鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0304民初598号原告：鞍山万达广场商业管理有限公司。住所地：鞍山市立山区千山中路278甲号。法定代表人：王志彬，系该公司经理。委托代理人：冯娟、孙波，辽宁晟通律师事务所律师。被告：韩彤梅，女，汉族，1969年8月31日出生，住址：鞍山市铁东区。原告鞍山万达广场商业管理有限公司（以下简称“万达广场”）诉被告韩彤梅租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行审理，原告万达广场委托代理人冯娟、孙波、被告韩彤梅均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：1、请求依法判令解除原、被告签订的《鞍山万达广场（筹备期）商铺租赁合同》、《鞍山万达广场步行街物业管理服务协议》。2、请求依法判令被告立即支付截至2020年9月30日拖欠的租金64773.58元，物业费26297.5元。3、请求依法判令被告返还原告给予被告租金扶持优惠19545.6元。上述2、3项合计110616.68元。4、请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年7月3日，被告与鞍山万达广场置业有限公司签订了《鞍山万达广场（筹备期）商铺租赁合同》，同日与原告签订《鞍山万达广场物业管理服务协议》，约定被告租赁鞍山万达广场1B039号铺位，租期为33个月，租赁时间为2019年8月10日-2022年5月9日。合同第八条、第九条约定了租金、物业服务费支付方式、标准、时间等。2019年11月30日，被告与原告、鞍山万达广场置业有限公司签订了《三方协议书》，三方确定从2020年1月1日起鞍山万达广场置业有限公司将租赁合同项下的权利义务全部转让原告。2020年3月30日，原被告又签订了《租赁合同》补充协议，协议约定原告给予被告2020年4月1日至2020年6月30日期间租金扶持优惠，每月6515.20元，合计19545.6元。协议第一条第2款约定，如因被告原因导致《租赁合同》、物业合同或相关协议提前终止，被告应返还扶持优惠的全部款项。上述合同签订后，原告如约履行了合同，但被告却没有按照合同约定履行义务。截至2020年9月30日，被告欠缴租金64773.58元、欠缴物业费26927.5元。原告己就此事多次与被告沟通，然而被告仍未按照合同约定支付上述费用。被告的行为己违反《租赁合同》21.4约定及《租赁合同》补充协议第一条第2款约定，被告除应支付拖欠的租金、物业费外，还应返还租金扶持优惠19545.6元。原告认为，原被告签订的合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。现原告特向贵院提起诉讼，望依法判如诉请。被告韩彤梅辩称：我不欠原告租金，我是品牌公司大客户，公司要求我们与原告进行合作，我本人作为鞍山代理人根本没有与原告合作的想法，考虑到原告与品牌方的沟通，我与原告达成合作协议，万达给我的承诺保证是每天客流5万元左右，但实际合作中无法达到该承诺。在缴纳2020年1月的租金前告诉原告要解除合作，万达的老总说让我考虑一下万达目前状况，我实际每月销售额几万元，不可能盈利。2020年1月有疫情不可抗力后，万达给予了减免，疫情期间我的店铺关闭了，万达80%的店都关闭，这时我又告知原告想撤店，原告一位招商总承诺我免租金几个月，我才又坚持一段时间。我还有各种押金在被告处留存。本院经审理认定事实如下：2019年7月25日，被告（乙方）与万达置业公司（甲方）签订《鞍山万达广场（筹备期）商铺租赁合同》一份，合同第1.1条约定被告租赁万达广场室内步行街【1B】层【1B039】号商铺。第1.2条约定建筑面积为231.71平方米，套内建筑面积为122.16平方米。第2.1条约定租赁期限为33个月，自2019年8月10日起至2022年5月9日止。第3.1条约定被告在该房屋内经营品牌为MARKFAIRWHALE(M)，经营项目为服装服饰。第7.1条约定被告向甲方支付39091.2元，相当于2个月月租金标准作为履约保证金，同时向物业公司支付15147.84元，相当于2个月物业服务费作为物业服务费保证金。甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费或违约金或其他乙方应付款项，乙方应在7日内补足保证金，但甲方或物业服务公司从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。本合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证金金额（如有）无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。第7.2条约定乙方应在本合同签订当日向物业服务公司支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。本合同终止且物业服务公司确认乙方无任何遗留问题纠纷后的90日之内，物业服务公司应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方，乙方应同时退还质量保证金收据原件。第8.1.1条约定该房屋的租金按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该房屋的租金，起始标准为每月每平方米160元。第8.1.1.2条约定自计租日至2020年8月9日，月租金标准为19545.6元；自2020年8月10日至2021年8月9日，月租金标准为20913.79元；自2021年8月10日至2022年5月9日，月租金标准为22377.27元。第9.1条约定乙方应当自计租日起向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费。物业服务费收费标准为：按该房屋的计租面积计算，每平方米每月62元，即每月7573.92元。第15.1.1条约定为确保该房屋所在商业广场统一经营管理效果，乙方同意在租赁期限内通过使用甲方或物业服务公司指定的POS专用收银系统服务开展经营。乙方将按照本合同附件三签署《云POS租用服务协议》，并保证按照该协议约定履行相应义务，承担相应责任。被告与万达置业公司签署上述《租赁合同》时，原、被告同时签署《云POS租用服务协议》一份，约定被告租用原告POS机，每季度服务费9900元，保证金5000元，服务期限届满或本协议提前终止时，乙方应向甲方交还云POS及相关配套硬件，并保证系统处于完好和可使用状态。自甲方验收合格确保设备完好无损之日起30个工作日内，甲方不计息将全额保证金退还至乙方。2019年7月25日，被告签署《房屋交接验收确认书》。2019年7月25日，原、被告签署《【鞍山万达广场】步行街物业管理服务协议》一份，约定物业服务费每平方米每月62.00元，不含税为58.49元。2019年11月30日，原告（丙方）、万达置业公司（甲方）与被告（乙方）共同签署《三方协议书》一份，约定自2020年1月1日起，甲方将《租赁合同》项下的权利义务全部转让给丙方。2020年3月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签署补充协议一份，协议约定为扶持乙方经营，甲方给予乙方以下租赁期限内租金、物业服务费扶持优惠，自2020年4月1日至2020年4月30日期间，扶持优惠租金金额6515.2元，优惠后租金金额为13030.4元；2020年5月1日至2020年5月31日期间，扶持优惠租金金额6515.2元，优惠后租金金额为13030.4元；2020年6月1日至2020年6月30日期间，扶持优惠租金金额6515.2元，优惠后租金金额为13030.4元。乙方妥善履行《租赁合同》、物业合同及相关协议时甲方给予乙方扶持优惠政策的前提。如因乙方原因导致《租赁合同》、物业合同或相关协议提前终止，乙方除应承担《租赁合同》、物业合同及相关协议约定的违约责任外，还应在终止后7日内返还扶持优惠的全部款项，包括但不限于租金、物业费、营销推广费、广告点位费等。以上扶持优惠租金共计19545.6元。双方于庭审中明确被告撤出万达步行街的时间为2020年10月8日，被告在原告处尚有履约保证金39091.2元、物业保证金15147.84元、质量保证金10000元、POS机样机5000元。鞍山万达招商营运副总于洋出具承诺书，载明：“鞍山万达马克华菲店铺给予2个月的租金减免（3月和4月），在第三季度给予2个月的租金减免。并给予2场特卖（10天/场）的免费支持。”庭审中原告表明于洋现在辽阳万达工作。以上事实，有原告起诉状及原、被告当庭陈述在卷为凭，原告提交的证据有：《鞍山万达广场（筹备期）商铺租赁合同》一份、《云POS租用服务协议》一份、《房屋交接验收确认书》一份、《【鞍山万达广场】步行街物业管理服务协议》一份、《三方协议书》一份、《租赁合同》补充协议一份、欠款明细一份，以上证据，经庭审质证和审查，合法有效，所证事实足资认定，本院予以采信。被告提交的证据材料有：于阳书写的承诺书一份、许洪萧的承诺函一份、《质量保证金》收款收据复印件二份、《物业费保证金》收款收据复印件一份、《租金保证金》收款收据复印件一份、《POS级押金》收款收据复印件一份。本院认为，依法订立的合同受法律保护，当事人应按照合同约定履行各自的义务。本案中原告与被告方自愿签订的《鞍山万达广场（筹备期）商铺租赁合同》、《鞍山万达广场步行街物业管理服务协议》、《三方协议书》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后已经实际履行，但在履行合同过程中,被告在合同约定的到期日前撤出万达广场步行街，导致合同目的已经无法实现,故本院对原告主张解除《鞍山万达广场（筹备期）商铺租赁合同》、《鞍山万达广场步行街物业管理服务协议》的诉讼请求予以支持。关于原告主张被告立即支付截止2020年9月30日拖欠的租金64773.58元（2020年3月租金1954.56元、4月租金1810.69元、7月租金19545.6元、8月租金20548.94元、9月租金20913.79元）一节，被告不予认可，认为原告存在承诺减免租金的行为，对此被告出具了万达员工于洋出具的承诺书，该承诺书明确载明，3月、4月租金减免，2020年7月至9月租金减免。原告虽对承诺内容不予认可，但并未否认该承诺由本单位于洋出具的事实。本院认为，于洋作为原告公司招商部门相关员工，其行为足以使善意相对人即本案原告相信于洋有代理原告公司的权利，故于洋的行为构成表见代理，法律后果应由原告公司承担，故在减免3月、4月、7月和8月的四个月租金后，被告欠付原告的租金金额应为20913.79元，欠缴物业费用为26291.5元。关于原告主张被告返还原告给予被告租金扶持优惠19545.6元一节，原告提交原、被告（乙方）签署的《租赁合同》补充协议予以证明已为被告优惠租金数额合计为19545.6元，被告对该数额亦予认可。依据合同约定因被告原因终止合同应予返还。本院认为该约定系双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，被告应予返还，故对原告主张被告返还扶持优惠租金19545.6元的诉讼请求予以支持。因被告尚有履约保证金39091.2元、物业保证金15147.84元、质量保证金10000元、POS机样金5000元等押金在原告处留存，庭审中被告提出用留存的押金、保证金抵顶欠费，本院对此予以准许。鉴于在原告处留存的押金、保证金多于被告的欠款，故本院对原告的此次诉讼请求不予支持。关于原告提出履约保证金39091.2元不应返还被告一节，本院认为，根据双方签订的《租赁合同》第七条第一款推定，履约保证金的作用应当是为了确保合同的履行，以保证承租人经营的稳定性和连续性。现原告已经撤出租赁标的，合同已经解除，被告亦不欠付原告的租金费用，已经无需用履约保证金进行担保。且考虑到疫情期间被告经营困难，双方确实进行多次协商撤柜，并非被告恶意违约导致合同解除，原告要求罚没履约保证金显系不妥。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告鞍山万达广场商业管理有限公司与被告韩彤梅签订的《鞍山万达广场（筹备期）商铺租赁合同》、《鞍山万达广场步行街物业管理服务协议》；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2513元，原告已预缴，减半收取1256.5元，由原告承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  李盈洁二〇二一年四月十日书记员  高广君