江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终961号上诉人（原审被告）：吴文嘉，男，1991年10月22日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：柏云，江苏柏金律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曙阳，江苏柏金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常州南洋房地产开发有限公司，住所地江苏省武进高新科技产业开发区凤翔路8号。法定代表人：虞亚芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈煜，江苏东鼎律师事务所律师。上诉人吴文嘉因与被上诉人常州南洋房地产开发有限公司（以下简称南洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2019)苏0412民初1726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。吴文嘉上诉请求:1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，由于涉案租赁物至今尚未通过消防验收，属于消防法明令禁止使用的建设工程，因此该租赁标的物在吴文嘉占用期间并不具备合法的使用价值，南洋公司要求吴文嘉支付租金没有任何法律依据。第二，即便吴文嘉应当支付租金及占有使用费，一审法院判决吴文嘉支付租金至2020年10月26日显然也是不对的。由于案涉房屋不满足消防条件，武进区消防大队不允许投入使用，2019年3月7日吴文嘉向一审法院提起诉讼，要求解除合同，此后该案件一直一审法院的审理过程中，吴文嘉并没有占有使用案涉房屋，也不可能享受到房屋租赁带来的价值，一审法院将租金计算至2020年10月26日显属不当。第三，即便吴文嘉应当承担部分租金，也不应当承担70%的责任。造成本案房屋租赁合同解除的主要过错在于南洋公司，吴文嘉与南洋公司在《房屋租赁合同》中明确约定，吴文嘉承租案涉房屋用于经营网吧。南洋公司作为出租人有义务保证租赁物在租赁期间符合实现租赁目的状态。南洋公司在明知租赁标的物现有验收标准为综合楼标准、不符合用于经营网吧的情形下，仍然将案涉房屋出租给吴文嘉，南洋公司存在明显的故意。在缔约过程中，吴文嘉已经向南洋公司了解过案涉房屋消防验收问题，尽到了合理的注意义务，南洋公司向吴文嘉出具消防验收意见书及备案表，告知吴文嘉案涉房屋消防验收合格，让吴文嘉产生了足够的信赖。南洋公司明知案涉房屋整体布局发生调整，没有重新向消防机关报审，并未办理建筑工程竣工验收手续和消防验收手续，禁止投入使用，仍出租给吴文嘉，过错明显，应当承担主要责任。第四，本案与吴文嘉起诉南洋公司一案，虽然都是因房屋租赁合同引发的纠纷，但是两者还是存在一定的区别。本案是因为房屋租赁合同被解除，对于南洋公司的租金损失，应适用缔约过失责任进行甄别，不属于合同履行过程中的责任；而吴文嘉诉南洋公司一案，是对吴文嘉装修损失如何分担作出的判别，是合同履行过程中对于吴文嘉装修损失的造成，区分哪一方的责任大，哪方责任小。因此，本案中直接套用另一案的责任区分，忽略了案件性质的不同。就本案来说，合同被解除，是因为消防无法通过检验，造成网吧事实上无法营业，导致了合同的解除，这不是双方在签订合同时能够预见的，此时应当对合同双方在消防无法通过检验中各自的责任来进行判断。吴文嘉未按照合同规定在装修时向南洋公司提交改造申请与批复是吴文嘉应该承担责任的地方，吴文嘉装修不是一天两天就能完成的事情，南洋公司在吴文嘉整个装修过程中没有提出任何的异议，其作为对房屋最了解的所有权人，不向吴文嘉提出任何能够通过消防验收的方案和建议，也不阻止吴文嘉的装修施工，对于租赁合同被解除应承担更多的责任。如果一定要说吴文嘉对于其装修损失因其未先提交改造申请与批复是主要原因的话，则该因素对于合同的解除就是微不足道的，不能以该项原因判断合同解除是吴文嘉的主要原因，因此一审判决对于南洋公司租金损失的责任认定套用吴文嘉起诉南洋公司案的责任分成，是不妥当的。被上诉人南洋公司辩称，由法院依法判决。南洋公司向一审法院起诉请求：1.吴文嘉支付尚欠租金至2020年10月26日，为519895.2元；2.吴文嘉支付违约金，按合同约定每逾期一天支付万分之五算至返还之日，计算至2020年10月26日止应付违约金106438.36元，从2020年10月27日至付清之日，以519895.2元为基数，按每日万分之五计算。一审法院认定事实：2018年6月1日，南洋公司作为出租方(甲方)、吴文嘉作为承租方(乙方)，双方签订《房屋租赁合同》以及《补充协议》各一份。《房屋租赁合同》主要约定：1、乙方承租甲方位于常州市武进区广电东路8号（现变更为广电西路166号）8号楼8-2003房屋，建筑面积约570.5平方米，用于开办网咖；2、租赁期限从2018年6月20日至2021年6月19日，租金总价为720224元，本合同签订之日起三日内，乙方向甲方支付租金47061元，租金先付后用，每半年支付一次，第一年租金为188242元，合同签订之日起三日支付47061元，2018年11月20日支付141181元，2019年5月20日支付129416元、2019年11月20日支付129417元、2020年5月20日支付136574元、2020年11月20日支付136575元；3、乙方装修时需向甲方指定的管理公司提交改造申请与批复(含消防改造的消防部门审批文件)，装修平面图、消防及其他机电图纸开工前需先提交技术资料至管理公司，待管理公司书面同意后按审批方案施工；4、本合同签订之日起三日内，乙方向甲方交纳租赁保证金50000元；5、甲方的义务为按合同约定交付租赁房屋，确保该物业在租赁期间可供乙方使用；乙方的义务为按时交纳租金等费用；6、违约责任：甲方未按时交付房屋的，每逾期一天按第一年实收租金的万分之二计算违约金，但最高不超过50000元；乙方未按期交纳租金的，逾期三十天内，每逾期一天，违约金为年租金的万分之五，逾期超过30天的，甲方可解除合同，乙方应支付年租金的50%作为违约金；6、租赁期限届满或提前解除合同，乙方应搬走属于自己的物品，完成房屋的清洁，否则该物品的遗失、损坏由乙方自行承担；乙方返还房屋应符合正常使用后的状态，地面、墙面、顶面所属一切固定装修不得拆除；乙方到期后不予续约或非因甲方原因提前解除合同或乙方擅自提前离场时，乙方在租赁范围内的装修无偿归甲方所有，乙方承诺不向甲方提出任何形式的装修补偿要求。《补充协议》约定：租赁保证金50000元的交付期限调整为租赁合同签订后三日内先付20000元、乙方领取营业执照后三日内交清剩余的租赁保证金30000元。合同签订前，吴文嘉已向南洋公司支付首期租金47061元、租赁保证金20000元。2018年7月-8月，吴文嘉为租赁房屋支付了物业费6225元。合同签订后，吴文嘉为开办网咖，对案涉租赁房屋进行装修，2018年10月17日，常州市玩家网吧(即吴文嘉在租赁场所拟开办的网吧)向常州市公安消防支队武进区大队申请投入使用、营业前消防安全检查，2018年10月31日，常州市公安消防支队武进区大队作出常武公消安不字(2018)第0036号不同意投入使用、营业决定书，以在检查中存在“提供资料图纸与现场不一致”的消防安全问题，不同意常州市玩家网吧(地址：广电东路8号8号楼8-2003)投入使用、营业。因吴文嘉认为消防部门不同意投入使用的实际原因在于南洋公司的案涉8号楼已改变了经营业态，需重新申报消防验收，而南洋公司重新申请消防验收并通过是吴文嘉网吧能通过验收的前提条件，因此网吧消防验收未通过的原因在于南洋公司。对此该院函询常州市公安消防支队武进区大队，询问消防验收不通过的具体原因及常州市玩家网吧能否通过自身租赁范围内的改造而通过消防验收。常州市公安消防支队武进区大队回函称：决定书中“提供资料图纸与现场不一致”系指常州市玩家网吧申报的场所建筑面积为247平方米，与现场实际面积不符；南洋公司4号楼(即指案涉8号楼)为综合楼(常公消验2005第173号建筑工程消防验收意见书)，根据要求，该建筑作为综合性建筑(不同使用功能)应根据规模、使用功能等因素合理设置安全疏散设施，商店、营业厅和网吧在安全疏散方面有2个不同方面，一是疏散距离不一样，前者其室内任一点至最近的疏散门或安全出口直线距离不应大于30米，网吧则为9米，二是疏散宽度不一样，低于2层的商店、营业厅的人员密度与网吧的人员密度不一样，综上，网吧的消防安全标准高于商店、营业厅的标准，我单位在消防开业检查过程中，除了对网吧自身防火设计进行检查，还要综合考虑其所在建筑的安全疏散情况是否符合相关规范要求。在消防部门作出不同意常州市玩家网吧投入使用后，吴文嘉曾向消防部门咨询寻求整改通过验收，但未能成功。吴文嘉与南洋公司为消防验收不能通过的原因发生争议，吴文嘉要求南洋公司赔偿损失、解除合同，但南洋公司不予同意，为此吴文嘉向本院起诉。在诉讼过程中，双方在2020年10月14日的一审庭审中，均同意解除案涉租赁合同，并已于2020年10月26日办理了租赁房屋的返还交付手续。吴文嘉以其租赁房屋无法通过消防验收无法使用系南洋公司责任为由向该院起诉，要求赔偿损失，该院已立案，案号为(2019)苏0412民初1580号。一审法院认为，吴文嘉与南洋公司签订的房屋租赁合同并不违反导致民事法律行为无效的强制性规定，合同应认定有效。吴文嘉因网吧无法通过消防验收而不允许投入使用，无法实现合同目的，可允许其解除双方之间的租赁合同，现双方在诉讼过程中均同意解除合同，可按租赁合同解除情形下的规则处理本案纠纷。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人对为履行合同所造成的损失，有权根据合同解除的原因及双方责任大小，要求赔偿。合同虽解除，但南洋公司仍有权依照租赁合同的约定向吴文嘉主张租赁房屋实际使用期间的租金及占有使用费，但由于吴文嘉租赁房屋并未能实现合同目的，未能利用租赁房屋开办网吧，因此对于南洋公司的租金损失可按导致合同解除的责任大小及来进行确定吴文嘉应支付的比例。造成本案租赁合同解除，其根本原因在于吴文嘉承租南洋公司的场所开办的常州市玩家网吧，因不满足消防条件而不允许投入使用，对此吴文嘉应承担主要责任，南洋公司应承担次要责任，可由吴文嘉按合同约定租金的70%向南洋公司支付租金及占有使用费。南洋公司主张被吴文嘉支付至2020年10月26日的尚欠租金519895.2元，由于至2018年12月19日的租金已支付，吴文嘉按合同尚欠的自2018年12月20日至2020年10月26日的租金为495616元，该款由吴文嘉支付70%计346931.2元。对于南洋公司主张的逾期付款违约金，由于在第二期付款前，双方已就网吧因不满足消防条件而不允许投入使用的原因、责任等产生争议，后双方各自向法院起诉，且该院也认定双方各有过错，故不宜适用合同中单方违约支付违约金的规则，对南洋公司要求支付违约金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十七条的规定，一审法院作出如下判决：一、吴文嘉于判决生效之日起十日内支付常州南洋房地产开发有限公司租金、占有使用费计346931.2元；二、驳回常州南洋房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费10063元(南洋公司已预交)，由常州南洋房地产开发有限公司负担4489元，吴文嘉负担5574元，吴文嘉负担之款于判决生效之日起十日内支付给常州南洋房地产开发有限公司。本院对一审查明的双方无争议的事实依法予以确认。二审中，双方均未提交新的证据。本院认为，一审判决结果不当，应予改判。理由如下：一、关于案涉租赁合同的效力。双方签订的租赁合同是当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按约履行各自的义务。二、关于双方对案涉租赁合同目的无法实现的责任范围。南洋公司作为专业从事房地产经营、销售、租赁、管理的企业，对于综合楼出租用于网吧经营需要“根据规模、使用功能等因素合理设置安全疏散设施”等要求，应为明知。根据在案证据能够体现，承租房屋所在的房屋显然并不符合相关消防规范要求。吴文嘉擅自装修固然存在过错，但是在事发后其积极寻求整改途径，以期合同继续履行亦是客观事实。反之，出租人南洋公司在出租人吴文嘉的消防验收不合格的情形下，不仅未积极协助承租人整改，也未就承租房屋所在的整幢建筑需要配套的消防安全设施予以设置、整改，客观上导致合同不能继续履行，故南洋公司也应承担相应的责任，其责任比例与吴文嘉未履行合同约定的装修前报备、审批等手续所应承担的责任比例相当。三、关于南洋公司可向吴文嘉主张的租赁房屋实际使用期间的租金及占有使用费的数额。根据在案证据及双方一致陈述，双方于2020年10月14日的一审庭审中均同意解除案涉租赁合同，并于2020年10月26日办理租赁房屋返还交付手续，故在租赁房屋返还交接之前，吴文嘉客观上仍占用案涉租赁房屋，应当承担租金及占有使用费。按双方租赁合同约定租金及计算方式，其尚欠租金数额为495616元，根据双方过错及责任大小，本院认定吴文嘉承担其中的50%即247808元。综上，吴文嘉的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省武进区人民法院(2019)苏0412民初1726号民事判决；二、吴文嘉于本判决生效之日起十日内支付常州南洋房地产开发有限公司租金、占有使用费计247808元；三、驳回吴文嘉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10063元(南洋公司已预交)，由常州南洋房地产开发有限公司负担；二审案件受理费10063元(吴文嘉已预交)，由吴文嘉负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年四月二十五日法官助理  骆云辉书 记 员  巢 莺