青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终347号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘晓宁，公民身份号码：×××，女，1964年8月28日出生，汉族，住西宁市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：青海省社会科学院，统一信用代码：126300004400006961，住所地：西宁市上滨河路1号。法定代表人：索端智，该院院长。委托诉讼代理人：高永宏，该院研究员。委托诉讼代理人：李建军，该院后勤服务中心副主任。上诉人刘晓宁因与被上诉人青海省社会科学院租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2020）青0103民初2624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。刘晓宁上诉请求：1.撤销原判依法改判，判令刘晓宁不支付房屋租金及水电暖费用（已由装修款折抵）；2.一、二审诉讼费由青海省社会科学院承担。事实与理由：一、一审法院查明事实与实际事实不符，导致错误判决。本案的事实是刘晓宁装修时与青海省社会科学院约定，11万装修款逐年折抵房屋租赁费及水电暖费用。刘晓宁与青海省社会科学院在2012年10月10日和2014年4月1日签定《食堂租赁合同》，刘晓宁租赁房屋为青海省社会科学院职工提供就餐服务，租赁期一年，2015年刘晓宁与青海省社会科学院协商后，对青海省社会科学院原有食堂进行装修改造，刘晓宁出资11万元进行装修改造，青海省社会科学院对此投入款同意逐年折抵房屋租赁费及水电暖费用，折抵完毕后再按年支付费用，为此，刘晓宁自2015年开始折抵此项费用，不再单独缴纳，一审法院未查明此事实。综上所述，请求二审法院公正判决。青海省社会科学院针答辩称，刘晓宁陈述用装修款逐年折抵房屋租赁费及水电暖费用仅是一厢情愿，双方之间既无合同约定，也无口头约定。本案事实是双方之间互有债务存在，刘晓宁拖欠青海省社会科学院房屋租赁费及水电暖费用，青海省社会科学院拖欠刘晓宁食堂餐费。刘晓宁欠付青海省社会科学院2015年4月至2020年3月共五年的房屋租赁费及水电暖费用，2019年6月，青海省社会科学院在与刘晓宁结算食堂餐费时，从应付给刘晓宁的食堂餐费中扣除了刘晓宁欠付两年的房屋租赁费共计20000元，剩余三年30000元房屋租赁费及水电暖费用，刘晓宁未支付。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘晓宁向一审法院起诉请求：1.判令青海省社会科学院向刘晓宁返还租赁押金10000元;2.判令青海省社会科学院赔偿装修损失100000元；3.判令青海省社会科学院承担本案的诉讼费用。青海省社会科学院向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方之间的房屋租赁合同关系；2.判令刘晓宁向青海省社会科学院支付拖欠的租赁费30000元；3.判令刘晓宁向青海省社会科学院支付欠付的水费8472.5元、电费6548元及取暖费25684.56元，共计40705.06元；4.本案诉讼费由刘晓宁承担。一审法院审理查明，2012年10月10日，乙方刘晓宁与甲方青海省社会科学院签订《食堂租赁合同》，约定青海省社会科学院将其食堂出租给刘晓宁使用，租赁期限一年，从2012年4月1日至2013年3月31日止。该合同第三条约定：食堂只作为乙方方便职工就餐用，不得作为它用。之后，刘晓宁与青海省社会科学院双方于2014年4月1日再次签订了《食堂租赁合同》，租赁期限为2014年4月1日至2015年3月31日止。该合同第三条约定：食堂只作为青海省社会科学院方便职工就餐用，不得作为它用。2015年4月1日之后，刘晓宁与青海省社会科学院连续两次续签书面的《租赁合同》，租赁期限自2015年4月1日持续至2019年3月31日止，用途均为职工食堂。在合同的第三条均约定了年租金为10000元整，本合同签订三个工作日内，乙方一次性足额支付第一年的租金，以后每年度的租金于每该年度的合同签订日前一次性足额缴纳。同时约定，房屋出租期间，取暖费依物价部门规定价格计收，水电费按表计收。同时，第六条均约定，甲方向乙方交付租赁房屋时乙方应当验收；乙方应于租赁期届满后5日内，将承租及设施设备等完好地交还甲方，并由甲方验收；乙方在租赁期间已形成的装饰、改造成果不得拆除，无偿归还甲方。根据合同的约定，刘晓宁租赁青海省社会科学院的职工食堂主要为青海省社会科学院的员工提供就餐服务，刘晓宁自认2015年投入11万元进行了食堂装修。2019年4月1日后，青海省社会科学院与刘晓宁未进行续签合同。青海省社会科学院分别于2020年3月11日作出《关于终止与刘晓宁及取消对职工食堂承包经营权的通知》、2020年4月7日作出《停电通知》、2020年5月7日作出《关于再次下发与刘晓宁终止的通知》、2020年5月13日作出《关于下发清理刘晓宁个人物品的通知》。庭审中，刘晓宁认可青海省社会科学院将上述四份通知已向其送达。上述四份通知中，青海省社会科学院均写明了与刘晓宁的租赁合同已经到期，要求与刘晓宁解除合同并不再续约，同时要与刘晓宁进行结算、腾清自有物品、归还食堂等事宜。庭审中，刘晓宁认可青海省社会科学院主张的欠付租金30000元及欠付水费8472.5元、电费6548元、取暖费25684.56元，共计40705.06元，但刘晓宁辩称欠付的房屋租金不应当支付，2015年至2016年的水电费、取暖费已经超过诉讼时效不应支付。一审法院认为，刘晓宁与青海省社会科学院连续签订的四份租赁合同，均系双方当事人真实意思表示,合同均约定青海省社会科学院将其食堂出租给刘晓宁使用,刘晓宁按照约定向青海省社会科学院支付租金,该内容不违反法律法规强制性规定,为有效协议。租赁合同于2019年3月31日到期后,双方未续签书面合同，刘晓宁继续使用租赁房屋，青海省社会科学院也没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，双方转为不定期租赁关系。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。青海省社会科学院于自2020年3月11日至2020年5月13日四次向刘晓宁下发通知，告知其终止《租赁合同》，而后才收回食堂，青海省社会科学院解除合同的程序符合法律规定。现刘晓宁诉请青海省社会科学院返还租赁押金10000元，庭审中青海省社会科学院对此事实予以认可，表示同意退还，故对刘晓宁诉请青海省社会科学院退还押金10000元的诉讼请求，本院予以支持。刘晓宁以青海省社会科学院解除合同违反法律规定为由要求其赔偿装修损失100000元，因双方签订的租赁合同均约定刘晓宁在租赁期间的装修改造成果无偿归青海省社会科学院，故对刘晓宁的该项诉讼请求不予支持。关于反诉，青海省社会科学院已经向刘晓宁下发解除租赁合同的通知，且已经收回食堂，刘晓宁在庭审中也同意与青海省社会科学院解除租赁关系，故对青海省社会科学院要求解除双方之间的房屋租赁合同关系的诉讼请求予以支持。刘晓宁作为承租方,应当按照合同约定支付房屋租金，庭审中刘晓宁认可其拖欠青海省社会科学院租金30000元的事实，故对青海省社会科学院要求刘晓宁支付欠付的租赁费30000元的诉讼请求，一审法院予以支持。刘晓宁租赁青海省社会科学院房屋用于经营餐饮服务,在经营期间欠付水费8472.5元、电费6548元、取暖费25684.56元，合计40705.06元，庭审中刘晓宁对上述数额予以认可，故一审法院对该诉讼请求予以支持。刘晓宁辩称2015年、2016年的水电暖费已经超过诉讼时效不应予以支付，因双方的租赁合同一直在持续，刘晓宁未按合同约定及时向社科院支付欠付水电暖费的违约行为也在持续发生，故对该抗辩理由不予采信。遂判决:一、解除刘晓宁与青海省社会科学院之间的房屋租赁关系；二、青海省社会科学院于判决生效后十日内返还刘晓宁租赁押金10000元；三、刘晓宁于判决生效后十日内支付青海省社会科学院房屋租金30000元、水费8472.5元、电费6548元、取暖费25684.56元,共计70705.06元。以上第二、三项折抵后,刘晓宁应于判决生效后十日内支付青海省社会科学院60705.06元。四、驳回刘晓宁的其他诉讼请求。本诉案件受理费2225元，由刘晓宁负担202元,青海省社会科学院负担2023元;反诉案件受理费1568元,由刘晓宁负担。在二审审理中，刘晓宁提交证据1.光盘一张，内容为2020年4月7日、2020年6月18日刘晓宁与向×去青海省社会科学院后勤中心副主任李建军办公室协商账目的录音，拟证明青海省社会科学院李建军主任答应用装修费抵顶房租的事实；证据2.证人向×证言，拟证明刘晓宁、向×一起去找李建军主任协商，当时刘晓宁提出了装修款抵扣房租主张，李建军称会将刘晓宁的主张向上级领导汇报。向×称陪刘晓宁找了李主任几次，李主任答应装修款抵房租、水电费。青海省社会科学院质证，对证据1的证据真实性认可，但录音属于秘密拍摄录制，根据民事诉讼法证据规则的规定，没有征得我方同意录制的，缺乏合法性，对于证据合法性不予认可。从录音内容看，没有青海省社会科学院答应刘晓宁用装修款抵顶租金的陈述，仅仅是刘晓宁提出的主张，而且李建军主任也不是青海省社会科学院的法定代表人；对证据2向×的证言不予认可，因向×是刘晓宁的雇员，双方存在利害关系，对其证言的证明力不认可。本院认为，刘晓宁提交的光盘当场播放，因为内容不清楚，要求刘晓宁将光盘整理成文字材料，从录音内容中显示，只有刘晓宁提到前面说好装修费顶房租，但没有李建军主任答应的相关内容，光盘只能证明刘晓宁与李建军主任的协商过程。证人向×是刘晓宁的雇员，双方存在利害关系，其证实刘晓宁提出了用水电费和房租折抵装修费主张，李建军主任的意见是将刘晓宁的主张向上级领导汇报。故刘晓宁提交证据不能证实青海省社会科学院同意用水电费和房租折抵装修费的事实，不予采信。刘晓宁与青海省社会科学院对一审法院查明的基本事实均无异议，对双方均无异议的事实本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为刘晓宁是否应向社会科院支付租赁费30000元、在经营期间欠付水费8472.5元、电费6548元、取暖费25684.56元费用，是否存在用装修费用折抵租赁费及水电暖费用的事实。刘晓宁与青海省社会科学院连续签订的四份租赁合同，均系双方当事人真实意思表示,合同均约定青海省社会科学院将其食堂出租给刘晓宁使用,刘晓宁按照约定向青海省社会科学院支付租金,并承担租赁期间水电暖相关费用。刘晓宁在一审、二审审理过程中均认可欠付青海省社会科学院租金30000元及欠付水费8472.5元、电费6548元、取暖费25684.56元的事实存在，但刘晓宁主张欠付的房屋租金及水电暖费用已用装修费用折抵的上诉请求，一审审理过程中刘晓宁未提交证据，二审审理过程中，刘晓宁提交两段其与青海省社会科学院后勤服务中心副主任李建军录音光盘、证人向×证言，拟证明青海省社会科学院同意用装修费用折抵房屋租金及水电暖费用的事实。首先，从录音内容看，只有刘晓宁提到前面说好装修费顶房租，并没有李建军答应刘晓宁该项主张的内容存在，光盘只能证明刘晓宁与李建军主任的协商过程；其次，李建军并非青海省社会科学院的法定代表人，作为青海省社会科学院的工作人员，即使其答应装修费折抵房租及相关费用，其在未取得授权及事后追认的情形下，其答应行为均不能及于青海省社会科学院；再次，证人向×是刘晓宁的雇员，双方存在利害关系，其证实向×、刘晓宁去李建军主任办公室后，刘晓宁提出了用水电费和房租折抵装修费主张，李建军主任的意见是将刘晓宁的主张向上级领导汇报；最后，从2015年至2019年刘晓宁与青海省社会科学院签订的四份《食堂租赁合同》中均明确约定，合同期满后对于房屋的装修不得拆除无偿返还给青海省社会科学院。刘晓宁提交证据不能证实青海省社会科学院同意用水电费和房租折抵装修费的事实。故刘晓宁的上诉请求不能成立，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元由刘晓宁负担。本判决为终审判决。审判长 纳 敏审判员 李 娟审判员 张洁琼二〇二一年四月十四日书记员 张 媛附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。