江西省景德镇市珠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣0203民初153号 原告：景德镇市第二食品公司，住所地景德镇市曙光路325号，统一社会信用代码913602001587909111。 法定代表人：陈景南，该公司总经理。 委托诉讼代理人：方永红，江西晨天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施嘉，江西晨天律师事务所实习律师。 被告：管克敌，男，1948年6月28日出生，汉族，住景德镇市珠山区。 原告景德镇市第二食品公司（以下简称“食品公司”）与被告管克敌房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年1月11日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告食品公司法定代表人陈景南及该公司委托诉讼代理人方永红、施嘉，被告管克敌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告食品公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同关系；2、判令被告支付从2019年9月1日至2020年11月30日的房屋占用费109500元（按照每月7300元计算，后续计算至被告交还房屋止）；3、判令被告拆除乱搭乱建、将占用的房屋恢复原状，并归还房屋；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2013年7月1日签订承包协议，原告将位于及大院原屠宰厂地（含原告公司大院及南侧一间房）交由被告承包经营，期限为2013年7月1日起至2016年12月31日止，被告每月支付费用6600元，双方实际上形成的是租赁关系。2016年12月31日协议期满，双方没有继续签订协议，但是被告每月支付费用变更为7300元，原告每月收到被告支付的费用后便同意其继续使用，双方转变为不定期合同关系。2019年9月25日，原告书面通知被告，要求被告交还本案租赁物，但是被告拒绝交还，继续侵占上述租赁物至今拒绝交还。双方在2013年7月1日签订的承包协议中第四条约定：承包期间不得转让承包权，如有部分转租第三方由原告认可同意经原告盖章生效。第六条约定：公司大院内空地由被告经营管理，被告不得乱搭乱建。被告在租赁期间，不但将上述租赁物转租牟利，而且在院内乱搭乱建出租牟利，造成隐患。综上所述，原告认为，原被告双方签订的合同早已到期，原告已通知被告交还租赁物，但是被告拒绝交还，且被告存在违约行为。被告侵占原告租赁物的行为严重侵害了国有资产的保值增值。为维护国有资产不受侵害、维护原告合法权益，故诉至法院请求判如所请。 被告管克敌辩称：一、请求法院驳回原告的起诉；二、同意解除承包合同关系，但是首先需要依法清账；三、被告同意并认为应该支付2019年9月1日至2021年1月31日承包费116800元，减去国家规定的疫情免除三个月承包费21900元，实际应支付94900元；四、原告的诉讼理由完全与事实不符，起诉状中要求收回所谓租赁权被告不持异议，但必须依法清算归还被告所有的资产和资产发生的收益，并对被告的有关投资进行补偿，原告应归还和补偿本人金额合计337万元，请求法院告知原告支付。 原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：1、原告的营业执照一份、法定代表人的身份证及身份证明各一份，证明原告的主体身份；2、被告：身份证复印件一份，证明被告的主体身份；3、承包协议一份，证明：2013年7月1日，原告与被告签订一份承包协议的事实；4、2016年12月7日-2019年9月7日的收据，证明原、被告之间的自2016年12月31日承包协议期满后，双方已经转变为不定期租赁合同；5、食品公司通知书、被告关于原告通知的意见、及原告关于被告租赁一事的报告，证明因被告与原告签订的上轮资产租赁合同已于2019年8月31日期满后，被告既不同意租金按市场价签订新的租赁合同，也不同意交回租赁物。原告于2019年9月25日书面通知被告，要求被告返还租赁物，但被告仍然拒绝交还。故被告的行为已经严重违约，被告应当支付2019年9月1日起至2020年11月30日的房屋占用费109500元；6、土地使用证、宗地图及被告自绘租赁大院示意图，证明被告在租赁期间，未经原告认可同意擅自将案涉租赁物转租牟利，并在院内乱搭乱建出租牟利。被告的行为严重违反双方签订的承包协议中的条款，故被告应拆除搭乱建并将案涉房屋恢复原状。 被告管克敌向本院提交以下证据，1、被告的身份证一份，证明被告的主体身份；2、景德镇市第二食品公司通知书、被告关于第二食品公司通知的意见，证明如果要解除承包关系，应当进行清算；3、屠宰厂整改前照片二张、商食字19982号文件，证明被告没有乱搭乱建，是根据上级领导的整改；4、2001年被告与第二食品公司关于屠宰厂招待所的承包协议一份，证明按当时的合同屠宰厂所有收益归被告所有，而且所有的风险是由被告承担；5、1999年以及2002年任职通知二份，证明被告曾是原告的书记。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的全部证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的第二组证据，通知意见系被告向原告发出的，不能证明解除合同需进行清算，本院不予认定。被告提交的第三组证据，照片的三性均有异议本院不予采信；被告提交的第四组证据与本案的合同有延续性，本院予以认定。 本院认定事实如下：被告曾系原告食品公司的职工，2001年原、被告就屠宰场及招待所曾签订承包协议。上述协议到期后，2013年7月1日原告作为甲方与被告作为乙方再次签订《承包协议》约定：甲方把位于及大院原屠宰场地（含公司大院及南侧一间房）交由乙方承包经营，承包期限为2013年7月1日起至2016年12月31日止，乙方每月上交甲方职工养老金和生活费6600元，同时缴纳保证金2万元，每月在当月5日交清，甲方不承担任何经营风险和经济责任，承包期内的维修改造费用由乙方承担，如有部分转租第三方由甲方认可同意并经甲方盖章生效，但租赁期间不得超出本合同期间；乙方必须维护甲方固定资产完整，搞好承包范围内的卫生；公司大院空地由乙方经营管理，但乙方不得乱搭乱建。原、被告签订协议后，被告按合同约定的每月6600元支付至2017年8月，之后便再按每月7300元支付至2019年8月，在此之后被告便再未向原告支付费用，合同到期后双方并未再续签合同。2019年9月25日，原告书面通知要求被告返还租赁物，但至今被告仍在占有使用双方合同约定的场地。 本院认为，本案的争议焦点为双方签订的《承包合同》的性质问题。从承包合同与租赁合同的区别看，二者最主要的区别是租赁合同让渡的是租赁物的使用权，而承包合同让渡的是企业的生产经营管理权。在本案中，双方签订合同的主要内容是原告将及大院的场地交给被告使用，并按月收取被告一定的费用，这显然更符合出租人交付租赁物，承租人支付租金的特征。而且，双方合同又约定：“承包期内的维修改造费用由乙方承担，如有部分转租第三方由甲方认可同意并经甲方盖章生效；乙方必须维护甲方固定资产完整，搞好承包范围内的卫生”。显然，这些约定也符合租赁合同的承租人约定使用租赁物、约定租赁物维修义务人和承租人未经出租人同意不得擅自转租的特征。按照《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。因此，双方签订《承包合同》中的约定更符合租赁合同的性质，据此可以认定原、被告之间实质就是租赁关系。现原告要求解除双方的租赁合同关系，被告在庭审中也同意解除双方之间的合同关系，因此对原告解除双方之间合同的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条;合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。但原告的举证未能证明租赁物原本的状态，本院无法认定被告是否私搭乱建，被告返还房屋后原告可自行进行清理，故对原告该项诉请本院不予支持。现本案中双方合同已予解除，故被告应清场并将其所承租的房屋归还给原告。 关于本案的占用使用费，原告要求自2019年9月起至实际交还之日止按7300元每月支付占用使用费，被告也同意按每月7300元支付至2021年1月31日总计116800元，但其请求减去疫情期间的费用。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，承租国有企业单位房屋，可以按照国家政策免除一定期限内的租金。本院根据通行的政策规定，减免被告三个月的费用21900元，故被告应向原告支付2019年9月起至2021年1月31日的占用使用费94900元，此后至实际交还原告房屋后的使用费仍按每月7300元计付。 关于被告主张的清算资产收益及对其投资进行补偿的答辩意见，本院认为，被告在本案中并未提起反诉，其在本案中仅享有答辩的应诉权，原、被告之间的其他法律关系，被告可另行向原告主张，本案不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第七百零三条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告景德镇市第二食品公司与被告管克敌于2013年7月1日签订的《承包合同》； 二、被告管克敌于本判决生效之日起三十日内向原告景德镇市第二食品公司支付从2019年9月1日至2021年1月31日的占用费人民币94900元及从2021年2月1日起至被告管克敌实际交还租赁物之日止的占用费（按照每月人民币7300元计付）； 三、限被告管克敌于本判决生效之日起三十日内搬离及大院原屠宰场地（含公司大院及南侧一间房），并将上述房产归还原告景德镇市第二食品公司； 四、驳回原告景德镇市第二食品公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2490元，由被告管克敌承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长  陈同标 人民陪审员  陈边艳 人民陪审员  俞 豪 二〇二一年四月二十一日 书 记 员  徐 娜