贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2601民初1053号原告（反诉被告）：黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司，住所地：贵州省凯里市金色数码城3层2号，统一社会信用代码：9152260068015431XU。法定代表人：罗善辉，公司董事长。被告（反诉原告）：陈钗珍，女，1981年8月19日出生，汉族，住福建省古田县。委托诉讼代理人（特别授权）：陈登晖，男，汉族，1984年1月8日出生，住福建省古田县，系被告陈钗珍之弟。原告黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司（以下简称百盛公司）与被告陈钗珍租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序进行了审理。在审理过程中陈钗珍提起反诉，本院依法受理后，与本诉合并公开开庭进行了审理。百盛公司的法定代表人罗善辉，陈钗珍委托代理人陈登晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百盛公司向本院提出诉讼，请求：1、确认原、被告于2014年3月31日签订的《租赁合同》于2019年5月30日解除；2、被告陈钗珍支付拖欠的房屋租金360467元、电费14467元、违约金35455元；3、案件受理费由被告陈钗珍负担。事实和理由：2010年3月21日，原告百盛公司与凯里市金马房地产开发有限公司（以下简称“金马公司”）签订了《租赁合同》，承租金马公司金色家园一楼门庭及二楼、三楼，租期至2020年3月31日止，合同约定原告在租期范围内有权转租。2014年3月31日，百盛公司法定代表人罗善辉与陈钗珍签订《租赁合同》，将位于凯里市金色数码城（金色家园）三楼转租给陈钗珍，租赁期限6年，至2020年3月31日止，租金每月35000元，自2014年5月10日起计算租金，自第二年起逐年递增8%，按季度提前30日交纳。如逾期30日不支付租金，百盛公司有权终止合同并收回商铺，不予退还履约保证金，并按照合同总租金的5%向被告收取违约金。被告向原告交纳70000元履行保证金，保证若原告存在违约情形，履行保证金不予退还，被告应承担在租赁期间发生的水电费。合同签订后，原告及时将房屋交付给被告使用，从2018年5月10日开始，被告开始逾期交付房屋租金，70000元履行保证金应抵扣违约金。2019年5月30日，被告退场，但被告还拖欠原告租金346000元，电费14467元，至今未付。后原告基于合同相对性，以法定代表人罗善辉名义起诉被告，法院裁定认为罗善辉的签字行为系职务行为，租赁合同的主体应为原告百盛公司，租赁合同项下的权利义务应由原告享有和承担。综上所述，被告拖欠租金长达2年之久，违反了诚实信用原则，其行为已侵害了原告的合法权益，请求判如所请。陈钗珍辩称：一、被告根据双方的约定,支付房屋租金和电费,不存在违约行为,不应向原告支付违约金。根据《租赁合同》第五条的约定,被告向原告支付租金的方式是按季支付一次。但在合同的履行过程中,因被告的经营状况不稳定,不能保证在每季度能够按约定支付,被告向原告支付租金时,均未按照合同约定的支付方式和支付时间,而是根据自己的经营情况,不定期的向原告方支付,原告方已接受了被告的支付方式,对此没有提出任何异议,用自己的行为默认了被告的支付方式,并不如原告在诉状中多次催收的情形,每次被告的经营状况不好,不能按约定支付时,被告均主动向原告申请,并出具欠条,要求延期支付,原告对此也未提出异议。因此,被告不存在长期拖欠租金的情形，没有违约行为，不应向原告支付违约金。二、被告按约定向原告支付了电费,不存在拖欠电费的行为。电费的收取,应当是供电部门收取,而原告做为个人,不具备收取电费的资质,且原告在收取时违反供电部门规定的电费收取标准,擅自将电费收取标准提高,并从中牟利。从被告承租房屋开始,原告就将应由供电部门收取的电费自行收取,并将供电部门确认的收费标准0.80元/度提高至0.9-1.2元/度,自2014年4月1日起至今,被告共计用电761580度,按供电部门确定的收费标准0.8元/度,应支付电费609264元,但被告现实际已向原告支付了电费685422元,原告多收取了76158元的电费,其多收取的费用应当退还给被告。三、原告应按约定向被告退还履约保证金7万元。收取履约保证金的目的,就是为保证合同的顺利履行而交付的费用,被告按约定支付租金,缴纳电费,没有任何违约行为,原告不予退还保证金没有事实根据。即使被告存在违约行为,原告同时要求被告支付违约金,并不退还履约保证金,属于重复计算,显失公平。根据百盛公司在出租物业处张贴的通知,其要求解除合同的理由,并不是被告未向原告支付租金,而是原告与案外人的经济纠纷,致使租赁合同不能继续履行,其责任在于原告方,因此原告主张履约保证金不予退还的理由不能成立，应当予以驳回。反诉原告陈钗珍向本院提出反诉，请求：1、百盛公司双倍返还陈钗珍履约保证金14万元；2、百盛公司向陈钗珍支付违约金105455元；3、百盛公司赔偿陈钗珍房屋装修损失8万元，剩下租赁期限的可期待利益15万元；4、反诉案件受理费由百盛公司负担。事实和理由：2014年3月31日，陈钗珍与百盛公司签订了《租赁合同》，百盛公司将位于凯里市约1000平方米的房屋出租给陈钗珍，租赁期限6年，自2014年4月1日起至2020年3月31日止。合同签订后，百盛公司将房屋交付给陈钗珍使用，陈钗珍也按照合同约定履行了自己的义务。2019年5月，百盛公司在承租物业内张贴了搬离通知，通知载明因百盛公司与案外人存在经济纠纷，致使租赁合同不能继续履行，要求陈钗珍搬离租赁场所，并解除租赁合同。双方未就合同解除事宜达成一致意见，综上所述，百盛公司因自身原因，在租赁合同约定的租赁期限未届满时提前与陈钗珍解除合同，收回了陈钗珍承租的房屋，其行为已构成违约，给陈钗珍造成了巨大的经济损失。为此特提起反诉，请支持反诉请求。反诉被告百盛公司辩称：一、反诉原告要求反诉被告双倍退还履行保证金,该主张不能成立。在双方履行合同期间,反诉原告长期拖欠租金,根据合同第四条“乙方违约,该履约保证金不予以退回”约定,即在解除合同(2019年5月30日)之前,反诉原告拖欠反诉被告租金的违约情形就一直存续。双方2019年5月30日解除租赁合同时,反诉原告也未向反诉被告支付租金,该违约行为也依然存在,根据合同约定,反诉被告一直享有解除权,即反诉被告任何时候提出解除均符合合同约定。同时,双方解除合同至今,反诉原告也未向反诉被告支付租金,反诉原告的违约行为就一直持续至今,该履约保证金依合同约定不应当退还给反诉原告。因此,反诉原告要求反诉被告双倍退还履行保证金,没有事实依据,依法不能成立。二、反诉原告要求反诉被告支付违约金105455元,依法不能成立。本案中,反诉原告一直拖欠反诉被告租金,其违约行为一直存续,根据合同“租赁期间，乙方有下列行为之一,甲方有权终止合同,收回该商铺,不予退还履约保证金,并按照合同总租金的5%向乙方收取违约金:(3)乙方逾期30天不支付租金”的约定,在2019年5月30日,双方解除合同之前,反诉被告是随时都可能终止租赁合同,并不是说反诉被告不主张,该终止租赁合同的权利就终止，而应当是:如果是反诉原告存在该违约行为,反诉被告就享有随时终止合同的权利,因此,2019年5月30日,不管反诉被告什么原因解除和终止本合同,均符合合同约定,不视为违约。恰恰相反,反诉原告应就其违约行为按合同约定向反诉被告支付合同总租金的5%违约金。三、反诉原告要求反诉被告赔偿装修损失和可期待利益，该请求依法不能成立。反诉原告使用的房屋装修及设施、设备均是由反诉被告提供,反诉原告要求反诉被告赔偿其装修损失没有事实根据,依法不能成立。合同并未约定可期待利益,反诉原告一直存在违约,应当承担违约责任,而不能基于违约要求请求赔偿,该请求与客观事实不符,于理于法均不符,不能成立。反诉原告拖欠反诉被告的房租时间之长,金额之大,就可以推测,反诉原告经营很困难,不存在可期待利益,反诉原告也无证据证实其期待利益的存在。综上所述,反诉原告的反诉理由与客观事实不符,且长期拖欠反诉被告租金，违反了诚实信用原则,为了逃避支付反诉被告的租金,滥用诉权对反诉被告提起反诉,该反诉依法不能成立,请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2014年3月31日，百盛公司的法定代表人罗善辉作为出租方（甲方）与承租方陈钗珍（乙方）签订了《租赁合同》，合同主要约定：“甲方出租给乙方的房屋位于凯里市，面积1000平方米房，租赁期限6年，自2014年4月1日起至2020年3月31日止。乙方向甲方交纳7万元履约保证金，若乙方违约，履约保证金不予退还，甲方违约按该履约保证金双倍返还。租金自2014年5月10日起算，每月3.5万元，从第二年起租金逐年递增8%。租金按季提前30日支付一次，逾期每天按月租金0.5%支付滞纳金。租赁期间乙方交纳产生的水、电、卫生、物业管理等费用。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（2）拖欠租金30日以上的。甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的5%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该商铺，不予退还履约保证金，并按照合同总租金的5%向乙方收取违约金：……（3）乙方逾期30天不支付租金。……”合同签订后，百盛公司将涉案房屋交付给陈钗珍，陈钗珍未能按约全额支付百盛公司租金。截止2019年5月30日，陈钗珍共计拖欠租金346000元，电费14467元。2019年5月5日、5月17日、5月24日，百盛公司张贴通知，以与金马公司存在经济纠纷为由，要求金色数码城各商户撤离商场。2019年5月30日，陈钗珍开始撤离商场，双方不再继续履行租赁合同。另查明，涉案租赁房屋系百盛公司向金马公司承租而来。本院认为，依法成立的合同，应当受到法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。百盛公司与陈钗珍签订的《租赁合同》系双方真实性意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，对其真实性、合法性，本院予以确认，合同双方应本着诚实信用原则依约履行各自的义务。关于合同的解除问题。本案中，陈钗珍在百盛公司张贴撤离通知后，于2019年5月30日逐步撤离商场，双方已不再继续履行合同，租赁合同已于2019年5月30日实际解除。合同解除的原因系百盛公司与金马公司存在经济纠纷，导致本案租赁合同无法继续履行，违约方在百盛公司，但是陈钗珍长期拖欠租金的事实客观存在，其违约在先，按照合同约定，百盛公司享有解除合同的权利。现百盛公司主张确认原、被告于2014年3月31日签订的《租赁合同》于2019年5月30日解除，事实清楚，理由成立，本院予以支持。关于租金。陈钗珍尚欠百盛公司租金34.6万元，由于双方均存在违约行为，按照双方各自的过错，均不再承担违约责任，陈钗珍交纳的履约保证金7万元应当抵扣租金。履约保证金抵扣租金后，陈钗珍还应当支付百盛公司租金27.6万元。百盛公司主张超过部分，本院不予支持。关于电费的问题，百盛公司先行垫付陈钗珍经营的银河系网吧产生的电费后，再向陈钗珍按照电表读数计算并收取电费的行为并未违反法律规定，陈钗珍应当按照前期交纳电费的方式及标准交纳相应的电费。陈钗珍对尚欠百盛公司电费14467元无异议，本院予以确认。故陈钗珍应向百盛公司支付电费14467元。关于违约金，由于原、被告双方均存在违约行为，双方各自都过错，故不再承担违约责任，对百盛公司诉请陈钗珍支付违约金，本院不予支持。关于陈钗珍反诉请求百盛公司双倍退还履约保证金14万元及支付违约金105455元，并赔偿损失23万元，由于双方均存在违约行为，各自都有过错，故双方不再承担违约责任，对陈钗珍的该部分反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司与被告陈钗珍2014年3月31日签订的《租赁合同》于2019年5月30日解除。二、被告陈钗珍于本判决生效后十日内支付原告黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司租金276000元，电费14467元，两项共计290467元。三、驳回原告黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司的其余诉讼请求。四、驳回反诉原告陈钗珍的反诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费已减半收取3728元，由原告黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司负担900元，陈钗珍负担2828元，此款原告已先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给原告；反诉费4216元，由反诉原告陈钗珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  黄原慧二〇二一年四月十四日书记员  王 宇