新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵08民终231号 上诉人（原审被告）：贾新风，女，1961年6月7日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：王晓岗，新疆石河子市红山法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：苑婷，新疆石河子市红山法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：杨惠，女，1972年9月27日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：殷德岭，新疆七合律师事务所律师。 上诉人贾新风因与被上诉人杨惠房屋租赁合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2020）兵9001民初4645号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人贾新风及其委托诉讼代理人王晓岗、苑婷、被上诉人杨惠及其委托诉讼代理人殷德岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾新风上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2．案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决程序违法。1．被上诉人作为原告主体不适格。涉案房屋的所有权人系石河子市三江商服有限责任公司（以下简称三江公司），被上诉人作为三江公司股东与上诉人签订的合同系三江公司授权行为，故涉案合同的主体和权利人系三江公司。2．上诉人作为被告主体不适格。租赁房屋开办的月子中心系上诉人与他人合伙经营，故本案应将月子中心及其他合伙人列为共同被告，共同承担付款责任。二、一审判决认定事实不清。2019年11月24日至2020年7月7日涉案两份合同租金合计337500元（540000元÷12个月×7.5个月）。被上诉人2020年5月3日出具房屋租赁补充协议，同意减免房租70000元。上诉人陆续通过转账、现金及抵账等方式向被上诉人支付租金252800元，故上诉人欠被上诉人房租应为14700元。一审判决未对上诉人交纳的定金50000元、2019年4月微信转账39000元及2020年4月21日微信转账10000元、2020年6月8日收到的月子款13800元、2019暖气费等予以扣减，属认定错误。因疫情不可抗力的原因，双方协商解除合同，因此应按照合同约定不计算4个月装修期租金。综上，上诉人已超付租金，不存在拖欠租金的事实。三、一审法院认定事实错误。1．根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，解除合同自通知到达对方时解除。上诉人2020年7月7日向被上诉人发出通知要求解除合同，被上诉人对此未做反对表示，故双方当日协商一致解除合同。一审法院认定解除合同的时间为2020年7月26日，属认定事实错误。2．新冠肺炎疫情属不可抗力，且涉案房屋楼上的酒店被第八师疫情防疫组确定为集中隔离点，导致月子中心不能继续营业，合同不能继续履行，上诉人不应承担民事责任。3．涉案房屋转租的情况被上诉人知情，且在新承租人办理营业执照时进行了授权。4．被上诉人2020年4月20日向上诉人送达的催缴通知书中同意上诉人逾期缴纳房租且后期陆续分批收取了租金款项，应是对延期交纳租金的认可，故上诉人不存在逾期缴纳房租事实，不存在违约，不应支付违约金。5．上诉人至今未搬离房屋的原因系被上诉人采用锁门、胁迫等方式，强行不让上诉人搬走。房屋延期交付不是上诉人的原因，房屋占用使用费不应由上诉人承担，2020年暖气费也不应由上诉人承担。四、一审判决不公正。上诉人投资近两百万元对涉案房屋的消防设施、网井管道、抗震层加固等基础设施进行了改造，并对房屋整体进行装修。一审法院判决上诉人撤离后将房屋恢复原状错误，被上诉人应当对上诉人的装修设施予以折抵补偿。 杨惠辩称，一、被上诉人从三江公司租赁涉案房屋，又将房屋租赁给上诉人。三江公司出具书面证明认可上诉人与被上诉人的转租合同，被上诉人是本案的适格主体。二、上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同及协议。被上诉人选择合同相对人即上诉人主张权利符合法律规定。三、一审在认定租金数额正确，证据确实充分。四、双方签订的房屋租赁合同对装修期租金是否计算作出明确约定，上诉人履行合同不足两年，因经营不善，作为违约方向被上诉人提出的解除合同，装修期租金应当计算。五、根据《最高人民法院关于审理疫情期间的民事案件的意见》精神，对于租赁合同鼓励交易正常进行，只是因疫情影响，租金可相应减少或者缴纳期限相应推延。短期新冠疫情对双方长达8年的租赁合同产生的影响不足以产生解除合同的法律效果，也不是导致合同解除的法定事由。六、房屋租赁合同约定只有经过被上诉人书面同意才能够转租。被上诉人并未书面同意转租，对此也不知情。七、上诉人交纳的50000元保证金系应对房屋使用过程中产生的损坏、各种未及时清洁的费用等进行相应扣减。因上诉人并未提交租赁期间已交纳税费的相关票据，故保证金不能抵扣房租。如上诉人提交税费票据，被上诉人同意在二审中一并处理。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。 杨惠向一审法院起诉请求：1．确认原、被告房屋租赁合同于2020年7月6日解除，被告返还租赁物、恢复房屋及附属设施；2．被告支付租赁费154540元；3．被告赔偿违约金800000元；4．被告向原告支付自2020年7月26日起至判决生效之日止的房屋占有使用费；5．被告支付截止2020年10月29日水电费2861.5元；6．被告承担案件受理费。 一审法院认定事实：2018年11月25日，原、被告签订房屋租赁合同约定，被告租赁位于石河子市××小区北子午路×××号由北向南第一间门面及二层部分面积，建筑面积加公摊面积共计309.16平方米。租赁期8年，自2018年11月25日起至2027年3月30日止（装修期为2018年11月25日至2019年3月30日，租赁期未到因被告原因解除合同时，此装修期需给原告计算租金）；被告在合同签订日内，向原告支付合同履约保证金50000元，原告向被告提供收款收据；被告在合同签订后7日内向原告支付第一年的租金，之后每年租金应当在当年2月20日前付清。租金支付方式：第一年至第二年（2018年11月25日至2021年3月30日），每年租金440000元，合计收入4000000元，原告出具收据；租赁期间，房屋室内外水、电、暖、消防、配套设施、抗震加固等工程，由被告报批及投资施工，原告提供相关原设计图纸；租赁期间水、电、暖、消防等设施的修缮义务由被告负责，合同终止或解除以上设备、设施无偿归原告所有，被告不得拆除或损坏；被告可根据经营需要对所承租的房屋进行装修时，则装修费用自行承担，但须将装修方案、时限、消防、城建等问题书面告知原告，在取得原告书面同意，同时不违反相关规定，能满足行政机关对被告经营项目所规定的所有要求，才能开始装修；装修过程及结果均不得改变房屋结构；装修完毕，被告不得再乱搭乱建；为了消防安全，被告不得在室内、室外乱拉电源线，如必须要拉电源线，必须取得原告书面同意，并按消防规范操作；如被告到期不续租或因被告违约由原告提前解除合同、双方协商提前终止合同的，房屋装修、被告添置的不可移动的附属设施及原有必要附属设施须完好无损、无偿归原告所有；被告不得为此阻扰原告或他人的处分或使用；租赁用途：服务业；被告不得改变使用性质，经营所需的各项手续由被告自行办理具备，被告服从原告对整体楼宇的必要综合管理；租赁期间该房屋的水、电、物业、卫生、门前三包责任、消防、治安联防、防疫、质检、城建、工商、税务等费用，均由被告承担和交纳，水、电费被告须在每月25日前，向原告交纳；被告在租赁期间的经营税、费、及债权债务由被告承担；租赁房屋的暖气费由被告承担，被告须在每年10月15日前按合同约定的租赁面积，将下一个采暖期的暖气费向原告交纳；如被告不按时交纳以上费用，承担应交纳费用2倍的违约金，且原告不予退还被告交纳的保证金；租赁期间被告未经原告书面许可，将房屋转租或转借（营业执照或实际经营人、承租人与被告不一致的视为转租或转借）或进行非法经营，原告有权立即解除合同，收回房屋，已收取被告的租金无论是否到期（按总租期计，不按年度计）均不返还；合同解除或终止的条件：…2．被告未经原告书面同意擅自转租或转借房屋；3．被告未按本合同约定时间向原告交纳租金（逾期一个月）；4．被告无故拖欠原告收取的其他费用（水、电、暖）等累计费用达3000元以上或根据合同约定交费时间，逾期一个月；5．双方协商提前解除或终止本合同。被告逾期支付租金，每逾期一日，则被告须按日租金的2倍支付滞纳金。租期届满后，被告应如期返还房屋，被告逾期返还，则每逾期一日按日租金2倍向原告支付滞纳金，且原告不予退还被告交纳的保证金；本合同解除或合同期满，被告应于收到解除通知或在合同期满之次日起一周内搬迁完毕，逾期不搬迁，原告有权向人民法院起诉和执行，原告因此所受损失和第三方损失均由被告赔偿；上述条款是双方协商一致的结果，任何一方不得违约，违反约定的，均视为违约，违约金的计算方式为合同总价款的20%即800000元（对于违约金的计算结果，双方均知晓法律对违约金事项的相关规定，双方均承诺，该违约金数额任何一方不得申请司法机关降低或撤销），守约方同时有权为此解除合同，并不承担违约方的任何损失，诉讼产生的一切费用均由违约方承担（包括但不限于诉讼费、送达费、保全费、鉴定费、交通费、律师代理费等所有费用）。合同签订后，被告向原告交纳了第一年（2018年11月至2019年11月）租金440000元。原告向被告交付房屋。2020年5月，被告将租赁房屋一楼转租给他人。2020年7月6日，被告给原告发微信，要求退租。2020年7月7日，被告向原告出具报告，内容为：“因为石市突然新增7家月子中心，市场又打价格战，市场竞争陷入恶性循环，造成三、四、五月没有一个孕妇到我月子中心入住，后经过我们不懈努力，此月（6月底7月初）入住9人，想的能把当月租金挣回来，结果一算账还是赔钱，为节约开支，我们请不起前台、保洁、修理工，经测算，按目前市场行情，就是把所有的房间都住满，就除去月嫂工资及水电暖费这两项，我们还是付不起这高昂的租金。我们自去年9月开业至今，共交了租金75.38万元，超高的租金已压得我们窒息。我们为了经营好月子中心，两个年过半百的老人为之付出了财力、脑力、劳力，已经心力交瘁。我们请求第一减少房租、退掉一楼；第三转让，终止合同。”被告陈述一楼、二楼的租赁房屋共计交纳房屋租赁费753800元、定金50000元，提供以下证据：1.2019年5月28日收据，租金540000元（交2018年11月至2019年11月）。原告对该证据予以认可。该证据显示的是被告租赁原告一楼、二楼2018年11月至2019年11月的房租。2.2018年11月26日收据，定金50000元。原告对该证据认可，但认为被告原因解除合同，定金不退还。3.2020年6月5日收条两张，房租110000元。原告对该证据认可。该组证据反映的是被告支付租赁原告一楼、二楼2019年11月至2020年11月的部分房租。4.2020年4月20日收条，房租80000元；2020年6月8日收据月子款13800元。2020年4月21日，微信转账10000元。原告对该组证据真实性认可，但认为收条中的80000元包含微信转账的10000元、13800元抵账、2019年暖气费19662.80元。被告认为80000元不包含原告陈述的上述三笔款项，而是从被告卡里取钱给的原告，但在法庭限定的时间内未提供证据予以证实。被告认为2019年暖气费有原告出具的收据，但在法庭限定的时间内未提供证据予以证实，仅提供一张打印的微信转账记录，在该微信转账记录中的金额与暖气费金额不符。5.2019年4月2日、3日微信转账记录。原告对该转账记录认可，但认为是2019年的费用。6．申请、报告、照片等。被告证实其不存在违约行为，没有及时足额交纳租金是因为疫情原因、房屋周边环境以及原告不帮助被告营业。原告对该组证据认可，但认为不能证实被告所要证明的问题。 一审法院认为，原告与被告签订的书面房屋租赁合同合法有效。本案争议焦点为：一、双方租赁合同于何时解除；二、被告是否应当向原告支付租金；三、被告是否应当承担违约责任。关于焦点一，原告主张双方房屋租赁合同于2020年7月6日解除。按照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，因被告于2020年7月6日向原告发出通知要求解除合同，原告对此并未表示异议，故双方房屋租赁合同于2020年7月6日解除，该院予以确认。被告同意返还租赁房屋、将租赁房屋恢复原状，故对原告该项诉讼请求，该院予以支持。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”双方合同约定第一年至第二年每年租金440000元，应在当年2月20日前支付清。装修期为2018年11月25日至2019年3月30日，租赁期未到因被告原因解除合同时，此装修期需给原告计算租金，故2019年11月26日至2020年11月25日的租金被告应当于2020年2月20日前支付给原告。因双方合同于2020年7月6日解除，故原告应当支付的租金数额为268767元［440000元÷12个月×7.33个月（2019年11月26日至2020年7月6日）］。关于被告已交纳房租数额的问题。被告认为于2020年4月、6月交纳租赁原告一楼、二楼2019年11月至2020年11月的租金213800元，提供110000元收据，该院予以确认。另80000元收条，被告主张不含10000元微信转账未提供证据予以证实，且根据双方交易往来原告均出具收条的习惯来看，80000元收条中应当包含微信转账10000元。被告主张80000元收条中不包含2019年度暖气费19662.80元、13800元抵账款，仅提供一份暖气费微信转账记录，金额与暖气费金额不符，被告未提供其他充分证据证实系被告取款80000元现金向原告支付，该院不予采纳。被告另提供2019年4月两份微信转账记录，因争议的为2019年11月26日至2020年11月25日的租金，该两份证据与争议无关，该院不予采信。故被告已交纳租赁原告一楼、二楼2019年11月至2020年11月的租金为170337.20元（110000元＋80000元-19662.80元）。因被告将本案房屋租金与另一案房屋租金共同支付，计算本案合同已交纳房屋租金的比例0.815（440000元÷540000元），数额为138824.80元（170337.20元×0.815），故被告欠付租金的数额为129942.20元（268767元-138824.80元）。关于焦点三，被告未按约足额交纳房屋租金，构成违约，应当承担违约责任。双方解除合同后，被告应当及时返还原告租赁房屋，但被告未及时返还至今仍占有使用涉案房屋，应当给付原告占有使用费，自2020年7月7日至被告实际返还涉案房屋之日止，按照年租金440000元计算。双方合同约定违约金的计算方式为合同总价款的20%即800000元（对于违约金的计算结果，双方均知晓法律对违约金事项的相关规定，双方均承诺，该违约金数额任何一方不得申请司法机关降低或撤销）守约方同时有权为此解除合同，并不承担违约方的任何损失。该违约金约定明显过高，原告未对损失部分进行举证，但因双方签订合同租期为8年，被告提前解除合同，原告必然产生损失。原告实际损失应当由利息损失、房屋占有使用费、租金可得利益损失、转租期收益等组成，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并考虑到2020年1月24日至3月8日，全国大规模爆发新型冠状病毒肺炎疫情，受肺炎疫情影响，人们的生活、工作及出行都受到诸多限制，属不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，疫情期间对被告经营造成了一定的影响，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定违约金数额为100000元。被告抗辩并非被告违约造成解除合同，但被告未按时足额交纳租金，已构成根本违约。关于被告陈述租赁房屋周边环境影响营业，因被告租赁房屋时已实地查看过房屋，故对被告该抗辩理由，该院不予采纳。被告抗辩城市建设施工无法营业，并未提供相应的证据予以证实，故对被告的该项抗辩意见，该院不予采纳。关于水电费，双方合同约定租赁房屋的水电费由被告承担，故对原告要求被告给付水电费2681.50元的诉讼请求，该院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决： 一、原告杨惠与被告贾新风于2018年11月25日签订的房屋租赁合同于2020年7月6日解除； 二、被告贾新风于判决生效之日起七日内返还原告杨惠石河子市××小区北子午路×××号由北向南第一间门面及二层部分面积，建筑面积加公摊面积共计309.16平方米，并将该房屋及附属设施恢复原状； 三、被告贾新风于判决生效之日起七日内给付原告杨惠房屋租金129942.20元； 四、被告贾新风给付原告杨惠房屋占有使用费，自2020年7月7日起至被告贾新风实际返还房屋之日止，按照年租金440000元计算； 五、被告贾新风于判决生效之日起七日内赔偿原告杨惠违约金100000元； 六、被告贾新风于判决生效之日起七日内给付原告杨惠水电费2681.50元； 七、驳回原告杨惠其余诉讼请求。 案件受理费8033元（原告已预交），由被告贾新风负担，与前款同期给付原告杨惠。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 另查：一、2021年1月28日下午，本院组织上诉人与被上诉人对涉案房屋进行交接，上诉人将其租赁被上诉人位于石河子市北子午路××小区×××号三江公司门面一层、二层的全部房屋交给了被上诉人，双方同意按照房屋现状进行交接，交接后房屋内留下的装修及其他设施由被上诉人自行处理，与上诉人无关。双方还对房屋租赁期间被上诉人欠付的水、电、暖费用交接完毕，上诉人支付被上诉人水费387元、电费4561元、暖气费11205.78元（2020年10月15日至2021年1月28日），合计16153.78元，被上诉人向上诉人出具了收据。二审中，被上诉人放弃要求被上诉人交付涉案房屋及缴纳水电暖费用的一审诉讼请求。 二、涉案房屋系三江公司所有。上诉人提交2018年租赁涉案房屋时三江公司出具的授权委托书，三江公司授权被上诉人租赁涉案房屋，上诉人以此证明涉案权利主体系三江公司，被上诉人作为原告主体不适格。被上诉人陈述三江公司先将涉案房屋租赁给被上诉人，其又将房屋转租给上诉人，三江公司亦同意被上诉人将涉案房屋转租给上诉人。被上诉人提交三江公司于2017年3月1日、2021年3月23日出具的两份证明。2017年3月1日证明内容为：“石河子市三江商服有限责任公司，同意股东杨惠与公司签订的租赁房屋（位于××小区北子午路×××号一楼部分、二楼整层面积1000平方米）转租给第三方使用。特此证明。”2021年3月23日证明为：“石河子三江商服有限公司因经营需要将位于石河子市××小区北子午路×××号商业楼一楼部分面积，二层整层面积合计1000平方米租赁给股东杨惠经营使用，租期为十年，自2017年3月至2027年3月30日止。租赁期间同意杨惠自营或转租。”被上诉人以此证明三江公司同意被上诉人将涉案房屋租赁给上诉人。被上诉人对两份证明均不予认可，主张被上诉人应提交其与三江公司的租赁合同。 三、上诉人提交其与案外人刘英、景丽兰、顾林美、胡小敏签订的合伙经营协议书，以此证明上诉人租赁涉案房屋开办的月子中心系合伙经营，应当追加合伙人共同承担责任。被上诉人对该合伙协议真实性无异议，但主张本案租赁协议系上诉人与被上诉人所签订，被上诉人仅要求上诉人承担本案付款责任。 四、2020年4月20日，被上诉人向上诉人邮寄关于催缴租赁费的通知，内容为：“我与你2018年11月25日签订的两份房屋租赁合同，……两合同约定的缴纳租赁费期限为2020年2月20日前一次性交清当年租金55万元。因发生新冠肺炎疫情，特给你延期两个月缴纳当年租赁费，延期时间已到，现通知你3日之内（于2020年4月24日前）交清当年租金。否则我将依据合同约定，依法按违约处理。” 五、上诉人（乙方）与被上诉人（甲方）于2020年5月3日签订的房屋租赁补充协议，主要内容为：甲乙双方就签订合同以来，因受疫情影响，2020年上半年无法正常经营，无力交付房屋租金。经甲乙双方友好协商，本着实事求是长期合作的原则，共同承担疫情造成的损失，甲方同意乙方提出减免上半年部分房租费7万元（柒万元）的请求，特签订补充协议，甲乙双方共同遵守。上诉人以此证明双方约定减免7万元租金。被上诉人主张该协议是为了上报工商局获得政策补贴而签订，工商局最终并未下发补贴，如工商所将补贴发放给被上诉人，其才能同意将补贴款给上诉人。对于以上陈述，被上诉人未提供证据予以证实。 六、2019年10月10日，被上诉人的会计姜丽向上诉人出具暖气费收据，该收据载明“今收到月子中心交来2019年10月15日至2020年4月15日暖气费19662.78元。”上诉人与被上诉人均认可该收据对应的转款凭证系2019年10月18日上诉人通过微信向被上诉人转款11800元，不足部分上诉人支付的是现金。上诉人以此证明一审判决认定2019年10月15日至2020年4月15日的暖气费19662.78元包含在2020年4月20日80000元收条中属认定错误。被上诉人则主张该笔暖气费包含在2020年4月20日80000元收条内。 七、上诉人提交2018年至2020年租金给付情况说明，上诉人与被上诉人对该情况说明中2018年11月26日至2019年5月28日的具体付款情况及依据付款情况被上诉人向上诉人出具540000元租金收条及50000元定金收条均无异议；双方对2020年6月5日被上诉人出具两张收条共计110000元也无异议；双方对2020年4月20日被上诉人出具80000元收条无异议，但双方对该80000元的组成各执一词，上诉人主张80000万元收条中不包含13800元月子费和2020年4月21日上诉人向被上诉人微信转账的10000，被上诉人则主张该收条中包含这两笔款项。另查，上诉人与被上诉人一审中对2020年4月20日的80000万元收条具体包含的款项提出异议，一审法院要求上诉人提交该80000元如何支付的相应证据。上诉人在该收条下方书写：“13800元的月子费未打顶租金收据；其中3万是总账卡取现金；4月21日取现金1万元已付杨惠，收条未收。”双方均认可收条下方书写的“4月21日取现金1万元”就是2020年4月21日上诉人向被上诉人微信转账的10000元。 八、上诉人二审提出其2018年11月26日向被上诉人交纳的50000元定金应折抵租金。被上诉人对此不予认可并陈述定金应抵偿上诉人按约应承担的租赁税。经核实，针对涉案房屋被上诉人未向税务部门交纳过租赁税。 九、上诉人提交照片两张，以此证明疫情期间，因涉案房屋楼上是疫情集中隔离点，月子中心的门也被封了。被上诉人不认可该证据的真实性，主张涉案房屋有单独的通往二楼的通道，与楼上宾馆并不共用同一通道。由于上诉人将一楼的门面租赁给了案外人，案外人不同意上诉人从其一楼门面中的通道上二楼，导致上诉人只能通过宾馆的通道上二楼，这是上诉人转租造成的，与被上诉人无关。 本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人是否应向被上诉人支付租金及房屋解除后的房屋占用使用费；二、上诉人是否应支付被上诉人违约金。 关于焦点一，上诉人虽提交签订合同时三江公司向其出具的授权委托书，但被上诉人提交三江公司向其出具的两份证明能够反映三江公司已将涉案房屋租赁给被上诉人，被上诉人经三江公司同意将涉案房屋转租给上诉人，同时整个合同履行均是上诉人与被上诉人进行的，三江公司并未参与，故被上诉人依据其与被上诉人的房屋租赁合同主张权利符合法律规定，上诉人主张被上诉人作为本案原告主体不适格的上诉理由不能成立，本院不予采信。《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款规定：“合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。”《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条规定：“二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定；难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。连带责任，由法律规定或者当事人约定。”涉案合同系上诉人与被上诉人签订的，租金也是上诉人向被上诉人支付的，即便上诉人与他人存在合同关系，被上诉人亦有权要求合伙人之一的上诉人承担全部付款责任，上诉人承担付款责任后，可依据合伙协议向其他合伙人追偿。故上诉人主张本案应追加其他合伙人为共同被告的上诉理由与法律规定不符，本院不予采信。 涉案租赁合同约定上诉人应于2020年2月20日前支付原告下一年度租金，同时约定装修期四个月（自2018年11月25日至2019年3月30日），如因上诉人原因解除合同，装修期租金不减免。因新冠疫情暴发于上诉人应支付租金之前，故涉案租金应于新疆新冠疫情防控结束后（2020年3月9日结束）合理期间予以支付。被上诉人已于2020年4月20日通知上诉人支付下一年度租金，上诉人未在通知的期限内交纳租金，并于2020年7月6日向被上诉人提出解除合同，涉案合同解除系因上诉人无法按时交付租金所致，故上诉人应向被上诉人支付装修期租金，上诉人主张装修期租金应予减免的上诉理由不能成立，本院不予支持。双方均认可2018年11月26日至2019年11月25日的租金已支付。鉴于双方已于2021年1月28日对涉案房屋进行交接，被上诉人一审亦主张涉案房屋占有使用费计算至判决生效之日，故自2019年11月26日至2021年1月28日上诉人应支付涉案租金及占有使用费的数额为515790元（440000元÷12个月×14.067个月）。因上诉人同时租赁被上诉人一、二层两套房屋，分别签订两份合同，被上诉人分两案同时起诉上诉人，本案系其中一个。而上诉人租赁两套房屋的租金系一并给付，并未进行区分，故针对上诉人2019年之后支付的租金应共同认定，并针对两套房屋的租金比例分别进行计算。根据双方合同约定及提交的证据，本院对上诉人交纳2019年11月26日之后的租金认定如下：1．双方对2020年6月5日被上诉人出具两张收条合计110000元租金均无异议，本院予以确认。2．双方对2020年4月20日被上诉人出具80000元收条真实性无异议，本院予以确认。但双方对该收条的组成各执一次，上诉人认为80000元收条中不包含13800元月子费和2020年4月21日上诉人向被上诉人微信转账的10000元，被上诉人则认为该收条中包含这两笔款项。结合该收条全部内容的形成情况反映，上诉人一审提交该收条时，其在下方并未书写其他内容，一审法院要求其提交该80000元如何支付的证据，上诉人才在该收条中书写了月子费13800元及2020年4月21日转账10000元的内容，据此反映，该收条中包含月子费13800元和2020年4月21日转账10000元。至于10000万元转账具体时间发生在出具该收条的第二天的问题，应结合双方的其他交易情况进行分析，被上诉人2019年10月10日向上诉人出具暖气费收据，而直至2019年10月18日上诉人才向被上诉人支付暖气费。据此可见，被上诉人针对上诉人转账及付款的具体情况均会出具收据，且双方存在先出据后付款的情况，故10000万元转账发生在出具该收条的第二天符合双方的交易习惯。另外，月子费收据系上诉人单方出具，其形成时间取决于上诉人，故上诉人以月子费收据上载明的时间印证其主张并无实际意义，本院不予采信。综上，本院认定80000元中包含月子款13800元和微信转账10000元。3．被上诉人主张2019年10月15日至2020年4月15日的暖气费19662.78元包含在2020年4月20日80000元收条内，上诉人对此不予认可。被上诉人针对2019年10月15日至2020年4月15日的暖气费已单独向上诉人出具收据，该收据对双方产生法律效力，且被上诉人关于该笔暖气费包含在80000元收条内的主张，也未提交其他证据予以证实，本院对其主张不予采信。4.双方2020年5月3日签订房屋租赁补充协议约定，因受疫情影响，被上诉人同意减免上诉人房屋70000元。被上诉人主张该协议是为了上报工商局获得政策补贴而签订，上诉人不予认可，被上诉人亦未提交证据证实，故该70000元应在租金中予以扣除。5．双方签订租赁合同时，上诉人向被上诉人交纳了50000元定金。上诉人主张定金应折抵租金，被上诉人主张定金应抵偿上诉人按约应承担的租赁税。经核实，针对涉案房屋被上诉人未向税务部门交纳过租赁税。因涉案房屋产生的租赁税并未实际缴纳，故被上诉人主张定金折抵租赁税的主张不能成立，本院不予采信。结合被上诉人一审诉讼请求，上诉人已要求被上诉人支付违约金，而设定违约金和定金的目的均是为了弥补损失，当事人只能择其一行使权利，故本案定金应抵做租金。综上，上诉人2019年11月26日后向被上诉人实际交纳及应抵做租金的数额合计310000元（110000元＋80000元＋70000万元＋50000元）。涉案房屋所占两套房屋租金比重为81.5%，故上诉人欠付被上诉人涉案房屋租金数额及占用使用费为263140元（515790元-310000元×81.5%）。 关于焦点二，上诉人未按约交付租金，导致涉案合同解除，上诉人构成违约，应按约承担违约责任。一审法院结合双方的诉求及新疆2020年春季和夏季的两次新冠疫情防控情况，并依据公平原则及诚实信用原则确定上诉人向被上诉人支付违约金100000元并无不当，本院予以确认。鉴于涉案房屋已交接完毕且双方已对水电暖费用结算完毕，被上诉人亦放弃要求上诉人交付房屋及支付水电费的一审诉讼请求，本院对此予以确认。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力》第一条第二款，《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、维持石河子市人民法院（2020）兵9001民初4645号民事判决第一、五项，即：原告杨惠与被告贾新风2018年11月25日签订的房屋租赁合同于2020年7月6日解除；被告贾新风于判决生效之日起七日内赔偿原告杨惠违约金100000元； 二、撤销石河子市人民法院（2020）兵9001民初4645号民事判决第二、四、六、七项，即：被告贾新风于判决生效之日起七日内返还原告杨惠石河子市××小区北子午路×××号由北向南第一间门面及二层部分面积，建筑面积加公摊面积共计309.16平方米，并将该房屋及附属设施恢复原状；被告贾新风给付原告杨惠房屋占有使用费，自2020年7月7日起至被告贾新风实际返还房屋之日止，按照年租金440000元计算；被告贾新风于判决生效之日起七日内给付原告杨惠水电费2681.50元；驳回原告杨惠其余诉讼请求； 三、变更石河子市人民法院（2020）兵9001民初4645号民事判决第三项为：上诉人贾新风于本判决生效之日起七日内给付被上诉人杨惠自2019年11月26日至2021年1月28日的房屋租金及占用使用费263140元； 四、驳回被上诉人杨惠一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8033元（被上诉人已预交），由上诉人贾新风负担3047元，被上诉人杨惠负担4986元；二审案件受理费4789元（上诉人已交纳），由上诉人贾新风负担。上诉人贾新风于本判决生效之日起七日内给付被上诉人杨惠3047元。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙铭徽 审 判 员 胡春红 审 判 员 赵春华 二〇二一年四月十三日 法官助理 马金玲 书 记 员 张梦琦