四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0184民初576号 原告（反诉被告）：周敏，男，1977年7月15日出生，汉族，住四川省南充市仪陇县。 委托诉讼代理人：王海军，云南方中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄凯，云南方中律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：成都市中顺城投投资有限公司，住所地：四川省崇州市。 法定代表人：肖恩，董事长。 委托诉讼代理人：高辉，公司员工。 原告周敏与被告成都市中顺城投投资有限公司（以下简称中顺城投公司）商品房预售合同纠纷一案以及反诉原告中顺城投公司与反诉被告周敏商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。周敏及其委托诉讼代理人王海军，中顺城投公司的委托代理人高辉到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。 周敏向本院提出诉讼请求：1.依法判定解除周敏与中顺城投公司签订的《成都恒大银海湖商品房认购书》《四川省商品房买卖合同（预售）》《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》；2.依法判定中顺城投公司向周敏返还已支付购房款人民币283,968元并支付资金占用费（以283，968元为基数，自起诉之日起，按照期全国银行间同业拆银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至中顺城投公司实际退还全部购房款之日止）；3.本案诉讼费用由中顺城投公司承担。事实和理由：周敏拟以银行按揭贷款之方式在四川省崇州市购买房屋，周敏的父亲遂于2019年9月10日代周敏与中顺城投公司签订《(成都恒大银海湖)商品房认购书》，记载内容有：周敏认购中顺城投公司开发售卖的恒大银海湖楼盘三期3栋2-2504号房屋，总价额人民币921,643元，周敏签署认购书时支付20,000元定金，后再采用分期付款方式于三年内全部支付完剩余房款等内容。由于周敏不具有在崇州市购房之资格，中顺城投公司工作人员遂告知原告，只需额外付给被告5,000元便可帮助周敏获得购房资格。在签署认购书时，因周敏父亲年迈且文化程度低下，同时又缺乏对现代交易付款方式的准确理解，其本以为该认购书中约定的付款方式为生活中常见的购房人向银行贷款的按揭分期支付。后周敏发现关于认购书房款支付方式的约定非其真实意思表示。2020年3月11日，周敏在签订《四川省商品房买卖合同(预售)》时，向中顺城投公司售房工作人员再三表示其房款为银行按揭贷款分期方式支付，中顺城投公司工作人员称认购书内容无法更改、且分期付款的内容仅是个形式，并不影响按揭贷款办理，只须支付按揭贷款的首付款就行，其余的房款由中顺城投公司代为向银行办理按揭贷款。原告再次基于信任中顺城投公司工作人员说辞，便在其预先备好的《四川省商品房买卖合同(预售)》上签字。中顺城投公司工作人员以需合同原件作为办理银行按揭贷款的资料为由，当场将周敏所签的合同全部收回。周敏陆续在中顺城投公司工作人员要求下支付房屋首付款283,968元、购房资格费5,000元。后中顺城投公司又告知周敏无法进行银行抵押按揭贷款，周敏仍无购房资格，无法在房屋登记部门办理房屋买卖备案登记手续。周敏要求退购房款无果，起诉至法院。 中顺城投公司辩称：1.周敏购买案涉房屋自始至终付款方式均为两年分期付款，周敏本人在与中顺城投公司签订买卖合同补充协议时，也再次确认付款方式是两年分期付款。2.周敏支付的购房款只有281,643元。根据双方签订的补充协议，周敏逾期支付房款已构成根本性违约，按照合同约定，中顺城投公司享有单方解约权，案涉商品房合同及补充协议已于2020年10月28日由中顺城投公司发函解除。合同解除后，周敏应当按照合同约定向中顺城投公司支付违约金，中顺城投公司同意支付违约金以后，退还剩余房款。3.周敏目前已具备崇州市的购房资格，据了解，是通过人才引进的方式，且中顺城投公司在2020年3月11日为案涉房屋办理了网签登记，合同解除后，周敏应当配合中顺城投公司解除网签登记。周敏在起诉状中所称，因其不具有购房资格，合同目的不能实现，与事实不符。 中顺城投公司向本院提出反诉请求：1.请求判令周敏立即协助中顺城投公司前往房产管理部门办理注销位于四川省崇州市××镇××路××号××栋××单元××楼××号商品房的网签登记手续；2.请求判令周敏支付中顺城投公司违约金140821.5元；3.本案反诉诉讼费由周敏承担。事实和理由：2020年3月11日，中顺城投公司与周敏签订了《商品房买卖合同》及《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）约定，周敏购买中顺城投公司开发的位于四川省崇州市××镇××路××号××栋××单元××楼××号商品房，房屋总价921643元。按照合同约定，周敏应当按期足额支付房款，否则应当承担逾期付款违约责任，同时若逾期180天以上仍未按照合同约定足额支付房款的，中顺城投公司有权单方面解除商品房买卖合同，并要求买受人按照已付房款50%支付违约金，在合同履行中，周敏多次逾期支付房款，经催收后仍不支付房款，为维护合法权益，故依法提起反诉。 周敏辩称，1.对中顺城投公司的诉讼请求第一项，因为周敏在房屋网签查询并没有购房登记状态。中顺城投公司承诺有网签登记，如果在有网签登记的情况下，我们同意协助办理注销手续。对中顺城投公司的诉讼请求第三项，没有事实与法律依据，不应予以支持。周敏认为所签订的合同是中顺城投公司的欺诈行为下签订，周敏在履行合同中没有违约的行为，不应当承担违约的责任。周敏已依照合同的义务支付了相应的首付款，在缴纳了首付款后由中顺城投公司全权办理按揭，直到2020年10月份，按揭办理不下来，在2020年11月4日告知违约。周敏认为中顺城投公司的诉讼请求无事实和法律依据应当驳回。 本院经审理认定事实如下：2019年9月10日周景富代周敏与中顺城投公司签订《（成都恒大银海湖）商品房认购书》。认购书约定周敏认购中顺城投公司开发售卖的恒大银海湖楼盘X期X栋XXXXX号房屋，总价额人民币921643元，签署认购书时支付20000元定金，采用分期付款方式于二年内全部支付完剩余房款。2020年3月11日，周敏作为买受人与作为出卖人的中顺城投公司签订《商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：第四条商品房基本情况（一）该商品房为预售许可证××号下第X幢X单元XX层XXXX号。（五）该商品房的预测建筑面积共109.29平方米，其中套内建筑面积88.76平方米，分摊的共有建筑面积20.53平方米。第八条计价方式与价款（一）按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10383.54元，总价款为921643元。第九条付款方式及期限（二）买受人采取分期方式付款。第十条逾期付款的处理（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照本合同第九条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第三十九条补充协议：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同还约定了双方的其他权利义务。中顺城投公司在合同尾部出卖人处加盖公章，委托代理人处张敏签名，周敏在买受人处签名按印。 双方针对《商品房买卖合同》签订《补充协议》一份，主要载明：买卖双方经自愿、平等、友好协商，对《商品房买卖合同》（以下简称“本合同”）的有关条款变更和未尽事项达成本协议，以供双方共同信守。二、双方同意本合同第九条补充如下：（一）买受人按下列第2种方式向出卖人支付房款：2.分期付款，买受人于2019年9月12日前，支付房价款计人民币92,164元整，（大写：人民币玖万贰仟壹佰陆拾肆元整）；于2019年12月10日前，支付房价款计人民币138,246元整，（大写：人民币壹拾叁万捌仟贰佰肆拾陆元整）；于2020年3月10日前，支付房价款计人民币138,246元整，（大写：人民币壹拾叁万捌仟贰佰肆拾陆元整）；于2020年6月10日前，支付房价款计人民币92,164元整，（大写：人民币玖万贰仟壹佰陆拾肆元整）；于2020年9月10日前，支付房价款计人民币92,164元整，（大写：人民币玖万贰仟壹佰陆拾肆元整）；于2020年12月10日前，支付房价款计人民币92,164元整，（大写：人民币玖万贰仟壹佰陆拾肆元整）；于2021年3月10日前，支付房价款计人民币92,164元整，（大写：人民币玖万贰仟壹佰陆拾肆元整）；于2021年6月10日前，支付房价款计人民币92,164元整，（大写：人民币玖万贰仟壹佰陆拾肆元整）；于2021年9月10日前，支付房价款计人民币92,167元整，（大写：人民币玖万贰仟壹佰陆拾柒元整）。补充协议还约定了双方的其他权利义务。中顺城投公司在合同尾部出卖人处加盖公章，周敏在买受人处签名按印。 2019年9月11日，中顺城投公司出具《收据》载明：付款方姓名：周敏，收款方名称：中顺城投公司；不动产项目名称：成都恒大银海湖；销售的不动产楼牌号：三期3栋-2-2504；金额：92,164元；款项性质：购房款，并加盖中顺城投公司财务专用章；2020年2月26日，金额：189,479元；款项性质：购房款，其余事项不变；2020年2月26日，金额：636元；款项性质：购房款；手写违约金三字，其余事项不变；2020年3月10日，金额：429元；款项性质：购房款，其余事项不变。 2020年6月20日，中顺城投公司通过韵达速递向周敏邮寄送达《还款提示函》，该函内容如下：“致周敏先生/女士：您在2019年9月10日认购了成都恒大银海湖三期3栋2-2504单位，依据您与我司签订的《商品房买卖合同》约定，您应于2020年6月10日前付清剩余房款92,164元，截至发函之日您已逾期9天。依据合同约定，每逾期一天按未付房款的万分之一向我司支付违约金，逾期超过合同约定支付期限180日的，我司有权解除该合同，并另行处理该房屋。为避免产生更多违约金及不良信用记录，请您在2020年6月30日前支付完毕剩余房款92,164元整，否则，未司将按相关约定处理。谢谢合作。”该函落款单位为中顺城投公司，落款时间为2020年6月19日，邮件寄出的时间为2020年6月20日，该邮件因“送去无人，手机联系不上”退回，邮寄地址为周敏在补充协议上填写的邮寄地址。 2020年10月28日，中顺城投公司通过韵达速递向周敏邮寄送达《关于解除的通知》，该通知内容如下：“致：周敏先生/女士：您与中顺城投公司（以下简称“我司”）于2019年9月10日签订的《商品房买卖合同》（以下称合同）约定：您购买成都恒大银海湖三期3栋2-2504号商品房：根据您与我司签订的《补充协议》第二条分期付款约定：您应于2020年3月10日前交付房款87,013元。若您逾期180天仍未按约定全额支付的，我司有权单方面解除《商品房买卖合同》及补充协议，您所交的全部购房款不予退还，该房屋归我司所有，您应无条件配合我司到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由您承担。截止2020年10月27日，您己经逾期231日，且我司己于2020年6月19日致函催促您及时付清该期购房款，迄今为止，您仍未按合同履行您的相关义务。为保护自身正当利益不受损害，根据贵我双方的上述约定及我国《合同法》的相关规定，我司今特致函贵方：自本通知到达贵方后，贵我双方于2019年9月11日所签之《商品房买卖合同》及补充协议即行解除，我司有权向他人销售成都恒大银海湖三期3栋2-2504号商品房，请您收到本通知后3日内来我司办理合同解除的善后事宜。”该《通知》上的落款单位为中顺城投公司，落款时间为2020年10月27日，邮件寄出的时间为2020年10月28日，该邮件因“送去无人，手机联系不上”退回，邮寄地址为周敏在补充协议上填写的邮寄地址。 另查明，案涉房屋办理了网签登记，未办理合同备案登记，中顺城投公司也未向周敏交付房屋。 审理中，双方对解除《商品房认购书》《商品房买卖合同》及《补充协议》无争议。 以上事实，有双方当事人的陈述，周敏提供的《商品房认购书》《商品房买卖合同》《补充协议》《收据》、微信聊天记录、社保缴费记录、徐宝军证言；中顺城投公司提交的《还款提示函》《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》、邮单及物流信息查询、等证据在卷佐证。 本院认为，周敏与中顺城投公司签订的《商品房认购书》《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。就本案争议的问题，本院评判如下： 一、关于《商品房认购书》《商品房买卖合同》及《补充协议》的解除问题。 本案中，周敏按约定向中顺城投公司支付了购房首付款282,072元后，未向中顺城投公司支付剩余购房尾款，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第（二）款第2项、第十条第（一）款第1项第（2）点、《补充协议》第二条第（一）款第2项的约定，周敏的行为已经构成违约，达到了合同约定的解除条件。由于双方均对解除《商品房认购书》《商品房买卖合同》及《补充协议》无异议，故，对双方提出解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的主张，本院予以支持。对周敏提出自己对于签订分期付款不属于真实意思表示，不应当承担任何违约责任的辩解，不符合双方签订的《商品房认购书》《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，因为《商品房买卖合同》第十条第（一）款第1项第（2）点约定很明确，只要买受人（周敏）未按照本合同约定时间付款，逾期超过180日，不论原因或过错，即构成违约；同时，《补充协议》第二条第（一）款第2项约定也很明确的分期付款的时间和金额。作为完全民事行为能力人，应当对自己的行为承担责任。因此，对周敏提出签订《商品房买卖合同》及补充协议不属于真实意思的表示的辩解意见，本院不予采纳。 二、关于中顺城投公司是否应该返还周敏已支付购房款283,968元并支付资金占用利息的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，由于案涉合同是房屋买卖合同，案涉房屋并未交付，合同解除后，中顺城投公司可将案涉房屋另行出售，其已收购房款应予退还。加之，双方在《商品房买卖合同》第十条明确约定了买受人逾期付款致使合同解除的，应向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。本案中，根据周敏提供的房款收据证明及微信聊天记录等证据材料，结合交易习惯本院认定周敏缴纳的636元系违约金。另1,260元周敏无充分证据证明系购房款，本院依法不予支持。因此周敏已交房款总额应是92,164元+189,479元+429元=282,072元，故，对周敏提出要求中顺城投公司返还购房首付款283,968元的诉讼请求，本院依法支持中顺城投公司返还周敏282,072元；周敏主张支付资金占用利息，没有合同依据及法律依据，加之本案是由于周敏的违约行为导致合同解除，因此，本院对周敏的该项诉讼请求依法不予支持。 三、关于违约金适用标准的问题。 周敏与中顺城投公司在《商品房买卖合同》第十条明确约定买受人逾期付款致使合同解除的，应按照应付购房款的1%向出卖人支付违约金。虽然补充协议第十六条约定“本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准”，但补充协议约定的“买受人按已付款50%向出卖人支付违约金”与《商品房买卖合同》约定的“按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金”比较，补充协议约定的因买受人原因解除合同时买受人应承担的违约责任较《商品房买卖合同》约定的买受人原因解除合同的违约责任明显加重。基于《商品房买卖合同》第三十九条“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，本案应适用《商品房买卖合同》约定的违约责任承担方式。本案中，周敏应向中顺城投公司支付而实际未支付的购房款为639,571元（921,643元-282,072元），则周敏应向中顺城投公司支付的违约金为6,395.71元（639,571元×1%）。中顺城投公司收取了周敏购房首付款，占用资金获得收益，中顺城投公司也未提供证据证明因周敏违约导致合同解除产生有实际损失。故，本院对中顺城投公司提出要求周敏按《补充协议》约定的标准按已付款50%向其支付违约金的主张，依法不予支持。 四、关于中顺城投公司提出解除合同后，要求周敏协助中顺城投公司前往房产管理部门办理注销成都恒大银海湖三期3栋2-2504号商品房的网签登记手续的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，在案涉房屋《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，周敏有义务协助中顺城投公司办理案涉商品房的网签注销手续，对中顺城投公司的该项诉讼请求依法予以支持。 关于本案法律适用的问题。根据《最高人民法院关于适用 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、九十二条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用 一、解除周敏与成都市中顺城投投资有限公司签订的《商品房认购书》《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》； 二、成都市中顺城投投资有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性返还周敏已付购房款282,072元； 三、周敏于本判决生效之日起十五日内一次性支付成都市中顺城投投资有限公司违约金6,395.71元； 四、周敏于本判决生效之日起十五日内协助成都市中顺城投投资有限公司办理成都恒大银海湖X期X栋XXXXX号商品房注销网签备案登记的相关手续； 五、驳回周敏的其他诉讼请求； 六、驳回成都市中顺城投投资有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2,780元，反诉案件受理费1,558元，合计4,338元，由周敏负担（反诉费用四川成都市中顺城投投资有限公司已预交，由周敏在本判决生效执行时一并给付四川成都市中顺城投投资有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张海忠 二〇二一年四月八日 书记员  李梦婷 庭审书记员周远平