江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏12民终582号上诉人（原审被告）：成益民，男，1974年11月6日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：李欣欣，江苏戴维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔祥，男，1978年7月9日生，汉族，住泰州市姜堰区。上诉人成益民因与被上诉人崔祥房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（2020）苏1204民初4301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。成益民上诉请求:撤销一审判决，依法改判驳回崔祥的诉讼请求，由崔祥承担本案的诉讼费用。事实与理由：1.崔祥至今未将案涉房屋交付给成益民，也未以任何形式通知成益民取房屋钥匙，所以不存在成益民未按时取走房屋钥匙的情况。2.成益民已在2020年4月上旬，房屋尚未交付前，与崔祥达成支付3500元后不再租赁案涉房屋的合意。崔祥应退还剩余租金并支付逾期付款的违约金。3.崔祥从未失去对案涉房屋占有、使用权，双方沟通后崔祥一直在通过中介另外寻找承租户。崔祥辩称，1.双方签订的租赁合同约定了上门取钥匙付余款的时间，及时取钥匙付款是成益民的义务，并非崔祥的义务。2.崔祥没有同意过成益民只要支付3500元就可以不租，双方未达成这样的合意。成益民直到2020年9月份要解除合同时才提到3500元的事。3.崔祥一直在为履行合同做积极准备。崔祥一直在催促成益民给予明确定答复，但成益民一直以小孩学校未落实为由拒绝履行合同。因与成益民签订了租赁合同，导致案涉房屋一直未能被重新出租。崔祥向一审法院起诉请求:判令成益民支付租金40000元，并由成益民承担案件诉讼费用。一审法院认定事实如下：一、崔祥、成益民于2020年3月28日签订房屋租赁合同，约定成益民承租崔祥位于泰州市姜堰区的房屋，租期15个月，自2020年4月3日起至2021年6月30日止；租金共46500元，2020年4月3日交付房屋时一次性付清；成益民支付崔祥水电及家用电器、家具押金3500元，合同终止时退还。合同在违约金部分约定，如承租方提前退房，出租方有权收回房屋，承租方须补偿出租方3500元。二、签订合同当日，成益民支付给崔祥10000元（其中押金3500元，预付租金6500元）。但成益民未按时至崔祥处取走房屋钥匙，亦未给付剩余房租40000元。三、2020年9月11日，成益民电话通知崔祥不租房,赔偿崔祥违约金3500元，由崔祥从上述10000元中扣除，并要求崔祥退还租金6500元。一审法院认为，崔祥、成益民之间订立的房屋租赁合同合法有效。《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。该规定要求民事主体在与他人建立民事法律关系后，应当信守诺言、恪守信用，按照自己作出的承诺行使权利、履行义务，言而有信；民事主体应当本着善意的原则，相互配合，保护对方的合理期待与信赖。司法机关可以根据诚信原则填补合同漏洞、弥补法律空白，平衡民事主体之间、民事主体与社会之间的利益，进而实现社会的公平正义。本案中，成益民既未按时至崔祥处取走房屋钥匙，又不及时提出解除合同，致使成益民的出租房空置，租金无着。对此情形如何处理，案涉合同没有约定，有关法律也没有具体规定。为保护崔祥的合理期待，根据诚信原则，认为成益民未按时至崔祥处取走房屋钥匙的行为属于其放弃合同权利的行为，成益民理应向崔祥支付自2020年4月3日起至合同解除之日的租金。关于合同是否已经解除，合同在违约金部分约定，如承租方提前退房，出租方有权收回房屋，承租方须补偿出租方3500元。该约定实质是赋予成益民单方解除权的约定。2020年9月11日，成益民电话通知崔祥不租房,并提出赔偿崔祥违约金3500元，由崔祥直接从已经收到的10000元中扣除。该行为符合合同法有关单方解除的规定，认定该合同于2020年9月11日即已经单方解除。关于租金计算，根据合同约定，自2020年4月3日起至2021年6月30日止计453日，租金约定为46500元，则租金标准计算为102.65元/日。自2020年4月3日起至2020年9月11日止计161日，租金计算为16526.65元。对上述租金予以支持，但对崔祥的其余租金诉请因合同已解除不予支持。成益民经一审法院合法传唤无正当理由未到庭，视为其放弃举证、质证等诉讼权利，并应承担于己不利的法律后果。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、成益民于判决生效后十日内给付崔祥租金10026.65元（16526.65元-6500元）;二、驳回的其余诉讼请求。如成益民未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费800元，依法减半收取400元，由崔祥负担236元，成益民负担164元。二审期间，成益民提交成益民与崔祥的微信聊天记录一份，证明双方的合同早已解除，崔祥一直在向成益民发出新的邀请，而成益民一直未予回复。崔祥质证称，对聊天记录的真实性无异议，但聊天记录不能达到成益民的证明目的。本院认证认为，对该聊天记录的真实性予以确认。从聊天记录的内容看，聊天记录发生的时间在2020年4月7日至2020年7月13日之间，都是崔祥在向成益民询问是否确定租房以及小孩是否确定到姜堰上学等，成益民未在微信中予以回复。从上述内容可以看出崔祥一直与成益民协商处理租赁合同的履行问题，双方并未达成一致意见，并不能得出双方已于2020年4月上旬协商一致解除租赁合同的结论。一审法院查明的事实已有当事人陈述以及相关证据予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，崔祥与成益民签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，双方均应按照该租赁合同约定履行各自义务。作为出租人，崔祥具有按照合同约定交付租赁物的义务，而按照合同约定支付租金则是承租人成益民的基本义务。双方在租赁合同中约定，租赁期限自2020年4月3日起，租金在交房时一次性付清。然成益民在2020年4月3日既未依约接受租赁物和支付剩余租金，也未及时与崔祥协商解除租赁合同，在合同履行过程中存在明显过错，一审判决其承担合同解除前的租金，并无不当。另成益民单方提前解除租赁合同，根据双方租赁合同的第六条违约责任的规定，即“如果乙方（成益民）提前退房或违反本合同第四条，甲方（崔祥）有权收回房屋，乙方（成益民）须赔偿甲方（崔祥）人民币3500元。”故一审判决成益民承担3500元的违约责任，符合双方合同的约定。关于合同解除的时间。崔祥主张双方租赁合同是在2020年9月11日解除，而成益民辩称双方已于2020年4月上旬达成解除合同的合意。对此分析如下：1.双方都认可在2020年4月、9月曾经通过电话，但均未能提供证据证明通话的具体内容。但根据成益民二审提供的双方聊天记录，崔祥在2020年6月10日的聊天中询问“今年小孩还确定来姜堰上学？”、2020年7月13日的聊天中询问“开学确定过来吗？”可以见双方在2020年7月13日前并未就终止租赁合同达成一致。2.双方签订案涉租赁合同的目的是成益民打算将子女送到姜堰上学，双方均认可租赁合同最终未能实际履行的原因是成益民子女无法到姜堰上学。根据学校一般在九月份开学的情况，崔祥主张的9月份才确定无法上学并解除合同，更符合常理。3.成益民在二审中陈述其2020年9月11日打电话给崔祥时，重申了解除租赁合同的意思。故根据现有证据，可以确定成益民在2020年9月11日的通话中表达了解除租赁合同的意思表示。综上，一审认定双方之间的租赁合同已于2020年9月11日解除，并无不当。综上所述，成益民的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由成益民负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  李 霖审 判 员  李志霞审 判 员  宗 雯二〇二一年四月二十日法官助理  于海涛书 记 员  陈丽桢