广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1972民初23号原告：陈航7。委托诉讼代理人：陈开达，广东君谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁惠仪，广东君谋律师事务所律师。被告：陈学兰。委托诉讼代理人：孙雷，广东国晖（东莞）律师事务所律师。原告陈航与被告陈学兰合同纠纷一案，本院于2021年1月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月11日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈开达、被告委托诉讼代理人孙雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈航向本院提出诉讼请求：1.被告向原告赔偿违约金640000元；2.被告向原告返还月供楼款14400元；3.被告向原告支付原告为实现债权而支出的一审诉讼程序律师费30000元；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年6月5日，原告与被告签署《二手房买卖独家包销协议》，被告将其名下的坐落于东莞市××××××××××××××××房屋委托原告出售，包底价格为3200000元，委托期限2020年6月5日至2020年9月22日止，委托期间由原告为被告垫资供房，超过包底价格的款项由原告享有60%，被告享有40%比例分成。2020年7月，原告为案涉房屋找到对应买家刘某，其愿意购买案涉房屋，但此时被告不同意继续履行合同，并以微信方式告知原告要求解除合同，且原告自2020年6月至2020年7月期间已为被告垫资14400元的供楼款。根据《二手房买卖独家包销协议》第七条第（一）款第（1）项约定，被告单方面解除协议的应向原告支付合同约定该房产售价的20%作为违约金。为维护自身合法权益，原告特起诉至法院。被告陈学兰辩称，一、双方于2020年6月5日签订的《二手房买卖独家包销协议》是无效合同。《二手房买卖独家包销协议》约定由被告将位于东莞市××××××××××××××××委托给原告任职的“东莞市招财猫房地产服务有限公司”独家代理包销，但是原告提供给被告的格式合同上第一页中载明的代理方是“东莞市同途网络科技有限公司”，而该公司的经营范围为研发、销售：电子产品、家用电器、服饰、服装；网络技术开发及技术转让服务、计算机技术开发及技术服务；投资管理咨询；代办贷款申办手续；电子收款机安装及租赁服务，并不涉及房屋买卖及中介服务业务。合同最后一页落款单位为“东莞市招财猫房地产服务有限公司”，但该公司没有依法注册实际并不存在。由此，原告提交给被告签名的格式合同的相对方是虚假不存在的。根据合同法第五十二条的规定，原告冒用根本不存在的公司的名义与被告签订合同，因存在上述违法情形依法应当认定为无效合同。根据合同法第五十六条的规定，无效合同自始不发生法律效力，请法院根据事实依法裁判。二、由于原告违反了合同法的行为造成合同无效，由此产生的不利法律后果由原告自行承担，另被告为了依法维权、伸张正义，委托了律师事务所代理本案，且在此之前，被告为协商解决合同无效事宜及处理后续有关事项委托了律师事务所出具律师函告知原告，被告按照广东省物价局、司法厅共同制定的律师收费指导文件支付了合理的诉讼代理费34000元和出具律师函费用4000元，应当由作为违约方的原告承担，请求法院支持被告的合理请求。三、被告并不存在违约行为，无需承担任何民事违约责任，且原告也未能提供任何证据证明原告履行了相关的合同义务，根据法律规定，原告应承担举证不能的不利法律后果，请法院依法驳回原告的诉讼请求。综上所述，鉴于原告恶意欺诈被告造成合同无效，且原告根本没有履行案涉合同的能力及事实，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。另外，国家住建部和人社部关于房地产中介人员有明确资质的要求和规定，相关人员实行的是考试领证制度，需要考试领证才能上岗。本案原告不具有相应资质，挂靠了不存在的房地产公司，导致合同无效，相应法律后果由原告承担。原告并没有提交任何证据证明已经履行案涉合同，所要求的补偿费用没有依据。关于律师费也没有约定，起诉没有依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告支付的两笔供楼款14400元没有意见，被告同意退还。经审理查明：2020年6月5日，原告与被告签订了一份《二手房买卖独家包销协议》，协议的甲方（卖方）为被告，乙方（代理方）为“东莞市同途网络科技有限公司”，原告为乙方代理人/代表人，乙方指定送达地址为东莞市×××××××××××××招财猫房地产服务有限公司。协议约定：“甲乙双方本着平等、自愿、公平、诚实守信的原则，经协商一致，就房屋委托销售事宜达成如下协议：第一条房屋基本情况：该房屋坐落于：东莞市××××××××××××××××。第二条包销期限及方式：1.独家代理包销：（一）本协议委托包销期限自2020年6月5日至2020年9月22日，期满可以续约，此期间乙方为甲方独家委托服务提供者。第三条委托包销出售价格：（二）该房产包销售价为3200000元。第七条违约责任：（一）甲方的违约责任（1）在有效委托代理期限内，若甲方未按本协议条款履行私自出售该物业或单方面解除此二手房包销协议，除应缴款项之外，甲方应向乙方支付本合同约定该房产售价的20%作为违约金。第八条争议处理，本协议在履行中如发生争议，甲乙双方应本着友好协商解决，如协商不能解决的，双方同意按以下第二种方式解决纠纷，并由败诉方承担诉讼费、律师费：（二）任何一方均可向房屋所在地人民法院起诉；备注：（1）卖高于3200000元以上部分甲方拿40%，乙方拿60%，但需扣除乙方帮甲方在合同期间月供7200元/月剩余部分……。”该协议落款甲方处由被告签名及捺印，乙方处打印的名称为“东莞市招财猫房地产服务有限公司”，原告在代理人/代表人处签名并捺印。原告主张已按照协议约定向被告支付供房款，分别于2020年6月24日、2020年7月23日以汪建华的账户向被告的账户转账两笔7200元，共计14400元。被告确认收到该两笔供楼款共计14400元，并同意退还。原告提交了与被告的微信聊天记录，主张被告于2020年8月10日单方面提出解除《二手房买卖独家包销协议》，被告在微信中说“汪先生您好！你们跟我签订的合同主体资格不存在，与贵公司合作风险较大，律师函我已发出，请贵司按律师函执行”。被告于2020年8月10日委托广东国晖（东莞）律师事务所向原告发出律师函，载明：“……合同中乙方的名义是‘东莞市招财猫房地产服务有限公司’。被告在签订合同后即向东莞市市×监督管理局查询，发现所谓的‘东莞市招财猫房地产服务有限公司’并不存在……据此贵先生冒用根本不存在的公司的名义与委托人签订的《二手房买卖独家包销协议》因存在上述欺诈情形依法应当认定为无效合同，自始不发生法律效力……请贵先生在收到本律师函之日起三日内……协商相关的善后事宜。”被告于2020年9月22日再次委托广东国晖（东莞）律师事务所向原告发出律师函，载明：“……约定的包销期限自2020年6月5日至2020年9月22日。现上述合同的履行期限已届满，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，本合同应当终止。另贵先生在上述合同期间内曾经为委托人垫付了两个月的房贷为14400元人民币，委托人现自愿将房贷全额14400元人民币及利息100元人民币退还给贵先生……。”原告确认收到该两份律师函，但主张并不能证明被告因为被骗签订了案涉协议，且被告单方解除案涉协议，根据协议的约定，被告应向原告支付违约金。原告主张，其为东莞市招财猫房地产有限公司、东莞市同途网络科技有限公司的实际控制人之一，其因法律意识薄弱，并不清楚商事主体与民事主体之间的区别，所以在签订案涉协议的时候并没有注意到合同主体的问题，原告当时是以东莞市招财猫房地产有限公司的名义与被告签订协议，协议是在东莞市虎门镇新富民十三楼的东莞市招财猫房地产有限公司签订的，协议是东莞市招财猫房地产有限公司的固有文本，没有注意到抬头写着东莞市同途网络科技有限公司没有改，也没有注意到落款的公司名称多了“服务”两字，东莞市招财猫房地产服务有限公司是不存在的。被告则主张，被告在网络上发布了房屋出售的信息，原告主动联系上被告，《二手房买卖独家包销协议》是在被告家里签订的，原告是以东莞市招财猫房地产服务有限公司的名义签订协议，被告也是基于对公司的信任才签订协议，而签订协议后，被告才发现东莞市招财猫房地产服务有限公司是不存在的，原告本身也没有从事房地产中介服务的资质，故认为原告有欺诈的行为，所以才委托律师发出了第一份律师函。原告提交了《民事委托代理合同》及律师费发票，主张依据《二手房买卖独家包销协议》第八条的约定，要求被告承担律师费30000元。以上事实，有原告提交的《二手房买卖独家包销协议》、付款记录、《民事委托代理合同》、发票、微信聊天记录，被告提交的律师函、快递单及查询记录、企业信息查询、东莞市同途网络科技有限该公司登记信息、中介服务机构资质证书，以及当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：原告要求被告支付违约金、律师费能否得到支持。本院对此分析如下：首先，原告签订《二手房买卖独家包销协议》是作为乙方的代理人或代表人，故原告并非《二手房买卖独家包销协议》的合同一方当事人。其次，《二手房买卖独家包销协议》落款乙方处打印的名称为“东莞市招财猫房地产服务有限公司”，而该名称的公司并未工商登记成立。原告主张其是以东莞市招财猫房地产有限公司的名义签订《二手房买卖独家包销协议》，而《二手房买卖独家包销协议》上并未盖有东莞市招财猫房地产有限公司的印章。原告主张该《二手房买卖独家包销协议》是在东莞市招财猫房地产有限公司签订的，而协议上记载的乙方指定送达地址并不能证明协议的签订地在东莞市招财猫房地产有限公司，且指定送达地址中亦记载为招财猫房地产“服务”有限公司，故原告未能举证证明被告在签订协议时知晓其是代表东莞市招财猫房地产有限公司签订合同。再次，该协议乙方落款处记载的“东莞市招财猫房地产服务有限公司”是不存在的公司，而《二手房买卖独家包销协议》上并未盖有东莞市招财猫房地产有限公司的印章，未得到东莞市招财猫房地产有限公司的追认，且在被告发出律师函表示其发现签订合同的乙方“东莞市招财猫房地产服务有限公司”并不存在时，原告亦未能提交东莞市招财猫房地产有限公司对该份协议予以追认的凭证。即便属于合同效力待定的情形，在合同约定有效期限内并未得到东莞市招财猫房地产有限公司追认的情况下，则不发生效力。基于上述分析，本院认为案涉《二手房买卖独家包销协议》并未成立及生效。另一方面，原告诉请违约金是基于《二手房买卖独家包销协议》中“在有效委托代理期限内，若甲方未按本协议条款履行私自出售该物业或单方面解除此二手房包销协议，除应缴款项之外，甲方应向乙方支付本合同约定该房产售价的20%作为违约金”的约定。该约定中的“单方面解除此二手房包销协议”，应理解为无正当理由单方解除。而被告于2020年8月10日向原告发出《律师函》，提出发现合同乙方“东莞市招财猫房地产服务有限公司”不存在，认为存在欺诈的情形，认为合同无效，故要求原告协商处理合同。结合本案中双方提交的证据材料，本院认为被告发出律师函并不构成无正当理由的单方解除合同的行为。综合上述分析，原告要求被告支付违约金640000元、律师费30000元，缺乏依据，本院不予支持。原告提交了付款记录主张其代被告支付了两个月的供楼款共计14400元。被告基于未成立生效的合同收到了原告垫付的供楼款14400元，应当予以返还，被告亦同意返还，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈学兰应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈航返还供楼款14400元；二、驳回原告陈航的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5322元（原告已预交），由原告陈航承担5210元，被告陈学兰承担112元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 宋 华二〇二一年三月二十九日书记员 章碧煌强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。