山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终1570号 上诉人(原审被告)：淄博正承置业有限公司，住所地淄博市淄川区淄城路573号。 法定代表人：黄振宇，董事长。 委托诉讼代理人：周钦宝，众成清泰（淄博）律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：顾立叶，男，1982年5月10日出生，汉族，现住淄博市临淄区。 被上诉人(原审原告)：韩雪梅，女，1982年9月6日出生，汉族，现住淄博市临淄区。 委托诉讼代理人:顾立叶，男，1982年5月10日出生，汉族，现住淄博市临淄区。系上诉人韩雪梅之夫。 上诉人淄博正承置业有限公司（以下简称正承公司）因与被上诉人顾立叶、韩雪梅商品房销售合同纠纷一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院（2020）鲁0305民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 正承公司上诉请求：1.撤销山东省淄博市临淄区人民法院（2020）鲁0305民初621号民事判决，并依法改判；2.本案诉讼费用由法院依法判决。事实与理由：原审判决认定事实错误，适用法律错误。一、原审判决错误认定房屋交付时间。上诉人于2013年11月11日将涉案房屋交付给被上诉人使用，该时间即为房屋交付时间，上诉人不存在逾期交付房屋行为。第一，被上诉人已于2013年11月11日签署交房手续、取得房屋钥匙，已经实际占有、使用涉案房屋，应视为交付。第二，被上诉人签署交房手续并实际占有房屋，系对自身权利的处分，认可房屋的交接行为。第三，被上诉人知道涉案房屋不具备约定交付条件仍同意接收，又以涉案房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，明显违反了合同自愿、平等以及诚实信用的原则。第四，被上诉人已于2013年11月11日起实际占有涉案房屋，其同时又主张2017年7月17日之后的逾期交房违约金，有违公平原则。二、原审判决上诉人按日0.01%承担自2018年6月29日至2019年3月27日的逾期办证导致的违约责任，计算标准没有事实及合同依据，适用法律错误。第一，《商品房买卖合同》第十五条关于逾期办证违约金计算标准的约定十分明确，不存在两种以上的解释。第二，《商品房买卖合同》第十五条关于逾期办证违约金计算标准的约定是合同双方的合意，且有其合理性。第三，《商品房买卖合同》第十五条约定了逾期办理产权登记的违约金是以充抵物业费的方式支付，原审判决上诉人直接向被上诉人支付违约金没有合同依据。 被上诉人顾立叶、韩雪梅辩称：原审认定事实清楚、适用法律正确，被答辩人的上诉理由依法不能成立，请求二审法院驳回上诉、维持原判。一、根据一审查清的事实，并结合各项证据，被答辩人未在合同约定的期限内办理完毕商品房综合验收，构成违约。根据法律规定和合同约定，应当向买受人即答辩人承担违约责任、支付违约金。二、对于房屋登记逾期违约的事实，原、被告均没有争议。对于被告应当支付违约金的计算标准，根据法律规定和同小区同类型淄博市中级人民法院的相关判例倾向，违约金0.01%的比率应当按日计算。 顾立叶、韩雪梅向一审法院起诉请求：要求被告向原告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金等共计292591元。诉讼过程中，变更诉求为：要求被告向原告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金等共计226755元。 一审法院查明事实：2013年10月9日，原、被告签订商品房买卖合同，该合同对原告购买的正承名筑16幢020502的房屋面积、价款及违约责任等事项均作出约定。关于商品房的交付期限，该合同第八条约定如下：“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：。2、该商品房经综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因主管部门批复和实施引起的延期或调整，买受人免除出卖人之责任。”关于逾期交房的违约责任，该合同第九条作了如下约定：“除本合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率不小于（1）相中的比率）的违约金”。关于房屋权属登记，该合同第十五条第二款作了如下约定：“出卖人应当在2015-4-30之前（商品房交付使用后360个工作日内），为买受人办理完毕房屋权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；出卖人支付给买受人违约金，是以冲抵物业费的方式支付（因主管部门办理正常业务需要的时间不在违约日期内）”。合同签订后，原告支付了房屋价款714470元及储藏室价款26202元。2013年4月，被告向原淄博市规划局临淄分局申请临淄正承名筑项目一期16号-45号楼及3号、4号、5号、6号地下车库建设工程竣工规划验收核实，规划验收核实中发现：1、16号楼南侧存在应当拆除的房屋未拆除；2、16号楼周边绿化及道路、停车位未按规划实施，按照核实规程要求，16号楼不具备规划验收条件。2013年11月11日，被告将未经综合验收的商品房交与原告。2017年6月26日，16号楼南侧存在应当拆除的房屋被拆除。2018年7月，被告向原淄博市规划局临淄分局申请正承名筑一期16号楼建设工程竣工规划核实，经核实，16号楼存在问题已整改完毕，达到规划核实条件，符合规划要求。临淄正承名筑一期16号住宅楼取得“建设工程竣工规划核实合格证”。同年8月10日，正承名筑一期16号住宅楼办理竣工综合验收备案。 一审法院认为，原、被告在商品房买卖合同第八条约定，被告须于2013年12月30日前将经综合验收合格的商品房交付给原告。同时，根据该合同第十五条第二款的约定：“出卖人应当在2015-4-30日之前（商品房交付使用后360个工作日内），为买受人办理完毕房屋权属登记”。但被告实际办理涉案房屋综合验收的时间为2018年8月10日，为原告办理房屋权属登记的时间2019年3月28日，均超出了双方所约定的时间节点，依照双方所签上述合同关于交房和办理房屋权属登记的合同约定，被告的行为构成违约。根据庭审中原、被告双方所举证据及原审法院确认的事实，被告之所以未能按照合同约定的时间向原告交付商品房，其主要原因是因为涉案楼房南侧有一处违章建筑，该违章建筑的存在影响到了商品房的综合验收。直到2017年6月26日，该违章建筑方才拆除完毕。按照双方所签商品房买卖合同第八条关于商品房交付期限的约定，“因主管部门批复和实施引起的延期或调整，买受人免除出卖人之责任”，因违章建筑的拆除属于主管部门的职责，因此，对于该违章建筑被拆除之前的逾期交房所导致的违约责任，被告可以据此免除。但是，在该违章建筑被拆除之后，直到2018年8月10日办理完毕综合验收期间的违约责任，系因涉案房屋周边配套设施未能按照规划实施所致，该违约责任应由被告承担。故，被告承担逾期交房导致的违约责任的起止时间应自2017年6月27日起至2018年8月9日止。关于被告所应承担的违约逾期办证的起止时间，按照合同约定，“出卖人应当在2015-4-30日之前（商品房交付使用后360个工作日内），为买受人办理完毕房屋权属登记”，因该条款中所约定的“2015-4-30日之前”和“商品房交付使用后360个工作日内”两个时间节点之间存在矛盾，又因该合同系由被告提供的格式合同，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，故确定被告应当为原告办理房屋权属登记的时间为2018年6月29日，自该时间到被告实际为原告办理房屋权属登记的前一天（2019年3月27日），为被告应当向原告承担因逾期办证导致的违约责任的起止时间。从原、被告双方所签《商品房买卖合同》第十五条的内容看，双方约定买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，且不要求退房的，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金，但同时在该条后附括号内注明“主管部门办理正常业务需要的时间”不属于违约日期。由此可见，双方在确认违约金时，实际考虑到了违约日期问题。据此，原告关于约定违约金实际为按日计算标准的解释，与条款整体内容相符。又，鉴于上述条款系被告提供格式合同中印制条款的情况，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应认定案涉合同中关于按照已付房款0.01%支付违约金的约定实际系按日计算的标准。被告于2013年11月11日将未经综合验收的商品房交与原告及被告于2019年3月28日为原告办理涉案房屋的权属登记，被告的违约行为分别持续至2018年8月10日及2019年3月28日，为此原告的起诉并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告淄博正承置业有限公司支付原告顾立叶、韩雪梅逾期交付房屋违约金30293.48元、逾期办理房屋权属登记违约金20146.28元，共计50439.76元（原告顾立叶、韩雪梅所交房款共计740672元，逾期交付房屋违约金自2017年6月27日起至2018年8月9日止，共计409日；逾期办理房屋权属登记违约金自2018年6月29日起至2019年3月27日止，共计272日。上述违约金均按所交房款的日万分之一计算），于判决生效后十日内付清。二、驳回原告顾立叶、韩雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2844元、财产保全费1995元，由原告顾立叶、韩雪梅负担1585元，由被告淄博正承置业有限公司负担3254元。 二审中，当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人二审中争议的焦点问题有三个：一是逾期交房违约金的计算时间；二是逾期办证违约金的计算标准；三是逾期办证违约金的支付方式。 关于逾期交房违约金问题。合同是双方当事人自愿订立的协议，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉《商品房买卖合同》第八条明确约定，出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。上诉人虽于2013年11月11日将涉案房屋交付被上诉人使用，但案涉房屋尚未达到合同约定的房屋交付条件即房屋经综合验收合格。案涉房屋直到2018年8月10日办理完毕综合验收，且系因涉案房屋周边配套设施未能按照规划实施所致。故，上诉人应当承担自2017年6月27日起至2018年8月9日止的逾期交房违约金。一审法院对此判决正确，本院予以维持。 关于逾期办证违约金问题。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，双方约定买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，且不要求退房的，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。上诉人作为案涉商品房买卖合同的提供方，约定逾期办证违约金按照已付房款的万分之一计算，仅为72.78元，上诉人的违约成本比较低，显失公平，被上诉人要求对逾期办证违约金进行调整符合法律规定，应当依法予以适当调整。为统一适用逾期办证违约金的裁判尺度，综合考虑本案关于逾期交房违约金和逾期付款违约金的约定显著不对等，以及其他省市关于逾期办证违约金的规定，本案逾期办证违约金参照同期商业银行一年定期存款基准利率1.5%进行计算。关于违约逾期办证的起止时间，合同约定“出卖人应当在2015-4-30之前（商品房交付使用后360个工作日内），为买受人办理完毕房屋权属登记”，因该条款中所约定的“2015-4-30之前”和“商品房交付使用后360个工作日内”两个时间节点之间存在矛盾，且“商品房交付使用后360个工作日内”确定的日期明显长于“2015-4-30之前”，该合同系由上诉人提供的格式合同，一审法院依据合同法第四十一条的规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，确定上诉人应当为被上诉人办理房屋权属登记的时间节点为2018年6月29日并无不当。故上诉人应当支付被上诉人逾期办证违约金8279.29元（740672元*1.5%/365天*272天）。 关于逾期办证违约金的支付方式问题。案涉商品房买卖合同第十五条约定，逾期办证违约金是以充抵物业费的方式支付。案涉小区物业公司济南正承物业管理有限公司并未在合同中签章确认，双方约定时债务承受人并不明确，济南正承物业管理有限公司在被上诉人入住后也没有告知被上诉人相关充抵物业费事宜，故该条款属于约定不明。在此情况下，被上诉人直接要求上诉人支付逾期办证违约金并无不当。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省淄博市临淄区人民法院（2020）鲁0305民初621号民事判决第二项即驳回被上诉人顾立叶、韩雪梅的其他诉讼请求； 二、变更山东省淄博市临淄区人民法院（2020）鲁0305民初621号民事判决第一项为：一、上诉人淄博正承置业有限公司赔偿被上诉人顾立叶、韩雪梅因逾期交付房屋违约金30293.48元（740672元*409日*0.01%/日）、逾期办理房屋权属登记违约金8279.29元（740672元*1.5%/365天*272天），于本判决生效后十日内付清； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2844元，由被上诉人顾立叶、韩雪梅负担2000元，由上诉人淄博正承置业有限公司负担844元；财产保全费1995元，由上诉人淄博正承置业有限公司负担。二审案件受理1061元，由上诉人淄博正承置业有限公司负担800元，被上诉人顾立叶、韩雪梅负担261元。 本判决为终审判决。 审判长 王 鹏 审判员 刘 宁 审判员 胡晓梅 二〇二一年四月二十九日 书记员 刘 瑜