山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2021）晋05民终390号上诉人（原审原告）：孙瑞国，男，1971年8月22日生，汉族，高平市人，现住高平市。公民身份证号×××。上诉人（原审被告）：晋城市轩泰房地产开发有限公司，住所地：晋城开发区红星东街1811号，统一社会信用代码：×××（1-1）。法定代表人：陈秋娥，任总经理。委托诉讼代理人：侯广法，晋城市轩泰房地产开发有限公司财务工作人员。上诉人孙瑞国因与上诉人晋城市轩泰房地产开发有限公司（以下简称轩泰房地产）合同纠纷一案，不服山西省高平市人民法院（2020）晋0581民初2708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙瑞国、上诉人轩泰房地产委托诉讼代理人侯广法到庭参加了询问。本案现已审理终结。上诉人孙瑞国上诉请求：1.改判轩泰房地产赔偿其因无房产证导致房屋无法交易造成的损失5万元；2.判决轩泰房地产在六十日内为其办理房屋所有权登记手续。事实和理由：2011年1月30日，双方签订《盛业广场房屋拆迁安置补偿协议书》，2014年2月27日，双方签订《商品房买卖合同》，房屋交付后轩泰房地产至今都没有为其办理房产证。2014年当地房屋买卖单价为5000元/平米，现已升至8000元/平米，因涉案房屋无证无法交易，给其造成巨大损失，故轩泰房地产应当赔偿其5万元。原判未限期责令轩泰房地产办理房产证给对方机会找借口推脱，继续损害其合法权益，故请求判决限定期限。上诉人轩泰房地产辩称，高平市的房子这几年都涨价了，孙瑞国的房子也涨价了，其称无房产证导致其5万元损失没有事实根据。限期60天过短，现有工程手续还不完善，办理验收合格证需要时间，与市政府协调补偿款也需要时间。上诉人轩泰房地产上诉请求：撤销原判，改判驳回孙瑞国的诉讼请求或将案件依法发回重审。事实和理由：1.上诉人轩泰房地产目前未能给孙瑞国办理房产证是客观原因导致，非恶意所致，因政府未支付补偿款，导致公司无法正常运转，无力为住户办理相关手续。2.原审判令其退还孙瑞国费用36637.3元并支付相应利息于法无据，应予驳回。因为后期上诉人为孙瑞国办理房产证时势必要再次交纳这部分费用，将造成重复缴费，所以现在不应判决返还，利息部分双方在合同中也没有约定，故不应支付。上诉人孙瑞国辩称，双方签订的是商品房买卖合同，房屋交付后7年多未和购房户沟通，纯属恶意拖沓，以逃避纳税为目的恶意推诿，二审应改判轩泰房地产在限期内办理房产证。原审原告孙瑞国向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告办理房产证（入住预算费用）款39837.30元及利息（以39837.30元为基数，自2014年1月7日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年8月20日起至实际清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告利息损失，暂计算至2020年9月7日为12744.6元），并支付原告误工费1500元、因无房产证房屋无法交易损失费50000元、精神损失费30000元，共计134081.9元；2.判令被告限期履行为原告办理房产证的相关手续；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：2011年1月30日，原告孙瑞国与被告轩泰房地产公司签订了《盛业广场房屋拆迁安置补偿协议书》一份，该协议的甲方系轩泰房地产公司，乙方系孙瑞国，该协议约定：“一、被拆迁房屋坐落、结构、建筑面积1.乙方的被拆迁房屋位于建设路盛业广场西北侧；2.被拆迁的合法面积为砖混58.9㎡；3.乙方被拆除房屋院内空地面积为9㎡；4.乙方产权调换面积共71㎡。二、补偿安置方式、安置地点及户型面积1.合法房屋实行产权调换，安置房位于盛业广场A座和B座楼，安置房屋的建筑形式为25层或26层框架结构商住楼；2.安置用房户型为B2户型（131.85㎡）……4.乙方选择131.85㎡户型面积安置住房壹套，交房时间预定为2013年6月30日。具体房号以甲方提供的《盛业广场选房确认书》为准。三、产权调换差价结算办法及支付时限1.搬迁补助费、临时安置补助费的补偿为50000元；2.乙方确认安置用房后，安置用房建筑面积与乙方产权置换面积相等部分不补差价，安置用房建筑面积与乙方产权置换面积相差部分，按3700元/㎡互补差价。乙方选择安置房为131.85㎡，应支付甲方差价191845元；3.（1）甲方支付给乙方的搬迁补助费、临时安置补助费、平变高综补助费，乙方需出具收据；乙方应付甲方的差价，可与上述补偿费用相抵。相抵后的差额在交房时一次性结清房款壹拾肆万壹仟伍佰肆拾伍元整……”。后原告孙瑞国选择了盛业小区6号楼1单元802号的房屋，该房屋的面积为136.3平方米。根据原、被告签订的《盛业广场房屋拆迁安置补偿协议书》，原告孙瑞国被拆迁的房屋折抵了部分房款，原告于2014年1月7日将盛业小区6号楼1单元802号的剩余房款156910元交付被告。2014年2月27日，原告孙瑞国与被告轩泰房地产公司签订了《商品房买卖合同》一份，该合同约定：“出卖人：晋城市轩泰房地产开发有限公司买受人：孙瑞国第三条：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的盛业广场6幢1单元802室，该商品房建筑面积共136.3平方米。第四条：出卖人与买受人约定按下述第壹种方式（单价每平方米）5626.63元计算该商品房价款……第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失……”。2014年1月7日，被告称要为原告办理房产证，要求原告支付入住预算费用39837.30元。后原告向被告支付39837.30元，同日，被告为原告出具了收据一支，该收据载明：“今收到孙瑞国入住预算费用人民币叁万玖仟捌佰叁拾柒元三角”。经查明，原告交纳的上述入住预算费用包括煤气初装费3200元。其中，煤气初装费已经由被告交给高平市长焰煤层气利用有限公司。庭审中，原告同意将煤气初装费3200元扣除，要求被告返还剩余的入住预算费36637.3元。原告多次要求被告按照合同约定为其办理房产证未果，故原告诉讼在案。一审法院认为，首先，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，原、被告双方均应按照合同约定全面履行合同义务。根据该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并且为原告办理房地产权属证书，如因出卖人的原因导致买受人未在规定期限内取得房地产权属证书的，应承担违约责任。本案中，被告在庭审中认可因其公司内部股东之间的矛盾以及政府的补偿款未给付被告，导致迟迟未给包括原告在内的住户办理房产证，故未办理房产证的责任在被告。被告收取的入住预算费用是为了给原告办理房产证，但被告因自身的原因导致未给原告办理房产证，被告的行为构成违约，现原告要求被告退还除煤气初装费以外的入住预算费用36637.3元，符合法律规定，一审法院予以支持。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告签订的合同中仅约定买受人退房时，出卖人未给买受人办理房地产权属证书的违约责任，未约定买受人未退房时，出卖人如何承担违约责任，参照上述规定，原告主张从交付入住预算费用，即2014年1月7日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息损失，自2019年8月20日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失符合法律规定，一审法院予以支持；第三，原告主张误工费1500元、因无房产证无法交易的损失费50000元、精神损失费30000元，其未提供证据佐证上述费用，故一审法院对原告主张误工费1500元、因无房产证无法交易的损失费50000元、精神损失费30000元，不予支持；第四，根据法律规定，房地产开发商有义务向房屋的买受人提供必要的证明文件，协助买受人完成房屋所有权登记手续。本案中，被告轩泰房地产公司应在退还原告孙瑞国入住预算费后，协助原告孙瑞国办理房屋所有权登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条,《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：被告晋城市轩泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告孙瑞国入住预算费用36637.3元，并支付自2014年1月7日起至实际返还之日的利息损失（自2014年1月7日起至2019年8月19日止，以本金36637.3元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息损失；自2019年8月20日起至实际返还之日止，以本金36637.3元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。被告晋城市轩泰房地产开发有限公司应协助原告孙瑞国办理房屋所有权登记手续。二审争议焦点为：1.孙瑞国主张轩泰房地产支付其房屋无法交易造成的损失5万元，并限期责令轩泰房地产为其办理房产证是否具有事实和法律依据；2.一审判令轩泰房地产退还孙瑞国入住预缴费用及利息是否具有事实和法律依据。二审阶段，上诉人孙瑞国新提供瑞璟小区商品房买卖合同以及高平市城建综合开发有限公司商品房公示牌照片一页、诚建怡景小区价格表照片一页，以证明目前高平市商品房价格普遍在8000元/平米以上。上诉人轩泰房地产质证称，不否认三份证据的真实性，但与本案无关。二审阶段上诉人轩泰房地产未提供新证据。本院二审另查明，一审判令轩泰房地产返还孙瑞国的入住预算费用36637.3元包括住房维修基金和契税两部分组成，其中契税占主要部分。查明的案件基本事实与一审相一致。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案商品房买卖合同双方明确约定交付后365天内办理房产证，但仅约定了出卖人违约时买受人选择退房时的损失按已付房款1%计算，但未约定买受人不退房时的违约金如何计算，符合此条法律的规定，因此孙瑞国可以参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金损失，但其主张没有办理房产证导致的交易损失5万元以及判令出卖人必须在60天内办理房产证均没有法律依据，本院对其上诉主张不予支持。另据二审查明一审判令轩泰房地产退还孙瑞国的入住预算费用36637.3元属于《商品房买卖合同》约定范围之外双方另行协商缴纳的费用，其中契税占主要部分，鉴于上诉人轩泰房地产有义务为孙瑞国办理房产证，但在收取该部分费用后至今未替孙瑞国办理房产证，何时能够办理成功也难以确定，故一审判令目前由其返还此部分费用并无不当，本院予以维持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，上诉人孙瑞国缴纳1050元，由其自行负担，上诉人晋城市轩泰房地产开发有限公司缴纳716元，由其自行负担。本判决为终审判决。审 判 长 马 晋审 判 员 毕 东审 判 员 王灵丽 二〇二一年四月十九日法官助理 毋阿青书 记 员 李鑫鑫