湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初3997号原告（反诉被告）：丁婷，女，1991年6月13日出生，汉族，湖北省孝感市人，住湖北省孝感市孝南区。被告（反诉原告）：湖北霞韵房地产开发有限公司，住所地：湖北省孝感市孝南区朋兴乡晏砦村五组。统一社会信用代码：91420902090281298C。法定代表人：杨坚强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：池金舟，湖北孝感高新区盈柯法律服务所法律工作者。代理权限为代为出庭一审诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解，代为提出反诉，代签法律文书等。委托诉讼代理人：吴慧，湖北孝感高新区盈柯法律服务所法律工作者。代理权限为代为出庭一审诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解，代为提出反诉，代签法律文书等。原告（反诉被告）丁婷与被告（反诉原告）湖北霞韵房地产开发有限公司（以下简称霞韵房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。2021年3月5日，被告（反诉原告）霞韵房地产公司的委托诉讼代理人池金舟、吴慧到庭参加诉讼，原告（反诉被告）丁婷经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）丁婷向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房定金80,000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月5日原、被告签订《逸品尚东住房选房协议书》，约定乙方预定甲方位于逸品尚东项目中4号楼2007号房的房产，建筑面积约为107.4平方米，签订该协议后，乙方支付80,000元定金，并同时约定凭该协议签订《商品房买卖合同》后本协议作废，但被告多次并未签署《商品房买卖合同》。此后，原告因家庭变故，需要用钱，跟被告多次协商退还定金未果。为维护原告的合法权益，原告遂具起诉，请求人民法院支持原告前述所有诉讼请求。被告霞韵房地产公司辩称，1.答辩人霞韵房地产公司与被答辩人丁婷签订的涉案《逸品尚东住宅选房协议书》合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。《逸品尚东住宅选房协议书》第六条明确约定“凭本预订协议书正式签署《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》一经签署，本预订协议书即行作废。”因此，该《逸品尚东住宅选房协议书》仅为商品房预约合同。开发商在取得商品房预售许可证前通过认购、订购、预订等预约合同方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的担保，既符合法律的规定，也属于房地产开发行业惯例。因此，该《逸品尚东住宅选房协议书》合法有效，被答辩人丁婷应当按照约定全面履行合同义务。2.被答辩人丁婷签订涉案《逸品尚东住宅选房协议书》，按约定支付定金8万元后，如其《民事起诉状》所述，“因家庭发生变故，需要用钱”等为由拒不履行《逸品尚东住宅选房协议书》约定的签订《商品房买卖合同》义务，构成单方违约，其所交定金依法不予返还。《逸品尚东住宅选房协议书》后，数次通知丁婷及其家人签订《商品房买卖合同》，其先称在云南经商，春节期间回孝感后顺便来签，后又称其家人开车发生交通事故需赔钱、被刑罚等理由，拒不履行《逸品尚东住宅选房协议书》约定的签订《商品房买卖合同》义务，其违约事由完全归责于被答辩人丁婷。2020年初新冠病毒席卷全球，经济建设遭受重创，孝感房价自3月起一路下跌，至2020年11月，平均跌幅已达12%[(6,600元－5,800元）/6,600元）］。被答辩人丁婷因孝感房价滞涨下跌，企图转嫁商业风险并主张守约方答辩人霞韵公司返还定金8万元的行为，违背诚实信用原则，违反法律规定。《逸品尚东住宅选房协议书》约定房屋总价款675,116元，定金80,000元，未超过法律规定的总价款20%(675,116元×20%=135,023.2元），依法不应返还。综上，被答辩人丁婷因房价滞涨下跌，以各种理由拒不履行《逸品尚东住宅选房协议书》约定的签订《商品房买卖合同》义务，将房价下跌的商业风险转嫁给答辩人霞韵公司，构成违约。其返还定金的主张依法应当予以驳回。被告（反诉原告）霞韵房地产公司反诉称：1.请求判令丁婷依照与霞韵房地产公司签订的《逸品尚东住宅选房协议书》全面履行合同义务，立即就案涉房屋与湖北霞韵房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》并交付购房款：2.本案诉讼费用全部由丁婷承担。事实与理由：2019年1月5日被反诉人丁婷与反诉人霞韵房地产公司签订《逸品尚东住宅选房协议书》（以下简称选房协议书）预订逸品尚东4号楼2007号房，选房协议书约定“凭本预订协议书正式签署《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》一经签署，本预订协议书即行作废。”选房协议书签订后，反诉被告丁婷以“因家庭发生变故，需要用钱”等为由推读，拒不履行选房协议书约定的签订《商品房买卖合同》及交付购房款等合同义务，违反诚实信用原则和法律规定。因《逸品尚东住宅选房协议书》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律规定，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自权利义务。故，依《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》规定，法庭辩论终结前，被告提出反诉，人民法院应当合并审理。反诉原告霞韵房地产公司恳请人民法院查明事实，依法判令反诉被告丁婷全面履行选房协议书约定的全部义务。原告（反诉被告）丁婷未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．被告（反诉原告）霞韵房地产公司提交的证据一系商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、国有建设用地使用证，能够证明涉诉房屋系被告霞韵房地产公司依法建设，在诉讼前已经取得相关权证，具有对购买人签订出售房屋的权利，本院依法予以采信；被告（反诉原告）霞韵房地产公司提交的证据二系2020年孝感房价走势图，系自媒体根据市场经济对房价估判的新传报道，缺乏真实性，亦与本案诉争的《逸品尚东住宅选房协议书》无关联性，本院依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月5日，原告丁婷（乙方）与被告霞韵房地产公司（甲方）签订《逸品尚东住宅选房协议书》，约定，乙方预定甲方位于逸品尚东项目中4号楼2007号房的房产，建筑面积约为107.4㎡，预定房屋总价675,116元；签订该协议时，乙方向甲方支付8万元定金后，本预定协议书签订即生效；乙方须在约定期限内，携带身份证、预订协议书和预订金收据以及办理按揭手续所需资料的原件至甲方的售楼处签订《商品房买卖合同》；签订《商品房买卖合同》时可凭甲乙双方签订的《逸品尚东住宅预定协议》享受约定的优惠政策；如甲、乙双方在约定的签订《商品房买卖合同》时间内，甲方已将该商品房另售他人，甲方应100%返还乙方已付定金（按银行活期存款利息计息）；如乙方在签订本协议后5天内未成功签订《商品房买卖合同》并办理其他相关手续的，则甲方有权将该商品房另售他人，且定金不予退还；本预订协议书经双方签字确认后即生效，甲方不再接受乙方任何解除预订的申请，双方签订的《商品房买卖合同》生效后本预订协议书自行终止；甲乙双方的联系方式以本预订协议书所注明的电话地址等为准。乙方必须保证提供上述资料的真实性，若甲方按上述电话、地址等方式（含短信、通话等）联系不到乙方，则乙方应承担由此而引起的相关责任。乙方通讯方式如有变更，应立即以书面形式通知甲方，否则由此而引起的后果均由乙方负责；凭本预订协议书正式签署《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》一经签署，本预订协议书即行作废等内容。《逸品尚东住宅选房协议书》签订当日，原告丁婷向被告霞韵房地产公司支付8万元定金，被告霞韵房地产公司亦向原告丁婷出具相应的定金收款凭证。此后，原、被告并未签署《商品房买卖合同》。原告丁婷向被告霞韵房地产公司协商退还定金未果，以致成诉。本案在第二次庭审时，原告丁婷经传票传唤，无正当理由到庭参加诉讼，被告霞韵房地产公司对《逸品尚东住宅选房协议书》的真实性无异议，并提交于2019年2月20日取得逸品尚东4.6号楼商品房预售许可证，相关的证据证明，被告霞韵房地产公司随时可以与原告丁婷签订《商品房买卖合同》。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。商品房预约合同是房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议,一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现,且多约定了定金,一般包括双方当事人基本情况、房屋基本情况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容。且商品房预约合同的履行结果为合同当事人签订或不签订正式商品房买卖合同。本案双方当事人签订的《逸品尚东住宅选房协议书》约定了定金8万元，但未约定签订商品房买卖合同的期限,符合商品房预约合同的基本特征,系双方真实意思的表示,对当事人具有法律约束力,合同当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。被告霞韵房地产公司于2019年2月20日取得逸品尚东4.6号楼的商品房预售许可证，故原、被告签订的《逸品尚东住宅选房协议书》合法有效，而原告丁婷无法定不可归责的事由请求解除《逸品尚东住宅选房协议书》且无正当理由到庭参加诉讼活动，故本院对原告丁婷的诉讼请求按撤诉处理，已经另行送达相应的民事裁定书。现反诉原告霞韵房地产公司当庭提出反诉请求，请求判令反诉被告丁婷依照《逸品尚东住宅选房协议书》全面履行合同义务，立即就案涉房屋与反诉原告霞韵房地产公司签订《商品房买卖合同》并交付购房款，实际上为确认《逸品尚东住宅选房协议书》的合同有效，催告反诉被告丁婷与反诉原告霞韵房地产公司签订《商品房买卖合同》的行为。因《商品房买卖合同》签订的前提系符合原、被告的自愿意思表示，而反诉原告霞韵房地产公司请求反诉被告丁婷立即就案涉房屋与湖北霞韵房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》并交付购房款的诉讼请求，违反了自愿原则，已经超出本案的审理范围，故本院对其诉讼请求依法不予支持。另外，原、被告在《逸品尚东住宅选房协议书》未明约定签订《商品房买卖合同》的时间，故反诉原告霞韵房地产公司在一定期限的催告行为应由其直接向反诉被告丁婷送达。若反诉被告丁婷不愿与反诉原告霞韵房地产公司签订《商品房买卖合同》时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。反诉原告霞韵房地产公司据此可以不退还反诉被告丁婷已经交付的定金8万元，而反诉原告霞韵房地产公司未主张其相应的诉讼请求。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百零二条、第五百一十一条、第五百六十二条、第五百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、反诉原告湖北霞韵房地产开发有限公司与反诉被告丁婷签订的《逸品尚东住宅选房协议书》合法有效；二、驳回反诉原告湖北霞韵房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件反诉费5,275.5元，由反诉原告湖北霞韵房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  张亚斌人民陪审员  张志国人民陪审员  岳主魁二〇二一年四月十六日书 记 员  熊 曾附相关法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民法典》第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百一十一条当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；因债权人原因增加的履行费用，由债权人负担。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。