重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1303号上诉人（原审被告）：黄娟，女，1983年3月11日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张继猛，重庆易坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都合力物业服务有限公司，住所地成都市人民南路四段49号，统一社会信用代码91510107758771976B。法定代表人：谢卫东，董事长。委托诉讼代理人：肖宏，重庆钦天律师事务所律师。上诉人黄娟因与被上诉人成都合力物业服务有限公司（以下简称合力公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初22790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人黄娟的委托诉讼代理人张继猛及被上诉人合力公司的委托诉讼代理人肖宏到庭参加二审询问。本案现已审理终结。黄娟上诉请求：1、撤销重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初22790号民事判决，并依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认为被上诉人在起诉前经过了书面催交义务是错误的。2、被上诉人2020年7月16日才寄送律师函，2017年7月17日前的物业服务费已经超过诉讼时效。3、《补充协议》约定由重庆市渝北区人民法院管辖，该《补充协议》的印章与前期物业服务合同的印章差异较大，《补充协议》存在后补可能。4、按临时管理规约规定，小区的设施设备绿化环境未完善，应下浮30%，应追加开发商为被告。5、被上诉人提供的物业服务不符合约定，应当下调物业费，另案生效判决也判决按照80%计算物业服务费。合力公司辩称：一审适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。一审中上诉人没有提出诉讼时效抗辩。本案物业系商业性质，物价局仅对住房物业费有明确约定，对商业性质的物业费没有明确规定，被上诉人收取物业费是按照前期物业服务合同的标准收取，也为上诉人提供了物业服务，应当予以支持。合力公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年1月至2020年7月期间的物业服务费30938.6元；2.判令被告支付违约金（以30938.6元为基数，从2016年1月1日起按每日万分之六的标准计算至原告本案起诉之日止）；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告系位于重庆市北部新区××道××段××号××幢××房屋的产权人，该房屋建筑面积为40.18平方米，于2015年3月登记于被告名下。原告系具有一级资质的物业服务企业。2011年11月10日，案涉物业的建设单位重庆双远实业（集团）有限公司（以下简称双远集团）与原告签订《前期物业服务合同》，主要约定双远集团选聘原告对位于重庆市北部新区××道××段××号的动力国际物业提供前期物业服务。物业服务费实行包干制，按建筑面积计算，其中Ｂ、Ｃ、Ｄ栋写字楼的物业服务费标准为14元／平方米／月（含公共区域水电费、电梯能耗，不含公共区域的中央空调能耗费）；业主应于每月10日前预交下一月的物业服务费。合同期限为5年，自2011年11月10日起至2016年11月9日止。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之六的标准向原告支付违约金；双方在履行合同中如发生争议，可依法申请调解，向有关行政管理部门申诉，也可以选择重庆仲裁委员会仲裁。合同还对物业服务事项及质量、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等事项进行了约定。该合同于2011年11月22日进行了备案。2011年12月13日，双远集团与原告签订《动力国际前期物业服务合同补充协议》，约定双方就2011年11月10日签订的《前期物业服务合同》中关于争议管辖部分重新达成一致，双方如因该合同发生争议，应友好协商解决，协商不成的可向合同履行地即重庆市渝北区人民法院提起诉讼等。上述物业服务合同签订后，合力公司重庆分公司按约为动力国际物业提供了基本的物业服务，但其提供的物业服务存在一定瑕疵。另查明，原告为向被告催收案涉物业服务费，于2020年7月16日通过国内挂号信函方式向被告寄送了《律师函》。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条中规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，原告与案涉物业的建设单位双远集团签订的《前期物业服务合同》及《动力国际前期物业服务合同补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。该合同对包括被告在内的动力国际全体业主均具有法律约束力。尽管该合同约定的期限已于2016年11月届满，但在合同期限届满后，案涉物业并未签订新的物业服务合同，原告亦继续为该物业提供了基本的物业服务，故原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系。在原告提供基本的物业服务后，被告负有向原告交纳物业服务费的义务。至于被告提出的原告未配合其查看小区监控导致其在房屋被盗后无法追回被盗财产问题，如被告认为原告侵害了其合法权益，其可另行依法向原告主张。关于物业服务费的收费标准问题，上述《前期物业服务合同》约定为14元/平方米/月。被告对此辩称，在绿化设施不完善的情况下，物业服务费收费标准应当下浮30%。因该约定系在商品房买卖合同中被告与动力国际建设单位双远集团所约定内容，原告并未签章认可，该约定对原告不具有约束力。故对被告提出的该辩解理由，一审法院不予采纳。对原告主张的物业服务收费标准为14元/平方米/月，一审法院予以确认。被告房屋建筑面积为40.18平方米，根据上述物业服务费收费标准14元/平方米/月计算，2016年1月至2020年7月期间，共产生物业服务费30938.6元（14元/平方米/月×40.18平方米×55个月）。该期间的物业服务费，原告以合理方式向被告进行了催收。现原告诉请被告支付该所欠物业服务费30938.6元，一审法院予以支持。鉴于原告提供的物业服务存在一定瑕疵，为平衡双方利益，督促原告提高物业服务质量，对原告主张的违约金，一审法院不予支持。综上，原告诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告黄娟在本判决生效后三日内支付原告成都合力物业服务有限公司2016年1月至2020年7月期间的物业服务费30938.6元；二、驳回原告成都合力物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费902.9元，减半收取451.45元，由原告成都合力物业服务有限公司负担150元，被告黄娟负担301.45元。二审中，黄娟举示了本院作出的（2020）渝01民终799号民事判决书，拟证明同一小区物业服务费，生效判决按约定标准的80%主张物业服务费，被上诉人对该判决真实性无异议，不认可其证明目的。本院对该判决的真实性予以确认。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案已查明，合力公司于2011年11月10日与涉案物业建设单位签订了《前期物业服务合同》，该合同合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对黄娟具有约束力。之后，合力公司按照约定为涉案小区提供了物业服务，至2016年11月期限届满后，涉案物业没有签订新的物业服务合同，合力公司继续为涉案小区提供物业服务，黄娟接受了合力公司提供的物业服务，应当按照《前期物业服务合同》的约定支付物业服务费。合力公司向黄娟发出了催收物业服务费的《律师函》，在一审中合力公司提交催收函的挂号信存根，本院予以采信。黄娟仍未支付，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，合力公司要求黄娟支付物业服务费的诉讼请求人民法院应予支持。黄娟亦未在一审中提出诉讼时效抗辩，本院不予审理。关于物业服务收费标准问题。如前所述，《前期物业服务合同》对黄娟具有约束力，合同约定收费标准为14元/平方米/月，该收费标准中不单是物业服务费，还包含了公共区域水电费、电梯能耗。黄娟以与双远集团签订的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》的约定和合力公司服务质量差为由，认为应当调低物业服务费收费标准。对此，本院认为，第一，黄娟在购买涉案物业产权时，即知晓其物业服务收费标准，其购买行为即表示对物业收费标准的接受和认可，合力公司收取物业服务费系依据合同约定，黄娟理应依照《前期物业服务合同》约定的收费标准交纳物业服务费。第二，黄娟所称服务质量差等属于物业服务过程中瑕疵问题不能成为拒交物业服务费的理由。黄娟据此要求调低物业收费标准的请求本院不予支持。其举示另案生效判决，拟证明法院判决针对同一小区其他业主调减了物业服务费，本院认为，另案生效判决调减物业服务费系针对不能使用电梯的物业服务缺陷而非瑕疵。故与本案不具关联性。第三，黄娟称其与建设单位签订《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》中约定“物业在环境绿化、设施设备等未完善的条件下”，收费标准下浮30%。因该约定系双方在房屋买卖合同中的约定，合同目的系买卖房屋，该约定系房屋买卖双方作出的意思表示，对合同签订双方具有约束力，合力公司不是该合同和补充协议的签订人，不能据此在本案中调低物业费收费标准。如黄娟认为其权利受到侵害，可另行依照法律规定主张权利。综上，黄娟的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费902.90元，由黄娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 郑泽审 判 员 刘希二〇二一年四月十二日法官助理 王玲书 记 员 梁麟