河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初11971号原告：胡中海，男，1974年8月1日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：胡瑞，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。被告:驻马店市豪德贸易广场业主委员会，住所地驻马店市驿城区雪松路东段豪德贸易广场。负责人:张新建，男，1967年4月16日出生，汉族，住河南省遂平县。委托诉讼代理人：唐忠奇，河南胜蓝律师事务所律师。原告胡中海与被告驻马店市豪德贸易广场业主委员会（以下简称豪德业主委员会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年9月16日作出（2019）豫1702民初3234号民事裁定：驳回原告胡中海的起诉。后胡中海不服该裁定，向驻马店市中级人民法院提起上诉。2019年11月28日，驻马店市中级人民法院作出（2019）豫17民终4087号民事裁定：一、撤销河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初3234号民事裁定；二、本案指令河南省驻马店市驿城区人民法院审理。2020年6月3日，本院作出（2019）豫1702民初14865号民事判决：撤销驻马店市豪德贸易广场2018年10月26日业主大会作出的选举成立驻马店市豪德贸易广场业主委员会的决定。后驻马店市豪德贸易广场业主委员会不服上述（2019）豫1702民初14865号民事判决，向驻马店市中级人民法院上诉。2019年9月29日，驻马店市中级人民法院作出（2020）豫17民终2036号民事裁定：一、撤销河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初14865号民事判决；二、本案发回河南省驻马店市驿城区人民法院重审。后本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡中海委托诉讼代理人胡瑞，被告豪德业主委员会负责人张新建及其委托诉讼代理人唐忠奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡中海诉称，2015年9月16日，驻马店市贸易广场业主委员会经业主代表大会决议成立，因个别业主拒交物业费，物业公司将拒交物业费的业主起诉至法院，从而导致个别业主与业主委员会、物业公司的对立。2018年8月，业主张新建等人向法院提起诉讼，要求确认驻马店市贸易广场业主委员会成立不合法及与驻马店市净睿物业服务公司签订的合同无效，张新建等人的诉讼请求被法院驳回。2018年10月26日，驻马店市贸易广场业主代表大会在原业主委员会成员任期未满、未被罢免、没有办事处派人参加指导、没有户数及建筑面积过半的情况下，另行成立了驻马店市豪德贸易广场业主委员会并选举产生业主委员会成员，与现有的驻马店市贸易广场业主委员会并存，其选举产生的业主委员会成员王建伟、柴小印、陈青义不是驻马店市贸易广场业主，不具备业主委员会成员资格。因此，驻马店市贸易广场业主委员会召开的业主大会程序及形成的决议违反了法律规定。请求依法撤销驻马店市豪德贸易广场2018年10月26日业主大会作出的选举成立驻马店市豪德贸易广场业主委员会的决定。被告豪德业主委员会辩称，1、被告选举程序合法，选举过程中全程都有驻马店市驿城区东风办事处及驻马店市驿城区东风办事处雪松路东段社区居委会指导和监督，并依照东风办事处及雪松路东段社区居委会的决定和办法进行选举。2、通过雪松路东段社区居委会的调查认定实际享有权利的业主为445户，被告组织选举参会的31人是代表36栋全体贸易广场业主参与选举，能够代表全体业主的真实意思表示。依据住房和城乡建设部印发的业主大会和业主委员会指导规则第27条，物业管理区域内人数较多的可以栋、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定，都已通过公告形式进行告知。综上，上述业主代表参与大会所形成的决议符合规定，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，原告胡中海系驻马店市贸易广场业主。2015年9月11日，驻马店市贸易广场业主在驻马店市××城区××办事处及雪松路东段居委会参与指导下召开业主大会，选举成立了驻马店市贸易广场业主委员会。2017年3月6日，驻马店市贸易广场业主委员会按照法定程序向驻马店市住房管理中心申请进行了备案。2018年9月5日，张新建、尹纪伟、包东圈、张桂花、柴小印、陈青义、王建伟、李瑞八人以驻马店市贸易广场业主委员会、驻马店市净睿物业服务有限公司为被告以确认合同无效纠纷为由向本院提起诉讼，请求确认驻马店市贸易广场业主委员会成立不合法及确认2018年4月26日驻马店市贸易广场业主委员会与驻马店市净睿物业服务有限公司签订的物业服务合同无效，本院经审理认为张新建等八人作为业主对于驻马店市贸易广场业主委员会的选举成立提出异议而产生的争议，不属于民事争议，即不属于人民法院受理民事诉讼的范围，针对张新建等八人的该部分诉讼请求本院于2018年12月12日作出（2018)豫1702民初8943号民事裁定书，裁定驳回张新建、尹纪伟、包东圈、张桂花、柴小印、陈青义、王建伟、李瑞的起诉。针对张新建等八人主张的请求确认驻马店市贸易广场业主委员会与驻马店市净睿物业服务有限公司签订的物业服务合同为无效的诉讼请求，本院认为驻马店市贸易广场业委会通过招标的方式选聘物业服务企业，驻马店市净睿物业服务有限公司通过参与投标、竞标，双方签订的物业服务合同为有效合同，张新建等八人以业主委员会选聘物业服务企业未召开业主大会程序违法，且侵害全体业主的利益为由，请求确认驻马店市贸易广场业主委员会与驻马店市净睿物业服务有限公司签订的物业服务合同无效没有法律依据，依法不予支持。本院于2018年12月12日作出（2018)豫1702民初8943号民事判决书，判决驳回张新建、尹纪伟、包东圈、张桂花、柴小印、陈青义、王建伟、李瑞的诉讼请求。2018年10月26日，驻马店市贸易广场业主召开业主大会，选举成立了驻马店市豪德贸易广场业主委员会，并根据驻马店市贸易广场业主代表推荐名单选举产生业主委员会成员。2018年11月8日，驻马店市驿城区东风街道办事处向雪松路东段社区及贸易广场重新选举业主委员会筹备组共同发布了《关于贸易广场新业主委员会主任、副主任选举结果的公告》。2018年11月9日，驻马店市驿城区东风街道办事处向雪松路东段社区并驻马店市贸易广场业主委员会选举筹备组发出通知，具体内容为“你们《关于贸易广场业主代表大会重新选举业主委员会选举结果的报告》收悉，经办事处研究，同意业主代表大会选举结果，请按照相关程序申请备案，并指导业主委员会尽快履行相应职能，社区、业主委员会、物业公司三方通力配合，共同把贸易广场的管理工作做好”。2018年11月14日，驻马店市驿城区东风街道办事处向驻马店市行政服务中心出具证明，具体内容为“我办辖区驻马店市豪德贸易广场经过业主代表大会选举产生了新一届业主委员会，现申请刻两枚印章，分别为驻马店市豪德贸易广场业主委员会和驻马店市豪德贸易广场业主大会专用章，请予办理”。2018年11月16日，驻马店市驿城区东风街道办事处出具证明，具体内容为“驻马店市豪德贸易广场改选业主委员会，新的业主委员会已成立，从即日起，原业主委员会印章作废，特此证明”。2018年11月19日，驻马店市驿城区东风街道办事处在驻马店市贸易广场张贴声明，具体内容为“驻马店市豪德贸易广场改选业主委员会，新的业主委员会已成立，从即日起，原业主委员会印章作废，特此证明”。另查明，根据原告委托诉讼代理人（律师）申请调查令从驻马店市不动产管理中心调取的驻马店贸易广场商住房分户图载明的数据统计，贸易广场小区业主户数为776户，商铺面积105551.78平方米。庭审中，根据被告提供的“关于贸易广场业主要求召开业主大会启动罢免业主委员会及重选新业主委员会摸底调查情况报告”载明：经过摸底调查组详细核实，确认贸易广场实有业主538户，根据公告要求应视为无产权房（无法联系及不愿登记的）有93户，实际联系上的业主有445户，同意召开业主大会及罢免业主委员会的业主为233户，占实际业主人数的53.34%已经过半。上述事实，有当事人陈述及其提供的民事裁定书、民事判决书、通知、证明、声明、照片、业主代表推荐名单、商品房买卖合同、商住房分户图、摸底调查情况报告等证据，经庭审质证，本院据以认定。本院认为，本案争议焦点为：一、本案是否属于人民法院民事案件受理范围；二、业主大会作出的选举成立驻马店市豪德贸易广场业主委员会的决定是否应予以撤销。关于本案是否属于人民法院民事案件受理范围的问题，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”本案中，原告胡中海系驻马店市贸易广场业主，其以被告豪德业主委员会决议程序违法为由提起撤销权之诉为平等的民事主体之间的纠纷，应属于人民法院民事案件受理范围，豪德业主委员会应是本案适格的被告。关于业主大会作出的选举成立驻马店市豪德贸易广场业主委员会的决定是否应予以撤销的问题，《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；……”第十二条规定：“业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……决定本条例第十一条规定的其他事项（包括选举业主委员会或者更换业主委员会成员），应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……”第十四条规定：“召开业主大会会议，……业主委员会应当做好业主大会会议记录。”本案中，根据原告委托诉讼代理人（律师）申请调查令从驻马店市不动产管理中心调取的驻马店贸易广场商住房分户图载明的数据统计，贸易广场小区业主户数为776户，按照被告摸底调查组详细核实确认贸易广场实有业主538户，从原、被告关于实际业主户数证据材料来源的客观性及优势比较考虑，应认定实际业主户数为776户，而按照被告自认同意召开业主大会及罢免业主委员会的业主为233户，二者的比率为30.03%，同意召开业主大会及罢免业主委员会的业主未超过占总人数过半数的业主，且召开业主大会会议，也未见被告提供业主委员会所做的业主大会会议记录，不能证明召开业主大会及罢免业主委员会的业主大会会议召开。综上，被告所提证据不足以证实涉案业主委员会的选举程序合法，被告豪德业主委员会应承担举证不能之法律后果。故原告请求撤销驻马店市豪德贸易广场2018年10月26日业主大会作出的选举成立驻马店市豪德贸易广场业主委员会的决定，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：撤销驻马店市豪德贸易广场2018年10月26日业主大会作出的选举成立驻马店市豪德贸易广场业主委员会的决定。案件受理费50元，由被告驻马店市豪德贸易广场业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  高世一人民陪审员  楚 军人民陪审员  张秀芳二〇二一年四月二十日书 记 员  杨启帆