四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0129民初285号 原告：成都市华力物业管理有限公司，住所地四川省大邑县晋原镇西岭大道**。 法定代表人：张益，总经理。 委托诉讼代理人：刘彦秀，四川藏锋律师事务所律师。 被告：龚科，男，汉族，住四川省大邑县。 被告：陈品福，男，汉族，住四川省大邑县。 原告成都市华力物业管理有限公司（以下简称华力物业）与被告龚科、陈品福物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华力物业的委托诉讼代理人刘彦秀，被告龚科、陈品福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华力物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2016年7月1日至2020年12月31日的物业服务费6,130元，违约金736元（每月按1%计算）及由原告代缴的生活垃圾处置费216元，合计7,082元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系邑都上城小区业主，根据双方签订的《前期物业服务协议》，约定物业服务费按被告房屋建筑面积0.8元∕㎡的标准计收，物业服务费每季度缴纳一次，缴纳时间为每月的1-10日，若逾期未支付将承担违约金。合同还约定由原告代缴生活垃圾处置费。合同签订后，原告依约履行了物业管理服务义务，并代缴了生活垃圾处置费，但被告至今未按约履行相应的支付义务，遂诉至法院。 被告龚科辩称，自己是案涉房屋的登记所有权人，但实际业主、实际居住人系被告陈品福。被告陈品福未缴纳物业服务费是因其家里被盗窃，原告未予以妥善处理。如果判决被告陈品福支付物业服务费，自己愿意督促被告陈品福支付费用并承担连带责任。 被告陈品福辩称，原告以《前期物业服务协议》作为依据起诉是错误的。根据相关规定，小区成立业主委员会后，《前期物业服务协议》即作废，物业公司应与业主委员会重新签订物业服务合同。原告与业主委员会签订的合同期限是2016年7月1日至2019年6月30日，原告的计费时段错误。原告未对外来人员进行登记，也没有监控措施，致自己家里被盗，原告应赔偿自己的损失；生活垃圾处置费包含在物业服务费中，被告不应再交纳。自己因家中数次被盗，原告置之不理，自己才暂停缴纳物业服务费，故不应支付违约金。原告未通过合法途径成为案涉小区物业服务企业，原告也未履行管理服务义务，不享有收费的权利。请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，被告龚科系“邑都上城”小区X幢X单元X层X号房屋（建筑面积139.52平方米）的登记所有权人，被告陈品福系该房屋的实际居住人。2016年7月1日，董卫东作为原告的委托代理人与大邑县晋原镇邑都上城业主委员会签订《邑都上城小区物业管理服务合同》，并分别加盖原告及该小区业主委员会印章，约定由原告为“邑都上城”小区提供物业服务。合同还约定了业主按其住宅建筑面积每月每平方米0.80元缴纳物业服务费；物业服务费每季度缴纳一次，每次缴纳费用时间为每月的1-10日；业主若未按期缴纳物业服务费，原告有权向业主进行催收，并从逾期之日起每日按照应收物业服务费的千分之三收取滞纳金直至业主付清为止；合同服务期限为3年；若到期后超过2个月仍未重新确定或更换物业服务公司，则视为自动续期，续期时间为3年等内容。合同签订后，原告即为该小区提供物业服务。合同到期后，原告继续为“邑都上城”小区提供物业服务至今。被告自2016年7月1日起未向原告支付物业服务费，经原告多次催收无果。 另查明，2017年3月7日，因被告陈品福家中被盗，向公安机关报案。2019年4月底，案涉小区的业主委员会成员全部辞职，于2019年7月重新选举业主委员会成员。 审理中，被告陈品福认为董卫东系案外企业的工作人员，非原告的工作人员，其代表原告与大邑县晋原镇邑都上城业主委员会签订《邑都上城小区物业管理服务合同》，属于欺诈，合同无效；原告在合同期满后，没有与新的业主委员会签订合同，继续为案涉小区提供物业服务，不应收取物业服务费；自己的房屋被盗后，案件已经公安机关侦破。原告向本院举证了2005年6月，大邑县人民政府制定的《大邑县城市生活垃圾处置费征收办法》；2009年6月17日，由大邑县城市管理局与大邑聚仁物业管理有限公司签订的委托小区物管代收生活垃圾处置费协议复印件；拟证明被告应支付生活垃圾处置费。 上述事实，有原、被告的陈述；《邑都上城小区物业管理服务合同》、缴费通知书、律师函、物业服务照片、接（报）处警登记表等为据。 本院认为，公民、法人等民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。董卫东作为原告的代理人与大邑县晋原镇邑都上城业主委员会签订《邑都上城小区物业管理服务合同》，且该合同加盖了原告和业主委员会的印章，此后原告为案涉小区提供物业服务，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规范，合法有效。被告陈品福抗辩董卫东非原告的工作人员，代理原告签订合同属无效，于法无据；且被告陈品福未举证证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故本院对被告陈品福的该抗辩意见不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故《邑都上城小区物业管理服务合同》对被告具有约束力。虽上述合同约定服务期限为3年，但还约定若到期后超过2个月仍未重新确定或更换物业服务公司，则视为自动续期，续期时间为3年；原告为该小区提供物业服务至今，原告请求被告支付物业服务费符合法律规定和合同约定。被告陈品福作为“邑都上城”小区业主，在原告提供了物业服务后，未按时、足额向原告缴纳物业服务费，属违约，应向原告支付物业服务费并承担违约责任。被告陈品福辩称其家中被盗才未缴纳物业服务费，根据本院查明的事实，被告陈品福家中被盗的时间是2017年，但被告陈品福从2016年7月1日起未缴纳物业服务费，故被告的抗辩意见于法无据，亦与事实不符，本院不予采纳。综上，原告请求判令被告支付原告2016年7月1日至2020年12月31日的物业服务费及违约金，符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。被告龚科系房屋的登记所有权人，同意与被告陈品福承担连带责任，符合法律规定，本院予以准许。2016年7月1日至2020年12月31日，共计54个月，按照合同约定的物业服务费收费标准，物业服务费为6,027.26元；原告主张违约金736元，远低于按合同约定的滞纳金标准计算的金额，且不违反法律规定，本院予以支持。原告请求被告支付生活垃圾处置费，但其所举证据不足以证明该费用的代收代缴事实，对原告的该请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，被告陈品福如果认为原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护等义务，可以另案请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告陈品福在本判决生效之日起五日内支付原告成都市华力物业管理有限公司物业服务费6,027.26元，违约金736元； 二、被告龚科对被告陈品福的上列支付义务承担连带责任； 三、驳回原告成都市华力物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈品福负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王敏 二〇二一年四月二十五日 书记员  张婷