山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0105民初343号 原告：济南众鑫有限责任公司，住所地济南市。 法定代表人：李延萍，董事长。 委托诉讼代理人：于海萍，国浩律师（济南）事务所律师。 委托诉讼代理人：马斌，国浩律师（济南）事务所律师。 被告：济南云升企业管理咨询有限公司，住所地济南市。 法定代表人：亓超，总经理。 委托诉讼代理人：安昕，山东漫森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑吉泉，山东尽善律师事务所律师。 原告济南众鑫有限责任公司（以下简称济南众鑫公司）与被告济南云升企业管理咨询有限公司（以下简称济南云升公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告济南众鑫公司的委托诉讼代理人于海萍，被告济南云升公司的委托诉讼代理人安昕、郑吉泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 济南众鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除济南众鑫公司与济南云升公司签订的齐鲁鞋城物业租赁合同，由济南云升公司腾空房屋并按合同约定交付给济南众鑫公司；2.判令济南云升公司支付自2020年6月1日至合同解除之日的租金（暂计算至2020年11月30日为959592.76元）及逾期支付租金的滞纳金（滞纳金自欠付之日至实际支付之日，每逾期一天按照应付款的2‰计算）；3.判令济南云升公司支付自合同解除之日起至实际返还房屋之日止占用房屋的费用（房屋占用费用按照租赁合同约定的1.473126元/天/平方米租金标准计算）；4.判令济南云升公司补交免租期租金516666元；5.判令济南云升公司承担违约金50000元；6.判令济南云升公司支付律师费100000元；7.判令济南云升公司承担本案诉讼费、保全费等费用。事实和理由：济南众鑫公司诉称，其与济南云升公司于2017年7月14日签订齐鲁鞋城物业租赁合同，约定济南众鑫公司将坐落于济南市齐鲁鞋城批发中心写字楼2-7层商业物业租赁给济南云升公司。后济南众鑫公司按合同约定将房屋交付给济南云升公司使用，但济南云升公司在使用房屋过程中逾期交纳房租构成违约，经催要后仍拒不交纳。为此济南众鑫公司提起本案诉讼，请求判如所请。 济南云升公司辩称，1.济南云升公司属于住宿和出租服务业，因2020年以来的疫情受到了致命的影响。在租赁期内，又遇到了政府征收、周围房屋被拆、征收部门要强拆等情况，引起客户恐慌纷纷退租或者签订短期租赁合同。比较大的客户因为无法保证承租期限，济南云升公司收到的租金远不够支付给济南众鑫公司的租金。故济南云升公司并非违约，而是因新冠疫情和遇到政府征收的不可抗力无力履行合同，请求法院参照相关政策措施及法律规定，免除2020年第一季度租金，减半支付2020年后三个季度的租金，并免除滞纳金、违约金。2.济南众鑫公司解除合同的请求不应得到支持。济南云升公司花巨资装修了房屋，遇到政府征收，济南云升公司要求征收部门给予装修和营业损失补偿，但因济南云升公司不是房屋所有权人，征收部门不与济南云升公司签订征收协议。而济南众鑫公司解除合同的目的就是要占有征收部门应该给予济南云升公司的征收补偿，故只有在济南众鑫公司配合济南云升公司与征收部门达成协议或者把征收部门应该给济南云升公司的装修和营业损失补偿给付的情况下，济南云升公司才同意解除合同。3.即使法院认定济南云升公司应该支付滞纳金、违约金，但合同约定的滞纳金高达年息73%，过分高于损失，故请求法院予以调整为按照同业拆借利率计算。4.济南众鑫公司主张按照每天1.473126元的标准计算合同解除后的房屋占用费没有法律和合同依据。5.济南众鑫公司要求免租期的租金没有法律和合同依据，也超过诉讼时效期间。济南云升公司承担补缴免租期租金属于承担违约责任，济南众鑫公司不能既主张滞纳金又主张补缴免租期租金以及另50000元违约金等，其只能择一主张。6.济南众鑫公司主张律师代理费没有法律和合同依据，否则请求法院让济南众鑫公司也支付济南云升公司的律师费80000元。7.如果双方解除合同，济南云升公司请求用已经交纳的180000元保证金充抵租金。8.因租赁期间遇到了疫情及政府征收，与签订合同时的情形相比发生了变更，故请求法院降低租金。9.天桥区住房和城乡建设局是租赁房屋的征收部门，其应当补偿给济南云升公司的补偿款数额与本案的审理结果有直接的利害关系，是确定是否解除合同的直接依据，因此请求追加天桥区住房和城乡建设局为本案第三人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：坐落于济南市天桥区济泺路82号写字楼登记所有权人为济南众鑫公司，房屋所有权证号为济房权证天字第******号。 2017年7月14日，济南众鑫公司（出租方/甲方）与济南云升公司（承租方/乙方）签订齐鲁鞋城物业租赁合同，对双方的权利义务等事项进行了约定，主要为：乙方向甲方承租位于济南市齐鲁鞋城批发中心写字楼2-7层面积为5765.39平方米（不含基站用房）的商业物业，品牌及用途为蚂蚁公寓；承租期5年，自2017年8月1日始至2022年7月31日；装修期四个月，自2017年8月1日始至2017年11月30日，装修期内租户无需缴纳租金、物业服务费、推广费；租赁费为（1）2017年8月1日至2018年7月31日每日0.736563元/平方米，合计租赁费为1033333元；（2）2018年8月1日至2019年7月31日、2019年8月1日至2020年7月31日、2020年8月1日至2021年7月31日、2021年8月1日至2022年7月31日，每租赁期内每日0.736563元/平方米，每年合计租赁费为1550000元；租赁费交付方式为自2017年8月1日至2022年7月31日每6个月缴纳一次。合同签订时，预付6个月租赁费258333元（2017.8.1-11.30装修期免4个月费用，实收两个月），乙方按照上述约定提前10个工作日支付下一次租赁费；租赁质保金和履约质保金共130000元，水电费押金为50000元。 除上述约定内容外，双方还对合同的解除、物业的交还、违约责任等各方面内容进行了约定，主要为：乙方违反本合同及其补充条款的约定且经甲方提出后的15日内，乙方未予纠正的，甲方有权提出解除合同；在租赁期限内，乙方逾期交付租赁费、管理费、推广费及水、电、空调、燃气及其他费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付滞纳金。逾期达7日以上的，甲方有权采取停止供应使用水、电、燃气、空调或其他设施的措施，因此造成的一切后果由乙方自行承担。逾期达30日的，甲方有权单方面解除本合同，收回该物业，乙方应承担免租期全部租赁费及5万元违约金，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，因此造成的一切后果由乙方自行承担； 在租赁期间，除本合同另有规定外，如出现政府决定征用该物业所在土地而需拆除该物业的情况，可提前解除合同；除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，乙方应在合同提前解除或终止之日起不超过2日内交还物业；乙方逾期交还物业，除应当依照合同最后一个租赁期的第一个月的标准交付逾期期间的租赁费、管理费等各项费用外，每日还应按照合同最后一个租赁期的第一个月日基本租赁费的2倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该物业或甲方依照本合同规定收回物业；甲方因向乙方催讨租赁费或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费、差旅费、诉讼费等其他一切费用），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支；“不可抗力”是指本合同双方不能合理控制、不可预见、亦无法避免的事件（包括市政规划或市政设施问题造成的损害或任何其他类似事件），遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此而承担违约责任，但应尽最大努力克服该事件，减轻其负面影响；合同结束时（不论基于何种原因），甲方有权要求乙方按下述方式之一交换物业：……12.2.1.1乙方自费将该物业内的所有动产（附属设施/设备除外）搬离该物业，该物业交还时的状况应当与乙方在合同结束前1个月正常营业时间时的状况一致；物业之装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿，如因乙方原因导致物业的装修或附属设施/设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失。 上述合同签订后，济南众鑫公司依约将案涉物业交付给济南云升公司，济南云升公司进行装修后作为公寓对外出租使用。截至2020年6月1日，合同约定的租金济南云升公司均已交纳（因疫情原因，济南众鑫公司免除了该日之前一个月的租金），但自该日之后的租金，济南云升公司一直未予交纳。2020年10月17日，济南众鑫公司向济南云升公司发送缴费通知单，告知其欠付租金的期间及金额，并要求济南云升公司于2020年10月25日交付款项，逾期将按合同相关规定执行。但此后济南云升公司仍未交纳租金。为此济南众鑫公司提起本案诉讼，请求判如所请。 合同履行过程中，济南众鑫公司曾于2020年6月12日向济南云升公司致函，表明因市政规划调整，案涉物业将面临拆除，故通知济南云升公司提前做好相关准备，济南众鑫公司在收到有关部门要求拆迁的通知后将按照要求拆除房屋并行使单方解除合同的权利。就此济南云升公司与济南众鑫公司又进行了函件沟通，济南云升公司要求中止履行交付租金的义务并主张济南众鑫公司向其进行相应的补偿，济南众鑫公司表示拒绝，双方未能达成一致意见。案涉物业现尚未因拆迁拆除，仍由济南云升公司占有使用。在本案起诉前，济南众鑫公司未向济南云升公司通知过解除合同。 另查明，为本案诉讼，济南众鑫公司委托国浩律师（济南）事务所代理本案诉讼，为此支付代理费10万元；济南云升公司委托山东尽善律师事务所代理本案诉讼，为此支付代理费8万元。 本院认为，济南众鑫公司与济南云升公司之间签订的物业租赁合同，系双方当事人真实自愿的意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应受法律保护，双方均应按约恪守并履行各自的合同义务。 自2020年6月份开始，济南云升公司未再交纳租金，且在济南众鑫公司催交后仍未交纳，已构成违约并达到了合同约定的解除条件，故济南众鑫公司现诉请解除合同并要求济南云升公司腾交房屋，合法有据，本院予以支持。鉴于济南众鑫公司系以本案起诉的方式主张解除合同，故本院确定以起诉状副本送达济南云升公司之日为合同的解除日期。 依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，案涉物业至今一直由济南云升公司承租使用，故其对合同解除前的租金，应予支付。济南众鑫公司主张其按合同约定标准支付自2020年6月1日至合同解除之日的租金，合法有据，本院予以支持。 自合同解除之日至实际腾交房屋之日，济南云升公司仍实际占用房屋，而双方合同亦约定了解除合同后的物业交还及逾期交还物业的房屋占用费的交纳事宜，故济南云升公司应当依照合同约定支付该期间的房屋占有使用费，现济南众鑫公司主张该费用，本院予以支持。但根据合同约定，该期间房屋占有使用费的标准为每日0.736563元/平方米，济南众鑫公司本案中以每日1.473126元/平方米的标准主张权利，无合同依据，本院按合同约定标准予以调整。同时，合同中约定了2天的物业交还期限，超过该两天方为逾期，故该费用的起算时间，本院亦依照双方约定调整为合同解除后的2日后。 关于济南众鑫公司主张的免租期租金、违约金、欠付租金的滞纳金、律师费等各项费用，虽然合同中均有约定，但上述费用亦均属于违约责任的范畴，现济南众鑫公司一并主张，济南云升公司对此提出抗辩，认为系重复主张违约责任且超出济南众鑫公司的实际损失，在此情况下，本院综合考虑本案的合同约定、违约程度、当事人对违约责任的预见以及因违约造成的实际损失等多方面因素，酌情择一以免租期租金作为违约责任的承担予以确定。据此，济南众鑫公司主张的免租期租金本院予以支持，其他违约费用，本院不予支持。因免租期租金的承担系双方作为违约责任予以约定，现济南众鑫公司以济南云升公司违约导致解除合同而主张该权利，不超过诉讼时效，故济南云升公司对该费用已经超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。 关于济南云升公司因疫情影响要求减免租金的抗辩意见。因济南众鑫公司已就疫情影响原因免收了一个月的租金，承担了相应的社会义务，其作为民营企业，不能苛责其承担与国有单位相同的租金减免义务，而应以合同约定为主调整双方之间的权利义务关系，故本院对济南云升公司的该项抗辩意见不予采纳。关于济南云升公司要求取得装修、营业损失补偿的相关抗辩意见，因济南众鑫公司对案涉物业享有所有权，案涉物业如遇拆迁，应由拆迁部门按照相关拆迁政策与所有权人就拆迁补偿事宜签订协议，故济南云升公司作为承租人要求追加拆迁部门为第三人并取得拆迁的相关权益，于法无据。同时，案涉物业现尚未拆迁且仍由济南云升公司占有使用，其在承租期间如因拆迁造成损失，可依据合同约定与济南众鑫公司依法予以处理。据此，济南云升公司要求济南众鑫公司在配合其与征收部门达成协议或者把征收部门应该给济南云升公司的装修和营业损失补偿给付的情况下才同意解除合同的抗辩意见，本院不予采纳，其要求追加征收部门为第三人的请求，本院亦不予准许。关于济南云升公司抗辩以其交纳的保证金18万元充抵欠付租赁费的意见，经审查该保证金分为租赁及履约保证金13万元水电费保证金5万元两部分，因双方之间现尚未交接房屋，未对全部费用进行清算，故本院对该保证金在本案不予理涉，双方可待具体相关费用结算完毕后另行依法依约处理。 综据上述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告济南众鑫有限责任公司与被告济南云升企业管理咨询有限公司之间2017年7月14日签订的齐鲁鞋城物业租赁合同于2021年2月3日解除； 二、被告济南云升企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起30日内腾空上述第一条所列齐鲁鞋城物业租赁合同项下物业并交还原告济南众鑫有限责任公司； 三、被告济南云升企业管理咨询有限公司向原告济南众鑫有限责任公司偿付自2020年6月1日起至2021年2月3日止的租金（日租金标准为0.736563元/平方米，按5765.39平方米计算），于本判决生效之日起10日内付清； 四、被告济南云升企业管理咨询有限公司向原告济南众鑫有限责任公司偿付自2021年2月6日起至实际腾交物业之日止的房屋占有使用费（日房屋占有使用费标准为0.736563元/平方米，按5765.39平方米计算），于本判决生效之日起10日内付清； 五、被告济南云升企业管理咨询有限公司向原告济南众鑫 有限责任公司支付违约金516666元（即免租期租金），于本判决生效之日起10日内付清； 六、驳回原告济南众鑫有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计14570元，原告济南众鑫有限责任公司负担986元，被告济南云升企业管理咨询有限公司负担13584元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 郭 怡 二〇二一年四月二十三日 书记员 周文祎