江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终577号上诉人（原审原告）：江西省泰和县澄江镇人民政府，住所地泰和县澄江镇澄江大道。法定代表人：袁为青，镇长。委托诉讼代理人：罗灵，江西西昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：古建中（忠），男，1964年4月14日出生，汉族，住泰和县。委托诉讼代理人：彭英，江西丰繁律师事务所律师。上诉人江西省泰和县澄江镇人民政府（以下简称“澄江镇政府”）因与被上诉人古建中土地租赁合同纠纷一案，不服泰和县人民法院（2020）赣0826民初262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人澄江镇政府的委托诉讼代理人罗灵、被上诉人古建中及其委托诉讼代理人彭英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人澄江镇政府上诉请求：一、改判一审判决书第二项，判令上诉人少补偿被上诉人人民币20万元整或发回重审；二、二审诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定对约定超过20年租赁期限无效，不受法律保护，上诉人和被上诉人对合同无效应承担同等的过错责任，但以上诉人明知与案外人的租赁协议期间只有15年，仍与被上诉人签订30年的租赁期导致本起纠纷的发生，应承担全部责任为由，判决上诉人承担全部责任，违反法律规定。理由是①虽然上诉人与案外人的租赁协议只有15年，按照法律规定若被上诉人合法经营不造成污染周边环境影响村民居住，上诉人仍有可能与案外人继签租赁合同，因此，被上诉人的租赁合同不能继续履行与被上诉人污染环境有关，导致案外人合同到期后不同意继签租赁合同，因此合同无法继续履行被上诉人也有过错。②超过20年的租赁协议无效，这是法律的强制性规定，上诉人只应对超过五年的租赁期限承担全部责任，剩下十年的租赁期限按一审法院的认定双方承担同等的过错责任，因此，一审法院对剩下的十年期限合同无效判决上诉人承担全部责任显然与法不符。二、司法鉴定意见认定租赁地上附着物价值为278,022元，该鉴定意见违反法定鉴定程序，认定附着物价值不真实，该司法鉴定意见不能作为认定本案事实的证据，理由是①《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第34条规定：人民法院应当组织当事人对鉴定材料进行质证。未经质证的材料，不得作为鉴定的依据。被上诉人单方面制作并提交给鉴定机构的材料补充函（以下简称补充函）所罗列的租赁地面附着物的建筑面积测绘报告和施工结算单据，在鉴定机构对租赁地上附着物进行鉴定前法庭未组织双方当事人对《补充函》进行质证，因此，被上诉人提交的《补充函》不得作为鉴定的依据。鉴定机构依据该《补充函》出具鉴定意见违反法律规定的鉴定程序。②司法鉴定机构依据《补充函》出具《资产评估报告》后，法庭组织双方对《资产评估报告》进行质证时，被上诉人在法庭上也承认该《补充函》上的内容是被上诉人单方制作的，也承认陈文浩签名时根据不知道《补充函》上的内容，所谓的龙光荣在该《补充函》上的签名，也不知龙光荣的基本身份信息，即鉴定所依据《补充函》来源不合法，无法确认《补充函》内容的真实性，因此，司法鉴定机构违反鉴定程序依据不真实的《补充函》出具的鉴定意见，显然依法不能采信。③司法鉴定机构鉴定依据的原理和方法也不当。第一、该建筑物建设的时间为2005年左右，鉴定机构套用的是2017版的《江西省房屋建筑与装饰工程消耗量定额及统一基价表》，适用的标准理应套用该建筑物建设时间的定额标准。第二、鉴定机构确定建筑物的耐用年限为30年，依据的是租赁合同约定的租期为30年，按照法律规定，租赁合同的合法期限为20年，因此，鉴定机构未考虑后10年合同无效对耐用年限的影响，该鉴定依据的方法错误。第三、被上诉人在租赁地建设建筑物，未经合法审批系非法建筑，鉴定机构在确定其估值时未考虑该因素，以合法建筑估值显然不当。综上所述，鉴定机构违反法定程序对未经质证且根据被上诉人单方制作的《补充函》进行鉴定，该鉴定材料不具备真实性、完整性、合法性，一审法院采信来源不合法的鉴定材料作出的鉴定意见判决上诉人补偿被上诉人27万余万元显然没有事实依据。双方签订的租赁合同部分无效，理应双方共同承担相应的过错责任，一审法院将全部责任都由上诉人承担也是不当的。恳请二审法院依法改判。被上诉人古建中辩称，一、澄江镇政府隐瞒事实，理应由上诉人承担全部责任；二、澄江镇政府没有任何证据证实古建中的养牛场造成了环境污染；三、古建中作为老百姓，不清楚租赁期最长只有20年，完全是出于对政府的信任而与政府签订了租赁期为30年的土地租赁合同，澄江镇政府收了剩余15年的租金就应当承担责任；四、司法鉴定机构所作的鉴定合法有效，当时是法院通知古建中去到现场，古建中不知晓为何澄江镇政府没派人前往；五、建筑物于2005年建成且房价一直在上涨，应依据2017年的标准来评估。古建中都是在农用地上新建农用设施，不需办理任何手续，所以不是非法建筑。综上所述，我方恳求法院维持原判。古建中向一审法院起诉请求：1、判令被告澄江镇人民政府返还原告已支付的租金8,100元，赔偿原告地上建筑物等附属设施款278,022元，赔偿原告经济损失2,170,565元（434,113元X5年），支付原告鉴定费34,500元、律师费8,000元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告古建中于2004年7月13日与被告澄江镇政府签订了一份《土地租赁协议书》，该协议明确约定，为发展种草养牛产业，由原告向澄江镇政府租赁新池村示范园以东荒地一块，面积9亩，用于建牛舍6栋（125平方米一栋）及附属设施。同时约定合同期限30年，自2004年7月15日至2034年7月14日止。此后，原告依约履行了协议书约定的全部义务，对该宗荒地进行了养牛产业设施建设，比如场地平整、硬化、建设牛舍7栋、围墙、沼气池等等，并经营至2017年年底，从2018年上半年起该牛场就没有实际经营，也没有人员在该牛场进行管理。2019年4月2日原告向被告缴纳了2019年至2034年后十五年的租金8,100元。2019年4月30日因被告澄江镇政府与泰和县澄江镇新池村二组、泰和县澄江镇新池村三组的租赁协议（十五年）到期，遂以澄江镇政府、古建中、林玉国排除妨害为由起诉，经泰和县人民法院（2019）赣0826民初2164号民事判决：判令原、被告清场、恢复原状，将租赁地交回给泰和县澄江镇新池村二组、泰和县澄江镇新池村三组。故遂成本诉。原告起诉后于2020年1月8日对澄江镇新池村示范园租赁地上附着物的价值和根据现状情况确定近三年的年均产值进行司法鉴定；同年6月23日补充申请鉴定：同行业（牛养殖业）近三年的年平均收益率。经江西万昌房地产资产评估有限公司2020年7月29日作出的赣万昌评报字（2020）第07-58号资产评估报告评估结论：评估结论根据以上评估工作得出，截至2020年4月30日，委托人列入本次评估范围内的资产市场评估价值为278,022.00元，人民币大写贰拾柒万捌仟零贰拾贰元整。（详见评估明细表）另经评估古建中养牛场年产值5,937,360.00元，人民币大写：伍佰玖拾叁万柒仟叁佰陆拾元整；年收益为434,113.00元，人民币大写：肆拾叁万肆仟壹佰壹拾叁元整。一审法院认为，原、被告双方所签订的租赁协议按照相关合同法律规定超过20年有效期是无效的，不受法律保护，故原、被告双方对合同无效应承担同等的过错责任。被告泰和澄江镇政府明知与案外人的租赁协议期间只有十五年，仍与原告签订三十年的租赁期限导致本起纠纷的发生，应承担全部责任，故原告诉请被告澄江镇人民政府返还原告已支付的租金（后十五年）8,100元，赔偿原告地上建筑物等附属设施款278,022元，本院予以支持。原、被告虽然签订了荒地使用权转租协议，原告也在该荒地上建了一些牛舍等设施，但根据原告提供的7组证据，没有任何证据证明原告在荒地上实施了养牛，养了多少牛，养了多少年的牛，原告庭审中称与案外人林玉国合伙养牛也没有向法庭提交合伙协议，也没有提交合伙账目分红依据；鉴定机构出具的鉴定报告也认可养牛场已停产，现场勘查时并未见到牛只，原告作为委托方因与林玉国合伙未向鉴定机构提供任何经营账目和其他相关凭证，鉴定机构的评估是根据牛场的配套设施、设备和原告提供的相关材料及本地市场的调查情况设定的年产数量，评估方法是上市公司比较法和价值比率法，因此，鉴定机构出具年收益不是根据经营人的实际经营情况、获利情况进行鉴定而是根据硬件设施进行推算出来的年产值，该鉴定显然依据不足，依法不能采信。综上所述，原告主张的年收益损失仅是一份鉴定意见，该意见不是建立在原告实际经营的基础上，而是建立在原告单方的陈述和牛场的建筑规模上，在原告不能提供经营账目和其他相关凭证证明其有年收益而不是经营亏损，故原告所主张的年收益损失诉请依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第一百二十条、第一百二十一条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告澄江镇政府返还原告古建中已支付的租金8,100元；二、限被告澄江镇政府补偿原告古建中位于澄江镇新池村示范园租赁地地上建筑物等附属设施款278,022元；三、驳回原告古建中其他诉讼请求。案件受理费31,609元和鉴定费34,500元，共计66,109元由原告古建中负担33,109元，被告澄江镇政府负担33,000元。二审中，被上诉人古建中向本院提交的证据：一、泰和县农业综合开发办公室与泰和县财政局联合下发的文件一份，证明其行为是为了积极配合政府，响应政府的号召。二、协议书一份，证明牛舍建成之前澄江镇政府、泰和县开发办与其就相关事宜签订了协议。上诉人澄江镇政府对上述证据质证认为，对证据一文件的三性无异议，对证据二协议书复印件的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，不能达到证明目的，因为只有泰和县人民政府才有权征用土地，泰和县农业综合开发办公室无权征用土地，且合同并未实际履行支付15万元给开发办用于土地征用款的内容。本院对被上诉人古建中提交的证据认证如下：上诉人澄江镇政府对泰和县农业综合开发办公室与泰和县财政局联合下发的文件的合法性、真实性、关联性无异议，故本院对泰和县农业综合开发办公室与泰和县财政局联合下发的文件的合法性、真实性、关联性予以确认。上诉人澄江镇政府对证据二协议书复印件的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，但协议书上有泰和县人民政府、泰和县农业综合开发办公室的印章和代表签名，且协议书复印件上载明“复印属实”，故本院对证据二协议书的的真实性、合法性、关联性予以确认。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实相一致。本院认为，本案争议焦点是合同履行过程中双方过错责任划分问题、鉴定过程是否违反程序的问题、赔偿设施数额的问题。关于合同履行过程中双方过错责任划分问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”本案中上诉人澄江镇政府、被上诉人古建中双方签订的《土地租赁协议书》约定土地租赁期为三十年，超过二十年有效期的部分无效，不受法律保护，故上诉人澄江镇政府、被上诉人古建中双方应对超过二十年有效期的部分无效的结果承担同等的过错责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此，无权处分行为属于效力待定，应当取得出租人的追认，如果出租人认可该行为，则合同有效，如果出租人拒绝追认，则转租行为无效，但原租赁合同的效力不受影响。经江西省泰和县人民法院（2019）赣0826民初2164号民事判决书确认，涉案土地归泰和县澄江镇新池村二组和三组所有，而上诉人澄江镇政府与被上诉人古建中订立的转租合同《土地租赁协议书》，未取得泰和县澄江镇新池村二组和三组的事先同意和事后追认，应属无效。因该合同取得的财产，应当予以返还。上诉人澄江镇政府在的租赁期只有十五年的情况下，仍与被上诉人古建中签订为期三十年的土地合同导致本案纠纷的发生，故上诉人澄江镇政府对其与被上诉人古建中订立的后十五年的租赁合同无效，终止履行应承担全部责任。关于鉴定过程是否违反程序和赔偿设施数额的问题。一审法院委托江西万昌房地产资产评估有限公司所做的《泰和县人民法院因审理案件事宜涉及古建中资产组合资产评估报告》在鉴定前通知了上诉人与被上诉人，故鉴定过程程序合法。鉴定机构在对估价项目实地勘察的基础上，对房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施采用市场价值类型和重置成本法测算，扣除了折旧，更能真实合理确定评估对象的客观合理价格或价值。此外，上诉人澄江镇政府在二审中也未提供新证据证明其上诉主张的成立，故一审法院判决上诉人澄江镇政府应补偿被上诉人古建中地上建筑物等附属设施款278,022元，并无不当。上诉人澄江镇政府上诉主张少补偿被上诉人古建中20万元或发回重审的请求，本院不予支持。综上所述，上诉人澄江镇政府的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,300元，由上诉人江西省泰和县澄江镇人民政府负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖建文审判员  刘 静二〇二一年四月十六日书记员  郭芷伊