河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终1353号 上诉人（原审被告）：保定盈峰天佑房地产开发有限公司，住所地保定市三丰中路986号南关街道办事处前卫生活广场403室。 法定代表人：王振庄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘敏，河北虹天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈冬冬，河北虹天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张水青，女，汉族，2001年9月12日出生，住保定市。 被上诉人（原审被告）：北京盈峰天佑房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街1号院3号楼8层2单元120907。 法定代表人：徐忠华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋金城，河北保师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄帅斌，河北保师律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司，住所地保定市莲池区南大园乡西马池村。 负责人：刘华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋金城，河北保师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄帅斌，河北保师律师事务所实习律师。 上诉人保定盈峰天佑房地产开发有限公司（以下简称保定盈峰天佑公司）因与被上诉人张水青、北京盈峰天佑房地产开发有限公司（以下简称北京盈峰天佑公司）、北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司（以下简称北京盈峰天佑保定分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初5172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 保定盈峰天佑公司上诉请求：请求二审法院查明事实后，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人既不是合同相对方，也不是合同无效的责任承担主体，本案非损害责任赔偿，上诉人不应承担返还责任。首先，上诉人并非《南湖春晓国际社区订购协议书》（以下简称《订购协议书》）相对方，非实际收款人，与各被上诉人之间没有任何法律关系。一审法院已查明被上诉人张水青与北京盈峰天佑公司签订《订购协议书》，张水青交付的首付款也是全部转入了北京盈峰天佑保定分公司（系北京盈峰天佑房地产开发有限公司的分公司），协议主体只有被上诉人，上诉人未参与协议协商、签订、收款等任何环节，也没有委托、代表、代理等法律关系，不存在任何突破合同相对性的法定情形，一审判决严重违反合同相对性原则，上诉人不应承担任何返还责任。其次，上诉人是依据政府部门合法成为南湖春晓项目的建设单位，并不是北京盈峰天佑公司、北京盈峰天佑保定分公司权利义务的承继主体，无需对其二公司的行为承担责任。且案涉《订购协议书》是在变更建设主体后签订的，北京盈峰天佑公司无任何权利或被授权的情况下对外销售上诉人开发建设的房屋。2019年6月5日河北保定经济开发区经济发展局作出《关于南湖春晓项目立项变更建设单位的回复》是对北京盈峰天佑公司作出的回复，回复的内容是原则同意项目建设单位变更为上诉人，对北京盈峰天佑公司作出建设单位变更后出现任何问题由其自行承担的要求，该回复中没有任何关于上诉人变更为南湖春晓项目建设单位的权利义务承继的内容，但是对建设单位变更后产生的问题明确要求由北京盈峰天佑公司承担。上诉人与北京盈峰天佑公司、北京盈峰天佑保定分公司不是关联公司，不存在法人分立、合并等权利义务承继的情形，上诉人于2019年变更为南湖春晓项目的建设单位，没有任何上诉人承继北京盈峰天佑公司、北京盈峰天佑保定分公司权利义务的法定情形。案涉《订购协议书》是在政府相关部门于2019年6月5日变更南湖春晓项目建设单位后，北京盈峰天佑公司与张水青签订的，变更建设单位后，北京盈峰天佑公司无任何权利或被授权销售南湖春晓项目房屋。一审法院在没有任何事实和法律依据的情况下仅以上诉人为变更后的建设单位就认定上诉人共同承担首付款返还义务是严重认定事实不清，无法律依据。合同无效，返还财产的主体是合同当事人，而非合同外第三人，上诉人不是《订购协议书》当事人，没有承担返还责任的事实及法律依据。合同无效意味着双方当事人之间不存在合同关系，应让双方财产状况恢复到没有签订合同时的情形，对已交付对方的财产有返还请求权，已接收财产的当事人有返还财产的义务。上诉人不是《订购协议书》当事人，没有代收首付款，未取得任何利益，对合同签订不存在任何过错，即使《订购协议书》无效，返还财产的主体也应是合同当事人、受益方，而非上诉人。案涉《订购协议书》的签订是在北京盈峰天佑公司在没有任何授权的情况下，违反行政管理规定进行的商品房销售行为，被上诉人张水青明知该公司存在违法销售行为仍签订协议书，因此北京盈峰天佑公司、张水青均对协议无效均存在过错，法律后果应由作为合同双方的被上诉人承担。本案系确认合同无效纠纷，非侵权责任纠纷，《合同法》对合同无效返还财产的主体及返还范围有明确规定，不存在承担共同偿还责任或连带偿还的情形，一审法院依据无效合同让上诉人承担返还责任无事实、证据及法律依据。 张水青辩称，上诉人承接北京盈峰天佑公司及保定分公司的权利义务，应当承担返还被上诉人张水青购房款的义务。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。 北京盈峰天佑公司、北京盈峰天佑保定分公司辩称，1、我方认为一审判决事实清楚，无异议，认可一审判决认定的事实。2、在2020年12月24日莲池区政府针对本案项目成立专门工作组，并且于12月30日进驻项目，全面接管驻厂工作。2021年2月8日北京盈峰天佑实际控制人管迎被刑事立案已经被刑拘了，在2月23日对保定盈峰天佑公司拒不支付劳动报酬案件也已经立案，所以保定盈峰天佑公司项目名下的银行账户及项目名下房产全部查封。我方认为本案涉及刑事犯罪，应当中止审理，移送公安机关或政府工作小组办理。3、上诉状引用合同法错误，合同法已经在2021年1月1日废止。据我方所知保定盈峰天佑公司实际出资人在逃，不知道名字。上诉人不承担责任的观点不成立，项目政府批准变更是2019年6月5日，张水青购房是2019年7月9日，而保定盈峰股权变更签订是发生在2020年3月6日，交割是在3月15日，责任应当由上诉人承担。 张水青向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除原告与被告北京盈峰天佑公司签订的《南湖春晓国际社区订购协议书》；2、请求法院依法判令被告返还原告房屋首付款119,145元并支付利息；3、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：原告张水青与被告北京盈峰天佑公司于2019年7月9日签订了《南湖春晓国际社区订购协议书》，购买了位于保定市房屋，并于当日交付了首付款119145元，首付款刷卡转入了被告北京盈峰天佑保定分公司的银行账户，被告北京盈峰天佑保定分公司为被告北京盈峰天佑公司的保定分公司。2018年8月31日，河北保定经济开发区经济发展局作出经发局核字［2018］3号《河北保定经济开发区经济发展局关于南湖春晓项目核准的批复》，同意建设南湖春晓项目，项目建设单位为北京盈峰天佑公司，并就建设地点、建设内容、项目总投资及招标事项等内容作出了规定。2019年6月5日，河北保定经济开发区经济发展局作出《关于南湖春晓项目立项变更建设单位的回复》，同意南湖春晓项目立项变更建设单位（由原北京盈峰天佑公司变更为保定盈峰天佑公司）。2020年5月21日，保定盈峰天佑公司与保定市住房和城乡建设局、保定市莲池区人民政府签订《雍和佳苑小区重房户安置协议书》，就安置雍和佳苑小区重房户是保定盈峰天佑公司办理南湖春晓项目施工许可的前置条件等问题达成协议。另查明，涉及南湖春晓项目的国有建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证中的用地、建设、销售方均为保定盈峰天佑公司。原告购买的上述房屋至今未取得房屋预售许可证书，被告也未将房屋实际交付于原告。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原、被告签订的《南湖春晓国际社区订购协议书》中，约定了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况等信息，并且原告支付了首付款119145元，故本院认定原告与被告北京盈峰天佑公司签订的订购协议书为商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告与被告北京盈峰天佑公司签订《南湖春晓国际社区订购协议书》，约定原告向被告北京盈峰天佑公司购买保定市房屋，原告向被告北京盈峰天佑保定分公司支付了首付款119145元，但被告所开发建设的保定市利民路南湖春晓国际社区至今未取得房屋预售许可证明，故原告起诉要求确认原告与被告北京盈峰天佑公司签订的《南湖春晓国际社区订购协议书》无效，予以支持。对于原告交付的首付款119145元，应由合同相对方北京盈峰天佑公司，实际收款人北京盈峰天佑保定分公司，承接了南湖春晓项目的保定盈峰天佑公司三方共同承担还款责任。原告与被告北京盈峰天佑公司签订的《商品房订购协议书》第十条约定，“买受人知道并了解出卖人正在办理该项目的相关证件及预售手续”，可以看出，原告在与被告北京盈峰天佑公司订立该协议书时，明知该房屋并未取得商品房预售许可证明，但原告仍与被告北京盈峰天佑公司订立该协议书，对于该协议书的订立存在过错，应当承担相应责任，故原告要求被告支付利息的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、原告张水青与被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司签订的《南湖春晓国际社区订购协议书》无效；二、被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司、北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司、保定盈峰天佑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内共同返还原告张水青购房首付款119145元；三、驳回原告张水青其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2682元，简易程序减半收取1341元，由被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司、北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司与保定盈峰天佑房地产开发有限公司共同承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交2021年3月10日“莲池区处置南湖春晓项目遗留问题工作领导小组关于工作进展情况的通报”，用以证明2021年2月8日北京盈峰天佑公司实际控制人管迎被刑拘，据初步了解，管迎是因为南湖春晓项目一房二卖被认定为合同诈骗，关于涉案的订购协议书，是否存在上述刑事调查情况，现在刑事案件没有调查终结，本案应该中止审理，等待刑事案件审理完毕后再决定是否进行民事案件审理。张水青质证称，不清楚。北京盈峰天佑公司、北京盈峰天佑保定分公司质证称，无异议。北京盈峰天佑公司、北京盈峰天佑保定分公司提交证据1、北京盈峰总公司工商登记信息一份；证据2、保定盈峰公司的工商变更登记信息；证据3、保定盈峰公司股权转让变更补充协议一份。用以证明保定盈峰公司设立之初的实际出资人和北京盈峰总公司的实际出资人是一个人，前期运作资金的融资问题，总公司的控制人与保定盈峰公司现任的实际控制人签订了股权转让框架协议，双方通过向政府有关部门申请将南湖春晓项目变更到了保定盈峰公司名下，保定盈峰公司对南湖春晓是对北京总公司的权利和义务的完全承继关系。上诉人质证称，对证据的真实性认可，对证明目的不认可，根据北京盈峰提供的股权框架协议之补充协议，可知股权进行转让是有偿转让，北京盈峰应当承担其违法签订预售合同的相关责任，不应当由保定盈峰承担。上诉人支付了合理对价，北京盈峰与张水青签订购房合同前并未取得预售。即使合同无效，也应当由北京盈峰承担返还购房款的义务。张水青质证称，对证据的三性认可。张水青提交退房申请表一份，用以证明上诉人承诺给我退首付款。上诉人质证称，对该证据不认可，退房申请表并没有加盖公章或者负责人签字，且该证据为复印件，所以我公司不认可。张水青与北京盈峰是在变更建设单位之后签订的订购协议，关于北京盈峰陈述是在股权交割之前，我公司认为2019年6月5日双方已经完成了建设主体的变更，并且经过了政府部门的批准。南湖春晓实际的建设主体已经为保定盈峰，北京盈峰私自销售房屋的行为是无权处分，合同无效的法律后果应当由北京盈峰承担。北京盈峰提交的补充协议中并没有双方签订的日期，所以我方认为应当以政府批准的变更时间为准，张水青退款的责任，应当由北京盈峰承担。北京盈峰天佑公司、北京盈峰天佑保定分公司质证称，对证据的真实性认可。对当事人二审争议的事实，本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，案涉《订购协议书》虽由被上诉人张水青与被上诉人北京盈峰天佑公司所签订，上诉人保定盈峰天佑公司并非最初的合同当事人，但案涉项目已整体转让给了上诉人保定盈峰天佑公司，变更建设单位后上诉人即为该项目责任主体及受益主体，且上诉人未就其与北京盈峰天佑公司对已收房款如何约定进行举证，故上诉人承接项目后又以非购房款收取主体为由否认责任，理据不足，一审法院认定由上诉人共同承担返还购房款的责任并无不当。上诉人要求中止审理的事由与《订购协议书》效力的认定并无关联性，“莲池区处置南湖春晓项目遗留问题工作领导小组关于工作进展情况的通报”中亦未载明销售的涉案房屋涉嫌合同诈骗，故上诉人保定盈峰天佑公司要求中止审理的理由亦不成立。 综上所述，上诉人保定盈峰天佑房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,682元，由上诉人保定盈峰天佑房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈道忠 审判员  于纪芳 审判员  黄俊学 二〇二一年四月三十日 书记员  刘安琪