山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0105民初712号原告：任晨亮，男，1953年12月28日出生，汉族，济南晨光纸业有限公司退休职工，住济南市。委托诉讼代理人：闫俊荣，山东华剑律师事务所律师。被告：高勇攀，男，1982年11月23日出生，汉族，济南梦禅文化有限公司职工，住济南市。委托诉讼代理人：鹿竞超，济南市中明泽法律服务所法律工作者。第三人：高伟静，男，1956年11月26日出生，汉族，无业，住济南市。原告任晨亮与被告高勇攀、第三人高伟静房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任晨亮及其委托诉讼代理人闫俊荣，被告高勇攀的委托诉讼代理人鹿竞超，第三人高伟静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任晨亮向本院提出诉讼请求：1.确认任晨亮与高勇攀于2010年5月25日就坐落于济南市天桥区*号房屋签订的编号*****号的济南市存量房买卖协议无效；2.本案诉讼费用、保全费用、保函费用、律师费用等由高勇攀承担。诉讼中，任晨亮明确诉讼请求第二项的费用为：诉讼费、保全费、保函费。事实和理由：任晨亮诉称，其前妻与高伟静系亲兄妹关系，高伟静与高勇攀系父子关系。任晨亮于2000年通过房改购房取得位于济南市天桥区*号房屋的产权。2010年5月，高勇攀与高伟静共同经营的济南鑫诚惠金属制品有限公司因生产经营需流动资金，二人找到任晨亮商议欲将前述房屋以买卖形式转到高勇攀名下并以高勇攀名义代理抵押贷款，银行贷款偿还完毕后高勇攀无条件将房屋变更登记至任晨亮名下。后任晨亮与高勇攀签订济南市存量房买卖协议，约定任晨亮将房屋卖与高勇攀，成交价款为人民币35万元，但高勇攀与高伟静并未实际交付购房款。任晨亮将房屋变更登记至高勇攀名下后，高勇攀于2010年6月17日办理了抵押贷款。任晨亮作为实际产权人一直占有居住案涉房屋并持有房屋所有权证书。现任晨亮以房屋买卖协议系买卖双方虚假意思表示且高勇攀未实际付款为由提起本案诉讼，请求判如所请。高勇攀辩称，济南市存量房买卖协议合法有效，且银行已经将款项支付给任晨亮，请求法院依法驳回。同时，任晨亮的请求已经超过了诉讼时效和除斥期间。高伟静述称，任晨亮曾在高伟静经营的厂里干活。时值厂里资金流动有困难，高伟静和任晨亮商议欲用任晨亮的案涉房屋办理抵押贷款，但因任晨亮年纪大不符合办理贷款的条件，故商议决定将案涉房屋过户至高勇攀名下，以高勇攀的名义贷款。后确将房屋过户至高勇攀名下，高勇攀交纳了过户费，并办理了19万贷款。之后高伟静向任晨亮出具保证书，表示贷款还完后会把房屋过户回给任晨亮，费用由高伟静承担。关于贷款，高伟静曾偿还过一部分，但从2017年之后因高伟静无力偿还，便一直由高勇攀偿还，现贷款具体偿还到什么状况高伟静不清楚。高伟静认为，如无特殊事由，案涉房屋应该过户回给任晨亮。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：任晨亮原与高柯丽系夫妻关系，高伟静与高柯丽系兄妹关系，高伟静与高勇攀系父子关系。坐落于济南市天桥区*号*号房屋，原登记在任晨亮名下，房屋所有权证号为济房权证天字第*****号。2017年5月25日，任晨亮（甲方/卖方）与高勇攀（乙方/买方）签订济南市存量房买卖协议，约定案涉房屋由任晨亮以35万元成交价款卖与高勇攀。协议签订后，案涉房屋过户至高勇攀名下，并于2010年6月2日办理了以高勇攀为所有权人的济房权证天字第*号房屋所有权证。后高勇攀以案涉房屋抵押贷款19万元，并于2010年6月17日办理了抵押登记。诉讼中，高勇攀提交了该笔贷款的结清凭证，主张贷款已经偿还完毕。案涉房屋自过户后仍一直由任晨亮居住至今，济房权证天字第*号房屋所有权证亦由任晨亮持有。对于上述房屋买卖的背景，任晨亮主张系因高伟静与高勇攀经营的公司资金周转困难，欲以案涉房屋抵押贷款，因任晨亮年龄大办理不下贷款，故商议将房屋先过户至高勇攀名下进行贷款，贷款偿还完毕后再过户回任晨亮。就该主张，任晨亮提交了高伟静于2010年5月1日向任晨亮出具的承诺书、高伟静于2011年11月17日与高雅迪（任晨亮女儿）签订的《关于我父亲任晨亮私有房屋变更的真实情况及要求，今后返还的保证》、高伟静于2017年10月30日向任晨亮出具的证明、姜玉美（高伟静母亲、已故）于2017年10月30日向任晨亮出具的声明、高伟静于2018年1月6日向任晨亮出具的证明、任晨亮代理人于2021年3月17日与高伟静的谈话笔录等证据一宗，经审查，上述书证内容中均有任晨亮所主张的房屋买卖的背景记载。另，任晨亮代理人曾于2020年11月25日与高勇攀电话沟通，据电话录音反映，高勇攀在电话中陈述“他们（任晨亮与高伟静）一块做生意，没钱，然后就想做抵押贷……就用我的名字，贷下来的钱，贷了19万……钱都是我还的，他俩得把钱给我，我再把房子过给他……”高勇攀主张任晨亮就该事项提交的书证均是高伟静与案外人出具，与其无关。且即使一开始是因用高勇攀名义进行贷款而将房屋过户，因任晨亮没有能力还款，该约定也已发生了变更。高勇攀现只认可房屋买卖协议，下欠的部分购房款应以任晨亮一直在案涉房屋内居住的租金进行折抵。高伟静认可任晨亮主张的房屋买卖背景。另查明：1.案涉房屋买卖协议签订后，高勇攀、高伟静未实际向任晨亮交付协议约定的购房款；2.关于贷款19万元的流向，当事人各执一词。任晨亮主张未见到贷款；高勇攀主张贷款由银行直接支付给了任晨亮；高伟静主张对银行如何放款不清楚，但自认除支付办理房屋过户相关的中介、测绘等费用后，其使用了15万元左右用于经营。各方当事人对该事项均未进行举证；4、3.为本案财产保全，任晨亮购买诉讼财产保全责任保险，支付保险费1600元。本院认为，本案双方当事人之间的纠纷实为合同效力之争，就本案而言，继而应当探究及认定的系当事人签订房屋买卖协议的背景以及该协议是否是当事人的真实意思表示。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条规定，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，房屋买卖协议的双方当事人任晨亮与高勇攀之间，并未就协议签订的背景形成直接的书面材料予以证实，但应认定任晨亮所主张的协议签订背景属实，理由如下：首先，任晨亮举证的与协议签订背景有关的书证，均为与高勇攀具有较近亲属关系的人所出具，而内容所反映的房屋买卖背景均与任晨亮主张一致，能够在一定程度上反映双方协议签订的真实背景；其次，在任晨亮举证的其代理人与高勇攀的电话录音中，高勇攀的言词中反映了“用高勇攀名义贷款、贷款由高勇攀偿还、需任晨亮与高伟静向高勇攀还款后才能再过户给任晨亮”的相关内容，印证了任晨亮主张的协议签订背景；再次，协议签订后，高勇攀并未实际支付购房款，而案涉房屋亦一直由任晨亮居住至今，以高勇攀为所有权人的房屋所有权证亦由任晨亮持有。上述情形，均与正常房屋买卖的情况不符，有悖常理，高勇攀亦未做出合理解释。综上三点分析，足以使本院信任任晨亮所主张的为办理贷款而进行形式上的房屋买卖的协议签订背景属实。本院对此予以认定。在上述协议签订背景下，双方其实并无真实交易之念，继而应当认定房屋买卖协议并非当事人真实的意思表示。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定民事法律行为应当具备意思表示真实的条件；《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定民事法律行为有效必须具备意思表示真实的条件，并继而在第一百四十六条第一款中规定了行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百四十六条第一款亦做出了与前述《中华人民共和国民法总则》相同的规定。案涉房屋买卖协议的成立处于《中华人民共和国民法通则》施行期间，但纵观我国法律沿革，意思表示真实与否都是确定民事法律行为效力的标准，于今而言，以意思表示真实与否来确定民事法律行为的效力也更有利于从法律层面进一步弘扬诚信的社会主义核心价值观。综据上述，在双方并无真实交易的意思表示下所签订的房屋买卖协议，应为无效，任晨亮请求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求，应予支持。同时，无效的民事法律行为自始无效，高勇攀以任晨亮请求确认协议无效超过诉讼时效和除斥期间的抗辩意见，无法律依据，本院不予采纳。关于任晨亮主张的诉讼保全保险费用，就本案而言，虽然双方当事人对此并无约定，但双方并非真实的商事交易主体，高勇攀否认双方签订房屋买卖协议时真实意思表示的行为是致生本案诉讼的原因，并足以使任晨亮产生对财产损失的顾虑，在此情况下，任晨亮申请采取相应的财产保全措施并提供担保，并无不当，其提供担保而交纳的保费，作为损失，高勇攀应予承担。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百四十六条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条、第一百零八条第一款规定，判决如下：一、确认原告任晨亮与被告高勇攀于2010年5月25日签订的编号为*****号的济南市存量房买卖协议无效；二、被告高勇攀偿付原告任晨亮诉讼保全责任保险保费损失1600元，于本判决生效之日起10日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计50元，财产保全申请费4520元，共计4570元，由被告高勇攀负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 郭 怡二〇二一年四月二十六日书记员 周文祎