广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初3179号原告（反诉被告）：吴锦莲，女，汉族，住所：广东省陆丰市。委托诉讼代理人：陈佳豪，广东广商律师事务所律师。委托诉讼代理人：余映真，广东广商律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市泉森实业发展有限公司，住所：深圳市龙华区民治街道民治社区梅花山庄欣梅园**201，统一社会信用代码：91440300MA5EG5RG29。法定代表人：施建丰。委托诉讼代理人：孙春桥，北京市中银（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高健行，北京市中银（深圳）律师事务所实习律师。被告（反诉第三人）：通行实业（深圳）有限公司，住，住所：深圳市龙岗区布吉镇雪象村下雪工业区一社会信用代码：91440300728545273F。法定代表人：杨寿新。委托诉讼代理人：曾庆凡，广东鹏浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴秋霞，广东鹏浩律师事务所实习律师。原告吴锦莲诉被告深圳市泉森实业发展有限公司（下文简称泉森实业公司）、通行实业（深圳）有限公司（下文简称通行实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，被告泉森实业公司提起反诉，本院决定本诉与反诉合并审理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴锦莲及其委托诉讼代理人陈佳豪、余映真、被告泉森实业公司的委托诉讼代理人孙春桥、高健行，被告通行实业公司的委托诉讼代理人曾庆凡、吴秋霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.两被告继续履行物业租赁合同，并恢复对深圳市龙岗区的水电及网络设施的供应；2.判令两被告共同向原告赔偿因停水停电造成的经济损失，暂计人民币90209元。（其中燃油费67699元，工人劳务费16010元，发电机组租金以每月6500元为基数，从2020年10月21日算至实际恢复供电之日止，暂算至2020年11月20日）；3.本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告泉森实业公司向被告通行实业公司承租了深圳市龙岗区。2018年7月28日，原告与被告泉森实业公司签订《物业租赁合同》。租赁合同约定被告泉森实业公司将租赁物业出租给原告作为厂房使用，租赁期限合计4年，自2018年7月28日至2022年6月30日。且在签订租赁合同前，被告泉森实业公司告知原告租赁物业在4年租期不会发生拆迁，为此双方签署了《租赁意向书》，意向书同样明确约定租期为4年。2020年6月20日，被告泉森实业公司突然向原告发送《通知函》，以租赁物业被政府部门征收为由通知原告于租赁合同在2020年6月30日解除，并要求原告于2020年6月30日前搬迁清场。原告为履行4年租约已投入巨额资金和精力，且租赁期限仍有2年，被告泉森实业公司现无故单方解除合同并要求搬离的行为已经严重损害了原告的合法权益，被告泉森实业公司也未按照合同约定提前60天通知被告也严重违反合同的约定。2020年6月22日，被告通行实业公司同样单方通知原告限期搬迁清场。对此，原告就租赁事宜多次与两被告主动协商，但均遭到两被告的无礼拒绝。两被告甚至向租赁物业采取了停水、停电等侵权行为来迫使原告退场，严重影响原告正常使用租赁物业和生产经营，甚至导致原告的药库因断电无法维持正常仓储温度，大量药品失去药用效力，损失惨重。无奈之下，原告只能采取自救行为，包括但不限于向外租赁了发电机租和购买柴油来维持生产经营。原告认为，租赁合同仍未到期且未解除的情况下，两被告强行提前解除租赁合同的行为已经违反了诚实信用原则，也给原告造成严重的经济损失。综上所述，两被告违法行为严重侵犯了原告的合法权益，原告特诉至法院，请求法院在查明事实的基础上支持原告全部诉讼请求。被告泉森实业公司的答辩意见：1.被告泉森实业公司依据与原告签订的物业租赁合同约定的条件解除合同，原告主张继续履行缺乏事实与法律依据。依据双方签订的物业租赁合同确定的首次租赁期限为2020年6月30日止，延续租赁期限是以物业不旧改作为生效条件，现延续租赁期限的生效条件未能成就。被告泉森实业公司依据合同约定的条款终止合同，符合法律规定。2.涉案场地已经不具备安全生产的基本条件，涉案合同不具备继续履行的客观条件。原告主张恢复供水、供电缺乏事实与法律依据，因为涉案场地涉及旧改拆迁，坂田街道安全办已经书面通知涉案场地不具备安全生产条件，要求各企业于2020年12月31日前搬离，所以涉案的合同不具有继续履行的基本条件。3.原告主张赔偿损失缺乏事实与法律依据。首先，原告租赁涉案场地用于商业经营，在双方签订涉案的物业租赁合同时，原告已经明确知晓涉案租赁物业可能存在旧改拆迁的情形，原告应当充分认识与承担商业经营活动中可能产生的经营风险，而被告泉森实业公司依据合同约定终止合同符合法律规定，无需承担赔偿责任；其次，原告在本案中提供的证据不足以证明其产生的实际损失，也不足以证明该款项支出与本案存在着直接的关联性，所以原告在本案中主张的赔偿损失诉求缺乏事实与法律依据。4.本案的涉案物业场地目前涉及重大的民生旧改项目，原租赁涉案物业的100多家租户已经基本搬离涉案场地，目前包括本案的原告在内仅有两家租赁企业还未搬离，另一家的未搬离的华腾实业与两名被告的纠纷，龙岗区人民法院已经作出一审判决，判定华腾实业限期搬离涉案物业，将涉案场地交还给被告泉森实业公司，所以原告违法占用涉案场地的行为已经严重影响了涉案旧改拆迁的进度，不仅直接损害了两名被告的合法权益，也严重损害了社会公共利益造成了重大损失。综上，请求法庭尽快查明本案事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告通行实业公司的答辩意见：其同意被告泉森实业公司的答辩意见。另本案为房屋租赁合同纠纷，通行实业公司并非合同当相对方，主体不适格；公司保留对吴锦莲及其他相关主体索赔的权利，因吴锦莲等承租主体故意拖延搬迁，公司每月损失过渡期补助费约200万元。针对原告的起诉，被告泉森实业公司提起如下反诉请求：1、确认被告泉森实业公司与原告签订的《物业租赁合同》终止履行；2、原告在判决书生效后五日内搬离深圳市龙岗区，将涉案物业交付给被告泉森实业公司；3、原告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年7月28日，原告与被告泉森实业公司签订《物业租赁合同》，合同约定被告泉森实业公司将涉案物业租赁给原告作为厂房使用，租赁合同第二条第2.1款约定：“物业租赁期限为2018年7月28日起至2020年6月30日止，如（2020年7月）以后该物业不旧改，则可以延续至2022年6月30日”，租赁合同第十三条第13.2款约定：“租赁期间……如该租赁物被征收、改造、旧改、拆迁等……原告将租赁物以现状交还泉森实业公司，泉森实业公司并不承担任何经济补偿，原告也无权自行向政府相关部门、相关开发单位提出包括装修补偿费、赔偿费、经营停业损失费、员工遣散费、搬迁费等在内的任何补偿要求，原告逾期未全部搬迁搬离的，应向泉森实业公司支付违约金，并承担泉森实业公司的一切经济损失”。2020年6月2日，被告通行实业公司收到坂田街道土地整备中心发出的《搬迁通知》，告知“坂田北文体中心项目作为区重点民生工程建设项目，按照项目规划红线范围需对该片区工业厂房进行拆除。为保证项目建设，请涉及上述范围内建筑业主、租户等权利人积极配合启动搬迁并于2020年8月31日前清空场地、完成搬迁工作。”通行实业公司于2020年6月22日向被告泉森实业公司发出《搬迁通知》，其内容除复述坂田土地中心通知外，另告知泉森实业公司就位于坂田街道龙船坑下雪科技园的两司租赁合同中的全部物业进行拆除，要求泉森实业公司根据租赁合同的约定启动清退、搬迁搬离程序，并在2020年9月20日前清空场地、将场地交回给通行实业公司。据此，泉森实业公司在收到通知后，第一时间通知原告租赁合同于2020年6月30日到期后不再延续，并告知原告结清费用、限期搬离，将涉案物业交还给泉森实业公司。但原告未按期清退、搬离。经被告多次催促原告限期搬离、结清费用，截至今日，原告仍未搬离涉案租赁物业。被告泉森实业公司认为，根据双方订立的租赁合同约定，双方确定租赁合同期限时，已经明确将涉案物业是否旧改作为租赁期限是否延续的生效条件。现租赁期限延续的条件并未成就，合同到期自动终止。被告泉森实业公司通知原告不再延续、要求限期搬离，符合合同约定与法律规定。而且，原告从2020年7月1日开始拖欠涉案场地使用费用，拖欠时间已经长达半年，拖欠金额超过100万元。即使租赁合同延续，依据原告迟延支付合同款项超过15日的情形，被告泉森实业公司也可以依法解除合同。另一方面，原告占用涉案物业拒不搬离，将可能造成通行实业公司拆迁进度的损失。所以，原告应当向被告泉森实业公司交还租赁场地。同时，被告泉森实业公司保留向原告主张场地占用费用、违约金、损失赔偿的法律权利。综上所述，请求法院尽快查明案件事实，支持被告泉森实业公司全部诉讼请求，以定分止争，减少各方损失，维护法律尊严。原告对被告泉森实业公司的反诉答辩意见：反诉人应当举证证明涉案合同已完全符合双方所约定的终止条件，反诉人现有证据并不能证实涉案物业已经旧改，更无法证明旧改进展的程度已经符合涉案合同第13.2条所约定的条件。首先，涉案合同第2.1条既然约定了不旧改作为可以延续租赁期限的条件，而反诉人主张已经发生旧改，因而合同终止。那么反诉人就应当承担相应的举证责任。从本案现有证据来看并没有市政府或区政府正式出具的有关涉案物业已经旧改立项的相关正式文件。坂田街道土地整备中心出具的搬迁通知，远远达不到证明目的。该拆迁搬迁通知既没有相应的旧改立项信息，也不具备涉案物业旧改公示的效力，甚至搬迁通知出具主体坂田街道土地整备中心，根本不具备旧改项目审批公示等资格和职权。如果本案在认定是否已经发生旧改事实方面，也是根据坂田街道土地整备中心出具的搬迁通知等文件，将产生明显严重的事实认定错误。答辩人已经依法向法庭申请涉案物业有无旧改及旧改进展程度的调查取证申请，如法院在未完成相关调查取证即作出已经旧改的事实认定，将产生明显的程序违法行为，甚至失职行为。其次，涉案合同第2.1条虽然约定了是否旧改作为是否续约的条件，但该条件并不具体。因为旧改是一个周期性完成的相当长的一个行为。因此双方在涉案合同第13.2条明确约定了旧改到什么程度才导致合同自动终止，也就是说合同第13.2条的约定是对合同第2.1条约定的一个明确补充说明，使其更加具体可操作性。原告也正是基于对合同第13.2条约定内容的信赖才同意签订涉案合同，因此涉案合同第13.2条，双方所约定的条件才是本案审理并认定合同是否自动终止的关键条款。最后，根据涉案合同第13.2条的明确约定涉案合同终止的条件是甲方也就是被告泉森实业公司在更新实施主体取得工改商或住建设用地规划许可证，且甲方通知书面通知乙方之日起第60天自动终止本协议。也就是说涉及到涉案物业已经旧改立项，涉案合同都不会自动终止，合同自动终止还必须具备旧改项目已经完成实施主体确认，且实施主体已经取得用地规划许可证，甲方通知乙方之日起60天后合同才自动终止。目前涉案合同涉案物业是否已经获批旧改立项还不得而知，更无法明确是否已经完成旧改项目实施主体确认。综上，本案现有的证据，均无法证实涉案物业已经满足符合上述合同终止条件。因此涉案合同并未终止，理应继续履行，人民法院应当依法驳回反诉人提出的合同终止履行的反诉请求，原告无需将涉案物业交还反诉人，涉案合同应当继续履行。被告通行实业公司对被告泉森实业公司的反诉答辩称，请依法支持被告泉森实业公司的反诉请求。经审理查明，2018年7月28日，被告泉森实业公司作为出租方（甲方）、原告作为承租方（乙方），双方签订《物业租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市龙岗区租赁给乙方作为厂房使用，物业租赁期限为2018年7月28日起至2020年6月30日止，如（2020年7月）以后该物业不旧改，则可以延续至2022年6月30日。租金为109600元／月，每两年在上一年基础上递增10%，每两年的7月1日为租金调整日。物业管理费为10400元／月。合同签订时，乙方应向甲方缴付第一个月租金109600元、管理费10400元、租赁保证金240000元和水电保证金50000元。乙方应于每月10日前向甲方支付当月租金、管理费及上月水电等费用。乙方未按时足额交付租金的，需向甲方缴交滞纳金，滞纳金每日按拖欠租金总额的千分之五计收；乙方逾期7天未缴交租赁费用或水电费用，甲方可采取停水、停电措施促使乙方缴款，由此产生的损失和责任，由乙方责任，甲方不用承担任何责任；逾期超过15天的，甲方除追收乙方应缴款项外，有权单方面终止合同，没收租赁保证金，并视为乙方违约且赔偿甲方的相关损失。租赁期间如该租赁物被征收、改造、旧改、拆迁等，甲方在更新实施主体取得工改商／住建设用地规划许可证且甲方书面通知乙方之日起第60天自动终止合同，乙方应在更新实施主体取得工改商／住建设用地规划许可证且甲方书面通知乙方之日起60天内终止经营并撤离全部人员和活动物品，乙方将租赁物以现状交还甲方，甲方不承担任何经济补偿，乙方也无权自行向政府相关部门、相关开发单位提出包括装修补偿费、赔偿费、经营停业损失费、员工遣散费、搬迁费等在内的任何补偿要求，乙方逾期未全部搬迁搬离的，应向甲方支付违约金，并承担甲方的一切经济损失，违约金从逾期之日起，每日按同期日租金的三倍计收。合同签订后，被告泉森实业公司将涉案物业交付原告承租使用。2020年6月2日，深圳市龙岗区坂田街道土地整备中心（以下简称坂田土地整备中心）向被告通行实业公司及案外人深圳市下雪股份合作有限公司发出《搬迁通知》，内容为：坂田北文体中心项目作为区重点民生工程建设项目，按照项目规划红线范围需对该片区工业厂房进行拆除。为保证项目建设，请涉及上述范围内建筑业主、租户等权利人积极配合启动搬迁并于2020年8月31日前清空场地、完成搬迁工作。2020年6月19日，佳兆业城市更新集团（深圳）有限公司与通行实业公司、深圳市下雪股份合作公司、深圳市龙岗区布吉街道雪象社区下雪居民小组签订涉案物业所在工业区的旧改拆迁补偿协议。根据协议约定通行实业公司应于2020年8月31日前将被搬迁物业清租并移交给佳兆业城市更新集团（深圳）有限公司。2020年6月22日，被告泉森实业公司向原告发出《通知函》，内容为：由于涉案物业被政府部门征收、旧改，因此通知原告双方签订的《物业租赁合同》于2020年6月30日自动终止，要求原告于合同终止后办理退租手续、结清费用并移交房屋给泉森实业公司，搬迁最迟期限不得超过2020年9月20日。2020年9月9日，通行实业公司向泉森实业公司发出一份《通知函》，通知将涉案物业所在工业园区将于2020年9月20日后停止相应配套服务，要求泉森实业公司通知相关企业完成退租手续尽快搬离、加快交房进度。2020年9月17日，深圳市龙岗区坂田街道土地整备中心向通行实业公司、深圳市下雪股份合作有限公司发出一份《关于加快下雪科技园内厂房及宿舍搬迁进度的通知函》，要求该两公司于2020年9月20日前清空厂房及宿舍并做好移交工作。2020年10月17日，通行实业公司向涉案物业所在工业园区各物业使用人发出一份《温馨提示》，要求各物业使用人于2020年10月20日前搬离。2020年12月9日，深圳市龙岗区坂田街道安全管理委员会办公室向涉案物业所在工业园区各企业发出一份《坂田街道安委办关于要求下雪科技园区搬离的通知》，称涉案物业所在工业园区目前处于无人管理、公共配套不健全、环境卫生条件差的状况，对园区企业已不具备安全生产条件，为防止安全生产事故的发生，通知各企业于2020年12月31日前搬离。本院认为，根据《物业租赁合同》的约定，租赁期限为2019年4月1日至2020年6月30日，但是如果2020年7月以后该物业不旧改，则可以延续至2022年6月30日，因此租赁期限在2020年7月份之后是否延续，是附条件的，条件为涉案物业在该时间不旧改。但是由于涉案物业在2020年6月即已经纳入龙岗区重点民生工作建设项目即坂田北文体中心项目的旧改范围，且业主已签订了拆迁补偿协议，并要求使用人限期搬离，故租赁合同中约定的租期延续条件未能成就，双方的租赁合同关系应认定已于2020年6月30日期满终止。原告应依约及时搬离涉案物业并将物业移交给泉森实业公司，故被告反诉请求原告搬离并移交物业，符合法律规定，本院予以支持。原告起诉要求继续履行合同及赔偿损失，依据不足，本院不予支持。关于合同中约定的“租赁期间如该租赁物被征收、改造、旧改、拆迁等，甲方在更新实施主体取得工改商/住建设用地规划许可证且甲方书面通知乙方之日起第60天自动终止合同”是关于合同约定的租赁期限内提前解除合同的条件，并不适用于本案情形。因此，原告请求本院调查取证相关旧改进展程度的文件，并不影响本案的实体审理，本院未予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四第、第四十五条、第四十六条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）吴锦莲的诉讼请求；二、原告（反诉被告）吴锦莲应于本判决生效后五日内搬离深圳市龙岗区坂田街道雪象居委下雪村龙船坑5栋2楼整层并将该物业移交给被告（反诉原告）深圳市泉森实业发展有限公司。本诉案件受理费2948.16元（原告已预交），由原告自行负担；反诉案件受理费50元（被告深圳市泉森实业发展有限公司已预交），由原告负担，原告应于本判决生效之日起五日内向被告深圳市泉森实业发展有限公司迳行支付50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杜 攀二〇二一年四月二日书记员 陈艳婷