湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终1094号上诉人（一审被告）：曾勇，男，1972年6月28日出生，汉族，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：陈常清，男，1973年9月28日出生，汉族，住湖南省临湘市，系临湘市五里牌街道办事处金河社区居委会推荐。被上诉人（一审原告）：临湘市中天物业有限公司，住所地临湘市长河东路兴业街12号。法定代表人：余立平，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁慧，湖南永发律师事务所律师。上诉人曾勇与被上诉人临湘市中天物业有限公司（以下简称中天物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服临湘市人民法院（2020）湘0682民初2362号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中天物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判解除上诉人与被上诉人的《前期物业管理服务合同》并驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）、一审判决认定事实错误，判决结论违反诉讼主体权利对等、公平原则。1、上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》缺乏事实基础，该协议签订并非双方真实意思表示，不具备合法效力，不应承担相关法律后果。该协议是开发商为了自身利益，未经业主同意，开发商在交房时单方面要求不在上述协议上签字就不交房、不给钥匙的胁迫下签订的，合同订立本身不合法。2、一审判决虽然认定中天物业公司物业服务存在瑕疵但没有判决被上诉人承担劣质服务的违约法律后果，仍判定上诉人缴纳物业费，对责任认定不合理。3、一审判决对被上诉人的物业管理状况未进行严格，必要的调查，被上诉人的物业管理状况均停留在最原始状态，没有客观基础数据认定物业管理状况达到物业管理硬性目标，开发商、街道办的评价不能客观反映物业公司的服务状况，也与客观实际不符。（二）、被上诉人不具备国家物业管理行业合法资质条件，配备人员不具备从业资格，未向业主公示相应国家机构认证。根据2020年国务院最新《物业管理条例》第三十三条规定，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得从业资格证书。被上诉人没有按照国家物业管理行业标准聘用物业编制人员，没有公示物业管理操作规程，日常管理目标、年度考核实务报表，小区内物业费用专项资金的支配监督和公示，被上诉人只强调物业费的收取，但未按照协议约定内容履行义务，被上诉人构成违约，根据《民法典》的相关规定依法适用业主单方合法解除的法定条件。（三）、有确切证据证明被上诉人在前期物业合同服务期间，未按照行业标准正常全面履职，存在严重不作为。具体表现为：1、小区内公共设施设备损坏，无人管理修缮；2、违章乱建破坏主体房屋整体结构现象严重，损害小区公共利益，消防专用道通及应急通道长期被人为阻塞或占用；3、卫生打扫不彻底，私人占用公共走廊做菜园无人管理，小区花草无人修剪；4、门卫形同虚设，设施简陋，外来人员进入小区无合理登记，门禁卡从未使用过，相关配套设施得不到应有维护，广告到处张贴无人管理。根据《物业管理条例》第五十六条，被上诉人失职违约行为，导致区域建筑基础设施受损，小区物业公共财产、整体公共环境受损，秩序混乱，请求依法解除上诉人与被上诉人之间的《前期物业管理服务合同》。被上诉人中天物业公司答辩称，1、曾勇在一审中未提出反诉主张，其在二审中主张解除与中天物业公司的前期物业管理服务合同不属于本案审理范围，曾勇在本案中也不具备物业合同的法定解除权。2、答辩人与被答辩人签订的《前期物业管理合同》依法成立并生效，被答辩人负有按约缴纳物业费的义务。被答辩人称物业合同不是其真实意思表示，但根据被答辩人与开发商岳阳融鑫房地产开发公司2012年10月26日签订的《商品房买卖合同》中附件四、附件五的约定，均已明确约定同意由中天物业公司为小区提供物业服务，涉案《前期物业管理合同》是双方基于真实意思表示签订，被答辩人主张协议的签订受到了胁迫，但并未提交相关证据证明，特别是被答辩人在正式入住后也履行了部分交费义务，被答辩人现又否认双方物业合同关系不成立，显然与事实不符。3、答辩人已实际履行物业合同，被答辩人应当履行缴纳物业费义务，一审判决正确。被答辩人根据物业合同的约定就小区的卫生管理、秩序维护、居住环境管理及业主问题的反馈进行了大量投入，且《前期物业管理合同》约定的交费方式是先预交费用，被答辩人拒交费用，违约在先。4、被答辩人以其个人主观的标准认为答辩人未达到物业服务标准没有事实和法律依据。被答辩人的物业服务质量不是由个别业主主观评断的，第三人社区居委会、政府机关对答辩人的工作予以了认可表彰，小区大部分业主都在履行缴费义务，客观证明答辩人的工作取得了大多数业主的认可。答辩人已在自己权限范围内履行了职责，督促违反规约的业主及时整改，引导业主遵守公共秩序，维护公共设施，与职能部门沟通反馈。实际上答辩人收取的物业费标准比备案价更低，被答辩人在享受服务的同时拒缴物业费并要求解除物业合同既不符合程序规定也缺乏事实基础。中天物业公司向一审法院起诉请求：1、判决曾勇支付中天物业公司拖欠物业费3340元及违约金（按1天1元的标准计算至曾勇履行物业费实际日期）；2、本案诉讼费由曾勇承担。一审法院查明，2012年10月26日，曾勇与岳阳融鑫房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买其公司开发的长安国际花城小区的10栋405室商品房一套，建筑面积119.37㎡。同日，曾勇在《商品房买卖合同》的附件四：物业服务承诺书的承诺人一栏上签字。2013年11月3日，曾勇在长安国际花城业主入伙会签单的业主收楼签字处签字。同日，曾勇与中天物业公司签订《前期物业管理服务协议》，协议的主要内容为：甲方：中天物业公司，乙方：曾勇，甲方是指房地产开发单位委托的物业服务企业，乙方是指购房人（业主），前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。物业名称：长安国际花城，乙方所购房屋基本情况：类型：多层，座落位置10栋405室，建筑面积119.37㎡，第三条，物业管理服务质量。1.房屋外观保持设计原貌，无违章搭建和违章装修；2.设备运行状态良好，定期进行维护和检修；4.环境卫生保持清洁，无脏乱差现象，保持环境良好；5.绿化、园林等维护良好，保证花草树木长势良好，修剪及时；6.各种车辆停放整齐有序、交通、车辆管理制度齐全。第四条，1.乙方交纳费用时间：自通知交房之日2013年11月3日起，多层：0.5元/月/平方米；公共区域水电公摊：10月/月，7.每次交纳费用时间：每季度的前5天预缴下季度费用。第十一条，违约责任。1.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；4.乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天1元/天交纳违约金。协议签订后，曾勇支付了2013年11月至2014年10月止的物业管理费（119.37㎡×0.5元/平方米×12个月）716.22元和公共区域水电费（10元/月×12个月）120元。曾勇入住后，交纳物业费和公共区域水电费至2016年10月止。2020年7月31日，湖南永发律师事务所受中天物业公司委托向曾勇邮寄律师函，向曾勇催收2016年11月至2020年6月30日止的物业管理服务费和公共水电费共计3065元和违约金1335元，曾勇收到了律师函一直未向中天物业公司支付律师函催收的物业管理服务费和公共水电费，截止至2020年12月31日，曾勇共欠中天物业公司物业管理服务费3340元。一审法院认为，依法成立的合同,对当事人均具法律约束力。当事人应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务。曾勇系长安国家花城小区10栋405室的业主，2013年11月3日，曾勇与中天物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方之间形成物业服务合同关系，曾勇与中天物业公司均应严格按照协议约定履行各自义务。中天物业公司作为物业服务管理企业应依约全面履行提供物业服务和管理义务,曾勇作为业主应履行足额交纳物业服务费的合同义务。中天物业公司为曾勇提供了相应的物业管理服务,曾勇接受了中天物业公司的物业管理服务后，应当按照协议约定及时支付相应的物业服务费约定的其他费用。曾勇未按约定支付物业服务费和公共区域水电费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，应当继续履行支付物业服务费和公共区域水电费的义务，中天物业公司要求曾勇支付拖欠的物业服务费3340元的诉讼请求予以支持。曾勇提出中天物业公司提供物业服务期间,小区内存在公共环境卫生清洁不及时、公共设施设施损坏维护不及时、公共绿化明显缺乏养护，卫生打扫不彻底，应急通道长期占用，车辆乱停乱放，门卫形同虚设，违章建筑等问题，曾勇因中天物业公司提供瑕疵服务拒交物业服务费的抗辩意见，一审法院认为，协议签订后,中天物业公司作为长安国际花城小区的物业服务单位，应严格按合同约定全面履行对小区房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、车辆停放秩序等项目进行维修、修缮、服务与管理等义务。依据曾勇所提交的照片显示,小区内确实存在垃圾清理、公共环境卫生维护、安排车辆停放等服务方面的物业服务不到位，故一审法院认定中天物业公司在提供物业服务过程中确实存在瑕疵。但作为物业公司，履行物业服务合同的约定虽有瑕疵,物业管理也有混乱现象,但其提供的物业服务基本能够满足物业服务合同约定的一般需求,并未构成严重违约,且曾勇未在本案中提供证据证明中天物业公司在物业管理中存在重大瑕疵，构成根本违约，故曾勇作为小区业主应按合同约定向中天物业公司支付物业管理服务费和其他相关费用，对曾勇提出的此项抗辩意见不予采信。但中天物业公司应对其服务瑕疵承担相应的责任。关于中天物业公司要求曾勇支付违约金的诉讼请求,因中天物业公司在履行合同中,未能完全按合同履行好相应义务,中天物业公司提供的服务存在瑕疵，造成小区内部分业主有较大意见,中天物业公司应对其服务瑕疵承担相应的责任。据此,对中天物业公司主张请求曾勇支付至物业管理服务费全部实际付清之日止的违约金的诉讼请求，不予支持。中天物业公司应及时维护好小区公用环境卫生,保证小区设施设备的正常使用,提高协议约定事项的服务质量，为业主提供合格的物业服务。物业服务企业与全体业主是互相依存的，物业服务质量与业主依约交费也具有互相促进的关系。一方面，物业服务企业收取物业管理费后，要认真履行物业管理的职责，为小区居民创造良好的生活和居住环境，尽最大的努力减少服务中存在的瑕疵。另一方面，一个好的居住小区，物业管理服务质量的高低是其不可或缺的重要方面，而小区居民按时交纳的物业费用，是维持、提高小区物业服务水平的物质基础保障，因此从全体业主的整体利益与长远利益考量，即使本案能够认定中天物业公司的物业服务存在着这样或那样的瑕疵，曾勇也不应以此为由拒交物业管理费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、曾勇在本判决生效之日起五日内支付中天物业公司物业服务费3340元；二、驳回中天物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由曾勇负担。二审期间，被上诉人中天物业公司向本院提交8份证据：证据1、工作联系函，证据2、违建整改联系函，证据3、七份整改通知书，证据4、温馨提示，证据5、通知，证据6、承诺书，证据7、关于5栋604楼面开裂和墙体开裂整改请示，证据8、临湘市城市精细化管理领导小组办公室关于2020年督查考核综合排名的情况通报，拟共同证明被上诉人积极履行物业合同约定，做好服务工作，并获得认可。上诉人曾勇对被上诉人提交证据的质证意见为：对证据1的三性有异议，没有公告或者发给当事人，没有第三方证实；对证据2三性有异议，没有公告或者发给当事人，没有第三方证实，无法证实真实性，没有原件，违建整改没有落到实处，现在也还没有解决；对证据3、证据4、证据5三性有异议，没有回复函或者送达回证，也没有照片证明进行了公示或告知，后续达到什么效果没有证据证明；对证据6三性有异议，无法证实其真实性；对证据7三性有异议，只是子公司和母公司的交涉，没有回复；对证据8三性有异议，是形式上的评估，没有实际意义，被上诉人没有履行相关义务。经过庭审举证、质证，本院对被上诉人中天物业公司提交的证据认定如下：被上诉人提交的证据1、证据2、证据8与本案有关，本院予以采信，至于能否达到被上诉人的证明目的，本院将结合案件事实进行综合认定。被上诉人提交的证据3、证据4、证据5、证据6，被上诉人没有提交证据证明对上述整改通知、温馨提示和通知在小区内进行了公示张贴，且真实性无法核实，证据3对业主下发的8份整改通知书中其中6份无业主签字，2份业主签字未注明业主身份信息无法核实真实性，本院不予采纳。证据7与本案无关，本院不予采纳。本院二审查明，2019年6月5日，2021年1月20日中天物业公司向涉案小区建设开发商岳阳融鑫房地产开发有限责任公司发出《工作联系函》就业主摩托车、电瓶车无法集中停放充电、大门入口右侧墙面瓷砖大面积脱落安全隐患问题进行反映，岳阳融鑫房地产开发有限责任公司在工作联系函上加盖公章。2020年6月20日，中天物业公司向临湘市五里牌街道金河社区居民委员会出具《违建整改联系函》，称“因国际花城业主对违建事宜反映强烈，所有违建严重占用公共空间，影响公共秩序，望社区及政府相关部门对国际花城内的违建项目进行整治拆除”，临湘市五里牌街道金河社区居民委员会在该《违建整改联系函》上加盖公章并注明“已向上级职能部门反映”。2021年1月11日，临湘市城市精细化管理领导办公室出具《关于2020年督查考核综合排名的情况通报》，其中物业小区考核情况中纳入考核评比的26个小区物业考核评分排名中中天物业公司以94.2分排名第11。本院二审查明的其他事实与一审一致，予以确认。本院认为，首先，2013年11月3日，曾勇与中天物业公司签订《前期物业管理服务合同》并在该合同上签字确认，曾勇主张该《前期物业管理服务合同》系受胁迫下签订但未提交相关证据证明，对曾勇主张涉案《前期物业管理服务合同》订立不合法的主张，本院不予支持。涉案《前期物业管理服务合同》是双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力，中天物业公司入驻后，依约对该小区提供了物业服务，曾勇也享受到该物业公司的相关服务，曾勇应及时支付相应的物业管理费。现曾勇未按合同约定支付物业管理费，应承担相应的民事责任。其次，曾勇主张中天物业公司存在对小区公共设施修缮不及时、对小区违搭乱建现象未予以制止，消防通道被占用，小区卫生清扫不到位，物业管理费用收支未公示等问题，以中天物业公司未依法履行物业合同义务为由主张减免物业费。本院认为，物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断不应以个别业主的感受为标准，一般的服务瑕疵不能成为业主拒绝缴纳物业费的抗辩理由。物业公司对小区进行物业服务的成本支出来源于业主交纳的物业费用，业主及时缴纳物业费与物业公司提供优质的物业服务是相辅相成的，为了维护美好的小区环境，业主应当及时交纳物业服务费用，对于物业服务瑕疵，可以采用其他方式来督促物业公司改进。在物业纠纷案件中，业主以物业公司提供的服务未达到标准，要求降低物业费标准或拒绝支付物业费，因物业服务项目内容广泛，对应的标准也因业主个体感受差异而难以有一致的标准，考虑到小区物业纠纷涉及业主人数较多，擅自在个案中减免或者降低物业费标准势必影响物业公司的服务质量，也对其他缴费业主不公平。本案中，曾勇主张的中天物业公司未全面履行物业服务合同义务，本院认为，1、曾勇提交的小区环境卫生的照片只能证明某个时间点的卫生状况，物业服务是长期服务合同，不能以某一时间段的卫生情况判断物业公司履行物业服务合同的情况。2、关于物业财务支出公示问题，业主对小区公共事务和物业管理的相关事项享有知情权，可以向物业公司要求公布、查阅，且确由物业公司掌握的情况和资料依法应当向业主公示，对物业公司不依法公示应当通过合法途径申请公示，但该不构成拒缴物业费的理由。3、关于小区业主私搭乱建，本院认为，作为物业服务单位，其提供服务的范围包括公共部位的卫生、安保、维修等，其管理职责系基于合同约定而产生，物业公司并不具有法律强制力，对于小区内其他业主或物业使用人的侵占或违建行为，物业公司已经向有关行政职能部门反映，应视为已履行了管理职责，至于违法建筑的拆除不属于物业公司的职权范围，不能以此认定物业公司未履行物业管理义务，并以此拒缴物业费。4、关于小区公共设施设备维修和消防设施不到位的问题，本院认为，仅凭曾勇提交的某一时间的照片不能全面反映小区设施设备及消防设施的情况，一审中中天物业公司提交了国际花城二期监控系统维修改造工程协议，可证明中天物业公司对小区的监控系统进行了维修改造，因小区公共设施设备维修以及消防设施改造，涉及小区公共部分需要动用维修基金的部分，需要履行相关程序予以解决，该不能证明中天物业公司在履行物业管理服务合同中存在重大瑕疵，不构成根本违约，该不构成曾勇拒缴物业费的正当理由。本案中，根据曾勇方提交的证据仅可证实物业服务公司提供的物业服务存在部分瑕疵，但以上瑕疵问题并不能否定物业服务公司为整个小区提供了物业服务的事实，故也不能成为不缴纳物业费的正当理由。一审法院结合中天物业公司的服务情况，酌情对物业公司向曾勇主张的违约金部分不予支持，已经考虑了中天物业公司物业服务存在部分瑕疵的情况，曾勇以此主张减免物业费的抗辩理由不能成立，本院不予支持。最后，本案中，曾勇主张解除与中天物业公司的《前期物业管理服务合同》，本院认为，曾勇在一审中未提出反诉请求，对此本院不予审理，另外，物业服务是针对小区公共部位提供公共服务，具有公共性、复杂性、多样性，因为涉及到小区公共服务管理，物业服务合同由建设单位或者业主委员会与物业服务企业签订，单个业主不具有选聘或解聘物业服务企业的权利，故曾勇请求撤销与中天物业公司签订的前期物业管理服务合同亦缺乏法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人曾勇的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曾勇承担。本判决为终审判决。审判长  许震鹏审判员  刘景镔审判员  王延红二〇二一年四月十六日书记员  夏语涵