甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0104民初538号原告：兰州雅居物业管理有限公司，住所地：兰州市城关区中街子153号。法定代表人：姜德柱，该公司经理。委托诉讼代理人：宋雯慧，兰州诺典律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵小花，女，1965年12月13日出生，汉族，该公司员工，住兰州市西固区。被告：李宝玺，男，1968年10月21日出生，汉族，住兰州市西固区金华××小区××单元××室。原告兰州雅居物业管理有限公司（以下简称雅居物业公司）与被告李宝玺物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅居物业公司委托诉讼代理人宋雯慧、赵小花，被告李宝玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费4195.8元及违约金1258.74元（自2016年1月1日按照日千分之三暂计算至2019年12月31日），上述共计5454.54元；2.本案诉讼费用全部由被告负担。事实和理由：被告李宝玺居住于兰州市西固区金华××小区××单元××室，原告雅居物业公司于2008年11月起负责该小区的物业服务管理工作，至2019年12月31日退出该小区不再提供物业服务。被告李宝玺拖欠自2016年1月1日起至2019年12月31日的物业费、水电费、垃圾处理费及其他费用合计4195.8元。原告多次催讨未果，故原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告李宝玺辩称：1.欠费具体数额不准确，水费原告未抄表；2.之所以不缴纳物业费是因为原告未提供物业服务；3.之前物业公司的物业经理不是现在的人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：原告雅居物业公司于2008年11月始接替兰州绿源物业管理公司进驻西固区金华苑小区提供物业服务。被告李宝玺为该小区1单元401室业主，于2011年10月入住小区至今。原告雅居物业公司进驻该小区后即与小区业主委员会签订一年期《物业管理委托合同》及《小区物业管理实施细则》，在“物业服务费用标准”项下约定“物业管理费0.3元/月/㎡、化粪池清掏费3元/户/月、垃圾处理征稽费5元/户/月、楼道亮电(亮化费)1.5元/户/月，并约定由物业代收水、电、暖等费用。合同到期后，原告再未与业主委员会续签合同，但继续为该小区业主提供物业服务。上述收费标准除亮化费增长至2.7元/户/月外，其他收费标准一直延用，未作调整。2019年12月31日，原告因经营严重亏损，遂自动终止物业服务并撤离该小区。被告李宝玺于2016年2月15日向原告交纳了该年度1—2月物业费52.6元（0.3×2个月×87.7㎡）、电费65.5元（12589—12472=117度×0.56元）、水费137.7元。之后，再未向原告缴纳过物业费等费用，水电费亦由原告代为垫付。欠付各项费用经原告多次讨要未果，遂引发诉争，起诉至院，请求判决。本院认为，依法成立的合同自始有效，合同双方均应按约履行各自义务。本案原告进驻金华苑小区后虽仅于2008年11月与小区业主委员会签订一年期书面合同，但至其撤离该小区之前与包括被告自内的所有业主形成了事实物业服务合同关系，并提供了物业服务，被告亦按照约定的标准和代收项目缴纳了物业费、水电费至2016年2月。关于被告辩称因小区物业服务不到位、小区卫生差、地面塌陷、公共水管破裂不及时修复等原因，才拒绝缴纳物业费等费用的意见，析理如下：第一，被告提交的证据之一部分照片显示小区垃圾桶已满、且垃圾桶外面亦有部分垃圾，该部分照片不能证明小区每天垃圾如此，仅能反映小区物业有时未能及时清运垃圾，存在工作瑕疵；第二，部分照片显示小区地面有塌陷的情况，但该维修工程不属物业费费用维修项目，应启用业主缴纳的公共维修基金进行维修，但被告未提交证据证明其向原告雅居物业公司缴纳过该费用，故原告没有自费维修义务；第三，公共水管破裂，导致小区部分公共场地积水，被告虽未提交证据，但原告亦表示属实，但维修同样需要使用公共维修基金，原告为此垫付资金进行了维修，之后将维修费用分摊至所有业主，被告亦表示后来管道确实修好了。综上所述，被告的辩解意见和提交的证据不足以证实其观点，且不能作为其不履行缴费义务的理由，故对其上述辩解意见本院不予采信。关于原告主张被告欠缴2016年1月—2019年12月期间物业费，因原告提交的2016年2月15日的缴费收据可以证明被告缴纳了2016年1—2月的物业费，故该两个月不应计入未缴费期间。原告主张欠缴电费为2822（15294—12472）度，每度0.56元，合计1580.32元。根据2016年2月15日缴费收据，可以证明至该日，被告的用电数为12589度而非12472度，故根据原告提供的最终用电度数15294度，被告欠缴电费的读数为2705（15294—12589）度。关于原告主张因被告不让入户查看水表读数，故按每月每户6吨用水量进行结算，欠缴期间计算48个月，每吨2.8元，合计806.4元，认为，被告自认一直在此居住，亦认可拒绝被告工作人员入户查看水表读数，故原告按每月6吨水估算只低不高，但根据2016年2月15日缴费收据显示，被告的水费应交至2016年2月，故应减扣该两个月的水费，以46个月计欠缴期间。上述水、电费原告均提交缴费发票证实已代全体业主履行缴费义务，故被告应向原告支付欠缴的水、电费。关于原告主张的其他费用中，亮化费按2.7元/户/月计算无事实依据，根据《物业委托管理合同》中的约定，该费用为1.5元/户/月，且原告未提交证据证明有变更的情形，故该费用应按合同约定的标准计算。关于原告主张其他费用中的自来水管网分摊费，因未提交垫资修理具体金额的票据，故对于该费用本院不予认可。综上，被告李宝玺欠缴的物业费为1210.26元（87.7㎡×0.3元×46个月）、电费为1514.8元（2705度×0.56元）、水费为772.8元（6吨/月×2.8元×46个月）、垃圾处理费为240元（5元/月×48个月）、化粪池清掏费用为144元（3元/月×48个月）、亮化费为72元（1.5元/月/户×48个月），以上合计3953.86元。关于原告主张违约金按实际损失的30%计算的诉请认为，被告自2016年3月再未缴纳包括物业费在内的各项费用，已构成违约，故应承担违约责任。原告的主张和计算标准均符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，本院应予支持。以本院最终确定的欠费总额为基数计算违约金具体数额，被告应支付的违约金为1186元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告李宝玺于本判决生效之日起五日内向原告兰州雅居物业管理有限公司支付物业费、电费、水费、垃圾处理费、化粪池清掏费、亮化费合计3953.86元，并承担违约金1186元；二、驳回原告兰州雅居物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费25元，由被告李宝玺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  王莉萍二〇二一年四月七日书记员  滕红红附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。