山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁04民终827号上诉人（原审原告、反诉被告）：山东兴盟置业有限公司,统一社会信用代码913704005845293613，住所地滕州市姜屯镇驻地（镇政府北侧）。法定代表人：苗逢春，总经理。委托诉讼代理人：刘婷婷，女，系该公司股东法务。委托诉讼代理人：杜全光，北京恒都律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：滕州市势竹商贸有限公司，统一社会信用代码91370481MA3PXTC35P，住所地滕州市鲁班大道南首盛凯汽车城**。法定代表人：魏国亮，经理。委托诉讼代理人：翟德涛，滕州市级索法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：孔令凯，男，该公司职工。上诉人山东兴盟置业有限公司（以下简称兴盟公司）因与被上诉人滕州市势竹商贸有限公司（以下简称势竹公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2020）鲁0481民初4966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。兴盟公司上诉请求：1.撤销山东省滕州市人民法院(2020)鲁0481民初4966号民事判决第一项，改判支持兴盟公司一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由势竹公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院认定兴盟公司构成违约、不能主张势竹公司全额支付租金与查明事实不符，不能成立。根据《委托经营合同》第二条约定，兴盟公司分两批交付势竹公司，首批交付面积约计40000平方米，剩余B4区约计面积16000平方米，兴盟公司完善竣工验收备案手续后交付势竹公司。事实上在2020年2月21日签订合同时兴盟公司就交付了首批面积约计40000平方米，现在第二批16000平方米也已交付给势竹公司，因此兴盟公司已经完全履行了合同约定义务。只是由于势竹公司没有名气，缺乏招商能力，只能借其他公司名义宣传，也可能受疫情影响，兴盟公司虽然交付了房屋，但势竹公司只将少部分房屋出租，导致势竹公司资金紧张。势竹公司曾两次书面致函给兴盟公司，承诺在2020年6月30日之前付清剩余租金。在函件中势竹公司没有对租金和交付的房屋提出任何异议，在2020年7月22日势竹公司收到兴盟公司催要租金的律师函后，也没有提出任何异议。甚至一直到一审开庭前势竹公司对租金和交付的房屋也没有提出任何异议。根据《委托经营合同》中的双方声明，势竹公司在受托前已对经营物业运营状况、运营费用及运营风险全部知悉和了解，并自愿承担因受托经营物业而产生的一切权责及后果，兴盟公司交付的房屋符合《委托经营合同》约定，兴盟公司没有违约。现在兴盟公司已经完全清退了原租赁户，一审认定孙东辉与兴盟公司签订租赁合同与事实不符，兴盟公司根本没有与其签订租赁合同。兴盟公司交付的房屋建筑面积为55936平方米，按照每天每平方米一元的租金价格，一年的租金也要大约2000万元，现在兴盟公司以第一年400万元的低价租给势竹公司，已经考虑到B4区的没有竣工验收，势竹公司对此非常清楚，而且在合同中也进行了约定。兴盟公司与势竹公司是以当时的现状进行的合同约定，双方都清楚，因此在一审开庭前势竹公司一直没有对租金提出异议，现在一审法院却以B4区没有竣工验收和一户租赁没有清退驳回兴盟公司的租金给付请求，没有事实和法律依据。二、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国民法典》七百二十二条，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。另外根据兴盟公司与势竹公司签订的《委托经营合同》第4-5条约定，逾期60日不支付租金，兴盟公司有权单方面解除合同，势竹公司所产生的各种损失自负。现在势竹公司逾期支付租金264万元，依法应解除合同，一审判决不予解除错误。势竹公司辩称，一、原审认定案涉合同为租赁合同正确。根据双方当事人签订的《委托经营合同》内容和履行事实可以看出：本合同的客体是建筑物业，而非委托代理行为。兴盟公司依据合同约定向势竹公司交付的是物的使用权，势竹公司向兴盟公司交付的是租金，这是兴盟公司出具收款收据时明确的意思表示。合同的约定内容和双方的履行行为表象，都不具备代理合同的特性。因此案涉合同名为委托合同，实为租赁合同，原审法院认定事实和适用法律并无不当。二、兴盟公司在履行合同过程中首先违约。按照双方签订的《委托经营合同》第二条约定：兴盟公司委托势竹公司经营招商、运营的物业，兴盟公司须完善竣工验收备案手续后交付势竹公司；兴盟公司应保证房屋性质可用于商业经营并符合国家相关规定的要求。事实上，势竹公司在使用经营过程中发现，兴盟公司提供给势竹公司的物业，设计规划不合理，供电、消防设施、管线安装存在安全隐患，房屋也存在重大质量问题。势竹公司多次要求兴盟公司按照合同约定提供该物业工程的合法竣工验收手续，可兴盟公司一直推拖，至今也没有提供。因此势竹公司对兴盟公司提供的商铺物业，双方没有办理交接手续，即兴盟公司没有完全合格交付。兴盟公司没有依照合同约定的数量、质量向势竹公司交付租赁物的行为，系违约行为，势竹公司在兴盟公司没有或者不能完全提供合乎约定数量和质量的租赁物情况下，拒绝继续向兴盟公司交付租金的行为，是行使不安抗辩权，避免遭受更大风险，防范自身形成重大损失。三、有关兴盟公司主张解除案涉合同事宜。事实上，在合同签订后，势竹公司最初不但按照约定向兴盟公司交付了租金，而且投入了大量的人力、物力、精力，为确保入驻商户安全经营，不断对商铺建筑查缺补漏，弥补兴盟公司提供商铺物业的缺陷，并以多种形式举办招商宣传活动，彻底改变了兴盟公司的兴盟国际商城竣工四年没有任何收入的现状。在势竹公司的努力下，出现了商户不断入住商城的良好势头，不想兴盟公司采取关门、断电、哄闹的手段，扰乱势竹公司的正常经营，后又一纸诉状将势竹公司告上法庭，重创了势竹公司的经营活动，致商户入住率停止不前。兴盟公司请求解除合同，但兴盟公司的违约失信、肆意破坏行为，不但造成势竹公司既得利益成为泡影，而且造成势竹公司投入的近500万元资金至今无法收回。因此势竹公司一审提出反诉，要求兴盟公司承担违约责任，赔偿势竹公司的损失。一审判决后，势竹公司之所以没有上诉，是认为双方当事人继续诉讼，两败俱伤的后果只会继续发展，形成更大的相互伤害。没想到兴盟公司仍然不思悔过，继续做损人不利己的行为。如果兴盟公司支付势竹公司直接经济损失500万元，势竹公司可以答应兴盟公司的该项请求。综上所述，兴盟公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。兴盟公司向一审法院起诉请求：1.判令解除兴盟公司与势竹公司于2020年2月21日签订的《委托经营合同》；2.判令势竹公司支付兴盟公司经营物业使用费640000元及违约金（以640000元为基数，按照日利率0.05%自2020年6月1日起计算至实际履行完毕之日止）；3.判令势竹公司支付兴盟公司律师费用暂计82800元、经济损失暂计100万元、装修改造修复费用暂计100万元（最终以实际评估鉴定价格为准）；4.本案诉讼费、保全费、保全保险费等由势竹公司承担。势竹公司向一审法院反诉请求：1.确认势竹公司、兴盟公司签订的合同无效；2.判令兴盟公司返还势竹公司已经缴纳的费用140万元并赔偿势竹公司因履行合同垫付的费用共计400万元；3.请求判令兴盟公司承担反诉费用。一审法院认定事实：2020年2月21日，兴盟公司（甲方）与势竹公司（乙方）签订《委托经营合同》，合同约定：“双方声明：1.甲方提供的位于山东省滕州市地茂商城经营物业为甲方所有。2.委托经营期间，经营物业的使用权、经营权、收益权归乙方所有。3.甲方出于对乙方支持、信任的原则委托乙方经营甲方所有的经营物业。4.乙方在受托前已对经营物业运营状况、运营费用及运营风险全部知悉和了解，自愿承担因受托经营物业而产生的一切权责及后果。第一条委托经营形势1-1乙方为独立法人，对外严格按《公司法》及公司法人治理结构的相关规定来运作，具体负责经营物业的日常经营管理，乙方运作及经营物业运营所发生的全部费用（包括税收）由乙方自行承担。1-2由经营管理团队独立负责乙方的日常经营管理，完成相应的经营管理责任，负责甲方提供的经营物业实施招商、经营管理、营销推广等管理活动。第二条经营物业概况2-1甲方提供的经营物业位于山东省滕州市地茂商城，系甲方投资建设，建筑面积55936㎡（约计）的场地（含公摊，共同作为计租面积）委托乙方经营招商、运营管理（详见：附件一）。2-2上述经营物业，甲方分两批交付给乙方，首批交付面积约计40000平方米，剩余B4区约计面积16000㎡，甲方完善竣工验收备案手续后交付乙方，以上为暂定面积，以实际托管面积为准。2-3甲方应保证所提供经营物业所涉的土地性质为（综合）商业出让土地，且房屋性质可用于商业经营并符合国家相关规定的要求。第三条经营管理3-2物业管理：由乙方组织相应的人员进行单独管理，同时甲方同意将委托经营区域内的公寓部分物业管理一并交由乙方。包括设备和设施检修、保养、物业卫生、治安、消防、保安等费用由乙方承担，甲方享有监督权；甲方应确保将经营物业交付乙方时，水、电、电梯等设备设施可正常使用；因经营物业为甲方所有，由甲方负责每月结算经营物业的水、电费用。乙方应按照甲方每月发出的《缴费通知单》中的缴费期限及金额向甲方缴纳水电费用，乙方不得拒付或逾期支付。否则，乙方需按照滕州市供电局的有关规定支付每日千分之一的滞纳金。同时，由此引起的停电、停水等后果由乙方自负。第四条经营物业使用费的支付4-1委托管理时间合同时间从2020年4月1日起至2030年3月31日止；因目前尚有部分物业尚未退租，甲方同意乙方自合同签订之日起可进驻改造并开展推广等经营活动，同时甲乙双方应配合共同确保完成A区清铺及B4区交付工作，如在此期间甲方资金无法满足需要，乙方同意先行垫付，并在支付租金时予以扣除（该先行垫付资金不产生任何利息或其他财产性利益）；4-2经营物业使用费及支付方式在委托经营期间，乙方同意每年向甲方支付经营物业使用费，其他因经营物业招商、运营所得收入归乙方所有。委托经营期内实际应支付的经营物业使用费，乙方以银行转账形式支付到甲方指定账户，其中：第一年400万元的经营物业使用费，乙方分三次向甲方支付，合同签订时乙方向甲方一次性预付租金40万元；乙方于2020年6月1日一次性支付经营物业使用费160万元给甲方，其余200万元经营物业使用费在2020年9月1日前一次性支付完毕；剩余每年经营物业使用费乙方于当年3月1日前按照合同约定金额向甲方支付。4-3条款载明甲乙双方指定账户。4-4条款约定以银行汇票等方式支付租金时应提前通知并出具合法票据。4-5所有支付原则为先交后用原则，逾期60日不支付甲方有权视为乙方根本违约，甲方有权单方面解除合同，乙方所产生的各种损失自负。4-6非经甲、乙双方另外约定或遭遇不可抗力之影响，乙方应按时足额支付租金及其他各项费用。乙方不交付、延迟交付的或未足额交付的，每逾期一日，乙方应按拖欠款项的日万分之五向甲方支付逾期违约金；拖欠天数不得超过60日，否则视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同并追究乙方相应的违约责任。第五条双方的权利和责任5-1甲方的权利5-1-1签署本合同后，甲方有权对乙方进行市场营销推广、项目招商、宣传广告及制作印刷品等进行监督。5-2-3甲方保证合作经营区域内所涉建筑、装修、设备、设施等均符合国家及当地建筑、防火、治安、保安、卫生、交通等方面法律、法规和规定。5-4-9在本合同终止时，乙方必须向甲方移交本经营物业原有设备设施，并保证其完好并可正常使用。如在经营期间增加的设备，乙方可自行拆除并恢复本位置外观，如无法拆除乙方可移交给甲方使用，乙方不得收取任何费用。第六条合同终止6-1乙方无论因何种原因未能向另一方履行本合同项下任何应履行的义务和承担应承担的责任，并且在收到另一方发出的书面通知后三十日内未能得到补救的，另一方有权在任何时候以书面方式通知对方终止本合同。第七条违约7-1在合同有效履行期内，乙方如未按合同约定向甲方支付有关经营物业使用费等视作乙方违约，乙方应根据逾期欠款金额按每日万分之五的比例向甲方支付违约金；逾期90天仍未足额支付的，甲方有权终止履行本合同，因此产生的损失与责任由乙方承担。7-3本合同生效后，甲乙双方任何一方公司内部出现的股权转让、股东变更、法定代表人变更、控制权变更的，则该方应提前7日书面通知另一方。若因一方未及时履行通知义务，造成另一方损失的，则违约方可向守约方赔偿损失。第八条其他约定8-2本合同期满执行完毕后，在符合市场租金同等条件下，乙方可享受优先续租权。第九条期限与生效10-1期限：委托经营管理合作期为十年。10-2时间：合同期限从本合同生效之日起计算。第十条争议解决9-4因争议产生的诉讼费用、差旅费、调查费、律师费等等，由责任方承担。第十一条对合同份数及附件作了约定。”合同签订后，兴盟公司、势竹公司双方法定代表人均于合同落款处签字捺印并加盖公司公章。兴盟公司所有的滕州市地茂商城总面积为62812平方米，该处土地已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，其中A区商业1、8、15、16、23#楼、3、10、18、26#楼、5、11、19#楼、2、9、17、25楼、27#楼已取得建设工程竣工验收备案。案涉合同履行情况：2020年2月24日至7月2日，势竹公司通过现金及转账等支付方式分13次向兴盟公司支付租金1358000元；势竹公司曾向案外人山东南硕市场资产经营管理有限公司转账15000元；势竹公司主张为兴盟公司垫付公共设施修复费用50000元，但未提供证据予以证明。兴盟公司将滕州市地茂商城部分区域交付给势竹公司进行经营，势竹公司接收后，于2019年12月至2020年7月期间，委托滕州市龙泉锐创广告部对已交付区域的部分商铺门头的广告进行设计、制作、安装；2020年4月至7月，势竹公司委托滕州荣启建筑安装工程有限公司对滕州市地茂商城已交付区域进行整体装修，包括瓷砖镶贴、墙面粉刷、铝合金、用电线路安装等施工活动。势竹公司在经营过程中曾以滕州盛凯实业集团有限公司的名义对外宣传招租并与部分商户签订商铺租赁合同，滕州盛凯实业集团有限公司法定代表人为孔令凯。2020年7月22日，兴盟公司向势竹公司发送律师函一份，要求势竹公司按照合同约定如期履行付款义务，否则其公司将按照合同约定追究势竹公司的违约责任。律师函发出后，势竹公司法定代表人孔令凯签收了该份律师函但未作书面答复。2020年8月21日，势竹公司法定代表人由孔令凯变更为魏国亮。在诉讼过程中，兴盟公司申请对滕州市地茂商城房屋装修改造修复费用、经济损失进行司法鉴定；势竹公司申请对滕州市地茂商城周围同类房屋当期市场价格进行司法鉴定。经一审法院对案件审理后认为，因兴盟公司、势竹公司双方对滕州市地茂商城已交付面积尚未明确，无法依据现有证据固定兴盟公司、势竹公司双方各自损失，故一审法院依法向兴盟公司、势竹公司双方当事人释明，不再进行司法鉴定，兴盟公司、势竹公司均未提出异议。庭审中，对于滕州市地茂商城已交付区域面积，兴盟公司、势竹公司双方均未举证予以证明，双方亦认可对滕州市地茂商城交接未办理交接手续。因兴盟公司、势竹公司双方对于案涉滕州市地茂商城交付情况意见不一，且双方均未举证予以证明其主张，为查明案件事实，2020年12月22日，一审法院对案涉滕州市地茂商城经营使用状况进行现场勘验，并对部分正在经营的商户经营状况进行了解，勘验情况如下：1.随机抽检的经营商户中：A区中兴盟警务室、孙东辉洗车店系兴盟公司与当事人签订租赁合同，另有部分商户未开门营业，租赁情况尚不明确；部分房屋房门上锁，房内堆放物品，势竹公司未实际控制。2.B4区一、二层未完全施工完毕，水、电等设施均无法正常使用，不具备营业条件，且未取得建设工程竣工验收。兴盟公司、势竹公司双方对本次勘验结果均无异议。一审法院认为，根据兴盟公司、势竹公司庭审辩论意见，本案争议焦点：一、案涉合同是委托合同还是租赁合同；二、案涉合同是否有效；三、兴盟公司行使解除权解除案涉合同的诉请能否予以支持。对于焦点一，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第三百九十六条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十九条规定：受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。由此可知，租赁合同系出租人交付租赁物后承租人按照其本身意愿对租赁物进行使用、经营并按时交付租金的合同，承租人所作出的行为表示代表其自身；委托合同系受托人代委托人处理事务并需接受委托人指示的合同，受托人所作出的行为表示代表委托人，此二类合同性质具有本质的不同。涉及本案，兴盟公司将其所有的滕州市地茂商城交付给势竹公司，案涉合同中双方声明部分第2条明确约定：委托经营期间，经营物业的使用权、经营权、收益权归乙方所有。根据该条文约定及合同内容可知，滕州市地茂商城交付后势竹公司对其经营管理、享有收益并向兴盟公司按期交付使用费，合同内容中多次出现“租金”字样，且兴盟公司向势竹公司出具的收取1358000元收据的收款理由均为租金，结合案涉合同中势竹公司对于滕州市地茂商城的经营形式及双方权利义务约定，符合租赁合同的法律特征，一审法院认定案涉合同系租赁合同，势竹公司向兴盟公司交付的经营使用费本质上系租金。对于焦点二，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”势竹公司主张兴盟公司在签订合同时采取了欺诈行为，主观上故意隐瞒事实，骗取其公司签订委托经营合同。根据兴盟公司、势竹公司签订案涉合同中双方声明部分第4条约定可知，势竹公司在租赁滕州市地茂商城前，已对该商城运营状况、运营费用及风险全部了解，且庭审答辩中势竹公司原法定代表人孔令凯也辩称其在2019年10月即得知兴盟公司所有的兴盟国际商城（滕州市地茂商城）商铺状况及经营状况，双方签订合同前已经进行经营协商。据此，一审法院认定，势竹公司在签订案涉合同时，即已对租赁物的情况全面了解，双方签订案涉租赁合同前已就租赁的相关情况达成合意，且兴盟公司已交付的部分区域已取得建设工程竣工验收，故兴盟公司不存在欺诈行为，且势竹公司原法定代表人孔令凯系完全民事行为能力人，在已经知悉租赁物具体情况后仍与兴盟公司签订案涉租赁合同，应认定系其真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规强制性规定，故案涉租赁合同应为有效合同。势竹公司未举证予以证明其与兴盟公司签订案涉租赁合同时存在《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定的情形，故对势竹公司的答辩意见，一审法院依法不予采纳。对于焦点三，一审法院认为，解除权本质是一种形成权，其行使前提为一方当事人已履行完毕合同义务，合同相对方已履行不能或以其行为明示或默示迟延履行债务，致使合同目的不能实现，亦或有其他违约行为，守约方当事人可以行使解除权。案涉租赁合同签订后，根据合同约定兴盟公司应将租赁物分两次交付给势竹公司，并承诺将原有租户于交付前逐步清退。对于具体交付面积，因兴盟公司、势竹公司双方均未举证予以证明，双方亦未办理交接手续，故在诉讼过程中，一审法院对滕州市地茂商城进行现场勘验。根据一审法院对租赁物现状及范围勘验结果可知，兴盟公司交付租赁区域内，仍有原有租户未予清退，且部分租赁房屋房门落锁，势竹公司没有对该部分租赁房屋实际占有且无法经营使用，第二批应交付的B4区一、二层未完全施工完毕，水、电等设施均无法正常使用，不具备营业条件，且尚未取得建设工程竣工验收。据此一审法院认定，兴盟公司未按照合同约定完全地向势竹公司交付租赁物，致使势竹公司无法正常使用、经营案涉租赁物，并享有收益权，其行为已构成违约。鉴于兴盟公司合同义务尚未履行完毕即主张行使其解除权解除案涉合同并要求势竹公司全额支付租金，显然违背公平原则，不符合合同解除权行使的构成要件，无事实和法律依据，且案涉租赁合同租赁期限为十年，现势竹公司使用、经营租赁物未满一年，解除案涉租赁合同亦不利于实现合同目的，故兴盟公司诉请解除案涉租赁合同，一审法院依法不予支持。对兴盟公司诉请判令势竹公司支付租金640000元及违约金，一审法院认为，该租金金额系兴盟公司按照滕州市地茂商城全部交付给势竹公司后，势竹公司应交纳租金，现兴盟公司未将租赁物全部交付，且未举证予以证明其已交付租赁物面积即主张势竹公司全额支付租金，租金计算方式亦不明确，故对兴盟公司该项诉请，一审法院依法不予支持。对兴盟公司诉请势竹公司支付律师费82800元，一审法院认为，根据案涉租赁合同约定，因兴盟公司存在违约行为，兴盟公司请求判令势竹公司支付，无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。兴盟公司诉请经济损失100万元，装修改造修复费用100万元，因其未提供充分、有效的证据予以证明其主张成立，故对其该项诉请，一审法院依法亦不予支持。对于势竹公司反诉请求，一审法院认为：（一）对势竹公司诉请确认兴盟公司、势竹公司签订的合同无效，因该项诉请与一审法院已审理查明事实相悖，故对其该项诉请，一审法院依法不予支持。（二）对势竹公司诉请兴盟公司返还其已经交纳的费用140万元并赔偿兴盟公司因履行合同垫付的费用共计400万元，因依法成立的合同生效后，合同当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。势竹公司向兴盟公司交纳1358000元系履行案涉租赁合同义务所支付的部分租金，现合同已在履行中且尚未解除，势竹公司即诉请返还租金，无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。对势竹公司诉请返还其因履行合同已垫付费用400万元，因其未提供充分、有效的证据予以证明其主张成立，故对其该项诉请，一审法院依法亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条之规定，判决：一、驳回山东兴盟置业有限公司的诉讼请求；二、驳回滕州市势竹商贸有限公司的反诉请求。案件受理费34099元，保全费5000元，保全保险费6000元，由山东兴盟置业有限公司负担；反诉费19400元，由滕州市势竹商贸有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。兴盟公司提交以下证据:一、B4区《工程竣工验收意见书》（出示原件、提交复印件）一份；二、经营物业使用费催款函及签收单、邮政官网显示的孔令凯本人签收记录（出示原件、提交复印件）；三、一审勘验笔录复印件；四、1.孙东徽与山东南硕市场资产经营管理有限公司签订的《商铺租赁合同》（出示原件、提交复印件）；2.滕州凯盛实业集团有限公司与王林浩签订的《商铺租赁合同》复印件；3.势竹公司和滕州盛凯实业集团有限公司的工商信息网上打印件；4.案涉百地茂商城5号楼5-117商铺现场照片；五、1.谢晋签署的《解除租赁合同协议》（出示原件、提交复印件）；2.谢晋就山东南硕市场资产经营管理公司退还保证金出具的承诺书（出示原件、提交复印件）；3.兴盟公司向谢晋退还5000元保证金（出示原件、提交复印件）；4.谢晋与滕州盛凯实业集团公司签署的《商铺租赁合同》复印件；六、照片（百地茂商城B4区、A区商铺）；七、兴盟公司等与原承租人签署的《退铺协议》、《解除租赁合同协议》、退还保证金的银行支付凭证、原承租人出具的收据等退租记录（出示原件、提交复印件）。势竹公司质证称，对第一组证据的真实性无异议，该份证据显示验收日期为2021年3月22日，证明此日期之前不是验收合格工程，兴盟公司首先违约。对第二组证据真实性无异议，势竹公司收到该通知，但是势竹公司也给与书面回复，但兴盟公司拒收。对第三组证据真实性无异议，不认可其证明目的，现场勘验反映了当时的客观真实情况。对第四组证据：4.1真实性没有异议。与孙东徽的合同虽然解除，但是孙东徽的经营地点仍然迁移到本案租赁合同涉及范围内，不认可其证明目的。对4.2、4.3、4.4真实性无异议。4.4中的商铺仍未达到消防验收合格安全标准、至今无法经营。对第五组证据：5.1势竹公司不清楚，涉及的商铺至今没有交付给势竹公司。5.2、5.3对此事实，兴盟公司没有告知势竹公司。5.4真实性无异议，根据势竹公司与谢晋签订的合同该商铺位于该商贸城三楼，兴盟公司5.1、5.2、5.3证据证明的是该商贸城的二楼，不认可兴盟公司的证明目的。对第六组证据只是对应范围的照片，不是涉案合同的物业全貌。从该证据可以看出兴盟公司提供的物业水、电及消防设施仍没有完善，也没有提供消防验收合格报告。对第七组证据的具体情况，兴盟公司没有告知势竹公司，也没有对相关的物业向势竹公司实际交付。势竹公司知道兴盟公司对相关人员清理的行为，但是其清除的商铺仍然占用相应物业，没有完全清除交付给势竹公司。兴盟公司提供的以上证据不能证明已经将涉案合同内的所有租赁物合格有效地交付给势竹公司。本院认定如下：兴盟公司提交的证据，势竹公司不认可，亦不能达到其证明目的，二审不予采纳。二审查明其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.兴盟公司请求解除合同有无依据；2.兴盟公司要求势竹公司支付物业使用费64万元及违约金和各项损失有无依据。关于焦点1，兴盟公司认为自己已经完全履行租赁合同的交付义务，在势竹公司没有履行交付租金义务的情况下，享有合同解除权。本案中，案涉租赁合同约定兴盟公司应将租赁物分两批交付给势竹公司，并承诺将原有租户于交付前逐步清退。对于具体交付面积，双方均未举证予以证明，亦未办理交接手续。一审法院组织双方对滕州市地茂商城进行了现场勘验，根据租赁物现状、范围及勘验结果可知，兴盟公司交付租赁区域内，仍有原有租户未予清退，且部分租赁房屋房门落锁，势竹公司没有对该部分租赁房屋实际占有且无法经营使用。第二批应交付的B4区一、二层未完全施工完毕，水、电等设施均无法正常使用，不具备营业条件，且尚未取得建设工程竣工验收合格证书。据此勘验结果认定兴盟公司未按照合同约定完全地向势竹公司交付租赁物，致使势竹公司无法正常使用、经营案涉租赁物，并享有收益权，其行为已构成违约的认定正确。二审期间兴盟公司提交的证据也不能证明其已履行完毕交付义务，因此兴盟公司在其尚未履行完毕合同义务的情况下，以势竹公司未按合同约定支付租金为由主张行使解除权，对势竹公司显失公平，且案涉租赁合同租赁期限为十年，势竹公司使用、经营租赁物刚满一年，解除案涉租赁合同不利于实现合同目的，亦不利于经济发展。兴盟公司主张解除合同无事实和法律依据，二审法院依法不予支持。关于焦点2，兴盟公司诉请判令势竹公司支付租金640000元及违约金和其他损失。因兴盟公司存在违约行为，未将租赁物全部交付，亦未举证证明其已交付租赁物面积，租金计算方式亦不明确，故对兴盟公司该项诉请，二审依法不予支持。因兴盟公司存在违约行为，其诉请势竹公司支付违约金缺乏依据，其主张的其他损失也未提供充分有效证据证明，本院亦不予支持。综上所述，兴盟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34099元，由上诉人山东兴盟置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二一年四月三十日法官助理詹家华书记员高天