四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2280号 上诉人（原审被告）：成都日月星辉资产管理有限责任公司，住所地四川省成都高新区吉泰五路118号3栋8楼805号。 法定代表人：罗佳，职务不详。 委托诉讼代理人：曾维宇，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王灵烨，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:成都市恒德物业服务有限公司，住所地成都市新都区大丰街道先驱大道2号19层附3号。 法定代表人：李惠，职务不详。 委托诉讼代理人：刘成建，四川法锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高成如，四川法锐律师事务所律师。 上诉人成都日月星辉资产管理有限责任公司（以下简称日月星辉投资公司）因与被上诉人成都市恒德物业服务有限公司（以下简称恒德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初4971号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人日月星辉资产公司上诉请求：撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初4971号民事判决，依法改判。事实和理由：1.一审法院认为其提交的证据不足以支撑要求酌情扣减物业费的诉请，属于认定事实错误；2.一审法院适用法律错误，恒德物业公司向其收取19元/平方米/月，属于违规收费。 被上诉人恒德物业公司二审未发表书面答辩意见。 恒德物业公司向一审法院起诉请求：判令日月星辉资产公司向其支付截至2020年3月的物业服务费258478.66元。一审庭审中，恒德物业公司明确物业服务费计算日期为2019年5月1日至2020年3月31日，共计11个月。 一审法院认定事实：2016年9月22日，成都市××置业有限公司（甲方、出租方，以下简称××公司）与日月星辉资产公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定日月星辉资产公司承租位于成都市高新区××路××号××项目的负一层商铺。其后，××公司（甲方）、日月星辉资产公司（乙方）和成都××商业经营管理有限公司（丙方，以下简称××公司）签订《商铺租赁合同之补充协议（一）》，三方一致确认：1．出租方由××公司变更为××公司；2．租赁面积由原来1000平方米调整为1236.74平方米；3．租赁期限调整为2018年12月2日至2028年12月1日，商铺交付日调整为2018年8月2日；4．物业管理费调整为每月按租赁建筑面积向物业管理公司缴纳物业管理费及能耗费（耗能包含公照、维修、空调耗电）共计19元/月/平方米。××公司（甲方）、××公司（乙方）和恒德物业公司（丙方）签订《××商业物业服务协议》，××公司委托××公司负责××项目的商业部分经营管理，并委托恒德物业公司负责××项目物业管理服务。上述合同签订后，××公司于2018年10月16日向日月星辉资产公司交付了租赁房屋，恒德物业公司开始向日月星辉资产公司提供物业服务，日月星辉资产公司按照19元/月/平方米按时向恒德物业公司缴纳物业服务费至2019年4月30日。2019年10月8日，恒德物业公司向日月星辉资产公司发送《物业服务费催缴通知书》，要求日月星辉资产公司于2019年10月15日前支付欠缴物业服务费240562.44元。2019年11月19日，恒德物业公司向日月星辉资产公司发送《物业缴费通知书》，要求日月星辉资产公司在七日内缴纳所欠物业费（截至2019年12月31日）221127.72元。2019年11月29日，恒德物业公司向日月星辉资产公司发送《告知函》，其上载明：日月星辉资产公司从2019年4月1日至2019年9月30日共计拖欠恒德物业公司物业服务费138703元，恒德物业公司已多次催收未果，现恒德物业公司致函日月星辉资产公司，从2019年11月30日零时起暂时停止对日月星辉资产公司提供一切的物业服务（包括电水费充值服务），若因此造成任何损失届时由日月星辉资产公司自行承担。2019年12月22日，日月星辉资产公司向恒德物业公司发送《律师函》，催促恒德物业公司恢复供电，恒德物业公司于2020年1月1日签收该《律师函》但未恢复供电。日月星辉资产公司主营生鲜超市，断电之后，日月星辉资产公司无法继续经营。一审法院另查明，恒德物业公司收取日月星辉资产公司装修保证金20000元，物业保证金23498.06元。一审法院认为，××公司与日月星辉资产公司签订的《商铺租赁合同》，××公司与日月星辉资产公司、××公司签订的《商铺租赁合同之补充协议（一）》，××公司、××公司和恒德物业公司签订《××商业物业服务协议》均是当事人的真实意思表示，且约定的内容不违反我国法律和行政法规的禁止性规定，应属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。日月星辉资产公司与恒德物业公司之间成立物业服务合同关系，《商铺租赁合同之补充协议（一）》明确约定物业管理费为19元/月/平方米，根据原《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”、《成都市物业管理条例》第七十条第一款“物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价、市场调节价，其计费模式、标准由物业服务委托双方订立物业服务合同具体约定”及参照《物业服务收费管理办法》第九条第一款“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”之规定，恒德物业公司按照19元/月/平方米的标准向日月星辉资产公司收取物业服务费符合合同约定，亦不违反法律、行政法规的禁止性规定。对于日月星辉资产公司抗辩称该标准与同一服务区域内同为商业用途的商铺物业服务计费标准4元/月/平方米不统一，为证明其主张，日月星辉资产公司提供××公司与案外人签署的《四川省商品房买卖合同》作为证据，该合同约定的前期物业服务计费标准为4元/月/平方米，一审法院认为该合同系××公司与案外人之间签订的协议，且实际物业收费标准还需以物业公司与案外人签订的物业服务合同确定，物业状态不同，物业费收费标准可能不同，故××公司与案外人签署的前期物业服务计费标准不能作为调减物业费的依据。日月星辉资产公司认为恒德物业公司提供的物业服务质量差，水平低的证据不足以支撑其要求酌情扣减物业费的辩称，故日月星辉资产公司应按照19元/月/平方米的标准向恒德物业公司支付物业费，但从2019年11月30日开始，恒德物业公司已经没有再向日月星辉资产公司提供物业服务，故物业服务费的缴纳时间应从2019年5月1日起计算至2019年11月30日止，共计164486.42元（19元/月/平方米×1236.74平方米×7个月）。为减轻当事人的诉累，日月星辉资产公司缴纳的装修保证金、物业保证金在本案中一并抵扣。扣除恒德物业公司前期收取日月星辉资产公司的装修保证金20000元、物业保证金23498.06元后，日月星辉资产公司还应向恒德物业公司支付物业服务费120988.36元。综上所述，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：日月星辉资产公司于判决生效之日起十日内支付恒德物业公司2019年5月1日至2019年11月30日期间的物业服务费120988.36元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2589元，由日月星辉资产公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，案涉商铺租赁合同、补充协议及物业服务合同均系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，各方均应按约履行。本案中，恒德物业公司按物业合同约定为案涉物业提供了物业服务，日月星辉资产公司亦按合同约定19元/月/平方米的标准向恒德物业公司缴纳物业费至2019年4月30日，现日月星辉资产公司称恒德物业公司违规收费无事实和法律依据，本院不予支持。 物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使相关法律所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业行使权利而不能动辄拒交物业费，一审法院综合全案证据判决日月星辉资产公司向恒德物业公司支付欠交物业费并无不当。 综上，上诉人日月星辉资产公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5178元由上诉人成都日月星辉资产管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年四月十四日 书记员  陈 悦