江苏省扬州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏10民终1085号上诉人（原审原告）：高邮市土地开发储备中心，住所地高邮市长生路。法定代表人：陈大明，该中心主任。委托诉讼代理人：谢金荣，江苏金荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高邮市永联金属材料有限公司，住所地高邮市外环南路高邮镇工业园。诉讼代表人：江金芳，该企业破产管理人负责人。上诉人高邮市土地开发储备中心（以下简称土储中心）因与被上诉人高邮市永联金属材料有限公司（以下简称永联公司）土地使用权转让纠纷一案，不服江苏省高邮市人民法院（2019）苏1084民初4533号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。土储中心上诉请求：撤销一审判决，支持土储中心的诉讼请求。事实和理由：1.土储中心与永联公司签订的“土地使用权及房屋转让协议书”是双方就土地使用权及地上所有建筑物、附属物的转让达成的协议，性质是买卖合同的法律关系，而非借贷的法律关系。2.协议书中回购的约定是一种附条件的民事行为，而不是让与担保的一种方式。3.土储中心拥有涉案土地的使用权受法律保护。双方签订协议书后办理了土地使用权变更手续，土储中心拥有了涉案土地使用权。综上，一审法院认定土储中心与永联公司之间的转让行为名为买卖，实为借贷错误。土储中心向一审法院提出诉讼请求：立即将土地及其建筑物、构造物以及利用该土地、建造物进行租赁所获取的利益交还给土储中心。一审法院认定事实：2013年11月20日，土储中心（乙方）与永联公司（甲方）签订了《土地使用权及房屋转让协议书》，协议内容载明“根据市政府2013年11月19日召开的协调会精神，经甲、乙双方共同协商，就土地使用权及地上建筑物、附属物的转让事项达成如下协议条款：一、甲方同意将座落于高邮市高邮镇丁庄村的国有土地使用权14312.80平方米及地上所有建筑物、附属物转让给乙方，土地使用证号邮国用（2007）第04246号、邮国用（2007）第04248号，房屋建筑面积约2160平方米（无房产权证书）；二、甲、乙双方议定价格如下：上述土地及地上所有建筑物、附属物转让价格为人民币伍佰万元整，甲方委托并授权乙方于2013年11月20日将上述款项直接汇入中国农业发展银行高邮市支行指定账户，用于归还高邮市秦邮再生资源回收加工有限公司在中国农业发展银行高邮支行的到期贷款，本次土地使用权等转让的所有税费由乙方承担。三、本协议签订后甲方应将上述地块的土地权属证书原件交付乙方，并协助乙方办理国有土地使用权等相关权属的变更登记手续。四、乙方同意：甲方有权在本协议生效之日起一年内回购本次转让的土地使用权及地上建筑物、附属物，如未能在上述期限内回购则甲方丧失回购权；回购价格按本协议第二条之价格计算，并按年息10%计算利息支付给乙方，同时甲方应承担回购所产生的全部税费。回购行使期限届满甲方未行使回购权的，乙方可根据自身要求对本协议所涉及地块及地上建筑物、附属物进行处置，甲方不得阻挠或者设置其他的任何障碍。五、本协议签订后，在回购权行使期间内，本协议所涉土地及地上所有建筑物、附属物仍由甲方负责管理、维护，确保国有资产安全，如在甲方管理、维护期间出现上述资产损坏、损失的，甲方应当赔偿，在本协议生效后甲方不得新建、拆改、变动地上建筑物、附属物。六、双方约定的其他事项：①甲方按要求回购时，应向乙方发出书面通知，乙方收到通知书后5日内签订回购协议。②在回购权行使期限内，乙方不得改变土地性质属性或新建、拆改地上建筑物，否则添附增值部分，甲方不予折价赔偿；人为故意毁损价值按原价值双倍向甲方赔偿。③在回购行使期间内，乙方不得在土地和房屋上设定抵押等其他措施，否则在甲方回购时及其消除。”土储中心根据协议约定，已将500万元汇入了永联公司指定的银行账户。协议书签订当日，案涉两块土地的使用权人已变更为土储中心，但协议所涉土地及地上所有建筑物、附属物直至土储中心起诉一直由永联公司负责管理、维护。在协议约定的回购一年期限内，永联公司未向土储中心提出要求回购本次转让的土地使用权及其地上建筑物、附属物。一年期满后，土储中心针对永联公司于2015年11月向其提出的延期回购申请予以答复，答复中并未同意永联公司延期回购。另查明，2016年10月26日高邮市国土资源局出具一份《关于办理建议》，该建议在“相关背景”下载明“2013年11月19日上午，根据市委主要负责人的意见，市委常委、常务副市长徐永宝召集了由市国土、财政、农发行等主要负责人参加的协调会议。专题研究了农发行抵押地块解套相关事宜。会议明确由市国土局土地开发储备中心和市经济开发区管委会出资收购分别位于高邮镇的高邮市永联金属材料有限公司的21.47亩土地、开发区的高邮市扬子江机械制造有限公司的20.4亩土地。收购总价为1000万元。其中：市土地开发储备中心收购的500万元资金由市财政调度，开发区地块的500万元收购资金由开发区管委会负责”。另载明“回购期内高邮市永联金属材料有限公司未曾向高邮市土地开发储备中心提出回购申请、办理相关回购手续。回购期届满前20日，高邮市永联金属材料有限公司向高邮市土地开发储备中心提出请求延缓支付回购款、时间的申请未获批准。2015年11月1日，高邮市永联金属材料有限公司又提出延期申请，高邮市土地开发储备中心对其延期未予同意，并书面函告其已丧失回购权、要求在近日交还土地”，同时还载明“截至目前，因转移产权的两宗用地仍为原权利人占用、并利用该土地对外出租的情况受到信访人举报至扬州市局、省国土厅及高邮市纪委。目前，针对市土地储备中心收储地块问题，我局已启动相关司法程序。为此建议：在司法程序未了结前，对扬子江机械制造有限公司及其关联企业用地手续办理申请概不受理。”一审法院经审查认为，土储中心、永联公司双方于2013年11月20日签订的《土地使用权及房屋转让协议书》系根据市政府2013年11月19日召开的协调会精神所形成，协议中约定由永联公司委托并授权土储中心于2013年11月20日前将500万元直接汇入中国农业发展银行高邮支行指定账户，用于归还高邮市秦邮再生资源回收加工有限公司在中国农业发展银行高邮支行的到期贷款，而永联公司协助土储中心办理国有土地使用权等相关权属的变更登记手续，同时约定，永联公司在协议生效之日起一年内享有回购本次转让的土地使用权及其地上建筑物、附属物，并按年息10%计算利息支付给土储中心。协议签订当日，涉案国有土地的使用权人变更成为本案土储中心。协议过程中，土储中心明知永联公司转让的建筑物、附属物无房产权证书，且双方亦未就土地使用权及地上建筑物、附属物分别作任何价格评估而直接以500万元成交转让，且该500万元的金额与2016年10月26日高邮市国土资源局《关于办理建议》中载明的协调金额完全吻合。以上行为显然不符合正常买卖交易习惯。回购一年期满后，土储中心在永联公司不能按约回购土地使用权及地上建筑物、附属物的情况下，仍长期任由永联公司继续占有、管理土地及地上建筑物、附属物。可见，土储中心、永联公司双方签订《土地使用权及房屋转让协议书》的目的是担保永联公司能及时还本付息，在永联公司无法按期偿还债务时，以其国有土地使用权及房屋直接抵偿债务，达到土储中心及时便捷实现债权的目的。因此，土储中心、永联公司之间的真实法律关系是借贷关系，土地使用权及房屋转让协议只是作为让与担保的一种方式。本案土储中心的诉讼请求是基于买卖合同关系，诉讼中，一审法院已经明确向土储中心释明案涉基础法律关系为借贷关系，并询问其是否依法变更诉讼请求，土储中心确认其不变更诉讼请求。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十四条第一款之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，裁定如下：驳回高邮市土地开发储备中心的起诉。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案协议系根据政府协调会的精神签订，协议中约定了回购条款和利息，结合协议履行情况以及转让价格，该协议的签订并非是转让案涉房地产权属，而是作为履行债务的担保，故双方当事人之间属于让与担保法律关系。一审过程中，法院已经向土储中心进行了释明，但该中心明确不变更诉讼请求，在此情形下，一审法院裁定驳回起诉。故土储中心的上诉理由不能成立。综上，土储中心的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。根据《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项的规定，本案一、二审案件受理费均不予收取。本裁定为终审裁定。审判长 韩 杰审判员 刘念昌审判员 刘 平二〇二一年四月二十三日书记员 李 萍