鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0304民初1974号原告：新世界（鞍山）物业管理有限公司。住所地：辽宁省鞍山市铁东区科技路57号。法定代表人：陈耀豪，系地区总监。委托代理人：许楠，辽宁正方圆律师事务所律师。被告：陶金成，男，汉族，1997年1月14日出生。住址：辽宁省鞍山市铁东区。委托代理人：陶振福，系被告父亲。原告新世界（鞍山）物业管理有限公司（以下简称新世界公司）诉被告陶金成物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月23日受理后，依法适用简易程序，于2021年4月6日公开开庭进行了审理。原告新世界公司委托诉讼代理人许楠、被告陶金成委托诉讼代理人陶振福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新世界公司向本院提出诉讼请求，请求判令被告：1、给付原告新世界朗悦居第2幢7号（以下简称朗悦居2#7号）商网2017年10月27日至2020年10月26日期间，物业服务费人民币10441元、给付原告新世界朗悦居第2幢8号（以下简称朗悦居2#8号）商网2017年10月27日至2020年10月26日期间，物业服务费人民币13347元、给付新世界朗悦居第2幢9号（以下简称朗悦居2#9号）商网2017年10月27日至2020年10月26日期间，物业服务费人民币10441元。2、分别承担朗悦居2#7号商网3480元2017年10月27日、3480元2018年10月27日、3480元2019年10月27日至实际给付之日日千分之三逾期付款违约金；分别承担朗悦居2#8号商网4449元2017年10月27日、4449元2018年10月27日、4449元2019年10月27日至实际给付之日日千分之三逾期付款违约金;分别承担朗悦居2#9号商网3480元2017年10月27日、3480元2018年10月27日、3480元2019年10月27日至实际给付之日日千分之三逾期付款违约金。3、承担本案诉讼费用。暂计:34229元。事实与理由：2016年8月24日被告与原告先后签订了朗悦居2#7号商网、朗悦居2#8号商网和朗悦居2#9号商网的《前期物业服务合同》(下称《合同》）各一份，原告为乙方，被告为甲方，被告委托原告提供物业服务。《合同》第七条约定了收费事项和收费标准，《合同》第九条同时约定，业主应于商品房交付使用之日起交纳物业费用，业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为上一个支付期届满前30日内交清下一个支付期的物业服务费。《合同》第二十四条一款又规定，甲方（业主）逾期未交纳本合同第九条约定物业服务费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金。2016年10月26日，被告分别办理了朗悦居2#7号、8号和9号商网签收手续，原告开始提供物业服务，并依约收取服务费用，被告也缴纳了朗悦居2#7号商网、8号商网和9号商网2016年10月27日至2017年10月26日的物业费。但此后的物业服务费虽经原告多次催要，但被告拖延至今未予交纳，被告每年应交纳朗悦居2#7号商网的物业费为人民币3480元，现被告己拖欠2017年10月27日、2018年10月27日、2019年10月27日应交纳的3个年度物业服务费共计10441元。还有被告每年应缴朗悦居2#8号商网的物业费为人民币4449元，现被告己拖欠2017年10月27日、2018年10月27日、2019年10月27日应交纳的3个年度物业服务费共计13347元。被告每年应缴纳朗悦居2#9号商网每年的物业费3480元，现被告己拖欠2017年10月27日、2018年10月27日、2019年10月27日应交纳的3个年度物业服务费共计10441元。此外，由于被告逾期交付上述物业服务费，故依《合同》第二十四条一款约定，被告还应承担逾期付款违约金，即被告应分别承担朗悦居2#7号商网、8号和9号商网2017年10月27日、2018年10月27日、2019年10月27日至实际给付之日日千分之三逾期付款违约金。为维护自身权益不受非法侵犯，特诉至人民法院，请求判令被告：给付拖欠朗悦居2#7号商网物业服务费10441元、朗悦居2#8号商网物业费13347元和朗悦居2#9号商网物业费10441元。此外，被告应分别承担朗悦居2#7号商网3480元2017年10月27日、3480元2018年10月27日、3480元2019年10月27日至实际给付之日日千分之三逾期付款违约金；分别承担朗悦居2#8号商网4449元2017年10月27日、4449元2018年10月27日、4449元2019年10月27日至实际给付之日日千分之三逾期付款违约；分别应承担朗悦居2#9号商网3480元2017年10月27日、3480元2018年10月27日、3480元2019年10月27日至实际给付之日日千分之三逾期付款违约金。被告陶金成辩称：被告方认为作为本案原告方的物业公司并没有对被告方尽到其所理应承担的物业管理的各项义务，因原告方违约在先，故被告方拒绝承担物业费用，并请求法院责令原告方对被告方赔偿因违反合同约定造成的一系列损失，并在今后实际承担物业管理的各项义务、对被告方提供物业管理合同约定的各项便利。具体而言：第一，请求法院判决新世界物业公司因先期违反物业服务合同，退还（因行业规矩）被告方收楼验房先期交付的2016年至2017年的物业费计11409元。第二，请求法院判决新世界物业公司赔偿对被告方装修期间造成的损失，具体包括：1.中央空调和新风系统线路重新铺设的材料和人工费用约1.4万元左右；2.因消防通道外挂楼梯无法施工，造成的直接或间接损失70余万元。第三，请求法院判决新世界物业公司在今后实际承担物业管理的各项义务、对被告方提供物业管理合同约定的各项便利。另，被告庭审中辩称：物业公司平均一个半月通一次下水，通后的下水、粪便弄的哪都是。作为业主而言，我认为物业公司的安保维护、设施维护等任何方面做的不到位，因此，我认为物业公司违约，所以我主张赔偿。经审理查明：原告新世界公司系朗悦居小区的物业服务公司，被告陶金成系鞍山市铁东区越岭路66栋1-2层S7、8、9号即朗悦居小区三处房屋商业网点的业主，房屋的建筑面积分别为145.02平方米、185.37平方米、145.02平方米。2016年8月24日，原告与被告陶金成签订《前期物业服务合同》三份，三份合同主要约定：原告为新世界·朗悦居（A组团）提供物业服务，物业服务费标准为每平方米2元/月，物业服务期限自商品房交付使用之日起5年。自合同签订起，原告对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务。被告自2017年10月27日起至2020年10月26日止未向原告交纳过越岭路66栋1-2层S7（产籍号42-121-92-7）、S8（产籍号42-121-92-8）、S9（产籍号42-121-92-9）号涉案房屋的物业费。上述事实，由原、被告当庭陈述在卷为凭，原告提交的证据有：前期物业服务合同三份、文件签收表三份、发票三份、物业服务记录照片证明一组、催收单一组。被告提交的证据有：照片一组。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，予以采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为新世界·朗悦居（A组团）提供了实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务，故本院对被告欠缴物业服务费的事实予以确认。对原告主张被告给付越岭路66栋1-2层S7、8、9号自2017年10月27日起至2020年10月26日止的涉案房屋物业费10441元（145.02平方米*2元/平*36个月）、13347元（185.37平方米*2元/平*36个月）、10441元（145.02平方米*2元/平*36个月）共计34229元的诉讼请求予以支持。关于原告主张被告支付其滞纳金一节。本院认为，考虑到被告未按约支付物业管理费系不满原告的服务质量，并非恶意拖欠，原告的服务质量确有一定瑕疵，故本院对该项请求不予支持。关于被告辩称原告卫生、安保、公共设施维修等服务不到位一节，本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。本案中，原告的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令被告完全满意的程度，但未构成重大瑕疵，被告以此拒绝缴纳物业费及要求退还物业费理由不当，故对被告该项辩称本院不予支持。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。且原告已实际提供物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告的该项辩称不予采信。关于被告辩称并提出要求原告赔偿对被告装修期间造成的损失一节，因被告未提供有效证据予以证明，且被告主张的装修期间原告造成被告损失与双方签订的物业服务合同并非基于同一法律事实和法律关系，故如被告产生损失要求原告赔偿，被告可另案起诉主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”、第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，判决如下：一、被告陶金成于本判决发生法律效力后十日内给付原告新世界（鞍山）物业管理有限公司物业服务费合计34229元（越岭路66栋1-2层S7号自2017年10月27日起至2020年10月26日止的物业费10441元；越岭路66栋1-2层S8号自2017年10月27日起至2020年10月26日止的物业费13347元；越岭路66栋1-2层S9号自2017年10月27日起至2020年10月26日止的物业费10441元）；二、驳回原告其他诉讼请求。以上款项，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金”的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费656元（原告已预缴），减半收取328元，由被告陶金成承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  杨璐嘉二〇二一年四月三十日书记员  吴欣如