中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）最高法民申1460号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司。住所地：云南省德宏州瑞丽市乐城街6号。 法定代表人：邵永佳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：鲁有林，云南坤地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王**，云南坤地律师事务所实习律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：云南天景房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市人民西路315号。 法定代表人：海宇果，该公司董事长。 委托诉讼代理人：代至聪，云南众济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨海燕，云南众济律师事务所律师。 一审被告：昆明富达发展实业（集团）有限公司。住所地：云南省昆明市青年路118号樱花丽景公寓附五楼。 法定代表人：苏平森，该公司经理。 再审申请人瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司（以下简称宝佳公司）因与被申请人云南天景房地产开发有限公司（以下简称天景公司）及一审被告昆明富达发展实业（集团）有限公司（以下简称富达公司）合同纠纷一案，不服云南省高级人民法院(2019)云民终903号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 宝佳公司申请再审称，（一）二审判决认定“竣工验收备案表为商品房交付条件”，明显违背法律规定和当事人约定。1.根据法律规定，商品房验收合格即可交付使用，取得竣工验收备案表并非商品房交付的前提条件；2.瑞丽市住房和城乡规划建设局出具《复函》载明的意见不能作为认定案涉房屋是否具备交付条件的依据；3.根据双方合同约定，案涉房屋交付使用的条件为工程全面竣工以及住建、规划部门验收合格且达到《瑞丽民族文化新村交房标准》，并未约定以取得竣工验收备案表为交房的条件。（二）二审判决由宝佳公司承担逾期交房违约责任错误。1.就逾期交房相关事宜，《房屋批量销售价格锁定合同》约定天景公司有权在解除合同的前提下同时主张违约金，而《商品房购销合同》约定天景公司有权在继续履行合同的条件下同时主张违约金，两份合同之间的约定存在冲突，而《房屋批量销售价格锁定合同》明确约定该合同效力高于《商品房购销合同》，故天景公司无权依据《商品房购销合同》选择继续履行合同且主张违约金；2.根据《商品房购销合同》第九条约定，自2014年8月11日起至2014年9月9日共30天的违约金为1500元，2014年9月10日起方可按照日利率万分之一计算违约金，二审判决关于违约金的确定存在错误；3.按照《商品房购销合同》第九条计算违约金不合理，天景公司将获得高额利润，有违司法公正。（三）案涉房屋符合交付条件，天景公司恶意拒绝接房，不正当阻止合同履行，应由其承担不利后果。（四）本案的基础法律关系为民间借贷合同关系，双方达成以物抵债协议的时间在债务履行期限届满前，债权人应以民间借贷法律关系提起诉讼，且宝佳公司涉及诉讼及执行案件十余件，涉及未履行本金5535万元，故本案双方签订的以物抵债协议因损害其他债权人利益而应当认定为无效。（五）即使本案按照商品房买卖合同纠纷审理，二审判决亦存在诸多错误。（六）2014年8月10日至2015年8月21日的违约金超过诉讼时效期间。综上，宝佳公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。 天景公司发表意见称，认定房屋竣工验收合格及房屋具备法定交付条件的标准均是取得竣工验收备案表；双方约定的房屋交付条件为取得竣工验收备案表，符合办理商品房产权登记的条件；二审对违约金的计算具有合同和事实依据。故请求驳回宝佳公司的再审请求。 本院经审查认为： （一）关于《还款协议》《债务清偿协议》《房屋批量销售价格锁定合同》的效力问题 当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物未交付债权人，债权人请求债务人交付的，经审查不存在恶意损害第三人合法权益等虚假诉讼情形，且无其他无效事由的，依法应予以支持。上述以物抵债协议如未约定消灭原有的金钱给付债务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的方式，与旧债务并存，债权人既可以根据新债主张继续履行、违约责任，也可以恢复旧债的履行。本案中，天景公司、宝佳公司于2013年12月20日达成了以物抵债的合意并签订了《还款协议》《债务清偿协议》《房屋批量销售价格锁定合同》，综合约定了以物抵债的事项，虽然双方达成以物抵债协议的时间早于双方借款合同中本金3000万元经过展期后的还款日期即2013年12月28日，但该还款日期系天景公司对宝佳公司履行还款义务给予的宽限期，而且达成以物抵债协议的时间与该还款日期非常接近，并不会导致双方利益失衡。另，天景公司与宝佳公司之间的债权债务关系真实存在，双方签订以物抵债协议的原因是宝佳公司无法偿还借款，双方并无以合同为名损害第三人合法权益的恶意，加之宝佳公司在一、二审中均未提出前述协议损害第三人合法权益的主张，而本案双方在物抵债协议的履行过程中，对补充签订的61份《商品房购销合同》均办理了备案登记予以公示，依据现有证据判断，前述以物抵债协议不存在恶意损害第三人合法权益的情形。前述《还款协议》《债务清偿协议》《房屋批量销售价格锁定合同》也不存在其他无效事由，二审法院依法予以支持并无不当。 因双方在《还款协议》中约定，在宝佳公司未履行还款义务的情况下，天景公司可要求宝佳公司履行还款义务，因此双方达成的以物抵债协议在性质上应属于新债清偿协议，系双方当事人另行增加一种清偿债务的方式，天景公司有权选择请求宝佳公司交付案涉61套房屋并承担违约责任，原审以合同纠纷审理并无不当。 （二）关于宝佳公司应否承担违约责任的问题 本案中，案涉《债务清偿协议》第二条约定，“因甲方开发的用来抵款的标的房屋现尚未竣工验收不具备交付的条件，基于上述原因甲方承诺并保证于2014年7月30日将项目建筑及配套设备、环境等各项工程全面竣工通过当地住建、规划等有权部门验收合格并达到交房条件（交房标准详见《瑞丽市民族文化新村交房标准》）的标的房屋交付乙方。”《房屋批量销售价格锁定合同》第四条4.1亦约定“交付条件为项目建筑及配套设施、环境等各项工程全面竣工通过当地住建、规划等有权部门验收合格并达到交房标准（交房标准详见《瑞丽市民族文化新村交房标准》）”。因建设行政主管部门对工程质量从原来组织相关部门进行综合验收，改为由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位验收，环保等部门分项确认，移交建设行政主管部门备案的方式，故前述合同中关于“通过当地住建、规划等有权部门验收合格”的约定应理解为案涉房屋经过建设行政主管部门的备案登记，并取得备案合格的证明文件即竣工验收备案表。而且，根据瑞丽市住房和城乡规划建设局于2019年3月6日出具的《复函》，当地建设行政主管部门也认为取得竣工验收备案表为商品房交付条件之一。故二审判决认定取得竣工验收备案表是案涉房屋交付的条件符合双方合同约定。 本案中，截至双方约定的交房日期2014年8月10日，案涉工程因未通过消防验收而未取得竣工验收备案表。消防设施作为保障房屋安全的配套设施，消防验收合格也应属于双方合同约定的交房条件即“项目建筑及配套设施、环境等各项工程全面竣工通过当地住建、规划等有权部门验收合格并达到交房标准”。二审判决关于案涉房屋不符合双方约定的交付条件、宝佳公司应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任的认定并无不妥。 （三）关于二审对违约金的认定问题 本案中，虽然宝佳公司和天景公司约定，在《商品房购销合同》与《房屋批量销售价格锁定合同》的条文有冲突的情况下，以《房屋批量销售价格锁定合同》为准。但《房屋批量销售价格锁定合同》只约定了解除合同时的违约责任，并未约定在合同继续履行的情况下，宝佳公司无需承担逾期交房的违约责任，而《商品房购销合同》第九条对合同继续履行情况下宝佳公司逾期交房违约责任的约定，属于对《房屋批量销售价格锁定合同》的补充条款，与《房屋批量销售价格锁定合同》中关于合同解除情况下宝佳公司逾期交房违约责任的约定内容并不冲突，故二审判决依据《商品房购销合同》第九条计算违约金并无不当。 案涉《商品房购销合同》第九条约定，“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列（一）种方式处理：一、至本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止叁拾天内，甲方按每天伍拾元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期叁拾天后，甲方按下列（2）种约定承担违约责任。……2.甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”如果逾期交房时间超过三十日，天景公司有权按照“已付款的0.01%乘以逾期天数”请求宝佳公司支付违约金，该逾期天数应当从合同约定交房时间的次日起算，而非从逾期后第三十日的次日起算。本案中，宝佳公司逾期交房时间超过三十日，二审法院根据天景公司的请求，以61套房屋总价款74539861.11元为基数，自约定交付之次日即2014年8月11日起至实际交房之日止按日利率万分之一计算违约金，符合上述合同约定。宝佳公司关于在2014年9月10日即逾期后第三十日起才能按照日利率万分之一计算违约金，系对上述合同约定的错误理解。因案涉违约金条款系宝佳公司和天景公司自愿约定，不存在利益明显失衡的情形，二审依据宝佳公司承诺的履行时间及计算标准对违约金予以支持并无不当，宝佳公司关于违约金标准不合理的理由不能成立。 另，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定，“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。”宝佳公司在一审中未提出2014年8月10日至2015年8月21日的违约金超过诉讼时效的抗辩，现以诉讼时效期间届满为由申请再审，不应支持。 综上，宝佳公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司的再审申请。 审判长  郎贵梅 审判员  王朝辉 审判员  刘丽芳 二〇二一年四月二十八日 法官助理梁欣 书记员刘洪燕