广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂09民终404号 上诉人（一审原告）：广西玉林市嘉盛服装印染有限公司。住所地：玉林市福绵区樟木镇中村玉林市新滔环保科技有限公司房屋。统一社会信用代码：91450900MA5N73YK3F。 法定代表人：潘奕帆，执行董事。 委托诉讼代理人：李凤，广东商达（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓若菁，广东商达（南宁）律师事务所实习律师。 上诉人（一审被告）：玉林市恒鼎纺织有限公司。住所地：玉林市福绵区樟木镇中村（玉林市新滔环保科技有限公司）。统一社会信用代码：91450900MA5NLC637Q。 法定代表人：赵远梅，执行董事。 委托诉讼代理人：蒙世南，男，广西邦泰律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：佛山市恒鼎纺织有限公司。住所地：佛山市南海区西樵镇新河开发区西江公路南7号。统一社会信用代码：91440605MA4UW9JYXG。 法定代表人：周付元，执行董事兼经理。 被上诉人（一审被告）：赵远梅，女，1984年11月4日出生，汉族，住玉林市福绵区樟木镇中村（玉林市新滔环保科技有限公司）。 -2- 上诉人广西玉林市嘉盛服装印染有限公司（以下简称玉林嘉盛公司）、玉林市恒鼎纺织有限公司（以下简称玉林恒鼎公司）与被上诉人佛山市恒鼎纺织有限公司（以下简称佛山恒鼎公司）、赵远梅的房屋租赁合同纠纷一案，不服玉林市福绵区人民法院作出的（2020)桂0903民初1111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 玉林嘉盛公司上诉请求：1、请求依法发回重审或查清事实后改判，判决支持上诉人一审提出的全部诉讼请求；2、改判支持上诉人主张支付2019年9月至2020年1月少缴纳的260000元租金和未缴纳的2020年2月份的租金432000元的诉讼请求；3、改判支持上诉人主张支付宿舍租金288000的诉讼请求；4、改判支持上诉人主张恢复厂房原状的诉讼请求，如无法恢复则应赔偿恢复原状产生的费用241000元；5、上诉人对被上诉人佛山恒鼎公司承担连带责任无异议，但是请求二审法院判决被上诉人佛山恒鼎公司对改判后的结果继续承担连带责任；6、改判赵远梅对被上诉人一玉林市恒鼎纺织有限公司的全部债务承担连带责任；7、本案一审的诉讼费、保全费、保险费和二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误，导致判决错误。1、玉林嘉盛公司从未同意或作出关于2019年9月至2020年1月每月少交租金52000元，以及2020年2月免租的意思表示，一审判决对此作出的认定错误，玉林嘉盛公司的股东潘振初虽然和被上诉人玉林恒鼎公司的法定代表人赵远梅在微信中聊过减租事宜，但最终没有达成同意减租的约定，但潘振初未获得玉林嘉盛公司对该事项的授权，其与赵远梅协商减租行为不能归属于玉林嘉盛公司，玉林恒鼎公司只缴纳380000元是其单方行为，不代表嘉盛公司放弃要求其缴足租金的权利，在2020年3月到7月，在同样供应水电蒸汽的条件下，玉林恒鼎公司依然是按照432000元的正常租金支付，进一步说明嘉盛公司不可能同意减租，而关于2020年2月玉林 -3- 嘉盛公司免租432000元没有任何证据证明，嘉盛公司对此也不予认可。2、关于宿舍租金288000的问题，案涉合同的目的是租满5年，且按照案涉厂房和宿舍所在园区的惯例，免费使用宿舍的前提是必需租满合同约定期限，如果不租满，出租方的厂房租金收益将无法弥补免费使用宿舍的损失，故确定宿舍免租2年必需是在租够厂房5年的基础上才予以免费使用。3、关于恢复厂房原费用241000元的问题。嘉盛公司的诉请是要求玉林恒鼎公司对厂房的附属设施等进行恢复，如刷白墙壁、修复门窗、赔偿割走电梯电线、清理垃圾污水、填平沟壑等，而不是要求其赔偿对房屋主体结构的拆改损坏，一审判决对此项认定超出了玉林嘉盛公司的诉讼请求，而又未对嘉盛公司真正的诉讼请求做出判决，根据合同第8.4条的约定，玉林恒鼎公司应在擅自搬走前就把厂房打扫干净；根据《合同法》第97条规定“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失”。本案中，玉林恒鼎公司在只租赁了16个月和贪图其他厂房便宜租金的情况下，就罔顾诚信，强行单方解除合同，且一审法院也判决合同于2020年7月31日解除，那么接下来就应该根据上述合同约定和法律规定，判决玉林恒鼎公司在合同解除后清扫干净厂房、恢复厂房原状和赔偿损失。4、关于本案诉讼费、保全费和保险费的问题。之所以产生本案诉讼，完全是玉林恒鼎公司单方违约导致，这三项费用都是嘉盛公司为维护权益所支出的合理费用，应由玉林恒鼎公司全部承担，因此一审判决认为保险费不是合理费用，还要嘉盛公司承担诉讼费、保全费8228元是错误的。二、一审法院未判决被上诉人赵远梅承担连带责任错误。赵远梅在合同签署页“代表人”处签名当然仅仅是代表其个人行为，而不是代表的玉林恒鼎公司，根据合同第8.3条约定，赵远梅应对自己的签字行为负责，对玉林恒鼎公司的债务承担连带责任。 玉林恒鼎公司答辩称，针对第二第三第四的请求玉林恒鼎公司在一审已经提供了证据，并且一审法院进行了认定，特别是强调玉林嘉盛公司潘振初（是签订租赁 -4- 合同的代表人）在2019年10月15日对减租行为进行了确认，向赵远梅进行了确认，玉林恒鼎公司并不是一厢情愿。关于3000000赔偿金的问题按照我方上诉状意见。针对上诉请求的第六项要求改判赵远梅全部承担连带责任，上诉状认为赵远梅在合同上签字是代表其个人行为，是不对的，合同生效的签署条件是签名加盖章，签名是恒鼎公司法定代表人或授权代表签名，盖章是恒鼎公司的章两者具备合同才生效，并不是嘉盛说的单独盖章就生效。所以叫签字是代表公司而非个人至于合同8.3条有关由乙方负责人承担连带责任的约定，在本案并没有适用的余地，因为该条所指的损失是指合同乙方的损失而不是甲方的损失。 赵远梅认为玉林嘉盛公司的上诉理由不成立。 玉林恒鼎公司上诉请求：1.请求二审法院依法裁定将该案发回重审或撤销玉林市福绵区人民法院作出的（2020）桂0903民初1111号民事判决中第一项、第二项、第四项判决，判决变更确认上诉人与被上诉人于2019年4月1日签订的《厂房租赁合同》于2020年4月27日解除，上诉人支付被上诉人2020年7月房屋占用费380000元，驳回被上诉人要求上诉人支付300万元赔偿金的诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一、本案关于《厂房租赁合同》解除时间及事实并非被上诉人提出的诉讼请求，一审判决超出当事人的诉讼请求范围，严重违反法定程序，应当将该案发回重审。二、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。（一）上诉人主要系基于发生“××疫情”这一不可抗力事件而书面通知被上诉人解除《厂房租赁合同》，一审判决没有对××疫情是否影响案涉《厂房租赁合同》的正常履行，上诉人解除合同的理由是否属于不可抗力和免责范围等进行审理和认定，属于认定事实不清，导致适用法律错误。（二）被上诉人一致未能为上诉人提供符合合同约定和法律规定的租赁厂房这一违约行为是上诉人解除合同的重要原因之一,一审判决未对被上诉人存在明显的违约事实及责任进行审理和认定,属于认定事实不清，导致判决不公。（三）一审判令 -5- 上诉人向被上诉人支付3000000元赔偿金，属于事实认定不清，证据不足，适用法律错误。1.《厂房租赁合同》第8.4条关于“向甲方（即被上诉人）支付人民币300万元作为赔偿”的约定，属于双方当事人约定的附解除合同的条件之一，而非解除合同的法律后果。2.上诉人解除本案租赁合同的方式是法定解除合同，不适用于双方约定的协商解除合同所附的需要向被上诉人支付300万元赔偿金的条件，依法不应该向被上诉人支付赔偿金300万元。3.上诉人因××疫情不可抗力因素而解除案涉《厂房租赁合同》符合该合同第九条约定的“免责条款”范围，一审法院判令上诉人支付赔偿金300万元，适用法律错误。4.即便上诉人解除合同违约，需要赔偿被上诉人经济损失，但是一审法院判令上诉人承担全部赔偿责任，而没有让被上诉人承担自身的违约责任，不仅适用法律错误，也违反公平原则。（四）一审法院认定上诉人需要支付被上诉人2020年7月“租金”为432000元，属于认定事实不清，证据不足。（五）一审判决认定案涉《厂房租赁合同》于2020年7月31日解除，属于认定事实和适用法律错误。 玉林嘉盛公司答辩称，首先应驳回玉林恒鼎公司上诉请求，一审诉求原审法官提出了解除合同的事项，玉林嘉盛公司公司及玉林恒鼎公司在庭上同意解除，一审判决解除合同不属于超出诉求的范围；其次，厂房租赁合同解除是因玉林恒鼎违约，新冠疫情不属于合同约定可解除的事由，玉林恒鼎公司在新冠疫情期间从未中断过生产经营，因为其在同一个工业园区又租赁了另一个厂房继续生产，其解除行为属于严重违约行为。关于第三页的第二项玉林恒鼎公司在整个涉案厂房并未安装6台生产线，只安装了4台所以不存在不能满足六台机器生产的情形。第三请求，关于300 -6- 0000元的赔偿金一审判决是正确的，3000000元是违法解除的法律后果，另外在玉林恒鼎公司提前解除合同以及在解除合同的收益不止三百万元，关于合同解除主要原因并不是一审所说的水电等和新冠疫情造成，根本原因另一个厂房的便宜租金有利可图情况下解除了涉案合同，导致了嘉盛公司经济损失。租金按照合同约定每个月是432000元，2019年8月之前、2020年6月强行拆除时、2020年7月均是按照432000元交纳租金的，2020年9月至2020年1月玉林恒鼎公司每月只交了380000元是擅自减少支付租金，嘉盛公司并未同意。 赵远梅对玉林恒鼎公司的上诉没有意见。 佛山恒鼎公司对玉林嘉盛公司、玉林恒鼎公司的上诉均未作答辩意见。 玉林嘉盛公司向一审提出诉讼请求：1.玉林恒鼎向玉林嘉盛公司支付厂房租金1124000元及违约金（自2020年7月17日起算，按每日1‰利率计算，计算至实际付清之日）；2.玉林恒鼎向玉林嘉盛公司支付宿舍租金288000元及利息（自2020年7月17日起算，按每日1‰计算，计算至实际付清之日）；3.玉林恒鼎支付玉林嘉盛公司水、电、蒸汽、污水费（计至2020年7月17日止为1866088元；2020年7月18日起的费用计至合同解除之日止）；4.玉林恒鼎支付玉林嘉盛公司损失赔偿金3000000元；5.玉林恒鼎支付玉林嘉盛公司恢复厂房原状费用200000元；6.玉林恒鼎承担本案的诉讼费、保全费、保险费；7.佛山恒鼎公司、赵远梅对玉林恒鼎上述债务承担连带责任。诉讼过程中，玉林嘉盛公司变更诉讼请求：1.第3项诉讼请求变更为：玉林恒鼎支付玉林嘉盛公司水、电、蒸汽、污水费（计至2020年7月31日止为1873601.9元；2020年8月1日起的费用计至合同解除之日止）及违约金（按每日1‰利率计算，计算至实际付清之日）；2.第5项诉讼请求变更为：玉林恒鼎支付玉林嘉盛公司恢复厂房原状费用241000元。 -7- 一审法院认定事实如下：2019年4月1日,玉林嘉盛公司作为甲方（出租方）、玉林恒鼎公司作为乙方（承租方）、佛山恒鼎公司作为丙方（履约担方）签订一份《厂房租赁合同》，主要约定：第一条：甲方将玉林市新滔环保工业园6号地1号车间的1至4层厂房总面积共为21600平方米租赁给乙方进行浆染经营使用。第二条：租赁期限为5年，自2019年4月1日至2024年4月1日止。第三条：3.1厂房按每月每平方米20元计算（不含税费，租赁税票费用由乙方承担）；3.2租金支付方式每月一付，先交租后使用，分别于每月20日前交付；3.3乙方在租赁期间若逾期交纳租金，则每日计付逾期付款金额5‰的违约金，超过30日不付租金，甲方有权解除本合同。第四条：乙方应向甲方支付保证金共人民币200万元，保证金应于乙方依本合同全面履行各项权利义务，结清全部应负的应付费用（包括但不限于租金、水电费、污水费、蒸汽费、员工工资、各种税费、损害赔偿等）后，在合同期满后或双方共同协商终止合同后30个工作日内，由甲方无息退还乙方。第五条：5.1厂房内已安装好水电设施。甲方保证提供6台浆染线蒸汽水电给乙方使用，如特殊因素造成污水排放出现问题，双方另行协商处理；5.2租赁期间，水电费、污水费、蒸汽费应由乙方按照相关部门规定缴交，支付单价以相关部门提供的数据为准，水电汽损耗按平均比例分摊。第六条：6.4合同期间，甲方按有关部门要求及实际需求报装消防、配备防火器材，乙方负责维护；6.9非经甲方书面同意，乙方不得任意改动、拆除、损坏原属甲方的建筑主体结构，否则，除必须及时恢复原状外，还应赔偿由此造成的一切损失。第八条：8.1（2）因自然灾害、政府强制行为等不可抗力因素导致本合同无法继续履行的，本合同自动解除；8.2甲方有以下行为，视为甲方违约：（1）租赁期间内，甲方提出终止合同，甲方应退还保证金并支付人民币300万元给乙方作为赔偿；8.3乙方有以下行为，视为乙方违约：（2）租赁期限内，乙方欠交月租金的。（3）乙方欠缴水费、电费、蒸汽费、污水处理费等一切费用的 -8- 。出现以上情况，甲方有权实行停电措施以催促乙方交租、交费、发放工资，如超过20日仍未解决，甲方有权提前终止合同，没收乙方全部保证金，停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于停工、停产的损失）由乙方全部承担并由乙方负责人承担连带责任。（6）拆改变动或损坏厂房主体结构的，经甲方指出并要求整改或赔偿，乙方仍不整改，甲方有权采取停电措施以催促整改，如乙方拒不整改的，甲方有权提出终止合同没收全部保证金并收回租赁物；8.4未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，须提前3个月书面通知甲方并征得甲方同意，且履行完毕以下手续，方可提前解约：A.清扫干净后向甲方交回租赁物；B.交清承租期的租金及其他因本合同所产生的应缴、应结费用；C.应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付人民币3000000元作为赔偿。甲方在乙方履行完毕上述义务后30天内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。第九条：若因政府有关租赁行为的法律法规修改、有关环保政策法规限制或发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力导致甲方无法继续履行本合同时，本合同自动解除。第十条：本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日起搬离并返还租赁物，乙方将租赁房屋场所内办公室的装饰、装修，如水电管线、消防等无偿留给甲方所有及使用，新增固定设备设施，如机器、电器、吊机、自装蒸汽管等可以拆走。第十一条：丙方自愿以其全部财产对乙方在履行本合同期间产生的一切费用作保证担保。丙方对乙方在本协议项下应向甲方承担的一切费用承担连带清偿责任，包括但不限于因乙方原因需由甲方代垫的费用、因解决纠纷支出的赔偿款、律师费等。担保期间自应付未付款项最后一期之日起3年。第十二条：本合同自各方签字、盖章之日起生效。第十三条：免宿舍租金两年，从2019年4月1日至2021年3月31日，宿舍保证配足给员工住宿。 -9- 2020年4月25日，玉林恒鼎公司向玉林嘉盛公司发出《解除合同通知函》，载明：由于××疫情的影响，玉林恒鼎公司所需的生产原料无法进口，所生产的成品无法转运销售，积压在海关和仓库，目前维持基本的运转非常困难。依照合同第8.1（2）、第九条的约定，于2020年4月30日提前解除合同。2020年4月27日，玉林嘉盛公司回复《不同意解除合同回复函》，认为，玉林恒鼎公司在《解除合同通知书》中所陈述的理由完全不符合合同的约定情形，不同意提前解除《厂房租赁合同》，要求玉林恒鼎公司继续履行合同。2020年5月2日，玉林恒鼎公司、佛山恒鼎公司向玉林嘉盛公司出具《承诺书》，承诺玉林恒鼎公司租赁玉林嘉盛公司厂房进行浆染经营期间，所欠供应商的货款以及经营期间所发生的租金、水电费、污水费、蒸汽费、应付未付的工人工资（包括经济补偿金）等全部费用，均由玉林恒鼎公司负责偿还，佛山恒鼎公司对玉林恒鼎公司欠玉林嘉盛公司的债务承担连带保证责任。2020年7月31日前，玉林恒鼎公司已拆除所有生产设备搬离所租赁玉林嘉盛公司的厂房。庭审过程中，玉林嘉盛公司确认其已知悉玉林恒鼎公司于2020年7月31日前搬离厂房的事实，但认为，玉林恒鼎公司搬离时遗留了大量的垃圾和因当初安装设备时给厂房造成的各种坑、洞、毁损，要求玉林恒鼎公司：1.将厂房内外的墙壁、天花板、地面等因安装设备时凿留的洞、坑、损毁填平和美化；2.将厂房内外因生产时造成的墙壁、天花板、地面等的污损刷白；3.将厂房内外遗留的污水清理干净，并进行净化除臭；4.清扫干净厂房内外遗留下来的所有垃圾；5.将宿舍内外遗留的坑、洞、损毁填平美化和清理干净所有的垃圾。 2019年9月至2020年1月，玉林恒鼎公司每月缴纳玉林嘉盛公司租金380000元；2020年2月、7月的租金未缴纳；2020年3月至6月，玉林恒鼎公司每月缴纳玉林嘉盛公司租金432000元。玉林恒鼎公司结欠玉林嘉盛公司水、电、污水、蒸汽、卫生费：2020年5月913628.2元，6月691997.6元， -10- 7月264976.1元。2020年7月31日，玉林恒鼎公司通过银行转款302461元给玉林嘉盛公司。2020年7月28日，玉林嘉盛公司提起本案诉讼，同时申请财产保全，由中国人民财产保险股份有限公司南宁市分公司出具保函，支出保费9718元。 另查明,玉林嘉盛公司为有限责任公司企业，法定代表人为潘奕帆，经营范围包括自有房屋租赁等，以上合同中涉及的租赁房屋尚未办理房屋所有权证。玉林恒鼎公司为有限责任公司企业,法定代表人为赵远梅，经营范围为加工、销售：纺织品、服装。佛山恒鼎公司为有限责任公司企业，法定代表人为周付元,经营范围为棉织造加工，化纤织造加工；销售；纺织品。 一审法院认为，本案的争议焦点在于:一、厂房租赁合同是否为有效合同;二、厂房租赁合同是否符合解除的条件;三、玉林恒鼎公司、佛山恒鼎公司、赵远梅应否赔偿玉林嘉盛公司的损失。 一、关于厂房租赁合同是否为有效合同问题。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”玉林恒鼎公司称涉案房屋未经消防验收。该院认为，消防法等关于未经验收或者验收不合格建筑物不得投入使用的规定，系管理性规范，而非效力性强制性规范，即使本案租赁标的物为未经消防验收的房屋，并不影响租赁合同的效力。因此，该院认定涉案的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效,双方当事人应诚信履行各自合同义务。 二、关于涉案《厂房租赁合同》解除问题。 -11- 玉林恒鼎公司提出三个理由抗辩以合同目的不能实现为由，要求提前解除合同：（1）玉林嘉盛公司提供厂房没有消防设施设备，没有通过消防验收，依法不能投入使用；（2）玉林嘉盛公司无法保证玉林恒鼎公司6台浆染机组生产线所需的水电汽供应，导致玉林恒鼎公司合同目的无法实现，玉林恒鼎公司有权提前解除合同；（3）玉林嘉盛公司提供涉案厂房没有房屋产权证，无法通过有关生态环境部门环境影响评价，属于“未批先建”的违约行为，无法保障玉林恒鼎公司合法生产经营，玉林恒鼎公司有权选择解除合同，保护自己的合法权益。本案中，涉案房屋未进行消防验收，但玉林恒鼎公司已进行使用，没有证据显示涉案房屋因未进行消防验收或者未能通过消防验收而致使玉林恒鼎公司不能正常使用房屋，又或者涉案房屋玉林嘉盛公司未办理房屋产权证而导致玉林恒鼎公司无法租赁使用该房屋。双方在合同中约定，甲方保证提供六台浆染蒸汽水电给乙方使用，如特殊因素造成污水排放出现问题，双方另行协商处理。本案中，玉林恒鼎公司实际使用四台浆染线，玉林恒鼎公司使用涉案房屋期间出现过蒸汽、水、电不能正常使用情况。2020年4月25日，玉林恒鼎公司向玉林嘉盛公司发出《解除合同通知函》中提到，由于××疫情的影响导致其公司所需的生产原料无法进口，所生产的产品又无法运转销售，积压在海关和仓库，目前维持基本的运转非常困难，要求依照合同第8.1（2）、第9条的约定，于2020年4月30日提前解除合同。玉林恒鼎公司在解除合同通知函中并没有提到因不能正常提供六台浆染线蒸汽水电使用而导致合同目的无法实现。因此，玉林恒鼎公司抗辩因涉案房屋未办理房屋所有权证，未进行消防验收以及因无法正常提供蒸汽水电导致合同目的无法实现的抗辩理由不能成立。合同法第94条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。玉林恒鼎公司在玉林嘉盛公司不同意于2020年4月30日提前解除合同的情况下，于2020年7月31日前已拆除机器设备腾空房屋，以自己的行为明确表明不继续租赁玉林嘉盛公司厂房。因此，玉林恒鼎公司抗 -12- 辩涉案厂房租赁合同已于2020年7月31日提前解除，理由成立。因此，该院认定涉案《厂房租赁合同》已于2020年7月31日解除。 三、关于焦点三。（一）玉林恒鼎公司应否赔偿玉林嘉盛公司的损失问题。 1.厂房租金1124000元。玉林嘉盛公司该项主张由三部分组成，一是2019年9月至2020年1月共5个月，每月少交租金52000元，共计260000元；二是2020年2月未缴纳的租金432000元；三是2020年7月未缴纳的租金432000元。玉林恒鼎公司辩称，2019年9月至2020年1月这5个月的260000元租金，是玉林嘉盛公司对水电汽不能正常供应的情况下，承诺每月减免52000元租金，每月租金由432000元降为380000元。根据玉林嘉盛公司出现不能正常提供蒸汽水电使用的实际情况，以及玉林恒鼎公司提供的微信聊天记录且玉林恒鼎公司已按月租金380000元缴纳了5个月的情况等，可以认定双方就不能正常使用蒸汽水电这个情况进行协商，租金由432000元降为380000元的事实存在。玉林嘉盛公司在双方发生合同纠纷后，再提出不同意减免租金，要求玉林恒鼎公司按原来合同约定月租金432000元的标准补缴纳2019年9月至2020年1月的租金共计260000元，不予支持。2020年2月的租金432000元，玉林恒鼎公司抗辩因疫情原因玉林嘉盛公司同意免除。2020年1月开始，我国乃至世界各地发生××，受疫情严重影响，为进行疫情隔离，给生活和生产经营造成很大困难。根据受疫情影响严重的情况及玉林恒鼎公司缴纳租金的情况，可认定玉林嘉盛公司当时是同意免除2020年2月的租金432000元。2020年7月的租金432000元，玉林恒鼎公司辩称于2020年7月31日已转账给玉林嘉盛公司，其中包含2020年5月、6月能源费共计1605625.8元，7月水电气264834.5元，7月租金432000元，共计2302460.3元，减去保证金2000000元，应付302460.3元，玉林恒鼎公司已全部支付完毕。玉林恒鼎公司对其提出“玉林嘉盛公司予以同意从中扣除保证金2000000元”的辩称，未 -13- 能提供证据证明，不予采纳。根据双方合同约定，乙方提前解约，交清租金及应缴应结费用后，甲方在乙方履行完毕后30天内将保证金无息退还。因此，玉林恒鼎公司提前解除合同，在未经玉林嘉盛公司同意的情况下，在付款同时扣除保证金的行为不符合双方合同约定。玉林恒鼎公司应支付玉林嘉盛公司2020年7月租金432000元。 2.宿舍租金288000元。双方在合同中约定免宿舍租金两年，从2019年4月1日至2021年3月31日。本案中，虽然玉林恒鼎公司没有按照合同约定使用房屋期限五年，但双方没有在合同中约定免费使用宿舍的前提是必须租赁满五年。因此，玉林嘉盛公司要求玉林恒鼎公司支付使用期间的宿舍租金，理由不成立，不予支持。 3.水、电、蒸汽、污水费1873601.9元。玉林嘉盛公司主张水电蒸汽卫生费5月合计913628.2元，6月合计691997.6元，7月合计267976.1元，7月费用中卫生费由原来1600元增加为4600元。玉林恒鼎公司对卫生费增加有异议，其他的费用无异议。玉林嘉盛公司对卫生费的增加未能在举证期限内提供证据予以证明，玉林恒鼎公司不予认可。根据证据确认水、电、蒸汽、卫生等费用5-7月合计为1870601.9元。 4.提前解约损失赔偿金3000000元。首先，玉林嘉盛公司与玉林恒鼎公司在合同中约定任何一方提前解约须向对方支付3000000元作为赔偿，该约定是双方真实意思表示，对双方具有约束力；其次，玉林嘉盛公司与玉林恒鼎公司在合同中约定租赁期限为5年，每月租金按每月每平方米20元计算，玉林嘉盛公司每月可以获得的利益为432000元。玉林恒鼎公司于2020年7月31日搬离表明提前解除合同，给玉林嘉盛公司造成了房屋租赁损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约 -14- 金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法定一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中，玉林嘉盛公司与玉林恒鼎公司约定因提前解约的损失赔偿金3000000元并不过分高于造成的损失，同时，该院综合考量应给予玉林嘉盛公司处理合同解除后相关事宜的合理期限,故认为玉林恒鼎公司向玉林嘉盛公司支付因提前解约造成房屋租赁损失符合法律规定和实际情况。因此，玉林嘉盛公司要求玉林恒鼎公司支付损失赔偿金3000000元，予以支持。 5.恢复厂房原状费用241000元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”双方在合同中约定乙方拆改、变动或损坏厂房主体结构的，甲方可以指出要求整改或者是要求赔偿。本案中，玉林嘉盛公司未能提供证据证实玉林恒鼎公司在使用涉案房屋过程中有拆改、变动或损坏厂房主体结构的行为。玉林恒鼎公司租赁涉案房屋是作厂房使用，因经营需要安装管道等行为导致房屋受到损耗的，不应承担损害赔偿责任。因此，玉林嘉盛公司要求玉林恒鼎公司支付恢复房屋原状费用，理由不成立，不予支持。 6.本案诉讼费、保全费、保险费。双方在合同中对诉讼费、保全费、保险费等费用未进行约定，因双方发生合同纠纷，引起诉讼费用的承担，本案根据情况由玉林嘉盛公司、玉林恒鼎公司分担。玉林嘉盛公司提出的保险费，因该项费用不属于必要的合理支出，因此，该项支出不应由玉林恒鼎公司负担。 综上所述，玉林恒鼎公司应付玉林嘉盛公司2020年7月租金432000元；2020年5- -15- 7月水、电、蒸汽、卫生等费用合计为1870601.9元；提前解除合同赔偿金3000000元。以上共计5302601.9元。扣除玉林恒鼎公司2020年7月31日已支付的302460.3元，还应支付5000141.6元。该院基于“尽可能一次性解决纠纷”的角度考虑，为了减少诉累，玉林嘉盛公司应在终止合同后30个工作日内无息退还给玉林恒鼎公司的保证金2000000元，在本案中予以处理，因此，玉林恒鼎公司总应支付玉林嘉盛公司3000141.6元。 （二）佛山恒鼎公司、赵远梅是否应承担连带责任问题。 根据合同约定，丙方对乙方在本协议项下应向甲方承担的一切费用承担连带清偿责任，担保期间为应付未付款项最后一期之日起三年。2020年5月1日2日佛山恒鼎公司出具承诺书，承诺对于玉林恒鼎公司的债务承担连带保证责任。合同还约定，乙方欠缴租金、水费、电费、气费、污损租赁费等，造成违约，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（不限于停工、停产损失）由乙方全部承担，并由乙方负责人承担连带责任。乙方没有按合同约定支付2020年7月的租金、蒸气费、水电费等费用，佛山恒鼎公司应按合同约定承担连带责任。赵远梅以玉林恒鼎公司法定代表人的身份在合同上签名，但没有以个人名义在合同签字，并不是签订合同的主体，玉林嘉盛公司与玉林恒鼎公司在合同中约定订立合同主体之外的赵远梅的责任，对赵远梅没有约束力，因此，玉林嘉盛公司要求赵远梅在本案中承担连带清偿责任，理由不成立。佛山恒鼎公司经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。 综上所述,一审法院判决如下:一、确认玉林嘉盛公司与玉林恒鼎公司、佛山恒鼎公司于2019年4月1日签订的《厂房租赁合同》于2020年7月31日解除；二、玉林恒鼎公司应支付玉林嘉盛公司2020年7月的租金432000元；三、玉林恒鼎公司应支付玉林嘉盛公司2020年5月-7月的水、电、蒸汽、卫生等费用合计为1870601.9元；四、玉林恒鼎公司应 -16- 支付玉林嘉盛公司提前解除合同赔偿金3000000元；第二项至第四项共计5302601.9元，扣除玉林恒鼎公司于2020年7月31日已支付的302460.3元及玉林嘉盛公司应退还给玉林恒鼎公司的保证金2000000元，玉林恒鼎公司应支付玉林嘉盛公司3000141.6元。五、佛山恒鼎公司上述债务承担连带清偿责任。六、驳回玉林嘉盛公司的其他诉讼请求。案件受理费57146元，财产保全费5000元，合计62146元，由玉林嘉盛公司负担8228元，玉林恒鼎公司、佛山恒鼎公司共同负担53918元。 本院二审期间，上诉人玉林恒鼎公司提交录音证据一份，证明双方已经确认减租金了。玉林嘉盛公司对该证据的真实性无异议，但与本案没有关联性，经核实，潘振初与玉林嘉盛公司的法定代表人潘奕凡虽是父子关系，但潘振初既不是玉林嘉盛公司的股东，也不是该公司的法定代表人和授权人，其与玉林嘉盛公司的生产经营没有任何关系，因此该证据不能作为定案的根据。虽然潘振初在合同上签过字，但其签字行为不能代表其获得玉林嘉盛公司就减免租金的事宜进行表态的授权，因此其同意减少租金的行为对玉林嘉盛公司没有约束力。赵远梅对证据的真实性、合法性、关联性没有异议。本院认为，玉林恒鼎公司提交的录音证据真实合法，且与本案有关联性，本院依法作为认定案件事实的依据。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，涉案的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律强制性或禁止性规定，协议合法有效，应受法律保护，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。各方对一审判决玉林恒鼎公司支付玉林嘉盛公司2020年5月-7月的水、电、蒸汽、卫生等费用合计1870601.9元均无异议，本院依法予以维持。 -17- 关于《厂房租赁合同》的解除时间问题。玉林恒鼎公司主张合同已于2020年4月27日解除。虽然玉林恒鼎公司于2020年4月25日向玉林嘉盛公司发出《解除合同通知函》，要求2020年4月30日解除涉案的租赁合同，但玉林嘉盛公司于2020年4月27日回函不同意解除合同。双方对解除合同并未达成一致意见。且在玉林嘉盛公司回函后，玉林恒鼎公司一直继续使用涉案的租赁场地直至2020年7月31日全部搬离。故本院认定涉案《厂房租赁合同》于2020年7月31日解除。玉林恒鼎公司应当支付2020年7月份的租金。玉林恒鼎公司要求确认合同于2020年4月27日解除，本院不予支持。玉林嘉盛公司一审并未将确认合同解除时间作为诉讼请求提出，一审判决对该事项进行判决超出了当事人所提的诉讼请求范围，处理不当，对此本院予以更正。超出当事人的诉讼请求判决并非发回重审的事由，玉林恒鼎公司以此为由要求本院将案件发回重审与法律规定不符，本院依法不予支持。 关于是否存在租金减免及2020年7月份的租金数额问题。玉林嘉盛公司主张其从未同意减免玉林恒鼎公司的租金，故要求玉林恒鼎公司公司支付2019年9月至2020年1月共5个月少交的租金260000元、2月份未交的租金432000元。从玉林恒鼎公司提交的微信聊天及录音情况来看，潘振初同意减免前述租金。玉林嘉盛公司虽主张潘振初并非公司法定代表人，亦非股东，更无公司的授权，其做出减免租金的意思表示对公司无约束力。但是潘振初与玉林嘉盛公司的法定代表人潘奕帆为父子关系，涉案《厂房租赁合同》亦为潘振初代表玉林嘉盛公司与玉林恒鼎公司所签。且从租赁合同的约定来看，租金支付方式为每月一付，先交租后使用。再结合玉林嘉盛公司出现不能正常提供蒸汽水电使用的实际情况、与潘振初微信聊天记录，以及玉林嘉盛公司2月份未交纳租金、玉林恒鼎公司已按月租金380000元缴纳了5个月的等合同履行情况，可以认定双方就疫情及不能正常使用蒸汽水电这个情况进行协商，并就减免租金达成了一致意见。玉林嘉盛公司在双方发生合 -18- 同纠纷后，再提出不同意减免租金，要求玉林恒鼎公司按原来合同约定月租金432000元的标准补缴纳2019年9月至2020年1月的租金共计260000元、2月份的租金432000元，本院不予支持。2020年3-6月，玉林恒鼎公司已恢复按照双方合同中约定的432000元向玉林嘉盛公司交纳租金，而玉林恒鼎公司一直租赁使用厂房直至2020年7月31日，现玉林恒鼎公司要求按照380000元支付2020年7月的房屋占用费，本院不予支持。因玉林恒鼎公司于2020年7月31日向玉林嘉盛公司支付了302460.3元，该款应在玉林恒鼎公司应付玉林嘉盛公司的7月份租金中予以扣减。扣减后，玉林恒鼎公司应向玉林嘉盛公司支付的7月份租金应为：432000元—302460.3元=129539.7元。 关于玉林恒鼎公司提前解除合同是否存在违约，应否向玉林嘉盛公司赔偿3000000元的问题。涉案房屋未进行消防验收，但玉林恒鼎公司已进行使用，没有证据显示涉案房屋因未进行消防验收或者未能通过消防验收而致使玉林恒鼎公司不能正常使用房屋，又或者涉案房屋玉林嘉盛公司未办理房屋产权证而导致玉林恒鼎公司无法租赁使用该房屋。玉林恒鼎公司是以新冠疫情影响属不可抗力为由向玉林嘉盛公司提出提前解除租赁合同，解除合同通知函中并没有提到因不能正常提供六台浆染线蒸汽水电使用而导致合同目的无法实现。因此，玉林恒鼎公司抗辩因涉案房屋未办理房屋所有权证，未进行消防验收以及因无法正常提供蒸汽水电导致合同目的无法实现的抗辩理由不能成立。合同约定未经玉林嘉盛公司书面同意玉林恒鼎公司不得提前终止合同，否则应向玉林嘉盛公司支付3000000元作为赔偿。比照每月租金432000元来看，约定的赔偿金已近7个月的租金，确实过高。结合合同中约定玉林嘉盛公司保证提供6台浆染线蒸汽水电给玉林恒鼎公司使用，但在合同履行过程中，玉林嘉盛公司非但未能按照约定提供6台浆染线蒸汽水电给玉林恒鼎公司使用，在玉林恒鼎公司使用4台浆染线蒸汽水电工作时，涉案房屋都经常出现蒸 -19- 汽、水、电不能正常使用情况；以及玉林嘉盛公司提供的厂房确实存在没有通过消防验收、没有房屋产权证无法通过有关生态环境部门环境影响评价等情形；对合同解除负有一定过错。综合以上分析，基于公平原则，本院酌定玉林恒鼎公司向玉林嘉盛公司支付2000000元作为提前解除合同的赔偿。因双方对以玉林恒鼎公司交付给玉林嘉盛公司的保证金2000000元抵扣本案的相关款项均无异议，本院依法予以准许。因两项数额相同，抵销后后玉林恒鼎公司不再负支付提前解除合同赔偿金的义务，玉林嘉盛公司亦不再负返还履约保证金的义务。 关于恢复厂房原状费用241000元的问题。玉林嘉盛公司主张2410000元，是要求玉林恒鼎公司对厂房的附属设施等进行恢复，如刷白墙壁、修复门窗、赔偿割走电梯电线、清理垃圾污水、填平沟壑等。首先，在涉案的《厂房租赁合同》中仅约定了清扫干净后向玉林嘉盛公司交回租赁物，对于玉林嘉盛公司提出的其他恢复原状的主张，合同未作约定，但是玉林嘉盛公司并未就清扫干净提出诉讼请求，而是提出了包括清理垃圾污水在内的恢复原状的费用。其次，双方对租赁物的使用在合同中有明确约定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。再次，玉林嘉盛公司对原状、现状以及现状与玉林恒鼎公司之间的行为是否存在因果关系等事实，未能提供充分的证据予以证明。故玉林嘉盛公司的该项上诉请求与双方合同约定不符，亦不符合法律的相关规定，本院依法不予支持。 关于玉林恒鼎公司应否向玉林嘉盛公司支付宿舍租金的问题。玉林嘉盛公司要求玉林恒鼎公司支付宿舍租金288000元。但从租赁合同的内容来看，双方对免宿舍租金两年的约定并未设置任何附加或前提条件，反而明确了免租期为2019年4月1日至2021年3月31日，玉林嘉盛公司还保证宿舍配足给员工住宿。现玉林嘉盛公司以玉林恒鼎公司未租满五年为由要求玉林恒鼎公司支付使用期间的宿舍租金，理由不成立，本院不予支持。 -20- 关于本案诉讼费、保全费、保险费的负担问题。首先，玉林嘉盛公司提出的保险费用并非法院收取的诉讼费用；其次，在双方对相关费用未作约定的情况下，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案中，一审法院根据审理情况对本案的诉讼费用负担作出决定并无不当。不管一审法院决定当事人负担的数额是否有误，本院均会根据二审审理情况对诉讼费用的负担重新作出决定。 关于赵远梅应否承担连带责任的问题。涉案《厂房租赁合同》对担保责任条款有明确约定，丙方即佛山市恒鼎纺织有限公司为玉林恒鼎公司提供履约担保。赵远梅是作为承租方的法定代表人在合同中签字，并非保证人。玉林嘉盛公司主张合同中对赵远梅承担连带责任有约定。根据《厂房租赁合同》8.3的约定：乙方（玉林恒鼎公司）有以下行为，视为乙方违约：（2）租赁期限内，乙方欠交月租金的。（3）乙方欠缴水费、电费、蒸汽费、污水处理费等一切费用的。出现以上情况，甲方（玉林嘉盛公司）有权实行停电措施以催促乙方交租、交费、发放工资，如超过20日仍未解决，甲方有权提前终止合同，没收乙方全部保证金，停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于停工、停产的损失）由乙方全部承担并由乙方负责人承担连带责任。由前述约定可知，该款约定中赵远梅需要承担的连带责任，是指因玉林嘉盛公司提前终止合同、没收玉林恒鼎公司全部保证金、停止玉林恒鼎公司使用租赁物内的有关设施所造成的的一切损失。而非因玉林恒鼎公司履行涉案合同所应当承担的各项义务。故玉林嘉盛公司要求赵远梅对本案债务承担连带责任，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 因双方对以玉林恒鼎公司交付给玉林嘉盛公司的保证金2000000元抵扣本案的相关款项均无异议，本院依法予以准许。玉林恒鼎公司于2020年7月31日支付给玉林嘉盛公司的302460.3元亦因在本案的应付款项中予以扣减。 -21- 综上，上诉人玉林嘉盛公司的上诉理由均不能成立，本院依法予以驳回。上诉人玉林恒鼎公司上诉主张部分成立，对成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、第二项之规定，判决如下： 一、撤销玉林市福绵区人民法院作出的（2020)桂0903民初1111号民事判决第一、第四项； 二、变更玉林市福绵区人民法院作出的（2020)桂0903民初1111号民事判决第二项为：上诉人玉林市恒鼎纺织有限公司支付上诉人广西玉林市嘉盛服装印染有限公司2020年7月的租金129539.7元； 三、维持玉林市福绵区人民法院作出的（2020)桂0903民初1111号民事判决第第三项； 四、被上诉人佛山市恒鼎纺织有限公司对上诉人玉林市恒鼎纺织有限公司上述第二、第三项债务承担连带清偿责任； 五、驳回上诉人广西玉林市嘉盛服装印染有限公司其他诉讼请求； 六、驳回上诉人玉林市恒鼎纺织有限公司其他上诉请求。 一审案件受理费57146元，财产保全费5000元，合计62146元，由广西玉林市嘉盛服装印染有限公司负担43101元，玉林市恒鼎纺织有限公司、佛山市恒鼎纺织有限公司共同负担19045元。二审案件受理费57146元（广西玉林市嘉盛服装印染有限公司已预交57146元、玉林市恒鼎纺织有限公司已预交31216），由上诉人广西玉林市嘉盛服装印染有限公司负担36158元，玉林市恒鼎纺织有限公司负担20988元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期未履行给付金钱义务的，则加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 -22- 审判长  李雪英 审判员  邹丽娟 审判员  蒋绍德 二〇二一年四月三十日 书记员  张永健