湖南省株洲市石峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0204民初357号 原告：李某某，女，汉族，1951年2月28日出生，住湖南省株洲市天元区。 委托诉讼代理人：王心舟，湖南百杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阳洋，湖南百杰律师事务所律师。 被告：陈某某，男，汉族，1952年2月9日出生，住长沙市芙蓉区。 被告：株洲市石峰区某某茶餐吧，住所地湖南省株洲市石峰区。 经营者：伍某某。 原告李某某诉被告陈某某、株洲市石峰区某某茶餐吧（以下简称某某茶餐吧）返还原物纠纷一案，本院于2021年2月8日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某某的委托诉讼代理人王心舟、阳洋、被告陈某某、被告某某茶餐吧的经营者伍某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某某向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令两被告立即将其侵占的原告房屋清空并恢复原状；2、依法判令两被告支付房屋占用费9万元；3、本案的全部诉讼费用由两被告承担。在庭审过程中，原告将第一项诉讼请求增加为将房屋返还给原告，即依法判令两被告立即将其侵占的原告房屋清空并恢复原状，房屋返还给原告。事实与理由：被告陈某某于2011年7月5日通过拍卖方式取得石峰区某某文化中心XXX号房屋，建筑面积56.28㎡。被告取得房屋后即出租给伍某某经营茶餐吧。原告于2012年12月27日取得石峰区某某文化中心XXA、XXB、XXC号房屋所有权，原告取得房屋后没有装修使用。2019年底，原告准备装修房屋时，发现被告某某茶餐吧的厨房是将XXX与XXA之间的隔断墙打通修建，侵占了原告约45㎡的房屋。原告多次找到两被告要求其恢复原状，停止侵权行为，两被告均不予理会。被告陈某某作为XXX号房屋所有权人，被告某某茶餐吧作为实际经营者，构成共同侵权。特诉至贵院，请求判如所请。 被告陈某某辩称：本人于2011年7月5日通过拍卖的方式购买原钢厂建行营业所，面积约90㎡，就是现在经营的某某茶餐吧，当时购买的时候就是一个整体，不存在打通隔断墙。请求法院查明本案事实依法驳回原告的诉讼请求。 被告某某茶餐吧辩称：1、某某茶餐吧不是本案的适格主体。被告某某茶餐吧从2014年开始，与被告陈某某签订了房屋租赁合同，一直从事茶餐吧经营，从来不知道涉案的房屋部分系原告所有。2、原告从来没有找过被告某某茶餐吧，要求恢复原状，停止侵害。3、原告的起诉已经超过了诉讼时效。综上，请求人民法院驳回原告对被告某某茶餐吧的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：1991年6月20日，株洲某厂与某某银行株洲某某支行签订了一份《房屋参建合同》，约定株洲某厂在建设文化活动中心大楼时，某某银行某某支行投资一同参加建设。文化活动中心大楼建成后，株洲某厂将一层中的部分房屋计52㎡拨给某某银行某某支行，产权归某某银行某某支行所有。2011年7月5日，中国某某投资有限责任公司将位于湖南省株洲市××路原某行某某储蓄所房屋（面积约90㎡）的全部权益进行拍卖，并且对上述拍卖的房屋的瑕疵进行了说明：拍卖标的是房屋的全部权益，没有产权证，不对标的的权属做任何的完善工作，如果买受人需对标的做产权完善，由其自行办理。同日，被告陈某某以200000元的价格竞买了上述房屋。2017年9月，被告陈某某将上述拍卖房屋在不动产登记中心进行了登记，不动产登记中心向其发放了湘（2017）株洲市不动产权第0××0号不动产登记证书，房屋坐落石峰区某某文化中心XXX号，建筑面积56.28㎡，登记原因为拍卖。被告陈某某取得不动产登记证书后，以拍卖房屋的面积为90㎡，而实际登记的房屋面积仅56.28㎡为由，于2017年12月20日将中国某某投资有限责任公司、北京某某国际拍卖有限公司以拍卖合同纠纷诉至本院，要求中国某某投资有限责任公司、北京某某国际拍卖有限公司返还面积、佣金差价以及银行利息118448.4元。经本院审理，双方于2018年3月1日达成了调解协议：一、北京某某国际拍卖有限公司自愿补偿陈某某40000元，该款于2018年3月10日前一次性支付；二、陈某某自愿放弃其他诉讼请求，陈某某与中国某某投资有限责任公司、北京某某国际拍卖有限公司该拍卖合同纠纷就此了结，不存在其他任何争议。 另查明：原告李某某于2012年12月27日取得了石峰区某某文化中心XXA号房屋的所有权，建筑面积2073.53㎡。经本院实地查勘以及对照不动产登记中心的红线范围，现某某茶餐吧中的厨房、过道、厕所和杂物间登记在原告李某某所有的XXA号房屋范围内，面积约48㎡。 再查明：被告陈某某拍卖取得涉案房屋后，一直用于出租。从2014年10月起至今一直由被告某某茶餐吧的经营者伍某某租赁，从事茶餐吧经营。租赁合同一般二年签订一次。2016年10月至2020年9月，约定房屋面积为90㎡（以实际面积为准），月租金为2400元。2020年9月10日，陈某某与伍某某签订了续租合同，期限为3年，从2020年10月3日起至2023年10月2日，月租金2700元。 本院认为，本案系返还原物纠纷。对双方当事人的争议，本院作如下评析：一、涉案争议部分不动产权利的归属。 1、虽然被告陈某某在竞买原某行某某储蓄所房屋的全部权益时，载明面积为90㎡，但是拍卖公司同时对上述拍卖的房屋的瑕疵进行了说明，拍卖标的是房屋的全部权益，没有产权证，不对标的的权属做任何的完善工作。 2、根据株洲某厂与某某银行株洲某某支行签订的《房屋参建合同》可以看出，某某银行某某支行投资参建的具有产权的涉案房屋面积只有52㎡。 3、在陈某某办理了石峰区××号房屋的不动产登记证书后，已经明知其竞买的房屋面积只有56.28㎡。因竞买房屋时约定的面积为90㎡，而实际登记的房屋面积仅56.28㎡，陈某某于2017年12月20日将中国某某投资有限责任公司、北京某某国际拍卖有限公司以拍卖合同纠纷诉至本院，要求中国某某投资有限责任公司、北京某某国际拍卖有限公司返还面积、佣金差价以及银行利息118448.4元。经本院审理后，双方达成调解协议，陈某某获得补偿40000元，其与中国某某投资有限责任公司、北京某某国际拍卖有限公司的拍卖合同纠纷得以处理。 4、原告李某某已经在2012年12月27日，将争议部分的房产登记在自己的名下。 综上，现某某茶餐吧中的厨房、过道、厕所和杂物间（面积约48㎡）系XXA号房屋的范围，归原告李某某所有。 二、2020年9月10日，陈某某与伍某某签订的《门面租赁合同》的效力问题。 1、被告陈某某在办理了不动产登记证书后，特别是向本院提起拍卖合同纠纷的诉讼后，已经明知自己竞买的房产只有56.28㎡的产权，对于涉案争议的房产部分已经不具有所有权，仍然就90㎡（以实际面积为准）的房屋与伍某某签订《门面租赁合同》，其超过56.28㎡的部分，在与伍某某签订租赁合同的时候没有原告李某某的授权，现在原告李某某亦不予追认，故该租赁合同中超过56.28㎡的部分对原告李某某不发生效力。 2、在陈某某与伍某某签订《门面租赁合同》的时候，虽然陈某某明知其对超过56.28㎡的部分无处分权，但是因其房屋已经在2017年9月办理了不动产登记证书，伍某某在与其签订租赁合同的时候，亦有审查其房屋合法性的义务。至于因该租赁合同超过56.28㎡的部分无效对伍某某造成的损失，伍某某可以另行处理。 三、侵占房屋的占用费如何计算问题。 1、被告陈某某在2018年3月1日已经明知其对于涉案争议的房产部分不具有所有权，仍然对其进行了使用，并且取得了收益，应当按照其收益的比例向原告李某某支付房屋占用费。因原告没有提供要求被告将房屋返还的相关证据，在被告提出时效抗辩的情况下，本院认为应当对2018年3月至2021年2月期间计算房屋占用费。 2、2018年3月至2020年9月期间，房屋的月租金为2400元，被告应当每月支付房屋占用费900元，这个期间的房屋占用费为27900元。2020年10月至2021年2月期间，房屋的月租金为2700元，被告应当每月支付房屋占用费1012元，这个期间的房屋占用费为5060元。27900+5060=32960元。 3、因被告某某茶餐吧已经按期将租金支付给了被告陈某某，故应当由被告陈某某支付原告李某某的房屋占用费。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十六条、第一百五十七条、第一百七十一条第一款、第一百八十八条、第二百三十五条、第二百三十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 一、被告陈某某和被告株洲市石峰区某某茶餐吧在本判决生效后三十日内将其占有的现株洲市石峰区某某茶餐吧中的厨房、过道、厕所和杂物间（面积约48㎡）返还给原告李某某； 二、被告陈某某在本判决生效后十日内支付原告李某某房屋占用费32960元； 三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2050元，减半收取1025元，由原告李某某负担625元，由被告陈某某负担400元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181，开户银行：华融湘江银行长沙分行营业部。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  朱宏 二〇二一年四月十九日 法官助理陈霆霆 书记员文静