盘锦市大洼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽1104民初927号 原告：盘锦远中置业有限公司，住所地盘锦市大洼区。 法定代表人：徐颂，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马诗朦、马殿利（实习），辽宁圣代律师事务所律师。 被告：刘练，男，1989年8月12日出生，汉族，公司员工，住盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：梁兵，辽宁申源律师事务所律师。 被告：李娜，女，1989年3月20日出生，汉族，无职业，住盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：赵素云（系李娜婆婆），女，1965年2月18日出生，汉族，无职业，住盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：梁兵，辽宁申源律师事务所律师。 原告盘锦远中置业有限公司与被告刘练、李娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘锦远中置业有限公司的委托诉讼代理人马诗朦、马殿利、被告刘练及其委托诉讼代理人梁兵、被告李娜的委托诉讼代理人赵素云、梁兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盘锦远中置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠的购房390,000.00元及逾期利息（从起诉之日起至判决实际履行之日止，按照一年期贷款市场报价利率计算）；2.判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系具有房地产开发及销售资质的企业法人，二被告系夫妻关系。2014年3月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》二份，被告购买原告开发的辽宁盘锦鲜活水产城商品房xxx、xxx，xxxx号商网（位）。合同约定：xxxx、xx号商网面积84.40平方米，单价为每平方米7550.85元，总金额637,292.00元；xxx号商网面积54.25平方米，单价为每平方米2980元，总金额161,665.00元。经计算，房屋总面积为138.65平方米，总价款为798,957.00元，扣除二被告已经支付的408,957.00元首付款，剩余390,000.00元购房款，二被告承诺以银行按揭贷款的方式支付。 合同签订后，原告房屋按期建成并经过验收，具备交付房屋条件。被告因急需用房，原告同意提前将房屋交付给被告，但房屋交付后，原告至今仍未收到被告办理的银行贷款。 综上所述，双方签订的商品房买卖合同合法有效，被告取得房屋占有和使用至今，应当履行给付剩余房款的义务。为了保护原告的合法权益，根据相关法律规定，现诉至法院，请求法院判令被告支付购房款390,000.00元及利息，并承担本案的诉讼费用。 刘练、李娜辩称，根据原告的诉请，本案的焦点在于原告是否具备银行贷款准入条件，如果至今仍不具备，那么被告不存在违约的问题，无需支付逾期履行利息。如果被告具备银行贷款准入条件，应查明何时具备、何时履行了通知被告办理并告知具体银行的合同附随义务。上述举证责任均应由原告承担，如果原告无法证明上述事实，被告同样无需承担违约责任。 关于程序问题的意见。原告的起诉不属于人民法院受理范围。根据双方签订的《商品房买卖合同》第19条约定，纠纷的解决方式为：提交大洼县（区）仲裁委员会仲裁，排除了法院管辖，由于本案不属于法院专属管辖，因此该约定合法有效。据此，法院应当不予受理；已经受理的，应当驳回起诉。 关于实体问题的意见。原告的起诉已经超过诉讼时效。根据法律规定，原《民法通则》规定的债权诉讼时效是二年，《民法总则》施行后改为三年，现在《民法典》的规定同样是三年。双方签订《商品房买卖合同》的时间是2014年3月21日，至今已经7年之久。据此，原告的诉讼已经大大超过诉讼时效，即便法院认定有管辖权，继续审理本案，也应当驳回原告的诉讼请求。 关于银行贷款准入的问题。在生活实践中，开发商开发的楼盘，在销售给业主时，我们称之为商品房销售，以此区别于二手房买卖。对于商品房的销售，对于贷款，需要开发商向银行或者公积金管理机关（以下统称金融机构）递交相关材料，比如“五证”及其他材料等，并由金融机构与开发商续订《贷款准入协议》，之后买受人才能到金融机构办理相应的贷款手续，并签订《抵押担保合同》。1、对于“五证”的要求，所有金融机构都要求开发商提供。所谓“五证”包括：《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》。2、同时金融机构对于开发商贷款准入还有其他材料要求，这个要求各不相同。3、由于原告作为开发商需要实现取得银行准入，那么根据合同法律基本原理和规定，原告应向被告履行通知的附随义务，通知内容包括具体的金融机构、需要携带的材料，必要时需要派员协同办理。据此，被告当初既然选择首付＋银行贷款方式购房，那么在原告要求被告履行贷款义务问题上，原告首先需要说明其符合准入条件的是哪家金融机构，并提供其符合金融机构贷款准入条件的证据，包括“五证”、与金融机构的准入协议，以及履行通知义务的证据。 原告不具备银行准入条件。按照原告的要求，被告于2014年3月18日与案外人盘锦博瑞信息咨询有限公司签订《房产代办贷款服务合同》，委托该公司代为办理银行贷款手续，并支付了600元服务费，结果至今未获批准，原因是原告证照手续不齐全，不符合银行贷款条件。比如，原告需要向银行提交五证中包括《商品房预售许可证》，双方签订《商品房买卖合同》的时间是2014年3月21日，而被告在当时并没有取得《商品房预售许可证》。这还只是其中一点，其他原因不得而知。 被告享有不安抗辩权，有权拒绝继续办理贷款或者补交余款。据被告所知，原告的开发进程障碍重重，不仅食品城和水产城没有形成预期规模和效果，而且在开发手续上存在严重缺陷，导致买受人无法办理房屋权属证书。直到目前，原告还没有取得消防验收和竣工验收备案，这个后果就是无法办理产权证书。被告购买的商铺，现在不仅仅无法实现商业目的，同时还面临着无法取得合法产权的风险。 综上，原告的诉请无论从程序上考察，还是从实体上考察，均没有事实和法律依据，请求法院综合考虑全案因素，驳回原告的起诉或诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年3月21日，原告与被告刘练、李娜签订了两份《商品房买卖合同》，第一份合同约定：二被告向原告购买位于辽宁盘锦鲜活水产城第xxxx幢（xxx）房屋，建筑面积84.40平方米，套内建筑面积82.13平方米；房屋按建筑面积计算，单价为每平方米7550.85元，总金额为637,292.00元；二被告在2013年12月5日前支付首付款327,292.00元，余款310,000.00元用银行按揭贷款支付。第二份合同约定：二被告向原告购买位于田家街道辽宁盘锦房屋，建筑面积54.25平方米，套内建筑面积41.07平方米，房屋按建筑面积计算，单价为每平方米2980元，总金额为161,665.00元；付款方式为2013年12月5日前支付首付款81,665.00元，余款80,000.00元用银行按揭贷款支付。 两份合同签订后，二被告按约给付了购房款408,957.00元。 2014年4月25日，被告刘练向原告出具承诺书，承诺：现本人急需用房，经过沟通可提前办理入住；但本人保证在签订本承诺书之日起一个月内，一定积极配合办理银行按揭贷款手续，如本人在办理中，因个人原因导致银行不能放款，或不配合办理贷款手续，本人保证采取一次性付款的形式将房款补齐。承诺书出具后，原告向二被告交付了房屋，二被告进行了装修。二被告因未能办理房屋按揭贷款，所欠原告的购房款390,000.00元至今未给付。 另认定，案涉房屋不存在手续方面的瑕疵。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院认定如下：原告提供的《商品房买卖合同》、承诺书、（2020）辽11民终931号民事判决书，被告对真实性无异议，经本院审查，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的购房发票，原告无异议，本院予以确认；被告提供的《房产代办贷款服务合同》、收据，原告有异议，经本院审查，不具有关联性，本院不予确认；被告提供的《合同补充协议》，原告无异议，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十九条规定，当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与二被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。原告向二被告履行了交付房屋的义务，二被告进行了装修，但至今仍拖欠购房款390,000.00元未支付，系违约行为，故原告要求二被告给付购房款390,000.00元，并从起诉之日起按一年期贷款市场报价利率支付利息，有事实和法律依据，本院予以支持。被告的抗辩理由无证据证明，本院不予采信。 综上所述，原告的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十九条、第五百七十七条规定，判决如下： 被告刘练、李娜于本判决生效后15日内给付原告盘锦远中置业有限公司购房款390,000.00元，并自2021年1月28日（起诉之日）起至本判决确定给付之日止，按一年期贷款市场报价利率支付利息。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7150元（原告已预交），减半收取计3575元，由被告刘练、李娜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。 审判员  毛永铁 二〇二一年四月二十六日 书记员  苏 飞 附：法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。