福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0206民初1639号 原告（反诉被告）：融信（福建）物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区津泰路238号大院1号楼4层A区-A257。 法定代表人：马祥宏，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：商毅，福建三山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓湘院，女，该公司职员。 被告（反诉原告）：颜远迎，女，1980年4月26日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区，现住厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：萧祥德，福建重宇合众（泉州）律师事务所。 原告（反诉被告）融信（福建）物业管理有限公司（以下简称融信物业）与被告（反诉原告）颜远迎物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融信物业的委托诉讼代理人商毅、邓湘院，被告颜远迎及其委托诉讼代理人萧祥德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 诉讼请求 融信物业向本院提出诉讼请求如下：1、颜远迎向融信物业支付2019年12月1日至2020年9月30日期间物业服务费1654.09元、2019年1月1日至2020年9月30日公共维修基金615元；2、颜远迎向融信物业支付2019年1月20日至2020年8月20日期间户内水费用1027.2元，户内电费4179.23元；3、颜远迎支付以物业服务费金额为基数，自起诉之日起至实际付款之日止按日万分之五标准支付逾期付款违约金。 颜远迎辩称，1、按照服务合同约定，融信物业无权收取水电费；2、对融信物业主张的物业费，应按照10%进行收取；3、颜远迎没有违约行为，不存在逾期违约金。4、服务合同没有收取公维金的主体，且融信物业涉嫌占用滥用公维金，其有权停止缴纳。 颜远迎向本院提出反诉请求如下：1、融信物业退还颜远迎2017年1月1日至2019年12月18日缴纳的5936.87元水电费； 2、颜远迎自2017年1月1日至2020年9月30日支付融信物业的物业服务费按10%收取,融信物业多收取部分6667元予以退还； 3、融信物业赔偿颜远迎停放于小区地下停车场的闽Ｄ2××××车辆被剐蹭的经济损失4146元；4、融信物业退还颜远迎2019年1月1日至2021年3月31日期间的车位管理费3720元。 融信物业辩称，1、颜远迎要求返还的水电费5936.87元，其中1183.46元为2017年1月1日至2019年8月31日止的公摊水电费（厦门市海沧区××室交纳2017年1月1日起至2018年8月19日止的公摊水电费785.95元，颜远迎交纳2018年8月20日起至2019年8月31日止的公摊水电费397.51元）；其余4753.41元为户内水电费（户内水电费结至2018年8月20日的4055.92元由厦门市海沧区××室交纳，2018年8月21日起至2018年12月20日止的户内水电费471.14元由颜远迎交纳）。厦门市海沧区××室和颜远迎是不同主体，对于厦门市海沧区××室缴纳的费用，颜远迎无权要求返还。公摊水电费服务于小区公共设施设备，案涉小区每月必然产生公摊水电费。《前期物业服务合同》第七条㈠第4款已约定公摊水电费的收取标准，颜远迎缴纳公摊水电费时未对收取的数额提出异议，该行为视为对其收取的公摊水电费数额的默认。现公摊水电费已实际发生了支出，颜远迎多年后再要求退还全部公摊水电费，理由不成立。即使对于公摊水电费收取的数额有异议，也应由第三方审计机构对公摊水电费的收取支出情况审计后再要求退还多收取的公摊水电费。户内水电是颜远迎个人消耗，该费用应由颜远迎承担。因不是一户一表，由其转供。其交纳总表水电费后按颜远迎分表水电量收取户内水电费，符合法律规定。颜远迎缴纳户内水电费时已核对其个人分表水电量，对收取的数额没有异议后才缴纳，该行为视为对颜远迎收取的公摊水电费数额和融信物业转供水电行为的认可。颜远迎对于自己消耗的户内水电费拒绝缴纳甚至要求退还，没有事实和法律依据。 2、颜远迎的物业服务费交纳至2019年11月30日，之后为欠费状态。颜远迎要求2017年1月1日至2020年9月30日物业费按照10%收取没有事实和法律依据。首先，2017年1月1日至2018年12月31日物业费由厦门市海沧区××室交纳，2019年1月1日至2019年11月30日物业费由颜远迎交纳，颜远迎并非是所有已经交纳物业费的交纳主体，不应该是有权全部张返还的适格主体。其次，《前期物业服务合同》和《物业服务合同》依法有效，融信物业已按照物业服务合同约定提供服务，理应按照物业服务合同约定收取物业服务费。颜远迎实际已享受物业管理公司的物业服务，其主张少缴物业费缺乏法律与合同依据。其三、物业服务企业在日常工作中，需要面对不同的环境和各异的业主和使用人，物业服务也包含卫生、安全、相邻关系以及共同秩序的维护等众多方面，难免出现轻微瑕疵。物业公司对服务管理的漏洞、不足应当及时进行整改，业主亦有权请求物业服务企业采取改进服务方式、提升服务水平等补救措施。但服务管理轻微瑕疵，不能成为拒交物业费的理由。物业服务具有社会性、群体性，要求物业公司的服务满足每一位业主的要求，显然是不合理的。因物业服务主要针对建筑区划内物业的共有部分及公共事务，在没有证据证明物业服务质量达不到合同约定标准的情况下，若不满意物业服务的业主均可拒交物业管理费以对抗物业公司，那么该部分业主无需交费即可实际上享受公共服务，这必然会损害其他业主（特别是已缴纳物业管理费的业主）的利益。这属于滥用“正当理由”损害物业服务企业合法权益，有悖公平，也会使得物业服务企业收入减少。而收入减少最终也必然会导致整个小区物业服务水平的下降，最终使得小区全体业主的利益受损。只有在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵，才能构成业主拒交物业费的正当理由。但颜远迎未能提交足够证据证明物业服务企业存在不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵的情形。其四、颜远迎提供一大堆图片等证明“小区卫生、绿化差，安全防护不到位”等，这些属于全体业主的“公共利益”受到侵害情形。业主对物业管理公司提供的物业服务不满意，可以向业主委员会反映，通过业主委员会以物业服务合同为依据，主张权利，协商变更或解除物业合同以解决问题，而不应拒交物业管理费。《物业服务合同》第十七条“乙方违反了本合同，包括第九部分特别约定所列举的20条中任何一条条款，都属于违约,在甲方发书面通知要求乙方整改时，乙方应当在收到通知后10日内整改到位，若乙方拒不整改或未按合同约定和甲方要求整改到位的，每逾期一日乙方应支付1000元（若与考核办法存在重复罚款的，以金额高的为准）违约金给甲方，并继续整改到位。若超过3次执行不到位，甲方有权通过业主大会表决，解除合同或采取诉讼解决”和第九部分“特别约定五：甲乙双方约定，考核条款具体如下：...”已对物业服务不到位时应承担的责任进行了约定，其中并没有约定“降低物业费收费标准”。在此情况下，即使的确存在物业服务缺失，也应按合同约定追究违约责任，而不是颜远迎主张的降低物业费。3、颜远迎诉称其闽Ｄ2××××车辆被剐蹭造成的经济损失4146元，要求融信物业赔偿没有。其一、颜远迎没有证据表明其是闽Ｄ2××××车辆的所有人；其二、颜远迎没有证据证明车子系停放小区地下停车场时被剐蹭；其三、颜远迎没有证据证明剐蹭的原因为物业失职行为所导致，地下车库配置有监控探头，但难免有死角；其四、颜远迎没有证据其修车费用4146元系用于修补车辆剐蹭；其五、《物业服务合同》第二十四条明确约定“5、因业主、物业使用人之间的相邻权纠纷或乙方之外的当事人故意、过失行为产生的民事责任。12、因第三人原因造成甲方、业主及使用人的人身、财产损害的”。4、颜远迎要求退还车位管理费的行为没有事实和法律的依据，颜远迎已享受了物业提供的停车管理物业服务。 案件事实 本案查明的事实如下： 融信物业分公司融信(福建)物业管理有限公司闽南分公司为融信·幸福海岸A区提供物业服务。 一、《福建省前期物业服务合同》签订时间及服务期限：2013年8月7日；2013年8月7日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业合同生效日止。 二、《融信·海上城物业服务合同》签订时间及服务期限：2019年8月21日厦门市海沧区融信海上城（融信幸福海岸）第一届业主委员会与融信物业签订《融信·海上城物业服务合同》；服务期限自2019年9月1日起至2022年8月31日止。 三、讼争房屋地址：厦门市海沧区坪山南××号××单元，产权人颜远迎，取得不动产产权时间2018年8月30日。案涉闽Ｄ2××××车辆停放的车位系颜远迎租赁。 四、讼争房屋面积：41.56平方米。 五、物业服务费收费标准和收取办法 （1）2013年8月7日起至2019年8月31日 物业服务费按建筑面积计算（本收费标准不含公共水电分摊费）：办公楼：5.1元/月·平方米，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照户分摊。机动车车辆停放服务费地下车位按80元/车位/月收取。业主应于每月5日前向乙方支付物业服务费、房屋公共维修金。 （2）2019年9月1日起至2022年8月31日止 物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为SOHO：3.98元/平方米/月/物业费，车位服务费80元/车位/月。物业服务费单价内包含公共区域水、电的公摊（水电公摊费不再另行收取，水电公摊费用计入物业服务费单价）业主应当按月交纳物业服务费，每次交费的具体时间为次月5日前交纳上月度物业服务费。合同同时约定融信公司按上述标准收取的费用，不承担业主或使用人的人身、车辆及车内物品的保险与保管责任，如业主或物业使用人需要融信公司保管的，需与融信公司另行签订保管合同并另行支付保管费用;业主共有的车位，除非业主大会另有明确决议，则融信公司有权根据实际情况决定采取固定或非固定车位等车辆停放模式，合理划分停车区域；业主应按照约定交纳物业服务费与特约服务费；融信公司应按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业费、特约服务费及其他应由融信物业收取的费用；各栋各楼层安装监控探头，每层4个监控探头，要求楼层监控全覆盖，24小时全天监控，费用由物业公司承担。监控产品必须是知名品牌，技术参数需达到400万像素以上，硬盘存储时间不得低于15天；地下车位每车位管理费80元，但物业公司应承担地下车位的维修费、消防末端及消防管道油漆、道闸设施、减速带、地面维修和地下室的消防维护费等。《融信·海上城物业服务合同》附件三载明厦门市物业服务标准4级2类的具体标准，其中关于“秩序维护标准与收费标准”载明车辆管理的服务要求为：“……2.有专职人员24小时巡视和协助停车事宜；3.收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配制道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。” 六、日常专项公共维修资金收费标准和收取办法 （1）2013年8月7日起至2019年8月31日 办公、商业房屋公共维修金0.8元/平方米/月；业主应于每月5日前向乙方支付物业服务费、房屋公共维修金。 （2）2019年9月1日起至2022年8月31日 业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，代为收取与保管，具体标准2019年9月1日至2020年5月31日为0.8元/平方米/月。自2020年6月1日变更为0.3元/平方米/月。 七、违约责任：业主逾期交纳物业服务费、特约服务费的，从逾期之日起每日按照应交费用总额万分之五的标准支付违约金。 八、特别约定。业主委员会无权将业主户内水电费委托给物业公司收取，业主委员会也未授权物业公司向业主收取户内水电费。物业公司无权向业主收取户内水电费（但业主自愿委托物业公司收取的除外，所收取的水电费由物业公司和业主委员会共管账户保存）但设备管理维护、抄表、计算等工作均由物业公司承担。维修费用可有日常公维金支出。 九、欠缴情况：自2019年12月1日至2020年9月30日期间物业服务费1654.09元（41.56㎡*3.98㎡/月*10个月）；2019年1月1日至2020年9月30日期间公共维修基金615元（41.56㎡*0.8㎡/月*17个月+41.56㎡*0.3㎡/月*4个月）；2018年12月21日至2020年8月20日期间户内水费用1027.2元，户内电费4179.23元。 十、缴费情况：颜远迎已缴纳2018年8月20日起至2019年8月31日止的公摊水电费397.51元及2018年8月21日起至2018年12月20日止的户内水电费471.14元。颜远迎已缴纳2019年1月1日至2021年3月31日期间车位管理费3720元。 十一、融信公司海上城物业客启服务中心出具《Ａ651车位刮车事件情况说明》，载明：“2019年10月21日，2号楼708室业主颜远迎女士反映其车子（车牌号闽Ｄ2××××、闽ＤＫ××××）在Ａ651车位被刮蹭，安全口巡逻岗工作人员前往查看，现场无法判断车辆具体刮蹭原因，当下致电监控中心电话，调出车位附近监控，然颜远迎女士车辆所处位置为监控盲区，无从查证肇事车辆。后颜远迎女士报警处理此事，物业积极配合警方调取监控查证，因存在盲区，无从寻找肇事车辆，无法判断肇事车辆。特此说明！” 2020年10月23日，颜远迎报警称停放在案涉小区停车位内的闽Ｄ2××××车辆被剐蹭。2020年11月3日，厦门启润英菲尼迪汽车销售服务有限公司出具厦门增值税普通发票，载明其收到闽Ｄ2××××车辆劳务维修费4146元。 十二、庭审中，颜远迎提交（2020）闽0205民初2397号民事判决书、厦海建交访答字【2020】70号信访事项处理答复意见书、海消复字【2021】1号信访事项答复意见书、厦门市公安局钟山派出所责令改正通知书、厦门市海沧区建设与交通局关于融信海上城玻璃幕墙开裂的整改通知、业委会与物业公司沟通群聊天内容、海上城热心业主议事群内容、照片、现场视频等证明，并申请证人出庭作证，足以证明融信物业提供物业服务过程中存在不足。 十三、诉讼过程中，本院对案涉小区物业管理服务进行现场勘验，发现案涉小区物业管理在日常养护、清洁绿化、安全保卫、消防安全等方面管理总体较好，但存在建筑大件垃圾堆放及清理不及时、公共设施清洗及维修不到位等不足。地下车库的监控主要安装在主干道及车库出入口，具体停车位上基本未安装监控，存在监控盲区。地下车库存在因无法执行一停车位停放一辆车辆客观原因车辆停放无序，车位被他人占用的情形。 争点分析 本院认为，融信物业为颜远迎居住的小区提供了物业管理服务，有权向颜远迎收取物业服务费及代收公共维修基金，故融信物业要求颜远迎支付自2019年12月1日至2020年9月30日物业管理费1654.09元及2019年1月1日至2020年9月30日公共维修基金615元，有事实和法律依据，本院予以支持；融信物业在物业服务过程中存在不足，本院认为虽融信物业在物业服务过程中存在不足，对于颜远迎主张减少物业管理费价款的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于融信物业主张收取颜远迎2018年12月21日至2020年8月20日期间户内水费用1027.2元，户内电费4179.23元，其提供了相应垫付水电费票据及查表度数，本院予以支持；案涉小区由于没有独立水电表长期由融信物业统一收取水电费再分摊到户，颜远迎之前接受由融信物业收取相应水电费并缴纳费用，颜远迎抗辩融信物业无权收取水电费的意见，本院不予采纳。关于融信物业在物业服务过程中存在不足应在后续物业管理服务中加以改进，其主张颜远迎支付逾期付款违约金的诉求，本院不予支持。综上，融信物业的诉求，本院予以部分支持。 关于颜远迎要求退还已交水电费及车位管理费、已经收取物业费应按10%收取退还多收的部分的诉求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于颜远迎要求融信物业赔偿其停放在案涉小区内停车位的车辆发生剐蹭产生的损失4146元的诉求，本院认为，融信物业对案涉小区的停车位仅提供物业管理服务，其对颜远迎主张的剐蹭事实不存在主观过错，对颜远迎的诉求，本院不予支持。综上，本院对颜远迎的反诉请求，不予支持。 裁判结果 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、颜远迎应于本判决生效之日起十日内向厦门市融信物业管理有限公司支付2019年12月1日至2020年9月30日物业管理费1654.09元及2019年1月1日至2020年9月30日公共维修基金615元； 二、颜远迎应于本判决生效之日起十日内向厦门市融信物业管理有限公司支付2018年12月21日至2020年8月20日期间户内水费用1027.2元，户内电费4179.23元； 三、驳回厦门市融信物业管理有限公司的其它诉讼请求； 四、驳回颜远迎的全部反诉诉讼请求。 如果颜远迎未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费50元，减半收取计25元，由颜远迎负担；本案反诉受理费312元，减半收取计156元，由颜远迎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  陈艳红 二〇二一年四月十九日 书记员  陈凌野 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计。