广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6666号上诉人（原审原告）：宋广见，男，1969年9月4日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：虞官胜，广东益航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑根辉，男，1972年12月18日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：王丽萍，广东瑞伦律师事务所律师。上诉人宋广见因与被上诉人郑根辉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初15973号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。郑根辉在原审的诉讼请求：一、宋广见将广州市花都区X路X号X幢33、34、35、36、37、38、39、40、41、42号商铺腾空交还给郑根辉；二、宋广见向郑根辉支付自2020年8月1日起至腾空房屋之日止的占有使用费（每月5万元，按每间商铺每月5000元的标准计算，暂计2020年8、9月份为10万元）；三、宋广见向郑根辉支付自2020年7月1日起至交还房屋之日止的违约金暂计10000元[违约金以50000元（8月租金）为基数，自2020年7月1日起按每日5‰计至清还款项之日止；以50000元（9月租金）为基数，自2020年8月1日起按每日5‰计至清还款项之日止；以50000元(10月租金)为基数，自2020年9月1日起按每日5‰计至清还款项之日止]；四、本案诉讼费由宋广见承担。原审法院判决如下：一、宋广见于本判决发生法律效力之日起六十日内，将位于广州市花都区X路X号X幢33、34、35、36、37、38、39、40、41、42号商铺的房屋腾空交还给郑根辉；二、宋广见在履行上述第一项判项义务的同时，按每月19200元的标准，向郑根辉支付2020年8月1日起至腾空交还上述房屋之日止的占有使用费（实际应支付的占有使用费总额在前述基础上减去43000元）；三、驳回郑根辉的其他诉讼请求。案件受理费1250元，由郑根辉负担814元，宋广见负担436元。判后，宋广见不服原审判决，上诉请求：撤销一审判决并将其依法改判。上诉主要理由：一、一审法院未查明案件事实，郑根辉并非适格主体，应驳回其起诉。宋广见与郑根辉于2017年10月16日签订了另一份《商铺租赁合同》，而该份合同的出租人系广州宇航市场管理有限公司，经过检索才知道，郑根辉之前是广州宇航市场管理有限公司的股东及法定代表人。结合庭审中郑根辉的陈述，涉案房屋权属人为广州宇航市场管理有限公司。因此，涉案房屋的权属人及合同相对人应为广州宇航市场管理有限公司而非郑根辉。二、在双方当事人均未提出租赁合同无效请求的情况下，一审法院未向双方释明的前提下，不应以合同无效处理。三、本案导致租赁合同无效的责任全部在于郑根辉，其应赔偿宋广见的经济损失，宋广见对涉案商铺的前期投资共计105.8万元，包括转让费38.8万元、翻新改造费用18万元、购置设备17万元和购进货物32万元。根据《合同法》第四十二条及《民法典》第一百五十七条的规定，郑根辉未尽到告知宋广见涉案商铺未取得建设工程规划许可证的义务，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，其行为属于欺诈，系缔约过失，应对合同无效承担过错责任，赔偿宋广见上述经济损失。郑根辉辩称，一审判决查明的事实及对相关问题的认定正确，宋广见的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回其上诉请求。基于合同相对性，郑根辉是本案适格主体，宋广见在二审中向法院提交的租赁合同不是新证据，不应作为二审中的证据使用，且与本案无关。涉案租赁合同被认定无效，宋广见应向郑根辉交还房屋并支付房屋占有使用费。宋广见作为完全民事行为能力人，应对自己的行为负责、自担经营风险，涉案商铺的转让费、装修费等费用均是其个人经营行为，涉案租赁合同被认定无效，宋广见亦有过错，其所谓的经济损失应由其本人承担。二审期间，宋广见提交了一份其与广州宇航市场管理有限公司于2017年10月19日就涉案房屋签订的《商铺租赁合同》拟证明郑根辉并非涉案房屋的权属人和合同相对人，并非本案的适格主体。经质证，郑根辉对该证据的三性不予确认，认为这份合同与本案无关，且不是一审庭审结束后新发现的证据，不应在二审中作为证据使用。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，涉案商铺产权属于广州宇航市场管理有限公司（下称宇航公司），郑根辉为该公司股东。宋广见于二审中确认，其与郑根辉签订的《租赁合同》涉及的租赁物与宇航公司签订的《商铺租赁合同》涉及的租赁物是同一物业。合同履行过程中，宇航公司并未向其主张过租金，不存在双重支付租金的情况。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辨意见，本案争议焦点如下：一、郑根辉是否本案适格原告；二、一审法院未对涉案租赁合同效力问题进行释明的前提下，直接认定涉案合同无效是否违反诉讼程序；三、涉案租赁合同提前终止，郑根辉应否对宋广见的装修损失予以赔偿。一、关于郑根辉是否本案适格原告的问题。宋广见上诉主张，郑根辉不是涉案租赁物的所有权人，无权出租涉案物业。宋广见是与宇航公司签订的《商铺租赁合同》，故郑根辉不具备本案原告的诉讼主体资格，应裁定驳回郑根辉的起诉。对此本院认为，涉案物业的所有权虽然不属于郑根辉，但并不能因此否认郑根辉对涉案物业享有占有使用权。宋广见与宇航公司签订的《商铺租赁合同》的时间是2017年10月19日，租赁期自2017年10月16日至2020年10月15日止。而宋广见与郑根辉签订《租赁合同》的时间是2017年11月1日，租赁期限自2017年11月1日至2023年10月31日止。双方一致确认两份租赁合同涉及的是同一租赁物。宋广见在庭审中也承认，与宇航公司签订了《商铺租赁合同》后，郑根辉就更改了原合同，重新签订了涉案《租赁合同》。可见，宋广见与宇航公司签订的《商铺租赁合同》已被宋广见与郑根辉签订的《租赁合同》取代。郑根辉作为宇航公司的股东，对涉案物业是以宇航公司的名义签订租赁合同，还是以郑根辉个人的名义对外签订《租赁合同》，属于郑根辉与宇航公司内部法律关系。现宇航公司并未对此提出异议，也未另行向宋广见收取租金。在此前提下，郑根辉作为涉案租赁合同的相对方，具备本案原告的诉讼主体资格。宋广见的该上诉理由不能成立，本院予以驳回。二审中宋广见提交的与宇航公司签订的《商铺租赁合同》，对本案处理结果并无影响，故本院不予采信。二、关于一审法院未对涉案租赁合同效力问题进行释明的前提下，直接认定涉案合同无效是否违反诉讼程序的问题。宋广见上诉主张，本案中，双方当事人均未提出涉案租赁合同无效的主张及抗辩，一审法院未经释明，不应认定涉案合同无效。对此本院认为，根据查明的事实，涉案租赁商铺并未办理规划报建手续。在本案辩论终结前，仍然未能补办相应的手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。而对于合同效力的问题，人民法院应当依职权进行审查。即便法院认定合同效力的处理结果与当事人的诉讼主张不一致，本案中也应是由郑根辉提出异议。现郑根辉对此并无异议。一审法院认定涉案合同无效符合法律程序，本院予以维持。对宋广见的上诉主张，本院予以驳回。三、关于涉案租赁合同提前终止，郑根辉应否对宋广见的装修损失予以赔偿问题。本案系由出租人郑根辉以宋广见逾期支付租金构成违约为由提起本案诉讼。宋广见在一审中并未就合同提前终止的损失赔偿问题提起反诉。现宋广见在二审中提出新的诉讼请求，违反了《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，对该诉讼请求本案二审不予处理，宋广见可另行主张。综上所述，宋广见的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由宋广见负担。本判决为终审判决。审判员  赵琦铭二〇二一年四月二十六日书记员  陈婷婷