陕西省延安市宝塔区人民法院陕西省延安市宝塔区人民法院民事判决书 （2021）陕0602民初909号 原告：付文龙，男，1987年10月3日生，汉族，住陕西省安塞区，公民身份号码：61062XXXX710032538。委托诉讼代理人：高卫平，陕西仁和万国律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：延安慧源工贸有限责任公司，住所地：陕西省延安市宝塔区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXX7106Ｐ。法定代表人：张保平。委托诉讼代理人：王军科，陕西合恒律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告付文龙与被告延安慧源工贸有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭审理了本案，原告付文龙的委托诉讼代理人高卫平与被告延安慧源工贸有限责任公司的委托诉讼代理人王军科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付文龙向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交房违约金89846.31元（即以购房款724567元为基数，从2015年9月1日起计算至2018年3月26日止，按中国人民银行同期贷款利率进行计算。）2、请求判决被告延安慧源工贸有限责任公司限期将原告购买的位于“延安市宝塔区凤凰办事处【华豪·新天地】《XX街XX幢XX层XX号”商铺办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。3、请求判决被告依法向原告支付逾期办证违约金110731.36元（即以购房款724567元为基数，从2017年9月1日起计算至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率进行计算，数额为68547.06元；从2019年8月20日起暂计算至起诉日即2021年1月7日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算，数额为43384.66元；实际主张至被告将资料报产权登记机关备案之日止）4、本案诉讼费由被告承担。原告付文龙所述事实和理由：2014年1月26日，原告向被告延安慧源工贸有限责任公司支付商铺认购金5万元，双方于2014年2月8日签订了编号为2014-0000377号【华豪·新天地】《定购协议书》。协议约定：原告购买被告位于延安市XX大街XX号XX层XX号商铺，面积为29.19平方米，单价为23660元/平方米，总价款为陆拾捌万捌仟捌佰捌拾肆元整（￥688884元），付款方式为一性次付款。协议签订当日，原告按约向被告一次性支付了剩余购房款638884元，合计共向被告支付购房款688884元整，履行了买受人的全部付款义务。2015年8月，被告要求原告向其继续支付购房款35683元，并要求原告支付契税21737元。原告问及，被告称因案涉商铺实际面积为31.71平方米，大于双方协议约定的29.19平方米面积，并称单价按22850元/每平米计算。于是，原告按照被告要求于2015年8月14日再次向被告支付了房屋多出面积的购房款35683元，并同时支付了契税21737元，履行了全部付款义务。同日，双方签订正式的《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于XX街XX幢XX层XX号房，房屋代码为161524，建筑面积为31.71平方米，单价为22850元/平方米，合计总价款为724567元。合同第七条约定：“被告应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将具备由建设单位、施工单位、监理单位分户验收合格、并符合合同约定的商品房交付原告使用”。第十条约定：“被告承诺所售商品房基础设施、公共配套建筑设施达到使用条件，水、电、房屋交接时投入使用。”第十一条约定：“被告应当在商品房交付使用2年内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。”合同签订后，被告严重违反合同约定，并未按约将符合合同约定的商铺按期交付原告使用，直至2018年3月26日，被告才通知原告领取了房屋钥匙，且其交付的房屋基础设施有电没水，至今都无法正常使用，未能达到被告所承诺的水、电在交付时投入使用之条件。而被告承诺的在房屋交付使用2年内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案至今也未落实，严重影响了原告依法享有的正常经营与转让等合法权益。为此，原告多次找被告进行交涉，皆无果。无奈，故诉至贵院。综上，原告已经按约全面履行了作为买受人的全部付款义务，被告至今也未将原告所购商铺报产权登记机关备案，且其交付的商铺也未能达到水、电等基础设施可正常使用的条件，其行为已明显构成违约，依法应当承担违约责任。根据我国《合同法》第60条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”之规定，本案被告依法应当承担违约责任，并赔偿因其违约行为给原告造成的损失。为依法维护原告的合法权益，请依法判处！被告延安慧源工贸有限责任公司辩称，原告的诉讼请求不能成立，合同并没有约定交房的期限，在2015年5月28日通过公告通知原告收房，那时，原告没有来办理正式的房屋买卖合同，导致被告不能按期将相关办房证件移交给房产部门，所以是原告造成的；原告的诉请已超过诉讼时效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告延安慧源工贸有限责任公司开发建设位于延安市宝塔区XX街XX街项目，2014年5月30日取得《商品房预售许可证》。2014年1月26日，原告付文龙向被告延安慧源工贸有限责任公司支付商铺认购金5万元。2014年2月8日，被告延安慧源工贸有限责任公司（甲方）与原告付文龙（乙方）订立【华豪·新天地】《定购协议书》，约定，原告购买被告（位于延安市宝塔区XX大街XX号XX层）406号商铺，面积29.19平方米，单价23660元/平方米，总价款688884元，付款方式一性次付款；双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动失效。当日，原告付文龙依约向被告支付房款638884元，合计支付购房款688884元，被告延安慧源工贸有限责任公司向原告付文龙出具了收据。2015年8月14日，原告付文龙向被告延安慧源工贸有限责任公司支付了房屋实际面积增大的购房款35683元和契税21737元。被告延安慧源工贸有限责任公司向原告付文龙出具了收据。同日，双方订立《商品房买卖合同》，约定，原告付文龙购买被告定名的XX街XX幢XX层XX号房，房屋代码为161524，测绘面积31.71平方米，单价22850元/平方米，总价款724567元；被告应当在2015年8月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用；被告承诺所售商品房基础设施、公共配套建筑设施达到使用条件，水、电、房屋交接时投入使用；被告应当在商品房交付使用2年内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。2018年3月26日，被告延安慧源工贸有限责任公司向原告付文龙交付了原告购买被告的位于延安市宝塔区凤凰山办事处【华豪·新天地】XX街XX幢XX层XX号商铺。现被告尚未将原告购买的上述商铺报备不动产登记行政机关。之后，原告付文龙以被告延安慧源工贸有限责任公司逾期交付商铺为由，向人民法院提起商事诉讼。上述事实已经审查质证，应予认定。本院认为，被告延安慧源工贸有限责任公司已经取得了《商品房预（销）售许可证》，原告付文龙与被告延安慧源工贸有限责任公司订立的《商品房买卖合同》依法成立、有效。对此，被告延安慧源工贸有限责任公司作为出卖人应当按照合同的约定，继续全面履行自己的义务。关于被告是否违约问题。其一、原、被告双方订立的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2015年8月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。原告付文龙履行了买受人的全部付款义务，被告延安慧源工贸有限责任公司实际于2018年3月26日向原告付文龙交付了标的物（房屋商铺），被告未按照约定交付房屋。对此，被告未提供证据否定。被告在庭审中辩称标的物在2015年5月28日通过媒体已交付，但未提供原始的相关证据足够证明实际交付，故本院无法采信。其二、原、被告双方订立的《商品房买卖合同》约定，被告应当在商品房交付使用二年内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。诉讼中，被告延安慧源工贸有限责任公司未举证证明将原告购买的商铺报备至不动产登记行政机关。据上，被告延安慧源工贸有限责任公司构成违约，应当承担商品房买卖合同的违约责任。关于被告的违约责任问题。其一、被告延安慧源工贸有限责任公司履行双方订立的《商品房买卖合同》义务不符合约定，应当承担继续履行的违约责任，被告延安慧源工贸有限责任公司应当履行将原告购买的商铺报备至不动产登记行政机关的义务。其二、被告延安慧源工贸有限责任公司没有履行双方订立的《商品房买卖合同》的约定义务（即被告应当在2015年8月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用和应当在商品房交付使用二年内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案），应当承担违约损失责任。因此，被告应当依照法律规定按照已付购房款总额，依照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付原告付文龙的利息损失和违约责任。据上，原告付文龙主张被告承担违约责任的诉求于法有据，本院予以支持。综上，原告付文龙与被告延安慧源工贸有限责任公司订立的《商品房买卖合同》依法成立，应受法律保护，被告延安慧源工贸有限责任公司应当按照约定全面履行自己的合同义务，并承担继续履行和赔偿损失的违约责任。此外，因被告至今尚未完全履行合同约定的义务，故原告并未超过诉讼时效规定的期限。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告付文龙与被告延安慧源工贸有限责任公司继续履行双方订立的《商品房买卖合同》；二、被告延安慧源工贸有限责任公司继续履行将原告付文龙购买的位于延安市宝塔区凤凰山办事处【华豪·新天地】XX街XX幢XX层XX号商铺报备至不动产登记行政机关，限本判决生效后三十日内履行； 三、被告延安慧源工贸有限责任公司支付原告付文龙迟延交房的利息损失，以购房款724567元为基数，从2015年9月1日起至2018年3月26日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息，自本判决生效之日起十日内给付；四、被告延安慧源工贸有限责任公司支付原告付文龙违约损失，以购房款724567元为基数，自2018年3月27日起至2019年8月19日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息；自2019年8月20日起至实际将原告购买的商铺报备至不动产登记行政机关止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，自本判决生效之日起十日内给付；五、驳回原告付文龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4427元（原告已预交），减半收取计2213.50元，由被告延安慧源工贸有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。  审  判  员   安  强      二0二一年四月十六日    书  记  员   李俏俏     1