湖北省洪湖市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂1083民初495号原告：洪湖市广厦房地产开发有限公司，住所地洪湖市新堤办事处文泉大道东11号。法定代表人：沈春，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：丁仕齐、孙嫒，湖北山河律师事务所律师。被告：余祥为，男，1959年11月15日出生，住湖北省洪湖市，委托诉讼代理人：宋先华，湖北兴湖律师事务所律师。原告洪湖市广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦房地产公司）与被告余祥为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月17日、4月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁仕齐、孙嫒及被告余祥为及其委托诉讼代理人宋先华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广厦房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告于2016年6月14日签订的《租赁合同》于2020年12月4日解除；2、判令原告不予退还40000元押金；3、判令被告立即向原告支付所欠租金172400元及截至2021年3月16日违约金67220.44元，违约金以欠付租金172400元为基数，按年利率15.4%计算至租金实际支付之日止。其中第一期20000元从2016年11月30日计算至实际支付之日止，第二期31200元从2017年11月30日计算至实际支付之日止，第三期20000元从2018年11月30日计算至实际支付之日止，第三期迟交的500000元从2018年11月30日计算至2019年1月10日，第四期101200元从2019年11月30日计算至实际支付之日止，第四期迟交的150000元从2019年11月30日计算至2019年12月31日；4、判令被告向原告支付2020年12月1日起按每天1600.75元（用增加的租金584272元除以365天）占用房屋的租金至被告实际腾退之日止；5、判令被告立即从原告房屋（位于洪湖市××与××大道交汇处××天××、××、××层商铺）中退出；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月14日，原被告签订《租赁合同》，合同约定，被告承租原告位于洪湖市××与××大道交汇处××天××、××、××层共计3019平方米商业房屋，免租装修期4个月，租赁期限自2016年12月1日至2025年11月30日，押金40000元。租金为自起租日起前三年每年被告向原告一次性支付520000元，第四年起每三年递增6%至合同期满，支付时间为每一期支付租金的前十日内，被告的实际付款时间以所付款项到达原告账户时间为准。合同签订后，被告第一期（2016年12月1日至2017年11月30日）支付租金500000元，拖欠20000元；第二期（2017年12月1日至2018年11月30日）支付租金488800元，拖欠31200元；第三期（2018年12月1日至2019年11月30日）支付租金500000元，拖欠20000元；第四期（2019年12月1日至2020年11月30日）支付租金450000元，拖欠101200元。被告未按期支付租金超过15日并拖延至今，已构成严重违约。原告多次与被告沟通无果，无奈于2020年12月3日向被告发出律师函，明确表示根据《租赁合同》第九条第2点、第3点，被告应向原告支付违约金，原告有权单方解除合同收回房屋，且押金不予退还，被告应在收到本律师函后15日内腾退并将租赁物恢复原状。但被告收到律师函后仍旧继续占用租赁房屋，拒绝支付拖欠租金及违约金。原告认为，被告拖欠租金的事实已经严重违反了《租赁合同》约定，违背了诚实信用原则，被告应该承担违约责任。被告余祥为辩称，1、原告未依约履行通知义务，对被告而言，律师事务所发出的解除通知书不能代表原告。依合同约定和法律规定，解除合同应由原告通知被告，在合同未约定指定代理人的情况下，原告应将委托他人代为行使权利的事宜告知被告。在原告未告知，而律所函件内又无原告授权委托书的情况下，律师事务所对被告所发通知，不具有代表原告的效力。2、依合同约定和法律规定，原告不享有解除合同的权利。原告称被告未能全额支付2017年至2020年租金，未能按约支付2021年租金，已违约而要求解除合同。事实上，原告已全额支付了2017年至2020年租金，2021年的租金不是被告不付，而是原告不收，被告未违约，原告不享有解除合同权利。且依合同约定，原告只有在被告逾期15天以上不付租金时，原告才享有解除权。3、假设原告享有解除合同的权利，也以同意继续履行的方式，放弃了该权利。按合同约定，是先交租金后使用房屋。无论原告认为被告未全额交付租金的理由是否成立，该行为是否已严重违约，但原告同意收取次年租金，并继续履行合同的行为，已说明原告以同意继续履约的方式，放弃了解除合同的权利。综上，被告未违约，原告要求解除合同的诉求无事实和法律依据，请法院驳回原告的诉求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。1、关于双方是否约定案涉租赁房屋维修费用的承担。原被告双方提供的租赁合同均真实合法，对本案均具有证明作用，本院均予采纳，但原告证据租赁合同不能证明被告违约，被告证据租赁合同能证明被告证明目的，据此本院认定，原被告双方约定案涉租赁房屋因质量问题产生的维修费用由原告承担。原告是否委托湖北山河律师事务所向被告发出了解除租赁合同的通知。原告证据律师函及邮政速递单据真实合法，对本案具有证明作用本院予以采纳，但该证据不能证明被告违约，结合被告对该函进行了回复的事实，本院依法认定原告委托湖北山河律师事务所向被告发出了解除租赁合同的通知；2、关于被告是否欠付原告租金。原告证据收据及银行流水、被告证据收据（2016年6月押金收据除外）及其付款凭证、2016年7月27日与侯总短信聊天记录、2017年3月19日与李总短信聊天记录、房屋图片、现场视频、营业执照、情况说明、领条、2021年3月3日李某与刘怡手机通话录音、证人肖某证言、证人李某证言，证人肖某、李某并未真正旁听本案庭审，其作证程序合法，证言2016年7月27日与侯总短信聊天记录、2017年3月19日与李总短信聊天记录、房屋图片、现场视频相互印证，其真实合法，其他证据亦真实合法。上述证据相互印证，且结合被告证据租赁合同及原告每年收取被告租金，至本案诉讼前并未主张被告欠付租金的情况，能证明被告按租赁合同少交的租金是原被告协商减少及用维修费抵扣了，对上述证据本院依法予以采信。据此本院依法认定被告并未欠付原告2016年至2020年租金；3、关于被告是否向原告催告要求交纳2021年房屋租金。被告证据催告通知、回复函、邮寄回单、邮件改退批条、2020年12月2日短信聊天记录真实合法，能证明被告证明目的，本院依法予以采信，2020年余祥为与李晓凡、张科、刘怡手机通话录音真实合法，对本案具有证明作用，本院依法予以采纳。上述证据结合原告证据律师函，本院认定被告分别于2020年11月28日、11月30日、12月2日、12月9日向原告催告要求交纳2021年租金，原告于2020年12月6日收到被告要求其提供账号向其交纳2021年租金的通知。本院认为，案涉《租赁合同》是原被告真实意思表示，合法有效，其内容发生变更后，应以变更后的合同为准，依法双方均应按照该合同约定履行。被告并未欠付原告2020年前的租金，亦对应交纳的2021年的租金在合同约定的应交纳租金期限内向原告提出要求交纳，而被告未提供收款账号予以协助配合，被告在履行《租赁合同》中并无违约行为。即使被告存在原告主张的欠付2020年前租金的行为，原告也一直未向被告主张在合理期限交纳，依法原告不享有约定解除权和法定解除权，其诉讼请求没有事实和法律依据。综上，对原告的诉讼请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告洪湖市广厦房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费5870元，减半收取2935元，由原告洪湖市广厦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  文东平二〇二一年四月二十三日书记员  彭诗琴