甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2021）甘0602民初4317号原告：薛某，女，汉族，大专文化，住凉州。被告：甘肃星光商业管理有限公司（以下简称星光公司），住所地甘肃省武威市凉州区天丰街红星时代广场1-3号楼负一层商业001号。法定代表人：陈某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：阮某，系该公司员工。被告：甘肃星泓房地产开发有限公司（以下简称星泓公司），住所地甘肃省武威市凉州区新城区纬四路南侧经二路西侧。法定代表人：蔡某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张某，系该公司员工。原告薛某与被告星光公司、星泓公司合同纠纷一案，本院于2020年3月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告薛某与被告星光公司委托诉讼代理人阮某到庭参加了诉讼，被告星泓公司经本院合法传唤未派员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛某向本院提出诉讼请求：1、判令被告按合同约定给付拖欠原告2019年7月1日至2020年12月31日的房屋租金80325元及被告按合同约定承担应付租金款项每逾期一日万分之三的违约金暂计算为6603.21元，直至租金付清为止；2、判令星光公司向原告交付2019年代扣税金的完税凭证；3、判令星泓公司对上述欠款承担连带清偿责任；4、判令星光公司、星泓公司继续履行与原告签订的商品房委托经营管理合同；5、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2016年7月30日，原、被告分别签订了房号为B3027、B3035的武威红星时代广场商品房委托经营管理合同，两份合同约定由原告将所有的位于武威市××区、面积分别为26.37㎡与25.91㎡、房号分别为B3027、B3035的两间房屋委托给被告出租经营，期限均为10年，自2016年10月1日至2026年9月30日止；同时均约定了租金的计算方式，租金给付时间及其方式等。合同履行中，被告星光公司一直未按约定向原告支付2019年7月1日至2020年12月31日期间的租金及违约金，星泓公司亦未履行担保责任，经原告多次索要无果，现诉诸法院。星光公司辩称，我公司欠付原告2019年7月1日至2020年12月31日期间的含税租金是80325元属实，但是期间发生疫情，要求减免疫情期间应支付薛某的租金，另外按照日万分之三计算违约金，远远高出原告的实际损失，且租金标准已高出武威地区租赁市场的平均水平，目前被告经营困难，请求原告对违约金进行减免。我公司会继续履行合同，请求原告宽限租金支付期，请法院酌情变更违约金按原告诉请违约金的3.85%计算。星泓公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未进行答辩和举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：1、薛某出示商品房购买合同一份，证明房屋是由原告购买，原告诉讼主体适格的事实。2、薛某出示武威红星时代广场商品房委托经营管理合同一份,证明原告的诉讼请求有合同依据，合同中对房屋租金、违约金进行了约定，原告主张的租金及违约金都是按合同约定计算的事实。3、星光公司出示其关于免除2月份租金、物业费的公告，证明减免租金和物业费的事实。经质证，星光公司对薛某出示的上述证据的真实性和证明目的均无异议；薛某对星光公司出示的上述证据的真实性和证明目的均无异议。本院认为，1、星泓公司经本院合法传唤未派员到庭质证，亦未提供反驳薛某的证据，视为对其诉讼权利的放弃，应承担相应的法律后果；2、薛某提交的上述证据客观、真实,与本案事实具有关联性，薛某的法庭陈述与证据之间相互印证，形成了完整的证据链条,故依法确认薛某提供证据的证据效力；3、星光公司提交的上述证据与本院已发生法律效力的（2021）甘0602民初1706号民事判决书能相互印证，确认发生疫情产生租金损失，星光公司提交的证据具有真实性，本院确认该证据的证据效力。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年7月30日，经星泓公司担保，薛某与星光公司签订了武威红星时代广场房号B3027商品房委托经营管理合同。该合同约定：1、薛某将其××区、面积26.37㎡的房屋出租给星光公司使用；2、该房号B3027号商品房屋的委托经营管理期限为10年，自2016年10月1日至2026年9月30日止；3、租金从2017年10月1日至2019年9月30日每季度为6112元，从2019年10月1日至2021年9月30日每季度为6876元……上述租金按季支付,由星光公司在代扣薛某应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至薛某指定的银行账户，星光公司不能按时支付租金，每逾期一日，按应付款项每日万分之三向薛某支付违约金;当星光公司逾期60日后，由星泓公司全权担保负责支付星光公司应付给薛某的租金及所产生的违约金等。同日,薛某与星光公司签订了武威红星时代广场房号B3035商品房委托经营管理合同,薛某将其××区、面积25.91㎡的房屋出租给星光公司使用；租金从2017年10月1日至2019年9月30日每季度为6013元，从2019年10月1日至2021年9月30日每季度为6764元……上述租金按季支付等，合同其余内容与B3027号商品房委托经营管理合同内容相同。上述合同签订后，薛某将涉诉房屋交付给星光公司租赁管理使用。2016年10月1日至2019年6月30日，星光公司均按合同约定将涉诉房屋租金支付给薛某。但从2019年7月1日起，星光公司未按约定向薛某支付涉诉房屋租金，星泓公司亦未按约履行连带保证责任。至起诉之日,星光公司欠付薛某B3027号商铺2019年7月1日至2019年9月30日的房屋租金6112元、2019年10月1日至2019年12月31日的房屋租金6876元、2020年1月1日至2020年3月31日的房屋租金6876元、2020年4月1日至2020年6月30日的房屋租金6876元、2020年7月1日至2020年9月30日的房屋租金6876元、2020年10月1日至2020年12月31日的房屋租金6876元;星光公司欠付薛某B3035号商铺2019年7月1日至2019年9月30日的房屋租金6013元、2019年10月1日至2019年12月31日的房屋租金6764元、2020年1月1日至2020年3月31日的房屋租金6764元、2020年4月1日至2020年6月30日的房屋租金6764元、2020年7月1日至2020年9月30日的房屋租金6764元、2020年10月1日至2020年12月31日的房屋租金6764元。以上星光公司欠付薛某商铺租金合计80325元，薛某多次索要无果，遂提起诉讼。另查明，本院审理的马德智、陈文菊与甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司合同纠纷一案，所作出的（2021）甘0602民初1706号民事判决书已发生法律效力，该判决认定：“根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》的规定，新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，系不可抗力，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平。根据公平原则和不可抗力免责规则，双方均应分担由此造成的损失。另星光管理公司于2020年2月28日发布公告，为防控疫情，星光购物中心于2020年1月27日下午至2020年2月22日共计27天暂停营业，对商户2020年2月份当月全部租金及物业费进行减免，其中包括案涉马德智、陈文菊的商铺，故本院酌情减免27天租金为宜”。因本案薛某的案涉房屋与该案马德智、陈文菊的案涉商铺，均××区北侧红星时代广场，均由星光公司委托经营管理，星光公司要求减免疫情期间应支付薛某的租金，故本院酌情减免27天租金为宜，减免金额B3027号商铺应为6876元÷90天×27天＝2062.8元，B3035号商铺应为6764元÷90天×27天＝2029.2元，合计减免金额为4092元。本院认为，星光公司经星泓公司担保自愿与薛某签订的商品房委托经营管理合同合法、有效，具有法律约束力，各方应严格遵守合同约定。薛某诉请星光公司支付2019年7月1日至2020年12月31日的房屋租金80325元，有事实和法律依据，本院依法予以支持；但星光公司抗辩要求减免疫情期间应支付薛某的租金，亦有事实和法律依据，本院酌情减免金额应为4092元，故星光公司实际应给付薛某欠付剩余租金是80325元-4092元＝76233元。薛某诉请星光公司按合同约定支付应付款项每日万分之三的违约金至租金付清为止，不违反合同约定，本院予以支持。薛某诉请星泓公司对星光公司向其给付的上述案款承担连带保证责任,有事实和法律依据，本院依法予以支持。薛某要求星光公司交付完税发票，属税务部门的行政管辖范围，本院不予审理。薛某要求继续履行委托经营管理合同，星光公司无异议且无合同解除的情形，本院予以支持。星光公司抗辩薛某诉求的违约金明显过高，请求减免违约金，按原告诉请违约金的3.85%计算，并请求薛某宽限租金支付期，因薛某不接受星光公司的抗辩请求，星光公司又未举证证明其抗辩主张合法，故该辩称意见本院不予采纳。星泓公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼且未在法定期限内提供证据和提出实体答辩，系意思自治之表现，应视为其放弃举证和抗辩的权利,不影响本院根据查明的事实依法判决,由此产生的不利后果应由星泓公司自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五条、第六条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后10日内支付给薛某2019年7月1日至2020年12月31日期间尚欠的房屋租金76233元(由甘肃星光商业管理有限公司在代扣薛某应承担的税费后支付)；二、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后10日内支付给薛某欠付含税房屋租金产生的违约金（其中：B3027号商铺的违约金自2019年11月1日起以租金6112元为基数，按每日万分之三计算至租金6112元付清之日止的违约金；自2020年2月1日起以租金6876元为基数，按每日万分之三计算至租金6876元付清之日止的违约金；自2020年5月1日起以合同约定到期租金6876元，扣除应减免新型冠状病毒疫情期间27天的租金2062.8元后的租金4813.2元为基数，按每日万分之三计算至租金4813.2元付清之日止的违约金；自2020年8月1日起以租金6876元为基数，按每日万分之三计算至租金6876元付清之日止的违约金；自2020年11月1日起起以租金6876元为基数，按每日万分之三计算至租金6876元付清之日止的违约金；自2021年2月1日起起以租金6876元为基数，按每日万分之三计算至租金6876元付清之日止的违约金。B3035号商铺的违约金自2019年11月1日起以租金6013元为基数，按每日万分之三计算至租金6013元付清之日止的违约金；自2020年2月1日起以租金6764元为基数，按每日万分之三计算至租金6764元付清之日止的违约金；自2020年5月1日起以合同约定到期租金6764元，扣除应减免新型冠状病毒疫情期间27天的租金2029.2元后的租金4734.8元为基数，按每日万分之三计算至租金4734.8元付清之日止的违约金；自2020年8月1日起以租金6764元为基数，按每日万分之三计算至租金6764元付清之日止的违约金；自2020年11月1日起起以租金6764元为基数，按每日万分之三计算至租金6764元付清之日止的违约金；自2021年2月1日起起以租金6764元为基数，按每日万分之三计算至租金6764元付清之日止的违约金）。三、甘肃星泓房地产开发有限公司对上述第一、二项的给付案款承担连带偿付责任。四、甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司与薛某于2016年7月30日签订的武威红星时代广场房号为B3027、B3035商品房委托经营管理合同继续履行。五、驳回薛某的其他诉讼请求。案件受理费1974元，减半收取987元，由甘肃星光商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 金卫平二〇二一年四月二十日书记员 郝勇境