湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂2802民初677号原告（反诉被告，下同）：湖北晟利行商业运营管理有限公司，住所地利川市都亭办事处丹桂园（官井名都4-201），统一社会信用代码：91422802MA487HNQ5C。法定代表人：张涛，系该公司总经理。委托诉讼代理人：袁绪达，湖北序达律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：熊若涵，湖北序达律师事务所实习律师，特别授权代理。被告（反诉原告，下同）：张海波，男，生于1981年10月25日，汉族，重庆市开县人，户籍地重庆市开县，委托诉讼代理人：刘庆，湖北荆南律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：聂铭，湖北荆南律师事务所律师，特别授权代理。原告湖北晟利行商业运营管理有限公司（以下简称晟利行公司）与被告张海波租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理。2021年3月17日张海波提起反诉，本院决定合并审理后依法适用普通程序，于2021年4月14日公开开庭进行了审理。原告晟利行公司的委托诉讼代理人袁绪达、被告张海波及其委托诉讼代理人刘庆、聂铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晟利行公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告商铺租金共计1318821.63元（计算至起诉之日即2020年12月15日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年9月29日签订了《官井·嘉年华商铺租赁合同》，约定原告方将位于利川市××大道××官井·嘉年华商业区××、××、××、××、××号，二层216号商铺出租给被告方，商铺建筑面积共计393.6平方米，租赁期限为五年，从2018年11月1日起至2023年10月30日止。被告租赁商铺用于经营品牌为梦洁的家纺用品。合同第三条约定了租金给付时间及金额。合同签订时，被告给付了第一年租金313649.00元，第一年租金尚欠144864.00元未支付。被告营业后，原告多次找到被告支付尚欠的第一年度租金，被告未予支付。后续租金被告也以种种理由搪塞不予支付。其所欠租金已达1318821.63元之多。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告答辩并反诉称：原、被告于2018年9月29日订立的《官井·嘉年华商铺租赁合同》，约定由原告将位于利川市××大道××官井·嘉年华商铺××、××、××、××、××及××号出租给被告，租期五年，从2018年11月1日至2023年10月30日止，五年合计租金269.1万元。同时约定免收3个月租金。并约定官井·嘉年华由原告负责经营管理和物业管理。如原告提前收回房屋，则承担租金总额的10%支付违约金，并承担被告所致损失。合同订立后，原告投资634797元对租赁物进行了装修，并开展经营。但由于原告怠于履行对官井·嘉年华经营管理和物业管理义务，导致官井·嘉年华整体环境脏乱差，无法正常经营。更有甚者，由于原告没有处理好与商铺实际产权人的关系，致使租赁物的实际产权人向被告主张权利，人民法院也通知被告限期腾退。以上原因导致租赁合同无法继续履行。鉴此，特依据租赁合同的约定及《民法典》第563条第4项、179条第9项、第585条的规定，诉至贵院，请求判令1.解除原、被告于2018年9月29日订立的《官井·嘉年华商铺租赁合同》；2.判令原告按合同约定支付违约金269124元，并增加支付违约金365673元。针对原告的起诉，被告认为：第一，原、被告双方签订的合同约定了三个月的免租期，2018年11月1日至2020年12月合同租金应为893745.00元，被告已经支付了350000.00元，所欠租金为543745.00元，而非原告诉请的金额；第二，2019年12月31日，租赁房屋已经被恩施州中级人民法院裁定给第三人，该部分租金不应该由本案原告收取；第三，合同签订后原告未完全履行合同义务，租赁物达不到使用标准，原告的行为已经构成违约，房租费应当予以适当减免；第四，原告在明知租赁物未经消防验收的情况下签订合同存在违约行为；第五，2017年6月6日租赁房屋已经被恩施州中级人民法院保全，原告在签订合同时故意隐瞒该事实，应该承担缔约过失责任。原告针对被告的反诉抗辩称：第一，原告同意被告解除双方2018年9月29日签订的商铺租赁合同；第二，被告主张违约金其事实及理由均不成立，因为案涉房屋一方面是实际房屋所有人委托原告经营管理，一部分是利川市创格尔房地产开发有限公司所有的房屋，对案涉房屋在与被告签订房屋租赁合同之时其权利人是明确的，不存在争议。事后虽然案涉部分房屋被恩施中院依法查封，但并不影响房屋实际使用。鉴于此被告主张原告承担支付违约金不符合客观事实，也不符合法律规定；第三，不管本案原告是否存在违约责任，但被告主张违约金过高。基于此，请求人民法院结合本案及最高院的司法解释降低其主张的违约金赔偿标准。本院经审理认定事实如下：2018年9月29日，晟利行公司（甲方、出租方）与张海波（乙方、承租方）签订《租赁合同》，其中约定：甲方同意将利川市清江大道84号官井.嘉年华商业区一层112、113、116、117、118号，二层216号的商铺出租给乙方经营使用；商铺总面积为393.6平方米；商铺经营业态为：家纺，品牌为：梦洁家纺，单品范围：销售床上用品。乙方承诺未经甲方书面同意以及按规定经有关部门审核前，必须按湖北晟利商业营运管理有限公司统一规划经营，不得擅自变更经营业态和品牌，否则，甲方有权终止合同履行并收回该商铺，履约保证金及租金不予退还；租赁期限为五年，及2018年11月1日起至2023年10月30日止；甲方同意免除乙方3个月的租金；2018年11月1日之前，甲方允许乙方进场进行装修施工；签订合同时，乙方应向甲方支付第一年的租金458333元；乙方应于2019年9月30日前向甲方支付第二年的租金504166元；乙方应于2020年9月30日前向甲方支付第三年的租金550000元；乙方应于2021年9月30日前向甲方支付第四年的租金575000元；乙方应于2022年9月30日前向甲方支付第五年的租金603750元；官井.嘉年华由甲方负责经营管理及物业管理，乙方应向甲方缴纳经营管理费及物业管理费；甲方的权利和义务：1、甲方保证所租赁给乙方商铺的合法性。2、在本合同有效期内，甲方应保障该商铺及附属设施处于适用和安全的状态。3、甲方负责乙方租赁物业内公共部位的治安、消防、安全等工作，乙方须无条件遵守安全生产制度，签订责任书，接受甲方的消防安全检查，因甲方消防未验收等因素给乙方造成的损失由甲方全部承担。有下列情形之一的，合同终止：(1)合同期满；(2)合同解除。甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任：(1)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；(2)因不可抗力致使房屋损毁、灭失的。违约责任：1、甲方违反本合同规定，提前收回房屋的，应按照本合同约定总租金的10%向乙方支付违约金，并对乙方受到的实际损失承担赔偿责任；3、甲方因上述违约致使合同提前终止的，甲方除须向乙方支付上述约定的违约金，还须赔偿乙方所遭受的实际损失。乙方违约责任：1、本合同签订后，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应向甲方支付本合同约定总租金10%作为违约金，并对甲方受到的实际损失承担赔偿责任，适当赔偿期待利益损失，即合同履行期满应收租金利益，至少应支付三个月的招租期租金：2、本合同签订后，如乙方要求提前解除本合同的，需提前60天向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可解除本合同，但乙方应向甲方支付本合同约定总租金的10%作为违约金。6、乙方有下列情形之一，甲方有权选择提前解除本合同，乙方应按照本合同约定的合同总租金的10%向甲方支付违约金；乙方还应该承担赔偿责任；(1)乙方未足额缴纳当期租金，欠缴时间达30天；(4)被国家相关部门查封（3个月）不能正常经营的。……。合同签订后，被告入住经营，并于2018年9月29日向原告支付租金100000元、2019年1月25日支付租金100000元、2019年3月9日支付租金100000元、2019年4月17日支付租金50000元，共计350000元，随后，被告未再向原告支付租金。另查明，1、因重庆石船建设开发有限公司与利川市创格尔房地产开发有限公司、重庆新纽沃德投资控股（集团）有限公司建设工程施工合同纠纷一案，恩施州中级人民法院于2017年6月6日作出（2017）鄂28财保6号之二民事裁定书，保全查封了利川市创格尔房地产开发有限公司官井·嘉年华商铺103套。2、案外人张远祝以涉案117、118号商铺系其购买，随后交由原告统一对外出租，因原告未按时向其支付租金为由，于2019年4月15日向被告发出《告知书》，要求被告将117、118号商铺的租金直接交付给张远祝，但被告未按张远祝的要求履行。3、因重庆石船建设开发有限公司与利川市创格尔房地产开发有限公司、重庆新纽沃德投资控股（集团）有限公司建设工程施工合同纠纷一案执行过程中，恩施州中级人民法院于2019年12月31日作出（2019）鄂28执23号之二至之九等八份执行裁定书，裁定将涉案官井.嘉年华1至3层210个商铺作价46666222元交付给重庆石船建设开发有限公司，用以抵偿其建设工程欠款、保证金等费用，其中被告张海波租赁的商铺116号、216号在被交付之列。恩施州中级人民法院作出上述裁定后，利川市创格尔房地产开发有限公司、重庆新纽沃德投资控股（集团）有限公司未履行，未交付上述商铺。2021年1月7日，恩施州中级人民法院发出（2019）鄂28执23号公告，通知所涉商铺业主，于2021年1月25日前腾退所占用的商铺或者与重庆石船建设开发有限公司协商处理商铺承租事宜，逾期未腾退或者未能与重庆石船建设开发有限公司达成商铺承租协议，将强制腾退，所造成的损失由商铺占有人承担。2021年1月22日，原告诉至本院，提出前诉请求，此时，被告仍在涉案商铺经营，准备腾退。被告于2021年3月17日就本案事实提出反诉。上述事实，《有房屋租赁合同》、银行交易凭证、收据、恩施州中级人民法院执行裁定书、恩施州中级人民法院执行公告、张远祝的《告知书》、恩施州中级人民法院（2021）鄂28执异5号执行裁定书及双方当事人的陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系民法典施行前引起的民事纠纷，依照该规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，原、被告签订的《官井·嘉年华商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，被告从2018年11月1日起实际占有、使用原告的房屋至2020年12月，按照《租赁合同》约定，扣除3个月免租期，被告应向原告支付租金（2018.11.1-2019.10.30，扣除3个月，租金为：458333÷12×9=343749.75元；2019.11.1-2020.10.30的租金为504166元；2020.11.1-2020.12.30的租金为：550000÷12×2=91666.7元）939582.45元，扣除被告已支付的350000元后，被告还应向原告支付租金589582.45元，故原告要求支付租金1318821.63元的请求本院部分支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，恩施州中级人民法院于2021年1月7日，发出（2019）鄂28执23号公告，告知被告涉案商铺116号、216号等应于2021年1月25日前腾退或者与重庆石船建设开发有限公司协商处理商铺承租事宜，逾期未腾退或者未能与重庆石船建设开发有限公司达成商铺承租协议，将强制腾退，所造成的损失由商铺占有人承担。现被告选择腾退商铺，并以合同无法履行为由，请求解除合同，审理中，原告同意解除合同，对此，本院依法予以确认。合同履行过程中，被告不按约定的时间支付租金，属于违约，应承担违约责任，原告未按合同约定管理经营及物业管理，且因原告其他案件诉讼，给被告继续经营造成了不应有的麻烦，其行为亦违约，双方均有违约行为，因其违约造成的损失，依法应各自承担。被告反诉称租赁房屋于2017年6月被恩施州中级人民法院裁定保全、2019年12月被恩施州中级人民法院裁定给第三人，该部分租金不应该由本案原告收取。保全系当事人为保证案件审结后能得以顺利执行，而向法院申请的一项救济措施，法院对标的物采取保全措施只是限制涉财当事人不能变卖、转移财产，但并妨碍使用，即使判决生效后涉案财产被依法执行，亦不影响租赁合同的成立，被告可与涉案房屋的新主人协商继续租赁，根据合同相对性原则，被告仍应向原告支付租金，至于涉案房屋的新主人是否主张该部分权利，属另一法律关系，不属本案审查范围，故被告该项抗辩理由不成立，依法不予采纳。被告称合同签订后原告未完全履行合同义务，租赁物达不到使用标准，原告的行为已经构成违约，房租费应当予以适当减免，但被告提交的证据不能证明租赁物达不到使用标准，应承担举证不能的法律责任，该辩称理由本院亦不予采纳。被告称原告在明知租赁物未经消防验收的情况下签订合同存在违约行为，被告亦未向本院提交相应证据佐证，即使有此情况，如前所述，被告未按约定时间交纳租金已属违约，双方的损失应各自承担，故被告该项请求本院依法不予采纳。被告请求增加支付违约金365673元，其证据材料系被告单方所为，且如果被告继续与涉案房屋的新主人（重庆石船建设开发有限公司）协商租赁事宜，继续承租，该部分装潢损失就不会发生，现被告不与重庆石船建设开发有限公司协商继续租赁的问题，而是请求解除租赁合同，其损失应由被告自己承担。综上，原告要求支付租赁的请求，本院部分支持。被告反诉请求解除租赁合同，本院依法采纳，要求支付违约金的请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条的规定，判决如下：一、原告湖北晟利行商业运营管理有限公司与被告张海波于2018年9月29日订立的《官井·嘉年华商铺租赁合同》于2020年12月31日解除。二、被告张海波于本判决生效之日起十五日内向原告湖北晟利行商业运营管理有限公司支付租金589582.45元。三、驳回原告湖北晟利行商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告张海波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16669.00元，由原告湖北晟利行商业运营管理有限公司负担6973.00元，被告张海波负担9696.00元。反诉案件受理费5074.00元，由原告湖北晟利行商业运营管理有限公司负担2537.00元，被告张海波负担2537.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑兴才人民陪审员  阳继前人民陪审员  张先忠二〇二一年四月三十日法官助理向倩书记员(兼)向倩