重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1238号上诉人（原审被告）：朱斌，男，1967年9月17日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：路海军，重庆青原律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆明灏物业服务有限公司，住所地重庆市北部新区经开园金渝大道99号5-2，统一社会信用代码91500000066175516K。法定代表人：杨东明，总经理。委托诉讼代理人：牟兵，重庆奥睿律师事务所律师。上诉人朱斌因与被上诉人重庆明灏物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2020)渝0112民初19156号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人朱斌的委托诉讼代理人路海军、被上诉人重庆明灏物业服务有限公司的委托诉讼代理人牟兵到庭参加二审询问。本案现已审理终结。朱斌上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求(改判上诉人暂不支付2017年11月11日至2020年4月30日期间的物业服务费86441.54元);2.本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、原审人民法院认定事实正确，但分配举证责任错误，被上诉人应举证证明其按约履行了物业服务合同。视频证据已经证明了电梯未停靠上诉人房屋所在楼层，此事实被上诉人在原审中亦予以认可。被上诉人作为电梯的日常维护管理人，给电梯加装刷卡使用装置也是被上诉人完成的，被上诉人并未告知上诉人领取电梯卡的相关事宜，被上诉人亦未证明在使用电梯卡的情况下，电梯能够停靠上诉人房屋所在楼层。因此，原审人民法院要求上诉人承担举证责任:证明不能使用电梯是由于被上诉人原因造成的，明显加重了上诉人的举证责任。二、在被上诉人提供物业服务期间，上诉人不能正常使用电梯，上诉人有权要求被上诉人先履行物业服务合同义务后再支付物业服务费。重庆明灏物业服务有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律得当，针对上诉人在上诉状中的事实和理由，特别说明，对于电梯，上诉人的房屋具有特殊性，与小区业主共用电梯，而小区电梯使用电梯卡的制度是业主委员会的决定，也是为了保障小区住户的安全。关于电梯卡的发放，被上诉人也是张贴了通知，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉维持原判。重庆明灏物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2017年11月11日至2020年4月30日期间的物业服务费86441.54元及逾期交纳物业服务费产生的违约金（分别以2017年11月11日至2020年4月30日期间每月应交纳的物业服务费为基数，从次月1日起，按每日千分之三的标准计算至付清之日止）；2.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。一审法院认定事实：被告系位于渝北区××街道××路××号××幢××房屋产权人。上述房屋建筑面积共计1456.88平方米，系商服用房，于2015年登记于被告名下。2017年11月25日，原告与景馨苑小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同》，主要约定由原告为景馨苑小区提供物业服务，合同期限为2017年11月10日起至2020年11月9日止。该合同第三条约定，原告提供的物业服务内容包扩公共场所的清洁卫生及物业项目使用专项维修资金的预算和计划等。第六条约定，商业物业的物业服务费按建筑面积计算，标准为2元/平方米/月，由业主按月交纳。第八条约定，业主应于每月月底前履行交纳物业服务费的义务。第十七条约定，物业维修资金的使用项目和使用预算由业主委员会进行审批。第二十八条约定，业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。该合同于2017年12月26日经重庆市渝北区房屋管理局备案。合同签订后，原告为案涉小区提供物业服务至今。另查明，被告曾将案涉房屋分别出租给重庆知托付物流有限公司等单位，承租人在案涉房屋入口通道处安装了玻璃门。庭审中被告陈述，因原告未让电梯停靠被告案涉房屋所在的楼层、未为其房屋外的公共走廊通道提供保洁服务以及未修缮案涉部分房屋屋顶渗水问题等原因，故被告未向原告交纳物业服务费。被告为证明其主张的上述事实，向一审法院举示了现场照片、视频光盘等证据。原告对此认为，关于电梯未停靠被告案涉房屋所在楼层问题，该问题属实，其原因在于小区业主委员会基于小区安全管理需要，要求业主刷电梯卡后方能使用电梯。被告举示的视频显示其不能正常使用电梯到案涉房屋楼层，系其未刷电梯卡所致。原告为证明乘坐电梯需刷电梯卡的事实，亦向一审法院举示了视频光盘一份。关于原告未为被告案涉房屋外的部分公共走廊通道提供保洁服务问题，系相关承租人在案涉房屋入口通道外安装了大门，导致原告保洁人员无法进入所致，并非原告自身原因而未提供相应的保洁服务，且原告已为案涉房屋所在楼层的其他公共区域提供了保洁服务。为此原告向一审法院举示了案涉小区清洁服务承包单位重庆嘉朗清洁服务有限公司出具的证明一份，该证明显示该公司已为案涉房屋门锁以外的门口及周边进行了日常保洁。关于案涉房屋屋顶渗水问题，原告认为应通过使用大修基金解决，而非由原告进行修缮。且原告已组织业主委员会及相关业主召开了整改会议，并向景馨苑业主委员会提交了《关于A1栋3号房和B3栋4号房外墙落水管断裂及A2栋一楼的外墙渗水急需整改的函》等，申请使用物业专项维修资金修缮相关问题，履行了合同义务。再查明，原告为向被告催收案涉物业服务费，于2020年4月30日通过邮政专递方式向被告寄送了催交物业服务费的律师函。该邮件于2020年5月4日由被告签收。一审法院认为，原告与案涉小区业主委员会签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。该合同对包括被告在内的景馨苑全体业主均具有法律约束力。在原告提供基本的物业服务后，被告应按约向原告交纳物业服务费。关于被告辩称的其不能正常使用电梯问题。从原告举示的视频可以看出，使用电梯需刷电梯卡。本案中，无证据证明系原告原因导致被告不能领取电梯卡或者导致其无法正常使用电梯，故被告以此为拒交物业服务费的理由不能成立。关于被告提出的原告未为其房屋外的公共通道提供保洁服务问题。经审理查明，被告房屋的承租人在案涉房屋外的公共通道处安装了隔离玻璃门，以致玻璃门内的相关公共通道区域处于相关承租人的实际控制之下，形成了独立于玻璃门外公共区域的相对封闭区域，且原告亦为玻璃门以外的公共区域提供了保洁等物业服务，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中关于“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，对被告要求调减物业服务费收费标准的意见，一审法院不予采纳。关于被告提出的案涉部分房屋屋顶渗水问题，该事项属于使用物业专项维修资金范畴，原告对此并无维修义务。且原告已根据案涉物业服务合同的约定，向景馨苑业主委员会提出了使用专项维修资金的建议，履行了物业服务合同约定的义务，故被告以此为拒交物业服务费的理由，亦不能成立。至于被告另辩称的原告曾同意被告不交纳相关物业服务费问题，因被告未向一审法院举证证明其主张的该事实，故对该辩解理由，一审法院不予采信。被告案涉景馨苑A幢-1-1、-1-2、-1-3、-1-8、-1-9、-2-1、-2-2、-2-3房屋建筑面积共计1456.88平方米，按照上述物业服务合同约定的2元/平方米/月计算，2017年11月11日至2020年4月30日期间，共产生物业服务费86441.55元（2元/平方米/月×1456.88平方米÷30日×20日+2元/平方米/月×1456.88平方米×29个月，四舍五入，保留两位小数）。现原告诉请被告支付上述期间所欠物业服务费86441.54元，一审法院予以支持。原告自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求，系其处分自身民事权利行为，一审法院予以准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：“被告朱斌于本判决生效后三日内支付原告重庆明灏物业服务有限公司2017年11月11日至2020年4月30日期间的物业服务费86441.54元。案件受理费1961.04元，因适用简易程序审理，减半收取980.52元，被告朱斌负担。”二审中，上诉人向本院举示手机视频两段，拟证明被上诉人提供物业服务存在瑕疵。经质证，被上诉人对于漏水的视频三性均不认可，对方提到的时间是2021年，和我们诉讼中要求缴纳诉讼费的时间无关；对于电梯的视频真实性不认可，在一审中上诉人已经举示了关于电梯的相关视频，法院对此证据进行了认定，需要刷电梯卡，并不是不停靠B1层。被上诉人向本院举示以下证据：证据1、小区业主委员会出具的关于电梯刷卡使用情况说明，拟证明小区使用电梯卡是业主委员会决定的，且通过招投标形式对电梯进行了更换，业委会也决定每家发放三张电梯卡，可以在被上诉人处领取电梯卡，也进行了通知；2、敬告广大业主书，主要是对小区A1、A2号电梯使用IC卡相关问题的说明，第二条提及B1层属于非基站层，需要刷卡进出。经质证，上诉人认为两份证据在一审没有举示，是对方因为我方上诉后补的，在2018.4.20业委会张贴过公告，但我们从来没有看到过，如果上诉人看到这个公告不可能不去领取，对证据三性均不予认可。经审查，上诉人举示的视频真实性无法核实，本院不予采信；被上诉人举示的证据1真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信；被上诉人举示的证据2，因无证据印证该证据送达给了上诉人或进行了张贴等形式的通知，与本案缺乏关联性，本院不予采信。二审中，经本院实地走访，上诉人物业所在楼层与楼栋大厅相差仅一层楼，且两层楼之间连接开放式楼梯；进入电梯不需刷卡，但除了基站层以外，均需刷卡电梯方可停靠相应楼层；刷卡以后，电梯可以停靠上诉人物业所在楼层。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，本案的争议焦点为是否系物业公司的行为导致上诉人不能正常使用电梯。针对该争议焦点，本院评判如下：根据已查明事实，首先，案涉物业所在楼栋的电梯需要刷卡才可以使用，上诉人未领取该IC卡，故上诉人不能使用案涉电梯并非因为物业公司故意促使案涉电梯不停靠该楼层，而是其未刷卡使用电梯。其次，上诉人又称物业公司从未通知上诉人领取IC卡，但从电梯改装为需刷卡使用以后至提起本案诉讼时，上诉人若遇使用电梯不便，应会与被上诉人就此进行沟通，亦应知晓使用电梯需要IC卡的事实，故物业公司未告知其领取IC卡，不能成为阻却其使用电梯的事由。再次，上诉人又称其前往领取IC卡，但被物业公司的工作人员拒绝，并举示了一段手机视频，但对该视频中的人员身份等本院均无法确认。且本院实地走访时，上诉人向被上诉人的物管工作人员索要电梯卡并未遭到物管工作人员的拒绝。故上诉人的该意见，本院不予采信。最后，从楼栋大厅到达上诉人所有物业所在的楼层，仅需一层楼，且楼梯是开放式，不影响上诉人顺利、便捷地到达所属楼层。综上所述，本院认为上诉人所称其无法使用电梯，并非物业公司的行为导致。故上诉人应当按照物业服务合同的约定向被上诉人支付物业服务费。一审法院的相关认定并无不当，本院予以确认。综上所述，朱斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1961.04元，由上诉人朱斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二一年四月十二日法官助理 王玲书 记 员 梁麟