四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2002民初2398号 原告：深圳市万厦世纪物业管理有限公司资阳分公司，营业场所四川省资阳市雁江区外环路西二段115号置地城一期4号楼4（F）2-1A，统一社会信用代码915120020921396311。 负责人：马前辉。 委托诉讼代理人：钱堃，男，公司员工。 委托诉讼代理人：孙月梅，女，公司员工。 被告：郭玉容，女，1976年1月26日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告深圳市万厦世纪物业管理有限公司资阳分公司与被告郭玉容物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，适用小额诉讼程序于2021年4月23日公开开庭进行了审理。当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳市万厦世纪物业管理有限公司资阳分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告郭玉容支付原告2018年10月1日至2021年3月31日期间的物业管理费3267元、违约金2910.6元（违约金从2019年2月1日起开始计算），共计6177.6元；2.本案诉讼费用由被告郭玉容承担。事实与理由：被告系资阳市雁江区外环路西二段115号置地城一期XXX栋XXX单元XXX的业主，依法应按照被告与该项目开发商四川三地房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《临时管理规约》以及原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》中的约定，按时交纳物业管理服务费及其他费用，逾期未交将按每日千分之三收取违约金。但截至2021年3月31日，被告已拖欠原告物业服务费、违约金等费用共计6177.6元。经原告多次催讨，被告仍一直未支付，其行为严重危害了原告的合法权益，为此，原告特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判准以上所请。 被告郭玉容答辩称，我的房屋漏水把房屋墙面损坏了，墙皮硅胶等脱落了；后来水不漏了，我叫物业公司来帮我把墙面补好，他们一直没有来处理，物业公司把我墙面修补好，我就交物业费。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：原告所举原告营业执照及法定代表人身份证明、准予变更登记通知书、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》复印件、《临时管理规约》复印件、《前期物业服务合同》复印件、催收照片打印件3页12张、催收物业费拨打记录复印件4张、置地城物业上门催费登记表复印件6张，上述证据的复印件与原件一致，证据的来源、形式合法，与本案具有关联性，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2017年4月5日，四川三地房地产开发有限公司（甲方）与深圳市万厦世纪物业管理有限公司（乙方）就置地城一期签订了《前期物业服务合同》。约定，甲方与物业买受人订立物业买卖合同时，将《临时管理规约》与本合同作为物业买卖合同的附件。物业交付前，乙方提供服务的受益人为甲方，甲方享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务；物业交付后，乙方提供服务的受益人为业主（包括物业实际使用人，下同），业主享有本合同约定的相关权利，履行本合同约定的相关义务。深圳市龙吉顺物业管理有限公司资阳分公司于2014年3月3日成立，于2018年8月13日变更登记名称为深圳市万厦世纪物业管理有限公司资阳分公司。被告郭玉容系置地城一期XXX号房屋业主，房屋面积72.63㎡。2017年8月15日，被告郭玉容与四川三地房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买置地城一期XXX号房屋的相关事宜。合同第二十三条前期物业服务约定前期物业服务公司为深圳市龙吉顺物业管理有限公司，物业服务收费价格为1.5元/月/平方米（建筑面积），物业服务费按季收取，买受人应当分别在每年的3月30日前、6月30日前、9月30日前和12月30日前缴费。同时，被告郭玉容签署承诺书，同意遵守四川三地房地产开发有限公司制定的《临时管理规约》，该规约第二十七条约定逾期月份物业公共服务费用每日按应缴额的3‰承担违约责任，第三十一条约定本规约自本物业管理区域内的首套物业销售之日起生效，至首次业主大会会议依法召开并表决通过《管理规约》后终止。被告郭玉容未按合同约定向原告交纳物业服务费，原告曾多次催收，截至庭审之日，被告郭玉容未向原告交纳2018年10月1日至2021年3月31日期间的物业服务费。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第一千四百六十六次会议通过）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，案涉房屋开发商四川三地房地产开发有限公司与深圳市万厦世纪物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，对实际为该小区提供物业服务的原告及全体置地城一期小区业主具有法律约束力。原告与被告均应依法按约履行各自的义务。原告按照合同约定向被告提供物业服务，而被告既未提供证据证明原告负有对其屋内墙面进行维修义务，也无证据证明原告不维修其屋内墙面就可以拒绝支付物业费。根据民事诉讼“谁主张谁举证”的原则，应当承担举证不能的法律后果，故被告应按照合同约定向原告支付物业服务费用。按照合同约定标准住宅用房1.5元/㎡·月计算，原告主张被告郭玉容给付2018年10月1日至2021年3月31日期间的物业服务费应为72.63㎡×1.5元/㎡·月×30个月=3268元，原告主张的物业服务费3267元未超过该金额，本院予以支持。合同约定了业主未按时交纳物业服务费应当承担违约责任。关于原告要求被告支付违约金2910.6元，结合双方合同履行、过错程度、实际损失等情况，兼顾公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告郭玉容向原告支付违约金，违约金的计算方法为：以被告郭玉容欠付的物业服务费3267元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日即2021年4月14日起计算至实际履行之日止。 依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第一千四百六十六次会议通过）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告郭玉容于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万厦世纪物业管理有限公司资阳分公司支付物业服务费3267元； 二、被告郭玉容于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万厦世纪物业管理有限公司资阳分公司支付违约金（违约金计算方法：以被告郭玉容欠付的物业服务费3267元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日即2021年4月14日起计算至实际履行之日止）； 三、驳回原告深圳市万厦世纪物业管理有限公司资阳分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告郭玉容负担（原告深圳市万厦世纪物业管理有限公司资阳分公司已向本院缴纳，被告郭玉容自本判决生效之日起十日内向原告资深圳市万厦世纪物业管理有限公司资阳分公司支付）。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  向杰 二〇二一年四月二十五日 书记员  刘慧