贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0523民初363号原告：薛晓梅，女，汉族，1987年12月11日生，陕西省佳县人，户籍地陕西省佳县，现住贵州省金沙县，联系。原告：刘小刚，男，汉族，1991年10月29日生，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。二原告委托诉讼代理人（特别授权）：刘秀刚，贵州贵达律师事务所律师，联系。被告：贵州坤元置业投资有限公司，住所地贵州省毕节市金沙县城关镇黎明路与长江大道交汇处，统一社会信用代码915205230784747838。法定代表人：姜殿会，系该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：赵春艳，贵州恒发律师事务所律师，联系。原告薛晓梅、刘小刚与被告贵州坤元置业投资有限公司（以下至判决主文前简称坤元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告薛晓梅、刘小刚委托诉讼代理人刘秀刚与被告坤元置业委托诉讼代理人赵春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛晓梅、刘小刚向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付延迟办证违约金81247.09元；2.请求判令被告退还向原告收取的水电开户费3000元；同时以3000元为基数，按照中国人民银行同业拆借中心发布的利率为标准向原告支付利息，利随本清；3.请求判令被告履行合同约定的办证义务，为原告办理不动产权证并将不动产权证交付原告；4.本案诉讼费、保全费、保单费由被告承担。事实及理由：原告从被告处购有商品房一套，合同总价款485347元，购房合同第八章第三条第（一）款约定：“出卖人承诺于2016年3月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。”，被告迟延履行该办证义务，至今原告仍未取得不动产权证。合同第八章第三条第（二）款第2条还约定：“约定日期30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.01%的违约金。”依据约定，被告应当向原告支付延迟办证违约金81247.09元（暂时以2020年10月31日为实际交付日期计算）。合同第三章第七条明确：“商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”但被告违反约定，于2015年1月6日向原告额外收取水电开户费共计3000元。综上，被告违约，原告权益受损，恳请人民法院查明事实，公平公正，判如所请。特请求人民法院判令如诉讼请求。被告坤元公司辩称：本案中，合同约定将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人不等于为其办理产权证，原告诉请答辩人支付其迟延办证违约金无事实依据和法律依据，被告不应承担；根据原告起诉的事实及依据，答辩人即使承担违约责任，承担的也应为迟延交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任；导致被告不能按约交付办理商品房转移登记的有关文书的原因，完全系因案涉房屋的消防验收临时便跟所导致，前述规范变更应属于情势变更，被告不应承担违约责任；即使被告承担迟延交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，也应扣除以下期限，第一个期限，可以办证后原告方违约未积极履行《金沙县商品房买卖合同》约定的补足平方差义务，导致逾期的期限，第二个期限是××期间，因该期间属于不可抗力故应当扣除；本案根据原、被告签订的合同约定，出卖人应当与2016年3月30日前取得该商品房所有权的初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，由此可见，原告应于2016年3月30日知道或者应当知道其权利受到损害，然而截止原告2021年1月份起诉时早已超过诉讼时效2年，故其主张不应得到法律保护；双方在合同中约定的违约金较高，请求人民法院进行调减；被告收取的水电开户费已支付相应部门，不应予以退还。综上请求人民法院驳回原告诉讼请求。本案经审理查明：2015年12月26日,原告薛晓梅、刘小刚为买受人、被告坤元公司为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定:“买受人购买位于金沙县,建筑面积144.02平方米,套内建筑面积117.91平方米。该商品房总价款485347元,买受人采取公积金贷款方式付款,于本合同签订之日向出卖人交付首期房款165347元,余款320000元以公积金贷款支付。出卖人承诺于2016年3月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理:1.约定日期起30日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的,按已付房价款的0.01%承担违约责任;2.约定日期起30日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第（1）（2）项处理:（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款,并按照银行同期存款利率支付利息;（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。”，除此之外，该商品房买卖合同中还约定了其他权利义务。合同签订后,原告依约向被告支付了购房款485347元。另查明，被告坤元公司投资建设的美丽星城项目于2018年9月25日经毕节市公安消防支队进行了消防验收，验收后综合评定该工程消防验收合格。2018年11月6日经毕节市建筑工程质量监督站竣工备案验收完成，2018年11月18日已完全达到办理分户条件，2019年6月12日坤元公司向金沙县不动产登记中心申请办理“大证”首次登记，于2019年11月18日坤元公司以公告形式告知所有业主，原告于2020年11月12日取得不动产权证书。再查明，被告于2015年12月26日向原告收取了代收费、维修基金3566元，其中代收费中包含水电开户费3000元。本院认为，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定支付完毕购房款后，被告亦应按合同约定向原告交付办理的商品房转移登记相关文书。虽然被告称本案合同约定的是将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，不是为其办理产权证的抗辩属实，但根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告有协助原告办理不动产登记证书的义务，正是由于被告迟延履行协助义务，导致原告未能如期办理分户登记，故原告依据《商品房买卖合同》第二十二条约定诉请逾期办证违约金并非无事实依据和法律依据，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，在案涉合同履行过程中，被告若认为《建筑设计防火规范》发生变化系情势变更，应请求人民法院变更或者解除合同，而非在合同履行完毕后以此为由不承担违约责任。因此，对被告以《建筑设计防火规范》临时变更所导致，系情势变更不应承担违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。关于违约金的计算期间，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务,相应违约金的请求权属于债权请求权,应当适用诉讼时效。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2016年6月30日前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务,但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。即从2016年6月31日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长,此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权,亦随着时间的推移发生变化,违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2021年1月13日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定,原告于2018年1月14日前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2018年1月14日起的违约金，因未超过三年诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告称原告提起诉讼已超过诉讼时效的抗辩，部分具有事实及法律依据，予以采纳。原告诉状中认为“商品房转移登记相关文书”就是不动产权证书，庭审中查明被告也在可以办理商品房转移登记后多次反复告知业主提交相关资料，申请办理分户登记，根据双方提供的证据，原告所在业主微信群内聊天图片与被告提供图片互相印证，可以认定原告已于2019年11月18日知晓涉案房屋具备办理转移登记的条件,视为被告已告知原告，故违约金的计算期间应于2019年11月18日截止。因此，对原告主张的违约金,应按已付房款485347元为基数，按日0.01%的标准从2018年1月14日起计算至2019年11月18日止（共计674天），即：485347元×674天×0.01%=32712.38元，对超出部份本院不予支持。关于原告要求被告返还收取的水电开户费3000元及利息的诉讼请求，根据《商品房销售管理办法》第十六条之规定,水、电、燃气等设施属于商品房交付时应当具备的必要配套基础设施。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定,“商品房买卖合同应当包括下列内容…(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任;…前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”,前述规定表明,商品房价格应当包含水、电、燃气、有线电视等配套设施的建设安装费用,被告向原告收取合同约定的购房总价款后,又向原告另行收取上述费用于法无据,依法应当返还。对于原告要求被告退还收取的水电开户费3000元的诉请，本院予以支持。对被告辩称收取的水电开户费已经支付给了相应部门，不应予以退还的意见，本院不予采纳。对于原告要求被告按照中国人民银行同业拆借中心发布的利率为标准向原告支付利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告请求被告履行合同约定为原告办理不动产权证并交付原告的主张，因原告已于2020年11月12日取得不动产权证书，故对该主张本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定,判决如下:一、被告贵州坤元置业投资有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告薛晓梅、刘小刚违约金32712.38元；二、被告贵州坤元置业投资有限公司于本判决生效后十日内一次性退还原告薛晓梅、刘小刚水电等开户费3000元；三、驳回原告薛晓梅、刘小刚的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取960元，由原告薛晓梅、刘小刚负担330元，被告贵州坤元置业投资有限公司负担630元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向本院申请强制执行。审判员  龚雪莹二〇二一年四月七日法官助理景小琴书记员  周 曼