新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0102民再3号 原审原告：梁新，男，1986年11月25日出生，住新疆维吾尔自治区石河子市。 委托诉讼代理人：李红艳（系梁新的母亲），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 原审被告：伏荣，女，1972年12月28日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：郑秀，上海市海华永泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程晓荔，上海市海华永泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。 原审第三人：李慧涛，男，1984年10月4日出生，原天山区青年路中环房产经纪服务部业主，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。 原审原告梁新与原审被告伏荣、原审第三人天山区青年路中环房产经纪服务部（以下简称经纪服务部）房屋买卖合同纠纷一案，2020年4月27日本院作出(2020)新0102民初214号民事判决，已发生法律效力。2021年3月25日本院作出（2021）新0102民监4号民事裁定，决定再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2021年4月20日公开开庭进行了审理。原审原告梁新，原告被告伏荣的委托诉讼代理人程晓荔到庭参加诉讼。原审第三人经纪服务部注销，本院依法变更其原业主李慧涛参加诉讼。本案现已审理终结。 梁新称，合同约定交房时间为2019年12月5日，过户时间2019年11月19日前，但经纪服务部多次打电话、发短信、发微信、帖告知书、上门敲门都无济于事，我没有违约。伏荣拒绝见经纪服务部人员，并以违约为借口提出无理要求，要将交房时间推迟一个半月，应当承担违约责任。 伏荣辩称，我一直有继续履行合同的意愿和积极履行合同的行为，不存在单方违约事实。我只收到定金10000元，梁新要求返还定金20000元的诉讼请求不能成立。梁新主张的定金和违约金依法不能同时适用。 李慧涛述称，签订正式合同之前签订了定金合同，定金确为20000元。我监管的10000元保证金是伏荣的。 梁新向本院起诉请求：1.要求解除与伏荣签订的房屋买卖合同，伏荣立即退还购房定金20000元；2.要求伏荣支付返还双倍定金20000元；3.要求伏荣承担合同20%违约金8000元。本院原审认定案件事实：梁新、伏荣、经纪服务部签订《委托代办合同》，约定标的房屋坐落于乌鲁木齐市天山区碱泉二街8号诚盛花园8栋5层3单元501，建筑面积52.72平方米，甲方（伏荣），乙方（梁新）双方委托丙方（经纪服务部）代为办理此房的相关的交易手续。委托丙方代办事项：产权过户，代办费共计人民币1100元整，由甲，乙方在本合同签订时支付给丙方。办理上述手续所需的有关的全部材料甲、乙方须在本委托代办合同签订当日交给丙方，由丙方出具收条；同时，甲、乙方保证其提交的材料真实、合法、有效。由于甲、乙方原因及非丙方原因而导致委托的上述事项不能办理或不能如期办理相关手续，甲、乙方自行承担相应责任，丙方已收代办费不退。丙方只负责办理本合同约定的相关手续，不承担不能办理或不能如期办理的责任。2019年10月24日梁新向伏荣交纳购房定金20000元，伏荣出具收条一张，载明：今收到梁新购买本人位于天山区碱泉二街诚盛花园8号楼3单元501室的购房定金20000元。同月30日伏荣办理完涉案房屋的解押手续。2019年11月4日梁新与伏荣签订一份《存量房屋买卖合同》，约定：甲方（伏荣）将位于乌鲁木齐市天山区碱泉二街8号诚盛花园8栋5层3单元501建筑面积52.72平方米的商品房一套出售乙方（梁新）。该房屋已设定抵押。本合同项下的定金为人民币20000元，乙方在签订本合同起当日内支付定金人民币20000元，直接支付给甲方，该定金待甲乙双方完成权属转移登记后自动转为购房款。乙方在过户当日将全部或部分首付款人民币386000元直接支付给甲方，由此产生的风险由乙方自行承担。逾期付款违约责任：在甲方完成过户前，乙方未按照约定时间付款的（含未按照约定将监管资金存入监管账户）。(1)逾期未超过15日（含15日）并于实际付款之日起七日内向甲方支付逾期违约金的，该合同继续履行。逾期违约金支付标准：自约定的应付款项期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期一日，按合同成交价的万分之一向甲方支付违约金；(2)逾期超过十五日的，甲方有权单方书面解约合同，且在乙方未付款前，甲方不再履行合同约定的义务。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起七日内按照本合同成交价的20%作为违约金，如乙方向甲方已付款不足违约金时，由乙方向甲方补足，如乙方向甲方已付款超出违约金，甲方应在扣除违约金后退还乙方剩余款项；在甲方完成过户后，乙方未按约定时间付款的（含未按照约定将监管资金存入监管账户），每逾期一日，按合同成交价的万分之五向甲方支付违约金。甲方应在签订本合同后三日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并办理房产注销抵押登记手续后将房屋所有权证原件及土地使用权证（或不动产权证）交付于该房屋的过户代办方。2019年12月5日之前，甲方将该房屋交付于乙方。甲方应在该房屋正式交付使用前，交清因该房屋而发生的所有欠款及费用。甲、乙双方同意自本合同签订之日起15日内，前往房屋产权转移登记机构办理产权转移手续。违约责任：甲方未按照本条的约定条件办理房屋过户、交付的，按逾期时间分别处理：(1)逾期未超过15日（含15日），并于过户、交房之日起七日内向乙方支付逾期违约金的，该合同继续履行。逾期违约金支付标准：自约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，每逾期一日按合同成交的万分之一向乙方支付违约金；(2)逾期超过15日的，乙方有权单方面解除合同。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起七日内按照本合同成交价的20%作为违约金支付给乙方，且甲方退还乙方含定金的全部已付款；甲方未按照本条的约定及时迁出户口的，每逾期一日，按合同成交价的万分之一向乙方支付违约金。合同签订后至2019月11月12日，双方一直未能达成办理产权过户的具体时间。同月13日之后，伏荣不接经纪服务部电话，不回复经纪服务部短信及微信信息，也不与梁新及经纪服务部联系，经纪服务部在联系不上伏荣的情况下，于2019年11月17日向伏荣发出通知，内容为：“伏荣姐你好，前几天一直给你打电话你未接听，短信你，你也未回。客户这边手续和买房款都已到位，根据合同你们双方约定过户时间最晚为2019年11月19日，特此通知你可以在这之前，上班时间随时过户，如有特殊情况请联系我或我们店面”。并将此通知张贴在伏荣所居住的房屋门上，伏荣仍未联系梁新及经纪服务部办理涉案房屋的过户。本院原审认为，梁新与伏荣签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，合同相对人应按约定忠实履行各自合同义务。履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。双方签订的合同中约定，自本合同签订之日起15日内，前往房屋产权转移登记机构办理产权转移手续，逾期超过15日的，梁新有权单方面解除合同。合同被解除的，伏荣应当自合同解除之日起七日内按照本合同成交价的20%作为违约金支付给梁新。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。合同签订后，伏荣拒绝办理涉案房屋的过户手续，根据合同约定，伏荣未按约定期限将房屋过户构成违约，应当承担合同义务双倍返还定金，故梁新要求退还购房定金20000元并返还双倍定金20000元的诉讼请求合理，本院予以支持。关于违约金参照梁新的实际损失，本院酌定伏荣给付梁新违约金1000元。本院原审判决：一、伏荣返还梁新定金20000元；二、伏荣双倍返还梁新定金20000元；三、伏荣支付梁新违约金1000元。 本院再审认定案件事实如下：2019年10月24日梁新向伏荣交纳购房定金20000元，伏荣出具收条，载明收到梁新购买本人位于天山区碱泉二街诚盛花园8号楼3单元501室的购房定金20000元。2019年10月30日伏荣办理了涉案房屋的解押手续。2019年11月4日梁新、伏荣、经纪服务部签订《委托代办合同》，约定标的房屋坐落于乌鲁木齐市天山区碱泉二街8号诚盛花园8栋5层3单元501，建筑面积52.72平方米，甲（伏荣）乙（梁新）双方委托丙方（经纪服务部）代为办理此房的相关的交易手续。委托丙方代办事项：产权过户，代办费1100元整，由甲、乙方在本合同签订时支付给丙方。办理上述手续所需的有关的全部材料甲、乙方须在本委托代办合同签订当日交给丙方，由丙方出具收条；同时，甲、乙方保证其提交的材料真实、合法、有效。由于甲、乙方原因及非丙方原因而导致委托的上述事项不能办理或不能如期办理相关手续，甲、乙方自行承担相应责任，丙方已收代办费不退。丙方只负责办理本合同约定的相关手续，不承担不能办理或不能如期办理的责任。同日梁新与伏荣签订《存量房屋买卖合同》，约定甲方（伏荣）将上述房产出售乙方（梁新），成交价406000元；本合同项下的定金为人民币20000元，乙方在签订本合同当日支付，该定金待甲乙双方完成权属转移登记后自动转为购房款；乙方在过户当日将386000元直接支付给甲方，由此产生的风险由乙方自行承担。逾期付款违约责任约定，甲方完成过户前，乙方未按照约定时间付款的逾期付款违约责任（1）逾期未超过15日（含15日），并于实际付款之日起7日内向甲方支付逾期违约金的，该合同继续履行。逾期违约金支付标准：自约定的应付款项期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期一日，按合同成交价的万分之一向甲方支付违约金；（2）逾期超过15日的，甲方有权单方书面解约合同，且在乙方未付款前，甲方不再履行合同约定的义务。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起7日内按照本合同成交价的20%作为违约金，如乙方向甲方已付款不足违约金时，由乙方向甲方补足，如乙方向甲方已付款超出违约金，甲方应在扣除违约金后退还乙方剩余款项（此处“甲方不予退还定金”前勾选“×”）；在甲方完成过户后，乙方未按约定时间付款的，每逾期一日，按合同成交价的万分之五向甲方支付违约金；2019年12月5日之前，甲方将该房屋交付乙方，甲方应在该房屋正式交付使用前，交清因该房而发生的所有欠款。双方同意自合同签订之日起15日内，前往房屋产权转移登记机构办理产权转移手续。甲方未按约定办理房屋过户、交付的违约责任约定：甲方未按照本条的约定条件办理房屋过户、交付的，按逾期时间分别处理：（1）逾期未超过15日（含15日），并于过户、交房之日起7日内向乙方支付逾期违约金的，该合同继续履行。逾期违约金支付标准：自约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，每逾期一日按合同成交价的万分之一向乙方支付违约金；（2）逾期超过15日的，乙方有权单方面解除合同。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起7日内按照合同成交价的20%作为违约金支付给乙方，且甲方退还乙方含定金的全部已付款（此处“双倍返还定金”前勾选“×”）。合同签订后至2019年11月12日，双方一直未能商定办理产权过户的具体时间。2019年11月13日之后，伏荣不接经纪服务部电话，不回复经纪服务部短信及微信信息，也不与梁新及经纪服务部联系。经纪服务部在联系不上伏荣的情况下，2019年11月17日经纪服务部向伏荣发出通知，内容为：“伏荣姐你好，前几天一直给你打电话你未接听，短信你，你也未回。客户这边手续和买房款都已到位，根据合同你们双方约定过户时间最晚为2019年11月19日，特此通知你可以在这之前，上班时间随时过户，如有特殊情况请联系我或我们店面”。并将此通知张贴在伏荣居住的房屋门上，伏荣仍未联系梁新及经纪服务部办理涉案房屋的过户手续。因伏荣未按约定将涉案房屋过户至梁新名下，梁新起诉来院。 上述事实，有定金收条，《委托代办合同》，《存量房屋买卖合同》，通话记录，微信截屏，当事人陈述及庭审笔录等在卷为证。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案争议事实发生在民法典实施前，应适用当时的法律、司法解释。梁新与伏荣签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，双方均应严格按约定履行各自合同义务。履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。双方合同约定，梁新逾期付款超过15日，伏荣有权单方解除合同，梁新承担成交价20%的违约金，合同文本在“不予退还定金”前勾选“×”。伏荣逾期办理房屋过户、交付超过15日，梁新有权单方解除合同，伏荣承担成交价20%的违约金，合同文本在“双倍返还定金”前勾选“×”。由此可见，双方合同虽然约定了定金，但该“定金”并非法律意义上的定金。2019年11月4日双方签订合同，按照合同约定，办理涉案房屋权属过户登记时间应为2019年11月19日前。2019年11月12日前双方一直未能商定办理产权过户的具体时间。2019年11月13日之后，伏荣不接经纪服务部电话，也不回复经纪服务部短信及微信信息，不与梁新及经纪服务部联系。2019年11月17日经纪服务部通知伏荣按约定办理过户登记。直至原审立案前伏荣仍未办理过户登记，梁新要求解除合同，符合双方合同约定的解除情形。伏荣应当返还梁新支付的定金，并按约定承担涉案房屋成交价20%的违约金。原审未对梁新解除合同的诉讼请求予以处理，应予以纠正。原审判令伏荣返还定金正确，应予维持，但对双倍返还定金及违约金处理不当，应予纠正。双方约定涉案房屋成交价406000元，20%违约金为81200元。梁新仅主张8000元，本院予以支持。 经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、维持本院(2020)新0102民初214号民事判决第一项，即伏荣返还梁新定金20000元； 二、撤销本院(2020)新0102民初214号民事判决第二项，即伏荣双倍返还梁新定金20000元； 三、变更本院(2020)新0102民初214号民事判决第三项伏荣支付梁新违约金1000元，为伏荣支付梁新违约金8000元； 四、解除梁新与伏荣2019年11月4日签订的《存量房屋买卖合同》； 五、驳回梁新要求双倍返还定金20000元的诉讼请求。 上述款项，限伏荣于判决生效后立即付清。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审案件受理费500元（梁新预交），由伏荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判长 马 新 平 审判员 郑  荣 审判员 美 丽 达 二〇二一年四月三十日 书记员 阿力菲拉