贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初4907号 原告：朱启平，男，汉族，1976年3月17日出生，住贵州省毕节市。 原告：王延菊，女，汉族，1976年2月25日出生，住贵州省毕节市。 被告：毕节市升腾房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区天河路（原毕节机械厂内），统一社会信用代码：91520502766092949C。 法定代表人：王德彬，系公司经理。 委托诉讼代理人：熊肸（一般授权），系贵州四立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余进江（特别授权），系贵州四立律师事务所律师。 原告朱启平、王延菊与被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司（以下简称“升腾房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱启平、王延菊，被告升腾房开公司的委托诉讼代理人熊肸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱启平、王延菊向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告朱启平、王延菊与被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》已于2020年6月18日解除;二、判令被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司向原告朱启平、王延菊退还已收取购房款339,213元、维修基金1,866元，两项共计341,079元;三、判令被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司向原告朱启平、王延菊赔偿购房款（含维修基金）资金占用损失，以341,079元为基数，2019年3月2日至2019年8月19日期间（共计170天）按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算（计算式为：341079×4.35%+365天/年×170天×1.3倍=8,983.46元）；自2019年3月2日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，暂计至起诉之日2021年3月10日共计29,325.32元（计算式为：341,079×4.25%+365天/年×568天×1.3倍=29,325.32元），以上共计38,308.78元;四、案件受理费由被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司承担。诉讼中，原告变更第一项诉请请求为解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》。 事实及理由：2019年3月2日，原、被告双方签订了合同编号为ＳＹ-ＳＹ57的《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于毕节市七星关区，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米18030.09元，总价款为439213.00元，出卖人应于2019年12月31日前向买受人交付该商品房，并就付款时间、付款方式、交房条件、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。其中，第十三条第1款第（2）项约定，“出卖人逾期交房超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金”。但至今被告仍未按照合同约定的时间向原告交付该商品房，在此期间，原告多次向被告询问何时可以交房，被告均以各种理由推脱。2020年6月18日，原告朱启平亲自前往被告处，将《退房通知函》直接送达给了被告，《退房通知函》告知解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，要求被告退还原告购房首付款339213.00元、维修基金1866元及地下车位长期使用费10000.00元。至今被告未履行合同解除后的返还义务及违约金责任。原告认为：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》不违反法律行政法规强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效，被告本应履行如期交房的合同义务。但是，自合同约定的交房日期2019年12月31日届满后，至原告通知解除合同的2020年6月18日，被告未履行交房义务，根据约定及《合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条第一款之规定，原告有权解除合同，原告解除合同的通知于2020年6月18日到达被告，双方订立的《商品房买卖合同》自2020年6月18日解除；2、根据约定及《合同法》第九十七条之规定，被告应将所收取的购房款、维修基金退还给原告；3、根据《合同法》第九十七条之规定，赔偿原告所支付的购房款、车位费、维修基金的资金占用损失。本案《商品房买卖合同》对被告逾期交房导致退房的违约金约定为“按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金”，明显过低，不足以弥补原告资金被占用损失，故依据《合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；”原告请求参照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍确定损失。即以341079.00元为基数，自2019年3月2日至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算；自2019年3月2日起至购房款（含维修基金、车位使用费）实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 被告升腾房开公司辩称，一、涉案商铺未能交付，系因被答辩人的房款未能以按揭或全款的方式付清。民商事交易活动中，遵循的基本原则为对价有偿。本案中，答辩人与被答辩人双方就涉案商铺约定的总价款为439,213元，答辩人方以首付方式支付了339,213元，据此，答辩人方之所以未能向被答辩人交付涉案商铺，是因为被答辩人仅支付了涉案商铺的部分价款，并未全部支付完对价总房款。二、答辩人与被答辩人双方虽在涉案《商品房买卖合同》中约定除首付以外部分的房款100,000元为银行按揭，但由于答辩人方法定代表人王德彬涉嫌犯罪，故而导致缺少银行所需法定代表人现场签字环节，进而不能为业主办理按揭贷款，双方约定的支付方式未能实现，支付对价基础不具备，最终涉案商铺未能向被答辩人方交付。而答辩人方法定代表人王德彬涉嫌犯罪，属于意外事件。据此，答辩人认为，该责任不应归于答辩人。三、如若人民法院认为银行按揭不能办理属于答辩人方原因，那么根据涉案合同第八条项下内容之约定，被答辩人方也应与答辩人方积极协商，变更支付方式继续履行合同。涉案合同第八条第3项下约定：“因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或贷款少于申请贷款数额的买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。”据此，结合本案银行按揭贷款不能办理的意外因素，被答辩人也应当充分与答辩人方积极协商，变更支付方式继续履行合同。四、如若人民法院最终认定涉案合同目的不能实现，进而解除涉案合同，鉴于上述不能办理银行按揭的意外介入因素非归则于答辩人，被答辩人方主张退还的款项，也应只包含本金而不包括违约情形下才可能产生的资金占用损失。违约责任的设置目的在于惩罚恶意违约方，涉案合同中银行按揭不能办理的因素如若导致合同目的不能实现（当然，答辩人认为双方完全应当积极协商，变更支付方式继续履行合同），该情形属于特殊、意外的介入因素，不能归则于答辩人，不属于答辩人违约，故答辩人就不存在承担违约责任的说法。据此，就被答辩人主张的资金占用费而言，不予支持较为公平合理。 本院经审理查明如下事实：2019年3月2日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，建筑面积24.88平方米，房屋总价款为439213.00元，原告以银行按揭贷款方式付款，签订合同当日交付339213.00元，尾款100000.00元以银行按揭贷款。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或贷款少于申请贷款数额的，买受人有权解除合同，合同解除后，出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。合同约定出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，合同第十三条第1款第（2）项约定，“出卖人逾期交房超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款339213.00元，因被告原因原告未能办理银行贷款。原告缴纳了维修基金1866.00元到毕节市。涉案房屋符合交房条件时间为2020年11月12日。原告于2020年6月18日向被告提交了《退房通知函》。 上述事实，有原告的陈述、被告的答辩及原告所举证据，本院组织当事人进行举证、质证，收集在卷为凭。 本院认为，本案争议的焦点是：商品房买卖合同是否应当解除？原告是否已经履行了通知退房的义务？ 关于合同解除问题。经查明，被告未在合同约定的期限2019年12月31日前向原告交付该商品房，合同约定了该种情形超过60天后，原告有权选择退房。该约定实际是双方约定关于合同解除的条件，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”的规定，因双方在合同中约定了买受人原告解除合同的条件为被告逾期60天后未交付商品房，合同约定的履约日期2019年12月31日，而被告自称涉案房屋符合交房条件时间为2020年11月12日，已经超过60天，合同约定的原告享有合同解除权的条件已经成就，故原告要求解除涉案合同的诉讼请求，本院予以支持。 合同约定了解除合同的法律后果是原告有权退房，并出卖人自收到退房通知之日起60日内退还原告购房款并支付违约金，即被告退还原告购房款的前提是收到原告的退房通知60日内。现争议的焦点是原告是否履行了通知被告退房的义务。双方约定原告以书面形式通知被告，原告通知义务的法律后果应是被告知悉原告有退房的意思表示即可。本案中，原告于2020年6月18日向被告提交了《退房通知函》，明确表示原告有权退房，该意思表示即视为原告履行了通知义务，被告应于2020年8月18日前履行向原告退款的义务，故原告要求被告退还购房款339,213.00元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金问题，合同约定退房后出卖人按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金，原告认为该违约金约定过低，请求按照银行贷款利率的1.3倍予以计算。被告辩称未能交房系原告没有支付全部房款，但被告也辩称原告不能办理银行按揭贷款系被告法人原因造成，且合同约定：因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或贷款少于申请贷款数额的，买受人有权解除合同，合同解除后，出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。原告支付的购房款339,213.00元于2019年3月2日支付完毕，故被告应付给原告的利息为：以339,213.00元为基数，从2019年3月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至全部款项付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 原告诉请的维修基金，该费用系原告支付给毕节市，不是被告收取，故原告诉请被告返还维修基金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告朱启平、王延菊与被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司之间于2019年3月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SY-SY57）； 二、被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告朱启平、王延菊购房款339,213.00元，并以339,213.00元为基数，从2019年3月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算支付原告利息，从2019年8月20日起至全部款项付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算支付原告利息； 三、驳回原告朱启平、王延菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,495.00元（已减半收取），由被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二一年四月二十日 书记员  李治樱