河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫06民终321号上诉人（原审原告）：李建房，男，1973年6月6日出生，汉族，住鹤壁市山城区。委托诉讼代理人：李卫生，鹤壁市淇滨区长江街道法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨亚琴，鹤壁市淇滨区长江街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：鹤壁金爵置业有限公司，住所地鹤壁市淇滨区朝歌路与滨河大道交叉口（金融大厦10楼10-3号）。法定代表人：卢长生，该公司总经理。委托诉讼代理人：付红安，河南世纪唐人律师事务所律师。委托诉讼代理人：王允，河南世纪唐人律师事务所实习律师。原审被告：鹤壁市金科昱景物业服务有限公司，住所地鹤壁市淇滨区华山路与珠江路交叉路帝景湾小区20号楼门面房。法定代表人：冯俊叶，该公司总经理。上诉人李建房因与被上诉人鹤壁金爵置业有限公司（以下简称金爵公司）、原审被告鹤壁市金科昱景物业服务有限公司（以下简称金科昱景公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2020）豫0611民初2354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李建房上诉请求：1.撤销原审判决第二项、第三项，维持第一项。2.依法支持李建房所购房价款的一倍410312元的一审诉讼请求。3.依法判令金爵公司因延迟交房按已交房款的日万分之一计算承担违约责任。4.依法判令金爵公司支付给李建房购房款差额10000元。5.一审、二审诉讼费由金爵公司承担。事实和理由：1.李建房有充分理由相信涉案房屋为正常住宅用房而非物业用房，李建房没有过错，一审提交的购房款收据证实金爵公司收到购房款410000元，而非400000元，金爵公司应再支付购房款差额10000元。双方约定了延迟交房的违约责任，该约定合法有效，应予以支持。一审法院未查明涉案房屋在签订合同时是否已办理房屋预售许可证。2.一审法院适用法律错误。金爵公司明知涉案房屋为物业用房，却出卖房屋，已经严重构成了欺诈，应判其按照李建房购房款的三倍承担惩罚性赔偿责任，以示惩戒。金爵公司辩称，1.李建房请求金爵公司按照其所购房价款一倍410312元给予赔偿无事实与法律依据。金爵公司不存在欺诈行为，商品房并非系消费者为生活消费需要而购买、使用的商品，本案系使用权转让协议纠纷，非房屋买卖纠纷，不应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。2.李建房请求金爵公司支付购房款差额无事实与证据支持。一审中，李建房提供两份收据的入账日期为2016年2月30日，而提供的两份向案外人孙俊玲转款日期为2018年6月20日、2018年7月3日，转账凭证日期在收据日期之后，相差两年多，且收据日期不存在，收据与转账记录两者之间相互矛盾，金爵公司对两份证据的真实性不予认可。2018年6月19日转账记录不显示收款人账户亦不能证明李建房向金爵公司转账事实存在。案外人孙俊玲非金爵公司员工，账户也非金爵公司对公账户。3.本案一审、二审诉讼费用由李建房承担。金科昱景公司未作答辩。李建房向一审法院起诉请求：依法判令金爵公司将位于鹤壁市淇××区珠江路与××路交叉口帝景湾小区20号楼1层104室（西单元中户）的使用权转让给其（价值410312元），并承担本案诉讼费用。庭审中将诉讼请求明确为：1.金爵公司将位于鹤壁市淇××区珠江路与××路交叉口帝景湾小区20号楼1层104室（西单元中户）的使用权转让给其；2.判令金爵公司自2019年1月1日起至履行之日止，按涉案房屋所在地的租赁费每月赔偿租赁费1000元；3.判令金科昱景公司将涉案房屋腾清交付给其。后李建房重新变更诉讼请求为：1.依法判令金爵公司返还其购房款410312元，并按照其所购房价款的一倍410312元给予赔偿；2.判令金爵公司因延迟交房按其已交房款的日万分之一计算违约责任；3.放弃对金科昱景公司的诉讼请求；4.本案诉讼费用由金爵公司承担。一审法院认定事实：鹤壁市淇××区珠江路与××路交叉口帝景湾小区20号楼1层104室（西单元中户）为物业用房。2016年2月30日，甲方金爵公司（转让方）与乙方李建房（受让方）签订《房屋使用权转让协议》，约定甲方将位于鹤壁市淇××区珠江路与××路交叉口帝景湾小区20号楼1层104室（西单元中户）的使用权明确转让给乙方，房屋使用权年限以该物业所在地块土地使用权上的日期为准，即土地使用权终止日期为2083年3月29日。使用期间的债权债务由乙方负责（若房屋转让给乙方之前就已经存在的债权债务则由甲方负责，与乙方无关）。该房屋交付使用后，乙方以正当理由要求退房的，甲方对该房屋需无条件进行回收，乙方所缴纳的房款甲方应全额无息退还。该房屋交易单价为5600元／㎡，交易总价为410312元。乙方在签订本协议前向甲方交齐全部房款（含前期已交房款）。并约定甲方应于2018年12月31日前将该房屋交付给乙方使用。逾期未交，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部房款万分之一的违约金。合同第五条权利保证约定：本合同签订后，乙方享有该物业使用、租赁收益、处分及其他基于该物业所产生的一切权利，甲方不得就该物业再主张任何权利；若乙方需将此物业使用权转让给第三方时，甲方应协助乙方办理转让手续，但乙方需支付此物业总价款1％的转让手续费给甲方。合同甲方加盖有金爵公司合同专用章，乙方李建房签字按印。2016年2月30日，金爵公司向李建房出具收据2份，其中票号为2954582的收据载明收到的款项为190190元，票号为3874622的收据载明收到的款项为219810元，共计410000元。收款事由均为：帝景湾20#1层104中户房款。2018年6月20日，李建房将帝景湾门面房房款290000元转入孙俊玲账户，于2018年7月3日转给孙俊玲110000元，共计400000元。之后金爵公司未向李建房交付房屋。李建房到长江路街道办事处反映此事，长江路街道办事处告知其通过诉讼途径解决，故诉至法院。一审法院认为，物业管理用房属于管理区域公共配套性质，根据《物业管理条例》第37条规定：“物业管理用房的所有权属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”。本案中，虽金爵公司对收到房款存有异议，但对收据及房屋使用权转让协议上的公章予以认可，视为其公司行为，至于案外人孙俊玲收款行为，系其公司内部管理问题，不能对抗善意第三人。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。金爵公司与李建房签订房屋使用权转让协议，将属于全体业主所有的物业管理用房的使用权转让给乙方，损害了全体业主的权益，违反了法律规定，为无效协议。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对李建房请求金爵公司返还其购房款410312元的诉讼请求，根据其提交的转款凭证，法院认定其实际所交房款为400000元，故金爵公司应返还其的购房款为400000元；对其请求按照其所购房价款的一倍410312元给予赔偿的诉讼请求，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的因合同无效或被撤销产生的一倍赔偿的情形，但根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故对李建房该损失，可酌情予以赔偿。本案中，从双方签订的房屋使用权转让协议中，载明转让的系涉案房屋的使用权，且有使用权年限，可以看出李建房对涉案房屋的用途系明知的，其对合同无效亦存在过错行为，综合周边房价、涉案房屋性质及双方过错程度，结合李建房交款时间，以酌定为李建房的损失为所交房款的30％即400000元×30％=120000元为宜；对其请求金爵公司因延迟交房按其已交房款的日万分之一计算违约金的请求，本着公平、合理的原则，因其该部分损失在其请求的其他损失中已予以弥补，故其该项请求，不予支持。一审法院判决：一、金爵公司于判决生效之日起十日内返还李建房购房款400000元；二、金爵公司于判决生效之日起十日内赔偿李建房损失120000元；三、驳回李建房的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12006元，由李建房负担4398元，金爵公司负担7608元。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查当事人一审提交的有效证据，并充分听取当事人的诉辩意见，本院审理查明确认的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人李建房所提出的其有充分理由相信涉案房屋为正常住宅用房而非物业用房，没有过错，双方约定了延迟交房的违约责任，该约定合法有效，应予以支持，且金爵公司应再支付购房款差额10000元的上诉理由。本案中，金爵公司与李建房签订《房屋使用权转让协议》，约定转让的系涉案房屋的使用权，并不涉及办理过户登记等所有权转移事项，涉案房屋系物业管理用房，一审法院认定该《房屋使用权转让协议》为无效协议及李建房对合同无效亦存在过错，并无不当。李建房主张金爵公司应承担延迟交房的违约责任，无事实及法律依据，依法不能成立。李建房提供的金爵公司出具的2份收据日期为“2016年2月30日”，该日期并不存在，李建房就其支付款项410000元未能提交充分有效证据予以证明，一审法院根据转账凭证认定其支付房款400000元并无不当，李建房主张金爵公司应再支付购房款差额10000元无事实依据。上诉人李建房的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人李建房所提出的一审法院适用法律错误，金爵公司出卖房屋构成欺诈，应判决其承担惩罚性赔偿责任的上诉理由。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第二款及《中华人民共和国消费者权益保护法》关于惩罚性赔偿规定，经营者提供商品或者服务有欺诈的，消费者可以主张惩罚性赔偿，但并未规定商品房买卖是否属于上述法律规定调整的范围。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）对开发商存在欺诈行为的责任承担问题作出了明确规定，故在商品房买卖纠纷案件中涉及欺诈情形的应当适用该司法解释的规定。本案中，金爵公司与李建房签订的系《房屋使用权转让协议》，载明转让的系涉案房屋的使用权，本案情形不符合上述司法解释条款的适用条件，一审法院不予认定符合法律规定。上诉人李建房的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人李建房的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案经调解无效。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7605元，由上诉人李建房负担。本判决为终审判决。审判长  翁煜明审判员  祁 祎审判员  苗国庆二〇二一年四月十六日书记员  张亚楠