山东省济南市莱芜区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0116民初335号 原告：李建民，男，1983年10月20日出生，汉族，山东省莱芜市烟草专卖局职工，身份证载明地址：山东省单县浮岗镇李新集南行政村，现住济南市莱芜区。 委托诉讼代理人：刘延超，山东崔鑫律师事务所律师。 被告：马树新，男，1975年5月16日出生，汉族，住济南市莱芜区。 被告：王燕美，女，1977年2月10日出生，汉族，住济南市莱芜区。 两被告共同委托诉讼代理人：片宪峰，济南莱芜凤城法律服务所法律工作者。 原告李建民与被告马树新、王燕美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李建民及其委托诉讼代理人刘延超，被告马树新、王燕美共同委托诉讼代理人片宪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李建民向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告于2020年11月19日签订的《房屋买卖合同》；2.责令被告支付违约金76000元并赔偿原告支出的定金10000元、中介费7600元、律师费9000元，合计102600元；3.本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2020年11月19日原被告在济南市信达网络科技有限公司的居间中介下，自愿签订《房屋买卖合同》，约定原告以760000元的价格购买被告所有的位于房屋一套，签订合同当日原告支出中介费7600元，给付被告定金10000元，并约定在签订合同之日起10日内原告向被告支付首付款460000元，后经原告多方筹措资金首付款到位后，在2020年11月24日被告马树新以其对象不同意为由拒绝出售房屋，这已然构成违约，根据合同约定，被告应当承担房屋价款的10%的违约金，并且应承担守约方的维权费用，故，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，以实现原告的合法权益。 马树新辩称，同意解除原被告双方的买卖合同，但对于原告的诉讼请求中的二、三中的损失系因原告违约造成的，该项损失应是被告要求原告返还；对于其诉状中所陈述的与事实不符，双方签订的买卖合同的首付款是460000元，按合同的约定，原告应在2020年11月28日打入到被告的账户内，但至今被告未收到此款，系原告构成违约，被告方在2020年12月1日向其发出了特快违约函告书，原告也未履行，所以请求依法驳回原告的诉讼请求。 王燕美辩称，对于该房屋的买卖合同我并未签字，不应承担违约责任，请求驳回对我的起诉。 本院经审理认定事实如下：2020年11月19日，李建民、马树新在济南市信达网络科技有限公司居间下，签订卖方为马树新、王燕美，买方为李建民的《房屋买卖合同》，约定：卖方自愿将坐落于济南市莱芜区大桥北路15号2幢东4单元601,2-C2幢C10房产（不动产权证号：鲁20**济南市不动产权第**）出售给李建民，价格760000元；付款方式：公积金贷款，买方于合同签订之日支付卖方定金10000元，此定金由居间方保管，本合同签订之日起10天内，买方支付卖方首付款460000元，剩余购房款300000元申请公积金按揭贷款；各项税费的承担：交易税费由买方承担，买方支付居间方中介服务费7600元；违约责任：如一方中途违约，则由违约方按总购房款的10%向对方支付违约金（不含已交定金），且中介服务费由违约方支付，守约方所支出的诉讼费、保全费、保函费、律师费等均由违约方承担。合同还约定了其他事项。该合同卖方处由马树新签名，王燕美的姓名注明由马树新代签。 上述合同签订当日，李建民支付马树新购房定金10000元，并支付济南市信达网络科技有限公司中介费7600元。 2020年12月1日，马树新向李建民发送《违约函告书》一份，内容为：关于2020年9月19日我方与你方签订了一份《房屋买卖合同》，约定将位于莱芜区大桥北路15号2幢东4单元601楼房一套转让给你方，并双方约定该房地产的转让价款为76万元，并办理该房产的土地证、房产证过户。根据第三条约定，截止2020年11月29日24时你方未按约交付46万元，严重违反了《房屋买卖合同》的规定，自收到本函告书之日起解除双方签订的《房屋买卖合同》，我方所有费用及违约金等损失由贵方承担。之后，马树新将购房定金10000元退还李建民。 李建民本案提交2020年11月24日、11月27日居间方工作人员与马树新通话录音以及微信聊天记录，以证实李建民想交付马树新购房首付款，马树新以其妻子王燕美不同意卖房为由不收房款的事实。 上述事实，由《房屋买卖合同》、录音、微信聊天记录、庭审笔录等在案作证。 本院认为，李建民与马树新签订《房屋买卖合同》后，李建民按约支付定金10000元，并于合同约定的签订合同之日起10天内，李建民要求支付首付款460000元，马树新以其妻子王燕美不同意出售为由拒收首付款，该事实由房屋买卖合同的居间方济南市信达网络科技有限公司工作人员的通话录音、微信聊天记录予以证实，本院予以采信。本案审理中，李建民、马树新均同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，本院予以准许。 《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案案涉合同约定，如一方中途违约，则由违约方按总购房款的10%向对方支付违约金（不含已交定金）即违约金76000元，且中介服务费7600元由违约方支付，守约方所支出的诉讼费、保全费、保函费、律师费等均由违约方承担。 马树新主张违约金约定过高，请求法院予以调整。本案李建民、马树新20**年11月19日签订《房屋买卖合同》，双方约定支付首付款时间为2020年11月29日，2020年11月24日马树新即已明确表明王燕美不同意出售房屋，拒绝履行合同，从签订房屋买卖合同至被告明确表示不履行合同义务的时间短，房价未出现大幅度的波动，李建民也并未将合同双方约定的首付款460000元支付于被告或缴存至居间方济南市信达网络科技有限公司处，故双方约定的违约金过高，应当根据李建民的实际损失调整违约金。 李建民主张原告为了履行涉案合同，于2020年11月27日从工商银行莱芜经济开发区支行办理了分期签约贷款业务，分期金额为171000元，分期60期，每期还本金2850元，手续费427.5元，合计手续费25650元。该手续费25650元成为原告实际产生的损失。在购房合同中约定，除首付款外的购房款300000元申请公积金按揭贷款。2020年11月25日马树新在已明确表明王燕美不同意出售房屋的情况下，原告于2020年11月27日办理分期签约贷款业务，对本案原告产生的该实际损失的产生亦有过错。本院根据原告损失情况，酌定被告马树新承担该损失的三分之一即8550元。 签订房屋买卖合同后，原告李建民支付给济南市信达网络科技有限公司支付中介房屋费7600元，因提起本案诉讼李建民聘请律师代理诉讼支付山东崔鑫律师事务所律师代理费9000元，在李建民与马树新签订的房屋买卖合同中已经明确约定，上述两项损失均系马树新违约导致的实际损失，被告马树新应当予以赔偿。 《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定“依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”虽然在李建民与马树新签订《房屋买卖合同》中写明一方马树新、王燕美（代），但是买卖房屋不属于家事代理权的范畴，在签订合同时王燕美本人不在场，王燕美亦未向马树新出具授权委托书。故李建民与马树新签订的房屋买卖合同对王燕美没有约束力。原告李建民请求被告王燕美承担赔偿责任的诉讼请求，本院依法不予支持。 综上所述，被告马树新应支付原告李建民经济赔偿款8550元、房屋中介费7600元、律师费9000元，共计25150元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告李建民与被告马树新、王燕美于2020年11月19日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告马树新于本判决生效之日起十日内支付原告李建民经济损失款25150元； 三、驳回原告李建民对被告马树新的其他诉讼请求； 四、驳回原告李建民对被告王燕美的诉讼请求。 案件受理费减半收取1176元，由原告李建民负担962元，被告马树新负担214元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  胥洪增 二〇二一年四月十三日 法官助理亓伟 书记员王珍玉 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同； （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。” 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。