广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初803号原告：吕庆祝，男，汉族，1968年8月23日出生，住辽宁省大连市中山区××××××，公民身份号码：210××××××××××××514。原告：栾秀芹，女，汉族，1968年12月10日出生，住辽宁省大连市中山区××××××，公民身份号码：230××××××××××××141。两原告共同委托诉讼代理人：闫小宇，北京市京师（深圳）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：崔娜娜，北京市京师（深圳）律师事务所实习律师。被告：大亚湾广宝实业有限公司，住所地：大亚湾西区上杨华南国际建材市场广宝会所。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：刘雪平，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭曼龄，广东指针律师事务所实习律师。原告吕庆祝、栾秀芹与被告大亚湾广宝实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月6日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人闫小宇到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人刘雪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求贵院判令被告于2019年1月6日发出要求原告于2019年1月15日前收房的《入伙通知书》违反合同约定，对原告不具有约束力；2.请求贵院判令被告向原告支付延期交房违约金75172.48元。（自合同约定交房日期次日起计算至被告再次发出收楼通知书为止）。违约金暂时计算至2020年11月1日；3.请求贵院判令被告承担延期期间的物业管理费；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月24日,原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为：大亚湾（2017）100XXX50。合同约定：由原告购买由被告开发的位于惠州市大亚湾西区××××××××××××××××××屋,购房总金额为1070833元。合同签订前，原告依约支付了定金，而后原告在支付了首付后签订了合同，合同签订后，原告依约办理按揭向被告支付剩余全部购房款，完成了付款义务。合同第十一条约定被告应当于2018年11月30日前将该房屋交付给原告、又约定了被告在涉案房屋达到交付条件后书面通知原告收房的义务和通知交付时未满足第九条约定条件的原告有拒收房屋的权利，以及合同第九约定了被告在房屋交付时应当符合的交付条件，以及合同第十一条约定了原告有权在达到条件后查验房屋的权利，合同第二十五条约定了被告送达的方式应当釆用邮政快递的书面形式等等。后到了案涉房屋交付的时间，被告迟迟没有将涉案房屋交付给原告，一直等到2019年1月初，原告才收到被告的《入伙通知书》，要求原告在2019年1月15日收房，但原告依约前往收房时，发现被告存在欺诈强迫收楼情况，被告提供不了合同第九条约定的证明文件，从而不符合房屋交付条件，随即原告拒绝接收。而后一直未收到被告的收楼通知，直到起诉之日原告均未能收到该入伙通知书。被告于2019年1月初通知原告收房的书面通知因违反合同约定而对原告不具有约束力，在此期间，因被告的原因，导致自合同约定交付之日起截止到目前，原告均未能使用到房屋，因此被告应当按照合同第十二条约定承担延期期间的违约责任。另《物业管理条例》第四十二条规定：……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此在该房屋延期交付期间，该物业管理费应当由被告承担。而原告在查验房屋时，该物业要求原告自2019年1月15日开始缴纳物业费，而在此期间，原告因被告的原因并未使用到该房屋，在此期间该房屋未交付到原告手里。因此根据相关法律法规规定，此期间的物业管理费应当由被告承担。综上所述，按照法律规定以及合同约定，原告根据合同约定拒绝收楼，后又因质量问题未交付，截止到目前，该房屋仍未交付到原告手上，此间原告皆是因为被告所导致。从而导致原告到现在仍未实现购房入住的合同目的，给原告造成了损失。为了维护原告自身合法权益，特诉至贵院，望贵院支持为盼。被告大亚湾广宝实业有限公司辩称：一、原告吕庆祝、栾秀芹于2021年2月7日（违约金计至2021年2月7日）已办理收楼，收楼行为是对被告交付房屋的认可，且原告收楼时房屋已经达到合同约定的房屋交付条件，因此原告要求被告承担逾期交楼违约责任无事实和法律依据。二、被告已按合同约定的条件交付房屋，原告因自身原因拒绝收楼的责任应当由其自行承担。根据《商品房买卖合同》第九条“商品房交付条件”中写明：该商品房交付时应当符合取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告。第十一条写明：商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日将收楼书面通知送达买受人。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致商品房未能按期交付的，由买受人承担全部责任。1.由于原告购买的是预售商品房，被告在出售房屋前已经取得了涉案房屋的预测绘报告，被告在取得建设工程竣工验收备案表后立即向原告发出了书面通知，告知原告房屋已经具备交付条件，可以前来办理房屋交付手续。2.由于存在法定不可归责于房屋买卖双方的因素，导致房屋实际交付的时间延迟，延迟的时间应当予以扣除，被告不应当承担逾期交付的违约责任。2018年广东省出现暴雨、冰冻、高温、超强台风等多年不遇的极端天气，严重影响涉案房屋的施工建设，其中受到台风“山竹”的巨大影响3天、37.5°以上高温4天、大雨及以上48天，极端不利天气影响共计55天，属于法定不可抗力因素，因此交楼时间应当相应顺延。3.在达到合同约定的交付条件后，被告多次按照《商品房买卖合同》约定的方式向原告发出收楼通知，具体为：2019年1月14日在惠州日报上刊登《锦河湾小区交楼公告》，登报公告后又通过邮政快递向买受人分别邮寄书面《入伙通知书》，2019年12月20日向原告第二次邮寄书面《入伙通知书》，并于2019年12月21日刊登《催收楼公告》，被告已经全面履行了合同约定书面通知义务。4.原告主张的房屋质量问题为房屋瑕疵问题，不属于合同交付条件的约定，属于保修责任范围，不构成拒绝收楼的法定理由。根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件,买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的,不予支持,但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。”三、原告收到收楼通知后，已经现场查验房屋，原告因自身原因拒绝收楼的责任应当由其自行承担。被告在通知原告收楼并查验房屋后，以土地年限、人车分流规划变更、绿化率、层高、停车费等理由拒绝收楼，并在2019年3月采用非法方式进行多次大规模的维权活动。原告的行为表明：1.现场维权发生在被告首次发出收楼通知之后，即2019年1月14日之后的3月份，且当时被告已经完全达到交付条件：取得竣工备案表、取得预测和实测报告；2.现场维权表明原告到达涉案房屋现场并查验房屋；3.现场维权提出的要求与合同约定交付条件无关，原告自始没有就被告是否符合合同约定的交付条件向被告书面/正式提出。4.现场非法聚集的维权行为给社会秩序造成了严重的不良影响，新闻媒介均有报道，业主发起139户群体及本次41个系列案件表明其参与、知晓、了解涉案房屋交付情况。由此可知，原告认为被告于2019年1月15日发出的《入伙通知书》对原告不具有约束力的诉请，缺乏事实和法律依据。四、原告与被告签订《商品房买卖合同》的行为是民事行为，本案涉及的《商品房买卖合同》交付条件中约定的“取得房屋测绘报告”到底是预测绘报告还是实测报告，在不违反国家法律法规政策的前提下，属于意思自治的范围。1.从房屋行政管理的角度，该项规定存在空白：现行房屋销售的合同版本是住房和城乡建设部与工商行政管理总局于2014年制定的，在签订房屋销售合同时被要求强制使用的版本。该合同版本第九条“商品房交付条件”中写明“竣工验收备案、房屋测绘报告”是房屋交付是应当具备的条件，该条款不能修改。但是在房屋的开发建设过程中，测绘报告是有预测绘报告和实测报告两种，我国现行的法律、法规、政策规范中并没有明确的规定指明《商品房买卖合同》中的“房屋测绘报告”指的是预测绘报告还是实测报告，因此被告认为是预测绘报告并无不妥。2.从合同法的角度：原告与被告签订《商品房买卖合同》，该行为的性质属于民事法律行为，应当以当事人的意思自治为原则，根据《合同法》的规定，合同双方在履行过程中对合同没有约定或约定不明的情形可以进行补充约定。那么本案中，被告认为达到交付条件后书面通知原告，原告在收到书面通知后是有及时查验房屋的义务，如经查验后认为涉案房屋未达到交付标准，应当及时向被告提出异议。3.事实上，原告在查验房屋后并未就测绘报告的问题向被告提出过异议，其通过非法聚集维权提出的房屋问题与合同约定的交付条件无关，原告因自身原因拒绝收楼的行为，明显不是善意购房人的诚信行为。五、假使被告构成逾期交付房屋，原告也应当有适当关注房屋交付条件、合理促成房屋交付的义务。1.被告从来没有恶意违约的故意。从被告取得竣工备案后通过登报、邮寄等多种方式向原告发出《入伙通知》的行为可以看出，被告都在积极履行合同约定的房屋交付义务。2.原告未尽到善意买受人的义务。被告多次通知原告收楼后，原告有及时到达现场查勘房屋，向被告提出异议，并在合理期限内适当关注房屋交付条件，合理促成房屋交付的义务。原告肆意放任“被告的违约”，导致违约责任一直不断的扩大，未尽到善意买受人的责任，同时也与事实情况不相符合。3.本案为系列案件，此前有139个案件判决违约金总额已经高达600多万，另外21个业主也向大亚湾法院参照起诉，还有本次41个业主的起诉，可以预见未来还会有更多的业主由此故意拒绝收楼并向法院起诉，使得原告无法正常经营、涉案小区无法办理产权证等造成重大社会影响。4.退一步来说，即使法院认为《商品房买卖合同》第九条约定的交付文件中房屋测绘报告为房屋实测报告，认为被告应当向原告承担逾期交付房屋的违约责任，那么，被告认为房屋交付的截止日期也应当是被告取得实测报告后的合理时间，而不应当截止至原告主张的房屋瑕疵问题修复完毕之日。六、原告所诉的物业管理费与本案没有关联，不属于同一法律关系，且被告已按合同约定的条件交付房屋，原告因自身原因拒绝收楼，产生的物业管理费应当由其自行承担。物业管理费的诉求与本案纠纷并非同一法律关系，与本案无关。如前所述，在达到合同约定的交付条件后，被告多次按照《商品房买卖合同》约定的方式向原告发出收楼通知，被告已经全面履行了合同约定的书面通知义务，原告因自身原因拒绝收楼而产生的物业管理费应由原告自行承担。故在此期间产生的物业管理费应由原告自行承担。并且，原告未提供其已实际支出物业管理费的凭据，不得就未实际产生的费用进行主张，应承担举证不能的不利后果。综上，被告达到合同约定的交付条件后向原告发出收楼通知的行为有效，原告在被告交付的房屋已经完全达到交付条件后，因自身原因拒绝收楼，相关责任和物业管理费均应当原告承担。退一步说，即使被告构成逾期交房，原告也应当适时关注交付条件的完成，促成房屋的交付，尽到善意买受人的义务。请求贵院在判决时不仅考虑到法律效果，更应兼顾社会效果，在查清事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区龙山三路68号锦河湾11栋XXX号房，该房预测建筑面积为86.63平方米，总价款为1070833元。关于付款方式及期限：合同第七条约定，贷款方式付款，原告应当于2017年8月21日前支付首期房价款330833元，占全部房价款的30.89%。余款740000元向银行申请贷款支付。关于商品房交付条件，合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告。关于商品房交付时间和手续，合同第十一条约定，被告应当在2018年11月30日前向原告交付该商品房。该商品房达到合同约定交付条件后，被告应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以书面通知原告。原告未收到入伙通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，惠州市大亚湾西区×××××××。交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理。关于商品房逾期交付责任，合同第十二条约定，除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，（一）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照4%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的0%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同及补充协议还约定了其他事项。上述合同签订后，2019年12月20日，被告向原告发出《催告交楼通知书》。原告按约付清了全部购房款。于2021年2月7日，原告实际收房。另查明，案涉房屋于2019年1月9日取得竣工验收备案表。案涉楼盘房屋分别于2019年1月30日取得第1、2栋房屋测绘报告（实测）、于2019年2月20日取得第9、10、11、12、19栋房屋测绘报告（实测）、于2019年2月19日取得第20栋房屋测绘报告（实测）。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于逾期交房违约金计算时间及标准问题。本案中，双方在合同中明确约定房屋的交付条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。首先，关于合同约定的系预测报告还是实测报告的问题。房屋测绘是指由具备相关资质的机构，按照国家测量规范形成的房屋测绘成果，其中，预测绘成果主要用于商品房预售合同备案、预告登记等，实测绘成果主要是在房屋竣工验收后，为首次登记提供物理数据，两者具有完全不同的价值。虽然合同并未明确系预测报告还是实测报告，但根据涉案合同第十三条“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告”的约定，且预测报告早已于商品房预售前取得，如再作为交付条件约定，无实质意义。因此，涉案合同约定的“房屋测绘报告”应当解释为房屋实测报告，更为合理妥适。其次，关于房屋交付条件的认定。双方在合同中约定的交房条件为“取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告”，此标准高于法定标准，在双方约定的交楼条件高于法定条件时，应当以合同约定的交付条件为准，即应当认定交楼标准系房屋竣工验收备案报告和测绘报告两者均具备。现被告于2019年1月9日取得房屋竣工验收备案证明文件，于2019年2月20日取得房屋测绘报告，故被告在2019年1月6日通知收房时不完全具备交付条件，不属予其履行完整交付义务的行为，在原告拒绝时，对原告不产生交付房屋的法律后果。在本案房屋满足交付条件后，被告仍负有通知原告收房的义务。根据合同关于“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”的约定，基于诚实信用的合同履行原则，在房屋已过交付期而仍未交付以及被告已经通知收楼的情况下，原告作为善意的购房人，有适当关注交付条件合理促成房屋交付的义务，同时，作为合同相对方的原告，在合同一方违约时，亦有采取适当措施防止损失扩大的义务。综上，本院参照“锦河湾小区”生效判决酌定以被告具备交楼条件后三个月的期限为通知收楼时间，即本案房屋的交付日期为2019年5月20日。合同约定被告应当在2018年11月30日前交付案涉房屋，被告未在规定时间交房，已构成违约。被告直至2019年5月20日才交房，逾期171天。故逾期交房违约金具体数额为18311元（1070833元×1‱×171天），原告请求超过部分不予支持。被告请求扣除台风、暴雨等极端天气的情形，因惠州地处沿海地区，被告作为专业的房地产开发企业，对可能遭遇到的极端天气应当有相当的预见，亦已在案涉合同中予以考虑，且被告亦未举证极端天气对其造成的实际影响，故要求扣除有关极端天气的抗辩理由，本院不予采纳。关于原告要求被告承担延期交房期间的物业管理费的诉讼请求的问题。原告的该项请求不明确具体，并且涉及案外人权利，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告大亚湾广宝实业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕庆祝、栾秀芹支付逾期交房违约金18311元；二、驳回原告吕庆祝、栾秀芹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费839.66元，由原告吕庆祝、栾秀芹负担710.66元，被告大亚湾广宝实业有限公司负担129元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二一年四月二十六日法官助理 曾俊恒书 记 员 陈 露