江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0602民初976号原告：杨润华，男，1968年5月6日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。原告：王莉，女，1968年10月30日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：杨润华（系原告王莉丈夫），住江西省鹰潭市月湖区。被告：黄海勇，女，1989年7月24日出生，汉族，住江西省鹰潭市高新开发区。原告杨润华与被告黄海勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法追加王莉为本案共同原告参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2021年3月25日公开开庭进行了审理。原告杨润华（同时作为原告王莉的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，被告黄海勇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨润华、王莉向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付房产转让款17万元及逾期付款利息（逾期付款利息以17万元为基数，从2020年10月20日起计算至还清之日止，利率按月息六厘计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年9月27日，原告杨润华与被告黄海勇签订了《房屋买卖合同》，合同约定，原告将鹰潭市胜利西路29号时代广场A15号和A16号的房产出售给被告，售价417万元，交易所涉及的过户费由被告承担。合同签订次日被告支付了400万元购房款后，写了一张17万元购房款的欠条，并承诺三天内给清，前提是房产过户成功。2020年10月中旬，《房屋买卖合同》所涉房产均已过户。时至今日，被告拒不支付所欠购房款。原告为维护自身合法权益，特具状起诉，望判如所请。被告黄海勇辩称，1.案涉房屋的出售人为原告杨润华及王莉两人，被告所写的17万元欠条的债权主体为原告王莉而非原告杨润华；2.案涉房屋虽然已经办理产权过户变更登记，但是根据双方签订的《房屋买卖合同》第二条约定：“现该房屋已租给肯德基公司，过户成功当天起收益租金由黄海勇所得，由于甲方（原告杨润华）与肯德基合同签约未到期，甲方提供和肯德基签订的租赁合同文本给乙方。”而且，《房屋买卖合同》第五条还约定了：“杨润华和王莉均应当履行买卖合同约定的义务，应当妥善处理好与该房屋相关的纠纷，房产租赁费用，以及债权纠纷等。如因为出卖人的原因造成的损失，由出卖方进行赔偿”。但是，被告从2020年9月27日购房至今，原告却尚未妥善处理好与该房屋相关的纠纷，也未协助被告获得房产租赁费用。相反，原告还继续向南昌肯德基公司收取了房屋租金。因此，对于本案被告尚欠的款项，应当从原告已收取的租金中，进行互负到期债权的抵销，按照月租金27,065元计算，截至目前，共计6个月，被告应收租金162,390元。因此，被告已经几乎不再差欠原告的房屋欠款；3.本案中被告虽然写了欠条，但是，由于涉案房屋存在纠纷，被告已经准备另案提起诉讼。因此，被告在本案中有权行使不安抗辩权以及先履行抗辩权。现原告违约在先，且在买卖合同签订后仍然继续收取属于被告享有的房屋租金，是被告拒绝支付尾款的原因。因此，原告要求被告支付尾款及利息，没有事实依据和法律依据。4.对于被告尚欠原告的房屋买卖合同价款，被告同意在抵减已经收取的相关租赁费用之后，进行多退少补。本院经审查认定事实如下：两原告系夫妻，2020年9月27日，甲方即原告杨润华、王莉（卖方）、乙方即被告黄海勇（买方）及丙方鹰潭市房时代地产中介服务有限公司签订一份《房屋买卖合同》，约定：“甲方及产权所有权人同意将房屋所有权证号为B-20091280号和B-20091282号坐落于鹰潭市胜利西路29号时代广场A15号和A16号的房产出售给乙方，房产性质营业性，房产证面积为37.55平方米和34.72平方米。该房产的交易价格为4,170,000元。该房产现已租给肯德基，过户成功当天起收益租金由乙方取得，由于甲方与肯德基合同签约未到期，甲方提供和肯德基签订的租赁合同文本给乙方。上述房产的产权现状为已经办理房屋所有权证、不动产证，但出于抵押状态，由乙方在两天内帮甲方还清两个房屋贷款四百万，冲抵购房款，因已交付甲方定金10万元，所以要扣除十万元。甲、乙双方同意自本合同签订之日起三个工作日内，由甲、乙、丙三方负责办理房产证，并前往鹰潭市房产交易登记中心办理产权过户手续。甲方保证上述房屋产权清晰，房屋过户成功之日前，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理结清，其中包括水费、电费、物业费、房产租赁费等费用。若因甲方原因导致乙方损失，由甲方赔偿所有费用，全权负责。”等内容。合同签订后，被告黄海勇于2020年9月28日向两原告转案涉房屋购房款400万元，并于同日向两原告出具一份欠条，载明：“2020年9月28日已转款400万元，还剩17万购房款于三日之内给清（房管局过户成功前提下）。余款给清，欠条还给黄海勇”。2020年9月底，原、被告双方到房管部门办理了案涉房产的过户手续。但被告黄海勇一直未向两原告支付剩余17万元购房款，两原告遂诉至本院。另查明，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）为年利率3.85%。以上事实，有两原告提供的其身份证复印件、《房屋买卖合同》《欠条》，以及两原告的陈述等证据在卷佐证，并经庭审查证属实，能够作为认定案件事实的根据，本院予以确认。本院认为，两原告与被告及第三方鹰潭市房时代地产中介服务有限公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应全面履行合同约定的义务。被告在两原告依约将案涉房产过户至其名下后，未按约支付剩余17万元购房款的行为，构成违约，应承担违约责任。故对两原告要求被告支付剩余购房款17万元的诉请，本院予以支持。对两原告要求被告支付逾期付款利息的主张，因双方对逾期付款未约定违约责任，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。故两原告要求被告从2020年10月20日起在年利率3.85%标准上加计50%即5.775%计算逾期付款利息部分予以支持，对超出部分，不予支持。被告辩称因两原告未妥善处理好案涉房产涉及的纠纷，未协助被告获得房屋租赁费用，并在《房屋买卖合同》签订之后继续收取被告享有的房屋租金，系两原告违约在先，故被告有权行使不安抗辩权和先履行抗辩权，拒绝支付剩余的购房款。经查，两原告名下的房屋已变更登记在被告名下，两原告已履行了其作为卖方的义务，故被告该辩解意见无事实和法律依据，本院不予采纳。被告辩解其所欠两原告的剩余购房款应与两原告收取的被告享有的案涉房屋租金相冲抵后予以多退少补。但被告并未提交证据证明两原告收取的其享有的租金具体金额，且租金的给付及具体金额涉及原、被告与案外人之间的房屋租赁合同纠纷，与本案房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，对此，被告可另行主张权利。被告经传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃对两原告主张证据进行辩驳的权利，由此所产生的法律后果应由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄海勇应于本判决生效之日起三日内给付原告杨润华、王莉购房款170,000元及逾期付款利息（以170,000元为基数，自2020年10月20日起按年利率5.775％支付至购房款清偿之日止）；二、驳回原告杨润华、王莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,700元（原告杨润华、王莉已预交），减半收取计1850元，由被告黄海勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  李丽琴二〇二一年四月六日法官助理刘梦英书记员苏宇附：与本案相关的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二款的规定。2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。3．《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。