广东省连南瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1826民初89号原告：杨小平，男，汉族，住广东省连南瑶族自治县××××××××××。被告：连南瑶族自治县凰庆房地产开发有限公司，住所地：连南县××××××。法定代表人：廖某1。诉讼代表人：伍文辉，该公司管理人的负责人。委托诉讼代理人：俞靓，广东华科（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春杰，广东华科律师事务所律师。原告杨小平与被告连南瑶族自治县凰庆房地产开发有限公司（以下简称凰庆公司）合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告杨小平、被告管理人的委托诉讼代理人俞靓、李春杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨小平向本院提出诉讼请求：1.确认2013年9月14日原告与连南瑶族自治县凰庆房地产开发有限公司的法定代表人赖伟坚双方签订《凰庆华府客户选房登记凭证》有效，并判决“凰庆苑”A栋1003房屋确认给原告;2.本案有关费用由被告承担。事实与理由：原告的父亲杨立嵩根据南府办复(2010)92号《关于同意审批土地供应方案的批复》有关精神，与“凰庆苑”签订《连南县城旧楼房升级改造安置补偿协议》，成为“凰庆苑”楼盘的拆迁回迁户，因原告的父亲杨立嵩生前年事已高，并患有白内障疾病无法办理拆迁回迁房屋相关手续，一直委托儿子杨小平办理拆迁回迁房屋后期相关手续。2013年9月14日原告与“地产公司”的法定代表人赖伟坚协商，由原告代表其父亲杨立嵩交纳70000.00元给“凰庆苑”，并于当天双方签订《凰庆华府客户选房登记凭证》，双方确认“凰庆苑”A栋1003房屋给原告作为回迁房屋。由于“凰庆苑”的种种原因，加上原告父亲于2020年1月4日病故，到目前为止，原告未能如愿回迁到“凰庆苑”A栋1003房屋居住，在与被告协商未果的情况下，原告特向贵院提出诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、被答辩人应当举证证明其为杨立嵩遗产的唯一继承人。被答辩人的户口本只能证明其与杨立嵩为父子关系，其有权继承杨立嵩的遗产，但不能证明其是杨立嵩遗产的唯一合法继承人。二、答辩人已安排凰庆苑A栋802房给杨立嵩和被答辩人，答辩人已履行了《连南县城旧楼房升级改造安置补偿协议》约定的房屋交付义务，被答辩人的诉请没有事实依据。三、被答辩人就向答辩人支付回迁房屋与旧房的面积差价款23220元。杨立嵩的旧房建筑面积为104㎡，回迁房A802的面积为119.48㎡，两者相差15.48㎡，按1500元/㎡计算，被答辩人应向答辩人支付回迁房的面积差价款23220元。四、被答辩人诉请的“凰庆苑”A栋1003房在连南法院（2016）粤1826民初17号民事判决中已确认归属于案外人高建辉，故被答辩人的诉请事实上已无法得到支持。被答辩人的选房登记凭证有效，但不能视同商品房的预定购买和最终买卖。原、被告双方应当签订正式的商品房买卖合同。被告也确认收取了原告的购房定金，虽然被告已经进入破产清算阶段，但愿意对7万元的购房定金优先偿付给原告，至于该本金之外的利息以及双倍返还的问题被告认为应当属于普通债权，事实上原告也已经进行相关的债权申报。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对有异议的证据，本院认定如下：被告对原告提供的证据2.房地产权证、连南县城旧楼升级改造安置补偿协议、3.凰庆华府客户选房登记凭证、收据、凰庆苑业主登记表的真实性和合法性予以认可，但对证明内容不予认可。对于上述两份证据是否能证明原告的证明目的，在本院认为部分予以说明。原告对被告提供的证据1.编号20131225《广东省连南瑶族自治县商品房预售许可证》、编号20141231《广东省连南瑶族自治县商品房预售许可证》、2.凰庆苑回迁户拆迁、回迁面积明细表、供销社回迁户栋房号、3.（2016）粤1826民初17号民事判决书、4.生效证明均不认可。对于被告提供的证据1及证据3、4，因均是有关职权部门作出，本院对该证据予确认，对证据2，与原告提供的证据2相印证，故本院予以确认。庭后原告向本院提供了户口本复印件及杨志海放弃继承的声明、本院向杨小平作了询问笔录，被告同意由法院依法认定，本院对庭后的上述证据均予确认。本院认定事实如下：原告杨小平是杨立嵩的儿子，杨立嵩原在连南县××××××××××××××××第四层有住宅建筑面积为88.3㎡（房地产权证面积），因凰庆公司在上述地址拆旧建新开发商住综合大楼即涉案的凰庆华府（亦叫凰庆苑），2011年1月26日，凰庆公司与杨立嵩签订了《连南县城旧楼房升级改造安置补偿协议》，约定住房按原实际测量面积1：1回迁，增减面积按1500元/㎡计算。回迁安置后剩余的房屋全部归凰庆公司所有。杨立嵩回迁的房屋经合同双方到实地测量面积为104㎡（包括卫生、阳台、楼梯公摊面积和墙路）。根据连南县住房和城乡规划建设管理局颁发的凰庆公司商品房预售许可证，凰庆苑五至十层备注的下列房号为回迁房，不可对外销售：A501，A502，A601,A××××A701,A××××A801,A××××A901,A××××A1001,B501，B502，B601,B×××××701,B×××××801,B×××××901,B×××××1001,B1002。根据连南县供销合作社联合社提供的《凰庆苑回迁户拆迁、回迁面积明细表》，杨立嵩是供销社回迁户，拆迁面积104㎡，回迁楼层及房号为：A501，A502，A601,A××××A701,A××××A801,A××××A901,A××××A1001,具体哪户回迁位置未定。2013年9月14日，杨小平与凰庆公司签订《凰庆华府客户选房登记凭证》，杨小平以A类客户选购凰庆苑A栋1003房，A类客户具有对该单位的优先认购权。登记凭证客户选房登记须知第一条登记客户对该单位表示强烈的认购意思，为确保日后自愿优先认购权或补选认购权，特向凰庆公司申请对该单位选房登记，并自愿缴纳选房诚意金人民币柒万元整。第二条本凭证标的并不代表最终认购该单位，而是对该单位的优先认购权或补选认购权，最终取决于登记客户是否在指定时间内签署《商品房临时买卖合同》及其附件。本次选房登记不能视同于商品房的预定或买卖。杨小平在签订选房登记凭证时向凰庆公司支付了7万元。2016年1月5日，案外人高建辉诉被凰庆公司确认合同有效纠纷一案，案号为（2016）粤1826民初17号，请求本院确认其与凰庆公司签订的六套《广东省商品房买卖合同》有效并协助办理房产变更登记，本院判决确认案外人高建辉与被告凰庆公司于2014年11月10日签订的六份《广东省商品房买卖合同》有效（注：该六份商品房买卖合同包括“凰庆苑”A栋1003），该判决已于2016年8月6日生效。2019年1月4日凰庆公司已被我院裁定受理进入破产程序。杨立嵩于2020年1月4日去世，生前未立有遗嘱。杨立嵩及配偶欧有莲的第一顺序继承人有杨小平、杨志海，杨志海明确放弃对杨立嵩在凰庆苑回迁房的继承。本院认为，原告要求确认其与凰庆公司签订的《凰庆华府客户选房登记凭证》是双方的真实意思表示且没有违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。但对原告要求本院确认《凰庆华府客户选房登记凭证》凰庆苑A栋1003房屋给原告的请求，本院认为，第一，根据《凰庆华府客户选房登记凭证》第二条的约定，选房登记凭证标的并不代表最终认购该单位，而是对该单位的优先认购权或补选认购权，最终取决于登记客户是否在指定时间内签署《商品房临时买卖合同》及其附件。本次选房登记不能视同于商品房的预定或买卖，且原告支付的7万元只是选房诚意金，原告与凰庆公司之后并未签订房屋买卖合同，故该选房登记只是购房意向协议，不是房屋买卖合同。第二，根据杨立嵩原所在单位的回迁表，杨立嵩可选择的回迁房范围未包括凰庆苑A栋1003，在连南县规划局的批准的预售许可证中，凰庆苑A栋1003亦不是回迁房性质，且凰庆公司已在杨立嵩可选择的范围内安排了A802作为杨立嵩的回迁房。第三，原告意向认购的该房屋已被本院生效判决确定为案外人高建辉已与凰庆公司签订了房屋买卖合同，原告的选房意向不能对抗已被生效判决的购房合同。第四，凰庆公司已被本院裁定进入破产程序，根据《中华人民共和国破产法》第十八条第一项“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”的规定，原告杨小平支付购房款的义务未履行完毕，凰庆公司交房的义务也未履行，双方属于均未履行完毕合同义务，故管理人有权决定解除合同，现凰庆公司已明确表示该涉案房屋不能履行，原告请求交付该房屋亦不符合破产法的规定。第五，参照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十六“房屋尚未办理所有权转移登记,买受人请求确认房屋归其所有的,人民法院应当向其释明变更诉讼请求为出卖人协助其办理房屋所有权转移登记。买受人不同意变更的,驳回其诉讼请求。”的规定，原告的该请求亦于法无据。综上，本院对原告要求确认凰庆苑A栋1003房屋为其所有的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百三十六条、第五百零二条之规定，判决如下：一、原告杨小平与被告连南瑶族自治县凰庆房地产开发有限公司签订的《凰庆华府客户选房登记凭证》有效；二、驳回原告杨小平的其他诉讼请求。案件受理费775元，由原告杨小平负担50元，725元退回给原告杨小平。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 谢柳青二〇二一年三月二十五日法官助理 龙 乘书 记 员 龙瑜晨