福建省泉州市鲤城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）闽0502执异22号 异议人（案外人）：陈增加，男，汉族，1962年1月6日出生，住福建省南安市。 异议人（案外人）：陈秀锦，女，汉族，1966年1月9日出生，住福建省南安市。 二异议人共同委托诉讼代理人：陈华列，福建华达律师事务所律师。 申请保全人：泉州经济技术开发区万兴小额贷款股份有限公司，住所地：福建省泉州市经济技术开发区清濛园区2-22（D）地块三楼左侧。 法定代表人：周华锴，总经理兼董事。 委托诉讼代理人：黄云帆，公司职员。 被保全人：周水林，男，汉族，1980年9月19日出生，住福建省晋江市。 被保全人：韩宜臻，女，汉族，1983年8月16日出生，住河南省郑州市中原区。 本院在审理原告泉州经济技术开发区万兴小额贷款股份有限公司（以下简称万兴公司）与被告周水林、韩宜臻借款合同纠纷一案中，经万兴公司申请，本院作出（2021）闽0502民初2216号民事裁定书，依法冻结了周水林、韩宜臻名下址在晋江市房屋及车位（以下简称案涉房产）的财产转移登记手续，期限为三年。案外人陈增加、陈秀锦提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人陈增加、陈秀锦称，请求法院依法解除对案涉房产的财产保全措施。事实与理由：陈增加、陈秀锦系夫妻关系。2020年9月9日，由周水林、韩宜臻作为不动产出卖人，陈增加、陈秀锦作为不动产买受人，泉州联湖房产经纪服务有限公司作为居间方，共同签订《存量房屋买卖及居间服务合同》，由陈增加、陈秀锦向周水林、韩宜臻购买案涉房产。当日，陈增加按照合同约定支付购房定金58万元、居间服务费4.8万元至居间人账户。原不动产所有人周水林、韩宜臻在居间人及不动产所在物业的监督下，向陈增加、陈秀锦交付房屋钥匙，陈增加、陈秀锦合法占有案涉房产。2021年3月22日，陈增加、陈秀锦向晋江市不动产登记中心提交过户材料，办理案涉不动产的过户手续。当日，陈增加向周水林支付购房尾款514.5万元，并留存7.5万元尾款拟定在原不动产所有权人缴清结欠物业费后支付或代为支付。2021年3月23日，陈增加、陈秀锦根据税务局通知，向国家税务总局晋江市税务局第一税务分局缴交80624.57元税费。2021年3月24日，陈增加、陈秀锦前往晋江市不动产登记中心申领不动产权证，才发现在3月24日当日，贵院以被申请财产保全为由，裁定查封案涉房产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”陈增加、陈秀锦于2020年9月9日便已签订书面买卖合同，按合同约定支付购房定金并合法占有案涉房产，在办理不动产过户登记时也已支付尾款。故请求贵院解除对案涉房产的保全措施，以便陈增加、陈秀锦继续申领不动产权证。两异议人亦将根据法院通知，将7.5万元尾款缴交至法院指定账户。 申请执行人万兴公司称，1.万兴公司与周水林、韩宜臻存在合法债权债务关系，万兴公司基于此向法院申请财产保全，并提供了担保。2.案涉房产现仍是周水林、韩宜臻名下物权财产，异议人陈增加、陈秀锦虽然主张向周水林、韩宜臻购房并支付房款，但未办理转移过户登记，案涉房产物权所有人仍为周水林、韩宜臻。3.异议人陈增加、陈秀锦未提供任何担保，万兴公司申请财产保全时已提供相应担保，若保全错误愿意承担相应的法律责任。依照最高院《关于办理财产保全案件若干问题的规定》第22条规定，被保全人请求对作为争议标的财产解除保全的，须经申请保全人同意。财产纠纷案件，被保全人或第三人提供充分有效担保请求解除保全，人民法院可以考虑准许。解除财产保全需万兴公司同意或异议人提供担保。现我方不同意解除保全措施，异议人未提供反担保，申请解除保全于法无据。 本院查明，万兴公司与周水林、韩宜臻借款合同纠纷一案，本案于2021年3月23日立案，万兴公司于2021年3月23日向本院申请财产保全，请求对周水林、韩宜臻名下的财产采取保全措施，并提供了担保。本院于2021年3月23日作出（2021）闽0502民初2216号民事裁定书，裁定：“冻结周水林、韩宜臻名下址在晋江市房屋及车位的财产转移登记手续，期限为三年。”2021年3月24日，执行该裁定书中，晋江市不动产登记中心于协助本院冻结了案涉房产的财产转移登记手续。 另查明，陈增加与陈秀锦系夫妻关系。2019年3月7日，周水林、韩宜臻取得案涉房产的不动产权证书。2020年9月9日，周水林、韩宜臻作为出卖人（甲方），陈增加作为买受人（乙方），泉州联湖房产经纪服务有限公司作为居间方（丙方），共同签订《存量房屋买卖及居间服务合同》，由陈增加向周水林、韩宜臻购买案涉房产，成交价为580万元。合同签订当日，陈增加按照合同约定支付购房定金58万元、居间服务费4.8万元至泉州联湖房产经纪服务有限公司账户。同日，在龙湖物业服务集团有限公司晋江分公司及泉州联湖房产经纪服务有限公司监督下，周水林、韩宜臻将案涉房产交付给陈增加、陈秀锦。2021年3月22日，陈秀锦向晋江市不动产登记中心申请二手房“一站式”联审服务，《二手房交易窗口承诺件通知书》注明：“本部门于2021年3月22日正式受理本件审查后，本部门于三个工作日审定并通知到不动产登记中心缴税，请于2021年3月29日凭本单到不动产登记中心缴费后领件。”同日，陈增加向周水林转账514.5万元，注明为买房款。2021年3月23日，陈秀锦缴交房屋买卖契税80624.57元。2021年4月23日，陈增加、陈秀锦调取泉州市人民政府办公室文件：泉政办【2017】66号《泉州市人民政府办公室关于进一步完善房地产市场监督管理工作的通知》，内载明：“新购买（指自本通知施行之日起购买）的商品住房（含新建商品住房和二手住房）须取得不动产权证满2年方可转让。”该通知自2017年4月17日起施行。 上述事实，有申请书、询问笔录、《存量房屋买卖及居间服务合同》、定金收条、居间服务费收条、《二手房交易窗口承诺件通知书》、中国建设银行转账凭证、税收完税证明、（2021）闽0502民初2216号民事裁定书、协助执行通知书（回执）、执行卷宗材料、《泉州市人民政府办公室关于进一步完善房地产市场监督管理工作的通知》等证据予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中陈增加、陈秀锦在案涉房产被查封前与周水林、韩宜臻签订了合法有效的《存量房屋买卖及居间服务合同》,完成案涉房产的实际交付，并已按照合同约定支付了大部分价款，愿意将剩余价款7.5万元按照人民法院的要求交付执行。根据《泉州市人民政府办公室关于进一步完善房地产市场监督管理工作的通知》规定，案涉房产在双方签订《存量房屋买卖及居间服务合同》时，案涉不动产权证未满两年，尚不具备办理过户登记条件。在案涉房产符合办理权属登记条件后，陈增加、陈秀锦未怠于办理过户登记手续，但因被法院查封导致无法过户。因此，案涉房产无法办理过户登记非陈增加和陈秀锦自身原因。综上，陈增加、陈秀锦的异议理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下： 中止对址在晋江市房屋及车位的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 王文鑫 审 判 员 郭昕婕 审 判 员 陈柳诗 二〇二一年四月二十七日 法官助理 蔡纯纯 书 记 员 林雅莉 裁定书适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产; （三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。