山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁14民终20号上诉人（原审原告）：涂玉兰，女，1979年6月29日出生，汉族，个体，住山东省济南市槐荫区。委托诉讼代理人：翟业民，山东彬智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：国科（齐河）投资有限公司，住所地齐河县经济开发区。法定代表人：张建涛，执行董事。委托诉讼代理人：杨宜广，山东杨宜广律师事务所律师。上诉人涂玉兰因与被上诉人国科（齐河）投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省齐河县人民法院（2020）鲁1425民初3614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。涂玉兰上诉请求：1、撤销一审判决依法改判，改判内容为：被上诉人国科(齐河)投资有限公司履行《房屋买卖补充协议》第五条约定，协助办理春园2号别墅的房产登记手续，并且向涂玉兰出具春园2号别墅相对应的100万元增值税发票及其购房合同。2、一、二审诉讼费及其他合理费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应当改判。1、一审判决书中既然已经认定了双方签订的《商品房买卖合同》和《房屋买卖补充协议》合法有效，上诉人已经按照约定支付了全部购房款，被上诉人就应当按照约定履行相应的义务。春园3号别墅和春园2号别墅总价300万元，被上诉人就应当出具300万元的发票和相对应的购房合同。2、因一审法院已经查明春园3号别墅上诉人已经转卖给了案外人齐希海并且已经办理了过户，被上诉人为春园3号别墅出具了200万元的发票，被上诉人只能为春园2号别墅出具100万元的发票，上诉人在一审的诉讼请求中也是这么要求的。但是，判决内容中所述“被上诉人向上诉人出具商品房买卖合同”所对应的却是春园3号别墅，与上诉人诉讼请求中所指的春园2号别墅既没有任何关系也没有任何意义，故判决被上诉人向上诉人出具春园3号别墅的说法是完全错误的。3、《房屋买卖补充协议》第五条约定“乙方如建房，甲方只协助办理相关房产登记手续，可为乙方开具购房合同和发票，如不能办理产权证与甲方无关”。虽然签订协议时春园2号别墅仅是楼座，尚未建房，但是该楼房已于2017年11月完全建成，在一审时被上诉人已经认可，上诉人起诉时春园2号别墅是实实在在的楼房，故一审法院以此为由认定双方不存在春园2号别墅的房屋买卖的事实基础是完全错误的。综上，一审判决错误，应当依法改判。国科（齐河）投资有限公司辩称，双方约定的房屋买卖补充协议前提是如果能办证的情况下，只是协助办理相关登记手续。现在这个前提是否成立应该由上诉人一方提供证据证明。证明所盖的2号别墅符合办证的有关手续。因为2号别墅没有开工许可证，也没有验收合格证明。被上诉人认为办证这个前提是不存在的。2号别墅是上诉人一方自建房，可以根据有关法律规定通过当地不动产登记中心自行办理。如果上诉人坚持要求被上诉人为其出具购房合同那么被上诉人根据实事求是的原则，只能为上诉人出具0元的购房合同，否则被上诉人将违反法律规定。请求上级人民法院根据本案的实际情况作出公正合理的判决。涂玉兰向一审法院起诉请求：1、判令被告履行《房屋买卖补充协议》第五条的约定，为原告开具购房合同和发票（发票金额100万元）；2、诉讼费等合理费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月，原、被告签订了《商品房买卖合同》和《房屋买卖补充协议》，补充协议第三条约定:原告当下所购春园3号别墅包含春园2号的规划楼座，原告有权在该院落内施工建房，被告将该规划楼座一并转让，转让总金额为300万元。第五条约定:原告如建房，被告只协助办理相关房产登记手续，可为原告开具购房合同和发票，如不能办理产权证与甲方无关。合同签定后，原告依约支付了全部购房款。2017年5月11日原告涂玉兰与案外人齐希海签订了位于山东省齐河县国科高尔夫别墅(春园2号，春园3号)的《房屋买卖协议》，约定将涂玉兰所购买的位于齐河县国科国际高尔夫别墅春园2号(在建)、3号出售给齐希海，二套房屋面积均为386平方米，售价为630万元。付款方式为:1、协议签订日，齐希海支付涂玉兰50万元定金，作为购房担保;2、涂玉兰将二套房屋与国科签订的合同和发票、收据变更到齐希海名下，齐希海再付300万元;3.涂玉兰将春园3号过户到齐希海名下，齐希海支付原告50万元;4.涂玉兰将春园2号建成合格毛坯房，西院及南院围墙建好后，齐希海再付200万元；5.涂玉兰将春园2号产权办到齐希海名下时，齐希海支付30万元。履行中，齐希海依约支付了第1.2.3条款项和定金。2017年11月，涂玉兰依照协议第4项约定通知齐希海履约未果。2017年12月2日涂玉兰通过微信通知齐希海依法解除双方达成的关于春园2号的房屋买卖协议。齐希海认可收到解除通知。原告与案外人齐希海签订买卖合同后，被告重新与齐希海签订买卖合同，约定齐希海以200万元购买春园3号别墅。未涉及2号楼座。2017年5月23日被告向齐希海出具三张各100万元的购房发票。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、房屋买卖补充协议、购房款收据、（2020）鲁14民终1535号民事裁定书以及被告提交的（2019）鲁1425民初3398号民事裁定书、增值税普通发票3张予以证明，一审法院予以确认。一审法院审判委员会讨论认为，原、被告双方就春园3号别墅及春园2号楼座一并达成《商品房买卖协议》及《房屋买卖补充协议》，按照双方协议约定，原告以300万元购买3号别墅及春园2号楼座。现原告已实际完成300万元的付款行为，被告理应向原告出具300万元的增值税发票。被告抗辩主张已在原告指示下向案外人齐希海出具了300万元的增值税发票，但原告对被告开具的300万元增值税发票中的100万元增值税发票不认可，被告未能就其系按照原告的指示向案外人齐希海开具300万元增值税发票提交证据予以证明，被告应承担举证不能的不利后果，且从被告与案外人签订的商品房买卖合同看，双方仅就春园3号别墅200万元达成买卖协议，被告向齐希海出具300万元的增值税发票与事实不符，故对原告要求被告出具100万元增值税发票的主张，一审法院应予以支持。对原告要求被告出具春园2号购房合同的诉讼请求，因原被告双方达成《商品房买卖协议》及《房屋买卖补充协议》之时，春园2号仅为楼座，尚未建房，双方不存在春园2号房屋买卖的事实基础，一审法院不予支持。判决：一、被告国科（齐河）投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告涂玉兰出具商品房买卖合同对应的剩余100万增值税发票；二、驳回原告涂玉兰的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告国科（齐河）投资有限公司负担。二审期间，本院依职权到齐河县房产管理中心调取了该项目鲁齐（2001）房预售证第68号预售许可证、国科高尔夫别墅一、二期施工许可证，齐河县房产管理中心对预售许可事项回函：（2001）房预售证第68号商品房预售许可证总面积134546平方米，该项目共413套房屋。由于原规划许可证未载明建设项目具体信息，无法确定预售房源编号及四至情况，因此该预售许可面积依据已施工信息记载，预售许可事项随备案登记套数核减。截止2014年9月24日，项目建设竣工并确权登记430套，该预售许可事项已终结。调查齐河县税务局法制股股长周晓艳，其答复：依据《发票管理办法》第四章第二十、二十二条规定，发票要具实开具，要按照真实的经营业务来，不能变更品名和金额。齐河县住建局回函：该处楼盘及双方争议的合同条款涉及房屋情况的答复意见是，该春园2号别墅未竣工验收，以前未发生类似情况。本院组织双方进行质证，上诉人对预售许可证、施工许可证、周晓艳的答复、住建局答复春园2号别墅未经验收均无异议，但认为春园2号别墅系经国科公司允许双方合作建设，有预售许可证，该小区预售登记为430套，但物业负责人陈波提交的别墅分布图中是489套别墅，且2014年9月24日后包括国科销售经理高学利、高学文等人相继办证，房管中心的回函不实。被上诉人质证对预售许可证、周晓艳的答复、住建局的回函、两份施工许可证均没有异议，但认为春园2号别墅的建设超过了施工许可证规定的三个月期间，齐河县房管中心回函只能证明2014年9月前的事实，那时上诉人没有购房，对其他情况不清楚。本院依涂玉兰申请现场勘验，春园2、3号别墅从南向北排列，都是独立院落。该小区现由山水物业公司管理，物业负责人陈波称前期是国科公司的物业管理，山水物业公司2017年7月1日接手时共有489套别墅，其提交的别墅分布图中包括春园2号别墅并注明未办理房产证。涂玉兰提交王兴才、任兴本分别与国科公司签订的商品房买卖合同两份，拟证明王兴才和任兴本的房子均办理了不动产登记；提交建房照片四张及国科公司收取电费收据两份，拟证明涉案春园2号别墅于2017年10月份已经建成，建成后国科公司给安装电表并收取水电费。本院组织双方进行了质证，双方质证均认可陈波的证言及别墅分布图；国科公司对王兴才、任兴本与国科公司签订的房屋买卖合同质证后未发表意见，对照片无异议，但不能证明涂玉兰的主张，认为两份电费收据没有物业公章，即使是真实的，只证明是用电费用。对上述证据本院认定如下，双方均认可预售许可证、国科高尔夫别墅一、二期施工许可证、周晓艳答复、齐河县住建局对该春园2号未竣工验收的回复、陈波证言及其提交的国科别墅区分布图、春园2号别墅照片，可以作为认定案件事实的依据，本院予以认定。齐河县房管中心和齐河县住建局系国家机关，其出具的回函应推定为真实，除非有相反的证据足以推翻。上诉人对齐河县房管中心回函“截止2014年9月24日，项目建设竣工并确权登记430套，该预售许可事项已终结”和齐河县住建局答复“未有类似情况”不予认可，但其提交的王兴才、任兴本分别与国科公司签订的商品房买卖合同不能证明已办理不动产登记，且王兴才和任兴本是否办理了不动产登记与本案无关，对该两份合同本院不予认定。上诉人提交的电费单据均无公章，被上诉人也不认可，本院不予认定。本院认为，双方争议的焦点问题是，一、双方签订的房屋买卖合同及补充协议的效力如何；二、上诉人要求被上诉人为其开具春园2号别墅的购房合同和100万元发票的诉求是否应得到支持。关于第一个焦点问题，本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方于2017年4月签订房屋买卖合同及补充协议，即《民法典》施行以前，故本案适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。双方签订的房屋买卖协议及补充协议中春园3号别墅涂玉兰已出售并办理了房产证，协议涉及春园3号别墅的买卖部分不违反国家法律法规的相关规定，该部分协议内容合法有效。齐河县房管中心出具回函，截止2014年9月24日预售许可事项已终结，双方当事人就春园2号楼座于2017年4月签订买卖合同，此时该别墅区的预售许可事项已经终结。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。据此，双方就春园2号楼座签订的房屋买卖合同及补充协议应认定无效，该部分内容无效不影响春园3号别墅买卖协议部分的效力。关于第二个焦点问题，本院认为，双方就春园2号别墅签订的房屋买卖合同及补充协议无效，且是否签订购房合同属于当事人意思自治范围内的事项，不宜由法院判决处理；根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十二条规定，开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。本案双方是买卖春园2号楼座，但签订的补充协议第五条约定国科公司为其开具购房合同和发票，该约定与事实不符，且违反发票管理规定。故涂玉兰上诉主张被上诉人履行房屋买卖补充协议为其开具购买春园2号别墅的合同和发票，即不具有事实基础亦与法不合，本院不予支持。涂玉兰向国科公司交付了300万元购买春园3号别墅和春园2号楼座，国科公司理应向其出具300万元发票。齐希海与国科公司仅就购买春园3号别墅达成协议并以200万元的发票办理了房屋登记，国科公司向其出具300万元的发票与事实不符，国科公司也未举证证明其是按照涂玉兰指示向齐希海出具的300万元发票。根据合同相对性，一审法院判令国科公司为涂玉兰开具剩余100万元的发票具有事实基础，亦不违反发票管理的相关规定，且国科公司对此未提出上诉，一审判决应予维持。涂玉兰二审主张被上诉人协助其办理春园2号别墅的房产登记手续，对此其一审未主张，二审不予审理。综上所述，涂玉兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国发票管理办法》第二十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由涂玉兰负担。本判决为终审判决。审判长 姜 南审判员 马丽华审判员 王晓丽二〇二一年四月二十七日法官助理刘冬书记员张晨晨