广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初19492号原告（反诉被告）：黄越戈，男，汉族，1977年9月7日出生，户籍地广东省珠海市。委托诉讼代理人：彭天曜，北京市京师（珠海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠海九控房地产有限公司，住所地：珠海市。法定代表人：肖涛，董事长。委托诉讼代理人：占亮，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艾伶，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。关于原告黄越戈与被告珠海九控房地产有限公司（以下简称九控公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，九控公司在审理过程中提出反诉，本院依法组成合议庭公开开庭对本、反诉合并进行了审理。黄越戈的委托诉讼代理人彭天曜，九控公司的委托诉讼代理人占亮、陈艾伶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄越戈提出的本诉请求，经变更及明确如下：一、被告向原告返还购房款3659751.2元并支付资金占用利息（以3659751.2元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年4月14日起计至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至实际返还购房款之日止）；二、被告向原告返还住宅共用设施设备专项维修资金22497.3元并向原告支付资金占用利息（自2019年4月14日起计算至实际返还之日止）；三、被告承担案件受理费等诉讼费用。事实与理由：2017年底，黄越戈想购置物业，在楼盘销售陪同考察现场并鼓吹楼盘升值空间的情况下，缴纳定金100000元认购了珠海市高新区凯旋路818号8栋X号房（以下简称X房）。2018年3月10日，黄越戈与九控公司正式签订《商品房买卖合同（预售）》以及相关附件。该合同第六条第1项、第七条第（二）款第2项约定：X房总价款为9383978元，黄越戈分五期付款。第八条第1款第（2）项、附件十一第20条第4款明确约定：如黄越戈逾期付款超过90日的，九控公司有权解除合同。黄越戈应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向九控公司支付违约金，九控公司有权直接在已付房价款中直接扣除违约金后，再退还已付全部房款（含已付贷款部分）。另外，合同还对双方的其他权利义务做了约定。2018年3月4日，黄越戈刷卡支付800000元购房款以及住宅共有部分维修资金22497.3元；2018年3月5日，黄越戈再次刷卡支付1915193元；加上已预付的定金100000元，足额支付了第一期购房款2815193元。2018年7月10日，黄越戈通过其配偶谢晖中国建设银行账户向九控公司转款938398元，完成第二期购房款的支付。2018年底，因黄越戈资金周转困难，无经济能力继续支付剩余房款，与九控公司协商解除合同。2019年3月22日，九控公司向黄越戈发送解除合同通知，告知解除双方的房屋买卖合同关系，并要求黄越戈支付购房款总价款10%的金额938398元作为违约金。因黄越戈急需用钱，本想忍让配合九控公司办理内部的退款手续取回无争议的房款后，再协商违约金数额的计算问题。怎知，九控公司甚至不同意依照约定直接扣除违约金后退回购房款，而是要求黄越戈先支付938398元违约金再退款。时至今日，黄越戈多次请求与九控公司协商，该公司均置之不理，购房款亦分毫未退。黄越戈对九控公司行使解除权并无异议，也确认双方之间的合同关系解除。但是，九控公司以购房总价款为违约金计算基数而非以双方解除合同时买受人的“累计应付款”也即第三期应付而未付款1876796元为计算基数，与双方合同第八条的约定相悖。另外，九控公司提供的格式合同约定买受人违约需以10%的比率计付违约金，却在附件十一第二十一条第8款约定自身违约时违约金、利息、赔偿损失等费用总额不超过买受人已付购房款总额的5%。该行为属于九控公司利用自身优势地位、格式条款减少自身责任，加重黄越戈作为普通消费者的责任，明显有违《合同法》的相关规定，有悖公平原则。九控公司就本诉辩称：一、黄越戈支付的购房款中应当依约扣除违约金938397.8元，九控公司应返还的购房款为2815193.2元。第一，黄越戈存在严重违约行为导致合同解除，九控公司有权依约在应退回的房款中按累计应付款的10%扣除违约金。黄越戈在起诉状中自认其严重逾期支付购房款导致《商品房买卖合同（预售）》解除的事实。故依据买卖合同第八条第1款第2项约定，黄越戈应当按累计应付款的10%支付违约金，该违约金依据买卖合同附件十一第二十条第4款以及第二十一条第18款之约定在黄越戈已支付的购房款中扣除。第二，依据买卖合同使用的词句、有关条款、合同目的以及交易习惯等，累计应付款的10%应当是总房价款9383978元的10%，即938397.8元。首先，从买卖合同使用的词句本身看。“累计”在汉语词典中解释为“加起来计算；总计”，结合本案商品房买卖的实际情况，“累计应付款”的文义解释应为总计应当支付的款项，即总房价款。其次，结合合同的有关条款及合同目的来看。买卖合同第八条第1款第1项规定“逾期90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”，该条最后对“逾期应付款”解释为“按照相应的分期应付款与该期的实际已付款差额”。“累计应付款”明显不同于“逾期应付款”，不应当按照逾期应付款的概念理解，否则合同文本没有必要区分用词。依常理及一般法理，违约程度更严重，相应的违约责任亦更加严苛。前述第1项是对逾期付款违约责任的约定，而案涉争议条款所在的第2项是赋予九控公司在获得总房价款的合同交易目的无法实现的情况下解除合同的权利，解除合同的违约责任应当更为严格，并且解除合同给造成九控公司造成的损失是相对商品房整体而言的，按照总房价款计算违约责任才符合合同本意。如果第2项中的“累计应付款”理解为当期逾期付款，将客观上造成第2项条款违约责任约定的虚置，也不利于九控公司的权利救济。最后，就交易习惯而言。其他购房者对于“累计应付款”的理解均为总房价款，九控公司与其他违约购房者均按照该理解办理退房手续，从未产生争议。司法实践也将“累计应付款”理解为总房价款，符合实际交易情况。第三，黄越戈主张关于违约条款的约定系九控公司减少自身责任、加重黄越戈责任更无事实和法律依据。相关条款适用于不同情形下的违约责任，黄越戈逾期支付购房款超过90日的违约行为是根本违约，不仅导致九控公司合同交易目的无法实现，而且导致该公司产生包括但不限于房价下跌、销售成本、房屋空置期间的租金、物业管理费、预期可得利益等各类损失，其适用的违约责任应当较为严苛。如果九控公司违约后按“购房总房价款的5%”支付违约金等各项费用，而黄越戈根本违约的情形下如按黄越戈所主张的仅按照逾期付款当期的5%支付违约金，更加不公，也有悖合同本意。二、黄越戈一直未到九控公司处办理退款手续，其主张九控公司支付利息没有事实和法律依据。九控公司从未拒绝退回购房款，且已明确告知黄越戈应当在《解除的通知》发出之日起的15日内前往指定地点办理解除买卖合同的相关手续，包括退款。案涉购房款未退回的原因是黄越戈一直未到九控公司处办理退款手续。因涉及巨额金额退回，九控公司作为理性的交易主体，必然要求黄越戈本人亲自或其经过公证授权的受托人到现场办理包括确认退款账号等退款手续。但黄越戈本人及其合法受托人从未亲自到现场，也从未通过其他方式与九控公司取得联系以确认退款事宜。即使按黄越戈提交的证据，因黄越戈未到现场，相关签名未经过公证，九控公司也根本无法确认该签名是否为黄越戈本人所签署、是否为黄越戈本人的真实意思表示，故九控公司即使退款，也无法确认退款账户。另外，上海市公安局金山分局曾于2018年12月12日向九控公司查询黄越戈的房产情况，根据本公司了解，黄越戈可能正在被采取刑事强制措施，客观上也无法到现场办理退款手续。九控公司无法向黄越戈本人或其合法受托人核实退款账号，且有合理理由怀疑购房款是否是来源于非法行为、退回款项是否涉及协助转移非法财产的情况下，更不可能贸然将款项退回至他人账户。据此，案涉款项未退回的责任在于黄越戈，黄越戈主张支付利息不应得到支持。三、黄越戈主张从2019年4月14日起支付资金占用利息没有事实和法律依据。按照一般交易习惯，任何大额的款项支付必然需要经过一定的申请、审批流程，九控公司作为国有企业更是如此。依据公司日常交易中的退房手续，黄越戈需要本人或经过公证授权委托的受托人亲自到销售现场填写、签署《客户退款申请表》、《退房申请审批表》、《退款声明》等资料，载明退款金额、退款原因、退款账号等必要信息。九控公司经过内部的审批流程确认后才可退回相关款项。但是黄越戈并未履行上述手续，九控公司一直无法确认款项退回的账号。即使计算资金占用利息，也应当从黄越戈履行完毕上述退款手续、亲自或合法授权确认退款账号之日起计算，否则对九控公司实属不公。综上所述，请求法院依法驳回黄越戈的本诉请求。同时，九控公司提出如下反诉请求：一、黄越戈向九控公司支付违约金938397.8元，该违约金在九控公司向黄越戈返还的购房款中扣除；二、由黄越戈承担反诉案件的诉讼费用。黄越戈就反诉辩称，一、九控公司将违约金计算基数“累计应付款”理解为“合同总价款”，不符合合同条款的文义解释、体系解释，也与公平原则相悖。1.“累计应付款”的表述仅出现在合同第八条“逾期付款责任”，该条明确解释了第（1）项逾期90天内违约金计算基数的“逾期应付款”为“相应的分期应付款与该期的实际已付款差额”；那么，同样关于逾期超过90天的违约金计算基数“累计应付款”应理解为“累计的到期应付款与累计的实际已付款差额”。黄越戈主张本案“累计应付款”计算基数为“第三期应付款”并不是认为“累计应付款”等于“当期逾期应付款”，而是，事实上黄越戈第一、二期款已按期足额支付，在解除合同时仅第三期未付，因此黄越戈应支付的违约金计算基数“累计应付款”仅为第三期到期未付款项1876796元。2.相比较而言，合同第十二条第（2）款约定了九控公司逾期超过90天向买受人支付违约金的计算方式为“按照全部房价款的1%向买受人支付违约金”。且不论前述条款对买受人逾期付款与出卖人逾期交付房屋两者违约责任悬殊约定的不公平性，从该条违约责任用了有关于“全部房价款”的表述字眼就可知，如果“累计应付款”与前述“全部房价款”等同，又何必在同一个合同中用不是近义词或同义词的字眼表达？正如九控公司在其本诉答辩状所言“累计”具有“加起来计算”的意思，具有动态性，这也侧面印证了“累计应付款”为“累计应付未付款”，与买受人是否支付了款项、支付了多少款项的动态相关，绝非双方签订合同时就已经明确固定的“全部房价款”。退一步讲，即便“累计应付款”不理解为“累计的应付款未付款”，也应当理解为“累计的到期应付款”，即以合同解除时的第一到第三期为计算基数，合同解除时第四、第五期未到期，解除后也不再具有支付义务，不应算进解除合同时的“累计应付款”中。3.即便按九控公司的逻辑，买受人的违约金计算基数和出卖人的违约金计算基数应当对等，但是九控公司虽在合同第十二条约定逾期交付房产的违约金计算基数为“全部房价款”，但随后又在其提供的格式合同附件十一第二十一条第8款限制了自身的责任：“买卖合同及合同附件、本补充协议中约定的关于出卖人向买受人承担的违约金、利息等费用，该费用金额不超过买受人已付购房款总额的5%”。从公平诚信的角度来讲，黄越戈有权理解逾期付款违约金计算基数“累计应付款”也应为“累计应付而未付购房款”。4.案涉买卖合同、附件均为九控公司提供的格式条款。前述关于加重黄越戈责任、限制自身责任的违约条款，应当依《合同法》第四十条之规定认定为无效条款；对于格式条款有不同理解争议的，应当依《合同法》第四十一条对作出不利于提供格式条款一方的解释。二、九控公司在其提供的格式条款中对买受人的违约责任设置10%的计算比率明显过高，请法院根据九控公司签订合同存在过错、不存在损失的实际情况依公平原则将比率调整至5%。1.在九控公司提供的格式合同中，如买受人违约，支付违约金的计算比率为10%。然而在合同第九条约定商品房未达到交付条件是出卖人不承担违约金支付责任，补救后交付且买受人不得拒收；第十三条约定商品房面积差超过3%，买受人解除合同的，出卖人不承担支付违约金的责任；第十四条、十五条、十六条约定，因规划变更、设计变更、商品房质量存在问题，买受人解除合同的，出卖人不承担支付违约金责任。整个合同，仅第十二条约定了出卖人迟延交付房屋超过90天解除合同的，按全部房价款的1%向买受人支付违约金，但附件十一第二十一条第8款又进一步限制了出卖人支付的违约金等费用不超过买受人已付购房款总额的5%。可见，九控公司利用自己的优势地位，通过格式条款加重买受人的违约责任，减轻自身应承担的违约责任，存在明显的不公平。2.另外，九控公司销售人员明知黄越戈不具有购房资格，在销售房产时仍以政策很快会变、房产保值等理由怂恿黄越戈购房存在明显过错；经黄越戈查询，案涉房产与其他房产正处于待售状态（未售率为50%），并没有造成九控公司与他人订立合同的机会减少，不存在明显损失。因此，黄越戈根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定恳请法院下调违约金计算比率至5%，有事实和法律依据。三、九控公司以黄越戈未履行并非法定、也非约定的所谓内部退款手续拒绝退款，占用数百万资金长约两年恶意明显，黄越戈诉请要求其支付资金占用费，有事实及法律依据。综上，请法院依法驳回九控公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年3月，被告九控公司（出卖人）与原告黄越戈（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》及相关附件，约定买受人购买X房，总价款为9383978元；出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该房。该合同第七条第（二）款就付款方式及期限约定：买受人应在2019年12月25日前分五期支付该商品房全部价款，首期房价款2815193元于2018年3月16日前支付，第二期房价款938398元于2018年7月3日前支付，第三期房价款1876796元于2018年12月30日前支付，第四期房价款1876796元于2019年6月28日前支付，第五期房价款1876795元于2019年12月25日前支付。该合同第八条就逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人应退还买受人已支付全部房款（含已付贷款部分）；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。该合同第十二条就逾期交付责任约定：出卖人未按照约定将商品房交付给买受人，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起计算给付利息，同时出卖人按照全部房款的1%向买受人支付违约金。合同第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准等。上述《商品房买卖合同（预售）》附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款付款方式及期限的具体约定》约定：详见买卖合同第三章第六条、第七条、第八条及补充协议第三条、第四条、第五条。附件十一补充协议第四条“付款方式及期限”第2款第（1）项约定：房价款采取分期付款方式支付的，买受人特别承诺，买受人逾期付款的，则从任何一期付款期限届满之日起，买受人应按照买卖合同第八条的约定向出卖人承担逾期付款的违约责任。第五条“逾期付款责任”对买卖合同第八条补充约定：1.买卖合同第八条所指的“应付款”是指按买卖合同及其附件、本补充协议中所约定的须由买受人按时支付的各项款项（包括但不限于房价款、购房费用、结算款及违约金等款项）……3.买受人选择银行贷款方式支付余款的，逾期付款的违约责任按以下方式处理：……（2）逾期超过45日仍未办结以上手续的，出卖人有权解除合同，买受人应在出卖人发出解除合同通知之日起3日内按照本补充协议第二十条的约定配合出卖人办理解除合同的一切手续，并按总房款的10%向出卖人支付违约金及承担因解除买卖合同所产生的一切费用等。补充协议第二十条“关于合同解除（补充约定）”第4款约定：本条约定的违约金、赔偿金及费用等，出卖人有权在买受人已付房价款中直接扣除，不足部分由买受人继续补足，如买受人已付房价款在扣除违约金、赔偿金及费用后仍有结余的，则出卖人无息退还给买受人。第二十一条“特别约定及说明”第8款约定：买卖合同及合同附件、本补充协议中约定的关于出卖人向买受人承担的赔偿责任，限于买受人遭受的直接经济损失，且赔偿金额不超过买受人已付购房款总额的5%。买卖合同及合同附件、本补充协议中约定的关于出卖人向买受人承担的违约金、利息等费用，该费用金额不超过买受人已付购房款总额的5%。2017年12月31日，黄越戈支付定金2万元。2018年1月4日，黄越戈支付定金8万元。2018年3月4日，黄越戈支付一期楼款80万元以及住宅共有部分维修资金22497.3元。同年3月5日，黄越戈支付一期楼款1915193元。同年7月10日，黄越戈支付二期楼款938398元。因黄越戈无力支付剩余房款，2019年3月23日，九控公司以邮寄方式向其送达《解除〈商品房买卖合同（预售）〉的通知》，内容包括：截止本通知发出之日，黄越戈逾期支付第三期房价款1876796元已经超过90日；根据合同第八条的约定，该公司于通知发出之日解除双方签署的合同及附件、补充协议，并由黄越戈承担前述合同约定的违约责任，包括承担累计应付款10%的违约金（938398元），并于通知发出之日起15日内到翠湖香山销售中心办理解除合同相关手续，包括但不限于办理合同备案登记的注销、支付违约金、退款（扣除违约金及相关费用后）等相关手续。2019年4月14日，黄越戈妻子谢晖向九控公司提交了《客户退款申请表》，指定的退款账户为谢晖名下银行账户，“申请人全体确认签名”一栏内有“黄越戈”、“谢晖”字样的签名及捺印。另查，根据黄越戈提交的相关材料显示，黄越戈与谢晖于2005年1月31日登记结婚；黄越戈因涉嫌诈骗于2018年12月11日被抓获，次日被刑事拘留，2019年1月18日被逮捕；2019年9月18日，上海市金山区人民检察院向上海市金山区人民法院提起公诉，该院经审理于2020年9月18日作出（2019）沪0116刑初792号刑事判决，判决：一、黄越戈犯诈骗罪，判处有期徒刑十二年六个月并处罚金30万元；二、作案工具予以没收；责令黄越戈于判决生效之日起一个月内退赔被害人经济损失。本院认为，本案黄越戈对于因自身逾期付款违约导致《商品房买卖合同（预售）》解除的事实并无异议。双方争议的主要焦点在于违约金应如何计付。九控公司要求计付违约金的依据是《商品房买卖合同（预售）》第八条第1款第（2）项的约定，即：买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同……买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金。对于上述违约金条款的适用，双方的分歧主要体现在两个方面：一、该条款约定的违约金计算基数“累计应付款”应如何理解；二、该条款约定的违约金计算比例“10%”是否应作相应调整。关于分歧一。其一，从庭审调查来看，双方仅在《商品房买卖合同（预售）》第八条第1款第（2）项使用了“累计应付款”的概念，其余条款未对其具体含义进一步明确。补充协议第五条第1款仅是将房价款之外的购房费用、结算款、违约金等也纳入“应付款”范围，同条第3款约定“按总房款的10%计收违约金”仅适用于买受人选择银行贷款方式支付余款，而非本案买受人分期支付房款的情形，均不能作为界定本案违约金计算基数的依据。其二，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从合同第八条使用的词句来看，“累计应付款”与同条约定的“逾期应付款”并非同一概念，黄越戈参照合同关于“逾期应付款”的定义将“累计应付款”理解为“累计的到期应付款与累计的实际已付款之间的差额”，即以第三期应付但未付款1876796元为计算基数，缺乏依据，不符合合同拟订者的原意，实际上也不利于督促、约束买受人如期履行全部付款义务。从补充协议第四条第2款第（1）项约定来看，买受人以分期方式支付房款但逾期付款的，从任何一期付款期限届满之日起，应按照买卖合同第八条约定承担逾期付款的违约责任。依常理和一般法理，违约程度越严重，相应违约责任越严苛。一方面，如仅以逾期应付款作为合同解除后违约金的计算基数，不足以反映买受人根本违约导致合同解除的严重程度。另一方面，如不考虑买受人的已付款情况，均以总房价款作为违约金的计算基数，亦难以区分买受人的具体违约程度。因此，本院认为，综合合同使用的词句、有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则来看，此处的“累计应付款”应理解为买受人在商品房买卖合同项下最终累计应付但未付的房款。其三，根据双方各自提供的检索案例来看，对于“累计应付款”的理解，在司法实践中主要有两种解释：一是买受人应支付的总房款；二是买受人在商品房买卖合同项下最终累计应付但未付的房款。由于上述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议条款系九控公司提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于格式条款一方的解释。综上所述，本院认为，案涉商品房买卖合同约定的违约金计算基数“累计应付款”应理解为合同项下最终累计应付但未付的房款，即5630387元（总房款9383978元-已付款3753591元）。关于分歧二。结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定，当事人约定违约金数额或计算方法属于其意思自治的范围，原则上应当予以尊重。但是，鉴于违约金的法律性质是以补偿性为主、惩罚性为辅，当约定的违约金过分高于实际损失时，法律为违约方提供了修正违约金约定的机会。认定违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，该损失不仅包括实际损失，还包括合同履行后可以获得的利益。主张违约金过高的违约方也应当对违约金是否过高承担举证责任。案涉房产在合同解除后长时间未能售出，黄越戈提供的证据不足以证明合同约定的违约金过高。黄越戈提及应参照补充协议第二十一条第8款的约定（出卖人向买受人承担的赔偿金额不超过买受人已付购房款总额的5%)，将案涉违约金计算比例调整为5%。就本案而言，结合前述认定的违约金基数5630387元，按10%计算黄越戈应支付的违约金为563038.7元，相当于总房款的6%，虽不完全一致，但尚在合理范围，并无干涉调整之必要。综上，九控公司应向黄越戈退还购房款3753591元，黄越戈应向九控公司支付违约金563038.7元。根据《商品房买卖合同（预售）》补充协议第二十条第4款的约定，出卖人有权在买受人已付房价款中直接扣除违约金。双方对此均无异议，故本院将本、反诉请求合并处理，上述款项抵扣后，九控公司应当向黄越戈退还3190552.3元。至于利息，一方面，由于黄越戈涉及刑事犯罪被相关部门采取强制措施，无法亲自到场办理退款手续。基于买卖合同由黄越戈一人签订且退款金额巨大，九控公司出于审慎考虑，在无法核实退款事宜是否为黄越戈本人真实意思的情况下，暂未办理退款，理由正当；另一方面，买卖双方此前就扣减违约金的数额未能达成一致，至本案审理过程中才得以明确。因此，本院认为，上述退款利息，可酌情从黄越戈本案起诉之日即2020年11月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至九控公司实际退还之日止。关于维修资金。鉴于《商品房买卖合同（预售）》及附件已经解除，九控公司此前收取的住宅公用设施设备专项维修资金22497.3元亦应一并退还，并酌情从黄越戈本案主张权利之日即2020年12月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至九控公司实际退还之日止。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十一条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）珠海九控房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄越戈退还购房款3190552.3元并支付利息（以3190552.3元为基数，从2020年11月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至实际退还之日止）；二、被告（反诉原告）珠海九控房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄越戈退还维修资金22497.3元并支付利息（以22497.3元为基数，从2020年12月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至实际退还之日止）；三、驳回原告（反诉被告）黄越戈的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）珠海九控房地产有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费37859元，由黄越戈负担20822元，珠海九控房地产有限公司负担17037元；反诉受理费减半收取6592元，由黄越戈负担3626元，珠海九控房地产有限公司负担2966元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光审 判 员  刘晓亮人民陪审员  李锡武二〇二一年四月二十日书 记 员  赵梵亦