广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初30292号原告：中山市甘泉房地产有限公司，住所地广东省中山市××××××××××，统一社会信用代码914420××××××××0699。法定代表人：罗福能，职务董事长。委托诉讼代理人：高占联，广东科讯律师事务所律师。被告：叶良，男，1984年9月16日出生，汉族，住广东省中山市东区××××××××××××××××××××，公民身份号码360××××××××××××073。原告中山市甘泉房地产有限公司（以下简称甘泉公司）与被告叶良物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，被告叶良对原告甘泉公司提起反诉，后经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院裁定本案反诉按撤诉处理，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告甘泉公司的委托诉讼代理人高占联到庭参加诉讼，被告叶良没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘泉公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付服务费11927.96元及利息（以11927.96元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率3.85%/年的标准，从起诉之日起计算至实际付清之日）。事实与理由：原告甘泉公司系甘泉花园（位于中山市××××××）的开发商，在业主委员会选聘物业管理公司对该物业进行接管提供物业管理服务之前，由原告成立的管理处提供小区的物业管理服务。被告系甘泉花园3期9幢04号房的业主，于2018年12月12日通过司法拍卖取得该物业的所有权，该房建筑面积为271.09平方米，根据前期物业管理合同约定的物业管理费标准（每月每平方2.2元），被告每月应支付原告596.4元管理费。截止起诉之日，被告拖欠原告2019年2月至2020年8月共20个月的管理费11927.96元未支付。原告多次催收未果，特提起诉讼，请求依法判如所请。原告甘泉公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.中山市第一人民法院（2016）粤2071执13912号执行裁定书；2.前期物业服务合同；3.关于终止甘泉花园前期物业服务合同的通知、交接清单；4.2013年12月26日甘泉花园业主发给和富物业公司的通知；5.2018年11月19日原告撤场申请书及业主委员会回函；6.2013年4月1日至今原告为甘泉花园业主提供服务的部分文书；7.公众号。被告叶良答辩称：原告甘泉公司因多起金融借款合同纠纷，资产被法院查封，被列为失信人、被执行人。2018年11月，我通过司法拍卖购得中山市×××××××××××××××××××××产。收房过程中，我发现因物业管理失职，该房产长年存放回收垃圾，造成房屋损失。更严重的是房屋外墙漏水，每次下雨后阳台的水会渗入房屋里面，水从三楼一直漏到地下室，总共四层都有积水，多次向物业反应无果。现在仍然存在房屋外墙漏水问题，不管开发商还是物业，都应该承担相应责任。对于所欠物业费，之前和物业有沟通，中山市和富物业管理有限公司（以下简称和富公司）签订的《前期物业服务合同》现已无效。甘泉公司未获得业主委员会授权，不是合法物业公司，且未签订《物业服务合同》，请求业主委员会选聘新的物业管理公司。另外，物业收费标准不统一，部分业主物业费打折，请求按照按中山市住宅物业服务费政府指导价标准对应分级服务收取。被告叶良就其辩称提交证据如下：1.房屋外墙漏水照片；2.房屋存放垃圾照片。经审理查明，2013年1月1日，甲方甘泉公司与乙方和富公司签订《甘泉花园（逸林美墅）前期物业服务协议》约定：甲方将位于中山市×××××××××××甘泉花园商住小区委托乙方提供物业管理服务；按包干制方式收取物业服务费和提取酬金，按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费；一期别墅住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，二、三期别墅住宅按建筑面积每月每平方米2.2元收取；合同还约定了其他内容。原告提供的2013年12月26日《中山市和富物业有限公司》显示：因贵司管理甘泉小区期间出现多起偷盗事件、垃圾长期不清理，服务质量差等诸多问题，引起业主强烈不满，业主已于2013年11月20日召开会议，会议提出多项整改意见，其中包括要求更换物业公司，贵司负责人孔宝华先生会上承诺随时配合撤场，现应业主要求，暂由甘泉管理处接管甘泉小区物业管理，请你司2013年12月31日前和甘泉管理处进行交接。该文件上甘泉花园业主处签有叶良、曾瑜、张小英等人名。2018年11月19日《“甘泉花园管理处”申请撤场》显示：“甘泉花园管理处”于2014年1月1日正式向甘泉花园业主、住户提供物业服务，感谢全体业主/住户一直以来对“管理处”大力支持与配合；近期小区矛盾突出，装修问题集中爆发，“管理处”处理的结果不能达到业委会要求，为了防止后期矛盾越演越烈，现“管理处”申请最迟在2019年1月31日撤离小区，如果新物业公司在2019年1月31日前进场“管理处”愿意配合提前撤离，望业主委员会批准；请业委会决定时间通知我们，好安排工作人员及交接事宜。申请人落款处载甘泉花园管理处，签万雷芳名，签收人落款处签曾瑜名。2018年12月21日，中山市×××××××业主委员会出具《关于申请撤场的回复函》，载有：我业委会于2018年11月19日，接贵处《“甘泉花园管理处”申请撤场》的函，期间多次与贵处接触商谈，然贵处还是一再表示去意，并让业委会另聘请新物业公司管理小区；现经业委会全体委员的讨论，一致同意贵处因自身原因撤场的决定；希望贵处在整个撤场的续留过程中，本着负责任的态度，继续做好管理小区的各项工作，同时整理好属于业主的业委会用房及所有与小区相关的各项材料，及时转交予业委会使用、存查、建立档案；感谢贵处多年来的管理服务，并请站好最后一班岗，配合业委会选聘或委托监管的新物业公司，有序进行交接。2019年12月2日，中山市×××××××业主委员会向甘泉花园管理处出具《通知》，显示：根据中山市三乡镇住房和城乡建设局《责令（期限）整改通知书》编号：（SX0005）号文的通知书，及贵处2018年11月19日向业委会提出“甘泉花园管理处申请撤场”的申请书，经甘泉花园业主委员组织开会研究，同意现有的“甘泉花园管理处”撤场的申请；经请示中山市三乡镇住房和城乡建设局，业主委员会同意与有合法资质的中山市金诺物业管理有限公司签订临时代管物业服务合同，现要求“甘泉花园管理处”于2019年12月17日前撤离本小区，望“甘泉花园管理处”能积极配合，顺利完成各项交接工作，在此也感谢你们多年来为小区做出的所有付出。根据原告提供的“中山甘泉花园业主之家”微信公众号，其中一篇文章内容有，2019年12月31日：12月22日的物业管理说明会中，与会的部分业主坚持拒绝临时物业管理的提议，部分业主表达年关将近，最好不要更换物业；针对此议题，业委会再度与住建局沟通，希望住建局及前陇村居委会能够通融，尊重小区业主的意愿，将小区整改期限从12月5日延期至业主大会选出新的物业管理公司为止。2021年2月4日，本院工作人员对涉案的甘泉花园小区进行现场勘察，对业主反映的安全管理、小区卫生等情况进行了了解。另查，中山市不动产登记资料查询结果载明，被告位于中山市××××××××××××××××××××（中山市×××××××9幢04号房）的房产，建筑面积为271.09平方米，登记时间为201×年×月28日。按照前期物业服务合同中约定的每月2.2元/平方米计算，被告每月应缴交物业管理费596.4元（271.09平方米×2.2元/平方米）。庭审过程中，原告明确被告拖欠管理费期限是2019年2月至2020年8月，确认尚未移交小区的相关资料给业委会；被告确认业主委员会是2018年11月底成立，被告不清楚业委会有无重新选定物业公司，被告确认其是于2018年11月通过司法拍卖取得涉案房屋，表示其在拍卖时其没有去现场查看房屋，法院把钥匙交给被告后才去看房，发现房内有堆放垃圾。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。涉案小区先是由和富公司提供物业管理服务，后应涉案小区业主要求，由“甘泉花园管理处”即原告甘泉公司行使物业公司的职能，提供物业管理服务。现甘泉公司已为被告叶良提供了基本的物业服务,虽被告抗辩称甘泉公司不具备相应资质，但根据《物业管理条例》（2018年修订）第二十四条的规定，并未要求提供物业管理服务的物业公司具有相应的资质，故本院认定原告与被告形成了事实上的物业服务合同关系。原告向被告提供了服务，被告应按照法律规定向原告支付相应物业费用。被告认为涉案房屋存在漏水现象及房屋内存放垃圾情况，故以此为由拒不缴纳物业费用。经查，涉案房屋在2018年11月由被告经拍卖所得，被告在拍卖前应对房屋状况进行全面了解，被告参与拍卖并竞拍成功即表示被告接受拍卖时的房屋现状，现房屋归属权属于被告，房屋内部属其自行管理范围，被告未能举证证明系在其取得拍卖房屋后因原告的管理行为造成房屋内存放垃圾。另，本案为物业服务合同纠纷，房屋漏水问题与本案并非同一法律关系，被告应另循法律途径解决。综上，本院认为，被告关于以原告存在上述问题为由拒绝按时支付物业管理费的主张，缺乏充分理据，本院不予支持。现原告参照涉案《甘泉花园（逸林美墅）前期物业服务协议》收取物业管理费合理有据，故本院对主张被告支付2019年2月1日起至2020年8月31日期间的物业管理费予以支持，本院确认管理费按每月596.4元/月标准计至2020年8月31日共19个月为11331.6元（596.4元/月×19个月），超过部分本院不予支持。对于利息，被告未及时向原告支付上述费用，现原告要求被告从起诉之日即2020年11月17日起计付利息，于法有据，本院予以支持，计算标准应以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为准。被告叶良经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自身举证、质证、抗辩等诉讼权利的自动放弃，应承担相应的诉讼风险和后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十四条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告叶良于本判决生效之日起五日内向原告中山市甘泉房地产有限公司支付2019年2月1日至2020年8月31日期间的物业管理费共计11331.6元及利息（计算方式：以11331.6元为基数，从2020年11月17日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98元（原告已预交），由原告负担5元，被告叶良负担93元（被告于本判决生效之日起五日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  余 伟人民陪审员  吴志勇人民陪审员  章 枢二〇二一年四月九日书 记 员  何丽钊梁丽萍