安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0123民初1667号 原告：合肥金锦物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县桃花工业园锦绣大地城1栋110室，统一社会信用代码913401230597390105（1-1）。 法定代表人：谭蔚然，总经理。 委托诉讼代理人：王超，安徽经合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙奇迅，安徽经合律师事务所律师。 被告：张华，女，1984年1月8日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 原告合肥金锦物业服务有限公司（以下简称“金锦物业”）与被告张华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案受理后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告金锦物业委托诉讼代理人王超及被告张华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金锦物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付物业管理服务费9666元，违约金1546元；2.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:张华购买锦绣大地城小区2#105室，房屋建筑面积为112.71平方米。根据物业管理委托合同和锦绣大地城前期物业服务协议，金锦物业从2013年5月29日对张华提供物业管理服务。协议签订后，原告一直积极履行相关义务，但被告从2014年11月30日便开始无故拖欠物业服务费，至2020年6月30日止共拖欠物业管理费金额为9666元。被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交物业管理费。 被告张华辩称：2014年11月-2016年11月已经过诉讼时效；物业公司未履行协议中约定的相关服务，无权要求支付物业费；在房屋厨房存在问题，并反映给物业公司，物业公司称收房后一并处理，物业公司本应在收到我方反馈情况后及时整改并告知开发商，但物业公司并未进行整改或者告知开发商，导致业主受到安全损伤和财产损失；家中财物被盗，报警后，物业公司的监控人为偏移方向，导致业主未能找到盗窃者产生损失，要求物业公司赔偿我方被盗财物损失；我停放在小区规定位置的两辆车被划伤，我丈夫当场看到物业公司保安将我的车辆划伤，后去物业公司调取监控被拒，物业公司以先交物业费后配合调解为由，要求我方支付物业费，故我方已于处理该纠纷时将2014年11月30日至2016年11月30日期间的物业费缴纳完毕，共计3462元，应在未缴纳的物业费总金额中予以扣除；物业公司不定期无理由关闭我方家中的电闸，导致家用电器损坏；物业公司多次与我方产生摩擦导致我方搬离该小区，产生租房损失；物业公司无权按照甲级标准收取物业费，高于政府规定的相应的费用标准，应当相应降低；物业公司的服务水平严重低于国家规定的最低物业服务水平，且物业公司同小区业主承诺会达到一定的服务水平，但物业公司至今未达到其承诺的物业服务水平；物业管理混乱，诸如卫生环境差、小广告到处都是、消防门禁等未安置、绿化水平不达标等等；物业服务态度差，多次骚扰业主，逼迫业主买车位等；物业公司非法占用业主空间，存在违章建筑；未经业主同意在小区内设置收费广告栏等其他盈利性活动，收入及使用资金明细不公开；物业私自出售属于业主共有部分的车位，且车位收费标准非常高；物业公司无权收取滞纳金，我方不缴纳物业费属于行使《合同法》中的抗辩权，不应支付滞纳金。 本院经审理认定事实如下：2013年1月1日，原告与锦绣大地城小区的开发商花园置业（合肥）有限公司就锦绣大地城小区的物业管理事宜签订了一份《物业管理委托合同》，将锦绣大地城小区1、2、3、4、5、15、16号楼的物业交由原告提供物业管理服务。被告张华是锦绣大地城小区2幢105室的业主，房屋建筑面积112.71平方米。2013年5月29日，原告与张华签订《锦绣大地城前期物业服务协议》,协议约定高层物业管理服务费收费标准为1.28元/平方米/月,如业主方不按协议约定的时间交纳物业费的，从逾期之日起每日按总欠费额2%交纳滞纳金。张华交纳物业管理费至2014年11月29日，自2014年11月30日后，未再向原告交纳物业管理费。原告于2018年5月9日向我院就与张华之间的物业服务合同纠纷一案申请立案，后自行撤回起诉。上述事实有原告所举证据及当庭陈述等证据予以证实，足以认定。 张华向本院提交的部分照片可以证明该小区在安保、卫生、公共区域的维修养护等物业服务上存在一定的瑕疵。 另，本院于2021年4月1日前往锦绣大地城小区实地核验，发现某酒店在锦绣大地城小区地下车库内设有出入口，且该酒店在地下车库设有多个经营专用停车位；地下车库内有几间处于被使用状态的房屋，其中有一间挂有“食品加工厂”标识，其他几间未知用途；小区个别商户将排污口设置在地下车库；地下车库个别消防设施损坏，部分消防器材超过使用期限；地下车库5号楼附近设有杂物堆放场所，环境卫生较差；另发现该小区存在建筑垃圾堆放未及时清理、部分入户门厅玻璃损坏未及时更换等现象。 本院认为：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。金锦物业根据其与张华签订的《锦绣大地城前期物业服务协议》，为张华提供物业管理服务，该合同合法有效。张华作为业主，接受原告提供的物业服务，应当按约支付相应的物业管理费。关于被告辩称2014年11月30日至2016年11月30日期间的物业费已经缴纳、物业公司曾使用威胁暴力手段骚扰业主生活、物业公司应承担其家中被盗的相应责任等抗辩理由，被告未提供充分有效证据予以证明，亦不构成被告拖欠物业费的合理理由，故对于被告的抗辩本院不予采信。关于被告张华所称的厨房门窗开向不合理、房屋渗水、家中防爆玻璃破裂等问题，其未举证证明应由原告金锦物业承担责任，且属于另一法律关系，可在查明原因并收集证据后，通过合法途径另行向相关责任人主张权利。关于诉讼时效问题，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。被告入住房屋后，接受原告的物业服务处于连续的状态，被告未缴纳物业费亦处于持续的状态，故原告主张物业费的诉讼请求并未超出诉讼时效。被告张华主张原告物业管理不到位，本院通过现场核验亦认为金锦物业公司的物业服务存在一定瑕疵，但该瑕疵不构成物业服务合同的根本违约。所称综合考虑本案案情，对于原告要求张华支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于金锦物业公司要求张华支付2014年11月30日至2020年6月30日期间欠交的物业管理费9666（112.71平方米×1.28元/平方米/月×67个月），有事实和法律依据，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告张华于本判决生效后七日内向原告合肥金锦物业服务有限公司支付2014年11月30日至2020年6月30日的物业管理费9666元； 二、驳回原告合肥金锦物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告张华负担。 本判决为终审判决。 审判员  李娟 二〇二一年四月十四日 法官助理胡慧娟 书记员夏文怡 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。