广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初4342号原告：孙志强，男，1977年7月29日出生，汉族，住址广东省深圳市罗湖区。原告：陈春丽，女，1987年3月3日出生，汉族，住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：孙志强，系原告陈春丽丈夫。被告：杨玉玲，女，1981年3月28日出生，汉族，住址深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：连俊虎，北京天驰君泰（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200010421757。委托诉讼代理人：钟慧欣，北京天驰君泰（深圳）律师事务所实习律师。原告孙志强、陈春丽与被告杨玉玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用于简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙志强（原告陈春丽的委托诉讼代理人），被告杨玉玲委托诉讼代理人连俊虎、钟慧欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙志强、陈春丽向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2020年11月13日签订的《房产买卖合同》；2.被告向原告支付违约金53万元；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2020年11月13日原告与被告经中介居间签订了《房产买卖合同》，原告已按约定向被告支付定金9万元和服务费。2021年1月15日被告通过微信向原告发出《解除合同通知》，原告当即回复不予接受并表示按合同约定，守约方有权单方解除合同，并要求约定房产成交价格的百分之二十支付违约金。被告杨玉玲辩称，一、原告提供的证据不能证明其承担的损失金额。（一）原告向深圳链家房地产经纪有限公司转账佣金及中介费，该笔费用的产生依据、是否已实际支付至中介公司的账户无法得知。（二）原告借名买房所产生的费用不应视为其损失，其无权要求由答辩人承担。第一、原告借名买房的行为应认定为无效民事法律行为。原告借名买房产生的费用不应由答辩人承担。第二、原告在《房屋买卖合同》第九条中已承诺本次购房为家庭首套购房，答辩人基于此与原告签订合同。原告签订合同后为腾出购房名额将自有房屋过户给他人并不在答辩人可预见范围之内，这部分税、费损失不应由答辩人承担。第三、原告并未证明其借名买房的必要性。原告并未提供证据证明原告名下已有两套房产，需要出售一套房产获得买房指标，所以由此产生的费用不应由答辩人承担。（三）原告提出因提前还款而产生的罚息应明确其产生依据与计算标准，否则该笔费用不应视作原告的损失。二、按照合同约定的房产成交价格20%计算违约金数额过高，应予以适当调低。（一）原告与答辩人约定购房定金为90000元，除此之外，答辩人并未收取包括购房款在内的任何费用。答辩人通知原告单方解除合同后，于1月25日、26日分次将购房定金归还给原告孙志强，但孙志强并未收款。因此，自原告拒绝收取返还定金之日起，定金的资金占用损失不应由答辩人承担。（二）根据《民法典》第五百八十五条第二款的规定，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。从提交的证据来看，原告承受的直接损失，包括腾出购房名额而多交的税费、提前还款的罚息及中介费，被告仍需进一步举证，否则要求答辩人支付53万元违约金数额明显过高。综上所述，答辩人认为，若直接按照合同约定以房屋成交价格20%的标准计算违约金，则过分高于解除合同对原告造成的损失，显失公平，应予以适当调低。本院经审理查明如下事实：一、被告为深圳市罗湖区清水河仓库区清水河生活小区3栋704房产的所有权人。2020年11月13日，原告孙志强、陈春丽（买受人）与被告（出售人）、案外人深圳链家房地产经纪有限公司（居间人）签订《房产买卖合同》，约定：所售房屋坐落于深圳市，成交价格为2650000元。购房定金为90000元，应于签订合同当日支付，剩余房款2560000元须于2020年12月31日前（含当日）存入约定的银行账号。自原告孙志强、陈春丽将购房款一次性支付至指定账号，且被告已取得不动产权证原件之日起3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。被告收到全部购房款（不含交房保证金）后3日内将房屋交付原告孙志强、陈春丽。原告孙志强、陈春丽承诺本次购房是属于家庭首套购房。任何一方不按照约定履行义务，逾期超过十个工作日的，守约方若为原告孙志强、陈春丽，原告孙志强、陈春丽有权单方解除合同，并要求被告双倍返还定金或按合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金。同日，原告孙志强、陈春丽向被告交付购房定金90000元，被告出具收据确认收到该定金。二、2021年1月15日，被告通过微信向原告孙志强发送终止房产买卖合同的通知，称因客观条件变化，被告决定终止房屋买卖行为，已收取的定金悉数退还。被告通过微信转账方式于2021年1月25日、26日分四笔向原告孙志强退还购房定金90068（20068+30000+20000+20000）元，但原告孙志强未收取该退款。三、原告主张被告存在未按约定期限过户的违约行为，并提交个人贷款还款凭证、原告陈春丽与案外人王伟签订的《借名额过户权益转让协议书》及相关过户税费缴纳凭证、向案外人莫晓雯转款3285元的转账凭证、向深圳链家房地产经纪有限公司支付佣金及中介费的转账凭证，称被告的违约行为导致其直接损失165037.43元，间接损失729525.97元。详细如下：1.直接损失：（1）原告陈春丽为腾出购房名额，支出过户税费135752.43元；（2）原告陈春丽为腾出购房名额，提前还款产生一月罚息3285元；（3）原告支付给居间服务机构的服务费26000元。2.间接损失：原告陈春丽为腾出购房名额提前结清贷款729525.97元。四、被告于庭审时认可存在未按期过户的违约行为，并同意原告解除双方之间房产买卖合同的诉讼请求。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告孙志强、陈春丽与被告签订的《房产买卖合同》系各方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定有效，各方应遵照履行各自的义务。二原告与被告对于被告未按照约定期限履行案涉房产权属变更登记合同义务的事实均无异议，本院予以确认。被告违反合同约定，应当承担相应的违约责任，二原告要求解除双方的买卖合同，理由充分，本院予以支持。案件争议的焦点为违约金数额如何确定。本院认为，依照案涉合同约定，二原告有权要求被告双倍返还定金或按合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金，但是根据二原告所主张的损失情况，原告陈春丽为腾出购房名额而支出的过户税费、提前偿还的贷款及罚息费用均不能认定系被告的违约行为所导致的损失。考虑买卖合同的实际履行情况，二原告要求以房屋成交价格的20%确定违约金，该请求金额明显过高，本院根据双方的合同约定及二原告的实际损失情况，依法支持被告双倍返还定金，对于原告超过部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告孙志强、陈春丽与被告杨玉玲于2020年11月13日签订的《房产买卖合同》；二、被告杨玉玲应于本判决生效之日起十日内向原告孙志强、陈春丽返还180000元；三、驳回原告孙志强、陈春丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4550元，保全费3170元，由原告孙志强、陈春丽负担5098元，被告杨玉玲负担2622元。案件受理费原告孙志强、陈春丽已经预交，被告杨玉玲负担的2622元应于本判决生效之日起十日内迳付原告孙志强、陈春丽。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 王 群二〇二一年四月十五日书记员 林欣燕