安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖民终358号 上诉人（一审原告）：杨成勇，男，1966年11月15日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：朱礼兵，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙森，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：安徽省振大投资发展有限公司，住所地安徽省合肥市星火路99号兴海苑31幢，实际营业地安徽省合肥市蜀山区长江西路88号环球金融广场招商中心。 法定代表人：张群，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘林，安徽端维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章燕云，安徽端维律师事务所律师。 上诉人杨成勇因与被上诉人安徽省振大投资发展有限公司（以下简称振大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2019）皖01民初2006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人杨成勇的委托诉讼代理人朱礼兵、孙森，被上诉人振大公司的委托诉讼代理人刘林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨成勇上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令振大公司立即向杨成勇交付合同1《环球金融广场房屋买卖协议书》项下的房屋;3、判令振大公司于合同1及合同2项下案涉房屋具备办理权属登记条件之日起30日内协助杨成勇办理案涉房屋土地使用权及不动产权属变更登记；4、判令振大公司立即向杨成勇支付合同1项下逾期交房所产生的违约金17963356.32元(暂计合同1项下的违约金，时间暂计算至2019年8月22日，此后违约金计算至实际交房并办理相关权属登记之日止;杨成勇继续保留追加振大公司支付合同2项下违约金的权利);5、一审案件受理费及保全费、二审案件上诉费用由振大公司负担。事实和理由:一审认为出卖人未取得案涉房产的土地证、房产证及预售许可证,继而认定案涉两份房屋买卖协议书违反法律、行政法规的强制性规定,为无效合同,属认定事实和适用法律错误。1、案涉房产事实上是竣工的现房,一审认定是需要取得预售许可的期房,属于认定事实错误。案涉房产的物权因振大公司合法建造而由其享有。且振大公司事实上也实际控制并享受对合同1项下的房产收益,并将合同2项下的房产交付杨成勇并由案外人占有、使用,杨成勇收益。案涉房产不属于期房。案涉房产所在项目的建设工程规划许可证存在擅自变更情形,而擅自变更部分是在“合规建民许2011660号”规划142569平方米基础上的加建部分。案涉房产建筑面积包含在建民许2011660规划142569平方米之内,即使需要补办规划手续或者拆除违规的加建部分,也与案涉房产没有关系。因此,案涉房产并非违法或违章建筑,其手续的完善只是时间问题,而且安徽农业大学与振大公司的合资、合作开发房地产合同纠纷也主要是为了解决案涉房产的手续补办问题。案涉房产所属整个建筑区域16万多平方已建工程业已全部投入商用,一审枉顾案件的全面概况,无疑是对事实的片面认定,属认定事实错误。2、一审认定案涉两份房产买卖协议书,因未取得房产的土地证、房产证而无效,属适用法律错误。（1）案涉房产买卖合同属于债权行为,合同效力取决于合同行为,不取决于标的物权利状况。（2）振大公司未取得案涉房产的土地证、房产证而与杨成勇签订案涉两份房产买卖协议，并未违反法律、行政法规的强制性规定。3、按“现状处置”交付案涉房产具有法律认可的价值，不违反法律规定。从相关案例判决结果看，均判决负有违法建筑的房屋买卖合同有效。即使是违法建筑，其所附载的民事权益仍具有法律认可的价值，按“现状处置”交付案涉房屋不违反法律规定。当事人以有权属瑕疵的房屋抵销债务，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，这种意思自治具有民法上的合法性，在认定违法建筑买卖合同效力问题上,只要买卖合同或以物抵债合同是双方的真实同意思表示,又无其他效力瑕疵，司法实践中应当认定为有效合同。 振大公司辩称，一审判决关于案涉房产买卖合同的法律关系，认定正确，程序合法，请求二审予以维持。 杨成勇向一审法院起诉请求：1、判令振大公司立即向杨成勇交付案涉四份合同项下尚未交付之房产并于房产交付之日起30日内协助杨成勇办理所涉房产不动产产权及其土地使用权权属登记；2、判令振大公司立即向杨成勇支付合同1项下逾期交房所产生的违约金17963356.32元（暂计合同1项下的违约金，时间暂计算至2019年8月22日，此后违约金计算至实际交房并办理权属登记之日止；杨成勇继续保留追加振大公司支付其余三份合同项下逾期交房所产生的违约金权利）；3、本案的诉讼费及保全费由振大公司承担。庭审中，杨成勇变更其诉讼请求第1项为：判令振大公司立即向杨成勇交付合同1及合同2项下之房产，并于案涉房产具备办理权属转让条件之日起30日内协助杨成勇办理合同1及合同2项下房产不动产权属及土地使用权权属登记。经一审法院释明后，杨成勇明确其诉讼请求为：1、判令振大公司立即向杨成勇交付合同1项下的房屋；2、判令振大公司于合同1及合同2项下案涉房屋具备办理权属登记条件之日起30日协助杨成勇办理案涉房屋土地使用权及不动产权权属变更登记；3、判令振大公司立即向杨成勇支付合同1项下逾期交房所产生的违约金17963356.32元（暂计合同1项下的违约金，时间暂计算至2019年8月22日，此后违约金计算至实际交房并办理权属登记之日止；杨成勇继续保留追加振大公司支付合同2项下违约金的权利）；4、本案的诉讼费及保全费由振大公司承担。 一审法院认定事实：2016年12月15日，卖方振大公司（合同甲方）与买方杨成勇（合同乙方）签订《环球金融广场房屋买卖协议书》，约定：一、物业情况1、乙方购买物业为甲方开发建设的位于安徽省合肥市××路××号××广场××座××房××层，出售商业用房目前的用途为亚朵酒店，属框架结构，层高为3.1米，出售总建筑面积为6333.6平方米；3、甲方保证出售商业用房所占用土地在2018年12月31日前取得土地使用权证（土地使用权类型为出让土地）；并保证出售商业用房交付乙方使用半年内，将房屋所有权证办理到乙方名下。期间，乙方不得以任何方式承担出售商业用房土地使用权出让费用。二、合同价款1、出售商业用房总建筑面积为6333.6平方米，合同价款为叁仟陆佰柒拾叁万肆仟捌佰捌拾元整（36734880元），以上售价为精装修商业用房。三、付款条件及方式1、本协议签订15个工作日内，乙方向甲方支付合同房款，计人民币叁仟陆佰柒拾叁万肆仟捌佰捌拾元整（36734880元）。2、付款方式：乙方支付上述款项均以转账方式支付至甲方指定账户。3、甲方具有十二个月内按合同总价回购该商业用房的权利。4、或由甲方欠乙方借款冲抵房款。四、房地产权、消防等证的办理：1.甲方承诺2018年12月31日前为乙方办妥《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。六、违约责任3、如甲方不能按期交付验收合格的商业用房或未按期办妥《房屋所有权证》《国有土地使用权证》等过户手续，每逾期一天，甲方应按乙方已支付房款的万分之五向乙方支付违约金。 另查明，2015年3月23日，卖方振大公司（合同甲方）与买方杨成勇（合同乙方）签订《环球金融广场房屋买卖协议书》，约定：一、物业情况1、乙方购买物业为甲方开发建设的位于安徽省合肥市××路××号××广场××座××层××房，出售用途为商业，属框架结构，层高为5米，建筑面积约共3980.78平方米（面积及计算标准以最终房产管理部门核定的面积数据为准）；3、甲方保证出售商业用房所占用土地在2018年12月31日前取得土地使用权证（土地使用权类型为出让土地）；并保证出售商业用房交付乙方使用半年内，将房屋所有权证办理到乙方名下。期间，乙方不得以任何方式承担出售商业用房土地使用权出让费用。二、合同价款1、出售Ｃ座二层商业用房总建筑面积约为3980.78平方米，合同价款为壹仟玖佰玖拾捌万零陆拾肆元整（19980064元）。三、付款方式及回购1、本协议签订15个工作日内，乙方向甲方支付合同房款，计人民币壹仟玖佰玖拾捌万零陆拾肆元整（19980064元）。2、付款方式：乙方支付上述款项均以转账方式支付至甲方指定账户。3、甲方具有六个月内按合同总价回购该商业用房的权利。四、房地产权、消防等证的办理：1、甲方承诺2015年12月31日前为乙方办妥《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。七、违约责任3、如甲方不能按期交付验收合格的商业用房或未按期办妥《房屋所有权证》《国有土地使用权证》等过户手续，每逾期一天，甲方应按乙方已支付房款的万分之五向乙方支付违约金。2016年12月15日，双方又在该份合同尾部备注：1、同意由甲方欠乙方借款冲抵购房款。2、该合同所有权、责、利及双方的约定全部由即日生效，相应顺延：二Ｏ一六年十二月十五日签定日为计。3.生效后，一切权利、租金、责任相应由乙方负担。 上述两份合同签订后，振大公司于2016年12月15日向杨成勇两张收据，其中编号为NO.7026343的收据载明交款单位为“杨成勇”，收款方式为“无”，人民币为“叁仟陆佰柒拾叁万肆仟捌佰捌拾元整￥36734880元”，收款事由为“债权转为购房款、购环球金融广场C座商业用房13、14、15、16层，面积6333.6平方米”；编号为NO.7026342的收据载明交款单位为“杨成勇”，收款方式为“无”，人民币为“壹仟玖佰玖拾捌万零陆拾肆元整￥19980064元”，收款事由为“债权转为购房款、购环球金融广场C座2层商业用房，面积3980.78平方米”。振大公司在两张收据上均加盖公司印章，并有曹南威签名。庭审中，双方均认可杨成勇并未向振大公司实际支付两份合同项下约定的购房款。 2018年5月3日，出租人杨成勇（合同甲方）与承租人赵国祥（合同乙方）、开发商振大公司（合同丙方）签订一份《协议书》，约定：1、乙方承租丙方商业用房，现丙方已出售给甲方。乙方已知。2、甲方承认乙方承租丙方商业用房所签定房屋租赁合同条款不变。3、协议签订之日起，乙方按房屋租赁合同条款支付房租款直接转给甲方，丙方不再收取乙方房租款。4、乙方将房租款付至杨成勇在兴业银行合肥徽州路支行的账户。杨成勇在合同甲方处签名，赵国祥在合同乙方处签名，振大公司在合同丙方处加盖公司印章。《协议书》签订后，赵国祥将环球金融广场C座2层商业用房的房租交给杨成勇。2019年3月13日，出租方杨成勇与承租方赵国祥又签订一份《房屋租赁协议》，双方对租期、租金进行了重新约定。杨成勇在出租方处签名，赵国祥在承租方处签名，振大公司在见证方处签名。该《房屋租赁协议》目前仍在履行过程中。 再查明，2008年6月19日，安徽农业大学（甲方）与振大公司（乙方）签订《协议书》，甲乙双方就经政府有关部门批准的甲方的安徽农业大学学术交流中心项目的联合开发等相关事宜，达成如下协议：项目建设用地为甲方依法所属合肥市长江西路以北、长丰路以西约16.3亩左右划拨土地（实际面积以合肥市国土资源局、规划局规划测定为准）；项目内容为按政府有关部门要求建设安徽农业大学学术交流中心；投资方式为：1、甲方提供16.3亩左右划拨土地，并承担该地块上的拆迁（安置）费用。2、在甲方交付建设用地后，乙方承担项目的全部建设资金，直至项目验收合格。并约定针对合肥市政府要求对长丰路农贸市场及周边居民、商业、办公楼进行整体旧城改造成所涉及甲方的1.26亩土地，双方另行商定。双方还对其他事项作了约定。合同签订后，安徽农业大学提供16.3亩划拨土地用于案涉项目建设，振大公司依法组织施工，工程已实际完工，但尚未备案。整个项目包括学术交流中心和旧城改造两个部分，学术交流中心包括主楼（A楼）和裙楼，旧城改造包括B、C、D楼。安徽农业大学与振大公司之间的诉讼纠纷已在另案审理中。 又查明，本案所涉合同1和合同2项下的房屋和土地均未办理初始登记。合同1项下的房屋未交付给杨成勇，由振大公司控制并享受收益；合同2项下的房屋由案外人占有使用，但租金由杨成勇收取。 一审法院认为，杨成勇与振大公司签订的案涉两份《环球金融广场房屋买卖协议书》后，虽然杨成勇未实际向振大公司支付购房款，但案涉两份协议均明确约定可由振大公司欠杨成勇的借款冲抵购房款，这在协议签订的当天振大公司向杨成勇出具两份收据所载收款事由为“债权转为购房款，购环球金融广场C座商业用房”、“债权转为购房款，购环球金融广场C座二层商业用房”的行为亦可得到印证，且杨成勇在本案中明确请求权基础为房屋买卖关系，故确认本案法律关系应定性为房屋买卖关系。振大公司辩称本案为民间借贷关系，理由不能成立，不予支持。 因振大公司作为出卖人从合同签订至今一直未取得对案涉合同1和合同2项下房产的土地证、房产证及预售许可证，故杨成勇与振大公司签订的案涉两份《环球金融广场房屋买卖协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，故应为无效合同。杨成勇本案诉请系基于两份合同为有效合同的前提下主张，一审法院遂依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条及九民会议纪要第36条的规定，向杨成勇释明是否变更本案诉请，但杨成勇仍坚持按合同有效主张本案诉请，故一审法院对杨成勇的诉请依法予以驳回。 综上，杨成勇的诉请主张不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回杨成勇的诉讼请求。一审案件受理费415191元，保全费5000元，合计420191元，由杨成勇负担。 二审期间，杨成勇新提交一份证据：本院（2020）皖民终1141号民事裁定书，证明案涉房产所述项目不是违法建设项目。结合杨成勇一审提交的证据25及一审法院（2016）皖01民终5697号民事判决书，案涉房产所属项目，已经由振大公司投入商业使用。案涉房产所属项目可以通过办理规划批准手续恢复至合法状态。另案中，安徽农业大学的诉请与振大公司的诉请均包含了请求解决案涉项目的后续手续完善事宜，故案涉房产所属项目的手续完善，在此基础上办理案涉房产的权属变更登记，只是时间问题，故判决及时交付案涉房产，不存在法律和事实障碍。 振大公司质证意见：对该证据真实性无异议，对其证明目的有异议。一审法院（2020）皖01民初145-1号和（2020）皖民终1141号是同一期案件，是在A地块上的设施纠纷。本案是A、B、C、D四栋楼的项目，性质不同。A地块是安徽农业大学的教育用地，进行合作建房，双方分配使用权。而B、C、D是涉及原国有划拨用地，通过旧城改造形式建设房屋，但旧城改造项目用地手续未完成审批，且规划许可证也未取得正本。因此，本案项下用地手续及建设手续，合法性均未解决，不具备合法性。杨成勇所举证据不能证明合同有效，也不能证明案涉房产已经投入商业使用，对该证据的证明目的不予认可，该证据也与本案不具有关联性。 本院认证意见：振大公司对该证据真实性予以认可，本院对该证据真实性予以确认。至于其证据目的能否成立，将结合本案其他证据材料综合分析认定。 双方当事人所举其他证据同一审，相对方质证意见亦与一审一致。本院对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案中，振大公司并未取得案涉两份《环球金融广场房屋买卖协议书》项下房产的土地使用权证、建设工程规划许可证正本等证件，亦未办理案涉两份《环球金融广场房屋买卖协议书》项下房产的初始登记，杨成勇与振大公司签订的案涉两份《环球金融广场房屋买卖协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。杨成勇的诉讼请求系围绕案涉两份《环球金融广场房屋买卖协议书》有效展开，现案涉两份《环球金融广场房屋买卖协议书》无效，一审驳回杨成勇的诉讼请求并无不当。杨成勇的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，杨成勇上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费415191元，由杨成勇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪绍平 审 判 员 陶宝定 审 判 员 余乃荣 二〇二一年四月十四日 法官助理 李周洋 书 记 员 周 云