安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0881民初341号 原告：安徽兴湃至美生活服务股份有限公司，住所地安徽省桐城市孔城镇太阳城明珠广场15#103室。统一社会信用代码913408816789134954。 法定代表人：王小中，公司董事长。 委托诉讼代理人：金小虎，北京京师（合肥）律师事务所律师。 被告：倪玉宝，男，1986年1月8日出生，汉族，住安徽省桐城市。 原告安徽兴湃至美生活服务股份有限公司（以下简称兴湃服务公司）与被告倪玉宝物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴湃服务公司委托诉讼代理人金小虎，被告倪玉宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴湃服务公司向本院提出诉讼请求：一、判准被告立即支付物业费2052元，能耗费2052元，卫生费190元，违约金490元，合计4784元。二、判令被告承担本案公告费、诉讼费等费用。事实与理由：原告于2015年01月01日,接受安徽桐玉建设投资集团有限公司的委托,从事对锦湖星城小区物业服务工作,并按合同约定对锦湖星城小区提供物业服务。被告系锦湖星城小区8#幢201室业主,自2017年11月1日至2020年12月31日止，被告一直拖欠原告物业服务费。因多次催缴未果,原告依法提出起诉,现请贵院依法判如所得。 被告倪玉宝辩称，请求桐城市人民法院驳回原告不合理的诉讼请求。原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违反合同在先，原告违反行为如下：一、不履行制止报告不法行为义务。二、对物业管辖区域违反治安管理环保卫生等方面规定的行为，物业应当制止。三、物业工作人员无资格证上岗。四、不履行安全保卫义务。五、不履行维护公共设施义务（如路灯破旧，有时不亮，每幢楼电子门无法上锁）。六、不维护消防设施，甚至破坏消防设施，消防报警装置丧失功能。七、百分之五十业主不支持物业，要求更换物业。八、二楼物业费超出桐城市物价局收费标准。2015年开始卫生间、下水管破裂，至今没人处理。我方认为在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因原告不能履行物业服务义务，给我方造成不便。请求法院驳回原告诉讼请求。 经审理认定事实如下：被告系桐城市孔城镇锦湖星城小区8号楼201室业主，该户住房面积为107.37平方米，锦湖星城小区未成立业主委员会。2016年1月1日，案外人桐城市锦湖旅游发展有限公司与原告签订《锦湖星城前期物业服务合同》，约定桐城市锦湖旅游发展有限公司选聘原告对锦湖星城提供前期物业服务事宜，服务期限自2016年1月1日至2020年12月31日止，该合同中详细记载了物业服务的内容与质量、服务费用等项：“第二条在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务。包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和修理……8、物业档案资料管理；”、“第三条：乙方提供的物业管理服务应达到桐城市城区住宅物业综合服务C级质量标准。”、“第四条本物业管理区域物业服务收费用包干制方式……（2）二层至五层：0.5元/月·平方米，公共能耗费0.4元/月·平方米……。”2016年4月18日，桐城市物价局发文桐价函【2016】15号《关于同意“锦湖星城”小区前期副业服务收费标准备案的函》载明物业综合服务费按每个月0.50元/㎡标准计算。被告自2017年11月1日起至今未交纳物业费。另查明，原告在物业服务过程中，确实存在服务不完善之处，如电梯、楼道卫生脏乱及堆放杂物，公共服务区有垃圾滞留现象，绿化地带被居民种菜，消防设施存在安全隐患、小区路灯损坏未维修、楼道电瓶车充电存在安全隐患等。另2020年夏季，该小区遭受水灾一个月左右。 上述事实，有原被告双方陈述、原告营业执照、法定代表人身份证明、催缴通知书照片、桐城市物价局桐价函（2016）15号收费备案函复印件、前期物业服务合同复印件、照片、收条复印件等证据在卷佐证，并经庭审质证，可予认定。 本院认为，原告与案外人桐城市锦湖旅游发展有限公司签订的《前期物业服务合同》系原告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，原告作为物业服务机构，应当按照合同的内容提供相应的物业服务。在原告的物业服务过程当中，虽然提供了物业服务，但存在服务管理瑕疵，如公共服务区域垃圾未及时清理、绿化地带被居民种菜等问题，致使被告未及时缴纳物业费。被告作为物业服务管理对象，缴纳物业费是其基本义务，如业主不按时缴纳物业费，也会造成物业服务企业资金周转不当，服务质量下滑的恶性循环。被告以原告物业服务存在瑕疵而拒交物业费，确有不妥，也缺乏法律依据。至于涉案小区曾因汛情这一不可抗力导致一段时间内物业无法提供有效物业服务这一事实，本院予以确认，应作为酌减物业费的依据之一。综合考虑原、被告双方在履行物业服务过程中均存在违约的情形及汛情影响因素，本院对原告主张的物业费酌减30%，对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据桐城市物价局文件及物业服务合同的价格标准，本院认定被告自2017年11月1日至2020年12月31日应当缴纳的物业费为2040元（107.37㎡×0.5元/月·㎡×38个月），能耗费应按照0.4元/月·㎡计算即1632元（107.37㎡×0.4元/月·㎡×38个月），卫生费190元（5元/月×38个月），合计3862元，故本案中被告应当向原告支付物业费等各项费用合计2703.4元（3862元×70%）。综上，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日通过）第六条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告倪玉宝于本判决生效后十日内给付原告安徽兴湃至美生活服务股份有限公司自2017年11月1日至2020年12月31日止的物业服务费、能耗费、卫生费合计2703.4元。 二、驳回原告安徽兴湃至美生活服务股份有限公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元减半收取25元，由被告倪玉宝负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  王文忠 二〇二一年四月一日 法官助理李媛媛 书记员朱姜山 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日通过） 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。