贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1929号上诉人（原审被告）：中国电建地产集团贵阳有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金阳北路378号观府壹号销售体验中心B座。法定代表人：欧昊翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：张婕妤，贵州朝华明鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁礼倩，贵州朝华明鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙江，男，汉族，1980年10月11日出生，住贵州省息烽县。委托诉讼代理人：朱锡武，贵州圣思律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆昌富，贵州圣思律师事务所律师。上诉人中国电建地产集团贵阳有限公司（以下简称：电建地产公司）因与被上诉人龙江商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初6773号民事诉讼，向本院提起上诉。，本院受理后，依据《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》本案由审判员黄新独任审理，书记员张鑫担任法庭记录，本案现已审理终结。上诉人电建地产公司上诉请求：1.撤销原判,驳回被上诉人全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由是，一、导致逾期办证的根本原因在于政府而非上诉人，办理土地使用权证系政府的职责，该情况是上诉人不能控制与预料的。因此根据相关规定及双方的约定，我方不应当承担违约责任，我方曾多次积极地联系有关政府部门要求办理土地使用权证，但政府相关部门并未及时给出正面的回应，因而不能办理土地使用权证是政府的职责，该情况并非我方能够控制与预料的。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同逾期办证违约金纠纷案件的会议纪要（征求意见稿）》中第六条的规定，我方未及时办理土地使用权证书，是因为政府没有及时注销原土地使用权证书所导致的。又根据双方签订的《商品房买卖合同》中补充协议4.2条所约定，在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担违约责任。二、与本案相似的四起案件的判决书均认定合同中违约金应当按照分段的方式计算，根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》的相关规定，本案违约金也应当分段计算。三、根据我国违约金补偿为主，惩罚为辅的基本原则，结合合同法司法解释第29条规定，应当兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合贵州省高级人民法院（2017）黔民申1523号判决书及《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同逾期办证违约金纠纷案件的会议纪要（征求意见稿）》，将本案的违约金调减50%。被上诉人答辩称：依法成立的合同对当事人有法律上的约束力，对方逾期办证，构成违约，应当按照合同约定支付违约金。对方与我方签订合同时尚未取得土地使用权证，其在明知无法办证的情况下仍然与我方签订了合同，导致无法办证并非政府原因，是对方在推卸责任。现逾期办证已经远超过合同约定的365日，属于合同约定的第二种情形，应当按照该约定承担支付违约责任。原审原告诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期办理商品房所有权转移登记违约金计人民币49743元（以631254元为基数，按每日万分之一从2017年2月1日计算至2019年3月30日）；2、案件受理费由被告承担。原审经过审理认定事实如下：原、被告于2014年9月12日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告所售位于观山湖区房屋一套，房屋总价款为631254元。合同第二十二条第三款载明：“（一）出卖人承诺于2017年1月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。附件十二补充协议第4.2条载明：“在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证义务的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任”。《商品房买卖合同》签订之后，原告向被告支付631254元购房款，案涉房屋已交付使用。另查明，2010年3月26日，贵州省国土资源厅贵阳国家高新技术产业开发区国土资源分局（以下简称高新区国土局）与贵州芊芊园艺新技术发展公司（以下简称芊芊园艺公司）签订了《国有建设用地使用权出让合同》，高新区国土局出让了原乌当区野鸭乡养马村（现观山湖区金麦社区养马村）137373.3㎡国有土地给芊芊园艺公司，该公司于2000年8月办理了《土地使用权预登记证》（筑预登[2000]字第112号）。2010年3月26日，被告与高新区国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定出让宗地编号为金阳2009-10地块，土地出让金为13.8亿元，被告于2012年7月付清了全部土地出让金。芊芊园艺公司以出让方式取得的137373.3平方米国有土地位于“金阳2009-10号”地块出让红线范围内。2011年5月25日，贵阳市土地储备中心金阳新区分中心、高新区国土局土地开发储备交易中心（甲方）与芊芊园艺公司（乙方）签订《国有土地使用权收购合同》，收购贵州芊芊园艺新技术发展使用的137373.3平方米国有土地的使用权，约定合同签订后30日内乙方协助甲方办理土地使用权注销登记。2018年12月28日，贵阳市不动产登记中心发布《筑预登[2000]字第112作废公告》。再查明，2019年3月26日，被告取得观山湖区金阳北路378号中国水电?观府壹号一组团（一期）35-44号楼产权初始登记。同于2019年3月30日在贵阳都市报刊登《“电建地产?观府壹号”项目不动产权证办理公告》，通知原告等业主办理不动产权证。庭审中原告认可上述通知时间、方式，同意逾期办理商品房所有权转移登记证违约金计算至2019年3月30日。原、被告当庭亦认可本案与贵阳市观山湖区法院作出的（2020）黔0115民初8559号《民事判决书》案情基本一致。关于被告是否应向原告支付逾期办证违约金的问题。被告主张本案导致逾期办证的原因并非在于被告。原审认为，首先原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，对双方具有约束力，双方应依约履行，故被告应于在2017年1月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；本案中被告在与原告签订《商品房买卖合同》时，明知其并未取得土地使用权证书，且应当知晓土地使用权证对于办理商品房所有权初始登记的重要性，在此种情况下，被告仍然与原告签订《商品房买卖合同》并约定于2017年1月31日前取得该商品房所有权初始登记，交付办理商品房转移登记的有关文书。对此，已经说明被告对于未能按约定期限办理商品房转移登记的情况已有预见，并且未积极采取措施履行合同约定，而是放任此种情况发展，将不能办理转移登记原因归咎于政府相关部门。其次，被告所援引合同补充协议4.2条，依照主合同29条约定，并依照《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，该条款无效，应当按照主合同履行。综上，被告的免责事由不成立。关于被告主张本案已经超过诉讼时效的问题。原审认为，本案逾期办证违约金为继续性债权，应针对个别债权分别计算违约金。原告于2020年7月7日向本院起诉，2017年2月1日至2017年7月7日期间的违约金诉讼时效已经届满，故从2017年7月8日起的违约金予以支持。关于逾期办证计算违约金标准问题。本案中被告主张合同约定第二十二条第三款第二项第1、2点约定为承接关系，应当分段计算违约金，原告认为合同约定第二十二条第三款第二项第1、2点约定为并列关系，非承接关系，不应分段计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”之规定，故原审认为，该合同第二十二条第三款第二项第1、2点约定应当理解为并列关系。本案中双方合同约定被告应当在2017年1月31日前取得该商品房所有权初始登记，并交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告于2019年3月26日才取得产权初始登记，于2019年3月30日登报公告要求原告办理产权证，且原告亦同意逾期办理商品房所有权转移登记证违约金计算至2019年3月30日，故本案计算延期办证违约金期限为2017年7月8日至2019年3月30日共计631天。又依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，本案双方签订的《商品房买卖合同》中第二十二条之约定：“……出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”，原告已支付购房款为631254元，故违约金计算为：39832.13元（631254元×631天×1?/日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告中国电建地产集团贵阳有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告龙江支付逾期办证违约金39832.13元。二、驳回原告龙江的其他诉讼请求。如被告中国电建地产集团贵阳有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取521元（原告龙江已预缴），被告中国电建地产集团贵阳有限公司负担。二审审理中，双方并均未提交供新证据，其余事实与一审查明事实一致，本案事实，有原、被告当庭陈述，《商品房买卖合同》、《业主接房确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、EMS邮单、《国有土地使用权收购合同》、《观山湖区人民政府关于完善收回贵州芊芊园艺新技术发展公司国有土地使用权手续的函》、请示、作废公告以及当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人双方应当按照合同的约定全面履行各自义务。现买受人已经按照合同约定支付了购房款，则出卖人有义务按照约定的时间向出卖人交付房屋、按照约定的时间为买受人办理房屋所有权转移登记手续或者将办理房屋所有权转移登记需要由出卖人提供的材料提供给买受人。但由于上诉人未在双方约定时间将办理房屋产权转移登记需由出卖人提供的材料提供给买受人，则电建地产公司构成违约，依法应当承担违约责任。针对上诉人提出的导致不能交付办理产权登记系由于政府原因的上诉理由，本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；……”的规定，房开企业取得商品房预售许可证的前提条件之一就是取得土地使用权证书。上诉人于2015年5月19日取得了案涉项目的《商品房预售许可证》，依照程序规定，电建地产公司此时应当取得该项目的土地使用权证书，否则，电建地产公司不得对项目房屋进行预售。现电建地产公司既然取得《贵阳市商品房预售许可证》并与买受人签订《商品房买卖合同》，就应当按照合同的约定全面履行应当由出卖人承担的义务。而且，双方《商品房买卖合同》签订于2014年9月12日，至约定出卖人取得初始登记并将办理所有权转移登记的有关文书交付给买受人的2017年1月31日长达3年之久，上诉人也有足够的时间补办相关手续。电建地产公司因没有取得土地使用权证导致不能办理初始登记和交付转移登记文件的后果，不应当由买受人承担。根据双方合同约定，只要出卖人在2017年1月31日之前将应当由其提交的办理所有权转移登记手续的资料提交政府职能部门，则其完成办理商品房转移登记手续的义务，若因政府职能部门的效率问题，导致买受人取得房屋所有权证书的时间延后，则出卖人不承担违约责任。而本案是由于上诉人没有在2017年1月31日之前取得土地使用权证所导致的逾期，非双方约定的免除出卖人责任的情形。故电建地产公司称已经履行了协助义务、是由政府职能部门造成的不能办理初始登记的理由不能成立，对其要求免除违约责任的主张，本院不予支持。对于逾期交房违约金应否分段计算的问题，双方约定：“1.约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，本案中，上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的时间已经超过365日，则应当按照上述约定的第二款的第二种情形处理，即由出卖人按日万分之一的标准自约定日期开始至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止计算违约金，此处的“约定日期”即上诉人承诺的取得该商品房所有权初始登记的日期，并非约定不明。退而言之，即使如上诉人所述为约定不明，按照法律规定，当事人对格式条款的理解产生争议，也应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故上诉人提出违约金应当分段计算的主张不能成立。关于逾期办证违约金应否调减的问题，本院认为，违约金的特性首先体现的是惩罚性而非补偿性，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人主张调减违约金标准，应当证明约定的违约金“过分高于”因违约造成的损失，本案中，上诉人没有提交逾期办证违约金过分高于实际损失的依据，且合同约定的日万分之一的违约金标准相当于年利率3.65％，低于同期银行贷款利率，故上诉人要求调减违约金标准有违诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人电建地产公司的上诉主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1042元，由上诉人中国电建地产集团贵阳有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄新二〇二一年四月七日书记员  张鑫