浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙09民终87号 上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江舟山定海海洋农村商业银行股份有限公司，住所地浙江省舟山市定海区环城东路81号。 法定代表人：厉华忠，董事长。 委托诉讼代理人：贺金戈，上海瀛泰（舟山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈泽，上海瀛泰（舟山）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：林勇，男，1973年10月28日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 委托诉讼代理人：项光浓，浙江光照律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄丽青，女，1975年4月8日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 委托诉讼代理人：项光浓，浙江光照律师事务所律师。 上诉人浙江舟山定海海洋农村商业银行股份有限公司（以下简称海商银行）与上诉人林勇、被上诉人黄丽青房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2020）浙0902民初1756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 海商银行上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、关于违约责任。林勇应承担未按约支付租金的违约金；同时，因其存在多种违约行为，海商银行可按合同约定没收其租赁押金300000元。1.案涉房屋除林勇转租给案外人金少平的房屋存在质量瑕疵外，其他房屋均质量完好，但林勇仍无故拖欠租金，故一审法院判决驳回海商银行要求林勇承担相应违约金的诉请是错误的，属以偏概全。海商银行要求以林勇未付租金的金额按月息2%的标准分段计算其违约金有理有据，已充分照顾了林勇利益，且远低于合同约定的标准；或按照四倍LPR的标准计算违约金。2.林勇对案涉房屋未按约进行财产保险、未及时腾退且拖欠租金，海商银行因此损失巨大，理应按照合同约定没收其租赁押金300000元。二、关于房屋占有使用费，一审仅判决林勇支付1600000元明显偏低。1.案涉房屋是整体出租的，应整体计算租金。在租赁期限届满后，林勇理应及时予以整体腾退。在其未整体腾退时，不应扣减部分租金。2.租赁合同于2017年12月2日到期，但林勇于2018年5月3日才腾退小部分房屋，此时产生的房屋占有使用费已达1500000元左右，剩余的大部分房屋，林勇在2018年10月11日才完成腾退，又逾5个月之久，故一审判决林勇共支付1600000元房屋占有使用费，严重损害海商银行权益。三、关于案外人金少平装修及经营损失148482元，应由林勇自行承担。1.海商银行已经给予林勇大幅降租，也多次修缮案涉房屋，积极履行出租人义务。2.林勇转租行为既然牟取了利益，就应自担相应风险，其在享受海商银行给予的租金优惠后，理应自行妥善处理次承租人所产生的损失，不应再由海商银行进行赔偿。四、案涉债务产生于黄丽青与林勇婚姻关系存续期间，林勇的转租行为是谋取不菲利益的经营行为，在黄丽青未举证证明该收益未用于家庭生活情况下，应认定案涉债务属夫妻共同债务，黄丽青应承担共同还款责任。 林勇辩称，一、其不存在违约行为，案涉房屋自身存在瑕疵，其不应支付违约金，且一审判决海商银行应退还其租赁押金300000元正确。二、其虽未对房屋占有使用费提出上诉，但实际上一审判决的金额过高；海商银行提出的整体交房一说无事实依据。三、生效判决已认定案外人金少平的装修及经营损失系因案涉房屋瑕疵所致，故应在租金中予以扣减。 黄丽青辩称，一、其不是案涉租赁合同相对人，与海商银行不存在房屋租赁法律关系，不是本案的适格被告；二、黄丽青与林勇已经离婚，林勇租赁案涉房屋的行为也不属夫妻共同生产经营活动，黄丽青不应对此承担责任。 林勇上诉请求：撤销一审判决第一、五项，改判其应付租金为4343349.86元（包括截止合同期满前尚应支付的租金4105100元和合同期满后至海商银行断水断电之日即2017年12月20日期间产生的房屋占有使用费138249.89元），海商银行应支付其减少的租金收入140000元、无法返还的优惠租金193900元，经营损失1291823.675元；诉讼费用由海商银行负担。事实与理由：一、关于其应付租金。根据《补充协议》对年租金调整的约定，从2014年12月3日后，每年租金均应按2803400元【2620000元/年×（1+7%）】计算，并非逐年递增。二、根据舟山市定海区人民法院的（2019）浙0902民初2090号生效裁判认定，案涉房屋存在漏水的瑕疵，其中部分原因系房屋本身的质量问题，故海商银行应支付林勇因案外人金少平未能按照原合同约定支付租金而减少的租金收入140000元；生效判决还认定房屋老旧和外立面防水处置措施不到位，林勇（第三人海商银行）承担三分之一过错责任，故海商银行也应支付林勇为此已给予金少平优惠的租金193900元。此外，人民中路7号后面房屋老旧，严重漏水，从租赁合同开始履行至结束均无法使用；解放西路14号商铺等也存在不同程度的漏水。以上情形影响经营和租金收益，林勇由此所遭受的经营损失系直接损失，应参照当时同地段商铺租金价格计算约1291823.675元，亦应由海商银行赔偿。 海商银行辩称，一、林勇错误解读“递增”的含义。二、林勇参照（2019）浙0902民初2090号判决推定房屋漏水情况无任何依据。根据鉴定报告可知漏水小部分原因系房屋老化，大部分系金少平改建不规范和日常维护不到位所致。而且，林勇应到现场查看房屋状况，发现渗水亦应及时提出，但其从未对此提出异议。三、海商银行作为出租人给林勇下调租金，林勇亦随之下调了承租人金少平的租金，故金少平为此少付的140000元租金并非基于房屋质量问题，海商银行无需再支付140000元给林勇。四、（2019）浙09民终715号生效判决已对优惠租金一节作出处理，林勇不应再就此要求海商银行支付。五、除（2019）浙09民终715号生效判决认定该判决所涉房屋存在质量问题外，林勇未提供任何证据证明其余案涉房屋亦存在漏水等质量问题，属未完成举证义务。 黄丽青辩称，认同林勇上诉意见。 海商银行向一审法院起诉请求：1.判令林勇、黄丽青共同向海商银行支付租金共计7640052.20元及违约金2331796.10元（根据应付未付租金金额按月利率2%的标准分段计算至腾退之日即2018年10月11日），并以7640052.20元为基数，支付自2018年10月12日起至实际清偿之日止按月利率2%的标准支付利息；2.判令林勇所交的租赁押金300000元不予退还；3.判令林勇、黄丽青共同承担海商银行为实现债权而支出的诉讼费81603元、律师费20000元、保全费5000元等费用。诉讼中，海商银行将第一项诉讼请求变更为林勇、黄丽青支付租金4600853.10元及违约金979280.20元（根据应付未付租金金额按月利率2%的标准分段计算至租赁期满即2017年12月2日），并以4600853.10元为基数，支付自2012年12月2日起至实际清偿之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率给付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；林勇、黄丽青支付房屋占有费2957925.70元及资金占用利息387515.80元（根据应付未付金额按月利率2%的标准分段计算至腾退之日即2018年10月11日），并以2957925.70元为基数，支付自2018年10月12日起至实际清偿之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率给付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 林勇向一审法院反诉请求：依法判决海商银行赔偿因案涉房屋漏水给林勇造成的减少租金收入140000元，无法返还的优惠租金193900元，赔偿给承租户的装修经营损失148482元，给林勇造成经营损失1291823.675元，共计1774205.675元。 一审法院认定各方无异议的事实如下：2012年11月8日，海商银行（甲方）与林勇（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：经公开拍租，甲方将位于定海区××路××号××弄××号××路××号后面的房屋共计1916.07平方米出租给乙方；租赁期限为五年（2012年12月3日开始至2017年12月2日）；每年租金为3820000元，第三年起递增7%，租金实行先付后用原则，每半年支付一次；合同到期后七天内，乙方应无条件的将房屋归还给甲方，未能按时清退的，甲方可以双倍收取房屋租金、租赁押金不予退还，由此所造成的一切连带损失均由乙方承担；乙方逾期支付租金的，每逾期一天应向甲方缴纳租金总额的0.20%的违约金，逾期15天以上时甲方可以单方面终止合同，租赁押金不予退还。乙方向甲方缴纳租赁押金300000元，在合同到期结清水电等费用后，退还押金，押金不计利息。合同签订后，海商银行按约将房屋交付林勇使用。林勇支付了租赁押金300000元给海商银行。2014年2月27日，海商银行与林勇签订《补充协议》。协议中约定，乙方因市场原因申请减租，根据乙方提交的年租金评估价格2458073元，从2014年3月1日起年租金调整为2620000元，2014年12月3日起按调整后的年租金递增7%，支付方式由每半年支付一次调整为按季支付。之后，林勇与金少平签订《转租协议》，将解放西路14号房屋第一层东起第五间门面房和第二层至第五层房屋1400平方米左右转租给金少平，租赁期间为五年（2012年12月3日起至2017年12月2日），第一年度租金为770000元。后又于2014年4月4日，达成《补充协议》。在协议履行期间，因欠租和房屋质量，林勇以金少平为被告、海商银行为第三人提起诉讼。诉讼期间金少平提出反诉。法院就三方争议作出（2019）浙0902民初2090号民事判决。经上诉，舟山市中级人民法院维持原判。2016年7月18日，海商银行向林勇发函认为林勇未付2016年6月1日至2016年8月31日的租金。林勇于2017年12月22日支付租金100000元给海商银行，其余租金未付。金少平从承租的房屋腾退日期为2018年10月11日。为本案的诉讼，海商银行支出律师代理费20000元。 一审法院认定各方有争议的事实如下：一、租金计算标准。海商银行与林勇签订《补充协议》，自2014年3月1日开始，租金调整为2620000元/年，2014年12月3日开始按调整后的年租金递增7%，支付方式由每半年支付一次，调整为按季支付等。即使海商银行先期实际履行中没有增收租金，在双方没有达成协议变更递增条款的前提下，自2014年12月3日起每年递增7%租金的条款仍有效。海商银行主张按照《补充协议》约定每年递增7%，予以采信。海商银行将2016年6月1日至2016年11月30日的每季度租金以749909.50元为标准计算；2016年12月1日至2017年2月28日以784909.20元为标准计算；2017年3月1日至2017年11月30日每季度以802403.10元为标准计算；2017年12月1日至12月2日租金8915.60元，扣除林勇已支付的100000元租金，共计拖欠租金4600853.10元。一审法院认定，租金每季度缴纳，从2012年12月3日起承租，则拖欠租金日应从2016年12月3日起计算，海商银行要求从2016年6月1日计算至2016年6月2日，多计算了8915.60元，予以扣除。林勇总计拖欠租金金额应为4591937.50元。 二、占用期间的费用。自2017年12月3日起至2018年10月11日的房屋占用费，计费标准可为2017年12月的合同约定标准即每季度租金为839848.70元。租赁合同到期后，案涉房屋仍被占用，海商银行要求林勇支付至2018年10月11日的房屋占用费共计2957925.70元。考虑到以下情况：（一）合同约定了承租人有七天的腾退期限。该时间段应从占用期间扣除。计算占用费应从2017年12月10日开始计算。（二）林勇辩称承租的房屋在2017年12月20日起，因海商银行断水断电的行为导致其无法使用案涉房屋，但金少平承租的部分房屋实际滕退为2018年10月11日。生效判决已经令金少平支付至2018年10月11日的占用费600000元给林勇。故视为林勇仍占用该部分房屋至2018年10月11日。承租人并未及时腾退，林勇也应当支付房屋占用费给海商银行。林勇在2018年5月3日腾退解放西路14号房屋6间、人民中路7号房屋1间、柴水弄38号房屋一间。移交清单写明上述房屋已经腾空视同退租。由于部分房屋在2018年5月3日已经腾退，该时间段该部分房屋应不计收占用费。故应适当降低2018年5月3日至2018年10月11日的占用费。（三）林勇辩称的部分店铺在2018年2月26日移交，部分有房屋违章拆除、海商银行有停水停电、房屋因城建搭脚手架等情况，客观存在，在一定程度上确会影响房屋的实际使用效果。综上因素，酌情确定林勇支付占用费为1600000元。 三、林勇的损失。经生效判决确定林勇因出租的房屋有瑕疵需赔偿给承租户金少平的装修及经营损失148482元，为林勇的实际损失。林勇主张的减少租金收入140000元、无法返还的优惠租金193900元、给林勇造成经营损失1291823.675元，均为其预期可得利益。至于经营损失部分，林勇未能提供证据证明。 一审法院认为，海商银行与林勇之间的房屋租赁合同未违反法律规定。该合同依法成立、有效。出租人应当交付可供使用的租赁物，并承诺租赁物的质量和维修。承租人应及时支付房租。林勇应付的到期房屋租金为4591937.50元。海商银行要求林勇支付房租的请求，予以支持，林勇应支付拖欠的房租4591937.50元。 对海商银行主张的逾期违约金，在合同履行中海商银行所出租的房屋确存有质量瑕疵，影响了承租人正常使用所租赁的房屋。2016年拖欠房屋租金之时，正是承租人、次承租人对房屋漏水问题进行现场勘查之时。林勇采取拒付房租为自力救济的方式。在生效判决已确认海商银行所提供的出租房屋有瑕疵的前提下，不支持海商银行要求林勇承担逾期支付房租违约金的诉请。对于逾期支付LPR利息的起算时间的诉请，法院予以支持。 租赁合同期满，承租人应当搬离租赁房屋。双方的租赁合同已经到期，在出租人没有续租意思表示的前提下，承担人已经没有继续占用租赁房屋的权利，应当立即腾退。在租赁期满后，林勇仍占有房屋，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。鉴于约定房租、林勇占有房屋的时间和海商银行的房屋瑕疵责任等综合考量，酌定占用费为1600000元。 租赁押金300000元，该款应当返还林勇。对于房屋质量问题，林勇提起过诉讼。生效判决确认案涉房屋客观上存在渗漏水的瑕疵，其中部分原因是房屋本身所致。海商银行应当承担房屋质量的过错责任。守约方对违约方可以追究违约责任。如自身有一定违约责任，则无权要求没收租赁押金。故该300000元租赁押金应退还林勇。海商银行要求不退还租赁押金300000元的请求，不予支持。 代理费20000元的赔偿。在合同及补充协议，写明一切损失的连带承担。但责任的承担前提在于一方没有过错。如同有违约行为，则该条款不具有约束力。双方在租赁合同的履行过程中均有一定的过失。故该费用应由海商银行自负。海商银行要求赔偿代理费的请求，不予以支持。 黄丽青非租赁合同的相对方，在海商银行未举证黄丽青参与合同或受益于租赁合同的，仅以黄丽青曾与林勇的夫妻关系，不足以认定其合同责任。黄丽青不承担责任的抗辩，法院予以采纳。 海商银行因交付的租赁物有瑕疵造成相对方损失的，应当承担赔偿责任。对此双方合同未约定的，可以按照实际损失予以赔偿。根据生效判决所确定的海商银行在漏水中负有三分之一责任一节，林勇赔偿金少平的148482元，法院认定海商银行对林勇的该项关联损失承担100%比例的赔付责任。林勇未能自行及时处置，扩大的损失应由其自负。林勇主张损失为减少的租金收入140000元、无法返还的优惠租金193900元、赔偿给承租户的装修经营损失148482元，以及经营损失1291823.675元，共计1774205.675元，林勇的减租、优惠、经营损失等，为预期可得利益，由其自负，不予支持。林勇支付案外人金少平的148482元装修经营损失，系因房屋质量引起，且该损失已实际产生，由海商银行承担。 关于海商银行提出的本诉请求部分，一审法院认为林勇应支付拖欠租金为4591937.50元；支付占用费为1600000元；利息请求，予以支持。其他不予支持。黄丽青的抗辩，予以采信。关于林勇提出的反诉请求部分，一审法院认为海商银行赔偿林勇148482元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十六条的规定，判决：一、林勇在判决生效之日起十日内支付海商银行租金4591937.50元，并支付2012年12月2日起至实际清偿之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率给付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；二、林勇在判决生效之日起十日内支付海商银行房屋占用费1600000元，并支付自2018年10月12日起至实际清偿之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率给付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；三、房屋押金300000元归林勇所有，海商银行在判决生效之日起十日内返还房屋押金300000元给林勇；四、驳回海商银行其他本诉诉讼请求；五、海商银行在判决生效之日起十日内赔偿林勇损失148482元。一审本诉受理费81603元，由海商银行负担26403元，由林勇负担55200元，保全申请费5000元，由林勇负担；反诉受理费10384元，由海商银行负担1635元，林勇负担8749元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审另查明，1.海商银行一审中提交落款日期为2020年9月2日的《变更诉讼请求申请书》，该申请书载明第一项诉讼请求：“依法判令两被告共同向原告支付拖欠的租金4600853.10元及违约金979280.20元（根据应付未付租金金额按月利率2%分段计算至租赁期满即2017年12月2日，并以4600853.10元为基数，支付自2012年12月2日起至实际清偿之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率给付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）”。2.海商银行与林勇于2014年2月27日签订的《补充协议》载明：“由于近期市场经济下滑，实体店经营面临困境，因此乙方提出减租要求。”生效判决认定：“2014年4月4日，林勇、金少平又就租赁事宜达成《补充协议》，载明：甲方林勇，乙方金少平，由于市场不景气，甲乙双方签订的（舟山定海解放西路14号东边第5个门面1间）转租协议中租金770000元从2013年12月3日开始优惠，也就是第二年（第二个租赁年度）租金700000元，于2014年4月4日付款，后面3年租金，每年700000元，一年一付，提前一月支付，付款日期分别为2014年、2015年、2016年的11月2日；每年的11月2日付款，不得拖延等内容，并约定若金少平未按约履行，则取消优惠，林勇有权追讨已优惠部分的款项。”3.《房屋租赁合同》第二条“租金和支付方式”约定，海商银行分期提供租金发票。海商银行认可林勇自调整租金后在2014年12月3日至2016年6月2日期间（包含六个季度），均按照每季度700850元支付租金，其也为林勇开具发票（款项性质均备注为对应时间段的房租费），但并不代表其认可林勇已按约缴足租金。2014年12月3日至2015年12月2日期间（涉及四个季度）的租金标准确系每季度700850元，符合《补充协议》的约定；但2015年12月3日至2016年6月2日期间（涉及两个季度）的租金林勇未按《补充协议》约定进行“递增”，故其尚未缴足。4.《房屋租赁合同》第七条约定：“乙方在租赁期限内必须对甲方房屋进行财产保险，每年向甲方提供保险单据进行备案，未及时投保的以违约处理。”第八条“违约责任”第5款规定：“违反本合同第四、五、六、七条相关内容时，甲方可以根据情节轻重扣减房屋租赁押金，直至单方面终止合同收回出租房产。”5.林勇与黄丽青于2017年12月5日办理离婚登记。 二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，海商银行与林勇所签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方方均应自觉履行。根据诉辩意见，本案的争议焦点为：一、林勇拖欠的租金金额；二、海商银行、林勇在履行合同过程是否有违约行为；如构成违约，则如何承担违约责任；三、一审认定林勇应支付的房屋占有使用费金额是否合理；四、海商银行在履行合同过程中是否造成了林勇损失，是否需承担相应的赔偿责任；五、黄丽青是否应对林勇案涉债务承担共同还款责任。 争议焦点一，林勇拖欠租金的金额问题。各方当事人对林勇拖欠六个季度租金的事实没有异议，对林勇应付租金的标准有异议，即对如何理解《补充协议》中关于“2014年12月3日开始按调整后的年租金递增7%”的约定有争议。林勇主张该条款并未约定租金需逐年递增，而海商银行认为租金应逐年递增。对此，本院认为，根据《合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”结合所查明的事实，即双方在签订《补充协议》后，林勇在2014年12月3日至2016年6月2日期间，每个季度均按700850元的标准向海商银行交付了租金，海商银行亦向其出具了收取租金的发票，并在发票中备注所收取的款项均为当季度的房租费（没有写明所收款项冲抵前一季度未缴足租金或本季度还欠租金等内容），而且，海商银行也未提交证据证明至起诉时止，其已就此向林勇主张过权利。故，应视为双方已通过具体的交易行为所形成的惯例明确了争议条款的履行方式，即海商银行自2014年12月3日起按每季度700850元的标准向林勇收取租金。据此，到租赁合同期届满时，林勇尚应向海商银行交付的租金金额为4105100元（700850元×6个季度-林勇2017年12月22日已付100000元），一审对此认定有误，本院予以纠正。林勇该项上诉请求成立，本院予以支持。 争议焦点二，各方当事人的违约责任问题。（一）各方当事人在履行合同过程中是否有违约行为。《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”据此，1.海商银行是否违约。根据生效判决认定，海商银行提供给林勇的部分房屋（指转租给金少平的房屋）有漏水等问题，构成违约；至于其余房屋，林勇虽主张亦存在质量问题致使其无法正常使用，但因其未提供相应之充足证据，也未举证证明其在租赁期间曾向海商银行提出异议，故林勇该上诉主张难以成立，本院不予支持。2.林勇是否违约。《房屋租赁合同》已载明林勇作为承租人有按时交付租金、腾退房屋和为房屋投保等义务，但林勇自第四个租赁年度的第三季度开始就不再按约交付租金，在租赁期届满后又未及时腾退房屋，亦未提供证据证明其已按约对承租房屋投保，因此，林勇亦构成违约。一审认定林勇不付租金属自力救济有误，本院依法予以纠正。海商银行对此提出的上诉理由成立，本院予以采纳。 （二）违约责任如何承担问题。《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，《房屋租赁合同》已载明如林勇逾期支付租金，应支付约定的违约金；如林勇未按时清退房屋，或逾期15天以上不交付租金的，则租赁押金不予退还；如林勇未对房屋进行投保的，则视情节轻重扣减其租赁押金。现海商银行基于林勇的前述违约行为，要求林勇支付违约金，并没收其所交纳的租赁押金300000元，有合同依据并符合法律规定，本院予以支持。至于违约金的具体金额，海商银行自认《房屋租赁合同》约定的违约金过高，主张林勇应承担的违约金为其未付租金的利息（按月利率2%分段计算）。对此，本院认为，海商银行所提供的部分租赁物与合同约定不符，确存在违约，应承担相应的违约责任；而林勇在租金支付和腾退房屋及财产投保等方面亦存在违约，且违约程度明显大于海商银行，故结合双方在合同中的约定、履行情况和过错程度等因素，综合考量海商银行应承担的违约责任后，酌情确定林勇应支付海商银行的违约金为650000元，林勇已交付的租赁押金300000元归海商银行所有。海商银行该项上诉理由部分成立，本院予以采纳。 争议焦点三：关于房屋占有使用费问题。租赁期届满后，承租人理应按约腾退房屋。现林勇未及时履行该义务，应支付租赁期届满后其实际占用租赁房屋期间的使用费。对此，一审法院综合考量合同约定的腾退期限、房屋具体状况、林勇分批腾退情况、海商银行在合同到期后所采取的措施等多种因素后，参照双方约定的租金标准，酌情确定林勇应支付的房屋占有使用费为1600000元，尚在合理的范畴内，本院予以维持。海商银行虽上诉主张一审判决林勇应支付的房屋占有使用费偏低，因其未提供相应之充足证据，本院不予采纳。 争议焦点四：海商银行在履行合同过程中是否造成了林勇损失，是否需承担赔偿责任问题。林勇上诉称海商银行在履行合同过程中造成其损失，应予赔偿，具体损失可分为以下几部分：1.其向金少平少收取的租金140000元；2.生效判决认定金少平无需返还的优惠租金193900元；3.生效判决判令林勇赔偿金少平的装修经营损失148482元。此外，因其他房屋亦有质量问题，共造成其经营损失1291823.675元（含转租给金少平的房屋）。 （一）损失1。林勇主张因海商银行提供的房屋质量有瑕疵，故其同意向金少平少收取最后两个租赁年度租金共计140000元，但林勇未提供相应之充足证据，对林勇该上诉理由，本院不予采纳。事实上，海商银行在2014年鉴于经济形势等原因与林勇签订了《补充协议》下调了租金，随之林勇亦与金少平因市场不景气原因签订《补充协议》下调租金，对此，应认定林勇给金少平的降租行为系双方基于情势变更所作出的新的意思表示，并非因房屋质量问题造成其租金收入的减少，故一审认定该款项由林勇自负正确，应予维持。 （二）损失2。林勇主张造成其无法要求金少平返还第二、三个租赁年度已优惠的租金193900元系海商银行房屋质量问题所致，故海商银行应予以赔偿。本院认为，生效判决已认定林勇与金少平在《补充协议》中关于优惠租金返还条款的适用前提是林勇转租的房屋不存在瑕疵，但实际上林勇交付的房屋因老化及外立面防水处理措施不到位等原因出现漏水，客观上降低了租赁房屋的适用效能和收益。鉴于该部分房屋系海商银行出租给林勇，故海商银行应对该部分损失承担相应的赔偿责任；同时，林勇作为转租人，自愿与次承租人金少平达成该约定，在金少平有合理理由不履行相关合同义务时，已优惠的租金无法返还也属林勇在经营承租房屋过程中可预见的风险，其自身亦应对此承担相应责任。综上，本院综合考量海商银行已承担的违约责任及林勇实际损失情况，酌情确定海商银行对此赔偿林勇100000元，林勇自行承担93900元。本院对林勇提出该上诉请求的合理部分予以采纳。 （三）损失3。同上，生效判决已认定林勇作为转租人因房屋老旧和外立面防水处理措施不到位需赔偿金少平装修经营损失148482元，因该赔偿款所涉及的房屋系出租人海商银行提供的，故海商银行应对其所提供房屋的质量问题承担赔偿责任，一审法院对此判决并无不当，应予维持。海商银行该点上诉请求不能成立，本院不予支持。 （四）损失4。前文已对海商银行出租房屋的整体质量问题作出论述，故不再赘述。林勇该点上诉理由，缺乏相应之充足证据，本院不予采纳。 争议焦点五：黄丽青是否应与林勇共同承担还款义务的问题。本院认为，黄丽青虽未在案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》上签名，但案涉房屋租赁合同是在林勇与黄丽青婚姻关系存续期间订立并履行，两人于合同约定的租赁期届满后离婚。考虑到租赁房屋均在城区，面积较大，租赁期限较长，林勇又转租予案外人金少平等人以获取利益等因素，在林勇和黄丽青均未提供证据证明双方有婚内财产约定，以及对案涉房屋租赁事宜可以有效对抗海商银行的特殊约定，亦无证据证明黄丽青并未享受租赁收益的情况下，本院认为黄丽青应与林勇共同向海商银行清偿案涉债务。一审对此认定有误，应予纠正。 综上所述，海商银行和林勇的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实和适用法律均部分有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十六条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持浙江省舟山市定海区人民法院（2020）浙0902民初1756号民事判决第二、五项。 二、撤销浙江省舟山市定海区人民法院（2020）浙0902民初1756号民事判决第一、三、四项。 三、林勇、黄丽青于本判决生效之日起十日内共同支付浙江舟山定海海洋农村商业银行股份有限公司拖欠的租金4105100元。 四、林勇、黄丽青于本判决生效之日起十日内共同支付浙江舟山定海海洋农村商业银行股份有限公司违约金650000元；林勇已交付的租赁押金300000元归浙江舟山定海海洋农村商业银行股份有限公司所有。 五、浙江舟山定海海洋农村商业银行股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿林勇、黄丽青损失100000元。 六、驳回浙江舟山定海海洋农村商业银行股份有限公司其他本诉请求。 七、驳回林勇其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费86603元，由浙江舟山定海海洋农村商业银行股份有限公司负担28217元，林勇、黄丽青负担58386元；反诉案件受理费7772元，由浙江舟山定海海洋农村商业银行股份有限公司负担300元，林勇、黄丽青负担7472元；保全费5000元，由林勇、黄丽青负担。二审案件受理费52663元，由浙江舟山定海海洋农村商业银行股份有限公司负担24869元，由林勇、黄丽青负担27794元。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 吉 审 判 员  褚 炅 审 判 员  方 燕 二〇二一年四月二十六日 法官助理  牟 聪 代书记员  胡超瑜