广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终431号上诉人（原审被告、反诉原告）：崔明琴，女，1984年11月25日出生，土家族，住四川省宣汉县。委托诉讼代理人：李军茂，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：鹤山市正顺物业管理有限公司，住所地：广东省鹤山市。法定代表人：易嘉俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄健志，该公司股东。原审第三人：罗国卫，男，1968年6月25日出生，汉族，住广东省鹤山市。上诉人崔明琴因与被上诉人鹤山市正顺物业管理有限公司（以下简称正顺公司）、原审第三人罗国卫房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初3695号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔明琴上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判崔明琴无需向正顺公司支付租金158871.77元；2.撒销一审判决第二项，改判崔明琴无需向正顺公司支付物业管理费9213.48元；3.撤销一审判决第三项，改判崔明琴无需向正顺公司支付租金及管理费产生的滞纳金10994.54元；4.撤销一审判决第四项，改判正顺公司向崔明琴双倍返还保证金共计100000元；5.撤销一审判决第五项，改判正顺公司向崔明琴支付装饰装修残值损失共计332902.77元；6.撤销一审判决第八项，改判正顺公司向崔明琴赔偿可预期收益损失共计300000元、正顺公司向崔明琴赔偿涉案物业不能正常使用造成的损失共计300000元、正顺公司向崔明琴返还多收取的款项30000元、正顺公司向崔明琴赔偿配备物品的损失91600元；7.本案一审、二审的全部诉讼费用及鉴定费用由正顺公司承担。事实和理由：一审法院未能查明案件基本事实，适用法律错误。一、关于合同解除的过错责任分担的问题。解除合同是正顺公司单方面通知崔明琴解除的，一审法院于2019年10月30日向崔明琴送达民事起诉状副本，双方解除合同。但是2019年10月29日双方仍在协商赔偿事宜，包括正顺公司在协商中同意减免租金及先不予支付、继续履行合同等。崔明琴不存在违约行为，解除合同的过错责任应由正顺公司承担。在诉讼中，正顺公司要求撤回解除合同的请求，可见其知道自己单方面解除合同没有任何法律及事实的理由。二、关于涉案商铺漏水的问题。涉案商铺漏水相当严重，影响经营，在2019年11月1日停业之前已不能达到合同目的。一审法院认定漏水问题不足以导致涉案合同无法履行是错误的。三、关于厨房通风问题。在双方协商租赁的时候，涉案商铺厨房是有窗户的，但后来正顺公司偷偷强行封堵窗户，可视为正顺公司交付的商铺已不是约定的商铺，属于根本违约。且正顺公司法定代表人黄健志出具的承诺书可以证明通风排风问题十分严重。四、关于租金的问题。正顺公司提供的物业不能正常使用，崔明琴本就不应该支付租金，且双方一直在沟通协商支付租金事宜，正顺公司是同意减免租金及先不予支付的，崔明琴在支付租金方面没有任何过错。五、关于崔明琴主张正顺公司赔偿涉案装修残值损失及配备物品损失的问题。崔明琴并无任何违约行为，正顺公司单方面解除合同理应承担崔明琴的全部损失。配备物品因是专门为经营涉案商铺配置而难以拆走的，故正顺公司应予赔偿。六、崔明琴并无违约行为，正顺公司单方解除合同，按合同约定正顺公司应双倍返还保证金。七、崔明琴主张赔偿合同被解除后重新寻找物业租赁及洽谈签订所造成的可预期收益损失、主张赔偿涉案物业不能正常使用造成的损失均是客观存在的损失，应予以支持。八、罗国卫代表的是正顺公司，其所收的30000元是代表正顺公司收取的订金，崔明琴有权予以追回。九、一审法院认定解除合同责任由崔明琴承担60%、正顺公司承担40%，计算修残值损失按40%计算，计算租金却不按60%计算，属于存在严重的倾向性，缺乏客观公正。十、正顺公司同意减免租金、管理费，故不存在滞纳金的问题。正顺公司辩称：一审程序合法，认定事实清楚，请求二审法院驳回崔明琴的上诉请求。1.崔明琴拖欠正顺公司2018年11月至2019年10月的租金和2018年6月至2019年10月的管理费及滞纳金，已构成重大违约，依法应当承担违约责任。2.虽然《租赁合同》的标的存在渗漏情况，但正顺公司已进行维修，不影响涉案商铺的营业。本案中的《房屋渗水原因鉴定报告》与本案无关，不能作为本案的定案依据。3.为解决厨房通风问题，正顺公司自行出资在楼顶安装了新风机和在厨房安装了导风管。4.罗国卫与正顺公司没有劳动关系，罗国卫只是帮助正顺公司代理出租物业事宜。正顺公司与崔明琴之间没有达成任何减租或不交租的协议。罗国卫在二审中未作陈述。正顺公司向一审法院起诉请求：1.崔明琴支付正顺公司租金347473元（从2018年11月计至2020年7月）；2.崔明琴支付正顺公司管理费14118元（从2018年6月计至2020年7月）；3.崔明琴支付正顺公司滞纳金584236.48元（从2018年6月计算至2020年7月）；4.本案受理费由崔明琴负担。崔明琴向一审法院提出反诉请求：1.正顺公司向崔明琴赔偿涉诉商铺装饰装修残值损失332902.77元和配备物品损失91600元；2.正顺公司向崔明琴双倍返还履约保证金计100000元；3.正顺公司向崔明琴赔偿合同被解除后重新寻找物业租赁及洽谈签订所造成的可预期收益损失共计300000元（按5个月计算，每个月可获收益60000元以上）;4.正顺公司向崔明琴赔偿涉诉物业不能正常使用造成的损失共计300000元（暂从2018年4月计至2019年11月）；5.正顺公司向崔明琴返还多收取的款项30000元（以订金的名义收取）；6.正顺公司赔偿崔明琴维修租赁房屋费用4600元;7.正顺公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月19日，鹤山市某1经济合作社作为出租方（甲方），冯某3作为承租方（乙方）签订一份《土地租赁合同》，约定：一、土地位置状况、面积、用途：甲方将位于大鹏路侧（又名门口田）的建设用地宗地号：440784001013GB04869，面积约5205.93平方米的地块，以7元每月每平方米出租给乙方使用，要求混凝土建筑面积不少于5300平方米，及（槽仔田）面积10011.33平方米的土地以4元每月每平方米出租给乙方使用，要求混凝土建筑面积不少于11000平方米；乙方在该地块上所建设的建筑物、地上附着物、道路、水电等的一切费用由乙方负责，甲方负责协调协助。二、租赁期限为贰拾肆年，从2016年8月1日至2040年7月31日止，免租期为12个月，由2017年8月1日起计收租金。此外，该合同还对租金及缴交办法等进行了具体约定。2016年10月24日，鹤山市城乡规划局对建设单位为鹤山市某1经济合作社的商铺综合楼B发出《建设工程规划许可证》；2017年11月14日，鹤山市城乡规划局对该项目发出《建设工程规划验收合格证》。2017年12月1日，冯某3、吕某4、杨某5作为甲方（出租方），正顺公司作为乙方（承租方）签订一份《租赁合同》，由甲方将位于鹤山市的某2大厦（整座建筑面积约10796.4平方米，框架结构，商用楼）租给乙方依法经营使用，约定：一、楼房租赁期为：从2017年12月1日起到2032年11月30日止共15年租赁期，免装修期3个月租金；二、租赁期间，在不破坏楼房主体结构安全的情况下，乙方不需甲方同意可以对租赁物进行分租，但整体转租的必须经甲方同意，乙方变更公司名称、股东或法人除外；三、租赁期间，甲方有权监督乙方做好租赁物的消防安全以及公共卫生的管理；四、甲方提供给乙方水电、消防、电梯设施及停车场地。2018年12月10日，冯某3、吕某4、杨某5共同出具一份《证明》，内容为：“2016年7月19日，冯某3与鹤山市×某1经济合作社签订《土地租赁合同》后，冯某3与吕某4、杨某5三人共同出资修建某2大厦，即商铺综合楼B（位于鹤山市总面积10796平方米），归三人共同所有。2017年12月1日以三人的名义与正顺公司签订《租赁合同》，将商铺综合楼转租给正顺公司经营，内容按租赁合同为准。2018年1月1日，正顺公司作为甲方（出租方），崔明琴作为乙方（承租方），双方签订一份《租赁合同》，约定：一、甲方同意将位于鹤山市沙坪街道（位置及范围参见附件平面图）出租给乙方使用，乙方在签订本合同前已对上述铺位的产权、面积、现状等情况进行充分了解，并同意承租。二、甲方租赁给乙方使用面积约为217平方米。三、乙方确定在该铺位内所经营范围为餐饮，乙方同意接受甲方或甲方委托的物业服务公司对租赁物进行物业服务及收费。四、租赁期由2018年1月1日起至2022年12月31日止，共五年。五、租金收费标准和物业管理费用标准：（一）租赁期内该物业租金按月收费，月收费标准如下，第三年起每年递增5%：1.从2018年1月1日起至2019年12月31日止，每月租金为16275元；2.从2020年1月1日起至2020年12月31日止，每月租金为17089元；3.从2021年1月1日起至2021年12月31日止，每月租金为17943元；4.从2022年1月1日起至2022年12月31日止，每月租金为18840元。（二）物业管理费用标准：1.租赁期内该物业管理费用按月收费，每月管理费暂定为2.5元/平方米（按本合同租赁面积计算），管理费用为每月543元。六、租金和管理费的交付方式及时间：（一）租金和管理费按月结算，乙方须于每月5日前，主动交到甲方指定银行账户；（二）甲方指定的银行账户：户名：何志英，银行账号：建设银行622××××××××××××8499；（三）乙方逾期交纳租金和管理费用的，甲方有权按日千分之五收取滞纳金；（四）第一期租金交纳时间是签署本合同当天缴纳。七、铺位装修免租期：（一）甲方同意乙方装修期60天为免租期；（二）装修期即2018年1月1日起至2018年2月28日止；（三）铺位装修免租期内乙方未完成装修的，不影响计租时间的开始和甲方的租金收取。八、履约保证金：（一）在本合同签署时乙方需交付甲方履约本合同的保证金，金额为50000元；（二）本合同期满，如乙方无违约情形并结算全部应付费用后，甲方在30天内无条件无息退还履约保证金给乙方，否则乙方有权按日千分之五追讨甲方滞纳金；（三）合同履行期内，对于乙方违反本合同规定，拖欠租金、费用、滞纳金或损坏甲方物业造成甲方损失又不及时交费用或赔偿的，甲方有权直接从履约保证金中扣减相应金额，乙方还必须在接到甲方通知时如数补足履约保证金，否则，甲方有权解除本合同，不退还保证金，并要求乙方承担违约责任。九、非因乙方违约，甲方因自身原因，可提前解除合同，但必须以书面形式提前两个月通知乙方，合同解除后甲方双倍返还履约保证金，并赔偿乙方投入的已形成附合的装修残值。十、租赁期内，乙方须按时于每月5号前缴交当月租金，逾期缴交的，甲方按租金额的日千分之五加收每日滞纳金，逾期超过30天的视作重大违约行为，甲方有权解除合同，收回租赁物业，所有保证金不予退还，同时，乙方还应承担直至乙方缴清所有欠款为止的逾期违约金，并向甲方承担本合同约定的其他违约责任。十一、合同的终止与解除：一方违约，且已符合本合同订立所依据的法律、法规有关有权解除或可以解除租赁合同的条件的，守约方有权解除本合同。另查明：一、2017年下半年开始，崔明琴与罗国卫沟通承租正顺公司的商铺，后崔明琴向罗国卫交纳3万元，罗国卫于2017年8月7日出具收据，并注明“现收到崔明琴交来租某2大厦三卡铺面订金叁万元”。二、正顺公司和崔明琴2018年1月1日签订涉案《租赁合同》，并将涉案商铺交付给崔明琴使用。崔明琴于2018年1月4日向罗国卫的银行账号转账支付66818元，崔明琴表示当中包含保证金5万元、租金16275元、管理费543元。后罗国卫将上述款项转交正顺公司，正顺公司于2018年1月15日向崔明琴出具收到5万元保证金的收据。正顺公司、崔明琴、罗国卫均表示罗国卫于2017年8月7日收取的订金3万元不包括在崔明琴已向正顺公司支付的租金、管理费、保证金内。三、正顺公司、崔明琴均确认崔明琴已足额支付2018年10月份（包括10月份）前的租金及2018年5月份（包括5月份）前的管理费。四、签订租赁合同后，正顺公司在各不同承租人承租的铺位之间砌墙进行分割，并把涉案商铺内围的窗户砌砖封闭，2018年1月至2018年3月底，崔明琴对涉案商铺进行了装修，并把涉案商铺用作经营鹤山市川府人家川菜馆，该菜馆于2018年1月18日领取了营业执照，于2018年4月开始对外营业，于2019年11月1日停业。五、2019年11月12日，崔明琴向一审法院提交《房屋装饰装修评估申请书》，申请对涉案房屋的装饰装修的价值进行价格评估，后称该申请书书写不明确，需另行提交装饰装修评估申请，并于2020年4月26日重新提交《房屋装饰装修评估申请书》，申请对涉案房屋的崔明琴剩余租赁期内的装饰装修残值进行价格评估。一审法院委托江门市某7价格鉴证有限公司进行价格鉴定，鉴定基准日为2019年10月30日。后江门市某7价格鉴证有限公司出具鉴定结论：经鉴定，此次委托鉴定标的在价格鉴定基准日的价值为人民币332902.77元。崔明琴为此支付鉴定费8000元。六、涉案商铺在一楼，楼上二楼的承租方为案外人党然，出租方为正顺公司，承租方用于经营鹤山市某8茶餐厅。一审法院于2018年10月22日立案受理正顺公司诉案外人党然租赁合同纠纷一案，经案外人党然申请，一审法院于2019年5月10日委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司（下称仲恒公司）对案外人党然租赁的位于鹤山市××××××××××××××屋漏水位置及漏水原因进行鉴定。仲恒公司于2019年7月23日作出仲恒鉴字[2019]SW1365《房屋渗水原因鉴定报告》，鉴定结论为：综合现场的检查、试验结果分析，并从水渍部位以及与三楼位置对比判断，江门市鹤山市×××××××××××××××渗水原因为：三楼花样年休闲中心水区洗手盆地面的地漏、冲凉间、蒸气间、水吧间的冲凉区以及改动后的卫生间在用水时渗漏过二楼地板所致；伸缩缝里有积水，是由于伸缩缝盖板密封没有做好，有松动、小孔，雨水会有渗水所致。处理建议为：1.请专业施工单位对渗水部位及损坏部位按规范进行防水处理、修缮处理；2.室内楼板非防水要求区域用水应注意，应避免积水造成渗漏。经一审法院要求明确渗漏是否因三楼装修或改动导致，仲恒公司于2019年8月17日作出回复如下：“结论已明确渗漏与三楼防水措施失效有关，然而对于要求明确说明渗漏是否因三楼装修或改动导致，我司只能依据现状给出渗漏原因；该原因是否因三楼装修或改动导致，因我司并未参与三楼装修或者改动的验收环节，也不清楚三楼装修前或改造前是否有渗漏，没有相关证据，也不属于受理范围。因此，我司无法明确渗漏是否因三楼装修或改动导致。”后一审法院对该案作出判决，案外人党然提出上诉，江门市中级人民法院审理认为，正顺公司未能履行维修房屋的义务，案外人党然也未履行缴纳租金的义务，双方均有过错。正顺公司在一审中提出解除租赁合同，案外人党然表示同意，视为双方协商解除租赁合同。对于双方争议的租金、滞纳金、保证金、物业管理费、定金、装修损失等，应依照《中华人民共和国合同法》的有关规定和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，予以处理。对于装修损失的处理，如需通过鉴定意见证明的，应向当事人释明，并指定提出鉴定的期间，但一审法院对此并无审查。故江门市中级人民法院撤销一审民事判决，裁定发回重审，现该案在一审法院审理中。七、2017年年底开始，在某2大厦内围的空地上（涉案租赁物厨房位置后）开始用钢管、铁皮搭建起约4米左右高的建（构）筑物，后正顺公司于2018年10月将其出租给案外人徐治，用于经营湘辣小厨。2019年12月12日，鹤山市城市管理和综合执法局作出《信访事项处理意见书》，告知案外人张兰芝（案外人党然的亲属），并于2019年12月3日对某2大厦违法建（构）筑物进行立案调查。八、一审法院于2020年3月28日组织正顺公司、崔明琴双方到涉案商铺进行现场勘验，拍照及制作《勘验笔录》。九、本案在审理过程中，一审法院征询正顺公司及崔明琴的意见，对于漏水的情况及成因是否需要申请鉴定，正顺公司及崔明琴均表示不申请鉴定。十、一审法院于2020年9月21日征询正顺公司的意见，若一审法院认定送达民事诉状副本之日即发生合同解除的法律效果，解除合同后产生的是占用费，其是否变更诉讼请求。正顺公司认为合同尚未解除，因此继续请求租金计算至2020年7月，待涉案合同解除时间经生效判决确定后，再另行主张占用费。十一、2020年3月5日，为有利于新冠肺炎疫情防控，一审法院决定暂不开庭审理，依法裁定本案中止审理，后于2020年3月31日恢复审理。再查明：一审法院于2020年9月29日通知罗国卫到庭询问。罗国卫述称正顺公司委托其招商，成功招商后收取商户中介费。正顺公司没有正式接管商铺前罗国卫会帮忙沟通跟进水电等情况。罗国卫与正顺公司不存在劳动关系，正顺公司也没有支付工资给罗国卫；双方无签订委托合同。正顺公司没有委托罗国卫收租，但因为客户跟罗国卫熟，将租金通过微信或银行转账支付给罗国卫后，罗国卫再转款给正顺公司，公司再出具收据给客户。从2018年5月份起罗国卫没有继续招商，但之前经手招商的客户会继续找罗国卫沟通正顺公司事项。崔明琴2017年8月17日向罗国卫支付的3万元订金是招商中介费。崔明琴是知道这笔款项的性质的。罗国卫没有将该款支付给正顺公司，崔明琴是同意的，因为签订合同后崔明琴会另外缴交租金及保证金。崔明琴提供的2018年1月4日的农村信用社的转账单，转给罗国卫的66818元包含第一个月的租金16275元、管理费543元及合同约定的保证金5万元；不包含之前支付的3万元订金。招商后正顺公司没有委托其管理商铺，但由其负责管理水电。正顺公司没有支付管理费给罗国卫，罗国卫也没有权限收取费用。涉案商铺漏水情况，崔明琴曾向罗国卫反映过，希望通过罗国卫转达正顺公司，最后由公司决定处理，商铺的漏水情况不严重，二楼一间包房的天花板漏水及大厅门口一根柱渗水；可能是二楼包间楼上某8茶餐厅的厨房分缝导致漏水，但未经鉴定。罗国卫不清楚具体情况。大厅门口的柱包裹着一条排水管，可能是三楼经营桑拿的商铺排水导致漏水。后三楼已经找人维修好，二楼包间及门口大厅的漏水正顺公司已经找人维修好，漏水不算严重，只是渗水，并不影响经营，包间的影响稍为大点，导致停业一至两个月。罗国卫2018年4、5月份起已经停止与正顺公司合作。期间崔明琴应该是正常交租，后来崔明琴要求罗国卫跟公司协商减租或免租，罗国卫转述给正顺公司，但其没有决定权，亦没有同意过减租或免租，没有商谈推迟交租的问题。正顺公司没有同意过免租、减租或推迟交租。崔明琴签合同时涉案商铺厨房后已在搭棚，罗国卫明确告知过崔明琴厨房那边的窗是要封的，而且涉租商铺交付给崔明琴装修的时候是已经封窗户的。通风问题是比较后期才提出来的，应该是2019年后，具体罗国卫不清楚。之前提的都是漏水问题，通风问题崔明琴自己都加装了通风设备，在厨房后边搭建的棚顶都加了进风口，经排风口排到楼顶。通风问题可以通过通风设备解决，而且整栋楼的一楼所有的食店都是这样排风的。涉案商铺一直生意很好，罗国卫有时都去吃饭，听讲水电费都交得比较多，所以生意情况都是正常稳定的。罗国卫印象中大厅没有漏水，即使有也是包间引出来的，最多有一两次是二楼洗地造成的。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。结合正顺公司和崔明琴双方的诉辩意见及罗国卫的陈述意见。本案争议焦点为：一、正顺公司与崔明琴之间签订的《租赁合同》是否合法有效。二、涉案的租赁合同是否已经解除及若解除，合同解除的过错责任分担的问题。三、正顺公司及崔明琴诉求是否支持。一、关于正顺公司与崔明琴之间签订的《租赁合同》是否合法有效问题。正顺公司出租的鹤山市某1经济合作社商铺综合楼B是经合法报建，并经验收合格，且正顺公司有合法的转租权，故正顺公司与崔明琴签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，并无违反法律法规的规定，一审法院依法予以确认，并以此调整双方设立的租赁关系。二、涉案的租赁合同是否已经解除及若解除，合同解除的过错责任分担的问题。（一）关于涉案租赁合同是否已解除的问题。正顺公司起诉时向一审法院提出崔明琴自2018年11月起未按《租赁合同》约定缴纳租金，故依照合同第十五条的规定，请求解除与崔明琴于2018年1月1日签订的《租赁合同》。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”正顺公司在起诉时在民事起诉状中明确要求解除合同，一审法院依法于2019年10月30日向崔明琴送达该民事诉状副本，但正顺公司又在2020年5月14日申请撤回解除合同的诉讼请求，其在庭审中表示涉案租赁合同并未解除，崔明琴则明确表示其在收到法院送达的正顺公司民事诉状副本后同意解除合同。一审法院审查认为，正顺公司起诉时在民事诉状中主张解除合同，一审法院向崔明琴送达民事诉状副本，视为解除合同的通知送达崔明琴。崔明琴收到民事诉状副本后明确表示同意解除合同，应视为双方协商解除合同。一审法院据此认定正顺公司与崔明琴于2018年1月1日签订的《租赁合同》于崔明琴收到民事起诉状副本之日即2019年10月30日起解除，正顺公司于2020年5月14日撤回解除合同的申请并不影响合同已解除的结果。（二）关于合同解除的过错责任分担的问题。本案中，正顺公司、崔明琴均认为对方违约应承担违约责任。正顺公司认为崔明琴拒付租金和管理费，应承担全部违约责任，崔明琴则认为正顺公司交付使用的涉案商铺存在漏水、厨房通风等问题导致商铺不能正常经营，应承担全部违约责任。对此，一审法院经审查认为：1.关于涉案商铺是否存在漏水，是否导致不能正常使用的问题。对于涉案商铺的漏水情况，一审法院征询正顺公司和崔明琴是否申请鉴定，双方均明确表示不申请鉴定。在此情况下，一审法院只能依据现场的勘验情况及当事人的举证及陈述作出认定。结合2020年3月28日的现场勘验及双方当事人的举证，尤其是崔明琴提供的微信和电话录音记录可知，涉案商铺在崔明琴装修使用后确实存在漏水现象，漏水的地方有九寨沟包间、峨眉山包间及大厅天花、大厅门口的柱子（排水管处）。对此，正顺公司已于2018年下半年对涉案商铺的九寨沟包间进行维修，于2019年10月11日对涉案商铺门口柱子的漏水情况进行维修。维修后，崔明琴表示九寨沟包间可以正常使用，涉案商铺门口柱子亦不影响营业，尚有商铺的大厅天花和峨眉山包间没有维修。崔明琴确认涉案商铺自2018年4月开始对外营业至2019年11月1日停业，除九寨沟包间有短暂营业，峨眉山包间因维修九寨沟包间期间产生灰尘影响营业外，其他包间及大厅均正常营业；并确认涉案商铺2019年11月1日停业原因为厨师因厨房通风问题而提出离职。由此可见，正顺公司虽对涉案商铺主要漏水地方进行维修，但仍未及时彻底履行维修义务，存在一定的过错，但并无导致涉案商铺整体无法经营，不足以导致涉案合同无法履行。2.关于崔明琴提出的厨房通风问题。首先，正顺公司及崔明琴在涉案合同中并无对厨房的通风标准或通风的其他问题进行具体约定。其次，双方签订合同前后，正顺公司将涉案厨房的窗户封闭；崔明琴庭审中表示其在2018年1月4日发现窗户被封，但其仍然在2018年1月4日依约交纳了保证金和租金等；其后开始对商铺进行装修，应认定其对租赁物交付的现状是认可的。在商铺装修前，厨房窗户封闭的情况下，崔明琴作为使用人应结合房屋的布局结构及使用，合理设计通风排风。且从常理分析，在合理设计通风口和排风口情况下，可以使厨房达到有效的通风排风。从崔明琴对涉案商铺厨房通风排风的设计及改造情况看，崔明琴在使用厨房初期，在厨房后面开六个小孔用于通风排风。但正顺公司将厨房后建（构）筑物出租给案外人徐治经营湘辣小厨后，要求将该小孔封闭。崔明琴将小孔封闭后，对饭店厨房的通风排风进行更改，在2018年9月左右在厨房开了一个大孔用于回风；并将回风口置于建构筑物的屋顶上；并在某2大厦的楼顶安装了风机抽风，但表示通风效果不好。一审法院审查认为，若存在崔明琴陈述上述通风排风问题，应为崔明琴自身设置回风口不够或对厨房的抽风排风的设计不当造成，不能将原因归咎为正顺公司将厨房后的建构筑物对外出租。正顺公司将涉案商铺后面搭建的建（构）筑对外进行出租，确实导致崔明琴必须对厨房的通风排风进行改造或添置设备，对崔明琴的经营造成影响，正顺公司的行为存在一定的过错，但不足以导致合同无法履行。3.关于崔明琴以漏水和通风问题为由拒付或延付租金的问题。其在承租涉案商铺后仅支付了2018年10月前的租金和2018年5月前的管理费，其后再无向正顺公司支付租金和管理费，依双方签订的《租赁合同》第十四条关于违约责任的约定租赁期内乙方须按时于每月5号前缴交当月租金，逾期超过30天的视作重大违约行为，甲方有权解除合同，收回租赁物业。正顺公司起诉时，崔明琴拒付租金及管理费超过一年，违反了合同约定的主要义务，对合同的解除应承担主要过错责任。正顺公司在涉案商铺维修、通风问题上亦存在一定的过错，应对合同的解除承担次要责任。在综合考虑双方的违约过错程度、涉案商铺的实际使用情况等因素基础上，对涉案合同解除所造成的损失，一审法院酌定崔明琴承担60%的责任，正顺公司承担40%的责任。三、关于对正顺公司和崔明琴诉求的处理。（一）对正顺公司的诉讼请求处理如下：1.正顺公司要求崔明琴支付347473元租金（从2018年11月计至2020年7月）的请求。由于一审法院已确认涉案的租赁合同已于2019年10月30日解除，并向正顺公司释明合同解除后，应主张为涉案商铺的占用费，但正顺公司明确表示不变更诉求，故本案中正顺公司诉请的租金应自2018年11月起计算至《租赁合同》解除之日即2019年10月30日。同时，参照双方在履行合同过程中存在的违约过错程度，以及涉案商铺的维修及实际使用情况，酌定自2018年11月至2019年10月，每月扣减合同约定的租金3000元，即崔明琴每月应向正顺公司支付13275元，计得崔明琴应向正顺公司支付的租金为158871.77元[（13275元/月×11个月）+（13275元/月÷31天×30天）]。正顺公司请求超出部分，一审法院不予支持。崔明琴认为正顺公司同意免租，不应支付租金，正顺公司否认，崔明琴也无充分证据证实，一审法院不予采信。2.正顺公司要求崔明琴支付2018年6月至2020年7月的管理费14118元的请求。崔明琴庭审中陈述其2018年6月后的物业管理费没有交纳过，一审法院确认双方签订的租赁合同于2019年10月30日解除。《租赁合同》约定了崔明琴需按照每月543元的标准向正顺公司支付物业管理费，且约定了物业管理费包含物业公共部分的人工、水电、清洁、维修费用及电梯、消防的维护费用，也就是说，正顺公司提供的物业服务是针对公共部分。因此，崔明琴应按照《租赁合同》约定的月管理费543的标准向正顺公司物业管理费，计得9213.48元（543元/月×16个月＋543元÷31天×30天）。由于双方的《租赁合同》已于2019年10月30日解除，对正顺公司主张2019年10月31日后的管理费，一审法院不予支持。3.正顺公司要求崔明琴支付从2018年6月至2020年7月的滞纳金的请求。《租赁合同》第六条约定，对逾期支付租金和管理费按日千分之五计收滞纳金，崔明琴辩称其不应承担滞纳金，且正顺公司主张的滞纳金过高。结合案件实际情况，本案的滞纳金应按实欠的租金（以一审法院调整后的每月租金，即2018年11月至2019年9月每月5日前应付租金为13275元，2019年10月5日前应付租金12846.77元）、管理费（2018年6月至2019年9月每月5日前应付管理费543元，2019年10月5日前应付管理费525.48元）为基数，从逾期之日计算至2020年7月31日，但双方约定的滞纳金的计算标准确实过高，故应调整为按年利率5%的标准进行计算更为合理。因此，崔明琴应支付的滞纳金为10994.54元（2018年6月欠款至2020年7月31日的滞纳金为59.28元，2018年7月欠款的滞纳金为57.02元，2018年8月欠款的滞纳金为54.68元，2018年9月欠款的滞纳金为52.34元，2018年10月欠款的滞纳金为50.08元，2018年11月欠款的滞纳金为1214.83元，2018年12月欠款的滞纳金为1157.26元，2020年1月欠款的滞纳金为1097.76元，2020年2月欠款的滞纳金为1038.27元，2020年3月欠款的滞纳金为984.53元，2020年4月欠款的滞纳金为925.04元，2020年5月欠款的滞纳金为867.46元，2020年6月欠款的滞纳金为807.97元，2020年7月欠款的滞纳金为750.39元，2020年8月欠款的滞纳金为690.90元，2020年9月欠款的滞纳金为631.41元，2020年10月欠款的滞纳金为555.32元）。（二）对崔明琴的反诉请求处理如下：1.关于崔明琴主张正顺公司赔偿涉案装修残值损失332902.77元和配备物品的损失为91600元（空调价值）的问题。结合一审法院对解除合同的过错责任划分及评估公司对涉案商铺装修残值的评定，正顺公司应向崔明琴赔偿装修残值损失133161.11元（332902.77元×40%）。关于崔明琴主张的配备物品损失（空调价值），因空调为崔明琴为经营而添置的设备，崔明琴仍可自行拆除处置，该物品不属于已形成附合物的范畴，合同的解除并非必然导致该损失的产生，故崔明琴的该主张，依据不足，一审法院不予支持。2.对崔明琴要求正顺公司双倍返还保证金100000元的请求。《租赁合同》第十一条约定“非因乙方（崔明琴）违约，甲方（正顺公司）因自身原因，可提前解除合同，但必须以书面形式提前两个月通知乙方，合同解除后甲方双倍返还履约保证金，并赔偿乙方投入的已形成附合的装修残值”，但本案不属于因正顺公司的原因单方解除合同，故崔明琴主张双倍返还保证金，依据不足，一审法院不予支持，但考虑双方合同已协商解除，且双方对合同的解除均存在过错，故崔明琴已向正顺公司缴纳的保证金50000元应予退还，对崔明琴的该项诉讼请求，一审法院依法予以支持。3.崔明琴请求正顺公司赔偿合同被解除后重新寻找物业租赁及洽谈签订所造成的可预期收益损失共计300000元（按5个月计算，每个月可获收益60000元以上）。一审法院审查认为，该损失为间接损失范畴，崔明琴未充分举证该损失，崔明琴在庭审中亦表示其现在并无经营饭店，故对该请求，依据不足，一审法院不予支持。4.崔明琴请求正顺公司赔偿涉诉物业不能正常使用造成的损失共计300000元（暂从2018年4月计至2019年11月）。一审法院审查认为，崔明琴未充分举证证实其损失，且一审法院已对其租赁期间的租金酌情予以扣减，故对崔明琴的该项请求，一审法院不予支持。5.崔明琴请求正顺公司返还多收取的款项30000元（以订金的名义收取）的请求。该款项为双方签订租赁合同前由罗国卫收取，罗国卫表示该款是其收取的中介费，其并无将该款交给正顺公司；正顺公司亦否认收取该款。正顺公司与崔明琴签订租赁合同后，崔明琴仍按约定另行支付5万元的保证金且在履行过程中亦无向正顺公司主张返还或扣减租金，反而在与罗国卫的微信聊天中向罗国卫主张返还，故崔明琴主张正顺公司返还多收取的30000元依据不足，一审法院不予支持。6.崔明琴请求正顺公司赔偿维修租赁房屋费用4600元的问题。崔明琴主张2019年9月13日安装风机的损失2000元，该损失确因厨房通风改造而产生的费用，一审法院依法予以支持。崔明琴主张的涉案商铺维修大厅灯费用加厨房开门费用共2600元，崔明琴不能证实该费用与本案的关联性，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、崔明琴于判决发生法律效力之日起十日内向正顺公司支付2018年11月1日至2019年10月30日的租金158871.77元；二、崔明琴于判决发生法律效力之日起十日内向正顺公司支付2018年6月1日至2019年10月30日的物业管理费9213.48元；三、崔明琴于判决发生法律效力之日起十日内向正顺公司支付因欠付租金及管理费而产生的滞纳金10994.54元；四、正顺公司于判决发生法律效力之日起十日内向崔明琴退还保证金50000元；五、正顺公司于判决发生法律效力之日起十日内向崔明琴支付装修残值损失133161.11元；六、正顺公司于判决发生法律效力之日起十日内向崔明琴支付购买风机费用2000元。七、驳回正顺公司的其他本诉请求；八、驳回崔明琴的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13258.27元，由正顺公司负担10747.99元，崔明琴负担2510.28元；反诉受理费7615.96元，由正顺公司负担1216.61元，崔明琴负担6399.35元；崔明琴预交的鉴定费8000元，由正顺公司负担3200元，崔明琴负担4800元。二审中，各方当事人均没有提交新证据。经二审审理，本院依法确认一审法院查明的事实。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。二审依法围绕崔明琴的上诉请求进行审查。结合各方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：（1）一审对涉案租赁合同解除的过错分责是否恰当；（2）崔明琴是否需向正顺公司交纳租金158871.77元、管理费9213.48元及滞纳金10994.54元；（3）正顺公司是否需双倍返还保证金100000元给崔明琴；（4）正顺公司是否应向崔明琴全款赔偿商铺装饰装修残值332902.77元；（5）正顺公司是否需向崔明琴赔偿因合同解除重新寻找租赁物的可预期收益300000元；（6）崔明琴支付给罗国卫的30000元，正顺公司是否应承担返还义务。一、关于一审对涉案租赁合同解除的过错分责是否恰当的问题。本案系正顺公司因崔明琴拒付租金和管理费超过一年而诉至法院所引发的纠纷，应认定该事由是导致合同解除的主要原因。崔明琴反诉称涉案商铺漏水且通风不良影响其使用经营，经一审法院审查和现场勘验，情况属实。但崔明琴并未要求正顺公司解除合同，至一审判决解除合同前一直占有涉案商铺。故应认定漏水及通风不良问题非合同解除的主要原因，仅属次要原因。因此，一审法院判定涉案租赁合同解除的过错分责由崔明琴承担60%、正顺公司承担40%并无不当，本院予以维持。二、关于崔明琴是否需向正顺公司交纳租金158871.77元、管理费9213.48元及滞纳金10994.54元的问题。崔明琴自2018年1月1日签订《租赁合同》后，一直占有并使用商铺经营饭店至2019年11月1日停业，应当交纳租金。期间虽然有漏水和通风不良情形，但正顺公司对漏水问题进行了部分维修，崔明琴对通风不良问题也进行了整改。因通风不良问题在合同签订时已经存在，故不能归责于正顺公司；漏水问题也没有导致涉案商铺不能使用，崔明琴也一直经营饭店至正顺公司起诉才停业。因此，漏水和通风不良事由不能产生崔明琴拒付租金的法律后果。但漏水客观上妨碍了崔明琴对商铺的使用权，一审酌情减租3000元/月，属于一审法官自由裁量的范围，本院予以维持。同理，崔明琴使用商铺进行经营期间的管理费以及因其拒付延付租金、管理费产生的滞纳金，也应一并支付。崔明琴认为商铺漏水及通风不良不需要支付租金、管理费和滞纳金依法无据，本院不予支持。崔明琴又认为上述费用应按解除合同的过错分责六四承担，即崔明琴只需支付合同约定的60%租金。因租金及管理费是合同履行期间承租人应履行的义务，非合同解除后的损失承担，故不应按合同解除的过错分责承担。崔明琴该项上诉理由不成立，本院亦不予支持。三、关于正顺公司是否需双倍返还保证金100000元给崔明琴的问题。正顺公司和崔明琴签订的《租赁合同》约定了50000元的履约保证金；约定正顺公司有提前任意通知解除合同的权利，但需双倍返还保证金。现合同因双方均出现违约行为而解除，而且崔明琴违约拒付租金是主要原因，故不适用双倍返还履约保证金的约定。一审判决正顺公司全额返还50000元履约保证金给崔明琴，已经保障了崔明琴的利益。崔明琴请求双倍返还没有事实和法律依据，本院不予采纳。四、关于正顺公司是否应向崔明琴全款赔偿商铺装饰装修残值332902.77元的问题。如前所述，涉案租赁合同的解除主要原因是崔明琴拒付租金和管理费，次要原因是商铺漏水；故解除合同造成的损失应由崔明琴承担60%，正顺公司承担40%。涉案商铺的装饰装修残值属合同解除造成的损失，应按上述过错责任进行分配。一审判决正顺公司赔偿133161.11元（332902.77元×40%）给崔明琴无不当，本院予以维持。崔明琴请求正顺公司全额赔偿332902.77元无事实和法律依据，本院不予支持。五、关于正顺公司是否需向崔明琴赔偿因合同解除重新寻找租赁物的可预期收益300000元的问题。预期利益损失是在合同解除后，违约方向守约方赔偿的损失。本案中，一方面崔明琴作为违约方，无权主张预期利益损失；另一方面，重新寻找租赁物进行经营的收益并不确定，不属于合同继续履行的可期待利益。因此，崔明琴主张正顺公司赔偿300000元预期利益于法无据，本院不予支持。六、关于崔明琴支付给罗国卫的30000元，正顺公司是否应承担返还义务的问题。根据罗国卫的陈述，崔明琴支付的30000元属于居间费用。崔明琴并无直接交付给正顺公司，且在与正顺公司签订和履行租赁合同时，也无提及该款项，说明崔明琴知道并同意该款项的支付对象和支付原因与履行涉案租赁合同无关联，故其请求正顺公司返还无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，崔明琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15153.79元（崔明琴已预交13258.27元），由崔明琴负担。崔明琴应向本院补缴二审案件受理费1895.52元。本判决为终审判决。审 判 长 吴春梅审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年四月十五日法官助理 雷楚莹书 记 员 区健敏