内蒙古自治区鄂托克旗人民法院   民事判决书   （2021）内0624民初834号   原告：鄂托克旗馨园物业管理有限责任公司，统一社会信用代码911500624959207425。   法定代表人：关某。   委托诉讼代理人：王某，内蒙古蒙西律师事务所律师。   被告：罗某。   原告鄂托克旗馨园物业管理有限责任公司与被告罗某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鄂托克旗馨园物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人王某、被告罗某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告鄂托克旗馨园物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告罗某支付物业费6170元及滞纳金2726元，共计8896元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年4月28日，原告与被告就被告位于乌兰新村小区12-4-501住宅（面积164.97平米）签订了《物业服务合同》，合同约定了双方的权利义务，服务期限为五年，物业管理费住宅每平米0.85元，并且约定了逾期交纳物业费每天千分之三的滞纳金。合同签订后，原告在乌兰新区小区履行了合同约定的义务，但被告不履行交纳物业费的义务，欠费44个月。由于乌兰新区小区的业主拖欠物业费致使原告在该小区的服务工作难以为继，在2020年12月31日撤出该小区。为维护原告的合法权益，诉至法院，请支持原告的诉讼请求。   被告罗某辩称，我已交纳了2016年5月1日至2017年4月30日期间的物业费1700元。后来不交物业费的原因是原告不履行相关义务，房屋漏水不管、损坏被告的自来水开关，没有院墙、大门、保安、摄像头等设施。原告只做了打扫卫生和倒垃圾的服务。另外，物业服务合同书上的甲方签字不是我签的，我在乌兰新区小区居住的12-4-501房屋面积为118平米，有购房合同为证。我最多给原告交纳物业费2000元。   原告鄂托克旗馨园物业管理有限责任公司围绕诉讼请求向本院提交以下证据：   证据一、营业执照复印件、前期物业服务合同、与罗某签订的物业服务合同，证明原告具有合法的物业服务资质，被告是原告服务的乌兰新村小区的业主，应当按照合同约定交纳物业费。   证据二、住宅小区公共设施安全检查报告表、小区保洁签到表、物业服务工作照片14张，证明原告完全按合同履行了服务义务。   被告罗某质证认为，对营业执照无异议，对与我签订的物业服务合同不认可，合同上面并不是我或我妻子签的字，对前期物业合同不认可，与我无关。对证据二不认可，不能证明已履行了义务。   本院对原告所提供的营业执照、前期物业服务合同的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以确认，对原告与罗某签订的物业服务合同，因被告不认可，本院对其真实性不予确认。对原告提供的第二组证据，能够证明原告进行物业服务的相关情况，本院予以确认。   被告罗某向本院提交以下证据：   证据一、康宁社区出具的情况说明，证明原告没有院墙、大门、绿化带等设施。   证据二、图片11张，证明房屋存在漏水现象，原告不给维修，原告拧坏了被告的自来水开关，水从五楼淹到一楼。   证据三、购房合同，证明被告居住的房屋为118平米。   证据四、馨园物业公司收据及业主装修手册，证明被告已交纳物业费1700元（从2016年5月1日至2017年4月30日）。   证据五、光盘一张，证明小区没有院墙、大门、绿化带等设施。   证据六、馨园物业服务合同，证明原告未按照合同第六章第二十四条的约定履行义务。   原告质证认为，对证据一、五的证明目的不予认可，小区的大门、院墙、绿化带等不属于物业服务范围；对证据二不认可，该图片没有时间、地点，更不能证明漏水是物业公司造成的；对证据三原告所诉的面积是被告加阁楼的面积；对证据四无异议，被告交纳了从2016年5月1日至2017年4月30日期间的物业费1700元，原告是从2017年5月1日开始主张的；对证据六只是双方的约定内容，不能证明原告没有履行义务。   本院对被告提供的证据一、五的真实性予以确认，但大门、院墙、绿化带等设施不属于物业服务范围，对证明目的不予确认；对证据二、六不能证明所要证明的问题，本院不予确认；对证据三、四的真实性、合法性、关联性及证明目的予以确认。   经审理查明，2016年4月7日，原告与乌兰新村小区的开发建设方乌兰新村村委会签订了《前期物业服务合同》，合同约定，原告鄂托克旗馨园物业管理有限责任公司为该小区提供物业服务，小区业主按每平米0.85元缴纳物业费，交费期限为每年1月1日至6月30日交纳当年物业费，如业主未按时交纳物业费，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的违约金，合同期限为五年。合同签订后，原告按照合同约定履行了合同义务，被告只交纳了2016年5月1日至2017年4月30日的物业费1700元，尚欠原告从2017年5月1日至2020年12月31日的物业费未交纳。另查明，被告在乌兰新村小区12-4-501房屋面积为118平米。原告于2020年12月31日终止对乌兰新村小区的物业服务。   本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中应履行的义务之一即是及时交纳物业服务费用。本案中，原告作为物业服务公司，具有物业管理资质，接受开发建设单位委托签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律的规定，合法有效，物业公司与业主均应按合同履行各自义务。现物业公司已按合同履行了相关物业服务，被告作为小区业主理应履行交纳物业服务费的义务。被告未按时交纳物业费，按照合同约定应向原告交纳相应的违约金。关于被告提出物业公司服务不到位，应当减少物业费收取数额的辩解理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十二条之规定，判决如下：   被告罗某于本判决生效之日立即向原告鄂托克旗馨园物业管理有限责任公司支付物业服务费4413.2元及违约金325元，共计4738.2元。   案件受理费20元，由被告罗某负担。   本判决为终审判决。   审判员 王志成   二〇二一年四月二十九日   书记员 达古拉   法条链接   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   《物业管理条例》   第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：   （一）遵守管理规约、业主大会议事规则；   （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；   （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；   （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；   （五）按时交纳物业服务费用；   （六）法律、法规规定的其他义务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。   《最高人民法院关于适用的解释》   第二百七十一条人民法院在审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。   第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。