湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初3974号原告(反诉被告)：郑金海，男，1955年1月16日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市孝南区。委托诉讼代理人：周杨，湖北金煜言律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，调解等。被告（反诉原告）：湖北楚宇置业有限责任公司。住所地湖北省孝感市孝南经济开发区殷陈社区。统一社会信用代码：91420900573714852E。法定代表人：谈斌，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗三容，湖北山川律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，调解等。第三人：湖北万嘉房地产开发有限公司。住所地湖北省孝感市孝南经济开发区长兴三路。统一社会信用代码：91420902793277770K。法定代表人：盛全松，该公司执行董事兼总经理。原告（反诉被告）郑金海与被告（反诉原告）湖北楚宇置业有限责任公司（以下简称楚宇公司）、第三人湖北万嘉房地产开发有限公司（以下简称万嘉公司）项目转让合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑金海及其委托诉讼代理人周杨，被告（反诉原告）楚宇公司的委托诉讼代理人罗三容、被告万嘉公司的法定代表人盛全松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郑金海向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付协议约定的剩余工程转让款220万元，并按照年利率6%的标准支付迟延履行期间利息92.4万元（自2013年10月1日至2020年10月1日）并支付至本息付清之日；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2008年，为了改善红光社区的居住环境，红光社区通过申请、审批、规划等程序完成了红光社区六组居民改造的申报材料并与第三人万嘉公司签订了改造协议约定。原告作为红光六组项目部的项目经理，实际该项目系由原告个人出资，自主经营、自负盈亏且承担了该项目的前期所有费用，后因资金缺乏，原告与被告在友好协商的基础上签订了关于红光社区六组集并改造项目的协议书。协议约定：被告向原告支付300万元作为郑金海前期为该项目支付的费用对价。但自协议签订之日起，被告仅支付了协议约定的转让款80万元，剩余220万元经原告多次催要未果。故原告郑金海诉至本院。被告（反诉原告）楚宇公司辩称，1.原告于2012年9月12日与答辩人签订的《协议书》，因违反法律、行政法规的强制性规定及原告无权处分红光六组集并改造项目而无效；2.红光六组集并改造项目A1号楼用地面积4.43亩是答辩人通过出让的方式从孝感市自然资源和规划局取得，并不是从原告处转让所得，该土地上的费用均是答辩人负担的，原告未垫付任何费用。综上，依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人万嘉公司辩称，其不知情。被告（反诉原告）楚宇公司提出反诉请求：1.确认反诉人与被反诉人于2012年9月12日签订的《协议书》无效；2.被反诉人立即退还项目转让款110.7万元并支付自收到首期转让款次日起，以支付款为本金，按照年利率6%的标准计算至付清之日止的资金占用费；3.本案的本、反诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2012年9月12日，反诉人与被反诉人签订了《协议书》，被反诉人将红光社区六组集并改造项目转让给反诉人，转让价款300万元，反诉人陆续支付转让款110.7万元给被反诉人。因被反诉人及第三人均未取得《协议书》所涉红光社区六组集并改造项目46.5亩土地的国有土地使用权，也未对红光社区六组集并改造项目进行开发建设，并且被反诉人无权处分红光社区六组集并改造项目，故被反诉人与反诉人签订的《协议书》无效，故楚宇公司依法提起反诉，请求支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）郑金海辩称，1.反诉被答辩人要求确认案涉协议无效，没有事实依据和法律依据。郑金海作为万嘉公司的项目经理，承担了案涉项目改造的前期费用，案涉协议书的内容并没有设定需取得案涉项目的土地使用权系转让的必备条件，合同约定的内容只是就取得案涉项目的土地使用权之前的投资以及投入事宜作出了明确的结算，之后被答辩人才在2018年11月7日顺利取得了案涉项目的土地使用权，因此该合同约定的内容不违反法律规定，应当认定有效；2.反诉被答辩人返还其已支付的转让款及利息，没有依据。反诉被答辩人介入案涉项目之前认可郑金海前期投资的300万元，进入该项目之后理应返还郑金海前期投入的成本。第三人万嘉公司辩称，其不知情。本案当事人围绕其诉讼主张依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告（反诉原告）楚宇公司对原告（反诉被告）郑金海提交的证据一无异议；原告（反诉被告）郑金海对被告（反诉原告）楚宇公司提交的证据一无异议，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）郑金海提交的证据二、三、四、五具备证据的真实性、合法性，对该证据本院依法予以采信。被告（反诉原告）楚宇公司提交的证据二中郭长华相关的证明、领条与本案无关联性，本院不予采信，综合郑金海自认其收取80万元及郑金海的领条，本院认定郑金海收取楚宇公司协议款80万元，对该证据本院依法部分予以采信；证据三与本案无联性，本院依法不予采信；证据四证明被告楚宇公司在红光社区六组中开发了4.43亩土地的商品房，对该证据本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年5月6日，孝感高新技术产业开发区丹阳办理处红光社区居民委员会（以下简称红光社区）给郑金海（郑金海系红光社区居民）出具一份《委托书》，委托郑金海代表红光社区负责办理红光社区六组片区居民的住房集并改造事宜。并说明在办理手续过程中和实施改造过程中所发生的一切法律责任，均由郑金海负责。2009年1月5日万嘉公司成立红光社区六组项目部，任命郑金海为该项目部经理，全面负责项目部的管理工作。于是郑金海以万嘉公司红光六组项目部的名义，对红光社区六组连片的改造进行了申报并先行垫付了前期部分费用。其改造范围为红光社区六组辖区总面积46.5亩，67户。2009年9月16日郑金海协助楚宇公司办理楚宇公司与红光社区委托手续。2012年9月12日郑金海与楚宇公司签订了一份《协议书》，由郑金海将红光社区六组集并改造项目转给楚宇公司。《协议书》约定：郑金海出让此项目，所得300万元；从签订协议起，郑金海移交原红光社区六组集并改造所有原始资料以及红光社区交接手续；楚宇公司从签订协议起于2012年10月1日付10万元，2012年春节前付30%余款，于2013年10月1日一次性付清。之后，楚宇公司先后向郑金海支付转让款80万元，剩余220万元经郑金海多次催要未果，以致成讼。另查明，郑金海与楚宇公司在签订转让项目协议时，案涉土地（46.5亩）未办理国有土地使用权证，也未进行开发。2018年11月7日，楚宇公司取得了红光社区六组旧城改造项目（郭塘新村）4.43亩土地的国有土地使用权，并在该地块上完工了A1号商住楼。本院认为，本案系项目转让合同纠纷。项目转让合同纠纷是指当事人之间就达成的房地产开发企业将其房地产开发项目转让给他人的合同产生的纠纷。本案中郑金海将红光社区六组46.5亩土地上的房地产开发（集并改造）项目转让给楚宇公司，双方签订的协议书系房地产开发项目转让合同。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十九条:“转让房地产开发项目,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”及第四十条:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”的规定,项目转让的前提是应当以出让或划拨方式取得土地使用权,即项目转让包含了土地使用权的转让。本案中双方转让的房地产项目，郑金海至今未依法取得46.5亩土地的国有土地使用权,且转让不符合法定的项目转让条件,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，其项目转让违反法律、行政法规的强制性规定，故郑金海与楚宇公司签订的《协议书》依法应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。”的规定,无效合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。合同无效，郑金海基于该无效协议取得的80万元,依法应予返还楚宇公司。楚宇公司依该无效协议取得红光社区六组集并改造前期原始资料及项目（前期原始资料及项目均指46.5亩土地）应予返还郑金海。由于现阶段，楚宇公司已对协议转让的集并改造项目（46.5亩土地）中的4.43亩土地，进行了房产开发，致使其部分不能返还，本院按协议转让的金额及实际不能返还的土地占总项目土地的比例，酌情确定不能返还的部分折价补偿为30万元。两项相抵，郑金海还应返还楚宇公司50万元。郑金海辩称，即使合同无效，楚宇公司也应当返还郑金海相应的投资及投入的对价300万元。本院认为，从本案的证据来看，无法确认郑金海实际投入的价值为300万元，且按无效合同，楚宇公司仍可返还部分红光社区六组集并改造前期原始资料及未开发建设的项目（除已开发的4.43亩土地之外的部分），故对郑金海上述辩称意见本院依法不予支持。因郑金海在本案中未主张返还，故对楚宇公司返还的事项，本案不作判决，郑金海可另案主张其权利。本案无效合同中双方均有过错，应当各自承担自己的损失，故对楚宇公司提出按年利率6%的标准计算至付清之日止的资金占用费用，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、2012年9月12日原告（反诉被告）郑金海与被告（反诉原告）湖北楚宇置业有限责任公司签订的《协议书》无效。二、原告（反诉被告）郑金海于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）湖北楚宇置业有限责任公司50万元。三、驳回原告（反诉被告）郑金海的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）湖北楚宇置业有限责任公司其他反诉请求。上述应付款项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费31792元，诉讼保全费5000元，两项合计36792元，由原告（反诉被告）郑金海负担；案件反诉受理费14764元，反诉减半收取计7382元，由被告（反诉原告）湖北楚宇置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  董劲松人民陪审员  徐红莉人民陪审员  黄春红二〇二一年四月二十六日书 记 员  黄思怡附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。附证据目录：原告（反诉被告）郑金海证据目录：证据一：郑金海的身份证、湖北楚宇置业有限责任公司、湖北万嘉房地产开发有限公司的信息。拟证明原、被告、第三人的诉讼主体资格和身份信息。证据二：孝感市开发区丹阳办事处红光社区六组连片改造实施方案、房地产开发企业资质证书。拟证明1、红光社区居委会在孝感市开发区丹阳办事处红光社区六组连片改造实施方案中规定该改造项目由湖北万嘉房地产开发有限公司红光六组项目部承担前期费用；2、湖北万嘉房地产开发有限公司的身份信息及具有房地产开发资质证明。证据三：湖北万嘉房地产开发有限公司鄂万房开字[2009]03文件、委托书。拟证明1、郑金海系湖北万嘉房地产开发有限公司红光社区六组项目经理，全面负责项目部管理工作；2、郑金海接受红光社区居民委员会委托全权负责红光社区六组集并改造事实宜。证据四：协议书、委托书、湖北银行进账单、领款单、转账凭证、手机短信、证明。拟证明1、原、被告于2012年9月12日达成协议书约定原告向被告转让其已完成的红光社区六组集并改造项目和所有原始资料，被告向原告支付三百万元；2、原告按照协议约定向被告转让了案涉改造项目的资料并配合被告2012年9月16日在红光社区居委会办理了委托手续；3、被告自协议签订之日起至2020年2月11日已自愿履行了部分付款义务。证据五：孝感市人民政府孝感政发[2017]7号《关于加快解决孝感城区旧城改造遗留问题整改工作方案》的通知、（2018）鄂0902民初1226号民事判决书。拟证明原告及第三人按协议的约定将红光社区六组集并改造的项目全部转让给被告公司，现该项目由被告投资改造。被告（反诉原告）湖北楚宇置业有限责任公司证据目录：证据一：湖北楚宇置业有限责任公司的营业执照、法定代表人身份证明。拟证明被告湖北楚宇置业有限责任公司的基本情况。证据二：郑金海的领款单、借支单、领条及郭长华的证明等二十份。拟证明郑金海从被告领取转让款1107000元的事实。证据三：红光六组集并改造原投资款分配明细表。拟证明红光六组集并改造项目原投资款及收益已由原投资人郑金海、郭长华、向新芳、郭春涛、郭长林、郑双海、郑保东、郭晓涛、郑国红、范小华领取的事实。证据四：国有建设用地使用权出让合同、湖北省非税收入通用票据、孝南区人民法院（2020）鄂0902行审15号行政裁定书、鄂（2019）孝感市不动产权第0009338号不动产证、A1号楼修改性详细规划方案批前公示牌、建设工程规划许可证、孝感市自然资源和规划局城市基础设施配套费行政征收决定书、建筑工程施工许可证等9份。拟证明2018年11月7日，湖北楚宇置业有限责任公司是通过与孝感市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，以出让的方式取得了红光街以西4.43亩（2953.23平方米）国有土地使用权，该土地上建设的A１号楼的规划、报建手续都是楚宇公司直接报批的，并不是从原告或第三人处变更而来的，该土地的土地出让金、土地上的房屋的拆迁补偿、Ａ１号楼的建设费用均是由楚宇公司承担的事实。