内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院   民事判决书   （2021）内2921民初365号   原告：哈岱，男，1980年5月15日出生，蒙古族，住内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗。   委托诉讼代理人：张佳欣，内蒙古睿华律师事务所律师。   被告：阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗。   法定代表人：白汉中，该公司董事长。   委托诉讼代理人：杨玲，该公司法律顾问。   第三人：刘丽琴，女，1976年3月26日出生，汉族，住内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗。   原告哈岱诉被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司（以下简称昭泰公司）、第三人刘丽琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告哈岱及其委托诉讼代理人张佳欣，被告昭泰公司委托诉讼代理人杨玲到庭参加诉讼。第三人刘丽琴经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。   原告哈岱向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签订的《文华尚景三期房屋认购书》合法有效；2.依法确认被告与第三人刘丽琴签订的《商品房买卖合同》及办理网签行为无效；3.依法判令被告立即为原告办理阿拉善左旗XX房屋产权登记手续；4.依法判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告在2016年3月22日签订了一份文华尚景三期《房屋认购书》，《房屋认购书》中明确约定了原告购买被告所有的位于文华尚景三期XX室的房屋，房屋面积为118.6平方米，单价为2700元/平方米,总房款为320220元，原告共分两次将全部购房款付清，一次是在2016年3月22日付款130220元，另一次是在2020年7月15日付款190000元，现原告已经付清全部购房款。原告在2016年3月22日付完该房屋首付款130220元时，被告就将该房屋钥匙交付给原告居住使用，原告于2016年6月份开始装修，于2018年正式入住。原告从购买房屋到现在已经四年之久，在此期间，原告多次到售楼部要求办理网签合同，被告以各种理由推脱不予办理。直到2020年初经了解得知，被告从第三人处借款，并以涉案房屋进行抵押担保，还与之签订了商品房买卖合同，并办理了相关登记手续，为借款做担保。双方之间并没有真实的商品房买卖的意思。原告认为，原告与被告签订的文华尚景三期《房屋认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经收取了原告全额的购房款，并将房屋交付给原告使用居住，该房屋所有权就属于原告。现为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。   被告昭泰公司辩称，1.原、被告之间房屋买卖是真实意思表示，合法有效。原告购买位于文化尚景三期XX室房屋，于2016年3月22日与被告昭泰公司签订《房屋认购书》，付款及出具收据与事实相符。2.被告昭泰公司开发建设文化尚景三期小区时，因资金周转困难向第三人借款。双方签订《借款合同》，以案涉房屋和车库（XX号车库）为第三人借款抵押担保，与第三人签订《商品房买卖合同》将案涉房屋网签给第三人。另外以一间车库抵顶偿还借款171156元。3.被告昭泰公司向第三人借款，双方签订《借款合同》，以案涉房屋和车库抵顶借款偿还171156元，将案涉商铺网签给第三人，但是，双方并没有真实的购买房屋的意思表示，双方就案涉商铺网签签订的《商品房买卖合同》为无效合同，被告昭泰公司与第三人属于借贷法律关系。   第三人刘丽琴未到庭亦未提交书面答辩意见。   本院经审理认定事实如下：2016年3月22日，原告与被告签订《房屋认购书》，约定原告购买被告所有的位于文华尚景三期XX室的房屋，房屋面积为118.6平方米，单价为2700元/平方米,总房款为320220元。原告于2016年3月22日付款130220元，于2020年7月15日付款190000元。原告在2016年3月22日付完该房屋首付款，被告就将该房屋钥匙交付给原告，原告于2016年6月份开始装修，于2018年正式入住。原告多次要求被告办理网签手续，被告以各种理由推脱不予办理。   另查明，2015年2月10日，白汉中向第三人借款250000元并签订借款协议，双方约定借款期限自2015年2月10日至2015年7月15日，白汉中将其所有的位于阿拉善左旗巴彦浩特镇文华尚景三期住宅小区XX室及车库XX号对上述借款提供抵押担保，并于同日对上述抵押物网签编号为XX、XX《商品房买卖合同》，同日，昭泰公司向原告出具收据载明收到文华尚景三期住宅小区XX室及车库XX号购房款250000元，并加盖昭泰公司财务专用章。双方未办理抵押登记手续。因被告未按期返还借款，2015年7月15日，原告与白汉中、昭泰公司签订《商品房买卖补充协议》约定，依据双方签订的合同编号为XX、XX《商品房买卖合同》签订补充合同，双方协商约定合同价格现按优惠价格340000元卖给原告，2015年2月10日原告付给被告第一期房款250000元，2016年10月15日前付给被告第二期房款90000元，原告交清此协议约定的全部房款，被告向原告交付房屋，并配合按时办理房屋产权手续。原告于2016年10月10日向被告交付房款90000元，被告向原告出具收据，并加盖昭泰公司公章及白汉中个人名章。后昭泰公司仅向原告交付车库XX号。原告于2021年1月21日诉至本院。   上述事实，有原告提交的合伙协议书、供货票据、结算单及当事人陈述等在案佐证，本院依法予以确认。   本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状态；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但并非完全具备上述十三项内容的商品房认购书才能构成商品房买卖合同，只要商品房认购书确定了当事人的名称、姓名、房号和价格确定方法以及可以据此确定面积等事项，就可以确定该认购书已经具备了购房合同的必要条件，但还需要出卖人按照约定收取购房款。本案中，原告与被告昭泰公司于2016年3月22日签订《文华尚景三期房屋认购书》，双方所订立的认购书已经就房号、面积、价格以及定金的支付和违约责任都作出了约定，据此双方订立的《商品房认购书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要内容，被告昭泰公司已经收取了原告交纳的房款且向原告交付房屋钥匙，故可认定双方所签订的《商品房认购书》为商品房买卖合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，履行各自的权利和义务。民事活动应当遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。本案中通过被告昭泰公司的陈述可以证实被告昭泰公司与第三人刘丽琴签订《商品房买卖合同》及办理网签行为是为双方间的借款设立担保行为，双方间并无转让案涉房屋的真实意思表示，被告昭泰公司与第三人签订的《商品房买卖合同》的民事行为是无效的民事行为。故对原告要求确认被告与第三人签订的《商品房买卖合同》及办理网签行为属于无效的民事行为的诉讼请求本院予以支持。   原告已将房款全部交付被告昭泰公司，被告昭泰公司也将房屋交付原告使用，协议双方已履行了各自义务。原告已经如约支付了购买案涉房屋的房款，完成了合同约定的基本义务，且原告已经入住，双方的买卖关系成立，被告昭泰公司有义务为原告办理房屋产权登记手续。第三人刘丽琴经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，由此产生的不利后果由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、确认原告哈岱与被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司于2016年3月22日就位于内蒙古自治区阿拉善左旗XX室房屋签订的《文化尚景房屋认购协议书》有效；   二、确认被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司与第三人刘丽琴于2015年2月10日就位于内蒙古自治区阿拉善左旗XX室房屋签订的《商品房买卖合同》无效；   三、由被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助原告哈岱办理位于内蒙古自治区阿拉善左旗XX室房屋的产权手续。   如果未按本判决指定期间履行支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3275元，由被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院。   审判员 丁晓峰   二〇二一年四月九日   书记员 孟香宇