天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0104民初3355号原告：天津泰达格调物业管理有限公司，住所天津市南开区黄河道与广开四马路交口西南侧格调春天花园1-4-101。法定代表人：李露，董事长。委托诉讼代理人：高璠，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王菲，女，该公司员工。被告：孟金炼，男，1950年12月7日出生，汉族，住天津市南开区。原告天津泰达格调物业管理有限公司（以下简称泰达格调物业公司）与被告孟金炼物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰达格调物业公司的委托诉讼代理人王菲，被告孟金炼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰达格调物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付原告2018年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理服务费及机电设施费共计4832.7元；2.请求法院依法判令被告支付原告2019年4月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费及机电设施费共计8645.28元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与业主委员会于2017年4月1日签订《天津市住宅物业服务合同》,约定2017年4月1日至2019年3月31日期间由原告向格调花园、兰庭全体业主提供物业服务;原告与业主委员会于2019年4月1日签订《天津市住宅物业服务合同》,约定2019年4月1日至2021年3月31日期间由原告向格调花园、兰庭全体业主提供物业服务。上述协议对原、被告双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理费用、违约责任等内容均做出明确具体的约定。合同签订后,原告依照合同的约定,为小区业主提供了完善的物业服务,被告作为小区业主应缴纳物业管理服务费及机电设施费。被告欠缴2018年1月1日至2019年3月31日期间共计15个月的物业管理服务费及机电设施费共计4832.7元及2019年4月1日至2020年12月31日期间共计21个月的物业管理服务费及机电设施费共计8645.28元，合计欠费13477.98元。故原告诉至法院，望判如所请。被告孟金炼辩称，不同意原告的诉讼请求，2018年4月原告工作人员的小刘（原告公司的管家，可能是叫刘维欣）到被告家中要求被告缴纳物业费，因被告一般都是7月份缴纳物业费，被告爱人想交，被告说没到日子不应该缴费，但被告爱人觉得小刘不错就让缴费并在家中寻找了半天凑够了钱，按照小刘说的数把物业费交了，具体金额不记得了，小刘给被告开了收据，就放在了被告家的茶几上，茶几旁边有个垃圾桶，由于收据转年看不清字被告觉得没用当时就扔到垃圾桶中，印象中是4000多元，时间太长了已经记不清了，也即被告已经缴纳了当年的物业费。过了两个月后小刘又来收取物业费，被告说已经交完了，小刘的回答不肯定，称回去查询，之后就再未来过。然后小刘给我们打了电话，当年的11月小刘又电话与被告爱人沟通称被告没有交物业费，被告爱人和小刘电话沟通并告知其当时已经交完了及当时的相关过程，小刘说好像有这么回事再去查查，之后便没再联系过被告。次年4月25日，被告领取白皮书时，楼长告知5月1日物业费涨价，4月26日被告爱人去物业缴纳物业费，原告工作人员告知去年1年的物业费没有交，被告爱人说已经交过了，原告工作人员说4月29日前给解决，但一直没有解决，4月29日被告到物业询问解决情况与小刘发生争执，后小刘说实在不行小刘担负一半物业费，被告没有同意。此后，被告曾2次至法院调解，但没有调解成功，之后小刘也没在与被告沟通过。原告工作人员一直说没有查到被告缴费的记录，但是收据哪都能买到，为何查不到是原告自己的原因。被告想交后面的物业费，但原告不让交。另外，原告物业费标准上涨时并没有开过业委会或业主大会，原告物业服务存在瑕疵，保安数量不足。对讲机损坏也没有及时维修。本院经审理认定事实如下：原告系物业管理企业，2017年4月1日，原告与天津市天江格调花园、兰庭业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由原告对天津市南开区××街××路××道××路××街的格调花园、兰庭（物业项目名称）进行物业管理服务，服务期限自2017年4月1日起至2019年3月31日终止；物业管理服务费多层、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.3元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下简称机电设施费）按建筑面积每月每平方米0.5元的标准，由业主于每月10日前交纳。2019年4月1日，原告与天津市天江格调花园、兰庭业主会续签了《天津市住宅物业服务合同》，约定物业服务期限自2019年4月1日起至2021年3月31日止，物业管理服务费多层、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.8元，机电设施费按建筑面积每月每平方米0.5元的标准，由业主于每月10日前交纳。上述两份合同除服务期限及物业管理服务费标准外，其余内容基本一致，均明确了物业的基本情况、双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准及内容等事项，同时均进行了备案。另查，被告孟金炼系天津市南开区西市大街×××××××号房屋所有权人，房屋建筑面积1××.××平方米，2018年1月1日至2020年12月31日期间被告未向原告交纳物业管理服务费及机电设施费共计13477.9元。本院认为，原告与天津市天江格调花园、兰庭业主会签订的两份《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。合同对物业管理服务标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定，其对原告和包括被告在内的小区全体业主具有约束力，均应自觉遵守和履行。原告作为物业服务企业履行了对该小区提供服务的义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，履行交纳物业管理服务费及机电设施费的义务。原告作为物业服务方采用诉讼方式追讨物业管理服务费及机电设施费不利于改善与业主的关系，其物业服务并非尽善尽美，仍存在瑕疵尚需改善，故本院酌定被告应给付原告自2018年1月1日至2020年12月31日期间物业管理服务费及机电设施费共计12800元。关于被告抗辩已缴纳2018年物业管理服务费及机电设施费的问题，因被告在本案中未能提供已缴费证据，而原告亦主张多次核实仍无相应底档，收费人员亦否认收取过被告2018年的物业管理服务费及机电设施费，故对被告的抗辩，本院不予采信，被告如能提供缴费票据等新证据以证明其已缴纳2018年的物业管理服务费及机电设施费，可另行向原告主张权利。另，依据法律规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告孟金炼给付原告天津泰达格调物业管理有限公司2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费及机电设施费共计12800元；二、驳回原告天津泰达格调物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费137元，减半收取计68.5元，由被告孟金炼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王馨蕊二〇二一年四月十三日书记员  姚 萌附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。