黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终392号上诉人（原审原告）：黑龙江惠群物业服务有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区中央大街216号1单元5层2号。法定代表人：徐立国，经理。委托诉讼代理人：张艳艳，哈尔滨市香坊区香大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：哈尔滨哈锅实业开发有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区锅炉四道街4号。法定代表人：卢学鹏，执行董事。委托诉讼代理人：丛树祥，男，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：黑龙江省仟汇医药有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区三合路电塔家园小区F栋501室。法定代表人：张积庆，董事长。委托诉讼代理人：杨丽红，黑龙江龙岩律师事务所律师。上诉人黑龙江惠群物业服务有限公司（以下简称惠群物业公司）因与被上诉人哈尔滨哈锅实业开发有限责任公司（以下简称哈锅实业公司）、黑龙江省仟汇医药有限公司（以下简称仟汇医药公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。惠群物业公司上诉请求：1.撤销哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初621号民事判决，改判支持惠群物业公司的一审全部诉讼请求；2.本案一二审诉讼费由哈锅实业公司和仟汇医药公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。仟汇医药公司租用案涉电塔家园小区F栋2单元501室，3单元501室、502室，4单元501室四套房屋及电塔家园小区58号楼地下室均用于商业性经营用房。由于仟汇医药公司从事经营活动，员工及车辆频繁进出小区，不但影响到小区住户使用电梯和公共设施，也影响小区的环境、卫生和安全，既加大了惠群物业公司的物业服务工作量和服务成本，同时也加大了公共能耗的费用，且案涉四处房屋及地下室的采暖费、水费、电费均是按照商服收费标准交纳的。因此，该四处房屋及地下室哈锅实业公司和仟汇医药公司均应按照商服物业收费标准，即按建筑面积每平方米每月1.5元支付物业费，电梯费应按照52元/月.户标准交纳。二、一审法院关于案涉房屋建筑面积问题采信证据错误。哈锅实业公司一审提交的哈尔滨信合测绘有限公司测算报告，系其单方委托第三方对电塔家园小区作出的鉴定结论，不具有真实性、合法性，不应作为本案认定案件事实的依据。三、一审判决诉讼费承担比例显示公平，应依法调整。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判支持惠群物业公司的上诉请求。哈锅实业公司辩称，哈锅实业公司提交的哈尔滨信合测绘有限公司测算报告，是经过政府指定的具有测量资质的单位作出的测量报告，该测量报告是合法有效的。请求维持一审判决。仟汇医药公司辩称，一、仟汇医药公司租用的电塔家园小区F栋房屋的性质为住宅，惠群物业公司并未按照商业物业标准为上述房屋提供物业服务，惠群物业要求按商业物业收费标准收取物业费无事实及法律依据。仟汇医药公司租用的电塔家园小区58栋地下室是无产权证的仓库，物业服务合同的物业费交纳标准中，也并未约定对地下室仓库收取物业费，历年来物业公司亦均未对该地下室仓库收取过物业费。仟汇医药公司对地下室的使用完全符合地下室仓库的性质，该地下室存在常年多处漏水货物受损的情况，惠群物业公司并未进行任何维修管理，故不存在加大惠群物业公司工作量和服务成本的问题，一审判决酌定参照住宅标准支付物业费并无不当。二、哈尔滨信合测绘有限公司出具的测算报告自2006年形成之后，一直被哈锅实业公司作为确定电塔家园小区房屋建筑面积的依据，一审法院对该份证据的采信无误。三、因惠群物业公司在一审时提出大量无理诉求未得到法院支持，一审判决诉讼费的承担比例公平合理。四、仟汇医药公司租用的电塔家园小区58栋地下室及F栋房屋均有严重漏水现象，惠群物业均未尽维修义务，给仟汇医药公司带来诸多不便和损失，在其他物业服务项目中也时常出现不作为和不及时的情况，惠群物业公司在提供物业服务时懈怠，在收取物业费时却要求业主按照物业服务合同中未约定的高标准缴纳，违反公平原则，不应得到支持。惠群物业公司向一审法院起诉请求：1.判令哈锅实业公司给付惠群物业公司自2017年7月1日起至2017年12月31日期间电塔家园小区58号楼楼地下室物业费8,744.40元；2.判令哈锅实业公司和仟汇医药公司共同给付惠群物业公司2018年1月1日起至2019年12月31日期间电塔家园小区58号楼楼地下室物业费34,977.60元；3.判令哈锅实业公司和仟汇医药公司共同给付惠群物业公司2017年12月1日起至2019年12月31日期间电塔家园小区F栋2单元501室、3单元501室、502室、4单元501室的物业费合计19,695元、电梯费5200元。一审法院认定事实：2017年6月5日，哈尔滨市香坊区大庆街道办事处福利社区居民委员会作为招标人，对哈尔滨市香坊区三大动力路与三合路、旭升街交口处电塔家园小区既有物业管理项目进行招标，经评标后确定惠群物业公司为中标人。双方于同年6月30日签订《香坊区电塔家园小区物业管理项目物业服务合同》，约定惠群物业公司为该小区提供物业共用部位维修、养护和管理等既有物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中多层住宅0.5元/月/平方米、高层住宅1元/月/平方米、商铺物业1.5元/月/平方米。2018年6月15日，双方续订《香坊区电塔家园小区物业管理项目物业服务合同》。哈锅实业公司将其开发建设的电塔家园小区58号楼地下室出租给仟汇医药公司，出租期限自2018年1月1日至2021年12月31日，该地下室的经营项目为仓库，仟汇医药公司享有的权利包括其在工商部门核准的经营范围内从事经营活动，应履行的义务包括承担物业费等。58号楼地下室建筑面积为959.54平方米，性质为多层库房。自2017年7月1日至2017年12月31日拖欠物业费数额为2,878.62元（0.5元/月/平方米×959.54平方米×6个月），自2018年1月1日至2019年12月31日拖欠物业费数额为11,514.48元（0.5元/月/平方米×959.54平方米×24个月）。哈锅实业公司将其开发建设的电塔家园小区F栋2单元501室、3单元501室、502室、4单元501室四处房屋出租给仟汇医药公司，出租期限自2017年12月1日至2022年11月30日，四处房屋的经营项目为办公，仟汇医药公司享有的权利包括其在工商部门核准的经营范围内从事经营活动，应履行的义务包括承担物业费等。上述四处房屋建筑面积分别为199.20平方米、102.31平方米、84.38平方米、103.70平方米，合计489.59平方米，且性质均为高层住宅。上述四处房屋自2017年12月1日至2019年12月31日拖欠物业费数额为12,239.75元（1元/月/平方米×489.59平方米×25个月）。上述四处房屋所在单元内每梯用户数分别为91户、32户、32户、32户，月电梯费分别为19元、33元、33元、33元，月电梯费合计118元，四处房屋自2017年12月1日至2019年12月31日拖欠电梯费数额为2950元（118元/月×25个月）。一审法院认为，根据中华人民共和国住房和城乡建设部2009年12月1日印发并于2010年1月1日生效的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。本案中，电塔小区因客观原因未能成立业主委员会，哈尔滨市香坊区大庆街道办事处福利社区居民委员会有权代行小区业主委员会职责。惠群物业公司与该居民委员会签订《香坊区电塔家园小区物业管理项目物业服务合同》后，惠群物业公司通过合法程序进驻该小区接管物业，并实际提供了物业服务，双方签订的物业服务合同依法成立并生效，对该小区全体业主具有约束力。惠群物业公司自进驻该小区提供物业管理以后，为小区广大业户提供了物业管理服务，哈锅实业公司作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价。其与仟汇医药公司书面约定由后者承担租赁房屋的物业费，而惠群物业公司主张哈锅实业公司和仟汇医药公司承担连带责任，予以支持。针对惠群物业公司主张哈锅实业公司和仟汇医药公司就电塔家园小区F栋四处房屋支付自2017年12月1日至2019年12月31日物业费、电梯费的诉讼请求，哈锅实业公司和仟汇医药公司应当支付物业费12,239.75元、电梯费2950元。上述四处房屋的实际用途即使系用于经营，亦不改变其实为住宅的性质，且惠群物业公司主张的建筑面积未提交充分证据，以哈尔滨信合测绘有限公司对电塔小区测算报告中的建筑面积为准。针对惠群物业公司主张哈锅实业公司和仟汇医药公司就电塔家园小区58号楼地下室支付相应物业费的诉讼请求，该地下室实为库房，酌定参照住宅标准由业主支付相应物业费，由哈锅实业公司支付自2017年7月1日至2017年12月31日物业费2,878.62元，由哈锅实业公司和仟汇医药公司共同支付自2018年1月1日至2019年12月31日物业费11,514.48元。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以服务瑕疵就拒绝交纳物业服务费，会导致物业公司的服务质量因资金不足进一步恶化，只能形成恶性循环，最终损坏的还是全体业主的利益。哈锅实业公司、仟汇医药公司抗辩物业服务瑕疵，但并未积极行使业主权利，反以拒交物业费来对抗的行为，应属怠于履行权利，不利于构建业主与物业服务企业间的关系，不交纳物业费，必然影响惠群物业公司的正常运营。另外，惠群物业公司作为物业服务企业应提高物业服务质量，积极与业主沟通，改善物业服务水平和不足，共同营造和谐的小区生活氛围。望双方以小区的和谐为重，秉承宽容理解之念，各司其职、各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定的和谐之道。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，判决：一、哈锅实业公司和仟汇医药公司于判决生效之日起共同支付惠群物业公司自2017年12月1日至2019年12月31日电塔家园小区F栋2单元501室、3单元501室、502室、4单元501室物业费12,239.75元、电梯费2950元；二、哈锅实业公司于判决生效之日起支付惠群物业公司自2017年7月1日至2017年12月31日电塔家园小区58号楼地下室物业费2,878.62元；三、哈锅实业公司和仟汇医药公司于判决生效之日起共同支付惠群物业公司自2018年1月1日至2019年12月31日电塔家园小区58号楼地下室物业费11,514.48元；四、驳回惠群物业公司其他诉讼请求。案件受理费1640元，由哈锅实业公司和仟汇医药公司共同负担234元，于判决生效之日立即给付惠群物业公司；其余案件受理费由惠群物业公司自行负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：惠群物业公司提供的证据一，供水集团香坊营业分公司在其大厅墙面张贴的“供水集团公司水费、污水处理费执行标准价格表”照片一张、水费发票二份、哈尔滨市人民政府办公厅关于调整我市城市供水价格的通知、关于调整污水处理收费标准有关事宜的通知各一份、哈尔滨供水集团有限责任公司出具的“仟汇医药公司交纳水费、污水处理费收据”二张，缴费过程的全程录像光盘一张。证据二，哈尔滨市电业局大厅墙面张贴的“黑龙江省电网销售电价表”照片一张、供电企业执行的电价及标准一份、哈尔滨供电公司出具的仟汇医药公司电费交费收据二份。证据三、照片三张、录像光盘一张，惠群物业公司办公使用的房屋缴纳《供暖费票据》三份，水费催缴单一份。以上三组证据拟证明案涉五套房屋实际使用性质为商业经营性用房，应按商服物业费标准交纳物业费。仟汇医药公司提供的证据，公告及关于清退黑龙江惠群物业服务有限公司管理项目的通知，拟证明因惠群物业公司服务质量差，经小区居民投票，惠群物业公司被电塔家园小区清退。本院认证意见为，惠群物业公司和仟汇医药公司提供的各组证据均与本案关联性不足，本院均不予采信。本院经审查，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据各方当事人的诉辩主张，二审争议的主要焦点为，仟汇医药公司租用的案涉电塔家园小区四套房屋及58号楼地下室是否应当按商铺物业标准，即1.5元/月/平方米（建筑面积）交纳物业费。哈尔滨市香坊区大庆街道办事处福利社区居民委员会代表电塔家园小区与惠群物业公司签订的《香坊区电塔家园小区物业管理项目物业服务合同》合法有效，对惠群物业公司及该小区全体业主具有约束力。该物业服务合同关于服务费用约定了商铺物业1.5元/月/平方米（建筑面积），另约定了商业物业双方另行协商，按市场调节价格执行。商铺是指经营者为顾客提供商品交易、服务、感受体验的场所。仟汇医药公司租用的案涉电塔家园小区四套房屋及58号楼地下室虽然用于办公、库房等用途，但该房屋的规划用途不属于商铺，亦没有充分证据证明该房屋实际用于商铺，该房屋亦未到不动产登记中心变更规划用途，关于物业费的收取标准双方亦未进行协商，故一审判决案涉四套房屋按高层住宅标准，地下室按多层住宅标准交纳物业费及电梯费应属适当。关于案涉房屋的建筑面积，一审判决以哈尔滨信合测绘有限公司对电塔小区测算报告中的建筑面积为准并无不当。一审法院依据对惠群物业公司诉讼请求的支持数额，认定各方当事人的诉讼费负担数额公平合理，本院不予调整。综上所述，惠群物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1640元，由黑龙江惠群物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯守东审判员  赵丹晖审判员  尹红杰()二〇二一年四月二十八日法官助理宛吟竹书记员李迪