文书内容重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝01民终3526号上诉人（原审原告）：廖天洪，男，1974年1月2日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：蒋文斌，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏莹嫣，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆华宇集团有限公司，住所地重庆市渝北区泰山大道东段118号，统一社会信用代码91500000203115190U。法定代表人：蒋业华，董事长。委托诉讼代理人：王灏，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：周游，重庆百君律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司重庆九龙坡支行，住所地重庆市九龙坡区杨家坪团结路1号，统一社会信用代码915001079031353875。负责人：彭志雲，职务不详。上诉人廖天洪因与被上诉人重庆华宇集团有限公司（以下简称华宇公司）、原审第三人中国银行股份有限公司重庆九龙坡支行（以下简称中国银行九龙坡支行）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初17863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人廖天洪的委托诉讼代理人蒋文斌、魏莹嫣，被上诉人华宇公司的委托诉讼代理人王灏、周游到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖天洪上诉请求：1.撤销原判，发回重审或者改判支持廖天洪一审的全部诉讼请求；2.一审诉讼费、保全费、二审诉讼费由华宇公司负担。事实和理由：一、一审法院故意回避案涉车库无法使用的事实，以“车库现状不能证明华宇公司修建的车库存在不符合规划及竣工验收的情形”为由，认定廖天洪不能解除合同错误。案涉车库经公证及一审法院现场勘验确认，车库入口仅有1.73米，客观上无法停车。廖天洪在一审中提出该净距不符合《车库建筑设计规范》第4.1.1条、第4.1.5条关于机动车与柱间净距的意见，进一步说明案涉车库无法使用的事实。案涉车库无法使用，廖天洪的合同目的不能实现，有权解除合同。但一审判决对车库入口净距1.73米不能停车的事实刻意回避，避重就轻的认为“车库现状不能证明华宇公司修建的车库存在不符合规划及竣工验收的情形”，从而认定廖天洪不能解除合同。廖天洪解除合同的理由是案涉车库无法使用，不能达到合同目的，而车库现状是否符合规划及竣工验收均不能否认车库不能使用这一客观事实。故一审法院以前述理由认定廖天洪不能解除合同理由不成立。二、一审法院认定案涉车库的现状与规划一致错误。一审法院已经查明，竣工图显示案涉车库尾部宽度为5000（5米），但合同两页附图显示车库尾部宽度为5.75米和5800（5.8米）。华宇公司的竣工图与合同约定的宽度不一致。华宇公司未举示设计变更且已通知廖天洪的证据，一审法院结论错误。三、一审法院以华宇公司愿意以案涉车库以外的车库给廖天洪使用，认定廖天洪受车库过窄问题影响的程度未达到导致合同目的无法实现的程度错误。华宇公司称愿意提供一个车位给廖天洪使用，能够印证案涉车位无法使用的事实，廖天洪享有合同解除权。廖天洪购买的是住宅下的专配车位，购买时考虑的是享受住宅与专配车库一体的整体价值，而华宇公司另行提供的车位大小、位置、价值均无法与案涉车位相比，廖天洪有权选择不接受更换。一审法院以此认定廖天洪受车库过窄问题影响的程度未达到导致合同目的无法实现的程度，于法无据。四、一审法院以补充协议第12条之约定作为廖天洪不能解除合同的依据错误。华宇公司出售给廖天洪的商品房为预售房，竣工前无法知悉案涉车库的真实现状，仅能从合同中获取车库的相关信息。一审法院已经查明，合同附件“11号楼车位示意图”并未标注案涉车库入口的宽度，附图“第11幢负一层平面图”显示，案涉车库入口为2.4米，该平面图未显示车库内部有柱子。廖天洪作为普通消费者，无法辨别该2.4米是否含墙体，且不论该2.4米是否含墙体，华宇公司作为专业房地产开发企业，其公开向消费者出售的车库自然是应当能够满足消费者使用需要的车库。合同附图已明确标注车库入口宽2.4米，按照普通的认知，该入口是可以停入最常用的1.8米宽车型的汽车。但事实是竣工后的车库入口最窄处仅1.73米，甚至无法停入1.6米宽的微型汽车。一审法院仍依据补充协议第12条的约定，认为廖天洪应当受该条款的约束，在廖天洪在无法使用案涉车库的情形下仍不能对车库现状持异议，认为廖天洪不享有解除合同的权利，明显错误。五、一审法院适用合同法第六十条、民事诉讼法第六十四条的规定驳回廖天洪的一审全部诉讼请求错误。华宇公司出售的案涉车库无法使用，符合合同法第九十四条第四款、第一百四十八条规定的情形，廖天洪享有合同解除权。案涉房屋系叠墅，车库系住宅的专配车位，故华宇公司在同一合同及补充协议中整体出售。因此，本案中住宅和车库系一个整体，不可分割。华宇公司拟交付的标的物无法使用，廖天洪有权一并解除案涉住宅和车库的合同及补充协议。即便法庭认为住宅和车库可分割，根据合同补充协议第7.10条的规定，廖天洪也有权一并解除。因《重庆市商品房买卖合同》及补充协议解除后，贷款合同和抵押合同的合同目的亦无法实现，因此，廖天洪亦享有解除贷款合同及抵押合同的权利。华宇公司应当将购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给第三人和廖天洪，并返还廖天洪已交纳的物业专项维修资金、契税，承担给廖天洪造成的资金损失及公证费。华宇公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。商品房买卖合同附图清楚表示案涉车位的尺寸和位置，根据补充协议第1条、第7条第2款约定，廖天洪在签订时已经充分了解车位的情况，华宇公司也向其告知。根据现场勘验，华宇公司交付的车位符合合同约定。车位价值在本次交易中比重很小，即使存在瑕疵也不构成根本性违约。一审中华宇公司提出另行提供车位供廖天洪选择，能够保证廖天洪权利的实现，但廖天洪仍坚持诉讼解除合同，违反诚实信用原则，其上诉请求不应得到支持。廖天洪向一审法院起诉请求：1.判决解除廖天洪与华宇公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》；2.判决解除廖天洪与中国银行九龙坡支行、华宇公司签订的《个人一手住房贷款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》；3.判决华宇公司向中国银行九龙坡支行偿还廖天洪剩余按揭贷款及利息（以中国银行九龙坡支行核定为准），中国银行九龙坡支行在华宇公司还清贷款及利息后立即解除位于重庆市两江新区××路××号××号楼××号房屋的抵押登记手续；4.判决华宇公司返还廖天洪购房款1519548元及资金占用损失（资金占用损失以1519548元为基数，自2018年6月7日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至付清之日止按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；5.判决华宇公司向廖天洪支付廖天洪已付购房贷款本金、利息及资金损失（贷款本金及利息以廖天洪实际发生为准，2018年8月6日至2019年8月6日期间已付房款的资金损失以14516.91元为基数，从每次付款当日即当月6号起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至付清之日止按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；2019年9月6日至2020年8月6日期间已付房款的资金损失以14516.91元为基数从每次付款当日即当月6号起至付清之日止按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；6.判决华宇公司返还廖天洪大修基金18794.4元、契税103596.76元，共计122391.16元，并由华宇公司向廖天洪支付资金损失（资金损失以122391.16元为基数，从2018年6月6日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至付清之日止按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；7.本案诉讼费用由华宇公司承担；8.判决华宇公司承担廖天洪因本案发生的公证费1500元。一审法院认定事实：2018年6月6日，以华宇公司为甲方，廖天洪为乙方，签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同第二条约定：甲方销售的商品房为预售商品房，《商品房预售许可证》号为渝国土房管（2018）预字第（494）号。第三条约定了本商品房坐落为重庆市两江新区××路××号××号楼××，建筑面积234.93平方米，其中套内建筑面积223.96平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积10.97平方米。第四条约定：本商品房总成交金额为3798548元整，建筑面积单价为16168.85元／平方米，套内建筑面积单价为16960.83元／平方米。第五条第二款约定：乙方按按揭付款方式按期付款：本商品房总成交金额3798548元。（1）乙方于2018年6月6日支付购房定金380000元；（2）于2018年6月6日支付购房款1139548元；（3）于2018年7月6日支付购房款2279000元（此款由银行提供25年2279000元按揭）。第六条约定：在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式……。合同后附的第11幢第负1层平面图标明了案涉的11号楼4-3-1车位的位置，位于平面最左侧电梯旁，载明车位入口处的宽度为2.4米，后部总宽度为5.75米，但未标注柱子位置。同日，双方还签订了该合同的附件五《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》（以下简称补充协议），第一条“房屋情况说明”约定：甲方已明确告知乙方商品房的情况，乙方充分理解后自愿决定购买商品房，对房屋面积及购房价款甲乙双方再次明确如下：1.商品房建筑面积234.93平方米，套内建筑面积223.96平方米。其中住宅性质建筑面积为171.01平方米，住宅性质套内建筑面积为163.02平方米；非住宅性质（车库）建筑面积为63.92平方米，非住宅性质（车库）套内建筑面积为60.94平方米。2.……非住宅性质（车库）部分成交金额为263031元，建筑面积单价为4115元/平方米，套内建筑面积单价为4316.23元/平方米。第二条“乙方支付代收费及其它相关费用的约定”约定：房屋契税103596.76元，大修基金18794.40元，以上费用共计122391.16元，由乙方在签订《购房合同》时一并交清。第七条“特别约定”约定：……10.甲乙双方就乙方购买本项目幢单元号住房签订的《重庆市商品房买卖合同》和甲乙双方就乙方购买本项目的号停车位/车库所签订的《重庆市商品房买卖合同》具有关联性，甲乙双方一致同意，不论何种原因导致双方签订的任一合同被解除或终止的，则双方签订的所有其它合同或协议、认购书等一并自动解除或终止。12.乙方所购房屋若为停车位/库，乙方知晓该停车车位/库仅限停壹辆车，乙方同时知晓该停车位/库可供停放车辆的车型、尺寸并不持有异议。2018年5月6日，廖天洪通过招商银行向华宇公司转账100000元，华宇公司出具相应收据（HK1706625），载明收到廖天洪定金100000元；2018年6月6日，廖天洪通过建设银行向华宇公司转账841939.16元，华宇公司出具两张收据（HK1679781和HK1679782），载明收到廖天洪物业专项维修资金18794.40元、首期719548元；2018年6月7日，廖天洪通过建设银行向华宇公司华宇公司转账700000元，华宇公司出具收据（HK1679790），载明收到廖天洪二期款700000元。2018年7月30日，以廖天洪为借款人、中国银行九龙坡支行为贷款人、华宇公司为保证人，签订《个人一手住房贷款合同》，贷款金额为2279000元，贷款用途为购买重庆市两江新区××路××号××号楼××房屋。同日，以廖天洪为抵押人、中国银行九龙坡支行为抵押权人、华宇公司为担保方，签订《预购商品房抵押合同》，抵押物为重庆市两江新区××路××号××号楼××房屋。在2018年8月到2020年8月期间，廖天洪于每月6日向中国银行九龙坡支行偿还贷款本息合计14516.91元，该期间共偿还贷款本息362922.75元。2020年5月27日，华宇公司就案涉工程取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2020年7月16日，经廖天洪申请，重庆市渝信公证处对案涉房屋的负一楼车库现状进行了公证，并出具（2020）渝信证字第12790号公证书，公证书所附车库现场照片及视频显示，车库入口处宽度大约为2.16米，车库内一处两侧均有柱突出位置的宽度大约为1.73米。廖天洪支付公证费1500元。2020年8月25日，一审法院组织当事人对案涉车库进行了现场勘验，廖天洪及其委托诉讼代理人魏莹嫣、华宇公司的委托诉讼代理人周游参加了勘验。勘验情况为：案涉车位位于“11栋”负一层楼梯间旁，是入口窄、内部宽的形状，对照商品房买卖合同附图及华宇公司举示的竣工图，该车位产权范围入口与楼梯间出口墙面平齐，向内有一处两侧均有柱突出，为车位中最窄处。经测量，入口宽度2.16米左右，最窄处宽度为1.73米左右。案涉房屋所在区域的竣工图显示，该房屋负一楼车库出口处一侧为楼梯间，车库后部标示宽度为5000（5米），车库中部有一处两侧均有柱突出，但该处位置宽度在图中未标注，车库入口处宽度在图中亦未标注。一审庭审中，廖天洪与华宇公司均确认华宇公司已通知廖天洪于2020年5月28日前接房，但由于廖天洪在5月底接房期间因车位问题与华宇公司产生纠纷，双方至今没有办理接房手续。一审庭审后，华宇公司向一审法院提交书面意见，表明其愿意向廖天洪提供位于××路××号××号××号车位中的任意一个车位，由廖天洪选择，以满足其就近停车目的，在廖天洪选定后，即为其办理车位产权登记。一审法院认为，廖天洪与华宇公司签订的合同及合同附件五补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。双方争议焦点在于廖天洪所主张的车库宽度过窄情况是否构成合同解除的条件。首先，案涉房屋及车库系预售商品房，其实际交房状况应与规划及竣工验收状况相符。虽然合同附图载明车库入口宽度为2.4米，后部总宽度为5.75米，但该附图并未标注车库内部结构及柱子的设置情况，不能说明上述标注的宽度为净宽度。根据廖天洪申请公证及一审法院组织现场勘验的情况看，案涉车库的外观形状及修建柱子的情况和位置与车库竣工图载明的基本一致，而竣工图亦未标注车库内最窄处（即两侧均有柱突出位置）的宽度。因此，案涉车库的现状并不能证明华宇公司修建的该车库存在不符合规划及竣工验收的情形。其次，补充协议第12条约定乙方即廖天洪知晓该车库仅限停放一辆车，且对可停放车辆的车型、尺寸不持有异议，该约定对双方具有约束力，则在本案华宇公司已取得竣工验收备案登记证，且无证据证明华宇公司所修建的车库现状与竣工验收状况不符的情况下，廖天洪以车库过窄为由要求解除合同于法无据。此外，华宇公司明确表示愿意另行提供一个车位给廖天洪使用，且在廖天洪选定车位后即将该车位过户登记给廖天洪，故廖天洪能够实现停车的需要，其受车位过窄问题影响的程度并未达到导致合同目的无法实现的程度。综上，廖天洪要求解除与华宇公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。相应地，对廖天洪要求华宇公司向第三人中国银行九龙坡支行偿还按揭款及利息、中国银行九龙坡支行解除抵押登记，华宇公司返还购房款及大修基金、契税并支付资金占用损失，华宇公司支付已付购房贷款本金、利息及资金损失、公证费的诉讼请求，一审法院亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告廖天洪的诉讼请求。案件受理费35084.14元，减半收取17542.07元，保全费5000元，由原告廖天洪负担。二审中，双方当事人均未举示新的证据，且对一审法院查明事实无异议。本院二审查明：华宇公司在本院二审中明确，其愿意另行提供给廖天洪选择的八个车位均与案涉车位同位于11号楼负1层。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据双方当事人在二审中的诉辩情况，本案二审争议焦点为：案涉车库过窄是否导致廖天洪的合同目的不能实现。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”华宇公司作为出卖人，向廖天洪交付的房屋和车库应符合建筑法律法规的强制性规定，且满足一般普通消费者购买房屋和车位的合同目的。首先，华宇公司已经取得包含诉争房屋和车库在内的工程竣工验收备案登记证，且没有证据证明华宇公司向廖天洪交付的房屋和车库存在不符合规划及竣工验收的情形，故本案标的物不存在违反建筑法律法规的强制性规定的情形。其次，一般情况下，在商品房买卖合同中，买方购房的主要目的是用于居住，购买带专属车位的住宅是为了通过享受停放车辆的便利更为充分的发挥住宅的使用价值。因此，华宇公司出售给廖天洪的车位首先应当满足停放车辆的基本需求。根据查明的事实，诉争车位内一处两侧均有柱，突出位置的宽度约为1.73米，该宽度不能满足市面上大部分车辆的停放要求。虽然双方在补充协议第七条第12款中约定“乙方知晓该停车车位/库仅限停壹辆车，乙方同时知晓该停车位/库可供停放车辆的车型、尺寸并不持有异议。”但是，本案房屋系预售，在房屋及车位竣工之前，廖天洪并未也无法查看房屋和车位的现状。且根据合同后附的第11幢负1层平面图对案涉车位的标注，车位入口处宽度2.4米，后部总宽度5.75米，并未标注柱子位置及尺寸。故廖天洪在签订合同时知晓且不持有异议的车位尺寸并不是最窄处净距1.73米这一现实，上述补充协议中的约定并不能排除廖天洪的合法权益。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”廖天洪上诉以案涉车库过窄导致其合同目的不能实现为由，主张解除合同。首先，如前所述，对一般普通购房者而言，购房的主要目的是用于居住，购买带专属车位的住宅是为了通过享受停放车辆的便利更为充分的发挥住宅的使用价值。本案中，廖天洪购买的是带专属车位的成套住宅，按照通常理解其主要合同目的仍然是对住宅部分的使用。廖天洪上诉称其购买案涉房屋是为了享受住宅与专属车库一体化配套使用带来的舒适化、隐私化的生活品质，但并无证据证明其在缔约过程中就此超出一般普通购房者的合同目的进行了明确或特别说明。其次，虽然华宇公司向其交付的车位过窄，对廖天洪对住宅和车位的整体使用造成影响，甚至对住宅价值存在一定程度的减损。但是，华宇公司在诉讼中明确表示愿意另行提供一个相近的车位供其使用并为其办理该车位的产权登记，这意味着廖天洪在合同约定的权利之外，将另行取得一个相近车位的产权，证明华宇公司已经通过这种方式对案涉车位过窄对廖天洪造成的使用不便、价值减损等问题积极进行弥补，且这种方式客观上也能够在一定程度上达到弥补的效果。因此，本院认为案涉车库过窄的问题并不足以导致廖天洪的合同目的不能实现，廖天洪诉请解除合同，不符合前述法律规定。因廖天洪解除《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》的理由不成立，其关于解除合同及补充协议的上诉请求，本院不予支持，故廖天洪的其他上诉请求亦不能得到支持。综上，廖天洪的上诉请求不成立；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35084.14元，由廖天洪负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  陈孟琼审 判 员  胡海滨二〇二一年四月二十三日法官助理  傅典模书 记 员  冉沅弋