江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏12民终325号上诉人（原审原告）：泰兴市南沙农贸市场，统一社会信用代码91321283MA1MQ9902H,住所地泰兴市黄桥镇南沙集镇。投资人：刘甫。委托诉讼代理人：余美红，江苏人仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙静，江苏人仁律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王照林，男，1965年3月12日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审被告）:张和平，男，1967年12月14日生，汉族，住泰兴市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：顾伟，江苏博诚律师事务所律师。上诉人泰兴市南沙农贸市场（以下简称南沙农贸市场）因与被上诉人王照林、张和平赔偿损失纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院(2020)苏1283民初7321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南沙农贸市场上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人与两被上诉人所签订的协议和承包合同中明确约定了在承包期间经营场所由两被上诉人自行维修，两被上诉人对经营场所使用不当，且未履行维修义务，其行为与上诉人本次加固维修案涉农贸市场之间存在因果关系，理应赔偿上诉人加固维修该市场相应的费用损失。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。王照林、张和平辩称，案涉农贸市场钢结构的加固维修系钢结构自身原因所导致，上诉人并未提出任何证据证明钢结构的加固维修系因两被上诉人使用不当所导致，故上诉人要求两被上诉人承担相应加固维修费用无事实和法律依据。南沙农贸市场向一审法院起诉请求：1.判令王照林、张和平赔偿南沙农贸市场房屋加固维修费用175257.6元、租金损失24500元（暂算6个月），合计人民币199757.6元；2.由王照林、张和平承担本案的诉讼费。一审法院认定事实如下：南沙农贸市场系由刘甫投资的个人独资企业，成立日期为2010年8月11日，经营范围为摊位租赁。2012年5月20日，南沙农贸市场（甲方）与王照林、张和平（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方菜场南边部分，东西长36米、南北宽6米场地，租给乙方开办海鲜超市以饮食行业，租用期限为15年，2013年元月至2027年12月。年租金为1万元，共计15万元，签约时一次性交清，以此为凭，不另立据。乙方租期租房自行维修、水电及装潢改造自理自费。2012年9月1日，南沙农贸市场（甲方）与王照林、张和平（乙方）签订《承包合同》一份，约定：甲方位于海鲜超市以北全部经营场所由乙方承包经营。乙方承包期为15年，2013年元月至2027年12月。经营范围为国家允许的农副及江海鱼类产品。年承包金为39000元，共计为585000元。此款逐年上交，每年元月底交清当年承包金后方可经营。乙方交款，甲方收款立据为凭。乙方承包期间，经营场所自行维修，如遇台风、大雪特大自然灾害，造成场地顶棚翻塌之损失，除去国补双方各半承担。上述协议和合同签订后，南沙农贸市场即按约将约定的场地交由王照林、张和平承租和承包经营。2019年11月17日，南沙农贸市场委托元一质检中心对农贸市场房屋安全鉴定检测。该公司2019年11月25日出具了鉴定检测报告，指出存在以下影响其安全性及使用性的问题：1.承载力不能满足要求。2.柱间支撑和屋盖支撑设置不全。3.6*C轴钢柱锈蚀严重。4.屋面严重渗漏。5.钢柱、钢梁和檩条锈蚀。6.钢梁与钢梁之间未设置刚性系杆。处理意见为建议加固或拆除。2019年12月27日，泰兴市黄桥镇安全生产委员会办公室向南沙农贸市场发出“关于泰兴市南沙农贸市场限期整改的交办通知（黄安委[2019]185号）”，通知南沙农贸市场于2020年1月10日前加固结束，若不及时加固，到期立即给予关停，加固期间造成的一切损失由其承担。2020年4月16日，泰兴市黄桥镇安全生产委员会办公室又向南沙农贸市场发出“关于泰兴市南沙农贸市场停业整改的交办通知（黄安委办[2020]40号）”，责令其立即停业，全面整改，清除一切安全隐患。南沙农贸市场于2020年4月18日向农贸市场承租户、承包经营户及社区居民发出“关于市场停业房屋整修的通告”：一、自2020年7月1日起南沙农贸市场正式进入全面停业状态，直至该市场内的房屋、场地等整修完毕为止。二、为确保农贸市场能顺利维修，各承租户、承包经营户务必在2020年7月15日前，将摆放在农贸市场内摊位过道处的物品以及承租或承包房屋内添置的生活用品、生产设备、设施等物品全部自动迁出。逾期不搬的物品，视为自动放弃，留归我市场作清障处理。三、农贸市场在维修期间，除施工人员外，为确保安全，其他人员不得无故进出，违者后果自负。南沙农贸市场于2020年7月31日向王照林、张和平发出“第三次通告”：我市场遵令于2020年7月1日正式关门停业。为做好整改准备工作，曾于2020年4月18日发出通告，2020年6月9日再次通告，但你们没有完全配合。为及早抢修好市场危房，故三次通告，望你们在8月4日前按以上两个通告精神立即拆除搬走一切与抢修市场危房有妨碍的所有障碍物，以确保市场危房整改顺利进行。否则，由我市场作障碍物处理。王照林、张和平于2020年7月14日、8月5日向南沙农贸市场进行回复，提出了自己的意见。在2020年7月14日的回复中，王照林、张和平认为：1.我方望贵方应及时完成相关装修，以便早日恢复我方在农贸市场的经营活动。同时，依据元一质检中心的建议是加固或拆除，我方建议贵方采取加固措施。2.因贵方要求进入全面停业状态直至装修完毕，因此，我方不应支付停业期间的租金以及承包金。3.我方先后在农贸市场内投入了包括冷库、洗碗机等设备设施以及冷菜销售点等固定物，总投入约64万元。这些物品均属于不可拆除的范畴，一旦搬迁将产生巨大损失。因此，贵方无论采取何种装修措施，均应当保障我方物品不受损失。……因此，望贵方在收到此函后及时与我方沟通，并妥善处理相关事宜。在2020年8月5日的回复声明中，王照林、张和平再次强调了相关事宜，并要求南沙农贸市场逾期沟通并妥善处理相关事宜。但南沙农贸市场与王照林、张和平未能就相关事宜协商一致，南沙农贸市场随后自行拆除了王照林、张和平农贸市场内的相关设备设施，引起纠纷。2020年8月8日，东昊公司出具了南沙农贸市场加固方案及造价，根据东昊公司的加固方案，造价为365120元。2020年9月3日，南沙农贸市场与东昊公司签订了建设工程施工合同，约定拆除南沙农贸市场屋面及梁条、换彩钢板加固、油漆等，开工日期为2020年9月1日，竣工日期为2020年11月20日，工程总价款365120元。庭审中，南沙农贸市场陈述其已向东昊公司支付10万元，剩余款项待工程完工后支付。泰兴市黄桥镇人民政府承诺出10万元尚未到账。另查明，印清波曾于2015年1月8日向一审法院提起诉讼要求善博公司偿还欠款10万元，一审法院于2015年3月10日作出（2015）泰曲民初字第0050号民事判决书，该判决书认定：2005年11月10日，印清波与善博公司签订《单项工程施工协议书》一份，约定善博公司将南沙农贸市场中的钢架大棚搭设安装单项工程交由印清波施工，并对双方的权利和义务进行了约定。印清波起诉时，善博公司尚欠其工程款10万元。王照林、张和平据此认为，案涉钢结构是善博公司新建，是善博公司所有，钢结构的施工和建成时间是2005年。庭审中，王照林、张和平提交了南沙农贸市场在另案中提供的泰兴市天一钢结构有限公司出具的南沙农贸市场加固方案及造价，造价为216559元。南沙农贸市场认为，该造价是由泰兴市黄桥镇人民政府找该公司报价摸底的，但实际是由东昊公司做的。一审审理过程中，南沙农贸市场、王照林、张和平双方确认王照林、张和平已给付南沙农贸市场租金至2020年6月份。以上事实，有南沙农贸市场的营业执照、双方签订的《协议书》、《承包合同》、元一质检中心的鉴定检测报告、泰兴市黄桥镇安全生产委员会办公室关于泰兴市南沙农贸市场停业整改的交办通知、南沙农贸市场发出的通告、东昊公司出具的南沙农贸市场加固方案及造价、南沙农贸市场与东昊公司签订的建设工程施工合同、本院（2015）泰曲民初字第0050号民事判决书、王照林和张和平的回复函、声明及双方当事人庭审时的陈述等证据佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，本案中，南沙农贸市场、王照林、张和平双方签订了租赁协议和承包合同，根据南沙农贸市场的诉讼请求，双方争议主要发生在租赁合同关系中。关于南沙农贸市场的主体资格是否适格的问题。根据一审法院（2015）泰曲民初字第0050号民事判决书的认定，案涉钢结构房屋，系由印清波为善博公司所建，但是，仅凭此尚不能否认南沙农贸市场对案涉钢结构房屋享有占有、使用、处分、收益等相关民事权益。而且，南沙农贸市场与王照林、张和平签订的租赁协议已实际履行多年，在元一质检中心出具鉴定检测报告对南沙农贸市场房屋建议加固或拆除后，泰兴市黄桥镇安全生产委员会办公室向南沙农贸市场发出通知，要求其关停并加固，全面整改，清除安全隐患。南沙农贸市场随后与东昊公司签订合同委托其进行加固等，因此，南沙农贸市场是出资实施农贸市场加固行为的主体，是本案的适格主体。王照林、张和平对南沙农贸市场主体资格的抗辩理由不能成立，本院不予采信。租赁合同订立后，出租人应当按照合同约定将租赁物交付承租人。承租人订立租赁合同的目的是占有、使用租赁物。这就要求出租人交付的租赁物应当符合约定的用途，在出租期间，出租人仍应当保持租赁物符合约定的用途，如果租赁物本身出现问题，出租人应当履行维修义务。本案中，南沙农贸市场、王照林、张和平双方签订的《协议书》约定，两人租赁期间对承租房屋自行维修，该约定应当是指王照林、张和平在承租期间因使用而造成承租房屋损坏应当承担合同约定的维修义务。但是，南沙农贸市场并无证据证明，王照林、张和平未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失。事实上，南沙农贸市场的钢结构房屋始建于2005年，至元一质检中心进行房屋安全鉴定检测时已经历经14年之久，鉴定检测出的主要问题是承载力不能满足要求、柱间支撑和屋盖支撑设置不全等影响房屋安全性及使用性的问题，且存在的安全隐患较为严重，所以元一质检中心的建议是加固或拆除，而非通过一般性的维修就能够保证案涉钢结构房屋安全使用的。南沙农贸市场选择了对案涉房屋进行加固而非拆除，案涉钢结构房屋进行加固的费用应当由南沙农贸市场承担，南沙农贸市场主张王照林、张和平作为承租人分摊加固费用，对王照林、张和平而言既不公平，也无法律依据。王照林、张和平已给付南沙农贸市场至2020年6月份的租金。如前所述，对案涉钢结构房屋进行加固是南沙农贸市场作为出租人的义务，南沙农贸市场通知包括王照林、张和平在内的承租人自2020年7月1日起停业整改，且随后又自行拆除了王照林、张和平农贸市场内的相关设备设施，在此情形下，南沙农贸市场向王照林、张和平主张赔偿其加固房屋期间2020年7月起6个月的租金损失，依据不足。综上所述，南沙农贸市场的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十八条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回泰兴市南沙农贸市场的诉讼请求。一审案件受理费减半收取2148元，由泰兴市南沙农贸市场负担（已缴纳）。二审期间，上诉人提交：证据1，案涉农贸市场整修前的照片17张，拟证明，被上诉人经营期间曾在该市场内安装了卷帘门、搭设了天花板，市场的钢柱钢梁及链条生锈及天花板到处开光，急需维修。证据2,案涉农贸市场整修后的照片11张及东昊公司出具的相关手续，拟证明，上诉人对案涉农贸市场进行了加固维修并实际产生了相应费用。两被上诉人对上述证据质证认为，案涉钢结构构建于2005年，被上诉人一方是在2013年才开始承租使用，钢结构需加固或拆除的原因应以元一质检中心出具的鉴定报告为准，上述证据不能达到上诉人的证明目的。本院认可被上诉人一方的质证意见。本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法典﹥时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷发生在民法典施行之前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，双方当事人争议的焦点为：案涉钢结构需要加固维修是否系因王照林、张和平在租赁案涉场地和设施经营期间使用不当且未尽到维修义务所导致、王照林和张和平应否承担相应的加固维修费用？对此，本院根据双方陈述及现有证据综合评判认为，首先，案涉钢结构构建于2005年，距王照林、张和平租赁其相关内部场所和设施经营使用亦已近八年之久，元一质检中心的鉴定报告结论的实质系认为该钢结构主体质量存在问题而影响房屋的安全性和使用性，应予加固或拆除，并未指向其内部设施和具体部位；其次，双方所签协议和合同中尽管有王照林和张和平在租赁经营相关场所期间负责自行维修，但该约定所指向的应系二人所使用的具体设施和部位，而非指向案涉钢结构的主体，且南沙农贸市场迄今为止亦未提出充分证据证明案涉钢结构需要加固维修或拆除系因王照林、张和平使用所租赁的内部场所和设施不当而造成，故其作为出租方应自行承担相应的加固维修费用。一审判决驳回南沙农贸市场要求王照林、张和平赔偿案涉钢结构相应的加固维修费用的诉讼请求并无不当。综上所述，南沙农贸市场的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4295元，由南沙农贸市场负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 李 霖审判员 李志霞审判员 宗 雯二〇二一年四月二十七日书记员 卞 婷