湖南省郴州市苏仙区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘1003执异26号异议人（案外人）：曾花娥，女，1983年8月6日出生，汉族，湖南省安仁县人，住湖南省长沙市岳麓区。申请执行人：郴州市苏仙区汇隆小额贷款有限公司，住所地郴州市苏仙区青年大道369号望江苑1栋103号门面。法定代表人：何尚怀，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曾晶石，湖南福城律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋娅静，湖南福城律师事务所律师。被执行人：唐石生，男，1988年10月14日出生，汉族，住湖南省安仁县。被执行人：李湘疆，男，1991年12月26日出生，汉族，住湖南省安仁县。被执行人：陈为伟，男，1987年12月7日出生，汉族，住湖南省安仁县。被执行人：陈明仁，男，1970年8月2日出生，汉族，住湖南省安仁县。被执行人：陈松华，男，1972年4月13日出生，汉族，住湖南省安仁县。委托诉讼代理人：周小明，湖南辰辉律师事务所律师。被执行人：湖南华邦房地产开发有限公司，住所地湖南省安仁县城关镇八一中路。法定代表人：陈为伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周小明，湖南辰辉律师事务所律师。本院在执行申请执行人郴州市苏仙区汇隆小额贷款有限公司与被执行人唐石生、李湘疆、陈为伟、陈明仁、陈松华、湖南华邦房地产开发有限公司民间借贷纠纷执行一案中，异议人曾花娥对执行过程中的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人曾花娥向本院提出异议请求：请求郴州市苏仙区人民法院立即解除对申请人在安仁县××路××栋××号房屋的查封。事实与理由：申请人作为案外人，就郴州市苏仙区人民法院在2019年8月6日立案审理原告郴州市苏仙区汇隆小额贷款有限公司（以下简称汇隆公司）与被告湖南华邦地产开发有限公司（以下简称华邦公司）、唐石生、李湘疆、陈为伟、陈明仁、陈松华民间借贷纠纷案件过程中，于2020年10月23日依据（2019）湘1003民初2075号文书，将申请人位于安仁县××路××栋××号房屋错误查封，提出异议。事实上，申请人与华邦公司于2015年1月29日签订了《商品房预售合同》，并于合同签订当日，一次性付清全部房屋销售款项。2015年2月6日华邦公司开具了正规的不动产预收款专用发票，并将上述房屋交付申请人，随后申请人将上述房屋出租给他人使用，并收取租金至今。2018年8月2日申请人缴纳了专项维修资金，并在安仁县不动产中心办理了备案登记（备案编号：ＫＦ18××6、ＫＦ18××7、ＫＦ18××8）。由于华邦公司原因，导致办理房屋产权事宜一再推迟。申请人于2021年3月到安仁县不动产登记中心办理产权证时，才知道三套房屋已于2020年10月23日被贵院查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一项规定，查封、扣押、冻结案外人财产的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或案外人。申请人是对该房屋拥有合法产权的案外人，贵院在没有通知申请人，没有调查清楚该房屋现状的情况下将申请人的上述房产予以查封明显错误。另外，汇隆公司诉华邦公司、唐石生、李湘疆等人民间借贷纠纷一案，郴州市中级人民法院作出的（2020）湘10民终957号民事判决书，法院查明的事实中亦载明：2019年2月22日，安仁县不动产中心出具《证明》，证明Ａ、Ｂ栋119、120、121已由华邦公司出售。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及相关规定，依法维护申请人的合法权益，请求贵院立即解除对上述房产的查封。申请执行人郴州市苏仙区汇隆小额贷款有限公司辩称：一、曾花娥不具有排除强制执行的事实和法律依据。1、案涉商铺一直处于备案登记在汇隆公司名下或查封状态下，曾花娥无权备案。2014年1月17日，案涉房屋已由汇隆公司与华邦公司签订18份《商品房预售合同》，上面盖有“安仁县人民政府房屋所有权登记发证办公室”公章、“安仁县房产管理局商品房预售合同登记备案专用章”，经办人法制股“谭贵华”签名。但曾花娥提交的预售合同没有管理部门备案印章，也没有相关合同编号。2015年2月25日，华邦公司向汇隆公司提出《关于申请退还销售合同并注销已备案登记门面的请示》，将6个商铺注销备案登记手续，同日，汇隆公司出具《授权委托书》同意注销该6个商铺的备案登记手续，安仁县房产管理局根据汇隆公司的授权办理此6个商铺的注销备案手续，而汇隆公司对本案所涉3个商铺至今没有出具同意注销的文件，3个商铺不可能出售给曾花娥。2015年12月21日，华邦公司出具《关于以物抵债的函》，将包括案涉3个商铺以物抵债。2016年1月26日，华邦公司出具《门面交付函》同意将抵债门面交付汇隆公司并由汇隆公司收租。2016年8月12日，汇隆公司与华邦公司签订了《以物抵债还款协议》，将包括案涉3个商铺在内的12个商铺以物抵债。2016年9月19日，华邦公司发出《函告》同意支付回购期前的租金，证实汇隆公司占有案涉商铺的事实，曾花娥无权也没有实际占有商铺。2016年9月27日，汇隆公司与华邦公司签订了包括案涉商铺在内的《安仁县商品房买卖合同》20120048119#（AB栋门面119#）、《安仁县商品房买卖合同》20120048120#（AB栋门面120#）、《安仁县商品房买卖合同》20120048121#（AB栋门面121#），而曾花娥所提交的预售合同没有备案，没有合同编号，其证据四的合同编号是汇隆公司的商品房买卖合同编号。2017年5月17日汇隆公司就其与华邦公司合同纠纷向安仁县人民法院起诉，2017年6月19日，安仁县房产局出具《八一华府商铺备案表》，确认12个商铺仍在汇隆公司名下。2018年11月2日汇隆公司向安仁县人民法院申请保全了案涉商铺。2019年2月24日，安仁县不动产中心出具《证明》，证实包括案涉在内的9个商铺没的抵押、预售，可交易过户。2019年8月27日，汇隆公司向苏仙区人民法院起诉并申请保全。2、《商品房预售合同》属于商品房预约合同，不具有排除强制执行的民事权益。《商品房预售合同》欠缺供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；办理产权登记有关事宜；违约责任等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。《商品房预售合同》仅能体现出双方预约的意思表示,即将来通过订立商品房买卖合同以最终明确有关商品房买卖的具体内容，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，《商品房预售合同》属于商品房预约合同，不属于商品房预售合同或商品房买卖合同，不具有排除强制执行的民事权益。此法律逻辑见（2017）最高法民申573号、（2017）最高法民申578号、（2017）最高法民申577号、（2017）最高法民申581号、（2017）最高法民申583号、（2017）最高法民申571号、（2017）最高法民申580号、（2017）最高法民申582号、（2017）最高法民申576号裁判文书。3、曾花娥在2018年备案没有提交应当提交的正式合同。曾花娥在2018年备案时，项目已竣工验收，满足签订正式合同的条件，故此时不是提交《商品房预售合同》，而是提交正式的商品房买卖合同。且《商品房预售合同》没有相对应的合同编号，没有签订正式商品房买卖合同风没有合同编号，但其备案合同编号是汇隆公司的，故曾花娥的备案不真实。二、本案不适用《执行异议和复议规定》二十九条之规定。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”曾花娥购买的案涉商铺，用于商务出租，并非居住房屋，故不能适用该条之规定。此法律逻辑见（2019）最高法民申4270号、（2018）最高法民申6177号、（2018）最高法民申777号、（2018）最高法民申5297号裁判文书。三、本案不适用《执行异议和复议规定》二十八条之规定。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”只有同时具备上述司法解释规定的要件时，不动产买受人才能够排除针对该不动产的强制执行。1、曾花娥没有支付购房款项。由于案外人执行异议之诉是排除金钱债权的强制执行,对证据的审查认定应较一般民事案件更为严格,否则极易产生道德风险。曾花娥提交的证据没有支付款项的银行转账凭证。虽然有收据，但收据与支付款项是两个不同的事实，除买受人提供付款凭证、资金来源证明外,还须有房地产公司对应款项的入账证明，才可证明买受人的付款事实。此法律逻辑见（2019）最高法民申1026号、（2020）最高法民申4080号、（2020）最高法民申5597号、（2021）最高法民申65号裁判文书。2、曾花娥没有合法占有该不动产。其一、曾花娥所提交房屋租赁合同，没有提交履行租赁合同的证据，也没有排除其从华邦公司是租赁房屋后转租的事实。同时，没有提交交纳租金或因租金缴税的凭证，故曾花娥占有案涉房屋的事实不能认定。此法律逻辑见（2019）最高法民终309号裁判文书。其二、在汇隆公司与华邦公司房屋买卖合同纠纷一案中,安仁县人民法院和苏仙区人民法院行后将案涉房屋予以查封,对此查封行为曾花娥未提出异议。查封必然影响房屋的占有,若曾花娥实际占有案涉房屋,其不可能不知道法院的查封行为,也不可能不对此提出异议。此法律逻辑见（2018）最高法民申2578号裁判文书。3、曾花娥有重大过错。（2019）最高法民终479号民事判决书认为：未办理过户登记,从实践中看,能够归责于买受人的原因,可以分为三个层面,一是对他人权利障碍的忽略，二是对政策限制的忽略，三是消极不行使登记权利。（1）没有对案涉商铺已出售尽到合理注意义务。本案中,案涉房屋已于2014年1月17日备案登记在汇隆公司名下，汇隆公司登记在先,曾花娥对其所购买的案涉房屋是否已出售应尽到合理的注意义务,但其未尽到注意义务而购买，应当认定其本身存在过错。此法律逻辑见（2019）最高法民终479号裁判文书。（2）没有及时办理备案登记《城市商品房预售管理办法》第十条第一款：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定。在同幢其它商铺和房屋可以办理备案登记时，曾花娥所主张的案涉商铺却一直没有到安仁县房产局办理备案登记。假定案涉商铺确为曾花娥所购买，但其未及时办理备案登记，同时也是对法律和政策的忽略，自身存在重大过错。此法律逻辑见（2020）最高法民申4388号、（2016）最高法民申3053号裁判文书。（3）没有及时办理过户登记自案涉房屋可以办理过户登记至被查封期间，该商铺所在的楼已经有部分购房人办理了房屋过户手续，但曾花娥不及时进行权利登记、不及时办理过户手续，远远超过3个月直至数年，其长期未办理过户登记手续有重大过错。此法律逻辑见（2020）最高法民申5331号。因此，曾花娥未支付购房款、没有在查封前实际占有案涉房屋、且有重大过错，其提出的执行异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规范内容，应不予支持。四、曾花娥没有尽到证明责任。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条有关“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”规定，曾花娥依法应对案涉商品房享有排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，而不是汇隆公司举证，当然汇隆公司举证是为了协助人民法院更好地查清事实。此法律逻辑见（2020）最高法民申2982号、（2020）最高法民申3920号、（2020）最高法民申2997号、（2020）最高法民申3620号、（2020）最高法民申3571号、（2020）最高法民申5319号、（2020）最高法民申2358号裁判文书。五、本案的预约合同之债没有排除强制执行的效力。合同登记备案是房地产管理部门出于行政管理的目的，按照《城市商品房预售管理办法》规定对商品房预售合同进行的备案，是行政管理行为，不能产生物权登记的效力。因此，假定2018年8月2日申请人办理备案登记，但并未办理房屋所有权登记，双方合同并未实际履行完毕，曾花娥仅享有根据与华邦公司所签预约合同的债权，假定其签订了商品房买卖合同，也尚未取得案涉房产的所有权，案涉房产的所有权仍然为华邦公司所有，曾花娥仍然没有排除强制执行的民事权益。此法律逻辑见（2020）最高法行申12851号、（2020）最高法民申1728号、（2019）最高法民再404号、（2019）最高法民申4270号、（2018）最高法民申438号、（2018）最高法民申440号、（2018）最高法民申442号、（2017）最高法民申573号、（2017）最高法民申578号、（2017）最高法民申577号、（2017）最高法民申581号、（2017）最高法民申583号、（2017）最高法民申571号、（2017）最高法民申580号、（2017）最高法民申582号、（2017）最高法民申576号、（2016）最高法民终761号、（2014）民申字第1341号裁判文书。故异议人的申请不应得到支持。被执行人陈松华、湖南华邦房地产开发有限公司辩称，第一，我认为今天申请人的请求是合理合法的，应予支持。理由为：我们在2015年就将房子卖给她了，发票也开了，房子已交付给她，且已出租。第二，我认为中院的957号民事判决书中的内容已生效，需给六个门面给汇隆公司，我们也在履行这个内容，同意给汇隆公司。既然是终审的判决书，苏仙区人民法院执行局应当依照中院的判决书予以执行，且不能超过该范围，我们也与执行局协商过，看申请人是否同意退房，现在申请人不同意。且汇隆公司查封了我们九个门面，而中院只判了六个门面给汇隆公司，应当解除多查封的三个门面，但苏仙区人民法院未予支持。执行局应当只能按中院的判决书执行，不能超越该判决书。故我们认为中院的判决书目前谁都改不了，我们可依照该判决书给付汇隆公司六个门面。异议人的三个门面在中院的判决书中未体现。现多查封我们的三个门面造成了我们的损失，将保留追偿损失的权利。中院判决一年时间，现在我们的九个门面还是查封状态。第三，我们今天再次要求苏仙区人民法院将中院未判决给付汇隆公司的三个门面予以解封。第四，房屋的面积可能搞错，但不影响中院的判决书内容，有问题也是汇隆公司与华邦公司解决，而不能在这个案子中解决。因各种原因，现在华邦公司不愿意调解了。综上，苏仙区人民法院应当严格按照中院的民事判决书执行，其他的问题另外解决。被执行人唐石生、李湘疆、陈为伟、陈明仁未到庭陈述，亦未向本院提交证据。本院经审理查明：2019年12月25日本院作出（2019）湘1003民初2075号民事判决书判决：一、被告湖南华邦房地产开发有限公司以位于安仁县××栋××房××房××房××房××房××房，计面积722.75平方米，折价7227500元抵偿原告郴州市苏仙区汇隆小额贷款有限公司借款本息7227500元。限被告湖南华邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将上述房屋产权转移登记至原告郴州市苏仙区汇隆小额贷款有限公司名下；二、被告唐石生、李湘疆、陈为伟、陈明仁于本判决生效之日起三日内共同偿还经以房抵债后尚欠原告郴州市苏仙区汇隆小额贷款有限公司借款26396.13元，被告湖南华邦房地产开发有限公司承担连带清偿保证责任；三、被告陈松华对判决第二项借款26396.13元在被告湖南华邦房地产开发有限公司的资产不能清偿时，承担清偿保证责任。被告华邦公司不服，上诉至郴州市中级人民法院后，案件被维持原判。该判决生效后，原告汇隆公司申请强制执行。对以上判决书（二）的内容执行完毕后，因对（一）项的判决内容，申请执行人汇隆公司对执行完毕Ａ、Ｂ栋113-118房约定的面积722.75平方米有异议，认为113-118房实际面积只有约605平方米，因而申请追加执行119、120、121房。本院于2020年10月23日查封该三个门面。异议人曾花娥以该门面是其所有权人为由向本院提出执行异议。本院认为，异议人曾花娥的执行异议申请能否阻却申请执行人的继续申请执行，《最高人民法院关于适用物权编的解释》第二条规定，当事人仅有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。异议人曾花娥所主张的被本院查封的位于安仁县××路××栋××房屋为其所有的主张，尽管异议人曾花娥提交了2015年2月6日被执行人华邦公司出具的郴州市销售不动产预收款专用凭据，但是，依照异议人曾花娥与被执行人华邦公司于2015年1月29日签订的《商品房预售合同》中第四条约定：1、2015年1月29日前支付全部房价款的100%，异议人曾花娥未提交交纳房款的转账或支付现金的凭据，因此，本院对异议人主张其对该房屋拥有物权的请求不予支持，对其异议请求应予驳回。对被执行人华邦公司在答辩陈述中的本院执行行为的异议，因为被执行人未提交书面的执行异议申请且未经立案，本院对其异议只作为答辩意见予以处理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十四条，《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十五条第（一）、（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人曾花娥的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  周小卫审判员  龙新佳审判员  郭文晖二〇二一年四月二十三日书记员  罗 园