湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘06民终831号上诉人（原审被告）：岳阳市鼎辉房地产发展有限公司，住所地岳阳市岳阳经济技术开发区岳阳大道35号(国土资源科技大楼1803室)。法定代表人：谭辉，总经理。委托诉讼代理人：王雪珂，该公司员工。委托诉讼代理人：刘建武，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘益莲，女，1970年10月8日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李斌辉，湖南碧灏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国龙，湖南碧灏律师事务所实习律师。上诉人岳阳市鼎辉房地产发展有限公司（以下简称鼎辉公司）因与被上诉人刘益莲商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初5569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鼎辉公司上诉请求：一、撤销原审判决；2、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、2017年6月8日，上诉人与被上诉人之间此前关于预购商品房的意思表示对双方不再有效。上诉人收取了被上诉人5000元诚意金，于2017年6月8日通过公告的方式作出了终止前述商品房买卖意向的意思表示，至此，双方之间关于预购商品房的意思表示对双方不再有效。上诉人在2016年12月31日建成至2017年5月8日拆除的临时接待中心中的沙盘宣传告知效力消灭。2、被上诉人到上诉人售楼部购房，临时借贷中心的沙盘不可能再对被上诉人产生影响。3、彭某拍摄的视频不可能影响双方之间商品房买卖合同的内容。证人张某与其他人的聊天记录传阅给被上诉人也不影响。4、《认购书》、《商品房买卖合同》明确约定售楼部所展示的沙盘为要约邀请，并非要约。5、被上诉人未提供证据证明其购买的子母车位无法使用。二、被上诉人即便享有解除权也已消灭。双方在补充协议中约定解除权在15天之内行使，解除权已经消灭。刘益莲辩称，一审判决认定事实清楚。1、2017年3月19日双方就房屋买卖达成了合意，被上诉人支付了5000元定金。2、双方基于2017年3月19日的合意，于2017年6月25日签订《商品房买卖合同》3、证人张某和彭某能证明2017年至今上诉人宣传的房顶结构为全封闭式，半斜坡式屋顶。4、《认购书》、《商品房买卖合同》均系格式合同，不利于被上诉人的条款应为无效。5、上诉人早已同意与被上诉人解除合同。被上诉人多次主张解除合同且上诉人的销售人员明确表示会想办法把房子处理好卖掉。在长期交涉过程中，上诉人知晓被上诉人要求解除合同，一直推脱责任。6、双方签订的车位出售合同应当一并解除，双方签订车位合同的目的系因为签订商品房买卖合同，现目的无法实现。7、被上诉人的解除权未消灭，上诉人发出验收房屋通知后，依法查验发现与当时约定不符便发出了解除通知，已经行使了法定解除权。双方签订的附件也系格式条款，极大限制了被上诉人的权利，也应当无效。鼎辉公司向一审法院起诉请求：1、判令撤销原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号5021251010151105）及其补充协议和《岳阳梧桐庄园一期车位出售合同》；2、判令被告返还原告的购房款991070元、车位款88000元、房屋维修基金15816元，预告落字费300元，合计1095186元并按照年利率6%计算自2017年6月25日起至全部返还之日止的利息。一审法院认定的事实：一、无争议事实。2017年3月，原告到被告处交纳认购定金5000元，后原告于2017年6月25日与被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》，以房屋总价款991070元购买15栋顶层1105房，2017年6月29日又签订《岳阳梧桐庄园一期车位出售合同》，以88000元购买地下车位。合同签订后，原告向被告交纳了购房款991070元，车位款88000元，房屋维修基金15816元，预告落字费300元。2019年3月31日，原告收到被告交房通知前往查看房屋得知被告的楼盘屋顶并非全封闭、斜坡式屋顶，为此，原告不同意收房，要求被告处理。二、争议的事实。1、关于原告因担心楼顶隔热、渗水问题向被告了解被告开发的岳阳梧桐庄园房屋楼顶的设计时，被告是否宣传楼顶为全封闭斜坡式楼顶。原告主张被告在向原告介绍时宣称楼顶为全封闭斜坡式楼顶且售楼部的沙盘也显示为全封闭斜坡式屋顶，提供了原告与被告推销人员的微信聊天记录、被告在2017年3月楼盘临时接待中心展示的沙盘现场照片和视频资料。被告认为，该楼盘从设计规划到建设包括按照设计规划所制作的沙盘均为开放式平顶结构，不存在宣传和沙盘显示全封闭斜坡式屋顶结构，提供了设计规划验收报告、沙盘制作安装人员的当庭证言，楼盘营销中心2017年6月的沙盘现场照片，同时认为微信中的销售人员不是被告的销售人员，原告提交的视频没有时间且不能确定视频的地点为原告购买房屋的销售部。一审法院认为，原告提供的原告与被告工作人员微信聊天记录和原告提供的沙盘视频显示为岳阳的美的梧桐庄园，可以证实原告在认购了解顶楼房屋的结构中，基于原告对楼顶防水防热的担心，被告所告知以及临时接待中心沙盘所显示的为全封闭斜坡式屋顶结构，被告提交的沙盘以及设计安装沙盘的证人证言以及规划报告证明原告所购房屋的楼顶设计是开放式的设计不是全封闭斜坡式屋顶结构，这只能说明该楼盘本身的设计以及销售中心的沙盘显示不是全封闭斜坡式屋顶结构，但不能证明在对原告宣传告知为不是全封闭斜坡式屋顶结构，且没有提交临时接待中心显示的沙盘不是全封闭斜坡式屋顶结构，故一审法院确认原告在认购岳阳美的梧桐庄园楼盘时，因只有顶楼可供选择，在了解屋顶结构时，被告宣传为全封闭斜坡式屋顶结构。一审法院认为，原告购买的房屋楼层为顶楼，原告基于对顶楼的楼顶隔热、渗水问题担心而了解楼顶的设计后决定购买房屋，对于楼顶的结构与原告订立商品房买卖合同具有重大影响，被告对楼顶设计的宣传应当视为要约，作为合同的内容。被告交付的房屋的屋顶为开放式平顶结构，不符合合同约定，对原告选择顶楼房屋的要求而言，构成根本性违约，原告主张解除合同，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条规定，判决：一、原告刘益莲与被告鼎辉公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号5021251010151105）及其补充协议和《岳阳梧桐庄园一期车位出售合同》已解除；二、由被告鼎辉公司返还原告刘益莲的购房款991070元、车位款88000元、预告落字费300元，合计1079370元，在判决生效之日起十日内支付；逾期支付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的损失利息；三、由被告鼎辉公司协助原告刘益莲办理房屋维修基金15816元的退费手续；四、驳回原告刘益莲的其他诉讼请求。案件受理费14656元，减半收取计7328元，由被告鼎辉公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，一、关于本案双方签订的《商品房买卖合同》及《岳阳梧桐庄园一期车位出售合同》应否解除的问题。首先，本案刘益莲在购买涉案商品房时，系先于2017年3月前往鼎辉公司售楼部了解相关房屋，并交纳了5000元购房保证金。鼎辉公司认可此时对外宣传及规划报批的涉案房屋系封闭式屋顶结构。鼎辉公司上诉主张在2017年6月8日通过公告退还5000元并终止之前的房屋买卖意思表示，但鼎辉公司既未直接通知刘益莲，刘益莲亦未实际退还该5000元，且在此之后仍与刘益莲签订正式商品房买卖合同，可见双方并未终止房屋买卖之相关意思表示。刘益莲与鼎辉公司于2017年6月25日签订商品房买卖合同，双方在该合同上并未明确所购房屋屋顶结构。鼎辉公司在其规划报批已变更为开放式平顶屋顶结构后既未明确告知刘益莲，也未在商品房买卖合同上明确予以载明，可见刘益莲在签订商品房买卖合同之时并不知晓该涉案房屋屋顶设计已经变更。其次，刘益莲所购房屋系楼层顶楼，顶楼的设计结构与其所购房屋及其居住目的紧密相关、对刘益莲是否决定购买顶楼具有重大影响，屋顶结构的设计系刘益莲决定购房的关键因素。故在涉案房屋屋顶规划进行了重大变更之后，对此重大规划设计变更，鼎辉公司应尽告知、说明义务，应在双方的商品房买卖合同上予以载明。最后，鼎辉公司上诉主张其在《认购书》、《商品房买卖合同》中明确约定售楼部所展示的沙盘模型为要约邀请而非要约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案鼎辉公司对刘益莲所购房屋屋顶所做宣传为全封闭式屋顶，该说明明确具体，且对刘益莲订立商品房买卖合同具有重大影响。该说明虽然未载入双方的买卖合同，也应为合同内容。综上，因刘益莲购买的涉案房屋屋顶现规划设计为开放式平顶结构，与刘益莲最初交纳房屋保证金及签订房屋买卖合同之时的约定不符，因该约定对刘益莲签订合同具有重大影响，鼎辉公司在实际履行时未能达到宣传时的效果，致使合同目的不能实现，已构成根本违约。一审法院据此判决解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议，并无不当，本院予以维持。另因刘益莲购买车位之目的系为将来居住在该房屋后方便停车，现商品房买卖合同解除，除非有特殊情形否则其单独在该小区购买车位的理由不充分，单独购买车位亦不符合常理，且鼎辉公司亦陈述车位优先提供给业主，故刘益莲现购买车位之目的已无法实现。一审法院一并解除车位出售合同并无不当，本院予以维持。二、关于合同解除权是否消灭的问题。鼎辉公司上诉主张根据双方在补充协议中约定解除权在15天之内行使。根据《合同法》第三十九条第一款规定，格式条款的提供方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，对免除或者限制其责任的条款应尽提示和说明义务。《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。对此，作为针对不特定相对人适用的格式条款，出卖人应结合合同标的特点、通常情况下对方行使合同解除权的必要准备时间等因素，遵循公平原则设立双方权利义务，并依法履行必要的提示说明义务。商品房买卖合同通常标的较大、履行期限相对较长、合同解除涉及重大财产处分，合同解除权行使期限不宜过短。参照《最高人民法院》第十五条第二款所规定的“三个月”和“一年”的行使期限，案涉条款设定的逾期交房时买受人解约行使期限仅为15天，明显过短，不具有合理性。另该条款未对出卖人解约期限进行约定，对双方权利约定也明显不对等。该条款形式上也未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，说明鼎辉公司作为格式条款提供方亦未尽提示说明义务。可见案涉条款所约定的15天解约期限不具有公平合理性，客观上限制了买受人行使合同解除权，不当降低了出卖人应承担的违约责任风险，加重了买受人应承担的合同义务，不利于消费者合法权益保护，属于加重对方责任条款，应属于无效格式条款。且从本案刘益莲提交的其丈夫章书武与鼎辉公司开发部负责人肖体金的通话录音内容来看，在2019年收房之时，即刘益莲知晓房屋结构发生改变时便已要求退房，鼎辉公司亦表示同意并帮其处理掉。可见刘益莲在收房之时便向鼎辉公司主张了解除合同权利，鼎辉公司亦无异议。故刘益莲行使解除合同权并未超过双方约定期限。综上所述，鼎辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14656元，由鼎辉公司负担。本判决为终审判决。审判长 程 鹏审判员 王欣辉审判员 曹 维二〇二一年四月八日书记员 刘 叶