山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初5565号原告（反诉被告）：郑秋妹，女，1977年3月27日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王奎，山东舜天律师事务所律师。被告（反诉原告）：张国彬，男，汉族，1985年8月15日出生，住济南市。委托诉讼代理人：乔智，山东科创律师事务所律师。原告（反诉被告）郑秋妹与被告（反诉原告）张国彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，张国彬在答辩期内提出管辖权异议，本院依法作出（2020）鲁0105民初5565号民事裁定书，裁定驳回张国彬对本案管辖权提出的异议。张国彬不服该裁定提起上诉，山东省济南市中级人民法院依法作出（2021）鲁01民辖终28号民事裁定书，载定驳回上诉，维持原裁定。本院适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑秋妹委托诉讼代理人王奎，被告张国彬及其委托诉讼代理人乔智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑秋妹向本院提出诉讼请求：1.依法确认《商铺出租协议》自《解除合同通知书》送达之日起解除并判令张国彬立即搬出商铺；2.依法判令张国彬支付违约金13333.4元，没收保证金5000元，房租支付至张国彬实际搬出商铺之日；3.张国彬承担律师费10000元。事实和理由：2020年6月4日，郑秋妹与张国彬签订《商铺出租协议》，约定郑秋妹将济南市滨河雅居小区5号楼105室商铺出租给张国彬。协议第五条第二款3规定，租赁期间，乙方应自觉遵守有关法律、法规不得进行违法经营及犯罪活动，不得违反物业管理规定，……如乙方违反有关规定或超出其经营范围进行活动，所引起的一切后果，由乙方自负。甲方可以此原因解除本合同，没收保证金，有权追偿由此而发生的一切损失的赔偿，第4项规定，为确保用电安全，乙方不准私自乱接电线，不得使用明火，协议签订后，郑秋妹按约定将商铺移交给张国彬。但张国彬实际经营的是使用明火的烧烤项目，严重违反了协议约定及物业管理的禁止规定。郑秋妹于2020年7月20日向张国彬发出《律师函》，要求张国彬停止使用明火作业，立即将液态燃料瓶移除。后经多方协商未果，郑秋妹于2020年7月25日向张国彬发出《解除合同通知书》，但张国彬至今仍在经营，拒不搬出商铺。根据合同约定，郑秋妹因本次诉讼支出的律师费1万元应由张国彬承担，保证金5000元应没收，还应承担违约金。因张国彬现仍占据房屋，故应按租金标准支付房租。张国彬辩称，张国彬不存在违约行为，不应当承担违约责任。早在双方在签订商铺租赁协议前后，郑秋妹一方多次承诺承租商铺可用于经营烧烤。然而，在张国彬正式营业后没多久，郑秋妹却禁止张国彬经营烧烤，甚至采取停水、停电方式阻挠正常经营，造成巨大损失。张国彬已于2020年11月29日将商铺交还给了郑秋妹，故本案不存在解除合同的条件。张国彬向本院提出反诉请求：1.判令郑秋妹赔偿损失6.5万元（包括漏水损失3908.6元、无法正常经营造成的损失64647.95元、违约金为两个月房租13332元、退还一个月的损失6666元）；2.判令郑秋妹支付张国彬押金5000元；3.郑秋妹承担全部诉讼费用。事实与理由：2020年6月4日，张国彬承租郑秋妹位于天桥区滨河雅居小区5号楼105室的沿街商铺。根据租赁合同约定，张国彬可以将该商铺用于烧烤经营，承租人装修完毕后，郑秋妹却突然违约，禁止张国彬经营烧烤，并断水断电予以威胁。因郑秋妹违约，给张国彬造成巨大经济损失。另因商铺漏水造成的损失亦应由郑秋妹赔偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经本院审查认定的证据，本院确认本案事实如下：2020年6月4日，郑秋妹作为出租方（甲方），张国彬作为承租房（乙方），双方签订《商铺出租协议》，约定甲方出租的商铺位于济南市滨河雅居小区5号楼105室；双方商定房屋租期为5年，自2020年7月1日起至2025年6月30日止；第1年度租金8万元，签约当日支付一半，12月1日支付另一半；在本合同签订当日，乙方须向甲方缴纳人民币5000元，作为履行保证金，合同到期且乙方成功办理相关退还商铺手续后30日内无息退还；合同签订当日乙方需向甲方缴纳第一年度物业费5487元；该商铺交付使用后所发生的水电费、有线电视使用费、网络使用费等有关费用，由乙方负责缴纳，如由于这些费用未交清而致使甲方被有关部门追讨相关费用及滞纳金或罚金，则甲方有权从乙方所交纳的保证金中抵扣，并有权要求乙方补足该保证金的不足部分；合同期满时，乙方需在租约期满之日退还房屋，同时经甲方验收该商铺办理相关退铺手续在无设备及欠缴的水电费与物业管理费等相关费用后30日内无息退还乙方所缴纳的保证金；为确保用电安全，乙方不准私拉乱接电线，不得使用明火；乙方广告位的选取安装必须经过甲方同意后再行安装；甲方通过诉讼处理乙方违约事宜的，由乙方承担律师费，差旅费等，其中律师费不超上海律协收费指导价。合同后方备注：“甲方允许在合同期内按整年转租，乙方拆除的暖气片、玻璃由甲方保管”。双方另签订《商铺合作协议》，约定了商铺地址及租赁期限等事项，具体内容与《商铺出租协议》一致。《商铺合作协议》、《商铺出租协议》及备注内容均非郑秋妹本人签字。诉讼中郑秋妹对上述协议及备注内容效力均予认可。2020年6月4日，张国彬支付房屋租金4万元，郑秋妹于同日出具收据一份，载明收到张国彬租赁滨河雅居商铺楼盘5号楼商铺租金4000元，押金5000元，物业管理费5487元。此后，双方在合同履行过程中发生争议。2020年6月24日，郑秋妹向张国彬发送整改通知书，载明在巡查中发现存在以下问题，违反合同中明令禁止的不得使用明火规定，违反物业管理相关规定，要求在接此通知后3日内完成整改。2020年7月1日，张国彬向郑秋妹通过微信发送语音：“……这电的烧烤呢，不行，用电的炉具容易坏，成本也太高……，而且烤出来的味道也不一样……”；郑秋妹发送微信回复：“……我们签的这个协议啊，房管局确实是他不让做KTV和烧烤……”。郑秋妹后在涉案租赁房屋玻璃门贴《解除合同通知书》，载明：“……1、自即日起解除双方间签订的《商铺出租协议》，2、请接到本通知后15日内结清水、电、物业等各项费用、注销或变更营业执照上的注册地址，搬离出租房；……”。2020年12月3日，张国彬通过微信给郑秋妹发送信息：“，滨河雅居5-105商铺他在使用，以后关于房子的事你联系他就行了”。本院认为，双方当事人签订的《商铺出租协议》及《商铺合作协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规，合法有效，双方均应按约履行。双方在合同履行过程中产生争议，郑秋妹在涉案商铺张贴《解除合同通知书》，后张国彬向郑秋妹寄交了涉案商铺钥匙。可见，双方已一致同意解除合同，故本院确认郑秋妹与张国彬签订的《商铺出租协议》、《商铺合作协议》于张国彬寄交钥匙之日，即2020年11月29日解除。张国彬已交纳半年房租，郑秋妹应将合同解除后（2020年11月29日至2021年1月1日）的房租退还给张国彬，计7233元（8万元÷365天×33天）郑秋妹主张张国彬违反合同规定使用了明火，存在违约。张国彬对此虽不认可，但其在向郑秋妹发送的语音聊天中明确表示其不准备使用电烧烤，结合本案中双方陈述及郑秋妹提交的照片，本院对张国彬使用明火烧烤一事予以确认。同时，涉案商铺由郑秋妹自济南市保障性住房管理中心处承租，租赁合同中约定不得经营烧烤，但郑秋妹与张国彬签订的《商铺出租协议》及《商铺合作协议》中未对不得烧烤进行约定，郑秋妹亦未能证实在签订合同前已向张国彬进行了告之。张国彬违反合同约定使用明火，后张国彬从事烧烤经营被要求整改，合同双方均存在过错共同导致争议发生，并最终致合同解除，故本院对双方主张的违约金及律师费、张国彬主张的经营损失均不予支持。张国彬自认其将涉案商铺又转租给案外人，即其至今未向郑秋妹腾交涉案商铺，故张国彬应当支付合同解除之日后的房屋占有使用费，该占用使用费的标准参照双方合同约定，自2021年1月1日起至张国彬返还涉案商铺之日止，按年租金8万元支付。张国彬反诉要求郑秋妹赔偿漏水损失，郑秋妹对漏水一事认可，但认为漏水系张国彬装修造成，经审查本院认为，郑秋妹作为出租房，应向张国彬交付符合使用条件的房屋，现郑秋妹对漏水系张国彬造成未能举证证实，故应对该漏水损失承担相应责任。张国彬未对其损失数额提供有效证据证实，结合张国彬提交的视频，本院酌定郑秋妹赔偿张国彬损失1000元为宜。张国彬交纳保证金5000元，双方在《商铺出租协议》中约定合同到期且成功办理相关退还商铺手续后30日内无息退还。因本案双方当事人未就涉案商铺进行交接，庭审中亦未对水、电等费用进行陈述并举证，故该保证金可在张国彬腾交房屋后双方另行结算，如产生争议，可另行起诉主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下:一、郑秋妹与张国彬签订的《商铺出租协议》及《商铺合作协议》于2020年11月29日解除。二、郑秋妹于本判决生效之日起10日内退还张国彬房租7233元。三、张国彬于本判决生效之日起10日内将位于济南市滨河雅居小区5号楼105号商铺腾交给郑秋妹。四、张国彬于本判决生效之日起10日内支付郑秋妹房屋占有使用费（房屋占用使用费自2021年1月1日起至涉案商铺返还之日止，按年租金8万元计算）。五、郑秋妹于本判决生效之日起10日内赔偿张国彬损失1000元。六、驳回郑秋妹的其它诉讼请求。七、驳回张国彬的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费254元，由郑秋妹负担58元，张国彬负担196元。反诉案件受理费775元，由张国彬负担750元，郑秋妹负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  毛心宇二〇二一年四月十九日书记员  周维霞