湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终960号上诉人（一审被告）:何卫，女，1968年8月29日出生，汉族，住岳阳市君山区。委托诉讼代理人：李向欣，湖南坤中律师事务所律师。委托诉讼代理人：李罕，湖南坤中律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:岳阳市国源资产经营有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区巴陵中路**粮都办公室**。法定代表人：殷勇，公司董事长。委托诉讼代理人：彭小军，湖南金球律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华，岳阳楼区洞庭法律服务所法律工作者。上诉人何卫因与被上诉人岳阳市国源资产经营有限责任公司（以下简称“国源资产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初9294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何卫上诉请求：撤销一审判决，依法驳回国源资产公司全部诉讼请求或将本案发回重审，由国源资产公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、何卫在一审庭审辩论终结前向一审法院提交了反诉状，一审法院对此未作出处理属于遗漏了当事人的诉讼请求，违反了法定程序。2、在国源资产公司接管案涉房屋之前，何卫就加建了76.22平米的房屋；就何卫加建的部分不适用租赁合同，加建部分的房屋征收补偿款应当属于何卫所有。3、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，装饰装修、停产停业损失和搬迁费用是补偿给实际承租人的，案涉租赁合同也约定因政府征收导致合同终止的，由何卫与相关部门协商补偿事宜；现征收部门直接与国源资产公司签订了征收补偿协议，导致何卫无法与相关行政机关协商补偿事宜，合同约定的解除条件并未成立。4、案涉租赁合同是国源资产公司事先预备好的，何卫当时只能表示全部同意或不同意；该合同第12.4.1条明显属于免除出租方责任、加重承租方责任、排除承租方主要权利的格式条款，应当认定为无效条款，一审却依据该条款作出裁判，不符合法律规定。国源资产公司辩称：1、何卫所谓的反诉实际是关于拆迁补偿的纠纷，与本案不属于同一法律关系，一审法院当庭也已口头告知其另案主张，一审不存在程序违法。2、国源资产公司根据租赁合同的约定，在出现解除合同事由的情况下提前30天通知了何卫，该约定合法有效没有导致无效的情形。3、何卫关于加建部分的拆迁补偿应归其所有也没有事实依据，首先何卫没有合法的报建手续，加建部分是违章建筑应予拆除；其次，租赁合同第九条也已约定，租赁物的装饰装修及改扩建的相关权益也属于国源资产公司。国源资产公司向一审法院起诉请求：1、解除国源资产公司与何卫于2020年1月1日签订的租赁合同；2、判令何卫将其承租的位于岳阳楼区青年西路原岳阳市××＃门面腾空并交还给国源资产公私；3、何卫向国源资产公司支付拖欠的到期应付租金23040元（自2020年7月1日至2020年12月31日止的欠租，因“新冠”疫情免收二季度租金），自2021年1月1日起至何卫实际交还租赁门面期间的资产占用费按租赁合同约定的计租标准（3840元／月）另行计付。4、由何卫承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2020年1月1日，国源资产公司作为出租方（甲方）与何卫作为承租方（乙方）签订了《租赁合同》，合同约定：“一、租赁物基本情况1、甲方将位于××路××＃门面出租给乙方，具体为原农机公司青年西路200＃门面……；二、租赁期限1、租赁期限为1年，自2020年1月1日至2020年12月31日止……；四、租金、押金及付款方式1、租金叁仟捌佰肆拾元／月（￥3840／月）押金：叁仟玖佰元整（￥3900.00）……；十二、合同的变更、解除与终止……4、因下列情形之一，任何一方均可解除合同，但应提前30日书面通知对方，双方互不承担责任及损失：4.1在租赁期间，因政府征收拆迁或改建等政策性原因导致本合同不能继续履行的……；十三、违约责任……2、一方未能按时足额支付租金的，自逾期之日起，乙方应每天按欠付租金的5‰向甲方支付违约金，逾期超过30日，甲方有权解除本合同，且不退押金……”。另查明：1、何卫已向国源资产公司交纳租金至2020年6月30日。2、2020年8月20日，青年西路提质改造工程征拆项目部向国源资产公司出具《关于加快推进青年西路提质改造工程征拆工作进程的函》，该函载明：“青年西路提质改造工程拆迁项目部已于2020年8月3日成立，岳阳市、岳阳楼区两级政府要求在2020年9月底完成项目征收补偿拆迁任务。为加快推进项目征收拆迁工作进程，尽快完成项目腾地等工作……做好门面租赁户清退等工作”。3、2020年9月2日，国源资产公司向何卫发出《通知》，通知载明：“根据岳阳市政府青年西路提质改造工程建设的需要，原岳阳市农机公司青年西路资产，已列入该工程征拆红线范围。为做好征拆工作，我公司研究决定：依合同现提前30日通知解除我公司与你的租赁关系并终止合同，请你于2020年10月10日前将承租资产（门面）腾空并交还给我公司……”。何卫于2020年9月1日收到该通知。一审法院认为：国源资产公司与何卫之间签订的租赁合同合法有效,双方应当按合同约定履行各自权利义务。《租赁合同》明确约定，在租赁期间因政府征收拆迁或改建等政策性原因导致合同不能继续履行的，提前30日书面通知对方解除合同，双方互不承担责任及损失。因2020年8月20日，青年西路提质改造工程征拆项目部向国源资产公司出具《关于加快推进青年西路提质改造工程征拆工作进程的函》，诉争标的物系征收范围，合同中约定的解除条件已成就，国源资产公司有权解除合同。国源资产公司根据合同约定提前30日向何卫发出书面《通知》，视为行使约定解除权的表现；何卫2020年9月1日收到通知书之日即为双方合同解除之日，双方相应的租赁合同权利义务亦随之终止，故国源资产公司主张何卫腾空租赁物并交的诉讼请求应予以支持。另国源资产公司主张租金及占用费，因何卫认可租金交付至2020年6月30日，又因双方租赁合同已于2020年9月1日解除，则何卫应向国源资产公司支付自2020年7月1日至2020年9月1日期间的租金7680元（3840元×2个月）；何卫应当参照3840元/月租金标准向国源资产公司支付自2020年9月1日起至租赁物腾空之日止的占用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、解除岳阳市国源资产经营有限责任公司与何卫于2020年1月1日签订的《租赁合同》；二、限何卫在判决生效之日起三十日内将其承租的位于岳阳楼区青年西路原岳阳市××＃门面腾空并交还给岳阳市国源资产经营有限责任公司。三、限何卫在判决生效之日起十日内向国源资产公司支付租金7680元，并按3840元／月的标准支付自2020年9月1日起至租赁物腾退之日止的占用费用。一审案件受理费376元，减半收取188元，由何卫负担。本院二审期间，诉争双方未提交新的证据。二审查明的事实与一审一致。另根据一审在卷证据，二审补充查明：1、案涉门面原属国有企业岳阳市农业机械总公司所有。市农业机械总公司在改制中,于2010年1月将包括案涉门面在内的剩余国有资产移交给岳阳市国有资产经营有限责任公司。2017年9月岳阳市国有资产经营有限责任公司又将包括案涉门面在内的部分国有资产，授权给岳阳市广源物业投资管理有限责任公司经营管理。2018年5月，岳阳市广源物业投资管理有限责任公司改名变更登记为国源资产公司。2、在案涉《租赁合同》签订前，何卫便对案涉门面进行了扩建（自述在2003年便进行了扩建，扩建部分76.22平米），并将扩建部分与案涉门面作为一个整体，用于经营药房。3、根据一审庭审笔录，何卫在一审辩论终结前提出了反诉。经二审询问，何卫一审反诉请求是判令国源资产公司按26000元/平米的标准对何卫加建的76.22平米房屋，以及装饰装修、停产停业损失、搬迁费给予补偿。何卫提出反诉后，并未交纳反诉费。本院认为，二审争议的焦点可归纳为三个方面：一、一审是否存在程序违法。反诉是指在一个已经开始的民事诉讼程序中，本诉的被告以本诉原告为被告，向受诉法院提出的与本诉有牵连的独立的反请求；反诉并不必然依赖本诉而存在，即便本诉撤回，反诉依然可作为独立的诉讼继续由人民法院审理。本案中，何卫在一审辩论终结前向一审法院提出诉请，请求判令国源资产公司按26000元/平米的标准对何卫加建的76.22平米房屋，以及装饰装修、停产停业损失、搬迁费给予补偿。鉴于国源资产公司解除案涉《租赁合同》并要求何卫返还租赁门面等诉请，是因征收拆迁行为导致案涉《租赁合同》无法继续履行，何卫基于征收拆迁行为向国源资产公司提出相关补偿的诉请，与国源资产公司的诉请存在牵连，构成对国源资产公司的反诉。但何卫在提出反诉后，未依法交纳诉讼费，一审法院在本案中对何卫的诉请不予审理，并无不当；并且，何卫的诉请可单独成诉从而另案主张，一审法院对此不予审理，也不影响何卫诉讼权利的行使。据此，何卫关于一审程序违法，本应当发回重审的上诉理由，本院不予采纳。二、案涉《租赁合同》解除条件是否成就。案涉《租赁合同》明确约定，租赁期间租赁物遭遇政府征收拆迁或改建等政策性原因，导致租赁合同不能继续履行的，合同双方均有权解除合同。现案涉租赁物所在的区域，已纳入岳阳市青年西路提质改造工程拆迁范围，合同约定的解除条件已成就，国源资产公司依约可解除案涉《租赁合同》。何卫上诉主张，案涉《租赁合同》第九条第4.2项约定，在遭遇政府征收拆迁而解除租赁合同时，由何卫自行与相关部门协商补偿事宜，现相关行政部门直接与国源资产公司签订了征收补偿协议，导致何卫无法与相关行政部门协商补偿事宜，合同约定的解除条件并未成立。对此，本院认为，现无证据证明国源资产公司与相关行政部门签订了补偿协议；即便国源资产公司确与相关行政部门签订了补偿协议，也属于国源资产公司是否违约、应否承担违约责任的问题，该问题不构成对合同解除条件成立的阻却。同理，何卫关于案涉《租赁合同》第十二条属于免除国源资产公司责任、排除何卫主要权利的格式条款的上诉主张，属于何卫向国源资产公司请求解除案涉《租赁合同》补偿的理由，该条款是否属于格式条款，何卫是否有权主张相关补偿，不影响对合同解除条款是否成就的判断。据此，何卫关于案涉《租赁合同》解除条件尚未成就的理由均不成立，本院不予采纳。三、何卫加建的房屋是否受案涉《租赁合同》的约束。何卫上诉主张，在案涉《租赁合同》签订前，其便自行出资对案涉门面进行了扩建，扩建部分不受案涉《租赁合同》的约束。本院认为，首先，案涉《租赁合同》在“租赁物基本情况”的条款中虽未明确租赁物是否包括何卫自行扩建的部分，但根据何卫自述其将扩建的部分与原房屋作为一个整体经营药房的情况，以及案涉《租赁合同》第六条第3项（租赁物的交付与返还条款）“如在此期间遇政府征收，乙方不能以评估结果尚未作为或补偿协商未果等任何理由拒绝返还全部或部分租赁物”，第七条第1项（租赁物的转租及租赁合同的转让条款）“未经甲方书面同意，乙方不得将租赁物的全部或部分转租给任何第三方”的约定来看，案涉《租赁合同》指向的租赁物，理应是何卫整体用于经营药房的房屋。事实上，何卫该项上诉主张实质含义是其无需向国源资产公司返还扩建的房屋，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年9月1日实施）第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。现何卫既未提交证据证明其扩建行为得到了原出租人（岳阳市农业机械总公司）的同意，也无证明证明何卫扩建的房屋是独立于原房屋的可分割之物。据此，何卫该项上诉理由本院亦不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律准确、处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费376元，由上诉人何卫负担。本判决为终审判决。审判长  许震鹏审判员  刘景镔审判员  王延红二〇二一年四月一日书记员  王泊涵