广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1803民初318号原告：广州奥园物业服务有限公司清新分公司,住所地清远市清新区××××××××××之四首层向南第三卡，统一社会信用代码91441803MA51UYAY5M。法定代表人：任登飞，总经理。委托诉讼代理人：李政、凌蔼华，广东正派律师事务所律师。被告：冯志东，男，1976年10月23日出生，汉族，住清远市清新区×××××××××××××××，公民身份号码441×××××××********。原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司诉被告冯志东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法适用简易程序，于2021年2月23日公开开庭进行了审理，原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司（以下简称“广州奥园物业清新公司”）委托诉讼代理人李政、凌蔼华，被告冯志东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州奥园物业清新公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2017年12月至2020年8月的物业管理费4382.77元及违约金(违约金以所欠物业管理费总额为计算基数，按照每日千分之一的标准，从2017年12月1日起计算至被告缴清上述物业管理费为止)；2、请求判令被告支付2017年5月至2020年7月的公摊费519.71元；3、请求判令被告支付2019年2月至2020年7月的水费514.17元；4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：广州奥园物业服务有限公司与清远市合创泰富房地产开发有限公司签订《恒信嘉园前期物业服务合同》，约定由广州奥园物业服务有限公司接管恒信嘉园小区。根据广州奥园物业服务有限公司的授权，原告有权以自身名义对恒信嘉园小区提供物业管理服务，并有权收取物业管理费、违约金、代收水电费、公共公摊费等费用。被告作为广东省清远市××××××××××××××××××××××的业主，已于2017年9月3日办理收楼手续，被告应按照约定缴纳相应费用，然而虽经多次催告，被告一直拒绝缴纳自2017年12月至2020年8月的物业管理费4382.77元、自2017年5月至2020年7月的公摊费519.71元、自2019年2月至2020年7月的水费514.17元。原告认为，被告作为广东省清远市××××××××××××××××××××××的业主，应负有按时、足额缴纳物业管理费等费用的义务，但被告却一直拒不履行自己的缴费义务，经原告多次催缴，仍无动于衷。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例》等规定特向人民法院提起诉讼，请求法院依法作出公正的判决，维护原告及全体业主的合法权益。在诉讼中,原告变更诉讼请求为：1、请求判令被告支付2018年5月16日至2021年1月31日的物业管理费4325.10元及违约金（违约金以所欠物业管理费总额为计算基数，按照每日千分之一的标准，从2018年5月16日起计算至被告缴清上述物业管理费为止），暂计至2021年1月7日的违约金为1976.24元；2、请求判令被告支付2018年5月16日至2020年12月1日的公摊水电费522.94元；3、请求判令被告支付2020年8月1日至2020年12月1日的普通水费102.44元；4、请求判令被告支付2019年1月1日至2020年12月31日的垃圾费192元；5、请求判令被告承担本案的诉讼费用；以上第一项至第四项合计7118.72元。原告广州奥园物业清新公司向本院提交的证据有：(当庭撤回证据3)。1、恒信嘉园收楼资料，2、钥匙交接单，拟证明被告为广东省清远市××××××××××××××××××××××的业主及被告冯志东已经明确其交纳物业管理费、公摊费、水费等各项费用的义务；3、欠费明细，拟证明被告冯志东欠缴的相应的物业管理费、公摊费、水费等费的具体情况；4、电话催收记录，5、微信催收记录，6、短信催收记录，7、催缴函，8、催缴函邮递底单，9、催缴函投递情况表，拟证明原告曾多次催告被告冯志东缴交相应的物业管理费、公摊费、水费等费用的情况；10、中标通知书复印件，11、中标备案申请表，12、恒信嘉园前期物业服务合同，13、委托管理书，14、关于双方同意注销前期物业服务合同备案的证明，15、《前期物业管理服务合同》解除协议，16、《“恒信嘉园”项目物业管理合作协议》，拟证明清远恒保物业服务有限公司已退出恒信嘉园小区的管理，原告已取得清远恒保物业服务有限公司管理期限内应收未收款项的债权，原告于2018年5月15日起为恒信嘉园小区提供物业管理服务，广州奥园物业服务有限公司授权原告管理恒信嘉园项目；17、缴费通知单，18、欠费明细，拟证明被告冯志东欠缴的相应的物业管理费、公摊费、水费等费用的具体情况；19、环卫委托书，20、生活垃圾清洁、处理收费标准，21、清洁费票据，拟证明清远市清新区生活垃圾清洁、处理的收费标准，清远市清新区×林和环卫管理所委托原告代收清新区恒信嘉园住户的清洁卫生服务费；22、水电费票据，拟证明原告已代为缴纳欠费期间的公摊费及普通水费；23、律师函，24、EMS邮递底单，25、投递情况表，拟证明原告曾多次向被告催收物业管理费、公摊水电费、水费等费用；26、公示图片（当庭提交），拟证明公摊费在每栋楼的公示栏有公示。被告冯志东在庭审中口头答辩称：原告所出示的物业服务合同不是和本小区业主签订，亦从未公开与合同签订人所签订的合同内容以及收费标准服务内容的合同等，故此本人对原告所签订的物业合同服务内容以及收费标准一无所知。本人并非刻意拖欠物业管理费、公摊水电费、垃圾费和自用水费等，只要是合理的收费本人愿意缴交。物业管理公司包括前恒保物业服务有限公司以及现原告公摊水电费一直没有明细公示，存在乱收费现象，物业管理服务也不到位，出现摩托车、自行车被盗现象，一、二栋北门保安亭前物业一直没有保安人员看守，现原告更加变本加厉，进驻后没有经任何业主同意撤销一、二栋保安亭，只设立自行刷卡式铁门供业主进出，是为了缩减开支，明显属于只收费少服务。一、二栋北面地下停车库出入口一直没有启用，一、二栋北面绿化车位没有管理，本来属于所有业主使用的车位变成市政公共车位，平台公共绿化一直没有管理，遍布垃圾滋生蚊虫鼠蚁，公共区域安全措施没有做好，多个电梯通道窗口以及消防疏散楼梯没有安装防护栏，消防设施不全，二栋B梯大堂很长时间没有灭火器以及多个安全走火通道照明没有维护，走火通道没有照明,万一发生火灾，业主将无法逃生，二栋B梯大堂安全通道出口指示一直没有安装，公共区域瓷砖大面积空鼓脱落没有及时处理，严重威胁业主人身安全。本人以上所述均有视频及照片作为证据。原告方工作人员追讨本人所欠前物业公司管理费期间，本人曾一直追问对方工作人员以何理由追缴，不是你们服务期间的管理费以及其他费用，原告方工作人员只说有权追讨，并没说明原因亦未出示任何委任状及债权转让书，就清新法庭调解时本人问原告代表律师“原告和前物业（即恒保物业服务有限公司）是什么关系，以什么理由追讨前物业管理期间的费用”时原告代表律师亦未作出答复，因此本人认为原告是刻意隐瞒受前物业委托，刻意制造原告方无权追讨前物业期间的费用的假象，以此造成本人拖欠费用收取滞纳金。被告冯志东向本院提交的证据有：1、视频，拟证明被告庭审答辩的情况；2、报建图纸2张，拟证明1、2栋北面停车场出入口是普通地下停车场出入口并非紧急出入口以及平台绿化是在住建局有备案的，如果平台没有绿化，恒信嘉园小区绿化是不符合标准的。被告冯志东对原告广州奥园物业清新公司提交的证据质证如下：对原告提交的证据1-25没有意见，已形成事实。对证据26，不承认这两份公示，是原告对本人提出起诉后造假的证据，之前一直没有公示。对公摊的费用有意见，之前公摊电费没有独立电表，不清楚收费标准，我认为公摊费用在清楚明细的情况下，合理的费用可以支付。原告广州奥园物业清新公司对被告冯志东提交的证据质证如下：对提交的报建图纸三性不认可，因为没有相关部门的盖章确认，另外地下停车场有多个出入口，现时启用的出入口已经足够使用，以被告所述的出入口现时设为紧急出入口，以此来抗辩不缴纳服务费是没有依据的。本院经审理认定事实如下：恒信嘉园位于清远市清新区×××××××××之二，并由清远市合创泰富房地产开发有限公司开发承建。被告冯志东是该嘉园2栋B梯303房的业主，房屋建筑面积为110.9㎡，并于2017年9月3日完成房屋交接手续，与此同时被告冯志东与清远安鑫物业服务有限公司签订了一份《恒信嘉园前期物业服务协议》，约定由清远安鑫物业服务有限公司为被告提供物业服务。2017年8月25日，清远安鑫物业服务有限公司变更为清远恒保物业服务有限公司，由清远恒保物业服务有限公司为被告提供物业服务。后清远恒保物业服务有限公司退出恒信嘉园物业管理。2018年5月9日，清远市合创泰富房地产开发有限公司召开恒信嘉园前期物业服务招投开标、评标会，广州奥园物业服务有限公司中标投得并办理了《清远市物业服务邀请招标中标备案申请表》备案手续。之后，清远市合创泰富房地产开发有限公司作为甲方，广州奥园物业服务有限公司作为乙方，双方签订了一份《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对恒信嘉园提供前期物业服务，总约定了十一章共五十二条款，其中，第一章物业服务内容与服务标准；第二章合同时效，合同期限自2018年5月15日起至2023年5月14日止；第三章权利与义务；第四章物业服务用房；第五章物业服务费用，第十六条，业主按其拥有物业的建筑面积，按以下标准交纳物业服务费：高层住宅1.2元/月/平方米。第十八条，物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付（12个月）的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主应于季度最后一个月10日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交季度首月11日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠款总额的千分之二向乙方支付违约金；第六章物业的经营与管理；第七章物业的承接查验；第八章违约责任；第九章其他事项；第十章个人信息保护声明条款；第十一章附则。上述物业服务合同协议签订同时，广州奥园物业服务有限公司成立清新分公司并出具委托管理书给广州奥园物业服务有限公司清新分公司，授权该分公司履行恒信嘉园的物业管理职责并收取物业服务费、违约金、代收水电费、公共分摊费用等经营效益及有权以自身名义起诉、应诉。原告广州奥园物业清新公司于2018年5月15日进场恒信嘉园进行物业管理，并为被告提供物业服务至今，因被告认为原告一直未有在物业管理区域内将服务内容收费标准等进行公示及自行车被盗是由于后门没有保安所导致、平台绿化卫生、瓷砖空鼓、1、2栋北面停车场入口开启等问题，原告服务不到位、服务的内容和收费不成正比而无向原告交纳物业管理费及其他相关费用，原告向被告催收相关费用无果，原告向本院提起诉讼。另查明，在庭审中，被告对原告诉请支付2020年8月1日至2020年12月1日的普通水费102.44元及支付2019年1月1日至2020年12月31日的垃圾费192元没有意见。另恒信嘉园至今未成立业主委员会。以上事实，有当事人提供的证据以及庭审笔录等在案证实，足以认定。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。根据原、被告的诉辩意见及原、被告庭审陈述，本案主要争议焦点是：1、原告主体是否适格问题；2、被告应否支付物业管理费及其他相关费用问题；3、违约金支付问题。关于第1个争议焦点。本案中，恒信嘉园前期物业服务因清远恒保物业服务有限公司退出后由广州奥园物业服务有限公司中标投得并办理了《清远市物业服务邀请招标中标备案申请表》备案手续且与建设单位清远市合创泰富房地产开发有限公司签订《恒信嘉园前期物业服务合同》，广州奥园物业服务有限公司在签订服务合同后授权广州奥园物业清新公司对恒信嘉园前期进行物业服务，虽广州奥园物业清新公司未与被告签订物业服务合同，但广州奥园物业清新公司进场后为被告提供了物业服务，双方形成事实的物业服务关系，故广州奥园物业清新公司作为本案原告主体是适格的。关于第2个争议焦点。清远市合创泰富房地产开发有限公司与广州奥园物业服务有限公司签订的《恒信嘉园前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方均具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，该物业服务合同对被告具有约束力，被告应按该合同履行确定的义务，原告广州奥园物业清新公司在广州奥园物业服务有限公司授权下为被告提供物业服务后，被告理应按合同约定支付物业管理费及其他相关费用给原告，事实上原告广州奥园物业清新公司进场后为恒信嘉园业主提供了物业服务。故原告诉请被告支付物业服务费及其他相关费用，合理合法，本院予以支持。对于物业服务费及其他相关费用支付问题，1、物业服务费，被告自2018年5月16日起至今未交纳物业服务费，现原告主张自2018年5月16日起至2021年1月31日物业服务费按物业服务合同约定的1.2元/月/㎡计算为4325.10元（110.9㎡×1.2元/月/㎡×32.5个月），其中每月物业服务费为133.08元(110.9㎡×1.2元/月/㎡)，本院予以支持；2、公摊费用（包括分摊水费、分摊电费、分摊公共照明电费、分摊公共设施设备电费、分摊电梯费、分摊线损费、分摊水泵电费等）522.94元，原告已代被告垫付，原告提供了清远市清新区太和镇供水有限公司出具的行政事业性收费统一票据、普通发票及广东电网有限责任公司清远清新供电局出具的普通发票为依据，况且，大部分业主已按其应承担部分缴纳，故对原告诉请被告支付该公摊费，本院予以支持；3、普通水费及垃圾费，被告对原告诉请支付2020年8月1日至2020年12月1日的普通水费102.44元及支付2019年1月1日至2020年12月31日的垃圾费192元没有意见，被告应支付给原告。至于被告抗辩认为原告服务不到位一节，本院认为，小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合、共同努力，物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主也应依约缴纳物业费，个别业主不交物业费会影响物业公司的正常运转，也会损害到其他业主的权益，即使物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的管理义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应以此为由不交物业服务费，故被告上述抗辩意见，本院不予采纳。关于第3个争议焦点。因被告在原告提供物业管理服务期间逾期支付物业服务费，根据服务合同约定，被告应当向原告支付逾期付款违约金。但原告诉请按服务合同中约定每日1‰的标准计算违约金明显过高，原告也未提供实际损失的证据，违约金应以补偿为主、惩罚为辅的处理原则，况且，被告提供的视频一定程度上能显示原告在提供物业服务过程中，存在被告上述庭审中抗辩情形等缺陷，该缺陷瑕疵属轻微瑕疵，虽被告无权以此为由不付物业服务费，但违约金的计付应考虑该情形，而且被告不同意支付违约金，故本院对该逾期付款违约金依法予以调整，违约金应从每月应付的物业服务费的次月1日起计付给原告较为公平，并以每月实际拖欠的物业服务费为基数按中国人民银行同期贷款年利率计算，由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），因此自2019年8月20日之后违约金标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，但上述违约金总额不能超过4325.10元。对原告主张超出本院认定范围的逾期付款违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第九百三十九条、第九百四十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、第三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告冯志东应于本判决生效之日起五日内向原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司支付2018年5月16日至2021年1月31日的物业服务费4325.10元及违约金（违约金以各月实际拖欠的物业服务费为基数，从次月1日起，各月均计至服务费实际清偿日止；其中2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算，上述违约金总额不能超过4325.10元）；二、被告冯志东应于本判决生效之日起五日内向原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司支付2018年5月16日至2020年12月1日的公摊水电费522.94元；三、被告冯志东应于本判决生效之日起五日内向原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司支付2020年8月1日至2020年12月1日代缴的普通水费102.44元；四、被告冯志东应于本判决生效之日起五日内向原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司支付2019年1月1日至2020年12月31日的垃圾费192元；五、驳回原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司负担7元，被告冯志东负担18元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  刘伟东二〇二一年四月六日书记员  黄梓维法院标的款账户和相关法律、司法解释条文：一、户名：清远市清新区人民法院，开户银行：中国银行清新支行，账号：7146********。二、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条第一、二款业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。五、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。六、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。