文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初9982号原告：张小军，男，汉族，1972年11月21日出生，住址广东省深圳市龙华新区。委托诉讼代理人：古毅先、张晓欣，广东鹏正律师事务所律师。被告：深圳市超越投资发展有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道上屋社区（三叉路口位置）宝石南路206号，统一社会信用代码91440300793890620H。法定代表人：谢清华。委托诉讼代理人：谢颂。被告：李金强（原名李强），男，汉族，1978年1月24日出生，住址广东省深圳市南山区。上列原、被告之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张晓欣、被告深圳市超越投资发展有限公司（以下简称超越公司）委托诉讼代理人谢颂到庭参加了诉讼，被告李金强经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.判决被告超越公司向其支付租金866250元（该租金暂计至2020年1月5日，实际应支付租金至实际付清之日止）；2.判决超越公司向其赔付滞纳金200000元；3.判决被告李金强对被告超越公司承担连带责任；4.依法判决本案的全部诉讼费用由被告承担。张小军当庭增加第一项诉讼请求中的金额为1475974元（2019年3月5日暂计至2020年8月4日，按86822元/月计算，实际应支付租金至实际付清之日止），并撤回第三项诉求，将第一、二项中由被告超越公司承担的责任变更为由两被告进行承担。被告超越公司答辩称，1.张小军没有权利起诉超越公司，主体不适格，事实上张小军并非业主，张小军与李金强之间签订的合同，与超越公司无关，李金强不是超越公司的代理人、员工或者幕后老板，因此主体不适格；2.超越公司在2006年10月20日与案涉物业的业主深圳市上屋股份合作公司（以下简称上屋公司）签订了《深圳市房屋租赁合同书》并于2007年1月19日登记备案，合同期限为2006年10月20日至2021年8月20日。超越公司从未拖欠上屋公司的租金；3.根据张小军所提交的房屋租赁合同书（2011年7月1日），乙方只有李金强一人，并没有超越公司，甲方有3人，但本案张小军只有张小军，主体不适格，因为分不清甲方是共同共有还是按份共有，张小军不能代表另外两人向两被告主张权利。被告李金强提交书面答辩状称，2001年其与张小军共同向上屋公司承租了案涉物业，并签订了《合作协议》。《合作协议》约定一楼由李金强使用并负责经营，二、三楼归张小军使用，由张小军自行经营，整栋物业的租金由李金强负责缴纳。2011年7月1日，其与张小军签订《房屋租赁合同》，约定将上述《合作协议》中分配归张小军使用经营的二、三楼及宿舍出租给其使用，故其一方面按照《合作协议》的约定向上屋公司缴纳租金，同时还要按照《房屋租赁合同》的约定向张小军缴纳二、三楼及宿舍部分的租金。房屋是以其名义从张小军处承租，但实际上均是超越公司在使用，也是超越公司一直向张小军缴纳租金。本案相关情况张小军主张其与李金强共同向上屋公司承租了坐落于深圳市宝安区（原承租给林德信）厂房、宿舍以开办商场；双方约定由李金强承租案涉物业一楼，张小军承租案涉物业二、三楼，租金由李金强统一支付给上屋公司，后张小军将案涉物业二、三楼转租给李金强，由李金强一方面向上屋公司支付租金，一方面向其支付案涉物业二、三楼的租金；后李金强成立超越公司，由超越公司实际使用案涉物业，2019年2月份之前，超越公司一直通过他人账户向张小军指定账户支付租金，自2019年3月份起未再支付。为证明其主张，张小军提交了以下证据：1.张小军、李金强共同作为乙方于2001年1月30日与甲方上屋公司签订的《房屋租赁合同》，载明甲方将坐落于宝安区石岩上屋村（原林德信）厂房、宿舍出租给乙方使用，建筑面积5310平方米，租赁期限为2001年3月30日至2011年12月29日，月租金总额65300元；2.张小军、李金强共同作为乙方于2011年12月30日与甲方上屋公司签订的《房屋租赁合同》，除租赁期限为2011年12月29日至2021年12月30日外，其余合同内容均与上述第一份合同相同；3.张小军、程月兴、张志城共同作为甲方与乙方李金强签订的《房屋租赁合同》，约定甲方将宝安区石岩镇上屋村（原林德信厂房、宿舍）及石岩经济发展总公司厂房，二、三楼及宿舍的使用权转租给乙方使用，租赁期限为2011年7月19日至2021年10月30日，2011年7月19日至2016年7月18日期间每月租金75000元，2016年7月19日至2021年10月30日期间每月租金为78750元，合同落款日期为2001年7月1日；4.张小军、程月兴共同作为甲方于2011年7月27日与乙方李金强签订的《房屋租赁合同》，约定甲方将宝安区石岩镇上屋村（原林德信厂房、宿舍）及石岩经济发展总公司厂房，二、三楼及宿舍的使用权转租给乙方使用，租赁期限为2011年7月19日至2021年10月30日，2011年7月19日至2016年7月18日期间每月租金82680元，2016年7月19日至2021年10月30日期间每月租金为86818元，租金于每月五日前支付，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的3‰，张小军称第四份合同对第三份合同的租金金额进行了变更，双方实际履行的是第四份合同；5.银行转账记录，显示户名为李震、深圳市润广物业管理有限公司等的银行账户按月向张嘉勤的银行账户转账86822元，张小军称张嘉勤系其指定的收款人，李震、深圳市润广物业管理有限公司等是代超越公司向其支付租金。超越公司质证称上述证据均与其无关。超越公司主张其是自行与上屋公司建立了租赁合同关系，承租了案涉厂房整栋，并按月足额向上屋公司缴纳租金。为证明其主张，超越公司提交了以下证据：1.《深圳市房地产租赁合同书》，载明上屋公司将坐落于深圳市宝安区石岩街道上屋社区宝石南路206号房产（即案涉物业）出租给超越公司使用，建筑面积5310平方米，租赁期限为2006年10月20日至2021年8月20日，月租金为65300元；2.自2019年3月起通过杨红梅的银行账户按月向上屋公司支付租金的转账记录。张小军对超越公司提交的租赁合同真实性不予认可，主张该份合同是超越公司为办理营业执照而制作的，并非真实履行的合同。为查清本案事实，庭后本院对李金强进行了询问。李金强称，2000年，其与张小军共同作为承租人与上屋公司签订了租赁合同，租赁案涉物业整栋作为经营商场之用，因其与张小军有生意上的往来，而案涉物业一楼位置好，租赁价值高，故双方协商谁使用一楼则承担整栋物业的租金，后约定由其使用一楼并承担整栋物业的租金65300元；因租赁时间不能超过20年，故当时签订了两份合同，一份合同的期限是2001年到2011年，一份合同是2011年到2021年；后来张小军不想做业务了，想把二、三楼转租，其与张小军协商以75000元/月的价格转租下来，并与张小军签订了长达21年的租赁合同，当时其除了每月向上屋公司支付65300元租金外，还向张小军每月支付租金75000元；后其成立超越公司负责商场的经营，以其司机担任法定代表人，其担任幕后老板，给上屋公司及张小军的租金都是通过超越公司财务的个人账户支付；其在2010年左右将超越公司进行了转让，转让后超越公司一直按月履行向上屋公司及张小军支付租金的义务，超越公司两三年前又被转让给现在的股东，可能现在的股东未向张小军履行交租义务，以至于张小军提起本案诉讼，其与本案无任何关系；超越公司2007年1月19日与上屋公司签订的租赁合同是为了办理营业执照而签订的，并未实际履行。张小军庭后提交了一份由程月兴出具的《声明》，程月兴称关于其与张小军于2011年7月27日共同作为出租方与李金强签订的《房屋租赁合同》，其同意全权由张小军代表合同甲方进行诉讼追索租金，该诉讼的一切结果其认可，并不另行向李金强及超越公司主张权利。案涉物业已取得合法的房屋所有权证书。另查明，超越公司成立于2006年10月18日，其股东于2019年2月19日由陈瑞清变更为谢清华、洪文财。超越公司与上屋公司签订的租赁合同被提交至深圳市市场监督管理局进行了登记备案。判决理由及结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉物业的所有权人为上屋公司，张小军提交了其向上屋公司租赁案涉物业并向李金强进行转租的租赁合同，而超越公司则提交了其直接向上屋公司租赁案涉物业的租赁合同，故本案的争议焦点在于张小军与超越公司之间是否形成租赁合同关系。本院认为，首先，李金强的陈述与张小军的主张大致相同，相互佐证，且事情经过连贯合理，可信度较高；其次，张小军提交的与上屋公司签订的租赁合同，签订时间早于被告提交的租赁合同，在案涉物业已经出租且承租人正在使用的情况下，上屋公司不可能再另行与他人签订租赁合同而多年来未发生纠纷，且超越公司提交的租赁合同起租时间为2006年10月20日，恰好与超越公司的成立时间大致相同，能够佐证张小军及李金强关于该份合同是为超越公司办理营业执照而签订的主张，但超越公司却未对张小军、李金强与上屋公司签订的租赁合同作出合理解释；再次，张小军提交的证明超越公司支付租金的银行转账记录中，每笔转账金额均为86822元，与张小军提交的第四份合同中载明的租金86818元大致相同；最后，张小军主张超越公司自2019年3月开始欠付租金，而恰好超越公司于2019年2月发生了股权转让，超越公司也仅提供了2019年3月之后向上屋公司支付租金的转账记录，2019年2月之前案涉物业租金是如何支付、通过何人账户支付的事实其并未举证证明，故超越公司提交的2019年3月之后的租金支付银行流水并不足以反驳张小军的证据及李金强的答辩意见。综上所述，本院对张小军提交的四份租赁合同予以采信，对超越公司提交的租赁合同不予采信。张小军提交了两份与李金强签订的租赁合同，其中一份的出租人为张小军、程月兴、张志城三人，落款日期为2001年7月1日，2016年7月19日至2021年10月30日期间每月租金为78750元；另一份合同的出租人为张小军、程月兴两人，签订时间为2011年7月27日，2016年7月19日至2021年10月30日期间每月租金为86818元。出租人为张小军、程月兴、张志城三人的租赁合同落款时间在前，出租人为张小军、程月兴两人的租赁合同签订时间在后，且从张小军每月收到的租金金额来看，双方履行的应是出租人为张小军、程月兴两人的租赁合同。程月兴提交了《声明》，同意由张小军代表出租方向两被告主张上述租赁合同中出租人的权利，故本院确认张小军为本案适格原告。李金强与上屋公司签订租赁合同承租了案涉物业一楼，与张小军、程月兴签订租赁合同承租了案涉物业的二、三楼。李金强虽为上述合同签订时的承租人，但结合李金强的答辩意见、超越公司的经营地址以及案涉物业的租金由超越公司支付的事实来看，案涉物业实际由超越公司使用和经营，上屋公司和张小军按月收取了超越公司支付的租金并未提出异议，应视为超越公司已概括承受了李金强在上述合同中承租人的权利义务且取得了合同相对方的同意，同时李金强退出该合同关系。因此，本院确认超越公司系案涉租赁合同的当事人，应承担向张小军、程月兴支付租金的义务，原告要求李金强共同承担租金支付义务的诉讼请求本院不予支持。张小军主张超越公司自2019年3月5日开始拖欠租金，超越公司未予以反驳，本院予以认可。根据张小军的诉讼请求，本院确认超越公司应支付2019年3月5日至2020年8月4日的租金1475906元（86818元/月*17月）。超越公司拖延支付租金，构成违约，还应赔偿张小军的损失。合同约定的滞纳金标准过高，本院酌情予以调整。本院确认超越公司应支付张小军的滞纳金以1475906元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，自每笔租金应支付之日计算至付清之日（详见后附表格）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告深圳市超越投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张小军2019年3月5日至2020年8月4日的租金1475906元及滞纳金（以1475906元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，自每笔租金应支付之日计算至付清之日，详见后附表格）二、驳回原告张小军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9942元，由原告张小军负担1142元，被告深圳市超越投资发展有限公司负担8800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 曾  雨  婷二〇二一年四月二十三日书记员 张俊鑫(兼)书记员 陈  兴  宇附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附表：            租金所属月份              租金金额（元）              租金应支付之日              滞纳金起算日                  2019年3月5日      -2019年4月4日              86822              2019年3月5日                    2019年3月6日                        2019年4月5日      -2019年5月4日              86822              2019年4月5日                    2019年4月6日                        2019年5月5日      -2019年6月4日              86822              2019年5月5日                    2019年5月6日                        2019年6月5日      -2019年7月4日              86822              2019年6月5日                    2019年6月6日                        2019年7月5日      -2019年8月4日              86822              2019年7月5日                    2019年7月6日                        2019年8月5日      -2019年9月4日              86822              2019年8月5日                    2019年8月6日                        2019年9月5日      -2019年10月4日              86822              2019年9月5日                    2019年9月6日                        2019年10月5日      -2019年11月4日              86822              2019年10月5日                    2019年10月6日                        2019年11月5日      -2019年12月4日              86822              2019年11月5日                    2019年11月6日                        2019年12月5日      -2020年1月4日              86822              2019年12月5日              2019年12月6日                  2020年1月5日      -2020年2月4日              86822              2020年1月5日                    2020年1月6日                        2020年2月5日      -2020年3月4日              86822              2020年2月5日                    2020年2月6日                        2020年3月5日      -2020年4月4日              86822              2020年3月5日                    2020年3月6日                        2020年4月5日      -2020年5月4日              86822              2020年4月5日                    2020年4月6日                        2020年5月5日      -2020年6月4日              86822              2020年5月5日                    2020年5月6日                        2020年6月5日      -2020年7月4日              86822              2020年6月5日                    2020年6月6日                        2020年7月5日      -2020年8月4日              86822              2020年7月5日                    2020年7月6日