山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0681民初994号原告：胜利油田玉山物业管理有限公司烟台分公司，住所地山东省烟台市龙口市龙港开发区环海北路2299，统一社会信用代码：91370681MA3N5G91XL。负责人：曹友森，任经理。委托诉讼代理人：于昆，山东金隽律师事务所律师。被告：王海涛，男，1969年1月20日出生，汉族，居民，住龙口市。原告胜利油田玉山物业管理有限公司烟台分公司与被告王海涛物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胜利油田玉山物业管理有限公司烟台分公司的委托诉讼代理人于昆、被告王海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2019年1月1日至2020年12月31日的物业费1171.26元；2、依法判令被告向原告支付自逾期交纳物业费之日起（2019年4月16日-2020年12月31日）所产生的滞纳金2199.63元，并依法判令被告自2021年1月1日起至交纳物业费之日止的滞纳金（按照所欠物业费的日千分之三计算）；3、依法判令诉讼费由被告承担。事实和理由：根据国务院办公厅、山东省人民政府办公厅等上级政策及文件规定，原告依法接收了新港路家属区的物业业务职能，由原告承担涉案家属区的物业服务，收取业主的物业费用。原告于2019年1月1日与被告签订物业服务协议，协议约定了双方的权利与义务（详见物业服务协议），但是被告自2019年1月1日起，拒绝缴纳物业费。经原告多次催要，被告仍拒不缴纳。原告无奈，特具状诉至贵院，望贵院查明事实，依法判如所请。被告辩称，华电公司家属区新港路东院住户106户，2019年玉山物业公司接管后，负责各项服务和收费工作，有半数以上业主对物业公司的服务和收费都十分不满意。在此我代表半数以上业主提出对玉山物业公司的服务不到位和收费不合理的问题。证据如下：其一，华电公司家属院共有四个家属院，环境最差的就是新港路东院，全院没有一棵树木（不该收取绿化费），没有一个垃圾箱（不该收取清运费），没有健身活动场所，成了三无家属院，其他三个家属院这三样都有，如果一样收费就是收费不合理。其二，因为院内没有垃圾箱，106户业主每天手提生活垃圾到院外垃圾箱，这给我们生活带来很多不方便，玉山物业又省下一大笔清运费；其三，院内的化粪池两年没有清理，由于没有及时清理，下水道流水不畅，造成室内下水道堵塞，联系物业，三天才给处理，给我们业主造成很多的麻烦和不方便；其四，玉山物业多收费，少花钱或不花钱还办大事，例如：按规定门卫应该两个看门的，为了省钱只雇佣了一个门卫，一个人的能力是有限的，一天24点工作谁能受得了，因此出事了，物业必须负责；其五，新港路东院家属院楼房建于1994年，结构为砖混结构，由于时间过久，到处破烂不堪，遇到雨天家里墙面渗水，纯属老旧小区，市委住建部拨款把漏水地方刷上防漏液，有住户楼顶渗水，联系物业后一年多了至今没有处理，因为此院属于老旧小区，应该按老旧小区标准收费；其六，2019年至2020年的时间里，负责清扫卫生的工作人员每三天清扫一次，有时一个星期清扫一次。特别是疫情严重期间，上级安排打消毒液，物业只打一楼，往上不打，搞卫生的极不负责人；其七，华电公司为工人修建的工人俱乐部，工人在休闲期间娱乐，里面有羽毛球、乒乓球和棋牌室，玉山物业接管后，凡是工人到俱乐部娱乐的工人，每人每年收取200元的费用。工人对此十分不满，完全属于乱收费。根据2021年实施的民法典，物业收取的楼道间广告费等等，除去维修费用，剩余的应该返还给广大业主；其八，根据龙口市住建局规定老旧小区收费标准为：开放小区按0.25元每平方米，封闭小区有看门的按0.35元每平方米，2019年龙口市财政局给物业90%补贴，2020年龙口市财政局给物业70%补贴，2021年龙口市财政局给物业50%补贴，2022年龙口市财政局给物业30%补贴，2023年龙口市财政局给物业10%补贴，玉山物业拿政府高额补贴还高收物业费，例如康泰路居民朱爱玲住78平方米的房子，每月只交物业费6元人民币（有龙口报为证）；其九，同时履行抗辩权。总而言之，玉山物业公司乱收费、多收费，办事拖泥带水，我们全体业主同意更换物业公司，把多收的物业费还给业主。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》（国办发【2016】45号）、《山东省人民政府办公厅转发省国资委省财政厅山东省国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作方案的通知》（鲁政办发【2016】76号）等相关政策的规定，华电龙口发电股份有限公司（甲方）、龙口市汇银资产经营有限公司（乙方）、胜利油田玉山物业管理有限公司（丙方）三方协商一致，就甲方职工家属区物业管理分离移交事宜达成协议：由乙方接收甲方职工家属区的国有物业资产，丙方接收甲方职工家属区的物业业务职能，物业管理移交基准日为2018年6月30日，甲乙丙三方于移交基准日完成物业管理移交。甲方职工家属区物业管理分离移交涉及范围是金沙南区（570户）、金沙北区（828户）、新港路东院（106户）、新港路西院（590户）四个家属区，共计2094户，建筑面积为21.79万平方米占地面积23.97万平方米。被告系新港路电厂东院4号楼1单元102室业主。2019年1月1日，原告胜利油田玉山物业管理有限公司烟台分公司（甲方）与被告王海涛签订物业服务协议，约定新港路电厂东院4号楼1单元102室，房屋面积108平方米。关于双方的权利义务：甲方对本房实施物业管理工作与服务工作；对房屋建筑本体共用部位、公用设施设备、绿化、卫生、保安、环境等项目进行维护、修缮、服务和管理；依据本合同向王海涛收取物业管理费用等。合同第二条约定：一、房屋共用部位设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指公用的上下水管道、落水管、道路、绿化、配电室、公共照明设施、公共建筑物、排污井沟、各种管网等。二、环境卫生及绿化管理。具体按龙口市区域住宅小区要求及标准进行维护管理。三、公共秩序管理……。关于物业管理服务费用由被告按照每平方每月0.45元向原告交纳，交费时间为每季度第二月1-15号为正常缴费时间，如未交将从逾期之日起按欠费金额的千分之三/天交纳滞纳金。关于违约责任，双方约定：原告违反合同，未达到管理服务合同约定目标的，被告有权要求原告限期整改，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；被告违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按欠费金额的千分之三/天交纳滞纳金，若连续六个月未交纳，原告有权通过法律途径进行追缴。因被告一直未交纳物业费，原告诉至法院，要求被告交纳2019年1月1日起至2020年12月31日止的物业费1171.26元及相应的滞纳金。原被告均认可在原告承接该物业服务前，原告所在的新港路东院内无绿化及垃圾箱，物业收费标准与华电龙口发电股份有限公司的其他家属区相同。原告主张化粪池主管刚改完1年多，形成污水自流到市政管线；门卫管理一直执行24小时有人值守的标准；三供一业移交改造已对上报的漏雨情况进行了维修处理，移交后的房屋漏雨维修需要动用公共设施维修基金；楼道保洁执行每周一扫的标准，平面每天清理；工人俱乐部已经移交龙港街道负责，原告未收取任何职工娱乐费用；涉案小区不在龙口老旧小区范围，原告未享受过政府补贴；物业公司的运营成本费用包括人员工资及福利、公共设施的维护和秩序维护费、公用水电费用、清洁卫生费、绿化养护费、办公费、保险和税收等都由物业费提供。被告主张，华电公司家属院共有四个，其所在的新港路东院环境最差，无任何绿化且院内无垃圾箱，物业不该收取绿化费及垃圾清运费，院内无健身活动场所，因此物业费应当予以减免；院内化粪池两年未清理导致下水道流水不畅，造成室内下水道堵塞，联系物业，三天才给处理；物业为了省钱只雇佣一个门卫工作24个小时不安全；新港路东院家属楼房建于1994年，结构为砖混结构，由于时间过久，属于老旧小区，有住户楼顶漏水，联系物业后一年多了至今没有处理，此院应按老旧小区标准收费；物业保洁不负责任，每三天清扫一天、有时一星期清扫一次，疫情严重期间，物业打消毒液只打一楼，往上不打，不负责任；华电公司为工人修建的工人俱乐部，原告接管后每人每年收取200元的费用，属于乱收费，物业收取的楼道间广告费等，除去维修费用，应当返还给业主；原告乱收费、多收费，办事拖泥带水，同意更换物业公司，把多收的物业费还给业主。本院认为，胜利油田玉山物业管理有限公司烟台分公司与王海涛于2019年1月1日签订的物业服务协议合法有效，该物业服务协议中明确约定了物业费收取标准为每月每平方米0.45元，合同载明被告房产面积为108平方米，且根据被告的陈述，原告胜利油田玉山物业管理有限公司烟台分公司已经依约提供了保洁、门卫等物业服务，被告虽抗辩称其所在的东院无垃圾箱及绿化带，该状况系历史沿革造成的，且物业服务企业是对整体区域的各个方面提供物业服务，具有公共性和整体性，局部存在瑕疵不是被告拒绝缴纳物业费的理由。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。若原告提供的物业服务存在瑕疵，被告可根据该规定要求原告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失，而无权拒绝缴纳物业费。被告王海涛未按照约定支付物业服务费，应当履行支付物业服务费的义务。据此，原告起诉要求被告王海涛支付2019年1月1日至2020年12月31日的物业服务费1166.4元，于法有据，本院予以支持。原告诉讼请求中超出的部分，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金，系平等民事主体之间因逾期履行义务而承担的民事责任形式，实际系违约金，因被告未能按照物业服务协议约定的期限支付物业费，被告应当支付违约金，被告主张合同约定的日千分之三违约金过高，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告逾期付款必然给被告造成利息损失，因此逾期付款违约金可参照银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，自2019年4月16日起至2020年12月31日，应为59.66元。原告诉讼请求中超出的部分，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告王海涛于本判决生效之日起十日内支付原告胜利油田玉山物业管理有限公司烟台分公司物业费1166.4元、自2019年4月16日至2020年12月31日止逾期付款违约金59.66元及自2021年1月1日起至付款之日止的逾期付款违约金（以1166.4元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算）；二、驳回原告胜利油田玉山物业管理有限公司烟台分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王海涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  任天英二〇二一年四月二十九日书记员  张 建