河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0327民初191号原告（案外人）：杨玉娥，女，1967年7月21日出生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：王丹丹,北京盈科（洛阳）律师事务所律师,代理权限为代为放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起上诉，代领法律文书等特别授权。委托诉讼代理人：魏俊卿，北京盈科（洛阳）律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（申请执行人）：谷爱叶，女，1952年7月15日出生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：刘振国，系谷爱叶丈夫，代理权限为代为承认诉讼请求，进行和解、调解，提起上诉或者反诉、代领法律文书等特别授权。委托诉讼代理人：周义，河南洛神律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人（被执行人）：洛阳煌达置业有限公司，住所地洛阳市宜阳县香鹿山镇北城区香鹿山城市花园。法定代表人：杨建苍，该公司总经理。委托诉讼代理人：李正军，该公司员工，代理权限为一般代理。原告杨玉娥与被告谷爱叶、第三人洛阳煌达置业有限公司（以下简称煌达置业）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，于2021年2月1日依法适用普通程序由审判员独任公开开庭进行了审理。原告杨玉娥及其委托诉讼代理人魏俊卿、王丹丹，被告谷爱叶委托诉讼代理人刘振国、周义，第三人煌达置业法定代表人杨建苍及委托诉讼代理人李正军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除对原告购买的位于宜阳县××大道南侧××精品小区××房屋的查封，并不得执行该房屋；2.请求确认位于宜阳县××大道南侧××精品小区××房屋归原告所有；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2015年1月11日与第三人煌达置业签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，购买第三人位于宜阳县××大道南侧××精品小区××房屋，原告为一次性付款，第三人收到原告的购房款向原告出具收据一份，金额198918元。2015年1月11日第三人将房屋钥匙交付于原告，原告已合法占有该房屋。后因为第三人不具备办证条件，一直迟迟未为原告办理房屋登记备案手续。被告谷爱叶依据已经发生法律效力的（2019）豫0327民初2144号民事判决书向宜阳县人民法院申请强制执行，随后法院作出了（2020）豫0327执735号执行裁定书对该房产进行了查封。原告在得知此情况后立即向宜阳县人民法院提出执行异议申请，但贵院以（2020）豫0327执异51号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。原告认为，原告与第三人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，为合法有效的合同，该合同的成立早于人民法院查封之前，且在法院查封之前原告已经领取钥匙并已经合法占有该房屋，也按照合同约定支付了全部的购房款，房屋未办理过户登记并非因为原告的原因。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条的规定，贵院在执行（2019）豫0327民初2144号民事判决书时对原告购买的房屋予以查封并进行强制执行是错误的，原告对该执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项和第二款的规定，应当解除对健瑞精品小区B座2-2102号房屋的查封，并不得执行该房屋。被告谷爱叶辩称，原告诉状陈述不属实，第一点，第三人为了逃避债务，保全资产，存在将名下房产转让给亲朋好友和亲属的情况，曾出现一人名下多套房的情况，所谓的商品房买卖合同、收据均是虚假的，双方之间并不存在买卖关系。在本案中原告仅凭商品房买卖合同不能说明双方存在真实的商品房买卖关系。在我们与第三人诉讼中，第三人存在一房多卖、虚拟商品房买卖合同、转移房产，对外称自己名下无房产，但实际仍在销售房产。第三人出具的收据、借据以及证明存在大量的虚假情况，很多是造假；第二点，商品房的买卖必须以房管局的登记备案和过户为准，第三人早办理预售许可证，完全可以办理网签和预告登记而原告没有办理。不能对抗本案谷爱叶的执行；第三点，本案原告发现第三人不能办理过户和网签，可以运用法律来维护自己的权利，不应该提起执行异议之诉，其不应该干扰和阻碍谷爱叶的执行；最后一点，原告自称2015年1月15日购房，但没在房屋管理部门办理过户手续，按照房屋转让必须登记备案、过户的法律规定，案涉房产无转让和变更，还在煌达置业名下，被告查封的是第三人的财产，也不是原告的财产。第三人煌达置业述称，我们借原告的款属实，出具的房屋买卖合同是真实的，关于被告提出我们没有信誉属于侮辱，煌达置业没有一房多卖，被告无证据证明。我们借原告的钱扣除以前的利息，总价400多万，给杨玉娥16套房屋和一个车位，给原告打的有收据。经审理查明，谷爱叶与煌达置业买卖合同纠纷一案，谷爱叶诉至本院，本院作出（2019）豫0327民初2144号民事判决，判决生效后，煌达置业未按期履行，谷爱叶申请强制执行。执行过程中，本院于2020年11月17日向宜阳县住房保障和房产服务中心发出（2020）豫0327执735号执行裁定书和协助执行通知书，查封煌达置业名下位于健瑞小区B座2-2102号房产一套。查封时间：2020年11月17日至2023年11月16日。期间，案外人杨玉娥提出执行异议。本院下发（2020）豫0327执异51号裁定书驳回了杨玉娥的执行异议。杨玉娥不服裁定提起案外人执行异议之诉。另查明，1.2015年1月11日煌达置业（甲方）与杨玉娥（乙方）签订房屋抵债合同，其中约定甲方欠乙方借款4650000元，现无力偿还，甲方用其开发的房屋抵偿所欠乙方借款，乙方同意甲方开发的房屋每平方米价格为2150元，房屋位于宜阳县××大道××小区××套住宅（其中包含案涉房产）及A座东数第11号车位。借款金额4650000元，每平价格2150元，具体房号及“共计16套住宅A座东数第11号车位”系手写，其余内容为打印。杨建苍、杨玉娥签名，煌达置业盖章。2015年1月11日煌达置业与杨玉娥签订商品房买卖合同，约定煌达置业将案涉房产卖给杨玉娥，付款方式为一次性付款。煌达置业为原告出具收据一张载明：今收到杨玉娥交来健瑞精品小区B座—2—2102室房款壹拾玖万捌仟玖佰壹拾元。全款付清顶借据。杨建苍在收款人处签名，煌达置业加盖印章；2.杨玉娥提供的借据复印件上总金额为428万；3.杨玉娥账户转入杨建苍账户2303500元。杨玉娥亲戚转入杨建苍账户共计1500000元。两项合计转账3803500元；4.B-2-1502、B-2-2202号房已于2021年1月9日网签到杨玉娥名下。本案的争议焦点为：原告对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，杨玉娥与煌达置业在法院查封前已签订合法有效的商品房买卖合同。关于是否支付房屋价款的问题，杨玉娥及其亲戚银行转账给煌达置业法定代表人杨建苍账户金额达3803500元（不含月息1.7分），该款项虽然包含其亲戚的1500000元，但最终煌达置业将债权认定为杨玉娥一人，该由煌达置业出具的借据为证。煌达置业给杨玉娥的购房收据上载明的金额共计为4132128元，其与杨玉娥确认的借款金额为4650000元，该远高于购房金额。同时综合考虑煌达置业与杨玉娥以房抵债协议上其他房屋的抵账、交付情况，对杨玉娥与煌达置业存在真实的债权债务关系且用案涉房产进行抵债的事实予以认定。关于房产的交付，煌达置业提交有日期为2015年1月11日的房屋交接验收表，煌达置业也将钥匙交予杨玉娥，该能够认定杨玉娥已合法占有案涉房产。关于未过户是否为本人过错的问题，案涉房屋目前不具备办证条件，无法办理过户手续，该能够认定为非因杨玉娥自身原因未办理过户。综上，杨玉娥享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房产并未依法办理产权登记手续，杨玉娥尚未依法取得该房产的所有权，故对其主张确认案涉房产归其所有的诉讼请求，不予支持。对原告其他诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于宜阳县北城区李贺大道南侧健瑞精品小区B座2-2102号房产；二、驳回原告杨玉娥的其他诉讼请求。案件受理费4540元，由第三人洛阳煌达置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。本院（2020）豫0327执异51号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判员  杨小红二〇二一年四月十二日书记员  杨怡丹附：本案涉及的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。