新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终1321号 上诉人（原审被告、反诉原告）：阚文诚，女，1983年11月12日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：蒋祥鑫（系阚文诚丈夫），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：王雷，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王**，男，1985年2月9日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王建军，男，1958年8月20日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨秀兰，女，1942年9月28日出生，汉族，新疆维吾尔自治区工商干部学校退休职工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 指定监护人：邵伟（系杨秀兰之女），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 上诉人阚文诚因与被上诉人王**、王建军、杨秀兰房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初4445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 阚文诚上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第七项；2．驳回或改判不向王**、王建军、杨秀兰支付一层房屋租金266,085元及二层房屋租金180,839元，驳回或改判不向王**、王建军、杨秀兰支付一层房屋违约金59,669.56元及二层房屋违约金39,671.56元；3．改判自2017年9月24日起，解除双方签订的租赁合同；4．改判王**、王建军、杨秀兰返还多收取的房屋租金137,916元；5．改判王**、王建军、杨秀兰支付违约金130,941.5元；6．改判王**、王建军、杨秀兰退还多收取的一、二层房屋水电费187,257元；7．改判王建军、杨秀兰赔偿房租损失97,956元，装修损失97,770元及人工工资损失240,739.69元。事实和理由：一审确定性质不当，判决存在漏项。王**、王建军、杨秀兰与我签订的《租赁合同》已于2017年9月24日解除，对于以上事实，我均有充分的证据进行佐证，且基于上述日期解除合同也是双方意思的共同表示，但一审判决未支持我的该项诉讼请求，也未在判决书中体现相应的判决结果，存在审理漏项。一审判决认定本诉部分所依据的事实不清，适用法律有误，判决结果有失公正。我于2014年12月与王**、王建军、杨秀兰就××小区××号商铺一楼291平方门面、二楼367平方米的房屋签订了租赁合同。按照双方的签订租赁合同，所出租房屋二层的面积为367平米，而租赁房屋实际面积约为327平米，致使我经营规模比计划少了40平米，根据每天每平方2.7元，按照40平米×2.7元×1277天的标准计算，王**、王建军、杨秀兰应当返还或折抵房租137,916元。自开始履行合同后，王**、王建军、杨秀兰向我收取的电费均是1.1元每度，但乌鲁木齐市商业餐饮用电0.585元每度，王**、王建军、杨秀兰每度多收取0.515元，我每月平均用电7,500元，3年零6个月多收取162,225元电费，王**、王建军、杨秀兰向我收取水费是7.58元每立方，但乌鲁木齐商业用水规定是4.6元每立方，故3年零6个月累计多收取25,032元，上述水、电费合计187,257元，应当由王**、王建军、杨秀兰返还或折抵房租。因此，我按照双方的《租赁合同》履行合同义务，不存在拖欠房屋租金和违约的事实，王**、王建军、杨秀兰的一审诉请无事实和法律依据。一审法院关于我支付房屋租金并承担违约责任的判决内容有误。恳请二审法院依法驳回或改判我不支付房屋租金和违约金。一审判决结果所认定事实不清，判决驳回我的全部反诉请求缺乏证据支持。王**、王建军、杨秀兰未按合同履行义务，应当承担违约责任。双方租赁合同签订后，我作为餐厅经营使用，依据双方签订的租赁合同，租赁房屋二层的面积为367平米，而二层实际面积约为327平米。一审中我向一审法院提交的装修合同，该装修合同的中的建筑面积为实测面积，足以证实对方未履行合同义务，对方提供的租赁物与约定不符，未完全向我出租合同约定的二楼房屋面积，致使我经营规模减少，其主观上违反诚实守信原则。因其违反了双方签订的租赁合同，应当向我承担违约责任。但一审法院对我提交的上述装修合同的真实性、有效性、关联性均不予以认可，实属认定事实不清。截至目前，涉案房屋未被拆迁，也未进行改造，我在一审中向一审法院提出评估鉴定申请，请求对二楼房屋实际面积进行测量评估，但一审法院未予以采纳，其做出的驳回我诉讼请求的判决存在不公。我支付的水电费均有充分的证据进行佐证，且对方的收费标准超出乌鲁木齐市水电费收费标准，其主观上存在欺诈行为，明显违反了公平公正原则，应当返还我多收取的水、电费，一审判决对该项事实认定有误。我按照对方的书面通知，通过银行转账等方式如实支付水、电费，该事实客观存在。一审未查明漏水致使我损失的根本原因，出租给我的房屋是一层和二层，三层是对方经营的宾馆。我在一审中向法院提交的证据和相关陈述，均能证明上述漏水的原因是从三楼漏水所致，因三楼严重漏水淹及我承租的房屋一层和二层，造成餐厅及后厨区域不符合卫生标准，以至于2017年5-9月期间，乌鲁木齐市、区两级卫生监督所多次检查，给予我严重警告，并开出了停业整改通知书责令限期整改，致使我无法正常营业，蒙受巨大损失。对于因房屋漏水原因给我造成房租损失、人工工资损失、经营损失、装修损失等巨大损失，一审认定事实不清。请求二审法院依法改判。 王**、王建军辩称，不同意阚文诚的上诉理由，这是阚文诚自己装修的与我方无关，合同中已经有了明确约定。 王**、王建军、杨秀兰向一审法院起诉请求：1．解除双方于2014年10月29日签订的一层楼租赁合同；2．判令阚文诚支付一层楼拖欠的房屋租金266,085元；3．判令阚文诚支付一层楼租赁合同违约金79,825.5元；4．判令解除双方于2014年10月29日签订的二层楼租赁合同；5．判令阚文诚支付二层楼拖欠的房屋租金180,839元；6．判令阚文诚支付二层楼租赁合同违约金54,251.7元；7．判令阚文诚支付拖欠暖气费17,482.68元；8．请求判令阚文诚支付拖欠水电费5,981元；9．判令阚文诚支付律师费40,000元。 阚文诚向一审法院提出反诉请求称，1．判令自2017年9月24日起解除双方签订的租赁合同；2．判令王**、王建军、杨秀兰返还多收取的房租137,916元；3．判令王**、王建军、杨秀兰支付违约金130,941.5元；4．判令王**、王建军、杨秀兰退还多收取的一、二层水电费187,257元；5．判令王**、王建军、杨秀兰赔偿因房屋严重漏水导致无法经营造成的房租损失97,956元、装修损失97,770元、人工工资损失240,739.69元、公证费3,290元；6．判令王**、王建军、杨秀兰返还餐厅经营物品、设备、工具、家具等共计183,327元；7．判令王**、王建军、杨秀兰承担律师费30,000元。 一审法院认定事实：2014年10月29日，原新疆泰通达投资有限公司（下简称泰通达公司）与阚文诚签订房屋租赁合同，合同约定，泰通达公司（甲方）将坐落于乌鲁木齐市师大西路××号××小区××号楼商业用房出租给阚文诚（乙方），建筑面积367平方米（二层）。房屋用途为餐饮。租赁期限为肆年，自2014年10月29日起至2018年1月29日止。房屋租金为每年361,678元，支付方式及时间为，先交租金后用房屋，租金每拾贰个月缴纳一次。2014年10月29日前乙方向甲方支付180,839元，作为第一年头六个月的首次支付租金；2014年10月29日至2015年2月14日为装修期并免租金，2015年2月14日为正式缴纳租金启用日；2015年2月14日至2017年2月14日期间的租金为每6个月缴纳一次；2017年2月14日至2018年2月14日期间租金为每12个月缴纳一次。2018年2月14日后每年租金在总租金的基础上递增10％。租赁期间乙方负责对租赁物及相关设施进行维护、保养、审验，所产生的费用由乙方承担。乙方支付租赁房屋使用期间除房租外的一切费用（包括：物业费、水费、电费、暖气费、电话费、宽带费、有线电视费、卫生费、垃圾清运费、燃气费等）。乙方逾期不支付租金超过一个月或者累积欠费10万元以上的，甲方有权解除合同。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，若在一个月内仍然没有缴纳租金，甲方有权将按清场处理，停水、停电、封门等措施并承担合同总租金的30％作为违约金。2014年12月29日，泰通达公司与阚文诚签订第二份房屋租赁合同，合同约定，泰通达公司（甲方）将坐落于乌鲁木齐市师大西路××号××小区××号楼商业用房出租给阚文诚（乙方），建筑面积291.6平方米（一层）。房屋用途为餐饮。租赁期限为肆年，自2014年12月16日起至2018年1月30日止。房屋租金为每年532,170元，支付方式及时间为先交租金后用房屋，租金每拾贰个月缴纳一次。2014年12月16日前乙方向甲方支付266,085元，作为第一年头六个月的首次支付租金；2014年12月16日至2015年1月30日为装修期并免租金，2015年1月30日为正式缴纳租金启用日；2015年1月30日至2017年1月30日期间的租金为每6个月缴纳一次；2017年1月30日至2018年2月14日期间租金为每12个月缴纳一次。2018年1月30日后每年租金在总租金的基础上递增10％。租赁期间乙方负责对租赁物及相关设施进行维护、保养、审验，所产生的费用由乙方承担。乙方支付租赁房屋使用期间除房租外的一切费用（包括：物业费、水费、电费、暖气费、电话费、宽带费、有线电视费、卫生费、垃圾清运费、燃气费等）。乙方逾期不支付租金超过一个月或者累积欠费10万元以上的，甲方有权解除合同。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，若在一个月内仍然没有缴纳租金，甲方有权将按清场处理，停水、停电、封门等措施并承担合同总租金的30％作为违约金。两份房屋租赁合同履行中发生争议故诉至法院。阚文诚向泰通达公司交纳一层房屋租金至2017年7月30日，二层房屋租金交纳至2017年8月14日。一审再查明，泰通达公司于2019年2月19日被依法注销，注销过程中未进行清算，王**、王建军、杨秀兰为泰通达公司股东。一审法院认为，原泰通达公司与阚文诚签订的两份房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原泰通达公司被工商部门依法注销，但公司未经过清算，其权利义务由公司股东即王**、王建军、杨秀兰承继，符合法律规定。一、关于本案的两份租赁合同是否已经解除的问题，阚文诚在本案中主张合同自2017年9月24日双方口头达成一致，解除了两份房屋租赁合同，对于该事实，阚文诚并未提交有效的证据予以证明，王**、王建军、杨秀兰也不予认可，故法院对王**、王建军、杨秀兰主张的该项事实不予确认，故对阚文诚反诉请求确认两份房屋租赁合同于2017年9月24日已经解除的诉讼请求，一审法院不予支持。因双方签订的两份房屋租赁合同履行期限已经届满，现王**、王建军、杨秀兰请求解除合同，法院亦不予支持。二、阚文诚未按照合同约定向王**、王建军、杨秀兰缴纳房屋租金，构成违约，应当承担继续履行的违约责任。故一审法院对王**、王建军、杨秀兰请求阚文诚支付出租房屋一层欠付租金266,085元、二层欠付租金180,839元的诉讼请求予以支持。三、阚文诚违反合同约定，应当向王**、王建军、杨秀兰支付违约金，双方在两份房租租赁合同中约定的违约金明显过高，一审法院依法予以调整，一层房屋租赁合同违约金，法院按照阚文诚未付租金266,085元，按月利率千分之4.875，酌情计算46个月，从2017年2月至2020年11月，应当为59,669.56元，法院就王**、王建军、杨秀兰主张合理部分予以支持；二层房屋租赁合同违约金，法院按照阚文诚未付租金180,839元，按照月利率千分之4.875，酌情计算45个月，从2017年3月至2020年11月，应当为39,671.56元，一审法院就王**、王建军、杨秀兰主张合理部分予以支持。四、关于王**、王建军、杨秀兰主张的暖气费17,482.68元、水费5,981元，一审法院认为，房屋租赁合同虽然约定，租赁房屋使用期间由阚文诚承担暖气费及水费，但并未约定暖气费及水费由阚文诚向王**、王建军、杨秀兰交纳，现王**、王建军、杨秀兰向阚文诚主张租赁房屋的暖气费及水费，无事实及法律依据，一审法院不予支持。五、关于王**、王建军、杨秀兰主张的律师费40,000元，该项主张无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于阚文诚的反诉请求，一、阚文诚主张王**、王建军、杨秀兰返还多收取的房屋租金137,916元及支付违约金130,941.5元，一审法院认为，阚文诚主张王**、王建军、杨秀兰返还租金的事实依据为阚文诚承租的二层房屋面积实际为327平方米，比合同约定的367平方米少了40平方米，阚文诚对该项主张提交的证据为装修合同，王**、王建军、杨秀兰对该装修合同的三性均不予认可，法院对该装修合同的真实性、有效性、关联性均不予认可，故对阚文诚主张二层租赁面积减少的事实不予确认，对其该项诉讼请求不予支持。二、关于阚文诚主张退还多收取的一层二层水、电费187,257元，阚文诚出具的证据不能证明王**、王建军、杨秀兰收取了阚文诚交纳的水、电费用，且阚文诚在使用租赁房屋期间交纳了水、电费用，也可以证明阚文诚认可该水费、电费的收费标准，现阚文诚请求王**、王建军、杨秀兰返还多收取的水、电费，无事实及法律依据，一审法院不予支持。三、关于阚文诚主张因房屋严重漏水造成房租损失97,956元、装修损失97,770元、人工工资损失240,739.69元、公证费损失3,290元，因阚文诚未举证证明房屋漏水系王**、王建军、杨秀兰原因造成，涉案房屋一层、二层均由阚文诚承租使用，且租赁合同明确约定由承租人负责对租赁物及相关设施进行维护保养，所产生的费用由承租人承担，故阚文诚此项主张，一审法院不予支持。四、关于阚文诚主张返还餐厅经营物品、设备、工具、家具等共计183,327元的诉讼请求，系基于法院（2016）新0103民初6891号案中，原泰通达公司与阚文诚就另一处480平方米房屋租赁合同产生纠纷，王**、王建军、杨秀兰拉走该处餐厅的物品，故阚文诚此项反诉主张与本诉无关，本案不予处理，阚文诚可另案诉讼解决，此部分反诉案件受理费，一审法院退还阚文诚。五、关于阚文诚主张的律师费30,000元，阚文诚该项主张无事实及法律依据，一审法院不予支持。判决：一、阚文诚支付王**、王建军、杨秀兰一层房屋租金266,085元；二、阚文诚支付王**、王建军、杨秀兰二层房屋租金180,839元；三、阚文诚支付王**、王建军、杨秀兰一层房屋违约金59,669.56元；四、阚文诚支付王**、王建军、杨秀兰二层房屋违约金39,671.56元；五、驳回王**、王建军、杨秀兰要求阚文诚支付暖气费17,482.68元、水费5,981元的诉讼请求；六、驳回王**、王建军、杨秀兰要求阚文诚支付律师费40,000元的诉讼请求；七、驳回阚文诚的全部反诉请求。 二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1．王**、王建军、杨秀兰主张阚文诚支付租金及赔偿违约金的理由是否能够成立；2．阚文诚主张王**、王建军、杨秀兰返还租金、水电费、赔偿违约金及损失的理由是否能够成立。对此本院分析如下：本案中，阚文诚与泰通达公司签订的房屋租赁合同系有效合同，双方均无异议，泰通达公司被注销后，其权利义务由其承继者承担，王**、王建军、杨秀兰作为泰通达公司的出资股东，在本案中主张权利符合法律规定。阚文诚上诉认为涉案租赁房屋的面积与合同约定不符，涉案房屋在经营过程中受到漏水侵权影响造成相应损失，不应支付欠付租金及赔偿违约金，王**、王建军、杨秀兰应当向其返还多支付的租金及赔偿违约金及损失。根据庭审调查及当事人陈述证实，阚文诚并未按照合同约定的租赁期限及租金标准支付租金，其对欠付租金的数额不持异议。阚文诚在本案庭审过程中提交的证据不足以证实王**、王建军、杨秀兰已收到解除合同的书面通知，同时从本案中的证据材料无法认定阚文诚享有合同单方解除权，阚文诚主张涉案租赁合同已于2017年9月24日解除的理由不能成立，本院不予采信，一审法院在判决中驳回了阚文诚提出的反诉请求，其认为一审判决遗漏判项的理由不能成立，本院不予采信。阚文诚作为涉案房屋的承租人，应当按照合同约定租期及租金标准支付租金，但其未提交相应证据证实租金已足额支付，对于欠付租金的违约行为阚文诚应当赔偿违约金，一审法院对王**、王建军、杨秀兰主张的违约金数额进行酌减并无不当，本院予以维持。阚文诚在本案中出示的装饰装修合同不足以证实涉案租赁房屋的面积与合同约定的面积存在误差，同时，涉案房屋的租金标准并非按照每平方米对应的租金单价作为计算依据，属于租赁标的物整体交付，阚文诚在长期经营活动中亦未对租金面积提出异议，其上诉主张王**、王建军、杨秀兰返还租金及赔偿违约金的理由不能成立，本院不予采信。关于阚文诚主张王**、王建军、杨秀兰退还水电费等相关费用的上诉请求，上述费用系阚文诚在经营活动中缴纳的水电使用费用，阚文诚并未举证在经营过程中应缴纳的全部水电费总额，其出示的票据金额无法证实已经超出了应当缴纳全部费用总额，同时，上述费用系阚文诚主动缴纳的费用，系其对权利的自行处分行为，现其主张王**、王建军、杨秀兰返还上述费用没有事实依据和法律依据。关于阚文诚主张王**、王建军、杨秀兰赔偿因房屋严重漏水导致无法经营造成的房租损失、装修损失、人工工资损失等问题，因本案审理过程中，阚文诚均未出示证据足以证实涉案房屋的漏水原因系王**、王建军、杨秀兰的侵权行为导致，亦未提交证据证实涉案租赁房屋存在质量瑕疵导致不能使用，其主张王**、王建军、杨秀兰赔偿上述损失的理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，阚文诚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21,988.45元（阚文诚已预交），由阚文诚负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 宁 审判员 姚 雷 审判员 瞿佩茹 二〇二一年四月二十九日 书记员 李玉涛