重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初2466号 原告：重庆文友房地产开发有限公司，住所地：重庆市渝**双龙湖街道凯歌路**附**华友综合楼**1-1，统一社会信用代码9150011277176341XJ。 法定代表人：黄成元，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：张聪，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告：重庆炎泰房地产营销策划有限公司，住，住所地：重庆市渝**双龙湖街道两路组团F标准分区**地块上东汇**吊1-商业网点39一社会信用代码91500112MA5U4XFG1P。 法定代表人：王志勇，经理。 委托诉讼代理人：张丽娟，国浩律师（重庆）事务所律师。 委托诉讼代理人：贺伦桓，国浩律师（重庆）事务所律师。 原告重庆文友房地产开发有限公司（以下简称文友公司）与被告重庆炎泰房地产营销策划有限公司（以下简称炎泰公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员叶胜利独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告文友公司委托诉讼代理人张聪，被告炎泰公司委托诉讼代理人张丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文友公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付购房订金及购房款120000元。2、请求判令被告支付原告资金占用利息（计算方式：以20000元为基数，从2017年12月10日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率进行计算，从2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率进行计算；以100000元为基数，从2017年12月12日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率进行计算，从2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率进行计算）。3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年11月13日，原被告签订《金桂·格林上城代理协议》，约定原告在2017年11月13日至2018年2月14日期间，独家委托被告代理销售重庆市渝北区双龙湖街道观音岩路168号售房部现有的可销售商铺。2017年12月10日，被告以原告的名义与购房者冯萍签订了认购协议书，协议签订后，冯萍支付被告购房款订金和购房款共计200000元。后法院判决解除该认购协议书，并判决原告退还冯萍200000元。该判决已生效。被告在代理原告销售房屋期间，收取的购房款含订金均应全部归原告所有。被告应当将冯萍支付的购房款和订金共计120000元立即支付给原告，却至今未付。为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告炎泰公司辩称，《金桂·格林上城代理协议》的本质是居间合同，原被告系居间合同法律关系。被告仅为原告报告订约机会，并居间促成原告与购房者签订认购协议，被告在案涉房屋销售过程中只处于中介服务地位。被告已经向案外人冯萍销售前述商铺，并签订了认购协议，案涉12万元是原告委托被告销售案涉房屋后，原告应向被告支付的售房佣金。被告作为居间人，向原告行使报酬请求权是以促成合同成立为前提，而不是以合同是否得到履行为要件。后原告单方与案外人冯萍解除认购协议，其解除协议的法律后果不应由被告承担，被告不存在过错，原告仍应向被告支付该商铺的销售佣金。案外人在签订认购协议后，从其分别向原被告双方转款的金额可以看出，转款给被告的案涉12万元，是原告应支付被告的佣金。被告于2017年12月收到12万元佣金后，原告从未就该笔款项向被告提出过任何异议，也证明了原告认可案涉12万元是佣金。被告是在2017年12月10日、12日收到案涉款项，原告在2021年1月13日向法院提起诉讼，因此本案超过了诉讼时效。综上，请求驳回原告的全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于文友公司提交的《金桂·格林上城全程策划及销售代理合同》、金桂·格林上城商业价格表、收据、银联商务转款凭证、（2020）渝0112民初13314号民事判决书、本院证明书，炎泰公司质证后对真实性均无异议，本院予以采纳。对于炎泰公司提交的《金桂·格林上城认购协议书》、收据、（2020）渝0112民初13314号民事判决书，文友公司质证后对真实性均无异议，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月13日，文友公司与炎泰公司签订《金桂·格林上城全程策划及销售代理合同》（以下简称销售代理合同），主要约定：在2017年11月13日至2018年2月14日期间，文友公司独家委托炎泰公司销售位于重庆市渝北区双龙湖街道观音岩路168号（金桂·格林上城）售房部现有的可销售商铺，在文友公司规定成交价的超出部分，全部为炎泰公司的佣金，文友公司无条件配合炎泰公司收取佣金。合同第二条第二款约定：在双方协商决定后的价格上超出部分全部为炎泰公司佣金；房款全部由文友公司收取，文友公司以月结的方式结算佣金，炎泰公司销售未达到80%之前，文友公司月结佣金按50%支付炎泰公司佣金，销售进度达到80%以上（含80%）文友公司再结剩余佣金的20%给炎泰公司，剩下30%在约定期限内全部售罄并签订合同后七个工作日内佣金全部支付给炎泰公司；如未完成销售，剩余30%归甲方所有。合同第三条：委托价格详情见表；购买方同意按该价格购买后炎泰公司可以代文友公司收取购买方定金，该定金对文友公司具有同等约束力。炎泰公司需第一时间通知文友公司来收取定金，文友公司应在炎泰公司通知后一天内来收取定金；购买方交定金后毁约，定金归文友公司所有。合同第四条第二款约定：在炎泰公司销售期间，文友公司不得与除炎泰公司以外的任何单位及个人进行该物业销售交易，若文友公司违约须按实际成交总价的百分之三作为佣金，在签认购起十五日内赔付炎泰公司。 2017年12月10日，以文友公司为甲方（卖方）与案外人冯萍为乙方（买方）签订了《金桂·格林上城认购协议书》，约定：乙方自愿认购金桂·格林上城项目1栋1-3号商铺壹套，测绘建筑面积65.45平方米，总价为柒拾捌万元；乙方选择按揭付款，在2018年1月20日前，乙方须与甲方签署《商铺买卖合同》……逾期不签署《商铺买卖合同》或者不支付首期商铺款的，视作乙方单方解除本认购协议，所交的认购定金不予退还，且甲方有权另行销售该商铺，甲方在约定的期限届满前将商铺另售给第三方的，应向乙方双倍返还定金。空白处手写添加内容为“备注：2017.12.10交订金20000元正。”甲方处加盖有被告文友公司合同专用章，经办人处为王志勇签名落款；乙方处冯萍签字捺印。同日，炎泰公司向购房人冯萍出具收据载明：“人民币贰万元正；收款事由金桂·格林上城订金，房款总价900000元正”。2017年12月12日，炎泰公司再向冯萍出具收据载明：“人民币壹拾万元正，收款事由金桂花园1幢1-1-3商铺款”。 双方认同：销售代理合同签订后，炎泰公司开展销售并与购房人签订认购协议后，再到文友公司盖章。认购协议中的1栋1-3号商铺即为销售代理合同所附的、原被告公司均盖章的《金桂·格林上城商业价格表》中的第11号房屋，该价格表记载房屋建面总价为750500元。炎泰公司收取冯萍购房订金、购房款计120000元。文友公司已收取冯萍房款80000元。审理中，文友公司将资金占用损失的计算方式变更为：以120000元为计算基数，从2018年3月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清之日止。 另查明，案外人冯萍未按约与文友公司签订正式商品房买卖合同。文友公司于2018年3月7日发函解除该认购协议。2020年5月20日，案外人冯萍分别以文友公司和炎泰公司为被告提起诉讼。本院于2020年10月16日作出（2020）渝0112民初13314号民事判决书：确认冯萍与文友公司于2017年12月10日签订的《金桂﹒格林上城认购协议书》于2018年3月7日解除、文友公司在判决生效后十日内退还冯萍订金、购房款共计200000元及支付资金占用利息，并驳回原告冯萍的其他诉讼请求。该判决书还认定文友公司与炎泰公司之间系商品房委托代理销售合同关系，且已经生效。在该案审理中，炎泰公司认可其收取120000元未交付给文友公司的事实，并认为该笔款项是文友公司委托其收取，系文友公司应支付的佣金，只要签订了认购协议就可以收取佣金。 还查明，文友公司于2020年11月20日向本院提起本案诉讼。 本院认为：文友公司与炎泰公司签订的《金桂·格林上城全程策划及销售代理合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。 炎泰公司应向文友公司购房订金和购房款120000元。首先，从销售代理合同约定看，该合同明确记载为金桂·格林上城代理协议，房款全部由文友公司收取；炎泰公司可以代文友公司收取购房定金，但须第一时间通知文友公司领取。这表明：炎泰公司在销售代理期间向购房人收取的定金、购房款均应转交文友公司。但在实际履约中，炎泰公司收取冯萍购房订金和购房款120000元后未交付给文友公司，这不符合销售代理合同约定。本案现有证据也不能证明炎泰公司已经履行通知义务而文友公司未来领取该款项。其次，双方之间存在商品房委托代理销售合同关系。文友公司委托炎泰公司代理销售商铺。该法律关系被本院已生效的（2020）渝0112民初13314号民事判决书所确认。根据《中国人民共和国合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”之规定，本案中，炎泰公司代理销售案涉房屋过程中，代文友公司收取的房款和订金120000元，系其作为受托人代为收取的款项，该款项应归属于文友公司所有。炎泰公司拒不转交该笔款项无事实和法律依据，应当向文友公司返还该笔款项。再次，销售代理合同明确约定，文友公司按月结算支付佣金给炎泰公司，并且根据销售进度分段支付。本案没有证据支持炎泰公司可直接向购房人收取款项作为自己提取的佣金，并且双方尚未结算炎泰公司可以提取佣金的具体金额。即使按照代理销售合同约定，炎泰公司在文友公司规定成交价的超出部分全部为其佣金。案涉1栋1-3号商铺在双方均盖章的《金桂·格林上城商业价格表》上记载建面总价为750500元，冯萍签订的认购协议书上建筑面积总价为780000元，溢价29500元。审理中，炎泰公司陈述收据中载明房款总价为90万元，与认购协议中的房款78万元相比，溢价金额12万元应为其收取销售该套房屋的佣金。本院认为，炎泰公司仅凭其出具给冯萍的收据中写有“房款总价900000元正”字样，与认购协议书中的78万元形成价差120000元，据此作为自己提取佣金数额，缺乏事实依据。本院不予支持。最后，本院生效法律文书已判令文友公司退还冯萍订金、购房款共计200000元及支付资金占用利息，这包含了炎泰公司代为收取的120000元。炎泰公司应将此款项交付给文友公司。 炎泰公司称已促成销售案涉房屋，即使该合同已解除，文友公司仍应支付佣金。这与本案无关。文友公司是否应当支付佣金及具体金额，炎泰公司可另案处理。文友公司在2020年11月20日向法院提起诉讼，因此本案未超过诉讼时效。 同时，炎泰公司还应当支付资金占用损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据代理合同约定，炎泰公司代收取款项的，应当第一时间通知文友公司来收取款项。炎泰公司先后于2017年12月10日、12日代为收取共计120000元，至今未转交给文友公司，故还应当支付资金占用损失。文友公司自愿将资金占用损失的计算方式变更为：以120000元为计算基数，从2018年3月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清之日止。这是文友公司依法对自身权利的处分，本院予以支持。 综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案涉及法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 本判决生效后十日内，被告重庆炎泰房地产营销策划有限公司向原告重庆文友房地产开发有限公司支付其代为收取的购房订金和房款120000元； 本判决生效后十日内，被告重庆炎泰房地产营销策划有限公司向原告重庆文友房地产开发有限公司支付资金占用损失（以120000元为计算基数，从2018年3月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1350元，由被告重庆炎泰房地产营销策划有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 叶胜利 二〇二一年四月六日 法官助理 马泽林 书 记 员 李 霞