上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初9674号原告：杨文雯，女，1985年6月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：韩晓敏，上海昌辰律师事务所律师。被告：城城不动产管理有限公司上海分公司(原：三彩家房屋租赁有限公司上海分公司)，经营场所上海市崇明区中兴镇兴工路XXX号XXX号楼XXX室(上海广福经济开发区)。负责人：陈倩。被告：城城不动产管理有限公司(原：三彩家房屋租赁有限公司)，住所地陕西省。法定代表人：张智军,总经理。原告杨文雯与被告城城不动产管理有限公司上海分公司(以下简称：城城上海分公司)、城城不动产管理有限公司(以下简称：城城公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨文雯委托诉讼代理人韩晓敏到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。杨文雯向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方合同于2020年11月16日解除；2.请求被告立即将原告所有的上海市浦东新区藿香路238弄张江汤臣豪园四期69栋202室房屋腾退、返还原告；3.请求判令被告向原告支付2020年1月17日至2020年3月16日期间的剩余未付租金8,818元(计算方式：2020年1月17日至2020年2月16日、2020年2月17日至2020年3月16日的租金共19,400元，减去被告已支付1,763.64元×6即10,581.84元,剩余8,818元)；4.被告向原告支付2020年9月17日至2020年11月16日期间的租金19,400元；5.被告向原告支付3个月租金标准即29,100元的解除合同的违约金；6.被告按照租金分摊补充协议的约定，向原告支付一个月租金标准即9,700元的补偿；7.被告自2020年11月17日起，按照一年期贷款市场报价利率(LPR)3.85%的标准，支付2020年11月17日时被告应付原告的各项费用即67,018元所产生的利息,至两被告向原告付清全部费用；8.被告按照每月9,700元的标准，向原告支付2020年11月17日起,至实际将房屋腾退返还给原告之日止的房屋占有使用费。事实和理由：2019年12月14日,原告与被告城城上海分公司签订编号为3101SJXXXXXXXXXXXXX的《房屋托管合同》。该合同名为托管，实为租赁关系，约定原告将上海市浦东新区藿香路238弄张江汤臣豪园四期69栋202室房屋(以下简称：系争房屋)租赁给被告城城上海分公司，期限为2019年12月17日至2022年12月16日，共36个月，月租金9,700元，每租赁年度首月租金作为托管服务费；因被告城城上海分公司原因导致不支付或者不按照约定支付租金达30日的，原告有权单方解除合同收回房屋。但2020年1月17日至2020年3月16日的租金共计19,400元，被告城城上海分公司未依约支付。2020年2月25日，原告与被告城城上海分公司达成《补充协议》，约定该2个月租金，由被告城城上海分公司在2020年3月至2021年1月的11个月内每月支付1,763.64元。但被告城城上海分公司仅支付了2020年3月至8月的6期1,763.64元。2020年9月17日至2020年10月16日的租金9,700元，被告城城上海分公司未依约支付。为此，2020年10月16日，原告无奈又签订《租金分摊补充协议》，约定2020年9月17日至2020年12月16日的租金29,100元分6期支付，每期4,850元；此外约定被告城城上海分公司补偿一个月租金给原告。但被告城城上海分公司再次违约，至今都分文未付。因被告城城上海分公司不按照约定支付租金已远超30日，且其多次违约，并以自己的行为表明不履行合同主要义务已构成根本违约，故2020年11月16日，原告通过微信向被告城城上海分公司的大区经理和管家通知解除合同，同时以书面方式向被告城城上海分公司和被告城城公司邮寄了解除合同的律师函，原、被告的《房屋托管合同》于2020年11月16日解除。公司法第14条规定分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故，被告城城上海分公司作为分公司参加诉讼，最终的民事权利义务实际上由被告城城公司享有和承担。结合民事诉讼法司法解释第473条，故被告城城公司应对被告城城上海分公司的本案债务承担连带清偿责任。现原告起诉来院，要求判如所请。系争房屋仍由被告的租客占用，租客与被告的合同至2021年4月5日到期，被告的租客的租金已付至2021年4月5日。被告城城上海分公司、城城公司庭后书面辩称，两被告与原告签约后，与他人签订了房屋租赁合同，将系争房屋出租给他人实际使用，若解除涉案合同将直接影响他人的合法权益，故不同意解除合同；要求法院根据相关证据及案件事实确认两被告欠付租金的金额；两被告一直按照合同约定向原告支付租金及押金，2020年9月受疫情影响，两被告经营出现困难，无法按照合同约定日期向原告支付租金，根据双方签订的合同，合同期限内两被告每年享有一个月免租期，并在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期，因此在计算欠付租金时应免除两被告所有免租期内租金，还应将押金折抵欠付的租金；原告主张的违约金数额过高，远高于两被告违约造成的原告损失，加之受疫情影响，两被告无力支付高额违约金，故恳请法院依法调整。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了《房屋托管合同》《补充协议》《租金分摊补充协议》、租金收入明细、《合同解除及律师催告函》及邮寄凭证，经庭审质证，两被告未到庭提出异议，视为放弃了对原告提供证据的质证权利。因原告提交的证据具有真实性、关联性及合法性，能够证明其主张的签约、被告城城上海分公司欠付原告2020年1月17日至2020年3月16日期间的剩余未付租金8,818元以及2020年9月17日以后的租金、被告城城上海分公司于2020年11月17日签收原告解除合同通知书的事实，本院对此依法予以确认。另查明，涉案《房屋托管合同》其中约定：城城上海分公司向原告支付押金9,700元，合同期最后一个月租金，城城上海分公司将用此押金进行部分冲抵，仅支付剩余租金；城城上海分公司因其原因导致不支付或不按照约定支付租金达30日的，原告有权要求解除合同，城城上海分公司应按3个月租金标准支付违约金，原告收取押金不予退还。涉案《租金分摊补充协议》约定：就2020年9月17日至2020年12月16日期间的租金，城城上海分公司按照本补充协议签订当月的月租金标准于原合同到期后30个工作日内补偿一个月租金给原告。就被告城城上海分公司已支付原告的押金，原告表示因城城上海分公司违约，故按照合同约定不予退还。本院认为，原告与被告城城上海分公司签订的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。该合同名为托管，实为房屋租赁。现被告城城上海分公司拖欠原告租金的行为显已构成违约，原告有权解除合同。因被告城城上海分公司于2020年11月17日签收了原告发送的解除合同通知书，故《房屋托管合同》于该日解除。合同解除后，被告城城上海分公司应结清租金，向原告返还系争房屋，逾期则应承担房屋占有使用费，现原告按照合同约定的租金标准，要求被告城城上海分公司承担房屋占有使用费，于法有据，本院照准。涉案《房屋托管合同》因被告城城上海分公司的过错导致解除，被告城城上海分公司理应承担相应的违约责任，因两被告辩称合同所约定的违约金标准过高，故本院根据原告的损失情况，按照公平原则，在被告城城上海分公司已付押金归原告所有的情况下，酌定被告城城上海分公司另行支付原告违约金2万元；至于原告依据《租金分摊补充协议》所主张的相当于一个月租金的补偿，实际是被告城城上海分公司针对逾期支付租金行为对原告的补偿，本院亦参考原告的实际损失，酌定城城上海分公司就此承担2,000元。就原告要求城城上海分公司就应付款支付原告利息的请求，考虑到城城上海分公司已承担了合同解除后违约责任等后果，相关的违约金已足以弥补原告该部分损失，故本院不再另行支持。被告城城上海分公司乃被告城城公司的分支机构，不具有独立的法人资格，故相关的民事责任应由其总公司被告城城公司承担。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告主张的事实和提供的证据进行抗辩，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、原告杨文雯与被告城城不动产管理有限公司上海分公司签订的《房屋托管合同》于2020年11月17日解除；二、被告城城不动产管理有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内自上海市浦东新区藿香路238弄张江汤臣豪园四期69栋202室房屋搬离，并将该房屋返还原告杨文雯；三、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨文雯2020年1月17日至2020年3月16日期间剩余租金8,818元，并按每月9,700元标准，支付原告自2020年9月17日起至实际返还上述房屋之日止的租金、房屋占有使用费；四、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨文雯违约金22,000元五、被告城城不动产管理有限公司已支付原告杨文雯押金9,700元归原告所有；六、驳回原告杨文雯其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,475元，减半收取计737.50元，由被告城城不动产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二一年四月八日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。