安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终1874号 上诉人（原审被告）：宿州广源置业有限公司，住所地安徽省宿州市银河一路南侧三八沟东侧河畔一号4#楼0703室，统一社会信用代码913413020822307305。 法定代表人：侯东来，该公司总经理。 委托诉讼代理人：池亚军，安徽民之声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵瑾，安徽民之声律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：袁文晴，女，1987年3月30日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：倪伟，安徽三联律师事务所律师。 上诉人宿州广源置业有限公司（以下简称广源置业公司）因与被上诉人袁文晴商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院(2020)皖1302民初7664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广源置业公司上诉请求：请求撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：1.环保及城市文明创建导致的停工期限，系不可抗力导致，应当依法予以顺延。广源置业公司一审提供了23份安徽省、宿州市关于环保、雾霾及创建文明城市关于紧急停工的文件，能证明逾期交付房屋系工程被不定时屡次紧急停工导致，系不能避免、不能克服、不能预见的情况，属不可抗力。2017年底安徽省政府因大气污染预警开始下发紧急通知进行大气污染防治管控措施，各通知均明确说明系紧急通知，且根据大气污染防治管控的紧急性措施，环保部门自身都不能预见，故广源置业公司亦不能预见，另要求的管控措施系施工工程及上下游生产单位均停工，不是广源置业公司通过技术措施或者其他手段能克服，对安徽省及宿州市大气污染管控采用停工的方式，不是广源置业公司在当时能预见的，故上述期间应当依法顺延。2.广源置业公司在2019年10月底工程验收合格，当即通知各业主进行上房，其他业主均实际使用房屋，不影响房屋的正常使用。3.因疫情影响导致无法正常综合验收，非广源置业公司原因导致，广源置业公司不应当承担逾期交付责任。4.袁文晴要求的违约金过高，应当依法予以调整。一审中广源置业公司提供了评估机构给出的评估结论，能证明袁文晴的实际损失金额，应当考虑本案环保及城市文明建设导致工程逾期的不可能因素，综合判断各方过错，故一审判决广源置业公司承担的违约金金额超过了法律规定。 袁文晴辩称，1.广源置业公司称环保及城市文明创建导致停工，系不可抗力，无法律依据。2.广源置业公司称其2019年10月底工程验收合格，不影响房屋正常使用及疫情原因导致无法正常综合验收，不应当承担逾期交付责任，无事实及法律依据，亦不符合合同约定。3.广源置业公司称违约金过高，要求予以调整，违反合同约定，无事实及法律依据。 袁文晴向一审法院起诉请求：1.请求判决广源置业公司向袁文晴交付房屋；2.请求判决广源置业公司支付袁文晴逾期交房违约金32256.53元（每日按照房款777266元的万分之一即77.7266元计算，自2019年7月1日起计算至实际交房之日，现暂计算至2020年8月19日）；3.判决广源置业公司支付与袁文晴逾期办理所有权证违约金25261.14元（每日按照房款777266元的万分之一即77.7266元计算，自2019年10月1日起计算至所有人权证办理完毕之日，现暂计算至2020年8月19日）；4.诉讼费由广源置业公司承担。 一审法院认定事实：2017年7月30日，袁文晴与广源置业公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定：买受人袁文晴购买出卖人广源置业公司开发的坐落于的宿州广源•缤纷城项目16＃号楼1701号房；该商品房用途为住宅，合同约定建筑面积126.05㎡；单价6166.33元／㎡，总金额777266元；出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。除不可抗力外，出卖人未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限满之次日起至实际交付之日止，出卖方按日计算向买受方支付全部房款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。袁文晴依约履行了支付全部购房款的义务。案涉合同由宿州市房地产管理局予以备案，合同登记号为0014500120170115。案涉房屋所属广源•缤纷城16＃楼工程于2019年10月30日竣工，并经过设计、施工、监理、建设单位验收，但至法庭辩论终结前并未经过公安消防、环保部门、规划部门、城建档案管理机构及工程质量监督站的相关验收。案涉房屋并未交付使用。 一审法院认为，依法成立的合同对合同当事人均具有法律约束力，合同当事人均应履行合同所确定的义务。合同签订后，袁文晴已按合同约定支付了案涉房屋的全部购房款，广源置业公司亦应按合同约定将符合交付条件的房屋如期交付袁文晴。但广源置业公司并未按本合同约定的期限将案涉房屋交付给袁文晴，该行为已违反合同约定构成违约，应按约定支付袁文晴逾期交房违约金。虽然广源置业公司辩称因环保等不可抗力导致工程延误，并非广源置业公司导致应当予以顺延，但是环保达标系市场主体应履行的社会义务，系其完成相应市场行为应尽的社会责任，因此因环保造成停工不符合法定的不可抗力条件，故对广源置业公司的上述答辩意见不予采纳。案涉商品房所在工程广源•缤纷城16#楼于2019年10月30日竣工，并经过设计、施工、监理、建设单位验收，但至法庭辩论终结前并未经过公安消防、环保部门、规划部门、城建档案管理机构及工程质量监督站等专门管理部门的认可性意见，因此至本案法庭辩论终结前广源置业公司并未提供完整的《工程竣工验收报告》，故袁文晴关于判令广源置业公司承担违约金的时间应计算到涉案商品房实际交房之日止的诉讼请求合理部分于法有据，予以支持。自2019年7月1日起至2020年8月19日止的逾期交房违约金计算为777266元×0.0001×415天＝32256.53元。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少。虽然广源置业公司辩称应当以案涉房屋同地段同类房屋租金标准作为衡量其逾期交房给袁文晴所造成损失的计算依据，但是该项标准是在双方对违约金数额或者损失赔偿计算方法没有约定的情况下的计算标准，而本案中案涉合同对违约金数额的计算作了明确约定，故广源置业公司的上述答辩意见没有事实依据，不予以采纳。袁文晴交付了巨额房款，但因广源置业公司原因无法享用该款带来的住房便利，因此应将案涉合同约定的购房款本金作为衡量袁文晴损失的依据较为公平，故自2020年8月20日起至符合交房条件之日（或实际交房之日，以发生在先的日期为准）止的违约金应依据案涉合同约定继续计算，但最高不超过合同本金的30%。案涉合同约定因出卖人的原因买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，应由出卖人承担相应的违约责任，因此广源置业公司承担该责任的前提是商品房交付，如果自交付之日起90内因其原因不能让袁文晴取得该商品房的房屋所有权证书，则应承担约定的违约责任，而案涉商品房并未交付尚不具备计算办理房屋所有权证书的起始时间，更谈不上办理时间是否超出约定期限，因此袁文晴关于判令广源置业公司支付其逾期办理所有权证书违约金的条件尚未成就对其此项诉请本案暂不处理，袁文晴可待条件成就时另行主张。现已查明案涉房屋尚未经过公安消防、环保部门、规划部门、城建档案管理机构及工程质量监督站的相关验收，因此暂不具备交付条件。且对于广源置业公司逾期交付的行为已确认构成违约，在不具备交付条件之前或没有实际交付之前应承担违约责任，如果袁文晴自愿接收尚不具备交付条件的房屋系对其民事权利的处分，符合民事主体从事民事活动遵循自愿原则的民法原则，国家公权力不界入属于民事主体自愿范围内的自由意思，由审判机关判令广源置业公司将尚不具备交付条件的房屋交付给袁文晴于法无据，故关于袁文晴请求判决广源置业公司向其交付房屋的诉讼请求暂不处理，袁文晴可待条件成就时另行主张或与广源置业公司庭外协商解决。一审依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第四条、条五条、条六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、广源置业公司应于判决生效之日起十日内支付袁文晴逾期交房违约金32256.53元（暂计算至2020年8月19日，自次日起至符合交房条件之日（或实际交房之日，以发生在先的日期为准）止按双方案涉合同约定继续计算，但最高不超过合同本金的30%）；二、驳回袁文晴的其他诉讼请求。案件受理费1238元，减半收取为619元，由广源置业公司承担350元，袁文晴承担269元。 二审中，当事人没有提供新证据。一审查明事实属实，本院予以本院二审期间，当事人均未提交新证据。一审查明事实属实,二审予以确认。另查明，广源置业公司自认案涉工程至今未通过综合验收，且双方对于案涉房屋尚未交付的事实均无异议。 本院认为，归纳各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点：1.案涉工期应否顺延；2.广源置业公司应否承担逾期交付责任；3.双方约定的违约金是否过高，应否予以调整。 （一）关于案涉工期应否顺延的问题 《中华人民共和国大气污染防治法》第九十六条规定“县级以上地方人民政府应当依据重污染天气的预警等级，及时启动应急预案，根据应急需要可以采取责令有关企业停产或者限产、限制部分机动车行驶、禁止燃放烟花爆竹、停止工地土石方作业和建筑物拆除施工、停止露天烧烤、停止幼儿园和学校组织的户外活动、组织开展人工影响天气作业等应急措施……”。审理认为，建筑工地因涉及拆除、运输、土石方、混凝土作业等极易对环境产生污染，广源置业公司作为一家专业从事房地产开发的公司，其应当对上述法律规定及政府有可能依此作出一些措施有所预期，并遵循环保要求按照政府环保文件规定及时采取措施，也是其作为企业应尽的社会责任。广源置业公司在与购房者签订商品房买卖合同约定交房日期时应当充分考虑包括上述环保在内的因素，结合建设工程施工合同的履行情况，合理约定交房日期，因此，对广源置业公司的此节上诉理由不予采信。 （二）关于广源置业公司应否承担逾期交付责任的问题 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定交房时间为2019年6月30日。广源置业公司未能在约定的日期履行交付房屋的义务，且广源置业公司自认案涉工程至今未通过综合验收，致案涉房屋至今尚未交付，其行为已构成违约，而新型冠状病毒××疫情发生在广源置业公司违约之后，依据上述法律规定，不能据此免除其承担支付逾期交房违约金的责任。故，广源置业公司的此节上诉理由无法律依据，本院不予采信。 （三）关于双方约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的结算方法。只有在约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人方可请求人民法院予以适当减少。袁文晴与广源置业公司约定了违约金的计算方法，广源置业公司一审提供了评估报告并以此认为因逾期交房给袁文晴造成的损失只是同地段、同户型的租金损失，应参照租金数额的130%对违约金进行调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。广源置业公司作为商品房销售合同的提供方，在签订合同时对于违约金如何约定处于主导地位，其在合同中对于违约金计算方法进行了明确，且购房者购买房屋用途及目的多样，有婚姻、就学、投资等需求。现在广源置业公司在违约的情况下又以违约金约定过高要求人民法院调整，作为合同的提供方及违约方其应当对于违约金过高承担举证责任。故，广源置业公司认为应以租金数额作为判断违约金是否约定过高的上诉意见无事实及法律依据，不予采纳，一审未予调整并无不当，予以维持。 综上所述，广源置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人宿州广源置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王磊 审判员  姚强 审判员  赵路 二〇二一年四月二十七日 法官助理崔玉凤 书记员朱晶晶 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原审判决认定基本事实不清的，裁定撤销原审判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原审判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销一审判决，发回一审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。