北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终3208号上诉人（原审原告）：北京城建兴泰房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇杨庄子村委会。法定代表人：刘旭，董事长。委托诉讼代理人：赵国龙，北京厚大合川律师事务所律师。委托诉讼代理人：智双燕，北京厚大合川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李爱鹏，女，1980年3月20日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人北京城建兴泰房地产开发有限公司（以下简称城建兴泰公司）因与李爱鹏商品房销售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初7709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城建兴泰公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第五项，改判李爱鹏向城建兴泰公司支付违约金1328667元及律师费损失30000元。事实与理由：一、违约金过高的举证责任在李爱鹏，但李爱鹏未提交相关的证据。二、《北京市商品房现房买卖合同》所约定的违约金标准远低于城建兴泰公司的实际损失，不存在违约金过高的情形。除案涉房屋销售价格下跌造成的房价损失1038201.08元以外，城建兴泰公司未出售涉案房屋还有各项成本费用等支出，占销售额合计约16.9%，且上述费用已经实际发生，因此城建兴泰公司要求李爱鹏按照合同约定支付合同总价15%的违约金，完全合法合理。三、司法不宜对双方自愿约定的违约金数额进行过多干涉。李爱鹏辩称：同意一审判决，不同意城建兴泰公司的上诉请求。城建兴泰公司向一审法院起诉请求：1.解除城建兴泰公司与李爱鹏于2018年12月18日签订的《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《补充协议》；2.李爱鹏协助城建兴泰公司办理上述《买卖合同》的网签备案注销手续；3.李爱鹏向城建兴泰公司支付违约金1328667元；4.诉讼费和律师费3万元由李爱鹏承担。一审法院认定事实：2018年12月18日，城建兴泰公司（出卖人）与李爱鹏签订《买卖合同》（合同编号：XF793374），并办理了网上签约备案手续。《买卖合同》约定：李爱鹏向城建兴泰公司购买坐落于北京市房山区阜盛东街51号院7号楼5层501的房屋一套，该商品房项目核准名称为城誉嘉园，规划性质为住宅，房屋实测建筑面积189.32平方米，套内建筑面积159.32平方米，总价款8857786元，买受人在签订本合同前已向出卖人支付定金20万元，该定金于交付首期房价款时抵作商品房价款，该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件五，出卖人在收到买受人全部房价款后20日内交付房屋。《买卖合同》第九条“逾期付款责任”条款约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；2.逾期超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计应付款的15%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。《买卖合同》附件五约定：买受人与出卖人签署《买卖合同》当日，应向出卖人支付除按揭贷款金额以外的所有房款，计3547786元（包括已付定金20万元）；买受人申请银行按揭贷款531万元支付剩余房款。买受人没有按照《买卖合同》及付款约定支付购房款的，应当按照《买卖合同》第九条的约定承担逾期付款的违约责任，出卖人有权拒绝交付房屋，不视为出卖人违约，直至买受人完全履行了付款义务。如果自《买卖合同》签订之日起超过30日买受人仍未能将办理按揭贷款所需的全部真实有效的申请文件及费用（以贷款机构或银行的要求为准）交付给贷款机构或银行或其指定的代理机构（包括但不限于律师事务所），出卖人有权单方解除《买卖合同》，此时买受人应向出卖人支付总房款15%的违约金。买受人有义务配合出卖人发出合同解除通知书后15日内到住建委相关部门办理《买卖合同》解除和注销等相关手续。出卖人有权优先从买受人已付房款中扣除违约和解除合同的相关费用。《买卖合同》还对双方的其他权利义务作了约定。同日，城建兴泰公司（出卖人）与李爱鹏（买受人）还签署了《补充协议》，约定李爱鹏采取分期方式支付购房款：于《买卖合同》签署当日支付20万元（包括已付定金20万元），于2019年1月31日前支付697786元，于2019年1月31日前支付265万元，申请银行按揭贷款531万元支付剩余房款。买受人没有按照《买卖合同》及上述约定支付购房款的，构成逾期付款违约，每一期逾期付款均应当按照《买卖合同》第九条的约定承担逾期付款的违约责任；如买受人逾期付款导致《买卖合同》解除的，买受人应无条件配合出卖人到有关备案部门办理该《买卖合同》网上注销手续，如买受人怠于办理，出卖人有权要求买受人按《买卖合同》附件十三第十一条关于逾期办理《买卖合同》注销手续的约定承担违约责任；买卖双方不得变更付款方式，如买受人确因自身原因，不能按时付清剩余房款，申请变更付款方式的，视为买受人违约，买受人除承担《买卖合同》约定的违约责任外，还应当按照该房屋总价款的1%向出卖人支付违约金，在买受人向出卖人提出书面申请，经出卖人同意后方可变更付款方式，变更付款方式后《买卖合同》继续履行，并签订相关补充协议。后双方协商一致变更付款方式，约定李爱鹏的首付款金额为7087786元，贷款金额为177万元。李爱鹏于2018年12月18日前支付房款20万元，于2019年1月支付697786元，于2019年3月支付265万元，于2019年4月支付89万元，于2019年10月支付房款100万元。经城建兴泰公司发送催款通知函催要，李爱鹏于2019年11月24日向城建兴泰公司出具承诺书，承诺其将于2019年12月20日前交纳房款60万元，剩余房款105万元于2020年3月31日前补齐，并办理按揭手续。后李爱鹏于2019年12月12日支付房款60万元。至此，李爱鹏累计支付房款共计6037786元。2019年12月24日，城建兴泰公司再向李爱鹏发送催款通知函，内容为：“自合同约定的应付款期限之日至2019年12月24日，您逾期付款日期已达248日，根据合同约定，您应该承担逾期付款违约责任，截止到2019年12月24日，违约金额共计为40920元……请您在收到催款函5个工作日内向我公司支付剩余房款105万元，且我公司保留追究您违约责任的权利。”李爱鹏因资金不足，至今未能支付剩余房款。诉讼中，李爱鹏称其因受疫情影响，资金困难，可以于2020年12月底将剩余首付款部分付清。一审法院组织调解，限李爱鹏于承诺期限内支付剩余房款。2020年12月22日，李爱鹏称其因资金困难，确实无力于12月底前支付剩余首付款。经调解，双方无法达成一致意见。另，双方当事人一致要求，如法院判令合同解除，将已付房款的返还事宜一并处理。另查明，城建兴泰公司与北京厚大合川律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定城建兴泰公司委托北京厚大合川律师事务所作为其起诉的系列商品房预售/销售合同纠纷案件的诉讼代理人，北京厚大合川律师事务所指派律师为城建兴泰公司提供法律服务。城建兴泰公司支付律师代理费3万元。一审法院认为，城建兴泰公司与李爱鹏签订的《买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定和法律规定全面适当地行使权利、履行义务。李爱鹏作为购房人，按照《买卖合同》和《补充协议》约定的时间和金额交纳购房款是其主要合同义务。依据查明的事实，李爱鹏虽然支付了大部分房款，但至今仍余282万元购房款未支付，且经一审法院主持调解，其在宽限期限内仍未能支付房款。交纳房款系购房人的主要合同义务，现李爱鹏逾期不履行主要合同义务的行为已经构成根本违约，城建兴泰公司要求解除《买卖合同》及《补充协议》，符合法律规定，一审法院予以支持。城建兴泰公司要求李爱鹏协助办理《买卖合同》的网上签约备案注销手续，符合合同约定，一审法院对城建兴泰公司的该项诉讼请求亦予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于李爱鹏已付购房款6037786元的退还事宜，双方一致同意本案一并处理，为减轻当事人诉累，一审法院予以解决。城建兴泰公司要求李爱鹏按照总房款的15%给付逾期付款违约金1328667元，李爱鹏主张该约定标准过高，请求对违约金数额予以调整。本案中，李爱鹏已支付大部分房款，其违约的主观恶意程度较低，且城建兴泰公司亦未交付房屋。一审法院以城建兴泰公司因李爱鹏逾期付款遭受的实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，酌情确定李爱鹏向城建兴泰公司给付违约金5万元。对城建兴泰公司诉讼请求的过高部分，一审法院不予支持。城建兴泰公司要求李爱鹏承担律师费，缺乏法律依据，对其该项诉求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、解除北京城建兴泰房地产开发有限公司与李爱鹏于2018年12月18日签订的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF793374）及《补充协议》；二、李爱鹏于判决生效之日起十日内协助北京城建兴泰房地产开发有限公司办理《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF793374）的网上签约备案注销手续；三、李爱鹏于判决生效之日起七日内向北京城建兴泰房地产开发有限公司支付违约金5万元；四、北京城建兴泰房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内返还李爱鹏已付购房款6037786元；五、驳回北京城建兴泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，城建兴泰公司提交五组证据，证据一为《北京增值税普通发票》《北京市商品房现房买卖合同》，证明城建兴泰公司遭受了房屋差价损失。证据二为《借款合同》《借款借据》《信托贷款合同》《特定资产收益转让暨回购合同》《内部借款合同》《统借统还借款合同》，证明案涉项目开发过程中的资金来源于银行贷款、上级单位借款，平均贷款、借款利率约为6%，因李爱鹏违约，城建兴泰公司多支付了利息。证据三为《2019年商品房销售服务代理合同》，证明城建兴泰公司销售涉案房屋存在销售成本，因李爱鹏违约，应给予城建兴泰公司相应赔偿。证据四为《北京城建国誉府项目渠道服务协议》《北京增值税专用发票》，证明城建兴泰公司存在销售成本。证据五为《专项法律服务合同》《北京增值税专用发票》，证明因李爱鹏违约，城建兴泰公司支付律师费30000元，该费用应由李爱鹏承担。对城建兴泰公司提交的上述证据的真实性、关联性、合法性，李爱鹏均不认可。本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。本院认为，城建兴泰公司上诉主张李爱鹏应按照总房款的15%给付逾期付款违约金。本案中，李爱鹏主张约定标准过高，请求对违约金数额予以调整。鉴于李爱鹏已支付大部分房款，一审法院综合考虑城建兴泰公司实际损失、合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，酌定李爱鹏向城建兴泰公司给付违约金5万元，并无不当。城建兴泰公司上诉主张李爱鹏承担律师费，依据不足，本院不予采信。城建兴泰公司二审中提交的证据不足以证明其上诉主张，本院不予采信。综上所述，城建兴泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16578元，由北京城建兴泰房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李汉一审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二一年四月二十六日法官助理 祁哲洋书 记 员 于明洁