广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终21199号上诉人（原审被告、反诉原告）：任永萍，女，1965年2月2日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：杨立志，云南云誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市概念投资有限公司，住所地深圳市龙岗区龙城街道龙平西路4号志达工业园概念空间，统一社会信用代码914403006875688491。法定代表人：黄丽群，总经理。委托诉讼代理人：余莎，广东笃法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈有蕊，广东笃法律师事务所律师。上诉人任永萍因与被上诉人深圳市概念投资有限公司（以下简称概念投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初6309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。任永萍上诉请求：1.撤销（2019）粤0307民初6309号民事判决第一项、第三项、第五项；2.改判概念投资公司向任永萍支付2013年5月至2018年5月期间未缴的厂长费137500元；3.改判概念投资公司向任永萍支付2013年5月至2018年5月期间未付的厂房管理费、卫生费42700元；4.改判概念投资公司支付逾期1个月交还房屋的占用费80000元；5.改判概念投资公司赔偿任永萍垃圾搬运费11200元；6.改判概念投资公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、虽然涉案房屋未取得建设工程规划许可证，但不宜将本案作为无效合同处理。涉案房屋虽未取得建设工程规划许可证，但由于涉案房屋属于历史遗留的原村民自建房屋，也按照深圳市处理历史遗留问题房屋的有关规定进行了申报。从申报材料来看，有质量合格证明、消防验收合格证明，符合民用建筑使用规范。在房屋出租过程中，为了配合概念投资公司所找来的次承租人办理工商注册登记，城市房屋租赁管理部门还对双方的租赁合同还进行了备案登记。更重要的是，《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》[深府办规(2017〕6号]也规定要引导、鼓励“城中村”村民将符合安全、质量、消防、卫生等条件违法建筑改造成租赁住房并对外长期租赁，并期望创新性的解决租赁关系合法与房地产权不合法的不平衡问题。因此，对于这种历史遗留问题的原村民所建房屋对外出租，政府部门是积极引导、鼓励的，也允许办理合同备案登记、企业注册地址工商登记。并且，由于深圳早期城市建设的不规范，遗留了大量的“城中村”。这些“城中村”对于稳定租赁市场价格、促进中小型、创业型企业发展都起到了重大的作用。如果不论原村民自建房是否符合居住条件，搞“一刀切”，统统认定为无效合同的话，不仅使政府的多项行政行为也归为违法，同时也不利于保障租赁市场出租人、承租人的利益，将使得租赁各方权利义务处于巨大的不稳定之中，不利于社会和谐。因此，本案的涉案房屋虽然未取得建设工程规划许可证，但并不宜将本案作为无效合同处理，故任永萍请求撤销一审判决的第一项。二、任永萍已安排了原村民邓某担任概念投资公司的“厂长”，概念投资公司也支付过厂长费，而且在概念投资公司退房之时双方还一直对拖欠“厂长费”在进行交涉，并非一审判决所说的“无证据证实”。从任永萍提交的证据来看，任永萍已安排了原村民、也是房屋的建设者邓某担任概念投资公司的“厂长”。概念投资公司还曾于2017年2月3日向邓某支付过“厂长费”15000元。邓某也曾向概念投资公司的原法定代表人黄某讨要过“厂长费”。在双方最后退房交接时，任永萍、概念投资公司都还在就“厂长费”的拖欠事宜进行交涉，概念投资公司也答应结算并支付“厂长费”。最重要的是，概念投资公司提交的《厂房租赁合同》上，厂长费的上面赫然写着“2018年未缴2500元/月”。由此可见，任永萍是有安排“厂长”的，不然概念投资公司不可能支付邓某“厂长费”15000元。邓某及任永萍向概念投资公司讨要“厂长费”时，概念投资公司也不可能口头答应支付，更不可能在自己提交的证据上确认2018年以来未支付“厂长费”的事实。所以一审判决对该事实的认定错误，应当予以纠正。至于租赁合同是否无效，都不影响原合同约定的“厂长费”的支付，因为“厂长费”属于“厂长”的劳务费用，只要任永萍有安排“厂长”为概念投资公司提供服务（如果概念投资公司认为在有“厂长”的情形下，“厂长”未提供服务或者提供的服务不符合约定，则应由概念投资公司举证)，概念投资公司应当为此支付费用。因此任永萍请求撤销一审判决第五项，改判概念投资公司支付“厂长费”137500元。三、任永萍同样为概念投资公司提供了厂房管理和卫生服务，概念投资公司也应当支付厂房管理费和卫生费。厂房管理费和卫生费单独列在合同的最后一条，显然是双方在合同其他条款都谈好之后，根据当时的客观情况所特别添加的。当时的客观情况就是，由于概念投资公司仅仅只是做二手房东，除了收租之外，根本就不在上述地址出现；且又由于概念投资公司是将房屋分割成多块出租给多人，次承租人之间无法形成统一的管理和清洁卫生，所以概念投资公司才要求任永萍安排人员统一对厂区进出进行管理和搞好清洁卫生，由概念投资公司在支付管理人员（同时兼卫生）工资之外（直接支付给管理人员），再向任永萍支付管理费、卫生费700元。管理费、卫生费同样也属于劳务费用，只要任永萍有安排了工作人员，概念投资公司就应当支付，不受租赁合同是否无效的影响。一审判决认为合同无效，且任永萍“未提供证据证实”，显然是错误的，应当改判，应判令概念投资公司支付管理费、卫生费42700元。四、一审判决确定的概念投资公司占有房屋期间租金标准也是错误的，应当按每月80000元的标准支付房屋占有期间的占有使用费。无论《厂房租赁合同》有效与否，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，概念投资公司均应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。问题只在于如何确定双方约定的租金标准。根据《厂房租赁合同》的约定，在2018年4月30日前，租金标准为40000元/月，双方对此不存争议。而2018年5月1日之后的租金标准，应依据《厂房租赁合同》第四条第四款确定。该条虽然约定在违约责任之内，但实际上解决的就是在2018年5月1日之后概念投资公司如果仍然占有房屋时，该如何确定租金（占有使用费）标准的问题。显然，根据该条款的约定，概念投资公司应自2018年5月1日后支付双倍租金，即80000元/月。一审判决对于租金标准的认定不应当仅仅局限于字面含义，而应当根据合同前后文内容综合确定，并从保护守约一方的利益的角度进行适当的扩大解释，否则就会产生道德风险。所有无效合同的一方当事人，在违约无风险的前提下，就会借由合同无效的便利而肆无忌惮的违约，最终并不利于构建诚信社会，也违背了合同法“诚实信用”的基本原则。五、对于垃圾清理费，任永萍已提交了相关证据，并非缺乏充分证据证实。一审判决认定事实错误，也应予以改判。无论合同有效与否，概念投资公司在返还房屋时，都应当恢复原状。由于概念投资公司在承租房屋之后，将房屋分隔，甚至隔断公共空间增加面积后再出租给多人，增加了大量的墙体。最后在退租的时候，任永萍还特别强调了“那些墙也都要打掉，清理干清”。概念投资公司虽然口头上同意了清理，事实上却既未打掉墙体，也未清理垃圾。这些事实从任永萍提交的双方微信聊天记录、通话录音以及与第三方次承租人签订的租赁合同都可以证实，并非如一审判决所说“缺乏充分证据证实”。所以一审判决在该项事实认定上存在错误，应予改判。综上所述，一审判决认定事实不清，在适用法律上又过于片面的强调了现行司法解释的规定，而忽略深圳市当前房屋租赁市场的现状，导致事实认定错误，适用法律过于机械，因而作出了错误的判决。为此，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，提起上诉，请求依法改判。概念投资公司答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，请求二审法院驳回任永萍的全部诉讼请求，理由如下：一、涉案《厂房租赁合同》属无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案房产仅进行了历史遗留违法建筑普查申报，并未取得房屋所有权证，也未取得建筑规划许可证或经主管部门批准建设。因此，任永萍主张不宜认定本案合同无效的上诉主张没有法律依据。一审法院认定涉案房屋租赁合同无效正确，应予维持。二、任永萍从未向概念投资公司安排过厂长或者管理人员，也未曾提供过厂长管理服务。概念投资公司根本不存在厂长这一职位。况且如存在厂长，且在事实上提供了劳动，不可能出现多年来无人要求支付劳动报酬的情况。任永萍在上诉状中也陈述概念投资公司只是做二手房东，也可以佐证概念投资公司根本不会设立厂长这一职务，该职务也没有存在的必要。三、任永萍从未提供过管理、卫生清洁服务，也从未要求支付过厂房管理费、卫生费，该项费用主张无事实和法律依据。依据双方的《厂房租赁合同》第三条中关于乙方责任的约定，涉案租赁场地的卫生等相关问题及费用系由概念投资公司自行负责处理，实际上也是由概念投资公司在自行管理。任永萍并未对涉案场地进行过管理及卫生清理。且任永萍从合同签订时开始，就从未向概念投资公司主张过厂房管理费及卫生费，也可以佐证其从未提供过管理及卫生清理的服务。四、任永萍诉求的厂长费、厂房管理费、卫生费等均已过诉讼时效。涉案合同第八条已明确所有费用均应在每月10日前一次性付清，因此，即使任永萍关于厂长费、厂房管费、卫生费的诉求有依据，但自次月起上述费用的诉讼时效均已开始计算。故任永萍关于上述费用的请求已超过诉讼时效，均不应得到支持。五、涉案《厂房租赁合同》无效，该合同中关于违约责任的条款也无效，任永萍据此要求概念投资公司支付双倍房屋占用费于法无据。同时，在2018年4月30日前概念投资公司已积极主动履行了移交义务。到2018年4月下旬，涉案租赁房屋仅剩4楼一家实际承租人尚在搬离中。但2018年4月28日任永萍对整栋租赁房屋进行停水停电，导致电梯无法使用，该承租户的搬离受到影响。当时概念投资公司积极与任永萍沟通要求及时恢复供水供电，以便最后一户实际承租人尽快搬离。后经沟通，任永萍给了合理期限，四楼的实际承租人也在2018年5月15日左右彻底搬离。因此，任永萍要求逾期房屋占用费没有事实和法律依据。六、概念投资公司已在搬离前完成垃圾清理工作，且无清理固定装修的义务。依据涉案《厂房租赁合同》第一条第七款关于“合同期满，乙方固定装修不能拆除，全部归甲方所有，甲方不计息退还乙方所缴纳的两个月保证金”的约定，概念投资公司不能拆除固定装修。任永萍仅提供了一张无法证明身份的人出具的收款收据，无法证明该收据的内容及费用是真实发生的。且双方主体均非任永萍，该收据也与任永萍无关。该收据上顾客名称及内容为深圳市力XXX有限公司支付的垃圾清理费，只能说明该公司产生的垃圾清理费，但产生的时间，地点及垃圾的内容等无法说清。因此，从事实层面上讲，概念投资公司已在搬离前进行了垃圾清理工作。从证据角度上讲，任永萍仅提供无名氏出具的收款收据，不能证明概念投资公司有遗留垃圾，也不能证明其清理的是何处的垃圾。综上所述，任永萍的上诉请求均无事实和法律依据，应当全部予以驳回。概念投资公司向一审法院提出起诉，请求：1.确认双方当事人于2013年5月1日签订的《厂房租赁合同》无效；2.判令任永萍返还概念投资公司租赁押金72000元，并自2018年5月1日起按银行同期贷款利率支付逾期利息至履行完毕之日止。任永萍向一审法院提出反诉，请求：1.判令概念投资公司向任永萍支付2013年5月至2018年5月期间的厂长费152500元；2.判令概念投资公司向任永萍支付2013年5月至2018年5月期间厂房管理费、卫生费42700元（按每月700元计算61个月）；3.判令概念投资公司向任永萍支付逾期一个月返还房屋的占用费8万元；4.判令概念投资公司向任永萍赔偿垃圾搬运费11200元。一审法院认定事实，2013年5月1日，双方当事人签订《厂房租赁合同》一份。合同约定，概念投资公司向任永萍承租位于深圳市龙岗区厂房（包括四层工业厂房一栋、五层宿舍一栋以及搭建的临时建筑），每月租金36000元（合同第一条第3款约定“合同期满后2年，根据市场行情，租金递增最高不能超过15%”），厂长费2500元，租赁期间为五年，自2013年5月1日起至2018年4月30日止；租金及水电费于每月10日之前支付，承租人应于签订合同的同时向出租人支付相当于二个月租金的保证金72000元。合同第四条第4款约定“合同到期或解除、终止后......乙方（承租人）应当在3日内迁出承租房屋，否则，乙方应当按照双倍租金标准支付房屋占用费”；合同最后一款约定“厂房管理费，卫生费现按每月700元收取，以后根据情况做相应地调整”。在签订合同的同时，概念投资公司向任永萍支付了“房租保证金（押金）”72000元，任永萍向概念投资公司开具了收款收据。双方当事人确认，自2016年5月开始，月租金递增至4万元直至合同终止。经查，任永萍于2012年5月8日与案外人邓某签订《厂房租赁合同》，自邓某处承租案涉厂房，约定月租金3万元。截至一审法庭辩论终结，涉案厂房未办理房地产证，亦未取得建设工程规划许可证。2010年6月28日，涉案厂房已作深圳农村城市化历史遗留违法建筑普查申报，申报人为邓某。合同到期之后，概念投资公司不再续租，双方当事人亦一直未办理交接手续。对实际交接的时间及未能在合同终止时及时交接的原因，双方当事人各执一词。概念投资公司主张除四楼一分租户于2018年5月15日搬离之外，其余分租户均已于4月30日前搬离，四楼租户未能如期搬离的原因系因任永萍在4月底对涉案厂房停水停电。概念投资公司提供了用户水费清单一份，清单显示涉案厂房2018年5月至7月水费共计897.53元，缴款人为深圳市力XXX有限公司。概念投资公司主张自2018年起已由案外人深圳市力XXX有限公司支付涉案厂房的水费。因此，任永萍已于该月将厂房收回并交付给新的承租人使用。任永萍则主张案外人深圳市力XXX有限公司的股东之一王某系任永萍女儿，概念投资公司退租之后由该公司接管厂房，并主张概念投资公司提供的清单显示的查询日期为2019年5月16日，查询结果仅能显示现有使用人的名称，相关支付水费的信息并不能证明2018年5月厂房的实际使用人为深圳市力XXX有限公司。任永萍主张四楼的分租人直至2018年5月底才搬离案涉厂房，且概念投资公司一直拖延办理交接手续，任永萍在2018年6月20日才将厂房实际收回。在合同期满终止之时，任永萍并未停水停电，因概念投资公司未能协调好交接事宜，一直由概念投资公司负责联系的电梯厂家将电梯主板取走，导致电梯无法正常使用，对搬迁造成影响。任永萍提供了任永萍与概念投资公司法定代表人黄某的谈话录音三份，时间分别为2018年5月4日，2018年5月7日，2018年6月16日。在2018年5月7日的录音中，任永萍催促黄某联系电梯厂家交还主板，将厂房垃圾全部清理完毕，并提出在交接时扣除厂长费。在2018年6月16日的录音中，任永萍要求黄某办理交接手续，双方约定在“过完节后”（端午节）的星期三办理交接手续。任永萍主张在概念投资公司搬离之后，任永萍清理遗留垃圾并支付了费用11200元。任永萍提供了收款收据一张，日期为2018年6月22日，客户名称为深圳市力XXX有限公司，内容为垃圾清理费11200元，但收据仅有案外人在下方经手人一栏处签名。概念投资公司对该证据不予认可。任永萍提供了2017年2月3日概念投资公司的股东黄某向邓某手机转账的截图一份，转账金额为15000元。任永萍主张，概念投资公司除支付了以上15000元之外，未按合同约定另行支付厂长费，亦从未按合同约定支付过任何管理费及卫生费。一审法院认为，截至一审法庭辩论终结，涉案厂房仍未取得建设工程规划许可证，因此，双方当事人的房屋租赁合同无效。因无效合同取得的财产，应予返还，但当事人可以请求按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。对造成的损失，依据过错原则予以承担。依据关于无效合同处理的相关法律规定，任永萍收取的房租保证金72000元应予返还。但概念投资公司在双方约定的合同期满之后，未能向概念投资公司返还房屋，且无证据证明未能如期返还的原因属任永萍的过错所导致，应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。双方一直未办理交接手续，概念投资公司亦未能提供证据证明房屋实际交接的时间，对任永萍要求概念投资公司支付一个月的房屋占有使用费的请求，法院予以支持。但任永萍依据无效合同的约定主张按租金的二倍支付，缺乏法律依据，对超出的部分，法院不予支持。概念投资公司应当向任永萍支付一个月的房屋占有使用费4万元。因租赁合同无效，且任永萍未提供证据证实已为概念投资公司实际提供“厂长”服务及“管理、卫生”服务，对任永萍要求概念投资公司支付厂长费、承租期间的管理费、卫生费的请求，法院均不予支持。任永萍主张的垃圾清理费，缺乏充分证据证实，法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，一审法院判决：一、确认双方当事人于2013年5月1日签订的《厂房租赁合同》无效；二、任永萍于本判决发生法律效力之日起五日内返还概念投资公司租赁保证金72000元；三、概念投资公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付任永萍房屋占用使用费4万元；四、驳回概念投资公司其他诉讼请求；五、驳回任永萍其他反诉请求。以上第二、三项相抵后，任永萍还应向概念投资公司支付32000元。本案本诉受理费1654元，由任永萍负担；反诉受理费2798元，由概念投资公司负担391元，任永萍负担2407元。本院二审期间，任永萍提交了任永萍家庭户口本和深圳市力XXX有限公司股东信息，以证明深圳市力XXX有限公司大股东是王某，而王某是任永萍的女儿；垃圾清理费由深圳市力XXX有限公司支付，但该费用实际是由任永萍家庭承担。概念投资公司质证称，上述证据没有原件，对真实性、合法性和关联性均不予确认；即使王某与任永萍为母女关系，但王某与深圳市力XXX有限公司是独立的法律主体，深圳市力XXX有限公司支付的费用不能认定为王某或任永萍支付的费用。经本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，涉案房屋虽然进行了历史遗留违法建筑普查申报，但并未取得房屋产权证或建设工程规划许可证，也无证据显示该房屋经过主管部门批准建设。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方当事人之间签订的《厂房租赁合同》应为无效。一审认定无误，本院予以确认。任永萍主张本案不宜认定涉案《厂房租赁合同》无效的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。关于占有使用费的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，虽然本案所涉《厂房租赁合同》无效，但概念投资公司仍应参照合同约定的标准支付涉案厂房的占有使用费。双方对于概念投资公司还应支付任永萍一个月占有使用费并无异议。双方争议在于该占有使用费的标准。对此，本院认为，在一审期间，双方当事人均确认，双方协议一致同意自2016年5月开始涉案厂房的租金递增至40000元。故该一个月的占有使用费标准也应当参照该标准支付。任永萍依据《厂房租赁合同》第四条的约定，要求按双倍租金的标准支付占有使用费。但该条款系违约条款，在涉案《厂房租赁合同》无效的情况下，任永萍依据该违约条款要求概念投资公司承担违约责任，没有法律依据。故一审判令概念投资公司按照40000元的标准支付一个月占有使用费符合法律规定，本院予以维持。关于厂长费问题，虽然双方签订的《厂房租赁合同》中约定了厂长费为每月2500元，但因该合同已被认定为无效，故该条款不能作为任永萍要求概念投资公司支付厂长费的依据。而任永萍并未提供证据证明概念投资公司在使用涉案厂房期间曾向其支付过厂长费。因此，任永萍要求概念投资公司支付其厂长费，没有事实依据，本院不予支持。至于案外人邓某与概念投资公司之间是否存在支付厂长费的约定或事实，不属于本案审理范围，双方如有争议，可另寻法律途径解决。关于管理、卫生费的问题，如前所述，因双方之间的《厂房租赁合同》无效，该合同中关于管理、卫生费的约定不能作为任永萍要求概念投资公司支付该费用的依据。任永萍要求概念投资公司支付该费用，应当提供证据证明其在事实上为概念投资公司提供了相关服务，但任永萍并未提供任何证据证明。且自2013年5月概念投资公司使用涉案厂房至2018年5月的五年多时间内，概念投资公司从未向任永萍支付过管理、卫生费，任永萍也无证据显示其曾向概念投资公司追讨过上述费用。因此，任永萍要求概念投资公司支付管理、卫生费并无事实依据，本院不予支持。关于垃圾清理费。虽然任永萍提供证据证明其女儿王某系深圳市力XXX有限公司的股东，而深圳市力XXX有限公司向案外人支付过垃圾清理费。但王某与深圳市力XXX有限公司系独立的主体，深圳市力XXX有限公司支付的垃圾清理费不能代表王某个人支付了该项费用，更不能代表任永萍支付了该项费用。因此，任永萍提供的顾客名称显示为深圳市力XXX有限公司的《收款收据》并不足以证明任永萍因清理概念投资公司遗留的垃圾支出了垃圾清理费。故任永萍要求概念投资公司支付垃圾清理费，证据不足，本院不予支持。综上，任永萍的上诉理由不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5371元，由上诉人任永萍承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二一年四月二十日书记员 曾牧山(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。