重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终883号上诉人（原审被告）：陈畅，女，汉族。委托诉讼代理人：贾春祥，男，汉族，系上诉人配偶。委托诉讼代理人：张晨炜，重庆天聚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘春建，男，汉族。委托诉讼代理人：彭志锋，重庆中联世通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘佳，女，汉族。委托诉讼代理人：彭志锋，重庆中联世通律师事务所律师。原审第三人：重庆到家了网络科技有限公司。法定代表人：周燕，董事长。委托诉讼代理人：陈香液，女，该公司员工。上诉人陈畅与被上诉人刘春建、刘佳、原审第三人重庆到家了网络科技有限公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初16815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈畅的委托诉讼代理人贾春祥、张晨炜，被上诉人刘春建、刘佳的委托诉讼代理人彭志锋，原审第三人到家了公司的委托诉讼代理人陈香液到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈畅上诉请求：1、撤销（2020）渝0112民初16815号民事判决，并判令驳回被上诉人诉讼请求；2、一审和二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实不清。案涉合同签订后至2020年4月4日，上诉人向被上诉人累计支付款项共计450.7万元，其中于2020年4月4日支付的7000元为上诉人配偶贾春祥于2019年9月16日向被上诉人刘春建配偶、刘佳母亲贾战美借款10万元的利息。该借款是已实际发生，借条一直在上诉人手中是因为贾春祥当时在外地出差回不来就以短信形式发送借条确认支付了10万元的房款，且该借条是被上诉人在2019年9月16日办理过户手续前要求上诉人必须出具的，达到了该条件被上诉人才办理过户手续，因此应当认定上诉人已用借款形式支付了房款10万元，而双方的借贷关系属于另一法律关系应当另案处理，所以上诉人已足额支付450万元购房款项。2、一审法院忽视了上诉人举示的录音证据以及申请证人出庭的请求。艾华宁作为到家了公司不能履行中介服务后又另行委托来办理涉案房屋贷款、过户等事宜的中间人，系本案关键证人，其能够说明双方当时在处理涉案房屋贷款、房屋过户等事宜的具体情况，被上诉人亦认可艾华宁于2019年9月16日通过银行转账代上诉人支付15万元房款的事实。此外，上诉人举示的录音证据能够证明出具借条的具体情况。综上所述，上诉人已足额支付了购房款项，完全履行了自身的付款义务，一审判决欠缺事实和法律依据。被上诉人刘春建、刘佳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。原审第三人到家了公司述称，对一审判决无异议。刘春建、刘佳向一审法院起诉请求：1、要求陈畅支付房款138000元及资金占用损失（从2020年7月6日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准计算）；2、陈畅承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年7月14日，刘春建、刘佳为甲方（售房方）与陈畅为乙方（购房方）、到家了公司为丙方（经纪方）签订了《交易各方及房屋留存信息表》，该信息表主要载明：交易房屋基本信息：甲乙双方交易房屋坐落于重庆市北部新区天福路108号3幢2单元1-2（及一体的地下车库），建筑面积123.2平方米，该房屋坐落地址和面积以房产证为准。各方确认，本页所列信息适用于本交易中的全部文本，包括《房屋买卖合同》。同日，刘春建、刘佳为甲方（售房方）与陈畅为乙方（购房方）签订了《房屋买卖合同》，该合同主要约定：该房屋权属证件号为000049059，规划用途为住宅，已设定抵押。双方通过房地产经纪机构居间介绍成交，该房屋及一体的地下车库成交总价为4500000元。合同第五条付款方式：1、定金300000元，甲方同意签合同当天收取乙方部分定金壹万元整，剩余贰拾玖万元整定金，乙方承诺2018年7月16日之前（在甲方的该房屋无限制交易的情况下）支付给甲方，否则视为乙方违约。2、乙方同意采取下列方式交付首付款：乙方交付首付款900000元用于该房屋解押；甲乙双方自行交接钱款：首付款1200000元由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付予甲方。3、乙方银行按揭贷款2000000由放贷银行直接交付予甲方，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付差额予甲方。4、尾款100000元由乙方于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰时交付予甲方。合同第七条房屋贷款、权属转移及抵押登记：（一）甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内，前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料；（二）甲乙双方应于接到经纪方通知后2018年9月16日之前办理该房屋权属转移登记申请手续；（三）乙方须于办理权属转移登记申请并取得回执单之日起5个工作日内办理该房屋的抵押登记手续。合同第九条房屋交付：（一）甲方应于收齐房款（尾款除外）当日，将该房屋及成交价所包含的附属设备设施、装修装饰等交付予乙方。合同第十一条违约责任：（一）逾期付款违约责任：乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方按照该房屋成交价的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行……。逾期解押或交房违约责任：甲方未按照约定时间办理解押或将房屋交付予乙方的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1、自约定的应办理解押或交房期限届满之次日起至实际办理解押或交房之日止，每逾期一日，甲方按照该房屋成交价的5‰向乙方支付违约金，并于实际办理解押或交房之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，陈畅一方向刘春建、刘佳支付房款情况如下：2018年7月14日、17日，陈畅分别支付购房定金10000元、290000元；刘春建分别出具业主/客户收款证明。2018年7月31日，刘春建出具收条收到房款400000元。2018年9月17日、19日，陈畅通过微信转账共支付房款50000元。2018年9月20日，陈畅通过工商银行账户向刘春建转账支付房款2次共250000元。2018年12月26日，贾战美、刘佳为甲方，马中兰、张利为乙方，贾春祥、陈畅为丙方，签订了《三方协议》约定：因甲方贾战美、刘佳欠乙方马中兰、张利450000元，而乙方购买丙方贾春祥、陈畅房屋价款为1700000元，现丙方贾春祥妻子陈畅购买甲方房屋，故三方签订协议同意陈畅通过抵款方式支付房款450000元。2019年4月1日，陈畅通过兴业银行向刘佳民生银行账户汇款支付房款800000元。2019年9月12日，陈畅通过中国银行账户向刘佳转账支付房款计250000元；通过工商银行账户向刘佳转账支付房款计250000元。刘春建、刘佳认可：2019年9月16日，艾华宁通过银行转账代陈畅支付房款15000元。2019年10月25日，中国光大银行代陈畅支付房款1540000元。2020年4月4日，刘佳民生银行账户收到陈畅转账支付房款102000元。综上，刘春建、刘佳共计收到陈畅支付房款4407000元，尚欠房款93000元。另，刘春建、刘佳，陈畅及到家了公司均认可：案涉房屋及车库均有单独的产权证，且在2019年9月16日过户至陈畅名下。审理中，刘春建、刘佳陈述：陈畅于2020年4月4日实际占有案涉房屋。陈畅陈述：在物业工作人员等见证下，于2020年4月4日进入案涉房屋、更换门锁并持有门锁钥匙。一审法院认为：在到家了公司居间服务下，刘春建、刘佳与陈畅签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。虽然双方未当场进行案涉房屋交接，但案涉房屋及一体的地下车库已于2019年9月16日过户登记在陈畅名下；且陈畅于2020年4月4日进入案涉房屋、更换门锁并持有门锁钥匙。故结合本案实际，可以视为案涉房屋已于2020年4月4日实际交付。根据《房屋买卖合同》第五条“尾款100000元由乙方于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰时交付予甲方”之约定，陈畅支付尾款的时间应为交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰之日。故陈畅支付购房尾款的条件已经成就。结合现有证据，可以认定刘春建、刘佳共计收到陈畅支付房款4407000元，尚欠房款93000元。故刘春建、刘佳要求陈畅支付剩余房款93000元的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持，超出部分一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。陈畅至今仍未支付购房尾款93000元，故陈畅还应当支付资金占用损失。刘春建、刘佳审理中将资金占用损失的起算时间变更为2020年7月6日，系对自己权利的处分，一审法院予以采纳。因自2019年8月20日起，中国人民银行不再公布贷款基准利率，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），故刘春建、刘佳主张按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准计算资金占用损失的要求不能成立。一审法院酌定资金占用损失为：以陈畅欠付房款93000元为基数，从2020年7月6日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付资金占用损失至付清时止。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告陈畅自本判决生效之日起三日内向原告刘春建、刘佳支付房款93000元；二、被告陈畅自本判决生效之日起三日内向原告刘春建、刘佳支付资金占用损失：以93000元为基数，从2020年7月6日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至付清时止；三、驳回原告刘春建、刘佳的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1530元，由原告刘春建、刘佳负担460元，被告陈畅负担1070元”。二审中，陈畅对一审判决第八页第三段载明的“刘春建、刘佳共计收到陈畅支付房款4407000元，尚欠房款93000元”有异议，认为已付房款漏记了2019年9月16日的欠条10万元，实际已付房款共计550.7万元。陈畅提出的一审事实认定异议与本案争议焦点相关，是否成立在本院认为部分予以评述。二审中，陈畅申请的证人艾华宁称，为办理按揭贷款相关手续以及促进按揭贷款顺利发放，陈畅的配偶贾春祥委托其提供相关按揭服务。2019年9月16日，在办理案涉房屋过户登记手续时，刘春建、刘佳、贾战美、到家了客户经理和艾华宁均在现场，对账时发现差了10万元，于是贾春祥向贾战美出具了10万元借条才办理了过户手续。被上诉人对艾华宁证言的真实性、合法性和关联性均不与认可，证人与上诉人存在利害关系，且其证言与本案无关联性。原审第三人请求人民法院对艾华宁证言依法核实，但认为艾华宁提供的并非中介服务，上诉人也并未委托到家了公司办理贷款服务，过户当日到家了公司工作人员并未到场，系由上诉人及被上诉人私下办理过户手续。艾华宁的证人证言涉及陈畅实付房款问题，与本案具有关联性。就证言的真实性，艾华宁陈述过户当日刘春建、刘佳、贾战美均在场，由不在现场的贾春祥出具借条给刘春建之妻贾战美，而借条原件一直由贾春祥持有。这一出具借条的行为既不符合借款交易习惯，也与陈畅一审中举示的录音文字记录内容不一致，在后一材料中，“贾战美”陈述已经收到借款金额为20万元的借条。显然，陈畅申请出庭证人艾华宁的证人证言与陈畅举示的证据前后矛盾，本院对证人证言的真实性不予采信。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，案涉合同为有效合同。综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为，陈畅是否欠付房款以及是否应承担资金占用损失。陈畅作为购房者，应当对已付款金额这一待证事实承担本证证明责任。就双方争议最大的是否存在用10万元借条充抵房款的待证事实，陈畅无证据予以证明，陈畅提出的一审事实认定异议不成立。一审法院认定“刘春建、刘佳共计收到陈畅支付房款4407000元，尚欠房款93000元”并无不妥，本院予以确认。陈畅未按照合同约定及时足额支付房款，应就未付房款支付资金占用损失。综上所述，陈畅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3060元，由上诉人陈畅负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  乔 艳审 判 员  吴学文二〇二一年四月八日法官助理  吴小忠书 记 员  董昫顗