河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀06民终1611号上诉人（原审被告）：张淑英，女，1979年5月13日出生，汉族，住涿州市。被上诉人（原审原告）：涿州市景逸嘉诚物业服务有限公司，住所地涿州市双塔办事处城西北街258号。法定代表人：张婷，该公司经理。委托诉讼代理人：张朋，该公司法律顾问。上诉人张淑英因与被上诉人涿州市景逸嘉诚物业服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初2661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张淑英上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，请求减免物业最少50%，减去公共照明费用和滞纳金；2、请求二审法院废除《前期物业管理服务协议》，让上诉人与被上诉人重新按涿州市发展和改革局涿州市住房和城乡建设局文件签订物业管理服务协议；3、请求二审法院让被上诉人依据涿州市最新物业收费标准，重新制定收费标准；4、请求二审法院让被上诉人为没有收到发票的业主补齐发票，并进行税务检查；5、请求二审法院让被上诉人拆除小区内违建车棚，取缔买卖的私人停车位，盈利金额用于小区公区修缮等用途，并定时公开明细，待业主委员会成立后，交由业主委员会发配；6、请求二审法院追查被上诉人关于违反消防法规的行为，并定期进行消防演练；7、请求二审法院让被上诉人修缮上诉方屋内墙体裂缝；8、根据《民法总则》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，依照其规定物业公司已经过起诉时间。事实与理由：1、一审时上诉人曾将拒交物业费的原因及证据提交于一审法院，但未能公平、公正审理此事，对于被上诉人在进行物业服务时的相关违规、违法的行为向一审法院提交证据，同样没有受到重视。2、被上诉人物业公司存在诸多明显违反《前期物业管理服务协议》中规定的义务的行为，物业服务过程中存在严重瑕疵。3、由于被上诉人物业公司在2014年4月2日与上诉人签署《前期物业管理服务协议》时，并不具有物业管理资质，并且物业公司拒不提供通过合法手续和程序接管金阳瑞景小区物业管理工作的文件及备案手续。故请求二审法院废除《前期物业管理服务协议》，重新与上诉人签订协议。4、被上诉人不按政府规定调整物业收费标准，根据上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》第四条第五项约定物业管理服务费用标准按政府规定调整，政府文件中关于调整我市物业服务等级和收费标准的通知中明确规定了物业服务等级及收费标准。根据收费标准，被上诉人的服务质量，只能划分为四级，因此物业服务收费标准不得超过0.352元/平方米/月。5、被上诉人还有许多地方存在违规违法行为。6、不履行义务反而堂而皇之享受权利的现象，与法理相悖，为法理所不容，致民众激愤。物业公司推卸责任，无视业主，提供劣质服务的不正风气，物业公司的守法意识淡薄、职业道德低下固然是根本原因，但某些相关部门的纵容与偏袒亦难辞其咎，使得没有物业管理资质、没有相关从业资格技能的物业管理人员和不履行服务义务不开具收费发票的物业公司竟全额收取物业服务费。望人民法院予以公平、公正、公开的判决，以正物业服务界的歪风邪气。综上所述，上诉人认为，一审判决在审查证据、认定事实、审判程序上都不能让人信服，望二审法院依法重审并支持上诉人的请求。被上诉人物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，判决公正，上诉人的上诉理由不能成立，请法院驳回上诉，维持原判。1、双方签订《前期物业服务合同》时，被上诉人取得了工商部门颁发的营业执照，该执照注明了被上诉人的物业经营范围。虽然上诉人向法院提交的物业资质证明是2014年6月12日下发的，但是该资质证书明确记载：准予从事物业管理活动时间二〇一三年六月十三日。证明被上诉人在签订合同时是合法企业，并具有经营范围和资质。2、关于收费标准和公共照明费问题。首先双方签订《前期物业服务协议》的时间是2014年7月，双方对物业费收费标准进行了约定，每平方米1.35元，双方约定没有违反法律规定，而且双方签订协议时均是自愿行为，上诉人也从来没有向法院起诉确认无效或者要求撤销，在本案中也没有反诉，上诉人没有任何证据证明该协议违法。被上诉人的收费标准是根据河北省物价局的规定，制定的包含基准价格及浮动、电梯运行维护费、二次供水运营费等综合收费标准，而且上诉人主张的（2019）1号文件第三条实行市场调节的物业服务企业收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，因此，双方约定的物业费符合法律规定。关于公共照明费是指小区内走道及院内的公共照明产生的用电电费，该电费是根据小区内实际用电量按户分摊收取的，文件规定的公共照明费是指楼道内的照明，因此，二者无任何关联性。3、答辩人按照《前期物业服务协议》约定履行合同内容，对小区的公共部位、设施、绿化、环卫、交通、安保、停车等全面进行管理，做到了按合同约定履行义务。4、诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，上诉人的上诉理由不能成立。综上，一审认定事实清楚，证据充分，判决公正，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，无证据支持，请法院驳回上诉，维持原判。物业公司向一审法院起诉请求：1、判令张淑英给付物业公司物业费及公共照明费（自2016年1月至2020年12月份）7355元，水费（自2016年1月1日至2020年12月31日）507.15元，并支付违约金2358.6元，合计10220.75元。2、案件受理费由张淑英承担。一审法院认定事实：2014年3月15日，物业公司、张淑英签订了《前期物业服务协议》，约定坐落于金阳瑞景B号楼1单元2504室，由物业公司向张淑英提供物业管理服务。协议约定张淑英的权利义务，按照物业服务合同的约定，接受物业公司提供的服务，监督物业公司的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向物业公司提出意见和建议；依据本协议向物业公司交纳物业服务费用。物业公司权利，对房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向张淑英收取物业管理费用。物业管理服务费用：乙方交纳费用时间：以开发企业向产权人发出的入住通知时间为准；住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.35元收取。每次交纳费用时间：为初次交纳费用的月份，按年收取。代收代缴收费服务：受有关部门或单位委托，物业公司可提供水费、电费、燃气费代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府的规定。违反责任：物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，张淑英有权要求物业公司限期改正，逾期未改正给张淑英造成损失的，物业公司承担相应的法律责任。张淑英违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求张淑英补交并从逾期之日起按每天0.2%交纳违约金。物业公司主张协议签订后物业公司依约提供了物业管理服务，并向业主催收物业费及公共照明费，自2016年1月至2020年12月，张淑英欠物业公司物业服务费及公共照明费7355元，水费507.15元，张淑英违反协议约定，应支付违约金2358.6元。一审法院认为，物业公司、张淑英签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。根据协议的约定，物业公司已履行了合同义务，张淑英应按协议约定交纳物业服务费用，张淑英逾期未交的行为属于违约，应承担违约责任。张淑英应承担继续履行合同义务的责任，即应交纳物业费及公共照明费7355元，物业公司请求的违约金标准高于法律规定的最高标准，违约金酌定以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率自物业公司主张权利之日起计算。物业公司主张水费（2016年1月1日至2020年12月31日）507.15元，应以用户实际用量收取，物业公司提供证据不足以证实具体数额，对该项请求不予处理。张淑英有举证、质证的权利，张淑英未到庭，属于自行放弃权利，承担不到庭的后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：“一、被告张淑英自本判决生效之日起十日内一次性向原告涿州市景逸嘉诚物业服务有限公司给付自2016年1月至2020年12月期间的物业服务费及公共照明费7355元及违约金（以7355元为基数，自2020年7月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至款项付清之日）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费28元，由被告张淑英负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张淑英提交了涿州市发展和改革局、涿州市住房和城乡建设局文件复印件一份，拟证明被上诉人没有依据该文件进行服务和收费。被上诉人物业公司质证称，对该证据的真实性无异议，但对其证明目的不认可，我方收取的物业费是依据相关的文件综合计算收费标准，该文件约定的是分项计费，并不冲突，该文件中第八项第二条的公共照明费，我方收取的公共照明费并非是单元楼道内的照明费，而是院区内走道及相关的照明费用，是根据电表的实际数据核算出来的。本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，关于上诉人所主张的上诉请求第4-7项，均为上诉人对被上诉人的诉求部分，因上诉人并未在一审法定期间就以上主张提起反诉，该部分上诉请求超出了本案一审起诉请求范围，本案对此不予涉及。关于上诉人主张的上诉请求第8项，主张被上诉人的起诉已经超过诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。根据以上规定，因上诉人在一审中未提出诉讼时效抗辩，在二审中并未提交相关证据证明被上诉人的请求权已过诉讼时效期间，故上诉人该项主张依法不予支持。关于上诉人主张的废除《前期物业管理服务协议》的问题，《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。上诉人并未提交涉案《前期物业服务协议》无效或者法定终止的相关证据，应当按照双方合同的约定交纳物业费、公共照明费，一审判决并无不当。被上诉人物业公司主张的违约金标准过高，一审法院酌定支持其违约金，符合本案客观事实。故上诉人的上诉请求无事实及法律依据，不予支持。综上所述，张淑英的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张淑英负担。本判决为终审判决。审 判 长 王洪月审 判 员 王志强审 判 员 盛莉婷二〇二一年四月二十五日法官助理 李 尧书 记 员 张炎圻