北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6504号上诉人（原审被告）：乔荣新，男，1979年7月21日出生，汉族，个体工商户，住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：张占录，男，1978年4月27日出生，汉族，个体工商户，住河北省廊坊市固安县。原审被告：北京群捷物业管理有限公司，住所地北京市丰台区东木樨园**楼**。法定代表人：刘轩，总经理。委托诉讼代理人：刘延群，男，北京群捷物业管理有限公司员工。原审被告：北京市兴顺达客运有限责任公司，住所地北，住所地北京市大兴区黄村镇刘村桥北团桂路**v>法定代表人：王卫军，总经理。委托诉讼代理人：张雪梅，北京市致诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李露，北京市致诚律师事务所实习律师。上诉人乔荣新因与被上诉人张占录、原审被告北京群捷物业管理有限公司（以下简称群捷公司）、原审被告北京市兴顺达客运有限责任公司（以下简称兴顺达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初15986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审独任制，开庭对本案进行了审理。上诉人乔荣新，被上诉人张占录，原审被告群捷公司之委托诉讼代理人刘延群，原审被告兴顺达公司之委托诉讼代理人张雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔荣新上诉请求：撤销一审判决，核实双方争议的押金实际收取情况或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费由张占录承担。事实和理由：张占录提出返还其10000元保证金，我在合同解约的同时已将该保证金转交至群捷公司并提交收款收据。双方争议的租赁合同自始至终就是非法、无效的，我已经支付了保证金。前案生效判决认定我与群捷公司签署的合同无效。我与张占录协商解除了已签订的无效合同，张占录与群捷公司签订了新的租赁合同，保证金也移交给群捷公司，我和张占录的合同关系已经于2016年4月终止，张占录追讨的主体不应该是我。张占录辩称，同意一审判决，不同意乔荣新的上诉请求。我于2014年与乔荣新的委托人其姐夫刘纪栓签订了租赁合同，房屋租金和保证金也都是交给刘纪栓，从未向群捷公司支付过任何费用。合同履行了3年，因拆迁导致我所租的房屋不能继续使用，因此，乔荣新应当退还我所交的保证金。群捷公司述称，张占录从未向我公司支付过任何费用。根据合同相对性原则，乔荣新收取张占录10000元保证金，当然应当由其承担退还的义务。兴顺达公司述称，我公司同意一审判决，对乔荣新的上诉请求与理由不发表意见。张占录向一审法院起诉请求：1.判令乔荣新、群捷公司连带返还租金18904.11元（自2017年8月1日起至2017年9月16日止）；2.乔荣新、群捷公司连带返还合同保证金10000元；3.乔荣新、群捷公司、兴顺达公司连带赔偿我教育设施设备损失165525元；4.乔荣新、群捷公司、兴顺达公司连带支付一次性停产停业综合补助费180000元、拆除腾退补助费164608.82元，资源节约及垃圾减量补助费164608.82元、搬迁补助费16460.88元、设备搬迁补助费4044.3元，装修、设备及附属物补偿价119759元，共计649481.82元；5.本案诉讼费用由乔荣新、群捷公司、兴顺达公司承担。一审法院认定事实：兴顺达公司自北京市大兴区黄村镇鹅房村股份经济合作社处承租了东起建业学校西侧路、南至绿海观光园、西至付广雨东侧路、北至黄鹅路的约66068.98平方米的集体所有土地作公交客运站使用，土地使用年限截止到2031年12月31日。后兴顺达公司在承租土地上出资建设鹅房公交客运站及1栋面积约为2100平方米的2层灰楼。本案诉争的灰楼3间底商即为兴顺达公司所建2层灰楼的一部分。兴顺达公司建设该2层灰楼未获相关部门批准，至今未取得建设工程规划许可证，未取得任何权属证明。2010年1月2日，兴顺达公司（甲方）与群捷公司（乙方）签订了一份租赁合同，内容包括：乙方租赁位置为北京市大兴区芦城鹅房客运站，面积约为2100平方米，租赁期限为20年，自2010年3月31日起至2030年2月28日止。2013年11月30日，刘延群作为群捷公司的法定代表人与乔荣新签订了租赁合同，内容包括：租赁标的物是位于北京市大兴区芦城工业区鹅房村黄鹅路南侧2层灰楼的底商自西向东数第1至3间（以下简称：灰楼底商3间），租赁面积（室内）约270余平方米，租赁用途为包租方式，由乙方自行经营管理，租赁期限为10年，自2013年11月30日起至2023年11月20日止，5年租金300000元，每5年付租金1次，水价5元/吨、电价1.1元/度，甲方保证给乙方提供的承租房屋的水、电、暖等完整和可用，乙方应按时交纳水电费等各项费用，逾期超过15天，按每日万分之一交纳滞纳金，乙方应保证合法经营使用承租房屋，乙方应保证房屋完好，在不改变现有房屋主体结构的前提下，有权按需对房屋进行改造和装修，改造、装修以及规划设计方案需向甲方报备，乙方有权自主经营，对全部房屋进行转租、分租，但转租的第三方合同不得与本合同相冲突，否则转租合同无效。上述租赁合同签订前一日，乔荣新交纳了2013年11月30日至2018年11月29日的租金300000元。2014年7月17日，刘纪栓代表乔荣新与张占录签订《租赁合同》，约定将位于北京市大兴区芦城工业区鹅房黄鹅路南侧2层灰楼西侧底商3间含楼西侧2楼4间出租给张占录，租赁期限为10年，自2014年9月17日起至2024年9月16日止。第一年租金为140000元，半年一付，合同保证金为10000元，1年后年租金为150000元，3年后每2年递增所付租金的10%至合同到期。下期租金到期前30天支付。水价5元/吨、电价1.5元/度，暖气费30元/平方米。合同约定，租赁期内，如遇拆迁（国家征地或乡、镇、村规划占地需要）造成本合同无法履行时，按照国家有关房屋拆迁补偿的法律、法规及相关规定，乔荣新退还张占录的剩余租金和补给搬家费后，张占录配合拆迁工作，搬出后双方互不追究责任，合同解除。张占录承租后将灰楼底商3间进行改造并开办了一家幼儿园。合同签订后，张占录交纳保证金10000元及半年租金70000元。张占录交纳租金至2017年9月16日。2017年7月20日，北京市大兴区黄村镇鹅房村村民委员会发出通知，通知载明：鹅房村非住宅房屋拆除腾退前期清登调查工作将于2017年8月1日开始，望相关单位（个人）及被拆除腾退人积极配合工作。现涉案场地已进行拆除腾退，被拆除腾退人为兴顺达公司。一审法院认为：LINK"http://129.0.1.101/law?fn=chl580s845.txt&dbt=chl"t"_blank"民法典的规定。.0.1.101/law?fn=chl580s845.txt&dbt=chl"t"_blank"民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。p://129.0.1.101/law?fn=chl580s845.txt&dbt=chl"t"_blank"民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用RLINK"http://129.0.1.101/law?fn=chl580s845.txt&dbt=chl"t"_blank"民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷系民法典实施之前的法律事实引起的民事纠纷案件。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。张占录与乔荣新就涉案房屋及院落签订的房屋租赁合同，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，该合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对张占录要求乔荣新返还保证金的诉讼请求，法院予以支持。张占录要求退还未使用期间占有使用费的请求，从张占录提供的录音来看，张占录在2017年9月16日时并未搬离涉案房屋，故对其该项诉讼请求，法院不予支持。张占录主张的教育设施设备损失，张占录提供的证据不能证明其未将上述物品搬走，也不能证明乔荣新、群捷公司、兴顺达公司将其物品损坏，从群捷公司提供的照片上看，涉案房屋也没有张占录所述设备，故对该项诉讼请求，法院不予支持。对张占录主张的一次性停产停业综合补助费，拆除腾退补助费，资源节约及垃圾减量补助费，搬迁补助费，设备搬迁补助费，装修、设备及附属物补偿价，本案中张占录与乔荣新之间存在租赁合同关系，与群捷公司、兴顺达公司之间不存在租赁合同关系，涉案房屋涉及拆除腾退，乔荣新目前未在该腾退过程中获得补偿，张占录在租赁合同纠纷中向群捷公司、兴顺达公司主张权利，依据不足，故对该项诉讼请求，法院亦不予支持。据此，一审法院判决：一、判决生效后十日内，乔荣新退还张占录保证金10000元；二、驳回张占录的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。乔荣新提供5份证据：1.群捷公司作为甲方与乙方张占录于2014年7月17日签订的《租赁合同》1份，欲证实群捷公司与张占录之间存在租赁合同，保证金应由群捷公司向张占录退还。2.群捷公司于2017年10月20日向张占录发送的《通知》，主要内容为群捷公司向张占录催交租金，欲证明群捷公司与张占录形成租赁关系。3.群捷公司员工刘延群于2016年8月5日向刘纪栓出具的《委托书》，欲证明刘延群委托刘纪栓解决与张占录租赁事宜，与乔荣新无关。4.张占录、刘纪栓及乔荣新于2016年8月1日签订的《协议》，欲证明2014年刘纪栓与张占录所签协议已经作废。5.2016年8月1日的收据，显示交款人为张占录，收款人为刘延群，内容为收到张占录交来租赁合同保证金10000元，欲证实其已将张占录所交保证金转给刘延群，应由刘延群退还张占录10000元保证金。针对上述证据，张占录表示：对证据1《租赁合同》的真实性认可，但该合同是双方在2017年左右倒签的，因2014年其与乔荣新代理人刘纪栓签的合同作废，刘纪栓说不签新合同就不让其继续使用涉案房屋，其会有很大损失，故被迫同意签订该合同。对证据2《通知》，认可其与群捷公司签订过合同，但其租金、保证金等从未向群捷公司交纳。对证据3《委托书》的真实性不认可，不知道该《委托书》的存在。对证据4《协议》的真实性认可，该《协议》日期就是其与群捷公司签订《租赁合同》的日期。对证据5收据的真实性认可，但其从未向刘延群支付过10000元。群捷公司对证据1《租赁合同》的真实性认可，证明目的不认可，其与张占录的合同从未履行过，张占录的租金等一直交给乔荣新的代理人刘纪栓。对证据2《通知》的真实性、证明目的、关联性均不认可，刘纪栓要求其出一份催交房租的东西贴在张占录门口，好跟张占录要房租。对证据3《委托书》的真实性认可，证明目的和关联性不认可，其与乔荣新的合同无效后，应该返还乔荣新相应款项，与本案无关。对证据4《协议》的真实性、关联性、证明目的均不认可。对证据5收据的真实性认可，证明目的不认可，刘延群确实写了该收据，但没有履行。兴顺达公司表示，上述证据与其无关，不发表质证意见。在现有证据情况下，结合各方当事人的质证意见，本院针对乔荣新提供的上述证据认为，尚不能证明其主张的已经将张占录所交保证金10000元转交给群捷公司刘延群的事实存在。另，乔荣新认可刘纪栓系其姐夫，代理其将涉案房屋对外出租。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中乔荣新自认刘纪栓系其姐夫，代理其对外出租涉案房屋，现张占录持与乔荣新之委托代理人刘纪栓所签《租赁合同》及刘纪栓为收款人的保证金收据，在双方均认可所签《租赁合同》“作废”的情况下，要求乔荣新退还该笔保证金，理由充足，应予支持。现乔荣新虽主张其在双方合同“作废”后已经将该笔保证金转给群捷公司刘延群，但仅凭其提供的证据，尚不能证实其上述主张成立，其对此应当自行承担不利后果。至于乔荣新与案外人之间的纠纷，本案不涉及，其可另行主张。综上所述，乔荣新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由乔荣新负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  白松二〇二一年四月三十日书记员  刘荧