鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0303民初658号原告：陈某，女，住所：辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：马慧，辽宁科融律师事务所律师。被告：某某有限公司，住所：辽宁省鞍山市铁西区。法定代表人：曹某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑某某，女，该公司工作人员。原告陈某与被告某某有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理，原告陈某及其委托诉讼代理人马慧到庭参加了诉讼，被告某某有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某向本院提出诉讼请求：1、解除《房屋认购书》；2、返还购房款31万元，并支付违约金，违约金按照银行同期贷款利率计算，时间自2009年11月15日至2021年2月1日；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2009年11月15日在被告所在项目地址售楼处，在平等、自愿、协商基础上，与被告签订《房屋认购书》，认购书约定：原告购买被告开发的物业，位于鞍山市“东北MALL”项目A012栋404号商铺。该商铺建筑面积暂定为94.48平方米（最终以实测面积来计算房款总价），商铺单价为3640元/平方米，折扣后实际单价为人民币3281.12元/平方米，实际总价为人民币叁拾壹万元整（RMB310000)。双方约定，原告采用一次性付款方式。认购书第五项，约定违约责任为乙方（原告方）若未按照协议约定时间即2009年11月15日前办理付款手续，则视为乙方不履行协议，甲方（被告方）有权不经催告出售乙方所认购房屋，并将己付款作为违约金不予返还。第七项，约定乙方（原告方）在接到甲方（被告方）通知一周之内，签订《商品房买卖合同》，否则视为自动放弃本认购书认购的房屋。原告方在签订《房屋认购书》当日，缴纳房屋认购定金壹万元(RMB10000元）和购房款叁拾万元(RMB300000元），均付至被告方指定账户，履行了合同约定义务。之后，被告方始终没有通知其签订《商品房买卖合同》，经原告多次催告后，被告方告知因不能开具正式发票故暂时无法签订《商品房买卖合同》，令其等待通知。直至起诉日，被告既没有通知原告签订《商品房买卖合同》，也没有向原告交付所认购房屋。原告找到售楼处问，售楼员说好像这个房子已经抵押给银行了。被告的无限期拖延行为己经构成根本违约，严重损害原告合同利益，并给原告带来实际经济损失。为维护原告合法权益，现根据《民法典》、《最高法关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》及建设部《商品房销售管理办法》的相关规定，向贵院提起诉讼，请求法院依法予以支持。被告某某有限公司辩称，原告购买的房屋可以办入住，并不是答辩人的原因导致不能入住，为此不同意原告办理退房，同意依法判决或者换同一个面积的房屋。房屋是抵押了，在2013年3月份。本案当事人围绕诉讼请求向本院提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。原告提交企业信息一份、房屋认购书一份、收据两份、银行流水一份，可以证明原告与被告签订合同及交付钱款的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈某与被告某某有限公司签订《房屋认购书》一份，约定原告自愿认购被告开发的位于鞍山市“东北MALL”项目A012栋404号商铺，建筑面积暂定为94.48平方米（最终以实测面积来计算房款总价），实际总价为310000元；签订本认购书的同时，原告须向被告交付房屋认购定金10000元整；签订本认购书7日内，原告将全部房款一次性付至被告指定账户；原告若未按照本协议约定时间2009年11月15日前办理付款手续，则视为原告不履行本协议，被告有权不经催告出售原告所认购的房屋，并将已付款作为违约金不予返还。2009年11月15日，原告向被告交付了定金10000元及剩余房款300000元。案涉房屋已于2013年3月被抵押给案外人。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”及第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案原、被告签订的虽为认购书，但合同内容具备商品房买卖合同的主要内容，且原告已支付全部购房款，该认购书应当认定为商品房买卖合同。该认购书是双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原告要求解除合同，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”案涉房屋已被抵押，致使合同目的不能实现，故对原告要求解除《房屋认购书》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告返还购房款31万元并支付违约金（按照银行同期贷款利率计算，时间自2009年11月15日至2021年2月1日）一节，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故2009年11月15日至2019年8月19日的利息标准为中国人民银行同期同类贷款利率，2019年8月20日至2021年2月1日的利息标准应为全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款、第五百六十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条之规定，判决如下：一、解除原告陈某与被告某某有限公司签订的关于位于鞍山市“东北MALL”项目A012栋404号商铺的《房屋认购书》；二、被告某某有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈某购房款310000元并支付违约金（以310000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2009年11月15日计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至2021年2月1日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2975元（原告已预交），由被告某某有限公司承担，被告在给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鞍山市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  余倍杰二〇二一年四月二十日书记员  畅诚蕊