河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终926号 上诉人（原审第三人）：张俊军，男，1976年5月19日出生，满族，个体，住河北省围场满族蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：苏铁钢，河北汇林律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：郭立梅，女，1975年5月10日出生，满族，农民，住河北省围场满族蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：汪成，男，1965年7月28日出生，满族，住河北省承德市双桥区，系上诉人郭立梅表兄。 被上诉人（原审原告）：王洪财，男，1969年12月16日出生，满族，市民，住河北省围场满族蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：张延华，北京市京德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：姜金龙，男，1968年5月13日出生，满族，个体，住河北省围场满族蒙古族自治县。 被上诉人（原审被告）：张艳琴，女，1968年2月4日出生，满族，个体，住河北省围场满族蒙古族自治县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴若熙，河北冀律律师事务所律师。 上诉人张俊军、郭立梅与被上诉人王洪财、姜金龙、张艳琴房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2020）冀0828民初3755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张俊军及其委托诉讼代理人苏铁钢，上诉人郭立梅的委托诉讼代理人汪成，被上诉人王洪财及其委托诉讼代理人张延华、被上诉人姜金龙、张艳琴的委托诉讼代理人吴若熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张俊军、郭立梅上诉请求：1、请求依法撤销河北省围场满族蒙古族自治县人民法院作出的（2020）冀0828民初3755号民事判决，并改判驳回被上诉人王洪财的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：一审法院认定上诉人与被上诉人张艳琴之间系以物抵债协议有效属于认定事实错误、适用法律错误。一、上诉人与被上诉人张艳琴、姜金龙签订协议时，张艳琴与姜金龙的真实意思表示是为借款合同设定担保，并非通过支付对价获得标的物的所有权，该房屋并不作为抵债，而是担保。二、双方约定的还款期限发生在债务履行期届满之前，张艳琴在2015年2月12日时根本没有购买楼房的意愿，其签订协议的目的只是获得担保。根据最高人民法院的判例，让与担保行为发生在债务履行期届满之前，而以物抵债发生在债务履行期届满后。三、即使认定本案协议时以物抵债，也属于流质契约。双方协议约定本息为125,000.00元，而通过被上诉人张艳琴与王洪财之间的协议可以看出双方商议的房屋价格为535,000.00元，远高于上诉人与张艳琴之间商议的价格。因此，被上诉人利用优势地位，压低房屋价格，以计算复利的方式获得大于债权的利益，该约定属于流质契约。四、根据《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》第九条，在债务履行期届满之前达成的以物抵债协议，参照《物权法》禁止流押、流质的规定，不能确认该以物抵债协议的效力。五、即使按照合同约定，按本金175,000.00元计算本息，为238,000.00元，被上诉人还应支付154,960.00元差额，被上诉人至今未支付。私自将房屋“出卖”，上诉人也有权要求解除协议。综上，请求二审法院支持上诉人上诉请求。 被上诉人王洪财答辩称，一、上诉人张俊军、郭立梅与被上诉人张艳琴、姜金龙之间签订的是以物抵债协议，并没有就债权债务关系设定抵押担保。本案情况不属于“将财产形式上转让至债权人名下”的情况，不属于让与担保。二、张俊军在借款协议背面承诺“于2016年2月10日前偿还利息63,000.00元，如还不上，楼房归张艳琴处理。”双方在债务清偿期限届满前约定以房抵债，系以物抵债协议的一种形式，可以在债务届满前达成，也可以在之后达成。在当时房屋未能办理产权证的客观情况下，原始购房合同、购房发票均实际交付了张艳琴、姜金龙。三、《房屋买卖合同》是当事人双方真实意思表示，不违反法律规定，真实有效。约定的房屋价款535,000.00元符合2017年围场县二手房市场交易均价。时至今日，依然由被上诉人张艳琴、姜金龙偿还按揭贷款，贷款账号正是上诉人张俊军、郭立梅提供。由此可见，双方达成了以物抵债协议。答辩人王洪财以上诉人郭立梅名义办理入住手续，缴纳了各项费用，事实上已经占有并使用该涉案房屋数年，在此期间，上诉人从未主张权利，未偿还贷款，不符合常理。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人张艳琴、姜金龙答辩称，一、上诉人认为本案属于让与担保，与事实不符。让与担保的最本质特征是债务人与债权人订立合同时，约定将财产形式上转让至债权人名下，本案标的房屋不动产产权登记从未发生过变更，不属于让与担保。如果认定为让与担保，本案债务到期后，张俊军无力偿还借款和贷款，于是双方达成合意，张俊军用该房屋抵偿张艳琴301000.00的借款，该房屋剩余贷款由张艳琴偿还，并完成现实交付。根据《九民纪要》第七十一条的内容，本案属于双方协商一致折价偿还债权行为，合法有效。二、上诉人称以物抵债协议属于流质条款，与事实不符。以房屋抵顶到期债权是债务到期后双方协商一致的真实意思表示，房屋抵顶债务301,000.00元，加之剩余的195,000.00元房贷，合计496,000.00元，符合房屋当时市场价值，抵顶价格合理，无上诉人所称的利用优势地位，压低房屋价格现象。上诉人所称利用优势地位压低房价与客观不符。张艳琴自2017年4月起开始偿还房贷至今，可见上诉人认可实际履行的折价抵偿行为。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。 被上诉人王洪财起诉请求：1、请求被告履行合同，由第三人协助被告将房屋过户给原告；2、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年3月29日，第三人郭立梅与衡水千里马房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买伊逊尚品小区5号楼1单元1202室并缴纳了部分预售购房款。2015年2月12日，第三人张俊军、郭立梅（甲方）与被告姜金龙、张艳琴（乙方）签订《协议书》，约定：1．甲方向乙方借取现金合计175,000.00元（这其中包括甲方在签订本协议前向乙方借取的现金及利息合计为125,000.00元，在签订本协议时甲方借取现金50,000.00元），本协议签订时，乙方应给付甲方自行书写下乙方的借据（欠据）；2．本协议生效后，甲方按照本金175,000.00元给付乙方利息，月息为3分，借款期限为2年，自2015年2月12日至2017年2月11日，每年的12月31日前甲方给付乙方实际借款期限的利息，还款到期后本及息合计301,000.00元；3．借款到期后，甲方未能还清乙方借款，乙方有权要求甲方用此房屋抵顶欠款，甲方必须协助乙方办理过户手续等，按照房屋每平米4,000.00元的价格计算房屋的价值，到期后房屋价值如果多于借款，乙方将多余款项退还给甲方，如果房屋价值不足借款，甲方应偿还不足的借款；4．因甲方所有的房屋系按揭贷款购房，甲方在还款期限内未能偿还乙方借款，甲方协助乙方办理房屋过户手续（办理在乙方名下），甲方应按照按揭贷款偿还贷款，乙方没有义务偿还按揭楼房的贷款；5．甲方在还款期限内，甲方应按月偿还楼房的贷款，及不得为第三人设定权利（买卖，抵押等该楼房）。2015年12月31日被告于本《协议书》背后书写：“2016年2月10日之前还款利息63,000.00元，如还不上楼房归张艳琴处理。”2017年4月9日，被告张艳琴、姜金龙（甲方）与原告王洪财（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：涉案楼房房屋价款为535,000.00元，价款给付方式为乙方王洪财享有对甲方二人人民币535,000.00元的债权，甲方二人同意将此楼房抵顶该笔借款，乙方亦予以认可。买卖楼房过户至乙方名下时，乙方将持有的甲方借据归还甲方，以此作为房屋价款的给付。第三人将购房合同及发票交付被告，2017年，原告以第三人郭立梅名义办理入住并缴纳了包括物业费、测绘费、入网费、房屋契税、维修基金等相关费用。 另查明，被告姜金龙、张艳琴为夫妻关系，第三人张俊军、郭立梅为夫妻关系。 一审法院认为：当事人在债务清偿期限届满前约定以房抵借款，系以物抵债协议。以物抵债又称为代物清偿，相关协议可分为债务清偿期限届满前达成的以物抵债协议和债务清偿期届满后达成的以物抵债协议。债务清偿期限届满前，债务人与债权人对某特定物进行协商作价，达成如期不能清偿债务，则以相当价值的该标的物抵消债务的以物抵债协议，不属于流质契约，合法有效，故本案中被告与第三人之间签订的合同合法有效。以物抵债作为清偿债务的方法之一，是以他种给付代替原定给付的清偿，其生效以当事人实际履行为条件，当事人一方必须履行实际交付代偿标的物的行为，才能产生消灭原有债务的法律效果。原被告双方之间以到期债权抵顶并已实际履行，故本案第三人有协助办理过户的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：第三人郭立梅、张俊军于本判决生效后三十日内协助原告王洪财办理位于围场满族蒙古族自治县房屋的过户手续。 二审中，上诉人为证明其主张，提交一号证据：围场满族蒙古族自治县人民法院（2019）冀0828民初3312号民事裁定书和（2020）冀0828民初2933号民事裁定书，拟证明上诉人曾两次起诉主张权利。二号证据：刘全鹏证言，拟证明2016年2月4日，上诉人委托其偿还张艳琴40000.00元，刘全鹏直接交付张艳琴的事实。三号证据：证人张某出庭作证，拟证明证人给上诉人20000.00元用以偿还被上诉人张艳琴。 被上诉人王洪财质证认为，对一号证据，两份民事裁定书真实性无异议，但对3312号裁定，因为名称与王洪财不符，不予认可证明目的。对二号证据的真实性不予认可，认为证人应当出庭作证。并且上诉人没有张艳琴出具的收据或银行转账凭证，不能证实该笔欠款是替张俊军还借款，缺乏关联证据。并且不属于新证据。对三号证据认为证人出庭不符合出庭作证的程序，并且也不是新证据。 被上诉人姜金龙、张艳琴质证认为，对一号证据的真实性、合法性认可，对证明目的不认可。对二号证据不认可，无法证明刘全鹏给付张艳琴现金的事实。 对于上诉人提交的三份证据，因欠缺补强证据，并且不属于二审新证据，本院不予采纳。 本院审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。 另查明，2012年3月29日，第三人郭立梅以每平方米3160.00元，总价310438.00元购买涉案房屋，共缴纳购房款115138.00元，剩余195300.00元在中国农业银行股份有限公司围场满族蒙古族自治县支行贷款。2015年2月12日，上诉人张俊军、郭立梅作为甲方，与作为乙方的被上诉人姜金龙、张艳琴签订的《协议书》中，约定“甲方所有的位于，建筑面积为98.24平方米。因甲方需要资金，乙方同意借给甲方现金，为了甲乙双方将来发生纠纷，甲方同意用自己所有的楼房抵顶向乙方的借款，双方自愿达成协议……”，协议签订当日上诉人张俊军、郭立梅将购房合同和发票交给了被上诉人姜金龙、张艳琴。2017年2月11日之后，姜金龙、张艳琴将房屋钥匙交付王洪财。被上诉人张艳琴自2017年3月起以郭立梅账户偿还房屋贷款，2017年6月，被上诉人王洪财在案涉房屋居住，并交纳各项费用。 本院认为，2015年2月12日，上诉人张俊军、郭立梅与被上诉人姜金龙、张艳琴签订《协议书》中约定了以楼房抵顶债务的事实，并且约定借款到期后张俊军、郭立梅未能还清借款，姜金龙、张艳琴方有权要求甲方用房屋抵顶欠款，……按照房屋每平方米4,000.00元价格计算房屋价值，折价计算，多退少补。当日，上诉人张俊军、郭立梅即将购房合同和发票交付给被上诉人姜金龙、张艳琴。二上诉人与二被上诉人签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不属于流质条款，是合法有效的以物抵债协议。2015年2月12日至2017年2月11日是合同约定的借款期限，2017年2月11日，合同还款期限届满，债务人张俊军、郭立梅没有按期还款，债权人姜金龙、张艳琴有权通过折价方式主张房屋所有权。二审中，上诉人提供的证据，不能证明在2016年2月10日偿还了63,000.00元利息，故债务人张俊军不能以2015年12月31日在协议书背书中的约定主张房屋所有权，事实上债权人张艳琴也没有根据该背书条款直接对房屋主张所有权，在《协议书》约定的履行期限（2017年2月11日）届满后，债权人张艳琴以协商作价方式主张房屋所有权并无不当。 二上诉人认可对被上诉人姜金龙、张艳琴的债务本息合计为301,000.00元，并且自2017年3月张艳琴开始偿还银行贷款，双方通过实际履行行为，表明已经履行以物抵债协议。 2017年4月9日，被上诉人姜金龙、张艳琴与被上诉人王洪财签订《房屋买卖合同》时，尚未取得案涉房屋产权登记，房屋所有权尚未发生变动，其出卖房屋属于无权处分。根据原《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，姜金龙、张艳琴与王洪财签订的《房屋买卖合同》有效。被上诉人王洪财可以依据该《房屋买卖合同》主张被上诉人姜金龙、张艳琴继续履行。由于合同具有相对性，被上诉人王洪财不能突破合同相对性直接请求上诉人张俊军、郭立梅办理房屋转移登记手续。 一审法院直接判令上诉人张俊军、郭立梅协助被上诉人王洪财办理涉案房屋过户手续，不符合合同相对性原理，虽然保护了交易便捷但也扰乱了国家征税的行政管理职权，有损国家利益。本案房屋所有权应当首先自上诉人郭立梅处转移登记至姜金龙、张艳琴名下，再由姜金龙、张艳琴转移登记至被上诉人王洪财名下，故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项判决如下： 一、撤销河北省围场满族蒙古族自治县人民法院作出的（2020）冀0828民初3755号民事判决； 二、上诉人郭立梅、张俊军与被上诉人姜金龙、张艳琴及被上诉人王洪财于本判决生效之日后三十日内共同到房屋登记部门依次办理本案争议房屋围场满族蒙古族自治县楼房所有权转移登记，先转移登记至姜金龙、张艳琴名下，再转移登记至王洪财名下。 一审案件受理费减半收取4,575.00元，由被上诉人姜金龙、张艳琴负担，二审案件受理费9,150.00元，由上诉人张俊军、郭立梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  张小健 审判员  于相成 审判员  吴国庆 二〇二一年四月二十七日 书记员  郭绍辰