四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1176号 上诉人（原审被告）：成都市润弘投资有限公司，住所地四川省成都市郫都区德源镇红旗大道北段221号。 法定代表人：叶海，董事长。 委托诉讼代理人：鲜跃斌，四川恒创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施政，四川恒创律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都华居物业管理有限公司，住所地四川省成都市金牛区蜀西路9号9栋9楼904号。 法定代表人：曾莉，总经理。 委托诉讼代理人：宋红双，四川精伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贯伦山，泰和泰律师事务所律师。 上诉人成都市润弘投资有限公司（以下简称润弘投资公司）、因与被上诉人成都华居物业管理有限公司（以下简称华居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初3947号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人润弘投资公司上诉请求：1.撤销成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初3947号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.案涉《补充协议》（二）中明确约定对住宅加商业打包形式的模式进行了约定，被上诉人对此亦予以认可；2.案涉物业合同约定商业部分每月最终结算面积依据双方当月确认实际提供服务面积为准，被上诉人实际未对商业部分提供服务，且未提供上诉人予以确认服务商业部分面积的证据，被上诉人主张2015年6月30日至2016年3月31日商业部分物业服务费的诉请应依法驳回；3.上诉人已向被上诉人支付了2011年1月15日至2016年3月31日的所有物业服务费（包括商业部分），一审判决支付商业部分服务费无事实依据，另一审法院酌定商业物管费标准并无事实和法律依据，应予以纠正；4.被上诉人请求上诉人支付案涉物业的2011年1月15日至2015年9月30日期间按月结算的商业物业服务费已过法定时效。 被上诉人华居物业公司二审中辩称，上诉人上诉状意见与一审答辩和代理意见基本一致，二审中亦无新证据，其上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，应维持原判。 华居物业公司向一审法院起诉请求：1.润弘投资公司向其缴纳物业服务费人民币5468688.19元；2.案件诉讼费用由润弘投资公司承担。一审诉讼过程中，华居物业公司增加诉讼请求：润弘投资公司支付其违约金及损失1640606.46元（按照应付物业费的30%主张）。 一审法院认定事实：成都市润弘房产开发有限公司于2011年8月9日更名为润弘投资公司。2011年1月17日，成都市住房保障中心委托润弘投资公司作为××员工保障性住房（一期）工程的物业管理，由其负责招标选择物业管理公司。2011年1月30日，华居物业公司与润弘投资公司签订《××生活配套基地物业服务框架合同》，约定华居物业公司为德源××保障性住房项目住保（一期）提供物业服务。2011年12月14日，华居物业公司作为乙方与润弘投资公司作为甲方签订一份《物业服务合同》，约定：1.选聘华居物业公司对“××住保一期项目”实施物业服务，住宅面积219137.73㎡，商业面积48035.19㎡；2.第七条建筑区划内物业管理费用标准按本合同第十条执行，商业部分物业管理费用标准及支付方式等事宜由双方另行协商；3.第十条本合同有效期间，乙方按照包干制确定物业服务费用。由甲方向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：多层住宅5.86元/月/㎡；4.第二十条本合同期限三年。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，华居物业公司开始为案涉项目提供物业服务。2014年12月14日，双方签订《补充协议》（二），约定：1.华居物业公司继续承担原合同约定的全部物业服务内容，期限自2014年12月15日至2015年6月30日止；2、服务面积为××苑94803.68㎡（不含C4栋）、××苑36823.85㎡；3.物业服务收费标准为2元/月/㎡；4.住保一期物业服务合同与本协议不一致的，以本协议为准。2015年3月12日，双方就“住保一期”空置物业收费事宜签订《补充协议》，约定：1.空置住宅物业收费标准1.2元/月/㎡，共计513352.35元；2.空置商业物业服务费收费标准1.7元/月/㎡，共计168303.86元；3.空置配套用房1物业服务收费标准1.2元/月/㎡，共计6523.27元；4.空置配套用房2物业服务收费标准1.2元/月/㎡，共计128193.86元；5.在华居物业公司提供物业服务的期间，住保一期空置物业的物业服务收费标准均按本协议约定执行，住保一期物业服务合同与本协议不一致的，以本协议为准。2015年5月28日，润弘投资公司作为甲方与华居物业公司作为乙方签订《××苑、××苑物业服务合同》，约定：1.住宅面积：141720.45㎡，商业面积32960.95㎡（每月最终结算面积依据双方确定当月实际提供服务面积为准）。案涉合同未经招投标。华居物业公司认为物业服务合同中关于商业部分（已实际使用）润弘投资公司并未支付，遂诉讼至一审法院。一审法院另查明，双方对物业服务合同及补充协议中的住宅、空置物业、空置商业、空置配套用房的物业费用均结算清楚，均无异议。《××苑、××苑物业服务合同》的价格按照《补充协议》（二）价格确定，并已支付住宅部分物业费。根据润弘投资公司提供的物业费明细表载明其开始计算并支付物业费的时间为2011年1月15日，物业费按照单价乘以住宅部分面积计算。华居物业公司于2016年3月31日退出案涉项目的物业服务。一审中，华居物业公司自愿表示，鉴于双方未签订商业部分的物业费用协议，同意按照补充协议约定的空置商业部分价格即1.7元/月/㎡主张相应费用。××员工保障性住房（二期）工程的物业管理经招投标，物业服务费的收费标准为5.86元/㎡。一审法院认为，案涉的争议焦点为：一、案涉合同的效力；二、2011年1月15日至2015年9月30日物业服务费是否超过诉讼时效；三、已使用商业物业服务费的计价标准及面积；四、润弘投资公司是否应承担违约责任。关于合同效力问题。案件中，润弘投资公司主张案涉合同的订立未经招投标，应属无效。但并无法律、法规规定案涉合同的订立应当进行招投标。因此，案涉合同的订立系当事人真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。对润弘投资公司提出的合同无效的主张，不予支持。关于诉讼时效的问题。润弘投资公司认为，至华居物业公司2018年1月30日起诉时，其主张的2011年1月15日至2015年9月30日物业费已超过诉讼时效。案件中，华居物业公司主张的物业服务费包含两部分，一是依据《物业服务合同》及补充协议（二）而主张的2011年1月15日至2015年6月30日的物业服务费；二是依据《××苑、××苑物业服务合同》所主张的2015年7月1日起至2016年3月31日的××苑、××苑商业部分物业服务费。虽然两笔物业服务费系因不同的合同而产生的，但两份合同前后具有关联性。《物业服务合同》的补充协议（二），约定了将原合同的服务面积调整为××苑（不含C4栋）和××苑，并重新约定了履行期限，后因《物业服务合同》及其补充协议到期，双方续签了《××苑、××苑物业服务合同》。故而《××苑、××苑物业服务合同》中未再对服务费单价及支付方式等进行约定。因此，《××苑、××苑物业服务合同》应当视为《物业服务合同》及其补充协议的延续，华居物业公司主张的物业服务费属于同一债务的分期履行，其诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起即2016年6月30日起计算。至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施前，两年诉讼时效未届满。至华居物业公司起诉时，未超过三年诉讼时效。关于服务面积及费用标准问题。华居物业公司认为应当按照合同中约定的面积，按照2元/㎡进行计算，润弘投资公司认为华居物业公司应当举证证明其服务的面积，且已使用商业物业部分费用已包含在住宅部分物业费用中。对此，评议如下：首先，《物业服务合同》、补充协议及《××苑、××苑物业服务合同》约定华居物业公司提供物业服务的部分包含住宅和商业，而润弘投资公司作为物业提供人未能提供证据证明商业部分的物业服务系委托他人完成。且物业服务合同不同于其他合同，其是对所有物业统一提供的服务，润弘投资公司认可的已提供服务的空置商业物业与已使用商业物业部分也不能明显区分。案件中，华居物业公司也提交了其代收代缴商铺水电费的相关证据，因此，应当认定华居物业公司对合同中约定的所有商业部分提供了物业服务；其次，合同中明确了商业部分面积，润弘投资公司也未能提供证据证明合同约定的面积确有错误，故商业部分面积应当以合同中约定面积计算；第三，物业服务合同中，对于商业部分物业费的约定为另行协商确定，如空置商业物业部分需要支付物业费，那么已使用且华居物业公司已提供服务的已使用部分也应当支付物业费；第四，润弘投资公司所谓商业物业部分费用已包含在住宅部分物业费用中，及《补充协议（二）》中约定的《物业服务合同》的所有权利义务归结于该补充协议的主张，均无相应证据证明，不予支持。根据双方签订的合同，华居物业公司提供的商业部分服务面积具体为：2011年1月15日至2014年12月14日期间住保一期所有商业服务面积为48035㎡，2015年7月1日至2016年3月31日对××苑、××苑商业服务面积32960㎡。华居物业公司提出的其在2014年12月15日至2015年6月30日期间提供了住保一期所有商业的物业服务，并无相应的合同依据，其提供的证据也不能证明在该时间段内其确实为住保一期所有商业提供了物业服务。因此，对华居物业公司提出的2014年12月15日至2015年6月30日期间的商业部分物业费主张，不予支持。因双方对于已使用商业部分的物业服务费未能协商一致，参照双方确认的空置商业部分的物业服务费1.7元/㎡计算。2011年1月15日至2014年12月14日的商业部分物业服务费为3756337元（48035㎡×1.7元/㎡/月×46月），2015年7月1日至2016年3月31日退场时止已使用商业部分物业费为504288元（32960㎡×1.7元/㎡/月×9月），润弘投资公司共计应支付华居物业公司4260625元。扣减已支付的空置商业物业费用168303.86元，还应支付4092321.14元。关于违约责任的问题。案件的发生系双方签订合同时约定不明，在合同履行过程中也未能协商一致酿成的。因此，华居物业公司对此同样负有责任，不能据此认定润弘投资公司属于违约行为而请求其承担违约责任。故对华居物业公司违约责任的诉求，不予支持。综上，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、润弘投资公司于判决生效之日起二十日内向华居物业公司支付物业服务费人民币4092321.14元。二、驳回华居物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25040元，由华居物业公司负担12520元，由润弘投资公司负担12520元。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，华居物业公司作为乙方与润弘投资公司作为甲方签订一份《物业服务合同》及相关补充协议、《××苑、××苑物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，且润弘投资公司提交的证据不能证明该合同存在法律规定合同无效的情形，应属合法有效，双方均应当按约履行。本案中，案涉两份物业合同及相关补充协议约定了华居物业公司为案涉物业项目住宅、商业部分提供物业服务，并分别载明了住宅和商业部分的面积，华居物业公司按约为整个案涉物业建筑提供了物业服务，润弘投资公司亦应按约履行交纳物业服务费的义务，从现有证据看，润弘投资公司对住宅及未使用的商业部分均已支付物业服务费，虽双方未对已使用的商业部分进行单独明确约定，但润弘投资公司未提供证据证明其已支付已使用的商业部分物业费且提交的证据亦不能证明已使用商业部分物业费包含在住宅物业费中，一审法院按华居物业公司提出按未使用的商业部分收费标准判决润弘投资公司支付欠交物业服务费并无不当。关于诉讼时效，本院认为物业服务合同的权利义务具有连续性，诉讼时效应自最后一期物业服务费履行期间届满之日起开始计算，本案未超过诉讼时效。 综上，润弘投资公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25040元，由上诉人成都市润弘投资有限公司承担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二一年四月十二日 书记员  陈 悦