山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0612民初305号原告：烟台云海置业有限责任公司，住所地:烟台市牟平开发区东华苑17号商铺。法定代表人：刘敬云，总经理。委托诉讼代理人：曲成功，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。被告：青岛志凌尚博房地产营销策划有限公司，住所地：青岛市四方区海云街12号网点。法定代表人：刘文坡，经理。委托诉讼代理人：高斌，山东德衡（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪丽燕，女，系该公司员工。原告烟台云海置业有限责任公司与被告青岛志凌尚博房地产营销策划有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告烟台云海置业有限责任公司的委托诉讼代理人曲成功、被告青岛志凌尚博房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人高斌和洪丽燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台云海置业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告人民币300000元，并自2020年11月25日起至完全给付之日止，以300000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告之间存在商品房委托代理销售关系，龚秀鑫于2018年6月28日通过被告订购天境昆嵛中国院子别墅两套，并于2018年7月9日向被告支付销售代理费300000元。现原告已与龚秀鑫解除定金协议并代被告向龚秀鑫退还了销售代理费及购房定金，被告至今未向原告归还所收的300000元销售代理费。被告青岛志凌尚博房地产营销策划有限公司辩称，被告认为原告与龚秀鑫通过被告销售代理完成了涉案别墅的销售并由原告收取了相应房款，被告收取了相应的销售代理佣金，后期原告与被告解除委托销售代理合同关系。被告作为受托人完成委托事项取得相应报酬于法有据，在原被告解除销售代理关系后，原告将房款退还给龚秀鑫的行为与被告无关，原告无权要求被告向其退还代理佣金。本院经审理查明如下事实：2018年6月8日，原、被告双方签订《“天境昆嵛●中国院子”项目销售代理合同》，合同第二条约定代理期限自2018年6月1日起至2019年5月31日止；合同第四条约定代理佣金结算有两种方式，一是被告直接向购房客户收取，被告收取的代理佣金不计入房屋买卖合同价款，原告不开具相关票据，被告收取后，视为原告已经支付给被告代理佣金，不再另行支付，被告应全面详尽为成交客户解释，如产生纠纷由被告全面负责。二是计入合同额，按套结算，若被告未直接向购房客户收取代理佣金，则购房客户交纳首付款签订《商品房买卖合同》后，原告于首付款到位后七个工作日内结算该套房屋首付款部分的被告应得佣金，即首付款部分的被告应结算佣金=该套房屋被告全部应得佣金*首付款占该套房屋总价款的比例，购房客户全额交纳所购房屋的房款或银行贷款发放后，原告于全款到位后七个工作日内结算该套房屋剩余的全部被告应得代理佣金，原被告双方以客户交纳房款收据的复印件为结算依据，原告支付被告代理佣金以转账或支票形式结算；合同第六条约定，销售任务的认定，客户交纳首付款并签订天境昆嵛●中国院子项目《商品房买卖合同》，视为房屋已经销售，计算被告销售业绩，该房屋总价款计为被告销售任务，被告凭购房客户《商品房买卖合同》复印件或交款收据的复印件作为被告业绩确认的依据。2018年6月28日，龚秀鑫向原告交付88-101号房屋的定金20000元、交付89-301号房屋的定金20000元。2018年7月9日，购房客户龚秀鑫通过杨万义的银行账户向被告支付300000元。被告将龚秀鑫支付的300000元作为代理佣金统计在2018年6月份的业绩中。2018年7月9日，龚秀鑫向原告支付88-101号房屋房款80000元，于2018年8月2日向原告支付39-101号房屋房款1320000元，于2019年4月24日向原告支付39-1别墅房款160000元。以上，龚秀鑫共向原告支付购房款1600000元。被告在（2018）鲁0612民初3122号案件的回复内容中认可龚秀鑫购买房屋未签订书面的合同、已付房款1600000元。2019年5月6日本院作出（2018）鲁0612民初3122号民事调解书，确认原、被告双方2018年6月8日签订的《“天境昆嵛●中国院子”项目销售代理合同》解除。因龚秀鑫与原告就购买的房屋一直未签订书面的《商品房买卖合同》，双方协商解除合同，原告向龚秀鑫退还购房款1600000元（2020年1月10日500000元、2020年5月9日100000元、2020年7月3日200000元、2020年7月31日200000元、2020年9月3日200000元、2020年9月28日200000元、2020年11月24日200000元）和代理佣金300000元（2019年9月9日）。上述事实，有《“天境昆嵛●中国院子”项目销售代理合同》、付款收据、业绩统计表、庭审回复、返还购房款凭证予以佐证，本院予以确认。原告认为经被告介绍的龚秀鑫未最终与原告签订书面的《商品房买卖合同》，双方协商退还购房款，被告并未完成龚秀鑫购买房屋的销售任务，理应退还代理佣金300000元。被告认为龚秀鑫向原告支付了购房款，被告完成了代理销售，理应收取代理佣金，且原、被告解除代理合同后，龚秀鑫不购买房屋与被告无关，被告无需退还代理佣金。被告称其向龚秀鑫收取300000元是以服务费收取的，双方没有书面合同。本院认为，双方争议的焦点是，被告收取的龚秀鑫300000元代理费应否退还。根据双方签订的《“天境昆嵛●中国院子”项目销售代理合同》中关于代理佣金的约定，购房客户支付的款项有一部分是代理佣金，代理佣金可以由被告直接收取，不计入房屋合同价款，也可以计入房屋合同价款后再由原告向被告支付，可以认定对于购房客户来说其支付的代理佣金是支付购房款的一部分。本案中，龚秀鑫虽向原告支付了部分购房款，但双方并未签订书面的《商品房买卖合同》，最终双方未就涉案房屋买卖达成一致意见，导致原告向龚秀鑫退还了已付购房款和已付代理佣金，双方的房屋买卖合同关系终止。被告作为代理销售商，并未完成龚秀鑫购买房屋的销售，其收取龚秀鑫代理佣金时，应向龚秀鑫释明其收取费用的依据以及违约责任，被告与龚秀鑫就其收取的300000元并未签订书面合同，在龚秀鑫未实际购买涉案房屋的情况下，被告收取代理佣金无事实和法律依据。合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。虽然原告向龚秀鑫退还费用的时间在原、被告双方合同解除后，但代理佣金作为龚秀鑫支付购房款的一部分，原告向龚秀鑫退还300000元，理由正当。现原告要求被告退还300000元，证据充分，理由正当，本院予以支持。原告于2020年11月24日向龚秀鑫返还全部款项，其要求被告支付自2020年11月25日起至完全给付之日止，以300000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，理由正当，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十七条条规定，判决如下：被告青岛志凌尚博房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内向原告烟台云海置业有限责任公司支付300000元，并以300000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告烟台云海置业有限责任公司支付自2020年11月25日起至完全给付之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2900元，由被告青岛志凌尚博房地产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  隋秀桥二〇二一年四月九日书记员  赵 洋