广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0802民初316号原告湛江红德利物业服务有限公司，住所：湛江市赤坎区×××××××××××××××××商铺。法定代表人梁伟忠，该公司执行董事。委托代理人周宇，男，广东汉基律师事务所律师。委托代理人张志成，男，广东汉基律师事务所律师助理。被告汤小珍，女，1975年10月25日出生，汉族，住广东省广州市南沙区×××××××××××，公民身份号码：440×××××××********。原告湛江红德利物业服务有限公司诉被告汤小珍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月25日受理后，依法适用小额诉讼程序，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人周宇、张志成到庭参加诉讼，被告汤小珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法作缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称：被告系湛江市赤坎区××××××××××××××××××买受人，房屋面积121.01平方米，车房面积25.06平方米。根据《购买配套小车库使用协议书》及《鑫紫荆花园物业服务协议》的约定，原告为被告提供物业管理服务，协议期限自2018年4月25日至2023年12月31日；原告向业主收取物业服务费，车房按每平方0.5元每月计付物业服务费，住宅物业服务费为0.5元/月/平方米，维修基金为0.1元/月/平方米，每月分摊费用为77.81元。被告只缴纳了2018年4月-6月的物业服务费267.3元，自2018年8月1×日至2020年3月1×日的费用被告没有缴纳，为此，请求判令：1、被告立即向原告支付车房服务费250.60元、房屋服务费1210.1元、梯灯费3×元、路灯费2×元、电控门维护费4×元、维修资金费242元，共1798.7元；2、被告按2020年1×月人民银行公布的一年贷款市场报价利率四倍标准向原告支付自2018年8月1×日起至车房服务费清偿之日止的资金占用期间的利息损失；3、被告按2020年1×月人民银行公布的一年贷款市场报价利率标准向原告支付自2018年8月1×日起至房屋服务费及分摊费用清偿之日止的资金占用期间的利息损失；×、被告承担本案的所有诉讼费。被告汤小珍不出庭应诉，向本院提交了书面答辩状，辩称：一、原告没有诉讼主体资格，其没有经过业主大会公开选聘为本小区的合法物业公司，没有经过街道办和住建局的备案，不具备在本小区进行物业服务的资格。二、我方和原告于2018年4月25日签订的物业服务协议没有法律效力。我买了本小区的车房，需要办理不动产权证，但原告以签订该物业服务协议为前置条件，并要求我一次性交付3个月物业费和按手印同意罢免业主委员会，这是属于乘人之危的霸王条款，签订协议和缴费不是我的自愿，完全是被迫的行为，且原告组织了几十人统一着黑色服装，强行赶走了在本小区代管服务的湛江兴祥物业服务有限公司并在小区耀武扬威，致使我等广大业主心存恐惧，签订协议是在恐惧的环境下不得已而为之。该协议违反了合同法的平等原则，显失公平，系一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，该协议无效，应该予以撤销。综上所述，该协议不能成为原告作为本小区合法物业公司收取物业费的依据，请依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：汤小珍系湛江市赤坎区××××××××××××××××××业主，房屋面积为121.01平方米。汤小珍于2009年5月18日与湛江大成建设房地产有限公司签订《购买配套小车库使用协议书》，约定汤小珍购买湛江市赤坎区××××××××××××××××小车库（25.06平方米），并同意每月按车库面积0.5元/平方计交物业管理费给物业服务公司，每月十日前付清上月的管理费，逾期一天按应交物业管理费的百分之一加付违约金给物业公司。2018年4月25日，汤小珍与原告签订《鑫紫荆花园物业服务协议》，约定由原告为汤小珍所在的小区提供物业服务，住宅按×.5元/月/平方米计收服务费，维修基金按0.1元/月/平方米计收；物业服务费和共用水电分摊费按月收取，应当于每月10日前向原告足额缴纳上月的费用。签订协议后，汤小珍于2018年6月24日向原告缴纳了267.3元费用（包括2018年4月-6月的物业服务费181.50元、维修资金36.3元、梯灯费3.6元、路灯费2.4元、电控门维护费6元、车房服务费37.5元）。2021年1月25日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付2018年8月10日至2020年3月10日物业服务费等1798.7元。原告主张2018年8月10日至2020年3月10日的物业服务费为1210.1元（按0.5元/月/平方米，0.5*121.01平方*20个月）、车房服务费为250.6元（按0.5元/月/平方米，0.5*25.06平方*20个月）、维修基金242.2元（按0.1元/月/平方米，0.1*121.01平方*20个月）、梯灯费32元（1.6元/月*20个月）、路灯费24元（1.2元/月*20个月）、电控门维护费40元（2元/月*20个月），上述费用共1798.9元。另，汤小珍于2021年3月7日向本院提交了《民事反诉状》，但其没有按时参加本院定于2021年3月18日上午9时在本院13号审判庭进行的庭审活动，该反诉按撤诉处理。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《鑫紫荆花园物业服务协议》是双方的真实意义表示，其内容不违反国家法律法规强制性规定，合法有效，应遵照履行。被告汤小珍辩称签订该协议是被迫的，协议应予撤销，但其提供的证据均不能证明有被胁迫的事实，应承担举证不能的法律后果；对于原告是否具备在涉案小区进行物业服务的资格问题，原告是具有物业服务资质的企业，其亦与被告签订了服务协议，且实际为涉案小区提供了物业服务，所以被告拒交物业服务费等费用依法无据；关于原告收取被告车库管理费的问题，车库是属于物业管理的范围，根据被告与开发商签订的《购买配套小车库使用协议书》，被告应按每平方0.5元的标准向物业服务公司缴纳管理费。综上，原告提出被告交纳拖欠2018年8月10日至2020年3月10日的物业服务等费用1798.7元的请求合法有据，本院予以支持。被告欠缴物业服务费等费用已构成违约，基于双方签订的《鑫紫荆花园物业服务协议》没有关于违约金的约定，本院酌定被告以欠缴费用为基数，从逾期之日起按2020年12月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付利息，原告请求的违约金超出部分不予支持。被告汤小珍的抗辩意见均没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告汤小珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法作缺席裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条的规定，判决如下：一、限被告汤小珍于本判决生效之日起十日内向原告湛江红德利物业服务有限公司支付物业服务费等1798.7元，并以欠缴费用为基数，从逾期之日起按2020年12月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付利息。二、驳回原告湛江红德利物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付），由被告汤小珍负担；反诉费25元，由被告汤小珍负担。本判决为终审判决。审判员  杨莹莹二〇二一年四月二十日书记员  黄嘉慧附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。