河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终1372号 上诉人（原审原告）：李学舒，女，1983年2月8日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：胡阿丽、高艳清，北京市信凯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北华银房地产开发有限公司，住所地涞水县石亭镇。 法定代表人：庞文剑，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马昌顺，河北三和时代律师事务所律师。 上诉人李学舒因与被上诉人河北华银房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服河北省涞水县人民法院（2020）冀0623民初1645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李学舒上诉请求：依法撤销河北省涞水县人民法院（2020）冀0623民初1645号民事判决，发回重审或依法改判；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，判决内容不能实际执行。双方签订《协议书》有效上诉人从未否认过，本次诉讼也是在协议书有效的基础上提出的。双方签订《协议书》的时间是2016年8月16日，《涞水县人民政府关于加强调控商品房市场的若干规定》中规定的限购政策自2017年3月1日开始执行，上诉人要求解除合同的理由是因限购政策，上诉人丧失了购买资格，而不是因为协议书的效力或者房屋本身的问题。上诉人认为该协议书不能继续履行，已经达到解除的条件，要求解除合同。一审法院仅仅认为上诉人预交了首付款，且房屋已经取得预售就认定合同可以继续履行，属事实不清。首先，该《协议书》是商品房预售合同，其性质是一份预售性质的协议书，该合同不具有正式商品房买卖合同的实质要件，因此，该协议继续履行的可能性就是签订正式的商品房买卖合同。在上诉人提交的一审证据中显示，上诉人在签订该《协议书》的同日已经在被上诉人处另购买一套房屋，且另一份商品房买卖合同已经生效且经过涞水县房管部门登记备案完成，上诉人已经在中国建设银行股份有限公司涿州物探支行贷款成功，目前正在按时还贷。其次，根据《涞水县人民政府关于加强调控商品房市场的若干规定》第四条“实行住房限购和差别化住房信贷政策，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%，限购政策自2017年3月1日开始执行，非本地户籍居民在涞水县购房需先到房管局开具准购证明”之规定，上诉人户籍为北京市东城区，为涞水县外地人，外地人在涞水当地仅能购买一套房屋，且另一套房屋已经在涞水县房管局办理了备案登记，且已经在还贷过程中。按照限购政策，上诉人目前已经丧失了购买二套房的可能性，涉案的协议已在根本上无法履行。一审法院未弄清该协议书的性质，也不了解限购政策的具体规定，作出的一审判决内容事实不清。二、原审法院的判决无法律依据，没有实际可操作性，明显有意偏袒被上诉人。《涞水县人民政府关于加强调控商品房市场的若干规定》规定的限购政策自2017年3月1日开始执行，但在2017年3月1日之前，针对协议书上载明的涉案房屋，上诉人与被上诉人未有正式的商品房买卖合同，更没有在不动产登记事务中心办理任何登记备案手续。目前仅凭一份预售性质的《协议书》，不能达到上诉人签订该协议书的真实目的即购买涉案房屋，且该房屋更不能登记在上诉人名下。上诉人请求解除合同依法有据，一审法院判决内容没有实际操作性，无法履行。一审判决内容导致上诉人既无法与被上诉人继续签订商品房买卖合同，购买房屋也拿不回购房款，明显偏袒被上诉人。 河北华银房地产开发有限公司辩称，一审法院做出的判决客观公正，认定事实清楚，证据充分，适用法律没有任何错误，上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同关系依法受法律保护，应得到实际履行。上诉人主张的判决内容不能实际执行，合同目的不能实现的说法不成立。双方在2016年8月建立了商品房买卖合同关系，上诉人也交纳了首付房款，上诉人提到的涞水县的限购政策发生在双方买卖合同之后的2017年3月，并不必然受限购政策影响，且涞水县政府的文件并不必然构成不可抗力因素，理论上可能随时受环境背景的变化而调整。经被上诉人了解核实，涞水县房管局给的答复是上诉人与被上诉人在限购政策之前达成的买卖合同不受限购政策的影响，完全可以正常履行。因此一审判决综合事实和证据，作出的判决结果正确，请求维持。 李学舒向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告于2016年8月16日签订的编号为：hyc4-034号《协议书》；2、判令被告退还原告意向金167408元及利息（以167408元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自起诉之日起至实际退还之日止）3、由被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2016年8月16日,原告与被告签订《协议书》（编号为：ｈｙｃ4-034号），约定原告选购被告开发建设的位于涞水县房屋。《协议书》签订当日，原告按约定向被告支付首付款167408元。原告已在相同地点花费752866元从被告处购买房屋一套。2017年3月1日，涞水县人民政府曾发布《涞水县人民政府关于加强调控商品房市场的若干规定》，规定非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%，限购政策自2017年3月1日开始执行。 一审法院认为，原、被告于2016年8月16日签订的《协议书》是双方真实意思表示，亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依照协议约定履行自己的义务。原告已按照约定交纳了购房首付款，被告涉案房屋已经取得了预售许可证，双方完全能够正常继续履行。原、被告签订《协议书》的时间是2016年8月16日，《涞水县人民政府关于加强调控商品房市场的若干规定》规定限购政策自2017年3月1日开始执行，该规定不影响合同目的实现，达不到解除合同的条件，故原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决：驳回原告李学舒的诉讼请求。案件受理费1824.08元，由原告李学舒负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，上诉人李学舒与被上诉人河北华银房地产开发有限公司于2016年8月16日签订的《协议书》第一条认购房屋基本情况载明：“协议书签订之日起三日内，买受人可选购人才家园（一期）项目制定房源，如在上述期限内未选购人才家园（一期）项目房源，可在人才家园（二期四号地）项目具备销售条件后选购小区4-3#X单元1102室。”可见，涉案《协议书》以李学舒购买人才家园房屋为目的。2017年3月1日《涞水县人民政府关于加强调控商品房市场的若干规定》，规定非本地户籍居民家庭限购1套住房其购房首付款比例不低于30%。上诉人李学舒非涞水县本地户籍，且已经在被上诉人河北华银房地产开发有限公司购买一处房产并办理备案登记，故根据上述规定，李学舒丧失在被上诉人处购买涉案房产的资格，因此双方于2016年8月16日签订《协议书》的合同目的不能实现，上诉人据此请求解除该《协议书》，应予支持。一审法院认为双方已按照约定履行各自义务，双方能够正常履行《协议书》，有失妥当，本院予以纠正。因住房限购政策属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，被上诉人河北华银房地产开发有限公司应返还李学舒交纳的意向金167408元，对上诉人李学舒主张的利息，本院不予支持。 综上所述，李学舒的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省涞水县人民法院（2020）冀0623民初1645号民事判决； 二、河北华银房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还李学舒意向金167408元； 三、驳回李学舒其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1824.08元，二审案件受理费3648元，均由河北华银房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  田 苗 审 判 员  肖 雅 审 判 员  万丙申 二〇二一年四月二十二日 法官助理  沈 飞 书 记 员  金 淼