广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终240号上诉人(原审被告)：谷珷，男，1970年3月1日出生，汉族，住广东省乐昌市××××顺易华庭2期9栋808房。被上诉人(原审原告)：韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司，住所地：广东省乐昌市乐城人民中路28号城市××××××××。负责人：李岩骏。委托诉讼代理人：白文荣，该公司员工。委托诉讼代理人：赖泽停，该公司员工。上诉人谷珷因与被上诉人韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司（以下简称安居物业乐昌分公司）物业服务合同纠纷一案，不服乐昌市人民法院（2020）粤0281民初1835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谷珷上诉请求：撤销一审判决，要求安居物业乐昌分公司维修好一楼漏水，并向业主赔礼道歉，赔偿谷珷名誉权损失费1元。事实和理由：谷珷拖欠物业费系无奈之举，安居物业乐昌分公司违约在先。谷珷在答辩中所提出的所有问题，安居物业乐昌分公司与一审法官均认可存在，实际也认可安居物业乐昌分公司有违约、侵权行为，以及没有按合同约定及时作为或不作为，一审法院却未判令安居物业乐昌分公司改正和作为。一审法院没有调查清楚，听信安居物业乐昌分公司一面之词，认为漏水渗水系307业主所致，属于认定错误，事实上本栋四单元一楼也存在同一现象。安居物业乐昌分公司与前期物业公司与业主签的是一本合同，服务内容及服务质量标准是一样的。但安居物业乐昌分公司履行合同却另有说辞，实属狡辩，与前期物业公司的服务质量相差千里。一审法院未了解谷珷的初衷，谷珷要求安居物业乐昌分公司维修一楼漏水问题，只要维修好，谷珷会无条件补齐所有拖欠物业费，而不是要求的减免物业费。安居物业乐昌分公司于2020年12月撤场，未解决好上述问题。安居物业乐昌分公司口头辩称：谷珷所说的理由都不成立。并不是安居物业乐昌分公司不作为，而是业主不愿意承担维修费，一审法院已查明清楚。如果谷珷认为安居物业乐昌分公司的物业服务不到位，该理由与物业服务费不关联，其可以起诉安居物业乐昌分公司，而不是拒缴物业费。另外一审判决对物业费进行打折，无法理解。安居物业乐昌分公司向一审法院起诉请求：1.判决谷珷缴纳物业服务费1104元、违约金166元，维修公摊费13元，合计1283元；2.本案诉讼费用由谷珷承担。一审法院认定事实：谷珷是乐昌市顺易华庭2期9栋808房（以下简称808房）的业主，于2009年入住。808房建筑面积为138.55平方米。顺易华庭住宅小区至今未成立业主委员会。2018年1月1日，以乐昌市顺易房地产开发有限公司为甲方，韶关市安居物业服务有限公司为乙方，双方签订《乐昌顺易华庭小区、顺易商业步行街项目前期物业服务委托合同》（以下简称：《前期物业服务委托合同》），合同主要内容：第二条“物业为小高层、多层住宅、临街商业类型”第四条“委托管理期限为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。”第七条“本物业共用部位及共用设施设备的管理、维护、保养服务”第十七条“根据《物业管理条例》负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.房屋共有部位和共用设施维修费用；……”第二十条“物业管理服务费2.交费标准为：住宅电梯1元/㎡/月，步梯0.5元/㎡/月，非住宅1元/㎡/月；4.关于顺易步行街东明酒店（原嘉升酒店）、博雅幼儿园已出租物业的管理费收取方案：鉴于该部分主要为甲方自有物业或由甲方直接租赁给其他商户作为经营用途，上述部分费用由甲方按0.3元/㎡/月支付给乙方，作为外围共用场地环境及秩序的管理费用分摊。……”第二十三条“公共设施日常维修。房屋的共有部位、共用设施、设备、公共场地的日常维修、养护费用由乙方按照下列标准执行；保修期满的维修及更新改造费用由乙方及时提出可行性方案及费用预算，报全体业主审核，由全体业主共同承担。”第三十二条“……逾期没有交物业费，乙方可向业主及物业使用人发出缴费通知单，乙方可以从欠费之日起每日按应缴费用5‰加收滞纳金。超过30天不缴费的，乙方有权通过法律程序追缴。”合同签订后，韶关市××物业服务有限公司设立了安居物业乐昌分公司（2018年1月24日登记成立），负责顺易华庭小区、顺易商业步行街项目物业管理服务。谷珷从2019年7月1日起未向安居物业乐昌分公司缴纳物业服务费，至2020年10月31日累计欠缴物业服务费1104元（计算标准：808房建筑面积为138.55平方米，收费标准为0.5元/平方米，每月物业服务费为138.55㎡×0.5元/㎡≈69元/月，累计欠交16个月，共计69元/月×16个月＝1104元）。在谷珷欠缴物业费期间，安居物业乐昌分公司对谷珷物业所在单元楼的部分损坏的公共设施、设备进行维修：2020年2月24日更换闭门器150元。安居物业乐昌分公司将上述维修情况及每户业主分摊费用数额均制作通知，公告张贴于小区，谷珷应分摊费用13元。谷珷对安居物业乐昌分公司主张的维修公摊费金额无异议，认为安居物业乐昌分公司未按物业服务合同履行相关义务，故拒交物业费。对谷珷反映的问题，安居物业乐昌分公司称谷珷所在单元楼的门禁对讲器没有修理的必要，要整体进行更换，需要业主共同承担费用，但部分业主不同意，故没有维修；涉案小区路面脏乱，因为该小区是住宅和商业一体，到处都有路口人流大，存在这现象是必然的，安居物业乐昌分公司找过城管处理；对于一楼楼梯口转角处墙面出现渗水的问题，这是9栋307业主家漏水导致的，安居物业乐昌分公司已经给307业主发了整改通知；谷珷提出博雅幼儿园占用公共区域意见，这事实是安居物业乐昌分公司进驻前就存在的，是博雅幼儿园与开发商的事情，安居物业乐昌分公司没办法处理；谷珷反映的一些问题确实存在，但安居物业乐昌分公司提供了物业服务，谷珷拒交物业费是没有依据的。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。谷珷的808房所在顺易华庭住宅小区未成立业主委员会，乐昌市顺易房地产开发有限公司作为建设单位与韶关市××物业服务有限公司签订的《前期物业服务委托合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，上述《前期物业服务委托合同》对作为业主的谷珷具有约束力，因此，双方均应按合同约定履行义务。签订合同后，安居物业乐昌分公司即组织了人员为顺易华庭小区提供物业管理服务。根据《前期物业服务委托合同》的约定，谷珷应当缴纳物业服务费，故安居物业乐昌分公司主张谷珷支付2019年7月至2020年10月的物业服务费和维修公摊费13元合法有据，该院予以支持。在本案中，谷珷所述门禁对讲器一直未维修、博雅幼儿园占用小区公共区域,商家占道经营、墙面渗水等问题，安居物业乐昌分公司亦认可存在以上现象。根据《前期物业服务委托合同》第七条、第二十三条的约定，安居物业乐昌分公司对本物业共用部位及共用设施设备负有管理、维护、保养服务的义务，对楼梯间墙面的维护、门禁对讲器的更新应及时提出可行性方案及费用预算，报全体业主审核，由全体业主共同承担。但安居物业乐昌分公司没有按此约定及时作为，是违约行为。因安居物业乐昌分公司未能完全履行物业服务合同约定的义务，故该院酌情减免谷珷应缴10%的物业服务费，经计算，谷珷向安居物业乐昌分公司缴纳2019年7月至2020年10月的物业服务费993.6元（1104元×90%）。根据《前期物业服务委托合同》第二十条第4点的约定，博雅幼儿园经营的场所是开发商租赁的，谷珷将博雅幼儿园占地经营的问题归责安居物业乐昌分公司是没有依据的。关于谷珷提出安居物业乐昌分公司利用小区公共场所私设停车位收费的问题，实质是认为安居物业乐昌分公司有侵权行为，侵害了业主共同权益，这与本案系物业服务合同纠纷并非同一法律关系，因此，本案不作处理。因安居物业乐昌分公司在履行物业服务管理中也存在违约行为，故安居物业乐昌分公司要求谷珷支付物业服务费的同时支付违约金的理由不充分，该院不予支持。一审判决：一、谷珷应于判决生效之日起五日内向安居物业乐昌分公司支付2019年7月至2020年10月的物业服务费993.6元,维修公摊费13元；二、驳回安居物业乐昌分公司其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由谷珷负担19.5元，安居物业乐昌分公司负担5.5元。本院查明，安居物业乐昌分公司对一审判决认定事实无异议。谷珷对一审判决认定事实“原告已经给307业主发了整改通知”有异议，认为是安居物业乐昌分公司的单方陈述，没有证据，主张如果是307号有问题，应当是二楼亦有漏水。其多次向安居物业乐昌分公司反映漏水的问题，但该公司一直没有回复，属于不作为。一审判决对此亦作出相同的认定，但没有要求安居物业乐昌分公司对漏水的问题进行整改，致使问题没有解决。本院对当事人无异议的一审判决认定事实予以确认。另查明，安居物业乐昌分公司在二审庭审中陈述其曾向307业主发整改通知，该业主已签收，本院责令该公司庭后三个工作日内提交整改通知及业主签收的凭证。庭后，安居物业乐昌分公司提交了《二期9栋307、308房花基漏水到博雅幼儿园的整改通知》，但在该通知的签收记录中并没有相关当事人签收签名。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：案涉物业费应否交纳。对于谷珷应否交纳案涉物业费的问题。物业服务企业的服务具有公共性,收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用。安居物业乐昌分公司凭借其母公司韶关市××物业服务有限公司与乐昌市顺易房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》为谷珷居住的顺易华庭住宅小区提供物业服务，在其履行合同过程中，谷珷认为其向安居物业乐昌分公司反映的一楼楼梯口转角处墙面出现渗水的问题未得到解决，属于安居物业乐昌分公司在履职过程中的不作为，在其未整改完成时，不应交纳物业费。诉讼中，安居物业乐昌分公司就此渗水问题向本院提交了该公司向相关业主发出的整改通知，主张渗水问题是307业主家漏水导致，该公司与该业主进行了协商。但直至该公司撤离顺易华庭住宅小区为止，上述问题仍未落实整改。由此可见，安居物业乐昌分公司提供服务存在不到位的现象，一审判决已据此扣减了部分物业费及不支持违约金。谷珷据此拒绝履行交纳物业费的合同义务，既违反合同的约定，亦缺乏法律依据，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，谷珷的上诉理由不成立，本院不予采纳；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由谷珷负担。本判决为终审判决。审  判  长  韩文锋审  判  员  赖凯文审  判  员  彭志光二〇二一年四月二日（代）书记员  张 燕