贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终870号上诉人（原审被告）：盘州市光明房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省盘州市翰林街道江源路，统一社会信用代码：91520222697516938L。法定代表人：陆益，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：金达刚，贵州贵友律师事务所律师。一般授权委托诉讼代理人：腾小林，贵州贵友律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：俄建军，男，1965年8月1日出生，汉族，住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：谭代关，贵州磐桓律师事务所律师。上诉人盘州市光明房地产开发有限责任公司（以下简称光明房开）因与被上诉人俄建军商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初3633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人光明房开的委托诉讼代理人金达刚、腾小林，被上诉人俄建军的委托诉讼代理人谭代关到庭参加诉讼。本案现已审理终结。光明房开上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院遗漏诉讼主体。一审中，被上诉人提供的《商品房买卖合同》能够证实，涉案房屋的购买者系被上诉人与案外人李梅，被上诉人在一审中没有提供证据证明案外人李梅授权由被上诉人代为主张权利以及放弃主张权利，一审法院也未依法追加案外人李梅作为本案的当事人参与诉讼，剥夺了案外人李梅的诉讼权利，遗漏了本案的必要共同诉讼人。二、被上诉人的诉讼请求依法不应得到支持。首先，至被上诉人起诉时，被上诉人并没有根据《商品房买卖合同》的约定向上诉人支付全部购房款，上诉人只收到被上诉人交来的购房款230266元，根据合同约定，属于被上诉人违约，上诉人并不存在违约行为；其次，上诉人于2016年7月2日已经将涉案房屋交由被上诉人装修使用，根据《最高人民法院民事审判第八次会议纪要》第十八条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”以及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被上诉人逾期办证违约金诉讼起算的时间应为2016年9月30日，但是被上诉人只是在2020年5月才主张上述权利。据此，被上诉人的诉讼请求已经超过了法定的诉讼时效；再者，依据法律规定“开发商因不能预见、不能避免且不能客服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形，主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，可予支持”，上诉人在一审中已经提供证据证实因施工单位的原因导致其逾期工期滞后，符合不能预见、不能避免也不能克服的客观情况，同时，产权证的发放是一项政府行为，并非开发商的单方行为，是否发放，何时发放都是由政府决定的，而产权证的办理和获得，还需要购房人的配合，但是到被上诉人起诉为止，被上诉人并没有提交相应的申请材料给上诉人进行办理登记，上诉人在客观上无法进行办理；最后，上诉人与被上诉人在合同中对违约责任已经进行了约定，约定上诉人在无法按时办理登记的情况下，上诉人承担的违约责任为0。三、一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人对于逾期办证违约责任已经进行了约定，并且约定，上诉人在约定时间内未按时给被上诉人办理房屋登记时所承担的违约责任为零。但是一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，确定上诉人的违约责任按照人民银行贷款利息计算，属于法律适用错误。综上，上诉人认为一审认定事实不清、法律适用错误从而导致判决错误，请求支持上诉人的上诉请求。俄建军辩称，一审认定的事实准确，适用法律正确，应维持原判。俄建军向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告2015年12月31日至2020年5月20日期间的逾期交房违约金36911元;判令被告以房屋总价款230266元为基数按日万分之一支付原告2020年5月21日至商品房满足交房条件之日止期间的违约金。二、判令被告支付原告2016年3月30日至2020年5月20日期间的逾期办理产权转移登记违约金40088元;判令被告以房屋总价款230266元为基数按年利率4.2%支付原告2020年5月21日至商品房产权转移登记完毕之日止期间的逾期办理产权转移登记违约金。以上合计76999元。三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月19日，被告光明房开作为出卖人与原告俄建军作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告光明房开购买其开发的位于盘州市翰林街道“观月商业广场”2单元27层4号商品房一套，建筑面积126.52平方米，套内建筑面积为106.88平方米,房屋总价款为230266元，付款方式为签订合同之日向甲方交付首付房款，余款以银行按揭方式支付，原告的首付房款为70266元，余款160000元。合同第十一条约定被告光明房开应于2015年12月30日前向原告交付房屋，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产，测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足第十二条中被告光明房开承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。（一）城市基础设施：1、上水、下水，交付时达到使用条件，2、供电，净值时达到使用条件；（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标），公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程净值时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；被告光明房开负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始终登记，双方还对商品房基本状况、商品房交付使用条件、交接手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任，前期物业管理、其他事项进行了约定。第十三、十四条约定了逾期交房责任和交接手续：除不可抗力外，被告光明房开未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付的，按照下列第1种方式处理：（1）逾期在30个工作日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告光明公司按日计算向支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30个工作日，有权退房。退房的，应当书面通知被告光明房开。被告光明房开应当自收到退房通知之日起30个工作日内退还全部已付款，并按照全部已付款的1%向买受人支付违约金。要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告光明房开按日计算向支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付违约金。该商品房达到第十一条约定的交付条件后，被告光明房开应当在交付日的7日前，书面通知或电话通知办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，被告光明公司应当出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告光明房开承担，并按照第十三条处理。买受人应在收到书面通知或电话通知7日内，办理该商品房的交接手续。买受人查验该商品房后，对被告光明房开所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。双方未约定办理房屋转移登记时间及违约责任。合同签订后，原告于2015年1月12日向被告光明公司交付了首期房款70266元，后原告以银行按揭方式向被告光明房开交付了余款160000元。2015年1月19日，双方向盘县住房和城乡建设局申请对商品房预售合同进行了登记备案，并签订了《补充协议》，约定该房屋价格按建筑面积2360元/平方米计算（含企业所得税、印花税等）。合同签订后，被告光明房开于2016年7月2日向原告交付了房屋，但一直未按规定完成该商品房所有权的初始终登记，原告至今未能取得房屋所有权证书。一审法院认为，本案的争议焦点是：1、被告光明开发是否依约向原告俄建军完成了房屋交付？2、被告光明房开应否向原告俄建军支付逾期交房期间的违约金以及原告俄建军的该项请求是否超过诉讼时效？3、被告光明房开应否向原告俄建军支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金以及原告俄建军的该项请求是否超过诉讼时效？关于被告光明房开是否依约向原告完成了房屋交付问题。原被告在合同中明确约定了房屋交付使用条件及交接手续，如原告认为房屋交付不具备合同约定的使用条件时，有权拒绝接收。本案中，原告已于2016年7月2日接受房屋，并实际装修入住，应当认定被告光明房开已于2016年7月2日完成了房屋交付。据此，原告主张被告光明房开一直未向其交付房屋的理由不能成立，不予采信。关于被告光明房开应否向原告支付逾期交房期间的违约金以及原告的该项请求是否超过诉讼时效问题。根据合同约定被告光明房开应于2015年12月30日前向原告交房，但被告光明房开于2016年7月2日才向原告交付了房屋，其行为已构成违约，原告有权在合同约定的付款期限届满之日起三年内（即在2019年7月2日前）要求被告光明房开承担违约责任。由于原告未在上述法定期限内主张权利，故原告于2020年5月29日才向法院起诉要求支付逾期交房期间的违约金已超过法定的诉讼时效期间，不予支持。被告光明房开辩解原告的该项诉讼请求已超过法定诉讼时效期限的理由成立，予以支持。关于被告光明房开应否向原告支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金及原告的该项请求是否超过诉讼时效问题。根据合同约定被告光明房开应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。本案中，被告光明房开于2016年7月2日将涉案房屋交付原告使用，应当于2016年9月30日前申请该商品房所有权初始登记。截止本案法庭辩论终结之前，被告光明房开仍然未向法院提交其已依约申请完成了涉案商品房初始终登记的相关文件和资料，被告光明房开的行为已构成违约，被告光明房开应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定承担相应的违约责任。再根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，……”。由于原告主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金系继续性债权，现被告光明房开提出诉讼时效抗辩，原告主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金可自起诉之日倒推三年予以保护即支持2017年5月30日至2020年5月29日期间的违约金，2017年5月30日之前的违约金因无诉讼时效中止、中断、延长的情形已超过法定的诉讼时效期间，不予支持。同时，由于双方未约定逾期办证的违约责任，原告主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，按照年利率6%计算。由于原告主张逾期办理商品房转移登记期间的违约金按年利率4.2%未超过前述法律规定的年利率6%，予以支持。根据双方补充协议约定，原告应向被告支付房屋总价款为298587.2元（2360元/平方米×126.52平方米），根据原告提供的证据原告共向被告支付了房屋总价款230266元，原告是否向被告足额交付购房款现有证据无法核实，但被告已向原告交付了房屋，故原告按已交房款230266元计算违约金，予以支持，即由被告光明房开支付原告逾期办理商品房转移登记期间的违约金为29013.52元（230266元×4.2%÷365天×1095天），原告主张超出部分，不予支持，2020年5月30日以后逾期办理商品房转移登记期间的违约金以已付购房款230266元为基础，按照年利率4.2%计算至被告盘州市光明房地产开发有限责任公司协助原告将盘州市翰林街道观月商业广场2单元27层4号商品房转移登记在原告名下之日止。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，判决：一、由被告盘州市光明房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告俄建军2017年5月30日至2020年5月29日期间逾期办理商品房转移登记的违约金29013.52元，2020年5月30日以后逾期办理商品房转移登记期间的违约金以230266元为基础，按年利率4.2%计算至被告盘州市光明房地产开发有限责任公司协助原告俄建军将盘州市翰林街道观月商业广场2单元27层4号商品房转移登记在原告俄建军名下之日止；二、驳回原告俄建军的其他诉讼请求。案件受理费862元，由原告俄建军负担599元，被告盘州市光明房地产开发有限责任公司负担263元。二审中，上诉人光明房开向本院提交如下证据：1、2014年9月28日盘州市建安建筑工程有限公司职工集资建房会议记录、2016年8月25日盘州市建安建筑工程有限公司与上诉人观月广场职工集资建房会议纪要、上诉人承诺于2016年6月30日交钥匙装修盘州市建安建筑工程有限公司职工集资建房的承诺书，拟证明案涉房屋为集资建房，不是商品房买卖，不应该适用最高院关于商品房买卖合同的司法解释，应适用民法典关于合同编的相关规定。同时证明本案遗漏了必须参加诉讼的第三人，因为一审的原告并不是集资建房户，而是通过集资建房买卖得来。被上诉人俄建军质证认为，对证据无异议，但是达不到上诉人的证明目的，该组证据恰好能够证实集资建房的过程中是由建安公司承建，之后由上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，上述被上诉人交付到建安公司的集资款由上诉人承接，因此，上诉人应承担商品房买卖合同的违约责任。上诉人提交的该组证据的三性本院予以确认，但因与上诉人形成相应合同关系的相对人为被上诉人，故对其证明目的本院不予确认。2、个人贷款支付凭证、收条，拟证明被上诉人尚欠上诉人房款15万元。被上诉人俄建军质证认为，对收条的三性不予认可，个人贷款支付凭证无异议，但是达不到上诉人的证明目的。该组证据可以证明被上诉人交纳部分款项的事实，对其三性本院予以确认，但对上诉人的证明目的本院不予确认。被上诉人俄建军向本院提交如下证据：被上诉人的妻子李梅放弃对上诉人逾期办证违约的起诉的承诺书。光明房开质证认为，该组证据与本案无关，对该证据的三性均不予认可。该组证据系共同购房人李梅亲自书写，系李梅的真实意思表示，本院对其三性予以确认。本院依职权调取如下证据：贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初3637案中，承办法官在建安公司调取的通知、调查笔录。上诉人和被上诉人对该组证据均无异议。该组证据可以证实案涉房屋与建安公司之间关系的事实，本院予以确认。二审经审理查明的事实与一审基本一致，对一审认定的事实本院予以确认。另查明，上诉人原名称为盘县光明房地产开发有限责任公司。本院认为，本案二审争议焦点主要是：1、本案是否遗漏诉讼主体；2、上诉人是否应向被上诉人承担逾期办证违约责任；3、被上诉人本案诉讼请求是否已过诉讼时效。关于第一个争议焦点：二审中，李梅已提交《承诺书》，明确表示放弃对上诉人逾期办证违约的起诉，故对上诉人关于本案遗漏诉讼主体的上诉理由不予采纳。关于第二个争议焦点:上诉人与被上诉人于2015年1月19日签订《商品房买卖合同》，约定房屋买卖的标的物及房屋价款，并对房屋的交付、产权证办理等事项进行了约定，被上诉人已按该合同约定履行了付款义务。虽双方签订《补充协议》对房屋价格作出不同的约定，但双方并未在补充协议中约定上诉人办理房屋产权证须以被上诉人付清购房款为前提。至于被上诉人是否因逾期未付清房款向上诉人承担民事责任的问题，因上诉人在本案中未提起反诉，本案不予处理。上诉人所称因施工方的原因致其逾期交房或办证的理由不属于免责事由，对其该上诉理由不予支持。对于上诉人所称其无法按期办理产权登记的违约责任为零的上诉理由，因没有合同依据及法律依据，不予采纳。结合双方当事人所签协议，双方形成商品房买卖关系。因此，一审依据相关法律的规定所作出的由上诉人向被上诉人承担逾期办证违约责任的认定及判决并无不当。关于第三个争议焦点，上诉人的上诉理由不能成立，理由与一审一致，不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1724元，由上诉人盘州市光明房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓少旭审判员  王秋红审判员  杨 龙二〇二一年四月二十八日法官助理张冰书记员杨梦虹