广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终129号 上诉人（原审原告）：刘立海，男，1966年1月23日出生，汉族，住山东省新泰市。 委托诉讼代理人：周远志，广西众润律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：冯有权，男，1969年2月24日出生，汉族，住广西东兴市。 被上诉人（原审被告）：叶云，女，1970年8月8日出生，汉族，住广西东兴市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：梁永余，广西北仑律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：防城港金浩铭房地产投资有限公司。住所：广西防城港市港口区北部湾大道北环路南面碧海蓝天台湾城1#楼1单元1-1-1-1203号。统一社会信用代码：91450602MA5NEMHW3L。 法定代表人：朱本丰，该公司经理。 上诉人刘立海因与被上诉人冯有权、叶云、防城港金浩铭房地产投资有限公司（以下简称金浩铭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服东兴市人民法院（2020）桂0681民初1163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘立海的委托诉讼代理人周远志，被上诉人冯有权、叶云共同委托诉讼代理人梁永余到庭参加质证并接受询问。原审被告金浩铭公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 上诉人刘立海上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人刘立海一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人冯有权、叶云、金浩铭公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误并遗漏事实。（一）上诉人一审提交的证据《按揭贷款资料》可以证明其已向银行提供按揭贷款资料。因被上诉人原因导致上诉人无法拿到全部按揭资料，需法院调查核实。（二）涉案合同主体是被上诉人冯有权和上诉人刘立海，被上诉人金浩铭公司在落款处盖章，实际上是两被上诉人共同与上诉人刘立海签订合同。（三）《置业计划表》计算的价格包括装修。上诉人按照被上诉人要求交付了90000元；第一次于2019年11月10日向小娟支付20000元，第二次于2019年12月15日向小娟支付20000元，后又交50000元，共计90000元。2020年5月18日，被上诉人通过马学凤向上诉人转账32030元和50000元，上诉人接着马上向冯有权转账32030元和50000元，被上诉人才向上诉人出具了82030元首付款收据。（四）被上诉人没有按照涉案合同约定在2019年11月30日前交付房屋，已构成违约。二、一审判决适用法律错误。（一）银行按揭贷款未到位的原因是被上诉人向银行提供虚假首付造成的，被上诉人违约。（二）被上诉人同意继续履行合同且愿意承担银行提高的首付款比例部分不能免除其违约责任，也不是合同不能解除的理由。（三）上诉人和在被上诉人处购买房屋的其他消费者一样，均受到被上诉人的蒙蔽和虚假宣传。 被上诉人冯有权、叶云辩称，1、被上诉人冯有权、叶云对金浩铭公司签订涉案合同予以追认和确认。2、涉案房屋已经交付，该房于2017年办理好不动产权证书，是现房现卖，不存在逾期交付的问题。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 被上诉人金浩铭公司未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃其依法享有的举证、质证及辩论等诉讼权利。 刘立海向一审法院起诉请求：一、解除刘立海与冯有权、叶云、金浩铭公司签订的《商品房买卖合同》；二、冯有权、叶云退回刘立海首付款82030元及支付利息（利息计算：以82030元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，从2019年11月11日起至实际返还之日止）；三、金浩铭公司与冯有权、叶云一起承担连带退款责任。 一审法院认定事实：2019年5月18日，刘立海向冯有权分别转账32030元和50000元，共计82030元；冯有权向刘立海出具收据，载明“今收到刘立海交来购买东兴市0元”。但刘立海未向广西北部湾银行东兴支行提供按揭贷款资料。 2019年11月10日，金浩铭公司为冯有权代理销售房屋，与刘立海签订《商品房买卖合同》，约定出卖人为冯有权，刘立海购买的房屋位于广西东兴市东盟大道1008号东兴市，面积49.46㎡，单价5500元／㎡，总价272030元。付款方式为按揭付款，首付总房款30％（82030元），剩余70％（190000元）向银行按揭。出卖人应当在2019年11月30日前交付商品房等。金浩铭公司在出卖人一栏上盖章。 一审法院认为，本案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》约定刘立海交纳首付款，余款办理按揭贷款。刘立海未向银行提供办理按揭贷款的资料，提供的证据未能证明冯有权在合同履行过程中存在违约行为，未能办理银行按揭贷款的原因在刘立海，刘立海存在违约行为，冯有权在庭上表示同意继续履行合同且愿意承担银行提高的首付比例，刘立海可以按照约定的首付比例30％来继续办理按揭贷款，刘立海作为违约方，其请求解除《商品房买卖合同》，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回刘立海的诉讼请求。案件受理费1850元，减半收取925元（刘立海已预交），由刘立海负担。 本院二审期间，上诉人刘立海向本院提交证据：1、贷款方案调整表，证明购房业主均需补交首付款，而上诉人的名字是在第二页没有拍到；2、微信聊天记录，证明补交钱的原因是银行不同意贷那么多款。证据1-2共同证明被上诉人违约的事实。被上诉人冯有权、叶云认为，证据1真实性、合法性有异议，无原件核对，且内容没有涉及上诉人，与本案无关。证据2没有聊天双方的身份信息，无法确定聊天双方与本案有关，并且其内容并不致使合同履约存在任何困难，被上诉人不存在违约行为。冯有权、叶云无证据提交。本院认为，刘立海提交的证据不能达到其证明目的，且与本案无关，不予采纳。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明，一审庭审中，冯有权表示金浩铭公司帮其代理销售房屋。 《商品房买卖合同》第八条出卖人逾期交房的违约责任第1点（2）约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款及按人民银行公布的同期活期个人存款利率计算利息退还给买受人，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、金浩铭公司是否是涉案合同的主体；二、刘立海请求解除涉案商品房买卖合同及要求冯有权、叶云退回首付款82030元及利息有无事实和法律依据；三、金浩铭公司是否应对冯有权、叶云的债务承担连带责任。 本院认为，一、关于第一个焦点问题。虽然金浩铭公司在涉案《商品房买卖合同》出卖人一栏中盖章，但合同载明的出卖人为冯有权，冯有权对此予以认可。刘立海亦是向冯有权本人转账支付首付款82030元并由冯有权本人向刘立海出具首付款收据，说明履行合同的主体是冯有权。冯有权在一审庭审中陈述金浩铭公司代理其销售房屋。故《商品房买卖合同》的主体为冯有权与刘立海。刘立海上诉主张金浩铭公司亦为涉案合同主体理由不成立，本院不予支持。 二、关于第二个焦点问题。《商品房买卖合同》约定首付总房款30％（82030元），剩余70％（190000元）以银行按揭方式支付。刘立海已支付了首付款82030元。虽然刘立海至今未向银行申请贷款支付剩余房款，但合同并未约定其支付剩余房款的期限，故不能认定刘立海构成违约。相反，合同约定冯有权应当在2019年11月30日前交房，且未约定刘立海交完房款后冯有权才交房，因此，冯有权未按约定交房已构成违约，根据《商品房买卖合同》第八条出卖人逾期交房的违约责任第1点（2）约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款及按人民银行公布的同期活期个人存款利率计算利息退还给买受人，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故刘立海请求解除《商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，按照约定，冯有权应当将已付的首付款82030元返还刘立海。关于利息问题。根据上述合同约定，利息按人民银行公布的同期活期个人存款利率计算，故刘立海请求的利息以82030元为基数，从2019年11月11日起按中国人民银行同期活期个人存款利息计算至款项返还完毕之日止。因叶云并非涉案合同当事人，刘立海同时请求叶云返还首付款82030元及利息无事实和法律依据，本院不予支持 三、关于第三个焦点问题。如上所述，金浩铭公司与冯有权存在代理销售关系，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”由代理行为产生法律后果，应由被代理人即冯有权承担，故刘立海请求金浩铭公司就上述82030元及利息承担连带责任于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人刘立海的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销东兴市人民法院（2020）桂0681民初1163号民事判决； 二、解除上诉人刘立海和被上诉人冯有权于2019年11月10日签订的《商品房买卖合同》； 三、被上诉人冯有权返还上诉人刘立海首付款82030元及支付相应利息（利息计算方式：以82030元为基数，从2019年11月11日起按中国人民银行同期活期个人存款利率计算至款项返还完毕之日止）； 四、驳回上诉人刘立海的其他诉讼请求。 以上债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费1850元，减半收取925元（上诉人刘立海已预交），由被上诉人冯有权负担；二审案件受理费1850元（上诉人刘立海已预交），由被上诉人冯有权负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘云燕 审 判 员 李丽莉 审 判 员 李启宁 二〇二一年四月十三日 法官助理 蔡澄莎 书 记 员 廖 兰