云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书(2021)云0323民初313号原告师宗县明丰物业管理有限公司。法定代表人：廖建芳，职务：总经理。地址：师宗县。委托代理人张聪福，大同街道办事处法律服务所法律工作者，特别授权委托代理。被告张红俊，男，壮族，1963年9月9日生，大专文化，公务员，云南省师宗县人，住师宗县，现住师宗县。被告常本翠，女，汉族，1968年10月10日生，大专文化，教师，云南省师宗县人（原籍云南省丘北县人），住师宗县，现住师宗县。原告师宗县明丰物业管理有限公司诉被告张红俊、常本翠物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告师宗县明丰物业管理有限公司的特别授权委托代理人张聪福、被告张红俊、常本翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告师宗县明丰物业管理有限公司诉称：原、被告于2012年10月31日签订《商品房买卖合同》，自愿购买师宗明丰房地产开发有限公司开发的Ｃ-2幢01号房住宅一套（师房权证2014字第××号，其房屋建筑面积为252.44㎡）。2012年11月23日，原、被告签订了龙凤庄园前期物业管理《服务协议》，约定由师宗明丰地产龙凤庄园物管处对被告Ｃ组2幢01号房。进行前期物业管理，双方对物业的服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期缴纳物业管理费用的按照日千分之三缴纳违约金。2015年5月22日成立师宗县明丰物业管理有限公司，师宗县明丰物业管理有限公司受聘后依据此前师宗明丰房地产开发有限公司设立的龙凤庄园物业管理处与被告签订的龙凤庄园前期物业管理《服务协议》和师宗县发展和改革《物业服务备案证》备案价格标准，对被告共同共有的位于龙凤庄园小区内的物业进行前期物业服务。被告身为Ｃ组2幢01号房住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，确并没有按时向原告交纳物业服务费等相关费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。期间经原告多次催要，张贴催收通知书、电话催收，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。为此，为维护我公司的合法权利，特向贵院提起诉讼，请求：1.依法判令被告立即支付截止2015年11月23日起至2020年7月19日拖欠的物业费16661.04元，生活垃圾清运费453元，并支付截止2015年11月23日起至2020年7月19日的违约金63415.35元；2.本案诉讼费用由被告承担。被告张红俊、常本翠辩称：收到诉状后，我对物业管理有以下理由：原告违约在前，没有把我的房子维修好，所以我没有交物业费，我跟原告方说他们什么时候把我的房子处理好我什么时候交物业费。从2013年开始房子就一直漏水，物业处理了两次后还是渗水。我们自2015年至今未缴纳物业费、垃圾清运费等是事实，其他没有了。原告师宗县明丰物业管理有限公司针对其诉讼主张，向本院提交了如下证明材料：第一组：1.营业执照、2.法定代表人身份证明、3.法定代表人变更登记、4.居民身份证，欲证实原告的基本信息及是本案适格的诉讼主体。第二组：被告身份证复印件一份，欲证实被告的身份信息及主体适格。第三组：《商品房购销合同》合同编号C-2-01号，欲证实原告与被告签订《商品房购销合同》及合同的约定事项。第四组：龙凤庄园前期物业管理《服务协议》复印件一份，欲证实1.原、被告的权利义务，2.物业管理服务质量，3.物业管理费用，4.其他有偿服务费，5.代收代缴服务费，6.其他约定事项，7.违约责任。第五组：师法改价格备案（2011）2号物业服务价格备案证复印件一份，欲证实原告收取物业费等费用已由师宗县发展和改革局批准并备案。第六组：师房权证2014字第××号复印件一份，欲证实被告房屋面的252.44㎡，二被告系房屋共有人。第七组：催收通知，欲证实原告张贴催收通知书要求被告缴纳物业服务费等相关费用的事实。第八组：欠费情况统计表复印件一份，欲证实截止2015年11月23日起至2020年7月19日被告拖欠物业费16661.04元，生活垃圾清运费453元、水费527元，截止2015年11月23日起至2020年7月19日的违约金为63415.31元，合计80529.35元。被告张红俊、常本翠经质证后表示：对原告所举证明材料均无异议。被告张红俊、常本翠针对其答辩意见，向本院提交了如下证明材料：1.照片26张，欲证实被告的房屋渗水向原告反映原告没有处理。2.收据一份，欲证实业主方曾向师宗县明丰房地产开发有限公司缴纳过维修金。经质证，原告认为对被告所举证明材料1真实性无异议，照片是什么时候照的我们无法确认，房屋渗水按照原被告签订的合同不在原告处理的范围内，被告欲证明的内容有异议，这个是属于被告的自有部分不属于业主的公共部分。对被告所举证明材料2真实性无异议，这个费用收取后维修资金是交到房管局这边。本院对原、被告所举证明材料经审核后认为：原告所举证明材料第一、二、三、四、五、六、七、八组，客观真实，且被告经质证后无异议，本院依法予以采信。被告所举证明材料不能证实是物管公司的直接责任，本院依法不予采纳。根据庭审及质证，本院依法确认如下法律事实：被告张红俊、常本翠系师宗县明丰地产龙凤庄园C组2幢01号房的业主，2012年11月23日，原、被告签订了龙凤庄园前期物业管理《服务协议》，约定由师宗明丰地产龙凤庄园物管处对师宗县龙凤庄园小区进行前期物业管理，双方对物业的服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期缴纳物业管理费用的按照日千分之三缴纳违约金。后师宗明丰地产龙凤庄园物管处于2015年5月22日成立师宗县明丰物业管理有限公司，师宗县明丰物业管理有限公司受聘后依据此前师宗明丰房地产开发有限公司设立的龙凤庄园物业管理处与被告签订的龙凤庄园前期物业管理《服务协议》和师宗县发展和改革《物业服务备案证》备案价格标准，对被告共同共有的位于龙凤庄园小区内的物业进行前期物业服务。被告作为师宗县龙凤庄园C-2-01号房住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，但未缴纳物业等相关费用。原告催要未果后向本院起诉，要求：1.被告立即支付截止2015年11月23日起至2020年7月19日拖欠的物业费16661.04元，生活垃圾清运费453元，并支付截止2015年11月23日起至2020年7月19日的违约金63415.35元；2.本案诉讼费用由被告承担。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告张红俊、常本翠系原告师宗县明丰物业管理有限公司提供物业服务小区的业主。原、被告签订了龙凤庄园前期物业管理《服务协议》，约定由师宗明丰地产龙凤庄园物管处对师宗县龙凤庄园小区进行前期物业管理，该协议中明确约定了物业费的收取标准，被告亦接受了原告的服务，因而被告应按合同约定履行缴纳物业费的义务。故原告要求被告支付2015年11月23日起至2020年7月19日拖欠的物业管理服务费16661.04元、生活垃圾清运费453元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告主张的违约金，因物管公司在提供服务的过程中，对业主反映的问题未及时协调处理，物管公司与业主之间的沟通不畅，未及时缴纳物业费的责任不能完全由业主承担，故本院不予支持。被告张红俊、常本翠抗辩未缴纳物业服务费是因为其房屋渗水问题未处理好，因无事实和相应证据佐证系物业管理公司的直接责任，故本院不予支持。物业服务公司应当加强与众业主的沟通交流，完善管理制度，积极化解双方的矛盾，共同营造安全、和谐的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告张红俊、常本翠于本判决生效后十日内支付原告师宗县明丰物业管理有限公司2015年11月23日至2020年7月19日的物业管理服务费16661.04元、生活垃圾清运费453元。二、驳回原告师宗县明丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费322元，减半收取161元，由被告张红俊、常本翠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；当事人申请强制执行的期限为二年。审判员  代红兵二〇二一年四月九日书记员  严瑞琼