湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂06民终1260号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北凯地企业管理有限公司（变更前名称为湖北凯地投资管理有限公司）。住所：襄阳市襄城区檀溪路中段溪园大厦。法定代表人：刘小云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨自瑞，湖北三国律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：襄城区弘福梁记粥铺。住所：襄阳市襄城区檀溪中段溪园大厦A2-2号。经营者：朱传朝。委托诉讼代理人：郭再明，湖北高见律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭昊轩，湖北高见律师事务所律师。上诉人湖北凯地企业管理有限公司（以下简称凯地公司）因与被上诉人襄城区弘福梁记粥铺（以下简称梁记粥铺）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院(2020)鄂0602民初3185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。凯地公司上诉请求：撤销原判第二项，改判支持其一审反诉请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定部分事实错误。虽然存在新冠疫情的特殊情况，双方进行过协商，但没有办理相关手续，并没有形成一致意见，一审认定的减免房屋租赁费3个月不能成立。人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同，而不是直接免除租金。一审判决直接对被上诉人免除租金错误；2.被上诉人应该按期支付租金，但存在延期支付租金等违约行为，且在合同到期后不能按期不腾退房屋，经过上诉人多次做工作，直至2020年10月30日才交回房屋，给上诉人造成巨大经济损失，应当支付逾期腾房期间的房屋占有使用费36585.91元，及经济损失20793元；3.由于被上诉人不能按期支付租金和交回房屋，根据合同约定，应该支付违约金28806.31元。梁记粥铺辩称，疫情属于不可抗力，属法定免责事由，且原始房东已根据国家政策减免了凯地公司在疫情期间的三个月的租金，人民法院对租金减免具有一定的裁量权；2020年9月30日至10月1日，双方仍在商谈续租事宜，并签订了租赁条件确认表，凯地公司于2020年9月27日下达《关于退还租赁房屋的通知》，要求其6日内退还房屋，强行停电，导致其不能营业，给其造成了重大损失，对凯地公司上诉要求逾期腾房期间的房屋占有使用费的主张，不应予以支持。梁记粥铺向一审法院起诉请求：一、判令凯地公司履行《房屋租赁合同》，与其继续签订租赁合同，其继续承租襄阳市襄城区檀溪路中段溪园大厦二楼A2-2号商铺；二、判令凯地公司向其赔偿自2020年10月9日开始至其能正常经营之日止的营业损失（按照每天1.2万元计算）以及其他损失；三、诉讼费用由凯地公司承担。凯地公司向一审法院反诉请求：一、判令梁记粥铺立即支付拖欠租金109757.7元；二、判令梁记粥铺立即支付房屋逾期腾房期间的占有使用费36585.91元；三、判令梁记粥铺赔偿房屋逾期腾房期间的损失20793元；四、判令梁记粥铺赔偿违约金28806.31元；五、梁记粥铺承担反诉费用。一审法院认定事实：一、2015年9月7日，凯地公司（出租方、甲方）与梁记粥铺（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于襄阳市××城区××路中××大厦××号房屋出租给乙方经营使用，用于经营梁记粥铺，总建筑面积767平方米。租期自2015年10月1日至2020年9月30日。免租装修期为2015年10月1日至2015年12月15日。租金、水电费的交纳标准以及支付方式：租金为每月租金34515元，以后租金前三年不变，第四年（即2018年12月16日）起每贰年递增6%。乙方每半年交付租金和物业管理费，首期租金和物业管理费在签订合同时一次性付清。水费按商业用水2.6元／吨，电费按1.2元／度，水电费标准遇市政公用部门等涨价，以上标准相应调增，乙方每月25日前向甲方支付当月所发生的水电、煤气、通讯、设备等费用。保证金：乙方应于本租赁合同签订之日向甲方支付34000元的保证金。在租赁期限届满且双方签订商铺交还确认书的3个月期满之后，甲方应将保证金或其余额退还乙方，但不计息。如因乙方未按时交纳包括但不限于租金、物业服务费、电费、水费、电话费等费用时，甲方有权直接从保证金中扣除该费用。在乙方并无违反本合同任何条款的前提下，如乙方愿意在本合同规定的租赁期限届满后继续租赁该商铺，应在该租赁期限届满前最少6个月前向甲方发出书面通知提出续租要求，在市场同等条件下，乙方享有承租优先权。第6.5条约定，返还：租赁期满或合同提前解除后，乙方应在6日内返还房屋及附属设施，甲方有权选择要求乙方将房间的装修恢复到甲方交付时的标准状态，乙方逾期交接，则甲方有权解除合同、收回租赁物，并有权追究乙方的违约责任，且甲方在此期限内采取停止能源供应和通讯支持、停止各种物业服务措施。乙方逾期超过10天，则乙方在该承租场所内的任何装饰装修、设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾处理等）。违约责任：乙方逾期向甲方支付租金，则甲方有权自逾期之日每日按应付未付租金的百分之五向乙方收取滞纳金，乙方逾期支付房租超过10天，甲方可解除合同，收回租赁物。合同另约定了双方权利义务等内容。同日，双方又签订《补充合同》，针对上述《房屋租赁合同》做了十九条的补充及更改，其中将《房屋租赁合同》第6.5条约定修改为：租赁期满或合同提前解除后，乙方应在10日内返还房屋及附属设施，……。上述合同签订后，凯地公司如约向梁记粥铺交付房屋，除2020年因新冠疫情减免3个月房屋租金外，其余租金梁记粥铺均按约支付给凯地公司。二、自2020年7月后，双方就续租问题磋商无果。2020年9月27日，梁记粥铺收到凯地公司发出的《关于退还租赁房屋的通知》，通知梁记粥铺在租赁期限届满之日起6日内（2020年10月6日前），将租赁房屋交还给凯地公司。梁记粥铺表示欲继续租房、不愿退房，凯地公司告知梁记粥铺有其他人愿意扩大租赁面积后承租，针对该租赁条件的变化，梁记粥铺以《租赁条件确认表》的形式确认其续租条件，包括面积扩大、租金、物业管理费、水电费、保证金、付租方式、租赁期限、免租装修期等内容，并于2020年9月30日转款50000元给凯地公司（该款于2020年10月5日退还给梁记粥铺）。2020年10月1日，梁记粥铺与凯地公司就续租租赁合同条款进行磋商，但因对装修时间、是否要先装修等问题双方仍有分歧，无法缔结新的租赁合同。2020年10月5日，凯地公司再次向梁记粥铺发出《关于退还租赁房屋的通知》，敦促梁记粥铺于2020年10月6日前将租赁房屋交还给凯地公司，否则逾期造成的相关损失均由梁记粥铺承担。梁记粥铺仍表示欲续租。2020年10月8日，凯地公司向梁记粥铺发出“撤场通知”，通知梁记粥铺立即退还租赁房屋，否则将按合同约定停止房屋能源供应并处理租赁房屋内物品，因逾期造成的相关损失均由梁记粥铺承担。梁记粥铺拒绝退还租赁房屋，并提起本次诉讼。三、法院受理本案后，2020年10月24日，梁记粥铺委托蔡玲玲与凯地公司核对梁记粥铺的电量电价及退费明细、代办租赁保证金退费事宜、向出租人退还租赁房屋事宜。双方当日就此形成一份“费用结算清单”，内容为：朱传朝（梁记粥铺）：退房时间为2020年10月25日，10月25日新东方进场拆除，梁记粥铺同时拆除灯具、包间门芯、空调，双方互不影响。保证金：34000元，水费结余-1208.6元，电费结余246.4元，消防维保费结余345元，电费差价87243.01元，合计120625.81元。凯地公司的项目经理蔡军和梁记粥铺代理人蔡玲玲分别在该清单上签字。2020年10月26日，凯地公司按上述结算向梁记粥铺付清120625.81元。四、案涉房屋系凯地公司向襄阳市溪苑实业总公司承租而来。2020年新冠疫情期间，襄阳市溪苑实业总公司减免凯地公司三个月房租。五、2020年10月8日，凯地公司（甲方、出租方）与襄阳新东方培训学校（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，将位于襄阳市××城区××路山水××溪××区××室（××、××、××）租赁给乙方使用。建筑面积1173.5㎡，租期自2020年10月19日至2025年10月18日。合同还约定其他内容。2020年10月25日，襄阳新东方培训学校进场装修。一审法院认为，凯地公司与梁记粥铺签订的《房屋租赁合同》及其《补充合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同中约定了：梁记粥铺应在该租赁期限届满前最少6个月前（最晚2020年3月31日）向凯地公司发出书面通知提出续租要求，则在市场同等条件下，梁记粥铺享有承租优先权。梁记粥铺与凯地公司自2020年7月谈续约问题，直至2020年9月30日租赁期限到期，双方未能协商一致缔结新的房屋租赁合同。法院受理本案后，梁记粥铺与凯地公司又于2020年10月24日签订“费用结算清单”，结清案涉租赁房屋的水电等费用，梁记粥铺收回保证金、水电等费用结余并退出了案涉房屋，作出了终止合同的意思表示，而案外人襄阳新东方培训学校于2020年10月8日就案涉房屋与凯地公司签订了《房屋租赁合同》并于2020年10月25日实际入住占有装修，故梁记粥铺诉请凯地公司与其继续签订租赁合同，由其继续承租该商铺，与梁记粥铺结算退场的意思表示明显相悖，且在梁记粥铺退场后，案外人襄阳新东方培训学校现已进场装修，该诉请属实际履行不能，故对梁记粥铺该诉请不予支持。因双方之间的房屋租赁合同已终止，继续在此恢复经营亦不可能，故梁记粥铺进而请求凯地公司向其赔偿自2020年10月9日开始至梁记粥铺能正常经营之日止的营业损失（按照每天1.2万元计算）及其他损失，亦不予支持。除2020年因新冠疫情减免3个月房屋租金外，其余租金梁记粥铺均按约支付给凯地公司，新冠疫情属于不可抗力，因新冠疫情减免2020年3个月房屋租金，既符合国家相关政策，也是双方经过协商结果，所以凯地公司结算时将梁记粥铺的保证金全额予以了退还而未按合同约定进行扣减，故凯地公司诉请梁记粥铺支付拖欠租金、占有使用费以及违约金，无事实依据，不予支持，反诉诉请腾房期间的损失，无事实和法律依据，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回襄城区弘福梁记粥铺的诉讼请求。二、驳回湖北凯地企业管理有限公司反诉诉讼请求。本诉案件受理费950元，由襄城区弘福梁记粥铺承担。反诉案件受理费2110元，由湖北凯地企业管理有限公司。二审查明，原审判决认定属实，本院予以确认。本院认为，梁记粥铺与凯地公司于2015年9月7日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点：(一)一审判决因疫情原因减免梁记粥铺三个月租金，是否适当。租赁期间内发生新冠××疫情，梁记粥铺租赁案涉房屋从事餐饮业，确因疫情防控措施影响停业，无法正常使用租赁房屋，且襄阳市溪苑实业总公司减免了凯地公司三个月房租，凯地公司亦同意在续租的情况下免收梁记粥铺三个月房租，此后梁记粥铺一直在积极与凯地公司商议续租事宜，最终双方未能续签租赁合同，责任并不在梁记粥铺，原审判决对凯地公司要求梁记粥铺支付该三个月房租的请求未予支持，符合公平原则。(二)梁记粥铺是否应当因逾期搬离而支付占有使用费、承担违约责任，并赔偿凯地公司损失。合同约定的租赁期间虽于2020年9月30日届满，但梁记粥铺于同日转款5万元给凯地公司，双方10月1日仍在商谈续租事宜，同月5日，凯地公司向梁记粥铺发出《关于退还租赁房屋的通知》，要求梁记粥铺于2020年10月6日前交还租赁房屋。即便不能续签租赁合同，需返还房屋，出租人亦应给予承租人合理的搬迁时间，凯地公司随后采取停电的方式，并砸毁梁记粥铺的大门，有欠妥当。双方当事人于2020年10月24日形成“费用结算清单”，凯地公司退还梁记粥铺租赁合同保证金34000元，而该按照租赁合同约定，保证金系为梁记粥铺保证履行租赁合同项下的义务和责任的担保，如梁记粥铺“未按时交纳包括但不限于租金、物业服务费、电费、水费、电话费等费用时，甲方(凯地公司)有权直接从保证金中扣除该费用”。故梁记粥铺主张，形成“费用结算清单”，凯地公司退还租赁合同保证金，系双方对解除合同、返还租赁房屋等事项进行商议后的结果，符合本案实际。对凯地公司上诉要求梁记粥铺支付占有使用费的主张，本院不予支持。梁记粥铺虽未按合同约定于租赁合同届满后6日内返还租赁房屋，但系由于双方在2020年10月1日租赁期间届满后仍在商议续租事宜，在凯地公司10月5日退还梁记粥铺为续租而交纳的5万元，并发出《关于退还租赁房屋的通知》后，梁记粥铺于同月24日即办理了相关费用结算并搬离，尚在合理期间内，凯地公司要求梁记粥铺支付违约金和逾期腾房期间的损失，缺乏事实和法律依据。综上所述，凯地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4219元，由上诉人湖北凯地企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇二一年四月二十七日书记员  严琦童