广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初11379号原告：陈连荣，男，1974年7月10日出生，汉族，住广东省陆丰市。委托代理人：骆军辉、陈宗鹏，均系广东国灿律师事务所律师。被告：广州银蚨投资管理有限公司，住所地广州市天河区石牌西路8号2215室，统一社会信用代码914401060803948117。法定代表人：余小玲，执行董事兼经理。被告：余小玲，女，1986年11月12日出生，汉族，住四川省威远县。以上两被告共同委托代理人：黄为民，系广州银蚨投资管理有限公司员工。被告：黄为民，男，1969年1月17日出生，汉族，住江西省赣州市上犹县。原告陈连荣诉被告广州银蚨投资管理有限公司（以下简称“银蚨公司”）、余小玲、黄为民房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告陈连荣及其委托代理人陈宗鹏，被告银蚨公司及余小玲的委托代理人黄为民、被告黄为民，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈连荣诉称：2019年6月27日，原告与被告银蚨公司、黄为民签订了《怡乐路“博士创业公馆”内部认购合同》（以下简称“案涉合同”），该合同约定原告以人民币637980元购买两被告开发的怡乐路50-51号博士创业公馆2层218号房，预计交房时间是2019年9月30日至2019年10月25日。2019年7月1日和3日，原告分4次以银行转账方式向两被告支付了购房款共计人民币637980元。可合同签订后至今，两被告却未按合同的约定与原告签订正式的购房合同、交付房屋和办理过户手续。原告认为两被告的行为已严重违反了双方的合同约定，依法应承担法律责任。而被告银蚨公司系自然人独资企业，被告余小玲是该公司股东，故被告余小玲应承担连带责任。因此，为维护原告合法权益，请求法院判令：1、被告银蚨公司、黄为民向原告退还购房款人民币637980元；2、被告银蚨公司、黄为民向原告支付违约金（以637980元为基数，按每月2%的标准，自2019年12月31日起计算至实际清偿全部款项之日止）；3、被告银蚨公司、黄为民向原告支付律师费人民币5000元；4、被告余小玲对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由三被告承担。被告银蚨公司、余小玲、黄为民共同辩称：1、不同意原告的全部诉讼请求。由于被告银蚨公司资金紧张，遂通过他人介绍向原告借款人民币180万元，该借款是以被告黄为民的妹妹案外人黄桂兰的房屋作抵押，借款后，原告要求黄桂兰在收到该180万元时将其中的70万元转账到原告指定的财务人员林秀芬的账户中，然后原告与三被告签订了案涉合同，实际是虚假的认购合同，而陈连荣收到该笔款项后，再将其中的63万余元转到被告银蚨公司的账户，实际上该63万余元就是给黄桂兰的180万元借款的一部分，原、被告双方不存在真实的交易行为，案涉合同是无效的。2、本案涉及到刑事案件，我方已经收集资料准备向公安机关报案。3、本案是由于民间借款关系引起的。4、被告余小玲是被告银蚨公司的法人及个人股东，余小玲与被告银蚨公司不存在财务混同的情况。经审理查明：2019年6月27日，银蚨公司（出售方、甲方）、黄为民（出售方、乙方）与陈连荣（认购方、丙方）签订了案涉合同，约定：一、丙方认购甲、乙开发的怡乐路50-51号“博士创业公馆”2层218号公馆房屋，建筑面积为20.58平方米，单价为人民币31000元/平方米，总价为人民币637980元。二、签订本合同时，丙方向甲、乙方支付内部认购总价人民币637980元。等本项目验收合格后，三方签订正式购房合同后，该款项直接转为丙方应付购房款项。因甲、乙方原因不能按时交楼办理过户手续，甲方按市场价不低于人民币38000元/平方米收回。各付各税，丙方超过一万的费用部分甲、乙方负责。五、签订正式购房合同及付款。如果本合同履行，本次属于内部认购，要一次性付清内部认购款：本合同签订后三个月内即2019年10月1日前，丙方与甲、乙方在售楼部签订正式购房合同，甲、乙方立即安排最快的购房过户手续，过户到丙方签约的户名。七、本公馆房预计交房时间为2019年9月30日至2019年10月25日，具体以正式购房合同约定为准等。2019年7月1日，银蚨公司出具《授权书》给黄为民，称授权黄为民全权处理银蚨公司关于怡乐路50-51号公寓改造项目的所有事宜。2019年6月28日，林秀芬收到银行转账人民币700000元；2019年7月1日，陈连荣分两笔分别转账人民币200000元、137980元至银蚨公司账户；2019年7月3日，陈连荣分两笔分别转账人民币200000元、100000元至银蚨公司账户。银蚨公司出具《收据》称收到陈连荣交来怡乐路50-51号2楼218房房款人民币637980元，经办人为黄为民。2019年12月22日，黄为民以银蚨公司及其自己的名义出具《确认书》给陈连荣，称黄为民是怡乐路50-51号二和三楼“博士创业公馆”的开发运营商。黄为民、银蚨公司与陈连荣签订了案涉合同，陈连荣已交清上述合同购房款人民币637980元，黄为民在收款后，出具《收据》并加盖有银蚨公司及其财务章，黄为民在经手人处签名。因黄为民原因，上述项目无法按计划销售或履行，黄为民同意上述购房款人民币637980元因合同无法履行所产生的违约金自2019年12月31日起按每月2%计算直至全部款项清偿完毕之日止，黄为民承诺将于2020年6月30日前将上述房款及违约金归还陈连荣等。另，银蚨公司曾用名广州市银蚨投资顾问有限公司，于2013年10月31日成立，注册资本为人民币10万元，股东为余小玲，认缴出资为人民币10万元，占注册资本的100%。案件审理过程中，本院于2020年7月16日向广州市规划和自然资源局发出了《协助查询函》，请该单位协助查询广州市海珠区怡乐路50-51号的产权登记、规划报建情况以及该地址上是否存在“博士创业公馆”房产开发项目等。该单位于2020年7月29日复函称查询了海珠区怡乐路51号地段的报建项目及报建情况以及海珠区怡乐路51号之一、之二218房的登记情况，并提供相关资料的附件。附件中的广州市城市规划局《建设工程报建审核书》显示，海珠区怡乐路51号的建设单位为广东粤银联营房地产开发有限公司，未显示存在“博士创业公馆”房产开发项目；附件中的《广州市不动产登记查册表》载明：海珠区怡乐路51号之一、之二218房的产权人为案外人李常青，建筑面积为21.3344平方米，登记时间为2019年11月1日。本案庭审中，陈连荣、银蚨公司、余小玲、黄为民陈述以下内容：1、三被告称黄为民的妹妹黄桂兰收到陈连荣的借款后，在陈连荣的要求下转账70万元给陈连荣的秘书林秀芬，之后陈连荣再把该70万元的部分即案涉的637980元转账给银蚨公司；原告则称双方有很多经济往来，不止这一笔转账，林秀芬收到转账的70万元与本案无关。2、三被告称其不是案涉房屋的产权人，也未获得产权人的授权代为签订认购合同，本案是在原告的要求下进行虚假的走账；原告则称签订案涉合同前，有去相关部门查询过案涉房屋的产权信息，案涉房屋不是三被告所有，但被告提供的资料使原告相信其有权出售案涉房屋，在案涉合同签订时没有审查过被告的产权证书。3、原告称根据公司法第63条的规定，被告银蚨公司为一人有限责任公司，被告余小玲系该公司的股东，余小玲不能证明自己的财产与公司的财产相互独立，要对银蚨公司的债务承担连带责任；三被告则称余小玲的财产与公司的财产不存在混同的情况。原告陈连荣提交了以下证据：1.《怡乐路“博士创业公馆”内部认购合同》；2.平面图；3.授权书；4.银行转账记录；5.收据；6.确认书；7.《民事委托代理合同》；8.律师费发票；9.广州银蚨投资管理有限公司企业信息公示报告；10.工商登记档案。被告银蚨公司、余小玲、黄为民提交如下证据：转账记录。本院认为：关于案涉合同及《确认书》的效力问题。首先，广州市规划和自然资源局的回函资料证实案涉地址上并没有案涉房产开发项目及规划，相关产权人亦不是三被告。其次，案涉合同签订后，也没有证据显示双方有就案涉房屋买卖的后续流程进行过合意或跟进，完全不具备房屋买卖的真实交易基础。而三被告提交了银行转账记录用以证明其所主张的名为房屋买卖实为借款的事实，原告亦认可存在上述转账记录的事实。再次，原告也确认没有对《确认书》中案涉房屋的产权及规划情况进行基础审查，明显不符合正常房地产交易习惯。综上，本院对被告的辩解予以采信，认定双方缺乏真实房屋买卖的意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，认定为无效合同。关于原告要求被告银蚨公司、黄为民返还款项人民币637980元的诉请。如前所述，因案涉合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还”的规定，则两被告因案涉合同获利的款项人民币637980元应予返还。关于原告要求被告银蚨公司、黄为民支付违约金的诉请。因案涉合同及《确认书》均属无效，双方对此均负有过错，则原告主张该项违约金，理据不足，本院不予支持。关于原告要求银蚨公司、黄为民支付律师费人民币5000元的诉请。如前所述，原告主张该笔律师费亦缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告余小玲对被告银蚨公司及黄为民的上述债务承担连带清偿责任的诉请。经查，被告余小玲系银蚨公司唯一的股东，持股比例为100%。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，现被告余小玲未能举证证明其财产与银蚨公司之间相互独立，故应当承担举证不能的责任，即应对公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州银蚨投资管理有限公司、黄为民自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈连荣返还款项人民币637980元。二、被告余小玲对上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告陈连荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10549元，由原告陈连荣负担722元，被告广州银蚨投资管理有限公司、黄为民、余小玲负担9827元；保全费3920元，由被告广州银蚨投资管理有限公司、黄为民、余小玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  卓燕君人民陪审员  李思音二〇二一年四月七日书 记 员  庞慧明李愿