新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0109民初1244号 原告（案外人）:赵伦洪,男,1970年2月11日出生,无固定职业,住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：郑江学,新疆翔瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁乐,新疆翔瑞律师事务所律师。被告（申请执行人）:乌鲁木齐建隆基业商贸有限公司，住所地:新疆乌鲁木齐市米东区米东南路西三巷1151号华凌钢材区9栋15号。法定代表人:许保建，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜坤尧，新疆赛天律师事务所律师。第三人（被执行人）:杨大学,男,1971年10月13日出生,无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：赵家强，男,1965年10月28日出生，住乌鲁木齐市沙依巴克区。原告赵伦洪与被告乌鲁木齐建隆基业商贸有限公司（以下简称“建隆基业公司”）、第三人杨大学案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年2月18日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵伦洪及其委托诉讼代理人祁乐、被告建隆基业公司的委托诉讼代理人杜坤尧、第三人杨大学的委托诉讼代理人赵家强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵伦洪向本院提出诉讼请求：依法判令不得对位于乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）西环北路2135号同城国际住宅小区E区E3幢3单元202室房产（不动产权证号为新（2018）乌鲁木齐市不动产权第XXXX号）进行执行。事实与理由：2012年6月29日,第三人杨大学与新疆翰益房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，约定:新疆翰益房地产开发有限公司将其开发的同城国际住宅小区E区B3幢3单元202室的房屋出售给第三人,建筑面积106.78平方米,每平方米5,434.38元,房屋总价款580,283.0964元。2013年12月26日,原告与第三人协商:第三人将涉案房屋以608,646元的价格出售给原告。当日,原告给第三人转购房款27.1万元；涉案房屋的剩余银行按揭款219,172.02元由原告以第三人的名义向银行偿还。同日,第三人与原告到新疆维吾尔自治区公证处办理了涉案房屋《授权委托书》、《声明书》的公证书。2014年3月15日,原告办理涉案房屋的入住手续,并对涉案房屋进行装修,实际居住至今，居住期间涉案房屋的暖气费、物业费及水电费等费用均由原告交纳。2019年11月25日,原告将涉案房屋的剩余银行按揭款144,803.71元全部清偿。随后，原告在办理涉案房屋的过户手续过程中得知：2019年11月15日,法院对涉案房屋进行了查封；原告为此提出执行异议申请。2021年2月5日,原告收到(2021)新0109执异20号执行裁定书。原告不服,故提起诉讼。被告建隆基业公司辩称：原告的诉讼请求不符合《民事诉讼法》及其司法解释的规定，应当依法判决驳回其起诉。根据《民事诉讼法》第一百二十五条、第二百二十七条以及《民诉法解释》第三百零五条、第三百零六条的规定,案外人、申请执行人提起执行异议之诉，必须符合下列条件:……(五)案外人、申请执行人提起执行异议之诉的理由必须是针对执行标的的实体权利提出异议,而不是针对执行行为提出异议。(六)案外人、申请执行人提出的诉讼请求必须与作为执行依据的生效裁判无关,即执行标的物与作为执行依据的生效裁判所确定的标的物不能是同一标的物。而本案原告的诉讼请求就是对法院的执行行为提出的异议,而不是对执行标的的实体权利提出的异议。法院作出的(2019）新0109执3129号执行裁定书符合相关法律及司法解释的规定。被告诉第三人买卖合同纠纷案,被告与第三人杨大学达成了调解协议,由法院作出了(2019)新0109民特209号民事裁定书,该裁定书合法有效。在该民事裁定书生效后，第三人杨大学并未按时履行,被告无奈向法院申请强制执行,法院于2019年11月12日依法作出(2019)新0109执3129号执行裁定书，并于2019年11月15日向乌鲁木齐市国土资源局(不动产登记局)送达了（2019)新0109执3129号执行裁定书和协助执行通知书,对第三人杨大学的房产进行了查封。法院作出的前述执行措施符合《民事诉讼法》及其司法解释的规定。原告不是涉案房屋的所有权人。截止2019年11月22日即在法院在查封该房屋之前,根据乌鲁木齐市国土资源局(不动产登记局)不动产登记信息显示,涉案房屋的所有权人系第三人杨大学。《民法典》第二百一十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第二百零八条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付”。第二百一十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”。因此，第三人杨大学才是涉案房屋的所有权人。对于第三人杨大学拒不履行生效裁定书所规定的债务,法院依法执行第三人杨大学名下的财产符合法律规定。原告起诉要求不得对涉案房屋进行执行的理由不成立,不足以排除法院对案涉房产在(2019)新0109执3129号案中的执行。结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据执行卷宗材料显示的时间可知,第三人杨大学已知当其不按与被告达成的和解协议履行时,登记于其名下的案涉被查封房产即存在被执行变价处置的可能,而就在此之后五日内即第三人杨大学履行和解协议期限即将届满之前,原告赵伦洪一次性清结了下剩全部贷款,显然第三人杨大学存在迅速提前促成法定事实条件成就以逃避其名下房产被执行之法律后果的情形,该行为最终仍不能改变全部价款在房屋被查封之前并未全部付清的事实。原告于2018年4月即已取得第三人杨大学名下案涉房产权属证书,此情况下结合其持有的过户授权委托公证书,如及时还贷消除该房产上权利负担,其具有足够的将产权过户至自己名下的时间和机会,而事实上原告并未积极履行自己的买受人义务以保全自己对房产的期待权益,以致该房产终因第三人杨大学的债务不履行而被执行控制。原告与第三人2013年12月26日签订的《房产转让合同书》第13条对涉案房产的产权过户明确约定即在签订合同后30日内到乌鲁木齐市房产交易中心办理产权过户。因此该房产未办理过户登记的法律风险系因原告自身原因所致。综上,原告起诉要求不得对涉案房屋进行执行的理由不完全具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的并列之必要条件,不足以排除米东区法院对案涉房产在(2019)新0109执3129号案中的执行。请求依法驳回原告的诉讼请求,继续依法执行（2019）新0109执3129号执行裁定书的内容,以维护被告的合法权益。第三人杨大学述称：涉案房屋是2013年12月26日卖给原告的，价格是608,648元，面积106.7平方，贷款金额是322,000元。原告给杨大学现金43,000元，271,000元按照杨大学的指示打给了申一见，75,000元是杨大学欠杨学平的钱，原告直接通过顶账付给杨学平，剩余的房款在中国银行办的按揭贷款手续，原告按期偿还了银行的贷款。杨大学欠被告170,000元，在法院已支付了60,000元，给法院交了20,000元，只剩9万元。杨大学已全额收到原告支付的涉案房屋房款，涉案房屋归原告所有。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年6月29日,第三人杨大学与新疆翰益房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，约定:新疆翰益房地产开发有限公司将其开发的同城国际住宅小区E区B3幢3单元202室的房屋（以下简称涉案房屋）出售给第三人,建筑面积106.78平方米,每平方米5,434.38元,首付174,283元，余款406,000元申请银行按揭贷款，房屋总价款580,283.0964元,2013年6月30日交付使用；该房产杨大学按揭贷款232,000元，抵押权人中国银行股份有限公司乌鲁木齐市经济技术开发区支行，抵押贷款债权期间2012年7月17日-2028年7月17日。2012年8月3日加盖有乌鲁木齐市房屋产权交流管理中心档案证明专用章的房产信息显示：涉案房屋被抵押，已预购商品房抵押权预告登记，拟售单价为6,121元，拟售总价为653,600.38元。2018年4月27日，该房屋确权登记于杨大学名下，不动产权证号：新（2018）乌鲁木齐市不动产权第XXXX号。原告赵伦洪与何明英系夫妻关系，第三人杨大学与黄群英系夫妻关系。2013年12月26日，第三人杨大学、黄群英与原告赵伦洪、何明英签订《房产转让合同书》，双方协商以608,646元转让涉案房屋，约定合同签订之日即在2013年12月26日以现金方式将房款全部支付完毕。双方持有关证件三十日内向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心申请办理产权过户手续;房屋于当日交付原告。当日，第三人杨大学与黄群英出具收条“今收到何明英、赵伦洪交来购乌鲁木齐市新市区购房款608646万元（陆拾万捌仟陆百肆拾陆元整）。”同日，原告向申一见转账271,000元；证人杨天平出庭证实，原告与第三人之间的购房是通过其介绍联系的，双方协商好价格并约定必须办理公证，原告向第三人杨大学指定的人转账支付一部分房款，第三人杨大学、证人及原告之间经过互相折抵，原告已将75,000元购房款以抵债方式支付完毕；原告交了大概一年的按揭款，剩余的按揭款一直是原告在打，房屋在2013年年底交付给原告，原告自己就是搞装修的，自己装修完入住至今。2013年12月26日，新疆维吾尔自治区公证处出具（2013）新证民字34758号、第34759号公证书，公证内容为“声明人杨大学、黄群英”《授权委托书》《声明书》，《授权委托书》内容“因我们较忙，不能亲自办理上述房地产相关手续，故委托赵伦洪办理以下事项：1、办理入住手续…2、代办上述房产银行卡换卡（存折）、补卡、密码挂失手续、代办查询、打印对账单…3、领取他项权证，办理并领取房产证…4、代办上述房产的土地使用证手续，领取房产证、土地使用证…5、代办上述房产的转让事宜，代签《房产转让合同》及《土地使用权转让合同》，有权代交各项税费、契税、维修基金…6、代办上述房产的房产证及土地使用证的转让、过户、变更登记等相关的全部事宜并有权领取售房款…”；声明书内容“我们名下有一套房产，位于乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）西环北路2135号同城国际住宅小区E区E3幢3单元202室…，我们将此房转让给赵伦洪，购买人赵伦洪已将购房款交付给我们，现我们声明如下：上述房款由我们双方自行协商交付，并且我自愿放弃上述房产的资金监管，如因购房款的交付所引起的法律纠纷，由我本人承担。特此声明！”。原告于合同签订后，向第三人杨大学按揭贷款的卡号打款、转账偿还银行按揭款。第三人杨大学已将中国银行股份有限公司《个人一手住房贷款合同》、《房产抵押合同（契约）》、提前还款申请书原件交付原告，中国银行股份有限公司乌鲁木齐市经济技术开发区支行出具还款回单载明：2019年11月25日，贷款本金144,695.39元、利息108.32元。新疆翰益物业服务有限公司出具的《入住协议书》原件持有人为原告。2021年3月3日，奇台县方正物业服务有限公司乌鲁木齐分公司同城国际小区物业服务处出具《入住证明》，证实原告及其妻子何明英于2014年3月15日在该公司办理了涉案房屋的入住手续。2021年3月3日，乌鲁木齐市头屯河区北站东路街道新丰社区出具《居住证明》，证实涉案房屋为自用，原告系其辖区常住户，2014年3月15日入住。涉案房屋水费、物业费购买人为原告及其妻子何明英。2019年11月20日，第三人杨大学与被告建隆基业公司达成执行和解，杨大学承诺于2020年1月20日、6月30日分两期履行，协议时提及其名下有一套房产已经转让但尚未过户，本院已告知其如不按和解协议履行，将对其名下房产进行评估、拍卖。本院就被告建隆公司与第三人杨大学买卖合同纠纷调解协议所作（2019）新0109民特209号司法确认民事裁定书生效后，被告建隆公司申请强制执行，本院于2019年11月12日立案，执行案号（2019）新0109执3129号。执行过程中，本院于2019年11月15日对被执行人杨大学名下、位于乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）西环北路2135号同城国际住宅小区E区E3幢3单元202室房屋[不动产权证号：新（2018）乌鲁木齐市不动产权第XXXX号]进行了查封，查封期限2019年11月15日-2022年11月14日。上述事实有《商品房预售合同》、（2012）新乌证内经字第008618号公证书、户口本复印件、结婚证复印件，房屋查询信息单、《乌鲁木齐市房产转让合同书》、（2021）新0109执异20号执行裁定书、收条、建设银行明细查询单、（2013）新证民字第34758号、（2013）新证民字第34759号公证书，贷款查询单、ATM存款单据、银行交易流水明细清单、2019年11月25日贷款还款回单、入住协议书、前期物业管理服务协议、业主临时公约、入住证明、居住证明、销售票据、购水收据、物业费收据、电信公司业务登记单、当事人陈述及庭审笔录在卷为证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(2015年5月5日起施行)第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。本案中，原告持有的授权委托书和声明书均经过公证，且证人亦证实原告与第三人确实存在真实的房屋买卖合同关系，可以确认原告与第三人杨大学于本院查封案涉房屋前存在真实的买卖合同关系。一般认为，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权；本案中，原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产。原告出示的房屋价款收条、还贷回单等证据结合授权委托过户公证足以证实截至2019年11月25日异议人确已支付了全部价款。针对非因买受人自身原因未办理过户登记。能够归责于买受人的原因，一般可以分为三个层面：一是对他人权利障碍的忽略。如：不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记；二是对政策限制的忽略。如：明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续；三是消极不行使登记权利。如：有的交易当事人为了逃税等而故意不办理登记的，不应受到该原则的保护。本案中,原告在2018年4月即已取得杨大学名下案涉房产权属证书，此情况下结合其持有的过户授权委托公证书，如及时还贷消除该房产上权利负担，其具有足够的将产权过户至自己名下的时间和机会，而事实上异议人并未积极履行自己的买受人义务以保全自己对房产的期待权益，以致该房产终因出卖人杨大学的债务不履行而被执行，因此该房产未办理过户登记系因异议人自身原因所致。综上，原告主张排除执行的理由不完全具备上述条件，不足以排除本院对案涉房产的执行，故对其上述请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(2015年5月5日起施行)第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告赵伦洪的诉讼请求。原告预交案件受理费9,886.46元、邮寄送达费80元，合计9,966.46元，由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   孙文霞人民 陪 审员   马 贵人民 陪 审员   马桂红二 〇 二 一 年 四 月 十 六 日书  记  员   吴 艳