贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初4911号 原告：胡朝琴，男，汉族，1970年10月1日出生，住贵州省毕节市。 原告：刘中秀，女，汉族，1973年2月1日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：胡朝琴，男，汉族，1970年10月1日出生，住贵州省毕节市，系原告刘中秀之丈夫。 被告：贵州七众置业有限公司，住所贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房，统一社会信用代码：9152050205908259X。 法定代表人：韩义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权），女，汉族，住贵州省毕节市赫章县，该公司员工。 原告胡朝琴、刘中秀与被告贵州七众置业有限公司（以下简称七众置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡朝琴、被告七众置业公司的委托诉讼代理人李娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡朝琴、刘中秀向本院提出诉讼请求：l、判决被告立即与原告签订《商品房买卖合同》，并到相关部门进行合同备案；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告于2016年12月28日与被告贵州七众置业有限公司签订了《商品房买卖认购合同》，约定原告向被告购买毕节市城市南部新区。商铺总计价款484435元，原告向被告支付了首期款145331元，同时还支付了维修基金1828元和测绘费160元，剩余价款250998元；剩余价款由原告（乙方）与被告（甲方）于同日分别签订了《分期付款之补充协议》，约定由贵州和聚祥商业运营管理有限公司以应当向原告支付的租金向被告分期进行支付，原告无需再向被告进行支付。被告在《商品买卖认购合同》中承诺，该商品房没有权属纠纷和债务纠纷；没有销售给除原告以外的其他人，还一并承诺被告收到乙方缴纳首期款后在一年内即应按照国家有关规定对原告办理房屋备案登记手续和相应不动产权证。同日，原告、被告以及贵州和聚祥商业运营管理有限公司分别签订了该商铺的《三方协议》，协议约定由原告将自己向被告认购的南部新区XX号商铺，租给贵州和聚祥商业运营管理有限公司十年，每年租金42388元，由贵州和聚祥商业运营管理有限公司代原告向被告在8年之内偿还原告所欠被告房款的余款及利息，剩下2年的房租，由贵州和聚祥商业运营管理公司直接打在原告指定的账户上。然而，历经四年多时间，原告均未接到被告办理备案及不动产权证的任何通知。在2019年5月，原告在毕节市中级人民法院贴出的房屋查封通告上得知，自己向被告认购的南部新区XX号商铺。被毕节市中级人民法院以被告欠他人款项为由进行了查封。被查封的包括原告认购之房及其他的商铺。为此，原告于2020年3月24日向毕节市中级人民法院提交了执行异议申请书，并附上相关证据，可是至今没得到被告的处理或退款，原告所购买的房屋依旧处于查封状态。原告认为，根据原、被告双方签订的《分期付款之补充协议》第4条：“甲方收到乙方缴纳首期款后即应按照国家有关规定为乙方办理房屋备案登记手续，后续购房尾款由贵州和聚祥商业运营管理有限公司以应当支付乙方的租金向甲方分期进行支付，乙方无需再向甲方进行支付。”可是时至今日，已4年有余，被告作为该补充协议的甲方，却一直未履行双方约定为原告办理房屋备案登记手续，并未与原告签订《商品房买卖合同》。被告的行为，已经违反了诚实信用原则和双方的约定，依法应承担法律责任，除应立即与原告签订《商品房买卖合同》为原告办理房屋备案手续或立即退房退款外，还应承担由此给原告造成的各项经济损失。为了维持自身的合法权益，原告根据有关法律的规定，诉至人民法院，请求人民法院支持原告前述请求为谢。 被告七众置业公司答辩称：一、签订商品房买卖合同是双方合意的结果，在原告购买商铺时即应向被告索要购房合同，原告多年未拿到商品房买卖合同是原告对其权利的惰于行使。现原告要求签订《商品房买卖合同》及办理备案登记的条件现今是无法满足的，被告无法为原告办理。一方面原因是受大量诉讼案件的影响，被告业务没有办法正办理；另一方面原因是原告所购买的商铺目前被被告为避免查封备案至天厦房地产开发有限公司或者直接被法院查封的情形，出现这样的情况并非被告所愿，被告在知道查封情况开始就一直在积极协调政府各部门，争取早日将购买被告商铺的业主关心的备案、办证等问题及时解决。能备案后，被告也会第一时间通知原告及广大主；二、对购买的商品房进行备案并不是合同生效的要点，它只是为了杜绝售房人将房屋一房二卖的现象。而在本案中，被告对双方达成的买卖认购合同及其他手续的效力是认可的，且原告向被告支付购房首付款时，被告已经将该涉案商铺交付给原告使用，且原告目前将该商铺返租给第三方公司贵州和聚祥商业运营管理有限公司，该公司正常向被告支付租金用以抵扣原告的购房尾款，在这过程中，原告是一直存在收益行为的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月29日，以原告刘中秀为买受人，被告贵州七众置业有限公司为出卖人，双方签订《商品房买卖认购合同》约定：“买受人购买毕节市城市南部新区，总价款为484435元。买受人采取分期付款方式付款，具体付款方式及付款期限以双方签署的补充协议为准。出卖人与买受人签订《商品房买卖合同》并完成《商品房买卖合同》备案登记后本合同自然终止。双方权利义务以《商品房买卖合同》约定为准。”签订认购合同时，原告向被告支付商铺首付款145331元、维修基金1828元，被告向原告出具了相应的收款收据。同日，以原告刘中秀为乙方，被告贵州七众置业有限公司为甲方，双方签订《分期付款之补充协议》约定：“乙方将其所认购商铺交由贵州和聚祥商业运营管理有限公司进行整体运营管理，双方就乙方向甲方分期支付购房款达成协议，乙方于签署房屋认购合同之日向甲方支付商铺总价30%为145331元，剩余购房款339104元由乙方委托贵州和聚祥商业运营管理有限公司将前八年每年租金支付给被告以抵扣购房款。款项支付时间为每年10月31日前，支付起止时间以甲乙双方签署的《商品房买卖合同》为准。”原、被告及贵州和聚祥商业运营管理有限公司就商铺租金支付原告欠付被告购房尾款签订了《三方协议》予以明确，并由原告与贵州和聚祥商业运营管理有限公司签订《商铺租赁合同》进行约定，原告将认购商铺租赁给贵州和聚祥商业运营管理有限公司，租期十年（2016年11月1日至2026年10月31日）。第一年至第八年租金由贵州和聚祥商业运营管理有限公司于每年10月31日前支付给被告，该笔款项为原告的分期购房款，第九年、第十年租金按照商铺租赁合同在每年10月31日前支付给原告。之后，因被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》，未办理《商品房买卖合同》备案登记，故原告以前述诉讼请求诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，本案原、被告之间签订的《商品房买卖认购合同》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应属于预约合同性质。因此，原、被告双方签订正式《商品房买卖合同》仍然需要采取要约与承诺的合同订立方式，若不能协商达成一致，双方均不能强制要求对方与自己签订。故对原告诉请判决被告与原告签订《商品房买卖合同》并进行合同备案的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四条、第五条、第四百七十一条、第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告胡朝琴、刘中秀的诉讼请求。 案件受理费25元，由原告胡朝琴、刘中秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇二一年四月十九日 书记员  彭 双