四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1621民初1709号 原告：陈娟，女，1988年3月18日出生，汉族，户籍住所地四川省岳池县，现住岳池县。 委托诉讼代理人：杜德俊,上海中联（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢程娟，上海中联（重庆）律师事务所律师。 被告：岳池县圣欣房地产开发有限公司，住所地四川省岳池县九龙镇麻柳桥鑫城明珠内，统一社会信用代码915116215999556460。 法定代表人：黄维玉，公司总经理。 委托诉讼代理人：黄维术，男，1965年9月9日出生，汉族，住四川省岳池县，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄凯，男，1991年4月3日出生，汉族，住四川省岳池县，该公司员工。 原告陈娟与被告岳池县圣欣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈娟的委托诉讼代理人杜德俊、被告岳池县圣欣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄维术、黄凯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告陈娟向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期办理房产证违约金27,217.21元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年4月24日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的东湖彼岸1幢3-5-1房屋一套，该合同还对其它内容进行了约定。其中第二十条第二项（转移登记）约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理，即买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照国家银行利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告于2017年7月9日才交付房屋，并因被告的原因导致原告在2019年5月7日才取得房屋所有权证书。被告逾期办证侵犯了原告的权益，特诉至法院。 被告岳池县圣欣房地产开发有限公司辩称： 一、原告诉请被告承担逾期办证违约责任不能成立。 1、办理房屋所有权证书系购房人自身义务，按照《城市房地产经营管理条例》第32条的规定,被告没有为原告办理房屋所有权证书的法定义务。 2、逾期办证的原因系原告未及时提供办证资料和及时缴纳办证所需费用，并非被告的责任。原告未支付合同约定的委托被告办证费用5万元，未及时向被告提供办证所需材料。原告于2017年7月9日才向被告支付办证所需工本费、土地证费用等。被告收到原告的上述费用后，方能代为缴费办证，其办证时间自然会延后。故办证延误的后果应当由原告自己承担。 3、被告代为办证系基于原告的授权，根据法律规定，被告从事委托事务所产生的法律后果应由原告承担。 4、原告系按揭购房，未办理所有权证书不会对原告造成损失。 5、原告请求被告承担逾期办证违约责任已过法定诉讼时效期间。双方约定的办证时间为2017年3月30日，原告主张从该日计算违约金，应认定原告从该日就知道其权利受到侵害。原告至2021年3月4日起诉前，从未要求被告承担逾期办证违约责任，现已超诉讼时效期间，不应得到支持。 二、即便认定被告应当承担违约责任，原告诉请的违约金也计算错误。 1、违约金计算的基数错误。根据合同第二十条的约定，因被告的责任未能在约定期限取得房屋所有权证书的，被告按日支付已付款万分之1的违约金。原告系按揭购房，实际支付房款为199,000元，原告起诉按照房屋总价款479,000元作为计算违约金的依据错误。 2、违约金计算的时间节点错误。双方约定完成初始登记时间为2017年12月30日，原告缴纳办证费用的时间为2017年7月9日。上述两项任何一项未完成都不能办理所有权证书。即便认定被告违约也不应从2016年12月30日起算。 3、逾期办证是多种原因造成的，不是被告的过错，要求大幅调减原告主张的违约金。 综上，被告不存在逾期办理案涉房屋所有权证书的行为，不应承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：2016年4月24日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于岳池县××道××路××段××幢××层××号××商品房，单价4348.62元／平方米，总价款479000元；付款方式为贷款方式付款，合同签订当日付房屋首付款199000元，剩余28万元按揭付款；房屋交付时间为2016年12月30日前；转移登记约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得该权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 合同签订后，原告依约付清房款479,000元，被告未按约定在2016年12月30日前交付房屋。2017年7月9日，被告向原告交付案涉房屋。2018年7月17日，原告在岳池县不动产登记中心查询房屋权属登记记录，取得《买方住房查询证明》。同日，向岳池县地方税务局作出所购房系其名下第一套住房的承诺。（上述《买方住房查询证明》与《承诺书》为办理案涉房屋《不动产权证书》所需资料）。2019年5月7日，案涉房屋取得《不动产权证书》。 2021年3月4日，原告向本院递交了民事起诉状。 上述事实有原告提供的身份信息、《商品房买卖合同》、《建设银行个人账户支出交易明细》、《价款结算明细表》、《交房找补应收款清单》、《房产证》、《税收缴款书》，被告提供的《买方住房查询证明》、《承诺书》复印件，以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经当庭质证，本院予以确认。 本院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法有效。原告已按合同约定交纳完购房款479,000元，履行了交款义务。被告应当在2016年12月30日前将案涉房屋交付给原告，并在被告应当交付房屋的最后一日之次日起90日内（即2017年3月31日前）办理案涉房屋的不动产权证书。被告逾期办理不动产权证书，已构成违约，应承担一定的违约责任。 关于被告提出原告请求其承担违约责任已超过诉讼时效期间的问题。2019年5月7日为取得案涉房屋《不动产权证书》的时间，该时间亦为逾期办证违约截止时间。原告于2021年3月4日向本院主张权利。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的违约金系按日计算。因此，从原告向法院递交民事起诉状主张权利之日倒推三年即2018年3月4日以前的部分超过诉讼时效。原告主张逾期办证的违约金在诉讼时效期间内的期间为2018年3月4日至2019年5月7日，该期间的违约金本院予以保护，原告主张逾期办证违约金超出诉讼时效期间的部分（即2018年3月4日以前），依法不予保护。 关于违约金标准是否过高的问题。原告主张自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止以已付全部房款万分之一按日计算逾期办证违约金；被告提出原告对逾期办证存在一定过错，且约定的违约金过高，要求予以调少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案原告未举示证明其损失的证据。本院结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，酌定被告向原告支付在诉讼时效期间内的逾期办证违约金2,200元。 综上所述，被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金2,200元。驳回原告的其他诉讼请求。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告岳池县圣欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈娟支付逾期办理房屋所有权证书违约金2,200元； 二、驳回原告陈娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。） 案件受理费240元，由原告陈娟负担205元，被告岳池县圣欣房地产开发有限公司负担35元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  郑仲 二〇二一年四月二十六日 书记员  瞿黎