大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初133号原告：亿达物业服务集团有限公司，统一社会信用代码91210231723451243K，住所地辽宁省大连市高新技术产业园区软件园知音园**。法定代表人：王娜，系该公司副总经理。委托代理人：伊爽，系辽宁顾阳律师事务所律师。委托代理人：赵平，系辽宁顾阳律师事务所律师。被告：赵宏宇，男，汉族，1975年1月24日出生，住址大连市沙河口区。委托代理人：李长俏，系辽宁领域律师事务所律师。原告亿达物业服务集团有限公司诉被告赵宏宇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业服务集团有限公司的委托代理人伊爽、赵平，被告赵宏宇及其委托代理人李长俏（第一次庭审）、邱艳华（第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿达物业服务集团有限公司诉称，请求法院判令被告向原告支付欠交的物业费人民币16,346.52元（自2012年4月1日至2020年9月30日）；2、请求法院判令被告向原告支付逾期交纳物业费的违约金4,903.96元（暂计至2020年9月30日）。事实与理由：原告系“唯美品格”项目物业服务企业，被告系“唯美品格”项目业主，其购买的房屋建筑面积X平方米。原告与唯美品格业委会签订物业服务合同，约定住宅物业费为1.5元/月/平方米，应于每季首月10日前向原告缴纳年度物业费，逾期以应交纳欠费总额的日千分之三标准支付违约金。被告自2012年4月1日起再未交纳下期物业服务费用，经原告多次催要仍无果。被告赵宏宇辩称，对欠费事实及数额均无异议，但不同意原告的诉讼请求。理由：1、被告没有交物业费是因为原告没有尽到维修义务，具体表现为：被告自入住案涉房屋后就发现南屋和北屋两边的雨水排水管漏水，向原告报修后，原告始终未能找出漏水原因，致使被告家阳台瓷砖开裂，室内墙面开裂，墙壁大白成块脱落，墙体生菌发霉，在此期间，原告未与被告协商，未经被告允许擅自将被告家阳台处的排水管改道，并用沥青将排水管堵死及将阳台上大理石覆盖，这不仅影响了被告阳台的使用和美观，甚至影响了房屋的转让，且排水管依然漏水。被告多次与原告协商维修漏水问题，并希望恢复阳台的原状，以保证房屋的正常使用和美观，但原告一直没有解决；2、被告入住的当年暖气试水时，南屋暖气漏水把房屋淹了，当时原告说暂时没有这个型号的暖气，把一个坏的掉漆的废旧暖气换上暂时使用，承诺买了新的暖气再更换，但至今已经过了十二年了，一直没有更换，多次与原告沟通更换事宜均无果；3、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。鉴于上述事实，这么多年来原告没有直接向被告主张过物业费，这是因为原告明知其没有解决雨水排水管漏水的问题和室内暖气片更换的问题，且直到今天也没有进行妥善的处理。本次诉讼原告主张从2012年4月1日开始计算物业费的诉讼请求，已超过诉讼时效。综上，被告不按时交物业费的原因是原告未尽到妥善维修的义务长达近十二年之久，原告的行为不仅违反了《中华人民共和国民法典》第二十四章关于物业服务合同的规定，本次诉请也超过了《中华人民共和国民法典》第一百一十八条关于诉讼时效三年的规定。原告在被告不知情的情况下，擅自更改了被告家阳台的排水管道，用沥青将大理石覆盖，造成被告房屋价值的贬损，已然构成侵权，被告保留法律追究的权利。因此，原告应尽到修缮雨水排水管的义务，并弥补由此给被告造成的损失，即将被告家阳台恢复，封面恢复，且更换新的暖气片等应尽的先合同义务之后，被告可以按照物业合同约定和法律规定交付物业费，现请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：大连亿达物业管理有限公司于2016年10月17日变更为亿达物业管理有限公司，2018年6月27日更名为亿达物业服务集团有限公司。原告系依法成立的物业公司，被告自认其系大连市甘井子区芳美园的业主，房屋面积为X平方米。2007年10月19日，原告与被告房屋所在小区的建设单位大连亿达房地产股份有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告自2008年10月1日起为案涉小区（大连市甘井子区唯美品格小区）提供物业服务。合同约定物业费收费标准为住宅1.5元/月/平方米，按季交纳，业主或物业使用人应在每自然季度首月10日内履行交纳义务。逾期未交纳的，每逾期一期，按应交纳欠费总额的千分之三支付违约金。2013年，2016年及2019年，原告均又与大连市甘井子区唯美品格小区业主委员会签订了《唯美品格小区物业服务合同》，上述合同显示原告自2013年7月1日至2022年6月30日期间为案涉小区提供物业服务，物业服务费标准、交费时间及逾期交费的责任均与上述《前期物业服务合同》相同。2009年11月8日，被告在《钥匙接收确认单》上签字，确认已接收了案涉房屋入户门钥匙等物品，并在《房屋交付收费明细》上签字，确认了房屋面积及物业费标准等事项。原告于2013年9月1日及2015年10月1日，在案涉房屋门上张贴《拖欠款催缴通知单》，向被告催缴自2012年4月至2015年12月的物业费。原告曾于2018年8月3日诉至本院，向被告主张2012年4月1日至2018年6月30日期间的物业费，本院受理后，立案案号为（2018）辽0211民初7702号，后原告撤诉。庭审中原告提出增加诉讼请求，要求被告给付至2020年12月31日止的物业费，但原告未就增加的诉讼请求部分向本院补交诉讼费用。上述事实，有《前期物业服务合同》、《唯美品格小区物业服务合同》、《房屋交付文件集册》、《拖欠款催缴通知单》及本院的庭审笔录在案为凭，这些证明材料业经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与案涉小区的建设单位签订了《前期物业服务合同》，在案涉小区成立了业委会后，与业委会签订了《唯美品格小区物业服务合同》，故上述合同合法有效。原告为被告房屋所在小区提供了物业服务，原、被告间已形成物业服务合同关系，被告作为案涉小区的业主，应按合同约定向原告交纳物业服务费。现原告诉至本院，要求被告给付2012年4月1日至2020年9月30日的物业费，本院认为，庭审中被告以诉讼时效进行抗辩，经查，原告于2015年10月1日向被告张贴了催费通知，该行为引起原告对被告产生于2013年10月1日起的债权的诉讼时效中断的法律后果；因案涉合同约定的交费日期为每自然季度首月10日前，故原告于2015年10月1日张贴的催费通知所涉债权的诉讼时效的最后一日最早应为2017年10月1日，依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）第二条之规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”，因此原告于2018年8月3日向我院起诉，要求被告支付所欠物业费的行为，能够引起诉讼时效的再次中断。综上，本院对于原告主张的要求被告给付自2013年10月1日起至2020年9月30日期间的物业费13,461.84元（1.5元×106.84平方米×84个月）的诉讼请求予以支持。对于2013年10月1日之前的物业费，因原告无据证明该部分债权没有超过诉讼时效，故本院不予支持。因原告未就其增加的诉讼请求部分向本院补交诉讼费用，因此本院视为其没有增加诉讼请求。关于被告主张原告对排水管的维修未达到维修效果，以及对旧暖气片至今未更换的问题，本院认为，据被告所述，原告已对被告报修的事项进行了勘查、维修等处理行为，虽然被告主张其对于原告的维修方式不满且相关问题未能得到彻底解决，但物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。被告作为小区业主，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，若被告主张财产损失，则应在确定侵权人的情况下另行诉讼，以维护自身合法权益，但被告以上述理由抗辩，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，被告的行为不能得到支持。关于原告主张的逾期违约金，本院认为，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍系案涉小区业主，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉物业服务合同对欠交物业费的违约金做出了明确的约定，但原告在履行物业服务合同的过程中亦有需要完善之处，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］8号）第一条、第六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条之规定，判决如下：一、被告赵宏宇于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司物业服务费人民币13,461.84元（2013年10月1日起至2020年9月30日）。二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币166元（原告已预交，已减半），由原告亿达物业服务集团有限公司负担98元，由被告赵宏宇负担68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  孙云芳二〇二一年四月一日书记员  刘 姗