新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新2327民初621号 原告（反诉被告）：新疆天山宇盛房产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县四区文明东路（苇湖南巷） 法定代表人：张积亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡永强，男，该公司经理。 被告（反诉原告）：鲁建国，男，汉族，1967年3月24日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。 原告（反诉被告）新疆天山宇盛房产开发有限公司（以下简称天山宇盛房产）与被告（反诉原告）鲁建国租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序于2021年4月12日公开开庭审理，原告（反诉被告）天山宇盛房产的委托诉讼代理人胡永强，被告（反诉原告）鲁建国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）天山宇盛房产向本院提出诉讼请求：1.判令被告（反诉原告）支付2020年5月18日至2022年5月17日所欠房租78,026元及租赁合同约定违约金8,802元；2．被告（反诉原告）支付物业费7,106元（自2019年5月18日至2020年10月17日）；3.被告（反诉原告）支付采暖费2,629元（自2020年至2021年）；4．本案诉讼费、保全费用由被告（反诉原告）承担。被告（反诉原告）请求依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。 事实与理由：2019年5月7日被告(反诉原告)向原告（反诉被告）天山宇盛房产租赁北庭名街A区1-7商铺一套，面积为122.26㎡，租期为三年即2019年5月18日至2022年5月17日止；商铺租金每平方米每月30元，年租金总额为44,013元，被告（反诉原告）需按年付款，每年提前一个月支付次年租金；被告（反诉原告）如不按期支付租金视为违约并支付房租总金额20％的违约金。被告（反诉原告）已支付2019年5月18日至2022年5月17日租金44,013元和押金10,000元，合计54,013元。2020年7月10日被告（反诉原告）又支付了2020年5月18日至2021年5月17日期间的租金10,000元和2019年至2020年的采暖费2,629元。被告（反诉原告）尚欠原告（反诉被告）自2020年5月8日至2022年5月17日租金78,026元，欠2019年5月18日至2020年11月17日物业费7,106元，欠2020年至2021年采暖费2,629元，请求法院依法支持原告（反诉被告）的诉讼请求。 被告（反诉被告）鲁建国辩称，1．原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》属实，但原告（反诉被告）出租的房屋没有消防合格验收。原告（反诉被告）出租的房屋没有合法依据，该合同无效。原、被告签订的《房屋租赁合同》是格式化合同，只约定了原告（反诉被告）的权利，没有约定被告（反诉原告）的权利。该合同显失公平。由于疫情原因，被告（反诉原告）生意不好，被告多次找原告（反诉被告）协商要求减免租金或解除合同无果。另外，原告（反诉被告）收取物业费不合理，因合同中约定，租赁房屋的门前卫生和冬季积雪均有被告负责打扫，故被告（反诉原告）不应承担物业费，综上请求依法驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。 原告（反诉被告）就其主张提供以下证据： 1.租赁合同1份，证明：被告（反诉原告）2019年5年7日双方签订了一份房屋租赁合同，被告（反诉原告）自2019年5月18日起至2022年5月17日止租赁原告（反诉被告）的房屋。合同还约定了，被告租赁房屋的物业费、水电费、暖气费由被告（反诉原告）承担。合同第五条约定违约金是总租金的20%。 被告（反诉原告）质证认为：真实性认可，但是租赁的房屋没有消防验收合格证。积雪是由反诉被告不应承担物业费。被告（反诉原告）多次与原告（反诉被告）协商解除过合同，原告（反诉被告）一直不同意解除合同。 2.收据4份，证明：2019年5月7日被告（反诉原告）缴纳了2019年5月18日-2020年5月17日的房租44,013元和10,000元的押金，合计54,013元。2020年7月10日缴纳了2020年5月18日-2021年5月17日期间的10,000元和2019年至2020年的冬季采暖费2,629元。 被告（反诉原告）质证认为：真实性认可。被告（反诉原告）要求减免租金，原告（反诉被告）说是先让被告（反诉原告）交一点租金，后期再商量房租的事情。 3.关于我县物业服务收费政府指导价款1份，证明：2018年6月27日原告（反诉被告）收取物业费是按照政府指导价每月每平方米2-3元，原告（反诉被告）是按照每月每平方米2元收取的。 被告（反诉原告）质证认为：是复印件不认可，原告（反诉被告）在2018年没有物业公司，也没有为被告（反诉原告）提供物业服务。 4.营业执照1份，证明：原告（反诉被告）的营业执照中经营范围包括物业管理。 被告（反诉原告）质证认为:真实性认可，不同意支付物业费。 本院认证认为，对以上证据1、2、3、4的三性予以确认。 被告（反诉原告）就其辩解向本院提交以下证据： 通知1份，证明：原告（反诉被告）通知被告（反诉原告）打扫租赁房屋门前公共区域的积雪，因此被告（反诉原告）不应该承担物业费。 原告（反诉被告）质证认为：真实性认可，收取物业费不仅仅是打扫门前的积雪，还有消防设施的维护，停车场和公共区域的卫生、卫生人员工资等都包括在物业费中。 本院认证认为，对该证据的真实性予以确认。 根据原、被告的陈述以及审查认定的证据，本院确认以下事实： 2019年5月7日原告（反诉被告）天山宇盛房产作为甲方与被告（反诉原告）鲁建国作为乙方签订了一份《北庭名街商业门面租赁合同》，双方约定：一、乙方租赁甲方北庭名街A区一层房号为1-7的商铺1间，总体面积为122.26平方米；二、租赁期间：1.商铺租赁期限为三年，自2019年5月18日至2022年5月17日止，共36个月（第三年实收10个月的房租）；2.商铺租金：每平方每月30元，年租金总额44013元。乙方需按年付款，每年提前一个月支付次年房租。3.在首次缴付房租时，应另交10000元的商铺押金，押金部分单独计算，不折抵房租。商铺租赁关系终止时，经甲方验收无误后，方可将押金退还乙方，此押金在质押期不计利息。三、商铺修缮及使用：3.乙方在使用期间，门前卫生及冬季积雪均由乙方承担。若乙方卫生清扫不及时，导致北庭名街市场名誉及打款等事项，所有罚款及损失均由乙方承担；4.乙方在租金期间由该商铺所产生的所有水、电、暖、物业、租赁税等相关税费由乙方承担。五、乙方违约的处理规定：在租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该商铺，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方应负赔偿直至达到弥补全部损失为止；（4）拖欠房租累计一个月以上的。该合同签订后，原告（反诉被告）给被告（反诉原告）交付了房屋，被告（反诉原告）于2019年5月7日向原告（反诉被告）支付了自2019年5月18日至2020年5月17日的租金44,013元和押金10,000元，合计54,013元。2020年7月10日被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）自2020年5月18日至2021年5月17日期间的租金10,000元和2019年10月15日至2020年4月15日期间的采暖费2,629元。在庭审中，被告（反诉原告）当庭提出反诉，要求依法解除原、被告签订的《北庭名街商业门面租赁合同》，原告（反诉被告）同意解除。另外，原告（反诉被告）考虑到2020年受疫情影响，当庭表示减免被告（反诉原告）两个月租金7,335元。 双方争议焦点：1.原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的租赁合同是否有效；2.原告（反诉被告）主张的租赁费数额应如何认定；3.原告（反诉被告）主张的违约金、物业费、采暖费是否符合法律规定。 本院认为，关于争议焦点1，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的租赁合同是否有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持”。原告（反诉被告）出租的房屋虽未提交证据证明已经消防验收或验收合格，但以此不能认为租赁合同无效，被告（反诉原告）可以向法院起诉要求解除合同，所以出租房屋未经消防验收或验收不合格，不影响房屋租赁合同的效力。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真是意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方约定当事人均应全面履行合同约定的义务。原告（反诉被告）将租赁房屋交付被告（反诉原告）后，被告（反诉原告）负有按约支付租金的义务。现被告（反诉原告）未按约定完全履行支付租金的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告（反诉原告）当庭要求解除双方订立的《租赁合同》，原告（反诉被告）表示同意，本院予以准许。被告（反诉原告）辩称该租赁合同无效的辩解理由，本院不予采纳。 关于争议焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质。当事人可以要求恢复原状采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）解除合同的时间应为2021年4月12日（开庭时间），被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）租赁费自2020年5月18日至2021年4月12日止，即40,223.54元（122.26㎡×30元/平方米×329天÷30天），被告（反诉原告）已支付原告（反诉被告）该期间租金10,000元，原告（反诉被告）当庭同意减免2个月租赁费7,335元（1个月为3,667.8元），再扣除被告（反诉原告）已缴纳的押金10,000元，被告（反诉原告）实际应支付原告（反诉被告）租赁费为12,888.54元（应付租金40,223.54元-已缴租金10,000元-减免租金7,335元-押金10,000元），故对原告（反诉被告）主张的租金78,026元中的12,888.54元，符合法律规定，本院予以支持。 关于争议焦点3，关于原告（反诉被告）主张的违约金问题。因被告（反诉原告）未按约定履行支付租金的义务，已构成违约，虽双方均同意解除租赁合同，但作为守约方的原告（反诉被告）有权要求违约方的被告（反诉原告）支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继承履行、采取补救措施或者赔偿损失的责任”的规定。本案中，租赁合同中第五条规定：“乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该商铺，乙方应向甲方支付合同总租金的20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方应负赔偿直至达到弥补全部损失为止：（4）拖欠房租累计一个月以上的。”原告（反诉被告）主张的违约金只按一年租赁费44,013元的20%计算为8,802元，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。 关于原告（反诉被告）主张的物业费问题。因原告（反诉被告）开发的北庭名街前期没有成立物业公司由原告（反诉被告）代为管理。原告（反诉被告）按照吉木萨尔县发展和改革委员会物业服务收费指导价函规定的每平方米是2元-2.3元，原告（反诉被告）只主张按每平方米2元计取符合相关规定。租赁合同中第三条第（四）项规定：“乙方在租金期间由该商铺所产生的所有水、电、暖、物业、租赁税等相关税费由乙方承担。”故原告（反诉被告）主张的物业费7,106元中的4,156.84元（自2019年5月18日至2020年11月17日止即17个月×122.26㎡×2元/㎡）符合双方约定和法律规定，本院予以支持。被告（反诉原告）辩称不应承担物业费的辩解理由，本院不予采纳。 关于原告（反诉被告）主张的采暖费问题。原告（反诉被告）出租给被告（反诉原告）的房屋属于集中供暖，原告（反诉被告）已向供热公司缴纳了2020年10月15日至2021年4月15日一个供暖期的采暖费，原告（反诉被告）根据租赁合同第三条第（四）项的约定，要求被告（反诉原告）支付租赁房屋的自2020年至2021年采暖费2,629元，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。原告（反诉被告）交纳的保全费985.63元是为本次诉讼产生的必要费用，应由被告（反诉原告）承担。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）新疆天山宇盛房产开发有限公司与被告（反诉原告）鲁建国签订的《房屋租赁合同》于2021年4月12日予以解除； 二、被告（反诉原告）鲁建国自本判决生效之日支付原告（反诉被告）新疆天山宇盛房产开发有限公司租赁费12,888.54元及违约金8,802元、物业费4,156.84元、采暖费2,629元、案件保全费985.63元，以上合计29,462.01元； 三、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,107.04元，由被告（反诉原告）鲁建国负担337.80元，原告（反诉被告）承担769.24元；反诉费25元,由被告（反诉原告）鲁建国承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院的生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王建国 二〇二一年四月十六日 书记员  石 倩