辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0111民初863号原告：辽宁君临物业管理有限公司。法定代表人：高雅娴，该公司经理。委托诉讼代理人:王希瑞，该公司员工。委托诉讼代理人:刘露，该公司员工。被告：李历华。委托诉讼代理人：于华祥。原告辽宁君临物业管理有限公司与被告李历华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告辽宁君临物业管理有限公司委托诉讼代理人王希瑞、刘露，被告李历华的委托诉讼代理人于华祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁君临物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2016年5月22日至2021年1月31日期间的物业费13986.38元及滞纳金，滞纳金分别自2016年1月16日、2017年1月16日、2018年1月16日、2019年1月16日、2020年1月16日以被告每年欠付物业费2944.5元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际给付之日止，滞纳金暂计1000元，共计14986.38元;2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告于2015年6月2日与沈阳港联房地产开发有限公司（下称“港联地产”）签订《商品房买卖合同》，被告购买港联地产开发的坐落于沈阳市苏家屯区南京南街1028-11号顶盛国际花园2单元3层2号的房屋，房屋建筑面积为98.15平方米。港联地产与原告已签署顶盛国际花园一期《前期物业服务合同》，该房屋由原告提供物业服务，物业费收费标准为每平方米2.5元，年物业服务费：2.5元/㎡*房屋建筑面积*12个月。被告于2015年6月4日入住当日，收到原告发放的《业主公约》，对内容悉知，根据《业主公约》约定，被告应于每年的1月15日前支付当年的物业费，逾期缴纳的，每逾期一日，应按欠缴总额的3‰作为滞纳金。被告自2016年以来一直拖欠物业费，截至今年，被告拖欠物业费共计13986.38元。原告曾向被告多次催要，被告均无理拒付。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判决。李历华辩称，我们于2015年6月2日交全款购房，并与港联地产签订了房屋买卖合同。6月4日由开发商安排交纳物业管理各项费用（水、电、煤气、采暖、物业、残土运输费），开发商开具商品房准住通知单，并办理了房屋验收交接手续。原告在诉讼中所陈述内容不符合基本事实，原告用滞纳金、诉讼费等威胁业主，手段恶劣，现我们陈述一些实际情况。1、我们没有与物业公司签署过物业服务合同，我们手里也没有物业服务合同，也没有收到业主公约。2、物业公司在第二年收物业费时未按要求擅自将物业费收缴日期更改为2016年5月21日，使我们要多交半个月物业费（应交2015年6月4日-2016年6月4日），我们当即表示不同意并与开发商多次协商无果。3、物业公司先后收取2年采暖费，2015年按每平方米26元（应收23.3元）多收265元。2016年物业公司同意返还，我们多次催促但是至今没有返还。4、2015年6月4日我们与物业工作人员房屋验收中发现厨房玻璃损坏、门锁不好使等问题，当即物业公司工作人员做了记录并承诺更换。一个月后物业公司将保安室门锁（缺钥匙）给业主更换上明显具有安全隐患，玻璃也至今没有更换（业主自费自行更换）。11月采暖分水缸开了一个口子漏水严重，无法正常供暖，物业工作人员现场查看，承诺一周内解决，但是至今没有解决（业主自费自行解决）。以上问题我们多次找物业公司协商，2016年12月物业公司同意解决，提前收取物业费，多收费返还，补偿房屋设施问题给业主的损失。后来因为物业公司内部管理问题，人员更换，新来的领导及工作人员以不知情，是前期物业公司的遗留问题为由不以解决。2019年初我们要办理房产证，再一次与物业公司协商物业费等一些问题，物业公司态度强硬，不讲道理，声称业主必须按照现有单据交费，否则办理不了房产证。物业公司由于未妥善解决以上问题，使我们至今无法办理房产证。最后我作为业主指出对物业公司的几点问题：1、物业公司管理混乱，人员变动频繁；2、服务安保不到位，围栏缺失无人管，任由人员进入，业主无安全感；3、物业服务维护缺失，垃圾残土随处可见，冬季下雪不清理，给业主造成不便与伤害。物业公司本职就是要为业主服务，而不是只收费不管理，把管理服务做好，承担责任。2015年我们多次就北窗正靠一楼房顶的石板损坏及垃圾问题找过物业并要求修复清理，至今为止也没解决；我们对讲机门从安装上就不能正常使用，多次找物业但至今也没有解决。针对以上我所陈述之事实有照片为证，物业公司问题很多，在这里无法细说，以上我们所陈述问题是真实的，我们愿意承担法律责任。我们与物业公司的纠纷，希望法院公平公正审理，希望物业公司把物业管理及服务做好，给我们业主美好的环境，我们业主会履行相应的责任。本院经审理认定事实如下：2014年2月，原告中标由沈阳港联房地产开发有限公司在沈阳市苏家屯区南京南街1028号开发的沈阳“顶盛国际花园（一期）”住宅区前期物业项目。2014年3月15日，原告与沈阳港联房地产开发有限公司签订《“顶盛国际花园一期”前期物业服务合同》，约定由原告为顶盛国际花园一期提供前期物业服务，物业费收费标准为洋房按每月每平方米2.5元收取（含电梯费），合同期限自2014年6月30日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。被告为沈阳市苏家屯区南京南街1028-11号顶盛国际花园2单元3层2号房屋的业主，房屋建筑面积98.15平方米。被告从2016年6月4日起至2021年1月31日止共拖欠物业费13717元。原告向被告催要无果后，诉至本院。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与沈阳港联房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同效力及于全体业主。原告依据合同对被告所居住的园区提供了物业服务，有权获得物业管理费，被告作为业主，接受了原告提供的服务，亦应履行按时交纳物业费的义务，现被告拒交物业费已构成违约，故对原告要求被告给付拖欠物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因该合同系格式条款，该项约定加重了业主的负担，故对该请求不予支持。关于被告辩解的多收取了采暖费及房屋质量等问题，因与本案非同一法律关系，故对此辩解，本院不予采纳。关于被告提出物业服务没有达到2.5元标准等问题，虽然庭审中被告提供了一组照片，但本院认为，该组照片不能代表园区的全貌，不能反映园区的持续及整体服务水平，虽然原告在物业服务及管理中存在一定瑕疵，但不构成被告拒交物业费的理由。需要指出的是，原告作为物业服务企业，对业主反映的园区存在的问题应认真听取、积极整改，并与业主积极沟通，力争消除或减少服务管理上的瑕疵。业主在维权过程中，也应理性合法维权，拒交物业费将会使物业服务标随之降低，最终受损的是全体业主的利益。综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定，判决如下：一、被告李历华于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告辽宁君临物业管理有限公司从2016年6月4日起至2021年1月31日止的物业费13717元。二、驳回原告辽宁君临物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87元，已减半收取，由被告李历华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审判员  徐桂萍二〇二一年四月十五日书记员  樊 瑶