辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3437号上诉人（原审被告）：张百义，女，1965年2月12日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：于振森，辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：田琳琳，辽宁申扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚侠，男，1982年10月16日出生，满族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：关燚，辽宁君威律师事务所律师。委托诉讼代理人：周春玲，辽宁君威律师事务所律师。原审原告：沈阳胜全房屋开发有限公司，住沈阳经济技术开发区彰驿镇彰驿村。法定代表人：边振岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋学潮，辽宁良友律师事务所律师。上诉人张百义因与被上诉人姚侠、原审被告沈阳胜全房屋开发有限公司（以下简称“胜全公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济开发区人民法院（2020）辽0191民初3959号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张百义上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，依法改判或发回重审，驳回被上诉人其他上诉请求；2.诉讼费由被上诉人姚侠承担。事实和理由：一、原审判决事实认定错误。（一）被上诉人姚侠既没有提供其父亲与胜全公司的借款凭证，也没有提供其父亲与胜全公司签订的以房抵债协议。仅凭商品房买卖合同和收据，无法证明被上诉人姚侠父亲与胜全公司之间存在借贷关系及案涉房屋抵顶债务的事实；（二）入住通知单上没有加盖胜全公司公章，无法依据该通知单认定胜全公司于2020年5月15日通知被上诉人办理入住手续；（三）被上诉人仅凭收据证实其已经支付购房款，无法证实被上诉人对胜全公司享有债权；（四）被上诉人没有支付对价，没有提供支付购房款的相关凭证，且被上诉人和胜全公司之间没有签订合法有效的商品房买卖合同。二、原审判决适用法律错误。（一）莫明与胜全公司签订的《商品房买卖合同》成立且合法有效，该商品房买卖合同的备案不应撤销；（二）案涉房屋系门市房而非住宅，参照九民纪要规定，被上诉人不符合商品房销售者之外的一般买受人的构成要件，其不是案涉门市的真实权利人，不应为其办理产权登记，其与胜全公司签订的商品房买卖合同也不优先于莫明与胜全公司签订的商品房买卖合同；三、原审判决程序错误。胜全公司已经进入清算阶段，应由清算组代表参加诉讼，故原审中胜全公司委托代理人不符合《公司法》第184条规定，程序错误，应当予以纠正。姚侠、胜全公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。姚侠向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告胜全公司将诉争房屋备案登记到原告名下，并为原告办理房证等相关手续；2.请求判令被告张百义配合原告和被告胜全公司办理变更备案手续到原告名下；3.请求判令被告胜全公司给付原告违约金1823.85元；4.请求判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告胜全公司因欠原告姚侠父亲姚静武欠款，经与原告父亲协商一致，用其开发的位于沈阳经济技术开发区8门房屋抵顶所欠原告父亲的欠款，并于2009年6月3日与原告姚侠签订一份商品房买卖合同约定：1.原告购买位于沈阳经济技术开发区8门房屋，每平方米单价7000元，总价款1,823,850元整，并约定签订本合同当日，一次性支付总房款人民币1,823,850元整。2.出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，开发商继续协助办理。签订合同当日，被告胜全公司为原告出具了已收取1,823,850元的收款收据。2010年5月15日，被告胜全公司为原告出具了入住通知单，通知原告入住该房屋，原告于当日办理了入住手续，缴纳了物业费、垃圾清运费、水电费等，并实际占有使用至今。现原告认为，其对案涉房屋系真实合法的权利人，应依法受到法律保护，故提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。一审法院另查明，2009年8月24日，被告胜全公司与被告张百义的丈夫莫明签订了一份商品房买卖合同，约定莫明以每平方米3500元的价格，总价款为911,925元购买本案原告自被告胜全公司抵顶过来的沈阳经济技术开发区8门房屋，并将该商品房买卖合同备案登记在莫明的名下。后2009年8月25日，被告胜全公司自被告张百义的丈夫莫明处借款。同年10月31日，被告胜全公司为被告张百义的丈夫莫明出具了入住通知单，但其并未实际入住。2010年8月23日，被告胜全公司为被告张百义的丈夫莫明出具了销售不动产统一发票。被告张百义的丈夫莫明于2015年8月18日死亡，经公证处公证，被告张百义一人全部继承与本案有关房产的全部权利。一审法院认为，本案原告与被告虽然系以房抵债后签订了商品房买卖合同，但以房抵债的房屋价格符合当时的市场价格，且原告系以对被告胜全公司的与案涉房屋价格相同的债权支付了案涉房屋的房款，即原告亦支付了对价，案涉房屋亦已交付给原告实际使用至今，原、被告之间签订了商品房买卖合同合法有效。而被告胜全公司虽亦与被告张百义的丈夫莫明亦签订了一份商品房买卖合同，但该商品房买卖合同约定的市场价格过低，且被告胜全公司与被告张百义的丈夫莫明于2009年8月24日签订商品房买卖合同，并于当日办理商品房买卖合同备案登记后的次日即2009年8月25日，被告胜全公司即从莫明处借款，且虽被告胜全公司于2009年10月31日为莫明出具了入住通知单，但其一直未向被告胜全公司主张实际占有使用涉案房屋，因此被告胜全公司与莫明之间不具有真实的商品房买卖合同关系，虽已办理了案涉房屋商品房买卖合同的备案登记，亦不能对抗已经支付对价且已实际占有使用案涉房屋的真实权利人即本案原告。因此，被告张百义作为其丈夫莫明的案涉房屋相关权益的全部继承人，被告胜全公司有义务将案涉商品房买卖合同的备案登记撤销。同时，被告胜全公司亦有义务将案涉房屋的商品房买卖合同备案登记在原告名下，并协助原告办理房屋所有权证。关于原告主张的逾期办证违约金，根据原告姚侠与被告胜全公司签订的商品房买卖合同第十五条的约定，被告胜全公司应在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。被告胜全公司在案涉房屋交付使用后至今未能为原告办理房地产权属证书，应向原告支付逾期办证违约金，金额为1823.85元。故原告主张逾期办证违约金1823.85元的诉讼请求成立，予以支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告张百义、被告沈阳胜全房屋开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内撤销莫明的沈阳经济技术开发区8门房屋的商品房买卖合同的备案登记手续；二、被告沈阳胜全房屋开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内为原告姚侠办理沈阳经济技术开发区8门房屋的商品房买卖合同备案登记手续，并为原告办理房屋所有权证；三、被告沈阳胜全房屋开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告姚侠逾期办证违约金1823.85元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费21,232元，因适用简易程序审理减半收取10,616元，由被告沈阳胜全房屋开发有限公司负担。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，虽然被上诉人姚侠与胜全公司签订了《商品房买卖合同》，但胜全公司向其出具入住通知书的时间晚于胜全公司向上诉人张百义的丈夫莫明出具入住通知书的时间。二审期间，胜全公司述称案涉房屋于2009年6月即可办理备案登记，但被上诉人姚侠未提交证据足以证实其在签订《商品房买卖合同》时即向胜全公司主张了办理备案登记的要求，最终导致本案上诉人将案涉房屋先于其进行备案登记，故被上诉人姚侠系怠于行使权利，本身存在一定过错并应承担相应责任。又因被上诉人姚侠现对案涉房屋不享有物权，故姚侠现无权主张撤销莫明就案涉房屋的备案登记，亦不能支持将案涉房屋备案登记在其名下，因此被上诉人姚侠也暂不具备办理案涉房屋权属证书的条件。胜全公司对一审判令其承担逾期办证违约金并无异议，本院对该判项予以认定。综上，本院对一审判决中的不当之处依法予以纠正。综上所述，上诉人张百义的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持沈阳经济开发区人民法院（2020）辽0191民初3959号民事判决第三项，即“三、被告沈阳胜全房屋开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告姚侠逾期办证违约金1823.85元。”二、撤销沈阳经济开发区人民法院（2020）辽0191民初3959号民事判决第一、二项，即“一、被告张百义、被告沈阳胜全房屋开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内撤销莫明的沈阳经济技术开发区8门房屋的商品房买卖合同的备案登记手续；二、被告沈阳胜全房屋开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内为原告姚侠办理沈阳经济技术开发区8门房屋的商品房买卖合同备案登记手续，并为原告办理房屋所有权证；”三、驳回姚侠的其他诉讼请求。一审案件受理费21,232元，减半收取10,616元，由沈阳胜全房屋开发有限公司负担;二审案件受理费10,616元，由沈阳胜全房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年四月三十日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。