湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂06民终1121号上诉人（原审原告）：枣阳盛康集团有限公司，住所：枣阳市西环一路39号。法定代表人：李国华，该公司经理。委托诉讼代理人：唐锟，枣阳市北城街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘紫龙，男，1976年8月21日出生，汉族，住枣阳市。上诉人枣阳盛康集团有限公司（以下简称盛康集团公司）因与被上诉人刘紫龙房屋租赁合同纠纷一案，不服枣阳市人民法院(2020)鄂0683民初3966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。盛康集团公司上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求，或将本案发回重审；本案一、二审案件受理费由刘紫龙承担。事实和理由：1.原审法院认定2020年6月22日刘紫龙向枣阳盛康集团有限公司说明解除合同并交付房屋，认定事实错误。刘紫龙至今没有交付房屋及钥匙，仍控制该房屋。双方签订的《房屋租赁合同》明确约定：“签订合同时交上半年租金12000元，下半年的第一个月5日前主动向出租方交纳下半年租金12000元，不得拒交或拖欠”。刘紫龙本应当在签订租赁合同时即2019年12月31日支付上半年租金12000元，至今未支付租金；2.原审适用法律错误。受新冠疫情封城，暂停营业两个月，刘紫龙要求减免租金。并非疫情导致其行业倒闭，完全不能经营。当地已于2020年3月底解封，合同租赁期限为1年，疫情解封后，刘紫龙应按合同约定继续承租，上诉人因当时没有减免房屋租金的政策依据，达不到刘紫龙的要求，刘紫龙另租赁其他门面经营，属恶意违约，不属于不可抗力导致不能实现合同目的。枣阳市人民政府办公室于2020年9月18日下达了关于对承租市场主体的个体工商户发放租金补贴的政策，上诉人在起诉以前，政府未下发减免文件，上诉人依照合同约定收取租金，符合法律规定，也没有过错。原审适用《合同法》第九十四条第一款，判决双方之间的《房屋租赁合同》解除，明显错误；3.刘紫龙未按合同约定给付房租，构成违约，应当按照合同约定每超期一天按月租金5%（即100元/天）的标准支付违约金。新冠疫情爆发前，刘紫龙逾期支付房租已达近1个月，至今未交付房租，未返还案涉房屋钥匙，导致上诉人不能使用房屋，遭受严重损失。原审确定违约金200元，明显不当。刘紫龙辩称，服从原判。盛康集团公司向一审法院起诉请求：1.刘紫龙支付租金24000元及违约金19500元（自2020年1月1日起至2020年7月16日计算19500元，自2020年7月17日起至租金实际付清之日止按100元/天的标准计算）；2.诉讼费由刘紫龙承担。一审法院认定事实：2019年12月31日，盛康集团公司作为出租人，刘紫龙作为承租人，双方签订《房屋租赁合同》，主要约定，刘紫龙租赁盛康集团公司所拥有资产代码为玺园门面101号房屋作经营使用。自2020年1月1日至2020年12月31日止。年租金为24000元，合同签订时交上半年租金12000元，下半年的第一个月5日前主动交纳12000元。出租方未按时交付出租房屋，每超期一天扣月租金的5%作为违约金；承租方若逾期交付租金，除应及时如数补交外，每超期一天按月租金5%向出租方交付违约金。一审法院另查明，2020年6月22日，刘紫龙给盛康集团公司的工作人员徐吉明通电话，双方针对解除合同、租金和房屋的交付进行了交涉。一审法院还查明，刘紫龙父亲刘振华租赁该房屋近三十年，后来由刘紫龙继续承租。双方在签订上述合同时，刘紫龙未按合同约定交纳上半年租金。2020年1月开始爆发新冠疫情，2020年1月至复工复产后盛康集团公司多次要求刘紫龙交纳上半年租金。刘紫龙以疫情期间一直未营业、经济困难为由未予交付，并要求盛康集团公司按国家政策减免租金。为此，刘紫龙于2020年8月13日向枣阳市信访局信访。一审法院认为，盛康集团公司与刘紫龙双方之间签订的《房屋租赁合同》,系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方应按照合同的约定履行各自的义务。《中华人民共和国民法总则》第一百零八条规定，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”2020年1月发生的新冠××疫情和疫情防控是不能预见、不能避免且不能克服的客观事实，构成不可抗力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”。本案中，刘紫龙因疫情和疫情防控的影响，已于2020年6月19日将租赁的房屋进行了腾空。2020年6月22日向盛康集团公司说明解除合同并交付房屋，该合同不可能再履行，故双方之间的租赁合同于2020年6月22日解除。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”涉及本案，根据双方的合同约定，刘紫龙应在签订合同时交清2020年1月至6月的租金而未交付，刘紫龙构成违约。结合发生不可抗力的客观事实，根据国家政策依法酌定减免三个月租金，故盛康集团公司请求的租金应依法予以支持，即2020年1月1日至2020年6月22日的租金按24000元/年标准，再扣减三个月的租金后折算为5466.64元，过高部分不予支持。针对盛康集团公司请求的违约金，根据合同约定，并兼顾刘紫龙的违约程度以及盛康集团公司的预期利益，结合发生不可抗力的客观事实，以维护民法的公平原则，确定违约金数额为200元。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决：一、枣阳盛康集团有限公司与刘紫龙之间的《房屋租赁合同》于2020年6月22日解除；二、刘紫龙于本判决生效之日起十日内支付枣阳盛康集团有限公司房屋租金5466.64元；三、刘紫龙于本判决生效之日起十日内赔偿枣阳盛康集团有限公司违约金200元；四、驳回枣阳盛康集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费444元，由刘紫龙负担144元，枣阳盛康集团有限公司负担300元，均于本判决生效后七日内交纳。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。原审判决认定属实，本院予以确认。二审另查明，2020年6月22日，刘紫龙给盛康集团公司的工作人员徐吉明打电话，徐吉明此时已知晓刘紫龙搬去他处经营，要求刘紫龙交10000元租金后，将钥匙交还。再次电话中，刘紫龙道：“我以为你们今天来拿钥匙的，你们到底啥意思，减免政策你们不减免，你们叫我搬家我就搬，……今天给你钥匙你不要，你拒收，你啥意思”。徐吉明道：“你房租没给我，我凭啥拿，我拿我违约，你凭什么不交房租”。刘紫龙在二审诉讼中陈述，其于2020年6月25日将案涉房屋的钥匙交给枣阳市信访局，信访局不收，其便将钥匙丢在信访局的办公桌上。盛康集团公司认可，一审判决之后，刘紫龙告知其将钥匙放在枣阳市信访局一事。盛康集团公司陈述于2021年3月9日撬锁后收回案涉房屋。本院认为，盛康集团公司与刘紫龙签订的《房屋租赁合同》,系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，双方应按照约定全面履行义务。刘紫龙未按合同约定时间交纳租金，构成违约。合同签订后不久，爆发新冠疫情，疫情防控期间，刘紫龙无法正常使用案涉租赁房屋，之后的相当一段时间内，其经营活动亦受到影响。双方因租金减免事宜未达成一致，刘紫龙搬离案涉租赁房屋，以自己的行为表示不再继续履行合同，盛康集团公司在2020年6月22日前已知晓刘紫龙搬离，原审判决认定合同于当日解除，符合本案实际。盛康集团公司明知合同无法继续履行，而拒绝接收房屋钥匙，应对损失的扩大承担责任。综上所述，盛康集团公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费888元，由上诉人枣阳盛康集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇二一年四月二十二日书记员  严琦童