吉林省通化市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉05民终64号 上诉人（一审被告，反诉原告）：岳俊杰，男，1977年10月3日生，汉族，住吉林省长春市南关区。 诉讼代理人：尹曼，吉林辉发律师事务所律师。 被上诉人（一审原告，反诉被告）：张宏，男，1996年5月25日生，汉族，住吉林省辉南县。 诉讼代理人：李鹤，吉林和美律师事务所律师。 上诉人岳俊杰因与被上诉人张宏房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省辉南县人民法院于2020年11月18日作出的（2020）吉0523民初1133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审原告张宏起诉请求，1.判决解除原被告双方于2020年9月1日签订的《租赁协议》；2.判令被告返还原告已经支付的租金、取暖费、押金共计81700元（自2020年10月2日至实际返还之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率为标准计算利息，暂算至2020年10月20日利息为157.69元）；3.判令被告向原告赔偿损失115000元；4.本案案件受理费、保全费等均由被告承担。事实与理由，2020年9月1日原被告双方签订《租赁协议》，协议约定：1．被告将其坐落于广播局对过的最靠南的门市房一楼22平和隔壁一楼122平方米及约478平方米共约622平方米出租给原告；2．出租六年，自从2020年9月1日起至2026年8月30日止；3．每年租金为60000元、取暖费21700元，在签订本合同同时交纳房屋保证押金10000元。协议签订后，原告按照协议约定向被告支付了第一年租金、取暖费以及房屋保证押金共计81700元，并着手办理营业执照。装修、采购经营所需设备等。现营业执照已经办理完毕，也已经向第三方分别支付了装修支付定金100000元、电脑设备采购定金150000元，但在装修过程中，被告肆意阻拦原告工人施工装修，导致租赁协议无法继续履行，原告与第三方的协议也被迫中止，原告需要向第三人承担违约责任，被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，原告无奈之下，特向贵院提起诉讼，望法院予以支持。 原审被告岳俊杰辩称，首先同意原告第一项诉讼请求，第二项第三项第四项不同意，我们当庭提起反诉，要求被告修复租赁房屋的地热，赔偿原告的房租损失3.5万元，判令被告恢复装修原状。事实和理由租赁时间是2020年10月2日签订的合同，原告进行装修在装修过程中将被告的房屋地热管网损坏漏水，将楼下包括原告租赁的一楼遭受水淹，而且仍然施工，造成被告经济损失，所以我们不同意返还租金、取暖费、押金，原告要求赔偿的115万元与被告无关被告不同意赔偿。 反诉原告岳俊杰反诉请求：1.判令被告修复租赁房屋的地热；2.赔偿原告房租损失3.5万元；3.判令被告将原告的装修恢复原状或者赔偿原告的装修价值；4.诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2020年10月2日，原被告双方签订租赁合同，原告将坐落在朝阳镇广播局对面的门市房租赁给被告使用，被告在装修过程中将原告的地热管损坏，地热漏水导致楼下住户与原告解除房屋租赁合同。而且被告现在已经将一楼的地面、吊顶灯拆除，尤其在地热管损坏漏水后，仍然拆除了一楼的墙和吊顶，并且将其他二位住户的门锁上，由拆除了所有的电力设施，导致原告不得不解除与其他住户的租赁合同。现被告要求解除租赁合同，被告应当修复地热并将原告的房屋装修、供电设施恢复原告状。为维护原告的合法权益，根据《合同法》的规定，诉至贵院望支持原告诉求。 反诉被告张宏辩称：被告反诉的事实和理由与事实不符，根据原被告双方签订的租赁协议，如果因为房屋漏水应该向邻居赔偿，且被告在本诉中也承认如漏水发生损失应该向邻居进行赔偿，所以如果因为原告装修导致漏水给邻居造成损失有权向原告追责并要求赔偿的权利人是邻居而不是被告。但从装修至今邻居自始至终并未向原告追责，且原被告双方关于因为装修漏水造成的法律后果已经进行约定，所以即使原告因为装修出现漏水问题也不应该成为原被告解除合同的依据，更何况并非原告原因造成漏水，根据原被告之间的聊天记录及10月15日的视频可以知道，被告强烈要求解除合同的真实目的是因为打听到该案涉房屋很可能将要动迁，另外，关于被告在反诉状中提到，原告拆除一楼墙、吊顶是因为双方在签订协议，原告已经明确告知被告其承租房屋的目的是因为经营电竞宾馆，拆除墙、地面、吊顶都是事先与被告协商后被告同意的。 原审法院查明，2020年9月1日（实际签订日期为10月2日），张宏与岳俊杰签订《租赁协议》，协议约定：1．岳俊杰将其坐落于广播局对过的最靠南的门市房一楼22平和隔壁一楼122平方米及二楼约478平方米共约622平方米出租给张宏；2．出租六年，自2020年9月1日起至2026年8月30日止；3．每年租金为60000元、取暖费21700元，在签订本合同同时交纳房屋保证押金10000元。协议签订后，原告按照协议约定向被告支付了第一年租金、取暖费以及房屋保证押金共计81700元，并办理了营业执照，开始装修、采购经营所需设备等。张宏在装修房屋的过程中，根据装修需要拆除了房屋原有的装潢及部分设施。在装修过程中涉及其他租户，岳俊杰要求张宏与其他租户签订协议，对将来可能对租户造成的损失进行事先约定，张宏认为将来造成损失其他租户可以提出来，自己同意赔偿，但不同意事先签订协议。由此双方发生纠纷，张宏不签协议岳俊杰不允许张宏继续装修施工，导致合同无法继续履行。 原审法院认为，张宏与岳俊杰签订的房屋租赁合同合法有效，现张宏要求解除合同，岳俊杰同意解除，该院予以支持。在合同履行过程中，岳俊杰要求张宏与其他租户签订协议未果，从而阻止张宏继续装修，导致租赁合同无法履行，属于违约行为，应该返还张宏支付的各项费用。对于张宏主张的其他损失是否发生尚无法确定，可待确定后另行主张权利。关于岳俊杰提出的反诉请求，法院认为张宏签订租赁合同是为了经营电竞宾馆，需要对房屋重新进行装修，拆除一些房屋的原有装饰及设施是履行合同所必需，而且租赁合同解除是岳俊杰的过错所致，所以该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，遂判决：一、解除张宏与岳俊杰签订的房屋租赁合同；二、岳俊杰与判决生效后返还张宏租金等81700元；三、驳回张宏的其他诉讼请求；四、驳回岳俊杰的反诉请求。案件受理费7943元，张宏负担7022元，岳俊杰负担921元；反诉费337.50元由岳俊杰负担。 上诉人岳俊杰上诉请求，一、撤销一审判决第二项，驳回被上诉人的诉讼请求；二、被上诉人应当将装修恢复原状并赔偿给上诉人造成的房租损失3.5万元；三、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由，一、一审判决认定事实错误。本案基本事实是，张宏在装修过程中，将地热管线损坏，喷出大量热水，导致楼下二家租户被淹。张宏拒绝赔偿，而且在漏水第二天撵一楼的住户搬家，将一楼二位租户（一名69岁老人，一名60岁老人）的门上锁后，拆除了电力设施。是被上诉人给上诉人造成经济损失后，诉至法院要求解除协房屋租赁合同，并要求上诉人赔偿其经济损失115万元，是被上诉人主张解除合同，导致合同无法履行的原因是被上诉人造成的，所以一审法院认定事实错误。二、被上诉人应当承担恢复装修并赔偿给上诉人造成的经济损失。由于被上诉人野蛮装修，损害上诉人房屋设施，给上诉人造成损失，现在现场仍然是一片狼藉，地热没有修复，原装修已经被拆除，包括地面也被拆除了大部分，根本无法继续使用。上诉人至今也没有对损害的地热进行修复，并且在地热管被损坏后，仍然拆除没有承租部分的装修，给一楼租户造成的损失只字不提，并将包括一楼租户的电力设施拆除，至今不能正常使用。应当赔偿或恢复原状。被上诉人主张解除合同，应当赔偿上诉人的经济损失。被上诉人却提起诉讼，在未装入一砖一瓦的情况下，要求上诉人赔偿其经济损失115万元。租赁合同解除明明是被上诉人的过错所致，一审判决认定却称是上诉人的过错所致，没有任何事实和法律依据。三、上诉人不应当返还房租，取暖费等。由于被上诉人野蛮施工，将没有承租的一楼租户的装修也拆除了，吊顶，墙壁均拆除，并将一楼二位住户的门上锁，撵一楼的住户搬家，以达到自己装修破坏楼板吊顶的目的。上诉人认为，被上诉人在地热管损坏后应当修复或者折价赔偿，而不应当继续施工。房屋现在无法使用，地热被损害，对被上诉人请求返还租金，取暖费等的诉讼请求依法驳回，不应当得到支持。 被上诉人张宏辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，并无不当，应予以维持。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据，对一审判决认定的事实没有异议。本院二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷。张宏与岳俊杰签订的《租赁协议》是双方当事人真实意思表示，不违反强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。在实际履行过程中，发生了张宏在装修过程中将地热管碰坏产生漏水的事实，因不能协商解决，导致矛盾激化，互不相让。应当明确，矛盾发生的时间点在非取暖季的2020年10月初，可想而知漏水的程度，是一个争议不大的小矛盾。但在发生矛盾后，双方本应协商处理，却互相致气，岳俊杰明确表示不解决问题不让张宏继续施工。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，“当事人协商一致，可以解除合同。”既然无法继续履行合同，且双方均同意解除，一审判决解除《租赁协议》并无不当。但对解除后的法律后果，双方当事人并没有协商一致。一审判决由岳俊杰返还相关费用并无不当。关于岳俊杰反诉方面的请求，由于导致解除合同的主要原因是，岳俊杰阻止张宏继续施工，由小矛盾引发大争议，双方都有责任，岳俊杰的责任更大些。原审驳回其反诉请求，也符合本案的实际情况。 综上，岳俊杰的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2186元，由上诉人岳俊杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 兴 彦 审判员 王 立 武 审判员 修  勇 二〇二一年四月十三日 书记员 刘瑄子凡