.北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4731号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨林岩，女，1979年6月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：王红梅，北京市海创律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈齐，男，1985年11月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：许睿典，北京明高典博律师事务所律师。原审第三人：北京联合骅野房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区龙域北街5号院2号楼1层16。法定代表人：寇丽华，经理。委托诉讼代理人：徐世娇，女，该公司员工。上诉人杨林岩因与上诉人陈齐及原审第三人北京联合骅野房地产经纪有限公司（以下简称联合骅野经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨林岩上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判支持杨林岩一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由陈齐承担。事实和理由：因为陈齐书面明示单方解除合同，拒不进行网签，拒不配合办理过户，致使合同目的无法实现。陈齐应承担相应违约责任，双倍返还定金，赔偿杨林岩违约金及损失。针对杨林岩的上诉，陈齐辩称，不同意杨林岩上诉请求。杨林岩在履行合同中严重拖延没有完成购房资格核验且不办理过户手续，其构成违约，达到了合同约定的解除条件。陈齐不构成违约，陈齐发送解约函系杨林岩不履行合同义务导致的，应向陈齐赔偿违约金。陈齐上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认杨林岩、陈齐签订的《北京市房屋买卖合同》《补充协议》等房屋买卖相关协议于2019年12月28日已解除或发回重审；2.撤销一审判决第四项，改判杨林岩向陈齐返还案涉房屋并支付房屋占用费；3.本案一审、二审诉讼费用由杨林岩承担。事实和理由：杨林岩拖延不办理购房资格核验导致合同逾期，使得双方未能在合同约定的期限内办理房屋过户手续。杨林岩逾期已超过10日，达到了合同约定陈齐单方解除合同的条件。陈齐于2019年12月27日向杨林岩发送《解约通知书》，杨林岩于次日收到，故房屋买卖相关协议已于2019年12月28日解除。杨林岩的违约行为给陈齐造成经济损失。针对陈齐上诉，杨林岩辩称，不同意陈齐的上诉请求。杨林岩在合同履行中没有任何违约行为。联合骅野经纪公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面意见。杨林岩向一审法院起诉请求：1.判令陈齐立即协助杨林岩办理位于北京市朝阳区×××802号（朝阳区×××802号）的房屋产权过户登记；2.判令陈齐双倍返还定金20万元；3.判令陈齐支付杨林岩律师费13.8万元；4.判令陈齐支付违约金，以购房款285万元为基数，按日万分之三的标准，自2020年1月4日计算至过户之日。陈齐向一审法院提出反诉请求：1.请求确认杨林岩、陈齐签订的《北京市房屋买卖合同》《补充协议》等房屋买卖相关协议已解除；2.判令杨林岩向陈齐返还涉案房屋；3.判令陈齐无需向杨林岩返还定金10万元；4.判令杨林岩向陈齐支付房屋占有使用费，按每月5000元的标准，自2019年12月28日计算至实际返还房屋之日。一审法院认定事实：2016年7月18日，杨林岩（买受人）与陈齐（出卖人）经联合骅野经纪公司居间签订《北京市房屋买卖合同》，约定陈齐将朝阳区×××802号（×××802号）出售予杨林岩。成交总价为285万元，包含成交价格和房屋附属设备设施、装饰装修、相关物品补偿款。定金10万元，买受人于签订合同当日支付。出卖人应在买受人支付第二笔房款当日将该房屋交付给买受人。买受人应当具备国家及北京市规定的购房资质，并于办理网上签约以及办理产权转移时出具相关证明文件。因买受人不具备国家以及北京市规定的购房资格，或于办理网上签约及办理产权转移时无法出具相关文件，由此产生的一切法律后果由买受人承担。买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同相对方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，逾期超过十日，另一方有权解除合同。任何一方违约，违约方除承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支出的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）。该合同附件一载明，2016年7月18日杨林岩向陈齐支付定金10万元；2016年8月31日，杨林岩向陈齐支付部分房款218万元；剩余房款57万元，杨林岩以贷款方式支付陈齐。同日，双方签订《补充协议》，载明鉴于涉案房屋产权证尚在办理中，暂时无法办理产权过户手续，以上事实甲乙双方均已知晓，为保障双方利益及交易安全，故约定：房屋总价款285万元，甲方在取得房产证当日起，甲乙双方应按居间方提出的要求及通知的时间，相互配合提供资料及办理上市审批和买卖过户等相关手续。房产证下来60日内陈齐须配合杨林岩办理过户手续并提供相关资料。如任意一方违反本协议约定，拒不履行义务，应向相对方支付房屋总价款200%的补偿金。如陈齐违约，除双倍返还定金外，陈齐还应当向杨林岩支付上述补偿金，包括但不限于装修、搬迁等相关实际损失费用，该补偿金如不足，以实际发生的经济损失进行补偿；如杨林岩违约，无权要求陈齐返还定金，同时应当向陈齐支付上述补偿金。如本协议中相关条款与买卖合同不符，以本协议为准。同时，该补充协议约定附加条件：此房目前房本尚在办理中，如因政策原因或约定不明等因素导致杨林岩无购房资格，陈齐知道并配合杨林岩将此房过户给杨林岩指定的第三人；房本办理完成后，陈齐知道并配合将此房全权公证给杨林岩，杨林岩将剩余房款57万元于公证后当日支付给陈齐；陈齐签订本合同当日将此房交付杨林岩，移交房门钥匙、门卡等与此房相关物品。上述协议签订后，杨林岩向陈齐交付定金10万元，杨林岩、陈齐于当日签订物业结清确认书及房屋交付确认书，确认完成物业交接手续，陈齐向杨林岩交付了房屋。2016年8月8日，杨林岩向陈齐支付购房款100万元，8月30日，向陈齐支付118万元，陈齐分别出具收款证明，收款证明见证人处由联合骅野经纪公司工作人员闫×光签名。2019年10月17日，陈齐取得涉案房屋产权证书，产权证书登记地址为北京市朝阳区×××802。权利性质为按经济适用住房管理。同日，杨林岩、陈齐及联合骅野经纪公司签订《保管协议》，陈齐将产权证交由联合骅野经纪公司保管。2019年10月21日，杨林岩向郭×杰出具授权书，授权郭×杰全权处理涉案房屋过户事宜。一审庭审中，陈齐提交其与杨林岩、杨林岩之夫郭×杰、联合骅野经纪公司代理人徐世娇的微信群聊天记录，及陈齐分别与其他三人的微信聊天记录。微信聊天记录记载了上述四人就涉案房屋取得产权后，涉案合同的网签价格、尾款支付方式、迟延办理房本、购房资格核验、办理公证手续等问题进行协商的内容。对于网签价格，杨林岩表示希望按政府指导价，陈齐明确要求按照合同约定价格，2019年12月9日，郭×杰在微信群中表示同意按合同执行网签价格。关于尾款支付方式，陈齐表示按照补充协议约定，杨林岩应在过户当日支付尾款，而非申请公积金贷款，杨林岩表示对合同条款理解有误，正在筹钱，且陈齐办理房产证亦拖延了两年之久，两年前准备好的资金已经用作其他用途，正在积极回笼资金，同意按补充协议约定走公证流程，在公证当天支付尾款。此后双方对公证一事进行协商，期间，陈齐多次催促杨林岩进行购房资格核验，筹备尾款，多次提醒杨林岩按照合同约定应在60日内完成过户。2019年12月14日，郭×杰表示“尾款有部分周一能到，为保险起见，约周一下午16点去公证，公证后支付尾款。”陈齐表示不同意尾款全部在公证后支付，必须有一定比例在公证当天先行支付，待公证后，再补齐剩余部分。经沟通，杨林岩同意公证前先行支付一部分。12月16日，徐世娇在微信群中表示杨林岩通知钱已经准备好，同意陈齐选择公证地点和时间。陈齐询问杨林岩是否准备好了受托人、受托人身份证、户口本，是否提交了购房资格核验资料。并告知其经向公证处咨询，杨林岩或郭×杰均不得作为受托人，要求杨林岩向陈齐书面提供受托人信息。杨林岩表示“绝不会因为我们耽误流程，你既然咨询好了，我们都按照你说的做了，你还有啥好怀疑的”。此后，陈齐提出要求与杨林岩指派的受托人签署补充协议，对委托事项及相关权利义务予以明确。2019年12月17日，双方至陈齐指定的北京市中信公证处办理委托公证手续，2020年12月20日，双方至杨林岩指定的保定市直隶公证处办理委托公证手续，两次公证均因受托人等问题双方产生争执，未办理成功。2019年12月27日，陈齐向杨林岩邮寄送达解约通知，表示因距离陈齐办理产权证之日已经超过71日，但经陈齐询问杨林岩是否办理购房资格核验，办理公证及支付尾款，杨林岩置之不理，根据合同约定，杨林岩已逾期履行办理房屋过户手续超过10日，并经陈齐反复催告后，仍未履行，故解除与杨林岩签订的涉案合同。杨林岩于次日签收。2019年12月30日，联合骅野经纪公司向杨林岩、陈齐发送《通知》，载明买方杨林岩购房资格核验已通过，请双方于2020年1月3日中午12点，到联合骅野经纪公司处签署网签合同。2020年1月3日，陈齐未到现场，杨林岩向陈齐邮寄送达律师催告函，表示居间方书面通知双方于2020年1月3日中午12点至联合骅野经纪公司处签署网签合同，但陈齐未出现。根据涉案合同约定，陈齐有义务继续履行，故请立即认真履行义务。陈齐拒收。一审庭审中，杨林岩提交2019年12月30日进行购房资格核验的结果，核验结果显示初步核验通过。提交《民事委托代理合同》及转账业务回单、律师费发票，显示杨林岩委托北京市海创律师事务所代理本案诉讼，律师费13.8万元。杨林岩已支付上述费用。经质证，陈齐对其真实性认可，证明目的不予认可。陈齐提交其与案外人杨×、刘×雨签订的《北京市房屋买卖合同》《补充协议》《网签授权委托书》《居间服务合同》《解除协议》、定金收据、居间费收据、居间费发票等证据，证明陈齐于2019年11月20日购买了案外人杨×、刘×雨的房屋，后因杨林岩拖延办理购房资格核验，导致涉案房屋无法及时过户，陈齐未及时腾出购房资格，最终解除与杨×、刘×雨签订的房屋买卖合同，并遭受5万元定金和13600元居间费损失。经质证，杨林岩对陈齐证明目的不予认可。陈齐提交涉案房屋所在小区同户型房屋租赁合同，证明涉案房屋使用费为每月5000元。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案联合骅野经纪公司经法院依法传唤，未申明理由未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨林岩、陈齐签订的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，当事人均应当依约全面履行自己的义务。根据补充协议约定，杨林岩、陈齐双方有相互配合提供资料、办理过户的义务。房产证下来60日内陈齐须配合杨林岩办理过户手续并提供相关资料。鉴于自陈齐取得产权证之日至今早已超过60日，双方仍未办理涉案房屋过户手续，故杨林岩要求陈齐协助杨林岩办理涉案房屋产权过户登记手续的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。涉案合同并未对杨林岩办理房屋过户手续约定期限，且根据已查明事实，杨林岩并未怠于行使及履行办理产权过户登记的相关权利义务，从而导致涉案合同目的无法实现，现陈齐以杨林岩未按约定期限履行义务，并逾期超过十日，要求确认合同已解除，缺乏依据，对于陈齐的此项反诉请求，法院不予支持。涉案合同并未解除，杨林岩依据合同占有使用涉案房屋，陈齐要求杨林岩返还房屋并支付使用费的反诉请求，亦缺乏依据，法院不予支持。关于杨林岩要求陈齐双倍返还定金一节，补充协议约定如任意一方违反本协议约定，拒不履行义务，应向相对方支付房屋总价款200%的补偿金。如陈齐违约，除双倍返还定金外，陈齐还应当向杨林岩支付上述补偿金，包括但不限于装修、搬迁等相关实际损失费用，该补偿金如不足，以实际发生的经济损失进行补偿。从上述约定内容看，系对涉案合同目的无法实现的情况下，相关损失的约定；且从定金的性质看，系为担保债权实现而设立的担保金。鉴于涉案合同仍可继续履行，合同目的并非无法实现，故杨林岩要求陈齐双倍返还定金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。陈齐要求判令其无需向杨林岩返还定金的反诉请求，于法有据，法院予以支持。关于杨林岩主张律师费及违约金一节，根据涉案合同约定，买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同向对方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。任何一方违约，违约方除承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支出的律师费。鉴于自陈齐取得涉案房屋产权证后，双方在联合骅野经纪公司居间服务下，一直在就办理产权过户相关手续进行积极协商，并两次至公证处进行公证，而因双方存在争议导致房屋过户手续至今未能办理，根据现有证据，无法认定陈齐拒不配合杨林岩办理过户手续，拒不提供相关材料，故杨林岩要求陈齐支付律师费及违约金缺乏依据，法院不予支持。综上所述，一审法院于2020年12月判决：一、陈齐于判决生效后七日内协助杨林岩办理位于北京市朝阳区×××802号（朝阳区×××802号）的房屋产权过户登记；二、陈齐无需向杨林岩返还定金100000元；三、驳回杨林岩的其他诉讼请求；四、驳回陈齐的其他反诉请求。二审中，陈齐提交如下证据：1.陈齐与闫×光的短信记录，以证明闫×光、崔×慧的陈述及证言不可采信。2.2019年12月17日下午杨林岩在微信群中的语音留言、杨林岩与陈齐的对话录音文件、视频光盘，以证明没有公证是杨林岩的责任。3.2019年12月13日经办人徐世娇在微信群的留言、2019年12月12日下午徐世娇与陈齐微信沟通记录，以证明杨林岩、徐世娇都认为房本下来60日是双方办理过户手续的期限。4.微信群中陈齐于2019年12月11日、2019年12月12日、2019年12月18日、2019年12月24日发送给杨林岩的信息，以证明杨林岩拖延办理购房资格核验手续，给陈齐带来巨大损失。5.微信群中陈齐于2019年12月16日、2019年12月20日发送给杨林岩的信息，以证明陈齐从未既要求杨林岩既做代理人又做买受人，闫×光、崔×慧虚假陈述不应采信。6.2019年12月12日上午陈齐与郭×杰的微信沟通记录，以证明陈齐从未要求涨价，闫×光、崔×慧虚假陈述不应采信。7.2018年陈齐与杨林岩的微信沟通记录、2019年陈齐与居间公司员工周林、徐世娇的微信沟通记录，以证明闫×光、崔×慧虚假陈述不应采信。8.唐×的证人证言，以某房屋买卖合同，给陈齐造成经济损失。杨林岩质证称，上述证据真实性、关联性、证明目的均不认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，杨林岩与陈齐签订的《补充协议》约定，房产证下发60日内陈齐须配合杨林岩办理过户手续并提供相关资料，但杨林岩与陈齐签订的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》并未对杨林岩办理房屋过户手续的最后期限作出约定，故陈齐以杨林岩未按约定期限履行义务超过10日为由，要求确认合同已解除，缺乏相应依据，对于陈齐的此项上诉请求，本院不予支持。鉴于本案所涉合同并未解除，杨林岩占有使用涉案房屋具有合同依据，故对陈齐要求杨林岩返还房屋并支付使用费的上诉请求，本院亦不予支持。杨林岩与陈齐签订的《补充协议》约定，如陈齐违约，除双倍返还定金外，陈齐还应当向杨林岩支付房屋总价款200%的补偿金，包括但不限于装修、搬迁等相关实际损失费用，该补偿金如不足，以实际发生的经济损失进行补偿。从上述约定内容看，上述约定的前提应当系基于合同目的无法实现作出的约定，现本院已经认定合同仍可继续履行，合同目的可以实现，故一审法院对杨林岩要求陈齐双倍返还定金的诉讼请求未予支持，并无不当，本院予以维持。根据双方约定，陈齐向杨林岩支付违约金及律师费的前提系不履行合同义务，现杨林岩提供的现有证据并不足以证实陈齐不履行合同义务，房屋过户手续至今未能办理系双方争议所致，故对杨林岩要求陈齐支付律师费及违约金的上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，陈齐、杨林岩的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36021元，由杨林岩负担6421元（已交纳）；由陈齐负担29600元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  宋 猛审 判 员  高宝钟审 判 员  陈雨菡二〇二一年四月三十日法官助理  宋 佳书 记 员  孙 涵