广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终216号上诉人（原审被告、反诉原告）：马锋庆，男，1983年2月9日出生，汉族，住湖南省新邵县××××××××××××。公民身份号码：430×××××××********。委托诉讼代理人：简秋婵，广东华卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：钟柏年，男，1971年5月14日出生，汉族，住广东省江门市新会区xxxxxxxx。公民身份号码：440×××××××********。委托诉讼代理人：赵剑客，国信信扬（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾丽，国信信扬（江门）律师事务所律师。原审第三人：江门市加美纺织有限公司，住所地广东省江门市新会区xxxxxxxx。法定代表人：梁活文，该公司董事长。委托诉讼代理人：何健辉，广东广能律师事务所律师。上诉人马锋庆因与被上诉人钟柏年、原审第三人江门市加美纺织有限公司（以下简称加美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初3036号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马锋庆上诉请求：1.撤销一审判决第一、四判项；2.发回重审，或改判驳回钟柏年的诉讼请求，钟柏年双倍返还履约保证金88603.2元给马锋庆，钟柏年赔偿马锋庆经济损失159154.58元；3.一、二审诉讼费由钟柏年承担。事实和理由：一、一审严重违反法定程序，影响本案的审理结果。1.一审以“各方当事人并未举证证明涉案厂房有获得建设工程规划许可证”为由，认定涉案厂房没有取得建设工程规划许可证，进而认定涉案租赁合同无效。这里有三个方面违反法定程序，分述如下：（1）一审让当事人承担了超举证范围的举证不能后果。举证责任的法定范围仅限于证明诉讼请求或反驳诉讼请求所依据的事实。本案中，涉案租赁合同是否无效不属于诉讼请求，所以，各方当事人依法没有责任证明有建设工程规划许可证。（2）一审没有把涉案租赁合同是否无效作为争议焦点并进行审理，却直接认为租赁合同无效，没有审却判。（3）一审认为案涉租赁合同无效时没有向当事人释明并告知其可变更诉讼请求。2.一审遗漏应当参加诉讼的当事人。案涉的厂房存在分租事实，一审仅追加了产权人加美公司参加诉讼，没有追加涉案厂房的次承租人参加诉讼。对马锋庆追加涉案厂房次承租人参加诉讼的申请，一审没有答复。3.一审排除马锋庆的审计报告书作为证据。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条规定：“能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。”审计报告是马锋庆单方委托审计的，但完全符合法定的证据要件。4.一审判决主文没有判决确认租赁合同无效，却以租赁合同无效为基础作出了数项判决。按照民法原理，合同未被判决或仲裁裁决确认无效的，应认为合同继续有效。5.一审超出诉讼请求范围作出判决。一审基于其认定案涉租赁合同无效而作出的判项，都超出诉讼请求范围。本案之本诉和反诉的诉讼请求都是基于租赁合同有效。二、一审认定的部分基本事实不清，证据不足。1.一审的“马锋庆主张钟柏年采取断水断电的方式迫使租户搬走，但其提交的调解记录并没有确认钟柏年存在断水断电的事实；马锋庆提交的《退租情况说明》上的证明人没有到庭，且马锋庆没有证据证明韩洪鹏是涉案厂房的承租人”为由不认定存在“断水断电”现象。其实，如果一审追加涉案厂房的次承租人并对其询问便可知道是否存在断水断电的现象，而且关于断水断电有多次报警回执，马锋庆已向一审法院提交。2.一审在没有委托重新鉴定的情况下，一概否认马锋庆发生的损失。按照日常生活经验可知，马锋庆是一定发生了经济损失的。综上，一审判决严重违反法定程序，认定事实不清，证据不足。请二审法院查明事实，发回重审或改判。钟柏年辩称，一审判决已就本案基本事实查清，马锋庆称的几项上诉理由均不成立，本案一审不存在违反法定程序的情况，不存在遗漏应当参加诉讼当事人的情况，本案在一审判决对依法认定无效租赁合同是其法庭的法定职权，也是基于合同的无效以及基于钟柏年主张的终止都产生了租赁合同终止履行的后果，因此一审作出的判决是符合法律规定的，马锋庆提出的损失评估依据是其单方委托，并在一审质证过程中发现诸多的非法和不合理的地方，一审不予采信是尊重事实和法律的结果，综上所述马锋庆的上诉请求不能成立，应予依法驳回，维持原判。加美公司述称，一、加美公司与钟柏年签订《土地租赁合同》已明确约定加美公司有权在租赁期内单方面解除《土地租赁合同》，加美公司按《土地租赁合同》约定提出解除合同，钟柏年和马锋庆均应予以配合履行搬迁义务。2018年3月16日，加美公司与钟柏年签订《土地租赁合同》，约定了加美公司将江门市新会区×××××××、16、18号土地，面积共18600平方米出租给钟柏年使用。《土地租赁合同》第六条第4点、第八条第2点还约定，加美公司有权在租赁期内单方面解除本合同以及在租赁期间内，因租赁物改造，本协议解除。因此，加美公司按《土地租赁合同》约定提出解除合同，钟柏年和马锋庆均应予以配合履行搬迁义务。二、加美公司在通知钟柏年解除合同并要求钟柏年搬迁并归还租赁物后为化解纠纷，已多次与钟柏年、马锋庆以及其他租户沟通，并协助钟柏年与部分租户协商解决、代为垫付相关款项。因涉案土地三旧改造原因，2019年8月21日，加美公司向钟柏年送达《关于提前解除租赁合同的通知》，已通知钟柏年提前解除合同并要求钟柏年于2019年9月12日搬迁并归还租赁土地。期间加美公司为化解纠纷，多次与钟柏年、马锋庆以及其他租户沟通，前期钟柏年、马锋庆均予以配合协商，并且加美公司也协助钟柏年与部分租户协商解决、代为垫付相关款项。前期经多次沟通和催促，钟柏年因仍没有将涉案土地交还给加美公司，加美公司因此也曾向法院提起诉讼，要求钟柏年搬迁并归还租赁土地，经起诉后，钟柏年将涉及三旧改造的xxx14号、16号土地交还后，加美公司才向法院撤回起诉。因此，加美公司作为出租人为收回涉及三旧改造的xxx14号、16号土地，已积极协调各方的利益。三、一审法院已依法查明本案事实，马锋庆主张赔偿的损失没有法律和事实依据，且与加美公司无关，一审法院判决驳回马锋庆主张赔偿损失的处理正确。根据合同相对性，加美公司与钟柏年是土地租赁法律关系，在土地出租后，实际使用人钟柏年与马锋庆之间的租赁关系是他们双方之间的租赁法律关系，加美公司与马锋庆不存在合同关系。因此，在本案中，马锋庆主张的赔偿损失与加美公司无关。马锋庆向法庭提供的《报告书》不能作为认定损失金额依据。首先，在程序上，该《报告书》为单方委托的专项审计，并不是由当事人共同委托的专项审计，而且，该《报告书》列举的项目不是事实存在的损失。因此，马锋庆主张的损失均没有任何事实和法律依据，一审法院判决驳回马锋庆主张赔偿损失的处理正确。综上所述，加美公司作为本案涉案土地的出租人，有权按《土地租赁合同》约定提出解除合同并要求搬迁并归还租赁土地，在提出解除合同后积极协调各方当事人协商解决纠纷。另外，加美公司认为一审法院已依法查明本案事实，适用法律正确，审理程序符合法律规定，请求二审法院依法维持一审判决。钟柏年向一审法院起诉请求：1.马锋庆支付2019年11月1日至2020年5月16日的租金96224.98元及支付逾期付款违约金(按拖欠租金的每天1%按计算)；2.马锋庆交纳的44301.6元履约保证金归钟柏年所有；3.诉讼费由马锋庆承担。马锋庆向一审法院提出反诉请求：1.钟柏年双倍返还履约保证金88603.2元；2.钟柏年赔偿经济损失159154.58元（含装修费损失10560元、中介费16000元、免租空租损失123233.33元、预期利益损失9361.25元）；3.钟柏年承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：新会区xxx14号土地的原土地使用权人为加美公司，后变更为朱婉冰。2018年，加美公司将上述土地出租给钟柏年。2018年11月16日，钟柏年与马锋庆签订《租赁合同》，约定钟柏年将新会区xxx14号、16号、18号的2#厂房出租给马锋庆作工业厂房使用，总面积为1230.6平方米，马锋庆已对标的物实地视察，了解现状及权属情况，愿意租用；租赁期间为2018年11月16日至2028年11月15日，前30天为免租装修免租期，厂房租金每月为12元/平方米，租金共计为每月14767.2元，自2021年11月16日起上调；合同签订当天，马锋庆应支付履约保证金44301.6元，若马锋庆没出现违约行为，钟柏年应在合同期满或双方同意解约时退回给马锋庆；马锋庆应于每月10号前支付当月租金，逾期的应另支付每天百分之一的逾期付款违约金，拖欠租金超15天的，钟柏年可无偿收回物业和没收保证金；租赁期间，马锋庆自行负担产生的水费、电费、垃圾费等；马锋庆因生产或经营，需要对物业进行自费装修、扩建、改建的，在确保不影响主体结构和消防安全及安全生产为原则，可增建或改建该物业；租赁期间，钟柏年同意马锋庆分租或转租给他人；租赁期间，如遇国家征用土地或拆迁等政府行为，必须终止合同时，双方互不承担违约责任，马锋庆无条件迁出，钟柏年退回履约保证金，国家赔偿中的搬迁费归马锋庆所有，土地及建筑物归钟柏年。当天，马锋庆按约定支付了履约保证金44301.6元给钟柏年；钟柏年亦将新会区xxx14号厂房交付给马锋庆；此后马锋庆将上述14号厂房分租给他人。2019年11月29日，江门市新会区推进三旧改造工作领导小组出具“三旧”改造项目认定书，对黄某栎、朱某冰申请的江门市新会区×××××、14号、16号土地同意按照“三旧”改造的政策进行改造。2019年8月13日，加美公司向钟柏年提出因三旧改造需要解除租赁合同，2019年12月7日，加美公司及江门市鸿伟物业管理有限公司书面通知租户尽快搬离。2019年11月29日，钟柏年书面通知马锋庆解除《租赁合同》，2020年5月8日，钟柏年再次向马锋庆通知解除《租赁合同》，并要求马锋庆于2020年5月16日前交回厂房，马锋庆书面回复不认可达到解除条件，不同意解除《租赁合同》。另查明，钟柏年、马锋庆均确认《租赁合同》虽约定租赁标的为新会区xxx14、16、18号的2#厂房，但实际上本合同的租赁标的只为第14号土地上的厂房，其他厂房及土地由江门市鸿伟物业管理有限公司承租，马锋庆的租金交至2019年10月底。再查明，第14号土地上的厂房已被拆除。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。一、关于钟柏年与马锋庆签订的《租赁合同》是否有效的问题。本案中，各方当事人并未举证证明涉案厂房有获得建设工程规划许可证，各方当事人对该情况亦表示不清楚，一审法院认定涉案厂房并没有取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，钟柏年与马锋庆于2018年11月16日签订的《租赁合同》应认定无效。二、关于马锋庆应否支付占用费及占用费数额的问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……”的规定，占用费应参照合同约定的租金14767.2元/月标准计算，马锋庆租金只交至2019年10月底，且没有举证证明将涉案厂房交回给钟柏年，故应支付2019年11月1日至2020年5月16日的租金96479.04元（14767.2元/月×6个月+14767.2元/月×16天/30天），钟柏年主张96224.98元，是对其权利的合法处分，一审法院予以支持。因《租赁合同》无效，钟柏年主张的逾期付款违约金，没有法律依据，一审法院不予支持。马锋庆主张钟柏年采取断水断电的方式迫使租户搬走，但其提交的调解记录并没有确认钟柏年存在断水断电的事实；马锋庆提交的《退租情况说明》上的证明人没有到庭，且马锋庆没有证据证明韩洪鹏是涉案厂房的承租人，故对马锋庆的上述主张，一审法院不予确认。马锋庆主张钟柏年同意暂停交租金，但从录音中无法反映同意缓交的期限，而钟柏年已通过起诉的方式主张租金，马锋庆抗辩无需支付占用费，一审法院不予采纳。三、关于钟柏年应否双倍退回履约保证金的问题。钟柏年是基于《租赁合同》取得履约保证金44301.6元，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，钟柏年应全额予以返还。马锋庆主张双倍返还，没有事实及法律依据，对多出的一倍，一审法院不予支持。四、关于钟柏年应否向马锋庆赔偿损失的问题。1.关于马锋庆主张的装饰装修损失的问题。《租赁合同》约定了马锋庆因生产或经营，需要对物业进行自费装修、扩建、改建的，在确保不影响主体结构和消防安全及安全生产为原则，可增建或改建该物业，该约定应视为钟柏年同意马锋庆自行装修。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，因钟柏年没表明同意利用，故双方应按合同过错分担现值损失，但马锋庆提交的《报告书》是马锋庆的单方委托，且依据审计的材料全部没有经过各方当事人质证，不应作为审计材料，故一审法院对该《报告书》不予采纳。况且，在马锋庆对厂房分租的情况下，马锋庆没有向一审法院提交装修的任何证据，亦没有向一审法院申请评估现值，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，故对马锋庆主张的数额，一审法院不予确认，对其主张的装修损失，一审法院不予支持。2.关于马锋庆主张的中介费损失、免租租赁费、空租租赁费损失、预期利益损失的问题。如前所述，马锋庆没有提交相应的中介费损失证据，故一审法院对《报告书》中认定的中介费损失数额不予确认，且中介费并非合同无效导致的必然损失，对马锋庆主张中介费损失，一审法院不予支持。同样，免租租赁费、空租租赁费损失、预期利益损失均不是合同无效导致的必然损失，其主张的上述损失缺乏法律依据，一审法院亦不予支持。3.关于马锋庆主张的租客违约金的问题。涉案厂房已被拆除，对于马锋庆应否支付违约金给各个租户及支付的数额，至今尚无定论，马锋庆现即主张租客违约金，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、马锋庆应在判决发生法律效力之日起十日内支付钟柏年占用费96224.98元；二、钟柏年应在判决发生法律效力之日起十日内返还保证金44301.6元给马锋庆；三、驳回钟柏年的其他诉讼请求；四、驳回马锋庆的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1555.27元（已由钟柏年预付），由钟柏年负担518.42元，马锋庆负担1036.85元。钟柏年多预交的一审案件受理费1036.85元，由一审法院予以退回；马锋庆应向一审法院补缴案件受理费1036.85元。反诉受理费2508.18元（已由马锋庆预付），由马锋庆负担2258.18元，由钟柏年负担250元。马锋庆多预交的一审案件受理费250元，由一审法院予以退回；钟柏年应向一审法院补缴案件受理费250元。二审中，加美公司没有提交新证据。钟柏年提交了租户陈某厚的迁出和交回租赁物确认书、租户李某的迁出和交回租赁物确认书、租户容某盛的迁出和交回租赁物确认书、租户龙某军的迁出和交回租赁物确认书、租户林上福的迁出和交回租赁物确认书，用以证明前述租户于2020年5月16日迁出，移交租赁物。马锋庆提交（2020）粤0705民初4665号民事裁定书，用以证明陈某厚陈述其在2020年1月已交回租赁物。经审查，钟柏年提交的前述证据不足以证明其主张的待证事实，本院不予采纳。马锋庆提交的前述证据对本案实体处理不产生实质性影响，本院不予采纳。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对马锋庆的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。本案中，各方当事人并未举证证明涉案厂房有获得建设工程规划许可证，各方当事人对该情况亦表示不清楚，一审法院认定涉案厂房没有获得建设工程规划许可证并无不当。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，钟柏年与马锋庆于2018年11月16日签订的《租赁合同》应认定无效。结合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.一审程序是否存在不当之处；2.马锋庆应支付占有使用费的数额；3.钟柏年应否向马锋庆双倍返还保证金；4.马锋庆主张的各项损失应否予以支持。一、关于一审是否存在程序不当的问题。马锋庆上诉称其与钟柏年是基于双方认为签订的租赁合同有效的基础上提出的诉讼请求，但一审法院认定合同无效，却未向当事人释明告知变更诉讼请求而直接作出相应的判决，明显超出了当事人的诉讼请求。对此本院认为，对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，应主动审查。虽然钟柏年与马锋庆均未提出确认合同无效的诉讼请求，但人民法院仍应依职权进行审查。《中华人民共和国合同法》第五十八条是对于合同无效法律效果的规定，一审法院在认定钟柏年与马锋庆签订的《租赁合同》无效的基础上，主动援引《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，对合同无效的法律后果进行处理，也是为了避免当事人的诉累和有效解决当事人之间关于本案的纠纷。故一审法院作出的判决并未超出当事人的诉讼请求，马锋庆该上诉主张缺乏依据，本院不予支持。马锋庆上诉认为一审法院未追加次承租人作为案件当事人，主张一审遗漏追加案件当事人，程序不当的问题。经查，涉案场地由加美公司出租给钟柏年，钟柏年转租给马锋庆，再由马锋庆进行了分租给其他人。马锋庆申请追加其分租的租户为本案当事人主要是为了查明涉案租赁场地具体交还钟柏年或加美公司的时间，而在诉讼中，对于马锋庆主张具体交还租赁场地的时间，其负有相应的举证责任，而该举证并非只能通过追加马锋庆分租的租户才能予以证明，据此，马锋庆在一审中申请追加其分租的租户为案件当事人，本院认为并非为必要参加诉讼当事人，故一审法院没有追加并无明显不当。马锋庆该主张缺乏依据，本院不予支持。二、关于马锋庆应支付占有使用费的数额问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……”的规定，占用费参照合同约定的租金14767.2元/月标准计算，马锋庆租金只交至2019年10月底，且没有举证证明将涉案厂房交回给钟柏年，故应支付2019年11月1日至2020年5月16日的租金96224.98元（14767.2元/月×6个月+14767.2元/月×16天/31天），钟柏年主张96224.98元合法有据，应予支持。一审法院判决马锋庆向钟柏年支付占有使用费96224.98元并无不当，本院予以维持。三、关于钟柏年应否双倍返还保证金的问题。因钟柏年与马锋庆签订的《租赁合同》无效，故马锋庆主张钟柏年双倍返还保证金缺乏依据，本院不予支持。一审法院判决由钟柏年向马锋庆返还已支付的保证金44301.60元并无不当，本院予以维持。四、关于马锋庆主张钟柏年应赔偿各项损失的问题。本案中，马锋庆上诉主张要求钟柏年赔偿装修费、中介费、免租空租费、预期利益等损失共计159154.58元。钟柏年在诉讼中对此明确不予认可。本院认为，马锋庆在诉讼中提交的《报告书》为其诉前单方委托而出具的，《报告书》所依据的审计材料未经双方当事人质证，诉讼中钟柏年对《报告书》亦明确不予认可，故《报告书》不应作为本案的定案依据。马锋庆在诉讼中除《报告书》外亦未提交其他证据予以证明其主张的各项损失，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，马锋庆应承担举证不能的后果。故一审法院对马锋庆主张的各项损失合计159154.58元不予支持，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，马锋庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5795.22元（已由马锋庆预交），由马锋庆负担。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年四月七日法官助理 李永强书 记 员 陈月佩