山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁04民终530号上诉人（原审被告）：韩子勇，男，1962年4月9日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。被上诉人（原审原告）：北京东岳物业管理有限责任公司山东分公司，住所地:山东省枣庄市薛城清泉社区花园南边中心，统一社会信用代码91370403MA3MCDJJXX。法定代表人：王成茂，总经理。委托诉讼代理人：王言柱，山东薛国律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐洪水，男，该公司项目部经理。上诉人韩子勇因与被上诉人北京东岳物业管理有限责任公司山东分公司（以下简称东岳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2019）鲁0403民初4503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。韩子勇上诉请求：1.撤销山东省枣庄市薛城区人民法院（2019）鲁0403民初4503号民事判决，查清事实，审核双方是否签订了因物业服务合同而引起的纠纷；2.涉诉一，二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人东岳物业告上诉人因物业服务合同而引发的纠纷，事实上；被上诉人东岳物业根本就没有与上诉人签订过任何形式的合同或协议。在一审过程中，上诉人曾提出过签订物业服务合同是双方的共同约定，上诉人有权力对物业的服务质量按照合同或协议的约定提出建议和意见，双方的权力和义务都能够得到保障，上诉人合理的诉求在一审判决中没有得到支持，一审判决在没有调查清楚的情况下而草率地判决，纯属拿法律当儿戏。二、被上诉人在一审中出具的所有资料，除了一份山东井亭实业有限公司开具的（移交证明）外其他资料均与上诉人所居小区没有任何关系。另外，上诉人所居小区在未移交之前每年费用60元，上诉人是认可的而且是正常缴纳的。移交后东岳物业没有做任何形式的宣传或告示告知上诉人小区居民已通过当地物价部门或政府机构对上诉人小区进行了评估认定达到了每平0.45元的收费标准。哪怕在其他区域中提到包括上诉人所居井盛小区的有关资料证明，被上诉人只是拿出被表彰所得到的荣誉证明，此等资料跟上诉人所居小区没有一点关系，也没有提及到上诉人所居小区的只言片语，纯属张冠李戴。三、被上诉人用一张白纸张贴在上诉人家门上做催收物业费的律师函，是严重的侵权，对此上诉人有追责的权力。另如有不法分子在我家门上张贴收费的字样，是否就能证明我欠不法分子的费用呢？一审判决因被上诉人张贴了一张缴费通知就视为上诉人已经认可，那么大街小巷不法分子到处张贴的各种宣传都视为民众认可了，此等裁决也真是让人无语了。四、被上诉人在一审中出具的物业收费标准，要有一个明确的划分，既然有物价部门或政府机构的证明，证明上诉人所居小区已经通过了物价或政府机构的认定达到了该收费标准，为了不引起争议和不必要的麻烦，被上诉人东岳物业可以就通过的收费标准进行张贴，告知广大居民，群众是相信人民政府的。被上诉人东岳物业并不是乱收费的，而事实是被上诉人东岳物业根本就没有上诉人所居小区的任何文字证明。国家对任何单位或部门不通过物价部门或政府机构认定的收费标准，实属乱收费，不会被公众认可的。五、被上诉人东岳物业因于上诉人没有任何形式的合同或协议，上诉人就没有了监督权和相应的义务，对上诉人所居小区的安全隐患及卫生标准就没有了话语权。而一审判决忽略了合同的重要性，做出了错误判决，使判决失去了公平，公正的基本原则。侵害了上诉人的合法权益。东岳物业公司辩称，一、被上诉人不可能与每个业主单独签订合同，我们有与街道的合同，有政府的收费指导价格，提供了服务，上诉人应当缴纳服务费用；二、之前的物业服务都是业主所在单位提供的，有的甚至免费。现在，推向社会，当然要尊重市场规律。况且，0.45元的收费标准，被上诉人当时也做了张贴和宣传，也得到了绝大多数业主的认可；三、张贴催收通知，不仅不是侵权，相反是被上诉人的权利和义务；四、薛城区三部门联合下发了收费标准，被上诉人按照合同提供服务，照章收费，合理合法；五、对于被上诉人的服务，上诉人当然有监督权，被上诉人也有服务电话，也可以通过业委会及社区反映，就是不能以拒缴物业费的方式表达不满。综上，被上诉人认为，原审判决认定事实清楚，适用法律得当，上诉人的上诉理由不能成立，请予驳回。东岳物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付物业费413元及利息（以413元为基数，自原告起诉之日即2020年11月10日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；2.案件受理费用等由被告承担。一审法院认定事实：2019年2月20日，山东井亭实业有限公司开具《移交证明》一份，载明：兹证明山东井亭实业有限公司所属井盛小区150户，现根据国家国有企业“三供一业”分离移交政策要求，物业维修改造已完成，自2018年12月20日起移交给东岳物业公司山东分公司运营、收费、管理。原所属单位不再承担相应责任和义务。2019年12月19日，薛城区临城街道办事处向原告发出《关于对东岳物业山东分公司进行表彰的通知》，载明原告进驻临城街道以来“推行老旧小区物业专业化、规范化管理试点，将物业管理权归为一体，实现物业专业化物业管理覆盖，在枣庄市创办卫生城市复审工作中表现突出，并通过不断对老旧小区人力物力的输入使得临城街道老旧小区面较改善提高，增加了居民的居住满意度，减轻了社区工作量，提升了城区内老旧小区的物业管理品质，用红色物业的精种济集居民中的不良旧风气”。通知中，临城街道对原告的工作给予充分的肯定并表示感谢。2020年3月10日，原告通过布告板的形式张贴告知2020年度物业公共服务缴费通知，被告认可看到该通知。2020年7月7日，原告出具律师函一份向被告催收物业费，被告亦在书面答辩状及庭审中认可确实收到该律师函。一审法院认为，虽然原、被告之间未签订书面的物业服务合同，但依据原告提供的山东井亭实业有限公司开具的《移交证明》、薛城区临城街道办事处发出《关于对东岳物业山东分公司进行表彰的通知》及原告张贴的《2020年度物业公共服务缴费通知》可以综合认定原告系被告所在井盛小区的物业服务提供者，原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。被告对原告主张的收取物业费对应的房屋面积114.96平方米不予认可，但被告未在一审法院释明后提交不动产证书以供核查，故对本项抗辩事由，一审法院不予认采信。被告对原告主张的按照物业服务二星级标准即每平方米0.45元/月提出异议，但亦未提交相应的证据予以佐证。参照薛城区普通住宅前期物业公共服务费政府指导价，物业服务收费标准分五个等级，其中最低标准为一星级的不带电梯普通住宅即0.25元/平方米/月，原告主张的为二星级不带电梯普通住宅即0.45元/平方米/月，仅高于此最低标准。枣庄地区物业收费按一星级标准的通常系完全无围栏开放式小区且仅有保洁服务，但从被告提交的照片可以看出井盛小区系封闭式小区且对于停车服务收费标准和业主委员会筹备成立等信息在小区内有公示，从原告提交的照片可以看出井盛小区设有门卫和门禁及停车位画线布置，被告亦在庭审中陈述井盛小区平时有2名门卫，被告提交的证据亦不能形成可以拒交物业费的抗辩，兼顾诚实信用及公平原则，一审法院认为原告按照0.45元/平方米/月标准收取物业费并无不当。被告认可自2019年2月20日起即不再交纳卫生费或者物业费，被告应向原告交纳的物业费为0.45元*114.96平方米*8个月，故对原告要求被告支付物业费413元的诉讼请求，一审法院予以支持。被告作为业主应及时支付物业费，逾期未付造成违约导致的利息损失，被告应赔偿原告，故对原告自起诉之日起要求被告赔偿利息损失的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条规定，判决：被告韩子勇于该判决生效之日起十日内向原告北京东岳物业管理有限责任公司山东分公司支付物业费413元并赔偿利息损失（以413元为基数，自2020年11月10日起至清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。如果未按照该判决指定的期间履行金钱给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告韩子勇负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。被上诉人东岳物业公司提交证据：东岳物业公司与薛城区临城街道办事处签订的《临城街道社区居民生活服务合同》一份，证明该合同第3页第6.3条约定了被上诉人提供的物业收费标准是二星级或三星级，东岳物业实际按二星级收费标准每平方米0.45元收取。上诉人韩子勇质证认为，物业收费标准应按国务院价格主管部门和行政部门制度的价格及《物业法》第四十二条的规定，交纳物业费用。无论什么收费标准应在合同中注明，对此不予认可。本院认定如下：涉案物业费东岳物业公司按二星级收费标准每平方米0.45元收取。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。山东井亭实业有限公司出具《移交证明》载明：山东井亭实业有限公司所属井盛小区，根据国家国有企业“三供一业”分离移交政策要求，物业维修改造已完成，自2018年12月20日起移交给东岳物业公司运营、收费、管理。2019年12月19日，枣庄市薛城区临城街道办事处向东岳物业公司发出《关于对东岳物业山东分公司进行表彰的通知》。被上诉人东岳物业公司在二审中又提交的《临城街道社区居民生活服务合同》，足以认定东岳物业自2018年12月起一直对小区提供着物业服务，上诉人也接受了该物业服务，虽然双方之间没有单独签订物业服务合同，但仍可确定双方之间存在物业服务合同关系。上诉人韩子勇主张东岳物业公司提供的物业服务存在管理方面的不足，但上述问题仅属于合同履行之瑕疵，不属于合同的根本违约，上诉人韩子勇不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。上诉人韩子勇对东岳物业公司主张的按照物业服务二星级标准即每平方米0.45元/月提出异议，但未提交相反的证据予以推翻。被上诉人东岳物业公司提供的与薛城区临城街道办事处签订的《临城街道社区居民生活服务合同》约定：原有物业的按《薛城区普通住宅前期物业公共服务费政府指导价格》二星级或三星级服务等级执行，故参照枣庄市薛城区普通住宅前期物业公共服务费政府指导价,被上诉人东岳物业公司按照0.45元/平方米/月标准主张收取物业费并无不当。上诉人韩子勇撤销一审判决的上诉请求没有事实和法律依据，本院二审不予支持。综上所述，上诉人韩子勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人韩子勇负担。本判决为终审判决。审判长  朱东徽审判员  王 丹审判员  张 硕二〇二一年四月二十七日书记员  杨 丽