广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初673号原告：开平市佑一城市×服务管理有限公司，住所地：广东省开平市。统一社会信用代码：914XXXXXXXXXXX3K。负责人：陈绮旋，该司执行董事。委托诉讼代理人：梁某敏，女，该公司职员。被告：罗瑞娟，女，1974年X月X日出生，汉族，住广东省开平市。原告开平市佑一城市×服务管理有限公司（以下简称佑一城公司）与被告罗瑞娟租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告佑一城公司的委托诉讼代理人梁某敏、被告罗瑞娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佑一城公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告违约金11520元；2、请求判令被告向原告支付2017年9月26日至2019年4月30日的租金58130元、管理费用10985元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年3月1日签订《商位租赁经营合同》，以下简称“租赁合同”用于副食经营（瑞某副食），租期为2年。铺位实际交付时间为2017年9月26日，租金为3200元/月，管理费640元/月，被告在签订租赁合同当天已交纳当月租金和管理费、保证金以及2017年11月份管理费。现因被告不及时缴纳租金及管理费，原告多次向其催缴欠款，被告均不积极按约履行，也不积极配合与原告协商处理。因被告的违约行为，导致原告的生产经营受损，严重侵害了原告的合法权益，根据租赁合同约定，被告的违约行为依约应支付原告当年度租金总额30%的违约金；11520元（3200×12个月×30%），支付拖欠租金58130元【3200元×（19个月+5天÷30天）-已交租金3200元）】，支付管理费用10985元【640元×（19个月+5天÷30天）-640-640】，总额拖欠金额80635元。现因合同期限已过，原告准备再次招商引资，如被告还未注销其营业执照，理应尽快处理注销事宜。原告依约履行合同义务，被告未按合同约定履行义务，根据合同法第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，被告应依法承担违约责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条的规定，请法院依法支持原告的诉求。被告罗瑞娟辩称，被告没有拖欠原告的租金，原告市场建设不完善，导致被告无法经营生意，被告交了第一个月的租金后，原告的主管称不交第二个月租金的，就在押金里扣，原告在被告等租赁人不交租金的情况下也没有赶走所有人，是因为原告清楚是其原因导致无法经营生意的，故不确认仍拖欠原告租金。对双方签订的合同没有意见，但我于2018年10月已经将租赁铺位的所有东西搬走，不再对外经营，已经向原告的主管阿兰说过“我不经营了”，但铺位锁匙是否归还原告，我不记得了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将根据证据的真实性、合法性、关联性进行认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月20日，佑一城公司（甲方）与罗瑞娟（乙方）签订一份《商位租赁经营合同》，约定由罗瑞娟向佑一城公司租赁佑一城农贸市场中街第12号铺位或摊位，面积32平方米，租赁期限为2年，自2017年3月1日起至2019年2月28日止，租金为3200元/月，管理费为640元/月，支付方式采取当月5号前以一次性现金方式支付。合同还约定“五、市场的物业管理由甲方或市场管理部门提供。市场管理部门负责市场内的安全防范和经营设施的建设及维护，包括：建筑物（包括公共区域及租赁商位）的管理及维修保养；水、电、气等设备、管道、线路、相关系统的管理、维修及保养、清洁管理、保安管理并负责市场的公共安全、消防管理等。若以上设施是由于乙方在经营过程中造成损坏的，由甲方统一维修，费用由乙方支付。六、乙方在甲方场地经营期间，产生的相应的电费、水费、物业管理费统一交纳到市场管理处，并根据市场实际使用情况每月承担相应的市场公共部分的公摊费，及其他所有费用由乙方自行承担交纳……十四、违约责任：在合同期内，双方应严格履行本合同，若有违约，违约方应支付当年度租金总额30%的违约金，违约金不足以弥补损失的，以实际损失为限……有下列情况之一，乙方应承担违约责任且甲方有权立即收回铺位或摊位并不予退还当年各项已经缴纳的费用：……5、未按时缴纳租金的，未在规定时间内补足租赁保证金的……十八、管理费按20元/㎡计算（含清运垃圾费用、保安费）；水电费公共部分公共分摊。”2017年1月29日，罗瑞娟支付了2017年3月份租金3200元、2017年3月份及11月份的管理费1280元、三个月保证金9600元以及截至2019年3月的水电费。再查明，佑一城公司称实际于2017年7月交付涉案铺位给罗瑞娟使用，因大部分业主于2017年9月开张，故同意自2017年9月起计算租金等费用。庭审中，佑一城公司同意以罗瑞娟缴交的9600元保证金抵减租金。本院认为，本案为租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案所涉租赁合同法律事实发生在民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释进行审理。原告佑一城公司与被告罗瑞娟于2017年2月20日签订的《商位租赁经营合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应依法律及合同约定行使权利、履行义务。关于租金、管理费的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”涉案租赁合同约定租赁期限为2017年3月1日至2019年2月28日，租金为3200元/月，管理费为640元/月，罗瑞娟应于每月5日前支付当月租金和管理费。佑一城公司已依约交付涉案铺位给罗瑞娟使用，罗瑞娟理应履行按时足额支付租金的义务，但罗瑞娟在租赁期间仅支付一个月租金、两个月管理费，至法庭辩论终结前尚未向佑一城公司支付其后拖欠的租金，其行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。鉴于佑一城公司确认铺位实际交付时间为2017年7月，并主张自2017年9月26日起计算租金和管理费，故本院予以确认；对原告主张租金和管理费计算至2019年4月30日，因罗瑞娟不同意，并抗辩其于2018年10月已经搬离涉案铺位及口头告知了原告的主管，但其并未提供相关证据证实，故本院结合合同到期的时间以及罗瑞娟缴交了截至2019年3月份的水电费而作出认定，罗瑞娟应当支付原告2017年9月26日至2019年3月30日的租金和管理费，其中租金为45226.67元（3200元/月÷30天×4天+3200元/月×18个月-3200元-9600元）（扣除了罗瑞娟已支付的租金3200元以及保证金9600元；罗瑞娟主张其缴交了两个月的租金，但没有证据证实，本院不予支持）;管理费为10325.33元（640元/月÷30天×4天+640元/月×18个月-1280元）（扣除了罗瑞娟已支付的管理费1280元）。关于罗瑞娟应否支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”双方签订的租赁合同第十四条约定，若租赁方未按时缴纳租金的，应支付当年租金总额30%的违约金，但罗瑞娟一直未依约缴纳租金，佑一城公司未及采取适当措施防止损失的扩大，从兼顾公平的原则考虑，本院酌定罗瑞娟应支付3000元违约金给佑一城公司。综上，罗瑞娟应支付租金、管理费、违约金合计58552元（45226.67+10325.33+3000）给佑一城公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：被告罗瑞娟应于本判决生效之日起十日支付58552元给原告开平市佑一城市×服务管理有限公司；驳回原告开平市佑一城市×服务管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取907.94元（原告已预交），由原告开平市佑一城市×服务管理有限公司负担248.94元，被告罗瑞娟负担659元。原告开平市佑一城市×服务管理有限公司已预交的案件受理费659元，由本院予以退回；被告罗瑞娟应向本院补缴一审案件受理费659元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  黄惠英二〇二一年四月十六日书记员  许碧霞