湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂06民终1374号上诉人（原审被告）：闫凤英，女，1973年6月23日出生，住襄城区。委托诉讼代理人：张妤，湖北真武律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：绿地集团襄阳置业有限公司，住所地樊城区内环路卧龙大道65号。法定代表人：龚然，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴世春，湖北思扬律师事务所律师。上诉人闫凤英因与被上诉人绿地集团襄阳置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2020）鄂0602民初3297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闫凤英上诉请求：一、请求撤销襄城区人民法院（2020）鄂0602民初3297号民事判决，发回重审或者依法改判为：维持一审判决文第一、二项；撤销一审判决主文第三项。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实错误，上诉人一直积极履行合同义务，并未违约。上诉人到被上诉人指定的襄阳农商行办理贷款按揭，征信审核通过，农商行又告知被上诉人没有和该行达成合作，之后又辗转中国银行也未果，多次和被上诉人沟通直到2019年底指定农行。按照被上诉人要求在农行办理好贷款审批，将相关资料第一时间交给被上诉人办理后续业务，被上诉人未及时办理导致按揭贷款没有下来。因此，上诉人一直为购买房屋积极履行义务，并无违约行为。二、被上诉人单方解除买卖合同，违约责任应由被上诉人承担。绿地公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。绿地公司向一审法院起诉请求：1、判令绿地公司与闫凤英2020年1月15日签订的《商品房买卖合同》于2020年9月19日解除；2、判令被告立即协助原告办理绿地中央广场项目第39幢13层14号房屋《商品房买卖合同》网签备案登记撤销手续；3、判令被告向原告支付违约金44550元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月22日，闫凤英与绿地公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：闫凤英购买绿地公司开发的绿地中央广场项目第39幢13层14号房屋，房屋建筑面积41.35平方米，每平方米单价7182.59元，总金额297000元。闫凤英于本合同签订时支付首付款157000元，剩余房款140000元于本合同签订之日起7日内向指定银行办理按揭贷款手续。因买受人原因导致银行拒绝办理贷款或拒绝贷足买受人申请的贷款额度时，买受人应按上述期限一次性付清剩余房款，否则视为逾期付款。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。交付期限为2018年4月30日前将该商品房经验收合格，取得《竣工验收报告》交付闫凤英。该《商品房买卖合同》另有附件，附件四为《合同补充协议》，其中2.3.2项约定，买受人应于本合同签订当日向经出卖人指定的按揭银行办理完毕按揭申请手续并签署办理按揭贷款的相关合同及文件，并提交符合银行要求的完整按揭资料，否则视为买受人违约，买受人逾期完成前述贷款事宜，每逾期一日，买受人按按揭贷款数额的万分之二向出卖人支付违约金。逾期超过15日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房款的15%向出卖人支付违约金。4.1条约定：关于现房交付的约定：双方同意现房交房时间约定为房款全部结清并办理合同备案完毕之日起60日内。2020年1月15日，上述《商品房买卖合同》在房管部门办理了网签手续，网签合同编号为XY2020012296。闫凤英分别于2017年9月22日、2019年12月27日支付首付款157000元、30000元，合计187000元。余款110000元至今未付。2020年9月7日，原告委托湖北思扬律师事务所律师李睿、吴世春通过EMS向被告发送律师函，通知被告于收到律师函之日起十日内一次性向原告支付完毕剩余购房款，逾期原、被告签订的《商品房买卖合同》解除，合同解除后七日内被告应配合原告办理完毕《商品房买卖合同》网签备案撤销手续。被告于2020年9月9日签收该邮件后仍未按约定支付剩余购房款，引起本案诉讼。一审法院认为，绿地公司与闫凤英签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。在上述合同附件中，双方约定了合同可以解除的条件，即买受人应于本合同签订当日向经出卖人指定的按揭银行办理完毕按揭申请手续并签署办理按揭贷款的相关合同及文件，并提交符合银行要求的完整按揭资料，否则视为买受人违约，买受人逾期完成前述贷款事宜，每逾期一日，买受人按按揭贷款数额的万分之二向出卖人支付违约金。逾期超过15日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房款的15%向出卖人支付违约金。本案中，闫凤英未能按照约定期限办理完毕按揭贷款手续，亦未能一次性补足剩余房款，合同解除的条件已成就，故绿地公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定和双方约定，一审法院予以支持，合同解除的时间，为闫凤英收到原告发送的律师函之日第十天，即2020年9月19日。同时被告作为违约方应按约定按总房款的15%向原告支付违约金，即44550元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此合同被依法解除后，绿地公司可以要求恢复原状，原告主张被告协助办理房屋买卖合同备案撤销登记手续，系合同解除后，所产生的恢复原状的法律后果，原告该主张于法有据，一审法院予以支持。被告辩称未能办理按揭贷款的责任在原告，未提供证据证实，一审法院不予支持。被告还辩称原告未能按约定日期交房，违约在先，与“关于现房交付的约定：双方同意现房交房时间约定为房款全部结清并办理合同备案完毕之日起60日内”约定不符，一审法院亦不予支持。关于闫凤英已交购房款，因闫凤英未在本案中主张，一审法院不作处理，闫凤英可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告绿地集团襄阳置业有限公司与被告闫凤英签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XY2020012296）于2020年9月19日解除；二、被告闫凤英于本判决生效之日起十日内协助原告绿地集团襄阳置业有限公司办理上述《商品房买卖合同》（合同编号为XY2020012296）备案登记撤销手续；三、被告闫凤英于本判决生效之日起十日内支付原告绿地集团襄阳置业有限公司违约金44550元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3211元，由被告闫凤英负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。一审查明事实属实，本院以确认。二审另查明，2020年1月7日，中国农业银行襄阳高新区支行发放了贷款审批通知书，同意为闫凤英发放个人商用房贷款11万元，有效期至2020年7月7日，但该贷款未予以办理。二审中，上诉人要求对已付房款和利息一并进行审理，被上诉人同意在扣除上诉人应当支付的违约金后，返还下余的房款。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于案涉合同解除问题，绿地公司发函要求解除案涉合同，一审法院根据函件内容认定案涉合同于2020年9月19日解除，闫凤英对此未提出异议，故可以认定双方当事人均同意解除合同。关于闫凤英是否承担违约责任问题，根据合同约定，闫凤英应当在合同签订当日向经出卖人指定的按揭银行办理完毕按揭申请手续并签署办理按揭贷款的相关合同及文件，并提交符合银行要求的完整按揭资料。虽然从本案事实来看，对于未及时办理银行贷款的原因双方各有说辞，但绿地公司对于贷款事宜进行了事实上的宽限，并在2019年12月又接受了闫凤英所支付的30000元房款，也表明继续履行合同的意愿。但在2020年1月7日，闫凤英获得了农业银行的贷款审批后，仍未积极办理贷款事宜，致使贷款审批过期，闫凤英也未支付下余房款。因此，闫凤英对于合同履行存在违约行为，应当承担相应的违约责任。一审根据双方合同约定，判决闫凤英按总房款的15%向出卖人支付违约金。本院经审查认为，一审判决认定的违约金过高，本院依法进行调减。违约金的性质是“以补偿为主，以惩罚为辅”，衡量违约金是否过高的最重要最根本的标准是违约造成的损失。就本案而言，从综合考虑合同履行情况、房地产市场交易情况、当事人过错程度以及预期利益等角度出发，同时考虑消费者购房的相对弱势地位，基于闫凤英已支付大部分房款的事实，本院酌情以未付房款110000元为基数，按15%计算违约金数额为16500元。关于闫凤英要求二审一并处理已付房款返还问题。基于双方合同解除后，绿地公司即负有返还房款的义务，一审法院对此未向当事人予以释明。二审中，本院向双方进行了释明，双方对已付房款的金额亦无异议，因此，本院决定直接判决绿地公司返还已付房款。综上所述，闫凤英的上诉请求部分成立，予以支持。依照中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第×项规定，判决如下：一、维持襄阳市襄城区人民法院（2020）鄂0602民初3297号民事判决第一项、第二项；二、撤销襄阳市襄城区人民法院（2020）鄂0602民初3297号民事判决第三项；三、闫凤英支付绿地集团襄阳置业有限公司违约金16500元；四、绿地集团襄阳置业有限公司返还闫凤英购房款187000元。上述判决主文第三、四项相抵后，绿地集团襄阳置业有限公司于本判决生效后十日内返还闫凤英170500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3211元，由闫凤英负担2568.8元，绿地公司负担642.2元。二审案件受理费914元，由闫凤英负担731.2元，绿地公司承担182.8元。本判决为终审判决。审判长 杨文审判员严庭东审判员刘丹丹二〇二一年四月十四日书记员 梅      若      璇