文书内容湖南省怀化市中级人民法院行 政 裁 定 书（2021）湘12行终29号上诉人（原审被告）怀化市自然资源和规划局，地址湖南省怀化市鹤城区锦溪北路100号。法定代表人银志远，局长。委托代理人伍正君，怀化市自然资源和规划局不动产登记中心工作人员。委托代理人唐勇，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）怀化天盈置业有限公司，地址湖南省怀化市鹤城区湖天开发区中远新时代广场601号。法定代表人江厚强，执行董事。委托代理人魏华，湖南五湖（怀化）律师事务所律师。委托代理人黄娟，湖南沐森律师事务所律师。原审第三人怀化市铠沣房地产开发有限公司，地址湖南省怀化市鹤城区红星路桥头。法定代表人舒小乘，执行董事。上诉人怀化市自然资源和规划局因与被上诉人怀化天盈置业有限公司、原审第三人怀化市铠沣房地产开发有限公司土地行政撤销决定纠纷一案，不服怀化铁路运输法院（2020）湘8603行初304号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2013年12月23日，怀化市中级人民法院作出（2012）怀中民二初字第69-3号民事裁定，查封了第三人名下的怀国用（2009）第出892-2号国有土地使用权，期限为三年。2016年11月28日，怀化市中级人民法院作出（2015）怀中执字第33-2号执行裁定，继续查封第三人名下的怀国用（2009）第出892-2号国有土地使用权，期限为三年。2016年12月1日，怀化市中级人民法院将该执行裁定和协助执行通知书送达给了被告。2019年4月15日，原告与第三人签订《不动产转移合同》，约定第三人将怀国用（2009）第出892-2号国有土地使用权转移给原告。同日，原告和第三人向被告申请办理该国有土地使用权的转移登记。2019年7月17日，被告为其办理了转移登记，后为原告颁发了湘（2019）怀化市不动产权第0××3号《不动产权证》，被告在此过程中未告知过原告该国有土地使用权已被查封。怀化市中级人民法院得知被告将怀国用（2009）第出892-2号国有土地使用权转移登记到原告名下后，向被告作出《责令协助单位追回财产通知书》。被告立案调查后，将拟作出行政处理决定的事实和依据以及陈述、申辩的权利告知了原告和第三人。2019年12月19日，被告组织原告和第三人举行听证会并制作了听证会笔录。2020年1月19日，被告作出（2019）怀自然资撤字第1号《行政处理决定书》，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条第（四）项的规定，决定：1.撤销原告办理的湘（2019）怀化市不动产权第0××3号不动产权证；2.恢复第三人位于怀化市××路××路交汇处西北角原怀国用（2009）第出892-2号宗地的国有土地使用权登记。另查明，2016年至2017年，怀化市国土系统与不动产系统进行信息整合，导致怀国用（2009）第出892-2号国有土地在被告的不动产系统中未显示续查封状态。原审法院认为，根据《不动产登记暂行条例》第七条第一款的规定，被告怀化市自然资源和规划局作为怀化市人民政府不动产登记机构，负责本行政区域的不动产登记工作，具有不动产登记的法定职权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。被告对被怀化市中级人民法院裁定查封的案涉国有土地使用权办理转移登记，其行政行为违法。但是，对行政行为作出否定性评价并不意味着该行政行为必须撤销，行政诉讼法及其司法解释明确规定了在涉及国家利益、社会公共利益或者善意第三人的情形下，可对行政行为的合法性作否定评价却不改变该行政行为所形成的法律关系。《最高人民法院〈关于审理房屋登记案件若干问题〉的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。即人民法院审理房屋登记案件，可以根据《中华人民共和国物权法》等实体法律规范判断当事人是否属于善意取得，房屋登记案件中第三人善意取得可以阻却撤销登记。该案虽为土地登记案件，但因土地与房屋均属于不动产，按照《中华人民共和国物权法》的规定，均以登记作为发生物权变动的生效要件，土地登记与房屋登记的法律后果相同，故当事人主张善意取得土地使用权的，应当参照《最高人民法院〈关于审理房屋登记案件若干问题〉的规定》进行审理。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》是最高人民法院就人民法院审理房屋登记行政案件工作中具体应用法律作出的解释，具有权威性，其中包含的对相关法条的理解和具体运用，在行政审判和行政程序中具有一致性。具体到该案，行政审判对于违法的土地登记行为，是否撤销要适用《中华人民共和国物权法》关于善意取得的规定，行政机关对于违法的土地登记行为通过行政程序纠错，是否决定撤销违法的土地登记行为，亦应适用《中华人民共和国物权法》关于善意取得的规定。被告称“《最高人民法院关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》规定，人民法院依法查封的财产被转卖的，对买受人原则上不适用善意取得制度”，与相关法律原则精神不符合，不具备实质上的合法性，该院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，不动产善意取得的条件有：1.转让人无处分权；2.受让人受让不动产时是善意的；3.以合理的价格转让；4.已经登记。针对上述条件，结合该案实际情况，该案情形符合善意取得的构成条件：第一，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款规定，人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。该案中，怀化市中级人民法院裁定查封案涉国有土地使用权，并已送达执行裁定书和协助执行通知书给被告办理查封登记手续，但因国土系统与不动产系统于2016年至2017年进行信息整合，在被告核准转移登记时，怀化市中级人民法院对案涉国有土地使用权的查封登记没有在被告的不动产信息系统中显示，即被告对怀化市中级人民法院的该查封登记没有在被告的不动产登记簿予以公示。由于被告没有公示怀化市中级人民法院的该查封登记，该查封登记的效力难以及于善意的原告。第二，案涉国有土地使用权的出让人第三人和受让人原告于2019年4月15日签订《不动产转移合同》，并在登记部门查询了相关的权属状况，查询结果为“无抵押”、“无查封”，二者于同日向被告申请转移登记。原告购买案涉国有土地使用权的过程是审慎的，其基于对登记情况的信任而买受，可认定其受让案涉国有土地使用权时是善意的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条第一款第（三）项规定，登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权。第十五条第一款规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。所以，对于是否以不动产被司法机关查封的事实来认定不动产受让人知道转让人无处分权，应当坚持主客观相统一的原则。该案中，虽然在原告和第三人申请转移登记之前，案涉国有土地使用权已被怀化市中级人民法院裁定查封的事实客观存在，但是原告经过向登记机关查询的结果是“无查封”，其转移登记的申请也被登记机关受理并予以登记。该案现有证据可以证明原告主观上对案涉国有土地使用权被人民法院查封的事实不知情。因此，不能仅以怀化市中级人民法院裁定查封案涉国有土地使用权的客观事实来推定原告知道转让人第三人无处分权。并且，该案没有证据表明原告和第三人之间存在恶意串通的情形。第三，第三人转让给原告国有土地使用权约定价格为3922.67万元，付款方式为银行转账汇款，其约定的价款和支付方式符合土地使用权交易的一般情况，是合理的。第四，被告于2019年7月17日对原告和第三人提出的国有土地使用权转移登记申请进行了审核，并向原告核发了《不动产权证》，原告购买第三人的国有土地使用权经过了登记。基于行政行为的公定力原理，该登记行为具有法律效力。需要指出的是，怀化市中级人民法院作出的（2015）怀中执字第33-2号《执行裁定书》和《协助执行通知书》，要求被告协助查封权利人为第三人的案涉国有土地使用权。被告将案涉国有土地使用权被查封的事项记载于不动产登记簿的行为，属于协助怀化市中级人民法院执行的行为。怀化市中级人民法院对被告作出的（2019）湘12执77号之一《责令协助单位追回财产通知书》，责令被告履行协助执行义务，纠正错误的转移登记行为，实质上属于一种司法建议。撤销行政机关作出的行政行为属于人民法院行政审判管辖范围，人民法院的执行裁定不可能撤销行政机关的行政行为。被告作出撤销不动产登记的处理决定，属于自我纠错行为，而不是协助人民法院执行的行为。综上，原告受让案涉国有土地使用权符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，属于善意取得。被告作出（2019）怀自然资撤字第1号行政处理决定，忽视《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，属于适用法律错误，依法应予撤销。原告的诉讼请求于法有据，依法应予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项的规定，判决：撤销被告怀化市自然资源和规划局于2020年1月19日作出的（2019）怀自然资撤字第1号行政处理决定。案件受理费50元，由被告怀化市自然资源和规划局负担。怀化市自然资源和规划局提起上诉称，一、原审法院认定被上诉人构成善意取得属于认定事实错误。（一）善意取得构成要件。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，不动产善意取得的条件有：1、转让人无权处分；2、受让人受让不动产是善意的；3、以合理的价格转让；4、已经登记。以上四条件是构成善意取得的充分必要条件。（二）合理价格的定义及范围。1、市场交易价格。根据被上诉人与第三人签订的《不动产转移合同》补充协议以及湖南诚成房地产评估有限公司2019年出具的评估报告，涉案标的物的评估价格为3922.67万元。根据该协议的第三条，可得知被上诉人只需支付1100万元且分两次支付600万元；2、政府指导价。根据2009年11月20日《国有建设用地使用权出让合同》涉案标的物出让价格为1515万元，时至今日该土地价格已经上涨，早已超出2009年时的市价，以1100万元价格购买涉案地，明显低于市场价格；3、交易习惯。具体到本案中，并未有三次或多次类似交易，在此不具有探讨意义。（三）合理价格在本案中的认定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”本案中，合理价格按照仅仅达成合理的转让价格协议不能成立善意取得，而必须实际支付了价款才能成立善意取得。不动产的出让人在转让不动产时不会在没有收到价款的前提下去办理过户登记手续，这样不符合常理。受让人应该知道这种情况下不动产的转移可能存在一定的问题，如果他仍然和出让人达成出让协议，则可以推定出受让人存在恶意，因此如果受让人仅仅是达成价格转让协议而没有付款则不能成立善意取得，受让人只有支付了全部价款才能推定成立善意取得。根据司法解释，涉案土地的合理价格应该不低于3922.67万元的百分之七十，即不低于2745.869万元。本案中，以1100万元为支付对价明显低于合理价格，且只分批支付了600万元。综上，原审法院在认定合理价格时，并未全面了解支付情况，简单以约定3922.67万元且低于合理价格2745.869万元就直接认定被上诉人支付了合理对价，属事实认定错误。二、原审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，明显属适用法律错误。本案中原审法院由于事实认定错误从而导致适用法律错误。无对价情形应排除善意取得制度之适用，合理与否，重点在于排除不合理低价。在不符合善意取得的情形下适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条，而由此推断出被上诉人善意取得，属适用法律错误。综上，请求：1、撤销怀化铁路运输法院（2020）湘8603行初304号行政判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人怀化天盈置业有限公司辩称，一、天盈公司取得涉案国有土地使用权系善意取得。1、《物权法司法解释一》第十五条规定“受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无权处分，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意取得的，应当承担举证证明责任。”天盈公司受让土地使用权时不知道转让人无权处分，且无重大过失，系善意受让人。2、天盈公司以合理价格受让。对于铠沣公司而言，其名下的该地净地价值3922.67万元，但同时在该地上存在补偿怀化市劳动教养管理所拆迁户住房37套，另外按成本价销售给怀化市劳动教养管理所130套住房，另外该地并未五通一平，还需土方工程开支。据此，天盈公司与铠沣公司约定拆迁、安置等费用共计2822.67万元是较为合理的。3、天盈公司已经依法通过申请办理了国有土地使用权过户登记手续。二、上诉人撤销天盈公司的不动产登记违法。1、本案涉案国有土地使用权是天盈公司善意取得，按照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，上诉人撤销登记显然违法。2、即使不动产登记中心对怀化市中级人民法院查封进行了登记薄记载，因该中心在天盈公司转让办证时并未明确告知，反而告诉天盈公司可以完税办证，天盈公司基于对不动产登记中心的信赖而进行交易，显然属于善意第三人，应予保护。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人怀化市铠沣房地产开发有限公司未予书面述称。各方当事人所提交的证据材料均已随案移送本院。依照《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》的规定，本院对本案证据材料进行了审核。二审期间，上诉人怀化市自然资源和规划局向本院提交：1、房地产评估报告书，拟证明涉案土地的市场评估价格；2、怀化市国土资源局关于怀化俊达房地产开发公司地籍发证材料一套，拟证明怀化俊达房地产开发公司（现为怀化市铠沣房地产开发有限公司）从国土部门取得涉案土地使用权的价格。被上诉人天盈公司向本院提交《国有建设用地招标挂牌拍卖出让方案》、《联合拍卖成交确认书》、《补充协议书》、《土地评估报告》等，拟证明天盈公司就该土地支付的实际对价，完全属于正常的市价，属于合理对价。经合议庭评议，上诉人与被上诉人提交的材料，均不符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十二条规定的“新的证据”条件，不予采信。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第六条规定,人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。本案被诉行政行为为上诉人作出（2019）怀自然资撤字第1号《行政处理决定书》，撤销被上诉人办理的湘（2019）怀化市不动产权第0××3号不动产权证，恢复原审第三人位于怀化市××路××路交汇处西北角原怀国用（2009）第出892-2号宗地的国有土地使用权登记。原审法院未对被诉行政行为的事实认定、法律适用、行政行为程序合法性全面作出审查结论，而是依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定对于被上诉人受让涉案土地是否构成善意取得进行审查，但对涉案土地是否以合理的价格转让又未予以实质审查，即认定是以合理的价格转让明显属于事实不清、证据不足。综上所述，原审法院对被诉行政行为的合法性不作出审查结论，对涉案土地是否以合理的价格转让不予实质审查，属事实不清、证据不足，依法应撤销原判，发回重审。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销怀化铁路运输法院（2020）湘8603行初304号行政判决；二、本案发回怀化铁路运输法院重审。                          审判长                            王立志                                审判员                            李容容                                审判员                            李建丰                                二○二一年四月八日                                法官助理                            尹卫红                                书记员                            龙艺璇      附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以不开庭审理。第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；