湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终1032号上诉人（原审原告）：吴维军，男，汉族，住湖南省岳阳市云溪区。委托诉讼代理人：高少博、周婷，湖南岳州律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南和立东升实业集团有限公司，住所地长沙市雨花区万家丽路南二段18号管理服务中心办公楼319房。法定代表人：冯杨辉，公司总经理。委托诉讼代理人：何化、何力，湖南金鹗律师事务所律师。上诉人吴维军因与上诉人湖南和立东升实业集团有限公司(以下简称“和立东升公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初8560号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴维军及其委托诉讼代理人高少博、周婷，上诉人和立东升公司的委托诉讼代理人何力、何化到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴维军上诉请求：1、撤销一审民事判决的第三项，维持第一、二项；2、支持吴维军的一审诉讼请求，即判令和立东升公司向吴维军支付延期交房违约金（以446529为基数，延期交付从2017年6月30日起开始计算，暂计算止2020年7月26日）；3、判令和立东升公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、一审法院以吴维军收取了案外人湖南金悦洋商业管理有限公司的租金为由，就否定了和立东升公司的违约责任错误。吴维军并未对案外人进行收房的授权，上诉人是基于《委托经营管理合同》向案外人收取租金，与案涉房屋的交付无关，和立东升公司也未提交其履行房屋交付的证据。因此和立东升公司擅自将不符合合同约定和法律规定的商铺交由案外人，不构成有效交付。2、和立东升公司在合同约定期限内，未按约定取得建设工程竣工验收备案、消防验收合格等证明文件，但一审法院仍认定案涉房屋已经完成交付，适用法律不准确。《中华人民共和国建筑法》规定未经验收合格的房屋不得交付，《中华人民共和国消防法》规定特殊建设工程未经消防验收合格的，禁止投入使用，因此交付行为因违反法定的交房条件而无效，和立东升公司应当承担逾期交房的责任。和立东升公司辩称，和立东升公司在合同约定的交房截止日前已将涉诉房屋交付给了吴维军。吴维军对该房屋进行了出租使用，且获取了租金收益。逾期交房违约制度的设计，主要解决的是防止房屋不按约及时交房，造成购房者购房目的不能及时达到，或不能及时使用所购房屋，致使房屋的使用价值不能及时实现。而本案中，吴维军的房屋使用价值及时得到了实现（出租获得了租金），且房屋质量没有问题，现在手续齐全，其购房目的已经实现。因此和立东升公司没有逾期交房的事实，不应承担逾期交房的违约责任。和立东升公司上诉请求:1、维持一审判决的第三项;2、撤销第二项，改判上诉人仅承担逾期办证违约金4465.29元(以房价的1%为标准);3、依法变更第一项判决，判决确定和立东升公司的办证时间为判决生效后的六个月内;4、上诉费用由被上诉人承担。事实及理由:1、一审判决和立东升公司承担的逾期办证违约金数额过高。一审中吴维军并未举证证明逾期办证对其造成了具体的经济损失，且该约定的数额明显过高，一审判决以“影响房屋交换价值和抵押融资等功能”为由支持了吴维军的诉讼请求，是以推测代替了事实，违反了裁判原则。2、一审法院同案不同判的做法违反了《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》的相关规定。岳阳大量生效判决都是按照房屋总价款的1%来支付逾期办证违约金的，人民法院应当依法改判予以调整。3、一审判决和立东升公司三个月内办理房屋产权证书，时间略短，请二审法院调整为至少六个月内。吴维军辩称，1、案涉合同是双方根据意思自治原则订立的，一审法院认定的逾期办证违约金的数额合理。2、同案同判也必须考虑社会发展、案件具体情况等多因素的差异，由此导致违约金数额差异，并不意味着违反了同案同判的指导意见。3、和立东升公司要求延长办理期限的真实目的在于其房屋至今都未达到竣工验收的标准，更证明了其无法向吴维军有效交付房屋和办理产权证书。吴维军向一审法院起诉请求：1、判令和立东升公司限期为吴维军办理房地产权证书；2、和立东升公司以446529元为基数，按照日万分之一的标准支付吴维军自2017年6月30日起至交付约定房屋止的延期交房违约金；3、和立东升公司以446529元为基数，按照日万分之一的标准支付吴维军自2019年5月31日起至办证之日止的延期办证违约金；4、和立东升公司承担诉讼费用。一审法院认定的事实：吴维军与和立东升公司于2016年5月31日签订一份《商品房买卖合同（预售）》。约定吴维军以446529元的价格购买和立东升公司开发的金悦洋商业公园第7栋1层1120号房屋。和立东升公司应当在2017年6月30日前交付验收合格的商品房，和立东升公司逾期交房超过60日，吴维军要求继续履行合同的，和立东升公司应按日向吴维军支付已付房款万分之一的违约金。因和立东升公司的原因，吴维军未能在该商品房交付之日起700日内取得该商品房的房屋所有权证书的，如吴维军不退房，和立东升公司每日按已付房款的万分之一向吴维军支付违约金。合同签订后，吴维军支付了全部购房款446529元和办证费。双方在诉讼中共同确认和立东升公司应当办证的时间为2019年5月31日。另查明，2016年5月31日，吴维军（甲方）与湖南金悦洋公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定吴维军将涉案房屋委托湖南金悦洋公司经营管理，包括但不限于对外招租等事项。吴维军依约收取经营收益。吴维军将涉案房屋交付给湖南金悦洋公司经营管理时，该项目应已完成竣工验收且该物业应当符合交付条件。经营管理期限自2017年1月28日-2022年1月27日（第一阶段为2017年1月28日-2020年1月27日、第二阶段为2020年1月28日-2022年1月27日）。双方还签订《房屋委托经营交接书》、《授权委托书》，双方确认：1、甲方交付给乙方的该物业符合双方签署的《委托经营管理合同》约定的交付条件。2、乙方自本交接书签署之日起即有权以自己或甲方名义对该物业进行经营管理活动。3、本交接书自甲乙双方签章之日起生效。湖南金悦洋公司于2020年11月26日出具一份《情况说明》，说明吴维军委托其对涉案房屋自主经营、对外招租等经营管理，湖南金悦洋公司于2017年1月28日从和立东升公司处收房并进行了出租经营管理，目前已经依约向吴维军支付了2017年1月28日至2020年7月27日的租金。再查明，湖南金悦洋公司已经向吴维军支付了第一阶段的经营收益。和立东升公司在诉讼中向法庭提交了金悦洋商业公园7-12栋《主体结构分部（子分部）工程质量验收记录》，显示子分部工程：混凝土结构、砌体结构，均合格。分项工程名称：钢筋工程、模板工程、混凝土工程、现浇结构、填充墙砌体工程，均合格。该《验收记录》中有施工总包单位、设计单位、勘察单位、监理单位、建设单位于2017年9月10日盖章。一审法院认为：吴维军与和立东升公司之间形成了商品房买卖合同法律关系。根据双方合同约定，和立东升公司具有办证义务，且办证时间已经届满，和立东升公司应当承担办证责任。由于办证在客观上存在时间花费，结合和立东升公司关于办证情况的陈述意见，酌情认定和立东升公司在判决书生效后三个月内为吴维军办理房屋权属证书。对涉案房屋是否达到合同约定的交付条件，应当由和立东升公司举证证明，由于和立东升公司提交的《主体结构分部（子分部）工程质量验收记录》并不足以证明涉案房屋已经竣工验收备案，故不能认定涉案房屋具备约定的交房条件，但吴维军将涉案房屋交由湖南金悦洋公司经营管理，并收取了相应租金，其再要求和立东升公司承担逾期交房的责任，缺乏事实和法律依据，故对吴维军提出的要求和立东升公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。和立东升公司逾期办证，虽不会给吴维军自身使用房屋造成实质影响，但会影响房屋的交换价值和抵押融资等功能，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，双方约定按照已付房款的日万分之一计算，并无不当，故对吴维军提出的要求和立东升公司以446529元为基数，按照日万分之一的标准支付自2019年6月1日起至办证之日止的违约金，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、和立东升公司在本判决书生效后三个月内为吴维军办理涉案房屋权属证书；二、和立东升公司在判决书生效后七日内以446529元为基数，按照日万分之一的标准支付吴维军自2019年6月1日起至办证之日止的违约金；逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，承担迟延履行责任；三、驳回吴维军其他诉讼请求；案件受理费1522元，减半收取761元，由吴维军承担661元，和立东升公司承担100元。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案二审争议焦点为：一、和立东升公司将房屋交付给湖南金悦洋公司能否认定为有效交付，和立东升公司是否应承担逾期交房的违约责任；二、一审判决以已付购房款总额为基数，按日万分之一的标准计算逾期办证违约金是否过高，和立东升公司要求以房价的1%为标准支付逾期办证的违约金有无事实和法律依据；三、一审判决确定和立东升公司在3个月内办理房屋权属证书是否合理，和立东升公司要求调整为6个月有无依据。关于第一个焦点，吴维军与湖南金悦洋公司签订《委托经营管理合同》委托湖南金悦洋公司对案涉房屋进行管理和经营，双方还签订了《房屋委托经营交接书》，而对房屋进行管理和经营的前提是要先收房。此后吴维军又从湖南金悦洋公司收取了租金，上述事实可以证明吴维军是同意或认可湖南金悦洋公司接收房屋的。故吴维军认为其未授权湖南金悦洋公司收房的理由不能成立，本院不予采纳。案涉合同第九条约定，商品房交付时该商品房应已经取得了建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告以及符合合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定。案涉商品房交付时和立东升公司并未取得了建设工程竣工验收备案证明文件等，即和立东升公司并未完全按照约定完成交付。但吴维军在明知案涉房屋不符合交付的约定时仍授权湖南金悦洋公司收房，并收取了房屋租金，应视为吴维军以实际行为变更了收房条件及放弃了和立东升公司不符合约定交房时的违约责任。吴维军在收房后再主张和立东升公司的逾期交房责任，不能支持。但工程竣工验收备案系和立东升公司的法定义务，和立东升公司仍需办理工程竣工验收备案。关于第二个焦点，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人达成的关于逾期办证按照已付房款的日万分之一计算违约金的约定，是双方当事人真实意思的表示且未违反法律规定。因此和立东升公司违约未在合同约定的期间办理不动产权证时，根据合同严守原则，应当按照约定承担违约责任。关于逾期办证的违约责任，虽然其他法院和本院作出过低于日万分之一标准的判决，但各个案件中开发商违约的性质、主观过错程度均存在不同，有的还存在其他客观方面的原因等情况。另外违约金还具有惩罚性的性质，案涉合同关于违约金的约定并不明显过高，故和立东升公司要求减轻违约责任，以房价的1%为标准支付逾期办证的违约金的意见不能成立，本院不予采纳。关于第三个焦点，和立东升公司作为专业的房地产开发企业，其在签订合同时就应预测到办理不动产权证所需的时间。在没有不可抗力和其他可以顺延办证的情形时，一审法院在和立东升公司已逾期多日仍未办证的情形下，结合实际，酌情认定和立东升公司在判决书生效后三个月内为吴维军办理房屋权属证书，并无不妥。和立东升公司要求交办证时间调整为至少在判决生效后六个月内的理由不能成立，本院不予采纳。综上，和立东升公司和吴维军的上诉请求均不能成立，均应予以驳回。本案一审认定事实清楚，处理亦无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1382元，由吴维军负担1052元，由湖南和立东升实业集团有限公司负担330元。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  胡铁霞审判员  王继华二〇二一年四月二十八日书记员  刘 珂