江苏省淮安经济技术开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）苏0891执异4号 案外人：王豹，男，汉族，1971年3月5日出生，住泗洪县。 申请执行人：淮安宏能集团有限公司，统一社会信用代码913208007424537035，住所地淮安市。 法定代表人：梁军，该公司总经理。 被执行人：淮安美源房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320891749430950C，住所地淮安经济技术开发区。 法定代表人：周斌，该公司董事长。 被执行人：于立泳，男，汉族，1967年10月4日出生，住江苏省泗阳县。 被执行人：周斌，男，汉族，1969年10月21日出生，住江苏省南京市江宁区。 被执行人：石勇，男，汉族，1969年9月17日出生，住江苏省泗阳县。 被执行人：孙奋，男，汉族，1968年1月6日出生，住江苏省泗阳县。 本院在执行淮安宏能集团有限公司（以下简称“宏能集团”）申请执行淮安美源房地产开发有限公司（以下简称“美源公司”）、于立泳、周斌、石勇、孙奋民间借贷纠纷一案中，案外人王豹向本院提出书面异议。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2017年12月11日，本院对淮安宏能集团有限公司诉淮安美源房地产开发有限公司、于立泳、周斌、石勇、孙奋民间借贷纠纷一案作出（2016）苏0891民初3446号民事判决：一、被告淮安美源房地产开发有限公司、于立泳、周斌、石勇、孙奋于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告淮安宏能集团有限公司借款本金840万元及2015年3月之前借款利息953325元；二、被告淮安美源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告淮安宏能集团有限公司逾期付款利息（以9353325万元为基数，按照年利率18.25%的标准自2015年4月1日起计算至实际清偿之日）；三、被告于立泳、周斌、石勇、孙奋于本判决发生法律效力之日起十日内对上述第二项判决内容中的逾期付款利息（以840万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准自2015年4月1日起计算至实际清偿之日）承担共同清偿责任；四、驳回原告淮安宏能集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费77273元，保全费5000元，由被告美源公司、于立泳、周斌、石勇、孙奋共同负担。美源公司、于立泳、周斌、石勇、孙奋不服上诉，淮安市中级人民法院于2018年3月30日作出（2018）苏08民终89号民事判决，维持本院（2016）苏0891民初3446号民事判决书第一项、第三项，变更第二项为美源公司于判决发生法律效力之日起十日内支付宏能集团逾期付款利息（以9353325元为基数，自2015年4月1日起按照日利率0.5‰计算至实际清偿之日）。 2016年10月8日和11日，本院根据宏能集团的申请，分别作出（2016）苏0891民初3446号民事裁定和协助执行通知书，并送达不动产登记部门，查封美源公司名下位于淮安经济技术开发区明光路X号X幢XXXX室等19套房产。 根据宏能集团的申请，本院于2018年5月28日立案强制执行，案号为（2018）苏0891执1069号，宏能集团申请撤回执行申请，本院于2019年5月17日作出（2018）苏0891执1069号执行裁定，终结执行。2019年7月19日，本院恢复执行，案号为（2019）苏0891执恢224号，执行过程中，宏能集团于2019年10月8日申请续封，本院同日作出（2018）苏0891执1069号执行裁定及协助执行通知书，查封美源公司名下位于淮安经济技术开发区明光路X号X幢XXXX室等19套房产。 案外人王豹提出异议称，2013年12月3日，美源公司股东孙奋退股，双方签订退股协议，美源公司因没有资金支付孙奋退股款，用包含涉案房屋在内的四套房屋及二个车位抵给孙奋。2014年3月20日，案外人与美源公司签订认购协议书，并向孙奋支付购房款454730元，美源公司向案外人出具454730元收款收据，将涉案房屋交付给案外人，案外人为此交付了水、电、物业费。购房后，案外人多次要求美源公司办理房屋过户，因美源公司与开发区管委会有矛盾，导致无法过户。2017年9月，案外人通过中介将涉案房屋以66万元价格卖给徐某静。2017年9月12日，徐某静与美源公司签订商品房买卖合同，并缴纳相关税费，办理过户时才发现涉案房屋已被宏能集团申请查封。2020年4月20日，徐某静通过仲裁，将涉案房屋还给案外人，案外人支付给徐某静各项费用92.6万元。案外人认为，涉案房屋查封前，案外人已与美源公司签订房屋买卖合同，支付全部购房款，并实际占有和使用，没有办理房屋过户手续，非案外人主观过错导致，宏能集团申请查封涉案房屋属于错误查封，为此，提出异议，请求：确认月季花园X区X幢XXXX室房屋属于案外人所有，解除对该房屋的查封。 另查明，2013年12月3日，被执行人美源公司与被执行人孙奋签订《退股协议》，约定孙奋退出在美源公司的股权，分得美源公司开发的月季花园XX幢XXXX室、XX幢XXXX室、XX幢XXX室、XX幢XXXX室及车位二个。 2014年3月20日，被执行人美源公司与案外人王豹签订《月季花园商品房（住宅）认购协议书》，约定王豹以454730元的价格认购月季花园XX幢XXXX室住宅。2014年6月6日，被执行人美源公司出具454730元的收据，该收据载明交款单位为王豹、收款方式为抵款、收款事由为XX-XXXX购房款。2014年8月29日，缴纳住宅维修资金12290元。 2015年7月21日，案外人王豹向被执行人孙奋妻子韩某荣转帐170万元，2016年7月16日，被执行人孙奋妻子韩某荣向案外人王豹转帐1707958.72元。 2017年9月9日，案外人王豹、被执行人孙奋妻子韩某荣（甲方）与徐某（乙方）及居间人（丙方）签订《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，约定甲方将月季花园XX幢XXXX室房屋以66万元的价格卖给乙方，虽然该合同卖方署名为王豹和韩某荣，但王豹没有参与合同的磋商和签订，其名字系韩某荣所签。2017年9月12日，经韩某荣协调，徐某以徐某静的名义与被执行人美源公司签订《商品房买卖合同》，约定徐某静以430150元的价格购买月季花园XX幢XXXX室房屋。2017年9月20日，被执行人美源公司出具涉案房屋430150元购房款发票。2017年9月29日，徐某静申请涉案房屋网上备案。2017年11月6日，徐某静缴纳涉案房屋契税8193.33元。 徐某与韩某荣因涉案房屋买卖发生争议，向淮安仲裁委员会申请仲裁，该委2018年8月17日立案受理，经审理于2020年4月20日作出（2018）淮仲裁字第0401号《裁决书》，以涉案房屋网签前已被法院查封且仍未解封，导致无法办理产权过户，徐某产生物权变动的合同目的无法实现为由，裁决徐某与韩某荣签订的关于涉案房屋买卖合同权利义务终止履行，韩某荣返还徐某购房款672290元，并赔偿经济损失253710元，合计926000元。2020年6月6日，案外人王豹分别向宿迁中院转帐50万元、453821元。 案外人王豹对本院诉讼中查封涉案房屋提出异议，本院2019年2月20日立案受理，经审查于2019年3月6日作出（2019）苏0891执异8号执行裁定，以涉案房屋尚未交付，案外人王豹所举证据不能证明其已支付购房款为由，驳回其异议请求。案外人王豹不服起诉，本院2019年3月18日立案受理，经审理于2019年12月26日作出（2019）苏0891民初1046号民事裁定，以涉案房屋已转让给徐某静，徐某静为涉案房屋权利人，王豹诉讼主体不适格为由，驳回王豹的起诉。 再查明，韩某荣与被执行人孙奋系夫妻，案外人王豹系被执行人孙奋妹夫。 本院认为，本案争议焦点为案外人王豹认购涉案房屋能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人王豹虽与被执行人美源公司签订涉案房屋认购协议，被执行人美源公司也出具以抵款方式交纳购房款的收据，但案外人王豹所举证据不能证明其已支付全部或50%以上价款，且涉案房屋在二手房买卖时是由被执行人孙奋妻子与购房人磋商并签订合同，因此，案外人王豹的异议不能成立，本院依法不予支持。案外人王豹认为是以向被执行人孙奋借款170万元的借款利息支付涉案房屋购房款，其虽然提供了向韩某荣转帐及韩某荣向其转帐的转帐记录，但这二份转帐记录只能证明案外人王豹和韩某荣之间的资金往来，并不能直接证明案外人王豹以借款利息形式支付涉案房屋购房款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回王豹的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审 判 长  徐 蓉 人民陪审员  于新春 人民陪审员  武传飞 法官 助理  刘明明 二〇二一年四月八日 书 记 员  陈姜晔 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第一百六十八条保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算，执行法院无需重新制作裁定书，但查封、扣押、冻结期限届满的除外。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； …… 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。