安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1702民初2213号 原告：合肥瑞邦物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区安徽轻工商城8栋206室。统一社会信用代码：913401005606764474 法定代表人：沈光超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：石庆林，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李丽华，女，该公司员工。 被告：池州徽池市场开发有限公司，住所地安徽省池州市永明路1号徽商城。统一社会信用代码：913417007950998327 法定代表人：朱炯炯，该公司董事长。 委托诉讼代理人：程翠翠，安徽安贵律师事务所律师。 原告合肥瑞邦物业服务有限公司（简称：瑞邦物业公司）与被告池州徽池市场开发有限公司（简称：徽池开发公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞邦物业公司的委托诉讼代理人石庆林、李丽华、被告徽池开发公司的委托诉讼代理人程翠翠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 瑞邦物业公司向本院提出诉讼请求：判令1.被告支付原告2020年7月10日至2021年1月9日空置房物业费213083元（庭审时变更为217468元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为被告开发的徽商·江南世家小区的物业服务公司,对被告所开发的徽商·江南世家小区进行服务,原告取得池州市物价局物业收费许可。原告与被告签订的《徽商·江南世家前期物业服务委托合同》约定了双方的权利义务,合同签订后,原告依据合同约定履行了合同义务,但被告作为徽商·江南世家的开发商,自2020年7月10日起至2021年1月9日拖欠原告空置房物业费213083元,原告与被告于2020年7月9日合同到期未续签,业主委员会暂未成立,正在筹备当中。现有社区委托原告继续为小区提供服务,一直到业主委员会成立,选聘新的物业公司为止。原告向被告多次催要物业费,但被告迟迟没有履行缴纳物业费的义务。 徽池开发公司辩称：一、原告诉请的要求被告支付的2020年7月10日至2021年1月9日空置房物业费213083元计算有误。根据原、被告双方2018年7月11日签订的《徽商·江南世家前期物业服务委托合同》第五条第2点关于空置房服务费用的约定，一般住宅(多层和小高层)按实际约定的收费标准的50%支付；别墅和商业按实际约定收费标准的30%支付；交房缓冲期两个月，在此期间被告不需要支付物业服务费。但是根据原告提供的徽商江南世家空置房详细登记表可以看出，原告是按照收费标准的全额计算的。且其中的B3-101号、B7-102号、B10-105号、106号、G6-203号、207号、G7-105号均已交房，故其交房前两个月的缓冲期被告不需要承担物业服务费的，但原告并没有扣减。再且根据民法典第948条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。不定期物业服务合同实际上就是原物业服务合同的延续。故原告应该按照原合同约定的标准计算。二、原告自身存在过错，原、被告双方签订的《徽商·江南世家前期物业服务委托合同》已于2020年7月10日到期，依据民法典第949条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域等，但合同到期之后原告一直拒绝退出，故所造成的损失不应该由被告承担。三、原告不需要承担被告诉请的空置房物业费，应该由案外人安徽省联丰投资有限公司承担。通过(2020)皖1702民初5353号民事判决书可以查明，安徽省联丰投资有限公司于2018年7月11日向原告出具承诺函，同意原被告双方签订的《徽商·江南世家前期物业服务委托合同》中约定由被告承担的一切义务由其履行，故原告诉请的空置房物业费也应由案外人安徽省联丰投资有限公司承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：瑞邦物业公司原公司名称是“合肥振东物业管理有限公司”，其经营范围是物业管理、停车场管理、道路清扫、垃圾清运等。徽池开发公司经营范围是房地产开发、经营，农副产品市场开发建设，市场服务设施开发建设，市场管理服务等。瑞邦物业公司自2013年7月10日起至2018年7月10日止，被徽池开发公司选聘为徽商江南世家小区前期物业服务企业，双方连续签订了多份《徽商·江南世家前期物业服务委托合同》。2018年7月11日因前述合同到期，徽池开发公司（甲方）与瑞邦物业公司（乙方）再次续签了《徽商﹒江南世家前期物业服务委托合同》，合同约定：物业名称为池州市站前区陵阳大道与经六路交口处徽商·江南世家前期物业管理，物业类型为多层、高层、别墅、商业用房；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为：多层住宅0.58元/平方米/月、高层住宅及别墅1.05元/平方米/月、商业用房2.40元/平方米/月，该标准已经价格主管部门批准；前期物业服务委托合同中对于尚未出售的物业或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业（即空置房），其物业服务费用由甲方按下列标准支付给乙方：1、一般住宅（多层和小高层）按约定收费标准的50%支付；2、别墅和商业按约定收费标准的30%支付；3、空置房服务费用按半年结算一次；交房缓冲期两个月，交房缓冲期徽池开发公司不承担物业服务费；4、乙方每月5日前将上月的空置房服务费用报送给甲方，甲方委派专人与乙方结算签字确认；合同期限自2018年7月11日起至2020年7月10日止，在合同期内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时本合同自动终止；此外双方还对其他事项进行了约定。 双方2018年7月11日签订的《徽商·江南世家前期物业服务委托合同》至2020年7月10日期满后,徽商·江南世家小区的业主委员会仍未成立。因徽商·江南世家小区所在的辖区是池州市贵池区清溪街道陵阳社区，2020年8月26日，该社区居民委员会指派瑞邦物业公司继续为徽商·江南世家小区提供服务，直到业主委员会成立,再重新选聘物业公司。受指派后，瑞邦物业公司继续为徽商﹒江南世家小区提供物业服务。因之前前期物业服务委托合同约定“空置房服务费用按半年结算一次”，原告认为被告自2020年7月11日起至2021年1月9日止拖欠其空置房物业费而向本院起诉，案经本院调解不成。 诉讼过程中，瑞邦物业公司提交了2020年7月10日起至2021年1月9日徽商·江南世家空置房详细登记表，载明商铺、别墅应收的物业费为198038元（其中S5号楼101、102、103已被徽池开发公司出租，其应收的物业费为19632.52元）、高层、多层住宅应收的物业费为19430元。徽池开发公司对该登记表中列举的楼号、房号、起讫日期、天数、面积无异议，但对其全额收费标准有异议，尤其认为商铺的收费标准是周边英伦城邦1.2元/平方米/月的两倍。认为应按原合同约定标准及百分比计取收费。 另查明，本院（2020）皖1702民初5351号物业服务合同纠纷案件，瑞邦物业公司是原告，安徽省联丰投资有限公司是被告，徽池开发公司是被告（第三人）。该案之所以判决安徽省联丰投资有限公司向瑞邦物业公司支付2017年7月11日至2020年7月10日期间空置房物业服务费，判决徽池开发公司向瑞邦物业公司支付2017年7月11日前拖欠的空置房物业服务费，是因为认定“《承诺函》的字面意思明确表明由徽池开发公司承担的空置房物业服务费支付义务，经联丰投资公司确认后，便从2017年7月11日起转移给联丰投资公司，如果要改变，必须由三方共同达成新的合意；联丰投资公司在《承诺函》上盖章的行为，表明其认可《承诺函》的内容，并确认了债务的转移，而非担保。至于徽池开发公司与联丰投资公司之间的其他合作、解散事宜，均与本案无关。所以，有关二者之间的任何约定只对两被告具有约束力”，该期合同的履行期限届满至2020年7月10日。 上述事实，有原告提供的陵阳社区的情况说明、原告营业执照副本复印件、拖欠空置房物业费清单、服务价格登记证副本复印件、池州市贵池区物业服务收费备案表、交房明细表、房屋建筑面积明细表、有被告提供的被告营业执照副本复印件、2018年7月11日签订的《徽商江南世家前期物业服务委托合同》、（2020）皖1702民初5351号民事判决书复印件、房屋交付流转单以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，原、被告2018年7月11日签订的《徽商江南世家前期物业服务委托合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法律的强制性规定，对双方当事人均有约束力。该合同的履行期限届满至2020年7月10日，之后业主（含已入住的业主和被告）没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，当地社区居民委员会于2020年8月26日指派原告继续为案涉小区提供物业服务，直到业主委员会成立,再重新选聘物业公司。受指派后，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。自2020年7月10日起，原告继续为案涉小区提供物业服务，因原物业服务合同约定“空置房服务费用按半年结算一次”，故本院对原告要求被告支付2020年7月10日至2021年1月9日空置房物业费的诉讼请求，依法予以支持，具体支持的金额是本案的焦点。对此焦点本院认为，原告提交的2020年7月10日起至2021年1月9日徽商﹒江南世家空置房详细登记表载明商铺、别墅应收的物业费全额为198038元（其中S5号楼101、102、103已由被告出租，其应收的物业费为19632.52元）、高层、多层住宅应收的物业费全额为19430元。被告予以认可，本院予以确认。关于商铺收费标准为2.40元/平方米/月，因原物业服务合同有约定，应从其约定，被告认为商铺收费标准过高的抗辩意见，本院不予采纳。商铺中已由被告出租的S5号楼101、102、103应收的全额物业费为19632.52元，应由被告向原告支付。其余的商铺、别墅应收的物业费全额为198038元-19632.52元＝178405.48元，高层、多层住宅应收的物业费全额为19430元，按原物业服务合同的约定，分别按178405.48元×30%＝53521.64元、19430元×50%＝9715元计取收费。对被告辩称，(2020)皖1702民初5353号案判决安徽省联丰投资有限公司承担空置房物业费，本案也应由案外人安徽省联丰投资有限公司承担空置房物业费的辨称意见，本院认为，该案中瑞邦物业公司、徽池开发公司与安徽省联丰投资有限公司的约定只在原、被告2018年7月11日签订的《徽商江南世家前期物业服务委托合同》履行期内有效，现原、被告之间权利义务的确认是依据民法典中“...原物业服务合同继续有效”的规定，该规定并不必然溯及安徽省联丰投资有限公司，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第九百四十八条第一款、《安徽省物业管理条例》第七十条的规定，判决如下： 一、被告池州徽池市场开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告合肥瑞邦物业服务有限公司按约支付物业服务费82869.16元； 二、驳回原告合肥瑞邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4496元，减半收取2248元，由原告合肥瑞邦物业服务有限公司负担1124元、被告池州徽池市场开发有限公司负担1124元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。同时向该院预交上诉费4496元。收款单位：池州市非税收入管理处（池州市政府和社会资本合作中心），开户银行：中国农业银行股份有限公司池州秋江支行，账号：12×××66（请务必在汇款备注栏注明此转账款项为“上诉费”或注明执收单位代码05301）。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  周建设 二〇二一年四月十五日 书记员  金 姗 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。 当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。 《安徽省物业管理条例》第七十条已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付业主的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位承担。