天津市滨海新区人民法院执 行 裁 定 书（2021）津0116执异299号异议人（被执行人）：范海源申请执行人：重庆佳业通企业管理咨询合伙企业（有限合伙）执行事务合伙人：重庆盛锦华投资管理有限公司。委托诉讼代理人：贾大山，男，该公司员工。本院在执行重庆佳业通企业管理咨询合伙企业（有限合伙）与范海源借贷合同纠纷一案中，被执行人范海源对变卖其名下……房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人范海源请求：撤销（2020）津0116执6537号之一执行裁定书对天津市滨海新区××房屋的变卖。事实与理由：在执行重庆佳业通企业管理咨询合伙企业（有限合伙）与异议人之间借款合同纠纷一案中，贵院查封了异议人名下坐落于……房屋，并于2020年11月13日作出（2020）津0116执6537号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖该房屋。此后进行了两次拍卖，在流拍后贵院对该房屋以584000元价格变卖成交。异议人认为，法院对……房屋进行拍卖和变卖过程中错误行为，导致该房屋成交价格过低，严重损害了自己的利益，具体理由：第一，在网络询价询价过程中，京东大数据评价询价平台提供的网络询价报告存在明显错误，但法院却予以采信，把三份报告的平均数作为评估价格计算得出912537元，造成评估价格过低。京东大数据评估询价平台提供的报告第三部分为参照样本、计算方法及价格趋势，其在选取参照样本时发生重大错误，该报告选取牌坊东里、福顺西里、坨南里、泰达汉郡、铁坨里社区五个小区作为参照样本，通过地图查找这五个小区位置可知这五个都坐落在汉沽，而……房屋属于塘沽，虽然现均属于滨海新区，但房价相差甚远。该询价报告绘制了询价对象所在位置地图，意图在西江里小区周围选取参照样本，所以在周围标注很多小区，但所选取五个参照样本没有在其中。对于上述重大错误的询价报告不能作为有效询价报告，法院应不予采信。第二，法院对……房屋变卖价格584000元，与市场价格相差悬殊，而市场价格应为130万元左右，造成此情况的原因首先系网络询价存在错误，采信了错误的询价报告，导致评估价格过低，仅为912537元。其次，在两次拍卖时两次降价20%，累计降价40%。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款规定，起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。第二十六条又规定，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。综合分析应为两次拍卖降价总幅度不应超过30%。第三，执行卷宗第64页为抵押物清单，该清单详细记载了……房屋的情况，其中一项“评估价值”显示该房屋评估价值为165.68万元，根据抵押期限为2017年8月9日至2022年8月9日可知评估时间约为2017年8月，即该房屋当时价值165.68万元，至今房屋价格下降也应在130万元左右市价，变卖价格584000元，差距太大严重损害异议人的合法权益，有违公平、合理。综合上述理由，请求撤销（2020）津0116执6537号之一执行裁定书对天津市滨海新区××房屋的变卖。申请执行人重庆佳业通企业管理咨询合伙企业（有限合伙）称，应驳回异议请求。第一，评估报告出具后，被执行人在两次拍卖均未对评估结果和拍卖价格提出异议。第二，自2019年至今，被执行人逾期履行，法院强制执行后果应由被执行人承担。第三，被执行人认为房屋价值130多万元，被执行人可以主动履行，或者以130万元回购该房屋。第四，本案执行程序符合法律规定流程，被执行人拒不履行应承担后果。第五，被执行人需立即腾房交付房屋，否则我公司将申请对其采取司法拘留措施继续执行未履行完毕的义务。异议审查期间，范海源向本院提交了（2020）津0116执6537号执行案件申请书、（2017）津和平证经字第2213号公证书、拍卖裁定书、拍卖通知书两份、变卖通知书、变卖公告、成交确认书、京东大数据评估询价平台网络询价报告、个人贷款借款合同为证。本院查明，天津市和平公证处于2017年10月30日作出（2017）津和平证经字第2213号公证书，公证重庆富民银行股份有限公司与范海源之间借款合同纠纷。后经债权转让，就重庆佳业通企业管理咨询合伙企业（有限合伙）申请执行范海源借款合同纠纷，天津市和平公证处于2020年7月2日作出（2017）津和平执字第76号执行证书，赋予（2017）津和平证经字第2213号公证书强制执行效力。2020年7月21日，本院立案受理重庆佳业通企业管理咨询合伙企业（有限合伙）申请执行范海源借款合同纠纷一案，执行案号为（2020）津0116执6537号，执行标的为801465.22元。经调阅执行卷宗显示，案涉天津市滨海新区××房屋登记在范海源名下，房屋面积87.2平方米，房屋登记抵押权人为重庆富民银行股份有限公司，抵押登记时间为2017年8月21日，抵押登记担保主债权金额为1000000元。2020年11月13日，本院作出（2020）津0116执6537号之一执行裁定书，裁定：“拍卖、变卖被执行人范海源名下坐落于滨海新区××号房产”。2020年11月3日，本院执行笔录中询问申请执行人、被执行人关于范海源名下房产的处置评估方式，双方确认采取网络询价的方式。2020年11月3日，本院分别委托三家网络询价平台对范海源名下位于天津市滨海新区××房屋进行网络询价，三家平台于当日分别出具询价报告，报告有效期均为12个月。其中，中国工商银行融ｅ购电商平台出具的《网络询价报告》参考价值为1037506元，阿里拍卖大数据询价平台出具的《网络询价报告》参考价值为920134元，京东大数据评估询价平台出具的《网络询价报告》参考价值为779972元。2020年11月6日，本院向范海源邮寄送达了网络询价报告。经查询显示，范海源于2020年11月7日签收。2020年11月12日，本院在执行笔录告知申请执行人以三份询价报告的平均价格作为案涉房屋的评估价，申请执行人申请第一次拍卖在评估价基础上降低20%，第二次拍卖也降低20%，此外，申请执行人认可最后流拍后以物抵债，亦同意向被执行人支付五年至八年的租金。2020年11月23日，本院作出（2020）津0116执6537号拍卖通知书及拍卖公告，定于2020年12月28日至29日在淘宝网对……房屋进行第一次司法拍卖，第一次拍卖的起拍价系在三份询价报告平均价格912537元的基础上降低20%，即730000元。2020年11月24日，本院向申请执行人、被执行人邮寄送达拍卖通知书及公告。2021年1月6日，本院在执行笔录告知申请执行人第一次拍卖已流拍，并询问申请执行人是否同意以物抵债，申请执行人申请第二次拍卖降价20%。2021年1月11日，本院作出（2020）津0116执6537号之一拍卖通知书对……房屋进行第二次司法拍卖，在第一次拍卖起拍价基础上降低20%，即以584000元作为第二次拍卖的起拍价。2021年1月26日，本院在执行笔录告知申请执行人第二次拍卖已流拍，并询问申请执行人是否同意以物抵债，申请执行人申请进行变卖。2021年1月27日，本院作出（2020）津0116执6537号变卖通知书及变卖公告，以5840000元价格对……房屋进行变卖。2021年1月29日，本院向被执行人邮寄送达变卖通知书及公告。经查询显示，被执行人于当日签收。2021年2月14日，案外人于红以584000元价格竞买成功。本院认为，首先，关于网络询价的问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第七条第二款规定“双方当事人一致要求或者同意直接进行网络询价，财产无需由专业人员现场勘验或者鉴定，且具备网络询价条件的，人民法院应当准许。”第二十二条规定“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超过财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”第二十三条规定“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”从查明事实可见，本案的申请执行人、被执行人均在执行笔录中确认同意通过网络询价的方式确定案涉……房屋的价值。三家平台出具网络询价报告后，本院向被执行人邮寄送达，送达结果显示被执行人签收，但被执行人并未对网络询价报告结果提出异议。此外，在案证据显示，被执行人已收到第一次拍卖通知书及拍卖公告、变卖通知书及变卖公告，其对已经启动拍卖程序及拍卖价格、变卖价格亦应当明知。被执行人现既未提交证据证明其已经在合理期限内对网络询价报告提出了异议，其提交的现有证据亦足以证明网络询价过程中存在上述情形，故其依据网络询价报告价格过低主张撤销变卖，理由不成立。被执行人提交的其与重庆富民银行股份有限公司之间的《个人贷款借款合同》所附抵押物清单记载……房屋的评估价，亦不足以证实网络询价报告价格过低。其次，对于案涉房屋价值确定、两次网络司法拍卖定价及确定变卖价格的问题。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十三条第一款规定“全部司法网络询价平台均在期限内出具询价结果或者补正结果的，人民法院应当以全部司法网络询价平台出具结果的平均值为参考价；”本案执行中，以三份网络询价报告的平均价确定案涉房屋的价值符合上述规定。此外，第一次网络司法拍卖起拍价在评估价基础上降价20%、第二次网络司法拍卖起拍价在第一次起拍价基础上降价20%，均不违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》。两次拍卖流拍后，本院以网络司法拍卖二拍流拍价作为变卖价格，亦符合《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》中“网络司法变卖的变卖价为网络司法拍卖二拍流拍价。”的规定。再者，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第六项规定“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：……（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形；”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第五项规定“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：……（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”现无在案证据证明本案执行变卖程序存在上述问题应当予以撤销，故对被执行人主张撤销变卖的请求，难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下：驳回范海源的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向天津市第三中级人民法院申请复议。审判长  刘新民审判员  马 力审判员  薛淑霞二〇二一年四月二十三日法官助理陈阳书记员丁腾博