河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2263号上诉人（原审被告）：侯广伟。委托诉讼代理人：李**，河南京原律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑利涛，河南京原律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：路广平。委托诉讼代理人：杨洋，河南吉豫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑建廷。被上诉人（原审被告）：郑州旺盛耐热科技有限公司。法定代表人：郑中有。上诉人侯广伟因与被上诉人路广平、郑建廷、郑州旺盛耐热科技有限公司执行异议之诉一案，不服河南省新密市人民法院（2020）豫0183民初7129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。侯广伟上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判继续执行案涉房产。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、路广平与郑建廷之间签订的房屋买卖协议系无效合同，原审法院对此未予认定。案涉房产系小产权房，郑建廷的籍贯为新密市西大街办事处青石河村，路广平的籍贯为新密市牛店镇月台村，两人不属同一集体经济组织成员。根据土地管理法的相关规定，小产权房不能向非集体成员以外的第三方出售或转让，案涉房屋买卖协议即便真实，也因违反法律的强制性规定而无效。二、路广平提交的200万元转款凭证不能证实确系案涉房屋的购房款。上诉人在一审中提交的双方在2015年1月至2017年12月期间的银行流水能够证明，路广平在2015年5月25日向郑建廷转款300万元，郑建廷在2015年5月26日向路广平转款15万元。在2015年7月、8月、9月、10月，郑建廷均向路广平转账约15万元。2016年5月郑建廷向路广平转账14.1万元，其他月份，郑建廷向路广平都有5至20余万元不等的转账，金额高达200多万元。双方之间的转账是有规律的，很有可能是郑建廷向路广平的借款。对2015年5月25日当天转款300万元中的100万元，被上诉人也不能作出合理解释。原审法院未查明2015年5月25日路广平向郑建廷转款300万元的真实用途。原审法院认定200万元系购房款，属于认定事实不清，证据不足。三、承租人未出庭接受质询，故其书面证言不应采信。承租人陈述以现金及转账形式向路广平支付房租，但未提交收款收据及银行流水佐证。租赁合同显示房屋用作郑州一众道路运输有限公司办公使用，但经查询，该公司住所地与案涉房产相差甚远，因此，租赁合同的真实性存疑。路广平称其于2015年5月25日购买案涉房产，但未提交水电费等票据证明其已经实际占有案涉房产。综上，原审法院认定路广平实际占有、使用案涉房产，依据不足。四、路广平明知案涉房产是小产权房仍然购买，其对没有办理过户登记具有过程。原审法院认为同类房产在较长时间内是可以办理过户的，只是因为政策调整现在无法办理，此种认定没有事实和法律依据。且原审法院也未说明同类房屋是何种房屋，在什么时期可以办理过户、何时起不能再办理。原审法院的此项认定，依据不足。路广平辩称：一、涉案房屋有合法有效的房产证，属于合法房产。二、其与郑建廷于2015年5月19日签订的房屋买卖协议合法有效，应受法律保护。三、路广平在签订合同后依约支付了200万元购房款，已经履行了合同义务，并在合同签订后一直占有、使用。四、涉案房屋无法过户并非路广平的原因所致，是因为政策调整。五、本案存在债权与物权相冲突的情形，路广平的物权优先于侯广伟的债权。六、郑建廷及郑州旺盛耐热科技有限公司名下仍有足额财产可以执行。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。路广平向一审院起诉请求：1．判令不得执行位于新密市××青石河村的证号为新密房权证字第**××74的三层房屋；2、判令原告与被告郑建廷于2015年5月19日签订的房屋买卖协议合法有效，位于新密市××青石河村的证号为新密房权证字第**××74的**房屋归原告所有；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月19日原告以乙方名义与被告郑建廷以甲方名义签订房屋买卖协议一份，内容如下：1、房产的基本情况：该房产位于新密市××青石河村××（××），共三层建筑面积880.64平方米，于2009年3月20日办理了房屋登记，取得了房屋房权证，证号新密房权证字第**，土地地号0169560，房屋性质：私产，规划用途：住宅，房屋所有权人为郑建廷。2、甲、乙双方共同确认该房产作价200万元，乙方于本协议签订后10日内将购房款一次性支付给甲方。3、甲方收到乙方支付全部购房款项后，该房产归乙方所有，乙方享有占有、使用、收益和处分权利。4、甲方在收到乙方的上述款项后三日内，应当将该房产内的所有东西搬空，并将该房屋的所有钥匙、产权证书一同交付给乙方。5、本协议签订后，甲方在将该房产交付给乙方前，因该房产所引发的一切债权、债务均有甲方承担；交付后因该房产所引发的一切债权、债务均有乙方承担。6、甲方保证根据乙方的要求及时提供相应的手续，协助乙方办理房产过户登记手续。7、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效，任何一方均不得反悔。2015年5月25日原告通过河南省农村信用社向被告郑建廷转账两次，分别为200万元、100万元。同日被告郑建廷向原告出具收到条一份，内容为：今收到路广平购买房屋款贰佰万元整（2,000,000元），网银转入本人工行账户。2018年5月1日原告与刘建宏签订房屋租赁合同一份，约定将案涉房屋出租给刘建宏使用，租赁期间为4年，每年5万元。2020年9月22日刘建宏出具证明，证明内容如下：我叫刘建宏，身份证号，电话139××******，我从2013年5月租用郑建廷房子三层800平方左右，2015年郑建廷给我说房子卖了，我为了继续租用房子，我从2016年左右向路广平交房租，前2年租金交的现金，后三年交的有现金，有银行转账。另查明，李国峰诉被告郑建廷、郑州旺盛耐热科技有限公司民间借贷纠纷一案，该院在审理过程中于2016年9月2日以（2016）豫0183民初3640号民事裁定及协助执行通知书查封了被执行人郑建廷名下于新密市××青石河村××（××）（权证号：09××**）的房产，于2016年11月29日作出（2016）豫0183民初3640号民事判决，判项如下：被告郑建廷于本判决生效后十日内偿还原告李国峰借款本金1,000,000元及利息194,000元（按年利率24%从2015年8月25日起计算至2016年6月15日止，此后利息从2016年6月16日起按年利率24%计算至借款还清时止）。二、被告郑州旺盛耐热科技有限公司对上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告的其他诉讼请求。在执行过程中，郑州市中级人民法院于2018年8月17日作出（2018）豫01执监2457号执行裁定，裁定由新郑市人民法院执行，于2020年6月8日作出（2020）豫01执监122号执行裁定，裁定由该院执行。该院于2020年7月7日立案执行。在执行期间，案外人侯广伟以受让债权为由申请变更自己为本案申请执行人，该院于2020年9月11日作出（2020）豫0183执异120号执行裁定，裁定变更侯广伟为申请执行人。该院于2020年9月21日在案涉房产处张贴搬迁公告，责令郑建廷五日内搬离案涉房产，原告得知情况后提出异议，被该院驳回。一审法院认为：关于房屋买卖事实，被告郑建廷将案涉房屋出售给原告，系双方真实意思表示，有书面协议可以证实。关于对价支付，购房款项的数额与房屋所处地段及面积较为吻合，且有转款凭证可以证实，根据双方约定，原告在向被告郑建廷履行支付对价2,000,000元的义务后，应当享有占有和使用房屋的权利。关于占有使用，原告提供的房屋租赁合同及承租人刘建宏出具的证明等证据，能够将案涉房屋的流转情况进行合理说明，可以证明原告长期占有和使用房屋的事实，且本案执行依据（2016）豫0183民初3640号判决中原债权人李国峰申请查封房屋的时间，晚于原告购买房屋及交付购房款的时间，故不宜改变原告先前占有和使用房屋的状态。关于房屋过户及过错，新密辖区的同类房屋曾经在较长的一个时期之内可以办理过户手续，涉案房屋所在地关于上述房产交易政策的调整是无法过户的重要原因，故不宜将未办理过户登记的原因和过错归于原告，原告可在涉案房屋符合过户条件时要求被告郑建廷履行协助办理过户手续的义务，对其当前主张房屋所有权的请求，暂不予支持。综上，原告对涉案房屋享有的权利可以排除执行。当事人应对自己提出的事实主张提供证据证实，被告侯广伟对房屋购买和占用事实表示质疑，但未提供证据证实其提出的事实主张，应承担举证不力的法律后果。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、停止对原告路广平当前占有和使用的位于新密市××青石河村的证号为新密房房权证字第**×74的三层房屋的强制执行；二、驳回原告路广平的其他诉讼请求。本案受理费22,800元，由被告郑建廷、侯广伟负担。本院经审理查明：1、二审中路广平陈述其与郑建廷之间除房屋买卖关系外，还存在借款和其他账目往来关系。2、一审中侯广伟向法院提交的银行流水显示，在2015年4月29日郑建廷向路广平转款24,000元，2015年5月26日，郑建廷向路广平转账150,000元。此后至2016年6月，郑建廷几乎每月向路广平转款。2016年4月11日，路广平又向郑建廷转款300万元。其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，郑建廷与路广平之间不符合房屋买卖关系的一般特征，理由如下：第一、路广平主张其于2015年5月25日向郑建廷支付了200万元的购房款，但在支付该200万元前后，双方还存在大量、频繁资金往来。第二、房屋买卖协议约定郑建廷保证按照要求及时提供相应的手续，协助办理房产过户登记手续。在尚未办理房屋过户手续的情况下，路广平不但不积极主张权利，反而在2016年4月又向郑建廷支付300万元，不符合常理。第三、在郑建廷尚未协助路广平办理过户手续的情况下，一次性付清全部购房款，不符合常理。综上，依据在案证据，不足以证明2015年5月25日当天支付300万元中的200万元确系案涉房产的购房款。路广平主张郑建廷在2015年就将案涉房产交付其占有、使用，但其提交的证据显示，其与承租人之间的租赁合同签订于2018年，其与承租人之间的转款记录最早发生在2019年。路广平虽然提交了承租人的书面证明，但侯广伟对该书面证明不予认可，承租人未出庭接受质询，亦无其他客观证据佐证《证明》中所述的从2016年左右向路广平支付租金这一事实。故对承租人的证明不予采信。综上，路广平主张其在查封前已经占有、使用案涉房产，证据不足，本院不予采信。另，本案是案外人执行异议之诉案件，焦点问题是审查案外人对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益。路广平主张被执行人尚有其他财产可供执行，该问题与本案争议焦点无关，不是影响路广平对案涉房产是否享有排除执行权利的因素。综上所述，上诉人的上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以支持。路广平提交的证据不足以证明其对案涉房产享有足以排除执行的民事权益，应驳回其诉讼请求。原审判决认定部分事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销河南省新密市人民法院（2020）豫0183民初7129号民事判决；二、驳回路广平的诉讼请求。一审案件受理费22,800元，由路广平负担；二审案件受理费22,800元，由侯广伟负担。本判决为终审判决。审判长 鲁金焕审判员钟晓奇审判员徐国庆二〇二一年四月二十一日书记员 张             陆