湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0181民初1091号原告（反诉被告）：浏阳市鼎丰房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市集里街道办事处鼎丰路**。法定代表人：金法银，董事长。委托代理人：寻拓，湖南纬地律师事务所律师。委托代理人：胡步活，湖南纬地律师事务所律师。被告（反诉原告）：谭凯，男，1973年7月25日出生，汉族，居民，住浏阳市。委托代理人：黎思思，湖南湘卓律师事务所律师。原告浏阳市鼎丰房地产开发有限公司（以下简称鼎丰公司）与被告谭凯物权保护纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼎丰公司的委托代理人寻拓，被告谭凯及其委托代理人黎思思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎丰公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2019年10月1日至2020年6月28日止的租金79323.3元，自2020年6月29日起至2020年9月30日止的房屋占用使用费3574.8元。原告于2012年投资建设浏阳市鼎丰家居建材城，2014年1月竣工。2018年8月7日，原、被告签订《商铺租赁合同》，原告将开发建设的鼎丰家居建材城6栋一层115号、二层213号房产租赁给原告使用，共计建筑面积为293.79平方米，毗邻该房产的骑楼面积为39.72平方米的房产包括在计租范围内。2020年6月28日，被告以其妻子吉彩虹名义购买了上述房产，但所购房产不包括骑楼在内。2019年9月30日前的租金被告已付清，自2019年10月1日起被告未再支付租金。原告多次向被告主张，被告拒绝支付，特提起诉讼。被告谭凯辩称，自2019年6月，被告与原告达成房产买卖协议，并由被告向原告交纳了10万元的购房诚意金，因原告在法院有债务纠纷，不能办理房产登记手续，才未办理房屋登记手续，但房产被告一直在占有使用，故被告无需支付租金。原告所称的骑楼部分，属全体业主共有，原告主张缺乏事实和法律依据。反诉原告谭凯提出反诉诉讼请求，要求反诉被告鼎丰公司返还多得的租金21448.8元，并承担反诉诉讼费用。反诉原告从反诉被告处承租的6栋113、114、115、211、212、213号商铺合同约定租赁面积为569.31平方米，但6栋115、213号商铺权证的登记面积仅为254.07平方米与合同租赁面积相差39.72平方米，该部分房产租金属反诉被告多收，反诉被告应当返还。反诉被告鼎丰公司辩称，争议的39.72平方米，反诉原告已作商铺使用，反诉原告支付行为是按约定支付，且该部分房产不属全体业主共有的财产，反诉原告的反诉请求缺乏事实依据。本院经审理认定事实如下：原告于2012年成立，并办理了工商登记手续，经营范围为房地产开发经营。原告于2012年投资建设浏阳市鼎丰家居建材城，2014年1月竣工。2015年1月23日，原告将开发建设的鼎丰家居建材城6栋一层113、114、115号、二层211、212、213号房产出租给被告谭凯，租金按30元／平方米／月计算，房产面积按569.31平方米计算（以建筑面积计算，并以房管局出具的房产证明文件上记载的数据为准）。2018年8月7日，原告将开发建设的鼎丰家居建材城6栋一层115号、二层213号房产出租给被告谭凯，租金按30元／平方米／月计算，房产面积按293.79平方米计算（以建筑面积计算，并以房管局出具的房产证明文件上记载的数据为准），租期为3年。2019年6月27日，被告谭凯以妻子吉彩虹名义欲购买鼎丰家居建材城6栋一层115号、二层213号房产，并向原告支付了10万元的购房意向金。2020年6月28日，原告与吉彩虹签订了商品房买卖合同，吉彩虹向原告支付了购房款，原告为吉彩虹办理了不动产权证，不动产权证登记1×**房产的面积为71.13平方米，不动产产权证登记2×**产的面积为182.94平方米。谭凯承租商铺后，装修时将一楼门框外推2米，平齐二楼墙垛安装了大门并砌了墙垛，扩大了涉案商铺的使用面积，原告认为该扩大部分未在出售给案外人吉彩虹的产权登记范围内，应属原告所有，要求被告支付该扩大部分的占用使用费及欠付的租金，但遭到被告的拒绝，原告遂向本院提起诉讼。另查明，浏阳市勘察测绘院安排工作人员对鼎丰家居建材城进行房产实测，并于2020年3月25日出具了浏不动产测字20200317007不动产测绘报告，该报告中并未将双方争议的财产部分面积列入可办理产权登记的范围。上述事实，有原、被告陈述及《商品房买卖合同》，《商铺租赁合同书》，建施图，不动产测绘报告、户室面积对照表，购房申请表，收款收据，不动产权证等证据证明，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原、被告签订的租赁合同书明确约定承租的面积按房管局出具的房产证明文件上记载的数据为准，现不动产权证记载的数据仅为254.07平方米，被告按照合同约定293.79平方米向原告支付的租金，向原告多支付了39.72平方米的租金，原告应当返还，故对被告要求原告返还21448.8元租金的诉讼请求，本院予以支持。被告虽于2019年6月有向原告购买所租商铺的意思，但于2020年6月28才与原告签订了商品房买卖合同，之后才办理了被告之妻的不动产权证，被告与被告之妻在与原告无对房产收益约定的前提下，只有在取得房产所有权后才对房产享有占有、使用、收益和处分的权利，故对原告要求被告支付2019年10月1日起至2020年6月28日止的租金的诉讼请求，本院予以支持，但承租面积仅能按不动产权证所登记的254.07平方米予以计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百六十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限谭凯于本判决生效后5日内向浏阳市鼎丰房地产开发有限公司支付自2019年10月1日起至2020年6月28日止的租金68090.76元；二、限浏阳市鼎丰房地产开发有限公司于本判决生效后5日内返还谭凯多收取的租金21448.8元；三、驳回浏阳市鼎丰房地产开发有限公司要求谭凯支付占用使用费的诉讼请求。第一、二项相抵后，谭凯还应支付浏阳市鼎丰房地产开发有限公司租金46641.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费514元，减半收取257元，由浏阳市鼎丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  左凌二〇二一年四月九日书记员  曾莎附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百六十三条标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典实行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。