重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1609号上诉人（原审原告）:重庆互悦物业管理有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞鱼轻路60号，统一社会信用代码915001137958668782。法定代表人:李俊材，总经理。委托诉讼代理人：何健，重庆军航律师事务所律师。委托诉讼代理人：月洪武，重庆军航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆世德物业有限责任公司，住所地重庆市大足区××街道五星大道386号1-2-8-5，统一社会信用代码915001117474586775。法定代表人：何世德，董事长。委托诉讼代理人：彭智良，重庆万诚律师事务所律师。上诉人重庆互悦物业管理有限公司（以下简称互悦公司）因与被上诉人重庆世德物业有限责任公司（以下简称世德公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院(2020)渝0111民初1852号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人互悦公司的委托诉讼代理人何健、被上诉人世德公司的委托诉讼代理人彭智良到庭参加二审询问。本案现已审理终结。互悦公司上诉请求：1.撤销重庆市大足区人民法院(2020)渝0111民初1852号民事判决书并依法改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院认定上诉人没有举示证据证明其对案涉小区进行管理维护与事实不符。一审开庭审理中，上诉人举示了车库服务的照片、顾客满意度统计表等证据，用以证明上诉人按照《物业服务合同》约定履行义务，一审判决对该事实进行了否认，明显与庭审情况不符。二、一审法院以上诉人证据不足为由驳回上诉人的诉讼请求错误。一是上诉人已经举示了《物业服务合同》、红星社区居委会出具的通知、物业服务合同备案登记证、车库服务的照片、顾客满意度统计表等证据，以上证据能够证明上诉人为案涉小区合法的物业服务企业，按照物业服务合同的约定，对包括被上诉人车库在内的小区进行了物业服务，履行了义务，物业服务满意度达到了85%。二是上诉人作为案涉小区的物业服务企业，已经按照《物业服务合同》的约定，对案涉小区的公共区域进行物业服务，车库是小区的组成部分，车库中不仅有电梯、消防设施、电源等设施需要维护，同时也是小区居民在小区正常生活的公共区域的组成部分，一审中除了上诉人举证证明对车库进行了管理外，被上诉人在第二次开庭中也认可上诉人在车库安装了节能灯，这一自认与上诉人举示的证据相吻合。三是被上诉人在庭审中并未以未收到催费通知进行抗辩，且上诉人在庭审中明确说明已进行了多次书面催收，即使上诉人没有在起诉前进行催收，但向法院提起诉讼即应当视为催收，被上诉人收到起诉状副本到一审结束长达半年的时间也未支付物业费，因此一审以未催收为由驳回上诉人的诉求没有事实和法律依据。三、一审法院以车库的收费管理权未移交而否认上诉人的物业服务行为，继而驳回上诉人诉求有违《物业管理条例》关于一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理的规定。被上诉人未将车位的收费管理权移交给上诉人而自己收费、为了销售车位而对车位进行改造升级等均是被上诉人作为车位所有权人行使物权的行为。但被上诉人行使物权的行为并不与上诉人的物业服务行为相冲突，被上诉人对车位的收费管理不能否认上诉人作为物业服务企业对公共设施设备的维护管理。上诉人与业主委员会签订的《物业服务合同》对香山印象.丰足茗居的全体业主具有约束力，车库是《物业服务合同》范围内的同一物业管理区域，被上诉人作为案涉车位的所有权人，系同一物业管理区域内的业主，应当按照《物业服务合同》约定的标准，及时缴纳物业服务费。综上所述，一审判决认定事实错误，判决理由不当，请贵院采纳上诉人的上诉意见，支持上诉人的上诉请求。世德公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉事实和理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。互悦公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告缴纳126个车位从2018年1月1日起至一审第一次开庭当月止的物业管理费（暂计176400元，以实际计算为准）;2.判令被告向原告支付拖欠物业费产生的违约金（暂计2万元，以实际计算为准）;3.依法判令被告承担本案诉讼费。第一次开庭时原告明确诉讼请求为:被告支付2018年1月1日起至2020年5月30日止的物业费为182700元，违约金51159.45元。一审法院认定事实：被告世德公司是大足区××街道香山印象●丰足茗居小区的建设开发单位，2015年大足区××街道香山印象●丰足茗居小区交付业主使用，被告世德公司与前期物业服务企业--重庆仨朋同心物业管理公司签订了前期物业服务合同，前期物业服务合同履行过程中，前期物业服务企业--重庆仨朋同心物业管理公司对被告世德公司的地下车库未进行管理，未收取任何费用，一直由建设单位被告世德公司自行对车库进行管理。2017年底，前期物业服务合同到期后，大足区××街道香山印象●丰足茗居小区通过业主大会选举成立了大足区××街道香山印象●丰足茗居业主委员会，大足区××街道香山印象●丰足茗居业主委员会代表业主与互悦公司于2018年1月14日签订了《大足区香山印象●丰足茗居物业服务合同》。该物业服务合同约定：1、物业管理区域概况，其中《香山印象●丰足茗居物业共用设施设备明细附件一、二》中均明确车库1幢，面积3360平方米。2、委托服务事项中互悦公司服务的主要内容包括市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯，交通秩序与车辆停放的管理。3、《香山印象●丰足茗居物业共用设施设备明细附件三》中明确小区道路、广场、停车场、绿地每日清扫1次。为规范现场管理，业委会安排专人协助互悦公司对小区内和小区门前因之前未规范管理遗留的车辆乱停乱放、违章搭建等事宜处理，将车辆统一规范停放到地下车库管理。4、停车场属于开发建设单位或业主所有的，业主享有优先使用权，车位产权人和车位使用人应按照50元／个／月的标准向互悦公司全额交纳停车服务费。5、双方权利义务中约定业主应于2018年1月1日起交纳物业服务费用。6、物业服务合同期限及解除，合同期限为2年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止，合同到期前未续聘或选聘物管公司，由互悦公司继续服务，按原有价格和原有标准执行。2018年2月初，原告互悦公司依据合同入驻大足区××街道香山印象●丰足茗居小区进行物业服务。互悦公司未对被告世德公司的车库停车位进行停车管理，仍由被告世德公司管理车库：包括聘请人员管理车辆进出及停车收费、打扫卫生，管理人员工资由被告世德公司支付。车库照明电费由被告世德公司支付。疫情期间车辆进出车库测温、消毒等防疫工作亦由被告世德公司完成。因前期业主装修造成车库及公共通道路面破损严重，2018年12月26日，发包方重庆世德有限责任公司丰足茗居项目部与承包方许继海签订《丰足茗居地下车库地面施工合同》，载明工程名称--丰足茗居地下车库地面工程；承包范围及工作内容--1、丰足茗居小区地下负一层停车位限位器的拆除、汽车地道位置截水沟、主楼位置地排水明沟拆除及沥青混凝土浇筑后的二次安装。2、丰足茗居小区地下负一层地面40毫米厚沥青混凝土路面的浇筑、压光、找平、分隔缝的位置切割，及地排水明沟边缝切割。承包方式及价款--包工包料，采用固定单价合同，地面工程约为3600平方米，单价为60元/平方米，约为216000元。合同总价约为254000元。…。合同签订后，许继海对丰足茗居地下车库改造工程进行了施工，改造完工后世德公司按照合同约定向许继海支付了工程款。2020年6月19日7时15分，负责丰足茗居小区地下车库管理的世德公司员工周用祥突发疾病死亡。经重庆市大足区××街道人民调解委员会调解，周用祥家属与世德公司达成调解协议书，由世德公司一次性赔偿周用祥家属死亡赔偿金、被扶养人生活费、丧葬费等28万元。在审理中互悦公司没有举示证据证明其对丰足茗居小区地下车库进行了管理、维护，其也没有举示证据证明向世德公司催收过物业服务费。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告互悦公司没有提交相应的证据证明其对涉案的丰足茗居小区地下车库提供了物业服务，世德公司没有将涉案地下车库移交给业委会或互悦公司。互悦公司没有对地下车库提供停车服务，其也没有举示证据证明向世德公司催收过物业服务费，综上，对互悦公司要求世德公司支付2018年1月1日起至一审开庭时的物业服务费并承担违约金的诉讼请求，因证据不足，依法不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：“驳回原告重庆互悦物业管理有限公司的诉讼请求。本案诉讼费4807元，由原告重庆互悦物业管理有限公司承担。”二审中，互悦公司向本院举示了催费函和催费通知书各一份、催费照片打印件两张，拟证明互悦公司在2019年4月15日、2019年8月9日均以书面形式向世德公司催收物业服务费。世德公司请求法院审查证据的真实性，不认可其证明目的。本院认为催费函系互悦公司单方制作，经过比对，其举示的催费函照片打印件系在向法院提交的催费函原件基础上复印而来，即该照片不能表明照片所显示的催费函是物业公司向业主寄送或张贴的另一催费函。因此，该两份留有水印的催费函照片打印件不能证明互悦公司向世德公司进行了书面催缴。对其举示的快递单据照片打印件，本院无法查询其快递信息，该单据也未载明系催费函，该照片打印件亦无法证明其向世德公司进行了书面催缴。本院对上述证据均不予采信。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，从一审查明的事实看，案涉车库一直由世德公司自行管理，没有证据证明已经移交互悦公司进行管理。二审中，互悦公司也认可案涉车库已经出售了的车位，其服务费是由世德公司自行收取。还陈述其是从前期物业服务企业重庆仨朋同心物业管理公司移交过来，并办理了交接手续。但根据查明的事实重庆仨朋同心物业管理公司并未实际管理案涉车库，也未向世德公司收取过相应的物业管理服务费。故本院认为，可以认定互悦公司并未对案涉车库进行实际管理。但在大足区××街道香山印象●丰足茗居业主委员会代表业主与互悦公司签订的《大足区香山印象●丰足茗居物业服务合同》中将车库纳入了互悦公司的物业管理范围，因此本院认为，依据该合同互悦公司可能对案涉车库涉及公共部分的如电梯、消防通道进出、供电及给排水等设施提供了零星的物业管理。但互悦公司举示的证据不足以证明其在起诉前对世德公司就物业管理费的收取进行了书面催缴，故其起诉请求主张案涉车库的物业管理费，本院不予支持。综上，互悦公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4807.89元，由重庆互悦物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二一年四月二十九日法官助理 王玲书 记 员 梁麟