云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云29民终560号上诉人（原审被告）：大理轩远房地产开发有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市海东镇海东临时建材市场内，统一社会信用代码91532900MA6KN96X4R。法定代表人：高金永，总经理。委托诉讼代理人：黄晓曼，云南天外天（大理）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵仙，云南天外天（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：曲克茂，男，1969年2月4日生，汉族，住山东省济宁市任城区，现住山东省济宁市任城区。原审被告：三河市泛洋房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区规划路南侧天洋城商业楼东5户，统一社会信用代码91131082MA096QT89R。法定代表人：赵长林，总经理。上诉人大理轩远房地产开发有限公司（以下简称“轩远房地产公司”）因与被上诉人曲克茂、原审被告三河市泛洋房产经纪有限公司（以下简称“泛洋经纪公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初4517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日受理后，依法组成合议庭，于2021年4月7日接待了上诉人轩远房地产公司的特别授权委托诉讼代理人黄晓曼、被上诉人曲克茂核实案件事实，原审被告泛洋经纪公司经通知未到庭核实案件事实。本案现已审理终结。轩远房地产公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判上诉人不向被上诉人支付购房意向金的利息；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人于2019年12月30日签订的《退款协议》已达成合意解除此前所签订的《大理山海云著项目购房意向协议》、《恢复施工建设的承诺》，且上诉人已将250000元购房意向款全部退还被上诉人，故上诉人无需向被上诉人支付自2018年9月6日至2019年12月24日的利息。二、上诉人并无违约行为，无需向被上诉人支付购房意向金的利息。1.上诉人已于2020年8月5日前将全部的购房意向金退还被上诉人的账户内，虽然未严格按照《退款协议》约定分期将意向金退还被上诉人，但系客观不可抗力因素造成，一是办理退款客户较多，公司内部审批流程复杂，二是新冠肺炎疫情爆发，公司全面停工停产，根据公平原则，上诉人不应承担逾期交付的违约责任。2.若人民法院认定上诉人应当支付利息，利息的计算也应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利息的计算时间也应按《退款协议》约定的分期退款之日的次日计算至上诉人实际退款的前一日止，即第一期应从2019年12月25日计算至2020年12月29日，第二期应从2020年2月1日计算至2020年3月30日，第三期应从2020年3月1日计算至2020年6月29日，第四期应从2020年4月1日计算至2020年8月4日。利息的基数也应按每期62500元计算。曲克茂辩称，一、依照《退款协议》第5条“如甲乙双方未能按照此协议履行承诺，双方有权利向项目所在地人民法院诉讼”、第6条“如乙方要求退还中介费或团购费，甲方应协助乙方追回中介费或团购费”的约定，上诉人未按约定的时间节点退款，也未协助被上诉人追回中介费，客观上存在违约的事实，上诉人主张不应支付利息的主张被上诉人不认可。二、上诉人主张退款客户量大，公司内部审批流程复杂等均不属于客观不可抗力因素，且其在与被上诉人签订《退款协议》时已明知上述问题的存在。三、上诉人与原审被告在明知项目未获得任何规划许可、建设许可及商品房预售许可证的情形下，诱导被上诉人签订购房协议，其应承担过错责任，被上诉人主张由上诉人和原审被告返还购房预付款及银行利息符合法律规定，依法应予支持。综上，应由上诉人退还购房款及利息，原审被告退还被上诉人团购费及利息，上诉人对此承担连带责任，且应承担被上诉人往返大理的交通费及本案一、二审的诉讼费。泛洋经纪公司经通知未到庭参加诉讼。曲克茂向一审法院起诉请求：1．判令被告轩远房地产公司偿还原告250,000元购房预付款的利息，自2018年9月5日至退款到账日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（年利率6%），计收的逾期付款利息24,964元；2．判令被告轩远房地产公司和被告泛洋经纪公司，连带退还团购费50,000元并按6%年利率一并支付利息6,000元（自2018年9月5日起至实际付清之日止，暂算至2020年9月5日）；3．判令两被告支付原告由山东济宁往返大理前来催要退款所产生的差旅费6,304元；4．判令本案诉讼费由两被告共同承担。一审法院认定事实：被告轩远房地产公司开发了大理山海云著项目，后与被告泛洋经纪公司合作，由被告泛洋经纪公司担任房产中介收取团购费，被告轩远房地产公司收取购房费。2018年9月5日，原告曲克茂与被告轩远房地产公司签订《大理山海云著项目购房意向协议》，约定原告认购被告轩远房地产公司开发的大理“山海云著”项目5号楼1单元1403号洋房，面积88.19㎡，总价800,213元，买受人须于本意向协议签订之日一次性缴纳预付款250,000元，买受人所交预付款在协议期内不予退还；协议有效期自本意向协议签订之日起至双方签订《商品房买卖合同》之日止；签订《商品房买卖合同》时，首付款在预付款的基础上多退少补；买受人自愿签署意向协议并缴纳预付款，本意向协议在双方签字盖章后正式生效；签订《商品房买卖合同》后本意向协议自动作废。2018年9月4日原告通过银行转账向被告泛洋经纪公司支付10,000元，2018年9月5日原告通过银行转账向被告轩远房地产公司支付预付款250,000元。向被告泛洋经纪公司支付40,000元，当日被告轩远房地产公司向被告出具250,000元定金收据，被告泛洋经纪公司向原告出具50,000元收据。自2019年2月起，大理山海云著项目一直处于停工状态。期间，被告轩远房地产公司向原告出具《关于山海云著项目恢复施工建设的承诺》，明确：“我项目将于2019年12月31日前正式复工，若项目未能如期复工建设，我公司将为您办理退房业务，并特别给予您已交意向金额度5％的补助金。”2019年12月30日，原告（乙方）与被告轩远房地产公司（甲方）签订《退款协议》，约定如乙方要求退意向金，甲方承诺协议生效后下月开始每个月底前退还给乙方所交全部意向金的25%（2019年12月24日退25%，2020年1月31日退25%，2020年2月29日退25%，2020年3月31日退25%）四个月内全部退清；如乙方收到全部意向金后，所有签定的协议、合同将彻底终止，甲乙双方承诺不得以任何形式投诉、起诉对方索要任何权益、经济利益及损害对方利益；如乙方要求退中介费或团购费，甲方应协助乙方追回中介费或团购费。2019年12月30日，原告收到被告轩远房地产公司第一笔退款62,500元，2020年3月31日，原告收到被告轩远房地产公司第二笔退款62,500元，2020年6月30日，原告收到被告轩远房地产公司第三笔退款62,500元，2020年8月5日，原告收到被告第四笔退款62,500元；至此原告所交纳的意向金被告轩远房地产公司全部退还完毕，但支付给被告泛洋经纪公司的50,000元团购费一直未退还。因被告轩远房地产公司至今未取得案涉房产项目的预售许可证，原告与被告轩远房地产公司一直未签订商品房买卖合同。一审法院认为，商品房预售许可制度是针对商品房这一特殊商品在建成前，为保证交易顺利进行而作出的特殊制度安排，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》及《城市商品房预售管理办法》规定，预售商品房需要符合特定条件，且经批准，销售所得款项受到监管，只能进行相关工程建设。同时，法律也允许开发商在取得预售许可前通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保，但通过上述形式签订预约合同的目的仅限于开发商锁定客户，购房者锁定房源。本案中，被告轩远房地产公司通过与原告签订意向协议的形式收取原告预付款250,000元，占约定房款的31%，实现了未经预售许可，收取高比例预付房款的目的，客观上违反了预售许可制度。故双方签订的《大理山海云著项目购房意向协议》是以合法的形式掩盖违反商品房预售许可制度的非法目的，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定，该协议应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告泛洋经纪公司明知被告轩远房地产公司所实施的行为违反了预售许可制度，仍为其提供中介服务，亦应承担相应的法律责任。本案中，因被告轩远房地产公司已退还原告全部购房意向金250,000元，故被告轩远房地产公司不再承担返还购房款责任，但被告轩远房地产公司应承担该款自2018年9月5日起至实际返还之日（2020年8月5日）止未还款期间的相应款项的利息。被告泛洋经纪公司亦应当退还向原告收取的中介服务费50,000元，并承担该款自2018年9月5日起至实际清偿之日止的利息。原告主张的利率标准无法律依据，不予采纳。对2019年8月19日前的利息按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率予以支持，2019年8月20日后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）予以支持。另中介服务费系被告泛洋经纪公司单方收取，原告要求被告轩远房地产公司对上述款项承担连带清偿责任的诉请，不予支持。同时，原告未就其主张的差旅费损失提交有效证据证实，应自担举证不能的不利后果，故对其该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第二款规定，判决：一、被告大理轩远房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告曲克茂支付购房意向金250,000元的利息【利息计算方式为（250,000元利息自2018年9月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2019年12月30日止按LPR计算）＋187,500元的利息自2019年12月31日起至2020年3月31日止按LPR计算＋125,000元的利息自2020年4月1日起至2020年6月30日止按LPR计算＋62,500元的利息自2020年7月1日起至2020年8月5日止按LPR计算）】。二、被告三河市泛洋房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曲克茂返还“团购费”50,000元，并支付该款自2018年9月6日起至款项偿清之日止的利息（其中2019年8月19日前的利息按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日后的利息按LPR计算）。三、驳回原告曲克茂的其他诉讼请求。案件受理费1,982元，减半后收取991元，由原告曲克茂负担241元，由被告大理轩远房地产开发有限公司负担182元，由被告三河市泛洋房产经纪有限公司负担568元。二审中，经询问各方当事人对一审认定事实的意见，上诉人与被上诉人对一审认定的事实均无异议也无新证据提交。原审被告经通知未到庭发表意见，本院视为其认可一审认定的事实。本院对一审认定事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中上诉人与被上诉人签订的《大理山海云著项目购房意向协议》属无效合同，上诉人基于无效合同而占用被上诉人交纳的购房意向金，应就该占用期间的损失承担赔偿责任，一审法院结合案件事实，酌情按中国人民银行同期贷款基准利率及尚未清偿款项余额为基数计付利息并无不当，上诉人关于其不应支付利息及支付利息亦应按《退款协议》确定的各期数额为基数计付利息的主张无事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人关于应由上诉人与原审被告就本案承担连带清偿责任及应共同向其赔付交通费的主张，因其未在法定期限内向本院提起上诉，即视为其服从一审判决，故该主张不属于本案审查之范畴，本院不予审查。综上，大理轩远房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1982元，由上诉人大理轩远房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈春梅审判员  李晓丹审判员  左丽梅二〇二一年四月八日法官助理苏慧娟书记员段杰润