文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0233民初1800号原告：重庆迎主物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区长生路******10-1，统一社会信用代码9150010866357331XM。法定代表人：魏斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓娟，系公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：莫晓红，系公司员工，特别授权。被告：李蓉，女，生于1986年3月13日，汉族，在重庆市忠县。委托诉讼代理人：田成，男，生于1987年8月3日，汉族，住重庆市忠县，系被告丈夫，特别授权。原告重庆迎主物业管理有限公司与被告李蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘先军、莫晓红，被告李蓉委托诉讼代理人田成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆迎主物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付拖欠的物业服务费2383.85元，电梯费1819.80元，公共能耗分摊费201.55元，共计4205.20元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告是xxxx小区的前期物业服务公司，被告于2014年1月26日接房，并与原告签订了《xxxx小区前期物业管理服务协议》，原告按照约定提供了物业服务，但被告从2016年1月1日起至2019年9月30日止累计拖欠物业服务费2383.85元，电梯费1819.80元，自2014年12月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费201.55元。经原告多次催缴，被告至今未付。遂诉至法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告李蓉辩称：被告系涉案房屋业主，房屋面积属实，协议系被告丈夫田成签订的。2014年1月接房时缴纳了2014年1月至2015年12月两年的物业费及电梯费，其装修到2014年4月份才入住，应从2016年4月起算物业费。原告服务不到位，在原告进驻本小区期间未对1号楼安装门禁，人员随意进出，影响业主人身安全；安全通道随时有易燃物品没有及时清理，堵塞消防通道；电动车乱停乱放；消防设施不完善，保养不到位，无消防水；卫生没有每天打扫，楼道异味严重；楼顶花园杂草丛生；未对化粪池清理和疏通；未对小区公共区域打扫，垃圾随处可见；未门禁人员随意进出，导致电梯损坏曾动过大修基金；应急发电机坏了几年；原告要求业主每月每户多分摊10元；夜班值班人员大多数睡觉。因被告不作为，拒绝缴纳物业费。本院认为，原告重庆迎主物业管理有限公司系物业管理企业，被告李蓉系忠县xxxx小区xx住房的业主，房屋建筑面积为101.11㎡。2010年6月22日，原告与xxxx小区的建设单位即重庆明光房地产开发有限公司签订《xxxx小区前期物业服务合同》，约定重庆明光房地产开发有限公司选聘原告为其开发的位于忠县忠州镇人民路28号（原老车站）xxxx小区实施前期物业管理服务，物业服务费用标准为高层住宅0.48元/月·平方米、商业门面1元/月·平方米。合同期限自2010年6月22日起至2013年6月21日为止，对前期物业服务的其他相关权利义务也进行了约定。2010年6月22日，原告与重庆明光房地产开发有限公司签订《xxxx小区前期物业服务合同补充协议》，将合同期限修改为“自本合同签订之日至xxxx小区按相关法规规定程序成立的合法有效的业主大会，授权业主委员会续签或者选聘新的物业管理服务企业签订的物业服务合同生效之日终止”。2014年1月26日，原告与被告签订《xxxx小区前期物业管理服务协议》，对《xxxx小区前期物业服务合同》的内容予以了确认，还约定了电梯费按建筑面积收取，1-2层0.10元/㎡/月收取电梯维护费，3-10层0.30元/㎡/月收取电梯费，11-20层0.35元/㎡/月收取电梯费，20层及以上0.40元/㎡/月收取电梯费；被告应承担小区据实分摊的公摊费用等。之后，原告对xxxx小区进行了物业管理服务，被告缴纳了2014年1月至2015年12月两年的物业管理费及电梯费。从2016年1月起，被告未按照合同约定交纳物业服务费等相关费用。2019年4月，xxxx小区成立了忠县xxxx小区业主委员会，并在相关部门进行了备案登记。同年7月，忠县xxxx小区业主委员会与重庆斯科特物业管理有限公司签订了物业服务合同，约定选聘重庆斯科特物业管理有限公司从事xxxx小区物业管理工作。2020年4月9日，原告与重庆斯科特物业管理有限公司达成撤场协议，约定：原告于2020年4月10日之前完成在忠县xxxx小区撤场事宜，原告对xxxx小区的物业管理费收取时间于2019年9月30日止。被告现尚欠原告从2016年1月1日起至2019年9月30日止的物业服务费、电梯费，自2014年12月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与重庆明光房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，其内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，故该合同合法有效。从《xxxx小区前期物业服务合同》签订至今，原告依约对忠县xxxx小区履行了相应的物业管理服务义务，被告作为涉案小区业主委托其丈夫田成与原告签订《前期物业管理服务协议》，理应受上述合同约束，原、被告双方应按合同约定计收物业服务费等费用。原告主张被告从2016年1月1日起至2019年9月止缴纳物业服务费及电梯费，被告抗辩应从2016年4月起算物业服务费及电梯费。本院认为，《前期物业管理服务协议》明确约定前期物业管理服务系自商品房买卖合同约定交房之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止的物业管理，并未约定装修后缴纳物业管理费，故本院对被告的抗辩不予支持。被告未依约向原告支付物业服务费等费用，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。故对原告主张要求被告支付自2016年1月1日起至2019年9月30日止的物业服务费、电梯费，自2014年12月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费的诉讼请求，本院予以支持。关于物业服务费、电梯费、公共能耗分摊费的金额。被告提出原告物业服务不到位，拒绝缴纳物业服务费，未向本院提供证据证实。同时，经查，原告在履行物业管理义务时确实存在一定的瑕疵，根据权利对等原则，本院决定对被告应缴纳的物业服务费酌情扣减10%，即1965.58元（0.48元/月·平方米×101.11平方米×45个月×90%）。原告主张被告支付电梯费1819.80元。经查，原、被告于2013年2月2日签订《xxxx小区前期物业管理服务协议》，约定了电梯费实行包干制，按建筑面积收取，1-2层0.10元/㎡/月收取电梯维护费，3-10层0.30元/㎡/月收取电梯费，11-20层0.35元/㎡/月收取电梯费，20层及以上0.40元/㎡/月收取电梯费；被告应承担小区据实分摊的公摊费用等；该合同明确了公摊费的构成为小区楼道照明、电梯间照明、院墙路灯、环境路灯、水景运行、消防通道照明等，并未包含电梯运行电费，合同未注明电梯费据实分摊的例外情形，故被告应当按照合同约定缴纳相应的电梯费。现原告主张电梯费1819.80元，未超出原、被告签订的《xxxx小区前期物业管理服务协议》之约定，本院予以支持。原告主张被告支付自2014年6月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费201.55元，并提供了相关票据佐证，根据原、被告签订的《xxxx小区前期物业管理服务协议》之约定“被告应承担小区据实分摊的公摊费用”，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李蓉于本判决生效之日起十日内向原告重庆迎主物业管理有限公司支付拖欠的自2016年1月1日起至2019年9月30日止的物业服务费1965.58元、电梯费1819.80元，自2014年6月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费201.55元，合计3986.93元；二、驳回原告重庆迎主物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李蓉负担。本判决为终审判决。审 判 员 周红宇二〇二一年四月二十五日法官助理 李 莎书 记 员 张凯旋