福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0304民初744号 原告：福建旷远房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰街道拱辰居委会海丰中街998号。统一社会信用代码91350304550979305P。 法定代表人：郭亚芳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢金煌，福建众益律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：范敏，福建众益律师事务所执业律师。 被告:詹正源，男，1986年6月26日出生，汉族，农民，住所福建省尤溪县。 原告福建旷远房地产开发有限公司（以下简称旷远房地产公司）与被告詹正源因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告旷远房地产公司的委托诉讼代理人范敏到庭参加诉讼，被告詹正源经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旷远房地产公司向本院提出诉讼请求：1.詹正源向旷远房地产公司支付2020年11月15日至2020年12月18日的房屋租金8425.2元及自2020年11月10日起以8425.2元为基数按日3‰计算的违约金；2.詹正源向旷远房地产公司支付2020年12月19日至2021年1月5日期间的房屋占用费用4460.4元；3.詹正源向旷远房地产公司支付租赁房屋水电费共计859.13元；4.詹正源向旷远房地产公司支付租赁房屋卷帘门维修及换锁费用共计1555.38元；5.本案诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师代理费等）由詹正源承担。事实和理由：2017年7月28日，旷远房地产公司与詹正源签订《旷远•莆田卫浴城商铺租赁合同》约定，旷远房地产公司向詹正源提供莆田市荔城区旷远•卫浴城2号楼201、202、203、204号商铺作为詹正源门业经营的租赁场地，租赁期限自2017年8月15日起至2022年8月14日止。合同签订后，旷远房地产公司依约向詹正源提供租赁场地。根据《租赁合同》第二条第2款的约定，第四年（即2020年8月15日至2021年8月15日）月租金为7434元；第三条的约定，詹正源应在每季度期满前5日缴付下一季度的租金。即按照双方合同约定詹正源应当在2020年11月10日之前就要向旷远房地产公司支付租赁房屋2020年11月15日至2020年2月14日的租金费用，但经旷远房地产公司人员多次催讨其仍未支付。旷远房地产公司无奈于2020年12月8日向詹正源发出《通知函》，要求詹正源在2020年12月18日前找旷远房地产公司处理，若到期未处理，旷远房地产公司将强行收回房屋并自动解除合同。而时至今日，詹正源仍未找旷远房地产公司交纳拖欠的房屋租金也未与旷远房地产公司办理租赁房屋交接事宜，故旷远房地产公司确认双方《租赁合同》于2020年12月18日解除，詹正源应按照合同约定的租金标准向旷远房地产公司支付2020年11月15日至2020年12月18日的租金8425.2元(7434+7434/30*4)，并按照《租赁合同》第八条第2款的约定，以未付租金8425.2元为基数按日千分之三向旷远房地产公司支付违约金。2021年1月5日，因旷远房地产公司发现租赁房屋被人撬锁进入故报警，配合警方进入租赁房屋调查取证，才发现租赁场地基本已经搬空，故詹正源因向旷远房地产公司支付2020年12月19日至2021年1月5日期间的房屋占用费用4460.4元（参考合同约定的月租金标准计算18天的房屋占用费用）。另应租赁房屋的卷帘门维修以及换锁等支出费用共计1555.38元也应由詹正源承担。另，按照合同约定，租赁期间产生的水电费应用詹正源承担，詹正源使用租赁房屋期间产生水电费共计859.13元，旷远房地产公司已经为其代付，詹正源应当向旷远房地产公司返还该部分费用。综上，詹正源违反双方合同约定，逾期向旷远房地产公司支付租金的行为已经构成违约。 詹正源未作答辩。 旷远房地产公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，对其提供的《旷远·莆田卫浴城商铺租赁合同》1份、《通知函》复印件1份、照片打印件1张、微信聊天记录截图打印件1张、水电发票复印件22张，本院经审查认为，上述证据来源合法，与本案事实存在关联性，故予以确认并在卷佐证。对于旷远房地产公司提供的卷帘门维修发票复印件1张、卷帘门换锁发票复印件1张，本院经审查认为，因上述证据无法确认系维修换锁的是涉案租赁房屋，无法确认与本案存在关联性，故本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月28日，旷远房地产公司作为出租方（即甲方）与詹正源作为承租方（即乙方）签订《旷远·莆田卫浴城商铺租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在莆田市荔城区旷远·莆田卫浴城2号楼201、202、203、204号商铺（建筑面积214.06平方米）出租给乙方作门业经营之用途。租赁期限自2017年8月15日起至2022年8月14日止，租金标准：第一年租金按30元/㎡计算。第二年开始每年递增5%，具体如下：第一年（即2017年8月15日至2018年8月14日）月租金为6422元；第二年（即2018年8月15日至2019年8月14日）月租金为6743元；第三年（即2019年8月15日至2020年8月14日）月租金为7080元；第三年（即2020年8月15日至2021年8月14日）月租金为7434元。租金每一季度交纳一次，先付后用。乙方须在每季度期满前5日交付下一季度的租金；租赁租金起算从2017年9月15日开始计算乙方租金。乙方应当自合同签订之日起2日内向甲方支付12844元作商铺租赁履约保证金，在租赁期满或解除合同之日交清租赁商铺的一切费用、应付的违约金等款项后，甲方将保证金无息退回给乙方；本合同有其他约定的，依约定。水电费如期支付保证金：自合同签订起2日内交纳保证金4000元（每坎店面1000元）。租赁合同结束后，水电费结清后多还少补。甲方负责对商铺和原配置设备的定期安全检查，承担商铺原配置设备正常的维修费用。乙方依约按期交纳租金及相关费用，逾期超过10天当违约处理，甲方有权没收保证金及收回商铺。因使用不当或人为造成商铺原配置的设备损坏的，乙方应负责修复；不能修复的，乙方应承担赔偿责任。租赁期内，该物业的物业管理费、水电费、公摊费用等经营费用由乙方负担。乙方同意物业的水电公摊计算方法和标准按甲方或甲方指定的物业管理公司或机构制定的标准交纳。乙方应当在每月的5日前向甲方或甲方指定的物业管理公司或机构支付上月的上述相关费用。逾期超过10日的，甲方有权视具体情况解除合同，商铺租赁保证金不予返还；水电费用如期交纳保证金扣除相关包括但不限于违约金、费用后仍有剩余的，甲方给予返还。物业管理费按每平方米2元（一托二商铺物业管理费按：底层面积×1.2×2元计算）。乙方逾期交付租金，每逾期一日由甲方按应付而未付款项千分之三收取违约金；逾期超过10日，甲方有权解除本合同；双方签订的本合同，自甲方解除合同通知到达乙方时生效。因乙方违约致本合同解除的，乙方的保证金由甲方没收。若乙方违反合同约定，乙方同意甲方采取包括但不限于断水、断电、锁门等强制措施直至乙方付清相应租金等款项，且甲方有权根据实际情况解除与乙方之间的租赁合同关系，履约保证金及水电费保证金不予退还，强制收回商铺并有权另行出租给第三人；双方之间的租赁合同自甲方解除通知到达乙方指定的送达地址或乙方签收之日起解除；乙方应在解除通知之日起3日内搬离清退；逾期未搬离清退的，甲方可强制收回商铺，商铺内的设备设施及物品，乙方同意视为抛弃物，由甲方自行处理，乙方无任何异议。 合同签订后，旷远房地产公司将租赁房屋交付给詹正源使用，詹正源向旷远房地产公司支付了履约保证金12844元，但詹正源未支付自2020年11月15日起的租金，2020年12月8日旷远房地产公司制作《通知函》，告知詹正源：自2020年10月起，您未按合同约定履行租金交纳义务。截止至目前，经我司多次催收，您仍拖欠我司的租金，现电话也无法联系到。您拖欠租金的行为已构成违约，我司现发函通知您，要求您在2020年12月18日前找我公司沟通处理，如到期依然未处理我公司将强行撤场收回商铺与自动解除合同，请及时安排人员与我司联络处理事项。旷远房地产公司将该函件黏贴在案涉租赁房屋的门上。2020年12月9日旷远房地产公司工作人员在与詹正源的微信聊天中表示更换了案涉租赁房屋的钥匙，并表示“店要收回”。案涉租赁房屋截止2020年11月产生商业用水65.1元、产生电费及滞纳金729.63元、污水处理费43.4元，以上共计838.13元，旷远房地产公司代为支付了该款项。现因詹正源未支付租金等费用，致讼。案经审理，因詹正源未到庭，致本院无法组织调解。 本院认为，旷远房地产公司与詹正源签订的《旷远·莆田卫浴城商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。詹正源未支付自2020年11月15日起至2020年12月18日的租金8393.23元，已构成违约，应当承担相应的违约责任，旷远房地产公司诉讼请求詹正源支付上述期间的租金合理部分本院予以支持，不合理部分本院不予支持。根据合同约定租金每一季度交纳一次，先付后用，詹正源须在每季度期满前5日交付下一季度的租金；故旷远房地产公司诉讼请求上述租金自2020年11月10日起计算的违约金具有事实和合同依据，本院予以支持；但其诉讼请求按日3‰计算违约金，该违约金标准过高，本院酌定应按照2020年10月20日全国银行间同业拆借中心受权公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的四倍即年利率15.4%计算违约金。因旷远房地产公司已于2020年12月18日表示收回租赁房屋并已更换了租赁房屋的钥匙，故旷远房地产公司已于2020年12月18日收回了租赁房屋，故其诉讼请求詹正源支付自2020年12月19日起的房屋占用费没有事实和法律依据，本院不予支持。旷远房地产公司已经代为詹正源支付了案涉租赁房屋的水费、电费及滞纳金、污水处理费共计838.13元，旷远房地产公司诉讼请求詹正源支付上述款项具有事实和合同依据，本院予以支持；旷远房地产公司诉讼请求詹正源支付2020年12月的水费12.6元及污水处理费8.4元，本院经审查认为，旷远房地产公司已于2020年12月18日收回了租赁房屋，其上述诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。旷远房地产公司诉讼请求詹正源支付租赁房屋卷帘门维修及换锁费用共计1555.38元，本院经审查认为，旷远房地产公司提供的发票并不足以证实发生的维修、换锁费用系发生在案涉租赁房屋电动卷帘门上，且旷远房地产公司亦不能举证证实案涉卷帘门需要进行维修及换锁，故旷远房地产公司的上述诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。詹正源经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条、第五百八十四条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、詹正源应在本判决生效之日起十日内支付给福建旷远房地产开发有限公司自2020年11月15日起至2020年12月18日的租金8393.23元及上述租金自2020年11月10日起至付清上述租金之日止按年利率15.4%计算的违约金； 二、詹正源应在本判决生效之日起十日内支付给福建旷远房地产开发有限公司代付的水费、电费、污水处理费等共计838.13元； 三、驳回福建旷远房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费231元，减半收取计115.5元，由福建旷远房地产开发有限公司负担65.5元，詹正源负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  蔡琳琦 二〇二一年四月二十三日 书记员  顾梦雪 附注法律条文 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以传唤缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。