河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1702民初2684号原告：驻马店市净睿物业服务有限公司。住所地：驻马店市纬一路与骏马路交叉口。统一社会信用代码91411700MA44P7U12E（1-1）。法定代表人：肖金辉，公司总经理。委托诉讼代理人：袁永军，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭敬，女，1991年6月23日出生，汉族，系该公司员工，住西平县。被告:柴小印，男，1975年4月6日出生，汉族，住河南省正阳县。原告驻马店市净睿物业服务有限公司（以下简称净睿物业公司）与被告柴小印物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告净睿物业公司的委托代理人袁永军、郭敬，被告柴小印到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告净睿物业公司诉称：2018年3月1日，原告与驻马店市贸易广场业主委员会签订《物业服务合同》，该合同第2条约定“物业类型：商住宅，座落位置：驻马店市驿城区雪松大道东段贸易广场，建筑面积：总规划建筑面积80000平方米”；第18条第一款约定了原告以每平方米0.6元/月的标准向业主收取物业费。2018年4月26日，原告与贸易广场业委会又签订《贸易广场物业服务合同》一份，合同第1条约定了“物业管理区域东至农业路；南至红星路；西至南海路；北至雪松路”；第6条约定物业服务费以包干制的方式，商业物业每平方米1.20元/月的标准收取物业费。被告柴小印从朱伟处购买了雪松路贸易广场4号楼1层131、2层231、3层331、4层404号房屋（面积共计146.98平方米），原告净睿物业公司自入驻贸易广场以来，严格按照物业服务合同的约定积极履行相关权利义务，依法依约对贸易广场实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2018年3月1日至2021年2月28日一直拖欠原告物业管理费，经原告多次催要被告仍不缴纳。请求依法判令：被告向原告支付2018年3月1日至2021年2月28日的物业管理费6187.43元。被告柴小印辩称：其不是贸易广场业主，原告所诉房屋与其没有关系，房屋产权还是朱伟的。经审理查明，朱伟原系雪松路贸易广场4号楼1层131、2层231、3层331、4层404号房屋的业主（2014年12月31日办理有房产证，证号为驻房权证字第××号，登记房屋建筑面积为146.98平方米）。2015年4月10日，朱伟与被告柴小印签订房屋买卖合同，将该房屋以587920元的价格出卖给柴小印，未办理过户手续。2018年3月1日，原告净睿物业公司（乙方、受委托方）与驻马店市贸易广场业主委员会（甲方、委托方）(以下简称贸易广场业委会)签订《物业服务合同》(以下简称《合同一》)一份，约定：……第2条物业基本情况：物业类型：商住宅，座落位置：驻马店市驿城区雪松大道东段贸易广场，建筑面积：总规划建筑面积80000平方米……；第18条物业管理服务费（一）依照驻马店市物价局的批复，住宅房屋，乙方按业主房产建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取等条款。2018年4月26日，贸易广场业委会（甲方）与原告净睿物业公司（乙方）又签订《贸易广场物业服务合同》（以下简称《合同二》）一份，约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对驻马店贸易广场提供物业管理服务事宜订立本合同。第一章物业基本情况：第一条、物业基本情况：物业名称：驻马店贸易广场；物业类型：商业；座落位置:驻马店市雪松大道与农业路交叉口；建筑面积120000平方米。物业管理区域东至农业路；南至红星路；西至南海路；北至雪松路……第三章服务费用：第六条、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：商业物业：1.20元/月/平方米。第七条。业主应于交房日期之日起交纳物业服务费用……物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年“交房日期”十日（内每次缴费的具体时间）履行交纳义务等条款。诉讼中，原告净睿物业公司称，《合同一》签订后，原告进驻贸易广场进行物业服务，被告柴小印从2018年3月1日一直未交纳物业管理费。原告提交2020年12月27日的两份《物业费催缴通知单》和拍摄的其在驻马店市贸易广场物业管理区域公告栏照片一张，用以证明原告通过贸易广场业主委员会以及原告向被告催交物业费的事实，原告履行了催交程序。还查明，柴小印、尹纪伟等八人诉驻马店市贸易广场业主委员会确认合同无效纠纷（2018）豫1702民初8943号中，柴小印等八人请求：一、确认驻马店市贸易广场业主委员会成立不合法；二、确认2018年4月26日驻马店市贸易广场业主委员会与驻马店市净睿物业服务管理有限公司签订的物业服务合同无效。后本院经审理，判决：驳回原告尹纪伟等八人确认驻马店市贸易广场业主委员会与驻马店市净睿物业服务有限公司于2018年4月26日签订的物业服务合同为无效的诉讼请求。后尹纪伟等八人上诉至驻马店市中级人民法院，但尹纪伟等八人在二审期间撤回上诉，（2018）豫1702民初8943号民事判决书已生效。上述事实，有当事人陈述及相关证据在卷为凭，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告净睿物业公司与贸易广场业委会签订《合同一》及《合同二》，约定由原告向贸易广场业主提供物业管理服务，业主向原告支付物业管理费，双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，贸易广场业委会与原告签订的上述两份合同对贸易广场全体业主具有约束力，合同签订后，原告履行合同约定义务后，享有依照合同约定收取物业管理费的权利，被告柴小印作为雪松路贸易广场4号楼1层131、2层231、3层331、4层404号房屋的所有权人，负有按照房屋建筑面积146.98平方米交纳物业管理费的义务，其未按期交纳，构成违约。现原告请求被告支付拖欠的物业管理费，于法有据，本院予以支持。经核算，被告应支付2018年3月1日至2021年2月28日的物业管理费共计6187.85元，其中2018年3月1日至2018年4月25日的物业管理费为161.67元（146.98平方米×0.6元/平方米/月+146.98平方米×0.6元/平方米/月÷30天×25天）；2018年4月26日至2021年2月28日的物业管理费为6026.18元（146.98平方米×1.2元/平方米/月÷30天×5天+146.98平方米×1.2元/平方米/月×34个月）。原告请求6187.43元，本院予以支持。被告柴小印辩称其不是贸易广场业主，不是本案适格被告问题，因在（2018）豫1702民初8943号案件中，柴小印作为原告是以自己是贸易广场业主身份提起的诉讼，且提交有柴小印与朱伟签订的房屋买卖合同，故被告柴小印的辩称主张与事实不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：限被告柴小印于本判决生效后十日内向原告驻马店市净睿物业服务有限公司支付自2018年3月1日至2021年2月28日的物业管理费6187.43元。如被告未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告柴小印负担。本判决为终审判决。审判员  廖慧二〇二一年四月二十日书记员  张洁