安徽省和县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0523民初281号 原告：陈雷，男，汉族，1969年7月19日出生，住所地江苏省南京市沿江工业开发区。 委托诉讼代理人：高婷，江苏峻格律师事务所律师。 被告：南京恒盟房地产营销策划有限公司，住所地江苏省南京市江宁区秣陵街道诚信大道990号优尚天地5号楼 511室，统一社会信用代码:91320115MA1XCYBT4C。 法定代表人：孙临，总经理。 委托诉讼代理人：汪志新，男，汉族，1990年10月10日出生，公司员工，住所地安徽省桐城市。 被告：安徽和县碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省马鞍山市和县石杨镇石杨街道如方山路66号，统一社会信用代码：91340000661434201U。 法定代表人:张铭宗，执行董事。 委托诉讼代理人：管玲玲，女，汉族，1994年1月22日出生，公司法务，住所地江苏省南京市秦淮区。 原告陈雷与被告南京恒盟房地产营销策划有限公司（以下简称恒盟公司）、安徽和县碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈雷及其委托诉讼代理人高婷、被告恒盟公司的委托诉讼代理人汪志新、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人管玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈雷向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同返还原告购房款110000元,并支付利息(以110000元为基数,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,自起诉之日起至实际还款之日止)；2、判令本案诉讼费用由两被告承担。 事实和理由：2020年9月6日,原告经朋友介绍得知位于安徽省马鞍山市和县碧桂园有房产销售,原告到被告碧桂园公司售楼处后,由被告恒盟公司接待原告,原告看过房子后,决定购买被告恒盟公司推荐的坐落于安徽省和县房屋,建筑面积为69.49平方米,被告恒盟公司称该套房屋总价为28万元,原告于当日支付2万元定金给被告恒盟公司,于2020年9月9日支付剩余房款26万元,被告恒盟公司收取款项后向原告出具收据,写明共收到原告1-1-519房款28万元。2020年9月12日,原告按被告恒盟公司指示,与被告碧桂园公司签订《马鞍山市商品房买卖合同（现售）》,购买了上述房产,2020年10月17日,被告碧桂园公司通知原告拿合同及发票时,原告才得知该房屋总价为17万元,并非28万元,两被告多收取了原告11万元的差价,应予以退还。 被告恒盟公司未发表答辩意见。 被告碧桂园公司答辩意见如下：请求法庭依法驳回原告对我司的诉讼请求。我司与购房人邱思敏签订商品房买卖合同，购房人付清房款后，通知我司将其合同项下的债权全部转让给第三人陈雷，因此我司是基于合同的概括性转让，才与原告签订商品房买卖合同的，原告并未向我司支付任何购房款，因此我司也无需向其返还任何款项。 原告陈雷依法提交了以下证据：证据一、收据一份和转账记录三份。证明：2020年9月6日，原告支付被告恒盟公司购房定金2万元，2020年9月9日，原告支付购房款26万元，被告恒盟公司向原告出具收据，写明共收到原告烟波环玉苑一街一栋一单元519室购房款28万元。证据二、马鞍山市商品房买卖合同一份、安徽省增值税普通发票一份。证明：2020年9月12日，原告与被告碧桂园公司签订商品房买卖合同，房屋总价为17万元。2020年10月17日，被告碧桂园公司出具发票给原告，写明原告购买的该套住房位于烟波环玉苑一街一栋一单元519室，房屋总价为17万元，并非28万元。故两被告多收取了原告11万的差价，应予退还。 被告恒盟公司质证意见如下：证据一、二无异议。 被告碧桂园公司质证意见如下：证据一与我公司无关，不清楚。证据二的三性无异议，但不能达到原告的证明目的，该份证据并不能证明我公司参与收取原告11万的差价，事实上我司并未向原告收取购房款，因此也不应当进行退还。 被告恒盟公司依法提交了以下证据：证据一、商品房买卖合同。证明:2020年3月，邱思敏与被告碧桂园公司签订商品房买卖合同，向被告碧桂园购买案涉房屋。证据二、商品房备案价格（凭证）。证明:邱思敏与原告之间关于购房资格转让的资格，28万元远远低于备案的价格54.48万元，转让价格合理，没有违反备案价的法律规定。证据三、承诺函。证明:2020年9月原告向邱思敏出具承诺函一份，承诺其自愿以28万元向邱思敏购买案涉房屋的资格，具体方式为邱思敏退出案涉房屋的买卖，并由原告作为买受人直接与被告碧桂园签订房屋买卖合同，资格转让款与原告和被告碧桂园签订的房屋买卖合同的签约总价的差额11万元作为对邱思敏的补偿。证据四、银行POS单2张、收据2张。证明：收到原告280000元。证据五、原告和我公司签订的《如山湖城认购书》（一式两份）。证明：案涉房屋原告认购价格为280000元。证据六、《委托书》一份，证明：邱思敏与我公司是委托关系。 原告陈雷质证意见如下：证据一、商品房买卖合同真实性无法确认，其提供的是打印件，真实性无法确认。庭后虽然出示原件，但对该证据的三性均不认可，合同是否履行及不排除事后补签和虚构事实的可能。另外，合同的付款方式和期限没有提供证据。证据二、商品房备案价格也系打印件，真实性也不予认可。其打印的案涉房屋购买的价格备案价格是54.48万元，与原告购买的价格严重不符，不予认可。证据三、承诺函系被告恒盟公司提供的格式文本，并不是原告本人书写，虽签字为陈雷本人签字，但原告签字时被告恒盟公司并未告知该房屋已系邱思敏所购买，其将购房资格就是被告恒盟公司所阐述的购房资格转卖给原告，事实上原告已具有购买该套房屋的资格资质，并不需要其购买才能有购房资格。如果原告无购房资格，也不会与被告碧桂园公司签订购房协议，办理产权登记，且原告支付的款项直接支付给被告恒盟公司并未支付给邱思敏本人，原告自始至终都没有见过邱思敏，也是在本庭第一次知道有邱思敏的存在，如果他认为购房资格已经出卖给原告，应该与原告签订协议，并且11万元应该转给邱思敏，被告恒盟公司不能提供该款转账给了邱思敏，故原告对本人单方出具的承诺函不认可，内容也不认可。证据四的真实性认可，与原告证明目的一致。证据五、《如山湖城认购书》出售方未签字，且出售方不清楚是谁，认购价格为28万元，与被告碧桂园的合同17万元的价格不一致。证据六、被告恒盟公司违反《商品房销售管理办法》，没有向原告出示该证据，原告也不知道该委托书。被告恒盟公司没有按照《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》的要求提前告知、高于规定收取服务费，应当退还超出的部分。另外，邱思敏与被告碧桂园公司的合同履行没有相应的转账记录，不能证明是否完成交易行为，三方是否串通损害原告的利益不得而知。 被告碧桂园公司质证意见如下：证据一的三性无异议，证明目的无异议。证据二的三性也无异议，并认可其证明目的，但我方认为原告与被告恒盟公司之间系合同的概括性转让，而并非被告恒盟公司自述的购房资格转让。证据三承诺函，因原告认可承诺函上承认签字系其本人所签，因此我方对其证据三性均予以认可。证据四、证据五，系原告和恒盟公司之间的凭证和证据，我方不清楚，无法对其合法性和关联性质证。证据六、对其三性予以认可。 被告碧桂园公司依法提交了证据：协议书。证明：邱思敏可将我方与其签署的商品房买卖合同项下的权利义务转让给第三方。在本案中，我公司在客户邱思敏满足协议书约定的转让条件并经邱思敏通知后，将邱思敏的在合同当中的权利转让给原告。 原告陈雷质证意见如下：原告不是合同的任意一方，也不清楚该份协议是否是邱思敏本人签订。该份协议无落款日期，签订时间也无法确认。 被告恒盟公司质证意见为无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月30日,邱思敏与被告碧桂园公司签订《马鞍山市商品房买卖合同》（合同编号：ＨＸ20000413），购买安徽省和县房屋。合同第三条商品房基本情况4，建筑面积为69.49平方米；第七条计价方式与价款2，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2446.4元，总价款为170000元。嗣后，邱思敏（乙方）与被告碧桂园公司（甲方）签订一份未注明签署时间的《协议书》，注明“仅适用于符合购房资格客户满足一定条件方可转名时签署”。一、双方一致同意，在《买卖合同》及其他相关合同生效之日起至2020年12月31日或《买卖合同》约定的收楼日期（按较早时间为准）前，在以下条件全部具备的前提下，乙方享有随时将《买卖合同》及其他合同项下的权利义务全部转让给符合条件的第三方的权利：4、当地政府主管部门同意经甲乙双方协商一致即可办理《买卖合同》注销登记手续；5、乙方未实际办妥收楼手续；6、该第三方符合购买该商品房的资格，并可直接与甲方签署《商品房买卖合同》及其他相关合同。二、若商品房所在地政府要求必须使用购房人本人银行账户支付房款的，则在第三方付清全部楼款及其他相关款项之日起30天，由甲方将乙方已付款无息退还给邱思敏。八、乙方根据本协议约定行使转让权利导致须办理《买卖合同》注销备案登记所产生的费用，均由乙方承担。 2020年9月6日,原告陈雷向邱思敏出具《承诺函》。内容为：致邱思敏先生，本人自愿向阁下购买碧桂园如山湖城项目1号楼519号房的购房资格，并就该房产的购房资格转让事宜向阁下承诺如下。1、本人出具本承诺时已自行了解并清楚该房产的具体情况（项目信息、面积大小、房子朝向、现状等情况）及确认阁下就该房产享有相应的购房资格，并自愿以人民币280000元向阁下购买该房产购房资格，由阁下将购房资格转让被本人。注：购房资格的具体转让方式为“阁下退出该房产的买卖，并由本人作为买受人直接跟该房产的开发企业签订该房产买卖合同（合同签约总价为人民币170000元），上述转让款与合同签约总价的差额作为阁下向本人转让购房资格的补偿”。2、本人出具本承诺之前已充分了解该房产的购房条件，如因本人原因（包括但不限于不具备购房资格、不具备付款能力等）导致本人于开发企业（或所有人）签订的买卖合同被开发企业解除的，买卖合同项下的购房款是否退还按买卖合同相关约定执行。而买卖合同约定的总价款与上述转让款的差额部分，本人无权再向阁下主张返还。3、本人保证于出具本承诺书当日向阁下付清上述购房资格转让的全部转让款，并付至阁下指定的银行账户。4、本人同意并确认，转让款为不含税价且阁下无需向本人出具任何发票和收据。 2020年9月6日,原告陈雷支付被告恒盟公司20000元，2020年9月9日，原告陈雷两次支付被告恒盟公司260000元，合计280000元。被告恒盟公司于同日向原告陈雷出具收据一张，收款事由为1-1-519房款，人民币为280000元。 原告陈雷和被告恒盟公司签订《如山湖城认购书》（一式两份），约定：案涉房屋认购价为280000元，原告陈雷应于2020年9月15日前携带被告恒盟公司要求相关资料及本认购书约定的款项到销售中心与开发商签署上述各签约合同文件及办理相关手续。 2020年9月12日,原告陈雷与被告碧桂园公司签订《马鞍山市商品房买卖合同》（合同编号：HX20002719），购买上述案涉房屋。该合同第三条商品房基本情况4、第七条计价方式与价款2与合同编号为HX20000413的合同内容一致。 2020年10月27日，被告碧桂园公司以原告陈雷为购买方开具《安徽增值税普通发票》，价税合计170000元。 查明，和县发展和改革委员会于2018年6月13日公示“碧桂园如山湖城烟波环玉苑商品房价格备案表”，烟波环玉苑一街1幢1单元519号房屋备案单价7841.24元，总售价544888元，执行日期为2018年6月13日。 另查明，2020年4月1日，邱思敏与被告恒盟公司签订《委托书》，委托被告恒盟公司销售其包含案涉房屋在内的8套房屋，委托期限为12个月，自2020年4月1日起至2020年3月31日止，委托佣金不得低于底价215000元，超出部分作为分销佣金。 本院认为，邱思敏与被告碧桂园公司签订的《马鞍山市商品房买卖合同》（合同编号：HX20000413）及《协议书》、邱思敏与被告恒盟公司签订的《委托书》和原告陈雷与被告碧桂园公司签订的《马鞍山市商品房买卖合同》（合同编号：HX20002719），均系当事人之间真实意思之表示，不违反法律、法规的相关规定，合法、有效，合同当事人应按照合同约定或协议履行各自的义务。邱思敏自愿将案涉房屋在条件具备的前提下，全部转让《买卖合同》及其他合同项下的权利义务给符合条件的第三方，并自愿在未实际办妥收楼手续前与被告碧桂园公司协商一致办理《买卖合同》注销登记手续，且承担注销备案登记所产生的费用，权利和义务相一致，不违反法律、法规的规定。同时，邱思敏与被告恒盟公司签订《委托书》，委托被告恒盟公司销售其包含案涉房屋在内的8套房屋，由此，被告恒盟公司销售案涉房屋符合法律规定和双方约定，具有法律效力。嗣后，原告陈雷向邱思敏出具《承诺函》，承诺转让款与合同签约总价的差额作为邱思敏向其转让购房资格的补偿，并放弃向邱思敏主张返还的权利且邱思敏无需出具任何发票和收据，该承诺是其真实意思的表示，亦不违反法律、法规的规定，且与《委托书》的委托事项和内容基本一致，本院予以认可。而原告陈雷认为被告恒盟公司和碧桂园公司隐瞒事实真相，利用其无购房经验，签订多份房屋买卖协议应为欺诈行为；被告恒盟公司和碧桂园公司均在碧桂园凤凰酒店经营，属代理或委托关系；原告不存在购房资格问题；原告对案涉房屋的实际价值为170000万元等存在误解等，均没有提供证据证明，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 驳回原告陈雷的诉讼请求。 案件受理费2500元，减半收取1250元，由原告陈雷负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  赵晓军 二〇二一年四月一日 书记员  彭龙梅 附：本判决援引的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。