重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终2819号上诉人（原审原告）:重庆日报报业集团产业有限责任公司，住所地重庆市渝北区农业园区食品大道18号，统一社会信用代码91500112784218904M。法定代表人：管洪，董事长。委托诉讼代理人：欧帮东，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹翀，上海锦天城（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：重庆明道新能源产业发展有限公司，住所地重庆市渝北区××道××号Ｆ2-6-1，统一社会信用代码91500112ＭＡ5Ｕ7Ｕ337Ｈ。法定代表人：李开明，董事长。上诉人重庆日报报业集团产业有限责任公司（以下简称报业公司）因与被上诉人重庆明道新能源产业发展有限公司（以下简称明道公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初30819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。报业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。对于债权转让的事实，被上诉人在第二次庭审中已经自认，根据法律规定，债权的转让仅以通知到达被上诉人生效。2.本案中，上诉人所称的合同权利义务的转移仅指代债权的转移，因双方之间不存在任何债务关系，因此上诉人与被上诉人之间仅属于债权的纠纷，不能认定为合同权利义务的概括转移。而债权的转让仅以通知到达被上诉人即生效，并不需要取得被上诉人的同意，被上诉人也自认原债权人口头通知了其债权转移事宜，因此，上诉人有权要求被上诉人支付拖欠的房租以及因此产生的违约金。3.上诉人回购房屋后，被上诉人就知道王成友不再是涉案房屋的实际产权人，王成友不再拥有让上诉人继续承租涉案房屋的权利，仅有上诉人享有向被上诉人收取房屋租金及违约金的法定权利。如果被上诉人认为债权并未转移，不应向上诉人支付租金，那么被上诉人就应当及时提出异议并要求解除租赁关系，但被上诉人明知房屋被回购，不但未提出异议或解除租赁合同，还一直占用案涉房屋，则上诉人有理由相信被上诉人继续按照原合同内容向上诉人承租案涉房屋，否则被上诉人就是非法侵占。王成友不再是案涉房屋的合法拥有者，无权向被上诉人主张权利，如果按照一审的逻辑，上诉人也无权向被上诉人主张权利，那么被上诉人占有使用了案涉房屋竟然不知道向谁缴纳房租。明道公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。报业公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判决解除2019年9月13日明道公司与原房主王成友签订的《房屋租赁协议》，明道公司搬离返还房屋；2.请求明道公司支付自2019年12月12起至明道公司实际返还之日止的租金（解除前系租金，解除后为房屋占有使用费），其中2019年12月12日至2020年9月30日租金按照每月15629.6元计算，2020年10月1日至房屋返还之日止租金按照每月16567.38元计算；3.请求明道公司支付违约金，该违约金以150245.4元为基数，从2020年6月15日起至付清之日止，按照每日5‰计算。一审法院认定事实：报业公司举示与案外人王成友签订的《重庆C城房屋买卖合同》，以及《房产回购合同》、《房屋租赁协议》、《回购通知书》、《退款协议》等，显示内容如下：2015年7月29日，以报业公司为甲方（卖方），以案外人王成友为乙方（买方），双方签订《重庆Ｃ城房屋买卖合同》，约定乙方所购物业座落为重庆市渝北区××道××号，本物业房号为Ｆ2-6-1，具体门牌号以辖区派出所核定为准，建筑面积为446.56平方米。第三条约定购房价款，本物业为清水房，总成交金额为4822848元。第四条约定付款方式及期限，乙方按照按揭付款的方式按期付款，于2016年10月8日首付房款2022848元，银行按揭房款为2800000元。2016年11月16日，以王成友为借款人，以案外人浙商银行股份有限公司重庆分行（以下简称浙商银行重庆分行）为贷款人，以报业公司为回购方，三方签订《房产回购合同》，载明借款人向回购方购买了位于重庆市渝北区××道××号××的房产，贷款人向借款人发放借款490万元用于借款人购买房产，若出现以下情形之一，贷款人有权要求回购方回购借款人购买的房产。1、借款人在任一付息日（含提前到期日）之后10个工作日内仍未足额归还借款利息……。第五条约定，自回购方将全部回购价款汇入贷款人指定账户之日起，房产转由回购方享有，借款人应协助回购方办理房产转移过户手续……。回购价款为借款人支付的全部购房款8549920元……。2019年9月13日，以王成友为甲方（出租方），以明道公司为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁协议》，约定甲方出租的房屋位于食品城大道18号重庆××幢××单元××房屋），该房屋计价面积为446.56平方米。第二条约定租赁期限为三年，从2019年10月1日到2022年9月30日。第三条约定，租金按季度支付，每年递增6%，先付后用，每个计租期前15天内支付。按约定面积计价，首期租金于签约时一次性支付。具体计算方式为2019.10.1-2020.9.30的年租金187555.20元，2020.10.1-2021.9.30的年租金198808.51元，2021.10.1-2022.9.30的年租金为210758.46元。第6.1条约定，保证金为首期两个月租金，即31259元作为租赁保证金。第6.2.1条约定，如乙方未能按照本协议约定向甲方支付租金或其他应由乙方支付的费用，合同到期后乙方未按时交还房屋以及有本合同其他违约情形的，甲方有权立即单方从保证金中扣除相应金额用于相关款项支付。如乙方所欠款项超出保证金数额的，乙方每日应按照超出部分的5‰向甲方支付违约金，直至补足保证金数额并付清相应超出款项；违约金总额超过保证金的2倍或者乙方超过30日仍未支付的，甲方有权单方面解除合同，并要求乙方承担由此造成的全部损失。一审庭审中，明道公司陈述向王成友共计缴纳78148元，包括押金（两个月租金）和3个月租金，报业公司无异议。2019年11月26日，浙商银行重庆分行向报业公司发出《回购通知书》，以借款人王成友未按《借款合同》约定归还当期贷款本息为由，要求报业公司根据《房产回购合同》约定履行回购责任，在收到本通知书后10个工作日内将案涉房屋回购价款197.1284万元（该金额为截止2019年11月26日的借款本息金额，具体金额根据贵方实际履行时《借款合同》计算金额为准）划付至指定账户。2020年4月26日，以报业公司为甲方，以王成友为乙方，双方签订《退款协议》，载明乙方于2015年7月31日购买的甲方开发的重庆C城F2-6-1房屋价款为4822848元，银行按揭贷款2800000元。截至2019年12月12日，乙方已还贷款本金859906元，剩余贷款本金1940094元。合同约定，经甲乙双方协商，甲方自乙方已付首付款、房屋代收费及按揭已还款部分扣除相应代偿本金、利息、罚息及相关税费后，将乙方款项剩余部分退回至乙方账户，扣除后余额为1058917.4元。报业公司陈述，上述款项仅有7万元未退给王成友，其余全部支付完毕。报业公司陈述，已向浙商银行重庆分行支付完毕回购款。报业公司举示《不动产权证书》，载明渝北区宝圣湖街道食品城大道18号重庆广告产业园15幢2单元（建筑面积11065.13平方米）权利人为报业公司。报业公司陈述该证书是整个单元楼的产权证书，案涉房屋（渝北食品城大道18号15幢2单元6-4）也是属于报业公司所有，因王成友原因一直没有将产权证过户至王成友名下，即产权一直未变动过。一审庭审中，报业公司陈述，向明道公司主张权利的依据是认为《房屋租赁协议》中王成友的权利义务已转移给报业公司。为此，报业公司二次庭审中举示与王成友2021年1月4日的电话录音证据，显示：报业公司工作人员在电话中询问：“王总，我想落实一个问题，就是那个房子回购了之后，你有没有通知明道那个李总，就是说那个房子回购了，需要把那个租赁关系继承过来。”电话对端的人说：“说了的，啷个会没说，在你办公室都讨论了多次，因为你们收回去了，然后就要补三方协议，说了无数遍，不是没说。”庭审中，明道公司对录音真实性无异议，但认为当时说报业公司将房子回购回去，再签三方协议，明道公司让报业公司保证房子没有纠纷，报业公司不能保证，所以没签成三方协议，所以权利义务没有转移，不同意报业公司认为租赁合同中王成友的权利义务已转移至报业公司名下的说法。一审庭审中，明道公司举示照片，拟证明2019年11月、2020年4月、6月、7月因装修工人到明道公司闹事，造成明道公司无法办公。明道公司陈述，明道公司与王成友签订租赁合同时已经完成装修，从2019年11月至2020年9月30日，装修工人大概每个月来两次左右闹事，到现在还没解决，二次庭审中明道公司补交2020年3月、8月的报警记录，佐证上述事实。明道公司另陈述，2020年8月25日报业公司将门锁上，后来不清楚何时又打开了。报业公司陈述，第一次闹事报业公司还未回购房屋，工人闹事与原房东有关，与报业公司无关。装修不是报业公司找人装的，也不是王成友装的，是王成友之前准备出卖给案外人重庆渝上渝酒店管理有限公司，该公司找人装的，后来因该公司未支付购房款项，王成友将房屋收回。房屋回购前报业公司也不清楚装修闹事的事情。2020年8月25日报业公司将门上锁属实，但2020年8月28日将门重新打开了。一审诉讼中，明道公司于2021年1月4日搬离并返还房屋（交钥匙给报业公司），报业公司认为未恢复原状（未拆除广告牌、未清除垃圾），不同意接收房屋。明道公司陈述，其接房时房屋状况就很差，还是自己做的开荒清洁，故坚持现状交房。一审法院认为：《房屋租赁协议》系合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。”第八十九条规定：“合同的权利和义务一并转让的，适用债权转让、债务转移的有关规定。”本案中，报业公司主张王成友将租赁合同的权利义务一并转让给自己，应当举示王成友的转让行为经过合同相对方即明道公司同意的证据，从举证上来看，王成友也提及了要补三方协议，但至今报业公司未举示任何三方协议，也未举示转让行为征得明道公司同意的其他证据，现明道公司不同意合同权利义务一并转让给报业公司，则报业公司应自行承担举证不能的法律后果，一审法院对报业公司基于此主张的所有诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回报业公司的诉讼请求。一审案件受理费7443.5元，减半收取3721.75元，由报业公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，合同的相对性决定了合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同一方当事人才能够对另一方当事人基于合同提出请求；只有合同当事人才能享有合同所约定的权利，并承担该合同义务。同时，根据合同法的规定，合同当事人一方须经对方同意，始得将自己在合同中的权利义务一并转让给他人。即须经合同的相对方同意才发生概括转移的法律效果，概括转移成立后，合同原一方当事人才能退出合同的关系，承受人进入合同关系成为新的合同当事人。本案中，报业公司并未举示证据证明其与案外人王成友之间的权利义务转让经过了明道公司的同意，故案涉《房屋租赁协议》项下的出租方权利义务没有一并转移给报业公司，报业公司并未成为案涉《房屋租赁协议》的主体，其基于合同权利义务转移而提出解除租赁合同、支付租金以及违约金的诉讼请求，缺乏法律依据和事实依据，一审法院未予支持，并无不当。报业公司上诉认为其一审提出的诉讼请求系基于租金债权转让，债权转让已经通知了明道公司，已经生效，明道公司应该支付租金及违约金。对此，本院认为，第一，报业公司主张债权转让，但其在一审中仅提交其工作人员和王成友电话录音，而电话录音中的“租赁关系承继过来”等内容，均是涉及合同权利义务的转移，并未明确表达出仅转让租金债权的意思表示，不能证明王成友将《房屋租赁协议》中的租金债权转让给了报业公司并通知了明道公司。第二，报业公司在一审中明确表示其主张权利的依据是认为《房屋租赁协议》中王成友的权利义务转移给报业公司，同时其一审中提出的解除合同等诉请均是基于《房屋租赁协议》权利义务转移而衍生出来的权利请求，并非仅仅是基于租金债权的转让而提出，其二审认为其系基于债权转让而主张权利，违反民事诉讼“禁止反言”原则。故对报业公司的该项上诉理由，本院不予支持。综上所述，报业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7443.5元，由上诉人重庆日报报业集团产业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  向 川审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二一年四月十五日法官助理  郝晶晶书 记 员  张冬梅