新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新22民终170号   上诉人（原审原告、反诉被告）：巴里坤县启程房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴里坤哈萨克自治县花园乡花园新区二期09-07。   法定代表人：贺睦，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：孙秀玲，新疆启华律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘甲生，男，1984年2月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。   上诉人巴里坤县启程房地产开发有限公司（以下简称启程公司）因与被上诉人刘甲生房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区巴里坤哈萨克自治县人民法院（2019）新2222民初799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，2021年3月19日公开开庭进行了审理。上诉人启程公司的委托诉讼代理人孙秀玲到庭参加诉讼，被上诉人刘甲生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。   启程公司上诉请求：1．撤销新疆维吾尔自治区巴里坤哈萨克自治县人民法院（2019）新2222民初799号民事判决，依法改判，判决刘甲生履行商品房买卖合同；驳回刘甲生解除商品房买卖合同的反诉请求。事实和理由：一、案涉合同就“履行时限”约定不明，启程公司有权随时要求刘甲生履行。案涉合同就房屋交付、房款支付的时限约定不明，现启程公司有权要求刘甲生按约定履行合同。二、一审法院以“按揭贷款不能办理”为由，认定刘甲生有权解除案涉合同属事实认定不清、法律适用错误。案涉合同不应解除。（一）一审法院认定“买受方现已不能办理房屋按揭贷款”属事实认定不清。不能证明刘甲生按揭贷款不能办理。1．“按揭贷款不能办理”的表象系刘甲生拒绝支付首付款造成。根据银行房屋按揭贷款办理流程，买受人先向出卖人支付房屋首付款后才可申请办理。2．刘甲生申请及一审法院调查的均系启程公司的贷款资质，与刘甲生能否办理按揭贷款并无因果关系。3．即使有证据证明刘甲生确实无法向巴里坤信用社调查办理银行贷款，也不能证明“买受方现已不能办理房屋按揭贷款”。刘甲生目前提交的证据及作出的抗辩均系其作为买受人能否向巴里坤信用社办理贷款。但各大银行均可办理房屋按揭贷款，即使巴里坤信用社不能办理，也可向其他银行申请。（二）根据合同约定，即使刘甲生按揭贷款确实不能办理，刘甲生也应一次性支付全部房款使案涉合同继续履行。综上，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。”认为“刘甲生作为买受方已不能办理按揭贷款，现已不能办理房屋按揭贷款，双方事实上已无法实现合同目的，可以要求解除合同”属事实认定不清，法律适用错误。房屋担保贷款并非不能办理，即使确实不能办理，也并不导致案涉合同不能继续履行。刘甲生应当根据合同约定一次性支付全部房款使案涉合同继续履行。三、刘甲生不享有解除案涉合同的解除权。（一）合同签订至今已逾两年，即使刘甲生对案涉合同具有法定解除权，相应权利也已消灭。（二）刘甲生无权行使《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的法定解除权。如前所述，房屋按揭贷款并非不能办理，即使不能办理也系因刘甲生拒绝支付房屋首付款所致。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”。因刘甲生原因未能订立商品房担保贷款合同，享有法定解除权的主体系启程公司。一审法院本末倒置，权利行使主体发生错误，刘甲生无权解除案涉合同。   刘甲生未到庭参加诉讼，也没有向本院递交书面答辩意见。   启程公司向一审法院起诉请求：依法判令刘甲生履行《商品房买卖合同》支付房款1,740,780元及违约金。   刘甲生向一审法院反诉请求：依法判令解除刘甲生与启程公司签订的《商品房买卖合同》。   一审法院认定事实：2017年11月1日，刘甲生与启程公司签订了编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，该合同约定买受人刘甲生购买启程公司开发建设的巴里坤万家兴商贸城一楼3号商品房。该商品房用途为商用，建筑面积为91.62平方米，总价款为1,740,780元，付款方式及期限为：“买受人交来房款890,780元，剩余房款850,000元到银行按揭”。该合同还约定了买受人逾期付款的违约责任以及其他相关内容。合同签订后刘甲生没有交纳任何房款，也没有办理银行按揭贷款手续，且双方也没有办理房屋交接手续。编号为GF-2000-0171号房屋买卖合同已经在巴里坤县房产管理部门备案。巴里坤县信用联社之前可以为启程房地产公司出售的房屋办理按揭贷款，贷款时需要提交的资料除借款人的个人基本情况以外，还需要提供购房合同书、首付款收据等资料。但现在启程公司销售的房屋因各种原因无法在巴里坤县信用联社办理按揭贷款（具体截止时间不明）。   一审法院认为，启程公司与刘甲生于2017年11月1日签订的《商品房买卖合同》，具备合同的主要内容，有双方当事人的签名盖章确认，合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应予以确认其效力。本案本诉及反诉争议的焦点为双方当事人于2017年11月1日签订的《商品房买卖合同》应否解除的问题。庭审中，启程公司要求继续履行合同，刘甲生明确表示不履行合同，要求解除合同。一审法院认为，双方当事人虽签订了书面的房屋买卖合同，但合同中双方对付款方式及期限约定内容为：“买受人交来房款890,780元，剩余房款850,000元到银行按揭”。该内容对付款期限约定不明。双方在合同中将交付房屋的时间约定为2015年5月30日，但此日期在签订合同之前，事实上履行不能。由于以上内容的约定不明确，造成合同客观上履行的不确定性。在双方签订合同后，刘甲生一直未向启程房地产公司支付房款，案涉房屋至今也未交付，时间长达两年之久。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案所涉合同中对买受方解除合同的附条件内容没有明确约定，故本案不具有约定解除合同的情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。本案所涉合同由于双方签订的合同主要条款约定不明，致使双方未能及时履行合同义务，且买受方现已不能办理房屋按揭贷款，双方事实上已无法实现合同目的，双方均可以要求解除合同。故刘甲生要求解除合同的反诉请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项规定法定解除合同的情形，对其主张一审法院予以支持。关于启程公司辩称刘甲生不具有单方解除合同的权利，合同应继续履行的意见。一审法院认为，本案诉争的商品房买卖合同长期未履行，一直处于合同僵局状态，现刘甲生已明确表示不履行合同，且双方约定房屋按揭贷款无法办理，合同已事实上履行不能。为合理平衡双方经济利益，该合同以解除为宜，故对启程房地产的诉讼请求法院不予支持。因合同解除所造成的损失，双方当事人可另行主张。遂判决，一、解除刘甲生与巴里坤县启程房地产开发有限公司于2017年11月1日签订的《商品房买卖合同》；二、驳回巴里坤县启程房地产开发有限公司的诉讼请求。   本院二审期间，当事人未提交新证据。经二审审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为，启程公司与刘甲生签订的《商品房买卖合同》应否解除的问题。本案房屋买卖合同能否解除，实际就是法定解除条件的认定问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。从《中华人民共和国合同法》第九十四条规定来看，在债务人迟延履行主要债务情形下，是法定解除权产生的前提条件。即只要满足该条件，法定解除权便产生。本案中，刘甲生逾期支付购房款长达3年多，启程公司也没有证据证明其向刘甲生催告要求支付购房款。且现在刘甲生明确表示不履行合同主要债务，该合同不具备继续履行的条件，启程公司与刘甲生之间的商品房买卖合同现已无法履行，符合合同法定解除的要件。因此启程公司要求继续履行合同的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。一审法院根据发生争议时的情况并依据刘甲生的反诉请求依法判决解除合同并无不当，本院予以维持。   综上所述，巴里坤县启程房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费20,467.02元，由巴里坤县启程房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   刘      刚   审  判  员   王      豫   审  判  员    哈得尔江玉努斯   二 〇 二 一 年 四 月 二 十 一 日   书  记  员    热海曼阿扎提