湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂09民终423号上诉人（原审被告）：孝感市凌瑞商贸有限公司，住所地湖北省孝感市乾坤大道19号安国大厦。法定代表人：陈康，公司董事长。委托诉讼代理人：刘高洁，湖北自强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北安达投资有限公司，住所地湖北省孝感市乾坤大道1号。法定代表人：安国堂，公司总经理。委托诉讼代理人：沈晓霞、张继文，湖北名流律师事务所律师。上诉人孝感市凌瑞商贸有限公司（以下简称凌瑞公司）因与被上诉人湖北安达投资有限公司（以下简称安达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2020）鄂0902民初1693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人凌瑞公司上诉请求：1.请求撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2020）鄂0902民初1693号民事判决第一、二项，并依法改判上诉人向被上诉人支付2020年6月20日前的租金163843.6元且不承担任何违约金，或将本案发回重审；2.判令诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案一审仅判令免除“2020年1月25日至2020年4月1日期间的租金”是错误的，应免除租金的期间应为：自2020年1月25日起至2020年7月1日止。案涉租赁房屋面积6000平方米之中，有1335平方米（占总承租面积的22.25%）用于教育、培训机构经营使用。受新冠疫情期间抗疫、防疫政策影响，上述商户直至2020年7月1日才被允许开放、恢复经营活动，2020年7月1日之前，始终处于停业状态。即使在恢复经营后，也因长期停业而受到重创、至今尚未全面恢复正常。因此，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发〔2020〕17号）第6条第二款之规定，针对这部分承租面积应免收2020年1月25日至2020年7月1日期间租金。按照上诉人和被上诉人之间租赁合同约定的租金标准计算，从4月1日到6月20日，1335平方米教育行业用房共计租金金额为135,464.4元（101元/平方米×1335平方米=135,464.4元）。因此，上诉人应支付给被上诉人的2020年6月20日前的租金金额应为163843.6元（299308元-135464.4元=163843.6元）二、本案上诉人不应承担违约责任。1.本案符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的法定情形，按照该规定不应判令上诉人承担违约责任，一审判决中第二项要求上诉人向被上诉人支付违约金是完全错误的。2.一审判决第二项违约金的金额也没有事实和法律依据——350000元本金金额和计算期间“自2020年1月20日计算至2020年6月21日”均无任何依据、不知从何而来。被上诉人安达公司辩称，1.上诉人的上诉事实和理由都不成立，租赁面积6390平方米中有1335平方米租赁给教育机构没有证据证明，起诉的时候租金已经交到了2020年12月，上诉方在整体租下房屋后再分租给小租户，上诉人根本没有领取教育机构的租金。2.按照法律规定和合同约定应当支付违约金，在疫情爆发之前就已经欠租10万元租金，一直未交租金。一审判决适用法律正确，合情合法，应当维持原判，驳回上诉。安达公司向一审法院起诉请求：1.依法终止并解除安达公司于2019年8月29日签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令凌瑞公司支付下欠租金899964元；3.依法判令凌瑞公司支付违约金（按照下欠租金的千分之一计算至2020年6月21日止）114084.60元；4.请求判令诉讼费用由凌瑞公司承担。一审法院认定事实：2019年8月29日，安达公司与凌瑞公司签订《房屋租赁合同》，约定安达公司将坐落于孝感市北京路与乾坤大道交汇处的安国大厦大楼靠北京路一边的一至三楼租赁给凌瑞公司作商业经营使用，租赁期限为七年，租金自2019年9月20日起计算，第一层每平方米每年租金为518.4元；第二层每平方米每年租金为302.4元；租金前三年不变，之后每三年递增8%。租金按季度支付，每季度为794987元，每季度前十日凌瑞公司凭安达公司的通知单和开具的有效税务凭证准时提前三个工作日向安达公司交纳下个季度租金。在租赁期限内凌瑞公司可对租赁房屋进行分租，分租的管理及所有权益由凌瑞公司承担，分租期内所发生的一切经济责任由凌瑞公司承担。合同的变更、解除与终止约定中包含“甲方有下列情形之一，乙方有权解除合同，（1）甲方不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定条件，严重影响乙方经营的；（2）甲方干预乙方正常使用房屋，严重影响依法经营的；（3）甲方违反合同中的任一约定”；“乙方有下列情形之一，甲方有权解除合同，收回出租屋，甲方还有权对出租房屋采取停电停水或者锁门等抗辩措施，由此造成的损失由乙方承担。（1）—（6）逾期60日未交纳按约定应得由乙方交纳的各种费用，（7）拖欠房租超过30日以上（未书面通知的除外）”。合同对相关违约责任约定如下：“1—4.乙方如逾期支付租金，每逾期一日，由乙方按下欠租金的千分之一向甲方支付违约金”。其中免责条件约定如下：“1.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。2.因上述原因而终止合同，租金按时间使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。3.不可抗力，系不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。”合同签订后，安达公司将租赁房屋交付凌瑞公司使用，凌瑞公司将房屋分租给孝感市开发区袁老四火锅店、孝感市开发区钢五区小郡肝餐饮店孝感总店等餐饮经营者和云裳舞蹈艺术培训学校等校外培训机构。2020年1月6日，凌瑞公司向安达公司支付2019年12月20日至2020年3月20日期间的房租100000元。2020年1月20日，凌瑞公司再次向安达公司支付该期限的租金150000元。2020年4月27日，安达公司向凌瑞公司出具《房租催款通知单》，请凌瑞公司在2020年3月20日前向安达公司缴纳下一租赁季度的房屋租金794982元及2019年度欠租金100000元。在收到本通知起七日内向安达公司缴纳本租赁租金894823元，逾期将解除合同，并追究违约责任。2020年5月6日，凌瑞公司的工作人员签收该《房租催款通知单》。2020年5月12日，凌瑞公司向安达公司发出《房租催缴通知单回函》，回复于2020年5月6日收到《房租催款通知单》，因新冠疫情租赁房屋的所有商户损失惨重，请求给予租金减免及缓冲期，并提供大楼主体消防合格证书，以便消防申报。2020年6月2日，凌瑞公司再次向安达公司发出《告知函》，安达公司频繁对凌瑞公司商户采取针对式水电检修，给商户造成不可估量的经济损失。经调查取证，安达公司对凌瑞公司多次的电力检修断电属不诚实行为，众多商户已向凌瑞公司提出严正警告，如出现类似事件，会通过上访、司法等途径追究其责任。另查明，租赁房屋系孝感市孝南区辖区内房屋，因孝感市新型冠状病毒××防控要求，该辖区自2020年1月24日24时起采取暂停交通运营管控，至2020年3月31日24时后全面取消企业复工复产审批，餐饮、书店、美发等经营场所可自行开业。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。安达公司、凌瑞公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。安达公司、凌瑞公司双方应当按照约定全面履行合同，凌瑞公司应当按约定支付约定租金。租赁合同约定进场日为2019年9月20日，按季度支付租金794987元，每季度前10日内交纳下季度租金，凌瑞公司在2020年1月迟延交纳了25万租金后下欠租金10万，支付租金的租赁期间至2020年3月20日。凌瑞公司迟延支付租金的违约事实发生在疫情期间，因新冠疫情发生的客观情况，系凌瑞公司不可抗拒的。凌瑞公司的分租户多数系餐饮经营，在疫情期间不能经营。凌瑞公司将疫情期间的情况向安达公司告知并协商减免租金和延迟缴纳。综合不可抗力客观事实和合同履行情况，依据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见相关规定：能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。因疫情防控或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。现安达公司、凌瑞公司系因疫情原因陷于合同履行僵局，并且在房屋租赁合同的免责条件约定：对不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失的，约定双方互不承担责任。安达公司请求解除合同不符合约定、法律规定，不予支持。房屋租赁合同约定不可抗力原因终止合同的，租金按实际使用时间计算。结合当事人房屋租赁合同约定、法律规定，酌情支持凌瑞公司免除2020年1月25日至2020年4月1日期间的租金，其他租金缴纳依据房屋租赁合同约定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、孝感市凌瑞商贸有限公司立即支付湖北安达投资有限公司2020年6月20日前的租金299308元（899964元－794987元÷90天×68天）；二、孝感市凌瑞商贸有限公司支付湖北安达投资有限公司违约金38500元（以350000为本金，按日千分之一自2020年1月20日计算至2020年6月21日）；三、驳回湖北安达投资有限公司的其他诉讼请求。上述应付款项于一审判决生效之日起十日内给付，如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13926元，保全费用5000元，由孝感市凌瑞商贸有限公司负担11367元，湖北安达投资有限公司负担7559元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交证据1.《租赁合同》3份，证明目的：涉案房屋面积6000平方米之中，有1335平方米（占总承租面积的22.25%）用于教育、培训机构经营使用。证据2.孝感市新冠××防控指挥部关于全市学校复学复课工作安排的通告复印件。证明目的：受新冠疫情期间抗疫防疫政策影响，教育、培训机构直至2020年7月10日才被允许开放、恢复经营活动。被上诉人质证认为，证据1真实性无异议，对证明目的有异议，疫情并没有影响经营，转租租金都已经交到了疫情之后的2020年12月。证据2无法质证，没见过这个通告，即使有这个通告，也不影响它的租赁。对上诉人提交的证据本院嗣后在评判部分进行综合认证。经二审查明，一审法院认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。关于应免除租金期间的问题。上诉人称，应根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二项规定针对用于教育、培训机构经营使用的1335平方米免收2020年1月25日至2020年7月1日期间的租金。本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二项规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。一审法院根据本地新冠疫情防控措施及其影响酌情确定的免除租金期间并无不当，上诉人关于针对用于教育、培训机构经营使用的1335平方米免收2020年1月25日至2020年7月1日期间租金的理由没有法律依据。上诉人还称，其应根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一项规定不承担违约责任。本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一项规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。众所周知，新冠疫情对店面经营经济实体的影响巨大，特别是孝感地区，具体到本案，上诉人承租的店面从2020年1月直至2020年4月才允许重新开业，部分用于教育培训的店面到2020年7月才能恢复业务，营业收入显然会明显减少。被上诉人以上诉人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由上诉人承担违约责任，依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省孝感市孝南区人民法院（2020）鄂0902民初1693号民事判决第一项；二、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2020）鄂0902民初1693号民事判决第二项、第三项；三、驳回湖北安达投资有限公司的其他诉讼请求。上述应付款项于本判决生效之日起十日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、保全费用按一审判决执行。二审案件受理费3779元，由上诉人孝感市凌瑞商贸有限公司负担2948元，由湖北安达投资有限公司负担831元。本判决为终审判决。审判长  黄伟审判员  鲍龙审判员  刘彬二〇二一年四月二十六日法官助理王喆书记员程思梅