广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5275号上诉人（原审原告）：林鸣亚，男，1975年5月14日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：广州市兰花物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓南路英豪花园内2号楼首层。法定代表人：陈忠联，该公司董事长。委托诉讼代理人：关国刚，该公司员工。委托诉讼代理人：程奇，该公司员工。上诉人林鸣亚因与被上诉人广州市兰花物业管理有限公司（以下简称兰花公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初21751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林鸣亚上诉请求：1.撤销一审判决，驳回兰花公司的请求；2.一、二审诉讼费由兰花公司负担。事实和理由：（一）一审法院引用判决不当，业主大会解聘物业公司、物业合同失效、物业管理费收取、物业公司撤场、业委会起诉物业公司是不同的概念，没有等同的关系。（2019）粤0105民初12898号《民事裁定书》中，广州市海珠区英豪花园业主委员会（以下简称英豪花园业委会）起诉兰花公司被法院驳回，但裁定书没有说明兰花公司在英豪花园中是合法的管理，没有说明兰花公司在解聘后不撤场还可以继续收取服务费。（二）一审法院理解林鸣亚的诉求不当，认定诉讼主体不当。林鸣亚一审时并未提出要求兰花公司撤场的主张，而是明确主张兰花公司向林鸣亚收取物业费不合法，在兰花公司派发收费单给林鸣亚的事件中，涉及的当事人是林鸣亚与兰花公司，而非英豪花园全体业主与兰花公司。根据《广州物业管理暂行办法》第八十四条，业主、物业服务企业在物业管理服务活动中发生争议的，可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼，故林鸣亚有权就管理费事项向法院提起诉讼。（三）一审法院理解林鸣亚的诉求不当、引用法律条文不当。林鸣亚第一点起诉请求是要求判决兰花公司向林鸣亚派发物业费催缴单的行为违法，兰花公司于2020年3月和5月向林鸣亚派发管理费通知单，意图向林鸣亚收取管理费，而当时第三次英豪花园业主大会已经选定新的物业服务公司，兰花公司的《前期物业服务合同》已经失效，且兰花公司在收到英豪花园业委会撤场通知函后仍未撤场，应当依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定处理。林鸣亚的诉求是要求法院不支持兰花公司主张收取管理费的行为、明确其行为不合法。（四）一审法院判断兰花公司身份的依据不适当。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知达到对方时解除。虽然兰花公司于2020年8月26日向英豪花园业委会发出《物业管理项目移交通知函》，但英豪花园业委会通知兰花公司时，兰花公司已经丧失在英豪花园提供物业服务的资格，这是其作为英豪花园物业服务人身份丧失的问题，并不是其未撤场就有继续管理小区的权利。（五）一审法院混淆物业公司依合同和平撤场与法院强制执行撤场的概念。英豪花园业委会为了和平交接，已经联合广州市住建局××××、瑞宝派出所、综治维稳办、英豪社区居委、兰花公司、上海永升物业管理有限公司开协调会，兰花公司明确只接受法院判决。法院强制执行撤场并不是新旧物业交接的必须环节，只是与兰花公司协商无效的情况下，作为保护业主合法权益的最后手段。综上，一审判决认定诉求不清、查明事实不清，应予改判。兰花公司二审答辩称，与一审答辩意见一致。林鸣亚向一审法院起诉请求：1.确认兰花公司向林鸣亚派发物业管理费催缴通知单的行为违法；2.兰花公司就其违法行为向林鸣亚作出书面道歉；3.兰花公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：林鸣亚是位于海珠区盈丰路英豪**号*房（以下简称涉案房屋）的权属人。广州市海珠区人民政府瑞宝街道办事处于2017年5月5日向广州市海珠区英豪花园首届业主委员会出具《业主委员会备案回执》，备案内容为：本届业主委员会任期从2017年6月15日起至2022年6月14日止；等。2016年10月1日，兰花公司（乙方）与广州蓝粤房地产开发有限公司（甲方、以下简称蓝粤公司）签订《前期物业服务合同》，约定：蓝粤公司委托兰花公司对英豪花园实行物业管理，管理期限自2016年9月18日起至2021年9月17日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.7元/月.平方米，高层住宅1.9元/月.平方米，兰花公司保留对本项目收费标准执行相关指导价格变动及指导价格内服务标准变更调整的权利；蓝粤公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按逾期之日起缴纳千分之三的标准向兰花公司支付违约金；等。一审法院另查，本院于2019年5月9日作出（2019）粤01民终274号《民事判决书》，确认一审查明：2018年5月22日，英豪花园业委会发布了《关于英豪花园第二次业主大会表决结果公示》，内容为：1.不同意续聘广州市兰花物业管理公司……6.同意《物业服务合同（征求意见稿）》；7.同意以业主大会表决确认的物业服务合同为基础，委托业主委员会与意向服务企业以谈判的方式筛选物业服务企业；等。一审法院判决：一、撤销英豪花园业委会第二次业主大会第2项决议内容；二、驳回该案原告的其他诉讼请求。本院认为：该案上诉人的上诉缺乏理据，判决：驳回上诉、维持原判。此后，英豪花园业委会以该小区第二次业主大会通过不同意续聘兰花公司、第三次业主大会表决通过“选聘上海永升物业管理有限公司为小区物业服务公司，同时业主大会授权英豪花园业委会与该公司商议并签订新物业服务合同，合同期自2019年5月1日开始”为由向一审法院起诉兰花公司，要求：1.兰花公司立即移交英豪花园小区物业管理权并退出小区物业服务区域；等。一审法院于2019年11月28日作出（2019）粤0105民初12898号《民事裁定书》，认为：涉案小区第二、第三次业主大会并未明文授权英豪花园业委会代表全体业主提起诉讼的权利，未提交证据证明其已经过涉案小区的业主共同决定由其提起该案诉讼并主张相关权利，故裁定驳回英豪花园业委会的起诉。该案并于2019年12月13日发生法律效力。2020年8月26日，兰花公司向英豪花园业委会发出《物业管理项目移交通知函》，主要内容为：根据法院判决，业主委员会召开的三次业主大会合法有效，我司尊重法院判决，现定于2020年9月1日零时前我司撤场，请贵会马上安排接管公司与我司完成物业管理项目的手续交接；等。一审诉讼中，林鸣亚与兰花公司确认兰花公司是每两个月向业主派发一次缴费通知书。林鸣亚表示其从2019年5月1日后没有向兰花公司缴纳物业管理费。一审法院认为:《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。生效的（2019）粤0105民初12898号《民事裁定书》已经认为涉案小区第二、第三次业主大会并未明文授权英豪花园业委会代表全体业主提起诉讼，要求兰花公司立即移交英豪花园小区物业管理权并退出小区物业服务区域的权利，并据此裁定驳回英豪花园业委会的起诉。林鸣亚作为涉案小区的一户业主，只能代表其一户的意见，林鸣亚认为涉案小区的业主大会已作出不续聘兰花公司的决议，兰花公司应退出涉案小区的管理，也应由代表涉案小区全体业主的英豪花园业委会来行使。兰花公司在未退出涉案小区管理前，每双月向林鸣亚派发物业费催款通知单是其作为企业行使管理服务的方式，林鸣亚主张兰花公司派发通知单的行为对其正常生活造成困扰，就此也没有举证证明，故对该事实，一审法院不予认定。林鸣亚要求确认兰花公司向其派发物业管理费催款通知单的行为违法，依据不足，一审法院不予支持。林鸣亚据此要求兰花公司就其派发通知的行为向林鸣亚作出书面道歉，理据不足，一审法院也不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年11月13日作出如下判决：驳回林鸣亚的全部诉讼请求。案件受理费100元由林鸣亚负担。本院二审期间，林鸣亚向本院提交：1.英豪花园出具的业英委【2019】16号《撤场通知函》，拟证明英豪花园业委会有将第三次业主大会结果通知兰花公司，要求其撤场和交接；2.海建局函【2019】367号《海珠区住房和建设局关于做好英豪花园物业管理权移交工作的告知书》，拟证明广州市海珠区住建局有依法督促兰花公司依合同进行交接；3.穗海建物字【2019】1号《行政处罚决定书》，拟证明广州市海珠区住建局作为主管物业公司的政府职能部门，对兰花公司的违法行为进行处理；4.英豪花园业委会发出的业英委【2019】16号《关于海珠区住建局组织召开的英豪花园物业项目交接协调会有关情况的公告》，拟证明兰花公司不肯交接之后，广州市海珠区住建局有依法进行交接协调，但兰花公司没有接收；5.海建局信访【2020】89号《海珠区住房和建设局投诉事项处理意见书》，拟证明林鸣亚寻求过政府主管部门的帮助，但没有结果；6.广州市海珠区住建局与兰花公司的（2020）粤71行终1312号行政判决书，拟证明广州市海珠区住建局对兰花公司的处罚是合情合理的，判决内容第一项是兰花公司只能向业主主张2019年4月30日为止的物业管理费。兰花公司经质证认为，对证据1、3的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认；对证据2、4、5的真实性、合法性、对关联性不予确认；证据6没有生效，对真实性、合法性没有异议，对关联性不予确认。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，林鸣亚称其认为兰花公司向其发出催收物业费通知单属于侵权行为，侵害了其财产权利，但是兰花公司没有收到其方缴纳的管理费，故具体判断不了侵害了其哪些权利，到现在为止其没有受到损害。本院认为，本案中，兰花公司向林鸣亚发出物业费催款通知单的行为以及林鸣亚提起本案诉讼的时间均发生在2021年1月1日之前，故本案系于《中华人民共和国民法典》施行之前的法律事实引起的民事纠纷案件，应依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：林鸣亚要求确认兰花公司向其派发物业费催缴通知单的行为违法、要求兰花公司就其违法行为向林鸣亚作出书面道歉的主张是否成立。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据前述规定，物业公司依法享有依据物业服务合同请求业主交纳物业服务费的权利。兰花公司向林鸣亚发出物业费催缴通知单，系该公司作为物业公司行使契约请求权的方式之一，并不属于违反物业服务合同的违约行为。其次，林鸣亚承认其从2019年5月1日后没有向兰花公司缴纳物业管理费，其并无提供充分证据证明兰花公司向其发出物业费催款通知单的行为对其个人的合法权益造成侵害，现有证据并不足以证明兰花公司的上述行为构成侵权。一审法院对林鸣亚的诉讼请求未予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，林鸣亚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由林鸣亚负担。本判决为终审判决。审判长  黄海珠审判员  张明艳审判员  李 静二〇二一年四月二十八日书记员  贾 妍苏劲丹