安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖12民终2564号 上诉人（原审原告）：苏某，男，2004年6月9日出生，汉族，住安徽省太和县。 法定代理人：李艳勤，系苏某母亲，女，1976年5月22日出生，汉族，住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：李兴亮，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈家印，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阜阳丽丰置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区淮河路2066号正基首府B4#商办楼101室，统一社会信用代码91341200MA2NU7G811。 法定代表人：李桂芳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈勇，安徽景涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李红伟，安徽景涛律师事务所律师。 上诉人苏某因与被上诉人阜阳丽丰置业有限公司（简称阜阳丽丰公司）车位纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2020）皖1202民初9543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏某上诉请求：1、撤销一审判决，改判《车位使用协议》中约定的租赁期限超过二十年的部分无效；2、一审和二审诉讼费由阜阳丽丰公司负担。事实和理由：1、本案案由应为租赁合同纠纷，而非车位纠纷。即使定为车位纠纷，也是因出租而发生的纠纷。2、一审法院认定《车位使用协议》未约定“租金”、“租赁期限”错误。一审应参照合同法关于租赁合同的规定认定“车位使用费”、“车位使用期限”为“车位租金”、“车位租赁期限”。3、一审认定《车位使用协议》非租赁合同错误。4、一审认定“车位使用期限”不违反现行法律、行政法规的强制性规定错误。车位使用期限直至土地使用年限届满之日止（70年），远超20年，超过部分无效。 阜阳丽丰公司辩称：1、苏某上诉称本案案由应为租赁合同纠纷而非车位纠纷的上诉理由不能成立。案涉车位使用协议并非租赁合同，一审将案由定为车位纠纷符合法律规定。2、苏某上诉称一审认定车位使用协议未约定租金、租赁期限及认定协议非租赁合同错误的上诉理由不能成立。本案仅是其公司将车位交给苏某使用，不存在苏某收益的问题。车位使用协议没有租赁的意思表示。苏某交付的是车位使用费而非“租金”。合同目的仅是车位使用，并无租赁或其他目的。3、车位使用协议约定的期限是车位使用期限，并非租赁期限，不适用最长20年的规定。已有生效判决认定业主与开发商约定车位长期使用，期限与土地使用权期限相同，并不违反法律规定。 苏某向一审法院起诉请求：1、判令其与阜阳丽丰公司签订的《车位使用协议》中约定的租赁期限超出20年的部分无效；2、诉讼费用由阜阳丽丰公司承担。 一审法院认定事实：2018年10月1日，苏某为购买阜阳丽丰公司开发的位于阜阳市颍州区东侧、八里松路北侧的丽丰凯旋门项目商品房，与阜阳丽丰公司签订《商品房买卖合同（预售）》、《车位使用协议》各一份。《商品房买卖合同（预售）》中第二十二条约定：车位有偿使用；另该商品房买卖合同附件十一补充协议第9条约定：由出卖人出资建设的未计入买受人公摊面积的建筑物、构筑物（包括各种商业用房、便民超市、俱乐部、会所、车库、车位、幼儿园、设备间及其他公共设施等）所有权、使用权均归出卖人所有，出卖人有权另行出售或出租，或供小区业主及周边居民有偿使用。该商品房买卖合同还约定了其他内容。《车位使用协议》约定：基于苏某购买阜阳丽丰公司商品房，阜阳丽丰公司同意提供1个地下车位给苏某使用，车位编号Ａ286；该车位使用费总金额为298265元；每3年一个周期，期满自动续期，直至土地使用年限期满之日止；苏某在签署上述《商品房买卖合同》的情况下无权解除本协议书；车位使用费仅作为苏某使用该车位的对价。该协议签订后，苏某向丽丰置业公司支付了部分车位使用费用。现苏某认为《车位使用协议》中约定的车位使用期限实际上属于租赁车位使用期限，且超过法律规定的最长20年租赁期，遂提起诉讼。 一审法院认为，苏某的法定代理人作为完全民事行为能力人，其与阜阳丽丰公司签订《车位使用协议》及《商品房买卖合同》均是其自愿选择的结果，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《车位使用协议》并未约定苏某缴纳的费用系租金，也未约定双方之间的租赁期限，不能证明双方签订的《车位使用协议》系车位租赁合同。依据双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，非人防区地下车位所有权、人防区地下车位使用权归出卖人即阜阳丽丰公司，阜阳丽丰公司有权将该地下室和地下车位转让、出租、自用、提供给他人有偿使用或以其他方式处置。另阜阳丽丰公司依法竞得案涉国有土地建设使用权后经规划许可，由阜阳丽丰公司投资建设地下车位，根据“谁投资、谁收益”的原则，可以认定阜阳丽丰公司对案涉车位拥有合法的处分权利，阜阳丽丰公司收取的车位使用费仅作为苏某使用该车位的对价，阜阳丽丰公司的行为并不违反现行法律、行政法规的强制性规定。依据我国《物权法》第七十四条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，业主与开发商约定的车位使用期限与土地使用权期限相同，并不违反法律规定，案涉《车位使用协议》合法有效，双方应按约定履行。综上，苏某主张双方签订的《车位使用协议》实质上是车位租赁合同，要求确认超出20年租赁期限的约定无效，无法律依据，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回苏某的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由苏某负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，阜阳丽丰公司系案涉小区车位的投资、建设者，依法有权以出租、供他人有偿使用等方式处置车位。苏某与阜阳丽丰公司签订的《车位使用协议》约定：苏某支付车位使用费给阜阳丽丰公司，作为使用该车位的对价。阜阳丽丰公司收取的车位使用费系使用权有偿转让的费用，并非租借费用。双方在协议中亦未约定租金、租赁期限等有关租赁的事宜，故案涉《车位使用协议》本质上不属于租赁合同，双方之间关于车位的纠纷不属于租赁合同纠纷，本院对苏某上诉称本案应定性为租赁合同纠纷的上诉理由不予支持。双方协议约定的车位使用期限并非租赁期限，本案不适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条中关于“租赁期间超过二十年的，超过部分无效”的规定。协议中约定车位使用期限与土地使用期限相同，并未损害国家利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，并无不当。因此，本院对苏某上诉称应确认案涉协议中超过20年部分的约定无效及阜阳丽丰公司应退还相应费用的上诉请求亦不予支持。 综上，苏某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由苏某负担。 本判决为终审判决。 审判长  叶志强 审判员  袁理想 审判员  黄发全 二〇二一年四月二十九日 书记员  宋振华 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。