河南省南阳市卧龙区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫1303执异47号案外人：王龙恩，男，汉族，1978年12月12日生，住河南省南阳市卧龙区。案外人：曹雪，女，汉族，1980年11月12日生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：王中举、杨互杰，河南智宛律师事务所律师，代理权限为特别授权。申请执行人：曹金选，男，汉族，1976年10月23日生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：苏亭，河南提亚律师事务所律师，代理权限为特别授权。被执行人：徐斌，男，汉族，1979年9月15日生，住河南省南阳市卧龙区。本院在执行曹金选与徐斌民间借贷纠纷一案中，案外人王龙恩、曹雪向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人称，在法院查封涉案房产之前，案外人与被执行人徐斌、靳巍夫妇于2018年7月31日签订房屋买卖合同，双方于2019年8月2日在南阳市宛都公证处公证。2020年12月21日，宛城区法院作出（2020）豫1302民初7367号民事判决书，对案外人与徐斌夫妇的买卖合同效力予以确认，该判决书已发生法律效力。案外人在法院查封之前已交纳全部购房款，被执行人徐斌将涉案房产交付给案外人，案外人进行装修并缴纳物业费、水电费等，因该房产被徐斌在银行抵押贷款，结清贷款之前不能办理房屋过户手续，在徐斌结清贷款后，双方办理过户手续时，涉案房产被保全查封。综上，案外人对涉案房产享有所有权，请求法院解除对位于南阳市××路西侧××楼××单元××室房产的查封。案外人为支持其请求，提交了如下证据：一、房屋买卖协议、公证书、（2020）豫1302民初7367号判决书各一份，欲证实案外人在涉案房产被查封之前已签订合法有效的书面合同，占有并实际入住。2018年7月31日的房屋买卖协议约定案外人购买“天麒家园”4号楼2单元703室，出售价格103万元，协议签订后支付购房款65万元，剩余房款38万元在不动产证办理出来后支付；2019年8月2日办理的公证书中，双方签订二手房产权利义务转让协议，约定案外人购买南阳市××路西侧××楼××单元××室房产，成交价100万元，签订协议之日支付72万元，剩余28万元在房产过户时一次性付清。二、不动产登记证书、物业费、车位费、垃圾处理费缴费收据、房屋照片及车位租赁协议，欲证实房屋已经实际交付，2019年及2020年的物业费虽然显示业主为徐斌，但实际均系案外人缴纳，其中，2020年10月29日的物业费、生活垃圾费收据已更名为王龙恩。车位租赁协议欲证实案外人已实际使用车位进行出租，并提供2020年6月29日的租赁费用微信转账截图。三、银行转账交易清单、徐斌、靳巍出具收条，欲证实在查封之前支付了全部价款。其中，银行交易明细显示王龙恩于2018年7月31日向宗世玲转支房款35万元（案外人称徐斌指定将房款转入其母亲宗世玲名下银行账户），2018年7月31日徐斌向王龙恩出具收到转账35万元的收条；王龙恩于2018年7月31日向徐斌转支20万元，同日徐斌向王龙恩出具收到现金10万元、转账20万元，共计30万元的收条；王龙恩于2019年8月2日向靳巍转支“天麒购房款”10万元，次日徐斌向王龙恩出具收到10万元的收条；王龙恩于2019年11月25日向徐斌转支20万元，同日徐斌向王龙恩出具收到20万元的收条；曹雪于2020年10月27日向靳巍转支房款4万元，王龙恩于2020年10月27日向靳巍转支3万元，现金1万元，同日靳巍向王龙恩出具收到天琪家园房子尾款8万元的收条。四、中国建设银行2020年10月27日出具的个人贷款结清证明，欲证实涉案房产系徐斌按揭贷款购买，徐斌于2020年10月27日还清银行贷款。申请执行人发表如下质证意见：一、曹金选不是房产买卖协议的当事人，对合同真实性不清楚，合同仅有签名，没有按指印，真实性应当予以审查；对公证书真实性无异议，公证书所转让协议与签订房屋买卖协议不一致，存在冲突，可能存在虚假程序；对（2020）豫1302民初7367号民事判决书真实性无异议，对证明目的有异议，起诉在保全之后，不能对抗法院保全措施，判决仅确认案外人与徐斌买卖合同的效力，没有对案涉房产的物权进行确认，不享有排除保全措施的权利。二、缴费收据真实性无异议，但仅有三张显示业主名称为王龙恩其时间都是在法院查封之后，其余显示为徐斌；对照片真实性、证明目的都有异议，单方提供且不显示时间，无法证实案外人对该房产装修、占用；车位租赁协议与本案无关联性。综上，该组证据无法证实在法院查封之前合法占有该不动产。三、银行转账交易清单真实性无异议，该组证据总数额为103万元，与转让协议约定不一致，并且部分款项是在法院查封之后。四、对第四组证据无异议。案外人发表如下反驳意见：案外人提交的证据客观、可信，形成完整的证据链条。买卖协议与公证书中的合同价款有差异，公证书中没有写车位款，因此总额少了3万元，因此合同不存在冲突，主要条款一致。生效判决书对双方买卖合同效力进行依法确认，同时确认案外人已支付全部价款，未办理过户原因不在案外人。第二组证据中车位是该不动产的组成部分，案外人对车位的出租是对不动产占有的具体表现；照片证实对房屋占有的具体情况，该房交付时属于毛坯房，案外人已装修入住并添置必要的家具，对此可现场勘验。第三组证据中的房款均在查封前已交付完毕。案外人庭后补充如下证据材料：一、完税证明、户口本复印件一份，欲证实案外人岳父、岳母于2020年10月28日在税局交纳涉案房产的契税，因当天涉案房产被查封导致未能办理过户。二、居住证明一份，欲证实案外人在涉案房产处居住。三、公司章程一份，欲证实案外人经营公司业务范围包含室内外装饰工程，涉案房产由自己装修。四、对账单一份，欲证实案外人于2019年10月12日向潘云汇款7647元，同日，南阳市天麒置业有限公司出具收到徐斌房款7647元的收据一张。五、微信转账凭证一份，欲证实案外人于2020年6月29日收取2400元，与前述的车位租赁协议约定价款相一致。现查明,本院审理曹金选与徐斌民间借贷纠纷一案中，申请人曹金选于2020年10月27日向本院申请诉讼财产保全，本院于2020年10月27日作出（2020）豫1303民初7803号民事裁定书，裁定冻结被申请人徐斌银行账户存款544917元或查封、扣押价值相等的财产。2020年10月28日，本院作出（2020）豫1303民初7803号协助执行通知书，由南阳市不动产登记中心同日协助查封被执行人徐斌名下位于南阳市××路西侧××楼××单元××室房产（不动产证号：20190041418），查封期限三年，自2020年10月28日至2023年10月27日止。执行过程中，案外人以其已购买涉案房产为由提出执行异议，要求法院解除对该涉案房产的查封措施。另查明，南阳市宛城区人民法院在审理王龙恩、曹雪与徐斌、靳巍房屋买卖合同纠纷一案中，确认如下事实：原告王龙恩、曹雪合计向被告徐斌、靳巍支付1030000元。2018年7月31日双方签订的房产买卖协议约定房款为1030000元，2019年8月2日双方二手房产权利义务转让协议约定房款1000000元，其差额部分系因“储藏室”未在房管部门备案登记所致；王龙恩向南阳市天麒置业有限公司补缴房款7647元。案涉房屋王龙恩已实际入住。南阳市宛城区人民法院于2020年12月21日作出（2020）豫1302民初7367号民事判决书，判决如下：一、确认原告王龙恩、曹雪与被告徐斌、靳巍于2018年7月31日签订的位于南阳市××与××路交汇处“××家园”××楼××单元××室房产买卖协议及双方于2019年8月2日签订的二手房产权利义务转让协议有效。二、驳回原告王龙恩、曹雪的其他诉讼请求。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人提供其与被执行人签订的房产买卖协议及经过公证的二手房产权利义务转让协议，欲证实其在法院查封之前已签订书面合同。案外人称办理公证当天需要签订新的协议，二手房产权利义务转让协议的交易价格未包含储藏室，故两份协议价格存在3万元的差额，本院对该理由予以采信。同时，案外人提供其名下银行卡交易明细共计92万元，现金11万元（在收据中已显示），被执行人徐斌出具了收到103万元的收据。因交易明细已显示大部分房款的转账情况，结合收据开具的时间均在协议签订之后、法院查封之前，可以证实案外人已实际支付全部房款。申请执行人辩称案外人提交的物业费等票据显示时间在涉案房产查封之后，但案外人在2019年10月12日对涉案房产的房产证面积差额款项进行补缴，提供有当日的转账流水和南阳市天麒置业有限公司出具的收据，并提供2020年6月29日车位租赁费用的微信转账截图，以上证据可以证实案外人对涉案房产的占有使用。故在本次执行异议的程序性审查中，案外人的异议理由能够阻却本案的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：中止对位于南阳市宛城区健康路西侧4号楼2单元7层703室房产（不动产证号：20190041418）的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 张 平代理审判员 张 欣代理审判员 王 园二〇二一年四月十三日书 记 员 张亚岚