江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终1220号上诉人（原审被告）：徐楠，女，1989年2月12日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：王锐，安徽益友律师事务所律师。上诉人（原审被告）：柏宝峰，男，1991年9月19日出生，汉族，经常居住地宝应县。委托诉讼代理人：朱锦华，宝应县国法法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：宝应县职业教育集团，住所地宝应县经济开发区泰山桥东首。法定代表人：顾毓宏，校长。委托诉讼代理人：朱晓涛，江苏宝宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆汉军，江苏宝宇律师事务所律师。上诉人徐楠、柏宝峰因与被上诉人宝应县职业教育集团（以下简称职教集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院（2020）苏1023民初449号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐楠上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.一、二审诉讼费用由职教集团承担。事实和理由：一审法院事实查明不清，导致错误判决。职教集团起诉提供的还款计划属重复计算。租赁合同到期时间为2018年10月15日，因徐楠经营困难，经协商后最后由徐楠再付款10.5万元即可。该还款计划书是徐楠与校方负责人赵某达成的快到期全部租金的结算。此后职教集团于2019年2月起诉徐楠，意味着作废了该还款计划。最西侧门面房是职教集团答应补偿给徐楠的，当时告知徐楠签订合同只是走流程而已。徐楠从未交过最西侧门面房租金，职教集团的起诉超过诉讼时效。柏宝峰上诉请求：1.撤销一审判决，改判柏宝峰不承担任何责任。2.一、二审诉讼费用由职教集团负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，导致错误判决。一审法院认为是夫妻共同债务，由柏宝峰与徐楠共同承担。案涉还款计划出具于2018年8月2日，是柏宝峰代徐楠签署的。在该还款计划后，柏宝峰直接通过个人账户缴纳了3万元到赵某账户，该笔费用却没有从还款计划的款项中冲抵。职教集团辩称，从2015年10月16日徐楠与职教集团签订的房屋租赁合同，及柏宝峰、徐楠与职教集团签订的三方补充协议可以看出，徐楠系宝应县画川高中南大门西侧门市房西边一间以及中间一间房屋的承租人。依照合同约定，该蛋糕房的年租金为10.5万元，在职教集团向徐楠追索租金时，柏宝峰出具了还款计划书，承诺分期还款。依照法律规定，该行为属于债务加入，一审法院判决柏宝峰承担还款责任是正确的。请求驳回上诉，维持原判。职教集团向一审法院起诉请求：1.判令徐楠、柏宝峰给付拖欠的房屋租金136125元；2.本案诉讼费由徐楠、柏宝峰负担。一审法院认定事实：一、案涉房屋租赁合同签订情况。1.2015年10月16日，职教集团作为甲方，徐楠作为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定，职教集团将坐落于宝应县叶挺路画川高中南大门西侧二间，面积共约40平方米的房屋租赁给徐楠经营使用；经营范围限定为食品；招租期限为三年，自2015年10月16日至2018年10月15日止，年租金108000元；租金第一次缴纳的时间，在签订本合同时交齐第一年租金；第二次缴纳时间为2016年10月1日前一次性缴清第二年度的租金；第三次租金缴纳时间为2017年10月1日前一次性缴清第三年度的租金；合同终止前半个月，乙方应做好搬离准备，租赁期满次日，徐楠必须无条件交还所租赁的房屋，对自己添置的或装修的未形成附合的可移动设施设备（如空调、桌椅等）可搬走；不得拆除装修时已形成附合的装修设施，该部分无偿交于甲方，因拆除造成房屋毁损的，承租人应恢复原状，到期未搬走的物品，视为乙方自动放弃，甲方有权进行处置或作为垃圾处理；违约责任为若乙方不按期足额缴纳租金、水电费及门面保洁、治安等所有公共费用，逾期达一个月的，甲方有权提前终止合同，收回房屋，对逾期的租金按日万分之四缴纳滞纳金，累计计算，直到交清为止，在租赁期间，不得将甲方的门市房转让、转租；否则，甲方有权解除合同，收回房屋，由此产生的不利后果均由乙方承担，经济损失由乙方双倍赔付甲方等。徐楠在该合同承租人落款处签名。宝应县叶挺路画川高中南大门西侧位置处共有三间房屋，徐楠签订合同所租赁二间房屋，系位于三间房屋东侧及中间的二间。该二间出租房屋的原承租人系朱某，其与徐楠协商，要求其中东边一间由朱某继续承租。在征得职教集团同意下，2015年10月16日，职教集团、徐楠、朱某共同订立了《三方补充协议》一份。协议内容约定，三方一致同意将徐楠所承租的二间房屋东第一间，面积约20平方米，转让给朱某承租使用；该间房屋年租金54000元，由朱某直接按合同约定交给职教集团；经营范围限定为文化用品。其余协议内容同徐楠签订的房屋租赁合同。2.审理中，职教集团提供了2015年10月16日职教集团作为甲方，柏宝峰作为合同乙方，双方之间的《房屋租赁合同》一份。该合同约定，职教集团将坐落于宝应县叶挺路画川高中南大门西侧西第一间房屋，面积共约20平方米租赁给柏宝峰经营使用；经营范围限定为食品；招租期限为三年，自2015年10月16日至2018年10月15日止，年租金51000元。其余合同内容同徐楠签订的房屋租赁合同。同时，职教集团还提供了2015年10月16日柏宝峰作为合同甲方，徐楠作为乙方，职教集团作为丙方，三方之间的《三方补充协议》一份。内容约定，三方一致同意将柏宝峰所承租的画川高中南大门西侧西第一间房屋，面积约20平方米，转让给徐楠承租使用；该间房屋年租金51000元，由徐楠直接按合同约定交给职教集团；经营范围限定为食品。其余协议内容同徐楠签订的上述房屋租赁合同。审理中，柏宝峰对案涉载有其签名的2015年10月16日的《房屋租赁合同》《三方补充协议》提出异议，认为非其本人签名。后经一审法院委托，南京师范大学司法鉴定中心出具了南师大司鉴中心〔2020〕文鉴字第157号司法鉴定意见书，鉴定意见为《房屋租赁合同》第四页承租人处“柏宝峰”签名字迹与柏宝峰字迹样本不是同一人书写；倾向认为《房屋租赁合同》第四页承租人处“柏宝峰”签名字迹与提供的徐楠字迹样本为同一人书写；《三方补充协议》第4页落款处“柏宝峰”签名字迹与提供的柏宝峰字迹样本不是同一人书写；倾向认为《三方补充协议》第4页落款处“柏宝峰”签名字迹与提供的徐楠字迹样本为同一人书写。二、案涉房屋租赁合同履行情况。1.上述合同及三方协议订立后，徐楠将其承租的画川高中南大门西侧房屋中间门市房屋与以柏宝峰名义租赁的西第一间房屋拆除了中间间隔，经营宝应县瑞可爷爷蛋糕房。宝应县瑞可爷爷蛋糕房为个体工商户，经营者为徐楠，开业时间2015年10月19日，注销时间2019年11月21日。案涉西侧第一间、中间房屋，合计共两间房屋的承租期均于2018年10月15日届满。期满后，柏宝峰、徐楠未将租赁房屋交还职教集团。2.案涉租赁房屋租金交付情况：2016年6月1日徐楠交付租金69000元，职教集团的收据中备注了2015-2016；2018年9月13日，柏宝峰通过农商行将房租款3万元转账至职教集团经办人赵某银行卡中，后职教集团开具了徐楠名义的租金收据，收到徐楠租金3万元，执收单位存根联备注2017.10.16-2018.10.15。以上收款职教集团共收到租金99000元。三、柏宝峰、徐楠之间情况。1.柏宝峰、徐楠于2017年8月8日登记结婚。2.柏宝峰、徐楠于2018年11月2日办理了离婚登记。四、案涉租赁房屋诉讼情况。1.2019年2月2日，职教集团分别向一审法院起诉了徐楠和柏宝峰，职教集团诉徐楠的房屋租赁合同纠纷案件案号为（2019）苏1023民初1076号；职教集团诉柏宝峰的房屋租赁合同纠纷案件案号为（2019）苏1023民初1077号。此时，徐楠、柏宝峰均未将租赁期满的案涉承租房交还。2.（2019）苏1023民初1076号房屋租赁纠纷案件中。经一审法院主持调解，双方达成调解协议，徐楠于2019年3月3日前腾让出位于叶挺路画川高中南大门西侧三间门市房第二间面积约20平方米的门市并返还给职教集团（已腾让）；徐楠对所欠职教集团租金63000元表示承诺，并分别定于2019年12月31日前给付职教集团3万元；于2020年12月31日前给付职教集团33000元，一审法院据此制作了民事调解书。3、（2019）苏1023民初1077号房屋租赁纠纷案件中，职教集团提起申请，认为因柏宝峰提出双方房屋租赁合同上的柏宝峰签名不是其所签，而客观上该房屋也确实由其与徐楠单独或共冋经营蛋糕房，柏宝峰与徐楠二人在该房屋租赁期间也曾是夫妻关系，为进一步明确承租人，主张申请人的合法权益，申请人暂时撤回对柏宝峰的起诉，容后再提起诉讼。一审法院于2019年12月28日作出裁定，准许职教集团在该案中撤诉。4、2019年3月3日，徐楠将其自己承租的叶挺路画川高中南大门西侧三间门市房第二间和柏宝峰合同项下承租的西侧第一间房屋，共二间房屋一并交还给了职教集团。五、其它事项。1.在案涉徐楠签订的《房屋租赁合同》及《三方补充协议》的履行中，因徐楠房屋租赁存在变更问题，职教集团自认其同意补偿徐楠相关安装门等的损失36000元。2.2019年12月30日，徐楠通过转账汇款给职教集团3万元。3.2018年8月2日，柏宝峰向职教集团出具还款计划书一份。内容载明：“本人因经营困难，未能及时缴纳职教集团位于画川高中南门西侧承租经营的门市房房租，现本人承诺如下：本人将按下列时间进行缴款，2018年8月31日前缴纳人民币伍万元整；2018年9月30日前缴纳人民币叁万元整；2018年10月31日前缴纳人民币贰万伍仟元整。承诺人：柏宝峰189××××9488，身份证，宝应县安民路×××支巷×××号，2018.8.2”。4.职教集团对位于宝应县叶挺路画川高中南大门西侧二间原博雅文具招标时，要求投标人需携带营业执照或个人身份证原件及复印件。5.职教集团对位于宝应县叶挺路画川高中南大门西侧西第一间房屋原左零右食门市房招租时，要求投标人需携带营业执照或个人身份证原件及复印件。6.柏宝峰对参与投标宝应县叶挺路画川高中南大门西侧西第一间房屋原左零右食门市房的事实认可，但陈述流标后，其对后续合同签订不知情。因职教集团、徐楠、柏宝峰之间对案涉房屋租赁合同的租金存在纠纷，多次解决未果，遂产生本诉。一审法院认为，案涉房屋租赁合同分为两部分，一为宝应县叶挺路画川高中南大门西侧二间的中间一间房屋，租金为年租金54000元；另外一部分为宝应县叶挺路画川高中南大门西侧西第一间房屋，租金亦为年租金51000元。两间房屋的面积均为20平方米左右，合计40约平方米。徐楠辩称其仅租赁一间，租金为54000元，明显与招标文件中载明的出租房屋的位置、面积、报价等事项不合，亦与徐楠实际参与签订的两份合同载明的租金及面积不符。故案涉实际租赁的房屋为西侧三间房屋中的中间一间及西侧一间，合计两间，租金合计为年租金105000元。依据审理查明的事实，两间门市房屋的承租人为徐楠，徐楠承租房屋，按理应及时结清租金，其长期拖延，应承担本案民事责任。审理中查明，三年租金合计为315000元〔（51000+54000）×3〕，徐楠已实际缴纳了2015-2016年租金69000元，已实际缴纳了2017年10月16日-2018年10月15日的租金3万元，其后又依据（2019）苏1023民初1076号调解书，已调解中间的一间租赁房屋纠纷调解协议拟结清租金63000元，再扣除职教集团自认补偿徐楠的损失36000元，实际至合同期满之日，徐楠尚欠职教集团案涉房屋租赁纠纷租金117000元，再加上合同期满之日至实际交还案涉西侧第一间房屋之日，徐楠应给付未及时交还的房屋占用费计51000÷365×135日＝18863元，合计徐楠还应支付为解决西侧第一间房屋尚欠的租金（含房屋占用费）135863元。柏宝峰非案涉西侧第一间合同的签名人，亦非西侧第一间房屋租赁合同的当事人。但案涉中间一间及西侧一间房屋合同的履行中，柏宝峰于2018年8月2日以自己的名义，向职教集团出具还款计划书一份，承诺在2018年8月、9月、10月缴纳租金合计105000元，属于债务加入。结合房屋租赁合同租金（51000元+54000元）约定情况，实际柏宝峰是对一个年度含中间一间房屋及西侧第一间房屋租金所进行承诺，结合徐楠在2018年度的付款、职教集团及徐楠双方对中间一间租赁房屋的协议调解解决，柏宝峰实际应对西侧一间房屋租金51000元承担付款责任。柏宝峰辩称该还款协议，其系为徐楠做出的承诺，应与其无关的意见，与事实不符，一审法院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、徐楠于判决生效之日起十日内支付职教集团房屋租金（含房屋占用费）135863元；二、柏宝峰对判决第一项中租金（含房屋占用费）给付义务承担51000元的共同还款义务；三、驳回职教集团本案其它诉讼请求。本案受理费3022元，鉴定费6060元，由职教集团负担鉴定费6060元，由徐楠负担诉讼费3022元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。二审争议焦点为：徐楠或者柏宝峰是否应当向职教集团支付案涉租金？若应当支付，数额如何确定？本院认为，徐楠应支付租金（含房屋占用费）135863元，柏宝峰应对其中51000元承担共同还款义务。理由如下：其一，徐楠、柏宝峰抗辩称柏宝峰2018年8月2日还款计划书承诺给付的105000元系针对所欠职教集团的全部款项，因还款计划书内容不能反映系对全部租金的结算，也不能反映职教集团同意放弃部分租金，本院对徐楠、柏宝峰的主张不予采信。其二，徐楠实际租赁的是宝应县画川高中南大门西侧三间门面房中的西边两间，其中中间一间年租金5.4万元，该部分租金已由前案调解解决。本案争议的是最西侧一间的租金。职教集团就该门面房提交了2015年10月16日与柏宝峰的《房屋租赁合同》以及与柏宝峰、徐楠的《三方补充协议》，约定的年租金为51000元。一审审理过程中，徐楠否认上述合同中自己的签名，鉴定期间又认可了自己的签名。经对上述两份合同中柏宝峰的签名进行笔迹鉴定，鉴定报告证实上述两份合同中柏宝峰的姓名均系徐楠所签。据此，徐楠应按年租金51000元的标准支付西侧门面房租金（占有使用费）。合同期内三年租金为153000元，期满后占有使用费为18863元（51000÷365×135），扣减职教集团自认的补偿金36000元，徐楠尚欠135863元。其三，柏宝峰于2018年9月13日支付的租金3万元，其认可系支付的徐楠所欠租金，且该3万元已在职教集团起诉徐楠的中间一间门面房租金案件中结算过，本案中不能再次冲抵。其四，职教集团曾就最西侧一间门面房租金起诉过名义上的合同相对人柏宝峰，并未怠于主张权利，徐楠主张职教集团的诉讼请求超过诉讼时效，本院不予采信。其五，柏宝峰向职教集团出具过还款计划，构成债务加入；且徐楠与柏宝峰夫妻关系存续期间与徐楠与职教集团租赁合同履行期重合部分超过一年，存在夫妻共同债务情形，据此，一审法院判决柏宝峰就徐楠所欠租金（占有使用费）在最西侧一间门面房一年租金51000元范围内承担共同还款责任，并无不当。综上，徐楠、柏宝峰的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3022元，由徐楠负担2022元，柏宝峰负担1000元（均已交）。本判决为终审判决。审判长 莫俊秀审判员陈少君审判员 孙   建   瑢二〇二一年四月二十九日书记员 蔡   瑾   文