江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1240号上诉人（原审被告）：江苏欧远防静电装饰材料有限公司，住所地江苏省常州市武进区横山桥镇芙蓉工业集中区。法定代表人：王娟。委托诉讼代理人：张春起，该公司员工。委托诉讼代理人：庄惠平，江苏名友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常州常豹王机械进出口有限公司，住所地江苏省常州市武进区横山桥镇蓉湖村委蓉湖路124号。法定代表人：王晓兰。委托诉讼代理人：郑波，江苏龙成律师事务所律师。原审被告：王娟，女，1983年5月30日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市灵壁县。上诉人江苏欧远防静电装饰材料有限公司（以下简称欧远公司）因与被上诉人常州常豹王机械进出口有限公司（以下简称常豹王公司）、原审被告王娟房屋租赁合同纠纷一案，不服常州经济开发区人民法院(2020)苏0492民初1452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。欧远公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；请求二审法院判令常豹王公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院查明事实不清，认定事实错误。首先，租赁关系是否解除、何时解除、解除的事实和原因及双方在此过程中的责任未查清：1.双方于2018年初签订《厂房租赁合同》，合同约定租赁期限为2018年4月27日至2021年4月26日，经法庭审查该合同合法有效，故双方的权利和义务理应受法律保护，为此在约定租赁期内常豹王公司无合法理由不得解除租赁合同，也不得恶意阻碍租赁合同的履行。2.2019年9月25日常豹王公司整体股份转让，原股东姚爱华、陆井红变更为王晓兰、李士红；换了新老板（股东）以后即刻欲将我公司撵走，为此于2019年8月（在股东登记变更前夕，但已经实际操控该企业了）通知我公司，以我公司违约为由解除合同并要求我公司搬离；同时采取恶意停电、拉电等措施导致我公司无法进行生产（有报案记录等为证），2020年2月22日起，常豹王公司直接不让我公司进场。3.以我公司违约并被工商部门责令停产整顿为理由解除合同，一审法院未进行查清和认定：（1)常豹王公司的停电行为已构成根本性违约。常豹王公司于2019年8月通知我公司，以解除合同为由要求我公司搬离；同时采取恶意停电、拉电等措施导致我公司无法进行生产，最终无法实现合同目的，其构成根本性违约，因此导致我公司的停产损失，完全应当由常豹王公司承担。（2)根据双方的租赁合同约定：“因乙方违法经营，导致合同无法履行或政府相关部门责令停业的，甲方有权终止合同”。我公司因未依法报批硫酸钙地板项目的建设项目环境影响报告表，擅自开工建设并投入生产，该行为只是行政管理过程中报批手续的缺失，充其量只能属于是我公司行政审批过程中的违规，其行为既不构成违法，更不导致双方租赁合同无法履行，故我公司在租赁合同履行过程中并不构成根本性违约，常豹王公司据此解除合同和停电行为无法律和合同依据，构成根本性违约。（3)“行政处罚决定书”作出的处罚内容为罚款30000元，而不是作出的停产整顿。因此，我公司报批手续的缺陷并未达到必须停产，故常豹王公司解除合同没有理由。其次，一审法院认定事实不清或错误。一审法院认为“2020年3月31日，经组织协商双方均同意搬迁厂房，应对视为双方均同意解除租赁关系。”我公司认为：（1)对于该认定本案中并未有任何依据证明，庭审笔录第11页我公司从未认可解除租赁合同。（2)退一步讲，同意搬出，解除合同，那么双方有无达成就解除合同后的各方责任或责任承担达成合意。因此可知，我公司自2020年2月23日起因常豹王公司的违约导致无法生产，最终也导致无法实现上述厂房的租赁目的，设备及物资的搬出也是被逼无奈，故其无任何理由要求我公司承担自2020年2月23日起至搬离结束期间的任何占用费，相反，常豹王公司应承担我公司由此而导致的搬离费用和损失。常豹王公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。王娟未作答辩。常豹王公司向一审法院起诉请求：1.欧远公司、王娟支付我公司各项费用共计189123.09元；2.欧远公司、王娟承担以前述金额为基数自起诉日起至实际偿付日止按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至款项全部清偿之日止的利息；3.欧远公司、王娟承担全部诉讼费用。一审法院查明：欧远公司（合同中为乙方）与常豹王公司（合同中为甲方）在2018年初签订《厂房租赁合同》，由常豹王公司将坐落于常州市经开区横山桥镇蓉湖工业集中区的厂房出租给乙方欧远公司作工业生产使用，租赁期限以移交时间起算，租赁期三年；租赁车间面积3000平方米（330000元），以及主办公楼三楼全层、一层食堂共用、一层独立样品间、二楼六间办公室、会议室共用（70000元），租金共计400000元／年；租金遵循先付后用的原则，以后每年租金应提前30天支付；租赁期间，厂房维护加固责任由甲方负责；因出租方提前结束合同或其他违约事项,由出租方赔偿乙方相关实际产生的损失包括但不限于停产停业损失,装修费、搬迁过度费、补偿安置费、员工安置费等损失;因乙方提前解除合同,租满一年赔付甲方贰拾万元,租满两年赔付甲方壹拾万元；因甲方原因,导致不能持续经营生产的,由甲方赔偿一切损失，包括但不限于停产停业损失、装修费、搬迁过度费、补偿安置费、员工安置费等损失;乙方按合同时间足额给付租金,甲方无权终止合同;因乙方违法经营,导致合同无法履行或政府相关部门责令停业的,甲方有权终止合同,并要求乙方赔偿甲方的租金及其他损失。2018年6月27日，双方确认厂房整体移交，并约定欧远公司不承租厂房时恢复原样。2019年8月，常豹王公司通知欧远公司，以解除租赁合同为由要求欧远公司搬离。2019年12月5日，双方确认，主办公楼三楼全层、一层食堂共用、一层独立样品间、二楼六间办公室、会议室共用区域返还给常豹王公司。双方于2020年1月14日对租金进行结算，确认截止到2019年12月31日，欧远公司尚欠租金7441.37元。另常豹王公司原股东陆井红需支付欧远公司78111元由“红帅”代付。2020年2月22日，欧远公司通过微信表示要进入厂区，被常豹王公司拒绝。另案中，承办法官于2020年3月31日组织双方至案涉厂房查勘现场，根据现场，欧远公司占用了部分厂房，常豹王公司将其中一个车间腾空，过道是由常豹王公司占用生产，常豹王公司表示要求欧远公司尽快搬走，不同意再出租给欧远公司使用，也不允许欧远公司进场。后即组织双方搬迁，至2020年6月24日搬迁完毕。一审法院认为，常豹王公司与欧远公司签订《房屋租赁合同》不违反法律规定，是合法、有效的。依法成立的合同对双方当事人均产生法律约束力，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。本案中，王娟系欧远公司的法定代表人，其代表公司经营活动所产生的权利义务应当由欧远公司承担。关于租金的计算，截止到2019年12月31日，欧远公司尚欠租金7441.37元，2020年（一审笔误为2019年，二审予以纠正）1月1日至2020年2月22日期间，租金为43498元，2020年2月22日至2020年3月31日因常豹王公司拒绝欧远公司进场使用，该期间租金不予计算。2020年3月31日，经组织协商双方均同意搬迁厂房，应当视为双方均同意解除租赁关系，其后直至2020年6月24日搬迁完毕，期间占用使用费为45219元。综上结欠租金共计96158.37元，扣除常豹王公司应当返还的78111元，欧远公司尚需支付租金18047.37元。关于常豹王公司主张的场地清扫费及厂房维修费，但提交的证据不充分，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、江苏欧远防静电装饰材料有限公司于判决生效之日起十五日内向常州常豹王机械进出口有限公司支付租金、房屋占有使用费合计18047.37元；二、驳回常州常豹王机械进出口有限公司的其他诉讼请求。如江苏欧远防静电装饰材料有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2042元，保全费1470元，合计3512元，由常州常豹王机械进出口有限公司负担3000元，江苏欧远防静电装饰材料有限公司负担512元。二审中，双方均未提交新证据。二审中，双方对于一审法院查明的事实均无异议，欧远公司称其公司实际搬迁时间为2020年6月。常豹王公司反驳称：一审法院查看现场后，已经要求对方搬迁，对方一直到2020年6月底才搬走；2019年8月，常豹王公司要求解除租赁合同的理由有两点：一、未按约足额支付2019年度的租金。合同约定承租人应当在2019年3月将2019年度全部租金支付完毕，但直至2019年8月尚未支付完毕。二、欧远公司向行政机关承诺将拆除设备、不再生产。因欧远公司在开工建设前未进行环评等，常州市环保部门对其进行了行政处罚。在行政处罚过程中，欧远公司向行政机关表明其将拆除设备、停止生产，请求不要对其进行处罚。据此我公司认为欧远公司已经不能够再依法生产经营，所以根据合同条款解除租赁合同。2020年2月份疫情严重，我公司为了防控疫情才不允许其进厂。“红帅”与我公司是同一个实际控制人。二审查明：2020年3月26日，常州经济开发区人民法院立案受理了欧远公司因房屋租赁合同向常豹王公司主张损失的案件，案号为（2020）苏0492民初401号。该案中，常豹王公司提交了常州市生态环境局于2019年8月27日出具的常环经开行罚（2019）69号行政处罚决定书，其中明确“…现你单位申请关停、设备拆除，恳请免于处罚…经现场复核，你单位申请关停事项不属于我局批准范围，且未拆除全部设备…”常豹王公司还提交了王娟与常豹王公司股东李士红的微信聊天记录。其中显示：2019年10月23日，王娟明确不生产了。2019年10月31日，王娟称“现在已经告知你了，你这边赔款我那边搬走，在这之前你影响我生产，我还会核算损失。”“我本来就告诉环保不生产做仓库，因为我们说明了他们卖掉厂房，想放到不继续租赁给我们，我们不再进行整改。”欧远公司认可前述证据的真实性，不认可证明目的。二审还查明：一审中，欧远公司提交了其公司历年支付房屋的情况，并称截止到2019年12月其公司共支付租金978217.22元。该证据显示：2018年2月支付定金10万元，2018年3月6日电工证转租金0.5万元，2018年6月27日，变压器转租金132582.78元，2018年6月支付租金30万元，2019年6月15日支付租金10万元，2019年11月11日支付租金0.58万元、167417.22元、167417.22元，合计978217.22元。欧远公司称2019年12月曾有过两次退费，是因为欧远公司的水电费超付之后的退费。一审中，常豹王公司明确：合同约定总租金为40万元/年，办公楼租金为7万元/年，车间总租金为33万元/年，车间共3431平方米，2020年1月1日至2020年4月27日期间，欧远公司实际使用面积为3131平方米；2020年4月28日至2020年5月9日使用图片中B部分面积989平方米；2020年4月28日之后使用A部分面积为1278平方米。对于常豹王公司陈述的该部分事实，欧远公司未提交相关证据予以反驳。二审查明的其他事实与原审一致，二审依法予以确认。本院认为：一审判决结果正确，二审予以维持。理由及依据如下：一、关于合同的效力。双方签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按约履行。二、关于合同履行过程中常豹王公司是否享有单方解除权。首先，根据租赁合同约定，双方遵循先付后用的原则，以后每年租金应提前30天支付。故承租人应在2020年3月27日向出租人支付2019年4月27日至2020年4月26日的租金，根据欧远公司一审中提交的支付清单，至2019年11月，其尚未足额支付相应的租金，故欧远公司存在违约。其次，欧远公司向常州市生态环境局的陈述申辩材料中也明确其公司“申请关停、设备拆除”；事后欧远公司法定代表人王娟在聊天记录中也明确其将“不生产、不整改”。鉴于上述原因，常豹王公司要求解除合同，有事实依据，且符合法律规定，常豹王公司享有单方解除合同的权利，双方的租赁合同自常豹王公司的解除通知送达之日解除。一审法院认定双方租赁合同自2020年3月31日协商解除不当，二审予以纠正。三、关于一审认定的占有使用费的金额。根据双方的结算，截止2019年12月31日，欧远公司尚欠租金7441.37元，常豹王公司原股东陆井红需支付欧远公司78111元由“红帅”代付。关于2020年的实际使用面积，一审中常豹王公司予以阐述，欧远公司未提交证据予以反驳，故二审予以采信。2020年1月1日至2020年2月22日共计52天，实际使用车间面积为3131平方米，3431平方米的年租金为33万元，故3131平方米的车间使用52天的占有使用费43498元。2020年2月22日至2020年3月31日期间因疫情严重，且欧远公司未能进入场地，故该时间段的租金不计算。2020年3月31日一审法院组织双方查勘现场后，欧远公司直至2020年6月24日才搬迁完毕，其并无证据证明常豹王公司有阻挠其搬迁的行为，故欧远公司应支付该段时间内的房屋占有使用费。2020年4月1日至4月28日计28天，欧远公司实际使用车间3131平方米，应支付租金22585.9元。2020年4月28日至5月9日期间，欧远公司使用B部分面积为989平方米12天，占有使用费为3170.8元。2020年4月28日至6月24日，欧远公司使用A部分面积为1278平方米计57天，占有使用费为19462.3元。前述占有使用费共计88717元，加上欠付的7441.37元为96518.37元，扣除常豹王公司应支付的78111元，欧远公司尚需支付18047.37元。综上，上诉人欧远公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，不能成立。一审法院虽有部分事实认定不当，但判决结果可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费251元，由江苏欧远防静电装饰材料有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁海燕审 判 员 王 莹审 判 员 卢文忠二〇二一年四月十六日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲