江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1163号上诉人（原审被告）：岳爱芳，女，1963年8月30日出生，汉族，户籍地溧阳市，现住溧阳市。委托诉讼代理人：吴富春，江苏平凌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岳志芳，男，1960年4月10日出生，汉族，户籍地溧阳市，现住溧阳市。委托诉讼代理人：周惠忠，江苏天目湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嫄，江苏天目湖律师事务所实习律师。上诉人岳爱芳因与被上诉人岳志芳房屋买卖合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2020）苏0481民初5939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。岳爱芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回岳志芳一审中的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用均由岳志芳承担。事实与理由：一、岳志芳并非案涉房屋的所有权人，无权单独对案涉房屋进行处分，岳志芳与我签订的《协议书》无效。1.案涉房屋原坐落于溧阳市××村委××村××号，现已被拆迁。该房屋虽未办理房屋产权证书,但该房屋的土地使用者系岳小牛，该房屋系岳小牛（已去世）和王阿伢所有，房屋拆迁时岳小牛已去世，岳小牛的第一顺位继承人（包括王阿伢、本案双方当事人）共七人，均等的继承涉案房屋的一半，岳志芳作为其中的继承人之一，仅继承涉案房屋的十四分之一，其无权对涉案房屋单独处分。2.本案双方签订的协议书及房屋评估报告均明确涉案房屋系王阿伢，并非岳志芳所有。3.岳志芳在溧阳市××村委××号有自己的房屋，根据一户一宅基地的法律规定，岳志芳不可能拥有其它宅基地和房屋，涉案房屋并非其所有，其无权处分。二、即使岳志芳对涉案房屋进行过修缮，也不能改变涉案房屋的产权归属。岳爱芳、王阿伢、岳志敏、居克荣、岳秀芳五人已依法向溧阳市人民法院提起法定继承之诉，要求依法继承岳小牛对涉案房屋享有的份额，现该案正在审理中。综上，一审法院未查明房屋权属就认定涉案协议有效并支持岳志芳的诉请，系认定事实不清，适用法律错误。岳志芳答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。岳爱芳的上诉请求没有事实与法律依据，应当驳回。理由：一、我与岳爱芳、岳某1的协议是三方协商后才签订的，是当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，当事人不能动辄就反悔，不履行协议内容；二、案涉房屋是我出资重建的，并不仅仅是修缮；三、岳爱芳所谓的继承纠纷，已经撤回起诉了。岳志芳向一审法院起诉请求：岳爱芳立即支付房费131865元；本案诉讼费用由岳爱芳负担。一审法院查明：岳志芳、岳爱芳系兄妹关系，父亲岳小牛（已于2008年去世），母亲王阿伢，岳志芳、岳爱芳共有兄弟姐妹六人，岳爱芳1987年出嫁，但户口一直在其娘家溧阳市溧城镇清安村委徐家园村没有迁出。2017年6月18日，岳志芳与岳爱芳、案外人岳某1签订协议书一份，该协议书载明：“徐家园村31号，王阿伢房屋面积34.02㎡，评估价23786元。房屋为岳志芳建造，在本次拆迁中为便于妹妹岳爱芳、岳某1安置，现将房屋按7200元／㎡作价卖于岳爱芳、岳某1二人，同时岳爱芳、岳某1将房屋评估款支付给岳志芳，岳志芳减去王阿伢户头奖金5000元，王阿伢补偿安置协议上户头奖金5000元。苗木补偿款、有线电视费、空调拆装费、30元／㎡奖励及以后过渡费归岳志芳所有。本次买卖协议，岳爱芳、岳某1需支付岳志芳263730元，大写贰拾陆万叁仟柒佰叁拾元整。（计算公式如下：34.02＊7200＋23786-5000），另有岳爱芳与岳某1协商一致，对于上述款项各自承担一半，即131865元，大写壹拾叁万壹仟捌佰陆拾伍元整。上述买卖协议成交后，王阿伢房屋面积34.02㎡与岳志芳再无关联，无论今后发生什么涉及此房屋权属争议的情况都与岳志芳无关，岳志芳保证不再牵扯这套房屋的任何事宜。徐家园村31号房屋面积34.02㎡产权归属于岳爱芳、岳某1所有。协商一致，无异议——2017年6月18日。协议人签名：岳志芳、岳某1、岳爱芳。贰零壹柒年陆月壹拾捌日。”2020年8月27日，岳志芳以岳爱芳在上述协议签订后一直未按约履行协议，经多次催要至今分为未付为由诉至法院。一审中，岳志芳陈述：本案讼争房屋原先是我父亲的，2008年该房屋是危房，是其拆了重建给母亲住的，当时父亲已经去世。该房没有房产证，只有土地使用证，土地使用证上的名字是岳小牛。岳爱芳辩称：因讼争房屋漏水，岳志芳将屋顶掀掉后重新盖的，时间应该是2008年我父亲去世后。该房屋是我父亲的，我有继承权，减去继承权后，我该给岳志芳多少就给他多少。一审中，岳志芳提供证据：一、岳志芳、岳爱芳和岳某12017年6月18日签订的协议书一份。二、委托书和承诺书各一份，证明：1.岳志芳、岳爱芳的母亲王阿伢于2017年5月20日委托岳志芳全权处理本案案涉房屋。2.王阿伢2017年5月20日确认案涉房屋是岳志芳个人出资建造的，该房屋如果出卖的话房款由岳志芳全款享有。承诺书和委托书分别由王阿伢签名按手印。三、收条三张，证明协议书的另一个当事人岳某1分别于2018年2月24日支付岳某1房屋款30000元，于2019年1月30日支付30000元，于2020年1月20日支付40000元。该收条与出具给岳某1的收条一致。四、征地房屋补偿安置协议书复印件一份，被补偿人为岳爱芳和岳某1，被征地房屋的建筑面积为34.02平方米，签订时间为2017年6月18日，安置房地址为：张家村安置小区6号楼一单元1001室，建筑面积为122.61平方米；3号楼一单元1002室，建筑面积为103.39平方米，甲方由溧阳市人民政府盖章，乙方由岳爱芳、岳某1签字，丙方由委托拆迁单位溧阳市溧盛房屋拆迁有限公司盖章。征地单位为溧阳市溧城镇人民政府，委托拆迁单位为溧阳市溧盛房屋拆迁有限公司。主要证明：该份补偿安置协议书是基于同一天签订的双方之间的协议书。即因为被征地房屋是由岳志芳出资建造的，拆迁的待遇在岳爱芳和岳某1签订协议书之后由他们享受。岳爱芳质证称，证据一真实性无异议，但不认可其证明目的：1.徐家园村31号房屋的产权人属于王阿伢和岳小牛，协议中的表述也是王阿伢房屋的面积，岳志芳无权处分他人的房屋。2.岳志芳称房屋系其出资建造，据了解，因房屋漏雨，岳志芳在父亲去世后修缮了屋顶，该行为并不改变房屋的权属，况且岳志芳在徐家园村32号有自己的房屋一幢两层半，根据一户村民只能拥有一户宅基地的法律规定，岳志芳不可能另行再拥有宅基地和房屋。3.该协议仅是用于安置，并不是真的房屋买卖关系，因为拆迁时拆迁公司说岳爱芳、岳某1户口在徐家园村31号，应该有人均十几平方的面积才方便安置，在这种情况下才签订了这份协议，协议中的房屋作价也明显与普通的房屋买卖关系不同，不符合市场交易惯例，徐家园村旧房子每平方不可能值7200元，评估价23786元应该是拆迁人支付给被拆迁人，协议上将23786元评估价转嫁到岳爱芳、岳某1名下，这和普通的房屋买卖根本不符。4.徐家园村31号房屋面积是66.8平方米，岳小牛有七个继承人，该房屋应当属于王阿伢及包括本案双方当事人在内的兄弟姐妹六人，岳志芳在其中的面积微乎其微，无权将王阿伢的房屋面积出售，根据合同法无权处分的确认规则，无权处分经追认后才有效，属于效力待定。据了解，其他人都不同意岳志芳出售，所以这份合同无效。岳志芳基于无效的合同向岳爱芳主张购房款没有法律依据。对证据二，从委托书、承诺书内容来看，该房屋是王阿伢、岳小牛两人所有，王阿伢没有权利单方进行处分，且王阿伢年事已高，对法律有误解。岳志芳即使对房屋有改造、翻建或修缮也不改变房屋的产权归属，仅仅是岳志芳和原来的房屋产权人之间产生债权债务关系，所以该委托书和承诺书无效。证据三是岳志芳出具的，应向岳某1核实。因买卖协议无效，岳志芳即使收到岳某1的房款也应当返还。证据四与本案无关联，本案是房屋买卖合同，岳志芳无权出售给岳爱芳，因为这房屋牵涉到其他人的权益，岳志芳的出售行为是无权处分，涉及到其他人的追认，我也可以从其他人手中购买岳志芳无权处分的面积，所以这份补偿安置协议书和本案是不同的法律关系，其证明目的不认可，这份协议不能解决34.02平方米的产权归属问题。一审中，法院询问岳爱芳是否认可2017年6月18日溧阳市溧城镇人民政府和岳爱芳、岳某1、溧阳市溧盛房屋拆迁有限公司签订的《征地房屋补偿安置协议书》，其未作回答。一审中，岳志芳申请证人沈某、岳某2、溧阳市溧盛房屋拆迁有限公司委托代理人潘某、江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司工作人员杨某出庭作证。沈某陈述：岳志芳是我姐夫，他平时是做装修的，2008年左右徐家园村31号的房屋即将要倒塌了，是岳志芳出的钱，将那栋房屋全部拆除了重建的，是我叫工人去造的，没有其他人参与。证人岳某2陈述：岳志芳是我堂叔，岳爱芳是我堂姑，自己目前已经不住在村上，以前住在岳志芳西边，岳志芳父母住在岳志芳东边，徐家园村31号房屋何时做的已经记不得了，但是将房屋重新改造一下，将瓦片重新弄弄，家里面装修一下，没有拆掉，大概哪一年我记不清了。证人潘某证明：当时岳志芳、岳爱芳及岳某1三方签订协议时，我和杨某在场，是在岳志芳家里堂前桌子上写的。当时他们叫我起草的，我就叫杨某起草了这份协议书，写好后他们三人在协议书上签了名。房屋是岳志芳建造的，当时谈的时候因为岳志芳的两个妹子是空挂户，空挂户不能安置，名下要有一些面积才能安置的。因为岳志芳名下有面积，为了不浪费，三人协商好岳志芳按照市场安置的面积卖给他两个妹妹（包括岳爱芳），这样她们两人名下就有面积可以签署安置协议了，作为她们来说这是好事。征地房屋补偿安置协议书上丙方委托代理人的签名是我签的，乙方岳爱芳、岳某1两个人的签名应该是同一个人签的，是岳某1签的。征地房屋补偿安置协议书和协议书是同一天签的，协议书先签，是在岳志芳家里签的，征地房屋补偿安置协议书后签，是在我办公室签的。当时她们和岳志芳协商后，她们要这些面积，当时岳志芳不同意，光是空挂户不能安置，名下要有一些面积才能安置的，因为岳志芳名下有面积，为了不浪费，三个人协商好岳志芳按照市场安置的面积卖给他两个妹妹（包括岳爱芳），这样她们两人名下就有面积可以签署安置协议了。因为有了岳志芳和岳爱芳、岳某1签的协议书，才会签征地房屋补偿安置协议书。征地房屋补偿安置协议书上被征地房屋的面积34.02平方就是根据三方签的协议书而来。证人杨某陈述：34.02平方应该是岳志芳边上的小房子，当时实际由其亲王阿伢居住，虽然34.02个平方当时没有权属证书，在拆迁时没有权属证书的情况很正常，是普遍现象，作为岳志芳大房子边上的附房，经过2008年航拍，它是2008年前建成的房子，而且该房屋属于徐家园的村基范围内，所以我们认定这个附房是合法的，在此次征收中是可以安置的。由于当时评估时是分开了评估的，34.02平方应当评估在王阿伢名下，但是评估报告发下去后，岳志芳和其夫人到我们办公室提出该34.02平方应当跟他的大房子合在一起，他说这个34.02平方的房子是他的，岳志芳当时在村上连自己在内有三个亲兄弟，当时其他两个亲兄弟对这个34.02平方的房子是岳志芳的没有提出异议，如果其他两个兄弟或者其他相关利害人对本案讼争的34.02个平方提出异议，那么我们就会告知他们自己协商解除，如果协商不成就通过法律途径到法院起诉，法院出具判决书后我们再来认定。在房子拆之前都没有任何人提出过异议，34.02个平方是评估在王阿伢名下的，岳志芳及其夫人要求将该34.02个平方放在他们名下，我们当时看了一下34.02个平方的房子对应的是王阿伢的户口，户口上还有岳爱芳和岳某1，还有一个是岳爱芳或者岳某1的子女，我们看了户口本后就跟岳志芳分析了利弊，劝他不要把34.02个平方与他的大房子合并，因为这样会影响到岳爱芳和岳某1的利益，如果这34.02个平方评估在岳志芳的名下的话，那么岳爱芳、岳某1以及她的子女就不能享受当时的安置政策了，就不能签署安置协议，就不是我们的征收和评估对象了，我们是根据合法房产来的。我们跟岳志芳分析利弊后就劝他回去和岳爱芳、岳某1协商一下怎么解决。协商多次后，岳志芳夫妻俩也多次到我们征收办公室咨询怎么来使利益最大化，既能保证岳志芳的利益，又能保证岳爱芳、岳某1的利益。我们按照当时的政策帮他算了一下，如果按照当时市场价的话是每平米7200元，34.02个平方按照市场价就由岳爱芳和岳某1补偿给岳志芳，34.02个平方的房子的评估价值归岳志芳所有。通过这个方案后，岳某1、岳爱芳就享有这个34.02个平方的安置面积，在徐家园就有34.02个平方的合法面积，然后就可以签署征地房屋补偿安置协议了，岳爱芳和岳某1的户口就可以享受拆迁安置政策了，有户口没面积的空挂户不能享受拆迁政策，就不是我们的征收对象，不能签拆迁安置协议。按照这个方案，我们和岳志芳和他夫人说了一下，让他们去协商，这是利益最大化的方案。我们让岳志芳去找岳某1、岳爱芳去商量一下，如果她们同意的话就把她们两人带到我们办公室，按照当初给他们的协商的方案正式落笔签协议。2017年6月份，岳志芳夫妻俩带了人过来，初步把她们协商的方案跟我们说了下，岳爱芳和岳某1怎么去承担付给岳志芳34.02个平方算下来的房款，她们最后的方案应该是岳爱芳和岳某1一人付给岳志芳34.02平方米房款的一半，这个34.02平方的房款包含34.02平方＊市场价7200元每平方再加上房屋评估价值两万多元（具体数额不记得了），当时我们让岳志芳做点让步，因为签了协议后有5000元钱奖励，岳志芳就放弃了岳爱芳、岳某1应付给岳志芳的房款中的5000元。他们协商一致后，我们就根据他们协商的方案落笔起草了一份协议，就是岳志芳放弃这个34.02平方的安置权，岳爱芳、岳某1补偿岳志芳他们当初算下来协商一致的价值，她们一人一半。如果他们对协议无异议的话就签字，如果有异议的话就继续协商。后来他们三个人都签字了，不管当时在不在场都签了，不在场的也代签了，签完协议后他们把协议拿给我们，我们复印了一份存档作为岳爱芳、岳某1、王阿伢安置的依据。岳爱芳对证人证言质证称：证言与事实不符，首先证人弄错了涉案房屋和岳志芳房屋的关系，在拆迁中岳志芳房屋是作为徐家园村32号来拆迁的，涉案房屋是作为31号来拆迁的，也就是说这是两个单独的房屋，并不是附属关系，证人将涉案房屋误解为31号的附房，这影响了他作证的基础。另外，证人说涉案房屋评估在王阿伢名下，说明评估公司认可该房屋的产权人是王阿伢，证人作证不得有猜测评论性的语言，该证人在作证时在产权归属的判断上发表了猜测、评论性的语言，法院不应采信。还有，两个证人证言有矛盾，潘某说签订涉案买卖合同时所有当事人都在场，他强调杨某最清楚，但杨某对所有当事人是否在场签买卖协议称不记得了，正常来说，证人如不看档案，对于时隔三年半之久的众多拆迁户中的一个人的拆迁经过来作证，记忆经过肯定有误差。一审中，岳爱芳提供如下证据：一、土地登记审批表复印件一份，证明徐家园31号的房屋土地登记在岳小牛名下，该房屋的土地使用者是岳小牛，房屋建筑面积为66.8平方米，地上物类别及权属载明：房屋属本人所有。说明徐家园31号房屋的所有权人及土地使用权人均是岳小牛，因为岳小牛去世，该房屋涉及到继承问题，岳志芳没有证据证明涉案的34.02平方米房屋的权属人是他。二、申请书原件一份，证明案外人岳志敏、居克荣、岳秀芳、王阿伢主张对案涉房屋享有继承权，要求作为本案第三人参与诉讼。三、受理案件通知书原件一份，案号为（2020）苏0481民初7707号。证明：岳志敏、居克荣、岳秀芳、王阿伢、岳爱芳等五人诉岳志芳法定继承纠纷一案已经向法院提起诉讼并得到受理，在该案中岳志芳认为本案讼争的房屋的一半是岳小牛的遗产，应该按照法定继承办理，本案处理的结果应当以7707号案件为依据，因为本案是买卖合同纠纷，岳志芳对出卖的标的物是否有合法的处分权是首先应该查明的问题，根据岳爱芳提供的土地登记表以及该房屋评估在王阿伢名下的事实，涉案房屋应当是王阿伢、岳小牛共有，即使岳志芳对该房屋有翻建、修缮等行为也不影响房屋的权属，况且岳志芳在徐家园村32号有房屋一幢，不可能对31号房屋再拥有单独的产权，我要求法院裁定中止本案审理。岳志芳对上述证据一的真实性无异议，但认为与本案没有关联性。该份土地登记的时间为1997年9月10日，本案所涉房屋早在土地登记时间之后就由岳志芳出资建造。徐家园31号的房屋实际是岳志芳所有，岳爱芳也认可，协议书上确认了该房屋是由岳志芳建造的。土地登记表上也不能证明岳爱芳拥有34.02平方米的权属，因为该份证据载明登记的权利人是岳小牛。一审中另查明，本案讼争房屋溧阳市××村委××村××号现已拆迁，安置房位于张家村安置小区，现尚未交付。一审法院认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。岳志芳与岳爱芳以及案外人岳某1签订的协议书是双方自愿达成的协议，系双方真实意思表示，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现岳爱芳和岳某1已根据2017年6月18日岳志芳、岳爱芳、岳某1签订的《协议书》于当日和溧阳市溧城镇人民政府、溧阳市溧盛房屋拆迁有限公司签订了《征地房屋补偿安置协议书》，岳爱芳应按双方和岳某1签订的协议书的约定向岳志芳支付房款131865元。《协议书》未约定房款的支付时间，按照相关规定岳志芳可随时向岳爱芳主张支付，故岳志芳要求判令岳爱芳立即支付房费131865元并承担本案诉讼费用的请求符合相关法律规定，法院予以支持。关于岳爱芳提出的其已另案向法院起诉法定继承纠纷，要求法院裁定中止本案的审理，或者追加第三人参与本案诉讼的请求，一审法院认为本案是房屋买卖合同纠纷，而岳爱芳请求以法定继承纠纷一案已另案起诉或要求追加其他继承人为第三人参与本案诉讼为由要求中止审理本案，因与本案不属同一法律关系，因此对岳爱芳要求中止本案审理或追加第三人参与本案诉讼的请求法院不予准许，如有其它纠纷岳爱芳可另行通过法律途径解决。为此一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条及相关民事法律政策之规定，作出如下判决：岳爱芳于判决生效之日起十日内支付岳志芳房款131865元。案件受理费减半收取1469元，诉讼保全费1185元，合计2654元，由岳爱芳负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，岳爱芳提交民事诉状及诉讼费缴费发票各一份，证明岳爱芳等人以法定继承为由起诉，要求继承其父亲的遗产。本案曾经起诉过，后来因春节之前居克龙说要调解，就先行撤诉了。但春节期间并没有任何人来调解，所以在2021年4月14日王阿伢等人又再次向溧阳市人民法院起诉，并得到了受理。岳志芳质证称，上述证据与本案无关，一审判决也对此进行过说明，且从内容上看，同样的案件已经撤回起诉，2021年4月14日再次立案只是想干预本案的审理。岳志芳提交如下证据：1.沈某、居良新书写的情况说明原件，证明案涉房屋由岳志芳出资建造，并非是修缮是重建。且该说明加盖了村委会的印章，且村委会的会计也在该证明上签名，岳志芳对案涉房屋有处分权。2.出具给岳某1的收条一份，证明岳某1依据该协议已经付清了全部的款项。这份收条一式两份，我这里有一份，岳某1处有一份。岳爱芳质证称，对证据1三性均不予认可，该证据属于证人证言，证人应当出庭接受质询，且一审时证人岳某2到庭作证时明确称案涉房屋重新改造，将瓦片重新弄弄，家里装修一下，没有拆掉。该证据无法推翻案涉房屋属于双方父母所有的事实，即使岳志芳对房屋进行了修缮，也不改变房屋的权属。31号房屋仅66平方米，在父亲去世后，岳志芳只能继承4平方米左右，无权将房屋中的34平方出售给他人。王阿伢也不同意岳志芳出售房屋，已经提起了诉讼，本案应当中止审理或发回重审。证据2的真实性需要向岳某1核实。二审中，双方对于一审法院查明的事实均无异议，二审依法予以确认。二审查明的其他事实与原审一致，二审依法予以确认。本院认为：一审判决结果不当，二审予以改判。理由及依据如下：涉案房屋由岳小牛夫妇建造，土地使用权登记在岳小牛名下，虽未领取房屋所有权证，但房屋的权属应认定为建造人岳小牛夫妇所有。岳志芳称因其对房屋进行翻建过，故其对涉案房屋享有所有权，二审认为该主张没有法律依据，理由为：一、关于岳志芳翻建房屋的事实，岳志芳一审中申请的证人也明确是“重新改造一下，将瓦片重新弄弄，家里面装修一下，没有拆掉”，因此不能认定岳志芳重建了房屋；二、岳志芳对房屋进行了修缮，并不必然享有涉案房屋的所有权及其项下的宅基地使用权；三、作为岳小牛夫妇的财产，岳小牛去世后，对于岳小牛享有的房屋份额应按照遗产处理；对于岳志芳维修、翻新的投入，在遗产分配时应适当予以考虑。因此，在未得到其他法定继承人一致授权的前提下，岳志芳无权擅自处分涉案房屋。《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。本案中无权处分的岳志芳将房屋擅自出卖给岳爱芳，侵害了其他继承人的合法权益。岳志芳依据房屋买卖协议向岳爱芳主张售房款，依法不能得到支持。另，岳爱芳明知涉案房屋有其他继承人，仍与岳志芳签订合同，存在一定的过错，故二审诉讼费用由岳爱芳承担。综上，岳爱芳的上诉意见，有事实和法律依据，二审予以支持。一审判决结果不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销溧阳市人民法院(2020)苏0481民初5939号民事判决；二、驳回岳志芳的全部诉讼请求。一审案件受理费1469元、保全费1185元，由岳志芳承担；二审案件受理费2938元，由岳爱芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁海燕审 判 员 王 莹审 判 员 卢文忠二〇二一年四月二十日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲