江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1187号上诉人（原审原告）：颜永忠，男，1968年10月12日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人（原审原告）：姚静惠，女，1981年11月8日出生，汉族，住上海市青浦区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张**宇、顾蓉，江苏常强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋卫东，男，1967年5月22日出生，汉族，住常州市天宁区。上诉人颜永忠、姚静惠因与被上诉人蒋卫东房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2020）苏0402民初3645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。颜永忠、姚静惠上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支付上诉人的一审诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实、适用法律均有错误。一、一审法院未发现证据证明涉案房屋存在代持情况，就断然认定案外人相卫集团发展有限公司、金明义为涉案房屋实际所有人，是事实认定错误。上诉人已经依法办理了房屋产权登记，是房屋所有权人，拥有合法的诉讼权资格和权利，为本案适格主体。一审审理过程中，一审法院主动调取了涉案房屋在变更至上诉人名下之前的转让事宜，以案外人相卫集团发展有限公司、金明义分别指定上诉人持有就推定上诉人为实际购房人的受委托人，是强加因果，根本无证据予以证明。因此，2019年6月17日，金明义与涉案房屋原产权人常州高成莱阳置业有限公司签订的协议与上诉人无关。原审判决以该协议约定如承租人愿意补齐租金及违约金，继续履行租赁合同为由，对上诉人要求解除租赁合同不予支持是事实认定错误。更何况，该协议关于合同的继续履行是以金明义与承租方另行签订租赁合同为必要条件的，原审法院在审理过程中明显遗漏该合同约定的要件。二、涉案《常州天鹅湖商业物业租赁合同》符合合同解除的情形，上诉人通过诉讼方式行使合同解除权于法有据，原审法院认为上诉人未履行通知义务是适用法律错误。首先，被上诉人确实存在拖欠租金的违约行为，上诉人作为涉案房屋产权人，有权解除合同。按照《常州天鹅湖商业物业租赁合同》的约定，租金按照季度支付，并于每季度结束30日前支付下季度的租金，拖欠租金累计达一个月的，出租方有权解除合同。也就是说，2020年第一、二季度的租金被上诉人应当分别于2019年12月1日、2020年3月1日前支付，但是被上诉人一直拖欠至2020年8月，远远超出了合同约定的期限，符合合同解除的情形。其次，常州互动商业管理有限公司（以下简称互动公司）于2020年4月向被上诉人发出的告知函仅针对疫情期间租金的减免问题，尽管该告知函针对2020年第一、第二季度的租金缴纳给予被上诉人一定的宽限期，但不能视为对合同解除权的放弃。告知函通知被上诉人于2020年4月14日前缴清2020年第一、第二季度的房租合计100000元，但截止到上诉人一审起诉之日，被上诉人仍未缴纳（原审判决书第7页最后1行至第8页第1行，称原告在起诉被告之前，被告已向互动公司支付了80000元与其实情况不符，其实情况为2020年8月11日上诉人起诉，2020年8月13日被上诉人支付房租。最后，上诉人以诉讼方式通知被上诉人解除合同，已经履行了解除合同的通知义务，于法有据。解除权作为形成权，不需要经过对方的同意，仅凭单方的意思表示就可以发生预期的法律后果。解除通知可以通过诉讼的方式行使，提起诉讼是解除权人意思表示的另一种表达方式，只不过不是解除权人直接通知对方解除合同，而是通过法院以向对方送达法律文书，特别是起诉状通知对方解除合同而已。因此，起诉状就是解除权行使的通知。载有解除请求的起诉状被送达被上诉人时，发生合同解除的效力。无论直接通知还是间接通知，均符合解除通知的条件，均应产生合同解除的法律效果。蒋卫东辩称：不同意上诉人的主张。颜永忠、姚静惠向一审法院起诉请求：1、请求判令解除互动公司与蒋卫东签订的《常州天鹅湖商业物业租赁合同》；2、要求蒋卫东支付租金20000元及逾期付款违约金46950元（2020年1月1日暂算至2020年6月30日）；3、本案诉讼费由蒋卫东承担。一审法院认定事实：互动公司受高成莱阳公司委托，2015年8月26日，互动公司（甲方）与蒋卫东（乙方）签订《常州天鹅湖商业物业租赁合同》一份，合同约定，由蒋卫东租用高成天鹅湖项目内中心商业区的8幢11层、12层用作经营酒店住宿业务，租期自2016年9月30日开始计算起10年，第一年至第五年，每年租金200000元，第六年至第八年，每年租金210000元，第九年至第十年，每年租金220500元，租金按照季度支付，并于每季度结束30天前支付下季度的租金，逾期付款应按照日3%支付逾期付款违约金，拖欠租金累计达一个月的，出租方有权解除合同，在保证乙方在本租赁合同项下的权利不受影响的情况下，甲方有权出售或抵押该物业产权下的房屋，或将该物业产权转让给第三方，但乙方享有该商铺优先购买权等内容。合同签订后，蒋卫东开始经营天宁区茶山华欣美庭商务宾馆，支付了2016年的租金。另查明，天宁区茶山华欣美庭商务宾馆系个体工商户，经营者为蒋卫东。2019年6月4日，互动公司在法院起诉蒋卫东、天宁区茶山华欣美庭商务宾馆房屋租赁合同纠纷一案，经法院调解，2019年11月22日双方达成调解协议：1、互动公司与蒋卫东2015年8月26日签订的《常州天鹅湖商业物业租赁合同》继续履行；2、蒋卫东、天宁区茶山华欣美庭商务宾馆于2019年12月3日前向互动公司支付租金520000元（2017年1月至2019年12月31日）及预付水电费250000元；3、如蒋卫东、天宁区茶山华欣美庭商务宾馆未按约足额履行，则天宁区茶山华欣美庭商务宾馆支付互动公司违约金50000元；4、案件受理费18177元，减半收取9088.5元，保全费5000元，合计14088.5元，由蒋卫东、天宁区茶山华欣美庭商务宾馆负担7088.5元，由互动公司负担7000元。蒋卫东、天宁区茶山华欣美庭商务宾馆于2019年12月3日前将案件受理费7088.5元直接支付互动公司。协议签订后，蒋卫东按民事调解书于2019年12月31日前将租金520000元及预付水电费250000元、诉讼费7088.5元支付互动公司。2019年9月10日颜永忠办理了常州市天宁区天鹅湖花园8幢1101室至1120室的产权证及土地使用证，姚静惠办理了常州市天宁区天鹅湖花园8幢1201室至1120室的产权证及土地使用证。颜永忠、姚静惠在领取产权证及土地使用证后，未通知蒋卫东其为变更后的产权人，也未主张解除合同及催要租金。2020年4月9日，互动公司向华欣美庭商务宾馆发出告知函，要求其支付2020年1月至6月租金100000元。2020年5月11日，华欣美庭商务宾馆回函，因疫情申请免租及延期支付租金。同年5月18日，互动公司复函告知蒋卫东“其所承租的房屋已出售个人，租金收益归房屋所有人所有，房屋所有人多次要求履行委托协议并转付租金，我公司无法单方面对租金及暂缓支付作出回复，考虑疫情情况，可以三方一起关于租金减免做沟通等内容。”2020年8月13日，蒋卫东向互动公司支付租金80000元。还查明，高成莱阳公司于2019年8月2日变更名称为常州来阳置业有限公司（以下简称来阳公司）。法院多次通知颜永忠、姚静惠出庭，要求其说明房屋取得的相关情况，颜永忠、姚静惠均未到庭。来阳公司在法院涉及蒋卫东案件较多。经法院调查，2019年4月26日，来阳公司与相卫集团发展有限公司签订谅解协议，来阳公司将常州市高成天鹅湖花园2幢11层房屋（公安编号）抵付相卫集团发展有限公司货款。2019年7月22日，相卫集团发展有限公司向来阳公司发函，相卫集团发展有限公司指定颜永忠为常州市高成天鹅湖花园2幢11层办公房屋的资产接收人，请来阳公司办理变更登记手续。2019年6月17日，来阳公司（甲方）与金明义（乙方）签订《协议》一份，协议约定，位于常州市天鹅湖花园8幢12层商品房以现房形式出售乙方，上述商品房892.58平方米已由甲方委托互动公司对外出租，承租方为蒋卫平，租赁期限为2016年9月30日至2026年9月30日，租金每年100000元；如承租人愿意补齐租金及违约金，继续履行《常州天鹅湖商业物业租赁合同》，并由乙方与承租人直接签订租赁合同，乙方同意按照《常州天鹅湖商业物业租赁合同》履行相关权利义务等内容。后金明义向来阳公司发出更名申请，要求将常州市天鹅湖花园8幢12层更名为姚静惠。上述事实，由当事人的陈述、常州天鹅湖商业物业租赁合同、谅解协议、协议、告知函、回函等证据证实。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。蒋卫东与互动公司签订的《常州天鹅湖商业物业租赁合同》合法有效，合同条款对当事人均具有约束力，各方应按照约定履行各自的义务。本案中，常州市天鹅湖花园8幢11层、12层房屋原系来阳公司委托互动公司经营管理，互动公司与蒋卫东签订租赁合同后，由蒋卫东经营天宁区茶山华欣美庭商务宾馆至今。从法院调查情况看，来阳公司将常州市天鹅湖花园8幢11层房屋抵偿相卫集团发展有限公司货款，将常州市天鹅湖花园8幢12层出售金明义，相卫集团发展有限公司、金明义分别将涉案房屋指定颜永忠、姚静惠持有，颜永忠、姚静惠仅是实际购房人的受委托人，颜永忠、姚静惠无权以自己的名义提起诉讼。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十条规定，人民法院认为有必要的，可以要求当事人本人到庭，就案件有关事实接受询问。…负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问或者拒绝签署保证书，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定。法院多次通知颜永忠、姚静惠到庭接受询问涉案房屋的来源，颜永忠、姚静惠拒绝接受询问；其次，即使颜永忠、姚静惠有权诉讼，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，“因当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除租赁合同，但应当通知对方。”本案中，颜永忠、姚静惠要求解除合同，但未提交相关证据证明颜永忠、姚静惠已要蒋卫东在合理期限内支付租金，并给于蒋卫东合理的履行期限。虽互动公司发函催要租金，但未要求解除合同，互动公司也愿意协商解决租金问题。况且来阳公司与金义明签订的协议中也约定，如承租人愿意补齐租金及违约金，继续履行租赁合同，故颜永忠、姚静惠要求解除租赁合同，法院不予支持。对于颜永忠、姚静惠要求蒋卫东支付租金20000元及逾期付款违约金46950元的诉讼请求，法院认为，蒋卫东在涉案房屋产权变更后，既未通知承租人其为产权人，也未向蒋卫东催要房租，明显不符合常理。互动公司在2020年4月催要房租时，蒋卫东也回函申请免租及延期支付租金，互动公司也表示愿意协商解决减免租金问题。颜永忠、姚静惠在起诉蒋卫东之前，蒋卫东已向互动公司支付了租金80000元，考虑新冠肺炎疫情的影响，属不可抗力，蒋卫东经营的天宁区茶山华欣美庭商务宾馆2020年2月至3月也未营业，法院酌情减免蒋卫东2020年2月至3月租金20000元，故颜永忠、姚静惠要求蒋卫东支付2020年1月至6月租金及违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十九条的规定，判决：驳回颜永忠、姚静惠的诉讼请求。案件受理费2300元，由颜永忠、姚静惠负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：颜永忠、姚静惠未能提供取得案涉房屋的依据，二审时认可存在代持，并认可其继续委托互动公司收取案涉租金。蒋卫东于二审时提供付款凭证，用于证明其于2020年12月29日支付2021年1月至3月房租5万元；于2021年3月29日支付2021年4月至6月房租5万元。本案在二审中的争议焦点为：颜永忠、姚静惠是否享有合同解除权？本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，虽然蒋卫东存在逾期支付租金的情况，且互动公司于2020年4月向蒋卫东催要租金并给出支付期限，但在蒋卫东因疫情原因请求减免和延缓支付租金时，互动公司同意协商。后颜永忠、姚静惠直接起诉蒋卫东要求解除合同。本院认为，鉴于2020年1月至3月期间的疫情状况，足以达到不可抗力的程度，蒋卫东以此为由请求减免租金具有正当事由，故其于颜永忠、姚静惠起诉同时，及时支付租金并无不当。颜永忠、姚静惠在起诉解除合同前，没有再次给予蒋卫东合理期限支付数额减少后的租金，直接行使解除权不当。同时考虑到疫情或疫情防控措施对承租人经营的影响，一审法院不予支持颜永忠、姚静惠要求解除合同的请求并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 王 莹审 判 员 袁海燕二〇二一年四月二十七日法官助理 潘 军书 记 员 吴 洋