武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0115民初4756号原告：武汉市江夏区美加史丹佛公馆第一届业主委员会，住所地武汉市江夏区江夏大道特77号美加史丹佛公馆1栋2702室。业委会主任：裴浩杰。委托诉讼代理人：尹少华，湖北百炼石律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王景桃，女，1990年2月23日出生，汉族，系业主委员会委员，住武汉市江夏区，特别授权。被告：武汉美家物业管理有限公司，住所地武汉市江夏区庙山开发区邬树村。法定代表人：毛建桥，董事长。委托诉讼代理人：刘登攀、张旭，湖北山河律师事务所律师，一般代理。原告武汉市江夏区美加史丹佛公馆第一届业主委员会（以下简称“史丹佛业委会”）与被告武汉美家物业管理有限公司（以下简称“美家物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，依法公开开庭进行了审理。原告史丹佛业委会的主任裴浩杰及其委托诉讼代理人尹少华、王景桃与被告美家物业公司委托诉讼代理张旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。史丹佛业委会向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告限期搬离美加史丹佛公馆的物业用房并腾退非法占用的营销中心场地；二、请求判令被告向原告移交案涉小区全部的物业相关资料（包括1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业管理所必需的其他资料；三、请求判令被告向原告移交从2016年8月起至起诉日被告代收的案涉小区的公共收益；四、本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2018年12月8日，美加湖滨新城六期小区成立史丹佛业委会。2018年12月12日，原告向武汉市江夏经济开发区美加社区居民委员会及武汉市江夏经济开发区庙山高新技术产业园办公室进行备案。2018年12月17日，原告向被告发函，要求被告在三个工作日内书面函告关于四资（资料、资源、资产、资金）移交事项及办公场所安排事宜。2018年12月24日，原告再次向被告发函，要求被告回复。被告于2019年1月17日向原告回函，承诺2019年2月底移交“四资”、公共收益。2019年7月28日，原告召开美加史丹佛公馆第三次业主大会，会议双半数通过“解聘被告并授权原告以公开招标的方式选聘物业服务企业”的决议，原告将结果向有关部门报备。2019年8月19日，原告向被告发出解聘通知，并公开招标选聘了新的物业公司，但被告拒不腾退物业用房，并阻扰新物业公司进场。2019年10月，美加史丹佛公馆业主宋志雄对原告召开的第三次业主大会侵犯其知情权和投票权为由诉请求法院予以撤销，经武汉市江夏区人民法院一审、武汉市中级人民法院二审，驳回了宋志雄的诉讼请求，并认定了原告召开的第三次业主大会及其表决决议的合法性。但被告至今仍未移交“四资”及公共收益，且未退场。故原告诉至法院。美家物业公司辩称：1、自原告发出解聘被告公告之后，被告积极改善了物业服务，特别是疫情期间；2、营销中心的场地并非被告占用，且营销中心并未在美家湖滨新城六期《竣工图》上显示，不能证明营销中心系占用全体业主公共部分，因此不存在腾退的事实；3、“四资移交”按《武汉市社区建设领导小组关于做好住宅小区业主委员会组建后相关移交工作的通知》的规定，“业主委员会组建后，由街道、社区会同区民政局、区房管局组织物业服务企业、业主委员会进行移交，指导监督……”被告已经向原告移交了部分资料，后期若在街道、社区会同民政局、区房管局的组织下，被告愿意移交资料；4、根据前述规定，“业主大会决定由业主委员会自行管理公共收益的，物业公司应当将公共收益余额移交给业主委员会。业主委员会应当制定具体的使用管理办法，接受街道、社区的指导和监督，每年向业主大会报告收支情况。”现原告未组织召开业主大会，决定由业主委员会自行管理公共收益，也未制定具体管理办法、接受指导监督，因此不具备移交条件。本院经审理认定事实如下：2018年12月8日，江夏区美加史丹佛公馆小区业主大会成立，并选举产生了史丹佛业委会。2018年12月13日，原告向武汉江夏经济开发区美加社区居民委员会及武汉江夏经济开发区庙山高新技术产业园办公室进行备案。2018年12月17日，原告向被告发函，要求被告在三个工作日内书面函告关于四资（资料、资源、资产、资金）移交事项及办公场所安排事宜。原告再次向被告发函，要求被告回复。2019年7月28日，原告召开美加史丹佛公馆第三次业主大会，会议双半数通过“解聘被告并授权原告以公开招标的方式选聘物业服务企业”的决议。2019年8月19日，原告将结果向美加社区、物业科、庙山管委会综治办报备，并向被告发出解聘通知。2019年10月12日，2018年12月8日，江夏区美加史丹佛公馆小区业主大会成立，并选举产生了史丹佛业委会。2018年12月13日，原告向武汉江夏经济开发区美加社区居民委员会及武汉江夏经济开发区庙山高新技术产业园办公室进行备案。2018年12月17日，原告向被告发函，要求被告在三个工作日内书面函告关于四资（资料、资源、资产、资金）移交事项及办公场所安排事宜。2018年12月24日，原告再次向被告发函，要求被告回复。2019年7月28日，原告召开美加史丹佛公馆第三次业主大会，会议双半数通过解聘被告并授权原告以公开招标的方式选聘物业服务企业的决议。2019年8月19日，原告将结果向美加社区、江夏区房管局物业科、庙山管委会综治办报备，并向被告发出解聘通知。2019年10月12日，美加史丹佛公馆业主宋志雄诉至武汉市江夏区人民法院，要求撤销原告2019年7月28日作出的解除与被告的物业合同的第三次业主大会决议。2020年1月7日武汉市江夏区人民法院作出（2019）鄂0115民初8746号判决：驳回宋志雄的诉讼请求。后宋志雄上诉至武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院作出（2020）鄂01民终3997号判决：驳回上诉，维持原判。2020年12月1日，被告向美加社区、庙山经济开发区管委会提出《关于监督指导美加史丹佛公馆“四资”移交工作的申请》。另查明，美加置业（武汉）有限公司（开发商）以邀请招标的方式选聘被告（乙方）对美加湖滨新城六期提供前期物业管理服务所签订的《前期物业服务合同》中约定：“第十二条本物业管理区域内业主共有的共用物业部位经营收益按下列约定分配：1、乙方按总收入的30%提取代理服务费；2、其余收入扣除经营成本及税费后，剩余收益直接用于本物业保修期满后共用部位、公用设施设备的维修、更新和改造。第三十五条本合同期限自2014年8月1日起至本物业业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十七条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；”2019年9月20日，原告与南京朗诗物业管理有限公司武汉分公司签订《武汉市美加史丹佛公馆物业服务合同》。美加湖滨新城六期小区又名美加史丹佛公馆。诉讼中，双方对公共收益部分进行对账结算后公共收益部分扣除税费、支出、成本、30%代理服务费后为383109.73元。上述事实，有《美加史丹佛业主委员会备案表》、《通知函》、《美加史丹佛公馆第三次业主大会报备函》《公告》《关于解聘美家物业的备案函》、（2019）鄂0115民初8746号判决、（2020）鄂01民终3997号判决、《关于监督指导美加史丹佛公馆“四资”移交工作的申请》、照片等经庭审质证的证据证实，结合双方当事人当庭陈述，足以认定。本院认为，原告召开业主大会，选举了业主委员会，并向相关部门进行了备案，会议双半数通过解聘被告并授权原告以公开招标的方式选聘物业服务企业的决议，该决议也向有关部门备案。根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；……”第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，且根据《前期物业服务合同》第三十五条、第三十七条的约定，因此原告解聘被告并要求被告搬离美加史丹佛公馆的物业用房，要求被告向原告移交美加史丹佛公馆全部的物业相关资料，以及移交相应公共收益，有理合法，本院予以支持。关于公共收益剩余部分，原告与被告已结算，为383109.73元，本院予以认可，被告应及时移交。关于原告主张被告占用的营销中心场地，根据原告提交的照片显示，原告仅在公共场所花盆、宣传标语、放置电动交通工具，因此本院认为被告恢复原状即可。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十六条、第九百四十九条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二条的规定，判决如下：一、武汉美家物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内搬离武汉市江夏区美加史丹佛公馆的物业用房；二、武汉美家物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内将武汉市江夏区美加史丹佛公馆营销中心场地恢复原状；三、武汉美家物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向武汉市江夏区美加史丹佛公馆第一届业主委员会移交武汉市江夏区美加史丹佛公馆全部的物业相关资料（包括1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等物业管理所必须的其他资料）；四、武汉美家物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向武汉市江夏区美加史丹佛公馆第一届业主委员会移交武汉市江夏区美加史丹佛公馆剩余公共收益383109.73元；五、驳回武汉市江夏区美加史丹佛公馆第一届业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由武汉美家物业管理有限公司承担负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  郑保民二〇二一年四月十四日书记员  吴黎明