广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2561号上诉人（原审原告）：苏玉玲，女，1974年2月28日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：江海腾，广东映日律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州紫泉房地产开发有限公司，住所地广州市从化区太平镇瑞峰一街1号201房。法定代表人：张显军，该公司董事长。委托诉讼代理人：王志明，广东政衡律师事务所律师。上诉人苏玉玲因与被上诉人广州紫泉房地产开发有限公司（以下简称紫泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初5052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。苏玉玲上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判紫泉公司向苏玉玲支付自2017年9月25日起至2020年10月28日所产生的逾期交楼违约金130489.59元（即以购房款1155798元为基数，按照每日万分之一的标准计算，自2017年9月25日起计至2020年10月28日止）；2.一、二审诉讼费由紫泉公司承担。事实和理由：一审法院存在事实认定不清，适用法律错误，紫泉公司为苏玉玲办理完成涉案房屋产权登记手续并不等同于涉案房屋已符合交付标准，两者并非同一法律关系，在紫泉公司为苏玉玲办理完成涉案房屋的不动产权后，仍然负有确保交付的房屋可正常使用的责任，不应直接等同于已实际交付房屋，一审判决并无事实和法律依据，应予改判。1.紫泉公司从未通知苏玉玲办理相应收楼手续，其也未能举证证明履行了房屋交付随附的通知义务，在未履行通知义务的情况下，不得免除紫泉公司应承担的逾期交楼违约责任。在苏玉玲无法正常居住使用涉案房屋的情况下，实际上涉案买卖合同的目的并未达成。2.紫泉公司办理涉案房屋的不动产权证仅是对所有权的变更登记，不等同于苏玉玲已同意接收涉案房屋。根据双方买卖合同约定，苏玉玲在支付完全部房款后，紫泉公司不仅负有向苏玉玲交付符合合同约定及满足苏玉玲基本生活需求的房屋，还负有在交付后为苏玉玲就该房屋办理相应所有权转移登记手续的义务，但交付合格房屋与办理相应的不动产登记是不同的法律关系，紫泉公司在未履行交付合格房屋义务的情况下就先履行办证义务，一审法院据此认定紫泉公司已履行完毕交付合格房屋的义务，显然本末倒置，并无事实和法律依据。3.涉案房屋在2020年9月20日才完成永久用电安装，在此之前涉案房屋属于临时用电，该用电类型不能满足购房人日常生活用电的基本条件，因此涉案房屋在2020年9月20日之前实际不能保证买受人在用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足买受人的基本居住要求，影响了苏玉玲的正常使用，涉案房屋实际不符合房屋交付标准，因此紫泉公司应承担相应的逾期交楼违约责任。此外，由于紫泉公司在涉案房屋符合永久用电标准后仍未及时通知苏玉玲收楼，未履行房屋交付的随附通知义务，因此，紫泉公司应当继续承担逾期交楼违约责任。综上，一审法院存在事实认定错误，将两个不同的法律关系混淆，在紫泉公司未履行通知义务、未能交付正常使用居住的房屋的情况下，简单以办理完不动产登记手续就推定紫泉公司已完成房屋交付义务，显然有违生活常识，有违公平原则，并无合同及法律依据，应予改判。紫泉公司二审答辩称，（一）紫泉公司虽然没有提交有关催促苏玉玲收楼的证据，但从苏玉玲主动向紫泉公司交纳税费的行为可以推断，其对涉案房屋的质量始终没有异议才会委托紫泉公司为其办理涉案房屋不动产权证。紫泉公司已经为苏玉玲办理完涉案房屋的产权登记手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款的规定，对房屋的转移、占有，视为房屋的交付使用，因此涉案房屋在苏玉玲办理了不动产权证之后，已经视为交付。（二）涉案房屋所在楼盘在2020年9月20日才取得永久用电，是因为政府对地铁14号线施工原因导致，该行为并非开发商在开发时可预见的情形，应归类为不可抗力的行为。（三）退一步来讲，紫泉公司如果构成了违约，根据苏玉玲与紫泉公司签订的合同附件七、补充协议第17条的约定，违约金不超过购房款的3%，苏玉玲在上诉请求中主张的违约金是超出该约定的，因此不应得到支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回苏玉玲的上诉请求。苏玉玲向一审法院起诉请求：1.紫泉公司立即向苏玉玲支付自2016年6月30日起至起诉之日止已产生的逾期交楼违约金人民币178570.79元（即以购房款1155798元为基础，按照每日0.01%标准计算，自2016年6月30日起暂计至2020年9月23日止）；2.紫泉公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月25日，苏玉玲（乙方，买方）与紫泉公司（甲方，卖方）签订《广州市商品房买卖合同（一手楼现售）》（合同编号：201606245972）及补充协议，约定苏玉玲购买紫泉公司开发的广州市从化区紫泉流溪湾翠峰*幢（自编I、J、P、K栋，连体）*号房（门牌地址：从化区金泉路翠峰街*房），购房总价为1155798元，按揭贷款方式付款。合同第十一条约定：“房屋交付：甲方应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付苏玉玲使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件：满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。”第十二条约定“延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十一条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，紫泉公司每日按已付房价款的0.05%的标准支付违约金，合同继续履行。第十三条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予以答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。”第十四条约定：“房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖紫泉公司公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。”附件七《本合同补充协议》第5条约定：“合同正文第十四条补充：该商品房在交付使用时只要取得《工程竣工验收备案表》或《建设工程竣工验收报告》的，买受人就应当无条件收楼并办理交接手续。届时，买受人不得以未向其出具/出示《工程竣工验收合格证》、《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水/供气/供电/通邮的永久使用证明材料、人防/环保部分出具的认可文件等为由而拒绝收楼或拒绝办理收楼手续，否则自出卖人向买受人寄送收楼通知书后即视为买受人已经办理了收楼手续，并应向出卖人或其指定的物业公司按时交纳物业管理费、公摊电费、水费等，如逾期交纳前述费用的，每逾期一日，应按欠款总额的千分之二给付违约金。”第7条约定：“甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方无须催告，本合同双方约定的交楼日期视为乙方实际收楼的日期，该房的风险自乙方收楼或视为乙方收楼之日起转移给乙方，乙方应按约定交纳相关费用（例如物业管理费等）。如房屋提前达到交付条件的，出卖人可提前交付并发出收楼通知，买受人应按通规定的时间内办理收楼手续。为避免通信或其他原因联系不上买受人，如买受人未收到出卖人通知或电话，买受人应按合同约定的交付日期之日起15日内自行到出卖人销售中心联系并办理收楼手续，只要房屋具备收楼条件，均不视为出卖人延期交楼，出卖人亦无需承担支付违约金等相关法律责任。买受人无合法理由逾期办理交接房手续的，则视为出卖人按期交房，交付日期以出卖人通知的交付日期为准，同时，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费、水电费相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担”。第17条约定：“本合同中所有出卖人支付给买受人的违约金比例均调整为0.01%，且违约金不得超过紫泉公司已收苏玉玲房款总额的3%，超过部分出卖人有权不再支付”。苏玉玲付款情况如下：2016年3月12日，支付定金20000元，于2016年4月12日支付352688.3元（包含物业专项维修资金）；2016年7月29日交付房款800000元；上述金额合计为1172688.3元。2018年4月16日，涉案房屋领取《不动产权证书》，苏玉玲为登记权利人，地址为广州市从化区金泉路翠峰街*房，面积163.26平方米。一审法院另查，紫泉公司已于2020年9月20日取得永久用电。一审法院认为，本案案由为商品房销售合同纠纷。苏玉玲与紫泉公司签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对苏玉玲、紫泉公司双方均有约束力。关于涉案房屋是否符合交付标准问题。根据苏玉玲与紫泉公司双方签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》的附件七第6条合同正文第十四条补充的约定及第7条约定，本案中，虽然苏玉玲与紫泉公司在《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》中约定收楼条件，但是其后苏玉玲与紫泉公司双方通过签订《附件七本合同补充协议》变更了关于涉案房屋收楼的条件。但，交付质量合格并满足基本生活或经营需求的商品房，为商品房买卖合同中开发商的法定义务，并不因交付资料调整而改变。本案买卖标的物为现房，并非预售房，且涉案房屋已经确权登记在苏玉玲名下，故涉及房屋建造等相关验收资料在本案中可无需提交。关于涉案房屋临电问题。涉案房屋为临电，紫泉公司直至2020年9月20日才取得永久用电。临电并未导致无法居住生活，但临时用电毕竟区别于永久用电，客观上对居住生活造成一定影响。因此，涉案房屋不具备永久用电期间，属于不符合房屋交付条件。关于紫泉公司的逾期交房违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，涉案房屋已于2018年4月16日转移登记至苏玉玲名下，故应视为苏玉玲接收涉案房屋。《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》约定的房屋交付使用时间为在2016年6月30日前，因此紫泉公司逾期交付房屋期间应为2016年7月1日至2018年4月16日止。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。苏玉玲于2020年10月10日向一审法院提起诉讼，紫泉公司主张2017年9月25日前的违约金诉求已过三年诉讼时效，一审法院予以支持。故紫泉公司向苏玉玲支付逾期交房违约金计算时间段为2017年9月25日至2018年4月16日。《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》的附件七第18条约定了“本合同中所有出卖人支付给买受人的违约金比例均调整为0.01%”因此，紫泉公司应支付的逾期交房违约金应以总房价1155798元为本金，自2017年9月25日至2018年4月16日止按日万分之一的标准计付。苏玉玲诉讼请求超出部分，理据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年11月12日作出如下判决：一、广州紫泉房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金（违约金以1155798元基数，按照每日万分之一的标准，从2017年9月25日计算至2018年4月16日）给苏玉玲；二、驳回苏玉玲的其他诉讼请求。案件受理费1936元，由广州紫泉房地产开发有限公司负担240元，由苏玉玲自行承担1696元。二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，苏玉玲于2020年10月27日签收紫泉公司提供的证据，于2020年10月28日一审庭审期间对紫泉公司提交的证据进行质证。紫泉公司、苏玉玲均确认：签订涉案《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》时，涉案房屋为已建好的房屋；苏玉玲在涉案房屋办证时没有提出尚未收楼的异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，苏玉玲与紫泉公司因房屋交付问题所产生的纠纷发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：紫泉公司应向苏玉玲支付的逾期交房违约金的截止计算时间问题。关于涉案房屋何时具备交付条件的问题，一审法院已作详细论述，本院予以认同，在此不再赘述。本案中，涉案房屋的产权在具备交付条件前已经登记在苏玉玲名下，但苏玉玲与紫泉公司并无办理收楼手续，本案争议在于涉案房屋的产权登记在苏玉玲名下能否视为紫泉公司已履行交楼义务，对此，本院评析如下：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”房屋的所有权包括占有、使用、收益及处分，故房屋的交付可以分为物的实际交付与权利交付。所谓实物交付，是指出卖人将房屋腾空交付买受人占有、使用。所谓权利交付，是指房屋出卖人将房屋产权证（包括房屋所有权证和土地使用权证等）交付买受人，并协助买受人实现房产转移登记。通常情况下，房屋的实际交付使买受人获得占有、使用、收益的权能，而权利交付则使买受人取得所有的权能。涉案房屋已办理交易过户手续，房地产登记部门已变更产权登记，涉案房屋的产权登记在苏玉玲名下，苏玉玲已取得房屋所有权，可见涉案房屋的权利交付已经完成。根据本案现有证据，紫泉公司并无证据证明其向苏玉玲发出过收楼通知，亦无证据显示该公司已向苏玉玲交付房屋钥匙，故涉案房屋的实物交付并无完成。实物交付未完成意味着苏玉玲包括占有、使用的权能无法实现，收益权能亦受到影响，故对于房屋交易而言，权利交付的完成并不当然视为出卖人已经履行向买受人交付标的物的合同义务，还须审查实物交付为何未能完成，以厘清买卖双方的责任。涉案《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》约定“甲方（紫泉公司）应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方（苏玉玲）使用”、“甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方无须催告，本合同双方约定的交楼日期视为乙方实际收楼的日期”、“为避免通信或其他原因联系不上买受人，如买受人未收到出卖人通知或电话，买受人应按合同约定的交付日期之日起15日内自行到出卖人销售中心联系并办理收楼手续，只要房屋具备收楼条件，均不视为出卖人延期交楼，出卖人亦无需承担支付违约金等相关法律责任”。虽然涉案房屋在《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》签订时已建成，但紫泉公司并无在合同签订同时即向苏玉玲交付房屋，根据上述合同约定，紫泉公司负有通知苏玉玲收楼的义务，苏玉玲在未收到通知的情况下，也应在合同约定的交楼日期之日起15日内即至迟于2016年7月15日自行到出卖人销售中心联系并办理收楼手续。紫泉公司并无证据证明曾向苏玉玲发出收楼通知，苏玉玲亦无证据证明其曾按合同约定自行联系紫泉公司办理收楼手续，但是根据本案现有证据，紫泉公司直至2020年9月20日才取得永久用电，涉案房屋至此时才具备交楼条件，故苏玉玲未按照合同约定时间自行联系紫泉公司办理收楼手续，并不能视为紫泉公司已按期交房。因涉案房屋在2016年7月15日并不具备交楼条件，在未知悉涉案房屋是否具备交付条件的情况下，不宜再要求苏玉玲依照合同约定自行联系紫泉公司办理收楼手续，故紫泉公司负有在涉案房屋具备交楼条件后通知苏玉玲收楼的义务。紫泉公司在通知苏玉玲办理产权交易过户手续时，涉案房屋尚不具备交楼条件，紫泉公司无证据证明其通知办证前曾向苏玉玲发出过收楼通知或者已告知苏玉玲产权交易过户完成后即视为交楼，故苏玉玲对于涉案房屋产权登记在其名下后未办理收楼手续并无过错。苏玉玲至2020年10月27日收到紫泉公司提交的证据，此时才知悉涉案房屋已具备交楼条件，故紫泉公司须承担截止至该日止逾期交楼的违约责任。一审法院认定涉案房屋产权登记在苏玉玲名下即视为苏玉玲收楼，该认定有误，二审予以纠正。虽然苏玉玲在一审起诉时主张的是至其起诉时已产生的逾期交房违约金，鉴于苏玉玲在二审期间要求逾期交房违约金计至其知道涉案房屋具备交楼条件之日止，为减少当事人诉累，本案中一并予以处理，即紫泉公司应向苏玉玲支付自2017年9月25日至2020年10月27日的逾期交房违约金共计130374.01元（以1155798元为基数，按照每日万分之一的标准计付）。苏玉玲在知悉涉案房屋具备交楼条件后仍不办理收楼手续，对其所主张的2020年10月27日之后的逾期交楼违约金，本院不予支持。综上所述，苏玉玲的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定以涉案房屋产权登记在苏玉玲名下视为苏玉玲收楼，该认定有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初5052号民事判决第二项；二、变更广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初5052号民事判决第一项为：广州紫泉房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金130374.01元（违约金以1155798元为基数，按照每日万分之一的标准，从2017年9月25日计算至2020年10月27日）给苏玉玲；三、驳回苏玉玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1936元，由广州紫泉房地产开发有限公司负担1455元，由苏玉玲负担481元。二审案件受理费2910元，由广州紫泉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二一年四月二十七日书记员  贾妍苏劲丹