内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2021）内22民终137号上诉人（原审原告）：邓某，个体工商户，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：杨某，内蒙古天厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：扎赉特旗鑫佳园房地产开发有限公司。法定代表人：朱某，经理。上诉人邓某因与被上诉人扎赉特旗鑫佳园房地产开发有限公司（以下简称鑫佳园房地产公司）确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区扎赉特旗人民法院（2020）内2223民初3961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓某上诉请求：1.撤销一审判决，改判双方于2017年4月25日签订的“协议书”无效；2.一二审案件受理费由鑫佳园房地产公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院在事实部分已经查清，协议书是在原法定代表人朱连子过世之后签订，可见签订协议主体不适格，公司没有新的法定代表人及负责人的情况下，持有公章人私下盖章，无签字和授权，故协议书不具备法定生效要件；2.协议书中第二条约定“协议签字生效”，但协议上只加盖公章并无法定代表人或负责人签字，缺乏协议成立要件，不符合协议约定成立、生效条件。只有法定代表人及负责人对外才能代表公司（法人）行使民事权力，协议书约定只有法定代表人签字或负责人签字协议才能生效；3.协议日期并非是2017年4月25日，这是隐瞒事实、弄虚作假所书写，是在朱连子死亡后（2018年），这种倒签日期行为证明内容虚假、隐瞒真实目的；4.通过一审邓某提举证据及协议书内容均可以证明，协议并非是邓某真实意思表示。鑫佳园房地产公司欠工程款1340000余元事实是真实存在的，但协议约定了极其不公平内容，如果是朱氏家族继续经营，全部免除。如果别人接管鑫佳园房地产公司承认有效，但还得给鑫佳园房地产公司30%，此与常理相悖，且债权人反过来要给欠款人返钱，明显违背邓某真实想法，并且含有胁迫的情形。证明协议书极不公平并且内容不是邓某真实意思表示。鑫佳园房地产公司一审辩称“协议书”系双方平等、自愿、真实意思表示，但并未举出证据证明，并认为邓某应按撤销合同进行主张，该协议书签订虽然已经超过一年，但不符合成立的形式要件和实质要件，故没有成立生效，系无效协议。鑫佳园房地产公司未答辩。邓某向一审法院起诉请求：判令邓某和鑫佳园房地产公司在2017年4月25日签订的“协议书”和2017年10月15日签订的“关于缴纳物业承包费协议”无效。一审法院认定事实：朱连子原为鑫佳园房地产公司的法定代表人。在其于2018年去世后，邓某与鑫佳园房地产公司签订了协议书一份，协议主要内容：“关于扎赉特旗鑫佳园房地产开发有限公司与邓某个人账务明细汇总表，总价款：1343363元，经甲乙双方协商一致，签订以下协议：1.如朱氏家族成员继续经营甲方公司，甲方欠乙方账面款1343363元全部免除，甲乙双方无债务关系，此账款作废。2.如其他人接管经营甲方公司，甲方承认以上款项继续有效。乙方邓某返还甲方公司30%的总价款。以上协议，一式两份，签字生效，甲乙双方各执一份。”。鑫佳园房地产公司在甲方处加盖公章，邓某在乙方处签名按印，该协议签订日期写为2017年4月25日。双方另签订了一份关于缴纳物业承包费协议，协议主要内容为鑫佳园房地产公司将所建的墨香居小区物业承包给邓某经营管理，公司承包费从邓某正式收取物业费之日开始计算，前两年免收物业承包费，第三年开始每年应向鑫佳园房地产公司缴纳60000元承包费，至承包合同终止，此款项从2019年10月15日至12月份开始缴纳，此后每年10月15日至12月继续缴纳承包费60000元。鑫佳园房地产公司在甲方代表处加盖公司印章和朱连子名章，邓某在乙方代表处签字按印，该协议签订日期写为2017年10月15日。邓某主张该两份协议非其真实意思表示，该协议极不公平且含有胁迫之意遂提起确认合同无效之诉。一审法院认为，关于邓某与鑫佳园房地产公司签订日期为2017年4月25日的协议书是否无效问题。从协议书内容来看，该协议书是一份附条件的债权债务关系消灭的债务免除协议。债务免除是指债权人免除债务人部分或者全部债务，在不损害国家、集体、第三人利益或者法律、法规强制性规定的情况下，免除债务是债权人处分债权的权利，作为完全民事行为能力人应知晓作出免除债务的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，邓某要求确认该协议书无效，但未提举证据证明该协议书符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。其主张的非真实意思表示及显失公平和受胁迫均属于可撤销合同的情形，不属于合同无效情形。因此，邓某主张其与鑫佳园房地产公司之间签订的协议书无效的诉求，该院不予支持。关于邓某与鑫佳园房地产公司签订日期为2017年10月15日的关于缴纳物业承包费协议是否无效问题。根据《物业管理条例》的有关规定，开发商作为小区的建设单位，在完成小区建设、出卖房产后，开发商应选聘有资质的物业公司对小区进行前期物业管理，并与其签订书面的前期物业服务合同。开发商选聘物业公司对小区进行管理与开发商将小区物业管理承包给物业公司是有着本质的区别。因为小区的房屋经过出售后，房屋的产权将归业主所有，开发商对小区的物业已不享有所有权，如果没有法律的规定或业主的授权，开发商是无权再对物业进行任何处分的。开发商鑫佳园房地产公司将小区物业管理承包给尚未取得物业资质且非物业公司的个人邓某，并向邓某收取承包费用的做法，不仅是对小区业主权利的侵犯，同时也是违背法律法规规定的。因此，邓某与鑫佳园房地产公司之间签订的关于缴纳物业承包费协议因损害了墨香居小区业主的利益，且违反法律法规强制性的规定，属于无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《物业管理条例》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：“一、原告邓某与被告扎赉特旗鑫佳园房地产有限公司签订日期为2017年10月15日的关于缴纳物业承包费协议无效；二、驳回原告邓某的其余诉讼请求。”二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明本案事实正确，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.邓某与鑫佳园房地产公司签订日期写为2017年4月25日的协议书是否生效；2.邓某与鑫佳园房地产公司签订日期写为2017年4月25日的协议书是否无效。关于焦点1，邓某上诉主张协议书是在鑫佳园房地产公司原法定代表人朱连子去世后签订，无法定代表人签字或授权，不符合双方协议中约定的“签字生效”条件。对此，因协议书中已加盖鑫佳园房地产公司公章，应考虑即使无法定代表人或其委托代理人签名，是否就必然存在合同未成立、生效的情形。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用当时的法律及司法解释的规定。即依照《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，当事人签字或盖章的时间即为合同成立的时间，即法律赋予盖章与签字在合同成立上具有同等法律效力，均为当事人达成合意的外在体现。本案中，虽无鑫佳园房地产公司法定代表人或其委托代理人的签名，但因鑫佳园房地产公司已加盖公章，邓某已签名捺印，足以表明鑫佳园房地产公司与邓某就协议书内容达成合意。邓某主张协议书未生效无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点2，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案中邓某主张其与鑫佳园房地产公司签订日期写为2017年4月25日的协议书无效，对此应当提供证据证明协议书存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。邓某主张协议内容显失公平，并非其真实意思表示，并不符合上述法律规定的合同无效的情形，其主张受胁迫，但并未提交证据予以证明，且受胁迫订立的合同在损害国家利益的情况下方为无效。因邓某未能提交证据证明协议书存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院驳回其该项诉讼请求并无不当。综上所述，邓某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人邓某负担。本判决为终审判决。审判长 罗延红审判员 高 岩审判员 高铁英二〇二一年四月六日法官助理 唐诗雨书记员 蒋 雪