辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽14民终583号上诉人（原审原告）：绥中县西关社区金瑞花园业主委员会，住所地绥中县文化街13号。代表人：夏立东，男，1963年8月29日生，汉族，该委员会主任，住绥中县。委托诉讼代理人：夏立东、朱智波，辽宁东鸣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：兴城宏亿房地产开发有限公司，住所地兴城市四家街道四家村。法定代表人：毛忠良，该公司董事长。委托诉讼代理人：李翠，女，1969年12月19日生，汉族，该公司办公室主任，住兴城市。委托诉讼代理人：李文江，辽宁来源律师事务所律师。上诉人绥中县西关社区金瑞花园业主委员会因与上诉人兴城宏亿房地产开发有限公司物权纠纷一案，不服绥中县人民法院（2019）辽1421民初2916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人及委托诉讼代理人夏立东、朱智波，被上诉人委托诉讼代理人李翠、李文江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绥中县西关社区金瑞花园业主委员会上诉请求：原审判决认定事实错误，适用法律错误。理由是：开发商应交付物业用房时间为2004年，按当时政策应提供100-120平方米物业用房。但到2020年末，被上诉人仍未交物业用房，依现行物业管理条例规定物业用房应按建筑总面积的千分之三配置。上诉人规划的总面积为5.9万平方米，故被上诉人应交付上诉人177平方米的物业用房，一审仅支持100平方米物业用房属明显错误。2.上诉人所在小区的物业用房与商业用房连在一起并排存在，购买现在使用的物业用房也需商业用房的价格，故被上诉人应按商业用房平均价格予以赔偿，一审按住宅平均价格计价属也是错误的。故请二审法院查清事实，依法纠正一审错误结论。兴城宏亿房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销绥中县人民法院的(2019)辽1421民初2916号民事判决书，依法驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决认定事实存在严重错误、适用法律存在严重错误，依法应予以撤销。1、金瑞花园小区的开发建设经过综合验收完全合格，完全符合法律规定。2、一审法院认定上诉人将该小区22号楼3单元106房屋卖给单玉权，这是完全错误的。实际情况是：在另案起诉的被告单玉权向法庭陈述：单玉权曾购买金瑞花园22号楼最东侧的106、206两层楼房，但因该房适合作为物业用房，遂将房款退还给单玉权，单玉权另选择购买22号楼的2单元103、203号楼。单玉权已经当庭承认，单玉权与兴城宏亿房地产开发有限公司的关于22号楼最东侧的1、2层楼房的买卖合同已经作废。被上诉人所说的106号房十多年来始终作为物业用房监控室及办公室。3、一审判决适用法律存在错误一审法院适用《物权法》第二条第三款作出判决，属于严重的适用法律错误。在我公司撤出该小区时，尚无《物权法》。本案应依照《民事诉讼法》的规定，驳回被上诉人的诉讼请求。二、被上诉人作为业主委员会，无权更无资格起诉兴城宏亿房地产开发有限公司。1、绥中县西关社区金瑞花园业主委员会未经业主大会授权，不具有诉讼主体资格。本案庭审中，绥中县西关社区金瑞花园业主委员会没有提供业主大会的会议记录，承认没有召开业主大会，更没有业主大会决议。绥中县西关社区金瑞花园业主委员会没有经过业主大会的授权，不具有代表业主提起诉讼的权利。我公司与后入住的业主没有法律上的利害关系。2、2017年以后才诞生的业主委员会，无权就十多年前的事主张权利兴城宏亿房地产开发有限公司撤出该小区的时间是2006年。3、被上诉人依法不具有代表业主诉讼的职责，根据《物业管理条例》第十五条规定，被上诉人无权就其成立的12年之前的物业用房问题起诉宏亿公司。4、被上诉人没有资格作为原告提起诉讼业主委员会依法针对物业管理、物业服务等事项进行监督，不能取代全体业主以民事权利主体的身份直接参加民事诉讼活动。业主委员会不能独立承担民事责任，其活动的后果将归于全体业主，民事责任最终由全体业主承担，因而不宜确定业主委员会具有民事诉讼主体资格。三、上诉人在撤出该小区之前留有充足物业用房，法院再判上诉人支付物业用房价款是不公正的。1、上诉人在一审时就已经提交了移交协议书、供暖补充协议以及法院调取的证据为证。移交协议书证明：2006年10月19日，我公司退出金瑞花园小区，将所有物业资产包括小区供暖锅炉用房以及配套设施及管理用房等移交给了绥中金瑞花园物业管理有限公司。2、绥中县西关社区金瑞花园业主委员会以诉讼的行为承认金瑞花园小区有物业用房。3、在兴城宏亿房地产开发有限公司退出金瑞花园小区后，物业用房被他人处置的行为，与我公司无关。四、绥中县西关社区金瑞花园业主委员会主张的物业用房面积没有法律依据。绥中县西关社区金瑞花园业主委员会所主张的开发商必须建千分之四物业用房的规定，当年并未实施。其所引用的葫芦岛市物业管理办法是2005年10月17日颁布的。金瑞花园小区是2004年开始建设的。葫芦岛市物业管理办法没有溯及力。五、绥中县西关社区金瑞花园业主委员会的起诉超过诉讼时效，法院应驳回起诉。六、法院应依法追加物业公司、徐道胜和单玉权等利害关系人为本案被告。2006年10月19日，兴城宏亿房地产开发有限公司与绥中金瑞花园物业管理有限公司、徐道胜签订协议书，将金瑞花园物业相关资产以及资料一并移交给了绥中金瑞花园物业管理有限公司、徐道胜经营管理。兴城宏亿房地产开发有限公司申请追加绥中金瑞花园物业管理有限公司、徐道胜和单玉权为本案被告参加诉讼，法院应依法追加当事人。七、《房地产估价结果报告》是不经法院的单方咨询的文书。绥中县西关社区金瑞花园业主委员会不经过法院委托而咨询的文书，法院不应采信。八、本案确实不属于人民法院的民事案件受案范围。绥中县西关社区金瑞花园业主委员会向一审法院起诉请求：1、要求被告依法向原告交付物业管理用房，若被告不能交付，须依法承担赔偿责任；2、要求被告承担诉讼等费用。一审法院认定事实：宏亿地产是房地产开发企业，于2004年在绥中县绥中镇开发建设了金瑞花园小区。金瑞业委会是金瑞花园小区业主依法成立的业主委员会，成立于2017年。2004年10月22日宏亿地产与单玉权签订《商品房买卖合同》（合同编号：2004-2032）约定，宏亿地产将其开发建设的金瑞花园小区22号楼3单元106房卖给单玉权所有。并于2009年3月31日办理了房权证字第××号房屋所有权证，房屋所有权证载明房屋坐落为绥中镇。同日，单玉权与吴迪签订《房地产买卖契约书》，约定单玉权卖房给吴迪，但具体房屋情况并未填写。2009年5月19日吴迪办理了房权证字第××号房权证，房权证载明登记房屋坐落为绥中镇，与2004年10月22日宏亿地产与单玉权签订《商品房买卖合同》（合同编号：2004-2032）的买卖标的是同一座房屋。2014年9月25日吴迪与绥中县荒地信用社签订《房地产抵押贷款合同》，约定吴迪将金瑞花园22-西6号，房屋所有权证字第××号房屋抵押给荒地信用社贷款35万元，并办理了抵押登记。后由于吴迪未能按期还款，绥中县农村信用联社向一审法院提起诉讼，2015年9月11日我院以（2015）绥民二初字第00394号民事判决书判决吴迪还款并判决绥中县农村信用联社对房权证号为20××04号房享有优先受偿权。2015年11月20日我院以绥执字第01292号执行裁定认定，执行过程中对被执行人吴迪所有的坐落于绥中县产（产权证号20××04）进行拍卖，现由竞买人卢静以288,832.00元竞得。即该房屋无已经被法院依法拍卖完毕。该房一直作为金瑞花园小门卫用房至今。再查，本案金瑞花园小区建于2004年，参照当时有效的《葫芦岛市城市住宅区物业管理办法》第二十二条规定，房屋开发建设单位在住宅区建设时，应按下列标准为物业管理和社区居委会无偿提供办公用房。（一）建筑面积5万平方米以下住宅区为80至100平方米的物业管理用房和55平方米的社区服务用房；(二)建筑面积在5万平方米以上10万平方米以下的为100至120平方米的物业管理用房和110平方米的社区服务用房；（三）建筑面积在10万平方米以上的分别为120至150平方米、165平方米。金瑞花园建筑规划面积59,000平方米，物业管理用房面积为100至120平方米。原告要求被告交付不少于100平方米以上的物业用房或者按照每平方米8,000元到100,000元进行赔偿。原告委托辽宁众益房地产土地资产评估有限公司对金瑞小区住宅房、商业用房市场价值评估，住宅用房最低价值4,444元、最高价值6,703元、平均价值5,195元、商业用房最低价值8,000元、最高价值8,670元、平均价值8,335元。原告垫付鉴定费2,000元。一审法院认为，被告作为金瑞花园小区的开发单位，应该按照物业管理条例第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，而本案中因被告将上述物业用房卖与他人，现在的物业用房原告只有使用权，并没有所有权。原告要求交付物业用权事实上已经不能，故对于要求交付物业用房的诉讼请求不予支持。原告要求被告应按照规定交付不少于100平方米的物业用房，符合法律规定对此诉讼请求予以支持。关于赔偿物业用房价格问题，原告对该地段商业用房、住宅用房进行了评估作价。考虑到物业用房在小区内的特殊性。即不能按照商业用房赔偿亦不能按照住宅用房赔偿。因为物业用房并不是具有商业用途和居住用途，参考住宅用途的中间价格即5,195元每平方米进行对原告赔偿。即5,195元×100平方米=519,500元。依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款之规定，经审判委员会研究判决如下：一、被告兴城宏亿房地产开发有限公司于判决生效后一个月赔偿原告绥中县西关社区金瑞花园业主委员会物业用房款519,500元。二、驳回原告绥中县西关社区金瑞花园业主委员会其他诉讼请求。如当事人未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，邮寄费80元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。兴城宏亿房地产开发有限公司提供账册，以证明单玉权先购买22号楼3单元106室，后变更为103室。绥中县人民法院于2018年12月25日做出的（2017）辽1421民初3578号民事判决已认定：2004年10月22日兴城宏亿房地产开发有限公司与单玉权签订《商品房买卖合同》（合同编号：2004-2032），单玉权于2009年以此合同办理了房屋所有权证，本院对此证据不予采信。兴城宏亿房地产开发有限公司承认22号楼3单元106和金瑞花园22-西6是同一房屋。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于绥中县西关社区金瑞花园业主委员会是否是本案适格的主体问题，绥中县西关社区金瑞花园业主委员会是经过业主大会同意，经过物业管理处和西关社区居委会认可，小区业主对业主委员会的成立及权利均予以认可，小区业主委员会依照业主大会授权已经行使权利，因此绥中县西关社区金瑞花园业主委员会集体讨论决定代表业主，为了业主的利益行使追回物业用房的行为合理合法，绥中县西关社区金瑞花园业主委员会有诉讼主体资格。关于兴城宏亿房地产开发有限公司是否提供了物业管理用房问题，其提供了2006年10月19日兴城宏亿房地产开发有限公司向物业公司交付物业用房和所有设施设备的协议书，供热入网协议书中及补充协议证明在2009年9月3日时还有监控室、北门警卫室，而监控室就是金瑞花园22-西6号房屋，三份协议均载明有物业管理用房--金瑞花园22-西6号房屋，然而兴城宏亿房地产开发有限公司并没有提供交接明细表，也没有提供物业管理用房的产权证明，按照行政规定，物业管理用房所有权属于居住小区业主共同共有，不论老住户还是新住户，只要现在居住在该小区就拥有共同共有所有权。兴城宏亿房地产开发有限公司主张提供了物业管理用房--金瑞花园22-西6，但实际上却将该房屋在2004年出售给单玉权，单玉权将房屋所有权登记在自己名下，因此兴城宏亿房地产开发有限公司此项主张没有事实依据，不予支持。关于绥中县西关社区金瑞花园业主委员会主张物业管理用房标准低的问题，应该适用兴城宏亿房地产开发有限公司移交物业公司时的标准，当时标准是建筑面积在5万平方米以上10万平方米以下的为100至120平方米的物业管理用房，原审法院按照最低标准100平方米，处理适当。至于物业管理用房的价格，原审法院综合考虑，酌定5195元，较为合理。综上所述，绥中县西关社区金瑞花园业主委员会、兴城宏亿房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由兴城宏亿房地产开发有限公司、绥中县西关社区金瑞花园业主委员会各负担50元。本判决为终审判决。审判长  白文革审判员  唐铁刚审判员  薛 丽二〇二一年四月二十八日书记员  顾妤诺本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。