重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝01民终1209号上诉人（原审被告）：重庆福斯德物业管理有限公司，住所地重庆市璧山区璧永路297号光大世纪建材市场A栋二楼，统一社会信用代码91500227781583914T。法定代表人：张崇友，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邹盛梅，重庆市璧山区璧城法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：杨春，女，汉族，1966年9月6日出生，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：杨阳，重庆奥嘉斯律师事务所律师。上诉人重庆福斯德物业管理有限公司因与被上诉人杨春合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2020）渝0120民初6937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人重庆福斯德物业管理有限公司的委托诉讼代理人邹盛梅，被上诉人杨春的委托诉讼代理人杨阳到庭参加诉讼。本案现己审理终结。重庆福斯德物业管理有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，或者发回重审。2.判决上诉人只向被上诉人支付截止2019年11月22日的租金。3.本案的一审诉讼费及二审上诉费由被上诉人承担。事实和理由:1.一审法院查明事实不清。本案所涉租赁合同的房屋是否是被上诉人所有，被上诉人是否可以作为原告向上诉人收取租金，一审法院并未审查，被上诉人也未提交该房屋的产权证予以证明。2.2019年11月22日上诉人向被上诉人发出的解除合同应认定为生效，双方的租赁合同已解除。法律并未规定违约方不具有解除权。由于本案涉及的房屋大量空置，无商家入住，上诉人将该情形告知被上诉人，明确双方的租赁合同目的无法实现，并在2019年11月22日书面通知被上诉人解除双方的合同。被上诉人收到该通知后在三个月内并未向上诉人书面回复，应当视为双方的租赁合同已于2019年11月22日解除。3.对于合同解除前的租金上诉人是愿意支付给被上诉人的。4.一审主张的违约金偏高，应当按照所欠租金为基数以中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款利率计算违约金。杨春辩称，上诉人作为违约方，无权单方向被上诉人提出解除租赁合同。双方在合同中对违约金有明确约定。杨春向一审法院起诉请求：1.请求判决确认被告于2019年11月22日向原告邮寄送达的“商铺租赁合同及经营管理协议”解除通知书(以下简称“《商铺租赁合同解除通知书》”无效；2.请求判令被告向原告支付2017年度到期应付租金33518元及逾期付款违约金（违约金计算方式：以33518元为基数，从2017年9月1日起，按日利率万分之三计算至付清该款之日止）、2018年度到期应付租金35530元及逾期付款违约金（违约金计算方式：以35530元为基数，从2018年9月1日起，按日利率万分之三计算至付清该款之日止）、2019年度到期应付租金37661元及逾期付款违约金（违约金计算方式：以37661元为基数，从2019年9月1日起，按日利率万分之三计算至付清该款之日止）、2020年度到期应付租金39921元及逾期付款违约金（违约金计算方式：以39921元为基数，从2020年9月1日起，按日利率万分之三计算至付清该款之日止）。上述2017至2020年度到期应付租金合计146631元，逾期付款违约金暂计算至2020年9月1日为22947元；3.判令本案原告垫付的案件受理费、保全费由被告负担。一审法院认定事实：2016年6月18日，原告杨春（出租方、合同甲方）与被告重庆福斯德物业管理有限公司（承租方、合同乙方）签订了商铺租赁合同。约定原告将其位于光大世纪建材市场A幢1层的建筑面积为60.37平方米的商铺出租给被告经营管理，租赁期限为五年，自2016年7月31日起至2021年7月31日止，在租赁经营管理合同期内，乙方享有该商铺的经营权、管理权和相应的收益权。协议第三条租金及支付方式约定：租金以建筑面积计算，双方约定合同期内第一年租金不变，第二年在第一年承租商铺租金的基础上上浮6%，以后每年均在上一年度的基础上上浮6%，即2016年8月1日至2017年7月31日的租金为32599元、2017年8月1日至2018年7月31日的租金为34555元、2018年8月1日至2019年7月31日的租金为36629元、2019年8月1日至2020年7月31日的租金38826元、2020年8月1日至2021年7月31日的租金为41156元。租金支付时间和方式为：第一年的租金支付时间为2016年8月31日前，乙方以现金/转帐方式向甲方支付第一年租赁年度的租金。以后的商铺租金，每租赁年度支付一次，由乙方在每年8月31日前支付下一年度租金给甲方。乙方负责商铺物业经营布局、招商及宣传推广，甲方给予乙方年租金收益总额的3%作为乙方的商业运营管理费，该商业运营管理费在乙方支付甲方租金收益时结算。协议第四条约定：乙方在租赁经营管理期内，有权将商铺全部或部分转租予第三方由此产生的经营盈亏由乙方自行承担，与甲方无关。协议第十三条乙方的违约责任约定：乙方逾期向甲方交付租金的，应按当期应交租金额的日万分之三承担违约金，逾期达六十日的，甲方可提出解除本合同，因乙方未按照本合同约定支付租金达六十日由甲方提出解除本合同的，乙方应向甲方支付违约金，违约金为合同终止当年年租金的50%，如违约金不足以弥补甲方因此所受到的损失的，乙方还应补足其不足部分。合同签订后，原告杨春将自有的商铺交给被告重庆福斯德物业管理有限公司使用。被告重庆福斯德物业管理有限公司也支付了2016年8月1日至2018年7月31日的租金。2019年11月21日，被告重庆福斯德物业管理有限公司向原告邮寄发出《商铺租赁合同解除通知书》，以“签订合同以来发生的重大变故”导致不能实现合同目的为由，要求解除合同。因被告重庆福斯德物业管理有限公司长期拖欠租金，原告杨春委托重庆奥嘉斯律师事务所于2020年7月7日向被告重庆福斯德物业管理有限公司发送律师函进行催收，对被告重庆福斯德物业管理有限公司单方解除协议的行为表示拒绝，被告重庆福斯德物业管理有限公司2020年7月8日收到律师函后，仍未在律师函要求的合理期限内向原告履行租金支付义务，原告杨春遂以被告构成违约为由诉至本院，请求判令前述诉讼请求。诉讼中，原告杨春表示以2020年10月19日作为案涉商铺租赁合同的解除时间，被告重庆福斯德物业管理有限公司表示应以商家搬走的时间即2018年8月1日为合同解除的时间。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告将案涉商铺交付被告重庆福斯德物业管理有限公司使用、管理、收益，于2016年6月18日签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示、内容不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均按合同约定享有权利、履行义务。商铺租赁合同中明确约定了租金的支付时间和金额。被告重庆福斯德物业管理有限公司未按约定按期支付租金已构成违约，应承担违约的民事责任。因此，原告请求判令被告支付租金的请求本院予以支持。因被告已支付了2018年7月31日前的租金，则对原告要求被告支付该期间租金的请求本院不予支持。对原告主张的2018年8月1日至2020年7月31日两个年度的租金35530元和37661元予以支持（已分别扣除3%的管理费用）。对于原告主张的2020年8月1日至2021年7月31日的租金，因原告同意以2020年10月19日作为合同解除的时间，则本院对合同解除前（2020年8月1日至2020年10月19日）的租金主张8640元。合同中明确约定了逾期未付租金应按当期应交租金额的日万分之三计付违约金的标准，对原告主张被告以应交租金额为基数按日万分之三支付违约金的请求予以支持，但应计算到本案判决生效之日。商铺租赁合同中没有约定被告重庆福斯德物业管理有限公司享有合同解除权，被告重庆福斯德物业管理有限公司未按约定支付租金，作为违约方也不能以通知的方式行使法定解除权，因此，被告重庆福斯德物业管理有限公司向原告杨春寄送的解除合同通知不能产生合同解除的效力。被告重庆福斯德物业管理有限公司虽辩称应以商家撤离的时间即2018年8月1日作为合同解除时间，但未提供相应证据，一审法院不予采信。判决：一、被告重庆福斯德物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告杨春2018年8月1日至2020年10月19日的商铺租金共计81831元及相应的逾期付款违约金（其中以35530元为基数从2018年9月1日起、以37661元为基数从2019年9月1日起、以8640元为基数从2020年9月1日起按日利率万分之三计算）至本判决生效时止；二、驳回原告杨春的其他诉讼请求。案件受理费1845.78元（已减半），由被告重庆福斯德物业管理有限公司承担（该款原告已垫付，被告在支付案款时一并给付给原告）。二审中，双方均无新证据举示。本院二审查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”。案涉合同系上诉人与被上诉人签订，被上诉人作为合同的一方，与本案有直接利害关系，符合向人民法院提起诉讼的条件。虽然上诉人向被上诉人发出了解除合同的书面通知，但上诉人不享有法定或约定解除权，系违法解除合同，故其解除合同的意思表示到达对方时，并不当然产生解除合同的效果，上诉人称“被上诉人收到该通知后在三个月内并未向上诉人书面回复，应当视为双方的租赁合同已于2019年11月22日解除”缺乏法律依据。相应的上诉人要求只向被上诉人支付2019年11月22日前的租金，本院不予支持。至于违约金的问题，双方对违约金有明确约定，重庆福斯德物业管理有限公司一审时也未对违约金过高提出抗辩和要求调低，一审法院按双方的约定计算到判决生效之日并无不当。综上所述，重庆福斯德物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定。判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1845.78元，由重庆福斯德物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二一年四月七日法官助理  黄春燕书 记 员  刘思含