重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初6144号 原告：深圳市开元国际物业管理有限公司，住所地深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭一排彩生活物业管理处101，统一社会信用代码91440300724719360W。 法定代表人：昌荣，董事长。 委托诉讼代理人：杨华，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：李冰，重庆冰华律师事务所律师。 被告：程悠，女，1974年12月5日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：张波（系程悠的配偶），住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：杨立宪，男，住重庆市渝中区，系重庆市渝北区龙溪街道金紫山社区居民委员会推荐。 原告深圳市开元国际物业管理有限公司与被告程悠物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告深圳市开元国际物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨华、李冰，被告程悠及其委托诉讼代理人张波、杨立宪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳市开元国际物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付物业服务费4401.3元及违约金（自欠交月第26日起算，以每月欠交的物业服务费440.13元为基数，按日3‰的标准分段计算至付清之日止）。事实和理由：原告为被告所在小区提供了物业服务，被告在2019年8月1日至2020年5月31日期间无故拖欠物业服务费。 被告程悠辩称，1、原告欺骗业主，不是案涉小区的物业服务企业；2016年12月12日，小区业委会公告称于2015年6月27日与开元重庆分公司签订了物业服务合同；开元重庆分公司于2015年8月1日开始为小区提供物业服务，至2020年1月12日在小区服务4年多；开元重庆分公司不按承诺办事，服务质量低劣，毁损小区绿化景观和设施设备，业主意见越来越大；2019年3月15日，第三届业委会成立后，发现原业委会主任与开元重庆分公司恶意串通，贪占小区公共收入，还发现原业委会与开元重庆分公司于2015年6月27日签订的物业合同消失，在房管局备案的资料也不见踪迹，开元重庆分公司则向业主展示了另一份开元公司的物业服务合同，该合同系伪造，已向公安机关报案；开元重庆分公司、开元公司与原业委会主任恶意串通，采取藏匿合同、伪造合同、改变合同约定的监管条款、私刻公章等手段欺骗业主，损害业主的正当权利，给小区环境造成重大破坏；业主不承认开元公司的假合同，开元公司不是案涉小区的物业服务企业，无权向业主收取物业服务费，更无权起诉业主；要求中止本案审理，将私刻公章、贪占小区公共收益等犯罪事实移交公安机关侦查。2、第三届第三次业主大会已经选聘龙湖物业集团，业委会已经与龙湖物业集团签订了物业服务合同，业委会多次催告要求开元重庆分公司交接离场，但其拒绝移交退出，并以事实服务为由，采取拒绝业主车辆进出小区和车库等方式强求业主交纳物业服务费。3、开元重庆分公司未遵从入驻时对小区物业服务的承诺，擅自改变小区公共设施设备，造成小区园林景观等严重损毁。4、开元重庆分公司未向业委会及全体业主公示资质、收费标准、备案、外包、公共设施维护记录等资料；5、要求原告提供2015年6月27日的物业服务合同。 本院经审理认定事实如下：被告程悠系位于重庆市渝北区XX街道XX路X号X幢XX号房屋的业主，该房屋建筑面积为275.08平方米，系住宅。 2015年8月1日，重庆XX小区业主委员会与原告签订《重庆XX小区物业服务合同》一份，主要约定由原告为XX小区提供物业服务，期限自2015年8月1日起至2019年7月31日止；小高层住宅的物业服务费标准为1.6元/月/平方米（按建筑面积计算）；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按拖欠金额每日千分之三支付违约金。该合同还约定了其他事项。 原告对XX小区提供了物业服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务费，原告曾向被告书面催收。审理中，原告说明被告交纳物业服务费的标准为1.6元/月/平方米；被告辩称案涉合同虚假、原告破坏小区环境，提供了照片、视频、录音予以证明。 另查明，XX小区的业主于2019年向本院起诉要求撤销重庆XX小区业委会于2019年4月30日作出的不再续聘深圳市开元国际物业管理有限公司以及启动选聘新的物业服务企业的决定，撤销重庆XX小区业委会于2019年6月18日作出的公开选聘重庆XX小区物业服务企业公告的决定。本院判决撤销重庆XX小区业委会于2019年4月30日作出的不再续聘深圳市开元国际物业管理有限公司以及启动选聘新的物业服务企业的决定，撤销重庆XX区业委会于2019年6月18日作出的公开选聘重庆XX小区物业服务企业公告的决定。二审法院判决驳回上诉、维持原判。XX小区的业主又于2020年8月20日向本院起诉要求确认深圳市开元国际物业管理有限公司与重庆XX小区业委会于2015年8月1日签订的《重庆XX小区物业服务合同》无效，并搬离XX小区。本院判决驳回该案原告的诉讼请求。二审法院判决驳回上诉、维持原判。 上述事实，有房屋产权查询信息、重庆XX小区物业服务合同、交费通知单、邮寄凭证、（2020）渝01民终4333号民事判决书、（2020）渝0112民初24122号民事判决书、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因本案法律事实发生在民法典施行前，故本案应适用2021年1月1日之前的法律、司法解释。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆XX小区业委会于2015年8月1日签订的《重庆XX小区物业服务合同》，经法院判决驳回了案涉小区业主要求确认该合同无效的诉讼请求，故应当认定该合同有效，对XX小区全体业主具有法律约束力。被告辩称该合同虚假、要求中止本案审理，与法院生效判决相悖，本院不予采纳。原告作为物业服务企业对XX小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务费。根据上述合同的约定，结合原告陈述，被告在2019年8月1日至2020年5月31日期间应交纳的物业服务费为1.6元/月/平方米×275.08平方米×10个月=4401.28元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。对于违约金，因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故本院不予支持。被告辩称原告破坏小区环境，虽提供了照片、视频、录音予以证明，但该证据尚不足以成为拒交或少交物业服务费本金的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告程悠在本判决生效之日起三日内支付原告深圳市开元国际物业管理有限公司2019年8月1日至2020年5月31日期间的物业服务费4401.28元； 二、驳回原告深圳市开元国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告程悠负担。 本判决为终审判决。 审判员  张晓华 二〇二一年四月三十日 书记员  李文婧