广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初16128号原告：周海航，男，1953年12月23日出生，汉族，住广东省广州市东山区。原告：周一萍，女，1953年11月15日出生，汉族，住广州市东山区。原告：周阳，女，1979年8月8日出生，汉族，住广州市越秀区。三原告共同委托诉讼代理人：邢雅茵，广东润科律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：孙发林，广东瀛真律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市萝岗区（现黄埔区）九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，该公司董事长。委托诉讼代理人：张华、邓志军，均系该公司员工。原告周海航、周一萍、周阳与被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周海航、周一萍、周阳的共同委托诉讼代理人邢雅茵，被告澳美公司的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周海航、周一萍、周阳向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2000年10月15日起至办证之日止的迟延办证违约金，违约金以已付购房款总额168720元为基数，按年利率6%的标准计算，计至2020年10月15日为168720元；2.本案诉讼费由被告承担。原告周海航、周一萍、周阳当庭变更第一项诉讼请求为：1.判令被告立即向原告支付自2000年10月19日起至立案之日2020年10月19日止的迟延办证违约金，违约金以已付购房款总额168720元为基数，按年利率6%的标准计算，违约金总额以已付购房款为限。事实和理由：1997年12月10日，原告与被告签订《房地产买卖契约》。合同约定，被告将位于广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居B5-102的房地产出售给三原告，总房价款为168720元。付款方式为一次性分期付款。合同约定被告于1999年12月10日将上述房屋正式交付给原告。被告并在该房地产实际交付使用后九十天内，协调三原告办理房地产登记手续。1997年12月10日，三原告当天交付完购房款168720元，但被告违约直至2000年3月8日才将未符合交楼标准的房屋交付给原告。三原告按合同约定全部支付完购房款168720元，全部履行完合同义务。但被告却不能按合同约定履行相应义务，拖延交房、交付的房屋未能通过综合验收、且至今未能给原告办理产权证。原告多次维权并要求被告办理产权证、支付违约金，均无果。鉴此，三原告特根据有关的规定，诉诸法院，请求法院依法支持。被告澳美公司辩称，被告认为原告的诉讼所依据的事实和理由均不能成立，应予以驳回。一、因案涉房屋已经实际交付，未能办理房产证系不能归结于被告的原因，原告要求被告向其支付迟延办证违约金的请求缺乏事实依据；退而言之，即使应承担，从2000年3月8日起90天内的延迟交付责任，已超过20年的最长诉讼时效保护期间，因原告的罹于主张而消灭。第一，《房地产买卖契约》签署后，被告积极履行合同义务，已向原告交付了目标房屋；《广州市处理“烂尾楼”领导小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》（穗建开【2013】491号）已将澳洲山庄定性为烂尾楼，各级主管部门也明确无法办理房产证；无法通过竣工验收的手续、不能办证并非被告原因所致，被告更不应承担“逾期办证违约金”。第二，2012年以来，为解决澳洲山庄“烂尾”历史遗留问题，广州市萝岗区/黄埔区委联合多个政府部门专门为澳洲山庄的重建项目成立了专责小组并做出政策指示文件，由各部门从维护社会稳定及保障广大业主利益的角度出发推动重建计划，澳洲山庄重建项目已经广州市规划局批准重新修改规划，根据政策要求案涉房屋将修改规划进行重建，在重建项目完成后被告将不可能按照原案涉房屋的地址及房屋交付给原告，《房地产买卖契约》事实上已经无法继续履行。第三，现如今澳洲山庄已成为广州地区最大、持续时间最长的“烂尾楼”工程，案涉房屋已经长达二十多年无法交付，这是历史遗留问题；案涉房屋所坐落土地已被广州市方兴房地产建设有限公司、广州富鼎实业有限公司侵占，该两家公司目前是案涉房屋所在土地的产权人；为收回土地、推动山庄重建，被告积极奔走，但实在不是单一公司所能解决。第四，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条之规定，原告起诉之日往前三年以前的迟延办证违约金已超过诉讼时效，原告要求被告向其支付自2000年10月15日至办证之日止的迟延办证违约金缺乏法律依据，不应得到法院的支持。二、案涉房屋无法办证是由于不可归责于双方当事人的原因发生情势变更。广州市城乡建设委员会穗建开[2013]491号文《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》证明了涉案楼盘系因政府行政规划调整导致申领房产证的条件发生重大变化，即原来的单栋验收合格转变为综合验收合格，才会被广州市政府定性为“烂尾楼”。后被告于2016年和2018年先后两次向广州市黄埔区规划局申请单体报建受阻，导致重建失去希望。而受阻原因是土地被查封，也就是说491号文第四条第二项第四点载明的“活查封”变更为“死查封”，被告在事实和法律上已履行不能，则不存在办证迟延的终止日期，若支持原告逾期办证违约金的请求，将造成永续计算违约金的局面，对被告不公平。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，本案造成逾期办证是由于广州市多项房地产政策不断变化、调整所导致，不是由于其他归因于被告的原因所致，因此，承担违约责任的前提条件“必须是出于出卖人的原因”在本案中并不存在。原告未举证证明转卖价格差额等逾期办证损失，法院不应支持原告向被告提出的迟延办证违约赔偿的请求。三、被告正在积极推动山庄重建，希望综合、从大局考虑，减轻对被告盘活工作的资金压力。澳洲山庄烂尾的原因有很多，短期内或将无法向业主履行合同，但被告并没有因此逃避责任，相反还一直都努力进行推进重建。目前，被告正积极筹划对山庄所有业主进行统一安置，由于业主情况各有不同，合同处理上也会存在差异，在后期进行安置时，也会征询国土房管部门的意见，进行科学分类、统一解决，当前阶段也正在收集和整理业主的需求，后期会据此作出整体的方案，若此时判决要求被告承担大量的违约金，无疑使得澳洲山庄情况雪上加霜，对山庄重建带来负面影响，请合议庭综合考虑被告压力和广大业主利益，酌情进行裁量。最后，恳请法院维护广州市人民政府在491号文中确定重建方案，督促该方案相关方履行承诺，以广大购房人利益和地区稳定为重，同时维护被告的合法权益。补充：原告提出主张权利的方式为由其他业主代其上访，但被告认为不能视为系原告主张权利的方式，更加不能以这种方式来主张诉讼时效未经过。况且，本案已超过最长法定诉讼时效保护期20年。被告认为按照合同约定被告应在1999年10月10日日向原告交付房屋，实际于2000年3月8日交楼，故被告根据自己对法律的理解最长20年的诉讼时效已经全部经过。被告没有办证的原因为被告资金链断裂，没有办证的条件，房屋并未取得验收合格证，办不了大确权。本院经审理认定事实如下：1997年12月10日，周海航、周一萍、周阳（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》（以下简称“涉案契约”），约定：澳美公司将坐落在增城区镇龙镇金坑村路澳洲山庄聚龙居B5-102房（以下简称“涉案房屋”）出售给乙方，房屋建筑面积为65.33平方米，合同总价款为168720元，由乙方在1997年12月10日前一次性付给甲方。合同第三条约定，双方同意于1999年12月10日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。第五条约定，乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。合同附件一约定，涉案房屋用途为住宅，第二条“房屋交付状况”约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续，甲方应于1999年12月10日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。1997年12月10日，澳美公司向周海航、周一萍、周阳出具收款收据，确认收到购房款168720元。增城市财政局向周海航、周一萍、周阳出具的《广东省契税完税证》显示纳税人周海航、周一萍、周阳，实缴镇龙澳洲山庄B5-102房商品房契税金额5061.6元。周海航、周一萍、周阳及澳美公司均确认：2000年3月8日，澳美公司向周海航、周一萍、周阳交付了涉案房屋；1999年3月4日，涉案房屋办理了预告登记手续，截至本案庭审之日，周海航、周一萍、周阳尚未取得涉案房屋的房地产权属证书。已发生法律效力的（2018）粤0112民初3530号民事判决查明：“原告与澳美公司签订《房地产买卖契约》，向澳美公司购买座落于增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A2-401房，（2017）粤01民终10549号民事判决查明，原审法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。原审法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的涉案房屋均未办理大确权或初始登记。原审法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，涉案物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，涉案项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目迟延办证、交房等相关情况”。上述生效判决认定：“关于逾期交房、逾期办证违约金是否超过诉讼时效。由于涉案物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合涉案项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目的情况的事实，说明涉案项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映涉案项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑涉案物业所在项目的其他部分购房者曾就原告主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于原告的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳”。上述事实有《房地产买卖契约》《收楼回执》《广州市不动产登记查册表》及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，澳美公司与周海航、周一萍、周阳签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于逾期办证违约金的问题。双方在《房地产买卖契约》附件一约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，澳美公司应协助周海航、周一萍、周阳办理房地产登记手续。澳美公司于2000年3月8日将房屋交付给周海航、周一萍、周阳，按照该约定，澳美公司应于2000年6月6日前协助周海航、周一萍、周阳办理房地产登记手续，但至庭审之日，涉案房屋权属证书仍未办理至周海航、周一萍、周阳名下，而无法办证的原因在于澳美公司。虽然双方未在涉案合同中对逾期办证违约金进行约定，但澳美公司逾期未协助周海航、周一萍、周阳办理房地产权证的行为属于违约，应当承担违约责任，周海航、周一萍、周阳要求澳美公司支付迟延办证违约金于法有据。周海航、周一萍、周阳主张按照年利率6%标准计算逾期办证违约金在法律规定的合理范围内，本院予以采纳。故澳美公司应当以周海航、周一萍、周阳已付购房款168720元为基数，按年利率6%的标准向周海航、周一萍、周阳支付从2000年10月19日起至实际办理案涉房屋所有权转移登记手续之日止的逾期办证违约金。根据《中华人民共和国合同法》对违约金作为一种补偿性手段的相关规定，逾期办证违约金的总金额应以已付购房款总金额168720元为限。关于迟延办证违约金是否超过诉讼时效问题。由于涉案房屋所在项目物业的部分购房者曾在诉讼时效内就交楼、办证及逾期交楼、迟延办证的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合涉案房屋所在项目物业的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目情况的事实，说明涉案项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映涉案项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉案房屋所在项目物业的其他部分购房者曾就周海航、周一萍、周阳主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于迟延办证违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告周海航、周一萍、周阳支付逾期办证违约金（违约金以168720元为基数，按年利率6%的标准，自2000年10月19日起计至实际办理案涉房屋所有权转移登记手续之日止，逾期办证违约金总额以不超过已付购房款总额168720元为限）；二、驳回原告周海航、周一萍、周阳其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3674元，由被告广州澳美房地产开发有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  赵永忠人民陪审员  韩 艳二〇二一年四月十九日书 记 员  张若玫