江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初6521号原告：李玉，女，1991年6月15日生，汉族，户籍在江苏省滨海县，现住江苏省苏州市常熟市。委托诉讼代理人：瞿建洋，江苏金汇人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思斯，江苏金汇人律师事务所律师。被告：任卫娟，女，1986年3月2日生，汉族，户籍在江苏省滨海县，现住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：尚颖成，江苏鼎睿律师事务所律师。第三人：无锡勇博房产经纪服务有限公司，住所地江苏省无锡市新吴区。法定代表人：王亭，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宋乐乐，该公司员工。原告李玉与被告任卫娟、第三人无锡勇博房产经纪服务有限公司（以下简称勇博公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玉及其委托诉讼代理人瞿建洋、李思斯，被告任卫娟及其委托诉讼代理人尚颖成，第三人勇博公司的委托诉讼代理人宋乐乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉向本院提出诉讼请求：1.确认解除李玉、任卫娟、勇博公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令任卫娟配合李玉办理无锡市新吴区××室房屋网签备案登记注销手续；3.判令任卫娟支付违约金277000元；4.判令本案诉讼费用由任卫娟负担。事实和理由：2019年12月17日，李玉、任卫娟、勇博公司签订《房屋买卖合同》（编号：8002821），约定李玉向任卫娟购买坐落于无锡市新吴区××室房屋，房屋总价为1385000元。2020年6月29日，李玉与任卫娟另行签订《补充协议》，约定任卫娟自李玉抵押涂销之日起一个月内未能通过银行760000元贷款审批，李玉有权选择是否解除双方的《房屋买卖合同》及《补充协议》。《补充协议》签订后，李玉已于2020年7月6日完成抵押涂销手续，但任卫娟截至2020年8月10日未能完成贷款审批，已经构成违约，故李玉于2020年8月14日向任卫娟发送解除合同律师函。现李玉诉至法院，要求确认《房屋买卖合同》及《补充协议》解除，并要求任卫娟支付违约金。任卫娟辩称，李玉的合同解除权尚未成就，《房屋买卖合同》及《补充协议》可以继续履行，请求法院驳回李玉的全部诉讼请求。上述合同签订后，任卫娟积极履行前期义务，已经支付首付款44万及定金5万，并主动和中介、银行对接，解决征信问题及办理房屋贷款手续。现任卫娟的贷款审批手续已经通过，但李玉向银行发送了终止履行函，故银行尚未发放贷款。第三人勇博公司述称，《房屋买卖合同》签订时，任卫娟确有贷款资格。银行已经于2020年8月6日通过任卫娟的风险评估报告，但是因为任卫娟有一张银行卡被冻结，故任卫娟的银行贷款审批至2020年9月1日通过。本院经审理查明如下事实：2019年12月17日，李玉、任卫娟、勇博公司签订《房屋买卖合同》，约定：1.李玉自愿将坐落在无锡市新吴区××室房屋出售给任卫娟，房屋总价为1385000元；2.任卫娟于2019年12月17日向李玉交付定金50000元。2020年6月29日，李玉、任卫娟签订《补充协议》，约定：1.房款支付。银行贷款支付760000元，任卫娟向银行申请贷款，并通过银行监管账户划付到李玉银行账号；2.自李玉抵押涂销之日起任卫娟1个月内未能通过银行760000元贷款审批，李玉有权选择是否解除双方的《房屋买卖合同》及本协议。李玉选择不解除双方的《房屋买卖合同》及本协议的，李玉有权自1个月到期开始，向任卫娟主张全部房款的每日万分之五的逾期付款违约金，直至任卫娟付清全部房款之日止；3.双方的履行符合《房屋买卖合同》及本协议的，任何一方反悔，均须支付对方购房款20%的违约金，并承担中介费用。勇博公司于《补充协议》上盖章予以确认。上述合同签订后，任卫娟于2019年12月17日向李玉支付定金50000元、于2020年6月29日支付首付款440000元。2020年7月6日，李玉依约办理完成案涉房屋的抵押涂销手续，并于同日与任卫娟共同办理案涉房屋的网签备案登记手续。2020年8月15日，任卫娟收悉李玉发送的《律师函》，其上载明：李玉已于2020年7月6日办理完成抵押涂销手续，但是直到2020年8月10日，因任卫娟及其丈夫个人征信不良等问题，银行没有完成贷款审批。故李玉要求解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，同时要求支付违约金。2020年9月7日，李玉向任卫娟贷款银行发送中止履行的律师函。案件审理中，任卫娟陈述，李玉完成案涉房屋的抵押涂销后一个月，任卫娟确实没有通过银行的贷款审批。任卫娟于2020年8月6日得知银行贷款审批没有通过后，当天就处理银行卡解冻事宜。后勇博公司告知任卫娟银行贷款审批已于2020年9月1日通过。以上事实由李玉提供的《房屋买卖合同》、《补充协议》、无锡市不动产登记申请书、律师函、EMS邮寄凭证以及当事人陈述等证据在卷予以证实。本院认为，《房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，真实、合法、有效，当事人未能按约履行合同义务，应当承担违约责任。本案中，《补充协议》约定：“自李玉抵押涂销之日起任卫娟1个月内未能通过银行76万元贷款审批，李玉有权选择是否解除双方的《房屋买卖合同》及本协议。”任卫娟未能按期通过贷款审批，李玉有权按《补充协议》约定解除《房屋买卖合同》及《补充协议》并要求任卫娟承担违约责任。李玉以发送律师函的方式解除上述合同，律师函于2020年8月15日送达，该时间即为《房屋买卖合同》及《补充协议》解除时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质处理。本案中，任卫娟已经交付李玉定金、预付款共计490000元，李玉应当予以返还。案涉房屋已经办理网签备案手续，任卫娟应当配合李玉办理网签备案登记注销手续。关于李玉主张的违约金，由于李玉未能举证证明其实际损失，故综合考虑合同履行情况，当事人过错程度，依据公平原则与诚信原则衡量，本院酌定任卫娟向李玉支付违约金50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、李玉与任卫娟签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》于2020年8月15日解除；二、任卫娟于本判决发生法律效力之日起十日内配合李玉办理无锡市新吴区××室房屋的网签备案登记注销手续；三、李玉于本判决发生法律效力之日起十日内返还任卫娟440000元；四、驳回李玉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9879元（此款已由李玉预付），由李玉负担8096元，由任卫娟负担1783元（李玉同意其预交的案件受理费1783元由任卫娟直接向其直接支付，本院不再退还，由任卫娟在本判决发生法律效力之日起十日内向李玉支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院。审判员 孙 森二〇二一年四月七日书记员 范宇琛本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。