江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1212号上诉人（原审被告）：常州凯瑞置业有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇永胜路。法定代表人：张娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王亮，江苏乐天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晔，江苏乐天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨其芳，女，1957年8月23日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：李斌玉，男，系杨其芳儿子。委托诉讼代理人：高瑞琪，江苏博爱星律师事务所律师。原审第三人：张家港市新世界置业有限公司，住所地张家港市塘桥镇妙桥钻石广场****。法定代表人：陆彦通。上诉人常州凯瑞置业有限公司（以下简称凯瑞公司）因与被上诉人杨其芳、原审第三人张家港市新世界置业有限公司（以下简称新世界公司）商品房销售合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2020)苏0412民初4784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。凯瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回杨其芳的一审诉讼请求。2.本案的一、二审诉讼费用由杨其芳承担。事实和理由：一、一审法院错误的采信杨其芳提供的证据。1.一审法院在涉案当事人未到庭情况下采信了杨其芳提供的证据，如工抵房商铺认购订单和收款收据中徐大鹏的签字真伪不明（因其未到庭陈述），加上徐大鹏代表的卖方（即本案第三人）质证意见盖章为假。因这两份证据拟证明的内容处于真假不明状态，而根据杨其芳提交的转账凭证，收款方也是涉及多方主体即案外人集美昌华公司（60000元、105000元）、徐大鹏（5000元、30000元），上述款项性质不明且转款时间也不统一，无法排除合理性怀疑。在杨其芳不能证明其证据真实性、内容合法性的情况下，一审法院直接予以采信则有违法律规定，也违背了逻辑推理和日常生活经验。2.一审法院对于涉嫌伪造印章的诸多证据，包括工抵房商铺认购订单、收款收据、退款说明、收据等，没有采取或启动相应的正当程序或措施，未跟相关人员调查取证、核实或辨别真伪，也未启动鉴定程序。二、一审法院适用法律存在重大错误，违反了法定程序。1.我公司认为本案的争议焦点为是否构成表见代理？一审法院关注的焦点主要集中在杨其芳和其儿子之前已经成功购买了其他工抵房，并以此为由将杨其芳后续的购房行为直接认定构成表见代理，但未关注合同成立与否，我公司认为本案合同成立至少存疑。我公司委托代理公司销售房屋，通常而言不会事先直接授予其事后解除合同的权限。实践中也基本不存在这种情况，而只会授予代理公司出售或居间促使买卖双方成立合同关系，即委托销售之代理关系的核心是使买卖双方成立合同，而不会涉及争议之后代理公司仍深涉其中并代表被代理人作出实体处分或决策，相对人也不应对代理人的上述行为产生合理信赖，此时的信赖违背了各方心理预期以及脱离了客观实践，由此代理公司作出相应的法律行为既不能代表委托方，也不会导致相对人存在“有理由相信”的正当理由。2.本案存在伪造他人公章的情形，应不适用表见代理。3.一审法院径行判决解除合同，超越了当事人的诉讼请求，违反法定程序。三、杨其芳的行为违反诚信原则，完全是无正当理由的反悔自己作出的购房决定。杨其芳的诉请并非善意，理由牵强，在行为过程中亦存在过错，从公平合理和保护交易安全的角度考量，应当维护法律效力，而不是任意的解除。如一方愿意就此争议协商达成一致亦可，但不能将某一方就事后争议达成的一致再适用表见代理来约束其他与委托代理事项或目的相背的我公司，从这一角度而言，我公司不应当承担退款责任。杨其芳答辩称，一、原审法院对证据的采信没有问题。1.凯瑞公司委托常州集美昌华房地产咨询有限公司（以下简称集美昌华公司）代为销售案涉商铺，该事实凯瑞公司是确认的。2.原审法院已经确认案涉协议以及收据上凯瑞公司、新世界公司的印章与两公司在相关管理部门备案的不吻合，故没有启动司法鉴定的必要。二、本案杨其芳有充足的事实和理由认定徐大鹏和吴轩君的销售行为系获得凯瑞公司授权的职务代理行为，《凯乐锋度广场工抵房商铺认购订单》依法成立且生效，其法律后果应由凯瑞公司承担。三、徐大鹏和吴轩君是经凯瑞公司依法授权的销售代理人，其行为对凯瑞公司发生法律效力。二人是否在没有代理权或超越代理权的情况下实施代理行为，需要凯瑞公司进行举证。杨其芳系善意无过失，上述二人的行为无论是否超出代理权限，代理行为均对凯瑞公司产生法律效力。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉维持原判。杨其芳向一审法院起诉请求：1.判决凯瑞公司返还购房定金200000元并支付利息损失（自2020年4月1日起按照同期银行贷款利率支付至实际清偿之日止）暂算至起诉日止为2334元；后变更诉讼请求为返还房屋定金180000元及利息损失；2.由凯瑞公司承担本案全部诉讼费用。一审法院查明：杨其芳在先前已经购买位于武进区湖塘镇大学城北的凯瑞公司开发的凯尔锋度广场8幢24号商铺基础上，尚需继续购买商铺。遂再次联系原来销售人员，杨其芳鉴于凯瑞公司宣传该8幢19号店铺位于常州市地铁1号线地铁出入口旁边，经宣传人员介绍后，有意向购买该商铺。2019年2月16日，杨其芳（乙方，买受人）与新世界公司（甲方，出卖人）签订《凯尔锋度广场工抵房商铺认购订单》，约定杨其芳认购8幢19室铺面，面积76.34㎡，单价11527元，总价880000元，定金200000元。约定乙方应于签订本认购订单30日内即2019年3月28日前与凯瑞公司签订《商品房买卖合同》，乙方所付之定金自双方签署《商品房买卖合同》之日起转为房款的一部分，签署《商品房买卖合同》之日起须一次性付清总房款。该认购定单有杨其芳及销售业务员徐大鹏签名，并加盖有新世界公司的合同专用章。在此之前，杨其芳看房时，已经于2019年2月13日通过转账方式转给业务员徐大鹏购房诚意金5000元；定单签署之日，杨其芳以转账方式转给集美昌华公司60000元，通过ＰＯＳ机刷卡消费方式，付给该公司105000元；另行转给徐大鹏30000元，合计200000元。同时，经办人徐大鹏出具收据一份给杨其芳，该收据载明：“交款单位杨其芳，人民币贰拾万元整，¥200000，收款事由凯尔锋度商业广场8-19号房源定金”，该收据有徐大鹏签名及加盖有新世界公司的合同专用章。地。地铁**线竣工后其芳发现该商铺不在地铁出入口旁边，找到原来经办人员，要求解除合同，退还定金200000元。集美昌华公司法定代表人吴轩君退还20000元后在2020年1月10日出具打印件退款说明给杨其芳，该说明载明：“经友好协商，定购凯尔锋度商业广场8-19商铺的定金，在2020年3月底全额退款。”，另在退款后面手书金额定金18万元（壹拾捌万元整）。该说明除吴轩君签名和按手印外，还加盖有凯瑞公司印章。另查明，杨其芳及其子李斌玉在2018年12月拟购买8-24号商铺时，都是联系徐大鹏和吴轩君。有销售人员带领其看房，先后看了多套商铺，还进入销售点的商铺，商铺内有销售人员的办公桌椅等办公设备。杨其芳意向看中的8-24号商铺，销售人员称已经售出况且杨其芳认为价格偏高，杨其芳遂离开。其后，销售人员联系杨其芳，称其看中的8-24号商铺别人已经退出，价格可以协商。业务员还带杨其芳去了物业的商管部。最后，双方达成协议，于2018年12月13日签订《凯尔锋度广场工抵房商铺认购订单》，购买凯瑞公司开发的8幢24号商铺，房屋总价580000元，交付定金150000元。杨其芳将房款转至支付宝为忠斌的经办人员50000元，另将40519元转至支付宝、微信号为大鹏（徐大鹏）账户，另190000元通过POS机刷至名为新世界公司的账户。又在销售人员带领下到凯尔锋度广场物管部将299481元通过POS机刷卡和银行转账方式交付至凯瑞公司。款项交付完毕后，2019年1月8日，徐大鹏出具加盖有第三人公章的收据给杨其芳儿子李斌玉，载明收李斌玉凯尔锋度商业广场8-24号房款580000元。同日，李斌玉与凯瑞公司签订《商品房买卖合同》，约定房价为299481元，并办理了房地产权属证书。由于涉及该8-24号商铺的后续使用等相关事宜，吴轩君与杨其芳之子李斌玉于2019年10月9日签署《凯尔锋度商业广场8-24协商办法》，徐大鹏于2018年12月27日向李斌玉出具《情况说明》，该二份说明除该二人签名外，还加盖有凯瑞公司公章。又查明，在上述协议、收据上的凯瑞公司、第三人新世界公司的公章与上述二公司在相关管理部门登记的公章不吻合。凯瑞公司与吴轩君任法定代表人的集美昌华公司签订《凯尔锋度商业销售代理服务合同》，有集美昌华公司代理销售包含涉及杨其芳及其子购买的8-商19和8-商24号商铺的7套商铺。代理期限自2018年11月15日至2019年2月14日。该合同对销售底价的确定及调整、双方之间的保证金和佣金等都做了约定。一审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证实。销售人员以企业名义在特定销售范围内进行的邀约、承诺，由该企业成为合同当事人。本案中，杨其芳在先前同样人员介绍已经成功购买房屋的前提下，在同样的地方、相同销售人员的介绍下，进一步购买在相同地方同一开发商的房屋，其有充足的事实与理由，认定徐大鹏、吴轩君的销售行为系获得凯瑞公司授权而履行的职务代理行为，代表的是本案凯瑞公司，故其相应的法律后果应由凯瑞公司承担。杨其芳将款项按照销售人员要求，汇入指定账户，在销售人员已经退还部分款项，并承诺再行退款情况下，其行为是善意无过失的；凯瑞公司委托销售公司的销售人员利用消费者信息不对称，致使消费者付款，现凯瑞公司以该人员不是自己公司员工及公章与自己公司不一致为理由不予退还款项，与理不合，与法不符，即使相关书面材料上的公章与当事人实际使用的公章不符，也不影响案件整个事实的认定。故对凯瑞公司所提“房款部分进入销售人员的个人账户，大部分进入集美昌华公司账户，与其公司的销售制度不符，公章系虚假，涉嫌诈骗”的辩称意见，该院不予采信。双方已经同意解除合同的，有权依法终止履行合同并可以采取恢复原状、返还各自取得款项、赔偿损失等措施。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除杨其芳与凯瑞公司之间凯尔锋度8幢19号商铺的房屋定购合同；二、凯瑞公司于判决发生法律效力之日起十日内返还杨其芳房屋定金180000元，并承担该款自2019年6月19日起至实际还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的利息损失。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4336元，诉讼保全费1565元，合计5901元，由杨其芳负担590.1元，凯瑞公司负担5310.9元。二审中，双方均未提交新证据。除一审查明的杨其芳及其子李斌玉看房情况系其个人陈述外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点是吴轩君作出的退还购房定金的承诺是否能代表凯瑞公司。第一，从杨其芳及其儿子李斌玉购买8幢24号店铺的流程来看，先由新世界公司作为出卖方，与杨其芳、李斌玉签订《凯尔锋度广场工抵房商铺认购定单》，认购定单销售业务员处有“徐大鹏”签名。支付购房款后，李斌玉与凯瑞公司签订《商品房买卖合同》，并办理了房地产权属证书。杨其芳在购买8幢19号店铺时，同样签订了认购定单，定单的格式与前述相同，认购定单销售业务员处亦有“徐大鹏”的签名。由此可见，杨其芳及其儿子两次购房的经办人均为同一人，前一次与凯瑞公司的购房已成功完成，后一次因双方产生矛盾才未签订《商品房买卖合同》，因此可以认定徐大鹏的销售行为系代表凯瑞公司。第二，凯瑞公司与集美昌华公司签订的《凯尔锋度商业销售代理服务合同》，明确集美昌华公司的代理事项包括凯尔锋度7套商业的代理销售、签约及回款等，案涉的8幢24号和19号店铺在7套商业的范围之内。上已述及，杨其芳签订认购定单后，因产生矛盾未与凯瑞公司签订《商品房买卖合同》，集美昌华公司代理的销售、签约过程尚未完成，作为美昌华公司的法定代表人吴轩君同意杨其芳解除认购定单并承诺返还定金，其行为在代理权限范围之内。即使《退款说明》上加盖的凯瑞公司的印章与凯瑞公司所备案的不同，杨其芳作为普通的自然人，不具有鉴别印章真伪的能力，因此吴轩君作出退还购房定金的承诺代表凯瑞公司，其法律后果应由凯瑞公司承担。如美昌华公司确存在无权代理或超越代理权限的情形，凯瑞公司对外承担责任后，再向其主张。综上，凯瑞公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4336元，由凯瑞公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 莹审 判 员  卢文忠审 判 员  袁海燕二〇二一年四月二十九日法官助理  骆云辉书 记 员  吴 洋