山东省济南市市中区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0103执异113号案外人：杨某,女,1975年9月27日出生，傣族，住云南省弥勒市。申请人：黄某,男,1969年1月8日出生,汉族,住济南市天桥区。委托诉讼代理人：李卉，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：焦璐超，国浩律师（济南）事务所律师。被申请人：郑某，女，1982年5月7日出生，汉族，住济南市市中区。在本院审理黄某与郑某离婚后财产纠纷一案中，案外人杨某对本院保全查封郑某名下位于云南省弥勒市弥阳镇福心小区××××房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人杨某称，一、请求依法撤销（2019）鲁0103民初9488号民事裁定书，解除（2019）鲁0103民初9488号协助执行通知书；二、依法解除郑某名下位于云南省弥勒市弥阳镇福心小区××××不动产的保全查封。事实和理由：2019年7月30日,郑某通过公证,委托房产中介弥勒市华众房地产经纪有限公司将其名下个人独有的位于云南省弥勒市弥阳镇福心小区××××的毛坯不动产[不动产权证号:云(2019)弥勒市不动产权第××××号、不动产单元号××××××)]出售给案外人杨某，案外人按照《房屋买卖合同》的约定，在2019年7月30日前分两次支付购房总价款239.9万元中的200万元，付款比例为83.37％，余款未达到付款条件，暂未支付。买卖双方于2019年7月31日对房屋进行了移交，至今一直为案外人实际占有、使用。接受房屋后，案外人对该毛坯房进行了精心设计装修，目前已入住。房屋交接后，因受当地政府购房政策2年内不能过户的条件限制，加上郑某至今杳无音信，致使案外人至今未能过户。综上，案外人与郑某的买卖关系符合法律规定，房屋已实际交付，案外人已合法占有该不动产，买卖及占有均是在法院查封之前，案外人对房屋不能办理过户手续没有过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求依法撤销（2019）鲁0103民初9488号民事裁定书、解除对房屋的查封。案外人杨某提供了本院（2019）鲁0103民初9488号民事裁定书及协助执行通知书、（2020）鲁0103财保156号民事裁定书、（2020）鲁0103执保670号协助执行通知书及委托协助执行函、（2020）鲁0103民初6662号民事判决书、山东省济南市中级人民法院（2020）鲁01民终13425号民事判决书、商品房购销合同、房屋购房协议、房屋买卖合同、离婚证、收据、银行转账业务回执、不动产权证书、公证书、房屋交接书、房屋照片、电费、物业费等收据以证实其主张。本院调取了（2019）鲁0103民初9488号协助执行通知书(稿)及送达回证、（2019）鲁0103民初9488号民事判决书、山东省济南市中级人民法院（2020）鲁01民终7616号民事判决书。黄某辩称，一、案外人杨某对执行标的云南省弥勒市弥阳镇福心小区××××房产不享有所有权，不能排除执行；二、涉案房产属于黄某与郑某的共有财产，郑某擅自出售房屋属于无权处分，且转让价格明显低于市价，该买卖合同依法无效；三、案外人援引的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定不适用本案，请求不予采纳。综上，案外人杨某的异议不成立，请求依法驳回。本院查明，黄某与郑某离婚后财产纠纷一案，2019年10月8日，本院作出（2019）鲁0103民初9488号民事裁定书，裁定冻结被申请人郑某名下的银行存款1072万元或查封、扣押、冻结其他相应价值的财产。2019年10月9日转执行部门保全，案号为（2019）鲁0103执保2779号，2019年10月11日，本院查封了郑某名下的坐落于云南省弥勒市弥阳镇福心小区××××的不动产[不动产权证号:云(2019)弥勒市不动产权第××××号、不动产单元号××××××)]，查封期限三年。2020年5月21日，本院作出（2019）鲁0103民初9488号民事判决书，判决内容为“一、位于济南市阳光舜城中××区××号楼××-××（房产证号为济南××××**）归原告黄某所有，原告黄某于本判决生效之日起十日内一次性支付被告郑某该房产补偿款2664350元。二、位于海南××英州镇清水湾旅游度假区星海传说××区**洋房××幢××号（房产证号陵房权证陵水字第**）归被告郑某所有，被告郑某于本判决生效之日起十日内一次性支付原告黄某该房产补偿款651950元。三、驳回原告黄某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48169元，由原告黄某和被告郑某各负担24084.5元。保全费5000元，原告黄某负担4000元，被告郑某负担1000元。评估费42000元，由原告黄某和被告郑某各负担21000元。”黄某和郑某均提起上诉，2020年9月10日，山东省济南市中级人民法院作出（2020）鲁01民终7616号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2021年2月24日，黄某申请强制执行，案号为（2021）鲁0103执1149号，案件正在执行中。另查明，案外人杨某与被执行人郑某通过房产中介弥勒市华众房地产经纪有限公司签订房屋购房协议，协议约定郑某将坐落于弥勒市弥阳镇××、福心一期××××-××号房屋出售给案外人杨某，出售价2399000元，付款方式为第一次于2019年7月22日支付购房定金100000元，第二次于郑某将不动产权证办理好交中证方，支付购房款1900000元，两次房款均先由中证方代收。2019年7月30日，双方签订房屋买卖合同，合同第九条约定“……按照政策规定2021年7月26日方可过户，在未办理过户期间……也不能因其他经济纠纷被法院查封，否则视为甲方（郑某）违约，乙方（杨某）可以单方解除合同，甲方（郑某）必须支付乙方（杨某）所附房款及全部损失，并按照合同违约责任支付房屋总房款40％的违约金给乙方（杨某）。”2019年7月30日，收款人郑某出具收据，“收到杨某福心小区三期××××-××购房款2000000元。”以上事实有民事判决书、民事裁定书及协助执行通知书、房屋买卖合同、收据等证据予以证实并在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十七条的规定，“利害关系人申请诉前财产保全，在人民法院采取保全措施后三十日内依法提起诉讼或者申请仲裁的，诉前财产保全措施自动转为诉讼或仲裁中的保全措施；进入执行程序后，保全措施自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。……。”本案中,郑某作为被执行人，本院查封其名下的房产符合法律规定,并无不当。案外人提交的交付房款的证据与协议约定的房款先交中证方不符，200万元中,其中190万元是案外人转给郑某,10万元是高凤丽转给郑某，两笔款项均未注明用途,且两笔房款的交易日期均为2019年7月31日，而郑某出具收据的时间为2019年7月30日，先出具收条后收款不符合正常的交易习惯，案外人提交的2019年7月31日的房屋交接书中约定该交接书于双方签字或者盖章之日生效，然该交接书上却无郑某的签字。从双方签订的合同看，案外人明知涉案房屋享受过政府农补，需2021年7月26日才准予过户，就应承担不能过户期间的风险，若有损失可通过合同第九条的约定寻求救济。其因规避当地政策，不能办理过户，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。综上，案外人杨某主张对该涉案房屋享有实体权利以排除执行,本院不予支持，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人杨某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 李 娅审判员 迟 忱审判员 刘艳青二〇二一年四月二十二日书记员 刘珏瑶