广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3833号上诉人（原审被告、反诉原告）：张晓梅，女，1968年10月2日出生，汉族，住广东省广州市从化区。上诉人（原审被告、反诉原告）：伍时彬，男，1971年5月28日出生，汉族，住广东省广州市从化区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁登辉，男，1998年4月11日出生，汉族，住广东省信宜市。被上诉人（原审第三人、被反诉人）：梁冰燕，女，1995年7月2日出生，汉族，住广东省信宜市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。上诉人张晓梅、伍时彬因与被上诉人梁登辉、梁冰燕房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初4180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。张晓梅、伍时彬上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项；2.判令梁登辉、梁冰燕承担合同违约责任并支付合同违约金104500元；3.一、二审诉讼费由梁登辉、梁冰燕承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清，采信证据有失公正。梁登辉以政策变化导致贷款额度不足为由起诉张晓梅、伍时彬并要求解除合同、退回定金及楼款，法院未对其诉讼理由是否成立、其是否涉及合同违约作出认定，仅以合同解除后其有要求返还款项的权利为由就支持了其诉讼请求，严重损害了张晓梅、伍时彬的合法权益。一审法院不顾事件前因后果，采信的微信聊天记录仅是截取了对梁登辉有利的说辞，并以此作出推断，有失公平公正。（二）一审法院认定事实错误。1.一审法院关于双方是否已就通过装修贷款方式支付楼价余款达成一致意见的问题认定错误。《房地产买卖合同》明确约定了过户时间，双方对中介发出的“由梁登辉通过装修贷款取得资金支付楼价余款的书面补充协议”并未达成一致意见，书面协议没有通过各方签字确认。各方之间于2020年7月15日的沟通中并未就补充协议达成一致意见，买卖双方于7月16日上午到中介处商谈，梁登辉同意去找按揭公司申请提前垫资支付房款。2.一审法院认定双方达成以装修贷款支付10万元的款项后，张晓梅、伍时彬在无证据证明过户后银行明确拒绝办理装修贷款的情况下反悔导致合同履行不下去，属违约方，一审法院前述关于合同违约方的认定错误。一审法院要求张晓梅、伍时彬提供证据，却不要求梁登辉提供明确证据证明银行可以办理装修贷款。根据一审法院查明事实，按揭公司多次提出“银行说装修贷这块业主可能评分不足，不一定能做”“会有不批的可能性”“这份件中行也说流水不足，不一定能做”，一审法院对此不予理会，作出错误判决。梁登辉向按揭公司申请垫资，在过户时付清张晓梅、伍时彬房款，以使合同顺利履行，是双方未能达成装修贷款补充协议后另行商议的备选方案，由此可以再次证明，双方并未达成装修贷合同的补充协议，达成的是过户前付清余款的口头协议。梁登辉在2020年7月16日答应筹集楼款余款一周后突然消失，张晓梅、伍时彬与中介方均无法与其取得联系，致使合同无法继续履行，张晓梅、伍时彬迫于无奈，于2020年8月10日在微信群中向梁登辉发出告知，准备聘请律师追究其法律责任，在等待梁登辉答复期内，梁登辉以政策变化导致贷款额度不足为由起诉了张晓梅、伍时彬。梁登辉未按照《房地产买卖合同》约定支付购房款，已构成根本违约。张晓梅、伍时彬为使合同能够履行，借贷资金提前还贷赎证，清理房产给梁登辉提前租住，给予梁登辉宽限时间筹集房款，已承受了巨大的经济损失，一审法院认定张晓梅、伍时彬为违约方显属不当。鉴于梁登辉不按合同约定履行已严重损害张晓梅、伍时彬的合法权益，张晓梅、伍时彬同意一审法院解除《房地产买卖合同》的处理，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条关于“合同权利义务的终止不影响结算和清理条款的效力”的规定，请求法院按照《房地产买卖合同》的相关条款追究梁登辉的违约责任，判令梁登辉支付违约金104500元并承担一、二审诉讼费用。（三）中介召集双方讨论可否通过装修贷款支付房价余款的问题，张晓梅、伍时彬只是同意考虑该方案的可行性，并要求以三方协议的形式确定各方权利义务，书面协议没有经各方签字代表协议并未达成，不存在口头约定，对于书面协议没有达成的原因，张晓梅、伍时彬发现该协议条款并不能保障卖方权益，经向中介方反复咨询，中介方也因总是无法联系上梁登辉而不愿承担连带责任，最终导致协议没有签订。只有三方签字的协议才是有效的，不能将没有明确意思表示的内容视为达成口头协议。2019年12月到2020年7月之间，在与梁登辉接触过程中，其不按合同约定时间支付赎证楼款、租用房屋不按时缴纳物业费及水电费、不按时支付首期房款，且其经常失联，使张晓梅、伍时彬对其个人诚信严重怀疑，担心10万元余款无法追讨，这是张晓梅、伍时彬坚决不同意在过户后再支付房屋余款的根本原因。如果达成装修贷款协议后，张晓梅、伍时彬不配合办理过户，这是属于张晓梅、伍时彬的责任，但装修贷款协议并未达成，一审法院强行认定张晓梅、伍时彬同意该协议并认定张晓梅、伍时彬违约，对张晓梅、伍时彬是极其不公平的。梁登辉、梁冰燕二审答辩称，不同意张晓梅、伍时彬的上诉意见，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据双方于2019年12月2日签订的《房地产买卖合同》附件第二条第5项第二款的约定，“贷款额度不足的，买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方的，双方可以解除合同，各自返还定金及楼款”。既然双方同意解除合同，张晓梅、伍时彬就应返还定金及购房款给梁登辉。双方2020年7月15日在微信群中的沟通，确认了《补充协议书》的内容，达成了一致意见，变更了《房地产买卖合同》中约定的付款时间及方式，对剩余10万元房款在房屋过户后以办理装修贷款的形式支付。协议达成后，张晓梅、伍时彬反悔，不同意做装修贷，才导致双方无法继续履行合同，由此可知是张晓梅、伍时彬违约。梁登辉向一审法院起诉请求：1.解除梁登辉与张晓梅、伍时彬于2019年12月2日签订的《房地产买卖合同》；2.张晓梅、伍时彬返还定金45000元及楼款50000元给梁登辉；3.本案诉讼费用由张晓梅、伍时彬承担。张晓梅、伍时彬向一审法院反诉请求：1.解除张晓梅、伍时彬与梁登辉签订的《房地产买卖合同》及张晓梅、伍时彬与梁冰燕签订的《广州市存量房买卖合同》；2.梁登辉、梁冰燕支付违约金104500元；3.本案诉讼费用由梁登辉、梁冰燕承担。2020年11月17日一审庭审中，张晓梅、伍时彬变更其第1项反诉诉讼请求为：1.解除张晓梅、伍时彬与梁冰燕签订的《广州市存量房买卖合同》。一审法院认定事实：坐落于广州市从化区***，面积为113.21平方米，为张晓梅、伍时彬共同共有。2019年12月2日，张晓梅作为出租方、梁登辉作为承租方双方签订《房屋租赁合同》，约定由梁登辉租赁位于广州市从化区***，建筑面积为113.21平方米，租金为伍仟元，租赁期间自2019年12月15日起至2020年5月30日止。2019年12月2日，张晓梅、伍时彬作为卖方，梁登辉作为买方，广州市美如居房地产中介有限公司从化分公司作为经纪方三方签订《房地产买卖合同》，约定由梁登辉购买权属于张晓梅、伍时彬的位于广州市从化区***，建筑面积为113.21平方米，总价款为1045000元。《合同》第四条约定买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方递件成功当天。第六条约定：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总价款的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总房价的千分之一支付违约金。（4）逾期超过三十天仍未履行的，守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天内为履行期限。第九条约定本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准，买卖双方签订的《广州市房地产买卖合同》与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准。备选条款第2点约定：卖方同意，本次交易过程中，买方可自行指定过户到他人名下。备注：经买卖双方协商同意买卖双方自行办理此房屋全部网签手续，以上合同第九条第2款所指“他人”仅是指梁登辉的兄弟姐妹名下（血缘关系）。虽《房地产买卖合同》首部买方处有梁冰燕姓名及身份信息，但合同尾部并无梁冰燕签名及捺印。《房地产买卖合同附件》第二条约定，买方付款方式为按揭付款。定金45000元须在2019年12月2日支付；赎证楼款（不含定金）50000元买方应于2020年2月16日前支付；首期楼款20000元，买方于出具同意贷款书3个工作日内直接支付给卖方。买方应于2020年3月5日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供协助，提供贷款所需资料。买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后3个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续。如因政府部门或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易实价相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。第（二）条第4点约定：楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内。若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余额的差额由买方于递件成功后与首期楼款一并支付给卖方。买方逾期付款的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。5.若因金融政策调整导致按揭抵押贷款未获银行批准或者贷款额度不足的，买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方的，双方可以解除合同，各自返还定金及楼款。但基于中介方已经促成合同的成立，且合同解除非中介方的过错造成，买卖双方仍同意按本合同约定向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费。该《附件》尾部卖方处有伍时彬、张晓梅签名，买方处有张晓梅（代）签名。梁登辉根据《附件》约定主张权利，虽未在附件上签名，视为认可张晓梅代签的效力。2019年12月2日，张晓梅出具《收款收据》确认收到梁登辉房屋定金50000元（包含租金5000元）。2020年2月23日、2020年2月24日，梁登辉分别以微信方式向张晓梅转账30000元、20000元共计50000元。2020年6月29日，张晓梅、伍时彬作为甲方（卖方），梁冰燕作为乙方（买方），广州市鸿二物业管理有限公司作为丙方（中介服务机构）签订《广州市存量房买卖合同》，约定梁冰燕购买位于广州市从化区***，建筑面积为113.21平方米，总价款为1215000元。签订本合同时，买方向卖方支付5万元作为购房定金，首期款365000元由买卖双方协商支付，剩余房款850000元，由双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭方式为商业贷款，双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。如银行不批准买方的贷款申请或批准的贷款金额少于申请的贷款金额，买方以转账方式补充差额。买卖双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。买卖双方共同办理产权转移手续。卖方不按本合同约定将该房地产出售给买方的，应当向买方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回买方已付的全部费用。买方不按本合同约定买入该房地产的，应当向卖方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。2020年7月6日，中国农业银行股份有限公司广州从化支行向梁冰燕出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，对于梁冰燕用于购买位于广州市从化区***的贷款申请予以同意，拟发放贷款85万元，贷款期限30年，最终贷款金额、期限、利率等贷款条件及相关权利义务以双方签订的个人住房借款合同约定为准。根据张晓梅与梁登辉的微信聊天记录及由中介员工向*、鄢*，梁登辉，张晓梅，伍时彬，按揭公司三*，梁冰燕等组成的景业荔都9.403群聊天记录查明：2020年7月15日，鄢**约张晓梅、梁登辉明天早上9点半到上次办理按揭那个地方办理过户，张晓梅表示好的，并强调通知到梁登辉，一定要确认好。2020年7月15日11时43分，鄢**通过群微信发《补充协议书》，内容为：买方梁冰燕，卖方张晓梅、伍时彬。关于买卖广州市从化区***产的相关事宜作出如下承诺，并愿承担法律责任。买方以人民币1045000元购买此屋，现买方购买此房屋的银行贷款额为人民币85万元，首付加定金共计人民币20万元，其中部分首付加定金已支付人民币10万元整，除去银行贷款额部分和之前支付的定金及部分首付，还剩人民币10万整。买方过户当天没有这笔首期款，需要通过银行做装修贷款才能支付，过户当天房管出具回执由卖方保存，出证办理装修贷款都由卖方一同办理，房管局出了新的房产证买方需在七天内必须准时到现场办理装修贷款及入押出押相关手续，不得迟延，办理完所有手续，买方的银行卡身份证原件都由卖方保管直到卖方收齐全部楼款为止。买方若以上承诺都未能做到，买方须按合同违约责任履行，按逾期每日总楼价的千分之二向卖方支付违约金。同日15时29分，张晓梅发微信@梁登辉称：看下有无补充。鄢*称：业主修改了下，麻烦看看。同日15时32分，梁登辉回复称：天天看手机，不用。同日15时33分张晓梅微信询问鄢**：买方还需来几次。同日15时34分鄢**回复：过户，签装修贷。同日15时35分，鄢**@梁登辉，装修贷刷10万你可以操作吧？同日15时36分梁登辉回复：我找装修公司刷。2020年7月15日20时44分，张晓梅向梁登辉个人发微信：我老公不同意做装修贷，你想想办法。2020年7月15日20时46分梁登辉回复：我真的没有办法。2020年7月20日，按揭公司三毛在微信群里发信息：我今早问过银行。银行说装修贷这块业主可能评分不足，不一定能通过。如果银行那边不是100%批款，公司这边的意思是不会垫资的，毕竟有风险。梁登辉回复：不是说有8成，剩下的是2成吗？按揭公司三*回复：过户之后做装修贷问题不大。10万元可以贷下来。但垫资这块，公司觉得风险比较大，会有不批的可能性。所以公司估计不愿意垫资。后，梁登辉、张晓梅均要求三*跟按揭公司再沟通下垫资事宜。三*事后回复称：这份件中行也说流水不够，不一定能做。公司那边的意思是有风险不敢垫资。2020年8月18日，梁登辉向张晓梅发微信称：你一开始同意10万元，过完户，后面先做回笔贷款先给你的，后面做了贷款，你又不同意了。张晓梅回复：是你的做法让我没有信心啊。2020年8月19日，梁登辉向张晓梅发微信：我前面是租的，你后面同意另外10万元过户后先办贷款给你的，你同意，我才做同贷书的，办完，然后你又不肯了。说要在给了10万才能过户。是你先反口违约，我才办不到，就算你后面不肯，是不是应该退回95000元给我。张晓梅回复：当时口头协商的，在拟定书面协议时，我们发现这样做无法保障卖方利益，况且在同贷书出来前后都无法保证同你正常联系。咨询了下，了解到装修贷款也是不保障的，所以就及时通知卖方要求过户前收齐余款，而且我们也提出了这种方案。2020年7月21日至2020年8月9日期间，中介公司鄢**、伍时彬等在微信中多次就10万元贷款问题联系梁登辉，但梁登辉均未回复。2020年9月28日庭审中，张晓梅、伍时明确表示同意解除《房地产买卖合同》。一审两次庭审中，梁登辉、张晓梅、伍时彬、梁冰燕均确定因梁登辉贷款资格问题由梁冰燕与张晓梅、伍时彬于2020年6月29日签订《广州市存量房买卖合同》。签订《广州市存量房买卖合同》的目的是用于办理贷款。签订《广州市存量房买卖合同》时，各方当事人均知晓涉案房屋的实际购买人为梁登辉。为查清案件事实，一审法院庭审中电话联系中介向芳。向*称：我是在美如居中介公司工作的，是涉案房屋中介。梁登辉与张晓梅、伍时彬确实达成以梁冰燕办理装修贷形式支付10万元。但因为梁冰燕资质不合格，银行审核没有通过。因为买方一直没有过户，所以买家起诉卖家。装修贷是以过户为前提的，85万元贷款和10万元均是他们自行找贷款公司办理的。梁冰燕与贷款公司均说过10万元办不下来是由于梁冰燕资质问题办不下来。一审庭后，一审法院通知协助梁冰燕办理贷款的中介机构人员到庭询问，中介机构不愿意出庭。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，主要涉及以下几个问题：一、关于《房地产买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》的效力及解除问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，结合本案，《房地产买卖合同》首部虽有梁冰燕名字及身份信息，但该合同尾部买方处并无梁冰燕签名及捺印，故，一审法院认定《房地产买卖合同》的签订主体为买方梁登辉，卖方伍时彬、张晓梅。张晓梅、伍时彬在庭审中称其知晓因梁登辉贷款资质问题由梁冰燕代签《广州市存量房买卖合同》以方便贷款的事实，可知，梁冰燕与张晓梅、伍时彬之间并不存在购买房屋的真实意思表示，双方签订《广州市存量房买卖合同》目的为规避贷款政策，故，梁冰燕与张晓梅、伍时彬之间签订的《广州市存量房买卖合同》是虚假的意思表示，该合同无效。梁登辉与张晓梅、伍时彬之间签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”，本案中，梁登辉要求解除《房地产买卖合同》，张晓梅、伍时彬于2020年9月28日庭审中同意解除，故，一审法院确认梁登辉与张晓梅、伍时彬之前的《房地产买卖合同》于2020年9月28日解除。二、关于定金45000元及楼款50000元的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”张晓梅、伍时彬确认收到梁登辉45000元定金及50000元购房款，合同解除后，梁登辉有要求返还的权利。故，对梁登辉要求张晓梅、伍时彬返还定金45000元及50000元的诉求，一审法院予以支持。三、关于张晓梅、伍时彬主张的104500元违约金问题。张晓梅、伍时彬以梁登辉、梁冰燕未依《房地产买卖合同》约定及时办理过户、支付房款为由，要求梁登辉、梁冰燕共支付违约金104500元。一审法院认为，2020年7月15日15时32分，在中介机构的见证下张晓梅与梁登辉通过微信达成变更未付款项支付时间及方式的约定，即85万元由银行贷款支付，剩余10万元在房屋过户后以办理装修贷形式支付。虽《房地产买卖合同》卖方为张晓梅、伍时彬，但张晓梅与伍时彬为夫妻关系，根据张晓梅与梁登辉微信聊天记录及群聊记录，与梁登辉协商房屋买卖及房价支付的主体均为张晓梅，伍时彬不同意办理装修贷支付10万元款项的意见也是由张晓梅以私信向伍时彬代为表达的，故，梁登辉有理由相信张晓梅对伍时彬有代表权。张晓梅、伍时彬与梁登辉已于2020年7月15日15时32分在微信中达成一致意见，变更了《房地产买卖合同》中的付款时间及方式，《房地产买卖合同》中亦未明确约定过户时间，故，张晓梅、伍时彬以梁登辉违反《房地产买卖合同》约定付款及过户时间为由主张梁登辉支付104500元的诉求，无合同依据。另，办理按揭的公司明确过户后办理装修贷问题不大，涉案合同履行不下去的原因为双方达成以装修贷支付10万元款项后，张晓梅、伍时彬在无证据证明过户后银行会明确拒绝办理装修贷的情况下反悔所致，属违约方，故，张晓梅、伍时彬要求梁登辉支付104500元的反诉请求，一审法院不予支持。梁冰燕并非《房地产买卖合同》的当事人，故，张晓梅、伍时彬以《房地产买卖合同》约定要求梁冰燕承担违约责任，亦无依据，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年12月22日作出如下判决：一、确认梁登辉与张晓梅、伍时彬签订的《房地产买卖合同》于2020年9月28日解除；二、确认张晓梅、伍时彬与梁冰燕签订的《广州市存量房买卖合同》无效；三、张晓梅、伍时彬于本判决发生法律效力之日起十日内向梁登辉退还定金45000元及50000元购房款；四、驳回张晓梅、伍时彬的所有反诉请求。案件受理费7103元、反诉费8337.75元由张晓梅、伍时彬负担。本院二审期间，张晓梅、伍时彬提供与中介的全部聊天记录，拟证明在房产交易过程中沟通的事项。梁登辉、梁冰燕经质证认为，该证据的真实性、完整性由法院认定，关联性应当以张晓梅、伍时彬与梁登辉、梁冰燕之间的聊天记录为准，案外人的记录与本案关联性不大，不应作为事实依据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，梁登辉与张晓梅、伍时彬、梁冰燕因涉案房屋买卖所产生的纠纷发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和张晓梅、伍时彬上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：梁登辉与张晓梅、伍时彬所签订的《房地产买卖合同》未能继续履行的原因以及合同解除后的责任承担。关于合同未能继续履行的原因。根据各方陈述意见，合同未能继续履行的原因在于双方对于有无变更除定金、赎证楼款以及银行审批同意发放贷款额度之外的10万元剩余楼款的支付方式产生争议所致。对于双方有无达成变更剩余10万元楼款以买方申请装修贷的方式支付的合意，双方各执一词，对此，本院评析如下：根据涉案《房地产买卖合同》关于付款方式的约定，交易双方选定的是按揭付款的付款方式，梁登辉在2019年12月2日支付定金45000元，赎证楼款（不含定金）50000元，首期楼款20000元在出具同意贷款书3个工作日内直接支付给张晓梅、伍时彬，剩余房款为93万元由梁登辉通过申请按揭贷款的方式支付。2020年7月6日，中国农业银行股份有限公司广州从化支行向梁登辉指定的落户人梁冰燕出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，该同意贷款意向书中审核同意发放的贷款额度为85万元，虽然与《房地产买卖合同》约定申请贷款的金额相差8万元，但与梁冰燕、张晓梅、伍时彬签订的《广州市存量房买卖合同》中约定的拟申请贷款金额一致，并不足以证明存在《房地产买卖合同》中约定的因金融政策调整导致按揭抵押贷款额度不足的情形，故梁登辉主张其有权按照合同约定解除合同、各自返还定金及楼款，依据不足，本院不予采信。根据《房地产买卖合同》的约定，2万元首期款本应于2020年7月9日（含当日）前支付，虽然在合同关于剩余楼价款的约定中提及“银行实际贷款与应付楼价余额的差额约定由买方于递件成功后与首期款一并支付”，但根据合同约定，楼价余款与首期款一并支付应是指双方依约在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后3个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续的情况下的履行方式，在银行已出具同意贷款通知书而双方没有在约定时间内办理交易过户手续时，不能以针对楼价余款的约定限制首期款的支付时间，卖方仍有权要求买方按照合同约定在银行出具同意贷款通知书后3个工作日内支付首期款。本案中，梁登辉并无充分证据证明买卖双方在2020年7月9日前合意变更了该2万元首期款的付款方式，梁登辉并无依约支付该2万元首期款，梁登辉的履行显然与合同约定不符。《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”2020年7月10日起，买卖双方、中介机构就剩余10万元购房款如何支付问题进行协商。在2020年7月15日，中介机构草拟了变更剩余购房款以买方申请装修贷的方式履行的补充协议书，虽然张晓梅将其修改后的补充协议书发送至微信群，但并无明确作出其受该协议书内容约束的意思表示，该行为不符合前述合同法第十四条关于“要约”的规定，故梁登辉在中介人员要求其看一下修改的文书后表示“不用”亦不产生“承诺”的效力，上述行为只是各方对合同内容的磋商。相关微信记录反映出张晓梅在2020年7月15日当晚即向梁登辉明确告知伍时彬“不同意做装修贷，你想想办法”，而此后买卖双方以及与中介人员之间的微信聊天记录亦不足以证明双方对于变更合同履行方式已达成合意，据上，本案现有证据仅能反映出双方对剩余10万元购房款能否采用买方申请装修贷的方式支付进行磋商的过程，而不足以证明双方已实际达成变更合同履行方式的合意，一审法院关于买卖双方已达成以装修贷支付10万元款项的合意的认定有误，二审予以纠正。本案中，在买卖双方未能就变更剩余购房款的支付方式达成合意的情况下，梁登辉应积极履行合同约定的付款义务，及时向张晓梅、伍时彬支付2万元首期款，并准备好银行实际贷款与应付楼价余额的差额以便在递件成功后支付给张晓梅、伍时彬，梁登辉仍坚持以申请装修贷的方式支付剩余10万元购房款，不符合合同约定，张晓梅、伍时彬在此情况下拒绝配合梁登辉办理交易过户手续并不构成违约。纵观本案证据，张晓梅、伍时彬并无明显怠于履行合同义务的行为，梁登辉未按照合同约定履行支付2万元首期款并单方提出解除合同已构成违约，张晓梅、伍时彬主张合同未能继续履行的责任应归咎于梁登辉，该上诉理由成立，本院予以支持。关于合同解除后的责任承担问题。对于梁登辉支付的定金45000元以及楼款50000元应否返还问题，一审法院已作详细论述，一审法院判令张晓梅、伍时彬返还梁登辉已支付的定金以及楼款符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院予以维持。对于梁登辉应否承担违约责任的问题。涉案《房地产买卖合同》约定，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。现涉案合同因梁登辉违约不能继续履行，张晓梅、伍时彬要求梁登辉承担合同解除的违约责任、支付违约金104500元，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，张晓梅、伍时彬关于梁登辉应承担合同解除的违约责任、支付违约金104500元的上诉请求成立，本院予以支持，张晓梅、伍时彬的其他上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初4180号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初4180号民事判决第四项；三、梁登辉于本判决送达之日起十日内向张晓梅、伍时彬支付违约金104500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2145元，由梁登辉负担1124元，由张晓梅、伍时彬共同负担1021元。二审案件受理费4290元，由梁登辉负担2390元，由张晓梅、伍时彬共同负担1900元。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二一年四月二十九日书记员  贾妍苏劲丹