内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）内25民终331号 上诉人（原审原告）：魏某，住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 被上诉人（原审被告）：内蒙古金河房地产开发有限责任公司。 法定代表人：刘某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：白某，内蒙古合志律师事务所律师。 上诉人魏某因与被上诉人内蒙古金河房地产开发有限责任公司（以下简称金河公司）商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2020）内2502民初3993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏某、被上诉人金河公司的委托诉讼代理人白某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏某上诉请求：1.请求二审人民法院撤销一审判决，依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求。2.请求人民法院判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实及理由：一、上诉人认为一审法院判决适用法律错误，导致判决结果错误。上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》，其中第12条第2款第1项约定，即由于甲方（被告）的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的…，甲方应按房屋价款的0%向乙方（原告）支付违约金。原审法院以《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条将第12条第2款第1项当做普通条款认定有效，严重违反了法律规定。该条款系免除被上诉人金河公司违约责任，排除上诉人主要合同权利的格式条款，应属无效。涉案房屋交付使用时间为2014年5月16日，按照双方合同约定，被告金河公司应于之后720个工作日内即2017年3月30日前为上诉人办理房屋权属证书，被上诉人直到2020年7月16日才给上诉人办理了房屋产权证，已超过合同约定期限，故被上诉人金河公司已构成违约。如上，双方逾期办证违约金条款无效后，被上诉人金河公司应按上诉人已付购房款数额，以中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算违约金。因此，二审法院应当依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定支持上诉人的一审诉讼请求。二、一审判决严重违背了最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的规定，同案不同判，违背司法公信力。2020年7月31日起试行的最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》第六条规定：“承办法官应当将待决案件与检索结果进行相似性识别和比对，确定是否属于类案”；第九条规定：“检索到的类案为指导性案例的，人民法院应当参照作出裁判，检索到其他类案的，人民法院可以作为作出裁判的参考”；第四条规定：“类案检索范围一般包括：（一）最高人民法院发布的指导性案例；（二）最高人民法院发布的典型案例及裁判生效的案件；（三）本省（自治区、直辖市）高级人民法院发布的参考性案例及裁判生效的案件；（四）上一级人民法院及本院裁判生效的案件”。2017年案涉小区二十多位业主以与本案相同诉讼请求、相同事实理由将被上诉人诉至一审法院，一审法院作出（2017）内2502民初4799号等二十多份判决，支持了所有业主的诉讼请求，判决：“第12条第2款第1项中甲方应按房屋价款的0%向乙方支付违约金之约定无效；被告内蒙古金河房地产开发有限责任公司给付原告xxx逾期办理房屋权属证书违约金（以房屋总价款xxx元为基数，自xxxx年xx月xx日至权属证书交付原告xxx之日，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算）”，后被上诉人不服一审法院判决上诉至贵院，贵院予以维持。本次上诉人等15位业主提起与2017年案涉小区业主相同的诉讼请求，基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面两批案件具有相似性，一审法院却予以驳回，司法是保护人民群众的最后一道防线，一审法院显然没有守好这道防线。综上，上诉人认为原审法院判决适用法律错误，同案不同判，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉求。 被上诉人金河公司辩称，一、上诉人提出的诉讼请求无事实和法律依据。《商品房买卖合同》的所有条款均是双方当事人自愿协商后达成的，在签订该合同时当事人对合同条款内容进行了充分的协商，对内容明知，该买卖合同第十二条第2款第1项约定答辩人延期办理房产证不承担违约责任，上诉人对于答辩人延期办理房产证不承担违约责任的约定明知且认可。《中华人民共和国合同法》第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”该条款内容未造成上诉人人身伤害，也未造成上诉人财产损失，且系双方当事人自愿协商后达成的内容，不属于合同法中规定的合同无效条款。二、司法实践中法院未认定类似合同条款无效。锡林浩特市人民法院（2017）内2502民初2666号民事判决书、锡盟中级人民法院（2017）内25民终1941号判决书的判决结果对类似本案的纠纷案件，判决结果与本案一致。三、上诉人提起的诉讼超过诉讼时效。《商品房买卖合同》第十二条第1款第3项约定答辩人应当在商品房交付使用后720个工作日内，办理权属证书。涉案房屋交付使用时间是2014年5月16日，合同约定办证时间是2016年5月16日前，原告于2020年8月提起诉讼，已经超过法定诉讼期限。综上所述，《商品房买卖合同》是双方当事人自愿达成的，内容不违反法律规定，不侵犯对方人身及财产权利。一审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 魏某向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法确认原被告双方签订的《商品房买卖合同》第12条第2款第1项中“甲方应按房屋价款的0%向乙方支付违约金”之规定无效；2.请求人民法院判令被告给付原告逾期办理房屋权属证书违约金83330元（以354850元为基数，自2017年3月30日至2020年7月16日权属证书交付原告止，共计1203天，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算）。3.由被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年10月19日，原告与被告签定《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于锡林浩特市××区，110.96平方米，房价：354850.00元。2014年5月16日，被告向原告交付该房屋，并于2019年2月9日办理完房屋产权证。双方在《商品房买卖合同》第十二条第2款第1项约定：由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第1种......甲方应按房屋价款的0%向乙方支付违约金。一审法院认为，合同当事人应当秉持诚信，恪守承诺。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十二条第2款第1项，即“由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第1种......甲方应按房屋价款的0%向乙方支付违约金”，上述条款系双方当事人自愿达成的内容，该约定对双方具有约束力，因此，原告主张的诉求不能成立，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决：驳回原告魏某的诉讼请求。案件受理费942.00元，由原告魏某负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人魏某与被上诉人金河公司签订的《商品房买卖合同》第十二条中关于逾期办理商品房权属登记约定违约金为0%的条款属于无效条款，因双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》是由金河公司预先拟定的。合同中除关于房屋的位置、面积、价款、付款方式等内容为双方之间协商的约定之外，其余条款均与金河公司与其他购买该小区房屋的购房人签订合同使用的条款相同，已构成重复使用。且双方在签订合同时，购房人与金河公司在办理房屋权属证书的程序、时间、信息知悉等方面明显具有不平等性，对于何时办理房屋权属证书、如何支付逾期办证的违约金等这类内容并无协商的可能性，故该条款属于《中华人民共和国合同法》规定的格式条款。《商品房买卖合同》第十二条第二款约定如由于金河公司的原因未在约定期限内办结房屋权属转移登记的按房屋价款的0%支付违约金，该约定免除了金河公司逾期办证的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该条款无效。根据我国《城市房地产开发经营管理条例》相关规定，房地产开发企业负有协助商品房购买人办理房屋权属证书的义务，本案双方签订的合同中也明确约定了“下列第3种期限（即商品房交付使用后720个工作日）内，办结房屋权属转移登记”。案涉房屋交付使用时间为2014年5月16日，按照双方合同约定，金河公司应于之后720个工作日内即2017年3月30日前为上诉人办理房屋权属证书，而案涉房屋实际出证日期为2020年7月16日，金河公司逾期办理，构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，本案违约责任的承担应当与违约行为所造成损失基本相当，上诉人并未提供因金河公司逾期办理房屋权属证书而为其造成损失的证据，依据上述法律规定和案涉小区房屋的交付及办证情况，鉴于涉案交易房屋已实际交付上诉人使用并已办理房屋权属证书，已体现交易的使用利益，故本院酌情按照实际违约时长且不超过3年为期限，以交易房屋总价款354850元的贷款利息为标准计算违约金。对于魏某的诉讼请求，本院予以部分支持。 综上所述，魏某的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2020）内2502民初3993号民事判决； 二、确认上诉人魏某与被上诉人内蒙古金河房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》第12条第2款第1项中“甲方应按房屋价款的0％向乙方支付违约金”之约定无效； 三、被上诉人内蒙古金河房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内给付上诉人魏某逾期办理房屋产权证书违约金（以354850元为基数，自2017年7月16日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至2020年7月16日止按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回上诉人魏某其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费942元，二审案件受理费1884元，均由被上诉人内蒙古金河房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  吴春林 审判员  代玲玲 二〇二一年四月二十三日 书记员  包媛媛 相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；