山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0105民初180号原告：济南大有升房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：曾国增，董事长。委托诉讼代理人：杜骅宴，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙刚泊，男，该公司员工，住济南市。被告：何臻，男，山东菏建建筑集团有限公司职工，住山东省菏泽市。被告：张淑娟，女，住山东省菏泽市。委托诉讼代理人：何臻（系张淑娟之子），男，住山东省菏泽市。原告济南大有升房地产开发有限公司（以下简称大有升公司）与被告何臻、张淑娟商品房预售合同纠纷一案，本案立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大有升公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除大有升公司与何臻签订的销售(字)20161284XXXX、销售(字)20161284XXXX商品房买卖合同，撤销销售(字)20161284XXXX、销售(字)20161284XXXX商品房买卖合同的网签备案登记；2.请求判令解除大有升公司与张淑娟签订的销售(字)20161284XXXX、销售(字)20161284XXXX、销售(字)20161284XXXX、销售(字)20161284XXXX商品房买卖合同，并撤销销售(字)20161284XXXX、销售(字)20161284XXXX、销售(字)20161284XXXX、销售(字)20161284XXXX商品房买卖合同的网签备案登记。事实与理由：2016年3月11日，大有升公司与何臻签订销售(字)20161284XXXX(住宅3单元XXXX室)、销售(字)20161284XXXX(储藏室3-XXXX)，与张淑娟签订销售(字)20161284XXXX(住宅2单元XXXX室)、销售(字)20161284XXXX(储藏室2-XXXX)、销售(字)20161284XXXX(储藏室2-XXXX)、销售(字)20161284XXXX(住宅2单元XXXX室)商品房预售合同并办理网签备案登记，用于抵消大有升公司欠何臻的320万元的债务。2017年6月3日，济南市天桥区人民法院裁定受理大有升公司破产重整申请，该六套房产虽抵账给了何臻，但未办理物权过户登记，该六套房产仍属于企业破产财产，应收回作为大有升公司资产向各债权人清偿。故大有升公司诉至法院，请求判如所请。何臻、张淑娟辩称，何臻曾在大有升公司工作，2012年至2015年任职期间多次帮助维持公司运营筹资，截止2015年底本息共计460万元，大有升公司未能在协议期届满后履行还款义务，何臻将其诉至菏泽市开发区人民，并在诉讼中申请了财产保全，对大有升公司名下在售房产和银行账户进行查封。该案于2016年3月9日开庭审理，庭审过程中双方对事实依据及债务金额等问题均无异议，大有升公司代理人提出与何臻通过和解方式予以解决，并同意何臻提出的和解方案即现金还款80万元，剩余部分由大有升公司在售房屋以不高于市场价作为结清支付。2016年3月11日，何臻与大有升公司法定代表人谢圣满在大有升公司时任领导、股东及律师的见证下签订了和解协议，大有升公司也在协议签订当天履行了协议内容，网签了对应价款的房屋作为债务结清支付，将其中一套房屋办理网签登记至何臻名下，另两套房屋办理至何臻指定的张淑娟名下。何臻在约定时间内向法院申请解除对大有升公司的查封，使其恢复正常经营，按照和解协议内容，双方的义务均已履行完毕，债务问题已全部结清。2017年6月，大有升公司因自身经营问题进入破产重组，至今2021年1月尚未将钥匙交付何臻。经与大有升公司联系得知，破产重组时最后一任公司实际管理层领导将何臻的房屋不加区分的以“以房抵债”形式交给破产管理人处理，何臻认为此举既不合理也不合法，理由如下：1.何臻当时作为结清支付购买的房屋价格约为8350元每平米，是当时该楼盘的正常市场售价。2.和解协议是2016年3月签订并履行完毕，与2017年6月的破产重组相距超过12个月。3.购房合同网签系统是国家房管局正规的购房交易系统，正是用于购房者权益，何臻及张淑娟名下所网签的房屋应当视为完成准物权交割，大有升公司不能因自身原因造成的破产及工程延误作为拖延履行交付钥匙的理由。综上所述，大有升公司的诉讼请求不符合《中华人民共和国企业破产法》第31条、第32、33、34条规定的可追回已清偿债务范围，请求法院依法驳回大有升公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据相关证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2016年3月11日，大有升公司与何臻签订两份《济南商品房买卖合同》，其中合同编号为销售（字）20161284XXXX合同项下约定何臻向大有升公司购买位于济南市天桥区印象圣泽嘉园1号楼3单元XXXX室房屋，房屋总价款为98万元；合同编号为销售（字）20161284XXXX合同项下约定何臻向大有升公司购买位于济南市天桥区印象圣泽嘉园1号楼负二层XXXX室地下室，地下室总价款为45510元。同日，大有升公司与张淑娟签订了四份《济南商品房买卖合同》，其中合同编号为销售（字）20161284XXXX合同项下约定张淑娟向大有升公司购买位于济南市天桥区印象圣泽嘉园1号楼2单元XXXX室房屋，房屋总价款为106万元；合同编号为销售（字）20161284XXXX合同项下约定张淑娟向大有升公司购买位于济南市天桥区印象圣泽嘉园1号楼负二层XXXX室地下室，地下室总价款为40020元；合同编号为销售（字）20161284XXXX合同项下约定张淑娟向大有升公司购买位于济南市天桥区印象圣泽嘉园1号楼2单元XXXX室房屋，房屋总价款为104万元；合同编号为销售（字）20161284XXXX合同项下约定张淑娟向大有升公司购买位于济南市天桥区印象圣泽嘉园1号楼负二层XXXX室地下室，地下室总价款为34470元。上述合同签订后，大有升公司分别向何臻、张淑娟出具了相应的购房款收款收据，并协助何臻、张淑娟办理了涉案房屋的网签备案登记。另查明，本院于2017年6月13日作出（2017）鲁0105破1号民事裁定书，裁定“受理申请人济南大有升房地产开发有限公司的重整申请。”同日作出（2017）鲁0105破1号决定书，指定山东众成清泰（济南）律师事务所担任大有升公司的管理人，现仍在重整中。2017年6月份左右，何臻、张淑娟向大有升公司进行债权申报，其被确定的债权性质为购房户债权，非普通债权。对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年3月11日，大有升公司原法定代表人谢圣满作为甲方与何臻作为乙方签订《和解协议》一份，约定：“一、乙方确认：根据2012年12月6日、2013年3月21日、2014年11月20日、2015年6月2日、2015年6月6日签订的《借款协议》及2015年6月6日签订的《协议书》进行结算，截至2016年3月10日，乙方的债权本息共计人民币肆佰贰拾肆万元，经协商乙方同意还款本息肆佰万元后全部债务结清。因已偿还贰拾万元，现本息余额为叁佰捌拾万元整。二、双方一致同意，甲方按如下还款计划向乙方偿还：支付现金人民币陆拾万元，剩余金额叁佰贰拾万元用等价商品房抵偿(抵债房屋编号：具体以乙方与济南大有升房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》为准，济南大有升房地产开发有限公司开具全额收款收据).三、甲方于本协议签订之日起三个工作日内向乙方支付现金人民币叁拾万元，乙方确认收到该笔款项后必须于三日内向菏泽经济开发区人民法院撤回对谢圣满、济南大有升房地产开发有限公司及福建省中源建设工程有限公司民间借贷一案(案号：(2016)鲁1791字第370号)的起诉。甲方自收到菏泽经济开发区人民法的撤诉裁定后三日内将剩余叁拾万元人民币支付给乙方，乙方协助甲方解除案号：(2016)鲁1791字第370号一案的财产保全。四、甲方、济南大有升房地产开发有限公司协助乙方转售上述抵债房屋并办理网签，不收取任何服务费，但与该房屋过户有关的一切行政性税费由相关方自行承担。五、2012年12月6日、2013年3月21日、2014年11月20日、2015年6月2日、2015年6月6日签订的《借款协议》及2015年6月6日签订的《协议书》不再有效，以本协议为准，甲方按本协议履行完毕后，债务全部清结……”。现大有升公司主张该《和解协议》系谢圣满以个人名义与何臻签订，与大有升公司无关，《和解协议》中所涉房屋应归大有升公司所有，应予以收回作为大有升资产向各债权人清偿。何臻主张谢圣满以大有升公司法定代表人的身份与其签订的《和解协议》，属于履行职务行为，且该协议签订时大有升公司的股东及公司法务均知情，现该《和解协议》已履行完毕，大有升公司无权收回涉案房屋。经查明，该《和解协议》中约定的内容双方均已按期履行完毕，现大有升公司抗辩该《和解协议》与其无关，本院不予采信，本院对该证据的证明效力予以确认。本院认为，大有升公司与何臻之间原系民间借贷关系，2016年3月11日，双方针对之前形成的债权债务关系进行结算，签订《和解协议》，对如何清偿债务作出新的约定，该《和解协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《和解协议》中第五条明确约定:“2012年12月6日、2013年3月21日、2014年11月20日、2015年6月2日、2015年6月6日签订的《借款协议》及2015年6月6日签订的《协议书》不再有效，以本协议为准，甲方按本协议履行完毕后，债务全部清结”，据此，上述协议实质为双方债务履行方式的变更协议，双方旧的债务关系经协商一致归于消灭，双方当事人达成了商品房买卖合同新的合意，之前何臻向大有升公司出借的本息款项转化为涉案房屋的购房款，其已履行完毕支付购房款的义务，且涉案房屋亦已办理了网签登记手续。现大有升公司主张解除与何臻及张淑娟签订的商品房买卖合同，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告济南大有升房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计50元，由原告济南大有升房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  胡滨二〇二一年四月五日书记员  杨洋