大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0212民初674号 原告（反诉被告）：亿达物业服务集团有限公司，住所地大连高新技术产业园区软件园知音园21号。 法定代表人：李林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐志斌，男，1987年8月18日出生，汉族，该公司员工，住大连市沙河口区。 被告（反诉原告）：阎峻，男，1989年4月13日出生，汉族，个体，住大连市旅顺口区。 委托诉讼代理人：阎炳耀（阎峻父亲），男，1963年12月27日出生，汉族，住大连市沙河口区。 原告（反诉被告，以下以本诉称谓）亿达物业服务集团有限公司与被告（反诉原告，以下以本诉称谓）阎峻物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐志斌、被告委托诉讼代理人阎炳耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亿达物业服务集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年1月1日至2020年6月30日间的物业费4684.5元;2.判令被告支付逾期交费违约金500元；合计5184.5元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与大连圣北房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为被告房屋所在的小区提供物业服务，业主按房屋面积按季度向原告支付物业服务费用，约定每季度首月10日后仍未缴费的，自每季度首月11日起应向原告按照当季物业费逾期每日千分之三的标准支付违约金。被告系上述小区666-1804号业主，物业面积113.15平方米，收费标准为2.3元/月/平。合同签订后，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业服务，按约定被告应向原告支付自2019年1月1日至2020年6月30日期间物业费4684.5元，但经原告多次催缴，被告仍未支付。考虑《前期物业服务合同》约定的违约金标准较高，原告仅主张500元。被告未支付物业费的行为已经构成违约，为维护原告及全体交费业主的合法权益，保障物业园区内基础服务，被告应当承担交费义务并承担逾期交费的违约责任，故提起诉讼，请求法院判如所请。 被告阎峻本诉辩称：我不是不交物业费，而是因为房子漏雨给家具造成损坏，双方没有协商好。房子漏雨、灯坏了物业都派人来修了，当时就和物业讲茶几的赔付问题，但是原告一直没有赔付，所以物业费也一直没交。 被告阎峻向本院提出反诉请求：判令原告赔偿被告损失5000元。事实与理由：被告于2012年购买案涉房屋，至2018年虽常不在此居住，但未曾欠付物业费。2019年10月2日国庆期间，被告回家发现客厅灯不亮了，屋顶大白也被水浸泡过，地面、茶几都有水渍。茶几玻璃被腐蚀形成不规则水渍印，擦不出来了，下面的黄铜茶几架也腐蚀生锈了。被告即电话知原告，工作人员和维修人员来到被告家中，称系雨水顺着被告家屋顶外墙面的电线管路进水造成的漏雨。原告工作人员称会尽快安排维修，茶几赔付需要和领导协商后答复被告。因被告经常不在该房屋居住，原告维修时被告即将入户密码告知原告，由原告对屋顶大白及灯进行了维修。2020年7月26日，被告回到家中发现经原告维修后，满屋都是大白粉，茶几也碰碎了一角，随后被告又联系原告，要求其对茶几进行赔偿。此后双方又就此事进行了多次沟通，但原告均未赔偿。被告认为是因原告没有尽到物业管理责任，给被告造成财产损失，故要求原告赔偿被告的茶几损失5000元。 原告亿达物业服务集团有限公司反诉辩称：1.原告作为物业服务企业，是对小区公共区域进行维护，被告家中漏水属于房屋质量问题，导致的大白损毁都不在物业服务合同的范围内，原告帮助被告重新处理大白，不是基于物业服务合同，而是单纯的好意施惠行为；2.被告称茶几损坏是漏雨造成的，并非原告的侵权行为导致，被告并无证据证明是原告行为造成了被告的损失，且原告不认可被告所称的茶几价格5000元。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了前期物业服务合同，用以证明原告为被告房屋所在小区提供物业服务；被告提交了照片6张、微信记录打印件以及商品销售单，用以证明房屋漏雨导致茶几损坏，原告应予赔偿。经庭审质证，被告对原告证据无异议；原告对被告提交的照片的真实性无异议，对其他证据有异议。被告提交的微信记录为打印件且未提交原始载体，真实性无法核实，本院不予采信；原告的证据以及被告提交的照片、商品销售单原件，符合证据的形式与内容要件，具有证明力，能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告阎峻系大连市旅顺口区南路西段666号18层4号房屋的业主，房屋面积113.15平方米。2008年3月17日，大连圣北房地产有限公司（甲方）与原告亿达物业服务集团有限公司（乙方、曾用名大连亿达物业管理有限公司）签订《前期物业服务合同》，约定由乙方为座落于大连市旅顺南路西段的蓝湾项目提供前期物业服务。该合同对物业基本情况、物业服务事项和服务标准、物业服务费用标准和收取办法、前期物业管理、物业的使用和维护以及违约责任等内容进行了约定。其中第二条约定，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位和共同设施设备的日常维护和管理；2、物业管理区域内的环境卫生管理；3、物业管理区域内公共绿化管理；4、物业管理区域内公共秩序协助维护和车辆停放管理；5、物业装饰装修管理；6、物业档案资料管理。第五条约定，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费用，其中度假酒店为3.8元/月·平方米、酒店式公寓为2.3元/月·平方米、公建为2.5元/月·平方米。第十一条约定，物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费。第二十九条约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务等费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金。 另查明，根据被告提交的金三角建材家居广场商品销售单记载，其于2014年购买沙发及黄铜架茶几，并送货至案涉房屋，其中茶几单价为5700元。2019年，因被告家房屋漏雨导致客厅屋顶大白受损、灯不亮以及茶几架腐蚀受损。经被告向原告报修，原告对大白及灯进行了维修，因双方对茶几赔偿问题未能达成一致意见，故被告未交纳2019年1月1日至2020年6月30日间的物业费。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告在实际接受原告的物业服务后，逾期不交纳物业服务费用，系违约行为，依法应承担违约责任。故本院对原告要求被告交纳2019年1月1日至2020年6月30日间所欠物业费4684元（113.15平方米×2.3元/月/平方米×18月）的请求予以支持。关于原告提出的违约金请求。虽然案涉《前期物业服务合同》中对拖欠物业服务费的情形有明确约定，但立足于督促物业企业不断提高服务质量，化解物业与业主之间的矛盾，对于原告提出的违约金请求，本院不予支持。 关于被告提出的其房屋漏雨导致茶几受损，并要求原告赔偿损失5000元的反诉请求。根据《前期物业服务合同》的约定，原告对物业共用部位和共用设施设备负有日常维护和管理义务。被告未能提供证据证明系原告合同履行不当而造成其财产损失，且被告自称系雨水顺电线管路进入导致的漏雨，原告对大白及灯进行维修亦不能成为被告要求原告赔偿损失的理由，故被告要求原告赔偿损失5000元的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）阎峻于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）亿达物业服务集团有限公司2019年1月1日至2020年6月30日间的物业费4684元； 二、驳回原告（反诉被告）亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）阎峻的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元；反诉案件受理费50元，减半收取计25元；共计50元，由被告阎峻负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员 岳 媛 二〇二一年四月二十三日 书记员 苗雪婷