新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0103民初1790号原告：蔡翠芹，女，1976年11月27日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：张军，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑜，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆库尔勒开元实业有限责任公司，住所地新疆巴州库尔勒市人民东路。法定代表人：蒋永福，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘建玲，新疆先觉律师事务所律师。被告：新疆博邦房产物业经纪有限公司，住所地乌鲁木齐市高新技术开发区（新市区）长春南路**领秀新城****商铺9。法定代表人：程琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：李乐，男，1986年12月22日出生，汉族，该公司职工，住乌鲁木齐市新市区。被告：吕少飞，男，1989年8月1日出生，汉族，新疆聚众意典当有限公司股东，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：李静，新疆引法律师事务所律师。被告：梁柱，男，1974年3月3日，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：王朋，新疆厚植律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭建勇，新疆厚植律师事务所律师。第三人：周某（系周璐儿子），男，2010年7月10日出生，汉族，住农十二师通嘉世纪城****楼****。法定代理人：田某（周某母亲），1982年9月12日出生，汉族，新疆海鸿国际物流港员工，住乌鲁，住乌鲁木齐市头屯河区iv>第三人：高新华（周璐妻子），女，1981年10月4日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁，住乌鲁木齐市iv>委托诉讼代理人：张云，新疆鼎卓律师事务所律师。原告蔡翠芹与被告新疆库尔勒开元实业有限责任公司（以下简称开元公司）、新疆博邦房产物业经纪有限公司（以下简称博邦公司）、吕少飞、梁柱、第三人周某、高新华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡翠芹的委托诉讼代理人张军、张瑜，被告开元公司委托代理人刘建玲、博邦公司委托代理人李乐、吕少飞委托诉讼代理人李静、梁柱委托诉讼代理人王朋、第三人周某法定代理人田某、高新华委托诉讼代理人张云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡翠芹向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令四被告将位于沙依巴克区巴州路新城花园小区2号楼1单元502室不动产权过户登记至原告名下（诉讼标的：840,000元）；2．依法判令四被告承担本案诉讼费，保全费、保全担保保险费及邮寄送达费。事实和理由：原告经被告二新疆博邦房产物业经纪有限公司居间购买了被告一位于新城花园小区2号楼1单元502室房产，并于2019年3月14日与被告一的委托人周璐（已于2020年5月16日过世）、被告三共同签订了《房地产买卖居间协议》，该协议约定位于沙依巴克区巴州路新城花园小区2号楼1单元502室转让给原告，建筑面积120.35平方米。协议签订后原告于2019年3月14日支付1万元、2019年3月28日支付39万元，共计40万元支付给被告，后被告将房屋及钥匙交付给了原告。该房产2020年4月1日经国有资产产权交易中心拍卖，由被告吕少飞竞拍至名下，后被告同意将房屋过户登记至原告名下，原告将剩余房款付清，在办理相关手续过程中周璐不幸过世，房屋至今未过户登记至原告名下，后经原告多次催办无果。原告将所有积蓄用于购买房屋，为维护公民合法权益，故诉至贵院，请求法院支持原告诉讼请求。被告开元公司辩称，请求依法驳回原告对被告开元公司全部诉讼请求，涉案房屋是我公司单独所有的房产，从原告的诉讼请求来看，原告是基于房屋买卖合同提起的诉讼，其要求办理过户是房屋买卖合同的附随义务，事实上为我公司没与原告签署过任何买卖合同，也没收到原告支付的任何购房款，也没有向原告移交过房屋。基于双方没有合同关系，原告无权对为我公司提出任何主张，另我公司也将在法院就涉案房屋被他人非法处置已经提起诉讼。被告博邦公司辩称，我公司只提供居间服务，促成买卖成交，过户手续需要买卖双方配合，且委托我公司才可办理，故因驳回原告诉讼请求。被告吕少飞辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求没事实及法律依据，理由如下：正如被告开元公司所说，原告是基于房屋买卖居间合同提起的物权变动的附随义务，只有房屋的所有权人才具有协助办理过户的相应义务，被告开元公司在答辩中已经否定了与原告之间存在买卖关系，也就说明原告的办理过户的诉讼请求的基础不成立，其诉请也不应成立，被告吕少飞不认识原告，也未与原告签订任何涉及本案房屋的合同，也没收到原告支付的任何款项，因此，原告与被告吕少飞之间不存在任何法律关系，不具有合同的相对性，也不是涉案房屋的所有权人，本案涉及是一个行为之诉，原告申请法院保全被告吕少飞名下资产及账户，给被告吕少飞造成严重的经济损失，针对原告滥用诉权，给被告吕少飞造成的损失，被告吕少飞保留向原告主张损失的权利，基于以上事实，我方认为应当驳回原告的全部诉讼请求。被告梁柱辩称，被告梁柱没有参与涉案房屋的买卖业务，原告的诉求是要求四被告将涉案房屋过户原告名下，而被告梁柱不是买卖合同的签约人，也不是涉案房屋的产权人，也不是房屋买卖摘牌人，针对过户，房屋交易部门不需要被告梁柱提供任何协助义务，原告要求被告梁柱办理房屋过户手续，没有任何意义与基础，被告梁柱不出现，房屋也可以正常过户，请求法庭驳回原告要求被告梁柱履行房屋过户诉求。第三人周某述称，本案涉案房屋的所有手续等我方不清楚，不发表意见。第三人高新华述称，我方请求法庭依法驳回对第三人高新华的起诉，高新华与周璐是再婚，周璐去世之前没有与高新华透露过任何信息，高新华对整件事情不知情，高新华在周璐去世后没有见到居间协议，也没看到有任何关于房款的款项，请求法院驳回对第三人高新华的起诉。本院经审理认定事实如下：2019年3月14日原告蔡翠芹（买受人、乙方）与周璐（出卖方、甲方）以及被告博邦公司（居间方、丙方）签订了一份《房地产买卖居间协议》，三方约定，原告蔡翠芹购买周璐位于沙依巴克区巴州路新城花园小区2号楼1单元502室房屋，房价款8,400,000元，支付方式为全款支付，并约定待乙方总房款全部支付甲方后5个工作日内甲、乙双方亲赴乌鲁木齐市房地产交易中心申请办理产权过户手续。上述合同签订后，当日原告蔡翠芹的丈夫邱毅通过微信二维码付款方式向周璐支付10,000元，原告于同年3月29日银行转账方式向周璐支付了390,000元，合计付款400,000元，剩余房款440,000元原告未支付。另查明，包含涉案房屋在内的位于乌鲁木齐市沙依巴克区巴州路31号新城花园2号住宅楼（28套房屋，总建筑面积2851.93㎡）登记权利人系被告开元公司，1999年6月29日开元公司取得了《公房产权证书》，房屋座落：沙区巴州路19号，栋号：贰栋，结构：混砖，层数：7层，建筑面积2851.93㎡。2019年11月7日涉案房屋取得《不动产权证书》，权利人为开元公司，共有情况单独所有，房屋建筑面积122.24㎡。2019年12月25日被告开元公司向新疆产权交易所有限责任公司（以下简称产权交易所）出具《授权委托书》，委托戴颖俊为其公司在产权交易所办理上述28套房屋转让相关事宜接洽的唯一经办人，可代表开元公司对转让具体事项进行同意、放弃、变更等意思表示。委托有效期限：自委托书签订之日起至项目鉴证结束止有效。被告开元公司与产权交易所签订《产权交易委托合同》，委托产权交易所对上述28套房屋进行交易。交易公告显示，挂牌价17,477,294元，保证金4，000,000元。报名开始时间：2019-12-2600：00：00，2020-03-3123：59：59。2020年4月1日新疆产权交易所挂牌项目信息反馈函显示：位于乌鲁木齐市巴州路新城花园**楼**、2单元住宅楼共28套房产项目，自2019年12月26日至2020年3月31日公开挂牌征集意向受让方，截至公告期，征集到1名意向受让方。依据相关规定，经初步审核，具备受让方名单如下：吕少飞。当日被告开元公司出具《意向受让方资格审核意见》，载明经审核，意向受让人吕少飞具备受让资格。同年4月26日被告开元公司与被告吕少飞签订《产权交易合同》，双方约定开元公司将上述28套房屋以1,747.7294万元的价款转让给吕少飞。当日开元公司与吕少飞又签订了《房屋资产管理移交清单》，开元公司将入户钥匙30把、6张燃气卡、21张电卡移交给吕少飞。再查明，2020年5月16日周璐因病去世，第三人高新华系周璐之妻，第三人周某系周璐与前妻田某之子。同日被告开元公司制作了一份《公告》，内容载明：“2020年5月16日，我公司接到乌鲁木齐市沙依巴克区巴州路北社区工作人员通知，得知我公司名下的乌鲁木齐市沙依巴克区巴州路31号新城花园2号住宅楼1单元和2单元房产被无权处分的个人及单位对外销售。为排除不良后果，特发本公告：任何个人、公司或企业以我公司名义进行的销售等行为（包括进房、验房、交房、装修等），均属于违法行为。我公司均不予认可，并将依法追究其法律责任。”，被告开元公司将该公告张贴在涉案房屋单元进户门处。同年5月26日、27日被告开元公司又将公告在晨报、乌鲁木齐晚报、新疆法制报等多家报刊媒体上刊登。庭审中，原告自述涉案房屋现由原告占有使用，系周璐于2020年1月为其办理的入住。原告因本次诉讼产生保全费4720元，保函费2100元。上述查明事实，有《房地产买卖居间协议》、账户交易明细、收据、《公房产权证书》、《不动产权证书》、《授权委托书》、《产权交易委托合同》、《意向受让方资格审核意见》、《房屋资产管理移交清单》、死亡证明、《公告》、当事人陈述及庭审笔录予以证实。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，涉案的《房地产买卖居间协议》于2019年3月14日订立。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”结合上述规定以及本案庭审过程中查明的事实，本案原、被告之间的纠纷属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，因此，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案争议焦点：原告的诉讼请求能否成立，本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分的”。根据查明的案情，周璐向原告蔡翠芹出售涉案房屋属于被告开元公司单独所有，原告蔡翠芹未举证证明开元公司与周璐之间存在委托关系，因此周璐对涉案房屋无处分权。原告蔡翠芹与周璐及被告博邦公司三方签订的《房地产买卖居间协议》，属于买受人、居间人与无权处分人订立的合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，被告开元公司未对周璐的处分行为进行追认，周璐亦没有消除无权处分的状态，取得房屋所有权或者处分权，致使本案买卖标的物所有权不能转移。另关于周璐、被告吕少飞、梁柱三人之间合伙关系，被告吕少飞、梁柱均不认可，原告亦未充分举证。且被告吕少飞与被告开元公司之间的包含涉案房屋在内的28套房屋的《产权交易合同》，约定转让价款1,747.7294万元，目前被告吕少飞仅交纳了400万元竞价保证金，其余价款未支付，该合同能否全面履行尚为未知。最后本案为房屋买卖合同之诉，根据合同相对性和权利义务相一致原则，四被告不是涉案房屋的出卖人，没有协助原告办理涉案房屋过户的合同义务，综上，原告要求四被告将位于乌鲁木齐市沙依巴克区巴州路新城花园小区2号楼1单元502室不动产权过户登记至原告名下的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告其余诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告蔡翠芹的诉讼请求。案件受理费12,268.20元，本院减半收取6,134.10元，邮寄送达费160元，合计6,294.10元（原告已预交），由原告自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  马艳雯二〇二一年四月二十二日书记员  马 悦