河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀01民终1295号 上诉人（原审原告）：李艳红。 委托诉讼代理人：姚如，河北俱时律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁春燕，河北俱时律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李栋。 原审第三人：河北永嘉房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区中山东路265号汇景国际2-1-2202。 法定代表人：刘剑刚，总经理。 上诉人李艳红因与被上诉人李栋、原审第三人河北永嘉房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初2905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李艳红上诉请求：一、撤销石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初2905号民事判决书第二项，依法改判李栋为李艳红办理房屋过户或更名手续，河北永嘉房地产开发有限公司协助李艳红办理房屋过户或更名手续；二、一二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人未支付逾期付款违约金不是李栋拒绝为上诉人办理过户或更名手续的抗辩事由，一审判决会导致房屋买卖协议合法有效的前提下无法实际履行。一审判决认定了“本案中，原告未能完全按照合同约定的时间支付分期房款，存在违约行为，被告辩称违约按合同约定逾期30日视为毁约，涉案房屋买卖合同终止了，但被告之后又向原告出具了收到房款的收条并将房屋交付原告居住使用，均表明双方愿意继续履行合同。因此判决房屋买卖协议合法有效”，又以上诉人未承担违约责任为由，驳回其第二项诉讼请求，是错误的。结合一审判决，被上诉人在上诉人逾期支付分期房款的情况下，没有拒收上诉人后期支付的全部房款，且出具了收条。足以说明被上诉人以实际行动认可了合同有效性并实际履行交付义务，放弃了合同解除权及主张违约责任的权利。按照合同约定，付款是买房人的合同义务，违反该义务（但并未严重违反该义务）要承担逾期违约金（即只是逾期，尚未根本违约）。因此支付逾期违约金并非买房人的合同义务，而是违反该合同义务所产生的责任。对于责任事宜，被上诉人可以另案起诉或主张。而被上诉人主张违约责任，应承担举证义务，一审法院简单以在被上诉人未主张违约责任的前提下，判定我方应当承担违约责任及举证责任，认定事实有误。二、一审判决适用法律错误。违约责任是独立条款，一审判决将违约责任与合同约定的房款付款义务混为一谈，不予支持上诉人关于办理过户或更名手续的主张，系适用法律错误。根据《合同法》第98条及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发【2009】40号）第八条的规定，另根据《商品房买卖解释》第15条第1款的规定，出卖人主张解除合同的，应当通知买受人。合同自通知到达买受人时解除。但整个交易流程中被上诉人并未提出行使合同解除权，而是收了房款交付上诉人钥匙。鉴于商品房系大标的额的买卖，如果仅为付款时间有瑕疵，被上诉人在无履行催告义务也不主张违约责任前提情况下，恶意阻碍配合上诉人履行合同约定的过户义务，不利于保护交易安全，对于买受人而言是不公平的。 李栋辩称，上诉人违约在先，按合同逾期30天视为违约，我方认为合同不生效。 原审第三人河北永嘉房地产开发有限公司未出庭进行陈述。 李艳红向一审法院起诉请求：一、依法确认原被告双方于2015年8月20日签订的《房屋买卖合同书》合法有效；二、依法判令被告为原告办理房屋过户或更名手续；三、第三人河北永嘉房地产开发有限公司协助原告办理房屋过户或更名手续；四、依法判令本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告李艳红与被告李栋曾系夫妻关系，二人育有一女。2011年12月6日的《城市房屋拆迁产权调换协议书》载明：拆迁人石家庄市土地储备中心，被拆迁人李栋；被拆迁房屋坐落于桥东区，房屋性质为私产，用途住宅，产权证号235011146号，建筑面积64.20平方米。李栋选择产权调换，产权调换房屋坐落于棉一建和园7-1-401，建筑面积123.72平方米。此协议书落款被拆迁人的经办人为李艳红。2015年7月7日，被告李栋出具借条一份，载明：今借李艳红现金贰拾万元整。2015年7月31日，被告李栋出具借条一份，载明：今借李艳红现金伍仟元整。2015年8月20日，原、被告签订《房屋买卖合同书》，约定：一、被告自愿将坐落在石家庄建设大街西侧32-3-201房权证东字第××号，置换房：永嘉公园城7-1-401房地产出卖给原告，并将于所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给原告（附房产证复印件）。二、双方协议上述房地产及附属建筑物总价款为人民币950000元。三、原告在签订本合同时，支付定金300000元，剩余尾款除去被告借原告的205000元整，两人所育女儿李昕璐到18岁的生活费84000元，（两笔款项共计289000元），共剩余尾款361000元。剩余尾款原告每月还给被告一万元，三年还清。四、被告保证房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。五、办理房产证手续所产生的相关税费由原告承担。六、被告的拆迁置换房永嘉公园城7-1-401交工后，被告即积极配合原告办理相关房产过户手续。七、被告应在永嘉公园城7-1-401交工后将该房产交付原告；届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账。八、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付五万元的违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期30日视为毁约。2015年8月27日，被告李栋出具收条一份，载明：李栋收到李艳红支付的房款共计26万元整。2015年9月4日至9日，原告共计给被告转款5万元。2015年10月31日，被告李栋出具收条一份，载明：李栋收到李艳红支付的房款伍万元整，到此共计叁拾壹万元整。2015年10月至2016年2月，原告连续五个月未给付分期房款，至2016年3月17日，原告给付被告3万元，4月8日给付1万元，4月11日给付2万元。2016年4月至12月，原告连续9个月未给付房款，2017年1月15日，被告李栋出具收到10万元房款的收条。2017年2月，原告未如期给付房款。2017年3月至2018年9月原告每月给付被告1万元。2018年12月28日，原告通过微信零钱转款至被告4797元。原告自述系交房当日转给李栋的2797元物业费、1000元房款及门卡押金等费用。2018年12月28日，房屋交付原告。原告李艳红带其女在此居住。目前房屋还没有办理产权证。以上事实由相关证据及庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，原告李艳红与被告李栋签订的《房屋买卖合同书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，原告未能完全按照合同约定的时间支付分期房款，存在违约行为，被告辩称按合同约定逾期30日视为毁约，涉案房屋买卖合同终止了，但被告之后又向原告出具了收到房款的收条并将房屋交付原告居住使用，均表明双方愿意继续履行合同，因此，被告的辩解一审法院不予采信。鉴于原告在履行合同过程中确实存在违约行为，被告有权要求原告赔偿违约行为给其造成的损失，且合同中亦约定了违约责任条款，现原告未提交证据证明其承担了违约责任，故无权要求被告为其办理房屋过户或更名手续。综上所述，原、被告签订的《房屋买卖合同书》合法有效，但原告有违约行为，且未承担违约责任，其主张被告为其办理房屋过户或更名手续，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条的规定，判决如下：一、原告李艳红与被告李栋于2015年8月20日签订的《房屋买卖合同书》有效；二、驳回原告李艳红的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告李栋负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明事实同一审查明事实一致。 本院认为，李艳红与李栋签订的《房屋买卖合同书》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据一、二审查明的事实，上诉人李艳红与被上诉人李栋签订案涉《房屋买卖合同书》时，李栋尚未取得案涉房屋的房产证。直到二审诉讼时，李栋仍未取得案涉房屋的房产证。根据《石家庄市房屋登记条例》的规定，房屋过户的条件之一是取得房产证或者不动产权证。所以，上诉人李艳红要求被上诉人李栋为其办理过户登记，必须以被上诉人李栋取得房产证或者不动产登记证书为前提。据此，上诉人李艳红要求被上诉人李栋为其办理过户登记的请求存在障碍，不具备履行条件，一审法院驳回其该项请求并无不当。但一审法院以上诉人未提交证据证明其承担了违约责任的理由不当，本院予以纠正。上诉人在案涉房屋取得房产证或者不动产登记证书后，可再行主张权利。上诉人要求河北永嘉房地产开发有限公司协助李艳红办理房屋过户或更名手续的请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持，亦无不当。 综上所述，李艳红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确，本院纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人李艳红负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘俊平 审判员  姜瑞祥 审判员  李 曼 二〇二一年四月二日 书记员  张 闯