湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0112民初1018号原告（反诉被告）：张卓。委托诉讼代理人：齐亚楠，湖北东吴弘泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭良会，湖北东吴弘泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓庆。委托诉讼代理人：熊志德，湖北勤宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宇，湖北勤宇律师事务所律师。原告张卓与被告邓庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案。被告邓庆在答辩期限内向本院提起反诉，本院受理后合并审理，并适用简易程序，于2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张卓的委托诉讼代理人齐亚楠、郭良会，被告（反诉原告）邓庆及其委托诉讼代理人熊志德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张卓提出诉讼请求，判令邓庆：1、支付2018年4月1日至10月4日期间房屋租金和占用费共计87,614元及违约金62,384元（按20%计算）；2、支付水费189.09元、物业费11,564.53元及逾期利息损失1,293元；3、负担本案的诉讼费用。事实与理由：位于武汉市东西湖区吴家山某某花园某栋8号商铺为我所有，我委托张某某管理、经营该商铺，包括但不限于代签合同、收取租金等。2011年7月，商铺出租给邓庆，张某某代我与邓庆签订《房屋租赁合同》，合同对租赁时间、租金支付方式、违约责任等进行了约定。2015年7月，租期届满后，双方续签《租赁合同》，约定租期为2015年7月1日至2018年6月30日，租金为12,368元/月，先付租金再使用，第一年按季度支付房租，第二年起每半年支付房租，于每个应付期前15日支付。合同签订后，邓庆经常拖欠房屋租金，我再三索要才迟迟支付。2018年6月30日，合同到期后，我要求邓庆立即腾退并支付剩余费用，但邓庆一直拒不履行。我诉至法院，请求判如所请。邓庆辩称，张卓的诉请、事实理由均不能成立。我自2011年8月起承租涉案房屋，连续租赁长达8年，为张卓创造了数百万元的收入。双方持续友好合作的事实，可证明我的诚实守信。后因政府对涉案房屋改造、搬迁，双方对房屋补偿利益的分配产生分歧，至今仍未办理搬迁结算，实施多退少补，导致这一结果的主要责任在张卓。第一，自2018年3、4月起，涉案房屋所在地方搬迁的消息导致客户减少，我的经营受到影响，双方就续签和租金调减事项进行协商。因何时搬迁并未确定，致使协商未果，故双方一致同意此时段的租金按滚动式结算，张卓每次收款后均出具《收条》，明确下阶段的待结金额。本案证据显示2018年10月30日我仍在持续缴纳租金。第二，按照约定，押金应在合同期满时退款，双方在协商过程中已就押金冲抵租金事宜达成一致，且房屋修缮费应当由张卓承担，鉴于我还享有搬迁补偿利益，从客观上讲，押金、修缮费与租金尾款数额基本相当，如再考虑补偿款的两相折抵，我实际并不差欠张卓租金。本案租金尾款之所以未办理最终结算，是因为张卓不肯将补偿款合理分配给我，导致双方无法就租金、补偿款达成一致。我并无违约行为，不应承担违约责任。张卓以所谓的违约为由，不予退款押金无事实和法律依据。第三，我未拖欠物业费，张卓未提供有效的证据证明我拖欠物业费及其垫付物业费的事实，故其该项诉请无事实和法律依据。其主张的所谓逾期利息损失更无事实和法律依据。第四，因政府对涉案房屋实施改造、打围，我退租时水电表均有余额，其中电费余额500余元。张卓在未告知我的情况下，擅自对涉案房屋的水表电表办理了销户，销户后也未就水电费的实际使用情况进行余额退补，与我结算。张卓应当退还我充值但未使用的电费500余元或对其擅自销户承担赔偿责任。第五，2018年10月政府发布搬迁补偿公告，同年11月6日张卓即与搬迁实施单位签订补偿协议并领取补偿款。根据补偿协议的约定，涉案房屋的相关权利应归搬迁实施单位享有，张卓已不再享有任何权益，无权向我主张占用费，其主张无事实和法律依据。综上，请求法院驳回张卓的诉请。邓庆提出诉讼请求，判令张卓：1、退还房屋押金26,666.67元及逾期退款利息损失2,618.74元（按一年期贷款利率4.35%的标准，自2018年12月1日起计算至起诉之日止，天数为824天）；2、支付房屋修缮费用10,666.67元及逾期利息损失1,666.59元（按一年期贷款利率4.35%的标准，自2016年8月1日起计算至起诉之日止）；3、负担本案的诉讼费由。事实与理由：我系武汉市东西湖区吴家山某某花园某栋8号（四明路某号）房屋的承租人，张卓系上述房屋8号商铺的产权人。其委托张某某管理租赁房屋、签订租赁合同、收取房屋租金。2011年7月1日，我与张卓、张某某就包括涉案房屋在内的某某花园某栋8-10号1-3层房屋签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为四年。该合同期满后，我与张某某于2015年7月7日续签了《房屋租赁合同》，约定我继续承租上述房屋，期限为3年，年租金445,248元；第一年按季度支付房租，第二年起按每半年支付，房屋押金为80,000元。上述合同签订后，我依约承租房屋、支付租金，并向出租方张某某交付了房屋押金80,000元，张某某收款后出具了《收据》。2016年6月，在租赁合同履行期间，承租房屋屋顶发生多处、大面积严重渗水，导致屋顶天花板、吊顶隔板、木质地板等多处被水浸泡，损坏严重。我向张某某及物业反映情况、报修，相关责任方未及时进行维修。为此，我不得不自行委托施工单位进行维修并垫付维修费用32,000元。根据法律规定，张卓应承担修缮费用。现我提出反诉，请求判如所请。张卓辩称，在双方之前的房屋租赁合同纠纷中，一审法院已判决驳回了邓庆关于押金、房屋修缮费的请求，邓庆提起上诉，二审法院维持了一审判决，现其再次以同一事实理由起诉，系重复起诉，违反相关规定，应裁定驳回反诉。关于押金的问题，邓庆已经违约，不应予以返还。关于房屋修缮费的问题，我并不清楚该修缮事项，且合同也约定了该费用由邓庆承担。故该两项请求不应得到支持。综上，请求法院驳回邓庆的反诉请求。本院经审理认定如下事实：涉案房屋（商铺）位于武汉市东西湖区吴家山街某某花园某栋1-3层8号，买受人为张卓，建筑面积为154.6平方米。2011年7月1日，邓庆与张卓、张某某（系张卓亲属）签订一份《房屋租赁合同》，约定：出租给邓庆的房屋位于武汉市东西湖区吴家山某某花园某栋8-10号1-3层，面积为463.8平方米，用途为商务酒店，租赁期限四年，自2011年7月1日起至2015年6月30日止；月租金为15,769元，每两年递增5%，房屋押金为20,000元，租金支付方式为按季度支付。该合同亦对违约条款进行了约定。2015年7月7日，邓庆与张某某签订一份《房屋租赁合同》，约定：邓庆继续承租上述房屋作为足浴或中式快餐使用，期限为三年，自2015年7月1日起至2018年6月30日止；月租金37,104元，年租金445,248元，租赁期间内房屋租金按每年8%逐年递增，租金支付方式为第一年按季度支付，第二年起按每半年支付，在每个应支付期前15日支付；房屋押金为80,000元；邓庆应交纳的费用包括但不限于水、电、气、物业费，谁使用谁承担原则；房屋租赁期满后，邓庆应将承租房屋无条件交还出租方，附属设施、设备及装修归出租方所有。该合同同时约定，所拖欠房租超过30天的，张卓有权终止合同，收回该房屋，邓庆按照合同总租金的20%支付违约金，且押金不予退还；未按期支付租金，除应如期补交租金外，还应交纳一定的滞纳金，按日2%计算。承租期间，邓庆在租赁房屋注册登记了武汉市东西湖吴家山某某商务酒店（个体工商户），从事经营活动。上述租赁合同期满后，邓庆仍使用租赁房屋，双方未续签合同。另查明，位于武汉市东西湖区吴家山街某某花园某栋1-3层8、9、10号的房屋分别由张卓、向某、刘某三人购买，房屋建筑面积均为154.6平方米。上述三处房屋的整体出租事宜均由张卓父亲张某某代理，张某某具体负责与邓庆签订房屋租赁合同、收取保证金及租金。涉案的8、9、10号房屋共收取押金80,000元。2018年10月4日，张某某向邓庆出具《收条》，载明已收到邓庆2018年4月至9月部分租金20,000元，尚欠2018年4月至9月租金182,700元。2018年10月30日，邓庆通过现金存款的方式向张某某的账户支付租金25,000元。还查明，2018年10月30日，武汉市东西湖区人民政府吴家山街道办事处（以下简称吴家山街办）出台了《吴家山街道兆丰花园片旧城改建项目房屋搬迁补偿方案》。2018年11月6日，张卓与吴家山街办签订《房屋搬迁补偿协议》。后吴家山街办已将补偿款项全部发放。2018年11月20日，吴家山街办发出《关于清理兆丰花园片旧改项目搬迁范围线内租户的通告》，载明：其已与搬迁范围线内产权人签订搬迁协议，要求单位、个人于同月30日前完成房屋腾退工作。邓庆实际使用涉案房屋至2018年11月30日。据物业收费通知单显示，涉案的8、9、10号房屋共差欠2013年4月1日至2018年11月30日期间的物业费共计34,693.60元。差欠8号房屋水费202.64元。后邓庆向本院提起诉讼，主张张卓支付房屋装修及附属设施补偿、房屋搬迁补偿、停产停业损失补偿等共计475,728.91元或由人民法院根据法律规定及公平原则合理分配上述征收补偿费用，返还租赁合同押金80,000元，支付房屋修缮费用32,000元等。本院作出（2019）鄂0112民初1868号民事判决：一、张卓于判决生效后十日内支付邓庆停产停业损失补偿款118,321.56元；二、张卓于判决生效后十日内支付邓庆房屋搬迁补偿费1,000元；三、驳回邓庆的其他诉讼请求。邓庆、张卓均不服该判决，均向武汉市中级人民法院提起上诉。该院作出（2020）鄂01民终12134号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决同时载明，在该案审理中，张卓已就租金问题另行提起诉讼，邓庆表示涉案房屋的押金、修缮费的上诉请求，拟在该另案中提起反诉解决，该判决同意在另案中一并处理。现双方发生争议，分别诉至本院，要求分别如诉称。本院认为，关于租金、占有使用费、押金的诉请。第一，邓庆实际使用涉案房屋至2018年11月30日，但差欠2018年4月至9月期间的租金、占有使用费52,567元[（182,700元－25,000元）÷3]，以及2018年10月至2018年11月期间的占有使用费31,160元（37,104元÷3×1.08%×1.08%×1.08%×2个月）。第二，2015年7月7日的《房屋租赁合同》已约定，所拖欠房租超过30天的，张卓有权终止合同，收回该房屋，邓庆按照合同总租金的20%支付违约金，且押金不予退还。但鉴于已查明的事实，双方终止《房屋租赁合同》系因房屋拆迁，而非拖欠房租。故押金应抵扣部分租金、占有使用费。邓庆还应支付张卓租金、占有使用费57,060元（52,567元＋31,160元－80,000元÷3）。对于邓庆主张的退还押金及支付相应利息损失的反诉请求，本院不予支持。第三，张卓主张押金、房屋修缮费的请求，系重复起诉，但（2020）鄂01民终12134号民事判决已作出另案处理的结论，故对张卓的该项辩称意见，本院不予支持。关于违约金的诉请。2015年7月7日的《房屋租赁合同》已约定，未按期支付租金，除应如期补交租金外，还应交纳一定的滞纳金，按日2%计算。通过邓庆多次出具的《承诺》、《保证书》及微信聊天记录可知，邓庆确实存在拖欠租金、占有使用费的事实，故应依据合同约定，支付张卓滞纳金（即违约金）。鉴于合同中约定的违约金日2%过高，本院酌定依据租金、占有使用费实际损失的20%予以认定，金额为11,412元（57,060元×20%）。邓庆主张因房屋拆迁，双方一致同意此时段的租金按滚动式结算，但并未提交证据予以证明，应承担举证不利的后果，故对该主张，本院不予支持。关于水费、物业费的诉请。鉴于合同已约定水费、物业费由邓庆承担，故邓庆应支付其使用房屋而产生的水费189.09元（张卓诉请）、物业费11,564.53元（34,693.60元÷3）。鉴于张卓尚未向物业公司实际缴纳物业费，故其主张的逾期利息损失，本院不予支持。关于房屋修缮费的反诉请求。鉴于邓庆并未举证证明房屋需要修缮系因不可归责于邓庆的原因造成的，且已告知张卓。故其主张张卓承担房屋修缮费及逾期利息损失，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第七百二十一条、第七百三十四条之规定，判决如下：一、驳回被告（反诉原告）邓庆的全部诉讼请求；二、被告（反诉原告）邓庆于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张卓租金、占有使用费57,060元，违约金11,412元，水费189.09元，物业费11,564.53元，以上共计80,225.62元；三、驳回原告（反诉被告）张卓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,780元（已减半收取，原告张卓已预缴），反诉费840元（已减半收取，反诉原告邓庆已预缴），以上共计2,620元，由原告（反诉被告）张卓负担890元，由被告（反诉原告）邓庆负担1,730元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  沈婧玉二〇二一年四月十五日书记员  陈 贝