重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1925号上诉人（原审被告）：张奉庆，男，1968年11月6日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：余全友，重庆奔程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆新生活文化传媒有限公司，住所地重庆市经开区玉马路8号科技创业中心融英楼4楼9号，统一社会信用代码91500108678670294Q。法定代理人：程炳福，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：马巧巧，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁钰翌，重庆坤源衡泰律师事务所实习律师。上诉人张奉庆因与被上诉人重庆新生活文化传媒有限公司（以下简称重庆新生活公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服重庆市合川区人民法院（2020）渝0117民初7477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张奉庆的委托诉讼代理人余全友，被上诉人重庆新生活公司的委托诉讼代理人马巧巧、梁钰翌到庭参加询问。本案现已审理终结。张奉庆上诉请求：1.依法改判撤销一审判决第二项，改判上诉人不向被上诉人支付逾期支付租金的违约金7299.91元;2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人虽未按照合同约定支付租金，支付后被上诉人并未提出异议，应当视为对上诉人的违约行为的认可，不应当再承担违约金。上诉人与被上诉人的原股东关系较好，在上诉人资金紧张的情况下，双方经友好协商，达成迟延支付租金的口头协议，延后支付租金，对此被上诉人并未提出异议，已对上诉人迟延支付租金的行为进行了认可，是对自己的民事权利的处分，不存在重新追究违约金的行为。而2020年4月被上诉人的股东变更后，被上诉人违反诚实信用原则，对原来双方了结的租赁合同重新来计算租金和追究违约责任不应当得到支持；2.上诉人认为作为主债务租金超过了诉讼时效，而作为从债务违约金当然的应当也超过诉讼时效，不应当主张。从2017年6月15日产生违约金，而被上诉人起诉时间是2020年9月3日,超过了三年,故违约金部分请求已超过了诉讼时效。重庆新生活公司辩称，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应予以驳回，请求维持原判。上诉人陈述被上诉人对其未按约支付违约金的行为未提出异议、已与被上诉人协商一致达成迟延支付租金的协议等与事实不符；被上诉人主张的租金未超过诉讼时效，上诉人逾期支付该部分租金所产生的违约金自然也未超过诉讼时效。重庆新生活公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告立即支付原告租金435437.84元；2、请求依法判令被告支付原告逾期支付违约金（以年租金总额为基数，按照每日5‰计算）；3、请求依法判令被告向原告支付履约保证金20000元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月21日，原告重庆新生活公司（甲方、出租方）与被告张奉庆（乙方、承租方）签订《房屋租房协议》，约定甲方将重庆市合川区合阳城街道办事处公园路205号第一层、第二层、第三层房屋，建筑面积660.43平方米的房屋出租给乙方作营业使用。该合同还约定：“租赁时间：租赁期为6年，即从2015年6月15日至2021年6月14日止”、“租赁价格：房屋建筑面积为660.43平方米，前三年租金按18270元/月计算，即每半年租金109620元；从第四年开始，每年租金在上一年的基础上上浮10%，每年租金如下：租赁时间租赁价格租赁时间租赁价格2015.6.15-2015.12.14109620元2015.12.15-2016.6.14109620元2016.6.15-2016.12.14109620元2016.12.15-2017.6.14109620元2017.6.15-2017.12.14109620元2017.12.15-2018.6.14109620元2018.6.15-2018.12.14115100元2018.12.15-2019.6.14115100元2019.6.15-2019.12.14126610元2019.12.15-2020.6.14126610元2020.6.15-2020.12.14139270元2020.12.15-2021.6.14139270元”、“租金支付方式：每半年的租金需提前5日支付，逾期支付的，由乙方按照年租金总额的0.5%每日向甲方支付滞纳金。乙方拖欠租金超过15天以上，甲方有权没收责任保证金，追究乙方的违约责任，并解除本合同”、“为了保证合同的履行，乙方在签订本合同时，一次性向甲方缴纳履约保证金20000元。合同期满，乙方已全面履行合同的条款、乙方对甲方不存在任何债务、乙方无任何违约行为的情况下，乙方凭保证金收据由甲方不计利息如数退还”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告未缴纳履约保证金20000元。另查明，2017年8月8日，原告向一审法院起诉，其诉状称“被告在2015年12月14日前向原告支付过共计97340元的租金外，再无向原告支付租金”。2017年9月3日，被告支付租金给原告341140元，原告于2017年9月4日撤回了起诉。还查明，2017年11月17日，被告转账支付给原告房屋租金92995元。此后，被告支付原告租金如下：2018年1月4日支付109620元、2018年7月16日支付115100元、2019年1月15日支付115100元、2019年7月5日支付126610元、2020年6月12日支付120000元。被告称于2017年11月17日现金支付租金16625元给原告，原告否认，被告未提交证据加以证明。在审理过程中被告提出该笔已过诉讼时效。被告称2019年12月15日至2020年5月14日止的部分租金6610元，原告予以免除，现原告否认，被告未提交证据加以证明。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年12月21日贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.85%。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《房屋租房协议》，系双方当事人的真实意思表示，该合同内容不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，原、被告双方均应按照合同的约定履行自己的义务。原告按照合同约定，将租赁物交付给被告使用，被告则应当按照约定支付租金。关于租金价格的计算方式问题：合同约定第一种计算方式：“前三年租金按18270元/月计算，即每半年租金109620元；从第四年开始，每年租金在上一年的基础上上浮10%”；合同还约定第二种计算方式：“2018年6月15日至2018年12月14日租金115100元”、“2018年12月15日至2019年6月14日租金115100元”、“2019年6月15日至2019年12月14日租金126610元”、“2019年12月15日2020年6月14日租金126610元”、“2020年6月15日至2020年12月14日租金139270元”、“2020年12月15日至2021年6月14日租金139270元”，即租金价格计算矛盾，因该合同系原告出具的格式合同，根据合同法第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，一审法院采纳第二种计算方式。关于被告拖欠的租金情况，一审法院阐述如下：（1）2015年6月15日至2017年6月14日的租金合计为109620元×4=438480元，被告已支付完毕（原告起诉书自认97340元、2017年9月3日转账支付341140元）。（2）2017年6月15日至2017年12月14日租金109620元，合同约定被告应于2017年6月10日支付，被告实际于2017年11月17日支付92995元，逾期159天，欠16625元，本案在审理过程中，被告提出该笔已过诉讼时效。一审法院经审查认为：根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，根据双方签订的租赁合同第四条“每半年的租金需提前5日支付，逾期支付的，由乙方按照年租金总额的0.5%每日向甲方支付滞纳金”之约定，被告在2017年6月15日至2017年12月14日止的租金，诉讼时效应为一年，原告未提供2017年12月14日之前产生的租金有诉讼时效中止、中断的事由的证据，其在2017年12月14日之前的租金已过一年诉讼时效。故被告尚欠该段时间的租金16625元，一审法院不予支持。（3）2017年12月15日至2018年6月14日租金109620元，合同约定被告应于2017年12月10日支付，被告实际于2018年1月4日支付完毕，逾期24天。（4）2018年6月15日至2018年12月14日租金115100元，合同约定被告应于2018年6月10日支付，被告实际于2018年7月16日支付完毕，逾期35天。（5）2018年12月15日至2019年6月14日租金115100元，合同约定被告应于2018年12月10日支付，被告实际于2019年1月15日支付完毕，逾期35天。（6）2019年6月15日至2019年12月14日租金126610元，合同约定被告应于2019年6月10日支付，被告实际于2019年7月5日支付完毕，逾期24天。（7）2019年12月15日至2020年6月14日租金126610元，合同约定被告应于2019年12月10日支付，被告实际于2020年6月12日支付120000元，尚欠6610元，逾期184天；被告称该部分租金6610元，原告予以免除，现原告否认，被告未提交证据加以证明，故被告的主张一审法院不予支持。（8）2020年6月15日至2020年12月14日租金139270元，合同约定被告应于2020年6月10日支付，被告未支付。（9）2020年12月15日至2021年6月14日租金139270元，合同约定被告应于2020年12月10日支付，被告未支付。上列拖欠租金从合同约定支付期限的次日起开始计算违约金。以上合计应主张的租金为6610元＋139270元＋139270元=285150元。关于违约金的问题：合同约定“逾期支付的，由乙方按照年租金总额的0.5%每日支付滞纳金”，一审法院认为该标准显著过高，依法应予降低。本案在审理过程中，原告并未举示证据证明具体损失，故一审法院综合考虑被告履行合同实际情况，包括合同约定、租金总额、欠付租金金额、拖欠时间等因素，根据公平、诚实信用原则，按照全国银行间同业拆借中心于2020年12月21日公布的贷款市场报价利率上浮30%计算（3.85%×130%=5.005%）。经计算，2017年6月15日至2020年6月14日逾期支付租金的违约金为7299.91元【（109620元×159天＋109620元×24天＋115100×35天＋115100元×35天＋126610元×24天＋120000元×184天）×3.85%×130%÷365天】。关于原告请求判令被告向原告支付履约保证金20000元的问题：因履约保证金系签订合同时缴纳，现原被告签订的合同已经履行至最后阶段，且一审法院已支持合同约定的所有租金，故履约保证金不应再缴纳，原告的该请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十一条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、由被告张奉庆于本判决发生法律效力后十日内向原告重庆新生活文化传媒有限公司支付租金285150元及违约金（以285150元为基数，其中6610元从2019年12月11日起、139270元从2020年6月11日起、139270元从2020年12月11日起，按年利率5.005%计算至付清时止）；二、由被告张奉庆于本判决发生法律效力后十日内向原告重庆新生活文化传媒有限公司支付逾期支付租金的违约金7299.91元；三、驳回原告重庆新生活文化传媒有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8131.58元，减半收取4065.79元，由原告重庆新生活文化传媒有限公司负担1565.79元，被告张奉庆负担2500元，款限被告张奉庆在本判决发生法律效力后十日内向本院缴纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于张奉庆是否应当承担逾期支付租金的违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据已查明的案件事实，张奉庆逾期支付租金，构成违约，理应支付违约金。虽然张奉庆认为系双方协商变更了租金支付时间，但张奉庆对此并未举证证明，且重庆新生活公司亦未明确放弃追究违约责任的权利，故重庆新生活公司主张违约金，应予以支持。对于违约金是否已超过诉讼时效的问题。由于张奉庆在一审中未对违约金超过诉讼时效提出抗辩，其在二审中提出，本院不予支持。综上所述，张奉庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张奉庆负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 刘 静审 判 员 唐 松二〇二一年四月二日法官助理 彭松涛书 记 员 曾 静