广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初687号原告：王泽尧，男，1934年2月24日出生，香港居民身份证号码：H47XX9（9）。委托诉讼代理人：万瑞，广东奥朝律师事务所律师。被告：罗亮，男，汉族，1990年1月18日出生，住四川省蓬安县××××××××××××，公民身份号码：511××××××××××××67X。第三人：曾金松，男，汉族，1990年8月28日出生，住陕西省汉阴县××××××××，公民身份号码：612××××××××××××518。原告王泽尧与被告罗亮、第三人曾金松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告王泽尧及其委托诉讼代理人万瑞，第三人曾金松到庭参加诉讼，被告罗亮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王泽尧向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方签订的两份《合作建房协议书》无效；2.判令被告及第三人向原告返还款项36.8万元；3.判令被告及第三人向原告返还维修基金4000元；4.判令被告及第三人赔偿原告装修损失30000元；5.判令被告及第三人赔偿原告法律服务费2000元；6.判令被告及第三人支付原告利息，利息分两部分：第一部分以36.8万元为本金，从2018年7月6日开始按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，为19859.22元；第二部分以36.8万元为本金，从2019年8月20日开始按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至全部出资款付清为止，暂截至2020年11月8日为18116.33元。7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月，自称系地产中介人员的第三人曾金松找到原告，向原告售卖位于惠州市大亚湾经济技术开发区茶山村的房屋，在曾金松的引荐下，原告与被告达成了买卖意向，由原告向被告购买被告位于惠州市大亚湾经济技术开发区茶山村的两套房屋，原告于2018年6月6日向被告支付了定金40000元，定金款由曾金松代收。2018年6月14日，原告当着曾金松的面与被告签订了两份《合作建房协议书》，协议书是被告和曾金松提供的版本，被告和曾金松告知签署该协议即可达到购买被告建造的、位于惠州市大亚湾经济技术开发区茶山村楼栋里A、B房的目的。协议约定原告付清合同款后原告及原告继承人即享有A、B房屋的永久性使用权及出租、转让、赠予等权利。被告声称为了确保合同效力，两份《合作建房协议书》将由律师进行见证，原告为此按被告要求支付了2000元的法律服务费。前述协议签订及见证后，原告依照合同约定于2018年6月14日当着曾金松的面以现金方式向被告支付了606房的款项17万元，因原告于2018年6月6日已支付的定金中有2万元抵付了606房的合同款，因此被告当场向原告出具了金额为19万元的《收款收据》；2018年7月6日，原告再次当着曾金松的面以现金方式向被告支付了A房的款项15.8万元，原告于2018年6月6日已支付的定金中剩余两万元抵付了A房合同款，因此被告当场向原告出具了金额为17.8万元的《收款收据》；2018年12月29日，原告又按照被告要求向被告支付了4000元维修基金（A、B房各2000元）。2018年12月12日，原告又在被告的安排下与案外第三人惠州大亚湾顺业地产装饰朱大森签订了《装饰装修工程施工合同》，约定由朱大森承包案涉A、B两套房屋的装饰装修工程，朱大森作为承包方在合同上签字，原告于合同签订当日以现金方式向朱大森支付了3万元装修费。原告支付完前述款项后，案涉A、B房屋一直未交付原告使用，原告要求被告返还合同款及维修基金，原告也拒不返还，且不回复原告短信，不接听原告电话。原告是在第三人游说下支付定金并签订《合作建房协议书》的，并在第三人的指示下支付购房款，原告与被告素不相识，从头到尾都是在第三人安排下支付定金、支付购房款、支付装修款，第三人明知原告已经十分高龄，且为香港籍，对内地法律缺乏了解，第三人利用原告对其的信任，鼓动原告签订合同购买不能出售的房屋，原告付完款后，第三人便不再过问此事，第三人的行为违反了诚实信用原则，不符合社会主义核心价值观，是导致原告损失的最直接原因，原告恳请法院判令第三人与被告共同承担原告的所有损失。综上所述，原、被告双方签订的《合作建房协议书》名为合作建房，实为房屋买卖，属于以合法形式掩盖非法目的，并且该协议违反了农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的强制性规定，应认定无效，被告因该无效合同取得的包括合同款、维修基金在内的所有财产应该返还原告，并且应对原告遭受的包括装修费、法律服务费在内的损失承担赔偿责任。原告现依法提起本案诉讼，恳请法院判如所请。被告罗亮未答辩、未提交证据材料。第三人曾金松述称，我只是帮被告罗亮打工的，当时别人带原告过来看楼，那时候楼还没建起来，完成60%那样，缺资金，所以寻了有意向合作建房的人，房子是罗亮的，地皮是合作的，具体股东我不清楚，对外是罗亮负责签名。一共付了36万8两套房，定金一套2万共4万是我收的，原告应该是刷卡支付的，收到我就转给罗亮了，要么就微信要么就银行卡。房款大部分是罗亮收的，偶尔他忙的时候就我收，我只收了定金。本院经审理认定事实如下：2018年6月6日，第三人曾金松代收原告交来的咏顺公馆A和606号房定金40000元。2018年6月14日，原告王泽尧作乙方与被告罗亮作为甲方签订两份《合作建房协议书》，两份协议书约定：甲方现拥有位于广东省惠州市大亚湾经济技术开发区茶山村用地，地宅基地占地面积：317.8平方米，与甲方合作共同合建一栋十三层半的楼房；本合建房由甲方负责组织协调、设计、工程施工、室内外装修、水电总表开户等工作；乙方出资人民币178000元，分得该栋第六层A房，二房二厅，面积约55平方米，按实际面积计算，交房标准为毛坯房；乙方出资人民币190000元，分得该栋第六层B房，二房二厅，面积约61平方米，按实际建筑面积计算，交房标准为毛坯房。为保证公共设施的维修保养能有效进行，每户预先收取人民币2000元维修基金，此维修基金设立专用账户进行管理，维修基金属于本栋楼全部业主所有。协议还对其他相关事宜作了约定。因该两份《合作建房协议书》的签署由广东砝码律师事务所律师见证，原告支出了法律服务费人民币2000元。合同签订后，原告交清了两套房的出资款共计人民币368000元（部分出资款由第三人曾金松代收），原告还向第三人曾金松支付了维修基金人民币4000元。2018年12月12日，原告与朱长森签订《装修工程合同》，约定由朱长森承包茶山村咏顺公馆A、B两套装修工程。合同签订当日，原告向朱长森支付装修款人民币30000元。另查明，第三人曾金松代收原告交来的款项后，将款项转给了被告罗亮。涉案房屋的用地属于宅基地。本院认为，虽然原、被告签订的是《合作建房协议书》，但根据协议书的内容，原、被告之间实为房屋买卖关系，原告购买被告建造的房屋，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订两份《合作建房协议书》虽属自愿，但涉案房屋的用地属于宅基地，根据“地随房走”的原则，涉案房屋买卖涉及宅基地转让。《合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”所建房屋的土地是属村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有。根据《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。再根据《土地管理法》的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告所签订的合作建房协议书的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该买卖合同并非是可以在市场上流通交易的商品房买卖合同，原告系香港居民，并非茶山村村民，不具备在该村购房权利。被告将在村集体所有的宅基地上建设的房屋出售给不属本村村民的原告，双方签订的两份《合作建房协议书》违反了《土地管理法》的强制性规定，该两份合同应认定为无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告基于合同而收取的原告购房款人民币368000元及维修基金人民币4000元应予返还。导致协议书无效，原告亦有过错，故原告提出的法律服务费及利息损失由原告自行承担。原告提出的装修损失属于另一法律关系，本案不予处理。原告请求第三人曾金松与被告共同承担责任，本案中，第三人曾金松虽有代收原告的出资款，但是第三人将原告款项转给了被告罗亮，且第三人曾金松不是协议的主体，原告请求第三人曾金松承担责任，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告王泽尧与被告罗亮于2018年6月14日签订的两份《合作建房协议书》无效；二、被告罗亮于本判决生效后十日内向原告王泽尧返还出资款人民币368000元及维修基金4000元；三、驳回原告王泽尧其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3964.82元，由原告王泽尧负担524.82元；由被告罗亮负担3440元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二一年四月八日法官助理 杨丽君书 记 员 陈 露