甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0102民初2306号原告（反诉被告）：李建红，女，1971年6月27日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：蔡中亮，甘肃勇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：周元，甘肃勇盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘肃天盛物业管理有限公司，住所地兰州市城关区盐场路600-760号。法定代表人：高振文，该公司经理。委托诉讼代理人：党金鹏，甘肃合睿律师事务所律师。原告李建红与被告甘肃天盛物业管理有限公司（以下简称：天盛公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，被告天盛公司在举证期限内提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告李建红及其委托诉讼代理人蔡中亮、周元与被告天盛公司的委托诉讼代理人党金鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李建红向本院提出诉讼请求：1、判令被告依据原被告签订的《物业管理服务协议》中的物业服务费收取标准履行，对于被告擅自提高物业服务收费标准部分原告有权拒绝交纳；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月15日，原、被告签订了《物业服务协议》，约定原告位于兰州市城关区××巷××号××大厦××楼××栋××单元××室的物业服务由被告天盛公司管理；物业服务费依据兰价办发［2017］79号文件，以办公物业服务费每月每平方米1.9元收取；商业物业服务费以每月每平方米3.8元收取。合同同时约定被告如擅自提高物业服务收费标准或乱收费，原告有权就超额部分拒绝交纳。协议签订后，原告按约按时交纳物业管理费及空调费、生活垃圾处理费等各项费用。但自2019年起，被告在未召开业主大会及重新签订《物业服务协议》的情况下，擅自将物业管理费由合同约定的每月每平方米1.9元、3.8元提高至4.6元及6.7元，且在收取费用时态度蛮横。双方为此多次协商未果，原告遂诉至本院。被告天盛公司辩称并反诉称，第一，原告的诉讼请求无事实与法律依据。首先，2017年9月8日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》时，考虑到昶荣大厦刚交付入住、业主装修期长、房屋使用率不高、共用基础设施尚在调试完善期，经与开发建设单位研究，被告遂决定给予业主一年的物业费优惠期，办公用房物业费按照1.9元/平方米·月收取，商业用房物业费按照3.25元/平方米·月收取。经过一年运营，随着相关设施设备质保期届满、施工方离场，大厦的物业服务成本加大，导致被告亏损加剧。经甘肃公信会计事务所审计，2017年7月1日至2018年10月31日，被告亏损1071554.93元，合同目的无法实现。而目前兰州市高层住宅的物业费都在2元/平方米·月左右，原、被告协议约定的物业费标准明显对被告不公平。其次，根据甘肃正宇资产评估事务有限公司的评估报告显示，兰州市写字楼的物业费收费行情在每月每平方米5元至9元不等，远高于原告主张的每月每平方米1.9元。最后，被告已经通过召开业主专题座谈会协商、上门征询意见协商、电话征询意见协商等方式与昶荣大厦业主充分沟通，绝大多数业主提出将收费标准定在4至5元之间。因此经协商一致，被告最终确定自2019年1月1日起办公用房物业费按4.6元/平方米·月收取，该标准已经执行一年多。协商过程中，被告随时将有关情况向业主通报，业主对被告的做法没有提出反对意见，均表示理解与支持。目前昶荣大厦物业服务情况良好，业主交费率按户数计算为80.3%，按面积计算为86.2%。原告为一己之利，要求按原标准交纳物业费，既不合理也不现实。第二，原告的诉讼请求没有法律依据。双方的《前期物业管理服务协议》第十七、十八条明确约定，本协议约定的有关费用，如遇政府物价部门发布新的收费标准或因市场材料价格的变化导致物业成本加大的，以新的收费政策执行或进行调整。故原告的请求违反合同约定。同时，《中华人民共和国合同法》及相关司法解释规定，民事合同应该遵守基本的公平原则，发生情势变更的情形时，应该予以调整。综上，原、被告签订合同时的客观情况发生了重大变化，原物业费收费标准明显低于市场行情，继续执行原收费标准将导致被告亏损加剧，合同目的无法实现；而新的收费标准系被告与绝大多数业主协商一致的结果，且已实际执行，故请求驳回原告的诉讼请求，同时判令原告按照被告与其他业主协商一致确定的办公用房物业服务费标准（4.6元/平方米·月）交纳其901室（面积227.86平方米）自2019年1月1日至2020年4月30日期间的物业费16770.50元；并承担本案反诉费。原告李建红针对被告天盛公司的反诉请求辩称，第一，原、被告双方签订的《物业管理服务协议》合法有效，被告应依约履行，其提高物业服务收费标准缺乏必要依据。双方签订的协议明确约定了物业服务的收费标准并约定被告擅自提高物业服务收费标准或乱收费，原告有权就超额部分拒绝交纳。被告虽主张其与业主协商一致后调整了物业服务收费标准，但其提供的证据显示，两次到会参与讨论的人数和户数均未达到全体业主的三分之一。此外，提高物业费收取标准也不是《物业管理条例》中规定的业主共同决定的事项之一。第二，物业费收取应严格按照物业公司的资质及所提供的服务等级收取，被告提供的公司经营状况评估及公司资产评估，都只能反映公司的经营状况，与其提供的服务标准及收费无关。被告不能因为自身的盈亏而擅自提高物业收费标准。根据《价格法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，物业管理服务收费实行政府指导价和市场调节价，具体标准由物业管理企业与业主委员会在政府指导价基础上协商确定，并报价格管理部门备案。因此物业费的上涨必须要业主同意，且必须经过占建筑面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过。被告现收取物业费的标准既无政府文件的支持，也未经面积、人数过半的业主同意，其不能擅自提高。综上，被告的反诉请求缺乏法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院结合证据的真实性、合法性、关联性进行了综合评议及审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李建红系兰州市城关区团结新村街道红星巷64号第9层901室（昶荣大厦写字楼901室）的产权人，被告天盛公司系为昶荣大厦写字楼提供物业服务的企业。2017年9月18日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：前期物业管理是自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《前期物业管理合同》生效时止的物业管理；本物业管理区域物业收费方式为包干制；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：办公物业服务费1.9元/平方米·月、商业物业服务费3.25元/平方米·月；物业服务费主要用于：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等；乙方应于每月初10日内履行交纳物业服务费、代收代缴各项费用的义务；本协议约定的有关费用，如遇政府物价部门发布新的收费政策，调整收费价格，甲方需向乙方提供相关政策性文件并在物业管理区域内公示后执行，以政府最新政策执行，届时不再另行约定；本协议约定的有关费用，如遇因市场材料价格的变化导致物业成本加大，收费约定标准需调整的，甲乙双方协商解决；甲方违反本协议的约定，擅自提高物业服务收费标准或乱收费，乙方有权就超额部分拒绝交纳；本协议履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本协议的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出15天内）签订书面变更协议，该协议将成为本协议不可分割的部分；未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本协议。双方还约定了其他事项。合同签订后，原告按照协议约定的标准，向被告支付了截止2018年年底的物业服务费及其他代收代缴费用。2018年11月，被告委托甘肃公信会计师事务有限公司对昶荣大厦管理项目2017年7月至2018年10月31日期间经营收支进行专项审计。甘肃公信会计师事务有限公司于2018年12月11日作出甘公信审三字（2018）第745号审计报告，认为被告就昶荣大厦物业管理项目截止2018年10月31日的实际收入为1464081.05元、实际支出为2535635.98元，收支相抵亏损1071554.93元。同时，被告还委托甘肃正宇资产评估事务有限公司对昶荣大厦5A级商业写字楼项目的物业服务费用标准进行了评估。2018年12月12日，甘肃正宇资产评估事务有限公司作出甘正宇评报字[2018]第120号资产评估报告书，认为参考兰州市物业服务费用标准，结合写字楼特殊性，昶荣大厦5A级商业写字楼的物业服务费用标准为每月每平方米7.36元。2018年12月28日，被告向昶荣大厦业主发布了《关于调整“昶荣大厦”物业服务费收费标准的公告》，告知业主：物业服务前期，被告考虑到业主房屋装修期长，房屋使用率不高，共用基础配套不完善且在质保期内，经与开发建设单位沟通研究，给予业主一年的物业费优惠期。现因基础设施设备质保到期、施工方离场，许多维修成本及特种设施设备的维保费将急剧增加，若继续按优惠价格收取物业费，被告将陷入困境，物业服务品质也难以保障。故被告决定自2019年1月1日起，昶荣大厦物业费将按办公部分6.7元/平方米·月、商业部分7.3元/平方米·月收取。后因部分业主对此提出异议，昶荣大厦又未成立业主委员会，被告遂先后三次在业主服务群内通知全体业主于2019年4月17日、4月19日及4月24日参加业主座谈会，就调整物业费、物业服务方面的诉求等进行座谈。原告的丈夫项万利作为901室的业主也参与了2019年4月17日和4月19日的座谈。因参与座谈业主很少，被告遂又通过上门、电话询问等方式向业主征询了关于物业服务及物业费上涨方面的意见。2019年6月22日，被告再次向业主发出《关于调整昶荣大厦物业服务费标准的通知》，将办公区域物业服务费调整为4.6元/平方米·月。此后，被告就新调整的物业费收费标准制作公示牌进行了公示，部分业主也按新标准向被告支付了物业费。但原告认为被告擅自上涨物业费违反双方合同约定，不同意支付上涨部分，双方纠纷遂起。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。它是一种特殊的委托合同，产生的基础在于业主大会、业主委员会的委托，合同相关内容的确定由业主大会与物业服务企业协商确定，体现的是大多数业主的意志。在未成立业主委员会的情况下，合同内容的变更应由业主大会与物业公司共同协商，并经拥有一定物业面积和数量的业主同意。就提高物业费收费标准该项合同内容而言，根据我国物权法及物业管理条例的规定，其应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案被告因物业服务成本上涨、经营亏损等原因主张提高昶荣大厦的物业费收费标准，就应当经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。庭审中，虽然被告提供了其召集业主召开座谈会的微信聊天记录、会议记录表、业主征询表以及昶荣大厦物业服务收费情况说明来证明其提高物业费收费标准的行为已经面积过半且人数过半的业主同意。但是首先，微信聊天记录仅能证明被告就物业费调整召集业主召开座谈会的事实，并不能说明被告将办公用房物业费收费标准增长为4.6元/平方米·月的意见经过了参会业主的同意。其次，被告并未提供昶荣大厦的业主花名册，其提供的业主征询表既不能证明征询的对象即昶荣大厦业主，也不能证明该征询表系昶荣大厦业主所签，该证据不足以证明被告提高物业费收费标准的程序符合法律规定。最后，被告提供的昶荣大厦物业服务收费情况说明系被告单方制作，该证据不足以证明昶荣大厦占建筑物总面积过半数的业主且人数过半数的业主同意4.6元/平方米·月物业费收费标准并交纳了物业费。综上，被告提供的证据不足以证明其提高物业费收费标准的行为已经全体业主与物业公司协商并经面积过半且人数过半业主的同意，故被告现反诉要求原告按照4.6元/平方米·月的标准向其支付2019年1月1日以后的物业费无法律依据，本院对此不予支持。关于原告要求被告按照双方所签《前期物业管理服务协议》约定标准收取物业费，原告有权拒绝交纳被告擅自提高部分物业费的诉讼请求。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》虽然约定被告按照1.9元/平方米·月的标准向原告收取物业费，但是被告从法律性质上而言，其仍然为营利法人。在为业主提供物业服务的同时取得一定利润并分配给股东等出资人是被告经营的主要目的。现被告提供的昶荣大厦管理项目经营收支审计报告显示被告2017年7月至2018年10月31日为昶荣大厦提供物业服务期间处于亏损状态，如果继续要求被告按照1.9元/平方米·月向业主收取物业费，既不利于被告企业的发展，亦会影响到被告向业主提供物业服务的质量。此外，《兰州市物业服务收费管理实施办法》第十条第三款规定，普通住宅以外(高级公寓、别墅、度假村、办公及各类商业用房等)以及普通住宅实行酬金制的物业服务收费实行市场调节价。被告提供的甘肃正宇资产评估事务有限公司所作评估报告显示，昶荣大厦办公用房1.9元/平方米·月的物业收费标准较同期其他办公用房物业收费标准明显过低。被告若继续按1.9元/平方米·月收取物业费显失公平，也与市场价格不符。综上，本院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。原告作为昶荣大厦业主之一，被告作为昶荣大厦的物业管理企业，双方应当本着互相理解的精神，通过合法方式与其他业主共同协商确定合理的物业费收费标准，共同维护业主与物业服务企业之间的良好关系和发展。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、驳回原告李建红的诉讼请求；二、驳回被告甘肃天盛物业管理有限公司的反诉请求。本诉案件受理费减半收取50元，由原告李建红承担；反诉案件受理费110元，由被告甘肃天盛物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 祝 静二〇二一年四月九日书记员 张燕冰