贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1734号上诉人（原审被告）：贵州尊园房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区石林路300号中铁·逸都国际D组团第DS-6,8,10,12,14栋14单元1层6号。法定代表人：杨松，该公司总经理。委托诉讼代理人：文华兵，广东中安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜全林，男，1979年4月8日出生，汉族，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：付媛，贵州驰辰源律师事务所律师。上诉人贵州尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园经纪公司”）与被上诉人杜全林服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初4824号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尊园经纪公司上诉请求：1、撤销原判第一项、第二项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人与被上诉人签订的居间协议系双方真实意思表示，合法有效且已履行，被上诉人未提供证据证明其签署协议存在欺诈、胁迫、乘人之危的情形，一审法院撤销该协议系错误适用法律规定。根据法律规定，上诉人已提供了居间服务，有权收取服务费20万元，被上诉人是知情且同意的，享受了购房优惠，不可能将20万元误认为购房款。被上诉人为证明上诉人存在欺诈、胁迫、乘人之危的情形，一审判决无证据支撑。2、上诉人与案外人贵阳恒隆置业有限公司签订了包销合同，取得涉案房屋的包销权，上诉人有权将涉案房屋加价出售。杜全林辩称，上诉人收取高达20万元费用严重偏离中介市场的行情和利润，完全违背公正诚信交易的初衷，存在欺诈。一审法院撤销该合同是正确适用法律。涉案合同在最后手写部分载明的20万元不仅与合同前面约定的2万元不同，与通常签订合同时先有增加文字再有在文字上盖手印的方式背道而驰，上诉人称被上诉人对20万元中介费知情且同意的说法不成立。希望二审维持原判。杜全林向一审法院起诉请求：1、判决撤销原、被告双方签订的《尊园地产服务（居间报告）协议书》；2、判决被告退还居间服务费18万元及同期银行贷款利息6,000元（暂计至起诉之日且一直计算至款项还清时止）；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月8日，案外人贵阳恒隆置业有限公司（以下简称恒隆置业）委托尊园经纪公司独家销售北大资源梦想城5＃地块部分的物业，尊园经纪公司需遵循恒隆置业的一户一价的政策开展销售。2018年7月28日，原告杜全林作为甲方，被告尊园经纪公司作为乙方，双方在北大资源梦想城售楼中心内签订了《居间协议》一份。该协议第一条第1款载明“本合同签订之时，客户通过尊园地产指定的第三方支付平台支付人民币20000元作为服务费，及时足额交纳服务费后即可享受尊园地产提供的服务，在尊园地产合作楼盘享受其所争取的购房优惠，以及后续增值服务，每笔服务费仅可享受……”；第二条第1款载明“购房优惠：客户确认尊园地产向自己报告了订立买卖合同的机会，并于购买时享有尊园地产所争取的购房优惠。”；第三条第5款备注条款手写载明“服务费20万已交1万5，剩余10万5于2018年7月30日之前补齐，还有8万元当天补齐……”。签订协议当日，原告向微信名为“北大商铺185××××9576”账户汇款1.5万元。同年8月2日，原告通过ｐｏｓ机刷卡向观山湖松睿信息咨询服务部转款10.5万元。2018年9月16日，原告与贵阳恒隆置业有限公司（以下简称恒隆置业）签订了《商品房买卖合同》，约定恒隆置业以1267908元的价格将北大资源梦想城一期7号地块7-Ｓ04、7-Ａ04栋Ｓ041-2-14号商铺出售给原告，当日，原告通过ｐｏｓ机向恒隆置业转款633954元。当日，尊园经纪公司和恒隆公司分别向原告出具了20万元和633954元的收据。上述《商品房买卖合同》已办理了现售登记（登记号：Ｘ18110265）。后原告认为被告向其提供的居间协议存在欺诈，使其多付款项，遂以前述事实及理由诉至法院。一审法院认为，从原告自己的提交的协议和付款凭证来看，其确与被告签订了《居间协议》并履行了协议约定的全部义务，现原告表示其系在受到欺骗的情况之下向被告支付了20万元的居间服务费，故本案需要明确原告签订《居间协议》且支付20万元的服务费之意思表示是否真实。从查明事实来看，原告自行到北大资源梦想城售楼处洽谈购买商铺事宜，恒隆置业或其安排的其他人员与原告对接，是双方在签约之前恒隆置业提供的服务，原告无需尊园经纪公司提供任何额外的服务，故原、被告之间还签订了《居间协议》有违常理。庭审中，被告表示原告支付20万多元的居间服务费是因其为原告在恒隆置业处争取到了40多万元的优惠，但其并未向本院提供证据证实原告享受了何种优惠，从案涉商铺备案登记表上来看，商铺总成交款为1,267,908元，原告也如数付清了房款，并不能说明原告获得了优惠。综上，原告没有与尊园经纪公司签订《居间协议》的目的或动机，更何况还是大额的所谓中介费用，原告基于对北大资源梦想城的信任，不管收款的主体是谁，其认为其所支付的款项全部为购房款，其因为轻信销售主体而疏于对所签订文书进行辨认，但不代表其愿意受所谓《居间协议》的约束。更为重要的是，在如此违背常理的情况下，被告作为销售方，应当按照诚实信用的原则，积极告知购买方所签订的文书的内容、所收取款项的性质，进而让购买方作出决定，而被告对此未予证实或说明。故认定原告意思表示不真实，根据《中华人民共和国和合同法》第五十四条第三款“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”之规定，原告诉请撤销前述《居间协议》，予以支持。需要说明的是，根据庭审查明的事实，案涉地产出卖人为恒隆置业，其虽有委托尊园经纪公司独家销售北大资源梦想城5#地块的部分物业，但从此事实可知，恒隆置业与尊园经纪公司之间应为委托合同关系，则在销售涉案房地产时，尊园经纪公司也仅是作为恒隆置业的代理人，二者之间对尊园经纪公司接受委托后应如取得委托报酬是二者之间的权利义务，若直接将尊园经纪公司应得到的委托报酬高价转嫁给买受人，通过以签订其他合法形式的合同来达到该目的，则显然违背市场交易的公平与诚实信用原则，存在对消费者的欺诈，该种行为不应得到支持。根据《中华人民共和国和合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告应当返还原告所付的中介费20万元，原告仅要求18万元，从其自愿。前述中介费用，被告不应收取，且协议已被撤销，酌情要求被告自2018年9月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率表支付利息直至款清为止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第三款、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、撤销原告杜全林与被告贵州尊园房地产经纪有限公司于2018年9月16日签订的《尊园地产服务（居间报告）协议书》；二、被告贵州尊园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内，退还原告杜全林已付的中介费180,000元并支付占用款项期间的利息（利息以180,000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2018年9月16日起计算至款项付清之日止）；三、驳回原告杜全林的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,220元减半收取计2,110元（原告预交2,110元），由被告贵州尊园房地产经纪有限公司负担。本院二审期间，上诉人向本院提交了其与案外人贵阳恒隆置业有限公司发生诉讼，本案一审法院作出的（2019）黔0115民初3122号民事判决，上诉人还提交中止审理申请书，主张本案审理应以该案的审理结果为依据，请求本案中止诉讼。本院组织当事人进行了质证。经质证，因该判决未发生法律效力，不能作为认定本案事实的依据。并且，上诉人与案外人贵阳恒隆置业有限公司发生的诉讼系商品房委托代理销售合同纠纷，与本案诉讼无关联性，本案审理不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第五项“有下列情形之一的，中止诉讼：（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”规定的应当中止诉讼的情形，本院对上诉人的申请不予准许。二审经审理查明，被上诉人与贵阳恒隆置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第七条约定，房屋单价每平方米14625.77元，总价款1267908元，买受人应在2018年9月16日前付款633954元，在2018年11月30日前付款633954元。贵阳恒隆置业有限公司于2018年9月16日、2018年12月9日分别出具《房屋销售专用收据》，载明被上诉人于收据载明日期分别支付购房款633954元。其余事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”之规定，本案适用《中华人民共和国民法典》实施前的法律规范。涉案《尊园地产服务（报告居间）协议书》前后约定的服务费数额相差巨大，上诉人所称系手误既未予举证证实，也不合常理，不能认定上诉人收取20万元费用系明确经过与被上诉人协商形成的合意，亦不能认定上诉人对支付20万元服务费明知且同意。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”被上诉人诉请撤销涉案《尊园地产服务（报告居间）协议书》的理由包括其受到上诉人的欺诈及涉案合同显示公平，涉案《商品房买卖合同》预定的房屋单价为每平方米14625.77元，总价款为1267908元，而被上诉人已依约支付了全部约定购房款，根据涉案《商品房买卖合同》履行的情况，不能得出被上诉人购买该房屋享受了优惠，上诉人对其主张的事实未予举证，应承担举证不能的不利后果。在此情形下，上诉人收取了20万元的服务费，根据被上诉人支付的购房款数额，上诉人收取的服务费高达购房款15.8%的比例，即使上诉人提供了居间服务，其收取服务费的数额也与其提供的服务严重不符，应认定上诉人收取20万元服务费属于《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的显示公平之情形，一审法院撤销涉案《尊园地产服务（报告居间）协议书》并无不当，依法应予维持。并且，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，上诉人应依法返还多收取的款项。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取4220元，由上诉人贵州尊园房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二一年四月二十九日书记员 罗 艳