江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终994号上诉人（原审被告）：常州市远程工程机械有限公司，统一社会信用代码91320404728017729K，住所地江苏省常州市钟楼区永红街道新华村委金三组。法定代表人：蒋利娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯一丰，北京市中伦文德（常州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常州南方环保设备有限公司，住所地江苏省常州市武进区经济开发区仕尚村。法定代表人：江**，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯玉华，江苏正气浩然律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷庭兰，江苏正气浩然律师事务所实习律师。上诉人常州市远程工程机械有限公司因与被上诉人常州南方环保设备有限公司租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2020)苏0412民初7178号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。常州市远程工程机械有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判被上诉人延续履行租赁合同；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2005年7月，上诉人公司原法人代表袁演与被上诉人原公司法人代表江心南达成土地租赁协议，约定租用被上诉人公司所租用的位于常州市武进区礼河镇仕尚村的土地7亩左右，用于上诉人公司经营，在土地上面建造房屋2000平米左右，当时考虑到租用时效问题，暂定租期15年，租期期满后优先续租或者房屋作价转让。在近15年内，双方合作一直很友好，并不存在可矛盾。2018年年底，原公司法人代表袁演因病去世，公司由老板娘蒋利娜接手，现在公司依然在正常运转，主要从事铸造、机械设备等配套业务，现在蒋利娜因身体原因，暂时将公司厂房出租，以减少公司损失，被上诉人却以各种借口刁难，企图将上诉人公司土地收回，势必导致上诉人公司倒闭或者无法继续经营，这也违背了原来的合同约定，剥夺了上诉人的优先续租权，也与现在国家的政策，保护民营企业继续发展的基本国策背道而驰。上诉人与被上诉人之间就合同到期后如何处理，在合同里已有约定，但被上诉人在合同期满后没有按双方原来签订的合同履行。且上诉人与被上诉人之间的协议关于合同到期后如何处理有特殊约定。这个特殊约定在庭审中也经过原审法院确认，应当优先适用，根据《中华人民共和国合同法》第四条和第八条所确立的合同法与合同约定优先原则，在合同有明确约定且不违反法律禁止性规定的情况下，应当优先适用合同约定，而不是优先适用法律的规定。3.上诉人和被上诉人对于涉案的土地或厂房，权属没有争议，原审法院作出返还土地的判决事实上无法履行，因为这个土地上实际上就是上诉人所有的厂房，不可能把土地抽离。综上所述，上诉人请求判如所请。常州南方环保设备有限公司辩称，首先，被上诉人并没有以各种借口刁难上诉人，被上诉人一直都保持友好协商的态度。其次，在一审中上诉人已明确表示不再经营，所以不可能导致上诉人公司倒闭或者无法继续经营。此外，租赁合同已到期，被上诉人有权收回租赁物自用，上诉人有义务返还租赁物。一审中被上诉人也表示愿意以合理价格出让给上诉人，但上诉人不同意。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的诉请。常州南方环保设备有限公司向一审法院起诉请求：1、判令常州市远程工程机械有限公司立即从常州南方环保设备有限公司租赁给其的土地上搬离，并退还租赁土地；2、判令常州市远程工程机械有限公司支付常州南方环保设备有限公司各项费用（详见费用清单，截止2020年8月31日为13231.48元，2020年9月1日至实际停止使用之日止按约定继续计算）；3、诉讼费由常州市远程工程机械有限公司承担。一审法院认定事实：2005年7月，常州市南方环保设备有限公司（甲方）与常州市远程工程机械有限公司的法定代表人袁演（乙方）签订《租赁协议》，约定租赁常州南方环保设备有限公司土地6亩，建造厂房车间作为常州市远程工程机械有限公司经营使用，租赁期限暂定为十五年，即从2005年8月1日起至2020年7月30日止，年租金为购买集体土地费用的利息费计按每亩5000元，共计30000元，另加国有土地征地补偿费；支付形式为每半年支付一次，先付后用；乙方在甲方场地上建造厂房，以甲方名义办理全部手续，房屋的财产权归乙方所有，租赁期满后，优先续租或房屋作价转让；电源、水源由甲方提供，乙方立表计量，费用按实计算；甲方免费提供两间办公用房及道路通行，厕所的使用权，乙方对门卫、食堂配电按规模比例补偿甲方一定费用，乙方享有设车标、挂牌等权益；甲方在期限内不能任意变更解除此协议，违约将支付违约金（当年全年租金），并承担建房基建等花费的费用（以市场价为基准），如遇国家规划，对财产的损失补偿归乙方所有；乙方逾期支付租金，按每日万分之二支付利息。2008年12月，双方签订补充协议，由乙方按租赁甲方面积承担甲方应上交村委综合规费中的相应比例的费用，乙方承担上述义务后，享有与甲方在政府按田亩基数进行优惠政策或奖励及其他相关权利的同等待遇。后常州市远程工程机械有限公司在该租赁土地上建设厂房等使用至今，未办理相关房产证。经行政区划变更，涉案土地现坐落于西湖街道礼新路85-1号（常州南方环保设备有限公司内）。2020年6月28日，常州市远程工程机械有限公司向常州南方环保设备有限公司发出协商处理通知书，告知租赁即将到期，依据租赁协议约定，“我公司在租赁土地上建造了厂房、硬化了场地、道路，配套建设了水电等辅助设施，该财产是归我公司所有的，租赁期满后，我公司可以优先续租或者作价转让的。基于此，现在我公司请求在2020年7月15日前，由你我公司人员沟通协商处理租赁到期事宜，看看如何处理，我公司是想继续租的，希望签订新的租赁协议，如果贵公司对于房屋作价合理，愿意出价转让也是可行的，只是价格需要合理而已。请贵公司能够在2020年7月15日前安排人员，协商处理此事”。2020年7月28日，常州南方环保设备有限公司向常州市远程工程机械有限公司发出通知，告知“贵司于2020年6月28日所发的《协商处理通知书》已收悉，经本公司股东协商确定，本公司与袁演于2005年7月27日签订的《租赁协议》，2020年7月30日到期后，本公司将收回租赁土地自用，不再对外出租。请贵司于2020年8月1日前派人来本公司结清相关水电等费用，本公司给贵公司15天的搬迁期即8月15日前返还租赁财产，贵司在租赁期内添置的资产，贵司可自行处理”。一审庭审中常州市远程工程机械有限公司明确，袁演是常州市远程工程机械有限公司前法定代表人，袁演代表公司、为公司利益签订涉案租赁合同，本次起诉前因袁演病故，常州市远程工程机械有限公司不再实际生产，涉案房屋已由常州市远程工程机械有限公司转租给他人使用。一审庭审中常州南方环保设备有限公司表示其不再对外出租土地，将收回自己使用，对案涉租赁土地上建造的房屋及附属设施归常州市远程工程机械有限公司所有，常州市远程工程机械有限公司可折价出让给常州南方环保设备有限公司。经法院释明，常州市远程工程机械有限公司表示不提起反诉，也不同意将案涉房屋作价转让，愿意在原租金基础上提高10%，要求继续租用常州南方环保设备有限公司土地。一审再查明，经双方确认，常州市远程工程机械有限公司需向常州南方环保设备有限公司支付的土地成本等各项费用已付至2020年7月31日，从2020年8月1日起尚未支付，包括：1、土地税及土地费用，全年为每平方11元×4662㎡=51282元；2、雨水排放租河塘费200元/年；3、生活污水排放成本费4000元/年；4、水泥场地租用费费3000元/年；5、门卫工资666元×12月=7992元/年；6、高配电工工资333元×12月=3996元/年；7、土地租金40800元/年；8、2020年8月份电费3850度×0.79元=3041.5元；9、2020年8月份水费218立方米×4.21元=917.78元。上述费用暂计至2020年8月底为13231.48元，因水电费暂统计至2020年8月份，故常州南方环保设备有限公司仅主张清单上所列水电费，后续水电费待实际发生后另行起诉，除水电费外，上述其余费用总计111270元/年计算至实际停止使用之日止。双方对上述费用计算标准无异议。一审法院认为，常州南方环保设备有限公司、常州市远程工程机械有限公司之间签订的租赁合同合法有效，现租赁已到期，双方在合同到期后未能就继续履行事宜达成一致，常州南方环保设备有限公司已明确告知常州市远程工程机械有限公司要求收回土地，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”常州市远程工程机械有限公司作为承租人在租期届满后拒绝将租赁物返还出租人，其行为影响了常州南方环保设备有限公司对土地的使用、收益，应当承担不返还或者逾期返还租赁物的法律责任。现常州南方环保设备有限公司请求返还租赁物并按租赁期标准向常州南方环保设备有限公司支付各项税费、实际发生的水电费用等，符合法律规定，应予支持。经法院向常州市远程工程机械有限公司释明，常州市远程工程机械有限公司并未提起反诉，故对涉案房屋相关权益，在本案中不予处理，常州市远程工程机械有限公司可另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、常州市远程工程机械有限公司于判决生效之日起三十日内从其租赁的坐落于西湖街道礼新路85-1号（常州南方环保设备有限公司内）的土地上搬离，并返还常州南方环保设备有限公司租赁土地；二、常州市远程工程机械有限公司支付常州南方环保设备有限公司土地成本、水电费等各项费用13231.48元及后续实际发生费用（其中13231.48元计算至2020年8月31日止，后续费用自2020年9月1日起至实际停止使用之日止按111270元/年的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取6900元，由常州市远程工程机械有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，常州南方环保设备有限公司与常州市远程工程机械有限公司原法定代表人袁演签订的《租赁协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守合同约定。本案中，根据合同约定，双方租期至2020年7月30日，在常州市南方环保设备有限公司明确表示不再续签的情况下，双方租赁合同到期终止，合同终止后，常州市远程工程机械有限公司应将租赁土地返还出租人。常州市远程工程机械有限公司上诉主张要求延续履行土地租赁协议，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，常州市远程工程机械有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人常州市远程工程机械有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 尤建林审 判 员 蒋小英审 判 员 沈超彦二〇二一年四月二十五日法官助理 郭 强书 记 员 史玉娇