山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1323民初635号 原告：宋明伟，女，1984年5月26日出生，汉族，居民，住沂水县。 委托诉讼代理人：高洪锋，山东鼎衡律师事务所律师。 被告：山东东泰房地产开发有限公司，住所地沂水县双城路西段。 法定代表人：张青燕，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈长雨，男，1988年11月16日出生，汉族，该公司职工，住沂水县。 委托诉讼代理人：杨发娟，山东百正律师事务所律师。 原告宋明伟与被告山东东泰房地产开发有限公司（以下简称东泰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋明伟的委托诉讼代理人高洪锋、被告东泰房地产公司的委托诉讼代理人陈长雨、杨发娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋明伟向本院提出诉讼请求：1.判决被告履行《商品房买卖合同（预售）》，向原告交付桂榭园32号楼2单元6-7层602室及香榭园D1#1336车库、仓储室；2.判决被告自2019年6月1日起至实际交付之日止按18150元/年的标准向原告支付逾期交房违约金；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年6月13日与被告签订了编号为YS0058670的《商品房买卖合同(预售)》，购买了被告开发的沂水县月澜湾·幸福里小区桂榭园32号楼2单元6-7层602室及香榭园D1#-1336车库、仓储室。原告已按照合同的约定支付了全部购房价款1290503元。《商品房买卖合同(预售)》第九条、第十条约定了被告向原告交付商品房的条件。合同第十一条约定，被告应在2019年5月31日前向原告交付符合条件的所购商品房。但直至起诉时，被告未按合同约定的时间、条件向原告交付所购商品房，已逾期交房一年多，且逾期状态仍在继续。被告逾期交付行为已构成违约，应向原告承担逾期交房违约责任。合同第十二条，被告逾期交付，原告有权选择继续履行合同并以全部购房价款为基数，按日万分之零主张违约金。合同中的万分之零系被告提供的格式内容，该约定限制了原告的权利，免除了被告逾期交房的违约责任，是显失公平的约定。而且该约定万分之零违约金，是低于实际损失的，应当认定该约定无效。幸福里小区已有二十多个购房者起诉卖方并经法院判决。根据公平原则，法院按95元/平米的年租金计算购房者损失，并按每个车位2000元/年计算购房者损失。根据上述事由，特提起诉讼，请依法支持。 被告东泰房地产公司辩称，原告所述与事实不符，被告没有逾期交房。被告在合同约定时间内,分别于2019年5月21日、2019年6月30日通知原告,房屋已达到交付和居住条件，原告可按期到营销中心办理交房手续,原告逾期未来办理，无奈被告于2019年11月25日以快递方式书面通知原告来收房，但原告收到通知后至今不来办理交房手续，因此被告没有逾期交房，被告未违约，不承担违约责任。 被告交房符合合同约定和法律规定。原告所购房屋已达到交付条件，各项手续齐全。房屋所配套的燃气、暖气、网络、自来水等各项配套设备也在2019年5月份前全部完工并通过验收，已取得单位工程质量竣工验收报告和竣工工程质量验收报告及房屋测绘报告，符合合同第九条、第十条的交付条件，但原告在被告的再三催促下，仍拒绝收房，责任在原告，而不在被告。被告不应承担违约责任，法院应依法驳回其起诉。 原被告签订的《商品房预售合同》是公平公正的。1、被告所提供的格式合同是山东省住房和城乡建设厅、山东省工商行政管理局制定的，是从保护消费者权益出发，按照法律规定制作的，不是被告单方制作的，不存在显失公平的条款；2、合同第八条逾期付款责任，对双方是平等的，任何一方违约，其违约金均是零；逾期在30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零的违约金。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的万分之零向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款本金及利息；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零的违约金，是双方真实意思表示和公平公正的约定；3、合同第十一条第（三）第三项第二目：本合同约定的交付日期届满，如买受人未付清应付款，含银行按揭款尚未发放，按揭审批数额低于应付房款等情形的，出卖人有权将交付日期顺延至买受人付清全部款项之日起30日内无需承担任何责任。该条款极大的保护了原告等广大购房者的权益，免除了原告的违约责任，限制了被告的权利，因此，该合同没有显失公平的条款。 根据公平原则，原告要求租金损失没有依据。原告没有任何损失，原告在买房时，房屋单价每平方米6500元左右，而现在该房价每平方米在9000元左右，原告已取得了巨大利益。根据公平原则，原告拒不办理交房手续，也可选择解除合同，但原告明显赚了大钱，既不收房，也不解除购房合同，却还要房子和车位的租金，诉求属不合理，对被告也不公平，被告只能解除合同，请 法庭依法裁决。 综上，根据法律规定，合同是双方真实意思表示，对双方都有约束力，不应有偏颇，被告没有违约，亦不承担违约责任，原告提出不合理要求，有违公序良俗，应对其诉求依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下： 一、对原告提交的《商品房买卖合同（预售）》复印件一份，该证据真实、合法，该书证能证明原被告签订房屋买卖合同的事实及原告向被告主张违约责任的合同依据，与本案关联性大，本院予以采纳。 二、对原告提交的收据复印件三张，该证据真实、合法，该书证能证明原被告签订案涉合同前，原告已按全部购房款的30%向被告缴纳房屋首付款的事实，本院予以采纳。 三、对原告提交的民事判决书一份，为类案判决，但并不能作为证据使用。 四、对被告提交的微信通知交房记录二份、交房通知书一份，该证据真实、合法，该书证能证明被告于2019年5月21日、2019年6月30日、2019年11月25日三次向原告通知办理交房手续，对于被告拟证明未逾期交房的目的，需结合其他证据予以综合认定，本院予以采纳。 五、对被告提交的证明一宗，该证据真实、合法，该证据仅能证明案涉楼房供水、电、暖、网络、燃气等基础设施完成，对于被告拟证明案涉楼房达到验收条件的证明目的，需结合其他证据予以综合认定，本院予以采纳。 六、对被告提交的建设、施工、勘察、设计、监理五单位出具的工程质量竣工验收记录、验收报告、建设工程消防验收意见书、房屋测绘报告各一份，该证据真实、合法，该证据能证明案涉楼房已经完成五方验收、竣工验收备案等手续，对于被告拟证明案涉楼房达到验收条件的证明目的，需结合其他证据予以综合认定，本院予以采纳。 七、对被告提交的幸福里一期交房明细表一份，该证据与本案没有关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月13日，原告宋明伟作为买受人与出卖人被告东泰房地产公司签订合同编号为YS0058670号《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，原告宋明伟购买被告东泰房地产公司开发建设的沂水县月澜湾•幸福里小区桂榭园32号楼2单元6-7层602室，预测建筑面积267.03平方米，仓储为桂榭园32号楼2单元-1层-109号，预测建筑面积为8.23平方米，地下车库位置为香榭园D1#-1层-1336号。合同总价款1290503元，原告已向被告支付首期房价款（30%）390503元。合同主要内容为：“第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担,并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零的违约金。”2019年5月21日、2019年6月30日被告东泰房地产公司以微信的方式通知原告办理交房手续，2019年11月25日以邮寄的方式通知原告办理交房手续，原告因被告未出具综合验收合格证明拒绝接收该商品房。被告逾期交付行为已构成违约，形成诉讼。 另查明，沂水县月澜湾•幸福里小区同地段同类房屋租赁单价为95元／平方米／年；车位租赁单价为2000元／个／年。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，原被告签订的涉案《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，为有效合同。案涉合同第九条商品房交付条件明确约定，该商品房交付时应当取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件并取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续约定出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。涉案房屋沂水县月澜湾•幸福里小区桂榭园32号楼2单元6-7层602室、-1层-109号仓储室、香榭园D1#-1层-1336号地下车库，至今未取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件，既不符合商品房交付的法定条件，也不符合双方当事人约定的交付条件，被告应当在涉案房屋符合法定和约定交付条件后，向原告交付该房屋。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。”第十三条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”涉案合同约定的被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之零的违约金，明显低于给原告造成的损失，原告认为该违约金过低，要求调整，本院依法予以调整。故原告损失赔偿数额本院酌定为：160.06平方米×95元/平方米/年＝15205.70元/年，车位2000元/年×1＝2000元。仓储作为房屋的附属设施不再单独计算损失赔偿数额。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定的规定，判决如下： 一、被告山东东泰房地产开发有限公司于涉案房屋（月澜湾•幸福里小区桂榭园32号楼2单元6-7层602室、-1层-109号仓储室、香榭园D1#-1层-1336号地下车库）符合商品房交付条件后十日内向原告宋明伟交付该房屋； 二、被告山东东泰房地产开发有限公司自2019年6月1日起至被告向原告宋明伟交付涉案房屋（月澜湾•幸福里小区桂榭园32号楼2单元6-7层602室、-1层-109号仓储室、香榭园D1#-1层-1336号地下车库）之日止，按17205.70元/年的标准向原告宋明伟支付逾期交房违约金； 三、驳回原告宋明伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费254元，减半收取计127元，由被告山东东泰房地产开发有限公司负担120元，原告宋明伟负担7元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员  焦 利 二〇二一年四月三十日 法官助理  周美玲 书 记 员  武晓晗