安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖10民终89号 上诉人（原审原告、反诉被告）：项兵，男，1973年12月20日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：许春娇，女，1953年5月17日出生，汉族，住浙江省富阳市，系项兵母亲。 上诉人（原审被告、反诉原告）：储凤琴，女，1973年3月29日出生，汉族，户籍地安徽省黄山市屯溪区，现住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：程东风，安徽雄风律师事务所律师。 原审被告：胡铭春，男，1972年3月19日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 上诉人项兵与上诉人储凤琴及原审被告胡铭春房屋租赁合同纠纷一案，项兵、储凤琴不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初2438号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 项兵上诉请求：一、依法变更一审判决第二项为储凤琴于判决生效之日起十日内支付项兵自2020年7月1日起至房屋实际交付之日止的租金（按照月租金12500元计算）；二、依法撤销一审判决第五项;三、依法判决储凤琴支付项兵对商铺进行恢复原状的费用15000元;四、本案一、二审诉讼费均由储凤琴承担。 事实与理由：一、一审法院判决扣除一个半月的房屋租金没有事实和法律依据。储凤琴在5月份已将案涉商铺转租给他人，疫情发生时间在1月底，疫情对其没有影响。项兵的商铺属其个人所有，没有法律规定必须给储凤琴减免租金。二、一审法院未判决恢复原状不合理。本案中，双方的补充协议系项兵放在储凤琴承租的商铺，即使不是储凤琴签字，也是其让人代签。因租赁合同明确该商铺不能经营饭店，而后才有了该份补充协议，且租赁合同也注明不得破坏房屋结构，储凤琴在商铺二楼水泥板上开了一个一米见方的大口安装传菜机，破坏了房屋结构，现要求对方恢复有事实依据。三、本案中，储凤琴提供虚假证据来进行反诉，造成案件一直延期审理，便于查清案件事实，案涉商铺项兵一直未对外出租。一审庭审后，项兵请人开锁收回商铺，并对商铺进行了拆除恢复，对外出租。由此而造成的相关损失应当由储凤琴承担，包括项兵需额外支付的律师费用以及其他相关交通费用等损失。 储凤琴辩称：一、一审法院减免一个半月的房屋租金，是符合相关政策规定的。二、项兵提出恢复原状的费用15000元，没有事实和法律依据，也未提供证据证明。综上，请求二审法院驳回项兵的上诉请求。 储凤琴上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项、第三项、第四项；二、本案一、二审诉讼费由项兵承担。 事实与理由:一、储凤琴已于2020年7月7日搬离案涉商铺，并将商铺钥匙交给物业保安，同时通知项兵去保安处领取，后项兵将案涉商铺张贴广告出租，目前案涉商铺已经出租给他人使用。一审已判决双方解除《商铺租赁合同》，储凤琴支付租金至2020年6月，之后的租金无需再支付。二、因储凤琴在搬离案涉商铺时，双方已同意解除租赁合同，且储凤琴并不欠付项兵租金，并不存在违约。三、储凤琴在搬离案涉商铺时，已结清商铺水电费。综上，恳请二审法院依法支持储凤琴的上诉请求。 项兵辩称：对方陈述租金支付至2020年6月，2020年7月7日搬离，但2020年7月8日拍照证明储凤琴没有搬走，且其没有将钥匙交到物业处，项兵在物业处并没有拿到钥匙。项兵不同意减免对方的租金，且2020年7月份电费1211.58元、2020年8月份电费302.6元、水费120元，储凤琴均未缴清。 项兵向一审法院起诉请求：一、解除项兵与储凤琴于2018年4月11日签订的商铺租赁合同和2018年6月5日签订的商铺租赁合同补充协议；二、储凤琴给付项兵拖欠的租金12500元；三、储凤琴按每日411元给付项兵商铺的占用费，从2020年8月1日计算至实际交付之日止；四、储凤琴将项兵的商铺恢复原状；五、储凤琴给付项兵违约金2万元；六、储凤琴与项兵结算水电费；七、本案的诉讼费由储凤琴承担。 储凤琴向一审法院提出反诉请求：一、项兵返还储凤琴押金5000元并支付储凤琴违约金2万元；二、本案反诉费用由项兵承担。 一审法院审理查明：2018年4月11日，项兵与储凤琴签订《商铺租赁合同》，将其所有的位于黄山市屯溪区房屋出租给储凤琴使用。合同约定出租期限五年，从2018年5月1日至2023年4月30日，每年的租金为15万元，租金一年一付，第一年房屋租金在合同签订生效之日支付。押金5000元，合同到期无违约情况退还押金。合同还对房屋租赁期间水电费、物业费的承担等事项作了约定。2018年4月13日，储凤琴支付房屋租金15万元、押金5000元，2019年5月3日储凤琴支付房屋租金15万元，2020年5月5日储凤琴支付5月份房屋租金12500元，2020年6月4日储凤琴支付6月份房屋租金12500元，后未再支付房屋租金。 一审法院认为：项兵与储凤琴签订《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当严格按照合同履行义务。储凤琴未按照约定支付房屋租金，系违约，依法应承担违约责任。项兵诉请要求储凤琴支付拖欠的租金并承担违约金，符合双方合同约定和法律规定，予以支持。项兵诉请解除双方签订的商铺租赁合同，储凤琴也同意解除，亦予确认。合同解除后，储凤琴应及时交付房屋并依约和项兵对租赁期间的水电费进行结算。项兵提交的商铺租赁合同补充协议并非储凤琴本人签署，项兵亦无证据证明系储凤琴授权委托他人代签，故对项兵依据该协议诉请要求储凤琴对案涉房屋恢复原状，不予支持。储凤琴反诉主张项兵同时将案涉房屋出租给胡铭春存在违约，但未能提供商铺租赁合同的原件，且与一审法院查明的事实不符，不予采信，故对储凤琴反诉要求项兵承担违约金2万元，不予支持。储凤琴辩解其于2020年7月7日已将案涉店面交付给项兵，但无证据证明双方已履行房屋交接手续，不予采信，储凤琴应支付租金至房屋实际交付之日。庭审中，储凤琴要求减免新冠疫情期间的房屋租金，符合相关政策规定，根据公平原则酌情减免储凤琴一个半月的房屋租金，故储凤琴拖欠的租金应从2020年8月16日起算至房屋实际交付之日。储凤琴反诉要求返还押金5000元，予以支持，但应当从拖欠的房屋租金中予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除项兵与储凤琴于2018年4月11日签订的《商铺租赁合同》；二、储凤琴于一审判决生效之日起十日内支付项兵自2020年8月16日起至房屋实际交付之日止的租金（按月租金12500元计算，扣除储凤琴的押金5000元）；三、储凤琴于一审判决生效之日起十日内支付项兵违约金20000元；四、储凤琴于一审判决生效之日起十日内与项兵完成对租赁期间的水电费进行结算；五、驳回项兵的其他本诉请求；六、驳回储凤琴的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费306元，由储凤琴负担；反诉受理费213元，由项兵负担25元，储凤琴负担188元。 二审中，项兵提交以下证据： 证据一、案涉店铺租赁期间照片。 证据二、案涉店铺内部拆除照片。 上述二组证据证明：项兵对案涉店铺内部装修等进行拆除、清理。 证据三、江南之星102室商铺装修预算表及程建华的单据，证明：案涉商铺拆除装修所支付的款项。 证据四、破洞的楼板照片，证明：该部分无法进行修复。 储凤琴质证意见为：对证据一、二、四的几组照片，真实性有异议，从照片中不能证明系案涉商铺。对证据三真实性有异议，其中，预算表系项兵自行制作，是否发生并不清楚；程建华的单据属于证人证言，对其真实性也有异议，但从该单据可看出时间为2020年12月17日，案涉租赁物在2020年12月17日之前项兵已经接收了租赁物。 本院认证意见为：对证据一、二、四的几组照片，储凤琴对真实性有异议，且照片中不能直接识别是否为案涉商铺，本院不予采信。对证据三，预算表虽有“黄山市壹淘建筑装饰有限公司”印章，但该机构是否有造价评定资质无证据佐证；程建华的书面陈述属于证人证言范畴，但其并未出庭作证，且其陈述的费用如何支付并无相关证据佐证，因此，本院对该组证据不予采信。 储凤琴提交证据：案涉店铺现状照片二张（2020年11月25日和2021年2月22日拍摄）。证明：储凤琴2020年7月7日搬离店铺时，项兵已经张贴出租信息，储凤琴已将店铺交付项兵，目前该店铺已经出租。 项兵质证意见为：对该证据真实性无异议，该店铺2020年12月25日已经租给移动公司。 本院认证意见：对该证据真实性予以确认。 双方当事人所举其他证据同一审，相对方的质证意见也与一审相同。 二审查明，项兵二审中陈述尚未结清的水电费为：2020年6月份电费1211.58元，2020年7月份电费302.6元，2020年6月8日至2020年7月9日水费127.84元。储凤琴对上述水电费无异议。同时，项兵陈述其于2020年11月18日通过开锁收回房屋，并于2020年12月25日另行出租给移动公司。 本院查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为：综合双方当事人的举证、质证和诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、储凤琴是否构成违约，是否尚欠租金、占用费及具体数额；二、储凤琴是否尚欠项兵水电费用；三、项兵要求储凤琴支付案涉商铺恢复原状的费用是否应予支持。 关于争议焦点一。本案中，项兵与储凤琴于2018年4月11日签订《商铺租赁合同》，合同合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。该合同约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，必须经双方协商后签订终止合同协议。储凤琴未经项兵同意终止合同履行，不再支付租金，构成违约，故一审判决储凤琴支付项兵违约金2万元并无不当。储凤琴主张其于2020年7月7日已将案涉商铺交还项兵，无需再支付租金，但未能提供充分证据证明，故该主张不能成立。双方对于储凤琴已支付2020年6月30日前的租金和项兵于2020年11月18日将案涉商铺开锁收回商铺的事实均无异议，故储凤琴应按合同约定自2020年7月1日起向项兵支付租金及占用费至2020年11月18日。鉴于2020年突发新型冠状病毒××疫情，一审法院据此依据公平原则酌情减免一个半月的商铺租金并无明显不当。据此，储凤琴应支付项兵租金及占用费38750元［12500元／月×（4.5个月－1.5个月）＋12500元／月÷30日×3日］，扣除储凤琴交付的押金5000元，尚欠租金及占用费33750元。 关于争议焦点二。项兵在二审中明确，储凤琴就案涉商铺未与其结算的水电费为：2020年6月份电费1211.58元，2020年7月份电费302.6元，2020年6月8日至2020年7月9日水费127.84元，合计1642.02元，储凤琴对此并无异议，且上述费用发生于其承租期内，故应由储凤琴予以支付。 关于争议焦点三。案涉商铺项兵已出租他人用于经营，其在二审中要求储凤琴支付其恢复原状费用1.5万元，但并未提供充足的证据证明已实际发生相关费用及具体数额，其应承担举证不能的不利后果。故对于项兵的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项，第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下： 一、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初2438号民事判决第一项，即：解除项兵与储凤琴于2018年4月11日签订的《商铺租赁合同》； 二、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初2438号民事判决第三项，即：储凤琴于本判决生效之日起十日内支付项兵违约金20000元。 三、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初2438号民事判决第五项，即：驳回项兵的其他本诉请求； 四、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初2438号民事判决第六项，即：驳回储凤琴的其他反诉请求； 五、变更安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初2438号民事判决第二项为：储凤琴于本判决生效之日起十日内支付项兵租金及占用费33750元； 六、变更安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初2438号民事判决第四项为：储凤琴于本判决生效之日起十日内支付项兵租赁期间的水电费1642.02元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费306元，由储凤琴负担；反诉受理费213元，由项兵负担25元，由储凤琴负担188元。二审案件受理费1413元，由项兵负担488元，由储凤琴负担925元。 本判决为终审判决。 审判长  黄继顺 审判员  戴英杰 审判员  谢慧慧 二〇二一年四月十五日 法官助理陈梦瑶 书记员章弘达 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。