陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕03民终446号 上诉人（原审原告）：凤翔永丰商贸有限公司，住所地陕西省宝鸡市凤翔县北大街,统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX1815。 法定代表人：康晓欣，任该公司执行董事。 委托诉讼代理人：温剑辉，陕西渭塬律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：凤翔县XX公寓，住所地凤翔县XX大街XX会所XX号，统一社会信用代码52610322305356083Q。 法定代表人：王亚平，任该公寓院长。 委托诉讼代理人：师正义，男，汉族，生于1963年12月17日，户籍所在地陕西省凤翔县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 被上诉人（原审被告）：王亚平，女，汉族，生于1972年7月1日，住陕西省凤翔县，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 上诉人凤翔永丰商贸有限公司（以下简称永丰公司）因与上诉人凤翔县XX公寓（以下简称夕阳红公寓），被上诉人王亚平租赁合同纠纷一案,不服凤翔县人民法院（2020）陕0322民初2446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人永丰公司法定代表人康晓欣，委托诉讼代理人温剑辉，上诉人夕阳红公寓法定代表人王亚平及委托诉讼代理人师正义，被上诉人王亚平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 永丰公司上诉请求：1、撤销凤翔县人民法院（2020）陕0322民初2446号民事判决，依法改判或者发回重审。2、解除上诉人与被上诉人间《租赁合同》及《租赁合同补充协议》；3、判令被上诉人支付上诉人租赁费156000元，支付违约金31200元；4、由被上诉人承担本案诉讼费、保全费等费用。事实与理由：一、原审事实不清。1、关于合同解除。被上诉人自2017年开始拒付租金，虽几经法院判令，但被上诉人仍拒绝支付，直至被采取强制措施才于本次一审开庭前支付2018年部分租金，对于2018年剩余租金及2019年部分、2020年租金又再次拖欠不给，且其违约行为致使上诉人合同目的长期不能实现。2、关于3000元卫生费及前二楼保证金。该费在生效的判决中已处理完毕，一审法院重复处理错误。3、关于扣除取暖设备费用15000元。生效判决已明确由双方自行结算或另案处理，且扣除的本意在双方正常履行合同的前提下，本案被上诉人自2017年开已经违反了双方之间合同本意，一审法院扣除该笔费用事实不清。4、关于租金支付。上诉人一审主张的租金156000元，是从2018年4月30日至2021年6月30日期间的，一审认为2019年9月1日前的租赁费已经由生效判决处理，故仅处理2019年9月2日至2020年12月1日的租赁费错误。5、关于违约金。租赁合同中对违约有明确的约定，二、原审适用法律错误。 上诉人夕阳红公寓针对上诉人永丰公司的上诉答辩称：我方同意解除合同，但是对方必须将水电费、补充协议中前楼未交付以及我代付安装新取暖设备的费用结算完。否则不同意解除。 被上诉人王亚平针对上诉人永丰公司上诉答辩意见与上诉人夕阳红公寓答辩意见一致。 夕阳红公寓上诉请求：1、发回重审或者依法改判，驳回被上诉人之诉求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审截至开庭之日，上诉人已垫付给被上诉人各种开支高达50万元，如果减除锅炉拆除和开然气安装费用，其它未约定支付方式的垫付费也高达30万元。2、一审法院对被上诉人明显的多次违约行为置之不理，判决不公。3、一审法院适用法律错误。 上诉人永丰公司针对上诉人夕阳红公寓的上诉答辩称：请求依法改判或者回重审，支持我方的上诉请求。二审费用由夕阳红公寓承担。 被上诉人王亚平针对上诉人夕阳红公寓上诉答辩意见：认可上诉人夕阳红公寓的上诉请求。 上诉人永丰公司向一审法院提起诉请：1、判令解除原、被告《租赁合同》，《租赁合同补充协议》；2、判令被告支付拖欠原告的租赁费156000元，违约金31200元；3、判令被告承担本案案件受理费、保全费等费用。当庭原告要求被告王亚平对以上诉讼请求承担连带责任。 一审查明事实：被告夕阳红公寓系凤翔县民政局批准开办的民办非企业单位（法人）。2013年4月15日被告夕阳红公寓与原告永丰公司签订《租赁合同》一份，合同约定：原告将其位于凤翔县XX大街XX号XX会所XX房XX楼、三楼出租给被告，包括标准间12间、单人间14间及商务间2间，共计28间；出租时间从2013年4月30日至2025年4月29日，期限暂定12年；租金为每年70000元，一年一付，须提前一月交清下年度租金。同年5月18日，原、被告签订《租赁合同补充协议》约定：原告将其零点商务休闲会所前楼（包括临街接待室整体）租赁给被告，包括客房部二楼、三楼的28间房屋，租金为每年78000元，租赁合同从2013年6月1日起正式执行，每年6月30日前付清全年租金。以上合同签订后，原、被告双方即按约定履行各自的合同义务。2016年6月13日，原、被告双方就所租赁房屋的燃煤锅炉改造又签订了《租赁合同补充协议》，约定如下：按照县委县政府下达的有关拆除燃煤锅炉的文件及环保局要求，经双方协商同意将现有燃煤锅炉改装成新供暖设备，原告同意此项工作由被告全部代理，拆除旧锅炉安装新取暖设备的全部费用由原告承担，被告负责完成整体工程完工；由于原告经济紧张，为了不影响被告的正常运转，经费先由被告垫付，从2017年6月30日起由被告从原告每年的房租费中逐步冲减，每年扣15000元，扣完为止，具体数额以实际产生的票据为准；同时，合同对水电费及卫生费的处理作了约定，从2016年6月30日开始，由被告每年从原告租金中扣除前二楼水电费保证金2200元及院内其他部分卫生费800元，共计3000元；合同载明该协议未约定事项按原合同执行。2016年6月30日，被告在交纳房租时，原告依约扣除了15000元的锅炉费用。2017年12月，被告依照合同约定将所租赁房屋的取暖设备安装并投入使用，2017年12月7日至2019年2月3日，被告分四次向原告交纳了2017年7月1日至2018年6月30日的房租60000元，双方依约扣除了15000元的锅炉费用及3000元的水电费。2020年4月21日，陕西省宝鸡市中级人民法院(2020)陕03民终243号民事判决书判决凤翔县XX公寓支付上诉人凤翔永丰商贸有限公司租赁费73000元（从2018年7月1日至2019年9月1日止），违约金15600元。2019年9月2日后被告未向原告支付租金。一审认为，原告与被告于2013年4月15日、2013年5月18日、2016年6月13日签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》系双方真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，对双方均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。涉案合同租赁期限从2013年4月30日至2025年4月29日共计12年，被告租赁涉案房屋主要用途为开办老年公寓，并于2014年4月1日在凤翔县民政局办理了养老机构设立许可证，2016年7月8日办理了民办非企业单位登记证书（法人）。被告在履行合同期间，因环保及政府要求拆除其租赁的燃煤锅炉，原告由于经济紧张，经协商，拆除旧锅炉安装新取暖设备的全部费用先由被告垫付，从2017年6月30日开始由原告从被告每年的房租费中扣减15000元，扣完为止，并签订了书面补充协议。被告租赁的房屋用途为开办老年公寓，其在租赁期间对锅炉进行了重新安装，现公寓仍然正常开展供养生活不能自理的老人。虽然被告未依合同约定按期缴纳租金，构成违约应承担交纳租赁费并赔偿违约金的违约责任。由于本案的特殊性及为了避免代养老人无法安置，导致不安定因素发生，被告该违约行为不必然造成原告合同目的不能实现。因此，原告要求解除涉案租赁合同的请求，一审不予支持。关于租赁费的计算。因2019年9月1日前的租赁费已经人民法院处理，故本次未支付租赁费应从2019年9月2日起计算至2020年12月1日，共计15个月。关于原告诉请的违约金31200元。双方所签订的《租赁合同》中约定“乙方违约，给甲方造成的损失，按全额赔偿，最低不得低于总租金的50%”。按照公平原则，且考虑到今年疫情影响，违约金按总租金15%计算较妥。经查，双方签订的《租赁合同补充协议》中第二条二款约定：”甲方同意乙方从2016年6月30日房租费中扣出前二楼水电费保证金2200元，院内其他部分卫生费800元，共计3000元，实付75000元，并一次补给乙方2014年、2015年、2016年加盖财务章的收据各一份，每张收据金额为78000元，从2017年起，由乙方每年从甲方租金中扣出新取暖设备费用15000元，共扣18000元，实付6万元整，直到扣清为止。”依据该条约定，被告应付租金中除扣除15000元的取暖设备费用外还应扣除3000元卫生费及前二楼水电费保证金。被告夕阳红公寓属民办非企业单位，登记证书副本显示其为法人，法定代表人王亚平以法人名义从事的的民事活动，应由其法人承担法律后果，被告王亚平非涉案合同的相对人，原告要求被告王亚平承担连带责任的诉讼请求无法律依据一审不予支持。综上，被告应支付原告自2019年9月2日起至2020年12月1日止的租金79500元（78000元÷12月×15月-15000元-3000元），赔偿违约金11925元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，之规定，判决：一、由被告凤翔县XX公寓于本判决生效后十日内支付原告凤翔永丰商贸有限公司租赁费79500元（自2019年9月2日起至2020年12月1日止），并赔偿违约金11925元；二、驳回原告凤翔永丰商贸有限公司其余诉讼请求。案件受理费4040元，减半收取2020元，由原告凤翔永丰商贸有限公司交纳1000元，被告凤翔县XX公寓交纳1020元。 二审审理期间，双方均未提交新证据。 二审审理查明事实与一审审理查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，二上诉人于2013年4月15日、2013年5月18日、2016年6月13日签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》系双方真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，对双方均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案涉及合同的解除事由及租赁费认定问题。依据双方签订的租赁合同及补充协议内容来看，上诉人夕阳红公寓租赁房屋用途为开办老年公寓，其在合同履行过程中，因环保及政府要求拆除了租赁的燃煤锅炉，并垫付费用安装了新的取暖设备，且双方均同意每年从租赁费中扣减15000元。本案上诉人夕阳红公寓虽然未按期支付租赁费，存在违约，但通过一、二审调查，现公寓仍然正常开展供养生活不能自理的老人，解除合同有可能造成代养老人无法安置，或导致不安定因素的发生，且上诉人夕阳红公寓的违约行为不必然造成上诉人永丰公司的合同目的不能实现。因此，一审判决驳回上诉人永丰公司诉请要求解除合同，本院予以支持。 关于上诉人永丰公司诉请租赁费156000元是由三部分组成：1、2018年4月30日至2018年6月30日租赁费13000元。对于该部分租赁费从已生效的判决书中，能够认定上诉人永丰公司是认可2018年7月1日以前的租赁费是结算清楚，现又推定上诉人夕阳红公寓欠付其二个月租金，显然与事实不符也与交易习惯不符，对于该部分诉请求本院不予支持；2、2019年9月2日至2020年4月29日租赁费52000元。该部分租赁费上诉人夕阳红公寓庭审中认可确实未支付，对于该部分租赁费应予支付；3、2020年4月30日至2021年6月30日租赁费91000元。因上诉人凤翔永丰商贸有限公司起诉时间为2020年11月9日，其诉请求要求上诉人夕阳红公寓提前支付还未产生的部分租赁费显然不符合双方合同约定，及法律规定。因此，对于该部分租赁费一审认定计算至2020年12月1日并不违反法律，本院予支持。综上，对于上诉人永丰公司诉请的租赁费应从2019年9月2日起计算至2020年12月1日，共计15个月即97500元。 关于是否应从租赁费中扣除15000元的取暖设备费、前二楼水电费保证金2200元、卫生费800元，共计18000元的问题。因双方补充协议中有明确约定，且已生效的判决中也作了扣除，因此，一审判决进行扣减符合法律规定，本院予以支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。二上诉人的上诉理由不能成立。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判 二审案件受理费4040元，由上诉人凤翔县永丰商贸有限公司承担1040元，上诉人凤翔县XX公寓承担3000元， 本判决为终审判决。 审 判 长 邱有前 审 判 员 付金国 审 判 员 李宝萍 二〇二一年四月二日 法官助理 谈佳华 书 记 员 李 雯 1