湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘3101民初1236号原告：吉首市家人物业有限责任公司，住所地：吉首市乾州新区建新路恒盛家园内。法定代表人：张鲁，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄明革，男，1966年3月3日出生，汉族，凤凰县人，初中文化，公司员工，住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：吴梦婷，吉首市民众法律服务所法律工作者。被告：向国都，男，1968年9月1日出生，土家族，泸溪县人，大专文化，酒鬼酒股份有限公司员工，住湖南省吉首市。委托诉讼代理人:向玉珍（向国都之妻），女，1969年2月2日出生，土家族，龙山县人，高中文化，新永佳超市员工，住址同上。原告吉首市家人物业有限责任公司诉被告向国都物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月19日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄明革、吴梦婷，被告向国都及其委托诉讼代理人向玉珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉首市家人物业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付2018年3月1日至2019年6月20日期间所欠的15个月零19天的物业服务费用2106元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年，吉首市恒盛房地产开发有限公司确认原告吉首市家人物业有限责任公司（以下简称家人物业公司）为吉首市乾州新区旅游之家小区前期物业管理的服务企业，并于同年的9月20日与家人物业公司签订了一份《前期物业委托合同》。原告与被告于2015年9月1日签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务，期限自2015年9月1日起至本小区业主委员会成立时止。收费标准为：多层带电梯住宅1.1元/月/平方米，商业用房2.0元/月/平方米，车库杂物房0.55元/月/平方米。被告系吉首市旅游之家小区一栋3单元业主，房屋建筑面积122.5平方米，合同签订之后，被告支付物业管理费至2018年2月底，尚欠2018年3月1日至2019年6月20日期间的物业管理费用2106元。现原告公司已撤离，经多次向被告催讨物业服务费遭被告拒绝。特诉至法院，请求判如所请。被告向国都辩称：1、答辩人是2016年8月入住，2017年2月4日晚上楼上308（未装修）因水笼头堵头冲脱，厕所、客厅漫水，漏水至答辩人家客厅，导致房屋发霉、发胀、墙漆脱落，客厅主灯烧坏。物业公司有责任管理好房子及外面门阀，应赔偿答辩人的损失4500元，开发商建房偷工减料，出现质量隐患造成答辩人财产损失应赔偿2000元，答辩人刷墙花了6000元；2、2017年底开始，楼下饭馆炒菜，楼上阳台内的地漏就闻到油烟味，原因是油烟管与我们1栋的排水管相串造成油烟味上串，应该立刻拆除该油烟管。该饭馆安装油烟管道是物业公司没有尽到管理责任；3、前期物业管理服务协议不是业主本人签字，属于冒充签字。原物业收费1.1元/平方米，物业费定价也没有通过业主同意，因为物业费高、服务不到位，被业主赶走。并且在走时，对监控人为损坏，广大业主都交了监控费100元，后期物业才重新安装监控，现物业收费按1.0元/平方米收取，此前物业不应收取那么高的物业费，应赔偿答辩人损失1500元；4、进户门禁一直未安装，户外门禁卡到每家花钱买了四个，1个10元，但都没有用上一个月；电梯顶门破损一直是后面物业维修的；这也是物业管理差造成的业主损失。综上所述，答辩人没有欠其物业费，物业公司应赔偿答辩人损失3994元及精神损失费6元，共计4000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、前期物业管理服务协议，被告称原告提交的该份合同不是其本人签的字，但被告本人手上的合同是其本人自己签的字，合同内容一致，本院予以采信;2、管道相通照片，拟证明物业管理不到位，楼下油烟串味，对其真实性予以采信；3、楼上漏水照片，拟证明物业管理不到位，楼上漏水导致墙壁被损，墙壁霉变，主灯损坏。该证据无法证明其关联性，不予采信；4、交物业费收据3张、监控费收据，拟证明物业费2016年是按照1.1元收费的，2019年是新物业收费票据是按照1元收费的，新物业公司收到低些，就物业公司实际没有按照1元收费；监控损坏，没有修理，物业服务差。对其真实性，予以采信。5、消防栓照片，拟证明物业没有尽到管理义务，消防栓里没有消防水管的事实，对其真实性予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月20日，吉首市恒盛房地产开发有限公司与吉首市家人物业有限责任公司签订了《前期物业委任合同》，委托吉首市家人物业有限责任公司为吉首市乾州新区旅游之家小区前期物业管理的服务企业。原告与被告于2015年9月1日签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务，期限自2015年9月1日起至本小区业主委员会成立时止。收费标准为：多层带电梯住宅1.1元/月/平方米，商业用房2.0元/月/平方米，车库杂物房0.55元/月/平方米。被告系吉首市旅游之家小区一栋3单元业主，房屋建筑面积122.5平方米，合同签订之后，被告按合同约定支付物业管理费至2018年2月底，尚欠2018年3月1日至2019年6月20日期间的物业管理费未交。经查，被告居住在旅游之家小区的房屋在购房合同上的建筑面积实为121.75平方米。2018年2月之前，被告实际是按1.1元/月/平方米×122.5平方米计算，原告于2019年6月20日已经退场，由新的物业公司管理，原告在清理业主所欠物业费均是按1元/月/平方米计算。双方因物业服务质量有问题，被告拒交物业管理费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点是：被告以服务标准不到位而拒交物业管理费是否有依据。原告与被告签订书面物业服务合同，双方应当按照合同约定履行，且收费标准并未明显超过当地物业服务行业的一般收费标准。物业服务具有综合性、长期性等特点，不能仅因为某一项服务不到位就拒绝缴纳物业费用。业主即使有合理的理由，也不应该通过拒缴物业费来表达不满。如果业主认为物业公司服务没有达到标准，可以要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房屋漏水不在物业管理范畴，因房屋质量问题或因其他业主原因导致财产损害，被告可另行主张权利，被告以此拒交物管费无法律依据，本院不予采纳。鉴于原、被告的物业服务合同已经终止，对于所欠物业费，由于原告提供服务期间，没有妥善尽到管理义务，导致小区管理混乱，本院依法对物业费的金额予以调整。参照原告在收取欠交物业费时均是按1元/月/平方米计算，按照公平原则，应当按统一标准收费，考虑原告管理有暇疵，本院酌定80%的比例计付物业服务费，即121.75平方米×1元×15个月零19天×80%=1523元。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条的规定，判决如下：一、被告向国都支付原告吉首市家人物业有限责任公司2018年3月1日至2019年6月20日期间物业管理费1522元，限在本判决生效之日起五日内付清。二、驳回原告吉首市家人物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告向国都承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  黄蕾二〇二一年四月二十三日代理书记员  石玉附法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。