大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初602号原告：大连鹏程投资有限公司。委托诉讼代理人：赵通、甘红霞，均系辽宁君连律师事务所律师。被告：蒋庆霞。委托诉讼代理人：付丽艳，系辽宁海之韵律师事务所律师。被告：大连市甘井子区泡崖街道新雅快捷宾馆。委托诉讼代理人：付丽艳，系辽宁海之韵律师事务所律师。被告：甘井子区泡崖街道明盛饭庄。被告：田立超。委托诉讼代理人：付丽艳，系辽宁海之韵律师事务所律师。原告大连鹏程投资有限公司与被告蒋庆霞、大连市甘井子区泡崖街道新雅快捷宾馆（以下简称“新雅宾馆”）、甘井子区泡崖街道明盛饭庄（以下简称“明盛饭庄”）、田立超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连鹏程投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告蒋庆霞、被告田立超连带支付原告自2019年11月5日至2020年7月31日止的房屋租金250,388元，违约金177,001元；2.依法判令四被告立即腾退并交付大连市甘井子区泡崖商店房屋给原告，房屋价值2,205,150元。原告于2021年2月22日庭审时增加一项诉讼请求：要求四被告连带支付自2020年7月31日至实际腾退日的房屋占有使用费，计算至开庭日是376,992元。事实和理由：原告与蒋庆霞于2018年12月21日签订《房屋租赁合同》，约定案涉房屋租赁事宜。蒋庆霞承租该房屋用于经营旅馆及开设饭店，并注册登记了个体工商户，分别是新雅宾馆和明盛饭庄。蒋庆霞与田立超系夫妻关系，也是新雅宾馆和明盛饭庄的实际经营人。原告因蒋庆霞未及时足额租金和履约保证金曾起诉被告并已申请执行。因蒋庆霞已欠缴多期租金，且没有任何主动支付的迹象，原告无奈向蒋庆霞发出书面的《解除租赁合同通知书》，通知被告双方之间的房屋租赁合同已在2020年7月31日解除，要求支付相关费用并在2020年8月15日前交付房屋等，但到目前各被告既不支付欠付的租金也不腾退房屋，严重损害了原告的合法权利，原告只能诉至贵院，请求贵院依法判决。被告蒋庆霞辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告不同意解除《房屋租赁合同》，原告应当向被告提供案涉房屋的产权证，原告出租的房屋在权属证明上有严重的瑕疵，导致被告无法正常经营使用该房产，工商所那边需要进一步完善房产的权属手续，由于原告不提供导致被告损失进一步扩大，包括经营损失在内的直接和间接损失应当由原告承担，对于被告已经缴纳的租金，原告没有给被告出具正规的完税发票，被告只有在原告全面履行自己合同义务的前提下，被告才能履行自己的合同义务，在没有解决上述问题前被告拒绝腾退案涉房屋。被告蒋庆霞与田立超于2012年8月16日离婚，案涉合同签署、履行期间，该二人均不是夫妻关系，被告田立超只是替被告蒋庆霞跑腿，代办相关事宜而已。如果法院判令解除，我方认为违约金过高，请法院合理调整。被告大连市甘井子区泡崖街道新雅快捷宾馆辩称，原告的诉讼请求与第二被告无关。第二被告是独立经营，田立超不是实际经营人。被告甘井子区泡崖街道明盛饭庄辩称，不同意原告的诉讼请求，我跟田立超和蒋庆霞签的合同，我和原告没有关系。被告田立超辩称：原告的诉讼请求与被告田立超无关，同意其余三被告的答辩意见，新雅宾馆是独立经营，与我方无关，田立超不是实际经营人。本院经审理认定事实如下：2018年12月21日，原告（甲方）与被告蒋庆霞（乙方）签订一份房屋租赁合同，合同约定：甲方将位于大连市甘井子区泡崖商店房屋（以下简称该租赁物）出租给乙方使用，租赁物面积经甲乙双方确认约为882.06平方米，该租赁物的具体位置详见附件一所示；本租赁物的用途仅为商用；租赁期限从2018年11月5日起至2023年11月4日止，租期共计5年；租金等各种费用自租期起始日开始计算，租金不包括物业管理、水、电、煤气、电话电讯、采暖、空调等租赁房屋使用过程中产生的费用，上述房屋使用费用应由乙方自行承担并交纳；该租赁物第一年租金（按365天计算）为320,000元，第二年租金为340,000元，第三年租金为360,000元，第四年租金为380,000.00元，第五年租金为400,000元，本合同项下的租金总额为1,800,000元；乙方应于本合同签订之日向甲方交付60,000元，作为乙方的履约保证金；乙方应于本合同签订之日10日内以支票或现金的方式交纳6个月租金160,000元，甲方需在乙方每次交款时向乙方开具收款收据，余下租金交付时间及金额明细请见附件四租金付款明细表；第十条第1款，乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，将乙方财产搬迁完毕，拆除乙方的各种标志、文字、符号等，并将租赁物交还给甲方，如乙方归还租赁物时不清理杂物、搬移走其物品，视为放弃所有权，则甲方有权自行处置，甲方对清理该杂物、乙方物品所产生的费用由乙方负担；第十条第2款，乙方未按期交还租赁物的，每逾期一日，乙方应当按该租赁物日租金的二倍承担房屋使用费，该租赁物内乙方财产在甲方要求的限期内仍未移除的，视为乙方放弃所有权，甲方有权处置，乙方需承担甲方处置乙方遗留物品所发生的费用，并赔偿由此给甲方造成的其他实际损失（包括甲方向后一承租方承担逾期交房的违约责任及损失）；第十条第3款，若乙方未按本合同规定交还该租赁物，甲方有权采取一切必要行动使该租赁物的交还符合本合同约定或相关法律、法规的规定，乙方应承担甲方由此而支付的费用；第十三条提前终止合同，在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过10日，或欠交物业等其他费用超过10日，甲方有权提前解除合同，在甲方以传真或信函等书面方式按本合同载明的乙方地址或租赁物地址通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止；未经甲方书面同意，乙方不得提前终止本合同；乙方逾期支付租金，每逾期一日需向甲方支付本合同租金总额0.5%的违约金；乙方逾期履行本合同约定的其他义务的，每逾期一日，应按本合同约定的租金总额的0.5%向甲方支付违约金，逾期达15日的，甲方有权解除本合同；因乙方违约导致本合同终止或解除，乙方需向甲方支付本合同租金总额30%的违约金。本合同另有约定的除外；第十七条第1款，本合同提前终止、解除或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的乙方应于终止之日或租赁期限届满之日搬离租赁物，并将其按合同约定返还甲方，乙方逾期不搬离或不返还租赁物的，应向甲方按本合同第10条第2款约定按日租金的双倍支付该租赁物房屋使用费，但甲方同时有权收回租赁物，强行将该租赁房屋内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。合同附件一位房屋位置图，记载泡崖商店一层417.24平方米，二层464.82平方米，总面积882.06平方米。合同附件四租金付款明细表记载：第一年度2018年11月5日-2019年5月4日租金160,000元，付款时间为2018年12月25日前；第一年度2019年5月5日至2019年11月4日租金160,000元，付款时间2019年5月5日前；第二年度2019年11月5日至2020年5月4日租金170,000元，付款时间2019年11月5日前；第二年度2020年5月5日至2020年11月4日租金170,000元，付款时间2020年5月5日前。第三年度2020年11月5日-2021年11月4日的租金为360,000元，第四年度2021年11月5日-2022年1月4日的租金为380,000元，第五年度2023年11月5日-2023年11月4日的租金为400,000元。原告此前曾在我院起诉被告蒋庆霞，诉讼请求如下：1.判令被告向原告交纳租金6万元；2.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金（自2019年5月5日起至实际支付之日止，每日按49.32元计算）；3.判令被告向原告支付合同履约保证金6万元；4.判令被告向原告支付逾期支付履约保证金的违约金（自2019年8月1日起至实际支付之日止，每日按49.32元计算）。（2020）辽02民终3501号民事判决判令被告蒋庆霞向原告支付租金60,000元及违约金、履约保证金60,000元及违约金。原告已依据此判决申请执行，案号为（2020）辽0211执4681号，该案现已终结本次执行程序。原告曾向被告蒋庆霞发出解除租赁合同通知书，其中称：被告蒋庆霞应于2020年7月5日前依据判决书向原告支付租金、履约保证金、违约金、案件受理费，同时欠缴两期租金（2019年11月5日前、2020年5月5日前）共计34万元以及违约金，原告已多次催收，但截止本通知发出之日，被告仍未支付，故原告根据合同的约定通知被告合同于2020年7月31日正式解除。被告应当于2020年8月15日17时前撤出租赁场地，并将租赁场地按照合同约定标准返还给原告，原告将在2020年8月15日17时采取切断租赁场地内的水电空调等措施。解除合同通知书上记载的日期为2020年7月31日。原告同时提供一份EMS邮寄单照片以及网络查询的记录，记录显示该邮件于2020年8月5日由他人代收。原告还提供一组照片拟证明曾在案涉租赁房屋处张贴撤出场地通知书。被告对该组证据真实性没有异议。被告蒋庆霞对原告主张的欠付租金的起始时间没有异议。被告蒋庆霞和田立超提供离婚证一份，显示二人于2012年8月16日离婚。原告与被告蒋庆霞租赁合同的部分租金显示是由田立超银行账户支付。被告田立超表示是代被告蒋庆霞跑腿。明盛饭庄经营者为李晓明，新雅宾馆经营者为张庆武，该二被告均为个体工商户，登记的经营场所均为辽宁省大连市甘井子区，目前状态均为存续（在营、开业、在册），均表示尚在案涉房屋处经营。明盛饭庄在一楼。新雅宾馆在楼上。明盛饭庄称是从被告田立超处承租部分案涉房屋。明盛饭庄提供一份租赁合同复印件，合同首部显示出租方为被告田立超，承租方为李晓明，租赁房屋为甘井子区公建，一楼面积370平方米，租赁期限为2019年10月1日至2023年9月30日。合同尾部甲方处有被告蒋庆霞和田立超的签字。其余被告对该份证据没有异议。原告表示认可明盛饭庄在案涉房屋一楼经营，但对合同真实性无法确认。被告新雅宾馆称其是与被告蒋庆霞签订的租赁合同，并称将于庭审后七日内提供合同原件，但是并未提供。本院认为，本案为租赁合同纠纷。合同中已经明确约定了租金的支付标准和支付时间，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，被告应该按约向原告支付租金，原告要求被告支付自2019年11月5日至2020年7月31日止的房屋租金250,388元的诉讼请求，本院予以支持。本院认为，依据合同第十三条的约定，因乙方欠付租金已经超过10日，原告有权提前解除合同，原告向被告蒋庆霞发出的解除合同通知书显示的签收时间为2020年8月5日，故原告与被告蒋庆霞签订的合同自2020年8月5日解除。关于违约金，原告主张177,001元，显然过高。被告蒋庆霞明确表示违约金过高，考虑到原告的实际损失、双方当事人的合同履行情况及过错程度，本院依据公平原则和诚实信用原则酌情将违约金调整为两个月的租金56,666.67元。依据原告与被告蒋庆霞合同第十条第1款的约定以及《中华人民共和国合同法》第六十条的约定，被告蒋庆霞应腾退并交付案涉房屋给原告。因明盛饭庄与新雅宾馆认可尚在案涉房屋处经营，故该二被告亦负有腾退并交付案涉房屋给原告的义务。关于原告主张的逾期占有使用费，依据原告与被告蒋庆霞签订的租赁合同第十条第2款的约定，乙方未按期交还租赁物的，每逾期一日，乙方应当按该租赁物日租金的二倍承担房屋使用费。依据该约定，被告蒋庆霞应当向原告支付占有使用费，但是该约定的占有使用费标准过高，考虑鹏程公司的实际损失、双方当事人的合同履行情况及过错程度，本院依据公平原则和诚实信用原则酌情将占有使用费的标准调整为合同日租金的1.2倍。关于计算占有使用费的起止时间，原告在解除合同通知书中限定的被告向其返还租赁的日期为2020年8月15日，故占有使用费的起算日期确定为2020年8月16日，考虑到案涉房屋现仍处于经营状态，虽案涉房屋的腾退应较为复杂，故计算占有使用费的截止日期确认为本判决生效之日。如此后仍有占有使用费的发生，原告可另行主张。2020年8月16日-2020年11月4日，共计81天，该期间的年租金为340,000元/年，折合931.51元/天，故此期间的占有使用费为90,542.77元（931.51元/天*1.2*81天）。自2020年11月5日至2021年11月4日的年租金为360,000元/年，折合986.30元/日，故自2020年11月5日到2021年4月1日共计148天的占有使用费为175,166.88元（986.30元/天*1.2*148天），2021年4月2日-2021年11月4日的占有使用费计算标准应为1,183.56元（986.30元/天*1.2），2021年11月5日-2022年11月4日的占有使用费计算标准应为1,249.32元/天（380,000元/365天*1.2），2022年11月5日-2023年11月4日的占有使用费应为1,315.07元/天（400,000元/365天*1.2）依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。案涉租赁场地现由明盛饭庄与新雅宾馆占有使用，但该二被告占有案涉房屋的不同楼层，而原告与被告蒋庆霞的租赁合同中并未对案涉房屋不同楼层的租金分别作出约定，如该二被告统一依据原告与被告蒋庆霞的租赁合同约定的租金标准承担占有使用费显然不妥，故被告蒋庆霞可另行向明盛饭庄和新雅宾馆主张该二被告占有使用房屋期间的费用。关于被告田立超，原告主张其与被告蒋庆霞系夫妻关系，但是被告田立超和蒋庆霞提供了二人离婚证，离婚证显示双方在案涉租赁合同订立之前已经离婚。关于原告主张被告田立超是明盛饭庄和新雅宾馆实际经营人一节，原告未能提供证据，被告田立超、明盛饭庄、新雅宾馆也未认可原告的该节主张，故依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原告要求被告田立超承担责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告蒋庆霞给付原告大连鹏程投资有限公司自2019年11月5日至2020年7月31日的房屋租金250,388元及违约金56,666.67元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告蒋庆霞、被告大连市甘井子区泡崖街道新雅快捷宾馆、被告甘井子区泡崖街道明盛饭庄腾退大连市甘井子区泡崖商店房屋给原告大连鹏程投资有限公司；三、自本判决生效之日起十日内，被告蒋庆霞向原告大连鹏程投资有限公司支付2020年8月16日至本判决发生法律效力之日止的占有使用费（2020年8月6日-2020年11月4日的占有使用费为90,542.77元，2020年11月5日至2021年4月1日的占有使用费为175,166.88元，2021年4月2日-2021年11月4日的占有使用费计算标准为1,183.56元/天，2021年11月5日-2022年11月4日的占有使用费计算标准为1,249.32元/天，2022年11月5日-2023年11月4日的占有使用费计算标准为1,315.07元/天）；四、驳回原告大连鹏程投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31,642元（原告已预交），由原告负担2,619元，被告蒋庆霞、被告大连市甘井子区泡崖街道新雅快捷宾馆、被告甘井子区泡崖街道明盛饭庄共同负担24,441元（按判决主文第二项计算），被告蒋庆霞负担4,582元。三被告负担部分于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 长  李盼盼人民陪审员  姚 波人民陪审员  张晓青二〇二一年四月一日书 记 员  王 健