黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2021）黑执异208号案外人：卢胜军，男，1958年8月17日出生，汉族，住黑龙江省大庆市红岗区。委托诉讼代理人：苏雷，女，1974年1月13日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道外区。申请执行人：中国建设银行股份有限公司哈尔滨自贸区支行（原中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行），住所地黑龙江省哈尔滨市松北区祥安南大街976号观澜局小区C2-4号商服。负责人：王大海，该支行行长。委托诉讼代理人：崔迎春，黑龙江龙信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王进美，黑龙江龙信达律师事务所律师。被执行人：黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区松北大道58号。法定代表人：王志江，该公司总经理。在本院执行中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行（现已更名为中国建设银行股份有限公司哈尔滨自贸区支行，以下简称自贸区建行）与黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司（以下简称盛恒基公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人卢胜军对本院查封盛恒基公司开发建设的哈尔滨市松北区规划路19以南、规划路03以东盛世家园小区G11栋2单元9层902号房屋（以下简称案涉房屋）及房屋项下土地使用权提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人卢胜军称，2013年3月14日，案外人卢胜军与盛恒基公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买盛恒基公司开发建设的哈尔滨市××区××家园小区××单元××号房屋，并于同日交纳了27万元购房款。2015年1月7日办理了进户手续。案外人卢胜军将购买的案涉房屋办理了联机备案，取得了案涉房屋的所有权。案涉房屋没有办理产权证，是因为盛恒基公司原因，与案外人卢胜军无关。由于案涉房屋项下土地使用权被本院（2018）黑执50号之四执行裁定查封，案外人卢胜军无法办理产权证，故请求法院解除对该土地使用权的查封。申请执行人自贸区建行辩称，1.自贸区建行申请查封土地使用权合法有效。盛恒基公司开发的盛世家园小区房屋及土地使用权于2016年年底即被申请查封，案外人明知房屋已被查封仍自愿购买，房屋买卖行为无效。2.对案涉房屋的续查封合法。（2018）黑执50号之四执行裁定系（2016）黑民初82号之一民事裁定的续封裁定，最初的查封时间应以（2016）黑民初82号之一民事裁定为准，即2016年12月4日。3.案外人未取得不动产登记，不符合善意取得的构成要件，无权要求解除案涉房屋及土地使用权的查封。被执行人盛恒基公司未答辩。本院查明，依据自贸区建行诉讼保全申请，本院于2016年11月25日作出（2016）黑民初82号之一民事裁定，查封盛恒基公司开发的盛世家园小区334套房屋和盛恒基公司座落于黑龙江省哈尔滨市××区规划××以南××路以东，面积150407.01平方米的土地使用权一处[产权证号：哈国用（2010）字第09000100号，地号：8-03-006-0086]。2017年1月9日，本院将该裁定送达哈尔滨市住房保障和房产管理局松北分局。2019年12月2日，本院作出（2018）黑执50号之四执行裁定，继续查封上述房屋及土地使用权。2018年3月8日，本院作出（2016）黑民初82号民事判决，判令：一、盛恒基公司于判决生效之日起十日内给付自贸区建行借款本金289989045.14元；二、盛恒基公司于判决生效之日起十日内给付自贸区建行2016年8月21日前的利息47559628.09元;从2016年8月22日起的逾期利息，以本金289989045.14元为基数，按照年利率10.68%标准计算至实际给付之日；三、如盛恒基公司不能清偿上述判决主文第一、二项确定的债务，对不能清偿部分，自贸区建行有权以盛恒基公司提供哈房建松字第20130249、2013025、20130258、20130257、20130274、20130273、20130272、20130271、20130270、20130287、20130269、20130268、20130267、20130266、20130265、20130264、20130263、20130262、20130261、20130260、20130286、20130285、20130284、20130283、20130282、20130281、20130280、20130279、20130278、20130277、20130250、20130255、20130256、20130254、20130253、20130252、20130251、20130275、20130276号他项权证项下房产及哈他项（2013）第09000532号项下的土地使用权，使用权证号哈国用（2010）第090001号折价或者拍卖、变卖所得款项在289989045.14元本金及利息范围内优先受偿；四、驳回自贸区建行的其他诉讼请求。案件受理费1748621元，保全费5000元，由自贸区建行承担21044元，由盛恒基公司承担1732577元。该判决生效后，盛恒基公司未履行给付义务，自贸区建行向本院申请执行。在本院执行期间，盛世家园小区业主解慧芬、王彦峰等605人向本院申诉。2019年6月10日，本院作出（2019）黑民再168号民事判决，判令：一、维持本院（2016）黑民初82号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更本院（2016）黑民初82号民事判决第三项为如盛恒基公司不能清偿上述判决主文中的本金及利息，对不能清偿部分，自贸区建行有权以盛恒基公司哈他项（2013）第09000532号他项权证[使用权证号：哈国用(2010)第090001号]项下除盛世家园D01、D02、D03、D04、D05、D06、D07、D08、D09、D10，G17、G18、G19、G20、G21，L01、L02、L03、L04、L05、L06、L07、L08，SF01、SF02、SF03，G01、G02、G03、G04、G05、G06、G07、G08、G09、G10、G11、G12、G14楼房所对应的土地使用权之外的部分，折价或者拍卖、变卖所得款项在289989045.14元本金及利息范围内优先受偿。该判决已发生法律效力。另查明，2013年3月14日，案外人卢胜军与盛恒基公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：购买盛恒基公司开发建设的哈尔滨市××区××家园小区××单元××号房屋，建筑面积58.91平方米，房屋总价款27万元。2013年4月9日、4月15日，盛恒基公司向案外人卢胜军分别出具了10万元、17万元哈尔滨市商品房销售预收款专用票据，共计27万元。2015年1月7日，案外人卢胜军办理了进户手续。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过约定总价款的百分之五十。”上述两条司法解释规定均是为了保护在金钱债权执行中享有物权期待权的房屋买受人，对于符合上述司法解释规定情形的房屋买受人可以排除执行。根据“房地一体”原则，查封案涉土地使用权的效力及于该地上案涉房屋，故符合上述司法解释享有物权期待权予以保护的房屋，其项下的土地使用权亦应予以保护。本案中，本院查封案涉土地使用权的执行裁定书送达哈尔滨市住房保障和房产管理局松北分局的时间为2017年1月9日，案涉房屋项下土地使用权应于2017年1月9日被本院查封。案外人卢胜军与盛恒基公司签订的案涉房屋商品房买卖合同的时间为2013年3月14日，因此，在本院查封案涉房屋之前，卢胜军与盛恒基公司已签订了合法有效的书面买卖合同。其次，2015年1月7日案外人卢胜军办理了入住手续，可以认定案外人卢胜军在本院查封前，已实际控制并占有案涉房屋。第三，因盛恒基公司将案涉房屋项下土地使用权抵押，导致案涉房屋无法办理产权登记，故案外人未办理案涉房屋过户登记非因其自身原因所致。第四，案外人卢胜军已交付全部购房款。综上，案外人卢胜军的异议请求，符合上述法律和司法解释之规定，应予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对位于哈尔滨市松北区规划路19以南、规划路03以东盛世家园小区G11栋2单元9层902号房屋及房屋占用范围土地使用权的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 李 滨审判员 刘 洋审判员 吕庆华二〇二一年四月二十八日法官助理孙琪伟书记员张茗赫