广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终625号上诉人（原审原告）：刘建，男，1992年2月15日出生，汉族，住江西省赣州市×××××××××××××。被上诉人（原审被告）：南雄市顺雄实业投资有限公司。住所地：广东省南雄市××××××××××××。法定代表人：朱某1。被上诉人（原审第三人）：广东南雄农村商业银行股份有限公司。住所地：广东省南雄市×××××××。法定代表人：蔡理锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶亮，该公司员工。上诉人刘建因与被上诉人南雄市顺雄实业投资有限公司(以下简称顺雄公司)、广东南雄农村商业银行股份有限公司（以下简称南雄农商行公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南雄市人民法院(2020)粤0282民初2401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。上诉人刘建、被上诉人南雄农商行公司的委托诉讼代理人叶亮到庭参加诉讼。顺雄公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建上诉请求：1.不服一审判决第一、第二、第五、第六项，依法进行改判；2.对2017年12月28日刘建与顺雄公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为雄预许2017016047898）（以下简称涉案合同）解除无异议，解除时间应为2020年4月21日；3.刘建对一审判决顺雄公司向刘建返还首期房价款166760元无异议，但首期房价款利息应为23745元[足额支付首期房价款前利息5902元（以106760元为本金，自2017年12月28日起按年利率5.35%计算至2019年1月4日）和足额支付首期房价款后利息17843元（以166760元为本金，2019年1月5日起按年利率5.35%暂计算至2020年12月24日，后续利息款以此为标准计算至实际全部款项付清为止）]；4.顺雄公司应在判决发生法律效力之日起十日内一次性向刘建返还已支付贷款本金和利息共计70676.75元（截至2020年12月24日）至刘建与南雄农商行公司签订的《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性贷款）》实质性解除为止；5.判令解除刘建与南雄农商行公司签订的《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性贷款）》编号韶农信雄州社按字2018年033号；6.判令南雄农商行公司为刘建解除粤(2018)南雄市不动产证明第0000695号预购商品房抵押权预告登记；7.本案的一、二审诉讼费用全部由顺雄公司负担。二审庭审时，刘建申请变更上诉请求3为：对首期房价款166760元无异议，首期房价款利息应为25852元[足额支付首期房价款前利息5902元（以106760元为本金，自2017年12月28日起按年利率5.35%计算至2019年1月4日）和足额支付首期房价款后利息19950元（以166760元为本金2019年1月5日起按年利率5.35%暂计算至2021年3月20日，后续利息款以此为标准计算至实际全部款项付清为止）];变更上诉请求4为：判令顺雄公司应在判决发生法律效力之日起十日内一次性支付向刘建已支付贷款本金和利息共计74652.75元（截至2021年3月20日）至刘建与南雄农商行公司签订的《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性贷款）》实质性解除为止。事实和理由：一、认定刘建2017年12月28日与顺雄公司签订涉案合同于2020年4月21日解除。（一）刘建2017年12月28日与顺雄公司签订涉案房屋买卖合同，按照合同第四章第十一条约定，出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，顺雄公司应当在2019年6月30日前向刘建交付合同项下的涉案房屋，但截止2021年3月20日，顺雄公司未能按合同约定通知刘建交房，逾期805日。逾期期间，顺雄公司未以电话、书面通知等形式通知告知刘建延迟交房原因、具体交房日期，且未履行逾期违约责任。2020年4月19日，刘建将《解除商品房买卖合同通知书》由单号为1128131929678的邮政专递EMS邮寄给顺雄公司，顺雄公司于2020年4月21日签收，因此，刘建2017年12月28日与顺雄公司签订涉案合同已于2020年4月21日解除。刘建也在2020年4月23日拨打075××××××089致电顺雄公司，其员工表示已收到解约通知书。（二）2020年6月22日，刘建与顺雄公司就商品房买卖合同纠纷向一审法院提起诉讼，案号为（2020）粤0282民初1343号，该案提交的诉讼资料中就有《解除商品房买卖合同通知书》，该案起诉状副本也已送达顺雄公司，即顺雄公司已经收到刘建的《解除商品房买卖合同通知书》。二、一审判决顺雄公司应在判决发生法律效力之日起十日内一次性支付向刘建返还首期房价款166760元及利息（以166760元为本金，自2019年1月5日起按年利率5.35%计算至实际给付之日止）中利息计算缺漏，未将刘建2017年12月28日支付的首期款106760元的利息5902元（以106760元为本金，自2017年12月28日起按年利率5.35%计算至2019年1月4日）计算入内。2017年12月28日，刘建与顺雄公司签订涉案合同、借款协议。刘建按照商品买卖合同、借款协议于2017年12月28日向顺雄公司支付了首期款106760元、物业维修基金7458元、装修基金1500元、办证杂费10178元，总计125696元。刘建按照借款协议向顺雄公司农业银行账户488××××××××1618于2018年4月4日转账支付15000元、2018年7月5日转账支付15000元、2018年10月4日转账支付15000元、2019年1月4日转账支付15000元，总计60000元，履行完毕与顺雄公司签订的借款协议中的相关义务，至2019年1月4日刘建足额支付首期房价款166760元。由于顺雄公司未按照合同约定通知刘建交房，逾期542日，刘建已书面通知解除商品房买卖合同。按照合同第十二条逾期交付责任:“1.按照逾期时间分别处理[（1）和（2）不作累加]。……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率5.35%低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价的一%向买受人支付违约金。”的约定，顺雄公司应将应将首期房价款166760元及利息支付给刘建。首期房价款利息应分为两部分：1.足额支付首期房价款前的利息总计5902元（以106760元为本金，自2017年12月28日起按年利率5.35%计算至2019年1月4日；2.足额支付首期房价款后的利息19950元（以166760元为本金2019年1月5日起按年利率5.35%暂计算至2021年3月20日，后续利息款以此为标准计算至实际全部款项付清为止），合计25852元。一审判决计算缺漏。三、一审判决顺雄公司应支付刘建已支付贷款本金和利息共计60580元（截止2020年8月10日）计算错误。2017年12月28日，刘建与顺雄公司、广东南雄农村商业银行股份有限公司雄州支行签订《个人住房组合借款合同》，签订借款合同后，从2018年2月10日开始，刘建按借款合同向广东南雄农村商业银行股份有限公司雄州支行以每月等额本息2019.35元偿还住房贷款，截至2020年3月20日刘建已支付贷款本金和利息共计74652.75元，刘建与南雄农商行公司未实质性解除，还需继续支付房款贷款本金和利息。四、一审法院认定南雄农商行公司为无独立请求的第三人错误。（一）刘建与顺雄公司签订涉案房屋买卖合同、刘建与顺雄公司、南雄农商行公司签订个人住房组合借款合同，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，有独立请求权的的第三人与无独立请求权的第三人的区别在于该第三人对于当事人双方的诉讼标的是否有独立请求权，刘建签订涉案买卖合同和个人住房组合借款合同时，已将本案诉讼商品房抵押给南雄农商行公司，南雄农商行公司对刘建抵押商品房有优先受偿权，其可主张独立的请求权，因此，南雄农商行公司在本案中为有独立请求权的第三人，一审判决以南雄农商行公司在本案为无独立请求权的第三人，驳回刘建对南雄农商行公司的诉讼请求错误。（二）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”以及《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条第一款：“出卖人或买受人请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除商品房买卖合同的，人民法院应当在开庭前告知担保权人可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼。若担保权人就借款合同和抵押、保证合同另行起诉的，人民法院一般应将该案与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判决出卖人将买受人所欠担保权人借款本息直接支付给担保权人，其余款项支付给买受人”之规定，在本案南雄农商行公司为有独立请求权的第三人。（三）2020年6月，刘建提起（2020）粤0282民初1343号案诉讼时，该案法官于2020年7月13日与刘建沟通就商品房买卖合同解除会导致刘建与银行的借款合同解除的问题，还涉及到后续赔偿问题，同时避免刘建多次诉讼，彻底解决纠纷，可并案审理，故以刘建未将银行作为第三人纳入诉讼，裁定刘建诉讼请求不明确予以驳回。且类似案件如（2020）粤0282民初1029号案，南雄市人民法院依法判决解除当事人商品房买卖合同的同时，判决解除了当事人与第三人的借款合同，并判决第三人解除当事人预购商品房抵押权预告登记。刘建为了彻底解决纠纷，保障第三人利益将南雄农商行公司列为第三人，再次起诉。五、刘建与顺雄公司签订的买卖合同事实上于2020年4月21日解除，应依法解除刘建与南雄农商行公司签订的《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性贷款）》。（一）如前所述，涉案买卖合同应于2020年4月21日解除，关于《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性贷款）》编号韶农信雄州社按字2018年033号否解除的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，因涉案商品房买卖合同被解除，商品房贷款合同的目的已无法实现，故刘建诉请解除与南雄农商行公司签订《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性贷款）》编号韶农信雄州社按字2018年033号，理据充分，法院应予以支持。（二）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”以及《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条第一款：“出卖人或买受人请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除商品房买卖合同的，人民法院应当在开庭前告知担保权人可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼。若担保权人就借款合同和抵押、保证合同另行起诉的，人民法院一般应将该案与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判决出卖人将买受人所欠担保权人借款本息直接支付给担保权人，其余款项支付给买受人”之规定，涉案买卖合同、贷款合同被解除后，顺雄公司应将刘建尚欠南雄农商行公司的借款本息直接支付给南雄农商行公司。六、由于顺雄公司违约，在刘建与南雄农商行公司签订的《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性贷款）》编号韶农信雄州社按字2018年033号解除后，顺雄公司应将剩余按揭贷款及违约金支付给南雄农商行公司，刘建不负返还义务。（一）关于涉案合同解除后的贷款返还责任主体问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因顺雄公司未按照约定期限交付房屋，致使涉案合同解除，借款、抵押合同因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由顺雄公司将收取的购房贷款本金及利息返还南雄农商行公司，刘建不负有返还义务。（二）一审时南雄农商行公司辩称，根据刘建与其签订的个人住房组合借款合同第十三条约定，“借款人与购房人纠纷第二款明确规定了本合同的效力独立于本合同项下的购房合同,购房合同发生的任何纠纷，包括但不限于有关与质量交房条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷均与贷款人无关，本合同应正常履行，应按照本合同约定归还借款本息”。该条款系南雄农商行公司为重复使用而提前拟定的格式条款，在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，南雄农商行公司拟定该条内容，意味着要求刘建在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了刘建的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对刘建不具有拘束力。（三）涉案买卖合同和商品房担保贷款合同系双重法律关系。从买卖合同内容来看，刘建支付房款，顺雄公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，南雄农商行公司将刘建所贷款项按照按揭流程经刘建账户直接支付给顺雄公司，顺雄公司实际用款。刘建并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果涉案合同正常履行，刘建取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因顺雄公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：顺雄公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用刘建支付的首付款及南雄农商行公司按揭贷款；南雄农商行公司依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对顺雄公司、刘建的债权；刘建未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在刘建对合同解除无过错的情况下，仍要求刘建对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。结合2021年1月7日最高人民法院作出的（2019）最高法民再245号判决，因顺雄公司违约导致与刘建签订的购房合同解除，从而导致刘建与南雄农商行公司签订的借款合同解除，应由顺雄公司承担违约责任，将剩余按揭贷款及违约金支付给南雄农商行公司，将刘建已付房款、办证杂费、物业维修基金、装修基金、逾期利息、已支付贷款本金和利息、违约金支付给刘建。综上所述，截止2021年3月20日，由于顺雄公司未按合同约定如期交房，也未书面通知刘建逾期交房，也非不可抗力因素导致逾期交房，且未履行违约责任，根据法发（2020）35号《最高人民法院关于完善统一法律适用标准工作机制的意见》中明确表明尽最大努力消除“类案不同判”的精神，本案与南雄市人民法院审理的（2020）粤0282民初1029号案属于类案，但南雄市人民法院做出不同的判决，为维护自身的合法权益，一审判决也存在错误，遂向二审法院提起上诉，请求依法判决支持刘建诉讼请求，依法改判。南雄农商行公司辩称，借款合同需要继续履行。顺雄公司未提交书面答辩意见。刘建向一审法院起诉请求：1.判令刘建与顺雄公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号为：雄预许2017016047898）解除；2.判令顺雄公司向刘建退还首期购房款166760元、物业维修基金7458元、装修基金1500元、办证杂费10178元，共计185696元及利息26382.24元（以185696元为基数，自2017年12月28日起按年利率5.35%暂计算至2020年8月10日，后续利息以此标准计算至全部款项付清为止）；3.判决顺雄公司司向刘建返还已支付的贷款本金和利息60580.5元（截止2020年8月10日）；4.判决顺雄公司向刘建支付逾期交房违约金5267.6元；5.解除刘建与南雄农商行公司签订的《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性质贷款）》（编号为：韶农信雄州社按字2018年033号）；6.判令南雄农商行公司为刘建解除粤（2018）南雄市不动产证明第0000695号预购商品房抵押权预告登记；7.本案诉讼费由顺雄公司负担。一审法院认定事实：刘建与顺雄公司于2017年12月28日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：雄预许2017016047898，约定购买位于南雄市××××××××-2地块第6栋503号房屋，房屋总价款526760元，刘建应于2017年12月28日前支付首期房价款166760元，余款360000元申请商业贷款，顺雄公司应于2019年6月30日前向刘建交付涉案房屋，逾期交付房屋的顺雄公司按涉案合同第十二条的约定承担相应责任。刘建、顺雄公司于2017年12月28日签订借款协议，刘建向顺雄公司无息借款60000元，刘建按期支付该借款实为剩余首付款60000元。2017年12月28日，刘建、顺雄公司、南雄市××信用合作社雄州信用社分别以借款人、保证人、贷款人的身份签订《个人住房组合借款合同（公积金及商业性质贷款）》，合同编号为韶农信雄州社按字2018第033号，刘建贷款360000元，每月偿还贷款本息2019.35元。顺雄公司于2017年12月28日向刘建出具涉案房屋部分首期房价款106760元、物业维修基金7458元、装修押金1500元、办证杂费10178元的收据，刘建分别于2018年4月4日、2018年7月5日、2018年10月4日、2019年1月4日向顺雄公司支付剩余房屋首期款15000元，共计60000元。涉案房屋商业贷款于2018年2月10日已支付给顺雄公司。但顺雄公司于2019年6月30日前未如约向刘建交付涉案房屋。刘建于2020年4月19日向顺雄公司发出解除合同通知书。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，顺雄公司于2019年6月30日前未如约向刘建交付涉案房屋，刘建虽主张于2020年4月19日向顺雄公司发出解除合同通知书之日时已逾期未交付涉案房屋超过180日，但刘建未有证据证明顺雄公司何时收到，故刘建主张解除涉案《商品房买卖合同（预售）》（编号为：雄预许2017016047898）的条件已成就，符合法律及合同约定，故该院确认涉案合同于2020年10月13日（起诉状副本送达顺雄公司之日）解除。根据《中华人民共和国合同法》第一零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，涉案房屋商业贷款已支付给顺雄公司，故刘建已支付房屋首期款166760元、物业维修基金7458元、装修押金1500元、办证杂费10178元，涉案合同已解除现刘建诉请顺雄公司返还房屋首期款166760元、物业维修基金7458元、装修押金1500元、办证杂费10178元，符合法律规定及合同约定，该院予以支持；刘建至2019年1月4日足额支付首期房价款166760元，该首期房款的利息可按涉案合同第十二条约定支付即以166760元为本金，自2019年1月5日起按年利率5.35%计算至实际给付之日止；物业维修基金7458元、装修押金1500元、办证杂费10178元共计19136元，涉案合同对此未约定相应利息，且该款项的性质与涉案房款属不同支出，故对其利息应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”的规定，该三项费用自2017年12月28日支付，但顺雄公司于2019年6月30日前未如约向刘建交付涉案房屋,为此该三项费用的利息应自2019年6月30日起计算，刘建主张按年利率5.35%计算，该院予以准许，故利息为以19136元为本金，自2019年6月30日起按年利率5.35%计算至实际给付之日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，顺雄公司未如期交付涉案房屋已违反合同约定，应按照合同第十二条约定的顺雄公司按照涉案全部房价款即526760元的1%向刘建支付违约金，该约定符合法律规定，对此该院确认涉案违约金为5267.60元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，截止2020年8月10日刘建已向南雄农商行公司偿还贷款本息60580.5元，涉案刘建、顺雄公司签订的合同已解除，故刘建诉请顺雄公司返还已偿贷款本息60580.5元，符合法律规定，该院予以支持。顺雄公司违约程度已达到解除条件的并应解除涉案商品房预售合同，其与南雄农商行公司签订的《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性质贷款）》虽与刘建购房贷款有牵连，但实属两个独立的法律关系，在南雄农商行公司虽参加诉讼但未提出独立诉讼请求时，其在本案中实为无独立请求权的南雄农商行公司，为避免剥夺南雄农商行公司提出诉求等的诉讼权利，故对刘建提出的针对本案南雄农商行公司的诉求，在本案中不作处理，本案当事人可另循途径解决。顺雄公司无正当理由不到庭应诉，视为其自动放弃抗辩及质证的权利，并承担由此产生的法律后果。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，于2020年12月14日作出（2020）粤0282民初2401号民事判决：一、刘建与南雄市顺雄实业投资有限公司于2017年12月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：雄预许2017016047960)于2020年10月13日解除；二、南雄市顺雄实业投资有限公司应在判决发生法律效力之日起十日内一次性向刘建返还首期房价款166760元及利息（以166760元为本金，自2019年1月5日起按年利率5.35%计算至实际给付之日止）；三、南雄市顺雄实业投资有限公司应在判决发生法律效力之日起十日内一次性向刘建返还其物业维修基金7458元、装修押金1500元、办证杂费10178元共计19136元及利息（以19136元为本金，自2019年6月30日起按年利率5.35%计算至实际给付之日止）；四、南雄市顺雄实业投资有限公司应在判决发生法律效力之日起十日内一次性向刘建支付违约金5267.6元；五、南雄市顺雄实业投资有限公司应在判决发生法律效力之日起十日内一次性向刘建返还已偿贷款本息60580.5元（截止2020年8月10日）；六、驳回刘建的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5469元，由南雄市顺雄实业投资有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘建向本院提交了以下证据：1.（2020）粤0282民初1029号民事判决，拟证明一审法院类案不同判；2.（2019）最高法民再245号民事判决，拟证明刘建上诉状第六点的上诉理由；3.银行流水，拟证明刘建上诉状中诉求4增加支付本金和利息的依据。4.快递物流信息，拟证明解除通知发出的时间。南雄农商行公司质证称：对证据的真实性均无异议，证据3与南雄农商行公司没有关联，证据4给与该公司无关联，不发表意见。顺雄公司未发表质证意见。南雄农商行公司向本院提交了以下证据：本金数额表，拟证明计算至2021年3月21日刘建还需要偿还的本金数额。刘建质证称没有异议。顺雄公司未发表质证意见。对于刘建、南雄农商行公司提交的证据，本院均予确认。本院另查明，一审诉讼过程中，南雄农商行公司主张南雄市××信用合作联社雄州信用社变更为广东南雄农村商业银行股份有限公司雄州支行，该行的权利义务由南雄农商行公司承担，刘建对此无异议。一审庭审中，南雄农商行公司明确表示《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性质贷款）》应正常履行。本院还查明，刘建于2020年4月19日通过EMS邮件向顺雄公司发出《解除商品房买卖合同通知书》，顺雄公司于2020年4月21日签收该通知。本院再查明，出卖人顺雄公司与买受人刘建于2017年12月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号为：雄预许2017016047898）第十二条逾期交付责任约定:“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。……（2）逾期超过180日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率5.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价的一%向买受人支付违约金。”另外，借款人刘建、贷款人南雄市××信用合作联社雄州信用社、保证人顺雄公司于2017年12月28日签订的《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性质贷款）》（编号为：韶农信雄州社按字2018年033号）第十三条第2点约定：“借款发放后，本合同的效力独立于本合同项下房产的购房合同,购房合同的修改、延缓执行或被宣布无效，均不影响本合同的履行；购房合同发生的任何纠纷，包括但不限于有关与质量、交房条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同应正常履行，借款人应按照本合同约定归还借款本息。”经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕刘建上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、关于《商品房买卖合同（预售）》（编号为：雄预许2017016047898）解除时间的认定问题。二、一审法院是否遗漏计算首期房款利息的问题。三、刘建主张解除《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性质贷款）》依据是否充分的问题。一、关于《商品房买卖合同（预售）》（编号为：雄预许2017016047898）解除时间的认定问题。顺雄公司逾期交房，依据其与刘建签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，刘建有权主张解除合同。刘建已于2020年4月19日向顺雄公司发出解除合同通知，顺雄公司于当月21日签收，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，合同解除时间应为2020年4月21日，一审法院认定为2020年10月13日确有不当，本院予以纠正。二、一审法院是否遗漏计算顺雄公司应支付的首期房款利息的问题。顺雄公司与刘建签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条明确约定:出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率5.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。根据查明的事实，刘建于2017年12月28日向顺雄公司支付部分首期房款106760元、于2019年1月4日支付完毕剩余的60000元房款，则顺雄公司返还首期款时，按合同约定，其应支付的利息计算为：自2017年12月28日起以基数106760元按年利率5.35%计算至2019年1月3日，自2019年1月4日起以基数166760元按年利率5.35%计算至顺雄公司付清之日止。一审法院计算上述首期房款的利息确有错误，本院予以纠正。三、关于刘建主张解除《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性质贷款）》依据是否充分的问题。因顺雄公司逾期且至今未能交付涉案房屋给刘建，故刘建主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》成立。而关于顺雄公司、刘建及南雄农商行公司签订的《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性质贷款）》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释[2003]7号】第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，基于《商品房买卖合同（预售）》与《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性质贷款）》的紧密性，刘建贷款目的不仅仅是为取贷款，更重要的是为了买房，在房屋买卖合同解除后，刘建以按揭贷款方式取得涉案房屋所有权的根本目的已无法实现，其请求解除《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性质贷款）》，有事实和法律依据，本院予以支持。南雄农商行公司抗辩称，根据该合同第十三条约定，刘建仍应继续履行。对此，本院认为，南雄农商行公司未能证实就该条款已与刘建充分协商确定，而《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性质贷款）》系南雄农商行公司为重复使用而预先拟定的合同，也未在合同中对该条款予以特别标注并予说明，而从该条款内容分析，买受人在无法实际以按揭贷款方式取得房屋所有权的情况下，仍承诺继续履行还本付息义务，确涉买受人重大利害关系且明显损害其利益，因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条：“民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。”第四百九十六条：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”的规定，该条款不应成为上述借款合同内容，不对合同当事人产生约束力。南雄农商行公司以此抗辩借款合同应继续履行，理由不成立，本院不予支持。据此，刘建向南雄农商行公司支付贷款本息应至《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性质贷款）》解除时止，顺雄公司应向刘建返还到判决生效之日止刘建已支付的贷款本息。此后的贷款本息因南雄农商行公司在一审时未提供明确的主张，不宜在本案中进行处理。至于刘建所述涤除涉案房屋抵押权预告登记手续的问题，因该主张涉及南雄农商行公司利益，在未完全处理相关贷款的情况下，为充分保障当事人诉讼权利，宜由当事人另诉解决，本院不作审查。综上所述，刘建的上诉主张部分成立，对成立部分，本院予以支持。一审判决实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南雄市人民法院(2020)粤0282民初2401号民事判决第三项、第四项；二、撤销南雄市人民法院(2020)粤0282民初2401号民事判决第六项；三、变更南雄市人民法院(2020)粤0282民初2401号民事判决第一项为：刘建与南雄市顺雄实业投资有限公司于2017年12月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：雄预许2017016047960)于2020年4月21日解除；四、变更南雄市人民法院(2020)粤0282民初2401号民事判决第二项为：南雄市顺雄实业投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向刘建返还首期房价款166760元及利息（自2017年12月28日起以基数106760元按年利率5.35%计算至2019年1月3日，自2019年1月4日起以基数166760元按年利率5.35%计算至南雄市顺雄实业投资有限公司付清之日止）；五、变更南雄市人民法院(2020)粤0282民初2401号民事判决第五项为：南雄市顺雄实业投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向刘建返还至本判决生效之日刘建已向广东南雄农村商业银行股份有限公司归还的贷款本息（以广东南雄农村商业银行股份有限公司出具的刘建实际还贷本息明细为准）；六、解除刘建与南雄市顺雄实业投资有限公司、广东南雄农村商业银行股份有限公司签订的《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性质贷款）》（编号为：韶农信雄州社按字2018年033号）；七、驳回刘建的其他诉讼请求。如果未本按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9067元，由南雄市顺雄实业投资有限公司负担。南雄市顺雄实业投资有限公司应向一审法院交纳案件受理费9067元，刘建预交的案件受理费5469元，由一审法院予以清退。二审案件受理费9067元，由南雄市顺雄实业投资有限公司负担。南雄市顺雄实业投资有限公司应向本院交纳案件受理费9067元，刘建预交的案件受理费9067元，本院予以清退。本判决为终审判决。审判长  邓小华审判员  梁晓芳审判员  毛文芳二〇二一年四月三十日书记员  江伟炜