辽宁省营口市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽08执异26号案外人：郝英姿，女，1966年1月10日出生，汉族，住辽宁省营口市站前区。申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地辽宁省沈阳市浑南区营盘北街3号六层601-620室，七层局部。负责人：胡宝新，该公司总经理。委托诉讼代理人：何运强，辽宁全才律师事务所律师委托诉讼代理人：程先锋，男，1974年11月9日出生，汉族，住沈阳市和平区，系公司员工。被执行人：营口深港实业发展有限公司，住所地辽宁省营口市站前区深港购物中心四楼。法定代表人：杭宇堂，该公司总经理。委托诉讼代理人：翟宝军，男，1956年1月17日出生，汉族，住辽宁省营口市站前区，系公司员工。被执行人：营口惠萍物业服务有限公司，住所地辽宁省营口市站前区青柳里。法定代表人：王丽萍，该公司经理。被执行人：王丽萍，女，汉族，1960年8月1日出生，住辽宁省大连市沙河口区。被执行人：杭宇堂，男，汉族，1961年2月8日出生，住广东省深圳市福田区。本院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司与被执行人营口深港实业发展有限公司、营口惠萍物业服务有限公司、王丽萍、杭宇堂金融借款合同纠纷一案中，案外人郝英姿向本院提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人郝英姿称，请求法院依法判决辽宁省营口市中级人民法院（2017）辽08营执字第45号，对辽宁省营口市深港房地产实业有限公司的土地查封，将案外人事前在深港房地产实业有限公司购买并拥有的财产造成了侵权，对于相应部分应予解封。事实与理由：案外人于2000年11月3日，营口市深港有限公司（甲方）与案外人（乙方）签订了《摊位（精品屋）租赁合同书》，《合同书》第二条写明“乙方向甲方租赁综合商场位于第一层楼，编号245面积为1.5*2.1平方米”。第三条写明“乙方向甲方租赁综合商场摊位（精品屋）的期限为2001年1月16日至2019年1月15日为止。乙方租期满十八年，获得该摊位（精品屋）产权。”第四条写明“乙方租赁甲方综合商场摊位（精品屋）应预交租赁保证金，摊位每个人民币叁万元。甲方每月每平方米按40元收取租赁费，租赁费直接从乙方预交的保证金中扣除。”（案外人于2002年4月12日向被执行人缴纳35106元，收款事由载明“收调摊外环43#转内环93#”，案外人于2007年10月29日向被执行人缴纳48396元，收款事由载明“补齐18年租金”），双方对其他事宜亦作出了约定。案外人当即一次性交纳了18年的“租金”。此《合同书》当时已经《中华人民共和国辽宁省营口市公证处》公证。深港这种“以租代卖”形式卖给案外人的摊位（精品屋）此后一直由案外人经营至今。时至2019年1月15日，已经届满18年，办理《不动产登记证书》时，遇到本院查封的问题。案外人认为，案外人与深港公司关于该精品屋的产权关系明晰，确权关系在前，有法律效力的《合同书》、《公证书》、交款收据等凭证，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人完全符合上述法律依据。本院对深港整体的查封，事实上构成了对存在于商场经营区域内的，那部分早在18年前就以“以租代售”方式取得产权的部分业主的侵权。也直接影响了案外人办理《不动产登记证书》的权利。另外，首封法院丹东市中级人民法院已经于2019年8月5日对案外人的异议作出了裁决，认定了“该合同名为租赁合同，实为买卖合同。”中止了对案外人的对应财产的执行。同样，轮候法院沈阳市沈河区法院也于2021年2月7日作出同样裁定。综上所述，请求法院对案外人所述财产依法予以解封。经审理查明，原告大连银行股份有限公司沈阳分行与被告营口惠萍物业服务有限公司、营口深港实业发展有限公司、王丽萍、杭宇堂金融借款合同纠纷一案，2015年3月26日辽宁省高级人民法院作出（2014）辽民二初字第00075号民事调解书，调解协议：一、营口惠萍物业服务有限公司于2015年6月20日前一次性偿还大连银行股份有限公司沈阳分行贷款本金64987143.38元及利息、逾期利息（利息以本金6500万元为基数，自2013年2月1日至2014年1月15日止，按合同约定借款利率9％计付；逾期利息以64987143.38元为基数自2014年1月16日起至付清之日止，在前述利率基础上上浮50％计收。应扣除已还利息2734106.62元）；二、营口深港实业发展有限公司、王丽萍、杭宇堂对营口惠萍服务有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、营口深港实业发展有限公司、王丽萍、杭宇堂承担担保责任后有权向营口惠萍物业服务有限公司追偿。另查明，2017年5月26日，本院作出（2017）辽08执45号执行裁定，裁定：变更申请人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司为（2017）辽08执45号案件的申请执行人，在其所受让的债权范围内依法享有相应权利。2021年3月15日，本院作出（2017）辽08执45-1号执行裁定，裁定：变更申请人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司为（2017）辽08执45号案件的申请执行人，在其所受让的债权范围内享有相应权利。再查，辽宁省丹东市中级人民法院于2019年8月5日作出（2019）辽06执异123号执行裁定，裁定：中止对坐落于辽宁省营口市站前区建设街97号、产权证号为辽（2018）营口市不动产权第0010538号项下的、由郝英姿实际使用的面积为3.15平方米的商业用房的执行。辽宁省沈阳市沈河区人民法院于2021年2月5日作出的（2021）辽0103执异47号执行裁定，裁定：中止对坐落于辽宁省营口市站前区建设街97号、产权证号为辽（2018）营口市不动产权第0010538号项下的，由郝英姿占有使用的内环93#摊位的执行。根据营口市不动产登记中心出具的营口市不动产登记信息查询记录证明，营口深港实业发展有限公司名下的辽（2018）营口市不动产权第0010538号不动产查封情况：沈阳市沈河区人民法院续查封：（2017）辽0103执1238号2019年8月20日至2022年8月19日；营口市站前区人民法院（2017）辽0802执455号2018年7月16日至2021年7月15日；营口市中级人民法院（2017）辽08执字第45号2018年9月27日至2021年9月26日。在异议审查期间，案外人郝英姿向本院提供了关于向本院本次异议书与向丹东中院异议书中对精品屋名称和面积不同的原因说明：案外人2001年1月16日与深港购物中心签订合同书租赁一楼烟酒糖茶摊位，面积为1.5*2.1平方米，一次性交款3万元整。因为合同中的烟酒糖茶摊位占用了消防设施，深港购物中心提出迁移到二楼服装精品屋93号，面积为13.6平方米。由于面积增加，分两次补交余款83502元整。以上调整位置和面积名称均得到深港同意。2018年11月向丹东中院提交的异议书由于时间匆忙，只提供了烟酒糖茶摊位的合同。案外人并向本院提供了摊位（精品屋）租赁合同书、公证书、交款收据。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人郝英姿提供的有关证据材料完全符合上述法律规定，案外人与被执行人以租代买的形式签订的合法有效的书面合同，实际占有了并支付全部价款本院应予支持。但本案的关键是本院属轮候查封，在本院查封之前还有其他法院的查封，即本院的查封暂不属于首封，是效力待定的查封，不是有效力的查封。因此，必须在本院之前的查封解除后方能解除本院的查封，中止对查封财产的执行。故案外人所提异议暂不具有程序上的正当性，异议理由本院无法支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款之规定，裁定如下：驳回案外人郝英姿的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向辽宁省高级人民法院申请复议。审判长  徐成大审判员  盖国林审判员  林 琳二〇二一年四月二十八日法官助理李雨晴书记员王钰斌