甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0104民初494号原告：兰州上河苑物业服务有限责任公司，住所地：甘肃省兰州市七里河区南滨河中路405号3—1—101。法定代表人：赵德仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘小刚，男，1971年7月18日出生，汉族，该公司办公室主任，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：郑永伟，男，1982年4月1日出生，汉族，该公司负责人，现住兰州市城关区。被告：袁虎平，男，1986年2月21日出生，汉族，律师，住兰州市西固区××小区××号楼××单元××室。原告兰州上河苑物业服务有限责任公司（以下简称上河苑物业）与被告袁虎平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上河苑物业委托诉讼代理人刘小刚、郑永伟，被告袁虎平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上河苑物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳拖欠的物业费4044.33元、楼道照明费81.86元、垃圾处理费150元；2.判令被告向原告缴纳自2017年1月1日起至2020年5月31日的物业费、楼道照明费的违约金5328.13元和自2018年1月1日起至2020年5月31日的垃圾处理费的违约金132.15元，以上共计9736.47元；3.请求判令被告支付以9736.47元为基数自2020年6月1日起至实际支付之日按照1‰计算的违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。案件审理中，原告上河苑物业公司补充说明第二项诉请的起始日期应为2017年12月1日。事实和理由：被告袁虎平居住于兰州市西固区××小区××号楼××单元××室，原告自2012年开始负责该小区的物业服务管理工作。被告拒不向原告支付2017年12月1日至2020年5月31日的物业费、楼道照明费、垃圾处理费。原告多次以各种方式向被告催缴未果，故原告诉至法院，请求判如所请。被告袁虎平辩称：1.由于楼下的大唐汇KTV扰民，2020年4月，我与物业公司达成口头协议，约定免除2017年12月、2018年度、2019年度的物业费，对于噪音没有影响的2017年1月—11月、2020年1月-3月的物业费我已全额缴纳；2.对于原告主张的其余物业费用，被告依法不予缴纳；3.答辩人无任何违约行为，故不应承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：被告袁虎平居住的兰州市西固区西固中路百合苑小区由原告上河苑物业公司提供物业服务，双方于2012年12月2日签订《前期物业服务协议》，就双方的权利义务、物业服务内容、物业费交纳及违约责任等进行了约定。2013年5月袁虎平正式入住该小区住房，并根据约定自该年度起向原告交纳物业费等费用。原告上河苑物业公司根据兰州市物价局兰价行审发（2016）16号《关于核定上河苑物业管理有限责任公司上河苑等物业服务收费标准的通知》，按照基准价1.3元/月/㎡上浮15%为1.5元/月/㎡的收费标准向包括袁虎平在内的小区业主收取物业费；根据兰州市城市管理委员会、兰州市财政局兰州执法字（2017）140号通知，按5元/月/户的标准收取生活垃圾处理费（2017年除外）；2019年之前按2元/月，2019年之后按0.04元/㎡/月收取楼道照明费。被告袁虎平为该小区1—2—0304室业主，房屋建筑面积为99.86㎡，按上述收费标准，其应交纳的物业费为1797.48元/年，垃圾处理费为60元/年、楼道照明费为（2017年度——2018年度）24元/年，2019年始为47.88元/年。2020年4月7日袁虎平按上述标准向原告交纳了2017年1月—11月以及2020年1月—3月的物业费、楼道照明费合计2131.03元。被告袁虎平未缴纳2017年12月、2018年度、2019年度、2020年4月—5月的上述费用。根据原告主张的欠缴截止日2020年5月31日计算，被告袁虎平欠缴的物业费为4044.33元（99.86㎡×1.5元/月/㎡×27个月）、垃圾处理费145元（5元/月×29个月），楼道照明费81.86元（2元/月×13个月+0.04元/㎡×99.86㎡×14个月），合计4271.19元。原告多次催要未果，遂酿成纠纷诉讼至院。本院认为，依法成立的合同自始有效。原告上河苑物业作为向西固百合苑小区提供物业服务的物业公司，在履行了物业公司约定的服务义务之后，有权向接受物业服务的业主按规定收取物业费等费用。被告袁虎平作为该小区业主，应自觉履行各项缴费义务。在庭审过程中，被告对于物业费、垃圾处理和楼道照明费的收取标准虽有异议，但未提交证据加以证明，且2020年4月7日依然按照诉请标准补缴了物业费等费用，故对其该异议本院不予支持。关于被告辩称因位于其住宅下层的KTV系由原告与经营者签订租赁合同，且因噪音扰民，其曾向原告多次投诉，时任物业经理口头同意免除其2017年12月、2018年度、2019年度的物业费，故未缴纳该期间费用的意见。分析认为，第一，原告作为物业公司，非房产所有人，其是否有资格与KTV经营者签订房屋租赁合同？且被告未提交双方租赁合同予以佐证；第二，原告否认曾有免除其物业费的意思表示，而被告亦承认当时是口头商定，没有其他证据证明该辩解意见。综上，对于被告上述辩解意见，本院不予采信。被告对于在住宅楼内开设KTV,且因噪音过大而影响其休息权等权益保障，可向相关政府职能部门投诉或举报，以维护自身合法权益，但以此拒绝履行缴纳物业费义务实为不妥。原告要求被告支付欠缴物业费等各项费用合计4271.19元的诉请，本院应予支持。关于原告主张由被告承担自2017年12月1日起按协议约定的1%的标准支付违约金的诉请，认为，第一，被告袁虎平未按期交纳物业费等费用的行为构成违约，应承担相应违约责任；第二，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，原告主张违约金为5460.28元，显属过高，依照该规定，酌定被告应支付的违约金为欠缴费用总和的30%，即1281元。故对于原告该项诉请本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告袁虎平于本判决生效之日起五日内向原告兰州上河苑物业服务有限责任公司支付物业费、垃圾处理费、楼道照明费、逾期付款违约金，合计5552.19元。二、驳回原告兰州上河苑物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费25元，由被告袁虎平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  王莉萍二〇二一年四月七日书记员  滕红红附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。（……）第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。（……）第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。