甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初8756号原告（反诉被告）：寇宗成,男,汉族,1969年12月23日出生,住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：汤晓东，上海市汇业(兰州)律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨树功,男,汉族,1968年9月15日,62212519680915001Ｘ,住兰州市城关区。原告寇宗成与被告杨树功房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告杨树功以原告寇宗成拖欠租金、暖气费为由提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告寇宗成委托诉讼代理人汤晓东，被告杨树功均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告寇宗成向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付被告收到的保证金2000元、房屋押金1000元，合计3000元；2、被告与崔勇房屋买卖行为侵害原告优先购买权；3、被告与崔勇房屋买卖行为无效；4、请求被告履行租金条款；5、被告承担诉讼费用。事实与理由：2012年9月9日，原告租赁崔勇位于兰州市城关区××路××号××室房屋，并向出租人崔勇出具《承诺保证书》，承诺房屋租赁期满，自行拆除房屋西侧宽4米遮阳棚，并交纳保证金人民币2000元；2014年7月23日，原告与崔勇签订《房屋出租合同》，约定双方的权利义务；崔勇在《房屋出租合同》下方空白处注明“今日押金改为1000元。”2016年3月17日，崔勇在《承诺保证书》空白处注明“遮阳棚保证金贰仟元整也转交杨树功”；同日，原告与被告在《承诺保证书》空白处“同意以上条款”冒号后签字；2016年3月17日，崔勇在《房屋出租合同》左边空白处注明“2016年3月17日房屋押金壹仟元也转交杨树功”，同日，原告与被告在《房屋出租合同》下方空白处“以上条款经协商双方同意以上条款”冒号后签字。经原告查询，被告与崔勇转让房屋时向原告虚假通知，使原告以为该房屋转让价超过150000元。经查实，该房屋转让价格为25000元，原告完全可以享有优先购买权购买此房屋。为维护自身合法权益，原告诉讼至法院，请求判如所请。被告杨树功针对原告诉讼请求辩称：租房保证金(押金)具有惩罚性,具有保障房东权益的作用。被告拖欠房租6175元、暖气费825元、电费39元，不按时拆除车棚等行为，严重侵犯了被告的合法权益，理应承担所造成的损失。原告所持《房屋出租合同》、《保证承诺书》被告没有签字，原告无证据支持其主张；被告作为不动产善意取得方，不是适格主体被告，原告无权主张优先购买权。综上，原告寇宗成的诉讼请求，无事实根据和法律依据，依法应驳回原告的全部诉讼请求。被告杨树功提出如下反诉请求：1、判令原告支付拖欠房租6175元；2、判令原告支付拖欠暖气费825元；3、判令原告支付本案诉讼费；4、判令驳回原告所有诉讼请求。事实及理由：已生效法律文书确定原、被告的租赁关系已于2016年年底解除，原告拖欠房租9个月零14天，共计欠房租6175元、暖气费825元。另外，原告主张的优先购买权超过法律规定的期限，且原告主张优先购买权，本质是优先缔约权，其履行缔约请求权相对人为原出租人崔勇，被告作为善意取得第三人，不是适格主体。综上所述，应依法驳回原告的所有诉讼请求，支持被告的反诉请求。原告寇宗成针对被告杨树功的反诉答辩如下：1反诉请求支付拖欠的房租没有事实及合同依据。拖欠租金事实不存在，也不具有拖欠房租的基础；2、反诉请求拖欠的暖气费是原、被告在前期诉讼中已经处理过的，应予以驳回。原告寇宗成围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、《承诺保证书》；2、《房屋出租合同》；3、房产证复印件、兰州市存量房买卖合同；4、录音、短信记录。被告杨树功依法提交了如下证据：1、民事上诉书；2、产权证复印件；3、照片；4、《房屋出租合同》、《保证承诺书》；5、民事判决书。上述证据已经开庭出示和本院的审查，对其相应证明力，本院结合本案实际情况综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月19日,原告寇宗成出具《承诺保证书》，主要内容为:“因租赁位于兰州市城关区××路××号××室房屋，在此房屋西侧搭架宽4米遮阳棚，影响房屋采光及通风，故承诺待房屋租赁期满，自行拆除房屋西侧宽4米遮阳棚，并交纳保证金2000元，如不按时拆除，出租方有权利强行拆除并没收保证金。”2014年7月23日，原告寇宗成与出租方崔勇签订《房屋出租合同》，约定由原告寇宗成承租兰州市城关区××路××号××室房屋，面积20平方米，房屋内设施有：单人床、智能水表卡、电表卡。月租650元，按年支付，共计7800元，大写：柒仟捌佰元整。租期自2014年8月17日至2015年8月17日前止。合同还约定乙方在租赁期满后如不续租，必须恢复房屋原状，拆除其影响居住、遮挡阳光的车棚。《房屋出租合同》期满后，原告寇宗成与出租人没有续签合同，原告继续使用案涉房屋至2016年8月17日合同期满。2016年3月17日，原告寇宗成、被告杨树功在《房屋出租合同》空白处载明“以上条款经协商同意以上条款”，同日。双方在《承诺保证书》空白处亦记载“同意以上条款”。2016年3月25日，被告杨树功与出租人崔勇签订《兰州市存量房买卖合同》，2016年4月12日，被告杨树功取得案涉房屋所有权证，产权证号为：兰房权证（城关区）字第4××8号。2018年4月20日，本案被告杨树功向本院提起诉讼，要求本案原告寇宗成拆除遮阳棚、支付暖气费、电费，本院于2019年3月22日作出（2018）甘0102民初3400号民事判决，宣判后，寇宗成不服该判决，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院，该院于2019年7月29日作出（2019）甘01民终1887号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院审理过程中，位于兰州市城关区××路××号××室房屋西侧原告寇宗成搭架的宽4米遮阳棚在（2018）甘0102民初3400号民事判决执行阶段完成拆除。现原告诉请要求被告支付遮阳棚保证金2000元、房屋押金1000元、确认被告与崔勇房屋买卖行为侵害原告优先购买权、确认被告与崔勇房屋买卖行为无效、要求被告履行租金条款；被告反诉要求原告支付拖欠租金、暖气费，双方酿成纠纷。本院认为，本案争议焦点为被告杨树功与出租人崔勇买卖租赁房屋的行为是否侵犯了原告寇宗成的优先购买权？本案中，承租人寇宗成要行使优先购买权，须符合以下条件：（1）出租人要出卖租赁房屋；（2）出卖行为须发生于租赁期间；（3）承租人可以满足出租人与第三人所订立买卖合同的条件；（4）承租人享有该权利的时间是在出租人所确定的合理期限内。优先购买权是民法优先权的一种，指的是特定权利义务关系的一方当事人依照法律的具体规定享有的、在同等条件下对标的物能够优先购买的权利。本案原、被告及出租人三方2016年3月17日签字时，原告就应向出租人主张优先购买权，原告未提交证据证明其向出租人主张过优先购买权，现案涉房屋原告已于2016年4月12日取得房屋所有权证，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第一款规定，“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”故原告的该项诉讼请求，本院不予支持；关于原告要求被告支付保证金2000元、房屋押金1000元的诉讼请求，被告杨树功2016年3月17日在原告寇宗成与出租人崔勇之间签订的《承诺保证书》、《房屋出租合同》中的签字应视为被告杨树功认可原告寇宗成向出租人崔勇缴纳遮阳棚押金2000元及租赁保证金1000元，且崔勇已将上述款项转交与被告杨树功的事实；原告寇宗成在《承诺保证书》承诺“待房屋租赁期满，自行拆除房屋西侧宽4米遮阳棚，并交纳保证金2000元，如不按时拆除，出租方有权利强行拆除并没收保证金”。现该遮阳棚因诉讼而拆除，并非原告自行拆除；租房保证金1000元，原告与出租人崔勇之间的租赁合同到期时间为2016年8月17日，且原告曾自认于2016年年底将案涉房屋交付被告杨树功，原告寇宗成租赁使用案涉房屋亦应按照《房屋出租合同》约定支付租金，故对原告的该项诉讼请求及请求被告履行租金条款的诉讼请求，本院不予支持；关于被告反诉要求原告支付房屋租金6175元的诉讼请求，原告寇宗成自认2016年底才向被告寇宗成交付的房屋，故原告使用房屋期间产生的租金应由其向被告寇宗成支付，被告的该项诉讼请求，本院予以支持；关于被告要求原告支付拖欠暖气费825元的诉讼请求，本院已作出过处理，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告杨树功在本判决生效后10日内向原告寇宗成退还租赁保证金1000元；二、原告寇宗成在本判决生效后10日内向被告杨树功支付房屋租金6175元；三、驳回原告寇宗成的其他诉讼请求；四、驳回被告杨树功的其他反诉请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告寇宗成承担。反诉费25元，由原告寇宗成承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  丁雨宁人民陪审员  王济华人民陪审员  李小花二〇二一年四月六日书 记 员  陈丽丽