广州铁路运输中级法院行 政 裁 定 书（2021）粤71行终541号上诉人（原审被告）：广州市规划和自然资源局。住所地：广东省广州市越秀区××××××。法定代表人：郭昊羽，局长。上诉人（原审第三人）：区细余，男。委托代理人：王嘉斌，广东瀛真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：麦海旋（又名麦凯旋），男。原审第三人：麦小曼，女。上诉人广州市规划和自然资源局（以下简称市规资局）、区细余因与被上诉人麦海旋、原审第三人麦小曼集体土地房产登记一案，不服广州铁路运输法院（2020）粤7101行初3820号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，麦海旋为麦会坤与第一任妻子徐瑞言的婚生子女。王海文为麦会坤的第二任妻子。麦小曼为王海文与麦会坤的婚生子女。区细余为王海文的第二任丈夫。徐瑞言先于麦会坤死亡，麦会坤于1999年12月20日死亡。王海文于2019年2月15日死亡。1995年9月21日，王海文与案外人麦满波等人签订《房屋转让声明书》，约定王海文受让座落在广州市黄埔区××××××××××的房屋（以下简称涉案房屋）。广州市黄埔区南岗镇法律服务所于同日见证该房屋转让声明书。2002年4月，王海文填写《广州市私有房屋及用地登记申请书》，向广州市黄埔区房地产登记所申请办理涉案房屋的所有权登记，申请书注明，土地权属性质为集体，用途为住宅，砖木结构，1层，建筑时间为解放前，使用性质为住宅，管业情况为自用。权属人为王海文，占有份额为全部。该申请书权属来源情况申述部分，王海文称涉案房屋建于解放前，经有关部门批准，产权属王海文所有。有关部门意见一栏，广州市黄埔区××××××民委员会与广州市黄埔区南岗镇人民政府分别于2002年4月出具意见称权属来源情况属实，同意王海文产权登记/同意登记请审批。2002年4月19日，广州市黄埔区××××××民委员会出具房屋所有权申请登记证件收据，注明收到王海文提交的身份证复印件、户口簿复印件及证明各一份。2004年6月15日，广州市黄埔区房地产登记所发布《公告》，其中包括涉案房屋的权属人、资格、房屋坐落、权属来源、所有权性质、用途、占有份额以及建筑总面积等内容，要求对该公告有异议者在十五日内携带有关房地产权属证明资料向南基村房建组反映，再由房建组统一向黄埔区房地产登记所书面提出。由于逾期无人就涉案房屋提出异议，广州市黄埔区房地产登记所于2004年7月1日向王海文核发穗集体证字第0103702号《集体土地房产证》，其中载明，权属人王海文，权属来源解放前新建，房屋占有份额全部，房屋所有权性质为私产，土地权属性质为集体所有，房屋坐落黄埔区南岗镇南基村南约大街伍桂里3号，用地面积76.5578平方米，砖木结构1层，建基面积70.5103平方米，总建筑面积70.5103平方米，备注该用地是由南基村和南岗镇批准使用。麦海旋自述其于2019年12月经查册知悉涉案房屋登记具体内容，遂诉至原审法院。另，广州市×××地产权登记职权现由市规资局行使。原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”本案中，涉案房屋为王海文在其与麦会坤婚姻关系存续期间购买，麦海旋作为麦会坤的子女，属于涉案房产的利害关系人，其有权对于本案房屋登记行为提起诉讼，市规资局关于麦海旋与本案无利害关系的意见本院不予采信。广州市黄埔区房地产登记所于2004年发布的公告系告知相应当事人就涉案房屋公告内容提出异议的权利，并非行政行为作出后对行为内容的公告，不能作为麦海旋知道本案房屋登记内容的充分依据。涉案房屋登记行为于2004年作出，并无证据证实麦海旋在提起本案诉讼前知悉涉案登记行为的具体内容，市规资局及区细余关于麦海旋起诉超过法定起诉期限的意见缺乏事实依据。《广州市×××地产权登记规定》第四条第一款规定：“广州市房地产行政主管部门负责本规定的组织实施。”第十二条规定：“申请人申请农村房地产权登记应当提供下列条件：（一）申请书；（二）身份证件、户籍证明或法人、其他组织的资格证明；（三）用地、规划批准文件、房屋竣工验收合格证明或者农村房地产赠与、继承、转移合同书或批准文件等权属来源证明；（四）房地产测绘图；（五）法律、法规规定的其他文件资料。”第十五条规定：“房地产行政主管部门按下列规定程序办理农村房地产权登记：（一）受理申请；（二）地籍房产调查；（三）权属审核；（四）注册登记；（五）核、换发房地产权证书；（六）立卷归档。”第十六条规定：“办理农村房地产权初始登记，房地产行政主管部门应对权属审核结果发布公告，公告期为15日；公告期满无异议的，方可核发农村房地产权证书。”第十九条规定：“房地产行政主管部门按下列规定予以确认权属：（一）1986年12月31日以前，本村村民经镇人民政府批准使用农民集体所有的土地建设房屋的，可以确认农民集体所有土地使用权和房屋所有权；……”依照上述规定，市规资局作为广州市房地产行政主管部门有权受理王海文的农村房地产权登记申请并核发本案集体土地房产证。本案中，王海文提交相应申请材料申请办理涉案房屋的产权登记，尽管南基村委会与南岗镇政府均出具意见称同意王海文产权登记，但是，现有证据显示涉案房屋登记并未取得包括麦海旋在内的利害关系人的同意，而且，本案并不属于王海文作为家庭成员代表取得登记，房屋利益归属于全体家庭成员的情形。因此，尽管王海文申请房屋登记的材料形式上符合前述规定，但在未能保障相应利害关系人合法权益且利害关系人对此提出异议的情况下，涉案房屋登记已丧失其合法性基础，市规资局作出本案房屋登记的权属情况与事实不符，该登记依法应予撤销。综上，原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决：撤销广州市黄埔区房地产登记所于2004年7月1日作出的穗集体证字第0103702号《集体土地房产证》。案件受理费50元，由广州市规划和自然资源局负担。上诉人市规资局不服原审判决，上诉称：1.该局房产登记机构具有办理涉案房屋产权登记的法定职权。2.该局房产登记机构核发穗集体证字第0103702号《集体土地房产证》认定事实清楚、证据充分，适用法律法规正确，程序合法，且已尽到合理审慎职责，登记行为合法有效，原审认定该局未能保障相关利害关系人的合法权益，实际上加重了该局登记机构的审查义务。3.麦海旋的起诉已超过法定的起诉期限，依法应驳回其起诉。4.被上诉人麦海旋的民事权益关系已失去法律保护，其与本案无利害关系，不具备原告主体资格，原审法院认定被诉登记行为侵害被上诉人权益的事实错误。原审已查明，涉案房屋系王海文于1995年9月21日从案外人麦满坡等人处购得，假设如麦海旋所言，该房屋系麦会坤与王海文夫妻共有财产，麦海旋请求撤销涉案《集体土地房产证》，本质是请求继承麦会坤的遗产，根据已查明事实，麦海旋的民事继承权益早已超过法律规定的二十年最长诉讼时效期间，其已丧失民事继承权益的法律保护，请求撤销涉案《集体土地房产证》的基础已消失。请求：1.撤销原审原判；2.本案全部诉讼费用由被上诉人麦海旋承担。上诉人区细余亦不服原审判决，上诉称：1.原审遗漏追加第三人参加诉讼，程序违法。本案麦会坤的继承人包括麦海旋、麦小曼在内等六人，原审仅追加区细余、麦小曼作为第三人，遗漏了与案件有利害关系的另外四人未予追加，程序违法。2.原审认定被上诉人麦海旋的起诉未超过起诉期限错误。市规资局原房产登记机构在核发穗集体证字第0103702号《集体土地房产证》前已按照《广州市×××地产权登记规定》的要求对涉案房屋的权属人、资格、登记字号、房屋座落、权属来源、所有权性质、用途、占有份额及建筑总面积进行公告，依规设定了异议期限，告知了其他权利人行使异议权利的方式。登记机构采取公告形式告知其他权利人的方式符合登记规定，公告目的明确为“房地产权属登记”，公告后应当视为相对人知道登记事项。麦海旋不但没有在公告期限内提出异议，在登记行为发生后长达16年也没有提出异议，明显超过法定起诉期限。麦海旋称不知晓涉案房屋登记情况是虚假陈述，其早年虽移居海外，但基本每年会回国，2016年涉案房屋因部分坍塌成为危房，区细余经向村申请后出资重建，麦海旋明显了解房屋权属登记相关情况。3.原审对本应由民事审理和认定的继承争议进行处理违反法律规定，二审应予纠正。依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第八条的规定，原审法院本应告知麦海旋通过民事诉讼先行解决麦会坤房产继承纠纷，裁定中止本案诉讼，待民事争议解决，确定继承权利后，再行处理行政案件。可原审在未追加全部继承人为本案第三人、未查清继承事实的情况下，径直认可麦海旋的继承人身份及继承权利，违反相关规定。综上，请求：1.撤销原判，将本案发回重审或改判驳回被上诉人麦海旋的起诉；2.一、二审诉讼费由被上诉人麦海旋承担。被上诉人麦海旋二审未提交答辩意见。原审第三人麦小曼二审未陈述意见。经二审审查，原审判决查明的事实清楚且有相应的证据证明，本院予以确认。另查明，原审法院在立案受理后依法通知区细余、麦小曼作为第三人参加诉讼。一审庭审笔录记载，区细余、麦小曼均确认其双方之间的继承纠纷在广州市黄埔区人民法院审理中。本院认为,《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案中，涉案房屋系王海文在其与麦会坤婚姻存续期间向他人购买，现二人均已死亡。麦海旋提出其作为麦会坤之子对涉案房屋享有继承权、诉请撤销被诉集体土地房产证，属于以基础法律关系存在争议为由提起本案诉讼。现区细余、麦小曼之间对涉案房屋继承权利的民事诉讼正在广州市黄埔区人民法院审理过程中。因此，麦海旋应当等待该民事争议解决后，再行提起行政诉讼撤销被诉集体土地房产证，民事争议处理期间不计入行政诉讼起诉期限。综上，原审判决适用法律错误，处理不当，本院依法予以纠正。上诉人市规资局、区细余的上诉理由有事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项的规定，裁定如下：一、撤销广州铁路运输法院（2020）粤7101行初3820号行政判决；二、驳回被上诉人麦海旋的起诉。本案不收取案件受理费。本裁定为终审裁定。审 判 长  朱 琳审 判 员  闵天挺审 判 员  王 荣二〇二一年四月三十日法官助理  农倩倩书 记 员  罗子晴