云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云09民终271号上诉人（原审被告）：云南华屹投资开发有限公司凤庆房地产分公司。住所地:风庆县凤城滇红南路溪谷盛景小区8-6幢（会所）。统一社会信用代码：915309216930528499。实际负责人：魏鸿宇。委托诉讼代理人：陈园园（公司职员），男，1984年9月14日生，住凤庆县，系公司员工。代理权限：一般授权代理。委托诉讼代理人：杨伟康，男，1990年2月22日生，住临沧市临翔区，系公司员工。代理权限：一般授权代理。被上诉人（原审原告）：鲁文军，男，1964年9月9日生，汉族，云南省凤庆县人，住云南省临沧市凤庆县。委托诉讼代理人：赵文红，男，汉族，1968年7月21日生，住凤庆县，系当事人所在单位推荐公民。代理权限：特别授权代理。上诉人云南华屹投资开发有限公司凤庆房地产分公司（以下简称“云南华屹凤庆房地产分公司”）因与被上诉人鲁文军商品房买卖合同纠纷一案，不服云南省临沧市凤庆县人民法院（2020）云0921民初1379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条的规定进行了审理。本案现已审理终结。上诉人云南华屹凤庆房地产分公司上诉请求：1.撤销云南省临沧市凤庆县人民法院（2020）云0921民初1379号民事判决第二项；2.依法驳回被上诉人鲁文军的上诉请求；3.一审、二审案件受理费由被上诉人鲁文军承担。事实和理由：2011年4月1日，被上诉人鲁文军与上诉人云南华屹凤庆房地产分公司签订了《商品房购销合同》，合同编号为：溪谷盛紧（2011）第0170号，购买房号为第一组团第3栋2单元402号房，并支付了购房款。合同中虽明确了交房日期，但并未明确办理不动产产权证日期。2013年5月3日被上诉人鲁文军接房时，双方签订了《商品房购销合同》补充协议，协议第二条明确：乙方（被上诉人）自此不在追究原《商品房购销合同》违约责任事宜。且《商品房购销合同》第十条也明确“自约定的交房日期届满之日起，有关该商品房的一切风险由乙方（被上诉人）承担”。另，《商品房购销合同》补充协议第五条：“乙方承诺对该商品住宅现状所有情况已明确知悉并接受”，被上诉人在签订补充协议时己明知目前的房屋现状，且是不具备办理产权证的。华屹“溪谷盛景”从烂尾到全部建设完成，始终积极处理各项债权债务，办理各项验收，现在努力办证过程中，这些均在凤庆县政府、县住建局的指导和帮助下完成，这是众所周知的。为维护自身和广大购房者的利益，特向人民法院上诉，望人民法院依法支持上诉人云南华屹凤庆房地产分公司的诉讼请求。被上诉人鲁文军答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且双方签订的合同符合法律规定，请求维持原判。鲁文军向一审法院起诉请求：1.判令云南华屹凤庆房地产分公司按照商品房购销合同约定为鲁文军办理不动产权证；2.判令云南华屹凤庆房地产分公司承担逾期办证的违约责任，即承担自房屋交付之日（2011年7月1日）起九十日（2011年9月28日）起算至实际办理不动产权证之日止，以已付购房款总额193709元为基数，按年利率4%计算逾期办证的违约金，违约金暂计算至2020年9月28日为69735.24元。3.本案诉讼费由云南华屹凤庆房地产分公司承担。一审认定事实：2011年4月1日，鲁文军与云南华屹凤庆房地产分公司签订了《商品房购销合同》，合同编号：溪谷盛景（2011）第0170号。合同约定，鲁文军向云南华屹凤庆房地产分公司购买位于凤庆县（房屋分户平面图中第1组团第3幢第2单元第4层402号房，参考套内建筑面积110.76㎡）。鲁文军在合同约定的付款时间内全额支付了购房款193709元。合同约定云南华屹凤庆房地产分公司于2011年7月1日向鲁文军交付房屋，同时约定在住房交付之后由云南华屹凤庆房地产分公司向产权登记机关办理产权登记手续。2013年5月3日房屋交付使用，至今，云南华屹凤庆房地产分公司未向鲁文军办理不动产权证，双方曾多次协商办理未果。一审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。本案鲁文军、云南华屹凤庆房地产分公司双方签订的《商品房购销合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法、有效。双方均应按约履行各自的义务。根据合同约定，云南华屹凤庆房地产分公司应当在商品房交付使用后向产权登记机关为鲁文军办理产权证，合同中虽未明确约定办理产权证书的时间，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，鲁文军自房屋交付之日起90日未能取得产权证书，应由云南华屹凤庆房地产分公司承担逾期办证的违约责任。鲁文军所购房屋于2013年5月3日交付，现已交付使用多年，云南华屹凤庆房地产分公司却因自身原因未能履行办证的义务，其行为已构成违约。鲁文军关于违约金的请求以及计算标准符合法律的规定，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、云南华屹凤庆房地产分公司应按合同约定继续履行为鲁文军办理产权登记的义务；二、云南华屹凤庆房地产分公司向鲁文军支付自2013年8月4日起至实际办理不动产权证之日止，以已付购房款总额193709元为基数，按年利率4%计算产生的利息；三、驳回鲁文军其他诉讼请求。本案案件受理费1543元，适用筒易程序减半收取771.5元，由云南华屹凤庆房地产分公司承担621.5元，鲁文军承担150元。本案中双方当事人对以下问题存在争议：1.云南华屹凤庆房地产分公司应否为鲁文军办理不动产权证；2.云南华屹凤庆房地产分公司应否承担逾期办证的违约责任。针对上述争议焦点，本院二审期间，上诉人云南华屹凤庆房地产分公司向本院提交以下证据：1.和解协议及（2012）临中执字第19-2号临沧市中级人民法院执行裁定书，欲证明上诉人云南华屹凤庆房地产分公司已资不抵债；2.各债权人会议纪要，欲证明公司无资金，均由债权人集资建设；3.《中共凤庆县委办公室凤庆县人民政府办公室关于印发凤庆华屹小区历史遗留问题处置工作方案的通知》，欲证明政府已组织处置华屹凤庆分公司相关问题；4.凤庆县住房和城乡建设局关于对“华屹溪谷盛景”一期交房工作方案，欲证明公司已无能为力，由政府组织交房；5.《商品房销售合同补充协议》，欲证明被上诉人鲁文军已知晓该房产公司的现状并接房，且同意不再追究原《商品房购销合同》违约责任事宜；6.达森死亡证明，欲证明总公司及凤庆分公司法人均已死亡；7.欠税通知书，欲证明上诉人云南华屹凤庆房地产分公司现状困难，已无力承担任何违约责任。被上诉人鲁文军质证认为，对上诉人云南华屹凤庆房地产分公司提交的上述证据均不予认可。本院认为，上诉人云南华屹凤庆房地产分公司提交的1、2、3、4、6、7组证据，与本案待证事实无关联性，本院不予采信。上诉人云南华屹凤庆房地产分公司提交的证据5《商品房销售合同补充协议》，来源合法，内容客观真实，与本案有关联，本院予以采信。被上诉人鲁文军未向本院提交新证据。一审认定的法律事实，均有相应证据证实，本院予以确认，不再赘述。针对上述争议焦点，本院评判如下：一、关于云南华屹凤庆房地产分公司应否为鲁文军办理不动产权证的问题。本院认为，上诉人云南华屹凤庆房地产分公司与被上诉人鲁文军签订的《商品房购销合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。根据该合同第十二条约定：“1.双方约定，住房交付后，由乙方（被上诉人）委托甲方（上诉人）向产权登记机关办理产权登记手续......”，上诉人云南华屹凤庆房地产分公司应根据上述约定代被上诉人鲁文军办理产权登记手续。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”房地产开发企业（出卖人）亦具有协助购买人办理不动产登记的法定义务。本案中，上诉人云南华屹凤庆房地产分公司作为商品房的出卖人未能在房屋交付被上诉人鲁文军后完善办证的条件，使本案被上诉人鲁文军至今未能办证，根据双方合同约定，上诉人应承担继续代鲁文军办理不动产权属证书的责任。虽双方在合同中未明确约定代为办理产权证书的时间，但根据上述规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的办证期限及本案自2013年交付至今未能办理不动产权证的案件事实，云南华屹凤庆房地产分公司应于本判决生效之日起六个月内为鲁文军办理不动产权证。一审法院虽判决云南华屹凤庆房地产分公司应按合同约定继续履行为鲁文军办理产权登记的义务，但未明确履行期限不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人上诉认为其不应为鲁文军办理不动产权证的上诉理由无事实、法律依据，不能成立，本院不予支持。二、关于云南华屹凤庆房地产分公司应否承担逾期办证的违约责任的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述规定，除当事人有特殊约定外，因出卖人一方原因导致买受人未能办理房屋权属证书，出卖人应承担违约责任。本案中，上诉人云南华屹凤庆房地产分公司于2013年5月1日就已将案涉房屋交付被上诉人鲁文军使用，但至今因其原因致使被上诉人鲁文军未能取得不动产权属证书，理应承担违约责任。但，双方于2013年5月3日签订的《商品房销售合同补充协议》第二条约定：乙方（被上诉人）自此不再追究原《商品房购销合同》违约责任事宜。”被上诉人鲁文军作为完全民事行为能力人，应明知在《商品房销售合同补充协议》上签名捺印的法律后果，且，亦未举证证明在签订《商品房销售合同补充协议》时存在重大误解，或云南华屹凤庆房地产分公司以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使其在违背真实意思的情况下签订《商品房销售合同补充协议》。因此，该协议系案涉双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照协议内容履行。上诉人云南华屹凤庆房地产分公司不应承担逾期办证的违约责任。综上所述，一审判决云南华屹凤庆房地产分公司应向被上诉人鲁文军承担逾期办证违约金不当，本院予以纠正。上诉人上诉认为一审判决其承担违约责任错误的上诉理由，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，上诉人云南华屹凤庆房地产分公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销云南省凤庆县人民法院（2020）云0921民初1379号民事判决；二、云南华屹投资开发有限公司凤庆房地产分公司应于本判决生效之日起六个月内为鲁文军办理不动产权证；三、驳回鲁文军的其他诉讼请求。二审案件受理费1543元，由云南华屹投资开发有限公司凤庆房地产分公司承担772元，鲁文军承担771元；一审案件受理费1543元，适用简易程序减半收取771.5元，由云南华屹投资开发有限公司凤庆房地产分公司承担386.5元，由鲁文军承担385元。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审云南省凤庆县人民法院申请强制执行。审判长  李世兰审判员  周付翠审判员  张 丽二〇二一年四月一日法官助理李梅书记员帕莹李