广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终215号上诉人（原审被告、反诉原告）：江门市鸿伟物业管理有限公司，住所地广东省江门市新会区×××××××××。法定代表人：刘爱莲，该公司董事长。委托诉讼代理人：简秋婵，广东华卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：钟柏年，男，1971年5月14日出生，汉族，住广东省江门市新会区xxxxxxx。公民身份号码：440×××××××********。委托诉讼代理人：赵剑客，国信信扬（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾丽，国信信扬（江门）律师事务所律师。原审第三人：江门市加美纺织有限公司，住所地广东省江门市新会区xxxxxx。法定代表人：梁活文，该公司董事长。委托诉讼代理人：何健辉，广东广能律师事务所律师。原审第三人：江门顺丰速运有限公司，住所地广东省江门市蓬江区xxxxxxx。法定代表人：马某1。原审第三人：朱婉冰，女，1935年8月25日出生，汉族，住广东省江门市新会区×××××××××××××××。公民身份号码：440×××××××********。原审第三人：熊军平，男，1978年10月11日出生，汉族，住江西省丰城市洛市××××××××××××。公民身份号码：362×××××××********。原审第三人：莫忠华，男，1980年4月23日出生，汉族，住四川省犍为县×××××××××××。公民身份号码：511×××××××********。原审第三人：杨松良，男，1986年6月30日出生，汉族，住广东省电白县×××××××××××××××××。公民身份号码：440×××××××********。原审第三人：何海林，男，1987年8月6日出生，汉族，住广东省江门市新会区×××××××××××。公民身份号码：440×××××××********。原审第三人：周艳，女，1988年9月22日出生，汉族，住江西省丰城市洛市××××××××××××。公民身份号码：362×××××××********。原审第三人：杨海军，男，1988年3月14日出生，汉族，住安徽省蒙城县×××××××××××。公民身份号码：341×××××××********。原审第三人：黄颂荣，男，1986年6月7日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××。公民身份号码：442×××××××********。原审第三人：黄豪德，男，1982年4月16日出生，汉族，住广东省江门市新会区×××××××××××。公民身份号码：440×××××××********。原审第三人：彭富强，男，1979年7月12日出生，汉族，住湖南省湘潭县×××××××××民组。公民身份号码：430×××××××********。原审第三人：李和青，男，1992年7月25日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县××××××××××××××。公民身份号码：362×××××××********。上诉人江门市鸿伟物业管理有限公司（以下简称鸿伟公司）因与被上诉人钟柏年、原审第三人江门市加美纺织有限公司（以下简称加美公司）、江门顺丰速运有限公司（以下简称顺丰公司）、朱婉冰、熊军平、莫忠华、杨松良、何海林、周艳、杨海军、黄颂荣、黄豪德、彭富强、李和青房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初3035号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿伟公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、六判项；2.发回重审，或改判驳回钟柏年的诉讼请求，钟柏年双倍返还履约保证金1038000元给鸿伟公司，钟柏年赔偿鸿伟公司经济损失5131367.24元；3.一、二审诉讼费由钟柏年承担。事实和理由：一、一审严重违反法定程序，影响本案的审理结果。1.一审以“各方当事人并未举证证明涉案厂房有获得建设工程规划许可证”为由，认定涉案厂房没有取得建设工程规划许可证，进而认定涉案租赁合同无效。这里有三个方面违反法定程序：（1）一审让当事人承担了超举证范围的举证不能后果。举证责任的法定范围限于证明诉讼请求或反驳诉讼请求所依据的事实。本案中，涉案租赁合同是否无效不属于诉讼请求，所以，各方当事人依法没有责任证明有建设工程规划许可证。（2）一审没有把涉案租赁合同是否无效作为争议焦点并进行审理，却直接认为租赁合同无效，没有审却判。（3）一审认为案涉租赁合同无效时没有向当事人释明并告知其可变更诉讼请求。2.一审遗漏应当参加诉讼的当事人。案涉的16号、18号厂房都存在分租的事实，一审仅追加了18号厂房的次承租人参加诉讼，没有追加16号厂房的次承租人参加诉讼。对鸿伟公司追加16号厂房次承租人参加诉讼的申请，一审没有答复。3.一审排除鸿伟公司提交的审计报告书作为证据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条的规定，审计报告虽是鸿伟公司单方委托审计的，但完全符合法定的证据要件。4.一审判决主文没有判决确认租赁合同无效，却以租赁合同无效为基础作出了数项判决。按照民法原理，合同未被判决或仲裁裁决确认无效的，应认为合同继续有效。5.一审超出诉讼请求范围作出判决。一审基于其认定案涉租赁合同无效而作出的判项，都超出诉讼请求范围。本案本诉和反诉的诉讼请求都是基于租赁合同有效。二、一审认定的部分基本事实不清，证据不足。1.一审的“经庭审询问，到庭的第三人均否认出现断水断电的现象”为由不认定存在“断水断电”现象。其实，一审询问的是18号厂房的次承租人，而断水断电发生在16号厂房，关于断水断电有多次报警回执，已向一审法院提交。2.一审在没有委托重新鉴定的情况下，一概否认鸿伟公司发生损失。按照日常生活经验可知，鸿伟公司是一定发生了经济损失的。三、一审处理不当。1.一审判决书第8页查明2020年1月16号厂房的次承租人汤某庭、杨某妙、何某泉搬离并交回厂房及土地给房东加美公司，但都判决鸿伟公司向钟柏年交占用费计至2020年5月16日。2.一审已查明存在次承租人，次承租人已在使用租赁物，却判决鸿伟公司限期返还租赁物给钟柏年，而没有判决次承租人向鸿伟公司或钟柏年返还租赁物。这样的判决，鸿伟公司可能无法履行，而且不可被强制执行。钟柏年辩称，一审判决已就本案基本事实查清，鸿伟公司称的几项上诉理由均不成立，本案一审不存在违反法定程序的情况，不存在遗漏应当参加诉讼当事人的情况，本案在一审判决对依法认定无效租赁合同是其法庭的法定职权，也是基于合同的无效以及基于钟柏年主张的终止都产生了租赁合同终止履行的后果，因此一审作出的判决是符合法律规定的，鸿伟公司提出的损失评估依据是其单方委托，并在一审质证过程中发现诸多的非法和不合理的地方，一审不予采信是尊重事实和法律的结果。综上所述，鸿伟公司的请求不能成立，应予依法驳回，维持原判。加美公司述称，一、加美公司与钟柏年签订《土地租赁合同》已明确约定加美公司有权在租赁期内单方面解除《土地租赁合同》，加美公司按《土地租赁合同》约定提出解除合同，钟柏年和鸿伟公司均应予以配合履行搬迁义务。2018年3月16日，加美公司与钟柏年签订《土地租赁合同》，约定了加美公司将江门市新会区×××××××、16、18号土地，面积共18600平方米出租给钟柏年使用。《土地租赁合同》第六条第4点、第八条第2点还约定，加美公司有权在租赁期内单方面解除本合同以及在租赁期间内，因租赁物改造，本协议解除。因此，加美公司按《土地租赁合同》约定提出解除合同，钟柏年和鸿伟公司均应予以配合履行搬迁义务。二、加美公司在通知钟柏年解除合同并要求钟柏年搬迁并归还租赁物后为化解纠纷，已多次与钟柏年、鸿伟公司以及其他租户沟通，并协助钟柏年与部分租户协商解决、代为垫付相关款项。因涉案土地三旧改造原因，2019年8月21日，加美公司向钟柏年送达《关于提前解除租赁合同的通知》，已通知钟柏年提前解除合同并要求钟柏年于2019年9月12日搬迁并归还租赁土地。期间加美公司为化解纠纷，多次与钟柏年、鸿伟公司以及其他租户沟通，前期钟柏年、鸿伟公司均予以配合协商，并且加美公司也协助钟柏年与部分租户协商解决、代为垫付相关款项。前期经多次沟通和催促，钟柏年因仍没有将涉案土地交还给加美公司，加美公司因此也曾向法院提起诉讼，要求钟柏年搬迁并归还租赁土地，经起诉后，钟柏年将涉及三旧改造的xxx14号、16号土地交还后，加美公司才向法院撤回起诉。因此，加美公司作为出租人为收回涉及三旧改造的xxx14号、16号土地，已积极协调各方的利益。三、一审法院已依法查明本案事实，鸿伟公司主张赔偿的损失没有法律和事实依据，且与加美公司无关，一审法院判决驳回鸿伟公司主张赔偿损失的处理正确。根据合同相对性，加美公司与钟柏年是土地租赁法律关系，在土地出租后，实际使用人钟柏年与鸿伟公司之间的租赁关系是他们双方之间的租赁法律关系，加美公司与鸿伟公司不存在合同关系。因此，在本案中，鸿伟公司主张的赔偿损失与加美公司无关。鸿伟公司向法庭提供的《报告书》不能作为认定损失金额依据。首先，在程序上，该《报告书》为单方委托的专项审计，并不是由当事人共同委托的专项审计，而且，该《报告书》列举的项目不是事实存在的损失。因此，鸿伟公司主张的损失均没有任何事实和法律依据，一审法院判决驳回鸿伟公司主张赔偿损失的处理正确。综上所述，加美公司作为本案涉案土地的出租人，有权按《土地租赁合同》约定提出解除合同并要求搬迁并归还租赁土地，在提出解除合同后积极协调各方当事人协商解决纠纷。另外，加美公司认为一审法院已依法查明本案事实，适用法律正确，审理程序符合法律规定，请求二审法院依法维持一审判决。顺丰公司、朱婉冰、熊军平、莫忠华、杨松良、何海林、周艳、杨海军、黄颂荣、黄豪德、彭富强、李和青均未作陈述。钟柏年向一审法院起诉请求：1.鸿伟公司支付2019年11月1日至2020年5月16日的租金(按173000元/月计算，租金为1127290.32元)及支付逾期付款违约金(按拖欠租金的每天1%按计算)；2.鸿伟公司支付2019年7月至2020年2月的水费9869元；3.鸿伟公司交纳的519000元履约保证金归钟柏年所有；4.诉讼费由鸿伟公司承担；5.鸿伟公司立即搬离xxx18号厂房并交回给钟柏年；6.鸿伟公司支付占用费及逾期付款违约金(占用费从2020年5月17日起至交回之日止，每月租金122135.1元，暂计至2020年7月6日为204871.78元，逾期付款违约金按占用费的每天1%按计算)。鸿伟公司向一审法院提出反诉请求：1.钟柏年双倍返还履约保证金1038000元；2.钟柏年赔偿经济损失5131367.24元（含装修损失351660.5元、中介费197749元、免租空租损失940857元、预期利益损失2881990.74元、租客违约金759110元）；3.钟柏年承担全部诉讼费。一审法院认定事实：新会区xxx16号土地的原土地使用权人为加美公司，后变更为朱婉冰，新会区xxx18号的土地权属人为加美公司。2018年，加美公司将上述两土地出租给钟柏年。2018年10月27日，钟柏年与鸿伟公司签订《租赁合同》，约定钟柏年将新会区xxx14号、16号、18号的厂房及空地出租给鸿伟公司作工业厂房使用，总面积为14841.4元，其中厂房面积12379.4平方米，空地面积2462平方米（最终以测量面积为准，详见附图纸标识），鸿伟公司已对标的物实地视察，了解现状及权属情况，愿意租用；租赁期间为2018年11月1日至2028年10月30日，前60天为装修免租期，厂房租金每月为13元/平方米，空地租金为每月6元/平方米，租金共计为每月173000元，自2021年11月1日起上调；合同签订当天，鸿伟公司应支付履约保证金519000元，若鸿伟公司没出现违约行为，钟柏年应在合同期满或双方同意解约时退回给鸿伟公司；鸿伟公司应于每月10号前支付当月租金，逾期的应另支付每天百分之一的逾期付款违约金，拖欠租金超15天的，钟柏年可无偿收回物业和没收保证金；租赁期间，鸿伟公司自行负担产生的水费、电费、垃圾费等；鸿伟公司因生产或经营，需要对物业进行自费装修、扩建、改建的，在确保不影响主体结构和消防安全及安全生产为原则，可增建或改建该物业；租赁期间，钟柏年同意鸿伟公司分租或转租给他人；租赁期间，如遇国家征用土地或拆迁等政府行为，必须终止合同时，双方互不承担违约责任，鸿伟公司无条件迁出，钟柏年退回履约保证金，国家赔偿中的搬迁费归鸿伟公司所有，土地及建筑物归钟柏年；厂房交付标准为通水、变压器开通并通电、通路，基本消防设施配置齐全，排水系统疏通并改造完成，施工人员离场。合同附图中显示新会区xxx18号的厂房面积为8234.1平方米，空地面积为2317.6平方米。当天，鸿伟公司按约定支付了履约保证金519000元给钟柏年；钟柏年亦将新会区xxx16号、18号的厂房及空地交付给鸿伟公司；此后鸿伟公司将上述18号厂房及空地分租给顺丰公司、熊军平、莫忠华、杨松良、何海林、周艳、杨海军、黄颂荣、黄豪德、彭富强、李和青，16号厂房及空地分租给他人。2019年11月29日，江门市新会区推进三旧改造工作领导小组出具“三旧”改造项目认定书，对黄东栎、朱婉冰申请的江门市新会区×××××、14号、16号土地同意按照“三旧”改造的政策进行改造。2019年8月13日，加美公司向钟柏年提出因三旧改造需要解除租赁合同；2019年11月29日，钟柏年向鸿伟公司提出解除《租赁合同》，2020年5月9日，钟柏年再次向鸿伟公司通知解除《租赁合同》，并要求鸿伟公司于2020年5月16日前交回土地及厂房，鸿伟公司书面回复不认可达到解除条件，不同意解除《租赁合同》。2020年1月，新会区xxx16号的租户汤玉庭、杨翠妙、何永泉陆续搬离，并交回厂房及土地给加美公司。另查明，钟柏年、鸿伟公司均确认《租赁合同》虽约定租赁标的为新会区xxx14、16、18号的厂房及土地，但实际上本合同的租赁标的只为第16、18号的厂房及土地，14号的厂房及土地由马锋庆承租，鸿伟公司支付租金至2019年10月底。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。一、关于钟柏年与鸿伟物业签订的《租赁合同》是否有效的问题。本案中，各方当事人并未举证证明涉案厂房有获得建设工程规划许可证，各方当事人对该情况亦表示不清楚，一审法院认定涉案厂房并没有取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，钟柏年与鸿伟物业于2018年10月27日签订的《租赁合同》应认定无效。二、关于鸿伟公司应否退还新会区xxx18号的厂房给钟柏年的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，鸿伟公司通过签订《租赁合同》从钟柏年接收到新会区xxx18号的厂房，现钟柏年主张鸿伟公司返搬离并还上述厂房，符合法律规定，一审法院予以支持。三、关于鸿伟公司应否支付占用费及占用费数额的问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……”的规定，占用费应参照合同约定的租金173000元/月标准计算，本案中，鸿伟公司没有举证证明其已向钟柏年交回涉案土地及房产，故从欠租之日2019年11月1日计至2020年5月16日占用费为1130266.67元（173000元/月×6个月+173000元×16天/30天），钟柏年主张1127290.32元，是对其权利的合法处分，一审法院予以支持。按钟柏年的主张，2020年5月17日起只计算18号厂房土地的占用费，占用费按双方约定的厂房及空地面积分别计算，18号厂房土地每月占用费为120948.9元（8234.1平方米×13元/平方米+2317.6平方米×6元/平方米），对钟柏年主张超出部分，一审法院不予支持。因《租赁合同》无效，钟柏年主张的逾期付款违约金，没有法律依据，一审法院不予支持。鸿伟公司主张钟柏年采取断水断电的方式迫使租户搬走，但其提交的调解记录并没有确认钟柏年存在断水断电的事实；鸿伟公司提交的《退租情况说明》上的证明人没有到庭，且鸿伟公司没有证据证明韩洪鹏是涉案厂房的承租人，一审法院对该《退租情况说明》不予认可；经庭审询问，到庭的第三人均否认出现断水断电的现象，故对鸿伟公司的上述主张，一审法院不予确认。鸿伟公司主张钟柏年同意暂停交租金，但从录音中无法反映同意缓交的期限，而钟柏年已通过起诉的方式主张租金，鸿伟公司抗辩无需支付占用费，一审法院不予采纳。四、关于鸿伟物业应否支付水费的问题。鸿伟物业辩称没有约定缴纳水费的周期，习惯是钟柏年发出收费通知后再交付，现钟柏年通过诉讼方式要求鸿伟物业交纳水费，鸿伟物业亦未对水费数额提出异议，故一审法院对钟柏年主张鸿伟物业支付水费9869元予以支持。五、关于钟柏年应否双倍退回履约保证金的问题。钟柏年是基于《租赁合同》取得履约保证金519000元，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，钟柏年应全额予以返还。鸿伟公司主张双倍返还，没有事实及法律依据，对多出的一倍，一审法院不予支持。六、关于钟柏年应否向鸿伟公司赔偿损失的问题。1.关于鸿伟公司主张的装饰装修损失的问题。《租赁合同》约定了鸿伟公司因生产或经营，需要对物业进行自费装修、扩建、改建的，在确保不影响主体结构和消防安全及安全生产为原则，可增建或改建该物业，该约定应视为钟柏年同意鸿伟公司自行装修。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，因钟柏年没表明同意利用，故双方应按合同过错分担现值损失，但鸿伟公司提交的《报告书》是鸿伟公司的单方委托，且依据审计的材料全部没有经过各方当事人质证，不应作为审计材料，故一审法院对该《报告书》不予采纳。况且，在鸿伟公司对厂房进行分租的情况下，鸿伟公司没有向一审法院提交装修的任何证据，亦没有向一审法院申请评估现值，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，故对鸿伟公司主张的数额，一审法院不予确认，对其主张的装修损失，一审法院不予支持。2.关于鸿伟公司主张的中介费损失、免租租赁费、空租租赁费损失、预期利益损失的问题。如前所述，鸿伟公司没有提交相应的中介费损失证据，故一审法院对《报告书》中认定的中介费损失数额不予确认，且中介费并非合同无效导致的必然损失，对鸿伟公司主张中介费损失，一审法院不予支持。同样，免租租赁费、空租租赁费损失、预期利益损失均不是合同无效导致的必然损失，其主张的上述损失缺乏法律依据，一审法院亦不予支持。3.关于鸿伟公司主张的租客违约金的问题。鸿伟公司经钟柏年同意对租赁标的物进行分租，现因《租赁合同》无效需将标的物返还给钟柏年，鸿伟公司与现租客（即本案部分第三人）之间很可能产生新的纠纷，但对于鸿伟公司应否支付违约金给各个租户及支付的数额，至今尚无定论，鸿伟公司现即主张租客违约金，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第二百四十条的规定，一审法院判决：一、鸿伟公司应在判决发生法律效力之日起一个月搬离江门市新会区××××××××土地上的厂房并将厂房交回给钟柏年；二、鸿伟公司应在判决发生法律效力之日起十日内支付占用费给钟柏年(暂计至2020年5月16日为1127290.32元；从2020年5月17日起按每月120948.9元计至实际交回上项厂房之日止)；三、鸿伟公司应在判决发生法律效力之日起十日内支付水费9869元给钟柏年；四、钟柏年应在判决发生法律效力之日起十日内返还保证金519000元给鸿伟公司；五、驳回钟柏年的其他诉讼请求；六、驳回鸿伟公司的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费10774.64元(已由钟柏年预付)，由钟柏年负担3591.55元，鸿伟公司负担7183.09元。钟柏年多预交的案件受理费7183.09元，由一审法院予以退回；鸿伟公司应向一审法院补缴案件受理费7183.09元。反诉受理费27492.79元(已由鸿伟公司预付)，由钟柏年负担2750元，鸿伟公司负担24742.79元。鸿伟公司多预交的案件受理费2750元，由一审法院予以退回；钟柏年应向一审法院补缴案件受理费2750元。二审中，除鸿伟公司、钟柏年外，其余当事人均没有提交新证据。鸿伟公司提交了以下证据：1.广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初4644号民事判决书，用以证明钟柏年在2020年1月将鸿伟公司的租客赶走并已收回租赁物的事实。该判决已经生效。2.16号厂房次承租人承租面积明细图，用以证明16号厂房各次承租人承租的面积。钟柏年提交了以下证据：租户陈长厚的迁出和交回租赁物确认书、租户李华的迁出和交回租赁物确认书、租户容永盛的迁出和交回租赁物确认书、租户龙沅军的迁出和交回租赁物确认书、租户林某福的迁出和交回租赁物确认书，用以证明前述租户于2020年5月16日迁出，移交租赁物。经质证，钟柏年对鸿伟公司提交的前述证据认为：该判决书还没有生效证明，是否生效未明，从判决书的内容看没有得出鸿伟公司要证明的事实。该判决书的内容都是鸿伟公司单方的主张，并未被法院依法确认，而且其请求在该判决书不予支持，且该判决也驳回了鸿伟公司的全部诉讼请求。关于租赁物的状态的相关情况在本案一审中已查清。对该判决书事实认定该案被告向该案原告结清所欠的租金和水电费后搬离涉案厂房，也提到了事实上加美公司于2019年12月20日停止各租户用电，该判决涉及到案外人的重要的法律责任问题，因此在该案外人没有参与本案的情况下，作出这样的认定，本身不符合有关的法律规定，也是不符合客观事实。加美公司对鸿伟公司提交的前述证据认为：对该证据真实性、合法性没有异议，但对其关联性及证明的内容有异议，其中鸿伟公司没有提供该判决的生效证明，目前该判决书是否生效无法确认。且鸿伟公司向林某福主张的租金和违约金，法院都不予支持。由此可见这并不是鸿伟公司的损失，在本案中鸿伟公司反诉请求要求钟柏年赔偿损失的金额在鸿伟公司提供的审计报告中也包含了这一项赔偿金额，可以看出鸿伟公司提供的审计报告有很大的瑕疵。另外在该判决书中法院查明的事实的也是比较简单，在判决书最后一页法院查明于2019年12月20日加美公司停止各用户的用电，但是实际上加美公司是没有权利停止各租户的用电，而是供电局进行检修发现违规后停电的。鸿伟公司对钟柏年提交的前述证据认为：钟柏年没有出示原件，无法核实其真实性，且涉案14、16号厂房次承租人均没有将涉案租赁物移交给鸿伟公司，鸿伟公司无法核实具体移交的日期，对关联性予以确认，对证明内容不予确认，该组证据上所记载的日期均是早于2020年5月16日，不能证明14、16号厂房次承租人均是在2020年5月16日迁出。加美公司对钟柏年提交的前述证据认为：该组证据由法院依法核实，另，在鸿伟公司一审中提交的由韩洪鹏出具退出情况说明，鸿伟公司于2020年5月28日与韩洪鹏签订xxx14、16号地块的租赁合同，可以看出鸿伟公司占用该地块。经审查，鸿伟公司提交的前述判决已生效，与本案具有关联性，本院予以采纳；鸿伟公司提交的16号厂房次承租人承租面积明细图，与本案有关联，钟柏年和加美公司亦未提交证据予以反驳，本院予以采纳。钟柏年提交的前述证据不足以证明其主张的待证事实，本院不予采纳。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，2020年1月8日，汤玉庭向加美公司出具《收据》载明其已搬离租赁场地并交回锁匙；2020年1月9日，何永泉出具《收据》载明其已搬离租赁场地并交回锁匙。2020年1月20日，加美公司向汤玉庭、何永泉、杨翠妙退回履约保证金及补偿等合计分别为：80399元、16600元、15370元。本院再查明，一审法院（2020）粤0705民初4644号民事判决审理查明的事实：林某福于2020年1月14日向鸿伟公司结清所欠的租金和水电费后便搬离了涉案厂房。钟柏年于2020年1月9日向林某福退回合同保证金和作出相关补偿共32100元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对鸿伟公司的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。本案中，各方当事人并未举证证明涉案厂房有获得建设工程规划许可证，各方当事人对该情况亦表示不清楚，一审法院认定涉案厂房没有获得建设工程规划许可证并无不当。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，钟柏年与鸿伟公司于2018年10月27日签订的《租赁合同》应认定无效。结合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.一审程序是否存在不当之处；2.鸿伟公司应支付占有使用费的数额；3.钟柏年应否向鸿伟公司双倍返还保证金；4.鸿伟公司主张的各项损失应否予以支持。一、关于一审是否存在程序不当的问题。鸿伟公司上诉称其与钟柏年是基于双方认为签订的租赁合同有效的基础上提出的诉讼请求，但一审法院认定合同无效，却未向当事人释明告知变更诉讼请求而直接作出相应的判决，明显超出了当事人的诉讼请求。对此本院认为，对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，应主动审查。虽然钟柏年与鸿伟公司均未提出确认合同无效的诉讼请求，但人民法院仍应依职权进行审查。《中华人民共和国合同法》第五十八条是对于合同无效法律效果的规定，一审法院在认定钟柏年与鸿伟公司签订的《租赁合同》无效的基础上，主动援引《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，对合同无效的法律后果进行处理，也是为了避免当事人的诉累和有效解决当事人之间关于本案的纠纷。故一审法院作出的判决并未超出当事人的诉讼请求，鸿伟公司该上诉主张缺乏依据，本院不予支持。鸿伟公司上诉认为一审法院未追加部分次承租人作为案件当事人，主张一审遗漏追加案件当事人，程序不当的问题。经查，涉案场地由加美公司出租给钟柏年，钟柏年转租给鸿伟公司，再由鸿伟公司进行了分租给其他人。鸿伟公司申请追加其分租的租户为本案当事人主要是为了查明涉案租赁场地具体交还钟柏年或加美公司的时间，而在诉讼中，对于鸿伟公司主张具体交还租赁场地的时间，其负有相应的举证责任，而该举证并非只能通过追加鸿伟公司分租的所有租户才能予以证明，据此，鸿伟公司在一审中申请追加其分租的租户为案件当事人，本院认为并非为必要参加诉讼当事人，故一审法院没有追加并无明显不当。鸿伟公司该主张缺乏依据，本院不予支持。二、关于鸿伟公司应支付占有使用费的数额问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……”的规定，占用费应参照合同约定厂房租金每月为13元/平方米，空地租金每月6元/平方米，租金共计为173000元/月标准计算。经审理查明的事实，汤玉庭于2020年1月8日向加美公司出具《收据》载明其已搬离租赁场地并交回锁匙；何永泉于2020年1月9日向加美公司出具《收据》载明其已搬离租赁场地并交回锁匙。加美公司于2020年1月20日向汤某庭、何某泉、杨某妙退回履约保证金及作出补偿等；钟柏年于2020年1月9日向林某福退回合同保证金和作出补偿款后，林某福于2020年1月14日向鸿伟公司搬离了租赁厂房。通过以上事实可知，加美公司、钟柏年有跟实际租户进行积极协商处理租赁事宜，并向实际租户退回租户已支付的合同保证金和作出相应的补偿，对此，本院认定汤某庭于2020年1月8日向加美公司退还租赁场地，何某泉于2020年1月9日向加美公司退还租赁场地，杨某妙于2020年1月20日向加美公司退还租赁场地，林某福于2020年1月14日向钟柏年退还租赁场地。对于前述各实际租户的租赁场地面积的问题，鸿伟公司主张汤某庭承租面积为850平方米，何某泉为147平方米、杨某妙为115平方米、林某福为350平方米，钟柏年、加美公司在诉讼中并未提出反驳的证据，对此本院采纳鸿伟公司的主张。而对于该些场地的占有使用费的计算问题，鸿伟公司并未提供证据证明该些场地系厂房还是空地，故本院无法参照合同的约定按照厂房或空地的租金标准区分计算，进而参照双方租赁合同约定的租金标准的平均值每月11.66元/平方米（173000元/月÷14841.4平方米）计算。对于前述之外的其他场地，鸿伟公司没有举证证明其已向钟柏年交回，故根据前述具体场地交回情况，本院核算鸿伟公司从欠租之日2019年11月1日计至2020年5月16日占用费为1056068元[（173000元/月×6个月+173000元×16天÷31天）-（11.66元/平方米×850平方米×4个月+11.66元/平方米÷31天×8天×850平方米+11.66元/平方米×147平方米×4个月+11.66元/平方米÷31天×7天×147平方米+11.66元/平方米×115平方米×3个月+11.66元/平方米÷31天×27天×115平方米+11.66元/平方米×350平方米×4个月+11.66元/平方米÷31天×2天×350平方米）]。再按钟柏年的主张，从2020年5月17日起只计算18号厂房土地的占用费，占用费按双方约定的厂房及空地面积分别计算，18号厂房土地每月占用费为120948.9元（8234.1平方米×13元/平方米+2317.6平方米×6元/平方米），计至鸿伟公司实际将18号地交还钟柏年之日止，对钟柏年主张超出部分，本院不予支持。三、关于钟柏年应否双倍返还保证金的问题。因钟柏年与鸿伟公司签订的《租赁合同》无效，故鸿伟公司主张钟柏年双倍返还保证金缺乏依据，本院不予支持。一审法院判决由钟柏年向鸿伟公司返还已支付的保证金519000元并无不当，本院予以维持。四、关于鸿伟公司主张钟柏年应赔偿各项损失的问题。本案中，鸿伟公司上诉主张要求钟柏年赔偿装修费、中介费、免租空租费、预期利益及租客违约金等损失共计5131367.24元。钟柏年在诉讼中对此明确不予认可。本院认为，鸿伟公司在诉讼中提交的《报告书》为其诉前单方委托而出具的，《报告书》所依据的审计材料未经双方当事人质证，诉讼中钟柏年对《报告书》亦明确不予认可，故《报告书》不应作为本案的定案依据。鸿伟公司在诉讼中除《报告书》外亦未提交其他证据予以证明其主张的各项损失，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，鸿伟公司应承担举证不能的后果。故一审法院对鸿伟公司主张的各项损失合计5131367.24元不予支持，并无明显不当，本院予以维持。至于钟柏年主张鸿伟公司搬离18号厂房交回给钟柏年的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，钟柏年与鸿伟公司签订的《租赁合同》无效，故钟柏年主张鸿伟公司交还相应的场地，符合法律规定，一审法院判决鸿伟公司搬离厂房并交回给钟柏年并无不当，本院予以维持。至于鸿伟公司拖欠水费的问题，一审法院判决鸿伟公司支付水费9869元给钟柏年后，鸿伟公司在二审中对此并未提出异议，本院予以维持。综上所述，鸿伟公司的上诉请求部分成立，有理部分，应予支持；无理部分，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初3035号民事判决第一、三、四判项；二、撤销广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初3035号民事判决第二、五、六判项；三、江门市鸿伟物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付占用费给钟柏年（暂计至2020年5月16日为1056068元，从2020年5月17日起按每月120948.9元计至江门市鸿伟物业管理有限公司实际交回江门市新会区××××××××土地上的厂房给钟柏年之日止）；四、驳回钟柏年的其他诉讼请求；五、驳回江门市鸿伟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费10774.64元(已由钟柏年预交)，由钟柏年负担3428.68元，江门市鸿伟物业管理有限公司负担7345.96元。反诉受理费27492.79元(已由江门市鸿伟物业管理有限公司预交)，由钟柏年负担2312.84元，江门市鸿伟物业管理有限公司负担25179.95元。钟柏年多预交的一审诉讼费5033.12元，由一审法院予以退回；江门市鸿伟物业管理有限公司向一审法院补缴案件受理费5033.12元。二审案件受理费59312.69元（已由江门市鸿伟物业管理有限公司预交），由江门市鸿伟物业管理有限公司负担58690.31元，钟柏年负担622.38元。江门市鸿伟物业管理有限公司多预交的二审案件受理费622.38元，由本院予以退回；钟柏年应向本院补缴二审案件受理费622.38元。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年四月七日法官助理 李永强书 记 员 陈月佩