山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1102民初2882号 原告：刘太英，女，1968年3月30日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：韩邦国，山东博特律师事务所律师。 被告：日照金牛皮业有限公司，住所地日照市东港区海曲西路130号，统一社会信用代码91371102757468924C。 法定代表人：张敏，总经理。 被告：日照市日发房地产开发有限公司，住所地日照市经济技术开发区奎山街道驻地，统一社会信用代码91371100750885338K。 法定代表人：张斌，董事长。 原告刘太英与被告日照金牛皮业有限公司（以下简称金牛皮业公司）、日照市日发房地产开发有限公司（以下简称日发房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘太英的委托诉讼代理人韩邦国到庭参加了诉讼。被告金牛皮业公司、被告日发房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘太英向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告协助办理房屋产权变更登记手续；2.请求法院依法判令被告支付违约金5.4万元；3.本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。事实与理由：2003年12月23日，原告刘太英与被告金牛皮业公司签订《购房协议书》，被告金牛皮业公司将位于西环路东侧沿街门面房出售给原告。原告按合同约定向两被告支付房款共计27万元后，被告将案涉房屋交付给原告占有使用至今。经查，被告金牛皮业公司与日发房地产公司为张斌实际控制下的关联企业，两公司合作开发了涉案房屋，并共同收取了原告房款，因此，原告与被告金牛皮业公司、被告日发房地产公司两被告存在商品房买卖合同关系，两被告具有为原告办理产权登记的义务。被告至今未按合同约定协助原告办理房屋产权变更登记手续，构成违约，并给原告造成损失。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 案经送达，被告金牛皮业公司、日发房地产公司未作答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告刘太英提交了如下证据：证据一、购房协议书复印件，一并提交原件核对，证据来源：原告与被告日照金牛皮业有限公司、张斌签订，证明内容：1、合同签订时间为2003年12月23日；2、合同约定了合同当事人名称、房屋基本信息、房屋价款、付款期限、交付时间等基本内容；3、合同第五条约定，因被告原因不能及时取得房产证，应当支付原告已付款20%的违约金；证据二、购房收款凭证复印件件三份，一并提交原件核对，证据来源：日照金牛皮业有限公司及日照市日发房地产开发有限公司出具，证明内容：1、原告按照合同约定完成了付款义务，支付购房款27万元，其中原告向被告金牛皮业公司分两笔支付25万元，原告儿子路丰豪（曾用名路金川）向日发公司支付购房款2万元；证据三、丹阳佳苑008号楼房屋分层平面图复印件一份及《日照市不动产登记中心查询结果证明》复印件一份[原件在（2020）鲁1102民初778号民事案件中提交]，证据来源：日照市房管局，证明内容：1、自南向北数第四处房屋房号1-3层分别为104、204、304号，建筑面积分别为48.38平方米、51.31平方米、51.31平方米；2、上述房屋编号、面积与产权号为20××40号不动产登记中心查询结果证明完全一致。综上，涉案房屋的不动产权证号为20××40；3、被告向原告出售交付的涉案房屋，即原告实际占有使用的房屋为不动产权证号为20××40；证据四、路丰豪身份证复印件及户口本复印件，证据来源：日照市公安局东港分局，证明内容：其中2万元购房款的支付人路金川，现用名路丰豪，系原告之子；证据五、（2020）鲁1102民初778号民事判决书复印件，原件在（2020）鲁1102民初6350号案中提交，证据来源：日照市东港区人民法院，证明内容：1、购房协议书合法有效；2、被告张斌系日照金牛皮业有限公司及日照市日发房地产开发有限公司的实际控制人；3、两被告系关联企业，被告日发公司实际开发建设涉案房屋，涉案房屋初始登记在日发公司名下，两公司应当就涉案房屋买卖合同共同承担责任；证据六、日照经济技术开发区人民法院（2020）鲁1191执异12号执行裁定书照片打印件并提供原件核对，该裁定书认定原告系涉案房屋008幢01单元104、204、304房产的实际权利人，具有所有权，案涉房屋的不动产权证号为20××40，与证据三证明内容一致；补充说明一、原告在（2020）鲁1102民初778号案件中提交的被告金牛皮业公司《企业信用信息网络查询》打印件、被告日发房产公司《企业信用信息网络查询》打印件、《拍卖成交确认书》、《张斌身份证复印件》、《金牛皮业公司营业执照副本复印件》、《日照市房屋权属登记法定代表人身份证明书》、日照市中级人民法院（2002）日民破字第3号民事裁定书、(2002)日民破字第3-2号民事裁定书；证明内容:1.涉案房屋项下的土地使用权是被告金牛皮业公司通过拍卖方式取得;2.涉案房屋项下的土地使用权初始登记时间为2004年3月25日(日照市不动产登记管理中心工作人员口头告知，未出具书面证明);3、被告金牛皮业公司取得土地使用权时张斌是其法定代表人；补充说明二、日照市东港区人民法院依职权调取的（2002）日民破字第3号案卷材料及关联案件（2019）鲁1102民初6667号案卷部分材料。 被告金牛皮业公司、日发房地产公司未到庭质证，在本案中亦未提交证据。 原告庭后提交证据四原件予以核对。 经审查，原告提交的证据一、二、六均系原件，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认；原告提交的证据三，经本院核对，亦予以确认；原告提交的证据四庭后提交原件核对，本院予以确认；原告提交的证据五虽系复印件，经本院与原件核对一致，本院予以确认。上述证据均在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 另案原告刘乃录与被告金牛皮业公司、日发房地产公司、张斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，于2020年6月11日作出（2020）鲁1102民初778号民事判决书。在本案庭审中，原告刘太英提交该民事判决书，并主张该民事判决因金牛皮业公司、日发房地产公司不服该判决提起上诉，故该判决书尚未生效，但二审庭审已经结束。在本案审理过程中，本院经查询，日照市中级人民法院于2021年4月8日作出(2021)鲁11民终227号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。（2020）鲁1102民初778号民事判决书已为生效判决，该生效判决认定“案外人日照市制革总厂于2002年3月9日向日照市中级人民法院申请破产，其拥有坐落于日照市的国有土地使用权，使用权面积为31172.2平方米。日照市制革总厂拍卖的破产财产包括土地、房产及机械设备。被告金牛皮业公司成立于2003年12月15日（原法定代表人张斌，2013年4月2日变更为张敏）。经依法拍卖，被告金牛皮业公司于2003年10月16日签订《拍卖成交确认书》（被告张斌在买受人处签字，金牛皮业公司在买受人处盖章），通过竞价取得了该土地使用权。日照市房地产测绘于2004年2月17日完成涉案土地的《房产平面图》，随即完成了登记，产权单位为金牛皮业公司，房产坐落于日照市。…房屋建成并交付原告使用至今（原告主张自2006年开始使用至今，被告主张原告是从2007年底使用），涉案房屋为门面房，位于日照市东港区（丹阳佳苑8号楼）的自南向北数第五处房屋房号1-3层。 被告日发房地产公司在2011年11月21日就坐落于日照市（丹阳佳苑）008幢01单元102号、103号、104号、105号、113号申请房屋所有权初始登记，《房屋所有权初始登记申请表》上载明建成年份为2011年，房屋来源为自建。随后，被告日发房地产公司取得了日照市（丹阳佳苑）008幢01单元102号（建筑面积48.38平方米）、202号（建筑面积51.16平方米）、302号（建筑面积51.16平方米）的产权证（产权证号20××37）；取得了日照市（丹阳佳苑）008幢01单元103号（建筑面积48.38平方米）、203号（建筑面积50.15平方米）、303号（建筑面积50.15平方米）的产权证（产权证号20××38）；取得了日照市（丹阳佳苑）008幢01单元104号（建筑面积48.38平方米）、204号（建筑面积51.31平方米）、304号（建筑面积51.31平方米）的产权证（产权证号20××40）；取得了日照市（丹阳佳苑）008幢01单元105号（建筑面积48.38平方米）、205号（建筑面积51.08平方米）、305号（建筑面积51.08平方米）的产权证（产权证号20××41）；取得了日照市（丹阳佳苑）008幢01单元113号（建筑面积48.38平方米）、213号（建筑面积51平方米）、313号（建筑面积51平方米）的产权证（产权证号20××63）。日照市房管局出具的日照市（丹阳佳苑）008号楼的《房屋分层平面图》，显示自南向北数第五套一层面积为48.38平方米，二层、三层面积为51.08平方米，对应产权证号20××41的房屋面积。而该产权证号为20××41的房屋已抵押给日照东港农村商业银行股份有限公司城关支行，抵押期限为2018年2月14日至2023年2月13日，抵押金额为138万元。…同时查明，被告日发房地产公司成立于2002年1月31日，法定代表人为张斌，被告金牛皮业公司、被告张斌系被告日发房地产公司的股东”。该生效判决认为“民事主体在从事民事活动中，应当遵循公平、诚信原则，不得违反法律。本案争议的焦点为：一、涉案《购房协议书》是否有效；二、被告是否应协助原告办理涉案房屋产权变更登记手续；三、原告要求被告支付违约金5.6万元是否应获支持；四、原告要求被告赔偿原告损失10万元是否应获支持。根据当事人的陈述、举证、自认及本院查明的事实，本院分析如下：对于争议焦点一，涉案《购房协议书》是否有效问题。（一）被告金牛皮业公司、日发房地产公司、张斌三者的关系问题。1日发房地产公司成立在前，金牛皮业公司成立在后，前后不足2年，金牛皮业公司于2003年10月16日签订《拍卖成交确认书》金牛皮业公司成立于2003年12月15日，可见金牛皮业公司的最初成立目的及业务需要系用于参与日照市制革总厂的竞标拍卖。2.两公司的最初法定代表人均是张斌，本案诉讼两公司的委托诉讼代理人是张斌，可见在张斌参与了最初的两公司发起设立、竞标买地、房地产的开发、出售、确权等等事宜；3.被告自认金牛皮业公司已不再经营，而金牛皮业公司与张斌个人现仍是日发房地产公司的控股股东，可见张斌系以上两公司的实际控制人；4.金牛皮业公司通过竞买取得涉案土地后，由日发房地产公司进行了开发建设，仅系走了招拍挂程序，而其后建成的房屋最终登记在日发房地产公司的名下。被告虽提出多个抗辩意见，但均未提交证据，故本院均不予采信。被告张斌参与了以上两公司运作经营的全过程，其陈述明显违背诚实信用原则，其行为明显属于逃避履行义务，损害权利人的利益。可见，被告金牛皮业公司及日发房地产公司作为关联公司应共同就涉案房产的买卖承担责任。（二）关于《购房协议书》的效力问题。1.涉案《购房协议书》签订于2004年2月29日，被告金牛皮业公司在甲方处盖章，时任法定代表人张斌在甲方处签字，原告刘乃录在乙方处签字，被告金牛皮业公司亦是涉案土地的权利人，该协议内容就出让方、购买方、房屋位置、面积、单价、总价、定金及违约责任等内容做了详细的约定，各方权利义务明确。2.涉案《购房协议书》第四条明确约定了“甲方负责提供有关手续，为乙方代办房产证，费用由乙方自理”，该内容是甲方承诺为所出售房屋办理产权证书的意思表示，无其他附加条件。3.涉案的《购房协议书》签订时，被告张斌系两公司的法定代表人，其在金牛皮业公司收取20万元房款后，依然以日发房地产公司的名义收取了原告缴纳的剩余8万元房款，可见其认可上述合同的效力并配合履行，否则，2006年出售大额不动产（28万元），其会慎重就涉案房屋与原告协商签订其他变更协议，然其并无相关证据提交。5.涉案房屋建设完成后，被告日发房地产公司已于本案起诉之前取得了产权证。第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第24条的规定，已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记的，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的不予支持。综上可见，涉案合同应是当事人真实意思表示，合同成立有效，对该事实本院予以确认。在涉案房屋已办理产权证、能够继续履行合同的情况下，被告应本着诚信原则，继续履行合同。对于争议焦点二，被告是否应协助原告办理房屋产权变更登记手续。1.原告与被告金牛皮业公司签订了《购房协议书》，该合同成立并有效，原告总计向两被告支付购房款28万元，被告金牛皮业公司及被告日发房地产公司为其出具了《购房收据》。原告已履行交付房款的主要义务，且已占有使用多年，因此原、被告之间就争议房屋已实际达成房屋买卖合同。被告金牛皮业公司称其与原告签订购房协议时土地为工业用地，无法办理商业房产手续，其未提交证据予以证实，本院不予采信，被告金牛皮业公司有义务按照合同约定协助原告办理涉案房屋的产权登记及过户登记。2.被告日发房地产公司辩称该协议是金牛皮业公司与原告签订，与其无关。但被告张斌曾系被告金牛皮业公司的实际控制人，现又为被告日发房地产公司的法定代表人，且被告张斌、被告金牛皮业公司为日发房地产公司的股东，三被告之间存在密切的联系，且被告日发房地产公司于2006年12月28日向原告出具《收款凭证》，证明其已知晓并且认可原告与被告金牛皮业公司签订的《购房协议书》。对于被告辩称在被告日发房地产公司取得房产证后原告未能补交一定差价，未能办理手续，因两被告均未提交双方有此约定的证据证实，对此本院不予采信。综上，被告金牛皮业公司与原告签订《购房协议书》后应按照协议约定在2004年7月30日前（或条件成熟时）提供有关手续，为原告代办房产证；在被告日发房地产公司后期取得涉案房屋产权后，应及时与原告沟通，配合提供相关手续，为原告代办房产证或协助原告办理房产证。3.现涉案房屋（产权证号20××41）已被日发房地产公司用于抵押，虽该抵押是被告日发房地产公司造成，原告不存在过错，但因牵涉案外第三人利益，现阶段无法进行变更登记，故应暂时驳回原告的该项诉讼请求，待被告日发房地产公司未来通过履行债务、置换抵押等方式消除涉案房屋的抵押后，即可协助原告办理过户登记。对于争议焦点三，原告要求被告支付违约金5.6万元是否应获支持。1.《购房协议书》中约定被告金牛皮业公司在2004年7月30日前代办房产证，但直到起诉之日起，原告未能获得房产证，至今已15年有余，三被告未提交原告对此存在过错的证据。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求赔偿损失的，应予支持。原告主张违约金数额是依据《购房协议书》中约定了违约金为已付款的20%，即5.6万元（28万元*20%），考虑涉案房屋的买卖已长达15年之久，原告主张的该违约金数额系以原房价为基数，且系合同约定，因违约金兼具惩罚性质，原告的该主张具有合理性且不违反法律规定，本院予以支持。对于争议焦点四，原告要求被告赔偿起损失10万元是否应获支持。原告主张损失10万元是参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定以已付房款28万元为基数，参照中国人民银行计收逾期贷款利息为标准自2006年1月1日计算至庭审之日止为198597元，诉求10万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因涉案《购房协议书》已明确约定了违约金，本院对违约金予以支持；考虑涉案房屋多年来已大幅升值，原告购买涉案房屋除未及时办理产权证件外，一直使用（或出租）获益，并无其他损失，故，本着公平原则，本院对原告主张的该损失，因无事实及法律依据不再予以支持”。该生效判决如下：“一、驳回原告要求被告日照金牛皮业有限公司、日照市日发房地产开发有限公司协助办理房屋产权变更登记手续，将现登记在被告日照市日发房地产开发有限公司名下的、坐落于日照市（丹阳佳苑）008幢01单元（105号、205号、305号）房屋（产权证号20××41）变更登记至原告刘乃录名下的诉讼请求；二、被告日照金牛皮业有限公司、日照市日发房地产开发有限公司于本判决生效后30日内赔偿原告刘乃录违约金5.6万元；三、驳回原告刘乃录本案的其他诉讼请求”。 2003年12月23日，原告刘太英、案外人（路金川）（购买方、乙方）与被告金牛皮业公司（甲方）签订《购房协议书》一份，内容约定：甲乙双方经友好协商，甲方将位于西环路东侧沿街门面房转让给乙方，为此双方达成如下协议：一、该房为地上三层，建筑面积约120-150平方米，价格为每平方米1900元，总价约为23-28万左右。二、房屋结构为砖混，内部防瓷，一层为不锈钢无框门，二层三层为铝合金门窗，水电齐金，一层三层设卫生间。三、乙方需在2003年12月23日前向甲方交付定金陆万元，在楼房开工前再支付/万元，房屋竣工后一次性付清余款。四、甲方保证于2004年3月10日前开工，并于7月30日前交付，甲方负责提供有关手续，为乙方代办房产证，费用由乙方自理。五、由于甲方原因造成的，乙方不能及时取得房产，则由甲方赔偿乙方己付款20%的违约金，并承担利息。六、该协议一式四份，甲乙双方签字生效。被告金牛皮业公司在甲方处盖章，张斌在甲方处签字，原告刘太英在乙方处签字。 为履行上述合同，原告进行了付款，被告金牛皮业公司于2003年12月22日向原告出具《收款凭证》，载明：“支款单位：金牛皮业公司、张斌，交款人：刘太英，摘要：购沿街房订金，金额陆万元”；于2005年7月28日向原告出具《收款凭证》，载明：“交款人：刘太英，摘要：购沿街房房金，金额壹拾玖万元”；被告日发房地产公司于2007年1月31日向原告之子路丰豪（曾用名路金川）出具《收款凭证》，载明：“交款人：路金川，摘要：南沿街购房款，金额贰万元正。”上述款项总计27万元。 房屋建成并交付原告使用至今，涉案房屋为门面房，位于日照市东港区（丹阳佳苑8号楼）的自南向北数第四套房屋房号1-3层。 日照市不动产登记中心2020年4月3日出具的查询结果证明载明产权证号为20××40，产权人为日发房地产公司，房屋坐落于日照市（丹阳佳苑）008幢01单元104、204、304号，权利限制为查封单位系日照经济技术开发区人民法院出具查封文号（2019）鲁1191执恢3号之一，查封期限2019年7月4日至2022年7月3日；查封单位系日照经济技术开发区人民法院出具查封文号（2018）鲁1191执254号，查封期限2018年10月17日至2021年10月16日；抵押权利人为王钰鉴，抵押期限自2015年7月30日至2016年7月30日，抵押金额为60万元，产权备注为已抵押已查封。 刘太英、路丰豪因涉案房屋提出（2020）鲁1191执异12号异议申请，日照经济技术开发区人民法院于2020年9月10日作出（2020）鲁1191执异12号执行裁定书，裁定中止对日照市（丹阳佳苑）008幢01单元104、204、304号【产权证号：20××40，不动产权证号：日国用（2012）第000369号】房产的执行。原告认可该执行裁定书尚未生效。 涉案房屋一直未将房屋产权变更登记至原告名下，故原告诉至法院要求两被告协助其办理房屋产权变更登记手续，将现在登记在被告日发公司名下的产权证号为20××40项下的008幢（01）104、204、304房屋变更登记到原告名下；并要求两被告支付违约金5.4万元，依据是合同第五条，以已付房款27万元为基数，以约定的20%违约金为比例计算为5.4万元，27万元购房款已经足额付清；明确第三项诉讼请求为仅主张案件受理费，原告在本案中没有支付保全费和担保费。 本院认为，本案中，刘太英与金牛皮业公司于2003年签订的《购房协议书》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定,系合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行相应的权利义务。生效判决已经认定被告金牛皮业公司及日发房地产公司作为关联公司应共同就涉案房产的买卖承担责任，本院予以确认。因原告已履行交付房款的主要义务，且已占有使用多年，两被告亦应当根据合同约定为原告代办房产证或协助原告办理房产证，但因涉案房屋有权利限制，牵涉案外第三人利益，现阶段无法进行变更登记，故应暂时驳回原告的该项诉讼请求，待被告日发房地产公司未来通过履行债务、置换抵押等方式消除涉案房屋的抵押后，即可协助原告办理过户登记。 原告要求两被告共同支付违约金5.4万元的诉讼请求，本院分析如下：1.《购房协议书》中约定被告金牛皮业公司在2004年7月30日前代办房产证，但直到起诉之日起，原告未能获得房产证，至今已16年有余，被告未提交原告对此存在过错的证据。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求赔偿损失的，应予支持。原告主张违约金数额是依据《购房协议书》中约定了违约金为已付款的20%，即5.4万元（27万元*20%），考虑涉案房屋的买卖已长达17年之久，原告主张的该违约金数额系以原房价为基数，且系合同约定，因违约金兼具惩罚性质，原告的该主张具有合理性且不违反法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、驳回原告刘太英要求被告日照金牛皮业有限公司、日照市日发房地产开发有限公司协助办理房屋产权变更登记手续，将现登记在被告日照市日发房地产开发有限公司名下的、坐落于日照市（丹阳佳苑）008幢01单元（104号、204号、304号）房屋（产权证号20××40）变更登记至原告刘太英名下的诉讼请求； 二、被告日照金牛皮业有限公司、日照市日发房地产开发有限公司于本判决生效后30日内赔偿原告刘太英违约金5.4万元。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1150元，减半收取575元，由被告日照金牛皮业有限公司、日照市日发房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  张红艳 二〇二一年四月十六日 法官助理安静 书记员隋秀芹