文书内容重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝01民终1761号上诉人（原审原告）：罗忠国，男，汉族，生于1958年6月9日，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：何德君，重庆山立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周娇弟，女，汉族，生于1967年6月27日，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：王艳平，重庆言诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷曦，重庆言成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王宗旭，男，汉族，生于1972年10月25日，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：王艳平，重庆言诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷曦，重庆言成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢长芳，女，汉族，生于1970年12月19日，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：王艳平，重庆言诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷曦，重庆言成律师事务所律师。上诉人罗忠国与被上诉人王宗旭、谢长芳、周娇弟房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2020）渝0120民初6421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，并于2021年3月9日组织双方当事人进行了调查询问，罗忠国的委托诉讼代理人何德君，王宗旭、谢长芳、周娇弟的委托诉讼代理人王艳平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗忠国上诉请求：一、撤销重庆市璧山区人民法院（2020）渝0120民初6421号民事判决；二、改判支持罗忠国的全部诉讼请求；三、本案一审、二审诉讼费用由王宗旭、谢长芳、周娇弟承担。事实和理由：一、案涉房屋买卖不能履行，应判决合同无效，一审法院应当追加重庆市凡庄房地产有限公司和徐树凡到庭对涉案房屋的权属作证。二、现房屋所有权人重庆市凡庄房地产有限公司和徐树凡的书面证据，证明案涉房屋不能转移。三、一审法院认为“无论王宗旭、谢长芳、周娇弟是否取得了案涉房屋的所有权或处分权，均不影响买卖合同的效力”是错误的。王宗旭、谢长芳、周娇弟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。罗忠国向一审法院起诉请求：1.判决罗忠国与王宗旭、谢长芳、周娇弟解除合同，王宗旭、谢长芳、周娇弟双倍返还罗忠国所交房款313282.6元；2.本案诉讼费由王宗旭、谢长芳、周娇弟承担（一审开庭时，罗忠国当庭将诉讼请求变更为1.判令解除罗忠国、王宗旭、谢长芳、周娇弟签订的房屋买卖合同；2.判令王宗旭、谢长芳、周娇弟退还罗忠国购房款313282.6元；3.判令王宗旭、谢长芳、周娇弟支付违约金313282.6元；4.本案诉讼费由王宗旭、谢长芳、周娇弟承担。）一审法院经审理查明：2017年8月31日周娇弟、王宗旭为甲方，罗忠国为乙方签订了合同一份，该合同载明：“根据甲、乙双方平等、自愿、协商一致的基础上就买卖房屋签定本合同条款如下：第一条：房屋基本情况:该房屋座落于璧山区××街道××路××号××，面积暂定为86.77㎡（实际面积以房产证为准），户型为二室，配套设施为水、电、气单立户头。第二条：甲、乙双方同意上述定购房屋销售单价为人民币3380元整／㎡，总房款为293282.60元整，大写贰拾玖万叁仟贰佰捌拾贰元陆角。办理房产证的相关税费等按政策规定，甲、乙方各负其责。大修基金由乙方支付。第三条：甲、乙双方签定本合同时或在乙方交购房定金时约定的交款时间期限内必须付清房款，如逾期未交清房款视乙方违约，甲方有权收回此套房售予他人，乙方所交房款或定金不退。第四条：违约责任：如甲方在收了乙方房款或定金后，在乙方未违约情况下，甲方将本合同房售予他人，甲方将以乙方所交房款或定金的双倍金额赔偿给乙方作为违约金。如乙方在交房款或购房定金后，不要此房，乙方所交房款或定金不退，作为赔偿给甲方的违约金。如甲、乙双方委托他人签定本合同的，如发生争议，受托人或委托人承担同等违约责任。第五条：本合同房屋面积为暂定面积，实际面积以产权证为准。乙方所交房款和预交税费、大修基金以实际面积为准核算，产权证下来后多退少补。第六条：如因自然灾害等不可抗拒的原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙双方均不承担违约责任。第七条：备注①2017年8月31号交购房款¥293282.6元；②2017年8月31号预交大修基金、买方税¥20000元（大写贰万元整）。”该合同落款甲方处由谢长芳作为甲方代表签名捺印，并由谢长芳代周娇弟、王宗旭签名，罗忠国在乙方处签名。2017年8月31日，罗忠国以银行转账方式向谢长芳账户转入313282.6元，谢长芳向罗忠国开具了两张金额分别为20000元和293282.6元的收据，且在收据上注明收款事由为“预交大修基金、买方税共计”和“购房款86.77㎡（农商行）”。2017年9月3日，重庆市凡庄房地产有限公司（甲方）与罗忠国《重庆市房屋买卖合同》，约定了房屋的基本情况、成交价格、购买方共有方式、成交方式、付款方式、对于其他条款全部划去。该份合同与案涉合同相比较来看，两份合同的标的物、成交价格相同，均无办理网签、备案、交付房屋、办理房屋权属证书的约定。后罗忠国以重庆市凡庄房地产有限公司为被告向一审法院提起诉讼，请求判令解除合同，凡庄公司双倍返还罗忠国所交房款313282.6元，一审法院作出（2018）渝0120民初290号民事判决，重庆市凡庄房地产有限公司不服该判决依法提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2018年12月28日作出（2018）渝01民终5424号民事判决，判决：“一、撤销重庆市璧山区人民法院（2018）渝0120民初290号民事判决；二、驳回罗忠国全部诉讼请求”。2020年8月11日，罗忠国电话联系周娇弟，就案涉房屋情况询问周娇弟，周娇弟表示并不清楚此事。一审中，罗忠国当庭陈述，周娇弟与王宗旭系合伙关系，系案涉房屋所处项目的实际施工人，因周娇弟长期在温州，没有参与现场的实际管理，有可能并不清楚罗忠国买房的情况，现王宗旭、谢长芳、周娇弟方对罗忠国买房和付款的事实并无异议。2020年9月1日，案涉房屋所处的璧南帝享鑫园项目取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，2020年9月26日，王宗旭向罗忠国发送短信，内容为：“罗忠国：你在丁家渝隆路璧南帝享鑫园购买的22-1号房，今天通知你到璧南帝享鑫园物业管理处接房，请带上本人身份证。”，后该项目的物业管理处亦向罗忠国发送短信，内容为：“罗忠国老师您好，我们这里是璧山区丁家街道璧南帝享鑫园物业管理处，通知您在璧南帝享鑫园所购2201号住房于2020年9月26日开始接房，物业费于2020年10月1日开始计算。鉴于您手机通讯不佳，特此发短信通知你”。一审法院当庭询问王宗旭、谢长芳、周娇弟案涉房屋是否取得《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，王宗旭、谢长芳、周娇弟表示并不清楚。现罗忠国认为王宗旭、谢长芳、周娇弟不能履行义务，遂向一审法院提起诉讼，请求依法保护。一审法院认为，本案的争议焦点主要在于：一、案涉合同的效力；二、罗忠国要求解除合同的主张是否成立。对第一个焦点，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。结合本案而言，案涉房屋所处项目为重庆市凡庄房地产有限公司开发，无论王宗旭、谢长芳、周娇弟是否取得了案涉房屋的所有权或处分权，均不影响买卖合同的效力。故案涉合同为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。对第二个焦点，案涉合同中并对合同解除的条件并无约定，则罗忠国是否可以解除合同，应按照《中华人民共和国合同法》中关于合同法定解除的规定来处理。罗忠国主张解除合同的理由为：一、案涉房屋虽为所谓的“抵款房”，但在双方签定合同时，该房屋尚未修建好，未取得相应的手续，且该房屋必须在登记在王宗旭、谢长芳、周娇弟名下后才能够交易，罗忠国的合同目的不能实现；二、罗忠国在2020年8月11日与周娇弟电话联系时，周娇弟表示不清楚案涉合同，罗忠国认为系王宗旭、谢长芳、周娇弟拒绝履行。从罗忠国、王宗旭、谢长芳、周娇弟双方2017年8月31日签定的合同来看，并无对案涉房屋交付时间和办理产权登记时间的约定，在2017年9月3日，罗忠国又与重庆市凡庄房地产有限公司签定了案涉房的买卖合同，两份合同的标的物、成交价格相同，均无办理网签、备案、交付房屋、办理房屋权属证书的约定。罗忠国在与王宗旭、谢长芳、周娇弟签定房屋买卖合同后，又与重庆市凡庄房地产有限公司就同一套房屋签定房屋买卖合同是为了配合办理房屋过户手续。罗忠国作为成年人，购买房屋，对房屋何时可以交付，何时可以办理产权登记应当持关心审慎的态度，从罗忠国在（2018）渝01民终5424号民事案件中陈述的购房经过来看：“马上封顶了，我想换个电梯房，当时价格也合适，而且当时看着行情可以，房子可以涨价”，罗忠国对房屋何时可以交付、办理权属登记是有自行的判断的，在此情况下，两份合同中均未约定办理网签、备案、交付房屋、办理房屋权属证书的内容，说明双方并未就前述的内容达成一致意见，而这些内容恰恰是作为出卖房屋的被告方需要履行义务的重要内容。在此情况下，罗忠国仍愿意按照合同约定支付相应款项，一种可能是因案涉房屋为新建商品房，通常情况下，购房者较多，交付房屋、办理产权登记的时间基本一致，在符合交付房屋的条件和办理产权登记的条件时，仅交付部分房屋给买受人或仅给部分房屋买受人办理产权登记的情形出现的概率极低，罗忠国相信可以与其他购房者能够在相同时间取得房屋，故罗忠国签定的两份合同中才会对出卖方的主要义务均未做出明确约定；另一种可能是等案涉房屋具备交付条件时再与王宗旭、谢长芳、周娇弟达成补充协议，确定具体交付房屋的时间及办理产权过户的时间。在庭审中，被告也表示可以在原告办理接房手续后180个工作日内为罗忠国办理房屋产权过户手续，且表示就办证时间、逾期办证的违约责任等事项愿意在法庭主持下与罗忠国协商并签订补充协议，而罗忠国认为现案涉房屋存在纠纷，王宗旭、谢长芳、周娇弟有违约行为，拒绝与其协商并签订补充协议。现有证据不能确定王宗旭、谢长芳、周娇弟向罗忠国履行交付房屋、办理产权登记等义务的期限，即便罗忠国可以随时要求王宗旭、谢长芳、周娇弟履行，因案涉房屋为在建商品房，亦应给予王宗旭、谢长芳、周娇弟必要的准备时间，即在交付案涉房屋时，该房屋符合现行法律法规对预售商品房交付条件的要求。案涉房屋在2020年9月1日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故在此时间之前罗忠国要求王宗旭、谢长芳、周娇弟履行交付房屋义务，王宗旭、谢长芳、周娇弟无论是否同意交付房屋，事实上均不能够实现。王宗旭、谢长芳、周娇弟已在2020年9月26日以短信的方式通知了罗忠国接收房屋，而王宗旭、谢长芳、周娇弟拒绝接房，又未能提供证据证明案涉房屋不符合交房条件，或案涉房屋存在其他无法交付或无法办理产权登记的情形，故应当承担相应的不利后果。综上所述，罗忠国要求解除合同的主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下：驳回罗忠国的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取计2999.62元，由罗忠国负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。罗忠国举示由重庆市凡庄房地产有限公司法定代表人徐树凡出具的《回复罗忠国要求我们房屋给你住的函告》，拟证明案涉房屋无法履行。王宗旭、谢长芳、周娇弟对该证据的真实性认可，认为该证据系徐树凡个人行为，徐树凡虽是凡庄公司法定代表人，但函告上的陈述仅代表他个人，不能代表公司，公司没有盖章确认，且徐树凡与罗忠国有重大利害关系，不应当采信该证据。本院认为，该函告虽未加盖重庆市凡庄房地产有限公司公章，但有重庆市凡庄房地产有限公司法定代表人徐树凡签字捺印，故本院对该证据予以采信。经审理查明：徐树凡于2020年11月26日以重庆市凡庄房地产有限公司的名义向罗忠国出具《回复罗忠国要求我们房屋给你住的函告》，载明：罗中国同志你好，你永远不可能得到我重庆市凡庄房地产有限公司和徐树凡开发的位于××街道××路××号楼××号房屋，涉案房屋是还回购房人和还安置房人的多个人向我公司要求给该房屋给他们都无法解决。现在都有还购房人向法院提起诉讼没有解决，且合伙联建人徐树凡和凡庄公司内部股东也在争夺该套房屋……凡庄公司没有出售房屋，也没有认可出售房屋……。本院二审查明的其他事实与一审相同。本院认为，罗忠国与王宗旭、周娇弟于2017年8月31日所签订的房屋转让合同合法成立并有效，该合同是以取得房屋所有权为目的。案涉房屋系重庆市凡庄房地产有限公司开发承建，并已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，王宗旭、周娇弟并非案涉房屋的所有权人，合同履行过程中，现重庆市凡庄房地产有限公司明确表示没有出售案涉房屋，也没有认可王宗旭、周娇弟出售案涉房屋，王宗旭、周娇弟系无权处分，罗忠国与王宗旭、周娇弟所签订的合同目的亦无法实现，故罗忠国请求解除其与王宗旭、周娇弟所签订之合同，合法有据，本院予以支持。关于王宗旭、周娇弟、谢长芳是否应当返还罗忠国购房款313282.6元以及支付违约金313282.6元的问题，本院认为，如上所述，案涉合同已经解除，王宗旭、周娇弟作为合同相对方，应当将罗忠国所交房款313282.6元予以返还。谢长芳作为王宗旭、周娇弟的代表在该合同上签字，而非案涉合同的相对人，其不应当承担返还已付购房款的责任。虽然，双方当事人在该合同中约定了双倍返还购房款的条款，但该条款系以王宗旭、周娇弟将案涉房屋出售他人为前提，且本院认为，本案合同的解除系因王宗旭、周娇弟无权处分所致，而签订案涉合同时对于房屋的现状及其权属，罗忠国本人亦非常清楚，对于案涉合同的签订，王宗旭、周娇弟和罗忠国均存有过错，罗忠国亦未举示证据证明王宗旭、周娇弟存在其他违约行为。综上，本院认为，罗忠国要求王宗旭、周娇弟支付违约金313282.6元的上诉请求，缺乏事实和法律依据，该上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，罗忠国的上诉请求部分成立；一审法院认定事实清楚，因二审期间出现新的证据，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条、第九十七条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市璧山区人民法院（2020）渝0120民初6421号民事判决；二、解除罗忠国与王宗旭、周娇弟于2017年8月31日所签订的房屋转让合同；三、王宗旭、周娇弟于判决生效后十日内退还罗忠国购房款313282.6元；四、驳回罗忠国的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2999.62元，由罗忠国负担。二审案件受理费5999.24元，由罗忠国负担2999.62元，王宗旭、周娇弟负担2999.62元。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  陈孟琼审 判 员  胡海滨二〇二一年四月二十日法官助理  张 迁书 记 员  李白露