太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2021）晋0108民初335号原告：王某，现住太原市。委托诉讼代理人：张某，山西汉广律师事务所律师。被告：太原市俊恒房地产开发有限公司。法定代表人：赵某。委托诉讼代理人：李某，住太原市。原告王某诉被告太原市俊恒房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某的委托诉讼代理人张某、被告太原市俊恒房地产开发有限公司的委托代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《购房协议》和《商品房买卖合同》；2.被告向原告返还购房款394363元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月23日，原、被告双方签订《太原恒大御景湾购房协议》，2018年8月24日双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的太原御景湾楼盘21幢1单元1301房，建筑面积126.45平方米，房屋总价为1577450元，付款方式为分期付款。原告依约向被告支付购房款394363元后，被告将上述房屋再次销售，原告签订上述合同的目的已无法实现，原告多次要求被告返还购房款，但被告拒不返还。为维护原告合法权益，根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十五条“本合同及补充协议在履行过程中发生争议，出卖人或买受人任何一方均可向本项目所在地人民法院提起诉讼”之规定，向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告太原市俊恒房地产开发有限公司（以下简称：俊恒公司）辩称，2018年8月23日原被告签订购房协议，原告只支付了前两期的款项，2019年2月23日后原告再未按合同约定向被告付过款，依据商品房，合同附件4第二款第二项、3-2款关于一次性付款和分期付款的约定，截止目前是原告违约。解除合同的话应该扣除违约金后返还剩余款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据购房协议原件、房屋买卖合同复印件、2018年8月23日银行支付记录POS小票两张及收据原件、2019年2月25日银行支付记录POS小票一张及收据原件、原告逾期两天支付违约金收据原件及POS小票一张、2020年12月24日原告与被告公司的工作人员聊天记录，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人有异议的证据及陈述如下：原告代理人陈述原告承认存在违约情况，被告将涉案房屋再次出售，原告购买房屋的意愿已经不存在，请求法庭予以解除，原被告签订的房屋买卖合同均系被告公司的格式合同，关于原告违约责任条款，违约责任过高，请求法庭对违约金的比例予以酌情调低，在合同无法履行符合解除条件下被告应该按照法律规定将原告的购房款予以返还；被告俊恒公司的质证意见为原告认可违约，根据18页附件4，第3条合同约定原告应该向被告支付总房款20%违约金；原告代理人陈述关于违约条款的约定，补充协议2-2项，该条无正当理由不适用于本案，原告解除合同是因为涉案房屋已经再次出售，并不是原告自愿违约，合同约定的违约金明显过高；被告俊恒公司的质证意见为按3-2-2项支付违约金，按已付房款的违约金。原告代理人陈述原告确实没有按照协议约定支付第三期房款，被告在其方违约后将涉案房屋出售，其方没有明确的证据证明被告卖了涉案房屋。庭审后本庭组织了调解，被告俊恒公司代理人陈述挞定函、解除函都向原告送达过，但没有找到资料，但是原告认可挞定事项、解除事项告知过她，房屋于2020年8月份再次销售；原告王某代理人的质证意见为只要被告提供了再次销售的资料其方就认可。依据有效证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2018年8月23日俊恒公司作为出卖人（甲方）、王某作为买受人（乙方）签订《太原·恒大御景湾购房协议》，约定：王某购买太原·恒大御景湾21幢1单元13层1301房，乙方同意签署本协议时支付人民币壹万元整作为定金，付款方式为分期付款：乙方须于2018年8月25日前支付首期房款68873元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》，于2019年2月23日前付清315490元，于2019年8月23日前付清394363元，于2020年2月23日前付清394363元，于2020年8月23日前付清394361元；五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到太原·恒大御景湾销售中心支付首付款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；六、如乙方履行完毕本协议义务但甲方未能为乙方保留该房号，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任；七、乙方同意签署本协议后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照协议姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本协议，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。2018年8月24日俊恒公司作为出卖人、王某作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定：王某购买了恒大御景湾21幢1单元13层1301号房，该商品房建筑面积126.45平方米，总金额1577450元，第六条规定：付款方式及期限：2、分期付款：2018年8月25日前支付首期房款柒万捌仟捌佰柒拾叁元整（小写78873元整），于2019年2月23日前支付房款叁拾壹万伍仟肆佰玖拾元整（小写315490元整），于2019年8月23日前支付房款叁拾玖万肆仟叁佰陆拾叁元整（小写394363元整），于2020年2月23日前支付房款叁拾壹万伍仟肆佰玖拾元整（小写315490元整），余款叁拾玖万肆仟叁佰陆拾壹元整（小写394361元整）于2020年8月23日前付清；第七条约定买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理:1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额:采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同附件四：三、双方同意对本合同第七条买受人逾期付款的违约责任条款补充如下:1、本合同第七条补充如下:本合同第七条第1项只适用于银行按揭付款方式和一次性付款，不适用于分期付款；2、如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的20％向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买受人应交最后一期房款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买受人，且出卖人无需承担任何违约责任。2018年8月23日俊恒公司向王某出具《收据》：太原恒大御景湾高层21号楼-1-1301购房款78873元。2019年2月25日俊恒公司向王某出具《收据》：太原恒大御景湾高层21号楼-1-1301号315490元。2019年2月25日俊恒公司向王某出具《收据》：太原恒大御景湾高层21号楼-1-1301号其他款项63元。2020年8月被告俊恒公司将恒大御景湾21幢1单元13层1301号房出售给曲艳红、王升。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告理应按照约定履行各自的义务。一、关于原告王某要求解除原被告签订的《购房协议》和《商品房买卖合同》的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四约定“三、2、如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的20％向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买受人应交最后一期房款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买受人，且出卖人无需承担任何违约责任。”原、被告在《商品房买卖合同》中约定原告王某分期支付房款，2019年8月23日前原告王某应当向被告俊恒公司支付第三笔房款394363元，但原告王某逾期180天仍未按约定全额支付房款，被告俊恒公司在通知原告王某后单方解除《商品房买卖合同》并将涉案房屋再次出售，符合双方约定的出卖方单方解除合同的条件，且案涉房屋已经另行出售，合同已经实际解除，故对原告王某要求解除原被告签订的《购房协议》和《商品房买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。第二，关于原告要求被告返还购房款394363元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。庭审中原告同意支付部分违约金，但认为被告将剩余全部购房款作为违约金过高，要求减少；本案中原、被告之间签订的《商品房买卖合同》已由被告俊恒公司单方解除，被告俊恒公司应当退还原告王某已支付的购房款394426元。原、被告在《商品房买卖合同》中约定原告王某应按已付款394426元的20％向出卖人支付违约金，庭审中原告王某主张违约金过高，故根据原告违约的时间以及考虑给被告造成的损失本院酌情支持违约金按照应退房款的5%计算，共计394426*0.05=19721.3元，被告应该退还原告购房款394426-19721.3=374704.7元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、解除原告王某与被告太原市俊恒房地产开发有限公司于2018年8月23日签订《太原·恒大御景湾购房协议》、2018年8月24日签订的《商品房买卖合同》。二、被告太原市俊恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王某374704.7元。三、驳回原告王某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7216元，减半收取3608元，由原告王某负担180元，由被告太原市俊恒房地产开发有限公司负担3428元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 息 争 二○二一年四月二十二日法官助理 郑莉秀书记员 钱 琳