重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0114民初967号原告：重庆若浩物业管理有限公司，住所地重庆市黔江区解放路**，统一社会信用代码91500114790723923B。法定代表人：郑健雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：王东波，男，该公司职工。被告：石胜勇，男，苗族，1969年6月15日出生，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：石化风，男，苗族，生于1972年11月16日，住重庆市酉阳县。被告：马友淑，女，土家族，1972年10月4日出生，住重庆市黔江区。原告重庆若浩物业管理有限公司（以下简称“若浩物业公司”）与被告石胜勇、马友淑物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告若浩物业公司的委托诉讼代理人王东波、被告石胜勇的委托诉讼代理人石化风到庭参加诉讼，被告马友淑经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告若浩物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年10月至2020年12月底共39个月的物业管理服务费4608元（物业费单价：1.05元/㎡/月）、公共能耗费658元（公共能耗费：0.15元/㎡/月）、电梯费1482元，共6748元；2.判令被告向原告支付物业管理费、电梯费、公共能耗费逾期违约金1619.52元（暂计算至2020年12月18日，从2020年12月19日起，以6748元为基数，按年利率24%计算违约金至被告支付完毕之日止）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年6月9日，被告接房XXXX号房屋（商品房），房屋建筑面积为112.52平方米。按黔江区发改价备2013字第09号及《大十字购物广场业主手册》的约定，被告作为业主，理应及时按照房屋面积向原告支付物业管理费、电梯费、公共能耗费，缴费时间为每月的1日至5日，逾期支付以上费用的，则应按欠费金额的3%收取违约金。自被告接房入住后，原告一直严格按照业主手册等提供全面、周到的物业服务，被告开始也能做到积极支付物业费，但自2017年10月起开始欠付物业费、电梯费及公共能耗费至今，经原告催收未果，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告石胜勇辩称，原告的诉讼请求及事实和理由不能成立。具体答辩理由如下：1.答辩人与原告之间没有签订物业管理服务合同，只有前期物业管理服务协议书，服务期限为2012年4月至2015年3月31日。期限届满后，原告不但没有继续提供物业管理服务，也没有履行物业管理义务和职责，而且胡作非为。双方没有合同关系，也没有约定和法定依据，故被告不应当向原告支付物业管理费；2.原告没有公布服务区域。即小区平面图(涉及对物业共有部位、共有设施设备和相关场地使用情况)；3.原告没有将利用公共区域进行营运的收支明细、收益资金管理和使用及分配情况等相关资料进行公示：(涉及物业专项维修资金、公共收益的管理和使用情况)；4.原告没有配备相关岗位物业管理人员；5.原告没有履行物业管理区域内的安全管理和公共秩序的维护职责；6.原告没有履行共有绿地、花木等的养护与管理职责；7.原告没有履行物业管理区域内环境卫生的维护职责；8.原告没有履行对共有部位、共有设施设备的日常维护养护、运行和管理职责；9.原告对业主反映问题不给予及时答复和处理；10.原告没有履行对全体业主的满意度调查(三分之二以上的一个满意度调查表)；11、原告收费标准是怎样来的，没有合同，答辩人对收费标准也是不予认可的。综上所述,根据《中华人民共和国民法典》第九百三十八条第三款的规定物业服务合同应当采用书面形式。原告与被告之间没有原告之间只有到期的《前期物业管理服务协议书》，服务期限为2012年4月至2015年3月31日。无论是期限届满前，还是期限届满后，原、被告间没有签订物业服务合同，期限届满后原告不但没有继续提供物业管理服务，即没有履行《前期物业管理服务协议书》约定的物业管理义务、服务内容，更谈不上服务质量，完全没有履行《中华人民共和国民法典》第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十八条的规定，《前期物业管理服务协议书》不能继续有效,原告无权向被告主张其诉求。请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。最后，黔江区大十字购物广场小区全体业主被诉要求支付物业管理费的问题是共性问题，不是个性问题，是原告不履行签约职责，不履行物业管理职责和义务，忽视全体业主人身安全和财产安全。是原告不作为、胡作为引发的问题。被告马友淑未提交答辩意见。本院认为，依法成立的合同受法律保护。重庆暹钭实业有限公司(以下简称“暹钭公司”)与原告签订的《前期物业服务合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对包括二被告在内的XXXX小区所有业主均具有约束力。物业服务企业在履行其管理、服务职责后，业主应当履行给付物业服务费的义务。本案中，《前期物业服务合同》合同期届满后，暹钭公司或业主未选聘新的物业管理企业，而由原告至今仍在为被告的房屋所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主，在享受了该服务后就应当承担给付物业服务费的义务，物业费标准可按《前期物业服务合同》履行期间确定的标准计算。被告经原告书面催收后至今仍未交纳，故原告有权要求被告支付拖欠的物业服务费。关于物业服务费，因该小区属于前期物业，应当按照政府指导价进行收费，原告按照重庆市黔江区发展和改革委员会备案的物业服务费价格1.05元/月·平方米收取，符合相关规定，本院予以支持。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能完全履行合同约定的义务或履行合同存在瑕疵，应当承担相应的责任。根据权利义务对等原则，可以根据物业服务企业履行合同存在的瑕疵情况酌情抵减物业服务费。本案中，原告在对被告房屋所在小区进行物业管理、服务过程中，确实存在门禁系统、灭火器损坏，通风窗口、天花板等公共设施设备破损的问题，以及小区通道上电线外露等维修不及时、管理服务不到位、不到边、沟通、协调不畅通等服务瑕疵问题，故原告应当承担相应的违约责任，根据本案的实际情况，本院酌情抵减10%的物管服务费较为合理。另，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，“经书面催交”系物业公司起诉的前置程序，本案中，原告仅对2020年11月底前的物业费进行了书面催交，未就2020年12月的物业费进行书面催交，故，本院对原告要求被告支付2020年12月的物业费的请求不予支持。二被告所欠原告2017年10月至2020年11月底的物业服务费为4489.7元（1.05元/㎡/月×112.52㎡×38个月），按10%实行抵减后，二被告实际应向原告交纳物业服务费为4040.73元（4489.7元×90%）。关于电梯费，合同约定的收费标准与原告在重庆市黔江区发展和改革委员会备案的标准不一致，应以备案的价格作为收费标准(即电梯运行费按月收取，从第三层开始，按10元/人/月，按层数，平均每户3人)，二被告尚欠原告2017年10月至2020年11月底电梯费为：[10元+0.30元×(9-3)]×3人/月×38个月=1345.2元，对其超过的部分，本院不予支持。关于公共能耗费，根据《前期物业服务合同》约定，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用已包括在物业服务费之中，故，对原告主张的公共能源费，本院不予支持。对于未包括在物业服务费之中的二次供水电费，是按月据实分摊，原告没有提供2017年10月至2020年11月具体支出的相关证据，亦未就该项费用进行单独主张，本院难以明确原告请求的公共能源费中是否包括二次供水电费，原告可另行主张权利。关于原告主张的违约金，因原告在对二被告履行物业服务过程中存在瑕疵，且该合同到期后未续签新的物业服务合同，不再适用违约金条款，故本院对原告主张的违约金请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条第一款、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告石胜勇、马友淑于本判决生效后五日内向原告重庆若浩物业管理有限公司支付2017年10月至2020年11月期间的物业服务费4040.73元、电梯费1345.2元，合计5385.93元；二、驳回原告重庆若浩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告石胜勇、马友淑共同负担。本判决为终审判决。审判员  刘磊二〇二一年四月二十九日书记员  王霞