湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终1239号上诉人（原审原告）：何忠维，男，1989年9月1日出生，汉族，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：袁成林，湖南瀛启律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岳阳金玺置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区云梦南路南津港1号办公楼一楼102室。法定代表人：艾勇，公司董事长。委托诉讼代理人：胡晓玲，女，系公司员工。上诉人何忠维因与被上诉人岳阳金玺置业有限公司(以下简称“金玺公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初9092号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭对本案庭进行了审理。本案现已审理终结。何忠维上诉请求：撤销一审判决，改判支持其在一审提出的全部诉讼请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的岳阳悦湖星城（恒大御景湾）商品房认购书属于预约合同，一审认定该认购书为正式商品房买卖合同与事实及法律规定不符。二、双方签订的认购书中约定分期付款最后期限为2023年3月12日，上诉人最后缴纳房款的时间为2018年6月30日，被上诉人直到2020年1月14日向上诉人开具发票，并以需要开具全额发票后才能进行网签为由一直未与上诉人签订正式商品房买卖合同，上诉人的合同解除权行使期限未超过法定期限。三、被上诉人未按照认购书的约定与上诉人签订正式的《商品房买卖合同》，其行为已属违约，致使上诉人签订的认购书的合同目的不能实现，被上诉人应承担违约责任。综上，请求支持上诉人的上诉请求。金玺公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉、维持原判。何忠维向一审起诉请求：1、解除原、被告签订的岳阳恒大御景湾《商品房认购书》；2、被告金玺公司向原告返还已支付的购房款678860元；3、被告向原告双倍返还定金20000元；4、被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定的事实：2018年3月12日，何忠维向金玺公司支付定金10000元定购“恒大御景湾”13栋商铺110单元。2018年4月5日，何忠维（乙方）向金玺公司（甲方）签订编号为0006420的《商品房认购书》，约定：“该商品房建筑面积为51.58平方米，套内面积48.86平方米，单价19588元，优惠前总价为1010369元。房款采取分期付款方式，于2018年3月21日前支付首期款141555元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年3月12日前付清151555元，于2020年3月12日前付清151555元，于2021年3月12日付清151555元，于2022年3月12日付清151555元，于2023年12月前付清252594元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方需在约定的付款方式和期限内到销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。”。签订合同当天，何忠维通过中国银行账户向金玺公司转账支付首期款余款141555元，后于2018年6月30日付清分期款537305元，付房款（包定金）688860元。金玺公司在诉讼中称，何忠维交付房款688860元系优惠后的全部房款，案涉房屋仍登记在何忠维名下，因出卖给何忠维未出售给他人，亦未其他查封措施。一审法院认为：何忠维与金玺公司签订的《商品房认购书》系自愿达成，是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,对双方当事人均有法律约束力,应当按约全面履行各自义务。本案的争议焦点为双方是否形成了商品房买卖合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，双方签订的《商品房认购书》对商铺基本状况、价款的确定方式及总价款优惠方式、付款方式和时间等主要内容已约定明确，且签订时即交付了首笔房款，虽未签订正式商品房买卖合同，但在约定的签订合同时间到后何忠维仍向金玺公司交纳房款，金玺公司亦认可何忠维支付了全部房款，该认购书应当认定为商品房买卖合同。何忠维诉称金玺公司未按约定签订正式合同，一审认为何忠维在签订订购单前交付定金，签订当日即向金玺公司支付首笔房款，即应与金玺公司签订正式买卖合同，何忠维未签订合同仍在继续交纳房款，亦未举证证明金玺公司拒绝签订正式合同或继续履行，一审对何忠维的该诉称事实不予认定，亦无法认定金玺公司具有违约行为。即使金玺公司存在违约行为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，即便以付清全部房款日（2018年6月30日）起计算解除权，何忠维亦超过了一年的解除未行使，该解除权亦消失。综上，因原双方形成了房屋买卖合同关系，且何忠维无证据证明金玺公司存在违约行为，亦超过了解除权的行使期限，故对何忠维解除合同的诉讼请求不予支持，对其他诉讼请求亦不予支持。据此，一审依据根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条之规定，判决：驳回何忠维的全部诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取5394元，由何忠维负担。二审期间，何忠维在二审向本院提交了二组证据：证据一、一审法院三份生效民事判决书，拟证明一审就与本案同一事实、同一楼盘的案件作出了不同的判决；证据二、恒大御景湾认购协议书、竣工验收表，拟证明案涉房屋的楼盘出现价格大幅下跌，上诉人蒙受了损失，认购协议书的合同目的不能实现。金玺公司提供了一份“恒大EMS系统截图”，拟证明何忠维购买案涉商铺时就职于御景湾项目营销部，目前调至湘潭项目，其对于公司内部的销售流程政策十分清楚，对于商铺不享有无理由退房的政策也很清楚，故何忠维主张金玺公司不与其签订合同并无依据，何忠维属于怠于行使权利逃避与公司签订合同。本院组织双方进行了证据交换、质证。本院认证认为，何忠维提供的证据一系法律文书，对其真实性，本院予以采信；证据二所涉及的事实与本案缺乏关联性，本院不予采信。金玺公司提供的“恒大EMS系统截图”，何忠维对该证据的“三性”均有异议，该证据也不能达到金玺公司的证明目的，本院对其证明目的不予采信。经审理查明：何忠维与金玺公司就案涉商铺的成交金额及何时达成的事实存在争议，金玺公司称：“何忠维系公司员工，案涉商铺的成交价为688860元，系2018年6月30日协商确定”；何忠维称：“应以认购书中的金额为准，到金玺公司于2020年1月14日开具1010369元的票据时，双方才就最终达成商铺交易价，其实际只支付688860元”。其他事实与一审查明的一致。本院认为，上诉人何忠维与被上诉人金玺公司于2018年4月5日签订的《商品房认购书》，系双方的真实意思表示，属合法有效的预约合同。根据双方在《商品房认购书》中的约定，何忠维支付首期房款1415556元后，双方应签署正式的《商品房买卖合同》。本案中，何忠维支付首期房款后，双方并没有签订正式的《商品房买卖合同》，《商品房认购书》中仅约定案涉商铺优惠前的总价，并未明确约定商铺的最终交易价。从“何忠维实际只支付商铺款688860元、金玺公司开具1010369元收据”的事实及双方的陈述来看，双方最终商铺的交易价何时达成、最终交易价款是否为688860元，实际仍存在争议，且《商品房认购书》中并无“何时交付商铺、按何标准交付及办理产权登记等事项”的约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。未签订正式的《商品房买卖合同》，到底属于谁的原因，双方均未提供充分的证据予以证明。综上评析，根据本案案情，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、定购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，本院对何忠维主张解除《商品房认购书》的请求予以支持，对何忠维主张金玺公司双倍返还定金20000元的请求不予支持。一审认定何忠维与金玺公司形成了商品房买卖合同关系，依据不足，本院不予确认。《商品房认购书》解除后，金玺公司收取何忠维商铺款688860元应全额退还给何忠维。综上，上诉人何忠维的上诉请求部分成立，应予部分支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初9092号民事判决；二、解除何忠维与岳阳金玺置业有限公司于2018年4月5日签订的编号为0006420号《岳阳·悦湖星城（恒大御景湾）商品房认购书》；三、限岳阳金玺置业有限公司于本判决生效后十日内退还定金及购商铺款共计688860元给何忠维；四、驳回何忠维的其他诉讼请求。如岳阳金玺置业有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取5394元，由何忠维负担2697元，岳阳金玺置业有限公司负担2697元；二审案件受理费10789元，由何忠维负担5394.5元，岳阳金玺置业有限公司负担5394.5元。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  胡铁霞审判员  程 鹏二〇二一年四月三十日书记员  荣晴瑶