安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民再15号 上诉人（再审申请人、原审被告）：马越，男，1980年5月17日出生，汉族，住河北省衡水市景县。 委托诉讼代理人：王文光，安徽和协律师事务所律师。 被上诉人（被申请人、原审原告）：鲁铁锋，男，1971年12月5日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：蒋卫华，安徽赵长利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑强，安徽赵长利律师事务所律师。 上诉人马越因与被上诉人鲁铁锋房屋租赁合同纠纷一案，亳州市谯城区人民法院作出(2018)皖1602民初2896号民事判决,已经发生法律效力。马越不服，向亳州市谯城区人民法院申请再审，亳州市谯城区人民法院于2019年3月25日作出（2019）皖1602民申1号民事裁定，再审本案，并于2020年12月19日作出（2019）皖1602民再7号民事判决。马越不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马越及其委托诉讼代理人王文光、被上诉人鲁铁锋的委托诉讼代理人蒋卫华、郑强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马越上诉请求:1.依法撤销亳州市谯城区人民法院(2019)皖1602民再7号民事判决书,改判驳回被上诉人的原审诉求或发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。被上诉人与上诉人于2014年9月28日签订房屋租赁合同及补充协议一份(详见合同内容),合同签订后,上诉人按照合同约定履行合同义务,因其他原因,2017年11月份停止营业,并于2017年10月份电话通知被上诉人想再继续租赁被上诉人房屋,被上诉人表示同意,并在当月在租赁房屋门前张贴此房出租的广告。后于2017年12月12日,被上诉人在没有通知上诉人的情况下,私自强行破门,更换门锁,进入上诉人租赁房屋的营业场所,并将房屋租赁他人使用。因此被上诉人在此后所租赁房屋已不为上诉人占有使用,案涉租赁房屋已经被被上诉人强制收回,不存在被上诉人返还房屋的问题,双方对租赁房屋至此解除。原审法院认定2018年6月27日解除合同及支付2018年6月28日至2019年1月31日房屋占有使用费属于认定事实错误。被上诉人原审时依据《租赁合同》约定,庭审时主张租赁房屋装修及添附物归被上诉人所有,2017年12月12日被上诉人已经将出租房屋收回,又何来的房屋占有使用费,因此原审认定上诉人支付被上诉人占有使用费也属认定事实错误。上诉人与被上诉人《租赁合同》第十二条约定该出租房屋抵押到期日2019年3月,甲方(被上诉人)不能按时还清银行贷款此合同失效,但被上诉人并没有按照该合同约定偿还该银行房屋贷款,属根本性违约,但原审法院并没有予以认定,属认定事实不公。二、一审判决违反法定程序,因程序违法导致实体判决不公。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第149条规定，人民法院适用普通程序审理的案件,应当在立案之日起六个月内审结。本案立案时间是2019年3月25日,而作出判决的时间是2020年12月19日,审理期限长达近两年,程序严重违法,二审法院应当依法撤销原判决,发回原审人民法院重审。一审判决严重程序违法,导致实体判决不公,法律丧失公信力。综上所述,一审法院认定事实不清,证据不足,违反法定程序,请求二审法院查明事实,维护上诉人的合法权益。 鲁铁锋辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分。马越在上诉状中陈述的不是事实。鲁铁锋并没有在2017年10月份在租赁房屋外张贴出租广告，也没有要求解除合同。仅仅2017年的12月份催要租金的律师函中提到可能解除，但是实际并没有解除。更没带人强行破门而入。一审法院认定在马越收到解除合同的诉状时间2018年6月27日是完全正确的。马越在收到解除合同的诉状后仍然没有搬出，一直到执行庭要求马越强行搬出之时2019年1月31日，所以从解除合同之日至搬出之日仍需支付房屋占用费也是正确的。该房屋抵押并没有妨碍马越使用房屋的权利。且鲁铁锋一直按时支付抵押贷款。鲁铁锋是房屋的实际所有人，马越的上诉理由没有法律依据。二、一审判决没有违反法定程序。本案比较复杂，审理期间需要时间自然比一般案件要长，时间的长短没有侵害马越的权利，相反对马越还是有利的。综上所述，马越的上诉没有任何法律和事实根据，纯粹利用上诉程序，拖延时间，浪费司法资源。请求二审法院驳回马越的上诉请求，维持一审判决。 鲁铁锋向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的租赁合同，被告向原告返还租赁房屋（房产证号：亳字第××号）；2.被告向原告支付房屋欠付租金137500元（租金自2017年12月1日计算至2018年4月30日），后续租金损失及房屋占有使用费按照每月27500元租金标准支付至实际返还房屋时为止，并向原告支付违约金一万元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院（2018）皖1602民初2896号民事判决查明：2014年9月28日，马越（承租方）与鲁铁锋（出租方）订立房屋租赁合同及补充协议一份,被告租用鲁铁锋所有的位于亳州市一处，房产证号（房地权证亳字第××号）。合同及补充协议约定，房屋租期为10年，自2014年9月28日至2024年12月1日止。租期前四年（2014年9月28日至2018年12月1日）为每年33万元，以后每两年递增10%，租金支付方式为每年（12月1日前）支付下一年房租，先付后用。如逾期支付十天，承租方应向出租方支付违约金1万元，逾期超过十天未支付的，出租人可以解除合同收回房屋，出租期间产生的一切税、费由承租人承担。2017年12月1日至2018年12月1日期间的房屋租金33万元马越未支付，鲁铁锋催要房租未果，即提起了民事诉讼。另查明，鲁铁锋于2018年2、3月份通过手机短信和张贴律师函等方式向马越催要租金未果。 一审法院（2018）皖1602民初2896号民事判决认为，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。鲁铁峰与马越签订的《房屋租赁合同》及补充协议合法有效，双方应按该合同履行各自的义务。鲁铁锋、马越于2014年9月30日签订的补充协议约定，每年的12月1日之前承租方向出租方支付第二年的房租，如未能按期支付，每逾期十天，承租方支付违约金一万元，承租方超过十天还未支付应付的租金，出租方可以解除合同，收回房租。现马越在房屋租赁合同签订后，自2017年12月1日起未按照协议约定向鲁铁锋支付2018年的租金，鲁铁锋依据协议约定要求解除合同，收回房屋，一审法院予以支持。案涉协议约定的租金为前四年（2014年11月28日-2018年11月28日）每年330000元，即每月27500元，第五、六年的房租为每年363000元，即每月30250元，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，故对鲁铁锋要求马越每月27500元支付房屋自2017年12月1日至实际返还房屋为止的租金及房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。马越未按时交纳租金，应按照协议约定承担违约责任，故对鲁铁锋要求马越支付违约金1万元的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除鲁铁锋与马越于2014年9月28日签订的房屋租赁合同及2014年9月30日的补充协议；二、马越于本判决生效之日起十日内向鲁铁锋返还租赁房屋（房地权亳字第××号）；三、马越于本判决生效之日起十日内向鲁铁锋支付欠付房屋租金及房屋占有使用费（自2017年12月1日起按每月27500元计算至实际返还房屋止）；四、马越于本判决生效之日起十日内向鲁铁锋支付违约金1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3130元，由被告马越负担。 一审法院再审查明：出租方鲁铁锋（甲方）与承租方马越（乙方）分别于2014年9月28日签订了一份《房屋租赁合同》、于2014年9月30日签订了一份《补充协议》，约定乙方租用甲方位于亳州市光明路路东的房产一处，房产证号（房地产权证亳字第××号）。房屋租期自2014年9月28日至2024年12月1日止。房屋租金为起租日期开始第一年到第四年每年房租33万元，四年后以每两年为一个周期房租递增10%。租金支付方式为一年一支付，在每年的12月1日前支付第二年房租，如逾期支付十天，承租方应向出租方支付违约金1万元，逾期超过十天未支付的，出租人可以解除合同收回房屋，出租期间产生的一切税费由承租人承担。合同签订了，双方均履行了合同。双方均认可租金至2017年11月份，2017年12月1日后，因马越未向鲁铁锋支付下一年度的租金，后鲁铁锋于2018年2、3月份通过手机短信和张贴律师函等方式向马越催要租金。2018年4月26日，鲁铁锋向本院起诉要求解除双方之间的租赁合同，并要求马越返还房屋，支付租金及违约金。另查明：鲁铁锋与丁一于2019年1月21日签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋租赁给他人，租赁期限自2019年2月26日至2025年2月25日。 一审法院再审认为：依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。鲁铁锋与马越签订的房屋租赁合同及补充协议，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按合同履行各自的义务。鲁铁锋、马越2014年9月30日签订的补充协议约定，每年的12月1日前承租方向出租方支付第二年的房租，如未能按期支付，每逾期十天，承租方支付违约金1万元，承租方超过十天还未支付应付的租金，出租方可以解除合同，收回房屋。马越未按约定于2017年12月1日之前支付下一年度的租金，且逾期超过十日，鲁铁锋也以短信、张贴律师函的方式向马越催要租金，故鲁铁锋依据合同约定享有解除权。鲁铁锋向法院起诉的日期为2018年4月26日，马越收到民事起诉状的日期为2018年6月27日，解除的通知自到达相对人时生效，故鲁铁锋与马越签订的房屋租赁合同及补充协议于2018年6月27日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故鲁铁锋要求马越返还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持，根据鲁铁锋提供的证据，案涉房屋已经被收回，并与他人签订合同，故马越无须向鲁铁锋返还房屋。至合同解除时，马越拖欠鲁铁锋2017年12月1日至2018年6月27日的租金，根据合同约定的租金为前四年（2014年11月28日-2018年11月28日）每年330000元，即每月27500元，马越应向原告支付的租金数额为192500元。因马越未向鲁铁锋交付房屋，鲁铁锋仅要求马越支付房屋占有使用费按照每月27500元的租金标准支付至2019年1月31日的诉讼请求，一审法院予以支持。2018年6月28日至2019年1月31日的房屋占有使用费为165000元。马越未按时交纳租金，应按照协议约定承担违约责任，故对鲁铁锋要求马越支付违约金1万元的诉讼请求，一审法院予以支持。马越辩称，双方的租赁合同已于2017年11月份经双方协商解除，但马越未提供证据证明，本院对其抗辩意见不予采信。案经一审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法关于适用的解释》第四百零七条的规定，判决：一、维持亳州市谯城区人民法院（2018）皖1602民初2896号民事判决第一项内容，即“解除鲁铁锋与马越于2014年9月28日签订的房屋租赁合同及2014年9月30日的补充协议”；二、维持亳州市谯城区人民法院（2018）皖1602民初2896号民事判决第四项内容，即“马越于本判决生效之日起十日内向鲁铁锋支付违约金1万元”；三、撤销亳州市谯城区人民法院（2018）皖1602民初2896号民事判决第二项、第三项；四、再审申请人(原审被告)马越于本判决生效之日起十日内向鲁铁锋支付所欠付房屋租金192500元及房屋占有使用费165000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3130元，由再审申请人（原审被告）马越负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院二审对一审再审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。鲁铁锋作为出租人、马越作为承租人，应按照双方签订的案涉房屋租赁合同及补充协议履行合同义务。关于案涉合同解除的日期，马越上诉称鲁铁锋于2017年12月12日已强制收回案涉租赁房屋，至此租赁合同解除。因马越未提供充分证据证明其该主张，本院无法采信。本案中，因马越未按约定支付房屋租金，鲁铁锋经催要后未果，向一审法院起诉请求解除租赁合同、要求马越返还房屋及支付租金和违约金。鲁铁锋依据合同约定享有解除权，一审再审因解除的通知自到达相对人时生效，确定双方解除房屋租赁合同及补充协议的日期为马越收到民事起诉状的日期即2018年6月27日，并无不当。关于房屋占有使用费，因本案租赁合同解除后，至2019年1月底，马越未向鲁铁锋交付房屋，鲁铁锋要求马越按照每月27500元的租金标准支付房屋占有使用费，一审再审认定马越向鲁铁锋支付2018年6月28日至2019年1月31日的房屋占有使用费165000元，亦无不当。关于马越上诉称一审程序违法，经查，本案不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定的程序违法情形。 综上所述，马越的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持亳州市谯城区人民法院（2019）皖1602民再7号民事判决。 二审案件受理费3130元，由马越负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵瑞强 审 判 员 邢 利 审 判 员 孙 震 二〇二一年四月二十九日 法官助理 李英进 书 记 员 祝 琦 附相关法律条文： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。