江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0303民初3290号 原告（案外人）：王保成，男，1981年1月28日生，汉族，住徐州市云龙区。 原告（案外人）：李书萍，女，1983年2月7日生，汉族，住徐州市云龙区。 二原告共同委托诉讼代理人：宋科伸，江苏圆点律师事务所律师。 被告（申请执行人）：孙逸桑，女，1967年7月14日生，汉族，户籍地徐州市泉山区，住徐州市。 第三人（被执行人）：王海洋，男，1970年7月28日生，汉族，住徐州市云龙区。 第三人（被执行人）：李瑞琼，女，1968年3月7日生，汉族，住徐州市云龙区。 原告王保成、李书萍与被告孙逸桑、第三人王海洋、李瑞琼案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王保成及二原告共同委托诉讼代理人宋科伸，被告孙逸桑，第三人王海洋、李瑞琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明，孙逸桑与王海洋、李瑞琼民间借贷纠纷一案，本院于2019年2月27日作出民事裁定书，查封王海洋、李瑞琼名下银行存款共计60万元或查封、扣押同等价值的其他财产。2019年3月6日，本院向大龙湖办事处规划科送达了民事裁定书和协助执行通知书，要求协助查封王海洋、李瑞琼在该办事处拆迁安置房，不允许进行办理房证信息核对，查封期限叁年。本院于2016年4月1日作出（2018）苏0303民初5257号民事判决：“一、被告王海洋、李瑞琼于本判决生效之日起十日内，偿还原告孙逸桑借款本金40万元及利息（欠款本金40万元为基数按照年利率24%从2012年4月13日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告孙逸桑其他诉讼请求。”李瑞琼不服，提起上诉，徐州市中级人民法院于2019年11月13日作出(2019)苏03民终6310号民事判决，驳回上诉，维持原判。李瑞琼仍不服，申请再审，徐州市中级人民法院于2020年5月13日作出（2020）苏03民申11号民事裁定，驳回李瑞琼的再审申请。根据申请人孙逸桑的申请，本院于2019年12月19日立案执行，案号为(2019)苏0303执3261号。 在该案执行过程中，本院于2020年1月2日查封了登记在被执行人李瑞琼名下位于本市云龙区产。因被执行人拒不履行生效法律文书所确定的义务，本院拟评估、拍卖该房产。案外人王保成、李书萍为此提出异议，请求停止对徐州市云龙区金沙路17号茶庵西区13号楼1-501室房产的执行并解除查封。本院于2020年7月8日作出（2020）苏0303执异150号执行裁定书，驳回王保成、李书萍的异议请求。 原告王保成、李书萍向本院提出诉讼请求：1、停止对徐州市云龙区金沙路17号茶庵西区13号楼1-501室房产的执行并解除查封；2、确认徐州市云龙区金沙路17号茶庵西区13号楼1-501室房产所有权属原告王保成、李书萍所有。事实和理由：在被告孙逸桑与第三人王海洋、李瑞琼，就（2019)苏0303执3261号执行裁定书的强制执行过程中，云龙法院根据被告的申请查封了涉案房屋。原告依据法律规定依法提起执行异议，但该异议被法院裁定驳回。遂依法提起诉讼。2018年1月1日原告与第三人王海洋、李瑞琼就徐州市云龙区金沙路17号茶庵西区13号楼1-501室达成买卖协议。第三人以585000(大写伍拾捌万伍仟元整）的价格出售给原告，房款己经支付完毕，并经过徐州市云龙区潘塘法律服务所见证。具体理由如下：一、原告在法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同。2018年1月1日原告与第三人王海洋、李瑞琼签订书面的《房屋买卖协议书》并经过见证，被告孙逸桑与第三人王海洋、李瑞琼的案件是发生在2018年9月11日，该处房屋是在2019年12月31日办理的产权证明，根据时间上的推算，法院是在签订书面合同之后进行的查封。二、原告在人民法院查封之前己合法占有该不动产。原告在上述时间节点之前就己经对房屋进行装修，并且也缴纳了所产生的水、电、煤气费用，并且煤气户名为原告，以上事实足以证明原告在法院查封之前已经实际占有该不动产。三、原告己支付全部价款。案外人朱秋利与第三人存在债权债务关系，该涉案房屋抵押给朱秋利，后因第三人还不上钱，第三人便将房屋出售给原告，第三人指定将房款直接打给朱秋利。四、非因原告自身原因未办理过户登记。第三人拿到不动产登记证后，原告便与第三人联系要求办理过户手续，第三人也积极配合。综上所述，为了维护原告合法权益，根据《民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,特提起诉讼，请求法院依法审理，支持原告诉请。 被告孙逸桑辩称，不同意原告诉请，要求对该房屋继续执行。查封时房产就在王海洋名下，依法查封房产是合理合法。根据原告说法，原告和王海洋之间在2018年1月份就对该房屋达成了买卖协议，也付清了全部房款，只是因政策原因无法过户，假如协议是真的，原告为什么提供不出银行转账形成的付款凭证，房屋当时是没法过户的，房款不转到卖房人手上却转给了第三人，怎么说都不符合常理。在2018年按照当时的房价房款也是远远低于市场价的，为什么这么便宜。原告是成年人，明知因政策原因受限或限制流通转让，仍参与买卖，这也是原告自己造成的。如果协议是真的，损失也应当自己承担。既然双方在2018年就达成了买卖协议，2018年房子就是原告的了，为什么在2019年10月份的一份王海洋重新进行分家析产协议里却仍然把该房子分给了李瑞琼，并且在2019年12月份办理房屋权证时也登记在了李瑞琼的名下。所以，根据上述各种表现，我认为原告和第三人的买卖协议不真实，请求法院驳回原告的诉请，查明事实真相，维护我的合法权益。 第三人王海洋述称，当时卖房子是直接抵账的，直接把钱就打到别人账户上了。 第三人李瑞琼述称，由于王海洋和王飞建、朱秋利有债务纠纷，在2011年我和王海洋给朱秋利和王飞建打了一个协议，如果还不清账就把房子抵给他们。这就是房款没打到王海洋账户上，直接打到朱秋利账户上的原因。房子由于是拆迁房，有分家析产协议和拆迁协议就可以证明房子的权属，这个应该是我和王海洋共同拥有的拆迁房，办一个人和两个人性质是一样的。在与王保成房屋买卖协议上也有我的签字，这个房子在2018年1月1日在潘塘司法所签订的买卖协议，至于后来公证没公证由原告自己去公证，我们没跟着。后来被告孙逸桑起诉查封这个房产，这个房产是王保成全款购买，我认为应该是合法的。因为王海洋是以房子变现偿还债务，这也是一种解决债务纠纷的方法，并不是恶意逃避债务。至于被告说房产是查封之后办理的房产证我也不知道合法不合法。我办理完房产证我就把房产证给王保成了。我同意原告的诉请。 本院查明：2017年4月24日，王海洋作为被拆迁人，与拆迁人大龙湖街道办事处签订《徐州市新城区房屋拆迁安置补偿协议》一份，拆迁安置地点为茶安安置小区A13号楼1单元501室，建筑面积115.45平方米。2018年1月1日，王海洋、李瑞琼作为卖房人与王保成、李书萍作为买房人签订了《房屋买卖协议书》，约定：卖房人将坐落在徐州市云龙区大龙湖茶安小区A13#楼1单元501室，建筑面积115.45平方米出售给买房人，双方议定价格为伍拾捌万伍仟元整（585000元）；定于2018年1月1日，卖房人将该房屋的钥匙、安置补偿协议书、拆迁调查决算表、上房通知单及用水、用电手续一并交给买房人，买房人同时将购房款分1次付清，该房屋归买房人所有；卖房人在过户登记前取得上级颁发“不动产权证书”费用由卖房人承担，卖房人应按政府通知要求及时上缴与办理房产证相关的登记信息材料，等待核实发证。该《房屋买卖协议书》在徐州市云龙区潘塘法律服务所法律工作者韩玉祥的见证下签订。 王保成于2018年1月2日向案外人朱秋利账户打款585000元。朱秋利出庭作证陈述：“王海洋他欠我们公司的钱，公司法人是我老公，王海洋少我们钱就把房子抵给我了，然后我把房子卖给王保成了，因为王海洋的账户被封了，所以钱就打在我的账户上了。……（你收到王保成给你转账的58.5万元吗？）收到了，我还了银行贷款46万元，剩下的钱公司进料了。”朱秋利为其陈述提供了基础证据。 2019年10月30日，王海洋、李瑞琼、王尧、王昌荣四人共同签订《分家析产协议书》一份，约定：被拆迁人王海洋于2010年11月因新城区建设拆迁，安置四口人，按政策安置2套茶庵小区现房，即西区9号楼1单元301室、西区13号楼1单元501室。并对涉案房产分配给李瑞琼，约定该房登记在李瑞琼名下，属李瑞琼所有。李瑞琼解释“因为拆迁房是第一次王海洋代表全家签的协议，我们每人40平方，第一套房子在儿子名下，第二套房子我和王海洋是85平方，后来没有85的房子政策允许换成了115平方，我们过渡费加朱秋利的一万多块钱由85平方还到了115平方的涉案房屋。A9的房屋是王海洋的父亲和我儿子每人40平方加上独生子女照顾的30平方，在村委会、办事处见证下是我儿子和王海洋父亲应得的权属”。 原告提供室内照片、水电煤气费缴费记录，拟证明其实际占有并使用了涉案房屋。李瑞琼称房屋交付时是毛坯房。 另查明，云龙区金沙路17号茶庵西区13号楼1-501室房产于2019年12月31日登记在李瑞琼名下，不动产权证书号为苏（2019）徐州市不动产权第0144807号。 本院认为，原告提起案外人执行异议之诉，应对其就执行标的享有的民事权益足以排除强制执行承担举证证明责任。金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，应依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条或者《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件进行审查。审查内容包括：案外人与被执行人在案涉不动产查封之前是否已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同；案外人在案涉不动产查封之前是否已经实际占有该不动产；案外人是否已经支付全部价款；案外人是否非因其自身原因未办理过户登记手续。若案外人提出的诉讼主张不符合上述任意一条情形的，则其诉讼请求不能得到支持。 本案中，原告与第三人在法律工作者的见证下就买卖涉案房屋签订了房屋买卖合同，签订日期在本院查封之前；原告将房屋买卖合同中约定的款项向他人支付，他人亦出庭作证并提交基础证据证明该款系代王海洋偿还的款项，可以认定原告已全额支付了购房款；原告提供的房屋照片、水电煤气费缴费记录，结合李瑞琼关于其交付的是毛坯房的陈述，亦可认为原告已经实际占有了房屋。但是，根据王海洋签订的拆迁安置补偿协议来看，涉案房屋系拆迁安置房，存在因政策原因受到限购或限制流通转让等情形而无法办理过户登记的情形，对此原告在与第三人签订房屋买卖合同时即已明知，故原告自身对房屋未办理过户登记手续存在过错。 综上所述，原告要求对涉案房屋停止执行的诉讼请求，无事实及法律依据，本院依法不予支持。其要求解除对涉案房屋的查封行为，不属于执行异议之诉的审理范围，本院不予理涉。其要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，因其仅享有要求合同相对方履行合同义务的债权请求权，而不享有物权，故本院亦不予支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项及第二款之规定，判决如下： 驳回原告王保成、李书萍的诉讼请求。 案件受理费10727元，由二原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  梁征 人民陪审员  刘兰 人民陪审员  张玉 二〇二一年四月十三日 书 记 员  张欣