河南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）豫民终120号 上诉人（一审被告、申请执行人）：中原银行股份有限公司郑州农业路支行。住所地：郑州市金水区农业路东41-3号。 负责人：朱云龙，该行行长。 委托诉讼代理人：马纪磊，河南中锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄帅，河南中锦律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、执行案外人）：郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会燕庄第一村民组。住所地：郑州市金水区英协路与福元路交叉口燕庄新居燕庄村民组。 负责人：张书林，村民组组长。 被上诉人（一审原告、执行案外人）：郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会燕庄第二村民组。住所地：郑州市金水区英协路与福元路交叉口燕庄新居燕庄村民组。 负责人：张本军，村民组组长。 被上诉人（一审原告、执行案外人）：郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会燕庄第六村民组。住所地：郑州市金水区英协路与福元路交叉口燕庄新居燕庄村民组。 负责人：王飞，村民组组长。 共同委托诉讼代理人：韩劲松，河南智言律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：方健，河南博云天律师事务所律师。 被上诉人（一审第三人、被执行人）：郑州发展置业有限公司。住所地：郑州市金水区玉凤路333号1号楼16层。 法定代表人：别良峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周永长，男，汉族，1968年10月26日出生，住河南省内乡县。 上诉人中原银行股份有限公司郑州农业路支行（以下简称中原银行）因与被上诉人郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会燕庄第一村民组（以下简称燕庄第一村民组）、郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会燕庄第二村民组（以下简称燕庄第二村民组）、郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会燕庄第六村民组（以下简称燕庄第六村民组）、郑州发展置业有限公司（以下简称发展置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民初1302号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2021年3月23日公开开庭审理了本案。上诉人中原银行的委托诉讼代理人马纪磊、黄帅，被上诉人燕庄第一、二、六村民组的共同委托诉讼代理人方健，被上诉人发展置业公司的委托诉讼代理人周永长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中原银行上诉请求：1、依法撤销（2020）豫01民初1302号民事判决书，依法改判支持其诉求或发回重审；2、本案二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、一审法院判决基本事实认定错误，判决存在自相矛盾之处。发展置业公司根据用地批复文件，交纳土地出让金后，土地登记在发展置业公司名下，不存在拆迁补偿。案涉房产于2010年12月9日办理了登记，取得了房屋所有权证，房屋所有权人为发展置业公司，中原银行同意抵押案涉房产，于2017年1月22日在郑州市国土资源局办理了抵押登记，已生效的（2019）豫01民初2126号民事判决书第7页第二条明确判决“中原银行对发展置业公司名下的案涉房产折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权”。2、燕庄三村民组与发展置业公司恶意串通损害上诉人的合法权益。燕庄三村民组一审诉称，其与发展置业公司签订合同时便约定所有权归燕庄三村民组，但房屋建成后至发展置业公司于2010年12月9日取得了房屋所有权证书时，燕庄三村民组从未向发展置业公司催促或者诉讼要求将涉案房屋登记至其名下。在2010年12月9日发展置业公司已经将涉案房屋办理在自己名下，在这10年之间，燕庄三村民组对上述事宜没有提出任何异议。发展置业公司于2020年5月20日与燕庄三村民组签订《房屋产权范围确认协议书》、《房屋位置楼层确认协议书》等文件，系恶意串通损害上诉人的合法权益。涉案房屋于2017年1月22日已经抵押给了上诉人，上诉人对其享有抵押权，同时2019年11月8日上诉人对于涉案房屋申请了诉讼保全，郑州市中级人民法院对涉案房屋已经进行了查封。故《房屋产权范围确认协议书》、《房屋位置楼层确认协议书》等文件不产生任何物权变动的效力。3、一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，认定村民组对案涉房屋的权益优先于上诉人中原银行的抵押权，明显适用法律错误。首先本案并不存在拆迁与被拆迁的关系，被上诉人更不可能成为拆迁人，涉及本案的拆迁人为金水区人民政府而非被上诉人开发置业，被上诉人发展置业公司是通过缴纳土地出让金的方式取得了国有土地使用权，案涉房屋也不是拆迁安置房屋，发展置业公司与被上诉人燕庄村民组所签订的协议不属于所有权调换协议。其次上诉人发展置业公司也未将案涉房屋出卖给上诉人，一审法院将该条司法解释为“被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利”，属于过度的类推解释。本案案情并不符合该条司法解释的类型，一审法院适用该条司法解释属于歪曲混淆事实，适用法律明显的错误，二审法院应予以纠正。燕庄村民组与发展置业公司所签订的合作开发协议，属于双方联合开发的一种协议，双方共同投资建设涉案房屋，应属于债权债务关系，无法对抗和优先于上诉人对于案涉房屋合法办理抵押登记所得的优先受偿权。村民组的《租金结算书》也可以明确看出，村民组对发展置业公司享有的请求权为租金的债权请求权，而非一审法院的认定的拆迁安置权。 燕庄第一、二、六村民组答辩称：1、一审法院认定事实清楚，案涉争议房屋属于拆迁安置房屋。自2000年起，经郑州市人民政府批准，发展置业公司开始征用燕庄村土地并办理相关征地手续。因涉及到土地征用及拆迁补偿问题，发展置业公司先后与三个村民组分别达成协议，承诺以建成后的写字楼给予三个村民组补偿，之后市国土资源局同意以协议出让方式给发展置业公司办理用地手续。郑州市自然资源和规划局的土地登记档案中均有记载，与三个村民组所称的征地补偿事实一致。发展置业公司按照协议约定面积，将补偿的写字楼分别交付给三个村民组一直收取租金。根据发展置业公司分别与三个村民组签订的补偿协议及房屋产权范围确认协议书，足以证实涉案房产系发展置业公司补偿给三个村民组的房屋，三个村民组享有的权益优先于中原银行因借款债务设定的抵押权。2、发展置业公司擅自将案涉房屋产权证办理至其名下并对外抵押担保的行为，三个村民组不存在任何过错。写字楼建成后已实际交付给三个村民组使用、收益至今。发展置业公司未经村民组同意，擅自将房屋产权登记至其名下，并将上述房产对外担保或抵押的行为，三个村民组并不知情，而是在法院贴出查封公告后才得知。3、一审法院适用法律正确，处理结果公平、公正。从发展置业公司取得案涉房屋所占用土地的流程完全可以看出，该土地是征用三个村民组集体土地而来，三个村民组依据被征用土地取得相应面积的写字楼作为补偿，显然符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定的“拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置”，一审法院以该规定确定三个村民组的权益优先于其他权利，适用法律完全正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 发展置业公司述称：认可燕庄第一、二、六村民组意见。 燕庄第一、第二、第六村民组一审诉讼请求：1、判令立即停止对郑州市金水区××路××号××号楼××层（郑房权证字第1××4号）、9层（郑房权证字第1××5号）、18层（郑房权证字第1××4号）、19层（郑房权证字第1××5号）房产的执行，并解除查封措施。2、确认郑州市金水区××路××号××号楼××层房产、9层683.98平方米房产归燕庄第一村民组所有；9层288.32平方米房产归燕庄第二村民组所有；18层房产、19层房产归燕庄第六村民组所有。3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定：中原银行诉郑州发展贸易有限公司、发展置业公司、窦胜利、孙黎军、高胜伟金融借款合同纠纷一案，该院于2019年12月16日作出（2019）豫01民初2126号民事判决，查明“2017年1月9日中原银行与发展置业公司签订《最高额抵押合同》一份，主要约定：为保障中原银行依据与发展贸易公司在2017年1月9日至2020年1月31日期间所签署的主合同而享有的一系列债权的实现，发展置业公司愿意以其财产向中原银行提供最高额抵押担保，担保的主债权最高限额为本金3000万元、利息、罚息、复利、违约金、实现债权等所发生的一切费用；发展置业公司以其名下位于金水区××路××号××号楼××层（房产证号：郑房权证字第1××4号）、金水区XX路XX号XX号楼XX层（房产证号：郑房权证字第1××5号）、金水区XX路XX号XX号楼XX层（房产证号：郑房权证字第1××4号）、金水区XX路XX号XX号楼XX层（房产证号：郑房权证字第1××5号）的房产向中原银行提供抵押。上述抵押房产于2017年1月22日在郑州市国土资源局办理了抵押登记，不动产登记证明编号为豫（2017）郑州市不动产证明第0××4号”等事实，判决：“一、郑州发展贸易有限公司于判决生效之日起十日内偿还中原银行借款本金3000万元和利息1122715.49元（含罚息、复利）［自2019年10月18日起的利息（含罚息、复利），以3000万元为本金，按《人民币流动资金贷款合同》的约定计付至实际清偿之日止］；二、中原银行对发展置业公司名下位于郑州市金水区××路××号××号楼××层××层××层××层的房产（房产证号分别为郑房权证字第1××4号、第1××5号、第1××4号、第1××5号）折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；三、发展置业公司、窦胜利、孙黎军、高胜伟对判决第一项确定的郑州发展贸易有限公司的债务承担连带清偿责任。案件受理费197414元，财产保全费5000元，共计202414元，由郑州发展贸易有限公司、发展置业公司、窦胜利、孙黎军、高胜伟负担。”郑州发展贸易有限公司不服提出上诉。河南省高级人民法院于2020年4月13日作出（2020）豫民终187号民事裁定，裁定：准许郑州发展贸易有限公司撤回上诉。一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。诉讼中，该院根据中原银行的诉讼保全申请，于2019年10月28日作出（2019）豫01民初2126号民事裁定，执行部门根据该民事裁定作出（2019）豫01执保564号执行裁定，冻结被保全人郑州发展贸易有限公司、发展置业公司、窦胜利、孙黎军、高胜伟银行存款31122715.49元或查封扣押其相当价值的其他财产。该院于2019年11月8日向郑州市自然资源和规划局送达（2019）豫01执保564号执行裁定书及协助执行通知书，要求该局协助执行事项为：查封被保全人发展置业公司名下位于金水区××路××号××号楼××层（郑房权证字第1××4号）、9层（郑房权证字第1××5号）、18层（郑房权证字第1××4号）、19层（郑房权证字第1××5号）的房产，查封期限为三年，自2019年11月8日起至2022年11月7日止。 该院作出的（2019）豫01民初2126号民事判决生效后，中原银行申请强制执行。执行过程中，该院于2020年8月27日发出（2020）豫01执417号查封公告：关于中原银行与郑州发展贸易有限公司、发展置业公司、窦胜利、孙黎军、高胜伟金融借款合同纠纷一案，该院作出的（2019）豫01民初2126号民事判决已经发生法律效力，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，该案于2020年4月30日立案执行。该案在诉讼阶段以（2019）豫01执保564号执行裁定查封了被执行人发展置业公司名下位于金水区××路××号××号楼××层（郑房权证字第1××4号）、9层（郑房权证字第1××5号）、18层（郑房权证字第1××4号）、19层（郑房权证字第1××5号）的房产。上述财产已由有关部门协助登记查封，查封期限自2019年11月8日起至2022年11月7日止。在查封期限内，任何人不得对被查封的财产转移、隐藏、变卖、损毁、设定权利负担（包括租赁）或者其他有碍执行的行为，否则将依法追究其法律责任。2020年9月22日，该院因三原告对查封的不动产提出执行异议，无法处置该不动产，以“经穷尽财产调查措施，未发现被执行人有其他可供执行财产，被执行人暂无财产可供执行”为由，作出（2020）豫01执417号执行裁定，终结本次执行程序。后三原告对该院查封案涉房产提出执行异议，该院于2020年9月28日做出（2020）豫01执异720号执行裁定驳回了原告的异议请求。三原告提起了该案执行异议之诉。 2000年8月15日，金水区祭城镇燕庄村第六村民组（甲方）与发展置业公司（乙方）签订《协议书》，甲方提供位于金水路南、省商检局西、欧亚桥市场土地约二十亩作为共同开发用地。双方同意在该地块上建一定量的商用写字楼和部分商品住宅，并商定甲方分成面积为6000平方米的写字楼，甲方分得楼层从一楼起往上连续计算，到6000平方米止。另甲方考虑到村民的经营能力问题，要求乙方代理经营所分得楼房，收益按经营所得利润6：4分成，即甲方分得利润60％，乙方分得利润40％。乙方保证甲方最少不低于40万元年收入。由于市政府规划开发项目必须做到四证统一（即：规划用地许可证、土地使用证、建筑规划证及销售许可证），才能进行正常开发，该项目决定以发展置业公司办理四证并进行运作。2003年4月30日，金水区燕庄第二村民组（甲方）与发展置业公司（乙方）签订《协议书》，约定乙方同意给甲方1500平方米商用写字楼作为对甲方六亩土地的补偿，写字楼拟建在燕凤路沿线。甲方责任协调被征土地的村民关系，保证乙方顺利开发建设。2003年9月1日，金水区祭城镇燕庄第一村民组（甲方）与发展置业公司（乙方）签订《合作开发合同》，合同约定甲方提供位于××路××路××队××组的土地约60多亩（以土地部门丈量为准）作为共同开发用地。双方商定在乙方开发建设中，在××路××路××庄××组××楼，作为乙方对甲方的补偿，并负责把房屋产权证和该写字楼所占用土地使用证办到金水区燕庄第一村民组名下（费用由乙方负责），乙方为甲方建的商用写字楼，根据乙方要求甲方委托乙方代理经营（承包合同另行签订）。乙方不得用该块地的土地使用证向银行办理抵押，如确需办理，必须经甲方同意，双方签订协议并由第三人进行担保后方可进行，否则甲方不承担任何责任。同日，郑州市金水区燕庄第一村民组（甲方）与发展置业公司（乙方）签订《房屋租赁承包经营合同书》，约定甲方自2005年1月1日起将补偿的18000平方米写字楼租赁承包给乙方经营，第一年至第五年每年按180万元人民币，从第六年起每年按5％递增，租赁承包金每年交纳一次，先交钱后使用，乙方承担因房屋出租应缴纳的工商、税务、水、电等费用。 2003年12月25日，郑州市国土资源局（甲方）与发展置业公司（乙方）签订《国有土地使用权出让合同》【编号：郑用（2003）024号】，约定将甲方出让给乙方的郑州市A818号宗地作为住宅建设用地，该宗地位于金水路南、燕凤路东，面积42753.5平方米，出让费为每平方米262.51元人民币，共计11223221元，该宗土地及相邻城市道路用地的征迁费、耕地占用税、出让地块内外市政设施配套建设费等，按实际发生额由乙方承担。2004年2月12日，《郑州市人民政府土地管理文件》［郑政土（2004）50号］郑州市人民政府关于发展置业公司（燕凤商务区）用地批复载明：根据《中华人民共和国土地管理法》和省、市有关规定，同意将XX路南、XX路东已征用的原XX区XX镇燕庄村土地42753.5平方米出让给发展置业公司。2004年2与23日，《河南省财政厅＜土地使用权出让金专用票据＞》显示发展置业公司缴纳出让金11223221元。2004年2月23日，发展置业公司《土地申请登记书》显示：土地坐落XX路南、XX路东，面积28291.8平方米、14461.7平方米，使用权类型为出让，申请登记依据为郑政土（2004）50号。2004年2月24日，《中华人民共和国国有土地使用证》显示土地使用者为发展置业公司，坐落XX路南、XX路东，地号JS1-441-20，使用权类型为出让，面积28291.8平方米。 2010年12月15日，燕庄第二村民组（甲方）与郑州安雅物业服务有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋位于郑州市××路××路××东南角XX国际写字楼（共二十二层）九层（300平方米）、十层（1200平方米），共计1500平方米。租期自2011年3月1日起至2031年2月28日止，租金每年30万元，以后每5年递增5%，房租每半年交纳一次，甲方保证此房屋的产权无纠纷无瑕疵，如因甲方产权不清致使乙方经营无法进行造成的损失，由甲方完全承担。 原告另提交郑州市金水区未来路街道办事处燕庄第一股份经济合作社（银行账号×××12）自2014年12月8日至2020年8月10日的银行流水及2020年9月11日燕庄第一村民组与发展置业公司签订的《租金结算书》、郑州市金水区未来路街道办事处燕庄第二股份经济合作社（银行账号0000××××2012）自2012年1月4日至2019年9月26日的银行流水、郑州市金水区未来路街道办事处燕庄第六股份经济合作社（银行账号0000××××3012）自2014年12月21日至2020年7月14日的银行流水等证据，证明案涉房产自建成后，原告通过直接或间接经营管理，以收取租金的方式对案涉房产占有至今。 2020年5月20日，发展置业公司分别与燕庄第一村民组、燕庄第二村民组、燕庄第六村民组签订《房屋产权范围确认协议书》、《房屋位置楼层确认协议书》，协议书载明燕庄第一村民组房产所在位置为郑州市XX区XX路XX号XX国际写字楼第3-9及11-17层，具体为：3层12号1627.68平方米，3层13号1155.6平方米，4层1212.06平方米，5层至8层各1211.68平方米，9层683.98平方米，11层至15层各1211.68平方米，16层至17层各1207.78平方米，共计18000平方米；燕庄第二村民组房产所在位置为郑州市XX区XX路XX号XX国际写字楼第9-10层，具体为：9层靠北288.32平方米，10层1211.68平方米，共计1500平方米；燕庄第六村民组房产所在位置为郑州市XX区XX路XX号XX国际写字楼第2及18-20层，具体为：2层2490.33平方米，18层1207.78平方米，19层1207.78平方米，20层1094.11平方米，共计6000平方米；三份协议均载明发展置业公司对上述房产不具有房屋产权。2020年9月22日，发展置业公司向燕庄第一、二、六村民组出具的《承诺书》载明，发展置业公司擅自将村民组应分配的写字楼产权办理至其公司名下，未经村民组同意，擅自对外提供抵押担保，致使上述房产被抵押或被法院查封，特承诺：凡基于发展置业公司将以上房产抵押担保、以发展置业公司名义对外借款、担保所致的房产被查、被执行给村民组造成的损失包括但不限于：诉讼费、保全费及因房产被拍卖所造成的损失等均由发展置业公司承担。 另查明，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄第一股份经济合作社、燕庄第二股份经济合作社、燕庄第六股份经济合作社系在郑州市金水区委××对金水区村民组织进行统一股份制改革的基础上，由郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会燕庄第一村民组、第二村民组、第六村民组村民自愿联合成立的经济主体，主要负责对第一村民组、第二村民组、第六村民组自有资产的经营、管理、投资等。 一审法院认为，案涉争议房屋所在土地是原告燕庄第一村民组、燕庄第二村民组、燕庄第六村民组的土地，发展置业公司通过受让的方式取得包括案涉争议房屋所在土地的使用权，发展置业公司与郑州市国土资源局（甲方）签订《国有土地使用权出让合同》约定发展置业公司应当按实际发生额负担该宗土地及相邻城市道路用地的征迁费、耕地占用税、出让地块内外市政设施配套建设费等。发展置业公司与燕庄第一村民组、燕庄第二村民组、燕庄第六村民组签订协议约定发展置业公司给村民组房屋作为使用土地的补偿，因此，原告燕庄第一村民组、燕庄第二村民组、燕庄第六村民组对案涉争议房屋享有权利源于其土地，属于拆迁安置房屋。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿房屋的，应予支持。”被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。 案外人执行异议之诉的本质是解决案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，是在肯定申请执行人权利与案外人权益并行不悖的情况下，对各种权利及权益进行对比，对比哪个权利、权益更优先的问题。该案中，中原银行基于金融借款合同纠纷对案涉房屋享有抵押权，但发展置业公司对拆迁安置房产另行设定抵押权影响村民组对案涉房屋的权益，二者相比，村民组对案涉房屋的权益优先于申请执行人中原银行的抵押权。因此村民组对案涉房屋享有的权益足以排除执行，村民组要求不得执行案涉争议房屋的诉讼请求予以支持。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定，应当中止执行案涉争议房产。但鉴于案涉房产登记尚未变更，物权以登记为准，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，对于村民组要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，于2020年12月23日作出（2020）豫01民初1302号民事判决：一、不得执行位于郑州市金水区××路××号××号楼××层（郑房权证字第1××4号）、9层（郑房权证字第1××5号）、18层（郑房权证字第1××4号）、19层（郑房权证字第1××5号）房产；二、驳回原告郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会燕庄第一村民组、郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会燕庄第二村民组、郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会燕庄第六村民组的其他诉讼请求。案件受理费201800.00元，由郑州发展置业有限公司负担。 本院查明的事实与一审审理查明的事实相一致。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该法条的但书条款明确了法律、司法解释另有规定的可以排除担保物权等优先受偿权的执行，上述司法解释第二十九条即属于该但书条款的例外情形，即符合条件的无过错买受人与房屋消费者可以排除担保物权等优先受偿权的执行。 2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”根据该司法解释的规定，被拆迁人因其拥有所有权的房屋被拆迁，而对取得拆迁安置或置换房屋的所有权产生期待。这种期待权是基于其对被拆迁的房屋拥有的所有权而产生，是一种特种债权，具有物权的优先效力，且涉及被拆迁人的集体利益的保护，其效力优先于就同一特定房屋与拆迁人签订房屋买卖合同的买受人，该买受人也应当包括符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的房屋买受人。举轻以明重，既然符合第二十九条规定条件的房屋买受人的权利可以排除对执行标的依法享有担保物权等优先受偿权的申请执行人，在权利优先顺位上，处于更优先地位的被拆迁人对拆迁安置或置换房屋的权利，更应当能够排除上述执行。综合上述司法解释的规定，可以得出以下结论，即使申请执行人对执行标的享有担保物权等优先受偿权，享有拆迁安置优先权的案外人可以排除人民法院的强制执行。 本案中，争议房屋所在土地是燕庄第一村民组、第二村民组、第六村民组的土地，发展置业公司通过受让的方式取得包括案涉争议房屋所在土地的使用权，发展置业公司与郑州市国土资源局（甲方）签订《国有土地使用权出让合同》约定发展置业公司应当按实际发生额负担该宗土地及相邻城市道路用地的征迁费、耕地占用税、出让地块内外市政设施配套建设费等。发展置业公司还与燕庄第一村民组、第二村民组、第六村民组签订协议约定发展置业公司给三村民组房屋作为使用土地的补偿，因此，燕庄第一村民组、第二村民组、第六村民组对案涉争议房屋享有权利源于其土地，属于拆迁补偿安置房屋。虽然约定拆迁补偿安置房的具体位置有所变动，但约定的面积没有变更，三村民组按照约定的固定面积在查封前收取租金至今，故三村民组对涉案房屋享有的民事权益足以排除强制执行。 综上所述，中原银行的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费201800元，由中原银行股份有限公司郑州农业路支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  闫顺利 审判员  王朝阳 审判员  朱 虹 二〇二一年四月二十五日 书记员  乔 芳