安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终1193号 上诉人（原审原告）：胡大林，女，1964年7月9日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：张振，男，1965年6月7日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：赵光，安徽徽商律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蔡林，男，1978年8月12日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 被上诉人（原审被告）：路萍，女，1971年1月4日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 被上诉人（原审被告）：胡昕昕，女，1992年6月19日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 被上诉人（原审被告）：路欣欣，女，1992年6月6日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：张俊龙，安徽永恒律师事务所律师。 上诉人胡大林、张振因与被上诉人蔡林、路萍、胡昕昕、路欣欣确认合同效力纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621民初4553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张振及其与胡大林共同的委托诉讼代理人赵光，被上诉人路萍及其与蔡林、胡昕昕、路欣欣共同的委托诉讼代理人张俊龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 胡大林、张振上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判确认胡维东和蔡林签订的房屋租赁协议无效；3.由各被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、本案基本事实为，胡大林是涡阳县建设路南侧的一处门面房的原所有人，2008年7月取得房屋所有权证书，2015年5月13日，胡大林将该房依法转让给张振，张振在收房过程中发现该房被蔡林侵占。经张振要求，蔡林拒绝返还房屋且不支付房租，张振将蔡林起诉至法院，蔡林抗辩说房屋系2014年3月28日从胡维东处承租而来，期限是10年。蔡林等人将胡维东列为证人，法院认可了其证人身份不认可侵权行为，但是认可了房屋所有权人是张振。2020年7月21日，蔡林向人民法院起诉要求撤销胡大林与张振之间的《房屋买卖协议》，理由是其与胡维东之间签有《房屋租赁协议》，依法享有优先购买权。张振被迫起诉撤销该《房屋租赁协议》。胡维东于2019年7月去世，胡大林和胡维东系姐弟关系，胡维东曾经侵占该房并违法办理房产证，后胡大林起诉撤销了该房产证。二、一审判决没有依据客观事实和证据。1.在胡维东存在侵权和违法房产证被撤销的前提下，一审判决认定蔡林与胡维东存在租赁关系是错误的。本案的关键在于房屋产权，即谁拥有房屋产权，谁就有占有、使用、收益、处分房屋的权利，否则就是侵权。（1）胡大林是本案案涉房屋原合法所有人，根据庭审查明的证据显示，胡大林取得该房屋所有权系因继承所得，依据是涡阳县人民法院（2006）涡民一初字第23号民事判决书和亳州市中级人民法院（2006）亳民一终字第560号民事裁定书，明确本案案涉房屋归胡大林所有。根据房地产登记信息，可以证实胡大林的合法房屋产权证书登记时间是2008年。根据《物权法》第六条和第十四条规定,胡大林是本案涉案房屋原合法所有人，这是不容置疑的客观事实、法律事实。胡维东与蔡林之间签订赁合同的时候，本案房屋产权人是胡大林，不是胡维东。（2）胡维东持有的房产证已经被依法撤销并生效。根据胡大林依法提交的涡阳县人民法院（2005）涡行初字第114号行政判决书，证实人民法院依法判决撤销了涡阳县房地产管理局2003年为胡维东颁发的308962房屋所有权证。该判决已经生效，胡维东申诉亦被维持原判。因此，胡维东所谓的房产证自始不发生法律效力，不是其占有、使用、收益、处分的依据。胡维东既不是房屋所有权人，也不是房屋的承租人，他是侵占其他继承人财产的侵权人，与第三方签订《房屋租赁协议》,竟然还会屡次被司法机关认定有效。《物权法》规定对不动产占有、使用、收益和处分的前提到底是什么？是恶意占有，还是所有权？从法律角度讲，还是所有权。蔡林据以主张权利的《房屋租赁协议》因缺少物权基础，不能对抗房屋产权人，其租赁协议是无效的，且自始无效，应当恢复到租赁前的状态。根据《物权法》第三十四条、第三十七条、第二百四十二条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。综上，在胡维东存在侵权和没有涉案房屋产权的前提下，一审判决认定蔡林与胡维东存在租赁关系是错误的。2.一审判决不予支持张振诉请的一个理由是张振取得涉案房屋登记物权后没有实际占有、使用、收益、处分，该理由实在牵强，于法无据。蔡林等人实际占有该房屋,那么他们就拥有使用、收益、处分的权利。这种观点实际是错误的。（1）从物权基础来看，本案关键点是物权，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权和他物权。根据《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。也就是说，物权的基础是基于法律规定进行登记的所有权。实际占有行为并不导致其具有使用、收益和处分的权利，其与他人签订租赁协议也是无效的。（2）蔡林与胡维东租赁行为应当定性为以合法形式掩盖非法目的，恶意串通，损害第三人利益的行为。本案中，胡维东对自己没有涉案房屋的产权和产权证书是明知的，其没有得到房屋产权人胡大林的授权也是明确知悉的，其因为继承官司落败而故意用租赁房屋的行为意图达到非法占有的目的。因此，胡维东系故意侵犯他人财产权。蔡林对此也是明知的，作为一个承租人，其在所谓出租人没有出具房屋产权证书的情况下，就与其签订《房屋租赁协议》，且租期十年，是不符合一般正常判断逻辑和规律的。除非二者有共谋，就是为了恶意占有。胡大林、胡维东打继承诉讼多年，人所共知，蔡林如果抗辩其毫不知情显然难以自圆其说。蔡林、胡维东二人的所谓《房屋租赁协议》就是以合法形式掩盖非目的，恶意串通，损害第三人利益的行为，是应当批判和依法认定为违法、无效的行为。（3）从张振的处分权来看，张振具有合法的产权证书，这是不争的事实，一审判决也不得不承认。物权是支配权，是权利人直接支配的权利，即物权人可以依自己的意志就标的物直接行使权利，无须他人的意思或义务人的行为的介入。张振取得房屋产权证书后把房屋空置也是一种处分。同时，物权还是绝对权，物权的权利人是特定的，义务人是不特定的第三人，且义务内容是不作为，即只要不侵犯物权人行使权利就履行义务，所以物权是一种绝对权。因此，张振因为拥有绝对的房屋产权，任何第三人都有履行义务的义务，这个义务就是不去侵占这个房屋。3.一审判决认为张振不能证明存在侵权关系，且张振购买以前该房已经租给蔡林，这种认定系掐头去尾的认定，是错误的。胡维东没有房屋的所有权,“该房已经租给蔡林”的这种租赁就没有合法依据的“头”。胡维东、蔡林二人的非法租赁关系，导致了实际所有权人遭受了巨额经济损失却不予认定或者提及，反而说不能证明侵权行为存在，去掉了这个侵权行为导致的结果的“尾”。4.一审判决在合同相对人“明知”上使用双重标准，是错误的。一审判决认为，张振在签订买卖合同时应当知道该房存在租赁事实，因此对房屋出租是明知的。但是，一审判决选择性地回避了蔡林在所谓的租赁过程中对胡维东没有房屋所有权也是明知的。蔡林在一审当中并没有证据证明2014年3月28号之前双方有租赁关系。更何况一审判决认定，张振在买房后向蔡林主张过权利，还起诉过蔡林，但是蔡林依然占有房屋不走，还把房租统统交给胡维东及其妻子儿女。因此蔡林才是明知的，故意把房租交给胡维东及其妻子儿女，可以判断蔡林坚持把房租交给胡维东等人是有利可图的，是因为便宜。三、蔡林与胡维东之间的《房屋租赁协议》无效，蔡林构成无权占有，一审判决不予认定是错误的。1.房屋租赁是指出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。这里的出租人要么是房屋所有权人，要么是承租房屋进行生产经营的人。前者基于房屋所有权可以依法直接出租，后者如果进行转租的应当取得房屋所有权人同意，否则转租行为无效。对于转租行为,《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。2.胡维东既不是房屋所有权人，也不是房屋承租人，没有资格与第三方签订《房屋租赁协议》，蔡林主张的买卖不破租赁找错了人。庭审已经查明，涉案房屋的原产权人是胡大林，其于2006年通过继承诉讼取得涉案房屋，2008年取得房屋产权。涉案房屋的现产权人是张振，2015年5月13日取得房屋产权证书。胡维东作为与涉案房屋无关的第三方，2014年3月28日签订《房屋租赁协议》时与涉案房屋没有任何法律关系。因此，其没有资格与第三方签订《房屋租赁协议》。本案当中，蔡林主张的“买卖不破租赁”，他应当向出租方主张，但是出租方不是房屋所有权人。蔡林如果向胡大林主张，胡大林一没有和他签过租赁协议，二房屋是被胡维东非法侵占的，因此胡大林没有义务去保护蔡林的买卖权。如果蔡林向张振主张，更是因为二人没有任何关联性而无权主张。3.蔡林与胡维东之间的《房屋租赁协议》因出租人的无权处分而无效。基于以上的分析，胡维东对于涉案房屋没有处分权是不争的事实。根据《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。当事人在订立合同时，并不具有处分财产的权利，事后权利人又未追认，或者事后又未取得处分权，其所订立的合同属于无效。四、胡大林、张振的合法物权，依法应当予以保护，一审判决不予支持是错误的。1.胡大林、张振双方房屋买卖行为是真实意思表示，系有效民事法律行为，应当依法予以保护。根据一审庭审查明的事实，胡大林、张振于2015年4月20日签订《购房协议书》，并在不动产登记机关将涉案房屋进行过户登记。根据《民法总则》第121条规定，胡大林、张振均为完全民事行为能力人，胡大林依法拥有涉案房屋原产权，其与张振签订《购房协议书》是双方平等协商达成的合意，系双方真实意思表示，系有效民事法律行为。2.张振依法取得涉案房屋合法产权，具有绝对对抗他人侵占的权利，人民法院应当予以保护。根据张振的房产证书和房地产登记信息，张振于2015年5月13日取得“涡房地权证涡阳字第2××8号”房地产权证。《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。对于张振拥有的现房屋产权，不论是胡维东方，还是蔡林方，历次交涉、纠纷过程中，都是予以认可的，胡维东和蔡林仅仅坚持的是买卖不破租赁。本案中，不论是胡维东还是蔡林，均对涉案房屋不享有物权，这里的物权包括《物权法》第三十九条规定的所有权基本内容。既然胡维东和蔡林二人没有权利存在，也就不存在权利被他人侵犯。因此，胡大林、张振买卖房屋行为没有侵犯他人权益，胡大林、张振的合法物权，依法应当予以保护。综上，一审判决没有依据客观事实和证据，无视胡维东既不是房屋所有权人，也不是房屋承租人的客观事实，对其与蔡林以合法形式掩盖非法目的，恶意串通，损害第三人利益的行为违法签订《房屋租赁协议》，侵害了房屋所有权人的利益，对侵权行为和恶意占有的客观情形不予认定，是错误的。请求二审法院判如所请。 蔡林、路萍、胡昕昕、路欣欣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。 胡大林、张振向一审法院起诉请求：1.依法判决确认胡维东和蔡林签订的房屋租赁协议无效；2.由蔡林、路萍、胡昕昕、路欣欣承担全部诉讼费用和申请费用。 一审法院查明事实：胡大林与胡维东（已故）系姐弟关系，双方之间因财产继承纠纷案经（2006）涡民一初字第23号民事判决书及（2006）亳民一终字第560号民事裁定书生效裁决分配。经（2005）涡行初字第114号行政判决书及（2011）亳行再终字第00006号行政判决书决定撤销了胡维东第308962号房屋所有权证书。2008年7月31日，胡大林办理案涉房屋的所有权证书。2014年3月28日，乙方蔡林与甲方胡维东签订案涉房屋租赁协议，期限10年，至2024年3月27日止。2015年4月20日甲方胡大林、徐峰把该房屋与乙方张振签订房屋买卖协议，钱款两清。张振于2015年5月13日登记取得案涉房屋所有权。又查：胡大林与张振签订房屋买卖协议时，没有告知房屋租赁人蔡林，张振取得房屋产权后于2019年5月14日起诉蔡林等要求物权保护腾退房屋，返还财产、排除妨碍、赔偿损失。案经（2019）皖1621民初4125号民事判决书驳回诉讼请求，上诉（2019）皖16民终2756号民事判决书认为：张振从胡大林处购买房屋，与胡维东无关，张振于2015年5月12日登记正式拥有案涉房屋所有权。依照买卖不破租赁的规定，在租赁合同没有解除的情况下，本案承租人对案涉房屋的占有使用并非没有法律上的原因，不构成无权占有。驳回上诉，维持原判。现胡大林、张振要求确认2014年3月28日乙方蔡林与甲方胡维东签订案涉房屋租赁协议无效，双方成讼。 一审法院认为，本案胡大林、张振在签署房屋买卖合同的缔约阶段，应当按照诚信原则承担协助、通知、保护、忠实等先合同义务；胡大林、张振在签订房屋买卖合同时知道或者应当知道买卖房屋存在租赁情形，买卖协议未记载订立房屋买卖合同有关的重要事实，有违诚信原则的行为，存在缔约过失；张振取得涉案房屋登记物权没有实际占用、使用、收益、处分，且不能说明没有行使积极权能的事实原因和法律原因，也未能证明原被告之间存在侵权法律关系，案涉房屋在张振购买以前，已经租赁给蔡林用于商业经营；张振也认可其在房屋权属变更登记后，曾向承租人主张过权利，据此可知，作为房屋购买人的张振，对其购买的房屋出租的事实应是明知的；依照买卖不破租赁的规定，在租赁合同没有解除的情况下，本案承租人蔡林对案涉房屋的占有使用并非没有法律上的原因，不构成无权占有；已生效的（2019）皖16民终2756号民事判决书载明：“依照买卖不破租赁的规定，在租赁合同没有解除的情况下，本案承租人对案涉房屋的占有使用并非没有法律上的原因，不构成无权占有。”因此胡大林、张振要求确认租赁合同无效理由不成立，对该项诉讼请求，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回胡大林、张振的诉讼请求。案件受理费100元，由胡大林、张振负担。 二审中，双方均未提供新证据。 本院查明的事实同一审。 本院认为，本案的争议焦点为：2014年3月28日蔡林与胡维东签订房屋租赁协议的效力如何认定。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，本案中，胡大林、张振主张案涉房屋租赁协议因胡维东无权处分而无效，首先，无权处分不是合同无效的法定理由；其次，合同法第五十二条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，蔡林一审举证案涉房屋租赁协议及胡维东房屋所有权证，本案现有证据不能证明蔡林在与胡维东签订房屋租赁协议时知晓案涉房屋系胡大林所有，即本案现有证据不足以证明蔡林系与胡维东恶意串通而签订的房屋租赁协议，故蔡林与胡维东签订的房屋租赁协议不符合此项合同无效的情形；第三，本案现有证据亦不能证明案涉房屋租赁协议存在法律规定合同无效的其他情形，故本案胡大林、张振请求确认案涉2014年3月28日蔡林与胡维东签订的房屋租赁协议无效，没有事实与法律依据，本院不予支持，一审判决驳回胡大林、张振的诉讼请求并无不当。 综上，胡大林、张振的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人胡大林、张振负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱晓非 审 判 员 刘 强 审 判 员 李红波 二〇二一年四月三十日 法官助理 郭肖冰 书 记 员 王祥亮