重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝01民终1641号上诉人（原审被告）：姜超，男，1987年1月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：曾兰芳，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁霄媛，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。上诉人（原审被告）：姜祥强，男，1981年8月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：曾兰芳，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁霄媛，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李宝，男，1981年6月19日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：陈驰，重庆远博律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛瑶，重庆远博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周小容，男，1966年11月27日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：陈驰，重庆远博律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛瑶，重庆远博律师事务所律师。上诉人姜超、姜祥强因与被上诉人李宝、周小容房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初30619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月23日对本案进行了询问。上诉人姜超、姜祥强及其共同的委托诉讼代理人曾兰芳、袁霄媛，被上诉人李宝、周小容及其共同的委托诉讼代理人陈驰、到庭参加诉讼。本案现己审理终结。姜超、姜祥强上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李宝、周小容诉讼请求或发回重审;2.本案一、二审诉讼费由李宝、周小容承担。事实和理由：1.姜祥强不是本案适格被告，一审法院2020年12月3日对姜祥强进行单独询问，姜祥强陈述其与姜超系共同承租案涉厂房，该陈述仅是事实陈述，其与姜超同意是内部合伙关系，并未在合同中表明，不应成为合同相对人。2.案涉租赁合同第2条约定的租赁期限为至国家政府部门征收为止，一审法院认定租赁期限约定不明，姜超、姜祥强认为该约定系解除条件，该解除条件有固定期限的功能，是附解除条件的合同，只要条件在20年之内都是有效的。缔约双方均不是法律知识的专业人士，约定至国家征收为止，内心应为只要没有发生征收条件就可以一直承租。双方约定租期至厂房被征收为止，是对厂房租赁期限中止的明确约定，不属租赁期限不明，不应被随意解除、终止。姜超、姜祥强正因如此，才投入大量资金开展汽车维修经营，如随意做扩大的、不利于承租人的理解而解除合同，将对姜超、姜祥强和河埝公司带来巨大损失。一审法院以2020年7月6日邮寄给姜超的《解除通知书》载明的解除时间为依据，认定双方租赁合同于2020年7月31日解除系认定错误。李宝、周小容共同辩称：姜超、姜祥强是本案的适格被告。一审庭审中二人均承认共同使用案涉租赁物，二人均实际履行付款义务，因此是适格被告。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。李宝、周小容向一审法院起诉请求：1.确认姜超与李忠庆在2015年8月1日签订的《厂房租赁合同》于2020年7月31日解除；2.姜超、姜祥强立即向李宝、周小容交付位于重庆市渝北区××镇××村××幢××层厂房，并支付上述房屋占用期间的使用费（从2020年8月1日起按照80000元／年计算至实际交付房屋时止）；3.本案诉讼费由姜超、姜祥强承担。一审法院认定事实：2010年5月14日，重庆市国土资源和房屋管理局制发201房地证2010字第2××6号房地产权证，该证书载明：坐落于渝北区××镇××村7社3幢第一层的房屋，其权利人为周小容，持证人周小容占50%的份额，李忠庆占50%的份额。2015年8月1日，李忠庆与姜超签订《厂房租赁合同》。合同主要内容为：1、李忠庆将位于重庆市渝北区××镇××村××幢××层厂房租赁给姜超用于开设汽车维修厂；2、租赁期自2015年8月1日起至国家政府部门征收为止；3、第一年租金为80000元，承租时租金一次性付清，从第二年起，租金为每年80000元，姜超每年应提前一个月付清租金，李忠庆不得每年增加姜超的租金；4、厂房在租赁期间，如遇国家征收致使合同不能继续履行，则国家赔偿的拆迁费、搬迁费、安置费、设施费、经营损失费归姜超享有；5、合同经双方签字生效。周小容作为上述房屋的共有人，对李忠庆出租该房屋未提出异议，姜超、姜祥强陈述，二人系同胞兄弟，合伙经营汽车维修，上述房屋系二人共同租赁。2020年8月3日，重庆市渝北公证处制发（2020）渝北证字第6742号《公证书》，公证书主要内容为：1、申请人李宝因继承李忠庆的遗产，于2020年7月16日向渝北公证处申请办理继承权公证，并提交相应材料；2、渝北公证处查明事实：2019年9月21日，李忠庆在家因病死亡；李忠庆生前与周小容共有重庆市渝北区××镇××村××幢××层房屋（产权证号：201房地证2010字第2××6号），二人各占50%份额；李忠庆的继承人为其生前配偶冉天英、儿子李宝、母亲马元英，李忠庆未订立遗嘱，也未与他人签订遗赠扶养协议，冉天英、马元英均表示放弃对上述房屋产权的继承，同意由李宝一个人继承上述房屋产权份额；3、渝北公证处依据相关法律，证明李忠庆上述房屋产权份额由其儿子李宝一人继承。2020年5月，李宝收到姜超邮寄送达的《通知》，通知要求其尽快提供银行账号或前往收取租金。2020年7月5日，李宝、周小容向姜超邮寄解除《厂房租赁合同》通知书，该通知书主要载明：1、姜超未按租赁合同的约定期限按时支付租金构成违约；2、请姜超收到本通知书后三日内将2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金支付到李宝银行账户；3、依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，通知姜超，其与李忠庆签订的《厂房租赁合同》于2020年7月31日解除，姜超应于2020年8月20日之前返还租赁房屋，如逾期未返还，则应参照租赁合同约定的80000元每年的标准按照实际占用的天数支付房屋使用费。2020年7月7日，姜超向原告李宝发出《回函》，回函主要载明姜超已于2020年7月6日收到上述解除通知，但不认可违约事实，也不同意解除租赁合同，要求继续履行租赁合同。同日，姜超向李宝转账支付了2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金80000元。庭审中，李宝、周小容认可其已收到上述租金。2020年7月31日，姜超又向李宝转账支付80000元。同年8月28日，李宝向姜超发出《通知函》，函件主要载明：1、姜超并未按照解除租赁合同的通知要求的时间于2020年8月20日之前返还租赁房屋，要求姜超立即搬离房屋；2、李宝经查询自身银行账户发现姜超向其多支付了80000元，现通知姜超领回该80000元，如收到本函后仍未领取，将视为姜超预付的占用房屋费用，李宝将按照姜超实际办理房屋的时间结算该费用，多退少补。同年8月29日，姜超收到该《通知函》，但姜超、姜祥强至今未返还案涉房屋。另查明，2015年9月14日，重庆两江新区市场和质量监督管理局制发《营业执照》（渝两江注册号：5009050082381391-1-1）显示，河埝公司成立于2015年9月14日，类型为自然人独资，住所地为重庆市渝北区××镇××村××幢××层，法定代表人为姜超。一审法院认为，本案争议焦点为：1.案涉租赁合同关系的主体；2.租赁合同是否为不定期租赁合同，李宝、周小容是否享有解除权。一审法院评述如下：关于租赁合同关系主体的问题。就出租人而言，李宝提交的《厂房租赁合同》中，落款处甲方有李忠庆的签名捺印，庭审中，周小容对此租赁合同的真实性以及李忠庆出租该房屋予以认可，且李忠庆与周小容系诉争房屋的共有人。之后因李忠庆于2019年9月21日病亡，根据前述公证书的约定，李忠庆对案涉房屋的所有权份额及其相应权利由李宝继承，故本案租赁关系中出租人即为李宝和周小容。就承租人而言，姜超、姜祥强认可案涉房屋是二人共同租赁，虽然其向法院提交的另一份《厂房租赁合同》中，内容与李宝提供的租赁合同大体一致，不同之处在于该合同甲方处有李忠庆及周小容两人的签名捺印，乙方处除姜超签名捺印外，还加盖了河埝公司公章。由此姜超、姜祥强辩称租赁合同关系的实际承租人为河埝公司，但是该租赁合同的落款时间为2015年8月1日，而河埝公司成立于2015年9月14日。可见租赁合同成立之时，河埝公司尚未设立，故该公司并不能成为该租赁合同的签订主体。并且，姜超、姜祥强当庭亦承认该份合同上周小容的签名捺印均是李宝所为，庭审中周小容对此合同上的签名捺印均不予认可，因此对于姜超、姜祥强提交的《厂房租赁合同》，一审法院不予采信，案涉租赁合同关系的承租人应为姜超、姜祥强。关于案涉租赁合同是否为不定期租赁合同以及李宝、周小容是否享有解除权的问题。本案《厂房租赁合同》中约定的租期为“自2015年8月1日起至国家政府部门征收为止”，一审法院认为，双方均未举示案涉房屋已出现征收或拆迁的情形，就目前看来国家征收与否系一个或然的状态，不属于一个明确的、特定的时间点。因此，约定“租期至国家政府部门征收为止”应属于租赁期限约定不明，且双方也未就此达成过补充协议。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，故李宝、周小容享有合同解除权。2020年7月5日，李宝、周小容向姜超邮寄解除《厂房租赁合同》通知书，通知载明租赁合同于2020年7月31日解除。姜超认可其已于2020年7月6日收到上述解除通知。由此可见，李宝、周小容的通知已有效送达至姜超处，且预留了合理的交付期限，故一审法院依法认定本案的《厂房租赁合同》于2020年7月31日解除。依据上述解除《厂房租赁合同》通知书，合同解除后，姜超、姜祥强应于2020年8月20日前向李宝、周小容返还案涉房屋，但其至今未予返还，故应从解除的次日起（即2020年8月1日）起支付李宝、周小容因房屋被占用期间的占有使用费，直至其返还该房屋。占有使用费的计算标准，可以参考合同解除前双方实际履行租金的标准，即按照每年80000元进行计算。另外，对于姜超、姜祥强是否存在迟延支付租金而导致违约的问题。虽然目前无法充分证实李宝或者李忠庆确已收到了姜超邮寄的六份催促收款的通知，但从姜超本身的通知行为上看，其并不存在根本违约的情形，且违约与否与案涉租赁合同的解除并无直接关联。一审法院对此不予更多评述。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认2015年8月1日李忠庆与姜超签订的《厂房租赁合同》于2020年7月31日解除；二、姜超、姜祥强于判决生效之日起三十日内共同向李宝、周小容返还重庆市渝北区××镇××村××幢××层房屋（201房地证2010字第2××6号）；三、姜超、姜祥强于判决生效之日起三十日内共同向李宝、周小容支付前述房屋占有使用费（从2020年8月1日起按照每年80000元的标准计算至姜超、姜祥强将该房屋返还给李宝、周小容时止）。案件受理费40元，由姜超、姜祥强负担。本院二审中，姜超、姜祥强举示江北县政府《关于县公用事业公司公用土地的批复》和《渝北区国土资源局2004年472号文件》、视频及文字材料，拟证明租赁物所在地在之前涉及大范围征收，本案租赁合同的签约主体对租赁物存在被征收的可能性具有较高的期待。视频证明房屋出租时十分简陋，出租人无能力使用和收益，故在租赁合同中约定如房屋被征收相关费用均由乙方享有。乙方由此投入了大量的资金，在拆迁时应获得拆迁补偿。同时，租赁房屋旁边的土地已被征收，涉案租赁房屋也极有可能被征收。李宝、周小容质证后对批复和文件的真实性无异议，但认为不能达到上诉人的证明目的且应在一审中提交，文件是1994年的，且该批复最终没有落实；对视频和录音、照片的真实性无异议，但与本案没有关联性，无法证明案涉房屋被征收或即将被征收征用，也无相应的正式文件。李宝、周小容举示重庆市规划和自然资源局2019年0096号函件，证明2019年初，出租人向政府申请危房改造，重庆市规划局作出了复函，对此危房改造予以允许，若案涉租赁物可能被征收或即将被征收，该部门不会出这样的复函。姜超、姜祥强质证后对函件的真实性认可，认为相关部门并未允许其进行危房改造，而是要求补正相关材料，上面载明地址为7社3幢201，不能认定是租赁物。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，二审争议焦点为：1.本案租赁合同的承租人；2.本案租赁合同是否为不定期租赁合同，李宝、周小容作为出租人是否享有解除权。针对第一项争议焦点，姜超与李忠庆签订《厂房租赁合同》，用于开设汽车维修厂，一审中，姜超、姜祥强均称系二人合伙经营汽车维修厂，个人合伙债务依法应由全体合伙人共同承担，签订租赁合同时河埝公司尚未注册和领取营业执照，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十条规定，全体合伙人应为共同诉讼人，故一审法院确定姜祥强为本案被告并无不当。其后，姜超、姜祥强成立河埝公司，将租赁房屋用于开办汽车维修。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条的规定，李宝、周小容选择以姜超、姜祥强为被告履行合同义务，符合前述法律规定。针对第二项争议焦点，双方租赁合同约定租期为“自2015年8月1日起至国家政府部门征收为止”，房屋征收取决于城市规划的制定和实施，具有极大不确定性，是否征收、何时征收、如何征收在订立租赁合同时难以预测，不应以当事人认知水平限制来判断租赁合同期限。实际上，双方签订的租赁合同已履行了较长时间，至本案辩论结束，租赁房屋并无被征收的实质进展，故该约定使租赁期限处于不确定状态，一审法院据此认定租赁合同中对租赁期限约定不明并无不当，认定李宝、周小容享有对本案租赁合同的解除权亦无不当。二审中，姜超、姜祥强虽举示证据拟证明涉案房屋周边拆迁情况，与本案缺乏关联性，且至今租赁房屋的征收问题并无政府部门相关文件予以确定，本院不予采纳。李宝、周小容举示材料与本案缺乏关联性，本院不予采纳。综上所述，姜超、姜祥强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定。判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由姜超、姜祥强负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二一年四月十二日法官助理  黄春燕书 记 员  梁 麟