福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终2126号 上诉人（原审原告）：江海瑛，女,1992年1月19日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：郑丽萍，福建泰岚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建沁园春房地产开发有限公司，住所地福建省福州市马尾区电子小区白麒麟公寓203室（自贸试验区内）。 法定代表人：陈礼仟，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：吴秀清，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏山湖，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建三木融盛建设发展有限公司，住所地福建省福州市马尾区江滨东大道108号福建留学人员创业园研究试验综合楼506（自贸试验区内）。 法定代表人：陈礼仟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：薛小妹，福建建熙律师事务所律师。 上诉人江海瑛与被上诉人福建沁园春房地产开发有限公司（以下简称“沁园春公司”）、福建三木融盛建设发展有限公司（以下简称“三木公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市马尾区人民法院作出的（2020）闽0105民初1927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月19日公开开庭审理了本案。上诉人江海瑛的委托诉讼代理人郑丽萍、被上诉人沁园春公司的委托诉讼代理人吴秀清、苏山湖、三木公司的委托诉讼代理人薛小妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江海瑛上诉请求：1.依法撤销福州市马尾区人民法院做出的（2020）闽0105民初1927号《民事判决书》，并改判支持江海瑛的一审诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由沁园春公司、三木公司承担。事实与理由：一审法院认定的不可抗力期间以及所谓的宽展期，违背客观事实和公平原则，违反了法律规定，是极其错误的。一、道路借用不会影响到沁园春公司及三木公司对该道路的使用，并不会从实质上影响到对案涉房屋的施工建设。沁园春公司、三木公司与江海瑛约定在2019年9月30日前交房，已经考虑到了工程建设的相应需要预留了充分的时间。一审法院将所谓道路借用视为沁园春公司、三木公司可以免责的事由是没有依据。二、关于“新冠疫情期间免责”的问题。2019年10月1日起，沁园春公司、三木公司便出现了逾期。而新冠疫情发生在沁园春公司、三木公司逾期之后，因此所谓新冠疫情期间免责的说法亦不能成立。三、关于补充协议约定的“宽展期”的问题。该补充协议是由沁园春公司、三木公司提供的格式性文本，关于宽展期的约定，是沁园春公司、三木公司为了减轻自己逾期交房的法律责任而刻意设定的，应属于无效条款，对江海瑛不具有约束力。一审法院在认定沁园春公司、三木公司逾期交房期间的时候将该宽展期进行扣减也是极为错误的。 沁园春公司答辩称，一审判决认定市政工程建设借道期间、新冠疫情期间及宽限期应予顺延，认定事实及适用法律正确。一审判决关于交房期限顺延的相关事实认定正确，适用法律正确，应当依法驳回江海瑛的上诉请求，维持原判。 三木公司答辩称，第一，三木公司与江海瑛签订的是装修协议，江海瑛无权要求三木公司按照商品房买卖合同约定承担违约责任。第二，因市政工程道路建设借道、新冠肺炎疫情的客观因素确实存在，一审法院正是基于公平原则之下才做的扣减。第三，商品房买卖合同与装修合同系分别由两个不同的主体与江海瑛签订的，江海瑛根据装修协议所约定的每日60天的违约金标准符合当地租金市场价格已足以覆盖其因逾期交房造成的损失。若再要求三木公司承担商品房买卖合同约定的日万分之二标准的违约金，有违公平。故一审对违约金的判决公平合理，请求维持一审判决。 江海瑛向一审法院提出诉讼请求：1.判令沁园春公司、三木公司向江海瑛支付逾期交房违约金64196.67元（以1332059.00元为基数，按日万分之二，自2019年10月1日起计至2020年8月31日止）；2.本案全部诉讼费用（含受理费、保全费、公告费等）由沁园春公司、三木公司承担。 一审法院认定事实，2017年10月13日，江海瑛作为甲方（买受人）与三木公司作为乙方（装修公司）签订一份《装修委托改造协议》。协议内容如下：甲方于2017年9月28日与向沁园春公司购买三木沁园春B区调整地块（B区-Щ）项目B15栋1002单元房，因甲方对房屋的使用需求，现委托乙方对该单元进行装修改造。第一条约定，双方同意以附件二的房屋平面图作为改造工程的验收标准，因乙方原因导致改造后的房屋不符合附件二附图的，乙方应在合理期限内返工并承担返工的所有费用。第二条约定，对于因改造而使该户型的局部结构、节能标准、空间尺寸及外立面等方面发生的变化和影响，甲方无异议，同意接受改造后的现状。第六条约定，本协议以甲方签字、乙方盖章且甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》生效为生效条件。《商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止的，本协议自动失效。双方签字或盖章。 同日，江海瑛与沁园春公司也签订一份编号为ＦＺ1710ＸＪ042414的《商品房买卖合同》（预售），约定由江海瑛向沁园春公司购买位于福州市马尾区××路××号××区调整地块（Ｂ区-Ⅲ）二期Ｂ15＃1002单元的房屋，建筑面积87.43平方米，单价15112.99元，房款合计1321329.00元。合同第七条“付款方式及期限”约定：……买受人应当于2017年11月15日前支付首期房价款531329.00元，余款790000.00元向银行申请贷款支付。第九条“商品房交付条件”约定：该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告……。第十一条“交付时间和手续”约定：1、出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；2、该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；……买受人未按期办理交付视为房屋已交付……。第十二条“逾期交付责任”，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照补充协议约定的方式处理。合同附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”中未约定装修项目。第二十九条“合同生效”：本合同自双方签字或盖章之日起生效。附件十一“补充协议”第一条“合同当事人和送达”约定：1、买受人确认，在本合同中填写的基本信息包括通讯地址、联系电话等均为准确有效……出卖人按照上述地址寄送信息的，则出卖人送达义务即视为完成……若快递因各种原因被退回的，以退回之日为送达日……。第三条“商品房的交付条件和交付手续”第9款约定：出卖人逾期交付，按照逾期情况，分别处理：（1）出卖人逾期交房的，买受人同意给予60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需承担逾期交房责任。（2）如宽展期届满出卖人仍未将该商品房交付买受人，应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止、出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，但非因出卖人原因导致的逾期交房，出卖人不承担违约责任。江海瑛与沁园春公司分别在合同尾部签章部分签字盖章。合同签订后，江海瑛依约支付购房款，并取得沁园春公司开具的全额房款的增值税普通发票。 另查明，2019年8月12日，福州经济技术开发区建设发展有限公司向沁园春公司发函【榕开建司函（2019）113号】，称：马尾君山北道路工程位于水岸君山东北侧，道路全长1921.98米，设计宽度12米。该项目列入市重点项目，时间紧、任务重，鉴于道路地形陡峭、复杂，道路建设穿过林地及果林，红线两侧均有大量林木及果树，无法进行正常通行。为确保项目8月底正常开工建设，需借用三木公园里项目（水岸君山B3地块）小区周边道路做为临时便道，借用时间为2019年9月至2020年1月底，到期后我司将负责恢复该段道理受损路面。沁园春公司收函后，组织相关职能部门与公园里项目部分业主召开专项沟通会进行协调。2019年9月5日，沁园春公司根据会上达成的协调意见回函。2019年9月19日，福州经济技术开发区建设发展有限公司复函沁园春公司【榕开建司函（2019）138号】，称：我司同意贵司及业主代表提出的借道事宜诉求……。同时为维护全体业主合法权益，望贵司介入此次借路事宜，做好全体业主解释工作，保证借路事宜合法合规……。 又查明，2019年4月15日，案涉房屋竣工验收通过。 2019年9月21日，沁园春公司向江海瑛寄出《交房通知书》，称：我司位于福州市马尾区××路××＃××单元的房屋已通过验收，具备交房条件，请您于2019年9月23日至9月27日到水岸君山三木生活馆办理交房手续。江海瑛签收该邮件。 2019年9月26日，沁园春公司向福州经济技术开发区住房和城乡建设局申请工程竣工验收备案登记，并提交编号为FJYSBA-0591-MW-2019-30的《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。同年9月30日，前述备案申请通过。 再查明，2020年2月17日，三木公司按协议约定地址向江海瑛寄出《关于福州市马尾区登龙支路沁园春B区调整地块（B区-Ⅲ）二期延期交付的告知书》，称：受突发新型冠状病毒感染的肺炎疫情及政府防疫工作影响……我司将积极采取有效措施，待复工条件具备后及时复工……努力降低因上述停工带来的影响……。江海瑛庭审中确认收到该邮件。 2020年4月15日，三木公司向江海瑛寄出《完工交付通知书》，通知其于2020年5月29日至5月31日到场办理相关手续。 上述事实有各方庭审陈述、江海瑛提交的《商品房买卖合同》、购房发票、完工交付通知书，沁园春公司提交的《竣工验收备案表》、交房通知书及EMS邮寄单，三木公司提交的《装修委托改造协议》、《关于借用三木公司里项目小区周边道路的函》、关于公园里项目道路借用的回函、复函、延期交付的告知书、完工交房通知书及相应的EMS邮寄面单等证明材料在卷佐证，一审法院依法予以确认。 一审法院认为，本案的争议焦点有二：一、案涉《装修委托改造协议》是否为《商品房买卖合同》的组成部分；二、沁园春公司是否存在逾期交房的违约行为以及逾期交房的时点确定。 关于争议焦点一。由于涉案《装修委托改造协议》是对沁园春公司应交付给江海瑛的房屋进行装修改造的约定，而《装修委托改造协议》是否在法律性质上独立于《商品房买卖合同》，应当结合二者的订立、约定和履行情况综合判断、界定沁园春公司与江海瑛之间的商品房买卖合同关系是否包括委托改造内容。对此，一审法院评析如下： 从合同订立角度来看。首先，沁园春公司工商登记的股东之一为福建三木集团股份有限公司，三木公司工商登记的唯一股东为由福建三木集团股份有限公司100%控股的福建三木置业集团有限公司，及二者法定代表人均为陈礼仟，由此可见沁园春公司、三木公司具有一定关联性。客观上，从一审法院同期受理的多起案情相似案件（被告主体一致）可知，三木公司与众多购房人就商品房的装修或改造有签订合同，现有证据未发现存在其他提供装修或改造服务的主体；其次，如《商品房买卖合同》、《装修委托改造协议》为各自独立的合同，按照常理，应买卖合同签署在先、装修委托改造协议签订在后，二者的生效要件完全独立。但本案不仅装修委托改造协议与商品房买卖合同同日签订，且案涉装修委托改造协议以商品房买卖合同生效为生效要件，显然不合常理。最后，房屋装修委托改造协议属于承揽合同，承揽人应按照定作人的要求完成工作。如前所述，涉案《装修委托改造协议》系根据出卖人指示所签订，且对三木公司为涉案房屋实施的装修改造现状，江海瑛不能有异议，在协议期内也不能撤销或变更委托的内容，完全不能体现出普通家庭住宅装修改造中定作人根据自己的意愿自主选择承揽人以及自主决定装修风格、材料型号及品牌品质、价格等特点，说明本案的装修改造协议明显异于日常装修委托改造合同。以上均可说明三木公司与购房人所签订的《装修委托改造协议》是在沁园春公司指示下所签订，涉案《装修委托改造协议》是《商品房买卖合同》的组成部分。 故，沁园春公司主导各方签订装修委托改造协议，三木公司为沁园春公司邀请的装修改造工程施工单位，《装修委托改造协议》实质是对涉案房屋部分结构进行改造的补充约定，应为《商品房买卖合同（预售）》的组成部分，沁园春公司与江海瑛之间的商品房买卖合同关系包含了委托改造的内容，即沁园春公司应当交付给江海瑛的是改造完毕的商品房。 关于争议焦点二。如前所述，三木公司是受沁园春公司委托对涉案房屋进行改造、涉案房屋交付主体为沁园春公司。案涉《商品房买卖合同》约定沁园春公司应当在2019年9月30日前向买受人交付讼争商品房，而《装修委托改造协议》并未对改造后的房屋交付时间做出约定，可以确定2019年9月30日为交易各方最终约定的商品房（已改造完毕）的交房时间。本案中，三木公司主张因被市政工程道路建设所需借道致装修停工，借道期间（2019年9月至2020年1月底）不应计入延误期，及因新型冠状病毒肺炎疫情防控所需而停工，该停工期间亦不应计入延误期。对此，一审法院认为，首先，市政工程建设借道确实会对案涉房屋的装修改造施工工作造成困难，并导致装修延误，属不可归责于双方的原因，借道期间（合计5个月，但其中9月为合同约定的交房月份）应予顺延。其次，因突发新型冠状病毒肺炎疫情，福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年1月29日，福州市人民政府办公厅发布《关于延迟福州市企业复工复业时间的通知》，要求福州市域内各类企业复工复业时间不得早于2020年2月9日24时；2020年2月19日，福州市城乡建设局出台《关于新冠肺炎疫情防控期间支持建筑企业复工复产的指导意见》，第二条明确“因新冠肺炎疫情影响造成工程延期复工或停止的，应合理顺延工期”。最高人民法院出台的《关于依法妥善处理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》明确疫情或疫情防控措施属于不可抗力的范畴，据此，一审法院根据事实情况及文件精神，考虑外地工人返工难等客观情况，酌情认定案涉房屋的交房时间可顺延60天。需要说明的是，前述两类情况亦属于买卖合同约定的免责事由，相对方有权据实予以延期，并不承担违约责任。再，一审法院已认定涉案房屋交付主体为沁园春公司，《商品房买卖合同》附件“补充协议”第三条约定“出卖人逾期交房的，买受人同意给予60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需承担逾期交房责任。”据上，案涉房屋的交房时间应顺延至2020年6月29日，而三木公司实际已在2020年4月15日通知江海瑛于2020年5月29日至31日到场办理收房手续。因此，沁园春公司并不存在逾期交房的情况，未构成违约。江海瑛要求沁园春公司、三木公司承担逾期交房的违约责任并支付违约金缺乏事实和法律依据，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回江海瑛的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1404.90元，减半收取计702.45元，由江海瑛自行负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交证据。 双方当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为,根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条:“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定,本案二审的争议焦点在于：关于沁园春公司是否存在逾期交房的违约行为问题。 本案中，市政工程道路建设借道以及突发新型冠状病毒肺炎疫情是客观存在的事实，对案涉房屋的装修施工工作造成困难，并导致装修延误亦不可避免，属不可归责于双方的原因，亦属于买卖合同及装修协议约定的免责事由，江海瑛对借道以及突发新型冠状病毒肺炎疫情不影响案涉房屋装修施工的主张未提交证据证明，故江海瑛关于借道以及突发新型冠状病毒肺炎疫情期间不应顺延交房时间的上诉理由，本院不予支持。市政工程道路建设借道时间为2019年9月至2020年1月底，而1月份突发新型冠状病毒肺炎疫情，一审法院据此事实情况及相关文件精神，以2020年2月9日为起算点酌情认定案涉房屋的交房时间可顺延60天，以臻合理。又根据案涉《商品房买卖合同（预售）》附件“补充协议”第三条关于宽展期60天的约定，确认案涉房屋的交房时间应顺延至2020年6月29日，并无不当。三木公司实际已于2020年4月15日通知江海瑛于2020年5月29日至31日到场办理收房手续。因此，沁园春公司并不存在逾期交房的情况，未构成违约。一审法院判决驳回江海瑛关于逾期交房的违约金请求，并无不当，予以维持。 综上所述，江海瑛的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1404.9元，由江海瑛负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 张雅典 二〇二一年四月九日 法官助理 陈建彪 书 记 员 方 欢