重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终3179号上诉人（原审原告）：曾斌，男，1970年2月20日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审被告）：重庆复信置业有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街服装城大道41号4幢-1-1门市1号，统一社会信用代码91500000585728987R。法定代表人：唐垠，总经理。委托诉讼代理人：程杨，女，该公司员工。上诉人曾斌因与被上诉人重庆复信置业有限公司（以下简称复信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初30152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人曾斌、被上诉人复信公司的委托诉讼代理人程杨参加诉讼。本案现已审理终结。曾斌上诉请求：撤销一审判决，改判支持曾斌的诉讼请求或以事实不清发回重审。事实和理由：1．一审遗漏了认购环节。2012年12月25日根据复信公司顾问宣传和现场确认并议价后，曾斌当日交付10万元定金并约定28日签约，购买关系已经达成。曾斌要求将赠送标的面积写入合同以及要求备注均被拒，销售顾问才出示了有其签名的户型图。赠送面积的户型图、车位补充协议与《商品房买卖合同》一并签订。一审未对认购的全套标的物进行审查，只是认为买卖合同就是全部标的，对赠送面积、车位补充协议以及25号的认购内容未调查。2．复信公司一审提交了25日签订的认购书原件，当庭认可25日认购的事实。复信公司一审当庭否认赠与，认为没有赠送面积和花园等，一审认为基于合同约定，曾斌仅就露台、庭院、地下室等享有使用权，但该部分约定是否与曾斌的诉请为同一概念，一审未进一步调查。复信公司发出的接房通知书是否包含对赠与面积的接房，一审漏查。即使视同接房也应和其他业主一样，验收赠与面积并取得产权确权，应一视同仁。3．一审证据认定错误。一审漏审认购环节却认定了认购书的有效性，曾斌认为签名的户型图具有合同性质，法院也未予调查。4．一审查明事实不清，如：结合合同约定以及竣工备案登记，复信公司未达到约定交付条件；复信公司在既未交付房屋、也没有通知曾斌的情况下，暗自以委托人身份办理房产证，而曾斌所举示的证据能证明未达到约定的办理产权证的条件，法院未对此调查认定；合同附件五第八条属于霸王条款，违反规划用途侵占了设备房，一审予以认定明显错误；复信公司称两证一书、房屋钥匙可以随时交付，这说明曾斌诉请交付法定资料的事实成立，复信公司并未交付，应依法交付。2014年6月27日到底是已经交付房屋还是视为交付，认定模糊，若视同交付，还需交付竣工备案登记证。5．法院认定结果与法律法规抵触。合同附件5约定案涉设备房和花园属于复信公司所有，违法违规，一审认为复信公司有权按套对外出售含赠送设施设备用房面积在内的房屋标的，错误；一审认定设备房、连接巷道、花园都属于业主享有使用权的部分面积，也认可赠送的其他套内面积已包含在登记确权的房屋范围内，只是没有在产权上体现出来，说明法院已经支持了曾斌的第一项诉请，与判决全部驳回诉请相矛盾；复信公司称设备房需要规划调规后才能赠送、确权，与法律、规划条例抵触，一审法院未予调查；一审法院基于没有约定对赠送部分办证而驳回曾斌要求办证的请求，但若法院不支持办证确权，业主使用权不可能实现；关于车位，一审虽认可车位缴款事实存在，但认为未签订车位协议、未达到办理车位产权条件，驳回曾斌第二项诉请，但就第一项诉请未予回应，属于漏判；一审法院明知产权和使用权必须办证确权过户，不按曾斌诉请调查事实，严重漏判和事实不清；赠送设备房、绿地，侵犯业主权益，一审认定合同及补充协议有效，错误；一审认为物权变动需经登记，以办证确权作为业主确权的前提，逻辑错误；复信公司通过事前宣传赠送、按套计入总价，将赠送标的纳入房产的一部分出售给业主，这部分本应为业主私人所有，但同时附件5约定这部分赠送使用权既可以认定为私人业主所有也可认定为归复信公司所有，法院未查清条款约定的具体内容，未调查规划为设备房，双方可否约定和擅自改变用途。若赠送标的成立，房屋面积的赠送必须以办证为前提，这是法律规定，不是约定事项，若赠送标的不成立，复信公司无权将赠与纳入房款计价。总之，复信公司宣传资料上和户型图上公开宣传的赠送面积、车位、花园和上证面积四项标的物，已经缩水为产权证上的一项面积，其他赠送、车位都不予办理权属证明，让曾斌陷入消费骗局和维权圈套，请求二审维护曾斌合法权益。复信公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。曾斌向一审法院起诉请求：1、依法确认曾斌购买的复地花屿城c03-2-吊2-1号房屋的赠与部分标的物属于曾斌所有，包括：一楼全赠送房屋75平方米（3号设备房面积65平方米、3号设备房与住房之间的房屋巷道10平方米）、案涉房屋内一楼和二楼之间挑高餐厅上空可现浇地板形成的房屋赠送面积约81平方米、赠送花园面积64平方米和车位（紧临C3设备房）；2、请求依法判令复信公司向曾斌履行交付和验收全套房屋的相关手续：对已经办证确权部分补充履行交付两证一书；对尚未确权的赠送房产面积部分和花园面积及其周边边界履行正常的交付环节手续（即确定边界、质保、两证一书的资料交接、验收、交钥匙、明确权属），并办理验收后的房产、花园、车位的产权或者是专属权利的确权手续。3、诉讼费由复信公司承担。一审法院认定事实：2012年12月28日，以复信公司为甲方（卖方），曾斌为乙方（买方），签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-5367820），合同首部载明了曾斌的地址及联系电话，合同主要约定：第一条本商品房项目暂定名为复地·花屿城C区。第二条甲方销售的商品房为预售商品房。第三条本商品房座落为重庆市渝北区回兴街道复地·花屿城C区3幢2-吊2-1，用途为成套住宅。（二）本商品房所在幢的楼层共6层，本商品房所在楼层物理层为第1层，本商品房所在楼层名义层为第吊2、吊1层。（四）本商品房建筑面积165.37平方米，其中，套内建筑面积138.58平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积26.79平方米；（五）本商品房户型为：二室二厅。第四条本商品房为清水房，总成交金额为1756657元，套内建筑面积单价为12676.12元/平方米。第五条乙方以按揭付款方式付款。第六条在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式……第七条（一）本商品房交房期限：属于预售商品房的，甲方应当在2014年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定。第八条交房手续的办理：1、甲方应于确定交房日的七日前通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还应提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付。第十三条关于办理产权登记的约定预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。同日，双方还签订了《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》（以下简称补充协议1）即合同附件五，主要约定：第八条关于会所、车库、庭院等产权1、双方一致同意，该商品房所在小区内的未出售给乙方且未参与共用部位与共用房屋分摊的建筑物、构筑物，包括但不限于地上、地下停车位（库）、会所等，除依法归国家所有的外，均属甲方所有。甲方有权将上述停车位（库）所有权有偿转让或出租。甲方承诺上述停车位（库）首先满足业主的需要。5、露台是可供住户使用的室外露天平台，地下室是可供住户使用的非居住地下空间。没有公共通道进出的庭院、露台、地下室、负层架空花园、屋顶花园、花池及结构板等，在房屋交付时设置了专有通道的相连房屋的业主有权使用。因不当使用造成庭院、露台、地下室、负一层架空花园、屋顶花园、花池及结构板等损坏，修缮责任由使用者自负。同日，双方还签订了《补充协议》，主要约定：1．甲方开发的C区3幢2-吊2-1号房屋，甲方原销售宣传赠送车位，为确保乙方依法取得车位产权，经双方友好协商，同意甲方在向乙方销售C区3幢2-吊2-1号房屋时，改为直接计价销售配套车位，甲方不再向乙方赠送车位。2．与乙方所购C区3幢2-吊2-1号房屋配套销售的一个车位的销售金额共计5万元，乙方同意在签订本协议时向甲方支付购买该车位的保证金伍万元，保证金不计利息；在甲方车库竣工后以实测报告中甲方就近原则指定房号为准与乙方就该车位签订正式的《商品房买卖合同》，并办理产权证，乙方缴纳的保证金直接转为该车位的购房款。4．乙方应于甲方通知签约日期，至甲方指定地点完成车位签约手续，并提交合同登记及产权办理相关资料。5．该车位的交付日期以双方签订的车位《商品房买卖合同》中约定的为准。2012年12月28日，复信公司向曾斌出具发票，载明收到案涉房屋购房款536657元。同日，复信公司向曾斌出具统一收据，载明收到曾斌交纳的车位款50000元、契税52699.71元、大修基金13229元。2014年6月16日，复信公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》主要载明：案涉房屋所在工程竣工验收时间2014年5月27日。复信公司持有案涉房屋的《新建商品房屋使用说明书》、《新建商品房屋质量保证书》。2014年6月20日，复信公司向曾斌发出入住通知书主要表明：案涉房屋已取得竣工验收备案登记证，具备交付使用条件，定于2014年6月27日正式交付，并告知办理入住所需资料。若因故不能如期前来办理，按照规定视为入住。2014年9月11日，案涉房屋不动产权证书载明：权利人曾斌；坐落渝北区回兴街道兴锦路10号复地·花屿城C区3幢2单元负2-1；房屋用途成套住宅；房屋建筑面积162.06平方米，套内面积138.58平方米；楼层名义层为吊2、吊1，物理层1、2。另查明，《复地集团客户档案归档明细》主要表明：曾斌已从复信公司处接收预（出）售合同原件、网上备案证明单、抵押合同、借款合同和车位协议。还查明，2016年12月12日，曾斌以重庆市国土资源和房屋管理局为被告，复信公司和华夏银行股份有限公司重庆北部新区支行为第三人向法院起诉，请求撤销被告颁发的201房地证2014字第045529号产权证。一审法院于2017年6月2日作出（2016）渝0112行初375号行政判决书判决：确认重庆市国土资源和房屋管理局办理201房地证2014字第045529号房地产权证的行为程序违法。因曾斌、重庆市国土资源和房屋管理局均不服判决提出上诉，重庆市第一中级人民法院二审后于2017年12月5日作出（2017）渝01行终442号行政判决书，其中认定：虽然市国土局依据复信公司提交的未载明委托办理房屋所有权登记事项的授权委托书及产权登记的其他材料，对案涉房屋进行产权登记，办理了产权证，程序上存在轻微违法，但根据查明的事实，曾斌在《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市房地产登记申请书》上均签名确认，《重庆市房地产登记申请书》中“申请理由依据”一栏内容为“申请办证”，且曾斌用该房进行抵押向银行办理贷款，贷款办理后按约偿还贷款，未出现逾期。本案房产证办理时间在2014年9月，从曾斌购房至办证期间，曾斌未就房屋买卖提起诉讼。一审庭审中曾斌陈述其签署委托书的目的是授权复信公司为其办理房屋所有权登记手续，故房产登记符合曾斌追求的目的。因此，一审法院认可涉案房产登记的效力并无不当。据此判决：驳回上诉，维持原判。庭审中，双方均认可：商品房买卖合同及补充协议没有关于赠与部分的明确约定。曾斌陈述，接到入住通知书后未到现场接房，因为复信公司未完成整改。复信公司陈述，因为曾斌未按约与复信公司完成车位买卖合同签约手续，也未提交合同登记及产权办理相关资料。故复信公司无义务为曾斌办理车位产权登记。同时，复信公司表示：案涉房屋已于2014年6月27日交付，两证一书、房屋钥匙随时可以交付。一审法院认为，曾斌、复信公司自愿签订《重庆市商品房买卖合同》（含合同附件补充协议）以及补充协议，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按约履行各自义务。关于确认赠与部分和车位为曾斌所有的诉请。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，物权变动须经登记才发生法律效力，在案涉房屋的物权登记未变动前，曾斌直接要求确认赠与部分和车位为其所有，不符合法律规定。同时，曾斌诉请的一楼和二楼之间挑高餐厅上空已经包含在案涉房屋内，案涉房屋不动产权属已经登记在曾斌名下。双方的商品房买卖合同没有就该空间是否现浇地板形成房间作出约定。故对于曾斌的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于向曾斌履行交付、验收全套房屋及赠送面积相关手续的诉请，包括已经办证确权部分补充履行交付验收即交付两证一书；未确权的赠送的房屋部分和花园履行交付。首先，案涉房屋已通过竣工验收备案登记，并取得《重庆市建设工程竣工备案登记证》，案涉房屋符合合同约定的交房条件。曾斌收到了复信公司送达的书面交房通知后，因自身原因未到达现场办理房屋交付手续，导致复信公司无法按照合同约定与其现场验收交接，无法交付案涉房屋的《新建商品房屋使用说明书》、《新建商品房屋质量保证书》、房屋钥匙。曾斌以复信公司未完成整改为由不去现场交接房屋，没有提供证据予以证明。一审法院不予采信。同时，庭审中复信公司表示两证一书、房屋钥匙随时可以交付。曾斌亦未举示证据证明复信公司拒绝交付前述资料。故曾斌提出的已经办证确权部分补充履行交付验收即交付两证一书的诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于未确权的赠送的房屋部分和花园履行交付，商品房买卖合同并无明确约定。曾斌未举证证明复信公司应向其履行确定边界、交付资料、钥匙的合同依据和法律依据，故对于该项诉请，一审法院不予支持。关于办理房屋赠送部分、花园、车位产权的诉请。复信公司根据合同约定已经办理案涉房屋201房地证2014字第045529号房地产权证，该证记载的与合同约定的套内建筑面积均为138.58平方米。该面积也是双方约定的面积差异处理的依据。可见，复信公司提供的案涉房屋面积符合合同约定，并无差异。同时，《重庆市商品房买卖合同》附件五补充协议明确约定：小区内的未出售且未参与共用部位与共用房屋分摊的建筑物、构筑物，除依法归国家所有的外，均属复信公司所有；没有公共通道进出的庭院、露台、地下室、负层架空花园、屋顶花园、花池及结构板等，在房屋交付时设置了专有通道的相连房屋的业主有权使用。可见，对于曾斌诉请的65平方米3号设备房、3号设备房与住房之间的房屋巷道10平方米、赠送64平方米花园，设置了专有通道与其相连的房屋业主享有使用权。案涉合同及其补充协议并未对赠送面积办理产权进行约定，故曾斌请求办理赠送部分产权的诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持。此外，曾斌虽然签订合同时支付了车位价款，却没有根据《补充协议》与复信公司完成车位签约手续，也没有提交合同登记和产权办理相关资料。故复信公司无法办理车位的不动产权证。一审法院认定未达到办理车位产权的条件。曾斌请求办理车位产权无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：驳回原告曾斌的诉讼请求。案件受理费减半收取525元，由原告曾斌负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审查明：2012年12月25日，曾斌与复信公司签订认购书，约定曾斌2012年12月28日前携带相关证明文件及房屋订购单至售楼处签约。曾斌称2012年12月25日的认购书、2份置业计划书、置业顾问签字的户型图才是双方之间买卖合同的构成，2012年12月28日的签约是对25日签约的延续。曾斌举示的户型图载明“产权套内面积约140㎡”、“可使用面积约375-490㎡”。本院二审认定的其他案件事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，本案争议焦点为，1．能否确认设备房、设备房通道、餐厅上空现浇地板、花园、车位属于曾斌所有；2．复信公司应否对已办证确权部分补充履行两证一书交付手续；3．复信公司应否对办证确权以外的部分履行交付手续并办理产权或专属确权。关于确认所有权的问题。案涉房屋一楼和二楼之间挑高餐厅上空已经包含在产权登记的界面范围以内，在曾斌购买的商品房独立构造空间以内，也不存在单独交付的问题，可随房屋一并实际交付使用。且本案为商品房预售合同纠纷，曾斌系以其与复信公司存在合同关系为由作为其请求权基础，曾斌以合同之债主张确认物权归属，缺乏法律依据。对于曾斌主张确认设备房、设备房通道、餐厅上空现浇地板、花园、车位所有权的诉请，本院不予支持。关于已办证部分交付两证一书的问题。案涉房屋达到合同约定的交房条件后，曾斌收到复信公司送达的交房通知后，未到现场办理房屋交付手续，复信公司无法向其交付《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》以及房屋钥匙。一审在查明复信公司明确表示随时可以交付的情况下，驳回曾斌的该项诉请，并无不当。关于设备房、设备房通道、花园、车位部分的交付与办证的问题。首先，关于车位，曾斌并未根据《补充协议》与复信公司签订车位买卖合同，未通过买卖合同约定车位交付的条件，没有提交合同登记和产权办理材料，复信公司无法履行办理车位产权证的义务，故曾斌主张办理车位产权以及交付车位的诉请，本院不予支持。曾斌可在与复信公司签约并履行其相关义务后，待车位交付、办证条件成就后，再要求复信公司履行义务。其次，关于设备房、设备房通道、花园，双方买卖合同的标的物并不含设备房、设备房通道及花园。曾斌主张该部分系复信公司赠送面积，复信公司反驳称不存在赠与行为，只是在合同中约定业主可以进行使用。本院认为，双方一审确认合同中并未就赠与部分进行约定，而是在合同附件五补充协议约定，没有公共通道进出的庭院、露台、地下室、负层架空花园、屋顶花园、花池及结构板等，在房屋交付时设置了专有通道的相连房屋的业主有权使用，可见，曾斌对设备房、设备房通道、花园有使用权，这也与曾斌举示的户型图中载明的“可使用面积”并不矛盾。因此，案涉设备房、设备房通道、花园并非买卖合同标的物，复信公司也未承诺要赠与其该部分产权，曾斌要求复信公司办理案涉设备房、设备房通道、花园产权，缺乏依据，本院不予支持。此外，曾斌还选择性地诉请主张办理专属权利的确权手续，该主张也缺乏法律依据，不动产物权的设立必须经依法登记，不存在通过其他的确权手续公示物权的方式。至于，设备房、设备房通道、花园的交付手续问题，双方合同并未约定复信公司对此需要履行的交付义务，故曾斌要求复信公司履行设备房、设备房通道、花园的交付手续，该诉请主张缺乏法律和合同依据，本院不予支持。综上所述，曾斌的上诉请求及事实和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由曾斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 万  怡审 判 员 陈 孟 琼审 判 员 胡 海 滨二〇二一年四月十五日法官助理 牛维宋芳书 记 员 江  波