湖南省株洲市石峰区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)湘0204民初305号 原告：株洲市忆家物业运营管理有限公司，住所地株洲市荷塘区红旗中路309号城市公馆213号。 法定代表人：宾新强，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡军，湖南犀城律师事务所律师。 被告：罗振锋，男，汉族，1978年11月27日出生，户籍地湖南省攸县。 被告：洪丽华，女，汉族，1983年6月15日出生，户籍地湖南省攸县。 原告株洲市忆家物业运营管理有限公司（以下简称忆家物业公司）与被告罗振锋、洪丽华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告忆家物业公司委托诉讼代理人胡军及被告罗振锋到庭参加诉讼，被告洪丽华经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告忆家物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令两被告向原告支付物业管理费13228元[134.21平方米x1.28元/平方米/月x77月（2014.7.1-2020.11.30）]及逾期付款的违约金13228元[（13228元x0.0005x30天x77月）按未支付款项的每日万分之五计算，不超过应交物业服务费总额为限]，共计26455元。事实和理由：2011年7月9日，被告与株洲市亿都房地产开发有限责任公司签订了《株洲市商品房（预）销售合同》，被告购买亿都房产公司开发预售的株洲市石峰区北区站路18号亿都国际（又名昆仑首府）6栋1701号房屋。株洲市亿都房产公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》，亿都房产公司将前期物业管理事项委托给原告，截止至起诉之日，两被告欠付原告物业费13228元，原告多次催要未果，故诉至法院。 被告罗振锋辩称，不认可原告的诉请，其房子已经被法院拍卖了，拍卖的成交书上写了一切费用由买受人承担，因此其不应承担物业费。 被告洪丽华未到庭口头答辩，亦未向本院提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告洪丽华未向本院提交证据亦未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。对原告与被告罗振锋关于合法性、真实性、关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1、对于原告提交的图片、通知、律师函、快递单、快递投递查询单证据，被告罗振锋称其没有住里面，不知道这个事，也没有收到，本院认为原告提交的证据均无法证实被告收到了催收费用的通知、律师函等，不予采信；2、对于被告提交的天元区法院执行裁定、拍卖成交书，原告对关联性有异议，认为产权变更应以不动产权证书的时间为准，根据合同相对性，原告有权向被告主张物业服务费，被告欠付的物业费应由被告自己承担，本院认为该证据证明本案被告的案涉房屋经法院拍卖给案外人所有。 本院经审理认定事实如下：2011年7月9日，被告罗振锋、洪丽华购买了由株洲市亿都房地产开发有限责任公司预售的位于石峰区××路××号××栋××室的住宅一套，建筑面积为134.2平方米。2010年12月19日，株洲市亿都房地产开发有限公司对亿都﹒城市首府前期物业管理进行招标，确定株洲市亿都物业管理有限责任公司为该项目的中标人。2013年1月16日，株洲市亿都房地产开发有限公司（甲方）与被告罗振锋（乙方）签订了《亿都国际小区前期物业服务协议》，约定由甲方提供前期物业管理服务，住宅按每月每平方米1.28元收费。乙方在入伙时一次性预交12个月的物业服务费，预交期限已满后按月向甲方缴纳，在每月8日前交纳当月的物业服务费。业主入伙后暂不入住物业空闲的，其物业服务费按规定标准扣除清洁卫生费用后的金额计算。乙方未按时交纳物业管理服务费等相关费用的，甲方从逾期之日起按每月千分之五的比例向乙方收取违约金。上述房屋交房后，被告一直没有居住，仅交纳物业管理费用至2014年6月份。之后，被告一直拖欠物业费未付。 另查明，2014年5月12日，株洲市亿都房地产开发有限公司更名为株洲市忆家物业运营管理有限公司。 再查明，2020年3月17日，株洲市天元区人民法院以（2020）湘0211执恢179号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人罗振锋、洪丽华所有的位于株洲市石峰区××路××号××栋××号房屋壹套［（房产证号：1××8，国土证号：株国用（2014）第Ｂ××7号］。2020年8月10日，案外人通过淘宝网司法拍卖平台拍得上述房屋，2020年10月20日，该房屋办理了不动产权证［湘（2020）株洲市不动产权第0××8号］至案外人李美名下。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告忆家物业公司按按约履行了合同义务，被告罗振锋、洪丽华应按合同约定缴纳物业管理费。对于原告请求本院判令被告支付物业管理费13228元[134.21平方米x1.28元/平方米/月x77月（2014.7.1-2020.11.30）]及逾期付款的违约金13228元[（13228元x0.0005x30天x77月）按未支付款项的每日万分之五计算，不超过应交物业服务费总额为限]，共计26455元的诉请，经庭审查明，被告购买了案涉房屋后一直处于空置状态，按照原、被告双方的合同约定，空置房的物业管理费应按规定的标准扣除清洁费即5元/月后进行计算，且案涉房屋已于2020年10月20日过户至案外人名下，故本院支持两被告向原告支付物业管理费12543元[（1.28元Х134.21平方米-5元）Х75.2个月）]，至于逾期付款的违约金，因原告未提交充分有效的证据证明其采取及时、有效的方式向被告进行物业费催缴及被告存在恶意拒付物业服务费的情形，故对该诉请本院不予支持。被告罗振锋辩称其房子已经被法院拍卖了，拍卖的成交书上写了一切费用由买受人承担，因此其不应承担物业费的意见，本院认为原告根据合同的相对性请求被告给付物业管理费于法有据，若被告确有证据证明拍卖时对于物业管理费另有约定，亦应另行起诉，而不得以此为由在本案中对抗原告的诉请，故对被告的该意见不予采纳。洪丽华经本院经本院合法传唤未到参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告罗振锋、洪丽华自本判决生效之日起十日内向原告株洲市忆家物业运营管理有限公司交纳物业管理费12543元； 二、驳回原告株洲市忆家物业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费462元，减半收取计231元，由原告株洲市忆家物业运营管理有限公司承担122元，由被告罗振锋、洪丽华承担109元。 如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的,应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。 审判员  刘华 二〇二一年四月二十日 法官助理陈霆霆 书记员谭韶 附本判决法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。