贵州省绥阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0323民初296号 原告：张馨予，女，1975年2月12日出生，汉族，住贵州省绥阳县。 原告：刘伟，男，1973年8月9日出生，汉族，住贵州省绥阳县。 原告：方键，女，1976年10月9日出生，汉族，住贵州省绥阳县。 原告：何春强，男，1976年10月2日出生，汉族，住贵州省绥阳县。 四原告共同委托诉讼代理人：叶昌铠，贵州皓映律师事务所律师。 被告：绥阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市绥阳县洋川镇千工堰还房小区。 法定代表人：张进锐，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨幸福，贵州抱一律师事务所律师。 原告张馨予、刘伟、方键、何春强诉被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何春强及四原告的委托诉讼代理人叶昌铠，被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人杨幸福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张馨予、刘伟、方键、何春强向本院提出如下诉讼请求：1、请求被告按《商品房买卖合同》（合同编号：2018001804）约定办理绥阳县洋川镇滨何一路碧桂园小区8栋1-1号商铺所有权转移登记至原告名下，并移交相关产权证书；2、被告按照《商品房买卖合同》（合同编号：2018001804）约定以购房款1596443.00元为基数，按日0.02%支付从2019年3月31日起至房屋产权证书交付之日止（暂计至2021年1月11日共650天期间的违约金为207537.00元）；3、被告赔偿擅自封闭8栋1-1号商品房旁边出口通道给原告商铺贬值带来的损失30000.00元（最终以鉴定金额为准）；4、被告承担诉讼费。事实和理由：原告于2018年3月27日在被告开发的绥阳县“绥阳碧桂园”小区购置了8栋1-1号商铺，总价值为1596443.00元，签订《商品房买卖合同》，并全额支付了购房款，现已使用。《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款明确约定了案涉商铺所有权转移登记及交付产权证时间为2019年3月31日前，且明确了相应的违约责任。截至目前，被告仍未按约定及时为案涉房屋办理所有权转移登记，并将相应产权证交付原告。被告在合同约定的时间2018年12月30日将绥阳县洋川镇滨河路一路碧桂园小区8栋1-1号商铺交付给原告，当时原告购买该商铺的价值看点就是因为该商铺旁边规划有一条小区出口通道，在交付该商铺时，该通道畅通并安排了物业保安把守。2019年2月，该通道被被告擅自封闭至今仍没有开通，给原告商铺带来损失，导致商铺每月租金减少2000.00元以上，在封闭2年期间至少损失肆万捌仟元以上。为维护原告合法权益，特提起诉讼。 被告碧桂园房开公司辩称，原告的第一项诉讼请求没有合同依据，被告仅仅负有向原告交付办理产权转移登记的相关文书的义务，没有为原告办理房产证的义务。被告对未按约交付相关文书不存在主观上的过错，案涉房屋已取得竣工备案，但一方面鉴于小区业主要求变更原规划设计以及新增地下车库，被告同意与业主达成了协议；另一方面是幸福小区业主围堵施工，导致无法完成新的规划设计，最终导致不能如期办理初始登记，故未能按约向原告交付办理权属登记的有关文书确实并非因答辩人合理过错导致，被告不具有过错，不应当承担逾期交房和逾期办证的违约责任。一方面，案涉项目此前已取得竣工备案，但因绝大部分业主要求变更规划设计及幸福小区业主围堵导致无法完成新的规划设计，以致无法取得规划部门新出具的许可文件或准许使用文件，最终导致无法完成竣工备案及办理初始登记。另一方面，变更后的规划设计与原规划相比，更有利于提升包括原告在内的广大业主的出行效率及生活品质。根据权利义务一致的法律基本原则，基于原告能享有更好的小区环境利益，应当向答辩人让渡交房期限利益及办理权属登记的期限利益。且案涉房屋已交原告使用，实现了原告的购房目的。适当逾期办证并未也不会给原告造成实际损失，原告据此要求被告承担违约责任对被告不公平。由于业主要求增建车位导致案涉项目尚未综合验收，目前办理权属登记的条件尚未成就，属于客观上不能。请求驳回原告的诉讼请求。同时，原告计算的违约时间错误，计算至2021年1月11日没有750天。合同约定的违约金过高，要求调整到以每日万分之零点五计算。 本案经本院审理查明如下事实：被告碧桂园房开公司以出让方式取得了位于绥阳县总面积为55256.00平方米地块的建设用地使用权。用于建设项目名称为绥阳碧桂园的商品房开发。2018年3月27日，原告张馨予、刘伟、方键、何春强与被告碧桂园房开公司签订了《商品房买卖合同》，原告以每平方米12968.67元，总价款1596443.00元的价格购买该项目8幢1-1号房屋。《商品房买卖合同》第八条对付款方式及期限进行了约定：买受人采取银行贷款按揭方式付款。签订合同时支付首付款806443.00元，余款790000.00元以按揭方式支付。《商品房买卖合同》约定交付房屋时间为2018年12月30日。合同第二十二条就转移登记进行了约定：出卖人在2019年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，自约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的0.02%承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，如果买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订后，原告张馨予、刘伟、方键、何春强按约支付了全部购房款。被告亦按约交付了商品房，但一直未交付办理商品房转移登记的相关文书。2021年1月18日，原告张馨予、刘伟、方键、何春强向本院提起诉讼。庭审中，原告张馨予、刘伟、方键、何春强放弃第3项诉讼请求。 另查明：2019年，碧桂园小区部分业主同意被告对小区车库进行改造，在施工过程中，遭幸福小区业主阻挠。由于被告未办理案涉项目的初始登记，尚不具备办理产权转移登记的条件。 上述事实，有原、被告的陈述、原告张馨予、刘伟、方键、何春强提供的《商品房买卖合同》、《碧桂园集团通用机打收据》、《贵州增值税普通发票》等证据，上述证据经庭审质证，被告对此不持异议，予以确认。被告提供了《绥阳碧桂园形象升级改造项目》、《关于绥阳碧桂园改造升级方案批复的申请》、《绥阳县住房和城乡建设局关于绥阳县碧桂园项目形象升级改造的请示》，欲证明应业主要求，小区进行升级改造，造成办理转移登记延迟，非被告违约，不应承担违约责任。原告对被告出示的证据不认可，亦不认可其证明目的。由于被告提供的《绥阳碧桂园形象升级改造项目》、《关于绥阳碧桂园改造升级方案批复的申请》、《绥阳县住房和城乡建设局关于绥阳县碧桂园项目形象升级改造的请示》与本案待证事实无直接关系，不予确认。 本院认为，原告张馨予、刘伟、方键、何春强与被告碧桂园房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款“依法成立的合同，受法律保护。”之规定，双方均应按约定履行各自义务。合同签订后，原告张馨予、刘伟、方键、何春强按约定支付购房款，被告未在合同约定的期限办理不动产所有权初始登记并向原告交付相关文书，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告碧桂园房开公司应当承担违约责任。被告碧桂园房开公司认为案涉房屋不能办理转移登记系应业主要求升级改造项目被阻工，是客观不可预见因素导致公司违约，不应承担违约责任。本院认为，被告绥阳碧桂园房开公司与业主达成的新增地下车库的协议仅有部分业主签字，其未提供签字业主经全体业主授权的书面证明，该证据不足以证明规划设计变更系全体业主的请求；另外，被告碧桂园房开公司因新建地下车库遭案外人围堵不构成不可抗力。故根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应当承担举证不能的相应法律后果。被告碧桂园房开公司的抗辩不成立。 关于违约金的计算标准，被告认为合同约定违约金过高，被告的行为未给原告造成实质损失，被告不存在过错也未因此获益，要求对违约金调整为每日万分之零点五。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”之规定，结合合同履行情况、违约方的过错程度等，鉴于案涉房屋已按约交付，未对原告购买目的造成影响，根据公平原则和诚实信用原则综合认定，对案涉违约金调整为日万分之零点五。原、被告在本案中均未提到是否逾期交付房屋，视为按约交付房屋。原告主张的违约金的起算时间为2019年4月1日。对原告主张的至2021年1月11日的违约时间为650天，不违反法律规定，对原告主张的截至2021年1月11日期间的违约金中的51,884.40元（1,596,443.00元×650天×0.005%/天）予以支持；由于被告至今仍未交付商品房转移登记的相关文书，违约行为仍在持续，因此，从2021年1月12日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，仍应按日支付已付购房款万分之0.5的违约金。 由于案涉房屋至今未能办理初始登记，尚不具备办理变更登记的条件，且办理房产证系双方的共同义务，原告关于判令被告立即为其办理涉诉房产证的请求不能获得支持，其可在相关条件具备后，另行主张权利。 原告在庭审中放弃其第3项诉讼请求，属于对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司支付原告张馨予、刘伟、方键、何春强2019年4月1日至2021年1月11日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金51,884.40元；限判决生效后一月内付清。 二、被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司自2021年1月12日起至向原告张馨予、刘伟、方键、何春强实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日支付已付购房款1,596,443.00元万分之0.5的违约金。 三、驳回原告张馨予、刘伟、方键、何春强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,374.00元，已减半收取2,187.00元，由被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司负担687.00元，原告张馨予、刘伟、方键、何春强负担1,500.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员 宋世训 二〇二一年四月八日 法官助理 蔡小兰 书 记 员 游军军