安徽省淮南市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2021）皖04行终30号 上诉人（一审原告）淮南市农业农村局，住所地淮南市市政务中心A座，统一社会信用代码11340400003050185U。 法定代表人李艳景，该局局长。 委托代理人孙树桐，安徽震一律师事务所律师。 委托代理人赵思清，安徽震一律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）淮南市自然资源和规划局，住所地安徽省淮南市朝阳东路229号，组织机构代码11340400MB155059XK。 法定代表人孙跃山，该局局长。 委托代理人宫磊，该局工作人员。 委托代理人杨长权，该局法律顾问。 一审第三人陆少云，男，汉族，1963年1月16日出生，住安徽省淮南市田家庵区。 一审第三人徽商银行股份有限公司淮南广场路支行，住所地淮南市广场北路颐园豪景A座，统一社会信用代码91340400786540796H。 负责人余永正，该支行负责人。 委托代理人梁蓉蓉，安徽安铎律师事务所律师。 淮南市农业农村局（以下简称农业农村局）诉淮南市自然资源和规划局（以下简称市自然规划局）、第三人陆少云、徽商银行股份有限公司淮南广场路支行（以下简称徽商银行广场路支行）行政登记一案，农业农村局不服淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403行初34号判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日受理后，依法组成合议庭，于2021年4月25日公开开庭审理了本案。上诉人农业农村局的委托代理人孙树桐、赵思清，被上诉人市自然资源规划局的宫磊、杨长权，第三人徽商银行广场路支行的委托代理人梁蓉蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 淮南市农业农村局一审诉称：2000年1月18日原告淮南市农业委员会与淮南市金夏房地产公司（2009年12月28日变更为淮南市盛嘉置业有限责任公司）签订淮南农林局朝阳西路农艺巷家属区改造《合同书》。其中第二条约定工程竣工后乙方负责还原甲方4800平方米的住宅楼,其中含第一幢一、二层共八间约400平方米的商业用房（包含田家庵区××街道××社区××艺苑小区××号网点），2002年淮南市金夏房地产公司建成上述房屋并交付原告（实际产权人），原告占有、使用该房屋至今。2004年9月5日陆少云在明知位于田家庵区××街道××社区××艺苑小区××号网点的房屋已还原给原告，淮南市金夏房地产公司无权出卖该房屋的情况下，仍与该公司恶意串通，签订《房屋买卖合同》，并据此合同违法办理了房产登记手续。为此，原告在申办房产证未果的情况下，于2014年7月24日诉至法院，请求确认该《房屋买卖合同》无效。淮南市田家庵区人民法院于2015年1月13日作出（2014）田民一初字第01635号民事判决书，判决陆少云与原淮南市盛嘉置业有限责任公司2004年9月5日签订的房屋买卖合同无效。陆少云与原淮南市盛嘉置业有限责任公司均不服判决，提出上诉，2015年5月20日淮南市中级人民法院作出（2015）淮民一终字第00322号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后陆少云又申请再审，2017年7月安徽省高级人民法院驳回了陆少云的再审申请。在再审生效后，原告多次以口头及书面形式联系被告，要求撤销、变更权属登记事宜，被告均不予回复和受理。2019年12月12日被告才受理了原告的申请，并于2019年12月16日作出了《不予登记告知书》。综上，陆少云系隐瞒真实情况，提交虚假材料等非法手段，骗取房屋登记。被告在房屋产权来源资料不全，审查不严的情形下，违反法律法规、规章的规定，作出的为陆少云颁发淮田01××80号房产证的具体行政行为，且其登记的产权面积和实际房产面积不符，相差过大，此颁证的具体行政行为应当予以撤销，并将房屋权属登记归原告所有。现原告依据《中华人民共和国行政诉讼法》、《中华人民共和国不动产登记暂行条例》等相关法律规定，提起诉讼，请求：1、依法判决撤销被告为陆少云颁发淮田01××80号房产证的具体行政行为；2、依法判决被告将田家庵区××街道××社区××艺苑小区××号网点登记在原告名下；3、诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中经本院释明，原告将诉讼请求明确为：1、依法撤销被告为陆少云颁发（淮田01××80号）房产证的具体行政行为；2、诉讼费用由被告承担。 淮南市自然资源和规划局一审辩称：一、本案已过行政诉讼期限。根据被答辩人提供的2015年5月20日淮南市中级人民法院做出的〔2015〕淮民一终字第00322号民事判决书的认定，陆少云与原淮南市金厦房地产公司2004年9月5日签订的房屋买卖合同无效。被答辩人在获得生效胜诉判决书已过四年之久才提出撤销淮田01××80号房产登记，已过起诉期限。根据《行政诉讼法》第四十六条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当作出行政行为之日起六个月内提出。被答辩人此次起诉时已超过法定起诉期限。依据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（二）项之规定，“超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的，已经立案的，应当裁定驳回起诉。”二、房屋转移登记程序合法。根据《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第168号）第十七条规定申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件；第二十七条登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查，凡权属清楚、产权来源资料齐全的应当在受理登记后的30日内核准登记。买卖双方申请人提交了转移登记申请书（审核表）；房屋所有权人的委托书；购买人身份证；房屋买卖合同；房地产权证复印件。登记部门核验了房地产权证原件（证号为：淮田字第1762号）,身份证原件及授权委托书原件，留存了《房屋买卖合同》原件。履行了形式审查义务，为第三人颁发淮田01××80号房地产权证,房屋转移登记合法有据。三、撤销陆少云房产证没有法律依据。被答辩人主张撤销2007年10月为陆少云颁发的淮田01××80号房产证没有法律依据。被答辩人依据生效民事判决书的内容是房屋买卖合同无效，并没有明确判决该不动产的权利归属。《物权法》二十八条、《物权法司法解释》第七条规定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书是指依法生效的改变原有物权关系的判决书。而确认合同无效判决中没有改变物权的判决内容，登记机构不能以此撤销不动产登记，改变登记权利人。 购房合同无效不必然导致撤销结果,《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此可以得出合同无效的后果既可是返还取得的财产也可以进行折价补偿。撤销登记这种返还财产方式不是唯一的选择和结果。对本案而言应通过民事途径寻求救济。四、房产证上存有善意抵押权人。不动产登记是物权公示原则的重要组成部分，体现了交易安全优先保护的价值取向，基于对物权公示的信赖，徽商银行股份有限公司淮南广场路支行与陆少云签订抵押担保合同，对案外人借款160万元提供最高额抵押担保，于2012年10月办理了抵押登记（证号为：12018200）.根据物权法第一百零六条规定无处分权人将不动产转让他人，受让人符合法定条件的可以善意取得不动产所有权。受让人取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。徽商银行登记的抵押权符合物权善意取得，应受法律保护且也得到了田家庵区人民法院民事调解书（2017）皖0403民初900号的支持和肯定。另外，法院认定房屋买卖双方恶意串通损害农委的利益，判决2004年9月5日签订的房屋买卖合同无效。终审判决书（2015淮民一终字第0322号）阐明的理由是金厦房地产公司在竣工后，负责还原原淮南市农林局4800平方米住宅楼，其中包括第一幢一、二层共八间约400平米的商业用房；根据约定，金厦房地产公司无权对外销售还原房。陆少云作为施工单位的负责人，在工程施工过程中，其应当清楚工程的概况、性质、归属等问题（判决书第14至15页）。这足以证明买方、卖方及市农委之间存在合同系及内部特别约定，登记机构无从知晓。房屋登记申请人提供的市农委出具的《委托书》载明，金厦房地产公司有权以农委名义安置拆迁户及对外出售旧城改造房屋的权限，委托书具有权利外观，且市农委大证分割不动产登记记录均显示一直是金厦房地产公司对外签订销售合同，市农委均无异议，显然金厦房地产公司与第三人签订的合同符合表见代理效果。登记机构根据农委出具的委托书为陆少云办理房屋产权转移登记符合登记程序。《不动产暂行条例实施细则》第八十条，不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。这一规定是对不动产登记之后登记权利人对不动产进行了权利处分登记、查封登记的，撤销不动产登记受有限制。撤销登记属广义的更正登记，上述规定适用于撤销登记。综上，被答辩人提起行政诉讼期限已过，答辩人登记程序合法，房地产权证上存有抵押权，虽然购房合同被认定无效并不必然导致不动产登记被撤销，请法庭综合考虑依法裁定驳回被答辩人的起诉。 第三人陆少云一审未做陈述。 第三人徽商银行广场路支行一审陈述称：一、同意被告被告淮南市自然资源和规划局（淮南市不动产登记局）的答辩意见，第三人认为被告的房屋转移登记的行政行为程序合法，证据充分，原告本次诉讼的请求既无事实依据也无法律依据。二、第三人作为善意第三人，在2012年10月10日即取得了涉案房屋的抵押权，该合法权利应得到法律保护。根据《物权法》第106条之规定，不动产抵押权的善意取得要件有两个：一是债权人是善意的。二是已经进行了抵押权登记。在本案中，2012年9月17日陆少云作为抵押人与徽行广场路支行签订了《个人借款最高额抵押合同》，用登记在个人名下的位于田家庵区××街道××社区××艺苑小区××房产为借款人宫兰兰的借款提供最高额抵押担保，并于2012年10月10日至法定登记机构办理了抵押登记，徽行广场路支行作为抵押权人在取得抵押权时是善意的，无任何过错，因此徽行广场路支行自抵押登记完成时即取得了涉案房屋的抵押权。而原告与陆少云等人关于该抵押房屋的纠纷是抵押权成立后很久，即在2015年5月才取得法院的最终判决，且该判决结果也仅仅是认定了陆少云与他人签订的房屋买卖合同无效，并未涉及产权确认归属。综上，徽行广场路支行认为，本案的抵押权取得在先，取得时为善意，并依法登记，抵押权应为合法有效的。同时，抵押权的登记不仅具有公信力，也具有对抗任何第三人的效力，原告本次诉讼既无事实依据，依法不能成立，请法庭查明事实，依法驳回原告的起诉。 一审法院经审理查明：淮南市金厦房地产综合开发有限责任公司（后经工商登记变更名称为淮南市盛嘉置业有限责任公司）与淮南市农林局（后变更名称为淮南市农业委员会）2000年元月18日签订一份合同书，约定：按照市政府的统一规划要求和改善本局职工的现住房条件，甲乙双方（甲方：市农林局，乙方：市金厦综合开发有限责任公司）经过充分协商，现就淮南市农林局朝阳西村农艺巷家属区改造的有关事宜协议如下，一、经协商甲方委托乙方对朝阳西村农艺巷内14亩（实际可利用面积8.7亩）住宅区进行改造，兴建三幢6层房屋。二、乙方在工程竣工后，负责还原甲方4800平方米的住宅房，其中包含第一幢一、二层共八间约400平方米的商业用房。建成楼房以整幢还原，不足部分按单元还原。剩余部分由乙方自行销售。三、……十八、甲乙双方必须严格履行合同的各项条款，若违约，按有关规定追究违约方的违约责任，并赔偿经济损失。十九、本合同一式八份，双方签章和公证后生效。该合同办理了公证。合同签订后，乙方淮南市市金厦综合开发有限责任公司按合同约定于2002年建设了房屋。本市朝阳××路××艺苑小区××楼××＃门面房建成后一直由市农委占有使用，并由市农委对外出租收取租金，该门面房的二楼亦由市农委进行使用，同时市农委使用的还有朝阳西路农艺苑小区1楼9＃（楼下是门面房二楼是老干部活动室），但市农委对该两处房屋一直没有办理房产证。2003年10月20日市农委向当时的淮南市金厦房地产综合开发有限责任公司（现为盛嘉公司）出具委托书一份，内容为：兹委托淮南市金夏公司对我委朝阳西路农艺巷进行旧城改造，并以我委的名义安置拆迁户及对外出售，所有款项由淮南市金夏公司代收用于工程建设及安置拆迁户。2004年9月5日陆少云与淮南市金厦房地产公司签订房屋买卖合同，该合同中约定乙方陆少云向甲方淮南市金厦房地产公司购买位于朝阳××路××艺苑小区××楼××＃门面房，面积173.23平方米，总房价人民四十八万五千元整…。2007年陆少云在淮南市房地产管理局办理了该房屋的房屋所有权证，所有权证号为淮田01024080。市农委一直正常使用出租该争议房屋，后在申请办证过程中发现房屋产权证书已经登记为陆少云所有，双方产生纠纷，市农委遂提起诉讼认为本市朝阳××路××艺苑小区××楼××＃门面房从建好后一直由本单位使用，所有权根据原开发协议也是归本单位所有，只是一直没有办理房产证，故要求确认盛嘉公司（原淮南市金厦房地产综合开发有限责任公司）与陆少云签订的房屋买卖合同无效。该案件经过本院（2014）田民一初字第01635号民事判决书、淮南市中级人民法院二审（2015）淮民一终字第00322号民事判决书确认。陆少云不服淮南市中级人民法院二审（2015）淮民一终字第00322号民事判决，于2017年向安徽省高级人民法院申请再审，2017年7月27日安徽省高级人民法院作出（2016）皖民申9号民事裁定书，裁定驳回陆少云的再审申请。 一审法院另查明：因职能变更,不动产登记职能由淮南市房地产管理局划分到淮南市不动产登记局,因机构改革,组建淮南市自然资源和规划局,淮南市不动产登记局职能并入淮南市自然资源和规划局。淮南市农业农村局曾经用名淮南市农林局、淮南市农业委员会。 一审法院再查明：2012年9月17日陆少云作为甲方与乙方徽××银行××广场路支行签订《个人借款最高额抵押合同》，合同编号：个最抵字第2012186110014号，为债务人宫兰兰2012年9月17日至2015年9月17日期间签订的借款合同提供担保，该抵押合同附件有抵押财产清单，抵押物名称房产证，房产坐落淮南市田家庵区××街道××社区××小区××110网点，所有权人陆少云，用途商业，产权证号房地权淮田01××80号，建筑面积173.23平方米，抵押、出租情况已出租，评估价值305.4万元，抵押160万元，抵押人、共同抵押人陆少云、汪美兰，2012年10月10日徽××银行××广场路支行办理了他项权证书，证号淮房地产他证淮田字第××号，房地坐落田家庵区××街道××社区××艺苑小区××号网点。2017年2月28日徽××银行××广场路支行作为原告起诉被告宫兰兰、杨多志、陆少云、汪美云金融借款合同纠纷，案件经本院调解，双方当事人自愿达成了协议，本院作出（2017）皖0403民初900号民事调解书，调解协议的内容为：一、被告宫兰兰、杨多志欠原告徽商银行股份有限公司淮南广场路支行借款本金1599910.03元、利息（含罚息和复利）234427.03元，共计1834337.06元（以上利息截止2016年9月22日，之后利息按借款合同约定的利率计算至本金实际清偿之日止），该款被告宫兰兰、杨多志于2017年3月10日一次性还清；二、被告宫兰兰、杨多志于2017年3月10日一次性给付原告徽商银行股份有限公司淮南广场路支行为实现债权而产生的律师代理费10000元；三、被告陆少云、汪美云以其名下所有的坐落于淮南市田家庵区××街道××社区××艺苑小区××号网点房产对上述借款本息及律师代理费承担抵押担保责任。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。案件受理费21489元，减半收取计10744.50元，由被告宫兰兰、杨多志、陆少云、汪美云负担。后因宫兰兰、杨多志没有履行调解书确定的义务，徽商银行股份有限公司淮南广场路支行申请强制执行。 一审法院又查明：淮南市农业农村局向被告申请对涉案的田家庵区华声苑社区农艺苑小区1栋110号网点转移登记。2019年12月16日被告以所属单位淮南市不动产登记中心的名义给淮南市农业农村局出具一份书面“不予登记告知书”，该告知书的主要内容为：“淮南市农业农村局，2019年12月12日收到你单位田区朝阳街道××社区××艺苑小区××号网点转移登记的申请，受理编号为2019.12.12。经审查，因违反法律规定，根据《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定，决定不予登记。具体情况如下：1、提供的生效法院判决书内容为陆少云与原市金夏房地产综合开发有限责任公司（现更名为淮南市盛嘉置业有限责任公司）2004年9月5日签订的房屋买卖合同无效。法律文书没有改变原有物权关系的判决内容。2、申请转移登记房屋存在抵押登记，抵押权登记不动产登记证明号12018200，《物权法》第九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。若对决定内容不服，可自收到本告知书之日起60日内向行政复议机关申请行政复议，或者在收到本告知书之日起6个月内向人民法院提起行政诉讼。”后原告淮南市农业农村局向该院提起行政诉讼。 一审法院认为：本案的争议焦点为：1、本案是否符合起诉期限；2、被告为陆少云颁发办理登房产证的行政行为认定事实是否清楚、适用法律是否正确，是否应撤销。 关于争议焦点一：根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。本案原告作为涉案房屋的实际占有人，具有利害关系，对涉及不动产在2020年6月提起行政诉讼时，由于房屋登记是在2007年，其并未超过二十年的起诉期限。 关于争议焦点二：本案证据淮南市房地产权属申请审核表显示登记时间为2007年10月,对于登记的审查等应当适用当时的法律法规等,根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件；第二十七条登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的二个月内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的一个月内核准注销，并注销房屋权属证书。申请人提交了淮南市房地产权属申请审核表（内含转让方、转移方式买卖、审批等信息）；房屋所有权人的委托书；购买人身份证；房屋买卖合同；房地产权证复印件。登记部门核验了房地产权证（证号为：淮田字第1762号）,身份证及授权委托书。履行了形式审查义务，为第三人陆少云颁发淮田01××80号房地产权证,房屋转移登记符合法律规定。后上述房屋转移登记提交的材料之一房屋买卖合同（甲方淮南市金厦房地产公司，乙方陆少云）经淮南市田家庵区人民法院（2014）田民一初字第01635号一审民事判决书、淮南市中级人民法院（2015）淮民一终字第00322号二审民事判决书及安徽省高级人民法院关于再审的（2017）皖民申9号民事裁定书，判决无效。虽然登记机关进行了形式审查，但是由于现在上述房屋权属登记由于所依据的事实已经不成立，主要证据不足，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，对于登记的具体行政行为应当撤销或者部分撤销。但是根据本案查明的事实，涉案房屋由登记房主陆少云作为抵押人与共同抵押人汪美兰，为宫兰兰在徽××银行××广场路支行的借款提供了抵押，2012年10月10日徽××银行××广场路支行办理了抵押的他项权证书，证号淮房地产他证淮田字第××号。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的物权善意取得制度，徽××银行××广场路支行与陆少云签订《个人借款最高额抵押合同》时并不知道房屋买卖合同无效的情况，取得的抵押权是善意的，且向借款人宫兰兰办理了贷款，该抵押权已经登记，可以认定第三人徽××银行××广场路支行善意取得了抵押权。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项的规定，行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的。因此，涉案的房屋登记虽因缺乏主要证据应予撤销，但是因第三人徽××银行××广场路支行已经善意取得了抵押权，不具有可撤销的内容，故应当确认违法。然而，由于行政诉讼被告资格和行政诉讼责任主体为两个不同的概念，被告淮南市自然资源和规划局虽因职能继承，从而取得行政诉讼被告资格，但是根据行政权责统一原则，行政机关违法或者不当行使职权，应当依法承担法律责任，因此本案应被确认违法的行政行为系具体行使本案登记行为的原淮南市房地产管理局作出，法律责任应由原淮南市房地产管理局承担。根据不告不理原则，原告没有将原淮南市房地产管理局列为本案被告，本案被告淮南市自然资源和规划局又无作出涉案登记行为，不应被确认违法。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款、第六十九条、第七十条第一款第（三）项、第七十四条第二款第（一）项之规定，判决：驳回原告淮南市农业农村局的诉讼请求。 宣判后，农业农村局不服一审判决，上诉至本院称：一、事实不清。被告辩称其颁证行为是依据原淮南农委的授权，却不能提供颁证时的“房地产审核表、委托书”等原件。二、一审法院适用法律错误，一审判决适用《行政诉讼法》第七十条第一款第（三）项，但判决内容与法律条文有冲突。依据《行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）向、七十六条规定，一审法院没有确认被上诉人违法，责令采取补救措施。三、被上诉人兼具行政诉讼被告资格和行政诉讼主体资格。依据《行政诉讼法》第二十六条第六款规定，法律责任应由被上诉人承担，并非淮南市房地产管理局。综上，请求：1、依法撤销安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403行初34号《行政判决书》；2、依法改判支持上诉人一审诉请或者发回重审；3、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担， 市自然资源规划局二审答辩称：一、一审事实清楚。被答辩人称答辩人不能提供颁证时的“房地产审核表、委托书等原件”认为一审案件事实不清，不符合事实情况。一审中答辩人向法院提供了《淮南市不动产查档证明》、《淮南市房地产权属登记档案》等材料，上述资料加盖了《淮南市国土资源局档案馆资料专用章》。按照《不动产登记暂行条例实施细则》规定，查询只能复印并加盖档案馆公章。另外，被答辩人要求核对市农业委员会《委托书》原件，但登记留存的委托书就是复印件。办理登记时，登记人员核对了委托书原件，在留存的复印件上加盖了“与原件无异议，收件人：时军”签名的核对章，符合当时登记程序。根据法院要求答辩人从市农业委员会委托金厦公司对其房屋产权大证分割出售登记记录中找出了委托书原件的电子照片，该电子照片是从不动产登记簿中提取的，无法提交纸质原件委托书，系因答辩人档案馆正在搬迁，纸质档案已打包。电子登记簿效力与纸质登记簿有同等效力。根据《民法典》第二百一十六条规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。二、本案已过行政诉讼期限。一审判定上诉人“对涉及不动产在2020年6月提起行政诉讼时，由于房屋登记是在2007年，其未超过20年的起诉期限。”该理由不符合法律规定。行政起诉期限是除斥期间。最长期限为20年，一般期限为6个月。答辩人提起诉讼应使用除斥期间6个月，从其知道或者应当知道其权利受到侵害的计算不应适用最长除斥期间20年。被答辩人知道其房屋登记在陆少云名下登记行为后，于2014年7月向法院提起民事诉讼，2015年5月20日淮南市中级人民法院作出判决书认定，陆少云与原淮南市金厦房地产公司签订的房屋买卖合同无效。被答辩人在获得生效胜诉判决书已过五年之久材提出撤销淮田01××80号房产登记，已过起诉期限，应当驳回起诉。综上，请求二审法院驳回被答辩人的上诉，维持一审判决。 第三人陆少云二审未出庭也未进行陈述。 一审证据已随卷移送本院。经审理查明，一审认证正确，二审对一审认定的事实予以确认。本院归纳的二审争议焦点为一、上诉人的上诉请求有无事实和法律依据，能否得到支持？二、本案的判决方式是什么？ 一、关于案涉登记行为合法性问题。本院认为，《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款规定：申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。第二十七条规定：登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的二个月内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后一个月内核准注销，并注销房屋权属证书。《房屋登记办法》第十一条第三款规定：申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。依据前述法律规定，申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，房屋登记机构在审查登记行为时，主要对于申请材料是否完整和齐备，是否符合法定形式进行审查，对于相关材料实质真实性、合法有效性，登记机构职能只能在职责范围内尽审慎审查义务。本案中，登记部门在为第三人陆少云颁发淮田01××80号房地产权证时，已经履行了形式审查义务，核验了房地产权证（证号为：淮田字第1762号）,身份证及授权委托书。房屋转移登记符合法律规定。后上述房屋转移登记提交的材料之一房屋买卖合同（甲方淮南市金厦房地产公司，乙方陆少云）经法院生效判决确认无效。因此虽然登记机关在为第三人陆少云颁证时的行为系合法的，但嗣后上述房屋权属登记所依据的事实不成立，造成房屋权属登记行为主要证据不足。依据《行政诉讼法》第七十条规定，对于登记的具体行为应当予以撤销。 二、关于案涉房屋抵押权合法性问题。本院认为，《民法典》第三百三十一条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。依据该条款，当事人善意取得其他物权的，与善意取得所有权具有同样的法律后果。抵押权系设立在所有权之外的受法律保护的其他物权之一。抵押权因被担保债权的成立，亦因被担保债权的消灭而消灭。认定善意取得的核心要件是第三人属于善意、有偿取得抵押权。本案中，虽然房屋买卖合同被法院生效判决确认无效，但淮南徽商银行广场路支行在与陆少云签订《个人借款最高额抵押合同》时间，在上诉人起诉要求确认案涉房产买卖合同无效前，不知晓买卖合同无效的事实，其进行了相应的审查，不存在重大过失，且徽商银行广场路支行已经向陆少云发放贷款，根据签订的《个人借款最高额抵押合同》完成了支付抵押权对价的义务，应当认定为善意第三人。 三、关于本案判决方式的问题。本院认为，《行政诉讼法》第七十四条第一款第一项规定“行政行为有下列情形之一，人民法院确认判决违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损失的”。对被诉登记行为作出否定性评价并不意味着该登记行为必须撤销，《行政诉讼法》第七十四条第一款规定的判决方式，就是对被诉行政行为的合法性作出否定性评价却不改变该行政行为所形成的法律关系，该判决方式的适用条件除涉及国家利益或者社会公共利益以外，也包括涉及善意第三人的情形。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第11条第3款规定：被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行政行为违法，不撤销登记行为。该条款中的“善意取得”适用于他物权。本案中，如果撤销案涉登记行为，则抵押权的物权基础不复存在，抵押权人的合法权利得不到保护，势必造成善意第三人合法利益的损害，也不利于交易安全的保障。案涉房屋登记行为应当受到法律保护。依据前述法律规定，应当确认登记行为违法但不撤销。 四、关于市自然资源是否应当承担案涉登记行为违法责任的问题。本院认为，《行政诉讼法》第26条第6款规定：行政机关被撤销或者职权变更，继续行使其职权的行政机关是被告。本案中，作出涉案房屋登记行为的系淮南市房地产管理局，在农业农村局未提起诉讼前，因职能变更，不动产登记职能由淮南市房地产管理局划分到淮南市不动产登记局，因机构改革，新组建淮南市自然资源规划局，不动产登记职能划归市自然资源规划局。依据前述法律规定，不动产登记职能发生转移，被归入新组建的市自然资源规划局，市自然资源规划局作为继续行使不动产登记职能，根据权利责任相统一原则，其理应承受不动产登记的法律责任。故一审法院以法律责任应由淮南市房地产管理局承担，淮南市自然资源规划局无作出案涉登记行为，不应被确认违法理由不当，本院予以纠正。 综上，上诉人的上诉请求部分能够成立，一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 一、撤销淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403行初34号行政判决； 二、确认颁发淮田01××80号房产证的具体行政行为违法； 三、驳回上诉人淮南市农业农村局的其他诉讼请求。 本案二审受理费50元，由被上诉人淮南市自然资源和规划局负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐海燕 审判员  张德玉 审判员  江 峰 二〇二一年四月二十八日 法官助理刘舒婷 书记员关小宇 附法律规定： 《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。