贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初1488号 原告：贵州苏兰物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山街道洪南路城乡商住楼1栋11号门面。统一社会信用代码：91520502MA6DKG1RXX。 法定代表人：刘青华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：周大举，该公司员工。 被告：漆自琴，女，汉族，1983年7月14日出生，住云南省昭通市镇雄县。 原告贵州苏兰物业管理有限公司（下称：苏兰物业）与被告漆自琴物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏兰物业之委托诉讼代理人周大举、被告漆自琴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告苏兰物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2018年7月1日至2021年6月30日期间的物业费6223.83元及违约金749.87元，违约金以每月174.00元为基数，按每日千分之一从2018年8月1日至2021年6月30日。2、本案的案件受理费及保全费由被告承担。事实及理由：原告于2016年3月20日入驻东升丽景，承担东升丽景的前期物业服务工作；由于一些客观原因，于2017年6月30日撤出。由于撤出时尚未成立业主委员会，建设单位委托毕节市鸿运物业管理有限责任公司（以下简称鸿运物业）继续承担前期物业管理工作。2018年6月30日，鸿运物业因合同期满撤出，业主委员会仍未成立，建设单位再次委托原告承担东升丽景的前期物业管理工作。2018年8月2日，原告与鸿运物业完成移交，分别签署了《物业费支付协议》或《物业移交记录》就未收物业费收取及支付、业主装修保证金退付等达成了协议。被告系东升丽景小区1单元2305号房业主，该房经测绘的面积为144.04㎡。被告同原告签订的物业服务合同第八条约定“本项目物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：住宅：1.20元/月.平方米（含公共能耗费）；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容提供服务，自负盈亏。”第九条约定“业主应于交房之日起开始交纳物业服务费用。物业管理服务一年交纳一次。业主在交房时一次性交纳一年的物业管理费。交房时甲方按4.5元/平方米交纳装修垃圾清运费。”原告及鸿运物业服务期间，一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2016年4月1日起至今拖欠物业管理费及违约金。共计人民币12879.43元。原告曾通过多种形式向被告催交物业管理费但其均未予理睬，拒不履行自己的缴费义务。万般无奈之下，只能向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请求，以维护原告的合法权益、保证小区物业服务的正常进行。 被告漆自琴答辩称，一、贵州苏兰物业管理有限公司与答辩人无任何的权利及义务关系，物业公司主张答辩人支付物业服务费无法律依据及事实依据，请求依法驳回物业公司的诉求。二、答辩人与贵州毕节创奇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第九章第二十三条约定：（一）“出卖人依法选聘的物业公司为广西银湾物业服务有限公司毕节分公司”；（五）约定前期物业不收费，由开发公司承担；前期物业按照法律规定是指小区业主委员会没有成立之前的物业。截止目前，东升丽景仍未成立业主委员会，按照答辩人与贵州毕节创奇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，物业公司服务产生的费用与答辩人无任何关系，因此，苏兰物业公司于2016年7月1日收取答辩人2078.00元的“所谓物业费”理应退还答辩人。根据答辩人与贵州毕节创奇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第九章第二十三条（一）“出卖人依法选聘的物业服务企业为广西银湾物业服务有限公司毕节分公司”的约定；房开公司存在违法，未按合同选聘物业公司，导致物业服务不到位，房开公司应承担违约责任并赔偿答辩人的损失。1、广西银湾物业服务有限公司毕节分公司从未在东升丽景小区出现并进行有关服务。2、贵州苏兰物业管理有限公司和鸿运物业非法进驻东升丽景小区一段时间并出现各种问题。（1）小区内电梯多次出现故障且于一段时间处于长期关闭状态（约半年），严重影响小区业主正常出行；甚至出现困人事件多次，其中4次由于无物业处理，导致警察及消防人员出动解救，严重威胁业主的生命安全。（2）小区院坝、楼道、电梯内、楼顶等多处垃圾遍地无人清理，时常发出恶臭的难闻气味。（3）消防通道被人为堵死，楼顶修建违章建筑，物业公司及房开公司均未做任何处理和上报有关部门。2019年消防部门开展例行检查，东升丽景设备无人监管，设备处于故障状态，无人检修维护，火灾自动报警系统无法正常使用，消防控制室无人值守，消防水泵无法启动，消防管没有水等多种问题。（4）小区到处张贴野广告，物业收取的广告费未公示账目明细和使用途径。（5）车辆进出及停车管理混乱，致使进出口方向车辆多次堵塞通道，光是业主报警处理都不低于50次，社区、办事处、信访局多次协调均无果。（6）水费缴费方面未制定明确缴费途径，业主在未收到相关水费欠费通知单和物业电话告知的情况下，水就被物业强行关闭，断水期间给业主生活带来极大不便。（7）物业对业主存放的包裹没有起到监管作用，致使很多业主存放在保管室的包裹遗失现象严重。（8）商户租客任意在小区主体墙及墙面开窗开孔，物业未采取任何措施进行制止，甚至还出现小区保安帮忙协助开孔的现象，安全是失职行为。（9）小区保安未经正规培训，不清楚自己的职责和服务方向，保安经常睡觉，门卫室经常无人看守。三、答辩人从未与贵州苏兰物业管理有限公司签订任何物业服务合同。综上所述，根据答辩人与贵州毕节创奇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，在业主委员会未成立之前的物业服务费是由房开公司承担，因此，不论谁进行的服务，费用都是房开公司支付，都无权向业主主张；其次，合同约定的是广西银湾物业公司毕节分公司，苏兰物业是怎么与房开协商进场的答辩人不清楚，答辩人不认也不承担任何物业费用，已经收取的费用应当退还答辩人。贵州苏兰物业公司早在2017年6月30日就已经自动退出，双方即使有合同关系已经终止，苏兰物业公司没有任何法定理由向答辩人主张任何的费用，故请求依法驳回苏兰物业公司的起诉。 被告当庭补充，2018年的7月1日至庭审之日我没有向原告支付物业费。 本院经审理查明，2018年7月1日，贵州毕节创期房地产开发有限公司作为甲方，苏兰物业作为乙方，签订《东升丽景前期物业服务合同》约定，甲房选聘（委托）乙方对东升丽景（物业名称）进行前期物业服务管理事宜，物业名称：东升丽景；物业类型：住宅、商业、车库；第二条在物业服务管理区域内，按双方约定的相关等级标准的要求，乙方提供的前期物业服务管理包括以下内容：（一）物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；（二）物业共用设施设备的运行维护、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通；（四）物业规划红线内的配套设施（会所、游泳池、商业网点等商业性设施，以及儿童游乐设施、健身设施、球场等非营利性共用设施）的维修养护和管理；规划红线与市政及相邻界定设施的外联及处理；（五）公共绿化的养护和管理；（六）车辆停放管理；（七）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（八）物业档案资料管理；第三条物业服务管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：（一）物业服务前期介入的相关工作；（二）业主室内装饰装修服务管理；第五条乙方提供的前期物业服务管理应达到约定的标准（物业服务管理标准见附件五）。将业主/使用人要求的服务等级标准及其服务内容与质量应该明细和量化。第六条甲乙双方应遵循合理、公平及服务费用与服务水平相适应的原则，提出质价相符的管理运行成本，并选择以下第（一）种方式收取物业服务费（保障性住房前期物业服务实行政府指导价）：（一）物业服务费包干制：物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.2元/月/平方米，乙方按照包干制收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量等级标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第九条业主/使用人应于每年7月1日前交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳。（一）前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由开发建设方承担；房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担……；第三十一条甲方、业主/使用人违反本合同第六条、第七条，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠缴额每日千分之一的标准向乙方支付违约金。业主/使用人逾期仍不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院起诉；第三十五条本合同期限自2018年7月1日起至2021年6月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止或加盖业主委员会公章，顺延生效。合同还约定了其他内容。 被告系东升丽景XX号房的业主，涉案房屋144.07平方米，被告2018年7月1日至原告起诉之日未向原告缴纳物业管理费。 本院认为：贵州毕节创奇房地产开发有限公司与原告苏兰物业签订的《东升丽景前期物业服务合同》约定系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告漆自琴系东升丽景小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对被告漆自琴具有法律上约束力。原告苏兰物业按照物业服务合同的约定提供服务，被告应按约定缴纳物业服务费，原告主张被告应向其缴纳2018年7月1日至2021年6月30日期间的物业服务费，原告所主张的物业服务费有部分物业服务尚未实际履行，对于尚未履行部分，本院不予支持，本院支持2018年7月1日至原告向本院起诉之月（2021年1月1日）期间的物业费，此期间物业服务费计算为5186.52元（1.2元／月×144.07㎡×30个月），原告在履行合同过程中，根据被告提交的证据能够证明原告苏兰物业在案涉小区提供物业管理服务存在一定的瑕疵，被告应承担相应的责任。综合全案考虑，本院酌情认定原告苏兰物业承担20%的责任，被告承担80%的服务费。故对原告诉请被告支付物业服务费的请求，本院予以支持4149.21元（5186.52元×80%）；对原告诉请的违约金，因原告未完全尽到履行合同的义务，双方均有违约行为，本院不予以支持。 对于本案法律适用问题。因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，故本案应当适用《中华人民共和国合同法》的有关规定予以调整。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告漆自琴于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告贵州苏兰物业管理有限公司2018年7月1日至2021年1月1日的物业服务费4149.21元； 二、驳回原告贵州苏兰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费61.00元，由被告漆自琴承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 婷 二〇二一年四月十五日 书记员 邓理成