安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1002民初151号 原告:查文兵,男,1974年1月15日出生,汉族，个体工商户,住安徽省太湖县。 原告：张云霞，女，1976年11月8日出生，汉族，个体工商户，住安徽省太湖县。 委托诉讼代理人：程东风，安徽雄风律师事务所律师。 被告:黄山绿水青山置业投资有限公司,住所地安徽省黄山经济开发区徽光路**兴城商业街。统一社会信用代码:91341000689769097H(1-1)。 法定代表人:刘文忠，总经理。 被告:黄山市瑞银非融资性担保有限公司,住,住所地安徽省黄山市屯溪区阳湖镇洽阳路**一社会信用代码91341000680808977P。 法定代表人:柯丹，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：汪妍，安徽道同律师事务所律师。 原告查文兵、张云霞与被告黄山绿水青山置业投资有限公司（以下称绿水青山投资公司）、黄山市瑞银非融资性担保有限公司（以下简称瑞银担保公司）物权确认一案，本院于2021年2月19日受理，依法由审判员徐云飞适用简易程序于2021年4月21日公开开庭进行了审理。原告查文兵、张云霞的委托诉讼代理人程东风、被告绿水青山投资公司法定代表人刘文忠、被告瑞银担保公司委托诉讼代理人汪妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 查文兵、张云霞向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告优先取得位于黄山经济开发区房屋。2、依法判令两被告立即办理黄山经济开发区房屋抵押注销登记。3、依法判令绿水青山投资公司立即协助原告将上述房产过户至原告名下。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：:黄山经济开发区房屋系绿水青山投资公司开发建设。2012年2月17日,绿水青山投资公司与原告签订了壹份《商品房买卖合同》,绿水青山投资公司将上述房屋出售给了原告,该合同已经公证。合同签订后,绿水青山投资公司即将案涉房产交付给了原告,原告即开始装修使用至今。期间,原告多次要求绿水青山投资公司将涉案房产过户至原告名下,绿水青山投资公司总以各种理由推托,拒不办理过户手续。2020年7月份,原告得知,2017年5月27日绿水青山投资公司竟将案涉房产抵押给了瑞银担保公司,进行资金借贷,两被告的行为严重侵害了原告的合法利益。为维护自身的合法权益，原告依法诉至法院，提出前述之请。 绿水青山投资公司辩称，对查文兵、张云霞所述没有意见，2017年查文兵来办证发现房子被抵押后，查文兵当时就想起诉我们公司，我和查文兵是老乡，做他工作，承诺他帮他把这个事情搞定，查文兵就暂时没有起诉我，因没有解决，才拖到2020年再起诉。办理抵押是事实，但在之前查文兵已经办理了预告和抵押，是银行的按揭抵押，但为何可以办理给瑞银担保公司不清楚。还有查文兵在2014年以后没有支付按揭贷款，我公司的保证金被安徽休宁农村商业银行冻结了。 瑞银担保公司辩称：1、原告查文兵、张云霞诉请不能成立，绿水青山投资公司早在2017年5月25日就与瑞银担保签订最高额抵押合同并且办理了抵押权登记，抵押权登记的日期是在2017年的5月27日，因此瑞银担保对案涉房屋享有担保物权。抵押权登记是在黄山市不动产登记局依法办理的，目前没有被撤销，是真实合法有效的，瑞银担保的物权依法应当得到支持。2、2012年2月查文兵、张云霞就与绿水青山投资公司签订了商品房买卖合同，距今已经有8年多，这么长的时间，没有去办理房屋产权过户，有悖常理。据了解绿水青山投资公司在经营过程当中，为了缓解资金压力，存在以签订商品房买卖合同套取银行按揭贷款资金的这样一个行为。本案的原告查文兵与本案绿水青山投资公司的法定代表人刘文忠是同乡，不能排除案涉的商品房买卖合同其真实目的是为了套取银行的按揭贷款资金的可能性。3、即便查文兵、张云霞和绿水青山投资公司是真实的商品房买卖合同关系，根据法律规定，查文兵、张云霞所享有的也仅仅是债权，不享有物权，民法最基本的原则是物权优于债权，因此查文兵、张云霞用债权来对抗瑞银担保公司所享有的担保物权，不能成立。综上，恳请法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。 为支持其诉请，原告查文兵、张云霞向本院提交如下证据: 证据一，原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格； 证据二，房屋买卖合同及公证书以及00002530号销售不动产统一发票一张，证明2012年2月17日，绿水青山投资公司与原告查文兵、张云霞签订商品房买卖合同，原告查文兵、张云霞缴纳相应购房款后，绿水青山投资公司向原告查文兵、张云霞出具了总购房款733452元的不动产购置发票； 证据三，不动产登记证明复印件，证明2017年5月27日绿水青山投资公司与瑞银担保公司将案涉房产办理抵押登记的事实，二被告的行为严重侵犯了原告的购买权，且该抵押发生在原告购买房屋后，原告的购买权优先于抵押权。 证据四，(2020)皖1002民初2010号民事裁定书一份，证明第一次起诉遗漏原告，因此撤诉； 证据五（当庭提供），收据及付款凭证、按揭流水，证明原告查文兵、张云霞在与绿水青山投资公司签订买卖合同后根据合同约定支付房屋首付款，未付部分通过休宁农商银行按揭贷款支付给绿水青山投资公司；还证明了2014年6月30日，原告查文兵、张云霞未继续支付按揭款，经与银行协商在本案抵押解除后，原告查文兵、张云霞继续将未付款补齐缴纳。 上述证据被告绿水青山投资公司对其三性无异议。 瑞银担保公司经质证如下： 对证据一，无异议； 对于证据二，三性均有异议，商品房买卖合同及公证书没有原件相核对，原告提供的办证联发票的原件在绿水青山投资公司处，由绿水青山投资公司当庭出示，有理由怀疑本案是虚假诉讼，按照常理，该联发票应由原告自行保管，本案原告没有出庭，且发票原件在绿水青山投资公司处，我们恳请法庭依法将本案移送公安机关进行审查。此外该组证据不能证明原告已经支付了733452元购房款，购房款是否支付应当以相应的银行流水和转账记录证明。 对于证据三，真实性合法性无异议，关联性和证明目的有异议，瑞银担保公司办理的抵押权登记是在有权部门依法办理，不存在任何违法违规情形，虽然登记时间在公证时间之后，但符合登记的条件有权部门才会给予登记，因此合同签订的先后不影响瑞银担保公司享有担保物权，不动产的物权以登记为准，不以合同签订的先后顺序来定； 对证据四，该裁定书仅能证明原告起诉以后申请撤诉，不能证明其申请撤诉是因为遗漏原告； 对证据五，对收据、进账单、缴款单是原告查文兵、张云霞和绿水青山投资公司为了办理按揭贷款向银行提供的，不能证明购房及贷款是真实的，也不能排除利用按揭贷款套取银行资金；查文兵还款明细显示的期数只有23期，实还本金20371.48元，显然与合同约定不符，对还款明细三性均有异议。 被告绿水青山公司没有提交证据。 被告瑞银担保公司向本院提交两组证据：证据一，营业执照法定代表人身份证明复印件，证明被告诉讼主体资格； 证据二，最高额抵押合同、最高额抵押反担保合同以及不动产登记证明，证明被告绿水青山投资公司向案外人进行借款由瑞银担保公司向案外人提供连带责任保证担保，为保障瑞银担保公司追偿权的实现，绿水青山投资公司将案涉房屋抵押给瑞银担保公司作为反担保，双方在不动产登记局办理了抵押权登记，瑞银担保公司依法享有对该房屋的担保物权。 原告查文兵、张云霞对被告瑞银担保公司提供的证据质证如下： 对证据一，三性无异议； 对证据二，真实性无异议，合法性有异议，两被告的抵押行为侵犯了原告的物权，原告的房屋购买权优先于抵押权，因为原告购买的时间先于瑞银担保公司的抵押时间。 被告绿水青山投资公司对被告瑞银担保公司提供的证据质证如下：办理抵押是事实，但在之前原告已经办理了预告和抵押，后来为何办理给瑞银担保公司不清楚。 2021年4月28日，本院收到原告查文兵、张云霞《说明》一份，说明交房时间为2013年5月，入住时间为2013年6月份，2013年8月去办房产证，开发商（本院注：绿水青山投资公司）不配合办证，2014年拒还房贷，要求开发商把房产证办下来再还房贷；原告查文兵、张云霞在黄山市住房。 被告绿水青山公司对原告查文兵、张云霞《说明》没有异议。 被告瑞银担保公司对原告查文兵、张云霞《说明》质证认为以属于单方陈述，不能证明其内容属实，且与原告代理人陈述相违背，故对此《说明》不予认可。 本院经审查认为，原告查文兵、张云霞提供的房屋买卖合同复印件、公证书复印件，经跟原件核对，具有客观真实性；收据及银行进账单及按揭流水，均系从安徽休宁农村商业银行取得，本院对其客观真实性，予以认定；安徽省黄山市地方税务销售不动产统一发票（办证联）在被告绿水青山投资公司处，系因办理房产证的需要，具有合理性，本院予以认定。对于原被告提供的其他证据，因各方当事人没有异议，本院予以认定。对原告查文兵、张云霞的说明，本院对交房时间、入住时间予以认定，对拒还房贷的说明具有合理性，本院予以认定。 依据采信的证据，并经庭审认定事实如下：2012年2月17日原告查文兵、张云霞与被告绿水青山投资公司签订商品房买卖合同，约定绿水青山投资公司以738120元的价格将位于黄山经济开发区房屋［不动产权证号:皖（2016）黄山市不动产权第××号］出售给原告查文兵、张云霞，合同写明“签订合同之日乙方已付首付款238120元，余款50万元于2012年3月31日前办理按揭，交房前付清其他费用”；但在签订合同当天，原告查文兵、张云霞并未按合同约定付款；2012年6月13日原告查文兵、张云霞支付购房款128000元，2012年6月14日双方在安徽省黄山市恒平公证处，办理了商品房买卖合同公证书［（2012）皖黄恒公证字第4891号］；2012年6月29日原告查文兵、张云霞付清了合同约定的首付购房款238120元，余款50万元办理了银行按揭贷款，原告查文兵、张云霞从2012年8月30日开始每月支付安徽休宁农村商业银行按揭贷款，2013年5月绿水青山投资公司黄山经济开发区房屋交付原告查文兵、张云霞，原告查文兵、张云霞占有使用上述房屋至今。2014年6月30日以后原告查文兵、张云霞因绿水青山投资公司没有办理房产证，拒绝支付按揭贷款；2014年12月2日，绿水青山投资公司开具安徽省黄山市地方税务销售不动产统一发票给原告查文兵、张云霞；2017年5月25日，因绿水青山投资公司要在2017年5月26日至2019年5月25日期间连续借款,绿水青山投资公司与瑞银担保公司签订《最高额房产抵押合同》，绿水青山投资公司用黄山经济开发区房屋为其跟案外人的担保借款提供反担保,并于2017年5月27日办理了不动产抵押权登记［皖（2017）黄山市不动产证明第0007465号］；2019年5月21日，因绿水青山投资公司要在2019年5月21日至2021年5月20日期间连续借款,再次与瑞银担保公司签订《最高额抵押反担保合同》，仍以黄山经济开发区房屋做为绿水青山投资公司跟案外人的担保借款提供反担保。2021年2月，查文兵、张云霞诉至法院，提出前述之请。 以上事实有原被告提交房屋买卖合同及公证书、及00002530号销售不动产统一发票、购房款收据、付款凭证、按揭流水、《最高额房产抵押合同》、《最高额抵押反担保合同》、不动产抵押权登记证明、原告查文兵和张云霞的《说明》及庭审笔录予以佐证，本院予以认定。 本院认为：《中华人民共和国物权法》（以下称物权法）第七条规定“物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”，依据上述法律规定，绿水青山投资公司在其已将位于黄山经济开发区房屋出卖给原告查文兵、张云霞，原告查文兵、张云霞已按揭支付购房款且实际占有、使用房屋至今后，仍将上述房屋抵押给瑞银担保公司并办理了房屋抵押登记，该担保物权的取得和行使，已侵害了原告查文兵、张云霞的合法权益。《中华人民共和国物权法》第三十二条规定“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决”，第三十三条规定“因物权的权属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。本案的争议焦点是原告查文兵、张云霞享有房屋所有权是否有优先于瑞银担保公司对房屋的抵押权。本院认定原告查文兵、张云霞请求享有房屋所有权有优先于瑞银担保公司对房屋的抵押权。故对原告查文兵、张云霞的诉请依法予以支持。依照《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第二条、第七条、第三十二条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告原告查文兵、张云霞优先取得位于黄山经济开发区房屋； 二、被告黄山绿水青山置业投资有限公司与被告黄山市瑞银非融资性担保有限公司于本判决生效后二十日内办理黄山经济开发区房屋［不动产权证号：皖（2016）黄山市不动产权第××号］抵押注销登记［皖（2017）黄山市不动产证明第0007465号］； 三、被告黄山绿水青山置业投资有限公司于本判决生效后三十日内协助原告查文兵、张云霞将位于黄山经济开发区房屋过户至查文兵、张云霞名下。 案件受理费40元，由被告黄山绿水青山置业投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  徐云飞 二〇二一年四月二十九日 书记员  曹甜甜 附相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 2、《中华人民共和国物权法》 第七条：物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 第三十二条：物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 第三十三条：因物权的权属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 《关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。