广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终34111号上诉人（原审被告）：深圳市名夏集团有限公司，法定代表人：何哲。委托诉讼代理人：李露，广东普罗米修律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙欢，委托诉讼代理人：孔钰平，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王旭，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原审被告：深圳市国融房地产开发有限公司，法定代表人：胡雯婷，执行董事。委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钊洋，广东诚公律师事务所实习律师。上诉人深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）因与被上诉人孙欢及原审被告深圳市国融房地产开发有限公司(以下简称国融公司)商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初19905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。名夏公司上诉请求：一、撤销本案一审判决第一项，改判驳回孙欢的诉讼请求。二、本案诉讼费用由孙欢承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。1、孙欢一审请求逾期办证的违约金畸高,一审判决支持其诉讼请求，违反了合同法及最高人民法院司法解释的规定，违反公平、公正原则。首先，违约金的性质有两种，一是惩罚性违约金，其作用全在惩罚，如果对方因违约而遭受财产损失，则违约一方除支付违约金外，还应另行赔偿对方的损失；二是补偿性违约金，是对合同一方当事人因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计，给付了违约金，即免除了违约一方赔偿对方所遭受的财产损失的责任，即使损失大于违约金，亦不再补偿。我国《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对违约金的规定强调违约金补偿性的理念，同时有限地承认违约金的惩罚性。本案中，孙欢是否实际受到损失是争议焦点，其一审未提交损失证据，无法说明其因延期办证造成损失。最高人民法院司法解释违约金超过造成的损失30%为“过分高于造成的损失”应当予以减少，根据“举重以明轻”的原理，造成损失的违约金超过损失的30%应当适当减少，孙欢未造成损失，违约金就更应当低于或不超过损失的30%。而孙欢第一次起诉，法院支持其违约金为363723元，第二次起诉又请求违约金672840元，再加上本案判决的163620元，名夏公司需承担的违约金已高达1200183元，占合同总购房款1349122元的89%，已严重超出开发商售房合同的预期期望和目的。如此说来，作为房产开发商的名夏公司不仅没有任何利润，还要倒贴房子给购房人，那么公平正义的法律价值将荡然无存。其次，在逾期办证过程中，名夏公司并无明显过错。标的房产不能及时办理房产证是客观事实，但非名夏公司自身所能左右。名夏公司已按照法定要求已于2014年初及时向房产行政管理部门提交了办理相关房产的初始登记的手续，可初始登记主管部门拖延推诿，一直“在研究之中”。很显然，因为初始登记的未能如期办理而导致购房人相关证照未能及时办理，并非名夏公司的过错。最后，涉案房产已按购房合同约定交付给孙欢，孙欢实际已经对房产占有使用或是将房产出租收取租金，其房产所有权已在法律规定的范围内，可以排除他人的干涉，孙欢对涉案房屋现已进行占有、使用、收益，其处分权也未受到影响，且涉案“港丰大厦”有两位业主在未办理房产证的情况下成功转让房产。因此，孙欢涉案房屋所有权权益已得到实现，延期办证并未影响其对房产的占有、使用、收益或是处分，这期间也并未给孙欢造成任何损失（孙欢未举例证明自己的损失，说明没有损失），孙欢对涉案房产正常占有使用或出租，同时又要求如此高的违约金，这对名夏公司极为不公平、不公正，这同时已严重违背现行违约金条款补偿性和有限惩罚性的理念，并违背民法公平、公正的基本原则，也将是不利于社会稳定的客观因素。2、名夏公司与国融公司对涉案房产系按份共有,一审判决名夏公司与国融公司共同承担违约金属适用法律错误。虽然名夏公司与国融公司作为开发商与孙欢签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》，但是名夏公司与国融公司享有涉案港丰大厦的份额分别75%和25%。因此根据我国《民法通则》第七十八条第二款的规定，按份共有人按各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务；《中华人民共和国物权法》第一百零二条的规定，因共有的不动产或者动产发生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。而涉案房产权系经房地产部门登记备案并公示的，权属登记的公信力是已在登记机关登记的权利，具有不可推翻的效力，公众可以对登记公簿充分信赖。因此，根据物权公示原则可以推断出名夏公司购买涉案房产时，已明确知晓名夏公司与国融公司对港丰大厦是按份共有，对外也是承担按份责任，即使要认定名夏公司承担逾期办证的违约责任，也应按其25%的份额承担责任，而不是与国融公司共同承担违约责任。3、孙欢采用按揭付款的方式支付购房款,在签订房屋买卖合同时已经约定了由孙欢委托银行办理房产证，国融公司协助办证的条款,孙欢已经履行了办证通知义务，不是承担所有办证义务。本案中，孙欢采用按揭贷款的方式向按揭银行贷款，买卖合同第27页的附件五买卖双方约定明确了如果买受人向银行申请按揭贷款，则需由买受人委托银行办理房产证，出卖人协助银行办理，由于买受人及按揭银行的原因导致本房产证迟延，出卖人不承担延期办证的违约责任。即名夏公司仅仅只是受托为孙欢办理房产证的银行提供协助，而非直接为孙欢提供协助义务。另，案涉港丰大厦于2018年9月7日办理初始登记后，名夏公司立即于10月12日在深圳特区报刊登催促办证通知书，要求业主携带办理房产证的相关资料办理房产证，已完成了合同约定的通知义务，孙欢并没有带领银行的工作人员前来协调办证的事情，不能因为银行未提出办证申请，就片面的认为名夏公司没有履行办证义务。而孙欢怠于提交办证的相关材料，因此名夏公司不承担办理房产证的义务。综上所述，一审法院适用法律错误，请求二审法院纠正错误，依法撤销一审判决第一项，并改判驳回孙欢的诉讼请求。孙欢辩称，一、名夏公司上诉称：“违约金过高”的问题。涉案合同约定的延期办证“出卖人按日向买受人支付本房地产总价款万分之四的违约金”标准，系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，且亦未超过深圳房地产交易的惯例。因此，本案违约金不存在过高的情形。二、名夏公司上诉称：“名夏公司与国融公司对涉案房产系按份共有，一审判决名夏公司和国融公司共同承担违约金属适用法律错误。”国融公司和名夏公司系涉案房屋的共同出卖人，应当就未能及时办理房产证向孙欢共同承担责任。国融公司与名夏公司之间的纠纷不得作为免除其买卖合同责任的抗辩。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回名夏公司的上诉请求，维持原判。国融公司述称，一、即使本案存在迟延办证情形，也系名夏公司单方违约，应由名夏公司独自承担迟延办证责任。国融公司自新股东接管以来，一直积极应诉、主动解决相关工程纠纷、努力排除办证障碍。相反，名夏公司则故意下落不明、逃避诉讼、拒不配合办理工程档案归档及初始登记相关手续。此前国融公司曾多次口头通知、并于2016年9月19日书面函告、于2016年10月25日登报公告，要求名夏公司配合办理工程档案归档、初始登记事宜，但其均不予理会，导致迟迟未能办证。现案涉楼盘已办理完毕初始登记，国融公司亦已配合各业主进行申报盖章、办理转移登记手续。但名夏公司仍拒不盖章并提出无理要求刁难业主。二、即使本案存在迟延办证情形，本案违约金标准显然过高，请求二审法院基于公平原则予以调低。逾期办证会给孙欢造成不便，但孙欢并未因此发生实际经济损失，并且，国融公司也已经实际交付房屋。孙欢在此前两次诉讼中以相同的事实理由已经获得了高额的逾期办证违约金。国融公司认为，违约金应当是以填补实际损失为原则，不应借此获取巨大的经济利益。因此，请求法院根据公平原则并结合本案情况，依照《合同法》第一百一十四条和《合同法》司法解释二的第二十九条对违约金标准予以调低。综上所述，请求法院依法驳回孙欢关于迟延办证违约金的诉讼请求。孙欢一审起诉请求：1、判令国融公司和名夏公司向孙欢支付自2018年6月1日起至2019年3月31日止共303日的延期办证违约金人民币（币种下同）163620元。2、判令国融公司和名夏公司按房地产买卖合同约定每日540元的延期办证违约金标准，向孙欢支付自2019年4月1日起至深圳市房地产权登记机关核发孙欢所购房屋的《房地产证》之日止的延期办证违约金。3、判令国融公司和名夏公司与孙欢共同申请将深圳市罗湖区xx街道xx路xx大厦x栋xx不动产转移登记在孙欢名下。4、判令国融公司和名夏公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、2018年7月4日，孙欢以商品房预售合同纠纷为由向一审法院起诉国融公司、名夏公司，要求国融公司和名夏公司按照合同约定支付自2015年1月1日起至深圳市房地产权登记机关核发孙欢所购房屋的《房地产证》之日止的延期办证违约金。2018年8月20日，一审法院作出（2018)粵0303民初14725号民事判决书，支持了截至2018年5月31日的违约金请求；对此后的违约金，孙欢可在缴纳相应案件受理费后，另行主张。国融公司不服上述判决，向深圳市中级人民法院提起上诉。2019年3月1日，该院作出（2018)粵03民终25674号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2018）粵03民终25674号民事判决书认定如下事实：孙欢以商品房预售合同纠纷为由向法院起诉国融公司、名夏公司，要求国融公司、名夏公司按照合同约定支付自2013年2月25日起至深圳市房地产权登记机关核发孙欢所购房屋的《房地产证》之日止的延期办证违约金。2017年10月27日，深圳市中级人民法院作出（2017）粵03民终9085号二审生效民事判决书，认定以下事实：第一，2012年4月13日，孙欢与国融公司和名夏公司签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定国融公司和名夏公司将位于深圳市罗湖区出卖给孙欢，房屋用途为商务公寓，建筑面积50.79平方米，转让总金额为1349122元，买受人采取按揭付款方式支付购房款。签订本合同之日起1日内首期支付购房总价款的60.72%,即819122元；签订本合同之日起15日内办理银行贷款并向国融公司和名夏公司支付剩余价款，即53万元，买卖双方约定出卖人代理买受人办理按揭贷款手续，买受人应在签订本合同之日起3日内，将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人或出卖人指定的第三人。合同第九条约定，出卖人应当于2013年11月15日前将本房地产交付给买受人。合同第二十一条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三违约金；如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。第二，2012年9月27日，国融公司向孙欢出具《发票》（编号：xxx）,确认收到孙欢支付的xxx房房款1349122元。二、港丰房地产开发（深圳）有限公司名称于2014年11月21日变更为国融公司。深圳名厦商贸有限公司的名称于2013年11月6日变更为深圳市名厦房地产开发有限公司，又于2014年9月28日变更为名夏公司。三、涉案房产现由孙欢实际占有、使用。《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条约定，出卖人书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。四、经一审法院就涉案房产向深圳市不动产登记中心查询，港丰大厦位于xxx宗地，于2018年10月16日办理不动产首次登记（初始登记），权利人为国融公司（占75%)、名夏公司（25%)。涉案房产尚未办理不动产权证书，房屋性质为商品房，已办理预售备案，预售备案权利人名称为孙欢。该房产已被抵押给中国建设银行股份有限公司深圳市分行，未查得有效查封记录。一审法院认为，孙欢与国融公司、名夏公司签署的房屋买卖合同系买卖双方的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行。孙欢已履行付款义务，国融公司和名夏公司也已向孙欢交付了买卖房产。孙欢使用该房产至今，但一直未能取得《不动产权证书》，孙欢作为购房人有权取得涉案房产的不动产权证书，因此国融公司和名夏公司应当协助孙欢将涉案房产过户至孙欢名下，从而使孙欢完全取得该房产的所有权。根据涉案合同，国融公司和名夏公司迟延办理《房地产证》已对孙欢构成违约。孙欢主张国融公司和名夏公司以购房款为基准按日万分之四的标准支付逾期办理《房地产证》违约金的诉求具有合同及法律依据，一审法院予以支持。国融公司和名夏公司辩称，违约金应当是以填补实际损失为原则，孙欢主张的违约金标准过高，应予调整。一审法院认为，合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方约定“出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金”，该约定系当事人的真实意思表示，该计算方法的约定并不存在过高的情形。国融公司和名夏公司提出违约金约定过高的主张，应对此承担举证责任。国融公司和名夏公司未提供相应的证据证明该主张，一审法院对此不予采信。国融公司和名夏公司应按合同约定以购房款1349122元为基准,按日万分之四的标准向孙欢计付违约金。孙欢要求国融公司和名夏公司按每日540元（1349122元X0.0004)的标准，支付自2018年6月1日起至2019年3月31日的违约金163620元（540元X303日）的诉讼请求一审法院予以支持。孙欢主张自2019年4月1日至实际办证之日止的违约金，因具体逾期事实尚未实际发生或可得确定，一审法院并未向孙欢计收该部分受理费，故对于该部分违约金，一审法院在本案中不作处理，孙欢可另行向国融公司和名夏公司主张。关于国融公司和名夏公司主张涉案房产不能办证的原因在另一方的抗辩，一审法院认为国融公司和名夏公司共同作为合同的一方当事人，应共同对外承担法律责任，两公司内部的责任划分，不属于本案审理范围，国融公司和名夏公司应另循法律途径解决。一审法院判决：一、国融公司、名夏公司应于本判决生效之日起十日内向孙欢支付自2018年6月1日至2019年3月31日的延期办理《不动产权证书》的违约金163620元；二、国融公司、名夏公司应于本判决生效之日起十日内协助孙欢将深圳市xx区xx路xx大厦x栋xx号房产的《不动产权证书》办理至孙欢名下；三、驳回孙欢的其他诉讼请求。如果国融公司和名夏公司未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3572元，由融房公司、名夏公司共同负担。孙欢已预交的案件受理费3572元，由一审法院予以退回。国融公司、名夏公司应在本判决生效之日起十日内向一审法院缴纳案件受理费3572元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另，本院致函深圳市不动产登记中心以查询孙欢是否具备购买涉案房产的购房资格。该单位复函称，当事人可根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《深圳经济特区房地产登记条例》的相关规定备齐资料后向深圳市不动产登记中心申请办理相关房产不动产转移登记，该中心将依法办理相关登记手续。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本院针对名夏公司上诉事实与理由分析如下：一、关于名夏公司承担违约责任问题。本院已生效的（2017）粤03民终9085号和（2018）粤03民终25674号民事判决，均已认定孙欢已依约履行付款义务，国融公司、名夏公司未履行办证义务构成违约，应当向孙欢支付延期办证违约金。因案涉房产在本案一审庭审之日仍未办理不动产权证书，未转移登记在孙欢名下，一审判令国融公司、名夏公司自2018年6月1日起继续向孙欢支付延期办证违约金并无不当。二、关于违约金计算标准问题。名夏公司作为违约方，应当对合同约定的违约金过分高于因其违约给对方造成损失的事实承担举证责任，名夏公司举证未尽充分，且鉴于日万分之四的违约金标准符合深圳房地产交易惯例，故该公司有关违约金畸高的主张依据不足，本院不予采纳。三、名夏公司主张案涉房产原系国融公司、名夏公司按份共有，应由两公司按份承担违约责任。本院认为，国融公司与名夏公司系案涉房产的共同出售方，应共同向孙欢承担延期办证的违约责任。名夏公司与国融公司之间的内部责任划分争议，可另寻法律途径解决，但不得作为名夏公司免除其买卖合同责任的抗辩，对名夏公司的该上诉主张本院不予采纳。四、关于违约金计算截止时间。名夏公司主张孙欢为按揭方式付款，依照合同约定，此种情况下名夏公司仅履行为孙欢委托按揭银行提供协助的义务，并非协助孙欢办理房地产证。本院认为，房屋买卖合同关系中的当事人系孙欢，并非按揭银行，名夏公司主张对孙欢不承担合同义务的上诉理由明显不成立。名夏公司还主张已于2018年10月12日在深圳特区报刊登公告督促办证，本院认为，根据案涉合同第二十七条约定，出卖人应先通过邮政特快专递方式向孙欢通知办证，未能送达成功的，才可使用小区公告方式进行送达。名夏公司未能举证证明其严格遵照约定方式完成通知义务,其主张免于承担违约责任的上诉理由不成立。一审认定在本案中名夏公司承担违约金暂计至2019年3月31日正确，本院予以维持。综上所述，名夏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3572元，由上诉人深圳市名夏集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二一年四月三十日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。