河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终1414号上诉人（原审原告）：韩银艳，女，1980年3月24日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：宋佳博，河南伟帆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：商丘市金邦置业有限公司，住所地河南省商丘市城乡一体化示范区珠江路东段（珠江名人苑）二号楼一层，统一社会信用代码91411400581708233N。法定代表人：黄备战，该公司董事长。委托诉讼代理人：常孝义，北京市华泰（成都）律师事务所律师。上诉人韩银艳因与被上诉人商丘市金邦置业有限公司（以下简称金邦置业公司）合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初10437号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人韩银艳的委托诉讼代理人宋佳博，被上诉人金邦置业公司的法定代表人黄备战、金邦置业公司的委托诉讼代理人常孝义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩银艳上诉请求：撤销河南省商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初10437号民事判决，改判支持韩银艳的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认为要求金邦置业公司与韩银艳签订《商品房买卖合同》已无必要且有违法律规定的合同自愿原则，对韩银艳的这一请求不予支持，明显错误。2015年7月27日双方签订的两份《商品房内部认购协议书》，均约定待金邦置业公司取得预售条件后，签署正式的《商品房买卖合同》。2016年11月11日，金邦置业公司取得了商品房预售许可证，此时双方关于签订正式的《商品房买卖合同》的条件已经成就，金邦置业公司应与韩银艳签订正式的《商品房买卖合同》。2.应支持韩银艳要求金邦置业公司配合办理房屋备案登记手续并交付房屋的诉讼请求。2015年7月27日双方签订的两份《商品房内部认购协议书》，已由商丘市中级人民法院认定有效，案涉房屋被案外人查封并不能对抗韩银艳要求金邦置业公司配合办理备案手续及交付房屋的诉请。3.万跃华是否构成犯罪不影响韩银艳与金邦置业公司的债权转让。金邦置业公司辩称，1.韩银艳并未向金邦置业公司实际交纳购房款，当时签订认购协议是由于案外人金手指公司万跃华欺骗签订，万跃华因犯罪被判处刑罚，并在服刑中。金邦置业公司与金手指公司及万跃华之间不存在债权债务关系，金邦置业公司受万跃华的欺骗，已经向商丘市公安局举报、控告，现商丘市公安局正侦查、调查中。2.本案房屋已经被查封不具备办理网签的条件，并无法交付。3.双方已签订房屋认购协议，该协议具备商品房买卖合同具有的要件，无需再签订商品房买卖合同。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。韩银艳向一审法院起诉请求：1.判令金邦置业公司针对位于商丘市长江路北侧包河桥侧的黄金水岸小区一期2号楼1单元903室、904室两套房屋与韩银艳签订商品房买卖合同；2.判令金邦置业公司配合韩银艳办理位于商丘市××北侧××河东侧××黄金水岸小区××楼××单元××室、××室两套房屋的房产备案登记手续，并交付给韩银艳该两套房屋；3.本案诉讼费用由金邦置业公司承担。一审法院查明事实：韩银艳系金手指公司的理财客户，因该公司无力偿还理财款，经韩银艳、金手指公司、金邦置业公司三方协商，由韩银艳作为乙方（买受人），金邦置业公司作为甲方（出卖人），双方于2015年7月27日签订两份《商品房内部认购协议书》，主要内容为：“乙方认购的商品房为黄金水岸一期2号楼1单元903室、904室。房屋总价款分别为379,508元、386,981元。乙方应在签订协议的同时向甲方交纳全部房款。待甲方取得预售条件后，乙方需在接到甲方电话通知三日内，由本人携带定金合同、身份证件、印章，若办理贷款另需携带相关手续，本人亲自持本协议到指定地点签署正式的《商品房买卖合同》及附件，缴纳相关费用，行使优先认购权，本认购协议即失效，乙方所交定金无息自动转为部分购房款。双方均同意在本协议约定的时间内履行签订《商品房买卖合同》及附件，任何一方不得以合同条款无法达成一致为由拒绝签订买卖合同及其附件，否则依照法律法规的定金罚则进行处理。此房为金手指公司抵账房源，乙方无权退房。”同日，金邦置业公司向韩银艳出具收到两套房屋购房款的收据。2016年11月11日，案涉小区取得预售许可。2017年1月17日，金邦置业公司与韩银艳发生纠纷，2019年12月29日，商丘市中级人民法院作出（2019）豫14民再172号民事判决，确认韩银艳与金邦置业公司签订的《商品房内部认购协议书》合法有效。另查明，案涉两套房屋分别于2018年1月15日、2020年7月17日被商丘市梁园区人民法院查封。一审法院认为，韩银艳与金邦置业公司签订的《商品房内部认购协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。金邦置业公司辩称韩银艳并未向其实际交纳过购房款，当时签订认购协议是由于受金手指公司万跃华欺骗所签订。（2019）豫14民再172号民事判决已确认本案《商品房内部认购协议书》系以房抵债，金邦置业公司与金手指公司之间的关系可另行向金手指公司主张，故金邦置业公司辩称理由不能成立，不予支持。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。双方签订的《商品房内部认购协议书》约定了当事人的名称和住所、商品房的具体位置、面积、单价等基本状况、交付使用条件，以及违约责任等事项，具备了商品房买卖合同的基本要件和内容，且金邦置业公司已收受了购房款，该协议应为商品房买卖合同。韩银艳要求判令金邦置业公司与其签订《商品房买卖合同》，已无必要且有违法律规定的合同自愿原则，不予支持。由于案涉房屋现处于因其他纠纷被法院查封的状态，不具备合同备案及交付房屋的条件，对韩银艳要求金邦置业公司将合同备案及交付房屋的诉讼请求，不予支持。韩银艳可待房屋具备合同备案和交付条件时，另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第五条规定，判决：驳回韩银艳的诉讼请求。案件受理费11,466元，减半收取5733元，由韩银艳负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明事实与一审判决认定事实相一致。本院认为，本院（2019）豫14民再172号民事判决（韩银艳与金邦置业公司合同纠纷一案），已经确认双方签订的《商品房内部认购协议书》合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案《商品房内部认购协议书》约定了当事人的名称和住所、商品房的具体位置、面积、单价等基本状况、交付使用条件、违约责任等事项，具备了商品房买卖合同的基本要件和内容，且金邦置业公司已收受了购房款，该认购协议书应认定为商品房买卖合同，故韩银艳要求判令金邦置业公司与其签订商品房买卖合同已无必要，对其该项诉讼请求，依法不予支持。由于案涉房屋现处于因其他纠纷被法院查封的状态，不具备合同备案及交付房屋的条件，对韩银艳要求金邦置业公司将合同备案及交付房屋的诉讼请求，亦不予支持。韩银艳可待房屋具备合同备案和交付条件时，另行主张权利。综上所述，韩银艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,466元，由上诉人韩银艳负担。本判决为终审判决。审判长  闫文超审判员  许长峰审判员  李念武二〇二一年四月十六日书记员  李洋洋