四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初11945号 原告（反诉被告）：江汀，女，1979年7月13日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：邱玲，四川睿塔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭寿瑶，四川睿塔律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈高峰，男，1975年6月10日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 委托诉讼代理人：蒲元波，四川伦德律师事务所律师。 原告（反诉被告）江汀与被告（反诉原告）陈高峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告（反诉原告）陈高峰在法定期限内提出反诉，本院经审查后依法受理，并决定与本诉合并审理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江汀及其委托诉讼代理人邱玲、郭寿瑶，被告（反诉原告）陈高峰的委托诉讼代理人蒲元波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江汀向本院提出本诉诉讼请求：1．判令陈高峰立即向江汀退还租房押金8,000元；2．判令陈高峰立即向江汀支付违约金51,200元；3．诉讼费、保全费由陈高峰承担。 事实和理由：2019年5月3日，江汀与陈高峰签订《房屋租赁合同》，约定陈高峰将其位于成都市锦江区××路××号××栋××单元××层××号房屋（以下简称案涉房屋）出租给江汀，租赁期限为一年，即自2019年5月15日至2020年5月14日止，租金4000元／月，每三个月支付一次租金，江汀于本合同签订之时交纳给陈高峰押金人民币8000元。陈高峰应在租赁期满、房屋及设施若无人为破坏、遗失，且水电气费、电话费、物管费等结算完成后当日内将押金（无息）退还江汀。根据合同规定，江汀在合同期满前，按照合同约定交清了水电气等所有费用，归还了陈高峰所有物品，已归还给陈高峰的房屋完全符合合同约定的房屋归还条件，但陈高峰以各种理由拒不向江汀退还房屋押金8000元。因陈高峰逾期128天交付其承诺增添的衣柜，故按照合同约定，江汀有权要求陈高峰支付每日按月租金4000元的10%违约金，即51200元。 陈高峰本诉辩称，1．双方在《房屋租赁合同》中约定了租金支付时间，但江汀在第二次、第三次、第四次支付租金存在逾期支付情形，且江汀损坏房屋内物品拒不照价赔偿，其存在违约行为，应向陈高峰支付违约金，陈高峰向江汀退还押金的条件不成就。2．关于衣柜的增添，双方并未在合同中约定，即使双方微信聊天记录中有提及，也只是双方的情谊行为，不构成合同约定的义务，陈高峰无违约行为。 陈高峰向本院提出反诉诉讼请求：1．判令江汀赔偿案涉房屋中的损坏及损失物品，合计人民币2,750元；2．判令江汀赔偿因其张贴《告知书》影响房屋出租而产生的4个月空置损失12,800元；3．判令江汀支付违约金8,000元，支付逾期违约金38,400元；4．本案全部诉讼费由江汀承担。 事实与理由：2019年5月3日，江汀与陈高峰签订《房屋租赁合同》，约定陈高峰将案涉房屋出租给江汀使用，房屋租期为2019年5月15日至2020年5月14日，租金4,000元/月，江汀每三个月支付一次租金。合同第七条第三款约定，因江汀保管不当或不合理事宜，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏、故障、房屋发生被盗或引发火灾，江汀应负责维修或承担赔偿责任。陈高峰于2020年5月通过微信告知江汀案涉房屋需恢复原状，要求江汀照价赔偿损坏的原房间内物品：即风扇350元、压力锅300元、大衣架300元（2×150元）、盆景500元、墙画500元、清洁物品（拖把）300元，以及因江汀在搬离时将食物遗留在冰箱内，造成冰箱污损而产生清洁维修费500元，以上共计2,750元，但江汀未向陈高峰赔偿。2020年5月17日，江汀在案涉房屋门上张贴《告知书》，造成房屋4个月无法顺利出租。陈高峰于2020年9月29日发现该《告知书》并报警处理。陈高峰清理《告知书》后，案涉房屋于2020年10月9日出租。江汀对此应承担80%的责任，其应向陈高峰赔偿房屋空置损失12,800元（4,000元×4×80%=12,800元）。双方在合同中约定，江汀未按约定时间支付租金但未达到解除合同条件的，其应向陈高峰支付违约金，计算标准为每逾期一日按照月租金的10%计算。双方约定了租金支付时间，江汀于2019年8月25日支付第二笔租金，逾期24天，于2019年11月8日支付第三笔租金，逾期7天，于2020年4月6日支付第四笔租金，逾期65天，共计逾期96天，江汀应向陈高峰支付违约金38,400元（4,000元×10%×96=38,400元）。因江汀未妥善保管案涉房屋附属设施，已构成违约，江汀应按照合同约定向陈高峰支付违约金8,000元（即两倍月租金）。 江汀反诉辩称，1．陈高峰主张的物品损坏与江汀无关，江汀并不知晓物品的现状。2．2020年5月14日，江汀按照双方约定将案涉房屋交还给陈高峰，但陈高峰无正当理由拒不退还江汀押金8,000元。江汀多次沟通无果后，江汀只能在案涉房屋张贴《告知书》，催促陈高峰退还押金，未侵害陈高峰的权利。陈高峰诉称案涉房屋迟迟未能出租，并非江汀张贴《告知书》所导致，而系受新冠肺炎疫情影响导致。3．陈高峰逾期增添衣柜，属陈高峰违约在先，江汀有权利行使先履行抗辩权，有权缓交或不交租金。4．2020年2月，因全国新冠肺炎疫情，江汀居家隔离，无法在2020年2月1日到银行办理汇款业务支付房屋，江汀缓交租金系不可抗力因素所致，不存在违约行为。5．陈高峰主张江汀未妥善保管房屋内的物品，无事实与法律依据，江汀不予认可。 本院经审理认定事实如下：陈高峰系位于成都市锦江区××路××号××栋××单元××层××号房屋的所有权人，房屋建筑面积为91.75平方米。 2019年5月3日，陈高峰（出租方、甲方）与江汀（承租方、乙方）、四川链家房地产经纪有限公司（经纪方、丙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为甲方与乙方在丙方的居间服务下，对甲方所有位于成都市锦江区××路××号××栋××单元××层××号房屋租赁相关事宜，达成如下协议，甲方将案涉房屋出租给乙方；乙方用于居住，房屋租赁期限自2019年5月15日至2020年5月14日，共计一年，甲方应于起租期前一日将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用，屋内附属设备详见《房屋设备附属设备清单》；房屋月租金为4000元／月，租金每三个月交付一次，乙方向甲方支付的首次租金合计为12000元，在本合同签订之日起15日内付清。第二次租金于2019年8月1日之前付清，之后每间隔3个月支付一次租金；乙方于本合同签订之时交纳给甲方押金8000元。租期届满，房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，甲方于当日内将押金（无息）退还给乙方；租期内的水电气费、电话费、电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用由乙方承担，乙方须按时交纳；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品，设备设施处于适用和安全的状态，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致损耗，乙方应及时通知甲方修复。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏、故障、房屋发生被盗或引起火灾，乙方应负责维修或承担赔偿责任；甲方若交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，乙方有权单方解除本合同，甲方应按月租金的两倍向甲方支付违约金并退还押金。若乙方不按照约定支付租金达十日的、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，甲方有权单方解除本合同，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失，甲方退还乙方押金；甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按照月租金的10%支付违约金。甲方委托代理人处有冯旭梅的签名及捺印，乙方处有江汀的签名及捺印，丙方处有四川链家房地产经纪有限公司的盖章及肖祥聪的签名。合同附件一《收据》，载明收到江汀押金5000元，出租方处有冯雪梅的签名及捺印。合同附件二《房屋附属设施清单》，载明案涉房屋装修情况、固定设施、电器家具等情况，其中衣柜目前只有2个，后期会增添1个衣柜，ＡＹＯＮＯＡ1风扇1个，挂画7幅等。落款处有冯旭梅的签名及捺印。 2019年5月3日，江汀向陈高峰转款5,000元，备注为天誉押金。2019年5月10日，江汀向陈高峰转款10,000元、5,000元，均备注为押金余款，5.12-8.12房租。2019年8月25日，江汀向陈高峰转款6,000元、6,000元，备注为房租。2019年11月8日，江汀向陈高峰转款12,000元，备注为11-1房租。2020年4月5日，江汀向陈高峰转款12,000元，备注为4-6月房租。以上共计56,000元。 2020年5月5日，广州市宁骏物业管理有限公司（南庭）出具《收款收据》，载明收到陈高峰缴纳2020年4月1日至4月30日期间的住宅物业服务费275.30元，2020年4月1日至4月30日期间的垃圾处理费8元，代供水局收2020年3月至5月5日期间的水费87.9元。 2020年5月5日，江汀向成都燃气集团股份有限公司转款390.83元，缴费说明：燃气费-房东。2020年5月，江汀向广州市宁骏物业管理有限公司（南庭）支付424.95元，付款附言天誉南庭4-2703,5月1日至14日的物管及垃圾清运。江汀支付电费450元。 陈高峰与江汀有微信聊天，其中2019年8月25日，陈高峰向江汀发“你好，房租还没付，还是有其他安排，请今日回复一下”，江汀回复“抱歉，忘记了”。2019年11月6日，陈高峰向江汀发“房租我还没收到”，江汀回复“抱歉，又没注意到时间”。2019年4月5日，陈高峰向江汀发“房租还没付”“应该是2、3、4月吧，五月到期，你也核对下”，江汀回复“好”。2020年4月，江汀与陈高峰在微信上就续租事宜协商未果。2020年5月，双方协商退租事宜，对物品验收未达成一致。2020年5月13日，江汀向陈高峰发送微信，主要内容为江汀委托何小米负责案涉房屋交接事宜，陈高峰回复“请她联系天誉南庭物业冯小姐”“直接过去找她即可”，双方多次确认“冯小姐”的身份。 2020年5月14日，江汀委托何小米与冯旭梅签订《关于4-2703物品交接收条》，载明门禁卡2张、电卡1张、入户门钥匙1把、室内遥控板1个。 2020年5月17日，江汀在案涉房屋张贴《告知书》，主要内容为江汀已在合同到期前搬离了案涉房屋，并已结清物管、水电气等费用，已将钥匙、门禁卡归还，要求陈高峰3日内退还押金8,000元，并顺告后继租房者们，谨慎为佳。 庭审中，江汀陈述向陈高峰转款的56,000元包括8,000元押金及48,000元租金，因增加1个衣柜，陈高峰欲将租金上涨至每月4,200元，江汀于2020年4月30日搬离案涉房屋，于2020年5月14日将案涉房屋的钥匙交还。陈高峰未及时增加衣柜给江汀造成生活不便。 陈高峰陈述其主张的衣架、盆景、墙画、清洁物品（拖把）、电压力锅未在合同附件清单中载明，但实际存在。陈高峰不认可冯旭梅是案涉房屋物业的楼栋管家。 双方一致认可在合同履行过程中，租金标准未作调整。江汀已将案涉房屋的水电费、物管费结清。 上述事实的认定，有当事人提交的身份证复印件、不动产权证、《房屋租赁合同》及附件、《收据》、《收款收据》、转账凭证、微信聊天记录、《关于4-2703物品交接收条》、《告知书》、照片及双方当事人的庭审陈述等在案为证。 本院认为，江汀、陈高峰之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。案涉房屋租赁期限于2020年5月14日届满，双方一致陈述租期内房屋租金已支付完毕、水电费、物管费已结清，故租赁合同已于2020年5月14日期满解除，本院予以确认。本案主要争议焦点为江汀、陈高峰在履约过程中各自是否存在违约行为及相应的法律后果。对此本院评析如下： 一、陈高峰是否存在违约行为。江汀要求陈高峰支付逾期添加衣柜的违约金51,200元。江汀陈述陈高峰逾期安装衣柜，给江汀造成生活不便，双方还因增添衣柜事宜商议将房租上涨至4,200元/月。本院认为，合同中并未约定增添衣柜系合同履行的必要条件，且陈高峰后期亦增添了衣柜，江汀亦按照每月4,000元的租金向陈高峰支付房租，并在案涉房屋承租了一年，陈高峰后期增添衣柜并非系双方约定的交付房屋严重不符合合同约定的违约行为，亦未影响江汀承租房屋后的合同根本目的实现，江汀支付的房租亦为合同中约定的金额。故案涉租赁合同并非附条件成就的合同，陈高峰不存在违约行为，故江汀要求陈高峰支付违约金51,200元的诉讼请求，本院不予支持。 二、江汀是否存在违约行为。（一）陈高峰反诉诉称案涉房屋内的衣架、盆景、墙画、清洁物品（拖把）、电压力锅损坏，要求江汀赔偿，并支付违约金8,000元，但租赁合同附件清单并未载有上述物品，江汀亦未认可，根据现有证据不足以证明陈高峰将上述物品交付给江汀且江汀对上述物品造成损坏，陈高峰的主张系单方陈述，故本院不予采信。陈高峰要求江汀赔偿损坏的墙画、风扇及支付冰箱清洁费，并向本院提交照片予以证明。本院认为，陈高峰提交的证据无法证明房屋内物品损坏的具体时间、相应照片具体形成时间以及是否为江汀导致，且陈高峰未提交证据证明退租时案涉房屋现状、案涉物品价值的证据，故本院对其主张，不予采纳，对陈高峰要求江汀赔偿物品损坏并支付违约金的诉讼请求，不予支持。（二）陈高峰陈述因江汀在案涉房屋张贴《告知书》，导致房屋无法顺利出租，主张江汀支付房屋空置四个月的损失12,800元。陈高峰提交的证据不能证明江汀张贴《告知书》的行为与房屋空置存在因果关系，江汀在合同租赁期届满前亦搬离了房屋，案涉房屋另行出租的空置损失应由陈高峰自行承担，陈高峰要求江汀承担空置损失，于法无据，本院不予支持。（三）陈高峰要求江汀支付逾期支付租金的违约金38,400元。经查明，2019年8月1日、11月1日、2020年2月1日系合同约定江汀支付第二笔、第三笔、第四笔租金的时间，江汀实际支付租金时间分别为2019年8月25日、11月8日、2020年4月6日。陈高峰主张江汀逾期支付租金共计96天。江汀反诉辩称因其行使先履行抗辩权，有权逾期支付第二笔、第三笔租金，又因2020年新冠肺炎疫情爆发，导致其未能按时到银行转款支付第四笔租金。本院认为，江汀陈述关于第二笔、第三笔逾期支付租金，因其行使先履行抗辩权，江汀有权延缓支付，但双方并未约定增加衣柜系江汀支付租金的前提条件，且结合微信聊天记录内容看，陈高峰向江汀催要租金时，江汀回复“忘记了”“没有注意时间”，可见江汀未按约支付租金系其自身存在过错。另，支付租金的方式并非唯一，江汀主张第四笔逾期支付租金的理由不成立，故本院对江汀的反诉辩称意见不予采纳，其应当承担逾期支付租金的违约责任，江汀应向陈高峰支付违约金。陈高峰因江汀违约造成的损失主要表现为资金占用期间的利息损失。本院认为，虽然双方约定了违约金计算标准，但我国违约金赔偿以弥补实际损失为主要目的，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，结合陈高峰的实际损失，兼顾江汀的过错程度，本院酌定违约金500元，对陈高峰多主张部分，本院不予支持。 三、关于陈高峰是否应当退还江汀押金8,000元。根据已查明事实，2020年5月14日，江汀委托何小米与冯旭梅签订了交接收条。陈高峰抗辩不认可冯旭梅的身份，但此前案涉房屋交付、收据、交接收条出租方处均有冯旭梅的签名，且江汀与陈高峰的微信聊天中多次确认了冯旭梅的身份，以上证据形成证据链，本院确认冯旭梅系受陈高峰的委托管理案涉房屋出租事宜。故本院对陈高峰的辩称意见不予采信。双方在合同中约定有“租期届满，房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，陈高峰于当日内将押金（无息）退还给江汀”。现双方租赁合同期限已届满，陈高峰已收回房屋，其应按合同约定退还江汀案涉房屋押金8,000元。合同中约定的押金具有弥补损失的功能，因江汀存在逾期支付租金的行为，江汀应向陈高峰支付违约金500元，前述款项金额品迭后，陈高峰应向江汀退还押金7,500元，江汀不再向陈高峰支付违约金。 综上所述，原告（反诉被告）江汀的本诉诉讼请求，本院予以部分支持，被告（反诉原告）陈高峰的部分反诉诉讼请求，本院予以部分支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陈高峰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）江汀退还押金7,500元，原告江汀不再另行向被告陈高峰支付违约金； 二、驳回原告（反诉被告）江汀的其他本诉诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）陈高峰的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取640元，由原告（反诉被告）江汀负担564元，被告（反诉原告）陈高峰负担76元。反诉案件受理费减半收取574.5元，由原告（反诉被告）江汀负担74.5元，被告（反诉原告）陈高峰负担500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 唐 璇 二〇二一年四月十五日 书记员 李冬梅