河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终980号 上诉人（原审被告）：郭付亮，男，1986年11月8日出生，汉族住北京市密云区。 被上诉人（原审原告）：承德市维德隆酒店有限公司，住所地河北省承德市高新区南区B-1-7地块华丰地产A座1-21层。 法定代表人：尹浩，总经理。 委托诉讼代理人：杨常青，河北瀛上嘉律师事务所律师。 上诉人郭付亮因与被上诉人承德市维德隆酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初4294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭付亮、被上诉人承德市维德隆酒店有限公司委托代理人杨常青到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 郭付亮上诉请求：1、依法撤销承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初4294号民事判决并发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。 事实和理由：一、原审法院认定：“被告未按照合同约定向原告支付房屋租金及相关费用，已经构成根本违约。”系法律事实认定错误。上诉人未支付租金的原因为被上诉人违约在先，造成上诉人无法正常经营。1、涉案房屋存在严重漏水问题，经过上诉人与被上诉人多次沟通，被上诉人始终未予解决。因上诉人经营健身房等特殊行业，漏水问题直接导致上诉人陷入经营不能。2、被上诉人于2020年7月私自对上诉人进行封门处理，将通往涉案房屋的电梯、消防通道等基础设施强行管制，使得上诉人无法正常使用和运营。且房屋内设施设备均由被上诉人变相扣押，给上诉人带来巨大经济损失。依据《民法典》第五百七十七条，被上诉人应承担相应违约责任。为保证自身合法权益，上诉人不得已暂不支付涉案房屋租金，上诉人的行为系利用先履行抗辩权以维护自身权益，并且上诉人从未表示不支付房屋租金。因此，原审法院以此认定上诉人构成“根本违约”系事实认定错误，本案系被上诉人违约在先，而非上诉人构成“根本违约”，审法院认定上诉人构成“根本违约”系事实认定错误。二、原审法院认定上诉人应付房屋租金金额为191167.00元，系事实认定错误。上诉人实际应付租金金额为191167.00元，扣减被上诉人同意抵扣的20000.00元及两个月房租后的余额。首先，被上诉人、上诉人及第三人赵国华三方协商一致同意，赵国华欠付上诉人的20000.00元会员卡费由被上诉人在收取上诉人的房屋租金时直接扣减。其次，受新冠疫情影响，被上诉人无条件同意减免上诉人两个月的租金。故原审法院认定的上诉人应付房屋租金金额有误。三、原审法院判令上诉人于判决生效之日起十日内交还涉案房屋并支付房屋占用费用缺乏事实与法律依据。被上诉人行使单方解除权，缺乏事实和法律依据。本案中，被上诉人违约在先，上诉人利用先履行抗辩权延付房屋租金符合法律规定，其行为并未构成“根本违约”。被上诉人行使单方解除权的条件未成就。该房屋租赁合同继续有效，上诉人无须向其支付房屋占用费用。综上，请二审法院依法撤销一审判决并发还重审。 承德市维德隆酒店有限公司答辩理由：1、原审法院认定上诉人构成根本违约进而判定合同解除有充分的事实和法律依据，是完全正确的。2、原审法院判决认定的上诉人欠付的租金数额完全正确，上诉人提出的免除租金的理由缺乏证据支持，不能成立。3、被上诉人在履行合同中无任何违约行为，上诉人所称的漏水和封门管制等事实均不存在，因此，上诉人不享有先履行抗辩权，无权拒绝缴纳租金。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 承德市维德隆酒店有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告郭付亮向原告承德市维德隆酒店有限公司支付房屋租金191167.00元;2、判令被告郭付亮向原告承德市维德隆酒店有限公司支付水费、电费及各项物业费206481.20元;3、判令被告郭付亮向原告承德市维德隆酒店有限公司支付延迟履行金9568.40元(延迟履行金以欠付的租金和费用合计397648.2元为基数,按照年利率5.775%计算,自2020年6月1日起计算至被告付清全部欠款之日止,目前暂计算至2020年11月1日为9568.40元)；4、判令被告郭付亮将租赁房屋交还给原告并支付房屋占用金(房屋占用金参照租赁合同执行,每天821.92元,自2020年10月24日开始计算,至被告交还房屋之日止,目前暂计算至2020年11月1日为7397.28元);以上合计414613.88元。庭审结束后原告于2020年12月28日向本院提交撤回部分诉讼请求申请书，撤回第二项判令被告郭付亮向原告承德市维德隆酒店有限公司支付水费、电费及各项物业费206481.20元的诉讼请求。 一审法院认定事实：2018年12月1日，原被告双方签订《租赁合同》，被告承租原告承德市高新区维也纳国际酒店(承德大学生高铁站店)第五层商铺。商铺年租金为300000.00元,租期15年,自2018年12月8日起至2033年12月7日止。租金按年支付，合同期内第一年正式起租期当天支付50%,起租期开始第三个月第一天支付剩余的50%租金。第二年起被告须于每年6月1日前以现金或银行转账方式将当年度租金支付给原告。税费、电费、物业管理费等费用按整体项目取费标准统一收取。同时，合同还约定被告逾期15日交纳租金、水电气等能源费用及合同约定的其他费用,原告有权解除租赁合同。因被告未按时支付房屋租金和各项费用，原告于2020年9月24日和2020年10月8日向被告寄送催缴租金及水电费等相关费用的通知函。2020年10月23日，原告向被告邮寄《租赁合同解约通知函》，被告于2020年10月23日收到《租赁合同解约通知函》。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护,对双方当事人具有法律约束力，当事人应当遵守诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。本案原被告双方签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同成立且生效。原告已经按照合同约定向被告交付商铺，履行了合同约定的义务。被告辩称原告出租的商铺未能达到正常使用标准，导致其不能正常营业，但其未提供充分证据予以证明，本院依法不予采纳。被告未按照合同约定向原告支付房屋租金及相关费用，已经构成根本违约，根据双方约定原告享有解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，《租赁合同》在被告于2020年10月23日签收《租赁合同解约通知函》时已经解除。原告要求被告支付房屋租金具有合法依据，本院依法予以支持。原告自愿撤回要求被告支付水费、电费及物业费的诉讼请求，系对其权利的合法处置，本院予以准许。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告在合同解除后拒绝腾空房屋并交还给原告，给原告造成一定经济损失，原告要求被告交还房屋并参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占用费用，其请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，具有合法依据，本院依法予以支持。对于原告要求支付迟延履行金的诉讼请求没有法律依据，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十六条，第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、被告郭付亮于本判决生效之日起十日内一次性向原告承德市维德隆酒店有限公司支付房屋租金人民币191167.00元；二、被告郭付亮于本判决生效之日起十日内将承德市高新区维也纳国际酒店(承德大学生高铁站店)第五层商铺交还给原告并支付房屋占用费用(房屋占用费用以每日821.92元标准,自2020年10月24日开始计算,至被告交还房屋之日止。);三、驳回原告承德市维德隆酒店有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，另加倍支付迟延履行期间的债务利息。对于迟延履行期间的债务利息，根据《最高人民法院〈关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释〉》第一条规定计算。 案件受理费2211.00元（已减半收取），由被告郭付亮承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：2018年12月1日，上诉人与被上诉人双方签订《租赁合同》，上诉人承租被上诉人承德市高新区维也纳国际酒店(承德大学生高铁站店)第五层商铺。商铺年租金为300000.00元,租期15年,自2018年12月8日起至2033年12月7日止。租金按年支付，合同期内第一年正式起租期当天支付50%,起租期开始第三个月第一天支付剩余的50%租金。第二年起被告须于每年6月1日前以现金或银行转账方式将当年度租金支付给原告。税费、电费、物业管理费等费用按整体项目取费标准统一收取。同时，合同还约定被告逾期15日交纳租金、水电气等能源费用及合同约定的其他费用,原告有权解除租赁合同。因上诉人未按时支付房屋租金和各项费用，被上诉人于2020年9月24日和2020年10月8日向上诉人寄送催缴租金及水电费等相关费用的通知函。2020年10月23日，被上诉人向上诉人邮寄《租赁合同解约通知函》，上诉人于2020年10月23日收到《租赁合同解约通知函》。 另查明，2020年9月24日，被上诉人向上诉人发出的《逾期租金滞纳金催缴通知函》中记载：2019年的房租中20000.00元健身卡费，由华峰赵总（减免2020年1-5月两个月的房租；2020年10月23日，被上诉人向上诉人邮寄《租赁合同解约通知函》,通知上诉人解除双方的租赁合同，上诉人要求拉出部分器械，被上诉人以上诉人未交清房租费用等，拒绝上诉人腾空房屋。 本院认为，根据被上诉人诉讼请求主张的民事法律关系性质及提供的相应证据，本案应为房屋租赁合同纠纷；本案中，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力；上诉人未按照合同约定向原被上诉人支付房屋租金及相关费用，已经构成根本违约，根据双方约定被上诉人享有解除权；关于房屋租金问题：被上诉人在《逾期租金滞纳金催缴通知函》中承诺减免两个月房租（五万元），因此，上诉人诉称：应从房租金中予以扣除，本院予以支持；至于扣减20000.00元健身卡费，属于另一法律关系，上诉人可另行主张权利；关于房屋占用金问题：2020年10月23日被上诉人给上诉人邮寄《租赁合同解约通知函》：“即日起解除你与我公司签订的房屋租赁合同，限你方收到解约通知函或解约通知函视为送达之日起三日内搬离，并将商铺归还于我公司。”由于被上诉人单方解除合同，拒绝上诉人拉走健身器械等物品，致使房屋无法腾空，对于所造成的占用房屋的损失，被上诉人负有防止扩大损失的义务，因此，对于被上诉人主张的上诉人支付房屋占用金的诉讼请求，本院不予支持；对于上诉人诉称：“被上诉人于2020年7月私自对上诉人进行封门处理，将通往涉案房屋的电梯、消防通道等基础设施强行管制，使得上诉人无法正常使用和运营等给上诉人带来巨大经济损失。”但其未提供确实充分的证据支持其主张，本院不予支持。 综上所述，郭付亮的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初4294号民事判决第三项； 二、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初4294号民事判决第一项、第二项； 三、上诉人郭付亮于本判决生效之日起一次向被上诉人承德市维德隆酒店有限公司支付房屋租金人民币141167.00元（191167.00-50000.00元）； 四、上诉人郭付亮于本判决生效之日起十日内将承德市高新区维也纳国际酒店(承德大学生高铁站店)第五层商铺交还给原告。 如果上诉人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，另加倍支付迟延履行期间的债务利息。对于迟延履行期间的债务利息，根据《最高人民法院〈关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释〉》第一条规定计算。 一审案件受理费2211.00元，由上诉人郭付亮承担1499.06元，由被上诉人承德市维德隆酒店有限公司承担711.94元；二审案件受理费4,422.0元，由上诉人郭付亮承担2998.12元，由被上诉人承德市维德隆酒店有限公司承担1423.88元。 本判决为终审判决。 审判长 王 芳 审判员 侯金声 审判员 范 典 二〇二一年四月二十六日 书记员 龚舒一