广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3666号上诉人（原审被告）：广州澳美房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，董事长。委托诉讼代理人：麦志伟，男，该司员工。被上诉人（原审原告）：赵长友，男，1950年1月11日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：邢雅茵，广东瀛真律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙发林，广东瀛真律师事务所律师。上诉人广州澳美房地产开发有限公司（以下简称：澳美公司）因与被上诉人赵长友房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初7035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。澳美公司上诉请求：一、撤销《民事判决书》（2020）粤0112民初7035号。二、一、二审案件受理费由赵长友承担。事实与理由：一、赵长友已超过诉讼时效20年规定；判决书第2页澳美公司的答辩意见载明：请求法院驳回赵长友诉请，按购房合同附件一第2—5条：请求权从1999年12月4日产生，直到2019年12月3日终结，但赵长友在2020年6月16日起诉，超过法律规定的20年期间，该20年期间属于诉讼时效，依据民法总188条第2款规定，法院应驳回赵长友诉请，且民法总则188条第2款规定没有中止和中断的情形。但一审法院却以一些理由回应诉讼时效问题，详见第6页至第7页：关于逾期交楼违约金的诉讼时效。由于涉案房屋所在楼盘的部分购房者曾在诉讼时效内就逾期交楼违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。上述理由没有就集体诉讼列明依据，澳美公司翻查民诉法最接近的是《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条：当事人一方或者双方为二人以上，起诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。共同诉讼的一方当事人对诉讼标的有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为经其他共同诉讼人承认，对其他共同诉讼人发生效力；对诉讼标的没有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为对其他共同诉讼人不发生效力。显然赵长友该案不属于共同诉讼，其超过20年诉讼时效不适用中止、中断的情形。二、标的额不真实；赵长友总房价为186204元，而判决书则以196204元的总额每日万分之五计算，违约金以实际购房款计算，其多出部分不应支持。综上，一审判决存在上述问题，极需要上级法院解决，恳请上级法院为维护澳美公司的合法权益，依法支持上诉请求。赵长友二审答辩，不同意澳美公司的上诉请求，同意一审判决的处理。赵长友于2020年6月16日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.澳美公司立即向赵长友支付自2000年7月4日起至实际交楼之日止的迟延交楼违约金，违约金以已付购房款总额196204元为基数，按每日万分之五的标准；2.本案诉讼费由澳美公司负担。一审法院经审理查明：1997年12月3日，赵长友（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》（以下简称买卖契约），约定澳美公司将座落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D15-101的房地产（以下简称涉案房屋）出售给赵长友，房屋建筑面积为92.47平方米，合同总价款为186204元，付款方式为一次性付款,1997年12月3日前一次付清。甲方应在1999年12月3日将房屋交付给乙方。合同第十一条双方约定的其他事项……D15-101连花园拥有权，花园面积约10㎡～30㎡，售价3500元/㎡，业主入住时按实量的面积计算，并一次性付款。附件二第二条房屋交付状况2-2约定，甲方保证本房屋工程质量符合中国国家质量标准，必须经有关建筑工程质量监督部门及其有关部门验收。在交付乙方使用时，甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出该房地产交付使用通知书；2-3约定，乙方应在收到甲方发出的该房地产交付使用通知书之日十天内领取房地产的钥匙手续。甲方向乙方移交钥匙的当天即视为甲方实际将房地产交付乙方之日。如乙方在收到甲方发出的该房地产交付使用通知书后三十天内，仍未办理领取房地产的钥匙手续，则视为甲方已实际把该房地产交付乙方使用；2-4约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续；2-5约定，甲方应于1999年12月3日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1)不可抗力的自然灾害;2)不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。第六条合同终止与违约责任6-2约定，除本契约第二条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知甲方解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙方实际已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）及违约金退还乙方；6-3约定，如乙方不能依照本契约第九条的规定按期向甲方付清房价款，从逾期之日起至实际付清房价款之日止，乙方须向甲方支付滞纳金，滞纳金以该房价款每日千分之一计算。第九条购买价款与支付方式9-1约定，乙方同意按一次性支付价款：订金8000元于1997年11月26日支付，尾款186204元于1997年12月3日支付。1997年12月3日，澳美公司出具收到赵长友交来一次性付款及花园定金（壹万元）196204元的收款收据。2000年7月3日，澳美公司向赵长友发出收楼通知，赵长友认为涉案房屋没有竣工验收合格，没有达到法定交付条件，截至庭审之日，赵长友尚未收楼。在一审法院已生效的同一楼盘其他购买人起诉澳美公司案件的判决中，查明如下事实：广州市萝岗区人民法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的涉案房屋均未办理大确权或初始登记。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，涉案物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，涉案项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目迟延办证、交房等相关情况。以上事实，有赵长友提交的《房地产买卖契约》、收款收据、收楼通知书以及双方当事人陈述等证据证实。一审法院认为：澳美公司与赵长友签订的买卖契约是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于逾期交楼违约金。根据买卖契约的约定，澳美公司应当在1999年12月3日前将涉案房屋交付给赵长友使用，但澳美公司至今仍未交付涉案房屋，系违约，应当依法承担逾期交房的违约责任。《房地产买卖契约》附件二第6-2条约定，“除本契约第二条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算”。1997年12月3日，赵长友向澳美公司一次性支付购房款196204元，赵长友主张自2000年7月4日起至实际交楼之日止按已付购房款总额196204元每日万分之五的标准计算的逾期交楼违约金，于法有据，一审法院依法予以支持，但违约金总额以不超过已付购房款196204元为限。关于逾期交楼违约金的诉讼时效。由于涉案房屋所在楼盘的部分购房者曾在诉讼时效内就逾期交楼违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合涉案楼盘的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目的情况的事实，说明涉案楼盘的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映涉案楼盘的开发商澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。考虑涉案房屋所在楼盘的其他部分购房者曾就赵长友主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力及于赵长友，一审法院对澳美公司关于逾期交楼违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，于2020年12月8日作出一审判决：一、广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向赵长友支付2000年7月4日起实际交楼之日止按已付房款196204元的每日万分之五计算的逾期交楼违约金，违约金的总额以不超过196204元为限。二、驳回赵长友的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4224元，由广州澳美房地产开发有限公司负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，赵长友提交两份证据，一份是澳美公司向黄埔区公证处申请债务履行的申请书的公证书，拟证明这20年来由于澳洲山庄烂尾，澳洲山庄2384户业主因收不到楼、拿不到房产证、拿不到违约金不断地到公检法等部门信访、越级信访、缠访，影响广泛，导致广州市政府及黄埔区政府出面协调以及各级人民法院综合该情况作出了集团诉讼以维护广大业主的权利。一份是广东省高院的（2020）粤民申3324-3344号涉及21件案的民事裁定书，拟证明由于澳美公司不服一二审判决以超过诉讼时效提出再审，由于业主提供相关证据，澳美公司撤回了关于诉讼时效的再审申请，说明澳美公司也承认没有超过诉讼时效。澳美公司表示：对公证书的真实性没有异议，20年的诉讼时效不存在中止、中断的情形，诉讼时效只能向法院申请延长；对裁定书真实性没有异议，其司撤回再审申请是忍让的一种表现。二审庭询中，赵长友表示合同中约定的购房款是186204元，但其实际还交付了花园款1万元，所以购房款就变成了196204元。澳美公司表示花园所涉1万元不能算在购房款之内。本院认为：本案属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依本案一审判决和上诉人所提上诉的事实及理由，本案二审需要处理的问题是：1、赵长友主张逾期交房违约金计算基数的确定；2、赵长友要求澳美公司支付逾期交房违约金的诉请是否超过诉讼时效而不予支持。关于赵长友主张逾期交房违约金计算基数的确定问题，双方的争议在于赵长友所付花园款项1万元是否应计入购房款。澳美公司主张该1万元不应算在购房款之内，但根据澳美公司于1997年12月3日出具的收款收据，可知澳美公司同时收取了赵长友所交的“一次性付款”及“花园定金（壹万元）”共196204元、合并开出收据，此款属于双方买卖合同的交易价款。一审法院认定赵长友向澳美公司一次性支付购房款196204元，并无不当，本院予以确认。关于赵长友要求澳美公司支付逾期交房违约金的诉请是否超过诉讼时效而不予支持的问题。涉案楼盘澳洲山庄至今已烂尾多年，因澳美公司长期未能解决涉案项目的交房、办证等问题，导致部分业主通过向相关部门进行集体信访等方式主张权利。同楼盘多份法院生效判决已认定部分业主、业主代表持续向相关部门信访反映涉案楼盘情况的事实，涉案楼盘的购房者已经以利益共同体的形式持续维权。一审判决据此认定购房人有关购房合同所生权利主张符合集团诉讼条件，并结合澳美公司履行本案合同义务的情况，对澳美公司本案所提诉讼时效的抗辩意见不予采纳，符合公平合理的法律原则，本院予以维持。在澳美公司长期未能解决涉案争议的情况下，澳美公司以最长诉讼时效为由否定赵长友本案所提诉讼请求，事实理由并不充分，本院不予接纳。需要说明的是，澳美公司上诉所提《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条是关于共同诉讼的规定，与第五十四条集团诉讼的规定并不相同。综上所述，澳美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4224元，由广州澳美房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年四月二十七日书记员  李美琦吴敏玲