重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1768号上诉人（原审原告）：吴裕华，男，1958年9月4日出生，汉族，退休人员，住重庆市南岸区。被上诉人（原审被告）：重庆京之渝餐饮管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大水井78号附2号3-4，统一社会信用代码91500106MA5U3LP73K。法定代表人：黄刚，该公司总经理。上诉人吴裕华因与被上诉人重庆京之渝餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院(2019)渝0106民初22615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。上诉人吴裕华到庭参加了诉讼。被上诉人重庆京之渝餐饮管理有限公司经通知未到庭参加二审询问。本案现已审理终结。吴裕华上诉请求：撤销重庆市沙坪坝区人民法院(2019)渝0106民初22615号民事判决，依法改判。事实与理由:1.庭审时重庆京之渝餐饮管理有限公司提交了一份告知业主函及几张照片，想证实2017年7月30日楼上严重漏水的事实，想以此作为多扣二季度一个月租金的依据，我不认可；2.庭审时重庆京之渝餐饮管理有限公司提交了一份2019年6月6日的和解协议，想以此作为扣租金(所谓扣电梯面积费)的依据，该依据无效；3.庭审时重庆京之渝餐饮管理有限公司提交了一份2019年8月27日几位普通业主与被告签订的解除经济合同协议及业主公约等材料，该协议无效；4.判决书重庆京之渝餐饮管理有限公司拖欠租金的违约金比例调整为银行贷款利率是适用法律错误，甚至是没有法律依据的；5.一审判决偏向被告，程序违法。重庆京之渝餐饮管理有限公司未到庭亦未提交书面意见。吴裕华向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付拖欠本人商铺租金6606.83元；2、被告向原告支付违约金8588元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告系沙坪坝区渝碚路66号2-59号房屋的所有权人，房屋用途为商业用房，房屋建筑面积26.57平方米，套内建筑面积13.41平方米。原告系重庆市沙坪坝区渝碚路66号项目“华夏银座”平街二楼物业61位产权人之一。2017年6月17日，沙坪坝区渝碚路66号项目“华夏银座”平街二楼房屋全体业主签订《业主公约》一份，载明：为了加强重庆市沙坪坝区渝碚路66号项目“华夏银座”平街二楼房屋全体业主的联系和对本物业的管理，维护全体业主的合法权益，保障本物业的安全与对外招租以及保证商家的合理正常使用，维护公共秩序，创造优良环境，同意签订本公约，并共同遵守。全体业主有权选举业主代表，有权对业主代表小组以及物业管理工作提出建议、意见，业主代表小组是由全体业主推选产生，是决定本物业管理重大事项的业主自治管理小组，其代表全体业主对外招租、管理物业。本届业主代表小组共三人，组长邓雪莲，组员徐某，孟建。业主代表本届任期为八年，期间根据需要可以增选或改选，业主代表可以提出辞呈，直到补选出新的业主代表出来为止。业主小组可以采用会议或网络征求意见等形式，会议表决采取网络、举手、签名等形式。业主大会必须有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行。业主大会的出席人数达到规定人数时，在会上提出的需经决定的事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过有效。业主投票时，以每份房地产权证书为一票。本公约由经百分之五十以上的业主签字后生效。该业主公约后附有《华夏银座平街二楼业主公约61位产权人签字名单》，共计有45个商铺处有业主的签名或捺印，原告所有的59号商铺无人员签字。2017年6月18日，沙坪坝区渝碚路66号项目“华夏银座”平街二楼房屋61位产权人出具《授权委托书》，载明：沙坪坝区渝碚路66号项目“华夏银座”平街二楼房屋有61位产权人，共计建筑面积1711.96平方米。关于该房屋的租赁一事便于与承租方能更好的沟通，全体业主一致同意授权业主代表邓雪莲、徐某、孟建3人代表全体业主的名义进行统一招商，全权负责执行以下条款的所有事宜：一、代为对该房屋的招租、洽谈、协调工作及配合租赁合同签订，协调通知收取租金和保证金等事宜。二、上述业主代表有变动的，新的代表成员应及时按此授权书补签名字。三、授权期限从2016年12月1日起至2025年6月17日止。四、在授权期内前述的有关租赁事宜一切文件，所有产权业主均认可。2017年6月18日，重庆市沙坪坝区“华夏银座”平街二楼商铺全体业主（甲方）与被告重庆京之渝餐饮管理有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定如下：沙坪坝区渝碚路66号项目华夏银座平街二楼物业61位产权人（见附件一：唐国红等61位产权人名单）授权业主代表邓雪莲、徐某、孟建3人，全权代表上述61位产权人处理上述物业的租赁事务（见附件二授权委托书）。租赁物的建筑面积为1711.96平方米（全体业主的房产证上面积总和），同时甲、乙双方一致同意将该面积作为租金计算、物业管理收费的计价依据。2017年6月17日内甲方完成租赁物的清场和向乙方移交租赁物的工作。租赁期从2017年6月18日起至2025年6月17日止，具体租赁时间从甲方与乙方签合同时计算为准，甲方将商铺以现状交付乙方。甲方同意给乙方一个月的免费装修期，免费装修期从甲方将清场后的租赁物业正式交接给乙方起计算，即2017年6月18日起至2017年7月17日止，如因甲方原因导致乙方不能经常装修或正常营业，免租期应往后顺延，计租期也相应往后顺延。甲方同意给乙方4个月的装修期优惠租金，2017年7月18日起至2017年11月17日期间，租金按照全额租金的50%（即55元／月）支付。乙方在合同签订当日向甲方支付订金150000元，履行合同后订金直接转为保证金。经甲乙双方协商一致，第一年的租金按建筑面积每月每平方米110元的标准计算，从第2年起至第5年租金按上年总金额5%递增，从第6年起至第8年止租金按上半年总金额的5%递增。甲方同意乙方以每三个月为一期缴纳租金，先交后用，并按期足额向甲方交纳。第一期租金自2017年6月18日开始计算，每3个月为一期，乙方应当在合同签订后于2017年6月20日前向甲方支付第一期3个月的租金，以后每期租金乙方应提前10天交纳下季度租金。乙方应按上款约定将租金按时足额付至甲方指定的账户，租金全额到甲方帐后即视为乙方已履行该期的租金支付义务。租金年租表为：2017年6月18日至2017年7月17日免租；2017年7月18日至2017年11月17日，半个月租金按55元／平方米计算，每月租金为94157.80元；2017年11月18日至2018年6月17日，租金按110元／平方米计算，每月租金为188315.60元；2018年6月18日至2019年6月17日，租金按115.50元／平方米计算，每月租金为197731.38元；2019年6月18日至2020年6月17日，租金按121.28元／平方米计算，每月租金为207626.51元；2020年6月18日至2021年6月17日，租金按127.34元／平方米计算，每月租金为218000.99元……。经甲乙双方协商一致，乙方愿意向甲方支付188315.60元作为履约保证金，以保证本合同的正常履行，乙方应当在合同签订后于2017年6月20日前向甲方全额支付此金额。在租赁期满前，若甲方在非本合同约定的情形下，单方面解除合同，则乙方有权要求甲方在30日内不计利息返还已缴数额的履约保证金，同时甲方须向乙方支付3个月当期租金作为违约赔偿金。在租期届满前，若乙方在非本合同约定的情形下，单方面解除合同，则甲方有权将全部已缴纳履约保证金作为乙方违约金不予退还，同时乙方须向甲方支付3个月当期租金作为违约赔偿金。在合同有效期内，若乙方未按本合同约定方式及期限向甲方支付应付租金，则每逾期一日，乙方应按欠缴金额的千分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清应付款项为止。合同尾部甲方业主代表人为邓雪莲、徐某、孟建的签名及捺印，合同尾部盖有被告的印章，黄刚在法定代表人处签字。2017年6月22日，邓雪莲、徐某、孟建作为业主代表出具《承诺函》，载明，2017年6月22日业主代表邓雪莲、徐某、孟建与京之渝沟通，作出以下承诺：一、代表复印一份业主公约交商家保存。二、商家只和业主代表对接工作，商家可以不接受单个业主的要求。三、业主的任何要求和建议，须提交业主大会审议同意后，业主代表与商家沟通协调。四、装修期间，业主代表应全力配合商家完成装修及水电气设施的协调等工作。五、如业主代表更换，须有正式函件告知。2017年9月20日，被告出具《告知业主函》，主要内容为：本公司在装修期间于2017年7月30日发生楼顶污水管道爆裂，粪水、污水灌满整个二楼，导致无法正常施工……本公司前期已投资230万元左右所造成的损失由谁负责，本公司特此书面发函告知业主代表签收，处理此事。对于漏水事件，原告认可确实有从三楼老基地火锅漏水到二楼的事实存在，之前承租人承租的时候就存在漏水的情况，现在承租人在承租的时候漏水还没有解决，但是漏水并不会对被告的装修经营造成损害。由被告申请的证人徐某（租赁合同中约定的其中一位业主代表）在出庭作证时称：“被告向其出示了该函。由于三楼老基地火锅漏水到二楼，的确是拖延了被告的装修时间，被告找我们业主代表协调，经我们代表协商向业主群通知后，得出结论让予被告2017年11月18日至2017年12月17日一个月的免费装修期，业主群大约有80%的业主表示同意，业主公约约定有51%的业主同意，就视为所有业主都同意”。在原告询问证人有无证据证明就漏水事宜征求了业主群的意见时，证人称：“业主代表在业主群公布后，没有收到任何业主书面上的异议，原告也没有提出不同意的书面文字”。2019年6月6日，抬头载明为被告（承租方）与重庆市沙坪坝区“华夏银座”平街二楼业主及业主代表（出租方）签订了《和解协议》，载明：2019年6月6日下午2:30分，重庆市沙坪坝区“华夏银座”平街二楼参会业主及业主代表与被告，在明月茶楼就商铺租金及前期电梯扣款事宜，达成如下和解协议：1、二楼商铺官司之事，已交律师费1万元，由黄刚支付。2、电梯面积未使用费用从6月18日开始，固定90月／户，在租期内不递增。3、2019年6月18日至2019年9月18日的租金，因为商家转型，租金每月10月前按月支付，9月18日后的租金按原合同执行，即按季度支付。4、租金必须统一打入公账户，由业主代表再打入各业主的账户。协议下方承租方为被告法定代表人黄刚的签名捺印，出租方处为杜娟、张渝、赵双秋、李玲、徐某等九位人员的签名捺印。徐某在出庭作证时称：“约定的是从2017年12月18日开始扣除90元／月／户的租金，因为在此之前被告不清楚电梯的情况，被告已经足额支付了之前的租金和保证金。被告装修后知道电梯不能使用而占用了面积，我们找过一楼和三楼开通扶梯，但是经过协商都不同意开通扶梯，想到被告的困难，业主代表给所有业主通知后，决定扣除没有使用的扶梯面积，开始也有业主不同意找过我们，但经过我们业主代表的解释，大家基本上同意让被告更好的做下去，就让出扶梯所占的面积，这些事情都是在业主群里公布了的，综合成扣除租金90元／月／户”。对于该《和解协议》是否经过了业主群的同意，证人称：“具体不太清楚，记得业主群是同意了的。”2019年8月27日，抬头主体载明为李玲、蒲斌等七位人员（甲方）与被告（乙方）签订《解除经济合同协议书》，约定如下：甲方与乙方原于2017年6月18日签订的《租赁合同》，现因乙方严重亏损无法继续履行合同，经双方协商同意，该合同于2019年8月31日予以解除，因解除合同的相关善后事宜达成如下协议：1、2019年8月28日被告将通过银行转账，转给每位业主17天租金（具体见每位业主租金名单）；2、2019年8月31日前结清从2017年6月18日起承租甲方物业以来的水、电、气、物管费等一切经营费用，否则，由此产生的法律以及经济责任由乙方承担。3、如2019年8月28日未履行承诺，将租金打入每位业主账户，我们将保持诉讼权利。备注：1、2019年7月17日-2019年8月31日业主让租25天，被告承担17天租金。2、被告支付给业主的押金188315.60元移交给红九格餐饮管理公司作为商铺租赁押金。该协议书首部甲方处有李玲等七位人员的签名及捺印，乙方处盖有被告的印章及被告法定代表人黄刚的签名。2019年8月31日，被告从“华夏银座”平街二楼商铺撤场。审理中，证人徐某除了前述证人证言之外，还陈述如下：“我是华夏银座平街二楼4号商铺的业主，为2017年6月18日至2019年8月27日期间华夏银座平街二楼商铺的业主代表，我收到了2017年6月18日至2019年8月31日期间的全部租金，被告不欠付我的租金。对被告举示的授权委托书、业主公约、61位产权人签字名单、承诺函等证据的真实性无异议，部分文件有徐某的签字均为本人签字。被告举示的《解除经济合同协议书》是由业主群接龙同意减免被告租金25天并与被告解除合同后签订的，有32户业主同意并参与了接龙。被告于2019年8月31日撤场后，新的承租人是红九格火锅店。我在出任业主代表后，没有经过书面正规的选举手续选举新的业主代表，但是证人口头提出过辞去业主代表资格的申请，新的业主代表李玲让我把相关材料移交给她，我就将材料移交给了李玲，具体时间记不太清楚了”。原告对证人证言的真实性不予认可。另外，原告举示了业主群的微信聊天记录数份，其中在2019年8月27日的微信聊天记录显示业主们在对如何与被告解除合同进行协商，群里后面对“让出25天租金愿意解除合同”进行接龙，23:02分时显示愿意接龙的房号共计32户。审理中，原告结合其举示的银行明细述称2017年6月24日黄刚转账的3985.50元是支付的2017年6月18日至2017年9月18日第一季度的租金，包括1个月的押金，其中扣了业主代表的劳务费和招商费和物管费，剩下的是3985.50元。2017年11月18日黄刚转账的2922.7元是支付的2017年9月18日到2017年12月17日的租金，前面两个月是优惠期，租金就是半价，只支付了两个月半价的租金，差一个月的租金。2017年12月4日黄刚转账的8498.1元是支付的2017年12月18日到2018年3月17日的租金，应支付8768.1元，实际支付的是8498.1元，少了270元。2018年3月16日黄刚转账的8498.1元是支付的2018年3月18日到2018年6月17日的租金，应支付8768.1元，实际支付8498.1元，少了270元。2018年6月27日黄刚转账的8922.5元是支付的2018年6月18日到2018年9月17日的租金，应支付9206.5元，实际支付8922.5元，少了284元。2018年9月28日黄刚转账的8922.5元是支付的2018年9月18日到2018年12月17日的租金，应支付9206.5元，实际支付8922.5元，少了284元。2018年12月16日杜娟转账的8789.65元是支付的2018年12月18日到2019年3月17日的租金，应支付9206.5元，实际支付8789.65元，少了416.85元，扣除了杜娟的业主基金132.85元，还差租金284元。2019年4月10日黄刚转账的5948.37元是支付的2019年3月18日到2019年6月17日的租金，应支付9209.5元，实际支付5948.37元，少了3258.13元。2019年6月11日黄刚转账的3132.41元、2019年6月13日杜娟转账的2292.08元、2019年8月28日黄刚转账的1616元、2019年8月31日新的承租人陈泓宇转账的4565.08元，其中陈泓宇转账的这笔钱有1342.68元属于被告拖欠的租金，共计支付了2019年6月18日至2019年8月31日期间的租金8914.59元，实际应该支付7948.58元，多支付了966元租金。被告举示了自行制作的《华夏银座二楼业主产权面积、租金和卡号》的表格，其中一份表格载明租金每户减270元，扣除扶梯未使用，另一份表格载明2018年9月15日至2018年12月15日，租金每户减284元，扣除扶梯未使用。考虑到对于原告提出的租金支付明细，被告并未在限定的时间内提出异议，被告举示的部分付款记录与原告相一致，且被告提交的租金支付表格与原告主张的少付金额相一致，被告亦认可其向原告多支付了2019年6月18日至2019年8月31日期间的租金966元。综上，一审法院对原告述称的租金支付明细予以采信。对于原告主张被告在2019年3月18日到2019年6月17日期间少支付租金3258.13元，被告述称其支付给了案外人杜娟，并不欠付原告租金，但被告只有口头陈述，并未举示证据印证。审理中，原告还明确了原告主张的违约金的计算方式为：以2922.7元为基数，从2017年9月18日开始，按照每日千分之五的标准计算至2019年8月31日止；以270元为基数，从2017年12月18日开始，按照每日千分之五的标准计算至2019年8月31日止；以270元为基数，从2018年3月18日开始，按照每日千分之五的标准计算至2019年8月31日止；以284元为基数，从2018年6月18日开始，按照每日千分之五的标准计算至2019年8月31日止；以284元为基数，从2018年9月18日开始，按照每日千分之五的标准计算至2019年8月31日止；以284元为基数，从2018年12月18日开始，按照每日千分之五的标准计算至2019年8月31日止；以3258.13元为基数，从2019年3月18日开始，按照每日千分之五的标准计算至2019年8月31日止。一审法院认为，重庆市沙坪坝区“华夏银座”平街二楼商铺全体业主委托邓雪莲、徐某、孟建三名业主代表与被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法应为有效合同。原告作为业主之一，与被告之间形成的租赁合同法律关系，双方均应当按照合同约定享有权利、履行义务。本案中，原告要求被告支付拖欠商铺租金及违约金，被告抗辩认为不再欠付原告租金，为了查明被告是否欠付原告租金及其金额，本案必须首先审查如下争议：第一、是否应当减免被告因楼上漏水导致装修停工的一个月租金；第二、是否应当减免被告电梯未使用费及其金额；第三、《解除经济合同协议书》是否对原告具有约束力。下面分别对争议论述如下：一、对于是否应当减免被告因楼上漏水导致装修停工的一个月租金。被告于2017年9月20日向业主代表发出了《告知业主函》，告知因2017年7月30日发生楼栋污水管道爆裂漏水流到二楼，被告多次与三楼商家协商无果，导致被告装修停工至今，要求业主代表协商此事。对于此次漏水事件，原告认可确实存在从三楼老基地火锅漏水到二楼的事实存在，租赁合同授权的业主代表徐某出庭作证时称“被告找到业主代表要求协调，业主代表向业主群通知后，得出结论给予被告2017年11月18日至2017年12月17日一个月的免费装修期，业主群大约有80%的业主都表示同意，业主公约约定有51%的业主同意，就视为所有业主都同意。”看来，在对此项争议进行评议时首先需要去认定《业主公约》的效力。被告举示的《业主公约》及附件《华夏银座平街二楼业主公约61位产权人签字名单》，虽然原告并未在签字名单中签字，但徐某作为业主代表在出庭作证时对该二份证据的真实性无异议，一审法院对真实性予以确认。《业主公约》载明是为了保障涉案二楼商铺对外招租以及保证商家的合理正常使用等目的签订，公约中约定了业主的权利义务，业主代表的权利义务，业主大会的决定程序等内容。认定该份《业主公约》的效力前必须考虑到涉案“华夏银座”平街二楼商铺的特殊情况。《租赁合同》约定的是“华夏银座”平街二楼商铺全体业主将二楼集体统一出租给被告经营使用，二楼商铺的业主共计61位，原告所有的59号商铺的建筑面积为26.57平方米，整体出租给被告的建筑面积共计1711.96平方米，可见，涉案租赁物业是61位业主将各自所有的商铺打通后整体出租给了被告，61位业主所有的商铺在出租时具有不可分割性。在日常生活中，业主集体对外统一出租的情况并不少见，但由于业主众多，业主之间的意见不能达成一致的情况时有发生，为了解决争议，防止让少数业主的行为损害绝大多数业主的整体利益，为了保护全体业主的利益最大化，也为了保护承租方的交易安全及稳定性，制定出业主都需要遵守的规章制度也实属必须。涉案二楼物业共有61位业主，《业主公约》规定本公约由经百分之五十以上的业主签字后生效，附件《华夏银座平街二楼业主公约61位产权人签字名单》中有45个商铺处有业主的签名确认，可见，绝大多数的业主是愿意按照此公约的内容行使权利义务的。虽然还有少部分业主未签名确认，但并不能因此认定该《业主公约》无效。《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”此规定意为禁止权利滥用原则，是指民事主体在进行民事活动中必须正确行使民事权利，如果行使权利损害同样受到保护的他人利益和社会公共利益时，即构成权利滥用原则。因此，考虑到涉案二楼商铺的实际情况，也为了防止出现业主滥用权利损害整体利益的情况，本案《业主公约》也已经达到了约定的生效条件，一审法院认定《业主公约》对涉案二楼商铺全体业主具有法律效力，原告作为业主之一，应当受到《业主公约》的约束。《业主公约》约定：“业主小组可以采用会议或网络征求意见等形式”。证人徐某陈述“业主代表向业主群通知后，得出结论给予被告2017年11月18日至2017年12月17日一个月的免费装修期，业主群大约有80%的业主都表示同意”，可见，通过比例已经满足了《业主公约》规定的“由出席会议的业主表决，以过半数通过有效”的原则。至于证人徐某的部分陈述只有口头陈述，并未出示相应依据的问题，一审法院认为，首先，徐某是《租赁合同》中明确约定的业主代表之一，按照《授权委托书》的规定，业主代表有变动时，新的代表成员应及时按此授权书补签名字，业主代表出具的《承诺函》承诺如业主代表更换，须有正式函件告知，可见，业主代表的更换必须履行严格的手续，要发出正式的函件，人员不能进行随意的更换。徐某在作证时称“其为2017年6月18日至2019年8月27日期间华夏银座平街二楼商铺的业主代表，在出任业主代表后，没有经过书面正规的选举手续选举新的业主代表”。虽然徐某后又陈述“口头提出过辞去业主代表资格的申请，新的业主代表李玲让我把相关材料移交给她，我就将材料移交给了李玲，具体时间记不太清楚了”，但由于《业主公约》规定了“本届业主代表的任期为八年（按此次租赁时间暂定），业主代表可以提出辞呈，直到补选出新的业主代表出来为止”，在案件审理过程中，原被告及证人并未举示证据证明涉案物业已经通过正式的程序补选出了新的业主代表，因此，一审法院认为徐某应为涉案租赁合同存续期间的业主代表。现原告对徐某陈述的证人证言的真实性有异议，对此，首先，原告并无证据证明徐某与被告存在特殊利益关系，相反，徐某也是涉案物业的业主之一，其权利义务也会受到自身陈述的影响。其次，虽然证人没有提供用于证明其证言真实性的相应凭据，比如业主群的微信聊天记录，但原告也在业主群内，如有相反证据，原告作为负有积极举证责任的一方，也应当举示证明其自身观点的依据。再次，原告向本案提起诉讼的时间为2019年10月8日，距离被告撤场之日已有一个多月，原告要求被告支付的欠付租金最早的时间是在2017年，相隔已有约两年的时间。根据租金明细及原告的陈述，被告于2017年11月8日向原告支付的2017年9月18日至2017年12月17日的租金，原告认为少支付了一个月租金，接着被告每个季度向原告少支付270元的租金。通常情况下，原告在未足额收到租金的情况下便应当立即向被告或者业主代表反映此情况，积极进行催收，这样也更能及时保护自身的合法权益。如原告认为业主代表的行为有损业主的利益，也应当积极保留相应证据并及时主张权利，但证人陈述原告并未向其提出异议，现原告在被告已经撤场一个月的情况下才通过起诉的方式一次性向被告主张全部欠付租金，一定程度上也有违诚实信用原则及公平效率原则。考虑到时间较久的关系，并不能以证人没有提供业主群微信聊天记录等证据为由否定其证人证言的真实性。结合前述分析，鉴于徐某为业主代表的身份，一审法院对徐某证人证言的真实性予以采信。综上，由于减免被告2017年11月18日至2017年12月17日一个月租金经过了《业主公约》规定的过半数业主的同意，原告应当受到约束。另外，《租赁合同》也约定，“如因甲方原因导致乙方不能经常装修或正常营业，免租期应往后顺延，计租期也相应往后顺延”，可见，如确有影响被告装修的情况发生，合同也约定顺延免租期，鉴于原告也认可确系发生了漏水事件，结合证人的陈述，一审法院认定应当再给予被告2017年11月18日至2017年12月17日一个月的免费装修期，原告无权再向被告主张该部分租金。二、是否应当减免被告电梯未使用费及其金额。被告为了证明此项抗辩，举示了落款时间为2019年6月6日的《和解协议》，《和解协议》上有徐某的签字，证人对其签字真实性予以认可，一审法院对该协议的真实性予以采信。但对于该《和解协议》是否应当对全体业主具有约束力，一审法院认为，首先，《和解协议》上只有业主代表徐某的签名，并无租赁合同授权的其余二位业主代表邓雪莲、孟建的签名，如前所述，涉案物业后续并没有经过正规的程序选举新的业主代表，其余人员的签名并不能对全部业主产生法律拘束力。其次，《和解协议》中约定了“电梯面积未使用费用从6月18日开始，固定扣90元／月／户，在租期内不递增”，但并未明确约定扣除费用的具体年份，属于约定不明，不能直接采用。再次，证人徐某对于该《和解协议》是否经过了业主群的同意，证人称“具体不太清楚，记得业主群是同意了的”，证人的陈述具有不确定性，并不能认定《和解协议》的签订达到了《业主公约》规定的业主过半数同意的条件。鉴于上述几点，一审法院认定《和解协议》不能对全体业主具有约束力。徐某出庭时称“应当从2017年12月18日开始扣除电梯未使用费。被告在2017年6月18日支付第一季度租金的时候被告还未进场，还不知道电梯不能使用的情况，所以第一个季度是足额支付的租金和保证金……业主代表给所有业主通知后，决定扣除没有使用的扶梯面积，开始也有业主不同意找过我们，但经过我们业主代表的解释，大家基本上同意让被告更好的做下去，就让出扶梯所占的面积，这些事情都是在业主群里公布了的，综合成扣除租金90元／月／户”。鉴于前述论述，徐某作为业主代表，其陈述的真实性予以采信，徐某陈述业主基本上同意了每月每户扣除被告租金90元，因此，达到了《业主公约》规定的过半数的条件。结合徐某陈述被告在进场前时并不知晓扶梯不能开通的情况，考虑到被告承租的位置位于商场二楼，开通扶梯的作用是为了消费者进入商铺消费更加便利，扶梯不能开通势必会给被告的经营造成影响，所以被告要求扣除电梯未使用费亦属于情理之中，也符合公平原则。至于从何时开始扣除，根据原告举示的银行账户明细及被告举示的《华夏银座二楼业主产权面积、租金和卡号》的表格可见，被告从2017年12月18日开始便每个月向包括原告在内的业主少支付了90元的租金，一个季度为270元，被告实际支付租金的情况与证人的陈述相符，也可见，被告在之前支付租金的时候也自认愿意从2017年12月18日开始扣除90元／月／户的租金，并未要求从合同起租之日开始扣除该费用，并未进行相应的抵扣。鉴于被告在审理中也并未对2017年12月17日之前的已付租金提出异议，一审法院结合案件审理情况，认定应当从2017年12月18日开始在每位业主月租金中扣除电梯未使用费90元。三、《解除经济合同协议书》是否对原告具有约束力。根据原告举示的微信聊天记录显示，二楼商铺业主群在2019年8月27日就如何与被告解除合同的事宜进行了协商，有部分业主正在与被告现场协商解除合同的事宜。业主群里还对“让出25天租金愿意解除合同”进行了接龙，2019年8月27日23:02分时显示愿意接龙的业主共计32户，已经超过了《业主公约》中约定的过半数的比例，按照《业主公约》的规定，该决议对全体业主具有法律效力。同时，该解除协议书中约定了业主让租25天，与业主群接龙事项相一致，被告实际于2019年8月31日撤场，亦与《解除经济合同协议书》约定的计算租金截止时间相一致。因此，一审法院对《解除经济合同协议书》的真实性予以采信，协议内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。签订该协议系经过了全体业主过半数的同意，符合《业主公约》规定的条件，对全体业主具有约束力，原告作为业主之一，应当按照该协议约定履行权利义务。在对前述三项争议进行认定后，一审法院便可计算出被告欠付原告的租金金额。结合原被告双方就租金支付明细举示的证据及原告作出的陈述，一审法院认定被告还欠付原告的租金明细如下：2018年6月18日至2018年9月17日期间的房屋租金14元；2018年9月18日至2018年12月17日期间的房屋租金14元；2018年12月18日至2019年3月17日期间的房屋租金14元；2019年3月18日至2019年6月17日期间的房屋租金3258.13元，共计3300.13元，扣除2019年6月18日至2019年8月31日期间被告多支付的租金966元，被告还应当向原告支付租金2334.13元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。《租赁合同》约定，“甲方同意乙方以每三个月为一期缴纳租金，先交后用，并按期足额向甲方交纳。第一期租金自2017年6月18日开始计算，每3个月为一期，乙方应当在合同签订后于2017年6月20日前向甲方支付第一期3个月的租金，以后每期租金乙方应提前10天交纳下季度租金。在合同有效期内，若乙方未按本合同约定方式及期限向甲方支付应付租金，则每逾期一日，乙方应按欠缴金额的千分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清应付款项为止。”被告认为违约金标准约定过高，请求法院依法予以调整，一审法院结合案情，根据公平原则和诚实信用原则，认定原告主张的每日千分之五的违约金标准确属于过高的情形，将调整为，“每逾期一日，乙方应按欠缴金额的中国人民银行银行同期同类贷款利率的130%向甲方支付违约金”。综合被告欠付租金情况及原告明确的违约金起止期间，一审法院认定被告应付违约金如下：以欠付租金14元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%的标准，从2018年6月18日起计算至2019年8月19日止,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%的标准，从2019年8月20日起计算至2019年8月31日止；以欠付租金14元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%的标准，从2018年9月18日起计算至2019年8月19日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%的标准，从2019年8月20日起计算至2019年8月31日止；以欠付租金14元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率130%的标准，从2018年12月18日起计算至2019年8月19日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%的标准，从2019年8月20日起计算至2019年8月31日止；以欠付租金3258.13元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率130%的标准，从2019年3月18日起计算至2019年8月19日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%的标准，从2019年8月20日起计算至2019年8月31日止。对于最后一笔违约金，一审法院说明如下，根据原被告双方的一致陈述，新的承租人陈泓宇于2019年8月31日向原告转账的4565.08元中有1342.68元属于被告欠付的租金，被告在2019年6月18日至2019年8月31日期间多向原告支付了租金966元，之前欠付租金冲抵的时间为2019年8月31日，因此，违约金仍应当计算至2019年8月31日止。被告重庆京之渝餐饮管理有限公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法予以缺席裁判。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告重庆京之渝餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力后三日内向原告吴裕华支付租金2334.13元。二、被告重庆京之渝餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力后三日内向原告吴裕华支付违约金，该违约金的计算方式为：以欠付租金14元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%的标准，从2018年6月18日起计算至2019年8月19日止,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%的标准，从2019年8月20日起计算至2019年8月31日止；以欠付租金14元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%的标准，从2018年9月18日起计算至2019年8月19日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%的标准，从2019年8月20日起计算至2019年8月31日止；以欠付租金14元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率130%的标准，从2018年12月18日起计算至2019年8月19日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%的标准，从2019年8月20日起计算至2019年8月31日止；以欠付租金3258.13元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率130%的标准，从2019年3月18日起计算至2019年8月19日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%的标准，从2019年8月20日起计算至2019年8月31日止。三、驳回原告吴裕华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，原告吴裕华已预交90元，由原告吴裕华负担90元，由被告重庆京之渝餐饮管理有限公司负担90元。本院二审中，吴裕华向本院举示下列证据：1.2021年3月18日业主微信群聊天记录截屏；2.2019年8月26日业主微信群聊天记录及附件；3.被告拖欠租金明细表；以上证据证明业主并未同意一个月免租期及免除电梯费用，证人作伪证。4.2019年8月26日微信聊天记录拟起诉重庆京之渝餐饮管理有限公司，拟证明解除协议存在瑕疵。重庆京之渝餐饮管理有限公司未到庭未对上述证据进行质证。合议庭对证据的采信意见在本院认为中评述。本院二审对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点是：1.上诉人吴裕华是否应当受案涉《业主公约》的约束；2.是否应当减免被上诉人因楼上漏水导致案涉房屋装修停工一个月的租金、未使用电梯部分的费用以及解除合同时约定的25天租金。3.一审违约金的主张是否合理。本院具体评析如下：关于吴裕华是否应当受案涉《业主公约》约束的问题。案涉“华夏银座”平街二楼商铺共计有61位业主，每个单独商铺建筑面积大约为二十多平方米，目前所有商铺已经被打通作为一个整体，业主单独进行招租或自用都存在一定困难。为了能够整体对外出租，实现业主利益最大化，经三分之二以上的业主共同签字确认了《业主公约》，并选举出业主代表。本院认为，《业主公约》签订的目的系为了共同维护“华夏银座”平街二楼商铺全体业主的合法权益，共同维护公共环境和秩序，保障商铺的安全和合理使用，其体现的是全体业主意思自治原则。同时，公约内容不违背法律、法规的强制性规定，亦未损害他人的合法权益和公共利益，故一审法院认定该《业主公约》有效并无不当。吴裕华作为案涉“华夏银座”平街二楼商铺的业主之一，虽未在《业主公约》签字名单上签字，但其对《业主公约》确定的三位业主代表代表全体业主将二层商铺整体出租给重庆京之渝餐饮管理有限公司经营并未表示异议，且在《租赁合同》附件一《61位产权人名单》上签字，嗣后亦收取了相应租金，故吴裕华作为业主应当受该《业主公约》约束。关于是否应当减免因楼上漏水导致房屋装修停工一个月的租金、未使用电梯部分的费用以及解除合同时约定的25天租金的问题。一、对于因楼上漏水导致案涉房屋装修停工是否减免2017年11月一个月租金问题。业主代表徐某在一审审理中陈述，当时因漏水减免一个月租金的问题在业主群内征求了意见，半数以上的业主是同意予以减免的。同时，根据案涉《租赁合同》4.2条的约定，先交租金后用房，若多数业主未同意减免2017年11月租金，则业主可以按照《租赁合同》10.1条的约定终止合同并收回房屋，但案涉《租赁合同》实际履行至2019年8月才予以解除，因此，通过2017年11月之后《租赁合同》的实际履行情况，侧面印证了业主代表徐某的说法。虽然吴裕华目前对减免一个月租金的问题提出异议，但其二审举示的证据并不能证明减免2017年11月租金的行为违反了《业主公约》的约定，故该上诉理由本院不予支持。二、关于因部分电梯无法使用，是否应当减免租金的问题。本院认为，出租人有保证租赁房屋适租的义务，即出租人应保证出租房屋在租赁期间符合约定用途，让承租人通过使用租赁物业实现合同约定的使用和收益目的。被上诉人重庆京之渝餐饮管理有限公司整体租赁商铺的目的系用于餐饮经营，由于案涉商铺位于平街二楼，如电梯无法使用势必影响顾客进店消费的意愿，进而影响承租人租赁合同目的实现。业主代表徐某在一审审理中陈述，重庆京之渝餐饮管理有限公司在支付了第一季度租金进场后才发现电梯无法使用，业主代表将该情况通知业主后决定扣除未使用电梯费用，且大家基本同意。根据其陈述可知在租赁合同签订时被上诉人并不知晓电梯不能使用的情况，而电梯无法使用属于案涉租赁合同履行当中存在的瑕疵，一、二审审理中，上诉人举示的证据均不能证明在合同签订时出租人就该瑕疵进行了披露、告知，或租赁时承租人已明知该瑕疵，故被上诉人根据实际使用情况要求减少相应租金的请求亦合情合理。另，从2017年12月起，被上诉人重庆京之渝餐饮管理有限公司在每季度支付租金时即按照90元／月／户的标准扣除相应租金直至合同解除，大部分业主在收到租金后亦并未提出异议或者要求提前终止合同，故一审法院根据案件实际情况认定因部分电梯无法使用应减少相应租金并无不当，本院予以确认。三、是否应当减免25天租金的问题。根据案涉业主群的聊天记录显示，案涉商铺的业主通过业主群接龙的方式对“让出25天租金愿意解除合同”的决议进行了表态，截至2019年8月27日23时02分共有32户业主接龙表示同意，达到了《业主公约》过半数业主同意的约定，故减免25天租金的决议符合《业主公约》的程序和规定，因此吴裕华主张不应减免25天租金的上诉理由不成立，本院不予支持。关于违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由此可知，违约金的调整应当以当事人实际损失并兼顾合同的履行情况等综合考量。本案中，经审理查明重庆京之渝餐饮管理有限公司欠付吴裕华租金为2334.13元，该欠付租金为吴裕华的实际损失，而吴裕华主张违约金8588元，明显高于实际损失，故一审法院以欠付租金金额并按照中国人民银行同期贷款利率以及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%的标准分别计算并主张违约金符合上述法律规定，并无不当，吴裕华的该上诉理由不能成立。综上所述，吴裕华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费179.87元，由上诉人吴裕华负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  刘 静二〇二一年四月二十六日法官助理  刘学亮书 记 员  韩 微