重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终3720号上诉人（原审被告）：北京来投吧科技有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街48号7幢五层B5019室，统一社会信用代码91110108MA001BF245。法定代表人：许光达，总经理。委托诉讼代理人：杨**，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：重庆华辰物业发展有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道宝桐路1号附31号圣湖天域4幢24-1，统一社会信用代码91500112203047028C。诉讼代表人：穆川，重庆华辰物业发展有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：陈渝强，重庆合纵律师事务所律师。上诉人北京来投吧科技有限公司（以下简称来投吧公司）因与被上诉人重庆华辰物业发展有限公司（以下简称华辰物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初21508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。来投吧公司上诉请求：1.撤销重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初21508号民事判决第五项；2.二审诉讼费由华辰物业公司承担。事实和理由：一审法院判令支付的滞纳金金额过高，且不符合双方合同约定。双方于2014年11月18日签署《华辰财富广场房屋租赁和经营管理服务合同》，合同第九条约定乙方逾期支付任何一笔费用，自逾期之日起应当以逾期金额为基数按每日百分之一的标准向甲方支付补偿金。由此可见，双方合同并未约定需要支付滞纳金，仅约定需要支付一定量的补偿金。且一审法院第五项判决要求来投吧公司以贷款市场报价利率的1.3倍支付滞纳金明显过分高于华辰物业公司的实际损失。华辰物业公司在二审中答辩称，一审所判决的违约金符合相关规定，且对华辰物业公司主张的违约金进行了调整，故违约金并不过。请求驳回来投吧公司的全部上诉请求。华辰物业公司向一审法院起诉请求：1.解除华辰物业公司与来投吧公司之间签订的《华辰财富广场房屋租赁和经营管理服务合同》；2.判令来投吧公司返还商铺并将商铺恢复原状（恢复至清水状态）；3.判令来投吧公司向华辰物业公司支付租金和房屋占有使用费（解除前系租金，解除后系房屋占有使用费；2015年8月19日至2019年11月17日期间为480210元，2019年11月18日以后按131505元/月标准计算至房屋返还之日）；4.判令来投吧公司向华辰物业公司支付逾期付款滞纳金，2019年11月17日前租金的滞纳金以480210元为基数，自2019年11月18日起至付清之日止，按每日0.05%计算；2019年11月18日至2021年2月7日租金的滞纳金，以每季度179325元为基数，自每年的11月3日、2月3日、5月3日、8月3日起至付清之日止，按每日0.5‰计算；5.诉讼费由来投吧公司承担。一审法院认定事实如下：2014年11月18日，以华辰物业公司为甲方，以来投吧公司为乙方，双方签订《华辰财富广场房屋租赁和经营管理服务合同》，约定甲方将位于重庆市渝北区××街道××路××号××号××广场××幢××层的房屋租赁给乙方，建筑面积约1195.50㎡，租赁用途办公。租期五年，从2014年11月18日起至2019年11月17日止。第二条约定了免租期及五年的租金标准，分别为60元／月／平方米、70元／月／平方米、80元／月／平方米、90元／月／平方米、100元／月／平方米。租金按季度结算，……乙方应在上一个租赁期届满前15天支付。第三条约定保证金215190元，乙方应于签合同时缴纳。第九条约定，乙方逾期支付任何一笔费用，自逾期之日起，应当以逾期金额为基数按每日百分之一的标准向甲方支付补偿金。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同、收回租赁物：……逾期支付或缴纳任何一笔费用，逾期时间超过七日的。同日，华辰物业公司将房屋移交给来投吧公司，移交房屋时为清水房。来投吧公司将房屋装修用于办公。2019年9月29日，以华辰物业公司为甲方，以来投吧公司为乙方，双方签订《房屋核算清单》，约定乙方承租甲方重庆市渝北区华辰财富广场C座11楼（面积1195.50平方米）的商业用房，经双方协商租金单价调整为50元/平方米/月，现双方核算清单如下：1.截止2019年11月17日，乙方共计欠甲方房租695500元。2.前期乙方缴纳房租保证金215290元，双方同意将该笔款冲抵房租，即还欠房租480210元。3.乙方于2019年10月1日前支付房租15万元，剩余330210元于2019年11月17日前付清。上述核算清单签订后，来投吧公司继续使用房屋至今。另，2019年8月16日，一审法院作出（2019）渝0112破申4号民事裁定书，裁定受理案外人重庆泓华典当有限公司、汤俊、洪薇、刘小英、罗璇对本案华辰物业公司提出的破产清算申请。2019年10月18日，一审法院作出（2019）渝0112破3号决定书，选定重庆合纵律师事务所担任华辰物业公司的破产管理人。一审庭审中，华辰物业公司认可来投吧公司支付了2019年11月17日前的房租30万元，尚欠2019年11月17日前的房租180210元。另，一审法院曾于2020年11月1日以公告方式向来投吧公司送达起诉状副本，2021年2月2日开庭当天，来投吧公司到庭。二次开庭中，来投吧公司陈述华辰物业公司停了2020年12月1日至2021年1月20日期间的水电和电梯，要求减免该期间的租金。华辰物业公司不认可停水停电停电梯一事。来投吧公司举示重庆天域融商业管理有限公司（以下简称天域融公司）2020年11月27日向其出具的《欠费催缴函》，主要内容是，贵司欠付租金，我司以各种形式催收均不支付，我司将于三日后采取停止供电供水行为，由此造成的损失自行承担。来投吧公司举示来投吧公司工作人员与案涉房屋所在物业公司工作人员的聊天记录，聊天记录显示2020年12月7日，来投吧公司方工作人员发微信：“把电停了莫把电梯停了，把电梯停了我明天只有爬上去哦”，物业人员回复：“我也没得法的，那个天域融公司非得喊，说必须把电和电梯一起停了”、“刚刚接到最新消息，电梯不得停了，估计停你们的电。”2020年12月9日，来投吧公司方工作人员发微信：“亲，11楼来电了给我说一声哈，我还没过去呢”。物业人员回复：“还没接到通知，安心在屋耍起。”2020年12月23日，物业人员发微信：“你今天在上班没？”来投吧公司工作人员回复：“我在楼下剪头发，晓得没电。”2021年1月20日晚，来投吧公司工作人员发微信：“那个妹儿下来了，……谢谢你，今晚多亏了你，联系不到华辰物业这边，打物业电话没人接的……”。物业人员回复：“没得事，这个能力范围内能处理的。”（来投吧公司陈述，2021年1月20日聊天系来投吧公司工作人员临时上去拿资料让物业人员开电梯一事）。华辰物业公司认可上述证据的真实性，认可天域融公司系华辰物业公司委托的商管公司。一审法院认为，华辰物业公司与来投吧公司签订的《华辰财富广场房屋租赁和经营管理服务合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应严格按照合同履行各自义务。根据法律规定，租赁合同到期后，来投吧公司继续使用商铺，华辰物业公司没有提出异议，则《华辰财富广场房屋租赁和经营管理服务合同》继续有效，租赁期限为不定期。根据上述合同，来投吧公司欠付租金七日以上的，华辰物业公司有权解除合同。由于来投吧公司欠租远超七日，现华辰物业公司要求解除《华辰财富广场房屋租赁和经营管理服务合同》，一审法院予以支持。解除时间确定在公告期满（60日）2020年12月31日。关于华辰物业公司请求来投吧公司返还房屋、恢复原状的诉讼请求，根据法律规定，合同解除后，已经履行的，可以要求恢复原状，本案中，双方租赁合同解除后，华辰物业公司要求来投吧公司返还房屋并恢复原状（恢复房屋至清水房状态），一审法院予以支持。关于华辰物业公司请求来投吧公司支付租金和房屋占有使用费的诉讼请求，合同解除前系租金，合同解除后系房屋占有使用费，根据双方约定及付款情况，来投吧公司欠付2019年11月17日前的房租180210元，应承担支付责任。2019年11月18日后，双方形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。来投吧公司抗辩的华辰物业公司停电一事，有证据佐证，一审法院予以采信（来投吧公司举示的证据能够证明停电持续了一定期间，华辰物业公司否认停电未举示充分证据，应自行承担举证不能的法律后果，一审法院对来投吧公司主张的停电期间予以采信）。在来投吧公司欠付租金的情况下，华辰物业公司应当采用适当方式行使权利，华辰物业公司停电致使案涉房屋不能使用，应承担相应责任，一审法院对2020年12月1日至2021年1月20日的租金（房屋占有使用费）予以扣减，则2019年11月18日至2020年12月31日的租金计算为（另酌情减免疫情期1个月）：683427.50元（50元/平方米/月×1195.50平方米×11个月+50元/平方米/月×1195.50平方米÷30天×13天）。以上共计863637.50元（180210元+683427.50元）。2021年1月21日至房屋返还之日的房屋占有使用费按59775元/月（50元/平方米/月×1195.50平方米）计算。关于华辰物业公司请求来投吧公司支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，华辰物业公司主张每日0.5‰的逾期付款滞纳金，来投吧公司抗辩过高，一审法院依法予以调整，标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。同时结合合同约定，2019年11月17日以前的租金的滞纳金以180210元为基数，自2019年11月18日起计算至付清之日止。2019年11月18日至2020年11月17日期间租金的滞纳金分别以每季度179325元（50元/平方米/月×1195.50平方米×3个月）为基数[其中第一季度考虑疫情以119550元（50元/平方米/月×1195.50平方米×2个月）为基数]，自2019年11月3日、2020年2月3日、2020年5月3日、2020年8月3日起计算至付清之日止；最后一期2020年11月18日至2020年12月31日租金的滞纳金以25902.50元（50元/平方米/月×1195.50平方米÷30天×13天）为基数，自2020年11月3日起算至付清之日止。以上均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。2020年12月31日租赁合同解除，一审法院支持的2021年1月1日后的费用不是租金，而是房屋占有使用费，本质系逾期腾房损失，合同未约定对其计算滞纳金，故对华辰物业公司起诉的2021年1月1日后房屋占有使用费的滞纳金，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、华辰物业公司与来投吧公司于2014年11月18日签订的《华辰财富广场房屋租赁和经营管理服务合同》于2020年12月31日解除；二、来投吧公司于判决生效后十日内返还华辰物业公司重庆市渝北区××街道××路××号××号××广场××幢××层房屋并恢复原状至清水状态；三、来投吧公司于判决生效后十日内支付华辰物业公司截至2020年12月31日的租金863637.50元；四、来投吧公司于判决生效后十日内支付华辰物业公司房屋占有使用费，该房屋占有使用费自2021年1月21日起至房屋返还之日止，按每月59775元计算；五、来投吧公司于判决生效后十日内支付华辰物业公司滞纳金，2019年11月17日以前的租金的滞纳金以180210元为基数，自2019年11月18日起计算至付清之日止；2019年11月18日至2020年2月17日租金的滞纳金以119550元为基数，自2019年11月3日起计算至付清之日止；2020年2月18日至2020年11月17日期间租金的滞纳金分别以每季度179325元为基数，自2020年2月3日、2020年5月3日、2020年8月3日起计算至付清之日止；2020年11月18日至2020年12月31日期间租金的滞纳金以25902.50元为基数，自2020年11月3日起算至付清之日止；标准均为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍；六、驳回华辰物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费35722.33元，由华辰物业公司负担2400元，由来投吧公司负担33322.33元。二审中，双方当事人均未举示新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《华辰财富广场房屋租赁和经营管理服务合同》关于“自逾期之日起，应当以逾期金额为基数按每日百分之一的标准向甲方支付补偿金”的约定系对来投吧公司逾期付款违约责任的约定。而华辰物业公司起诉主张的相应滞纳金其实质也是逾期付款违约金。因此，对于所谓滞纳金即逾期付款违约金合同有明确约定。但合同约定以及华辰物业公司所主张的违约金计算标准明显过高，一审法院酌情调低为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算违约金（即滞纳金），既未超过双方合同约定的标准，也不违反法律规定。来投吧公司认为一审判决所主张的违约金计算标准仍过分高于华辰物业公司的实际损失，但并未举示充分证据予以证明，故本院对其该项上诉理由不予支持。综上所述，来投吧公司的上诉请求均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由北京来投吧科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  向 川审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二一年四月二十八日法官助理  郝晶晶书 记 员  张冬梅