江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0191民初145号原告：刘卫华，女，1956年5月27日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。被告：中诚国际置地（江西）有限公司，住所地：江西省南昌市高新区火炬大街高新七路高迅大楼，统一社会信用代码：913600007897354173。法定代表人：熊浩江，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐卫华，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈龙，北京市盈科（南昌）律师事务所实习律师。原告刘卫华与被告中诚国际置地（江西）有限公司（以下简称中诚置地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘卫华、被告中诚置地公司的委托诉讼代理人徐卫华、陈龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘卫华向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还原告多预交的购房款5981.22元；2．判令被告向原告支付逾期交房违约金84160.33元；3．判令被告向原告支付逾期办证违约金434.51元；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月17日，原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》一份。该合同约定：原告购买被告开发的位于艾溪湖一号商品房一套，商品房建筑面积47.22平方米，单价9201.88元/平方米，总价款434513元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意面积误差比绝对值在3%内（含3%）的，据实结算房价款；被告应在2015年10月31日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，被告未按约定期限向原告交付涉案商品房。涉案小区直至2018年6月13日才取得《竣工验收备案表》，被告逾期交房长达956天。且被告向原告交付的房屋建筑面积实际只有46.57平方米，相较合同约定的建筑面积少了0.65平方米。原告至今未取得涉案商品房权属证书。根据双方合同约定，被告逾期交房，交付房屋面积与约定不符，逾期办理房产证的行为，已构成违约，应当承担违约责任。被告中诚置地公司辩称，1．原、被告已就逾期交房事宜达成补偿协议，且早已履行完毕，不存在再就逾期交房支付违约金的问题，且原告主张按已付房款的日万分之三计算逾期交房违约金至竣工验收备案日亦无依据。另本案逾期交房违约金的诉讼时效应自2015年11月1日起算，原告现主张逾期交房违约金已超过诉讼时效。2．原告主张面积差异补偿，没有事实依据。3．原告主张逾期办证违约金不合理。综上，请法院依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，综合原、被告双方提交的证据和庭审调查情况，在无其他相反证据的情况下，本院认定本案事实如下：2014年4月17日，中诚置地公司作为出卖人与作为买受人的刘卫华签订《南昌市商品房买卖合同》（以下简称合同）一份。合同约定：买受人所购买的商品房坐落于艾溪湖一号1#2#综合楼1#楼815室，用途为写字楼，建筑面积共47.22平方米（预测面积）；出卖人与买受人约定按建筑面积计算方式计算该商品房价款，单价每平方米9201.88元，总金额434513元；根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理；合同约定面积与产权登记面积差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意面积误差比绝对值在3%内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%；买受人按一次性付款方式付款，应于2014年2月20日前支付全部购房款；出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，刘卫华于2014年2月20日前向中诚置地公司支付了全部购房款434513元。涉案商品房合同于2014年4月24日登记备案。2018年3月6日，中诚置地公司将涉案商品房交付刘卫华使用。涉案艾溪湖一号1#2#综合楼经竣工验收合格并于2018年6月13日取得竣工验收备案。刘卫华于2018年3月6日向中诚置地公司支付不动产证办理费900元。诉讼中，双方确认涉案商品房至今未办理房产权属证书。2021年3月22日，中诚置业公司向刘卫华开具增值税发票，载明涉案房屋面积46.57㎡，金额为428532元。另查明，2017年10月28日，中诚置地公司向艾溪湖一号综合楼业主发布公告，告知延期交房相关事宜如下：1．交房时间以政府相关验收批复文件为准；2．补偿方案：（1）全额付清房款（含已办理银行按揭到账的业主）按年利率4%补偿；（2）已交清首付款未办理银行按揭的，按实际已到账房款的年利率2%补偿；（3）补偿时间以实际交房时间为准，待交房后支付；3．如需解除合同要求退房的，公司根据实际情况逐一安排，无补偿。2018年3月6日，刘卫华签署确认函一份。该函载明：买受人刘卫华购买艾溪湖一号项目1号楼815室房屋一套，截至2018年2月28日补偿金额为40458元，并由买受人指定转入本人账户。刘卫华分别于2018年3月15日、4月2日与中诚置地公司签订室内隔层委托安装施工协议书及室内隔层面积确认书，约定刘卫华委托中诚置地公司对涉案商品房进行室内隔层安装施工，金额为6160元。2018年4月2日，刘卫华向中诚置地公司出具收据两份，确认收到上述隔层款6160元，且该隔层款在前述补偿金中抵扣。2018年5月23日，中诚置地公司通过银行转账向刘卫华转账支付34298元，同日，刘卫华向中诚置地公司出具收据一份，确认收到中诚置地公司艾溪湖一号1号楼815室补偿金34298元。上述事实，有原、被告双方当事人举证及当庭陈述予以证明并在卷佐证。原告刘卫华向本院提交证据如下：《南昌市商品房买卖合同》、《竣工验收备案表》、增值税发票、定金收据、房款收据、办证费收据、公告、维修资金缴存通知书及凭证、增值税发票、短信截图、室内隔层委托安装施工协议书及室内隔层面积确认书及收据、物业费收据、艾溪湖一号业主临时公约、业主装修管理协议、消防安全责任书。被告中诚置地公司向本院提交证据如下：业主基础信息登记表、入住手续办理流程卡、艾溪湖一号临时公约、业主装修管理协议、消防安全责任书、装修备案申请表、消防整改通知书、承诺书、延期交房相关事宜公告、确认函、室内隔层委托安装施工协议书及室内隔层面积确认书、收据及存根、结算业务申请书。本院认为，刘卫华与中诚置地公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，本院确认合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自义务。商品房买卖合同约定涉案房屋应于2015年10月31日前交房，中诚置地公司未按约定期限交付涉案商品房，应当承担逾期交房的违约责任。2017年10月28日，中诚置业公司发布公告告知涉案房屋全体业主延期交房补偿方案，对于全额付清房款的业主按年利率4%予以补偿。2018年3月6日，刘卫华签署确认函一份，确认涉案商品房截至2018年2月28日逾期交房补偿金为40458元，并在之后实际接受了中诚置地公司支付的该款项。中诚置地公司发布的公告内容系对商品房合同中约定的出卖人逾期交房违约责任的内容作出了实质性变更，刘卫华对公告未提出异议，并对中诚置地公司按公告补偿方案确定的截至2018年2月28日的补偿金额40458元予以确认，双方亦按该方案实际履行完毕各自义务。现刘卫华主张其对该补偿金系逾期交房违约金不知情，依据不足，本院不予支持。合同约定出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付经验收合格且符合合同约定的商品房，中诚置地公司虽于2018年3月6日将涉案商品房交付刘卫华使用，但涉案商品房直至2018年6月13日方才取得竣工验收备案，故中诚置地公司应当承担截至2018年6月13日的逾期交房违约责任，现中诚置地公司已向刘卫华支付了截至2018年2月28日期间的逾期交房违约金，其还应按公告约定向刘卫华支付逾期交房违约金4999.88（434513元×105天×4%÷365天）元。故刘卫华起诉要求中诚置地公司支付逾期交房违约金84160.33元，本院部分予以支持。关于刘卫华诉请中诚置地公司退还房屋面积差价的问题，合同约定，商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意面积误差比绝对值在3%内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%。诉讼中，双方确认涉案商品房至今未办理房产权属证书。涉案商品房产权登记面积截至判决时尚无法确定，现刘卫华起诉要求中诚置地公司退还房屋面积差价，证据不足，本院不予支持。刘卫华可在取得涉案商品房房产权属证书后另行主张。关于逾期办证违约金，合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。中诚置地公司抗辩刘卫华主张逾期办证违约金不合理，依据不足，本院不予采纳。刘卫华已于2018年3月6日向中诚置地公司支付了不动产证办理费，经过合同约定的交付使用360天办证期限后，至今未取得涉案商品房房产权属证书，中诚置地公司应当承担逾期办证违约责任。现刘卫华主张中诚置地公司应按合同约定支付逾期办证违约金434.51元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第一项之规定，判决如下：一、被告中诚国际置地（江西）有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告刘卫华逾期交房违约金4999.88元。二、被告中诚国际置地（江西）有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告刘卫华逾期办证违约金434.51元。三、驳回原告刘卫华其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2064元，减半收取计1032元，由被告中诚国际置地（江西）有限公司负担70元，原告刘卫华负担962元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  周浩二〇二一年四月十四日法官助理曾树华书记员万细珍