江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣1002民初442号原告:黄俊秀，女，1968年10月1日出生，汉族，抚州市资溪县人，户籍所在地:江西省抚州市资溪县，被告:抚州市适城房地产开发有限公司，住所地：江西省抚州市临川区上顿渡六渠道北路程邓村口，统一社会信用代码：9136100206747346XE。法定代表人：唐建荣，系公司总经理。原告黄俊秀与被告抚州市适城房地产开发有限公司（以下简称适城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月5日第一次公开开庭进行了审理，原告黄俊秀到庭参加诉讼，被告适城公司经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，后于2021年3月26日第二次公开开庭进行审理，原告黄俊秀、被告适城公司法定代表人唐建荣均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间签订的房屋认购协议书；2、判令被告双倍返还购房定金20万元；3、本案诉讼的全部费用由被告承担（含律师费用）。事实和理由：被告建设开发临川区上顿渡龙居庭苑住宅小区，向原告寻求认购该小区住房，并承诺原告认购房屋后返租原告购买的房屋。因此原告便同意购买被告建设开发的房屋一套为第三栋504室。为此，双方于2017年3月20日签订了房屋认购协议书，约定了双方的权利义务。其中协议第四条规定签订本协议之时，乙方向甲方给付定金（见附表）作为乙方承诺与甲方就该物业订立认购协议的担保，甲方有义务帮助乙方办理相关物业的一切证件。第五条规定甲乙双方签订协议起始日及协议中止日（见附表），该期间甲方确实因需要另售该物业须提前7天告知乙方，并同时返还该物业定金及相应租金以赎回该物业。甲方赎回物业后该协议自动失效。协议签订后原告给付了认购被告开发的房屋定金十万元，被告出具了收据。之后同日原、被告之间还签订了一份售后返租合同，约定了双方的权利义务。然而被告既没有通知原告要赎回房屋，又不交房给原告。只是按月支付给原告租金，而今年3月被告停止了支付租金，原告要求交付房屋，被告以各种理由拖延，认购协议已无法履行。被告作为房地产开发商，违背合同的诚信原则，严重的侵犯了原告的合法权益，依据我国相关法律规定原告诉至法院，请求法院查明事实，作出公正判决。原告为证明其主张，提供下列证据：证据一、原告身份证复印件，被告的工商登记信息复印件，拟证明原被告的主体资格。被告质证意见：无异议。证据二、原被告签订的出资签约合同复印件一份（包括房屋认购协议书及售后返租合同），收条复印件一份，拟证明原被告在2017年3月20日签订了房屋认购协议书及售后返租合同，并缴纳了10万元的购房定金。被告质证意见：这份合同不是我公司正式的房屋认购协议，这个是我们自行拟定的，只是借钱的一种形式；认购协议里面第五条内容，我把钱还给原告，原告就该把房子还给我，这只是借款的质押；而且这份认购书里面也没有说按揭、一次付款还是分期付款，也没有约定交付及逾期交付的责任，这不属于一份正式的购房合同；与前一个案子的房屋面积一样，但是金额不一样，是因为约定的利息不一致，我如果是返租，不可能是在建工程返租，而是装修之后返租；合同是我签订，章也是我盖的，真实性无异议，合同里面的房子连毛坯房都不是，我不可能按1800元/月租房。原告的钱没有打到我公司账户，而是打到我个人账号上，我公司也没有开具正式发票给他，协议内也没有房型、户型图，当时原告不是来买房的，而是以房屋做质押，借钱给我，我每个月支付利息给她。被告适城公司辩称：这份购房协议实际上是借款协议，双倍返还费用不存在，诉讼费用法院已有判例。被告为证明其主张，提供下列证据：中国建设银行个人活期账户交易明细，中国建设银行电子回单，拟证明每个月（2017年3月20日-2020年3月30日）按月支付原告的利息。原告质证意见：钱收到了，但不是利息，是租金。对原被告提交的证据分析认定如下：原告提交的证据一，被告无异议，且符合证据的合法性、真实性、关联性，予以确认。证据二因被告提出异议，待结合本案其他证据再予确定。对被告提交证据分析认定如下：原告虽予认可，但认为系租金，故待结合本案其他证据再予确定。通过对原被告提交证据的分析认定，结合法庭调查，认定基本事实如下：2017年3月20日原被告双方签订一份《出资签约合同》，内含《房屋认购协议书》、《售后返租合同》及收条一份，其中《房屋认购协议书》中原告为乙方，被告为甲方，双方就乙方认购龙合同主要约定：第一条：乙方认购甲方开发建设的房屋（以下简称该物业，见附件表）。第二条：该物业的实际建筑面积，以甲方委托的住房和建设主管部门认可的测绘机构测绘的面积为准。甲、乙双方根据本协议确定的单价据实结算，多退少补。第三条：该物业单价、总价及付款方式（见附表）。第四条：签订本协议之时，乙方向甲方给付定金（见附表），作为乙方承诺与甲方就该物业订立认购协议的担保。甲方有义务帮助乙方办理相关物业的一切证件。第五条：甲乙双方签订协议起始日及协议中止日（见附表），该期间甲方确实因需要另售该物业须提前7天告知乙方并同时返还该物业定金及相应租金以赎回该物业，甲方赎回物业后该协议自动失效。如认购期到期，甲方未能赎回该物业甲方同意乙方按商定方式（见附表）获取该物业。第六条：本协议经双方签字，甲方加盖公章后生效。未经甲方书面同意乙方不得将本协议权利和义务转让给他人。本协议一式贰份。第七条：附表：地址为桥东路39号，楼幢号及层数为3＃504，面积为50㎡，单价为4000元/㎡，合计金额为200000元，预付定金100000元，付款方式为转账，起始日为2017年3月20日，到期日为2018年3月20日。协议签订后，双方均在协议上签字，被告加盖公司公章。同时双方签订《售后返租合同》，合同中原告为甲方，被告为乙方，经双方协商，就甲方所购龙居庭苑商品房售后返租达成以下条款，一、返租标的为临川区桥东路39号3幢504室，建筑面积50平方米。二、返租方式：1、甲方就其拥有的3幢504室房屋返租给乙方。2、在返租期内，乙方有权对外租赁。三、返租期限：返租期限为12月，即2017年3月20日至2018年3月20日止。四、合同的存续。五、售后返租租金及支付方式：1、售后返租租金标准：在本合有效期内，乙方支付给甲方的返租租金为1800元/月。2、售后返租租金的支付方式：甲方交清购房首付款后，一个月后按月支付售后返租租金总计1800元。六、甲方的权利和义务。七、乙方的权利与义务。八、合同的解除。九、争议解决。十、补充条款。合同签订后原告在合同上签字，并写明银行账号，被告适城公司法定代表人唐建荣签字并加盖公章。之后，原告向被告适城公司支付房屋认购款100000元。合同签订后，被告适城公司从2017年3月20日至2020年3月30日期间每月向原告转账1800元，之后未再付款。另查明，原告至今未到过案涉房屋内部，亦不知房屋户型。另，对于事实经过，原告陈述：被告是开发临川区上顿渡镇龙居庭苑小区，我有购买意向，在2017年3月20日我与被告方签订了出资签约合同书，其中包括房屋认购协议书及售后返租合同，认购龙居庭苑小区3栋504室房屋，当时被告的法定代表人说会帮我在交房前把房屋租出去，每个月给我租金1800元，返租期限是2017年3月20日到2018年3月20日，返租期限到期后，被告仍继续给付了返租租金，一直到2020年3月，之后再也没有支付租金，被告说因疫情影响房屋不好出租，就没有再给钱给我，我要求对方交付房屋，对方也不同意交付，签订合同的时候只看到开盘沙盘，没有去房屋实际地考察，龙居庭苑小区的房屋已经建好了，并且已经出售了，我现在也找不到被告的法定代表人，也看不到房子，所以我才起诉被告，期间我只看到过龙居庭苑小区建好房屋的楼亭外观，没有去看过房屋内部，我和被告总经理联系，被告一直推脱，我和被告只是签订了认购合同，没有签订正式的房屋买卖合同，被告收取了我的认购资金后，一直没有和我签订正式房屋买卖合同，被告公司也没有营业部，我也找不到，现在要求被告双倍返还认购金并承担诉讼费用。被告则称：没有购房经过，因为我工地上缺钱，万绪琴介绍她的亲戚朋友给我提供借款，具体借钱的情况我跟万绪琴讲的很清楚，我不清楚万绪琴怎么跟她们沟通的，她们后面拿钱过来给我，我人在哪里她们就把合同拿过来给我签，这个合同不是我写的，合同的格式文本是我这方提供的，钱是给我个人，打入我个人账号。本院认为，本案争议焦点为双方之间是房屋买卖合同关系，还是民间借贷法律关系？本案中双方签订的《房屋认购协议》、《售后返租合同》，《房屋认购协议》中约定了原告认购被告适城公司房产，并约定了房号、面积、单价、合计金额、预付定金，起始日、到期日，《售后返租合同》中约定售后返租租金为1800元/月，两份合同作为一个整体，从中不难发现，房屋总价为200000元，原告交付定金竟高达100000元，达到房屋总价的一半，且双方签订合同时房屋尚未开建，被告适城公司却在原告交纳定金后即开始支付返租租金1800元，双方在明知房屋尚未建成情况后却约定返还租金，明显不合常理；《房屋认购书》作为认购人在购房前作为签订《商品房买卖合同》的保证，一般应包含认购房屋位置、朝向、楼层、房价，签订《商品房买卖合同》的时间，及违约责任。本案中双方并未约定签订《商品房买卖合同》的时间，且原告在双方约定期限届满后未向被告适城公司主张购房，而是继续收取被告适城公司返租租金，直至2020年3月后被告适城公司未再支付相应租金，由此可见，双方签订合同的目的并非购房，而是“租金”支付，即双方以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，现原告因被告适城公司不能还款，要求按买卖合同履行，与事实不符，于法不合，不予支持，依法应按民间借贷法律关系处理。从被告适城公司每月支付1800元来看，可认定原被告双方约定的月利率为1.8%,按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第三十一条之规定，在2020年8月20日之前部分可按当时司法解释执行，之后利率不得超过原告起诉时一年期贷款市场报价利率3．85%的四倍，即15．4%，故对之后利息利率应予以调整。据此，依照《中华人民共和国民法典》第六百七十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第二十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告抚州市适城房地产开发有限公司在判决生效后五日内一次性归还原告黄俊秀借款本金100000元及利息（以借款本金100000元为基数，按月利率1.8%,从2020年4月1日起算至2020年8月19日止;按年率15.4%，从2020年8月20日起算至实际还款之日止）二、驳回原告黄俊秀的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4300元减半收取2150元，由被告抚州市适城房地产开发有限公司承担1150元，其余诉讼费1000元由原告黄俊秀承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向抚州市中级人民法院交纳上诉案件受理费（交纳上诉案件受理费账号：14×××29，户名：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州抚河支行）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审判员  何金平二〇二一年四月六日书记员  张加洲