云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云29民终251号上诉人（原审被告）：深圳市彩生活物业管理有限公司大理分公司，住所地云南省大理白族自治州大理市下关镇泰安桥北花样年艺墅花乡C栋5层，统一社会信用代码915329005823671515。负责人：张海，片区总监。委托诉讼代理人：王占伟，北京市惠诚（成都）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：周秀萍，女，1980年1月19日出生，汉族，住云南省弥渡县。被上诉人（原审被告）：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地广东省深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路4140号彩生活物业管理处，统一社会信用代码91440300726160011C。法定代表人：昌荣，总经理。委托诉讼代理人：李**，特别授权代理。原审第三人：袁作军，男，1986年12月13日出生，白族，户籍所在地云南省大理白族自治州宾川县，现住云南省大理市。上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司大理分公司（以下简称“彩生活大理分公司”）因与被上诉人周秀萍、深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称“彩生活公司”）、原审第三人袁作军房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2020)云2901民初4787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彩生活大理分公司上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回周秀萍的全部诉讼请求；二、改判周秀萍承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定合同主体的事实不清，认定承担给付义务主体错误。1.上诉人从未授权袁作军以大理分公司的名义与周秀萍签订《房屋委托服务协议书》，袁作军无权代表上诉人或以大理分公司的名义与周秀萍签订《房屋委托服务协议书》。2.房屋租赁合同的实际履行方是袁作军与周秀萍。考察房屋租赁合同的履行主体，应当从合同履行的相关要素考察，包括合同签订方、房屋交付、租金支付、房屋返还等方面。本案中，虽然租赁合同签订的主体是上诉人与周秀萍，但上诉人并未参与任何形式的合同履行，房屋系周秀萍交付袁作军，租金系袁作军向周秀萍支付，房屋是袁作军向周秀萍返还。根据上述情形，袁作军与周秀萍才是具有履行合同真实意思表示的主体。故一审认定合同履行主体为上诉人与周秀萍系事实认定错误。二、一审法院关于疫情期间对于经营影响的评价过低，应当适当提高。本案中，一审法院酌情减免一个月租金，上诉人认为标准过低。被上诉人主张的租金期间为2020年1月至9月份。众所周知，2020年1至4月份是全国疫情处于最严重的状态，全国各个行业基本处于“停摆”状态。大理作为全国知名的旅游目的地城市在疫情期间受到影响和打击更为严重。本案房屋出租的用途为用作商旅酒店使用。故一审法院酌情减免一个月租金比例过低，请求二审法院予以调整。周秀萍辩称，上诉人与周秀萍签订的合同是双方的真实意思的表示，没有违反法律行政法规的效力性和强制性规定，双方所签订的合同合法有效，对双方的当事人都具有法律约束力，双方应当按照合同履行相关的义务，基于上诉人不是民事法律的主体，其支付的资金应当由总公司即彩生活公司支付，同时因为上诉人的违约，应当支付违约金，违约金也应由总公司彩生活公司承担。同时本案一审判决并不是上诉人承担合同的义务，在本案中其不存在上诉的理由，并不是适格的上诉人，所以请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。彩生活公司辩称，同意上诉人的上诉意见和理由。袁作军未作出陈述。周秀萍向一审法院起诉请求：一、判决被告彩生活大理分公司继续履行双方于2013年4月13日签订的《房屋委托服务协议书》；二、判令二被告支付2020年1月1日起至2020年9月30日止的租金16335元(1815元/月×9个月)；三、判令二被告支付物业管理费等费用1235.89元；四、判令二被告支付迟延支付租金的滞纳金495元（1815元×1‰×273天）；五、案件受理费由二被告承担。一审法院认定事实：2013年4月13日，原告（甲方）与被告彩生活大理分公司（乙方）签订《房屋委托服务协议书》，主要约定：甲方拥有位于大理市北区房屋的产权，面积52.24平方米，现委托乙方全权代理租赁，委托期限20年，自合同生效次日起至2033年9月30日止；甲方有权按时收取房租，若乙方在本合同规定日期后10日仍未将代收房租存入甲方指定账户，甲方有权每天收取当月房租1‰作为滞纳金；本协议有效期内，明确乙方全权代甲方向租户代收每月租金，同时乙方须以每月1500元起的标准，于当月5日存入甲方指定账户，租金为每三年涨一次，幅度为10%，以此类推直到合同期满为止；如乙方向租房代收的租金少于乙方向甲方支付的租金的，亏损由乙方自行承担，如有多出的，则作为乙方的管理服务费收入所得。此外，合同还就双方的相关权利义务进行了明确约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告彩生活大理分公司，被告将房屋交由第三方作为酒店的客房使用。此后双方按约履行至2019年12月31日。被告从2020年1月1日起未交付租金和物管费等相关费用。原告垫付了2020年1月至2020年7月期间产生的物管费、水电费等共计1235.89元。2020年7月9日，原告收回了案涉房屋。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告彩生活大理分公司签订的《房屋委托服务协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合同合法有效。该合同名为委托服务，但其实质内容是原告将房屋交付给被告使用，被告按月支付租金，故双方之间合同的性质是租赁合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。关于合同是否继续履行的问题，合同约定的履行期限为20年，但在被告未按约支付租金之后，原告已于2020年7月9日将房屋收回，双方均以各自的行为实际终止了合同的履行，一审法院认定合同已于此时解除，故原告要求继续履行合同的诉请无事实依据，一审法院不予支持。关于相关费用的承担问题，合同约定：“本协议有效期内，明确乙方全权代甲方向租户代收每月租金，同时乙方须以每月1500元起的标准，于当月5日存入甲方指定账户，租金为每三年涨一次，幅度为10%，以此类推直到合同期满为止。”本案中，原告已依约向被告交付了租赁物，被告彩生活大理分公司从2020年1月1日起未按照约定的期限向原告支付租金，已构成违约。如前所述，原告已于2020年7月9日将房屋收回，合同已于此时终止，被告应承担2020年1月1日至2020年7月8日的租金。被告彩生活物业公司在庭审中答辩主张，因2020年“新冠肺炎”疫情爆发，疫情期间的租金应当减免。该项主张符合事实，一审法院酌定减免一个月租金。被告应支付的租金为9559元(1815元/月×5个月+1815元÷30天×8天)。合同履行期间，因房屋的使用所产生的费用，应当由承租人承担，原告垫付的物管费、水电费等费用1235.89元应由被告返还给原告，一审法院对原告的该项诉请予以支持。合同约定：“甲方有权按时收取房租，若乙方在本合同规定日期后10日仍未将代收房租存入甲方指定账户，甲方有权每天收取当月房租1‰作为滞纳金。”被告已违约，原告主张的滞纳金符合合同约定，但计算期限无事实依据，一审法院认定为345元（1815元×1‰×190天）。关于责任主体的问题，第三人袁作军并非《房屋委托服务协议书》的签约主体，根据合同的相对性原则，其与原告之间并未产生合同权利义务关系，不应承担付款义务。彩生活大理分公司作为彩生活物业公司的分支机构，不具有独立法人资格，其民事责任应由被告彩生活物业公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，判决：一、被告深圳市彩生活物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周秀萍房屋租金9559元、违约金345元；二、被告深圳市彩生活物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周秀萍物管费、水电费等共计1235.89元；三、驳回原告周秀萍的其他诉讼请求。案件受理费252元，减半后收取126元，由原告承担26元，被告深圳市彩生活物业管理有限公司承担100元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于案涉合同主体的问题。执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。本案中，在与周秀萍签订《房屋委托服务协议书》时，袁作军系彩生活大理分公司的工作人员，该协议书亦加盖了彩生活大理分公司的印章，彩生活大理分公司对袁作军职权范围的限制，不得对抗善意相对人即周秀萍，则案涉《房屋委托服务协议书》对彩生活大理分公司发生效力。一审判决认定彩生活大理分公司是案涉《房屋委托服务协议书》的当事人正确，彩生活大理分公司的该项上诉理由不成立，本院不予支持。彩生活大理分公司作为上述协议书的当事人，应按协议书的约定向周秀萍支付租金并承担使用房屋期间产生的物管费及水电费等费用，其逾期支付租金的行为已构成违约，应承担违约责任。因彩生活大理分公司系彩生活公司设立的分支机构，彩生活大理分公司以自己的名义从事民事活动产生的民事责任由彩生活公司承担。关于疫情期间租金减免的问题。本案合同履行期间因遇新冠肺炎疫情，彩生活公司可主张对其应支付的租金适当进行减免，综合本案合同的履行情况及彩生活大理分公司的违约情形，一审判决酌情免除其一个月的租金符合本案事实，且一审判决彩生活公司支付相应租金，彩生活公司并未提起上诉，则一审判决彩生活公司向周秀萍支付租金9559元、违约金345元及物管费、水电费等1235.89元恰当，本院予以维持。综上所述，彩生活大理分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费252元，由深圳市彩生活物业管理有限公司大理分公司负担。本判决为终审判决。审判长  左丽梅审判员  李晓丹审判员  沈春梅二〇二一年四月十五日法官助理屈艳祥书记员祁小月