山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0103民初2737号原告：陈某某，男，1987年10月19日出生，汉族，住济南市市中区。原告：王某，女，1987年4月29日出生，汉族，住济南市市中区。委托诉讼代理人：胡美萍，北京市中咨(济南)律师事务所律师。被告：王某某，男，1985年3月10日出生，汉族，无业，住济南市市中区。原告陈某某、王某与被告王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告陈某某、王某及两原告委托诉讼代理人胡美萍、被告王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某、王某向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告于2020年7月12日签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议已于2020年12月16日解除；2.判令被告返还原告定金2万元、家具家电及附属设施费用1万元；3.判令被告支付违约金32万元;4.判令被告支付原告居间代理费、保障服务费29300元；5.判令被告支付原告律师代理费9000元。事实与理由：原被告于2020年7月12日在济南金色舜成房产经纪有限公司居间下签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》，合同约定被告将其位于融汇爱都A地块8#住宅楼1单元201室售价160万元出售给原告，房屋建筑面积104.41平方米，合同中约定了双方的权利义务及违约责任。合同签订当日，原告按照约定向被告支付了定金2万元，家具家电及附属设施费用1万元，并向居间方支付相关费用29300元。2020年10月17日双方签订了《补充协议》，被告承诺最晚应于2020年11月6日，还清被告与开发商之间的债务，并于当日提供结清证明，办理房屋产权证书。但是，截止到目前，被告仍然未能还清与开发商之间的债务，导致合同不能继续履行。根据双方签订的《济南市存量房房屋买卖合同》第九条违约责任的约定，被告已构成根本违约。经原告催告被告仍未履行合同义务，2020年12月15日原告向被告发出解除合同律师函，被告12月16日拒收了该函件，拒绝返还款项、承担违约责任，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告王某某辩称，原告主张的违约金过高，我同意按照定金罚则向原告进行补偿。合同成立时原告仅交付了定金，远远没达到合同约定违约金适用的条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人无异议的事实，本院认定如下：2020年7月12日，被告作为房屋出售方与两原告作为房屋购买方通过济南金色舜成房产经纪有限公司签订《济南市存量房买卖合同》一份，合同约定两原告向被告购买位于融汇爱都A地块8#住宅楼1单元201室，购房款合计160万元，定金2万元，其中首付款46万元，于购买方购房资质审核通过后7个工作日内支付。剩余房款112万元通过贷款方式支付。合同第九条违约责任约定，出售方出现下列情况之一的，出售方构成根本违约，且购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、出售方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致购买方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致购买方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过三十日的；4、拒绝将房屋出售给购买方或者擅自提高房屋交易价格的；……出售方出现上述根本违约情形之一的，出售方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向购买方支付违约金。同时约定买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方除按约定承担违约责任外，还必须承担守约方追溯违约方责任所花费的诉讼费、保全费、保全保险费、执行费、律师代理费及交通费。双方合同签订当日，原告通过银行转账方式向被告支付3万元，其中定金2万元，两原告购买附属设施包括家具的款项1万元。另外，两原告于当日向中介方支付中介费29300元。2020年10月17日，原告陈某某作为甲方与被告作为乙方及案外人签订补充协议一份，协议主要内容为双方房屋买卖合同所涉房产房产证办理过程中出现问题，需要时间来解决处理，双方达成如下协议：“1.甲乙双方同意进行友好协商，并且制定出办理房产证的最快方案；2.甲方承诺最晚于2020年11月6日，还清自己与开发商直接的债务，并于当日提供结清证明；3.乙方同意甲方上述最晚日起，并配合甲方进入下证流程；如果甲方在承诺期限未办理完毕结清手续，后期甲方需承担合同中针对违约方所述违约责任。另查明，截止本案法庭辩论终结前，涉案房产尚未办理产权登记。同时，涉案房产于2020年8月5日，被本院审理的另案查封。在查明，本案原告为本案支出律师代理费9000元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：两原告陈述本案其要求解除合同原因为被告拒绝出售房屋，涉案房屋现尚未办理产权登记且被司法查封。被告对其拒绝出售房屋的事实不予认可。被告陈述其未结清与涉案房产开发商款项系由于其逾期偿还贷款，开发商代其承担还款责任后对其进行起诉并将涉案房产查封。本案中，被告不同意解除涉案合同并认为如解除合同，合同违约金约定过高，要求对违约金予以调整。但被告同意如解除合同，退还定金、中介费及原告律师费。另外，本案审理过程中，两原告主张其曾于2020年12月15日向被告邮寄送达解除合同律师函一份，根据原告提交的该邮件查询，该邮件于2020年12月26日退回，退回原因显示为收件人拒收。邮寄送达地址为本案争议房产地址，同时本案被告在本案中签订的送达地址确认书中其送达地址也为涉案房产地址。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，本案争议焦点问题为涉案房屋买卖合同是否符合合同解除的条件及解除合同的原因。本案根据原、被告陈述，涉案合同无法履行原因为被告未及时偿还涉案房产银行贷款导致开发商承担责任后，被告未及时向贷款银行或开发商还清涉案房产购房款，致使涉案房产未办理产权登记并且被法院查封。因此双方于2020年10月17日签订了涉案房屋买卖合同的补充协议，并对被告消除办理涉案房产产权登记的障碍进行了重新约定，但截至双方补充协议约定的时间，被告仍未清偿其与开发商之间的债务。并且截至本案法庭辩论终结，被告也未能办理涉案房产的产权登记手续及解除涉案房产的查封措施。因此根据合同约定，涉案房屋买卖合同解除系因被告违约无法履行，原告有权要求解除涉案合同及补充协议。关于合同解除时间，虽然被告主张其未收到原告向其邮寄的解除合同的律师函，但根据该邮件邮寄地址及邮寄部门回执中记载的退回原因，因认为涉案邮件被告未收到系由于被告自身原因导致，因此涉案《存量房屋买卖合同》及《补充协议》应于上述邮件被退回之日即2020年12月26日解除。关于原告主张的各项责任。本案中，被告同意如解除合同退还定金2万元并负担原告支出的中介费29300元、律师费9000元，本院予以确认。关于两原告支付的1万元购买家具等附属设施的费用。该费用系以房屋买卖合同履行为前提，如合同无法履行，该1万元的购买行为单独履行没有意义，因此原告要求被告退还该款项，本院予以支持。关于违约金，原告主张按照合同该约定履行。但被告认为违约金约定过高要求调整。结合本案实际情况，虽然涉案合同解除确系因被告违约造成，但原告未对其因被告违约造成的损失举证证明。因此本院酌定被告向两原告支付违约金6万元，原告主张的超出部分违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条规定，判决如下：一、原告陈某某、王某与被告王某某于2020年7月12日签订的《济南市存量房买卖合同》及原告陈某某与被告王某某于2020年10月17日签订的《补充协议》于2020年12月26日解除。二、被告王某某于本判决生效之日起十日内向原告陈某某、王某返还定金2万元、购买附属设施款1万元。三、被告王某某于本判决生效之日起十日内向原告陈某某、王某赔偿中介费29300元、律师代理费9000元。四、被告王某某于本判决生效之日起十日内向原告陈某某、王某赔偿违约金6万元。案件受理费3562.5元，由被告王某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 岩二〇二一年四月十二日书记员 马翔宇