湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0222民初2503号原告：阳新县温馨物业管理有限公司，住所地：阳新县兴国镇张家垴居委会八斗垅114号。法定代表人：程良明，公司总经理。被告：徐新武，男，1974年9月7日出生，汉族，住阳新县，被告：程晚霞，女，1982年10月9日出生，汉族，住阳新县，原告阳新县温馨物业管理有限公司（以下简称温馨物业公司）与被告徐新武、程晚霞服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告温馨物业公司的法定代表人程良明到庭参加了诉讼，被告徐新武、程晚霞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温馨物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费7,381元，并承担违约日至偿还日3‰的违约金；2.本案诉讼及执行费用由被告承担。事实和理由：2011年1月8日，原告受湖北华川房地产开发有限公司委托，对观南上域住宅小区进行前期物业管理，并取得了物价部门的收费许可。《商品房买卖合同》约定被告的房屋交付时间为2014年6月30日前，按照相关规定及被告出具的《承诺书》，交房的次日产生物业费。自2014年7月1日至2020年6月30日产生的物业费为7,381元，被告找各种理由一直拒交。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告徐新武、程晚霞未答辩。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。因被告徐新武、程晚霞未到庭参加诉讼，本院依法对原告提交的证据审查认定如下：1，原告提交的营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件，该证据的真实性、合法性、关联性符合法律规定。因此，对该证据证明的事实，本院予以认定,2，原告提交的前期物业服务合同，该证据的真实性、合法性、关联性符合法律规定。因此，对该证据证明的事实，本院予以认定,3，原告提交的业主委员会备案证，该证据的真实性、合法性、关联性符合法律规定。因此，对该证据证明的事实，本院予以认定,4，原告提交的与业主委员会签订的物业服务合同，该证据的真实性、合法性、关联性符合法律规定。因此，对该证据证明的事实，本院予以认定,5，原告提交的阳新县物价局文件，该证据的真实性、合法性、关联性符合法律规定。因此，对该证据证明的事实，本院予以认定,6，原告提交的一组提供物业服务的照片，该证据的真实性、合法性、关联性符合法律规定。因此，对该证据证明的事实，本院予以认定,7，原告提交的物业费催收通知书，该证据的真实性、合法性、关联性符合法律规定。因此，对该证据证明的事实，本院予以认定,8，原告提交的商品房买卖合同，该证据的真实性、合法性、关联性符合法律规定。因此，对该证据证明的事实，本院予以认定,9，原告提交的房产局出具的房屋面积实测报告，该证据的真实性、合法性、关联性符合法律规定。因此，对该证据证明的事实，本院予以认定,10，原告提交的被告签署的承诺书，该证据的真实性、合法性、关联性符合法律规定。因此，对该证据证明的事实，本院予以认定,11，原告提交的被告的身份证及结婚证复印件，该证据的真实性、合法性、关联性符合法律规定。因此，对该证据证明的事实，本院予以认定,12，原告提交的被告未在家居住证明，该证据的真实性、合法性、关联性符合法律规定。因此，对该证据证明的事实，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2011年1月8日，湖北华川房地产开发有限公司与原告温馨物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由温馨物业公司为观南上域住宅小区提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为电梯住宅、办公楼、商业物业均按1.20元/平方米·月计算。被告徐新武、程晚霞系阳新县观南上域住宅小区12栋3单元403室的业主，该房屋建筑面积为93.62平方米。被告程晚霞作为业主，于2013年2月18日签署了一份《承诺书》，同意原告温馨物业公司对观南上域住宅小区提供前期物业管理服务。2018年3月9日，阳新县观南上域小区业主委员会与原告温馨物业公司签订《观南上域住宅小区物业服务合同》。双方约定：由温馨物业公司为观南上域住宅小区提供物业服务事宜，服务合同期限为1年，自2018年3月10日至2019年3月9日。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：【多层住宅】0.50元/平方米·月；【高层住宅】1-3层1.00元/平方米·月；4-10层1.20元/平方米·月；11-15层1.25元/平方米·月；16-19层1.30元/平方米·月；本物业区域物业服务经营按包干制方式。物业服务费用主要用于以下开支：⑴管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；⑵物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；⑶物业区域清洁卫生费用；⑷物业区域绿化养护费用；⑸物业区域秩序维护费用；⑹办公费用；⑺物业服务企业固定资产折旧；⑻物业共用部分、共用设施设备及公众责任保险费用；⑼法定税费；⑽二次供水费用。合同还约定，业主按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为以业主与开发商购房合同约定交房时间的节点日提前交付该年度的物业服务费；业主违反本合同约定拖欠或拒交物业服务费用的，经物业公司书面催缴，仍不能按时足额交纳物业服务费的，每日应当按欠费金额5‰的比例向物业公司支付违约金等。2019年4月15日，阳新县观南上域小区业主委员会与原告温馨物业公司续签《观南上域住宅小区物业服务合同》。双方约定：由温馨物业公司继续为观南上域住宅小区提供物业服务事宜，服务合同期限为4年，自2019年3月10日至2023年3月9日。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准同2018年3月9日双方签订的《观南上域住宅小区物业服务合同》。本物业区域物业服务经营按包干制方式。合同还约定，业主按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为以业主与开发商购房合同约定交房时间的节点日提前交付该年度的物业服务费，业主遵循先交费后使用原则，提前缴纳该（下）年度物业费，逾期不交，视为违约，自逾期之日起业主在承担日3‰滞纳金的同时，并承担法律责任；业主违反本合同约定拖欠或拒交物业服务费用的，经物业公司书面催缴，仍不能按时足额交纳物业服务费的，每日应当按欠费金额3‰的比例向物业公司支付违约金等。合同签订后，原告依约履行物业服务。被告依约履行部分义务后未按照约定履行缴纳余欠物业服务费的义务。后原告多次向被告下达催缴物业费通知书催讨，被告至今未付。另查明，被告程晚霞、徐新武系夫妻关系。被告程晚霞与湖北华川房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定交房时间为2014年6月30日前，其房屋（12栋3单元403室）经房产部门测绘，面积为93.2平方米。本院认为，原告与湖北华川房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》以及与阳新县观南上域小区业主委员会签订的两份《观南上域住宅小区物业服务合同》均系双方在平等自愿、友好协商的基础上所签订，系双方真实的意思表示,且不违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，对合同当事人具有法律约束力。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。根据上述法律规定，建设单位以及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。本案中，被告程晚霞、徐新武作为阳新县观南上域住宅小区12栋3单元403室的业主，应受上述合同的约束。合同签订后，当事人应遵循诚实信用原则按照合同的约定全面履行自己的义务。原告作为被告所在小区的物业服务企业，依约履行了自己的合同义务后，依法享有向被告收取物业管理费的权利，被告未按照约定支付物业服务费属于违约行为，应当承担支付物业服务费的违约责任。故对原告要求二被告支付2014年7月1日至2020年6月30日期间的物业费7,381元的主张，本院依法予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少；当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，当事人约定的“业主支付物业服务费应提前支付物业服务费，逾期不支付物业服务费，按照每日承担未支付的物业服务费总额的3‰的滞纳金等违约责任”中的“滞纳金”，从其约定的本意来看，应该属于违约金的性质。而该约定的违约金数额明显超过实际损失。因此，对原告主张要求被告按照约定支付“滞纳金”的诉讼请求，本院对不符合法律规定的部分不予支持；对符合法律规定部分，本院酌情按照年利率15.4%的利率计算原告的实际损失。综上所述，原告的诉讼请求，本院对符合法律规定部分依法予以支持，对不符合法律规定部分，本院依法不予支持。被告程晚霞、徐新武经本院合法传唤未到庭，视为对其相应诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条的规定，判决如下：一、被告程晚霞、徐新武在本判决生效之日起十日内向原告阳新县温馨物业管理有限公司支付2014年7月1日至2020年6月30日期间的物业费7,381元及滞纳金（滞纳金以7,381元为基数，按年利率15.4%的标准，自2014年7月1日起计算至还清之日止）。二、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告程晚霞、徐新武负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行黄石市团城山支行，账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  成传军人民陪审员  石 良人民陪审员  李公良二〇二一年四月十九日法官助理邢国远书记员张彬