四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3824号等7案（案号详见附表一） 上诉人（原审原告）：周润莲，女，1952年8月31日出生，汉族，住成都市锦江区。 上诉人（原审原告）：何布禄，男，1950年4月16日出生，汉族，住成都市锦江区。 共同委托诉讼代理人：张长健，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市东盛房屋开发有限责任公司。住所地：成都市成华区新鸿路146号。 法定代表人：姚明华，总经理。 委托诉讼代理人：秦一超，四川名声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈庆，四川名声律师事务所律师。 上诉人周润莲、何布禄因与被上诉人成都市东盛房屋开发有限责任公司（以下简称东盛公司）商品房预售合同纠纷七案，不服成都市龙泉驿区人民法院民事判决（一审案号详见附表一），向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 周润莲、何布禄上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，改判东盛公司向周润莲、何布禄支付逾期办理案涉房屋不动产权证书的违约金126342.25元（逾期1130日，以已付房款1118073元为基数按照每日万分之一计算违约金）；2.撤销一审判决第二项，改判东盛公司向周润莲、何布禄支付因虚假宣传（销售时将诉争房屋正对面的13号楼所在区域宣传成绿化广场）等违约行为造成案涉房屋贬值损失123989.55元（每案具体违约金、逾期天数、总房款、贬值损失详见附表一）；3.本案一审、二审诉讼费由东盛公司承担。原审（2019）川0112民初6413号一案鉴定评估费 14400元由东盛公司承担。 主要事实和理由：一、一审法院在认定和计算东盛公司逾期办证的违约责任时，存在事实认定错误和适用法律正确，应予纠正。 （一）一审法院计算逾期办证天数有误。《商品房买卖合同》第十条约定出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付商品房，第十九条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360个工作日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金。虽然周润莲、何布禄是在2014年2月11日向东盛公司缴纳委托代办的契税、印花税、产权登记费、交易手续费、维修基金、国土证办证等相关费用并由东盛公司出具收据，但该缴费时间系东盛公司确定的，与周润莲、何布禄无关，周润莲、何布禄仅仅是按要求到现场缴纳费用，而且该缴费时间也不影响东盛公司按照合同约定在规定时间并从2015年7月24日起计算逾期办证时间，属于事实认定错误，应予纠正。 （二）一审法院应按照每日万分之一计算违约金。虽然《商品房买卖合同》第十九条约定逾期办证违约金的计算标准为每日万分之零点一，但该标准属于典型的开发商利用签约优势地位在格式合同中约定减轻和免除己方责任的不公平条款，因为每日万分之零点一经换算年利率仅为0.365%。远远低于因逾期办证给周润莲、何布禄造成的损失。根据合同法第四十条规定，这种格式合同条款应属无效。从目前成都市场上商品房买卖合同约定逾期办证违约金计算标准的普遍做法看，按照每日万分之一计算是较为普遍的做法。同时，在另外几十户业主同样起诉东盛公司因其开发的“艺库”商铺逾期交房案件中，龙泉驿区法院于2019年 12月30日在一审判决中支持了业主的主张，将合同约定的违约责任由每日万分之零点一调高至万分之二。周润莲、何布禄认为应该按合同法第114条的规定，当约定的违约金低于损失的，对违约金进行调整，本案应该调整至每日万分之一进行计算。 二、一审法院在司法鉴定对虚假宣传贬值损失已有结论的情况下，仅以“原告未能提供充分证据证明东盛公司存在虚假宣传”为由否定司法鉴定结论并驳回了周润莲、何布禄的损失主张，属于事实认定和适用法律严重错误，严重损害司法权威和司法公信力，应予纠正。 （一）周润莲、何布禄在一审中充分举证证明东盛公司故意以虚假宣传欺骗周润莲、何布禄购房，其违约行为给周润莲、何布禄造成的损失应予赔偿。东盛公司是否在对诉争房屋销售时将“艺库”13号楼虚假宣传成绿化广场欺骗周润莲、何布禄购房案涉房屋，以及由此给周润莲、何布禄造成的房屋贬值损失是一审重要的争议焦点。围绕该争议焦点周润莲、何布禄提交了购房时的沙盘模型照片以及东盛公司的售房平面图和平面位置图等资料，均清楚明确地显示出与诉争房屋一街之隔的正前方为一块巨大的绿化广场，东盛公司还宣传整条街要整体打造，进行返租，每年回报率8%。基于此，周润莲、何布禄才花费巨额资金签订协议一次性购买7套商铺，拟作为客栈使用。反之，东盛公司在一审中并未提供任何充分的证据证明其未做虚假宣传，或者证明其在销售时已经明确将诉争房屋正前方将建设13号楼的事实告知周润莲、何布禄的证据。在此之外，一审中东盛公司另一主要抗辩理由为诉争房屋与13号楼分属一期和二期，不在同一规划范围内。对此，一审从龙泉驿区规划局调取的中国艺库项目二期总平图并结合中国艺库一期总平图可以看出，虽然诉争房屋和13楼分属一期和二期，但是均为1#地块，均为东盛公司所有和其开发范围；同时诉争房屋和合同签订时间为2013年1月1日，而二期总平图审批时间为2013年1月21日，按照规划常识，东盛公司就二期规划应早在2012年就已报规划局，东盛公司属于明知13号楼的修建仍然利用“期房”销售特点对其进行虚假宣传称面向湖区的绿化广场，进而欺骗周润莲、何布禄一次性购买7套商铺，属于严重的恶意欺诈。13号楼初始修建高度为40.6米，后因群众反复举报，规划部门以其违反洛带历史文化名镇风景区保护规划控制高度24米的要求，与2016年10月强制对超高部分进行拆除。但该13号楼直到2018年8月还在违法建没，又被龙泉规划局处罚。因此，13号楼不但完全遮挡了诉争房屋与中央湖区之间的视野，而且违反规划超高建设并反复修建和整改，对买受人的购房目的造成根本影响，导致诉争房屋一直无法正常用作客栈使用。 广告楼书以及沙盘等宣传资料对13号楼的虚假宣传虽然未载入商品房买卖合同，但诉争房屋系预售商品房，购房人与开发商之间存在严重的信息不对称，沙盘模型以及宣传资料成为购房者可观察、可了解预售房屋建成之后情况以及房屋预期价值的为数不多的载体，甚至是唯一直观而形象的载体，购房者通过对开发商展示沙盘等等观察了解，使购房人下决心购买该“期房”以及愿意以多少价格购买该“期房”产生决定性影响。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，将13号楼所在区域虚假宣传为绿化广场，属于对东盛公司开发规划范围内的房屋及相关设施作出的具体明确的说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价值的确定有重大影响，应当视为要约，东盛公司的违约行为，给房屋价值造成损失，应当承担违约赔偿责任。 (二)一审法院在认定虚假宣传事实并对贬值损失进行司法鉴定的情况下，又粗暴否定司法鉴定结论并推翻事实认定，属于严重事实认定错误和适用法律错误。 更为气愤的是一审法院经审理后认为东盛公司确有虚假宣传行为，故支持了周润莲、何布禄的司法鉴定申请，在（2020）龙泉驿法技委字第33号《委托鉴定书》中明确委托鉴定内容为：对104号房屋东盛公司进行销售宣传时对13号房屋所在区域宣传成绿化广场所导致的房屋贬值损失进行司法鉴定。（周润莲、何布禄进行司法鉴定时，一审法院表示选择一套房屋鉴定即可，其他房屋可以根据面积换算） 摇号确定的鉴定机构为四川鼎运房地产土地资产评估有限责任公司于2020年4月启动司法鉴定程序并于2020年8月出具《资产评估报告》，评估过程中双方与鉴定机构多次到现场进行踏勘且东盛公司按照鉴定结构和法院的要求随机选取了其他几套相邻商铺作为评估资料并经法院质证，最终报告得出结论，虚假宣传成绿化广场所导致的贬值损失为54524元（每平方贬值1245元），经过换算，202号房屋贬值损失为123989.55元。 周润莲、何布禄认为，虽然鉴定系周润莲、何布禄申请，但根据民事诉讼法第七十六条规定以及民事诉讼法司法解释第一百二十一条的规定，司法鉴定针对的是查明事实的专门性问题，而且如果申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对待证事实无意义，人民法院完全可以不予准许。一审法院在对虚假宣传这一事实已经作出评判和认识的前提下，基于具体贬值损失是否存在以及如存在时的具体金额这一专门性的问题有待查明而准予周润莲、何布禄的鉴定申请，而且明确要求鉴定机构对贬值损失进行鉴定，但又在一审判决中以“司法鉴定机构不能对案件事实进行评判”为由，对鉴定结论不予采信，完全属于自相矛盾，颠倒黑白，毫无司法权威和公信力。《根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定，当事人对鉴定结论有异议申请重新鉴定的，在符合一定的条件下，可以重新鉴定或者补充鉴定等，一审中东盛公司从未要求重新鉴定，一审法院却直接对全鉴定报告予以全部否定。请求二审法院尊重证据、尊重事实、尊重程序、尊重司法鉴定结论，按照司法鉴定的结论判决东盛公司承担赔偿责任以及评估鉴定费。 综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院综合考虑本案的证据并结合相关实际情况支持周润莲、何布禄的诉讼请求。 东盛公司答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回周润莲、何布禄的上诉请求、事实及理由，维持原审判决。关于违约金的问题，交房后360个工作日内所有权证，在购房合同第19条有明确约定要办证对方要出具委托书等，因此对方何时出具委托书才开始计算所有权证。补充协议第9条第2约定有一个关于交房资料的约定，因此2014年2月12日这个时候才开始计算办证时候，因此起始时间应当从原审认定的事实。关于逾期办证违约金的问题，合同约定的是万分之零点一，周润莲、何布禄在一审的时候没有提出调高的要求，主张的是该条款无效，诉讼请求没有主张这条，但无效也没有正式的诉讼请求，因此还是应当按照万分之零点一计算违约金。逾期办证和逾期交房周润莲、何布禄主张逾期办证违约金比例调整为每日万分之一，逾期办证不影响其对房屋的使用。因此，周润莲、何布禄没有提出调高违约金计算比例的请求，而提出的是主张合同无效，东盛公司认为具体是否有效，不是二审审理的范围，以逾期交房的违约金来比较逾期办证的违约金这个性质是不一样的。周润莲、何布禄主张调整到万分之一的请求是矛盾的。 一审法院并没有确定我们进行了虚假销售和销售中进行虚假宣传，周润莲、何布禄提出了龙泉驿区的鉴定，但是法院的鉴定书说的是周润莲、何布禄提出如下申请，本院委托鉴定的内容并不是法院本身的鉴定和本身的结论，根据周润莲、何布禄的要求是宣传绿化广场的情况下就进行了贬值，并不是法院已经认定，如果法院认定了东盛公司进行虚假宣传，应当在判决书中载明。不管是周润莲、何布禄在一审中提出的绿化图、平面图也好，东盛公司合同约定了平面图不是作为合同交付的内容，在向周润莲、何布禄销售的时候，是没有批准第二期的。 周润莲、何布禄认为东盛公司作了虚假宣传，对没有发生的事情，东盛公司无法举证，应当由对方自己举证，应当遵守谁主张谁举证的原则。周润莲、何布禄一审申请鉴定，法官当场咨询了技术室，得出的结论是本案不适合鉴定，但是周润莲、何布禄代理人说以在高新区的住房的案例反复建议法院作鉴定，后面法院组织鉴定的时候，再次释明鉴定结论并不一定具有参考意义，法官在庭上是口头、书面多次向双方释明本案鉴定意义并不大。鉴定结论本身就是一个矛盾非常多的鉴定报告，从价格上看与合同价是有增值，并不是贬值， 周润莲、何布禄向一审法院起诉请求详见附表二。 一审法院认定事实：一、2013年1月1日，双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，合同约定东盛公司将其开发的位于成都市龙泉驿区商铺出售给周润莲、何布禄，合同单价15922.43元/平方米，合同总价款1118073元。合同第五条及商品房买卖合同补充协议第一条约定：付款方式为分期付款。买方于2013年1月1日前向卖方支付房款568073元，于2013年3月31日前支付房款 180000元，于2013年5月31日前支付220000元，于2013年10月10日前支付房款150000元。合同第九条约定：买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，自约定的付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点一的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点一的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金。合同第十条约定：出卖人应当在2013年12月31日前将案涉房屋交付给买受人。该商品房交付时应当取得规划验收合格证，并经有资质的房产测 绘机构出具该商品房面积实测报告书，同时该商品房经设计单位、地勘单位、监理单位、施工单位和建设单位验收合格。合同第十四条约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、物业服务费用、办理分户产权时应由买受人缴纳的其他费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同第十九条约定：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金。《商品房买卖合同补充协议》第八条约定：乙方同意甲方发布的广告、售楼书、沙盘等的宣传资料上所记载的内容不作为双方交房、验收、退房事项的标准和依据。合同签订后，周润莲、何布禄按约向东盛公司支付了全部购房款1118073元。2013年11月25日，案涉房屋经各方竣工验收合格。2014年2月11 日，周润莲、何布禄向东盛公司交纳了办理产权所需要的各项材料及税费。2018年7月23日，案涉房屋不动产权证书办理完毕，产权登记于周润莲、何布禄名下，为共同共有，案涉不动产坐落于成都市龙泉驿区。 周润莲、何布禄购买的中国艺库项目5号楼系该项目一期工程，该工程于2012年7月经规划局批准，于2012年10月开工建设，并于2013年11月25日经相关部门竣工验收合格。中国艺库项目13号楼即“精神堡垒”系该项目二期工程，该工程于 2013年1月23日经规划局批准，于2013年12月26日开工建设，并于2018年5月31日经相关部门竣工验收合格。 上述事实，有双方身份信息、商品房买卖合同、双拼房买卖合同附件、楼栋号调整对比表、发票、税收完税证明、房屋专项维修资金收款凭证、四川省政府非税收入通用票据、川（2018）龙泉驿区不动产权第ｘ××4号不动产权证书、川（2018）龙泉驿区不动产权第ｘ××5号不动产权证书、中国艺库项目一期规划总平图、中国艺库项目二期规划总平图、中国艺库项目一期及二期竣工验收报告及建设工程规划核实意见书等证据，以及双方在一审庭审中陈述一致的事实在案佐证。 一审法院认为，民事主体签订民事合同，确立民事权利义务及违约责任以后，应当全面按照合同的约定实施民事行为，履行合同权利义务。第一，本案中，双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，该合同第九条及第十九条明确约定了周润莲、何布禄逾期支付房款和东盛公司逾期办证的违约金计算方式为每日万分之零点一。周润莲、何布禄按约履行合同支付了全部房款，东盛公司逾期办理房产证，逾期日期为1086天，按约东盛公司应当向周润莲、何布禄支付逾期办证的违约金 12142.27元。第二，东盛公司在实施“中国艺库”二期项目13号楼工程过程中，取得政府规划及建设部门的行政许可修建该项目， 13号楼在二期规划红线内，东盛公司实施该项目符合行政法规；周润莲、何布禄主张东盛公司修建13号楼影响其经营活动给其造成经营损失，一方面未能提供东盛公司实施修建13号楼过程中违法违规的相关依据，另一方面未能提供东盛公司实施修建13号楼过程中对其造成经营损失的事实依据。因此，对周润莲、何布禄要求东盛公司赔偿周润莲、何布禄因“中国艺库”13号楼施工期间导致周润莲、何布禄无法开展正常商业活动的损失并免除施工期间房屋的物业管理费的主张，一审法院不予支持。第三，双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》至今，双方已全面履行了合同义务，周润莲、何布禄支付了房款，东盛公司已交付房屋并办理房屋产权证书，该合同权利义务已全部履行完毕。东盛公司在销售一期项目商品房时，通过常规的销售途径制作沙盘进行销售，并无不当，且《商品房买卖合同补充协议》第八条约定：乙方同意甲方发布的广告、售楼书、沙盘等的宣传资料上所记载的内容不作为双方交房、验收、退房事项的标准和依据。双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，对二期项目所在地是否为为绿化广场，并无约定；周润莲、何布禄亦未能提供充分证据证明东盛公司在销售一期项目商品房时，承诺二期项目所在地为绿化广场；同时，双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》对东盛公司销售“中国艺库”的一期项目的销售方式及销售宣传方式未作明确约定；如前所述，东盛公司按规实施修建二期项目修建13号楼，符合相关法规。因此，对周润莲、何布禄主张东盛公司在销售“中国艺库”一期项目商品房过程中存在虚假宣传的主张，一审法院不予支持。 一审判决内容及案件受理费的负担详见附表三。 本院二审期间，周润莲、何布禄向本院提交了以下证据：1.周润莲与东盛公司工作人员的短信记录；2.委托经营协议。 证据1、2共同证明：2015年9月至11月期间，针对13号楼修建的违约行为对诉争房屋造成的影响和损害，东盛公司安排其专门负责商管的关联公司成都盛邦展景资产管理有限责任公司拟与周润莲、何布禄签订《委托经营协议》通过委托经营的方式变相弥补周润莲、何布禄的损失。根据盛邦公司提供的协议模板，公司拟返租3年，每年收益在总房款的4%左右。虽然该协议最终未成功签订，但可以反证东盛公司承认其违约事实以及对诉争房屋实际造成损失，并愿意给予一定的补偿。 3.何布禄与东盛公司工作人员的短信记录； 证明目的：针对13号楼修建的违约行为对诉争房屋造成的影响和损害，周润莲、何布禄与东盛公司反复沟通，虽然在返租的租金标准上未达成一致（公司只答应每年租金4%，低于其宣传的8%），但是仍可以反证东盛公司承认其违约事实以及对诉争房屋实际造成损失，并愿意给予一定的补偿。 东盛公司发表至质证意见称：对证据1、2、3，真实性予以认可，关联性不认可，并且不能达到周润莲、何布禄的证明目的，本案是因为虚假宣传造成的损害赔偿，房屋给我们使用我们去交付租金，并不是因为证据1、2、3的讨论证明我们进行赔偿的事实，并不能直接证明我们后来讨论房屋的事实，进行了虚假宣传进行赔偿。 本院审查后认为：周润莲、何布禄提交的证据，系与东盛公司工作人员就出租房屋、租金金额等进行的沟通，但双方并未最终签署委托管理协议；上述证据不能证明周润莲、何布禄主张案涉房屋存在影响和损坏、东盛公司同意给与赔偿的目的，故本院不予采纳。 本案二审中，周润莲、何布禄申请证人廖某、余某出庭作证。 廖某陈述的主要内容为：周润莲、何布禄都是艺库的业主，廖某在买房的时候认识的周润莲、何布禄，购买的是龙泉洛带古镇艺库1期的房子。当时买房的时候开发商有宣传资料和沙盘展示房屋价值，我们购买房屋的时候我们看到一期中央湖区对到有一个空的地区（绿化广场），因为认为这个地方有价值所以才买的。关于绿化广场和13栋楼的问题，与开发商进行了多次沟通，我们找到开发商由政府出面协调这个问题，政府当时说超高，但关于违建问题让我们打官司。关于沙盘和宣传资料是否是合同的一部分，廖某陈述没有看合同。我们是一直要求开发商恢复成广场。在向东盛公司提出解决问题的途径中，要求过贬值损失，具体要求按照租金水平租赁出去。 余某陈述的主要内容为：我与周润莲、何布禄都是业主关系，我们都是艺库小区业主。余某房子的位置在6号楼中间有一个1-28这个位置。当时买的时候说有一个广场，是看到有广场和湖才买的，但不知道为什么出现一个烂尾楼，导致现在房子租赁不出去，很多业主向开发商反映过。当时买房时候沙盘图形，绿化广场就是烂尾楼的位置。余某买房子后就与宣传不符的这个问题向开发商沟通过，是余某带头与其他的业主组成业主会，要求开发商拆建，但开发商没有理睬我们。我们正在收集证据准备起诉。房屋肯定贬值了。余某100多万元买的，但现在50多万元都卖不出去。向东盛公司提出贬值损失的问题，准备通过诉讼的方式向东盛公司主张贬值损失。 本院审查后认为：证人廖某、余某均系案涉商铺群的购买人，均针对房屋贬值损失存在向东盛公司提出请求，其请求的内容与上诉人周润莲、何布禄具有高度一致性。故本案的审理结果即是否支持周润莲、何布禄的主张房屋价值损失请求与证人廖某、余某现正在主张的请求具有利害关系。故因廖某、余某作为案涉商铺群的业主、亦提出同样诉请，故本案的结果与证人廖某、余某具有利害关系，本院对廖某、余某的证言不予采纳。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，周润莲、何布禄与东盛公司签订的《商品房买卖合同》及其相关补充协议系双方当事人真实意思表示，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务、行使相应合同权利。根据上诉人周润莲、何布禄的上诉请求与被上诉人东盛公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、一审法院对逾期办证违约金的起算时间的确定是否正确；二、一审法院未调高逾期办证违约金是否违反法律规定；三、东盛公司是否应向周润莲、何布禄赔偿房屋贬值损失。现就上述争议焦点的认定论述如下。 关于第一个争议焦点。周润莲、何布禄上诉提出，一审法院对逾期办证违约金的起算时间认定有误。本院审查后认为，根据一审法院查明的事实，周润莲、何布禄向东盛公司交纳办理产权所需要的各项材料及税费的时间晚于合同约定的交房时间，故一审法院按照周润莲、何布禄交付办证材料和费用的时间起算违约金并无不当，本院对周润莲、何布禄的该项上诉理由不予支持。 关于第二个争议焦点。根据本案查明的事实，东盛公司未按照约定的时间，迟延为周润莲、何布禄办理案涉房屋的权属证明文件，已构成违约，则应当承担相应的违约责任。在双方签订的合同中，约定东盛公司逾期办证的违约金计算方式为每日万分之零点一，一审法院按照双方约定的违约金计算标准确定违约金的金额符合双方约定。周润莲、何布禄在本案中并未举证证明其因东盛公司逾期办证造成的损失远高于合同约定的违约金，故一审法院对其该项请求未予支持并无不当，周润莲、何布禄的该项上诉理由缺乏合同和事实依据，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。在二审中，周润莲、何布禄明确其主张房屋贬值损失，根据原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定提出主张。本院审查后认为，根据原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”之规定，出卖人所做的说明和允诺当认定为要约的前提条件有三：第一，出卖人对房屋及相关设施设备的说明系在商品房开发范围内；第二，销售广告、宣传资料、说明允诺等对房屋价格、合同订立有重大影响；第三，说明和允诺具体确定。 而审查本案的相关事实，第一，周润莲、何布禄所购买的房屋为艺库一期，其主张开发商未修建的广场位于艺库二期；广场并不属于一期开发规划范围内。第二，周润莲、何布禄亦未提交相应证据证明二期规划范围内的广场是否存在，对于是否订立合同和房屋价格的确定具有重大影响。第三，周润莲、何布禄亦未提交证据证明东盛公司修建13号楼影响其经营活动、并造成了损失。第四，周润莲、何布禄与东盛公司签订的补充协议第八条也约定广告、售楼书、沙盘等宣传资料记载的内容不作为双方交房、验收、退房事项的标准和依据；《商品房买卖合同》及补充协议对二期项目所在地是否为绿化广场亦无约定。故一审法院对周润莲、何布禄要求鉴定、主张损失的请求不予支持正确，周润莲、何布禄的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费，由周润莲、何布禄负担（具体金额详见附表四）。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二一年四月二日 书记员 方丽雯                            附表一                               序号                       一审案号             （2019）川0112民初                       二审案号（2021）川01民终                       违约金金额                       逾期天数                       总房款                       贬值损失                               1                       6411号                       3821号                       126 342.25元                       1130日                       1 118 073元                       123 989.55元                               2                       6414号                       3823号                       85 212.85元                       1130日                       754 096元                       83 626.65元                               3                       6410号                       3824号                       204 477.34元                       1130日                       1 809 534元                       77 513.7元                               4                       6417号                       3825号                       20 812.92元                       487日                       427 370元                       47 397.15元                               5                       6408号                       3826号                       161 609.89元                       1130日                       1 430 176元                       59 349.15元                               6                       6415号                       3827号                       28 302.32元                       470日                       602 177元                       66 781.8元                               7                       6413号                       3829号                       148 424.14元                       1130日                       1 313 488元                       54 524元                                           附表二                               序号                       一审案号             （2019）川0112民初                       二审案号（2021）川01民终                       一审诉讼请求                               1                       6411号                       3821号                       1.判令东盛公司向周润莲、何布禄支付逾期办理所有权证书的违约金126342.25元（逾期1130日，每日按照已付房款1118073元的万分之一计算）；2.东盛公司赔偿周润莲、何布禄因“中国艺库”13号楼施工期间导致原告无法接房开展正常商业活动的损失447229.2元（暂按每年房屋总价的8%，从2014年1月1日计算到2018年12月31日）并免除（或赔偿）施工期间房屋的物业管理费（从2014年1月1日计算到2018年12月31日）；3.东盛公司向周润莲、何布禄支付因虚假宣传等造成房屋价值损失280880元（损失暂按套内面积每平米8000元计算，最终以鉴定评估结论为准）；4.东盛公司承担本案的全部鉴定评估费、保全费、诉讼费等费用。                               2                       6414号                       3823号                       1.判令东盛公司向周润莲、何布禄支付逾期办理所有权证书的违约金85212.85元（逾期1130日，每日按照已付房款754096元的万分之一计算）；2.东盛公司赔偿周润莲、何布禄因“中国艺库”13号楼施工期间导致周润莲、何布禄无法接房开展正常商业活动的损失301638.4元（暂按每年房屋总价的8%，从2014年1月1日计算到2018年12月31日）并免除（或赔偿）施工期间房屋的物业管理费（从2014年1月1日计算到2018年12月31日）；3.东盛公司向周润莲、何布禄支付因虚假宣传等造成房屋价值损失189440元（损失暂按套内面积每平米8000元计算，最终以鉴定评估结论为准）；4.东盛公司承担本案的全部鉴定评估费、保全费、诉讼费等费用。                               3                       6410号                       3824号                       1.判令东盛公司向周润莲、何布禄支付逾期办理所有权证书的违约金204477.34元（逾期1130日，每日按照已付房款1809534元的万分之一计算）；2.东盛公司赔偿周润莲、何布禄因“中国艺库”13号楼施工期间导致原告无法接房开展正常商业活动的损失723813.6元（暂按每年房屋总价的8%，从2014年1月1日计算到2018年12月31日）并免除（或赔偿）施工期间房屋的物业管理费（从2014年1月1日计算到2018年12月31日）；3.东盛公司向周润莲、何布禄支付因虚假宣传等造成房屋价值损失465920元（损失暂按套内面积每平米8000元计算，最终以鉴定评估结论为准）；4.东盛公司承担本案的全部鉴定评估费、保全费、诉讼费等费用。                               4                       6417号                       3825号                       1.判令东盛公司向周润莲、何布禄支付逾期办理所有权证书的违约金20812.92元（逾期487日，每日按照已付房款427370元的万分之一计算）；2.东盛公司赔偿周润莲、何布禄因“中国艺库”13号楼施工期间导致周润莲、何布禄无法接房开展正常商业活动的损失170948元（暂按每年房屋总价的8%，从2014年1月1日计算到2018年12月31日）并免除（或赔偿）施工期间房屋的物业管理费（从2014年1月1日计算到2018年12月31日）；3.东盛公司向周润莲、何布禄支付因虚假宣传等造成房屋价值损失107360元（损失暂按套内面积每平米8 000元计算，最终以鉴定评估结论为准）；4.东盛公司承担本案的全部鉴定评估费、保全费、诉讼费等费用。                               5                       6408号                       3826号                       1.判令东盛公司向周润莲、何布禄支付逾期办理所有权证书的违约金161609.89元（逾期1130日，每日按照已付房款1430176元的万分之一计算）；2.东盛公司赔偿周润莲、何布禄因“中国艺库”13号楼施工期间导致周润莲、何布禄无法接房开展正常商业活动的损失572070.4元（暂按每年房屋总价的8%，从2014年1月1日计算到2018年12月31日）并免除（或赔偿）施工期间房屋的物业管理费（从2014年1月1日计算到2018年12月31日）；3.东盛公司向周润莲、何布禄支付因虚假宣传等造成房屋价值损失356720元（损失暂按套内面积每平米8000元计算，最终以鉴定评估结论为准）；4.东盛公司承担本案的全部鉴定评估费、保全费、诉讼费等费用。                               6                       6415号                       3827号                       1.判令东盛公司向周润莲、何布禄支付逾期办理所有权证书的违约金28302.32元（逾期470日，每日按照已付房款602177元的万分之一计算）；2.东盛公司赔偿周润莲、何布禄因“中国艺库”13号楼施工期间导致原告无法接房开展正常商业活动的损失240870.8元（暂按每年房屋总价的8%，从2014年1月1日计算到2018年12月31日）并免除（或赔偿）施工期间房屋的物业管理费（从2014年1月1日计算到2018年12月31日）；3.东盛公司向周润莲、何布禄支付因虚假宣传等造成房屋价值损失151280元（损失暂按套内面积每平米8000元计算，最终以鉴定评估结论为准）；4.东盛公司承担本案的全部鉴定评估费、保全费、诉讼费等费用。                               7                       6413号                       3829号                       1.判令东盛公司向周润莲、何布禄支付逾期办理所有权证书的违约金148424.14元（逾期1130日，每日按照已付房款1313488元的万分之一计算）；2.东盛公司赔偿周润莲、何布禄因“中国艺库”13号楼施工期间导致周润莲、何布禄无法接房开展正常商业活动的损失525395.2元（暂按每年房屋总价的8%，从2014年1月1日计算到2018年12月31日）并免除（或赔偿）施工期间房屋的物业管理费（从2014年1月1日计算到2018年12月31日）；3.东盛公司向周润莲、何布禄支付因虚假宣传等造成房屋价值损失327600元（损失暂按套内面积每平米8000元计算，最终以鉴定评估结论为准）；4.东盛公司承担本案的全部鉴定评估费、保全费、诉讼费等费用。                                           附表三                               序号                       一审案号             （2019）川0112民初                       二审案号（2021）川01民终                       一审判决结果                               1                       6411号                       3821号                       一、东盛公司于判决生效之日起十日内向周润莲、何布禄支付逾期办理案涉房屋不动产权证书的违约金12142.27元；二、驳回周润莲、何布禄的其余诉讼请求。案件受理费12345元，减半收取6172.5元，由周润莲、何布禄负担5000元，东盛公司负担1172.5元（此款已由周润莲、何布禄预交12345元，退还6172.5元。上述应由东盛公司承担的部分，东盛公司应当在在履行上述给付义务时一并将此款付给周润莲、何布禄）。                               2                       6414号                       3823号                       一、东盛公司于判决生效之日起十日内向周润莲、何布禄支付逾期办理案涉房屋不动产权证书的违约金8189.48元；二、驳回周润莲、何布禄的其余诉讼请求。案件受理费9563元，减半收取4781.5元，由周润莲、             何布禄负担3000元，东盛公司负担1781.5元（此款已由周润莲、何布禄预交9563元，退还4781.5元。上述应由东盛公司承担的部分，东盛公司应当在在履行上述给付义务时一并将此款付给周润莲、何布禄）。                               3                       6410号                       3824号                       一、东盛公司于判决生效之日起十日内向周润莲、何布禄支付逾期办理案涉房屋不动产权证书的违约金19651.54元；二、驳回周润莲、何布禄的其余诉讼请求。案件受理费17348元，减半收取8674元，由周润莲、             何布禄负担5000元，东盛公司负担3674元（此款已由周润莲、何布禄预交17348元，退还8 674元。上述应由东盛公司告承担的部分，东盛公司应当在在履行上述给付义务时一并将此款付给周润莲、何布禄）。                               4                       6417号                       3825号                       一、东盛公司于判决生效之日起十日内向周润莲、何布禄支付逾期办理案涉房屋不动产权证书的违约金1893.25元；二、驳回周润莲、何布禄的其余诉讼请求。案件受理费5787元，减半收取2893.5元，由周润莲、             何布禄负担1000元，东盛公司负担1893.5元（此款已由周润莲、何布禄预交5 787元，退还2893.5元。上述应由东盛公司承担的部分，东盛公司应当在在履行上述给付义务时一并将此款付给周润莲、何布禄）。                               5                       6408号                       3826号                       一、东盛公司于判决生效之日起十日内向周润莲、何布禄支付逾期办理案涉房屋不动产权证书的违约金15531.71元；二、驳回周润莲、何布禄的其余诉讼请求。案件受理费14614元，减半收取7307元，由周润莲、             何布禄负担5000元，东盛公司负担2307元（此款已由周润莲、何布禄预交14614元，退还原告7307元。上述应东盛公司承担的部分，东盛公司应当在在履行上述给付义务时一并将此款付给周润莲、何布禄）。                               6                       6415号                       3827号                       一、东盛公司于判决生效之日起十日内向周润莲、何布禄支付逾期办理案涉房屋不动产权证书的违约金2565.27元；二、驳回周润莲、何布禄的其余诉讼请求。案件受理费7607元，减半收取3803.5元，由周润莲、             何布禄负担2000元，东盛公司负担1803.5元（此款已由周润莲、何布禄预交7607元，退还原告3803.5元。上述应由东盛公司承担的部分，东盛公司应当在在履行上述给付义务时一并将此款付给周润莲、何布禄）。                               7                       6413号                       3829号                       一、东盛公司于判决生效之日起十日内向周润莲、何布禄支付逾期办理案涉房屋不动产权证书的违约金14 264.48元；二、驳回周润莲、何布禄的其余诉讼请求。案件受理费13813元，减半收取6906.5元，由周润莲、何布禄负担5000元，东盛公司负担1906.5元（此款已由周润莲、何布禄预交13813元，退还原告6906.5元。上述应由东盛公司承担的部分，东盛公司应当在在履行上述给付义务时一并将此款付给原告）；另有周润莲、何布禄向四川鼎运房地产土地资产评估有限责任公司支付的评估费14400元，由周润莲、何布禄自行负担。                                           附表四                               序号                       一审案号             （2019）川0112民初                       二审案号             （2021）川01民终                       二审案件受理费                               1                       6411号                       3821号                       5 055元                               2                       6414号                       3823号                       3 677元                               3                       6410号                       3824号                       5 530元                               4                       6417号                       3825号                       1 505元                               5                       6408号                       3826号                       4 614元                               6                       6415号                       3827号                       2 177元                               7                       6413号                       3829号                       4 560元