新疆生产建设兵团额敏垦区人民法院   民事判决书     （2021）兵0901民初57号   原告：周亮，男，1980年4月30日出生，汉族，个体，住裕民县金地西区。   委托代理人：张偲，新疆西陲律师事务所律师。   被告1：新疆中大房地产开发有限责任公司。   统一社会信用代码：91650100663643701P。   住所地：新疆乌鲁木齐市天山区幸福路70号百信幸福苑5栋2单元302室。   法定代表人：丁乐梅，该公司经理。   委托代理人：张全，乌鲁木齐市沙依巴克区宇星法律服务所基层法律服务工作者。   被告2：新疆广御隆房地产开发有限公司。   统一社会信用代码：91650102MA77HB877G。   住所地：第九师。   法定代表人：刘忠，该公司总经理。   委托诉讼代理人：吴纪成，男，1972年3月6日出生，汉族，该公司法务，住第九师。   原告周亮与被告新疆中大房地产开发有限责任公司、新疆广御隆房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审前，原告周亮向本院提出申请将被告新疆中大房地产开发有限责任公司额敏分公司、新疆广御隆房地产开发有限公司额敏分公司变更为新疆中大房地产开发有限责任公司、新疆广御隆房地产开发有限公司。原告周亮及其委托诉讼代理人张偲、被告新疆中大房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人张全、新疆广御隆房地产开发有限公司法定代表人刘忠及其委托诉讼代理人吴纪成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告周亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同约定继续履行合同；2、判令由被告承担本案的诉讼费及其他费用。事实与理由：2014年4月12日，原告周亮与被告新疆中大房地产开发有限责任公司额敏分公司就第九师御河华府9号楼1单元1001室签订了《履约意向协议书》并缴纳了100 000元履约意向金，被告新疆中大房地产开发有限责任公司额敏分公司给原告出具收据一份。2019年11月底，被告新疆中大房地产开发有限责任公司原“御河华府”项目转接到新疆广御隆房地产开发有限公司继续合法开发。2020年原告周亮与被告新疆广御隆房地产开发有限公司协商办理相关购房手续时，被告新疆广御隆房地产开发有限公司要求原告补足差价，按照现有房屋价格办理购房手续。原告认为被告新疆广御隆房地产开发有限公司的涨价行为违反了诚实信用原则，故诉至法院，主张上述诉请。   庭审过程中，原告周亮当庭变更诉讼请求为：1、请求判令被告新疆广御隆房地产开发有限公司继续履行合同，交付房屋，被告新疆中大房地产开发有限责任公司协助履行；2、判令由被告承担本案的诉讼费及其他费用。   被告新疆中大房地产开发有限责任公司辩称，第一，新疆中大房地产开发有限责任公司额敏分公司并没有将该份《履约意向协议书》移交给接管新疆中大房地产开发有限责任公司的丁乐梅，公司一直不知情。第二，该份《履约意向协议书》不是合同，只是双方在签订商品房买卖合同之前的意向书，双方也没有按照《履约意向协议书》的内容进一步签订预售商品房合同。第三，新疆中大房地产开发有限责任公司一直未取得预售许可证明，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，”所以即使按照原告所述双方形成合同关系，此合同也是无效合同，且公司现在也不具备履约的可能性，我们只能将原告周亮的购房意向款予以退回。   被告新疆广御隆房地产开发有限公司辩称，新疆广御隆房地产开发有限公司与原告周亮之间没有债权债务关系，也无法律利害关系，原告起诉被告新疆广御隆房地产开发有限公司的诉讼请求不成立。   本院经审理认定事实如下：   原告周亮为证明其主张向本院提交了：   1、2015年8月20日原告周亮与被告新疆中大房地产开发有限责任公司分公司签订的《履约意向协议书》一份；   2、新疆中大房地产开发有限责任公司分公司出具的收据一份；   3、2014年4月12日中国农业银行转账凭证一份；   4、新疆生产建设兵团第九师行政专题会议纪要（2019）第66次。   上述证据证明：1、原告周亮与新疆中大房地产开发有限责任公司额敏分公司签订的《履约意向协议书》，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，应当认定为商品房买卖合同；2、原告周亮已经支付了100 000元的购房款；3、《新疆生产建设兵团第九师行政专题会议纪要（2019）第66次》明确写明：“新疆中大房地产开发有限责任公司原御河华府项目转接到新疆广御隆房地产开发有限公司继续合法开发”，可以证实应当由被告新疆广御隆房地产开发有限公司履行交房义务。被告新疆中大房地产开发有限责任公司对证据1的真实性无异议、关联性有异议，认为上述证据与原告的诉请无关联；对证据2、证据3的真实性无异议，关联性有异议，银行转账凭证时间为2014年4月12日，收据时间为2015年8月20日，时间不一致；对证据4 的真实性无异议，对关联性有异议，认为此证据只能证实两被告双方移交开发，并不能证实原告的诉请。被告新疆广御隆房地产开发有限公司对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为证据1与原告诉请没有关联性；对证据2、证据3没有发表质证意见；对证据4的合法性、真实性、关联性均不认可理由为证据4是复印件且没有加盖公章。本院认为，上述证据来源真实、客观，但不能证实被告新疆广御隆房地产开发有限公司负有履行合同、交付房屋的义务，故本院对原告出示的上述证据不予采信。   被告新疆中大房地产开发有限责任公司为证明其主张向本院提交了：（2019）兵0901民初689号判决书一份，证明与本案类似案例，判决内容是返还定金以及按照利率8%支付资金占用期间的利息。原告周亮对证据的真实性、合法性无异议，关联性不认可，认为两个案子诉求不同，判决结果对本案没有参考意义。被告新疆广御隆房地产开发有限公司没有发表质证意见。本院认为，（2019）兵0901民初689号判决书的真实性、合法性无异议，但是两起案件原告的诉求不同，不具备关联性，故不予采信。   被告新疆广御隆房地产开发有限公司在庭审中未提交证据。   本院认为，从庭审查明的事实和证据来看，双方争议焦点主要为1、《履约意向协议书》是否应当认定为商品房买卖合同；2、新疆广御隆房地产开发有限公司是否应当代替新疆中大房地产开发有限责任公司承担履行合同、交付房屋的义务。   1、《履约意向协议书》是否应当认定为商品房买卖合同。本院认为《履约意向协议书》是商品房买卖双方在签署商品房预售合同或商品房现房销售合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订《履约意向协议书》时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的签合同阶段，即使双方当事人完全履行了意向书，仍需双方另行签订商品房预售合同或现房销售合同。《履约意向协议书》的合同性质为预约合同，是独立有效的合同。理由如下：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同” ，本案中的《履约意向协议书》是否应当认定为商品房买卖合同要看是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的主要内容。据此，将《履约意向协议书》认定为商品房买卖合同，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收取购房款。本案《履约意向协议书》对房屋的坐落位置、面积、价款支付、面积差异处理等进行了约定，但对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供暖、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益责任、办理产权登记事宜等重要条款均未约定，尚不具备商品房买卖合同的基本特征，且《履约意向协议书》还约定《履约意向协议书》自双方签订《商品房预售合同》后失效。因此，《履约意向协议书》不能认定为商品房买卖合同，而只能认定为双方为磋商购买商品房而签订的预约合同，且原告周亮与被告新疆中大房地产开发有限责任公司至今也尚未签订正式商品房买卖合同，原告周亮主张双方已存在商品房买卖合同关系，缺乏相应的事实和法律依据，故法院不予支持。   2、新疆广御隆房地产开发有限公司是否应当代替新疆中大房地产开发有限责任公司承担履行合同、交付房屋的义务。《履约意向协议书》是原告周亮与新疆中大房地产开发有限责任公司额敏分公司签订的，被告新疆广御隆房地产开发有限公司不是合同相对人，没有法定义务承担《履约意向协议书》的合同义务。原告向法庭提交的《新疆生产建设兵团第九师行政专题会议纪要（2019）第66次》文件，没有明确关于两家公司之间债务如何交接的问题，且该证据不符合证据形式要件，本院对此证据也没有采信，故不能证实《履约意向协议书》的合同义务已经由被告新疆中大房地产开发有限责任公司转嫁到被告新疆广御隆房地产开发有限公司。原告当庭申请调取被告二公司签订的转让合同，被告二公司当庭表示未曾签订债务转让合同，且根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条：“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集”的规定，原告周亮向法院申请调取证据，未在举证期限届满前提出，也未提交书面申请，且没有提供去何处调取证据，故本院无法调取相关证据。原告主张新疆广御隆房地产开发有限公司代替新疆中大房地产开发有限责任公司履行合同、承担交付房屋的义务无事实和法律依据，故本院不予支持。   综上所述，原告周亮要求被告新疆广御隆房地产开发有限公司履行合同，交付房屋，被告新疆中大房地产开发有限责任公司履行协助义务的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：   驳回原告周亮的诉讼请求。   案件受理费50元由原告周亮负担（原告已交纳）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第九师中级人民法院。               审 判 员  张林武     二〇二一年四月二日     法官助理  闫进   书 记 员  潘晶晶         1