江西省樟树市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0982民初3665号 原告：修虎，男，汉族，住江西省樟树市。 委托诉讼代理人：贾磊，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡川，北京金诚同达（深圳）律师事务所实习律师。 被告：江西某置业有限公司，住所地江西省樟树市。 法定代表人：南某冬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁成慧，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：谢永健，江西新青年律师事务所律师。 原告修虎（下称原告）与被告江西某置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告修虎及其委托诉讼代理人贾磊，被告委托诉讼代理人丁成慧、谢永健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告修虎向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即为原告所购买的5间商品房办理产权证；2．被告按原告所购房屋价款总额的1%向原告支付违约金10651.09元；3．被告向原告承担自《商品房买卖合同》约定的交房日至被告实际向原告支付租金收益之日的租金损失（暂计算至2020年9月30日为247637.84元）；4．被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2016年9月26日，原告与被告签订五份商品房买卖合同，约定购买位于樟树市房屋。其中1-326号建筑面积37.83平方米，单价6797元／平方米，总价257131元，付款方式为一次性。1-327号建筑面积36.52平方米，单价6732元／平方米，总价245853元，付款方式为一次性。1-314号建筑面积27.39平方米，单价6928元／平方米，总价189758元，付款方式为一次性。1-316号建筑面积27.39平方米，单价6732元／平方米，总价184389元，付款方式为一次性。1-315号建筑面积27.39平方米，单价6863元／平方米，总价187978元，付款方式为一次性。另外合同共同约定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房“取得竣工验收备案表”，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。截至目前，被告仍未给原告办理产权证，已严重违反了合同约定，自合同约定的交房日至起诉时，原告一直未享受相关合法权益，已造成重大损失。特向法院起诉。 被告辩称，1．原告与答辩人签订商品房买卖合同后，一直也未按合同约定向被告支付商铺款，原告起诉时提交的证据材料中也没有相应的银行流水凭证，因此，原告无权要求答辩人支付逾期办证违约金以及逾期交房违约金。2．原告与答辩人签订该商品房买卖合同后，答辩人一直在积极办理不动产权证，但由于消防验收政策变更原因以及消防设计失误，导致商铺消防验收未通过，答辩人现正在积极整改，房产证也在积极办理中，因此，答辩人正在积极履行合同约定的办证义务，未及时取得房产证并非答辩人的过错。3．原告诉请的租金没有事实和法律依据，原告并未提供与答辩人签订的相关关于租金收益的合同内容文件，因此，原告无权要求答辩人支付租金收益，综上，答辩人没有违约，原告也无权要求答辩人支付逾期办证违约金和租金收益，原告的诉讼请求应予以驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月26日，原告与被告签订五份商品房买卖合同，约定购买位于樟树市房屋。其中1-326号建筑面积37.83平方米，单价6797元／平方米，总价257131元；1-327号建筑面积36.52平方米，单价6732元／平方米，总价245853元；1-314号建筑面积27.39平方米，单价6928元／平方米，总价189758元；1-316号建筑面积27.39平方米，单价6732元／平方米，总价184389元；1-315号建筑面积27.39平方米，单价6863元／平方米，总价187978元，付款方式均为一次性；房屋交付期限均为2016年12月31日；均约定出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.2的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告因欠建筑商严建灿工程款，用名下商铺以抵工程款方式抵给严建灿，又因建筑商严建灿欠原告钢筋款，严建灿用其中的已抵工程款商铺再抵给原告冲抵所欠钢筋款。被告将案涉商铺楼转交江西某商业经营管理有限公司进行商业承包。江西某商业经营管理公司与原告购买的其他六间商铺签订了《商铺承包经营管理合同》，合同约定：1．由江西某商业经营管理公司对商铺实施统一经营管理，自2017年1月1日起至2026年12月31日止；2．商铺房主取得经营收益的起算日期为2017年1月1日起，前3年的商铺经营收益款共计18%，该费用已用于一次性冲抵商铺房主应向被告支付的购房款，在该3年利益分配期内江西某商业经营管理公司无须再向商铺房主支付款项；第4年商铺经营收益款为7%，经营收益款按商铺总价款为基数计算；第5年商铺经营收益款为8%，经营收益款按商铺总价款为基数计算；第6年至第10年按商铺实际租金收益9：1分成（保底收益总房款5%；商铺房主90%，江西某商业经营管理公司10%）等。原告购买的上述五间商铺至今未办理房屋权属证书，现由红运楼酒楼整体承租。现原告因被告未按合同约定履行义务，要求交付店铺并支付违约金、租金等无果而涉讼，提出上述请求。 本院认为，关于双方的合同是否成立，被告辩称原告未支付房款，无权主张相关权利，对此原告已提出相关证据证明，商铺是以物抵债方式支付，原、被告庭审中也已认可，本院认定原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。关于支付违约金，被告辩称其未按时交付系因消防验收政策变更原因以及消防设计失误，导致商铺消防验收未通过，非系公司的过错，不应支持原告要求的违约金、租金等。被告系专业的房地产开发公司，对于消防安全系其自身应负责任，该事由并非逾期办理房屋权属证书的正当合法事由；且涉案楼栋商铺在2019年10月31日已通过消防验收，但某公司至今仍未办理房屋权属证书等，故本院对被告该项主张不予支持。原告已通过抵债方式按约履行了支付购房款的义务，被告未按约办理房屋权属证书等，其行为已经构成违约，依法应当承担相应的违约责任，原告主张被告按所购房屋价款总额的1%支付其逾期办证违约金的诉请依法予以支持。 关于租金损失问题，案涉商铺系被告名下时代广场项目，商铺的每层分割成面积不等的小商铺，商铺之间不设物理间隔。案涉商铺运作模式为，被告将各小商铺独立销售，同时由被告相关联企业江西某商业经营管理公司与所购商铺业主签订《商铺承包经营管理合同》，交由江西某商业经营管理公司承包经营管理，由其统一外租等，商铺业主收取相应的经营收益，案涉商铺现整体由红运楼酒楼承租经营。业主在购买商铺时，商铺价格会享受前三年商铺租金收益款用于一次性冲抵购房款的优惠。根据原告及案外人严海军（同样通过涉案商铺承建商严建灿以物抵债方式获得的商铺）签订《商品房买卖合同》的商铺价格，结合同时签订《商铺承包经营管理合同》（其中原告签订了6间商铺合同）前三年租金收益款用于一次性冲抵购房款的约定，对比原告购买本案商铺的价格及商铺所在的位置，按照合理推定，该价格应当是已经享受了前三年商铺租金收益款用于一次性冲抵购房款的价格优惠。故对原告要求支付前三年即2017年1月1日至2019年12月31日的租金收益的诉请，本院不予支持。原告案涉5间商铺与江西某商业经营管理公司虽未同时签订《商铺承包经营管理合同》，案涉商铺已整体出租，从保障连续经营及实现物的效用最大化作为价值导向，故第四年及之后的租金收益，可参照《商铺承包经营管理合同》的约定由被告支付。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告江西某置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内为原告修虎购买的于樟树市房屋办理房屋产权登记证书； 二、被告江西某置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告修虎支付逾期办证违约金10,651.09元； 三、被告江西某置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告修虎支付租金收益74,557.63元（2020年的年租金按房屋总价的7%暂计算至2020年12月31日），之后租金收益可参照《商铺承包经营管理合同》的约定由被告江西某置业有限公司继续支付； 四、驳回原告修虎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,174元，由原告修虎负担3,467元，被告江西某置业有限公司负担1,707元（与上述款项同期支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。 审 判 长  朱志军 人民陪审员  杨建峰 人民陪审员  罗 江 二〇二一年四月十六日  法 官助 理尧豫楠  书记员余惠娟