山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1323民初2790号 原告：王桂香，女，1966年10月6日出生，汉族，居民，住沂水县。 委托诉讼代理人：高金升，山东华正义律师事务所律师。 被告：陆发江，男，1963年1月19日出生，汉族，居民，住沂水县。 委托诉讼代理人：蔡彬，山东天达星律师事务所律师。 第三人：申友翔，男，1965年6月5日出生，汉族，居民，住。 第三人：何敏，女，1978年9月23日出生，汉族，居民，住沂水县。 委托诉讼代理人：申友翔（系第三人何敏之夫），住。 原告王桂香与被告陆发江，第三人申友祥、何敏案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王桂香委托诉讼代理人高金升、被告陆发江委托诉讼代理人蔡彬、第三人暨第三人何敏委托诉讼代理人申友翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王桂香向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院立即停止对原告购买的位于沂水县楼（沂房字第016070753号），土地产权证号为：沂国用（2004）第718的强制执行，并解除对上述房产的查封。2、确认原告与第三人申友翔于2015年11月2日签订的《房屋买卖协议》合法有效并确认位于沂水县北中区东侧三层及楼内设施资产归原告所有。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年11月2日在南关居委会，在律师见证下同第三人申友翔签订了《房屋买卖协议》。具体原告以1000万元的价格从第三人处购买位于沂水县中区）处南北街道东侧的沿街三层楼房及楼内设备等资产。原告于当天向第三人转款五百万，另外五百万为第三人所欠原告欠款折抵。房屋交付后，双方约定由第三人一个月内归还完银行贷款并办理过户手续。但第三人仅归还了150万元，剩余款项挪用未归还银行。随即，第三人表示想继续使用，遂又于2015年11月25日与原告之夫张广伟签订《房屋租赁合同》，租赁该楼房。被告无权对原告所有权属楼房主张清偿其与第三人的债务纠纷，执行原告所有的个人财产，严重损害了原告的合法权益。原告与第三人之间虽未完成过户登记手续，但错非在原告方，且房屋已经实际交付并支付完毕合理价款，因此，根据《民事诉讼法》227条提起案外人执行异议之诉，原告恳请法庭依法查明事实，确认原告与第三人的房屋买卖合同合法有效，立即停止对涉案楼房的执行，解除查封，维护原告合法权益。 被告陆发江辩称，第一、王桂香与申友翔、何敏签订的房屋买卖合同无效。在王桂香与申友翔、何敏签订房屋买卖合同之前，申友翔、何敏已将涉案房产抵押给了中国工商银行股份有限公司沂水支行，根据担保法49条规定该转让行为无效。同时根据物权法第191条规定，抵押期间抵押人申友翔、何敏未经抵押权人工行沂水支行同意不得转让涉案抵押财产。申友翔、何敏在转让房屋前应通知工行沂水支行并经其同意，或者原告王桂香代为清偿申友翔、何敏工行沂水支行的贷款，消灭抵押权。但原告及第三人均未履行以上法定义务，因此原告与申友翔、何敏签订的房屋买卖协议无效。第二、沂水县人民法院查封的涉案房产合法有据。根据最高院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定第二条第一款，人民法院可以查封登记在被执行人名下的财产。根据物权法第十条国家对不动产实行统一登记制度及第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。涉案房产一直登记在申友翔、何敏名下，被告申请执行申友翔、何敏名下的财产，合法有据。而原告虽与申友翔、何敏签订房屋买卖合同，但未办理变更登记手续，不发生法律效力。因此请法庭依法驳回原告对被告的诉讼请求。 第三人申友翔、何敏述称，被告的说法不是当时的事实。当时房产因我在工商银行的贷款500万元到期，无钱偿还，经和工商银行协商把房屋卖给了王桂香，让王桂香代为偿还贷款，买卖当天王桂香、张广伟把500万元房屋买卖款转到工商银行申友翔的贷款账户用于归还工商银行500万元贷款，因为当时让申友翔挪用了350万元，所以贷款没有归还完毕，造成工商银行贷款没还清，经和工商银行、王桂香协商，待申友翔归还完贷款后工商银行才能解除抵押，再和王桂香进行房产过户。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下： 1、关于原告提交的《房屋买卖协议》的证明力。被告对该证据资料本身是否系客观存在的事实没有提出异议，仅对其反映的内容有异议。第三人对该证据没有提出异议。本院认为该证据同时具备真实性、合法性、关联性特征，可以作为认定案件事实的根据。 2、关于原告提交的土地房屋权属证书复印件的证明力。被告虽然称该证据系复印件不符合证据规则，但认可相应房屋仍归申友翔、何敏所有。第三人对该证据没有提出异议。本院认为该证据与相应当事人陈述及其他有关证据能够相互印证，具备真实性、合法性、关联性特征，可以作为认定相应待证事实的根据。 3、关于原告提交的收到条的证明力。该证据系单个证据无法直接证明待证事实的间接证据，其中能够与其他人员的相应陈述、银行转账记录等证据联合在一起，可以证明待证事实的部分，可以作为认定相应案件事实的根据。 4、关于原告提交的银行转账记录复印件的证明力。该证据与原件相符的部分，可以作为认定相应案件事实的根据。 5、关于原告提交的房屋租赁合同的证明力。该证据亦系单个证据无法直接证明待证事实，其与其他证据联合在一起，能够证明相应待证事实的证据，可以作为认定相应案件事实的根据。 6、关于原告提交的沂水国美电器支付租金情况明细表的证明力。该证据系单个证据无法直接证明待证事实，而得通过与其他证据联合在一起，方可能证明待证事实的的间接证据。但本案没有其他证据与其相互印证，因而对其证明力难以认定。 7、关于原告提交的书面证人证言的证明力。证人确有困难不能出庭的，经人民法院许可，可以提交书面证言。原告没有提交证据证明具备证人确有困难不能出庭的情形，因而对该证据的证明力本案难以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年11月2日，相应当事人签订了一份《房屋买卖协议》，该协议载明转让方（甲方）为申友翔、何敏、沂水国美电器有限公司，受让方（乙方）为王桂香。 该协议第一条载明：本协议约定转让的资产位于沂水县城中心街处南北街道东侧的沿街三层楼房一处及楼内一切设备设施等资产。该处楼房占地面积约393平方米，建筑面积938平方米，产权证号为沂房字第××号，土地产权证号为沂国用（2004）718号，具体资产以双方签订的交接明细为准。 该协议第二条载明：1、双方一致同意，甲方向乙方转让上述全部地上建筑物及内含的全部生产经营设备设施资产。2、甲方在本协议签订后配合乙方办理上述交易资产的土地、房产变更手续。 该协议第三条载明：转让价款的数额及支付方式：1、上述房屋资产的转让价款为人民币1000万元；2、上述转让款以甲方所欠的等额到期借款500万元予以折抵支付一部分，另外再由乙方通过向甲方贷款的工商银行替甲方支付500万元贷款及其利息的方式来支付给甲方。3、上述折抵支付之后，若折抵数额与交易价格有所剩余或不足，则由负有差额支付义务的一方，在资产交接之后一个月之内将差额款项即时支付给对方。 该协议第五条约定：标的物的交付：1、本协议项下的上述甲方转让资产，包括地上建筑物、设备设施等地上附着物构筑物资产。2、上述转让资产，由甲方在一个月之内（2015年11月25日前）直接交付给乙方并与乙方办理完毕产权转让和变更手续。 该协议第七条特别约定事项载明：1、本协议订立之后，乙方给甲方预留壹个月的赎回期限。在此期限之内，只要甲方将乙方所交付给甲方的资产交易对价款及相应的利息一并再退还给乙方，则乙方须无条件终结该协议的履行，再将交易资产交还给甲方。2、若甲方不能全部退还支付交易对价款给乙方，则甲方须继续用该交易资产为乙方提供债务担保，乙方有权直接接管使用或者处分该交易资产。 上述《房屋买卖协议》所涉房屋所占用土地的使用权人为申友翔。 2013年4月1日，原告之夫张广伟过银行转账向申友翔沂水农商银行账户分两笔转账人民币3000000元。2013年6月25日，原告之夫张广伟过银行转账分向申友翔在沂水农商银行的账户人民币1500000元。2014年3月27日向申友翔在中国农业银行的账户转账500000元。2015年11月2日，原告之夫张广伟过银行转账向沂水国美电器有限公司在中国工商银行账户转账人民币5000000元。 2015年11月25日，原告之夫张广伟作为出租房（甲方）,与作为承租方（乙方）的沂水国美电器有限公司（该公司为一人有限责任公司，股东和法定代表人均为申友翔）订立了一份《房屋租赁合同》。该合同第一条约定：该房产详细地址沂水县005535号1号楼，面积938平方米。该合同第二条约定：租赁期限为5年，即从2015年11月25日至2020年11月24日。该合同第五条约定：甲方应于合同生效后3日内，将符合本合同及其附件所约定的房产交付乙方使用。 沂水国美电器有限公司为一人有限责任公司，股东和法定代表人均为申友翔。 2018年6月19日，本院应陆发江的申请，作出（2018）鲁1323财保226号民事裁定：将被申请人申友翔、何敏名下的位于沂水县房产【房产证号为沂房权证沂房字第××号、00××36号，土地使用权证号为沂国用（2004）第718号】予以查封，查封期限三年，查封期间未经本院允许不得私自处分。 2018年6月25日，本院作出（2018）鲁1323执保386号之一执行裁定：将被申请人申友翔、何敏名下的位于沂水县房产【房产证号为沂房权证沂房字第××号、00××36号，土地使用权证号为沂国用（2004）第718号】予以查封，查封期限三年，查封期间未经本院允许不得私自处分。 王桂香作为案外人于2020年5月6日对本院（2018）鲁1323执保386号执行裁定书查封被申请人申友翔、何敏名下位于沂水县房产【房产证号为沂房权证沂房字第××号、00××36号，土地使用权证号为沂国用（2004）第718号】提出异议，认为该房产已归其所有，请求解除对该房产的查封、中止评估拍卖。 2020年5月9日，本院依法作出（2020）鲁1323执异7号执行裁定，以《房屋买卖协议》是否合法有效的问题属于实体方面的内容，执行程序无权认定，当事人可通过诉讼程序予以解决为理由，驳回了案外人王桂香的异议请求。 2020年5月13日，本院向王桂香送达了(2020）鲁1323执异7号执行裁定书。2020年5月22日，王桂香对上述执行异议裁定不服，向本院提起执行异议之诉。2020年6月24日，本院受理了本案。 本院认为，（一）关于合同效力问题。 本案原告王桂香与第三人申友翔、何敏、沂水国美电器有限公司签订的作为合同内容载体的形式意义上的《房屋买卖协议》和《房屋租赁合同》，实际上承载了实质意义上的具有从属关系的相应关联合同，其中主合同为民间借贷合同，从合同为抵押合同。 1、因本案相应合同存有第三人申友翔、何敏和沂水国美电器有限公司退还原告所谓资产交易对价款等约定，因而所谓的《房屋买卖协议》并不符合买卖合同的特征，相应内容实际符合民间借贷合同的特征。对实际存在的民间借贷合同的相应内容可认定为：申友翔、何敏、沂水国美电器有限公司向王桂香、张广伟借款10000000元；申友翔、何敏、沂水国美电器有限公司于2015年12月2日前偿还王桂香、张广伟借款本金及利息。 2、《房屋买卖协议》中有“上述折抵支付之后，若折抵数额与交易价格有所剩余或不足，则由负有差额支付义务的一方，在资产交接之后一个月之内将差额款项即时支付给对方”，“本协议订立之后，乙方给甲方预留壹个月的赎回期限。在此期限之内，只要甲方将乙方所交付给甲方的资产交易对价款及相应的利息一并再退还给乙方，则乙方须无条件终结该协议的履行，再将交易资产交还给甲方”，“若甲方不能全部退还支付交易对价款给乙方，则甲方须继续用该交易资产为乙方提供债务担保，乙方有权直接接管使用或者处分该交易资产”等约定，《房屋租赁合同》中有“租赁期限为5年，即从2015年11月25日至2020年11月24日”等约定。根据上述约定，可以认定申友翔、何敏实际通过沂水国美电器有限公司的所谓租赁，不转移占有相应房屋等财产，为原告的请求返还借款本金及利息等相应债权提供物的担保，相应合同实际为抵押合同。对实际存在的抵押合同的相应内容可认定为：申友翔、何敏以土地产权证号为沂国用（2004）的土地使用权及该土地上的房屋向王桂香、张广伟设定抵押担保，当第三人申友翔、何敏和沂水国美电器有限公司不履行按期归还借款1000000万元本金和利息等义务时，王桂香、张广伟可以就上述抵押物折价优先受偿。 按照有关规定，当事人订立的具有担保功能的合同，不存在法定无效情形的，应当认定有效。债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期履行债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。 夫妻一方在处分共有财产时，另一方明知其行为而不作否认表示的，视为同意，事后不得以自己未亲自参加处分为由而否认处分的法律后果。两个以上组织、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照共有规则来处理。 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。虚假行为，是以虚假行为作表，以隐蔽行为作里的复合行为。这种行为的特点是显露于表的意思表示是虚假的，该表面行为无效；而遮盖、隐蔽于里的民事法律行为是真实的，其是否有效，不能以概而论。隐蔽行为若内容违法则无效，若合法则也可以有效。 基于以上理由，可以认定原告要求确认有效的《房屋买卖合同》的表面行为，即所谓房屋买卖合同无效，但不排除遮盖于里的真实民事法律行为，即实质意义上的具有从属关系的借款合同和抵押合同有效。 （二）关于沂水县北中区东侧三层沿街楼及楼内设施资产归是否原告所有的问题。 由于本案当事人签订的《房屋买卖协议》不具备买卖合同的特征，原告提供的证据也不能证明存有其他导致所有权变动的法律事实，因此，沂水中心街北中区东侧三层沿街楼及楼内设施资产的所有权权利主体并没有变更为原告。 （三）关于能否停止执行相应标的物的问题。 人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，在遵循有关法律规定的前提下，本院可以依法对登记在被执行人申友翔、何敏名下的沂水县城中心街北中区东侧三层沿街楼【所使用土地的土地产权证号为沂国用（2004）第718号】采取查封等执行措施。 有关民事法律政策规定：一、抵押人在其财产设定抵押后，仍可就抵押物为他人设定抵押权。同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规则清偿：第一、抵押权已经登记的，依照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。第二、抵押权已登记的先于未登记的受偿。第三、抵押权均未登记的，按照债权比例清偿。二、当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。三、对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。 在有关事实符合相应法律规定的情况下，包括原告在内的相应当事人可以依据合适的法律规定主张相应权利。 综上所述，原告的诉讼请求应予驳回。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条、第三条及其他有关民事法律政策的规定,判决如下： 驳回原告王桂香的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告王桂香负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  张润波 人民陪审员  王全德 人民陪审员  李 霞 二〇二一年四月二十七日 书 记 员  赵建华