黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2021）黑81民终154号上诉人（原审原告）：黑龙江省建三江农垦银斗房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省佳木斯富锦市建三江分局交警大队东侧。法定代表人：谭明海，该公司经理。委托诉讼代理人：谭丽秋，黑龙江酬勤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：曹云海，男，1966年3月7日出生，汉族，个体，住黑龙江省建三江红卫农场劳动服务综合楼13号门市。委托诉讼代理人：曹丽丽(与曹云海系父女关系)，女，1992年10月6日出生，汉族，无职业，住黑龙江省建三江红卫农场劳动服务综合楼13号门市。上诉人黑龙江省建三江农垦银斗房地产开发有限责任公司（以下简称银斗房地产公司）与曹云海因买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省建三江人民法院（2020）黑8102民初3023号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问不开庭进行了审理。本案现已审理终结。银斗房地产公司上诉请求：1.判令曹云海给付购房款257,810元的利息（以购房款257,810元为基数，从2010年1月1日起至全部购房款给付完毕止，按银行同期贷款利率计算利息）；2.本案一、二审诉讼费用由曹云海负担。事实与理由：按照《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2009年12月21日，曹云海购买的房产总价值927,810元，在曹云海陆续支付670,000元后，剩余购房款257,810元未给付，已经严重违约，曹云海应给付银斗房地产公司利息损失。曹云海辩称：其不同意给付银斗房地产公司剩余购房款利息。因银斗房地产公司未向曹云海提供办理房屋产权手续，曹云海没有支付剩余购房款。曹云海上诉请求：1.撤销黑龙江省建三江人民法院（2020）黑8102民初3023号民事判决；2.依法确认其2009年5月20日交付的购房订金100,000元；3.判令银斗房地产公司给付其房屋维修费35,000元;4.本案一、二审诉讼费用由银斗房地产公司负担。事实和理由：曹云海与银斗房地产公司签订的房屋预购协议合法有效，对双方具有约束力，应按协议约定履行义务。曹云海已按协议约定交付了100,000元购房订金，一审法院没有确认是错误的。银斗房地产公司有义务为曹云海办理不动产登记手续，但其拖欠税款等原因无法办理，所以曹云海有权不支付剩余购房款。在案涉房屋交付使用后，由于发生雨水渗漏，曹云海要求银斗房地产公司进行维修，银斗房地产公司同意让曹云海自行维修，垫付的维修费用在剩余房款中扣除，房屋维修费用35,000元应由银斗房地产公司承担。银斗房地产公司辩称：二审法院不应支持曹云海的上诉请求。1.关于剩余未付购房款的问题。双方对案涉房屋总价款927,810元无异议，银斗房地产公司自认收到670,000元，原审法院认定曹云海已付购房款670,000元是正确的，曹云海应支付给银斗房地产公司剩余未付购房款257,810元。2.关于曹云海认为未办理相关产权证的问题。案涉房屋在2009年10月30日已经交付给曹云海使用，曹云海使用案涉房屋十年之久，至今未给付剩余购房款257,810元，已经构成严重违约，应当给付利息160,004.12元（即以本金257,810元为基数，从2010年1月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2020年9月21日）。3.关于曹云海所称的案涉房屋维修费用的问题。曹云海没有证据证实银斗房地产公司同意案涉房屋维修费用35,000元抵顶购房款，曹云海也未在原审中提出反诉，银斗房地产公司不同意承担。银斗房地产公司向一审法院起诉请求：1.判决曹云海支付银斗房地产公司购房款本金257,810元以及以本金257,810元为基数从2010年1月1日起按照银行同期贷款利息四倍计算至2020年9月21日的利息为640,103元；2.曹云海承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年5月20日孟召才与曹云海签订房屋预购协议，约定：“曹云海预购买孟召才开发的位于红卫农场农行北侧劳服楼二楼一层604平方米，1,500元/平方米，一楼到二楼楼梯3,000元/平方米；曹云海预交购房订金100,000元；孟召才收到订金后，双方不得更改房屋的价格1,500元/平方米；于2009年10月30日前竣工后并交付曹云海使用”。2009年9月15日曹云海交付孟召才购楼预付款100,000元。2009年12月21日，曹云海与银斗房地产公司签订商品房买卖合同，约定：曹云海购买银斗房地产公司开发红卫农场劳动服务公司综合楼201号门市房，建筑面积558.87平方米，单价1,660元/平方米，总价927,810元；未约定其他事项。庭审中双方确认，其中499.20平方米单价为1,500元/平方米，分摊面积59.67平方米，单价为3,000元/平方米，房款总额为927,810元。2010年初，孟召才将楼房钥匙交给曹云海进户。曹云海又分别于2009年12月4日、2010年1月16日、2012年7月4日、2013年2月24日交付孟召才购楼款合计520,000元。曹云海于2014年9月因房屋二楼平台渗漏支付35,000元维修费，后曹云海未再支付购房款。庭审中，银斗房地产公司认可曹云海已给付购房款670,000元，曹云海认可给付银斗房地产公司755,000元房款，银斗房地产公司、曹云海双方对剩余房款未达成一致意见。一审法院认为：银斗房地产公司与曹云海签订房屋预购协议及商品房买卖合同形式合法，内容真实，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。合同签订后，银斗房地产公司已经按照合同约定将房屋交付给曹云海，曹云海应当如期给付购房款。庭审中，双方对房屋面积及价格无争议，均认可房屋总价款为927,810元。曹云海认为已给付755,000元房款，从庭审调查及银斗房地产公司、曹云海举示的证据上看，曹云海交付银斗房地产公司有票据凭证的购房款合计620,000元，但银斗房地产公司自认收到购房款670,000元，对银斗房地产公司自认收到购房款670,000元予以支持。对于曹云海认为已给付银斗房地产公司755,000元购房款未有其他相关证据佐证，证据不足，不予支持。虽然双方对已给付购房款有争议，但从双方合同约定及履行看，曹云海未支付剩余购房款是客观事实。关于曹云海因购买的房屋漏水支出35,000元维修费，因银斗房地产公司不同意冲减购房款，曹云海可另行主张权利。现银斗房地产公司要求曹云海给付剩余购房款257,810元理由正当，予以支持。关于银斗房地产公司要求以本金257,810元为基数从2010年1月1日起按照银行同期贷款利息四倍计算至2020年9月21日的利息为640,103元的问题。因双方签订的房屋预购协议及商品房买卖合同中，既未约定房屋交付时限，也未约定房款给付方式及时间，亦未约定违约责任。但曹云海在银斗房地产公司交付房屋后已实际入户十余年，尽管合同未明确约定房款给付时限，但根据交易习惯及相关法律规定，银斗房地产公司也给足曹云海必要的准备时间。曹云海至今未交付房屋尾款，已构成违约，应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失。银斗房地产公司要求按照银行同期贷款利息四倍计算利息于法无据，不予支持。曹云海辩解称向银斗房地产公司要求提供办理产权手续未果才未向其给付剩余购房款，不同意给付利息。根据相关法律规定，银斗房地产开发有限责任公司在房屋竣工即自买卖合同订立之日起90日未向曹云海提供办理产权手续而导致曹云海无法办理产权证，银斗房地产公司亦构成违约，同样应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算曹云海的损失。由于银斗房地产公司、曹云海双方均具有过错，损失应当相互抵消。故对于银斗房地产公司要求曹云海给付利息的诉请，不予支持。综上，判决：一、曹云海于判决生效之日起十日内给付黑龙江省建三江农垦银斗房地产开发有限责任公司购房款257,810元；二、驳回黑龙江省建三江农垦银斗房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加偿支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,779元，减半收取元6,390元，由银斗房地产公司负担4,555元，曹云海负担1,835元。二审期间，曹云海围绕上诉请求提交证据：证据1.证人于某出庭作证。证明曹云海2009年5月20日在证人处借款20,000元用于交购房订金，曹云海交给孟召才购买商服订金100,000元。证据2.证人许某出庭作证。证明曹云海交给孟召才100,000元购房订金，且曹云海向于某借20,000元钱其是担保人。当事人质证意见：银斗房地产公司对上述证据的真实性有异议，认为曹云海既然有能力购买价值近1,000,000元的房屋，就不可能从刚开始支付订金时就借钱用于支付房款，这不符合常理。孟召才在一审中认可2009年9月15日收到一笔购房订金100,000元，证人不可能清晰的记得12年前的事情是发生在5月还是9月。曹云海对上述证据的真实性无异议。本院对证据的认证意见：因于某、许某的证言内容不相一致，证人对案涉20,000元借款交给曹云海的时间和曹云海将案涉100,000元购房订金交付给孟召才的地点说不清楚，许某与曹云海亦有经济利害关系，故本院对于某、许某的证言不予采信。二审查明的事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为：本案的焦点问题是,一、关于曹云海诉请确认其2009年5月20日交付购房订金100,000元的问题；二、关于曹云海诉请银斗房地产公司给付其房屋维修费35,000元的问题;三、关于银斗房地产公司诉请曹云海给付剩余购房款257,810元的利息问题。一、关于曹云海诉请确认其2009年5月20日交付购房订金100,000元的问题。曹云海购买银斗房地产公司案涉房屋，双方均认可总价款为927,810元，曹云海认为已给付银斗房地产公司755,000元，但其有收据凭证证明的购房款为620,000元，庭审中银斗房地产公司自认收到670,000元，因曹云海未提供有效证据证明其主张的已支付案涉100,000元购房订金，原审法院认定曹云海已给付银斗房地产公司购房款670,000元，进而判决其给付银斗房地产公司剩余购房款257,810元并无不当，本院对曹云海的该项诉请不予支持。二、关于曹云海诉请银斗房地产公司给付其房屋维修费35,000元的问题。针对该项诉请，曹云海在原审中未提起反诉，二审中银斗房地产公司不同意调解，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，本案不予审理，曹云海可另行主张权利，本院对曹云海的该项诉请不予支持。三、关于银斗房地产公司诉请曹云海给付剩余购房款257,810元的利息问题。因案涉房屋预购协议及商品房买卖合同中，既未约定房屋交付时限，也未约定房款给付方式及时间，亦未约定违约责任。尽管合同未明确约定房款给付时限，但曹云海在银斗房地产公司交付房屋后已实际入户十余年，曹云海至今未交付剩余购房款，根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付银斗房地产公司损失。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因案涉房屋已经竣工，银斗房地产公司在房屋竣工即自买卖合同订立之日起90日未向曹云海提供办理产权手续而导致曹云海无法办理产权证，银斗房地产公司存在过错，应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付曹云海的损失。由于银斗房地产公司、曹云海双方均具有过错，损失应当相互抵消。原审法院判决驳回银斗房地产公司要求曹云海给付利息的诉请并无不当，本院对银斗房地产公司该项诉请不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。银斗房地产公司、曹云海的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费7,567元，由黑龙江省建三江农垦银斗房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费3,000元，由曹云海负担。本判决为终审判决。审判长  张贤友审判员  董力源审判员  翟福生二〇二一年四月二十三日书记员  郑 闯