江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1026号上诉人（原审原告）：曹雨佳，女，1990年2月17日生，汉族，住常州市钟楼区。上诉人（原审原告）：吴佳盛，男，1991年11月4日生，汉族，住常州市钟楼区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：高凤，江苏云盾律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：徐昊，江苏云盾律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李建青，男，1967年1月4日生，汉族，住盐城市滨海县。委托诉讼代理人：王燕，江苏博爱星律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛菲凡，江苏博爱星律师事务所实习律师。被上诉人：张定销，男，1974年11月23日生，汉族，住盐城市阜宁县。上诉人曹雨佳、吴佳盛、李建青因与被上诉人张定销房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院(2020)苏0404民初3962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。曹雨佳、吴佳盛上诉请求:1.依法撤销常州市钟楼区人民法院（2020）苏0404民初3962号民事判决书，改判支持两上诉人的全部诉讼请求或发回重审。2.本案一审、二审诉讼费用由李建青、张定销承担。事实和理由：1.双方约定的租赁期限为2019年8月7日至2024年4月9日，疫情仅占租期的很小一部分时间，不足于认定导致合同目的无法实现，李建青、张定销无权据此行使单方解除权，其行为仍然属于违法解除合同，应当按照房屋租赁合同的约定向上诉人支付违约金。2.李建青、张定销非但未按其承诺在2020年3月30日前付清后期房租，反而在2020年3月22日擅自搬离房屋并拆走房内的所有设备设施，造成房屋损坏且未恢复原样，导致上诉人的前手提前解除合同并主张违约金、房屋装修费用及空置损失共计11万元，李建青、张定销应当承担上诉人的该笔损失。3.张定销2019年10月10日向上诉人出具的《借据》中已说明其向上诉人借款5万元用于支付房租，并承诺于2020年1月10日向上诉人支付。之后，上诉人才将5万元连同李建青支付的10万元一并支付给前手，且之后前手并未减半收取其租金，故李建青、张定销应当向上诉人支付该笔租金共计5万元。李建青二审答辩称：1.关于曹雨佳、吴佳盛所称房屋损坏且未恢复原样并未提供充分的证据证明，其对前手的违约赔偿是其与前手的法律关系，与李建青无关。2.曹雨佳、吴佳盛已明确5万元是借款，并非房屋租赁合同关系，应另行处理。李建青上诉请求：1.依法撤销（2020）苏0404民初3962号民事判决书，发回重审或依法改判驳回曹雨佳、吴佳盛的诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费、保全费等由曹雨佳、吴佳盛承担。事实和理由：1.一审法院己经认定案涉《商铺租赁合同》于2020年3月22日解除，判决上诉人支付合同解除之后的房屋空置损失，属于适用法律错误。2.案涉《商铺租赁合同》解除是受新冠疫情影响，属于不可抗力，曹雨佳、吴佳盛应依法返还保证金3万元。曹雨佳、吴佳盛二审答辩称：1.张定销、李建青主张2020年3月2日已搬离并无证据予以证明。2.李建青应当承担房屋空置损失。即使合同于2020年3月22日解除，也是由于张定销和李建青的单方违约。支付房屋损失属于其应当承担的违约责任。3.张定销、李建青擅自拆除房屋内设施，其保证金不足以赔偿房屋损坏的损失。所以，保证金不仅不应当返还，其还应当赔偿相应的损失。4.李建青的上诉请求在一审中并未提出，故不应在二审阶段审理，应由其另行起诉。被上诉人张定销二审未作答辩。吴佳盛、曹雨佳向一审法院起诉请求：1.判令张定销、李建青立即支付房租50000元及水电费4911.5元；2.判令张定销、李建青承担吴佳盛、曹雨佳赔偿的损失80000元；3.本案诉讼费由张定销、李建青承担。一审法院经审理查明，2019年8月7日，曹雨佳、吴佳盛经其前手同意作为甲方与张定销、李建青作为乙方签订《商铺租赁合同》一份，约定将常州市钟楼区清潭路93号清潭与广仁（成）路西南角商铺面积约400平方米转租给张定销、李建青使用，期限为2019年8月7日至2024年4月9日，年租金30万元，物业费每年3870元，付款方式为“乙方一次性向甲方支付至2019年10月9日的房租和转让费共计22万元，后续房租和物业费自2019年10月10日起，每半年交纳一次，提前一个月付清。本出租合同租赁保证金为30000元”。违约责任约定“若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失。并有壹拾万元的违约金”。合同还就其他内容做了约定。一审庭审中，双方认可转让财产包括餐桌、餐椅、沙发、餐边柜等可移动物品及空调等。合同签订后，张定销、李建青履行了首付义务后即入驻经营。期间曾因欠租发生争议，经双方协调，后张定销、李建青支付了2020年2月10日前的租金及其他费用，2020年以来的水电费用未能支付。2020年1月24日，张定销、李建青因过春节而停业，后因新冠疫情未能继续营业。2020年3月22日，张定销、李建青拆除了店内设施搬离租赁房屋。经协商处理未果，曹雨佳、吴佳盛迳行与前手协商于2020年4月11日解除了租赁关系，并对其前手做出了补偿。曹雨佳、吴佳盛经多次与张定销、李建青协商未果，遂诉至法院，要求判如所请。以上事实有曹雨佳、吴佳盛提交的证据和当事人双方当庭陈述相互佐证。一审中，该院向张定销邮送了应诉材料，但张定销的应诉材料因“原址无人接收”而退回，后经该院多次联系未果，遂公告送达了应诉通知和开庭传票。张定销知悉后到庭领取了应诉材料和开庭传票，但其后即失去联系。一审法院认为，当事人双方于2019年8月7日签订的《商铺租赁合同》并不违反相关法律规定，该院予以确认。依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。曹雨佳、吴佳盛按约交付了出租房屋及相应的转让设施，张定销、李建青本应按照合同约定积极履行义务，但其在履行首期款项后，届时就发生拖欠。经曹雨佳、吴佳盛多次催促并经双方协商，张定销、李建青虽然实际支付房租至2020年2月10日，并支付各项费用至2019年12月，其余房租及水电费未能按约支付。后因新冠疫情影响，张定销、李建青在2020年1月春节前停业后一直未能正常营业，并于同年3月22日搬离。张定销、李建青在协商未果的情况下擅自搬离本应属于违约行为，但该事件的发生源于新冠疫情，属于不可抗力，依法应当免除其违约责任。张定销、李建青虽然声称与曹雨佳、吴佳盛达成了解除合同的协议，但未能提交证据加以证明，曹雨佳、吴佳盛也不予认可，故该院不予采信。鉴于曹雨佳、吴佳盛认可张定销、李建青实际于2020年3月22日搬离，曹雨佳、吴佳盛也以此与前手签订协议约定于2020年4月11日解除租赁关系。故该院综合确认双方房屋租赁关系于2020年3月22日解除。关于租金，因曹雨佳、吴佳盛认可租金已经支付到2020年2月10日，以及张定销、李建青于同年3月22日搬离，故曹雨佳、吴佳盛主张的租金该院酌情支持至2020年3月22日，并按照有关政策减半收取。同年3月23日至曹雨佳、吴佳盛与前手解除租赁合同之日的房屋空置期费用同理减半收取。其他该院不予支持。关于水电费，因双方之前结算方式存在由物业公司出具通知后按通知交付的习惯，故曹雨佳、吴佳盛该项诉讼请求该院予以支持。关于损失，鉴于曹雨佳、吴佳盛表述损失主要系张定销、李建青擅自搬离店内设施，而合同约定店内可移动设施及空调均已转让张定销、李建青，故其搬离并无不当。而曹雨佳、吴佳盛声称房屋遭到损坏，但未提供任何证据，故该院不予支持。至于曹雨佳、吴佳盛与其前手签订的协议中给予前手11万元补偿，这属于其与前手的约定，对张定销、李建青并无约束力。关于曹雨佳、吴佳盛提交的张定销于2019年10月10日手写的承诺书、协议、借据，因该证据指向的是双方于2019年10月10日前发生的纠纷，鉴于其后张定销、李建青已经实际交纳了各项费用，故该证据与本纠纷无关，本案不予理涉。张定销经该院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应抗辩权利，由此产生的法律后果由张定销自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条、第一百四十四条规定，该院遂判决：一、曹雨佳、吴佳盛与张定销、李建青于2019年8月7日签订的《商铺租赁合同》于2020年3月22日解除。二、张定销、李建青于判决生效之日起十日内支付曹雨佳、吴佳盛租金16849.32元，并承担空置损失8219.18元。三、张定销、李建青于判决生效之日起十日内支付曹雨佳、吴佳盛代付水电费4911.5元。四、驳回曹雨佳、吴佳盛其他诉讼请求。如未按上述判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2999元、公告费600元，合计3599元（曹雨佳、吴佳盛已预交），由曹雨佳、吴佳盛承担2333元，由张定销、李建青共同承担666元，张定销单独承担600元。张定销、李建青承担部分诉讼费应于判决生效之日起十日内直接支付曹雨佳、吴佳盛。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，曹雨佳、吴佳盛向本院提供以下证据：1.曹雨佳丈夫戴鑫说明一份以及搬离后的现场照片，证明张定销、李建青搬离前擅自拆除房屋设备设施，导致房屋较大损坏。2.聊天记录两份，证明孙如益因张定销、李建青造成房屋损坏要求我方承担损失11万元。3.证人证言一份。证明上诉人与孙如益签订协议书的签订和理由，以及赔偿款11万元的达成。李建青经质证认为：1.关于戴鑫材料真实性、证明目的均不予认可，戴鑫和曹雨佳有利害关系，其陈述与事实不符。李建青搬离是因为疫情原因不可抗力导致。其与曹雨佳、吴佳盛多次沟通，解除合同事宜。对照片真实性、证明目的均不予认可，从照片看不出形成时间及地址。不能证明损坏的是案涉房屋、损坏是由李建青等人造成的，也不能证明损坏的价值。2.关于聊天记录真实性、证明目的均不予认可。朱金荣与前手聊天记录形成时间未知，聊天事项是否与本案有关不得而知。3.证人陈述的仅是孙如益、曹雨佳、吴佳盛签订租赁合同以及解除的情形，李建青并未参与，与李建青无关。李建青确认其于2020年3月2日搬离现场时，现场房屋情况是完好的，并没有造成任何损坏、损伤。证人去现场查看的时间是三月底，间隔一个月，房屋是由吴佳盛、曹雨佳接管的，期间的损失与李建青无关。本院认为，案涉房屋租赁合同合法有效，当事人各方应按合同约定履行各自义务。2019年8月7日当事人双方签订房屋租赁合同签订后，李建青、张定销向曹雨佳、吴佳盛支付截至2019年10月9日的房租、转让费、保证金合计22万元，其中保证金3万元。此后，李建青、张定销未能按约足额支付后续房屋租金，仅支付了4个月房租10万元，2020年2月10日至张定销、李建青搬离之日止的房租一直未予支付。故曹雨佳、吴佳盛有权要求张定销、李建青支付上述期间的租赁费用。一审法院基于疫情影响，酌情将上述期间的租金减半计算亦符合法律规定，故张定销、李建青应向曹雨佳、吴佳盛租金16849.32元。李建青、张定销于2020年3月22日搬离案涉房屋，以实际行为不再履行合同主要义务，故一审认定案涉租赁合同于当日解除并无不当。因李建青、张定销提前解除案涉租赁合同，存在违约行为，自应承担相应的违约责任，应向曹雨佳、吴佳盛赔付相应的房屋空置费用。关于李建青要求曹雨佳、吴佳盛返还保证金3万元，因其并未提起反诉，二审中当事人亦未能协商一致达成调解协议，本院对此不予理涉。关于曹雨佳、吴佳盛主张的房屋损失赔偿，因其提供的证据不足以证明房屋损失系张定销、李建青造成，故本院对其上述主张不予支持。综上，曹雨佳、吴佳盛和李建青的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2999元，由上诉人李建青负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年四月二十六日法官助理  骆云辉书 记 员  杨 青