福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0502民初614号 原告：泉州市鲤城区安居物业管理处，住所地福建省泉州市鲤城区后城巷10-11号楼之间物业管理房。 法定代表人：杨春玲，经理。 委托诉讼代理人：郑宝玉，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴婧妍，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被告：潘永泉，男，汉族，1957年7月26日出生，住福建省泉州市鲤城区。 原告泉州市鲤城区安居物业管理处（以下简称安居物业）与被告潘永泉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴婧妍到庭参加诉讼。被告潘永泉经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安居物业向本院提出诉讼请求：1.判令潘永泉立即支付后城小区10-403室从2016年1月至2020年9月的物业服务费1947元、公摊电费456元及自2016年1月起以所欠物业服务费和公摊电费的10%计算的违约金（截止至起诉之日已产生违约金240元）；二、判令本案诉讼费用由潘永泉承担。事实和理由：2014年2月1日，安居物业与泉州市鲤城房地产公司签订《福建省物业服务合同》，服务期限自2014年7月1日至涉案小区成立业委会并签订新的物业服务合同为止。合同约定：物业服务费为0.5元/月/平方米；物业公用部位及共用设施设备用水用电费由相关业主按户分摊，业主应于每月10日前支付物业服务费，业主逾期缴交的，应当按照物业服务费及公摊水电费10%标准支付违约金。目前涉案小区尚未成立业委会。潘永泉所有的房屋(10-403室)处于合同约定的物业管理服务范围内，总建筑面积为68.3平方米。合同签订后，安居物业依约对涉案后城小区实施了规范的物业管理，潘永泉也享受了安居物业提供的物业管理服务后，却自2016年1月起至今未缴纳物业服务费及公摊电费。截止至2020年9月，潘永泉尚欠物业管理费1947元、公摊电费456元及违约金240元。经屡次催讨，潘永泉都未能及时缴纳。故特向法院提起诉讼，恳请依法判如所请。 潘永泉未作答辩。 本院经审理认定事实如下：泉州市鲤城区后城小区是泉州市鲤城房地产公司开发建设的拆迁安置房项目，安居物业从2002年7月1日开始管理服务后城小区至今。2014年2月1日，泉州市鲤城房地产公司作为业主（甲方）与安居物业作为物业服务企业（乙方）签订一份《福建省物业服务合同》，约定甲方委托乙方对鲤城区后城小区实施物业服务，物业类型为多层住宅，物业服务期限自2014年7月1日起至该小区成立业主委员会并签订新的物业服务合同为止。物业服务包括以下内容：1.根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度、物业服务工作计划并组织实施，保管相关的工程技术资料、承接查验资料等；2.负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理；3.负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；4.负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；5.负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理；6.负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作。乙方按照《泉州市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的三级物业服务标准提供服务。未办理所有权证已出售的房屋，物业服务费暂按房屋买卖合同约定的建筑面积收取，房屋所有权登记办理后按照登记面积结算，多退少补。多层住宅的收费标准为0.5元/月·平方米。物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按户分摊。物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取。业主应于每月10日前向乙方支付物业服务费。业主未能按时足额支付物业服务费，应当按照物业服务费和公摊水电费的10%标准向乙方支付违约金。 潘永泉于2003年6月23日登记为鲤城区后城10#-403号房屋的所有权人，该房屋建筑面积68.3平方米。潘永泉自2016年1月起欠缴每月物业费及公摊电费。安居物业于2021年1月11日向本院提起诉讼。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故鲤城地产公司与安居物业签订的《福建省物业服务合同》，双方当事人主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该合同对后城小区的全体业主具有约束力。安居物业从2002年7月1日提供物业服务至今，现安居物业要求作为后城小区10-403室的业主潘永泉支付尚欠的物业服务费，有合同依据，但安居物业未能举证证明其提供的前期物业服务已达到《福建省物业服务合同》约定标准，根据安居物业在本案合同中实际履行情况，本院酌情按照《福建省物业服务合同》约定服务费标准的70%确定潘永泉应支付的物业服务费数额，即潘永泉应当支付安居物业2016年1月至2020年9月的物业服务费为1362.9元（0.5元/月·平方米×68.3平方米×57个月×70%）。至于公摊电费，鉴于安居物业已实际代缴，且合同约定共用电费由业主按户分摊，现安居物业要求按照每户每月8元计收公摊电费即要求潘永泉支付公摊电费456元（8元/月×57个月），本院予以支持。安居物业主张潘永泉支付逾期付款违约金，但因其提供的物业服务未能达到《福建省物业服务合同》约定的服务标准，业主拒绝交纳物业服务费存在合理的抗辩权，故业主无需承担违约责任，安居物业主张逾期付款违约金，本院不予支持。因本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故适用当时的法律、司法解释的规定。潘永泉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、潘永泉应于本判决生效之日起十日内支付泉州市鲤城区安居物业管理处物业服务费1362.9元、公摊电费456元； 二、驳回泉州市鲤城区安居物业管理处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取计25元，由泉州市鲤城区安居物业管理处负担8元，由潘永泉负担17元。潘永泉应于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  黄细芬 二〇二一年四月八日 书记员  庄小玲 速录员  倪书豪 判决书引用的主要法律条文及执行申请提示 一、民事判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。