云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云29民终222号上诉人（原审被告）：云南省大理白族自治州大理市大理镇魁阁社区居民委员会。住所地：云南省大理白族自治州大理市大理镇人民路226号。统一社会信用代码：55532901518929850M。法定代表人：陈志萍，主任。委托诉讼代理人：何本研，云南德化律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：谢元宇，云南德化律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）:任洪君，男，1969年9月9日出生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区。委托诉讼代理人：段晓，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：施水英，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南省大理白族自治州大理市大理镇魁阁社区居民委员会（下称“魁阁居委会”）因与被上诉人任洪君房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2020)云2901民初4486号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魁阁居委会上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回原告任洪君的全部诉讼请求；3.一审、二审案件受理费全部由被上诉人任洪君承担。事实与理由：1.原审法院遗漏案件事实。任洪君单方将租赁商铺钥匙丟在社区办公室，魁阁社区居委会并没有管理或控制租赁商铺，双方没有进行租赁商铺的移交手续。2.原审法院判决理由部分错误。⑴被上诉人单方将租赁商铺钥匙交给上诉人，不能视为其已经将该商铺交还给上诉人。⑵原审法院认为合同已不具备继续履行的条件，为了平衡双方当事人利益，可以允许解除合同错误。⑶原审法院即认定被上诉人属于违约解除合同应当承担违约责任，又不按照《租赁合同》约定判处违约金存在错误。在被上诉人没有申请的情况下自行减免，将283500元的违约金直接降为50000元，对上诉人显失公平。3.减免租金的前提是继续履行合同，被上诉人提出解除合同则不满足减免租金的条件，并且被上诉人对上诉人构成违约，其交纳的50000元并不足以抵消违约金，也不应当退还。4.二审中，上诉人魁阁居委会明确的上诉请求为，继续履行合同；如解除合同，被上诉人按约应承担30%的违约金。任洪君答辩称，一审判决认定事实清楚，使用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.被上诉人已经将房屋交付给上诉人。被上诉人向上诉人提交《解除租赁合同通知书》，上诉人作出《针对承租人任洪君的复函》，证明对于房屋交付的事实双方已经确认。2.被上诉人系基于《合同法》第九十四条第一款规定主张解除合同，并非违约解除合同。本案因政策、疫情原因导致被上诉人停业，不属于商业风险，被上诉人作为合同主体的一方有权向上诉人提出解除合同。合同未约定被上诉人享有合同解除权，是一份完全显失公平的合同。合同第六条第四款明确约定发生政策性停业，上诉人需要退还乙方实际停业期间租金，但政策性情形发生完毕后，上诉人并未向被上诉人主动退还过停业期间租金，本案应当是上诉人违约在先。3.违约金的设置应当与守约方实际损失相匹配。违约金条款按照法律规定最高限额为实际损失的30％。按合同约定应承担违约金为283500元已经属于“过分高于造成的损失”。被上诉人2020年7月7日将钥匙交还上诉人之后，上诉人已经可以对房屋进行再利用，完全能够通过再出租避免后续损失的扩大的，对于后续扩大的损失，应由上诉人自行承担责任。任洪君向一审法院提出的诉讼请求：1.解除原、被告于2019年4月15日签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告退还五个月的租金（包括因风貌整治停业2个月、因疫情古城关闭3个月）及原告于合同签订之日向被告支付的履约保证金伍万元整，共计181250元；3.判令被告承担本案的全部费用，包括但不限于案件受理费、保全费、公告费、执行费等维权支出。一审法院认定如下事实：2019年4月15日，通过竞标，原告中标大理铺房承租经营权权。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：被告将位于大理砖混结构铺房1间，面积约17平方米（以实际面积为准），出租给原告经营管理使用。承租期限自2019年5月1日至2022年4月30日止，共三年。租金为每年315000元，三年合计945000元。租金支付方式为一年一付，第一年（即2019年5月1日-2020年4月30日）租金在签订合同当天支付，原告交纳的竞租保证金50000元转为租金，原告实际再支付265000元。第二年（即2020年5月1日-2021年4月30日）租金需在2020年1月15日期间前支付，第三年（即2021年5月1日-2022年4月30日）租金需在2021年1月15日前支付。双方还作了特别约定，租赁期间，如发生租赁房屋政策性停业，被告退还原告实际停业期间租金，原告自身原因停业除外。若一方违约，造成合同不能履行，必须承担违约责任，违约方应向守约方支付违约金283500元（违约金按三年租金总额的30%计算），2019年4月15日原告向被告交纳了租金265000元，原告交纳的大理铺面竞租保证金50000元转为租金，第一年租金已实际支付；另原告还对大理古城人民路388号附2号铺面交纳了竞租保证金50000元后该款转为案涉《租赁合同》的履约保证金，即原告共向被告支付了365000元。2019年5月1日，被告向原告交付了租赁商铺。2020年1月14日，原告因古城风貌整治停业向被告递交《房租延交申请书》，提出因古城风貌整治导致铺面停业时间为2019年12月-2020年1月，根据双方签订的租赁合同第六款第四项的约定，请求在第二年应支付房屋租金中扣除实际停业期间两个月的租金，原告将在2020年2月15日前缴足扣除减免两个月房租后的租金262500元。2020年4月22日，原告因新冠肺炎疫情影响停业再次向被告递交《房租减免申请》，提出因受新冠疫情影响，原告承租的商铺实际停业时间为2020年1月25日-2020年3月20日，特向被告申请给予减免3个月（即2020年2月、3月、4月）租金。2020年7月7日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，表明原告由于不可抗力原因，不能实现合同目的，因此要求解除合同，但愿意根据合同约定，已交纳履约保证金及因政策性停业应退还的5个月租金合计181250元，不再要求被告退还，原告将于2020年7月7日搬出房屋并将钥匙交还。被告于2020年7月10日作出复函，表明原被告双方签订的合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自权利义务，被告已按约将租赁房屋交由原告使用，若原告违约,造成合同不能履行，违约方应向守约方支付违约金283,500元（违约金按三年租金总额的30%计算）；原告之前递交的两次房租减免申请经被告两次召开“三委会议”，同意给予免交房租五个月的租金；原告于2020年5月7日提出“退租申请”，因双方未达成合意，被告不同意解除《租赁合同》，原告发出的《解除租赁合同通知书》，不符合合同约定，也不符合法律约定，要求原告按《租赁合同》的约定继续履行约定义务。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，对双方当事人都有约束力。合同签订后被告履行了交付租赁物的义务，原告也履行了支付第一年租金的义务，后由于政府政策及疫情原因双方协商对租金进行延期支付和相应扣减，该变更系双方合意，合法有效，原告应按变更后的合同履行支付租金的义务，现原告按未约定支付第二年租金并要求解除双方签订的《租赁合同》已构成违约，一审法院认为原告作为违约方提出解除合同，不符合合同约定；但基于原告已搬离案涉商铺，商铺钥匙已置于被告控制之下，视为原告已交还商铺。原告作为违约方不享有单方解除合同的权利，但根据双方合同履行情况，原告经营困难以及疫情影响导致无力经营已经将案涉房屋返还被告，原告继续履行合同所需的财力、物力超过了合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件，为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求，予以支持。对于原告主张被告应当返还因大理古城风貌整治影响原告经营2个月及因新冠疫情影响大理古城关闭3个月被告应当返还合计5个月租金的请求。一审法院认为，双方合同签订后，第一合同年度租金315000元原告已经交纳，且双方合同已经实际履行，被告同意减免上述期限（含本合同第一年度中）的租金前提是在合同继续履行的条件下，在后期原告应当交付的租金中予以扣减；现原告作为违约方，单方提出解除合同，根据双方合同履行情况，若继续履行合同对双方都不利，已同意原告解除合同的请求，对原告再主张被告返还原告已支付且以实际使用的租期的额租金不予支持。原、被告双方签订的《租赁合同》一审法院确认解除，但原告违约应承担的违约责任，不能因合同解除而减少或免除。根据双方签订的合同约定，若一方违约，造成合同不能履行,必须承担违约责任，违约方应向守约方支付违约金283500元（即违约金按三年租金总额9450000元的30%计算）。一审法院认为该违约金约定过高，支持以原告交纳的履约保证金50000元作为原告应承担的违约金。故原告要求被告退还5个月的租金及原告于合同签订之日向被告支付的履约保证50000元，共计181250元的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除原告任洪君与被告云南省大理白族自治州大理市大理镇魁阁社区居民委员会于2019年4月15日签订的《租赁合同》。二、驳回原告任洪君的其他诉讼请求。案件受理费3925元，减半后收取1963元，由原告任洪君负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与原审认定一致。本院认为，本案承租人任洪君按合同约定并无合同解除权，但基于其经营艰难及新冠疫情等客观因素的影响，其继续履行合同势必造成更大的损失，且其已腾空租赁房屋将钥匙交回给上诉人魁阁居委会，双方履行合同已形成僵局，一审据此情形判决解除双方签订的租赁合同正确，本院予以维持。因被上诉人任洪君在其违约情况下解除合同，一审对其诉请的要求退回的五个月租金和5万元履约保证金共计181250元判决不予退回，符合本案的客观实际，本院予以维持。上诉人魁阁居委会同意解除合同，但要求被上诉人任洪君按合同约定承担30%的违约金283500元，与本案客观事实不相符，本院不予支持。上诉人魁阁居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3925元，由大理市大理镇魁阁社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二一年四月一日书记员 杨锦桂