江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终651号上诉人（原审被告）：谢亚琴，女，1969年1月27日出生，汉族，住江苏省常州市新**。委托诉讼代理人：谢竹君，江苏漫修（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁玲锦，江苏漫修（常州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：叶桂芳，女，1977年8月18日出生，汉族，住江苏省常州市新**。委托诉讼代理人：赵磊，江苏源博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王建芳，女，1955年12月6日出生，汉族，住常州市新**。委托诉讼代理人：刘汝佳，江苏常硕律师事务所律师。原审第三人：邹近心，女，1980年8月7日出生，汉族，住常州市新**。上诉人谢亚琴因与被上诉人叶桂芳、王建芳、原审第三人邹近心房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院(2019)苏0411民初7898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢亚琴上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.关于判决书第4页第三段中提到：（1）“顺园新村（橄榄城）202幢甲单元402室结算拆迁办金额由叶桂芳于2007年11月26日予以支付”，但是叶桂芳未能提供任何付款凭证。（2）“拆迁安置结算清单原件由叶桂芳持有”，但是整个诉讼过程中，并没有见到原件。（3）安置结算清单（202幢甲单元402室）上被拆迁户“叶桂芳”的签字系邹近心“代签”，并不是叶桂芳本人签字；拆迁安置结算清单（214幢甲单元401室）上被拆迁户“陆亚文”的签字系邹近心“代签”，并不是陆亚文本人签字。故拆迁安置结算清单不要求本人签字，都是由拆迁办工作人员邹近心“代签”，不能证明在被拆迁户这一栏上签名就是房屋所有权人。作为拆迁办的工作人员，邹近心可以轻易取得这些材料，并且不止一次伪造被拆迁户的签名。（4）本案关键证据补偿安置协议原件由上诉人谢亚琴持有，协议中写有“214甲401姚某”和“第二套202甲402”，都是由拆迁办工作人员姚某书写，用以拆迁办结算时凭房号结算。2.判决书第4页第四段中称：（1）202幢甲单元402室和214幢甲单元401室两套房屋的契税和工本费由叶桂芳支付，但叶桂芳未提供任何证据证明其支付了该笔费用。（2）称“2014年11月3日，谢亚琴等继承人办理公证书，确认陆亚文其他继承人放弃继承，由谢亚琴一人继承顺园新村202幢甲单元402室房产。”但是公证书中明确“申请人谢亚琴、陆嘉玲、陆听法、李桂娣向本处申请继承陆亚文生前与其配偶共有的坐落在常州市顺园新村202幢甲单元402室的房屋。”故一审法院查明事实存在遗漏，涉案房屋为陆亚文与谢亚琴夫妻共同财产，在陆亚文过世后，经过继承程序，才将产权证登记为谢亚琴一人所有。3.判决书第5页第二段中叶桂芳提交的证据：（1）2007年11月23日的买卖合同原件：该合同是由邹近心在没有受委托的情形下“代签”陆亚文的签名，故该份合同明显是邹近心伪造签名，处置他人财产。（2）收条一份：该份收条是邹近心向叶桂芳出具的，与本案无关，邹近心既不是房屋的所有权人，也没有获得房屋所有权人的委托，房屋所有权人也并没有收到该笔款项。（3）期房协议：该协议并没有原件提交；甲方“陆亚文”签字是邹近心伪造，并非陆亚文本人签字；乙方“王建芳”为邹近心之母；中介方“凌惠芳”签字也并非本人签字，且中介方姓名为“凌惠琴”，签字系他人伪造；期房协议签订日期也未填写，不符合常理。综上，该份期房协议的真实性不予认可。4.判决书第6页第一段中：（1）邹近心与谢亚琴通话录音一份:录音中“邹：上次说的嘛，我和我妈到你家去，原来我妈买你家80平方期房是17.8万，是吗？谢（1分4秒）：啊。邹：当时你提出在17.8万元的基础上多6.8万元是吗？谢（1分17秒）：啊啊啊。邹（2分46秒）：分开解决的话我妈说，你把房屋过户给她，她给你1万元作为办证补偿，然后再过户给叶桂芳。谢（3分16秒）：直接过户到你妈的名下，你把合同拿过来，就是我家陆亚文和你买房子的合同，拿了来。邹（3分27秒）：那个肯定要有的，那时候我们也是作为当前的形势，房子和07年也不一样了，升值了，在原来17.8万的基础上再多出1万，我们也是有诚意的，按照道理我们一分也不用付。因此，一审法院认定录音内容与实际不符，断章取义，强行解释谢亚琴的回复，实际上，谢亚琴语气词回复，是等待邹近心继续往下说，并且在之后的录音内容也可以明显听出，谢亚琴明确要求邹近心提供陆亚文与王建芳之间的房屋买卖合同。对于该部分录音内容，一审法院进行选择性忽视，结合之前的断章取义，从根本上扭曲了事实。（2）顾晓峰2017年中国邮政储蓄银行银行流水一份：房屋买卖合同签订时间为2007年11月23日，合同相对方为陆亚文与叶桂方。顾晓峰为邹近心的丈夫，并不是本案的当事人，与本案无关；顾晓峰银行流水自2007年11月13日至2007年11月26日折取3.8万，与房款17.8万价格不符，并不能证明其支付了房款，且折取的现金并没有相对方出具收条。因此，不能证明邹近心和王建芳从陆亚文处“购买”涉案房屋。5.判决书第6页第三段中：（1）一审法院认为“2007年11月23日签订的房屋买卖协议仅在叶桂芳与邹近心之间产生法律效力”是错误的。邹近心并没有权利去签订涉案房屋的买卖协议，既不是所有人，也不是受托人，因此该份合同是邹近心为达到自己的目的而伪造的，依照法律规定属于无效的合同。（2)王建芳提交的录音资料、银行流水，一审法院审理时查明情况与事实不符，且期房协议真实性存在疑问，不能认定谢亚琴知晓涉案房屋“出卖”情况。因此，对于房屋买卖协议与期房协议，一审法院认定有效，实在有违常理。二、一审判决适用法律错误。1.诉争房屋的买卖关系不成立。（1）叶桂芳提供的《房屋买卖合同》是无效的，《房屋买卖合同》中“陆亚文”的签名为邹近心伪造，邹近心未取得陆亚文的任何授权，因此无权处置争议房屋。（2）《期房协议》中“陆亚文”的签名系邹近心伪造，同样未取得陆亚文的任何授权，且乙方“王建芳”为邹近心之母，中介方签字也系伪造，并不是凌惠琴本人所签，故该份《期房协议》无效。（3）所谓叶桂芳与第三人邹近心（代王建芳）签订的《房屋买卖合同》，在整个诉讼中并不存在，一审法院却认定该合同有效，纯属无稽之谈。（4）房屋买卖需支付对价，并且进行登记。但是，本案中并没有收条等凭证证明陆亚文收到房款，且该房屋于2015年6月2日已经登记在谢亚琴一人名下。被上诉人自2007年至2018年都未曾主张过权益，这明显有违常理。因此，诉争房屋有关的所有协议都是无效或者不存在的，故诉争房屋不存在买卖关系。2.诉争房屋为陆亚文、谢亚琴夫妻二人共同共有，该事实在公证书中也予以确认。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。夫妻之间对重大财产的处分，应当有明确的授权。陆亚文本人与叶桂芳、王建芳之前并没有签订任何协议，因此不存在《中华人民共和国合同法》的适用情况。3.一审判决“一、确认被告王建芳与陆亚文签订的《期房协议》、原告叶桂芳与第三人邹近心（代王建芳）签订的《房屋买卖合同》有效”错误。理由：（1）本案中邹近心从未称其代王建芳签订任何协议，只说“代”陆亚文签订协议；（2）自始至终未见到叶桂芳与第三人邹近心（代王建芳）签订的《房屋买卖合同》，何来认定该份合同有效。一审判决忽略了多项重要事实，适用法律错误。邹近心多次伪造陆亚文的签名，私自拿走拆迁安置清单，企图侵占被拆迁户的房产，叶桂芳作为主要证据的《房屋买卖合同》、《期房协议》等都是邹近心伪造的。陆亚文既没有和叶桂芳达成买卖合意，也没有和王建芳达成合意，二人均未向陆亚文支付房款。且该房屋作为夫妻共同财产，陆亚文无权单独处置，谢亚琴自始至终不知晓房屋出售的情况，其没有理由将自己的房屋过户给王建芳。叶桂芳辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确。请求二审予以维持。王建芳辩称：一审判决认定增购的房屋价款是叶桂芳支付，实际是由王建芳于2007年11月26日予以支付。判决书所查明的其他事实都是正确的，适用法律也是正确的，要求维持一审判决。邹近心述称：同意被上诉人的意见。叶桂芳向一审法院起诉请求：1.要求确认王建芳与陆亚文之间签订房屋买卖协议、邹近心与叶桂芳之间签订的房屋买卖协议有效并由谢亚琴将常州市新北区顺园新村202幢甲单元402室的房屋过户至叶桂芳名下；2.本案的诉讼费由谢亚琴承担。一审法院认定事实：2007年，常州市鼎立房屋拆迁有限公司作为拆迁实施单位与被拆迁人陆亚文签订了房屋拆迁补偿安置协议，安置房坐落于顺园新村（橄榄城），建筑面积160m2,安置人员包括陆亚文（户主）、谢亚琴（妻）、陆嘉玲（女儿）、陆听法（父亲）。陆亚文一户所确认的安置房屋为两套，分别为顺园新村（橄榄城）214幢甲单元401室和202幢甲单元402室。2007年11月6日，陆亚文一户就顺园新村（橄榄城）214幢甲单元401室办理安置结算，该房屋建筑面积151.18m2(其中安置面积80m2,测增面积10m2,增购面积61.18m2),结算拆迁办应收拆迁户金额166952元，该房屋由陆亚文一户办理交接后实际装修入住。2007年11月23日，叶桂芳就顺园新村（橄榄城）202幢甲单元402室（案涉诉争房屋）办理安置结算，该房屋建筑面积92.33m2(其中安置面积80m2,测增面积10m2,增购面积2.33m2),结算拆迁办应收拆迁户金额25135.5元(拆迁户应交房款明细：安置房款650元/m2,增购10m2以内成本价1000元/m2,增购20m2以内优惠价1850元/m2,增购30m2以上市场价2650元/m2)由叶桂芳于2007年11月26日予以支付，拆迁安置结算清单原件由叶桂芳持有，户主姓名处为“陆亚文”，被拆迁户为“叶桂芳”。叶桂芳于2007年取得上述房屋后即进行装修，并入住至今。叶桂芳于2012年7月3日支付了顺园新村（橄榄城）202幢甲单元402室和214幢甲单元401室两套房屋的契税和工本费。谢亚琴确认，顺园新村214幢甲单元401室房产已于2013年1月30日登记在其女儿陆嘉玲名下。后陆亚文于2014年9月24日去世。2014年11月3日，谢亚琴等继承人办理公证书，确认陆亚文其他继承人放弃继承，由谢亚琴一人继承顺园新村202幢甲单元402室房产。谢亚琴于2015年3月18日将顺园新村202幢甲单元402室房屋的产权登记到其个人名下。另查明：叶桂芳为证明其是案涉房屋的实际所有权人，提交以下证据：1.房屋买卖合同原件一份，该合同签订于2007年11月23日，甲方（出卖方）为陆亚文，乙方（购买方）为叶桂芳，合同约定如下内容：甲方将位于常州市薛家六村北区橄榄城92.33m2的房屋以总价246000元出售给乙方（2007年11月23日前一次性结清）；甲方应配合乙方及中介方办理过户手续；甲方于2007年11月25日前交付房屋；按镇政府统一办证时办理好乙方房产证，办证费用及房产过户、一切税、费均由乙方支付，甲方配合。该合同甲方签名由邹近心代签，落款处中介方加盖常州市新北区顺园信息服务中心的印章，经办人处由凌惠琴签名。2.由邹近心向叶桂芳出具收条一份，载明“今收到叶桂芳房款贰拾肆万陆仟元正，房号橄榄城202-甲-402,面积92.33平方”，落款日期2007年11月26日。邹近心和王建芳为证明其系从陆亚文处购买案涉房屋后又转卖给叶桂芳，提交以下证据：1.期房协议复印件一份，协议约定如下内容：经甲、乙双方商定，就乙方购买甲方期房80m2,出售期房事宜现达成如下条款：一、甲方出售期房80m2,总价为人民币壹拾柒万捌仟元整……，该协议甲方签字为陆亚文，乙方签字为王建芳。2.邹近心与谢亚琴通话录音一份，其录音内容显示“邹：上次我和我妈去你家谈到我妈买你家的80平方期房17.8万元是吗？谢：是的。邹：当时你提出在17.8万元的基础上增加6.8万元是吗？谢：是的。邹：与叶沟通下来她愿意出2万元，我妈愿意出1万元，一共3万元作为你配合办证的补偿。谢：表示不同意。”3.顾晓峰2017年中国邮政储蓄银行流水一份。上述事实，有叶桂芳、谢亚琴、王建芳及第三人邹近心提交的证据材料及当事人在庭审中的陈述及自认予以证实，法院依法予以确认。一审法院认为，2007年11月23日签订的房屋买卖协议，虽甲、乙双方签字显示为陆亚文与叶桂芳，但实际陆亚文签订系邹近心代签，故该协议仅在叶桂芳与邹近心之间产生法律效力。王建芳提交的期房协议虽为复印件，但其另行提交了录音资料、银行流水、证人证言，通过上述证据链，可以认定该期房协议的真实性，谢亚琴对陆亚文将案涉房屋出卖的事实是一直知晓的。此外，王建芳与邹近心对从陆亚文处购买房屋再行转卖给叶桂芳的事实亦予以认可。综上，法院认为叶桂芳要求确认期房协议与房屋买卖协议有效并要求谢亚琴将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求成立，依法应予以支持，过户的方式应为由谢亚琴过户至王建芳名下、王建芳再过户至叶桂芳名下。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认王建芳与陆亚文签订的《期房协议》、叶桂芳与第三人邹近心（代王建芳）签订的《房屋买卖合同》有效。二、谢亚琴于判决生效之日起30日内将常州市新北区顺园新村202幢甲单元402室房屋过户至王建芳名下。三、王建芳于常州市新北区顺园新村202幢甲单元402室房屋过户至其名下后30日内将上述房屋过户至叶桂芳名下。案件受理费5800元、保全费5000元，合计10800元，由谢亚琴负担。（该款叶桂芳已预交，谢亚琴应负担的部分于判决生效之日起十日内直接支付给叶桂芳，法院不再退还）。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明：王建芳在（2018）苏0411民初6598号叶桂芳起诉谢亚琴前案中出庭陈述，陆亚文在拆迁前向其借钱，说房屋拆迁时需要钱拿房，当时其没有同意。后陆亚文说将其两套拆迁安置房中一套小的代其卖掉。后陆亚文将拆迁协议给王建芳，没有几天催王建芳把钱先给他，算是把房子先押给王建芳，后来王建芳按当时的市场价17多万元付给陆亚文，部分转账，部分现金。后王建芳的女儿邹近心找到买方，喊陆亚文签房屋买卖合同，当时陆亚文在赌钱，让邹近心代签，邹近心刚开始不肯，陆亚文打电话给王建芳，让邹近心直接签字，说反正房款已经拿到了，王建芳打电话给邹近心让其代签。关于支付的17多万元，收条已经找不到了。邹近心在（2018）苏0411民初6598号叶桂芳起诉谢亚琴前案中出庭陈述，2007年王建芳跟邹近心说陆亚文没有钱拿拆迁房，拿拆迁协议给她们抵押一套80平方米的期房。因陆亚文催着要钱，她们按市场价给了他17.8万元。后来因有人退出一套93平方米的房子，所以她们决定拿这套93平方米的房子，超出80平方米的费用是她们支付的。后叶桂芳看中后约了中介签合同，邹近心联系陆亚文来签字，陆亚文说没空，他钱已经收了，让邹近心代签。钱是从邮局和信用社提了现金给陆亚文的，当时打了收条。证人凌惠琴在（2018）苏0411民初6598号叶桂芳起诉谢亚琴前案中出庭陈述，当时邹近心拿着陆亚文的拆迁安置协议、结算单与买方协商好到中介处签合同，证人叫邹近心喊陆亚文过来签合同，邹近心打电话给陆亚文，说陆亚文不肯过来，让邹近心代签，所以合同上的陆亚文的名字是邹近心代签的。一审时证人姚某、郑某出具书面证明，内容为陆亚文办理拆迁房手续时，出售了其中一套房。关于案涉房屋增购价款，王建芳主张由其支付，叶桂芳予以认可。2011年4月20日，谢亚琴、陆嘉玲、陆听法、陆亚文四人确认常州市新北区顺园新村202幢甲单元402室房屋的产权人为陆亚文；顺园新村214幢甲单元401室房屋的产权人为陆嘉玲。二审时谢亚琴陈述，其是在拆迁安置协议签订后几个月再去挑选的常州市新北区顺园新村202幢甲单元402室房屋，后来听说陆亚文将房屋出租出去了。录音证据中提出的陆亚文与叶桂芳的合同是被上诉人找她出示时她拿回来的。二审查明的其他事实与一审一致。本案在二审中的争议焦点为：1.王建芳与陆亚文之间是否存在房屋转让法律关系？2.叶桂芳是否有权要求谢亚琴履行过户义务？本院认为：虽然王建芳提供的其与陆亚文之间存在房屋转让法律关系的直接依据不足，一是期房买卖协议仅有复印件没有原件，二是王建芳未能提供当时陆亚文收取房款的收条，但本案中的其他间接证据互相印证，足以印证陆亚文已将案涉房屋抵给王建芳并同意王建芳将案涉房屋出售叶桂芳，理由如下：1.案涉房屋的安置结算清单原件、契税交纳收据原件已由叶桂芳持有，并且上述证据载明叶桂芳为案涉房屋的被拆迁人，叶桂芳交纳了陆亚文2套拆迁房屋的契税；2.2011年4月谢亚琴等权利人已经书面确认案涉房屋产权办在陆亚文名下，但在2013年1月办理另外1套房屋权证的同时，在具备办理条件的情况下对于案涉房屋的权证一直拖延不予办理；3.叶桂芳家人已经装修并入住案涉房屋，而陆亚文和谢亚琴明知有这套房屋的存在但长期未提出异议。谢亚琴称陆亚文将该套房屋出租出去，并无充分依据，亦不符合常理；4.三位证人证言均证明陆亚文出售案涉房屋的事实；5.邹近心与谢亚琴之间的录音表明，谢亚琴不否认陆亚文出售房屋的事，也不否认其要求提价的事。并且，从上述事实可以看出，谢亚琴应当知道陆亚文出售房屋一事，但其并未提出反对，鉴于其于2011年4月产权确认时同意案涉房屋的产权人为陆亚文，故本院认为陆亚文将房屋抵给王建芳并同意将房屋出售给叶桂芳的法律行为对谢亚琴发生法律效力，谢亚琴应当配合叶桂芳办理案涉房屋的产权过户手续。综上，谢亚琴的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人谢亚琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 王 莹审 判 员 袁海燕二〇二一年四月二十五日法官助理 潘 军书 记 员 邹 静