贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终292号 上诉人（原审第三人）：贵州惠水农村商业银行股份有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州惠水县和平镇人民北路3号，统一社会信用代码91522731MA6DJDF479。 法定代表人：谭军，该公司董事长。 被上诉人（原审原告）：王秀荣，男，汉族，1975年11月3日生，住贵州省惠水县。 委托诉讼代理人：楼育诚，国浩律师（贵阳）事务所律师。 委托诉讼代理人：吕江，国浩律师（贵阳）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：惠水县恒基房地产有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州惠水县涟江街道建设西路恒基大厦五楼，统一社会信用代码91522731736628191W。 法定代表人：孙世莲。 上诉人贵州惠水农村商业银行股份有限公司（以下简称惠水农商行）与被上诉人王秀荣、惠水县恒基房地产有限公司（以下简称恒基公司）商品房预售合同纠纷一案，贵州省惠水县人民法院于2020年5月19日作出（2020）黔2731民初169号民事判决后，惠水农商行不服，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理，现已审理终结。 惠水农商行的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人王秀荣的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决超出了一审原告诉讼请求范围进行判决，违反了《民事诉讼法》第二百条第十一项“原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的”的规定，属程序违法，应发回重审。2.一审判决解除了原告地位的王秀荣与无独立请求权第三人地位的上诉人之间的借款合同，该判决结果是原告在起诉书中错列了上诉人的诉讼地位以及一审法院未予以释明，适用法律错误造成的，在程序上违反了法律规定，应该撤销一审判决，将本案发回重审。3.被上诉人王秀荣行使合同解除权，已经超出法律规定的一年除斥期，应该被驳回要求解除《商品房买卖合同》的诉请。4.虽然相关司法解释规定“……出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，但该规定并未免除借款人的还款义务。一审判决认为该规定的含义是当然免除了借款人（即购房人）偿还银行剩余按揭贷款的义务，是错误理解与适用法律，违反了合同相对性原则，将对上诉人剩余按揭贷款的还款义务判给无偿债能力的恒基公司，损害了上诉人的权利。 王秀荣、恒基公司二审未答辩。 王秀荣向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告于2015年10月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015002808）；2.判令解除原被告与第三人于2016年9月22日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：2016年惠农商营业部个房贷字第恒基按揭2016092203号）；3.判令被告退还原告已付购房款人民币1216440元、维修基金1097元、契税及印花税37101.42元，共计1254638.42元。4.判令被告赔偿原告经济损失直至被告返还全部款项之日止，暂计算至2020年1月8日为人民币243419.44元，经济损失由两部分构成：①首付款616440元按人民银行同期贷款基准利率（4.75％）自2015年9月26日起暂计算至2020年1月8日的利息为125546.87元；②按揭购房款600000元自2016年9月22日起暂计算至2019年12月21日的利息损失为117872.57元；5.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年10月20日，原告王秀荣与被告恒基公司在被告售房部签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告向被告购买惠水县下层．裙楼1层1-44号房屋，该商品房规划用途为商业，建筑面积为59.81平方米，房屋总价款为人民币1216440元，购房款在合同签订之日买受人先支付首付款616440元，剩余购房款600000元在楼盘主体封顶一个月内现金支付或银行按揭全部付清。被告应于2013年12月31日前交付案涉商铺，逾期超过180日的，原告有权解除合同。商品房买卖合同并未约定被告取得案涉商铺所有权的初始登记及将案涉商铺办理产权转移登记的相关文书交给原告的具体时间，仅约定，在约定的某某日期后，被告仍不能将案涉商铺办理产权转移登记的相关文书交给原告，原告有权退房，被告应当在收到退房通知起，某某日内退还原告已付款，并按照某某利率支付利息。合同签订后，原告按照合同约定按时向被告支付了首付款人民币616440元（2015年8月22日支付39万元，同年9月26日支付226440元），交纳房屋契税36493.20元，支付印花税608.22元，支付维修基金1097元。同时由原告作为借款人，第三人惠水农商行作为贷款人，被告作为保证人，三方共同于2016年9月22日签订《个人购房担保借款合同》，合同约定贷款金额为人民币600000元，所借金额由贷款人直接划入售房者（被告）在贷款人开立的账户（被告已于2016年9月22日收到该笔款项），贷款月利率为5.716‰，按月偿还贷款本息，还款总期数为120期，每月归还本息6923.05元。借款合同签订后，原告按照借款合同约定向第三人履行还款义务。从2016年10月20日起至2019年12月21日止，原告共计向第三人偿还贷款本金共计152135.50元，向第三人支付贷款利息共计117872.57元。截止一审法庭辩论终结时，案涉房屋未在惠水县住房和城乡建设局办理竣工备案手续，在限定的期限内亦未向法庭提交竣工备案表等相关文件，因被告原因导致原告一直无法办理所购房屋的产权登记手续，违反合同约定，故原告诉至一审法院，诉请如前。另查明：商品房买卖合同签订后，被告将案涉商铺交由原告使用，原告对案涉商铺进行了出租，并收取了相应的租金（租赁期限及租金，因双方未提供证据，未能查明）。 一审法院认为，本案争议焦点如下：一、《商品房买卖合同》的解除问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。被告作为案涉房屋的开发商，按约办理案涉房屋产权登记手续系其义务。虽然合同并未约定办理产权登记手续的具体时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十九条“商品房买卖合同约定或者〈城市房地产开发经营管理条例〉第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》于法有据，应予支持。另，被告及第三人提出的原告于2020年1月9日才向一审法院诉请解除《商品房买卖合同》，根据《解释》第十五条的规定已过解除合同的除斥期间的意见，因本案原告申请解除《商品房买卖合同》是由于被告不能按时办理房屋所有权登记手续，而《解释》第十五条针对的是出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款等情形下守约方行使解除权的期间，而本案产生纠纷的原因系未办理产权登记，而非迟延交付房屋，故本案不适用《解释》第十五条，本案应适用《解释》第十九条的规定，故对该意见不予采纳。二、《个人购房担保借款合同》的解除问题。根据《解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，原告据此要求解除其与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，亦应予支持。三、被告是否应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息返还第三人和原告的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及《解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”，因被告违约导致《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》的解除，故原告因被告的违约行为产生的损失应由被告承担。同时，被告应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（第三人）和买受人（原告）。综上，被告应将原告支付的首期购房款616440元返还原告，同时将原告已归还第三人的按揭贷款返还原告。被告应当将收受的剩余购房贷款返还第三人，并赔偿原告因此所产生的损失。对于原告要求被告赔偿损失直至被告返还全部款项之日止的诉请，因案涉商铺在签订《商品房买卖合同》后即交给原告使用，原告使用案涉商铺亦获得相应的收益，因此，在《商品房买卖合同》解除前，不宜再要求被告承担相应的损失。结合原告的诉请，一审法院认定，从判决生效之日起，以被告应当向原告支付的款项为基数，按年利率4.75%计算至被告支付完原告所有款项之日止。《商品房买卖合同》被解除后，原告支付房屋契税36493.20元、印花税608.22元，被告应当向原告支付。对原告主张的1097元维修基金，虽无票据，但在（2020）黔2731民初450号案件中，房屋坐落及面积与本案案涉房屋均一致，而维修基金属于购买房屋必然交纳的款项，在（2020）黔2731民初450号中，维修基金为1097元，故本案亦予以确认。被告清偿剩余贷款本息等债务后，第三人应及时解除案涉房屋上的抵押登记。四、关于第三人就案涉商业用房是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，当事人签订商品房卖弄协议或其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，可以申请预告登记，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，第三人就本案诉争房屋获得的抵押权仅为抵押权的预告登记，即待房屋竣工验收交付买受人（借款人）并办理权属证书至银行获得实之抵押权之前，银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性物权，在获得实之抵押权之前，自然不存在所谓的优先受偿权，况且本案中，《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》被依法解除后，基于合同产生的合同债权消灭，预告登记失效。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告王秀荣与被告惠水县恒基房地产有限公司于2015年10月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015002808）；二、解除原告王秀荣、被告惠水县恒基房地产有限公司与第三人贵州惠水农村商业银行股份有限公司于2016年9月22日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：2016年惠农商营业部个房贷字第恒基按揭2016092203号）；三、被告惠水县恒基房地产有限公司于判决生效之日起三十日内一次性向原告王秀荣返还购房款616440元及利息（以被告应当向原告支付的购房款为基数，按年利率4.75%从本判决生效之日起计算至被告支付完所有购房款之日止）；四、被告惠水县恒基房地产有限公司于判决生效之日起三十日内一次性支付原告王秀荣自2016年10月20日起至判决生效之日止已偿还给第三人贵州惠水农村商业银行股份有限公司的贷款本息（以贵州惠水农村商业银行股份有限公司于判决生效当日出具的还款明细清单为准）；五、被告惠水县恒基房地产有限公司于判决生效之日起三十日内一次性向第三人贵州惠水农村商业银行股份有限公司支付原告王秀荣自判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本息（以贵州惠水农村商业银行股份有限公司于判决生效当日出具的明细清单为准）；六、被告惠水县恒基房地产有限公司于判决生效之日起三十日内一次性返还原告王秀荣已支付的契税及印花税37101.42元、维修基金1097元；七、驳回原告王秀荣的其余诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18282元，减半收取9141元，由被告惠水县恒基房地产有限公司承担5000元，原告王秀荣承担4141元。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：关于案涉《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。根据新修正的《解释》第十五条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”及《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，本案中，王秀荣与恒基公司签订的《商品房买卖合同》虽未约定恒基公司取得案涉商铺所有权的初始登记及将案涉商铺办理产权转移登记的相关文书交给王秀荣的具体时间，但恒基公司自商品房买卖合同签订至今，未在惠水县住房和城乡建设局办理竣工备案手续，导致王秀荣一直无法办理案涉房屋的产权登记手续。王秀荣签订《商品房买卖合同》的目的系取得完备的所有权，并非仅取得占有、使用、收益的权利，故恒基公司逾期履行产权转移登记义务的行为已构成根本性违约，王秀荣签订该合同的目的已不能实现，王秀荣有权依照法律规定行使合同解除权。否则，将产生王秀荣作为守约方既不能通过行使合同解除权使其合法权益得到救济，又因违约方怠于履行办理产权转移登记义务无法取得房屋所有权，双方签订的《商品房买卖合同》将陷入僵局的不利局面。惠水农商行虽主张王秀荣行使合同解除权，已经超出法律规定的一年除斥期，但上述司法解释第十五条并未对由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人行使合同解除权的期间做出规定，本案并不存在解除权已过法律规定的行使期限，违反《解释》第十一条规定的情况，一审法院判决解除合同并无不当，本院予以确认。 关于一审法院判决恒基公司向惠水农商行返还剩余按揭贷款本息，是否违反民事诉讼“不告不理”原则的问题。本案中，王秀荣已向一审法院提出解除合同、返还全部购房款的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，合同的双方当事人应履行相互返还的义务，同时，由于《解释》第二十一条第二款已明确规定了商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，一审法院据此判决王秀荣已付的购房款及按揭贷款部分，由恒基公司返还给王秀荣；王秀荣尚未偿还的剩余按揭贷款，由恒基公司返还给惠水农商行，并无不当，本院予以确认。 关于惠水农商行主张《解释》第二十一条第二款并未免除王秀荣的还款义务的问题。由于王秀荣与惠水农商行签订的《个人购房担保借款合同》已经被一审法院判决解除，《解释》第二十一条第二款亦明确规定购房贷款应由出卖人即恒基公司负责返还，故惠水农商行的此项上诉主张，没有法律依据，本院不予采纳。 关于惠水农商行主张一审法院错列了惠水农商行在一审中的诉讼地位属程序违法的问题。因被上诉人王秀荣在一审诉请解除《商品房买卖合同》时，一并要求解除与上诉人惠水农商行签订的《个人购房担保借款合同》，故上诉人惠水农商行与本案的处理结果有法律上的利害关系，被上诉人王秀荣在一审时将上诉人惠水农商行列为第三人参加本案诉讼并无不当，对此，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”上诉人惠水农商行作为本案第三人可以承担本案民事责任，并享有答辩及提出上诉的权利。故，上诉人惠水农商行在一审作为第三人并未影响其诉讼权利，其该项主张不成立，本院不予支持。 据此，上诉人惠水农商行的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10346元，由上诉人贵州惠水农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年四月十九日 法官助理兰丽辽 书记员肖文洁