天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初8901号原告：张强，男，1984年2月7日生，汉族，住天津市武清区，现住天津市武清区。委托诉讼代理人：刘玉芹，武清区泉州法律服务所法律工作者。被告：美克筑嘉（天津）投资有限公司，住所地，天津市武清区南蔡村镇翠亨路东侧、京津公路西侧嘉阳花苑104号楼-6。法定代表人：李丽，总经理。委托诉讼代理人：王朋，天津津孚律师事务所律师。原告张强与被告美克筑嘉（天津）投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人刘玉芹，被告委托诉讼代理人王朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张强向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告购房款504546元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月24日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定被告将坐落于天津市武清区××镇××路××路××号楼××,建筑面积为349.59平方米,建筑层数为3层的楼房出售给原告,房屋单价12132元／平方米,总价款4241226元。原告在被告售楼处预购房屋时,被告于2017年1月18日要求原告转款30万元，于2017年1月19日转款给被告70万元。原告于2017年3月24日至2017年7月24日，转给被告购房款4241226元,2017年3月24日被告要求原告向其员工乔桦个人账户转款338774元,2017年3月24日被告退还原告房款85万元。原、被告达成《房屋买卖补充合同》,约定:以上楼房原合同面积为349.59平方米,现确权面积为350.89平方米,差额为1.3平米,总房款不变。但被告于2020年7月5日要求原告向其补交房款15772元。现原告对总房款进行核算,发现被告要求原告所交房款已超出合同约定的房款504546元,故起诉。美克筑嘉（天津）投资有限公司辩称，原告所诉与实际不符,不同意其诉讼请求。1、原告2017年1月18日交纳的款项中15万元为电商团购费,不是房款,其对该款性质是明知的并自愿交纳，无权要求退还。被告与天津云楼汇房地产经纪有限公司（以下简称云楼汇公司）于2016年1月3日签订《美克嘉美湾》项目代理服务协议,约定被告委托云楼汇公司负责涉案房屋在内的房地产项目推广销售,云楼汇公司有权向购房者收取电商团购服务费,且购房者交纳团购服务费后有权享受被告制定的购房优惠。原告于2017年1月18日交纳的款项中有15万元即为云楼汇公司收取的电商团购服务费,该笔款原告直接交纳给云楼汇公司,其对该款性质和收款人清楚明知,并且原告也确实享受到了房款“一口价”的优惠。因此原告要求退还该笔15万元没有任何依据,主张不能成立；2、原告对于加价338774元购买涉案房产的事实，在2017年1月18日签订《楼宇认购合约》时就明知并自愿购买且已实际履行。现原告自称2020年7月5日补交房屋面积差的房款时，才发现多交了房款的陈述明显属于虚假陈述,不能成立。2017年1月18日，原、被告签署《楼宇认购合约》,该合约第一条约定购房房号为嘉阳花苑2期87幢2号；第二条约定所购房屋单价每平米16344元,总房款5713686元；第三条约定签订本合约时,交纳定金15万元；合约最下方手写部分注明:“交15万抵一口价458万,客户承诺于2017年1月20日交首付款70万元,剩余首付款及税费于2017年3月25日前交齐,逾期优惠取消,房屋另行出售”。原告于《楼宇认购合约》签订之日交纳定金15万元,2017年1月19日交纳70万元(截止此时原告共向被告交纳85万元）。2017年3月24日,原告办理购房网签手续。为了财务记账清楚,被告将收取的85万元退还原告。当日双方签订《天津市商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》,原告交清全部首付款2221226元(该数额与《天津市商品房买卖合同》约定的金额相同),还将约定的购房款338774元按照被告的指示转账至乔桦银行账户内，至此实际交纳房款2560000元,超过合同约定33万余元,原告自愿交纳，对33万余元的性质明知。后原告按照约定办理了银行贷款202万元,于2017年7月4日放款至被告账户，至此原告共计交纳被告购房款458万元,与《楼宇认购合约》中约定的“交15万元抵一口价458万元”的房款数额完全一致。上述事实证明原告对于加价33万余元购买涉案房产的事实知情、认可、没有异议,且已实际履行。综上事实,原告在起诉状中故意隐瞒自己清楚知道涉案房屋出售的真实价格为458万元的事实,而以《天津市商品房买卖合同》中约定的价格主张退还部分房款的行为,违背诚实信用原则,属故意捏造虚假事实,误导法庭审判。其主张退还338774元购房款的请求不能得到支持；3、《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则”。原告亲笔签字确认了《楼宇认购合约》,确定了总房款的数额为458万元,在半年时间内五次向被告交款(其中包括一次贷款),足以证明《楼宇认购合约》的内容系双方真实意思表示,且已经实际履行完毕,应以《楼宇认购合约》作为确认双方权利义务的基础证据。双方签订的《楼宇认购合约》中达成的房屋买卖合意及约定的内容均为双方真实意思表示,不违反法律和行政法规的强制性、效力性规定,双方均应依约履行。另外该《楼宇认购合约》中也未约定以《天津市商品房买卖合同》为买卖合同成立、生效要件,现原告已经依约履行了付款义务,完成了交易并取得了涉案房屋所有权。其主张被告多收房款没有事实依据,不能成立；4、原告要求退还房屋面积差部分的房款没有依据,不能成立。双方签订的《天津市商品房买卖合同》第七条明确约定:“每平米价格保持不变,商品房价款按商品房建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补”,根据该条款约定及天津市国土资源和房屋测量中心出具的《房产测绘成果报告书》记载的涉案房屋面积差为1.3平方米,合款15772元,被告收取该款合理有据,没有退还理由。综上,原告诉请要求退还购房款504546元没有任何事实和证据证明,不能得到法律支持。再次,原告起诉本案已经超过法律规定的诉讼时效三年的规定。原告自2017年1月18日就已经明知购房实际款项金额为458万元，并在此后半年内持续履行交款义务,因此应以2017年1月18日为诉讼时效的起算点,即使按照2017年7月4日原告交清全部房款作为诉讼时效起算时间,也已经超过法律规定的三年诉讼时效期限,因此应该驳回原告起诉。本院经审理认定事实如下：2017年1月18日，原告为买受人（乙方）、被告为出卖人（甲方）签订《楼宇认购合约》，就乙方向甲方认购的美克嘉美湾项目商品住房事宜，订立合约。载明：“第一条、乙方认购出卖人开发的嘉阳花苑项目2期87幢2号房，该房屋建筑面积约为349.59平方米。具体面积以相关部门实测为准；第二条、按建筑面积计算，该商品住房单价为人民币每平方米16344元，总金额人民币（大写）伍佰柒拾壹万叁仟陆佰捌拾陆元，（小写：￥5713686）；该价格在本合约第四条规定的乙方与甲方签订《天津市商品房买卖合同》期限届满前有效；第三条、乙方同意签订本合约时，交付定金人民币15万元，作为甲乙双方当事人订立《天津市商品住房买卖合同》的立约担保，签订《天津市商品住房买卖合同》后，乙方交付的定金正式转为购房款；第四条、甲乙双方商定，认购期为5天，乙方须于2017.1.23前持本合约书、定金发票、按揭所需资料（如选择按揭方式）到销售现场签订《天津市商品住房买卖合同》及补充协议，并按下列第1种方式付款：1、交付房屋首付款即总房款的40%，计2293686元（含定金），余款342万元办理按揭/公积金/组合货款；……；第十条、双方按照本合约约定签署《天津市商品房买卖合同》后，本合约自行终止，双方权利义务按照双方签订《天津市商品房买卖合同》及附件约定的内容最终确定；……。”。原告在乙方签字处签名；被告方经办人刘彦在甲方盖章处签名，并加盖被告认购合约专用章。合约下方注明：“交15万抵一口价，458万，客户承诺于2017年1月20日交首付款70万元，剩余首付款及税费于2017年3月25日前交齐，逾期优惠取消，房屋另行出售。”。当日，原告通过POS机向被告刷卡支付15万元，向天津阳鑫房地产经纪有限公司刷卡支付15万元。2017年1月19日，原告向被告支付购房款70万元。2017年3月24日，被告为出卖人（甲方）、原告为买受人（乙方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定商品房坐落于武清区××镇××路××路××号楼××，建筑层数3层，建筑面积349.59平方米。每平方米价格为12132元，价款为4241226元。第四条乙方付款形式及付款时间约定：双方约定，乙方按下列第2种形式付款，商品房正在新建商品房预售资金监管中的，乙方应将全部商品房价款存入甲方新建商品房预售资金监管账号：0302××××4012。1、……；2、贷款付款的，乙方应于2017年3月29日前，一次性存入商品房首付款2221226元，其余价款办理贷款；……；第七条商品房建筑面积与销售建筑面积差异的处理约定：商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售建筑面积差异不超过±3%（包括±3%）的，每平方米价格保持不变，商品房价款按商品房建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补。面积差异超过±3%的，双方约定如下：每平方米价格保持不变，商品房价款按商品房建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补。合同还对其他事项进行约定。被告于当天11:45:24向原告账户转款85万元；原告于当天12：02:07按被告指示将338774元打入被告员工乔桦个人账户，于当天13:54:10将首付款2221226元打入被告资金监管账户。2017年7月4日原告从银行贷款202万元打入被告资金监管账户。涉案房屋实际建筑面积为350.89平方米。原、被告签订《补充合同》（签署日期未填写），载明：“购房人张强购买武清区××镇××路××路××号楼××室，原合同面积349.59平米，现确权面积350.89平米，差额为1.3平米，总房款不变。”。原告认为按照《补充合同》约定，不应向被告支付房屋差价款15772元，要求退还。被告不认可，主张签署该合同目的是为了办理房屋产权登记证书，从原告实际支付差价款也可以看出原告认可《补充合同》不作为双方款项结算的凭证和依据。并提供《协议书》一份，主张在实际测量房屋面积后，双方签署《协议书》确认没有任何争议。《协议书》载明：“甲乙双方在2017年3月24日签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定乙方购买甲方开发的嘉阳花苑87号楼2商品房一套，房屋面积为349.59平方米（合同号：2016-0118069，销售许可证号：2015-1116-010），因为多种原因，造成实际交房时间延迟，现就履行合同中出现的纠纷，经双方自愿平等协商，达成以下协议：一、经甲乙双方协商，甲方同意以减免五年的物业管理费用及首年的供热采暖费用作为对乙方因购买及交付该房屋过程中甲方及相关方可能承担违约、赔偿责任的全部赔偿；二、乙方承诺，对于该房屋在购买及房屋交付过程中因费用支付、交易过程、房屋交付等事宜已全部予以认可，除按照本协议领取补偿外，再无争议；三、本协议一经双方签字盖章后立即生效。甲方：美克筑嘉（天津）投资有限公司，乙方：张强。签订日期：2018年9月4日。”。原告对被告的证明目的不认可，认为《协议书》是关于延期交房的约定，《补充合同》是在双方网签时签订，应以《补充合同》为准。2020年7月15日，原告向被告转账15772元，被告给原告出具企业单位往来收据，注明收到原告交来多退少补款项15772元。本院认为，原、被告就购买涉案房屋先后签订了《楼宇认购合约》、《天津市商品房买卖合同》两份书面协议，约定价款分别为4580000元（需额外交纳15万元，方能享受）、4241226元，金额不一致。从原告支付款项看，其除向被告支付4241226元外，还按照被告指示通过POSS机刷卡、银行转账方式分别向天津阳鑫房地产经纪有限公司、乔桦账户支付150000元、338774元，合计4730000元。该金额与《楼宇认购合约》中约定交15万抵一口价458万元一致；从时间上看，被告退还85万元与原告向乔桦转款、支付首付款和签订《天津市商品房买卖合同》均在2017年3月24日，且最后支付的首付款，说明双方是在按照《楼宇认购合约》结算房屋差价后才签订的《天津市商品房买卖合同》。原告作为成年人在当时就应知道购买涉案房屋支付的总款为4730000元，未提出异议，说明其对交15万元抵一口价458万元认可，故按《楼宇认购合约》约定支付房款是原、被告真实意思表示，《楼宇认购合约》约定的房屋价款为双方真实的交易价格。原告要求被告退还488774元（4730000元-4241226元），理由不成立，本院不予支持。原、被告签订《补充合同》、《协议书》后，原告将平米差价15772元支付给被告，被告给原告出具了收据，原告支付该款说明其对《补充合同》不作为平米差价结算依据知晓，其要求被告退还平米差价款，理由不成立，本院不予支持。此案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条一款的规定，判决如下：驳回原告张强的诉讼请求。案件受理费4423元，由原告承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并提交副本一份，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 李 平二〇二一年四月二十九日书记员 张军玲附：本裁判文书依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。