贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初6578号 原告：陈琛，男，汉族，1982年3月12日出生，住毕节市。 委托诉讼代理人：龙海（特别授权代理），系贵州名城（金沙）律师事务所。 委托诉讼代理人：李阳（一般授权代理），系贵州名城（金沙）律师事务所实习律师。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭（特别授权代理），贵州众正律师事务所律师。 原告陈琛诉被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“毕节振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年4月2日受理后，依法适用简易速裁程序公开开庭审理。原告陈琛的委托诉讼代理人龙海，被告毕节振华房开公司的委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告立即为原告办妥毕节市不动产权属转移登记的相关文书并交付原告；二、请求人民法院依法判令被告支付原告逾期办证违约金人民币暂计30024.88元（违约金以房屋价款283339元为基数按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍从2018年3月1日起计算至2021年3月23日止，2021年3月23日之后的违约金以房屋价款283339元为基数按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告为原告办理不动产权属登记的相关文书并交付原告之日止）；三、请求人民法院依法判令被告退还原告水表入户费750元、电表入户费529元、天然气入户费2500元、有限电视入户费300元，共计4079元；四、请求人民法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。 本院查明如下案件要素：2011年6月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积95.24平方米，房屋总价款为283339.00元的住宅出卖给原告。原、被告在合同中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款273462.00元，被告于2011年6月25日向原告收取燃气入户费、水表入户费、电入户费3779元，于2013年6月25日向原告收取有线电视入户费300元，四项费用共计4079元。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心出具《毕节市振华房地产开发有限责任公司振华商贸大厦Ａ幢首次登记审查意见》，该审查意见内容载明涉案商品房所在楼栋已具备办理商品房转移登记的条件。2016年4月30日，被告向原告开具涉案房屋购买发票。 以上事实，有原、被告提交的经当庭举证、质证并经本院质证的《商品房买卖合同》、《购房发票》、《收据》、《审查意见书》、原被告的当庭陈述在卷佐证。 原被告双方争议的焦点为：逾期办证违约金截止时间应如何认定，违约金计算标准如何认定；被告应否返还原告燃气入户费、水表入户费、电入户费、有线电视入户费。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于逾期办理商品房转移登记违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”根据前述司法解释的规定，被告应于交房之日起90日内履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务。被告未履行交付的义务，故原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。 关于诉讼时效问题，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，且该违约金的数额系随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自本院立案之日（2021年4月2日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年4月2日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于违约金截止时间的认定问题，由于原告已经将产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务。根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知了涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记，即视为被告履行了约定义务，因何时能办理完权属证书已不在被告的可控范围。被告于2019年8月13日就涉案房屋所在楼栋具备转移登记条件，被告虽提供证据于2016年4月30日向原告开具涉案房屋购买发票，但此时涉案楼幢并不具备转移登记的条件，故对于被告主张以该时间为通知原告办理产权证的截至时间，本院不予采纳。由于被告所举证据并不能证明其对原告进行了有效通知义务。在庭审过程中，原告已知晓被告现已具备申请转移登记的条件，故被告披露、通知时间认定为庭审之日（2021年4月20日），即被告应承担违约责任的截止时间为2021年4月20日。因此，被告应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金期限为2018年4月2日起至2021年4月20日止。 关于违约金的计算标准的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告要求被告办理涉案商品房权属证书的诉请，被告毕节振华房开公司就涉案房屋已具备向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的条件。原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系，据此，为原告办理商品房不动产权证书，系被告应当承担的主要合同义务，但原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。 关于原告要求被告退还燃气入户费、水表入户费、电入户费、有线电视入户费的诉请，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了上述建设安装费用，无事实及法律依据，应予返还。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司应于原告陈琛缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告陈琛办理位于毕节市不动产权证书并交付原告； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈琛支付逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金，该违约金以已付购房款273462.00元为基数，自2018年4月2日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2021年4月20日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈琛燃气入户费、水表入户费、电入户费、有线电视入户费共计4079.00元； 四、驳回原告陈琛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费326.00元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二一年四月二十日 书记员  郑 丹