四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0121民初411号 原告：徐贤坤，男，1984年7月7日出生，汉族，户籍地四川省金堂县。 原告：唐碧蓉，女，1986年4月9日出生，汉族，户籍地四川省金堂县。 被告：成都金堂蓝光和骏置业有限公司，住所地四川省金堂县三中园区先锋村。 法定代表人：刘家骥，董事长。 委托诉讼代理人：郭战帅，男，成都金堂蓝光和骏置业有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：陈皓，男，成都金堂蓝光和骏置业有限公司工作人员。 原告徐贤坤、唐碧蓉与被告成都金堂蓝光和骏置业有限公司（以下简称：和骏公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐贤坤、唐碧蓉，被告和骏公司的委托诉讼代理人郭战帅、陈皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告给付3年物管券；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月29日，原告与被告签署了《商品房买卖合同》，约定被告将位于金堂县××镇××道××号××号××栋××单元××号房屋销售给原告，被告同时承诺给付3年物管券。被告应当遵从诚实信用原则向原告给付相应的物管券，但经原告多次催要，被告仍拒不给付。 被告辩称，原告所述的通过老带新政策可领取3年物管券的新客户牛芳芳实际系由郑清霞介绍，牛芳芳在到达销售现场时确认过其获知途径为全民营销政策而非老带新政策，牛芳芳与郑清霞共同签字确认了该情况，牛芳芳也领取了全民营销奖励的8500元购物卡，故原告主张的3年物管券并未达到领取条件；物管券奖励是2019年的政策，现在并无物管券的相关材料，事实上已不存在，故原告所主张的3年物管券在事实上也无法履行。 本院经审理认定事实如下： 2019年4月6日，蓝光地产金融集团四川区域营销管理中心提出《关于四川区域各项目2019年4-6月老带新/全民营销激励政策的请示》，该请示于当月12日获审核通过，主要相关内容如下：一、老带新/全民营销执行时间为报批通过之日起至2019年6月30日（含当日）。二、老带新/全民营销执行范围为四川区域所有在售项目，所有在售业态均适用（除车位），涉及合作项目、操盘项目须与合作方进行沟通，取得书面同意后方可使用。三、老带新执行细则：1.老业主（四川区域内的所有老业主）；2.老带新（含金卡业主再购）成功推荐1套，奖励部分按照新客户房屋总价的1%进行奖励；3.优惠赠送形式为物业费抵扣卡或蓝裔卡；4.操作流程：（1）客户在活动期间购买后，项目发放物业费抵扣卡或蓝裔卡（结合项目情况可自行选择），并登记台账，……（4）老带新判定及操作细则：①老带新政策不与全民营销政策累加执行，只能二选一……；②针对老带新客户判定标准均以嘉宝咨客处首问作为新客户获知唯一知晓途径……；……⑤A新客户为未到访客户，客户到访后需告知咨客台到访渠道为老带新渠道；B老带新客户成交后，需由现场销售管理进行不低于5分钟的面谈，并请客户签字确认《老带新推荐确认书》；C……②老带新发放需具备：老带新领取台账、老带新推荐确认书、新客户系统来访渠道截图、新客户咨客台账，四者统一才能发放。四、全民营销政策情况及费用预估：1.全民营销实施细则：（1）被推荐人由项目安排置业顾问接待，同时查询该客户或其直系亲属是否为第一次到访……（2）被推荐人到访项目被判定为有效客户后，需填写《全民营销联动确认单》，需推荐人以及被推荐人签字确认，再由项目负责人、销售负责人审核确认并签字。同时推荐人和被推荐人在案场持有效身份证明证件拍照作为后期核实依据。……2.特殊说明：①在该政策时间段内若项目有老带新政策，与此政策不能累加，只能二选一；……。 原告徐贤坤、唐碧蓉系夫妻。原告唐碧蓉与案外人唐薇、肖虹、牛芳芳系同事。2019年1月22日，唐薇在被告处购房并领取了“全民营销”售房奖励。2019年3月8日，唐薇推荐肖虹在被告处购房并领取了“老带新”售房奖励。2019年4月26日，肖虹推荐原告在被告处购房并领取了“老带新”活动奖励。 2019年4月27日，原告唐碧蓉向备注名为“奋斗老青年翡翠湾高举”的微信用户发送消息表示将介绍他人到被告处购房，对方回复“一定要喊他来找我哈，任何人找他都不要搭理，不然后面不好做老带新”、“唐姐，你要给他说清楚哈”，原告唐碧蓉回复“好的”、“牛芳芳”，对方回复“好的，你把我电话发给他，要到之前给我打电话”。其后，案外人牛芳芳到被告处购买了房屋，并领取了“全民营销”售房奖励。2019年4月30日，原告唐碧蓉向备注名为“奋斗老青年翡翠湾高举”的微信用户发送了身份图片，对方回复“收到”，原告唐碧蓉发送消息“OK不，帮我们做成物管嘛”，对方回复“是的，物管费！！”。2019年10月12日，原告唐碧蓉向备注名为“奋斗老青年翡翠湾高举”的微信用户发送消息“想问哈物管券好久可以去拿”，对方回复“月底左右哈”，原告唐碧蓉发送“肖姐今天说你现在没在这边了，我怕以后更不方便”，对方回复“我工作都交接好了的，你下次去找朱颖领取就可以了哈”。2020年6月24日，原告唐碧蓉向备注名为“朱颖蓝光翡翠湾”的微信用户发送消息“帅哥，我们的物管券还没有消息啊？”，对方回复“还没有呢，在等通知”。 诉讼中，本院对案外人牛芳芳进行了调查，牛芳芳确认了如下事实：在被告处购买了房屋；是原告唐碧蓉推荐其到被告处购房；被告提供的全民营销联动单（编号：0000366）及现场咨询台账上的“牛芳芳”签名字样均非其签写；也不认识全民营销联动单上的推荐人“郑清霞”及照片中的人；其本人签署了参加“全民营销”售房奖励的相关资料，也领取了“全民营销”售房奖励；其参加“全民营销”售房活动与原告推荐其购买房屋参加“老带新”售房活动并不冲突。 另查明，一、被告事实上发放的物业费奖励为“物业费抵扣券”（原告举示的“物业费抵扣券”票面金额为100元）。二、牛芳芳所购案涉房屋的总价款为835442元。 以上事实，有《关于四川区域各项目2019年4-6月老带新/全民营销激励政策的请示》、全民营销联动确认单、翡翠湾项目推荐购买确认单、观岭翡翠湾销售现场咨客台账、微信聊天截图、商品房买卖合同摘要，以及当事人的陈述等证据在案证实。 本院认为，民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。根据被告举示的证据，要享受“老带新”售房奖励，实质上要求老客户介绍新客户到被告处购买房屋，形式上要求新客户到被告处进行咨客台账登记、签署项目推荐购买确认单等。本案原告事实上介绍推荐了他人在被告处购买房屋，符合被告“老带新”营销政策的实质要件，但被告实施的“老带新”或“全民营销”售房政策具体内容对购房人、推荐人而言并不必然能够了解和掌握，被告负有向购房人、推荐人进行详细解读的义务，便于当事人自主进行准确选择并准备相应材料以满足政策的形式要求，但被告举示的证据不能证明其对原告实施了上述系列行为。同时，从被告的工作人员与原告的接洽沟通中也能够确认被告认可了原告介绍推荐他人购房的事实并明确作出了原告享受“老带新”售房奖励的意思表示，其工作人员对原告的允诺对被告确定地发生约束力，被告应当遵循诚实信用原则履行向原告交付“老带新”售房奖励物业费抵扣卡（物业费抵扣券）的义务，至于被告的工作人员是否正确理解和执行了“老带新”、“全民营销”售房奖励政策，则属于被告的内部管理问题，对外不发生法律效力，不能以此抗辩原告的主张。此外，案涉“老带新”售房奖励政策现在是否仍在执行以及物业费抵扣卡（物业费抵扣券）现在是否能够交付的问题也属被告的单方行为责任，如何履行交付义务在事实上仍然能够通过主观行为加以调整和实现，不属于法律规定的事实上不能履行的范畴，不能以此免除其交付义务。综上所述，原告诉讼请求所依据的事实成立，但其主张的物业券（物业费抵扣券）金额应确定为其推荐的购房人牛芳芳的房屋总价的1%。同时应予明确的是，面对类似问题，被告应当遵循诚实守信的法律原则和社会价值观，加强和规范内部管理，积极履行法定和约定的义务，忠实践行社会主义核实价值观。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十七条、第一百七十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 被告成都金堂蓝光和骏置业有限公司于本判决发生法律效力后7日内向原告徐贤坤、唐碧蓉给付抵扣金额为8300元的物业费抵扣券。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费50元，由被告成都金堂蓝光和骏置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 罗国伟 二〇二一年四月二十日 法官助理 朱俊霖 书 记 员 胡艳梅