贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终873号上诉人（原审被告）：盘州市光明房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省盘州市翰林街道江源路，统一社会信用代码：91520222697516938L。法定代表人：陆益，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：金达刚，贵州贵友律师事务所律师。一般授权委托诉讼代理人：腾小林，贵州贵友律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张倩，女，1970年6月8日出生，汉族，住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：谭代关，贵州磐桓律师事务所律师。上诉人盘州市光明房地产开发有限责任公司（以下简称光明房开）因与被上诉人张倩商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初3668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人光明房开的委托诉讼代理人金达刚、腾小林，被上诉人张倩的委托诉讼代理人谭代关到庭参加诉讼。本案现已审理终结。光明房开上诉请求：一、撤销一审判决，改判为驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审事实认定不清，一审未按照《补充协议》计算案涉房屋总价款，认定房屋总价款为254636.2元与事实不符。2014年11月22日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》第七条第二款约定该商品房总价款为254636.2元，但签订《商品房买卖合同》的当日上诉人与被上诉人签订了《补充协议》。此后被上诉人购买了车位并管理使用，符合《补充协议》中房和车位一并购买的情形。即被上诉人在原合同中购买的商品房及价格指本条中的以下第1种。房和车位一并购买：住房按建筑面积2260元/㎡，车位价格80000元一个。上诉人与被上诉人签订《补充协议》与被上诉人购买车位并管理使用车位的行为可相互印证其房屋价款应以《补充协议》约定的2260/㎡计算，故房屋总价应为316196.6元（2260/㎡×139.91㎡）。二、一审认定事实不清，认定被上诉人于2012年2月22日支付房款150000元，于2014年12月4日交付房款154636元与事实不符。1、通过编号分别为3069707、3069708的两张《收据》可以得知2012年2月22日被上诉人将150000元分两笔交付给了案外人盘县建安建筑工程有限公司，上述两笔款项上诉人未收到，被上诉人也未提供证据证明向上诉人支付了这两笔款项。故一审认定被上诉人于2012年2月22日支付房款150000元与事实不符。2、2014年12月4日的154636元包含在2014年11月19日支付的158089元中，两张收据记载的系同一笔款项。2014年11月19日被上诉人向上诉人支付158089元，在扣除税费3453元后，2014年12月4日上诉人向盘县住房和城乡建设局的预售监管账户上存入154636元，产生了编号0007524号的《盘县商品房预售专用收据》，之后被上诉人向上诉人于索要了该收据，该收据载明的金额154636元与2014年11月22日上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条被上诉人应当交付的首期购房款的数额一致。因此，编号0007524号《盘县商品房预售专用收据》载明的金额154636元包含在2014年11月19日支付的158089元中。且被上诉未提出证据证明于2014年12月4日向上诉人支付了154636元。故一审认定被上诉人于2014年12月4日交付房款154636元的事实系属错误。三、一审认定事实不清，被上诉人尚欠被上诉人149999.6元房款未支付。上诉人与被上诉人于2014年11月22日签订了《商品房买卖合同》，《商品买卖房合同》第十四条第（四）款约定被上诉人应支付专项维修基金。同日上诉人与被上诉人又签订了《补充协议》，《补充协议》约定被上诉人在原合同中购买的商品房及价格指本条中的以下第1种。即房和车位一并购买：住房按建筑面积2260元/㎡，车位价格80000元一个。此后原告购买车位，并管理使用该车位。其次，被上诉人还应支付维修基金11892元。故被上诉人总共需支付上诉人购房款316196.6元、车位款80000元、维修基金11892元共408088.6元。被上诉人仅于2014年11月19日支付了158089元，2015年4月23日通过中国建设银行股份有限公司盘州支行按揭贷款支付了100000元共258089元。尚欠149999.6元房款未缴纳。四、一审支持按年利率4.2%计算逾期办理商品房转移登记的违约金系适用法律错误。被上诉人以年利率4.2%计算逾期办理房屋转移登记的违约金计算标准标准过高，一审支持该年利率系法律适用错误。在上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中未约定逾期办理房屋产权转移登记违约金的计算方式，根据《最高人民法院第九次民商事会议纪要》第五十条规定，认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。不可机械套用《最高法院关于审理民间借贷案件适用法律的若干问题规定》第二十九条第二款规定支持原告主张的逾期交房违约金。张倩辩称，一审认定的事实准确，适用法律正确，应维持原判。张倩向一审法院起诉请求：一、判令被告光明公司支付原告张倩2015年12月31日至2020年5月20日期间的逾期交房违约金50686元;判令被告光明公司以房屋总价款316197元为基数按日万分之一支付原告张倩2020年5月21日至商品房满足交房条件之日止期间的违约金;二、判令被告光明公司支付原告张倩2016年3月30日至2020年5月20日期间的逾期办理产权转移登记违约金55049元;判令被告光明公司以房屋总价款316197元为基数按年利率4.2%支付原告张倩2020年5月21日至商品房产权转移登记完毕之日止期间的逾期办理产权转移登记违约金;以上合计105735元。三、本案诉讼费由被告光明公司承担。一审法院认定事实：涉案房屋系案外人余鸿应转给原告张倩通过集资方式向盘县建安建筑工程有限公司购买的，该房屋由被告光明公司具体负责开发和承建，对于盘县建安建筑工程有限公司向其内部职工（主要是其公司下属的项目经理）通过集资方式购房（即团购）予以认可，并于2014年11月22日与原告张倩签订了一份《商品房买卖合同》。双方约定：原告张倩向被告光明公司购买位于盘州市翰林街道观月商业广场1单元15层2号或1-15-2商品房一套，房号为1-15-2。房屋竣工后，以房屋所有权登记的地址为准，建筑面积139.91平方米，套内建筑面积为118.19平方米,该商品房总价款为254636.20元;原告张倩首付房款154636.20元，余款100000元以银行按揭或公积金贷款方式支付，被告光明公司在2015年12月30日前交付房屋，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产，测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足第十二条中被告光明公司承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。（一）城市基础设施：1、上水、下水，交付时达到使用条件，2、供电，净值时达到使用条件；（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标），公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程净值时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；被告光明公司负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始终登记，双方还对商品房基本状况、商品房交付使用条件、交接手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任，前期物业管理、其他事项进行了约定。同时，双方约定了逾期交房责任和交接手续：除不可抗力外，被告光明公司未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付的，按照下列第1种方式处理：（1）逾期在30个工作日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告光明公司按日计算支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30个工作日内支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30个工作日，有权退房。退房的，应当书面通知被告光明公司。被告光明公司应当自收到退房通知之日起30个工作日内退还全部已付款，并按照全部已付款的1%向支付违约金。要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告光明公司按日计算支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30个工作日内支付违约金。该商品房达到第十一条约定的交付条件后，被告光明公司应当在交付日7日前，书面通知或电话通知办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，被告光明公司应当出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告光明公司承担，并按照第十三条处理。应在收到书面通知或电话通知7日内，办理该商品房的交接手续。……查验该商品房后，对被告光明公司所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。双方未约定房屋转移登记时间及违约责任。同日，双方签订补充协议约定：1、房和车一并购买：住房按建筑面积2260元/平方米计算（具体构成项目为：住房按建筑面积1820元/平方米，营业税及附加税，企业所得税，土地增值税，印花税合计400元/平方米来组成）、车位价格每个80000元。2、单独购房：住房按建筑面积2360元/平方米计算（具体构成项目为：住房按建筑面积1860元/平方米，营业税及附加税，企业所得税，土地增值税，印花税合计540元/平方米来组成），但双方未明确按上述何种价格计算；双方对原合同第四条抵押变更及补充协议优于原合同进行了约定。原告张倩于2012年2月22日支付房款150000元，于2014年11月19日支付房款158089元、2014年12月4日交付了房款154636元，2015年4月23日通过中国建设银行股份有限公司盘州支行按揭贷款100000元支付房款，以上共计562725元。2014年12月10日，双方到盘县住房和城乡建设局申请办理了商品房预售合同备案登记。被告光明公司于2017年2月4日向原告张倩交付了房屋，但一直未按规定完成该商品房所有权的初始终登记，原告张倩至今未能取得房屋所有权证书。一审法院认为，本案的争议焦点是：1、原告张倩是否全额交付了房款？2、被告光明公司是否依约向原告张倩完成了房屋交付？3、被告光明公司应否向原告张倩支付逾期交房期间的违约金以及原告张倩的该项请求是否超过诉讼时效？4、被告光明公司应否向原告张倩支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金以及原告张倩的该项请求是否超过诉讼时效？关于原告张倩是否全额交付了房款问题。在本案中，虽然双方签订了补充协议，但是未明确具体房价，故应以合同约定的房款254636.20元作为认定原告张倩应付房款的依据。经查，原告张倩共支付房款562725元已远远超出应付房款，故被告光明公司辩解原告张倩未付清房款的理由不能成立不予支持，不予采信。关于被告光明公司是否依约向原告张倩完成了房屋交付问题。原被告在合同中明确约定了房屋交付使用条件及交接手续，如原告张倩认为房屋交付不具备合同约定的使用条件时，有权拒绝接收。本案中，原告张倩已于2017年2月4日接受房屋，并实际装修入住，应当认定被告光明公司已于2017年2月4日完成了房屋交付。据此，原告张倩主张被告光明公司一直未向其交付房屋的理由不能成立，不予采信。关于被告光明公司应否向原告张倩支付逾期交房期间的违约金以及原告张倩的该项请求是否超过诉讼时效问题。本院认为，根据合同约定被告光明公司应于2015年12月30日前向原告张倩交房，但被告光明公司于2017年2月4日才向原告张倩交付了房屋，其行为已构成违约，原告张倩有权在合同约定的付款期限届满之日(2017年2月4日+30天+8天=2017年3月14日）起三年内（即在2020年3月14日前）要求被告光明公司承担违约责任。由于原告张倩未在上述法定期限内主张权利，故原告张倩于2020年5月29日才向法院起诉要求支付逾期交房期间的违约金已超过法定的诉讼时效期间，不予支持。被告光明公司辩解原告张倩的该项诉讼请求已超过法定诉讼时效期限的理由成立，予以支持。关于被告光明公司应否向原告张倩支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金及原告张倩的该项请求是否超过诉讼时效问题。根据合同约定被告光明公司应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。本案中，被告光明公司于2017年2月4日将涉案房屋交付原告张倩使用，应当于2017年5月5日前申请该商品房所有权初始登记。截止本案法庭辩论终结之前，被告光明公司仍然未向法院提交其已依约申请完成了涉案商品房初始终登记的相关文件和资料，被告光明公司的行为已构成违约，被告光明公司应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，……”。由于原告张倩主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金系继续性债权，现被告光明公司提出诉讼时效抗辩，原告张倩主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金可自起诉之日倒推三年予以保护即支持2017年5月30日至2020年5月29日期间的违约金，2017年5月30日之前的违约金因无诉讼时效中止、中断、延长的情形已超过法定的诉讼时效期间，不予支持。由于双方未约定违约责任，原告张倩主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，按照年利率6%计算。本案中，由于原告张倩主张逾期办理商品房转移登记期间的违约金按年利率4.2%未超过前述法律规定的年利率6%，予以支持即由被告光明公司支付原告张倩2017年5月30日起至2020年5月29日止的逾期办理商品房转移登记期间违约金为39840.82元（316197元×4.2%÷365天×1095天），超出部分不予支持，2020年5月30日以后逾期办理商品房转移登记期间的违约金以316197元为基础，按照年利率4.2%计算至被告盘州市光明房地产开发有限责任公司协助原告张倩将盘州市翰林街道观月商业广场1单元15层2号（即1-15-2）商品房转移登记在原告张倩名下之日止。由于原告张倩已支付购房总价款为562725元，因此，原告张倩主张以316197元作为计算基数未超出被告光明公司应承担违约责任的限额，予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，判决：一、由被告盘州市光明房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告张倩2017年5月30日起至2020年5月29日止逾期办理商品房转移登记的违约金39840.82元，2020年5月30日以后逾期办理商品房转移登记期间的违约金以316197元为基础，按年利率4.2%计算至被告盘州市光明房地产开发有限责任公司协助原告张倩将盘州市翰林街道观月商业广场1单元15层2号（即1-15-2）商品房转移登记在原告张倩名下之日止；二、驳回原告张倩的其他诉讼请求。案件受理费1207元，由原告张倩负担809元，被告盘州市光明房地产开发有限责任公司负担398元。二审中，上诉人光明房开向本院提交如下证据：1、2014年9月28日盘州市建安建筑工程有限公司职工集资建房会议记录、2016年8月25日盘州市建安建筑工程有限公司与上诉人观月广场职工集资建房会议纪要、上诉人承诺于2016年6月30日交钥匙装修盘州市建安建筑工程有限公司职工集资建房的承诺书，拟证明案涉房屋为集资建房，不是商品房买卖，不应该适用最高院关于商品房买卖合同的司法解释，应适用民法典关于合同编的相关规定。同时证明本案遗漏了必须参加诉讼的第三人，因为一审的原告并不是集资建房户，而是通过集资建房买卖得来。被上诉人张倩质证认为，对证据无异议，但是达不到上诉人的证明目的，该组证据恰好能够证实集资建房的过程中是由建安公司承建，之后由上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，上述被上诉人交付到建安公司的集资款由上诉人承接，因此，上诉人应承担商品房买卖合同的违约责任。上诉人提交的该组证据的三性本院予以确认，但因与上诉人形成相应合同关系的相对人为被上诉人，故对其证明目的本院不予确认。被上诉人张倩未向本院提交新证据。本院依职权调取如下证据：贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初3637案中，承办法官在建安建筑公司调取的通知、调查笔录。上诉人和被上诉人对该组证据均无异议。该组证据可以证实案涉房屋与建安公司之间关系的事实，本院予以确认。二审经审理查明的事实与一审基本一致，但一审对房屋价款的认定不当，被上诉人在起诉状中自认案涉房屋按2260元/平方米计算，另，虽可认定案涉房屋购房款已支付完毕，但因双方还存在车位买卖关系，且双方对部分款项是否重复出具收据存在争议，一审认定已支付购房款为562725元不当。对一审认定的其余事实本院予以确认。另查明，上诉人原名称为盘县光明房地产开发有限责任公司。本院认为，本案二审争议焦点主要是：1、案涉房屋价款为多少；2、一审关于上诉人违约责任的判决是否正确。关于第一个争议焦点：结合双方当事人签订的《补充协议》及被上诉人在起诉状中自认购房款为316197元的事实，本院认定案涉房屋价款为316197元。关于第二个争议焦点:二审中，被上诉人提供的款项支付凭据能证实被上诉人已足额支付了房款。从当事人的陈述看，双方当事人除有房屋买卖关系外，还存在车位买卖关系，且双方对于款项是否有重复计算问题有争议，故结合被上诉人的诉讼请求，本案对上诉人是否多付房款不作具体认定。因上诉人承继建安公司作为案涉项目的开发主体，故被上诉人前期已付款项作为购房款项，至于上诉人与建安公司之间的结算问题，本案不予认定和处理。上诉人逾期办证客观上给被上诉人造成损失，上诉人关于一审计算违约金未过高的上诉理由，无充分依据，不予支持。结合双方当事人所签协议，双方形成商品房买卖关系。因此，一审依据相关法律的规定所作出的由上诉人向被上诉人承担逾期办证违约责任的认定及判决并未损害上诉人的利益，应予维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实有误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2414元，由上诉人盘州市光明房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓少旭审判员  王秋红审判员  杨 龙二〇二一年四月二十八日法官助理张冰书记员  杨梦虹