内蒙古自治区阿尔山市人民法院   民事判决书   （2021）内2202民初134号   原告：尹某，医生，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。   委托诉讼代理人：侯某，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。（与原告系母子关系）   被告：乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司。   法定代表人：刘某。   委托诉讼代理人：张某，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。   原告尹某诉被告乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司（以下简称鑫厦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹某委托诉讼代理人侯某、被告鑫厦公司委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告尹某向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理房屋（房号：兴安盟阿尔山市温泉街卧龙城商住××区）的不动产权证书；2.判令被告支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金（自房屋预告登记后180天开始计算：2015年4月9日起暂计至2021年1月25日的违约金为77490.48元，计算方式为：以226341.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率按五年以上利率5.9%计算，共2118天，为226341.00元×5.9%÷365×2118天=77490.48元；并自2021年1月26日起至实际协助办理房屋不动产权证书完毕之日止的违约金以购房款226341.00元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算)；3.判令被告如逾期履行上述给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；4.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：被告鑫厦公司系阿尔山市卧龙城商住小区商住楼5-8号楼项目的房地产开发商。2012年3月30日，原告（合同上是周长龙签字，后经售楼处改成尹某）与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于兴安盟阿尔山市××街房屋，房屋总价款226341.00元。同日，原告全额交纳了购房款，且履行了自己的全部义务。合同约定于2015年4月9日前交房。2014年10月11日，原告办理了商品房预告登记。原告已履行完合同约定的全部义务，直至起诉之日被告仍未按合同约定的期限为原告办理房屋权属登记的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合预定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告有权要求被告协助办理不动产权证书以及要求其支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金。   根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十二条商品房权属登记约定：“双方约定，在下列第1种期限内，办结房屋权属登记：1.自初始登记完毕之日起180日。”同时，该条还约定：“由于甲方（被告）的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第一种约定处理：1.合同继续履行。甲方（被告）应按房屋价款的0.01%向乙方（原告）支付违约金”。损害了原告的合法权益，原告有权请求获得相应的违约金。但该条约定支付原告的违约金明显过低造成的实际损失，有违公平原则和诚实信用原则，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款、第三款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，人民法院或者仲裁机构可根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款第三款“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，同时参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可要按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告应当按照此标准支付原告的相应的逾期办理不动产权证书的违约金。   原告于2014年10月11日办理了商品房预告登记，也即自初始登记2014年10月11日之日起180日内被告应当为原告办理不动产权证书，之后办理即为逾期。因此，自2015年4月9日起被告应当承担违约责任。逾期办理不动产权证书的违约金计算方式为：以购房款226341.0元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率五年以上期年利率5.9%计算，自2015年4月9日起暂计至2021年1月25日共计2118天，为226341.00元×5.9%÷365×2118天=77490.48元；自2021年1月26日起至实际协助办理房屋不动产权证书完毕之日止的违约金以226341.00元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率继续计算。   被告鑫厦公司辩称，我公司同意为原告办理房屋产权证书，但是违约金应该按照合同中的约定进行赔付。   根据原告的陈述及被告的答辩，法庭总结本案的争议焦点如下：原告诉讼请求的事实依据和法律依据。   当事人围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交证据如下：   1.《商品房买卖合同》复印件一份（出示原件提交复印件），证明原告在被告处购买了卧龙城××楼。原告已交付全部房款226341.00元。   2.房屋预告登记证明复印件一份（出示原件提交复印件），证明原告在2014年10月11日办理了温泉街卧龙城5号楼1单元102室房屋的预告登记。   3.《个人借款合同》复印件一份（出示原件提交复印件），证明原告购买涉案房屋向包商银行兴安盟阿尔山市支行借款的事实。   4.收据复印件一份、现金缴款单复印件一份，证明原告向被告交付购房款的事实。   5.中国农业银行现金缴款单复印件二份（与原件核对无异议）、收据（4421148）复印件一份（与原件核对无异议），证明涉案房屋是周长龙在2012年先行购买的，后2014年7月份周长龙将涉案房屋出售给原告又协助原告与被告签订《商品房买卖合同》及交付购房款的事实。   被告质证认为对上述全部证据的真实性和证明目的均无异议。   被告鑫厦房地产公司未向本院提交证据。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2014年10月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于阿尔山市××街出售给原告。合同签订后原告交付全部购房款226341.00元，被告于2014年11月10日向原告交付房屋。原、被告双方在合同中约定，应在初始登记完毕之日起180日内办理房屋权属转移登记，由于鑫厦房地产公司的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，应按房屋价款的0.01%向原告支付违约金。   本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告依约履行了支付购房款的义务，被告应当按照合同约定履行其应尽的义务。现原告要求被告协助办理涉案房屋的房屋所有权证，理由正当，本院予以支持。被告鑫厦房地产公司作为房屋出卖人有义务向房屋产权登记机关提供必要的证明文件、办理涉案房屋初始登记的义务。被告鑫厦房地产公司在案件审理过程中自称对诉争房屋所在的小区进行了初始登记但并未向法庭出示相关证据，至起诉前被告鑫厦公司亦未能按合同约定为原告办理房屋不动产权登记证书，系属违约，应承担相应的违约责任。因被告鑫厦公司怠于履行协助义务，又未能提交办理初始登记的相关证据，导致在本案中无法确定初始登记时间，无法按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中的约定确定违约时间，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，本案涉案房屋已竣工且已交付使用，故确定违约责任的起算时间为自2014年11月10日起的90日，即2015年2月8日。原告虽未提供证据证明其受到的损失及损失数额，但逾期办证给原告造成的损失主要是在房屋交易或投资方面的可期待利益损失，双方在合同中约定的违约金为购房款总额的0.01%即22.63元，明显偏低。基于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中确定的权利义务内容的对比，合同中双方关于权属登记违约责任的约定不对等，存在显失公平的情形，兼顾合同的履行情况、政府拆迁因素、房屋的使用用途以及被告方的过错程度等综合因素，现本院酌情按日利率0.01%标准计算违约金，综上所述，被告鑫厦房地产公司应协助原告尹某办理涉案房屋的不动产证书，2015年2月8日至起诉之日2021年1月26日的违约金49342.34元（226341.00元×0.01%×2180天），并以此标准计算至履行协助义务完毕之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告尹某办理阿尔山市温泉街卧龙城小区5号楼1单元102室的不动产权证书；   二、被告乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告违约金49342.34元并自2021年1月27日起以购房款226341.00元为基数按照日利率0.01%给付原告违约金至协助义务履行完毕之日止；   三、驳回原告尹某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费868.63元（原告尹某已缴纳），由被告乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并交纳上诉费，并按照对方当事人或者代理人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。   本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。   审判员 王海景     二〇二一年四月七日   书记员 呼日查   判决依据的相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：   （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；   （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；   （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。