安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0123民初1670号 原告：合肥金锦物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县桃花工业园锦绣大地城1栋110室，统一社会信用代码913401230597390105（1-1）。 法定代表人：谭蔚然，总经理。 委托诉讼代理人：王超，安徽经合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙奇迅，安徽经合律师事务所律师。 被告：刘倩，女，1988年12月27日出生，汉族，住安徽省肥西县。 原告合肥金锦物业服务有限公司（以下简称“金锦物业”）与被告刘倩物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案受理后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告金锦物业委托诉讼代理人王超及被告刘倩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金锦物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付物业管理服务费3400元，违约金544元；2.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:刘倩购买锦绣大地城小区5#1608室，房屋建筑面积为43.55平方米。根据物业管理委托合同和锦绣大地城前期物业服务协议，金锦物业从2014年6月1日对刘倩提供物业管理服务。协议签订后，原告一直积极履行相关义务，但被告从2015年5月31日便开始无故拖欠物业服务费，至2020年6月30日止共拖欠物业管理费金额为3400元。被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交物业管理费。 被告刘倩辩称：1.物业公司未履行物业服务合同中约定的义务，且提供的物业服务不到位，致使小区业主屡屡遭受财产损失和人身损伤，物业服务合同为双务合同，我方有权依据同时履行抗辩权拒绝支付物业费；2.小区内电梯未维修，存在多次电梯损坏，导致小区业主小孩被关在电梯内，反馈给物业，物业以没有出人命为由拒绝维护电梯；3.原告在与本小区的建设单位签订前期物业管理合同之时(2013年1月1日)，并不具有物业管理资质，其资质为2013年11月13日取得；4.肥西县物价局的文件是2013年3月，原告于2013年11月底方才取得三级物业资质，不符合乙级收费标准；5.根据物业法规定，物业服务公司须有第三方竞聘产生，不得属于开发商，而原告大股东系本小区的开发商合肥花园大酒店有限公司，且两公司股东出现重叠；6.原告未定期、及时公布物业费用的支出明细及其他相关信息；7.原告对诸多专项问题无专业能力改进，如人防地下室只有一个通道、幼儿活动台设置不合理等；8.物业日常管理存在诸多问题，如监控设备不全无法保障小区安全、1号楼门面房开饭店导致油烟污垢排入小区内、2-5号楼西侧污水沟未封闭污染空气且垃圾堆放处设置不合理、业主缴纳物业费后不提供正规发票等；9.物业服务不到位，态度恶劣，小区保安队长多次殴打业主等，且对于物业聘请的人员并未在小区内进行公示，也未有出具其资质证；10.放置在小区内的电动车被盗，物业百般推脱，称无义务帮忙寻找；11.小区内产生的经营性收费按照法律规定应当属于全体业主所有，物业公司应当将相关收入进行公示，同时将上述费用的具体使用明细进行公示；12.小区内存在违建物业；13.我不支付滞纳金，且原告方诉请的滞纳金不合法没有法律依据，在物业公司处理好上述问题后我支付物业费；14.我不承担诉讼费；15.我家被砸门，向物业公司寻求帮助无果，后期请求物业配合调取监控未果，故自行调取监控核实砸门人身份；16.我方与物业公司就物业管理及物业费问题在前一次诉讼中达成协议（并未写调解协议），但物业公司并未按照当时协调时的承诺进行服务，并否认该事实。针对我的各项诉请我另行起诉若在物业公司不履行物业服务的前提下，仅依据物业合同，通过诉讼的方式强制要求业主缴纳物业费，会导致物业公司怠于履行合同义务，仅依靠诉讼来索要物业费而不实际履行物业服务合同，不利于小区的正常管理，故望判定物业服务合同无效。 本院经审理认定事实如下：2013年1月1日，原告与锦绣大地城小区的开发商花园置业（合肥）有限公司就锦绣大地城小区的物业管理事宜签订了一份《物业管理委托合同》，将锦绣大地城小区1、2、3、4、5、15、16号楼的物业交由原告提供物业管理服务。被告刘倩是锦绣大地城小区5幢1608室的业主，房屋建筑面积43.55平方米。2014年6月1日，原告与刘倩签订《锦绣大地城前期物业服务协议》,协议约定高层物业管理服务费收费标准为1.28元/平方米/月,如业主方不按协议约定的时间交纳物业费的，从逾期之日起每日按总欠费额2%交纳滞纳金。刘倩交纳物业管理费至2015年5月30日，自2015年5月31日后，未再向原告交纳物业管理费。上述事实有原告所举证据及当庭陈述等证据予以证实，足以认定。 刘倩向本院提交的部分照片可以证明该小区在安保、卫生、公共区域的维修养护等物业服务上存在一定的瑕疵。 另，本院于2021年4月1日前往锦绣大地城小区实地核验，发现某酒店在锦绣大地城小区地下车库内设有出入口，且该酒店在地下车库设有多个经营专用停车位；地下车库内有几间处于被使用状态的房屋，其中有一间挂有“食品加工厂”标识，其他几间未知用途；小区个别商户将排污口设置在地下车库；地下车库个别消防设施损坏，部分消防器材超过使用期限；地下车库5号楼附近设有杂物堆放场所，环境卫生较差；另发现该小区存在建筑垃圾堆放未及时清理、部分入户门厅玻璃损坏未及时更换等现象。 本院认为：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。金锦物业根据其与刘倩签订的《锦绣大地城前期物业服务协议》，为刘倩提供物业管理服务，该合同合法有效。刘倩作为业主，接受原告提供的物业服务，应当按约支付相应的物业管理费。被告刘倩主张原告不具备物业管理资质，属于非法管理本小区，物业收费不应按照乙级收费标准进行收费，无法律依据，本院不予采信。被告刘倩主张房屋漏水，属于房屋质量问题，不属于本案审理范围。被告主张原告物业管理不到位，本院通过现场核验亦认为金锦物业公司的物业服务存在一定瑕疵，但该瑕疵不构成物业服务合同的根本违约。综合考虑本案案情，对于原告要求刘倩支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于金锦物业公司要求刘倩支付2015年5月31日至2020年6月30日期间欠交的物业管理费3400（43.55平方米×1.28元/平方米/月×61个月），有事实和法律依据，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告刘倩于本判决生效后七日内向原告合肥金锦物业服务有限公司支付2015年5月31日至2020年6月30日的物业管理费3400元； 二、驳回原告合肥金锦物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘倩负担。 本判决为终审判决。 审判员  李娟 二〇二一年四月十四日 法官助理胡慧娟 书记员夏文怡 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。