重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1812号上诉人（原审被告）：陈德华，男，1968年9月11日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。委托诉讼代理人：王红淋，重庆渝正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晶，重庆渝正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆钢铁集团中兴实业有限责任公司，住所地重庆市江北区三钢二路29.31.33号，统一社会信用代码915001052028816354。法定代表人：谢光健，董事长。委托诉讼代理人：陈芳勇，重庆振云律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁晓霞，重庆振云律师事务所实习律师。上诉人陈德华因与被上诉人重庆钢铁集团中兴实业有限责任公司（以下简称中兴公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服重庆市江北区人民法院（2020）渝0105民初20981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈德华及其委托诉讼代理人王红淋、陈晶，被上诉人中兴公司的委托诉讼代理人陈芳勇、梁晓霞到庭参加询问。本案现已审理终结。陈德华上诉请求：1.撤销一审民事判决书，并依法改判;2.一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.中兴公司原告主体不适格。中兴公司系重庆市江北区中兴段1号(I宗地中的A宗地)所有人，但并未查明涉案房屋是否系中兴公司所有，中兴公司也没有提供证据证明其对涉案房屋拥有合法产权。涉案房屋权利人不明的情况下，一审判决中兴公司有权利收取涉案房屋租金，显然属于事实不清、证据不明。2.中兴公司主张占有使用费，既没有合同的约定，也没有相关的法律规定。首先，涉案房屋经重庆市江北区人民政府认定为违法建筑，故双方签订的租赁合同应认定为无效，对于合同中约定的租金标准当然无效。其次，上诉人与中兴公司达成协议，双方不再续签租赁合同，上诉人继续使用涉案房屋，中兴公司不再收取租金。最后，上诉人未腾退房屋的行为并未给中兴公司造成损失。涉案房屋被认定为违法建筑，不能再次进入租赁市场，故上诉人未腾退房屋的行为并不会对中兴公司造成损失。3.新冠疫情爆发后，疫情期间没有实际占有使用房屋，不应计算房屋占有使用费。中兴公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。中兴公司向一审法院起诉请求：1.陈德华立即腾空并返还中兴公司位于重庆市江北区××街旧1号临时商业用房；2.陈德华支付自2019年1月1日起至实际腾退租赁房屋之日止参照3780元／月计算的房屋占有使用费（暂计算至2020年7月为71820元）。一审法院认定事实：2018年6月29日，中兴公司（出租方/甲方）与陈德华（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方提供江北区华新街旧1号临时商业用房给乙方经营使用；经营业态为餐饮；租赁期为一年，自2018年7月1日至2019年6月30日；月租金为3780元，按季度缴纳，乙方在签订本合同时，缴纳第一季度的租金，以后每季度末20日前缴纳下一季度的租金；若租赁期已到，甲乙双方在续租洽谈时仍未达成一致，视乙方为不再续租，乙方在租赁期满10日内按本合同相关退场条款，无条件退场，甲方不承担任何责任和赔偿。合同签订后，陈德华交纳了截至2018年12月31日的租金，后未再交纳。2018年4月20日，重庆市规划局江北区分局出具《限期拆除（回填）违法建筑决定书》，载明：重庆三钢厂你单位（个人）擅自在江北区××街××社区××路门面24个修建的砖混结构，属于《重庆市城乡规划条例》第七十四条规定的未进入规划审批程序的违法建筑。……现责令你单位（个人）自本决定书送达之日起十日内，自行拆除（回填）该违法建筑。逾期未拆除（回填）的，本机关将根据《重庆市城乡规划条例》第九十四条第二款的规定，提请江北区人民政府进行强制拆除（回填）。2018年11月12日，中兴公司作出《公告》，载明因其所租赁的门面被认定为违法建筑，需要限期拆除，故租赁合同到期后不再与各租赁户签订租赁合同，望各租赁户于合同到期后立即搬离租赁门面，到期未搬离的将按照租赁合同相关条款执行。合同到期后中兴公司确未再与陈德华签订租赁合同，陈德华一直占有使用原租赁房屋但未再交纳租赁费用。2020年7月16日，重庆振云律师事务所受中兴公司委托向陈德华寄送《律师函》，要求陈德华在收到律师函七日内向中兴公司缴纳所欠租金71820元（截至2020年7月），后将该函送达陈德华。另查明，中兴公司系重庆市江北区中兴段1号（Ｉ宗地中的Ａ、Ｃ宗地）所有人，权证号分别为100房地证2006字第1××3、1××4号。一审法院认为，中兴公司和陈德华签订的《房屋租赁合同》，因为租赁房屋系违章建筑，故该租赁合同无效，合同自始不发生法律效力，陈德华与中兴公司应分别返还因该合同取得的租赁房屋和相应的租金，但双方并未各自返还，即使在《房屋租赁合同》到期后，陈德华仍继续占有使用该租赁房屋。在这种情况下，租赁期内陈德华占有使用租赁房屋的费用，可以参考双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准支付，即3780元/月。至于原《房屋租赁合同》到期后的房屋占有使用费的问题，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。《房屋租赁合同》到期后，即使双方未就合同的有效性表达意见，但陈德华根据原合同也应当知道其使用租赁房屋的期限已届满，此时，陈德华应在合理期限内腾退租赁房屋，但陈德华却未能及时腾退房屋，陈德华的行为已经对中兴公司的权益造成的损害，中兴公司基于陈德华的行为最直接的损失即涉案租赁房屋进入租赁市场后可获得的租金收益，中兴公司与陈德华签订的原租赁合同约定的租金标准明确，且与出租人中兴公司的损失相当，故一审法院对中兴公司要求陈德华按照原租赁合同每月3780元的标准计算自2019年1月1日起至实际腾退房屋之日止的诉讼请求予以支持。中兴公司与陈德华未再签订租赁合同，中兴公司有权随时要求陈德华腾退房屋，但应给予其合理的腾退时间，故一审法院对中兴公司要求陈德华腾退租赁房屋的诉讼请求予以支持。陈德华辩称双方在前一份租赁合同到期后，就继续租赁房屋达成了口头约定，一审法院认为，陈德华未举示证据证明该答辩意见，且中兴公司并未以书面形式作出放弃自身权益的意思表示，其未在前一份租赁合同到期后继续收取租金的行为亦不构成放弃房屋占有使用费的意思表示，故一审法院对该答辩意见不予采纳。综上，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告陈德华于本判决生效之日起三十日内腾空并返还原告重庆钢铁集团中兴实业有限责任公司位于重庆市江北区××街旧1号临时商业用房；二、被告陈德华于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆钢铁集团中兴实业有限责任公司支付自2019年1月1日起至实际腾退租赁房屋之日止按照3780元／月计算的房屋占有使用费。二审中，上诉人陈德华向本院举示：证明一份及照片三张，拟证明2016年8月中旬，因暴雨导致门面发生垮塌，在中兴公司拒绝维修后，由上诉人自行组织施工修建，产生施工费3.8万元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人中兴公司对此发表质证意见认为，对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该主张也超过诉讼时效。且根据房屋租赁合同第11条约定，由承租人负责保养和维修，即使有损失，也应由上诉人自行承担。本院认为，上诉人举示的证明系其自行书写，虽然有证明人签字，但证明人未出庭作证，对该证明真实性无法确认，不予采信。对于照片，由于无法达到上诉人证明目的，亦不予采信。二审另查明，因新冠肺炎疫情影响，2020年1月24日，重庆市启动重大突发公共卫生事件I级响应。2020年3月10日24时起，重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组将突发公共卫生事件I级响应调整为Π级响应。2020年3月24日24时起，突发公共卫生事件应急响应级别下调为Ш级。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、中兴公司作为原告主体是否适格？二、中兴公司主张房屋占有使用费的请求是否应当支持？三、陈德华主张因受新冠疫情影响请求减免房屋占有使用费是否应当支持？本院评判如下：一、关于中兴公司作为原告主体是否适格？中兴公司在其工矿用地范围内擅自修建的案涉房屋已被规划行政部门认定为违法建筑。依照相关规定，违法建筑不适用所有权的原始取得。中兴公司基于建造行为虽然不能当然取得对违法建筑的所有权，但其对该违法建筑的占有应当作为一种事实状态受到法律保护。在违法建筑尚未拆除之前，中兴公司作为建造人和管理人对违法建筑即案涉房屋享有民事权益。中兴公司基于其与陈德华的房屋租赁合同关系，主张给付房屋占有使用费而提起诉讼，是适格原告。陈德华该上诉理由不能成立。二、关于房屋占有使用费的请求是否应当支持？根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，经重庆市规划局江北区分局出具《限期拆除（回填）违法建筑决定书》确定，案涉房屋属于《重庆市城乡规划条例》第七十四条规定的未进入规划审批程序的违法建筑。中兴公司和陈德华签订的《房屋租赁合同》无效。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款还规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，虽然中兴公司和陈德华签订的《房屋租赁合同》无效，但陈德华实际占有使用案涉房屋，获取了实际使用利益，理应支付占有使用费。占有使用费的标准可参照租赁合同约定，即3780元/月，计算至实际腾退租赁房屋之日止。陈德华上诉称双方在租赁合同到期后，就继续租赁房屋达成了口头约定，不再收取租金。对此，陈德华并未举示充分证据证明其主张，本院不予支持。中兴公司主张房屋占有使用费，于法有据。一审法院判决陈德华支付房屋占有使用费，并无不当。陈德华该上诉理由，亦不能成立。窗体底端三、关于受新冠疫情影响请求减免房屋占有使用费是否应当支持的问题？根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第一款规定，承租国有企业以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。本案中，陈德华承租案涉房屋用于餐饮经营，其主张因受疫情及疫情防控措施影响，疫情期间并未实际经营，请求减房屋占有使用费，符合国家相关政策规定，应予支持。本院酌情扣减3个月的房屋占有使用费。为了便于表述及计算，本院将房屋占有使用费的起算时间推迟3个月起算，即从2019年4月1日起算。综上所述，由于出现新事实，陈德华的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市江北区人民法院（2020）渝0105民初20981号民事判决第一项；二、撤销重庆市江北区人民法院（2020）渝0105民初20981号民事判决第二项；三、陈德华于本判决生效之日起十五日内向重庆钢铁集团中兴实业有限责任公司支付自2019年4月1日起至实际腾退租赁房屋之日止按照3780元/月计算的房屋占有使用费。一审案件受理费减半收取797.75元，由陈德华负担；二审案件受理费1595.50元，由重庆钢铁集团中兴实业有限责任公司负担300元，由陈德华负担1295.50元。本判决为终审判决。审 判 长 陶旭东审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二一年四月二日法官助理 彭松涛书 记 员 谢 静