广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初6801号原告：黄隆劲，男，1989年11月3日出生，汉族，身份证住址广东省广州市。委托诉讼代理人：侯桂连，广东艾伯纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈绮琪，广东艾伯纳律师事务所实习人员。被告：严诗瑶，女，1991年2月27日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区，现住广东省广州市花都区。原告黄隆劲诉被告严诗瑶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月1日公开开庭进行审理。原告黄隆劲的委托诉讼代理人侯桂连、陈绮琪，被告严诗瑶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄隆劲向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠的租金55200元及利息（租金暂计至2021年2月28日，利息以55200元为本金基数，按照银行同业拆借（LPR）贷款利率，自起诉之日计至付清日止）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年9月12日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，双方约定原告将位于广州市花都区××路××号商铺出租给被告作经营餐饮类使用，租期为五年，从2018年11月1日至2023年11月1日，租金标准按合同第五条约定，租金支付方式为每月30日前支付下月租金。补充一点，涉案商铺是原告购买，性质为商铺，因房产证原件在银行扣押现在无法提交，庭后可补交相关产权证明，我方补充的商品房买卖合同应该有记载商铺性质。另外双方租金本来按租赁合同第五条约定，但被告声称经营困难，要求降低租金，故我方从2018年11月-2019年3月2日租金为21060元，之后2019年4月变更为19000元，从2019年12月开始降为13800元，直至被告撤场租金为每月13800元，但被告自2020年1月起开始拖欠部分租金。原告为维护权益，特诉至法院，请法院依法判决，判如所请。被告严诗瑶辩称，本人于2018年11月份开始租赁原告位于花都区××路××号商铺经营饮食业，并交纳了42120元的押金。因经营不善，共投入了80多万元赔了个精光，在2021年1月15日关闭，清空店内物资。按原告的要求在2021年1月20日交回了钥匙。在经营过程中，业主（即原告方）知道店铺所在位置人流量少，一直都在亏本经营。业主知道我被告方艰辛，给予我大力的支持，在2019年12月双方口头协议将租金降为每月13800元，并在疫情最严重的2020年2月份和3月份免去两个月的租金。虽然现在被诉至法庭，但我还是对业主在我经营过程中的大力支持与理解表示深深的感谢！我方在2020年4月至12月均已支付租金，到了2021年1月份实在没有办法支撑下去。在2021年1月5日迫于无奈跟原告方在微信中沟通做到15号，在20号已经清空交回钥匙。我方实际上欠原告方的租金为20天的租金（9200元），由于我因经营店铺赔光了，并欠下一屁股债，实在没有钱去支付这20天的租金，在原告面前多次的失约，从而引起原告方的不满而进行起诉。在2021年1月20日16时52分与原告方微信聊天中，已经明确只有2021年1月份的租金未付（20天），在1月25日11时40分的15秒钟、18秒钟、29秒钟的语音记录，均有明确提到年前没有收两个月的租金。由于我还没支付20天的租金，在2011年2月1日10时35分的微信语音记录就反悔说成2个月零20天。如果原告可以和解，我方就会在原告同意的情况下，在30天内想尽一切办法凑够9200元给原告。经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区xx路xx号之二十三（房屋买卖合同记载的地址为广州市花都区xx路xx号之二十三111，租赁合同记载为广州市花都区xx路xx号之二十三11），权利人为黄隆劲，已取得不动产权证书[（2018）广州市不动产权第0806xxxx号]，用途为商业，建筑面积117.21平方米（租赁合同记载为117平方米），由黄隆劲向广州花都雅居乐房地产开发有限公司购买。2018年9月12日，甲方（出租方）黄隆劲与乙方（承租方）严诗瑶签订《商铺租赁合同》，约定将涉案商铺出租给严诗瑶作为经营餐饮类使用，合同期为五年，从2018年11月1日起至2023年11月1日止。双方签订该合同时，乙方必须向甲方支付相等于该商铺两个月租金的租赁按金合计人民币42120元。合同期满后，乙方应付的所有租金及费用，并在乙方没有违约，此按金不计利息返还给乙方；乙方在租赁期间，向甲方所交付的按金不得以任何理由冲抵租金或其他费用，直至合同期满，否则甲方有权解除此合同，按金不予退还。乙方必须在每月30号前支付当月租金，租金标准为：2018年11月1日起至2019年11月1日止每月租金为人民币21060元，2019年11月1日起至2020年11月1日止每月租金为人民币23166元，2020年11月1日起至2021年11月1日止每月租金为人民币25482.6元，2021年11月1日起至2022年11月1日止每月租金为人民币28030.8元，2022年11月1日起至2023年11月1日止每月租金为人民币30833.8元。此外，合同还对其他方面进行了约定。诉讼中，原告确认已按合同约定收取了被告按金42120元。双方确认自2019年12月起涉案商铺的租金已降为每月13800元，原告按此标准要求被告支付2020年2月、3月及2021年1月、2月共4个月租金合计55200元。被告对此不予认可，认为2020年2月、3月的租金经双方口头协商原告已同意免收，并提交其与原告母亲的微信语音光盘及文字整理材料予以证明；至于2021年1月、2月的租金，因其已清空店内物品并于2021年1月20日交回钥匙给原告，合同已经解除，只承认还有1月份20天的租金未付。原告对录音光盘的真实性及其母亲所述意见予以认可，但对证明内容不予认可。原告认为录音中原告方微信大部分以口语形式表达，有特定语境及反问的语气，如果将这语音翻译成文字会有歧义，被告整理的文字材料不能精确反映原告的意思；双方未对2020年2月、3月的租金进行协商，也未达成口头或书面协议同意免收，是被告单方面理解，即使在协商过程中，双方都曾尝试让步，但未达成一致，在此情况下协商的意见不应约束原告，调解的意见不应作为法院判决的依据，原告认为涉案租赁合同未解除。经本院征询原告意见，原告表示暂不在本案提出解除合同的诉求。为证明其主张，原告提交了微信聊天记录拟证明在2020年9月9日、2021年1月5日向被告追收2020年2月、3月的租金的情况。被告对此不予确认，认为此微信聊天记录只是部分而不是全部。另查明：2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”由于本案诉争合同的履行期限持续到民法典施行后，因此本案应适用《中华人民共和国民法典》的规定。原告与被告签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守履行。在合同履行中，双方确认自2019年12月起涉案商铺的租金已经降为每月13800元，原告确认除2020年2、3月租金未收取外，已收取被告自2018年11月至2021年1月交付的租金，对此本院予以确认。被告承认尚有2021年1月1日至2021年1月20日共20日的租金未交付。双方的分歧在于《商铺租赁合同》是否已解除以及解除日期和原因；原告是否有减免被告2020年2、3月两个月的租金，被告尚欠原告多少租金以及是否应该计付利息。关于《商铺租赁合同》是否已解除以及解除的日期和原因。虽然原告表示在本案中不主张解除涉案租赁合同，但鉴于合同是否解除直接关系到被告应否支付原告所主张的2021年1、2月份的租金，故本案中需要对此作出认定。庭审中，被告辩称于2021年1月20日已交回商铺给原告，双方已解除合同。原告认为被告于2021年1月21日回钥匙。从被告提交的与原告方的手机微信通话记录显示，被告于2021年1月5日表示做到15日就将商铺及租金交回给原告方，但经原告一再催促，到2021年1月18日仍未履行，原告方表示被告一天没有搬走，租金就照收到被告将锁匙交给原告那天为止；2021年1月25日的通话记录中，原告多次表示被告做了20日，故本院认为涉案合同实际已于2021年1月20日解除，但双方并未达成一致意见的解除。至于解除合同的原因，从上述可以看出是被告自己方面的原因而提出解除，原告虽有对被告表示如果不租就早些走，但被告在租金等问题尚未与原告达成一致意见。因此，本院认为，被告应按合同承担相应的违约责任。原告认为收取的按金不予退还，被告亦表示愿意按照合同约定处理，本院对此予以认可。关于原告主张被告欠交4个月租金及利息。如上所述，涉案合同于2021年1月20日已解除，故原告主张2021年1月20日以后的租金无事实依据和法律依据，本院对此不予支持。被告承认欠交2021年1月1日至20日的租金合共9200元（13800元/每月÷30天×20天），根据上述查明情况，本院予以确认。至于2020年2、3月的两个月租金合共27600元，被告认为因为疫情影响原告予以免交，但所提交的微信通话记录显示，原告并未有明确予以免交，只是在1月25日与被告的对话中提到“你现在过年那两个月我都没有收你的一分钱，当时我想追你那两个月，现在你连这个月都不给我；你过年那两个月我都没有收你，如果这个月都不给我，我将那两个月一起收了，我不管你那么多，因为我这么便宜给你了”。另从原告提交的2020年9月9日原告方与被告的微信聊天记录中显示：原告方问被告房租何时给、另外有二个月的租金未给、你何时给的对话中可知，表明原告并未有免收被告两个月的租金，故被告此抗辩理由不能成立。虽然被告辩称原告减免其两个月租金没有证据证明，但2020年2、3月确实新冠疫情影响比较严重的阶段，原告跳开这两个月租金未有收取，亦未按合同追究被告的违约责任或解除合同，应该亦有其中原因。而且，在2019年12月开始，在新冠疫情发生前，原告亦有将被告每月租金减至13800元收取，表明原告是体谅被告困难的。众所周知，新冠疫情的发生对饮食行业生意影响确实较大，特别是2020年初疫情刚发生的前几个月。本着公平、互让互利、风险共担原则，本院酌情将原告应向被告收取的2020年2、3月份租金调整为减半收取，合共13800元。对于原告此诉求超出部分，本院不予支持。综上，被告合计应向原告支付租金合共23000元。同理，原告所主张涉案的利息亦应调整为以23000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自本判决生效之日起计至付清日止，对原告此诉求超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百六十三条、第五百七十九条、第五百八十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告黄隆劲与被告严诗瑶签订的商铺租赁合同已于2021年1月20日解除；二、被告严诗瑶在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告黄隆劲支付租金23000元及利息（利息以23000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自本判决生效之日起计至付清日止）。三、驳回原告黄隆劲的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费590元，由被告严诗瑶负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈锦源二〇二一年四月二十二日书记员  张玉青附本判决法律条文：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。