贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民初2081号 原告：罗春红，女，1978年3月16日生，汉族，住遵义市红花岗区。 原告：龙刚，男，1977年4月15日生，汉族，住遵义市红花岗区。 二原告共同委托诉讼代理人：黄梅，贵州宇辉律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：杨茹苑，贵州宇辉律师事务所律师。 被告：遵义思达置业投资有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区遵义大道100号，统一社会信用代码：915203025806835720。 法定代表人：徐荣树，董事长。 委托诉讼代理人：肖阳，系公司员工。 委托诉讼代理人：陈治全，系公司员工。 第三人：贵阳银行股份有限公司云岩支行，住所地贵州省贵阳市中华北路77号，统一社会信用代码：91520100750153831Y。 负责人：申亚丹，行长。 委托诉讼代理人：熊伟，系银行职工。 委托诉讼代理人：刘成刚，系银行职工。 原告罗春红、龙刚与被告遵义思达置业投资有限公司（以下简称“思达公司”）、第三人贵阳银行股份有限公司云岩支行（以下简称“贵阳银行云岩支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗春红及原告罗春红、龙刚的委托诉讼代理人黄梅、杨茹苑，被告思达公司的委托诉讼代理人陈治全、肖阳、第三人贵阳银行云岩支行的委托诉讼代理人熊伟、刘成刚到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告罗春红、龙刚向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告双方于2019年8月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019424222、2019424223、2019424226、2019424232）；2、请求解除原告与第三人签订的《商品房按揭借款及担保合同》中遵义国际商贸城四区汇金天地2-709号、2-710号、3-72号房的借款及担保约定；3、判令被告向原告退还购房款604，833元以及原告向第三人归还的贷款本金及利息（以贵阳银行股份有限公司云岩支行在判决生效当月出具的还款明细清单为准）；4、判令上述房屋在本判决生效后剩余的按揭贷款及利息由被告向第三人归还；5、判令被告赔偿原告以首付款604，833元为本金自2019年8月1日起至本判决生效之日止，按照一年期贷款市场报价利率计算资金占用期间的利息；6、判令被告向原告支付违约金5，174.17元；7、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年8月1日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2019424222、2019424223、2019424226、2019424232），被告将遵义国际商贸城商城四区汇金天地2-709号房，面积69.27平方米，总价款381，307元（合同编号：2019424222）；2-710号房，面积49.31平方米，总价款269，216元（合同编号：2019424223）；3-72号房，面积63.17平方米，总价款227，696元（合同编号：2019424226）；3-71号房，面积44.97平方米，总价款156，614元（合同编号：2019424232）四套房出售给原告。合同签订后，原告按合同约定当日向被告支付3-71号房的全款156，614元；2-709号房的首付款191307元；2-710号房的首付款139216元；3-72号房的首付款117696元。2019年9月27日原告与第三人签订《商品房按揭借款及担保合同》，办理了包含2-709号、2-710号、3-72号房在内的五套房按揭贷款手续，借款年利率为6.37%，贷款十年，每月20日前归还本金的利息。2-709号、2-710号、3-72号三套房贷款本金为430000元，原告于2019年11月开始每月向第三人归还。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告于2020年3月31日前向原告交房，逾期超90日，原告有权退房。原告按照约定于2020年9月19日书面通知被告退房退款，被告应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。但截至今日，被告对原告退房申请未作任何回复。综上所述，原告已完全履行双方签订的《商品房买卖合同》所约定的义务，但被告未按照合同约定交付房屋而违约，原告有权解除合同。因原、被告《商品房买卖合同》解除后，贷款合同的目的也无法实现，故原告与第三人签订的《商品房按揭借款及担保合同》中遵义国际商贸城四区汇金天地2-709号、2-710号、3-72号房的借款及担保约定应一并予以解除。为此，原告为了维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特向贵院提起诉讼，恳请予以支持原告的全部诉讼请求。 被告思达公司辩称，被告思达公司延期交房原因是受新型冠状疫情影响，属于不可抗力，原告解除合同条件不成就。根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定：“对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定”。本案合同约定的交房时间为2020年3月30日，而新冠肺炎疫情贵州省启动突发公共卫生事件一级响应时间为2020年1月24日，根据《中华人民共和国民法典》第590条规定，本案交房时间在疫情发生之后，符合不可抗力构成要件，应当免除答辩人延期交房的违约责任。其次，发生不可抗力事件后，被告思达公司于2020年2月24日通过ＥＭＳ等方式向罗春红、龙刚书面送达了《延期交房通知函》，并且销售人员也通过微信方式向罗春红发送了该函的内容。根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款规定：“（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持”、《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持”，因此，罗春红、龙刚要求解除合同不符合约定解除合同条件，法院不能支持罗春红、龙刚解除合同的诉讼请求。二、被告思达公司已经具备交房条件，继续履行影响能够实现合同目的。截至今日，被告思达公司所开发建设的案涉房屋已经取得建设工程竣工验收合格证明，具备交房条件，符合交付条件。另外，罗春红、龙刚已经对1楼4套房屋进行了接房，并办理了装修手续。涉及本案，罗春红、龙刚已履行了交付房款的主要义务，并且在贵阳银行股份有限公司云岩支行办理了按揭，被告思达公司也履行了通知交房义务，因此，被告思达公司所开发的房产符合交付条件，双方继续履行合同，不影响合同目的实现。三、罗春红、龙刚在交房过程中存在欺诈，若解除涉案4套房，对被告思达公司显失公平。罗春红、龙刚在被告思达公司处购买了8套商铺。除本案涉及的4套外，还有思达汇金天地项目第26栋1层9号房（四区汇金天地-1803）、第26栋1层24号房（四区汇金天地-1818）、第26栋1层10号房（四区汇金天地-1804）、第26栋1层25号房（四区汇金天地-1819）。被告思达公司销售人员多次通知原告接房，一楼1803、1804、1818、1819号四套房屋已于2020年9月20日接房并办理了相关手续，目前一楼四套商铺已经装修。另外，罗春红、龙刚在接收1楼4套房时也答应接收本案涉及的4套商铺，将1楼四套商铺接房后拒绝接收本案涉及的4套房屋，导致本案涉及的4套至今未接房，对于被告思达公司来说，明显存在欺诈。其次，被告思达公司销售的商铺属于“一拖二”销售方式，被告思达公司罗春红、龙刚通过“一拖二”方式，获得1楼4套商铺购房优惠，若合同解除，对明显获得1楼4套房屋价格实惠，对被告思达公司显失公平，不利于维护交易的安全。综上所述，被告思达公司认为：逾期交房因疫情导致，属于不可抗力，解除合同条件不成就，并且被告思达公司已经具备交房条件，继续履行不影响合同目的，若解除合同，有违背公平原则。因此，请求驳回原告全部诉讼请求。原告一起购买的一楼与案涉铺面属同一项目即遵义思达汇金天地四区项目，若原告认为案涉房屋未达到交房条件，且延期交房，则同属该项目位于上××层房屋为何会接房成功并装修经营，若原告在签订买卖合同后，选择性接房，对位置优越的一层临街商铺予以接受，对位置相对较差的不予接受，违背了诚实信用原则。 第三人贵阳银行云岩支行述称，与原告签订的合同是真实有效的，原告以逾期交房为由撤销合同，只是撤销合同中的贷款一部分，我方不同意，如果要撤销，我方要求原告支付贷款本息，由于现在案涉商铺有升值空间，我们认为二三楼的商铺有一定的风险，如果要撤销就必须要全部撤销一二三楼的商铺。 经审理本院认定事实如下：2018年4月26日，原告罗春红与被告思达公司签订两份《VIP客户认购意向协议书》，每份意向书中均确认预定思达·汇金天地项目26栋一层两间、二、三层各一间商铺。 后原告罗春红、龙刚向被告思达公司购买八间商铺即1-803、1-804、1-818、1-819、2-709、2-710、3-71、3-72号，于2019年8月1日签订七份《商品房买卖合同》，其中合同编号2019424230合同，为1-819号房，建筑面积27.50㎡，单价为4906.45元/㎡，总价为156614元；合同编号2019424220合同，为1-804号房，建筑面积26.76㎡，单价为15849.76元/㎡，总价为362801元，交付首期房款182801元，余款180000元以银行按揭方式支付；合同编号2019424216合同，为1-803号房，建筑面积27.50㎡，单价为15860.84元/㎡，总价为373047元，交付首期房款193047元，余款180000元以银行按揭方式支付；合同编号2019424222合同，为2-709号房，建筑面积69.27㎡，单价为6462.83元/㎡，总价为381307元，交付首期房款191307元，余款190000元以银行按揭方式支付；合同编号2019424223合同，为2-710号房，建筑面积49.31㎡，单价为6409.90元/㎡，总价为269216元，交付首期房款139216元，余款130000元以银行按揭方式支付；合同编号2019424226合同，为3-72号房，建筑面积63.17㎡，单价为5077.97元/㎡，总价为227696元，交付首期房款117696元，余款110000元以银行按揭方式支付；合同编号2019424232合同，为3-71号房，建筑面积44.97㎡，单价为4906.45元/㎡，总价为156614元。 上述七份《商品房买卖合同》均约定出卖人应当在2020年3月31日前向买受人交付商品房，合同约定逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按期交房的，逾期在90日之内，至交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权退房，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。 上述合同签订后，2019年8月22日，原告罗春红向第三人贵阳银行云岩支行申请贷款，并提交《借款申请》，载明“借款人罗春红，因购遵义国际商贸城四区汇金天地项目1-803、1-804、2-709、2-710、3-72号，向你行申请个人增值贷贷款，贷款金额柒拾玖万元整，小写790000元，贷款年限10年”。2019年9月27日，原告罗春红、龙刚（甲方即借款人）、被告思达公司（丙方即保证人）与第三人贵阳银行云岩支行签订《商品房按揭借款及担保合同》，甲方所购房屋坐落于遵义市红花岗区遵义国际长茂成四区汇金天地项目第一层1-803、1-804，第二层2-709、2-710，第三层3-72号商铺，建筑面积236.01㎡，成交价1614067元，借款金额为790000元，甲方所购房屋总价值的额49%，借款期限自2019年10月22日起至2029年10月21日，共120月，借款利率按年利率6.37%执行。原告罗春红、龙刚（甲方即抵押人）与第三人贵阳银行云岩支行（乙方即抵押权人）签订《商品房按揭抵押贷款抵押合同》，为前述《商品房按揭借款及担保合同》的履行，约定甲方将位于遵义市红花岗区提供抵押担保。 2020年2月24日，被告思达公司向原告罗春红、龙刚邮寄《延期交房通知函》，通过微信发送该函，因疫情影响四区汇金天地项目的工程建设造成影响，房屋交付时间顺延，顺延时间为本次疫情开始至疫情结束且项目恢复正常建设时间，房屋最终交付时间请以我司交付通知文件为准。 2020年9月，二原告将一层四间商铺即1-803、804、818、819接房并装修经营至今。另外二、三层四间商铺至今未接房，且原告罗春红、龙刚因被告思达公司未按合同履行交房义务，于2020年9月19日向被告思达公司邮寄《退房通知函》，要求于思达公司解除四区汇金天地2-709（合同编号2019424222）、2-710（合同编号2019424223）、3-71（合同编号2019424226）、3-72（合同编号2019424232），并要求退还购房款，同时解除与第三人贵阳银行云岩支行签订的《商品房按揭借款及担保合同》中关于2-709、2-710、3-72号房的借款及担保约定，二原告当庭要求一并解除与第三人贵阳银行云岩支行签订的《商品房按揭抵押贷款抵押合同》关于2-709、2-710、3-72号商铺的抵押约定，酿成讼争。 另，被告思达公司于2018年11月10日作出《关于四区汇金天地节前销售的通知》，载明四区外围商铺，即1#楼、2#楼、25#楼、26#楼按照一托二捆绑销售；11#楼、18#楼按照一托一捆绑销售；若特殊情况单独分楼层销售，一楼/负一楼价格需上浮20%。 其中1-818号商铺至今未签订商品房买卖合同，该商铺系分期全额付款，最后一期款项交付后网签合同系统关闭，后因原、被告双方产生退房争议一直未补签合同。 二原告购买的商铺折扣组成为：[（一次性100.00%-享受每平方米优惠300元）-每套优惠8800元]×一次性付款96折×特殊98折×特殊92折×审批99折、[（银行按揭100.00%-享受每平方米优惠300元）-每套优惠8800元]×银行按揭98折×特殊98折×特殊92折×审批99折。上述折扣系经营二区商户或者特殊群体都享有每平方米优惠300元，VIP客户（购买四套以上、交纳认购定金20000元）享有每套优惠8800元享有或者持有开盘时的优惠券可享有，特殊98折系开盘当日的折扣，特殊92折也是VIP客户的折扣，审批99折是在2019年10月份以前签合同就享有。 本院认为，综合庭审查明，在本案买卖合同纠纷中，二原告在与被告思达公司达成买卖合意时，二原告与被告思达公司达成的合意是三层共八间商铺作为一个整体购买。二原告与被告思达公司就每个商铺都签订了《商铺房买卖合同》，同时也证明每个商铺是可以单独购买的，但在购买之初二原告实际也认可被告思达公司的营销模式“一托二捆绑销售”，即一、二、三层商铺作为一个整体整体出售、整体购买，否则单独购买一楼商铺价格上浮20%。本案中涉及的八个商铺是三层相邻，整体出售便于共同使用，加大整体使用效果，该销售模式有别于一般的以捆绑销售或者附加条件等限定方式、迫使购房人接受商铺或者服务价格，本案中并无证据显示该销售模式剥夺了二原告的选择权或者迫使二原告在购买一层商铺时必须同时购买二、三层商铺，该销售模式也不同于一般的搭售，三层八间商铺相邻，并非三层八间商铺相隔甚远，不利于购买者使用，甚至加大了购车者的使用成本。二原告在购买八间商铺时是具备选择权的，可以单独选择购买一层或者按照被告思达的销售策略一、二、三层一起购买享受一层商铺的优惠价格。二原告早在2020年9月就已经将一层四个商铺装修并经营至今，但对二、三层至今未接房，被告在交付商铺时的确存在延期，八件商铺在同一栋楼，延期交房的原因具有同一性，现二原告有选择性的要求解除二、三层商铺的《商品房买卖合同》，将二、三层四间商铺退还被告思达公司，而将若单独购买价格上浮20%的一层商铺留为己用，并于2020年9月接房并经营至今，根据《中华人民共和国民法典》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”、第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”的规定，二原告确系对自己的权利有处分权，但二原告的诉讼请求有悖于公平原则也有悖于诚实信用原则，也不利于维护交易的安全与市场的稳定，故对二原告的诉讼请求本院不予支持,亦对二原告因解除合同要求的其他事项不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条的规定，判决如下： 驳回原告罗春红、龙刚诉讼请求。 案件受理费4950元（已减半收取），由原告罗春红、龙刚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员 许锦桃 二〇二一年四月六日 法官助理 余 萍 书 记 员 李晓诗