江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣10民终230号上诉人（原审原告）：许兆华，女，1956年04月08日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：熊剑频，江西抚仁律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：孙晨，江西抚仁律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审被告）：胡都明，男，1976年08年09日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。上诉人许兆华因与被上诉人胡都明租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2020）赣1002民初5032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。许兆华上诉请求：1.撤销一审判决，改判胡都明支付到期店面租金40,200元（自2020年7月1日至2020年12月31日）；2.一、二审诉讼费由胡都明承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，对法律理解错误，作出错误的判决。胡都明一审时向法庭陈述，其于2020年3月份左右另外承租了一处店铺经营眼镜店，位置离案涉店铺不足100米远。可见，胡都明仍然在经营眼镜店，其一边租他人的店铺进行经营，一边却无理要求解除与许兆华签订的租赁合同，如胡都明的主张得到支持，其可能因违约行为而获得利益。即使如一审判决所认定的“租赁合同的目的已无法实现”，解除权也是许兆华，而不是违约行为的胡都明。一审判决认定“该义务性质不宜强制履行”，系故意偷换概念，许兆华要求胡都明支付租金，怎么就“不宜强制履行”？一方不履行合同义务，对方有要求其继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等权利，该选择权并不在违约一方，而是由守约方决定继续履行还是要去赔偿损失。综上，一审判决解除案涉租赁合同于法无据，且与法律的规定相悖，应予纠正。如一审判决生效，任何一方均可在无约定和法定情形下解除合同，且从中获取利益，则合同的严肃性将茫然无存。胡都明辩称，一审判决是否对法律理解有误请二审法院依法认定。胡都明最早开了三个店，除了案涉店铺还有抚州市中医院的店铺及东华理工大学附近的店铺，其中东华理工大学附近的店铺这两年关了没有经营，胡都明现在在案涉商铺旁边100米左右位置租赁的店铺是在抚州市中医院的店铺到期后搬过去的，并不是说胡都明不经营涉案店铺搬过去，而是抚州市中医院的店铺到期后搬了过去。许兆华向一审法院起诉请求：1.判令胡都明支付店面到期租金（2020年7月1日至2020年12月31日）40,200元；2.本案的诉讼费用全部由胡都明承担。一审法院认定事实：胡都明从2011年12月开始承租许兆华所有的位于抚州市大公路飞云阁一楼店铺经营眼镜店。2019年10月30日许兆华、胡都明双方就案涉店铺续签事宜最后一次签订了一份《房屋租赁合同》，该份合同约定租赁期从2019年12月1日至2022年11月30日，月租金为6,700元，按半年方式收取，在每半年期满前五日支付下一年半年租金，租房押金为一个月租金，并约定逾期未付租金，胡都明必须按每天500元违约金支付给许兆华，且许兆华有权单方终止合同，并收回店面没收押金，同时还约定如胡都明因故无法承租主动终止时或胡都明经许兆华催促仍不按时交纳定额租金时，许兆华有权终止合同。该份合同订立后，胡都明按约向许兆华支付了2019年12月1日至6月30日期间的租金，此后的租金至今未付。庭审中，胡都明向一审法院提供了其与许兆华的微信聊天记录，该聊天记录中主要显示以下内容：2020年5月下旬胡都明以生意难做为由向许兆华提出要求降租金否则将终止合同，许兆华不同意降租金，要求胡都明继续履行合同；2020年6月17日胡都明告知许兆华拟将案涉店铺退还给许兆华，要求许兆华去拿店铺钥匙；6月19日胡都明告知许兆华在两天内会腾空店铺，在6月21日会将店铺钥匙交给西大街派出所，让许兆华去派出所领取钥匙；6月21日胡都明告知许兆华有一把店铺钥匙放在店里面电源开关上，让许兆华自已去拿钥匙；6月28日胡都明告知许兆华已于6月20日清空店铺。此后，许兆华仍要求胡都明继续履行合同，并于2020年7月2日向胡都明发通知，要求胡都明交纳下半年的租金，否则将诉至法院，胡都明拒绝交纳租金，许兆华遂诉至一审法院。一审法院认为，许兆华、胡都明就涉案店铺签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，其内容合法有效，受法律保护。合同订立后，许兆华、胡都明均应按合同约定的内容履行各自的义务，许兆华已按合同约定向胡都明交付了租赁店铺，胡都明理应按合同约定的时间履行按时支付租金的义务。本案中，胡都明在合同履行期内以做生意困难为由与许兆华协商降租金事宜，在许兆华不同意降租金情形下擅自单方提前解除合同的行为，已构成违约行为。根据合同法的相关规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。在当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，从胡都明提供的与许兆华微信聊天记录内容反映，胡都明已在2020年6月17日向许兆华明确提出终止案涉租赁合同的要求，且在2020年6月28日通知许兆华已腾空店铺，告知许兆华去领取店铺钥匙，胡都明腾空店铺并交还钥匙的行为，已经表明胡都明将不再继续履行案涉租赁合同义务，因胡都明已实际腾空店铺，租赁合同目的已无法实现，现再强制要求胡都明继续履行合同已不具有可操作性，且该义务性质不宜强制履行，故许兆华、胡都明签订的本案租赁合同无法继续履行，应予解除。另根据双方签订的租赁合同约定，胡都明应在半年期满前五日内（即在2020年6月25日至30日期间）交纳下半年租金，如胡都明逾期未付租金、因故无法承租主动终止时或胡都明经许兆华催促仍不按时交纳租金时，许兆华有权单方终止合同，并收回店铺、没收押金。本案中，在胡都明于2020年6月17日明确表示终止合同时，许兆华就享有收回店铺没收押金的权利，在2020年6月28日胡都明告知已实际腾空店铺交还钥匙的情况下，许兆华征对胡都明的违约行为，就应当采取适当措施防止自己收取租金损失的扩大，鉴于许兆华及时采取对外招租措施也需要一定时间，一审法院酌定为该期间为一个半月，故胡都明应向许兆华支付该一个半月的房租10,050元（6,700元／月×1.5个月），其余期间应收取的租金系许兆华未及时采取适当措施导致的扩大损失，该扩大损失不应由胡都明承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十九条之规定，判决：一、胡都明在判决生效后三日内向许兆华支付租金10,050元；二、驳回许兆华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取403元，由许兆华负担300元、胡都明负担103元。胡都明在二审提交2016年5月1日胡都明妻子姜军英与抚州市中医院签订的房屋租赁合同，拟证明胡都明一直都有经营两家店铺，胡都明是在中医院的店铺到期后搬到了许兆华店铺旁边100米的位置。许兆华对胡都明提交的证据发表质证意见认为，该合同是复印件，真实性无法确认。如果胡都明是为了节约成本完全不用租赁新店，直接在案涉店铺继续经营就可以，胡都明租赁新店经营并不是造成案涉租赁合同违约的理由。本院认为胡都明提交的证据是复印件，无法确认其真实性，本院对其不予认定。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：案涉合同应该继续履行还是予以解除？胡都明是否享有合同解除权？本院认为，许兆华与胡都明签订的店面租赁合同合法有效。胡都明在合同约定的期限内搬离店铺并拒交租金属于违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从这条规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。”此条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第(二)项规定的“债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”，可以根据债务的性质是否适宜强制履行或履约成本是否超过各方所获利益来进行判断。在本案中，胡都明以疫情之后生意难做为由向许兆华提出降低租金的请求被拒之后搬出了涉案店铺，现胡都明以原有租金标准难以通过经营商铺盈利，且案涉商铺已经空置，继续履行这种状况不仅使当事人利益受损，且造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。一审判决为衡平双方当事人利益，判决解除案涉合同，符合法律规定，是正确的。许兆华关于继续履行合同的上诉理由，不能成立。考虑到许兆华在房屋租赁合同的履行过程中没有任何违约行为，一审在判决解除租赁合同后，一并判决胡都明向许兆华支付一个半月的租金赔偿许兆华损失，有利于公平合理地解决纠纷，也使当事人避免了讼累，并无不当。综上，许兆华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费553.75元，由许兆华负担。本判决为终审判决。审判长 王 琳审判员 邹志伟审判员 彭 珺二〇二一年四月九日法官助理周超书记员华丽娜书记员杨甜