新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新0104民初1587号   原告（反诉被告）：新疆天山毛纺织股份有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区银川路235号。   法定代表人：武宪章，公司董事长。   委托诉讼代理人：王涛，新疆井然律师事务所律师。   委托诉讼代理人：蒋林善，男，1963年9月15日出生，汉族，该公司职员。   被告（反诉原告）：新疆君帛纺织服装有限公司，住所地维吾尔自治区乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）正扬路167号天山纺织工业园厂房。   法定代表人：徐恭满，公司经理。   委托诉讼代理人：王作伟，上海汉盛（乌鲁木齐）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：古振莹，上海汉盛（乌鲁木齐）律师事务所律师。   原告（反诉被告）新疆天山毛纺织股份有限公司与被告新疆君帛纺织服装有限公司（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理，原告（反诉被告）委托诉讼代理人王涛、蒋林善，被告（反诉原告）委托诉讼代理人王作伟、古振莹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告（反诉被告）新疆天山毛纺织股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2020年2月1日解除房屋租赁合同（庭审中原告将该请求明确为要求确认双方租赁合同关系于2020年2月1日于解除）。2.被告支付原告租金471,582元（2017年1月1日起至2020年2月1日止）。3.被告支付原告违约金49,795.2元（一年总租金165,984元×30%）。4、确认原告的上述债权521,377.2元对被告的“18台电脑横编织机、2辆车”享有留置权。6、案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年3月5日，原、被告签订一份房屋租赁合同，约定原告将位于乌鲁木齐市高新区（新市区）正扬路167号天山纺织工业园厂房（总计面积约2700平方米）、2号员工宿舍四层、五层被告所需房间出租给被告，租赁期限自2015年4月1日起至2016年3月31日止。该合同还对租金及支付方式，以及暖气费的承担、违约责任等进行了约定。该合同到期后，双方未续订，但被告继续使用上述租赁物，且已付清了2016年12月31日之前的租金及暖气费。自2017年1月始被告再未支付原告款项，已构成违约，除应自此支付原告租金及暖气费外，还应按一年总租金的30%支付违约金。当前新型冠状病毒感染肺炎疫情严峻，为贯彻落实疫情工作部署，以及新疆维吾尔自治区新型冠状病毒感染肺炎疫情防控指挥部保障组快速成立本地疫情防控物资生产企业的要求，原告重点承担此次和今后可能出现的重大突发性疫情防控物资生产供应保障任务，按照相关自治区要求该租赁厂房必须立即腾空，用于生产口罩、隔离服，为此原告通知被告搬出其租赁厂房内的财产。2020年2月1日被告财产搬出原告厂房，双方租赁合同至此解除。现被告的20台电脑横机仍在原告院内，原告合法占有，因被告欠付租金，原告有权对该20台电脑横机享有留置权，在被告所欠债务范围内对留置物优先受偿，故提出上述请求。   被告（反诉原告）新疆君帛纺织服装有限公司辩称，1、原告第一项诉讼请求，我方认为双方因未签订房屋租赁合同，原告出示的租赁合同和我们保留的合同不一致，两份租赁合同租赁期限不相同，该合同租赁期限届满，双方已经履行完毕，不存在解除合同之说。2、原告的第二项诉讼请求，没有事实及法律依据，双方的租赁合同，该租赁期限已经届满，原告也认可租金已经结清。双方订立的合同已经履行完毕，不存在欠付租金的事实。只是由于被告方股东抽逃资金，公安机关介入，将公司主要股东采取措施，导致企业2016年亏损无法正常营业，在2016年12月26日，由原告将被告所有的设备和产品强行集中到一个厂房内，强行将租赁房屋腾空，这属于出租人将合同履行完毕之后将遗留在租赁物中的物品进行集中管理，这部分管理不应该成为租赁费。所以我们认为原告以合同约定的面积和单价要求被告承担租金的请求没有事实及法律依据。3、原告的第三项诉讼请求。合同到期，出租方处置遗留在租赁场所的物品时，应该本着最大减少损失的原则处置遗留物，不应该扩大相应的损失，即便是有损失，也应该由原告赔偿损失的方式提起诉讼，而不是要求支付租金的方式提起诉讼。4、原告要求被告支付违约金，没有事实及法律依据，双方合同已经履行完毕，合同也已经由双方结算完毕，不存在违约事实。原告的起诉，并没有向法庭提交涉案租赁物产权手续，该租赁合同应该属于无效合同，无效合同没有违约金的事情。5、原告的第5项诉讼请求，根据法律规定，只有5中情况享有留置权，本案不属于5种情况，原告没有留置权、综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。   被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：判令反诉被告向反诉原告赔偿设备损失费674,981.14元。庭审中，反诉原告放弃反诉请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告（反诉被告）提供的房屋租赁合同、进账单、增值税专用发票、照片、影像资料、营业执照、2月10日的通知、微信截图、2017年10月9日的报告及被告（反诉原告）提供的房屋租赁合同、照片、视听资料的真实性经对方认可，本院对上述证据的真实性予以确认。对有争议的证据和事实，本院依法审查认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2015年3月5日，原告（出租人、甲方，反诉被告）与被告（承租人、乙方，反诉原告）签订《房屋租赁合同》，第一条约定：甲方将位于乌鲁木齐市高新区（新市区）正扬路167号“天山纺织工业园”厂房（总计面积约2700平方米，具体见附图）、2号员工宿舍四层、五层乙方所需房间出租给乙方。第二条约定：租赁期限自2015年4月1日起至2016年3月31日止。第三条关于租金及支付方式约定：（一）厂房月租金为11元/㎡，租金按建筑面积结算；宿舍月租金150元/间，租金按房间数结算。（二）租金每半年结算支付一次；本合同签订生效时乙方支付当年租金50%；以后每半年租金均须提前30天支付。第七条关于违约责任约定：（一）甲乙双方应严格履行本合同，任何一方不得擅自终止合同，如一方违约导致本合同无法履行的，应按合同年总租金的30%向对方支付违约金。（二）乙方未按时足额缴纳租金及相关费用，每拖延一天按欠交租金的3%支付滞纳金。欠费逾期达30天的本合同即行终止，乙方按本条（一）款承担违约金责任。   2015年5月19日，原告（出租人、甲方，反诉被告）与被告（承租人、乙方，反诉原告）签订《房屋租赁合同》，第一条约定：甲方将位于乌鲁木齐市高新区（新市区）正扬路167号“天山纺织工业园”厂房，，总计面积约3236.6平方米，（具体见附图）、租赁给乙方。第二条约定：租赁期限自2015年7月1日起至2016年6月30日止。第三条约定：（一）乙方每年向甲方交纳房屋租赁费：427,231元，月租金为11元/㎡，租金按建筑面积结算。（二）租金每半年结算支付一次；本合同签订生效时乙方支付当年租金50%；以后每半年租金均须提前30天支付。第七条关于违约责任约定：（一）甲乙双方应严格履行本合同，任何一方不得擅自终止合同，如一方违约导致本合同无法履行的，应按合同年总租金的30%向对方支付违约金。（二）乙方未按时足额缴纳租金及相关费用，每拖延一天按欠交租金的3%支付滞纳金。欠费逾期达30天的本合同即行终止，乙方按本条（一）款承担违约金责任。   被告（反诉原告）占用原告（反诉被告）厂房至2020年2月1日，原告（反诉被告）自认双方已结清2016年12月31日前的租赁费用。   本院认为，关于合同效力，被告辩称租赁物没有合法产权手续，因原告提供了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、不动产权证书等可以证实被告该抗辩并不成立，双方签订的两份房屋租赁合同均合法有效。   关于本诉各项请求：   一、关于原告要求确认双方租赁合同关系于2020年2月1日解除的请求。双方租赁合同约定的租赁期限到期后，双方未另行签订书面租赁合同，被告继续占用原告厂房至2020年2月1日，因此双方之间形成不定期的租赁关系，对该请求本院予以支持。   二、关于原告要求被告支付租金471,582元的诉讼请求，原告的计算方式为：1、厂房1748平方米，月租金11元/平方米，从2017年1月1日至2020年1月31日，计算37个月。2、宿舍5间，月租金150元/间，从2017年1月1日计算至2018年8月，计算20个月。3、办公室1间（财务室），24平方米，月租金11元/平方米。原告计算上述租赁费合计1748平方米×11元/平方米/月×37月＋5间×150元/间/月×20月＋24平方米×11元/平方米/月×37月=736,204元，原告仅主张471,582元。   本院对应付租金计算如下：1、关于厂房租金，原告称2016年12月30日被告把租赁的部分租金厂房还给原告，仍然占用1748平方米厂房，被告辩称仅占用900平方米，双方对占用厂房的面积存有异议。原告称2020年1月31日和2月1日被告的东西从厂房搬空后涉案厂房改造了，故现无法进行当时实际占用厂房面积的鉴定，因原告为出租方，提供厂房的面积应由原告承担举证责任，原告提供的资金明细表载明2016年9月1日-2016年12月31日面积为1748平方米，原告又称2016年12月30日被告把租赁的部分租金厂房还给原告，故原告认为2017年1月1日后被告仍占用厂房仍为1748平方米，本院不予采信，归还部分厂房后占用厂房的面积应在1748平方米的基础上减少，现原告不能证实其提供的2017年1月1日至2020年1月31日被告占用厂房的面积具体数值，本院按照被告自认的面积900平方米予以计算租金，月租金11元/平方米，从2017年1月1日至2020年1月31日，计算37个月，租金为900平方米×11元/平方米/月×37月=366,300元。2、关于一间24平方米的财务室的租金，被告称2020年4月9日归还，原告计算方式本院予以支持，即从2017年1月1日至2020年1月31日的租金为24平方米×11元/平方米/月×37月=9,768元。3、关于5间宿舍的租金，被告称至今未搬离，原告计算方式本院予以支持，从2017年1月1日至2018年8月计算20个月，5间×150元/间/月×20月=15,000元。上述本院支持的租金合计366,300元＋9,768元＋15,000元=391,068元。   三、关于原告主张被告支付违约金49,795.2元的请求，原告的计算方式为一年总租金165,984元的30%，因厂房面积本院按照900平方米计算，本院支持的违约金数额为（900平方米×11元/平方米/月×12月＋5间×150元/间/月×12月＋24平方米×11元/平方米/月×12月）×30%=39,290.4元。   四、关于原告要求对18台电脑横编织机、2辆车享有留置权，原告该请求并无明确法律依据，对该请求本院不予支持。   五、关于原告要求被告承担保全费的请求，本案原告支出保全费3,126.89元属实，但按照本院支持的诉讼标的计算，保全费为2,671.79元，该2,671.79元应由被告承担。   关于反诉请求，反诉原告当庭撤回反诉请求，本院予以准许。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百零九条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：   一、原告（反诉被告）新疆天山毛纺织股份有限公司与被告（反诉原告）新疆君帛纺织服装有限公司之间的租赁合同关系于2020年2月1日解除。   二、被告（反诉原告）新疆君帛纺织服装有限公司给付原告（反诉被告）新疆天山毛纺织股份有限公司租金391,068元。   三、被告（反诉原告）新疆君帛纺织服装有限公司给付原告（反诉被告）新疆天山毛纺织股份有限公司违约金39,290.4元。   四、被告（反诉原告）新疆君帛纺织服装有限公司给付原告（反诉被告）新疆天山毛纺织股份有限公司保全费2,671.79元。   五、驳回原告（反诉被告）新疆天山毛纺织股份有限公司其他诉讼请求。   上述被告（反诉原告）新疆君帛纺织服装有限公司应付款项应于本判决生效之日起十日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费9,045.04元（原告已预交），由原告新疆天山毛纺织股份有限公司负担1,577.46元，由被告新疆君帛纺织服装有限公司负担7,467.58元。反诉受理费5,274.91元（反诉原告已预交），由反诉原告新疆君帛纺织服装有限公司自行承担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  长   姜富刚   人民 陪 审员   张 洁   人民 陪 审员   何 晶   二 〇 二 一 年 四 月 二 十 日   书  记  员   郑 媛