盘锦市大洼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽1104民初921号 原告：盘锦远中置业有限公司，住所地盘锦市大洼区。 法定代表人：徐颂，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马诗朦、马殿利（实习），辽宁圣代律师事务所律师。 被告：赵德锁，男，1973年3月24日出生，汉族，司机，住鞍山市台安县。 被告：郑春芳，女，1975年8月9日出生，汉族，无职业，住鞍山市台安县。 二被告委托诉讼代理人：田伟，辽宁融基律师事务所律师。 原告盘锦远中置业有限公司与被告赵德锁、郑春芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘锦远中置业有限公司的委托诉讼代理人马诗朦、马殿利，被告赵德锁、郑春芳及其委托诉讼代理人田伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盘锦远中置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠的购房款330,000.00元；2.判令被告向原告支付违约金89,265.00元（自2013年5月21日起按照逾期应付款额的万分之一按日计付至款项付清之日止，暂计至2020年10月21日），上述合计419,265.00元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月21日，原、被告双方于盘锦市大洼区田家街道签订了两份《商品房买卖合同》，第一份合同约定：被告向原告购买位于盘锦市房屋，建筑面积82.30平方米，套内建筑面积80.09平方米；房屋按建筑面积计算，单价为每平方米6423.90元，总金额528,687.00元；付款方式为被告在2014年4月27日前支付首付款268,687.00元，余款260,000.00元用银行按揭贷款支付。同时二被告签订第二份合同，购买位于盘锦市房屋，建筑面积52.90平方米，套内建筑面积40.04平方米，房屋按建筑面积计算，单价为每平方米2980元，总金额157,642.00元；付款方式为2014年2月18日前支付首付款87,642.00元，余款70,000.00元用银行按揭贷款支付。两份合同签订后，被告按期支付了首付款，原告亦与被告交付首付款后（合同签订前）向被告交付了被告购买的房屋。被告进驻房屋后，购买房屋余欠房款330,000.00元至今尚未支付。原告多次通知被告交付余欠的购房款，被告无故拖延，至原告诉告之日仍未按照合同约定付清购房余款。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，买受人未按照合同约定的时间付款，逾期超过30日的，如合同继续履行，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金。 综上所述，被告的行为违反了相关法律规定，严重损害了原告的经济利益。现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，特向法院提起诉讼，望法院依法判决。 赵德锁、郑春芳辩称，根据原告的诉请，本案的焦点在于原告是否具备银行贷款准入条件，如果至今仍不具备，那么被告不存在违约的问题，无需支付逾期履行利息。如果被告具备银行贷款准入条件，应查明何时具备、何时履行了通知被告办理并告知具体银行的合同附随义务。上述举证责任均应由原告承担，如果原告无法证明上述事实，被告同样无需承担违约责任。 关于程序问题的意见。原告的起诉不属于人民法院受理范围。根据双方签订的《商品房买卖合同》第19条约定，纠纷的解决方式为：提交大洼县（区）仲裁委员会仲裁，排除了法院管辖，由于本案不属于法院专属管辖，因此该约定合法有效。据此，法院应当不予受理；已经受理的，应当驳回起诉。 关于实体问题的意见。原告的起诉已经超过诉讼时效。根据法律规定，原《民法通则》规定的债权诉讼时效是二年，《民法总则》施行后改为三年，现在《民法典》的规定同样是三年。双方签订《商品房买卖合同》的时间是2014年3月21日，至今已经七年之久。据此，原告的诉讼已经大大超过诉讼时效，即便法院认定有管辖权，继续审理本案，也应当驳回原告的诉讼请求。 关于银行贷款准入的问题。在生活实践中，开发商开发的楼盘，在销售给业主时，我们称之为商品房销售，以此区别于二手房买卖。对于商品房的销售，对于贷款，需要开发商向银行或者公积金管理机关（以下统称金融机构）递交相关材料，比如“五证”及其他材料等，并由金融机构与开发商续订《贷款准入协议》，之后买受人才能到金融机构办理相应的贷款手续，并签订《抵押担保合同》。1、对于“五证”的要求，所有金融机构都要求开发商提供。所谓“五证”包括：《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》。2、同时金融机构对于开发商贷款准入还有其他材料要求，这个要求各不相同。3、由于原告作为开发商需要实现取得银行准入，那么根据合同法律基本原理和规定，原告应向被告履行通知的附随义务，通知内容包括具体的金融机构、需要携带的材料，必要时需要派员协同办理。据此，被告当初既然选择首付＋银行贷款方式购房，那么在原告要求被告履行贷款义务问题上，原告首先需要说明其符合准入条件的是哪家金融机构，并提供其符合金融机构贷款准入条件的证据，包括“五证”、与金融机构的准入协议，以及履行通知义务的证据。 原告不具备银行准入条件。按照原告的要求，被告于2014年3月18日与案外人盘锦博瑞信息咨询有限公司签订《房产代办贷款服务合同》，委托该公司代为办理银行贷款手续，并支付了600元服务费，结果至今未获批准，原因是原告证照手续不齐全，不符合银行贷款条件。比如，原告需要向银行提交五证中包括《商品房预售许可证》，双方签订《商品房买卖合同》的时间是2014年3月21日，而被告在当时并没有取得《商品房预售许可证》。这还只是其中一点，其他原因不得而知。 被告享有不安抗辩权，有权拒绝继续办理贷款或者补交余款。据被告所知，原告的开发进程障碍重重，不仅食品城和水产城没有形成预期规模和效果，而且在开发手续上存在严重缺陷，导致买受人无法办理房屋权属证书。直到目前，原告还没有取得消防验收和竣工验收备案，这个后果就是无法办理产权证书。被告购买的商铺，现在不仅仅无法实现商业目的，同时还面临着无法取得合法产权的风险。 综上，原告的诉请无论从程序上考察，还是从实体上考察，均没有事实和法律依据，请求法院综合考虑全案因素，驳回原告的起诉或诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年11月11日，原告与被告赵德锁签订《辽宁鲜活水产城金卡认购协议》，购买辽宁鲜活水产城C5栋08号商业网点，双方约定：被告赵德锁向原告购买辽宁鲜活水产城金卡，一次性支付20,000.00元；凭卡可优先预订和购买辽宁鲜活水产城商业用房一套，购物卡款可抵购房款。 2013年5月21日，原告与被告赵德锁签订《辽宁鲜活水产城商铺认购协议》，双方约定：被告向原告认购辽宁鲜活水产城暂定编号为C5幢08号与C5-308号的商网，该商网暂测建筑面积为一二层85.6㎡，单价为6280.62元/㎡，三层49.17㎡，单价为2980元/㎡，合计面积134.77㎡，合计总房款为684.147.00元；该面积与实测面积之间误差的处理方式将在《商品房买卖合同》中予以明确，即按房产部门最终实测面积多退少补，一至三层面积多退少补单价均按5076.41元/㎡标准执行；被告赵德锁对所认购商网基本情况已做充分了解，自愿认购此商网，并在签订本协议当日向原告一次性支付商网认购定金344,147.00元整，该定金本金不计息将作为所购商铺房款的一部分；双方一经签订《商品房买卖合同》，本认购协议即行失效，并由原告收回。 2014年3月21日，原告与被告赵德锁、郑春芳签订了两份《商品房买卖合同》，第一份合同约定：二被告向原告购买位于辽宁盘锦鲜活水产城第0814014幢（1、2层1-8、2-8）房屋，建筑面积82.30平方米，套内建筑面积80.09平方米；房屋按建筑面积计算，单价为每平方米6423.90元，总金额为528,687.00元；二被告在2013年5月21日前支付首付款268,687.00元，余款260,000.00元用银行按揭贷款支付；二被告未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，二被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金。第二份合同约定：二被告向原告购买位于田家街道辽宁盘锦房屋，建筑面积52.90平方米，套内建筑面积40.04平方米，房屋按建筑面积计算，单价为每平方米2980元，总金额为157,642.00元；付款方式为2013年5月21日前支付首付款87,642.00元，余款70,000.00元用银行按揭贷款支付；二被告未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，二被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金。 两份合同签订后，二被告按约给付了首付款，原告于2014年5月30日向二被告交付了房屋，二被告在《食品城二期及辽宁鲜活水产城业主室内验收记录表》上签字。二被告因未能办理房屋按揭贷款，所欠原告的购房款330,000.00元至今未给付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院认定如下：原告提供的《辽宁鲜活水产城金卡认购协议》、《辽宁鲜活水产城商铺认购协议》、《商品房买卖合同》、交款确认单、《食品城二期及辽宁鲜活水产城业主室内验收记录表》，被告对真实性无异议，经本院审查，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的宣传单，原告有异议，经本院审查，不能证明原告存在违约行为及虚假宣传，故本院不予确认；被告提供的《辽宁鲜活水产城商铺认购协议》、《辽宁鲜活水产城商网认购协议》、《辽宁鲜活水产城经营管理协议》、《房产代办贷款服务合同》，原告有异议，经本院审查，不具有合法性，本院不予确认；被告提供的录音资料，原告有异议，经本院审查，不具有真实性，本院不予确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十九条规定，当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款、第三款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，原告与二被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。原告于2014年5月30日向二被告履行了交付房屋的义务，二被告至今仍拖欠原告购房款330,000.00元未支付，系违约行为，故原告要求二被告给付购房款330,000.00元并支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。因原、被告未约定剩余购房款的付款时间，故本院确定二被告自起诉之日起至购房款全部付清之日止，以应付购房款为基数，按日万分之一支付违约金。 综上所述，原告的部分诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十九条、第五百八十五条第一款、第三款规定，判决如下： 一、被告赵德锁、郑春芳于本判决生效后15日内给付原告盘锦远中置业有限公司购房款330,000.00元，并自2021年1月28日（起诉之日）起至购房款全部付清之日止，以应付购房款为基数，按日万分之一支付违约金； 三、驳回原告盘锦远中置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7589元（原告已预交），减半收取计3794.50元，由被告赵德锁、郑春芳负担3125元，由原告盘锦远中置业有限公司负担669.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。 审判员  毛永铁 二〇二一年四月二十六日 书记员  齐 盈 附：法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。