广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初2068号原告：吴玉兰，女，汉族，1981年8月22日出生，住址为湖北省咸宁市咸安区××××××××××××，公民身份号码为422××××××××××××72X。委托代理人：邓铁柱，广东国律师律师事务所律师。委托代理人：谢爱明，广东国律律师事务所律师助理。被告：东莞市凯联物业发展有限公司，住所为广东省东莞市×××××××××××××××。法定代表人：刘思莉，执行董事。委托代理人：陈彦锐，广东匠矩律师事务所律师。被告：深圳市亿源通实业发展有限公司，住所为广东省深圳市龙岗区坂田街道象角塘社区××××××亿源通工业园宿舍一楼。法定代表人：戴某1。原告吴玉兰诉被告东莞市凯联物业发展有限公司（以下简称凯联公司）、深圳市亿源通实业发展有限公司（以下简称亿源通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邓铁柱，被告凯联公司的委托代理人陈彦锐，到庭参加了诉讼；被告亿源通公司，经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼请求及答辩情况原告吴玉兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告凯联公司立即支付首笔违约金242109元；2.判令被告凯联公司支付原告因本次诉讼支付的律师费16027元；3.判令被告亿源通公司对被告凯联公司的上述债务承担连带支付责任；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由详见本案民事起诉状附卷。被告凯联公司的答辩意见详见本案庭审笔录附卷。被告亿源通公司未答辩未举证。本案相关案情根据双方提供的证据，结合双方的陈述，本院查明并认定以下事实：凯联公司为亿源通公司独资设立的有限责任公司。原告与凯联公司签订《认购协议书》，约定由原告向被告认购位于东莞市××××××××汇景豪园（推广名：茂竹先生）9栋102号商品房，认购价格为4730000元。2019年1月7日，原告（买受人）与凯联公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》），主要约定：买受人购买出卖人开发的位于东莞市×××××××××××××汇景豪园9×住宅楼102号房（以下简称案涉物业），总价款为4169269元；出卖人应在2019年3月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房的，逾期在90日之内，自前述约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（累计不超过房价款的1%）的违约金。《合同》附件四、十一等补充条款约定，如买受人的原因导致出卖人承担担保责任的，如买受人逾期付款导致本合同解除，买受人应赔偿出卖人由此所产生的所有损失（包括但不限于诉讼费用、律师费、差旅费等）。2020年6月9日，凯联公司（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定：一、双方一致同意变更《合同》第十一条第一款为“出卖人应当在2020年9月30日前向买受人交付该商品房”；二、双方一致同意变更《合同》第十二条第一款第二项中第二段“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，违约金自《合同》第十一条第一款原约定的交付日期届满之日起算，违约金不设上限”；三、双方同意违约金计算截止日期及支付日期如下：1.如甲方于2020年8月31日前交付商品房的，则违约金计算至甲方通知交楼之日止，甲方于2020年9月30日支付乙方违约金；2.如甲方于2020年8月31日后但于2020年9月30日前交付商品房的，则违约金只计算至2020年8月31日止，甲方于2020年9月30日支付乙方违约金；3.如甲方于2020年9月30日后交付商品房的，甲方需于2020年9月30日支付乙方首笔违约金（首笔违约金计算至2020年8月31日止，乙方同意甲方免除2020年9月1日至2020年9月30日的违约金），自2020年10月1日起的违约金仍按照本补充协议第二条约定的万分之一标准计算至甲方通知交楼之日止；四、乙方承诺如按照本协议第三条约定收取（首笔）违约金的，则今后不得再要求解除合同，如乙方违反承诺以任何方式（包括但不限于诉讼等）向甲方要求解除合同的，视为乙方违约，乙方已收违约金自动转为甲方应退购房款，且甲方无需承担任何违约金等违约责任；五、本协议为《合同》的补充协议，除本协议另做变更或补充约定外，均以《合同》约定为准。双方明确，《认购协议书》约定的认购价格为案涉物业的实际交易价格，《合同》约定的价格与《认购协议书》约定的价格不一致的，以《认购协议书》约定的价格为准。凯联公司明确，原告已付清案涉物业的购房款。凯联公司还明确，其确实未按《合同》约定按期交楼，因与案涉物业所在的项目工程承包方存在工程款争议，承包方不配合向相关部门提交竣工验收的相关证明，导致案涉物业至今仍不符合交付使用条件，至今未向原告交付使用。原告明确，其诉请的首笔违约金依据《补充协议》的约定，从《合同》约定的原交付期限届满的次日起按总价款每日万分之一的标准计算至2020年8月30日。凯联公司确认，如按《补充协议》的约定标准计算，凯联公司认可原告诉请的首笔逾期交房违约金数额，但认为《补充协议》约定的违约金计算标准过高，请求调整为按《合同》约定的累计不超过总价款的1%或按中国人民银行同期存款利率一直计算。凯联公司还主张，因包括原告在内的多名业主因逾期交房问题聚众施加压力甚至出现过冲突，凯联公司为了平息该事件促使工程顺利完工，拟写了《补充协议》初稿并经双方妥协让步后签署形成终稿。原告还明确，其诉请的律师费无明确约定依据，但依据《合同》的约定，如买方违约将承担卖方产生的律师费，根据对等原则而诉请违约的卖方承担律师费；现诉请的律师费，要求按诉请的首笔违约金的6%计算，但《民事委托代理合同》约定的律师费标准是按“后期实际收到款项（或者替代利益）的6%”来确定，“后期实际收到款项（或者替代利益）”即最终实际执行到位的金额，目前原告只支付了前期律师费1500元。凯联公司为证明其与股东亿源通公司之间财产相互独立，提供关于凯联公司2019年度的审计报告拟以佐证。同时，凯联公司明确，其实际控制人即为亿源通公司的老板，亿源通公司的登记股东并非实际老板，凯联公司形式上通过亿源通公司的股东来实现经营管理；凯联公司与亿源通公司之间存在借贷关系，凯联公司也有为亿源通公司的相关债务提供担保及非典型性担保（如网签房产提供担保）；亿源通公司未代收过凯联公司的售房款，亦未收过凯联公司向案外人的借款，只代收过代理销售公司法定代表人袁子良及其亲属或员工（叶秀葵及张梦丽）以认购房产并由认购房产进行网签担保的形式向凯联公司所付的名为购房款实为出借款。经查，确实有袁子良、叶秀葵及张梦丽起诉凯联公司商品房销售合同纠纷四个案件[案号为（2020）粤1973民初18404、18415、18417、18422号]，本院已判决认定袁子良通过以叶秀葵及张梦丽的名义向凯联公司认购房产支付购房款的形式来达到向凯联公司出借融资，该融资借款凯联公司指定由亿源通公司账户收款。原告于2020年10月21日网上预约立案，并于2020年10月28日完成向本院提交起诉材料。以上事实，有原告提供的补充协议、商品房买卖合同（预售）、民事委托代理合同、付款微信记录和发票、认购协议书、发票和收据，被告凯联公司提供的关于凯联公司2019年度的审计报告及本案庭审笔录等附卷为证。裁判理由及结果亿源通公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，未答辩未举证，依法视为放弃抗辩、举证及质证的权利。案涉《认购协议书》、《合同》及《补充协议》均为双方自愿签订，未违反法律行政法规的强制性及禁止性规定，合法有效，双方应恪守履行。双方争议焦点为：一是凯联公司应支付原告逾期交房违约金该如何计算；二是原告诉请的律师费，理据是否充足；三是原告诉请亿源通公司承担连带清偿责任，依据是否充分。分析如下：针对焦点一。关于逾期交房违约金的计算标准。双方在《合同》中，明确约定逾期交房违约金在不同违约程度及原告作出不同选择情况下的不同计算标准及方式，该约定为双方的真实意思表示，合法合理。之后双方签署的《补充协议》，对《合同》约定的交房期限及逾期交房违约金作了变更，其中逾期交房违约金只是删除了《合同》约定的上限限制，并未实际变更具体的计算标准。原告明确，其诉请的首笔违约金依据《补充协议》的约定，从《合同》约定的原交付期限届满的次日起按总价款每日万分之一的标准计算至2020年8月30日。凯联公司确认，如按《补充协议》的约定标准计算，凯联公司认可原告诉请的首笔逾期交房违约金数额。同时，凯联公司认可该《补充协议》为其拟写初稿并经双方妥协让步后签署形成终稿。因此，凯联公司主张《补充协议》约定的违约金计算标准过高，请求调低标准计算，缺乏理据，本院不予采纳。凯联公司至今未依约按期向原告交付使用案涉物业，已构成逾期交房的违约情形。原告依据《合同》及《补充协议》的约定诉请首笔（从2019年4月1日至2020年8月30日期间）逾期交房违约金242109元，有理有据，本院予以支持。针对焦点二。虽然《合同》未明确约定，出卖人逾期交房违约导致买受人提起诉讼产生的律师费可由出卖人来承担，但《合同》约定买受人出现逾期付款等违约情形，买受人应赔偿出卖人由此所产生的所有损失（包括但不限于诉讼费用、律师费、差旅费等）。根据对等原则，因凯联公司逾期交房违约导致原告需通过诉讼来主张权利而实际产生的律师费损失，原告有权要求凯联公司承担。但是，原告提供的《民事委托代理合同》约定的律师费标准是按“后期实际收到款项（或者替代利益）的6%”来确定，而“后期实际收到款项（或者替代利益）”即最终实际执行到位的金额现无法确定，原告诉请按首笔逾期交房违约金的6%来确定律师费，依据不足。目前原告只实际支付了前期律师费1500元，故本院现暂支持已实际产生的律师费1500元。对原告诉请律师费超出该数额的部分，本院在本案中不予支持。针对焦点三。凯联公司提供的关于凯联公司2019年度的审计报告，不足以证实其与独资股东亿源通公司之间的财产相互独立。按照凯联公司的确认，凯联公司与亿源通公司都是由亿源通公司的实际控制人来经营管理，两家公司之间存在借贷、担保和所谓的非典型担保，亿源通公司还收取过凯联公司向案外人的融资借款，凯联公司与亿源通公司之间的财务存在一定程度的交叉或混同。因此，亿源通公司作为凯联公司的独资法人股东，依法应对凯联公司的债务承担连带清偿责任。本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《商品房销售管理办法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告东莞市凯联物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴玉兰支付从2019年4月1日至2020年8月30日期间的逾期交房违约金242109元及律师费1500元，合计243609元；二、被告深圳市亿源通实业发展有限公司应对前述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告吴玉兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2586元、关联（2020）粤1973财保3277号案财产保全申请费1731元，合计4317元（原告已预交），由原告吴玉兰负担243元，由被告东莞市凯联物业发展有限公司及深圳市亿源通实业发展有限公司共同负担4074元。原告明确同意预交的诉讼费由败诉方迳付给胜诉方，不要求退费，故被告应负担的诉讼费应按前述判项指定的期间内迳付给原告，本院不再退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 汤文锋二〇二一年四月十三日法官助理 黄文倩书 记 员 周慧娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第五十七条一人有限责任公司的设立和组织机构，适用本节规定；本节没有规定的，适用本章第一节、第二节的规定。本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。