重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1199号上诉人（原审被告、反诉原告）：袁良，男，1962年9月3日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：罗达，重庆海力律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：钟光杰，女，1989年9月2日出生，汉族，住重庆市涪陵区。上诉人袁良因与被上诉人钟光杰房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初21884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人袁良的委托诉讼代理人罗达，被上诉人钟光杰到庭参加询问。本案现已审理终结。袁良上诉请求：1.撤销一审民事判决书第一项判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;2.撤销一审民事判决书第四项判决，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金45000元；3.本案全部一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.被上诉人主张退还15000元的履约保证金无法律和合同依据。根据双方签订的《租赁合同》第4条第6款第2项明确约定了“若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还”，本案所涉的租赁事宜，已经因为被上诉人的违约行为提前解除，因此，原告主张退还履约保证金无法律和合同依据。即便法院认为，双方对合同提前解除均负有责任，那么也应根据双方各自过错程度承担法律责任，即使退还履约保证金，也应当作出责任划分，不应当全额退还15000元履约保证金；2.一审法院认定被上诉人逾期支付租金的行为存在违约，但结果显著轻微，属事实认定错误。本案中，被上诉人自2018年9月1日起即应当按照递增6%后的租金标准每月15900元向上诉人缴纳租金，至2019年3月末，被上诉人持续违约行为时间长达7个月。虽然，双方发生纠纷后，判决认为租金可以抵扣，抵扣后还应支付的租金数额为658元，但不能反推658元为逾期支付的小部分租金，不能以此忽视被上诉人持续违约7个月的事实，更不能以此认定被上诉人违约行为显著轻微。因此，被上诉人违约事实已查明，且充分、明确，被上诉人应向上诉人缴纳三个月租金作为违约金，即45000元。钟光杰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的所有诉讼请求，维持原判。钟光杰向一审法院起诉请求：1、请求判决袁良退还房屋押金15000元；2、判决袁良支付钟光杰资金占用期间利息自2019年3月21日起算，直到袁良付清为止；3、诉讼费由袁良承担。袁良向一审法院反诉请求：1、判令钟光杰支付袁良租金6300元；2、判令钟光杰向袁良支付违约金45000元；3、本案反诉费由钟光杰负担。一审法院认定事实：2017年8月31日，袁良作为出租人（甲方），钟光杰作为承租人（乙方）签订《租赁合同》。第一条房屋坐落地址甲方出租的写字楼坐落地址重庆市渝北区××道××号××幢××。第三条租赁期限租期三年，自2017年8月31日起至2020年8月31日止。甲方应于2017年8月31日前将出租该物业交付乙方使用。在此期间乙方仍需按时向该房屋物业管理公司缴纳期间的物业管理费、电费、水费等费用。第四条租金和押金1、经甲乙双方议定月租金15000元。2、自签订合同之日起第二年开始逐年递增6%。直至合同租赁期限结束。3、租金及付款方式。租金采取预交方式，乙方采取按每季度为一期支付的方式，先付后用。之后乙方应当在每季度租期届满前15个工作日前向甲方支付下季度租金。4、如乙方租金超过7天未缴纳，租赁合同视为自动失效，甲方有权无条件收回房屋，且将押金作为房租不再退还。6、房屋押金甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方（相当于一个月房租的金额）作为押金（壹万伍仟元正），甲方收到保证金后向乙方出具收据。押金的退还：租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其它欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计息）；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。第六条各项税费的缴纳租赁期间使用该房屋产生的所有税费均由乙方缴纳，其中包括：1、租赁期间物业费、水费、电费、燃气费、清洁费等。第八条违约责任。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。第十条合同终止4、在租赁期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务；5、当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；6、当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现。钟光杰按合同约定向袁良支付了押金15000元。并按15000元/月的租金标准向袁良支付了截止2019年3月31日的房屋租金。（2019）渝0112民初11929号民事判决书中，袁良的诉讼请求为：1、确认双方租赁合同于2019年4月30日终止；2、钟光杰支付2019年4月1月至4月30日的房屋租金15900元；3、钟光杰支付2019年1月至3月的物管费及公摊水电费3790.46元、电费3962.92元；4、钟光杰支付解除合同的违约金47700元。袁良在该案中陈述，由于钟光杰欠付房屋租金6300元，故按513元/天的标准计算，其所支付的租金只能承租到2019年3月19日，故其在2019年3月20日锁门。判决书认定,2019年3月20日袁良锁门影响钟光杰的正常经营使用，此后钟光杰并未正常使用房屋，故袁良无权要求房屋租金。钟光杰欠付的为2018年9月1日起至2019年3月31日期间递增的6%部分的租金，其每期缴纳租金确不足，然合同并未约定欠交租金多少即可解除合同，袁良在庭审中也表示对于欠付租金的金额另案主张。钟光杰每期欠付金额仅为递增部分，比例较小，尚不足以影响合同的正常履行。且袁良于2019年3月19日锁门影响钟光杰正常使用房屋，钟光杰拒付租金具有合理理由。钟光杰此前确存在未足额支付租金的违约行为，故对租赁合同的提前解除双方均有责任，双方均无权要求对方支付提前解除租赁合同的违约金。遂判决：钟光杰支付袁良2019年1月至3月的物业费2632.55元、电费3081.92元、公摊电费315.71元；驳回袁良的其他诉讼请求。2019年9月17日，钟光杰向袁良支付了（2019）渝0112民初11929号民事判决书中确认的款项6821.18元。一审法院认为，袁良与钟光杰所签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反现行法律行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。（2019）渝0112民初11929号民事判决书已认定提前解除合同双方均存在违约行为，互不承担违约责任。从袁良的反诉请求来看，对于2018年9月1日起至2019年3月31日期间递增的6%部分的租金共计6300元，但钟光杰实际使用房屋至2019年3月20日，2019年3月21日至3月31日期间的房屋租金袁良不应当收取，此期间的房屋租金为5642元，抵扣后钟光杰还应向袁良支付658元。钟光杰逾期支付租金的行为存在违约，但结果显著轻微。且袁良也在其所支付的租金差不多可以抵扣的情况下对房屋进行了锁门。而物业费和水、电费的缴纳，由于双方在合同中并未约定具体的缴纳时间，（2019）渝0112民初11929号民事判决书是基于双方合同已解除，钟光杰应当支付，不能以此认定钟光杰在支付物业费和水电费上存在违约行为。故不能因钟光杰轻微的逾期支付小部分租金的行为而要求其承担违约责任，故对袁良的违约金请求一审法院不予支持。钟光杰已按判决书中确认的义务向袁良履行，故袁良应当退还钟光杰的押金。对于钟光杰要求的资金占用损失，由于其存在欠付租金的行为，该租金尚未支付，按合同约定，押金应当是与欠款相抵扣，在其租金未足额支付的情况下，无权要求资金占用损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）袁良在本判决生效后立即退还原告（反诉被告）钟光杰押金15000元；二、原告（反诉被告）钟光杰在本判决生效后立即支付被告（反诉原告）袁良房屋租金658元；三、驳回原告（反诉被告）钟光杰的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）袁良的其他诉讼请求。案件受理费175元，因适用简易程序审理减半收取87.50元，反诉案件受理费541.25元，由原告（反诉被告）钟光杰负担87.50元，被告（反诉原告）袁良负担541.25元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.押金15000元是否应当退还。2.袁良主张的违约金45000元是否应当得到支持。现评判如下：一、关于押金15000元是否应当退还的问题。根据已查明的案件事实，袁良与钟光杰签订的《租赁合同》第四条第6款第2项约定：押金的退还，租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其它欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计息）。若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。从前述约定可知，履约保证金自双方租赁关系终结时应当退还，除非系钟光杰的原因导致合同解除。而本案租赁合同关系已被一审法院另案生效民事判决所确认解除，且认定双方对租赁合同的提前解除均有责任，双方均无权要求对方支付提前解除租赁合同的违约金。即双方租赁合同关系解除并非钟光杰的原因导致，故押金15000元应当予以退还，本院予以支持。二、关于袁良主张的违约金45000元是否应当得到支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据前述规定可知，违约金以弥补实际损失为原则，当违约金过高时，应予以调整。本案中，钟光杰按15000元/月的租金标准将房屋租金缴纳至2019年3月31日，虽然合同约定了租金上浮，但由于钟光杰实际使用房屋至2019年3月20日，递增部分的租金差不多可以抵扣2019年3月20日前的房屋租金，相互品迭，尚欠的租金仅为658元，该金额与月租金15000元/月相比，其违约导致的损害结果显著轻微，故一审法院对袁良主张的违约金45000元请求不予支持并无不当，本院予以认可。综上所述，袁良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由袁良负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 刘 静审 判 员 唐 松二〇二一年四月十四日法官助理 彭松涛书 记 员 曾 静