新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初1488号 原告（反诉被告）：李亮生，男，1949年8月26日出生，汉族，农民，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。原告（反诉被告）：赵金花，女，1954年6月15日出生，汉族，农民，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。二原告共同委托诉讼代理人：于雪霞，新疆宋楠律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑东伟，男，1982年7月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。被告（反诉原告）：简相龙，男，1986年5月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。被告：谢翩，女，1990年4月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。三被告共同委托诉讼代理人：郭恺煜，上海汉盛（乌鲁木齐）律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：庞婷婷，上海汉盛（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：乌鲁木齐市一号桥涮烤欢乐餐吧，住所地新疆乌鲁木齐市振兴中路1173号。经营者：付长武，男，汉族，1958年7月12日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。被告：侯新芳，男，汉族，1979年12月27日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被告：杨如贤，男，汉族，1977年12月20日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。被告：乌鲁木齐市米东区亿佳批发商行，住所地新疆乌鲁木齐市振兴中路1173号。经营者：纪忠，男，汉族，1976年8月8日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。被告：丁宝才，男，汉族，1973年6月9日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区，系该商行实际经营者。被告：张小军，男，汉族，1979年2月13日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区，乌鲁木齐市米东区爱尚天山品宴餐饮实际经营者。原告（反诉被告）李亮生、赵金花（反诉被告）与被告（反诉原告）郑东伟、简相龙（反诉原告）、谢翩、乌鲁木齐市一号桥涮烤欢乐餐吧、乌鲁木齐市米东区亿佳批发商行、侯新芳、杨如贤、丁宝才、张小军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，转为普通程序，于2020年9月23日、2021年3月26日公开开庭审理了本案，第一次庭审原告李亮生及李亮生、赵金花的委托诉讼代理人于雪霞、被告郑东伟、简相龙、谢翩的委托诉讼代理人郭恺煜、庞婷婷到庭参加诉讼。庭后，二原告申请追加乌鲁木齐市一号桥涮烤欢乐餐吧、侯新芳、杨如贤、丁宝才、张小军为被告，第二次庭审原告李亮生及李亮生、赵金花的委托诉讼代理人于雪霞、被告郑东伟、简相龙、谢翩的委托诉讼代理人郭恺煜、庞婷婷、丁宝才、张小军到庭参加诉讼，被告乌鲁木齐市一号桥涮烤欢乐餐吧、乌鲁木齐市米东区亿佳批发商行、侯新芳、杨如贤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告李亮生、赵金花向本院提出诉讼请求：1、判令二原告与被告郑东伟、简相龙签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告郑东伟、简相龙、谢翩向原告支付房屋占有使用费1,209,996元（2019年10月15日至2020年10月15日，100,833元×12月=1,209,996元。），支付垫付电费10,000元，合计1,219,996元。3、判令被告侯新芳、杨如贤、乌鲁木齐市一号桥涮烤欢乐餐吧返还原告的二层房屋，被告郑东伟、简相龙、张小军返还原告的一层房屋，被告郑东伟、简相龙返还原告负一层仙人掌足疗养生会所所在房屋，被告纪忠、乌鲁木齐市米东区亿佳批发商行返还原告负一层乌鲁木齐市米东区亿佳批发商行所在房屋。4、诉讼费由被告郑东伟、简相龙、谢翩承担。事实与理由：二原告在乌鲁木齐市米东区古牧地镇上沙河一队（米东区振兴路8巷16号）拥有约2600平方米的三层楼房（负一层、一层、二层），2015年4月15日，第一、二被告与二原告签订了《房屋租赁合同》，约定第一、二被告租赁二原告楼房经营餐饮，合同约定租赁期限12年，年租金1,100,000元，第二年上浮5%，每年的6月15日前将租金交付二原告，允许二被告对房屋整体或部分进行转租并进行装修。合同签订后，二被告未按时支付租金，二原告将第一至第三被告诉至法院，法院作出（2019）新0109民初3906号民事调解书，三被告向二原告支付2018年7月15日至2019年10月14日租金1,285,000元。调解书生效后，三被告没有履行该调解书，现诉至法院，请求依法判决。被告郑东伟、简相龙、谢翩辩称，1．同意合同无效，但导致合同无效的原因在原告；2．谢翩不应作为本案适格被告，因谢翩与郑东伟并非夫妻关系，且谢翩并未与原告签订租赁合同；3．基于合同无效，被告同意返还实际占有房屋及房屋占有使用费1,209,996元；4．如原告有证据证明，确由其垫付电费，被告愿意承担。被告丁宝才辩称，2021年5月我的租赁合同到期，可以返还房屋。被告张小军辩称，同意2021年5月15日返还房屋，同意将爱尚天山品宴房屋的装修损失归郑东伟、简相龙。被告乌鲁木齐市一号桥涮烤欢乐餐吧、乌鲁木齐市米东区亿佳批发商行、侯新芳、杨如贤未到庭，也未向本院提交书面答辩意见和证据。反诉原告郑东伟、简相龙向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告与反诉原告签订的租赁合同无效；2、判令反诉被告向反诉原告赔偿装修损失暂定2,400,000元（以鉴定为准）；3、判令反诉被告承担本案诉讼费及其他相关费用。事实理由：2015年4月15日，反诉原告郑东伟、简相龙与反诉被告李亮生、赵金花签订房屋租赁合同一份，约定反诉被告将其坐落于乌鲁木齐市米东区振兴路8巷16号（建筑面积为2600平方米）的房屋租赁给反诉原告，租赁期限12年，自2015年7月15日至2027年7月14日，反诉被告保证房屋产权清楚，也同意反诉原告将房屋整体或部分转租给第三方使用并进行装修。而后反诉原告将房屋一层及地下负一层装修自用，装修共计花费400余万，其中硬装花费300余万元。负一层的仙人掌足疗养生会所所在房屋由简相龙经营，负一层的另一部分房屋转租给纪忠经营乌鲁木齐市米东区亿佳批发商行、一层爱尚天山品宴餐饮承包给张小军由其经营，又将二层转租给侯新芳、杨如贤，经营乌鲁木齐市一号桥涮烤欢乐餐吧。后反诉原告发现涉案房屋系违法建筑。故提起反诉，请求判如所请。反诉被告李亮生、赵金花辩称，1、同意合同无效。反诉被告通过村、乡政府等部门批准后修建了该建筑，因为政策原因一直没有办理产权证，但这并不影响反诉原告对房屋的所有权，该房屋产权清楚。2、不同意赔偿装修损失，反诉原告并未对装修损失进行鉴定。根据反诉原告与反诉被告合同约定，反诉原告没有给反诉被告支付租金，反诉被告不存在违约。本院经审理认定事实如下：2013年9月18日，原告李亮生，赵金花向米东区古牧地镇上沙河村村民委员会、古牧地镇人民政府申请宅基地内翻建房屋，规划房屋建筑层数为两层，建筑面积为1000平方米，该房屋实际面积为2600平方米，具体位置为米东区振兴路8巷16号。2015年4月15日，李亮生，赵金花（甲方）与郑东伟、简相龙（乙方）签订房屋租赁合同一份，主要内容为：1．甲方自愿将坐落于乌鲁木齐市米东区振兴路8巷16号建筑面积为2600米平方米的房屋租给乙方使用；2．租赁期为12年，租赁期限自2015年7月15日至2017年7月14日止。第一、二年租金为1,100,000元，第三、四年租金为1,155,000元，第五、六年为1,210,000元，第七、第八年为1,265,000元，第九、第十年为1,300,000元。第十一、十二年租金为1,375,000元，租金按年结算，由乙方分别在每年6月15日前交给甲方；3．甲方保证上述房屋权属清楚；4．租赁期内乙方有权将房屋整体或部分转租给第三方使用，并有权在租赁房屋内进行装修，甲方不干涉，但拥有知情权。2019年7月15日，乌鲁木齐市米东区人民法院作出（2019）新0109民初3906号民事调解书，主要内容为被告郑东伟、简相龙、谢翩向原告李亮生、赵金花支付2018年7月15日至2019年10月14日租赁费共计1,285,000元等。2019年12月11日，李亮生以新疆万仕隆冷冻设备公司民一向国家电网缴纳电费10,000元，同日，国家电网将新疆万世隆冷冻有限公司的客户资料过户为李亮生。郑东伟、简相龙先后将涉案房屋二层转租给侯新芳、杨如贤，该房屋现由付长武负责经营乌鲁木齐市一号桥涮烤欢乐餐吧；将房屋一层部分房屋承包给张小军，由张小军负责经营乌鲁木齐市米东区爱尚天山品宴餐饮；将房屋负一层部分房屋转租给乌鲁木齐市米东区亿佳批发商行经营者纪忠，目前由丁宝才实际经营；简相龙将负一层部分房屋用于经营乌鲁木齐市米东区仙人掌足疗养生会所。2020年9月23日，郑东伟、简相龙向本院提出对乌鲁木齐市米东区振兴路8巷16号的房屋一层及负一层装修现值进行鉴定的申请，经双方当事人同意，本院委托新疆中远工程检测有限公司进行鉴定。2021年2月18日，因郑东伟、简相龙未按时缴纳鉴定费，新疆中远工程检测有限公司对此鉴定做退案处理。本案审理过程中，原告李亮生、赵金花与被告郑东伟、简相龙、张小军对房屋装修和返还时间达成一致意见：以郑东伟、简相龙应向李亮生、赵金花支付的自2020年10月16日到2021年5月15日期间房屋占有使用费705,833元折抵房屋（乌鲁木齐市米东区仙人掌足疗养生会所、乌鲁木齐市米东区爱尚天山品宴餐饮）的装修损失，以上房屋的装修归原告李亮生、赵金花所有。2021年5月15日将以上房屋交付给李亮生、赵金花。被告郑东伟、简相龙同意向原告支付垫付的电费10,000元。以上事实，有米东区乡镇（街道）村民宅基地内翻建房屋审批表、房屋租赁合同、（2019）新0109民初3906号民事调解书、电费收款收据、客户变更用电申请确认表、鉴定申请、退卷函及庭审笔录、租赁合同、承包合同、询问笔录等存卷予以佐证。本院认为，关于租赁合同无效的问题。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。按照规划，本案房屋规划建筑总面积为1000平方米，但房屋实际面积为2600平方米，且审批表上米东区规划局未盖章确认。故原告李亮生、赵金花与被告郑东伟、简相龙签订的租赁合同因涉案房屋未按照批准内容建设而无效。原被告双方对于合同效力问题并无争议，被告郑东伟、简相龙同意支付2019年10月15日至2020年10月15日的房屋占有使用费1,209,996元，且被告郑东伟、简相龙同意向原告支付垫付电费10,000元，故本院对于原告的第一、二项诉讼请求予以支持。关于被告谢翩是否适格。因签订租赁合同的双方是李亮生、赵金花与郑东伟、简相龙，并不涉及谢翩。且原告亦未提供谢翩与郑东伟为夫妻关系的相关证据，本院认为，被告谢翩不是本案的适格主体，故被告谢翩在本案中不承担责任。关于原告要求被告返还房屋的诉请，因原告与被告郑东伟、简相龙签订的租赁合同无效，则郑东伟、简相龙基于该租赁合同又与他人签订的转租合同和承包合同中关于租赁部分的内容亦属无效。因以上合同取得的财产，应当予以返还。根据房屋现有使用占有情况，被告郑东伟、简相龙、侯新芳、杨如贤、乌鲁木齐市一号桥涮烤欢乐餐吧应共同返还二原告的二层房屋，被告郑东伟、简相龙、张小军应共同返还二原告包括爱尚天山品宴所在的一层房屋。被告郑东伟、简相龙、乌鲁木齐市米东区亿佳批发商行、丁宝才应共同返还二原告包括乌鲁木齐市米东区亿佳批发商行所在的负一层房屋，被告简相龙、郑东伟共同向二原告返还仙人掌足疗养生会所所在的负一层房屋。关于反诉原告郑东伟、简相龙要求反诉被告李亮生、赵金花赔偿装修损失2,400,000元的诉讼请求，因反诉原被告双方及张小军均同意以郑东伟、简相龙应向李亮生、赵金花支付的自2020年10月16日到2021年5月15日期间的房屋占有使用费705,833元折抵房屋（米东区仙人掌足疗养生会所、爱尚天山品宴餐饮）的装修损失，以上房屋的装修归原告李亮生、赵金花所有。本院对此予以确认。被告侯新芳、杨如贤、乌鲁木齐市一号桥涮烤欢乐餐吧、乌鲁木齐市米东区亿佳批发商行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃一审答辩、举证、质证等一切诉讼权利。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李亮生、原告（反诉被告）赵金花与被告（反诉原告）郑东伟、被告（反诉原告）简相龙于2015年4月15日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）郑东伟、被告（反诉原告）简相龙向原告（反诉被告）李亮生、原告（反诉被告）赵金花支付自2019年10月15日至2020年10月15日的房屋占有使用费1,209,996元、电费10,000元，于本判决生效十日内支付；三、被告（反诉原告）郑东伟、被告（反诉原告）简相龙、被告侯新芳、杨如贤、乌鲁木齐市一号桥涮烤欢乐餐吧于2021年5月15日共同向原告（反诉被告）李亮生、原告（反诉被告）赵金花返还米东区振兴路8巷16号的二层房屋；四、被告（反诉原告）郑东伟、被告（反诉原告）简相龙、被告张小军于2021年5月15日共同向原告（反诉被告）李亮生、原告（反诉被告）赵金花返还米东区振兴路8巷16号包括乌鲁木齐市米东区爱尚天山品宴所在的一层房屋；五、被告（反诉原告）郑东伟、被告（反诉原告）简相龙、被告乌鲁木齐市米东区亿佳批发商行、丁宝才于2021年5月15日共同向原告（反诉被告）李亮生、原告（反诉被告）赵金花返还米东区振兴路8巷16号负一层乌鲁木齐市米东区亿佳批发商行所在房屋；六、被告（反诉原告）简相龙、被告（反诉原告）郑东伟于2021年5月15日共同向原告（反诉被告）李亮生、原告（反诉被告）赵金花返还米东区振兴路8巷16号负一层乌鲁木齐市米东区仙人掌足疗养生会所所在房屋；七、驳回原告（反诉被告）李亮生、原告（反诉被告）赵金花对被告谢翩的诉讼请求；八、被告（反诉原告）郑东伟、被告（反诉原告）简相龙以应向原告（反诉被告）李亮生、原告（反诉被告）赵金花支付的自2020年10月16日到2021年5月15日期间的房屋占有使用费705,833元折抵房屋（乌鲁木齐市米东区仙人掌足疗养生会所、乌鲁木齐市米东区爱尚天山品宴餐饮）的装修损失，以上房屋的装修归李亮生、赵金花所有。以上合计1,219,996元，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费18,502.44元（原告已预交），应收15,779.96元，由被告郑东伟、简相龙负担，剩余2,722.48元退还原告。反诉受理费13,000元，由反诉原告郑东伟、简相龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   张绍娟人民 陪 审员   袁建军人民 陪 审员   肖 艳二 〇 二 一 年 四 月 十 二 日书  记  员   朱家笑