襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0607民初1495号原告：襄阳市民发中盛房地产开发有限公司。住所地：襄阳市襄州区汉江一路民发世界城都会山28幢A807室。统一社会信用代码：91420607594240449R。法定代表人：陈伦盛，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐小龙、潘龙梅，该公司员工。被告：襄阳市襄州区天一斯玛特教育培训学校。住所：襄阳市襄州区民发世界城林荫路。统一社会信用代码52420607MJH6783486法定代表人：阮红丹,该校校长。原告襄阳市民发中盛房地产开发有限公司（以下简称民发中盛公司）与被告襄阳市襄州区天一斯玛特教育培训学校（以下简称天一斯玛特学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日受理后，依法由审判员涂清芬适用简易程序，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告民发中盛公司的委托诉讼代理人徐小龙、潘龙梅，被告天一斯玛特学校阮红丹到庭参加诉讼。庭审中，双方当事人申请和解，但未达成协议。本案现已审理终结。原告民发中盛公司提出诉讼请求:1、请求判令解除原告与被告天一斯玛特学校于2018年5月11日签订的6份《民发广场航空路店写字楼租赁合同》及补充协议；2020年5月27日签订的6份《疫情期间租金减免补充协议》；2、被告腾退、撤离《民发广场航空路店写字楼租赁合同》项下的28-A12.10-15共6间房；3、被告向原告支付（2020年7月1日起暂计算至2021年1月31日）欠付的租金99442元（10-13号写字楼2363元/月×7个月×4间+2338元/月×7个月×1间14号写字楼+2416元/月×7个月×1间15号写字楼），并以租赁合同第十一条约定按日租金标准200%支付自2021年2月1日起至写字楼实际返还原告之日止的占用费；4、被告向原告支付2020年租金总额20%的违约金34454.4元（172272元×20%）；5、被告按照《补充协议》约定的租金标准向原告补交租金42624元；6、被告按照《疫情期间租金减免补充协议》的约定向原告补交租金42618元；7、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年5月11日，原、被告双方签订6份《民发广场航空路店写字楼租赁合同》及《补充协议》，约定由被告承租襄州区航空路民发广场写字楼28-12.10、12-11、12-12、12-13、12-14、12-15共6间，原告依约向被告交付了上述写字楼。2020年5月27日，原告考虑到新冠疫情，与被告协商签订了《疫情期间租金减免补充协议》，主动减免了2020年1月1日至3月31日的租金，同时还约定了被告应按时足额支付后续租金，否则租金调整即失效；另约定了因被告违约导致了合同解除的，被告应补足租金等相应条款。现被告从2020年第三季度开始未向原告按时交纳租金，经原告多次催收，被告仍拒绝交纳租金。根据租赁合同第九条合同解除第二款之约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，要求乙方支付违约金，乙方应交清所有应交费用，并赔偿提前解除合同给甲方造成的全部损失…1、拒绝支付租金或者其他应缴费用；或逾期支付租金或其他应缴费用30日（含）以上或累计3次（含）以上的”，原告有权解除合同，并要求被告按照租赁合同第十条之约定向原告支付当年租金总额20%的违约金。另，根据双方签订的《补充协议》约定，因被告违约导致租赁合同提前终止或解除的，被告应当按照《补充协议》的约定向原告补足租金。综上，被告的违约行为已严重损害了原告的合法权益，请求判决支持原告的诉请。被告天一斯玛特学校辩称:1、租赁场地属实。2、我和朋友一起开办的培训机构，以前的租金都交了，在疫情开始前我缴纳了2020年1-3月的租赁费用，后面开始了疫情，就没继续缴纳费用。3、因为疫情期间政府规定培训学校不允许上课，股东就撤资了。五、六月的时候我找原告单位的张婷，张婷也是联系我单位与原告签约的人，她说合同是霸王条款无法解约，我就让她给我原告单位负责人的联系方式，她也没给我。9月份的时候，我单位又经营了一段时间，实在经营不下去了，11月28-30日，我给原告方又递交了一份解约申请，搬教室里的桌椅黑板，被告单位物业打电话给前台，前台不允许搬，我安排人将案涉房屋的钥匙交给了民发售楼部的前台员工，再也没有占有租赁物。4、签订合同时交了三个月租金数额的保证金，可以冲抵物业费。5、关于减免租金的问题。我认为疫情属于不可抗力，按合同第十一条第2款约定不可抗力不交租金，原告自愿给我单位减免疫情期间的租金也不应补交。原告没有给我单位《疫情期间租金减免补充协议》，只说减租，让我加盖公章。6、关于原告要求占用费的问题，因为我11月底的时候就想搬离，但原告不允许我搬，我安排人将案涉房屋的钥匙交给了民发售楼部的前台员工，再也没有占有租赁物，要求我支付占用费，不合理，合同解除时间应该是2020年11月30日。经审理查明：2018年5月11日，原告民发中盛公司（出租方、甲方）与被告天一斯玛特学校（承租人、乙方）及案外人襄阳市汇誉商业管理有限公司（物业管理方、丙方）三方签订《民发广场航空路店写字楼租赁合同》6份，约定被告承租原告所有的位于襄州区航空路××广场写字楼××座，编号为A12-10、12-11、12-12、12-13、12-14、12-15写字楼共6间，A12-10、12-11、12-12、12-13每间建筑面积约69.5平方米，A12-14建筑面积约64.95平方米，A12-15建筑面积约67.12平方米。6份合同第二条均约定被告承租该写字楼用于经营教育培训学校。第三条均约定：“租赁期限为5年，自2018年6月1日至2023年5月31日止。第四条：对每间写字楼每月的租金进行了分段约定，租金和物业服务费采用先付后租的方式，按季度支付，除首季度租金和物业服务费于本合同签订时缴纳外，乙方应于每季度最后一个月的28日前支付下一季度租金和物业服务费。乙方逾期支付租金、物业服务费30日以内的，每逾期一日，乙方须分别向甲方和丙方按应付未付租金和物业服务费金额的1‰支付违约金；逾期30日（含）以上的，甲方、丙方有权单方解除合同，并有权采取对该写字楼停止水、电等能源供应、控制人员从该写字楼进出、阻止乙方继续开业经营等强制措施。第五条约定了每间写字楼的租赁保证金，于签订合同时交纳，合同均约定保证金作为乙方全面履行合同所涉义务的保证，在乙方未按合同约定支付租金、物业费、水电费等时，以及发生了应由乙方向甲方、丙方赔偿损失、违约金等情形时，甲方、丙方有权自该保证金中扣除相应费用。第九条第二款约定：“乙方有以下情形之一的，甲方、丙方有权单方解除合同，要求乙方支付违约金，乙方应缴清所有应缴费用，并赔偿提前解除合同给甲方、丙方造成的全部损失。1、拒绝支付租金、物业费或其他应缴费用；或逾期支付租金或其他应缴费用30日（含）以上或累计3次（含）以上的”，第十条约定：“1、一方不履行或者不全面履行本合同约定义务的，视为违约；2、一方违约，除本合同另有约定外，需向守约方支付当年租金及物业服务费总额20%的违约金，给对方造成经济损失的，违约方须按实际损失赔偿守约方，同时，违约方还应当承担守约方因此而支出的全部额外费用（包括但不限于律师费、诉讼费）”。第十一条其他。1、约定合同期满不续约或合同提前终止、解除的，乙方应在合同期满后或在接到甲方书面通知后七日内将写字楼内由其所有的物品搬离，逾期未搬离、交还租赁写字楼的，甲方有权没收乙方交纳的写字楼租赁保证金，且从搬离、交还届满之次日起，乙方应按照合同终止时该写字楼日租金标准的200%按日向甲方支付占用费。2、合同有效期内，发生不可抗力或政府征用土地等情形时，本合同自行终止，三方均不得向对方要求赔偿或补偿，但乙方因交清合同终止前的各项应缴费用。合同还约定了双方的其他权利、义务等。同日，原告民发中盛公司（出租方，甲方）与被告天一斯玛特学校（承租方，乙方）、案外人襄阳市汇誉商业管理有限公司（物业管理方、丙方）三方签订（物业管理方，丙方）签订补充协议6份，约定：1、若非因甲方原因，合同提前终止或者解除的，则2018年5月31日起至2023年5月31日期间租金、物业服务费标准按以下标准执行（6份协议分别对每间写字楼每月的租金进行了分段约定），2019年6月1日至2021年5月31日期间，A12-10、12-11、12-12、12-13每月租金均为2363元；A12-14每月租金2338元；A12-15每月租金2416元。2、合同提前终止或解除的，乙方需在7日内按上述标准向甲方和丙方补足租金和物业服务费。否则，乙方除承担应补足部分的租金和物业服务费外，还应当按照租赁合同第十条的约定承担违约责任等。2020年5月27日，原告民发中盛公司（出租方，甲方）与被告天一斯玛特学校（承租方，乙方）因疫情原因对2020年1月1日至2020年6月30日的租金金额进行了调整，双方签订6份《疫情期间租金减免补充协议》，约定：1、2020年1月1日至2020年6月30日的租金每月减半收取（A12-10、12-11、12-12、12-13每月租金均为2363元一半即1181.5元；A12-14每月租金2338元一半即1169元；A12-15每月租金2416元一半即1208元），相当于原告减免了被告2020年1月1日至3月31日的租金；2.被告应按租赁合同的约定支付后续租金，如被告存在逾期足额付款的，本协议第一条对租金调整的约定即时失效，被告仍应按本协议调整前的标准向甲方缴纳租金（A12-10、12-11、12-12、12-13每月租金均为2363元；A12-14每月租金2338元；A12-15每月租金2416元）；3、若非甲方原因，租赁合同提前终止或解除的，乙方需在7日内按本协议第二条标准向甲方补足租金，否则，乙方除承担应补足部分的租金外，还应按照租赁合同第十条的约定承担违约责任。另查明，2019年12月31日，天一斯玛特学校交纳租金40588.58元，税金2029.42元，合计42618元，原告向被告出具了发票，发票载明“租赁期间为2020年1月1日至2020年3月31日”。自2020年7月1日即原告诉称的当年第三季度开始被告未再交纳租金,引发本案。再查明，天一斯玛特学校于2016年5月12日取得民办非企业单位登记证书，授课范围为1-9年级英语、数学兴趣班培训，授课时间为寒暑假和星期六、日。2020年疫情期间的5、6月份，阮红丹多次与襄州区教育局主管部门领导联系复工复课时间，相关领导回复：目前能不能开业至少以市疫情防疫指挥部通知为准，接到通知及时通知你。2020年8月份，阮红丹接到襄州区新型冠状病毒感染××疫情防控指挥办公室印发的《襄州区校外培训机构复工复课工作实施方案》的通知，主要内容为：各校外培训机构按照《襄州区校外培训机构复工复课工作验收细则》进行自查。现场验收由区疫情防控指挥部牵头，区卫健、公安、应急管理、市场监管、教育、消防等部门组成检查组，对提出复工复课的校外培训机构按照验收细则内容逐项对照检查验收，完成时间8月11日-8月12日。验收项目12项，主要是师生人员排查、校舍清洁消毒、洗手设备、疫情防控物资准备、隔离区设置、课桌间距等。检查验收后在区级媒体上向社会公示验收合格的校外培训机构名单等。被告单位于2020年9月复工复课。2020年11月28日-30日，被告提交书面解除合同书递交原告售楼部前台工作人员，后派人拉案涉房屋内桌椅等物品遭到原告的阻拦，物品未被拉走，30日阮红丹派人将案涉房屋的钥匙交给原告售楼部前台工作人员，未再使用租赁房屋。被告单位复工复课后未向原告交纳过租金，原告以被告违反合同约定，向本院提起诉讼。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告及案外人等签订的《民发·世界城航空路店写字楼租赁合同》及补充协议均是双方当事人在平等、自愿基础上协商一致签订的，是当事人的真实意思表示，亦不违背法律的禁止性规定，均属有效合同，本院予以确认。新冠××疫情是否属于不可抗力及结合本区疫情防控措施实行的期间，认定本案疫情影响免除租金期间的问题。1、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行合同的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力，是指不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况。我国新冠××疫情发生的突然，疫情爆发后，为了公众健康的需要，政府按照甲级××的标准采取相应的行政防控措施。企业停工停产，居民居家隔离。从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性及控制和阻断的艰巨性来看，新冠××疫情符合法律规定的不可抗力的要件，可以认定为不可抗力。政府采取疫情防控措施，当事人因疫情影响，不能依约履行民事合同义务而要求变更、解除的，应按照不可抗力的规定免除部分或全部民事责任。2、襄州区实行疫情防控措施的时间节点。2020年初疫情爆发后，2020年1月27日（农历正月初三）襄州区实行疫情防控措施，居民居家隔离。2020年3月中旬襄州区机关、部分事业单位上班。2020年9月初学校开学。本案被告提交襄州区新型冠状病毒感染××疫情防控指挥办公室印发的《襄州区校外培训机构复工复课工作实施方案》证实襄州区辖区范围内的培训机构在2020年8月中旬仍不能使用租赁房屋开学的事实。被告庭审中称当年9月份开始上课，与本区事实相符，被告在本案中因疫情防控措施造成不能使用租赁物的期间为2020年2月-2020年8月，共7个月。3、《民发·世界城航空路店写字楼租赁合同》第十一条第2款约定，合同有效期内，发生不可抗力或政府征用土地等情形时，本合同自行终止，三方均不得向对方要求赔偿或补偿，但乙方应交清合同终止前的各项应缴费用。2020年5月27日，原告民发中盛公司与被告天一斯玛特学校因疫情原因对2020年1月1日至2020年6月30日的租金金额进行了调整，双方签订6份《疫情期间租金减免补充协议》，该协议内容实质上是变更了《民发·世界城航空路店写字楼租赁合同》交纳租金的内容，看似减轻了被告的负担，实质上是将发生不可抗力情形后，被告由原合同约定的终止合同、不缴纳不可抗力期间租金等权利变更为增加向原告交纳租金的义务，这与双方合同约定及相关法律规定相悖，故《疫情期间租金减免补充协议》中增加被告义务的部分，依法不产生效力，其他与《民发·世界城航空路店写字楼租赁合同》及补充协议一致的内容本院予以采纳。故原告要求被告交纳疫情期间的租金的要求，本院不予采纳，被告认为疫情期间遵守政府疫情防控措施是为了维护社会的稳定，法院因考虑上述原因，判决被告不交2020年疫情期间的租金的请求，本院予以采纳。关于案涉合同解除的时间问题。原告主张案涉合同解除时间应认定为其2020年2月1日起诉的时间。被告同意解除合同，但认为其2020年11月30日已经向原告提交了书面解除合同的申请，并交还了案涉房屋的钥匙，因为出现疫情，国家禁止开学，不是人为因素，依照《民发·世界城航空路店写字楼租赁合同》合同第十一条第2款约定，疫情属于不可抗力因素，所以不能算违约。《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告提出2020年5、6月份向原告提出过解除合同，原告不认可，表明原被告就合同的终止、解除没有达成一致意见。被告在2020年2月-8月政府未通知复工复课前，未以不可抗力致使不能实现合同目的，向人民法院或者仲裁机构确认终止合同、解除合同的效力，视为其上述权利在上述期间消失。被告自称2020年9月复工复课继续使用案涉的租赁物，则上述6份租赁合同及补充协议恢复正常履行状态，原被告应当按照约定全面履行自己的义务。被告以学生退费，经营不下去，交不起租金，2020年11月30日已将案涉房屋钥匙交给原告等为由，认定该日为解除合同日，不符合上述法律规定和合同约定，本院不予支持。被告2021年3月11日收到本案民事诉状之日上述合同解除。租金计算问题。1、租赁费的计算期间。扣除2020年2月-8月，被告应当交纳2020年1月、9-12月及2021年1月-3月11日（7个月零11天）的租金104651元[A12-10、12-11、12-12、12-13每月租金均为2363元（4间×2363元/间×7个月+4间×2363元/间÷30天×11天=69630）；A12-14每月租金2338元（2338元/间×7个月+2338元/间÷30天×11天=17223元）；A12-15每月租金2416元（2416元/间×7个月+2416元/间÷30天×11天=17798元）],扣减被告已交纳的2020年1-3月的租金42618元，被告尚欠租金62033元（104651元-42618元）。原告诉讼请求第三项超出部分，本院不予支持。原告诉请以租赁合同第十一条约定按日租金标准200%支付自2021年2月1日起至写字楼实际返还原告之日止的占用费，庭审中原告称案涉6间房屋钥匙早已经交给了原告，且表明不会再占用，不应支付占用费的意见，符合查明的事实，原告该项请求本院不予支持，但案涉房屋内属于被告的物品被告应及时搬离。被告是否支付违约金的问题。被告在2020年9月复工复课后未交纳过租金，按照合同约定逾期支付租金超过30日（含）以上，已构成违约。被告应当按照双方合同约定向原告支付2020年度租金总额71030元[（4间×2363元/间×5个月=47260元）+（2338元/间×5个月=11690元）+（2416元/间×5个月=12080元）]20%的违约金即14206元。原告诉请超出部分不予支持。原告诉请被告按照《补充协议》、《疫情期间租金减免补充协议》的约定补交租金的意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百四十三条、第一百七十六条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，判决如下：一、确认原告襄阳市民发中盛房地产开发有限公司与被告襄阳市襄州区天一斯玛特教育培训学校签订的《民发广场航空路店写字楼租赁合同》及《补充协议》、《疫情期间租金减免补充协议》于2021年3月11日解除；二、被告襄阳市襄州区天一斯玛特教育培训学校于本判决生效之日起二十日内腾退、撤离《民发广场航空路店写字楼租赁合同》项下的写字楼28座，编号为A12-10、12-11、12-12、12-13、12-14、12-15共6间房；三、被告襄阳市襄州区天一斯玛特教育培训学校于本判决生效之日起二十日内支付原告襄阳市民发中盛房地产开发有限公司房屋租金62033元，违约金14206元，合计76239元；二、驳回原告襄阳市民发中盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4667元，减半收取2334元，由原告负担334元，被告负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  涂清芬二〇二一年四月二十二日书记员  吴 倩