湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘07民终222号上诉人(原审被告)：常德中大房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道新村社区建设路226号湘北大厦318号。法定代表人：李德堰，系该公司经理。委托诉讼代理人：朱红文，湖南沅澧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈立平，男，1972年5月1日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：蒋彬彦，湖南南天门律师事务所律师。上诉人常德中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）因与被上诉人陈立平房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初2513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中大公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回陈立平的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审判决中大公司退还案涉款项错误。一审法院认定《金地名苑一号楼开发项目转让协议书》无效有误。首先，中大公司于2010年4月8日与常德市金地富盛房地产开发有限公司（以下简称金地富盛公司）签订《金地名苑一号楼开发项目转让协议书》，符合《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国房地产管理法》的规定。其次，金地富盛公司在协议上盖了公章。协议签订时杨晓丹为金地富盛公司的法定代表人和享有90%股权的控股股东。至于转让款，符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第十条规定的公司财产与股东财产无法区分的情形，应认定构成人格混同。金地富盛公司作为具有房地产开发经营资格的主体受让该项目，并无违反国家相关法律的规定。再次，在转让行为中，未办理变更登记并不必然导致转让协议无效。事涉物权的效力，基于“谁投资，谁所有”的基本原则认定。最后，中大公司转让的是经营权，即中大公司并未取得金地名苑一号楼项目开发的财产支配权。在项目转让后，受让方内部签订《资产分割协议》，是受让方内部对具体经营活动的约定，应当视为是金地富盛公司的经营权活动范畴，依据权利与义务一致性原则，应由实际控制人承担责任。中大公司未收到款项用于经营活动应由收到款项的实际控制人或实际权利人承担退款责任；2.原审判决对诉讼时效问题的认定错误。2014年10月24日朱纯杰向陈立平出具借条，双方已协商解除《关于自愿预交诚意款的协议书》。陈立平辩称，1.一审判决认定中大公司为适格主体，应向陈立平承担责任正确。中大公司为开发金地名苑1号楼而设立项目部，并刻制项目部公章，金地名苑1号楼房屋产权登记在中大公司名下。中大公司与杨晓丹签订的《金地名苑一号楼开发项目转让协议书》，对第三方不产生拘束力；2.本案未过诉讼时效；3.朱纯杰作为金地名苑1号楼的项目负责人，其履职权限仅限于1号楼的开发和销售，其出具借条的行为与本案无关。陈立平向一审法院起诉请求判令：1.解除陈立平与中大公司于2010年11月27日签订的《关于自愿预交诚意款的协议书》；2.中大公司向陈立平返还已付门面款500000元，并按中国人民银行2010年五年期以上的年利率6.14%的标准支付自2010年12月9日起至实际返还之日止的利息。一审法院查明，2010年11月27日，陈立平与常德中大房地产开发有限公司金地名苑1号楼项目部（以下简称中大公司项目部）签订了《关于自愿预交诚意款的协议书》，协议约定：一、陈立平自愿预交诚意金款是预定中大公司项目部开发的商业门面，现位于常德市××路××段以南（原鼎城区物资局院内），该院内新开发的商品房项目楼盘名称为“金地名苑”，现预定第3单元1层消防人行通道东边第1号商业门面，其建筑面积为102ｍ2，预定18000元／ｍ2，总价款为1836000元，陈立平在2010年12月15日前交付订金500000元，中大公司项目部开盘预售时交齐商业门面按揭规定的总价款的50%（含订金），剩余款项申请银行按揭。......四、本协议一经双方签字即生效，具有法律约束力。双方应共同遵守，任何一方如有违约，均可按总购房款的5%计算罚金给守约方。五、本协议签订后，待条件成熟时（办理好预售证），由中大公司项目部通知乙方签订商品房网签合同书，该合同成立时房管部门备案后，本预订协议自动终止履行，中大公司项目部与陈立平的买卖行为及事项以商品房网签合同书为准，房屋竣工验收后买卖双方再进行结算。协议书上中大公司项目部代表朱纯杰签字及中大公司项目部加盖公章。协议签订后，陈立平于2010年11月27日向朱纯杰现金支付100000元、于2010年12月8日向朱纯杰现金支付400000元，中大公司项目部分别于2010年11月27日、2010年12月8日向陈立平出具了购房款100000元、购房款400000元的收据，朱纯杰作为经手人在收据上签名。陈立平后向朱纯杰要求退款，朱纯杰为赔偿陈立平的损失，于2014年10月24日向陈立平出具一份载有“今借到陈立平现金壹佰贰拾万元整……”的借条，并收回了协议书和收据的原件。现涉案房屋处于查封状态。另查明，2010年4月8日，中大公司与杨晓丹签订金地名苑1号楼开发项目转让协议书，约定中大公司将金地名苑1号楼项目开发权转让给杨晓丹。2011年4月1日，杨晓丹、朱纯杰、徐建新签订资产分割协议，约定杨晓丹、朱纯杰、徐建新共同出资买断金地名苑1号楼开发经营权。后该项目由朱纯杰一人进行开发。中大公司办理了金地名苑1号楼项目的相关报批手续，现金地名苑1号楼的房屋登记在中大公司名下。再查明，陈立平因涉案房屋纠纷，于2018年8月6日将朱纯杰诉至一审法院，要求朱纯杰偿还陈立平购房订金500000元、利息和违约金700000元、承担诉讼费、律师费等。该院审查认为，合同只对缔约当事人具有法律约束力，陈立平与中大公司签订了《关于自愿预交诚意款的协议书》，合同的双方为陈立平与中大公司。朱纯杰并不是该合同的相对方，不是适格的被告，陈立平起诉朱纯杰系被告主体错误，遂裁定驳回陈立平的起诉。陈立平又于2019年4月3日向一审法院提起诉讼，请求判令朱纯杰、中大公司向其返还购房款500000元并按年利率24%的标准支付自2010年12月18日起至清偿之日止的利息，该院以该案涉嫌刑事犯罪为由驳回起诉；陈立平不服裁定上诉至本院，本院认为本案基础法律关系为房屋买卖合同关系，而非民间借贷关系，且朱纯杰非法吸收公众存款刑事案件已审结，并未认定陈立平为该案的集资参与人，故指定一审法院继续审理；该院再次立案受理后，陈立平于2019年9月26日提出撤诉申请，一审法院裁定予以准许。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、中大公司是否为本案的适格主体；二、中大公司是否应当承担还款责任；三、陈立平起诉是否超过诉讼时效？一、中大公司是否为本案的适格主体。金地名苑1号楼工程项目部是中大公司为实施金地名苑1号楼开发建设而设立的内部临时机构，朱纯杰是该项目部的全权负责人之一，因此，其为了对外销售房屋签订协议的行为均代表了中大公司，系其履行职务行为。金地名苑1号楼工程项目部不具有独立承担法律责任的能力，其对外产生的法律责任应由中大公司承担。故中大公司认为其没有签订协议，责任主体是朱纯杰的辩解没有依据，不予采纳。二、中大公司是否应当承担清偿责任。双方签订的《关于自愿预交诚意款的协议书》系双方真实意思表示、且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，陈立平与中大公司应依约履行义务、享有权利。陈立平按照约定支付购房款后，中大公司不能履行交房义务，陈立平购房的合同目的不能实现，故有权要求解除合同、中大公司返还购房款和支付利息；利息计算，酌定按年利率6%的标准。陈立平以现金形式交纳购房款，既有证人的证言、银行取款记录等为证，亦有项目负责人朱纯杰事后为弥补购房者的损失而以个人名义出具的借据佐证，应予认定陈立平支付了购房款，故中大公司相关辩解没有事实依据，不予采纳。三、关于本案诉讼时效。诉讼时效适用于请求权，解除合同属形成之诉，故解除合同之诉不受诉讼时效的限制；陈立平在解除合同后要求返还购房款和支付利息系因合同解除后产生的请求权，属于给付之诉，在合同未被法院或者仲裁机构解除前，当事人往往遵守“合同”，继续履行“合同”义务，而不出现返还财产、赔偿损失等现象，只有合同被解除后，才发生返还财产、赔偿损失等问题，故本案诉讼时效应从法院或者仲裁机构解除合同时开始起算，陈立平的诉讼请求未超过诉讼时效。中大公司关于诉讼时效的辩解缺乏事实和法律依据，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除陈立平与常德中大房地产开发有限公司签订的《关于自愿预交诚意款的协议书》；二、常德中大房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向陈立平返还购房款500000元并支付利息（从2010年12月9日起按照年利率6%计算至清偿之日止）；三、驳回陈立平的其他诉讼请求。案件受理费11717元，由常德中大房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人均未向本院提交新的证据材料。本院查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.中大公司是否为本案适格主体；2.陈立平是否享有合同解除权，能否请求赔偿损失；3.陈立平的起诉是否已超过诉讼时效。关于争议焦点一。本案中，金地名苑项目部是中大公司为实施金地名苑1号楼开发建设而设立的内部临时机构，朱纯杰是该项目部的负责人，朱纯杰作为项目部负责人在《关于自愿预交诚意款的协议书》签字，并加盖中大公司金地名苑1号楼项目部公章，其让合同相对方有充分理由信赖其行为代表了中大公司。故朱纯杰《关于自愿预交诚意款的协议书》的行为系职务行为，其行为后果由中大公司承担。中大公司与金地富盛公司签订《金地名苑一号楼开发项目转让协议书》，但未依据合同办理变更登记，该合同仅对内在中大公司与金地富盛公司之间发生法律效力，对外不能以此对抗陈立平，对外仍由中大公司享有《关于自愿预交诚意款的协议书》约定的权利和义务。故中大公司关于主体不适格的上诉主张，没有法律根据，本院不予支持。关于争议焦点二。《关于自愿预交诚意款的协议书》系双方真实意思表示，不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，应认定为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。”陈立平与中大公司在《关于自愿预交诚意款的协议书》第二条约定“本协议签订时，乙方自愿预交的诚意金款给甲方，作为诚信订购甲方开发的商品房，预交的订金款计人民币伍拾万元，该诚意金款在双方进入签订商品房网签合同书时转为正式房款”，第五条约定“本协议签订后，待条件成熟时（办理好预售证），由甲方通知乙方签订商品房网签合同书”。该合同订立的目的在于约定在将来一定期限内订立商品房网签合同书，其性质在法律上属于预约合同。陈立平按照合同约定交付了购房订金500000元，现中大公司所售房屋因查封，致使不能实现签订商品房网签合同书的目的，陈立平享有合同解除权。关于赔偿损失请求权。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行：已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”陈立平有权依据该项规定，在合同解除后请求赔偿损失。关于争议焦点三。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度法律若干问题的规定》第一条规定“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩…”。故诉讼时效适用的对象是债权请求权。解除权为形成之诉，不适用诉讼时效的规定。故中大公司关于陈立平起诉解除合同已过诉讼时效的主张，没有法律根据，本院不予支持。基于合同解除产生的赔偿损失请求权属于债权请求权，受诉讼时效的限制。但诉讼时效起算点应当以合同被解除之时为起算点。2014年10月24日，朱纯杰作为金地名苑一号楼项目部负责人向陈立平出具一张借款1200000元的借条，中大公司认为陈立平已与朱纯杰达成解除合同的合意，陈立平认为该借条的出具并非解除合同的意思表示。现中大公司未提交证据证明双方提出过解除合同，视为出具借条的行为视为中大公司对合同履行的担保。中大公司关于《关于自愿预交诚意款的协议书》已经解除的理由，不能成立。故陈立平起诉返还购房款及其利息的诉讼请求，并未超过诉讼时效。综上所述，中大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11717元，由常德中大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋晓玲审判员  杨 炎审判员  孙 晖二〇二一年四月十九日法官助理彭芬书记员于松卉附：本案适用的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。