重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终3090号上诉人（原审原告）：姚渝，男，1987年10月16日出生，汉族，住重庆市铜梁区。上诉人（原审原告）：刘娟，女，1988年4月3日出生，汉族，住重庆市铜梁区。二上诉人共同的委托诉讼代理人：杨道明，重庆衡天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆曜阳置业有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处金川大道116号，统一社会信用代码91500224574826450K。法定代表人：胡保才，执行董事。委托诉讼代理人：刘华山，北京市中银（重庆）律师事务所律师。上诉人姚渝、刘娟与被上诉人重庆曜阳置业有限公司（以下简称曜阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0151民初6185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚渝、刘娟上诉请求：一、撤销（2020）渝0151民初6185号民事判决，改判曜阳公司支付逾期交房违约金19662元（662245元×0.0004×74天）；二、本案一审、二审诉讼费用由曜阳公司承担。事实和理由：一、一审法院认定违约金过高的理由不成立。双方当事人所签订的《商品房买卖合同》是曜阳公司提供的格式合同，其中的违约金条款曜阳公司反复考虑，标准并不过高。其主张违约金过高与双方合同初衷相悖，违法民法典诚信原则。二、曜阳公司逾期交房给姚渝、刘娟造成的损失客观上远远大于租金损失，租金仅仅是其损失的一部分，另有装修材料涨价损失、未住上新房的精神损失以及房款借贷等损失。三、商品房买卖合同约定了违约金数额，只要不超过民间借贷保护的利率上限就不算过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七、十八条规定了逾期交房及逾期办证损失的计算方法，但该解释适用的前提是没有约定违约金或损失数额，如果约定了，就不能适用该解释规定，不应当适用房屋租金标准确定损失，应当以是否超过法律保护的民间借贷利率上限来判断是否过高。四、一审法院判决的其他逾期交房案件，违约金有按年利率24%计算的，本案违约金约定并未达到24%。曜阳公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。姚渝、刘娟向一审法院起诉请求：1．判决曜阳公司支付姚渝、刘娟逾期交房违约金35496元；2．本案诉讼费由曜阳公司承担。一审法院经审理查明：2018年9月6日，曜阳公司（甲方）与姚渝、刘娟（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定乙方购买的房屋位于重庆市铜梁区××街道××路××号（曜阳•龙泉香榭）6号楼3-4-1，总成交价662245元，付款方式为按揭付款即乙方签署商品房买卖合同，向甲方支付首付款人民币372245元，剩余房款人民币290000元由乙方通过办理银行按揭支付，交房时间为2020年5月30日前。合同还约定逾期交房的违约责任，逾期超过30日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之4的违约金。合同签订后，姚渝、刘娟按约支付房款。曜阳公司已收取了房款662245元。2020年10月12日，曜阳公司向姚渝、刘娟交付了案涉房屋。2020年10月26日，姚渝、刘娟起诉至一审法院。另查明，重庆市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组于2020年1月24日发布了《关于做好突发公共卫生事件应急响应有关工作的通知》（渝肺炎组发［2020］2号），决定从2020年1月24日起，在全市启动突发公共卫生事件1级响应。2020年3月24日24时起，重庆市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级。因疫情影响，案涉房屋所在工地的消防施工单位重庆天鼎消防安装工程有限责任公司向曜阳公司出具了工期延误105天的说明函。案涉房屋所在工地的建筑施工单位贵州仓达建筑有限公司向曜阳公司出具了因疫情影响致使工程于2020年9月24日取得建设工程竣工备案登记证的工作联系函。曜阳公司于2020年2月21日向姚渝、刘娟邮寄了延期接房通知书，邮件查询显示被退回。再查明，曜阳公司庭审中举示了铜梁部分房屋在房天下及58同城网上租赁价格查询截图，但姚渝、刘娟不认可。曜阳公司向一审法院申请对案涉房屋同类型同地段的市场租金进行司法鉴定，一审法院同意后依法委托重庆宏岭资产评估与土地房地产估价有限公司进行相关鉴定。2020年12月23日，该公司作出宏岭房估咨[2020]074号报告书，估价咨询结果为月租金（建面）：2080元/月。曜阳公司支付鉴定费3000元。一审法院认为，本案的争议焦点为：曜阳公司是否应当支付违约金及违约金是否过高。针对上述争议焦点，评析如下：关于是否支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外……”。根据上述法律条款可以看出，即使符合不可抗力的情形，并非一概免除责任。新冠肺炎疫情及疫情防控措施在一定时期内确会对人们生产生活产生影响，尤其在公共卫生事件一级应急响应时间内，但并非直接导致民事义务全部不能履行。重庆市公共卫生事件应急响应级别调整为二级时，各行各业已陆续开始复工复产。2020年3月24日24时起，重庆市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级，疫情防控对建筑施工的影响已逐渐消除。姚渝、刘娟与曜阳公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定交房时间为2020年5月30日前，实际交房时间为2020年10月12日，逾期交房天数134天，虽然疫情对交房时间有一定的影响，但并不能推定逾期134天均系疫情原因导致。曜阳公司主张适用不可抗力全部免责，但其并未举示充分证据证明其因受疫情影响导致民事义务全部不能履行，故对其主张全部免责的意见，一审法院不予采纳。但是，客观上，建筑行业在疫情发生初期停工停产导致无法施工，一审法院酌情认定60天为受疫情影响导致不能履行合同义务的期间。本案逾期交房天数为134天，扣除60天后，仍然逾期74天，曜阳公司的行为已构成违约，故其应当支付违约金。关于违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。关于逾期交房给买房人造成的损失，一审法院认为，在逾期交房的情况下，购房人通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现对房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，在数额上与逾期交房给其造成的损失相当。本案中，双方约定逾期交房违约金为日万分之四，以已付金额为基数计算每月约7861元，根据评估结果每月2080元，违约金金额明显高于实际损失，故曜阳公司请求调低违约金的意见，一审法院予以支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，经评估同地段同类型房屋月租金2080元，一审法院根据实际情况酌情支持违约金6578元（2080×12÷365×74×130%）。关于曜阳公司请求姚渝、刘娟支付鉴定费的意见，因主张违约金过高的举证责任在曜阳公司，该鉴定系其履行举证责任的必要成本，故对该意见，一审法院不予采纳。一审法院判决：一、曜阳公司于判决生效后十日内支付姚渝、刘娟逾期交房违约金6578元；二、驳回姚渝、刘娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费677.8元，减半收取338.9元，由姚渝、刘娟负担313.9元，由曜阳公司负担25元。本院二审期间，双方当事人均未举示新的证据。一审法院认定的事实双方无异议，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：双方合同约定的违约金标准是否过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，虽然双方合同约定了逾期交房违约金计算标准为每日万分之四，但该违约金计算标准明显高于房屋的租金价值，姚渝、刘娟虽上诉认为其损失远远大于租金损失，但未举示充分的证据证明因曜阳公司延迟交房所造成的损失大小，故本院认为，一审法院根据本案具体情况，按照经评估同地段同类型房屋月租金2080元的租金标准调整违约金，并无不当，应予维持。综上所述，姚渝、刘娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费127.1元，由上诉人姚渝、刘娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 商雪梅审 判 员 刘润荔审 判 员 朱华惠二〇二一年四月十五日法官助理 陈宏亮书 记 员 陈嬿西