文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0117民初383号原告：罗馨一，男，1983年10月23日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：黎宗品，重庆市合川区将军法律服务所法律服务工作者。被告：重庆市中农联建设开发有限公司，住所地重庆市合川区合阳城街道办事处合阳大道**，统一社会信用代码91500117345949721C。法定代表人：王永鑫，总经理。委托诉讼代理人：张剑，重庆嘉陵律师事务所律师。原告罗馨一与被告重庆市中农联建设开发有限公司（以下简称中农联公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗馨一及其委托诉讼代理人黎宗品，被告中农联公司的委托诉讼代理人张剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告于2019年1月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.请求被告退还购房款875023元及利息（利息以875023元为基数，从2019年1月21日起按银行同期贷款利率计算，至购房款还清之日止）；3.请求被告退还契税、大修基金、印花税31161元；4.请求被告支付违约金438元；5.案件审理费、财产保全费由被告负担（原告不垫付诉讼费）。事实和理由：原、被告于2019年1月21日签订《重庆商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发的座落于重庆市合川区××号房屋（建筑面积97.93平方米，套内建筑面积96平方米）预售给原告，商品房总成交金额875023元（建筑面积8935.19元/平方米，套内建筑面积9114.82元/平方米）；签署合同当日一次性付清所有房款，并交纳由开发商代收的由政府规定的相关费用（包括但不限于契税、印花税、权证工本费等）；被告在2019年5月31日前依照国家和地方的相关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同；原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按原告已付房价款百分之0.05向原告支付违约金；本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。合同签订后，原告按照合同约定交清所有房款，并缴纳了契税、大修基金、印花税31161元，而被告未按照合同约定的时间将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，至今已逾期584日，经原、被告多次协商无果。据此，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告中农联公司辩称：1.请求法院依法驳回原告对被告的全部诉讼请求；2.本案诉争房屋即原告与被告签订商品房买卖合同进行预购的房屋，已于2020年10月21日经合川区规划和自然资源管理局登记确权给了原告，且该房屋已为原告办理了不动产权证，该房屋已属于原告，现原告要求解除合同，退还购房款，不符合法律规定；3.原告与被告在2019年签订合同，合同约定在2019年5月31日将房屋交付给原告，由于天气原因以及政府验收工作的延缓，导致时间拖延，政府最终验收时间为2020年1月21日，合川建委为被告颁发了竣工验收备案登记证，该房屋于2020年1月21日符合要求可以交付。后因2020年1-3月份遭遇疫情，最终在2020年3月才正式交付上述房屋，原告亦收到通知知晓被告在2020年3月30日至2020年4月1日要进行交房，现原告至今仍未接房，被告认为原告应承担责任。原告的诉讼请求不符合法律规定，也不符合双方签订合同的最初意愿，根据最高院关于审理商品房买卖合同的司法解释第11条的规定，原告认为被告违约要求解除合同，有严格规定，若原告未在规定时间内行使权利则会导致权利丧失，原告从未向被告进行催告，且一直不接房。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告在延期交房问题上存在一定责任，在合同继续履行及原告接房的情况下可以承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2019年1月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告将座落于重庆市合川区××号房屋预售给原告，该房屋建筑面积为97.93平方米，其中，套内建筑面积为96平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为1.93平方米。合同第四条购房价款约定：“本商品房为清水房，总成交金额为875023元整（大写：捌拾柒万伍仟零贰拾叁元整），建筑面积单价为8935.19元/平方米，套内建筑面积单价为9114.82元/平方米”。合同第五条付款方式及期限约定：“本项目商品房预售资金监管银行为三峡银行合川支行。乙方应于签署本合同当日一次性付清所有房款，并缴纳由开发商代收的政府规定的相关费用（包括但不限于契税、印花税、权证工本费等）（首付款金额：875023元）”。合同第七条交房期限及交付条件约定：“（一）1、......;2、属预售商品房的，甲方应当在2019年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》......”。合同第九条甲方逾期交房的违约责任约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、（1）......;（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.05向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.50的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金......”。合同第二十三条约定：“本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款”。合同还约定了其他相关事项。合同签订后，原告按照合同约定，向被告支付了全部房款875023元，并支付了契税、大修基金、印花税共计31161元。2020年1月23日，被告开发建设的中国供销·重庆（合川）农产品电商批发城××号楼（包括原告所购买的预售商品房）取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，涉案房屋达到交付条件。2020年3月，被告通知全体购房户于2020年3月30日至4月1日接房。2020年10月21日，被告为原告购买的房屋办理了不动产权证，房屋登记在原告名下。因原告认为被告逾期交房已构成违约，要求解除合同，经双方协商无果，遂起诉来院，诉请如前。在审理过程中，经向原告释明解除权的相关规定及征求是否变更诉讼请求，原告明确表示不变更诉讼请求。上述事实有原、被告陈述，《重庆市商品房买卖合同》、重庆增值税普通发票、收据、不动产权证、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、交房通知书等证据证实，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，该合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗,合法有效，双方均应按照合同的约定诚信履行义务。根据合同第七条约定，属预售商品房的，被告应当在2019年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。被告于2020年1月23日取得原告所购买的预售商业服务房屋的建设工程竣工验收备案登记证，在庭审中也未举示其逾期交房存在不可抗力，并在不可抗力发生之日起30日内书面告知原告，可据实延期交房的证据。故被告在合同的履行中，存在逾期交房超过90日的违约事实。根据合同第九条约定，被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。原告要求要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并支付违约金。解除权的行使，是法律赋予当事人保护自己合法权益的一种手段，但该权利的行使并非毫无限制。行使解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。因此，解除权应当在一定期限内行使。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，本案中，双方当事人虽然约定了被告逾期交房超过90天后原告有权解除合同，但并未约定解除权的行使期限，被告也未催告原告行使解除权，故原告应于被告迟延交房满90日时即2019年8月31日取得解除权，自取得解除权之日起一年内即2020年8月31日前行使该权利。原告于2021年1月12日向本院提起诉讼，要求解除合同，已经过了解除权行使的一年期间，期限届满不行使权利的，该解除权消灭。故原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。原告基于解除合同而要求主张的退还全部已付房价款及利息，退还契税、大修基金、印花税等费用，并支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十百四十二条之规定，判决如下：驳回原告罗馨一的全部诉讼请求。案件受理费12866.22元，减半收取6433.11元，由原告罗馨一承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 高 山二〇二一年四月十三日书记员 邱玉洁