广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终273号 上诉人（原审被告）：防城港市城市建设投资有限责任公司，住所地广西防城港市行政中心区兴城路，统一社会信用代码：914506007479551124。 法定代表人：张传仪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨云霞，北京市华泰（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈小明，北京市华泰（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨洋，女，1991年6月20日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省宝清县，现住广西防城港市港口区。 上诉人防城港市城市建设投资有限责任公司（以下简称“城投公司”）因与被上诉人杨洋商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初1963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 城投公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨洋一审全部诉讼请求。事实和理由：一、《商品房买卖合同（预售）》及附件，是城投公司与杨洋双方真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。一审判决认为附件十一《补充协议》中关于解除权行使期间的约定不明，视为对解除权的行使期间未做约定，进而解除合同，是对合同条款的错误理解，认定事实错误。1．城投公司与杨洋 -2- 签订的附件十一《补充协议》中关于合同解除权的行使期间已作出明确约定。合同中虽然出现笔误，但按照通常理解和条文目的解释，完全可以得知合同对解除权已经做了明确约定。2．根据《商品房买卖合同（预售）》及附件约定，杨洋已经超期提出解除合同，已经丧失了解除合同的权利。二、本案双方约定了解除权期限，一审却适用无约定解除权期限的规定条款判决，属适用法律错误。 杨洋辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。应驳回上诉，维持原判。 杨洋向一审法院起诉请求：一、解除城投公司、杨洋于2018年5月2日签订的防城港市《商品房买卖合同（预售）》。二、城投公司返还杨洋已付购房款人民币469,470元。三、城投公司支付杨洋违约金人民币93,894元（按合同规定为总房款的20%）。四、城投公司支付杨洋自2018年5月2日起至实际给付日止按照人民银行同期利率支付杨洋已付购房款利息人民币71,462.60元（利息以469,470元为本金计算，按年利率6.00%计算且算复利，从2018年5月2日计至履行完毕之日止，暂计至2020年9月17日）。五、城投返还杨洋契税6,706.72元，利息约988.2（利息以6,706.72元为本金计算，按年利率6.00%计算且算复利，从2018年5月2日计至履行完毕之日止，暂计至2020年9月17日），此部分合计7,694.92元。六、本案诉讼费用由城投公司负担。七、城投公司至今未解除购房合同，应赔偿杨洋违约金人民币114,081.21元（合同价款469,470元为本金计算，按日利率千分之一计算，从2020年4月29日计至履行完毕之日止，暂计至2020年12月28日）。 一审法院认定事实：2018年5月2日，杨洋作为出卖人与城投公司作为买受人签订了《商品房买卖合同》（预售）（备案编号：FCG2018051186），合同约定杨洋购买城投公司开发的防城港市行政中心区灵秀路与金花茶大道交汇处 -3- 安置小区4号楼23层2304号房，建筑面积101.07平方米，单价为每平方米4,645元，总价款为469,470元。付款方式为一次性付清房款（已付的定金抵作房款）。合同第九条约定，商品房交付应符合的条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告；3．该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。第十一条约定出卖人应当于2019年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的不低于同期贷款基准利率计算给付利息。同时，出卖人按照全部房款的20%向买受人支付违约金。第二十三条约定，双方应当按照国家有关规定，向相应部门缴纳因商品房买卖发生的税费。合同还对商品房的基本情况、价款交付形式、商品房交付条件、面积差异处理、商品房质量以及前期物业管理进行约定。合同第二十五条约定出卖人和买受人保证在本合同中记载的通信地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递等方式送达对方，任一方更变通信地址、联系电话导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同附件十一《补充协议》第三条第6点约定，依据买卖合同第九条第一款第二项约定，出卖人向买受人交付房屋逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第61日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃购房合同第九条约定的权利。补充协议第六条第1点对退房和退款还补充约定，如一方依法或按合同行使单方解除权的，需 -4- 向另一方发出书面通知，并约定办理退房手续的时间，若对方不予配合，则权利行使方有权按日向对方计收合同价款千分之一的违约金。 另查明，2018年4月28日城投公司向杨洋出具《收据》（凭证号码：9806498），表示收到杨洋交来安置小区4-2304购房款50,000元；2018年5月1日城投公司向杨洋出具《收据》（凭证号码：1030332），表示收到杨洋交来安置小区4-2304购房款419,470元。2018年5月9日，杨洋向防城港市地方税务局直属税务分局办税服务厅缴纳房屋买卖契税6,706.72元。城投公司至今未能将符合合同约定的房屋交付杨洋使用。 再查明，2020年4月29日，杨洋通过邮政专递的方式向城投公司在合同预留的联系地址发出《解除合同通知书》，通知城投公司解除上述合同，并要求城投公司在收到本通知书15日内退还全部购房款及支付利息及违约金。该邮政专递在快递物流信息上显示因未妥投于2020年5月1日转退回。 一审法院认为，杨洋与城投公司签订的《商品房买卖合同》依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。对于杨洋与城投公司签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第三条第6点的效力问题。合同附件十一《补充协议》第三条第6点约定，依据买卖合同第九条第一款第二项约定，出卖人向买受人交付房屋逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第61日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃购房合同第九条约定的退房权利。但主合同中的第九条并非关于退房的相关事宜，故认定该条款属于约定不明，视为对解除权的行使期间未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经 -5- 催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案合同约定，城投公司交付房屋逾期超过60日后，杨洋有权解除合同，本案城投公司未能依合同约定在2019年12月31日前将符合合同约定交付条件的房屋交由杨洋，解除合同的条件已经成就且杨洋请求解除合同并未超过解除权的行使期限，故对于杨洋请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，该院予以支持。 关于杨洋请求城投公司返还购房款并支付违约金、利息的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，城投公司按照合同约定取得杨洋的购房款，应予返还，并赔偿杨洋的经济损失。关于损失问题，杨洋请求按已付购房款年利率6%支付利息71,462.60元，同时请求按20%支付延期交房违约金93,894元，以及未解除合同按价款469,470元日千分之一计付违约金114,081.21元。城投公司认为违约金请求过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，虽杨洋的主张均为符 -6- 合合同的约定，但违约金应以违约方造成非违约方的损失为依据，因杨洋未提交相关证据证明其因此受到的经济损失，该院认定杨洋因城投公司逾期交付房屋造成的经济损失为资金占用期间的利息损失，故杨洋主张的违约金应当调整至利息损失的1.3倍，以469,470元为基数，从2018年5月2日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算，从2019年8月20日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至款项清偿之日止。 关于杨洋主张城投公司返还已缴纳契税并计算利息问题，因房屋尚未过户，交易尚未完成，税务部门据此可退还纳税人，因此对杨洋没有造成损失，杨洋可另行向纳税部门申请退还。杨洋的该项请求，该院不予支持。 该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除杨洋与城投公司于2018年5月2日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同备案编号：FCG2018051186）；二、城投公司退还杨洋购房款469,470元；三、城投公司向杨洋支付违约金（以469,470元为基数，从2018年5月2日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算，从2019年8月20日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至款项清偿之日止）；四、驳回杨洋其他诉讼请求。案件受理费10,226元，减半收取5,113元，保全费3,732元由城投公司负担。 本院二审期间，杨洋向法庭提供网页资料防城港市2018年5月份商品住房销售均价公示，拟证明杨洋所受损失大于一审所认定的违约金。城投公司认为交易 -7- 价格与地段等多种因素有关，该证据无参考意义。本院认为，商品房价格受多种因素影响，仅凭该证据不足以作为定案参考依据。双方当事人对一审认定的事实无异议。但一审认定“合同附件十一《补充协议》第三条第6点约定，依据买卖合同第九条第一款第二项约定，出卖人向买受人交付房屋逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第61日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃购房合同第九条约定的权利。”有遗漏“退房”两字，应为“合同附件十一《补充协议》第三条第6点约定，依据买卖合同第九条第一款第二项约定，出卖人向买受人交付房屋逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第61日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃购房合同第九条约定的退房权利。”，“杨洋作为出卖人与城投公司作为买受人”有误，应为“杨洋作为买受人与城投公司作为出卖人”，其余认定事实属实，本院予以确认。 本案争议焦点：杨洋在本案中合同解除权是否已经消灭。 本院认为，城投公司与杨洋所签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，一审认定合同合法有效正确。本院予以确认。 按照法律规定，对合同理解条款发生争议的，应当按照通常解释和条文目的进行综合解释。《商品房买卖合同（预售）》第九条第一款约定“商品房交付应符合下列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告；3．该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。”，此条款是对城投公司交房条件的明确约定。 《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第 -8- 十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的不低于同期贷款基准利率计算给付利息。同时，出卖人按照全部房款的20%向买受人支付违约金。”，此条款是对杨洋主张解除合同时间成就条件的约定，还约定了与退房有关的权利。 附件十一《补充协议》第三条第6点约定“依据买卖合同第九条第一款第二项约定，出卖人向买受人交付房屋逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第61日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃购房合同第九条约定的退房权利。”，从该条文看，即使没有“依据买卖合同第九条第一款第二项约定”文字，也就是说即使忽略“第九条”字样，仍然可以明确双方约定了杨洋行使合同解除权即退房的时间期限、方式。同时从条文文义上理解，该条文还明确了如逾期及不按约定方式行使解除权进行退房，将产生视为放弃退房的后果，即将继续履行合同。 综合以上条款全文及上下文，可以看出条款之间并无矛盾，附件十一《补充协议》第三条第6点对合同解除权的行使期限、方式约定清晰明确。目的是督促杨洋在城投公司违约时及时行使权利，尽早使交易处于稳定状态，保护交易安全。合同对杨洋解除合同退房权利的约定是《商品房买卖合同（预售）》第十二条，第九条是交房条件的约定，附件十一《补充协议》第三条第6点补充的也是有关退房权利的约定，因此，按通常理解，明显可以看出附件十一《补充协议》第三条第6点是针对《商品房买卖合同（预售）》第十二条关于解除合同退房权利的补充约定，附 -9- 件十一《补充协议》第三条第6点中的文字“第九条”明显属于笔误。该笔误并没有导致约定不明。即并没有导致对行使解除权的期限、方式的约定不明。 本案约定的交房时间是2019年12月31日前，城投公司至今未交房，按照约定，如杨洋主张解除合同，应当于2020年3月30日前行使解除权利，但杨洋直至2020年4月29日发出解除合同通知书，显然已超过行使期限。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”杨洋解除合同权依法已消灭。一审认为合同解除行使期限约定不明，杨洋仍享有解除合同权，继而判决解除合同并部分支持杨洋诉讼请求属适用法律错误，应予纠正。杨洋诉讼请求无事实和法律根据，应予以驳回。城投公司上诉有理，本院予以采纳。 综上，城投公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初1963号民事判决； 二、驳回被上诉人杨洋全部诉讼请求。 一审案件受理费5,113元，保全费3,732元，二审案件受理费10,226元，均由被上诉人杨洋负担。 本判决为终审判决。 -10- 审判长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 二〇二一年四月二十八日 书记员 曾             建