辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3284号上诉人（原审原告）：沈阳豪邦科技发展有限公司，住所地沈阳经济技术开发区沧海路35号。法定代表人：张丽辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡毅，该公司员工。委托诉讼代理人：于岩，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳迪安医学检验所有限公司，住所地辽宁省沈阳经济技术开发区中央南大街18-2号。法定代表人：刘学通，该公司总经理。委托诉讼代理人：张富，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯阳，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。上诉人沈阳豪邦科技发展有限公司（以下简称“豪邦公司”）因与上诉人沈阳迪安医学检验所有限公司（以下简称“迪安公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初1864号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。豪邦公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判解除豪邦公司与迪安公司签订的《房屋租赁合同》及两份补充协议（解除之日应为判决生效之日）；2.撤销一审判决第二项，改判支持豪邦公司的第二项诉讼请求（即迪安公司依据租赁合同及补充协议约定的租金标准支付所欠的自2018年6月8日起至合同解除之日即判决生效之日止的租金）；3.撤销一审判决第三项，改判支持豪邦公司的第三项诉讼请求（即迪安公司依据租赁合同及补充协议约定的租金滞纳金标准支付自2018年5月8日起暂计算至合同解除之日即判决生效之日止的租金滞纳金）；4.撤销一审判决第四项，改判支持豪邦公司的第四项诉讼请求（即迪安公司依据租赁合同及补充协议约定的公共物业维护及安保费用标准支付自2018年6月8日起至合同解除之日即判决生效之日止的公共物业维护及安保费用）；5.撤销一审判决第五项，改判支持豪邦公司的第五项诉讼请求（即迪安公司依据租赁合同及补充协议约定的公共物业维护及安保费用滞纳金标准支付自2018年5月8日起至合同解除之日即判决生效之日止的公共物业维护及安保费用滞纳金）；6.撤销一审判决第六项，改判支持豪邦公司的第六项诉讼请求（即迪安公司依据租赁合同及补充协议约定的院内场地管理费标准支付自2018年6月8日起至合同解除之日即判决生效之日止的院内场地管理费）；7.撤销一审判决第七项，改判支持豪邦公司的第七项诉讼请求（即迪安公司依据租赁合同及补充协议约定的院内场地管理费滞纳金标准支付自2018年5月8日起至合同解除之日即判决生效之日止的院内场地管理费滞纳金）；8.维持一审判决第八项；9.撤销一审判决第九项，改判迪安公司依据《工程造价鉴定意见书》给付豪邦公司恢复原状费用1,584,954.64元；10.撤销一审判决第十项，改判迪安公司支付自合同解除之日起至迪安公司向豪邦公司足额赔偿房屋恢复原状所需费用之日止的房屋租金损失（参照租赁合同及补充协议约定租金标准计算）；11.由迪安公司承担本案一审受理费、二审受理费以及鉴定费等所有诉讼费用。事实与理由：一、关于租赁合同关系解除之日，应为本案判决生效之日，一审法院却错误地认定为2018年8月20日；二、关于租金、公共物业维护及安保费用、场地管理费，应计算至合同解除之日即判决生效之日，而非一审法院认定的2018年8月19日，故一审法院计算上述三项费用错误；三、关于豪邦公司诉请主张的租金滞纳金、公共物业维护及安保费用滞纳金、场地管理费滞纳金，因一审判决将租金、公共物业维护及安保费用、场地管理费金额错误地计算至2018年8月19日，故上述三项费用的滞纳金也相应发生错误，应该一并予以改判纠正；四、关于恢复原状费用，应该以鉴定总价即1,584,954.64元判令迪安公司承担恢复原状费用，一审法院却错误地按比例划分；五、关于豪邦公司主张的合同解除之日起至迪案公司足额赔偿恢复原状费用之日止期间租金损失的诉讼请求，应该予以支持，一审法院却未支持。综上，请求二审法院改判支持上诉人全部诉求。迪安公司辩称，答辩意见同上诉理由。迪安公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.被上诉人承担本案诉讼相关费用。事实与理由：一、针对1820平方米的实验室，因我方于2017年11月3日搬出，且于同年12月5日与对方就实验室退租事宜达成一致意见，且经我方按照对方要求对实验室进行了恢复和维修，并于2018年2月8日，经双方确认实验室正式退租。故一审判令的租金等费用、恢复原状费用、解除合同违约金不应支付；二、针对850平方米的办公楼，因我方于2018年5月8日实际搬出，且于同年6月4日向对方邮寄《租赁合同解约通知函》，明确通知解除租赁关系并告知租赁截至期日为同年6月7日。故一审判令的租金等费用、恢复原状费用、解除合同违约金不应支付。豪邦公司辩称，一、迪安公司未经豪邦公司同意擅自搬离厂房，双方就退租事宜从未达成一致意见；二、租金、滞纳金等费用，迪安公司应该按照豪邦公司要求予以支付；三、关于恢复原状费用，迪安公司应该按照鉴定总价即1,584,954.64元向豪邦公司支付；四、关于中途退租违约金，双方租赁合同第10.2条明确约定且迪安公司已自认，其应该按约定支付中途退租违约金；五、关于鉴定费具体数额，豪邦公司系按照鉴定机构要求缴纳，且鉴定机构开具了相应收据、发票，该费用应该由迪安公司承担。综上，迪安公司的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院驳回迪安公司的上诉请求，支持豪邦公司的上诉请求。豪邦公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议；2.被告支付所欠的自2018年6月8日起暂计至2019年6月7日期间的房屋租金暂计626,292.08元（要求计算至合同解除之日即判决生效之日止）；3.被告支付自2018年5月8日起暂计至2019年3月28日期间的租金滞纳金暂计72,648.48元（要求计算至合同解除之日即判决生效之日止）；4.被告支付所欠的自2018年6月8日起暂计至2019年6月7日期间的公共物业维护及安保费用暂计18,000元（要求计算至合同解除之日即判决生效之日止）；5.被告支付自2018年5月8日起暂计至2019年3月28日期间的公共物业维护及安保费用滞纳金暂计2088元（要求计算至合同解除之日即判决生效之日止）；6.被告支付所欠的自2018年6月8日起暂计至2019年6月7日期间的院内场地管理费暂计15,000元（要求计算至合同解除之日即判决生效之日止）；7.被告支付自2018年5月8日起暂计至2019年3月28日期间的院内场地管理费滞纳金暂计1740元（要求计算至合同解除之日即判决生效之日止）；8.被告支付中途擅自退租违约金416,520元（即第一年租金总额）；9.被告于判决生效后90日内将租赁房屋恢复原状，如果被告未能在规定期间内恢复房屋原状，应当向原告支付房屋恢复原状所需费用1,383,521.43元；10.被告支付自合同解除之日起至被告将租赁房屋恢复原状之日或被告向原告足额赔偿房屋恢复原状所需费用之日止的房屋租金损失（参照租赁合同约定租金标准计算）；11.诉讼费用、鉴定费由被告承担。诉讼过程中，原告将第二项的诉讼请求金额变更为550,988.80元，第三项的诉讼请求金额变更为64,995.67元，第九项的诉讼请求金额变更为1,383,521.43元为暂定数额，具体以评估报告为准。一审法院认定事实：2010年4月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于沈阳经济技术开发区沧海路35号面积为2670平方米房屋出租给被告，租期十年，从2010年6月8日至2020年6月7日，前两年租金为每月每平方米13元，第三年开始每年租金按上一年租金总额的6%递增，租金半年一付，提前一个月支付。第1.4条约定现有结构图、装修图见合同附件，该附件作为原告按照合同约定交付被告使用和被告在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。第5.3条约定被告承担每月1500元公共物业维护及安保费用，半年一付，提前一个月支付；第6条约定被告应合理使用承租房屋，如使用不当造成房屋损坏，被告应立即修复或赔偿；如因被告责任导致退租，原告有权要求被告将房屋恢复原状；合同第7.3条约定被告不按约定交付租金达1个月以上的，原告有权解除合同；第10条约定被告逾期交付费用，每逾期一天，应按未交费总额的万分之五支付滞纳金；被告中途擅自退租，应支付原告第一年租金总额的违约金。2010年11月15日，双方又签订一份补充协议，对租赁具体细节予以补充。2011年5月4日，双方签订补充协议（二），约定被告使用原告院内土地作为停车和物流，每年向原告支付管理费15,000元，随房屋租金每年分两次各支付7500元，同时明确了第一年的租金为416,520元，2018年6月8日至2019年6月7日的租金为626,292.08元。被告在使用期间，对房屋进行了装修。被告按照约定支付租金、物业费、场地费至2018年6月7日。2018年6月4日，被告向原告发出一份《租赁合同解约通知书》，内容为：一、自本通知到达贵公司之时，表示贵公司与我公司签订的《房屋租赁合同》即行解除；二、我公司对该厂房使用截止到2018年6月7日，自此以后将不再使用该房屋，不再支付该房屋及院落内的房租、用水、用电、采暖、物业、管理等各项费用；三、我公司将遵守合同约定，履行合同条款中明确的违约义务和责任，向贵公司支付第一年租金总额的违约金416,520元。2018年6月21日，原告向被告回函，主要内容为：若迪安公司继续租赁应在2018年5月8日缴纳房租，目前属于单方违约按合同应缴纳房租、违约金等费用；若迪安公司单方提前终止租赁合同，相关事宜通知如下：一、在终止合同之前必须把所租赁房屋恢复原样；二、在没有恢复之前属于正常租赁，必须交纳所有费用，如不按时交纳，所产生的费用必须付滞纳金，金额按合同执行；三、《房屋租赁合同》中约定迪安公司单方终止合同必须向我公司支付违约金。原告自认于2018年8月20日至2019年7月25日使用了约380平方米案涉房屋，又于2019年7月26日至现在使用了约1820平方米，850平方米至今处于无法使用的空置状态。原告陈述2018年春节发现被告搬离案涉房屋，无人办公，屋内破坏严重。被告陈述2017年12月份原告同意解除1820平方米的实验室租赁合同，搬走后对自己装修部分进行了拆卸，但没有破坏厂房结构。经原告申请，一审法院依法委托辽宁中大工程造价咨询事务所有限公司对案涉房屋恢复原状费用进行鉴定，2020年6月30日，该鉴定公司出具工程造价鉴定意见书，鉴定金额为1,584,954.64元。后被告申请复议，7月31日，鉴定公司出具复议报告，其中对于食堂部分的问题7，答复为根据原告方口述并主张恢复到塑胶地面，金额为19,073.21元，以法院裁决为准；对于厂房、办公楼部分的问题4，答复为金额8407.67元，以法院裁决为准；对于问题5，答复为根据原告方口述并主张按原有厂房、办公楼形式恢复，金额为415,405.41元，以法院裁决为准；对于问题三，答复为根据原告方口述并主张恢复到沥青路面，金额为1768.75元，以法院裁决为准；对于问题四，答复为根据原告方口述并主张恢复到沥青路面，金额为6444.23元，以法院裁决为准；对于问题六，答复为根据原告方口述并主张厂区伸缩门拆除及铁门恢复，金额为2365.05元，以法院裁决为准。原告为申请鉴定，支付鉴定费6万元。本案鉴定报告所依据的图纸为房屋建设时名称为“沈阳伊都美时装有限公司”的图纸，原告陈述被告装修时已将该图纸交给被告。被告予以否认，陈述双方签订的租赁合同中第1.4条约定的现有结构图、装修图，原告一直未交付。原告陈述案涉房屋系2008年左右从案外人处购买,购买之后没有改动过，后于2010年出租给被告。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，原告将房屋出租给被告，被告有支付租金的义务。关于原告要求解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议的诉讼请求，被告虽提前搬离租赁房屋，但租赁合同约定的租期为2010年6月8日至2020年6月7日，被告在2018年6月发函单方要求解除合同，违反了合同约定。在被告搬离后，原告从2018年8月20日开始使用案涉房屋，故一审法院认定双方的租赁合同关系于该日解除。被告虽陈述对于1820平方米实验室双方协商的退租时间为2018年2月8日，但原告对此不予认可，被告提供的证据也不足以证明双方达成了退租合意，故对被告的该项抗辩不予采信。关于原告要求被告支付房屋租金的诉讼请求，因租赁合同解除前被告应按合同约定支付租金，现被告仅支付租金到2018年6月7日，故从2018年6月8日至2018年8月19日，被告应给付原告租金125，258.42元（626,292.08÷365天×73天）。关于原告要求被告支付房屋租金的滞纳金的诉讼请求，因合同约定被告应提前一个月支付租金，被告未按合同约定支付租金，应承担违约责任，故对该项诉讼请求予以支持，从2018年5月8日起至本判决生效之日止，以125,258.42元为基数，按照合同约定的日万分之五计算。关于原告要求被告支付公共物业维护及安保费用的诉讼请求，因租赁合同解除前被告应按合同约定支付该费用，现被告仅支付到2018年6月7日，故从2018年6月8日至2018年8月19日，被告应给付原告公共物业维护及安保费用3650元（1500元÷30天×73天）。关于原告要求被告支付公共物业维护及安保费用的滞纳金的诉讼请求，因合同约定被告应提前一个月支付该费用，被告未按合同约定支付该费用，应承担违约责任，故对该项诉讼请求予以支持，从2018年5月8日起至本判决生效之日止，以3650元为基数，按照合同约定的日万分之五计算。关于原告要求被告支付场地管理费的诉讼请求，因租赁合同解除前被告应按合同约定支付该费用，现被告仅支付到2018年6月7日，故从2018年6月8日至2018年8月19日，被告应给付原告场地管理费3000元（15,000元÷365天×73天）。关于原告要求被告支付场地管理费的滞纳金的诉讼请求，因合同约定被告应随房屋租金支付该费用，被告未按合同约定支付该费用，应承担违约责任，故对该项诉讼请求予以支持，从2018年5月8日起至本判决生效之日止，以3000元为基数，按照合同约定的日万分之五计算。关于原告要求被告支付中途擅自退租违约金的诉讼请求，因在合同约定的租赁期间内，被告单方提出解除租赁合同，故被告应按合同约定，支付原告第一年租金总额416,520元作为违约金，对于该项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付恢复原状费用的诉讼请求，合同中明确约定因被告责任导致退租的，原告有权要求恢复原状，由于被告提前退租，并将装修部分进行拆卸，故原告的该项诉讼请求予以支持。对于恢复原状的费用，根据鉴定报告金额为1,584,954.64元。复议报告中载明对于食堂部分的问题7，对于厂房和办公楼部分的问题4、问题5、问题三、问题四、问题六，均是根据原告方口述并主张恢复计算的金额，故上述金额共计453,464.32元应在总金额中予以扣除。由于原、被告均不能提供合同签订当时的房屋结构图和装修图，鉴定报告中的金额是依据案涉房屋建设时的图纸作出的，原告将房屋出租给被告前，该房屋已经使用了多年，室内装修应存在一定的损耗，且在鉴定前的一年多原告也开始使用该房屋，故一审法院参照鉴定金额的50%即565,745.16元[（1,584,954.64元-453,464.32元）×50%]计算恢复原状费用，酌定被告向原告支付恢复原状费用为50万元。关于原告要求被告支付房屋恢复原状前租金损失的诉讼请求，因原告已于2018年8月20日使用案涉房屋，故该项诉讼请求不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》及两份《补充协议》于2018年8月20日解除；二、被告沈阳迪安医学检验所有限公司于本判决生效后十日给付原告沈阳豪邦科技发展有限公司租金125,258.42元；三、被告沈阳迪安医学检验所有限公司于本判决生效后十日给付原告沈阳豪邦科技发展有限公司租金125,258.42元的滞纳金（从2018年5月8日起至本判决生效之日止，按照每日万分之五计算）；四、被告沈阳迪安医学检验所有限公司于本判决生效后十日给付原告沈阳豪邦科技发展有限公司公共物业维护及安保费用3650元；五、被告沈阳迪安医学检验所有限公司于本判决生效后十日给付原告沈阳豪邦科技发展有限公司公共物业维护及安保费用3650元的滞纳金（从2018年5月8日起至本判决生效之日止，按照每日万分之五计算）；六、被告沈阳迪安医学检验所有限公司于本判决生效后十日给付原告沈阳豪邦科技发展有限公司场地管理费3000元；七、被告沈阳迪安医学检验所有限公司于本判决生效后十日给付原告沈阳豪邦科技发展有限公司场地管理费3000元的滞纳金（从2018年5月8日起至本判决生效之日止，按照每日万分之五计算）；八、被告沈阳迪安医学检验所有限公司于本判决生效后十日给付原告沈阳豪邦科技发展有限公司违约金416,520元；九、被告沈阳迪安医学检验所有限公司于本判决生效后十日给付原告沈阳豪邦科技发展有限公司恢复原状费用50万元；十、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费27,087元，由被告负担15,600元，原告负担11,487元；鉴定费6万元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人豪邦公司提交新的证据如下：鉴定费发票，用以证明豪邦公司支付鉴定费用60,000元。迪安公司发表质证意见如下：真实性无异议，证明问题有异议。鉴定费发票只能证明对方针对本案鉴定费出具了发票但不能证明付款，一审法院也是依据收据作出的判决，对方应提交6万元对公转账的银行流水凭证予以证实。上诉人迪安公司提交新的证据如下：搬家合同，用以证明1820平方米实验室于2017年11月搬家，850平方米办公楼于2018年5月搬家。豪邦公司发表质证意见如下：因未能提交合同原件，对搬家合同的真实性有异议。该协议即使真实那么也恰恰证明对方未经我方同意擅自搬离租赁厂房，已构成违约；该协议只能证明合同约定情况，并不能证明实际履行情况，协议时间也并不能证明其实际搬出的时间，该协议不能证明其证明目的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人豪邦公司与上诉人迪安公司之间签订的《房屋租赁合同》及两份《补充协议》系基于双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履约。结合当事双方的诉辩观点，本院归纳本案的争议焦点为案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》何时解除的问题。经查，上诉人迪安公司因自身原因提前终止租赁合同并擅自搬离案涉房屋，因其系合同的违约方，故其不享有单方面解除合同的权利，其亦未与上诉人豪邦公司达成解除合同的合意，对上诉人迪安公司主张的解除合同时间因无法律依据而不予支持。上诉人迪安公司搬离案涉房屋后，通过《租赁合同解约通知函》向豪邦公司明确表示不再使用案涉房屋，亦不再履行合同义务。上诉人豪邦公司自认其于2018年8月20日开始使用案涉房屋的部分空间，使用部分的面积系其自测的且未得到迪安公司的认可，故对豪邦公司的实际使用面积无法得以确认。因签订《房屋租赁合同》时，迪安公司承租的是2670平方米的案涉房屋整体，那么在豪邦公司实际使用案涉房屋后致使迪安公司承租房屋整体的合同目的不能实现，一审法院认定《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年8月20日解除并无不当，本院予以确认，对上诉人豪邦公司主张以判决生效之日确定为合同解除日不予支持。关于迪安公司主张豪邦公司于2018年2月开始占有使用案涉房屋，并于二审庭后提交了拍摄于2018年5月7日的照片予以佐证，但这显然与迪安公司向豪邦公司发出的《租赁合同解约通知函》中载明的“我公司对该厂房使用截止到2018年6月7日”自相矛盾，函中载明的“该厂房”因无特别所指，故应理解为系2670平方米的承租房屋整体，对迪安公司的该项主张不予支持。二审期间，当事双方均明确表示对《房屋租赁合同》及《补充协议》中关于租金、公共物业维护及安保费用、场地管理费及上述三项的滞纳金、违约金的约定并无异议，一审法院以认定2018年8月20日合同解除为前提，严格依照《房屋租赁合同》第3.1、3.3、5.3、10.1、10.2条及《补充协议（二）》第2、4、5条之约定，判令迪安公司向豪邦公司承担租金及滞纳金、公共物业维护及安保费用和滞纳金、场地管理费及滞纳金、违约金的计算方法准确且截至期限认定正确，并无不当之处。同时，考虑到迪安公司搬离后并未再使用案涉房屋，故对于豪邦公司主张要求迪安公司给付合同解除后的租金损失亦应不予支持。关于恢复原状的费用问题，经查，案涉《房屋租赁合同》第6.3条明确约定：“乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，应将图纸交由甲方书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择一（以）下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有。（2）要求乙方恢复原状。”本案因迪安公司自身原因单方面提前终止租赁合同，系属于迪安公司的违约行为导致合同解除，故上诉人豪邦公司诉请迪安公司履行恢复原状的义务符合租赁合同的约定，依法应予支持。上诉人豪邦公司在一审期间提交的照片证实，在迪安公司搬离后案涉房屋的状态破损严重。迪安公司单方搬离案涉房屋前，并未与豪邦公司办理房屋交接手续，亦未提交证据足以证实其按照合同约定将案涉房屋恢复原状并得到豪邦公司的明示认可。迪安公司提交的《代为维修验收证明》仅证明曾就案涉房屋的个别窗户进行过维修，而不足以证实对案涉房屋整体进行过验收。一审期间委托鉴定机构对案涉房屋的恢复原状费用作出专业评鉴，一审法院依据鉴定机构作出的《工程造价鉴定意见书》及《复议报告》，并结合在迪安公司承租案涉房屋前后豪邦公司曾使用过案涉房屋的事实及室内装修的实际损耗情况，又考虑到双方均未能提交《房屋租赁合同》签订时的房屋结构图和装修图，对此均应承担一定责任的因素，并在实际上扣除了鉴定过程中仅依据豪邦公司口头主张但并无其他鉴定依据的造价费用合计453,464.32元后，按照公平原则判令迪安公司承担恢复原状费用50万元较为客观、公正、合理，本院亦予以认定。综上，对上诉人豪邦公司及迪安公司的上诉请求均不予支持。综上所述，上诉人豪邦公司及迪安公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11487元，由上诉人沈阳豪邦科技发展有限公司负担；二审案件受理费15600元，由上诉人沈阳迪安医学检验所有限公司负担本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年四月三十日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；