重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1752号上诉人（原审被告）：重庆渝铁房地产开发有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区黄桷坪铁路四村26号，统一社会信用代码915001077592884256。法定代表人：陈星，总经理。委托诉讼代理人：邓智洪，重庆公鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田学明，男，1970年6月25日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：史永峰，重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭婷婷，重庆万同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：毛洪梅，女，1974年9月16日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：史永峰，重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭婷婷，重庆万同律师事务所律师。上诉人重庆渝铁房地产开发有限责任公司（以下简称渝铁公司）因与被上诉人田学明、毛洪梅房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初26912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人渝铁公司的委托诉讼代理人邓智洪，被上诉人田学明、毛洪梅的委托诉讼代理人郭婷婷参加了诉讼。本案现已审理终结。渝铁公司上诉请求：1．判令撤销（2020）渝0112民初26912号判决，依法驳回田学明、毛洪梅的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由田学明、毛洪梅承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，涉案项目未能如约办理产权登记的原因是涉案项目消防验收不合格，导致消防验收不合格的原因并非渝铁公司导致，也并非渝铁公司所能左右，更非渝铁公司所能预见。一审法院以渝铁公司系专业开发商为由认为应承担逾期办证的违约责任无理加重了渝铁公司的责任和义务，与事实不符。二、因涉案项目是经济适用房，双方当事人在签订《商业门面买卖协议》时皆已料到涉案项目办理产权证存在一定的特殊性，故双方签订协议时才约定在三年之内若因渝铁公司原因未完成产权登记手续，渝铁公司应承担相应责任，本案确未在签订协议后的三年内完成产权登记手续，但未完成产权登记手续原因并非渝铁公司所导致。三、办理产权登记手续的义务并非完全在渝铁公司，需要当事人双方配合，并非渝铁公司单方义务，一审法院认定产权证办理义务在渝铁公司，显然违背案件事实，违反相关法律、法规的规定。四、涉案项目于2019年11月19日完成消防验收后，渝铁公司便立即办理项目综合验收，并于2020年7月10日、7月9日、9月28日、10月28日多次通知田学明、毛洪梅办理产权登记，但田学明、毛洪梅一致拒不配合，因此即便法院认定渝铁公司违约，田学明、毛洪梅也应承担具备办理登记条件下拒不配合办理产权登记的相关责任和后果，渝铁公司承担违约责任的时间也应为通知田学明、毛洪梅办理产权登记手续时止。田学明、毛洪梅辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由如下：一、渝铁公司作为开发公司应合理安排产权办理，渝铁公司不认为构成逾期办证无事实依据。二、涉案房屋没有按照约定办理，渝铁公司应承担相应责任。田学明、毛洪梅向一审法院提出诉讼请求：1.判决渝铁公司协助田学明、毛洪梅将重庆市渝北区梧桐路15号附14号房屋产权过户至田学明、毛洪梅名下；2.判令渝铁公司支付田学明、毛洪梅违约金，违约金自2017年7月29日起以747000元为基数，按每日万分之五计算至产权过户之日止；3.本案诉讼费用由渝铁公司承担。一审法院认定事实：2014年7月28日，田学明、毛洪梅作为乙方（买方），渝铁公司作为甲方（卖方）签订《商业门面买卖协议》，约定房屋坐落为：重庆市渝北区梧桐路15号附14号商铺。总成交金额830000元。在签订合同时，乙方支付甲方总房款60%，该商业门面完全交割时付清总房款的90%，余款等商铺房产证办理完成后十日内付清。合同九条约定“在3年内若因甲方未完成产权登记办理手续，甲方应自本协议签订3年后的次日起至实际办理产权证登记之日止按日向乙方支付已付款万分之日的违约金。”合同签订后，田学明、毛洪梅按约支付90%购房款747000元。2014年12月30日田学明、毛洪梅实际接收房屋。至今涉案房屋的产权证未能办理。一审庭审中，渝铁公司举示了2019年11月19日涉案房屋取得了《建设工程消防验收意见书》载明房屋消防验收合格。《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》载明涉案房屋于2020年5月18日取得竣工验收。庭审中渝铁公司还举示了涉案房屋的水费和电费缴费凭证，以证明涉案房屋交付田学明、毛洪梅，田学明、毛洪梅接房后已经正常使用。同时还举示了照片、短信截图、催告涵、邮寄凭证，以证明渝铁公司于2020年7月9日、2020年8月29日、2020年10月28日通过短信、电话、公告、EMS通知了田学明、毛洪梅办理产权证。一审法院认为：双方所签订的《商业门面买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。关于本案渝铁公司是否存在逾期办证情形，渝铁公司辩称未能在合同约定的时间内办证原因是由于市政道路修建导致无法修建消防通道未修通，故未能办理产权证并非渝铁公司的原因，不应承担逾期办证责任。一审法院认为，渝铁公司作为专业房地产开发商，在对涉案房屋开发之始应该考虑到房屋周边市政道路完工情况，并据此合理安排产权证办理时间，在合同约定了在合同签订3年后才开始计算逾期办证的违约责任，故可见渝铁公司实际已经预见到了产权证办理的周期问题，故在房地产开发过程中，渝铁公司辩称的因素虽不是渝铁公司所能完全掌控的，但该风险应该是渝铁公司可以预见的，故以上情况渝铁公司的辩称不成立，渝铁公司应该承担逾期办证的违约责任。该合同签订后，田学明、毛洪梅按约定向渝铁公司支付了90%购房款即747000元，合同于2014年7月28日签订，按约定最迟渝铁公司应该在2017年7月28日为办理产权证，故2017年7月28日渝铁公司就应该承担违约责任。庭审中渝铁公司虽然举示了催告田学明、毛洪梅办理产权证的证据，但产权证的办理义务在于渝铁公司，至今涉案房屋产权证未能办理，渝铁公司应该承担违约责任至实际办理之日止。关于逾期办证违约金计算标准的问题，虽然渝铁公司未能按时办理产权证，但渝铁公司在2014年12月30日已经将房屋交付田学明、毛洪梅，田学明、毛洪梅也完成了装修并实际使用，故逾期办证期间，渝铁公司的违约行为并未对田学明、毛洪梅造成过大的损失，庭审中渝铁公司亦主张每日万分之五的违约金计算金标准过高，故一审法院酌情将此标准调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准。一审法院判决：一、渝铁公司在判决生效后十日内位将位于重庆市渝北区梧桐路15号附14号的房屋过户至田学明、毛洪梅名下；二、渝铁公司在房屋产权过户后三日内支付田学明、毛洪梅逾期办理产权证的违约金，违约金以747000元为基数，自2017年7月29日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准，计算至实际过户登记之日止；三、驳回田学明、毛洪梅其他诉讼请求。本案案件受理费7608.41元，减半收取3804.21元，由渝铁公司负担。二审中，双方当事人均未举示证据。经查，渝铁公司一审中举示2020年10月28日《催告函》载明：“尊敬的田学明、毛洪梅业主：我公司已于2020年7月9日致电于您：您购买的我公司在渝经济适用房项目‘渝铁家苑’小区附14号商业门面已经可以办理不动产登记，且通知您前来我公司办理网签手续并缴纳相关资料。但您未前来我司办理。2020年9月28日我公司再次派工作人员在您所购买的商业门面张贴通知，通知您来我公司办理网签手续。截止2020年10月28日，您仍未到我公司办理网签。我公司特此再次通知您，请在接到本通知后五个工作日内，带上本人身份证、购买收据以及与我公司签订的《商铺买卖协议》来我公司办理网签手续。特此函告”。本院查明的其他事实与一审法院查明的相同。本院认为，本案二审争议焦点为渝铁公司是否应支付田学明、毛洪梅逾期办证违约金。第一、当事人对其主张的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实负有举证义务，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方2014年7月28日《商业门面买卖协议》约定，合同签订3年内完善商业门面产权手续，若因甲方原因未完成产权登记办理手续，甲方应自本协议签订3年后的次日起至实际办理产权证登记之日止按日向乙方支付已付款万分之五的违约金。但渝铁公并未在合同签订后3年内未完成案涉房屋的产权登记办理手续，存在违约行为。渝铁公司主张其未能在约定时间内办证是市政道路修建导致无法修建消防通道影响其办理产权证，但渝铁公司所称因果关系缺乏依据，也不符合法律规定的免责事由，应当承逾期办证的违约责任。第二、渝铁公司还主张田学明、毛洪梅拒不配合而未办理过户手续，但其主张的最后一次催告即2020年10月28日《催告函》仅载明要求田学明、毛洪梅“来我公司办理网签手续”，不能证明田学明、毛洪梅拒不协助办理房屋过户手续，渝铁公司关于不承担违约责任或违约责任期间应当减少的理由也不能成立。综上所述，渝铁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7608.42元，由重庆渝铁房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 商雪梅审 判 员 刘润荔审 判 员 朱华惠二〇二一年四月十五日法官助理 秦金星书 记 员 陈嬿西