湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终742号上诉人（原审原告）：华耀城（衡阳）有限公司。法定代表人：杨贤辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：申龙龙，男，该公司法务。被上诉人（原审被告）：黄雪梅，女。委托诉讼代理人：刘薇，湖南弘一（衡阳）律师事务所律师。上诉人华耀城（衡阳）有限公司（以下简称华耀城公司）因与被上诉人黄雪梅房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。华耀城公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判支持华耀城公司的一审诉讼请求。事实与理由：华耀城公司从未同意黄雪梅延期开业，根据合同约定，起租日应当以房屋交付之日为准。黄雪梅拖欠的租金多达67383元，一审法院驳回关于支付租金的请求无事实依据。一审法院按照第一年租金标准支持合同解除后房屋占用费明显过低，没有事实和法律依据。黄雪梅长期拖欠租金的行为严重违约，应当按照合同约定支付违约金38952元。黄雪梅辩称，双方签订的协议合法有效，黄雪梅已按约履行义务，华耀城公司存在严重违约行为。华耀城公司称黄雪梅未在协议约定的2017年10月1日开业构成根本违约，与事实不符，黄雪梅不应承担任何违约责任。一审认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。华耀城公司向一审法院起诉请求：1.双方签订的《华耀城·酒店用品市场租赁协议书》及其补充协议于2020年6月15日解除；2.判令黄雪梅立即向华耀城公司交返涉案房屋；3.判令黄雪梅向华耀城公司支付租金67383元（自2017年8月13日至2020年6月15日）及违约金36952元（租金及违约金均计算至2020年6月15日，违约金按拖欠租金的日千分之一计取，第一年租金对应的违约金从2017年8月13日起计，以后每期照此类推）；4.判令黄雪梅向华耀城公司支付违约金2000元；5.判令黄雪梅向华耀城公司支付房屋占用费619元（2020年6月15日至2020年6月21日按租金标准支付，2020年6月22日起按双倍租金标准支付，暂计至2020年6月24日，实际计至返还房屋时止）；6.本案全部诉讼费用由黄雪梅承担。一审法院认定事实：2017年8月10日，华耀城公司与黄雪梅签订一份《华耀城·酒店用品市场租赁协议书》，协议书约定：甲方（华耀城公司）的酒店用品市场位于衡阳市M5地块，建筑面积为14.18万平方米（下称该酒店用品市场）。乙方（黄雪梅）对该酒店用品市场已实地查看，自愿租赁现状酒店用品市场内商铺（以下简称该商铺），该商铺的租赁面积为123.45平方米（详见租赁商铺平面位置图）。乙方租赁该商铺用于经营酒店用品及配套行业，租期为3年，起租日期以甲方公告的惜香路具备通车条件之下月1日起。1、租赁政策：①合同期三年；②第1、第2年租金各10元／月／平方米，第三年租金25元／月／平方米。（租金单价为含税价）2、乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，乙方按拖欠租金总额的1‰／每日向甲方支付违约金，直至租金付清之日止，乙方同意甲方在收取乙方的履约保证金里划扣该款。如乙方保证金不足以支付违约金，甲方有权向乙方行使追偿权。乙方在合同签订之日起，向甲方交纳履约保证金2000元／间，该款在合同期满前，乙方有义务保持足额。乙方保证在甲方交付商铺后进场装修，并在甲方统一开业时开业。甲方应当于2017年8月15日前向乙方交纳租赁商铺，室内装修标准为毛坯，具体交付标准详见附件。乙方若未在2017年10月1日正式开业，视为乙方违约，起租日期以甲方交付租赁的商铺之日起计算，乙方不予享受甲方的任何优惠政策。租赁期间，乙方有下列违法行为之一的，构成重大违约，甲方有权单方解除协议，收回该商铺，并不退还乙方已付租金及租赁保证金，乙方还应支付相当于租赁保证金总额的违约金，并赔偿甲方全部损失：……1.4、未经甲方同意，擅自拆改、变动该商铺结构、设备管线或外立面的；1.6、拖欠租赁保证金、租金、物业管理费、水电费三十日以上的……，在租赁期内，乙方逾期交纳本协议约定的应由乙方承担的费用的，每逾期一日，则应按拖欠费用总额的千分之一向甲方支付违约金，逾期累计达10日以上的，视为乙方同意甲方可采取停水停电等措施，由此导致的一切责任由乙方承担。乙方在甲方统一开业时未按期开业时，每逾期一日，应按租赁保证金的千分之五向甲方支付违约金。甲方仅同意乙方在该商铺内经营酒店用品类商品（或服务）。合同还约定了其他事项。同日，华耀城公司与黄雪梅还签订一份《华耀城·酒店用品市场租赁协议书补充协议》，协议约定：乙方（黄雪梅）已在衡阳华耀城购买和租赁的商铺必须在2017年10月1日之前完成装修，并于2017年10月1日正式开业，如乙方未按期开业连续经营，则乙方不享有免租12个月的优惠，需全额支付3年租金。若乙方未按上述执行则合同自动作废，起租期以惜香路具备通车条件之下月1日起，免租12个月。协议还约定了其他事项。除租赁的116号商铺外，黄雪梅还在华耀城公司购买了商铺。2017年8月10日，黄雪梅与华耀城公司双方就商铺办理了移交手续，并签订房屋移交确认书。2017年10月11日，M5酒店用品商户向黄雪梅出具一份报告书，报告书载明“我酒店用品由于拆除外墙、楼梯等相关原因造成各商户未能及时进场装修及相关工作，以至未能按照公司要求如期开业，经广大商户讨论决定延期至2017年12月9日开业”。2017年12月份，黄雪梅装修完毕并开业，期间因修路原因断断续续经营。2020年4月24日，华耀城公司向黄雪梅出具告知函，该函载明“……1、请务必于2020年4月27日前向我司结清上述租金54318元；2、请立即整改擅自拆改、变动商铺结构、设备管线或外立面的行为；3、如未按前两项要求履行相关义务，则我司将按照约定解除《租赁协议》及其补充协议，届时您除履行前两项义务外，还应承担支付违约金、赔偿其他损失的违约责任……”并于2020年4月27日通过中国邮政将该告知函邮寄给黄雪梅。2020年6月12日，华耀城公司向黄雪梅出具解除函，该函载明“1、贵我双方签订的《华耀城·酒店用品市场租赁协议书》（以下简称《租赁协议》）以及补充协议自本函送达之日解除；3、如您逾期交还租赁商铺，应按约定租金标准双倍向我司支付逾期交还商铺期间的房屋占用费，直至交还该商铺之日止……”。华耀城公司于2020年6月15日通过中国邮政将该解除函邮寄给黄雪梅。黄雪梅于2020年6月16日收到解除函，但未予以回复。为此华耀城公司诉至法院，请求判如所请。另查明，惜香路尚不具备通车条件。一审法院认为，华耀城公司与黄雪梅签订的《华耀城·酒店用品市场租赁协议书》及补充协议系当事人真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，该合同依法成立，对当事人双方具有法律约束力。黄雪梅虽然已经实际占用承租房屋，但双方在合同中约定“起租日期以甲方公告的惜香路具备通车条件之下月1日起”，根据该条款，结合合同履行情况，考虑目前惜香路不具备通车条件，华耀城公司请求黄雪梅支付租金以及违约金，没有法律依据，对该请求一审法院不予支持。2020年6月12日，华耀城公司向黄雪梅出具解除函，该函载明：双方签订的《华耀城·酒店用品市场租赁协议书》及其补充协议自本函送达之日解除。该函明确双方的租赁合同解除，黄雪梅于2020年6月16日收到解除函，双方签订的《华耀城·酒店用品市场租赁协议书》及其补充协议自2020年6月16日解除。黄雪梅收到该解除函后应当向华耀城公司返还商铺，未返还应当参照双方约定的第一年租金标准即10元／月／平方米支付占用费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七之规定，判决：一、华耀城（衡阳）有限公司与黄雪梅签订的《华耀城·酒店用品市场租赁协议书》及其补充协议于2020年6月16日解除；二、黄雪梅于判决生效后三十日内返还华耀城（衡阳）有限公司位于衡阳市M5地块酒店用品市场内商铺；三、黄雪梅向华耀城（衡阳）有限公司支付房屋占用费，具体数额按照双方约定的第一年租金标准即10元／月／平方米从2020年6月16日计算至返还房屋时止；四、驳回华耀城（衡阳）有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1220元，由黄雪梅负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方签订的《华耀城·酒店用品市场租赁协议书》约定“乙方（黄雪梅）若未在2017年10月1日正式开业，视为乙方违约，起租日以甲方（华耀城公司）交付租赁的商铺之日起计算”。当天双方又签订补充协议，约定“乙方已在衡阳华耀城购买和租赁的商铺必须在2017年10月1日之前完成装修并于2017年10月1日正式开业，如乙方未按期开业连续经营，则乙方不享受免租12个月的优惠，需全额支付3年租金”、“起租期以惜香路具备通车条件之下月1日起，免租12个月”。从租赁协议及补充协议来看，租赁协议约定黄雪梅未按期开业的责任更加严苛，即起租期从华耀城公司交付租赁商铺之日起计算，但补充协议约定黄雪梅未按期开业将不享有免租期的优惠，起租期以惜香路具备通车条件的下月1日起计算，补充协议应视为对租赁协议中关于黄雪梅未按期开业后果的变更，因惜香路目前不具备通车条件，一审法院对华耀城公司要求黄雪梅支付租金及违约金的请求未予支持并无不当。关于一审法院按照第一年租金标准支持合同解除后房屋占用费是否合理的问题，本院认为，根据双方协议约定，在惜香路具备通车条件下计算起租期，第一年的租金为10元／月／平方米，因惜香路目前尚不具备通车条件，一审以第一年租金标准计算黄雪梅使用涉案房屋的占用费比较合理。综上所述，华耀城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2440元，由华耀城（衡阳）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  丁枥澎二〇二一年四月九日法官助理  许建中书 记 员  匡光美