重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝01民终1753号上诉人（原审被告）：孙海莹，女，1951年1月17日出生，汉族，住重庆市渝北区回兴街道。委托诉讼代理人：王远荣（孙海莹之夫），住重庆市渝北区回兴街道。被上诉人（原审原告）：陈金玉，女，1953年7月5日出生，汉族，住重庆市渝北区回兴街道高岩路。委托诉讼代理人：李姿霖（陈金玉之女），住重庆市渝北区回兴街道高岩路。上诉人孙海莹因与被上诉人陈金玉房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初26746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙海莹及其委托诉讼代理人王远荣，被上诉人陈金玉的委托诉讼代理人李姿霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙海莹上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持孙海莹的诉讼请求；2.判决陈金玉履行《房屋定金协议》，继续办理房屋过户手续；3.若陈金玉不愿意过户，则应按照《房屋定金协议》约定，一万元定金不予退还；4.本案诉讼费由陈金玉承担。事实和理由：1.一审法院认定双方不存在违约，要求孙海莹将定金返还陈金玉属于认定事实有误。2018年8月8日，陈金玉在看过记载房主名字及房屋详细信息的两个合同后，亲笔书写了《房屋定金协议》，孙海莹在庭审中举示的微信聊天记录表明陈金玉于当月16号、17号两次提出不买房，陈金玉辩称在此之前孙海莹告知她，孙海莹丈夫反对卖房，但未举示相应证据。陈金玉之女也在庭审中明确表示不买房，以上行为构成事实上的违约。而孙海莹从始至终均表示其愿意出售房屋。2.一审法院采信证据有误。陈金玉举示的微信聊天记录第一组，系李姿霖与孙海莹的微信对话，但李姿霖并非当事人，无权干涉双方行为。在双方签订《房屋定金协议》后，李姿霖多次对孙海莹造谣污蔑、恶语相加。而一审法院则将上述情况表述为双方在微信联系过程中发生纠纷，属于歪曲事实。陈金玉称其身体不适故委托其女代为联系孙海莹办理房屋买卖的过户手续等事宜，但未举证证明相关的医院证明及相应的委托手续，属于逃避承担责任的行为。2018年8月15日孙海莹在微信中五次通知陈金玉做好过户准备，但陈金玉五次及时回复均称无法联系孙海莹，与事实不符。在得知孙海莹取得房产证后，即从微信中销声匿迹达两年多。李姿霖在2018年8月14日和之后的几日内两次大闹孙海莹所住小区，并作出砸门等影响孙海莹正常生活的行为，李姿霖并非当事人，其行为不是联系而是侵害，其目的系为阻止孙海莹正常办理房产证。因此，一审法院采信陈金玉举示的三组证据，违反证据规则，属于认定事实错误。3.陈金玉在起诉状中所列事实，除双方签订《房屋定金协议》之外，均系虚假陈述。陈金玉举示的其与王远荣的谈话内容在时间及内容上均不相符。从孙海莹举示的证据来看，孙海莹已完成准备涉案房屋过户的所有手续，系陈金玉反悔不愿购房。4.一审法院将《房屋定金协议》中“定”字错写为“订”字，影响相应的法律属性；一审法院认定该协议缺乏双方签名与事实不符，协议首部即为双方签字；一审法院将该协议认定为预约合同属于认定事实有误，该协议应为定金合同，适用定金罚则。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条之规定，该协议内容与前述规定预约合同需要“一定期限”的要素是相违背的，《房屋定金协议》对房屋交付时间、房款支付方式及时间、尾款支付时间及过户时间等均未进行约定，也无具体期限的约定，不能构成预约合同，应属于定金合同；一审法院认定双方均不存在违约系错误；陈金玉主张孙海莹双倍返还定金的诉讼请求无法律依据，但表明陈金玉也认为该协议系定金协议，故依据定金罚则提出该主张。5.一审法院存在笔误，将孙海莹代理人姓名“王远荣”多次误写为“王荣远”，法律文书不够严谨。6.涉案房屋有抵押合同并且合同中有抵押人的签字，原件也提交给一审法院，只是陈金玉不认可，而且房产证上面的王凌骏、孙海莹、王远荣名字与抵押合同只有孙海莹的名字不一致，是因为政策限制原因；7.房屋定金协议只对孙海莹有效。陈金玉辩称，1.涉案合同是预约合同，签订合同的时候只有孙海莹签名，因此该协议只能约束孙海莹及陈金玉；2.预约合同没有对房屋买卖的相关义务及责任做出约定，由于没有签订正式合同的原因也不能明确，买卖房屋的目的不能实现，因此孙海莹应该返还定金；3.孙海莹称儿子在德国不能回来签订合同，老公不同意卖房，故孙海莹对房屋不能过户负有过错责任，且存在欺诈行为。如果孙海莹有卖房的意思表示，不会长达两年的时间不与陈金玉联系，根据微信聊天记录可以看出一直是陈金玉一方与孙海莹联系，且孙海莹不接听电话；4.预约合同不能作为房屋买卖的依据，且过错在孙海莹。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈金玉向一审法院起诉请求：1.判令孙海莹双倍退还陈金玉购房定金20000元；2.本案诉讼费由孙海莹承担。一审法院认定事实：2018年8月8日，陈金玉、孙海莹达成《房屋定金协议》，约定孙海莹自愿将位于重庆市江津区四面山镇头道河沙河子村民小组竹苑3-2-3-6房屋出售给陈金玉，房屋建筑面积28.61平方米，套内面积24.99平方米，总房价为185000元；孙海莹确保房屋产权真实有效，确保能及时将产权过户给陈金玉；陈金玉支付孙海莹定金10000元；若一方违约，将支付总房款的10%给对方作为补偿。协议签订后，陈金玉支付了孙海莹定金10000元。2018年8月9日，孙海莹通过微信告知陈金玉办理房屋解押手续的情况。8月13日，陈金玉女儿李姿霖与孙海莹在微信联系过程中就案涉房屋权属、解押过户时间等发生纠纷。8月15日，孙海莹微信联系陈金玉“请做好买房过户准备，我明天下四面山到江津取回房地产证”，陈金玉回复“我们一直联系不上你，也找不到你，我们什么时候约在哪里当面谈”。8月16日，陈金玉微信联系孙海莹“你这个人怎么一点不讲诚信，一次次欺骗愚弄我，说好的今天谈，连人都联系不到，既然你说你老公反对卖房子，我们就不买了，有什么事情当面说清楚”。另，2018年8月15日，权利人为王凌骏、孙海莹、王荣远的房地产权证办理了抵押注销手续。一审法院认为，陈金玉举示的《房屋订金协议》虽然载明了陈金玉和孙海莹的姓名、案涉房屋的具体地址、房屋面积、房屋价款、定金金额及违约责任等内容，但缺少陈金玉、孙海莹的签名及付款方式、付款时间、过户时间等内容，属于预约合同，双方还需要签订正式的房屋买卖合同，对权利义务作出具体约定。预约合同达成后，陈金玉、孙海莹在履行过程中就房屋权属、过户时间等方面进行磋商时发生分歧，从而无法就买卖房屋的意思表示达成一致意见。因此，陈金玉、孙海莹对于双方未能签订正式的房屋买卖合同、未能完成交易均不存在违约。鉴于不可归责于当事人双方的事由，导致双方未能签订房屋买卖合同，出卖人应当将定金返还买受人。因此，陈金玉要求孙海莹双倍返还定金的诉讼请求，无法律依据，该院不予支持，但孙海莹应当将收取的购房定金10000元返还给陈金玉。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：“一、被告孙海莹于判决生效后十日内返还原告陈金玉购房定金10000元；二、驳回原告陈金玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（已减半收取），由被告孙海莹负担75元，原告陈金玉负担75元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。孙海莹举示了一套关于涉案房屋过户的手续及资料共计20页（空白房产转让备案登记表、迁出注销证明、重庆市房产转让涉及国家安全事项备案证明、公证书），拟证明其一直在积极办理涉案房屋过户所需的相关资料，其愿意出售房屋。陈金玉质证称，上述证据是复印件，只有一份是原件，对复印件的真实性无法确定，原件的真实性无异议；上述证据是第一次看到，孙海莹提交的手续不能直接推定是为涉案房屋准备的，本案是预约合同，协议缺乏共有人的签字确认，陈金玉一直联系孙海莹，但孙海莹不接听电话，也从来不联系陈金玉，故本案是孙海莹的过错，其应该退还定金。本院认为，因上述证据即使真实，也不影响本案的处理结果，故本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合审理情况，双方当事人争议的上诉焦点仍然在于：孙海莹应否向陈金玉退还定金10000元。现评述如下：关于双方签订的《房屋定金协议》性质问题。孙海莹主张该协议系定金合同，陈金玉则主张该协议为预约合同。从协议内容来看，双方对涉案房屋的具体地址、房屋面积、房屋总价款及违约责任均进行了明确的约定，具有一定的独立性，不符合定金合同具有从属性、担保性、不能独立存在的特征。鉴于双方并未对购房款支付时间及支付方式、房屋交付时间、办理过户登记时间等房屋买卖合同的重要权利义务进行明确约定，缺乏房屋买卖本约合同的构成要件，尚不具备实际履行条件，因此一审法院将该协议认定为预约合同并无不妥，本院予以维持。从《房屋定金协议》内容本身及双方诉辩主张可知，陈金玉向孙海莹支付的10000元定金，其性质应系为担保双方订立正式房屋买卖合同而支付的立约定金。而根据双方举示的微信聊天记录等现有证据来看，均不足以认定导致双方未能订立正式的房屋买卖合同的过错责任方，因此，在不可归责于当事人双方的事由导致双方未能协商一致签订正式房屋买卖合同的情况下，孙海莹应当将收取的定金10000元返还给陈金玉。综上所述，孙海莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人孙海莹负担。本判决为终审判决。审 判 长 商雪梅审 判 员 刘润荔审 判 员 朱华惠二〇二一年四月八日法官助理 陈紫薇书 记 员 刘力玮