江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1164号上诉人（原审被告）：溧阳幸福蓝海影城有限责任公司，住所地溧阳市西大街125-427。法定代表人：颜辉，该公司董事长。上诉人（原审被告）：江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司，住所地南京市栖霞区元化路8号28幢B座。法定代表人：杨抒，该公司董事长。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：廖坤，江苏博望律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州万都商业管理有限公司，住所地苏州市姑苏区阊门内下塘116号。法定代表人：张庆凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：马文峰，江苏慎平律师事务所律师。上诉人溧阳幸福蓝海影城有限责任公司（以下简称溧阳幸福蓝海公司）、江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司（以下简称江苏幸福蓝海公司）因与被上诉人苏州万都商业管理有限公司（以下简称苏州万都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省溧阳市人民法院（2020）苏0481民初5405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司上诉请求:1.撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院置溧阳幸福蓝海公司因新冠疫情遭受巨大损失于不顾，直接违反最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》之规定，在被上诉人恶意阻止本可继续履行合同的情况下，以合同目的实际无法履行为由，判令租赁合同解除，明显错误。溧阳幸福蓝海公司与被上诉人自2017年10月1日起，一直按约履行《租赁合同》相关义务。该合同“租金和物业管理使用费支付”条款明确约定“乙方应于每个月的5(五）号之前，按上述“提成租金”方法计算而得的租金向甲方支付上月的租金，同时一并支付上月物业管理使用费。遇法定节假日则顺延至节假日后的第一个工作日。”2019年3月，江苏幸福蓝海公司更是代表溧阳幸福蓝海公司与被上诉人签订了增加影院租赁面积的《补充协议》，准备继续扩大经营。因新冠疫情爆发，溧阳幸福蓝海公司于2020年1月25日受限国家疫情防控要求被迫停业闭店，且被上诉人直至2020年4月27日方才向溧阳幸福蓝海公司提供了2020年1月租金发票，故根本无法在2020年2月5日前支付2020年1月（该月己属于疫情影响期间）的租金，根本不属于故意违约行为。即便该延迟支付行为属于违约行为，根据最高人民法院的专门规定亦不应在此情状下支持出租人的解除合同的企图及目的。溧阳幸福蓝海公司在一审庭审中明确表示继续履行租赁合同的意愿，并阐述了继续履行合同必然减少各方损失，且溧阳幸福蓝海公司在经营遭疫情重创后，被上诉人恶意解除合同将对溧阳幸福蓝海公司企业造成毁灭性打击的情况下，一审法院公然违背最高人民法院的规定及指导性意见，直接判决解除完全可以继续履行的租赁合同，明显错误。二、一审法院在审理本案过程中，存在严重的事实认定错误。一审法院为得出解除合同的判决结果，故意对上诉人在一审中所陈述的事实进行了一定程度的曲解表述，从而作出错误认定。1.溧阳幸福蓝海公司承认存在延迟支付租金的事实，但溧阳幸福蓝海公司认为该等延迟支付完全是疫情原因所致，虽然违反了合同约定属于违约行为，但属于免责的范畴。事实上，溧阳幸福蓝海公司在一审庭审时对前述延迟支付行为的原因表述有三点，一是新冠疫情；二是被上诉人延迟至4月27日方才向溧阳幸福蓝海公司提供2020年1月份的租金发票。根据租赁合同约定，被上诉人向溧阳幸福蓝海公司收取房租时应提供相应发票，且之前双方交易习惯亦均按此约定履行；三是溧阳幸福蓝海公司在拟将支付前述1月份房租时遭遇被上诉人的停水停电，导致溧阳幸福蓝海公司财务人员无法进行网银操作。溧阳幸福蓝海公司并不存在任何自身过错，且即便存在过错，亦属于最高人民法院规定的免责范畴。一审判决审理查明仅对此表述为“被告未能及时支付2020年1月份的房屋租金”“延付租金存在一定违约行为，但主要是新冠疫情导致的”，通过该等曲解表示，引导出溧阳幸福蓝海公司除疫情原因外，自身也存在过错的错误推论。2.国家主管部门在2020年7月16日发出通知，影院行业自2020年7月20日起己可以有序恢复营业，但有一定的限制性规定，被上诉人就是在得知该规定当日向溧阳幸福蓝海公司发出解约通知，其目的就是想利用疫情原因，恶意解除租赁合同，将该租赁房屋转交他人承租。溧阳幸福蓝海公司自2020年6月3日起就一直要求被上诉人恢复供水供电，以保证影院设备处于正常状态等待恢复营业，且在收到前述恢复营业通知第二日便将2020年1月份房租支付给了被上诉人。被上诉人就是因为其物业整体对外进行转让，对原业主进行清场，所以恶意的坚持解除合同，不恢复供水供电，造成溧阳幸福蓝海公司在可营业的情况下无法开展经营，完全是恶意行为，企图造成合同不能继续履行的事实。然而一审判决对此竟表述为“另查明，被告自2020年1月25日至今，未能实际开门营业”，并进一步认定溧阳幸福蓝海公司影城“且在能够正常营业的条件下未能实际开门营业”，对溧阳幸福蓝海公司在2020年7月20日可恢复经营时，因被上诉人恶意断水断电，拒不恢复导致无法实际开门营业的根本原因避而不谈。3.溧阳幸福蓝海公司在一审中多次明确表示2020年1月份租金本来就是应在2月5日前支付，系跨度疫情期间的租金，而非一审法院判决认定的“新冠疫情开始前的租金”，且根据合同约定租金收取应提供适格发票，被上诉人直至2020年4月27日才向溧阳幸福蓝海公司提供，所以溧阳幸福蓝海公司支付1月份租金的履行时间应在4月27日之后。加之，收悉对应租金发票时疫情己爆发3个多月，溧阳幸福蓝海公司因无法判定疫情持续时间，为维持员工生活，无奈之下方才拖延支付。经江苏幸福蓝海公司的支持，溧阳幸福蓝海公司财务人员本定于5月27日即进行支付，但影城遭遇断水断电，无法进行支付。由此可见该等租金未能支付完全系被上诉人原因所致，溧阳幸福蓝海公司根本不存在一审判决在本院认为部分中表述的“存在一定过错”。4.江苏幸福蓝海公司在一审庭审中多次明确表示，根据2019年3月，江苏幸福蓝海公司与被上诉人签订的《补充协议》约定，在2020年8月6日即己通知被上诉人，将《补充协议》的权利义务均转由溧阳幸福蓝海公司承继，被上诉人亦确认在本案起诉（2020年8月19日）前己收悉该通知，故江苏幸福蓝海公司根本不属于案涉租赁合同的一方当事人，亦并非本案适格主体。一审法院虽对此未予以明确认定，但在判决中将江苏幸福蓝海公司作为被解除合同的一方，并判令解除被上诉人与江苏幸福蓝海公司之间的租赁合同，且要求江苏幸福蓝海公司承担部分诉讼费用，明显就是将江苏幸福蓝海公司作为案涉租赁合同的一方当事人，属于严重的事实认定错误。三、一审法院判决明显存在适用法律错误一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决解除案涉租赁合同，属于适用法律错误，明显损害上诉人的合法权益。1.案涉租赁合同根本不存在合同目的实际无法得到履行的情形，而是因一审判决才无法得以继续履行。首先，溧阳幸福蓝海公司承租房屋系用于开设电影院，该租赁房屋的结构及布局均系仅能用于电影院经营；现已投入大量人力物力，并签订了《补充协议》准备扩大经营；疫情现己得到控制，国家疫情防控政策己于2020年7月20日允许影院有序恢复营业；溧阳幸福蓝海公司自疫情期间直至本案庭审过程中一直坚持要求继续履行合同。其次，本次诉争就是因为被上诉人恶意断水断电，企图清场，将案涉租赁房屋转由第三人继续经营影院才产生的。如法院判决要求继续履行案涉租赁合同，则该租赁合同完全可以继续履行。再次，被上诉人起诉时其诉讼请求第一项就是判令解除案涉租赁合同，也就是说被上诉人亦不认为案涉合同己解除。在上诉人发表意见后，被上诉人当庭进行诉讼请求的变更，将判令解除改为确认解除，其最终性质表明，被上诉人解除案涉租赁合同系要求法院最终认可及确认，只有在法院最终认可及确认后，其才将依据生效法律文书不再履行案涉租赁合同。如一审法院驳回被上诉人的该项诉请，则案涉租赁合同是完全可以继续履行的。然而，在被上诉人变更诉讼请求后，一审法院判决中对此未予以任何记载，完全回避。2.即便一审法院认为合同目的无法实现，适用前述法律规定，亦应明确释明系依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定所列之具体情形，而非是在一审判决书中表述为“原被告都存在一定过错”。上诉人认为本案并未出现前述法律规定之相关情形。3.一审法院适用该法律规定己严重违背了疫情期间国家及最高人民法院的规定及政策。被上诉人苏州万都公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。苏州万都公司向一审法院起诉请求：1.判令确认万都公司与溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司之间的合同于2020年7月17日即已解除；2.判令溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司支付拖欠的租金和物业费合计250200元（租金是按照合同约定的41700元每月计算到从2020年2月1日至合同解除共计5.5个月，按照疫情期间的租金67天时间减半收取，我们按4.5个月计算租金共计187650元，同理物业费按照合同约定的15495元每月*4.5个月，共计69727.5元，两项合计257377元，现主张250200元）；3.判令溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司承担6个月租金的损失赔偿；4.判令溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：自2011年3月5日起，案涉租赁房屋平陵广场4楼、5楼经多次主体调整，现租赁合同双方为本案双方，在合同履行期间，溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司未能及时支付2020年1月份的房屋租金，致使苏州万都公司按双方合同约定解除的方式，进行了断电断水的行为，以及邮寄了解除合同函，要求解除合同。溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司认为，延付租金存在一定的违约行为，但主要是新冠疫情导致的。因此，不同意解除合同，要求继续履行。另查明，溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司自2020年1月25日至今，未能实际开门营业。一审庭审后，苏州万都公司书面提出对于解除双方之间的租赁合同之外的其他诉讼请求，不在本案中处理，将另行主张。同时表明，公司由于重大布局调整，明确表示不再继续履行双方之间的租赁合同。一审庭审中，苏州万都公司向一审法院提交如下证据：证据一、2010年2月7日租赁合同一份，证明2010年2月7日，溧阳丰联置业发展有限公司与慈溪经济开发区卓越贸易有限公司就在溧阳平陵广场开设电影院相关权利义务做了约定。其中第三页第6条约定了甲方解除合同的条件。证据二、合同转让协议1份；证据三、补充协议；证据四、变更登记通知书1份；证据五、主体变更协议书2份；证据二至五，共同证明合同主体由溧阳丰联置业发展有限公司与慈溪经济开发区卓越贸易有限公司变更为苏州万都商业管理有限公司与溧阳幸福蓝海影城有限公司；证据六、房屋租赁合同补充协议，证明江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司为本案主体之一；证据七、收款回单2分，证明溧阳幸福蓝海影城有限公司、江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司拖欠1月份租金和物业费直至2020年7月17日才支付；证据八、2020年7月7日函；证据九、2020年7月16日回函及EMS快递单；证据十、水电表；证据八至十，共同证明因溧阳幸福蓝海影城有限公司、江苏幸福蓝海影院发展责任公司拖欠相应费用，苏州万都商业管理有限公司按合同约定在2020年5月27日开始断水断电10天后，溧阳幸福蓝海影城有限公司、江苏幸福蓝海影院发展责任公司仍未按约支付相应款项，故合同于2020年7月17日已解除。溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司质证后认为：对于证据一至五的真实性及证明目的不持异议。需要强调一点，苏州万都公司认为其解除合同的通知符合原租赁合同第六条甲方解除合同条件，该观点不予认可。通过我方提供的双方往来函件可以看出，直到2020年7月16日，苏州万都公司函件才显示其自认对溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司租赁房屋进行断水断电处理。在此之前，溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司并不清楚断水断电行为是物业管理方的行为还是作为出租房在行使解除合同的前置条件，在该函件之前，溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司多次要求恢复供水供电，但苏州万都公司一直未能予以正面回复。故我方才发函至物管方，要求其对于供水供电作出解释，因此，可以看出溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司直到2020年7月16日苏州万都公司函件后才知晓断水断电行为系苏州万都公司解除合同的前置行为。因此，溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司于2020年7月17日，向苏州万都公司支付了全部的拖欠租金。对于证据六的真实性不持异议，但证明目的是错误的，首先，江苏幸福蓝海有限公司并非本案中的主体，同时溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司已在之前的举证（证据九）中，向法庭及苏州万都公司说明，2020年8月6日江苏幸福蓝海公司已将该补充协议中的全部权利义务转移给了溧阳幸福蓝海公司，而该转移行为完全符合该补充协议第十八条的约定。因此，该补充协议所涉内容均由本案溧阳幸福蓝海公司行使权利承担义务。对于证据七的真实性不持异议，证明目的中有错误。江苏幸福蓝海不存在向苏州万都公司拖欠物业费和租金的行为，因为江苏幸福蓝海并非案涉租赁合同的当事方。对于证据八至十的真实性没有异议，证明内容有异议：第一，江苏幸福蓝海并非本案主体，也不存在拖欠租金的情况；第二，溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司是在2020年的7月17日收到苏州万都公司7月16日函件后，方才知晓断水断电行为是其解除合同的前置行为；第三，溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司并未同意案涉租赁合同解除；第四，从苏州万都公司本案的诉请可以看出，其并未认为7月17日已解除双方之间的租赁合同，万都公司第一项诉讼请求即是判令解除租赁合同，由此可见，本案诉争的合同并未解除。一审庭审中，溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司向一审法院提交如下证据：书证一、租赁合同及补充协议共44页，证明案涉租赁房屋平陵广场4、5楼经多次合同主体调整，现出租方为苏州万都公司，承租方为本案溧阳幸福蓝海公司。原合同租期自2011年3月5日，租期15年，承租方应于每月5日前向出租方支付上一个月的租金及物管费用，同时，2019年3月7日的补充协议，对于原租赁合同的面积及租期进行了调整，并约定了各方具体的权利义务和违约责任；书证二、租金对账表及对应租金发票和付款凭证，证明溧阳幸福蓝海公司在2019年度对账完毕，且收到苏州万都公司2020年1月9日开具的相应的租金发票后，以支付全部2019年度剩余房租；书证三、2020年1月10日平陵物业管理费发票和付款凭证；证明溧阳幸福蓝海公司在收到物管公司1月10日出具的物业管理费发票后，已支付2019年12月份物业费。书证四、2020年4月24日，苏州万都公司向溧阳幸福蓝海公司开具的2020年1月份房屋租金发票，及对应付款凭证，证明溧阳幸福蓝海公司在收到苏州万都公司2020年4月24日开具的1月份租金发票后，已于2020年7月17日支付完毕。书证五、2020年4月26日，物业管理费发票和付款凭证，证明溧阳幸福蓝海公司在收到4月26日出具的物业管理费发票后，已于2020年5月14日付完毕。书证六、本案双方及案涉租赁房屋管理方平陵物业管理公司往来函件共计5份，证明由于新冠疫情影响，溧阳幸福蓝海公司自2020年1月25日起停业，并于2020年5月16日发函苏州万都公司，要求对于疫情停业期间的房屋租金和物业管理费予以免除。苏州万都公司于5月20日回函，仅同意对2020年1月25日至3月31日租金减半，其不顾新冠疫情对溧阳幸福蓝海公司造成的重大损失，在未做任何通知的情况下，突然于2020年5月27日对溧阳幸福蓝海公司租赁房屋采取断水断电行为；2020年6月3日，溧阳幸福蓝海公司回函，再次强调疫情影响，要求在疫情结束开业后，由双方友好协商疫情租金和管理费事宜。同时，溧阳幸福蓝海公司告知苏州万都公司断电将有可能导致影院放映机设备损坏，希望其尽快恢复供电，避免造成不必要的损失。由于苏州万都公司未能予以回复，溧阳幸福蓝海公司于6月30日函告租赁房屋的物业管理方，要求其尽快就断电行为予以回复说明。2020年7月7日，溧阳幸福蓝海公司再次函告苏州万都公司及物业管理方，再次强调断电行为会导致溧阳幸福蓝海公司产生各种损失，希望予以尽快解决。书证七、苏州万都公司2020年7月16日回函，证明其承认其自2020年5月27日切断了对溧阳幸福蓝海公司租赁房屋正常的供水供电，其认为溧阳幸福蓝海公司存在严重违约行为，以该函单方通知溧阳幸福蓝海公司要求解除租赁合同，并要求溧阳幸福蓝海公司结清所欠租金及物业管理费，并赔偿苏州万都公司损失。书证八、溧阳幸福蓝海公司2020年7月17日回复函，证明其在收到单方解除合同的函件后，明确表示苏州万都公司单方终止行为没有事实及法律依据，不符合最高人民法院关于疫情期间案件受理意见二的相关规定，其擅自断水断电行为已严重违反合同约定。溧阳幸福蓝海公司对于苏州万都公司终止行为不予认可。书证九、2020年8月6日江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司向苏州万都公司发出的函件。告知苏州万都公司其与江苏幸福蓝海公司于2019年3月7日签署的补充协议，权利义务均转至溧阳幸福蓝海公司。苏州万都公司质证后认为：对于证据一的真实性没有异议，但是万都与江苏幸福蓝海签订的补充协议双方均未实际履行。对于证据二、三真实性没有异议，但是双方之间并不存在必须先开票后付款的约定。对于证据四、五没有异议，但没有先开票后付款的约定。对于证据六、七、八的真实性没有异议，但是相关情况万都公司均予以回复并明确同意对疫情期间共计67天的租金做减半处理。但是拖欠租金和物业费未按时支付，在万都公司按照合同约定进行断水断电后，溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司仍未按合同约定支付欠付租金。对于证据九的真实性没有异议，但是该证据不能证明江苏幸福蓝海如果存在责任的话，可以免除。一审法院认为，根据双方的庭审陈述及提供的证据能够认定溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司自2020年1月25日停业至今，且在能够正常营业的条件下未能实际开门营业。原因之一是溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司未能按合同约定及时支付新冠疫情开始前的租金，导致苏州万都公司书面通知解除合同。对此，溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司不同意解除，认为是新冠疫情原因导致未能及时支付，同时承认有一定的违约行为。苏州万都公司根据双方合同约定解除的方式邮寄解除合同函及采取断水断电的方式，其行为告知溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司合同已解除的事实。疫情解除后，也使得溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司无法开门营业。庭审中，苏州万都公司也明确表示，公司有重大布局调整，不再继续履行合同，客观上，由于新冠疫情及苏州万都公司的断水断电行为，溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司自2020年1月25日至今无法实际开门营业，致使合同目的实际已经无法得到履行。其原因双方都存在一定的过错，现苏州万都公司要求解除合同，而溧阳幸福蓝海公司现要求继续履行合同。根据本案查明的事实及现状，本案合同实际难以继续履行。因此，一审法院认为解除双方之间签订的租赁合同较为妥当，对于苏州万都公司的其他诉讼请求，因庭审后苏州万都公司书面表示将另案再行主张，不需要在本案中一并处理，对此一审法院予以准许。但对于双方因租赁合同解除各自因此受到损失，应根据双方在本案中的过错，另行提起其他诉讼。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，作出如下判决：一、苏州万都商业管理有限公司与溧阳幸福蓝海影城有限责任公司、江苏幸福蓝海影院发展有限公司之间的租赁合同（包括补充协议）于2020年7月17日解除；二、驳回苏州万都商业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费5053元，由苏州万都公司负担4983元，溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司负担160元。本院对一审查明的双方无争议的事实依法予以确认。二审中，上诉人向本院提交了以下三组证据及四组附件：一、溧阳幸福蓝海公司店长姜国亮与被上诉人时任商场总经理张玲微信聊天记录截屏、财务人员史静与被上诉人员工赵丽微信聊天记录截屏；证明:1.疫情原因导致上诉人于2020年1月25日闭店停业后,上诉人与被上诉人自2020年2月起就对于租金支付事宜进行交涉,并提出租金减免请求(包括1月25日起的租金)。2.2020年5月28日起,上诉人店长通过微信与被上诉人多次沟通“影城突然断电事项”，被上诉人一直未予以解释,亦未表明系断电是针对上诉人不按时支付租金采取的行为,直至2020年7月16日还依然向上诉人员工表示催过公司回复断电原因。该等行为导致上诉人收悉被上诉人7月16日的解约函件后,方才知晓该断电行为系被上诉人故意为之,同时,前述对话表明7月16日解约函件所载内容与实际情况不符。3.被上诉人员工催促上诉人财务人员史静,要求支付4月27日提供发票对应款项。2020年5月27日，上诉人财务人员至案涉电影院准备付款,发现断电,并通过微信告知被上诉人员工。4.该组证据与上诉人在一审中提交的2020年6月3日、30日及7月7日函件所载内容相互印证。二、江苏幸福蓝海公司员工宋紫闻与被上诉人时任商场总经理张玲微信聊天记录截屏。证明:1.在疫情发生后,2020年2月10日起上诉人江苏幸福蓝海一直就双方补充协议约定的增加租赁场地进场及交付事宜催促被上诉人。上诉人不仅没有不履行合同的行为及意思表示,而是积极要求履行补充协议所涉新增租赁面积,准备扩大经营规模及投入。被上诉人负责人一直不给予明确回复。2.对于补充协议所涉新增租赁面积事宜,上诉人江苏幸福蓝海一直催促“增厅何时进场、开业”,并在2020年6月9日明确询问“断水、断电”问题，被上诉人员工回复“已经催促工程尽快解决”,并未告知系被上诉人依合同采取的措施,亦从未向上诉人作出如不支付1月份租金就要解除案涉租赁合同的任何意思表示。3.在断水、断电后,被上诉人还要求与上诉人再签订补充协议,才能就新增租赁面积进行施工，希望上诉人予以理解，并表示下周进展会加快。4.被上诉人自2020年7月2日起，再次出现不予回复的情形,对于补充协议约定的新增租赁面积交付问题避而不谈。三、溧阳幸福蓝海公司与被上诉人之间自2019年6月至11月份(12月份的已在一审中提交)的租金、物业费发票及对应支付凭证。证明:1.从该组票据对应日期可以看出，上诉人溧阳幸福蓝海与被上诉人之间，一直都是被上诉人向上诉人先行提供租金、物业费发票，然后上诉人方根据收悉发票及所载金额，经内部流程审批后向被上诉人支付对应款项，与补充证据一中的第2项证据相印证。2.无论从合同约定，还是实际履行情况，都可以看出双方之间就是应当先提供发票后付款，既有合同约定，亦有交易惯例的事实存在。一审认定不存在先提供发票再付款的合同约定及交易惯例完全是错误的。四、附件四份：1.2020年1月26日常州市人民政府关于实施新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应措施的通告及2020年1月24日-25日溧阳影院交流群微信聊天记录截图；2.2020年7月16日《国家电影局关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》（国影发〔2020〕1号）及附件《中国电影发行放映协会电影放映场所恢复开放疫情防控指南》；3.2020年8月14日《中国电影发行放映协会电影放映场所恢复开放疫情防控指南（第二版）》；4.2020年9月15日《中国电影发行放映协会电影放映场所恢复开放疫情防控指南（第三版）》。证明：1.2020年1月24日上午,上诉人溧阳幸福蓝海影城有限责任公司接到行政主管部门溧阳市宣传部、文广新局微信通知,要求立即停止影业。上诉人溧阳幸福蓝海影城有限责任公司明确回复,并于2020年1月25日起闭店停业。2020年1月26日,常州市政府发布通告,实施一级响应防控措施,明确自当月12时起,影院等非生活必须场所全面停业。2.2020年7月16日,国家电影局发布该通知，允许低风险地区影院可于2020年7月20日有序恢复开发，且需要报当地党委和政府同意。该通知明确要求按照附件《中国电影发行放映协会电影放映场所恢复开发疫情防控指南》稳妥有序恢复开放。3.2020年7月16日《指南一》明确:实行交叉隔座售票，保证陌生观众间距1米以上；上座率不超过30%；全场佩戴口罩，场所原则禁止销售零食、饮料，影厅内原则上禁止饮食；日排片减至正常时期的一半等各项要求。4.2020年8月14日《指南二》明确：实行交叉隔座，确保安全距离；上座率不得超过50%；全场佩戴口罩，场所原则禁止销售零食、饮料，影厅内原则上禁止饮食；减少放映场次。5.2020年9月15日《指南三》明确：原则上每场上座率不得超过75%；进入影院区域必须佩戴口罩；电影放映期间不得饮食；减少放映场次。6.2020年9月25日《指南三》后,行政主管部门未发布任何新的指南及规定，目前恢复营业影院仍须按指南三之要求执行，影院经营至今仍受限于疫情防控政策影响,损失巨大。上诉人溧阳幸福蓝海影城有限责任公司所在影院行业自2020年1月25日起至今仍在遭受新冠疫情影响，并未恢复正常。被上诉人苏州万都公司对上述证据质证后认为：一、关于第一组、第二组微信聊天记录等证据。对真实性没有异议。但是该证据与本案没有关联性，其只是我公司员工与对方公司员工的聊天记录，其中对违约行为、合同条款是否变更均未做明确阐述，也未达成新的合意，故不能阻断其违约事由，也不能对抗我公司发出的解约函。其中部分内容也仅仅是表示会与其他部门沟通情况，但从未表述过代表公司通知如下或者公司同意你方行为等明确变更合同条款的表示。二、对于第三组发票和支付凭证等证据。真实性无异议，但该证据仅能证明发票开具情况和款项支付情况，不能证明双方达成合意约定先开票后付款，我公司愿意先开票是一种友好的商业行为，而非我公司承诺先开票，这只能代表我公司积极交纳税款，上诉人认为的惯例只是其主观臆断。三、对于上诉人庭后提交的微信群聊天记录不予认可。该聊天内容我公司从未参与，对此也不知情。四、对于上诉人庭后提交的通告一份、通知一份和指南一份真实性无异议。但与本案没有关联，上诉人欠费的事实发生在疫情之前，上诉人自己也认可其在疫情期间不存在无法支付款项的客观情况。被上诉人苏州万都公司向本院提交了案涉租赁房屋四楼电影院门口现场及周边照片。证明在一审案件审理即将结束时因被上诉人与第三方达成了全面转让租赁经营权的协议，对整个商业广场进行了大规模的重新改动和装修以及店铺位置调整，上诉人原承租的场地周围均已经进行重新布局和装修。所以事实上被上诉人已经不能再履行与上诉人之间的租赁合同。照片中所显示的幸福蓝海影城区域被拆除是被上诉人及第三方共同在年前对整个商场进行布局和装修。上诉人对上述证据质证后认为，对真实性不持异议，该种行为并未对我方进行任何通知，已涉及我方经营场地，对于目前不能经营我方也表示认可，这种情况下确实无法再继续经营。恳请法院查明相关事实以后，认定是因被上诉人原因导致合同无法继续履行。二审查明，出租方溧阳丰联置业发展有限公司与承租方慈溪经济开发区卓越贸易有限公司于2010年2月7日签订关于溧阳平陵广场电影院的《租赁合同》。随后溧阳丰联置业发展有限公司、慈溪经济开发区卓越贸易有限公司、溧阳万得福投资管理有限公司签订三方协议，约定自2011年2月21日起慈溪经济开发区卓越贸易有限公司将该租赁合同中承租方权利义务全部转让给溧阳万得福投资管理有限公司。2013年5月9日，溧阳万得福投资管理有限公司企业名称变更登记为溧阳幸福蓝海影城有限责任公司。溧阳丰联置业发展有限公司、溧阳幸福蓝海影城有限责任公司、溧阳市平陵广场经营管理有限公司随后签订主体变更协议，约定自2016年1月1日起溧阳丰联置业发展有限公司将《租赁合同》项下其作为出租方的权利义务全部/概括转让给溧阳市平陵广场经营管理有限公司，并将物业承接给溧阳市平陵广场经营管理有限公司。溧阳市平陵广场经营管理有限公司、溧阳幸福蓝海影城有限责任公司、苏州万都商业管理有限公司签订主体变更协议，约定自2017年10月1日起，溧阳市平陵广场经营管理有限公司将其在原《租赁合同》项下的权利义务全部转让给苏州万都商业管理有限公司。至此，案涉关于溧阳平陵广场电影院《租赁合同》的合同主体为本案中溧阳幸福蓝海公司于苏州万都公司。同时，2019年3月7日苏州万都公司与江苏幸福蓝海公司签订《房屋租赁合同补充协议》，就江苏幸福蓝海公司拟在原《租赁合同》租赁房屋的基础上新增租赁房屋、改造部分区域等事宜作了约定。二审另查明，苏州万都公司与溧阳幸福蓝海公司《2019年度租金对账表》显示，2019年度剩余租金221211.47元。2020年1月9日，苏州万都公司分别开具金额为21211.47元、100000元、100000元的租金增值税专票，溧阳市平陵广场物业管理有限公司开具金额为15495元的物业管理费增值税专票。中信银行南京分行客户回单显示，溧阳幸福蓝海公司于2020年1月19日支付了上述2019年度剩余的租金及物业费。2020年之前半年的租金、物业管理费用及开票情况如下：2019年7月10日，苏州万都公司开具2019年6月的租金增值税专票，溧阳幸福蓝海公司于2019年7月25日支付；2019年7月2日，溧阳市平陵广场物业管理有限公司开具2019年6月的物业管理费增值税专票，溧阳幸福蓝海公司于2019年7月19日支付。2019年8月1日，苏州万都公司开具2019年7月的租金增值税专票，溧阳幸福蓝海公司于2019年9月12日支付；2019年8月1日，溧阳市平陵广场物业管理有限公司开具2019年7月的物业管理费增值税专票，溧阳幸福蓝海公司于2019年8月23日支付。2019年9月9日，苏州万都公司开具2019年8月的租金增值税专票，溧阳幸福蓝海公司于2019年9月24日支付；2019年9月10日，溧阳市平陵广场物业管理有限公司开具2019年8月的物业管理费增值税专票，溧阳幸福蓝海公司于2019年9月24日支付。2019年10月15日，苏州万都公司开具2019年9月的租金增值税专票，溧阳幸福蓝海公司于2019年11月6日支付；2019年10月15日，溧阳市平陵广场物业管理有限公司开具2019年9月的物业管理费增值税专票，溧阳幸福蓝海公司于2019年11月6日支付。2019年11月4日，苏州万都公司开具2019年10月的租金增值税专票，溧阳幸福蓝海公司于2019年12月3日支付；2019年11月12日，溧阳市平陵广场物业管理有限公司开具2019年10月的物业管理费增值税专票，溧阳幸福蓝海公司于2019年12月3日支付。2019年12月9日，苏州万都公司开具2019年11月的租金增值税专票，溧阳幸福蓝海公司于2019年12月27日支付。2019年12月11日，溧阳市平陵广场物业管理有限公司开具2019年11月的物业管理费增值税专票，溧阳幸福蓝海公司于2020年1月19日支付。本院认为，苏州万都公司于2020年7月16日向溧阳幸福蓝海公司发出解除《租赁合同》的《回函》，认为溧阳幸福蓝海公司从2019年12月份开始即欠租金和物业管理费。但根据本院查明事实，溧阳幸福蓝海公司并不欠付2019年12月份租金及物业管理费。双方《租赁合同》第4条“租金和物业管理使用费的支付”约定，溧阳幸福蓝海公司应于每个月的5（五）号之前向苏州万都公司支付上月的租金，同时一并支付上月物业管理费。据此，2020年1月份租金及物业费支付时间在次月5日，即2020年2月5日，此时我国已发生新冠疫情，故该月租金约定的应付时间在疫情发生之后。苏州万都公司于2020年4月24日开具了2020年1月的租金增值税专票，根据溧阳幸福蓝海公司一审提交的相关函件往来记录和二审提交的微信聊天记录、租金及物业费支付情况、相关部门对电影放映场所管控措施文件等可证实，苏州万都公司2020年5月27日切断正常供电时尚在双方开票及租金支付交易习惯的合理期间内，直至2020年7月20日，国家有关部门才允许恢复电影放映行业开放营业。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故被上诉人苏州万都公司不能以溧阳幸福蓝海公司未按约定期限支付租金为由解除双方之间的《租赁合同》。被上诉人苏州万都公司一审诉请解除其与溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司之间的租赁合同，但根据在案证据和本院查明的事实，苏州万都公司并未向江苏幸福蓝海公司发出任何解除双方之间《房屋租赁合同补充协议》的意思表示，其向溧阳幸福蓝海公司发出解除合同的《回函》，该行为并不对江苏幸福蓝海公司产生约束，且本案中苏州万都公司并未举证证明江苏幸福蓝海公司存在违反合同约定的情形。故苏州万都公司以溧阳幸福蓝海公司拖欠部分租金违反《租赁合同》约定为由，解除其与江苏幸福蓝海公司之间签订的《房屋租赁合同补充协议》无事实和法律依据。鉴于被上诉人苏州万都公司自认其与第三方达成有关协议，并举证证明上诉人原承租区域及场地周围已重新布局和装修，上诉人亦认可此情形下确实无法再继续履行合同，故案涉《租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》在事实上均已无法履行，应终止上诉人与被上诉人之间的合同权利义务关系。本院认定以苏州万都公司一审起诉时作为其与溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司之间《租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》的解除时间。综上，溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省溧阳市人民法院（2020）苏0481民初5405号民事判决；二、苏州万都商业管理有限公司与溧阳幸福蓝海影城有限责任公司、江苏幸福蓝海影院发展有限公司之间的《租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》于2020年8月21日解除；三、驳回溧阳幸福蓝海影城有限责任公司、江苏幸福蓝海影院发展有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费5053元，由苏州万都公司负担4983元，溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司负担160元；二审案件受理费受理费5053元（溧阳幸福蓝海公司已预交），由苏州万都公司负担4983元，溧阳幸福蓝海公司、江苏幸福蓝海公司负担160元（苏州万都公司应负担部分于本判决生效之日起十五日内径付溧阳幸福蓝海公司）。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年四月二十九日法官助理  骆云辉书 记 员  巢 莺