山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁15民终574号 上诉人（原审被告）：李树银，男，1986年11月23日出生，汉族，居民，住山东省临清市。 委托诉讼代理人：徐洪杰，临清宏宇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：吴树军，男，1978年1月13日出生，汉族，居民，住山东省临清市。 被上诉人（原审原告）：毕兰花，女，1976年10月7日出生，汉族，居民，住山东省临清市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人:崔存英，女，1964年10月2日出生，汉族，居民，住山东省临清市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人:汪秀梅，山东荣润律师事务所律师。 上诉人李树银因与被上诉人吴树军、毕兰花房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临清市人民法院（2020）鲁1581民初4626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人李树银上诉请求：1.依法撤销一审错误判决，发还重审或改判被上诉人返还上诉人购房款248299.93元，并赔偿上诉人经济损失22万元。2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。(一)一审法院认定对于房款，李树银称是自己自愿由原先的88万元加到90万元的是错误的。在庭审过程中，上诉人明确说明是因为上诉人在支付约定的第二次支付24万元的房款约定中违约，而支付给被上诉人方的利息，对此被上诉人已经接受，之后才签订的补充协议，说明对于上诉人的违约已经处理完毕。(二)一审法院认为“至2020年8月30日，即房屋买卖协议约定的最后结清房款的日期，李树银仍然未按约履行，李树银再次违约”是错误的。依据补充协议第三条的约定，2020年5月底至8月底，每月付买方5-10万元，如到期不能结清，买房人前期交的定金十九万元归卖房人所有，此时约定的最后到期日是按照原协议的最后到期日即2020年12月30日。而非被上诉人所说的8月底，按照补充协议所约定的每月5-10万元，明显的不能结清。足以说明最后的结清日期为2020年12月30日。至于之后上诉人的承诺并非合同的约定。根本不存在第三次违约的问题。(三)在双方签订的房屋买卖协议第六条第2款明确约定了乙方构成根本违约的情形，(1)提供的证件等购房所需材料不完整，不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移等手续的；(2)拒绝购买该房屋的，只有构成以上两条乙方才构成根本违约，才承担支付对方20%违约金的责任。显然上诉人没有构成根本违约，而被上诉人拒绝出售房屋明显构成根本违约。(四)2020年12月30日，即最后的结清日期，上诉人依据一审法官的安排将剩余尾款44万元交于法官时，被上诉人拒绝接受，可以明显看出被上诉人就是贪图19万元而拒绝卖房，实属根本违约。二、一审法院适用法律错误。补充协议是原房屋买卖协议的补充，而非对原协议否定，而一审法院对原协议所约定的构成根本违约的情形于不顾，盲目的错误认定最后的结清日期，很显然是适用法律错误，是有意的偏袒被上诉人。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，程序违法，敬请二审法院依法撤销一审错误判决，发还重审或改判。 被上诉人吴树军、毕兰花共同辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，上诉费由上诉人承担。 吴树军、毕兰花向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告签订的临清市馨河丽舍小区A3幢1单元104室房屋买卖协议，并要求被告从涉案房屋中搬出；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：吴树军、毕兰花系夫妻关系，二人对临清市曙光路以东、济津河以南（馨河丽舍小区）A3幢1单元104室的房屋享有所有权，并持有（2019）临清市不动产权第0009940号不动产产权证书。 2019年12月2日，吴树军本人并委托其堂姐崔存英通过临清市悦达房地产中介房屋有限公司将上述房产出售给李树银，吴树军（合同甲方）、李树银（合同乙方）及临清市悦达房地产中介房屋有限公司（合同丙方）三方签订了房屋买卖协议书。协议书中主要载明：房产建筑面积134.09平方米，成交价88万元，付款方式：1.乙方于2019年12月2日付甲方人民币陆万元整（￥60000元）的定金，于2020年1月20日前乙方向甲方再付人民币贰拾肆万元整（￥240000元）的房屋款，其中房屋款人民币贰拾柒万柒仟柒佰贰拾叁元（￥277723元），乙方以甲方名义按揭贷款的方式偿还（甲方按揭贷款银行为农业银行，卡号为62×××61，每月还款人民币壹仟陆佰陆拾叁元贰角玖分整￥1663.29元）。于2020年11月30日前乙方向甲方付人民币叁拾万贰仟贰佰柒拾柒元整302277元的房屋款。在协议的第十条其他特殊约定中载明：乙方于2020年1月20日前可能会付够30万-35万之间，根据实际情况而定，于2020年3月1日后，每个月会付给甲方房款，具体金额根据实际情况而定（每个月乙方付给甲方5万-10万元）。室内留下物品：所有窗帘、灯、壁柜。乙方于2020年1月10日前搬入房屋居住，付给甲方1000作为甲方在外租房租金，此后乙方不再承担。乙方已于2019年12月14日转账给甲方陆万叁仟元整（63000）元。 上述房屋买卖协议签订后，李树银方家人搬入涉案房屋居住，2019年年底李树银给付吴树军、毕兰花19万元。 2020年4月20日，因李树银未能按上述房屋买卖协议履行给付房款的义务，故吴树军、毕兰花委托崔存英与李树银签订了房屋买卖补充协议，协议载明：1.双方买卖已达成协议，但因各种原因没能落实。2.买房人按原协议已付卖方定金壹拾玖万元（190000.00元）。3.双方协商剩余房款于2020年5月底至2020年8月底，每月付卖方5-10万元，如到期不能结清，买房人前期交纳的定金十九万元归卖方人所有。4.卖房人可另行对外出卖。在补充协议外，还有一张纸，上面载明：共90万，已付定金19万，李树银，崔英。 2020年8月5日，李树银通过微信转账付房款5000元，2020年7月22日李树银微信转账付房款10000元，还有一次付房款25000元，共计40000元。另外，2019年12月-2020年10月，李树银每月偿还了放贷1663.63元，共计18299.93元，2020年11月，李树银未偿还房贷，吴树军、毕兰花垫付了1663.63元偿还房贷。 2020年8月30日，李树银去到崔存英家，就偿还房贷一事与崔存英协商，协商的主要内容有：李树银因未按约偿还房贷，向崔存英请求延期还款，许诺在2020年9月10日给付房款15万元，剩余的在2020年10月10日前付清。崔存英表示，如果李树银在10月10日前不能还清房贷，则按照约定李树银应承担19万元的违约金，卖出的房屋可重新出售。对此李树银表示认可。对于房款，李树银称，是自己自愿由原先的88万元加到90万元的。 2020年8月30日后，李树银未按自己许诺的期限给付房款，吴树军、毕兰花因此提起本诉。 吴树军、毕兰花提交了以下证据：1.鲁(2019)临清市不动产权第0009940号不动产产权证书。证明吴树军、毕兰花对涉案房产享有所有权。2.2019年12月2日吴树军、毕兰花与李树银签订的房屋买卖协议书。3.房屋买卖补充协议书。该份协议是对2019年12月2日签订的房屋买卖协议的补充变更，房屋价款变更为90万元，并对2019年12月2日签订的买卖协议约定的付款方式及期限重新进行了约定，约定付款到期日为2020年8月底，如李树银到期不能结清付款，吴树军、毕兰花有权对涉案房屋进行出售，并且约定了房屋定金为19万元。4.李树银与崔存英等人的谈话录音。该份录音是在2020年8月30日下午录制的，能够证实李树银没有按照补充协议约定的最后还款期限结清房款，李树银多次违约。同时也能证明，李树银辩称的受疫情影响也不存在，因为补充协议是在2020年4月20日签署，并且约定到2020年8月底支付，疫情已经解除，不存在不可抗力因素。鉴于上述证据及事实，吴树军、毕兰花要求解除房屋买卖合同，并按补充协议定金不予返还。 李树银提出如下质证意见：对不动产证书、房屋买卖协议、房屋买卖补充协议的真实性无异议，但对补充协议的证明目的有异议。补充协议并未约定房屋价款为90万元，更未约定付款给付最后期限为2020年8月底，最后期限应该系房屋买卖协议约定的2020年11月30日。李树银之所以未能按照约定支付房款，是因为受到疫情影响，并没有根本违约。对录音的真实性无异议，对证明目的有异议，通过该份录音恰恰证明了房款的最后付款期限为2020年11月30日。 一审法院认为，吴树军、毕兰花与李树银签订的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，形式、内容合法，故系有效协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：当事人应当按约定全面履行自己的义务，故在吴树军、毕兰花已向李树银交付房屋的情况下，李树银亦应该按照协议约定履行给付房款的义务。李树银未依照房屋买卖协议约定给付期限和金额给付房款，构成违约，在此情况下，李树银又与吴树军、毕兰花签订了房屋买卖补充协议，对还款期限和金额重新进行了约定，故房屋买卖补充协议系对房屋买卖协议在履行给付房款方面的变更，双方应该按照新协议即房屋买卖补充协议履行。至2020年8月30日，即房屋买卖协议约定的最后结清房款的日期，李树银仍然未按约履行，李树银再次违约。在2020年8月30日，李树银去到吴树军、毕兰花委托人崔存英处，承诺在2020年9月10日给付房款15万元，剩余的在2020年10月10日前付清，但李树银第三次违约，违背了自己的口头承诺。根据房屋买卖补充协议的第三条、第四条的约定：如到期不能结清，买房人前期交的定金十九万元归卖房人所有，卖房人可另行对外出卖。李树银前期交付款项中的19万元系违约定金，且双方约定了到期不能结清房款系协议的解除条件，故吴树军、毕兰花要求解除房屋买卖协议的诉讼请求依法应予准许，李树银并依约承担违约定金的法律责任。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，李树银负有返还案涉房屋的法律义务，吴树军、毕兰花负有返还已收房款的法律义务。 根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的金额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”之规定，依法将本案违约定金由19万元调整为18万元。 吴树军、毕兰花提交的房屋买卖协议、房屋买卖补充协议以及谈话录音等证据，能够证明吴树军、毕兰花主张的房款最后交付期限以及房款总额，故李树银对最后交付期限以及房款总额的异议，不予采纳。李树银要求原告赔偿因为装修房屋而支付的125000元装修款之请求，因现在无证据证明李树银要求的款项，故本案不予涉及，李树银可另案诉讼。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决：一、解除原告吴树军、毕兰花与被告李树银签订的房屋买卖协议、房屋买卖补充协议。二、被告李树银于判决生效之日起十五日内将案涉房屋返还给原告吴树军、毕兰花，并承担18万元的违约定金。三、原告吴树军、毕兰花于判决生效之日起十五日内返还被告李树银68299.93元房款（已扣除李树银应承担的违约定金18万元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告李树银承担。 二审中，上诉人李树银提交实际支付房款的银行流水明细一份，拟证明上诉人实际支付购房款258299.93元。二被上诉人质证称：一审我方提交上诉人支付给被上诉人的房款明细共计248299.93元，上诉人说的数额不正确。 本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，吴树军、毕兰花与李树银签订的房屋买卖协议与补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法确认有效。李树银主张补充协议中的“到期”时间指2020年12月30日，但在从补充协议的前后文内容中，按照一般常理理解，该到期时间应为2020年8月底，补充协议即使约定每月5-10万元，但是并不能排除“李树银在8月底将剩余房款全部支付”的可能，李树银以此为由推断“到期”时间指2020年12月，缺乏证据支持，本院不予采信。案涉补充协议对买房的付款时间等进行了变更，故付款时间应当以补充协议为准。在无法律规定必须采用书面合同的情况下，只要各方当事人意思表示达成一致，口头合同即能成立，受法律保护。通过2020年8月30日崔存英与李树银的谈话录音可知，2020年8月底李树银未按照补充协议付清房款，向崔存英承诺到2020年10月10日前付清房款。但李树银事后未依约履行，一审法院认定李树银第三次违约，并无不当。关于总价增加2万（由88万元变更为90万元）是利息还是房款涨价，双方均无证据优势，且与本案结果关联不大，本院不予处理。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，无论2020年12月30日李树银是否筹齐剩余购房款，李树银未按照双方约定的时间履行自己的付款义务，吴树军、毕兰花出售房产的目的并未实现。双方当事人虽然约定了构成根本违约的情形，但是不能限制任何一方对法定权利的行使，故吴树军、毕兰花可根据法定解除权解除合同，李树银主张吴树军、毕兰花构成根本违约，无事实和法律依据，本院不予支持。双方合同解除后，应当按照法律规定履行返还义务及违约金责任承担。关于李树银已付房款数额，李树银在一审庭审中已认可248299.93元，且二审中提交的转账明细清单中的数额总计不足248299.93元，对其主张的已付258299.93元，本院不予支持。一审判决并无不当。 综上所述，上诉人李树银的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李树银负担。 本判决为终审判决。 审判长 石 鑫 审判员 郭召勇 审判员 孔繁奎 二〇二一年四月二十三日 法官助理李志新 书记员刘琦萌