北京市第三中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）京03民终4634号上诉人（原审原告）：王壮，男，1983年8月1日出生，汉族，住河北省霸州市。被上诉人（原审被告）：张宇，男，1993年5月20日出生，汉族，户籍地北京市通州区。被上诉人（原审被告）：伊连花，女，1970年8月7日出生，回族，户籍地北京市通州区。被上诉人（原审被告）：马国达，男，1968年9月4日出生，回族，户籍地北京市通州区。上诉人王壮因与被上诉人张宇、伊连花、马国达执行程序中的异议之诉一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初18758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王壮到庭参加诉讼。被上诉人张宇、伊连花、马国达经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王壮上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.依法改判终止对涉案房屋的执行并解除对涉案房产的查封保全措施；3.一、二审的诉讼费用由张宇、伊连花、马国达承担。事实与理由：一、一审法院对王壮未支付涉案房屋全部对价的认定，属于事实认定不清，适用法律错误。王壮已经按照前期合同约定将209440元购房款支付完毕，并一直按揭偿还银行贷款至今。在王壮履行合同义务的情况下，张宇对涉案房屋不再享有购房款的请求权或其他物权权利。结合双方合同约定的内容，王壮承担后续的还贷义务，释放了张宇作为还款义务人的责任，那么张宇对涉案房屋应有的份额，王壮已经实际支付了全部对价。二、涉案房产未能及时过户的原因，属于不可归责于王壮的事由。王壮在购买涉案房屋时虽知晓该房屋设有银行按揭抵押贷款，但该交易不具有违法性，所以王壮并不因此而具有法律上的可责难性。王壮对涉案房屋的风险预期、应当限于如未按时、足额偿还按揭贷款而产生的抵押权人主张权利的风险，不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在原权利人名下、因原权利人的行为而产生的一切风险。截止到本案庭审之前，涉案房产尚且没有取得产权登记，根本不具备过户的条件。上述原因属于不能归责于王壮的客观原因。一审法院以此评价王壮对涉案房屋未能办理过户存在过错，有失公允。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应终止对涉案房产的执行，并解除对涉案房屋的查封。另外，顺义区人民法院判决合同有效，王壮与张宇签订的合同上面写明了交房时间及过户手续。张宇未到庭，亦未答辩。伊连花、马国达未到庭，其向本院邮寄书面意见称：1.要求王壮或张宇其中一人将伊连花、马国达的欠款一次性还清；2.诉讼费由张宇承担。王壮向一审法院起诉请求：1.请求依法撤销北京市顺义区人民法院出具（2020）京0113执异423号裁定书（庭审中王壮撤回了该项诉讼请求）；2.请求依法确认位于河北省霸州市×室系王壮所有（庭审中王壮撤回了该项诉讼请求）；3.请求依法判决北京市顺义区人民法院解除对河北省霸州市×室的查封；4.本案诉讼费用由张宇、伊连花、马国达承担。一审法院认定事实：马国达、伊连花诉张宇民间借贷纠纷一案，法院于2019年4月24日作出(2019)京0113民初1888号民事判决书，判决张宇偿还马国达、伊连花借款48000元。因张宇未履行该生效判决所确定的法律义务，马国达、伊连花向法院提出强制执行申请，法院依法立案执行，案号为（2019）京0113执6263号。执行过程中，法院于2020年3月6日对涉案房屋进行预查封。王壮以其对涉案房屋享有所有权为由，向法院提出案外人异议，请求解除对涉案房屋的查封。2020年11月23日，法院作出（2020）京0113执异423号执行裁定书，裁定驳回案外人王壮的异议申请。王壮不服该裁定，向法院提起本案诉讼。王壮称涉案房屋系张宇从霸州市鑫利房地产开发有限公司处以按揭贷款方式购买，贷款金额为56万元。2018年3月23日，其从张宇、案外人孙某处购买涉案房屋并签订二手房买卖合同，后双方因履行该房屋买卖合同发生纠纷，其将张宇、孙某诉至河北省霸州市人民法院，2018年11月21日，河北省霸州市人民法院作出民事调解书，由张宇协助其办理房屋入住及过户手续。另，其自2018年4月起按月偿还涉案房屋贷款。为证明上述主张，王壮提交如下证据证明：1.《商品房买卖合同》、《个人购房/购车借款及担保合同》复印件。落款日期为2016年10月21日的《商品房买卖合同》显示，出卖人为霸州市鑫利房地产开发有限公司，买受人为张宇，房屋坐落河北省霸州市×室，规划用途为住宅，建筑面积为112.27平米，房屋总价为710220元，付款方式为按揭贷款，首付款为150220元，贷款金额为560000元。《个人购房/购车借款及担保合同》显示贷款人为中国邮政储蓄银行股份有限公司霸州市胜芳镇支行，借款人、抵押人为张宇，保证人为霸州市鑫利房地产开发有限公司，合同约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋金额为人金币560000元；贷款用途仅用于购买个人一手住房即×室房屋；贷款期限为360个月，自2016年12月15日至2046年12月15日；借款人用于偿还贷款本息的户名为：张宇，账号为×××，开户行为中国邮政储蓄银行股份有限公司霸州市胜芳镇支行。2.《二手房买卖合同》。显示甲方（买方）为张宇、孙某，乙方（买方）为王壮，居间方为杨某、杨某2，该合同约定：“一、房屋坐落于河北省霸州市×室，建筑面积112.27平米，房屋所有权编号为GF-2000-0171，房屋成交价格为209440元（包括该房屋首付款、地下室、地下车位和额外收取的附加费用等），房屋总价为710220元，银行贷款金额为56万元，贷款期限30年，房屋所有权证现抵押于胜芳邮政储蓄银行办理按揭贷款，最终解释权归银行所有；二、甲、乙双方协商一致，甲方同意乙方前期压尾款贰万元，待房本下来双方办理过户时乙方一次性付清，前期先给付甲方首付房款189440；三、甲方确保产权清晰，房屋的所有权是其本人张宇的合法所有，无任何抵押贷款、权益纠纷、债务纠纷、私人欠款、家庭纠纷，无逾期情况，甲方必须保证能合法取得房产证配合乙方办理过户手续，甲乙双方自签订正式买卖合同后开发商办理房本时收取契税等费用均由乙方全权承担，甲方概不负责承担后期任何费用；四、甲、乙双方于2018年3月23日签定正式买卖合同。自本合同签订之日起，甲方将银行所剩的贷款金额56万元整的还款责任转移给乙方，自签订合同之日起由乙方每个月负责偿还银行的贷款，(具体金额按照每年国家利率涨幅)还款金额与甲方还款金额相同，甲方将上述房产及该交易房产的购房合同、银行贷款合同、购房发票、银行绑定还款的银行卡号等全部交给乙方；五、上述房产证下发后甲、乙双方按照约定的时间办理产权过户手续，甲方必须无条件协助乙方到房管局办理房产过户手续，过户所有费用由乙方承担(过户时间为下发房产证房本满两年时的一个月内办理过户手续，如有一方不配合则视为违约，将赔偿对方总房款50%的违约金，如办理时间拖延超过一个月则按照超过一天赔偿对方1000元违约金的方式以此类推作为对方补偿)；六、本协议签订时，该房屋的房产证或不动产权证在房地产开发公司，尚未完成审批和下发，甲、乙双方约定待该房屋所属的房产证件或不动产证下发房本满两年后的一个月内双方即可办理过户手续。如因乙方个人原因拖延房屋过户时间而造成的甲方房产税征收等一些国家房产政策费用的支出，由甲方提供证明乙方负责承担，签订合同后所产生的任何费用与甲方无关乙方自行承担，如甲方有债务纠纷导致不能顺利拿到房产证配合乙方办理过户手续，甲方需尽快自行解决房产证问题，这一期间造成任何损失则有甲方承担，双方办理过户手续时甲方银行尾款由乙方一次性补齐。”3.银行交易明细，王壮妻子马某银行交易明细显示2018年3月23日，马某通过其名下尾号为3878的中国工商银行账户向杨某名下尾号为0514银行账户转账189940元。4.河北省霸州市人民法院调解笔录、调解协议、（2018）冀1081民初4555号调解书、收条。（2018）冀1081民初4555号调解书显示，2018年11月21日，王壮诉张宇、孙某商品房销售合同纠纷一案，经河北省霸州市人民法院主持调解，双方达成如下调解协议：“一、王壮已经将购房款189440元转给被告孙某，孙某已经将上述款项转给被告张宇，王壮将购房款尾款20000元于2018年11月21日给付被告张宇；二、张宇协助原告办理房屋入住及过户手续，原告自愿放弃其他诉讼请求；三、案件受理费5800元减半收取2900元，保全费1800元由原告承担；其他别无纠葛。”收条内容如下：“今收到王壮×，房屋尾款2万元整贰万元整，落款处有张宇字样的签字及手印，落款日期为2018年11月21日。”5.《证明》、中国农业银行账户交易明细、中国邮政储蓄银行账户对账单。中国邮政储蓄银行霸州市支行于2020年12月21日出具的《证明》显示张宇在该行开立有贷款还款账户（×××），系购买涉案房屋所办理的按揭贷款。自2019年10月开始，上述贷款还款账户进行变更，由王壮以王壮个人名义在该行直接偿还上述贷款至今。王壮名下尾号为9177的中国农业银行账户交易明细显示自2018年4月至2019年9月期间，王壮每月都会向张宇名下账户转账3000元左右。王壮名下尾号为8620的中国邮政储蓄银行账户对账单显示2019年10月至2020年11月期间，王壮该账户每月都会转出3000元左右。王壮主张涉案房屋被法院查封前其已合法占有，并提交业主缴费清单、完税证明、微信转账记录、中国农业银行个人账户明细以及申请证人杨某出庭作证。其中，杨某出庭作证称：“我是房屋中介，2018年3月23日王壮与张宇通过我签订了二手房买卖合同，当时张宇没有带购房合同和贷款合同，他称丢了，我带他们到开发商处补了这些合同复印件，当时房屋不具备交房条件，无法办理物业入住手续，半年后（2018年11月21日）我带着王壮与张宇到物业处办理物业交房手续，相关费用都是王壮交的，房屋的钥匙都给了王壮，物业相关信息也改成王壮的信息，后期开发商通知可以交契税办理房本了，是我陪着王壮夫妇到当地税务局交的契税。”庭审中，对于如何跟张宇约定的涉案房屋过户事宜，王壮称等张宇取得涉案房屋的产权证以及房屋上贷款还清后，再办理房屋过户手续。对于为何未将涉案房屋上的银行贷款一次性还清，王壮称自己是上班族，收入有限，一次性拿不出那么多钱。一审法院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告张宇、伊连花、马国达经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃了答辩和质证的权利。法院对王壮提交的《商品房买卖合同》、《个人购房/购车借款及担保合同》、《二手房买卖合同》、（2018）冀1081民初4555号调解书、银行交易明细、《证明》、完税证明的真实性予以采信。案外人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据王壮提交的《二手房买卖合同》、（2018）冀1081民初4555号调解书、杨某的证言，能够确定涉案房屋被法院查封之前，王壮已与张宇签订了合法有效的买卖合同并合法占有房屋。但根据《二手房买卖合同》的约定以及王壮的陈述，王壮尚未支付全部价款，而是通过代替张宇偿还涉案房屋银行贷款的方式按月支付房贷，经核算，王壮已支付的全部房款尚不足房屋总价款的一半。同时，王壮在签订《二手房买卖合同》时已明知涉案房屋存在银行抵押贷款，且其不能一次性偿还清银行贷款，故其对涉案房屋未能办理过户登记亦存在过错。法院认为，王壮未能支付涉案房屋全部房款且对涉案房屋未能办理过户登记存在过错，（2018）冀1081民初4555号调解书亦非针对权属纠纷作出的法律文书，故王壮对涉案房屋享有的民事权益不足以排除强制执行，其要求解除对涉案房屋的查封，法院不予支持。综上，一审法院判决：驳回王壮的诉讼请求。二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院另补充查明如下事实：河北省霸州市人民法院于2018年8月24日出具（2018）冀1081民初4555号民事裁定书，依法查封张宇名下坐落于霸州市×室住房一处，查封期限为3年，自2018年8月24日至2021年8月23日止。同日，河北省霸州市人民法院向河北省霸州市房管局胜芳办事处送达民事裁定书、协助执行通知书各一份，用于查封张宇上述房屋。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。《最高人民法院》规定：“根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。”本案中，根据查明的事实，河北省霸州市人民法院已于2018年8月24日依法查封张宇名下坐落于霸州市×室住房，查封期限为3年，自2018年8月24日至2021年8月23日止。故顺义区人民法院在（2019）京0113执6263号执行案件中对涉案房屋进行的预查封应为轮候查封，该查封措施在转化为正式查封之前，不会产生强制执行的效果，亦不会损害被查封财产的实体权利，在该轮候查封并未生效的前提下，对于王壮提出的执行异议之诉，应当裁定驳回起诉。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款、《最高人民法院》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初18758号民事判决；二、驳回王壮的起诉。一审案件受理费70元，退还王壮。上诉人王壮预交的二审案件受理费70元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 王东军审 判 员 邢 军审 判 员 王 黎二〇二一年四月二十九日法官助理 薛俣潇法官助理 禹海波法官助理 李 君书 记 员 高 明