文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0106民初6831号原告：罗小琴，女，1990年12月12日出生，汉族，无固定职业，住重庆市长寿区，现住重庆市渝北区。被告：重庆美典途酒店管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤鸣山308号8幢14-22-36，统一社会信用代码91500106MA6055965W。法定代表人：樊元树，重庆美典途酒店管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：谷仁文，男，重庆美典途酒店管理有限公司副总经理，住重庆市江北区。原告罗小琴与被告美典途公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案受理后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，适用小额诉讼程序于2021年3月26日公开开庭进行了审理。原告罗小琴、被告美典途公司的委托诉讼代理人谷仁文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告罗小琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2020年2月3日至2021年4月2日期间的租金4908元（1227元/月×14月-1227元/月×10月）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月3日，原被告就重庆市沙坪坝区万科金色悦城五期*栋*层*号房屋签订了《公寓租赁及付款协议》，约定每月租金1227元，租金按月支付，租期为15年。被告应于每月5日前支付租金，但被告至今没有支付2020年2月、3月；2021年1-3月的租金。2020年2月5日，被告向原告发送短信称，新冠疫情期间不支付租金。原告发现疫情期间涉案房屋已转租给案外人经营民宿，不符合被告所称经营不善。现原告起诉来院，要求判如所请。被告美典途公司辩称，1、在新冠疫情之前，被告没有逾期支付，不存在违约行为；2、新冠疫情发生后，被告没有办法营业，被告认为构成不可抗力，所以被告要求减免2020年1月24日至2020年4月23日期间50%的租金；3、被告要求分期支付拖欠的租金。本院经审理查明事实如下：重庆市沙坪坝区凤鸣山*号*号房屋的所有权人系原告罗小琴，该房屋的用途为商务金融用地/办公，房屋建筑面积为32.61平方米。2019年5月3日，原告罗小琴（甲方）与香港美途国际集团有限公司（乙方）、重庆美典途酒店管理有限公司（丙方）签订《美途国际酒店加盟运营协议》，约定：第一条、加盟服务运营商。乙方作为一家香港公司，为方便在重庆区域开展业务，特指定丙方担任乙方在重庆区域的授权运营服务商，在重庆区域开展具体业务，包括但不限于使用美途品牌、收费、装修、运营等。第二条、加盟公寓信息及加盟服务。1、甲方自愿将已购买公寓加盟美途品牌酒店，并委托丙方进行具体运营管理。该公寓位于重庆市沙坪坝区万科金色悦城*期*栋*层*号房，建筑面积32.61平方米，总价196396元。2、甲方自愿加盟美途品牌酒店，并委托丙方作为酒店运营以提高甲方收益。甲方自愿向丙方支付加盟运营服务费。甲方所购房源建筑面积小于35平方米，加盟运营服务费15万元。酒店加盟服务详见附件一：美途国际酒店加盟运营服务协议。3、丙方租赁该公寓期限为15年，该公寓仅作酒店或者酒店式公寓运营使用（包含可用作酒店运营所需的其他配套用房）。4、租赁期限到期前1个月，甲方可要求丙方预付当月的水电气物管等相关费用。具体支付标准参照前半年相关费用的平均值计算。具体租赁条件见附件二：公寓租赁及付款协议。第三条、付款方式及支付日期。甲方已经交付给丙方20000元作为本协议的加盟运营服务费定金，甲方承诺于2019年5月3日前，补足剩余的加盟运营服务费41818元。第七条、加盟运营服务的生效本协议壹拾肆分，甲、乙、丙、丁四方各执一份，本协议自签订之日起生效。协议附件二《公寓租赁及付款协议》约定，一、租赁房屋的基本情况。1、地址：重庆市沙坪坝区万科金色悦城*期*栋*层*号；2、建筑面积32.61平方米（以产权证面积为准）。二、租赁期限和用途。租赁期限为15年，前期装修筹备期6个月为免租期（自甲方接房后，正式交付房屋给丙方之日起算），免租期结束后开始计算租赁期限。甲方在开发商处完成接房手续，并将钥匙转交丙方开始，该房屋的水电气、物管费等相关费用均由丙方承担，直至合同终止。三、租金及缴纳方式。1、租赁期内具体租金税前标准如下：租赁第1-5年，每月租金1227元，租赁第6-10每年，每月租金1273元，租赁第11-15年，每月租金1637元。2、租金支付方式：每月支付一次，丙方于每个租赁期（从计租日开始每月为一个租赁期）开始的前5日将下个月的房租，以银行转账方式支付给甲方指定账户，如遇国家法定节假日则顺延。2019年5月3日，原告将涉案房屋交付被告。此后，原告向被告支付了加盟营运服务费61818元。被告按约定向原告支付了部分租金，但尚有部分租金未付。原告因此起诉来院。审理中，原被告一致认可，涉案房屋的租金应当从2020年2月3日起算；截止到庭审之日，被告应付原告2020年2月3日至2021年4月2日期间的租金，但被告尚有其中4个月的租金未支付。庭审中，原被告一致认可，涉案房屋是清水房，需要装修及出租，61818元的加盟营运服务费是装修费和托管运营费用。审理中，原告为证明涉案房屋从2019年7月16日至今由被告转租给案外人，涉案房屋是有收益的，举示了《美途公寓租赁协议》照片打印件、《美途公寓租赁协议（转房）》照片打印件。被告质证称，对该证据的真实性认可，对证明目的有异议。另查明，重庆市政府于2020年1月24日发布重大突发公共卫生事件一级响应，采取了关闭公共场所、社区封闭式管理等疫情防控措施。还查明，2020年5月9日，国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部等8部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，该意见第二条第（一）项载明：推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。该意见第二条第（三）项载明：对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，顾礼出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。2020年4月3日，重庆市财政局和重庆市国有资产监督管理委员会印发《关于贯彻落实减免租金有关事宜的补充通知》。该通知要求，疫情期间，对承租市级及区县国有企业、事业单位国有资产类经营用房的中小微企业（含个体工商户）、物流仓储企业，减免租赁合同约定的同期1-3个月租金。对商贸服务业经营主体承租国有资产类经营用房的，减免3个月租金，对存在资金支付困难的，可延期收取租金。其中，商贸服务业经营主体是指从事批发和零售业（含进出口贸易）、住宿业、餐饮业、居民生活服务业等与国内外贸易活动及居民生活密切相关行业的企业或个体工商户。上述事实，有原告提交的《不动产权证书》复印件、《美途国际酒店加盟运营协议》复印件（包含附件1《美途国际酒店运营服务协议》、附件2《公寓租赁及付款协议》）、银行交易历史查询（对私）以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，虽然《美途国际酒店加盟运营协议》（包含附件1《美途国际酒店运营服务协议》、附件2《公寓租赁及付款协议》）是原告罗小琴、被告美典途公司及案外人香港美途国际集团有限公司三方签订的，但原告罗小琴与被告美典途公司之间形成了房屋租赁合同关系，该房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该协议对双方均有约束力，原、被告双方应按合同约定全面履行相应的义务。原告将涉案房屋交付被告使用，被告亦应当按照合同约定支付租金。合同约定，租金每月支付一次，被告于每个租赁期（从计租日开始每月为一个租赁期）开始的前5日将下个月的房租以银行转账方式支付给原告指定账户。现被告应付原告2020年2月3日至2021年4月2日期间的租金，但被告尚有其中4个月的租金未支付，因此，被告应当向原告支付2020年2月3日至2021年4月2日期间欠付的租金4908元（1227元/月×14月-1227元/月×10月）。被告辩称因新型冠状病毒引发的肺炎疫情影响，要求减免租金。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。众所周知，受新型冠状病毒导致的肺炎疫情影响，武汉市于2020年1月23日10时关闭离汉通道，2020年1月24日重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。新冠疫情防控期间，按照要求商铺歇业、人员限制出行。新型冠状病毒导致的肺炎疫情属于突发公共卫生事件，原被告双方均不能预见，也不能避免或克服疫情防控的影响，应当认定为不可抗力。面对新冠肺炎疫情导致的不可抗力，原被告双方应当相互理解、加强沟通、共担风险、共渡难关。参照国家以及重庆市关于承租国有房屋在符合条件下减免3个月租金的政策，综合考虑被告承租房屋的经营内容，以及随着新冠疫情逐步得到控制后的复工复产情况，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条之规定，本院依据公平原则酌情决定减免疫情期间一个月的租金。据此，减免部分租金后，被告还应支付原告2020年2月3日至2021年4月2日期间欠付的租金3681元（1227元/月×4月-1227元/月×1月）。综上，对原告要求被告支付租金3681元的部分诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告支付租金超出3681元的部分诉讼请求，本院不予支持。原告认为涉案房屋在疫情期间由被告进行转租，因此涉案房屋在疫情期间是有收益的，不同意减免房租，并举示了被告的转租合同。本院认为，其一，如上所述，面对新冠肺炎疫情导致的不可抗力，被告作为酒店服务行业，显然在此期间被告整体上面临没有营业收入或者营业收入明显减少的客观情况，而减免全部或部分房租的规定或政策也是基于整个社会经济发展停滞，出于公平公正、风险共担的原则而制定，而不是着眼于某一个酒店房间。其二，原告举示的转租协议，仅能证明被告将涉案房屋进行了转租，也不能证明涉案房屋在疫情期间产生了不少于疫情之前的入住收益。其三，参照“确保免租惠及最终承租人”的政策，涉案房屋的次承租人同样有权要求被告减免租金。据此，本院对原告的此项主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆美典途酒店管理有限公司在本判决发生法律效力后3日内向原告罗小琴支付2020年2月3日至2021年4月2日期间欠付的租金3681元；二、驳回原告罗小琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告重庆美典途酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 谢凤鸣二〇二一年四月七日法官助理 冯 举书 记 员 黄 粲