福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0304民初718号 原告：莆田市华源房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区胜利路中段5号楼（水务局3楼）。统一社会信用代码91350300749092904Y。 法定代表人：黄玉坤，执行董事。 委托诉讼代理人：叶娟，福建骁腾律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈琼英，福建骁腾律师事务所实习律师。 被告:郭亚弟，男，1988年1月1日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。 第三人：中国工商银行股份有限公司莆田分行，住所地福建省莆田市城厢区荔城南大道968号。统一社会信用代码913503008553425833。 负责人：郑一鹏，行长。 委托诉讼代理人：李腾芳，女，1990年3月22日出生，汉族，农民，住所福建省仙游县。 原告莆田市华源房地产开发有限公司（以下简称华源房地产公司）与被告郭亚弟、第三人中国工商银行股份有限公司莆田分行（以下简称工商银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华源房地产公司的委托诉讼代理人叶娟、陈琼英、第三人工商银行的委托诉讼代理人李腾芳到庭参加诉讼。被告郭亚弟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华源房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除华源房地产公司、郭亚弟双方于2011年1月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＭＦ-2007-01-Ｎ0.0186517）;2.郭亚弟立即将上述《商品房买卖合同》项下坐落于莆田市荔城区××路××小区××幢××单元××号房返还给华源房地产公司，郭亚弟于生效之日起十日内协助华源房地产公司办理注销《商品房买卖合同》（合同编号：ＭＦ-2007-01-Ｎ0.0186517）的备案登记、预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记手续；3.郭亚弟立即支付给华源房地产公司代偿款及违约金，暂计至2020年9月24日代偿款132095.48元、违约金13209.5元；4.郭亚弟立即向华源房地产公司支付因解除合同的违约金129105.3元；5.郭亚弟立即向华源房地产公司支付因追索本案债权而支出的律师费20000元；6.华源房地产公司有权从应退还给郭亚弟的购房款中直接扣收郭亚弟尚未归还工商银行的银行抵押贷款（含本金、利息、违约金）以偿清贷款；7.上述郭亚弟应支付给华源房地产公司的款项在华源房地产公司应退还给郭亚弟的购房款中直接予以折抵;8.本案诉讼费用（含受理费、公告费等）、保全费、保全保险费均由郭亚弟承担。事实和理由：2011年1月18日，华源房地产公司、郭亚弟双方签订合同编号为ＭＦ-2007-01-Ｎ0.0186517的《商品房买卖合同》，约定郭亚弟（买受人）向华源房地产公司（出卖人）购买华源房地产公司所有的坐落于莆田市荔城区××路××小区××幢××单元××号房，该商品房总价款1291053元，首付款为391053元，余款由郭亚弟向银行申请贷款。之后，郭亚弟向工商银行抵押贷款90万元用于购买涉案房屋，双方签订了《个人购房借款／担保合同》（合同编号Ａ:闽字莆田行2011年住5-003号），并由华源房地产公司对上述款项承担阶段性连带责任保证。2018年7月31日起，郭亚弟没有按《个人购房借款／担保合同》的约定归还本息，造成工商银行直接扣划华源房地产公司的保证金。截至2020年9月24日，华源房地产公司已累计被工商银行扣划132095.48元。根据华源房地产公司、郭亚弟签订的《商品房买卖合同》附件六（合同补充协议）第一条的约定，郭亚弟应立即向华源房地产公司偿还代偿款（被工商银行划扣的保证金）及按代偿款的10%计算的违约金。另外，华源房地产公司为郭亚弟代偿本息至今已超过60日，郭亚弟仍未向华源房地产公司偿还代偿款，按照本约定，华源房地产公司有权解除合同，郭亚弟还应向华源房地产公司支付以购房款的10%计算的违约金。同时，根据合同约定郭亚弟还应承担华源房地产公司因本案支出的律师费。 郭亚弟未作书面答辩,也未在举证期限内向本院提供证据。 工商银行陈述，1.华源房地产公司请求解除合同编号ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0186517的《商品房买卖合同（预售）》，工商银行为非合同方，与工商银行无关。2.华源房地产公司、郭亚弟需还清郭亚弟在工商银行贷款余额，工商银行才能协助办理解除预抵押登记手续，华源房地产公司才能进而注销《商品房买卖合同》备案登记。3.工商银行确认华源房地产公司代偿款为132095.48元。4.华源房地产公司要求郭亚弟支付华源房地产公司解除合同的违约金129105.3元，工商银行为非合同方，与工商银行无关。5.华源房地产公司请求本案的诉讼费用由郭亚弟承担，与工商银行无关。6.华源房地产公司请求本案的律师费由郭亚弟承担，与工商银行无关。7.华源房地产公司请求以上款项从郭亚弟已支付的首付款中抵扣，不足部分由郭亚弟继续偿还，与工商银行无关。事实和理由：工商银行于2011年3月22日与郭亚弟、华源房地产公司签订编号Ａ闽字莆田行2011年住5-003号《个人购房借款／担保合同》，约定以郭亚弟购买的位于莆田市荔城区××路××小区××幢××单元××号××商品房作为抵押担保，并由华源房地产公司提供阶段性连带责任保证。工商银行于2011年4月2日向郭亚弟发放个人购置住房贷款金额90万元，期限为30年，还款方式为等额本息还款，并依合同约定办理了房产抵押预登记手续。目前郭亚弟该笔贷款本金余额753816.12元。自2018年7月至2020年9月，工商银行扣划华源房地产公司的保证金共计132095.48元，与华源房地产公司的诉讼请求一致。 华源房地产公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织郭亚弟、工商银行进行证据交换和质证。工商银行对华源房地产公司提供的《商品房买卖合同》复印件1份、《个人购房借款/担保合同》复印件1份、中国工商银行联机逾期归还明细复印件2张、《委托代理合同》复印件1份、发票复印件1张及华源小区竣工已交房业主名单（1#楼）复印件1张均无异议，本院经审查认为，上述证据来源合法，与本案事实存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 华源房地产公司以出让方式取得坐落于荔城区学园北路西侧的地块的土地使用权，该地块国有土地使用权证号为莆国用（2003）第C26xx8号，该地块规划用途为商住用地。经批准，华源房地产公司在该地块上建设商品房，名称为华源小区，建设工程规划许可证号为莆规荔建2006-xx0，施工许可证号为荔建管证（2006）0xx号。商品房预售许可证号为（2008）莆房许字第xx号。 2011年1月18日，华源房地产公司（出卖人）与郭亚弟（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号№0186517)，约定郭亚弟以总价款1291053元向华源房地产公司购买华源小区第1幢2单元xxx号商品房一套，该商品房的用途为住宅。合同第六条付款方式及期限约定：首付391053元，按揭贷款90万元。第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2011年12月31日前将该商品房交付买受人使用。合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记。合同附件六：合同补充协议第一条第4款中约定：在出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证期间，如果银行因买受人逾期还款而从出卖人账户中扣划款项，买受人除应偿还出卖人为买受人贷款的银行本金、利息、违约金及相关费用，还应向出卖人支付代偿总额10%的违约金，并承担出卖人为追偿该代偿款而支付的费用（含诉讼费、律师费等）。第5款中约定：自出卖人承担担保责任之日起60日内，买受人仍未偿还给出卖人代偿款的，出卖人有权解除合同，买受人应按房价款的10%赔偿出卖人所受的损失。第二条中约定：有关办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》等一切税费按国家规定由买受人自行承担。买受人应在办理交接房时按房地产产权登记机关颁布的收费标准预交办证税费，等“两证”办理后结算，多还少补。该《商品房买卖合同》已办理合同备案登记。 2011年3月22日，郭亚弟作为借款人与工商银行作为贷款人、华源房地产公司作为保证人签订了《个人购房借款/担保合同》，约定郭亚弟通过按揭贷款方式购买上述套房，按揭贷款金额为90万元，贷款期限为30年，保证人华源房地产公司提供阶段性连带责任保证。在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。后工商银行办理了其为预告登记权利人的案涉商品房的预购商品房抵押权预告登记。 上述合同签订后，郭亚弟向华源房地产公司支付了首付款391053元，工商银行发放了贷款，华源房地产公司于2012年6月11日将案涉商品房交付给郭亚弟使用，郭亚弟未将案涉商品房的办证契税等办证费用预交给华源房地产公司，案涉商品房的权属尚未转移登记至郭亚弟名下。后郭亚弟未按期向工商银行支付按揭贷款，自2018年7月起至2020年9月，华源房地产公司被工商银行共计扣划132095.48元用于偿还郭亚弟逾期偿还的贷款款项，但郭亚弟至今未向华源房地产公司偿还上述款项，致讼。华源房地产公司与福建骁腾律师事务所于2020年10月15日签订《委托代理合同》，就华源房地产公司与郭亚弟商品房预售合同纠纷一案委托福建骁腾律师事务所律师参加诉讼活动；2020年10月19日，福建骁腾律师事务所出具发票一份，记载收取民事代理费20000元。案经审理，因郭亚弟未到庭，致本院无法组织调解。 本院认为，华源房地产公司与郭亚弟签订的《商品房买卖合同》以及双方与工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定全面履行自己的义务。郭亚弟在办理银行按揭贷款后，未能按借款合同约定按时向工商银行返还借款本息，致使华源房地产公司承担保证责任，工商银行从华源房地产公司的账户中扣划了款项用于归还郭亚弟逾期未付的借款本息等款项，该行为使得华源房地产公司取得涉案商品房房价款的合同目的无法实现；根据郭亚弟与华源房地产公司签订的《商品房买卖合同》附件六第一条第5款的约定，郭亚弟的行为已构成违约，华源房地产公司有权请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，郭亚弟应当偿还华源房地产公司承担保证责任代为偿还的借款本息等款项及支付给华源房地产公司按房价款10%计算的解除合同损失，故华源房地产公司诉讼请求解除双方签订的《商品房买卖合同》、郭亚弟偿还华源房地产公司因承担保证责任而代为偿还的贷款款项等共计132095.48元、郭亚弟支付因解除合同的违约金129105.3元及上述代偿款项、违约金在华源房地产公司应退还给郭亚弟的购房款中予以抵扣，具有事实和合同依据，本院予以支持。案涉《商品房买卖合同》已办理合同备案登记，且案涉房屋已办理预购商品房抵押权预告登记，华源房地产公司已将案涉商品房交付郭亚弟使用，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，华源房地产公司诉讼请求郭亚弟协助办理案涉房屋的《商品房买卖合同》合同备案登记、预购商品房抵押权预告登记（待贷款结清后）的注销手续及返还案涉商品房，具有事实和法律依据，本院予以支持；且华源房地产公司有权从应退还给郭亚弟的购房款中予以扣收郭亚弟尚未归还给工商银行的抵押贷款款项以偿清贷款。华源房地产公司主张郭亚弟支付华源房地产公司因本案而支出的律师费20000元，符合合同约定，本院予以支持。华源房地产公司已经请求因郭亚弟逾期偿还贷款导致其承担保证责任进而解除《商品房买卖合同》的违约金，其再主张郭亚弟支付其代偿款的违约金，系重复计算违约金，于法无据，本院不予支持。华源房地产公司未能提供证据证实案涉商品房已经办理了预购商品房预告登记，故其诉讼请求郭亚弟协助办理注销案涉商品房的预购商品房预告登记手续没有事实依据，本院不予支持。郭亚弟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百六十八条、第五百七十七条、第五百八十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、莆田市华源房地产开发有限公司与郭亚弟于2011年1月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：№0186517）予以解除； 二、郭亚弟应在本判决生效之日起十五日内将位于莆田市荔城区××路××小区××幢××单元××号商品房返还给莆田市华源房地产开发有限公司； 三、郭亚弟应在本判决生效之日起十五日内协助莆田市华源房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：№0186517）的合同备案登记的注销手续； 四、郭亚弟应在本判决生效之日起十五日内协助莆田市华源房地产开发有限公司办理坐落于莆田市荔城区××路××小区××幢××单元××号商品房××商品房抵押权预告登记（待贷款结清后）的注销手续； 五、郭亚弟应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市华源房地产开发有限公司代偿的款项132095.48元； 六、郭亚弟应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市华源房地产开发有限公司因解除合同的违约金129105.3元； 七、郭亚弟应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市华源房地产开发有限公司因本案支出的律师费20000元； 八、上述款项在莆田市华源房地产开发有限公司应退还给郭亚弟的购房款中予以折抵； 九、莆田市华源房地产开发有限公司有权从应退还给郭亚弟的购房款中予以扣收郭亚弟尚未归还给中国工商银行股份有限公司莆田分行因购买坐落于莆田市荔城区××路××小区××幢××单元××号商品房的抵押贷款以偿清贷款； 十、驳回莆田市华源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16599元，减半收取8299.5元，由莆田市华源房地产开发有限公司负担65元，郭亚弟负担8234.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  蔡琳琦 二〇二一年四月二十一日 书记员  顾梦雪 附注主要法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百六十八条当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。