山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1082民初536号 原告：周东升，男，1968年8月17日出生，汉族，居民，住荣成市。 委托诉讼代理人：王世波，荣成好运角法律服务所法律工作者。 被告：郭英才，男，1974年2月6日出生，汉族，居民，住威海经济技术开发区。 原告周东升与被告郭英才租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周东升的委托诉讼代理人王世波，被告郭英才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周东升向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告支付原告租金8750元及违约金25650元。事实和理由：原被告于2013年2月14日签订房屋租赁合同，被告承租原告的厂房用于食品生产加工。租期5年于2017年12月31日到期。被告到期后并没搬离原告房屋，直至2019年8月1日被告才搬出原告房屋。其中2018年的租金15000元原告于2019年1月4日立案，2019年4月2日判决，被告支付15000元租金，被告上诉后维持原判，现已生效。现原告主张2019年1月1日至8月1日的租金8750元，违约金25650元（19个月），共计34400元。为维护原告合法权益，诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。诉讼中原告变更违约金的诉请为：2018年租金的违约金自2017年12月1日起至给付之日止，2019年的违约金自2018年12月1日起至给付之日止，均按合同约定日3‰的标准主张。 郭英才辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。并请求法院依法支持被告的反诉请求：1、要求原告返还被告2018年房屋租金15000元；2、要求原告退还被告2017年房租15000元；赔偿被告的印刷包装材料损失10万元。理由为：原告主张的2018年租金15000元虽然已判决并生效，但该判决结果被告不认可。根据原告提供的证据《周东升楼房及附属物补偿协议》和被告收到的荣成市东山街道办事处律师函可以证明，原告与被告2017年12月31日租期结束后涉案房屋权利人已成为荣成市东山街道办事处。原告在收到东山街道办事处第一笔补偿款后其原房东身份也随之消失。原告与被告的租房合同于2017年12月31日已执行完毕该合同已失效。原告也无资格起诉被告索要2018年及以后房租。根据合同法第五十八条的规定，（2019）鲁1082民初106号判决书判决被告承担的房租也应返还给被告或撤销该判决。后本院要求被告在指定的期限内另行提交反诉状，被告未予提交，并明确表示放弃反诉。 本院经审理认定事实如下：2013年2月14日，原、被告签订《租房合同》，该合同约定：“甲方：周东升（出租方），乙方：郭英才（求租方）。双方就乙方租赁甲方房屋一事，经协商达成如下协议：第一条：出租房屋的坐落位置、面积以及其他情况。1、本合同所出租房屋坐落在荣成市石岛开发区八河毕家村后环海公路北。2、楼房的建筑面积396平方米、使用面积386平方米；后院瓦房3间及附属建筑物，建筑面积为70平方米。3、所出租房屋的房屋产权编号：（荣）房权证村字第××号。4、出租范围包括该房产前后院面积。第二条：房屋内部的装修情况。该房屋为简易装修。乙方可根据生产和办理生产许可证件要求进行改造但如需更改房屋结构则须征得甲方同意。第三条：房屋租赁的期限。租赁期限为5年。从2013年1月1日起至2017年12月31日止。租赁期限届满前30天，如乙方需要继续承租，需要向甲方提出，由甲方决定是否续签合同。第四条：租金及其交纳方式。租金为15000元/年，大写壹万伍仟元/年。租金按年交付。合同签订后乙方应向甲方支付第一年的租金，以后每年租金提前一个月交付。第五条：房屋修缮。在租赁期间房屋如需修缮，由乙方负责。第六条：房屋拆迁及补偿。1、租赁期间如遇政策拆迁，双方互不担责，处理办法按国家及地方政府相应政策执行。2、租赁期间如遇政策拆迁，原建筑物补偿费、土地补偿费归甲方所有。第七条：违约责任。2、乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠租金的每天千分之三利息支付违约金。出租方：周东升，求租方：郭英才。2013年2月14日。” 2016年4月16日，荣成市东山街道办事处与原告周东升签订《周东升楼房及附属物补偿协议》，该协议约定：甲方：荣成市东山街道办事处，乙方：周东升。1、乙方楼房及附属构筑物现状。乙方楼房及附属构筑物坐落八河南坝。2、补偿方式及金额。（1）补偿方式：甲方对乙方楼房及附属物实施货币补偿征用。（2）补偿数额：经评估机构评估，乙方楼房及附属物等补偿额为256万元（详见评估报告）。3、资金结算及支付方式。（1）甲方以现金或支票转账方式支付乙方补偿款。在签订本协议后十个工作日内，甲方向乙方支付补偿额的40%即102.4万元。（2）乙方必须在2018年1月5日前将原楼房及附属构筑物腾空并移交给甲方，经甲乙双方验收并签订《移交书》后，甲方向乙方支付剩余的60%补偿款153.6万元。（3）乙方2013年2月14日与郭英才签订的《租房合同》在2017年12月31日到期后，乙方必须与郭英才解除《合同》。《合同》到期后，乙方必须督促郭英才一周内搬出所有设备、物资、办公用品等并将楼房及附属构筑物移交给甲方。乙方不得与任何自然人、法人续签任何租赁合同。4、乙方承诺，该楼房及附属构筑物等，与任何第三方没有任何经济纠纷，任何第三方不再主张任何权利；任何第三方对该楼房及附属构筑物主张任何权利，均由乙方解决，与甲方无关并不得影响甲方拆迁等行为。甲方：荣成市东山街道办事处（公章）于杰。乙方：周东升。日期：2016年4月16日。该合同签订后，荣成市东山街道办事处付给原告1024000元。 2018年9月12日，山东荣顺律师事务所代表荣成市东山街道办事处向被告出具《律师函》，内容为：经荣成市人民法院和威海市中级人民法院两级法院审理，已经认定荣成市东山街道办事处与周东升之间的补偿协议合法有效，现房产依据两级法院的判决，相应的财产权利转归委托人所有。但贵方现在仍然实际占有涉案房产，已经给委托人的权利造成了重大侵害，构成了违法，现依据两级人民法院判决，特此通知：望贵方接函后七日内搬离涉案房产，对于自有物品妥善保管，届时若不搬离，委托人将采取相应的法律措施维护自身的合法权益……。 2019年1月4日，原告将被告诉至本院，要求解除双方之间的租赁合同，并要求被告立即搬出涉案房产，及赔偿相关损失。2019年4月2日，本院作出（2019）鲁1082民初106号民事判决，判决解除原告与被告的不定期房屋租赁合同；被告于判决生效后十日内将租赁原告房屋返还给原告；被告于判决生效后十日内付给原告2018年1月1日至2018年12月31日的租金15000元。被告不服该判决上诉至威海市中级人民法院。2019年9月5日，威海市中级法院作出（2019）鲁10民终1519号民事判决，认为荣成市东山街道办事处和原告签订的拆迁补偿协议约定，原告应当在约定期限内和被告解除案涉租赁合同，并在规定期限内将案涉房屋腾空后移交给荣成市东山街道办事处。根据上述约定，原告应当履行向荣成市东山街道办事处交付房屋的合同义务，在该义务履行完毕之前，原告仍对案涉房屋享有权利，故其有权向被告主张租赁合同的相关权利。判决驳回上诉，维持原判。经查（2019）鲁1082民初106号案件，原告起诉时并未主张解除合同，在2019年3月11日开庭时明确提出请求要求解除与被告之间签订租赁合同，被告当庭表示同意解除合同。 2019年9月21日，荣成市东山街道办事处（甲方）与被告（乙方）签订协议书，约定，被告同意自协议生效之日起从租赁原告的位于西北路边房产内搬迁完毕，将房产交付甲方，甲方保证一次性支付搬迁费20万元。 诉讼中原被告均认可被告于2019年8月1日搬离涉案房屋。 本院认为，原、被告于2013年2月14日签订的租房合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，原、被告均应遵照执行。租房合同期限届满后，原、被告没有续签租房合同，被告继续使用租赁房屋，房屋租赁期限成为不定期，原、被告均可随时解除合同。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。原告在（2019）鲁1082民初106号案件中当庭表示要求解除租赁合同，被告当庭表示同意，且法院判决中也确认解除双方之间的租赁合同。因此租赁合同自被告得知原告起诉要求解除合同之日（即2019年3月11日开庭时）。故原告主张解除合同之前的租金，符合法律规定，本院予以支持。（2019）鲁10民终1519号民事判决的认定，原告应当履行向荣成市东山街道办事处交付房屋的合同义务，在该义务履行完毕之前，原告仍对案涉房屋享有权利。即在被告腾空案涉房屋之前，原告仍对该房屋享有权利。且东山街道办事处支付原告最后一笔补偿款是在2019年10月18日，在被告2019年8月1日搬出涉案房屋之后，因此即使东山街道办事处在此之前曾给被告出具过律师函，并不能证实东山街道办事处已取得涉案房产的财产权利。故原告主张2019年8月1日之前的相当于房屋租金的占有使用费，理由正当，本院予以支持。 双方签订的租赁合同约定“乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠租金的每天千分之三利息支付违约金。”原告在（2019）鲁1082民初106号案件中仅主张2018年的租金，并未主张违约金，在本案中另行主张并不违反法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。双方约定的违约金标准为拖欠租金的日千分之三，被告拖欠租金原告的损失为租金利息损失，因此合同约定的违约金标准明显过高，被告也提出其不应当支付的意见，故违约金标准应按银行同期贷款利率的1.3倍计算，按合同约定租金应提前一个月支付，故2018年租金应在2017年11月31日前支付，故违约金应自2017年12月1日支付。双方的合同于2019年3月11日已解除，2019年3月11日之前欠付租金2958元，原告主张违约金，理由正当本院予以支持。3月11日之后，被告应当支付的是房屋占有使用费，并非真正意义上的租金，原告主张合同解除之后的租金违约金，没有合理依据，本院不予支持。 综上所述，原告部分诉请，理由正当，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告郭英才于本判决生效之日起十日内支付原告周东升2019年租金及房屋占有使用费共计8750元。 二、被告郭英才于本判决生效之日起十日内支付原告周东升2018年租金违约金（以15000元为基数，自2017年12月1日至2019年8月19日起，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算），2019年租金违约金（以2958元为基数，自2018年12月1日至2019年8月19日起，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。 三、驳回原告周东升的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（系减半收取），由被告郭英才负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  杨君霞 二〇二一年四月十三日 书记员  马雯雯