广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初1556号原告：佛山市南海鸿晖物业管理有限公司三水分公司。住所地：广东省佛山市三水区。负责人：黎永坚，该公司经理。委托诉讼代理人：周岚，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱珈逸，广东禅都律师事务所实习律师。被告：梁国威，男，汉族，1984年1月3日出生，户籍住址广东省高州市，现住广东省广州市白云区。原告佛山市南海鸿晖物业管理有限公司三水分公司（以下简称鸿晖公司三水分公司）与被告梁国威物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿晖公司三水分公司的委托诉讼代理人周岚、朱珈逸、被告梁国威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿晖公司三水分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付拖欠的物业管理费5433元（欠费时间2018年7月1日至2020年12月31日）、水费分摊0.03元（欠费时间2018年10月1日至2019年11月30日）、电费分摊281.25元（欠费时间2018年8月1日至2020年9月30日）；2．判令被告向原告支付本金清偿之日止的违约金（以每月实欠物业管理费累积数为本金计算，从2018年7月1日起暂计至2020年12月31日为1575.57元）；3．本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月24日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，其中约定乙方（即被告）将位于佛山市三水区××××××××××××××××××××交由甲方（即原告）提供物业服务，该房屋建筑面积90.55平方米，乙方按照建筑面积每月每平方米2元的标准交纳物业管理费。《前期物业管理服务协议》第十三条约定，如乙方逾期缴纳的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠费总额的3‰交纳违约金；物业管理费不包括电梯等公共照明电费及绿化用水等公共水电分摊费用；该协议还规定，受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定等。原告已依照约定提供物业服务，但被告从2018年7月1日开始故意拖欠物业管理费、2018年10月1日至2019年11月30日的水费分摊费、2018年8月1日至2020年9月30日电费分摊费。经原告多次追收，被告一直以各种理由拒绝缴纳上述费用。原告认为，被告的行为已经违反了《前期物业管理服务协议》的约定，被告必须承担支付的义务，并需按照该服务协议的约定支付逾期缴纳物业管理费的违约金。原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。梁国威辩称，物业管理费计费时间应从2020年6月26日起算。2018年6月1日，被告按收楼通知书载明的时间前往办理收楼手续，但在验房过程中发现房屋存在重大质量问题，被告在当天没有实际收楼。直至2020年6月26日被告才办理了收楼手续。因此，物业管理费计费时间应从2020年6月26日起算。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下事实：梁国威是佛山市三水区×××××××××××××××××××××的买受人，商品房买卖合同约定于2018年6月30日前向梁国威交付房屋。2018年6月×日，梁国威在与开发商办理收楼手续过程中签订一份《鸿安花园交楼验收表》，该表记载了空鼓、玻璃未打胶等情况。上述房屋梁国威已于2019年5月22日办理不动产登记手续，该房屋登记的建筑面积为90.55平方米。佛山市南海鸿晖物业管理有限公司分别与房屋的开发商、梁国威签订《前期物业服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》，双方约定由佛山市南海鸿晖物业管理有限公司为上述案涉房屋提供物业管理服务，物业管理费收费标准为每月每平方米2元，每月10日前交纳当月的物业管理费181.1元（90.55平方米×2元）。逾期则从逾期之日起按每天3‰支付逾期付款违约金。合同签订后，鸿晖公司三水分公司为梁国威提供物业服务，但梁国威自2018年7月起没有支付物业管理费。另查明，鸿晖公司三水分公司是佛山市南海鸿晖物业管理有限公司设立的经工商管理部门登记并领取了营业执照的分支机构。本院认为，当事人签订的《前期物业服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，合法有效。被告作为案涉房屋的业主接受了物业服务，理应支付物业管理费等相关费用。墙体空鼓、阳台玻璃胶边未封好等问题从程度上看只属于质量瑕疵。而在诉讼中，被告始终未能提供证据证明涉案房屋存在影响主体结构安全和无法满足日常使用的重大质量问题。退一步，即使房屋确实存在质量问题，也是被告与房产开发商在履行房屋买卖合同过程的纠纷，与本案物业服务合同关系属不同的法律关系，本案不宜一并处理。再有，被告已就案涉房屋于2019年5月22日办理了不动产权利登记，其辩称在2020年6月26日才收楼与事实不符。被告以房屋质量问题延迟收楼对抗交费的理由不能成立，本院不予支持。被告不按期缴纳相应的物业管理费的行为已经构成违约。根据查明的事实及按照合同约定，2018年7月1日至2020年12月31日间，案涉房屋的物业管理费为5433元(181.1元/月×30个月)、2018年10月1日至2019年11月30日的公用分摊水费为0.03元。原告系佛山市南海鸿晖物业管理有限公司设立的分公司、物业管理服务的实际提供者，依法可以作为本案原告起诉相对方履行给付管理费用，现原告诉请被告支付2018年7月1日至2020年12月31日的物业管理费5433元、2018年10月1日至2019年11月30日的公用分摊水费0.03元，合法有据，本院予以支持。此外，原告诉请被告支付2018年8月1日至2020年9月30日的公用分摊电费281.25元，但直至法庭调查结束前，原告仍无法提供能与其提出的计算每月公用分摊电费的方法和金额相对应的全部电费发票等证据，原告主张在2018年8月1日至2020年9月30日期间，分摊至案涉房屋的公用电费为281.25元的依据不足，本院不予支持。原告请求被告按每月2%支付逾期缴纳物业物理费的违约金，但原告并未举证证明该违约金计算标准与被告逾期履行合同义务给原告造成的实际损失相当，鉴于被告的违约行为给原告造成的损失一般为被告拖欠物业管理费所产生的资金占用损失即利息损失，因此，本院酌情确定2018年7月至2019年8月间的违约金，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算；2019年9月至2020年12月的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，对鸿晖公司三水分公司诉讼请求超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告梁国威应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市南海鸿晖物业管理有限公司三水分公司支付2018年7月1日至2020年12月31日止的物业管理费5433元及违约金（以每月的物业管理费181.1元为基数，2018年7月至2019年8月的违约金，分别从各欠费次月1日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至梁国威实际清偿欠费之日止；2019年9月至2020年12月的违约金，分别从各欠费次月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至梁国威实际清偿欠费之日止）；二、被告梁国威应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市南海鸿晖物业管理有限公司三水分公司支付2018年10月1日至2019年11月30日的公用分摊水费0.03元；三、驳回原告佛山市南海鸿晖物业管理有限公司三水分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元，由被告梁国威负担。本判决为终审判决。审 判 员 林育婷二〇二一年四月十九日法官助理 林健仪书 记 员 陆 珊