湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘07民终530号上诉人（原审被告）：刘小云，女，1963年5月2日出生，汉族，村民，住湖南省桃源县。上诉人（原审被告）：郭顺（曾用名郭友生），男，1958年12月30日出生，汉族，村民，住湖南省桃源县。二上诉人共同委托诉讼代理人：李朝晖，桃源县准绳法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：郭丽丽，女，1959年6月20日出生，汉族，退休公务员，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：郭建国，湖南凌风律师事务所律师。上诉人刘小云、郭顺因与被上诉人郭丽丽租赁合同纠纷一案，不服湖南省桃源县人民法院(2020)湘0725民初1350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘小云、郭顺上诉请求：撤销原判第二项，改判刘小云、郭顺不承担责任，一、二审诉讼费用由郭丽丽承担。事实与理由：1.刘小云、郭顺未构成违约，不应赔偿任何损失。刘小云、郭顺在二次矛盾和争吵中都不算违约，刘小云、郭顺未采取任何过激行为影响郭丽丽经营，郭丽丽是因为2020年疫情影响，导致无法经营下去而偷偷将物品搬走，并未通知刘小云、郭顺，给刘小云、郭顺造成了很大损失，根据双方签订的出租房合同约定郭丽丽提前退出，郭丽丽所投入资金，出租方不予赔偿；2.一审法院对双方解除合同的原因认定错误，特别是将2020年春节刘小云借出租屋办酒席发生矛盾的行为认定为是郭丽丽无法继续经营的原因不当，将郭丽丽因疫情无法经营下去而放弃继续承租的原因部分归责于刘小云、郭顺实属牵强；刘小云、郭丽丽在本案租赁合同中没有任何违约行为，不应当赔偿任何损失，一审法院认为双方均构成违约，对损失各承担50%是认定事实错误。郭丽丽辩称，刘小云、郭顺实施的行为构成根本违约，郭丽丽租赁刘小云与郭顺的房屋和土地，并签订合同投资15万元，其目的是为了发展农业生态旅游，因郭丽丽劝解刘小云与其婆婆争吵，双方关系开始变差，刘小云、郭顺的2020年春节前夕借用郭丽丽的租房场地办酒席，在郭丽丽明确告知将二楼房门上锁的情况下未上锁，未尽到安全保障义务，导致双方发生矛盾，郭丽丽无法继续经营，且刘小云在合同存续期间要求变更合同内容，要租赁房屋大门钥匙一把，要郭丽丽让出一间房给其子女居住，还破口大骂郭丽丽，见游客就吵骂不止，打烂郭丽丽投入的财产，刘小云、郭顺的行为，导致郭丽丽合同目的不能实现，根据《合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条的规定，郭丽丽按照合同约定全部履行了自己的缴纳租金的义务，郭丽丽可以解除合同，刘小云、郭顺应当赔偿。刘小云、郭顺在上诉中凭空说郭丽丽因疫情影响生意不好而搬走，现在当地随后所开知青乐园一直生意红火。郭丽丽是在起诉且两次开庭后，因刘小云打烂郭丽丽财物的情况下才搬走，一审法院认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确。刘小云、郭顺的上诉理由应予驳回。郭丽丽向一审法院提出诉讼请求：1.解除郭丽丽与刘小云、郭顺签订的《土地租赁合同》、《租房合同》；2.由刘小云、郭顺赔偿因违反合同约定致使合同目的不能实现给郭丽丽造成的各种直接损失109054.2元(详见明细清单)；3.本案诉讼费用由刘小云、郭顺负担。一审法院认定事实：2016年，郭丽丽在桃源县××镇××旅游时与当地村民刘小云认识，因该地是知青旧址，郭丽丽作为曾经下放在此的知青，打算在该地租赁房屋后开设“喜雨小院-知青之家”，经营餐饮、住宿、旅游等项目。刘小云与郭顺系夫妻关系，婚后于1994年在其户籍所在地桃源县××镇××村××组修建四缝三间两层房屋1栋及厨房1间，后因在附近又另修一间房屋作为商店及住所，上述房屋已空闲多年，故郭丽丽便与刘小云协商房屋租赁事宜。2016年8月31日，郭丽丽(乙方)与刘小云(甲方)签订《合同》1份，租赁上述四缝三间两层房屋1栋及厨房1间，该份合同上郭顺的签名由刘小云代签，合同约定房屋租赁期限10年、第一年租金2000元，从第二年起以租金10%递增等内容。该份合同签订后，郭丽丽仅在此偶尔居住，2018年10月左右，郭丽丽征得刘小云同意后开始对租赁房屋及周围进行装修，改造了水、电，安装了空调、热水器，更换了木门、灯具，门、窗，墙面、地面刷漆，修建了一间厕所，购置了床铺、被褥、厨具、沙发，搭设了钢架大棚、舞台、葡萄架，挖鱼塘，铺石子路等等，投资约150000元。2019年3月，“喜雨小院-知青之家”开业。2019年6月17日，郭丽丽(乙方)与刘小云(甲方)重新签订《租房合同》1份，双方约定此前合同作废，内容为：“……一、租赁期限：从2019年6月17日起至2029年6月16日止，每年租金为人民币贰仟元整，起租期为十年……三、租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，必须提前一年通知对方，如遇合同期未满，甲方提前收回房屋，甲方需要赔偿乙方装修所有费用。如乙方提前退出，乙方所投入资金甲方不予赔偿……”。2019年6月19日，双方又签订《土地租赁合同》1份，内容为：“出租土地位于剪市镇喜雨村11组，占地面积大约2亩……一、租赁期限：从2019年6月17日起至2029年6月16日止，每年租金为人民币壹仟元整，起租期为十年……三、租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，必须提前一年通知对方，如遇合同期未满，甲方提前收回土地，甲方需要赔偿乙方土地整修以及种植物产生的经济效益三倍费用赔偿。如果乙方提前退出，乙方所投入的资金甲方不予以赔偿……”2019年8月左右，刘小云与其婆婆发生争吵，郭丽丽从中劝解，刘小云认为郭丽丽插手自己的家事，双方产生矛盾，刘小云从此时起不再主动和郭丽丽说话，双方关系开始变差。2020年春节前夕，刘小云儿子办酒席需要用到自家房屋作为场所，因郭丽丽此时已回怀化，刘小云便让案外人郭某前往怀化找郭丽丽拿钥匙，郭丽丽让郭某转告刘小云，办酒不能上二楼，二楼要锁起来，郭丽丽又通过微信让刘小云在二楼上门锁。后郭丽丽发现刘小云并未照做，双方于2020年1月29日在微信中发生争吵。2020年3月7日，郭丽丽从怀化回来后以租房二楼房间的现金和贵重物品被盗为由报警，郭丽丽认为系刘小云办酒席时未将二楼上门锁导致，刘小云认为二楼房间没有锁，自己子女和孙子都住在一楼，没有上二楼，是郭丽丽诬陷自己盗取财物。双方因此产生分歧并发生争吵，关系恶化，此后经常争吵。2020年3月中旬，郭丽丽申请桃源县剪市镇喜雨村民委员会对双方的纠纷进行调解，喜雨村民委员会组织了背靠背的调解，于3月30日通知刘小云到该村委会陈述意见，刘小云提出：可以继续租赁给郭丽丽，但需要一把钥匙没人时能开门通风；子女回来能有一间房屋居住。郭丽丽不同意刘小云的上述要求，双方调解未果。2020年5月12日，郭丽丽在未通知刘小云、郭顺的情况下将自己的生活用品、空调、热水器、沙发、厨具、床铺从租房中拆除并搬离。此后，郭丽丽的“喜雨小院-知青之家”未再经营。另认定，郭丽丽于2017年8月29日、2018年8月29日、2019年1月15日、2019年8月31日、2019年12月31日通过微信转账方式共支付刘小云房屋及土地租赁款8005元。刘小云将本案涉及的租赁事宜告知了郭顺，庭审中郭顺陈述自己积极履行了义务，并未提出不租给郭丽丽，是郭丽丽自己经营不下去。2020年9月7日，郭丽丽申请对承租房屋及土地装饰装修部分进行价值评估，2020年10月26日，湖南德源资产评估有限责任公司作出湘德源[2020]评鉴字第3号《资产评估司法鉴定意见书》，鉴定意见为：郭丽丽租赁刘小云、郭顺的房屋及土地上的装饰装修评估现时价值为人民币玖万贰仟贰佰肆拾柒元整(92247元)，其中，装饰装修77977元、电气部分11668元、给排水2602元。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案当事人一审争议焦点为：一、郭丽丽的损失认定问题；二、双方合同解除的原因问题。关于争议焦点一，根据双方签订的《租房合同》，郭丽丽的损失为装修的所有费用，扣除郭丽丽已搬走的物品，剩余装饰装修部分的价值根据《资产评估司法鉴定意见书》认定为92247元。关于争议焦点二，首先，郭丽丽要求解除与刘小云签订的《租房合同》、《土地租赁合同》，刘小云、郭顺在答辩时同意解除该两份合同，系其真实意思表示，不违反法律规定，予以准许，故对郭丽丽的该项诉讼请求，予以支持。关于合同解除的原因问题，一审法院认为，刘小云在租赁期间未履行保持租赁物符合约定用途的义务，还提出借用租赁物的要求，虽郭丽丽同意，但借用期间在郭丽丽明确告知将二楼房门上锁的情况下未上锁，未尽到安全保障义务，导致双方发生矛盾，而该行为成为郭丽丽无法继续经营的直接原因，且刘小云在合同存续期间要求变更合同内容，在本案中有违约行为；而郭丽丽在未通知刘小云、郭顺的情况下主动将租房中的部分物品拆除并搬离，违反了合同约定，且在与刘小云闹矛盾争吵的过程中也存在过错。双方的上述行为均系合同解除的因素，共同导致了本案合同不能继续履行，本案合同解除并非由一方根本违约造成，属于双方协商解除的情形。本案中，双方均有违反合同的行为，应各自承担相应的责任，结合本案实际情况等因素综合考虑，一审法院酌情认定由郭丽丽对本案合同解除承担50%的责任，刘小云承担50%的责任。本案涉及房屋系刘小云、郭顺的夫妻共同财产，涉及土地系刘小云、郭顺共同承包，租金收入亦系二人的夫妻共同财产，郭顺虽未在合同上签字，但其知晓且认可租赁事宜，故在本案中应与刘小云共同承担责任。故刘小云、郭顺应共同赔偿郭丽丽合同解除后的损失46123.5元(92247元×50%)，剩余损失由郭丽丽自行承担。对于郭丽丽提出的本案合同解除的原因系刘小云经常在其经营场所无故吵闹，且要求收回土地及房屋的违约行为，导致合同目的不能实现的主张，因证据不充分，一审法院不予支持。综上所述，对郭丽丽的诉讼请求，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除郭丽丽与刘小云签订的《租房合同》、《土地租赁合同》；二、刘小云、郭顺于本判决生效之日起二十日内共同赔偿郭丽丽合同解除后的损失46123.5元（可直接汇入户名：桃源县人民法院执行案款专户，开户行：中国建设银行桃源支行，账号：4305××××8168）；三、驳回郭丽丽的其他诉讼请求。案件受理费2481元，由郭丽丽负担1240.5元，刘小云、郭顺负担1240.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方当事人均提交的《土地租赁合同》、《租房合同》，郭丽丽提交的装修明细及凭证、承租房屋原貌、装修改造、开业经营及现状照片，与刘小云的微信聊天记录，郭丽丽向桃源县公安局剪市派出所接报案回执、桃源县剪市镇喜雨村民委员会调解记录、桃源县剪市镇喜雨村民委员会证明，郭丽丽提交的双方产生矛盾后郭丽丽准备搬走前双方发生的争吵的视频资料，郭丽丽提交的证人郭某的书面证言（自书证明），一审中郭丽丽申请证人廖某、黄某的当庭证言，一审法院依职权调取的分别对刘小云、桃源县剪市镇喜雨村民委员会书记刘桂堂、郭某的调查笔录，以及经郭丽丽申请，一审法院委托的湖南德源资产评估有限责任公司对郭丽丽承租房屋及土地剩余装饰装修部分进行价值评估作出的《资产评估司法鉴定意见书》，可以证实双方当事人签订合同、履行合同、履行合同过程中产生矛盾，以及2020年3月中旬到3月30日期间，桃源县剪市镇喜雨村民委员会对双方的纠纷进行背靠背调解的情况。二审中，刘小云、郭顺虽提交了桃源县剪市镇喜雨村民委员会在二审期间出具的关于2020年4月之前刘小云、郭顺与郭丽丽关系一直较好，没有发生矛盾，是2020年4月因为郭丽丽称房屋内东西被盗，刘小云称因郭丽丽要挖走屋前屋后的树的原因才导致矛盾升级的以及2020年4月村委会举行了调解的证明、桃源县剪市镇喜雨村村民吴正方、赵吉平的关于刘小云、郭顺与郭丽丽发生矛盾是因为2020年3月郭丽丽不准备经营了，将其所种的树送给别人的证人证言，但桃源县剪市镇喜雨村民委员会的该证明因与2020年3月30日桃源县剪市镇喜雨村民委员会调解记录以及一审法院依职权调取的对刘桂堂、郭某的调查笔录记载的双方当事人发生矛盾的时间、原因及反映的该村民委员会调解的情况不一致，对不一致的部分不予采信，刘小云、郭顺二审提交的以上证据，不能证明双方当事人发生矛盾的时间是2020年4月以后，也不能证明双方当事人发生矛盾的原因是郭丽丽不打算经营了造成。对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案当事人二审争议焦点是：刘小云、郭顺与郭丽丽解除租赁合同的原因是什么？双方当事人对解除合同所造成的损失应如何承担赔偿责任。在一审中，双方当事人均同意解除双方签订的《租房合同》、《土地租赁合同》，属于双方协商解除的情形。刘小云在租赁期间未履行保持租赁物符合约定用途的义务，提出借用租赁物的要求，但借用期间在郭丽丽明确告知将二楼房门上锁的情况下未上锁，未尽到安全保障义务，导致双方发生矛盾，且刘小云在合同存续期间要求变更合同内容，在本案中有违约行为；而郭丽丽在未通知刘小云、郭顺的情况下主动将租房中的部分物品拆除并搬离，也违反了合同约定，且在与刘小云闹矛盾争吵的过程中也存在过错。双方当事人的上述行为均系合同解除的因素，共同导致了本案合同不能继续履行。一审法院认定本案中双方当事人均有违反合同的行为，应各自承担相应的责任，综合考虑本案实际情况，认定由郭丽丽对本案合同解除承担50%的责任，刘小云、郭顺承担50%的责任并无不当。刘小云、郭顺关于其不承担责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。因郭丽丽申请一审法院委托资产评估机构对承租房屋及土地装饰装修部分剩余价值进行评估的价值为92247元，一审法院以此作为租赁合同解除的损失，对此，刘小云、郭顺未提出上诉，视为对此损失数额的认可，故刘小云、郭顺应共同赔偿郭丽丽合同解除后的损失46123.5元(92247元×50%)，剩余损失由郭丽丽自行承担。综上所述，刘小云、郭顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费953.09元，由刘小云、郭顺负担。本判决为终审判决。审判长  孙权新审判员  谭洪妮审判员  杨 炎二〇二一年四月二十二日法官助理赵昌华书记员周小娟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。