湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂06民终1055号上诉人（原审被告）：王同庆，男，1972年3月1日出生，汉族，住枣阳市。委托诉讼代理人：耿洪波，湖北鸣天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：襄阳市烨剑实业有限公司，住所：枣阳市车站路1号。法定代表人：张玉凤，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢高伦，湖北思扬律师事务所律师。原审被告：赵敏（王同庆之妻），1971年7月1日出生，汉族，住枣阳市。上诉人王同庆因与被上诉人襄阳市烨剑实业有限公司（以下简称烨剑公司）、原审被告赵敏房屋租赁合同纠纷一案，不服枣阳市人民法院(2020)鄂0683民初1490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王同庆上诉请求：撤销原判，依法改判或将本案发回重审；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.烨剑公司起诉主体错误。王同庆在工商部门登记注册了枣阳市豪悦酒家，类型属于个体工商户，王同庆是经营者，租赁被上诉人的房屋就是经营豪悦酒家，被上诉人应当起诉枣阳市豪悦酒家，而非经营者王同庆；2.上诉人并未违约，而是被上诉人违约再先，一审判决解除租赁合同、支付违约金错误。双方签订房屋租赁合同后，上诉人按照约定支付房屋租金，但被上诉人不按合同约定提供租赁费发票，致使上诉人无法记帐，无法向税务机关报账，严重影响了上诉人的正常经营。截止2016年2月，上诉人已向被上诉人支付房屋租金515万元，而被上诉人只给上诉人提供了30万元的租赁费发票。上诉人多次以书面形式催促被上诉人提供发票，被上诉人不但不开具发票，还采取锁酒店大门，在酒店大门口张贴通知阻止顾客到酒店进餐等违法行为，致使上诉人无法正常经营，给上诉人造成了巨大的经济损失。上诉人在万般无奈的情况下，才暂缓向被上诉人支付房屋租金，目的就是为了让被上诉人开具发票，停止违法行为；3.上诉人经营酒店已陆续投入几百万元的资金，加之疫情影响，已经举步维艰，经营所得只能勉强维持工人工资，一旦合同提前解除，酒店就要倒闭，将给上诉人造成巨大的经济损失，几十个工人将面临失业；4.双方分别于2011年4月1日、2011年5月1日签订了三份《房屋租赁合同》，2011年4月1日的两份合同内容完全一致，每年租金为10.2万元，2011年5月1日的合同年租金是70万元。被上诉人也是按照2011年4月1日的合同年租金10.2万元给上诉人开具的发票。双方是为了逃避税费而签订的阴阳合同，而非后合同对前合同的变更。烨剑公司辩称，服从原判。赵敏未陈述意见。烨剑公司向一审法院起诉请求：1.判决解除其与王同庆于2011年5月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判决王同庆和赵敏于《房屋租赁合同》解除后十日内腾出租赁房屋，并向其交还该租赁房屋，逾期向其每月支付58333元房屋占用费；3.判决王同庆将擅自改变结构的租赁房屋恢复原状；4.判决王同庆和赵敏共同支付其2017年10月1日至2020年4月1日期间租金1049994元（实际租金应计算至判决之日止）；5.判决王同庆和赵敏向其支付违约金1362500元（违约金按照约定日伍仟元的50%计算）；6.本案诉讼费用、保全费用等费用由王同庆、赵敏承担。一审法院认定事实：2011年5月1日，出租方烨剑公司（甲方）与承租方王同庆（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方将其所有的坐落于枣阳市光武路“人和花苑15＃楼”的一层和负一层租赁给乙方使用；房屋租用期为12年，自2011年5月1日至2023年9月30日，因乙方装修需要，甲方同意免收2011年5月1日至2011年9月30日的装修期租赁费用；年租金为70万元，租金合计为840万元；甲方应在2011年6月10日前向乙方交付租赁房屋；租金每壹年给付一次，第一年签订合同时付款壹佰万元，以后每年付款柒拾万元，到最后两年一次性付清所有租金。如未按约定时间交纳租金，甲方有权自发生违约行为的次日起按未交清部分租金，按日伍仟元收取滞纳金，超过15日甲方收回所有权。租赁给乙方的房屋甲方不承担一切装修费用。乙方在租赁期间未经原设计单位允许，不得改变房屋主体结构。乙方在租赁期间有权在不影响房屋主体结构安全的前提下对租用房屋进行美化、装饰、装修，在合同终止时能拆除的，由乙方搬出，不能拆除的，归甲方所有。乙方在租赁期间，该房屋的水、电、暖、有线电视收视、天然气、物业等费用和税收由乙方承担，甲方有义务为以上项目开户提供协助和配合。合同解除和终止后，乙方除拆除电气和设备，其他装修乙方不能拆除和毁坏，同时乙方不能以任何理由向甲方收取装修费用。同时，双方还对其他事宜进行了约定。合同签订后，烨剑公司将房屋交由王同庆经营。王同庆与赵敏在租赁房屋内开办了枣阳市豪悦酒家,经营餐饮服务。一审法院另查明，王同庆、赵敏于1994年8月1日登记结婚。2011年12月30日，王同庆在枣阳市工商行政管理局办理了名称为枣阳市豪悦酒家的营业执照。该执照载明：经营者：王同庆；类型个体工商户。一审法院还查明，本案烨剑公司出租给王同庆的房屋于2014年3月13日办理了枣阳市房权证枣房字第××、00××88号房屋所有权证，并于2018年12月3日办理了不动产权证。不动产权登记在烨剑公司名下，该房屋坐落枣阳市光××段西侧（人和花苑）15幢1层101室和1层102室。另，2019年7月3日，烨剑公司以王同庆、赵敏、枣阳市豪悦酒家为被告向法院提起诉讼。同年10月25日，烨剑公司又以枣阳市豪悦酒家为被告向法院提起诉讼。两次诉讼均以拖欠房屋租金为由要求解除双方的租赁合同、支付拖欠的租金、承担违约责任。法院两次均以烨剑公司起诉的被告主体不适格为由驳回起诉。另，2019年12月6日，枣阳市公安局南城派出所出具接处警证明，证明内容为：“2019年11月24日襄阳市烨剑公司工作人员发现承包方在豪悦酒店内砸墙，并制止，而承包方不听劝告。出警后，已告知承包方停止施工，依法诉讼解决。”一审法院另查明，2018年10月30日，烨剑公司的总经理王丽丽通过手机短信的方式向王同庆催要房屋租金，并限其7日内支付拖欠的房屋租赁费及违约金。王同庆在规定的期限内没有付清租赁费。2020年1月15日，烨剑公司的总经理王丽丽、办公室主任杨丽分别通过手机短信和顺丰快递的方式向王同庆送达了解除房屋租赁合同通知书。通知书内容为：“王同庆、赵敏：鉴于你夫妻不遵守我公司于2011年5月1日同王同庆签订的《房屋租赁合同》，不履行该合同的租金支付义务，严重违约、严重失信，使我公司造成损失，现依据《中华人民共和国合同法》有关规定，从2020年元月17日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，并限定你们在20天内腾空、搬走所有设备并交还租赁我公司的房屋，否则，由此产生的一切法律后果由你们承担。”该通知由王同庆的手机和其经营的枣阳市豪悦酒家前台签收。一审法院另查明，2011年4月1日，烨剑公司作为甲方与王同庆作为乙方还签订有一份《房屋租赁合同》。该合同主要约定：甲方同意将其所有的座落于枣阳市光武路“人和花苑15#楼”的一层和负一层租赁给乙方使用。房屋租用期为10年；自2011年4月1日至2021年3月31日止，每年租金为壹拾万零贰仟元整，10年后甲方如同意续租，应另行签定书面合同。另，截止2018年2月，王同庆通过银行转款支付烨剑公司房屋租金5054873元（其中通过赵敏的银行卡转款604873元）。王同庆还提供了餐饮费8911元的贵宾签单卡和餐饮费95127元烨剑公司出具的挂账单收据。其中烨剑公司出具的挂账单收据标明“款未付”。王同庆主张以上述餐饮消费抵款104038元。一审法院认为，烨剑公司与王同庆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，属有效合同。双方当事人应当按照合同约定，全面履行各自的义务。烨剑公司依约交付了房屋，王同庆应当及时支付房屋租赁费。按照双方合同约定，王同庆应当在2019年9月30日前支付烨剑公司房屋租金590万元，但王同庆通过银行转账及以烨剑公司餐饮消费抵款共计支付租金515万元，下欠75万元未付。双方合同约定“如未按约定时间交纳租金，甲方（烨剑公司）有权自发生违约行为的次日起按未交清部分租金，按日伍仟元收取滞纳金，超过15日甲方收回所有权。”本案王同庆未按合同约定时间交纳租金，在烨剑公司通过手机短信、书面通知和两次向法院诉讼的方式催收后仍然未予支付，显然已经违约。因此，对下欠的租金和违约造成的损失，王同庆应当予以支付。同时，按照合同约定烨剑公司有权解除合同，收回租赁房屋。故本案烨剑公司要求解除与王同庆于2011年5月1日签订的《房屋租赁合同》并支付下欠租金及违约金的请求，合法有理，予以支持。本案关于支付租金的具体数额问题。烨剑公司主张王同庆拖欠2017年10月1日至2020年4月1日的租金1049994元，以后租金计算至判决之日止。根据双方《房屋租赁合同》的约定，房屋年租金为70万元，租金支付方式为每年给付一次，第一年签订合同时付款壹佰万元，以后每年付款柒拾万元，到最后两年一次性付清所有租金。从2011年10月1日起计算至2020年4月1日，共计7年6个月，租金为595万元。截止2018年2月，王同庆已付租金505.4873万元，以烨剑公司的餐饮费抵付租金9.5127万元，共计付款515万元，实际下欠租金80万元。烨剑公司上述请求的租金数额与实际不符，对超过部分，不予支持。上述王同庆用烨剑公司的餐饮费抵付房租的问题。王同庆提供的餐饮费共计10.4038万元，其中9.5127万元餐饮费挂账单烨剑公司出具了收据并标明“款未付”。因此，餐饮费9.5127万元可以抵付烨剑公司的租金。王同庆要求其余的餐饮费也抵付租金，证据不足，不予采纳。本案关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约金产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”之规定，本案违约金实际为王同庆逾期支付租金的利息损失。因此，违约金应当按照利息的方式计算支付。截止2018年9月30日，王同庆按照合同约定应当交纳租金520万元，实际支付515万元，下欠5万元。此后在2019年9月30日应当支付租金70万元，亦未支付。故，未支付的利息损失应当分别以5万元和70万元为基数，自2018年10月1日和2019年10月1日起，计算至判决生效之日止。双方签订的《房屋租赁合同》第五条规定“如未按约定时间交纳租金，甲方有权自发生违约行为的次日起按未交清部分租金，按日伍仟元收取滞纳金”。该条约定的滞纳金属于违约条款，具备违约金的性质，双方可以参照该条款约定的标准计算违约金。但该违约金的计算标准明显过高，依法参照银行同期同类一年期贷款市场报价利率的四倍予以核减。由于自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率，故自2019年8月20日起，上述所欠租金利息应当按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率四倍计算。关于烨剑公司要求王同庆支付解除房屋租赁合同后逾期交房的房屋占用费和租赁房屋恢复原状的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院予以支持。”之规定，烨剑公司与王同庆的《房屋租赁合同》解除后，王同庆若逾期腾房交房，应当自解除之日起支付逾期交房的房屋占有使用费。烨剑公司主张占用费按照双方合同约定的年租金70万元的标准计算合理，予以采纳。本案烨剑公司未提供租赁房屋的结构图纸，其请求王同庆将擅自改变租赁房屋恢复原状，证据不足，不予支持。关于赵敏是否应当与王同庆共同承担责任的问题。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”本案王同庆与赵敏系夫妻关系，王同庆租赁房屋经营枣阳市豪悦酒家发生在夫妻关系存续期间，而且王同庆提供的“酒家交房租及收到发票情况”中有多笔房屋租金是通过赵敏支付的。因此，枣阳市豪悦酒家实际是王同庆与赵敏以家庭共同经营，上述债务均系租赁房屋共同经营所负的债务，赵敏应当与王同庆共同承担。本案双方在《房屋租赁合同》中对烨剑公司收取租赁费后开具发票和开票时间并无约定，王同庆辩称因烨剑公司没有开具房屋租赁费发票而拒付房屋租赁费的理由没有事实和法律依据，不予支持。本案烨剑公司与王同庆对房屋租赁签订了两份《房屋租赁合同》，合同的签订时间分别为2011年4月1日和2011年5月1日。因此，2011年5月1日的《房屋租赁合同》签订是对2011年4月1日《房屋租赁合同》的变更。王同庆主张双方应当依照2011年4月1日签订的《房屋租赁合同》进行结算与事实不符，不予采纳。赵敏经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。其拒不到庭，应视为放弃质证权利和抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、解除襄阳市烨剑实业有限公司与王同庆签订的《房屋租赁合同》；二、王同庆、赵敏于本判决生效之日起十日内向襄阳市烨剑实业有限公司腾还租赁的房屋。逾期，按照年租金70万元标准支付房屋占用费；三、王同庆、赵敏共同于本判决生效之日起十日内支付襄阳市烨剑实业有限公司房屋租金（2020年4月1日之前的房屋租金为80万元，以后的租金按年租金70万元的标准支付至本判决生效之日止）；四、王同庆、赵敏共同于本判决生效之日起十日内支付襄阳市烨剑实业有限公司违约金（违约金分别以5万元和70万元为基数，自2018年10月1日和2019年10月1日起，计算至本判决生效之日。计算标准为：2019年8月19日前，参照银行同期同类一年期贷款市场报价利率的四倍计算；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率四倍计算）；五、驳回襄阳市烨剑实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26100元，由王同庆、赵敏负担20000元，襄阳市烨剑实业有限公司负担6100元，于本判决生效之日起五日内交纳。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。原审判决认定属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点：(一)烨剑公司起诉王同庆，主体是否错误；承租人应按2011年5月1日签订的《房屋租赁合同》支付租金，还是按2011年4月1日的合同支付租金。烨剑公司起诉称，其与王同庆于2011年5月1日签订《房屋租赁合同》，约定年租金为70万元。一审庭审中，王同庆对该份合同的真实性、合法性均无异议，且转账凭证、租金收据等证据显示，2017年之前，王同庆一直按照每年70万元交纳租金，故2011年5月1日《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。双方应按该合同的约定全面履行自己的义务。王同庆订立租赁合同后，以租赁房屋为经营场所设立个体工商户实际使用房屋，因租赁合同履行发生纠纷，应当依据合同相对性确定诉讼主体，故王同庆是本案的适格被告。(二)对烨剑公司要求解除的主张是否应予以支持，王同庆是否应支付违约金。合同第五条约定“租金给付方式租金每壹年给付一次。第一年签订合同时，付款壹佰万元，以后每年付款柒拾万元，到最后两年一次性付清所有租金。如未按约定时间交纳租金，甲方有权自发生违约行为的次日起按未交清部分租金，按日伍千元收取滞纳金。超过15日甲方收回所有权……”。截止2020年4月1日，王同庆拖欠租金80万元，构成违约。烨剑公司要求解除《房屋租赁合同》，符合合同约定及法律规定。王同庆上诉提出，烨剑公司不按合同约定提供租赁费发票，违约在先；烨剑公司采取锁上诉人酒店大门，在酒店大门口张贴通知阻止顾客到酒店进餐等违法行为，致使其无法正常经营。因合同中并无明确的开具租赁费发票的相关约定，且发票系由税务部门开具，王同庆如认为烨剑公司未缴纳税款，办理发票开具手续，可向税务征收部门提出，不能以此为由拒绝支付租金；王同庆未能提供充分证据证明烨剑公司存在锁酒店大门、在酒店大门口张贴通知阻止顾客进餐等行为，对其相关上诉主张，本院不予支持。王同庆未按约定交纳租金，应当支付违约金。(三)原审关于违约金的判决是否适当。双方合同约定：“如未按约定时间交纳租金，甲方有权自发生违约行为的次日起按未交清部分租金，按日伍仟元收取滞纳金”。该条约定的滞纳金属于违约条款，具备违约金的性质，但约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可请求人民法院予以适当减少。烨剑公司因王同庆逾期交纳租金所遭受的损失应为利息损失，一审参照银行同期同类一年期贷款市场报价利率的四倍予以核减，仍然过高。本院酌定自2020年4月1日起以80万元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率为基础确定。综上所述，王同庆的上诉请求部分成立。本院《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持枣阳市人民法院(2020)鄂0683民初1490号民事判决第一、二、三项，即：解除襄阳市烨剑实业有限公司与王同庆签订的《房屋租赁合同》；王同庆、赵敏于本判决生效之日起十日内向襄阳市烨剑实业有限公司腾还租赁的房屋。逾期，按照年租金70万元标准支付房屋占用费；王同庆、赵敏共同于本判决生效之日起十日内支付襄阳市烨剑实业有限公司房屋租金（2020年4月1日之前的房屋租金为80万元，以后的租金按年租金70万元的标准支付至本判决生效之日止）；二、撤销枣阳市人民法院(2020)鄂0683民初1490号民事判决第四、五项；三、王同庆、赵敏共同于本判决生效之日起十日内以80万元为基数自2020年4月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率向襄阳市烨剑实业有限公司支付违约金；四、驳回襄阳市烨剑实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26100元，由王同庆、赵敏负担20000元，襄阳市烨剑实业有限公司负担6100元。二审案件受理费26100元，由王同庆负担25000元，襄阳市烨剑实业有限公司负担1100元。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇二一年四月十六日书记员  严琦童