新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新43民终171号 上诉人（原审原告）：陈晓曦，女，1974年12月13日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：吴换换，上海市汇业（乌鲁木齐）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：张琳，女，1972年7月18日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：吴换换，上海市汇业（乌鲁木齐）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李永安，男，1963年9月11日出生，住新疆维吾尔自治区布尔津县。 上诉人（原审被告）：石庆美（李永安妻子），女，1963年11月2日出生，住新疆维吾尔自治区布尔津县。 上诉人（原审被告）：史庆娣（石庆美妹妹），女，1972年9月22日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：石庆达（史庆娣弟弟），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 上诉人陈晓曦、张琳因与上诉人李永安、石庆美、史庆娣房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区布尔津县人民法院（2020）新4321民初651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈晓曦、张琳及共同委托诉讼代理人吴换换，上诉人李永安、石庆美，上诉人史庆娣的委托诉讼代理人石庆达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈晓曦、张琳上诉请求：撤销一审判决第二项；改判支持陈晓曦、张琳一审诉讼请求。事实和理由：一、一审关于未经史庆娣同意系无权处分，史庆娣没有追认的认定错误。一审中史庆娣未到庭发表意见，未提供证据，没有明确表示不同意李永安、石庆美的转让行为。案涉房屋在买卖合同签订后，即由李永安、石庆美、史庆娣交付陈晓曦、张琳占有使用收益，已履行交付义务。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条规定，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。史庆娣在交付房屋后未提出异议，是以实际行为对李永安、石庆美转让行为的追认。另三被上诉人曾2019年2月27日向布尔津县人民法院起诉，要求陈晓曦、张琳履行合同，可见史庆娣对房屋买卖合同明知且同意。二、一审认定李永安、石庆美无权处分，适用法律错误。案涉房屋不仅有登记在李永安和史庆娣名下的房屋，还有仅登记在李永安名下的房屋，一审认定案涉房屋均为无权处分不合法。本案中，李永安和史庆娣按份共有5至7层房屋，李永安有权处分共有份额。根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定，李永安和史庆娣是按份共有关系。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定。史庆娣拒不到庭，按常理可知史庆娣未出资，也不关心本案，李永安有权处分案涉房产。三、一审审判员与李永安存在利害关系，应当主动回避而未回避。 李永安、石庆美辩称，案涉房屋由李永安所有，陈晓曦、张琳签订的买卖合同是由李永安所有，并不是与史庆娣共有，其余的事情与我方无关。陈晓曦、张琳违约在先，没有按时支付房款，合同约定2015年12月前清付房款，陈晓曦、张琳应当支付房款及利息。李永安、石庆美没有干预陈晓曦、张琳经营，也未从中获利，没有造成损失。李永安、石庆美无权处分史庆娣的房屋。 史庆娣辩称，案涉房屋所有权是李永安与史庆娣共同所有，史庆娣没有与陈晓曦、张琳签订合同，史庆娣享有对房产的合法权益。陈晓曦、张琳与李永安、石庆美签订的买卖合同与史庆娣合法持有产权无关。同时史庆娣申请收回属于本人产权范围的酒店经营权和产权。请求判令房屋买卖合同及补充协议无效。 李永安、石庆美上诉请求：撤销一审判决第一项；改判《酒店（房屋）买卖合同》及《补充协议》无效。事实和理由：案涉合同及补充协议无效。案涉房屋是李永安、石庆美、史庆娣共同共有，交易时已告知陈晓曦、张琳，并提供了房产证，明确让其去找史庆娣协商。因李永安、石庆美与史庆娣系亲姐妹关系，但因琐事早已不来往。案涉房屋李永安、石庆美无权单独处分，史庆娣没有追认。根据法律规定，明知与他人共有的财产，擅自处分，严重侵害第三人合法权益的行为，应当认定为无效行为。 陈晓曦、张琳辩称，李永安、石庆美的上诉违背禁止反言原则，其上诉应驳回。李永安、石庆美在一审主张双方按合同约定履行义务，也就是说认可合同有效。一审判决后，却提出完全与一审主张相反的上诉主张，违背诚信原则。李永安、石庆美的一审诉讼行为对其二审继续有效。 史庆娣辩称，李永安、石庆美无权处分史庆娣的产权，双方一直没有来往，直到收到法院的传票，陈晓曦、张琳没有案涉房屋的回应。期间史庆娣一直在住院治疗，要求维护史庆娣的合法权益。 史庆娣上诉请求：撤销一审判决第一项；改判《酒店（房屋）买卖合同》及《补充协议》无效。事实和理由：案涉合同及补充协议是李永安、石庆美、史庆娣共同共有，虽是亲姐妹关系，但因琐事已多年不来往，交易时没有告知史庆娣，李永安、石庆美无权单独处分。陈晓曦、张琳明知案涉房屋系李永安、石庆美与史庆娣共同共有，仍以低于市场价购买，是恶意购买，严重侵害了史庆娣的合法权益，应当认定为无效行为。 陈晓曦、张琳辩称，一审认定合同及协议有效，判决内容不损害史庆娣的合法权益，也没有史庆娣承担责任内容。史庆娣在自身利益没有损害的情况下，做出与常理不符的上诉行为，只能说明史庆娣对李永安、石庆美出卖房屋是明知且同意的。 李永安、石庆美辩称，史庆娣的上诉请求成立，主张合法，案涉房屋是与史庆娣合伙建设，李永安、石庆美出卖时没有告知史庆娣。 陈晓曦、张琳向一审法院提出诉讼请求：1．确认陈晓曦、张琳与李永安、石庆美于2013年5月8日签订的《酒店（房屋）买卖合同》及《补充协议》有效；2．判令李永安、石庆美、史庆娣将布尔津县XX路1号楼一楼大厅、2层、5-7层（含电梯、负一层）的国有土地使用权及房屋所有权转移登记至陈晓曦、张琳名下；3．判令李永安、石庆美、史庆娣赔偿陈晓曦、张琳经济损失，以已付购房款4,760,000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，自2016年4月1日起至房屋权属过户至陈晓曦、张琳名下止。 一审法院认定事实：2013年5月8日李永安作为甲方出售方，陈晓曦、张琳作为乙方购买方，石庆美作为法定代表人签订了内容为“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规规定，本着自愿、平等、公平、诚实信用的原则……，甲方将坐落于布尔津县XX大酒店房屋及相关配套设施，整体出售给乙方，乙方自愿购买。宾馆所属房屋建筑面积包括：酒店大厅约60㎡；酒店2层建筑面积约570㎡；酒店5层、酒店6层，建筑面积为2224.95㎡，现除去一单元4套房屋、4单元4套房屋及5楼平台外，所剩余的建筑面积为宾馆所属建筑面积，约为1030㎡；酒店负1层（除去从东往西数门朝南第4间为他人所有）约490㎡；酒店所拥有的天台（7层）折半约160㎡，电梯及电梯间约220㎡，共计建筑面积2500㎡，所属建筑面积，以房产测绘部门测绘为准。以总建筑面积5％上下的范围浮动为合格标准，双方概不追究。宾馆内部配套设施包括：宾馆共63间房屋，房间内的电器、家具、布草等相关配套设施，在甲、乙双方清点完毕后，均由乙方认购。甲、乙双方协议，乙方购买甲方所拥有合法经营权的酒店和合法产权的房屋及其相关配套设施，购店总金额为人民币5,400,000元，此价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用；合同签订同时，乙方交付首付款，首期购店款为1,800,000元，待乙方交齐首付款后，双方正式完成交接，乙方可自主经营；自交接之日起，至2013年12月1日，乙方须向甲方交付第二笔购店款，额度为1,000,000元，若乙方在10日内，未向甲方交清第二笔购店款，则视为违约，甲方有权按照本合同约定的事项要求乙方承担违约责任，赔偿甲方相关经济损失，余款乙方须于2015年12月31日前向甲方交清，额度为2,400,000元（每年所交购店款不少于捌拾万元），若乙方在七日内，未向甲方交清购店款，则视为违约，甲方有权按照本合同约定事项要求乙方承担违约责任，赔偿甲方相关经济损失……酒店交易过程中产生的一切税、费等，均由乙方承担缴纳，甲方不承担任何费用，若乙方提前交清所有购店款，则双方可提前完成手续……任何一方不得单方面修改或者解除合同，否则视为违约。违约方除应向守约方赔偿经济损失外，还应赔偿由此给守约方造成的一切间接损失；若甲方擅自干预乙方正常经营活动，并由此造成乙方损失的，应赔偿乙方相关经济损失及间接损失，若因甲、乙双方各自原因，影响到对方的利益，则过错方需向守约方赔偿一切经济损失；乙方逾期不足额支付购店款，造成甲方经济利益损失，则视为违约，甲方有权向乙方索取赔偿如下：乙方因迟交购店款超过合同中约定的付款时间，每逾期一天，按照当期剩余购店款的千分之二（2‰）赔偿给甲方；乙方若交付当期应交购店款不足额，则剩余部分，每逾期一天按照当期剩余购店款的千分之二（2‰）赔偿给甲方……若乙方因特殊原因未及时支付购店款，应提前告知甲方，在甲方准许的情况下，约定返还日期（最多不超过3个月，以书面形式确定），则不视为违约，但乙方须支付此约定日期中的利息（以同期银行最高利息计算）……本合同的变更、解除和终止，需双方签订书面协议，或因一方违约，而提出书面终止合同，否则无效……”的《酒店（房屋）买卖合同》。2013年5月8日李永安作为甲方，陈晓曦、张琳作为乙方，石庆美作为第三方签订了内容为“经甲乙方协商约定，在乙方交付所有款项的80%额度后，甲、乙方双方办理房产过户手续，若甲方须返还乙方已交的购店款，并赔偿乙方所有经济损失（以乙方已交款项为基数）第三方承担连带责任；待房产过户完成后，乙方在约定时间内（最迟不可超过合同中约定的最后付款期限）未能向甲方按时足额的交纳剩余20％的购店款，则视为乙方违约，乙方须按照违约责任中约定条款的要求赔偿甲方一切经济损失；在酒店2层、5层、6层，完成房产过户后，视为基本完成过户，甲方责任基本尽到，至于负一层及电梯间办理过户的相关问题，由甲、乙方双方协商解决，若因特定原因导致无法过户，不视为甲方违约；在履行合同期间，若因国家法律、法规及相关法律政策等不可控因素导致合同无法履行，不视为任何一方违约，具体事宜，须甲乙双方协商解决。另查明：李永安、石庆美为夫妻，陈晓曦、张琳已向李永安、石庆美支付房款4,760,000元。再查明：案涉出售房屋登记的5-7层房产证号为房权证布房字第XXXX号，登记5-7层的房屋所有权人为李永安、史庆娣，房屋坐落于XX路，国用（2008）第0089号土地使用权人为李永安、史庆娣，坐落位置为XX路10号楼，记事内容为“建筑面积为自建，说明根据城镇规划，于2007年4月在原幸福路10号楼新增5-7层（包括宾馆大厅、电梯）为新建”。一审法院认为，李永安、石庆美作为实际合同签约人与陈晓曦、张琳签订《酒店（房屋）买卖合同》及《补充协议》，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对各方当事人均具有约束力。然李永安并非房屋的单独所有权人，该房屋的5-7层登记产权人为李永安、史庆娣，李永安、石庆美在未取得史庆娣授权情况下出售该房屋的行为，已构成无权处分行为。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人自行承担。本案中陈晓曦、张琳要求将案涉房屋过户至其名下的诉求，由于未取得共同登记人史庆娣的同意，且史庆娣亦未追认李永安、石庆美的行为，合同的目的不能实现，本院在审理中向陈晓曦、张琳释明后，陈晓曦、张琳仍坚持其诉求，故对陈晓曦、张琳要求协助其办理过户登记的主张不予支持。关于陈晓曦、张琳主张李永安、石庆美、史庆娣赔偿经济损失，以已付购房款4,760,000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，自2016年4月1日起至房屋权属过户至陈晓曦、张琳名下止的诉讼请求，是基于继续履行合同协助过户情况下提出的，现5-7层另一房屋登记人史庆娣未同意出售案涉房屋，导致合同目的已不能实现，故对陈晓曦、张琳基于继续履行合同主张李永安、石庆美、史庆娣承担违约金不予支持。陈晓曦、张琳仍可对案涉房屋合同解除依法另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、陈晓曦、张琳与李永安、石庆美2013年5月8日签订的《酒店（房屋）买卖合同》及《补充协议》有效；二、驳回陈晓曦、张琳的其他诉讼请求。案件受理费2,300元，减半收取1,150元，由陈晓曦、张琳负担（已交纳）。 本院二审期间，因史庆娣一审未参加庭审，本院组织其对一审中的证据进行了质证，其未提供新证据。陈晓曦、张琳及李永安、石庆美围绕上诉请求提交了新证据。本院组织当事人进行了质证。 陈晓曦、张琳提供新证据为：1.（2019）新4321民初158号民事裁定书以及起诉状，证明史庆娣知道李永安、石庆美出售案涉房屋；2.第00009960号、第00009961号、第0XXXX号、第0XXXX号、第0XXXX号房屋所有权存根。证明案涉房屋2层产权登记在李永安个人名下，应按约定履行过户登记义务。李永安、石庆美、史庆娣均认可真实性。本院对证据1真实性予以确认，证明力不予确认；证据2加盖出具单位印章，予以确认。 李永安、石庆美提供新证据为：1．微信聊天记录，证明对方违约在先；2．营业执照手续，证明陈晓曦、张琳已将房屋卖给第三人；3．病例，证明陈晓曦、张琳未支付剩余款项，造成资金周转困难。陈晓曦、张琳对证据1的真实性认可，证明目的不认可；证据2、3不认可。本院认为，无其他证据印证，与本案不存在关联性，不予确认。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，布尔津县XX小区1号综合楼2层5号门面、7号门面、8号门面、10号门面，房产证布房权证房第XXXX号，面积189.08平方米；2层1号至4号门面，房产证布房权证房第XXXX号，面积195.8平方米；2层9号门面，房产证第0XXXX号，面积41.99平方米；2层11号门面，房产证第0XXXX号，面积51.93平方米；2层6号门面，房产证第0XXXX号，面积41.98平方米。以上房屋所有权及土地使用权登记权利人为李永安。 本案争议焦点，案涉买卖合同及补充协议的效力；李永安、石庆美、史庆娣应否协助陈晓曦、张琳办理不动产权证；利息应否认定；一审程序是否违法。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额的三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。据此，在共有的情形下，部分共有人未经其他共有人同意处分共有财产的，构成无权处分。《酒店（房屋）买卖合同》及《补充协议》中，李永安、石庆美出售的房屋5-7层（包括宾馆、大厅、电梯）登记在李永安与史庆娣名下，属于李永安与史庆娣的共有财产，史庆娣明确表示不同意李永安、石庆美的出卖行为，李永安、石庆美构成无权处分。陈晓曦、张琳主张协助办理案涉房屋5-7层、大厅、电梯的不动产变更登记手续的诉讼请求不予支持。案涉房屋负1层无产权登记手续，陈晓曦、张琳主张协助办理该层产权变更登记手续的诉讼请求不予支持。根据二审中陈晓曦、张琳提供的从不动产登记部门调取的产权证登记资料，可以确认案涉房屋2层房产登记在李永安个人名下，李永安、石庆美夫妻有权处分该部分房产，按照《补充协议》约定，陈晓曦、张琳支付房款已超过80%，李永安、石庆美应当协助办理不动产变更登记手续，即布尔津县XX小区1号综合楼2层布房权证房第XXXX号、第00009961号、第0XXXX号、第0XXXX号、第0XXXX号房产。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，虽然李永安、石庆美出卖部分房产的行为构成无权处分，但《酒店（房屋）买卖合同》及《补充协议》意思表示真实，一审确认合同有效并无不当，李永安、石庆美、史庆娣认为合同无效的上诉意见不予采纳。陈晓曦、张琳主张利息的诉讼请求，无合同依据，该项诉讼请求不予支持。关于一审是否违反回避制度的问题。一审庭审中，审判人员已将其与李永安、石庆美存在的关系告知当事人，陈晓曦、张琳当庭表示不申请回避，陈晓曦、张琳上诉认为一审审判人员应主动回避而未回避的理由不予采纳。 根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。案涉房屋买卖法律关系发生在民法典施行前，本案适用民法典施行前的法律、司法解释。 综上所述，陈晓曦、张琳的部分诉讼请求予以支持；李永安、石庆美、史庆娣的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区布尔津县人民法院（2020）新4321民初651号民事判决第一项，即一、陈晓曦、张琳与李永安、石庆美2013年5月8日签订的《酒店（房屋）买卖合同》及《补充协议》有效； 二、撤销新疆维吾尔自治区布尔津县人民法院（2020）新4321民初651号民事判决第二项，即二、驳回陈晓曦、张琳的其他诉讼请求； 三、上诉人李永安、石庆美于本判决生效之日起十五日内协助上诉人陈晓曦、张琳办理布尔津县XX小区1号综合楼2层布房权证房第XXXX号、第0XXXX号、第0XXXX号、第0XXXX号、第0XXXX号不动产权变更登记手续； 四、驳回上诉人陈晓曦、张琳的其他诉讼请求。 一审案件受理费1,150元，由上诉人陈晓曦、张琳负担1,100元，由上诉人李永安、石庆美负担50元。二审案件受理费2,500元（上诉人陈晓曦、张琳预交2,300元，上诉人李永安、石庆美预交100元，上诉人史庆娣预交100元），由上诉人陈晓曦、张琳负担2,200元，由上诉人李永安、石庆美负担200元，由上诉人史庆娣负担100元。 本判决为终审判决。 审判长 胥   彩   霞 审判员 王      琦 审判员 波拉提阿勒泰别克 二〇二一年四月二十六日 书记员 米拉马  斯库特