成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初1107号 原告：成都市集家商业管理有限公司，住所地：四川省成都市双流区东升街道双楠大道中段199号世代积家装饰家居广场3F001号。 法定代表人：赵念成，经理。 委托诉讼代理人：高黄斌，四川律军律师事务所律师。 被告：李川，男，1986年2月6日出生，汉族，住四川省通江县。 原告成都市集家商业管理有限公司（以下简称集家公司）与被告李川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告集家公司的委托诉讼代理人高黄斌、被告李川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 集家公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除集家公司与李川签订的《世代积家装饰家居生活广场摊位租赁管理协议》；2.判令李川支付欠付的租金、物业管理费、运营管理费共计139071.2元；3.判令李川支付违约金32130.56元；4.判令李川支付律师费2500元；5.判令李川撤出、清空租赁商铺并恢复商铺至可再出租状态。事实与理由：集家公司与李川于2019年5月10日签订《世代积家装饰家居生活广场摊位租赁管理协议》，约定集家公司将位于世代积家装饰家居生活广场一楼1062号的经营场地租赁给李川进行经营“华艺照明”品牌，并约定租赁期限为2019年5月10日至2021年5月9日。集家公司如约将商铺交付给李川使用，但李川未按约支付相关费用，故集家公司诉至法院。 李川辩称，由于受疫情影响，导致经济困难，虽然未能按约如期交纳租金，但已在尽量分期交纳。李川按时交纳了电费，但集家公司在未经得李川同意的情况下，擅自断电，严重影响了李川的经营及收入，给李川造成一定的经济损失。关于集家公司每年收取的2000元运营费，集家公司并没有做好相关的运营管理及广告宣传，收取的运营费没有发生实质性作用。 本院经审理认定事实如下：2019年5月10日，集家公司与李川签订《世代积家装饰家居生活广场摊位租赁管理协议》（以下简称《租赁协议》），约定集家公司将世代积家装饰家居生活广场一楼1062号经营场地租赁给李川经营华艺照明。合同期限：自2019年5月10日起至2021年5月9日止，共计24个月；免租期为：自2019年11月10日起至2020年5月9日止，共计6个月。摊位使用面积130.54㎡，公摊面积32.64㎡，摊位计价面积合计163.18㎡。租金单价25元/㎡/月，物业管理费15元/㎡/月，摊位租金4079.5元/月（25元/㎡/月×163.18㎡），物业管理费2447.7元/月（15元/㎡/月×163.18㎡）。运营管理费2000元/年，按年收取（每年5场基本推广活动）。所有费用共分三期交纳，如下表：                            期次                       租用期限                       交款金额合计                       交款期限                               第一期                       2019年5月10日至2020年5月9日                       一、六个月房租及物管费39 163.2元（外送六个月优惠期）；             二、运营服务费2 000元（年收）                       2019年5月10日                               第二期                       2020年5月10日至2020年11月9日                       一、六个月房租及物管费39 163.2元；             二、运营服务费2 000元（年收）                       2020年4月10日                               第三期                       2020年11月10日至2021年5月9日                       六个月房租及物管费39 163.2元                                   2020年10月10日                逾期超过20日，则集家公司有权单方面解除协议，届时集家公司可无偿收回所租场地，已收取的租金、费用不予退还，并可追偿剩余欠款及协议租金总额百分之二十的违约金。该《租赁协议》附件3《世代积家装饰家居生活广场运营管理协议》第十二条约定违约责任：任何一方违反协议，除应向守约方支付违约金并赔偿由此给守约方造成的损失，赔偿守约方损失的赔偿范围包括但不限于直接和间接损失、利息、违约金以及为主张这些损失而发生的诉讼费、执行费、律师费以及差旅费等。 《租赁协议》及附件签订后，集家公司按约向李川交付了商铺，李川分别于2019年5月10日支付摊位定金1000元；2019年7月29日支付租金、物业费、运营服务费共计10790.8元；2020年4月15日支付摊位租金5000元；2020年5月1日支付租金及物业费共计4790.8元，合计21581.6元。 2020年10月13日，集家公司向李川铺面（华艺照明）张贴送达《收铺通知书》，载明：根据合同约定，李川（华艺照明）应于2020年5月1日交纳的欠款经集家公司多次催收后仍未交纳，故此集家公司将按违约处理，限其于2020年10月15日前将撤场手续办理完成并补齐所有费用后将商铺腾空交还集家公司，否则将对铺面货物进行统一清理，并重新招租，期间造成的损失由其自行负责。并同时通过微信向李川送达。 2020年10月19日，集家公司与四川律军律师事务所签订《法律事务委托合同》，并支付本案律师费2500元。 以上事实，有当事人身份信息、《世代积家装饰家居生活广场摊位租赁管理协议》及附件、交费收据、《收铺通知书》、微信聊天记录、《法律事务委托合同》、付款凭证及发票、当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，集家公司与李川签订的《租赁协议》及附件系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照协议约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，集家公司按约向李川交付了房屋，但是李川未按约履行支付义务，违反了协议约定，集家公司有权解除协议，收回房屋，故本院对于集家公司要求解除协议、收回商铺的诉讼请求予以支持。关于协议解除时间问题，根据2020年10月13日集家公司向李川送达的《收铺通知书》载明的内容，李川未及时补缴房租、物管费等，双方的协议于2020年10月15日已经解除。 关于集家公司主张的租金、物管费、运营服务费等问题。根据《租赁协议》约定，2019年11月10日至2020年5月9日期间为免租期，故该期间集家公司不应当计收李川租金及物管费。集家公司主张李川存在欠付房租的情况，故不再给予李川免租期。关于集家公司的该主张，本院认为，《租赁协议》中并未约定在李川欠付租金的情况下不给予免租期，集家公司的该主张没有协议约定，本院不予采信。李川主张因受疫情影响，生意难做，资金周转困难，故从2020年5月10日开始没有营业；并主张因为其未结清房租、物管费等，所以集家公司拒绝让李川搬离商铺里的物品，并一直断电锁上铺门。对于李川的陈述，因其未提交充分的证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，故本院对于李川的陈述不予采信。李川一直欠付集家公司房租及管理费，且一直占用商铺没有进行腾退，故李川应当按照协议约定交纳租金及物管费。从《租赁协议》签订之日2019年5月10日至《租赁协议》解除之日2020年10月15日（扣除六个月免租期），房租及物管费共计73104.64元[（4079.5+2447.7）×11个月+（4079.5+2447.7）÷30天×6天]。关于《租赁协议》解除后的房租及物管费，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，本院认为，根据庭审双方当事人的陈述，自2020年10月13日集家公司在李川租赁商铺门上张贴《收铺通知书》起，该商铺就一直处于关闭状态，李川未再继续使用该商铺进行经营；且集家公司也已经向李川送达了解除《租赁协议》的意思表示，双方的《租赁协议》于2020年10月15日已经解除，此时集家公司应当采取适当措施对商铺进行转租，以防止损失的进一步扩大；但是集家公司一直将商铺空置，放任损失的进一步扩大，其也具有一定的责任，故根据公平原则，对于2020年10月15日之后的房租及物管费损失，集家公司及李川各自承担50%的责任。因此，李川应承担2020年10月16日至2021年3月15日期间的房租及物管费16318元[（4079.5+2447.7）×5×50%]。因李川已经向集家公司交纳21581.6元，其中包含2019年5月10日至2020年5月9日的运营服务费2000元，李川实际已经交纳的房租及物管费为19581.6元；截至2021年3月15日，李川欠付的房租及物管费为69841.04元（73104.64元+16318元－19581.6元）。关于2021年3月15日之后的租金及物管费问题，集家公司仅主张了截至2021年5月9日的所有租金及物管费，若李川实际腾退房屋的时间超过2021年5月9日，对于超时腾退房屋的租金及物管费，因集家公司未在本案中主张，系对其自身权利的处分，故本院对于超出部分不予处理。 关于集家公司主张的2020年5月10日至2021年5月9日期间的运营服务费2000元，本院认为，根据庭审查明的事实，李川自2020年下半年开始，基本上就未进行营业，且集家公司未提交证据证明其为李川提供了推广活动，故对于集家公司主张的运营服务费不予支持。 关于集家公司主张的违约金32130.56元。本院认为，集家公司的损失主要为李川逾期支付房租及物管费的利息损失，约定的违约金明显高于其损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院酌定违约金为5000元。 关于集家公司主张的律师费2500元，因该主张有协议约定，且系集家公司已经实际支付的费用，故对于该项诉讼请求，本院予以支持。 另外，关于本案法律适用问题。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”的规定，本案房屋租赁合同事实自2019年5月持续至今，故本案应同时适用《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民法典》的相关规定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下： 一、原告成都市集家商业管理有限公司与被告李川于2019年5月10日签订的《世代积家装饰家居生活广场摊位租赁管理协议》于2020年10月15日解除； 二、被告李川于本判决生效之日起十日内腾退并向原告成都市集家商业管理有限公司交付位于世代积家装饰家居生活广场一楼1062号的商铺； 三、被告李川于本判决生效之日起十日内向成都市集家商业管理有限公司支付截至2021年3月15日的房租及物管费共计69841.04元，并按照房租4079.5元/月×50%、物管费2447.7元/月×50%的标准向原告成都集家商业管理有限公司支付从2021年3月16日起至实际搬离之日止的租金及物管费（超出2021年5月9日的费用，不予支付）； 四、被告李川于本判决生效之日起十日内向原告成都市集家商业管理有限公司支付违约金5000元、律师费2500元； 五、驳回原告成都市集家商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1887元，由原告成都市集家商业管理有限公司负担887元，由被告李川负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  敬君 二〇二一年四月六日 书记员  赵玲