湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂09民终225号上诉人（原审被告）：湖北全佳商贸有限公司。住所地:湖北省汉川市马口镇金马大道66号。法定代表人：何翠红，该公司董事长。委托诉讼代理人：马必超，该公司监事。被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司汉川分公司。住所地：湖北省汉川市人民大道273号。负责人：喻嵘，该公司总经理。委托诉讼代理人：涂建平，湖北谛益律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹勤学，湖北谛益律师事务所律师。上诉人湖北全佳商贸有限公司（以下简称湖北全佳公司）因与被上诉人中国电信股份有限公司汉川分公司（以下简称电信汉川分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省汉川市人民法院(2020)鄂0984民初2250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。湖北全佳公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销湖北省汉川市人民法院(2020)鄂0984民初2250号民事判决，并改判电信汉川分公司退还租金30000元、赔偿房屋装修费92700元、赔偿湖北全佳公司董事长和监事二年工资192000元。二、本案诉讼费用由电信汉川分公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。1、双方对一个租赁物，签订了两份租赁合同。两份租赁合同约定的租赁面积不同、租金却相同。一审法院直接认定2019年1月14日签订的租赁合同合法有效错误。2、湖北全佳公司一直没有取得租赁合同原件，且我公司缴纳租赁费后电信汉川分公司没有开出正式发票，电信汉川分公司违约在先。3、电信汉川分公司一直将租赁房屋在实际占有，已构成根本违约。电信汉川分公司辩称，一、双方之间租赁合同已经逾期，依法应当解除。电信汉川分公司按照租赁合同约定，将面积308平米一楼部位租赁给湖北全佳公司，二楼并非租赁范围。但是湖北全佳公司实际占有二楼。双方对租赁面积没有争议，湖北全佳公司在一审中予以陈述认可。二、该租赁房屋在2018年11月份就连同钥匙都交付给湖北全佳公司并由其装修，电信汉川分公司已经履行了租赁房屋的交付义务。三、双方之间合同期限是2019年1月1日至2019年12月31日，已经逾期，电信汉川分公司可以解除合同。四、湖北全佳公司应当依法按照实际占用期间，向电信汉川分公司支付从2020年1月1日至交还租赁房屋之时的租赁费用，按照每年3万元标准计算。电信汉川分公司向一审法院起诉请求:一、判令解除电信汉川分公司与湖北全佳公司之间的房屋租赁合同并责令湖北全佳公司返还租赁房屋；二、判令湖北全佳公司支付房屋占用期间租金（占用期间租金按照月2500元计算，从2020年1月1日至返还之日）；三、本案的诉讼费用由湖北全佳公司承担。一审法院认定事实：2019年1月1日，电信汉川分公司马口分局与湖北全佳公司签订为期一年的租赁合同，租金30000元，合同到期日为2019年12月31日，合同面积为70平米。同年1月14日，湖北全佳公司将30000元租金汇入电信汉川分公司账户，并与电信汉川分公司重新签订为期一年的租赁合同，租金30000元，合同到期日为2019年12月31日，合同面积为308平米。合同到期后，双方未签订继续租赁的书面合同，湖北全佳公司未另行缴纳租赁费用，租凭房屋仍系湖北全佳公司占有。电信汉川分公司于2020年6月30日书面通知湖北全佳公司要求其交付租赁房屋，湖北全佳公司认为电信汉川分公司有违约行为拒不搬出租赁房屋。一审法院认为，电信汉川分公司与湖北全佳公司于2019年1月14日签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合同期满后双方未签订书面续租合同但湖北全佳公司仍继续使用该租赁房屋，且电信汉川分公司在湖北全佳公司实际续租期间没有提出异议，故原房屋租赁合同继续有效，法院依法确认该合同的效力。现电信汉川分公司要求解除租赁合同是引起纠纷的原因。根据双方合同约定第三条第4款约定，电信汉川分公司享有合同的任意解除权，但应提前1个月通知湖北全佳公司。现电信汉川分公司要求解除同湖北全佳公司的租赁合同关系，并要求湖北全佳公司搬出租赁场所，法院应予支持。关于电信汉川分公司要求湖北全佳公司支付房屋占用期间租金的主张，一审法院认为，电信汉川分公司作为房屋出租方，双方签订的合同中约定着任意解除权的有利条件，系合同的主导方，即使湖北全佳公司未主动索要合同原件及缴费发票，电信汉川分公司作为国有企业，管理上应加强规范意识，应主动通知湖北全佳公司领取，以便双方依照合同履行各自权利和义务，以免造成双方误会而产生矛盾。且今年因新冠疫情的影响，对于房屋租金应本着人道主义精神予以减免。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条之规定，遂判决：一、解除中国电信股份有限公司汉川分公司与湖北全佳商贸有限公司签订的房屋租赁合同；二、湖北全佳商贸有限公司于判决生效之日起三十日内搬出所租凭房屋；三、驳回中国电信股份有限公司汉川分公司的其他诉讼请求。案件受理费500元，由湖北全佳商贸有限公司承担。本院二审期间，湖北全佳公司向本院提交了如下证据：证据一、证据二；证人证言，拟证明电信汉川分公司履行合同不完全，展柜长期占用至今；证据三、电话录音汇总记录，拟证明电信汉川分公司履行合同不完全，展柜长期占用至今；证据四、汇款凭证，拟证明合同签订时间在2019年1月15日，当天湖北全佳公司就向电信汉川分公司汇款30000元，可是电信汉川分公司在2019年5月才开出发票；证据五、情况说明，拟证明电信汉川分公司违约在先；证据六、装修费用清单，拟证明湖北全佳公司支付装修费92700元。电信汉川分公司质证认为，对湖北全佳公司二审提交的证据的“三性”均有异议，不能达到证明目的，且证人没有出庭作证。本院认为，湖北全佳公司向本院提交证据一、证据二系证人证言，但是证人没有出庭作证，依法不予采信。证据三不能证明电信汉川分公司违约在先事实。证据四汇款凭证属实，但是不能证明电信汉川分公司违约的事实。证据五、证据六系湖北全佳公司自己出具的，依法不予采信。电信汉川分公司在二审期间没有提交新证据。经审理查明，一审判决认定的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，电信汉川分公司与湖北全佳公司于2019年1月14日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且没有违反法律强制性规定，合法有效，双方均依照该合同履行。2019年12月31日合同到期后，湖北全佳公司仍继续使用该租赁房屋，电信汉川分公司在湖北全佳公司没有提出异议，故应认定双方从2020年1月1日起实际在继续履行《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》赋予电信汉川分公司有权解除合同，现电信汉川分公司要求解除同湖北全佳公司的租赁合同关系，并要求湖北全佳公司搬出租赁场所，应依法予以支持。2019年1月1日，电信汉川分公司马口分局虽与湖北全佳公司签订了一份《房屋租赁合同》，但是该合同双方均没有履行，而是按照2019年1月14日签订的《房屋租赁合同》履行的，因此一审法院认定2019年1月14日签订的《房屋租赁合同》合法有效符合法律规定。2019年1月14日的《房屋租赁合同》中没有约定电信汉川分公司具体开发票日期，湖北全佳公司认为电信汉川分公司开具发票日期太晚构成违约没有合同依据，不予采信。湖北全佳公司没有证据证明电信汉川分公司一直实际占用租赁房屋，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，应承担举证不利的法律后果。湖北全佳公司在一审中没有提起反诉，要求电信汉川分公司赔偿装修费、人工费等费用。其二审要求电信汉川分公司赔偿装修费、人工费，属于新增加的诉讼请求，应另行主张，本案不予处理。综上所述，上诉人湖北全佳商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由湖北全佳商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 汛审判员 陈 伟审判员 蒋家鹏二〇二一年四月七日法官助理郭嘉华书记员李晨