吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终2894号上诉人（原审原告）：扶余市常鹿房地产开发有限公司，住所地：吉林省扶余市扶余工业集中区。法定代表人：刘长录，董事长。委托诉讼代理人：王浩然，吉林卓行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田广学，男，1953年3月4日出生，汉族，现住吉林省榆树市。委托诉讼代理人：袁满明，吉林满园律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田利国，男，1976年6月11日出生，汉族，现住吉林省榆树市。委托诉讼代理人：袁满明，吉林满园律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柴桂武，男，1958年12月19日出生，汉族，现住吉林省榆树市。委托诉讼代理人：徐洪梅，榆树市法律援助中心律师。上诉人扶余市常鹿房地产开发有限公司（以下简称常鹿公司）因与被上诉人田广学、田利国、柴桂武确认合同无效纠纷一案，不服吉林省榆树市人民法院（2020）吉0182民初3499号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。常鹿公司上诉请求：1.请求依法撤销吉林省榆树市人民法院（2020）吉0182民初3499号民事判决书，发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。（一）一审判决认定常鹿公司与田广学、田利国之间为借款合同关系是错误的。常鹿公司与田利国于2016年3月6日签订《房地产开发项目转让协议》，协议签订的初衷系因田利国没有能力且没有资质开发涉案榆树市大坡镇兴业时代广场项目，而将此项目转让给常鹿公司，由常鹿公司继续开发经营，因此常鹿公司向榆树市国土资源局缴纳了1325万元土地出让金，而非将1325万元交给田利国个人。而后又另行出资办理了涉案项目的《建设用地批准书》《建设工程规划许可证》、国有建设用地使用权《不动产权证》《建设工程施工许可证》等手续。根据转让协议约定，田利国应当将截止签订转让协议止涉案开发项目未出售的房屋交由常鹿公司继续出售，但在常鹿公司按约履行义务时，田利国却违背合同约定义务，擅自出售项目房产侵害常鹿公司合法权益。由于田利国擅自出售涉案房产的行为导致了上诉人无法继续对涉案项目进行正常经营（因《商品房预售许可证》仍在办理中，常鹿公司未售出一套房产）。涉案项目是房地产开发项目，既有商业用房也有住宅性用房。截止目前，即使在田利国违约的情况下，常鹿公司仍在继续办理相关房屋出售手续，旨在为已购房业主后期办理房屋产权证照做准备。由此可见，上诉人是本着将项目依法开发并维护业主合法权益的目的在依法经营，由于田利国未按协议约定履行交出房屋义务，并擅自出售大量涉案项目房屋，导致上诉人无法收回经营成本，致使转让协议无法继续履行，使大坡镇兴业时代广场项目经营处于停滞状态。在此种情况下，原审法院简单的认为涉案转让协议系借款合同关系而非房产开发项目转让关系是有失公允的，会导致涉案项目所有业主的房屋产权问题处于持续性无法解决的状态，导致购房业主寻求继续履行《房屋买卖合同》的主张因合同主体为无房地产开发资质的自然人田利国、田广学而处于无法落实状态。从而会造成上百户业主维权无门，极易滋生上访事件。综上，由于被上诉人田利国、田广学在没有售房资质的情况下擅自与购房人签订房屋买卖合同，又不按照本案转让协议履行交付剩余未售房屋之约定，导致了目前的混乱局面。原审法院并未查清相关法律事实和客观事实（已发生一起兴业时代广场购房业主诉求田利国、田广学继续履行《房屋买卖合同》约定义务案件），原审法院简单认定田利国与常鹿公司之间系借款合同关系，将导致业主诉求继续履行《房屋买卖合同》案件即使下判也无适当主体解决房屋买卖合同继续履行相关义务的问题（办理产权证等事宜）。一审法院并未从维护维护购房业主合法权益、守约方房地产开发企业的角度，全局考虑解决此纠纷的最佳方案，并未查实榆树市大坡镇兴业时代广场涉诉案件的所有情况便做出原审判决属案件事实查证不清。鉴于上述情况，请贵院将本案依法发回重新或依法改判。（二）被上诉人田广学、田利国不是榆树市大坡镇兴业时代广场**楼**商铺的所有权人，其无权出售涉案房屋，更无权通过拆迁补偿的形式将2号楼125号商铺抵顶给被上诉人柴桂武。根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》的规定，如果未经有关部门颁发施工许可证，擅自施工建筑的，或虽有施工许可证和建设用地审批手续，但未按批准内容施工的房屋建筑物属违章建筑。田广学、田利国在没有获得建房手续的情况下擅自施工建设兴业时代广场，该建筑在取得合法手续之前应属违章建筑。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”因此，田广学、田利国在未取得建设施工手续的情况下擅自建房，并将违章建筑进行出售或顶账的行为系无效法律行为，其将2号楼125号商铺作为拆迁补偿顶给被上诉人柴桂武的行为是无效的。二、原审判决适用法律错误。自2021年1月1日起《中华人民共和国民法典》开始施行，一审应当依据民法典的立法要义结合案情做出裁判。原审法院认定上诉人常鹿公司与被上诉人田利国之间系借款合同关系，并适用《中华人民共和国合同法》第一百九十六条：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”只规定进行裁判是适用法律错误。上诉人常鹿公司与被上诉人田利国因签订《房地产开发项目转让协议》而产生了房地产项目出让法律关系，原审法院认定系借款合同法律关系是错误的，从而适用借款合同法条系适用法律错误。田利国、田广学二审答辩称，常鹿公司与我方之间系民间借贷法律关系，这已经（2020）吉07民终1923号民事判决确认，双方签署的转让协议是对债务的抵押。案涉房屋的真正建设者是田利国和田广学，只是以常鹿公司的名义完善开发建设手续。常鹿公司不是真正的开发者和实际施工者，对案涉房屋没有任何权利。案涉房屋系在签署转让协议之间就对柴桂武进行了安置补偿，并由其一直使用至今。常鹿公司对该房没有处分权，要求确认田利国、田广学与柴桂武之间签署的协议无效没有法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。柴桂武二审答辩称，一、常鹿公司无证据证明与案涉房屋有关。常鹿公司与田利国之间是民间借贷关系，2015年4月23日柴桂武通过拆迁取得案涉房屋，并且一直占有使用至今。二、2016年3日常鹿公司与田利国达成的协议，该协议发生在柴桂武与田利国安置补偿协议签署之后。常鹿公司无权要求确认双方拆迁补偿协议效力。三、常鹿公司起诉的是房屋买卖纠纷，但是柴桂武系因拆迁取得房屋，不属于买卖。综上，一审认定事实正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。常鹿公司向一审法院起诉请求：1.依法确认田利国与柴桂武就榆树市大坡镇兴业时代广场2号楼125号商铺（建筑面积51.88平方米）签订的商品房买卖合同无效；2.依法判令柴桂武立即将榆树市大坡镇兴业时代广场2号楼125号商铺（建筑面积51.88平方米）返还给常鹿公司；3．依法判令田利国、田广学赔偿因其无权处分案涉房屋给原告造成的经济损失暂计算为164000元（以购房价格20万元为本金，从2017年1月1日至今按照月利率2％计算的利息损失）；4．由田广学、田利国、柴桂武承担本案诉讼费、执行费。一审法院认定事实：2014年7月，田广学、田利国出资建造大坡镇兴业时代广场一号楼至五号楼。2016年3月6日，田利国与常鹿公司签订《房地产开发项目转让协议》，其中约定：“甲方（田利国）拥有位于榆树市大坡镇占地面积为17420.49平方米的土地及房地产开发项目（到目前为止已经完成建筑面积25618平方米的楼盘），土地使用权正在榆树市国有土地储备中心进行国有土地权出让挂牌手续。甲方拟将该土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方（常鹿公司）。第一条转让土地使用权及其项目开发权之状况：（一）土地使用权状况……7．土地现状：按规划已建筑完成25618平方米，其中商业：一号楼1929.9平方米；二号楼7420.8平方米；三号楼1770.64平方米；四号楼1574.62平方米；五号楼806.4平方米。住宅：三号楼4579.92平方米；四号楼4150.94平方米；五号楼3024平方米。……第二条本协议转让详细情况：（一）由于甲方2014年开始开发建设此工程项目时，在乙方法人代表刘长录手中累计借款人民币本息合计1439.9万元，目前甲方已经没有能力继续承办此项工程后续手续，包括土地挂牌、摘牌审批等一切手续，故经双方友好协商甲方将上述开发项目转让给乙方，乙方出面以常鹿公司的名义，再借款1325万元帮助甲方继续投资办理后续手续，借款利息由甲方承担，办理手续时甲方必须全程与乙方共同办理。（二）未出售的楼盘包括商业和住宅出售权都归乙方所有，售楼价格参照当地市场价格，待乙方收够甲方所有欠款金额后，剩余楼盘全部归还甲方，并将常鹿公司股权全部有偿转让给甲方，双方另行签发转让协议。……（六）甲方办理后续开发手续及偿还乙方借款期限截止到2016年9月1日前，如到期甲方仍不能如数偿还全部借款，乙方有权将剩余楼盘包括商业和住宅的所有权全部收回低价出售，直至收回全部借款本息为止，甲方无权干涉。”协议签订后，以常鹿公司的名义办理了大坡镇兴业时代广场项目的建设用地批准书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及土地不动产权证书。2015年4月23日，田利国与柴桂武签订《拆迁补偿协议》，内容为“现甲方（田利国）将乙方（柴桂武）的3间黑瓦房，坐落于大坡镇兴业时代广场**楼以西，乙方的2层住宅楼以东进行拆迁补偿，补偿金为贰拾万元整（200000.00）于2015年12月30日之前结清，现将大坡镇兴业时代广场2号楼第25号商业作为抵押，如到期没有偿还此拆迁款，乙方有权收回此商业，拆迁范围是大坡镇兴业时代广场1号楼北墙至乙方2层住宅楼北墙平行，涉及直线以南的土地面积，归乙方所有，以后乙方建设甲方不予干涉，此协议一式两份工，甲乙双方各一份。”当日，田利国向柴桂武开具2号楼25号（即125号）底商售楼票据。田利国未按期支付拆迁款，将2号楼25号底商作为拆迁补偿交付给柴桂武。一审法院认为，一、关于常鹿公司与田广学、田利国之间的法律关系问题。根据常鹿公司与田利国签订的《房地产开发项目转让协议》第二条内容可知，田利国在开发建设大坡镇兴业时代广场项目时从常鹿公司法定代表人刘长录处借款，因其无能力继续承办此项工程后续手续，田利国与常鹿公司约定以常鹿公司名义再借款1325万元帮助田利国继续投资办理各项建设审批手续，由常鹿公司对未出售楼盘进行销售，价款抵全部借款本息，常鹿公司在庭审过程中也陈述称“常鹿公司没有借款1325万元，后续办理手续都是由常鹿公司出资，甲方也没有支付利息。签订合同时常鹿公司是想帮田广学和田利国借款继续开发项目，由田广学和田利国偿还借款利息……”故《房地产开发项目转让协议》虽名为项目转让，实质是对田利国向常鹿公司借款以及该借款和田利国与刘长录之间已发生的借款偿还方式的约定，故常鹿公司与田利国之间系借款合同关系，而不是开发项目转让关系。协议签订后，虽以常鹿公司的名义办理了大坡镇兴业时代广场项目的建设用地批准书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及土地不动产权证书，但其目的是为了使项目获得合法建设审批，而不是所有权转移。常鹿公司主张双方达成《房地产开发项目转让协议》是一种以物抵债行为，其是案涉房屋的权利人，因《房地产开发项目转让协议》仅约定了在2016年9月1日前如田利国不能偿还借款，常鹿公司有权出售未售房屋以房款抵充借款本息，无法得出双方之间存在以案涉房屋抵债的合意，且案涉房屋并未交付给常鹿公司，故对该主张，法院不予支持。二、关于常鹿公司的诉讼请求应否支持的问题。关于请求确认田利国与柴桂武签订的商品房买卖合同无效。常鹿公司未提供证据证明田利国与柴桂武之间签订了商品房买卖合同，柴桂武抗辩其基于《拆迁补偿协议》取得案涉房屋，因常鹿公司未提供证据证明该协议系田利国与柴桂武恶意串通并损害了其利益，故对该诉讼请求，法院不予支持。因合同具有相对性，《拆迁补偿协议》系田利国与柴桂武签订，常鹿公司并非该合同关系当事人，《拆迁补偿协议》是否因案涉房屋未取得商品房预售许可而无效与常鹿公司没有直接利害关系，不属于本案审理范围，故本案不予评价。关于请求柴桂武返还125号商铺。案涉房屋系田广学、田利国开发建设，如前所述，《房地产开发项目转让协议》不是案涉项目开发权转让的约定，常鹿公司提供的证据不能证明其是案涉房屋的权利人，其对田利国享有的权利只是债权性权利，其要求柴桂武返还房屋没有事实及法律依据，法院不予支持。关于请求田利国、田广学赔偿因其无权处分案涉房屋给其造成的经济损失的请求，亦没有事实及法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第一百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回常鹿公司的全部诉讼请求。案件受理费3580.00元，由常鹿公司负担。本院审理查明事实与一审法院审理查明事实基本一致。另查明，2020年12月30日，吉林省松原市中级人民法院作出（2020）吉07民终1923号民事判决，该判决认定常鹿公司与田利国之间系民间借贷法律关系，双方签署的《房地产开发项目转让协议》并不是开发转让关系。本院认为，一、常鹿公司与田利国之间签署的《房地产开发项目转让协议》的性质已经生效判决松原市中级人民法院作出（2020）吉07民终1923号民事判决予以确认，该协议的性质系田利国向常鹿公司借款，约定将田利国建设的商铺由常鹿公司销售，所得价款冲减田利国向常鹿公司的借款。据此，常鹿公司并不是案涉房屋的所有权人，且柴桂武与田利国之间达成安置补偿协议的时间早于常鹿公司与田利国签署《房地产开发项目转让协议》。另外，常鹿公司要求确认田利国与柴桂武之间的商品房买卖合同无效，但是并未提供证据证明二者之间签署了商品房买卖合同，《拆迁补偿协议》是否因案涉房屋未取得商品房预售许可而无效与常鹿公司没有直接利害关系，不属于本案审理范围。二、常鹿公司不是案涉房屋的所有权人，其无权要求柴桂武将案涉房屋向其返还，其要求田利国、田广学向其赔偿经济损失亦缺乏事实根据和法律依据，一审判决结论并无不当，应予维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3580元，由上诉人扶余市常鹿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高婧明审判员  贺银婷审判员  张海胶二〇二一年四月三十日书记员  张焕平