湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘07民终573号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙焱，男，1974年1月9日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。上诉人（原审被告、反诉原告）：丁大义，女，1963年8月13日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：孟德明，湖南南天门律师事务所律师。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：潘君昊，湖南南天门律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：程鸿志，男，1962年10月23日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。上诉人孙焱、丁大义因与被上诉人程鸿志房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初4816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙焱、丁大义上诉请求：撤销一审判决第二、四项，改判支持上诉人的一审反诉请求，并由程鸿志承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：1、一审认定事实错误。因新冠疫情这一不可抗力导致孙焱、丁大义的餐馆经营巨额亏损，如果仍要支付高额租金，继续履行合同对孙焱、丁大义明显不公平，上诉人有权请求法院依法调整、变更合同；2、根据最高院出台的相关指导意见，法院可以根据公平原则，结合门面营业的具体情况，酌情调整租金。且孙焱、丁大义承租的其他门面房东均同意在合同期间减少租金标准；3、孙焱、丁大义与程鸿志在2020年期间事实上已经协议变更了租赁合同的原有租金条款，应按新的租金标准给付租金。程鸿志辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人每月支付的8500元租金是在程鸿志应收取的租金金额内，程鸿志有权收取，并不代表放弃了对上诉人每月欠付的2000元租金的追讨。双方从未就合同变更协商一致，孙焱、丁大义应按合同约定的金额足额支付租金。且疫情期间，程鸿志已减免了2个月的租金，综上请求驳回上诉，维持原判。程鸿志向一审法院起诉请求：1、解除合同并判令孙焱、丁大义将门面恢复原状交还给程鸿志；2、判令孙焱、丁大义支付拖欠的门面租金12000元；3、判令孙焱、丁大义支付违约金3600元；4、判令孙焱、丁大义承担本案诉讼费。孙焱、丁大义向一审法院提出反诉请求：1、请求判决变更双方签订的租赁合同第二条租金条款，将2021年至2022年的租金依法变更为每年70000元并按月给付；2、请求判令程鸿志承担本案诉讼费用。一审法院认定：孙焱、丁大义租赁了武陵区府坪街道华兴花园1栋1-2楼第32号、第34号、第128号、第129号、第130号门面，从2011年4月起整体用于经营“老妈鸭佬鸭餐馆”。其中第32号门面原属于案外人肖起义所有，后肖起义将该门面转让给了程鸿志。2017年3月31日，程鸿志与孙焱、丁大义签订了《租赁合同》，约定将该门面出租给孙焱、丁大义，房屋建筑面积119.16平方米，租赁期限五年，从2017年4月1日起至2020年3月31日止年租金为120000元，2020年4月1日至2021年3月31日年租金为126000元，最后一年年租金为132300元。租金每半年结算，在每年的4月1日和10月1日前10日内交付。合同签订后，孙焱、丁大义按合同约定的标准支付租金至2020年4月1日。后因新冠疫情爆发，经双方协商，程鸿志减免了2020年4月、5月的租金。孙焱、丁大义因疫情原因餐馆经营较为困难，又向程鸿志提出要按每月8500元的标准按月支付租金，并按此标准陆续向程鸿志支付了2020年6月至12月的租金。程鸿志从2020年6月1日起，多次向丁大义发出手机短信，表示已经减免20000元租金，也同意减免按合同约定递增的每月500元的租金，现仍要下调15%的租金，对此程鸿志明确拒绝。后经协商，程鸿志同意孙焱、丁大义租赁至2020年国庆节假期后，如10月的租金再扣减15%，将收回门面。因孙焱、丁大义仍按每月8500元支付租金，程鸿志遂诉至法院，提出前列诉讼请求。孙焱、丁大义认为因新冠疫情的影响，其餐馆经营困难，一直处于亏损状态，且同地段的门面租金行情均低于与程鸿志约定的租金标准，遂提出反诉，要求按每月7000元给付租金。另查明，“老妈鸭佬鸭餐馆”经营场所原为几个独立的门面，分别属于四位不同的业主。门面均为两层楼房，孙焱、丁大义承租后将门面进行了改造，将相临门面打通形成一个整体，进行装修后用于经营，入口及楼梯在餐馆东头，程鸿志所有的门面在西头。一审法院认为，程鸿志与孙焱、丁大义签订的《租赁合同》不违反法律规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。因新冠疫情的原因，的确给餐饮业的正常经营造成了一定的不利影响。程鸿志响应党中央和政府的号召，主动减免租金的行为值得肯定。孙焱、丁大义要求继续减免15%的租金，在没有得到程鸿志同意的情况下，单方按此标准支付后续租金，虽然有一定程度的违约，但尚未构成根本违约；同时程鸿志的门面与其他业主的门面已形成一个整体，如果解除租赁合同，势必给孙焱、丁大义的正常经营造成更大的影响。因此，对程鸿志要求解除租赁合同的诉讼请求，法院不予支持。程鸿志在给丁大义发短信时，表示同意减免按合同约定每月递增的500元租金，如10月份再强行扣减租金则收回门面，应视为其已经同意按8500元／月的标准支付10月前的租金，因此，孙焱、丁大义实际少支付租金的金额为4500元。因孙焱、丁大义未构成根本违约，对程鸿志要求赔偿违约金的诉讼请求，法院不予支持。孙焱、丁大义以疫情影响为由，要求将合同约定的租金标准予以更改的反诉请求，因目前常德城区的餐饮业均处于正常经营状态，孙焱、丁大义的请求没有法律依据，法院不予支持，孙焱、丁大义应按双方口头约定的每月10000元的标准支付后续租金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、程鸿志与孙焱、丁大义签订的《租赁合同》继续履行；二、孙焱、丁大义于本判决生效之日起10日内，向程鸿志支付欠付的租金4500元；三、驳回程鸿志的其他诉讼请求；四、驳回孙焱、丁大义的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费195元，反诉诉讼费775元，由程鸿志负担100元，由孙焱、丁大义负担870元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：孙焱、丁大义要求降低门面租金的主张是否应得到支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，程鸿志与孙焱、丁大义于2017年3月31日签订租赁合同，约定程鸿志将案涉门面出租给孙焱、丁大义，租期五年，从2017年4月1日起至2020年3月31日止年租金为120000元，2020年4月1日至2021年3月31日年租金为126000元，2021年4月1日至2022年3月31日年租金为132300元。上述约定系程鸿志、孙焱、丁大义的真实意思表示，对各方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。孙焱、丁大义已按约支付租金至2020年4月1日。本院认为，孙焱、丁大义要求降低门面租金的主张不应得到支持，理由如下：其一，受新冠疫情影响导致孙焱、丁大义承租门面无法正常经营，程鸿志作为出租方考虑当时新冠疫情的特殊情况已减免2020年4月、5月两个月租金；其二，根据租赁合同约定，2020年4月1日至2021年3月31日年租金为126000元，即月租金应为10500。孙焱、丁大义按其主张的租金下调15%已支付6月-12月每月租金8500元。一审法院根据程鸿志与孙焱、丁大义的短信记录，结合合同履行及新冠疫情影响的因素综合考量,本着新冠疫情的特殊情形下“共克时艰,共担风险”的理念,认定双方已就10月前按8500元/月的月租金标准达成一致，即法院出于平衡双方利益,已对租金酌情进行了调整；其三，根据程鸿志与孙焱、丁大义的短信记录，程鸿志已同意减免按合同约定递增的每月500元租金，但明确拒绝下调租金15%，故一审认定孙焱、丁大义按每月10000元租金标准继续支付租金至2021年3月31日并补足2020年10月-12月租金共计4500元并无不当。现孙焱、丁大义上诉认为其与程鸿志已协商一致按每月8500元支付租金，但未举证证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，孙焱、丁大义应承担举证不能的不利后果。综上所述，孙焱、丁大义的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费825元，由孙焱、丁大义负担。本判决为终审判决。审判长  涂江波审判员  谭洪妮审判员  周立军二〇二一年四月十九日法官助理江南书记员陈晶晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。