼第11楼层最南端立柱落水管破裂，当天下暴雨而引发。另查明：该落水管原安装在整幢楼采光井的南立柱上，系外侧落水管。原告购买房屋后，与整幢楼的业主一样未经规划审批，与第三人孙毅签订“未来城阳台现浇施工合同”一份。协议约定由孙毅统一施工，将该幢楼南侧设有框架结构的采光井采用钢筋植入框架后混凝土浇筑的方式，形成每层住户新的实际使用空间。因此，原外侧落水管变成了各住户住宅内的落水管。2019年8月，被告泽园物业公司曾在小区公告栏张贴“告知函”，要求已浇筑和正在浇筑的业主停止施工，恢复原样。再查明：原告室内财产因水淋湿造成的损失，经本院委托盐城富昌价格评估有限公司评估，其作出富昌评估（2021）02007号价格评估意见书，结论为：建湖县城泽园未来城4幢1002室房屋室内财产损失为26640元。对该评估报告，被告万某公司和泽园物业公司均提出：空调副机是否达到必须更换的要求，原告要进一步举证；另部分项目超出实际价格。2021年3月27日，盐城富昌价格评估公司向本院出具函复，告知了价格评估的具体构成，并说明：筒灯和空调附机现场勘察时已经更换。上述事实，有书证及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，应予确认。本院认为：公民的财产权益受法律保护。本案原告吕昀轩购买居住的房屋在使用过程中，因水浸遭到损坏，理应获得赔偿。本案的争议焦点是：谁是本案的侵权人？对此，原告认为是万某公司和泽园物业公司，而被告万某公司和泽园物业公司又认为是第三人杜娟装潢或第三人施工过程中，由于水泥凝固时产生的张力而导致。对此，其均未提供确凿的证据予以证明。回顾本案，首先，应当认定目前没有证据证明本案损害后果的发生是他人故意破坏造成的。其次，案涉落水管破裂处，原系外墙落水管，由于原告自身与其他业主一起违规将采光井封闭浇筑，将落水管可能破裂导致漏水的风险置于自身家中。因此，原告对这一损害结果的发生具有一定的过错，同时，原告未经现场勘验检查，即将空调附机及筒灯等先行更换，并自行处理更换后的物品，有扩大损失的过错。故本院酌定由原告自行承担30%的责任。再次，泽园物业公司在本案中发现业主违规搭建后，虽然发出了相关警告，但其存在发现不及时、制止力度不足等过错，本院酌定由其承担40%的赔偿责任。此外，第三人孙毅明知业主搭建未办理规划审批手续，仍然违法承建，对该案损害结果的发生，也具有一定过错，本院酌定由其承担30%的赔偿责任。对原告主张万某公司承担赔偿责任，以及万某公司认为损害后果可能是由第三人杜娟造成的意见，本院均不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条、第一千一百七十三条的规定，判决如下：一、原告吕昀轩因本案造成的损失26640元，由被告江苏泽园物业管理有限公司赔偿40%，即10656元；由第三人孙毅赔偿30%，即7992元。上述给付内容，均限于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告吕昀轩其余诉讼请求。案件受理费525元，减半收取262.5元，鉴定费1750元，合计2012.5元，由原告吕昀轩负担658.5元，被告江苏泽园物业管理有限公司负担704元，第三人孙毅负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  杨忠胜二〇二一年四月九日书记员  刘 芋