福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽06民终635号 上诉人（原审被告）：龙成房地产（漳浦）有限公司，住所地福建省漳浦县绥安镇麦市街中段北侧龙成绿洲紫荆庭1幢305室。统一社会信用代码91350623766172113X。 法定代表人：林万明，执行董事。 委托诉讼代理人：吴晓文，福建天翼律师事务所专职律师。 被上诉人（原审原告）：王连生，男，1962年11月10日出生，汉族，住福建省漳浦县。 被上诉人（原审原告）：王佐英，女，1962年12月26日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：王坤田，福建朗马律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴凡，福建朗马律师事务所律师。 上诉人龙成房地产（漳浦）有限公司（以下简称龙成公司）因与被上诉人王连生、王佐英商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳浦县人民法院(2020)闽0623民初4695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式进行审理。本案现已审理终结。 龙成公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王连生、王佐英的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定龙成公司未提交办理土地使用权分割的相关报备材料，违背客观事实。一审已认定2016年完成房屋初始登记，该初始登记本就已经涵盖土地使用权分割报备材料。初始登记完成后，登记机关并没有将报备材料退还，而是在业务机关间移交保管，龙成公司不能、也无需再行报备。二、一审依据《关于依法分类处理情况的反馈》认定龙成公司违约，缺乏依据。《关于依法分类处理情况的反馈》并没有完全指出“相关申请材料”是什么。如果是初始登记范围内的材料，龙成公司已于2016年就已完成初始登记和履行协助办证义务。如果是指双方共同到登记机关申请过户，这需要双方共同参与才能完成，买受人有权利自主选择提议办理时间，只有经买受人提议，出卖人拒不配合时，出卖人才构成违约。此前实践中登记机关的工作方法是：批量准备好待签过户登记手续，登记机关通知出卖人，出卖人再通知买受人，然后统一到登记机关办理过户。现中断原工作方法，在法律上固难追责，但极不诚信。《关于依法分类处理情况的反馈》以“双方没有申请”为由属推脱行为，且偷换概念，将申请双方偷换成龙成公司单方，将双方申请材料偷换成初始登记时的土地资料。三、双方在合同中约定的办证义务为第十四条的办理房屋初始预登记，出卖人已完成；在补充协议第十条第3项约定因产权登记机关原因导致延期，出卖人不承担违约责任，出卖人已将相关材料统一报送登记部门。 王连生、王佐英辩称，一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。”龙成公司仅提供其提交的《漳浦县房屋所有权初始登记申请书》，初始登记材料并不完整，未看到其提交给自然资源局的任何材料。初始预登记仅为协助办证义务之一。只要王连生、王佐英未成功办证，且未办证的原因是龙成公司造成的，龙成公司的办证义务就尚未履行完毕。二、一审法院认定龙成公司逾期办证的行为构成违约，并无不当。龙成公司未提供证据证明其已经向漳浦县不动产登记中心申请办理产权登记。相反，漳浦县自然资源局已经在《关于依法分类处理情况的反馈》中明确指出：龙成公司开发的“都市绿洲”楼盘存在擅自提高容积率、增加建筑面积的问题，未将相关申请材料送至不动产登记中心，导致漳浦县自然资源局无法为答辩人等都市绿洲的全体业主办理产权登记。王连生、王佐英至今未能取得不动产权证书，系龙成公司的原因造成，逾期办证的行为已经构成违约。即使龙成公司认为漳浦县自然资源局的处理有误，也应由其出面沟通解决该问题。三、“都市绿洲”小区的所有业主，自2012年交房至今近十年的时间，没有任何一户业主取得房屋所有权证和土地使用权证两证，也没有任何一户业主取得具备完整产权的不动产权证书。龙成公司在“都市绿洲”小区N栋楼19层的办公场所属于超建，该部分目前尚未处理（拆除或处罚）。根据漳浦县自然资源局答复业主来信反馈处理意见，目前办证的顺序是：龙成公司应积极配合规划部门，该拆除的拆除，该罚款的罚款，规划部门对该楼盘增建问题处理完成；龙成公司根据规划部门处理意见申请不动产登记，并将相关申请材料送至不动产登记中心；不动产登记中心为业主办理产权登记。 王连生、王佐英向一审法院提出诉讼请求：1.龙成公司立即协助王连生、王佐英办理漳浦县房屋的不动产权证书；2.龙成公司立即协助王连生、王佐英办理漳浦县绥安镇麦市街中段南侧都市绿洲小区地下室Ｃ064号车位的不动产权证书；3.龙成公司向王连生、王佐英支付逾期办理讼争房屋不动产权证书的违约金（以已付购房款255195元为基数，从2013年4月2日起至协助办证义务履行完毕之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）;4.龙成公司向王连生、王佐英支付逾期办理讼争车位不动产权证书的违约金（以已付车位款153000元为基数，从2014年1月2日起至协助办证义务履行完毕之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。 一审法院认定事实：2011年5月7日，王连生、王佐英作为买受人与龙成公司签署编号为35062308004702709的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，购买龙成公司开发的址在漳浦县的商品房，建筑面积为96.3平方米，单价为每平方米2650元，商品房总价为255195元。在《商品房买卖合同说明》第五条规定，对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。在【】中选择内容，以划√方式选择；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定如下“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的×%向买受人支付违约金。《合同补充协议》第十条（3）约定，若因产权登记机关原因导致延长取得房屋权属证书的，出卖人不承担主合同第十四条的违约责任，土地使用权分割办证延期时间同样不承担主合同的违约责任。合同签订后，王连生、王佐英按约于2011年5月16日向龙成公司一次性支付购房款255195元；于2011年5月20日支付契税7655.9元。2012年11月10日，龙成公司向王连生、王佐英交付该商品房。2013年10月3日，王连生与龙成公司名下的分公司龙成房地产（漳浦）有限公司漳浦绿洲分公司签订《都市绿洲车位认购协议书》，购买都市绿洲小区地下车位使用权，车位编号Ｃ064，总价为153000元。龙成公司于当日向王连生、王佐英交付车位。涉讼房产至今未办理产权转移登记。2015年5月21日，龙成公司向漳浦县住房保障与房地产管理局提交涉讼房屋所有权初始登记申请书及登记申请材料，由于涉讼房屋楼盘存在超规划问题，涉讼楼盘初始登记未及时通过。2016年1月6日，经审核委员会会审决定，对依据县规划建设部门此前预售许可，规划条件核实，竣工验收的建筑进行房屋登记。之后，涉讼楼盘部分业主办理房屋所有权证。涉讼楼盘规划许可证批准的面积为16004.1平方米，层数为18.5层；实测面积为16219.73平方米，实际层数为自然层19层。2020年8月28日，漳浦县自然资源局答复业主来信反馈处理意见:龙成公司开发的都市绿洲楼盘存在擅自提高容积率、增加建筑面积的问题，未将相关申请材料送至不动产登记中心，导致无法办理产权登记。 一审法院认为，王连生、王佐英与龙成公司签订《商品房买卖合同》和《都市绿洲车位认购协议书》属双方自愿签订，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据合同第十四条约定，龙成公司负有分别于2013年3月1日、2013年12月3日前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给王连生、王佐英的义务。从龙成公司提交的证据可以判定，龙成公司于2015年5月21日才向漳浦县住房保障与房地产管理局提交房屋所有权初始登记申请及材料，但因存在超规划问题并未即时通过，直至2016年1月16日才经审核委员会会审决定，对依据县规划建设部门此前预售许可，规划条件核实，竣工验收的建筑进行房屋登记。之后，涉讼楼盘部分业主已办理了房屋所有权证。因此，认定2016年1月6日为龙成公司向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记完成时间。至此，龙成公司协助办理房屋所有权证主要义务已完成。但房屋产权应包括房屋所有权和土地使用权，龙成公司除协助办理房屋所有权证外，还应协助办理土地使用权证，至今龙成公司未向本院提供其已向相关部门提交办理土地使用权证分割的相关报备材料。而且根据漳浦县自然资源局答复业主来信反馈处理意见,龙成公司开发未将办理产权的相关申请材料送至不动产登记中心。故王连生、王佐英请求龙成公司开发协助办理产权证，予以支持。龙成公司逾期协助办证的行为构成违约，应按合同约定或法律规定承担违约责任。由于双方没有约定王连生、王佐英不退房的情况下龙成公司逾期履行该义务的违约责任，实际损失数额又难以计算，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以确定，王连生、王佐英请求龙成公司按上述规定确定违约金数额，予以支持，但表述应予以更正为2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算。龙成公司违约逾期协助办证造成的违约损失，属按日计算，王连生、王佐英起诉日倒推三年，在诉讼时效期间，予以支持。三年之前的违约损失，已过诉讼时效，王连生、王佐英请求予以赔偿，不予支持。龙成公司对诉讼时效的辩解，予以采纳。综上所述，王连生、王佐英请求龙成公司协助办理产权证，予以支持；请求龙成公司承担逾期协助办证违约损失，予以支持至起诉日前三年,其余不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（一）项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、龙成公司协助王连生、王佐英办理漳浦县麦市街中段南侧都市绿洲小区N幢1203室房屋的不动产登记证，限判决生效后十日内履行；二、龙成公司协助王连生、王佐英办理漳浦县麦市街中段南侧都市绿洲小区地下室C064号车位的不动产登记证，限判决生效后十日内履行；三、龙成公司向王连生、王佐英支付以已付购房款408195元为基数，自2017年10月12日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，2019年8月20日至协助办证义务履行完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算的利息；四、驳回王连生、王佐英的其他诉讼请求。一审案件受理费3433.3元，减半收取1716.65元，由王连生、王佐英负担716.65元，龙成公司负担1000元。 二审中龙成公司提供证据如下：1.初始登记材料目录，拟证明一审认定没有提交办理土地使用权分割报备材料，没有事实根据。2.2021年2月8日《关于依法分类处理情况的反馈》，拟证明不动产权证已可办理，此前不办理与所谓的土地使用权分割报备材料无关，此前不办理的理由“增建问题”早在2016年间已解决。王连生、王佐英质证认为，证据1不属于新证据，是龙成公司自行打印的资料，不属于合法证据形式，真实性无异议，其他不予认可；证据2属于新证据，真实性无异议，可证实本案未办证的原因就是违章建筑还未进行处理导致无法办证。本院认为，王连生、王佐英对上述证据的真实性没有异议，真实性可以确认，但不足以证明逾期办证非属出卖人的原因，不予采信。 对一审查明的事实，当事人均无异议。但经审查，其中一审认定逾期办证时“双方同意按下列第2项处理”有误，与合同约定不一致，应按合同条款纠正为“双方同意按下列第1项处理”。第1项的内容为“买受人退房，……”。其余查明事实，本院予以确认。 二审查明，2021年4月15日，漳浦县不动产登记中心向漳浦县人民法院函复：都市绿洲小区N幢已于2016年1月6日完成商品房初始登记；C064号人防区域车库未提交初始登记材料且房屋状态为不可售，暂不能办理分割转移登记。2021年4月20日，漳浦县自然资源局向本院函复：龙成公司已于2021年3月24日将办理“都市绿洲小区N幢1203号”不动产的商品房分割转移登记所需的材料送至登记窗口。 本院认为，关于龙成公司应否继续协助王连生、王佐英办理房屋产权登记。在案合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。本案中，龙成公司未举证证明其在房屋具备分割转移登记条件后有向王连生、王佐英履行交付资料、通知办证等协助义务，一审判决其继续协助王连生、王佐英办证，并无不当。 关于龙成公司应否协助王连生、王佐英办理C064车位产权登记。二审查明，王连生、王佐英与龙成公司尚未就该车位签订正式商品房买卖合同，且据漳浦县不动产登记中心函复，该车位尚未初始登记且房屋状态为不可售，暂不能办理分割转移登记，故王连生、王佐英主张办理产权登记的条件尚不具备，其在本案中要求龙成公司协助其办理产权登记及支付逾期办证违约金的诉讼请求，无合同依据，应予驳回。当事人可待签订正式商品房买卖合同且产权登记条件具备后另案主张。一审未查清本案车位是否具备产权登记条件即判决龙成公司协助产权登记，可能导致判决无法执行，属认定事实和适用法律错误，应予纠正。 关于龙成公司是否构成房屋逾期办证违约。如前述，在案合同已约定龙成公司应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付王连生、王佐英。本案商品房已于2012年间交付使用，至本案起诉时本案商品房仍未完成全部产权登记，龙成公司已构成违约，应承担相应的违约责任。至于逾期办证的原因，漳浦县自然资源局于2020年8月28日出具的《关于依法分类处理情况的反馈》认为：龙成公司开发的“都市绿洲”楼盘存在擅自提高容积率、增加建筑面积的问题，未将相关申请材料送至不动产登记中心，导致无法为业主办理产权登记。漳浦县自然资源局于2021年4月20日作出的函复体现：龙成公司已于2021年3月24日将办理“都市绿洲小区N幢1203号”不动产的商品房分割转移登记所需的材料送至登记窗口。该时间已属二审诉讼期间。龙成公司主张未完成办证并非因出卖人的原因，与上述有关登记部门的反馈相悖，且未提交充分的证据证明，应承担举证不能的不利后果，其上诉理由依据不足，不予采纳。 关于逾期办证违约金数额的认定。因双方约定的违约责任承担方式是买受人退房，而本案王连生、王佐英并不主张退房，故应视为双方对违约金的数额没有约定，一审依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以确定违约责任，于法有据，可以维持。因龙成公司会何时完成合同约定的协助办证义务尚无法确定，本院对自2017年10月13日（起诉前三年）起至2020年10月12日（起诉之日）止违约金先行判决，2020年10月13日起至协助办证义务完成日期间的违约金可另案主张。双方并未约定办理车位产权证时间及违约责任，一审判决第三项的违约责任计算基数应剔除车位价款，一审将购房款与车位款合并作为违约责任计算基数有误，应予纠正。 综上，龙成公司的上诉请求部分成立，应予支持；部分不能成立，应予驳回。一审认定事实和适用法律部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省漳浦县人民法院(2020)闽0623民初4695号民事判决第一项； 二、撤销福建省漳浦县人民法院(2020)闽0623民初4695号民事判决第二、四项； 三、变更福建省漳浦县人民法院(2020)闽0623民初4695号民事判决第三项为：龙成房地产（漳浦）有限公司应于本判决生效后十日内向王连生、王佐英赔偿房屋逾期办证损失，损失数额计算标准如下：以已付购房款255195元为基数，自2017年10月13日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计；自2019年8月20日起至2020年10月12日，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计； 四、驳回王连生、王佐英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1716.65元，由王连生、王佐英负担871.65元，龙成房地产（漳浦）有限公司负担845元。二审案件受理费1472元，由王连生、王佐英负担627元，由龙成房地产（漳浦）有限公司负担845元。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖书茵 审 判 员 陈春生 审 判 员 陈天明 二〇二一年四月二十八日 法官助理 徐明水 书 记 员 马晓斌