河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀1022民初728号 原告（反诉被告）：崔苹，女，1983年4月8日出生，汉族，山东省青州市人，现住北京市大兴区。 委托代理人：周天明，北京市京师律师事务所律师。 被告（反诉原告）：固安县万隆房地产开发有限公司，统一社会信用代码：911310225809608084。住所地：固安县新中街北侧。 法定代表人：宋国敬，职务：总经理。 委托代理人：雷利志，男，1979年1月16日出生，汉族，固安县人，现住固安县，系该公司员工。 委托代理人：马艳杰，河北环京律师事务所律师。 被告：廊坊尊领商贸有限公司，统一社会信用代码：91131022348034850H，住所地：固安县新中东街北侧安泰小区西侧。 法定代表人：付永月，职务：经理。 委托代理人：张玉杰，男，1986年8月6日出生，汉族，河北省沧州市吴桥县人，现住固安县。系该公司员工。 委托代理人：王娟，河北环京律师事务所律师。 原告（反诉被告）崔苹与被告（反诉原告）固安县万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆公司）、廊坊尊领商贸有限公司（以下简称尊领公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）崔苹及其委托代理人周天明、被告（反诉原告）固安县万隆房地产开发有限公司委托代理人雷利志、马艳杰、被告廊坊尊领商贸有限公司委托代理人张玉杰、王娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告崔苹向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告一2018年12月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＧＦ-2000-0171）已于2020年10月25日解除；2、请求依法判令被告一向原告退还已付购房款2255037元，电商费100000元；3、请求依法判令被告一向原告支付违约金（以2255037元为基数，按ＬＰＲ3.85%,自2019年1月1日起计算至实际交付之日止）暂计至起诉时为88008元；4.请求依法判令被告一向原告赔偿损失（以每月5000元为标准，自2019年1月1日起计算至实际支付之日止）暂计至起诉时为60833.3元；5、请求依法判令被告二与被告一承担连带责任，向原告退还电商费100000元；6、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2018年12月24日，原告与被告一签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告一开发建设的坐落于固安县，交房日期为2018年12月31日，若出卖人（被告一）逾期交房超过60日，买受人（原告）有权解除合同，并要求出卖人退还已付款，并支付违约金。合同签订后至今，被告一仍未向原告交付涉案商品房。原告委托律师于2020年10月16日向被告一发出书面解除通知，该通知于2020年10月25日退回原告处，因此，原告与被告一之间的房屋买卖合同已于退回之日即2020年10月25日解除。此外，由于合同约定违约金过低，原告请求提高违约金标准，以原告已付购房款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算，且被告一需安照市场平均房租价格赔偿原告损失。另，2017年3月30日被告一曾使用被告二公司的ＰＯＳ机向原告收取10万元电商费，在原告与被告一之间的《商品房买卖合同》解除后，被告二收取的电商费系缺乏法律和合同依据，因此，应当返还。综上，原告为维护自身合法权益，诉至贵院，望支持原告的诉讼请求。 被告固安县万隆房地产开发有限公司辩称：一、答辩人不同意解除双方于2018年12月24日签订的《商品房买卖合同》，理由为：1、逾期交房不是答辩人的原因造成的。答辩人逾期交房的原因是存在诸多政府的停工令，导致答辩人不能按期交房，该政府政策性指令是导致答辩人逾期交房的主要原因，系不可抗力，非答辩人本身能掌控，所以，不应该将逾期交房的责任归于答辩人，且目前答辩人已具备交房的条件，所以，答辩人不同意解除合同。2、答辩人已具备交房条件，被答辩人无权解除《商品房买卖合同》。2018年12月24日双方签订《商品房买卖合同》，2020年9月23日，答辩人给被答辩人发送《交房通知书》，邀请被答辩人尽快办理收房手续。被答辩人来到答辩人的售楼处，因为交房违约金的计算金额产生误解，才造成被答辩人不想再继续办理交房手续的。继而，产生本诉讼。根据《商品房买卖合同司法解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，合同约定的交房日期为2018年12月31日，被答辩人2021年3月份才向法院提起解除合同的诉讼，早就过了法定的一年的除斥期间，故此，被答辩人无权再要求解除该合同。二、被答辩人要求答辩人支付自2019年1月1日起,已付购房款的违约金诉求于法无据。因为答辩人不同意解除合同，所以，被答辩人的第三项诉求不应得到支持。相反，被答辩人在履行合同的过程中，由银行贷款给付房款变更成分期付款，目前，还差答辩人900000元的购房款，其应对迟延付款承担违约责任，答辩人已提起反诉。三、被答辩人要求答辩人赔偿损失的诉求无事实根据。本案中，被答辩人的诉求是解除合同，如果合同解除，被答辩人可以要求答辩人支付已付房款的银行利息。如果要求继续履行合同，可以要求答辩人支付逾期交房造成的损失，但是针对被答辩人的损失，在合同第九条逾期交房的违约责任中有明确约定。故，答辩人认为，被答辩人的该项诉求无法律及事实依据。四、对于电商费，答辩人既不是收款人，也不是相关责任人，且不同意解除商品房买卖合同，故此，答辩人不该承担返还电商费的责任。综上，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 被告廊坊尊领商贸有限公司辩称：一、答辩人与被答辩人合同为居间合同，且答辩人已按照合同约定履行居间服务，被答辩人诉讼请求无事实依据及法律依据，应驳回其诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二十六条规定，居间人促成和同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。2019年1月25日，被答辩人在接受答辩人的居间服务下与固安县万隆房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，答辩人的居间服务已经完成，答辩人有获得报酬的权利。现被答辩人欲解除合同系其单方违约的行为，不能因其单方原因要求答辩人退费。二、答辩人与被答辩人的居间服务合同系附属于被答辩人与固安县地产开发有限公司签订的房屋买卖合同的从合同。鉴于被答辩人与固安县地产开发有限公司签订的房屋买卖合同并未解除，答辩人与被答辩人的居间服务合同作为从合同不应解除。三、综上所述，被答辩人的诉讼请求无事实及法律依据。 反诉原告万隆公司提出反诉请求：1、要求反诉被告配合反诉原告办理收房手续；2、要求反诉被告给付剩余购房款900000元并给付违约金52830元（违约金的计算方式为：以900000元为基数，自2019年8月1日起，按日向原告支付万分之一直到全部结清日为止）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月24日，反诉原告和反诉被告双方签订《商品房买卖合同》。合同约定，反诉被告购买反诉原告位于固安县。房款总价为3155037元，反诉被告支付首付款1585037元，剩余款项为银行贷款。《商品房买卖合同》签订后，反诉被告多次和反诉原告协商，最终，反诉被告在2019年3月18日与反诉原告达成新的付款约定，反诉被告支付房款的方式由银行按揭改为全款分期，所欠反诉原告的900000元房款最迟于2019年7月31日之前交齐。另，反诉原告于2020年9月23日向反诉被告发送收房通知，反诉被告却不与反诉原告办理房屋收房手续，亦不给付剩余款项。反诉原告认为，反诉被告不收房不交款的行为，系严重违约，根据《商品房买卖合同》第七条第二款关于逾期付款的规定，反诉被告应按日向反诉人支付逾期应付款万分之一的违约金。故，反诉原告为维护自身的合法权益，现提起反诉，望人民法院依法裁断。 反诉被告崔苹辩称：答辩人不同意被答辩人的全部反诉请求，请求法院予以驳回。具体理由一、因被答辩人未按照双方合同约定于2018年12月31日前向答辩人交付案涉房屋，故答辩人有权行使先履行抗辩权，拒缴剩余房款。按照双方合同约定，被答辩人应于2018年12月31日前将答辩人购买的固安县大韩寨二村村北第A-26一单元1-3层1-103的房屋交付给答辩人，经双方协商，答辩人的购房尾款应于2019年7月31日前支付，因此，被答辩人交付房屋的义务在先，答辩人支付剩余房款的义务在后，根据我国合同法第67条的规定，在被答辩人一直未履行在先义务的情况下，答辩人有权拒绝履行在后义务。因此答辩人不存在违约行为。被答辩人无权要求答辩人支付违约金。二、答辩人未收到过被答辩人的收房通知，且即便按照被答辩人所述，其在2020年9月23日发送了收房通知，该时间也明显晚于合同约定的交房日期。答辩人有权拒收并依据合同约定解除房屋买卖合同。在答辩人已向被答辩人发送书面解除通知的情况下，双方的商品房买卖合同已经解除。被答辩人无权要求答辩人履行收房义务，支付剩余房款。综上，答辩人并未违约，且双方合同已经解除，被答辩人的反诉请求不应得到支持，请求法院予以驳回。 本院经审理查明：被告固安县万隆房地产开发有限公司于2017年1月13日取得用地位置为东高线北侧、知高西路西侧地字第131022201700020号、项目名称为大韩寨新村二期的《建设用地规划许可证》，规划的用地性质为居住用地，面积为66573.88平方米。2017年1月24日该项目取得“冀（2017）固安县不动产权第0000008号”《国有土地使用权证》，载明不动产单元号131022、011010、GB00002、W00000000，使用权面积为66573.88平方米等内容。2017年10月18日，该项目建设取得“建字第131022201700052号”《建设工程规划许可证》，载明建设项目名称为大韩寨新村二期（1#-6#、13#-16#、23#-28#、31#、32#），建设规模70256.55平方米等内容。2017年11月28日该项目取得编号131022201711280101号的《建筑工程施工许可证》，项目名称为大韩寨新村二期工程A-1#～A-4#、A-11#、A-12#、A-23号、A-24#楼，建设规模为25433.32平方米，合同价格3814.99万元等内容。2018年4月27日该工程取得编号131022201804270101号的《建筑工程施工许可证》，项目名称为大韩寨新村二期工程A-5#、A-6#、A-13～A-16#、A-25#～A-28#、A-31#、A-32#楼，建设规模44823.23平方米，合同价格6723.48万元等内容。2018年12月13日大韩寨新村二期取得（冀固）房预售证第20180055号《商品房预售许可证》，预售总建筑面积16732.6平方米，共84套，房屋性质用途为住宅，销售对象为内销。 2017年3月30日，原告崔苹向廊坊弘奥房地产经纪有限公司支付100000元购房电商费，并于同日向被告万隆公司支付购房款500000元，并由万隆公司出具收款收据；2017年4月12日原告崔苹与被告万隆公司销售人员签订合同会签单，对其所购房屋建筑面积、单价、购房款缴纳方式等内容进行商谈，并于同日向被告万隆公司支付了部分购房款256769元，并由万隆公司出具收款收据；2017年5月7日，双方再次就上述问题进行商谈，原告崔苹向被告万隆公司支付190000元购房款，并由万隆公司出具收款收据；2018年7月16日，廊坊弘奥房地产经纪有限公司更名为廊坊尊领商贸有限公司。2018年12月24日，原告（反诉被告）崔苹与被告（反诉原告）万隆公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＧＦ-2000-0171），原告（反诉被告）崔苹购买了万隆公司开发的位于固安县房屋一套，建筑面积为197.91平方米，单价为15900元，付款方式为首付款加银行按揭方式付款。并约定交房日期为2018年12月31日。2018年12月28日，原告崔苹与被告万隆公司再次就涉案房屋购买事宜进行商谈，确定涉案房屋面积为198.43平方米，并由原告崔苹补交面积差价8268元，并由万隆公司出具收款收据，同日，原告崔苹向被告万隆公司支付购房款630000元，并由万隆公司出具收款收据。2019年1月30日，双方再次签订合同会签单，对购房面积、付款方式等进行商谈。至此，原告（反诉被告）崔苹共计支付购房款2255037元。2019年3月18日，原告（反诉被告）崔苹向被告（反诉原告）万隆公司出具承诺书，承诺将涉案房屋购房款由银行按揭方式转为全款分期，剩余购房款900000元于2019年7月31日付清。 2020年9月18日，固安县住房和城乡建设局出具了《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，证明大韩寨新村二期小区A-26#工程于2020年9月15日组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，并于2020年9月18日按规定备案。 2020年9月20日，被告（反诉原告）万隆公司以邮寄方式向原告（反诉被告）崔苹发出交房通知书，2020年9月22日，该快递被转寄至新地址，后于次日被签收。 2020年10月16日，原告（反诉被告）崔苹通过北京京师律师事务所向被告（反诉原告）万隆公司邮寄发出“律师沟通函”，要求接触双方签订的合同编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》。2020年10月23日，该“律师沟通函”因“收件人名址有误、不详”被退回、妥投。 以上事实，有原告（反诉被告）崔苹、被告（反诉原告）固安县万隆房地产开发有限公司、被告廊坊尊领商贸有限公司当庭部分陈述，原告（反诉被告）崔苹提交的《商品房买卖合同》、面积补差单、交易明细、收据、POS签购单、“律师沟通函”、EMS中国邮政速递物流记录，被告（反诉原告）提交的《商品房买卖合同》、承诺书、合同会签单、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《河北省建设工程竣工验收备案证明书》、交房通知书及顺丰物流单签收记录等证据在案予以佐证。 本院认为，被告固安县万隆房地产开发有限公司作为房地产开发企业取得了《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《工程施工许可证》、《商品房预售许可证》与原告崔苹就其开发建设的大韩寨新村二期A-26#1单元1-3成1-103室房屋所签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告要求确认该合同已于2020年10月25日解除，其主张已通过邮政速递的方式以“律师沟通函”形式告知被告万隆公司，然其所提交的证据显示因“收件人名址有误、不详”被退回，不能认定被告万隆公司已收到该沟通函并对该沟通函所涉事宜明知。故原告崔苹该项主张无事实及法律依据，本院不予支持。原告崔苹要求被告万隆公司退还已付购房款2255037元，因双方未对《房屋买卖合同》的解除达成合意，亦未履行约定解除相关权利义务，该合同尚未实际解除，同时，原告崔苹于2019年9月18日向被告万隆公司做出付款承诺，应视为其对双方签订的商品房买卖合同继续履行的认可，故原告该项诉讼请求无法律依据。原告要求被告廊坊尊领商贸有限公司退还购房电商费100000元，因该项费用系原告从被告万隆公司购买房屋过程中产生的居间服务费用，且被告尊领公司已经完成居间服务，故原告该项诉请无法律依据。原告主张由被告万隆公司向其支付违约金，因双方签订的《商品房买卖合同》中已对交房日期及违约责任作出明确约定，但被告万隆公司未能如约交付房屋，现原告主张违约金88008元（暂计算至起诉之日止），计算方式以全部已付款2255037元为基数，按LPR3.85%,自2019年1月1日起计算至实际交付之日止，原告该项诉请于法有据，本院予以支持。反诉原告万隆公司要求反诉被告办理收房手续，并要求反诉被告给付剩余购房款900000元及违约金52830元（违约金计算方式：以900000元为基数，自2019年8月1日起，按日向原告支付万分之一至全部结清止），因双方对购房款支付方式已达成最终合意，且反诉被告就剩余购房款900000元的支付时间业已向反诉原告做出承诺，故反诉原告万隆公司该项主张于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告固安县万隆房地产开发有限公司支付原告崔苹逾期交房违约金88008元，于本判决书发生法律效力后15日内付清。（计算方式：以全部已付款2255037元为基数，按LPR3.85%,自2019年1月1日起计算至起诉之日止）。 二、反诉被告崔苹向反诉原告固安县万隆房地产开发有限公司支付剩余购房款900000元及违约金52830元（违约金计算方式：以900000元为基数，自2019年8月1日起，按日向原告支付万分之一至起诉之日止），于本判决书发生法律效力后15日内付清。 三、反诉被告崔苹配合反诉原告固安县万隆房地产开发有限公司办理收房事宜，于本判决书发生法律效力后30日内履行。 四、驳回原告崔苹其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告固安县万隆房地产开发有限公司其他诉讼请求。 案件受理费27631元，减半收取13815.5元，由原告崔苹负担12815.5元，被告固安县万隆房地产开发有限公司负担1000元。反诉案件受理费13328.3元，减半收取6664.15元，由反诉被告崔苹负担。限十日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，当事人应当履行。一方不履行的，另一方当事人可在判决书确定的履行期限的最后一日起两年内向人民法院申请执行。 审判员  冯国生 二〇二一年四月十九日 书记员  张 超