重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终3457号上诉人（原审被告）：赵丽，女，1985年10月10日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区。委托诉讼代理人：郑迪，四川发现（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨坤，四川发现（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆聚信美家居有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园经开大道1222号1-1-4，统一社会信用代码915000005616074864。法定代表人：曹磊，总经理。委托诉讼代理人：谢光毅，北京市京师（重庆）律师事务所律师。上诉人赵丽因与被上诉人重庆聚信美家居有限公司（以下简称聚信美公司）服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初28512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭，并于2021年3月31日组织双方当事人进行了调查询问。赵丽的委托诉讼代理人杨坤、聚信美公司的委托诉讼代理人谢光毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵丽上诉请求：撤销原判，改判驳回聚信美公司的原审诉讼请求，本案一、二审诉讼费由聚信美公司承担。主要事实和理由：1.本案《富森美聚信美家居1号店营业场地经营管理合同》约定，聚信美公司对商铺货品负有管理义务。然而聚信美公司却于2020年10月30日在赵丽不知情的情况下，将赵丽承租的商铺清空，说明聚信美公司未尽到商场管理人义务，不应享有相应的权利。2.聚信美公司擅自清空赵丽的商铺，造成本案管理合同目的无法实现，聚信美公司以实际行为单方解除合同，其在签订合同时收取的保证金62900元以及代赵丽收取的家具销售款61900元应予返还，双方还应就搬离的货品在清算的前提下再计算赵丽应支付的管理费。3.本案管理合同系格式合同，聚信美公司并未就合同载明的“如乙方未按时支付任何一期的管理费、物业费、水电费或有其他违约行为的，甲方有权主张收回之前已经给予乙方的全部管理费的优惠”条款进行提示说明，该约定过分严苛，经营者有时确实存在忘缴水电费的情形，前述约定却直接以此为由取消招商引资时给予的优惠，不符合诚实信用原则。聚信美公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。聚信美公司向一审法院起诉请求：1.判令赵丽立即支付拖欠的管理费296240元及违约金（以111090元为基数，从2019年12月26日起；以74060元为基数，从2020年3月26日起；以111090元为基数，从2020年6月25日起；均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至付清之日止）；2.判令赵丽因未按时支付管理费而收回的优惠期管理费74060元及违约金（以74060元为基数，从2020年10月10日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至付清时止）；3.诉讼费由赵丽承担。一审法院认定事实：2019年10月8日，聚信美公司（甲方、管理方）与赵丽（乙方、被管理方）签订《富森美·聚信美家居1号店营业场地经营管理合同》，主要约定：第一条位置、面积、期限、用途：乙方同意将位于重庆市北部新区××道××号××层××，计租面积529平方米的营业场地交由甲方经营管理。经营管理期限自2019年10月25日起至2020年10月24日止。乙方承租营业场地用于经营家具，品牌为泊家，并纳入甲方统一管理。第二条商铺管理费及支付方式：甲方向乙方收取商铺管理费单价为70元／平方米·月，乙方应交月管理费为37030元。签约时向甲方缴纳2个月管理费，可享受管理期限3个月即甲方优惠一个月，第二次缴纳3个月管理费，可享受管理期限3个月，第三次缴纳2个月管理费即甲方优惠一个月，可享受管理期限3个月，第四次缴纳3个月管理费，可享受管理期限3个月。乙方应在上次所缴管理费届满30日前支付给甲方；乙方应先支付管理费后经营。本合同约定的优惠期，仅限于对管理费的一定条件下的优惠，如乙方未按时支付任何一期的管理费、物业费水电费或有其他违约行为的，甲方有权主张收回之前已经给予乙方的全部管理费费用优惠。第三条保证金：为确保乙方切实按约履行本合同义务及质量保证义务，在签订本合同时，乙方应向甲方缴纳保证金人民币62900元。若乙方在经营过程中违反了本合同或甲乙双方的其他约定应承担相应违约责任的，或须对消费者承担相应经济赔偿责任未履行的，甲方有权从该保证金中直接抵扣乙方应承担的违约金和赔偿金，抵扣后保证金不足部分乙方须在5日内予以补足。本合同期满终止，乙方结清所欠全部费用、违约金（如有）两年后且无本合同约定其他违约行为发生，甲方将应退乙方的保证金余额无息退还给乙方。在甲乙方双方合同解除或到期终止后满12个月，甲方未接到任何消费者对乙方所售产品及售后的投诉或确认乙方已经圆满解决对其所售产品及售后的所有投诉后，甲方于确认后15个工作日内将剩余保证金无息退还给乙方。第三十四条乙方的违约责任：乙方已明确其不按时缴纳管理费、保证金或未补齐保证金的行为将给甲方带来严重的经济损失，故乙方应向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金计算公式为：应交而未交、迟交费用的总和×万分之七×逾期天数。合同附件三《富森美·聚信美家居1号店物业管理规定》约定：乙方同意甲方委托重庆聚信美家居有限公司物业部实行统一的物业管理服务。物业部有权依照政府法规和本规定按时收取物业管理服务费和其他费用。物业管理服务费按计租面积收取，为15元／平方米／月。乙方所租商铺内的电费按元／度、水按元／吨损耗的标准收取，搭用公区临时用电电费按1.5元／度、水费按5.5元／吨的标准收取；乙方如逾期不缴纳物业费、水、电费的，物业方可限期要求其缴纳，并可加收没日万分之五的滞纳金……。2019年10月8日，赵丽向聚信美公司付款140000元、8700元。同日，聚信美公司开具《收据》，载明收到1A15泊家合同保证金62900元。2019年12月6日，聚信美公司向赵丽开具管理费发票，价税合计74060元。同日，重庆固地实业有限公司向赵丽开具房屋租赁发票，价税合计31740元。2019年12月24日，渝北区泊家家具经营部（供货方、赵丽）签订《商品销售合同》，约定成交价格为20000元。同日,聚信美公司出具《前台收款单》，载明商户名称为泊家，金额为20000元，刷卡手续费110元。2020年1月2日，赵丽签署《结算账户告知书》，向聚信美公司提供了其结算账户信息。2020年1月2日，聚信美公司出具《收据》，载明收到1A15泊家赵丽交来2019年11月25日-12月24日物管费5920元，12月23日-12月29日货款扣。2020年1月3日，聚信美公司出具《收据》，载明：收到01928赵丽-泊家交来2020年1月25日-2020年4月24日代收固地租金元，管理费5270元，2019年12月23日-12月29日货款扣。聚信美公司举示的富森美聚信美家居1号店跨年盛典海报显示购买时间为2019年11月30日至2020年1月1日，参与本次活动的品牌包含泊家。聚信美公司称本次活动向赵丽收取了活动费8700元，2019年12月24日收取的20000元货款扣除刷卡手续费后抵扣了本次活动费以及2020年1月2日、2020年1月3日《收据》中的费用。2020年8月15日，渝北区泊家家具经营部（供货方、赵丽）签订《商品销售合同》，约定成交价格为6900元，聚信美公司出具《前台收款单》，载明商户名称为泊家，金额为6900元。2020年8月21日，聚信美公司出具《专用收据》，载明：收到赵丽-泊家2019年12月25日至2020年1月24日的物业管理费6900元，欠收35元，备注8年10日-8月16日货款扣。2020年9月13日，聚信美公司出具《前台收款单》，载明商户名称为泊家，合同单号为5077585，金额为20000元,刷卡手续费110元。2020年9月18日，聚信美公司出具《收据》，载明：收到1A15赵丽-泊家交来2019年11月14日-2020年3月13日电费1631.42元，9月7日-9月13日货款扣。2020年9月18日，聚信美公司出具《专用收据》，载明：收到2019年12月25日至2020年1月24日的物业管理费35元，2020年3月至5月（2020年2月25日至2020年5月24日）的物业管理费7935元、7935元、2353.58元，实收金额共计18258.58元，5月物业管理费欠付5581.42元，备注9月7日-9月13日货款扣。2020年9月20日，赵丽（乙方）与摩玛室内装饰设计有限公司签订《商品销售合同》，约定成交价格为15000元。2020年9月21日,聚信美公司出具《前台收款单》，载明商户名称为泊家，金额为15000元,刷卡手续费82.5元。2020年10月9日，聚信美公司出具《专用收据》，载明：收到赵丽-泊家3月14日至4月13日电费617.12元、4月14日至5月13日电费640.32元，5月14日至6月13日电费644.96元，6月14日至7月13日电费600.42元，合计2502.82元，备注9.21-9.27货款扣。2020年10月9日，聚信美公司出具《专用收据》，载明：收到赵丽-泊家7月14日至8月13日电费633.82元，2020年4月25日至2020年5月24日物业管理费5581.42元，2020年5月25日至2020年6月24日物业管理费6199.44元，共计12414.68元，还欠付6月物业管理费1735.56元，备注9月21日-9月27日货款扣。2020年10月13日，渝北区泊家家具经营部（供货方、泊家家具）签订了《商品销售合同》，合同编号为5077585，约定成交价为20000元。一审庭审中，聚信美公司称保证金已经收取，但不同意在本案中抵扣；2020年1月3日扣收的管理费5270元同意从主张的管理费中扣除。赵丽称聚信美公司向其收取的费用有管理费、租金和物业费，平时都是一起收的，如果疫情期间减免费用，应当一并减免。另查明，由于新冠疫情的爆发，重庆市决定自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，2020年3月10日将重大突发公共卫生事件一级响应机制调整为二级响应，并于2020年3月24日起将重大突发卫生公共卫生事件二级响应机制调整为三级响应。一审法院认为，聚信美公司、赵丽签订的《富森美·聚信美家居1号店营业场地经营管理合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律及法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。聚信美公司依约履行了合同义务，赵丽未按合同约定按时足额支付管理费的行为已经构成违约，聚信美公司自认赵丽已经交付第一次管理费，故赵丽还应支付聚信美公司剩余拖欠管理费。赵丽抗辩疫情期间聚信美公司应当减免费用，一审法院酌情从第二次应缴管理费中减免1个月费用。赵丽抗辩聚信美公司代收的61900元货款及保证金62900元应当予以扣减，但根据合同附件三《富森美·聚信美家居1号店物业管理规定》以及赵丽陈述认可“聚信美公司向其收取的费用有管理费、租金和物业费，平时都是一起收的”，结合聚信美公司举示的《收据》《专用收据》，聚信美公司代收的货款已经部分抵扣了赵丽逾期未缴纳的物业费、电费；聚信美公司举示海报拟证明从2019年12月24日收取的20000元货款中抵扣了8700元活动费，但其举示的证据不足以证明其主张，且赵丽不予认可，故该8700元款项应在第二次应缴纳的管理费中予以抵扣；2020年1月3日扣收的管理费5270元，应在第二次应缴纳的管理费中予以扣除；保证金退还不符合合同约定，故不应抵扣。综上，赵丽还应支付聚信美公司剩余拖欠管理费245240元（37030元/月*8个月-因疫情扣除1个月管理费37030元-8700元-5270元）并支付逾期付款违约金（以60090元为基数，从2019年12月26日起计算至2020年3月25日止；以139420元为基数，从2020年3月26日起计算至2020年6月24日止；以245240元为基数，从2020年6月25日起计算至付清之日止；均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍且不超过日利率万分之七的标准计算）。因赵丽未按约缴纳管理费，聚信美公司有权根据合同约定要求赵丽支付优惠期管理费74060元，聚信美公司的该项请求自一审法院向赵丽送达起诉状副本等相关诉讼材料之日即2020年11月8日到达赵丽，赵丽产生付款义务而未支付款项，故还应支付聚信美公司违约金（以74060元为基数，从2020年11月8日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍且不超过日利率万分之七的标准，计算至付清时止）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、赵丽于判决生效之日起十日内向聚信美公司支付管理费245240元及逾期付款违约金（以60090元为基数，从2019年12月26日起计算至2020年3月25日止；以139420元为基数，从2020年3月26日起计算至2020年6月24日止；以245240元为基数，从2020年6月25日起计算至付清之日止；均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍且不超过日利率万分之七的标准计算）；二、赵丽于判决生效之日起十日内向聚信美公司支付优惠期管理费74060元及逾期付款违约金（以74060元为基数，从2020年11月8日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍且不超过日利率万分之七的标准，计算至付清时止）；三、驳回聚信美公司的其他诉讼请求。案件受理费6854.5元，保全费2420元，合计9274.5元，由聚信美公司负担765元，赵丽负担8509.5元。二审中，当事人没有提交新证据。根据当事人陈述，本院二审查明如下事实：二审中聚信美公司称，本案《富森美·聚信美家居1号店营业场地经营管理合同》到期后，赵丽未按合同约定交纳拖欠的费用，也未按合同约定清理商铺内的物品，聚信美公司将赵丽的物品从商铺内搬出是为了减免损失的扩大。同时就该物品向人民法院申请了财产保全，物品处于查封状态。对此，赵丽认可收到了诉讼保全裁定书，但认为裁定查封的货物与扣押的货物不一致。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，首先，赵丽称聚信美公司于2020年10月30日将其承租的商铺清空，造成本案合同目的无法实现。而依据本案现已查明事实，聚信美公司系在合同约定的经营管理期限届满后将赵丽承租的商铺内的物品搬出，且聚信美公司对其清理商铺货品的行为亦作出了合理解释。因此，赵丽关于聚信美公司未尽到管理人义务，擅自清空商铺导致合同目的无法实现的主张不能成立，本院不予支持。同时，鉴于赵丽尚未向聚信美公司结清欠付的费用，本案亦不符合合同约定的保证金退还条件。关于代收货款61900元，一审已做处理，本院赞同一审意见。至于聚信美公司清空赵丽的商铺是否存在其他侵权行为，赵丽可另诉解决。其次，关于优惠期管理费的合同条款，属于双方的真实意思表示，对双方具有约束力。该条款也仅是约定聚信美公司在赵丽违约时可以取消相关优惠，符合权利义务对等原则，并未排除赵丽的主要合同权利或加重其责任，不属于法律规定的无效格式条款。故对赵丽的上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人赵丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6854.5元，由上诉人赵丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  汪 骞审 判 员  章兴东审 判 员  陈 娟二〇二一年四月六日法官助理  钟 慧书 记 员  袁世航