湖南省郴州市北湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘1002执异104号 异议人（案外人）：王海生，男，1964年4月8日出生，汉族，住湖南省郴州市临武县。 异议人（案外人）：杜兴荣，女，1967年1月23日出生，汉族，住址同上。 以上二异议人共同委托代理人：王玲，女，1986年8月4日出生，系二异议人之女。 异议人（案外人）：王玲，女，1986年8月4日出生，汉族，住湖南省郴州市。 申请执行人：深圳市华资银资产管理有限公司，住所地：广东省深圳市前前海深港合作区前湾一路1号A栋201室。 法定代表人：陈家胜，总经理。 被执行人：郴州市华都房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市特产交易大厦1606号。 法定代表人：谷文华，总经理。 本院在执行申请执行人深圳市华资银资产管理有限公司（以下简称“深圳华资银公司”）与被执行人郴州市华都房地产开发有限公司（以下简称“郴州华都地产”）金融借款合同纠纷一案过程中，案外人不服，向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人（案外人）王海生、杜兴荣、王玲共同请求法院：终止对郴州市××大厦××号房屋的执行。 主要事实和理由：2003年12月28日，郴州华都地产与陈荣、唐国珍、陈顺梅签订了涉案605号房屋的商品房销售合同，支付了首期款33660元及余款28660元，并向农业银行贷款22.8万元。2008年7月14日，陈荣、唐国珍、陈顺梅与杜兴荣、王海生签订了涉案605号房屋的转让合同，交易价格411180元，一次性支付178800元，并约定此房屋的按揭款继续由王海生、杜兴荣偿还，并约定卖方会协助买方在开发商处更名并办证。2012年5月12日，由王海生、杜兴荣一次性支付了涉案房屋剩余贷款270100.67元，并注销了房屋的抵押关系。2013年1月29日，杜兴荣支付了该房的专项维修基金5417元。综上，房屋已经交清了全部款项。按照合同，郴州华都地产依约应向王玲办理过户手续，但至今未能办理。2019年王玲支付给原郴州华都地产股东6000元用以代办手续费，又支付了面积差补差款9212元，但却因为郴州华都地产未缴纳房产销售税，导致相关部门不予办理过户。至今，异议人已在涉案房屋合法占有居住长达12年之久。综上，请求法院支持异议人的异议请求。 申请执行人深圳市华资银资产管理有限公司未答辩。 查明的事实 （一）深圳市华资银资产管理有限公司与郴州市华都房地产开发有限公司(2014年2月25日已经吊销，但尚未注销)借款合同纠纷一案，郴州市中级人民法院立案受理后，于2019年12月31日作出（2019）湘10民初272号民事判决书，判令郴州华都地产偿还深圳华资银公司借款本金12140470.94元、利息21139989.28元（暂计算至2016年6月30日，之后按照“年利率6.178%”另行计算至清偿之日止）等。 上述判决生效后，当事人未自动履行，深圳华资银公司向郴州市中级人民法院申请强制执行，郴州中院于2020年4月13日立案执行，于2020年4月16日作出（2020）湘10执96号执行裁定书，裁定将该案指令郴州市北湖区人民法院即本院执行。 本院于2020年7月15日立案执行，并于2020年10月21日依据（2020）湘1002执2712号执行裁定书和协助执行通知书，请求郴州市不动产登记中心查封被执行人郴州华都地产名下位于郴州市协作路房产[三层315、316等16套；四层401、402等32套；五层501、502等6套；6层605号，以上共计55套房产，查封期限为三年。 （二）另查明，2003年12月28日，甲方郴州华都地产与乙方陈荣、陈顺梅、唐国珍签订《房屋销售合同》，约定：甲方将位于郴州市协作路（火车站广场西南面）郴州特产交易大厦6层605号房屋（门面、建筑面积186.9㎡）出卖给乙方；单价1400元/㎡，总价款261660元，房屋面积以房产局测量为准；乙方签订合同时交付定金1000元，十天内交付房款33660元，余款228100元在2003年12月前进行银行按揭或者交清现款等。2003年12月30日，陈荣（抵押人）以涉案605号房屋向中国农业银行郴州市分行（抵押权人）作为抵押，申请贷款228000元，并办理了《预购商品房贷款抵押登记》。 （三）2008年7月14日，甲方陈荣、唐国珍等与乙方王海生、杜兴荣共同签订《特产交易大厦6楼605号房转让合同》，约定甲方将涉案605号房屋转让给乙方；建筑面积186.9㎡，单价2200元/㎡，总价款411180元，房屋面积以房产局测量为准；乙方一次性付现金给甲方178800元，合同生效后甲方银行按揭款228000元由乙方继续向银行还款；乙方以后办房产手续以郴州特产交易大厦商品房预售合同书为准，甲方协助乙方办证，甲方需向乙方提供购房合同发票及商品房预售合同书等。 签订上述合同当天，杜兴荣依约支付购房款178800元，并按照约定负责偿还银行按揭贷款，并于2012年5月3日到郴州市农业银行清偿了剩余银行按揭贷款，于2012年5月8日办理了预购商品房抵押权预告登记注销，并于2013年1月29日以“陈荣”名义缴纳了专项维修基金。因房管局实际测绘面积比合同约定建筑面积多出6.58㎡，经过协商后，异议人于2019年4月16日补面积差款9212元，并委托华都地产公司代办不动产证。 再查明，涉案房屋自2008年交付后，一直由杜兴荣、王海生所生女儿即异议人王玲居住使用并缴纳水电费、物业管理费等至今。 裁判的理由与结果 本院认为，本案系执行标的异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合到本案：涉案房产虽登记在被执行人郴州市华都房地产开发有限公司名下，但根据查明的事实，陈荣等在2004年已经从被执行人华都地产处合法购买，后将房屋权利义务再转让给异议人，并早在2008年即法院查封之前签订了合法有效的商品房买卖合同，支付了全部购房款，并依法占有、使用等至今，且无证据显示其对未办理过户登记存在主观过错。因此，案外人理应享有物权期待权，该民事权益足以排除法院强制执行，符合法律规定，本院予以支持。 依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对登记在被执行人郴州市华都房地产开发有限公司名下的位于郴州市××路××层××号房产的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 肖 娜 审判员 谢宇明 审判员 刘 斌 二〇二一年四月八日 书记员 张 靓 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否是系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。