重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终3734号上诉人（原审被告，反诉原告）：代强，男，1973年8月17日出生，汉族，住重庆市北碚区。被上诉人（原审原告，反诉被告）：重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司，住所地重庆市北碚区水土镇大地村，统一社会信用代码915000005590181484。法定代表人：李谨，董事长。委托诉讼代理人：邵东炜，该公司工作人员。委托诉讼代理人：雷茜，该公司工作人员。上诉人代强因与被上诉人重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司（以下简称两江新区水土公司）房屋租赁合同一案，不服重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初1893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。代强上诉请求：1.撤销重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初1893号民事判决并依法改判由两江新区水土公司赔偿代强营业损失、停业期间损失、房屋的装修装饰物损失100000元（具体以鉴定结论为准）。2.一审、二审案件受理费由两江新区水土公司承担。事实和理由：代强对原审法院没有认定北碚区和欣家园737号房屋的使用性质及停业原因有异议。代强认为案涉737号店铺虽然在签订《房屋（商铺）租赁合同》时的业态为库房，但是在代强承租北碚区××号门市并投入使用后，就将737号店铺装修整改为735号门市的配套用房，即餐饮大厅及包房。这一事实在两江新区水土公司多次来和欣家园735号门市协调整改烟道漏烟时就已经明确。且代强对案涉门市装修至今已有3年之久，在装修前去社区物业报备时，相关责任人也前往查看并知晓案涉门市的实际用途。但两江新区水土公司在明知代强改变737号门市业态后至今未要求整改，实为认同。由于737号门市为735号餐饮门市的配套用房，为735号的餐饮大厅及包房。则737号门市停业与否，与735号门市有不可分割的关联性。代强有证据证明735号门市的停业等问题是两江新区水土公司原因直接导致，故两江新区水土公司在赔偿代强735号门市的经营损失时，也应当对737号进行赔偿。两江新区水土公司反复多次整改烟道无果，存在根本性违约。两江新区水土公司在二审中答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。代强与两江新区水土公司签订合同时已经明确737号门面业态是库房。代强自己改变了房屋用途用于经营义恒江湖菜，根据约定代强应取得两江新区水土公司的书面同意。代强擅自改变737号门面的使用用途属于违约行为，其赔偿请求不应得到支持。两江新区水土公司向一审法院起诉请求：1.判令两江新区水土公司与代强之间签订的《房屋（商铺）租赁合同》于2020年5月2日解除；2.判令代强立即向两江新区水土公司支付租金104596元（2018年8月1日至2020年5月2日）；3.判令代强立即向两江新区水土公司交付房屋；4.本案诉讼费、保全费、公告费由代强承担。代强向一审法院提起反诉请求：1.判令两江新区水土公司赔偿代强737号商铺的营业损失、停业期间的损失、房屋装饰装修损失共计30万元（商铺营业损失5万元、停业期间损失5万元、房屋装修损失20万元）；2.判令两江新区水土公司向代强返还737号商铺的履约保证金15000元。一审法院认定事实如下：2018年5月3日，两江新区水土公司（甲方、出租方）与代强（乙方、承租方）签订了《房屋（商铺）租赁合同》，甲方将位于××街道××路项目（和欣家园52幢）737号商铺及其设施出租给乙方，该商铺建筑面积134.19平方米，租金、物业管理费等费用按建筑面积计收。租赁期限为2年，从2018年5月3日至2020年5月2日止（实际租赁期自甲方发出接房通知单的次日起算，租赁到期日相应调整）。租金及支付方式，第一年租赁单价为37元／月／平方米，第二年租赁单价为37元／月／平方米。乙方按照“先交租金后使用”的方式按季度交付租金，签订本合同时乙方应当交纳2018年5月3日至2018年7月31日的租金，计14564元。乙方须在下一个租赁季度前10日内向甲方足额支付下一季度租金。乙方必须在合同签订时，向甲方一次性交纳履约保证金15000元。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为库房使用，未取得甲方书面同意不得任意变更其用途及业态。乙方为满足使用功能要求，需要完善房屋结构，添置设施设备、装饰装修，其费用及相关各种手续由乙方自行负责。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即单方面终止房屋租赁合同，收回房屋，乙方交纳的履约保证金不予退还，同时甲方有权行使其他索赔权，并有权停止商铺的能源供应。（1）未经甲方书面同意，改变本合同规定的租赁用途、经营业态或将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；……（4）拖欠房租累计15日以上的（含15日）……。在租赁期内，如乙方未能按合同规定的期限交纳租金，乙方每天须按拖欠租金金额的2%向甲方支付违约金，直至乙方缴清租金为止。因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。双方于2018年5月3日办理了验房交接手续。代强向两江新区水土公司交纳履约保证金15000元。另查明，代强接房后将商铺进行装饰装修，除737号门面外，代强还承租了相邻的735号门面，代强将两个门面打通，用以经营“义恒江湖菜”。合同履行过程中，代强自2018年8月1日起以承租的商铺存在漏烟的情况拒绝交付租金。其间，两江新区水土公司对漏烟情况进行整改、维修，庭审中其陈述具体情况如下：漏烟问题开始于2018年5月出现，当时不是商铺漏烟，而是烟道需穿过居民居住的楼层，居民反映楼道里面有烟味。2018年6月、9月采取的措施是对烟道进行清理，2018年11月再次对烟道进行了清理，2018年12月至2019年1月在原有的烟道内部加装了成品烟道，之后，代强反映会有漏烟、烟排不出去的情况，两江新区水土公司安排物业公司前往查看，确实存在漏烟的情况。2020年1月，两江新区水土公司又对商铺至烟道口的烟道走向进行了调整，整改就结束了。其中，只是2018年9月清洗烟道的时候导致代强的商铺停业12天，其他期间没有导致代强的商铺停止营业。代强对水土公司陈述的整改情况予以认可，其表示2018年6月27日至2018年6月29日，代强自己出资购买了两台机器进行整改，停业3天。还查明，一审庭审中，代强陈述其于2020年1月18日停止营业，之后新冠疫情爆发。2020年3月13日，两江新区水土公司委托物业公司就案涉商铺与代强办理了资产收回移交手续。两江新区水土公司主张其出租的商铺中若正常履行的合同因疫情减免租金的期限为2020年1月24日（重庆市于该日启动重大突发公共卫生事件一级响应）至2020年4月23日，本案合同因涉及诉讼，请法院酌情考虑。诉讼中，代强申请对737号商铺的装饰装修以及全部设施设备的损失价值进行司法鉴定。一审法院依法委托重庆永信房地产土地资产评估有限公司进行上述评估，但因代强未预交评估费，该鉴定机构终止了鉴定。2021年2月3日，两江新区水土公司提交申请，撤回了要求腾退交付案涉房屋的诉讼请求。一审法院认为，本案中，两江新区水土公司与代强签订的《房屋（商铺）租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。针对两江新区水土公司提出的本诉诉讼请求以及代强提出的反诉诉讼请求，根据本案现有证据，结合双方的诉辩意见，一审法院具体评析如下：首先，关于两江新区水土公司提出的本诉请求，一审法院认为，1.关于本诉的第一项诉讼请求。两江新区水土公司与代强签订的案涉《房屋（商铺）租赁合同》，租赁期限为2018年5月3日至2020年5月2日，代强主张其已于2020年3月13日将案涉房屋交回两江新区水土公司，庭审中，双方确认案涉合同于2020年3月13日解除，一审法院予以确认。2.关于本诉的第二项诉讼请求。本案中，两江新区水土公司要求代强按照合同约定支付2018年8月1日至2020年3月13日的租金，按照双方的约定，案涉房屋的租金标准为37元/平方米/月，该期间的租金共计96487.08元[（37元/月/平方米×19个月×134.19平方米）+（37元/月/平方米×134.19平方米÷30天×13天）]。根据本案查明的事实，双方在合同中约定的737号门面的业态为库房，并非餐饮，代强将737号商铺用作开设“义恒江湖菜”，属于改变使用用途，根据约定，代强应取得两江新区水土公司的书面同意，对此代强并未举证证明，故代强擅自改变737号门面使用用途的行为属于违约行为，故代强主张的737号商铺因735号商铺烟道整改期间的租金减免理由不能成立，一审法院不予采纳。另，新冠疫情爆发属于不可抗力，相应期间的租金应予扣减。重庆市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，可作为扣减租金的起始时间，故2020年1月24日至2020年3月13日共计50天的租金应予扣减。综上，本案中，应予扣减租金的租期共计50天，租金金额为8275.05元（37元/月/平方米×134.19平方米÷30天×50天）。3.关于本诉的第三项诉讼请求。两江新区水土公司自愿撤回该项请求，系当事人的诉讼权利，一审法院予以确认。其次，关于代强提出的反诉请求，一审法院认定为：如前所述，代强擅自改变737号商铺的用途，系违约行为，由此引发的后果应由其自行承担，代强反诉要求两江新区水土公司另行赔偿737号商铺的营业损失、停业期间的损失、房屋装饰装修的损失共计30万元以及要求两江新区水土公司返还保证金15000元，无事实与法律依据，一审法院不予支持。代强交纳的履约保证金15000元，可用以冲抵本案租金。冲抵后，代强还应支付两江新区水土公司73212.03元（96487.08元-8275.05元-15000元）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、两江新区水土公司与代强于2018年5月3日签订的《房屋（商铺）租赁合同》于2020年3月13日解除；二、代强于判决生效之日起十日内支付两江新区水土公司租金共计73212.03元；三、驳回两江新区水土公司本诉的其他诉讼请求；四、驳回代强的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费2282元，减半收取1141元，由两江新区水土公司负担326元，由代强负担815元。反诉案件受理费6025元，减半收取3012.5元，由代强负担。二审中，代强向本院新举示了以下证据：由两江物业和欣家园管理处和中共重庆市北碚区水土街道和欣家园社区委员会盖章的《证明》一份，拟证明××街道××路项目（和欣家园52幢）735号商铺的烟道从一开始都出现问题，一直在整改，也没有整改好。两江新区水土公司一直在逃避赔偿责任。两江新区水土公司对代强在二审中举示的上述证据质证称：对证据的真实性无异议，但该证明对737号门市进行装饰装修用于经营义恒江湖菜的描述不准确。根据合同约定737号门市的用途是库房，而义恒江湖菜仅是代强经营的餐饮店的招牌名称。735号门市烟道漏烟的问题确实存在，但是代强一直在经营。对代强在二审中新举示的上述证据，本院结合当事人的质证意见，审查认为：该证明所陈述的××街道××路项目（和欣家园52幢）735号商铺的烟道漏烟以及相应的整改情况，一审判决已在事实查明部分予以了认定，故本院对该证据不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据案涉《房屋（商铺）租赁合同》的约定，代强租赁××街道××路项目（和欣家园52幢）737号商铺仅能作为库房使用，未取得两江新区水土公司书面同意的情况下，代强不得任意变更其用途及业态。而代强却将737号商铺用作其经营的“义恒江湖菜”餐饮店的大厅及包房，属于改变使用用途的情形。代强上诉称，两江新区水土公司知晓其改变了737号商铺的使用用途，但并未要求代强整改，故应视为两江新区水土公司同意其改变房屋使用用途。本院认为，两江新区水土公司未要求代强进行整改，并不代表其同意代强改变房屋使用用途，更何况合同明确约定的是改变房屋用途及业态要征得两江新区水土公司的“书面”同意。因此本院对代强的前述上诉理由不予支持。代强擅自改变737号商铺的使用用途，系违约行为，由此引发的后果应由其自行承担。同时，代强也未举示证据证明737号商铺的营业损失、停业期间损失、房屋装修装饰物损失的具体金额。故对于代强要求两江新区水土公司赔偿其营业损失、停业期间损失、房屋装修装饰物损失10万元的上诉请求，本院不予支持。综上所述，代强的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由代强负担。本判决为终审判决。审 判 长  向 川审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二一年四月二十六日法官助理  郝晶晶书 记 员  张冬梅