贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终636号上诉人（原审被告）：赵泽用，男，1972年4月16日出生，汉族，住贵州省盘州市。上诉人（原审被告）：黎花，女，1975年4月4日出生，汉族，住贵州省盘州市。二上诉人共同委托诉讼代理人：简勇，系北京市浩天信和（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201910099329。二上诉人共同委托诉讼代理人：秦开洪，系北京市浩天信和（贵阳）律师事务所律师，执业证号：1520120150217417。被上诉人（原审原告）：成都市绿都物业管理有限公司六盘水分公司，营业场所：贵州省六盘水市钟山开发区红桥中路领翊国际五金建材商贸城1期1栋5楼9-11号，统一社会信用代码：915202005993845727。负责人：周亮，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张佳，系贵州胜创律师事务所律师，执业证号：15202201411552927。委托诉讼代理人：黄静，系贵州胜创律师事务所律师，执业证号：15202200211727453。上诉人赵泽用、黎花因与被上诉人成都市绿都物业管理有限公司六盘水分公司（以下简称“成都物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初7136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。赵泽用、黎花上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或在查清事实后直接改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，进而导致裁判结果错误。一、一审法院仅依据贵州天翊房地产开发有限公司与被上诉人签订的《前期物业服务合同》及二上诉人与贵州天翊房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》即认定二上诉人购买的物业受《前期物业服务合同》的约束，缺乏事实根据和法律依据，客观事实严重不符，恳请依法予以纠正。首先，《前期物业服务合同》明确约定了售楼部不属于被上诉人物业服务的范围，售楼部的物业服务应另行协商，即被上诉人明确将贵州天翊房地产开发有限公司售楼部的物业服务排除在其物业服务之外，虽二上诉人与贵州天翊房地产开发有限公司就案涉物业的买卖签订《商品房买卖合同》存在有关物业条款的约定，但由于《前期物业服务合同》将案涉物业排除在外，《商品房买卖合同》中物业条款不具备履行基础和前提，属客观履行不能的条款。其次，《商品房买卖合同》中的物业条款属于格式条款，贵州天翊房地产开发有限公司未就《前期服务服务合同》及《商品房买卖合同》中的物业条款对二上诉人尽合理的提示义务，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条之规定，《商品房买卖合同》中的物业条款不应作为合同的内容。此外，被上诉人也未与二上诉人就物业服务签订过任何合同。因此，被上诉人与二上诉人之间并未形成物业服务合同法律关系，被上诉人要求二上诉人承担物业费的支付义务没有请求权基础。最后，从二上诉人提供的案涉物业的照片可以看出，案涉物业整体上独立于整个小区，属于完全独立的物理空间，贵州天翊房地产开发有限公司的售楼部均独立于整个小区，并没有任何小区将售楼部作为整体小区的一部分纳入整个小区的物业服务范围，即被上诉人将二上诉人案涉物业纳入其服务范围并收取物业费缺乏客观事实基础。二、在正常的物业服务合同法律关系中，按照民事诉讼谁主张谁举证的规则，作为物业服务提供方的被上诉人应当举证证明其与二上诉人之间存在物业服务合同法律关系，且其已按照合同约定的服务标准履行了物业服务义务，否则其应承担举证不能的法律后果。然而本案一审法院以二上诉人未提供证据证明被上诉人未提供物业服务为由，直接判决二上诉人承担物业服务费支付义务，明显属于举证责任分配错误，并导致裁判结果错误。在正常的物业服务合同法律关系中，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，当事人对自己的主张应当提供证据予以证明，未能提供证据证明，应当承担举证不能的法律后果，且主张法律关系存在的一方，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，作为物业服务企业的被上诉人，应对其与二上诉人之间存在物业合同法律关系及其按照合同约定履行了相应的物业服务义务、提供的物业服务符合合同约定等产生法律关系的事实承担举证责任。前已阐明，被上诉人与二上诉人之间不存在物业服务合同法律关系。如认定双方存在物业合同法律关系，被上诉人一审中提供的证据的真实性、合法性、关联性存疑，尤其是2020年10月29日通过韵达快递寄送的证据甚至有编造证据的嫌疑，依法应当不予采信，即被上诉人没有证据证明其向二上诉人提供了物业服务。即使将被上诉人的一审证据作为认定案件事实的依据，也不能证明被上诉人在2019年6月17日至2020年9月17日整个期间内提供了物业服务。在此仅举一例加以说明，如被上诉人提交的巡逻表的记录开始日期为2019年12月22日且之后的巡逻记录均不连续，侧面证明其他时间被上诉人并未开展物业服务工作。事实上，不仅仅是巡逻表，被上诉人提交的其他证据均不能证明其在主张的物业费期间内提供或者完整提供了物业服务，即使被上诉人辩称物业服务系综合性服务，但综合被上诉人的全部证据也不能形成完整证据链条，不足以证明其在2019年6月17日至2020年9月17日期间提供了物业服务。此外，二上诉人提交的证据证明了被上诉人未提供物业服务，仅有的几张照片出现了似有物业人员的身影均为了索要物业费而刻意为之，整个小区物业管理脏乱差，根本无法达到物业服务合同约定的国家二级标准。因此，被上诉人作为物业服务企业，未能举证证明物业服务合同法律关系的产生，应承担举证不能的法律后果，应当推定被上诉人未提供物业服务或仅在部分期间提交了服务，即使认定被上诉人在部分期间提供了物业服务，其提供的物业服务也未达到物业合同约定的服务标准。本案并不适用举证责任倒置的情形，一审法院不但没有因被上诉人举证不能判决驳回其诉讼请求或调减物业服务费，反而要求二上诉人对原告未提供服务承担举证证明责任，且以二上诉人未举证证明被上诉人未提供物业服务判决二上诉人支付全部物业费，属于严重的举证责任分配错误，依法应当予以纠正。三、很明显，根据二上诉人一审提供的证据显示，被上诉人并未对二上诉人履行物业服务义务，其仅是为了达到向二被上诉人收取物业服务的目的而有意制作、收集相关证据。无论从被上诉人自身出示的证据还是二上诉人出示的证据，均可以清晰证实，被上诉人并未按照物业服务标准及与贵州天翊房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定对二上诉人提供过物业服务，且被上诉人对天翊国际小区的物业服务也未达到约定的标准。综合全案证据及被上诉人一审庭审陈述，可以认定被上诉人并未向二上诉人履行物业服务义务，被上诉人无权向二上诉人主张物业费。即使认定被上诉人提供了一定的物业服务，其提供的物业服务明显未达到约定的标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照约定承担违约责任，没有约定的，受损方有权要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，前期物业服务合同没有约定被上诉人未提供服务或者提供服务不符合约定时被上诉人应承担的违约责任，根据前述法律规定，因被上诉人未提供服务或提供的服务不符合合同约定的标准的，业主有权拒绝支付物业费或请求降低物业费的支付标准。因被上诉人的物业服务不符合合同约定，二上诉人为满足物业使用需求与供电公司、供水公司签订供电、供水合同并聘请保洁员等，导致二上诉人经济损失约12万元。根据前述法律规定，应对被上诉人主张的物业费进行调减，而二上诉人的经济损失、被上诉人未提供服务的期间等可以作为调减费用的因素予以考量。如二审法院仍然认定二上诉人应当支付物业费，恳请二审法院依法对物业费的支付标准及金额予以调减。四、在我国，建筑物实行区分所有，物业费的缴纳应当分户缴纳，案涉物业系建筑面积相同的4层组成的独幢商业，整幢系二上诉人所有，被上诉人没有也不可能为整幢物业提供物业服务，据此，即便认定二上诉人应支付物业费，按照产权面积计算物业费明显有失公平，应当予以调减。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。二上诉人购买的物业系贵州天翊房地产开发有限公司的售楼部，是一幢独立的商业，共有四层，但内部空间封闭，不同于1-4层可区分所有、每层之间的具有公用部分且均由被上诉人提供物业服务的普通商业，除1层外案涉物业不可能与其他业主存在共有或共同管理的部分。根据物业服务的行业习惯，物业服务企业为普通商业的各层业主提供物业服务并按照各层业主各自所有的产权面积收取物业费，因独幢商业仅1层可能与其他业主存在共有部分，物业费的收取也均按照1层的建筑面积为计算基数。被上诉人未对案涉物业1-4层之间的楼梯、走廊、厕所、墙体等共有部分提供任何物业服务，却按照产权面积对案涉物业的每一层均收取物业费明显有失公平，按照公平原则及行业习惯，即使认定二上诉人应当缴纳物业费，也应当按照案涉物业第1层的面积作为物业费的计费基数，恳请贵院根据合同权利义务对等原则，调整物业费金额。二审中补充如下意见：1、一审判决事实认定错误，贵州天翔房地产开发有限公司与被上诉人签订的物业服务合同第二十八条载明了本期甲方自有办公区域及销售部物业服务相关事项另行商定。一审法院在对事实进行认定时，以前期物业服务合同对业主具有约束力，且房开公司与业主签订的房屋买卖合同也有前期物业的约定，由此推导出业主授权选定前期物业服务机构，但该推导的前提是物业服务合同已经明确的物业服务区域范围内的业主，也即是该推导成立的前提必须是房开公司与物业公司之间就相应的物业服务区域的物业服务已经达成合意。而针对上诉人所购买的房屋，前期物业服务合同明确约定售楼部的物业服务由双方另行协商，说明房开公司与物业公司对上诉人所购买的房屋区域并未达成合意，在此前提下不可能同理推导购买该物业的业主已经授权房开公司选定物业服务机构，对上诉人物业服务区域房开公司与被上诉人没有达成合意，所以不具有授权的基础，也不可能推导出上诉人与被上诉人形成物业法律关系的事实。2、在法律关系的前提下，物业服务合同作为双务合同证明合同已经履行的责任在于被上诉人，同时上诉人所购买的独栋商业相对于案涉的封闭式小区独立存在，且区域内相应的空间按照物业区分的规定，也属于共同服务区域。但本案中被上诉人从未提供任何服务，而要求按照独栋面积主张物业服务费，没有事实依据。因为房开公司与被上诉人之间并未对该区域是否纳入服务范围及计算面积进行协商并达成一致。成都物业公司辩称，1、案涉物业属于被上诉人提供物业服务的范围，已有生效判决予以认定。根据证据规则的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判文书所确认的基础事实，无需再举证证明。二上诉人的诉称完全是对前期物业服务合同第二十八条的错误解读，也是违背生效判决予认定的客观事实。2、前期物业服务合同对作为业主的二上诉人具有约束力，双方之间建立物业服务关系，被上诉人已按照合同约定提供物业服务，且被上诉人已提交充分证据予以印证，二上诉人的辩称不能成立。根据举证责任分配的原则反而是二上诉人未尽举证义务，应当承担举证不能后果，同时二上诉人有义务按照合同约定向被上诉人履行缴费义务，此外无论是从《中华人民共和国民法典》或者是物业管理条例的规定，业主均附有按照合同约定缴纳物业费的义务，不得以未接受或者无需接受物业服务为由拒缴物业费用。上诉人称的只应当按照涉案物业一层的面积计收物业费与法律规定及合同约定不相符。二上诉人认为涉案物业仅一层可能与其他业主存在共有部分，不符合常理，二层至四层的建筑物不可能是空中楼阁。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。成都物业公司向一审法院起诉请求：1、判令二被告向原告支付自2019年6月17日至2020年9月17日期间的物业管理费62182.20元（2072.74m×2元/月×15个月）；2、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2014年5月22日，贵州天翊房地产开发有限公司就其开发建设的位于盘县“天翊国际”项目与原告签订了《前期物业管理委托合同》，委托原告对该项目进行物业管理。该合同约定了如下内容：物业名称天翊国际，类型有办公、住宅、商业，坐落位置两河新区50米大道，计入容积率总建筑面积173027.60平方米,总建筑面积206057.24平方米;物业管理服务包括以下内容:物业共用部位维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业按2.5元／月·平方米；业主应于房屋买卖（租赁）合同约定的该物业交付之日起交纳物业服务费，且不论业主是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费；甲方（贵州天翊房地产开发有限公司）与物业买受人签订的买卖合同应当包含物业服务合同约定的内容；乙方（原告）与物业购买人签订物业管理服务协议。原告进驻后，为“天翊国际”项目提供了相关物业服务。2017年1月，被告赵泽用、黎花共同购买“天翊国际”项目中的商业部分1-4层（建筑面积2072.74平方米），并与贵州天翊房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。该合同约定了如下内容：出卖人应当在2017年5月30日前向买受人交付该商品房；出卖人依法选聘的物业服务企业为成都市绿都物业管理有限公司六盘水分公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为2.0/月·平方米（建筑面积），价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费；（收取物业服务费）按照年收取，买受人应当在每年的1月1日前缴费，按照半年收取，买受人应当分别在每年的1月1日前和6月1日前缴费，按照季收取，买受人应当分别在每季度后10日内缴费；买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约，买受人必须每月定时缴纳物业管理费用。同时签订了《补充协议》增加约定：双方确认2017年5月30日为交房日，乙方（买受人）应在该交房日前七日做好交付手续的准备，如无迟延甲方（出卖人）不再另行通知接房；在小区业主委员会成立以前，乙方同意委托甲方为本小区选聘物业服务公司，并与物业服务公司签订《前期物业服务合同》，乙方承诺遵守甲方拟定的临时管理规约，履行前期物业服务合同。合同签订后，贵州天翊房地产开发有限公司将前述商品房交付给被告赵泽用、黎花，后二被告又将该商品房用于经营汽车贸易，盘州市黔顺汽车贸易有限公司于2017年11月16日使用该商品房举行“黔顺汽贸”开业活动，作为其经营场所。2018年9月29日、2018年11月21日、2019年1月1日原告代收了“黔顺汽贸”所缴纳的电费。盘州市黔顺汽车贸易有限公司成立于2010年4月6日，被告赵泽用系该公司法定代表人，股东有李杰新，该公司成立时登记的住所地为贵州省六盘水市盘州市干沟桥。原告主张被告赵泽用、黎花支付2017年11月16日至2019年6月16日期间的物业服务费，贵州省六盘水市中级人民法院已作出（2019）黔02民终1776号民事判决书，该判决现已发生法律效力。一审法院认为，业主委员会或业主大会与依法选聘的物业公司签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力，物业公司有权要求不动产权利人按物业服务合同约定的标准计付费用。如果业主对物业公司提供的服务质量有异议，应当另行主张，但不能成为拒付物业管理服务费的理由。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在物业服务合同生效期间，双方都应当遵循诚实信用原则，履行好各自的义务。根据《物业管理条例》第七条第五款规定，业主在物业管理活动中，需履行按照交纳物业服务费用的义务。业主不能仅因在一定时期内没有享受到服务，就拒付相应的物业费。作为物业公司，在收取业主交纳的物业管理服务费的同时，应当提供与其收费标准相符的服务内容，在管理与服务小区期间，应不断加强服务意识，增进与业主的沟通，诚信履行物业服务合同。原告与贵州天翊房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》以及被告赵泽用、黎花与贵州天翊房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系签约各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，对签约各方当事人具有约束力，签约各方当事人应当依照合同约定履行相应义务。被告赵泽用、黎花主张贵州天翊房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订的《前期物业管理委托合同》第二十八条约定“本区域内甲方自有办公区域及销售部物业服务相关事项另行商定”，而案涉物业原来就是甲方的售楼部，双方未对该部分物业服务相关事项另行商定，故案涉物业不属于原告的物业服务范围，且原告未向其提供物业服务，故其不应交纳物业服务费。一审法院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，上述条款表述的是“本区域内甲方自有办公区域及销售部”，现赵泽用、黎花已购买了该销售部物业，该物业不再属于甲方自有，故案涉物业不再属于另行商定的范围。此外，上述合同第十五条甲方权利义务第3项约定“与物业买受人签订的买卖合同应当包含物业服务合同约定的内容”，赵泽用、黎花与贵州天翊房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第二十三条前期物业管理明确约定前期物业管理期间，赵泽用、黎花应向原告交纳物业服务费，且价格为2.0元/月·平方米（建筑面积）。综合上述情况，赵泽用、黎花依据该条款主张案涉物业不在原告的物业服务范围内的抗辩理由无事实及法律依据，不予采纳。对赵泽用、黎花所主张原告未提供物业服务的抗辩理由，因二被告提供的证据不足以证实原告未提供物业服务，应承担举证不能的法律后果，故被告应向原告交纳物业管理费，即自2019年6月17日至2020年9月17日期间物业管理费62182.2元（2072.74×2元/月×15个月）的诉请，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、《贵州省物业管理条例》第五十二条第二款、第五十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：由被告赵泽用、黎花于判决生效后十五日内一次性共同支付原告成都市绿都物业管理有限公司六盘水分公司物业管理费62182.2元。案件受理费677元，由被告赵泽用、黎花共同承担。二审经审理对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、二上诉人主张与被上诉人之间不存在物业服务合同关系的理由是否成立；2、二上诉人是否应当向被上诉人支付物业费，支付金额如何确定。针对争议焦点一。本案上诉人购买诉争房屋，并在与出卖人贵州天翊房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同中“第二十三条前期物业管理”明确约定，出卖人选聘的物业服务企业为被上诉人，物业服务收费价格为每平方2元，同时明确买受人服从出卖人选聘的物业服务公司，定时缴纳物业管理费用，另本院已生效的（2019）黔02民终1776号民事判决书中也已经对上诉人的房屋是否在被上诉人的物业服务范围内等问题进行明确，并判决由上诉人承担2017年11月16日至2019年6月16日期间的物业服务费，故上诉人主张诉争房屋不在前期物业服务合同范围内以及上诉人与被上诉人之间不存在物业服务合同关系的理由不能成立，不予支持。对于争议焦点二。上诉人主张被上诉人并未为其提供物业服务，但从被上诉人一审提供的证据及已生效的民事判决看，被上诉人为上诉人的房屋提供了物业服务，故上诉人应当支付相应的物业费，其要求减少物业费按一层的价格支付物业费没有证据证实，不予支持。综上所述，上诉人赵泽用、黎花的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1354元，由上诉人赵泽用、黎花负担。本判决为终审判决。审判长 罗 敏审判员 林 波审判员 马功云二〇二一年四月二十一日法官助理黄佑玲书记员戴雨佳