贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔23民终697号 上诉人（原审原告）：余斌，男，1985年1月1日生，汉族，住贵州省兴仁市。 委托诉讼代理人：马庆芝，女，1958年12月11日生，汉族，住贵州省兴仁市。 被上诉人（原审被告）：黔西南州富康房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金大道。 法定代表人：黎斌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：任映蓁，贵州心达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩立力，贵州心达律师事务所律师。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司黔西南州分行，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市遵义路**。 负责人：何建，系该行行长。 委托诉讼代理人：于德水，贵州天生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：安旭义，男，1971年1月11日生，汉族，住贵州省贞丰县。系该行职工。 上诉人余斌因与被上诉人黔西南州富康房地产开发有限公司（以下简称富康公司）、第三人中国建设银行股份有限公司黔西南州分行（以下简称建设银行黔西南分行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2020）黔2301民初11202号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 余斌的上诉请求：1、依法撤销兴义市人民法院于2020年11月30日作出的（2020）黔2301民初11202号民事判决书，并依法改判支持上诉人解除合同的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定被上诉人在商品房预售过程中广泛发布“一户一梯”、“70米楼间距”、“三米层高”、“打造兴义最高端住宅”等商业广告宣传系要约邀请，属事实认定错误。2017年，被上诉人在商品房预售过程中广泛发布商品房销售广告内容为：“一户一梯”、“70米楼间距”、“三米层高”、“打造兴义最高端住宅”等商业广告宣传。上述广告属于开发规划范围内的房屋及相关设施，且该宣传所作的说明和允诺具体、确定，上诉人基于对上述广告的吸引与信任，以高于同期同地段商品房的销售价格购买了涉案房屋。在订立商品房买卖合同时，上述宣传内容虽然未载入商品房合同，但其对上诉人选择订立商品房买卖合同以及确定房屋的价格起到了决定性的作用，应当视为要约，视为合同内容的一部分。而被上诉人实际交付的房屋与宣传广告所承诺的内容严重不符，附属设施变更为两户两梯、楼间距大幅度缩小、层高降低。被上述人的一系列行为已构成根本违约，导致上诉人购买的房屋价值贬损，致使双方签订的《商品房买卖合同》合同目的无法实现，故涉案《商品房买卖合同》依法应当解除。二、一审认定上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时被上诉人尚未实施“三年无理由退房”政策系认定事实错误。被上诉人作为黔西南州兴义市的龙头企业，其发布的“三年无理由退房”系单方允诺，该允诺是向社会上不特定对象发出的，一经作出，其所针对就是购买该楼盘的全部业主。一审法院仅依据被上诉人单方面提交的内部文件就认定该“三年无理由退房”政策针对的是2018年10月28日至2018年12月31日且签订有《无理由退房协议》的客户，系认定事实错误。退一步来说，即使被上诉人确实有内部文件明确该“三年无理由退房”针对的是2018年10月28日至2018年12月31日且签订有《无理由退房协议》的客户，那也只是被上诉人内部的规定，上诉人及其他广大业主并不知晓，也没有任何一位人员告知上诉人该宣传还需签署协议方可生效，宣传海报等方面也没标注，而且被上诉人在一审中也没有提供证据证明上诉人有明确放弃签订《无理由退房协议》的证据。故并不能据此认定“三年无理由退房”政策的实施时间、适用条件以及适用对象。上诉人认为，房开作为宣传主体，属于商品房买卖合同中强势的一方，其宣传如果没有明确适用的客户，应认定为其单方作出的允诺，买受人有理由相信其一旦购房后即取得三年内可无理由退房的权利。三、法律服务于政治、经济，但更应当保障社会群众的合法权益。被上诉人作为本地房产开发龙头企业，素有“守合同、重信用”的荣誉称号，但近年以来，由其旗下楼盘所引发的纠纷频发，欺骗消费者的事例已不是个案。上诉人一类普通民众在购买商品房时处于弱势，被上诉人利用其作为本地房产开发龙头企业的优势，在网络平台及线下以广告形式发布原本未打算载入合同内容的宣传广告、默许其员工即商品房销售置业顾问对案涉商品房进行夸大宣传，事后又单方面给上诉人提供格式合同，并以极难引人注意的方式注明其具有单方最终解释权，以至于在发生纠纷后上诉人取证难、维权难。上诉人因购买被上诉人出售的商品房遭受巨大的经济损失，为保护自身合法权益，历经艰难迫不得已拿起法律的武器，希望通过法庭讨回公道。综上所述，一审判决认定事实错误，上诉人为了维护自身合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关法律规定提出上诉，恳请二审法院依法查明事实，判决支持上诉人的上诉请求。 富康公司答辩称,一审认定事实清楚，证据确实充分，应驳回上诉，维持原判。 建设银行黔西南分行陈述上诉人起诉的内容是解除与富康公司签订的《商品房买卖合同》，所以我行不应被列为诉讼参加人。商品房买卖合同的解除与否，与上诉人和我行签订的金融贷款合同解除与否没有必然的联系。我行已经履行了贷款发放义务，上诉人应按约履行自己的合同义务。 余斌向一审法院提出的诉讼请求：一、判令解除余斌与富康公司于2018年12月5日签订的《商品房买卖合同》；二、判令解除余斌与建设银行黔西南分行于2018年12月12日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、本案诉讼费由富康公司承担。 一审法院认定事实：四季花城1组团项目是富康公司是开发建设的。该项目从销售之初，通过销售广告、宣传海报、公众号等方式对外进行宣传。2018年12月5日，余斌作为买受人，富康公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》主要约定，余斌购买由富康公司开发建设的位于黔西南州兴义市，合同约定该商品房建筑面积为160.32平方米，套内建筑面积为108.78平方米，按照套内建筑面积计算，单价为每平方米8319.54元，总价款905000元。付款方式约定“贷款方式付款买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款405000元，余款500000元以银行按揭支付”。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合下列1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件”，第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件。（一）城市基础设施……（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公告服务设施配套建设指标）。1、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交费易时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；2、运动场×；3、游泳池×；4、社区医院×；5、垃圾站×。以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照若逾期（一项或以上），出卖人在30天内整改完毕，若在30天内未完成整改，出卖人一次性按照房屋总价款的万分之五支付买受人违约金，若超过90天内未完成整改，由此给买受人带来的直接损失由出卖人负责赔偿。”第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，（1）逾期在90日之内……（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之一的违约金。”第十四条约定：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的5日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”第十六条约定：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。如规划变更，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人……。”第十七条约定：“（一）经行政主管部门审查批准，建筑工程施工图设计文件商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的设计变更影响到买受人所购商品房质量或者使用功能的，出卖人应当在涉及审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房……”合同还对其他权利义务进行了约定。合同附件一为房屋平面图及位置图。合同附件十二约定了补充协议。补充协议第一条约定：“买受人确认，在与出卖人签订本合同前，已知晓该房屋的地理位置及周边环境状况，且对出卖人拟修建的服务于本项目的公共施舍，包括但不限于箱式变压器、通讯设施设备、消防排风口等不持异议，并对合同标的物有了充分认识和判断，买受人基于自身独立的认识和判断签订本合同。该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋、楼层或地形不同，局部结构、层高、面积可能存在差异。样板房已经出卖方装修改造，不作为双方交房标准。实际交付的该商品房室内结构、装修标准以建筑施工规划设计图及买卖合同附件约定为准……。”第十条约定：“双方同意本合同第十七条补充如下：本条所指的结构形式变更是指结构根本性变化，户型变更是指变化导致厅、室增减；空间尺寸变更是指设计变更原因引起层高、开间超过10%以上的变化，不含因施工原因或采用新材料原因引起的局部变化；朝向变更是指发生45度以上变化。本合同所指的设计变更不包括出卖人根据合同订立后国家或者贵州省及本地新颁布的法律、法规、规章或者有关政府部门的要求必须进行的设计变更。”第十九条约定：“1.关于通知的约定：（3）出卖人向买受人发出短信、微信、传真、电子邮件，自甲方发出之日即视为送达。（4）双方约定出卖人可以媒体公告的方式实施交房通知书的送达，即出卖人在买卖合同约定交付期限10日前的5日内在《黔西南日报》上刊登交房公告……交房通知书在刊登后视为送达买受人，并以通知确定的交付时间为交房时间。……2.出卖人针对买受人所购商品房及所有在楼宇、项目所做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸广告、电视广告、沙盘、模型、样板房等）凡未列入买卖合同即本补充协议内容的，仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约和承诺。上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同以及附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。”富康公司在出卖人处盖章予以确认，余斌在买受人处签名捺印予以确认。《商品房买卖合同》签订当日，余斌向富康公司支付了购房首付款405000元、产权登记费160元、房屋维修基金9619元。《商品房买卖合同》签订后，余斌作为借款人，建设银行黔西南分行作为贷款人，富康公司作为保证人，签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，合同第十九条约定：“本合同履行期间，借款人与售房人就房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行。借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务……”第二十九条约定：“借款本金为人民币500000元。”第三十四条约定贷款人将款项一次性划入黔西南州富康房地产开发有限公司的账户。合同签订后，建设银行黔西南分行向余斌发放贷款500000元并直接汇入了富康公司账户，富康公司向余斌出具了收款收据。2018年10月28日，富康公司作出了《关于在开发楼盘住宅（试行）实施无理由退房的重大决定》，载明：“一、试行时间：2018年10月28日至2018年12月31日。三、实施原则：自本决定执行之日起购买富康销售楼盘普通住宅商品房的客户，亦签署并严格履行《商品房买卖合同》的各项义务，无任何违约行为，并且符合《无理由退房协议》条件的，自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议》之日起三年后在约定期限内，均可无理由退房。”2018年10月30日富康公司其在宣传海报上用大字凸显“三年无理由退房”字样，整个宣传海报的底部用小字标注“本广告所有图文资料仅供参考，所有内容均以政府最后批准之法律文件及买卖双方签订的合同为准，开发商保留最终解释权”。富康公司的四季花城1组团项目已经取得了《建设用地规划许可证》《不动产权证书》《商品房预售许可证》《建设工程竣工规划认可证》《建筑工程施工许可证》，并完成了《贵州省建设工程竣工验收备案表》。2019年12月25日，富康公司向余斌发出了交房通知书，告知其于2019年12月30日至31日交房。2019年12月28日，富康公司在黔西南日报上刊登了《交房公告》。余斌于2019年12月31日到现场验房。余斌认为富康公司达不到交房条件，存在违约行为，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，故诉至法院。 一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。案涉《商品房买卖合同》标的物为兴义市丰都街道办事处四季花城1组团第1-22幢1单元9、10层1-5-1号房。四季花城是富康公司开发的项目，在建之初即通过销售广告、宣传海报、公众号等对外进行宣传预售。商品房建成后，部分购房人认为富康公司交付房屋不符合约定、进行虚假宣传、擅自变更设计等要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”即合同的解除有约定解除和法定解除两种。本案富康公司与余斌签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。对于双方签订的《商品房买卖合同》是否符合解除条件的争议，余斌认为富康公司在销售过程中发布销售广告及宣传资料中包括“一户一梯”、“70米楼间距”、“三米层高”、“打造兴义最高端住宅”等，足以影响其所购房屋的价格及对合同订立具有重大影响，应当视为合同内容。但实际交房时一户一梯变成两户两梯、楼间距大幅度缩小、层高降低、外墙敷料廉价低端等与宣传资料不符情形，违反约定构成违约。对此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”可见，商品房的销售广告和宣传资料的原则定性为要约邀请，当出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才能视为要约。要约尚需经承诺后，合同方成立。即销售广告和宣传资料视为合同内容必须同时符合以下条件：一是出卖人就房屋及相关设施所作的说明和允诺仅限于商品房开发规划范围内；二是所作的说明和允诺具体、确定；三是对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。本案中，余斌、富康公司提供的广告宣传页中已载明该广告仅供参考，所有内容均以政府最后批准之法律文件及买卖双方签订的合同为准。双方在签订买卖合同时，也明确注明以签订的《商品房买卖合同》为准，富康公司所做的销售资料及宣传资料凡未列入买卖合同即本补充协议内容的，仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约和承诺。上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以《商品房买卖合同》以及附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。富康公司并未就涉案房屋及设施作出具体确定的说明或允诺，余斌亦未证明该宣传页对涉案房屋价格的确定有重大影响。余斌作为商品房购买人，应该知道购买商品房属于风险性较高的行为，作为理性的购房人，其本身也应对宣传广告中所包含的不确定性存在合理预期。在签订正式的《商品房买卖合同》时亦应尽到一定的审慎义务，对合同重要条款、事项进行核查。若认为其所提的“一户一梯”、“70米楼间距”、“三米层高”对其购房有重大影响，应在签订正式的《商品房买卖合同》中明确约定。余斌、富康公司签订的涉案合同中并没有对层高、楼间距等余斌所提的问题进行约定，故不存在前述违约问题。 关于富康公司宣传“三年无理由退房”的问题，富康公司在宣传资料中写有：“相对于产品而言，变化更大的是市场，购房者担心在房价高时买，在房价低时却不得不卖。富康实业承诺的3年无理由退房，无论市场涨跌，3年后按购入价退回支付房款……”。宣传资料中明确注明，该项约定是为解决购房者在面临市场涨跌时，可以在3年后按购入价退回支付房款。故3年无理由退房是在房价发生波动的情况下，在3年后可以选择退房。并且富康公司的该项政策是在2018年10月28日时决定实施，针对的是2018年10月28日至2018年12月31日，且签订有《无理由退房协议》的客户。余斌与富康公司于2018年12月5日签订《房屋买卖合同》，但并未与富康公司签订《无理由退房协议》，富康公司的该政策对余斌并不产生效力，故一审法院对其主张不予支持。余斌认为富康公司在商品住房交付使用时，应当向购房人出示工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案相关证明资料、面积实测报告。对此，富康公司已举证证明其开发的四季花城是按规划设计完成建设，取得了六证两书，其中即有竣工验收备案表、房屋面积实测报告，符合《房屋买卖合同》约定的交房所需要符合“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、实测技术报告”，合同只是明确“符合”条件，非“出示”，且富康公司提出交房时在销售中心进行展示，故不存在不符合前述交房条件的问题。综上所述，余斌以前述事由主张解除与富康公司签订的《商品房买卖合同》，既未达到合同约定的解除条件，也未达到法定解除条件。故对余斌要求解除《商品房买卖合同》主张，不予支持。 关于余斌与建设银行黔西南分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是否可以解除的问题。余斌以富康公司违约为由，要求解除与建设银行黔西南分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。在双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，明确注明余斌与富康公司产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的纠纷，均与建设银行黔西南分行无关，本合同仍应正常履行。余斌与富康公司签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，余斌仍应承担本合同项下的还款义务。余斌并未提供其他证据予以证明双方之间存在其他解除合同的事由，故对余斌要求解除与建设银行黔西南分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回余斌的全部诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由余斌负担。 二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以认定。 本院认为，本案的争议焦点为本案购房人是否能解除《商品房买卖合同》。 本案中，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。上诉人与富康公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案购房人认为其认为富康公司在销售过程中发布销售广告及宣传资料属邀约而非邀约邀请，其购房行为属承诺，经受要约人承诺，要约人应该受到该意思表示约束。所谓邀约和邀约邀请，其区别在于（1）邀约是指在订立合同的意思表示，行为人在法律上应承担责任。要约邀请，是希望他人向自己发出邀约的意思表示。要约邀请是一种缔约的预备行为，只能唤起他人邀约，不能导致他人承诺。（2）邀约中，表明当事人愿意接受邀约约束的意旨，而要约邀请中，要约邀请人有决定承诺与否的自由，不受拘束。（3）邀约内容必须具备和合同成立的必备条款，要约邀请不必具备这些条款。（4）邀约内容具体确定，而邀约邀请不具体、不确定。故本案中，购房人所主张的商业宣传和广告并非针对特定人，对房屋房号、面积、价格均未明确标出，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”商品房的销售广告和宣传资料原则上定性为要约邀请，当出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才能视为要约。本案中，出卖人的房屋符合整体规划，购房人所提供的富康公司广告宣传页中已载明该广告仅供参考，所有内容均以政府最后批准之法律文件及买卖双方签订的合同为准。双方在签订买卖合同时，也明确注明“以签订的《商品房买卖合同》为准，富康公司所做的销售资料及宣传资料并未列入买卖合同即本补充协议内容的，仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约和承诺。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束”。本案购房人亦未证明该宣传资料对涉案房屋价格的确定有重大影响或者其他导致合同目的不能实现的情形，故一审判决并无不当，应予维持。 关于“富康公司承诺三年无理由退房”的问题，一审法院已进行详细说理，本院不再赘述。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由余斌负担。 本判决为终审判决。 审判长 石 鑫 审判员 陈映桃 审判员 查必林 二〇二一年四月一日 书记员 张 雪