广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂11民终225号 上诉人（原审原告）：陈明善，男，1995年6月6日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：欧海燕，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫炳芳，广西灵丰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西贺州市和美房地产开发有限公司，住所地贺州市八步区鞍山东路与太寿路交汇处东北侧。 法定代表人：梁红艳。 委托诉讼代理人：周荣，广西桂悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄思源，广西桂悦律师事务所律师。 上诉人陈明善因与被上诉人广西贺州市和美房地产开发有限公司（以下简称和美房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初3894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人陈明善上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人返还上诉人支付的购房定金5万元，一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决第7页认定：“从此之后的聊天记录显示，被告公司的销售顾问在微信一直在重复提示原告这样一个信息‘意向金是不合适可以退的。’原告与被告公司的销售顾问进行咨询沟通几天之后，于2020年8月14日，原告与被告签订了《商品房订购书》。该协议是经过双方沟通协商之后签订的，双方签字确认，真实有效。双方均应按照该协议的约定全面履行各自的权利和义务”，该事实认定没有客观依据。1.被上诉人销售顾问在微信上告知上诉人“交了定金的话是征信过不了的话可以退。意思就是贷款不了就可以退”，之后又与上诉人谈及“预约金”、“意向金”等概念，也未明确告知上诉人“意向金（表情）我之前打错了”的具体指向，上诉人作为普通购房户，有理由相信被上诉人销售顾问传达的信息是：如果无法通过购房贷款申请，可以退定金。基于此，上诉人才与被上诉人签订了《商品房定购书》；2.《商品房定购书》第四条第2点第（2）项第②款“如乙方申请商业银行贷款未获得审批通过，则需要更撕款方式为一次性付款，自接到甲方通知7日内一次性付清全部房款。......”的约定明显加重了上诉人的责任，且与被上诉人在签订定购书前所述“交了定金的话是征信过不了的话可以退。意思就是贷款不了就可以退”意思表示明显相悖，但被上诉人在签订定购书时没有明确告知上诉人，也没有在该条款进行着重说明，因此，上述格式条款不仅违反了格式条款提供方应公平合理分配双方权利义务的法律规定，同时也明显加重了买受人的合同义务，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条：“民法典实施前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及各式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。”以及《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款：“……提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其由重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”根据上述规定，付款方式变更为一次性付款的约定应不成为合同的内容。二、一审判决第8页认定：“因原告的银行流水太低，无法通过银行的购房贷款申请，这个原因是不可归责于原告。”此时，一审判决应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”规定，在不可规责于上诉人的情况下，支持上诉人返还定金的诉讼请求，但一审判决随即又认定上诉人没有按商品房定购书“如乙方申请商业银行贷款未获得审批通过，则需要更换付款方式为一次性付款，自接到甲方通知7日内一次性付清全部房款。”的约定履行义务，已构成违约，该认定属于适用法律错误，应当予以改判。 被上诉人和美房地产公司辩称：1.答辩人与被答辩人于2020年8月14日签订《商品房定购书》（以下简称定购书），认购书第三条约定原告向本公司支付购房定金五万元；并在8月21日与本公司签订《商品房买卖合同》及办理完毕银行按揭贷款手续，定购书对违约情形的处理也作了明确约定。该订购书真实合法有效，应该按照约定履行合同义务。定购书签订当日，被答辩人仅交付5万元购房定金，公司出具收据，但被答辩人并未在2020年8月21日前付清购房首付款及与答辩人签订《商品房买卖合同》，经多次协商未果，本公司于2020年9月17日制作发出《催促函》，告知被答辩人应于2020年9月24日前来本公司处签订《商品房买卖合同》。但被答辩人与本公司沟通未成后，不但未履行上述义务，却在9月20日以公司人员微信记录和所谓回复为由，发函单方面解除合同。该行为无法律和合同依据，按照相关司法解释和房屋定购书第六条之约定，被答辩人已构成违约，本公司有权没收定金。2.被答辩人上诉称公司置业顾问向其说明因征信问题无法贷款可以退定金，是断章取义地曲解了置业顾问的真实意思表示，实际是意向金可以退，定金不能退，被答辩人的行为表明其直接交纳定金5万元，而非意向金1万元，从事实和法律上认可了合同约定的定金及违约条款。3.被答辩人认为没有获得银行贷款审批的情况并非其可以预见，属于不可归责于双方的事由，应适用《商品房买卖合同司法解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定和公司人员的承诺可以返还定金，该理解是错误的。被答辩人作为购房者，在购房前理应对自己的支付能力有所判断，对自己的收入是否能够通过银行贷款有所了解，这都是被答辩人在签订认购书前应尽的谨慎审查义务，事实上其在签订定购书前，对自己的还款能力及征信都做了充分评估，认为自己征信没有问题，收入可以通过银行贷款审批，最后却推责公司人员，要求直接单方解除合同，已构成严重违约，该情形显然属于《商品房买卖合同司法解释》第四条所指向的“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同”。4.上诉状中所谓格式条款的约定明显加重上诉人的责任，且没有明确告知上诉人，也没有着重声明，违反了法律规定，加重了买受人的合同义务。对此，答辩人认为定购书是双方的真实意思表示，并非格式合同且加重了对方责任，而且更改付款方式为一次性付款与定金担保并不相悖，如果更改不了，则产生违约责任，并未属于无效的格式条款。答辩人与被答辩人签订的定购书是双方的真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被答辩人的违约行为导致商品房买卖合同无法订立，根据《担保法》第89条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金”之规定，答辩人有权没收定金。综上，被答辩人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回被答辩人的全部上诉请求。 陈明善向一审法院起诉请求：一、请求法院确认原告陈明善与被告和美房地产公司于2020年8月14日签订的《商品房定购书》已解除；二、请求法院判决被告和美房地产公司返还原告陈明善支付的购房定金人民币50000元；三、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款的规定，判决如下：一、确认原告陈明善与被告广西贺州市和美房地产开发有限公司签订的《商品房定购书》已于2020年9月25日解除；二、驳回原告陈明善要求被告广西贺州市和美房地产开发有限公司退还购房定金款50000元的诉讼请求。 一审判决认定的事实和理由详见贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初3894号民事判决书。 二审中，当事人均未提交有符合法律所规定的新证据，综合本案的证据材料及当事人对案件事实的陈述，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，关于上诉人陈明善所交纳的购房定金是否应予以退还的问题，本院分析认为，涉案的《商品房定购书》系上诉人与被上诉人在平等、自愿的基础上签订，内容并不违反法律法规的规定，形式完备，具有法律效力，双方应遵照合同履行。该定购书约定，上诉人陈明善需于2020年8月21日前支付购房首付款，并携带已缴交的专项维修资金交款凭证与被上诉人签定《商品房买卖合同》，并办理完银行按揭贷款手续，将《银行按揭贷款办理回执》提供给被上诉人。如上诉人申请的商业银行贷款未获审批通过，则需要更换付款方式为一次性付款，自接到被上诉人通知7日内一次性付清全部房款。上诉人陈明善在履行定购书过程中，因银行流水太低，无法通过银行的购房贷款审批手续，按双方签订的定购书约定，需更换付款方式为一次性付款，并应自接到被上诉人通知7日内一次性付清全部房款。但上诉人陈明善并未能按双方签订的定购书约定履行相应的义务。一审认定上诉人陈明善构成违约，并无不当，根据双方签订定购书第六条的约定，被上诉人有权没收定金并对涉案物业另行处理。至于上诉人陈明善提出，应根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款的规定，认定定购书中第四条第2点第（2）项第②款“如乙方申请商业银行贷款未获得审批通过，则需要更撕款方式为一次性付款，自接到甲方通知7日内一次性付清全部房款......”的约定，不成为合同内容的意见，经查，涉案的定购书一式两份，上诉人与被上诉人各执一份，就购房款的支付方式期限、签订购房合同等内容及相应的后果，定购书中已明确予以载明，所载明的内容，不存在理解与认知的歧义，未超出一个正常的完全民事行为能力人的认知，现本案也无证据证实上诉人陈明善未能注意或理解该约定的内容。况且在上诉人陈明善个人无法通过贷款与被上诉人进行磋商解决过程中，被上诉人给予了上诉人陈明善一定的补救时间，并提供可增加共同借款人等方式进行贷款的可行性建议给予上诉人陈明善进行补救，但上诉人陈明善仍未能履行相应义务，而迳行要求解除双方签订定购书，上诉人陈明善已构成违约。上诉人陈明善提出上诉意见，理据不足，本院不予采纳。 综上，上诉人陈明善的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人陈明善负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永林 审 判 员 陈小坤 审 判 员 周成才 二〇二一年四月十九日 法官助理 欧秉学 书 记 员 曾俊豪