江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0324民初1631号原告：宋桥，男，1983年6月9日生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。委托诉讼代理人：冯建伟，江苏楚地律师事务所律师。原告：侯业美，女，1982年12月19日生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。二原告系夫妻关系。委托诉讼代理人：冯建伟，江苏楚地律师事务所律师。被告：睢宁金港家居广场有限公司，统一社会信用代码913203245546020709，住所地睢宁经济开发区104国道东侧11号（金港国际建材家居购物广场2号楼）。法定代表人：蒋东凯，该公司经理。委托诉讼代理人：张伟，该公司行政部经理。原告宋桥、侯业美与被告睢宁金港家居广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案受理后，依法由审判员刘宝玉适用简易程序独任审判，并于2021年4月19日公开开庭进行了审理。原告宋桥、侯业美的共同委托诉讼代理人冯建伟，被告睢宁金港家居广场有限公司的委托诉讼代理人张伟，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋桥、侯业美向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方签订的《商铺委托经营管理合同》；2.依法判令被告支付原告房屋租金96307元（从2018年5月1日至2020年10月31日共计2.5年房租，按照第五年、第六年的标准38523元计算），违约金60000元，合计156307元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月，原、被告双方签订《商铺委托经营管理合同》，原告将位于睢宁金港家居广场1幢1层103号商铺委托给乙方使用或租赁，租赁期限为九年，自2014年5月1日起算。因培育市场需要，原告自愿放弃该商铺前四年的所有经营收入。第五年至第六年租金按38523元/年支付给原告，第七年至第九年按照该商铺实际收取的租金8：2比例分成。第五年至第九年租金每半年支付一次，分别于每个合同年度起始后第六个月和起始后第十二个月予以支付。在违约责任条款中约定，如被告未按约定支付租金或转付租金，每逾期一日，应向原告支付逾期款项万分之五的滞纳金。合同签订后，原告将房屋交给被告经营管理。至原告起诉时已到第七个年度，而被告对原告的房屋租金分文未有支付，经原告多次催要，仍然不履行支付租金的义务。目前被告经营不善，对外大量欠债，原告认为被告的行为已经构成根本违约，致使原告目的不能实现，原告特提起诉讼，请求依法裁判。被告睢宁金港家居广场有限公司辩称：原告诉讼被告所欠租金的金额有误，第五年和第六年的租金按照合同约定应扣除5%的税收，对于后半年的租金应该按照委托协议上的实际租赁的租金二八分成，扣掉相关费用来实际支付。原告主张的违约金过高，被告支付不起。现在因为疫情影响以及网商的冲击，造成租金大幅下滑，被告本着效益优先，按照原先合同约定将铺子出租出去，租金虽然少了点，但是还是符合原先的委托经营管理约定。请求依法判决。双方当事人围绕诉讼请求提交了相关证据，本院组织双方当事人进行了质证，对于双方当事人无争议的事实和证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据双方的庭审陈述和审查认定的证据，本院查明如下案件事实：2014年4月22日，原告宋桥、侯业美购买了徐州衡锦置业有限公司开发的金港国际建材家居购物广场1幢1单元103号商铺，面积为48.3㎡，价款为481536元。随后，原告宋桥、侯业美（甲方）与睢宁金港家居广场有限公司（乙方）签订了《商铺委托经营管理合同》，将其购买的上述商铺委托给被告睢宁金港家居广场有限公司统一经营。合同第二条约定，乙方受托后，可以根据金港国际建材家居购物广场规划布局及商品品种的统一规划，选择相应的经营者，将该商铺转租或使用。合同第三条约定，双方一致同意，该商铺委托期限为九年，自2014年5月1日起算。租金：在九年委托期内，因培育市场需要，甲方自愿放弃该商铺前四年的所有经营收益。第五年租金按人民币38523元支付给甲方；第六年租金按人民币38523元支付给甲方；第七年至第九年按照该商铺实际收取的租金8:2比例分成（甲方80%、乙方20%）。第五年至第九年租金每半年支付一次，分别于每个合同年度起始后第六个月和起始后第12个月予以支付。合同第六条第二项约定，委托经营期间，甲方同意依据本合同第二条的规定，乙方可以根据金港国际建材家居购物广场规划布局及商品品种的统一规划，选择相应的经营者，将该商铺进行转租。转租时乙方无须再另行通知甲方。第三项约定，委托经营期间，未经乙方同意，甲方不得擅自解除本合同，也不得与乙方转租后的实际使用人建立租赁合同关系。合同第八条对相关税费的约定，甲方在委托经营期间因商铺出租发生的租金税收及其他依法应由甲方交纳的费用，由乙方在应付甲方的租金中代扣代缴。合同第十一条对违约责任进行了约定，第一项规定如乙方未按约支付租金或转付租金，每逾期一日，应向甲方支付逾期款项万分之五的滞纳金；第三项规定，除本合同另有约定外，双方均不得擅自终止本合同。如任一方擅自终止本合同或因甲方商铺被第三方主张权利等其他行为致使本合同被解除。则应以第5-6年租金的总额支付违约金给对方，除此之外如甲方擅自终止本合同，甲方须赔偿乙方出租或使用过程中所承担的全部损失。如对方要求继续履行合同的，违约方无条件继续履行。2020年7月1日，被告授权江苏弘锦企业管理有限公司对涉案11号整体精品馆商铺出租及商业管理运营，原告所有的1-103-107号商铺包含在授权范围之内。后江苏弘锦企业管理有限公司于2020年8月1日将该商铺出租给睢宁苏冠电器销售有限公司，租期为2020年8月1日起至2021年9月30日止，优惠期为2个月（自2020年8月1日起至2020年9月30日止），租金单价为29元/㎡，年租金为82068元。因被告未有及时支付原告租金，以及双方对于租金的标准及数额产生争议，原告诉至本院，请求判如前请。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。原告授权被告对涉案商铺进行使用或者租赁，双方签订了书面《商铺委托经营管理合同》，内容不违反法律规定，合同依法成立并生效，双方当事人均应按照合同约定，全面履行自己的义务。本案中，双方在合同中明确约定，为打造“金港国际建材家居购物广场”的品牌，维护“金港国际建材家居购物广场”的整体业态布局及正常运营，甲方决定将自己购买、合法拥有产权的商铺委托给乙方统一经营。委托经营期间，未经乙方同意，甲方不能擅自解除、终止合同。原告在购买涉案商铺时，即已经明确知晓并接受商铺的现状及建材市场统一经营的模式，其应当知道该商铺不同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制。正因为这种统一经营模式特有的整体性及不可分割性，所以任一业主要求解除委托协议均会影响建材市场的整体功能发挥，损害其他业主的权利，影响市场的发展。双方约定委托期限为9年，目前尚未到期，且被告又将该商铺委托出租给睢宁苏冠电器销售有限公司使用，租赁合同也未到期，故原告此时主张解除合同，时机尚不成就，综合考虑个人利益与整体利益的平衡，本院暂不予以支持。但被告同意待睢宁苏冠电器销售有限公司租赁合同到期后解除，原告可以届时再行主张。合同明确约定第五年、第六年的租金均按照38523元支付，第七年至第九年按照该商铺实际收取的租金8：2比例分成，被告应当按照合同约定及时支付原告租金。按照上述约定标准，自2018年5月1日至2020年4月30日，被告应当支付原告租金73192元（38523元/年×2年）。既然是商业行为，必然存在经营风险，商铺租赁又具有其特殊性，能否及时出租以及租金数额的高低，与其地理位置、客流量、经营状况等因素密切相关，如若未能及时出租出去，必然不会产生租金收益，存在一定空档期也是具有合理性的。2020年5月1日至2020年7月30日，被告主张商铺未有租出未能收到租金，原告也无证据证明该段时间的实际租金收入数额，故该段期间的实际收入为0元。自2020年8月1日起，商铺租赁给睢宁苏冠电器销售有限公司使用，租金单价为29元/㎡，按照涉案商铺面积48.3㎡计算，年租金数额应为16808.4元（29元/㎡×48.3㎡×12）。但是租赁合同约定优惠期为2个月，故被告实际收取的租金数额应为1200.6元/月（16808.4/年÷14个月）。自2020年8月1日至10月31日的租金应为3601.8元（1200.6元/月×3个月）。按照双方约定的分配比例计算，被告应当支付原告2881.44元（3601.8元×80%）。综上，自2018年5月1日至2020年10月31日，被告应当支付原告租金合计为76073.44元（73192元+2881.44元）。因双方对于租金标准已经明确进行约定，故原告主张按照第五年、第六年的租金标准，计算2020年5月1日至2020年10月31日的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。至于被告抗辩的税费，因其并未实际代缴，故本院不予扣除。被告未按合同约定及时支付原告租金，应当承担相应违约责任。双方合同约定，如被告未按约支付或转付租金，每逾期一日，应向原告支付逾期款项万分之五的滞纳金，该标准超出了目前法律规定的保护范围，依法应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍进行计算。双方合同明确约定，第五年至第九年租金每半年支付一次，分别于每个合同年度起始后第六个月和起始后第12个月予以支付。合同约定委托经营期限自2014年5月1日起算，按照上述约定，被告应当自2018年起分别于每年的11月1日和5月1日支付当期租金。被告未有及时支付，应当分别自11月2日和5月2日起计算违约金。故本案违约金应当分别计算如下：自2018年11月2日起，以19261.5元（38523÷2）为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍，计算至被告实际履行之日；自2019年5月2日起，以19261.5元（38523÷2）为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍，计算至被告实际履行之日；自2019年11月2日起，以19261.5元（38523÷2）为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍，计算至被告实际履行之日；自2020年5月2日起，以19261.5元（38523÷2）为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍，计算至被告实际履行之日；2020年5月1日至2020年10月31日的租金，应当在2020年11月1日前交纳，故该段时间的违约金应当自2020年11月2日起，以2881.44元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍，计算至被告实际履行之日。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告睢宁金港家居广场有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告宋桥、侯业美2018年5月1日至2020年10月31日的租金合计76073.44元及违约金（违约金计算方式：以19261.5元为本金，分别自2018年11月2日、2019年5月2日、2019年11月2日、2020年5月2日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍，分别计算至被告实际履行之日；自2020年11月2日起，以2881.44元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍，计算至被告实际履行之日）；二、驳回原告宋桥、侯业美的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费，减半收取1713元，由原告宋桥、侯业美负担513元，被告睢宁金港家居广场有限公司负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 刘宝玉二〇二一年四月三十日法官助理 邢梦洁书 记 员 朱 倩附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。