河南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）豫民再92号 再审申请人（原审被告）：许昌明龙化纤有限公司，住所地：许昌市国家经济技术开发区屯里路。 法定代表人：霍龙彪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王玉国，河南天时达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：霍明伍，男，1968年11月3日生，汉族，住河南省许昌县。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：武金山，男，1961年1月15日生，汉族，住河南省许昌市魏都区。 委托诉讼代理人：赵铷，河南万翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周可可，河南万翔律师事务所实习律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：王焕东，男，1963年4月20日生，汉族，住许昌市魏都区。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：许昌红秀发制品有限公司，住所地：许昌市屯里路220号。 法定代表人：孙红霞。 委托诉讼代理人：王焕东，男，1963年4月20日生，汉族，住许昌市魏都区。 被申请人（原审被告）：陈成斌，男，1963年11月4日生，汉族，住许昌县。 再审申请人许昌明龙化纤有限公司（以下简称明龙公司）因与被申请人武金山、王焕东、许昌红秀发制品有限公司（以下简称红秀公司）、陈成斌租赁合同纠纷一案，不服许昌市中级人民法院（2019）豫10民终3522号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月14日作出（2020）豫民申3393号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2021年3月1日公开开庭审理本案。再审申请人明龙公司的委托诉讼代理人王玉国、霍明伍，被申请人武金山的委托诉讼代理人赵铷、周可可，王焕东，红秀公司的委托诉讼代理人王焕东到庭参加诉讼，被申请人陈成斌经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明龙公司申请再审称，一、2012年武金山与瑞怡公司签订的租赁合同和交接清单均存在虚假情形，租赁合同的印章与备案印章不一致，租赁合同不成立。二、涉案房屋的司法拍卖记载中，虽然列明了租赁情况，但租赁权利人的行为不真实，违法，不能发生“买卖不破租赁”的效果。三、明龙公司通过竞拍取得涉案房屋权属，是合法的房屋所有权人，具有出租和收取租金的权利，原审判决明龙公司退还租金，系认定事实错误。请求撤销原判，驳回武金山的诉讼请求。 武金山辩称，一、根据“买卖不破租赁”的原则，武金山继续享有涉案厂院的承租权利。2012年5月25日武金山和陈成斌一起与瑞怡公司签订了租赁经营合同，该租赁合同经双方签字盖章，合法有效，双方的债务以租金冲抵。王焕东认为武金山与瑞怡公司的租赁合同虚假，涉嫌恶意串通的主张没有证据也与事实不符。二、根据合同的相对性，王焕东客观上事实上也已经履行、占有租赁了该厂院，瑞怡公司没有提出异议。虽然租赁期间发生了权属变更，但租赁期间继续有效。王焕东认为拍卖成交后租赁合同终止了，不再支付租赁费，系法律理解错误。租赁合同虽规定了如发生本厂拆迁、拍卖，终止本合同的条款，但王焕东和红秀公司继续实际租赁，没有提出解除合同的请求，系双方继续履行合同的行为，在租赁合同没有解除前，应当继续支付租金。三、法院对涉案房屋的拍卖中，明确公示了有租赁，拍卖成交裁定也确认了租赁期限到2028年5月31日，法院的拍卖认可承认了武金山与王焕东的转租的权利的。四、一审判决红秀公司承担责任正确。2015年6月28日王焕东与武金山签订租赁经营合同时，红秀公司在筹备中，租赁的目的也是为了公司经营场地需要。公司法定代表人为王焕东的妻子孙红霞。租赁合同虽然系王焕东签订，但租赁期间增添的房屋系红秀公司投资建设，实际履行租赁合同的也是红秀公司。王焕东、红秀公司及其法定代表人孙红霞之间是夫妻和家庭财产和经营混同，王焕东与孙红霞2017年离婚，离婚在后，租赁在先，应当共同承担责任。请求驳回明龙公司的再审申请，维持原判。 王焕东、红秀公司辩称，一、武金山在涉案房屋被拍卖后不享有租赁权。租赁经营合同签订在瑞怡公司设定抵押之后，该合同对受让人不具有约束力，不能让王焕东、红秀公司履行支付租金的义务。二、原审认定王焕东应当向武金山支付继续占有使用期间租赁物的使用费是错误的，合同约定拍卖时租赁合同终止条件成就，王焕东已经没有向武金山支付租金的义务。三、原审判决红秀公司承担责任是错误的。红秀公司与武金山并没有签订任何合同，其与本案无关。王焕东与孙红霞2017年离婚，租赁合同与红秀公司无关。请求驳回武金山的诉讼请求。 武金山一审法院起诉请求：1、判令王焕东、红秀公司、明龙公司连带向武金山支付2017年9月1日至2019年8月31日期间的租金72万元及迟延履行期间的利息（按同期银行贷款利率分两部分计算，36万元自2017年9月1日起计算至实际付款之日，36万元自2018年9月1日起计算至实际付款之日，利息暂算10000元）；2、判令王焕东、红秀公司、明龙公司承担本案全部诉讼费用。 许昌市建安区人民法院一审认定，2012年5月25日，案外人许昌瑞怡发制品有限公司（以下简称瑞怡公司）作为出租方与作为承租方的武金山及第三人陈成斌签订《租赁经营合同》，将其位于河南许昌经济技术开发区××路××号厂房及设备租赁于承租方使用，租赁期限共16年，即自2012年6月1日起至2028年5月31日止。双方于2012年8月10日办理了交接手续。2012年9月30日，双方又签订补充协议。2013年12月1日，双方又签订租赁经营合同，租赁期限共15年，即自2013年12月1日至2028年11月30日。 2015年6月28日，武金山及第三人陈成斌作为出租方与王焕东签订《租赁经营合同》，将上述房屋及设备转租于王焕东，约定租赁期限10年，即自2015年6月28日至2025年6月27日，其中合同第八条约定“本合同双方当事人已经充分考虑了在租赁过程中的可能风险，若发生本厂拆迁、拍卖，终止本合同，由甲方返还乙方预收租金”，第九条约定“双方因本合同发生纠纷时，应协商解决。协商不成时，提交许昌仲裁委员会仲裁”。2015年6月29日，双方又签订《房屋厂房租金的补充协议》，协议约定：“一、租期约定10年。自2015年6月至2025年6月止。二、租金自2015年6月28日算起，第一年租金人民币50万元整，承租方进厂生产运行三个月后，一次性支付年租金。三、第二年租金人民币70万元整，一次性支付年租金。四、自第三年开始，每年租金人民币80万元整，一次支付年租金。”合同签订后，武金山将租赁物按移交清单交付给王焕东，王焕东向武金山支付租金至2017年8月31日。2017年9月10日、2017年10月13日、2017年10月14日、2017年11月7日，武金山分别向王焕东出具催款通知，王焕东均收到并签字，其中王焕东在2017年10月13日催款函中，标注因原瑞怡公司厂院、土地现已经法院拍卖，业主已变更为明龙公司，导致王焕东和陈成斌、武金山二人租赁协议不能正常履行。 另查明，王焕东与红秀公司法定代表人孙红霞系夫妻关系。2016年1月28日，孙红霞登记注册成立红秀公司，地址为许昌市屯里路220号。在红秀公司注册时，孙红霞向登记单位许昌市市场监督管理局经济技术开发区分局提交的注册材料中，包括2015年6月28日武金山、陈成斌、王焕东三人所签的《租赁经营合同》复印件，孙红霞在该合同“承租人”处补签签名并捺印。红秀公司成立后，占有并使用案涉厂房及设备进行生产经营至今。 又查明，许昌市魏都区人民法院在执行张玉梅与许昌瑞怡发制品有限公司、梁俊昌、崔少慧民间借贷纠纷一案过程中，于2015年4月23日作出（2015）魏执裁字第22号执行裁定书，将被执行人瑞怡公司院内房产证号为（2004）1541号、0207号对应的房产及土地权利证书号为2004005000179对应的土地使用权予以查封，并于2016年7月4日作出（2015）魏执字第00022之一号裁定书，将上述财产予以拍卖。2017年5月11日，明龙公司以13048172元的价格，在淘宝网司法拍卖网络平台竞得上述被执行财产，该财产在淘宝网司法拍卖网络平台进行拍卖时，在《拍卖标的调查情况表（房屋）》中注明：“权利限制情况及瑕疵情况：1、被许昌市魏都区人民法院查封；2、拍卖标的物存在租赁，租赁期限至2028年5月31日，承租人在拍卖标的的院内建有房屋。” 2017年5月27日，许昌市魏都区人民法院作出（2015）魏执字第00022之四号执行裁定书，裁定：“一、许昌市经济开发区瑞怡公司院内全部工业房产及地上构筑物、附着物、附属设备的所有权及土地使用权归买受人许昌县明龙化纤有限公司所有。上述房产及地上构筑物、附着物、附属设备的所有权和土地使用权自本裁定书送达买受人明龙公司时起转移。二、买受人明龙公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。”裁定送达后，明龙公司向本案红秀公司主张占有拍卖标的物，红秀公司将涉案厂房及设备移交明龙公司。王焕东、明龙公司确认双方于2017年8、9月份，签订租赁合同，租赁期限为五年，租赁费每年16万元，自2017年9月1日起开始计算，于每年的9月1日前先交钱后使用。 2019年武金山以王焕东、红秀公司、明龙公司为被申请人向许昌仲裁委员会申请仲裁，许昌仲裁委员会于2019年4月15日作出许仲决字（2019）第08号决定书，对申请人武金山的仲裁申请不予受理。 许昌市建安区人民法院一审认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，武金山及第三人陈成斌从案外人瑞怡公司取得许昌经济技术开发区屯里路220号厂房及设备的租赁权，于2015年6月28日、29日作为出租方与王焕东签订的《租赁经营合同》及《补充协议》，《租赁经营合同》及《补充协议》均是本案双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应全面履行自己的义务。合同第八条约定“……若发生本厂拆迁、拍卖，终止本合同，由甲方返还乙方预收租金”。2016年7月4日许昌市魏都区人民法院作出（2015）魏执字第00022之一号裁定书，将本案涉案房屋予以拍卖，据此双方约定的合同终止情形出现，双方合同的权利义务终止。“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密义务”，本案合同终止后，王焕东作为承租方应当向出租方返还租赁物，但王焕东未将租赁物返还，而是继续占有使用，因此应当向武金山支付继续占有使用期间租赁物的使用费。王焕东称拍卖后与明龙公司签订租赁合同，租赁费已经向明龙公司支付，该院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。王焕东在明知武金山享有租赁权的情况下，仍与明龙公司签订合同，故对其辩称理由该院不予采纳。对武金山要求王焕东支付租金的请求，予以支持。 关于红秀公司是否承担责任的问题。红秀公司系自然人独资公司，其法定代表人孙红霞与王焕东系夫妻关系，王焕东向武金山及陈成斌租赁该房产及设备也是用于红秀公司的生产经营，且孙红霞将红秀公司的地址登记为许昌市屯里路220号并在其向工商管理部门提交的《租赁经营合同》上以承租方身份补签签名捺印，应认定王焕东及红秀公司系案涉房产及设备的共同承租人，且截至目前，涉案租赁物一直由红秀公司经营使用，故对租赁物的使用费应当由红秀公司与王焕东共同承担。 关于明龙公司是否承担责任的问题。根据合同相对性原则，明龙公司不是租赁合同的相对人，与武金山不存在直接的权利义务关系，武金山要求明龙公司承担责任无事实及法律依据，故对武金山要求明龙公司承担责任的请求，不予支持。 关于租赁物使用费数额的问题。双方租赁合同的权利义务虽然已经终止，但根据武金山与王焕东租赁合同的履行情况及租赁物的占有使用情况，参照租赁合同约定，该院对2017年9月1日至2019年8月31日期间涉案租赁物的使用费用酌定为160万元。同时，经庭审查明，武金山及第三人陈成斌对案涉厂房及设备的租赁权为共同共有，双方对租赁收益分成的约定为：武金山享有45%的租赁收益权，陈成斌享有55%的租赁收益权。武金山应获得的租赁物使用费为160万元的45%，即72万元，故对武金山要求支付2017年9月1日至2019年8月31日期间的费用72万元的诉讼请求，予以支持。武金山要求支付迟延履行期间的利息应自起诉之日起即2019年4月17日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止。对武金山超出上述数额的请求，不予支持。 许昌市建安区人民法院作出（2019）豫1003民初1617号民事判决：一、王焕东、红秀公司于本判决生效之日起十日内支付武金山占有使用租赁物期间的使用费72万元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年4月17日起计算至实际付清之日止）；二、驳回武金山的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11100元，由王焕东、红秀公司承担。 许昌市中级人民法院二审认定，2013年12月1日，瑞怡公司与陈成斌、武金山签订《租赁经营合同》，主要约定，租期15年，自2013年12月1日至2028年11月30日止。租金为每年30万元，在签订本合同之前，出租方已向承租方借款450万元，双方一致同意抵作15年的租金。2011年11月1日，2013年5月23日，2013年11月20日，瑞怡公司法定代表人梁俊昌向武金山出具收款收据三张，金额分别20万元、60万元、37万元，共计117万元。 2016年7月16日，瑞怡公司与红秀公司签订《房屋建设合同》，主要约定，建设厂房基本情况，新建厂房为2层钢混架结构，5040平方米，厂房、道路等投资380余万元。瑞怡公司有该新建房屋的房地产所有权。新建厂房红秀公司使用期限为10年，2017年1月1日到2027年1月1日。新建厂房为红秀公司自建，使用年限内瑞怡公司不收取任何费用。 在张玉梅执行过程中，武金山以其是财产的承担责为由；王焕东以其是财产的承租者且有其新建厂房为由，分别向魏都区人民法院提出执行异议，魏都区法院分别作出（2017）豫1002执异13号和14号执行裁定书，均驳回了武金山和王焕东的异议请求。 2019年6月15日，梁俊昌出具《情况说明》一份，主要内容：其是瑞怡公司法定代表人，从2011年起累计从武金山处借款117万元，用于公司资金周转。因经济形势不好，无力偿还，2012年5月，梁俊昌将瑞怡公司厂房及设备租赁给武金山，以租金抵欠款。另，其也欠陈成斌钱，三方修订租赁合同，将公司厂房及设备租赁给武金山和陈成斌两人，15年租金一次性抵偿二人借款。并将瑞怡公司的厂房设备全部移交给二人。武金山和陈成斌把产房及设备转租给王焕东经营，并王焕东在瑞怡公司后院空地新建厂房，梁俊昌同意。王焕东2017年初新建厂房两栋。2012年11月20日，工商银行与瑞怡公司签订《最高额抵押合同》，瑞怡公司以房产和土地作抵押，向工商银行借款960万元。其他事实与一审一致。 许昌市中级人民法院二审认为，根据双方诉辩意见，二审争议焦点是：一审判决王焕东和红秀公司向武金山支付使用费72万元是否有事实依据。2012年5月25日，瑞怡公司与武金山及第三人陈成斌签订《租赁经营合同》，客观真实、合法有效。2015年6月28日，武金山及陈成斌与王焕东签订《租赁经营合同》，王焕东对涉案厂院享有承租权益，实际承租经营，且支付租金至2017年8月31日。2017年5月11日，明龙公司以1304.8172万元价格在淘宝网司法拍卖网络平台竞得涉案房产及土地使用权。《拍卖标的调查情况表（房屋）》中注明：“权利限制情况及瑕疵情况：2、拍卖标的物存在租赁，租赁期限至2028年5月31日，承租人在拍卖标的的院内建有房屋。”《竞买须知》第九条：“本次拍卖是经过法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍买资料中作了详尽的说明。……所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，……竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。”租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。虽然明龙公司通过拍卖竞得涉案房产及土地使用权，但是司法拍卖注明了标的物存在租赁和承租人建有房屋的瑕疵，武金山作为涉案厂院的承租人和转租出租人，依法享有租赁权益是客观存在的。明龙公司竞得涉案厂院后，又针对部分厂房与王焕东签订租赁合同，收取租金。王焕东因执行司法拍卖不再向武金山履行租赁合同义务。最终导致武金山租赁协议和出租权益目的不能实现。明龙公司明知道涉案厂房及土地拍卖标的物武金山享有租赁权益，存在租赁的事实瑕疵，按照《竞买须知》，明龙公司竞得涉案房产和土地使用权应视为其接受已知标的物的权利瑕疵，即明龙公司应当承担武金山在其中的租赁权益。综上，武金山主张的两年租赁费72万元，应由明龙公司承担。一审判决王焕东和红秀公司承担本案责任不当，予以改判。综上，王焕东、红秀公司上诉其不应承担本案责任的请求成立，其他上诉理由不能成立，法院不予支持；一审判决认定明龙公司不是租赁合同的相对人，与武金山没有直接权利义务关系，属认定事实错误，予以改判。 许昌市中级人民法院于2020年5月6日作出（2019）豫10民终3522号民事判决：一、撤销许昌市建安区人民法院（2019）豫1003民初1617号民事判决；二、许昌明龙化纤有限公司于判决生效之日起十日内支付武金山占有使用租赁物期间的使用费72万元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年4月17日起计算至实际付清之日止）；三、驳回武金山的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计22200元，由明龙公司承担。 本院再审查明的事实与原审一致。 本院认为，本案争议的焦点是：一、明龙公司通过竞拍取得涉案财产所有权后，是否受原租赁权益的限制，明龙公司是否承担租赁费偿付责任；二、红秀公司、王焕东是否应向武金山支付租金的问题。 一、明龙公司取得的涉案财产所有权，应当受到先前设立的租赁权益的限制。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即“买卖不破租赁”的规则，租赁合同对当事人之外的受让人也发生效力，是基于交易稳定性的考虑，赋予了承租权对抗租赁物所有权的权利，以保障承租人的权益不因租赁物所有权变更而受到影响。本案中，2012年5月25日，瑞怡公司作为租赁物原所有权人和出租方与承租方的武金山、陈成斌签订《租赁经营合同》，租赁期限自2012年6月1日起至2028年5月31日止，双方于2012年8月10日办理了交接手续；2012年9月30日，双方又签订补充协议和租赁经营合同，租赁期限至2028年11月30日。2015年6月28日，武金山、陈成斌作为出租方与王焕东签订《租赁经营合同》，将上述房屋及设备转租于王焕东，租赁期限10年，即自2015年6月28日至2025年6月27日。上述合同及协议均是本案双方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，故合法有效。明龙公司主张上述合同虚假的理由，但没有提交相应的证据印证，该项主张证据不足，本院不予支持。 武金山、陈成斌与王焕东签订的转租合同虽然约定了如发生拆迁、拍卖，终止合同的解除事由，但合同解除并非自事由发生时合同即自然解除，而是在当事人行使该解除权后才发生合同解除的法律后果。本案中，涉案租赁物因法院司法执行行为而出现了约定的解除事由，但王焕东并没有行使合同解除权，王焕东作为承租方也没有向出租方返还租赁物，而是继续占有使用，故王焕东应当向武金山支付继续占有使用期间租赁物的使用费。关于王焕东称在拍卖后与明龙公司签订租赁合同并已支付租赁费故不应再向原出租方缴纳租金的理由，经审查，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。王焕东与明龙公司签订租赁合同及支付租金的事由，不属于对原租赁协议继续履行的抗辩事由，该辩称理由没有法律依据，一审法院未予采纳，处理适当。 2017年5月11日，涉案财产在淘宝网司法拍卖网络平台进行拍卖时，在《拍卖标的调查情况表（房屋）》中注明：“权利限制情况及瑕疵情况：1、被许昌市魏都区人民法院查封；2、拍卖标的物存在租赁，租赁期限至2028年5月31日，承租人在拍卖标的的院内建有房屋。”在《竞买须知》第九条载明：“本次拍卖是经过法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍买资料中作了详尽的说明。……所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，……竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。”根据上述拍卖和竞买告知事项，可以认定明龙公司已经明知和接受竞拍物的权利限制，故涉案租赁权益对明龙公司的所有权具有约束力，明龙公司主张的原租赁法律关系终止，其享有收取租赁物租金的理由没有事实和法律依据，本院不应支持。 二、关于明龙公司是否应当向武金山返还已收取的租金及租赁物租金偿付义务的问题。根据合同相对性原则，合同相对方就约定的合同义务应当遵守，合同义务的约束力仅限于合同当事人，不能对合同外第三人设立合同履行的义务。武金山与明龙公司没有租赁的意思表示，明龙公司也不是其租赁法律关系的相对方，与武金山不存在直接的权利义务关系，故武金山要求明龙公司承担租赁费偿付责任没有事实及和法律依据，一审法院对武金山要求明龙公司承担责任的请求不予支持，处理适当。关于明龙公司与红秀公司、王焕东之间签订租赁合同收取租金的问题，不在本案租赁法律关系的审理范围，当事人可依法另行解决。 三、关于红秀公司、王焕东是否应向武金山支付租金的问题。（一）红秀公司系自然人独资公司，其法定代表人孙红霞与王焕东系夫妻关系，王焕东租赁的目的亦是用于红秀公司的生产经营；孙红霞在向工商管理部门提交的《租赁经营合同》上以承租方身份补签签名捺印，红秀公司、孙红霞与王焕东系存在财产混同的情形，应认定王焕东及红秀公司系案涉房产及设备的共同承租人，一审法院认定租赁物的使用费应当由红秀公司与王焕东共同承担，认定事实清楚，处理适当。（二）关于王焕东辩称的其与孙红霞婚姻关系解除后，红秀公司及孙红霞不应当承担责任的问题。2015年王焕东与武金山签订合同，2016年红秀公司成立并实际租赁经营，王焕东与孙红霞于2017年离婚，离婚发生在租赁之后，且该离婚系王焕东与孙红霞对婚姻关系的处分，就婚内债务的分担也不能对抗第三人，该辩称理由没有法律依据，原审不予支持，处理适当。 综上，再审申请人明龙公司的再审理由部分成立，本院予以支持，二审适用法律有误，裁判结果不当，本院予以纠正，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条之规定，判决如下： 一、撤销许昌市中级人民法院（2019）豫10民终3522号民事判决； 二、维持许昌市建安区人民法院（2019）豫1003民初1617号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  刘太键 审判员  吕 平 审判员  段励刚 二〇二一年四月二十三日 书记员  唐雅琦