广东省汕头市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤05执复19号 复议申请人（利害关系人）：陈弘耿，男，1967年12月8日出生，汉族，住汕头市澄海区。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司汕头分行，住所地汕头市迎宾路1号。 负责人：林绍生，任该行行长。 委托诉讼代理人：刘雪雁、刘灿婷，均系该行职员。 被执行人：陈钰玲，女，1978年10月12日出生，汉族，住汕头市澄海区。 复议申请人陈弘耿不服汕头市龙湖区人民法院（下称“龙湖法院”）作出的（2020）粤0507执异63号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 龙湖法院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司汕头分行与被执行人陈钰玲借款合同纠纷一案中，异议人陈弘耿对拍卖位于房产的执行行为不服，向龙湖法院提起执行行为异议。龙湖法院经审查，于2020年12月15日作出（2020）粤0507执异63号执行裁定书，驳回了陈弘耿的异议请求。陈弘耿不服，于2021年3月18日向本院申请复议。 龙湖法院查明，申请执行人中国工商银行股份有限公司汕头分行与被执行人陈钰玲借款合同纠纷一案，龙湖于2019年8月21日作出（2019）粤0507民初354号民事判决书，判决如下：一、中国工商银行股份有限公司汕头分行辖属澄海支行与陈钰玲签订的编号A:[个贷]字[工]行[澄海]支行[2015]年[218]号《个人购房借款/担保合同》提前到期；二、陈钰玲应于判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司汕头分行贷款本金275034.68元及相应利、罚、复息（其中计至2018年12月21日的利息为4321.27元，自2018年12月22日起至还清之日止的利息按上述合同约定的利息计算方法和利率标准计算）；三、中国工商银行股份有限公司汕头分行在上述第二项债权范围内对陈钰玲提供抵押的位于房产享有优先受偿权。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5490元，公告费1000元，合共6490元，由陈钰玲承担，陈钰玲应于判决生效之日起十日内径付中国工商银行股份有限公司汕头分行。上述判决已于2019年12月4日发生法律效力。因被执行人陈钰玲未按该生效判决确定的内容履行义务，申请执行人中国工商银行股份有限公司汕头分行于2020年2月3日向龙湖申请强制执行，案号列（2020）粤0507执142号。2020年2月24日，龙湖作出（2020）粤0507执142号执行裁定书，裁定查封、拍卖被执行人陈钰玲名下位于房产（不动产权证号：粤（2018）澄海区不动产权第0001388号），查封期限为叁年。 另查明，异议人陈弘耿与被执行人陈钰玲确认合同有效纠纷一案，广东省汕头市澄海区人民法院于2020年3月25日作出（2020）粤0515民初124号民事判决书，认定事实如下：被执行人陈钰玲系房产[权证号粤（2018）澄海区不动产权第0001388号]所有权人。2017年6月25日，异议人陈弘耿与被执行人陈钰玲签订《汕头市房地产租赁合同》，约定被执行人陈钰玲将位于房产出租给异议人陈弘耿，租期为240个月，自2017年6月25日起至2037年6月24日止。租金每月1500元，异议人陈弘耿应于签订合同之日交付240个月租金360000元，异议人陈弘耿应付给被执行人陈钰玲10000元作为各项费用及设施设备的押金。合同签订后，异议人陈弘耿于2017年6月25日通过银行转账方式付还被执行人陈钰玲租金350000元、通过现金方式付还被执行人陈钰玲租金10000元及押金10000元，合共370000元，被执行人陈钰玲同时将房产交付异议人居住使用，上述房产的水费、电费、燃气费、物业费等由异议人陈弘耿支付。该（2020）粤0515民初124号民事判决书判决如下：确认异议人陈弘耿与被执行人陈钰玲于2017年6月25日签订的房产《汕头市房地产租赁合同》有效。 房产的登记权利人为被执行人陈钰玲，登记日期2018年1月31日，权证号列：粤（2018）澄海区不动产权第0001388号。 2015年5月22日，陈钰玲作为预告登记权利人、汕头市澄海区建设房产开发有限公司作为预告登记义务人，为座落于房产办理了预购商品房预告登记设立，该登记证明列：粤房地预登澄字第2000028462号。 2016年1月18日，中国工商银行股份有限公司汕头澄海支行作为预告登记权利人、陈钰玲作为预告登记义务人，为座落于房产办理了预购商品房抵押权预告登记设立，该登记证明列粤房地预登澄字第2000037535号。 2018年1月31日，中国工商银行股份有限公司汕头澄海支行作为权利人、陈钰玲作为义务人，为座落于房产办理了抵押登记，设定抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额30万元，债务履行期限20年，权证号列：粤（2018）澄海区不动产证明第0001211号。 经汕头市澄海区不动产登记中心查询，房产查封情况如下：首次查封，查封文号（2018）粤0515执306号，来文单位汕头市澄海区人民法院，来文日期2018年4月28日，查封期限2018年4月27日至2021年4月26日；轮候查封1，查封文号（2019）粤0515执1484-1号，来文单位汕头市澄海区人民法院，来文日期2019年10月30日；轮候查封2，查封文号龙湖法院（2020）粤0507执142号执行裁定书。 龙湖法院认为，申请执行人中国工商银行股份有限公司汕头分行与被执行人陈钰玲对案涉房产号的抵押权预告登记设立在先，异议人陈弘耿租赁权设立在后，被执行人陈钰玲在将已设立抵押权的案涉房产出租时未书面告知异议人陈弘耿该房产已抵押，故根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，异议人陈弘耿与被执行人陈钰玲的租赁关系不得对抗申请执行人中国工商银行股份有限公司汕头分行与被执行人陈钰玲对案涉房产在先的已预告登记设立抵押权，且抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。异议人陈弘耿的异议请求，理据不足，龙湖法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定驳回异议人陈弘耿的异议请求。 复议申请人陈弘耿称，复议申请人于2017年6月25日向陈钰玲租赁位于房产，双方签订的《汕头市房地产租赁合同》合法有效。在签订上述合同时陈钰玲并没有告知其尚欠中国工商银行股份有限公司汕头分行的债务，复议申请人也没有发现房产被法院查封的情况。复议申请人在该房产居住使用至今，是房产的合法使用人。综上，请求汕头市中级人民法院撤销龙湖法院作出的（2020）粤0507执异63号执行裁定书，裁定龙湖法院拍卖上述房产时应依法披露该房产已被复议申请人租赁的信息。 申请执行人中国工商银行股份有限公司及被执行人陈钰玲均未作答辩。 本院查明，龙湖法院作出的（2020）粤0507执异63号执行裁定书认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。 本院认为，综合本院查明的事实及复议申请人陈弘耿申请复议的事实理由，本案争议的焦点为复议申请人陈弘耿请求带租拍卖位于房产的复议请求是否合法有据。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，涉案房产即位于号的抵押权预告登记设立在先，复议申请人陈弘耿的租赁权设立在后，根据上述法律规定，该租赁权不得对抗已登记的抵押权，故复议申请人陈弘耿主张龙湖法院在拍卖涉案房产时应带租拍卖的复议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，龙湖法院作出的（2020）粤0507执异63号执行裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。复议申请人陈弘耿的复议请求，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人陈弘耿的复议请求，维持汕头市龙湖区人民法院作出的（2020）粤0507执异63号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 （此页无正文） 审判长  黄伟牧 审判员  林炼丛 审判员  陈家彬 二〇二一年四月十六日 书记员  吴秀银