江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0925民初4743号原告：建湖县城市工业办公室，住所地建湖县城向阳西路159号。法定代表人：王晓林，该办公室主任。委托诉讼代理人：徐福华，江苏行正律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜毅芝，江苏行正律师事务所实习律师。被告：盐城金剑威尔服饰有限公司，住所地建湖县城人民南路218号。法定代表人：沈长珍，该公司经理。被告：金剑，男，1972年9月10日生，居民身份证号码320925197209100137，汉族，居民，住建湖县城人民南路218号。被告：金成明，男，1940年5月22日生，汉族，居民，住建湖县。上述三被告共同委托诉讼代理人：马睿，建湖县经济开发区法律服务所法律工作者。原告建湖县城市工业办公室（以下简称建湖城工办）诉被告盐城金某威尔服饰有限公司（以下简称金某公司）、金某、金成明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法分别于2020年12月4日、2021年1月15日、2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告建湖城工办的委托诉讼代理人徐福华、姜毅芝，被告金某及金某公司、金某、金成明的共同委托诉讼代理人马睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建湖城工办向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令三被告给付拖欠原告租金计251.0825万元，并自2020年10月31日起至返还房产之日止按月2.98万元支付原告房屋租金损失。被告金某公司与上列两被告互负连带清偿责任；2、诉讼费由被告承担。2020年12月17日原告变更诉讼请求为：请求判令三被告偿还原告房屋租金332.1291万元，并以此租金计算方式计算房屋租金至被告实际返还租赁物止。事实与理由：原、被告于2011年6月26日签订《房屋租赁协议》，约定甲方（原告）将坐落在县城人民南路218号国有部分房屋租赁被告（乙方）经营，租赁期间租金以江苏东城亿土地评估房产地产估价公司评估确认为准，一年一定每年上浮10%，合同期4年。具体为：（1）服装加工用房1600m2，基价为9.28万元，1至4年分别为9.28万元/10.2万元/11.22万元/12.34万元，合计43.04万元；（2）韩都汗蒸用房660m2，基价为8.7万元，1-4年分别为8.7万元/9.57万元/10.53万元/11.58万元，合计40.38万元；（3）茶社用房690m2，基价为9.1万元，1-4年分别为9.1万元/10万元/11万元/12万元，合计42.1万元。三个1至4年租金分别为27.08万元/29,77万元/32.75万元/35.92万元，总合计四年租金为125.52万元。协议对其他相关事项均作了明确规定，其中包括合同期满，房屋由甲方无条件收回，若对外招租乙方可以参与竞争、同等条件下优先，如乙方未及时履行协议违约，甲方有权解除协议并赔偿甲方损失等等。协议签订后，被告除第一年交足租金27.08万元外，其余则年年拖欠。截止2018年10月30日累计拖欠179.5625万元，延长使用每月增加租金2.98万元。被告金某为逃避债务，于2018年3月29日将其在被告金某公司的76%股权转让给年逾74岁的沈长珍。2018年9月28日，原告发书面催缴欠款通知书至被告金某，其拒绝签收。挂号寄交被告金某公司，也被拒收退回。2018年10月15日原告向建湖县人民法院提起诉讼，请求返还房产3320余m2，并支付租金等诉讼。2019年5月14日，法院作出（2018）苏0925民初5453号民事判决，判决被告三个月内返还房产，对拖欠租金和给付租金损失等“原告可另行主张权利”。判决生效后原告申请强执，然至今被告未腾让房屋。为维护国有资产保值增值，免受损失，特具本状，请求人民法院依法判决。被告金某公司、金某、金成明共同辩称：1、被告金某公司按照原纺工局的要求，代为对原企业破旧不堪的生产场地和设备进行维修，垫付83.6万元，以及发放原企业职工工资28.6万元等，垫付了大量资金。被告金某公司没有义务垫付上述费用，且原告作为上级主管部门也向被告金某公司承诺了上述垫付费用在二楼以上的协议出让和以租金抵扣和返还。且在第一次诉讼（2018）苏0925民初5453号的判决书本院认为部分中也予以了确认：“本案被告金某公司系政府改制实施破产重组的企业，原告作为企业主管部门与被告金某公司尚有历史遗留问题未能协商解决，本案在审理过程中，原告建湖城工办在法院指定期限内对被告金某公司的抗辩理由未能作出明确的解释和答复，因此……”。2、本案续租协议等都是基于原企业破产改制所产生的历史遗留问题拖延未能解决而延续产生的。被告金某公司签订此协议是建立于原告承诺在协议期内为被告彻底解决改制遗留问题的重要因素之一，本案续租协议就是原告对被告的欺骗，并非是被告金某公司真实意思表示。3、原告建湖城工办主体不适格。本案中所涉及房产为建湖县服装厂名下资产，现建湖县服装厂尚未注销。被告金某、金成明在履行全部出资义务后，不应对公司债务承担责任，所以更谈不上躲避债务。4、案涉续租租赁协议第五项第8条、第9条的约定，原告仅仅是对房屋的收回，并不包括室内装潢、装修、固定物品以及移动物品，因为已经评估确认补偿金，所以该条款中后一句单独再对装潢装饰进行约定不得破坏。所以该条款并不能作合同期满后由原告无条件收回被告的投入的理解。案涉租赁合同第五项第9条是原告未能按照合同约定向被告交付完整、合格的房屋致使被告无法对整幢楼正常使用，是原告在合同的履行过程中构成了违约，而不是被告违约。请求法庭依法驳回原告的起诉。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告金某公司是2002年1月由原建湖县服装厂实施破产重组而设立的民营企业，原建湖县纺工办将原服装厂部分房产及设备以租赁的方式提供给被告金某公司经营。2003年9月，原建湖县纺工办的机构职能划归原告建湖城工办。2005年5月11日，原、被告之间签订《房地产出租协议书》及补充协议各一份。协议主要约定：租期从2005年5月1日至2010年10月30日止，每年租金8万元，合计40万元。2010年12月3日，建湖城工办向县政府出具“关于对原服装厂国有资产实施续租的请求”。其内容主要有：“…根据县国有资产管理办法，依程序实施国有资产公开招租，委托中介机构对原承租者固定装潢投入部分进行了评估，并对该块房地产租金进行评价。我办会同县纪委、国资办、招投标中心负责人集中会商认为：金某威尔公司过去为解决服装厂问题承担过义务是事实，应当给予合理回报期，化解债务。如实施公开招租矛盾较多…为彻底解决问题、化解矛盾、不产生动荡、不留后遗症，便于操作，集中会商如下办法：（一）分块续租，界定范围；（二）公平定价，逐年上浮；（三）明确年限，到期收回；（四）严明条款，合同公正…”。为此，原告建湖城工办、被告金某公司于2011年6月26日签订房屋租赁协议一份。协议主要约定：“一、甲方（原告）将座落在县城人民南路218号国有部分房屋租赁给乙方（被告金某公司）。二、具体租赁范围：1.服装加工用房。2.韩都汗蒸用房。3.茶社用房。三、租赁期限：租期四年，自2011年7月1日至2015年7月1日止。四、租金结算及付款方式…总租金为125.52万元，第一个年度综合租金27.08万元，第二个年度29.77万元，第三个年度32.75万元，第四个年度35.92万元。付款方式：签订租赁协议时，乙方一次性与甲方结清第一个年度租金，以后年度租金在当年一季度首交付给甲方。五、相关条款…8.租赁合同期满后，房屋由甲方无条件收回，乙方不得恶意破坏固定装潢装饰，若此房屋继续对外实施招租，乙方可参与竞争，同等条件下优先。9.乙方必须按照本协议中明确的租金及交纳时间，及时履行，如违约，甲方有权解除协议，并要求乙方赔偿损失，同时乙方不得以任何借口主张任何权利”。协议还对其他事项进行了约定。在履行协议过程中，金某公司于2011年交纳租金27.08万元，2013年交20万元，2014年交0.95万元，2015年交2万元，合计交付租金50.03万元。另查明：原、被告双方在履行协议过程中，因东一楼149.31平方米，年租金1.2617万元；东二楼135平方米，年租金1.1408万元，原告一直未交付。经中介机构评估测算，应核减年租金2.4025万元，四年计应减租金9.61万元。因此，自2011年7月1日至2015年6月30日，被告尚欠租金65.88万元。2018年10月17日，原告向本院提起诉讼，要求判令被告返还房屋，给付拖欠租金179.5625万元。本院作出（2018）苏0925民初5453号民事判决书，判决被告金某公司于判决生效后3个月内返还原告所租赁的房产。对于租金问题，原告可另行主张。2020年11月4日，原告向本院提起该案诉讼。案件审理过程中，经本院调解，因双方意见分歧较大，致调解未果。上述事实，有书证及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，应予确认。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告建湖城工办与被告金某公司于2011年6月26日签订的房屋租赁协议，不违反法律、行政法规强制性规定，本院依法认定该合同有效。本案原、被告约定租赁期限自2011年7月1日起至2015年7月1日止，且双方明确约定租赁合同期满后，房屋由出租方无条件收回。现租期届满，原告建湖城工办要求被告金某公司给付尚欠租金，于法有据，本院依法予以支持。被告金某公司辩称“签订续租协议是建立于原告承诺在协议期内为被告解决历史遗留问题”以及“续租协议是原告对被告的欺骗”等，因被告在规定的期限内未能提供足够的证据佐证，故本院不予采信。如被告有相应证据，可另行主张。原告主张南四楼置换使用，应增加年租金1.93万元，本院不予支持。因为，原、被告之间南四楼置换使用，属相互调用，双方在协商调换过程中，未签订新的租赁合同，也未明确系租赁关系，故原告主张按1.93万元增加年租金没有事实依据。此外，原告主张从2015年7月1日起的租金标准，每年仍上浮10%计算，本院不予支持。本院按照合同约定的最后一年度35.92万元，减去应核减的2.4025万元，即33.5175万元标准计算至被告实际将房屋返还原告时为止的延期使用费。原告主张被告金某、金成明与金某公司互负连带责任，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第七百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告盐城金剑威尔服饰有限公司于本判决生效后三十日内给付原告建湖县城市工业办公室2011年7月1日至2015年6月30日尚欠的租金65.88万元；从2015年7月1日起至实际返还房产之日止，按每年33.5175万元的标准，向原告支付延期交房使用费。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告建湖县城市工业办公室对被告金剑、金成明的诉讼请求及其余诉讼请求。案件受理费33370元，减半收取16685元，由原告建湖县城市工业办公室负担685元，被告盐城金剑威尔服饰有限公司负担16000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  杨忠胜二〇二一年四月二十八日书记员  刘 芋