福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终3413号 上诉人（原审原告）：邱宗抛，男，1976年3月18日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：陈益娟，北京盈科（厦门）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郭赛杰，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：石狮泰禾商业运营管理有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路339号泰禾广场805室。 法定代表人：郭淑华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:曹信林，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：石狮泰禾广场投资有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路339号泰禾广场。 法定代表人：汤婷婷，该公司执行董事兼总经理。 上诉人邱宗抛因与被上诉人石狮泰禾商业运营管理有限公司（以下简称石狮泰禾管理公司）、石狮泰禾广场投资有限公司（以下简称石狮泰禾投资公司）合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2020）闽0581民初5472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邱宗抛上诉请求：一、撤销福建省石狮市人民法院作出的（2020）闽0581民初5472号判决，改判支持邱宗抛一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司承担。事实和理由：一审法院适用法律错误，在对诉争双方之间合同进行解读时，明显偏袒提供格式合同的二被上人。1.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定，石狮泰禾管理公司逾期支付的款项应依法先于抵扣违约金，一审法院对此解读不仅违法，而且前后矛盾。一审法院一方面认为邱宗抛因石狮泰禾管理公司逾期支付租金的行为所遭受的损失主要是利息损失，仅以所欠租金为基数，按照利息损失上限的计算方式调整了违约金，足以证明其认可本案中违约金的性质就是利息。但反过来，在上诉人主张逾期支付的款项应先行抵扣违约金后，却又认为违约金并不能优先充抵，这明显是自相矛盾。2.《房屋租赁委托合同》8.4条对石狮泰禾管理公司支付租金给予的30日容忍期是显失公平的格式条款，应当认定无效，石狮泰禾管理公司无权以此抗辩减免违约责任。在上述《房屋租赁委托合同》中，第8.3条对邱宗抛的逾期行为并没有30天的容忍宽限，但针对被上诉人的违约责任，第8.4条约定了30日容忍宽限期，这明显是显失公平、排除己方责任、加重对方责任的格式条款，属于《合同法》第40条规定应当无效的情形。该租赁合同中已约定了15个工作日的支付期限，又有这30日的容忍宽限期，两者相加几乎可达2个月的逾期无责任期，石狮泰禾管理公司正是利用这个空子，逾期成本低，才肆无忌惮地多次逾期。3.《房屋租赁委托合同》8.4条中按照房款总额日万分之一向邱宗抛支付逾期违约金之约定，依法并不属于过高，不应被调低。首先，8.4条中约定按照房款总额日万分之一向邱宗抛支付逾期违约金是石狮泰禾管理公司按照格式条款所提出的最低标准，是石狮泰禾管理公司自行提供的格式条款，证明石狮泰禾管理公司对该违约金条款是认可的，对该条款所产生的法律后果亦是可预见的，不应再允许其于诉讼中提出调低违约金。对邱宗抛来说，案涉《商品房预售合同》、《房屋租赁委托合同》兼具买房及投资两个目的，其承担的逾期付款的违约责任必然不能用一般的租赁合同或者占用资金的损失来衡量。其次，根据《合同法》司法解释二第29条规定，违约金超过损失30%方可能被认定为过高。本案所约定的按照房款总额的日万分之一计算违约金，与按照邱宗抛应付月租金30%折算后的金额相差无几。违约金本就兼具惩罚性的功能，除本案纠纷以外，石狮泰禾管理公司还存在针对其他业主多起逾期纠纷，行为相当恶劣。 石狮泰禾管理公司辩称：除一审答辩意见外，主张《房屋租赁委托合同》约定的每个季度租金是在当季第一个月第十日开始支付，再加上一个月的宽限期，并没有超过当季租赁的时间，认为是合理的。 石狮泰禾投资公司未作答辩。 邱宗抛向一审法院起诉请求：1.石狮泰禾管理公司立即向邱宗抛支付所拖欠的租金351387.52元(暂计算至2020年9月16日)；2.石狮泰禾管理公司立即向邱宗抛支付逾期支付租金的违约金(按照房款总额的日万分之一计算，自当期租金付款期限届满之日起计至实际支付租金之日止)，暂计至2020年9月16日为270216.99元；1-2项共计621604.51元，详见附件《租金违约金计算清单》；3.石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司的上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司承担。 一审法院认定事实：石狮泰禾管理公司于2017年2月1日成立，经营范围为商业运营管理、物业管理、房屋租赁(不含住宿)，石狮泰禾投资公司系其唯一股东。2018年12月4日，邱宗抛与石狮泰禾投资公司签订编号为0xx9的《商品房买卖合同》一份，约定：石狮泰禾投资公司向邱宗抛出售案涉房屋，总价款为3513875元，于2019年3月30日前交付房屋等内容。现案涉房屋的不动产权已登记在邱宗抛名下。2019年2月15日，邱宗抛作为甲方，石狮泰禾管理公司作为乙方，双方签订《房屋租赁委托合同》一份，载明甲方将案涉房屋（建筑面积即计租面积为342.54平方米）委托乙方代为处理房屋租赁事宜，合同约定主要条款如下：2.1委托租赁期限为十年，自开发商收到甲方支付的购房全款且甲方与开发商实际办理完交付手续之日起开始计算租金；3.2乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每个租赁年度(每12个月为一个租赁年度，下同)的租金总额(相当于购房合同总价10%)，共计351387.5元；4.2应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在该合同2.1条约定的计租日起15个工作日内预付三个月的租金给甲方(如遇法定节假日，则顺延)，依次类推；8.1甲乙双方应严格履行本合同规定的各项条款，如有违约，违约方向守约方承担违约责任并赔偿经济损失；8.3若甲方违反本合同第6.3、6.6条约定，经乙方书面通知催告后，仍未在乙方催告的期限内完成配合义务的，每延迟一日，甲方应向乙方支付房款总额的日万分之一做为违约金；逾期超过30日，乙方有权解除合同，造成乙方及实际承租人的相关损失(包括但不限于直接损失、可得利益损失、因甲方上述行为而导致乙方对实际承租人承担的违约责任、装修费、诉讼费、律师费等损失)还应由甲方承担；8.4乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等内容。同日，邱宗抛作为甲方，石狮泰禾投资公司作为乙方，双方签订《担保协议》一份，载明：“甲方与石狮泰禾管理公司签订《房屋租赁委托合同》(以下简称“委托合同”)，为确保委托合同的履行，乙方愿意向甲方提供担保，甲、乙双方经协商一致达成如下协议：1.乙方保证范围为甲方按照委托合同约定而取得的租金收益。2.乙方保证：在石狮泰禾管理公司不能按照委托合同约定向甲方支付委托合同约定的租金收益时，乙方愿意向甲方支付上述收益。3.本合同保证期间为委托合同约定的债务履行期限届满之日后一个月……”等内容。上述合同签订后，邱宗抛依约将案涉房屋交付石狮泰禾管理公司，石狮泰禾管理公司分别于2019年4月1日、2019年7月3日、2019年11月20日各支付租金87846.88元，已付清2019年11月14日前的租金。因石狮泰禾管理公司未按约定支付租金，邱宗抛于2020年9月18日委托律师分别向石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司发送律师函，要求石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司于收到函件之日起5日内向邱宗抛支付租金351387.52元及违约金。石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司于2020年9月22日签收律师函。因石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司未在签收律师函5日内支付租金及违约金，邱宗抛于2020年10月19日诉至本院。 诉讼过程中，石狮泰禾管理公司主张其于2020年4月28日、2020年5月15日、2020年7月2日各支付三个月租金87846.88元的10%即8784.69元，于2020年9月30日支付三个月租金的30%即26354.06元，于2020年10月10日、2020年11月20日各支付三个月租金的10%即8784.69元，2020年11月30日支付三个月租金的20%即17569.37元，共计87846.88元。对此，邱宗抛认可石狮泰禾管理公司支付上述款项的金额及时间。 一审法院认为，邱宗抛分别与石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司签订的《房屋租赁委托合同》、《担保协议》，系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。邱宗抛已按照合同约定将案涉房屋交付石狮泰禾管理公司，石狮泰禾管理公司亦应按合同约定的时间、金额支付租金。现石狮泰禾管理公司未按约定支付租金，且逾期已超过30日，已构成违约，故邱宗抛诉请判令石狮泰禾管理公司支付尚欠的租金及相应的违约金，于法有据，本院予以支持，但租金以本院认定的263540.64元为准，违约金以当期逾期支付或尚欠的租金为基数，自约定的违约金起算之日起至实际付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计算（详见附件《租金、违约金计算清单》），邱宗抛主张超过认定部分的违约金，不予支持。石狮泰禾管理公司系一人有限责任公司，石狮泰禾投资公司系该公司唯一股东，邱宗抛主张根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，要求石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司的债务承担连带清偿责任，对此石狮泰禾投资公司未提供证据证明石狮泰禾管理公司财产独立于石狮泰禾投资公司财产，故邱宗抛诉请判令石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司的上述债务承担连带偿还责任，有事实和法律依据，予以支持。综上所述，对邱宗抛的诉讼请求，法院予以部分支持。石狮泰禾投资公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，法院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决：一、石狮泰禾商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付邱宗抛租金263540.64元，并支付2020年11月30日前逾期支付租金的违约金11005.08元；同时以三个月租金87846.88元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计付自2020年4月6日、2020年7月5日、2020年10月5日起至实际付清款项之日止的违约金；二、石狮泰禾广场投资有限公司对石狮泰禾商业运营管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回邱宗抛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10016元，减半收取计5008元，由邱宗抛负担2233元，石狮泰禾商业运营管理有限公司、石狮泰禾广场投资有限公司共同负担2775元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 双方当事人二审的争议焦点：一、违约金应如何计算；二、违约金是否应优先抵扣？ 一、关于违约金计算。 本院认为，违约金计算涉及违约金的起算点及计算标准的问题。第一，邱宗抛主张《房屋租赁委托合同》8.4条对石狮泰禾管理公司支付租金给予的30日容忍宽限期是显失公平的格式条款，应当认定无效。本院经审查认为，该《房屋租赁委托合同》经过协商一致订立的，是双方当事人的真实意思，案涉合同8.3条对邱宗抛的逾期行为虽未约定30天的宽限期，但要求石狮泰禾管理公司应先履行书面催告通知义务，且合同8.4条约定给予承租方30日的逾期支付租金宽限期，并未免除石狮泰禾管理公司支付租金和违约金的责任，故邱宗抛主张为格式条款，应当认定无效的理由于法不符，不予采纳。石狮泰禾管理公司逾期支付租金违约金的起算点应为该期租金计租日起第15个工作日后再加上30日的次日。第二，邱宗抛因石狮泰禾管理公司逾期支付租金的违约行为所遭受的直接损失主要是利息损失，而若按《商铺租赁委托合同》8.4条的约定，房款总额的日万分之一计算违约金，则违约金明显高于邱宗抛所遭受的实际损失，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，一审以案涉《商铺租赁委托合同》履行的情况、石狮泰禾管理公司过错程度、新冠疫情的影响及邱宗抛预期利益等因素，酌情将违约金的计算方式调整为以每一期尚欠的租金为基数，自约定的违约金起算之日起至实际付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算并无不妥。 二、违约金是否能优先抵扣。 邱宗抛主张逾期支付的款项应先抵扣违约金，石狮泰禾管理公司则认为零散支付的款项都是用于支付租金。本院经审查认为，因石狮泰禾管理公司分若干次支付的款项与应支付的一季度的数额一致即87846.88元，故石狮泰禾管理公司关于2020年4月28日至2020年11月30日支付给邱宗抛的87846.88元系支付2019年11月15日至2020年2月14日租金的主张予以采信。一审判决认定石狮泰禾管理公司尚未支付2020年2月15日至2020年11月14日的租金为263540.64元，并无不当。 综上，邱宗抛的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5008元，由邱宗抛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑碧宗 审 判 员 陈大银 审 判 员 陈志煌 二〇二一年四月二十一日 法官助理 曾晓莹 书 记 员 林佳玲 附本案适用的主要法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。