内蒙古自治区阿尔山市人民法院   民事判决书   （2021）内2202民初12号   原告：董勇，男，1980年2月12日出生，蒙古族，XX，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。   被告：乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司，地址：内蒙古兴安盟乌兰浩特市。   法定代表人：刘彩云，职务：总经理。   委托诉讼代理人：张春国，男，1963年3月14日出生，汉族，XX，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。   原告董勇诉被告乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司（以下简称鑫厦房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告董勇、被告鑫厦房地产公司委托诉讼代理人张春国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告董勇向法院提出的诉讼请求：1、判令被告即期协助原告办理房屋（房号：兴安盟阿尔山市温泉街卧龙城小区5号楼2单元101室）的不动产权证书；2、判令被告支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金为50375.52元，（自2015年11月25日起暂计至2020年12月31日，计1863日，每日27.04元），并自2021年1月1日起以购房款270444.00元为基数按日0.01%向原告支付违约金至协助义务履行完毕时止；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2015年8月26日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买阿尔山市卧龙城小区5号楼2单元101室的房屋，合同签订后，原告付清全部购房款，被告向原告交付房屋。现该房屋原告已居住，但被告自交付房屋后未能按规定在90日内协助原告办理不动产登记证书，原告几次与被告协商，要求被告履行协助义务，但被告至今未能履行。被告的违约行为严重损害原告的合法权益，依法应当承担违约责任，并依法履行协助义务，故原告诉至法院。   被告鑫厦房地产公司辩称，我公司与原告签订了商品房买卖合同，同意按照合同约定履行合同义务。   原告董勇围绕其诉讼请求及事实和理由，向本院提交如下证据：   商品房买卖合同（14页）一份、房屋预告登记证明（4页）一份、购房款收据（1页）一份、阿尔山市人民法院作出的（2019）内2202民初412号民事调解书（2页）一份（均出示原件提交复印件），证明原告从被告处购买房产，但被告至今尚未按照合同约定办理房产证。现被告已经违反合同约定，给被告造成了经济损失。   被告鑫厦房地产公司质证认为，对上述证据的真实性及证明目的均无异议。   根据原被告的陈述及有效证据，认定本案法律事实如下：   2015年8月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于阿尔山市温泉街卧龙城小区5号楼2单元101室的房屋出售给原告。合同签订后原告交付全部购房款270444.00元，被告于2015年8月26日向原告交付房屋使用。原、被告双方在合同中约定，应在初始登记完毕之日起180日内办理房屋权属转移登记，由于鑫厦房地产公司的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，应按房屋价款的0.01%向原告支付违约金。   另查明，本案原告董勇与白洁原系夫妻关系，双方因离婚纠纷一案诉至法院，阿尔山市人民法院于2019年6月14日作出（2019）内202民初412号民事调解书，原告董勇与白洁解除婚姻关系，涉案房屋归原告董勇所有。   本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告依约履行了支付购房款的义务，被告应当按照合同约定履行其应尽的义务。现原告要求被告协助办理涉案房屋的房屋所有权证，理由正当，本院予以支持。被告鑫厦房地产公司作为房屋出卖人有义务向产权登记机关提供必要的证明文件、办理涉案房屋初始登记的义务。被告鑫厦房地产公司在该系列案件审理过程中自称对诉争房屋所在的小区进行了初始登记但并未向法庭出示相关证据，至起诉前被告鑫厦房地产公司亦未能按合同约定为原告办理房屋不动产权登记证书，系属违约，应承担相应的违约责任。因被告鑫厦房地产公司怠于履行协助义务，又未能提交办理初始登记的相关证据，导致在本案中无法确定初始登记时间，无法按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中的约定确定违约时间，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，本案涉案房屋已竣工且已交付使用，故确定违约责任的起算时间为自2015年8月26日（合同成立时）起的90日，即2015年11月25日。原告虽未提供证据证明其受到的损失及损失数额，但逾期办理不动产权登记证书给原告造成的损失主要是在房屋交易或投资方面的可期待利益损失，双方在合同中约定的违约金为购房款总额的0.01%即27.0444元，明显偏低。基于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中确定的权利义务内容的对比，合同中双方关于权属登记违约责任的约定不对等，存在显失公平的情形。现原告主张按日利率0.01%标准计算违约金，其实质是对违约金的增加，兼顾合同的履行情况、政府拆迁因素、房屋的使用用途以及被告方的过错程度等综合因素，且原告主张的标准低于中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以该标准计算违约金较为公平、合理，亦符合法律及相关司法解释的规定，故本院对该诉请予以支持。   综上所述，被告鑫厦房地产公司应协助原告董勇办理涉案房屋的不动产证书，给付自2015年11月25日起至2020年12月31日的违约金50375.52元（270444.00元×0.01%×1863天），并以此标准计算至履行协助义务完毕之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告董勇办理阿尔山市温泉街卧龙城小区5号楼2单元101室的不动产权证书；   二、被告乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告违约金50375.52元，并自2021年1月1日起以购房款270444.00元为基数按照日利率0.01%给付违约金至协助义务履行完毕之日止。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1059.40元（原告已缴纳），由被告乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并交纳上诉费，并按照对方当事人或者代理人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。   本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。   审判长 包凤莲   审判员 王海景   人民陪审员 王立斌     二〇二一年四月十三日   法官助理 李欣圆   书记员 杨 帆   判决依据的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：   （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；   （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；   （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。