重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1572号上诉人（原审被告）：潘辉，男，1975年1月22日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：秦大东，重庆华之岳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡国萍，女，1963年3月12日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：杨莉，重庆锋语律师事务所律师。原审被告：博华建筑规划设计有限公司重庆第二分公司，住所地重庆市高新区新南路164号0906，统一社会信用代码91500000MA60L7Q23E。负责人：陈晓峰，职务不详。上诉人潘辉因与被上诉人胡国萍、原审被告博华建筑规划设计有限公司重庆第二分公司（以下简称博华公司重庆二分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初17456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2021年2月25日对本案进行了询问。上诉人潘辉的委托诉讼代理人秦大东和被上诉人胡国萍的委托诉讼代理人杨莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人潘辉上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2．本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.2020年3月14日上诉人在使用案涉房屋时，被上诉人到案涉房屋现场强行关门且将案涉房屋收回，被上诉人当天向公安机关报警也声称上诉人是未经被上诉人允许强行进入其房间。2020年3月14日以后，被上诉人已实际控制案涉房屋，上诉人没有占有和使用案涉房屋，一审法院判决潘辉向胡国萍返还房屋属于事实认定错误；2.2020年3月14日，被上诉人已通知案涉房屋物管未经被上诉人的同意，上诉人的办公室家具不得搬离案涉房屋。在本案审理过程中，被上诉人仍不同意上诉人将办公室家具搬离案涉房屋，因此系被上诉人原因导致上诉人无法搬离办公家具，一审法院判决潘辉腾空案涉房屋没有事实和法律依据；3.2020年3月14日被上诉人已经收回案涉房屋且至今不允许上诉人搬离案涉房屋的办公家具，一审法院判决上诉人承担2020年3月30日至2020年4月30日期间和2020年6月7日至2020年9月12日期间的房屋占有使用费没有事实和法律依据；4．一审法院在案涉房屋的物业管理单位龙湖物业没有查询到被上诉人在2020年3月29日已通知物业恢复供电的记录，因此一审法院认定被上诉人在2020年3月29日已经对案涉房屋恢复供电属于事实认定错误。被上诉人胡国萍答辩，1.2020年3月14日停电之后，一审庭审笔录中上诉人举示的短信记录里明确有通知被上诉人已经恢复供电的内容。在2020年5月1日被上诉人再次通知物管停电，如果没有恢复供电，就不会在2020年5月1日再次通知物管停电，一审法院将两次停电期间租金扣除事实认定清楚。2.2020年3月14日至同年3月27日期间确有停电，在此期间上诉人拖欠租金，并没有补足。在2020年4月13日被上诉人与上诉人进行了沟通，上诉人也陈述要支付租金，并没有提出要解除合同。被上诉人在2020年5月20日的微信聊天中表示付清租金就解除合同，但是上诉人未回应。一审原告胡国萍向一审法院提出诉讼请求：1．确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年6月4日解除。被告立即腾空位于重庆市高新区××路××号××号房屋并返还原告；2．判令被告向原告支付2020年1月21日至2020年6月4日期间的房屋租金178782元，并向原告支付从2020年6月5日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费（以每月27790元为计算标准）；3．判令被告向原告支付违约导致合同解除的违约金27790元；4．判令被告支付原告2020年1月至2020年6月承租房屋期间产生的电费719.16元；5．判令被告支付原告2020年1月至实际腾房之日止的物业管理费（以每月2265.97元为标准）以及2020年1月至2020年6月期间的空调使用费、公摊水电费14621.88元；6．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告系位于重庆市高新区××路××号××号房屋产权人。被告博华公司重庆二分公司成立于2019年10月31日，其负责人原为被告潘辉，于2020年5月25日变更为陈晓峰。2019年10月9日，以原告为出租人（甲方）、被告潘辉为承租人（乙方）、案外人龙湖物业服务集团有限公司江与城租售中心为居间方（丙方），三方共同签订《房屋租赁合同》一份。该合同主要约定：乙方向甲方租用位于重庆市高新区××路××号××号房屋，建筑面积为427.53平方米。租赁用途为办公，租赁期限为2019年10月21日起至2020年10月20日止，每月租金为27790元，无递增。乙方应于签约当日一次性支付甲方押金27790元，以此作为乙方履行本租约各项条款约定的保证，乙方不得以押金抵付房租。如乙方履行本租约的各项条款，在租约届满、乙方交还房屋并结清各项费用后，甲方应当将押金退还承租人，不计利息。租金按季度支付，乙方应在租金到期前10日内向甲方支付下期租金。租赁期内的电费、水费、燃气费、供暖费、物业费等费用由乙方承担。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。乙方不按照约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同、收回房屋，并应按照月租金的100%向甲方支付违约金。该合同还约定了其他事项。同日，原、被告还签订了《关于的补充协议》。原告于当日将案涉房屋交付给潘辉。庭审中，原告与潘辉一致确认以下事实：上述合同签订后，潘辉向原告支付了押金27790元。案涉房屋2020年1月20日以前的租金，潘辉已经付清。在2020年1月21日以后的租金，潘辉仅于2020年3月27日向原告支付了4万元。2020年3月14日，潘辉向原告出具《承诺》一份，载明：现承诺博华建筑规划设计有限公司重庆第二分公司向房东胡国萍于2020年3月17日支付房租（共三个月房租）。如不支付，按租房合同的违约责任处理。潘辉在该承诺书上“承诺人”处签名。在潘辉于2020年3月27日向原告支付前述租金4万元以后，原告多次要求潘辉支付欠付租金。潘辉在2020年4月13日等时间通过微信表示仍会继续支付后续租金。庭审中，原告与潘辉另一致确认，2020年3月13日，因潘辉拖欠原告租金未付，原告通知案外人龙湖物业服务集团有限公司水晶商区客户服务中心（以下简称龙湖物业）中止对案涉房屋的供电。对此，原告陈述，在中止供电后，其已于2020年3月15日通知龙湖物业恢复供电。潘辉对原告陈述的于2020年3月15日恢复供电的事实予以否认，并举示其与原告之间的短信记录。该短信记录显示，在2020年3月29日，潘辉要求原告恢复案涉房屋的供电。原告短信回复潘辉已于2020年3月28日通知龙湖物业恢复供电。潘辉在庭审中陈述，案涉房屋在2020年3月14日后一直未恢复供电。为查明原告通知龙湖物业对案涉房屋中止供电及恢复供电情况，一审法院于2020年10月20日到龙湖物业处了解了相关情况，并制作了询问笔录。主要查明：2020年3月14日上午9时许，原告电话告知龙湖物业，未经她同意，不可开户内的电源。2020年5月1日，原告又通知龙湖物业中止对案涉房屋的供电。2020年5月21日，原告通知龙湖物业恢复供电，龙湖物业于当日恢复案涉房屋供电。此后，原告未再通知龙湖物业中止案涉房屋供电。2020年6月3日，原告通过邮政EMS向潘辉寄送《解除房屋租赁合同律师函》，通知解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求在收到通知后2日内搬出案涉租赁房屋。如未在上述期限内搬出案涉房屋，原告有权要求其承担相应的损失。该邮单的物流信息查询结果显示，上述邮件于2020年6月4日由潘辉本人签收。另查明，案涉房屋在2020年1月至6月期间共计尚欠电费为719.26元。其中，2020年1月电费为242.4元，2020年2月电费为183.79元，2020年3月电费为120.12元，2020年4月电费为102.9元，2020年5月电费为41.73元，2020年6月电费为28.32元。案涉房屋每月物业服务费为2265.97元，每月空调使用费及公摊水电费为2436.98元。诉讼中，一审法院为妥善解决本案当事人纠纷，减少损失继续扩大，经原、被告同意，协商确定潘辉于2020年9月12日将案涉房屋腾空并交还原告。但在2020年9月12日当天，潘辉前去腾空房屋时，原告未同意潘辉腾空搬离案涉房屋。一审法院认为：原告胡国萍与被告潘辉签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。根据该合同约定及法律规定，原告应当按照约定将案涉房屋交付给潘辉，并在租赁期间内保持案涉房屋符合约定的用途。潘辉应当按季度向原告支付租金，如迟延支付租金达七日以上的，原告有权解除合同。在实际履行合同中，潘辉未按约向原告支付2020年1月21日之后的房屋租金，系违约行为。原告依据合同约定，依法享有单方解除合同的权利。原告于2020年6月3日向潘辉寄送了解除租赁合同的通知，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，双方之间的《房屋租赁合同》应于潘辉签收该通知之日即2020年6月4日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条约定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。因双方的《房屋租赁合同》已依法解除，故潘辉应将其承租的案涉房屋恢复原状后返还原告。现原告诉请确认其与潘辉签订的《房屋租赁合同》于2020年6月4日解除，并要求潘辉腾空及返还案涉房屋，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。潘辉辩称双方的租赁合同已于原告中止案涉房屋供电之日即2020年3月14日解除，因双方在2020年6月4日前均未作出解除合同的意思表示，且潘辉在2020年3月14日后亦向原告表示愿意继续支付后期租金并要求恢复案涉房屋供电，故潘辉的该辩解意见与事实不符，一审法院不予采信。关于原告主张的违约金问题，虽然潘辉未按约支付租金，导致案涉房屋租赁合同解除，其本应承担相应的违约责任。但鉴于原告在租赁期间内，亦存在中止对案涉房屋供电，使案涉房屋在一定时间内处于不能正常使用状态的违约行为，故一审法院基于公平原则及利益均衡考量，对原告主张的违约金，不予支持。关于原告主张的潘辉欠付其2020年1月21日至2020年6月4日期间的租金问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，因供电系正常使用房屋的最基本条件之一，故在原告中止供电致使潘辉无法正常使用案涉房屋的情况下，应相应减少租金。具体到本案而言，潘辉自2020年1月21日起未向原告支付租金，故潘辉应从欠交租金之日即2020年1月21日起向原告支付。原告于2020年3月13日至2020年3月28日期间通知龙湖物业中止对案涉房屋的供电，使潘辉无法正常使用案涉房屋，故根据上述法律规定，自原告通知物业停电之日至其通知潘辉恢复供电之日即2020年3月13日至2020年3月29日期间的房屋租金，潘辉可不予支付。2020年1月21日至2020年3月12日期间的租金，潘辉应予支付。该期间的租金金额为46317元（27790元×1个月＋27790元÷30天×20天，四舍五入，保留至整数，下同）。根据原告与潘辉的短信记录及双方当庭陈述，原告于2020年3月29日就恢复案涉房屋供电的情况通知了潘辉。虽然潘辉对恢复供电情况予以否认，且一审法院到龙湖物业处亦未查询到原告通知龙湖物业恢复供电的记录，但根据原告于2020年5月1日再次通知龙湖物业中止供电的事实，一审法院认为原告在短信中明确的于2020年3月28日恢复供电的事实符合日常逻辑，一审法院对此予以确认。故自原告通知潘辉恢复供电之次日即2020年3月30日起至原告再次通知龙湖物业中止供电前即2020年4月30日期间，潘辉应向原告支付租金。该期间的租金金额为27790元（27790元×1个月）。另，原告于2020年5月1日再次中止对案涉房屋供电后，虽然其于2020年5月21日要求龙湖物业恢复供电，但无证据证明原告将恢复供电情况通知了潘辉，故原告要求潘辉支付2020年5月1日至合同解除之日即2020年6月4日期间的租金，一审法院不予支持。综上所述，在原告主张的2020年1月21日至2020年6月4日期间，潘辉应向原告支付2020年1月21日至2020年3月12日期间的租金46317元及2020年3月30日至2020年4月30日期间的租金27790元，共计74107元。另，原、被告当庭确认，在2020年1月21日后，潘辉已向原告支付了租金4万元，且潘辉向原告交纳的押金27790元，潘辉亦要求抵充其所欠租金。抵充后，潘辉还欠原告上述期间的租金6317元（74107元-40000元-27790元）。案涉租赁合同解除后，潘辉应于收到《解除房屋租赁合同律师函》后的两日内即2020年6月6日前将案涉房屋交还原告。潘辉逾期交还，应从逾期交还之日起即2020年6月7日起，参照案涉房屋租赁合同约定的租金标准向原告支付继续占有房屋期间的房屋占有使用费至实际返还之日止。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，对本案双方纠纷，原告与潘辉均应采取适当措施防止损失的扩大。而实际上，原告拒绝潘辉于2020年9月12日腾空并搬离案涉房屋，故对该日之后的房屋占有使用费，应属因原告原因造成的扩大损失，原告无权要求潘辉支付。2020年6月7至2020年9月12日期间的房屋占有使用费，潘辉应予支付。该期间的房屋占有使用费为88002元（27790元×3个月＋27790元÷30天×5天）。关于原告诉请被告支付的电费、物业管理费、空调使用费及公摊水电费问题。根据龙湖物业出具的《缴费通知单》显示，潘辉从2020年1月起未交纳电费、物业管理费、空调使用费及公摊使用费。且依据案涉《房屋租赁合同》约定，上述费用应由潘辉承担。此外，如前述关于租金部分所论，在租赁合同解除前的原告中止案涉房屋供电期间，潘辉亦不应承担上述费用。在合同解除后，原告诉请被告承担案涉房屋的物业服务费，因缺乏合同依据，一审法院亦不予支持。故潘辉应向原告支付2020年1月、2月及4月期间的电费529.09元（242.4元＋183.79元＋102.9元）；向原告支付2020年1月1日至2020年3月12日期间的物业管理费5363元（2265.97元×2个月＋2265.97元÷30天×11天）、空调使用费及公摊水电费5768元（2436.98元×2个月＋2436.98元÷30天×11天）；向原告支付2020年3月30日至2020年4月30日期间的物业管理费2266元（2265.97元×1个月）、空调使用费及公摊水电费2437元（2436.98元×1个月）。被告博华公司重庆二分公司并非案涉《房屋租赁合同》的相对人，原告诉请该分公司承担支付租金等相关责任，于法无据，一审法院不予支持。综上，原告诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第二百零二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百二十一条规定，判决如下：一、原告胡国萍与被告潘辉签订的《房屋租赁合同》于2020年6月4日解除。被告潘辉于本判决生效后三日内腾空位于重庆市高新区××路××号××号房屋并返还原告胡国萍；二、被告潘辉于本判决生效后三日内支付原告胡国萍2020年1月21日至2020年3月12日及2020年3月30日至2020年4月30日期间的租金6317元；三、被告潘辉于本判决生效后三日内支付原告胡国萍2020年6月7日至2020年9月12日期间的房屋占有使用费88002元；四、被告潘辉于本判决生效后三日内支付原告胡国萍2020年1月、2月及4月期间的电费529.09元，2020年1月1日至2020年3月12日期间的物业管理费5363元、空调使用费及公摊水电费5768元，2020年3月30日至2020年4月30日期间的物业管理费2266元、空调使用费及公摊水电费2437元；五、驳回原告胡国萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4834.94元，由原告胡国萍负担2434.94元，被告潘辉负担2400元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：租赁时案涉房屋是否可正常使用以及房屋占有使用费应否支付。根据已查明的事实，上诉人潘辉于2020年1月21日后存在欠租行为，被上诉人于2020年3月13日通知物业中止对案涉房屋的供电。上诉人潘辉主张案涉房屋于2020年3月14日断电后一直未恢复供电但未提出相应证据予以佐证，根据上诉人给被上诉人出具的《承诺》书、上诉人与被上诉人的微信聊天记录、一审法院于2020年10月20日对龙湖物业的询问笔录，可以认定2020年3月30日至2020年4月30日，案涉房屋处于供电可以正常使用状态，上诉人应当支付租金。至于上诉人提及被上诉人强行收回房屋，被上诉人不能使用，与客观事实不符。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，对本案纠纷，上诉人与被上诉人双方均应采取适当措施防止损失的扩大。案涉房屋租赁合同于2020年6月4日解除，上诉人潘辉于2020年9月12日仍未搬离，上诉人主张2020年3月14日以后被上诉人已经实际控制案涉房屋但证据不足。2020年9月12日被上诉人拒绝上诉人潘辉腾空并搬离案涉房屋，该日后的扩大损失是由被上诉人造成，被上诉人无权要求上诉人潘辉支付该日后的案涉房屋使用费，一审法院认定事实清楚。综上所述，上诉人潘辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4834.94元，由上诉人潘辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 静审 判 员  张欲晓审 判 员  唐 松二〇二一年四月一日法官助理  张晓亮书 记 员  唐 欢