河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4962号上诉人（原审原告）：王昆，男，1977年5月9日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王铁山，男，1949年4月19日出生，汉族，住郑州市金水区。系上诉人王昆父亲。被上诉人（原审被告）：河南锦雍置业有限公司，住所地郑州市郑东新区平安大道湖心环路西建业智慧大厦2单元9层902号。法定代表人：李荣芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：王永康，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朋飞，河南成务律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：焦作锦隆建开置业有限公司，住所地焦作市太行中路261号。法定代表人：翟四田，该公司总经理。委托诉讼代理人：王永康，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朋飞，河南成务律师事务所实习律师。上诉人王昆因与被上诉人河南锦雍置业有限公司（以下简称锦雍公司）、焦作锦隆建开置业有限公司（以下简称锦隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初4022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月23日公开开庭审理了本案。上诉人王昆的委托诉讼代理人王铁山，被上诉人锦雍公司和锦隆公司的共同委托诉讼代理人王永康、王朋飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王昆上诉请求：1.请求依法撤销一审民事判决书,并依法改判支持上诉人的一审诉求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人于2018年11月14日签订了编号为D180××××2680的《商品房买卖合同》，并于2019年1月8日在郑州市住房保障和房地产管理局直属分局办理了合同备案手续。该合同约定，上诉人购买被上诉人开发的位于姚桥路北、××西××单元××号房屋壹套，被上诉人应于2019年12月31日前，向上诉人交付涉案房屋。同时该合同对被上诉人逾期交房违约责任也进行了约定，约定被上诉人逾期交房，应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。该合同约定，买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同。买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。上诉人认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，上诉人已支付了房屋购房款，履行了涉案合同约定的义务，被上诉人锦雍公司未按照约定将竣工验收合格的房屋于2019年12月31日前交付给上诉人，构成违约，应当承担违约责任。另被上诉人锦雍公司的股东为锦隆公司，根据《中华人民共和国公司法》的规定，一人有限责任公司不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。上诉人履行了合同约定的义务，现因被上诉人的原因，导致涉案房屋至于2020年9月18日才取得竣工验收备案表，按照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条关于房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》第十六条的规定验收合格后方可交付使用的规定。被上诉人应承担合同约定的违约赔偿民事责任。《民事诉讼法》第13条关于“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”的规定。这是意思自治原则在我国法律中最直接、最明确的规定。国家公权力机关，特别是仲裁机关，在行使权力时要保持克制，要尽量避免对于本案中，本案系商品房买卖合同纠纷，涉案“告知书”并非本案商品房买卖合同，双方约定的合同条款，也不是本案商品房买卖合同的补充协议，据此，涉案“告知书”与本案商品房买卖合同纠纷不是一个法律关系，从涉案“告知书”可知，该涉案“告知书”不仅涉及到上诉人和被上诉人，同时涉及到第三人河南水之郡物业服务有限公司，在河南水之郡物业服务有限公司没有签字的情况下，涉案“告知书”并不符合法律规定的成立的条件，一审据此审判，于法无据，一审法院没有充分尊重双方当事人的契约自由精神原则，明显为权利滥用，过分打压整个社会的诚实交易体系。法庭不应在涉案《商品房买卖合同》的双方约定的真实意思的过度干预保持中立。法院应对各方当事人提供的事实和法律依据应当全面、综合的予以评判。首先，法律法规存在位阶及效力差异。下位法不能与上位法相抵触，规范性的文件不能与法律、法规相抵触，否则无效。其他的法规或规范性文件不能与其冲突，其次，每一个法律、法规或规范性文件均存在实体法与程序法相结合的特征，既有实体方面规定，也有程序方面的规定，应当全文理解。二、一审判决书第6页倒数第5-10行载明“本案中，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已支付了房屋购房款，被告锦雍公司未按照约定将竣工验收合格的房屋于2019年12月31日前交付给原告使用，构成违约，应当承担违约责任。”上诉人认为以上一审的认定是正确的。三、但是一审判决书中第6页倒数第1-5行和第7页第1-6行的认为“2020年9月25日，原告收房并与被告锦雍公司签订告知书，同意被告锦雍公司以代缴物业费的方式弥补其逾期交房的损失，基于自愿原则，原告自愿接受物业费补偿，且告知书载明“本告知书签收确认后，您与河南锦雍置业有限公司就房屋交付期限问题不在存在纠纷”，应视为原告接受锦雍公司补偿物业费作为其承担违责任的方式。综上，原告主张逾期交房违约金及被告焦作建开对逾期交房违约金承担连带责任并无依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王昆的诉讼请求。”系一审法庭对涉案“告知书”的误读所致，形成一审判决对本案的基本事实认定错误，适用法律错误，造成判决错误。1.无论从涉案“告知书”的外观和内涵，均不能证明上诉人与被上诉人双方已经对涉案的合同主要内容的变更达成了合意。被上诉人的涉案“告知书”的外观的社会常识是被上诉人以单独履行其告知上诉人的形式，其内涵是被上诉人自愿代上诉人向案外人支付上诉人所购房屋自交付之日起24个月的物业费以作为补偿，该费用被上诉人直接缴纳给河南水之郡物业服务有限公司。且河南水之郡物业服务有限公司的营业执照和锦雍公司营业执照及股东截图证明河南水之郡物业服务有限公司的法定代表人是王颖，且王颖同时是锦雍公司的监事；同时证明锦雍公司和河南水之郡物业服务有限公司存在人格、财产混同，涉案“告知书”是河南水之郡物业服务有限公司和锦雍公司的利益互送的以欺诈手段使上诉人在违背真实意思的情况下的“告知书”，上诉人以主张该条款不成为“告知书”的内容，法庭应支持。涉案“告知书”，其外观不是合同形式，其内涵是被上诉人自愿代上诉人向案外人河南水之郡物业服务有限公司支付上诉人所购房屋自交付之日起24个月的物业费以作为补偿，该费用被上诉人直接缴纳给河南水之郡物业服务有限公司。虽然该“告知书”载明“本告知书签收确认后，您与河南锦雍置业有限公司就房屋交付期限问题不再存在纠纷”。但是属被上诉人妄图以“告知书”的形式，以自愿代上诉人向案外人河南水之郡物业服务有限公司支付上诉人所购房屋自交付之日起24个月的物业费6037.25元以作为补偿，使上诉人产生了重大误解，意图掩盖被上诉人的违约金是高达54860.49元的情况下，形成了《民法典》第一百五十一条规定的上诉人在缺乏判断能力和在急于入住，而在被上诉人威胁不签不交房的情况下，签字的“告知书”“显失公平”。根据《民法典》第一百四十七条关于“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”的规定；第一百四十八条关于“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”的规定；第一百五十一条关于“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院予以撤销。”的规定，申请人重新请求法庭撤销该“告知书”。2.被上诉人让上诉人签的“告知书”的形式，在向所有业主告知的情况下，应视同《民法典》中的“格式合同”本案中，被上诉人在让上诉人签“告知书”时，没有证据证明被上诉人采取了合理的方式提示上诉人注意免除或者减轻被上诉人的责任等与上诉人有重大利害关系的条款“本告知书签收确认后，您与河南锦雍置业有限公司就房屋交付期限问题不再存在纠纷”，被上诉人也没有按照上诉人的要求，对该条款予以说明。被上诉人提供“告知书”未履行提示或者说明义务，致使上诉人没有注意和理解与其有重大利害关系的物业费6037.25元以作为补偿违约金54860.49元的情况下，上诉人以主张该条款不成为“告知书”的内容，法庭应支持。法庭应根据《民法典》497条关于“有下列情形之一的，该格式条款无效：（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”的规定，审判本案“告知书”中“本告知书签收确认后，您与河南锦雍置业有限公司就房屋交付期限问题不再存在纠纷”的条款。本案商品房买卖合同纠纷，《商品房买卖合同》第9条的约定，由于政府部门已经备案，应视同政府对双方签订的《商品房买卖合同》第9条约定的确认，其法律效力远远高于“告知书”。3.上诉人的商品房买卖合同纠纷，属《民事诉讼法》、《民法典》等法律赋予原告的法定权利，依法不受“告知书”的约束。一审法庭的认定，系对《商品房买卖合同》和“告知书”的权利和义务规定的误读所致。根据合同的相对性原则，《商品房买卖合同》约束的是本案的上诉人和被上诉人，而涉案“告知书”的内容与《商品房买卖合同》第9条发生冲突，且本案系商品房买卖合同纠纷，依法应适用《民法典》中的第三编合同第一分编通则第八章违约责任进行审理，而一审法庭却依据《民事诉讼法》第64条关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定进行审理，并对上诉人提供的5个经过当庭质证的证据证明了合同约定被告逾期交付超过60天后，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金和焦作锦隆建开置业有限公司，该公司是自然人投资公司，依法应承担连带清偿责任置若罔闻，形成了一审法庭对本案的基本事实认定错误，适用法律错误，造成判决错误，依法应改判或者发回重审。4.本案系商品房买卖合同纠纷，根据合同的相对性原则，系本案的上诉人和被上诉人的法律关系，与涉案“告知书”中的利害关系人河南水之郡物业服务有限公司不是一个法律关系，致使涉案“告知书”与本案不是一个法律关系，不属本案审理的范围。一审据此判决的认定本案的基本事实错误，适用法律错误，造成判决错误。四、疫情的发生并不直接导致合同的违约。根据《立法法》规定的上位法适用规定和被上诉人提交给一审法庭的证据61载明的“有关期限按国家规定顺延，顺延期间不计违约责任”，该证据明确提出“按国家规定顺延，顺延期间不计违约责任”中的国家规定，应是党和国务院的规定，被告提供给法庭的所有证据均不属国家规定，不能证明其目的。且被告提交给一审法庭的证据61载明的“有关期限按国家规定顺延，顺延期间不计违约责任”系被告的自认。被告在本案中并没有向法庭提交国家关于期限顺延的规定，属举证不能，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第92条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第3、4、5的规定，自认对当事人的约束来源于禁反言原则和诚实信用原则，一旦当事人作出自认，该自认在民事诉讼中，不仅对法院有拘束力，对作出自认的当事人也有拘束力。锦雍公司辩称：一、业主办理房屋交接手续时是否接受物业费的补偿由业主自主决定，部分业主办理房屋交接手续时并未接受物业费的补偿，本案原告自愿接受物业费的补偿系其真实意思表示，不存在可撤销的事由。已经接受过锦雍公司以物业费补偿的业主现均已正常入住，若将该《告知书》轻易撤销，将不利于小区的稳定，也将会给锦雍公司带来巨大的损失，甚至将引发更大的社会问题。另外，上诉人在一审中已经变更了诉讼请求，将第2项有关撤销告知书的诉讼请求撤回，其在上诉状中要求撤销告知书的请求不属于二审审理范围。二、《告知书》明确载明原告与锦雍公司就房屋交付期限问题不再存在纠纷，双方就房屋交付事宜所有争议已经解决，原告作为完全民事行为能力人，对告知书的内容是充分理解的，并不存在认识错误的可能，不构成重大误解的情形，其无权要求锦雍公司再行赔偿。王昆于2020年9月25日办理案涉房屋交接手续时，接受了锦雍公司给予的两年物业费补偿，并且该物业费补偿的告知书中明确载明“本告知书签收确认后，您与河南锦雍置业有限公司就房屋交付期限问题不再存在纠纷。”王昆在该《告知书》中签字并按手印，该《告知书》系双方真实意思表示，不存在无效或可撤销的事由，对双方均具有法律约束力。该补偿系锦雍公司与王昆为了一次性解决取得竣工验收备案表前所有的交房争议而给予王昆的补偿，王昆已经接受该补偿并办理完毕房屋交接手续。因此，王昆的上诉请求没有事实和法律依据。郑州市中级人民法院（2020）豫01民终16856号民事判决书中明确认定业主接受锦雍公司代其支付的两年物业费为补偿，应视为业主接受被告补偿物业费为其承担违约责任的方式，锦雍公司不承担任何责任。本案中，王昆同样接受物业费补偿即无权再要求锦雍公司承担任何责任。三、案涉《商品房买卖合同》明确约定因政府命令、环境治理、重大会议导致停工，交房时间据实顺延，属于合同中明确约定的据实顺延交房的事由。双方《商品房买卖合同》第八条第二款明确约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期……2.因政府命令、环境治理、交通管制、重大会议等导致停工，因重大技术问题不能及时解决、市政配套没有到位、恶劣气候引起的延误交房”，锦雍公司可顺延交房时间。因政府行为、环境治理措施无法把控，锦雍公司与王昆在签订《商品房买卖合同》时明确约定，出现上述事宜影响施工的，交房期限据实顺延。政府命令、环境治理等引起的延误交房，属于合同明确约定的据实顺延交房时间的事由，且不存在无效或可撤销等事由，该合同依法成立且生效，发生纠纷时，应尊重合同约定。四、因政府命令、环境治理等按照合同约定顺延交房期限后，遭遇疫情、政府实行联合验收等不可抗力，交房期限应当再行顺延。（一）因疫情及疫情防控措施，锦雍公司受疫情一级响应管控措施影响54天，另外受疫情二级响应管控措施影响49天，交房期限应当相应顺延103天，锦雍公司不应当承担违约责任。且受疫情的持续影响锦雍公司的各项工作及工程竣工验收及工程竣工验收备案的各项程序至今持续受影响，交房时间应当另行酌情顺延。由于受新冠疫情的影响，河南省人民政府于2020年1月25日启动重大突发公共卫生事件I级响应，至2020年3月18日将河南省重大突发公共卫生事件应急响应级别由I级调整为II级，锦雍公司受疫情一级管控措施影响共计54天，该期限应当顺延交房期限，被告不应承担违约责任。且因疫情影响，自2020年3月19日至2020年5月6日河南省人民政府将重大突发公共卫生事件响应级别从II级调整为III级之时，锦雍公司受疫情二级管控措施影响共计49日，该期限应当顺延交房期限，锦雍公司不应承担违约责任。除上述受影响的明确的期限外，因新型冠状肺炎，锦雍公司案涉工程施工及相关工作均无法正常开展，且疫情及管控措施对劳动力的回流、原材料的供应等均有重大不利影响，本案涉及的工程竣工验收及工程竣工验收备案的各项程序也受疫情影响无法按时进行，锦雍公司交房时间亦应另行酌情顺延。（二）自2020年1月1日起，所有工程建设项目开始实行联合验收，办理程序调整、变更影响了工程竣工验收时间，锦雍公司交房时间亦应酌情顺延。根据《竣工验收备案表》载明，案涉工程已于2020年7月17日竣工验收合格，2020年9月18日取得竣工验收备案表。因为政府自2020年1月1日起施行联合验收影响至2020年9月18日才取得建设行政主管部门竣工验收备案表，导致锦雍公司正在进行的工程竣工验收程序延长，锦雍公司交房时间亦应酌情顺延。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，一审判决适当，应予维持。锦隆公司辩称，同锦雍公司答辩意见。王昆向一审法院起诉请求：1.被告锦雍公司向原告支付逾期交房违约金54655.02元（按已支付房款1027342元的每日万分之二，从2019年12月31日起计算至2020年9月24日计266天）；2.被告焦作建开对第一项请求承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2018年11月14日，原与被告锦雍公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告锦雍公司位于郑东新区××、××西××单元××号房屋。总金额1027342元。约定金额777342元，付款方式为现金，付款日期为2018年11月14日；公积金贷款250000元，付款时间2018年12月14日。被告应在2019年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，取得建设行业主管部门竣工备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。2019年12月4日，被告锦雍公司发布《延期交房通知书》，告知原告商品房延期至2020年5月31日前交付。2020年5月9日，被告锦雍公司发布《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》，告知原告商品房延期至2020年7月31日前交付。房屋交接验收表显示，业主王昆，房间号5-2002，原告签字日期为2020年8月11号。入伙手续书载明，业主姓名王昆，合同房号：水之郡西苑2座1单元17层1705号房，派出所核定房号：水之郡西苑2号楼1单元1704号房。2020年9月25日，锦雍公司出具的告知书载明，河南水之郡物业服务有限公司：我司同意代水之郡西苑2号楼1单元17层1704户业主王昆缴纳24个月的物业费，合计6037.25元，时间为2020年10月1日—2022年9月30日，特此证明，落款处盖有被告锦雍公司公章。且告知书载明：“本告知书签收确认后，您与河南锦雍置业有限公司就房屋交付期限问题不再存在纠纷。”业主处有原告王昆签字。经查，涉案房屋竣工验收备案合格日期为2020年9月18日。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已支付了房屋购房款，被告锦雍公司未按照约定将竣工验收合格的房屋于2019年12月31日前交付给原告使用，构成违约，应当承担违约责任。2020年9月25日，原告收房并与被告锦雍公司签订告知书，同意被告锦雍公司以代缴物业费的方式弥补其逾期交房的损失，基于自愿原则，原告自愿接受物业费补偿，且告知书载明“本告知书签收确认后，您与河南锦雍置业有限公司就房屋交付期限问题不在存在纠纷”，应视为原告接受锦雍公司补偿物业费作为其承担违约责任的方式。综上，原告主张逾期交房违约金及被告焦作建开对逾期交房违约金承担连带责任并无依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告王昆的诉讼请求。案件受理费1161元，减半收取580.5元，由原告王昆负担。本院二审期间，上诉人王昆提交河南水之郡物业服务有限公司及锦雍公司的营业执照信息电脑截图两张。证明：河南水之郡物业服务有限公司的法定代表人与锦雍公司有交集，王颖也是锦雍公司的监事，这两份相互印证，两公司有交集、人格混同，并不能证明他们替王昆交了24个月的物业费。锦雍公司和锦隆公司质证称，对证据的真实性没有异议，证明目的有异议。两份证据形成于一审庭审之前，不属于新证据，法庭不应采纳，并且不能仅凭两家公司营业执照信息就判定两家公司存在人员及财产混同。锦雍公司在一审提交的证据415页中，也明确向王昆表示两年物业费是由锦雍公司直接支付给物业服务公司。根据当事人举证质证意义，本院经审核认为，上诉人王昆提交的证据不能达到其证明目的，对其提交的证据不予采信。本院经审理查明，案涉房屋交接验收表载明的房间号为2-1-1704,王昆在业主签字处予以签名。本院查明的其他事实同一审法院认定的其他事实。本院认为，王昆与锦雍公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。王昆已按约定支付了房屋购房款，锦雍公司未按合同约定将经竣工验收合格并取得建设行政主管部门竣工备案表的房屋于2019年12月31日前交付给王昆使用，已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据2020年9月25日双方签订的《告知书》，锦雍公司代王昆向河南水之郡物业服务有限公司支付王昆所购房屋自交房之日起24个月的物业费作为补偿，本告知书签收确认后，王昆与锦雍公司就房屋交付期限问题不再存在纠纷，应视为王昆接受锦雍公司补偿物业费作为其承担违约责任的方式，一审对此认定并无不当。王昆称告知书系因胁迫或重大误解而签订，依据不足，不予支持。王昆本案中主张逾期交房违约金并要求锦隆公司承担连带责任的依据不足，不予支持。综上所述，王昆的上诉理由不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1161元，由王昆负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二一年四月二十五日书记员 赵凌杰