江西省瑞昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣0481民初769号 原告：江西省凤竹物业服务有限公司，住所地：江西省瑞昌市黄金工业园南园，统一社会信用代码91360481669779554Y。 法定代表人：李剑青，总经理。 委托诉讼代理人：汤靖，九江市浔阳区浔城法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：任吉杰，九江市浔阳区浔城法律服务所法律工作者。 被告：瑞昌市盛程商贸有限公司，住所地：江西省九江市瑞昌市杨林大街南侧东方星城12栋101号商铺，统一社会信用代码：91360481067458745D。 法定代表人：罗林，公司经理。 原告江西省凤竹物业服务有限公司与被告瑞昌市盛程商贸有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江西省凤竹物业服务有限公司的委托诉讼代理人汤靖到庭参加了诉讼。被告瑞昌市盛程商贸有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江西省凤竹物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告一次性支付自2014年9月9日至2020年8月30日所欠商铺物业管理费人民币21,594元。2.判令被告一次性支付自2014年9月25日至2020年8月30日所欠车库物业管理费人民币1300元。3.请求判令被告按逾期每日万分之五支付违约金合计4578元（按欠费金额20%计算）4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告瑞昌市盛程商贸有限公司是东方星城小区XX商铺及车库的业主，商铺面积共计301.17平方米，车库面积共计91.3平方米。2010年9月，原告与案涉房屋开发建设单位江西凤竹房地产开发有限公司签订《瑞昌市前期物业服务合同》一份，合同约定由原告向案涉房屋小区业主提供物业服务，物业费用由原告收取，其中商铺物业服务费1元/平方米/月，车库物业服务费0.2元/平方米/月。业主逾期未缴纳物业服务费的，按照逾期每日万分之五收取滞纳金（按金额20%计算）。但被告截至2020年8月，拖欠自2014年9月至2020年8月30日止物业管理费共计22,894元，违约金4578元，合计27,472元。原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不支付。现为维护自身的合法权益，依法向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告诉求。 原告江西省凤竹物业服务有限公司为支持其主张，向本院提交了如下证据： 证据1、原告营业执照副本、法人身份证明、法定代表人身份证各一份，被告的企业信息、法定代表人身份证各一份，公司变更通知书一份。证明原、被告基本情况，以及原告于2020年8月3日由原名瑞昌市凤竹物业服务有限公司变更为现名江西省凤竹物业服务有限公司等事实。 证据2、《瑞昌市前期物业服务合同》一份。证明原告于2010年9月18日与开发商江西凤竹房地产开发有限公司签订了瑞昌市东方星城小区前期物业服务合同，原告正式接手瑞昌市东方星城住宅小区物业管理工作，以及合同约定的物业服务内容、物业服务费用收取标准、业主的权利与义务及违约责任等事实。 证据3、瑞昌市XX商铺不动产权属信息六份，2013年9月9日，交房手续传递单三张，原告与被告法定代表人罗林签订的《前期物业服务协议》一份。证明瑞昌市XX商铺及车库的所有权人为被告瑞昌市盛程商贸有限公司，商铺总面积为301.17平方米，车库面积为91.3平方米，被告于2013年9月9日与原告办理了交房手续，交纳了一年的物业管理费，被告法定代表人罗林与原告签订了物业服务协议等事实。 证据4、原告向被告催讨物业费的照片四张。证明原告委托九江市浔阳区浔城法律服务所于2020年8月4日向被告送达并张贴了催款函，向被告主张了权利等事实。 被告未到庭参加诉讼，但庭后向本院提交了答辩意见认为：1.原告属于建设单位指定的前期物业公司，双方签订的合同时间已到，服务合同应终止。2.依据物业服务合同，原告物业服务内容为公用部位设施维护，清洁卫生，绿化养护，秩序维护等，而我公司是门面，车辆没有从小区进出，且停车费、卫生费已向市容、城管部门缴纳，原告没有为被告提供上述物业服务。3.我公司楼顶于2014年就开始漏水，查明原因系二楼住户在封闭墙面开门所引起，多次找物业公司与二楼住户协调，一直到2016年物业公司还协调不了，给我们造成较大损失。4.原告滥用法律资源，在2016年、2020年及今年，已三次起诉，我公司都讲明了原因，到今天物业公司都不了了之，没有解决问题。综上所述，不是被告公司拒付物业费，是因为物业公司没有提供物业服务，请求法院驳回原告的诉讼请求。 根据原告的诉称及被告的辩称，结合原、被告的当庭陈述及举证、质证情况，经综合分析认证，本院查明并确认案件事实如下： 2010年9月18日，瑞昌市东方星城小区的开发建设单位江西凤竹房地产开发有限公司选聘原告江西省凤竹物业服务有限公司（原名为瑞昌市凤竹物业服务有限公司，2020年8月3日名称变更为江西省凤竹物业服务有限公司）为东方星城小区提供前期物业服务，双方签订了《瑞昌市前期物业服务合同》。合同约定了物业服务内容，物业服务标准，物业服务的期限、物业服务费用收取的标准，规定了物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅按0.35元/平方米/月交纳，高层住宅按0.8元/平方米/月交纳，商业铺面按1元/平方米/月交纳，车库、杂物间物业按0.2元/平方米/月交纳。约定合同期限为9年，自2010年9月18日至2019年9月17日。约定业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。合同签订后，原告进驻了瑞昌市东方星城小区，并对小区物业实施了管理服务。 被告是东方星城小区XX商铺的业主，商铺总面积为301.17平方米，车库面积为91.3平方米。2013年9月9日，被告公司法人罗林在原告处办理了交房手续，交纳了商铺契税、维修基金及一年的物业管理费用，并与原告签订了《前期物业服务协议》，确定了物业管理用房建筑面积为301.17平方米，车库面积为91.3平方米，约定了物业收费实行包干制的方式，按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：多层住宅按0.35元/平方米/月交纳，高层住宅按0.8元/平方米/月交纳，商业铺面按1元/平方米/月交纳，车库、杂物间物业按0.2元/平方米/月交纳。2014年，被告商铺楼上住户善自砸墙开门通向二楼阳台，造成楼面受损，致被告商铺楼面漏水，被告多次找物业协调，但一直未能解决。后原告多次找被告交纳物业管理费，被告以自己是商铺，没有享受物业公司的服务，以及物业公司没有解决房屋漏水纠纷为由，一直不肯交纳物业管理费用。为此，原告诉至法院，依法提出前述诉讼请求。 本院认为：原告与瑞昌市东方星城小区开发建设单位江西凤竹房地产开发有限公司签订的《瑞昌市前期物业服务合同》，以及原告与被告公司法人罗林签订的《前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，该合同对原、被告双方具有约束力。原告已经按照合同约定及相关规定为全体业主提供了物业服务，小区业主应按合同规定及时向原告交纳物业服务费，被告不得以其为商铺，接受物业服务较少，要求物业服务费少交或不交。被告拖欠不付，应承担违约责任。原告要求被告按合同约定交纳总面积为301.17平方米的商铺自2014年9月9日至2020年8月30日止的物业管理费21,594元，交纳面积为91.3平方米的车库自2014年9月25日到2020年8月30日的物业管理费1300元，本院予以支持。因合同中未约定支付物业管理费的具体时间，原告要求被告支付违约金4578元，本院不予支持。被告在相邻关系中发生漏水纠纷，被告反映到原告物业公司，原告已出面进行了协调，但未能协商成功，被告可以依法向侵权人主张权利，被告以原告没有有效调处纠纷为由拒不交纳物业管理费的意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告瑞昌市盛程商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江西省凤竹物业服务有限公司截止2020年8月30日的物业管理费22,894元。 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费486元，减半收取243元，由被告瑞昌市盛程商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，连同上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判员  罗立平 二〇二一年四月二十七日 书记员  李 丹