山东省济南市历城区人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)鲁0112执异169号 案外人：邱训琪，男，1965年8月29日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：吕为彦，山东金诚诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张志凯，山东金诚诺律师事务所实习律师。 申请执行人：李士昌，男，1979年7月31日出生，汉族，住济南市市中区。 申请执行人：张芙蓉，女，1982年7月6日出生，汉族，住济南市市中区。 被执行人：山东火炬置业有限公司，住所地济南市历城区港沟镇田庄村。 法定代表人：陈岭，董事长。 在本院执行李士昌、张芙蓉与山东火炬置业有限公司（以下简称火炬置业公司）商品房买卖合同纠纷一案中，案外人邱训琪对本院查封济南市历城区港沟镇大官庄村（证号：历城国用2011第XX号）土地上所开发的“火炬东第”项目幼儿园房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 邱训琪称，请求中止对济南市××××官庄村（证号：历城国用2011第XX号）土地上所开发的“火炬东第”项目幼儿园房产的执行，并解除对该房产的查封。事实与理由：2017年4月26日，火炬置业公司作为甲方，邱训琪作为乙方签订《火炬东第幼儿园房屋买卖合同》，火炬置业公司将济南市历城区唐冶西路1177号火炬东第小区内建筑面积为2431.18平方米的幼儿园出卖给邱训琪。所售幼儿园房屋现状为主体基本完工，现状出售。幼儿园房屋作价5000万元，并已实际通过折抵方式支付，火炬置业公司已开具收款收据。合同签订当日，火炬置业公司已将现状幼儿园房屋交付给邱训琪。因暂时无法办理房产手续，火炬置业公司未办理产权变更手续。涉案房屋买卖合同关系真实，合法有效并已经履行完毕，邱训琪取得了涉案房屋的所有权，幼儿园早已在邱训琪的管理之下。 邱训琪取得涉案房屋权利依据是，2017年3月13日火炬置业公司与济南舜联建设集团有限公司、通州建总集团有限公司、济南苏通建筑劳务有限公司签订的《和解协议书》。因火炬置业公司欠付工程款、管理费、利润补偿及逾期付款违约金等款项，在济南市中级人民法院（2016）鲁01民初1460号案件诉讼过程中，各方达成以物抵债协议，火炬置业公司将幼儿园等房产抵顶给邱训琪，并签订了书面买卖合同，以工程款抵房手续已办理完成，所抵工程款权益代表着建筑企业和广大民工的利益。以物抵债手续办理完成后，上述诉讼以裁定准许撤诉方式结案。综上所述，邱训琪与火炬置业公司签订的房屋买卖合同在法院查封之前，邱训琪已经支付全部房款，房屋也已实际交付，并且非因邱训琪自身原因未办理过户登记。邱训琪的权利能够排除执行，法院无权对房屋进行查封。 邱训琪提交：1、《火炬东第幼儿园房屋购买合同》、收据、幼儿园平面图；2、《和解协议书》、民事裁定书各1份；3、幼儿园现场照片1份；4、参考案例2份，拟证实以上事实。 本院查明，2014年3月20日，本院作出（2013）历城民初字第282号民事判决，判决一、张芙蓉、李士昌与山东火炬置业有限公司于2010年3月3日签订的《火炬东第项目认购书》于本判决生效之日起解除。二、限山东火炬置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还张芙蓉、李士昌购房订金24万元。三、限山东火炬置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付张芙蓉、李士昌利息，该利息计算公式为：以24万元为基数，自2010年3月3日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同类存款利率计算。四、限山东火炬置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付张芙蓉、李士昌逾期交房违约金，该违约金计算公式为：以24万元为基数，自2012年5月30日起至本判决生效之日止，按每日万分之二计算。五、驳回张芙蓉、李士昌其他诉讼请求。案件受理费5050元，由张芙蓉、李士昌负担200元，山东火炬置业有限公司负担4850元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。火炬置业公司不服提起上诉，济南市中级人民法院作出（2014）济民一终字第638号裁定，裁定按撤回上诉处理。后本院以（2014）历城执字第2129号立案执行，2014年12月15日，本院裁定终结本次执行程序。2015年6月4日，本院作出（2014）历城执字第2096-1号裁定，裁定一、查封被执行人山东火炬置业有限公司位于济南市××××官庄村“火炬东第”项目X室、X室的房产。二、查封被执行人山东火炬置业有限公司位于济南市××××官庄村的土地，证号为历城国用（2008）第X号。查封期限三年。并于2015年6月26日向济南市国土局历城分局送达。2018年6月22日，本院向不动产登记中心发出协助执行通知书，要求对该宗土地续封三年，时间为2018年6月22日至2021年6月22日止。经查，历城国用（2008）第X号已于2011年9月6日注销，变更登记为历城国用（2011）第X。2021年4月6日，本院以（2021）鲁0112执恢398号恢复执行。2021年4月7日，本院作出（2021）鲁0112执恢398号执行裁定，裁定查封被执行人山东火炬置业有限公司位于济南市××××官庄村（证号：历城国用2011第X）土地上所开发的“火炬东第”项目在建幼儿园的房产。查封期限2021年4月7日至2024年4月6日止。同日，本院发布拍卖预告。2021年4月19日，山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司出具评估报告，载明“最终确定评估对象在价值时点的市场价值为3088.18万元。其中地上建筑物价值为525.55万元，土地价值为2562.62万元。 另查明，2017年4月26日，甲方火炬置业公司和乙方邱训琪签订《火炬东第幼儿园房屋购买合同》，约定“……根据甲方与济南舜联建设集团有限公司、通州建总集团有限公司、济南苏通建筑劳务有限公司于2017年3月13日签订的《和解协议书》，幼儿园房屋现状作价为人民币伍仟万元整，幼儿园房款因《和解协议书》约定而折抵，并已实际通过折抵方式支付，由甲方向乙方出具幼儿园房屋折抵价款的收据……”。火炬置业公司出具收据，收款事由载明，“2017年3月13日，济南舜联建设集团有限公司、山东火炬置业有限公司、通州建总集团有限公司、济南苏通建筑劳务有限公司四方签订的和解协议书的款项。” 本院认为，一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十五条第一款规定,“对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断权利人。”根据建设用地使用权登记信息，本院查封的涉案房产所在的土地登记在火炬置业公司名下。邱训琪与火炬置业公司虽然签订了涉案房产的买卖合同，但系以工程价款折抵房款，并未实际支付房屋价款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，邱训琪对涉案房产不享有排除执行的权利。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”第二十四条第一款规定,“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”本院于2015年6月4日首次查封了涉案土地并于到期后进行了续封，其效力及于地上建筑物。火炬置业公司、邱训琪于2017年4月26日签订《火炬东第幼儿园房屋购买合同》，系本院于2015年6月4日查封土地之后，属于就已经查封的财产设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。故，对邱训琪的异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十五条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条、第二十四条的规定，裁定如下： 驳回邱训琪的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序处理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  秦笃毅 审判员  赵增磊 审判员  张 政 二〇二一年四月三十日 法官助理牛芳 书记员李佳润