重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1917号上诉人（原审被告）：毛近琪，女，汉族，1991年8月13日出生，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：杨诚，系毛近琪丈夫。被上诉人（原审原告）：张钦嵩，男，汉族，1987年10月20日出生，住重庆市长寿区。上诉人毛近琪因与被上诉人张钦嵩房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2020）渝0115民初5807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月16日对本案进行了询问。上诉人毛近琪的委托诉讼代理人杨诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人毛近琪上诉请求：1．撤销一审判决书第二、三项，改判保证金抵扣房屋租金和违约金；2．本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一审查明事实有误，上诉人于2019年12月30日搬离出租屋非2020年12月30日搬离；2．一审法院已经判令上诉人向被上诉人支付2020年1月-2020年5月的租金，不属于合同约定的不退还保证金的情形。被上诉人张钦嵩答辩，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。张钦嵩向一审法院起诉请求：1．判令解除原告与被告签订的《长寿美丽泽京商用房屋租赁合同》；2．判令被告支付原告2020年1月1日至2020年5月31日期间的租金23865.4元（71.24㎡×67元/㎡×5个月）、物业费1781元（71.24㎡×5元/㎡×5个月），共计25646.4元；3．判令被告支付原告2020年1月至3月的违约金10881.68元（71.24㎡×67元/㎡×3个月×0.005×152天）、2020年4月至5月的违约金2911.53元（71.24㎡×67元/㎡×2个月×0.005×61天），共计13793.21元。一审法院认定事实：2017年9月6日，原告张钦嵩与重庆泽京新鹏置业发展有限公司签订《长寿美丽泽京商用房屋租赁合同》（合同编号：泽寿合17-089），约定原告张钦嵩承租重庆泽京新鹏置业发展有限公司所有的位于重庆市长寿区××路××号商铺，租赁期限为2017年10月15日至2020年10月14日，月物业管理费为5元／㎡，租金标准一层起始月租金40.16元／㎡，从2018年5月15日起按年递增，递增率为6%。2019年3月28日，刘勇、邱酉（丙方、新出租人）、原告张钦嵩（乙方、承租人）、重庆泽京新鹏置业发展有限公司（甲方、原出租人）三方签订《重庆市长寿区美丽泽京桃兴二路194号商铺租赁主体变更协议》，约定“甲方、乙方、丙方一致同意：自丙方付清该房屋全部房款后的次日，即2018年3月10日起原合同中该房屋的出租方由甲方重庆泽京新鹏置业发展有限公司变更为丙方刘勇、邱酉，由丙方享有及承担原合同中该房屋出租方的全部权利和义务，由乙方按照原合同享有该房屋承租人的权利并履行承租人的义务，甲方就该房屋不再享有原合同中的权利、也不再承担原合同中的义务。”随后，刘勇、邱酉（甲方）向原告张钦嵩（乙方）出具的《商铺分租许可书》载明：“……甲方同意乙方将位于重庆市长寿区××路××号附16号（194号）商铺一楼，建筑面积71.24平方米，分租于第三方。分租期间一切事宜由乙方自行承担。”2019年9月30日，原告张钦嵩（甲方）与被告毛近琪（乙方）签订《长寿美丽泽京商用房屋租赁合同》，该合同约定，1：“甲方将位于重庆市长寿区××路××号附16号（194号）一楼商铺出租给乙方，该商铺面积为71.24平方米。”2：“租赁期限：自2019年10月1日起至2022年10月14日止。”3：“该商铺以67元／平方米的价格出租给乙方，其中租金2020年7月1日开始递增6%。乙方以每三个月一次缴纳三个月的租金以及物业管理费用给甲方。”4：“乙方应在到期当月15日内将租金缴纳给甲方，逾期则按当次所缴纳费用的千分之五每天缴纳违约金。若逾期30天未缴纳，甲方有权收回该商铺，并追究乙方相应法律责任。”6：“乙方向甲方缴纳租赁保证金1万元整（大写：壹万圆整）。”7：“……若乙方提前终止合同，甲方将不退回乙方所缴纳的租赁保证金。乙方应向甲方缴纳当年的半年房租作为终止合同违约金。”随后，被告毛近琪支付原告张钦嵩租赁保证金10000元及截止至2019年12月31日止的租金。2020年12月30日，被告毛近琪搬离案涉房屋。2020年6月1日，原告张钦嵩将案涉房屋另租他人。庭审中，原告张钦嵩、被告毛近琪提交的微信聊天记录大意为被告毛近琪表示没钱无力支付房租，不想继续租赁案涉房屋，并要求将押金一万元抵作违约金，原告张钦嵩不同意并表示被告毛近琪转租或不退还押金另支付违约金；原告张钦嵩提交的2020年5月其妻与被告毛近琪的通话录音大意为，原告张钦嵩催要被告毛近琪2020年1月至5月的租金及违约金，表示除交付的租赁保证金10000元和因新冠肺炎疫情减免两个月租金外，被告毛近琪再支付15000元，被告毛近琪表示和丈夫商量后决定，双方未提及解除租赁合同事宜。一审法院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，本案中，被告毛近琪辩称案涉房屋租赁合同经原、被告协商于2019年12月30日解除，但原、被告提交的微信聊天记录未显示出原、被告在该日协商一致解除租赁合同，故被告毛近琪应承担举证不能的法律后果。另从有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源的角度，被告毛近琪在租赁合同履行期限内因经济形势变化、履约能力出现问题或家庭变故等原因导致不能继续履行租赁合同，或可以通过法律途径诉请终结合同关系，从而使自己从难以继续履行的合同中脱身，但被告毛近琪却采取了单方搬离租赁房屋以其行为表明不再履行租赁合同，而该单方搬离房屋的行为与租赁合同的约定、合同法规定的解除条件均不符，并不具备单方解除合同的法律效力。现原告张钦嵩已于2020年6月1日将案涉房屋另租他人，原、被告之间的租赁合同关系已无现实履行可能，原告张钦嵩请求因被告毛近琪逾期支付租金的违约行为导致双方之间的租赁合同关系解除，符合法律规定和现实情况，一审法院予以支持，原、被告之间租赁合同关系于2020年5月31日解除。原告各项诉讼请求如何主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”房屋租赁合同是以转移房屋的使用权益以换取租金收益的继续行合同，继续行合同是不断的重复相同内容的合同，不是一时或一次完成的合同，时间要素居于重要地位，在违约方出现违约行为时，守约方及时采取适当措施防止损失的扩大是非常必要的。本案中，原、被告就逾期支付租金约定了违约金，对因被告毛近琪原因导致合同提前解除也约定了违约金，实质是分别针对逾期支付租金造成的资金占用损失和合同解除后至重新出租前遭受的收益损失的弥补，可同时适用，但原、被告约定的利率为日千分之五过高，一审法院依被告毛近琪申请予以适当减少。综合考虑原、被告的主观善恶意程度、剩余租赁期限、租赁合同解除时间及原因、新冠肺炎疫情等因素，一审法院酌定减免2020年1月1日至2020年5月31日期间2月份、3月份、5月份的租金，2020年1月1日至2020年5月31日期间未缴纳房租的违约金的利率以原告张钦嵩起诉时全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮30%计算，共计11726.41元，遂作出判决：一、原告张钦嵩与被告毛近琪签订的《长寿美丽泽京商用房屋租赁合同》于2020年5月31日解除；二、被告毛近琪于本判决生效后十日内支付原告张钦嵩2020年1月1日至2020年5月31日期间的租金9546.16元、物业管理费1781元；三、被告毛近琪于本判决生效后十日内支付原告张钦嵩2020年1月1日至2020年3月31日期间未缴纳租金违约金202.9元、2020年4月1日至2020年5月31日期间未缴纳租金违约金196.35元；四、驳回原告张钦嵩的其他诉讼请求。案件受理费393元，由原告张钦嵩负担276.15元、由被告毛近琪负担116.85元（限被告毛近琪于本判决生效后7日内向一审法院缴纳）。二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审查明的事实和证据与一审一致。本院认为，毛近琪在不具备解除权，亦未依法承担违约责任解除合同的情况下，单方搬离租赁房屋，构成违约。在合同未解除的情况下，守约方即张钦嵩将房屋另行出租之前的房屋租金应当由毛近琪负担。租赁合同中明确约定毛近琪提前终止合同，张钦嵩不退回该保证金，毛近琪要求以保证金抵扣租金、违约金等没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人毛近琪的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费93.16元，由上诉人毛近琪负担。本判决为终审判决。审判长 刘 静审判员 张欲晓审判员 唐 松二〇二一年四月十五日书记员 唐 欢