重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝01民终1177号诉人（原审被告）：重庆福斯德物业管理有限公司，住所地重庆市璧山区璧永路297号光大世纪建材市场A栋二楼，统一社会信用代码91500227781583914T。法定代表人：张崇友，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邹盛梅，重庆市璧山区璧城法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：徐勤梅，女，1967年12月22日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：陈玉西，女，1989年10月1日出生，汉族，住重庆市璧山区。上诉人重庆福斯德物业管理有限公司因与被上诉人徐勤梅合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2020）渝0120民初7331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人重庆福斯德物业管理有限公司的委托诉讼代理人邹盛梅，被上诉人徐勤梅的委托诉讼代理人陈玉西到庭参加诉讼。本案现己审理终结。重庆福斯德物业管理有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，或者发回重审。判决上诉人只向被上诉人支付2019年8月1日至2020年5月4日的租金。2.本案的一审诉讼费及二审上诉费由被上诉人承担。事实和理由:1.一审法院漏列诉讼主体。本案所涉租赁合同的房屋系被上诉人与他人共同共有，从一审中被上诉人举示的11本房屋产权证记载的内容就可以说明。本案所涉及的租赁权益应当由产权证上所登记的权属人共同行使。一审庭审中上诉人提出，但一审法院未将其列为本案的当事人，属于漏列诉讼主体。2.2020年5月4日上诉人向被上诉人发出的解除合同应认定为生效，双方的租赁合同已解除。法律并未规定违约方不具有解除权。由于本案涉及的房屋大量空置，无商家入住，上诉人将该情形告知被上诉人，明确双方的租赁合同目的无法实现，并在2020年5月4日书面通知被上诉人解除双方的合同。被上诉人收到该通知后在三个月内并未向上诉人书面回复，应当视为双方的租赁合同已于2020年5月4日解除。3.对于合同解除前的租金上诉人是愿意支付给被上诉人的。4.一审主张的违约金偏高，应当按照所欠租金为基数以中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款利率计算违约金。徐勤梅辩称，上诉人作为违约方，无权单方向被上诉人提出解除租赁合同。双方在合同中对违约金有明确约定。徐勤梅向一审法院起诉请求：1.继续履行双方于2016年8月签订的商品房租赁合同；2.判决被告支付原告租金455692元及利息（暂计至2021年7月，共计24个月）；3.判决被告支付原告违约金30000元（按合同赔付）；4.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。在诉讼中，申请撤回了第1项诉讼请求和第2项诉讼请求中要求被告给付24个月利息的诉讼请求。一审法院认定事实：2016年5月9日，以徐勤梅为出租方（甲方），以重庆福斯德物业管理有限公司为承租方（乙方），双方签订了《商铺租赁合同及经营管理协议书》（以下简称合同），合同约定，甲方将其购买的光大世纪建材市场A、B幢一层铺位建筑面积442.22平方米出租给乙方，由乙方经营管理。租赁期限五年，自2016年7月31日至2021年7月31日。租金以建筑面积计算租金，第一年租金为185732元，以后每一年的租金在上一年租金的基础上上浮6%。第四年（2019年8月1日至2020年7月31日）的年租金为221210元，第五年（2020年8月1日至2021年7月31日）的年租金为234482元。租金支付时间第一年为2016年8月31日前，以后每年的年租金，每租赁年度支付一次，于每年的8月31日前支付下一年度租金。乙方负责甲方上述商铺物业经营布局、招商及宣传推广，甲方给予乙方年租金收益总额的5%作为乙方的商业运营管理费，该商业运营管理费在乙方支付甲方租金收益时结算。如乙方逾期向甲方交付租金的，应按当期应交租金额的日万分之三承担违约金，逾期达六十日的，甲方可提出解除本合同。因乙方未按照本合同约定支付租金达六十日，由甲方提出解除合同的，乙方应向甲方支付违约金、违约金为合同终止当年年租金的50%。如违约金不足以弥补甲方因此所受到的损失，乙方还应补足其不足部分等涉案主要合同内容。合同签订后，原告向被告交付了合同约定商铺，被告也交纳了2019年8月1日前的租金，余下二年（2020年8月1日至2021年7月31日）租金共计455692元未给付。2020年5月4日被告向原告送达了《商铺租赁合同及经营管理协议解除通知书》，通知原告《商铺租赁合同及经营管理协议》自该《解除通知书》邮寄送达原告即解除。在庭审中，原告举示了录音光盘，拟证明班峰作为被告的法定代表人，均不知道向原告发出了解除合同通知书，所以被告向原告发出的解除合同通知书不真实，同时也不同意解除合同。经被告质证认为，对录音光盘的真实性无异议，班峰确实是被告的法定代表人，但收取租金、与业主沟通、租赁合同管理等这些琐事都是由办公室的班敏在负责管理。在庭审中，被告称因疫情原因，致经营不能，给被告造成较大的经济损失，故要求原告免收第四租赁年度1个月租金计18434.17元。一审法院认为，本案争议的焦点：一、案涉合同是否已于2020年5月4日解除；二、被告要求原告免收第四租赁年度1个月租金计18434.17元是否合理；三、原告的诉讼请求是否成立。一、关于案涉合同是否已于2020年5月4日解除问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原、被告签订的合同中，没有约定被告享有解除合同的条件，同时双方也没有协商解除合同，并且被告要求解除合同，也不具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定情形，虽然被告向原告发出了解除合同的书面通知，但被告不享有解除合同的权利，系违法解除合同，故其解除合同的意思表示到达对方时，并不当然产生解除合同的效果，且原告电话回复原告解除合同问题的对话中，有不同意解除合同的意思表示，因此，案涉合同未解除。二、关于被告要求原告免收第四租赁年度1个月租金计18434.17元是否合理问题。一审法院认为，今年我国发生新冠疫情，导致各行各业停工、停产，是不可抗力事件，基于公平原则，对被告应给付的租金，原告应给予适当的减免，故被告要求原告免收第四租赁年度1个月租金计18434.17元合理，一审法院予以支持。三、关于原告的诉讼请求是否成立问题。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告按合同约定将光大世纪建材市场商铺租赁给被告经营管理，有权要求被告按合同约定及时支付租金。原告请求被告给付2019年8月1日至2021年7月31日的租金455692元有不当之处，一审法院根据合同约定和新冠疫情影响的客观实际，主张在合同约定的2019年8月1日至2021年7月31日的租金455692元中，扣除一审法院确定免收的第四租赁年度1个月租金计18434.17元和扣除原告应支付被告的商业运营管理费21862.89元后所余部分计415394.94元。被告未按合同约定的期限向原告支付租金达415394.94元，其行为构成根本性违约，应当承担相应的违约责任，一审法院综合考虑合同实际情况，包括合同中违约金约定、欠付租金金额、欠付时间、给原告造成的损失等因素，根据公平原则及诚实信用原则，认为原告主张违约金30000元过高，一审法院主张24000元。判决：一、被告重庆福斯德物业管理有限公司于本判决生效后五日内给付原告徐勤梅租金415394.94元；二、被告重庆福斯德物业管理有限公司于本判决生效后五日内给付原告徐勤梅违约金24000元；三、驳回原告徐勤梅的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4292.69元，由原告徐勤梅承担409.69元，被告重庆福斯德物业管理有限公司承担3883元。被告重庆福斯德物业管理有限公司应承担3883元，已由原告徐勤梅垫付，限被告重庆福斯德物业管理有限公司在本判决生效后五日内直接给付原告徐勤梅。二审中，双方均无新证据举示。本院二审查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”。案涉合同系上诉人与被上诉人签订，即使案涉商铺系被上诉人与他人共有，被上诉人作为合同的一方，与本案有直接利害关系，符合向人民法院提起诉讼的条件。一审法院并未漏列诉讼主体。虽然上诉人向被上诉人发出了解除合同的书面通知，但上诉人不享有法定或约定解除权，系违法解除合同，故其解除合同的意思表示到达对方时，并不当然产生解除合同的效果，上诉人称“被上诉人收到该通知后在三个月内并未向上诉人书面回复，应当视为双方的租赁合同已于2020年5月4日解除”缺乏法律依据。相应的上诉人要求“只向被上诉人支付2019年8月1日至2020年5月4日的租金”本院不予支持。至于违约金的问题，双方对违约金有明确约定，重庆福斯德物业管理有限公司一审时对违约金过高提出抗辩和要求调低，一审法院综合考虑合同实际情况，包括合同中违约金约定、欠付租金金额、欠付时间、给徐勤梅造成的损失等因素，根据公平原则及诚实信用原则主张24000元并无不当。综上所述，重庆福斯德物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定。判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7890.92元，由重庆福斯德物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二一年四月七日法官助理  黄春燕书 记 员  刘思含