四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1622民初724号 原告：何西，女，1989年7月21日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：朱磊，重庆永和律师事务所律师。 被告：四川省梓盛发龙女湖旅游开发有限公司，住所地四川省广安市武胜县污水处理厂内，统一社会信用代码91511622056086587K。 法定代表人：叶壮添，总经理。 委托诉讼代理人：廖超，四川君尊律师事务所律师。 原告何西与被告四川省梓盛发龙女湖旅游开发有限公司（以下简称梓盛发公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何西的委托诉讼代理人朱磊、被告梓盛发公司委托诉讼代理人廖超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何西向本院提出诉讼请求：判决被告梓盛发公司支付逾期交房违约金20904元（从2019年8月31日起以455416元为基数按日万分之一计算至2020年12月2日）。事实和理由：原、被告签订了《商品房买卖合同》，就房屋位置、价格、交房时间、办理房产证时间、逾期交房违约金计算方式等事项明确约定。合同签订后，原告何西依约履行了合同义务，但被告梓盛发公司却违反合同约定迟延交房，特起诉请求依法裁决。 被告梓盛发公司辩称，一、被告梓盛发公司逾期交房事实存在，但有以下两原因导致：1.政府未如期移交净地给被告梓盛发公司开发，导致案涉小区的5号楼未能修建，整个项目未能综合验收，不能达到交房条件；2.因政府未如期净地交付土地，导致工期延误，同时，2020年1月出现新冠肺炎疫情，导致工地被迫停工，中途再次耽误工程进度6个月的时间。基于以上两方面原因，被告梓盛发公司无故意违约行为，不应当承担违约责任；二、部分业主主张的违约金计算结点在起诉之日，时间计算错误，应当以被告梓盛发公司通知接房时间为准；三、若法院判决被告梓盛发公司承担责任，原告何西主张的逾期交房违约金过高，请求予以降低。 原告何西围绕诉讼请求依法提交了以下证据：一、身份证及《商品房买卖合同》，拟证明原、被告主体适格及双方在合同中对交房时间及逾期交房、逾期办证的违约金计算方式等进行了明确的约定；二、购房款发票、专项维修基金收据、契税发票，拟证明原告何西完成了各款项的支付义务；三、物业管理费收据，拟证明原告何西实际接房时间。被告梓盛发公司质证认为：对物业管理费收据的真实性以及作为原告何西接房的依据无异议，但只能证明原告何西在那个时间点在物业公司办理相关接房手续，不能证明被告梓盛发公司在那个时间点才达到交付条件，被告梓盛发公司早已在这之前通知原告接房，至于原告何西什么时候去办理相关接房手续是原告何西自身问题；对其余证据无异议。 被告梓盛发公司提交了以下证据：一、武胜县人民政府强制执行申请书、四川省广安市前锋区人民法院（2018）川1602行审107号行政裁定书，拟证明被告梓盛发公司开发本案争议的项目是4、5、6、7号四栋楼，因政府未如期净地交付土地，5号楼房屋未能如期开发，致使整个项目不能办理完成综合验收，导致延期交房。2018.7.30日由前锋区法院作出强制执行裁定，最终2018.9.1日才正式交付给被告梓盛发公司使用；二、被告梓盛发公司工程部工作联系函，拟证明5号楼的正式开工时间是2018年9月3日；三、拆迁过程照片，拟证明被告梓盛发公司在开发案涉项目中，其余三栋楼均已建好，但5号楼所处的钉子户尚未拆迁，被告梓盛发公司一直在对案涉项目进行施工，被告梓盛发公司不是故意延期交房；四、交房公告，拟证明被告梓盛发公司关于案涉房屋的接房时间的告知；五、通知交房的短信记录打印件，拟证明2020年10月19日、20日期间案涉楼盘达到交房条件，被告梓盛发公司对每一个业主都进行了短信告知，短信告知的号码都是原告何西在被告梓盛发公司处购房留的电话号码，违约时间应当计算至被告梓盛发公司通知原告何西接房时间。原告何西质证认为：被告梓盛发公司提交的证据均为复印件，对真实性不予认可；裁定书、政府强制执行申请书、工作联系函与本案无关，即使如被告梓盛发公司强调的因钉子户的存在，被告梓盛发公司不是故意延期交房，但根据民法典的规定，只要存在违约行为就应当承担违约责任；交房公告能证明被告梓盛发公司并未按照合同约定履行交房，合同中有约定是7日内以书面方式通知原告何西交房，被告梓盛发公司计算延迟交房违约金的时间应当计算至原告何西起诉之日或实际接房之日；短信记录不符合证据的要求，被告梓盛发公司应当提交平台的相关印章，短信内容没有明确原告何西具体接房时间，该方式并非合同约定的书面通知方式，短信通知时间不应作为延迟交房的截止时间，另外即使法院认定该短信内容，也应当以被告梓盛发公司通知原告何西具体的接房时间作为截止时间，不应当以短信发出时间作为截止时间。 当事人提交的以上证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信并在卷佐证，但被告梓盛发公司提交的交房公告和通知交房的短信记录打印件不能证实原告何西看到了该交房公告，亦不能证明原告何西接收到了被告梓盛发公司所发送的短信，被告梓盛发公司未按合同约定以书面方式通知原告何西接房，不能达到被告梓盛发公司已通知原告何西接房的证明目的。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：原告何西购买被告梓盛发公司开发的位于××镇××路××路××幢××层××号××，建筑面积100.66平方米，总价款455416元；付款方式为：首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付；被告梓盛发公司应当在2019年8月31日前向原告何西交付该房屋，逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付，合同同时还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告何西在合同约定交房时间2019年8月31日前按约定支付了房款首付款并办理好了按揭贷款手续。2020年10月19日，被告梓盛发公司发布的交房公告载明交房时间为：10月25日4栋，10月26日-27日6栋，10月28日-29日5栋，10月30日-31日4栋。2020年12月2日，原告何西接收了案涉房屋并交纳了一年物业管理费。2020年12月3日，原告何西交纳了契税6505.95元。 另查明，龙女湖塞纳湾畔商品房所涉的集体农用地在征地过程中，被征收人刘洪均未能与武胜县政府达成补偿协议。2018年7月23日，武胜县人民政府向广安市前锋区人民法院申请强制执行武府征补决（2017）7号《房屋征收补偿决定书》，广安市前锋区人民法院于2018年7月30日作出（2018）川1603行审107号行政裁定书，裁定准予强制执行该《房屋征收补偿决定书》。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效，双方均应按约定履行约定的义务，合同约定被告梓盛发公司应当在2019年8月31日前向原告何西交付该房屋，且原告何西已在2019年8月31日前履行了交付购房款的义务，但被告梓盛发公司未在约定时间内交付房屋，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告梓盛发公司依法应承担逾期交房相应的违约责任。同时，被告梓盛发公司提供的证据不能证明其履行了通知业主接房的义务的具体时间，其辩称违约金应计算至被告梓盛发公司通知接房的时间的理由不能成立，逾期交付房屋的时间止点应为原告何西实际接房之前一日。《商品房买卖合同》约定出卖人未按期交房按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，被告梓盛发公司抗辩认为该约定过高，请予调低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，原告何西未举证证明其实际损失，致本院无法确认其因此所受的具体损失，被告梓盛发公司请求调减违约金的理由成立，本院予以支持。本院综合考虑被告梓盛发公司逾期交房的时间及过错程度、原告何西交纳的购房款金额以及同地段房屋租金等因素，酌定被告梓盛发公司向原告何西支付逾期交房违约金12400元。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告四川省梓盛发龙女湖旅游开发有限公司于本判决生效后30日内向原告何西支付逾期交房违约金12400元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费322元，减半收取计161元，由被告四川省梓盛发龙女湖旅游开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  刘蓉 二〇二一年四月二十七日 书记员  杨涔