广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂0921民初908号 原告：北海江南物业服务有限公司玉林分公司，住所地：广西玉林市玉州区人民中路六路口东门商业广场B幢十九层1916号房，统一社会信用代码：91450900MA5KEHW94G。 负责人：李传海，职务：总经理。 委托诉讼代理人：杨晋,1996年6月19日出生，汉族，该公司法务专员，住广西北流市。 被告：李华敏，女，1967年9月17日，汉族，居民，户籍地址：广西容县，现住地址：容县容州镇城南大道富康名都商住小区3-22商铺。 委托诉讼代理人：杨琨芃，广西鹏越律师事务所律师。 原告北海江南物业服务有限公司玉林分公司（以下简称江南公司）与被告李华敏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告江南公司的负责人李传海及委托诉讼代理人杨晋，被告李华敏及委托诉讼代理人杨琨芃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江南公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付富康名都小区3-22商铺物业管理费1738.6元，公摊水电费249元，专项维修资金79.9元，合计2067.5元；2、判令被告向原告支付违约金521.6元（计算方式：欠费总额×30％）。事实与理由:被告为富康名都小区3-22商铺号房房屋所有人，房屋面积144.88㎡。2017年1月14日，原告与广西富来康置业投资有限公司签订了《富康名都前期物业管理服务合同》，约定由原告为 -2- 富康名都小区提供物业管理服务，服务期限自2017年1月15日起至富康名都小区依法成立业主委员会之日止。上述合同签订后，原告积极履行合同约定事项，依法依约对富康名都小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告截至2019年12月31日，被告已拖欠富康名都小区3-22商铺号房物业管理费1738.6元，公摊水电费249元，专项维修资金79.9元，合计2067.5元。根据《富康名都前期物业管理服务合同》第十一条“业主不按规定缴交管理服务费、房屋专项维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，除以每日千分之五的滞纳金”，经酌情考虑，原告愿意按照被告欠费总额的30％计算违约金。由此计算，被告拖欠12个月物业管理服务费用产生的违约金为521.6元，费用合计为2588.9元。经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳物业管理费，故原告向法院提起诉讼。 被告李华敏辩称，原告所提供的前期物业管理服务合同主体不具有合法性，原告的物业管理人员无从业资质,并且保安人员、保洁人员年纪都超过六十多岁，无法保障小区的安全与清洁卫生工作。开发商与业主以及开发商与物业公司两份前置物业服务合同内容不一致，原告所提供的前期物业管理服务合同不仅降低了物业公司管理服务的义务，并且加重业主违约责任，属于无效条款。原告没有按照前期物业管理服务合同全面履行相应物业管理服务的义务，最主要小区安全不保障、清洁卫生较差、物业收支不公开透明、管理服务不到位等有关义务，甚至存在通过以停水、停电、停电梯手段方式，违法催收物业费用，严重违反合同全面履行和诚实信用原则，依据法律规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：富康名都小区是广西富来康置业投资有限公司开发的小区。2013年8月28日，被告李华敏与广西富来康置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买富康名都小区3-22号商铺房，建筑面积为144.88平方米。该《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第四点3前期物业管理约定，富康名都前期物业由富来康物业服务管理部进行管理，买受人对物业服务项目及收费标准已充分了解，同意与该物业公司签订《前期物业管理服务协议》，承诺遵守《富康名都临时管理规约》、《富康名都前期物业服 -3- 务协议》中涉及买受人的相关约定。2017年1月14日，广西富来康置业投资有限公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，约定广西富来康置业投资有限公司委托原告对富康名都小区提供前期物业服务，服务期限自2017年1月15日起至小区业主委员会成立止。富康名都小区业主委员会至今未成立。《前期物业管理服务合同》第七条主要费用、收费标准约定（1）物业费按0.8元/m²每半年收取；（2）预收维护费用：住房业主500元/年，商铺业主1000元/年（主要用于电梯维护、年检、水电公共部分）年底按实际分摊到户，多还少补；（3）维修资金0.1元每平方米每月（主要用于公共设施、设备维修，每年公示业主监督）；（5）暂定电梯电费为每户每月2元。同日，广西富来康置业投资有限公司与原告签订《补充协议》，约定一、根据主合同第七条，第一款主要费用、收费标准的内容“物业费按0.8元/m²每半年收取”现甲、乙双方确认住宅物业费按0.8元/月/m²每半年收取，商铺物业费按1元/月/m²每半年收取；二、甲、乙双方一致同意本补充协议作为主合同的一部分，与主合同具有同等法律效力，其中与主合同相冲突的内容均以本补充协议为准。《前期物业管理服务合同》第五条乙方的权利和义务约定：11、业主不按规定缴交管理服务费、房屋专项维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之五的滞纳金，无正当理由逾期二个月仍拒绝缴交的，乙方可按照有关规定采取停水、停电等催缴措施。 被告向原告缴清2017年与2018年度物业管理费。从2019年1月1日起，被告李华敏没有按照《前期物业管理服务合同》缴纳物业管理服务费。经原告核算，2019年1月1日至2019年12月31日物业管理费1738.6元，公摊水电费249元，专项维修资金79.9元，合计2067.5元。上述费用经原告向被告催促未果，2021年3月5日，原告向本院提起本诉。 本院认为，原告江南公司与广西富来康置业投资有限公司签订的《前期物业管理服务合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告与广西富来康置业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》明确约定富康名都小区前期物业管理由广西富来康置业投资有限公司选聘的物业服务企业进行管理。《前期物业管理服务合同》签订后，原告江南公司为富康名都小区提供物业管理服 -4- 务。从2019年1月1日开始，被告李华敏没有按照《前期物业管理服务合同》缴纳物业管理服务费，应承担相应民事责任。经原告核算，2019年1月1日至2019年12月31日物业管理费1738.6元，公摊水电费249元，专项维修资金79.9元，合计2067.5元。上述费用没有超出双方的约定与法律规定，本院予以确认。原告江南公司请求被告李华敏支付上述费用2067.5元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告请求被告李华敏按欠费总额1738.6元的30%计算违约金共521.6元，根据《前期物业管理服务合同》约定逾期不交物业管理服务费按每天千分之五收取违约金，本案中，被告李华敏没有依约交纳物业管理服务费，兼顾合同的履行情况及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定被告应当承担的违约金为250元。被告李华敏抗辩提出，开发商与业主以及开发商与原告江南公司两份前置物业服务合同内容不一致，业主不清楚原告江南公司与开发商签订的前期物业合同，原告并没有按照前期物业管理服务合同全面履行相应物业管理服务，其不同意向原告缴纳物业管理有关费用，其提供的证据不足以证实其主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、五百八十四条、九百三十九条、九百四十四条规定,判决如下： 一、被告李华敏向原告北海江南物业服务有限公司玉林分公司支付从2019年1月1日至2019年12月31日止的物业管理费、公摊水电费、专项维修资金，合计2067.5元； 二、被告李华敏向原告北海江南物业服务有限公司玉林分公司支付违约金250元。 上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。 本案减半收取受理费25元，由被告李华敏负担。 本判决为终审判决。 审判员  江恩国 -5- 二〇二一年四月三十日 书记员  梁晓玲