广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂03民终1399号 上诉人（原审原告）：罗玛妮亚，女，1990年1月7日出生，回族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 被上诉人（原审被告）：广西兴进实业集团有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区环城南一路14号10栋13层。统一社会信用代码：914503001988994872。 法定代表人：罗欣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏凤玲，女，该公司员工。 上诉人罗玛妮亚因与被上诉人广西兴进实业集团有限责任公司（以下简称：“兴进公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2021）桂0305民初137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 -2- 罗玛妮亚上诉请求：一、判令兴进公司承担资金占用费48240.53元；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人在无预售许可证的情况下“盛大开盘”，假借签约提前骗取全额房款的案件。虽然被上诉人后期取得预售许可补足商品房销售合同的法律要件，但其签订合同前占用上诉人的资金是违法的，被上诉人应当赔偿其损失。一、一审没有认定提前收取房款构成对原告资金的占用，属于适用法律不当。兴进公司辩称2018年6月29日双方签署合同，而一审法院判决是2018年6月29日双方初步达成合意。在这种情况下，逻辑上应当支持上诉人的诉讼请求，因为合意是“房地产商违法开盘”导致，并非上诉人真实意思表示。原因如下：1.被上诉人在“盛大开盘”的时候悬挂的不是该楼盘的预售许可证，而是其他楼盘的预售许可证，这是欺骗、违法的行为，且开盘前取得预售许可证是开发商的义务；2.合意并不导致上诉人具有支付义务，因为购买商品房必须签订书面合同，没有预售许可证，开发商收取全额房款为非法行为；3.一审判决既然已经认定2019年1月25日的合同合法有效，而且该合同的付款时间是2019年1月25日一次性付清，那么本案中认定的支付全款时间是2018年6月29日，上诉人提前支付房款就没有法律依据，上诉人的诉请应当得到支持。二、请求二审正确适用法律。依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，没有合法依据取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还给受损失的人。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理；既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出 -3- 借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 兴进公司辩称，根据相关法律规定，上诉人与被上诉人之间达成购房合意，签订的合同合法有效，上诉人要求被上诉人支付资金占用费无事实和法律依据。双方成立商品房买卖合同不是要式合同，不需要签订书面合同才成立，且双方也没有明确提及过需要支付利息的行为，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 罗马妮亚向一审法院起诉请求：一、判令被告广西兴进实业集团有限责任公司承担资金占用费48240.53元；二、被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年6月29日，原告与被告达成合意购买后者开发的坐落于桂林市七星区，并全款支付了房款及其他费用合计1379301元。2018年12月19日，被告取得该项目商品房预售许可证，证号2018065。2019年1月25日，原告作为买受人与作为出卖人的被告，就上述房屋签订了《商品房买卖合同》一份，约定买受人于2019年1月25日将房1377058元一次性付清，被告于2020年6月30日前向原告交房。合同亦约定了买受人逾期付款的违约责任等相关权利义务。该合同签订后于桂林市新建商品房交易网上交易平台进行了备案。现被告已将涉案房屋交由原告使用。本案中，原告以被告未取得商品房预售许可证、提前7个月收取其房款造成其资金被占用损失为由，诉至该院，提出前述诉讼请求。 -4- 一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原告与被告于2018年6月29日达成合意购买后者开发的坐落于桂林市七星区，并全款支付了房款及其他费用合计1379301元，即彼时双方已订立该商品房买卖合同，又因被告系于2018年12月19日、原告提起本次告诉前即已取得该项目商品房预售许可证，故该合同有效。就涉案预售商品房买卖事宜，原、被告又于2019年1月25日签订了书面的《商品房买卖合同》，该合同中约定了被告应于2019年1月25日将房款1377058元一次性付清。该《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律规定，亦属合法有效。而无论是2018年6月29日原、被告初步达成的买卖合意，还是原告在付款交付数月后自愿于2019年1月25日签订的书面《商品房买卖合同》中，本案中均无充分证据证实原、被告之间约定有原告在2019年1月25日之前向被告支付房款的，则被告应当承担相应的金钱责任。据此，对原告要求被告支付2018年6月29日-2019年1月25日期间1378301元款项被占用损失之请求，因无充分合同、法律依据，该院不予支持。至于原告所陈述的被告有可能存在的违法行为，非属本案处理范围，本案 -5- 中现有证据亦未达到该院可认定案件存在应移送公安部门情形之程度。原告认为存在犯罪行为的，可依法向有关职能部门检举、举报。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告罗玛妮亚的诉讼请求。本案减半收取案件受理费503元（原告已向该院预付），由原告负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人要求被上诉人支付资金占用费有无事实和法律依据。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，上诉人与被上诉人均认可双方于2018年6月29日达成了购房合意，同日，上诉人全款支付了购房款及其他费用合计1379301元，即双方于2018年6月29日已订立了商品房买卖合同。虽然此时被上诉人未取得商品房预售许可证，但是双方达成购房合意的意思表示是真实的，上诉人也是为了实现购 -6- 房的目的而自愿支付了全额购房款，且在本案起诉前涉案房屋已经取得了商品房预售许可证，根据上述法律规定，一审认定该合同有效并无不当，本院予以确认。在被上诉人取得商品房预售许可证后，双方又于2019年1月25日以书面形式就本案预售商品房买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同亦属有效。现上诉人要求被上诉人支付2018年6月29日至2019年1月25日期间的资金占用费，对此，本院认为，上诉人未能提供证据证明上诉人与被上诉人达成合意或以书面形式签订的合同中约定了，如上诉人在2019年1月25日之前支付购房款，被上诉人应向其支付资金占用费，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，上诉人应承担举证不能的法律后果。故上诉人主张被上诉人支付资金占用费无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，罗玛妮亚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1006元（上诉人罗玛妮亚已预交），由上诉人罗玛 -7- 妮亚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 张 芳 二〇二一年四月二十九日 法官助理 李灵恒 书 记 员 黄赋鑫