青海省互助土族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青0223民初986号 原告：王有福,男,汉族,1971年4月23日出生,居民。 委托诉讼代理人：王志芳，女，汉族，1992年4月1日出生，系原告之长女。 被告：互助德源实业有限公司。 法定代表人：吕常胜，系公司总经理。 委托诉讼代理人：马先林，男，系该公司办公室主任，代理权限特别授权。 原告王有福与被告互助德源实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序与（2021）青0223民初1005号、1224号公开合并进行了审理。原告王有福的委托诉讼代理人王志芳、被告互助德源实业有限公司委托诉讼代理人马先林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王有福向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原被告在2018年1月7日分别签订的两份《鼓楼商业广场认购书》；2、请求法院依法判令被告互助德源实业有限公司向原告退还购房款427514元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月7日,原、被告分别签订《鼓楼商业广场认购书》，约定原告认购被告位于互助县西大街二号一期负一层F-205、F-206号，面积均为14.59㎡的商铺，单价14651元/㎡,总价为427514元。原告按期实缴购房款397588元，用第一年租金各抵付房款14963元。合同第十条关于产权登记的约定：“甲方承诺在三年认购期限内办理权属登记，由甲方提供资料报产权登记机关备案，并取得房产证权属证书。如因甲方责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方需在30日内无条件退还乙方所交纳的全额实缴购房款（不计利息），并且乙方已领取的租金收益概不退还”。到2021年1月6日三年认购期限已过，因被告原因，原告未取得任何相关产权证书。被告已经构成根本违约，经原告多次与被告协商办理产权登记无果。 互助德源实业有限公司辩称，第一，双方签订的《鼓楼商业广场认购书》属于附条件合同，原告在条件成就前，不具备单方面解除合同的权利。该合同第六条（三）款约定，自愿将该商铺交付给被告委托的第三方对外统一经营管理。合同第二条计价方式与价款中约定房屋总金额是抵扣第一年租金，故“以租代售”的商业购房模式属于附条件的合同约定，在所附条件未成就时，原告不能单方面解除合同。原告享受了租金折抵购房款的优惠附条件的，现在只享受权益不承担附带的责任，势必扰乱相关联的合同关系，扰乱正常的交易秩序及交易稳定。第二，被告并未违约，不同意解除《鼓楼商业广场认购书》。办理产权登记的前提首先是网签，原告应积极配合被告为其办理网签及后续登记事宜，才能为被告履约办理房产证提供必不可少的配合。第三，原告主张返还的数额是错误的，包含了“预支租金冲抵房款”的部分。原告刘世霞主张解除合同退还房款为427514元，实际交款为397588元。且原告另案主张该商铺租金可见其接受了《鼓楼商业广场认购书》中确认的商铺权益和寻求租金获益权，与本案解除《鼓楼商业广场认购书》的诉求存在自相矛盾。 经审理查明：2018年1月7日，原告王有福与被告互助德源实业有限公司签订两份《鼓楼商业广场认购书》，约定原告认购被告位于互助县西大街二号一期负一层F-205、F-206号面积均为14.59㎡的商铺，单价14651元/㎡,总价为427514元。2018年1月5日,原告交纳购房款327588元；2018年1月7日，原告交纳购房款70000元；另外，2018年1月7日原告与互助鼓楼商业运营管理有限公司分别签订《鼓楼商业广场委托经营合同》，将涉案商铺委托给第三方互助鼓楼商业运营管理有限公司统一经营，用该合同第一年即2018年1月7日至2019年1月6日的租金分别抵付房款14963元，以上共计427514元购房款原告已全部付清。现涉案商铺未办理网签，亦未办理相关产权证书。 以上事实有原告提交的《鼓楼商业广场认购书》复印件1份，被告提交的《鼓楼商业广场委托经营合同》原件1份及当事人陈述在案佐证。原告提交的我院的调查笔录和业主微信群聊天记录不能证明原告主张的事实，对其证明效力本院不予认定。 本院认为，房屋认购书是房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同之前，书面约定双方在将来某一时间订立正式房屋买卖合同的协议，其性质为预约合同。但其具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告签订的《鼓楼商业广场认购书》内容包含了双方当事人基本情况、商品房位置、面积、总价款、付款方式等正式合同的主要内容。且原告已经交付全部购房款并交付使用收益，故应认定为商品房买卖合同，属于本约合同。该合同是双方当事人真实意思表示且已实际履行，合法有效，应受法律保护。因为原告支付全额房款、被告交付房屋的合同主要给付义务已经全部履行完毕，办理房产证是合同的附随义务，且双方共同签署网签合同是办理房产证的前提和基础，原告未举证证明未签署网签合同的责任由谁承担，也未证明其已提交身份证、结婚证等相关材料予以配合的事实，所以涉案合同附随义务未履行，原告可依据双方合同主张被告履行附随义务。而且涉案商铺已经交付使用，原告将该商铺委托第三方经营并取得收益，故原告主张解除《鼓楼商业广场认购书》的理由不成立。原告以被告未在约定期限内办理房产权属登记为由主张解除双方签订的合同，与民事主体开展民事活动应秉持诚信、恪守承诺的诚信原则相悖，亦违背了社会主义核心价值观的基本精神。为维护市场交易的稳定，平等保护双方当事人的合法权益，原告的诉讼请求本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第四百九十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告王有福的诉讼请求。 案件受理费7713元减半收取3856.50元，由原告王有福负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。 审 判 员  张   晓   东 二〇二一年四月二十二日 法官助理  黄雅洁书记员王双艳 本案所依据的相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第四百九十五条第一款当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。