江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终579号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭强，男，1985年5月21日生，汉族，住吉安市吉州区。委托诉讼代理人：黄潮兵，江西吉泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张重高，男，1962年9月9日生，汉族，住吉安市青原区。上诉人郭强因与被上诉人张重高房屋租赁合同纠纷一案，不服吉安市青原区人民法院（2020）赣0803民初1020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人郭强的委托诉讼代理人黄潮兵、被上诉人张重高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郭强上诉请求：1．依法撤销吉安市青原区人民法院作出的（2020）赣0803民初1020号民事判决第二项、第三项、第四项；2．依法改判被上诉人赔偿上诉人货物损失16295元（上诉人不服金额为4888.5元）；3．依法改判被上诉人返还上诉人租金36000元；4．依法改判被上诉人返还上诉人押金10000元；5．依法改判上诉人无需承担对位于吉安市青原区恢复原状的责任；6．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定被上诉人只承担上诉人货物损失的70％，不符合案件事实。首先，在原审过程中，上诉人申请对因房屋漏水所造成的财产损失进行鉴定。经原审法院委托，吉安同济资产评估有限公司作出吉安同济评报字［2020］026号资产评估报告，结论为委托评估的资产评估价值为人民币16295元。该评估报告经过庭审双方的举证质证，被上诉人对该评估报告的真实性无异议，原审法院也认定并采信了该评估报告。其次，上诉人也提交了漏水现场的照片、视频及受损货物照片，足以证实上诉人受损货物基本属于插线板等电器类货物，一旦泡水是报废，无法使用的。另外，现场照片和视频也证实，货物损失完全是漏水导致，上诉人知晓漏水之后，已经采取了措施减少损失倘若没有采取措施减少损失，上诉人的损失远远不止这些。因此，原审法院在已经采信评估报告的同时，认为上诉人未采取措施减少损失且货物未完全丧失功能，判决被上诉人只承担70％损失，并不符合案件事实，也无相应的证据支持。被上诉人应当赔偿上诉人的货物损失16295元。二、原审法院认定上诉人支付给被上诉人的租金54000元包含了押金10000元，与事实不符。根据上诉人提供的转账记录，上诉人支付了第一年的租金54000元、押金10000元，合计向被上诉人支付了64000元。64000元系分四次向被上诉人支付，分别为2018年4月25日支付押金10000元，2018年11月21日支付21000元，2018年11月14日支付30000元，2018年12月10日支付3000元。原审法院在已经认定合同签订当日2018年4月25日支付押金10000元的情况下，认定上诉人仅支付了租金44000元，与事实严重不符。三、本案的房屋租赁合同之所以解除，原因在于被上诉人交付使用的商铺存在严重的漏水问题，被上诉人应当相应的减少租金，故应当退还租金36000元，原审法院判决适用法律错误。涉案房屋在承租的第一个月2018年11月就出现了严重的漏水，导致上诉人产生重大的货物损失，所承租的商铺根本无法正常使用。从2018年11月到2019年11月这一年的时间里，被上诉人始终没有解决房屋漏水问题，被上诉人的行为给上诉人带来重大经济损失。根据约定及合同法规定，被上诉人负有保持租赁物符合约定的用途的义务。因为房屋漏水问题严重给上诉人造成重大经济损失且漏水问题一年都未能得到解决，合同解除的过错在于被上诉人。根据我国《合同法》第二百二十一条规定：“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”因此，被上诉人应当退还2018年11月3日至2019年11月2日期间的租金36000元。四、上诉人所承租的吉安市青原区贸易广场西街24号商铺一楼楼梯并非上诉人损坏。首先，原审庭审时，上诉人已经提供充分的证据证明：上诉人承租接手该商铺时，该商铺的一楼楼梯就已经拆除，上诉人并没有对承租商铺进行改建或损坏，也没有进行装修，一楼楼梯与上诉人无关。其次，根据谁主张谁举证的原则，被上诉人主张一楼楼梯系上诉人损坏，应当由被上诉人提供证据证明，而不是将举证责任转嫁给上诉人。原审法院认为上诉人没有举证证明上诉人商铺转租过来时一楼楼梯已经损坏，就此认定楼梯系上诉人损坏，判决上诉人对一楼楼梯恢复原状，原审法院的该认定与事实不符，适用法律错误。综上，原审法院认定事实不符合事实，适用法律错误，请求二审法院明案件事实，正确适用法律，依法改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人张重高辩称，1．上诉人对店面的各方面情况均知晓，三楼存在局部小范围的滴漏，不会造成货物、财产损失。2．上诉人在2019年11月转让到期后，正式交租金时一拖再拖才付了租金54,000元给被上诉人，以存在一点漏水为由扣了3,000元，被上诉人之后叫人修好了，没过多久3,000元就付给了被上诉人，但没有付押金。3．承租人扩大事实，一点阴漏很正常。4．上诉人至询问时止都没有将楼梯恢复原状，导致被上诉人损失一年多租金。5．上诉人《租赁合同》里约定租赁结束时，承租方须将房屋设施恢复原状（将一楼楼梯恢复原状）。郭强向一审法院提出本诉请求：1．依法解除原、被告于2018年4月25日签订的房屋租赁合同，判令被告返还原告租金36,000元、赔偿原告货物经济损失15,000元，以上合计51,000元；2．本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，其变更第一项诉讼请求为依法解除原、被告于2018年4月25日签订的房屋租赁合同，判令被告返还原告租金36,000元、赔偿原告货物经济损失16,295元，以上合计52,295元，退回押金10,000元，其余诉请不变。张重高向一审法院提出反诉请求：1．判令反诉被告郭强赔偿反诉原告张重高租金24,000元（从2019年11月3日起计算至法院判决解除合同生效时止，暂计算至2020年4月14日）；2．判令反诉被告支付违约金5,400元；3．判令反诉被告对案涉商铺恢复原状（一楼楼梯及墙面）。一审法院认定事实：2018年4月25日，出租方张重高（甲方）与承租方郭强（乙方）签订了《租赁合同》，约定：1、甲方将自有的吉安市青原区贸易广场西街24号的商铺出租给乙方使用；2、租赁期共3年，甲方从2018年11月3日起将出租商铺交付乙方使用至2021年11月2日；3、本商铺年租金第一年为人民币54,000元，按年结算。每年11月2日前支付次年全年租金，租金第二年55,000元，第三年56,000元，押金10,000元，租期到期后押金全额退回；4、租赁期间，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意并承担装修改造费用。租赁结束时乙方须将房屋设施恢复原状。（将一楼楼梯恢复原状）；5、在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；6、在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金等内容。同日，郭强向张重高支付了押金10,000元。2018年11月14日至2018年11月21日，郭强陆续向张重高支付了租金44,000元。2018年11月20日，商铺存在漏水问题后，郭强通过微信与张重高联系维修事宜，张重高在2018年11月底、12月初进行了维修。2019年1月5日，商铺又出现漏水问题，双方多次进行协商无果，郭强遂诉至法院。张重高随即提出反诉。另查明，本院于2019年11月25日收到郭强递交的民事诉状，经双方当事人同意，组织双方当事人进行诉前鉴定程序。2020年3月23日，郭强向法院提出对商铺补漏修复费用和漏水造成的财产损失进行鉴定的申请，后其又撤回对商铺补漏修复费用的申请。法院受理后遂委托吉安同济资产评估有限公司对郭强申请漏水造成的财产损失进行鉴定，吉安同济资产评估有限公司于2020年7月2日作出了吉安同济评报字［2020］026号资产评估报告，结论为漏水造成的财产损失16,295元，该报告在特别事项说明第四项中注明：本次评估项目中，对因漏水造成的委评资产质量鉴定超出注册资产评估师执业范围，本次评估未考虑上述因素对价值的影响。为此，郭强花费了鉴定费2,000元。一审法院认为，郭强与张重高签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。1、关于合同解除时间的问题。庭审中双方当事人都同意解除双方于2018年4月25日签订的《租赁合同》，但对解除的时间存在争议，郭强认为合同解除的时间为其通过微信与张重高确定解除租赁合同的2019年11月，张重高则认为合同解除的时间是在法院主持双方进行调解，双方一致同意解除租赁合同的当天即2020年11月5日。本院认为由于不可归责于郭强的原因导致其无法继续使用涉案商铺，郭强可行使解除合同的权利，但需向张重高作出解除合同的意思表示，同时应按合同约定的提前3个月书面通知对方，郭强提供的其于2019年11月14日发送给张重高的微信载明“我们现在退租，你把押金和租你店面各方面的损失退钱给我们”等内容具有解除合同的意思表示，但双方未达成一致意见。诉前鉴定过程中，郭强在起诉状上再次载明要求解除与张重高签订的《租赁合同》，本院于2020年3月25日向张重高邮寄了起诉状副本等材料，张重高于2020年3月26日收到上述材料，故本院确定张重高已充分知晓解除合同的意思表示，故本院确认双方当事人签订的《租赁合同》于2020年3月26日解除。2、关于郭强货物损失的问题。本案诉争商铺出现漏水问题后，郭强多次要求张重高进行维修，张重高作为出租人负有维修租赁物的义务。张重高虽然进行过维修，但未彻底解决商铺漏水的问题，因漏水造成郭强货物的损失，张重高应当予以赔偿。本案中，考虑到资产评估报告中特别说明：“本次评估项目中，对因漏水造成的委评资产质量鉴定超出注册资产评估师执业范围，本次评估未考虑上述因素对价值的影响。”同时郭强在商铺出现漏水问题时，未能利用自己的便利条件及时采取相应措施，防止损失进一步扩大，以及郭强部分货物有包装袋并未完全丧失基本使用功能，故本院酌定张重高应赔偿郭强货物损失为11406.5元（16295元×70%）。3、关于租金、押金、违约金给付的问题。张重高作为出租人负有维修租赁物的义务，郭强作为承租人可以要求出租人在合理期限内维修，因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。首先，从双方微信聊天记录可以看出郭强于2018年11月20日向张重高告知商铺出现漏水问题，张重高在2018年11月底、12月初进行了维修，2019年1月5日郭强向张重高告知又出现漏水问题后，张重高陈述其会叫人来维修，但双方就维修事宜未达成一致意见；其次，郭强未提供充分的证据证明其租赁的商铺实际使用面积不到三分之一；第三，郭强亦未提供充分的证据证明其在2019年11月已搬离了案涉商铺，故本案综合考虑当事人的举证情况、合同的履行情况、合同解除后的义务、当事人的过错程度以及郭强所受损失等因素，本院认为租赁期间的第一年即2018年11月3日起至2019年11月2日止的租金54000元郭强应予支付给张重高，对郭强主张返还已交租金36000元的诉请本院不予支持。此后，因双方协商不成，郭强向本院递交民事诉状，并且商铺漏水问题一直持续导致其无法继续正常使用，不能实现租赁合同的目的，故张重高主张支付2019年11月之后租金于法无据，亦与理不合，本院亦不予支持。鉴于双方均同意解除房屋租赁合同，且郭强提供第一年的租金54000元的转账记录中包含了押金10000元的转账记录，故其要求张重高退还押金10000元于法无据，本院不予采信。因郭强未按约支付租金系事出有因，故对张重高要求郭强支付违约金的诉请本院亦不予支持。4、关于租赁物恢复原状的问题。郭强作为承租人应当妥善保管租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物使用后的状态。《租赁合同》约定：“租赁期间，承租方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得出租方同意并承担装修改造费用。租赁结束时承租方须将房屋设施恢复原状。（将一楼楼梯恢复原状）”。因郭强未提供充分证据证明商铺一楼楼梯在其从上一任承租方转租过来时就已经损坏，并且原、被告签订的租赁合同中亦约定郭强负有将一楼楼梯恢复原状的义务，故张重高诉请要求郭强对商铺的一楼楼梯恢复原状合法有据，本院予以支持。因商铺的一楼墙面现已恢复原状，张重高要求郭强将商铺的一楼墙面恢复原状的事由已消失，故该项反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）郭强与被告（反诉原告）张重高自愿解除双方于2018年4月25日签订的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）张重高在本判决生效后五日内赔偿原告（反诉被告）郭强货物损失11406.5元；三、原告（反诉被告）郭强在本判决生效后五日内对位于吉安市青原区恢复原状；四、驳回原告（反诉被告）郭强的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张重高的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3815元，鉴定费2000元，两项合计5815元，由原告（反诉被告）郭强负担1400元，被告（反诉原告）张重高负担4415元；反诉受理费540元，由原告（反诉被告）郭强负担100元，被告（反诉原告）张重高负担440元。二审中，上诉人郭强向本院提交的证据：转账记录书证一份，证明上诉人支付了第一年的租金54,000元、押金10,000元，合计向被上诉人支付了64,000元。被上诉人张重高对证据质证认为，女儿张莹的支付宝确实于2018年4月25日收到10,000元押金，对其三性无异议。本院对上诉人郭强提交的证据认证如下：被上诉人张重高对收到10,000元押金支付宝收款明细单据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对10,000元押金支付宝收款明细单据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实相一致。本院认为，本案争议焦点是：1．租赁房屋漏水造成货物实际损失的问题。2．被上诉人张重高是否应当返还36,000元租金及10,000元押金的问题。3．上诉人郭强是否应对承租商铺的一楼楼梯，承担恢复原状的责任问题。关于租赁房屋漏水造成货物实际损失的问题。本案诉争商铺出现漏水问题后，上诉人郭强要求被上诉人张重高进行维修，被上诉人张重高作为出租人理应对租赁物履行维护、维修义务。被上诉人张重高虽然进行过维修，但仍未彻底解决商铺漏水的问题，故因漏水造成上诉人郭强货物的损失，被上诉人张重高应负主要责任，对因房屋漏水致使货物损失应予以赔偿。同时，漏水的情况发生后，上诉人郭强应进行力所能及的抢修，积极采取措施尽量减少或防止损失的进一步扩大。上诉人郭强知道漏水情况后又未及时查看及转移货物，因此应负次要责任。此外，上诉人郭强部分货物有包装袋并未完全丧失基本使用功能，故一审院酌定张重高应赔偿郭强货物损失为11,406.5元（16,295元×70%），并无不当。上诉人郭强上诉主张改判由被上诉人张重高赔偿其货物损失16,295元的请求，本院不予支持。关于被上诉人张重高是否应当返还36,000元租金及10,000元押金的问题。本院认为，从双方微信聊天记录可以看出上诉人郭强于2018年11月20日向被上诉人张重高告知商铺出现漏水问题，被上诉人张重高在2018年11月底、12月初进行了维修，2019年1月5日上诉人郭强向被上诉人张重高告知又出现漏水问题后，被上诉人张重高陈述其会叫人来维修，但双方就维修事宜未达成一致意见；上诉人郭强未提供充分的证据证明其租赁的商铺实际使用面积不到三分之一；上诉人郭强亦未提供充分的证据证明其在2019年11月已搬离了案涉商铺，故本案综合考虑当事人的举证情况、合同的履行情况、合同解除后的义务、当事人的过错程度以及上诉人郭强所受损失等因素，本院认为租赁期间的第一年即2018年11月3日起至2019年11月2日止的租金54,000元上诉人郭强应予支付给被上诉人张重高，对上诉人郭强主张返还已交租金36,000元的诉请本院不予支持。鉴于二审中上诉人郭强提供新证据证明其于2018年4月25日将10,000元押金转至被上诉人张重高女儿张莹的支付宝账户，且被上诉人张重高对此转账记录的合法性、真实性、关联性无异议，在租赁合同解除后，上诉人郭强诉请要求被上诉人张重高退还押金10,000元有事实和法律依据，本院予以支持。关于上诉人郭强是否对承租商铺的一楼楼梯，承担恢复原状的责任问题。被上诉人张重高认可在其与上诉人郭强签订合同时，涉案商铺的楼梯以及墙面均被上一任租户许明华拆除。但在2018年4月25日张重高与郭强《租赁合同》中明确约定“租赁期间，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。（将一楼楼梯恢复原状）”。《租赁合同》是双方的真实意思表示，双方当事人均应按合同之约定行使合同权利和履行合同义务。被上诉人张重高在合同签订后，依约将商铺交付使用，履行了合同约定的义务，上诉人郭强也应当按合同约定在租赁结束时将一楼楼梯恢复原状。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”鉴于二审前被上诉人张重高出于出租需要已将商铺的一楼楼梯恢复原状，故上诉人郭强在执行程序中可折价补偿被上诉人张重高恢复一楼楼梯的费用。综上所述，二审出现新证据，上诉人郭强的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持吉安市青原区人民法院（2020）赣0803民初1020号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销吉安市青原区人民法院（2020）赣0803民初1020号民事判决第四项；三、被上诉人张重高在本判决生效后五日内向上诉人郭强返还押金10,000元；四、驳回上诉人郭强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费、鉴定费共计7,430元，由上诉人郭强承担3,000元，由被上诉人张重高承担4,430元。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖建文审判员  刘 静二〇二一年四月十六日书记员  郭芷伊