陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕04民终1052号 上诉人(原审原告)：中陕核工业集团陕西二一〇研究所有限公司，住所地：陕西省咸阳市秦都区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX9731。 法定代表人：王超宏，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张晓婷，陕西云德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘依鹏，陕西云德律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：郭锐，男，1991年10月1日生，汉族，陕西省咸阳市人，住咸阳市秦都区楼，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。 上诉人中陕核工业集团陕西二一〇研究所有限公司（以下简称二一〇研究所）因与被上诉人郭锐排除妨害纠纷一案，不服咸阳市秦都区人民法院(2020)陕0402民初5361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年03月15日立案后，依法组成合议庭，经征得双方当事人同意，在与上诉人二一〇研究所的委托诉讼代理人张晓婷、刘依鹏及被上诉人郭锐谈话后对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 二一〇研究所上诉请求：1、撤销(2020)陕0402民初5361号民事判决，依法支持上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院将本院未生效的（2020）陕0402民初4340号民事判决书作为认定案件事实的依据错误。二、咸阳川江壹号餐饮有限公司与本案案涉房屋没有关系。上诉人2010年5月10日与周某某签订《房屋租赁合同》，合同上没有咸阳川江壹号餐饮有限公司盖章，合同签订人周某某亦未提供咸阳川江壹号餐饮有限公司授权委托书和相关资质证照。不能认定上诉人与咸阳川江壹号餐饮有限公司签订合同。三、被上诉人郭锐有关房屋的租赁合同一律无效，被上诉人属于私自霸占上诉人的商铺。2020年8月10日上诉人与周某某的合同自动解除。郭锐以周某某伪造的与上诉人的“房屋租赁合同”为基础，于2020年4月30日与“川江壹号”签订的期限超过2020年8月10日的《房屋租赁合同》为无效合同。 郭锐辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，应予维持。上诉人从2020年8月10日起就开始停水停电，无法经营。答辩人已将房屋返还给了川江壹号。 二一〇研究所向一审法院起诉请求：1、依法判令被告郭锐立即搬离咸阳市XX路XX号中陕核工业集团陕西二一〇研究所有限公司1号改变健身商铺；2、判令被告郭锐支付原告商铺的占用使用费用39613.3元（起诉时），变更为74724元（2020年8月10日至2020年11月10日）；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年5月11日，周某某与二一〇研究所签订《房屋租赁合同》，约定:原告承租被告位于成阳市XX路XX号楼一、二层商铺，该房屋建筑面积1071.72平方米。该房屋一楼作火锅店、二楼作茶楼之用。租赁期限，被告于2010年5月11日将该房屋交付原告。预留装修期至2010年8月10日，租金计算日自2010年8月11日起，租赁期十年，即2010年8月11日至2020年8月10日。租赁期限届满，合同自动终止，原告如需要继续租货，应当在租赁期限届满前三个月书面提出，经被告同意后重新签订合同。经秦都区法院（2020）陕0402民初4340号民事判决书认定，周某某系川江壹号餐饮有限公司委派，与二一〇研究所签订合同。租赁合同签订后，咸阳川江壹号餐饮有限公司将承租的案涉房产一楼经营至2015年7月后，陆续分割转租。2020年4月30日（合同上写为4月31日），郭锐与咸阳川江壹号餐饮有限公司签订《房屋租赁合同2020》，约定咸阳川江壹号餐饮有限公司将案涉的咸阳市XX路XX号中陕核工业集团陕西二一〇研究所有限公司1号楼商铺二层479平方米商铺出租给郭锐。租赁期限2020年5月31日至11月31日。租金每平方米23.3元。咸阳川江壹号餐饮有限公司诉中陕核工业集团陕西二一〇研究所有限公司、第三人周某某租赁合同纠纷一案，经秦都区法院（2020）陕0402民初4340号民事判决书判决，判决第一条：“原告咸阳川江壹号餐饮有限公司与被告中陕核工业集团陕西二一〇研究所有限公司于2010年5月11日签订的《房屋租合同》租赁期限顺延至2020年11月10日终止。” 一审法院认为，咸阳川江壹号餐饮有限公司在自己的租赁期限内，与本案被告郭锐签订租赁合同，将承租的商铺一部分转租给郭锐。尽管咸阳川江壹号餐饮有限公司与二一〇研究所签订的《房屋租赁合同》约定租赁期内不得将该房屋转租他人，未经被告书面许可的转租行为无效。但实际从2015年7月之后，咸阳川江壹号餐饮有限公司实际已经将商铺分割转租，各种商铺招牌明显，原告二一〇研究所明知转租事实，但未在六个月内提出异议，应视为对转租的认可。故2020年4月30日，郭锐与咸阳川江壹号餐饮有限公司签订的《房屋租赁合同2020》部分有效。但在2020年11月10日之后，因咸阳川江壹号餐饮有限公司租赁期限届满，本案所涉的郭锐与咸阳川江壹号餐饮有限公司签订的《房屋租赁合同2020》超期部分无效。在租赁期限内，郭锐基于该合同取得案涉商铺的占有和使用权，属合法占有使用。在2020年11月10日前，案涉商铺的租金应由出租人咸阳川江壹号餐饮有限公司取得。截止本案起诉时，被告郭锐并无妨害原告物权的行为，原告诉请的截止2020年11月10的租金要求，亦不能成立，故原告的诉讼请求，无法律依据，应予驳回。对2020年11月10日之后的租金及物权状况，原告可另案起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决：驳回原告中陕核工业集团陕西二一〇研究所有限公司的诉讼请求。案件受理费395元，由原告中陕核工业集团陕西二一〇研究所有限公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人陕西二一〇研究所提交：1、咸阳市川江壹号餐饮有限公司申请房租减免申请书一份、秦都区人民法院（2020）陕0402民初4340号案件庭审笔录一份，证明川江壹号公司或周某某并未向上诉人缴纳5月至8月的租金，上诉人因疫情依据相关文件要求，已对其减免了三个月的房屋租金。双方合同租赁期限于2020年8月10日届满。故被上诉人与川江壹号超出该期限的租赁合同无效。2、2020年11月20日上诉人就案涉商铺与王某某签订的《房屋租赁合同》一份，证明王某某认可与川江壹号之前签订的合同租赁期限超过2020年8月10日的部分无效、案涉商铺一层租金目前市场价为每月每平米120元，二层租金每月每平米52元。3、《通知》及照片、短信记录一组，证明被上诉人截止目前仍未搬离涉案商铺，在此期间，上诉人通过微信、短信、邮寄、店铺门口张贴等多种方式联系被上诉人要求腾空商铺内物品，办理移交手续，并支付商铺占有使用费，被上诉人均未回应。被上诉人质证认为，对证据1，租金减免一节不知情，也未享受过减免，是上诉人与川江壹号之间的关系。对证据2不认可，之前与川江壹号签订合同的租金是每月每平方米23元。对证据3，短信记录上的电话号码认可，但双方有互动联系的最后时间发生在2020年9月，之后因被上诉人的手机设置屏蔽，并未实际接收到相关通知短信。经合议庭评议认为，上诉人提交的第1、2组证据，与本案无关联性，不予认定。第3组证据不能充分证明就相关《通知》内容向被上诉人进行了有效送达，而相关张贴通知的照片显示案涉商铺处于关闭状态。对当事人争议的事实，本院认定如下：根据一审被上诉人提交的（2020）陕0402民初4340号民事裁定及本案双方当事人的陈述，对被上诉人关于案涉商铺从2020年8月10日起发生停水停电，无法经营，被上诉人已实际搬离案涉商铺的事实予以认定。对一审查明2010年5月11日，周某某与二一〇研究所签订《房屋租赁合同》及《租赁合同》签订后，咸阳川江壹号餐饮有限公司将承租的案涉房产一楼经营至2015年7月后，陆续分割转租。2020年4月30日（合同上写为4月31日），郭锐与咸阳川江壹号餐饮有限公司签订《房屋租赁合同2020》的相关事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为郭锐是否有返还二一〇研究所案涉商铺并支付2020年8月10日至2020年11月10日期间商铺占用使用费的义务？上诉人二一〇研究所虽主张二一〇小区由单独的物业公司管理。案涉商铺的水电费是承租人自行向物业公司缴纳，上诉人并未停水停电。但生效的（2020）陕0402民初4340号民事裁定内容为：“陕西核工业地质局工程机械研究所向咸阳川江壹号餐饮有限公司承租的位于咸阳市XX路XX号XX号楼一、二层商铺继续提供水、电等物业服务。”上诉人亦认可陕西核工业地质局工程机械研究所与上诉人为一家单位。在二审中，经法庭反复询问、释明，被上诉人均明确表示已实际搬离了案涉商铺，相关手续已交回川江壹号公司。上诉人亦无证据证明在2020年8月10日之后，被上诉人实际占用案涉商铺。被上诉人亦非上诉人租赁合同的相对方，故，上诉人关于返还商铺、支付占用使用费的诉讼请求无事实依据，不予支持。 综上所述，中陕核工业集团陕西二一〇研究所有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2790元，由上诉人中陕核工业集团陕西二一〇研究所有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李春丽 审判员  樊国强 审判员  张作儒 二〇二一年四月二十二日 书记员  郑 洁