湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民再30号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：吴曼君，女，1961年11月15日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。委托诉讼代理人：巩军庆，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈炎，湖北山河律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：许梦姣，女，1991年7月8日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：谈旭，湖北观筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱天，湖北观筑律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吴传恕，男，1932年4月10日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吴努平，男，1955年7月29日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吴薇，女，1958年8月22日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。以上三被申请人的共同委托诉讼代理人：李亚童，北京葆涵律师事务所律师。原审第三人：武汉天天向上房屋信息咨询部，住所地湖北省武汉市江岸区胜利街273号。法定代表人：杨霞，该咨询部经理。原审第三人：武汉市挪亚方舟房产经纪服务有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区车站街天声街4栋1层15号门面。法定代表人：潘红霞，该公司总经理。以上原审第三人的共同委托诉讼代理人：金博文，四川元绪律师事务所律师。再审申请人吴曼君因与被申请人许梦姣、吴传恕、吴努平、吴薇、原审第三人武汉天天向上房屋信息咨询部（简称天天咨询部）及武汉市挪亚方舟房产经纪服务有限公司（简称挪亚方舟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）鄂01民终6205号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审。该院于2020年12月24日作出（2020）鄂民申4716号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人吴曼君的委托诉讼代理人巩军庆、陈炎、被申请人许梦姣及其委托诉讼代理人谈旭、邱天、被申请人吴传恕、吴努平、吴薇的委托诉讼代理人李亚童、原审第三人天天咨询部及挪亚方舟公司的委托诉讼代理人金博文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴曼君申请再审称：一、原审判决认定事实错误。1.诉争房屋系待分配的遗产，为全体继承人共同共有。原审判决以《中华人民共和国物权法》第九十七条“三分之二以上的按份共有人”认定被申请人吴传恕、吴努平、吴薇共同出卖诉争房屋的行为系有权处分，即在事实上认定诉争房屋为按份共有，这种认定是错误的。2.诉争房屋登记在朱惠芳名下，但许梦姣与吴传恕、吴努平、吴薇于2017年8月1日签订《武汉市存量房居间买卖合同》时朱惠芳早已死亡。许梦姣在没有吴曼君同意的情况下仍与吴传恕、吴努平、吴薇签订房屋买卖合同，且吴曼君也多次向许梦姣表示不同意出卖房屋，故原判认定许梦姣系善意相对人不当。二、原审判决适用法律错误。1.吴传恕、吴努平、吴薇出卖诉争房屋的行为系无权处分。诉争房屋系吴传恕与朱惠芳夫妻婚姻关系存续期间取得的财产，应为夫妻共同财产。朱惠芳死亡后，吴传恕、吴努平、吴薇、吴曼君作为继承人对案涉房屋享有权利，依照2015年《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分〉》第二十五条“被继承人死亡后遗产未分割，各继承人均未表示放弃继承，依据继承法第二十五条规定应视为均己接受继承，遗产属各继承人共同共有”的规定，诉争房屋应是全体继承人共同共有。同时，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共同共有的财产应经全体共同共有人一致同意，故吴传恕、吴努平、吴薇未经吴曼君同意处分诉争房屋的行为应属无权处分。2.即使合同有效，再审申请人也没有配合办理过户的义务。本案中许梦姣与吴传恕、吴努平、吴薇签订《武汉市存量房居间买卖合同》实际上是负担行为，系在该房屋买卖合同主体之间为各方设立权利义务的行为，即吴传恕、吴努平、吴薇有请求支付房款的权利，而许梦姣有支付房款的义务，案涉合同在合同主体之间产生法律效力。但合同主体之间的负担行为并不能当然导致处分行为发生，即使《武汉市存量房居间买卖合同》有效，也不能要求作为非合同主体的吴曼君配合履行办理案涉房屋转移登记的义务。3.本案的买受人许梦姣在购买诉争房屋时并非善意。依照我国物权法第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定，许梦姣虽然已经向其他无权处分人支付了购房款，但并未办理不动产变更登记，故本案并不适用善意取得，吴曼君依法有权追回诉争房屋。故请求再审法院：1.依法撤销原一、二审判决；2.驳回许梦姣的所有诉讼请求；3.本案所有诉讼费用均由许梦姣与吴传恕、吴努平、吴薇负担。许梦姣辩称：一、原审判决认定事实清楚、证据充分，应予维持。二、原审判决已经生效并履行完毕。三、本案中的吴传恕老人已经89岁，根据《最高人民法院关于深入推进社会主义核心价值观融入裁判文书释法说理的指导意见》第四条第三款“涉及老年人、妇女、儿童、残疾人等弱势群体以及特殊群体保护……应当强化运用社会主义核心价值观释法说理”的规定，本案应当着重考虑老人本人的意愿。四、即使法院认为卖方属于无权处分，许梦姣也可以适用善意取得制度来取得案涉房屋。故请求再审法院依法驳回吴曼君的再审申请，维持原判。吴传恕、吴努平及吴薇辩称：由于案涉房屋没有电梯，所以屋主吴传恕和朱惠芳想出售房屋换成电梯房，朱惠芳在去世前已经有出售房屋的意愿。但其去世很突然，在其去世之后吴家召开过家庭会议，吴传恕及三个子女都同意出售该房屋。中介公司和照顾吴传恕的阿姨都可以证明家庭成员均是同意出售房屋的，本案的纠纷产生是基于吴曼君对出售房屋款项的分配有异议。故请求再审法院依法驳回吴曼君的再审申请，维持原判。天天咨询部及挪亚方舟公司辩称：案涉房屋出售是经过吴曼君等全部人同意的，吴曼君的再审请求没有事实及法律依据。朱惠芳去世前已经和许梦姣达成了房屋买卖的一致意向，但是因为朱惠芳突然去世所以暂时搁置了，朱惠芳去世后吴传恕也和中介公司表示愿意继续卖房。由于签订买卖合同时吴曼君在外地无法回来签字，我们电话联系吴曼君时她是同意卖房的，也同意兄弟姐妹办手续。我们也催促过吴曼君回来补签，吴曼君说她不会反悔，让我们不要三番五次打电话。本案系因吴曼君家庭内部对前期80万元购房款的分配问题所引起。故请求再审法院依法驳回吴曼君的再审申请，维持原判。许梦姣向一审法院提出诉讼请求：1.许梦姣与吴传恕、吴努平、吴薇、吴曼君于2017年8月1日签订的《武汉市存量房居间买卖合同》有效，双方继续履行《武汉市存量房居间买卖合同》；2.吴传恕、吴努平、吴薇、吴曼君协助许梦姣将位于武汉市江岸区车站路2号楼3楼10号房屋（简称车站路310房）过户登记至许梦姣名下；3.本案的诉讼费用由吴传恕、吴努平、吴薇、吴曼君共同承担。一审法院查明事实：2017年2月26日在天天咨询部、挪亚方舟公司居间下，许丙林代理许梦姣、张娅妮代理吴努平签订《武汉市存量房居间买卖合同》，约定出售车站路310房，成交价123万元。由于当时签订合同的主体均为代理人，2017年8月1日许梦姣（买方）与吴传恕、吴努平、吴薇（卖方）签订《武汉市存量房居间买卖合同》，合同约定：卖方将车站路310房出售给买方，建筑面积80.93平方米，成交价123万元；定金5万元，买方3月10日支付75万元首付款给卖方；买方申请贷款金额为43万元，剩余房款须在该物业交易过户手续办理时交易收件单出窗之时全部付清；2017年2月26日签的合同作为附件。2017年3月9日许梦姣向吴努平支付购房款80万元，吴传恕、吴努平、吴薇将车站路310房交付许梦姣，许梦姣将房屋装修后入住至今。另查明，车站路310房登记在朱惠芳名下，吴传恕与朱惠芳夫妇育有一子二女，吴努平、吴薇、吴曼君。2017年2月9日朱惠芳死亡。还查明，在签订《武汉市存量房居间买卖合同》时，吴传恕告知吴曼君卖房之事，但吴曼君一直未在合同上签名，遂酿成本案纠纷。一审法院认为，许梦姣与吴传恕、吴努平、吴薇签订的《武汉市存量房居间买卖合同》是当事人真实意思表示，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。吴传恕、吴努平、吴薇享有车站路310房的三分之二以上份额，有权处分该房屋，故《武汉市存量房居间买卖合同》合法有效，双方应当按照合同约定全面履行。对吴曼君的抗辩理由，故不予支持。许梦姣已支付购房首付款80万元，且许梦姣已经实际占有、使用车站路310房，双方应当继续履行合同，在吴传恕、吴努平、吴薇、吴曼君协助许梦姣办理房屋转移登记手续的同时许梦姣支付购房余款43万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、许梦姣与吴传恕、吴努平、吴薇于2017年8月1日签订的《武汉市存量房居间买卖合同》有效；二、吴传恕、吴努平、吴薇、吴曼君于判决生效之日起三十日内协助许梦姣办理武汉市江岸区车站路2号楼3楼10号房屋转移登记手续，同时，许梦姣向吴传恕、吴努平、吴薇、吴曼君支付购房余款43万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15870元，由吴传恕、吴努平、吴薇各负担3174元，吴曼君负担6348元。因此款许梦姣已预交，故吴传恕、吴努平、吴薇、吴曼君于判决生效之日起三十日内支付给许梦姣。吴曼君不服一审判决，向本院提出上诉。本院二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本院二审认为，关于一审程序是否违法的问题。一审法院在开庭传票送达后，因故另行安排开庭时间，并不违反法律规定，吴曼君因一审法院变更开庭时间而认为本案应按许梦姣撤回起诉处理，没有事实和法律依据。关于本案《武汉市存量房居间买卖合同》的效力问题。案涉合同系双方当事人真实意思表示，吴曼君虽未在合同上签名，但许梦姣有理由相信吴传恕、吴努平、吴薇有权处分案涉房屋，故合同合法有效。如吴曼君认为吴传恕、吴努平、吴薇出卖房屋的行为损害了其利益，可向吴传恕、吴努平、吴薇主张权利，不影响本案合同的履行。综上所述，吴曼君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15870元，由吴曼君负担。本院再审过程中，许梦姣向本庭提交新的证据如下：银行汇款凭证及不动产权属证明复印件各一份，拟证明其已将房屋尾款43万元汇至法院账户暂扣，用于履行房屋交易的付款义务，并依据原生效判决已取得案涉房屋的产权。原判已全部履行完毕。吴曼君对上述证据的真实性没有异议，对其证明目的有异议。其认为卖方只是部分履行了合同义务，没有履行全部的合同义务，前期购房款80万元被吴努平拿走了，没有给吴传恕，许梦姣没有根据不同的个人分别进行支付。吴传恕、吴努平、吴薇对上述证据的真实性没有异议，但希望法院尽快审结此案，让老人尽快拿到钱养老。天天咨询部及挪亚方舟公司对上述证据的真实性没有异议，可以证明双方合同已经履行完毕。吴曼君、吴传恕、吴努平、吴薇、天天咨询部及挪亚方舟公司没有新的证据向本院提交。本院对许梦姣提交证据的真实性予以确认。本院再审查明：车站路310房原登记在朱惠芳名下，系吴传恕与朱惠芳的夫妻共同财产。吴传恕与朱惠芳夫妇育有一子二女，吴努平、吴薇、吴曼君，吴薇、吴曼君长年居住于杭州。朱惠芳去世前，其与吴传恕因年事已高行动不便便想将案涉房屋出售用于置换电梯房，二人亦搬离了该房屋居住于别处。两位老人也将其想卖房的想法告知了吴曼君。案涉房屋出售信息被登记于挪亚方舟公司，买方许梦姣的家人曾前往案涉房屋查看并与吴传恕、朱惠芳达成了初步交易意向。2017年2月9日，朱惠芳去世；2017年2月26日，在挪亚方舟公司、天天咨询部居间下，张娅妮（吴努平的妻子）代理吴努平、许丙林（许梦姣的父亲）代理许梦姣签订《武汉市存量房居间买卖合同》，约定出售车站路310房，成交价123万元。买方须在签订合同时支付5万元定金，并于2017年3月10日向卖方支付首付款75万元。同日，许梦姣支付了定金5万元。2017年3月9日许梦姣向吴努平支付购房款75万元，吴传恕、吴努平、吴薇将车站路310房交付给许梦姣，许梦姣将房屋装修后并已实际入住。吴曼君曾在2017年5月到中介公司获取了前述买卖合同，但其自述当时对中介公司表示自己不同意卖房。由于2017年2月26日签订合同的主体均为代理人，2017年8月1日，吴传恕、吴努平、吴薇（卖方）与许梦姣（买方）签订了《武汉市存量房居间买卖合同》，合同约定：卖方将车站路310房出售给买方，建筑面积80.93平方米，成交价123万元；定金5万元，买方3月10日支付75万元首付款给卖方；买方申请贷款金额为43万元，剩余房款须在该物业交易过户手续办理时交易收件单出窗之时全部付清；2017年2月26日签的合同作为附件。2019年6月，许梦姣因房屋一直未能过户至自己名下，遂向法院起诉，请求判如所请。天天咨询部及挪亚方舟公司在多次庭审中均表示曾就案涉房屋交易事宜和吴曼君多次联系，在吴曼君对该交易表示无异议时也多次催促其回汉签字，但吴曼君对天天咨询部及挪亚方舟公司的说法不予认可。原判决生效后，许梦姣已将房屋尾款43万元汇至法院账户暂扣，用于履行房屋交易的付款义务，并已实际取得案涉房屋的产权。本案的争议焦点是：案涉房屋买卖合同是否有效，许梦姣要求吴传恕等人协助其办理过户登记的请求是否具有事实及法律依据。本院再审认为：案涉房屋原登记在朱惠芳名下，属于吴传恕与朱惠芳的夫妻共同财产。朱惠芳去世前，其与吴传恕老人因年事已高行动不便而萌生了将案涉房屋出售的想法，并将出售信息登记在了中介公司，并且也搬离了该房屋另住他处。两位老人也将其想卖房的想法告知了吴曼君。对于两位老人来说，出卖房屋的款项不管是用于置换电梯房还是用于日常生活，均是其出于为更好享受养老生活而作出的真实意愿。虽然其后朱惠芳不幸去世，但吴传恕还在世，其一直表示要将房屋予以出售并实际履行了该意愿，其与其子女吴努平、吴薇均在2017年8月1日的买卖合同上进行了签字，且也多次通过书面形式向许梦姣及法庭表达了其真实卖房的意愿。孝道为中华民族长久以来的优良传统，尊重父母意愿，让老人老有所养、老有所依乃为人子女应有的孝道，也是我们国家打造幸福、和谐社会的基本构成要素。案涉房屋本就属于父母财产，虽母亲已离世，但父亲尚在，其为以后生活考虑要求卖房并签署了房屋买卖合同，子女理当给予支持。从本案客观情况看，买方许梦姣构成了善意取得。买方家人在朱惠芳去世前已与吴传恕、朱惠芳达成了初步交易意向，这一点从朱惠芳去世后仅半个多月其就与吴家人签订合同的行为可以得以印证。买方是基于其与原所有权人达成的意向而购买案涉房屋；其后，吴传恕及其两个子女均在案涉房屋买卖合同上签名对房屋交易予以了确认。该合同约定的交易价格符合案涉房屋的市场价值，许梦姣亦按合同约定履行了自己的付款义务。许梦姣已实际入住案涉房屋多年，其系善意购房人。吴曼君对朱惠芳去世前想出售房屋的想法是明知的，也知晓房屋已出卖的事实，但其一直声称自己并不同意家人卖房的行为，可其在许梦姣起诉前并未实际主张过任何权利，仅是在许梦姣起诉时提出了抗辩。综上所述，案涉买卖合同有效，许梦姣要求吴传恕等人配合办理房屋过户手续的请求应予支持。虽然原一审判决直接认定吴传恕、吴努平、吴薇享有案涉房屋三分之二以上份额并引用《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定审理本案属于适用法律错误，但实体处理并无不当。综上所述，原二审判决认定事实基本清楚，实体处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：维持本院（2020）鄂01民终6205号民事判决。本判决为终审判决。审判长 吴 婷审判员 赵 军审判员 刘 瑾二〇二一年四月二十一日书记员 卢婧玉