湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初788号原告：周伯尧，男，1983年8月5日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：谢婷婷，北京中银（长沙）律师事务所律师。被告：湖南鸿纵置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区红莲路266号城南故事家园4栋308房。法定代表人：张喜全，总经理。委托诉讼代理人：张磊，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：宾亮，湖南麓邻律师事务所律师。原告周伯尧（以下简称原告）诉被告湖南鸿纵置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月25日第一次公开开庭进行了审理。后原告申请追加刘函、康艳作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许并依法适用简易程序于2021年3月24日第二次公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人谢婷婷，被告的委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼。第三人刘函、康艳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还多收取的房款150000元，并支付自起诉之日起至实际退清之日止的利息（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年5月初，原告拟认购被告开发的兆丰园（原名南城印象）小区6栋3203房住宅一套，被告要求原告以现金方式先交纳150000元房款后再签订正式的房屋买卖合同。2018年5月31日，原告从中国银行长沙红星支行取款160000元现金交至被告兆丰园项目售楼部，其中150000元交给了被告公司销售人员作为购房款，另外10000元交给销售人员作为预交的房屋维修基金。之后，被告公司销售员及财务人员为原告办理了购房手续，同时与原告签订了编号为20170332693203《长沙市商品房买实合同》。购房合同约定，原告购买被告开发的位于湖南省长沙市雨花区××路××号××栋××房××，建筑面积90.44平方米，单价为8352元／平方米，总房款755355元。原告在2018年5月31日向被告支付了购房首付款305355元，余款450000元以银行按揭贷款支付。合同签订后，原告按约定交纳税费、代办费等相关代收费用。原告认为被告在标价之外额外加价销售商品的行为违反了法律的规定，侵害了原告的合法权益，现原告向法院提起诉讼，望判如所请。被告辩称，一、原告主张多支付的150000元房款由被告收取与事实不符。原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》约定原告向被告购买案涉房屋，房屋价格为755355元，首付款为305355元，剩余以银行按揭方式付款。被告依约向原告收取了首付款并代收了相关费用11213元，并向原告交付了房屋。除上述费用外，被告未向原告收取任何额外费用，原告主张多支付的150000元房款与被告无关。同时按照一般交易习惯，大额资金一般通过银行转账支付，即便以现金支付亦应让收款方出具收条确认，但原告作为完全民事行为能力人在购房交易中支付现金未要求收款方出具收条违背常理，原告无法证明将现金支付给了被告，被告也确实未收到原告主张的款项。二、本案可能系原告与案涉房屋原认购人之间发生了期房转让行为，而原告主张的150000元房款系其向康艳支付的期房转让款。案涉房屋原认购人为康艳，康艳于2017年5月15日与被告签订了认购协议书并支付了定金10000元。此后康艳将认购房屋转让给原告，由原告向康艳支付150000元期房转让款，原告与康艳交易完成后，与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》。原告支付的160000元中的10000元冲抵了康艳支付给被告的定金而不是原告主张的房屋维修基金。原告共计向被告支付306568元，其中被告代收费用为11213元（预告登记费80元、房屋维修基金10853元、抵押登记费80元及律师费200元），剩余部分金额为295355元，加之康艳支付的定金10000元抵作购房款为首付款。原告主张多支付的10000元为维修资金与事实不符，维修资金数额为10853元。以上数额有双方提交的证据证明且相互印证。被告关联公司亦曾作为被告参与类似案件审理，房屋原认购人基于某种原因将已认购的期房转让给他人并收取期房转让款，被告未参与原交易，也未收取任何期房转让款，原告要求被告退还期房转让款无事实与法律依据。三、被告曾在案涉楼盘销售初期与购房者直接签订《认购协议》及《承诺书》的方式收取过差价款，但自2018年以来上述收取购房差价款的情况未再发生。本案与上述情况不同，被告从未要求原告签订过《认购协议》及《承诺书》，也从未在合同备案价以外向原告收取任何费用，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人刘函未到庭，但提交了书面陈述意见，案涉房屋先由康艳认购，康艳将购房指标转让给了原告，原告与康艳签订了期房转让协议。原告购房过程中支付的160000元现金系给了康艳的朋友，其中150000元为康艳转让案涉房屋的期房转让款，另外10000元冲抵了康艳认购房屋时向被告支付的定金，被告收取康艳的定金10000元不再退还则折抵原告的购房首付款。原告对上述情况知情，对购房价格与向康艳支付的期房转让款价格均认可。第三人康艳未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:被告开发建设了位于湖南省长沙市雨花区××路××号“兆丰园”（南城印象）项目。2017年5月15日，第三人康艳与被告签订《“兆丰园”认购协议书》，约定第三人康艳自愿认购被告出售的位于湖南省长沙市雨花区××路××号“兆丰园”项目6号楼1单元3203号房产，建筑面积为90.44平方米，折后总价为755355元，第三人康艳应在签订认购书的同时就所认购物业向被告缴纳购房定金10000元。同日，第三人康艳向被告支付了“兆丰园”6栋3203号房屋的定金10000元，被告向原告出具了《收据》。2018年5月31日，原告在被告处签订了《签订流程表》，载明原告认购案涉房屋6栋3203房，折后成交价为755355元，其中首付款为305355元，贷款为450000元，税费总额11213元，原告及第三人刘函在流程表上签字。原告于2018年5月31日从银行取款160000元交付第三人刘函，并通过ＰＯＳ向被告刷卡支付了306568元，被告于同日向原告出具《代收费用收据》两张，其中编号为0003205的收据载明收到6栋3203房原告交来按揭费用（抵押登记费80元），律师费200元；编号为1500013的收据载明收到6栋3203房原告交来办理产权证费用（预告登记费80元，维修资金10853元）。原告于2018年5月31日出具《承诺书》，主要内容为原告于2018年5月31日购买“兆丰园”项目6栋3203号商品房，公共物业维修基金须交纳10853元，原告同意由被告代收。2018年6月，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于湖南省长沙市雨花区××路××号××栋××号房屋，建筑面积为90.44平方米，总房价为755355元，其中首期房款（含定金）为305355元，剩余房款450000元申请贷款等。2018年7月31日，原告就所购买房屋向中国建设银行股份有限公司湖南省分行申请贷款450000元。购房款支付后，原告签收了案涉房屋《入伙流程会签单》，被告向原告交付了房屋。本案审理过程中，一、原告庭审中陈述在交付现金160000元时第三人刘函向原告交付了康艳的定金收据，同时陈述原告与第三人康艳不认识亦未签订转让协议。二、原告提交的视听资料显示原告于2018年5月31日向第三人刘函交付现金160000元时，第三人刘函向原告提供了第三人康艳于2017年5月15日向被告交付定金10000元的《收据》，原告对《收据》中“康艳”及时间提出异议并向第三人刘函询问是否系康艳转让给原告，是否二手房时，第三人刘函答复称康艳仅交了定金10000元，未办理网签等其他手续。另查明，被告将其开发建设的“兆丰园”（南城印象）项目委托长沙联道房地产经纪有限公司、湖南黑马伟业房地产顾问有限公司提供营销策划、销售代理。被告与第三人刘函陈述第三人刘函为湖南黑马伟业房地产顾问有限公司员工。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为原告要求被告退还在《长沙市商品房买卖合同》约定的合同价外多收取的款项是否应予支持。针对上述争议焦点，本院分析如下：首先，判断被告是否应退还合同价外多收取的款项首先需要查明原告主张的150000元的收取主体。本案中，原告主张150000元由被告作为加价购房款收取，被告则认为上述150000元系原告向第三人康艳支付的期房转让款。结合第三人康艳与被告于2017年5月15日签订的《“兆丰园”认购协议书》及被告向康艳出具的《收据》，可以查明案涉房屋先由第三人康艳认购并交纳了定金，同时结合第三人刘函的书面陈述意见以及原告提供的视听资料可以看出原告将现金160000元交付第三人刘函时已知晓案涉房屋已由第三人康艳认购并提出了案涉房屋是否系康艳转让给原告以及是否二手房的疑问，但原告仍向第三人刘函交付了现金160000元并向被告刷卡支付了首付款及代收费用，此后更是与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》以购买案涉房屋。虽然原告与第三人康艳并不相识，亦否认与第三人康艳签订了期房转让协议，但原告作为完全民事行为能力人在对案涉房屋是否系由第三人康艳转让提出疑问后仍向第三人刘函交付了现金160000元，并成功购买了第三人康艳认购的案涉房屋，因此应认定原告以自身的行为履行了第三人康艳向其转让案涉房屋的义务，且原告与第三人康艳之间的转让行为已履行完毕。其次，现有证据不足以证明第三人康艳与被告存在关联，或者第三人康艳接受被告授意并与被告恶意串通加价销售，同时从《“兆丰园”认购协议书》及《长沙市商品房买卖合同》的履行情况看，原告通过第三人刘函向第三人康艳支付转让费后，与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，被告亦向原告交付了案涉房屋，原告的购房目的已经实现。再次，现有证据证明原告向被告刷卡支付了306568元，与被告自认抵扣了第三人康艳支付的定金10000元后，原告共计向被告支付了316568元，该总计金额与《长沙市商品房买卖合同》约定的首付款金额305355元以及两张《代收费用收据》载明的金额11213元（抵押登记费80元、律师费200元、预告登记费80元及维修资金10853元）总和一致。综上，原告未提供充分的证据证明被告与第三人康艳存在恶意串通加价销售案涉房屋的行为，亦未提供充分证据证明被告收取了原告主张的150000元购房款，故对原告要求被告退还多收取的购房款150000元及支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告周伯尧的全部诉讼请求。案件受理费因适用简易程序已减半收取1650元，由原告周伯尧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈文二〇二一年四月九日书记员  胡婷附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。