广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终104号上诉人（原审被告）：黄观金，男，汉族，住广东省英德市。上诉人（原审被告）：黄道超，男，汉族，住广东省英德市。被上诉人（原审原告）：曾英恒，男，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：刘永坤，广东德众律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘思妤，广东德众律师事务所律师。上诉人黄观金、黄道超因与被上诉人曾英恒排除妨害纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2020）粤1881民初3050号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄观金、黄道超上诉请求：撤销广东省英德市人民法院（2020）粤1881民初3050号民事判决，维持涉案房屋现状。事实与理由：一、1.1997年3月，曾*润与黄观金就涉案房屋达成买卖协议，当时曾英恒有签字画押并写上了身份证号，曾英恒是知情的。2.2009年曾*润的亲笔合同有村民作证。3.涉案房屋所在村组织向黄观金集资修路收据，是责任式的集资，不是“慈善捐款”，有村民作证。4.黄观金自1997年3月购得涉案房屋后一直居住至今22年有余，从来未有任何人提出过质疑，周围邻居都知道黄观金是用真金白银买的。5.自黄观金1997年3月合法购得涉案房屋后，黄观金母亲于当年11月病逝在涉案房屋，未受到任何非议及阻挠，是因为黄观金合法购得涉案房屋的原因。二、1.房屋买卖是事实。2.曾*润与曾英恒是父子关系，农村土地使用是以家庭形式为单位的，曾*润具备土地使用权主体资格。一审中曾英恒也提到其父亲变卖老曾屋宅基地未提出异议，曾*润卖涉案房屋给黄观金是有效行为，曾英恒一家在获得卖房利益后再次申请该屋集体土地建设使用证，违反相关法律规定，房屋在发生转移时应如实上报主动变更手续。曾英恒在知道或应当知道房屋发生买卖后未提出异议，而黄观金也居住了22年有余，形成了长期、稳定占有及使用事实。3.对一审“地随房走”原则不服，黄观金1997年3月购得涉案房屋，那时的房屋买卖并无这一原则的相关规定，地、房的统一或分权是自主的，基于不溯及过往原则，“地随房走”之新法不能断旧事。4.曾英恒在知情的情况下持1998年《集体土地建设使用证》至2020年6月4日才提出本案，已逾22年之久，已过时效性，不应受保护。曾英恒答辩称：一、曾英恒对黄观金是否与曾*润形成房屋买卖关系毫不知情，曾英恒没有与黄观金签订房屋买卖合同，也没有收取黄观金的款项，黄观金认为曾英恒有签字画押完全是无中生有的讲法，没有任何事实依据。二、黄观金提交的所谓《买卖合同》存在将“2019”涂改成“2009”的造假事实，证明黄观金缺乏基本的诚信。黄观金在一审庭审时，承认《买卖合同》上的日期原来是“2019年”，后来发现写错了所以改成“2009年”，但涂改的笔迹是两种不同颜色的笔，按照常人的书写习惯，该份“买卖合同”的形成时间实际上是“2019年”，后来发现错误才更改为“2009年”，而曾*润在2014年已经去世，所以说黄观金提交的买卖合同，存在不合常理的涂改行为，是伪造的证据。三、不管黄观金与曾*润是买卖、赠与或租赁关系，均是无效的民事行为。曾英恒持有英德市人民政府颁发的英集建（98）字第00***号《集体土地建设用地使用证》，上面记载了宅基地面积及房屋面积，所以说涉案房屋的所有权及宅基地使用权归曾英恒所有，是无可争辩的事实。黄观金不是广东省英德市××××××委会老曾组的村民，所以黄观金与曾*润无权买卖老曾组的集体建设用地，也无权处分曾英恒的房屋。不管黄观金占有涉案房屋的时间有多长，曾英恒作为涉案房屋的物权人，均可要求黄观金予以返还。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，黄观金、黄道超的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉、维持原判。曾英恒向一审法院提出诉讼请求：1.判令黄观金、黄道超将位于广东省英德市英城镇洋塘老曾屋曾英恒的房屋返还给曾英恒。2.判令本案诉讼费用由黄观金、黄道超承担。一审法院审理查明:曾英恒是广东省英德市×××××委会老曾组村民，其在老曾屋村13号宅基地上建有面积为26.98平方米的住宅房屋。1998年7月28日，英德市人民政府向曾英恒颁发英集建（98）字第00***号集体土地建设用地使用证，该证所载：土地使用者是曾英恒，地址为英城镇洋塘老曾屋，地号13，用地面积26.98平方米，其中建筑面积为26.98平方米，用途是住宅，房屋四至范围东自墙、南与莫仔妹共墙、西自墙、北与曾献杰共墙。黄观金、黄道超是父子关系，均是广东省英德市×××××××××××××××民。1989年，黄观金举家搬迁到英德市区区住生活，并自1995年起在英德市×××××委会老曾组租房居住生活。黄观金、黄道超在答辩及庭审中述称，1997年，黄观金与曾英恒父亲曾*润签订《买卖合同》，约定曾*润以1000元的价格将讼争房屋卖给黄观金，签订合同后黄观金向曾*润支付了800元，余款200元于2009年付清。黄观金一家自1997年3月起一直在讼争房屋居住至2018年11月，后因黄观金的儿子黄任前申请公租房获批准，黄观金一家才搬至现住址居住。曾英恒则述称，其自1986年搬到位于广东省英德市×××××委会洋塘路自建的一栋六层房屋居住至今，对其父亲将房屋出售给黄观金及黄观金一直在讼争房屋居住的情况并不知情，直至提起本案诉讼前几个月才知道。涉案房屋现处于闲置状态，无人居住，用于堆放杂物。另曾英恒同意在双方调解的前提下愿意支付人民币1000元给黄观金作搬迁屋内杂物费用，但黄观金不同意，调解无效。一审法院认为：曾英恒是英德市×××××委会老曾村民小组的成员且依法享有涉案宅基地的使用权及讼争房屋所有权的事实有曾英恒提交的居民身份证及《集体土地建设用地使用证》佐证，一审法院对此予以认定。所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨碍物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中,曾英恒系案涉房屋的所有权人,依法享有对该房屋的占有、使用的权利,曾英恒要求黄观金、黄道超排除妨害并返还涉案房屋的诉求,于法有据,应予支持。关于黄观金主张的“其于1997年从曾英恒父亲曾*润处以购买的方式受让讼争房屋，且购房款业已付清，讼争房屋应归其所有”的抗辩，一审法院不予采纳，理由如下：根据宅基地使用权不得单独转让的规定及地随房走的原则，若曾英恒父亲曾*润将讼争房屋出售给黄观金，应视为将宅基地使用权一并转让，但黄观金并非英德市×××××委会老曾组集体经济组织的成员，其不具备受让涉案宅基地及讼争房屋的资格，即双方的行为违反了法律禁止性规定，应认定该转让行为无效。另一方面，从曾英恒提供的《集体土地建设用地使用证》来看，该证是1997年申领，1998年颁发的，该证所载土地使用者及房屋所有人均是曾英恒，黄观金未提供任何证据证明其在受让讼争房屋时曾*润享有该房屋的所有权或曾英恒知情并同意其受让讼争房屋之事实，据此，曾英恒父亲曾*润不是讼争房屋的所有权人而擅自出售讼争房屋的行为属无权处分，且该房屋所有权人即曾英恒事后亦不予追认，故应认定曾英恒父亲曾*润与黄观金的房屋买卖行为无效。因此，黄观金、黄道超占有、使用讼争房屋亦于法无据，应予返还。综上所述，曾恒英诉请黄观金、黄道超排除妨害并返还讼争房屋，有事实和法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条、第一百四十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：限黄观金、黄道超于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于广东省英德市英城镇洋塘路老曾组的房屋（英集建（98）字第00***号集体土地建设用地使用证所载，房屋四至范围：东自墙、南与莫*妹共墙、西自墙、北与曾*杰共墙）腾空屋内杂物后返还给曾英恒。本案受理费50元，由黄观金、黄道超负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。经本院审理查明，一审法院查明基本事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系排除妨害纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点可归纳为：黄观金、黄道超是否应当将涉案房屋返还给曾恒英。根据宅基地使用权不得单独转让的规定及地随房走的原则，若曾英恒父亲曾*润将讼争房屋出售给黄观金，应视为将宅基地使用权一并转让。但我国《土地管理法》规定,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得宅基地使用权，黄观金并非讼争房屋所在地村集体组织成员。且讼争房屋的所有权人为曾英恒，并非曾*润，曾*润未经曾英恒同意的买卖行为,损害了曾英恒的利益。一审认定讼争房屋的买卖行为无效。并判令黄观金、黄道超返还讼争房屋有事实和法律依据，本院予以支持。综上，上诉人黄观金、黄道超的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由黄观金、黄道超负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二一年四月六日法官助理 肖珍艳书 记 员 周 莹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审