贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0330民初1185号原告：习水仁安物业管理有限公司。统一社会信用代码：91520330314281562B。住所：贵州省遵义市习水县杉王街道杉王大道。法定代表人：秦壹民，系习水仁安物业管理有限公司董事长。委托代理人：向霞，系习水仁安物业管理有限公司员工。委托代理人：文静，系习水仁安物业管理有限公司员工。被告：黄秀波，男，汉族，生于XX年X月x日，贵州省习水县人，现住习水县杉王大道**。公民身份号码：522132XXXX********。被告：段明巧，女，汉族，生于XX年X月X日，贵州省习水县人，，现住习水县杉王大道**公民身份号码：522132XXXX********。原告习水仁安物业管理有限公司（以下简称“仁安物业公司”）诉被告黄秀波、段明巧物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序，于2021年4月1日公开开庭进行了审理。原告仁安物业公司的委托代理人向霞、文静，被告黄秀波、段明巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、判决被告支付拖欠的物管费4719.50元、公摊费250.00元；2、判决被告支付逾期未缴纳物管费的违约金2193.81元（暂计算至2021年3月31日，实际计算至付清之日止）；3、判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与习水仁安房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为习水仁安房地产开发有限公司开发的仁安天地小区提供前期物业服务，被告系仁安天地5栋1-3号的业主。被告于2016年9月30日在《前期物业服务合同》上签字确认。2017年10月至2021年3月拖欠物管费及违约金、2017年10月至2019年10月拖欠公摊费未缴，原告多次催收未果，为维护自身的合法权益故提起本诉，望依法裁判。被告黄秀波、段明巧辩称：1、物业合同系被迫签订，不签拿不到钥匙；2016年9月30日接房时强行交物业费一年。2、我住1楼户型比较特殊，排水沟的污水围绕我家阳台、客厅、卧室一圈，常年有污水、恶臭、蚊虫滋生，向物业公司反应未得到解决；我房屋的地下负一层入住至今一直有10公分深的污水有恶臭、蚊虫滋生；负一楼的电子门损坏无人管理，堆放的垃圾无人清理，消防风机房用于堆放回收的垃圾，物业人员用于二次售卖。物业管理混乱、服务质量极差，保安形同虚设，没有收费依据，停车费每月450元是天价。3、物业收支从未向业主公示。4、2-32楼的空调配水管由于物业公司管理不到位，有业主将空调流水管该为洗衣机排水管导致我阳台经常渗水；保安形同虚设导致2018年我房屋被人为纵火损失4万多元。本院经审理认定事实如下：2014年9月30日，习水仁安房地产开发有限公司将仁安天地小区物业委托给原告仁安物业公司实行管理服务，双方签订了《前期物业服务合同》；2016年9月30日原告仁安物业公司与被告黄秀波签订《前期物业服务合同》，两份合同对物业基本情况进行了叙述，并对服务内容与质量、服务费、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任等均进行了约定。两份合同第六条约定：物业收费为包干制，住宅1.5元/平方米/月（注：物业公司实行优惠，接房之日起至2019年9月30日前，按1.3元/月/㎡收取；自2019年10月1日起恢复原价按1.5元/月/㎡收取）；公共能源费：10元/月/户（据实分摊）。第七条第一款约定：业主应于约定房屋交付之日起向乙方交纳物业服务费；第一款第4项约定：房屋按约定交付业主时，业主办理收房手续须预缴壹年的物业服务费，此后可按年交纳，业主/物业使用人在每年度第一个月的前10日内一次性向乙方交清当期物业服务费。第三十四条约定：甲方、业主/物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费应按每日千分之三的比例向乙方支付违约金。第三十八条约定：本合同期限至该物业管理区域内业主委员会成立并与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止。此后，原告仁安物业公司履行了仁安天地小区相应的物业服务义务，但在履行中存在保洁、公共秩序协助管理方面的瑕疵。至庭审辩论终结时，仁安天地小区未成立业主委员会。被告黄秀波、段明巧系XX小区XX号房屋业主，其房屋建筑面积81.09平方米，未交纳原告诉请的2017年10月1日至2021年3月31日期间的物业服务费及2017年10月至2019年10月期间的公共能源费。本院认为，仁安物业公司与习水仁安房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，该合同对业主具有法律约束力；仁安物业公司与被告黄秀波签订的《前期物业服务合同》，黄秀波辩称系被迫签订，但其未能就胁迫举证证明，本院不予采信，该合同不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。仁安物业公司、被告应当依照合同约定全面履行义务。对黄秀波、段明巧的第2、3项辩称，其举证不能达证明目的，且物业管理服务是针对全体业主提供的服务，该管理服务是一个动态长期的过程，仁安物业公司虽然在日常管理服务中确实存在瑕疵，但其仍依约对黄秀波、段明巧房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、安全防范等项目进行维护、修缮、服务与管理，整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，故仁安物业公司不构成重大违约。黄秀波、段明巧认为仁安物业公司提供的物业服务违反法律规定或者合同约定，可请求仁安物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，并可另行通过成立业主委员会、推选业主代表等方式为小区全体业主主张权利，而不是以不缴纳物业管理费进行消极对抗，不应以个人拒绝缴费行为影响整个小区物业服务、管理的正常运作。否则，将破坏整个小区物业服务的稳定和秩序，影响其他大多数业主在小区的正常居住，损害其他大多数业主的利益，故本院对黄秀波、段明巧的抗辩不予采信；对黄秀波、段明巧的第4项辩称，若确系第三人侵权，黄秀波、段明巧可另行依法维权。仁安物业公司主张的物管费、公摊费有合同约定，于法有据，本院予以支持，故黄秀波、段明巧应向仁安物业公司支付2017年10月1日至2021年3月31日期间的物业服务费为：81.09平方米×1.3元×23个月+81.09平方米×1.5元×18个月＝4719.44元；2017年10月至2019年10月期间的公共能源费为：10元×25个月＝250.00元。关于违约金，虽原告未按合同约定主动降低标准主张，由于原告在提供物业管理服务中存在一定的瑕疵，导致被告未及时支付物业费，故对仁安物业公司要求黄秀波、段明巧支付逾期缴纳物业费违约金的主张，本院不予支持。应当指出的是，仁安物业公司作为物业服务企业，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，且整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，诚恳沟通，共同解决问题，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第七条规定，判决如下：一、被告黄秀波、段明巧在本判决生效后十日内支付原告习水仁安物业管理有限公司2017年10月1日至2021年3月31日期间的物业服务费4719.44元，并支付2017年10月至2019年10月期间的公共能源费250.00元。二、驳回原告习水仁安物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费25.00元，由被告黄秀波、段明巧负担。本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内，向本院申请执行。本判决为终审判决。审判员 杨 双二〇二一年四月十六日书记员 方朝凤