新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新0109民初1191号   原告：乌鲁木齐市米东区兴隆建筑设备租赁站，住所地新疆乌鲁木齐市米东区芦草沟乡人民庄子村2组232号1栋4号。   经营者：刘明霞，女，1969年8月29日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。   委托诉讼代理人：胡文清，新疆聂子律师事务所律师。   被告：中天建设集团有限公司，住所地浙江省东阳市吴宁东路65号。   法定代表人：庄严，该公司董事长。   被告：中天建设集团有限公司新疆分公司，住所地新疆乌鲁木齐市新市区北京中路860号植物园科普馆C区302号。   负责人：吴钟，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李聊，男，该公司员工。   委托诉讼代理人：李永亮，新疆新途律师事务所律师。   原告乌鲁木齐市米东区兴隆建筑设备租赁站（以下简称兴隆租赁站）与被告中天建设集团有限公司（以下简称中天集团）、中天建设集团有限公司新疆分公司（以下简称中天集团新疆分公司）建筑设备租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月24日公开开庭审理了本案，原告兴隆租赁站、被告中天集团新疆分公司到庭参加诉讼，被告中天集团经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。   原告兴隆租赁站向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告中天集团新疆分公司的租赁合同关系；2．判令二被告支付租金754,357.67元；3．判令二被告返还十字扣件13647个、接头扣件3093个、转向扣件11460个，如返还不能，按市场价值赔偿155,553元；4．判令二被告支付违约金59,122元；5．保全费及担保费用二被告承担（合计969,032.67元）。事实与理由：1.2019年，原告与被告中天集团新疆分公司签订钢管、扣件等周转材料租赁合同，原告向出租建筑设备一批用于中天集团新疆分公司承建碧桂园项目。其中2019年4月28日-2019年11月15日总租赁费509,832.5元，2020年4月1日-2020年11月15号总租赁费700,525.15元（包含维修费及装卸费39,718.54元），减去已支付456,000元，截至2020年11月，被告中天集团新疆分公司拖欠租赁费754,357.67元，还有28200个扣件未予退还。故我方以《中华人民共和国合同法》第九十条第四款即当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的要求解除合同。2．针对租赁费，双方虽然于2020年5月25日签订了抵房协议，但原告在现场了解到，被告中天集团新疆分公司以6,000元/平方米抵给我方的房产实际市场价值仅4,000余元/平方米，故原告未在房产登记管理部门办理商品房买卖合同及网签过户的相关手续，该抵房协议显示公平，未实际履行。3．被告要求减免疫情期间即2020年7月17日-8月31日产生的租金141,860.91元，没有法律依据且不符合双方的约定，目前没有将疫情认定为不可抗力或意外事件的相关司法解释。疫情期间乌鲁木齐市鼓励建筑工地封闭施工，被告应当向法庭提交监理单位的施工日志来确认其停工的事实。4．以上租赁费，原告多次向被告中天集团新疆分公司索要未果，中天集团新疆分公司系中天集团的分支机构，故要求中天集团与中天集团新疆分公司共同承担付款义务。现诉至法院，请求依法判决。   被告中天集团未到庭，也未向本院提交书面答辩意见和证据。   被告中天集团新疆分公司辩称，1．原告要求解除租赁合同不符合法律规定和双方合同约定，我方不同意解除。我方按合同约定的付款方式和期限，已实际支付租赁费超过总体费用的近80%。不存在因我方行为导致合同目的不能实现的情形。最后的30%租赁费需在工程竣工后支付，目前工程尚未竣工，剩余30%租赁费付款条件未能成就。同时，双方当事人也未对解除合同达成一致，原告的第一项诉讼请求不应支持。2．我方不认可欠付原告租赁费，按照租赁合同70%的支付要求，我方已实际超付。我方认为卡子湾碧桂园项目2019年4月28日-2019年11月15日总租赁费为509,832.5元，2020年4月1日-2020年11月15号总租赁费为518,945.7元，其中7月17日-8月31日由于疫情的不可抗力因素，此租赁费为141,860.91元应予酌定减免。以上三个阶段合计租赁费为：1,170,639.11元。截至目前，仅碧桂园项目我方已支付费用占合计总租赁费的76.52%，已远远超出应付款项。抵房协议已经双方签字盖章确认，系双方真实意思表示，且原告已从我方签收领取价值439,760元的房票，后期只需其缴纳房票即可办理相关手续。3．原告要求返还租赁物不符合双方约定及法律规定。租赁合同第五条约定，租赁期限自2019年4月27日起至工程结束止，目前碧桂园项目工程尚未竣工验收，仍在合同有效期内，原告诉请返还租赁物没有事实和法律依据。4．原告要求违约金无事实依据。2020年7月、8月为新疆疫情阶段，属合同中约定的不可抗力，因此，我方在支付租赁费的70%之后，主动实施不安抗辩权，停止继续支付疫情阶段租赁费用。根据合同约定，原告负有按照我方要求及时开具发票并送达我方的先履行义务，但原告直到2020年5月26日才向我方交付三张发票，原告在收到我方付款后未及时足额向我公司开具发票，原告自身存在违约行为，我方有权拒绝支付租赁费。5．原告要求39,718.54元维修费用、装卸费无依据，根据合同约定，这些费用应包含在租赁费单价中。   本院经审理认定事实如下：2019年，原告（乙方）与被告中天集团新疆分公司（甲方）签订钢管、扣减等周转材料租赁合同。原告为被告承建的乌鲁木齐碧桂园项目出租一批钢管、扣件等材料。合同主要内容为：1．租赁期限自2019年4月27日至工程结束止，以承租方书面通知停止使用之日或是已停用之日为终止日期。2．合同确定的租金单价已包含租赁物所需的运输、卸货、检测、维修等各种费用。3．甲方指定陈巧君为租金结算人。4．每季度末5天内乙方将租赁使用情况上报甲方，甲方收到乙方报表后10日内进行审查，审查完毕后5日内支付上季度实际发生租金的30%，年底付款到70%，余款在竣工验收合格后30日内全部付清。5．如遇不可抗拒、事外事件的原因造成停工（即不能使用租赁物时），乙方不收取租赁费用，由于政府等相关部门要求暂停施工，冬季停止施工，春节等节假日停工时，乙方不收取租赁费用（具体时间由甲乙双方协商确认，未能协商确认的，以甲方实际停工时间为准）；因建设单位原因要求暂停施工的，乙方不收取租赁费用。待暂停施工事由结束后恢复计收租赁费用。6．付款前乙方应按甲方指定的时间提供由乙方开具的相应金额合法、有效的增值税专用发票。否则甲方有权拒付租金，并顺延付款时间，且不承担逾期付款的违约责任。并在开票后2天内将发票送达甲方，甲方签收发票的日期为发票的送达日期。7．租赁物如有丢失、损毁，甲方应当作出赔偿，赔偿价格根据市场价折旧后双方协商确定。8．甲方逾期支付租金的，根据迟延支付货款按每日万分之三（最高不得超过银行同期贷款利率的2倍）支付乙方违约金。   合同签订后，原告依约向被告中天集团新疆分公司提供了租赁物，2019年4月28日至2019年11月15日共产生租赁费509,832.5元。2020年4月1日-2020年11月15日（除去2020年7月17日-8月31日争议租赁费141,860.91元）的租赁费为518,945.7元，结算单显示维修费（含少螺丝赔偿费26,818元）及装卸费（实际为整理费）39,718.54元为待确认费用。2020年5月25日，原告（乙方）与被告中天集团新疆分公司（甲方）签订抵房协议一份，主要内容为：1．甲方以和谐玫瑰园、玫瑰国际A区A座1327、1708、811、923号房屋冲抵乌鲁木齐碧桂园二标段、碧桂园黄金时代一期、翰林诚品项目的租赁费839,760元，以上房屋单价为每平方米6,000元。同时乙方出具同等金额的发票给甲方。2．协议签订之日起，甲方将上述房产的所有权出售给乙方，并协助乙方或者乙方指定的第三方办理《商品房买卖合同》的网签过户等相关手续。2020年5月26日，原告人员刘炳华拿走了编号分别为XJHXFC201404757、XJHXFC201404740、XJHXFC201404744、XJHXFC201404723的四张房劵的原件，同时向被告中天集团新疆分公司出具收据一张，内容为：今收到中天翰林诚品项目、黄金时代项目、乌鲁木齐碧桂园项目钢管扣件租赁费839,760元。被告中天集团新疆分公司在收据上用铅笔标注“其中翰林诚品150,000元，黄金时代250,000元，乌鲁木齐碧桂园439,760元”。2020年5月26日，被告中天建设集团公司向原告转账456,000元。原告向被告交付了出票日期分别为2019年7月15日的94,395.72元，2019年8月22日的78,168.93元，2020年5月20日的283,550.55元的三张发票（共计456,115.2元）。   以上事实，有钢管、扣减等周转材料租赁合同、结算单、入库单、发票汇总单、中国建设银行客户专用回单、收据、抵房协议、房劵签收单及庭审笔录存卷予以佐证。   本院认为，本案的争议焦点在于：1．租赁合同是否应当解除；2．疫情期间的租赁费是否应当减免；3．抵房协议是否已生效；4．维修费和装卸费是否应另行计算。   关于租赁合同是否应当解除，原告以《中华人民共和国合同法》第九十条第四款即当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的作为解除合同的依据。此条款包含两个条件，第一，被告迟延履行债务；第二，因被告迟延履行债务产生的后果是原告不能实现合同目的。首先，按照合同约定，被告应于2019年年底向原告支付已发生租赁费509,832.5元的70%即356,882.75元，但被告直到2020年5月25日才与原告达成抵房协议、2020年5月26日向原告支付租赁费456,000元，被告确有迟延履行债务行为；其次，被告迟延付款是否导致原告的合同目的不能实现。原告的合同目的在于通过租赁行为获取租赁费，从现有情况看，被告已经通过抵房协议和转账向原告支付租赁费895,760元，即使按照2019年至2020年共产生无争议租赁费（1,028,778.2元）和疫情期间争议租赁费（141,860.91元）的合计数额的70%即819,447.37元计算（509,832.5元＋518,945.7元＋141,860.91元=1,170,639.1元），原告获取的租赁费实际已高于合同约定的数额，原告诉称合同目的不能实现的理由不能成立。故对于原告要求原告与被告中天集团新疆分公司的租赁合同关系的诉讼请求，本院不予支持。   因租赁合同关系未解除，那么对于原告的第三项诉讼请求：二被告返还十字扣件13647个、接头扣件3093个、转向扣件11460个，如返还不能按市场价值赔偿155,553元，本院亦不予支持。   其次，疫情期间的租赁费141,860.91元是否应当减免。根据众所周知的事实，2020年7月17日至2020年8月31日期间，乌鲁木齐市处于疫情期间，由于建筑工地无人员封闭的条件，被告中天集团新疆分公司应处于停工停产状态。疫情属于突发公共卫生事件，应当属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，符合《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款关于不可抗力的规定情形。且根据原告与被告中天集团新疆分公司签订的租赁合同第七条第四款，如遇不可抗拒等情况，原告不收取租赁费用。故原告不应收取疫情期间7月17日-8月31日的租赁费141,860.91元。   第三，抵房协议是否已经生效。原告与中天集团新疆分公司签订的抵房协议系双方真实意思表示，并经过双方盖章确认，且不违反法律的强制性规定，合法有效。协议一旦签订对双方均具有法律约束力。且被告已经按照协议履行了向原告交付相关房劵的义务，原告不去办理相关手续并不影响协议的效力。关于抵扣租赁费的具体金额，因收据上有原告人员签字确认抵扣租赁费的总金额，虽然被告中天集团新疆分公司在收据上自行用铅笔标注“其中翰林诚品150,000元，黄金时代250,000元，乌鲁木齐碧桂园439,760元”，原告不认可该数额即439,760元，但也未提出抵扣本案租赁费具体数额的其他意见，故本院确认抵房协议已抵扣本案租赁费439,760元。至于原告认为房屋市场单价远低于协议约定价格、抵房协议显示公平的意见，原告并未起诉主张撤销该协议，房屋作为商品出现价格涨落属于正常情况，本院不予采信。   第四，被告是否应当向原告支付维修费和装卸费。原告主张的2020年4月1日-2020年11月15号总租赁费700,525.15元，实际包含租赁费以外的维修费及装卸费39,718.54元。根据原告提供的入库单，装卸费实际为整理费，维修费包含弯管调直费和少螺丝赔偿费。本院认为，整理费和弯管调直费应当属于维修费用，维修租赁物属于原告作为出租人的义务，且租赁合同第三条第二款中约定，上述总价或租金单价已包含钢管、扣件等脚手工具及配件进出场所需的维修保养费用，故原告主张的整理费和弯管调直费已经包含在租赁费单价或总价中，被告不应再行支付。至于少螺丝赔偿费的性质，不属于维修费，而是租赁物丢失的赔偿费用。租赁合同第九条第一款第5项约定：租赁物如有丢失、毁损，甲方应作出赔偿。因入库单上原被告双方人员签字确认的少螺丝赔偿数额共计为26,818元，故被告中天集团新疆分公司应当向原告支付少螺丝赔偿费26,818元。由于原告将该费用计算在2020年租赁费中，本院对此费用在租赁费中一并处理。   以上三点明确后，被告中天集团新疆分公司租赁原告钢管、扣件所产生的租赁费应为1,055,596.2元（2019年租赁费509,832.5元＋2020年租赁费518,945.7元＋少螺丝赔偿费26,818元）。根据合同约定，被告应于2020年年底付款70%，余款在竣工验收合格后30日内全部付清。被告在2020年5月26日已付款895,760元（转账456,000元＋以房抵付439,760元），达到已发生租赁费的84.86%（895,760元÷1,055,596.2元），已超出合同约定，因被告未书面通知原告停止使用租赁物，余款未达到支付条件，故二被告不应向原告再行支付租赁费。   关于违约金，原告主张被告迟延履行债务违约，被告辩称原告负有及时交付发票的先履行义务，原告直到2020年5月26日才交付三张共计金额456,115.2元的发票，原告违约在先。本院认为，根据合同约定，付款前乙方（原告）应按甲方（被告中天集团新疆分公司）指定的时间提供由乙方开具的相应金额合法、有效的增值税专用发票。否则甲方有权拒付租金，并顺延付款时间，且不承担逾期付款的违约责任。并在开票后2天内将发票送达甲方，甲方签收发票的日期为发票的送达日期。原告未提供证据证明其按时交付发票，且原告出具的发票金额少于被告实际支付的租赁费，故被告中天集团新疆分公司有权拒付租金并不承担相应的违约责任。故本院对于原告的该项诉讼请求不予支持。   关于保全费用和担保费用，原告未提供相应票据，本院不予支持。   被告中天集团经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃一审答辩、举证、质证等一切诉讼权利。   综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款和《中华人民共和国合同法》第三十五条、第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第一百一十七条第二款，第一百二十条，第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：   驳回原告乌鲁木齐米东区兴隆建筑设备租赁站的全部诉讼请求。   案件受理费减半收取计6,745.16元（原告已预交），由原告乌鲁木齐米东区兴隆建筑设备租赁站负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  员   张绍娟   二 〇 二 一 年 四 月 九 日   书  记  员   朱家笑