河北省保定市竞秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0602民初276号 原告：苑影超，男，1986年2月2日出生，汉族，住保定市博野县。 委托诉讼代理人：董雅茹、张慧婕，河北朗科律师事务所律师。 被告：保定市春雨房地产开发有限公司，住所地保定市竞秀区江城路（北侧）**。统一社会信用代码91130600601302055T。 法定代表人：勾仕海，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨飞超，河北言复律师事务所律师。 原告苑影超与被告保定市春雨房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董雅茹、张慧婕及被告委托诉讼代理人杨飞超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苑影超向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告房屋差价款31629.2元、产权费832.54元、有线电视初装费420元、逾期办证违约金7707.34元，共计40589.08元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，将第一项诉请中主张逾期办证违约金变更为27771.61元。事实与理由：2013年8月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号ＧＦ20130210005）。2013年8月25日，双方签订《商品房买卖补充合同》，约定由原告购买被告位于保定市，建筑面积139平方米，单价4280元，购房总金额594920元，其中首付款184920元，余款410000元办理银行按揭。原告依据上述合同约定按139平方米的建筑面积按时支付首付款并办理了银行按揭贷款，并向被告支付9366.9元的产权费以及420元的有线电视初装费。2018年7月30日，《不动产权证书》记载涉案房屋实际建筑面积为131.61平方米，与合同约定的面积相差7.39平方米。根据《商品房买卖合同》第五条的约定，房屋面积以房管局实测面积为准，办理产权时多退少补，因此，对于该房屋面积差价应当由被告返还。另，被告多收取的产权费、有线电视初装费应当予以退还。同时根据法律规定，被告应向原告支付逾期办证违约金。 保定市春雨房地产开发有限公司辩称，被告认可房屋面积差额31629.2元。被告为原告代交了契税11265.81元，加上工本费和印花税85元，原告还应再补给被告1983.91元。有线电视初装费、办证违约金的请求权己过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2013年8月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号ＧＦ20130210005），约定原告购买坐落于保定市，建筑面积125.88平方米，单价4280元，购房总金额538766元，付款方式：付购房首付款178766元，余款360000元作银行按揭；房屋交付时间2013年11月30日；房屋面积以房管局实测为准，办理产权时执行多退少补的原则；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列第3项处理：双方友好协商，出卖人提供买受人办理房屋确权的相关资料，在房屋交付两年内，协助买受人办理房屋所有权登记，办理产权登记的相关费用由买受人负担，买受人未按规定缴纳有关费用，不提交有关证件手续，造成逾期办理产权证书，责任由买受人自负。2013年8月25日，双方签订《商品房买卖补充合同》，双方就上述合同补充变更如下：该售出商品房产权登记面积为139平方米，单价为4280元，总计594920元，原合同第三、四、六条项下内容与本补充合同约定相悖的，以本补充合同的约定为准。合同签订后，原告按约定交纳了房屋首付款，并按时办理了房屋贷款。2013年9月23日被告向原告交付房屋。2013年9月23日，原告向被告缴纳房屋产权费9366.9元、有线电视初装费420元。房管部门实际收取契税11265.81元，另外工本费80元，印花税5元，亦是由被告代为支付。2018年7月30日，保定市国土资源局对原告购买的涉案房屋颁发了不动产权证书，房屋建筑面积登记为131.61平方米，较合同约定建筑面积减少了7.39平方米。 上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、商品房买卖合同补充合同、个人购房担保借款合同、不动产权证书、契税收据、购房款收据、银行还款流水，被告提交的收楼书、契税完税证明以及原被告委托诉讼代理人当庭陈述予以证实。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充合同系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。商品房买卖合同与补充合同约定不一致的，应以商品房买卖补充合同约定内容为准。被告作为房屋的出卖人，负有向原告交付合同项下房屋的义务，所交付的房屋应当符合合同的约定。原告按商品房买卖补充合同履行付款义务后，被告向原告交付的房屋实测建筑面积与合同约定相差7.39平方米，应视为被告履行合同不符合约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理”。原被告在合同第五条明确约定房屋面积以房管局实测为准，办理产权时执行多退少补的原则，应为对房屋面积差异的处理方式。依据上述约定，建筑面积与合同约定相差7.39平方米，折合房款31629.2元，被告应依照合同约定予以返还。被告代为涉案房屋缴纳契税11265.81元及工本费、印花税85元，原告实际向被告支付9366.9元契税，原告应再向被告支付契税1983.91元。原告诉请被告返还有线电视初装费420元，原告交纳电视初装费是在2013年9月23日，长达七年多时间没有向被告主张权利，原告请求已超过三年的诉讼时效，本院对原告主张的电视初装费420元不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：……（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述规定，被告协助原告办理房屋权属证书应为自2013年9月23日起90日，涉案房屋于2018年7月30日取得不动产登记证书，被告无证据证明未如期取得房屋权属证书系原告方原因所致，故应认定被告已构成违约，应承担违约责任。逾期办理房屋权属证书违约责任双方未作约定，故应按法律规定处理。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，其主张的违约金部分已超过诉讼时效期间，对超出部分本院不予支持。本案原告于2021年1月19日向本院起诉，被告应自2018年1月19日起至2018年7月30日，按照原告已交纳的房款总额594920元，参照中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算违约金。因2018年1月19日此前的主张逾期办证的超过诉讼时效，本院对原告分段计算的请求不予支持。 综上，被告保定市春雨房地产开发有限公司应返还原告苑影超多交购房款31629.2元，扣除原告应向被告支付的代缴契税1983.91元，合计29645.29元；依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百九十五条、第六百零一条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条的规定，判决如下： 一、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告苑影超各项费用29645.29元； 二、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告苑影超逾期办理房屋权属证书违约金（以594920元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算，期间自2018年1月19日起至2018年7月30日止）； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1316元，减半收取计658元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 员 卢清江 二〇二一年四月八日 法官助理 郭雅纯 书 记 员 李 丹