贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终261号上诉人（原审原告）：肖波，男，1990年8月8日生，汉族，住贵州省盘州市。上诉人（原审原告）：李逢，女，1991年9月1日生，汉族，住贵州省盘州市。委托诉讼代理人：黄蓉，系贵州永达律师事务所律师，执业证号：15202202011180392。委托诉讼代理人：高海龙，系贵州永达律师事务所律师，执业证号：15202202110293931。被上诉人（原审被告）：贵州万吉房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省盘州市红果经济开发区盘州路A栋1-1-1，统一社会信用代码：91520000061039275A。法定代表人：周阳伟，系贵州万吉房地产开发有限责任公司董事长。委托诉讼代理人：付敏，系贵州宏贯律师事务所律师，执业证号：15201201911158549。委托诉讼代理人：徐小明，系贵州宏贯律师事务所实习律师，证号：2301200411072。原审第三人：中国建设银行股份有限公司盘州支行，住所地：贵州省盘州市亦资街道胜境大道（金叶园），统一社会信用代码：91520222914700134U。负责人：罗成建，系中国建设银行股份有限公司盘州支行行长。委托诉讼代理人：屠元龙，男，1991年10月8日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：唐峻，男，1969年10月6日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人肖波、李逢因与被上诉人贵州万吉房地产开发有限责任公司（以下简称“万吉地产”）及原审第三人中国建设银行股份有限公司盘州支行（以下简称“建行盘州支行”）纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初4723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。肖波、李逢上诉请求：1、依法撤销一审判决，支持上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决以被上诉人逾期交房的时间受疫情影响属于合理期间为由，不予支持上诉人肖波、李逢解除合同的诉请，认定基本事实认定不清、证据不足。首先，被上诉人未能针对其逾期交房与疫情影响之间存在必然因果关系进行举证，亦未就受疫情影响其不能履行合同义务的事实向上诉人肖波、李逢履行法定的通知义务。因此，在被上诉人未就新冠肺炎疫情构成不可抗力进行充分举证并履行法定通知义务的情况下，一审法院径直将新冠肺炎疫情认定为影响被上诉人逾期交房的合理期间属于认定事实不清、证据不足。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，被上诉人在2019年9月30日前就负有向上诉人肖波、李逢交付房屋的合同义务，而贵州省人民政府是在2020年1月24日20：00才因疫情启动突发公共卫生事件一级响应并采取防控措施，故一审判决将被上诉人迟延履行期间产生的疫情认定为不可抗力并据此认定上诉人肖波、李逢无权解除合同，系认定事实不清、证据不足。再次，截至目前，被上诉人开发建设的案涉房屋尚未取得建设工程竣工验收合格证明、规划验收合格证明和消防验收合格证明，根本不具备交房条件，至今仍不能交付使用。最后，根据合同约定：“出卖人应在2019年9月30日前向上诉人交付房屋，逾期超过180日，买受人有权解除合同并请求支付全部已付款1%的违约金。”被上诉人未按约定期限和条件交付房屋，上诉人肖波、李逢解除合同的条件已经成就，有权解除合同。二、一审判决以“原告已经支付房款，被告也实际交付房屋”为由，不予支持上诉人肖波、李逢以逾期交房为由请求解除合同的诉讼请求，属于认定事实不清、证据不足。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”具体到本案，上诉人肖波、李逢与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付房屋，且该商品房交付时应符合：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”而截止目前，被上诉人并未提供证据证明其所交付的房屋已具备合同约定的交房条件。一审法院将被上诉人通知上诉人肖波、李逢去拿钥匙这种形式意义上的交付房屋的行为认定被上诉人履行了交付符合条件的房屋，进而否定上诉人肖波、李逢的合同解除权属于认定基本事实不清、证据不足。三、一审判决适用法律错误。首先，一审判决以迟延履行期间发生的新冠肺炎疫情构成不可抗力免除被上诉人的责任，从而认定上诉人肖波、李逢无权解除合同系适用法律错误。其次，即便存在不可抗力影响的合理期间，一审法院未查清不可抗力影响的时间，仅以存在不可抗力便全盘否认上诉人肖波、李逢的合同解除权，亦属于适用法律错误。再次，一审法院仅以被上诉人形式上已经交付房屋，而不查清该房屋实质上是否具备合同约定交房条件，进而认定上诉人肖波、李逢无权解除合同，同样适用法律错误。万吉地产辩称，一、1、关于上诉人提到的不可抗力适用问题，依据最高人民法院关于新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见一的第二点的规定，一审法院认定疫情影响属于不可抗力完全正确。2、《商品房买卖合同》第十三条明确约定，除不可抗力外，逾期180天，上诉人才享受约定解除权。扣除疫情影响的不可抗力期间，上诉人不享有合同约定的解除权。二、上诉人认为不可抗力的事实需要被上诉人提供证据证明完全错误。2020年初的新冠肺炎疫情影响大，波及范围广，全国各个信息平台都在发布关于疫情的消息，贵州省政府也通过新闻电视自媒体等各渠道发布新冠肺炎疫情的通知。新冠肺炎疫情是众所周知的不可抗力。一审法院调查清楚了不可抗力发生的时间及终止的时间，一审法院的认定完全正确。三、被上诉人已全部履行完毕交房手续，一审法院认定2020年5月15日被上诉人已将涉案房屋交付给上诉人，完全正确。建行盘州支行述称，上诉人的贷款要按时还款，需要把贷款还清后才能解除抵押。肖波、李逢向一审法院起诉请求：1、解除原告肖波、李逢与被告2018年10月11日签订的合同编号为：20182557的《商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告肖波、李逢已经支付的首付购房款236077元，其他费用38015元，银行按揭贷款本息损失63928.16元（暂计2019年2月1日至2020年7月7日期间共计17期，实际需计算至贷款合同解除之日止），赔偿原告肖波、李逢违约金8040.92元；3、判决被告向原告支付以274092元按同期中国人民银行贷款年利率4.75%计算从2018年11月11日起至实际清偿之日止的利息损失（截止2020年7月6日，原告的利息损失为21544.38元）；4、判决原告肖波、李逢与被告及第三人签订的编号为：520636136-2012-20191584225的《个人住房借款合同》剩余贷款及利息838587.04元由被告偿还,共计1206192.5元）;5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原被告于2018年10月11日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于盘州市住房出售给原告，建筑面积为167.39平方米，房屋总价款为766077元，第十一条约定：“（一）出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房”；第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。合同签订后，二原告向被告支付首期房款236077元，余款530000元通过与中国建设银行盘州支行按揭贷款支付，2020年5月15日原告领取房屋钥匙，被告实际向原告交付房屋。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，被告在与原告签订上述合同时已取得相关的房屋预售许可证，合同内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告应按合同约定全面履行各自的义务。双方合同约定交房日期为2019年9月30日，合同还约定除不可抗力外，被告逾期交房超过180日，则原告有权退房。由于发生新冠病毒肺炎疫情，贵州省2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，属不可抗力。2020年2月28日盘州市住房和城乡建设局同意东湖明珠花园项目复工，期间是35天应予扣除，按此计算即被告最迟应当于2020年5月4日交房。但依照贵州省人民政府办公厅（2020）61号文件精神，期间复工复产是在严格做好疫情防控工作的基础上有序推进，并不是全面复工复产，被告于2020年5月15日交房，即超过11天，也是受疫情影响的合理期间。且原告已经支付房款，被告也已实际交付房屋，原告再以逾期交房为由请求解除《商品房买卖合同》不予支持。原告的其他诉讼请求均是基于解除《商品房买卖合同》提出，由于原告请求解除《商品房买卖合同》不予支持，故其他诉讼请求均予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。本案中，双方约定交房时间为2019年9月30日，即2019年10月1日起被告违约，新冠肺炎疫情发生之前被告已违约，其违约责任不能免除，按照双方约定，合同继续履行被告应以已交付房价款万分之0.5支付违约金，但原告未请求，故不宜处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告肖波、李逢的诉讼请求。案件受理费7828元，由原告肖波、李逢负担。二审中，被上诉人向本院提交了电话记录一份，拟证明2020年4月30日被上诉人已通知上诉人肖波、李逢接房，由于上诉人肖波、李逢自身原因未能按时接房。被上诉人再次于2020年5月21日通知其收房。被上诉人已完全尽到告知义务，未及时拿到钥匙完全系上诉人肖波、李逢的过错。根据通话内容摘要，应视为被上诉人已于2020年5月15日交房。上诉人肖波、李逢质证意见：对该证据的“三性”不予认可，该证据系被上诉人单方制作，没有被上诉人工作人员的签字，也没有被上诉人的印章，且其陈述的通知时间是在合同约定的最迟交房时间的180天之后，该证据不能达到被上诉人的证明目的。且被上诉人通知交付房屋钥匙的行为不完全等于交房，法律意义上的交付应包括占有转移和所有权转移。这一方面要求出卖人在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的交付使用条件，并按照合同约定的方式通知买受人办理完房屋交接手续；另一方面完整的交房尚需履行一系列相关的法律手续，如办理并交付房产证等，所以被上诉人交付未经验收合格也未达到合同约定的交付使用条件的房屋钥匙的行为仅属于事实交付，该行为属于不完全交付。建行盘州支行质证意见：该证据与我方无关。上诉人肖波、李逢及原审第三人建行盘州支行未向本院提交新证据。对被上诉人二审期间提交的证据分析认证如下：该证据系被上诉人单方制作，上诉人肖波、李逢对该证据“三性”不予认可，该证据达不到被上诉人的证明目的，本院不予采信。本院除对一审认定的“2020年5月15日原告领取房屋钥匙，被告实际向原告交付房屋”不予确认外，对一审认定的其他事实予以确认。另查明，上诉人肖波、李逢与被上诉人万吉地产签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“交付时间和条件(一)出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。第十四条约定：“交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。上诉人肖波、李逢向被上诉人支付了首期购房款236077元、其他费用38015元，合计274092元。2019年1月11日，上诉人肖波、李逢与建行盘州支行签订编号为520636136-2012-20191584225的《个人住房（商业用房）借款合同》，上诉人肖波、李逢贷款530000元支付案涉房屋剩余款项。贷款发放后，2019年8月1日至2020年7月1日期间，上诉人肖波、李逢共计向建行盘州支行偿还63928.16元按揭款（其中本金20573.83元，利息43354.33元）。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、案涉《商品房买卖合同》应否解除。2、被上诉人应否退还上诉人肖波、李逢首付购房款236077元，其他费用38015元，应否支付274092元的资金占用损失；被上诉人应否支付上诉人肖波、李逢银行按揭贷款本息损失63928.16元；被上诉人应否支付8040.92元违约金。3、案涉《个人住房（商业用房）借款合同》剩余贷款应如何处理。关于争议焦点一。上诉人肖波、李逢与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同履行自己的权利和义务，在上诉人肖波、李逢已经按约履行支付合同对价义务的情况下，根据《商品房买卖合同》的约定，被上诉人应当在2019年9月30日前将经验收合格符合使用条件的商品房交付买受人，逾期超过180日，买受人有权退房。被上诉人主张逾期交房是受新冠肺炎疫情影响，属不可抗力。对此，应考虑疫情防控措施对延期交房的影响程度和因果关系。本案中，因新冠肺炎疫情贵州省启动突发公共卫生事件一级响应时间为2020年1月24日，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案新冠肺炎疫情发生之前被上诉人已违约，不适用不可抗力条款，不能免除被上诉人交房责任，但被上诉人逾期交房天数的认定，应当将新冠肺炎疫情天数予以扣除。以2020年1月24日贵州省启动突发公共卫生事件一级响应时间作为起算时间，2020年2月28日盘州市住房和城乡建设局同意“东湖明珠花园”项目复工为终止时间，期间35天应当扣除。由此计算，逾期交房天数可顺延至第215天，即2019年10月1日至2020年5月3日（合同约定的180天+疫情期间35天），被上诉人最迟应在2020年5月4日前将符合使用条件的商品房交与买受人。现被上诉人未能提交案涉商品房符合交付使用条件的证据，且其逾期交房已超过合同约定的上诉人可退房的期限。上诉人肖波、李逢以被上诉人未依《商品房买卖合同》约定的时间交付房屋构成违约为由提起本案诉讼，要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点二。如前所述，案涉《商品房买卖合同》已因被上诉人逾期交房被解除，根据合同约定，出卖人应当返还已付的首付购房款236077元及其他费用38015元，故对上诉人肖波、李逢要求被上诉人返还首付购房款236077元及其他费用38015元，合计274092元的诉讼请求，本院予以支持。被上诉人收到上诉人肖波、李逢支付的274092元款项，现因被上诉人违约导致案涉《商品房买卖合同》被解除，故被上诉人应向上诉人肖波、李逢支付资金占用利息，其中2018年11月11日起至2019年8月19日止期间的资金占用利息，以274092元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日起至款项还清之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息计算。关于被上诉人应否支付银行按揭贷款本息损失63928.16元的问题。案涉530000元贷款发放后，上诉人肖波、李逢已支付2019年2月1日至2020年7月7日期间银行按揭款63928.16元（其中本金20573.83元，利息43354.33元），该款项应由被上诉人支付给上诉人肖波、李逢。对于2020年7月8日起至合同解除之日止上诉人肖波、李逢向建行盘州支行支付的按揭款，由被上诉人支付给上诉人肖波、李逢。关于被上诉人应否支付8040.92元违约金的问题。无论违约金还是赔偿损失，都应当以完全赔偿受害人的损失为原则。本案中，上诉人肖波、李逢与建行盘州支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款530000元支付案涉房屋剩余款项。2019年2月1日至2020年7月7日，上诉人肖波、李逢共计支付利息43354.33元。双方约定的违约金数额明显低于给上诉人造成的实际损失43354.33元，因此当事人可以依法请求对违约金的数额进行增加，或者被上诉人在支付约定违约金不足以补偿上诉人所遭受的损失时，还要承担损害赔偿责任以弥补违约金的不足部分。总而言之，被上诉人承担的责任应当能够完全弥补上诉人的实际损失。计算方法主要包括两种，一是直接增加违约金；二是违约金与赔偿损失并用。两种计算方法均符合法律规定，且最终增加后的违约金数额与违约金和赔偿损失并用后的数额一致，上诉人的实际损失为43354.33元，故本院对违约金及利息损失部分共计支持43354.33元，超出部分不予支持。关于争议焦点三。案涉《商品房买卖合同》解除后，上诉人肖波、李逢与被上诉人之间互负返还义务，被上诉人应向上诉人肖波、李逢返还上诉人肖波、李逢已支付的全部购房款，案涉争议房屋归被上诉人所有。本案中，上诉人肖波、李逢仅主张被上诉人返还已支付的购房首付款236077元、其他费用38015元及首付款236077元、其他费用38015元的资金占用费以及肖波、李逢向建行盘州支行支付的按揭贷款本息，对于上诉人肖波、李逢未主张被上诉人退还的已支付给被上诉人的部分购房款，本应由被上诉人退还给上诉人肖波、李逢，但是上诉人肖波、李逢在本案中主张由被上诉人直接支付给建行盘州支行，并未违反法律规定，本院予以支持。故上诉人肖波、李逢未偿还的建行盘州支行的剩余贷款本息，由被上诉人承担偿还责任。综上所述，肖波、李逢的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初4723号民事判决；二、解除上诉人肖波、李逢与被上诉人贵州万吉房地产开发有限责任公司于2018年10月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20182557）；三、被上诉人贵州万吉房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还上诉人肖波、李逢购房首付款236077元、其他费用38015元，合计274092元；并以274092元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付上诉人肖波、李逢自2018年11月11日起至2019年8月19日止期间的资金占用利息；以274092元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息支付上诉人肖波、李逢自2019年8月20日起至款项还清之日止的利息；四、被上诉人贵州万吉房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人肖波、李逢银行按揭贷款本息63928.16元及2020年7月8日起至本判决生效之日止上诉人肖波、李逢向中国建设银行股份有限公司盘州支行支付的按揭贷款（具体金额以上诉人肖波、李逢实际支付的为准）；五、肖波、李逢未向中国建设银行股份有限公司盘州支行偿还的涉案房屋的借款本息，由被上诉人贵州万吉房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付给中国建设银行股份有限公司盘州支行；六、驳回上诉人肖波、李逢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7828元，二审案件受理费15656元，合计23484元，由上诉人肖波、李逢负担157元，被上诉人贵州万吉房地产开发有限责任公司负担23327元（上诉人肖波、李逢已预交，被上诉人贵州万吉房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还上诉人肖波、李逢）。本判决为终审判决。审判长  王广文审判员  王大权审判员  孙 岩二〇二一年四月二十八日法官助理黄佑玲书记员李刚