江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1002民初276号原告：邱添，女，1992年7月7日出生，汉族，住江苏省宝应县。原告：胥萌，男，1992年6月9日出生，汉族，住江苏省宝应县。两原告共同委托诉讼代理人：龚旭晟、张将将，江苏新高的律师事务所律师。被告：扬州美凯置业发展有限公司，住所地扬州市江都南路669号3幢248室。法定代表人：李正妹，董事长。委托诉讼代理人：景安明，公司员工。被告：扬州九韵奥莱商业运营管理有限公司，住所地扬州市开发东路188号东方国际商业广场1幢1069室。法定代表人：张均元。原告邱添、胥萌与被告扬州美凯置业发展有限公司（以下简称美凯公司）、扬州九韵奥莱商业运营管理有限公司（以下简称九韵公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱添、胥萌及其委托诉讼代理人龚旭晟、张将将，被告美凯公司委托诉讼代理人景安明到庭参加诉讼。被告九韵公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱添、胥萌向本院提出诉讼请求：1.解除原告邱添、胥萌与被告美凯公司于2018年7月12日签订的《商品房买卖合同》；2.被告美凯公司向原告退还481852元购房款及相应利息（以481852元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率自2018年7月12日起计算至2019年8月19日；以481852元为基数，自2019年8月20日起至被告实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；3.被告美凯公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年7月12日，原告与被告美凯公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：SP2018071120150)约定买受人购得奥特莱斯城市广场A区2-207号房屋，建筑面积约为41.16平方米，房屋总金额为930000元。2018年6月23日，原告与扬州房管文化传媒有限公司签订了团购优惠购房服务协议书，协议约定原告有权利享有1万元抵3万元购房活动，扬州房管文化传媒有限公司是为美凯置业代为收款的公司，原告支付了1万元购房款；2018年7月12日，原告又向美凯公司支付471852元购房款。原告共计向被告美凯公司支付了481852元购房款。2018年7月12日，原告与被告九韵公司签订《商铺委托经营管理协议》约定：原告委托被告九韵公司代为向开发商办理收房交接手续，该委托行为不违反法律规定，合法有效，被告九韵公司有权代表原告与被告美凯公司办理案涉收房交接手续，所以2019年12月31日之前，原告完成了案涉的收房。现因被告美凯公司的原因，原告未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书，原告有权解除合同。故原告向人民法院提起诉讼，要求被告美凯公司返还购房款及相应利息。被告美凯公司辩称，原告要求解除《商品房买卖合同》的理由既不符合合同约定，也没有法律依据，案涉房屋未能取得房屋所有权证书并非被告美凯公司的原因，而是其他原因导致；原告述称的已付购房款金额与事实不符。案涉合同也未约定被告美凯公司需要承担解除合同后原告的利息损失。被告九韵公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年7月12日，原告邱添、胥萌与被告美凯公司签订《商品房买卖合同》（预售）〔合同号SP201807120150〕，原告向被告美凯公司购买本市奥特莱斯城市广场A区2-207号不动产，房款93万元。合同第五条房屋权利状况承诺约定：1.出卖人对该商品房享有合法权利；2.该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况。如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。合同第七条付款方式及期限约定：买受人采取商业贷款方式付款，2018年7月12日前支付首期房价款47万元，余款46万元向（贷款机构）申请贷款支付。合同第九条商品房交付条件约定该商品房交付时应当符合下列条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告；3.已取得《扬州市区商品房交付使用备案证明》。合同第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定：出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0%向买受人支付违约金。合同第二十条房屋登记约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之0.5的违约金。原告邱添、胥萌与九韵公司就案涉商铺签订《商铺委托经营管理协议》，约定：原告自愿将其购买的商铺委托九韵公司经营管理，委托经营管理期限十年；原告委托九韵公司代为向开发商办理收房交接手续，本协议兼做委托书，勿须另行出具书面委托；委托经营期间，九韵公司可以以自己的名义与第三方从事商铺经营管理活动、以自己的名义与第三方签订租赁合同、商业管理合同、联合经营合同；委托经营期间，商铺因买卖、赠与或者继承发生产权转移的，本委托经营合同对新房主继续有效等。原告邱添、胥萌于被告美凯公司双方认可，美凯公司与九韵公司于2019年12月31日前签署了案涉商铺的《房屋交接确认书》，该商铺接受完毕，与此同时业主开始承担与该商铺有关的权利义务。2019年8月12日，深圳市中级人民法院查封了苏（2016）扬州市不动产权第0148794号不动产，后又有轮候查封。另查，被告美凯公司于2020年6月29日收到本院邮寄的起诉状副本。诉讼中，本院向原告告知解除合同的诉讼、执行风险，原告坚持要求解除合同。对有争议的事实和证据，本院认定如下：关于购房款，原告陈述其为购房共计向被告美凯公司支付481852（含1852元维修基金）元，被告美凯公司辩称共计收到原告的购房款47万元及维修基金1852元。双方计算的差异主要在于原告2018年6月23日向案外人扬州房管文化传媒有限公司支付的1万元（团购费）能否视为原告向被告美凯公司支付的购房款。原告向本院提供了其与案外人扬州房管文化传媒有限公司签订的《团购优惠购房服务协议书》，载明乙方（扬州房管文化传媒有限公司）为甲方（邱添）争取的团购优惠条件：团购费壹万，购房优惠叁万。甲方自愿支付此团购费用后，乙方有义务为甲方申请到以上团购优惠；当甲方成功购房后，表明甲方已经享受了本次团购优惠服务，甲乙双方权利义务即告终结；后期因任何原因甲方再取消购房，乙方不再承担任何责任且不退还团购服务费。原告认为其缴纳团购服务费的地点是被告美凯公司的售楼处，其正是出于对被告美凯公司的资质及履约能力的信任才缴纳了团购服务费参加了优惠活动。被告美凯公司辩称案外人扬州房管文化传媒有限公司只是接受其委托的销售公司，与其没有关系，不应将此1万元视为购房款。从案涉《团购优惠购房服务协议书》的内容来看，案外人扬州房管文化传媒有限公司收取此1万元后，应履行的合同义务为“有义务为甲方申请到以上团购优惠”，且“当甲方成功购房后，表明甲方已经享受了本次团购优惠服务，甲乙双方权利义务即告终结”。原告邱添、胥萌与被告美凯公司2018年7月12日签订《商品房买卖合同》（预售）且支付首付款的购房行为，表明案外人扬州房管文化传媒有限公司履行了协议所约定的义务，为原告邱添争取了相应的优惠，优惠后的案涉房屋成交价即为《商品房买卖合同》（预售）约定的93万元。同时，从案涉《商品房买卖合同》（预售）第七条关于付款方式及期限的约定及履行情况来看，如果1万元的性质为购房款，原告于2018年7月12日前就应再向被告美凯公司给付46万元，而非原告实际履行的47万元。故1万元团购服务费不能视作原告向被告美凯公司支付的购房款，对原告已付购房款的计算方法本院不予采纳。本院认为，原告邱添、胥萌与被告美凯公司签订的《商品房买卖合同》（预售）系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人均应按约履行合同。根据案涉《商品房买卖合同》第二十条的约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。原、被告对案涉商品房在2019年12月31日前已交付的事实均无异议，现由于被告美凯公司的原因，案涉第0148794号不动产被其他人民法院查封，进而使得原告无法取得案涉商品房的房屋所有权证书，原告有权依约定解除案涉《商品房买卖合同》（预售）。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”《商品房买卖合同》及补充协议约定原告以担保贷款方式支付余款，原告陈述已将贷款资料按照被告美凯公司要求提交但因被告原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行；被告美凯公司辩称并非其原因而是银行贷款政策紧缩故而无法办理。故不论是被告美凯公司原因还是不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，原告均可要求解除合同。故对原告要求解除合同、被告美凯公司返还购房款本金及相应利息的诉求予以支持。被告美凯公司于2020年6月29日收到诉讼副本，故《商品房买卖合同》（预售）〔合同号SP201805110073〕于当日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《商品房买卖合同》（预售）合同解除后，原告应当配合美凯公司解除该合同的备案手续。因该合同而衍生的《商铺委托经营管理协议》中原告以委托方身份产生的权利义务即不再享受和履行，而由被告美凯公司承继；鉴于涉案商铺系由美凯公司向九韵公司直接交付，原告并未实际执管过商铺，从维护商铺有效经营管理、实现资源有效利用、接受管理便捷角度考虑，由九韵公司按照相关规定向美凯公司返还商铺更为适宜。被告九韵公司未到庭参加诉讼，视为相关权利的放弃，本院依法可以缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下：一、原告邱添、胥萌与被告扬州美凯置业发展有限公司于2018年7月12日签订的《商品房买卖合同》（预售）〔合同号SP201807120150〕终止履行；二、被告扬州美凯置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱添、胥萌返还购房款47万元、维修基金1852元并赔偿利息损失（以471852元为基数，从2018年7月13日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；以471852元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4189元，由被告美凯公司负担（原告已预交，原告预交的案件受理费于本判决发生法律效力之日起十五日内由本院退还，被告美凯公司应负担案件受理费部分于本判决发生法律效力之日起十五日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 王涛二〇二一年四月二日法官助理 康冰书 记 员 郭伟