广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初3844号原告：余惠启，男，1974年12月14日出生，汉族，住广东省信宜市。委托诉讼代理人：廖家来，广东领前律师事务所律师。被告：肖庆云，男，1991年11月11日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：高均科，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈叠，广东金桥百信律师事务所律师。原告余惠启诉被告肖庆云房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余惠启的委托诉讼代理人廖家来，被告肖庆云的委托诉讼代理人高均科、陈叠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。余惠启向本院提出诉讼请求：1.判令肖庆云向余惠启支付违约金人民币493600元；2.肖庆云向余惠启支付律师费30000元；3.本案诉讼费由肖庆云承担。事实与理由：2020年9月13日，余惠启与肖庆云在中介方广州市金居粤房地产中介有限责任公司（下称金居粤公司）的促成下，签订一份《不动产买卖合同》，合同约定：被告肖庆云向余惠启购买位于广州市番禺区石基镇××花园×座××房屋（下称案涉房屋），交易价2468000元，等等。合同签订后，余惠启积极向金居粤公司提交过户所需的相关材料，及时准备资金提前还贷涂销抵押，以配合肖庆云办理房屋过户。2020年9月17日晚，肖庆云通过短信告知余惠启，不再继续购买案涉房屋，让余惠启猝不及防。从维护交易稳定的角度出发，余惠启耐心细致地配合金居粤公司多次做肖庆云的思想工作，希望他不要轻言拒绝履行合同、不再购买案涉房屋，均无效果。为此，余惠启不得已于2020年9月27日、28日通过所委托的律师发函，解除了与肖庆云之间签订的《不动产买卖合同》。根据该合同第八条、第九条规定，肖庆云若拒绝购买案涉房屋的，应当向余惠启支付不动产成交价20%的违约金，且必须承担余惠启主张权利所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师费等。综上，因肖庆云之明示预期违约行为，违反了《合同法》第94条的相关规定，应当承担违约责任。为维护余惠启的合法权益，故诉至法院，请依法判处。肖庆云辩称，1.余惠启通过委托律师于2020年9月27日向肖庆云发出律师函方式解除《不动产买卖合同》的行为无效。根据双方签订的《不动产买卖合同》约定，涉案房屋买卖交易的履行期限不早于2020年11月15日届满，在合同履行期间双方当事人因履行合同具体事项产生争议和摩擦均属正常。2.肖庆云与余惠启签订的《不动产买卖合同》存在重大瑕疵。①余惠启隐瞒案涉房屋正对一间祠堂的事实，损害了肖庆云的知情权。肖庆云购买案涉房屋拟用于婚房，但余惠启和金居粤公司在明知情况下，在签订合同之前并未告知肖庆云案涉房屋正对一间存放骨灰盒的家族祠堂，这为影响肖庆云考虑是否购买案涉房产的重大因素。由于风俗文化的因素，肖庆云及家人一时无法接受此事，遂尝试与余惠启沟通协商解决此事，但余惠启多次拒绝沟通。而后，肖庆云及家人经过多次心理建设，逐渐接受房屋对面为祠堂的事实，拟继续履行合同，但余惠启仍多次拒接肖庆云的电话。余惠启于2020年9月27日通过律师函的形式书面通知解除双方签订的《不动产买卖合同》，肖庆云再次表示愿继续履行合同，但余惠启坚持解除合同。②《不动产买卖合同》未经房产共有人签署，存在肖庆云无法正常取得产权的风险。根据余惠启提交的《房产证》、《结婚证》，余惠启与其妻子于1997年9月17日登记结婚，案涉房屋登记时间为2009年12月18日，且根据余惠启提交的证据清单，案涉房屋明显属于余惠启夫妻共同财产，但《不动产买卖合同》并没有其妻子的签字，且余惠启并未提交其妻子同意其出售案涉房产的书面材料。如案涉房屋共有人主张余惠启无权处分共有财产或向肖庆云主张权利，则肖庆云存在无法通过合同正常取得案涉房产所有权的风险。因此，余惠启在签订合同时未如实告知肖庆云案涉房产周边情况，且未提供共有人的同意出售证明，《不动产买卖合同》签订之时即存在重大瑕疵、重大争议隐患。3.余惠启在合同履行期限内单方解除合同，并一房二卖，构成根本性违约。2020年11月12日，余惠启将案涉房屋出卖给案外人，卖出的价款248万元高于与肖庆云约定的合同价款246.8万元。肖庆云有理由相信，余惠启是为了另售更高价才恶意解除合同的。4.退一步讲，即使肖庆云存在违约，余惠启已经收取了定金，应当适用定金罚则，违约金数额应相当于定金数额，余惠启所主张的违约金过分高于其实际损失，应予以减少。综上，余惠启单方违法解除合同并一房两卖，其全部诉讼请求应予以驳回。各方当事人围绕本案争议焦点提供相关证据，本院经组织当事人质证，认定本案事实如下：2009年，余惠启购买位于广州市番禺区石基镇××花园×座××房屋（即案涉房屋），并办理了房屋的权属登记，登记房屋建筑面积114.24平方米及为余惠启单独所有。2020年9月13日，余惠启与肖庆云在中介方金居粤公司的促成下，签订一份《不动产买卖合同》，合同约定：肖庆云向余惠启购买案涉房屋，交易价2468000元；肖庆云应当在签订合同当日支付购房定金68000元，在向贷款银行取得同意贷款通知书之日起15日内支付680000元，在本合同签署后7日内前往贷款机构办理贷款申请手续，以贷款方式支付1720000元（如贷款额不足，肖庆云自行筹足差额并支付至余惠启银行账户）；余惠启应当在收到全部交易价款后3日内将案涉房屋交付肖庆云；余惠启如出现根本违约情形，肖庆云有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同并有权要求余惠启双倍返还定金或支付房屋成交价20%的违约金；肖庆云如出现拒绝购买案涉房屋或逾期履行本合同约定的义务超过15日等情形，构成根本违约，余惠启有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并有权要求肖庆云双倍返还定金或支付房屋成交价20%的违约金；合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方支出的相关费用（包括诉讼费、财产保全费、执行费、律师费等）；等等。同日，肖庆云向金居粤公司支付了居间代理费29616元及交易服务费2000元，合共31616元。2020年9月13日晚上，肖庆云了解到案××房屋附近××村祠堂，祠堂用于存放先人骨灰。当晚10时许，肖庆云联系金居粤公司的经办人核实前述情况后，向该经办人表示祠堂影响居住，其家人无法接受，考虑解除合同，不再购买案涉房屋。本案诉讼中，根据肖庆云提供的照片显示，祠堂在案涉房屋所在小区的围墙以外。余惠启称祠堂与案涉房屋的距离超过100米，肖庆云则表示祠堂与案涉房屋的距离大约80米。2020年9月14至15日间，肖庆云、余惠启通过金居粤公司就是否继续履行《不动产买卖合同》进行沟通协商，但未果。2020年9月17日，肖庆云向余惠启发送信息，信息内容为：“我这里已经都确定好了，那个房子先不买了，也就不需要再考虑了，咱们见面聊，友好解决这个问题吧”。2020年9月17至26日间，肖庆云与余惠启妻子吴才惠通过微信进行协商，肖庆云希望余惠启一方同意解除《不动产买卖合同》，但吴才惠未予答复。2020年9月27日，余惠启委托广东领前律师事务所向肖庆云发出一份《律师函》，告知肖庆云：1、本函送达之日起，肖庆云与余惠启之间2020年9月13日签订的《不动产买卖合同》解除；2、保留依法向肖庆云主张违约金责任的权利。同日，吴才惠将上述《律师函》的照片通过微信发送给肖庆云。2020年9月28日，肖庆云通过微信群（“肖先生购房交流群”）联系余惠启，希望可以按原合同继续执行，但余惠启未予回复。2020年10月12日，余惠启与案外人易辉签订一份《存量房买卖合同》，将案涉房屋出售给易辉，合同约定房屋交易价格为2480000元。次日，余惠启与易辉将该《存量房买卖合同》办理了网签手续。本案诉讼中，余惠启涉案房屋已过户及交付易辉占有使用。2021年3月2日，余惠启向本院提起诉讼，要求肖庆云按合同约定支付违约金493600元及律师费30000元。诉讼中，对律师费的请求，余惠启提供了相关的《民事委托代理合同》、律师费发票、中国工商银行电子银行回单等作为证据。肖庆云对上述证据的真实性予以确认，但认为涉案合同并未实际解除，律师费不应由肖庆云负担。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。案涉房屋所在小区与罗家村祠堂之间有超过80米的距离且用围墙隔开，靠祠堂一侧并排有多幢多层住宅建筑，每幢建筑均有住户，仅案涉房屋所在楼宇靠祠堂一侧已有多个住户。由此可见，案涉房屋符合正常居住使用的条件。肖庆云及其家人认为案涉房屋靠近祠堂，影响风水，是个人观念习惯问题，属于特殊的情形。本案中，没有证据显示肖庆云曾就该特殊情形要求余惠启告知相关信息。因此，对于案涉房屋所在楼宇靠近祠堂的情况，余惠启作为房屋出卖方对买受人没有告知的义务。事实上，在余惠启与肖庆云签订《不动产买卖合同》之后不足一个月，有新的买受人以高出前述合同约定交易价1.2万元的价格购买案涉房屋。从侧面反映了案涉房屋靠近祠堂的情形，对房屋的价格没有构成重大影响。因此，肖庆云称在签订合同后才知道案涉房屋附近有用于存放先人骨灰的祠堂，需要时间重新考虑是否继续购买房屋的抗辩理由，理据不成立，本院不予采纳。案涉房屋是登记在余惠启名下的房屋，余惠启对该房屋享有完整的处分权利。余惠启与肖庆云签订《不动产买卖合同》买卖案涉房屋，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容、形式符合法律规定，合同合法有效，双方均应当遵照执行。合同签订后，肖庆云没有按合同约定向余惠启支付定金，没有就贷款购房向相关贷款机构提出贷款申请，而且通过发送短信、微信信息等形式，向余惠启及中介方明确表示不再履行上述合同，不再购买案涉房屋，其行为已构成根本违约，应当承担违约责任。上述合同中，约定了守约方有权主张以定金数额作为违约金数额，或以不动产成交价20%作为违约金数额。鉴于本案双方的争议在合同签订当天已发生，此后双方对合同均没有履行。而且，余惠启在之后一个月内另售房屋也没有造成损失。在此情况下适用不动产成交价20%这一最高违约金标准，明显违背了公平合理的法律原则。因此，肖庆云应当支付给余惠启的违约金参照定金数额确定为宜，即肖庆云应当向余惠启支付违约金68000元。如上所述，本案纠纷因肖庆云违约引起，余惠启要求肖庆云赔偿律师费损失30000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上所述，本院对余惠启的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、肖庆云应当在本判决发生法律效力之日起三日内向余惠启支付违约金68000元；二、肖庆云应当在本判决发生法律效力之日起三日内向余惠启赔偿律师费损失30000元；三、驳回余惠启的其余诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4518元，由余惠启负担3672元，肖庆云负担846元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈永桂二〇二一年四月二十一日书记员  何绮静