北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4408号上诉人（原审原告、反诉被告）：李云，男，1986年1月20日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：黄灿培，北京荣久律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京天旭运河房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区永顺地区范庄村南10号楼三层。法定代表人：孙冬明，总经理。委托诉讼代理人：郝军，男，1968年10月11日出生，北京天旭运河房地产开发有限责任公司员工，住北京市通州区。上诉人李云因与被上诉人北京天旭运河房地产开发有限责任公司（以下简称天旭房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初20689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法适用独任制开庭进行了审理。本案现已审理终结。李云上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我方一审全部诉讼请求。事实和理由：第一，一审法院认定双方合同于2020年11月13日解除有误，我方自5月15日起就一直在与对方协商解除合同事宜，对方也同意解除，仅是对租金问题有争议，即便不能认定合同于2020年5月15日解除，也应认定合同于2020年6月26日我方致函对方时解除；第二，我方多次提出要求减免租金以及搬离器械但由于对方一直阻止，我方次承租人被迫向派出所报案，房屋自2020年5月空置至2020年11月，期间所产生的损失应由对方自行承担；第三，我方早在5月15日即提出解除合同，对方有充足的时间寻找其他承租人，一审法院酌定一个月寻找承租人的时间不当；第四，合同履行受新冠疫情影响，对方应返还我方自2020年1月23日疫情发生时起的租金。天旭房地产公司辩称，我方同意一审法院判决，不同意对方的上诉请求。本案经一审查明的事实表明双方订立为期十年的租赁合同合法有效。我方在履行合同中并不存在任何过错，对方不享有合同约定解除权和法定解除权。在本案中，对方以爆发新冠疫情为借口解除合同的理由不成立。对方拖欠租金构成根本违约。双方为平等的民事法律主体关系，对方以疫情造成的所谓经济损失想转嫁给我方是没有法律依据的，也是没有道理的。我方作为合法的公民股份制企业也没有承担的义务，我方至今也在承担着银行还贷的压力，及各项资金的压力。李云向一审法院起诉请求：1．判决确认我与天旭房地产公司签订的关于北京市通州区怡乐中路299号院地下车库B1529、B1530号房屋（以下分别简称1529号房屋、1530号房屋）的《房屋租赁合同》于2020年5月15日解除；2．判令天旭房地产公司返还1529号房屋2020年1月23日至2020年2月29日的租金41914元、押金32344元，返还1530号房屋2020年1月23日至2020年3月31日的租金18375元、押金16007元，且无需支付其他费用；3．判令天旭房地产公司承担本案诉讼费用。天旭房地产公司向一审法院反诉请求：1.判令李云继续履行租赁合同，并支付应付而未付的1529号房屋的租金294330.4元（2020年3月1日至2020年12月3日）及1530号房屋的租金129653.78元（2020年3月1日至2020年12月3日）；2.判令李云向我方支付违约金，其中1529号房屋为16007元、1530号房屋为32344元。一审法院认定事实：2016年7月4日，天旭房地产公司作为出租方（甲方），李云作为承租方（乙方）签订两份《房屋租赁合同》，约定甲方将1529号房屋、1530号房屋出租给乙方使用，房屋租赁用途为健身房，租赁期限为2016年7月1日至2026年6月30日，1529号房屋建筑面积为492.73平米，年租金为388128元，1530号房屋的建筑面积为243.8平米，年租金为192084元，租金支付方式为按季度支付；1529号房屋乙方需交纳押金32344元，1530号房屋乙方需交纳押金16007元；乙方在经营之前或者经营期间，确需对该房屋室内进行装修的，应在施工前，将装修方案及施工图纸等提交甲方审查批准，批准通过之后，方可进行装修施工；租赁期内，任何一方违反本合同项下规定的有关条款则视为违约，违约方则向守约方支付16007元作为违约金；因不可抗力原因造成该房屋损失的，双方均不承担责任。此外，双方还约定了其他内容。上述合同签订后，双方均依约履行各自合同义务，天旭房地产公司将房屋交付李云使用，李云向天旭房地产公司支付租金。2019年11月6日，李云将1529号房屋及1530号房屋的一部分转租给案外人北京宏远盛誉体育文化发展有限公司使用。经询问，双方认可李云自2020年3月1日开始拖欠1529号房屋的租金，自2020年4月1日开始拖欠1530号房屋的租金。疫情发生后，北京市相关部门对于利用地下空间建设的健身场所的营业作出过相应的限制，直到2020年7月才逐步允许开放。2020年5月开始，李云与天旭房地产公司协商解除双方签订的上述合同一事，但双方未能达成一致意见。2020年6月14日，李云通过微信向物业管理中心发出《关于解除B1530号房屋租赁合同的申请》《关于解除B1531号房屋租赁合同的申请》，表示因疫情影响其无力继续承租上述房屋，要求解除合同。庭审中，天旭房地产公司表示未收到上述《关于解除B1530号房屋租赁合同的申请》。经查，李云与天旭房地产公司于2016年7月4日，还签订了关于B1531号房屋的租赁合同，天旭房地产公司认可双方已于2020年6月26日协商一致解除了关于B1531号房屋的租赁合同。在本案审理过程中，一审法院前往租赁标的房屋现场进行了勘察。经现场勘察得知，1529号房屋与1530号房屋一部分系用于经营健身房，内部尚存有大量健身器材及办公家具；1530号房屋的另一部分设有多处隔断。李云表示健身器材归属于北京宏远盛誉体育文化发展有限公司。经释明，李云表示愿意将1529号、1530号房屋内的可拆除的添附物予以拆除。2020年11月13日，一审法院再次前往现场勘察，1529号房屋与1530号房屋中间的隔断墙已被拆除，两处房屋已打通为一大间；1529号房屋内的可拆除添附物也已被拆除；1529号房屋内的家具、健身器材仍在现场；1529号房屋内李云改建的卫生间和浴室仍保留原样。李云表示现场遗留健身器材系因天旭房地产公司表示不交齐租金不让搬离，天旭房地产公司表示因李云未交纳相应租金，其需扣留这些健身器材，以免李云以后无法履行合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案查明的事实，李云与天旭房地产公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应恪守履行各自的合同义务。李云要求解除双方签订的上述合同，应举证证明其具备双方约定或者法律规定的解除权。双方在合同中并未约定承租方李云相应的解除权。李云主张疫情原因系不可抗力，且已致使其合同目的无法实现，但相应的疫情管控措施已于2020年7月份放宽，其合同目的可以实现，且即便在疫情期间，合同双方应尽力维持合同稳定性，可以协商租金的减免，不应直接以疫情原因作为不可抗力要求解除合同，故李云既不具备合同约定的解除权，也不具备法定的解除权，故对于其要求一审法院确认双方合同于2020年5月15日解除的诉讼请求，一审法院不予支持。但考虑到承租方李云坚持要求解除合同，双方合同已无法继续履行，一审法院应予解除。对于合同解除时间的确定，应以租赁标的房屋具备交房条件为前提，通过一审法院工作，李云于2020年11月13日将房屋内可拆除添附物清除，现场已具备交房条件，剩余健身器材因天旭房地产公司要求留置现场而未搬离，1529号房屋内卫生间、浴室属于不可拆除的添附物，该添附物拆除成本巨大，且建设时已经天旭房地产公司允许，故以维持现状为宜。在李云明确表示不再履行合同，且以自己行为坚持解除合同的情况下，天旭房地产公司也应及时止损，故一审法院认定双方合同于2020年11月13日解除，但李云应给予天旭房地产公司寻找其他承租人的时间，一审法院酌定为一个月。对于疫情期间的房租问题，考虑到健身行业受疫情影响的特殊性，一审法院对于李云应交纳的租金数额予以酌减，减少幅度为三个月租金。因李云自2020年5月便开始与物业管理中心协商合同解除事宜，天旭房地产公司称其不知情与常理不符，其也未积极解决与李云之间的争议，只是一味地索要租金，故李云拖欠租金事出有因，关于天旭房地产公司主张的违约金，一审法院不予支持。因李云支付在签订合同时交纳了押金，一审法院在判决李云应支付的租金数额时，将押金先行扣除，对于李云主张的返还押金的诉讼请求，不再重复处理。判决：一、确认李云与北京天旭运河房地产开发有限责任公司于2016年7月4日签订的两份关于北京市通州区怡乐中路299号院地下车库B1529、B1530号房屋的《房屋租赁合同》于2020年11月13日解除；二、扣除李云已经支付的押金48351元后，李云于判决生效之日起七日内支付北京天旭运河房地产开发有限责任公司房屋租金248094元；三、驳回李云的其他诉讼请求；四、驳回北京天旭运河房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。一审案件受理费1236元，由李云负担732元（已交纳），由北京天旭运河房地产开发有限责任公司负担504元，于判决生效之日起七日内交纳。一审反诉案件受理费4193元，由北京天旭运河房地产开发有限责任公司负担1682元（已交纳），由李云负担2511元，于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，双方均未提交新证据。另查明，一审庭审中，李云表示，就房屋返还问题与天旭房地产公司意见一致，认为所转租的次承租人支付全部租金才同意其搬离，而次承租人一直拖欠房租，次承租人曾于2020年6月1日搬走部分物品，后于2020年7月3日再次搬运物品，其认为不结清房租无法收回房屋。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同合法有效，双方均应依约履行。关于涉诉合同的解除，李云认为涉案合同受新冠疫情影响导致合同目的无法实现，其取得合同解除权，涉案合同至迟应自其发送的解除函送达之日即2020年6月26日解除。就此，本院认为，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，新冠疫情从整体上和宏观上可以认定为不可抗力，但在个案的法律适用上需区分不同合同类型、不同行业等不同情况予以处理。就本案而言，涉案合同系属房屋租赁合同，属于继续性合同，且约定租赁期为10年，新冠疫情对较长合同期间的租赁合同的履行通常只会造成暂时的重大障碍，不会导致整个合同目的无法实现，从而导致整个合同无法继续履行，故本院认为李云尚不足以因此而取得合同解除权，在此情形下涉案合同亦不因其解除函送达天旭房地产公司而解除。根据查明的事实，李云提出解除涉案合同后未许可其转租的次承租人腾退涉案房屋，天旭房地产公司未实际收回房屋，在此情形下，一审法院综合本案实际情况确认涉案合同于2020年11月13日具备交接条件时解除并无不当，本院予以确认。合同解除后，对于合同履行期间欠付的房屋租金李云仍应继续支付。考虑到健身行业的特殊性及受新冠疫情影响的情况，一审法院对于李云应交纳的租金数额酌情减免3个月未超出合理范围，同时李云提前解除合同势必会造成房屋空置等损失，一审法院酌情确定其多支付一个月房租亦无不当，结合上述认定，一审判决在扣除押金后判令李云支付其余租金正确，本院对李云要求退还疫情期间全部租金并返还押金的上诉请求不予支持。综上，一审法院结合实际情况对本案所作处理无明显不当，本院予以维持，李云的上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，李云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2472元，由李云负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  赵 霞二〇二一年四月二十九日法官助理  杨俊逸法官助理  眭 立书 记 员  王 艳