河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终644号 上诉人（原审原告）：李泽堂，男，1956年2月3日出生，汉族，住河北省邯郸市魏县。 委托诉讼代理人：郑冬梅，北京高华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董成良，北京高华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邯郸市第五建筑安装有限公司，住所地邯郸市丛台区光明北大街68号。 法定代表人：薛利军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：史鹤，河北盈邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵启吟，河北盈邦律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：邯郸市华隆商贸有限公司，住所地邯郸市丛台区朝阳路丁1号。 法定代表人：李怀忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何爽，河北天捷（邯郸）律师事务所律师。 上诉人李泽堂因与被上诉人邯郸市第五建筑安装有限公司（以下简称五建公司）、邯郸市华隆商贸有限公司（以下简称华隆公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初3340号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李泽堂委托诉讼代理人郑冬梅、董成良,被上诉人五建公司委托诉讼代理人史鹤、赵启吟,华隆商贸公司委托诉讼代理人何爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李泽堂上诉请求：1、请求撤销（2020）冀0403民初3340号民事判决书，并依法改判为：立即停止（2018）冀0403执348号执行案件中位于邯郸市丛台区门市的执行，并确认该房产归上诉人所有；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为，涉案房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定应当排除执行。一、在人民法院查封之前上诉人已与蔬菜公司签订合法有效的书面买卖合同，一审法院认定合同无效，系适用法律错误。本案中，上诉人系与邯郸市蔬菜副食品总公司签订了《邯郸市市区门市房买卖契约》，邯郸市蔬菜副食品总公司不具有房地产开发资质，不属于房地产开发企业，其出售的房产为自己的私有财产，故其与买受人签订的《邯郸市市区门市房买卖契约》不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，本案只是普通的房屋，应适用买卖合同的相关规定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，本案双方当事人签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性、禁止性规定，系合法有效的合同，行政部门能否办理房屋产权过户手续不影响合同的效力，合同应当合法有效。二、在法院查封之前上诉人已经合法占有该不动产，一审未对上诉人的合法占有的时间做出认定。1、上诉人占有房屋系合法占有。合同签订后，上诉人按照合同的约定向蔬菜公司付清了所有购房款，于2006年1月份由蔬菜公司交付于上诉人实际占有、使用、管理，上诉人占有使用为合法占有，2005年9月份上诉人与陈峰签订了《门市租赁合同》后其经营至今，被上诉人蔬菜公司从未向上诉人主张该权利，上诉人占有是合法的；2、上诉人是在法院查封前对涉案房屋进行的合法占有，一审未予以认定上诉人的占有时间。一审中上诉人提交的《门市租赁合同》证明上诉人与陈峰签订了租赁合同，上诉人实际占有案涉房屋后交给陈峰租赁至今，本案中涉案房屋的首次查封为2006年12月份，上诉人实际占有在法院查封之前。3、一审未查明被上诉人所查封的门市是否合法有效。4、本案超标的执行，一审未判决超出部分排除执行。三、上诉人已支付全部价款，合同签订后，上诉人通过工程款抵顶购房款的形式支付给蔬菜公司价款，蔬菜公司出具了相关收款收据。四、非因买受人原因未办理过户登记。按照上诉人与蔬菜公司签订的《门市买卖契约》。蔬菜公司应将案涉房屋过户给上诉人，蔬菜公司存在严重违约，不予办理过户手续，未办理过户非上诉人自身原因。综上，上诉人的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定应当排除执行，并确认案涉房产归上诉人，望依法支持上诉人请求。 五建公司辩称，一、根据《全国法院民事审判工作会议纪要》，指出“以物抵债”不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，上诉人李泽堂接受以物抵债的行为不能排除本案的执行，其应当根据原基础法律关系主张权利；二、即便一审法院按照司法解释第二十八条审理，也未正确适用该司法解释。1、上诉人在答辩人申请查封前未与华隆公司签订合法有效的书面买卖合同，且为无效合同；2、无证据证明上诉人已缴纳全部购房款，对于大额资金交易上诉人应提供其他证据佐证。上诉人以支付现金的方式支付案涉房屋购房款，应当提交证据证明其资金来源事实。一审认定上诉人已支付购房款的事实缺乏证据证明；3、无证据表明上诉人在答辩人查封前已合法占有涉案房屋，应有其他证据佐证，上诉人并未提供任何证据实际占有涉案房屋时间的具体证据材料，依法不能认定上诉人在查封前已合法占有了涉案房屋；4、无证据表明上诉人非因自身原因未办理过户登记。三、由于案涉房屋依然初始登记在被上诉人华隆公司名下，且上诉人未取得不动产权证书，依据相关规定依法不能确认涉案房屋归上诉人所有。综上，上诉人的起诉不符合根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解和适用》第二十八条规定的排除执行的要件，应依法判决驳回上诉，维持原判。 华隆公司答辩意见同五建公司。另补充：上诉人是以物抵债，本案的执行依据判决中有事实认定，否认了以物抵债的事实，工程款中剩余的款项不包括以物抵债的事实，生效的判决不存在以物抵债。 李泽堂向一审法院起诉请求：1、立即停止（2018）冀0403执348号执行案件中位于邯郸市丛台区门市的执行，并确认该房产归原告所有；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：邯郸市第五建筑安装有限公司与邯郸市蔬菜副食品总公司建设工程施工合同纠纷一案，我院受理后，于2010年3月10日作出（2009）丛民初字第538号民事判决书，宣判后，邯郸市蔬菜副食品总公司不服，向邯郸市中级人民法院提起上诉。2010年7月29日，邯郸市中级人民法院作出（2010）邯市民三终字第77号民事裁定书，裁定“撤销本院（2009）丛民初字第538号民事判决，将本案发回重审”。我院重审期间，追加邯郸市华隆商贸有限公司为该案的共同被告，追加邯郸市千禧拆迁有限公司为该案的第三人，于2015年12月11日作出（2009）丛民初字第538号民事判决书，判决：“一、限被告邯郸市华隆商贸有限公司与本判决生效之日起十日内给付原告邯郸市第五建筑安装有限公司工程欠款3499677.16元，并自2006年1月25日起至该工程欠款清偿完毕之日止按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利息向原告支付利息。二、驳回原告邯郸市第五建筑安装有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告邯郸市蔬菜副食品总公司对原告邯郸市第五建筑安装有限公司的反诉请求”。宣判后，邯郸市华隆商贸有限公司不服，向邯郸市中级人民法院提起上诉。2017年10月25日，邯郸市中级人民法院作出（2017）冀04民终2399号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。2018年2月28日，该案进入执行程序，案号为（2018）冀0403执348号。在审理过程中，自2006年12月11日开始，我院一直对邯郸市蔬菜副食品总公司位于邯郸市东南角一层从北向南30米，从西向东13.5米共计405平方米的房产进行查封，目前已经续查封到2023年4月1日。李泽堂于2020年6月18日提出执行异议，请求法院立即解除对邯郸市丛台区1号房产（其中包含异议人的陵西北大街590号门市）的查封、拍卖等执行措施。本院于2020年7月16日作出（2020）冀0403执异99号执行裁定书，驳回李泽堂提出的异议。李泽堂不服于2020年8月17日诉至本院，提起执行异议之诉。 另查明，2005年1月16日原告与邯郸市蔬菜副食品总公司签订了《邯郸市市区门市房买卖契约（二）》，购买位于邯郸市丛台区590号门市，单价5827元／平方米，总价款333479元。原告通过以工程款抵顶购房款的的形式支付给第三人，第三人向原告出具收款收据。后李泽堂将涉案门市租赁给陈峰用作经营超市。 再查明，位于邯郸市丛台区ｌ号房产登记在邯郸市蔬菜副食品总公司名下，邯郸市蔬菜副食品总公司整体改制为邯郸市华隆商贸有限公司。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条的规定，依法审查原告就执行标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。虽然李泽堂提供收款收据证明其已支付了购房款，但是否构成阻却执行，仍需审查是否符合另外三项条件。对第三人辩称未收到原告所谓的房款的理由，因原告以工程款抵顶购房款后第三人向其出具了房款收款收据，且原告占有涉案房屋多年，第三人均未向其催收房款，不符合社会交易习惯，故对第三人该辩解理由，本院不予采信；对被告辩称原告在涉案房屋被查封前未与本案第三人签订合法有效的书面买卖合同的理由，经查，截至起诉之日涉案房屋仍未取得商品房预售许可证明，原告与第三人签订的涉案房屋买卖契约依法不属于合法有效的合同，故对被告该辩解意见，本院予以采信；对被告辩称原告未在查封前已合法占有涉案房屋的理由，经查，原告主张2006年1月即占有了涉案房屋，虽未明确具体占有时间，但被告及第三人均未提出反驳证据，由于涉案买卖契约因未取得商品房预售许可证明而无效，因此依法不能认定原告对涉案房屋的占有系合法占有，故对被告该辩解意见，本院予以采信；关于李泽堂未能办理过户登记的问题，一般而言，买受人只要有向房屋登记机关递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认定非因买受人自身原因导致。本案中由于涉案房屋未取得商品房预售许可证明且处于查封状态，不属于李泽堂所能控制的原因而办理不能，不属于《规定》第二十八条中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。由此可见，原告的执行异议不符合《规定》第二十八条的规定，其不具有对抗司法执行的权利，对原告要求停止执行的诉请不予支持。对原告要求确认涉案房屋归其所有的诉请，因涉案房屋初始登记在本案第三人名下，李泽堂也未取得不动产权证书。根据物权变动的基本原则，对于原告李泽堂提出的登记于他人名下的不动产物权归其所有的确权请求，依法不能得到支持。 综上，原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求本院应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回原告李泽堂的诉讼请求。案件受理费6302元，由原告李泽堂负担。 二审期间，李泽堂提交以下证据：1、2002年邯郸市丛台区人民政府办公室关于支持退路进场重点工程建设农副产品市场的函三份、2003年邯郸市丛台区人民政府关于加快欣盛园农贸市场工程进度的函一份；2004年邯郸市发改委发布的关于下达2004年第六批建设项目投资计划的邯发改投资[2004]168号通知；2、2002年7月22日邯郸市单位购、建住房审批表；邯市国用（2004）第C050002号国有土地使用证；2003-063号建设用地规划许可证；2004-048号建设工程规划许可证；130401s04121-0101号建筑工程施工许可证；邯郸市规划局审批图纸2份；3、《建设工程竣工验收报告》2份、邯郸市公安局建筑工程消防验收意见书1份，该三组证据来源与蔬菜公司欣盛园项目部。以上三组证据共同证明案涉房产开发项目系丛台区政府确定的退路进场项目，邯郸市发改委确定的2004年建设投资计划项目。案涉土地系划拨方式取得，该项目承建单位为邯郸市蔬菜副食品总公司即本案被告邯郸市华隆商贸有限公司，房屋建造手续齐全，为合法建筑且已经合法验收且投入使用。因案涉房产为职工集资方式建设，同时土地性质为划拨土地，华隆公司并非房地产开发公司，故案涉房产并非商品房，对外销售无需取得商品房预售许可证；4、《邯郸市房屋产权登记备案通知书》；代存欣盛园款项说明一份、收据三份、城市信用合作社转账支票存根一份，证明在2006年2月16日，欣盛园项目部向蔬菜公司交付了包括热力集资费用、物业专项维修费在内的共计887601.12元，且已向蔬菜公司缴纳了办理大房产证款77377.72元。但是由于蔬菜公司并未办理房屋权属证书，导致案涉房屋至今未能办理过户登记，属于蔬菜公司的原因导致未能办理过户登记，上诉人对此没有过错。5、明细分类账、收据；6、收款收据一份，证据5和6共同证明上诉人全部房款付清后，蔬菜公司重新给上诉人换了收据，上诉人已经全额支付了购房款，李泽堂不是以物抵债，上诉人是用工程款支付的购房款；7、门市交房单一份及欣盛园小区入住协议、收据，证明上诉人法院查封前已经合法占有了案涉门市。 五建公司质证意见：对证据1的三份函中无法确认其真实性，其抬头不一致，该文件都没有是针对蔬菜公司的，对其真实性有异议。证据2和3的真实性有异议，即便是真实性的，土地是划拨用地，房产是职工集资建房，蔬菜公司的房产，因上诉人不是蔬菜公司的职工，是没有购房资格，买卖合同是无效的；证据4备案通知书无法核实是否是原件，该证据不能证明其证明目的，代存欣盛园款项说明真实性有异议，盖章在前，打印在后；证据5-7中专项维修基金收据的真实性、合法性有异议，该基金是针对具体平米核算的，该收据不是真实的。转账的存根不能证明是上诉人转账的。该证据是常俊芳涉嫌职务侵占做的该报告，常俊芳是千禧拆迁公司的实际控制人，即便其收到款项，并不是蔬菜公司收到的款项，且报告中有常俊芳收回投资的记载，该报告不能证明上诉人支付了款项，上诉人在一二审中陈述的都是现金支付的，大额现金没有其他证据证明，不能认定上诉人支付了购房款，该收款收据不能证明支付了购房款，入住协议和交房单是伪证，一审庭审中上诉人未称是物业公司交接，说是抢占的。一审也提交相关证据，交房单没有蔬菜公司的任何印章。房屋的验收之后我方才交付的房产，不是上诉人称的入住时间。常海平收回投资报告中有显示。 华隆公司质证意见：对证据1-3真实性有异议，应核实证据来源，该证据应该存放华隆公司持有的，但是我方没有见过这些证据，对该证据的来源不认可。因本案的涉案房产为职工集资，土地为划拨，该房产的产权为职工福利性质，上诉人不是我单位职工，不具备集资主体资格，侵犯了当时企业职工的合法权益，其签署的买卖合同为无效合同。证据4显示费用是项目部代缴的，暂存与蔬菜副食品总公司，该证据能够说明不是蔬菜副食品总公司的原因，其只是暂存的义务，没有代缴的义务，经办人常魏平与上诉人李泽堂是亲属关系，李泽堂是其姐夫，是项目部实际控制人常俊芳的弟弟，与常海平是兄弟关系，与上诉人具有亲属关系。其他证据共同质证：上诉人提交的相关账簿是千禧公司的，上诉人提交的鉴定报告中及本案依据执行的判决中也有相关鉴定，确定项目部的账簿是千禧公司的账簿，常俊芳的银行流水实际上是本案其亲属的流水，报告中显示既作为投资款，又作为购房款，是为了规避支付工程款，侵害了蔬菜公司的利益，常俊芳涉嫌职务侵占的案件没有立案，常俊芳可能有关于款项性质的供述。收款收据一审中华隆公司已向一审说明，所有的收款收据均是盖有空白章交给常俊芳，蔬菜公司没有收到任何购房款，对相关费用项目真实性、合法性，关联性均不予以认可，是先盖章后签字的。信用社转账代缴费的票据我方需核实其真实性。其他同五建公司质证意见。 经审理查明，邯郸市2004年第六批建设项目投资计划包括欣盛园小区住宅楼及市场，是蔬菜公司集资自筹方式建设的，通过招标由五建公司施工建设，其中部分工程由其他施工人完成。2005年12月22日，五建公司在向邯郸市建设局报的材料中反映，截止2005年10月25日，已达到竣工条件。甲方在没有验收的情况下，强行发放钥匙，安排住户入住。该公司要求甲方及时归还工程款，否则不予交工。后该项目于2006年1月24日竣工验收。2005年1月16日，蔬菜公司给李泽堂出具了案涉门市收款收据333479元。同年12月25日，蔬菜公司欣盛园项目部给李泽堂出具装修保证金和垃圾外运费收据、物业专项维修资金收据。2006年2月16日，蔬菜公司欣盛园项目部向蔬菜公司交付了热力费、物业专项维修费、办理大房证费等费用887601.12元。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人符合前述情形的，其权利可以排除强制执行。本案中李泽堂对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益及案涉房屋是否归上诉人所有，应从以下方面予以判断。 一、关于双方签订的《邯郸市市区门市房买卖契约（二）》是否合法有效的问题。 根据查明的事实，涉案房产属于集资建设，不属于一般商品房，而预售许可证系对商品房买卖合同效力性的要求，故无预售许可证并非认定本案合同无效的条件。另，对于五建公司和华隆公司所提李泽堂非单位职工，无购房资格，合同无效的意见，一是该契约并无仅职工才可购房的资格要求，二是购房价格也并非集资或合作建房成本价，而是契约约定的价格，现无证据证明双方签订的《邯郸市市区门市房买卖契约（二）》存在法律或行政法规明文规定无效的情形，故一审认定该契约不属于合法有效的合同不当。 二、关于是否于查封前交付房屋的问题。 根据五建公司的反映材料可以看出，一是截止2005年10月25日，已达到竣工条件；二是华隆公司存在着在验收前后交付房屋的行为。另外，结合维修基金收据，装修保证金和垃圾外运费收据等证据，可以认定华隆公司于查封前交付了涉案房屋。 三、关于房款的交付问题。 上诉人与蔬菜公司签订《邯郸市市区门市房买卖契约（二）》后，蔬菜公司向其出具了房款收款收据，且上诉人占有涉案房屋多年，卖方均未向其催收房款，不符合社会交易习惯，被上诉人关于以物抵债的辩解理由本院不予采信。 四、关于未办理过户登记是否存在过错的问题。 根据查明的事实，2006年2月16日，华隆公司欣盛园项目部向华隆公司交付了热力费、物业专项维修费、办理大房证费等费用887601.12元，但华隆公司未及时办理产权登记，涉案房产自2006年12月11日开始被查封，且华隆公司已否认买卖合同，故认定上诉人未办理过户登记存在过错的依据不足。 五、关于能否确认涉案房产归上诉人所有的问题。 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，本案中，案涉房产尚未登记在上诉人名下，故对上诉人所提确认该房产归其所有的请求不予支持。 综上，李泽堂的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初3340号民事判决； 二、不得执行邯郸市丛台区门市； 三、驳回李泽堂的其他诉讼请求。 一审案件受理费6302元，二审案件受理费6302元，由邯郸市第五建筑安装有限公司负担。 本判决为终审判决。 河北省邯郸市丛台区人民法院(2020)冀0403执异99号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  张艳芬 审判员  米秉华 审判员  张树刚 二〇二一年四月十三日 书记员  杜 淼