河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民初231号 原告（案外人）：刘利霞，女，1968年8月27日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：吴胜楠，河北紫微星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李云龙，河北紫微星律师事务所律师。 被告（申请执行人）：丁梅，女，1980年1月29日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：张聚强，河北万强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑子琛，河北万强律师事务所律师。 第三人（被执行人）：付瑞华，女，1960年7月15日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 原告刘利霞与被告丁梅、第三人付瑞华案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告刘利霞委托诉讼代理人吴胜楠、李云龙，被告丁梅委托诉讼代理人张聚强、郑子琛到庭参加诉讼。第三人付瑞华经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘利霞向本院提出诉讼请求：1.不得执行位于山西省太原市（望景花园）20幢10-Ｃ房产证并字第××号和位于山西省太原市（望景花园）20幢号10-Ｄ房产证并字第××号两套房产；2.请求确认山西省太原市（望景花园）20幢10-Ｃ房产证并字第××号和位于山西省太原市（望景花园）20幢号10-Ｄ房产证并字第××号两套房产归原告所有；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月28日，邯郸市华信泰达汽车贸易有限公司（以下简称华信泰达公司）通过其法定代表人付瑞华向刘利霞借款300万元，刘利霞当日即履行了出借义务，双方于2015年1月1日签订了借款协议。2016年12月31日，华信泰达公司、付瑞华、刘利霞三方签署债务转让协议，约定由付瑞华承担华信泰达公司对刘利霞的300万元债务。2017年3月10日，付瑞华与刘利霞签订两份房屋转让协议，将付瑞华名下位于山西省太原市（望景花园）20幢10-Ｃ和位于山西省太原市（望景花园）20幢号10-Ｄ案涉房屋转让给刘利霞。两套房屋转让金额为人民币1759560元，共计3519120元。由于付瑞华未向刘利霞偿还300万元，双方约定以该300万元债权抵顶部分购房款，刘利霞向付瑞华支付购房款差额519120元。付瑞华向刘利霞交付了房产证原件，因付瑞华未能办理房屋解抵押手续导致刘利霞无法办理过户。经刘利霞多次催促，付瑞华于2018年10月13日向刘利霞丈夫郗士河办理公证委托书，委托郗士河代为办理案涉房屋解押、更名等手续。郗士河在办理过户手续时得知，案涉房屋在2018年10月25日被邯郸市中级人民法院因丁梅和付瑞华民间借贷案件采取查封执行措施。案涉房屋应当归刘利霞所有，不应作为付瑞华财产予以执行，因其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件采取若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第28条的规定，原因:第一，刘利霞与付瑞华之间存在真实的、合法有效的房屋转让协议;第二，刘利霞履行和合理对价给付义务；第三，刘利霞实际控制案涉房屋；第四，刘利霞积极督促付瑞华履行更名义务，因付瑞华原因导致更名未完成。 被告丁梅辩称，第一，刘利霞并不享有排除强制执行的实体权益。从物权登记生效的法律规定上看，其涉案房屋的所有人为付瑞华，付瑞华对涉案房屋享有合法物权，法院对案涉房屋予以执行合理合法，是完全符合执行规定的；而刘利霞不是涉案房屋的所有权人，付瑞华也未就案涉房产为刘利霞设定担保物权。第二，刘利霞的主张不符合执行异议和复议规定第二十八条规定可以排除强制执行的情形。刘利霞与付瑞华之间并未签订合法有效的书面买卖合同；双方也并未办理正式的房屋交接手续，不能证明案涉房屋查封之前刘利霞已经合法占有该房屋；刘利霞是以房抵债，也就是说不存在支付全部房款的事实；且刘利霞明知付瑞华尚未清偿完银行贷款、案涉房屋设立抵押、不具备产权变更登记的条件仍签订以房抵债的所谓房屋转让协议，其对房屋不能办理变更登记过户存在过错，是其自身原因造成的。第三，案外人刘利霞执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉房屋转让协议系基于刘利霞与华信泰达公司、付瑞华作为三方所签订债务转让协议而来的抵账行为，案涉房屋的转让协议性质上是以物抵债协议；该协议的目的在于消灭华信泰达公司与刘利霞之间的债务，本不涉及付瑞华，签订三方协议是为了用付瑞华的房屋抵账，逃避向他人履行债务的目的，存在恶意损害第三人合法权益的情形。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属变动。案涉房屋并未完成权属变更的登记手续，债权人只有请求权，无物权。所以刘利霞的以房抵债协议不能产生优先于丁梅对付瑞华享有的生效文书所确定债权的效力，也不能排除法院对案涉房屋的强制执行行为。 第三人付瑞华书面称，2013年9月，刘利霞借款至我公司会计徐青青账户300万，徐青青出具了收据。刘利霞多次催促还款，我本人无力偿还，在2015年以公司名义与刘利霞补签了借款协议。后刘利霞称借款只对我个人不对公司，所以协商将该300万元债务转至我本人名下。后我与刘利霞协商将案涉房屋卖给刘利霞，300万元债务抵顶部分购房款。协商一致后，我与刘利霞签订了两份房屋买卖协议，我将两套房屋的钥匙以及水电气卡等附属物都交给了刘利霞。后刘利霞督促我尽快办理过户，我一直没有时间，且这两套房子还有贷款未还，我告知刘利霞贷款事宜后，刘利霞提出代偿剩余4万元贷款，并希望尽快过户，刘利霞在2018年3月4日把银行剩余贷款替我还清并一次性支付剩余购房款，我将案涉房屋的房产证交给刘利霞。因办理解押手续才能过户，我本人无暇到山西办理，刘利霞就将太原公证处的人带到邯郸来找我，让我委托刘利霞丈夫郗士河去办理即可，我签署了委托公证书。后刘利霞告知我办理解押手续时两套案涉房屋已经被法院查封。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 刘利霞提交如下证据：证据一：银行流水、收据，证明2013年9月28日华信泰达公司向刘利霞借款300万元，刘利霞当日履行了出借义务。证据二：借款协议，证明2015年1月1日华信泰达公司与刘利霞为上述300万元借款签订《借款协议》。证据三：债务转让协议，证明2016年12月31日华信泰达公司、付瑞华、刘利霞三方签署《债权转让协议》约定由付瑞华承担华信泰达公司对刘利霞的300万元债务。证据四：《房屋转让协议》两份，转款账户通知一份，证明2017年3月10日，付瑞华与刘利霞签订的《房屋转让协议》，协议约定将其名下位于山西省太原市（望景花园）20幢10-Ｃ、10-Ｄ两套房产卖给刘利霞，每套房屋的价格均为1759560元，共计3519120元，300万元债务抵顶部分购房款，刘利霞按照付瑞华要求转至李桂风名账户（账号：62×××78）剩余购房款519120元。证据五：两套房屋钥匙、水电气卡、物业费、取暖费、购气费收据，证明目的：房屋转让协议签订协议后，付瑞华即将两套房屋的钥匙、水电气卡交付给刘利霞，该房屋一直由刘利霞长期占有使用。证据六：转账明细、证明、还贷款明细、收款收据、两套房屋房产证，证明2018年3月26日，刘利霞通过父亲郗如同账户向付瑞华指定账户（李桂风）转账42000元代付瑞华偿还两套房屋剩余贷款，并于2018年4月12日将剩余购房款477120元全部付清，付瑞华将两套房屋房产证交付给刘利霞。证据七：公证书两份，证明2018年10月13日，刘利霞将太原公证处人员带至邯郸与付瑞华办理委托公证手续，由郗士河代付瑞华赴太原办理房产解除抵押手续，刘利霞按照太原银行预约的时间2018年10月29日，办理解押手续时得知两套房屋均已经被法院查封。证据八：照片及视频资料一份，证明刘利霞于2018年8月17日到山西太原永乐苑望景花园小区，佐证证据五，水电煤气物业费均由刘利霞所交。丁梅发表质证意见：对证据一：对流水的真实性无异议，对收据有异议，收据是复印件，不具有真实性。流水记录时间是2013年9月28日，不显示收款人，该款项转到徐青青名下并且徐青青给刘利霞还有回款的记录，故该三百万元的借款不真实。收据复印件显示的借款人是华信泰达公司而非付瑞华，与付瑞华无关。对证据二：对真实性有异议，该借款协议属于复印件，对合法性关联性有异议，协议时间为2015年1月1日，刘利霞提供的转账记录的时间是2013年9月28日，两者之间缺乏关联性，存在后补和串通的情形。对证据三：该协议真实性、合法性、关联性均不认可，刘利霞出示的借款协议和流水收据显示该债务与付瑞华个人没有关系，付瑞华参与债务转让显然是为了用个人房产来抵顶对刘利霞债务而逃避执行，显然是恶意串通，侵害了包括丁梅在内的债权人的合法权益。该债务转让协议显示300万元债务不真实，不合法，刘利霞并未出示充分的证据证实300万元债务的合法性和真实性。根据最高院九民纪要该债务转让协议不成立，是无效协议。对证据四：因房屋转让协议依据的基础借款关系不真实、不合法，根据抵债协议所签订的房屋转让协议不真实，不能成立。房屋转让协议显示的抵账借款不成立，该协议无效。对证据五：对真实性、关联性、合法性均不予以认可，该票据显示的都付瑞华的名字，付瑞华是案涉房产的所有人，并不能证实刘利霞合法占有使用案涉两套房屋。对证据六：对转账凭证的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，转账凭证并不能证实支付购房款的事实，本案明显系以房抵债，不存在支付全部购房款的条件。转账42000元偿还剩余贷款，刘利霞明知案涉房屋有贷款并设立抵押不能过户，其自身明显存在过错，该转账也显示出其在有贷款的情况下急于抵账，有串通损害他人利益的情形。对证据七：对真实性、关联性、合法性不予认可，与本案无关。对证据八：视频并未反映出拍摄的时间亦未反映出刘利霞占有使用案涉房屋的任何情形，不能证明刘利霞的主张。付瑞华未发表质证意见。 丁梅提交如下证据：证据一：徐青青转账给刘利霞的银行 流水记录三笔，2014年1月27日两笔、2014年4月30日一笔；证明刘利霞转到徐青青名下后徐青青又转给刘利霞555000元，证实了该300万元不具有真实性。郗如同转账给王帅（付瑞华的儿子）的银行流水记录五笔，证明刘利霞所诉称以房抵债的基础借款300万元不具有真实性和合法性；付瑞华并非借款人；以物抵债协议明显系被执行人付瑞华与刘利霞恶意串通，为转移财产逃避执行制作的虚假协议。证据二：执行法官出具的关于查封付瑞华位于山西省太原市房屋的执行经过和执行法官在房屋查封现场拍摄的照片七张，证明法院查封被执行人付瑞华名下两套房屋是履行职责依法采取的执行行为，查封的房屋长期无人居住，业主均为付瑞华；刘利霞在查封之前并没有合法占有该房屋。证据三：付瑞华10-Ｄ房屋他项权利登记申请表；付瑞华10-Ｃ房屋他项权利登记申请表；证明刘利霞明知付瑞华尚未清偿完银行贷款，房屋设立抵押、不具备产权变更登记的条件仍签订以房抵债的所谓房屋转让协议，说明存在恶意串通损害第三人合法权益的情形，且其对房屋不能办理变更过户登记系明知的，是其自身过错原因所致。刘利霞发表质证意见：对证据一，对徐青青转账给刘利霞的转账记录关联性有异议，与本案无关，这是刘利霞与徐青青的其他业务往来，不能证明是恶意串通。郗如同给王帅的转账记录不能证实收款人王帅是付瑞华的儿子，与本案无关。对证据二，执行法官出具的查封经过和照片，只能证明当时无人居住，不能证明刘利霞未占有案涉房屋，法律上讲刘利霞已经占有了案涉房屋只是暂未居住。对证据三，该证据可证明刘利霞为善意买受人，刘利霞也是在基于付瑞华欺瞒的情况下签订的房屋买卖协议，刘利霞对银行贷款事情并不知情，更说明刘利霞无过错。付瑞华未发表质证意见。 本院经审理查明，原告丁梅与被告付瑞华、王富信、王帅、王琦、邯郸市华信实业集团有限公司、邯郸市华信融昌担保有限公司、华信泰达公司、邯郸市华信房地产开发有限公司、河北瑞谷丰物流集团有限公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2016）冀04民初143号民事判决：一、确认原告丁梅与被告付瑞华于2015年11月15日签订的《借款合同》解除；二、被告付瑞华于本判决生效之日起十日内偿还原告丁梅借款本金5722万元，并支付利息和违约金（自2015年11月18日起至本判决确定的履行期届满之日止按照年利率20.176%计算）；三、被告付瑞华于本判决生效之日起十日内给付原告委托律师的代理费60万元；四、被告王富信、王帅、王琦、邯郸市华信实业集团有限公司、邯郸市华信融昌担保有限公司、华信泰达公司、邯郸市华信房地产开发有限公司、河北瑞谷丰物流集团有限公司对被告付瑞华的上述债务承担连带清偿责任。该判决发生法律效力后，因上述被告未履行生效法律文书确定的义务，丁梅作为申请执行人向本院申请强制执行，本院于2017年7月18日作出（2017）冀04执256号执行裁定：查封、冻结、划拨被执行人付瑞华、王富信、王帅、王琦、邯郸市华信实业集团有限公司、邯郸市华信融昌担保有限公司、邯郸市华信泰达汽车贸易有限公司、邯郸市华信房地产开发有限公司、河北瑞谷丰物流集团有限公司银行存款人民币70125550元或查封、扣押其相应价值的财产、股权或扣留、提取其相应的收入。依据该裁定，本院于2018年10月15日作出（2017）冀04执256号协助执行通知书，并查封了被执行人付瑞华名下位于山西省太原市（望景花园）房产证号分别为：00××83（20幢10层10-Ｃ、面积为146.63平方米）、00049876（20幢10层10-Ｄ号、面积为146.63平方米）房产所有权，查封期限自2018年10月15日至2021年10月14日。同日，我院执行法官到案涉房屋所在处实地了解情况，案涉两房屋长期无人居住，物业人员证实案涉房屋业主均为付瑞华。执行过程中，刘利霞向本院提出执行异议，要求解除对上述两套房屋的查封。本院受理后，于2019年4月22日作出（2019）冀04执异71号执行裁定，丁梅不服向河北省高级人民法院提出申诉，河北省高级人民法院作出（2019）冀执监138号执行裁定：撤销本院（2019）冀04执异71号执行裁定，指令本院重新审查处理。本院依法另行组成合议庭对本案进行了审查，本院于2020年9月27日作出（2020）冀04执异201号执行裁定，裁定驳回刘利霞的异议请求。刘利霞不服，向本院提起执行异议之诉，遂成本案。 另查明，2013年9月28日，华信泰达公司向刘利霞借款300万元，同日刘利霞分三次打入该公司指定账户即徐青青个人银行账户，该公司出具了300万元收据。双方又于2015年1月1日签订书面《借款协议》，协议内容为刘利霞出借给华信泰达公司300万元，月利率为15‰，借款期限6个月等。2016年12月31日，华信泰达公司、付瑞华、刘利霞作为三方签订《债务转让协议》，将上述《借款协议》中约定的300万元债务转让给付瑞华，刘利霞承诺放弃原《借款协议》中的利息等。2017年3月10日，付瑞华、刘利霞又签订了两份《房屋转让协议》，将付瑞华名下的位于山西省太原市（望景花园）20幢10-Ｃ号、10-Ｄ号两套房屋转让给刘利霞，每套转让价为1759560元，两套共计3519120元，顶抵刘利霞债权300万元，差额519120元。此后，刘利霞分别于2018年3月26日、4月12日转入付瑞华指定账户即李桂风银行卡账户42000元和477120元，合计519120元。2018年4月12日，华信泰达公司给刘利霞出具了“购房款差额519120元”收款收据。因上述两套房屋尚有银行贷款未还清，上述款项中的42000元为清偿剩余银行贷款数额。2018年10月13日，付瑞华委托刘利霞丈夫郗士河办理案涉两房屋银行贷款与注销抵押权等相关手续，山西省太原市城南公证处对该委托事宜进行了公证。至被本院执行程序查封时仍登记在付瑞华名下。 本院认为，本案争议焦点为刘利霞对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，本案中刘利霞应当承担举证责任。执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。只有刘利霞提交的证据能够同时满足执行异议和复议规定的第二十八条规定的四个情形，才能完成举证责任并足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。 首先，付瑞华与刘利霞签订的关于房屋转让协议，实为以房抵债，目的是实现以物抵顶原有债务。原债权债务关系中债务人为华信泰达公司，付瑞华承担华信泰达公司债务后成为债务人，并以其个人房屋清偿债务故而签订了案涉房屋的转让协议。除将刘利霞300万债权作为购房款外，刘利霞依照合同补足剩余购房款519120元，但华信泰达公司又给刘利霞出具了“购房款差额519120元”的收款收据，此与刘利霞所称与付瑞华个人签订房屋转让协议抵顶债务并支付购房款的事实明显不符。结合本案原债权债务关系产生经过和以房抵债的基础事实，本院认为付瑞华与刘利霞关于案涉房屋签订的房屋转让协议不能体现双方买卖案涉房屋的真实意思表示，不符合执行异议和复议规定第二十八条的情形，不能认定付瑞华与刘利霞就案涉房屋签订了合法有效的买卖合同并支付全部购房款。其次，关于刘利霞是否合法占有案涉房屋的问题。刘利霞提交了房屋钥匙、水电气卡等证据，此只能证明付瑞华认可刘利霞称占有案涉房屋的主张，但尚不足以证明刘利霞在查封前已经占有案涉房屋。结合本院对案涉房屋的执行经过，可以认定在案涉房屋查封时，案涉房屋仍为付瑞华占有，刘利霞未合法占有案涉房屋。最后，刘利霞对就案涉房屋未能办理过户登记存在一定过错。刘利霞在与付瑞华签订房屋转让协议实现以房抵债时，就应当对案涉房屋是否存在他项权利进行合理审理，刘利霞作为一般民事主体应当对房屋存在银行抵押不能直接办理过户登记且其亦能够知晓案涉房屋存在银行抵押的情况，刘利霞对房屋不及时办理过户登记存在的风险应当有一定的预见性，故刘利霞未能尽到合理的审查义务，对案涉房屋未能办理过户登记存在过错。综上，刘利霞对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对刘利霞请求排除强制执行的请求不予支持。不动产物权变动需要过户登记，案涉房屋一直未能办理过户登记，刘利霞未取得案涉房屋物权，故对刘利霞请求确认案涉房屋归其所有的请求不予支持。 综上所述，刘利霞的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回刘利霞的全部诉讼请求。 案件受理费34950元，由原告刘利霞负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  王跃安 审 判 员  张树刚 人民陪审员  朱卫平 二〇二一年四月二十一日 法官 助理  乔亚亚 书 记 员  蔺密密 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。