贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终877号上诉人（原审被告）：盘州市光明房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省盘州市翰林街道江源路，统一社会信用代码：91520222697516938L。法定代表人：陆益，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：金达刚，贵州贵友律师事务所律师。一般授权委托诉讼代理人：腾小林，贵州贵友律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：孟维壮，男，1988年3月28日出生，汉族，住贵州省盘州市鸡场坪镇龙脖子村居民委员会（原盘县。特别授权委托诉讼代理人：谭代关，贵州磐桓律师事务所律师。上诉人盘州市光明房地产开发有限责任公司（以下简称光明房开）因与被上诉人孟维壮商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初3598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人光明房开的委托诉讼代理人金达刚、腾小林，被上诉人孟维壮的委托诉讼代理人谭代关到庭参加诉讼。本案现已审理终结。光明房开上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，上诉人不应承担逾期办理房屋初始登记的违约责任。首先，被上诉人主张逾期办证违约金，应当自合同约定的办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间，被上诉人与上诉人光明公司签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，2016年8月3日，被上诉人作为业主与盘县鼎宸物业管理有限公司签订了《住宅工程质量分户验收记录（户内部分）》及《领取钥匙登记表》，光明公司已将房屋交付上诉人使用，按照合同约定交房后90日上诉人要为被上诉人办理房屋初始登记，也就是2016年11月3日前上诉人需履行初始登记义务，至2019年11月3日已满3年诉讼时效。被上诉人房屋总价款为361839元，被上诉人提供证据证明其仅支付了234663元，除10984元房屋维修基金外，被上诉人实际仅支付了223679元购房款，尚欠上诉人138160元购房款支付。在被上诉人未完全履行付款义务的情况下，上诉人不应承担逾期办理房屋初始登记的违约责任。其次，依据法律规定“开发商因不能预见、不能避免且不能客服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形，主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，可予支持”，上诉人在一审中已提供证据证实是因施工单位的原因导致其逾期工期滞后，符合不能预见、不能避免也不能客服的客观情况。再者，产权证的发放是一项政府行为，并非开发商的单方行为，是否发放、何时发放都是由政府决定的；而产权证的办理和获得，还需购房人的配合、申请及行政管理部门许可等，并非是开发商能独立完成的事项。孟维壮辩称，一审认定的事实准确，适用法律正确，应维持原判。孟维壮向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告2015年12月31日至2020年5月20日期间的逾期交房违约金58002元;判令被告以房屋总价款361839元为基数按日万分之一支付原告2020年5月21日至商品房满足交房条件之日止期间的违约金。二、判令被告支付原告2016年3月30日至2020年5月20日期间的逾期办理产权转移登记违约金62995元;判令被告以房屋总价款361839元为基数按年利率4.2%支付原告2020年5月21日至商品房产权转移登记完毕之日止期间的逾期办理产权转移登记违约金。三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月8日，原盘县（现盘州市）光明房地产开发有限责任公司作为出卖人与孟维壮作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定：孟维壮向盘州市光明房地产开发有限责任公司购买位于观月广场2单元14层3号商品房（共有人崔会分）。合同还对出卖人关于房屋权利状况的承诺、商品房价款的确定方式及总价款（361839元）、付款方式（首付111839元，余款250000元按揭贷款）、付款期限、商品房交付使用条件及日期（交付时间为2015年9月30日前）、逾期交房责任（第十三条：逾期交房：逾期在30日之内，自交付届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。）、交接手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任，房屋登记（第二十二条：房屋登记：一、预告登记……。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于/前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起无日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的无承担违约责任；2、约定日期起无日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第/项处理：（1）买受人有权退房……。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款无违约金……。（四）双方同意按照下列/种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关办理商品房转移登记。2、买受人同意委托无向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……）等进行了约定。2015年11月23日，原盘县（现盘州市）光明房地产开发有限责任公司向崔会分出具《收据》，内容：兹收到崔会分购买观月商业广场2-14-3购房定金10000元。2015年12月8日，原盘县（现盘州市）光明房地产开发有限责任公司向孟维壮、崔会分出具《收据》，内容：兹收到孟维壮、崔会分交来观月广场2-14-3购房款80000元。2015年12月30日，原盘县（现盘州市）光明房地产开发有限责任公司向孟维壮出具《盘县商品房预售专用收据》，内容：今收到孟维壮交来购买盘县光明房地产开发有限责任公司观月广场项目2-14-3购房款111839元。2016年1月26日，原盘县（现盘州市）光明房地产开发有限责任公司向孟维壮出具《收据》，内容：兹收到孟维壮、崔会分交来观月广场2-14-3购房款32824元。2016年7月5日，孟维壮向原盘县（现盘州市）光明房地产开发有限责任公司交付装修抵押金、垃圾清运费4460元。2016年8月13日，孟维壮向原盘县（现盘州市）光明房地产开发有限责任公司交付天燃气安装费2800元。2016年1月6日，原盘县住房和城乡建设局出具《盘县商品房预售合同备案登记表》，对孟维壮购买坐落于盘县房屋进行预售备案（竣工时间：2015年1月15日；交房时间：2015年12月30日）。2016年7月10日，孟维壮作为业主与盘县鼎宸物业管理有限公司作为物业单位签订《住宅工程质量分户验收记录（户内部分）》、《承诺书》、《领取钥匙登记表》，孟维壮对验收项目、验收内容等进行验收并领取钥匙及收取房屋。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,不违反法律、法规强制性规定,合法有效。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同约定全面履行自己的权利义务。本案中，原被告双方于2015年12月8日签订《商品房买卖合同》，合同中约定被告应于2015年12月30日前向原告交付房屋，但原告于2016年7月10日对房屋进行验收并领取钥匙，实际取得该房屋，被告的行为已构成违约，应承担违约责任，原告应在实际交房（交房时间2016年7月10日）之日起30日（2016年8月10日）后三年（即2019年8月10日前）内主张权利，但原告于2020年5月28日提起诉讼主张支付逾期交房期间的违约金已超过法定的诉讼时效期间，故对原告主张判令被告支付原告2015年12月31日至2020年5月20日期间的逾期交房违约金58002元;判令被告以房屋总价款361839元为基数按日万分之一支付原告2020年5月21日至商品房满足交房条件之日止期间的违约金的诉讼请求，不予支持。对被告提出其不存在逾期交房的辩解意见，与庭审查明的事实不符，不予采纳；但提出不应承担逾期交房违约金的辩解意见，理由成立，予以采纳。对原告主张支付原告2015年12月31日起至2020年5月20日期间的逾期办理产权转移登记违约金62995元及以房屋总价款361839元为基数按年利率4.2%支付原告2020年5月21日至商品房产权转移登记完毕之日止期间的逾期办理产权转移登记违约金的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。第二款规定：合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收使其贷款利息的标准计算。原被告双方未约定办理房屋产权转移登记期限，被告应当在交房（交房时间为2016年7月10日）之日起90日内即2016年10月10日之前为原告办理房屋产权转移登记，但被告至今仍未向原告提供办理房屋转移登记的相关资料，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。第二款规定：诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。对原告主张2016年3月30日至2017年5月27日期间的逾期办理产权转移登记的违约金的诉讼请求，原告提起本案诉讼的时间为2020年5月28日,且无诉讼中止、中断、延长等情形，已经超过诉讼时效,故不予支持；但其主张自2017年5月27日起的违约金,并未超过诉讼时效,应予支持；因双方未约定办理房屋产权转移登记的期限及违约金的计算方式；参照“《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》（四）关于违约责任问题。18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”的规定，原告主张逾期办理商品房转移登记期间的违约金按年利率4.2%的诉讼请求，未超过法律规定的年利率6%，予以支持，即2017年5月28日至2019年8月19日期间违约金计算为33850.29元（361839元×4.2%×813天÷365天）；自2019年8月20日起至2020年5月20日止的利息,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率3.85%计算,即10457.65元（361839元×3.85%×274天÷365天）；上述违约金共计44307.94元，因受疫情或疫情防控措施等因素的影响，酌情扣减违约金7283.50元（44307.94元÷365天×60天），予以支持违约金37024.44元（44307.94元-7283.50元）。2020年5月21日至商品房产权转移登记完毕之日止期间的逾期办理产权转移登记违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率3.85%计算。对被告提出其逾期办证违约金已超过诉讼时效的辩解意见，理由不能成立，不予采纳。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告盘州市光明房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告孟维壮违约金37024.44元。自2020年5月21日起的违约金，以房屋总价款361839元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率3.85%计算至商品房产权转移登记完毕之日止的逾期办理产权转移登记；二、驳回原告孟维壮的其他诉讼请求。案件受理费1360元，由原告孟维壮负担997元,被告盘州市光明房地产开发有限责任公司负担363元。二审中，各方当事人未向本院提交证据。本院依职权调取如下证据：贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初3637案中，承办法官在建安建筑公司调取的通知、调查笔录。上诉人和被上诉人对该组证据均无异议。该组证据可以证实案涉房屋与建安公司之间关系的事实，本院予以确认。本院二审查明的事实与一审基本一致，但一审对被上诉人支付款项的事实认定有误，上诉人认可被上诉人以按揭贷款的方式向其支付房款25万元，此外，被上诉人提供了上诉人出具的如下几笔房款支付收据：2015年11月23日付房款10000元、2015年11月8日付款80000元（注明购房款，但被上诉人称该款为购车位款）、2015年12月30日付房款111839元、2016年1月26日29000元、2016年1月26日3824元，无3284元的付款依据。对一审查明的其余事实予以确认。另查明，上诉人原名称为盘县光明房地产开发有限责任公司本院认为，本案二审争议焦点主要是：1、被告上诉人房款是否已支付完毕；2、上诉人是否应向被上诉人承担逾期办证违约责任；3、被上诉人本案诉讼请求是否已过诉讼时效。关于第一个争议焦点：案涉房屋价款为361839元双方无异议，上诉人认可被上诉人以按揭贷款的方式向其支付房款25万元，此外，被上诉人提供了上诉人出具的如下几笔房款支付收据：2015年11月23日付房款10000元、2015年11月8日付款80000元（注明购房款，但被上诉人自认为购车位款）、2015年12月30日付房款111839元、2016年1月26日29000元、2016年1月26日3824元，以上收据被告提供了原件进行核实，上诉人认为可能存在重复出具收据的情况，并认为无银行流水印证，但上诉人对重复出具收据的事实不能提供证据予以证实，也不能合理说明，被上诉人提供上诉人出具的收款收据，已尽到了自身的举证责任，对上诉人关于案涉房屋未付清房款的主张不予采信。以上被上诉人出具的证据，充分证明被上诉人已支付完毕全部购房款。关于第二个争议焦点：被告所称因施工方的原因致其逾期交房或办证的理由不属于免责事由，本案亦不存在因政府行政行为导致上诉人无法办理房屋产权证的问题，对其该上诉理由不予支持。关于第三个争议焦点，上诉人的上诉理由不能成立，理由与一审一致，不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实有误，但判决结果正确，对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2720元，由上诉人盘州市光明房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓少旭审判员  王秋红审判员  杨 龙二〇二一年四月二十九日法官助理张冰书记员杨梦虹