云南省曲靖市沾益区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0328民初402号原告：马雷明，男，汉族，1974年10月17日生，高中文化，个体户，江西省南昌市人，现住曲靖市沾益区。委托诉讼代理人：余伏林，云南乾周律师事务所律师，系特别授权代理。被告：王婕婷，女，汉族，1990年3月15日生，高中文化，沾益区人，住曲靖市沾益区。被告：李力，男，回族，1990年10月28日生，沾益区人，住曲靖市沾益区。委托诉讼代理人：窦有龙，曲靖市沾益区民益法律服务所法律工作者，系特别授权代理。第三人：曲靖市沾益区长兴印刷有限责任公司（以下简称长兴公司）。住所地：曲靖市沾益区西平街道腰堡路69号。统一社会信用代码：91530328217233315B。法定代表人：桂镜能，公司董事长。原告马雷明与被告王婕婷、李力房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。依原告的申请，本院追加长兴公司作为第三人参加诉讼，原告马雷明及其委托诉讼代理人余伏林、被告王婕婷、李力及其委托诉讼代理人窦有龙、第三人长兴公司的法定代表人桂镜能到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马雷明向本院提出诉讼请求：1、判决二被告连带支付原告转让费258800元，并承担自2020年7月10日起至欠款清偿之日止的资金占用费（按年利率6%计算）；2、判令二被告连带赔偿给原告造成的经济损失10955元；3、诉讼费由二被告承担。委托诉讼代理人余伏林请求支持原告的诉请提出代理意见。事实与理由：2019年7月26日，原、被告双方签订了客栈转让协议书，约定由被告将其龙泉路龙华园北区沐沁客栈转租给原告经营使用，转让费为258800元。协议签订后，原告按约定支付了转让费款项。双方签订客栈转让协议书时，被告明确承诺会保证原告正常经营使用。原告当初之所以会和被告达成转让协议，就是基于被告承诺了所转让的客栈具有转租权以及其余8年经营管理权。但因为被告向原告出具的其与房东签订的合同系其伪造的，更改了合同主要内容，因此，原告转租后基本无法正常经营。由于转租后无法正常经营，被告也考虑到自己伪造合同、违法转租等事宜，导致原告无法正常经营一事的法律后果。就于2020年5月21日与原告达成一致意见，解除了双方于2019年7月26日签订的客栈转让协议书。被告也于当天出具了欠条，在欠条上，被告明确承诺于2020年7月10日前逐次还清转让费，但至今为止，二被告依旧未支付原告转让费。被告不仅不支付所欠转让费，直接于2020年11月1日与出租人解除了所签订的租房合同。出租人于2020年12月10日立即以返还原物纠纷为由将原告诉至法院要求收回其房屋。现原告的行为已从根本上导致转让协议及租房合同无法履行，原、被告双方之间的租赁合同的已无法实现。为维护自己合法权益，原告只好向法院提起诉讼。被告王婕婷、李力辩称，双方签订的转让合同不违反法律强制性规定，是双方真实意思表示，该转让合同真实有效，2020年5月21日被告王婕婷出具的欠条不是其真实意思表示，是受到原告威胁恐吓出具的欠条，该欠条不发生法律效力，故原告的请求事实不成立，应驳回其诉讼请求。委托诉讼代理人窦有龙请求支持被告的答辩提出代理意见。第三人长兴公司辩称，原告诉状中第八行中2020年5月21日与出租人解除合同部分做个说明，被告今年6月以前，款项就一直拖欠，到10月份被告通知我们经营不下去他们不再租了，我们公司就同意被告，对方以告知书的形式送。我们从10月份开始接管，被告方搬出来了。原告这边说他们有官司不能搬，我也到法律部门咨询并起诉了，我们是直接起诉占用方，在我们和原告的官司中，我们也做了说明。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告马雷明为支持自己的诉请，提交了下列证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格。2、客栈转让协议书原件一份，证明原、被告双方于2019年7月26日签订协议约定由被告将其经营的沐沁客栈转让，由原告继续经营使用。3、租房合同原件一份，证明原告与承租人李力、王婕婷签订了租房合同，约定租赁期限8年。4、收条原件二份及银行转账交易明细一份、微信支付打印件，证明被告和承租人签订协议后按约支付了转让费及租金。5、租房合同原件二份，证明被告与原告签订转让协议时出具的其与出租人签订的原始租房合同与出租人出具的租房合同内容不一致，被告伪造了假合同与原告签订转让协议。6、欠条原件一份，证明在2020年5月21日，原、被告双方解除了转让协议，被告书写了欠条，承诺于2020年7月10日逐次还清转让费，至今未按欠条约定归还款项。7、告知书一份，证明被告于2020年10月份向出租人提出告知要求退还所承租房屋。8、民事起诉书及调解书各一份，证明出租人以返还原物纠纷为由将原告诉至法院要求返还房屋，经调解后达成一致意见原告须于2021年6月30日前返还出租人房屋，基于此原被告双方签订的转让协议及租房合同已从根本上无法履行。9、收款收据原件一份，证明原告的损失，增压泵付款3000元的事实。10.发票原件一份，金额是3600元，宽带收费收据原件三份，水电费照片一份，证明我方第二项诉请中我方的损失。被告质证后认为，第一、二、三、四、五份证据的三性没有意见，但转款明细中被告收到248800元，都向原告出具了收条，包含74000元房屋租赁费，微信转账的是被告向原告用现金换的，是为了方便不去银行存款，都出具了收条，跟本案没有关系，第六份真实性没有意见，但不是王婕婷的真实意思表示，是因为原告与桂腾耀一起找到被告以威胁恐吓的方式王婕婷才出具了欠条。第七第八份证据三性无异议，第九份、第十份证据三性均不认可，与本案没有关联性。水电费是原告经营过程中实际支出的费用与本案没有关联。第三人质证后认为，我不知情。调解书我是清楚的，其他的不清楚。本院对原告提交的证据分析后认为，证据1，可以证实原告的诉讼主体资格。证据2，可以证实原、被告双方于2019年7月26日签订《客栈转让协议书》的事实。证据3，可以证实2019年8月13日，原、被告双方签订《租房合同》的事实。证据4，可以证实原告向被告支付了转让费和租金共计323800元的事实。证据5，可以证实被告王婕婷自己制作了一份不真实的第三人与被告李力的签订的《租房合同》的事实。证据6，可以证实被告王婕婷在2020年5月21日同意退还原告转让费258800元的事实。证据7，可以证实被告向第三人书面申请解除租房合同的事实。证据8，可以证实第三人与原告于2021年1月21日对原告现在经营的“沐沁客栈”达成返还协议的事实。证据9、10，是原告在经营过程中添置设备和交付水电费、宽带费的票据，是否计入原告的损失应依照法律予以判定。被告王婕婷、李力向本院出示以下证据：1、长兴公司证明一份，证明转让过程中经过第三人同意。2、桂腾耀出具的情况说明一份，证明在2020年5月21日，马雷明邀约桂腾耀一起找王婕婷。原告质证后认为，第一份不能证明被告的证明目的，2020年9月3日出具的证明是事后的出具的，不能证明转让时的情况，第二份证据根据民诉法的规定证人应当当庭作证，其证言与事发时是不一致的，我们不认可。第三人质证后认为，第一份证明，原告和被告谈的时候我不清楚，过后才和我讲，我们说只有你们交了钱我不管你们的，第二份证据我不清楚。本院对被告出示的证据分析后认为，证据1，可以证实第三人于2020年9月3日追认同意被告李力的转租行为。证据2，桂腾耀出示的情况说明中的内容是打印字体，证据来源不合法，桂腾耀也未出庭，该情况说明不能作为认定案件事实的定案证据使用。第三人长兴公司向本院出示了下列证据：关于李力租我公司龙华园商住楼租金明细情况说明、收据，证明被告李力支付的租金到2020年10月31日，多收了被告交付的电费1139元。原告质证后认为，对证据没有意见，该费用本来就是由被告他们应交的。被告质证后认为，没有意见，从情况说明和收据中能证实马雷明使用的房屋，李力已经按约定支付了租金。本院对第三人提交的证据分析后认为，可以证实二被告向第三人交付的房屋租金截止到2020年10月31日，多收取了二被告交付的电费1139元的事实。本院向公安机关调取的询问笔录十五份、录音四份、现场照片。原告质证后认为，真实性没有意见，我方申请调取的询问笔录及录音，我们是要证明被告在为取得合法转租全都情况下通过PS的印章骗取了原告的信任签订了客栈转让协议，房东在公安机关的笔录也能证实当时不清楚双方转让的事实，录音要证实在2020年5月21日双方已经协商一致解除了。对现场照片真实性无意见。被告质证后认为，对询问笔录没有意见，马雷明的陈述与事实有出入的地方，被告没有违法行为，原告仍陈述被告存在伪造印章的情形是不存在的，录音是截录的，不是完整的录音，请求法庭责令原告提交完整的录音，证实出具欠条的真实情况。2020年5月21日原、被告三人协商处理的录音。对现场照片真实性无意见第三人质证后认为，没有意见。本院对向公安机关调取的询问笔录十五份、录音四份、现场照片分析后认为，上述证据可以证实：2019年7月26日，原告与被告签订《客栈转让协议书》的事实；2019年8月13日，原告与被告王捷婷签订《租房合同》的事实；2020年5月21日，被告王婕婷与原告协议解除双方签订的《客栈转让协议书》，被告王婕婷向原告出具《欠条》，欠条中写明欠原告转让费258800元，7月10日逐次还清的事实；原告向被告支付了转让费和租金共计323800元的事实。原告现在还在经营“沐沁客栈”的事实。本院经审理查明以下事实：被告王婕婷和李力系夫妻关系，二人自2017年开始共同经营“沾益龙华沐心客栈”。2019年7月26日，原告马雷明与被告王婕婷、李力签订《客栈转让协议书》，双方在协议书中约定：一、甲方（本案被告）将位于龙泉路龙华园北区沐沁客栈经营管理所有权。物品设施整体转让乙方（本案原告）所有。二、在友好协商的前提下，为了更好的经营管理，甲方将沐沁客栈经营管理所有权转让给乙方所有。包括已列明的所有固定资产和所有无形资产（详细清单附后略）总额为人民币258800元。本协议签订生效之日起，乙方先付甲方人民币5万元，乙方可派人员进入经营。从即日起所有收入归乙方，同时，房屋租金及相关费用，水电费由乙方负责。之前的所有相关费用由甲方结清，所有的经营管理权归乙方，甲方应负责乙方经营管理平稳过渡，甲方在办理转让手续，乙方为法人代表后，乙方必须付给甲方人民币158800元。乙方必须在年底检查完毕后2日内付清予甲方，安检都通过，在2020年1月22日必须付清余额。三、乙方如需变更沐沁客栈项目和承租合同，甲方负责办理相关手续。甲方负责乙方续签该客栈房屋承租经营使用合同。在办理客栈转让过户手续时。因甲方导致乙方遭受损失，由甲方负责赔偿给乙方。过户手续费用由甲方承担。因甲方无法办理相关转让手续而造成解除协议，甲方除将已收转让费全部退还给乙方外，并赔偿所付款项同额的赔偿金给乙方。四、甲方把客栈现有的固定资产、低值易耗品使用经营权全部转让乙方所有。（包括柜台、桌椅、吹风机、简易衣柜、饰品、洗衣机、电视、床、布草、床上等物品）。五、乙方接管客栈后所产生的债权债务由乙方负责，甲方不承担任何责任。六、本协议内容甲乙双方自签订之日起生效......。2019年8月13日，原告与被告王婕婷签订《租房合同》。该合同约定：......二、甲方（本案被告）将位于龙泉路龙华园北区沐沁客栈租给乙方（本案原告）使用。三、租赁期限：8年，即2019年8月15日至2020年8月14日，年租金为74000元。2020年8月15日至2027年8月14日，年租金为85000元。四、水电费、垃圾处理费、电梯保养维护由乙方承担。五、接手前所有债务由甲方承担，接手后的一切经营行为所产生的债务由乙方负责，因甲方的债务导致乙方无法经营所产生的损失由甲方赔偿。......甲方提供完好的房屋设施。设备，电梯、卫浴、洗脸台、马桶、太阳能空气能所有消防设施，乙方应注意爱护。如有损坏，乙方应及时维修，维修不了的，按价赔偿......。合同签订后，原告通过转账等方式共计向被告王婕婷支付了323800元。2020年5月21日，被告王婕婷与原告口头协议解除双方签订的《客栈转让协议书》，被告王婕婷向原告出具《欠条》，欠条中写明欠原告转让费258800元，7月10日逐次还清。另查明，2017年6月1日，第三人长兴公司与被告李力签订《租房合同》，该合同约定：甲方沾益长兴印刷有限责任公司（本案第三人），乙方保家乡村民李力（本案被告）。甲方有一幢商住楼在现有的设施设备的基础上租给乙方，.....一、租期：2017年7月1日至2020年6月30日，租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满两个月前书面通知甲方。二、租金：2017年7月1日至2023年6月30日，每年按12万元收取；2020年7月1日至2021年6月30日按14万元收取；2021年6月30日后，每年按16万元收取。三、付款要求：甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付全年的房租，次年的租金必须在上年度12月30日前支付甲方，若乙方不能按时支付合同，立即解除。四、其他事项：1、在承租期内，如果没有得到征得甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋，不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任......。被告王婕婷在与原告签订《租房合同》前，向原告出示了一份自己制作的《租房合同》（合同内容是：甲方：沾益长兴印刷有限责任公司，乙方：李力。一、租期：2017年8月15日至2027年8月14日。租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满两个月前书面通知甲方。二、租金：2020年至2027年按115000元收取。三、付款要求：甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付全年的房租，次年的租金必须在上年度8月15日前支付甲方。若乙方不能按时支付，合同立即解除......。），原告发现该合同不真实后，已经向公安机关报案，公安机关立案后撤销了案件。2020年9月3日，第三人长兴公司向被告李力出具书面证明，同意对李力在2019年经营过程中需要转租给第三人的情形认可。2020年10月4日，被告李力向第三人长兴公司递交了《告知书》，告知书中写明：由于我经营不善，造成亏损，现无力承担承租房租租金，现向贵公司提出书面告知，现欲将承租房屋退还贵公司，望贵公司予以接受为谢。2020年10月23日，第三人与二被告口头协议同意解除双方签订《租房合同》。2021年1月6日，第三人向本院起诉马雷明返还原物，请求本案原告马雷明返还位于曲靖市沾益区和支付租金。双方经调解达成协议，协议约定：由马雷明于2021年7月1日前返还第三人所有的位于曲靖市沾益区北侧的房屋（“沐沁客栈”），并支付2020年11月、12月及2021年1月至6月的房屋使用费......。还查明，沾益龙华沐沁客栈现在登记的经营者是原告马雷明，《特种行业许可证》登记的经营者也是原告，登记经营范围是旅馆业，《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》登记的消防安全责任人是被告李力。现在原告马雷明仍在经营该客栈。本院认为，本案的焦点是原告请求二被告返还转让费和承担资金占用费，并赔偿经济损失的主张是否成立。关于原、被告双方签订合同的效力问题。依法成立的合同，自成立时生效。原告马雷明与被告王婕婷在2019年7月26日签订的《客栈转让协议书》是有效合同，双方在2019年8月13日签订的《租房合同》是部分有效合同。虽然被告王婕婷向原告出示了一份不真实的《租房合同》，但对被告王婕婷出示不真实《租房合同》的行为，公安机关立案后已经撤销了案件，因此被告王婕婷的行为不是应受刑罚处罚的行为。双方因房屋租赁期限发生的纠纷适用法律对合同的规定予以调整。司法解释规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。因此，被告王婕婷与原告签订的《租房合同》中在2023年6月30日前的租期有效，合同中承租期限超出2023年6月30的租期部分无效。法律规定，行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定、不违背公序良俗的民事法律行为有效。当事人协商一致，可以解除合同。2019年7月26日，原告与被告签订《客栈转让协议书》，该协议书是对沾益龙华沐沁客栈经营权和客栈内的物品的所有权的转让，该协议不违反法律的规定，是有效协议。2020年5月21日，被告王婕婷与原告协议解除双方签订的《客栈转让协议书》，被告王婕婷向原告出具《欠条》，欠条中已经写明欠原告转让费258800元，并写明了还款时间。该行为是被告王婕婷的真实意思表示，被告李力也并未提出反对，被告认为书写欠条是被原告胁迫，未出示证据证实，该主张不能成立。欠条视为双方同意解除《客栈转让协议书》的真实意思表示。原告请求二被告退还原告转让费258800元的主张，具有事实依据和法律依据，该主张成立。原告请求二被告支付自2020年7月10日至欠款清偿之日止的资金占用费（按年利率6%），因原告与二被告没有借款合同关系，在双方解除《客栈转让协议书》时并未对资金占用费的约定，原告的该项主张不能成立。关于第三人与被告签订的《租房合同》的问题。2020年10月23日，第三人与二被告口头协议同意解除双方签订《租房合同》，是第三人与二被告的真实意思表示，本院对双方解除《租房合同》的事实予以确认。关于原告请求赔偿经济损失10955元的问题。原告主张的依据是自己安装水泵支出费用3600元，太阳能3600元，水电费3755元和三个月宽带费用。本院认为，原告和被告签订了《客栈转让协议书》后，原告为了进行经营自行购买了增压泵、太阳能联箱和自2019年7月26日至2020年7月30日的水电费用、2021年1-3月宽带费用，上述费用是为了进行“沾益龙华沐沁客栈”旅馆业经营的需要。在《客栈转让协议书》解除时，原告只是要求退还转让费，并未要求被告赔偿其他损失。原告购买的增压泵、太阳能联箱的所有权属于原告，可由原告自行拆除。经本院在2021年4月12日进行核实，原告至今仍在经营客栈。因此，原告在《客栈转让协议书》解除后支付的水电费用、宽带费用是原告在自主经营期间为正常经营支付的必要费用，原告请求被告支付上述费用没有法律依据。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下：一、被告王婕婷、李力于判决生效后十日内返还原告马雷明转让费258800元。二、驳回原告马雷明的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2591元，原告马雷明负担50元，被告王捷婷、李力负担2541元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审判员 陈 焱二〇二一年四月十九日书记员 杨红叶