福建省莆田市荔城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）闽0304执异8号 案外人：何筱珍，女，1957年8月14日出生，汉族，住江西省景德镇市昌江区。 委托诉讼代理人：黄经明，江西景鉴律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 申请执行人：蔡仁明，男，1963年5月28日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 被执行人：威时（景德镇）房地产开发有限公司，住所地江西省景德镇市昌江区瓷都大道（人民公园内）。统一社会信用代码9136020078972729X5。 法定代表人：阮宇鹏，总经理。 本院在执行申请执行人蔡仁明与被执行人威时（景德镇）房地产开发有限公司（以下简称威时公司）民间借贷纠纷一案中，案外人何筱珍对本院作出的（2019）闽0304执2734号《执行裁定书》及《协助执行通知书》中关于查封登记在被执行人威时公司名下所有的坐落于江西省景德镇××道金岸名都Ｄ5栋2605［权证号：景房权证字第0××9号］的不动产不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 何筱珍异议称，请求中止对坐落于江西省景德镇××道××栋××室的执行。事实与理由：案外人为居住所需，2019年7月28日，与被执行人威时公司签订《商品房现房买卖合同》一份，购买被执行人威时公司开发的住宅金岸名都小区Ｄ5栋2605室的房产一套，定价902800元，房款分二次转账支付，其中由丈夫喻胜武于2019年6月12日预付人民币752880元，第二笔150000元，故案外人已向被执行人威时公司付清了全部的商品房购房款，被执行人威时公司也同时将上述房屋向案外人交付，自此，案外人合法占有该房至今。经查，早在案外人购得Ｄ5栋2605室之前的2015年12月25日，被执行人威时公司已将该房向九江银行股份有限公司景德镇分行用于贷款抵押，至2019年12月4日方注销抵押，致使案外人在此期间无法及时办理所购房的过户登记，并于2019年11月7日又被贵院以（2019）闽0304执2734号《执行裁定书》予以查封，其中过错，完全在被执行人威时公司。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，案外人在贵院查封纷争房产之前就已与被执行人威时公司签订了合法有效的书面《商品房现房买卖合同》，已付清全房款并且合法占有，并非因买受人自身原因未办理过户登记，故贵院在查封被执行人威时公司名下房产时，误将案外人所有的房产裁定查封并列入被执行对象显属不当，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定，案外人请求中止对上述房产的执行并解除查封，以依法维护案外人合法权益。 蔡仁明、威时公司未做答辩。 经审查查明，蔡仁明与威时公司民间借贷纠纷一案，在执行过程中，本院于2019年9月9日作出（2019）闽0304执2734号《执行裁定书》及《协助执行通知书》，查封登记在被执行人威时公司名下所有的坐落于江西省景德镇××道金岸名都Ｄ5栋2605［权证号：景房权证字第0××9号］。本院于2019年11月7日实施上述查封。 另查明，2019年7月28日，案外人何筱珍与威时公司签订《商品房现房买卖合同》，约定何筱珍买受威时公司所有的坐落于江西省景德镇××道××栋××商品房［权证号：景房权证字第0××9号］一套，付款方式为一次性付清购房款820800元。喻胜武于2019年6月12日向威时公司转账支付752880元，于2019年7月10日转账支付150000元。威时公司于2019年8月2日向案外人何筱珍开具价款为820800元的金岸名都Ｄ5栋2605室不动产发票。 再查明，被执行人威时公司系房地产开发企业，在江西省景德镇××道××商品房，项目名称金岸名都。其位于江西省景德镇××道××栋××商品房，于2015年11月2日办理初始登记，权利人：威时（景德镇）房地产开发有限公司，权证号：景房权证字第0××9号。该房产于2015年12月30日办理最高额抵押登记，抵押权人：九江银行股份有限公司景德镇分行，于2019年12月4日办理抵押权注销登记。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，案外人何筱珍虽与威时公司签订《商品房现房买卖合同》，但其所主张支付的款项金额与合同约定的购房款金额不一致，案外人何筱珍未能向本院提供合理的解释；案外人何筱珍未能提供充分有效证据证明其在本院查封之前已合法占有案涉房产；案外人何筱珍亦未能证明其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。综上所述，案外人何筱珍对案涉房产所享有的权益不足以排除执行。故案外人的异议理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回何筱珍的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 陈豪杰 审 判 员 陈丽生 审 判 员 刘 芳 二〇二一年四月二十二日 法官助理 李北雁 书 记 员 沈丽思 附：本裁定适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。