湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘07民终152号上诉人（原审原告）：吕艳萍，女，汉族，1976年8月10日出生，居民，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：郭纯，湖南合策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常德市美丽房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区城西长胜桥社区武陵大道379号。法定代表人：文柯，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周揭，该公司工作人员。委托诉讼代理人：魏凯华，该公司工作人员。上诉人吕艳萍因与被上诉人常德市美丽房地产开发有限公司（以下简称美丽房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初3893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕艳萍上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判美丽房地产公司协助吕艳萍办理常德市柳叶湖七里桥社区东方××期小区××栋××号房屋的产权登记手续；判令美丽房地产公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审判决认定事实错误：吕艳萍已经支付购房款1420000元并提交了商品房预售合同、收款收据、生效裁判文书（2015）常执异字第168号生效执行裁定书已认定的事实足以佐证，且上诉人已合法占有使用涉案两套房屋近十年时间并支付维修基金、水电费、物业费等。一审判决在上诉人已经充分举证并合理解释的情况下，将本应由被上诉人承担反证责任强加给上诉人，认定上诉人未支付购房款1420000元错误；2、一审判决适用法律错误。现无证据推翻（2015）常执异字第168号生效执行裁定书已认定的事实，一审判决直接通过另案诉讼认定的方式推翻已由生效裁判所认定的案件事实，是错误的。美丽房地产公司辩称，1、一审判决认定事实清楚：上诉人将“收款收据”与“发票”相混同，实属无理无据；公司存根联中不存在上诉人所持的收款收据，上诉人对于142万元的往来款组成明细、支付方式也未予进行合理说明；上诉人于一审中陈述系现金交付，现在其上诉状中又称银行无法提供转账明细清单，自相矛盾，系违反禁反言的原则；上诉人认为公司内部出现管理问题，但也不是其浑水摸鱼、侵占公司财产的借口，上诉人持注明系“往来款”的收款收据，认为已经支付了购房款，但无未能说明支付方式，不能证明其已经支付了购房款；（2015）常执异字第168号执行裁定书，是法院的执行裁定，系执行依据，不是确权判决；上诉人认为占有即所有，系严重的将事实关系与法律关系混为一谈。2、一审判决适用法律精准正确。根据相关司法解释，人民法院在案件执行中审查案外人执行异议时，不能对其不动产确权进行审查。现上诉人以168号执行裁定书中的内容对法院判决进行抗辩，系其对执行异议裁定书与判决书的概念认识的混同。答辩请求维持一审判决，驳回吕艳萍的上诉。吕艳萍向一审法院起诉请求：1、依法确认双方于2010年3月9日签订的二份《常德市商品房预售合同》合法有效；2、判令美丽房地产公司协助吕艳萍办理常德市柳叶湖七里桥社区东方××期小区××栋××号房屋的产权登记手续；3、美丽房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定：一、常德市美景房地产开发有限公司（出卖人，即美丽房地产公司）与吕艳萍（买受人）于2010年3月9日签订了《常德市商品房预售合同》2份，约定美丽房地产公司将东方美景二期小区4-04栋106号、206号（以下简称106号和206号房屋）房屋出售给吕艳萍，房屋面积均为158.3平方米，房屋价款分别为900000元、520000元；买受人采取一次性付款方式付款；出卖人应当在2010年9月28日前向买受人交付该商品房；出卖人依法选聘的物业管理企业为：市恒美物业管理有限公司。另外，106号房屋的《常德市商品房预售合同》中，出卖人处加盖了“常德市美景房地产开发有限公司售房合同专用章（1）”的印章，委托代理人处有“聂秋云”签名，买受人处加盖了“吕艳萍印”的印章；206号房屋的《常德市商品房预售合同》中，出卖人处未加盖印章，委托代理人处有“聂秋云”签名，买受人处加盖了“吕艳萍印”的印章。吕艳萍持有一张《收款收据》，该收据“客户”一栏注明为“吕艳萍”，时间为2010年3月9日，“货物名称”下方填写为“往来款”，金额为“￥1420000.00”，该收据上加盖了“常德市美景房地产开发有限公司财务专用章”，该收据“收款人”处有“张丽”签名，“会计”、“出纳”两处均为空白。2011年10月10日、11日，湖南昱开工程机械有限公司（吕艳萍）向常德市恒美物业服务有限公司支付维修基金（常德市恒美物业服务有限公司代收）、物业服务费237.5元、2849元，在“代收维修基金”的《常德市地方税务局往来结算统一凭据》上，注明了“补开2010.8.24缴款由银行转账”。2016年，吕艳萍交纳了106号房屋水费。2020年6月30日，吕艳萍在常德锦兴物业服务有限公司交纳了2014年6月1日-2020年6月15日的物业费10000元。二、因中国工商银行股份有限公司常德临江支行与美丽房地产公司、黄玲、陈文军、梅爱丽建设工程合同纠纷一案，常德市中级人民法院于2010年12月24日以（2010）常执字第49-8号执行裁定查封了案涉房屋；2014年12月11日，常德市中级人民法院以（2010）常执字49-30号执行裁定续行查封案涉房屋，案外人吕艳萍不服，提出执行异议。常德市中级人民法院经审查认为，争议房屋首次被查封的时间是2010年12月24日，而吕艳萍签订书面买卖合同、支付购房款的时间均发生在法院查封前，且吕艳萍已实际占有该房，无证据证明其存在明显过错。常德市中级人民法院遂于2016年1月18日作出（2015）常执异字第168号执行裁定书，裁定解除对106号和206号房屋的查封。三、美丽房地产公司提供了2010年3月3日-2010年3月10日房屋销售的《湖南省常德市往来结算统一凭据》存根联，期间该公司销售了东方美景二期4-01栋504号房、4-01-109号门面，上述两张凭据上的“开票人”处为“张丽”签名。美丽房地产公司认为常德市美景房地产开发有限公司涉嫌税收违法向国家税务总局常德市税务局稽查局检举，该局已受理。另查明，2020年7月30日常德市中级人民法院的法庭审理笔录（询问）显示，吕艳萍记不清楚什么方式支付，也不清楚钱打到哪个账户。又查明，经调取一审法院涉美丽房地产公司的房屋买卖合同纠纷案件，案外人张旋、郭小云、徐小蕤、王兵初、杨松等人提供的购房款票据也是《收据》或《收款收据》，开票人均为张丽，但上述收据在“品名及规格”或“货物名称”下方均填写了预购东方美景二期XX栋XX号房，并标注了单价及房屋面积等内容。以上事实，有《常德市商品房预售合同》、代收维修基金票据、物业服务费及水费发票复印件、常德市中级人民法院（2015）常执异字第168号执行裁定书复印件、《收据》、《收款收据》等证据予以证明。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议的焦点为：1、106号、206号房屋的《常德市商品房预售合同》是否合法、有效；2、吕艳萍是否实际支付了1420000元的购房款。1、关于预售合同的效力问题。吕艳萍与常德市美景房地产开发有限公司签订了就106号、206号房屋签订了《常德市商品房预售合同》，双方对房屋的座落、价款、付款方式及交房时间等房屋买卖的主要事项均有明确约定，且美丽房地产公司对出卖人签章处加盖的印章及“聂秋云”的签名均无异议；虽然在206号房屋的预售合同上，出卖人未加盖印章，但此处应属于合同签订瑕疵。庭审中，美丽房地产公司对106号、206号房屋的预售合同的真实性没有异议，故一审法院认为该两份《常德市商品房预售合同》合法有效。2、吕艳萍是否实际支付了1420000元的购房款。结合吕艳萍所提交票面金额为1420000元的《收款收据》的内容，与美丽房地产公司在2010年3月3日-2010年3月10日期间的房屋销售发票的存根联，以及一审法院自行调取的案外人张旋等人提供的《收据》、《收款收据》进行比对，可以看出，吕艳萍的收据在形式上与美丽房地产公司同时期的凭据在内容上存在较大出入。而从实际履行来看，虽然美丽房地产公司的工作人员“张丽”向吕艳萍出具了1420000元的收据，但此笔款项列明的项目为“往来款”，吕艳萍自称与美丽房地产公司之间有且仅有案涉106、206房屋买卖合同关系，并无其他经济往来，但对于该1420000元的“往来款”组成明细、支付方式，吕艳萍始终无法作出合理解释，经一审法院释明后，吕艳萍仍以时间过久、银行无法调取单据为由拒绝提供上述款项的组成或支付凭证。一审法院认为，房屋买卖合同中，买受人一方的主要义务即为支付购房款，而本案中，吕艳萍除往来款收款收据外，不能对该票面记载的1420000元款项的支付方式等作出合理解释，无确凿证据证明此款已转化为购房款或已实际支付此款，应当承担举证不能的责任，故对其要求判令美丽房地产公司协助其办理案涉106号、206号房屋的产权登记手续的诉讼请求，一审法院不予支持。另外，关于常德市中级人民法院（2015）常执异字第168号执行裁定书是否可以作为认定吕艳萍对案涉房屋拥有所有权的证据问题，一审法院认为，常德市中级人民法院的裁定书只是根据吕艳萍的执行异议书和提供的证据形成了直观的吕艳萍合法占有的表象，并因此解除了对案涉房屋的查封，但针对案涉房屋买卖合同的履行情况，美丽房地产公司并未能在该案中充分行使诉讼权利。常德市中级人民法院（2015）常执异字第168号执行裁定书并非对案涉房屋权属的确认，不能以此证明吕艳萍已经履行了其在《常德市商品房预售合同》中的付款义务。综上所述，吕艳萍与美丽房地产公司之间于2010年3月9日签订的《常德市商品房预售合同》合法有效，但不能确认吕艳萍已经履行合同义务，故对其要求美丽房地产公司协助办理产权登记手续的诉讼请求，因证据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认吕艳萍与常德市美丽房地产开发有限公司于2010年3月9日签订的二份《常德市商品房预售合同》合法有效；二、驳回吕艳萍的其他诉讼请求。案件受理费17580元，由吕艳萍、常德市美丽房地产开发有限公司各负担8790元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于吕艳萍提交的四组证据：1、张丽询问笔录及身份证复印件，拟证明吕艳萍于一审中提交的加盖美丽房地产公司财务章及有张丽签名的收据的真实性；2、中国建设银行交易明细、《建设工程造价编审确认表》，拟证明吕艳萍在美丽房地产公司出具收据的当日根据公司的指示将110万元购房款转入公司代表宋海云的银行账户；3、（2018）常仲裁字第1212号裁决书、（2012）常民一终字第135号判决书，拟证明美丽房地产公司因公司账户被查封，要求购房者将购房款转到指定的员工个人账户是普通的操作方式，且接收款项的员工也不是固定的，法院均认定为是支付购房款，本案吕艳萍向宋海云转账也是同样情况；4、（2013）湘高法民再终字第235号判决书，拟证明美丽房地产公司财务专用章的收据是真实的，收据的疑点不足以否认吕艳萍支付了购房款的事实。美丽房地产公司质证认为对上述证据材料的真实性予以认可，但对关联性均持异议，2008年至2014年公司账户均是正常运行，吕艳萍与宋海云之间的私人转账与公司无关，宋海云当时确实是公司建设工程的代表，但没有授权其卖房。对于第3、4组证据不予认可，没有最终结案，朱泳铭的案子还在执行异议程序中，且与本案无关联性。本院认为，对于吕艳萍提交的证据的关联性不予认可，不能达到其证明目的，对其提交的中国建设银行交易明细清单，此证据在一审时就已形成，不属于新的证据，根据民事诉讼证据规定，对该证据不予采信，且该银行明细单仅能证明吕艳萍与宋海云之间有此110万元的款项资金往来，但不能证明该款项的性质，对其拟证事实不予认定；吕艳萍提交的1212号案的裁决书为所涉购房人朱泳铭案，该案系以房抵工程款的情形、吕艳萍提交的235号判决书，湖南精为天粮油有限公司为购房人，该案系代为偿还借款、以房抵债等情形，吕艳萍提交该证据认为应适用类案推定，但个案均有其特殊性，具体案情不一致，其所提交的证据不能达到其证明目的，本院对吕艳萍提交的证据拟所证明的相关事实均不予认定。对于美丽房地产公司提交的《企业活期明细信息》，拟证明其公司账户于2008年6月开户、至2014年才注销，一直处于活跃状态。吕艳萍经质证认为，对该证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性持异议，证据本身无法看出公司账户是否被查封以及不能证明公司账户的唯一性。本院认为，吕艳萍的质证意见符合客观情况，且该证据亦在一审时就已形成，不属于新证据，故对美丽房地产公司提交的该证据不予采信。二审查明的事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点主要在于吕艳萍是否已交纳购房款。吕艳萍以美丽房地产公司（前身常德市美景房地产开发有限公司）为其开具的142万元的收据、向宋海云转账110万元的银行流水、本院执行异议裁定中认定的事实为由，主张其已交纳购房款。本案经一审法院审核核实，同时期向常德市美景房地产开发有限公司购房的购房人所收取的购房收据均明确载明了系购房款，且在收据上标明所购房屋座号及位置，但吕艳萍所持有的收据中明确注明系“往来款”，而非购房款，且在长达十年的时间里未向公司主张将所收“往来款”的收据换为购房款发票，既不符合购房人交纳房款后收取购房款的收据或发票的交易习惯，也有违日常生活逻辑；其二，吕艳萍于一审和原二审审理中对于购房款的支付情况的陈述为购房款142万元在2010年3月9日之前就已支付、吕艳萍只转账了2万元的定金，其余交易过程是吕艳萍公司的财务人员和常德市美景房地产开发有限公司的张丽进行交涉对接购买、又陈述“财务是我老公的姐姐，当时是以礼物送给我一样，我不太清楚，都是他姐姐付的款”，不清楚购房款的支付是否经过其公司账户的情况；现于二审上诉又主张系吕艳萍于签合同当日即2010年3月9日通过其本人账户向时任常德市美景房地产开发有限公司的建设工程代表宋海云转账110万元、余款32万元用现金支付的方式缴纳了全部购房款。本院认为，吕艳萍在本案一审、二审审理过程中对于购房款的支付情况多次陈述不一，前后矛盾，且无证据予以佐证，不予采信；对于吕艳萍于本院二审审理中提交的其向宋海云转账110万元的银行明细单，也仅能证明吕艳萍与宋海云之间存在该笔款项的资金往来，不能证明该款项的性质即为购房款，转账金额亦与购房款的金额不一致，且该主张与其在之前的审理中的陈述不一致；另，吕艳萍向宋海云转账110万元的账户余额为464.3812万元，足以将142万元的购房款予以全额转账支付，但仅转账支付110万元，陈述余款32万元系用现金支付，亦与常理相悖；其三，吕艳萍所持收据与其“常德市商品房预售合同”之间除时间、金额一致外，并无其他直接证据佐证两者之间的关联性，且在收据上注明的款项性质为“往来款”、且在未注明所购房屋房号位置的前提下，吕艳萍未提交有效证据证明其已全额支付购房款、也未向法院提交其在购房后，在相关房管部门进行备案登记的记载；其四，关于一审法院对本院（2015）常执异字第168号执行裁定书的认定意见正确，本院予以确认，不再赘述。当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则，本案吕艳萍虽提供了其与常德市美景房地产开发有限公司签订的商品房预售合同、收据、以及占用涉案房屋等证据以支持其诉讼请求，但其在购房过程、支付房款等重要事实上所做陈述前后不一致，综合一审法院调取的常德市美景房地产开发有限公司在同时期所开出的售房收据核对比较，亦明显与吕艳萍所持收据标明的款项性质不一致，而对于吕艳萍因购买房屋收取“往来款”收据而非“购房款”收据，但当时并未向常德市美景房地产开发有限公司提出异议的解释是认为“觉得金额对就可以了”，该解释难以让人信服，毕竟在2010年以142万元的金额购买房屋并非小数目而应极尽其注意义务，故现有证据不足以证明吕艳萍已向常德市美景房地产开发有限公司履行了支付全部购房款的义务，对其上诉理由不予采信。综上所述，吕艳萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17580元，由上诉人吕艳萍负担。本判决为终审判决。审判长  涂江波审判员  谭洪妮审判员  周立军二〇二一年四月十三日法官助理江南书记员陈晶晶附相关法条：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。