四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1421号 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：王孝于，男，1974年1月27日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：四川博南商务服务有限公司，住所地四川省成都市成华区建材路39号3栋21楼2116号。 法定代表人：王绍锋，总经理。 委托诉讼代理人：潘伟，北京盈科（成都）律师事务所律师。 上诉人王孝于因与被上诉人四川博南商务服务有限公司（以下简称博南公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初2056号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王孝于上诉请求：一、撤销一审判决，驳回博南公司一审诉讼请求并支持王孝于一审反诉请求；二、本案一、二审诉讼费由博南公司承担。事实和理由：王孝于未收到博南公司任何关于物业履约的证据；博南公司履行合同义务严重违约，合同附件一至十四约定的物业服务除附件九之外均未达标；博南公司应归还王孝于车库钥匙，停止使用车库；××·××小区××号业主院内房屋树木被砍、公共围墙被拆并在××·××小区××号业主院内砌筑500mm，博南公司应当承担未阻止公共围墙被拆的责任并提供巡视记录、竣工图纸、恢复院内被砍树木和公共围墙；博南公司阻止王孝于装修房屋，导致王孝于租房花费租金136000元，应予赔偿。博南公司对王孝于提出的建议不予采纳，若博南公司整改达《物业服务合同》约定标准，则王孝于按约支付物业费。 被上诉人博南公司二审中未提交书面答辩意见。 被上诉人博南公司向一审法院起诉请求：1.判令王孝于支付物业服务费31977.4元（从2015年5月1日起至2019年12月31日止）、违约金21968.47元（从2015年12月31日起至2019年1月9日止，按每日千分之一计算）；2.诉讼费由王孝于承担。 上诉人王孝于向一审法院反诉请求：1.判令博南公司支付王孝于违约金3197元；2.判令博南公司提供××·××××号房屋树木砍伐的巡视记录和竣工图纸，并恢复××·××××号业主院内被砍划的树木；3.判令博南公司提供××·××××号房屋公共围墙拆除前的巡视记录和竣工图纸，并恢复××·××××号业主院与院的公共围墙；4.判令博南公司支付王孝于××·××××号业主房屋租金损失36000元；5.判令博南公司归还××·××××号业主车库钥匙，博南公司停止使用车库；6.反诉诉讼费用由博南公司承担。 一审法院认定事实：位于成都市龙泉驿区××街道××路××号××栋××号房屋建筑面积300.54平方米，属于××·×××期×批次联排别墅，该房屋于2013年2月28日登记在王孝于名下。 2015年4月29日，博南公司与成都市龙泉驿区××街道办事处××·××第一届业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定，1.博南公司为王孝于小区××·××提供物业服务；2××期××批次联排物业费1.9元/月.平方米；3.物业服务费按月交纳，业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日3‰交纳违约金；4.合同期限自2015年4月30日起至2018年4月30日止；5.合同附件三约定物业服务力量情况，包括人力资源配备；6.合同附件四约定建筑物共有部位及设施设备的使用、管理、维护，包括综合管理、共用部分、供水系统、排水系统、供配电系统及照明、安全防范系统、水景及游乐设施服务内容及要求。综合管理主要包括按照DB510100T054-2010的规定进行维修、更新、改造；有房屋共用部分及共用设施设备的基础档案……；7.合同附件五约定了公共绿化的维护，包括绿化养护内容及要求；8.合同附件六约定了公共区域环境卫生的维护，包括生活垃圾的收集、清运、物业共用部分清洁内容及要求；9.合同附件七约定了公共区域的秩序维护，包括公共秩序维护内容及要求……2018年9月1日，博南公司与成都市龙泉驿区××街道办事处××·××第二届业主委员会签订了《物业服务合同》，合同期限自2018年9月1日起至2021年8月31日止，其他约定与上述合同一致。 签订合同后，博南公司为小区物业提供了物业服务，包括：组织秩序部人员礼貌礼节、文明用语培训、秩序部主管对秩序人员进行半军事化培训、工程部对设施设备进行检查维护维修、工程部对小区变电箱进行检查等。秩序部巡逻签到人员包括：2015年6月4日，巡逻人员杨某，巡查情况正常。2015年6月8日，巡逻人员陈某，巡查情况正常……2018年6月1日，巡逻人员王某，巡查情况正常……2019年1月3日，巡逻人员黄某，巡查情况正常……绿化养护签到人员包括：2016年3月12日，养护人员韩某，工作区域一期岗亭至会所，养护内容：修剪大门口景观植物和两边树木等……博南公司为小区提供物业服务后，王孝于至今尚欠博南公司2015年5月1日至2019年12月31日物业费为31977.4元（300.54平方米×1.9元／月／平方米×56个月）。该款经博南公司催收未果。在博南公司提供物业服务期间，王孝于与邻居就围墙事宜发生纷争。2020年7月7日，王孝于到成都市龙泉驿区××街道××乡小区××室××小区管理人员就围墙事项进行协商，其工作人员陈述“拆那个围墙的原则只要没有占到你的”。2020年7月7日，王孝于到成都市龙泉驿区××街道××乡小区××号业主院内就树木被砍与围墙事宜进行协商，其工作人员陈述“来挡的时候，他给我说是你亲戚，他答应了的”，在协商过程中，邻居参与进来，物业工作人员说“他们是你们隔壁的邻居，他说你们占了他的你们还是来说一下”。2020年7月10日，王孝于到成都市龙泉驿区××街道××乡小区××室××小区管理人员就王孝于申请房屋装修事项进行协商，王孝于陈述“我要办装修许可证”，其工作人员回复称“办不到，这个是肯定的”。一审法院另查明，博南公司物业服务资质为一级。2016年，案外人前期物业服务公司起诉王孝于支付物业费，王孝于以物业公司未交付车库钥匙为由抗辩支付物业费，一审法院判决王孝于可向应当交付车库钥匙的相对方主张权利。一审法院认为，博南公司与成都市龙泉驿区××街道办事处××·××第一届业主委员会小区业委会以及第二届业委会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一、关于博南公司主张的物业费以及违约金问题。根据原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，博南公司与业委会签订的《物业服务合同》对王孝于具有约束力。根据解释第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，如博南公司服务不到位，王孝于可以主张其权利，但不能以此拒绝支付物业费。故对博南公司主张的物业费31977.4元，予以支持。关于违约金问题，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、双方过错程度，酌情认定为按欠款金额的10%计算违约金为妥当，即3198元；二、关于王孝于主张的反诉请求问题。1.违约金问题，合同未约定物业公司违反合同约定应当支付违约金，如博南公司违约，王孝于可以主张损失，故该项反诉请求没有事实和法律依据；2.恢复围墙、树木以及提供房屋竣工图纸等问题。王孝于认为邻居围墙越界等问题，实际系王孝于与邻居之间地界发生纷争，且博南公司也积极地进行了协调。博南公司系后期进场的物业公司，博南公司陈述前期物业公司未向其交付图纸，王孝于也未能提供证据证明博南公司持有该房屋竣工图，故要求博南公司交付图纸不能成立；3.交付车库钥匙，停止使用车库问题。一审法院于2016年12月2日作出（2016）川0112民初789号民事判决，该判决已告知王孝于可向应当交付车库钥匙的相对方主张权利；4.关于王孝于主张租赁费损失问题。王孝于认为，由于博南公司未让王孝于装修房屋，导致王孝于在外租赁房屋，应当承担租金损失。一审法院认为，一方面，王孝于应当积极行使其权利，而不是长期在外租赁房屋后而主张租赁费损失，其损失的扩大部分应当自行承担。另一方面，王孝于未提供实际支付租赁费的证据，不能证明实际发生了损失。另外，博南公司作为物业服务企业，应当按照合同约定积极提升服务质量，不能以拒绝提供装修证明等方式来催促王孝于交付物业费，该行为是不当的，应当为业主提供服务。综上所述，博南公司主张的诉请部分予以支持；王孝于主张的诉请缺乏事实依据，一审法院不予支持。依照原《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、王孝于在判决生效之日起十日内支付博南公司物业费31977.4元；二、王孝于在判决生效之日起十日内支付博南公司违约金3198元；三、驳回博南公司的其他本诉请求；四、驳回王孝于的全部反诉请求。本诉案件受理费1149元，减半收取计574.5元，由博南公司负担174.5元，王孝于被告负担400元；反诉案件受理费减半收取计390元，由王孝于负担。 二审中，双方当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，博南公司与成都市龙泉驿区××街道办事处××·××第一届业主委员会小区业委会以及第二届业委会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对包括王孝于在内案涉小区业主均有约束力，双方均应按约履行。物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容。若问题仍然得不到解决，业主可通过行使法律所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业的方式行使权利而不能动辄拒交物业费。本案中，博南公司为涉案物业提供了物业服务，王孝于亦应按约缴纳物业服务费，其逾期未缴纳物业服务费经催告仍未支付构成违约，一审法院据此判决王孝于向博南公司缴纳欠付的物业服务费31977.4元并适当调减违约金正确。王孝于上诉要求博南公司承担未阻止公共围墙拆除的责任并提供巡视记录、竣工图纸，恢复院内被砍树木和公共围墙等。本院认为，围墙被拆、院内树木被砍系王孝于与其邻居之间的纠纷，且博南公司积极参与了调解，若王孝于认为邻居侵犯了其合法权益可另案起诉。王孝于上诉要求博南公司归还车库钥匙，因已有人民法院生效法律文书予以进行确认，本院不予审查。王孝于要求博南公司承担租金损失，但其提供的证据不能证明该损失已实际发生，本院不予认可。 综上，上诉人王孝于的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1659.31元，由上诉人王孝于负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年四月七日 书记员  陈 悦