贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1395号上诉人（原审原告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号。法定代表人：刘长波，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢晓飞，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师，代理权限为特别代理。被上诉人（原审被告）：张全芬，女，汉族，1975年9月18日生，住所地贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审被告）：刘秀红，女，汉族，1970年8月21日生，住所地重庆市巴南区。被上诉人（原审被告）：王荣全，男，汉族，1983年10月5日生，住所地贵州省桐梓县。上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称“新世界公司”）因与被上诉人张全芬、刘秀红、王荣全商品房预售合同纠纷一案，新世界公司不服贵阳市观山湖区人民法院(2020)黔0115民初2663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序简繁分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理。上诉人新世界公司的委托诉讼代理人谢晓飞，被上诉人张全芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贵阳新世界房地产有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项退款金额，改判上诉人只退还被上诉人723551.4元；2.本案一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与各被上诉人于2012年3月26日签订《商品房买卖合同》后，上诉人随即为被上诉人购买的案涉房屋办理了商品房预售合同备案登记和预告登记，该房源一直锁定在被上诉人名下，因被上诉人违约未按时偿还银行贷款，导致上诉人承担了保证责任，被上诉人应当对上诉人承担违约责任。2.根据案涉《商品房买卖合同》补充协议第4.3.5.3约定，被上诉人有违反该约定导致违约的，被上诉人应向上诉人支付案涉房屋总价款的20%作为违约金，上诉人主动降低标准至总房价10%并无不当，一审自由裁量违约金为5万元有失公允，请求改判支持上诉人诉讼请求。张全芬辩称，案涉房屋的购房款我交了50%，并且还了几年房贷，若按总房价10%计算违约金过高，一审判决5万元的违约金合理，请求维持原判。王荣全、刘秀红均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。贵阳新世界房地产有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原被告双方于2012年3月26日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告协助原告办理注销位于贵阳市观山湖区预售合同备案登记；3、确认原告退还被告购房款项为899643.5元（该金额系被告已交房款减去总房款10％违约金、案件受理费、拖欠利罚息、保全费、代理费后金额）4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将上述第3项诉讼请求的退款金额变更为723556.69元。一审法院认定事实，2012年3月26日，以张全芬为买受人，刘秀红、王荣全为共有人与作为出卖人的新世界公司签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定买受人向出卖人购买其开发的位于贵阳市观山湖区，总价款1530675元，首付770675元，余款760000元通过按揭方式支付；补充协议第4.3.5.1条约定，保证期间内，买受人未按贷款合同约定偿还贷款本息，导致银行要求出卖人承担保证责任（包括但不限于贷款本息、罚款和复息，实现债权费用等）的，买受人须在该等事由发生之日起30日内归还出卖人代还款项（以银行扣款凭证为准），并从出卖人代还之日起至买受人还款日止，按代还金额日千分之一向出卖人支付逾期违约金，否则出卖人有权单方解除合同，同时要求买受人归还代还款项及违约金；补充协议第4.3.5.3条约定，若买受人未按贷款合同约定偿还贷款本息，致使出卖人向银行回购约定之抵押物的，买受人应向出卖人支付房价总额20%的赔偿金。上述合同签订后，被告等人向原告支付了首付款770675元，并由张全芬丈夫张绍勇作为借款人与中国银行股份有限公司贵阳市金阳支行签订个人商业用房贷款合同，向该行贷款76万元支付剩余房款，被告等人及配偶均作为抵押物共有人参与签署。对该按揭贷款，原告依据于2016年6月16日与中行贵州省分行签订的个人房屋贷款合作协议提供连带责任保证。上述《商品房买卖合同》办理了备案登记，预售合同登记号为Ｙ0329556，所涉房屋办理了预告登记，不动产权证号Ｙ1212583。后被告未按期偿还贷款本息，原告分别于2017年6月30日代偿71138.35元、于2017年9月20日代偿26068.21元、于2017年12月22日代偿26076.64元、于2017年12月25日代偿6.31元，于2018年6月28日被扣划保证金52802.61元，代偿款共计176092.1元。后中行贵州省分行向贵阳市南明区人民法院提起诉讼要求解除与张绍勇及被告等人签订的的借款合同并要求张绍勇及被告等人还本付息及支付律师代理费，同时要求原告承担连带保证责任。贵阳市南明区人民法院于2017年11月27日作出（2017）黔0102民初2164号民事判决书，判决解除双方贷款合同，张绍勇、张全芬于判决生效后五日内还本付息并利随本清，支付律师费25587元，王荣全、刘秀红及配偶在抵押物范围内对该债务承担连带责任，新世界公司承担连带清偿责任。案件受理费、保全费由被告等人及原告负担。上述判决生效后，中行贵州省分行于2018年11月29日向新世界公司发出《代偿通知书》，代偿金额包括拖欠本金419772.8元、拖欠利罚息19500.2元、案件受理费9634元、律师代理费25587元、保全费3470元，共计477964元。2019年12月11日，中行贵阳市金阳支行出具一份贷款结清通知书，载明借款人张绍勇购买的案涉房屋贷款已于2019年10月25日因起诉而全部强制提前结清。后原告以诉称事实与理由向一审法院提起诉讼并提出如前诉请。经查询，案涉房屋截止2020年12月10日，抵押登记已注销。另查明，三被告曾于2015年5月13日签订《共同共有物分割协议》，约定三方共同购买的案涉商铺归张全芬单独所有，同时庭审中王荣全、刘秀红均认可新世界公司就本案所退款项退还给张全芬个人。一审法院认为，对原告要求解除合同、注销合同备案登记及房屋预告登记等诉请，被告均无异议，本案争议的焦点系原告主张扣除的违约金是否过高。经核算，本案中原告应退还被告的款项为首付款770675元＋按揭贷款760000元-代偿款176092.1元-生效判决执行款477964元＝876618.9元，原告主张扣除的违约金153067.5元系按总房价的10%计算，并非合同约定标准，被告提出过高，根据本案实际情况，该违约金一审法院酌情支持5万元，则原告应退还被告的款项为826618.9元，根据三被告的共同意愿，该款项全额退还张全芬。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除原告贵阳新世界房地产有限公司与被告张全芬、刘秀红、王荣全于2012年3月26日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；二、被告张全芬、刘秀红、王荣全于本判决生效之日起五日内协助原告贵阳新世界房地产有限公司办理上述《商品房买卖合同》的备案登记注销手续（预售合同登记号为Ｙ0329556）；三、被告张全芬、刘秀红、王荣全于本判决生效之日起五日内协助原告贵阳新世界房地产有限公司办理位于贵阳市观山湖区房屋的预告登记注销手续（不动产权证号Ｙ1212583）；四、原告贵阳新世界房地产有限公司于上述注销手续办理完毕之日起五日内退还被告张全芬826618.9元；五、驳回原告贵阳新世界房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1980元，由被告张全芬负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据，二审经审理查明的事实与一审一致。本案事实，有各方当事人陈述、《商品房买卖合同》、《补充协议》、银行贷款回单、财务凭证等证据在卷佐证，并经庭审质证、核实，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案争议焦点系违约金支付标准。新世界公司上诉主张张全芬存在违约，按照《商品房买卖合同》的补充协议约定买受人应按照商品房总价款的20%承担违约责任，新世界公司已主动降低违约金标准至10%，未损害他人权利，不应再作调整。张全芬抗辩称违约金过高。本院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案中，张全芬已于2012年支付50%的首付款，在（2017）黔0102民初2164号民事判决中亦承担相应违约责任，新世界公司并未举证证明其实际损失情况，综合考虑张全芬的违约程度、履约情况等相关实际，本院认为一审判决酌情支持5万元违约金并无不妥，本院对新世界公司该上诉主张不予支持。综上所述，上诉人贵阳新世界房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用2361元，由上诉人贵阳新世界房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘妍二〇二一年四月二十七日法官助理沈祥凤书记员李连睿