湖南省衡阳市蒸湘区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0408民初315号 原告：衡阳市金六源房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区船山西路36号。 法定代表人：谢先秋，该公司总经理 委托诉讼代理人：黄琳，湖南南舫律师事务所律师 委托诉讼代理人：熊军雯，湖南南舫律师事务所律师 被告：许某，男，1988年1月25日出生，汉族。 委托诉讼代理人：易水平，湖南居安律师事务所律师。 原告衡阳市金六源房地产开发有限公司（以下简称金六源公司）与被告许某委托合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金六源公司的委托诉讼代理人熊军雯，被告许某及其委托诉讼代理人易水平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金六源公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告返租款49864元；2.判令被告向原告支付资金占用利息24263元(从2019年1月10日至2021年1月20日共计24个月零10天，以49864元为基数按月息2分计算，起诉之后的利息继续计算至返租款还清之日止)；3.本案全部诉讼费用由被告承担。 被告许某辩称，1.被告自购房后，严格履行了合同义务，按时支付所有款项，并一直将公寓空置至今从未支配使用，公寓自购买起一直在金六源公司及其安排的物业公司的管理之下；2.金六源公司登报公告交房日期为2018年6月30日至2018年7月9日，但交房后金六源公司没有按照《公寓委托管理合同书》第三条第12项的约定通知被告装修；3.原告虽在2018年6月21日登报公告进行交房，但实际此时涉案房屋并未达到交房标准，没有经过竣工验收和消防验收，直到2019年12月2日才完成消防验收；4.被告购买公寓后至今已四年有余，期间原告公司从未对房屋进行过招租管理，两年租赁期满后被告也没有收取过任何租金，所购买的公寓既没入住也没有出租，一直空置至今未给被告创造过任何收益和回报。原告在售房时所承诺的公寓配套商场设施及长期租金收益回报均没有实现。 本院对双方当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证；对有争议的证据和事实，将结合本案其他事实在说理部分予以综合认定。 根据双方当事人举证、质证的情况及庭审查明的情况，本院认定案件事实如下：2016年11月4日,许某与金六源公司签订了《衡阳市商品房买卖合同（预售）》,购买了金六源公司出售的位于蒸湘区××路××号××广场××＃××＃××＃××12039室,建筑面积71.33平方米,首付款77567元，购买总价款38.3567万元。同日，被告许某（甲方）与原告金六源公司（乙方）签订了《公寓委托管理合同书》，约定：1.标的物：甲方同意将其购买的商业用房（位于湖南省衡阳市船山路60号华南城市广场××号楼××层××室，公寓建筑面积71.33平方米）委托给乙方进行统一经营管理；2.委托期限：甲方同意从乙方交钥匙之日起六个月为甲方装修期，装修期满之日起二年为准将该物业交予乙方统一经营管理。返租期从装修期满之日起计算，共两年，返租期满后由甲方自行安排。如提前达到交房条件，最终以乙方书面通知为准；3.租金支付方式：甲方自与金六源公司签订《商品房买卖合同》后，乙方已将总房款的6.5%作为年租金，2年共计总房款的13%的租金在该《商品房买卖合同》中的总购房款中扣除给甲方，甲方对此不再有异议，委托经营期内该物业的所有收入归乙方所有；4.双方权利义务：⑴.合同期内乙方拥有对该物业的使用权、收益权、经营权等权利；⑵.委托期内无论乙方的经营是否盈亏，均由乙方自行承担，甲方不得干预；⑶.甲方不得单方面解除本合同；⑷.自交钥匙之日起开始计算6个月之内由甲方装修，装修标准由乙方另行通知（若租赁户要求自行装修的则由租赁户装修）；⑸.在本合同规定的期限内，甲方不得干预乙方的租赁经营、管理和收益；⑹.乙方有权要求甲方提供一切开展正常营业活动所必需的条件；⑺.乙方全面制定租赁方案，引进先进的市场理念、模式、方法；⑻.乙方制定统一租赁的标准并严格执行；⑼.全面招租，并以乙方的名义与最终租户订立租赁合同；⑽.承担租赁中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和标准；⑾.乙方根据具体情况市场变化，对经营方案进行调整和整改；5.关于违约责任：甲方违反本合同第三条的规定或未按照本条款规定任意单方终止合同的，甲方应当承担违约责任，甲方退还乙方支付的总购房款13%的租金，同时乙方有权要求甲方继续履行合同。 上述合同签订后，被告许某通过POS机刷卡向原告金六源公司支付部分购房首付款27703元。2017年3月2日原告金六源公司按《公寓委托管理合同书》约定以“返租款”的形式代替被告许某支付首付余款49864元。至此，原告付清全部购房首付款77567元。2018年6月21日，原告金六源公司通过登报公告的方式通知1#A1栋业主收房，交房时间为2018年6月30日至2018年7月9日。2018年6月，原告又通过挂号信方式向被告许某邮寄入伙通知书通知其收房。2018年8月8日，被告许某办理收房入住手续。 另查明，原告于2020年12月10日发出告知函要求被告按《公寓委托管理合同书》约定承担违约责任退还返租款49864元以及按月息2％的标准支付资金占用利息22951.1元，但被告至今仍未履行，故酿成涉案纠纷。 本院认为，本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实所引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定,“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”故应依据民法典施行前、民事行为发生时的法律、司法解释进行裁判本案。 原、被告双方签订的《衡阳市商品房买卖合同(预售)》《补充合同》《公寓委托管理合同书》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 关于原告金六源公司与被告之间签订的《公寓委托管理合同书》性质问题。合同的性质不能仅凭合同的名称而定，应当根据合同双方当事人所设立权利义务内容确定合同的性质。就双方签订的委托管理合同的内容来看，原告金六源公司并未向被告许某收取委托管理费，而是直接向被告支付“返租款”；原告公司在支付“返租款”后，有权在约定范围内拥有涉案房屋的使用、经营、管理权；原告向被告支付的“返租款”金额是确定的，且超出部分归属于原告公司。综上，原、被告双方签订的委托管理合同约定更加符合租赁合同的特征，原告向被告支付的“返租款”实质为租金。故本案应为租赁合同纠纷。 关于租赁合同的履行期间问题。原告诉状称，“登报公告交房日期为2018年6月30日至2018年7月9日，因此自2018年7月10日起6个月是房屋装修期，装修期满后即2019年1月10日起，被告应将房屋交由原告经营管理2年，但实际上……”，故原告主张自装修期后两年，即2019年1月10日起至2021年1月10日为“委托管理合同”履行期，被告对此予以认可。故本院认定，涉案“委托管理合同”起止时间为2019年1月10日起至2021年1月10日止两年，该合同已履行完毕。 关于被告是否存在违约及相关责任的承担问题。首先，原告金六源公司以房屋销售为目的，通过“返租款”的形式大幅度降低购房人需一次性交纳的首付款的比例，并以打造“买房就收租”的购房预期为销售策略与被告签订了紧密联系的购房及公寓委托管理合同，故该“委托管理合同”不应独立看待。其次，原告未提交证据证明其已按“委托管理合同”的约定制定了租赁方案、租赁标准与租户订立租赁合同，及已通知被告装修标准，并要求被告按装修标准装修后交付房屋且被告拒不履行的事实，亦未举证证实被告存在违反“委托管理合同”第三条或存在单方终止合同的情形。事实上，原告在签订“委托管理合同”后因自身原因长期怠于行使权利，系其对自身权利的处分，依双方签订的“委托管理合同”，原告金六源在委托经营期内所有盈亏均由其自行承担，故本院认为被告不存在过错亦不存在违约行为。最后，原告仅依据其单方制作的《告知函》而要求被告按月息2％的标准向其支付资金占用利息，亦缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告衡阳市金六源房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取827元，由原告衡阳市金六源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  王孝杰 二〇二一年四月二十五日 法官助理冯旭 书记员张**梅 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。