重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1591号上诉人（原审原告）：楼珍勇，男，汉族，1964年11月8日出生，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：荣孝蓉，重庆瀚沣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘泽容，女，汉族，1979年7月5日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：沈俊刚，重庆市宏声昌渝律师事务所律师。上诉人楼珍勇因与被上诉人刘泽容房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初11254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。上诉人楼珍勇及其委托诉讼代理人荣孝蓉、被上诉人刘泽容的委托诉讼代理人沈俊刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。楼珍勇上诉请求：1.撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初11254号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:1.一审法院片面认定即使合同解除，上诉人也同意减免一个月并且履行期限顺延一个月，该认定不符合实际情况且不符合公平正义原则；2.新冠疫情并不影响案涉租赁合同目的实现，被上诉人依据不可抗力拒绝履行合同无法律依据；3.一审法院在未考虑是否构成不可抗力的情况下直接免除被上诉人的责任不当，在变相鼓励承租人的违约行为。刘泽容辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审驳回上诉、维持原判。楼珍勇向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告2020年4月18日至2020年5月13日的房屋租金20323元，并支付从2020年5月14日起至实际搬离止，按每月24231元计算的房屋占用费计算至2020年6月20日；2.依法判令被告支付原告拖欠租金产生的滞纳金（从2020年4月8日起，以72693元为基数，按月利率2%计算至付清时止）；3.依法判令被告支付原告违约金40000元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年12月28日，原告楼珍勇（出租方、甲方）与被告刘泽容（承租方、乙方）签订《商业用房租赁合同》，合同主要约定:第一条租赁房产及租赁用途，甲方同意将坐落于重庆市××栋××层××号商铺房屋，门牌号为：沙滨路11号附4号出租给乙方作为经营之用。乙方确认在本合同签署前，已到该商铺现场进行实地查看，已经充分了解该商铺物业现状及周边相邻关系，并已经就现场情况对未来经营可能产生的相关影响做了充分预估，包括不限于对经营功能、经营品质、相邻关系等。该房屋建筑面积为269.57平方米，套内面积为：254.60平方米。第二条租赁期限，双方约定租赁期共5年，即60个月。自2018年1月18日起至2023年1月17日止。第三条租金及支付方式、支付时间，租期第一年：从2018年1月18日至2019年1月17日，收取乙方固定租金为129394元，考虑乙方装修期无法实际经营及开业之初等原因，甲方同意乙方于2017年12月28日前缴纳首期租金32349元，其余租金按季度支付，即每季度租金32349元。租期第二年：从2019年1月18日至2020年1月17日，收取乙方固定租金为：205736元，租金按季度支付，即每季度租金51434元。租期第三年：从2020年1月18日至2021年1月17日，收取乙方固定租金为：290773元，租金按季度支付，即每季度租金72693元。租金支付方式为每3个月为一期，除本条第1款第（1）项首期租金外，各期租金为预付制，即各期租金应在上一期租金到期之日的10天前一次性足额支付给甲方；以后每期租金支付时间依此类推。第五条保证金，租赁保证金：1、甲、乙双方商定该房屋租赁保证金共计40000元，由乙方在签订本合同当日内一次性支付给甲方，作为乙方履行合同的保证。4、本合同终止后，如承租人拖欠应付租金、物业管理费、赔偿费或任何应付的其他费用，甲方有权从保证金中扣除乙方所欠的款项；在任何情况下，全部或部分扣除保证金均不被视为清算性的损害赔偿，甲方在此保留其在本合同项下或与本合同相关，或在租赁房屋项下或与出租房屋相关，因任何案由针对乙方享有的权利。如保证金不足抵偿乙方的欠款和赔付的，甲方有权进一步追索。5、乙方提前终止本合同，甲方有权直接扣除保证金作为违约金的一部分，不足部分及乙方按合同约定应支付的其它应付费用乙方仍须支付。如保证金不足抵偿乙方的欠款和赔付的，甲方有权进一步追索。第八条转让，4、乙方转让房屋租赁权益：在合同履行期间，乙方如因自身原因需提前终止合同转让该房屋租赁权益需以书面方式提前1个月向甲方提出申请，经甲方同意后，乙方可代甲方寻找新的承租者，但重新出租的所有合同条件由甲方制定，且甲方有对新承租者的充分选择权，并由甲方重新与新承租者签订合同。此类情况下，乙方提前终止合同不算违约，双方相关费用据实结算，多退少补。除本条以外的情形，乙方单方面终止合同或将该房屋与任何第三方联营或出借该房屋均视为严重违约行为，甲方有权单方面终止合同，收回该房屋，没收乙方的交纳的保证金作违约金，并向乙方追索一切经济损失。第十三条违约责任，1、乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天须按乙方当期应付租金总额的3‰支付滞纳金给甲方。2、乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同收回房屋并无须承担任何责任，租赁保证金作为违约金不予退还，并有权要求乙方赔偿经济损失（包括但不限于）：（6）乙方故意或因重大过失违反本合同，经甲方合理通知后乙方仍未采取补救措施或采取补救措施不达目的；（7）拖欠房屋租金达15天的。原被告还在合同中约定了其他内容。2017年12月28日被告向原告支付了约定的租赁保证金40000元。上述合同订立后，被告向原告支付了截止至2020年4月17日的租金。2020年1月27日，因新冠疫情及防控措施影响，被告餐饮生意经营困难，被告通过手机微信向原告提出降房租或解除合同的要求，双方进行协商，2020年2月2日，原告提出给被告减免今年一个月的租金，即被告下季度少交一个月房租，被告表示同意。2020年2月22日，被告向原告提出疫情对餐饮的影响越来越严重了，希望解除租赁合同和降租，原告未同意。2020年4月22日，原告通知被告到期租金未付，已经违约。被告回复租金支付应该顺延一个月，同日被告还答复原告不降租，被告就要解除合同，原告回复按租房合同执行，变更合同要双方同意签字才有效。2020年4月24日原告向被告提出2020年2月2日，我承诺你的根据疫情出于人道主义给你减免今年一个月租金；因你至今未按商业用房租赁合同约定付2020年第二季度应付款项，你确实违约，由于违约你自动放弃我承诺给你减免。所以你今年第二季度应付租金人民币72693元必须在2020年4月27日前付清，否则按合同约定向你追索一切经济损失。被告回复表示不同意。2020年5月12日原告以被告无故拖欠租金已达15天以上构成违约向被告发出律师函通知被告解除双方租赁合同。同日，被告收到原告律师函。2020年6月20日，被告向原告返还案涉房屋。原告现依法向一审法院提起诉讼。审理中，原被告确认双方的租赁合同于2020年5月13日解除。被告现主张原告拖延配合被告返还房屋。原告举示了微信聊天记录一份，内容载明2020年6月14日晚被告询问原告协议写好了没有，后又通知原告如果协议不能达成共识，被告准备明天做完就搬走了。被告举示了2020年1月25日重庆市沙坪坝区市场监督管理局重庆市沙坪坝区商务委员会关于暂停举办集体聚餐活动的通告照片。原被告双方同意被告已付原告的租赁保证金可以用于抵扣被告所应承担的本案责任。被告主张本案纠纷是不可抗力导致，双方租赁合同约定的违约责任计算标准过高，请求依法降低。经一审法院主持调解，双方当事人自行和解，因分歧较大未能达成协议。一审法院认为，原告与被告之间就案涉房屋形成了租赁合同关系，受双方订立的商业用房租赁合同的约定约束，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。2020年1月，新型冠状病毒感染的肺炎疫情爆发，该疫情属于突发公共卫生事件，疫情及防控措施对原被告之间的房屋租赁合同的履行造成重大影响，导致双方合同在疫情爆发及防控期间承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，应视为双方案涉合同履行中遭遇的不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力。本案纠纷属于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，根据相关法律及最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条，《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5项、第6项的规定，一审法院认为被告与原告主动协商达成原告减免被告下一个季度一个月的租金的一致意见，是原被告双方当事人的真实意思表示，是原被告双方合理分担在疫情爆发及防控期间因租赁合同关系所遭受损失的合同约定，符合双方合同履行的实际情况及相关法律规定，对原被告双方具有约束力。被告否认原告关于被告自动放弃租金减免的意见，因此原告该意见没有事实及法律依据，一审法院不予采信。双方合同原约定租金应在上一期租金到期之日的10天前一次性足额支付，被告因受疫情影响于2020年4月22日向原告提出2020年4月17日后的租金支付期限顺延一个月的主张，亦符合双方合同履行的实际情况及前述相关法律规定，一审法院予以支持。因此一审法院认定原被告双方协商于2020年5月13日解除了双方的房屋租赁合同。原告作为出租人以承租人被告刘泽容没有按照约定的期限支付租金为由请求解除合同，并由被告承担违约责任，一审法院不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按照双方合同约定、相关法律规定及双方合同实际履行情况，原被告协议确定原告减免被告下季度一个月租金，因疫情的爆发和防控措施的影响，被告不应承担合同解除的违约责任，被告已支付原告租赁保证金40000元，该租赁保证金数额已足以抵扣原告诉请的2020年4月18日至2020年5月13日期间的未付租金、2020年5月14日至2020年6月20日期间的合同解除后按合同租金标准计算的房屋占有使用费等费用扣减双方约定减免的租金后的金额，因此原告的诉讼请求，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告楼珍勇的诉讼请求。案件受理费减半收取654.04元，由原告楼珍勇负担。本院二审中，楼珍勇向本院举示了新冠疫情期间新闻打印件3份、《重庆市商务委员会关于全面恢复商贸服务业经营活动的通知》，拟证明新冠疫情虽为不可抗力，但并非不可控制，且没有达到合同目的不能实现的程度。刘泽容质证意见为：上述证据的真实性无法确认，即使真实，恰好证明疫情对整个经营活动造成巨大影响。本院认为，上述证据无法达到楼珍勇的证明目的，本院不予采信。本院二审对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点是：案涉租赁合同的解除是否系因刘泽容违约导致及刘泽容是否应当承担违约责任。本院具体评判如下：新型冠状病毒感染肺炎疫情作为异常性突发事件，给人们的生活造成了较大的影响，双方在订立合同时无法预见，也无法避免，属于合同履行期间的不可抗力。案涉房屋合同履行期间，刘泽容因疫情原因无法正常开展经营活动而导致经济损失是客观事实，该损失超出了市场风险的正常范围，因此其要求减免一定租金或延迟支付租金符合法律规定的公平原则，但是否减免或延期支付应由双方商定。经协商楼珍勇在2020年2月2日同意免除刘泽容下季度一个月的房租，但未同意延迟支付租金，故按照租赁合同约定，刘泽容仍应在2020年4月17日前履行支付下一季度房租的义务，但其逾期未支付存在违约情形。虽然刘泽容存在逾期未支付租金的违约行为，但逾期未支付并非等同于拒绝支付，基于疫情不可抗力的原因，刘泽容提出延期一个月支付租金的要求亦合情合理，即逾期未支付租金并非出于刘泽容的主观恶意，其违约行为尚不足以导致租赁合同的必然解除。由于楼珍勇在刘泽容逾期后即向其发出律师函通知解除案涉租赁合同，刘泽容在收到楼珍勇的解除通知后表示同意，故一审法院根据案件基本事实及合同实际履行情况认定双方系协商解除租赁合同，刘泽容不承担违约责任并无不当。综上所述，楼珍勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院部分事实认定有误，但不影响本案的处理结果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1308.08元，由上诉人楼珍勇负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  刘 静二〇二一年四月九日法官助理  刘学亮书 记 员  韩 微