安徽省旌德县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1825民初222号 原告:李才尚，男,1981年12月31日生，汉族，居民，住安徽省合肥市瑶海区。 被告:张小兔，男，1974年4月20日生，汉族，农村居民，户籍地安徽省旌德县，经常居住地上海市闵行区。 原告李才尚与被告张小兔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月5日公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李才尚向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告退还原告房屋剩余租金3080元（2021年1月17日-2021年4月10日）和预交保证金3000元,合计6080元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年4月10日,原告与被告签订位于安徽省旌德县东方小区（东方雅苑）1幢303室租房合同。租赁期限自2020年4月10日至2021年4月10日止,计12个月。房屋月租金为1100元,按1年交付,共计13200元，并预交3000元作为保证金。房屋租金和预交保证金于2020年4月8日通过原告同事刘颖微信转至被告微信,并通过微信沟通双方确认无异议。原告与刘颖共同租住该房屋。2021年1月10日晚19点09分，刘颖接到被告电话告知房屋漏水,小区物业已经将总水阀关闭,刘颖也第一时间与物业电话确认了总水阀已关闭。刘颖于2021年1月9日15点04分离开旌德至合肥,当时不在旌德,得知此情况后刘颖于2021年1月11日从合肥赶往旌德,上午9点53分到达出租屋内查看现场情况并及时将屋内进行了清理。原告和被告于当日20点20分进行电话沟通,双方明确说明如是人为原因导致漏水，则由原告承担责任,如非人为导致漏水则由被告承担责任。2021年1月11日晚，刘颖约被告次日15点30分带上水电工到达出租屋内排查漏水原因,被告表示同意并安排其亲属前去。2021年1月12日，刘颖按照约定带上水电工到达出租屋,15点45分被告及其亲属未到达现场。15点48分水电工找到漏水点及漏水原因,由于水电工临时有事,就先走了。刘颖第一时间电话联系并微信拍视频告知被告漏水点及漏水原因是在阳台台盆柜下方的外露软水管由于天气原因冻裂导致漏水。被告方岳母戴菊香直到16点20分才到达现场。被告于2021年1月14日安排其岳母戴菊香及其找的水电工至出租屋检查,水电工也明确表示是软水管冻裂了,不存在人为原因，属于自然灾害。原告及刘颖告知被告事情原委并要求被告对房屋进行维修,因为房屋内无法正常供水,原告方无法居住。被告方拒不履行,并主动要求原告方搬出房屋。2021年1月16日,被告委托东方小区（东方雅苑）物业爱华物业工作人员高红前来拿钥匙。原告按照被告要求将钥匙交于高红,原告当场与被告电话确认并完成钥匙交付。交完钥匙后原告要求被告返还剩余租金和预交保证金。被告明确告知不会退还。原告认为,原、被告双方租赁合同已经双方一致同意解除,但是尚有部分租赁期限未到期,对于未到期租金及押金,被告依法应当返还给原告。被告拒不返还上述费用,严重损害原告合法权益,为此,原告特具状起诉,望贵院判如所请。 张小兔辩称，1.租房合同第七条约定，乙方人为原因造成房屋及配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。原告明知道天气气温零下摄氏度出远门，不关水表总阀，造成室内漫水，将被告室内木地板家具全部泡水，造成损失估算两万多。原告于1月10日接到被告电话告知室内泡水了，没有采取任何补救措施将室内水及时清扫干净，一直拖到第二天再来处理，这是原告人为造成的，要承担赔偿责任。自然灾害是人不可控制的。天气恶劣出远门，只要将水表总阀关了，就可以避免发生此类事件，这也是最基本的常识，根本就不是自然灾害。现被告的损失未解决，不能退还押金。2.原告告知被告水管坏了，被告及时回复原告，自己在上海，委托原告修一下，费用被告出。原告事先就不想租房了，说被告不修没办法住，还说被告不好沟通想退房，目的就是不想承担这次漫水带来的损失，逃避责任罢了。被告请求贵院依法判决驳回原告的诉讼请求。 李才尚向本院提交的证据： 1.原告身份证复印件1份，证明原告主体资格适格。被告无异议，本院予以认定。 2.租房合同1份，证明原、被告于2020年4月10日订立租房合同的事实。被告无异议，本院予以认定。 3.转账记录2张，证明原告已经按照合同约定将房屋租金及保证金一次性转账给被告。被告无异议，本院予以认定。 4.微信聊天记录6张，证明原告发现房屋漏水后及时告知被告，并要求被告维修，被告要求原告搬离该房屋。被告认为微信聊天内容部分属实，有部分是语音转化的文字，有误差。本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以认定。 张小兔向本院提交的证据： 微信截图4张，证明物业公司发现漏水后告知被告，被告及时告知原告，要求原告自己维修，费用由被告支出，但是原告没有维修。原告认为微信截图片面，不能证明整个过程，达不到被告的证明目的。本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以认定。 根据对上述证据的认定及当事人陈述，本院对本案法律事实认定如下： 2020年4月10日,原告与被告签订租房合同，约定被告将其享有的坐落于安徽省旌德县东方小区（东方雅苑）1幢303室房屋出租给原告使用，租赁期限自2020年4月10日至2021年4月10日止,计12个月。房屋租金为1100元／月,按1年交付,共计13200元，并预交3000元作为保证金。房屋租金和保证金于2020年4月8日由原告同事刘颖通过微信转至被告微信。原告与刘颖共同租住该房屋。2021年1月10日晚19点09分，刘颖接到被告电话告知房屋漏水,小区物业已经将总水阀关闭。原告及刘颖告知被告事情原委并要求被告对房屋进行维修,因为房屋内无法正常供水,原告方无法居住。被告未对房屋进行维修。2021年1月16日,被告委托东方小区物业爱华物业公司工作人员高红前来拿钥匙，原告按照被告要求将钥匙交于高红,原告当场与被告电话确认并完成钥匙交付，自此原、被告解除合同。交完钥匙后原告要求被告返还剩余租金和预交保证金，被告明确告知不会退还。2021年2月24日，原告具状本院。 本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案的争议焦点有二：1.被告是否应当退还房屋租金及押金。2.被告是否有权要求原告赔偿损失。关于焦点1，根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金。本案中，原、被告就租赁物的维修事宜并未协商一致，故不能免除被告对租赁物的维修义务。因被告未履行对租赁物的维修义务，导致租赁物无法正常供水,故合同解除后，原告有权要求减少租金。自2021年1月17日至2021年4月10日共83天，折合租金为3002元（13200元/年÷365天×83天），该款被告应予以退还；已收保证金3000元，被告亦应予以退还。关于焦点2，根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求赔偿损失。本案中，对于水管的冻裂，原告没有过错，但水管冻裂时原告不在家，对于损失的扩大有过错，故被告有权要求原告赔偿损失。因被告要求原告赔偿损失的具体数额不明，亦不在本案的审理范围，被告可以另案起诉。 综上所述，对于原告要求被告退还剩余租金3002元、保证金3000元，合计6002元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；超出的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告张小兔于本判决生效之日起七日内返还原告李才尚房屋租金3002元、保证金3000元，合计6002元； 二、驳回原告李才尚的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30元（已减半收取），原告李才尚负担10元，被告张小兔负担20元。 本判决为终审判决。 审判员  罗志荣 二〇二一年四月二十二日 书记员  江 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。