湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初2966号原告:覃某，女，1983年11月12日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：何况，女，1976年10月2日出生，汉族，住湖南省长沙县。被告：长沙恒德置业有限公司，住所地长沙高新开发区岳麓西大道**麓谷高层次人才创新创业园。法定代表人：刘依槐。委托诉讼代理人：童姜，北京市万商天勤（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡嘉惠，北京市万商天勤（长沙）律师事务所实习律师。原告覃某诉被告长沙恒德置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告覃某的委托诉讼代理人何况，被告长沙恒德置业有限公司委托诉讼代理人童姜、胡嘉惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃某向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告继续履行合同义务，被告为原告办理长沙市芙蓉区隆平路777号爵世名邸三期3栋2904房不动产证；2、请求判令被告支付逾期交付不动产权证书的违约金6248.75元；3、请求判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实与理由：原被告于2016年10月14日签署了《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的长沙市芙蓉区××路××号××期××栋××号商品房（以下简称涉案房屋）一套。原告已按合同约定支付了全额购房款，并缴纳了契税、维修基金，履行完合同义务，被告也于2018年5月29日将房屋交付给原告，但一直未办理不动产权证书，合同约定出卖人应在商品房交付使用后1年半内为买受人办理好房屋产权证书，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房产证，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告多次督促被告办理房产证，但被告一直以种种理由拖延，现原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告长沙恒德置业有限公司辩称：1、根据长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告，自2016年9月9日起在长沙城区实施不动产统一登记，我司客观上已无法按照合同约定单独办理房屋产权证，故办理产证的时间应当以办理国有土地证的时间（交房后两年半）计算，因“双证合一”该情形系国家政策调整所致，被告对此不能预知且无法控制，属不可归责于被告的事由；2、未办理不动产权证原因系政府机构改革前部门之间信息不对称造成的，目前情况非我司过错，根据原被告之间的约定，出卖人不应承担违约责任；3、根据“谁主张谁举证”的证据规则，原告未向法庭提交交房日期的相关证明材料，无法计算最终办证日期，原告应当承担举证不能的不利后果；4、被告将积极协调解决办证事宜，望法院充分考虑我司现状，适用公平正义原则，调低违约金数额标准。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认了如下法律事实：覃某与长沙恒德置业有限公司（以下简称恒德公司）于2016年10月14日签署了《长沙市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定覃某以624875元的价格购买由恒德公司开发的涉案房屋，合同签订后，覃某按约支付了全额购房款，并缴纳了契税、维修基金。买卖合同第九条约定：“出卖人应当在2018年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格及符合合同约定的商品房交付买受人使用”。第十九条约定：“买受人缴清应付的税、费并提供完整的资料给出卖人后，出卖人应当在商品房交付使用后壹年半内，为买受人办理好房屋产权证书；商品房交付使用后贰年半内办理好《国有土地使用证》。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意选择按照下列方式之一处理：1、买受人退房。出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%向买受人支付违约金；2、买受人不退房。出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”然涉案房屋至今仍未取得相关权属证书。恒德公司于2018年5月23日向覃某发送了一份《入伙通知书》，该通知书载明：爵世名邸三期3栋2904号房已具备入伙条件，我公司将于2018年5月31日至2018年6月9日办理三期入伙手续；物业服务费从2018年6月10日起计收（逾期尚未办理入伙手续的，视同入伙，物业服务费按照100%交纳）。另查明，长沙市人民政府于2016年8月19日发布了《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》，通告要求本市“自2016年9月9日起，在芙蓉区××天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙高新区范围内实施不动产统一登记”、“实施不动产统一登记后，长沙市国土资源局依法颁布不动产权证书和不动产登记证明，原各类不动产权证书停止发放”。本院认为，覃某与恒德公司签订的房屋买卖合同系双方当事人之间真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，双方均应严格履行合同约定的义务。根据买卖合同第十九条的约定，恒德公司负有为覃某办理房屋产权证书与《国有土地使用证》的义务，虽恒德公司辩称“双证合一”导致无法单独办理房屋产权证书系不可归责于其的违约事由，但买卖合同第十九条亦约定“如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在买受人不退房的情形下，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，此项约定的房地产权属证书应当认定为与现行的不动产权证书内涵一致。依据《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，因房屋产权证书与《国有土地使用证》自2016年9月9日起已统一为不动产权证书，二者客观上不可分割，恒德公司与覃某在合同签订时未就办理房地产权属证书的相关规则进行审查，双方皆有过失，故本院酌定恒德公司应当参照买卖合同中关于办理房地产权属证书的时间及违约责任的约定，在涉案房屋交付使用后两年半内为其办理不动产权证书，未按期办理的，应当按涉案房屋已付房价款的1%向覃某支付违约金。恒德公司辩称，未办理不动产权证的原因系政府机构改革前部门之间信息不对称造成。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即便是第三人的原因造成的办证迟延，负有办证义务的恒德公司仍需对覃某承担违约责任；关于违约金是否过高的问题，涉案房屋由于至今未能办理产权登记，无法进入市场正常交易，违约金的赔付标准仅为已付房价款的1%，主要是对房屋所有权人起到补偿性赔偿的作用，该标准尚在法律规定的合理范畴之内，不存在过高的问题。依照前述，恒德公司于2018年5月23日发送的《入伙通知书》表明2018年6月9日为涉案房屋办理入伙手续的截止日期，在此日期前无论是否办理入伙手续都视同为入伙，依据日常生活经验，入伙即为交房，故本院推定涉案房屋的交房时间为2018年6月9日，则恒德公司应当在2018年6月9日之后的两年半内即2020年12月9日前为涉案房屋办理不动产权证书，现恒德公司未能按约履行办证义务，应当参照买卖合同第十九条的约定，按涉案房屋已付房价款的1%向覃某支付违约金即6248.75元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、被告长沙恒德置业有限公司自本判决生效之日起三十日内为原告覃某办理并交付长沙市芙蓉区××路××号××期××栋××号不动产权证书；二、被告长沙恒德置业有限公司自本判决生效之日起三日内向原告覃某支付逾期办理不动产权证书的违约金6248.75元。如被告长沙恒德置业有限公司未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。本案受理费50元，因适用简易程序，已减半收取25元，由被告长沙恒德置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黄显彬二〇二一年四月十六日书记员  倪 姗附：判决引用法律条文原文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。