江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1029号上诉人（原审被告）：吴朱根，男，1972年9月18日出生，汉族，住江西省彭泽县。委托代理人：郑杰，江苏金伙伴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王筱琴，女，1964年7月13日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。委托诉讼代理人：宋建忠，江苏开太律师事务所律师。上诉人吴朱根因与被上诉人王筱琴房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常州市钟楼区人民法院作出的（2020)苏0404民初5421号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴朱根上诉请求：一、请求二审法院撤销常州市钟楼区人民法院作出的（2020）苏0404民初5421号《民事判决书》并依法改判，上诉金额87000元；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审判决其承担违约金87000元有误。理由如下：上诉人并不存在违约行为，虽然双方签订合同时，交通轨道2号线虽然已经施工，但是公告中明确期限是2017年12月14日至2019年12月30日。上诉人为了道路畅通以后能有好的生意，在此期间苦苦支撑，一直处于亏损状态。但是，到期以后轨道交通2号线仍在施工，长江中路与勤业路道路仍处于封闭状态，而且具体的通车时间无法确定，这是上诉人无法预料的。依据《房屋租赁合同》第十三条“因不可抗力原因或国家政策变化及城市改造致使本合同不能履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。”上诉人无须向被上诉人承担违约责任。其次，上诉人从城管处了解到，勤业路段即其店门口路段将进行路面改造封闭施工，如果说之前系经营困难，之后政府的行为将导致其店面关闭无法营业，上诉人于8月21日告知被上诉人，9月29日常州日报对外正式通告。依据合同的约定及不可抗力的相关法律规定，上诉人要求解除合同属于合法行为，并不存在违约行为。综上所述，上诉人认为2020年是特殊的一年，面对爆发新冠肺炎引发的疫情及道路继续封闭施工双重不可抗力的打击下，上诉人2020年上半年一直处于严重亏损状态，上诉人租赁商铺的目的是经营水果生意，对这一合同目的被上诉人是知晓的，在这一特殊时期，如果继续要求上诉人履行合同，对上诉人明显不公。综上，请求二审法院依据改判，判决上诉人不予承担违约金。王筱琴辩称，1.按照双方所签合同约定，上诉人应于2020年8月1日前一次性付清第三年度的租金，但至今为止，上诉人都未按约履行其义务，其拒付租金的行为已构成根本性违约，至此双方所签合同无法履行，上诉人应承担违约责任。2.上诉人以城市改造、地铁二号线为由依据合同第13条的约定抗辩其不应承担违约责任不能成立。理由如下：案涉合同实际于2019年1月下旬签订，而地铁二号线施工规划政府相关责任部门于2017年12月份就进行了公示，上诉人对此心知肚明。在知道所租店铺可能会因地铁二号线的建设施工而遭受或多或少的影响的情况下，其仍然与答辩人签订了合同，说明上诉人能够接受城市建设带来的不利后果。而且承担次风险的心态是概况性的，不因地铁建设的施工时间而变化，因此上诉人称地铁二号线的时间长度超出预期，据此他不应承担违约责任的观点是不成立的。直至被上诉人向钟楼法院起诉乃至一审审理阶段，上诉人都未退出租赁房屋仍在使用和经营，这充分说明城市改造并未导致其不能经营。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉维持原判。王筱琴向一审法院起诉请求：1.双方签订的房屋租赁合同于2020年9月14日解除；2.吴朱根立即腾空搬离租赁房屋、并将租赁房屋以现状交还给本人；3.吴朱根支付本人租金14574元2020年9月1日至9月14日止，1041元/天；4.吴朱根支付本人房屋占有使用费按1041元/天自2020年9月15日起计算至实际交还本人之日止；5.吴朱根支付本人解除合同前逾期付款违约金22500元、解除合同后违约金87000元，二项合计109500元；6.案件全部诉讼费用由吴朱根承担。一审庭审中，王筱琴放弃第一项诉讼请求，并变更其诉讼请求为：1.判令吴朱根支付本人租金53091元，自2020年9月1日起至2020年10月21日止按照合同约定1041元/天计算；2.要求吴朱根支付本人房屋占有使用费按照1041元/天计算自2020年10月22日起至吴朱根实际将商铺交付本人之日止；3.要求吴朱根将租赁的商铺按照合同约定的状况交还给本人；4.要求吴朱根支付本人解除合同前逾期付款的违约金22500元，按照45天*500元/天计算，以及解除合同后的违约金87000元，按照合同总金额174万元*5%计算，两项合计109500元；5.案件全部诉讼费用由吴朱根承担。一审法院认定事实：坐落于常州市高成莱茵花苑1、2号商铺登记房屋所有权人为王筱琴，常州市高成莱茵花苑3号商铺登记所有权人为黄文雅、李建平，黄文雅、李建平委托王筱琴将房屋出租给吴朱根。2018年8月，王筱琴作为出租人及甲方与吴朱根作为承租人及乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方将坐落于高成莱茵花苑商铺1、2、3号单间店面出租给乙方使用，租赁期五年，自2018年9月1日起至2023年8月31日止；二、第一年至第二年每年净租金为300000元，并且第一年及第二年的两年租金必须一次性付清，共计600000元，第3、4、5年每年净租金为380000元，自第三年起必须提前30日交付下一年度房租，先交付租金后取得房屋使用权（房租不得拖欠，否则视为乙方违约），每逾期一日，乙方支付滞纳金500元，最多不得逾期10日，逾期超过10日甲方强制收回房屋，乙方必须无条件接受；三、乙方在向甲方支付首笔租金的同时，预缴10000元作为房屋使用及水、电、电信、物业管理费等各项费用的保证金，若乙方在租赁期满或中途停租时无发生以上费用拖欠，甲方将如数退还乙方保证金；四、乙方租赁使用甲方房屋期间，其装修押金、垃圾清运费、物业管理费、水、电、电视、电信等各项费用自理，另外经营场所产生的其他相关税，规费及乙方对外产生的债务纠纷亦应由乙方承担；五、乙方不得以任何理由违约，若违约，剩余月份租金不退，还要赔偿合同总金额的5%的违约金，甲方中途违约，也必须向乙方赔偿合同总金额的5%的违约金；六、因不可抗力原因或国家政策变化及城市改造致使本合同不能履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任；七、在合同期内，如果乙方实在经营不下去，可以允许乙方退租期（但不退剩余租金），甲方不追究乙方违约责任，乙方必须在下一年度租金缴付前三个月告知甲方，乙方放弃固定不可挪动装修物品（三箱电、门窗等及装修费用）。一审法院另查明，吴朱根承租王筱琴房屋用于经营水果店生意。2018年12月15日，王筱琴向吴朱根发送微信称：“鉴于你的现状，我们的租房合同重新签吧，租金一年一付，先付后用，第一年30万，第二年33万，第三四五年各为38万，详情条款当面签约。”2018年12月27日，吴朱根微信回复称：“老板娘：现在市场一片萧条，我赌的是路通后的生意，这两年能否帮帮忙，按30万一年，如果生意好做，我也不在乎那3万，谢谢！”但双方并未签订新的租赁合同。2020年8月9日，王筱琴向吴朱根发送微信称：“你好，8月1日该付房租了吧”，被告回复：“嗯，今年特殊时期，经营困难，能否减免点，分批付款”，王筱琴称：“这期的房屋双方已多次商定签约的，况且租金在同等条件下远远低于其他商户了，请见谅。考虑到今年特殊时期，你打算怎样分批付款？”吴朱根回复：“能维持下去就维持，经营不下去，我也没能力再做”，王筱琴称：“我已尽我所能，其他事宜由你（团队）把控”，吴朱根回复：“嗯，经营吃力由我自身的原因，能否分租，我租两间，退一间”，王筱琴称：“分租由你做主”。后王筱琴向吴朱根发送微信要求其9月1日前支付房租38万元，逾期一天需支付滞纳金500元，超过10天将强制收回房屋，并要求吴朱根赔偿合同总额5%的违约金。一审庭审中，吴朱根陈述，其于2020年10月9日开始停止营业，2020年10月12日全部清空搬走，并于当日微信通知王筱琴已将房屋清空，将钥匙放在水表上，要求王筱琴收房。王筱琴陈述，的确收到了吴朱根的微信通知，但是在10月14日朱吴根又发微信给其说房子已清空，电费水费已拍照保存，钥匙放水表上了，另外吴朱根发过来的照片上面显示店铺的卷帘门还是开着的，而且门口还有其运货的货车，说明当时吴朱根仍然在占有使用。另外吴朱根是属于单方交付，其不认可，当时回复吴朱根已向一审法院起诉，所以没有收房。吴朱根认为双方租赁合同的解除时间应为2020年10月12日，而王筱琴则认为双方合同解除时间应为2020年10月21日。一审庭审中，吴朱根将水电费结清，并将物业费结算至2020年9月30日。吴朱根在王筱琴处尚有押金10000元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。现因吴朱根未按约履行付款义务导致双方房屋租赁合同解除，对于合同解除时间点，吴朱根认为解除时间点为2020年10月12日，而王筱琴则认为解除时间点为2020年10月21日，法院认为2020年10月12日吴朱根已经通知王筱琴接收涉案房屋，但王筱琴并未收房，由此导致的损失扩大部分不应由吴朱根承担，故一审法院认定的合同解除时间点为2020年10月12日，吴朱根应当支付2020年9月1日至2020年10月12日的房屋租金合计43722元。因吴朱根在王筱琴处尚余押金10000元，故对该费用，一审法院在尚欠租金中予以抵扣，吴朱根尚需支付王筱琴租金33722元。关于王筱琴要求吴朱根将租赁的商铺按照合同约定的状况交还给其的诉讼请求，因吴朱根已于2020年10月12日通知王筱琴接收房屋并将房屋钥匙放置房屋水表处，王筱琴可以随时接收房屋，故对该项诉讼请求法院不予支持，如王筱琴认为吴朱根交付房屋不符合合同约定造成其他损失，可另行主张。关于王筱琴要求吴朱根支付逾期付款的违约金22500元的诉讼请求，因双方对房租事宜一直在进行磋商但未达成一致意见才导致的本案诉讼，吴朱根并无主观恶意拖欠，故对王筱琴该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于王筱琴要求吴朱根支付违约金87000元的诉讼请求，吴朱根虽抗辩因城市道路改造修建地铁2号线导致其经营困难，且根据合同约定吴朱根提前解除合同无需向王筱琴支付违约金，但双方在签订合同时地铁2号线已经开始规划施工，吴朱根对此亦知情，对该风险应当有所预料，且合同明确约定吴朱根需在下年度租金缴付前3个月告知王筱琴，并放弃固定不可挪用装修物品，吴朱根并未履行上述约定，因吴朱根的违约行为的确造成了王筱琴的损失，该违约金数额亦不超过法律规定，故对王筱琴该项诉讼请求，一审法院依法予以支持。因调解不成，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、吴朱根于判决生效之日起十日内支付王筱琴拖欠的租金33722元（自2020年9月1日起至2020年10月12日按每天1041元计算，已扣除水电费押金10000元）；二、吴朱根于判决生效之日起十日内支付王筱琴违约金87000元；三、驳回原告王筱琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费法院减半收取1776元（王筱琴已预交），由吴朱根负担。二审中，上诉人吴朱根向本院提交两组照片，第一组拍摄时间是2021年2月2日，由上诉人手机拍摄，证明本案租赁商铺门口道路半封闭中，在本合同解除前上诉人已经知晓并且已经告知过被上诉人，导致合同无法履行，属于不可抗力，证明上诉人不存在违约行为。第二组的拍摄时间为二审开庭当日，主要证明政府公告道路封闭时间是2017年12月14日-2019年12月30日，莱茵花园门口至长江路封闭，但是到今天为止，道路仍让处于封闭状态，属于无法预见的不可抗力。被上诉人王筱琴质证认为，1.上诉人所提交的证据与本案没有关联性，上诉人已于2020年10月9日开始停止营业，2020年10月12日已全部清空搬走，并于当日微信通知被上诉人已将案涉房屋清空，并将钥匙放在水表箱上，要求被上诉人收房。上诉人对这段没有异议，上诉人已经以其行为表明合同解除，解除之后的封闭也好，不封闭也好对上诉人合同履行没有影响，而且上诉人的拍摄时间是2021年2月2日和2021年3月18日，上诉人提交的证据与本案没有任何关系。2.上诉人提交的道路封闭施工的照片拍摄时间是2021年2月2日，显示封闭只有短短的5-7天，围挡拆掉以后做一个人形过道，仅仅只是这几天拍摄，且拍摄的仅仅只是局部范围，没有把全面的地方拍摄到，还有其他商铺也都可以正常经营。二审中，被上诉人王筱琴未向本院提交新证据。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，本案所涉房屋租赁合同签订时，相关部门已经就交通轨道2号线施工的情况进行了公告，上诉人对此是明知的，根据双方在一审庭审中的陈述，双方在签订时已经对交通轨道2号线施工所受影响的情形进行了协商，故交通轨道2号线施工不属于双方租赁合同约定的“因不可抗力原因或国家政策变化及城市改造致使本合同不能履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任”的情形，虽然交通轨道2号线施工存在延期的情形，但作为经营者的上诉人应当对可能存在延期施工的情形有所预见，上诉人据此主张免责不符合双方的合同约定。综上，上诉人吴朱根的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1975元，由上诉人吴朱根负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年四月二十日法官助理  骆云辉书 记 员  张 斐