四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1621民初1115号 原告：李琳，女，1989年5月15日出生，汉族，住岳池县。 原告：张梦，男，1988年10月25日出生，汉族，住岳池县。 委托诉讼代理人：李琳，女，1989年5月15日出生，汉族，住岳池县,系张梦之妻。 被告：岳池县圣欣房地产开发有限公司，住所地岳池县九龙镇麻柳桥鑫城明珠内，统一社会信用代码915116215999556460。 法定代表人：黄维玉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄维术，男，1965年9月9日出生，汉族，住四川省岳池县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：曾英，四川丘山律师事务所律师。 原告张梦、李琳与被告岳池县圣欣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李琳、被告岳池县圣欣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄维术、曾英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张梦、李琳向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决被告向原告支付延迟交房的违约金25075.00元（从2016年12月30日起至2019年9月29日止共计1003天）。二、请求依法判决被告向原告支付延迟办理房产证的违约金47600.00元（从2017年3月30日起至2019年11月7日止共计952天）。三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月18日，原告购买被告开发位于岳池县××镇××道××路××段××商品房，双方签订了《商品房买卖合同》，该合同对商品房的基本情况、价款、交付条件、产权登记、违约责任等事项作出了明确约定。其中该合同约定：“原告购买被告位于岳池县××道××路××段××栋××号商品房，该房屋建筑面积为119.9㎡，单价为4170.14元／㎡，总价款为500000.00元。被告应当在2016年12月30日前向原告交付该商品房，并取得相关手续等证明。同时，逾期交房责任约定，出卖人逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。转移登记约定，若因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得该权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付”。双方签订合同后，原告按时履行相应义务，积极配合被告办理相关手续，但被告并未按照合同约定的期限履行交付房屋和办理产权证明的相关事宜。原告多次催促被告按合同约定履行义务，被告却始终以各种理由推诿、搪塞原告。致使原告无法实现合同目的，理应承担违约责任。 被告岳池县圣欣房地产开发有限公司辩称如下： 一、原告请求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求不能成立。 （一）就本案事实来看，被告已于2016年向购房人交付了房屋，被告不存在逾期交房的行为，不应承担逾期交房的违约责任。理由：合同约定被告应当在2016年12月30日前向原告交付东湖彼岸10幢1-18-3商品房，一是被告按照约定于2016年7月6日在东湖彼岸小区的各个大门处张贴了接房通知书，通知所有购房人前往被告处办理交房。二是从被告从2016年陆续为同小区的购房人办理交房手续，同小区的部分购房人已经与被告完成房屋的交付。三是同小区的其他购房人已经接房并开始缴纳物业费、装修管理费等费用。 （二）原告请求被告承担逾期交房违约责任已经超过《民法典》第一百八十八条第一项“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的诉讼时效期间，该请求不应得到支持。约定的交房时间为2016年12月30日，原告知晓权利受到侵害的时间为2016年12月30日，而原告至本次起诉前，从未要求被告承担逾期交房违约责任，原告于2021年3月2日向岳池县人民法院起诉时已经超过诉讼时效。 二、请求被告承担逾期办证违约责任的诉讼请求不能成立。 （一）办理房屋所有权证书系购房人自身义务，被告没有为购房人办理房屋所有权证书的法定义务。按照《城市房地产经营管理条例》第32条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋使用权登记手续；现售商品房的购买人应当自合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发商应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的文件”的规定，被告（开发商）没有为原告（购房人）办理房屋产权证书的法定义务。 （二）《商品房买卖合同》中关于为案涉房屋办理所有权权属证书的条款不可能实现，应视为双方对办理所有权证书的时间无约定。办理商品房房产证分为两个环节，第一个是初始登记，第二个就是转移登记，只有办理了初始登记后才能办理案涉房屋的所有权权属证书。本案中，双方约定的初始登记完成时间为2017年12月30日，约定办理所有权证书的时间为2017年的3月30日之前，双方关于办理案涉房屋所有权证书的时间明显早于初始登记时间。 （三）本案逾期办证的原因系原告未及时提供办证资料和及时缴纳办证所需费用的原因所致，并非出卖人（被告）的责任。办证延误的后果应当由原告自己承担。一是根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，如购房人委托被告代为办证，则需支付5万元的委托费用。但原告并未支付约定的伍万元委托费用。二是原告未及时向被告提供办证所需材料，应自行承担逾期办证的法律后果。原告直到2019年10月9日才向被告支付办证所需的产权证工本费、土地证费用、测绘费以及契税、印花税等费用。 （四）从法律上看，被告代为办证行为系基于原告的授权，根据法律规定，受托人（被告）从事委托事务所产生的法律后果应由委托人（原告）承担。 （五）办理房屋所有权证书的时间对原告的权利不会造成影响。原告是按揭购房，案涉房屋的所有权证书将直接用于向银行抵押贷款，未办理所有权证书不影响房屋的使用，不影响房屋的交易、处分，对原告不会造成任何损失，被告不应承担责任。 （六）原告请求被告承担逾期办证违约责任已经法定的诉讼时效期间。双方约定的办证时间为2017年3月30日，应认定原告从该日就知道其权利受到侵害，其于2021年3月2日起诉，已超过法律保护的诉讼时效期间，其请求不应得到支持。 三、即便认定被告应当承担违约责任，原告的诉请的违约金也计算错误。 （一）关于逾期交房违约金的计算错误。按照《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告未按期间交房的，原告继续履行合同，违约金自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日，按日计算原告全部已付款万分之0.5的违约金。本案中，原告系按揭的方式购房，实际支付的购房款为150，000.00元，而原告在起诉时按照案涉房屋的总价款500，000.00元作为计算违约金的依据明显错误。 （二）关于逾期办理房产证违约金的计算错误。一是违约金计算的基数错误。按照《商品房买卖合同》第二十条的约定，因被告的责任，未能在约定期限取得房屋所有权证书的，被告按日支付已付款万分之1的违约金。本案原告系按揭的方式购房，实际支付的购房款为150，000.00元，而原告在起诉时按照案涉房屋的总价款500，000.00元作为计算违约金的依据明显错误。二是违约金计算的时间节点错误。本案中，双方约定完成初始登记办理时间为2017年12月30日，原告缴纳办理所有权证书费用的时间为2019年10月9日，上述两项事项任何一项未完成都不能办理所有权权属证书，且完成上述两项后还需要原告提供资料、相关部门的审核通过后才能办理案涉房屋的所有权权属证书。故即便认定被告应当承担逾期办证的违约责任，其计算的期间也不应该从原告主张的2017年3月30日起算。 综上，被告不存在逾期交房和办理案涉房屋所有权证书的行为，不应承担违约责任，原告的所有诉讼请求不成立，应当予以驳回。如果法院不驳回原告的诉讼请求，请对原告主张的违约金数额大幅度减少。 本院经审理认定事实如下：2016年4月18日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发位于岳池县××镇××道××路××段××幢××号××商品房，房屋总面积119.90平方米，单价4170.14元／平方米，总价款500000.00元；付款方式为贷款方式付款；房屋交付时间为2016年12月30日前（第十一条）；逾期交房责任：逾期超过180日后，买受人有权退房；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同还约定：若因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得该权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付（第二十条）。 原告按照合同约定付清了房款500，000.00元。被告于2019年9月29日向原告交付房屋，按合同约定，被告应于2017年3月30日前办理了好不动产权证书,实际于2019年11月7日办理好该房屋的不动产权证书。被告主张延期交房和迟延办证均系原告自身的原因所造成，无充分的证据证实。 同时查明，原告于2021年1月19日向本院向本院递交诉状主张权利。 上述事实有原被告身份信息、《商品房买卖合同》、《增值税普通发票》、《税收完税证明》、《接房通知书》、《不动产权证》、《收据》、《东湖彼岸交房找补应收款清单》、《东湖彼岸商品房价款结算明细表》以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经双方当庭质证，本院予以确认。 本院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法有效。原告已按合同约定贷款支付完房屋价款500，000.00元，履行了交款义务。被告应当在约定的交付房屋时间即2016年12月30日前将案涉房屋交付给原告，其实际于2019年9月29日向原告交付房屋。被告逾期交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。同时按照合同约定和交易习惯，被告应当在合同约定的交付房屋最后一日之次日起90日内到相关部门办理好买卖商品房的《不动产权证书》，即被告应在2017年3月30日前办好此证，而实际取得该证的时间为2019年11月7日。被告逾期办证，也构成违约，亦应承担相应的违约责任。 关于被告提出的诉讼时效抗辩的问题。被告主张，原告提出诉讼请求主张民事权利，已经超过诉讼时效期间，不应支持其诉讼请求。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，原、被告所签订的《商品房买卖合同》约定的违约金是按日计算，原告于2021年1月19日向本院主张权利，故其迟延交房和迟延办证的违约时间在诉讼时效期间内的时间分别为2018年1月19日至2019年9月29日、2018年1月19日至2019年11月7日。对原告主张违约金超出诉讼时效期间的部分，依法不予支持。 关于违约金标准是否过高的问题。原告主张自约定交房期限届满之次日起至实际交房之日止的逾期交房违约金按全部已付房款的每日万分之0.5计算；被告提出原约定的违约金过高，请求对原告主张的违约金数额大幅度减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案原告未举示证明其损失的证据，本院结合本案交款情况、逾期天数、房屋所在地理位置、建筑面积、房屋状况，并参考在诉讼时效内的逾期期间周边房屋租金等因素，酌定违约金10，800.00元，由被告支付与原告。同时，根据迟延办证的具体情况，对在诉讼时效期间内迟延办证的违约金酌定为3，600.00元，由被告支付与原告。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立。本案法律事实发生在2021年1月1日之前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干意见》第一条第二款规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告岳池县圣欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张梦、李琳支付延迟交付房屋违约金10，800.00元，支付延迟办理房屋不动产权证书的违约金3600.00元； 二、驳回原告张梦、李琳的其他诉讼请求。 本案案件受理费808元，由被告岳池县圣欣房地产开发有限公司承担150元，由原告张梦、李琳负担658元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。如果义务人未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈光华 二〇二一年四月八日 书记员  袁莎莎