广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0202民初5511号 原告柳州友邻物业服务有限公司，住所地：柳州市文昌路**东郡会所**，统一社会信用代码：9145020066482503XU。 法定代表人周恕，该公司董事长。 委托代理人廖春伟，广西昶明律师事务所律师。 被告张桂宣，女，壮族，1954年11月1日生，住柳州市。 委托代理人黄少清，男，壮族，1952年3月4日出生，住广西柳州市城中区，系被告张桂宣的丈夫。 原告柳州友邻物业服务有限公司诉被告张桂宣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法适用普通程序于2021年3月26日公开开庭进行了审理。原告柳州友邻物业服务有限公司的委托代理人廖春伟到庭参加了诉讼，被告张桂宣的委托代理人黄少清到庭参加了本次诉讼，本案现已审理终结。 原告柳州友邻物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业费4560元，公摊费用706.3元（生活垃圾费52.5元、公摊电费619元、化粪池清理费34.8元），滞纳金340.96元（以月物业费239.98元为基数，按 -2- 月利率1.28%，从欠付下个月开始计算，即2019年2月1日起至2020年9月30日止，共累计叠加111个月的滞纳金，之后滞纳金计算至实际清偿之日）；以上合计：5607.26元。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了柳州电力房地产开发有限公司开发建设的位于柳州市城中区，建筑面积为184.6平方米。原被告签订了《前期物业服务协议》，约定了双方之间的权利义务。被告自2019年1月1日至2020年7月31日违反约定无故拒交物业服务费用和各类公摊费用，共欠原告人民币5266.3元，经原告多次催交无果。另根据《前期物业服务协议》约定，被告还应向原告承担违约责任，支付滞纳金。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》之有关规定提起诉讼，请贵院依法判处。 被告张桂宣辩称，原告未按双方签订的《前期物业服务协议》约定履行义务，被告依法有权拒绝支付相应物业服务费。友邻公司的诉讼请求事实和法律的依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。理由：一、本案基本事实是，原告未按双方签订的《前期物业服务协议》约定履行义务，被告依法有权拒绝支付相应物业服务费用。被告与原告签订的《前期物业服务协议》第一条第一款第04条款明确约定了甲方（原告）的重要义务：制止及纠正违反《东郡鼎苑业主临时管理规约》的行为。被告所购的柳州市文昌路26号东郡鼎苑小区26栋10-2号房屋，10层共三户，本楼层楼道旁有一间12.4平方米的小房屋属于10层三户业主共用部分（包括被告），但从2015年1月至今，该小房屋一直被本层10-3号房屋业主用单独上锁的方式独霸，而被告自2018年11月以来先后以现场、电话、书面等形式向原告报告，要求原告履行义务制止和纠正本层10-3号房屋业主违反临时管理规约的行为，以维护被告合法权益，但原告至今仍以种种 -3- 借口不予解决。鉴于以上基本事实，故原告在诉状所称答辩人自2019年1月1日至2020年7月31日违反约定无故拒不缴纳物业服务费和各类公摊费用无事实根据。既然是原告拒不履行义务在先，而被告不支付相应物业服务费完全是行使《中华人民共和国民法典》五百二十六条赋予的先履行抗辩权。二、原告诉讼请求中所列公摊费用、滞纳金等也无证据支持，不符合《前期物业服务协议》（第三条的约定。综上所诉，恳请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求，但如原告愿意履行完毕自身义务，被告也亦愿意支付合理标准的物业服务费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证并在卷佐证。对当事人无异议的证据，本院予以确认；对于有争议的证据和事实，本院将综合本案案情进行认定。 经审理查明，2014年12月31日，原告柳州友邻物业服务有限公司作为甲方与被告张桂宣、案外人黄梓航作为乙方签订一份《前期物业服务协议书》，约定原告为被告张桂宣和案外人黄梓航购买的位于柳州市城中区提供物业服务，该房屋建筑面积184.6平方米，合同期限至业主委员会与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止；物业服务费用收费标准：带电梯高层住宅物业、公寓物业按建筑面积每月每平方米暂定1.3元。生活垃圾费由环卫处按标准收取。电梯运行电费以实际产生数额由业主按建筑面积分摊。二次加压供水电费及能耗费以实际产生数额按用水量每吨分摊。道路照明、楼道照明及能耗费用以实际产生数额按户数分摊。电梯厅空调电费及能耗费以实际产生数额按户分摊。化粪池清理及管道疏通以实际产生数额按户分摊。外墙清洗费用以实际产生数额以单元或栋按 -4- 建筑面积分摊。水景动力系统电费以实际产生数额由全体业主按产权户数分摊。每次交纳物业服务费时间为每月10日前。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费用的，甲方有权要求乙方限期补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。合同还就双方权利义务、服务标准等进行约定。在原告提供物业服务期间，被告拖欠相关费用，原告在涉案房屋门口张贴物业费催费通知，要求被告及时缴纳拖欠的物业费用。由于被告至今未缴纳相关物业费用酿成本诉。 本院认为，原告与被告张桂宣、案外人黄梓航签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同。双方应按照诚实信用的原则，全面履行合同约定的义务。原告提供了物业服务，有权依照约定向被告张桂宣、案外人黄梓航收取物业服务费及其他费用。现原告向被告主张张桂宣物业服务费4560元，公摊费用706.3元（包括生活垃圾费52.5元、公摊电费619元、化粪池清理费34.8元）。另原告称放弃对合同另一相对人黄梓航主张权利，被告张桂宣称黄梓航系其孙子亦同意只由被告承担责任，原被告该行为系处分其权利，本院予以确认。被告认可其未缴纳物业服务费的事实并认可2019年1月1日至2020年7月31日物业服务费4560元，公摊费用706.3元（包括生活垃圾费52.5元、公摊电费619元、化粪池清理费34.8元）。被告称跟邻居共用部分被邻居以单独上锁的方式占用，而被告发现后，以现场、电话、书面等形式向原告报告，要求原告履行义务制止和纠正邻居违反临时管理规约的行为，以维护被告合法权益，但原告至今仍以种种借口不予解决。原告称其已经规劝该邻居，并向有关部门反映，但原告不具备强制执行能力。本院认为，作为业主，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务 -5- ，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但是不能以消极的拒缴纳物业费来对抗。故本院综合考量后，认为应支持原告关于要求被告张桂宣支付2019年1月1日至2020年7月31日物业服务费4560元的诉讼请求，但因被告不属于恶意违约，对原告要求的滞纳金不予支持。关于生活垃圾费52.5元，公摊电费619元，化粪池清理费34.8元，共计706.3元，被告对原告主张的数额无异议，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十七条第一款、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告张桂宣向原告柳州友邻物业服务有限公司支付物业服务费4560元。 二、被告张桂宣向原告柳州友邻物业服务有限公司支付生活垃圾费52.5元，公摊电费619元，化粪池清理费34.8元，共计706.3元。 三、驳回原告柳州友邻物业服务有限公司其他诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），由原告柳州友邻物业服务有限公司负担3元，被告张桂宣负担47元。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 -6- 审 判 长  杨美艳 人民陪审员  金 露 人民陪审员  杨念华 二〇二一年四月七日 代书 记员  韦倩倩