贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初3104号 原告：许春梅，女，1978年2月12日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：周舰（特别授权），贵州尚恩律师事务所律师。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权），贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原告许春梅与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司(下称“博泰房开公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告许春梅的委托诉讼代理人周舰，被告博泰房开公司的委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许春梅向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交房违约金7400元（以80000元为计算基数，按照每日万分之一的标准从2016年1月1日起至2018年7月15日止，共925天）；2.判决被告立即为原告办理位于毕节市七星关区商品房转移登记的有关文书，并交付原告；3.判决被告以80000元为计算基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办证违约金至义务履行完毕时止。（暂计从2019年7月10日起至2020年6月10日止，共4528.33元）；4.本案诉讼费由被告承担。（庭审中，原告将第3项诉讼请求中的暂计时间变更为从2019年7月10日起至2021年4月10日，暂计金额变更为8644元；原告当庭增加诉讼请求“判决被告退还原告缴纳的燃气、电视、水、电开户费共计2865元”。） 事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告销售的位于毕节市七星关区商品房，建筑面积80.82平方米，套内面积65.84平方米，房屋总价款为260000元，原告已实际支付了80000元。合同对交房的约定为：合同第十一条（一）款约定：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。第十三条第1条第（2）款约定：逾期超过60日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。被告实际上在2018年7月15日才向原告交付房屋，构成违约，应向原告承担逾期交付房屋违约金的责任。合同对逾期办证的约定为：合同第二十二条第二款约定：出卖人负责在商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。第三款第（一）小条约定：出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。第（二）小条约定出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、超出约定日期起逾期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列条（1）和（2）条处理：（2）买受人选拔不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交付房价款1%的违约金。按照约定，原告支付了11035元的办证费，被告在2018年7月15日交付商品房后，应在2019年7月10日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告现已逾期11个月（暂计至2020年6月10日），计330天，应向原告承担逾期办证的违约责任，但合同约定被告只承担支付已交付房价款1%的违约金明显过低，与当地房地产市场的违约责任不相适应，也不足以保护原告的合法权益和惩治被告的违约行为。因此，对被告的违约行为应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的标准承担违约责任。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原告支付了首付款项，履行了自己的合同义务，被告延迟交房和逾期办理商品房转移登记的有关文书的行为构成违约，依法应向原告承担违约责任。为维护原告的合法权益，特具状向法院提起诉讼，望判如所诉为感。 被告博泰房开公司答辩称：一、《民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。据此，根据原告的主张，其起诉逾期交房违约金已超过诉讼时效。 二、在原告未付清全款之前，被告可以拒绝交房，并不属于违约，不承担逾期交房违约责任，更不应当承担逾期办证的违约责任。 三、案涉房屋逾期交房原因并非博泰公司单方原因导致，应当扣除施工过程中出现的恶劣天气、法定节假日、中高考放假等因素后才能予以计算。同时，原告主张的利息既无双方合同约定，也没有法律规定，不应当支持。 四、双方合同约定交房时间在2015年12月31日，而合同第一条约定项目竣工日期为2016年12月1日。即双方合同约定的交房日期在竣工日期之前。《建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。据此，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中关于交房时间系笔误，交房时间应当在合同约定的竣工日期之后，即2016年12月31日之后，最早应当是2017年1月1日。故，即使认定博泰公司违约，本案逾期交房违约时间也只能从2017年1月1日开始计算。 五、案涉房屋未取得初始登记，不符合办理转移登记的有关条件，不能为原告办理不动产权登记证书。同时，双方合同约定的是：在商品房实际交付之日起180日内申请该商品房所有权初始登记，于初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。超出约定日期起逾期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交房价款1%的违约金。据此，原告主张的关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算标准及计算时间均不符合双方合同约定，不应支持。 六、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。因法律及政策的变动，毕节市自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一于统一的证书上的《不动产权证书》。不动产统一登记制度实施后，及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。 七、原告没有因为是否办证产生实际损失，其主张的违约金不应支持。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已经交付给原告使用，原告基本上实现了其合同目的，并没有举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额，原告没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。 八、双方合同约定的由出卖人交付原告的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任同时，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金应不予支持。综上所述，请求依法判决。三通费属于代收代缴，不应当由被告公司退还。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：以原告许春梅为买受人，被告博泰房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“出卖人经批准，在毕节市编号为毕市国用（2013）第xx号地块建设商品房，建设项目名称暂定名为博泰?丽景水湾，建设工程开工日期为2013年12月15日，竣工日期为2016年12月1日。买受人购买出卖人修建的位于毕节市，该商品房建筑面积80.82平方米，套内建筑面积65.84平方米。该商品房总价款为260000元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采取贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款80000元，余款180000元以公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面或有效电讯通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知或有效电讯通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照逾期付款责任处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担逾期付款违约责任；逾期出卖人有权解除合同，合同解除后60日将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第2种方式：（2）买受人有权解除本合同，合同解除后60日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在10日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电、燃气、有线电视，交付时达到使用条件。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。出卖人负责在商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记：出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.3%承担违约责任；2、超出约定日期起逾期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）和（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照买受人已支付房款的1%支付违约金，给买受人造成其他损失的，由出卖人承担赔偿责任。（2）买受人选择不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交付房价款1%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，相关产权登记费用由买受人依法承担。”商品房买卖合同还约定了其他事项。商品房买卖合同签订后，原告向被告支付购房首付款80000元，之后未能按照商品房买卖合同的约定办理涉案房屋的按揭贷款。同时，被告向原告收取涉案房屋的办证费11035元，其中包括网络电视入户费365元、管道燃气入户费2500元。原、被告于2020年5月18日签订《业主身份确认单》载明：“许春梅购买博泰?半岛水湾，房号xx，面积80.82㎡，总房款260000元，已付房款80000元。达到装修入住条件时间为2018年7月15日。”截止至庭审时，涉案房屋尚不具备办理商品房转移登记的条件。原告认为，被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应当按约定全面履行各自义务。根据《商品房买卖合同》约定，该商品房总价款为260000元，买受人采取贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款80000元，余款180000元以公积金贷款支付。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人有权解除本合同，合同解除后60日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。本案中，原告仅向被告支付购房首付款80000元，剩余购房款因被告原因至今未能办理按揭贷款。但是，原告并未行使合同解除权，而是选择从被告处收取涉案房屋。据此，应认定原、被告之间在未能办理购房贷款情况下，被告同意原告先行收取涉案房屋，之后继续办理按揭贷款或者协商支付剩余购房款。涉案房屋达到装修入住条件时间为2018年7月15日。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。故对原告诉请判决被告支付的逾期交房违约金，应以购房款80000元为基数,按日万分之一的标准从2016年1月1日计算至2018年7月15日，违约金具体金额为7408元。原告诉请判决被告支付逾期交房违约金7400元，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。实际达成装修入住的时间为2018年7月15日，原告于2020年10月26日主张权利并未超过诉讼时效。故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。原、被告双方虽然在《商品房买卖合同》中约定，被告不能按合同约定交付办理商品房转移登记有关文书，由被告承担相应违约金的支付责任。但是，原告未按《商品房买卖合同》约定支付完毕全部购房款，被告有权拒绝将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。故对原告诉请判决被告办理交付涉案房屋产权证及支付逾期交付办理涉案商品房转移登记违约金的请求，本院不予支持。 对于原告诉请判决被告退还燃气、电视、水、电开户费共计2865元的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视等作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。根据在案证据显示，被告向原告收取的是网络电视入户费365元、管道燃气入户费2500元。虽然被告辩称其系代收代缴，不应承担退还责任。但是，根据前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告网络电视入户费365元、管道燃气入户费2500元的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告退还。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百二十六条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告许春梅逾期交房违约金7400元； 二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告许春梅网络电视入户费365元、管道燃气入户费2500元； 三、驳回原告许春梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费49元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二一年四月二十日 书记员 杨云兴