山东省莱西市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0285民初402号原告：青岛纳新食品有限公司，住所地山东省青岛市莱西市店埠镇食品工业园内。统一社会信用代码：91370285750432419G。法定代表人：温彩熙，系该公司经理。委托诉讼代理人：韦风波，莱西鸿泰法律服务所法律工作者。被告：青岛西微雅食品有限公司，住所地山东省青岛市莱西市开发区梅山路17号。统一社会信用代码:91370214MA3DF0THXJ。法定代表人：李星，系该公司经理。委托诉讼代理人：孙大鹏，山东诚功（崂山）律师事务所律师。原告青岛纳新食品有限公司（以下简称纳新食品公司）与被告青岛西微雅食品有限公司（以下简称西微雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纳新食品公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告签订的租赁合同；2.判令被告赔偿原告电费、逾期租赁、各项损失120,750元；3.判令被告承担违约金200,000元；4.诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告于2017年5月12日签订厂房租赁合同，合同约定租赁期限自2017年6月1日至2022年9月30日止，租赁费每年分别递增。同时合同第六条又约定任何一方违约，违约方应当向守约方承担违约金20万元。合同签订后，被告按照约定履行一段时间后，2020年10月份，被告单方违约解除租赁合同。为此给原告造成很大损失。为维护原告的合法权益，特具状法院，请求依法判决。西微雅公司辩称，1.原、被告双方签订的《厂房租赁合同》已经于2020年9月30日解除，原告再诉解除合同没有事实依据。2.被告已经据实结清了涉案厂房租赁期间全部的租赁费及电费，不存在逾期租赁事实，原告主张电费、租赁费及损失费用无依据。3.根据租赁合同第四条第3款约定：租赁期内，乙方有权单方根据经营情况解除本协议，但应当付清实际租赁期间产生的租赁费、水电费。被告具有单方解除合同的权利，且被告已经付清了租赁期间的全部费用，故原告主张违约金无依据。4.由于原告的阻挠，致使被告仍有大量货物没有搬离涉案厂房，产生的全部损失应当由原告承担。本院经审理认定事实如下：2017年5月12日，纳新食品公司（甲方）与西微雅食品公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于莱西市来达绣花厂东的涉案厂房出租给乙方使用，租赁期限自2017年6月1日起至2022年9月30日止，共五年零四个月，并对租金及租金支付方式作了约定。同时合同还约定，第三条甲方的权利义务一、甲方有权按照本合同的约定收取租金。二、甲方应于2017年7月15日前按照乙方的需要及要求，安装好租赁房屋的各条电路，并保证供水、供电畅通，各下水管道等畅通，保证乙方的正常使用。同时甲方应当安装好租赁房屋区域内厂房、办公区独立电表、独立水表，以便计量水电费并于本条约定的时间前将租赁房屋交付给乙方使用。三、甲方应于2017年7月15日前按照乙方要求，将租赁房屋墙面重新粉刷，地面重新平整以达到乙方使用要求。并将乙方承租的1号、2号冷库清理完成，达到乙方使用标准。四、甲方承诺1、甲方对租赁房屋享有完全的所有权及使用权，租赁房屋不存在任何诉讼或非诉讼纠纷，甲方在租赁期内确保乙方的正常使用以及生产经营的正常进行。2、对附件1中，除租赁房屋外其他房屋，乙方享有优先租赁权，除乙方外，甲方不得再租赁给任何与乙方经营项目相同或相似的单位或个人。3、甲方确认租赁房屋的所有区域仅由乙方单独使用，甲方保证不出现第三方占用或使用租赁房屋区域内空间及设施的现象。在西大棚使用问题上，甲方得到乙方的同意后方可使用。4、甲方保证租赁房屋所属厂房的大门管理必须随时配合乙方使用，若因大门管理致使乙方货物、设备、人员无法进出场，甲方应当按照实际损失赔偿乙方。五、房屋的维修义务1、在租赁期内，甲方应保证租赁房屋的使用安全。租赁房屋及属于甲方所有的设施维修责任均由甲方负责，维修期间影响乙方经营的免租金。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应在三日内及时提供维修服务，如逾期甲未提供维修服务，则乙方有权自行维修，但因此产生的损失及维修费用由甲方予以承担。2、本合同在履行期间，甲方对租赁房屋或甲方所有的附件1中的其他区域进行施工改造，须提前30日通知乙方，经乙方同意后，甲方应积极协调保障乙方对外的正常营业。如因此导致乙方停止营业，则甲方必须承担赔偿责任，赔偿标准按乙方实际损失计算。六、水费、电费、土地税费承担1、乙方承租范围内的1号、2号冷库在承租期内所发生的所有电费、维护、维修等费用均由甲方承担，甲方应当保证上述冷库在承租期内正常使用，并将冷库温度达到零下十八摄氏度以下，若因供电不及时或温度不达标等原因造成乙方产品损坏，甲方应当承担全额赔偿责任。2、租赁房屋及附属土地在承租期间发生的所有土地使用税，房产税均由甲方全额承担。3、租赁期间因乙方经营在租赁房屋范围内的厂房车间、办公楼区域所发生的水、电费由乙方承担。七、甲方及其委托代理人不得参与、影响乙方的正常经营。八、若本协议解除，甲方应当确保属于乙方的机械、设备、物资安全、及时离场，若因甲方原因致使乙方设备、物资等无法离场的，甲方应当按乙方账面固定资产额赔偿乙方；第四条乙方的权利义务1、乙方应按本合同的约定及时足额向甲方交纳租金。2、对于乙方装修部分，在租赁期限届满或者合同解除后，由双方协商处理。3、租赁期内，乙方有权单方根据经营情况解除本协议，但应当付清实际租赁期间租赁费、水电费。4、甲方若出售该租赁房屋，须提前三个月书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。5、租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响本合同的效力，本合同对于租赁房屋的新的所有权人继续有效。6、租赁期限届满，在同等条件下乙方有优先续租权。乙方如要求续租，应在租赁期限届满30日前书面通知甲方，并重新签订房屋租赁合同。7、甲方确认，租赁房屋内已有的基础设备、设施，乙方有权无偿使用，甲方不再收取设备使用的任何费用。乙方确定不使用的，由甲方予以迁出。8、乙方有权根据生产工艺、经营情况对租赁房屋进行生产线改造、厂房装修，无需经过甲方同意。但不得改变该厂房的主体结构。9、乙方有权在租赁房屋范围内设置、加装围栏、门禁等，并独立对租赁房屋进行管理，甲方不得以任何形式干预。10、乙方有权将其所经营公司的名称单独标识在租赁房屋范围区域内；……第六条违约责任1、若甲乙双方违反上述约定的,违约方应当赔偿守约方所有损失，并承担违约金贰拾万元。2、租赁期未满，因乙方原因本协议解除的，乙方应当按照实际租赁期限支付租赁费。3、租赁期未满，因甲方原因本协议解除的,甲方应当返还当年度乙方实际缴纳的租赁费，并支付乙方因协议解除产生的设备拆卸、搬迁、转运以及安装等费用；第五条其他一、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。二、如甲方有下列情形之一，乙方有权单方解除合同。1、甲方未按照本合同约定时间交付租赁房屋达七日的。2、交付的房屋及其附属设施不符合乙方要求影响乙方使用的。3、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。4、甲方违反本合同其他约定的。三、乙方有下列情形之的，甲方有权单方解除合同。1、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。2、利用房屋从事犯罪活动的。3、逾期交纳租金超过三个月的。西微雅食品公司与纳新食品公司均在合同上签章。2020年6月11日，西微雅公司向纳新食品公司发出《合同解除通知书》，通知纳新食品公司：贵我两公司签订的《厂房租赁合同》于2020年9月30日解除，我公司将于2020年9月30日离场，届时请贵公司准时接受厂房。2020年6月15日，纳新食品公司回函已知悉西微雅公司要求解除2017年5月12日签订的《厂房租赁合同》，但要求西微雅公司支付违约金及补足租金。2020年6月18日，西微雅公司向纳新食品公司发出回复函，再次通知纳新食品公司《厂房租赁合同》于2020年9月30日解除。后，西微雅食品公司陆续从其租赁纳新食品公司的厂房内搬离了部分机械设备及物资。2020年9月27日、9月30日、10月13日、2021年1月27日西微雅食品公司继续就尚未搬离的设备、物资与纳新食品公司就搬离事宜进行协商，期间，西微雅食品公司支付纳新食品公司20,000元。纳新食品公司认可西微雅食品公司已付清其实际租赁期间的租赁费和电费。西微雅食品公司在使用案涉租赁物过程中，造成租赁厂房随带设备、厂房地面、墙面、屋顶存在不同程度损坏，西微雅食品公司离场时，双方就损失情况发生争议，其工作人员安卫良在“租赁厂房随带设备清单缺损清单及需要修复的地方”上签字确认，双方因赔偿事宜协商未果，纳新食品公司扣留西微雅公司部分货物。因扣留该货物致使纳新食品公司支出相应电费。诉讼过程中，纳新食品公司申请对西微雅公司租赁期间损毁其租赁厂房随带设备、厂房地面、墙面、屋顶等进行鉴定，2021年3月24日，经莱西市人民法院依法委托，山东金驰价格评估有限公司出具价格鉴定意见书一份，鉴定意见：委托鉴定的对西微雅公司租赁期间毁损纳新食品公司租赁厂房随带设备、厂房地面、墙面、屋顶损失价值在价格鉴定基准日鉴定价值为70,750元。纳新食品公司支出评估费7500元。本案经调解，未能达成协议。本院认为，纳新食品公司与西微雅公司之间签订的厂房租赁合同，系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点：1、案涉合同是否解除？2、被告承担损失的数额？关于争议焦点1，依照《厂房租赁合同》第四条第3项规定，租赁期间西微雅公司有权单方根据经营情况解除本协议，但应当付清实际租赁期间产生的租赁费、水电费。西微雅公司已付清实际租赁期间产生的租赁费、水电费，故西微雅公司享有单方解除合同的权利。因解除权系形成权，故，案涉《合同解除通知书》送达纳新食品公司即发生解除合同效力。因纳新食品公司已就该《合同解除通知书》回函，可以认定其已收到《解除合同通知书》。依照相关法律规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，综上所述，根据相关法律规定，案涉《厂房租赁合同》已于2020年9月30日解除。关于本案争议焦点2，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，即使双方合同约定赋予一方单方解除权，但根据相关法律规定，承租人返还租赁物时应当符合约定或租赁物的性质使用后的状态。西微雅公司离场时，其工作人员安卫良在“租赁厂房随带设备清单缺损清单及需要修复的地方”上签字确认，西微雅公司作为承租人，其返还给承租人租赁物存在不同程度毁损，西微雅公司没有妥善使用租赁房屋及场地设施物，因其的使用不善造成的损失，西微雅公司理应承担损害赔偿责任。关于西微雅公司辩称不存在租赁物地面、地坪漆、复合板更换及清洗、水泥损失问题，根据相关法律规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，双方合同约定，甲方确认租赁房屋的所有区域仅由乙方单独使用，纳新食品公司交付案涉厂房和设备系完好无损达到使用标准状态，在西微雅公司离场时，租赁物地面、地坪漆、复合板更换及清洗、水泥存在不同程度的毁坏，西微雅公司未提供证据证实该损害后果存在他因，故，本院对西微雅公司的辩称意见不予采信。结合本院依法委托的鉴定意见认定，西微雅公司应向纳新食品公司支付各项损失70,750元。纳新食品公司支出评估费7500元，系为查明损失情况而支付的必要的、合理的费用，故纳新食品公司要求西微雅公司支付评估费的诉请，本院予以支持。关于纳新食品公司要求支付其保存西微雅公司货品产生的电费，本院认为，虽然纳新食品公司系因厂房和设备受损双方协商赔偿事宜未果，而行使自力救济扣留西微雅公司相应货品，但自力救济行使方式可依法主张，故对其产生的电费，本院不予支持。关于纳新食品公司要求西微雅公司支付违约金200,000元，本案中，西微雅公司对于案涉合同的解除并不存在违约行为且本院支持原告要求被告赔偿租赁房屋损失的诉请，其损失已得到救济，故对于其要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认青岛纳新食品有限公司与青岛西微雅食品有限公司于2017年5月12日签订的《厂房租赁合同》于2020年9月30日解除；二、青岛西微雅食品有限公司于本判决生效之日起10日内向青岛纳新食品有限公司赔偿租赁物品损失70,750元、评估费7500元，合计78,250元；三、驳回青岛纳新食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2225元，由青岛纳新食品有限公司负担1396元，由青岛西微雅食品有限公司负担829元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  单松源二〇二一年四月二十日法官助理仲笑萱书记员李晓萍