连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0703民初267号原告：李盼盼，女，1989年12月30日出生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：刘辉，江苏汉平律师事务所律师。被告：潘同金，男，1987年4月25日出生，汉族，住连云港市连云区。被告：魏延秋，女，1986年2月26日出生，汉族，住址。两被告共同委托诉讼代理人：戴高明、徐龙威，江苏海郡律师事务所律师。第三人：连云港二十一世纪不动产经纪有限公司连云分公司，住所地连云港市连云区五羊路16号景城名郡商业A楼121号。统一社会信用代码：91320703MA2272Q87Y。负责人：戴波，经理。委托诉讼代理人：朱芹，女，1978年10月5日出生，汉族，连云港二十一世纪不动产经纪有限公司连云分公司员工，住连云港市连云区。原告李盼盼诉被告潘同金、魏延秋、第三人连某港二十一世纪不动产经纪有限公司连某分公司（以下简称二十一世纪经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原、被告及其委托诉讼代理人、第三人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李盼盼向本院提出诉讼请求：1、判决解除房屋居间买卖合同。2、判决两被告返还原告10000元定金、支付原告赔偿金108000元（按照合同价款的10%计算）、赔偿原告中介费5000元，共计123000元。事实和理由：原、被告及第三人于2020年10月18日签订《房屋居间买卖合同》，约定两被告将位于连某区核电专家村的房屋以108万元的价格卖与原告，第三人系中介机构。原告依约向被告支付了10000元定金，并向第三人支付了5000元中介费。被告无故要求原告增加首付款，原告无法增加首付款，被告不按照合同约定履行办理相关手续，已经构成违约，导致合同无法履行，给原告造成了损失，为维护原告的权益，诉至法院，请依法判决。被告潘同金、魏延秋共同辩称：被告同意解除合同，但被告不承担任何责任。根据合同约定，首付款21万元系暂定金额，是以最终商业贷款的金额审批结果为准，如果商业贷款金额低于合同约定的86万元，则首付款的金额需要增加。订立合同后，原告未提供已经或必然获得86万元贷款授信额度的证据，也未按照交易习惯和要求向监管账户或被告支付首付款21万元，原告在自身可能无法获得银行授信的情形下，反而以被告违约为由，要求解除合同，以达成利益最大化。被告认为，原告不能因自身的违约或违法行为，通过本案的诉讼反而获得收益，请求法院依法驳回原告的诉求。第三人二十一世纪经纪公司述称，被告说原告资金没到位，其实原告首付款已经准备好，没有打到监管账户是因为需要买卖双方同时到我公司签订存量房买卖合同和监管协议。监管协议签订后原告才能拿着该协议交首付款到资金监管账户。据我公司了解，因为被告潘同金父亲生病人在山东没能回来签订监管协议，所以与原告无法签订存量房购房合同和监管协议，也无法缴纳首付款，房屋买卖的程序无法走下去了。但被告一直没有说不卖涉案房屋，原告也没有说不买涉案房屋。只是因为被告没有给出具体的签订合同日期，所以原告着急了才到法院起诉。希望原被告双方协商解决纠纷。本院经审理认定事实如下：两被告系夫妻关系。原、被告通过第三人买卖房屋，2020年10月18日两被告作为甲方（出售方）、原告作为乙方（购买方）、第三人作为丙方（居间方），三方签订《房屋居间买卖合同》，该合同系第三人提供的格式合同，约定由两被告将其共同所有的位于连云港市连云区的房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告，合同第一条描述该房屋面积为126.14平方米，系毛坯房，未出租，已经在浦发银行设立抵押，贷款剩余金额为54万元；该条第5款备注有“首付款不足还款，所缺部分甲方自行解决”。合同第二条约定房屋成交价格为108万元，由原告在签订本合同时支付1万元作为定金，首付款为21万元，银行商业贷款金额暂定为86万元，实际贷款金额以银行最终审批结果为准，如果原告所申请贷款未能获得银行批复，原告自行筹齐剩余房款，以现金方式支付两被告。合同第三条约定原、被告共同委托第三人作为交易居间方，且须向居间方支付居间服务费原、被告各5000元，服务费于本合同签订同时支付第三人。合同第七条第1款约定：被告保证房屋权属无争议，若发生与被告有关的权属或债务纠纷，由被告负责解决并承担一切后果及违约责任。该条第2款约定：在签订本合同后，原、被告双方必须按时共同到房地产交易部门办理该房屋所有权过户手续，超过约定期限，每逾期1日按违约方支付守约方该房屋转让价5‰的违约金，逾期超过15工作日的，守约方有权终止合同，且违约方按约定之违约责任赔偿守约方及居间方成交总价2%的居间服务费。该条第3款约定：被告认可原告贷款方式付款时，被告必须积极协助办理，原、被告双方保证过户过程中提供的材料真实可靠，根据约定时间到指定银行协助购买方办理房屋贷款手续，否则，贷款延期责任由未按约定时间到场办理方承担。第4款约定：如原、被告任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条第1至3款任一违约条款约定的行为，均由违约方向守约方支付本合同第二条确定的房屋转让价的10%的违约金；实际损失超过违约金总额的，责任方应按实赔偿，且第三人所收取的本合同中约定的居间服务费一律不予退还，由违约方承担支付。合同第十条补充约定：在被告拿到不动产证拾天之内办理网签手续。原、被告及第三人还就其他权利义务在合同中作了约定。该合同落款处有原、被告签名并盖指印予以确认，第三人签名并加盖公章予以确认。合同签订后，原告于当日向两被告支付了定金1万元，并向第三人支付了居间服务费5000元。原、被告及第三人在签订《房屋居间买卖合同》时，两被告尚未取得涉案房屋的不动产权证书。两被告于2020年12月28日取得涉案房屋的不动产权证书，并及时告知了第三人及原告。上述事实有原、被告提供的《房屋居间买卖合同》、原告提供的定金收条、第三人收取原告居间服务费的收据及原告、被告、第三人的陈述加以证明，原、被告及第三人均无异议，本院依法对上述证据及事实予以确认。在两被告取得涉案房屋的不动产权证书后，原、被告及第三人应当签订存量房买卖合同和监管协议，以便继续履行《房屋居间买卖合同》，但由于被告潘同金家人生病，需其照顾未能及时回连某港签订上述合同及协议，也因原、被告及第三人在《房屋居间买卖合同》中就两被告所欠银行贷款没有作明确约定如何先还上，再办理过户至原告名下。该54万元贷款如不先还上，是不能将涉案房屋过户至原告名下的，而原、被告约定的付款方式是原告支付首付款，余款作银行贷款支付。而原告用银行贷款支付购房款，必须先将涉案房屋过户至原告名下，再由原告抵押贷款支付两被告。而原、被告在《房屋居间买卖合同》中约定的首付款不管是20%还是后来双方协商确定的30%，均不足以偿还涉案房屋两被告所欠银行贷款，而两被告也表示其没有钱先还上银行贷款从而进一步办理将涉案房屋过户至原告名下的手续，故原、被告之间的房屋交易无法继续进行，为此原告以两被告违约为由诉至本院，要求处理。本院认为，原被告及第三人签订的《房屋居间买卖合同》，是原被告及第三人的真实意思表示，合法有效，本院对其法律效力依法予以确认。法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方在履行合同过程中，因约定的首付款不足偿还两被告所欠房屋的银行贷款，致使原、被告未能继续履行《房屋居间买卖合同》，为此原告以两被告违约为由诉至本院，要求解除该合同，两被告亦同意解除合同，故本院对原告要求解除该合同的诉讼请求依法予以支持。合同解除后，按照法律规定，尚未履行的终止履行，已经履行的应当返还，原告并有权要求被告支付违约金。原告主张两被告违约，本院认为两被告没有按照合同约定与原告签订存量房买卖合同及资金监管协议，主要是因为就房屋原贷款54万元的偿还未能达成一致意见，而原被告及第三人签订的《房屋居间买卖合同》对此有明确约定，即由两被告负责解决，而两被告未能及时解决，构成违约，故本院对原告要求两被告返还支付定金10000元的诉讼请求依法予以支持；对原告要求两被告赔偿已支付第三人的居间服务费5000元及按合同约定的违约金108000元的诉讼请求，因原告支付的居间服务费作为原告的损失，按照法律规定应当在违约金中一并处理，故本院对原告要求两被告赔偿该的诉讼请求依法不予支持；对原告要求两被告支付违约金108000元的诉讼请求，两被告认为该约定过高，要求予以调整，本院根据原被告协商买房时至原告起诉解除合同期间原告损失，主要是原告的居间服务费损失、本案中请律师的律师费损失、准备首付款及银行贷款资料的损失、房屋价格变动损失等因素，认为原告主张的违约金确实过高，本院依法予以调整，酌定违约金为45000元，该款由两被告支付原告。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李盼盼与被告潘同金、魏延秋、第三人连云港二十一世纪不动产经纪有限公司连云分公司于2020年10月18日签订的《房屋居间买卖合同》。二、被告潘同金、魏延秋于本判决发生法律之日起十日内返还原告李盼盼定金10000元、支付原告李盼盼违约金45000元。三、驳回原告李盼盼的其他诉讼请求。案件受理费2760元，由原告承担1585元，由两被告承担1175元（因原告已预交，两被告将承担部分于本判决生效之日起七日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2760元，并将交款凭证一并交于本院。审判员 王 艳二〇二一年四月十二日书记员 何丹红法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。