湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民再22号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：刘思明，女，1985年12月5日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：李健，湖北非同律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：武汉万利置业有限公司，住所地：武汉市洪山区友谊大道******。法定代表人：陈文选，公司总经理。委托诉讼代理人：汪振，湖北维思德律师事务所律师。再审申请人刘思明因与被申请人武汉万利置业有限公司（以下简称万利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2020）鄂01民终2599号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2020年12月28日作出（2020）鄂民申3858号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人刘思明及其委托诉讼代理人李健，被申请人万利公司的委托诉讼代理人汪振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘思明再审诉称，1.原审判决认定事实不清，忽视及遗漏关键事实：涉案商铺的出租人适租承诺，万利公司对万利广场内部装修的实际后果，堵塞刘思明安装的空调排气口，拆除外立面广告牌及广告位，未开放中央空调等，以上事实足以重构本案民事责任；2.基于本案已查明事实及上述重审事实，应重新评价合同解除责任，依法判定万利公司构成根本违约并承担违约责任；3.生效判决对合同解除后的民事责任分担，偏离事实，明显错误。未考虑万利公司的过错，判决刘思明按合同正常履行承担租赁费用、占用费及滞纳金显失公平；判决刘思明承担公共区域空调费用无事实依据。再审请求：1.撤销本院（2020）鄂01民终2599号民事判决及湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初5624号民事判决第三项、第四项、第五项；2.判令万利公司赔偿刘思明商铺装修费、设备费、吊装招牌费等费用暂计465113元，预期利益损失共计120375.69元，以上合计585488.69元；3.全部案件诉讼费用由万利公司承担。万利公司辩称，1.《新干线生活广场物业租赁合同》（以下简称《物业租赁合同》）及《三方协议》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人应该全面履行租赁合同义务；2.刘思明系完全民事行为能力人，在签订租赁合同时已知晓万利公司有权作出装修规划等行为，且万利公司在装修前已书面告知刘思明；3.万利公司提供的商铺具备正常的使用功能及租赁条件，并非刘思明所述的不具备适租条件；4.刘思明未按时支付租金等费用，存在违约行为，应承担相应违约责任。万利公司不存在违约行为，刘思明要求万利公司承担装修、设备等费用没有事实及法律依据。据此，请求依法维持原判，驳回刘思明的再审请求。刘思明向一审法院起诉请求：1.刘思明与案外人湖北天盟投资管理有限公司（以下简称天盟公司）于2016年1月22日签订的《物业租赁合同》以及刘思明、万利公司与案外人天盟公司于2016年3月23日签订的《三方协议》中关于商铺租赁的约定解除；2.万利公司返还刘思明合同保证金56000元；3.万利公司赔偿刘思明商铺装修费、设备费、吊装招牌费等费用465113元；4.万利公司赔偿刘思明预期利益损失120375.69元；5.案件诉讼费由万利公司承担。万利公司提出反诉请求：1.解除刘思明与案外人天盟公司签订的《物业租赁合同》及万利公司、刘思明与案外人天盟公司签订的《三方协议》中关于商铺租赁的约定；2.刘思明向万利公司支付租金242133元，并支付迟延支付租金的滞纳金50836元；3.刘思明支付万利公司2016年7月16日至2017年4月15日的空调使用费67567元、公摊费10018元；4.刘思明支付万利公司中途擅自退租的违约金193000元；5.反诉案件诉讼费由刘思明承担。一审法院认定事实：2016年1月22日，案外人天盟公司（甲方）与刘思明（乙方）签订《物业租赁合同》1份，约定：1、甲方同意出租及乙方同意承租位于武汉市洪山区友谊大道508号新干线生活广场二层2028A号商铺（含公摊，建筑面积为365平方米）；2、租赁期限为伍年，自2016年3月16日起至2021年3月15日止，自2016年1月22日至2016年3月15日为装修免租期。乙方承诺严格履行该商铺作为水育早教中心用途，商铺名称：嘻游际水育早教乐园；如乙方需变更该商铺用途、商铺名称和商铺法人，需提前30天以书面形式告知甲方，经甲方书面同意并办理相关手续后方可变更。3、（1）租赁费用：每月租金为24350元整；每月物业管理费（含设备维护费、公共秩序维护费、公共区域保洁费）为3650元；每月外立面广告位租金为4000元，每月租金费用合计32000元整。（2）租赁期内的租赁费用（含租金、物业管理费、广告费租金）按季支付，首期租赁费用96000元整在本合同签订后三日内一次性付清，以后每期租赁费用（含租金、物业管理费、广告位租金）在上期费用到期前15日之前一次性支付。（3）租赁期内的租赁费用中租金和物业管理费自第叁个租赁年度起（含）每年递增6%。本合同中所称“租赁年度”均指租赁之日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度。（4）中央空调费：乙方使用甲方提供的中央空调设备，乙方按月支付空调开放期间所产生的使用费，甲方根据中央空调计量表具按实际使用流量数计量收取。夏、秋季室内气温高于26℃时开冷气，冬、春季室内气温低于10℃时开暖气。4、（1）乙方须于本合同签订之日向甲方支付56000元整，作为乙方全面履行本合同的保证金；否则，甲方视为乙方自动放弃本合同；乙方未按约定进场经营或中途退租以及私自转让，合同保证金不予退还。（2）乙方不得将合同保证金作为商铺租赁费用和其他费用的抵扣，因合同约定事项导致合同保证金金额不足的，乙方应在接到甲方书面通知七日内补足，否则将视为乙方违约并放弃本合同。（3）在乙方全面履行其按合同所承担的责任及义务的情况下，甲方须于本合同有效期届满后十个工作日内将合同保证金全数无息退还乙方。5、（1）甲方拟订于2016年1月22日前交付被租赁的商铺，但因包括但不限于工程施工、城管、消防、环保等原因导致商铺不能按期交付的，则合同租赁期顺延。《商铺交付确认单》经双方交验签字盖章后视为交付完成。（2）商铺的返还：①租赁期满合同自然终止或乙方在租赁期内出现违约行为致使本合同终止的，则乙方承诺于合同终止之日起5日内缴纳所欠费用并将商铺交还给甲方，属乙方所有的财物及可移动物品，由乙方自行搬离或处理，但乙方在租赁商铺内的固定装修（包括间隔及甲方同意增加的灯具插座电路等）不得拆除，应无偿移交给甲方。如合同终止之日起超过5日乙方未向甲方交还商铺，则视为乙方无条件同意甲方自行收回商铺并有权处理商铺内财物和装修，处理所得归甲方所有，且由此造成的一切责任及后果由乙方自行负责。②甲方在本合同终止后10日内将乙方缴纳的合同保证金依合同约定扣减应扣部分后（如有需扣减部分）退还给乙方，不计利息。6、甲方有权根据商场整体经营的需要对部分楼层或区域做出装修规划、商业布局或经营业态的调整或改变。7、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方承担违约责任：（1）提供的商铺不符合约定条件，严重影响使用的；（2）甲方未尽物业修缮义务，严重影响使用的。8、乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，并收回出租的商铺，乙方承担违约责任：（1）……；（6）拖欠商铺租赁费用或水、电、天然气等费用累计达到或超过10天；（7）未经甲方书面同意，中途擅自停业达3天及以上或者擅自退租的。9、（1）甲方提供的商铺无法正常使用导致合同无法履行的，乙方有权解除本合同，甲方应退还乙方合同保证金和剩余租赁费用（不计利息），并按照合同租赁期限内总租赁费用的10%向乙方支付违约金。（2）由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租赁费用，但乙方应提供有效凭证。（3）甲方违反本合同约定，提前收回商铺的，应按照合同租赁期限内总租赁费用的10%向乙方支付违约金，并退还乙方合同保证金和剩余租赁费用（不计利息）。10、（1）租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方除有权终止合同，收回该商铺，乙方还应按照合同租赁期限内总租赁费用的10%向甲方支付违约金，且甲方不予退还乙方所缴纳的租赁费用及合同保证金；若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。①……；④未按缴费期限约定，拖欠商铺租赁费用或相关费用累计达到或超过10日的；⑤……；⑥未经甲方书面同意，停业超过3日的；⑦……。（2）在租赁期内，乙方未按合同约定的缴费期限，逾期交纳本合同约定应由乙方负担的租赁费用或相关费用的，每逾期1日，则应按上述租赁费用或费用总额的0.1%向甲方支付滞纳金；逾期达到或超过10日，视为乙方违约，甲方有权终止本合同并收回商铺，乙方所缴合同保证金及其他租赁费用不予退还。（3）在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同租赁期限内总租赁费用10%的额度向甲方支付违约金并且乙方的合同保证金及所缴其他租赁费用不予退还。《物业租赁合同》签订的当日，天盟公司将案涉2028A号商铺交付刘思明，且双方在《商铺交付确认单》上签名或盖章。2016年1月25日，刘思明通过银行转账的方式向天盟公司支付保证金56000元。刘思明已向天盟公司付清2016年3月16日至6月15日期间的租赁费用（含租金、物业管理费、广告位租金）。《物业租赁合同》签订后，刘思明对案涉2028A号商铺进行了装修，并于2016年3月1日成立武汉嘻游际水上乐园管理有限公司（以下简称嘻游际公司）进行经营。万利公司（产权方、甲方）、天盟公司（出租方、乙方）与刘思明（承租方、丙方）签订《三方协议》1份，约定：1、各方同意乙丙双方之间的《物业租赁合同》自2016年3月26日起乙方不再履行，由甲方即时承继乙方在上述租赁合同中全部权利和义务（包括但不限于收取合同约定各项费用、负责物业管理及提供物业维修保障服务）。2、乙方将已收取丙方的合同保证金56000元整转付至甲方，由甲丙双方依约履行该笔保证金的权益关系，丙方不得向乙方主张退还该合同保证金。3、丙方已向乙方缴纳的租赁费用止于2016年6月15日，甲方不得重复向丙方收取该期间的租赁费用，甲丙双方不得向乙方主张退还该期间租赁费用。4、乙方将与丙方之间签订的租赁合同、补偿协议等合同附件、文件材料的原件全部交给甲方，甲方及丙方均同意按乙丙双方签订的物业租赁合同、补偿协议等文件的约定履行出租方和承租方的全部权利和义务。5、本协议书生效后，甲丙之间即建立房屋租赁合同关系。本协议经各方签字或盖章后即生效。万利公司、天盟公司于2016年3月23日分别在上述《三方协议》上加盖公章；刘思明于2016年3月24日在上述《三方协议》上签名。2016年6月30日，刘思明以嘻游际公司的名义向万利公司支付第二期（2016年6月16日至9月15日期间的）租赁费用。刘思明未支付第三期及其后的租赁费用（含租金、物业管理费、广告位租金）。刘思明以嘻游际公司的名义于2016年5月27日、6月28日、7月25日、8月26日、10月4日分别向武汉万达物业管理有限公司（以下简称万达公司）支付2016年4月16日至5月15日期间的公摊费788元、2016年5月16日至6月15日期间的公摊费1038元、2016年6月16日至7月15日期间的公摊费1040元、2016年7月16日至8月15日期间的公摊费1156元、2016年8月16日至9月15日公摊费1166元，共计5188元。此后，刘思明未支付公摊费。2016年7月25日，刘思明以嘻游际公司的名义向万达公司支付空调费200元。2016年9月21日，万利公司（甲方）与刘思明（乙方）签订《合同补充协议书》1份，约定：乙方从2016年7月16日起至《物业租赁合同》租期结束，甲方按季度收取乙方公共区域的中央空调使用费标准为：15元/平方米/月，即7062.75元/季度。以后每季中央空调使用费在上季度费用到期前15日内一次性支付给甲方。2016年9月1日，万利公司告知刘思明其将于9月初对万利生活广场外立面进行改造升级，施工期暂定3个月。2016年9月，万利公司对新干线生活广场的外墙进行装修。2016年9月18日、12月20日，刘思明分别向万利公司有关负责人发电子邮件，以广场外墙装修对“嘻游际水育早教乐园”的经营造成很大影响为由，请求万利公司酌情减免房租，赔偿因拆除广告牌而造成的损失，不要封死空调外机、热水器排气通道，但万利公司对该请求未予回复。2016年10月21日、12月26日，刘思明分别向万利公司有关负责人请求暂停营业，但万利公司对该请求未予回复。2017年2月，刘思明以特快专递的方式向万利公司送达《解除〈三方协议〉及〈新干线生活广场物业租赁合同〉通知》，以万利公司对广场外墙、内部进行装修，堵塞空调排气口，导致“嘻游际水育早教乐园”不能营业为由，通知万利公司解约。2017年3月初，万利公司通过特快专递的方式向刘思明送达《关于贵方〈解除〈三方协议〉及〈新干线生活广场物业租赁合同〉通知〉的回函》，表示：1、《物业租赁合同》第八条第8款约定，“根据商场整体经营的需要对部分楼层或区域做出装修规划、商业布局或经营业态的调整或改变。”刘思明作为理性的投资方，在签订合同时已充分知晓、理解了上述约定的内容，即刘思明对商场装修是有充分预见的，上述约定可视为刘思明是同意并理解万利公司的装修行为的。2、万利公司在装修过程中，充分采取了各项有效措施，保证商户的正常营业。3、刘思明店铺的空调系统属于私自安装，并未得到万利公司书面同意，店铺将空调排风机放置于商场与外幕墙夹层间存在夏季空调热风无法有效排出，热能积累可能导致火宅隐患；空调排水无排水路径，积水容易造成渗漏，影响一层商户经营。4、就合同解除后事宜，万利公司特通知刘思明于接到本函件后3天内到万利公司进行商议，如刘思明未在以上期限内到万利公司商议的，万利公司对刘思明无权占有万利公司商铺的行为采取必要措施，包括但不限于强制清理等。刘思明收到万利公司的上述回函后向万利公司送达《对〈关于贵方〈解除〈三方协议〉及〈新干线生活广场物业租赁合同〉通知〉的回函〉的复函》，表示：1、因合同目的根本无法实现，《物业租赁合同》已经解除。2、为最大限度降低双方损失，请万利公司尽快与刘思明联系，办理清场事宜，对本人的相关物品进行清点确认，并尽早进行必要的工程造价/评估价/剩余残值司法鉴定。3、本着协商解决事情的意愿，刘思明愿意尽早与万利公司就合同解除后的相关事宜进行协商，包括寻找新的承租人、达成解除合同的一揽子协议等。2017年4月11日，万利公司以特快专递的方式向刘思明邮寄《关于催促贵方尽快向我司返还商铺的函》，该函的主要内容为：1、贵方于2017年2月16日发送的《解除〈三方协议〉及〈新干线生活广场物业租赁合同〉通知》，经我司与贵方沟通，贵方已确认无法继续履约的意向，贵我双方的合同已于我司收到贵方上述函件的2017年2月17日解除。2、关于合同解除后事宜，我司多次催促贵方及时清理原贵方租赁商铺内贵方自有物品及未形成附合的装饰装修部分（除固定装修部分外），并将商铺返还我司。但贵方始终不予正面回复，也未对商铺物品进行清理。现贵方长期无权占有我司商铺的行为，已严重影响了我司的招商进度，现我司发函向贵方告知如下：请贵方在收到本函件后2日内，清理完毕自有物品及未形成附合的装饰装修部分（包括现场安装设备等），将商铺返还给我司。刘思明在庭审中承认收到万利公司邮寄的上述函件。刘思明于2017年4月15日、5月4日两次清理、搬走案涉租赁商铺内的物品后，于2017年5月4日将案涉商铺返还给万利公司，抛弃留存在案涉商铺内的物品及设备的所有权。案涉商铺内的装饰装修物已被铲除。一审法院判决：一、刘思明与万利公司履行的《物业租赁合同》以及《三方协议》中关于商铺租赁的约定于2017年2月17日解除；二、万利公司于判决生效之日起十日内返还刘思明合同保证金56000元；三、刘思明于判决生效之日起十日内支付万利公司房屋租赁费用和房屋占用费合计242133元，并支付万利公司截至2016年4月15日的逾期支付租赁费用的滞纳金22136.64元；四、刘思明于判决生效之日起十日内向万利公司支付公共区域的空调使用费20988.25元；五、驳回刘思明的其他本诉请求；六、驳回万利公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10215元，由万利公司负担1200元，刘思明负担9015元。一审反诉案件受理费减半收取4718元，由刘思明负担2789元，万利公司负担1929元。刘思明不服一审判决，上诉请求：1.维持原一审判决第一项、第二项、第六项；2.撤销原一审判决第三、四、五项，改判万利公司赔偿刘思明商铺装修费用、设备费用、吊装招牌费用等费用暂计465113元，可预期利益损失共计120375.69元，以上合计585488.69元；3.一、二审案件诉讼费由万利公司承担。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。但刘思明告知庭后可以提交一份视频材料，佐证其在一审中提交的照片，拟补强证明万利公司的装修行为对刘思明造成的损失，使得其无法经营。经质证，万利公司不予认可，照片在一审中已经质证了，不能证明万利公司对刘思明造成的经营影响，因为与刘思明同侧的美容机构和教育机构都是正常营业并交纳了租金。本院认为，刘思明提交视频材料，因万利公司不予认同，依据《物业租赁合同》的约定有权对整个广场外墙进行装修，且万利公司在装修前已书面通知了刘思明。刘思明在签订《物业租赁合同》时应知晓，理解合同内容，对万利公司装修广场外墙的行为应当可以预见，故该证据不足以达到刘思明举证目的。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院二审认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案应围绕刘思明的上诉请求及理由进行审理。《物业租赁合同》、《三方协议》以及《合同补充协议书》系各方当事人真实意思表示，且协议对各方的权利和义务均进行了约定。本案中，根据刘思明与万利公司双方之间往来通知、回函及复函等均同意协商解除房屋租赁合同，故一审法院认定双方当事人主张《物业租赁合同》、《三方协议》中关于商铺租赁的约定于2017年2月17日解除符合法律规定。合同解除前，因刘思明逾期未支付租赁费用、空调使用费、公摊费，构成违约，依法应承担继续履行付款的义务，并支付滞纳金的违约责任。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，刘思明仍占用案涉商铺，依法应继续承担支付房屋占用费、空调使用费、公摊费。是此，一审法院判决支持刘思明向万利公司支付房屋租赁费用、房屋占用费和公共区域的空调使用费及支付万利公司截至2016年4月15日的逾期支付租赁费用的滞纳金并无不当。刘思明上诉认为万利公司的装修行为阻断涉案商铺的商业机会，致使其商铺不能正常经营，导致合同目的不能实现，万利公司的违约行为成立，应当承担违约责任。对其商铺装修费用、设备费用、吊装招牌费用等费用以及可预期利益损失，应由万利公司承担赔偿，但亦没有提交充分的证据予以证实。因此，刘思明的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，刘思明上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9015元，由刘思明负担。双方当事人在再审期间均未提交新的证据。再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点为：1.刘思明主张万利公司应赔偿其装修费用、设备费用、吊装招牌费用及预期利益损失有无事实及法律依据；2.刘思明主张不应向万利公司支付房屋租赁费、房屋占用费、滞纳金、空调费有无事实及法律依据。关于万利公司是否应向刘思明赔偿装修费用、设备费用、吊装招牌费用及预期利益损失的问题，根据《物业租赁合同》的约定，万利公司有权对商场进行装修。刘思明在签订该合同时应知晓、理解合同内容，对万利公司的装修行为应当可以预见，且万利公司在装修前已书面通知了刘思明。现刘思明并无充分的证据证明万利公司存在违约行为，万利公司对租赁合同的解除无明显过错，刘思明主张万利公司赔偿装修费用、设备费用、吊装招牌费用以及预期利益损失没有事实及法律依据。关于刘思明是否应向万利公司支付房屋租赁费、房屋占用费、滞纳金、空调费的问题，根据刘思明与万利公司双方之间往来通知、回函及复函等均同意协商解除房屋租赁合同，应认定《物业租赁合同》、《三方协议》中关于商铺租赁的约定于2017年2月17日解除。合同解除前，因刘思明逾期未支付租赁费用、空调使用费，构成违约，依法应承担继续履行付款的义务并支付滞纳金的违约责任。合同解除后，刘思明仍占用案涉商铺，依法应继续支付房屋占用费、空调使用费。综上所述，刘思明的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：维持本院（2020）鄂01民终2599号民事判决。本判决为终审判决。审判长 刘 瑾审判员 刘汉涛审判员 吴 婷二〇二一年四月二十七日法官助理王楠书记员汪妙妙