广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂05民终486号 上诉人（一审原告）:广西南宁鼎福物业服务有限公司合浦分公司，住所地广西壮族自治区合浦县廉州镇廉州大道西路128号。统一社会信用代码：91450521585965241L。 法定代表人：陈勇，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张甫，广西还珠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪兴凤，女，1985年7月5日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。系该公司职员。 被上诉人（一审被告）:林茂，男，1976年8月14日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 被上诉人（一审被告）:蔡春娇，女，1980年11月2日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 -2- 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：苏云燕，广西桂鸿凯律师事务所律师。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱定龙，广西桂鸿凯律师事务所律师。 上诉人广西南宁鼎福物业服务有限公司合浦分公司（以下简称鼎福物业合浦分公司）因与被上诉人林茂、蔡春娇物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2020）桂0521民初3722号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鼎福物业合浦分公司上诉请求：一、撤销广西壮族自治区合浦县人民法院（2020）桂0521民初3722民事判决；二、改判支持上诉人的一审诉讼请求，二审变更为改判：1、林茂、蔡春娇支付给鼎福物业合浦分公司自2014年7月至今的物业费人民币25998.7元；物业费：包括公摊水电费162.3元，生活用水加压费221.46元，物业管理服务费6400.64元，电梯费2359元，环卫费578元，公摊电梯电费626.33元，室内自用电费13218.02元，室内自用水费2423.95元，以上各项费用暂计至2020年10月23日，实际计至物业各项清偿之日止；2、林茂、蔡春娇支付给鼎福物业合浦分公司违约金人民币85075.58元（违约金以林茂、蔡春娇未缴纳的物业费为基数按每日0.3%计算）。事实与理由：一、一审判决将物业管理费与水电费作为两个独立不同的纠纷审理缺乏事实和法律依据。合浦县广益中央公园小区一直是大户水、电表，未分一户一表，案由纠纷的性质是物业服务合同及水电费纠纷，物业服务的范围包括了物业管理、水、电、垃圾等费用，一审法院认为水电纠纷属于另一纠纷，缺乏事实和法律依据。二、一审判决认定涉案小区业主委员会依法重新选聘了新物业服务企业，并于2017年3月10日签订了新的物业服务合同没有事实和法律依据。1、涉案小区业主委员会成立时没有依照法律法规进行，没有取得业主的签名同意，没有召开业主代表大会，也没有当地政府部门及居委会参与。 -3- 2、涉案小区业主委员会没有按照法定程序选聘新的物业服务企业，没有依法进行招标投选新物业服务企业，选聘前没有公布新物业服务企业管理方案，也没有召开业主大会进行投票表决，因此合浦县住房和城乡建设局（以下简称合浦县住建局）撤销原物业移交的决定，一审法院应释明告知被上诉人是否对涉案小区业主委员会及选聘新物业公司的合法性纠纷提起确认诉讼，如果没有在规定期限提起诉讼，应当视为选聘新物业公司不具有合法性。3、合浦县住建局通知上诉人于2017年4月23日前移交相关材料给新的物业服务公司广西美景物业服务有限公司（以下简称美景物业公司），上诉人就此提起了行政诉讼，合浦县住建局在诉讼过程中认为其办案程序错误，撤销了以上移交通知。4、一审判决认定物业服务合同于2017年3月10日终止，上诉人此后没有主动退出，是代被上诉人支付水电相关费用没有事实依据。涉案小区委员会没有按照法定程序选聘新的物业服务企业，上诉人是合法的前期物业公司，服务合同未到期，因此收取被上诉人的物业管理费用是合法的。供水、供电部门已向上诉人收取水电费等，被上诉人不按时缴纳水电费多次造成停水、停电，上诉人为维护社会稳定，为被上诉人垫付了水电费。三、一审判决认为被上诉人拖欠物业管理费、水电费超过诉讼时效没有事实和法律依据。本案被上诉人拖欠水电费具有持续性，且上诉人一直通过公告催收拖欠的相关费用，且政府多次介入要求上诉人垫付相关的水电费，因此不存在超过诉讼时效的情况。 被上诉人林茂、蔡春娇二审辩称：一、上诉人一审的诉讼请求为物业服务费，而二审上诉的请求为物业服务费、水电费等，超出一审诉讼请求部分应不予审理。二、前期物业服务合同终止前属于物业服务合同法律关系，属于本案审查的范围，前期物业服务终止后属于代付的法律关系，应当另案起诉。1、涉案小区业主委员会依法定程序选聘了新的物业服务企业，于2017年3月10日签订了新的物业服务合同，且于2017年3月11日书面通知了上诉人进行移交工作，合浦县住建局也于2017年 -4- 3月23日书面通知上诉人前期物业服务合同终止，2017年4月23日之前移交相关材料给新的物业服务企业。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定，上诉人无权请求被上诉人缴纳2017年4月23日以后的物业费。三、上诉人没有证据证明涉案小区业主委员会的成立及选聘新的物业服务企业不合法，合浦县住建局明确答复确认涉案小区业主委员会的成立及选聘新的物业服务企业合法，并要求开发商移交物业管理用房给业主委员会，要求上诉人移交材料给新的物业服务企业。涉案小区业主对业主委员会签订新的物业服务企业没有提出异议，也没有重新召开业主大会对是否重新选举业主委员会及重新选聘物业管理企业进行表决，选举新的物业服务企业不需要通过招投标的方式进行。四、合浦县住建局因程序错误，撤销对上诉人的行政处罚，并非针对要求上诉人于2017年4月23日移交材料给新的物业的通知。五、根据合同相对性原则，上诉人与供水供电部门之间签订的供水供电合同，属于其双方的合同法律关系，供水供电部门与被上诉人之间并未签订合同，2017年4月23日之后，被上诉人也未委托上诉人代付水电费，上诉人代被上诉人支付水电费是基于另外的法律关系，不是本案审理范围。六、上诉人没有证据证明其一直通过公告催收拖欠的相关费用，无法证明诉讼时效存在中断的情形，根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定，上诉人于2020年11月初起诉，则本案受理之日三年前的诉讼请求超过了诉讼时效。七、部分业主已自行缴纳了部分电费，被上诉人不需要也未委托上诉人代付，上诉人无权要求被上诉人重复支付电费。八、上诉人计算的物业费、水电费等数据部分错误，也没有提供证据予以证明，不应得到支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 鼎福物业合浦分公司向一审法院起诉请求：1、林茂、蔡春娇支付给鼎福物业合浦分公司自2014年4月至今的物业费人民币25998.7元；物业费：包括公摊水电费162.3元，生活用水加压费221.46元，物业管理服务费6400.64元，电 -5- 梯费2359元，环卫费578元，公摊电梯电费626.33元，室内自用电费13218.02元，室内自用水费2423.95元，以上各项费用暂计至2020年10月23日，实际计至物业各项清偿之日止；2、林茂、蔡春娇支付给鼎福物业合浦分公司违约金人民币85075.58元（违约金以林茂、蔡春娇未缴纳的物业费为基数按每日0.3%计算）。 一审法院判决：驳回鼎福物业合浦分公司的诉讼请求。 本院经二审审理认为，林茂、蔡春娇系涉案小区C6幢1401号房业主，2012年12月20日，上诉人与被上诉人签订入住（租用）协议书。2015年12月15日，涉案小区成立业主委员会向合浦县住建局备案，该局出具了同意涉案小区成立业主委员会的备案证明及批复。2016年11月1日，该小区的开发商合浦县广益房地产开发有限公司（以下简称广益房地产公司）与上诉人签订物业租赁授权委托书及物业管理委托合同，服务期限为2016年11月1日至2021年10月31日。涉案小区业主委员会于2017年3月10日与新的物业服务企业（美景物业公司）签订了新的物业服务合同,合同期限为2017年3月18日至2020年12月14日，合同已生效。合浦县住建局于2017年3月23日书面通知上诉人前期物业服务合同于2017年3月10日终止，并通知上诉人于2017年4月23日前移交相关材料给美景物业公司。 上诉人主张，涉案小区业主委员会的成立不符合法律程序，且合浦县住建局于2018年11月16日作出撤销行政处罚决定的告知书，因此是将上诉人于2017年4月23日前移交相关材料给美景物业公司及涉案小区成立业主委员会的行为一并予以撤销，上诉人与广益房地产公司的前期服务合同仍然在服务期内，上诉人有权利向被上诉人收取物业管理费用。本院认为，首先，涉案小区业主委员会成立材料已向合浦县 -6- 住建局备案，该局于2015年12月15日同意备案，且出具同意成立业主委员会成立的备案证明和批复，并于2017年10月18日对反映涉案小区业主委员会选举不合法以及业主大会选聘新物业不合法的答复中明确：涉案小区业主委员会成立符合法律法规的要求及选聘新物业公司程序符合法定程序，另外，上诉人至二审诉讼期间均未能提交证据证实涉案小区业主委员会成立不符合法律程序；其次，合浦县住建局于2018年11月16日作出的撤销行政处罚决定的告知书仅是对《行政处罚决定》的撤销，否定的是行政处罚的办案程序，现案涉小区业主委员会的成立并没有法定有效的程序认定其违法，故该案涉小区业主委员会成立合法，业主委员会的行为应视为全体业主的意思表示，其选聘的物业公司美景物业公司以及签订新的物业服务合同应为有效。 针对上诉人请求被上诉人支付2014年7月至2020年10月23日的物业费的问题。被上诉人主张上诉人于2020年11月初向一审法院起诉，则本案受理之日三年前的诉讼请求超过了诉讼时效，另，涉案小区业主委员会于2017年3月10日签订了新的物业服务合同，上诉人无权请求被上诉人交纳2017年4月23日以后的物业费。上诉人主张被上诉人拖欠水电费具有持续性，且上诉人一直通过公告催收拖欠的相关费用，故该项请求没有超过法律规定的诉讼时效。本院认为，上诉人与被上诉人之间的物业服务合同已于2017年3月10日终止，涉案业主委员会于2017年3月11日亦向上诉人发出移交工作的通知，故上诉人请求被上诉人支付2017年3月以后的物业服务费没有事实依据。关于2014年7月至2017年2月期间的物业费能否得到支持的问题，由于物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，物业公司在合同履行期间持续向业主提供服务，业主亦应在合同履行期间内向物业公司按合同约定的方式缴纳合同约定的各项费用，即便业主不按合同约定或物业管理要求分期定期支付物业费用，鉴于物业服务的整体性及管理成本，难以做到对未按期缴纳物业费的单个业主停止服务，因 -7- 此业主个体对服务合同期满前发生的欠付行为不享有诉讼时效抗辩权，故不能认定上诉人请求被上诉人支付2014年7月至2017年2月期间的物业费超过诉讼时效的期间，上诉人请求上述期间的物业费有合同依据，应予以支持。 虽然上诉人提交的其与广益房地产公司签订的《物业管理委托合同》第十八条的约定，其为涉案小区提供服务的起始时间为2016年11月1日，但因其与被上诉人于2012年12月20日签订入住（租用）协议书，双方约定了该小区的物业由上诉人服务，被上诉人同意且从入住后一直交纳物业费至2014年6月，故在前期物业服务合同签订前的物业费，被上诉人应按《入住（租用）协议书》的约定交纳。 关于本案欠缴物业费数额如何确定的问题。根据上诉人提交的欠费明细，被上诉人2014年7月至12月欠付的物业费金额为1935.77元，2015年欠付的物业费金额为3995.9元，2016年欠付的物业费金额为4024.97元，2017年1月至2月欠付的物业费金额为633.32元，故被上诉人应向上诉人支付2014年7月至2017年2月期间的物业费合计10589.74元。另，被上诉人逾期交纳物业费，应按照合同约定承担违约责任，滞纳金应以当月应交纳物业费的金额为基数，自合同约定交纳之日的次日起起算至实际清偿之日止，按月依次计付。 关于上诉人主张2017年4月23日以后的水电费代收代付的问题，因该费用属于前期物业服务合同终止后的费用，且需要上诉人与每个业主进行核对具体数额，故本院在本案中不予处理，上诉人可另行主张。 综上，一审判决部分事实认定有误。上诉人鼎福物业合浦分公司的上诉主张有事实和法律依据的，本院予以支持，没有事实和法律依据的，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 -8- 第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区合浦县人民法院（2020）桂0521民初3722号民事判决； 二、被上诉人林茂、蔡春娇向上诉人广西南宁鼎福物业服务有限公司合浦分公司支付2014年7月至2017年2月期间的物业费合计10589.74元； 三、被上诉人林茂、蔡春娇向上诉人广西南宁鼎福物业服务有限公司合浦分公司支付逾期交纳物业费滞纳金（滞纳金应以当月应交纳物业费的金额为基数，自合同约定交纳之日的次日起起算至实际清偿之日止，按月依次计付）； 四、驳回上诉人广西南宁鼎福物业服务有限公司合浦分公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费2521元，减半收取1260.5元，二审案件受理2521元，合计3781.5元，其中1540元由被上诉人林茂、蔡春娇负担，剩余2241.5元由上诉人广西南宁鼎福物业服务有限公司合浦分公司负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向原审法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审判长  陆振益 -9- 审判员王雅新 审判员侯远婕 二〇二一年四月三十日 法官助理张玲 书记员陈旖琦