抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0411民初288号 原告：抚顺韩帝园餐饮管理有限公司，住所地抚顺市顺城区新城一街**甲（院内）办公楼，统一社会信用代码912104005613964559。 法定代表人：洪宗艳，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴延刚，辽宁臻尊律师事务所律师。 被告：刘新民，男，1949年8月1日出生,汉族，住抚顺市新抚区。 第三人：蒋新，男，1962年10月31日出生，住抚顺市新抚区。 委托诉讼代理人：白银东，辽宁煤都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵明藤，该公司员工。 第三人：抚顺万合房地产开发有限公司，住所地抚顺市顺城区前甸镇台山村****，统一社会信用代码：912104005613769644。 法定代表人：杨瑶，该公司董事长。 委托诉讼代理人：白银东，辽宁煤都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵明藤，该公司员工。 原告抚顺韩帝园餐饮管理有限公司（以下简称韩帝园公司）与被告刘新民、第三人蒋新、第三人抚顺万合房地产开发有限公司（以下简称万合公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩帝园公司委托诉讼代理人吴延刚，被告刘新民到庭参加诉讼，第三人蒋新、万合公司经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告韩帝园公司向本院提出诉讼请求：一、依法撤销抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411执异29号执行裁定书；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与万合公司、蒋新借款合同纠纷案，由抚顺市顺城区人民法院作出（2016）辽0411民初2284号民事判决，该判决已经发生法律效力。原告在申请强制执行的过程中，被告刘新民向顺城区人民法院提出执行异议，要求解除对顺城区前大路13号3室的查封（该房屋为万合公司开发建设，在诉讼期间被顺城区人民法院查封）。顺城区人民法院作出（2020）辽0411执异29号执行裁定书，裁定被告刘新民的执行异议成立，解除顺城区前大路13号3室的查封。原告认为虽然被告刘新民与万合公司签订了《商品房买卖合同》，但是根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定(不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外)，被告刘新民并未取得案涉房屋的不动产物权，原告基于生效法律文书取得的债权请求权应当受到法律的保护，原告认为顺城区人民法院作出的（2020）辽0411执异29号执行裁定书错误。 被告刘新民辩称：我在2007年8月6日就跟第三人签订了合法有效的买卖合同，且于当日支付了全部款项。2012年我还取得了销售许可证，2012年左右我开始实际使用该房屋，一直都在缴纳暖气费、物业费、水电费。该房屋现在用作洗车房。 第三人蒋新、万合公司未到庭，其在向本院递交的答辩状中辩称：首先，原执行异议裁定书认定事实准确，适用法律准确，应当予以维持。其次，万合地产公司与被告之间在查封之前存在合法有效的《商品房买卖合同》，案涉房屋已经交付。被告也实际居住至今，并无任何争议。其三，因万合公司没有完成房屋验收手续等原因，没有完成备案登记，非因买受人自身原因未办理过户登记。基于以上事实，万合公司、蒋新认定，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案涉房产的查封时间为2017年，而被告在查封之前就已经签订了《商品房买卖合同》，并已支付全部价款，案涉房产为办理过户登记并非因可归责于被告原因所致，而是万合公司原因。被告提交了缴纳物业费收据等实际入住使用的证据，也证明了在查封之前其对案涉房屋的实际占有。被告以案涉房产被查封，影响其权利实现为由，对案涉房产提出异议，符合法律规定，原执行裁定书依法应予支持是正确的，韩帝园公司仅以没有进行产权备案为由，诉请继续执行房屋，没有任何法律和事实依据，故请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：原告韩帝园公司因与第三人蒋新、万合公司，案外人杨瑶借款合同产生争议，原告于2016年向本院提起诉讼,请法院依法判决万合公司、蒋新、杨瑶等连带偿还借款本金300万元及利息等。案件审理过程中，原告提出保全申请，本院于2016年7月19日查封了万合公司名下包括案涉房屋在内的六套房屋。2017年3月27日，本院作出(2016)辽0411民初2284号民事判决书,判决:一、被告抚顺万合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，偿还原告抚顺韩帝园餐饮管理有限公司借款300万元，并按照年利率24%给付自2015年5月24日起至借款偿付完毕之日止的借款利息。二、抚顺万合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告抚顺韩帝园餐饮管理有限公司律师代理费29.8万元、诉讼财产保全责任保险费2万元，合计31.8万元。三、被告蒋新、杨瑶对上述款项的偿还承担连带责任。宣判后，万合公司不服该判决,上诉至抚顺市中级人民法院,该院于2017年7月24日作出(2017)辽04民终1023号民事判决书,判决:驳回上诉，维持原判。该判决已经发生效力,并依原告申请,本院依法进入强制执行程序。在该案执行过程中,刘新民提供《房屋买卖合同》、商品房销预售许可证、收款收据、供热合同及物业发票等提出执行异议,要求解除对该房屋的查封。本院于2020年11月15日作出(2020)辽0411执异29号执行裁定书,裁定:案外人刘新民的异议成立。解除对顺城区前大路13号3室房屋的查封。 另查明，2007年8月6日，被告刘新民与抚顺市鑫海房地产开发有限公司（以下简称鑫海公司）签订《房屋买卖合同》，鑫海公司作为出卖人，将坐落于唯美品格?新城的第3幢1跃2层3号房（建筑面积245.38平方米）以总价款731232.40元的价格出售与被告刘新民。鑫海公司为原告出具收款收据。2012年5月8日，抚顺市房产管理局下发案涉房屋的《商品房单户销（预）售许可证》，载明售房企业：抚顺万合房地产开发有限公司，项目名称：唯美品格?新城3#楼，房型1跃2层，建筑面积245.38㎡，房屋坐落：顺城区前大路段13号单元3室。2012年被告刘新民开始实际使用该房屋，该房屋所在小区物业服务公司抚顺市唯格物业管理有限公司于2012年出具收款收据载明收到刘新民缴纳的进户费、垃圾清运费等。庭审中，被告亦提供了供热合同、供暖发票水电费收据等，上述证据可证明其自2012年始开始缴纳供暖费用、水电费等。 又查明，案件审理过程中，抚顺市鑫海房地产开发有限公司向本院出具《情况说明》，载明：抚顺市鑫海房地产开发有限公司于1995年9月22日设立，开发建设抚顺市顺城区前甸镇花溪家园项目，属于利用农村集体土地建设商品房。开发建设过程中，出售了部分房产，由于公司经营困难，无力继续开发建设，将该项目转让给抚顺市唯格房地产开发有限公司继续开发建设。原出售的房屋也一并由抚顺市唯格房地产开发有限公司继续与购房人签订并履行合同。 抚顺市唯格房地产开发有限公司向本院出具《情况说明》，载明：抚顺市唯格房地产开发有限公司于1996年4月5日设立，受让抚顺市鑫海房地产开发有限公司开发建设抚顺市顺城区前甸镇花溪家园项目，属于利用村集体土地建设商品房。开发建设过程中，出售了部分房产。2010年，抚顺市唯格房地产开发有限公司将该项目转让给抚顺万合房地产开发有限公司继续开发建设。原出售的房屋也一并由抚顺万合房地产开发有限公司继续与购房人签订并履行合同。 关于此节，抚顺万合房地产开发有限公司亦向本院出具《情况说明》，载明：抚顺万合房地产开发有限公司于2010年9月13日设立，受让抚顺市唯格房地产开发有限公司开发建设抚顺市顺城区前甸镇花溪家园项目，属于利用农村集体土地建设商品房。2014年，抚顺万合房地产开发有限公司办理了国有土地使用权证、建设用地规划许可证、施工许可证、销售许可证等全部商品房开发建设手续，项目名称也由花溪家园项目变更为唯美品格项目。原出售的房屋也一并由抚顺万合房地产开发有限公司继续与购房人签订并履行合同。 本院所确认的上述事实，有原告提供判决书、裁定书，被告提供的房屋买卖合同、《商品房单户销（预）售许可证》、收款收据、发票、抚顺市城镇居民供热合同，第三人提供的情况说明等及双方当事人陈述笔录等证据在卷佐证，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为,本案争议焦点为刘新民对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，原告认为本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（以下简称第二十九条规定）之规定。案涉房屋并非刘新民用于居住而是商用，不符合第二十九条第二款的规定，故刘新民的异议不应得到支持。对此，本院辨析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中属于实质审查的条款可以作为执行异议之诉案件审理的参照。该规定第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款，可作为本案执行异议之诉的参照。根据第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条款规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合第二十九条的规定。就本案而言，案涉房屋并未办理抵押登记手续，故原告不享有对案涉房屋的担保物权。原告与万合公司的金钱债权亦非建设工程价款，故原告亦不享有建设工程价款优先受偿权。故本案可适用第二十八条之规定，该规定具体内容为：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中,被告刘新民与鑫海公司（第三人万合公司承继合同权利义务）以签订《房屋买卖合同》的形式,将涉诉房屋转让给被告刘新民,并将该房屋交付被告刘新民。从整个协议的履行过程看,被告刘新民与鑫海公司签订涉诉《房屋买卖合同》、万合公司交付涉诉房屋等均在本院查封诉争房屋之前,前述《房屋买卖合同》虽非产权机关备案的合同,但已基本具备了合同的形式要件,应确认为有效。刘新民在协议签订后已支付全部房款，鑫海公司亦为其出具了收款收据。根据刘新民提供的供热合同、物业费发票、水电费发票等亦可认定刘新民在本院2016年首次查封案涉房屋之前实际占有了该房产。同时,被告万合公司作为出售人有为房屋买受人办理房屋过户手续的义务,但万合公司没有完成备案登记，导致案涉房屋无法办理过户登记手续。故案涉房屋未办理过户登记非因买受人刘新民自身原因。综上所述,刘新民的异议申请符合第二十八条之规定，故其异议成立,本院予以支持。本院作出的(2020)辽0411执异29号执行裁定书并无不当,故对原告之诉请，本院不予支持。综上,依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定,判决如下: 驳回原告抚顺韩帝园餐饮管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费11112元，由原告抚顺韩帝园餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省抚顺市中级人民法院。 审 判 长  张志坚 人民陪审员  吴秀辉 人民陪审员  尹延萍 二〇二一年四月六日 书 记 员  胡 梅