安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终1043号 上诉人（原审被告）：无为县鑫建房地产开发有限责任公司，住所地安徽省无为市无城镇大江剧场小区。 法定代表人：夏永彬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡明，安徽点津律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王欣，安徽点津律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱啟玲，女，1963年11月12日出生，汉族，住安徽省无为市。 委托诉讼代理人：宣玉洁，安徽铭盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方坤，安徽铭盛律师事务所律师。 上诉人无为县鑫建房地产开发有限责任公司（以下简称无为鑫建房地产公司）因与被上诉人朱啟玲房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省无为市人民法院（2021）皖0225民初406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 无为鑫建房地产公司上诉请求：撤销原判，依法改判或者发回重审。事实与理由：一、原审原告据以起诉的在先解除购房合同的一、二审民事判决书存在重大问题，本案判决返还购房款不具有当然的正当性。二、原判决将补充协议关于无息返还购房款及免除违约金条款认定为格式条款并判为无效条款，并以此判决上诉人承担房款利息及违约金属于认定事实错误、适用法律不当。 朱啟玲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。第一，一审判决系在生效判决认定上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同已解除的情况下责令上诉人退还全部购房款，并按照商品房买卖合同的约定承担违约金及利息。第二，关于上诉人主张依据补充协议抗辩应当无息返还明显不能成立，该条不应当成为合同内容，属于无效格式条款，一审法院认定正确。综上，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 朱啟玲向一审法院起诉请求：1.判令无为鑫建房地产公司立即归还朱啟玲购房款1265227元及利息（自2018年3月9日起至实际还清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计息）；2.判令无为鑫建房地产公司按全部购房款的3%向朱啟玲支付违约金37956.8元（1265227元×3%）；3.判令无为鑫建房地产公司退还面积补差款、装修保证金、垃圾清运费共计8186.5元；4.诉讼费、保全费等由无为鑫建房地产公司承担。 一审法院认定事实：无为市米芾广场商贸综合体房地产项目由鑫建房地产公司开发建设。2018年3月12日，买受人朱啟玲与出卖人鑫建房地产公司签订编号为xxxxxxxxxxxx号的《商品房买卖合同》，约定朱啟玲购买无为市无城镇米芾广场A区xxxxxx室房屋，预测建筑面积为83.22平方米，单价为每平方米15203.4元，总价款为1265227元。合同第十一条第一款约定“出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付房屋”；合同第十二条第一款第二项约定“逾期60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金”；合同第二十八条约定“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻和免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。2018年4月9日，双方签订了补充协议，协议第九条第四款第二项约定“因出卖人原因导致合同解除：出卖人应在该合同解除之日起30日内将其已收取的房款无息返还买受人，除此以外出卖人依法承担所发生的相关责任和费用”；协议最后一项约定“买受人在此特别确认同意：买受人已经了解并同意购房合同及其附件和补充条款的全部内容，并确认出卖人已经就购房合同及本补充条款的内容（特别是加粗或加下划线等部分的内容）进行了解释说明，本补充条款的内容如与购房合同不一致的，买受人同意以本补充条款为准”。2018年1月12日，鑫建房地产公司出具收款收据一张，载明今收到朱啟玲人民币355227元，此款系购房款（xxxxxx号商铺），2018年2月12日，鑫建房地产公司出具收款收据一张，今收到朱啟玲人民币590000元，此款系购房款（xxxxxx号商铺），2018年2月9日，鑫建房地产公司出具收款收据一张，今收到朱啟玲人民币200000元，此款系购房款（xxxxxx号商铺），2018年3月9日，鑫建房地产公司出具收款收据一张，载明今收到朱啟玲人民币120000元，此款系购房款（xxxxxx号商铺），上述款项合计1265227元。后该房屋经实际测量面积为83.32平方米，2018年12月12日，鑫建房地产公司出具收款收据三张，分别载明今收到朱啟玲人民币1520元，此款系购房款xxxxxx号门面面积补差款、今收到朱啟玲人民币3000元，此款系xxxxxx号门面装修保证金、今收到朱啟玲人民币417元，此款系xxxxxx号门面垃圾清理费。2018年12月12日，无为县益群物业管理有限公司出具收款收据一张，载明今收到门面xxxxxx朱啟玲人民币3249.5元，此款系物业管理费2018年12月-2019年12月底。 2019年9月5日，朱啟玲向鑫建房地产公司发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。2020年4月1日，鑫建房地产公司诉至该院请求确认朱啟玲解除合同通知无效并判令朱啟玲接收案涉房屋，后经该院审理认定该《解除合同通知书》有效，驳回了鑫建房地产公司的诉讼请求，后鑫建房地产公司上诉至芜湖市中级人民法院，经（2020）皖02民终3381号民事判决认定鑫建房地产公司严重违约，朱啟玲有权以向鑫建房地产公司发出案涉《解除合同通知书》的方式解除案涉《商品房买卖合同》，案涉《商品房买卖合同》自案涉《解除合同通知书》到达鑫建房地产公司时解除，故驳回上诉，维持原判。 关于鑫建房地产公司抗辩的（2020）皖02民终3381号民事判决认定错误其已在申请再审，该院认为，芜湖市中级人民法院（2020）皖02民终3234号民事判决认定鑫建房地产公司严重违约，案涉《商品房买卖合同》自案涉《解除合同通知书》到达鑫建房地产公司时解除，该判决已生效，鑫建房地产公司未提交证据证明其已申请再审，且其即使申请再审也不影响该判决的效力，能够认定案涉《商品房买卖合同》已解除，故对其该项抗辩意见该院不予采纳。 本案双方的争议焦点在于案涉《商品房买卖合同》补充协议第九条第四款第二项及最后一项的约定能否成立，对此该院认定如下：首先，根据合同约定，《商品房买卖合同》第二十八条约定了补充协议中含有不合理的减轻和免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。补充协议第九条第四款第二项的约定意在减轻应当由出卖人承担的责任，故应当以《商品房买卖合同》的约定为准。其次，根据法律规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，该两项约定符合格式条款的要件，应为格式条款。鑫建房地产公司在与朱啟玲签订补充协议时，对于免除或者减轻其责任等有重大利害关系的条款并没有以任何引起对方注意的合理进行提示说明，其举证不能证明其与朱啟玲签订补充协议时履行了提示或者说明义务，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条“民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定”的规定，朱啟玲有权主张案涉补充协议第九条第四款第二项及最后一项不成为案涉《商品房买卖合同》的内容。综上，该两项约定应当不成为案涉《商品房买卖合同》的内容。 一审法院认为，根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《商品房买卖合同》已解除，根据法律规定及《商品房买卖合同》的约定，朱啟玲有权要求无为鑫建房地产公司退还全部购房款（含已付贷款部分），并自付款之日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付利息，同时按照全部购房款的3%支付违约金，因中国人民银行同期贷款基准利率已于2019年8月20日取消，故该院结合朱啟玲诉请确定无为鑫建房地产公司应退还朱啟玲购房款1265227元及利息（自2018年3月9日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月21日起至实际还清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）并支付违约金37956.8元（1265227元×3%）。关于朱啟玲诉请的退还面积补差款、门面垃圾清理费、装修保证金等共计8186.5元，其中鑫建房地产公司收取的面积补差款、门面垃圾清理费、装修保证金共计4937元应当在合同解除后予以退还，物业费3249.5元虽系物业公司收取，但案涉合同系因鑫建房地产公司违约而解除，其应当赔偿朱啟玲相应的损失，该物业费损失应由无为鑫建房地产公司承担，综上，对朱啟玲该项诉请，该院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，该院判决：一、无为鑫建房地产公司于本判决生效后十日内一次性退还朱啟玲朱啟玲购房款1265227元，并支付利息（以1265227元为基数，自2018年3月9日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月21日起至实际还清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、无为鑫建房地产公司于本判决生效后十日内一次性支付朱啟玲违约金37956.8元；三、无为鑫建房地产公司于本判决生效后十日内一次性支付朱啟玲面积补差款、门面垃圾清理费、装修保证金及物业费损失合计8186.5元。案件受理费减半收取计8303元，保全费5000元，合计13303元，由无为鑫建房地产公司负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审查，本院对于一审判决查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点有二：一、一审以具有关联性的其他民事生效判决作为依据认定当事人之间房屋买卖合同已解除是否正确；二、无为鑫建房地产公司应否承担房屋买卖合同主合同约定的购房人已支付房款的利息及购房款3%的违约责任。 一、民事生效判决具有既判力，当事人对此应予尊重。 关于既判力的含义，有的学者认为：“诉讼是根据国家审判权作出的公权性的法律判断，是以解决当事人之间的纠纷为目的的，而终局判决正是这种判断。因此，一旦终局判决使之在诉讼程序中失去以不服声明方法被撤销的可能性而被确定，就称为最终解决纠纷的判断。它不但拘束双方当事人服从该判断的内容，使之不得重复提出同一争执，同时作为国家机关的法院当然也必须尊重国家自己所作出的判决，即使是把同一事项再次作为问题在诉讼中提出时，也应以该判断为基础衡量当事人之间的关系。这种确定判决表示的判断不论对当事人还是对法院都有强制性通用力，不得进行违反它的主张或者判断的效果就是既判力。”还有的学者认为：“既判力是指判决在法律上的确定力，即判决在程序法上的效力。判决的确定力，分为形式上的确定力与实质上的确定力，或者称为形式意义上的既判力与实质意义上的既判力。前者是指判决一经生效，当事人就不得对判决认定的法律事实提起诉讼或者提出上诉。后者是指判决确定的实体权利义务问题，不得争执，不容改变。”尽管对于既判力的定义有所不同，但既判力实际上是指确定的判决对当事人和法院等具有法定拘束力，从消极角度而言，即当事人不得对同一既决的法律关系再次提起诉讼。本案有关当事人之间的房屋买卖合同是否已解除的争议已经本院（2020）皖02民终3381号民事生效判决予以确认，除该生效判决通过再审程序依法改判外，当事人对于该民事生效判决的既判力应予尊重，故无为鑫建房地产公司在本案重复主张的该项上诉理由本院不予采信。 二、无为鑫建房地产公司应否承担房屋买卖合同主合同约定的购房人已支付房款的利息及购房款3%的违约责任。 有关于此，当事人之间核心争议为案涉房屋买卖合同补充协议的相关条款的效力认定问题。一审判决对此已进行了较为详细而准确的论证，本院均表示认同。除此之外，从合同条款文义解释的角度来看，本案房屋买卖合同的主合同第二十八条已经对补充协议的适用范围给予了明确约定及限制，即“对本合同中未约定或约定不明的内容”及“补充协议中含有不合理的减轻和免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”进行补充约定，在主合同已有明确约定相关违约责任的情况下，再通过补充协议就相关违约责任进行补充约定本就缺乏必要性及合理性，更何况补充协议载明的相关违约责任的内容还明显不利于补充协议的接受方。对此项与补充协议接受方，即购房人有重大利害关系的相关条款的变更，提供该格式条款方应就此项变更的提示或者说明义务等足以证明该变更系经双方充分协商一致的合意承担更为严格的举证责任，以保证案涉民事活动中法律所要求的民事主体之间平等协商、公平合理、诚实信用等基本原则的贯彻落实。然而，无为鑫建房地产公司未能就此项变更合意提供证据加以证实，故应承担举证不能的不利后果，其该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，无为鑫建房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16607元，由上诉人无为县鑫建房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 钱 晨 审判员 李 贺 审判员 宋喜萍 二〇二一年四月二十七日 书记员 黄韵融 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。