山东省烟台市蓬莱区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0614民初523号原告：蓬莱京安物业管理有限公司，住所地山东省烟台市蓬莱区锦泰玫瑰园小区8号楼3单元502室。法定代表人：胡玉琳，任经理。委托诉讼代理人：张守胜，系该单位工作人员。被告：李朋庆，男，1987年10月7日出生，汉族，住蓬莱。原告蓬莱京安物业管理有限公司与被告李朋庆物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张守胜，被告李朋庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓬莱京安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2014年11月至2020年12月的物业费5919.71元，共用电费220.2元，卫生费367元，合计6506.91元，并按照银行贷款年利率6%给付损失费；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系蓬莱锦泰玫瑰园小区物业服务公司，被告系居住在蓬莱锦泰玫瑰园小区20号楼2单元502的业主，住宅面积为80.65平方米。2014年11月18日，原告与被告签订《物业服务合同》，合同约定双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业服务费、违约责任等条款。被告自2014年12月至2020年12月拖欠原告物业费、卫生费和共用电费，原告多次电话以及发函给被告，被告均拒绝履行，请求法院判如所请。被告李恩全辩称，我交房时阳台玻璃碎了，物业承诺给更换，但一直没更换，导致阳台漏雨，地砖全部翘起。我至今没有入住，不应该按照1元收取物业费。小区的卫生没有按照物业服务合同履行，卫生不好。综上，被告就没有交物业费，另外物业也没有向我催缴物业费用，前几年已经过了诉讼时效。本院经审理认定事实如下：一、小区物业及业主房产的基本信息。涉案小区系位于烟台市蓬莱区锦泰玫瑰园小区。李恩全系涉案小区20号楼2单元502室业主，房屋面积为80.65平方米。涉案小区未成立业主大会。二、物业服务合同的签订情况及内容：2014年11月18日，原告蓬莱京安物业管理有限公司与李朋庆签订涉案小区的物业服务合同，物业服务合同约定的收费标准及付款方式为：物业服务费自接到开发商通知交房之日起开始计费，预交半年物业服务费；半年后的交费时间是每季度末月缴纳。住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1元收取，非住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米2.5元收取；小区内共用电费、楼道灯电费、楼宇对讲电费等按每户每月3元收取；小高层电梯维护费，按物价部门规定收取，小高层电梯电费，按实际发生费用，由本单元业主共同均摊。原告受有关部门或单位委托，可提供电费、垃圾清运费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定。违约责任部分约定，原告违反合同未达到服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；物业服务合同约定的服务内容为：一、公共区域卫生清洁与管理。1.楼内公共区域，共用楼道每日清扫一次，地面及楼梯扶手每周清理一次，保持干净，楼道玻璃及雨蓬每季度清理一次；2.楼外公共区域，公共场所、道路、停车场每日清扫一次，保持地面清洁；清除小区主要干道的积水、积雪；宣传栏、景观保持清洁；垃圾收集，垃圾箱每周清洁一次，周围无散落垃圾。二、公共区域绿化养护与管理；三、公共区域秩序维护与管理（保安）、房屋部位、共用设施设备及室内设施维修与管理等内容公共区域卫生清洁与管理。三、业主欠付物业服务费的期间及数额。1.物业费：原告于2014年11月18日与被告签订物业服务合同，至2020年12月未交物业费，被告主张房屋交付后一直空置，原告予以认可，故涉案房屋应属于空置房屋，《山东省物业服务收费管理办法》自2018年7月1日起施行，《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。故原告的物业费用应分段计算。2014年11月18日至2018年6月的物业费应按每平方米每月1元计3500.21元，2018年7月至2020年12月按每平方米每月1元的60%计1451.7元，上述物业费合计4951.91元；2.卫生费：卫生费系原告代环卫部门收取，根据蓬莱市物价局财政局蓬价[2012]26、[2017]42号文件第一条第（一）项规定，城市市区内居民生活垃圾处理费每户每月5元，2014年11月18日至2020年12月卫生费367元；3.共用电费：物业服务合同约定共用电费每户每月3元，自2014年11月18日至2020年12月，计220.2元。四、业主提出抗辩理由同辩称意见。本院认为，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施，业主或使用人支付服务费的合同。被告系锦泰玫瑰园小区的业主，原告具有从事物业服务的资格，原告与被告签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有约束力。物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断。如果物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做得不够好，存在一定的瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是包括其他正常交纳物业服务费业主在内的全体业主的利益。原告在服务过程中确实存在一定的瑕疵，被告可以根据物业合同约定的违约责任或者其他合法方式主张权益，但被告以此为由拒交物业服务费，理由不能成立，本院不予支持。对被告辩称已过诉讼时效的问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，未约定履行期限的合同，依照民法典第五百一十条、第五百一十一条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。原、被告签订的物业服务合同未约定履行期限，且属于连续性服务合同，诉讼时效应从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，故原告的起诉未超过诉讼时效。现被告拖欠原告物业费、卫生费、共用电费合计5539.11元，对于原告要求被告支付上述费用的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的损失费问题，因原、被告签订的物业服务合同未予约定损失费问题，且原告也没有及时书面向被告催收物业费，故结合本案实际，原告主张的损失费本院不予支持。原告作为物业服务部门也应当认真总结服务过程中出现的各种问题，不断改进服务作风，提高服务质量，尽量避免纠纷发生。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李朋庆于本判决发生法律效力后十日内支付原告蓬莱京安物业管理有限公司2014年11月18日起至2020年12月的物业费4951.91元，卫生费367元，共用电费220.2元，上述费用合计5539.11元二、驳回原告蓬莱京安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李朋庆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  许立仲二〇二一年四月十三日法官助理王焕杰书记员王乙涵