山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0402民初1002号 原告：孙晋花，女，1966年11月30日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：栗勇，男，1965年2月7日出生，汉族，住枣庄市市中区，与原告系夫妻关系。 被告：高宪玲，女，1971年8月8日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：陈树春，男，1972年12月1日出生，汉族，住枣庄市峄城区，与高宪玲系夫妻关系。 被告：孙芳，女，1966年4月6日出生，汉族，住枣庄市市中区。 原告孙晋花与被告高宪玲、孙芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙晋花的委托诉讼代理人栗勇、被告高宪玲及其委托诉讼代理人陈树春、被告孙芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙晋花向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判决被告连带偿还款项170065元及利息（以170065元为基数自起诉之日至还清款项之日止，按全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年1月18日被告高宪玲与枣庄市佳兴利源房地产开发公司签订商品房预售协议一份。合同订立后，被告高宪玲在枣庄市佳兴利源房地产开发公司签订个人借款合同一份，贷款金额128000元，期数120期，被告孙芳提供连带责任保证。截至2021年7月31日被告尚欠170065元未偿还。 2010年12月至2011年6月，枣庄佳兴利源房地产开发公司向原告借款300万元一直未归还。2015年10月30日，枣庄佳兴利源房地产开发公司与原告达成债权转让协议，将枣庄佳兴利源房地产开发公司在十里泉文化生态社区开发房屋享有的全部债权约315万元转让给原告。债权转让协议贵院已作出（2015）市中民初字第3310号民事判决书确认债权转让合法有效。现原告依法向被告主张偿还款项，被告以种种理由拒不履行还款义务，故诉至法院，请求依法判决。 被告高宪玲辩称：1、没有收到债权转让通知；2、根据现有证据被告仅欠借款本金98238.59元，原告起诉欠款金额与事实不符。 被告孙芳辩称：不是本人签字。 本院经审理认定事实如下:枣庄佳兴利源房地产开发公司（以下简称：“佳兴利源公司”）（甲方）与高宪玲（乙方）签订《商品房预售合同》一份，主要约定内容：“佳兴利源公司将枣庄市十里泉文化公园生态社区第18幢B单元301号房以每平方1838元价格出售给高宪玲，商品房总价款216884元，佳兴利源公司应当在2010年7月底前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付高宪玲使用。待枣庄市十里泉文化公园生态社区整体工程全部竣工，验收合格后办理两证。合同另约定关于付款方式、逾期交款、交房的违约责任及竣工验收合格后办理两证等条款”。 2011年6月8日，佳兴利源公司（甲方、债权人）与高宪玲（乙方、债务人）、孙芳（丙方、担保人）签订《个人贷款合同书》一份，约定：高宪玲贷款金额为128000元，贷款年限为10年，期数为120期，从2010年7月1日至2020年7月31日止，每月还款1417.21元，如逾期，按银行利息的双倍罚款，落款“丙方处”有孙芳的签字。孙晋花主张截至2020年7月31日高宪玲尚欠170065元未偿还，高宪玲辩称仅欠98238.59元未还。 2015年10月30日，佳兴利源公司（甲方、出让方）与孙晋花（乙方、受让方）达成《债权转让协议书》一份，主要内容约定：甲乙双方就甲方享有的十里泉文化公园生态社区开发的房屋的债权本息合计共人民币叁佰万元(截止2015年10月30日)依法转让予乙方的事宜，经过双方平等协商，达成如下协议：一、标的债权数额：甲方在十里泉文化公园生态社区开发的房屋享有的全部债权(附欠款人名单及金额65份)本金为人民币约叁佰壹拾伍万元(￥3150000元)、其利息按照甲方与债务人(购房人)在合同中所约定的利息计算，直到债务人付清全部房款时止。二、债权转让对价：乙方同意以人民币叁佰壹拾伍万元(￥3150000元)受让甲方上述债权。三、价款的支付：甲方在2010年12月到2011年6月，共向乙方借款300万元及利息，乙方用此借款的叁百万元，用于购买甲方的债权叁佰壹拾伍万元。四、债权转移：1、在甲乙方签订本转让协议后，乙方取代甲方从而成为十里泉文化公园生态社区开发的房屋新的债权人。2、甲方与乙方签订本债权转让协议起三日内，甲方将本协议约定的债权转让事宜通知债务人。六、甲方的权利和义务：4、甲方与债务人约定的办理房产证及土地使用证仍然由甲方负责办理。在该《债权转让协议书》所附的债权转让的名单中包括高宪玲。佳兴利源公司的法定代表人孙辉于2017年7月31日在该《债权转让协议书》第二页的底部书写了“债权转让协议是真实的并经过玉静事务所邮寄、公告通知各业主、特此证明”。庭审中高宪玲对债权转让及转让通知的事实不予认可。 佳兴利源公司建设的坐落在枣庄市市中区泉文化公园生态社区，占用土地的性质为集体土地，属于枣庄市市中区光明路街道十里泉村集体所有。佳兴利源公司至今未取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和商品房预售许可证明。经查明，高宪玲非该十里泉村村民。 2015年10月25日，孙晋花与佳兴利源公司签订了《关于收取尾款事宜处理意见》，内容如下：1、十里泉文化公园生态社区建成的生态社区尚有50-70户的房款未有收取约600万元（以实际收取的房款为准）；2、收取分配按实际收取的房款60%偿还还给孙晋花的欠款，余款40%转给枣庄佳兴利源房地产开发有限公司孙辉……7、借款300万元（叁佰万）约还叁佰伍拾万元，以实际还款结算为准。2011年12月12日，山东省枣庄市山亭公证处对佳兴利源公司与栗勇、董顶铎之间签订的《还款协议书》进行了公证。佳兴利源公司是于2001年9月21日注册成立的有限责任公司，其机构类型为企业法人，经营范围包括房地产开发、销售等，2014年1月20日被工商管理部门吊销营业执照。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十九条规定:“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”《中华人民共和国物权法》第一百五十一条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”《中华人民共和国土地管理法》第五十九条规定：“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”因此，按照上述法律规定，我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前，禁止进入房地产市场。农村集体土地上的房屋只能在同一个集体经济组织成员之间流转，因此，买卖集体所有土地建设的房屋实质为变相购买农村宅基地，也不可能办理物权变动登记手续。案涉争议房产占用的土地性质为集体土地，属于枣庄市市中区光明路街道十里泉村集体所有，并未有任何土地使用审批手续，也没有建设工程规划许可证和商品房预售许可证明，案涉房产应系农村集体土地上的小产权房。因此，佳兴利源公司在明知案涉争议房产无两证且系小产权房的情况下，将案涉争议房产的债权转让给孙晋花，且高宪玲非十里泉村村民，该债权所涉及款项实质是小产权房屋购房款，依照法律规定应系不得转让的债权；另外，佳兴利源公司向孙晋花转让的是其开发的十里泉文化公园生态社区开发的65套房屋的债权，本案中孙晋花是基于佳兴利源公司与高宪玲签订《个人贷款合同》主张的债权，佳兴利源公司以贷款的方式与高宪玲、侯美侠、黄健、王志银等买受人签订《个人贷款合同书》，并赚取利息，佳兴利源公司系房地产开发公司，经营范围中没有对外放贷的业务，其从事放贷业务亦未取得金融监管部门的批准，该种行为扰乱我国金融市场和金融秩序，其行为违反了《中华人民共和国银行业监督管理法》第十九条关于“未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位或者个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动”之规定，该强制性规定直接关系到国家金融管理秩序和社会资金安全，事关社会公共利益，属于效力性强制性规定，故《个人贷款合同书》应系无效合同。综上，孙晋花与佳兴利源公司之间签订的《债权转让协议书》违反法律的有关规定，应为无效合同，故孙晋花的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条，《中华人民共和国物权法》第一百五十一条，《中华人民共和国土地管理法》第五十九条、第六十三条，《中华人民共和国银行业监督管理法》第十九条的规定，判决如下： 驳回原告孙晋花的诉讼请求。 案件受理费1851元，由原告孙晋花承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。上诉期满后七日内不交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 闻秀平 二〇二一年四月二十九日 法官助理 王承伟 书 记 员 赵 红