广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终472号上诉人（原审原告，反诉被告）：向志群，男，汉族，1983年6月29日出生，居民身份证住址为湖南省安化县××××××××××××××，公民身份号码为××××********。委托诉讼代理人：秦宗贻，广东臻善律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：程卓，男，汉族，1987年3月22日出生，居民身份证住址为广东省深圳市罗湖区×××××××××，公民身份号码为××××********。原审原告：李海燕，女，汉族，1982年1月30日出生，居民身份证住址为广东省东莞市寮步镇鼎峰品筑******，公民身份号码为××××********。原审第三人：东莞市佰家房地产代理有限公司，住所地为广东省东莞市寮步镇良平社区×××××××××××××，统一社会信用代码为91441900MA4UMYPDXG。法定代表人：段金平，经理。委托诉讼代理人：胡平波，男，汉族，1991年10月25日出生，居民身份证住址为湖南省新田县××××××××，公民身份号码为×××********，该公司员工。上诉人向志群因与被上诉人程卓、原审原告李海燕、原审第三人东莞市佰家房地产代理有限公司（以下简称佰家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初15258号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告向志群、李海燕向原审法院提起诉讼，请求：1.解除向志群、李海燕、程卓及佰家公司签订的《房地产买卖居间合同》；2.程卓双倍返还定金100000元给向志群、李海燕；3.程卓赔偿向志群、李海燕居间费损失10000元；4.本案诉讼费由程卓承担。原审被告程卓向原审法院提起反诉，请求：1.向志群赔偿程卓损失164000元（暂计至起诉之日）；2.反诉诉讼费用由向志群承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认向志群、程卓与佰家公司签订的《房地产买卖居间合同》于2020年4月1日解除；二、向志群应于判决发生法律效力之日起五日内向程卓支付违约金110000元；三、驳回向志群的全部诉讼请求；四、驳回李海燕的全部诉讼请求；五、驳回程卓的其他诉讼请求。本案一审本诉受理费1250元及保全费1070元（向志群己预交），一审反诉受理费1790元（程卓己预交），诉讼费共计4110元，由向志群负担3521元，由程卓负担589元。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初15258号民事判决。向志群不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第二、三项判决；2.改判程卓双倍返还定金人民币100000元；3.改判程卓赔偿向志群居间费10000元；4.本案一审、二审及反诉诉讼费用由程卓承担。事实及理由：一、即使向志群违约，程卓也无权要求向志群承担超出50000元定金金额范围的赔偿责任，一审判决认定“依法定金与违约金不能同时主张，程卓已收取向志群支付的50000元定金，扣除定金后，向志群还应向程卓支付违约金110000元”，属于严重的事实认定错误和法律适用错误。程卓于2020年4月2日向向志群发出的《解除合同通知书》，已明确提出程卓在向志群收到该文件之日，立即解除合同，没收定金50000元；视情况要求向志群按合同约定支付违约金、赔偿损失等。因此程卓在解除合同、没收定金的前提下，根据合同法第116条的规定，无权要求向志群另外再承担违约金160000元。程卓并未提交任何因案涉买卖合同解除或违约产生损失的事实和证据，且东莞市的房价仍在上涨，实际程卓不存在任何经济损失，反而可以获得案涉房产涨价带来的巨额收益，其无事实基础和法律依据要求向志群承担超出定金50000元范围的损失赔偿责任。一审判决在认定定金与违约金不能同时主张，程卓已没收向志群定金50000元的前提下，仍然判决向志群承担违约金110000元，严重违反客观事实和合同法第114、116条的规定。二、案涉买卖合同已明确约定了房款的支付条件，合同双方均应严格按照案涉买卖合同的约定执行，一审判决自行改变支付时间，严重改变了双方义务，也严重违反案涉买卖合同的约定。向志群不存在违约行为，无需承担违约责任，一审判决认定事实严重错误，适用法律严重错误。第一笔购房款人民币320000元的支付条件是：于买方贷款通过后，业主贷款银行或者经纪方通知还款日3个工作日内，买方须将此笔楼款转入卖方还款账户作为提前还贷资金。第二笔购房款人民币40000元的支付条件是：买方必须于房管所签订商品房买卖合同当天付清。第三笔楼款人民币610000元的支付条件是：由担保公司担保，并由银行提前放款至卖方账户内（放款时间以银行及担保公司规定为准）。卖方提前还贷资金不足，买方同意先预付第一笔楼款人民币270000元给卖方，此款只能转入卖方该物业的还款账号中且仅限于该物业还贷用途，卖方不得挪作他用。因买方原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价款余款的差额由买方于递件前与首期款一并支付给卖方。以上为清晰完整的房款支付条件及金额，通过支付金额及目的的约定内容可知，合同第五条约定的第一笔270000元，属于合同第三条第2款约定的第一笔320000元中的一部分，即270000元应按照合同第三条第2款的约定条件支付，即在程卓贷款银行或者经纪方通知还款三个工作日内支付，且仅能支付到程卓的还款账户。程卓未向贷款银行申请提前还款，未向向志群告知任何申请提前还贷的材料或银行通知，也没有向向志群提交任何还款银行的银行账户，并不符合案涉买卖合同约定的向志群支付第一笔楼款（无论是320000元还是270000元）的条件，且如果向志群直接支付第一笔楼款到程卓其他账户，则存在程卓私自挪用，导致无法赎楼的风险，故向志群有权不支付第一笔楼款。一审判决以跨行账号归还房贷的情况广泛存在为由，擅自改变合同支付条件的约定，严重违反客观事实和合同约定。三、程卓不明确房管所签订合同的时间，不准备递件材料，恶意要求向志群按余款970000元每日1%的标准支付违约金才配合向志群办理相关手续，已严重违反合同约定，应向向志群承担双倍退还定金的违约责任。1.李海燕作为向志群的配偶，在向志群申请公积金贷款的过程中，均有配合向志群在公积金办理柜台申请材料上签名，故向志群提交的案涉买卖合同有李海燕的签名，程卓也在现场，不存在李海燕私自签名的事实。这也证明了向志群积极履行申请贷款的合同义务。2.向志群仅申请公积金贷款未获批准，而非商业贷款未获批准，公积金贷款与商业贷款的条件和资质要求完全不同，向志群有权另外选择商业银行申请贷款，也有权选择一次支付剩余房款。根据案涉合同的约定，第二笔楼款于房管所签订案涉买卖合同当天付清；如贷款未获批准，向志群应将贷款未获批准额度的楼款于递件前与首期款一并支付给程卓。向志群也正是按照案涉合同约定的要求程卓明确到房管所签订合同的时间，以及准备递件材料，才能按合同约定支付楼款。买卖双方需要明确到房管所签订买卖合同的时间，再确定递件的日期，签约及递件是2个不同的行为和阶段，属于合同约定的楼款支付前提条件。程卓在没有做好相应的准备工作，没有明确日期的前提下，要求向志群在收到通知之日起5日内一次性支付剩余全部楼款，不符合案涉买卖合同的约定。一审判决混淆事实，将“递件前”认定为约定不明，将在房管所签订买卖合同与“递件”2个程序合并在一起，否认合同约定的不同阶段的楼款支付条件，认定向志群应在收到程卓通知之日起5日内应一次性支付剩余房款，严重违反合同约定。3.案涉买卖合同无法进行的关键原因在于程卓严重违约，一审判决认定事实严重错误。程卓拒不准备赎楼材料，不通知赎楼时间，不提交贷款银行的还款账户，也不能确定到房管所签署合同及递件的时间，导致向志群无法确定楼款支付时间，无法办理贷款等手续，才是案涉买卖合同无法继续的履行的关键原因。佰家公司多次通知程卓协商赎楼及尾款支付问题，但程卓均恶意搪塞佰家公司及向志群，极力要求向志群一次性支付剩余房款以及违约金，还恶意拒不履行案涉买卖合同约定的赎楼义务，导致向志群无法继续履行案涉买卖合同。一审判决认定向志群未支付剩余970000元用于程卓清偿贷款以及注销抵押登记，是双方交易无法顺利进行的关键原因，与事实严重不符。综上，一审判决既错误的认定双方到房管所签订合同及递件前的楼款支付条件，也枉顾程卓未申请提前还款、提供还款账户、未通知合同签订时间、未办理递件准备的事实；错误的适用法律规定，将定金罚则与违约金同时适用；还免除程卓举证的义务，将明显是程卓严重违约导致向志群多次催促程卓履行合同约定，并行使抗辩权，从而无法实现《房地产买卖合同》的因果关系，认定是向志群的责任，一审判决驳回向志群追责程卓违约的诉求，支持程卓的反诉请求，是明显的错误。程卓答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。李海燕未在法律规定的期限内向本院提交书面答辩意见。佰家公司未在法律规定的期限内向本院提交书面陈述意见。本院经过阅卷和法庭调查，对原审查明事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案房屋买卖交易发生在民法典施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释。案涉《房地产买卖居间合同》系向志群与程卓的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据向志群的上诉意见，本案二审的争议焦点为买卖双方谁违约。根据案涉《房地产买卖居间合同》第三条、第五条、第十三条的约定，买方向志群应在业主还贷银行或经纪方通知还款日的三个工作日内将第一笔楼款320000元存入卖方程卓的赎楼还款账户，其中第五条约定的向志群需预付的270000元即系320000元的一部分(双方均确认)，故该笔款项的付款时间应视为与第三条约定的320000元付款时间一致；同时双方明确约定向志群采取公积金贷款的形式申请贷款。根据程卓提供的其与第三方佰家公司员工的微信聊天记录来看，程卓积极与第三方佰家公司、贷款银行沟通提前还贷赎楼的手续办理问题，程卓亦已提供其名下的银行账户，并积极配合买方向志群办理公积金贷款手续。直至2020年1月16日，佰家公司通知程卓买方向志群的公积金贷款申请未能通过，且未能通过的原因系向志群自身征信的问题。本院认为，根据案涉《房地产买卖居间合同》第三条约定：“买方按揭付款的，若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件前与首期楼款一并支付给卖方”，虽然此处约定的“递件前”并不是一个明确的支付时间，但是至2020年1月16日，向志群因自身征信原因无法办理公积金贷款已成既定事实，此时作为卖家的程卓已知晓向志群无法办理贷款，则其有权行使不安抗辩权。因此程卓于2020年1月17日发送《催告函》给向志群，通知其收到催告函之日起5个工作日内交付剩余购房款970000元，并附上银行账户信息，该行为并未违反上述合同约定。向志群抗辩主张程卓未提供合同约定的赎楼还款账户，其有权拒绝履行合同。对此本院认为，在当下的房屋买卖交易中，跨行账户归还贷款不存在任何技术障碍，且该情况广泛存在，程卓提供的银行账户是否为赎楼还款账户，并不是影响合同能否继续履行的决定性因素，故本院对向志群的该抗辩主张不予支持。向志群在《回复函》中要求程卓在收到回复函之日起十个工作日内前往房管所签订商品房买卖合同并完成递件。但是根据二手房买卖交易的普遍流程及交易惯例来看，双方前往房管所能够签订商品房买卖合同的前提是卖方完成了赎楼还款手续并注销了案涉房屋的抵押登记，否则无法在房管所完成商品房买卖合同的网签手续。因此，向志群在《回复函》中对程卓提出的履行要求并不符合履行条件。程卓已通过《催告函》的形式告知向志群履行期限、履行方式、履行数额，且如前分析程卓在《催告函》中的通知内容符合合同约定与法律规定，向志群提出拒绝履行的理由不成立，至2020年3月21日向志群仍然未履行付款义务，已构成违约。根据案涉《房地产买卖居间合同》第八条的约定，此时程卓享有合同解除权。程卓以《解除合同通知书》的形式通知向志群解除案涉《房地产买卖居间合同》，故案涉《房地产买卖居间合同》于通知到达之日即2020年4月1日解除。向志群以程卓构成违约为由诉请双倍返还定金，缺乏理据，本院不予支持。关于违约责任的问题。程卓在本案中反诉请求向志群向其赔偿损失164000元，并明确该损失包括：1.按总房价15%计算的违约金160000元；2.向志群错误保全造成的损失4000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以选择诉请违约金或赔偿损失，二者择其一，如违约金过分高于损失，则可申请调整降低，如违约金过分低于损失，则当事人可请求予以增加。程卓主张其遭受重大损失，但事实上东莞在2020年度房价明显上涨，并未有证据显示程卓存在其主张的重大损失。况且，结合本案上述分析的履行情况来看，向志群亦非恶意违约，有违诚实信用的程度比较低。因此，综合上述因素分析，本院酌定向志群向程卓赔偿损失100000元。鉴于向志群已向程卓支付定金50000元，故程卓仅需赔偿50000元。程卓超出上述数额的诉请，本院予以驳回。综上所述，原审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初15258号民事判决第一、三、四项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初15258号民事判决第五项；三、变更广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初15258号民事判决第二项为：“向志群应于本判决发生法律效力之日起五日内向程卓赔偿损失50000元；”四、驳回程卓的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费1250元及保全费1070元（向志群已预交），由向志群负担；本案一审案件反诉受理费1790元（程卓已预交），由向志群负担525元，由程卓负担1265元。本案二审案件受理费4600元（向志群已预交），由向志群负担1050元，由程卓负担3550元。因向志群在二审庭审中表示同意由程卓直接向其支付向志群已预交的与其应负担的案件受理费差额，因此本院不再退回向志群多预交的案件受理费。本判决为终审判决。审判长  梁振彪审判员  叶志超审判员  钟 雯二〇二一年四月十三日书记员  叶倩欣