内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民再20号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张宏伟，男，1975年3月2日出生，现住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：刘云鹏，内蒙古石兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽玲，内蒙古石兴律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：田石小，男，1954年11月3日生，现住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：贾建刚，内蒙古坚卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建军，内蒙古坚卓律师事务所律师。原审被告：包头市汇金房地产开发有限责任公司。法定代表人：刘有奇，现在呼和浩特市第一监狱服刑。再审申请人张宏伟因与被申请人田石小、原审被告包头市汇金房地产开发有限责任公司（以下简称汇金公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服本院（2020）内02民终1359号民事判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院于2020年12月31日作出（2020）内民申3849号民事裁定，指令本院再审。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张宏伟的委托诉讼代理人刘云鹏、王丽玲，被申请人田石小的委托诉讼代理人贾建刚、李建军、一审被告汇金公司的法定代表人刘有奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宏伟申请再审称，请求撤销二审判决，依法判决停止对包头市昆都仑区钢铁大街38号街坊汇金小区3-D102号底店和4-C102号车库房屋的执行，确认张宏伟对上述房屋享有所有权，一、二审诉讼费由被申请人承担。事实和理由：一、2011年张宏伟承包了汇金公司开发小区的管道工程，2012年4月5日，双方就工程款进行决算，决算后双方协商用汇金小区开发的房屋抵顶工程款。2013年12月23日，双方签订《协议书》将案涉房屋及车库抵顶给张宏伟，汇金公司向张宏伟出具房款收据并交付案涉房屋。2015年6月2日，一审法院依据田石小申请查封案涉房屋。2018年张宏伟得知案涉房屋被查封向一审法院提起执行异议，该院于2018年7月13日裁定中止执行案涉房屋。二、原审判决认定事实错误，应当停止对案涉房屋的执行。案涉房屋查封时间为2015年6月2日，案涉《协议书》签订于2013年12月23日早于查封时间。合同名称虽非房屋买卖合同，但实质是确认双方房屋买卖合同关系，合同中就案涉房屋坐落情况、买受人情况及房屋价款作出详细约定，应视为双方签订正式房屋买卖合同，且案涉房款以抵顶工程款方式支付，张宏伟实际占有使用案涉房屋，原审判决关于张宏伟与汇金公司未签订房屋买卖合同，不存在不动产买卖合意的认定错误。汇金公司自2011年起一直拖欠房产税及城镇土地使用费，导致案涉房屋无法办理过户登记，张宏伟不存在拖延办理情形，不存在过错。三、原审判决适用法律错误。本案应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定审理，张宏伟享有排除强制执行的民事权益。四、张宏伟系案涉小区的实际施工人，对案涉房屋享有合同法第二百八十六条规定的建设工程价款优先受偿权。五、二审程序严重违法。汇金公司二审中未出庭参加诉讼，二审法院在本案事实不清、诉讼主体欠缺的情况下驳回张宏伟的诉讼请求程序违法。六、张宏伟系汇金公司非法吸收公众存款一案受害人，汇金公司财产应用于弥补受害人损失，不应强制执行案涉房屋。田石小辩称，本案为执行异议之诉，案外人必须有证据证明其对执行标的物享有所有权，或其他足以阻却执行的民事权益，张宏伟提供的证据不能证明其对执行标的物享有所有权，张宏伟与汇金公司未签订合法有效的房屋买卖合同，仅以一张顶账协议作为房屋买卖的凭证，不能证明张宏伟全额支付了房款。本案顶账协议中约定过户费用由申请人承担，汇金公司提供过户帮助，由于申请人不想负担过户费用，汇金公司也一直称申请人没有找汇金公司办理过户，张宏伟提供的证据不能证明没有办理过户不是自身原因造成的。不动产物权以登记簿记载为准，案涉房屋所有权仍然属于汇金公司，申请人与汇金公司只是债权债务关系，一审法院查封房屋于法有据。再审申请人张宏伟未提供足以阻却执行的有力证据，请求驳回再审申请，维持原判。汇金公司述称，汇金公司与张宏伟以房顶工程款是事实，但约定过户费用由张宏伟承担，汇金公司跟田石小借款是用汇金农贸市场作抵押的，农贸市场已经过户给田石小。原告田石小向一审法院起诉请求：准许执行包头市昆都仑区38号街坊汇金小区3-D102号底店（产权证号4400**）和4-C102号车库（产权证号4400**）。一审法院认定事实：被告汇金公司欠原告债务未履行，后原告申请强制执行。一审法院执行过程中，被告张宏伟提出执行异议，一审法院院作出（2018）内0203执异93号执行裁定，裁定中止对包头市昆都仑区汇金小区3-D102号底店和4-C102号车库的执行。该裁定书载明：2014年3月26日，原告与被告汇金公司、李风友、刘有奇公证债权文书一案进入强制执行程序。2015年6月2日，该院作出（2014）昆执字第702-3号执行裁定，查封了包头市昆都仑区38号街坊汇金小区54套房屋，其中包括本案所涉的房屋及车库。被告汇金公司称其法定代表人刘有奇和前法定代表人李风友于2017年10月17日被采取刑事强制措施。一审审理过程中，被告张宏伟称其向被告汇金公司承包了汇金小区的管道工程，但未签订工程承包合同，因被告汇金公司欠工程款，所以于2013年12月23日将汇金小区4号楼C102号车库和汇金小区3号楼D102号底店抵顶给被告张宏伟，双方签订了两份顶账协议，并将房屋产权证书两份交给被告张宏伟，被告张宏伟一直实际占有使用该房屋和车库。为此，被告张宏伟提交了两份协议书、两份房屋产权证书和两张收款收据。两份协议书记载，被告张宏伟自愿向被告汇金公司购买汇金小区4号楼C102号车库和3号楼D102号底店，房款以顶账方式支付，被告汇金公司应当在2013年12月30日前给被告张宏伟发放房屋产权证书，过户费用由被告张宏伟负责，被告汇金公司提供所需过户材料，同时该协议书作废。两份协议书的落款时间均为2013年12月23日。两本房屋产权证书记载，本案所涉包头市昆都仑区38号街坊汇金小区4-C102号车库和3-D102号房屋已经于2009年1月7日登记至被告汇金公司名下，产权证号分别为包房权证昆字第XXXX号和包房权证昆字第XXXX号和包房权证昆字第XXXX号。被告汇金公司对被告张宏伟所提交的上述证据均认可，其称房屋所有权证书在当时就交给被告张宏伟了，顶账协议约定过户费用由被告张宏伟承担，但是被告张宏伟一直没有找被告汇金公司要求过户。被告张宏伟说签订顶账协议时房屋所有权证书就交付了，但是被告张宏伟一直在找被告汇金公司，被告汇金公司不配合过户。原告对被告张宏伟提交的上述证据均不认可。一审法院认为，被告张宏伟主张停止对本案所涉房屋及车库进行执行，应当就其对该房屋及车库享有所有权或者其他足以排除强制执行的民事权益所依据的事实承担举证责任。被告汇金公司作为被执行人，即使其对被告张宏伟主张的事实认可，不能因此免除被告张宏伟的举证责任。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力，未经登记不发生效力。本案所涉房屋及车库已于2009年1月7日登记至被告汇金公司名下，被告张宏伟称一直找被告汇金公司办理过户，只是没有办成，被告张宏伟没有提供证据证明未办理过户手续非其自身原因所致，故应当认定被告张宏伟对在法院将该房屋及车库查封之前没有办理过户手续存在过错。执行本案所涉房屋及车库并不涉及被告张宏伟的生存利益。因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，被告张宏伟对本案所涉房屋及车库并不享有足以排除强制执行的民事权益，对原告的诉讼请求，一审法院予以支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审法院判决：准许执行包头市昆都仑区钢铁大街38号街坊汇金小区3-D102号底店和4-C102号车库。案件受理费1550元（原告已预交），由被告张宏伟负担。张宏伟不服一审判决，提起上诉。本院二审认为，张宏伟是否具有排除法院强制执行的民事权益。本案中，张宏伟与汇金公司未签订合法有效的房屋买卖合同，仅以一份顶账协议，作为房屋买卖的凭证，不能证明张宏伟全额交付房款。汇金公司与张宏伟的《协议书》载明“甲方应在2013年12月30日前给乙方发放房产权利证书，甲方提供所需过户材料，同时此合同作废。”2009年1月7日，本案涉案房屋已经登记于汇金公司名下，涉案房屋于2015年被一审法院查封，此段时间内，张宏伟以汇金公司无法开发票而未办理过户为理由，但不能提供证据予以证实。一审法院认定张宏伟怠于行使权利，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条支持田石小的诉讼请求，并无不当。综上所述，张宏伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人张宏伟负担。再审期间，当事人围绕再审请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。张宏伟向法庭提交了包头市昆都仑区税务局出具的汇金公司欠税的证明、不动产中心公示的办理过户需要提交的材料清单，证明汇金公司欠税导致房屋不能过户。田石小质证对张宏伟提供的上述证据的证明目的不予认可，法院查封的案涉房产仍然登记在汇金公司名下。汇金公司质证对上述证据的真实性、证明目的表示认可，欠税和以房顶工程款是事实。经本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致，本院予以确认。本院再审认为，2013年12月，张宏伟与汇金公司签订《协议书》，将汇金小区4号楼C102号、3号楼D102案涉房屋抵顶给张宏伟。协议签订后，汇金公司向张宏伟出具购房款收据，后将案涉房屋交付张宏伟使用。张宏伟提交的证据可以证实其于法院查封之前就与汇金公司签订了协议书，该协议实质为房屋买卖合同，张宏伟已经实际占有、使用房屋多年，由于汇金公司拖欠税费，导致案涉房屋无法办理过户登记，张宏伟不存在拖延办理过户的情形，属于非因张宏伟自身的原因未办理过户登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。张宏伟提出执行异议，符合上述司法解释规定，因此应认定张宏伟对包头市昆都仑区钢铁大街38号街坊汇金小区3-D102号底店（产权证号4400**）和4-C102号车库（产权证号4400**）享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上，再审申请人张宏伟的再审请求成立，本院予以支持。原一、二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区包头市中级人民法院（2020）内02民终1359号民事判决及内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初4524号民事判决；二、驳回原审原告田石小的诉讼请求。一、二审案件受理费3100元，由被申请人田石小负担。本判决为终审判决。审判长 张志强审判员 韩 楚审判员 张 宽 二○二一年四月十五日法官助理 沈亚楠书记员 邵 鹏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。