广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2251号上诉人（原审被告、反诉原告）：江彩英，女，1974年5月8日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：郑明帆，广东椎轮律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐裕武，男，1971年4月29日出生，汉族，住广东省电白县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐伟中，男，1968年3月23日出生，汉族，住广东省广州市白云区。上列被上诉人共同委托诉讼代理人：易忠平，广东安秉泰律师事务所律师。原审被告：广州晶锐装饰工程有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村街长江数码花园4座首层196号。法定代表人：江伟新。原审第三人：广州市彩创置业有限公司，住所地广东省广州市白云区田心江中街七巷24号202室。法定代表人：江彩英。委托诉讼代理人：郑明帆，广东椎轮律师事务所律师。上诉人江彩英因与被上诉人徐裕武、徐伟中及原审被告广州晶锐装饰工程有限公司（以下简称晶锐公司）、原审第三人广州市彩创置业有限公司（以下简称彩创公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。江彩英上诉请求：撤销一审判决第一项，改判江彩英无需向徐裕武返还租金999648元。事实和理由：一、本案是因合作开发土地而引发的纠纷，双方签订《土地商业开发项目合作协议》、《补充协议》，案由应是合同纠纷，一审判决认定为房屋租赁合同纠纷有误。二、上述《土地商业开发项目合作协议》、《补充协议》虽是无效协议，但主要过错方是徐裕武、徐伟中，而一审判决未认定徐裕武、徐伟中过错是多少，也未判决徐裕武、徐伟中承担过错责任，明显事实不清。1、一审法院在损失赔偿方面未对双方缔约过失责任和缔约因果关系等构成要件作充分必要的调查、核实，最终作出有失公允的判决。2、当时徐伟中先找到江彩英，并口头承诺其已准备了60亩的建设用地指标，要求江彩英跟其合作建房，并承担由其全资负责商建项目的设计和建设，等建筑物落成后，甲方分配所得建筑面积为7000平方米室内毛坯房，同时，徐裕武还给予江彩英履约保证金100万元，由江彩英出地，徐裕武、徐伟中出资，双方共同成立彩创公司(事实由江彩英承担公司的所有开销费用)，并通过三资平台租赁项目地块，由项目地块租赁主体变更为彩创公司。工商登记江彩英持有彩创公司30%股权，徐裕武、徐伟中持有彩创公司70%股权(徐裕武、徐伟中未按约出资)，约定徐裕武、徐伟中负责落实商建项目实施过程中各项政府审批手续，包括但不限于负责本项目的指标申请、办理项目地块开发报建等所有手续和证件，江彩英不得将土地转让或他用。江彩英后来才得知被徐裕武、徐伟中欺骗了，徐伟中就是专门从事非法倒卖或转让土地使用权进行非法牟利的，后来也确实因犯非法倒卖土地使用权罪被白云法院判刑。因为徐裕武、徐伟中恶意磋商，故意提供虚假事实和违反诚信的行为，导致合同无效且造成江彩英损失四年多的土地收益损失，所以徐裕武、徐伟中应承担合同无效缔约过错责任。3、双方在缔约签订中地位不平等，徐裕武、徐伟中通过利诱和隐瞒的方式促成本案的无效协议，违反了诚实信用原则，江彩英基于对徐裕武、徐伟中的信赖，失去了与第三方合作而带来的土地收益。三、徐裕武、徐伟中要求江彩英返还租金999648元无事实及法律依据，该租金是江彩英代徐裕武、徐伟中向广州市白云区太和镇田心村第七经济合作社（以下简称田心七社）缴纳的，实际收取租金的不是江彩英，徐裕武、徐伟中无权要求江彩英返还。1、江彩英与徐裕武签订《土地商业开发项目合作协议》，约定2016年1月份起乙方负责缴付本地块租金至地质钻探为止。徐裕武交的999648元是其按约定交给田心七社的租金，并不是江彩英收取的，徐裕武无权要求江彩英返还，一审法院判决江彩英返还999648元是不合理的。2、租金999648元是江彩英代徐裕武、徐伟中交给田心七社，属于不能返还或没有必要返还的，而且徐裕武、徐伟中存在重大过错，一审法院判决江彩英向徐裕武返还全部租金999648元不符合上述法律规定。四、我国法律规定中的“实际损失”并未限定于直接损失，也包括间接损失，缔约过失一方对善意相对人的交易机会损失应当适当予以赔偿。江彩英除了四年多的土地收益损失，另在维护涉案土地时也花费了三四十万，江彩英依法有权要求徐裕武、徐伟中承担信赖利益的损失，而一审法院支持徐裕武、徐伟中的全部损失，未支持江彩英的损失，明显有违公平。徐裕武、徐伟中共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求二审法院维持原判。彩创公司述称，同意江彩英的上诉请求。晶锐公司未到庭，于本院询问当事人后提交书面意见称，对于一审判决对晶锐公司的责任认定部分没有异议，但一审判决对徐裕武、徐伟中的责任认定错误。合作开发协议无效，徐裕武、徐伟中存在主要过错，应承担相应的法律后果。徐裕武、徐伟中向一审法院起诉请求：1、徐裕武与江彩英于2015年9月22日签订的《土地商业开发项目合作协议》解除；2、徐裕武、徐伟中与江彩英于2016年7月26日签订的《补充协议》解除；3、江彩英退还保证金100万元、租金999648元给徐裕武；4、江彩英赔偿违约金100万元给徐裕武、徐伟中；五、晶锐公司对上述第三、四项诉讼请求承担连带责任。江彩英向一审法院反诉请求：1、解除江彩英与徐裕武在2015年9月22日签订的《土地商业开发项目合作协议》和江彩英与徐裕武、徐伟中在2016年7月26日签订的《补充协议》；2、确认徐裕武、徐伟中对江彩英构成违约，徐裕武、徐伟中向江彩英赔偿涉案土地自2015年9月23日至2019年12月22日的土地收益损失5052001.7元（按每月10元/平方米的标准计算赔偿金）。一审法院查明事实：2010年9月30日，江彩英代表晶锐公司与田心七社签订《土地承包协议书》，约定：由乙方（晶锐公司）承包甲方（田心七社）的棋尾背（地名）土地共17.8亩（以下简称涉案土地），承包期为35年；承包费为每年每亩13000元，每隔五年调递增一次，由第六年开始（含第六年）以后每五年按首年承包费为基数均增加8%；甲方保证对承包土地具有完全的所有权及处分权，保证属工矿用地规划，可用于商业开发等。2015年9月22日，徐裕武与江彩英签订《土地商业开发项目合作协议》，约定：甲方（江彩英）提供涉案土地，与乙方（徐裕武）达成共识，共同合作、建设；甲方负责村、社的手续，证明文件及长期用水、临时用电，合作期间不得私自转让或出租及赠送，否则引起乙方的一切经济损失都由甲方负责赔偿，乙方负责街、区、市级本地块开发报建手续办理和所需费用的缴付；2016年1月份起，乙方负责缴付本地块租金至地质钻探为止，在此期间，空地所有收益及管理权归乙方所有，从基础完成至正负零开始起，交由甲方负责交租金到土地的合同期满；乙方全资负责商建项目的设计和建设；建筑物落成后，甲方分配所得建筑面积为7000平方米室内毛坯房；甲、乙双方共同签订协议三天内，乙方给予甲方合作保证金50万元，手续变更完七天内再付50万元，共100万元，该款项在全部建筑物封顶后十天内甲方无息全额归还乙方等。2016年7月26日，徐裕武、徐伟中与江彩英签订《补充协议》，明确双方就《土地商业开发项目合作协议》达成补充协议：由甲方（江彩英）出地，乙方（徐裕武、徐伟中）出资，双方共同成立彩创公司，并通过三资管理平台租赁涉案土地，工商登记由甲方持有彩创公司30%股权，徐裕武、徐伟中持有70%股权；乙方负责落实商建项目实施过程中各项政府审批手续，包括但不限于负责本项目的指标申请、办理项目地块开发报建等所有手续和证件，因此产生的相关费用均由乙方全部承担等。后徐裕武依约向江彩英支付了保证金100万元以及涉案土地2016年1月1日至2019年12月31日期间的租金999648元。2019年5月5日，晶锐公司与万泊能源有限公司签订《广州市白云区太和镇大沥路新能源电动车充电桩站项目合同》，约定万泊能源有限公司向晶锐公司租用涉案土地进行充电桩站项目建设，并指定江彩英的银行账户为晶锐公司的收款账户。一审庭审中，江彩英确认涉案土地一直空置，并由其进行管理，后其为减少损失才租给万泊能源有限公司；其与晶锐公司于2012年终止合作关系，因涉案土地要上三资平台，所以由晶锐公司代持，并让其盖章。彩创公司系于2015年10月12日成立的有限责任公司，法定代表人为江彩英，股东为徐裕武、徐伟中及江彩英。涉案土地的所有权人为田心七社农民集体，未取得《建设工程规划许可证》，亦未办理建设用地审批手续。一审法院认为：本案中，徐裕武、徐伟中与江彩英通过签订《土地商业开发项目合作协议》及《补充协议》，约定使用农村集体土地进行开发建设并进行利润分配，虽然双方意思表示真实，但系在未依法变更土地权属性质及未取得政府主管部门用地审批手续情况下自行签订的，均违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，故属于无效协议，一审法院对此予以认定。双方签订并履行上述无效协议，均存在过错。现徐裕武、徐伟中及江彩英均要求确认上述协议解除的诉讼请求于法无据，一审法院对此不予确认。基于上述认定，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现徐裕武要求江彩英返还保证金100万元合理，一审法院对此予以认定支持。由于合同无效，且涉案土地一直由江彩英控制，即徐裕武、徐伟中未实际占有使用涉案土地，故徐裕武、徐伟中要求江彩英返还租金999648元合理合法，一审法院对亦予以认定支持。综上，江彩英应向徐裕武返还保证金及租金，合计1999648元。至于徐裕武、徐伟中主张的违约金，因合同无效，故该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院对此不予支持。对于徐裕武、徐伟中要求晶锐公司承担连带责任的诉讼请求，因晶锐公司并非合同相对人，亦无证据显示其有收取相应款项，故一审法院对此不予认定支持。对于江彩英主张的土地收益损失，因合同无效，且其作为出租人明知涉案土地未办理相应用地审批手续的情况下仍出租给徐裕武、徐伟中，存在过错，故一审法院对此不予认定支持。晶锐公司经一审法院传票传唤，逾期未到庭应诉，视为其放弃质证与抗辩的权利，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、自该判决生效之日起五日内，江彩英向徐裕武返还保证金及租金，合计1999648元；二、驳回徐裕武、徐伟中的其他诉讼请求；三、驳回江彩英的全部反诉请求。案件本诉受理费30797元、反诉受理费23582元，由徐裕武、徐伟中负担本诉受理费7998元，江彩英负担本诉受理费22799元、反诉受理费23582元（江彩英须于上述履行期限内向徐裕武支付本诉受理费22799元）。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，江彩英与徐裕武签订的《土地商业开发项目合作协议》及江彩英与徐裕武、徐伟中就该合作协议签订的《补充协议》，约定由江彩英提供涉案土地并负担部分土地租金，徐裕武、徐伟中提供资金并由徐裕武负担部分土地租金，双方合作开发商业项目及分配落成后的建筑物。因此，上述《土地商业开发项目合作协议》及《补充协议》的性质为合资、合作开发房地产合同，由此产生本案纠纷，本案案由应为合资、合作开发房地产合同纠纷，一审法院确定本案案由为房屋租赁合同纠纷有误，本院予以纠正。江彩英与徐裕武、徐伟中均不具备房地产开发经营资质，双方及双方成立的彩创公司亦无提供彩创公司具备房地产开发经营资质的证据，且双方也没有办理涉案土地的建设用地审批手续及建设工程规划许可审批手续，故双方签订的上述《土地商业开发项目合作协议》及《补充协议》违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为无效合同。一审法院认定该两份协议为无效合同正确。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理的规定，本院对江彩英应否全额返还租金999648元给徐裕武的二审争议问题进行审查。上述《土地商业开发项目合作协议》及《补充协议》系因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，故江彩英与徐裕武、徐伟中对于合同无效均有过错。原《中华人民共和国合同法》及现行的《中华人民共和国民法典》均规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。本案中，上述《土地商业开发项目合作协议》约定徐裕武负责缴付2016年1月份起至地质钻探为止的涉案土地租金，而徐裕武已向江彩英支付的2016年1月1日至2019年12月31日期间涉案土地租金999648元，与江彩英依照其与田心七社签订的《土地承包协议书》的约定，应当向田心七社支付上述期间承包费的数额相同，故江彩英主张上述租金999648元实际上应当交给田心七社，不能返还给徐裕武、徐伟中的上诉意见，本院予以采信。因此，上述租金999648元属于涉案合同无效造成财产不能返还的损失。江彩英与徐裕武、徐伟中对涉案合同无效均有过错，且上述《土地商业开发项目合作协议》虽约定徐裕武负责交付2016年1月份起至地质钻探为止的涉案土地租金，但还约定在此期间空地所有收益及管理权归徐裕武所有，而涉案土地在上述《土地商业开发项目合作协议》签订后一直空置并由江彩英进行管理，江彩英于2019年5月5日将涉案土地出租给案外人，造成该合作协议实际已无法继续履行；另外，没有证据证明徐裕武、徐伟中履行了双方约定的办理房地产开发建设行政审批手续的义务，故涉案土地自协议签订后一直空置的责任在徐裕武、徐伟中。因此，根据上述情形，上述租金损失999648元依法应当由江彩英与徐裕武、徐伟中分担。江彩英认为其无需全额返还上述租金999648元给徐裕武，该租金损失全部由徐裕武、徐伟中承担的上诉理由，缺乏事实及法律依据，不能成立，本院不予采纳。根据江彩英与徐裕武、徐伟中各自的过错情形，江彩英与徐裕武、徐伟中分别持有双方为合资、合作开发涉案房地产项目而成立的彩创公司的30%股权和70%股权，以及江彩英已于2019年5月5日将涉案土地出租给案外人以获取利益等事实，本院酌情确定上述租金损失999648元，由江彩英负担2019年5月5日至2019年12月31日期间的租金损失163868元[计算方法：四年租金共999648元，则每年租金为249912元，每月租金为20826元，每日租金取整为685元（一年按365天计），按八个月少四天计算]，余下租金损失835780元由江彩英负担30%即250734元，徐裕武、徐伟中负担70%即585046元。据此，并根据徐裕武、徐伟中主张江彩英退还租金给徐裕武一人而非其二人的诉讼请求，江彩英应当向徐裕武返还租金414602元（163868元+250734元）。一审法院认定上述租金999648元的性质有误，导致对合同无效造成的损失的处理不当，本院予以纠正。综上所述，江彩英的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初679号民事判决第三项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初679号民事判决第二项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初679号民事判决第一项为江彩英自本判决发生法律效力之日起五日内向徐裕武返还保证金100万元及租金414602元，合计1414602元；四、驳回徐裕武、徐伟中的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费30797元，由徐裕武、徐伟中共同负担16273元，江彩英负担14524元；一审案件反诉受理费23582元，由江彩英负担。二审案件受理费13796元，由江彩英负担5722元，徐裕武、徐伟中共同负担8074元。本判决为终审判决。审判长  庞智雄审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇二一年四月二十八日法官助理江亭利书记员林美欣