安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0503民初4865号 原告：马鞍山慈湖高新技术产业开发区管理委员会，住所地安徽省马鞍山市。 负责人：张亚莉，该管委会主任。 委托诉讼代理人：何俊生，安徽鉴知律师事务所律师。 被告:吕坤龙，男，1963年12月生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：郎丽彩，北京创为律师事务所律师。 原告马鞍山慈湖高新技术产业开发区管理委员会（以下简称慈湖管委会）与被告吕坤龙租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告慈湖管委会的诉讼代理人何俊生、被告吕坤龙的诉讼代理人郎丽彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 慈湖管委会向本院提出诉讼请求:1.判令解除原慈湖乡人民政府与吕坤龙、钱恩茂于2002年4月17日签订的《原慈湖电影院土地使用权租赁合同》；2.判令被告按18000元/年的标准向原告支付自2013年1月1日起至《原慈湖电影院土地使用权租赁合同》解除之日止的租金，并按18000元/年的标准向原告支付自《原慈湖电影院土地使用权租赁合同》解除之日起至被告返还租赁物之日止的租赁物占有使用费；3.判令被告向原告支付违约金3万元；4.判令被告立即撤出租赁场地内的全部设备、设施及其他物品，腾空并向原告返还租赁场地；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2002年4月17日，原马鞍山市慈湖乡人民政府（以下简称原慈湖乡政府）与被告签订《原慈湖电影院土地使用权租赁合同》，约定原慈湖乡政府将原慈湖电影院所占土地面积约2601.3平方米出租给被告使用；租赁年限为40年，自2002年4月20日至2042年4月19日止；每年租赁费为18000元，每年4月30日前一次性缴清；租赁期间，若因国家建设征用，被告应当服从；被告未按约定支付当年土地租赁费，应一次性支付违约金30000元，超过半年仍未交付的，原慈湖乡政府有权终止合同。由于原慈湖乡已撤销，根据中共马鞍山市委办公室、马鞍山市人民政府办公室《关于慈湖高新技术产业开发区扩区实施委托管理和资源整合有关问题的通知》（党办【2012】47号）规定，将原慈湖乡委托原告管理。但被告未按上述租赁合同约定向原告支付租金，同时安徽省人民政府已批复同意将上述集体土地征收为国有。综上，原告为维护自己的合法权益，依据相关规定，诉至法院，望判如所请。 吕坤龙辩称，第一，因案涉土地被征收，案涉合同自动解除，原告起诉解除没有必要，且原告已经丧失了主张民事权利的资格。第二,关于原告主张的租金。慈湖乡政府变更为慈湖管委会的时间是2012年11月8日，变更后原告从未向被告主张过支付租金的权利，这个权利截止到2017年5月26日时诉讼时效已过。第三，关于原告主张的违约金。案涉租赁合同约定的租赁期是40年,原告未到期限要求终止合同也应当向被告支付3万元的违约金。另外，因为征收公告是在2017年5月26日公布，在此之前原告没有主张过违约金，自2017年5月26日至今，其主张权利的时效已过。第四，2017年5月26日，案涉土地已被征收，原告的民事主体资格已经丧失。案涉土地征收的实施部门是原告，原告应当落实征收安置补偿事宜，原告的民事主体身份和行政主体身份重合。2017年5月26日之后，原告履行的是行政征收职责，其民事主体资格随着征收已经丧失。根据征收土地公告办法第15条第一款规定，未按照依法批准的征收土地方案、征收补偿安置方案进行补偿安置，引发争议的，由市县人民政府协调不成的，由上一级地方人民政府裁决，属于因土地征收补偿安置引发的争议，应当先由行政机关协调裁决复议，对裁决复议结果不服的才可以向人民法院起诉。综上所述，作为民事主体，原告主张权利的诉讼时效已过，作为行政主体，该案应当是行政纠纷，因此应当驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，即确认事实如下：2002年4月17日，原慈湖乡政府、慈影商贸中心（出租方、甲方）与吕坤龙、钱恩茂（承租方、乙方）签订《原慈湖电影院土地使用权租赁合同》一份，合同载明，甲方因将慈湖电影院资产转让给乙方，故将所占土地使用权租赁给乙方；甲方将原慈湖电影院所占土地面积约2601.3平方米出租给乙方使用；租赁年限为40年，自2002年4月20日至2042年4月19日；每年租赁费为18000元，考虑到乙方前期投资压力，前三年每年交3000元，第四年交5000元，第五年开始每年按18000元交纳，每年4月30日前一次性缴清；甲方在移交原慈湖电影院资产的同时，将出租的土地移交给乙方使用；甲方在土地租赁期满后收回土地使用权，乙方应当完整按期交出，如甲方继续出租该土地，乙方在同等条件下有优先承租权；乙方承租该宗地只能用于企业生产，不得改变其宗地的用途；租赁期间，若因国家建设征用，乙方应当服从，甲方享有土地征迁的一切费用补偿，乙方享有地上所属资产的一切征迁费用补偿；甲方未按约定移交土地使用权或擅自提前收回土地使用权，甲方一次性支付违约金30000元；乙方未按约定支付当年土地租赁费，应一次性支付违约金30000元，超过半年仍未交付的，原慈湖乡政府有权终止合同；本合同自双方签字、盖章并经公证之日起生效。后原慈湖乡政府与吕坤龙、钱恩茂共同就上述租赁合同向马鞍山市第二公证处申请公证，该公证处于2002年7月16日出具（2002）皖马二证内字第0824号公证书，证明上述租赁合同符合法律规定，合同上双方当事人的签字、印鉴属实。2012年11月8日，中共马鞍山市委办公室、马鞍山市人民政府办公室下发《关于慈湖高新技术产业开发区扩区实施委托管理和资源整合有关问题的通知》（党办【2012】47号），规定将原慈湖乡机构除人大、政协、武装、司法及教育、卫生、食品药品监管工作仍由花山区管理外，其他工作由花山区委、区政府委托慈湖高新技术产业开发区管理，并依法承担责任。2017年4月25日，安徽省人民政府下达《关于马鞍山市2016年第3批次城市建设农用地转用和土地征收实施方案的批复》，同意马鞍山市慈湖高新区赤口村村集体等集体土地用于城市建设并被征收为国有。案涉租赁土地位于上述被征收土地范围内。2017年5月26日，马鞍山市人民政府就上述土地发布《马鞍山市人民政府征收土地方案公告》。2020年3月9日，慈湖管委会向吕坤龙送达《解除合同通知书》一份，载明原慈湖乡政府于2002年4月17日与吕坤龙签订《慈湖乡电影院资产转让合同》，约定原慈湖乡政府将所属企业原慈湖乡电影院资产（不含土地使用权）转让给吕坤龙，土地使用权租赁按有关规定另行协定订立合同；原慈湖乡政府于2002年6月26日与吕坤龙签订《补充协议》，就土地使用权租赁等事宜作了补充约定；现马鞍山市花山区政府决定征收上述土地使用权范围内的房屋，土地使用权同时收回；慈湖管委会受托管理原慈湖乡；现慈湖管委会根据合同约定及相关法律规定，书面通知如下：一、吕坤龙与原慈湖乡政府租赁关系于2020年3月21日正式解除，慈湖管委会不再向吕坤龙出租场地；二、请吕坤龙于2020年3月21日前搬迁腾空租赁场地内属其所有的全部设备、设施及其他物品，恢复原状，同时返还租赁场地；三、若涉及补偿事宜，请吕坤龙于2020年3月1日前向征收部门咨询处理，吕坤龙是否能够获得补偿及具体补偿项目、数额，由征收部门依法依规确定；四、若吕坤龙未履行上述义务，慈湖管委会将依法提起诉讼；五、慈湖管委会保留根据双方合同约定及相关法律规定要求吕坤龙承担责任的权利。诉讼中，吕坤龙自认其未向慈湖管委会支付过土地使用权租赁费。另查明，钱恩茂于2013年9月13日去世。2020年3月30日，钱恩茂妻子李文翠、女儿钱永芳、大哥钱恩贵、二哥钱恩华与吕坤龙签订《关于转让与慈湖电影院有关权利的声明》，载明因钱恩茂去世，钱恩茂的全部合法继承人一致同意将所继承的慈湖电影院的所有权利转让给吕坤龙，并可协助办理相关权利转让手续。 本院认为，一、关于案涉土地使用权租赁合同的主体。因花山区委、区政府委托慈湖高新技术产业开发区管理原慈湖乡相关事务，并由慈湖高新技术产业开发区依法承担责任，故慈湖管委会承继原慈湖乡政府就案涉租赁合同的权利义务。因钱恩茂已去世，其继承人已将其就案涉租赁合同的权利义务转让给吕坤龙，故吕坤龙承继钱恩茂就案涉租赁合同的权利义务。综上，慈湖管委会与吕坤龙系案涉土地使用权租赁合同的平等主体，慈湖管委会有权基于案涉租赁合同提起民事诉讼，对吕坤龙关于慈湖管委会主体不适格的辩称不予采纳。二、关于慈湖管委会要求解除案涉土地使用权租赁合同的主张。案涉租赁合同除约定的租赁期限超过二十年的部分无效外，其余内容系当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应严格、全面履行合同义务。依据案涉租赁合同的约定，租赁期间，若因国家建设征用，承租方应当服从；以及承租方未按约定支付当年土地租赁费超过半年的，出租方有权终止合同。现案涉土地属于被征收土地范围内，且吕坤龙逾期支付租赁费已超过半年以上，故慈湖管委会有权解除合同，其于2020年3月9日向吕坤龙送达的解除合同通知书发生法律效力，案涉租赁合同于解除通知上载明的2020年3月1日解除。三、关于慈湖管委会要求吕坤龙按18000元/年的标准支付自2013年1月1日起至案涉租赁合同解除之日止的租金，以及按18000元/年的标准支付自案涉租赁合同解除之日起至吕坤龙返还租赁物之日止的租赁物占有使用费之主张。依据案涉土地使用权租赁合同的约定，吕坤龙自租赁第五年开始每年按18000元交纳租赁费，每年4月30日前一次性缴清。慈湖管委会于2012年受托管理原慈湖乡政府的有关事务，承继原慈湖乡政府就案涉租赁合同的权利，故其上述主张，符合法律规定，予以支持，其中案涉租赁合同解除日即2020年3月1日前的租金合计129000元。关于吕坤龙辩称慈湖管委员会的上述主张已过诉讼时效。依据法律规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。案涉租赁合同于2020年3月1日方解除，最后一期租金的履行期限于2019年4月30日方届满，故慈湖管委会关于租金的诉讼时效并未经过，对吕坤龙的上述辩称不予采纳。四、关于慈湖管委会主张的违约金30000元。吕坤龙长期逾期支付租金，构成违约，应按照合同约定支付违约金，故对慈湖管委会的上述主张予以支持。吕坤龙辩称慈湖管委会的该主张已过诉讼时效，但其逾期支付租金的违约行为一直持续至本诉讼，故对其该辩称不予采纳。吕坤龙辩称慈湖管委会提前解除合同构成违约，但慈湖管委会系基于合同约定解除合同，并未构成违约，故对吕坤龙的该辩称亦不予采纳。五、关于慈湖管委会要求吕坤龙撤出案涉场地内的全部设备、设施、物品，腾空并返还案涉土地的主张。虽然案涉土地使用权租赁合同已解除，但案涉土地上原慈湖乡电影院资产系吕坤龙自原慈湖乡政府处受让而来，基于房地不可分原则，吕坤龙客观上无法单独将案涉土地使用权返还给慈湖管委会，在慈湖管委会与吕坤龙就原慈湖电影院资产的征迁补偿事宜处理完毕之前，对慈湖管委会的上述主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原慈湖乡人民政府与被告吕坤龙于2002年4月17日签订的《原慈湖电影院土地使用权租赁合同》于2020年3月1日解除； 二、被告吕坤龙于本判决生效之日起七日内支付原告马鞍山慈湖高新技术产业开发区管理委员会租金129000元，以及自2020年3月1日起按每年18000元标准计算的至被告吕坤龙返还原慈湖电影院所占用土地之日止的租赁物占有使用费； 三、被告吕坤龙于本判决生效之日起七日内支付原告马鞍山慈湖高新技术产业开发区管理委员会违约金30000元； 四、驳回原告马鞍山慈湖高新技术产业开发区管理委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3780元，减半收取计1890元，由被告吕坤龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  汪惠芳 二〇二一年四月五日 书记员  张 玲 附：本案适用的法律条款 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。