河北省邯郸市峰峰矿区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀0406执异15号 异议人（被执行人）：邯郸市中祥房地产开发有限公司，住所地邯郸经济开发区华泽路2号2层1-4号。 法定代表人：兰小英，该公司经理。 委托诉讼代理人：宋梅红、宗阳，河北中原律师事务所律师。 申请执行人：于航，男，1984年9月4日生，汉族，住邯郸市峰峰矿区。 被执行人：兰江涛，男，1987年12月15日生，汉族，住邯郸市邯山区。 本院在执行于航与邯郸市中祥房地产开发有限公司（简称中祥房地产公司）、兰江涛民间借贷纠纷一案中，被执行人中祥房地产公司向本院提出执行异议，请求停止将已扣划的鸡泽县住建局监管银行账户资金88万元资金支付给被申请人并将该资金返还到监管账户。本院于2020年6月18日作出（2016）冀0406执异14号执行裁定书，裁定驳回中祥房地产公司的执行异议。中祥房地产公司申请复议，邯郸市中级人民法院2020年11月24日作出（2020）冀04执复243号执行裁定书，裁定撤销本院（2016）冀0406执异14号执行裁定书，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 异议人中祥房地产公司称，贵院扣划款项的申请人名下农行鸡泽县支行50×××77账户资金，系鸡泽县住建局监管的商品房预售资金账户。商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险。所以，在2013年2月26日，国务院发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》其中第五项关于加强市场监管和预期管理中明确规定，各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度，尚未实行预售资金监管的地区要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。明确商品房预售资金应该专款专用，即《城市房地产管理办法》第四十五条中商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。因此商品房预售资金不能作为开发商的资产予以执行。贵院依据（2020）冀0406执15号执行裁定扣划的申请人88万元资金，系申请人、鸡泽县住建局、银行签署商品房预售资金监管协议约定的商品房预售监管资金。贵院的执行措施显然不当。申请人特向贵院提出上述请求，望准许。 本院经审查查明，于航与中祥房地产公司、兰江涛民间借贷纠纷一案，于航于2019年1月15日向本院申请诉前财产保全，本院于2019年1月15日作出（2019）冀0406财保16号民事裁定书，并于2019年1月24日根据上述民事裁定书和（2019）冀0406执保12号协助冻结存款通知书对中祥房地产公司名下在中国农业银行股份有限公司鸡泽县支行（简称农业银行鸡泽支行）的账户（50×××77，简称涉案银行账户）进行冻结。本院于2019年5月27日作出（2019）冀0406民初74号民事判决，判决：一、中祥房地产公司自本判决生效之日起十日内偿还于航借款本金50万元及相应的利息（以50万元本金为基数自2016年10月29日起按年利率24%计算至本判决确定的还款之日）；二、兰江涛对上述款项承担连带清偿责任。中祥房地产公司不服提出上诉，邯郸市中级人民法院于2019年9月18日作出（2019）冀04民终4374号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。因中祥房地产公司、兰江涛未履行生效法律文书所确定的义务，于航向本院申请强制执行，本院于2020年1月2日立案执行，执行案号为（2020）冀0406执15号。在执行过程中，本院于2020年1月21日以（2020）冀0406执15号和（2019）冀0406执保12号执行裁定书扣划中祥房地产公司涉案银行账户886220元至本院，中祥房地产公司不服提出执行异议。 另查明，中祥房地产公司提交的《鸡泽县新建商品房预售资金监管协议》显示，中祥房地产公司作为乙方与鸡泽县住房和城乡建设局作为甲方及农业银行鸡泽支行作为丙方，就坐落于鸡泽县预售资金监管事项签订《鸡泽县新建商品房预售资金监管协议》，约定一方在丙方开设新建商品房预售资金监管账户，监管账户户名为邯郸市中祥房地产开发有限公司鑫鑫花苑住宅小区000000000169,000000000170，监管账号为50×××77。中祥房地产公司提交的2020年3月12日鸡泽县住房和城乡建设局出具的《证明》，内容为兹证明邯郸市中祥中祥房地产开发有限公司在中国农业银行股份有限公司鸡泽县支行开立的账号为50×××77账户从2016年11月23日起至今为商品房保证金监管账户，该账户资金为商品房预售监管资金。2021年3月27日，鸡泽县住房和城乡建设局向本院出具《回函》，“经查阅开发企业申请预售资金有关资料，申请使用的资金均是用于支付鑫鑫花苑项目工程款及农民工工资。” 再查明，涉案监管账户的开户之日即2016年11月23日起至本院2020年1月21日扣划涉案款项之日的银行流水显示，共有二十二笔支出款项（批量扣费除外），除了涉及本案2020年1月21日扣划的两笔款项外，仅仅其中十七笔支出款项有鸡泽县住房和城乡规划建设局的拨付通知书佐证。 本院认为，《最高人民法院办公厅关于商品房预售款项目可否用于偿还公司股东个人债务有关问题意见的函》（法办函〔2016〕712号）明确指出，商品房预售资金属房地产开发企业所有，但不能用于偿还房地产开发企业股东个人债务。对商品房预售资金实行监管是商品房预售制度的重要组成部分，应当确保预售资金用于商品房工程建设。故，购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有，人民法院当然可以对账户进行查封、冻结。本案中，中祥房地产公司、鸡泽县住房和城乡建设局、农业银行鸡泽支行签订的商品房预售资金监管协议仅能约束三方当事人，不能对抗人民法院的强制执行。涉案银行账户资金亦不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三条规定的不得查封、扣押、冻结的被执行人财产范围。中祥房地产公司关于商品房预售资金不能作为开发商的资产予以执行的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条第三款明确规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。该条规定系针对与商品房开发建设有关的主体如何使用商品房预收款所作的规定，不能约束人民法院依法实施的查封、冻结、扣划等公法行为。但是，人民法院对该账户的查封、冻结、扣划行为不会改变商品房预售资金监管账户中的资金性质，商品房预售资金监管账户中的资金应当用于工程施工建设。人民法院应当综合考虑相关法律、法规及规范性文件对有关商品房预售资金的管理规定，在保证建设工程施工正常进行、工程建设资金充足的前提下依法执行，或依债权性质依法执行。本案中，中祥房地产公司提交的证据无法证明涉案监管账户资金全部用于工程建设，故对其异议请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人邯郸市中祥房地产开发有限公司的异议请求。 如对裁定不服，可以自裁定书送达之日起十日内向邯郸市中级人民法院申请复议。 审判长 马 荣 审判员 王 林 审判员 牛 帅 二〇二一年四月二十七日 书记员 籍晓雪 附适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第三条人民法院对被执行人下列的财产不得查封、扣押、冻结： （一）被执行人及其所扶养家属生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品； （二）被执行人及其所扶养家属所必需的生活费用。当地有最低生活保障标准的，必需的生活费用依照该标准确定； （三）被执行人及其所扶养家属完成义务教育所必需的物品； （四）未公开的发明或者未发表的著作； （五）被执行人及其所扶养家属用于身体缺陷所必需的辅助工具、医疗物品； （六）被执行人所得的勋章及其他荣誉表彰的物品； （七）根据《中华人民共和国缔结条约程序法》，以中华人民共和国、中华人民共和国政府或者中华人民共和国政府部门名义同外国、国际组织缔结的条约、协定和其他具有条约、协定性质的文件中规定免于查封、扣押、冻结的财产； （八）法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理: (一)异议不成立的，裁定驳回异议; (二)异议成立的，裁定撤销相关执行行为; (三)异议部分成立的，裁定变更相关执行行为; (四)异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。