山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁11民终438号上诉人（原审原告）：张同梅，女，1987年12月26日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：李瑞锋，山东海亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐海吉，男，1976年6月23日出生，汉族，居民，住日照经济技术开发区。委托诉讼代理人：邵明昭，山东千舜律师事务所律师。原审第三人：庄新丹，女，1972年5月20日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上诉人张同梅因与被上诉人唐海吉及原审第三人庄新丹房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初6818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张同梅上诉请求：撤销一审判决，改判唐海吉给付张同梅购房款46万元或发回重审。事实和理由：1.张同梅与唐海吉之间的房屋买卖合同不具有无效情形，合法有效。唐海吉、庄新丹对房屋买卖合同的真实性均予以认可，只是唐海吉对合同的证明内容不予认同，主张是为了房屋更名而按照日照市东港区石臼街道隆华社区居民委员会（以下简称隆华社区居委会）要求签订的，但其并未提供证据予以证明。因此，一审法院否定该合同的证明力错误。2.唐海吉主张以房抵债没有证据支持。唐海吉提供与案外人辛本亮的银行转账交易明细、辛本亮与张同梅的照片、委托书公证书复印件、涉案房屋更名费单据等证据，无一能够证实其与辛本亮之间存在借贷关系的事实，也不能证实张同梅为上述借贷提供了担保，更不能证实张同梅以涉案房屋抵偿了辛本亮欠付唐海吉的债务。一审法院采信上述证据，导致认定事实错误。3.涉案房屋买卖合同发生在2017年8月7日，唐海吉于同年9月29日转卖给庄新丹。唐海吉主张辛本亮于2016年4月26日向其借款，张同梅以涉案房屋为该笔借款提供担保，其至今未提交张同梅以涉案房屋为该笔借款提供担保的书面证据。4.通过张同梅提交的辛本亮与唐海吉之间的银行流水明细可以看出，自2016年4月26日，也就是唐海吉主张其向辛本亮出借40万元借款的时间，一直到涉案房屋买卖合同签订的时间也就是2017年8月7日，辛本亮通过其银行卡向唐海吉转账或者是以其信用卡在唐海吉的日照双达汽车销售服务有限公司（以下简称双达公司）刷卡及通过辛本亮的嫂子李秀芬代为转账三种方式共计还款741010元，远远超过唐海吉所主张的40万元。唐海吉辩称，一审法院认定事实清楚，本案并非真实的房屋买卖，而是以房抵债，适用法律正确，请求驳回张同梅的上诉请求。庄新丹述称，其当时是通过中介买的房屋，以前不知道张同梅与唐海吉之间的纠纷，收到起诉状才知道。张同梅向一审法院起诉请求：1.判令唐海吉向其支付购房款46万元或返还其房屋；2.案件受理费由唐海吉承担。一审法院认定事实：张同梅与辛本亮系朋友关系，通过辛本亮结识唐海吉。期间张同梅为辛本亮向唐海吉的借款提供过担保。2017年8月7日，张同梅与唐海吉签订房屋买卖合同一份，约定：张同梅将其所有的位于日照市东港区，以46万元的价格出卖给唐海吉；唐海吉当日一次性付清购房款46万元；房款付清后，在隆华社区居委会见证下，张同梅于2017年8月27日将上述房屋交付给唐海吉等。合同签订后不久，张同梅将房屋腾空交付给唐海吉并更名至唐海吉名下。2017年9月29日，唐海吉将涉案房屋以43万的价格转让给庄新丹并办理了更名手续。双方争议的是张同梅、唐海吉签订的房屋买卖合同是以房抵债还是普通的房屋买卖。一审法院认为，张同梅陈述其曾为辛本亮的借款提供过担保，张同梅出具的委托公证书符合民间借贷以物抵债的模式，结合委托公证书出具的时间与唐海吉向辛本亮转款流水的时间，可以初步判断有可能张同梅以涉案房屋为辛本亮向唐海吉的借款提供过让与担保。再结合随后双方签订的房屋买卖合同来看，合同约定当日即应付清房款，且应在付清房款的情况下张同梅于2017年8月27日将涉案房屋交付给唐海吉。张同梅陈述，其在唐海吉一分钱未付的情况下自行将房屋腾空交付并与唐海吉并办理了更名手续，明显与常理不符。此外，结合庄新丹转述，房屋中介称涉案房屋为顶账房，从唐海吉转款给辛本亮40万元至房屋买卖合同签订时间所产生的本息与合同中约定的房款46万元相当。综合以上分析，可以认定张同梅与唐海吉签订的房屋买卖合同实际上是以房顶债且已履行完毕。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回张同梅要求唐海吉支付购房款46万元的诉讼请求。一审案件受理费4100元，由张同梅负担。本院二审期间，张同梅围绕上诉请求依法提交了证据1.辛本亮农业银行卡交易明细清单35张，以证明自2016年6月6日至2017年8月4日辛本亮共计向唐海吉转款579600元。证据2.辛本亮农业银行信用卡交易明细清单两张，以证明2016年6月13日和同年12月1日，辛本亮通过在双达公司刷卡方式，分别还款27900元和3530元，合计31430元。证据3.辛本亮的嫂子李秀芬兴业银行卡交易明细清单两张及李秀芬书写的证明一份，以证明李秀芬于2017年3月6日通过银行转账方式代辛本亮偿还唐海吉40万元借款中的13万元。上述证据能够证明自唐海吉主张的40万元借款事实发生之日即2016年4月26日至唐海吉主张的涉案房屋以买卖方式抵偿债务之日即房屋买卖合同签订时间2017年8月7日，辛本亮偿还唐海吉借款的数额是741030元，远远多余唐海吉主张的40万元的借款数额，充分说明在涉案房屋买卖合同签订时，唐海吉所主张的辛本亮40万元的借款已经足额且超额偿还完毕，既然债务已经清偿完毕，自然就不可能存在唐海吉所辩称的以房抵债的事实。唐海吉质证称，对上述证据真实性无异议，但与本案没有关联性，张同梅提供的银行流水是辛本亮偿付的其他借款及利息，不是本案以房抵债涉及的借款；如果张同梅的主张成立，银行流水涉及的款项数额为741030元，明显超过以房抵债款40万元，也进一步证明张同梅及辛本亮与唐海吉之间存在其他资金借贷关系。庄新丹质证称，不清楚，与其无关。唐海吉申请证人王某出庭作证。证人王某称，张同梅和辛本亮是夫妻关系，其通过辛本亮认识张同梅，与唐海吉是朋友，不太认识庄新丹；辛本亮搞水产养殖，总是缺资金，辛本亮通过其认识唐海吉，多次向唐海吉借款，由张同梅提供担保；找其也借过，也是张同梅提供担保，辛本亮还用房子提供担保，且到公证处进行公证，辛本亮欠其资金没有还，其也起诉过张同梅和辛本亮；辛本亮及张同梅多次向唐海吉借款，具体数额不清楚，大约百儿八十万；辛本亮向唐海吉借了40万还不上，用原本属于辛本亮的房子抵债，张同梅也愿意配合偿还借款；涉案房屋折价46万元抵偿所欠唐海吉的借款及利息二十多天后，唐海吉将该抵账房卖给庄新丹，用来回笼资金；唐海吉与辛本亮之间借款具体几次不清楚，40万元借款签订有借款合同；辛本亮向唐海吉借款时，有的通过王某，有的不通过王某，王某知道40万元这一笔借款；张同梅以自己的房子为辛本亮借唐海吉的款提供担保有协议，内容不清楚，抵押金额不清楚，还去了公证处公证，因是小产权房，不能去不动产登记中心作抵押登记；唐海吉不缺钱，不会买这种小产权的房子，因为辛本亮欠唐海吉的钱，当时张同梅也同意，房子二十天后卖给了庄新丹，张同梅也知道这件事情；辛本亮、张同梅与唐海吉之间不是房屋买卖，是为了偿还借款。张同梅质证称，张同梅的房子和辛本亮没有关系，唐海吉对证人的发问方式不正确、不合法，张同梅与辛本亮之间是何种关系等问题与本案无关；既然唐海吉对证人证言予以认可，证人证实辛本亮与唐海吉之间存在40万元借款合同，唐海吉主张张同梅以涉案房屋提供抵押担保，也应有相关抵押协议，唐海吉应提交借款合同及以房抵债协议、公证书；张同梅去公证处，公证处说公证书一式三份，原件在唐海吉手里，只要张同梅把这个钱还上，原件就给张同梅；唐海吉始终未提交抵押担保协议，仅提交一份经过公证的委托书复印件，无法证实其关于以房抵押以及以房抵债的主张。唐海吉质证称，证人证言与主要事实相符，涉案房屋是小产权房，之所以签订所谓的买卖合同，是因为到房屋所在社区居委会过户时，隆华社区居委会要求必须签订一份书面的买卖合同，实质上是辛本亮和张同梅用涉案房屋抵偿其所欠40万元借款及利息，为尽快回笼资金，唐海吉在过户后不到一个月时间，以低于46万元的价格即438000元的价格卖给庄新丹，唐海吉在新市区拥有多套商品房，不可能单纯购买涉案房屋用于居住或者升值。庄新丹质证称，不清楚张同梅与唐海吉之间的事情，没有什么意见要陈述。本院对张同梅提供的银行卡交易明细清单、李秀芬书证以及唐海吉提供的证人证言的真实性予以确认，对其证明力将结合其他证据予以综合审核认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2013年4月24日，辛本亮向日照市盛华房地产开发有限公司缴纳日照市东港区更名费1万元。2014年7月15日，张同梅向日照盛华物业服务有限公司预交了一年物业费。同年8月22日，张同梅与隆华社区居委会签订香格里百合郡4#楼转让协议，约定张同梅向隆华社区居委会购买香格里.百合郡4#楼2单元403室，总价款354141元等。2015年11月20日，张同梅向日照市建设热力有限公司缴纳了2015-2016年度供热费。2016年4月13日，张同梅在山东省日照市德信公证处办理委托书公证，委托并授权李振亮作为其代理人，将其购买的位于日照市东港区，建筑面积98.66平方米，储藏室11#，地下车位61#，出售给唐永华。唐海吉称，李振亮、唐永华均是双达公司员工，唐永华是唐海吉的侄子。2016年4月26日，唐海吉通过银行转账付给辛本亮40万元。2017年8月7日，张同梅与唐海吉签订房屋买卖合同，约定张同梅将上述房屋以46万元价款出售给唐海吉，唐海吉于当日付清房款，在隆华社区居委会见证下张同梅于同年8月27日将上述房屋交付给唐海吉。唐海吉、张同梅在合同上签字，隆华社区居委会在合同上加盖公章。同年9月29日，唐海吉与庄新丹签订房屋买卖合同，约定唐海吉将上述房屋以438000元价款出售给庄新丹，庄新丹于当日付清房款，唐海吉于当日将上述房屋交付给庄新丹。唐海吉主张辛本亮于2016年4月1日向其借款40万元，张同梅为该笔借款提供担保，借款期限1个月，月息3分，辛本亮以已经更名给张同梅的涉案房屋作抵押担保，并到山东省日照市德信公证处办理了委托公证。张同梅自认辛本亮与唐海吉之间存在借款合同关系，其为辛本亮提供过担保，但主张辛本亮已将借款还清。庄新丹陈述其对张同梅与唐海吉之间的交易不清楚，唐海吉将上述房屋出售给庄新丹，交易手续全部办完后，中介人员告诉其房屋是顶账房，房屋买的不太贵。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，张同梅主张唐海吉于2017年8月7日购买其所有的涉案房屋，其通过辛本亮向唐海吉索要房屋价款，唐海吉一致没有给付，起诉请求唐海吉给付其房屋价款46万元。唐海吉不予认可，合同约定房屋价款于合同签订当日付清，张同梅未提供证据证明其在起诉之前向唐海吉主张过房屋价款。唐海吉主张其向辛本亮出借40万元，张同梅为该笔借款提供担保，借款到期后，张同梅将房屋作价46万元转让给唐海吉，偿还上述借款。为证明其主张，唐海吉提供银行转账凭证、照片、公证书、证人王某证言等证据，张同梅否认转账凭证所载明款项为辛本亮借唐海吉款项，但其未提供足以反驳的相反证据。一审法院据此认定辛本亮向唐海吉借款40万元，符合法律规定。张同梅自认辛本亮与唐海吉存在过借款合同关系，其为借款提供过担保，借款已经还清，其提供的辛本亮与唐海吉之间的银行流水明细唐海吉否认与40万元借款有关，该银行流水明细并不足以证实张同梅关于40万元借款已由辛本亮通过银行转账的方式予以还清的主张。根据唐海吉提供的银行转账凭证、照片、公证书、证人王某证言，张同梅提供的房屋买卖合同、转让协议，结合庄新丹的陈述，足以认定辛本亮向唐海吉借款40万元，张同梅以涉案房屋为该笔借款提供抵押担保，借款到期后，张同梅将涉案房屋作价46万元转让给唐海吉，偿还了上述债务。张同梅与唐海吉之间的房屋买卖合同实质上为以物抵债协议，且已经履行完毕。张同梅主张其与唐海吉之间存在真实的房屋买卖合同法律关系，其已将房屋交付给唐海吉，请求唐海吉给付其房屋转让价款，没有事实和法律依据，一审法院不予支持正确。综上所述，张同梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8200元，由上诉人张同梅负担。本判决为终审判决。审判长  杨荣国审判员  张卫华审判员  王春燕二〇二一年四月十九日书记员  裴凤文