沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初13487号 原告：沈阳新联康投资顾问有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区。 法定代表人：陈严。 委托诉讼代理人：卢建、王子辛，系辽宁同文律师事务所律师。 被告：沈阳丰泽房屋开发有限责任公司，住所地沈阳市浑南。 法定代表人：蔺静，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵率帆、关琦，系辽宁以斯律师事务所律师。 原告沈阳新联康投资顾问有限公司与被告沈阳丰泽房屋开发有限责任公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳新联康投资顾问有限公司委托诉讼代理人卢建、王子辛与被告委托诉讼代理人赵率帆、关琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈阳新联康投资顾问有限公司向本院提出诉讼请求,请求判令：1、被告一次性支付销售佣金1056829元；2、判令被告一次性退还保证金300000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《丰泽房屋开发有限责任公司销售代理合同》，被告委托原告独家代理被告丰泽碧御湾项目，销售范围为4#，12#，13#，25#楼盘。现原告已基本完成本项目的销售工作，但被告只支付部分佣金，原告于2019年6月、7月、8月在符合合同约定的请款条件时分别多次向被告请款要求其支付销售佣金，并要求其退还保证金，但被告以多种理由拒绝支付。原、被告双方签订销售代理合同是双方真实意思表示，合法有效，并且原告己完成合同中约定的销售任务，因此原告为维护自身合法权益，提起诉讼，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。 被告沈阳丰泽房屋开发有限责任公司辩称：不同意原告的诉求，请求驳回原告的诉请。一、被告未与原告协商签订过《销售代理合同》，相关合同上加盖的也并非是被告真实印章，但鉴于原告确实为被告提供了房屋销售服务，因此被告同意追认应向原告支付销售佣金的客观事实。二、根据双方庭前对账，被告提出答辩意见如下：1、从未收到过保证金300000元，该款未实际进入被告账户；即使根据原告提供的《销售代理合同》第三条第1款和第六条甲方权利中第（11）项规定，原告并未按该约定完成相应的销售任务，故也不具备退还条件；2、同意按原告提供的《销售代理合同》第三条第2款（2）项约定，按实际销售额1.5%计算代理销售费率，按实收房款金额95%结算佣金，另5%待购房者开始办理交房手续之日再行结算。由于目前涉案房屋尚不具备办理交房手续的条件，因此，本案中被告同意向原告支付的佣金计算公式应为：实收售房款（应扣减后期退款的）×1.5%×95%。对于剩余的5%佣金，待办理交房手续后再行支付；3、对于已向原告账户支付佣金580472元的事实无异议；4、关于原告提出的已开发票未付佣金688912元部分，因该部分涉及1户退房（王青、苗世豪），以及6户（楚明刚、刘丽娜和初相威、刘庆松、于宛平、刘志鹏和李胜南、刘月）签订合同后未能按约定办理贷款导致合同可能解除，另外2户（陈士亮、唐小燕）未查询到房屋销售合同，未收到相应款项，故上述9户房屋涉及的佣金均不应向原告支付，佣金合计42205元，故该部分应付金额为646707元（688912元-42205元）；5、关于原告提出的未开发票未付佣金367917元部分，因该部分涉及1户退房（王青、苗世豪），以及6户（楚明刚、刘丽娜和初相威、刘庆松、于宛平、刘志鹏和李胜南、刘月）签订合同后未能按约定办理贷款导致合同可能解除，另外2户（陈士亮、唐小燕）未查询到销售合同，未收到相应款项，故上述9户房屋涉及的相关佣金均不应再向原告支付，合计金额为86496元；该部分涉及1户（崔英兰）尚欠50000元余款未结清，原告按合同金额主张支付95%部分为2850元，公司同意支付金额为2137.50元（扣除712.50元）；涉及另1户（马文胜和牛明珠）有600000余元房款非由原告提供服务收回，因此就该600000元不应向原告支付佣金，同意支付的金额为10173元（扣除8550元）。故此，应当扣除佣金95758.50元，同意支付佣金为190293.50元；6、合同第一条1款明确约定原告为被告丰泽碧御湾多层、高层住宅销售的独家代理销售机构，因此被告曾经按照原告的指示向其他中介服务公司支付2463620元销售佣金，其中向辽宁芒果网络股份有限公司支付352000元，向沈阳合众鸿业房产经纪有限公司支付728000元，向沈阳祥鲲尊赢房产经纪有限公司支付742620元，向沈阳房江湖信息科技有限公司支付641000元，根据对账结果，被告不但完成了向原告支付佣金的付款义务，由于公司财务管理问题多付出了1626620元（646707+190293.50）-2463620=-1626620元。因此原告无权再向被告主张权利，其与另四家中介公司之间的交易应由其自行协商解决，请求人民法院依法驳回原告诉请；7、关于多支付部分，由于芒果公司、房江湖公司就中介服务费的支付问题与被告进行诉讼中，故被告目前保留向原告以及其他几家公司要求返还不当得利的诉权。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年，原告与被告签订《丰泽碧御湾销售代理合同》一份，该合同约定：被告委托原告独家代理丰泽碧御湾，多层、高层住宅的销售。原告有代理销售权；销售范围：项目XX楼，代理销售期限为2018年7月1日起算至2018年12月31日止；完成销售任务界定标准为以客户签订本项目认购协议并交齐20000元订金为准。合同关于销售佣金计提方式：1、原告保证2018年12月31日前将丰泽碧御湾一期产品（包括3栋多层产品，1栋高层产品）销售完毕（以认购套数为单位），并向被告缴纳300000元保证金，在原告完成一定比例的销售任务后，保证金在不同阶段分三次退还给原告。关于销售佣金：1、开盘第一个月原告销售任务为认购60套，第二个月销售任务认购40套，第三个月销售任务为认购30套。2、佣金按月结算。代理销售费率为实际销售额的1.5%,每月以当月实收购房款数额的95%为基数为原告结算佣金；当月实收购房款的5%将在购房者开始办理交房手续之日起，按照上述代理费率给原告结算。原告审理过程中撤回其第二项诉讼请求。 另查明，丰泽碧御湾楼盘共有173套房屋，原告共销售了143套房屋，完成的销售的合同金额为109153376元。其中11套房屋的销售情况双方存在争议。具体为：买受人王青、苗世豪购买的XX号房屋，买受人已退房，该房屋佣金为10849元。买受人陈士亮购买的XX房屋，被告称收到部分购房款，但未查到认购书和合同及网备记录，该房屋佣金为10858元。买受人唐小燕购买XX号房屋，被告称未收到购房款、未查到认购书和合同及网备记录，该房屋佣金为8721元。买受人崔英兰购买的XX号房屋，购房款共计2187900元，该房佣金为32819元，被告已付佣金25478元，被告称买受人尚有50000元购房尾款未支付。买受人马文胜、牛明珠购买的XX号房屋，被告称原告没有为600000元房屋贷款提供服务，原告称贷款下款后被告未通知原告办理后续相关事宜，且该事项超出合同约定的服务范围，不属于原告的服务内容；该房屋佣金为32908元。买受人刘XX、李XX购买的XX号房屋（佣金为9201元）、买受人刘XX购买的XX号房屋（佣金为10719元）、买受人于XX购买的XX号房屋（佣金为7766元）、买受人楚XX购买的XX号房屋（佣金为32908元）、买受人初相威、刘XX购买的XX号房屋（佣金为33158元）、买受人刘XX买的XX号房屋（佣金为11294元），上述房屋买受人未履行办理贷款义务。被告已向原告支付佣金580472元。 再查明，原告销售的房屋现均未交付使用，均未办理交房手续。 又查明，被告申请对涉案的销售代理合同中的公章及丰泽碧御湾保证金支付账户确认函上的公章进行鉴定，辽宁德恒司法鉴定所于2021年3月4日出具司法鉴定意见书，结论为：1、《丰泽房屋开发有限责任公司销售代理合同》上“沈阳丰泽房屋开发有限责任公司”的印章印文与沈阳丰泽房屋开发有限责任公司备案的印章印文不是同一印章印文；2、2018年7月10日《丰泽碧御湾保证金支付账户确认函》上“沈阳丰泽房屋开发有限责任公司”的印章印文与沈阳丰泽房屋开发有限责任公司备案的印章印文不是同一印章印文。原告支出鉴定费20450元。 本院认为，原告与被告签订的《丰泽碧御湾销售代理合同》，被告抗辩合同上的公章非公司公章，且经鉴定合同上的公章属实不是被告公司的备案公章，但涉案销售代理合同约定的房屋均系被告公司开发，被告也向原告支付了部分销售房屋的佣金。故本院认可该销售代理合同的效力。原、被告双方应当依照合同约定履行各自的义务。原告已经完成了合同约定的销售义务，被告应当根据合同约定向原告支付相应的佣金。被告认可原告为其销售房屋143套，143套房屋销售款为109153376元。根据房屋销售的合同总金额以及合同约定的佣金计算比例，佣金数额应为109153376元×1.5%=1637300.64元。关于双方有争议的部分即11套房屋，应根据不同的情况进行分别处理：关于王X、苗XX购买的房屋因已退房，故该佣金（佣金10849元）无需支付，应当扣减；关于刘XX、李XX（佣金为9201元）、刘庆松（佣金10719元）、于XX（佣金7766元）、楚XX（佣金32908元）、初XX与刘XX(佣金33158元)、刘X(佣金11294元)购买的房屋，因买受人未办理贷款，故房屋销售合同是否解除尚处未决状态，待房屋销售合同是否解除确定后，原告可另行主张，针对上述房屋所涉佣金，原告证明已将房屋销售的证据不足，本院对原告索要上述房屋佣金的诉讼请求，不予支持，所涉佣金在本案中应当扣减。陈XX(佣金10858元)，唐XX(佣金8721元)购买的房屋欠付购房款且对是否签订房屋销售合同存有争议，故原告证明已将房屋销售的证据不足，本院对原告索要上述房屋佣金的诉讼请求，不予支持，该佣金（19579元）在本案中应当扣减。关于马XX、牛XX购买的房屋(佣金32908元)，被告提出的原告未提供贷款服务的抗辩与本案无关，故该房屋的佣金被告应当支付。现销售房屋均未交付使用，根据合同约定，双方已达到95%的付款条件。被告应当支付佣金的数额为总佣金数额减去应当扣减的佣金数额再乘以95%的支付比例（不含崔英兰购买房屋的佣金），即（1637300.64元-10849元-10858元-8721元-9201元-10719元-7766元-32908元-33158元-11294元）×95%=1426735.31元。崔英兰购买的房屋，被告已经支付了佣金25478元，该数额应当扣减，50000元未付房款对应的佣金（50000元×1.5%×95%=712.5元）亦应当扣减,即1426735.31元-25478元-712.5元=1400544.81元。最后,还应减去被告已支付的佣金数额,即1400544.81元-580472元=820072.81元。另关于被告抗辩其交付给其他公司的推介费及佣金应在本案中予以扣减的抗辩意见，该抗辩意见无事实依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告沈阳丰泽房屋开发有限责任公司于本判决生效之起10日内支付原告沈阳新联康投资顾问有限公司销售房屋佣金820072.81元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17011元，其中5011元，由原告沈阳新联康投资顾问有限公司，余下案件受理费12000元，由被告沈阳丰泽房屋开发有限责任公司承担；保全费5000元、鉴定费20450元，由被告沈阳丰泽房屋开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  杨丽华 人民陪审员  赵成岩 人民陪审员  刘 冰 二〇二一年四月八日 书 记 员  杨 野 本判决所依据的相关法律法规 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民事典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。