安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0603民初1337号 原告：连云港港利物业管理有限公司淮北分公司，住所地安徽省淮北市相山区南黎路158号港利•上城国际30幢101室。 负责人：张鹏，该分公司经理。 委托诉讼代理人：孟令强，该公司副经理。 委托诉讼代理人：盛庆文，该公司物管员。 被告：陈荣闯，男，1990年6月18日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告连云港港利物业管理有限公司淮北分公司（以下简称港利物业公司淮北分公司）与被告陈荣闯物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告港利物业公司淮北分公司的委托诉讼代理人盛庆文到庭参加诉讼，被告陈荣闯经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 港利物业公司淮北分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令陈荣闯向港利物业公司淮北分公司支付应缴的2018年6月10日至2020年9月9日的物业费2480元及违约金613.56元，共计3093.56元；2.请求判令陈荣闯承担本案诉讼费用。事实和理由：陈荣闯与淮北港利房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买港利•上城国际X幢XXXX号房，建筑面积83.49㎡。2017年6月10日，港利物业公司淮北分公司与陈荣闯签订了前期物业服务协议，协议约定港利物业公司淮北分公司向陈荣闯提供物业服务，陈荣闯按建筑面积每月1.1元/㎡的标准向港利物业公司淮北分公司交纳物业费，如陈荣闯逾期付款应补交并从逾期之日起按应交费用总额每天万分之五支付违约金。协议签订后，港利物业公司淮北分公司依约为陈荣闯提供完善的物业管理服务，但陈荣闯并未依约向港利物业公司淮北分公司交纳物业费，自2018年6月10日至2020年9月9日陈荣闯共欠物业费2480元、违约金613.56元。港利物业公司淮北分公司多次对其上门催缴，均无效果。陈荣闯拖欠费用的行为不但侵害了港利物业公司淮北分公司的合法权益，同时也损害了全小区全体业主的共同利益。因此，提起诉讼望判如所请。 陈荣闯未作答辩。 围绕诉讼请求当事人提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。港利物业公司淮北分公司提交的业主信息登记表、催费通知单及张贴照片、港利•上城国际《前期物业管理服务协议》、收据、淮北港利房地产开发有限公司与南京紫竹物业管理有限公司签订的《淮北市前期物业服务合同》、淮北市物业服务企业退出物业服务项目情况登记表、紫竹物业公司淮北分公司出具的情况说明、安徽省物业管理招标投标中标通知书、港利物业公司淮北分公司的工商登记变更信息表、淮北市物业项目备案表，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人提交的证据和当事人的陈述，本院经审理认定事实如下：陈荣闯系港利•上城国际小区X栋2单元XXXX室业主，房屋建筑面积83.53㎡，系高层住宅。 2015年3月10日，淮北港利房地产开发有限公司（甲方）与紫竹物业公司淮北分公司（乙方）签订《淮北市前期物业服务合同》，合同约定：乙方为港利•上城国际小区提供物业服务，期限自2015年3月9日起至2020年3月9日，物业服务费标准多层住宅为1.1元/月/平方米、高层住宅为1.1元/月/平方米等内容。 2017年6月10日，紫竹物业公司淮北分公司（甲方）与陈荣闯（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：由甲方为港利•上城国际小区提供前期物业服务，期限自房屋出售之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止，物业服务费标准按建筑面积每月1.1元/㎡，甲方有权依据本协议向乙方收取物业管理费用，对逾期不缴纳者，每天加收应缴款5‰的滞纳金，甲方对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，甲方不得占用本物业的共用部位、共用设施或改变其它使用功能，甲方有权依据法律法规、政策及本公约的规定对住宅小区实行统一管理、综合服务，开展各项管理、服务并按规定收取费用，维护小区内所有公共地方的照明及消防设备、电梯、供水和排水系统、排污系统、电力供应系统等设备设施并保持其功能良好，保持小区内公共地方环境卫生等，乙方有权监督甲方物业管理服务行为，就物业管理的有关问题提出合理化建议，有权向物业管理公司提出建议意见或批评，乙方有义务遵守本物业管理制度，依法本协议向甲方交纳物业管理费用，约定了物业管理服内容，对物业服务质量进行约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应缴费用总额每天万分之五交纳违约金，并受甲方有关措施的制约等内容。 2020年1月13日，淮北港利房地产开发有限公司向连云港外贸物业管理有限公司发出中标通知书，该通知书确定连云港外贸公司在港利•上城国际小区前期物业服务项目招标中为中标单位。 2020年2月12日，淮北港利房地产开发有限公司（甲方）与连云港外贸物业管理有限公司（乙方）签订《港利•上城国际前期物业服务合同》，合同约定：乙方为港利•上城国际小区提供物业服务，期限自2020年3月10日起至2023年3月9日，物业服务费标准高层住宅为1.2元/月/㎡，物业服务费按每年1次交纳，业主或物业使用人应在缴费期限前十日内（每次缴费的具体时间）履行交纳义务，业主未能及时足额交纳物业服务费的，应按每天万分之五的标准向乙方支付违约金等内容。 2020年3月10日，紫竹物业公司淮北分公司出具情况说明，将其在2015年3月9日至2020年3月9日期间应在港利•上城国际小区收取的物业费统一由连云港外贸物业管理有限公司收取。 2020年3月11日，连云港外贸物业管理有限公司为港利•上城国际小区的服务企业在市区两级物业管理中心进行了备案登记。 淮北港利房地产开发有限公司与连云港外贸物业管理有限公司签订前期物业服务合同后，港利物业公司淮北分公司于2020年3月10日进驻小区开展物业服务至今。紫竹物业公司淮北分公司在港利物业公司淮北分公司进驻涉案小区时撤出。 2020年3月20日，连云港外贸物业管理有限公司企业名称变更登记为港利物业公司淮北分公司。本案于2020年10月20日立案先调未果遂转立案。 陈荣闯入住港利•上城国际小区后仅交纳物业费至2018年6月9日，此后物业费未交纳。港利物业公司淮北分公司通过张贴通知单等形式向陈荣闯催要物业费未果，遂致使本纠纷发生。另，涉案港利•上城国际小区没有成立业主委员会。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。本案中，陈荣闯购买涉案房屋时，前期物业服务企业原为紫竹物业公司淮北分公司，后该物业公司撤出小区。2020年1月，经过招投标，淮北港利房地产开发有限公司与连云港外贸物业管理有限公司签订港利•上城国际前期物业服务合同。当时，港利•上城国际小区业主并未成立业主大会，未选举业主委员会，业主也未选聘新的物业服务企业。因此，淮北港利房地产开发有限公司与连云港外贸物业管理有限公司签订的物业服务合同仍然属于前期物业服务合同。淮北港利房地产开发有限公司作为建设单位，负责前期物业服务的管理。虽然根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，但港利•上城国际小区未成立业主大会、选举业主委员会，而与连云港外贸物业管理有限公司系经过招投标方式与建设单位签订物业服务合同。因此，并不能因淮北港利房地产开发有限公司选聘连云港外贸物业管理有限公司为新的物业服务企业未经过业主同意，而认定该物业服务合同无效。港利物业公司淮北分公司进驻涉案小区实施物业管理服务，系在涉案小区成立业主大会前，经过淮北港利房地产开发有限公司公开招投标而中标的企业，并在相关管理部门进行了备案。故淮北港利房地产开发有限公司与港利物业公司淮北分公司签订的《港利•上城国际前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对小区全体业主具有约束力。 港利物业公司淮北分公司依约提供了物业服务，陈荣闯作为业主，应当交纳相关物业管理费用。前期物业服务合同约定：物业服务费按每年1次交纳，业主应在交费期限前十日内（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。港利物业公司淮北分公司主张物业费按1.1元/㎡，据此陈荣闯应交纳的自2018年6月10日至2020年9月9日之间的物业费2480.84元（1.1元/㎡*83.53㎡*27个月），港利物业公司主张该段期间物业费2480元，本院予以支持。其中2018年2月1日原由紫竹物业公司淮北分公司收取的物业费已经通过债权转让的方式变更债权人为港利物业公司淮北分公司，故港利物业公司淮北分公司有权收取2020年9月10日前的物业费。陈荣闯未及时足额交纳物业费构成违约，依法应当承担相应的违约责任，但约定的违约金过高，本院予以调整，考虑到物业服务的特殊性，本院将违约金标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。港利物业公司淮北分公司主张的违约金应自2020年10月20日起，以2480元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至物业费付清之日止。 综上，港利物业公司淮北分公司要求陈荣闯按合同约定支付物业服务费及违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、陈荣闯于本判决生效之日起十五日内支付连云港港利物业管理有限公司淮北分公司物业费2480元及违约金（自2020年10月20日起，以2480元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至物业费付清之日止）； 二、驳回连云港港利物业管理有限公司淮北分公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取计25元，由陈荣闯承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  唐晓芳 二〇二一年四月十五日 法官助理王宇婷 书记员徐晓芹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条本规定自2021年1月1日起施行。 本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。