贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1657号上诉人（原审被告）：刘军，男，汉族，1971年7月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：金世花，女，1974年4月6日出生，住址同上，系上诉人刘军之妻。被上诉人（原审原告）:毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区桂威路B栋3-3-2号，统一社会信用代码：91520502095476975B。法定代表人：赵春元，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：欧阳斌。上诉人刘军因与被上诉人毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司（以下简称龙腾物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初16570号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人刘军提出上诉请求：一、撤销原审判决并依法驳回被上诉人一审诉请；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人不具备诉讼主体资格，被上诉人未经过业主大会认可，捏造事实声称竞标成功，且不能提供业主大会的会议记录，被上诉人是非法入住三江花园的，其代替原三江物业管理有限公司为三江花园业主提供物业管理服务是不合法。二、被上诉人擅自提高物业管理服务收费价格，未与小区业主进行协商约定，也未与小区业主就相关物业管理服务事宜进行协商沟通。被上诉人起诉上诉人2017年1月至2020年9月30日欠物管服务费7689元，水费1462.5元，垃圾处理费202.5元，合计9354元，不知如何计算，2017年1月至2020年9月30日不到四年的时间为何高达9354元。2017年以前交纳的物管费是按0.8元/平方米计算的，而被上诉人起诉是按1元/平方米计算。三、被上诉人入驻三江花园提供物管服务，违反《物业管理条例》第十一条之规定，未经过三分之二以上业主的同意；且物业管理费由0.8元/平方米擅自提高到1元/平方米也未经过三分之二以上业主的同意，合同无效。四、被上诉人没有按照物业标准履行并提供物管服务，这也是导致上诉人拒绝交纳物管费的原因，上诉人是因被上诉人未将长期停运的电梯修复才不交物管费的，被上诉人入住后违规修建垃圾池、厕所导致垃圾、污水横流，臭气熏天，擅自违规拆除三江花园小区与相邻钻石广场的围墙，管理严重不负责任。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人龙腾物业公司二审答辩称:原判认定事实清楚，证据充分，上诉人所提上诉请求明显不能成立，我公司已承担20%责任，请求二审维持原判。龙腾物业公司一审诉讼请求:1、请求人民法院依法判令被告支付原告从2017年1月1日起至2020年9月30日的物业管理服务费用7689元，水费1462.5元，垃圾处理费202.5元，合计人民币9354元。并按照中国人民银行同期同类经营性贷款利率支付原告资金占用利息。2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定以下事实：被告系三江花园小区的业主。2015年8月14日，毕节市三江花园业主委员会通过竞争性谈判方式选择原告龙腾物业公司作为三江花园全体业主服务的物业服务企业。双方（毕节市三江花园业主委员会为甲方、龙腾物业公司为乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方为毕节市三江花园小区提供物业管理服务。物业服务内容：二、“共用设施设备的日常维修，养护和管理，共用设施设备，包括共用的上下水管道，共用照明”。三、“共用设施和附属建筑物构筑物的日常维修，养护和管理，公共区域、化粪池、泵房、电路、地下停车场等。”，四、“公共区域的绿化养护与管理。”，五、“公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所内的清洁卫生，垃圾的收集。”……。九、“电梯、水泵的运行和日常管理。”十、“房屋装饰装修管理服务。”等，合同期限：本合同期限2年，自2015年12月11日起至2017年12月11日止，乙方入驻之日起至2016年3月11日期间，住户按每月每平方米建筑面积0.80元，2016年3月12日起按月每平方米1.00元收费，住改商按每月每平方米建筑面积2.00元收取，收费时间按季度收取。2017年11月29日签订《物业管理服务合同》，约定：本合同期限2年，自2017年12月11日起至2019年12月10日止；住户按每月每平方米建筑面积1.00元，住改商按每月每平方米建筑面积2.00元收取，收费时间按季度收取。合同还约定其他事项。合同到期后，双方未再续约，但原告到开庭之日止一直为被告提供物业服务，未撤出三江花园小区。2017年6月1日与七星关区卉虹电脑经营部签订安防监控安装合同，2017年6月21日与贵州博莱工程技术有限公司签订三江花园小区电梯日常维护保养合同。2018年1月13日与快速清洁服务公司签订化粪池清理协议。2017年7月3日—2017年7月31日对三江花园业主进行了物业服务满意度调查，按总入住户数计算满意度达79.2%，并经毕节市三江花园业主委员会核查属实。另外，小区内存在乱搭建及卫生差等情况。另查明：涉案房屋面积170.86平方米，被告刘军未缴纳2017年1月1日起至2020年9月30日的物业服务费。一审法院认为：毕节市三江花园业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，对双方均有约束力，被告作为三江花园的业主之一，应受该合同的约束，原告与被告之间形成物业服务合同关系，原、被告双方的权利义务明确，双方均应按合同的约定履行合同义务。关于被告对于本案相关《物业管理服务合同》已到期，不再支付物业费的抗辩。虽然本案中物业管理服务合同所约定的服务期限届满后，未重新签订物业服务合同，但被告方仍接受原告方的管理和服务，双方成立事实物业合同关系，原告公司所提供的物业管理和服务并未发生变化，被告应继续按照原物业管理服务合同约定的标准支付物业管理服务费。因此，对于原告请求被告支付物业服务合同的权利义务终止后的物业费，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”综合全案考虑，鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。本院酌情认定原告公司承担20%的责任，被告向原告支付80%的物业服务费。根据双方合同约定，被告应自2017年1月1日起至2020年9月30日，按月每平方米1.00元交纳物业管理费，共计45月，按每平方米1.00元计算，被告应付原告物业服务费为6,150.96元（1.00元×170.86㎡×45）×80%＝6,150.96元。原告诉请被告支付水费、垃圾处理费以及资金占用利息，因《物业服务合同》并无相关约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告刘军于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司2017年1月1日至2020年9月30日的物业服务费6,150.96元；二、驳回原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告刘军负担15元，原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司负担10元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明：一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：被上诉人要求上诉人支付物业费的主体资格是否合法，上诉人拒交物业费的主张是否成立。经查，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人法院不予支持。”第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，2015年8月14日，毕节市三江花园业主委员会通过竞争性谈判方式选择被上诉人作为三江花园的物业服务企业，双方签订的《物业管理服务合同》系真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。上诉人作为该小区业主，此合同对其具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后被上诉人已依约履行了合同义务，上诉人应当按照约定支付物业服务费，故被上诉人要求上诉人支付物业费的主体资格合法。对于上诉人是否有权拒交物业服务费问题，经一审查明，涉案小区在物业管理方面的确存在垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题，但其履行了合同约定的大部分义务，一审综合全案及双方举证情况，根据以上法律规定，已由被上诉人承担了20%的责任。至于上诉人称被上诉人从每平方米0.8元到1元擅自提高物业服务费一事，经查，《物业管理服务合同》明确约定了按1元收取的时间，被上诉人按合同要求上诉人支付每平方米1元服务费并无不当，上诉人拒交物业费的理由不能成立，本院不予支持。上诉人拒交物业费的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人所提上诉请求，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘军负担。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 吴 丹审判员 代 珊二〇二一年四月二十九日书记员 宗航程