北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终3208号上诉人(原审原告、反诉被告)：李跃奇，男，1958年5月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：靳丽娜，北京市建诚律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：北京汉源承教育咨询有限公司，住所地北京市朝阳区安翔路2号1幢四层房间119。法定代表人：孙天兵，总经理。委托诉讼代理人：苏荣城，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：孙天兵，女，1977年1月8日出生，汉族，北京汉源承教育咨询有限公司法人，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：苏荣城，北京市中闻律师事务所律师。上诉人李跃奇因与被上诉人孙天兵、北京汉源承教育咨询有限公司（以下简称汉源承公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初7225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人李跃奇及其委托诉讼代理人靳丽娜，被上诉人汉源承公司、孙天兵及其委托诉讼代理人苏荣城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李跃奇上诉请求：1撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判支持李跃奇全部诉讼请求，驳回被汉源承公司的全部诉讼请求；2、诉讼费用由汉源承公司、孙天兵承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）原审法院对租赁合同无法继续履行的起因及经过没有查清，汉源承公司扰民违约，应当遭受行政处罚的是汉源承公司，而非李跃奇因汉源承公司擅自改变房屋用途，被群众举报私自开设幼儿园扰民，应当遭受行政处罚的是汉源承公司，只因汉源承公司欺骗李跃奇去房管局出面处理，才导致李跃奇无辜替汉源承公司背锅。（二）汉源承公司擅自搬离涉案房屋，并未与李跃奇办理房屋交接手续，结清水电费，也未向李跃奇交钥匙。直至今日，汉源承公司仍未向李跃奇交房。原审法院认定汉源承公司已腾退完毕XX号房屋，房屋已经不在汉源承公司的控制之下属于事实认定错误。（三）双方在租赁合同中对房屋装修一事没有任何约定。客观上，汉源承公司装修房屋也从未获取过李跃奇同意，原审法院在既没有查清李跃奇是否同意装饰装修，也没有对装修费用进行评估的情况下，直接判令李跃奇分担装修费用，属于认定事实错误。（四）汉源承公司对房屋造成损坏，应当恢复原状，汉源承公司无权要求李跃奇退还押金，原审法院无视房屋损坏这一事实，属于事实认定错误。（五）李跃奇已经提交北京市企业信用信息网信息，证明汉源承系一人公司，孙天兵系其一人自然人股东。据此，汉源承公司应当对“公司财产独立于孙天兵自己的财产”进行举证。原审法院不应让李跃奇提交证据对汉源承公司与孙天兵之间存在财产混同的情况进行举证。二、原审判决适用法律错误。（一）原审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定属于适用法律错误。原审法院不仅不应判决李跃奇支付汉源承公司装修费8000元，反而应当汉源承公司将李跃奇的房屋恢复原状。（二）原审法院应对汉源承公司返还李跃奇房屋及汉源承公司负责对涉案房屋恢复房屋原状进行一并处理，尽可能一次性解决。（三）原审法院对合同解除时间的确定及双方过错的认定问题有误。虽然房管局于2019年4月30日复核整改，但这并不代表合同已经解除，租赁合同依然有。汉源承公司、孙天兵辩称，同意一审法院判决，不同意李跃奇的上诉请求。李跃奇知晓我方租赁房屋的用途和装修事宜，并非我方违约。我方提前交还房屋，李跃奇怠于领受，应当自行承担不利后果，孙天兵无需承担连带责任。李跃奇向一审法院起诉请求：1、判令解除李跃奇与汉源承公司之间的《北京市房屋租赁合同》；2、判令汉源承公司将位于北京市朝阳区慧忠北里312号楼XX号房屋（以下简称XX号房屋）返还给李跃奇；3、判令汉源承公司支付李跃奇自2019年5月1日起至汉源承公司实际腾空租赁房屋之日止的租金（按每月13500元计算）；4、判令汉源承公司赔偿李跃奇违约金13000元；5、判令汉源承公司赔偿李跃奇行政罚款损失3万元；6、判令汉源承公司赔偿李跃奇房屋闲置期间损失78000元；7、判令孙天兵就以上因汉源承公司承担的全部责任承担连带责任。汉源承公司向一审法院反诉请求：1、判令李跃奇退还汉源承公司2019年4月7日至2019年4月30日的租金10400元；2、判令李跃奇退还汉源承公司押金13000元；3、判令李跃奇向汉源承公司支付违约金13000元；4、判令李跃奇支付汉源承公司支付装修费17500元。一审法院认定事实：XX号房屋登记在李跃奇名下，房屋用途为住宅。2017年3月31日，李跃奇（甲方）与汉源承公司（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：乙方承租XX号房屋，租赁用途为办公；租赁期自2017年5月1日至2021年4月30日。经甲乙双方交验签字并移交房门钥匙、电卡后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋以及附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用；租赁标准为每月13000元，押一付三，各期租金支付日期为2017年3月31日、2017年7月20日、2017年10月20日、2018年1月20日、2018年4月20日，以此类推支付租金；押金13000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，乙方有权单方解除合同，甲方应按月租金的100％向乙方支付违约金。不按照约定支付租金达10日，擅自改变房屋用途，利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按照月租金的100％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的100％支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同签订后，汉源承公司开始使用XX号房屋，主要用于经营教育培训类业务。2017年4月1日汉源承公司支付李跃奇5.2万元（含押金1.3万元），2017年7月20日、2017年10月20日、2018年1月21日、2018年4月22日、2018年7月21日、2018年10月22日、2019年1月21日汉源承公司分别支付李跃奇租金3.9万元。李跃奇与汉源承公司对于XX号房屋租金已支付至2019年4月30日未有争议。2019年1月15日房管局接到群众举报，反映XX号房屋租户私自开设幼儿园，每天早晚有大量低龄儿童及其家长出入，不仅给本身楼内住户带来影响和不便，而且本身有较大的安全隐患。2019年2月28日房管局到XX号房屋进行执法检查，发现XX号房屋现由汉源承公司作为经营场所使用。2019年3月28日房管局向李跃奇下发《责令整改通知书》，改正内容为：不得出租违反规定改变房屋使用性质的房屋。2019年4月30日房管局《复核记录》记载：2019年4月30日，我局执法人员对XX号房屋进行了执法复查。在复查中，执法人员发现该房屋已空置，现场未发现其他违法行为。2019年5月24日房管局出具《行政处罚决定书》：李跃奇，经本机关立案调查，查明你存在以下违法事实，你作为XX号房屋的出租人，出租违反规定改变房屋使用性质的房屋，本机关决定对你处3万元罚款。2019年5月29日，李跃奇交纳罚款3万元。庭审中，李跃奇向法院提交其与孙天兵的短信记录（2019年3月14日孙天兵：“我们当初出租的时候，也是因为整个天创都是商住两用。若是真的就是因为有了举报不允许继续下去，那我就回去协商做清退处理就可以了，只是搬家需要点时间，请问可以给多长时间。”2019年4月6日：“李先生好。清明搬离今日将XX打扫干净，请您安排退房处理。我们9号正式给您交钥匙。”2019年4月8日：“几次电话都不接，而邓先生也直接关机，我留言给了他，但也想请问您，明天的退房时间放在何时？”），证明对方自始就知道XX号房屋的使用性质，并且多年来一直在房屋所在小区经营，汉源承公司扰民引发了邻居投诉，并被房管局约谈及处罚，李跃奇并没有让汉源承公司搬离XX号房屋，是汉源承公司单方搬离，且没有和李跃奇办理房屋交接手续。孙天兵及汉源承公司对真实性认可，关联性不认可，认为李跃奇明确知道汉源承公司承租房屋的用途是办公，并且予以确认，李跃奇明确知晓汉源承公司于2019年4月份清明节期间已按照其要求搬离房屋，在汉源承公司多次短信通知的情况下，故意不闻不问。汉源承公司向法院提交1、公证微信记录，证明2019年2月28日李跃奇表示不允许过问房管局的处理情况，并告知汉源承公司准备搬家，2019年3月27日，李跃奇委派邓先生上门勒令汉源承公司必须搬离，2019年4月2日，汉源承公司开始搬离涉案房屋，但李跃奇及邓先生均未到场搬离交接手续，2019年4月6日汉源承公司再次函告李跃奇，汉源承公司将腾退完毕的房屋照片发送给邓先生，并在此告知李跃奇须于4月9日搬离交接手续。李跃奇对真实性认可，证明目的不认可，称对方扰民，擅自改变房屋用途，已经构成违约。邓先生是李跃奇公司的员工，偶尔帮李跃奇处理一些个人事务，并非合同的代理人，李跃奇也从未给过邓先生授权，邓先生实际上没有要求过汉源承公司搬走，是汉源承公司自己提出来要搬走的，李跃奇并没有回复对方，汉源承公司自行搬走，没有和李跃奇进行交接。2、《室内装修项目施工合同》（工程地点为XX号房屋，总金额3.5万元），李跃奇对真实性和证明目的均不认可，称没有装修款支付凭证。本案诉讼过程中，法院组织李跃奇与汉源承公司进行XX号房屋交接，双方因对交接产生争议而未进行交接。一审法院认为，李跃奇与汉源承公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《北京市房屋租赁合同》约定的用途为办公，但XX号房屋用途为住宅，李跃奇明知房屋用途为住宅，还要改变房屋用途出租给汉源承公司，汉源承公司明知涉案房屋用途为住宅，还要用于经营幼儿园，双方在履行合同过程中均存在过错，导致合同不能继续履行，合同目的已无法实现，当事人双方均有权解除合同。根据本案查明事实，汉源承公司于2019年3月14日已向李跃奇告知其要搬家，并且在2019年4月6日和2019年4月8日多次告知李跃奇，要求办理房屋交接，李跃奇明知汉源承公司已搬离XX号房屋及房屋交接时间，但未与汉源承公司办理房屋交接手续，因此房屋未能交接并非汉源承公司单方原因。汉源承公司虽称已于2019年4月6日腾退房屋，但未提交相关证据予以证明，一审法院根据房管局《复核记录》记载，2019年4月30日汉源承公司已腾退完毕XX号房屋。一审法院确认《北京市房屋租赁合同》于2019年4月30日解除。在双方已确定合同无法继续履行的情况下，双方均应积极配合共同完成房屋交还、结算相关费用等，但李跃奇对汉源承公司多次通知要求办理房屋交接均置之不理，现XX号房屋已腾空，房屋已不在汉源承公司的实际控制之下，李跃奇要求汉源承公司交付房屋的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。《北京市房屋租赁合同》于2019年4月30日解除，汉源承无须再向李跃奇支付房租，一审法院对李跃奇的第三项诉讼请求不予支持。《北京市房屋租赁合同》于2019年4月30日解除，汉源承无须再向李跃奇支付房租，李跃奇要求汉源承公司据此支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。李跃奇被房管局罚款系因出租违反规定改变房屋使用性质的房屋，李跃奇与汉源承公司对此均具有过错，李跃奇支付的罚款应由其与汉源承公司平均承担。《北京市房屋租赁合同》系因李跃奇和汉源承公司的过错而解除，房屋闲置期间损失并非李跃奇的直接损失，一审法院不予支持。李跃奇未提交证据证明汉源承公司与孙天兵之间存在财产混同的情况，一审法院对李跃奇要求汉源承公司与孙天兵承担连带责任的诉讼请求不予支持。关于汉源承公司的反诉，《北京市房屋租赁合同》于2019年4月30日解除，李跃奇无须退还汉源承公司2019年4月7日至2019年4月30日的租金。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《北京市房屋租赁合同》解除后，李跃奇应将押金退还汉源承公司。《北京市房屋租赁合同》因合同目的无法实现而解除，李跃奇与汉源承公司对合同解除均具有过错，一审法院对汉源承公司要求李跃奇支付违约金的诉讼请求不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。《北京市房屋租赁合同》因李跃奇与汉源承公司的过错而导致解除，一审法院依据双方过错程度酌定李跃奇支付汉源承公司装修费8000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第七十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认李跃奇与北京汉源承教育咨询有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年四月三十日解除；二、李跃奇于判决生效之日起七日内退还北京汉源承教育咨询有限公司押金一万三千元；三、李跃奇于判决生效之日起七日内支付北京汉源承教育咨询有限公司装修损失八千元；四、北京汉源承教育咨询有限公司于判决生效之日起七日内支付李跃奇罚款一万五千元；五、驳回李跃奇的其他诉讼请求；六、驳回北京汉源承教育咨询有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5080元，由李跃奇负担2540元（已交纳），由北京汉源承教育咨询有限公司负担2540元（李跃奇已预交，北京汉源承教育咨询有限公司于判决生效之日起七日内支付李跃奇）。反诉案件受理费573元，由北京汉源承教育咨询有限公司负担410元（已交纳），由李跃奇负担163元（北京汉源承教育咨询有限公司已预交，李跃奇于判决生效之日起七日内支付北京汉源承教育咨询有限公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李跃奇向本院提交以下新证据：一是房屋交接清单，证明汉源承公司、孙天兵拒绝在清单上签字，导致房屋没有交接；二是2020年7月10日房屋交接时李跃奇录的视频，证明汉源承公司在涉案房屋开办幼儿园，两个卧室少了两扇门，汉源承公司、孙天兵拒绝在清单上签字；三是屋内墙壁照片及2020年7月10日水表字数照片，证明涉案房屋被汉源承公司、孙天兵损坏，且由于汉源承公司、孙天兵原因导致未办理交接手续；四是李跃奇与教委人员的录音，证明汉源承公司、孙天兵曾违规在该小区办幼儿园，欺骗李跃奇去房管局接受询问和处罚。汉源承公司、孙天兵对证据一二真实性认可，证据内容及证明目的不认可，证据三水表在我们搬离的时候就是这个数据，照片不清楚什么时候拍的，我们装修是经过对方同意的。证据四录音与本案无关，真实性、关联性及证明目的都不认可。本院经审理认定的事实与一审一致，本院对此予以确认。本院认为：李跃奇与汉源承公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《北京市房屋租赁合同》的约定，房屋租赁的用途为办公，但据本案中查明的事实，涉案房屋性质为住宅。李跃奇在明知房屋用性质为住宅房屋的情况下，改变房屋用途出租给汉源承公司，汉源承公司明知涉案房屋性质为住宅房屋，仍将涉案房屋用于经营幼儿园，双方在履行合同过程中均存在过错，导致合同不能继续履行，合同目的无法实现。在此情形下，一审法院认定当事人双方均有权解除合同，并无不当。对于合同解除的时间，根据本案查明事实，汉源承公司虽称已于2019年4月6日腾退房屋，但未提交相关证据予以证明，根据房管局《复核记录》记载，2019年4月30日汉源承公司已腾退完毕XX号房屋。在双方已确定合同无法继续履行的情况下，双方均应积极配合共同完成房屋交还、结算相关费用等，汉源承公司于2019年3月14日已向李跃奇告知其要搬家，并且在2019年4月6日和2019年4月8日多次告知李跃奇，要求办理房屋交接，李跃奇明知汉源承公司已搬离XX号房屋，但未与汉源承公司办理房屋交接手续。综合以上情形，一审法院确认《北京市房屋租赁合同》于2019年4月30日解除，并无不当，应予维持。《北京市房屋租赁合同》解除后，李跃奇应将押金退还汉源承公司。据上述认定，一审判决对李跃奇主张汉源承公司返还房屋及给付自2019年5月1日起的租金的请求未予支持，并无不当。对于罚款，李跃奇被房管局罚款系因出租违反规定改变房屋使用性质的房屋，李跃奇与汉源承公司对此均具有过错，一审判决认定李跃奇支付的罚款由其与汉源承公司平均承担，处理正确。对于李跃奇主张的违约金及房屋闲置损失，由于李跃奇对《北京市房屋租赁合同》的解除亦有过错，且汉源承公司于2019年3月14日已向李跃奇告知其要搬家，并且在2019年4月6日和2019年4月8日多次告知李跃奇要求办理房屋交接，李跃奇明知汉源承公司已搬离XX号房屋，故一审法院对此不予支持，并无不当。对于汉源承公司主张的装修损失，如前所述，《北京市房屋租赁合同》因合同目的无法实现而解除，李跃奇与汉源承公司对合同解除均存在过错，一审法院依据双方过错程度，酌定李跃奇支付汉源承公司装修损失8000元正确，应予维持。综上所述，李跃奇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5080元，由李跃奇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  周艳雯二〇二一年四月二十五日法官助理  仵 霞法官助理  高玉珠