福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终2101号 上诉人（原审原告）：庄丹青，男，1969年4月23日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：蔡书榕，福建磊德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩焕欢，福建磊德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安溪万城置业有限公司。住所地：福建省安溪县二环南路1099号。 诉讼代表人：安溪万城置业有限公司管理人。 主要负责人：林荣超，安溪万城置业有限公司清算组组长。 委托诉讼代理人：张桐菲，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏喜斌，福建联合信实律师事务所律师。 上诉人庄丹青与被上诉人安溪万城置业有限公司（以下简称万城公司）破产债权确认纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2020）闽0524民初5733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人庄丹青的委托诉讼代理人蔡书榕、韩焕欢，被上诉人万城公司的委托诉讼代理人张桐菲、苏喜斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人庄丹青上诉请求：1．撤销（2020）闽0524民初5733号民事判决，改判支持庄丹青对万城公司的全部诉讼请求或将本案发回一审法院重审；2．万城公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1．涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不存在法定无效情形，应属合法有效，依法应认定庄丹青为商品房消费者，一审法院认定“庄丹青购房的目的在于实现债权，并非为生活、居住需要”系认定错误，缺乏依据，且与客观事实不符。首先，庄丹青系为了生活、居住需要，于2014年11月13日与万城公司签署《商品房买卖合同》（编号：201411130024），约定庄丹青向万城公司购买福建省安溪县凤城镇二环南路1099号万城壹号二期18号楼1802的房屋，房屋总金额为941169元，并依法办理了相关的登记备案手续。该《商品房买卖合同》系双方自愿签署，系双方的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，不违反法律强制性规定，应属合法有效。购房合同签订后，在庄丹青拟向万城公司支付购房款之际，因远太集团（福建）有限公司（以下简称远太集团）向庄丹青借款未还，而万城公司与远太集团有往来款项，故经庄丹青、远太集团及万城公司协商，远太集团以其对万城公司的往来款项代庄丹青支付购房款，万城公司对此予以确认，并向庄丹青出具收到购房款的收据，而远太集团与万城公司之间因此产生的债权债务由其双方自行解决。上述事实证实，庄丹青与万城公司之间并非直接以房抵债，而是远太集团以其与万城公司的往来款代庄丹青支付房款，若是抵债，也是远太集团与万城公司抵债，与庄丹青无关；且庄丹青与万城公司签署《商品房买卖合同》的时间是2014年11月13日，而上述抵扣时间系在2015年12月，与购房时间相隔一年多，也就是说，庄丹青是先购房，后远太集团以其往来款代庄丹青支付房款，根本不存在以实现债权为目的来购房，一审法院认定庄丹青购房的目的在于实现债权显然是与客观事实不符，且缺乏依据。其次，根据法（2019）254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，可以理解为在案涉房屋同一设区市或县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋，商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神”的规定，庄丹青在购买涉案房屋时，在安溪县区域内并无其他任何房屋，庄丹青是为了生活和居住需要才购买涉案房屋，应认定为上述规定中的“商品房消费者”。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，庄丹青依法应享有购房者的权利，对涉案房屋享有优于其他债权人的优先权。一审法院认定庄丹青购房的目的在于实现债权，并非为生活、居住需要，不属于消费者购房人，系认定错误，且与客观事实不符。2．本案双方签订《商品房买卖合同》在先，以远太集团往来款抵扣购房款在后，性质上属于“以债抵债”，非“以房抵债”，一审法院认定“庄丹青与万城公司签订的《商品房买卖合同》在性质上属于以房抵债协议”系认定错误，且与客观事实不符。根据庄丹青一审提供的证据可以证实，庄丹青与万城公司签署《商品房买卖合同》并办理登记备案手续的时间是2014年11月13日，其目的和初衷均是为生活、居住，当时并不存在债权债务抵扣的情形，而庄丹青与万城公司、远太集团三方协商一致用“远太集团与万城公司之间的集团往来款”代付“涉案购房款”的时间是2015年12月8日，且是远太集团以其与万城公司之间的集团往来款抵付涉案购房款，非庄丹青对万城公司有债权才与购房款抵扣，因此，庄丹青系为了正常的生活、居住需要而购房，与万城公司签署《商品房买卖合同》时并不存在款项抵扣的情形或目的，本案与其他为了抵债而签署购房合同是有本质区别的，不应将本案认定为“以房抵债”，而应认定为正常的消费购房合同，只是在支付购房款时经远太集团与万城公司协商一致以“往来款”抵付“购房款”。因此，庄丹青系因生活、居住需要才于2014年11月13日向万城公司购房并签署《商品房买卖合同》，该合同系正常的消费者购房合同，本案不存在“以房抵债”的情形。一审法院认定“庄丹青与万城公司签订的《商品房买卖合同》在性质上属于以房抵债协议”明显是认定错误，且与客观事实不符，严重侵害了庄丹青的合法权益。一审法院在事实和性质认定错误，依据不足，且与客观事实不符的情况下，作出严重违背客观事实和法律规定的错误判决，请求二审法院在查明事实的基础上，依法撤销一审判决，改判支持庄丹青的全部诉讼请求或将本案发回一审法院重审。 万城公司辩称：1．庄丹青不属于法律规定的商品房消费者，其购房的目的在于实现债权，并非为生活、居住需要，一审法院事实认定清楚，法律适用正确。首先，庄丹青所购房产系以案外人庄丹颖对远太集团享有的借款抵扣，庄丹青就案涉房产实际上并未付款，由此可见其购房的目的在于实现债权而并非为生活、居住需要；其次，庄丹青与万城公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年11月13日，而以庄丹颖借款抵购房款的时间为2015年12月5日，在长达一年多的时间里，庄丹青未向万城公司支付任何购房款项，明显违背正常的交易习惯；再者，虽庄丹青以签订《商品房买卖合同》的时间远早于远太集团往来款抵购房款的时间来主张其是为了生活、居住需要购房，但根据福建省泉州市丰泽区人民法院（2015）丰民初字第4457号案中庄丹颖的主张及法院查明事实，自2014年1月起，远太集团即向庄丹颖多次借款；至2014年3月1日，远太集团确认向庄丹颖借款1396164元、1204247元，该借款发生的时间远早于《商品房买卖合同》的签订时间；且庄丹青称，因远太集团尚欠庄丹颖借款未还，而远太集团与万城公司又有往来款项，故以该往来款项抵付购房款；故万城公司有理由相信庄丹青购房的目的在于实现债权，而非生活、居住需要。综上，庄丹青未就案涉房产向万城公司支付任何款项是不争的事实，其以案涉房产抵扣庄丹颖与远太集团之间借款的抵债行为亦是不争的事实，其通过购房行为实际达成了实现债权的目的，故一审法院认定其购房的目的在于实现债权，与客观事实相符，依法应予维持。2．远太集团以万城公司开发的万城壹号二期18号楼1802房产抵扣庄丹颖对远太集团享有的借款是不争的事实，故一审法院认定庄丹青与万城公司签订的《商品房买卖合同》在性质上属于以房抵债协议，符合客观事实和法律规定。3．一审法院在万城公司进入破产程序后，根据《中华人民共和国企业破产法》及其相关司法解释等规定，驳回庄丹青主张的个别清偿及享有购房款优先债权等诉讼请求，符合客观事实和法律规定。首先，截至一审法院裁定受理万城公司破产申请之日，案涉房产既未竣工验收，也未交付使用和办理权属登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条及《中华人民共和国企业破产法》第三十条的规定，案涉房产仍属于万城公司的财产，故庄丹青要求交付案涉房产、办理过户登记的主张，实质上系个别清偿，不符合破产法公平清偿的宗旨，也违背了《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定，一审法院驳回庄丹青该项诉求符合客观事实和法律规定。其次，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，并结合法（2019）254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》的指导精神，商品房消费者应是以满足基本居住需要为目的的购房人。庄丹青购房的目的实际上为了实现债权，故其不属于商品房消费者，一审法院据此驳回庄丹青主张对万城公司享有购房款优先债权的诉求符合客观事实和法律规定。最后，由于庄丹青与万城公司之间的《商品房买卖合同》已无法继续履行，一审法院据此驳回庄丹青对500元逾期交房违约金的主张，亦符合客观事实和法律规定。 庄丹青向一审法院起诉请求：1．确认庄丹青对万城公司享有941169元的优先债权（即购房债权）；2．判决万城公司应继续履行《商品房买卖合同》，条件成就时向庄丹青交付房屋并办理不动产产权证；3．确认万城公司应向庄丹青支付逾期交房违约金500元；4．本案诉讼费由万城公司承担。 一审法院认定事实：2014年11月13日，庄丹青、案外人庄细美作为买受人，万城公司作为出卖人，双方签署《商品房买卖合同》，合同约定庄丹青、庄细美向万城公司购买安溪县凤城镇二环南路1099号万城壹号二期18号楼1802房屋，房屋总金额为941169元。在庄丹青、庄细美未支付任何款项的情况下，万城公司于签订合同的当日办理了该《商品房买卖合同》网上签约登记备案手续。福建省泉州市丰泽区人民法院于2015年8月24日作出（2015）丰民初字第4457号《民事判决书》，确认远太集团应向庄丹颖偿还借款本金2600411元，并按月利率千分之八向庄丹颖支付自2015年3月1日起至还清款项之日止的利息。该判决生效后，庄丹颖依法向福建省泉州市丰泽区人民法院申请强制执行。2015年12月5日，远太集团向庄丹颖出具《承诺书》，确认其自愿以子公司即万城公司开发的案涉房屋及另案的18号楼1801房屋两套抵扣借款，其中案涉房屋抵扣847052.1元，另案的18号楼1801房屋抵扣860858.1元，万城公司于2015年12月8日出具金额为847052.1元的《收款收据》（注明集团往来款）给庄丹青、庄细美收执。2015年12月29日万城公司出具一张涉案房屋款项已交清的《证明》给庄丹青、庄细美收执。2019年8月16日，一审法院裁定受理申请人张军荣对万城公司的破产清算申请，同时指定安溪万城置业有限公司清算组担任万城公司管理人。2020年8月31日一审法院裁定自2020年8月31日起对万城公司进行重整。庄丹青向管理人申报债权，请求确认其购买了涉案房屋已付购房款为941169元，并主张违约金500元。2020年11月2日，万城公司管理人经审查认定庄丹青、庄细美与万城公司签订的《商品房买卖合同》已经解除，且庄丹青不具备商品房消费者的主体资格，无法享有对涉案房屋购房债权的优先受偿权，其申报的债权本金847052.1元按普通债权予以认定，违约金500元不予认定。庄丹青对此认定有异议，遂诉至法院。 一审法院认为：庄丹青与万城公司签订《商品房买卖合同》后，虽然万城公司向其出具了《收款收据》及交清房款的《证明》，但实际上庄丹青并未付款，而是用远太集团所欠庄丹颖的借款抵扣，以此实现以物抵债的交易目的，由此可见庄丹青购房的目的在于实现债权，并非为生活、居住需要。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人，庄丹青不属于消费者购房人，不能据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。因此，庄丹青关于确认其对万城公司享有购房款优先债权的主张，没有事实和法律依据，不予支持。庄丹青、庄细美与万城公司签订的《商品房买卖合同》在性质上属于以房抵债协议。直至一审法院受理万城公司的破产申请重整之日，作为抵债物的房屋只办理了网签备案登记，既未建成交付，也未办理产权变更记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，庄丹青与万城公司之间签订《商品房买卖合同》的行为并不产生物权变动的法律效力，案涉房屋庄丹青不享有物上优先权。在审理中庄丹青也未能举证证明案涉房产具有《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条规定的不应认定为债务人财产之情形，因此，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，截至一审法院裁定受理万城公司破产申请之日，案涉房屋仍属于万城公司的债务人财产。万城公司进入破产程序后，庄丹青请求继续履行《商品房买卖合同》，并要求交付涉案房产、办理过户登记，系通过诉讼方式提出清偿债务的权利主张，其诉讼请求的本质是个别清偿，不符合破产程序公平清偿的宗旨，也违背了《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定。因此，庄丹青请求继续履行《商品房买卖合同》，不予支持。基于此，庄丹青请求万城公司支付其逾期交房违约金500元，已丧失了请求权基础，亦不予支持。综上所述，庄丹青的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第三十条、第四十四条、第五十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回庄丹青的诉讼请求。一审案件受理费13212元，由庄丹青负担。 本院二审期间，双方当事人对于一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。 二审中，庄丹青围绕上诉请求依法提交了《个人一手住房、商用房贷款业务流程材料交接清单》及相关银行贷款材料，欲证明庄丹青系为了生活、居住需要才购买涉案房屋，庄丹青与万城公司签署《商品房买卖合同》后，按照该公司的通知和要求办理相关按揭贷款手续。在庄丹青办理银行按揭贷款手续的过程中，因远太集团尚欠庄丹青借款未还，便提出要代庄丹青支付购房款。因此，远太集团用其与万城公司的往来款代庄丹青一次性支付完毕了涉案购房款，万城公司对此予以确认并出具收到购房款的收据，故庄丹青才没有办理涉案房屋的银行按揭贷款手续。因此，庄丹青购房的目的和初衷均是为生活、居住需要，涉案购房合同项下庄丹青应付的购房款已由远太集团代付完毕，庄丹青与万城公司之间不存在需抵扣的债权债务关系，不存在双方之间以房抵债，而是远太集团以其与万城公司的往来款代庄丹青支付购房款，万城公司在一审庭审中也承认其与远太集团之间存在往来款，至于他们之间的债权债务关系与庄丹青无关。万城置业质证认为，庄丹青二审中提供的证据不属于新证据，法院对此应不予以采纳。且万城公司没有在这些材料上签署，按揭贷款没有履行，其证明对象不能确认。相关材料形成时间都是在2014年，庄丹青抵债时间在2015年，中间有一年有余，能够确认案涉房屋是为了债权的实现，并非真实购房。对有争议的证据和事实，本院将结合争议焦点分析认定。 本案二审双方当事人的争议焦点为：庄丹颖的上诉请求能否得到支持？ 本院认为，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”等规定，这些规定目的在于保护消费者为生活所需购买的用于满足居住功能的房屋且名下无其他用于居住的房屋，并不包括为投资或经营用途所购置的房屋。规定明确了消费者购房优先权须同时具备以下两项要件：一系购房者购房系为满足自身及家庭居住需求；二系购房者已支付全部价款或大部分价款（50%以上）。具体到本案，庄丹青对所购的安溪县凤城镇二环南路1099号万城壹号二期18号楼1802房屋，并未依照《商品房买卖合同》的约定方式向万城公司支付购房款，其陈述远太集团尚欠其弟庄丹颖借款未还，而远太集团与万城置业又有往来款项，故以该往来款项抵付庄丹青的购房款。庄丹青提交的万城置业房款《收款收据》中也明确载明付款方式是“集团往来款”，可以证实庄丹青并未向万城置业实际支付购房款，而是以借款抵付。因此，涉案房屋系庄丹青因借贷关系产生的以房屋抵付借款关系，并不是房屋买卖合同关系，是为了实现债权需要而不是居住需要。故庄丹青不符合消费者购房人的规定，不属于商品房消费者。现其主张就诉争房屋享有消费性购房者优先权，缺乏事实和法律依据。一审法院认定庄丹青所享有的债权为普通债权，判决驳回庄丹青的全部诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 综上所述，庄丹青的上诉请求不能成立，予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13212元，由上诉人庄丹青负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄海瑞 审判员  骆志鹏 审判员  陈 琼 二〇二一年四月二十五日 书记员  李心诗 附注：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。