河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初5350号原告程建琳，女，1963年12月21日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被告河南省宏光天地实业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）七里河南路75号意中大厦6层。统一社会信用代码：91410100169987648X。法定代表人乔玉松，董事长。委托代理人吴明明，河南心连心律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人温夏冰，女，系公司员工。代理权限：特别授权。原告程建琳与被告河南省宏光天地实业有限公司（以下简称宏光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告程建琳，被告宏光公司的委托代理人吴明明、温夏冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程建琳诉称，原告于2003年购买了被告公司开发的国际奥林匹克花园楼盘，2007年经被告工作人员介绍，被告即将在北龙湖开发建设名为“宏福花园”的楼盘，现在对内部工作人员、老业主内部认购，该楼盘认购价格为3700元每平方米，需出资20万元，可以认购90㎡-144㎡的房屋一套。2007年7月17日，原告支付房屋认购款20万元。同日，被告出具收据一份，及选房号。2009年，被告通知原告开会，会上被告向原告介绍项目坐落位置，以及350亩土地证，向原告承诺该项目是真实存在的。基于此，被告向原告收购房屋认购款后迟迟未开工建设表示歉意，将房屋价格降为3500元/㎡。直至2019年初，被告销售人员才联系原告，告知此前承诺房屋面积无法满足，且房屋价格也要上涨，上涨金额暂未确定。2020年6月6日，被告与原告签订《房源选定确认书》，协议载明：原告系奥林匹克会花园项目团购客户，原告同意选定宏福花园6号楼1单元503号房为原告选定的具体房源。但并未约定房屋价格。在长达十三年的时间，在原告多次询问及合法维权后，才终于得见房屋的曙光。2020年9月30日，被告有向原告称项目有变化，现房屋要按照17278元/㎡的价格向原告出售。原告认为，被告长期未履行交付房屋的合同义务，且又单方调高承诺的房屋交付价格，对原告来讲是无法接受的。被告单方面上涨房屋认购价款的行为，系不诚信、不公平的行为，不仅违反了民法基本公平正义、诚实信用原则，也违反了合同法规定的契约严守原则。综上，为维护自己合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、依法判令被告退还已交的贰拾万元整的购房款及利息。利息按照以20万元为基数，自2007年7月17日起至被告实际清偿之日止，2020年8月20日之前按照年利率24%计算，2020年8月20日之后按照LPR的四倍计算；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告宏光公司辩称，一、原被告双方之间的商品房买卖合同不成立，原告对被告享有的只有债权，而不是物权请求权，被告不存在交付房屋的义务。1、原告向被告缴纳款项的性质仅仅是原告取得的优惠购房机会的意向金。2、奥林匹克花园项目没有实际落地，土地因规划原因被政府收回，双方签订商品房买卖合同的目的已经不能实现。3、《房源选定确认书》也不是商品房买卖合同，其不具备商品房买卖合同的必备要件。《房源选定确认书》是在政府为了解决遗留问题的背景下产生的，是原告认可《项目遗留问题解决协议》（以下简称《四方协议》）和会议纪要原则同意重新商定房屋价格的基础上签订的。4、奥林匹克花园项目与宏福花园项目非同一项目，两者在土地性质、土地使用年限、土地取得时间、土地出让金均不一样。用宏福花园项目去处理奥林匹克花园项目历史遗留问题而签订的《房源选定确认书》，并不是原法律关系的延续和承接。原告要购买宏福花园项目的房屋，房屋的单价就要重新协商。二、原告诉状事实理由部分的陈述与实际情况不符。1、没有实际落地的郑州奥林匹克花园项目已终止。2、郑州奥林匹克花园项目的终止，与项目相关的事宜同时作废。3、原告获得的仅仅是没有落地的郑州奥林匹克花园项目优惠购房机会。4、原告与被告之间没有成立房屋买卖合同。5、在政府主导下为解决遗留问题签订《四方协议》。6、《房源选定确认书》只是预约合同。三、被告退还收取的意向金没有异议，但对于利息的支付标准有异议，年24%及LPR的4倍利率标准依法不应当得到支持。四、保全费由被告承担无合同和法律依据。请法庭驳回原告的此项诉求。经审理查明，2007年7月17日，被告向原告出具编号为1458925的收据一张，载明：“今收到程建琳人民币贰拾万元整。”该收据收款人处签有“陈”，且宏光公司在该收据上加盖公章。2007年9月28日，河南宏光奥林匹克置业有限公司（以下简称“奥林匹克公司”）向河南省地方税务局直属分局出具承诺函一份，载明：“贵局于2007年9月30日以前以团购形式订购我公司位于郑东新区××西区项目的住宅，订购均价为3700元/㎡。由于政府规划原因，开发时间尚未确定，现我公司承诺：该均价不会因市场因素而调整。特此承诺。”2019年12月14日，33名客户签订《授权委托书》一份，载明：“兹授权贾晖、陈永兴、李斌、李建设、高新、陈辉、杨凌云、王三奇全权代表本人与宏光公司签订《郑州奥林匹克花园项目遗留问题解决协议》，委托人行为所产生的法律后果由本人承担。”2019年12月17日，甲方宏光公司与乙方郑州奥林匹克花园项目客户代表在郑东新区管委会信访办和郑州市住房保障和房地产管理局郑东新区服务中心见证下签订《项目遗留问题解决协议》（以下简称《四方协议》），约定：一、鉴于:1、甲方于2007年计划开发“郑州奥林匹克花园”项目，乙方按照3500元/平方米的价格分别向甲方缴纳了15万元(90平方米以下)，20万元(90-144平米)、30万元（144平方米以上)，共计489套。2、甲方和乙方同意，拟用位于郑州市郑东新区春雷路以南××中××以西，由甲方开发的“宏福花园”项目的商品房解决上述1的历史进留问题。3、乙方名单以甲、乙双方核实并签字确认的名单为准。二、甲乙双方在见证方的多次协调下，达成以下协议，共同遵照执行:1、甲、乙双方同意，拟用甲方开发的“宏福花园”项目中预留3/5/6/9号楼425套、4号楼2/3/4层12套、8号楼52套，共计489套房源用于解决郑州奥林匹克花园项目历史遗留问题。2、自本协议签订生效之日起甲方先行办理4/8号楼的商品房预售许可证并对外销售。3、甲乙双方对“宏福花园”项目预留房源价格进行商定，同步商定乙方选择购房的交款时间，同步商定退款赔偿标准和退款时间。4、甲、乙双方同意，允许《附件2》名单中的购房人在双方商定的一个月时间内有一次变更购房人姓名的机会。如逾期未变更购房人姓名，甲方不再保留其变更购房人的机会，依照现行有效的法律和政策执行。5、甲、乙双方同意，上述3商定后，甲方按双方商定的预留房源价格向乙方销售预留房源，该价格为销售均价，不同楼层和户型的增减，依照业内通用规则。乙方遵照2007年缴纳相关款项时约定的选房顺序选房，逢退款的则顺延。6、甲、乙双方应当自本协议签订后，在见证方的监督下90天内就遗留问题达成最终协议，在此之前甲方不得对预留房源向第三方进行销售。7、本协议经甲方加盖公章，乙方代表签字，见证方签字后生效。2020年5月6日，郑东新区信访办公室形成的《项目遗留问题协调推进会会议纪要》如下:一、宏光公司近期完善选房方案，并于5月9日启动原购房客户信息核实工作，力争5月18日完成信息核实工作，同时完成选房准备工作。购房群众代表配合做好信息审核工作。二、为确保选房号码与房管部门备案的楼盘信息相一致，避免出现不一致造成的影响，按照前期的承诺，宏光公司即日起尽快办理用来解决问题房源的预售备案等手续。按照预售信息开始进行选房。购房群众代表负责做好购房群众的通知和组织，积极配合宏光公司做好选房工作。三、鉴于第三方河南联创工程造价管理有限公司将要出具项目成本评估报告，宏光公司争取本月底前推出团购销售价格和退款方案，通过四方沟通机制与业主代表协商。四、在核对信息、选房过程中如有特殊事宜，宏光公司与涉及的群众协商解决。贾晖、陈永兴、李斌、李建设、高新、陈辉、杨凌云、王三奇该6名客户代表签订《委托书》一份，载明：“同意委托河南联创工程造价管理有限公司核算宏光公司开发的《宏福花园》项目成本。《宏福花园》项目490户团购业主代表。”2020年4月29日，河南联创工程造价管理有限公司出具《估算意见书》一份，宏福花园一期占地52亩，二期占地12亩。最终估算52亩项目综合成本预测每平方米的销售面积为14813.68元；64亩项目综合成本预测每平方米的销售面积为15330.81元。2020年6月6日，被告与原告签订《房源选定确认书》一份，约定：1、原告系原奥林匹克花园项目团购客户，原告同意被告与团购代表于2019年12月17日签署的《项目遗留问题解决协议》和会议纪要确定的原则下对房源进行选定。2、被告与原告共同确认：原告选定的宏福花园项目的具体房源为6号楼1单元503号房。如房源最终门牌号码与选房时有差异，以选房位置为准。3、原告确认系原奥林匹克花园项目客户本人，出示的收据、选房卡等材料真实有效，收据号4-0458925，选房卡号2-064。原告对该等材料对应的权利享有全部、单独的权利，不存在转让他人、赠与他人、丧失或部分丧失权利等任何权利限制。2020年9月29日，宏光公司以邮政快递的形式向程建琳发送通知书一份，通知原告认购房屋价格为：2020年10月1日-2020年10月7日期间前来签订《认购协议》/《商品房买卖合同》，销售单价按照15700元/㎡执行；2020年10月16日-2020年10月22日期间前来签订《认购协议》/《商品房买卖合同》，销售单价按照16600元/㎡执行；2020年10月23日-2020年10月31日前来签订《认购协议》/《商品房买卖合同》，销售单价按照17278元/㎡执行……但程建琳未予以签收。2020年10月29日，宏光公司以邮政快递的形式向程建琳发送通知函一份，通知程建琳及时办理签约手续。但程建琳未予以签收。另查明，2013年12月6日，被告与郑州市国土资源局签订编号为410100-CR-2013-0551-7815、410100-CR-2013-0542-7695的《国有建设用地使用权出让合同》两份，出让宗地编号为郑国土资测字（2012）第641号、面积22365.17平方米、坐落于龙湖中××北、××外环路东的住宅用地，出让宗地编号为郑国土资测字（2012）第321号、面积12508.51平方米、坐落于龙湖××环路西、××中××北的住宅用地，2015年11月13日，被告获得郑国用（2015）第XQ1070号土地使用证；2019年2月15日，被告与郑州市自然资源和规划局签订编号为郑国土资协ZD（2019）401号《国有建设用地使用权出让合同》一份，被告取得8028.8平方米土地，土地性质为住宅用地，使用年限为70年。2020年4月24日，郑州市人民政府郑政（行复决）[2020]98号行政复议决定书一份，在该决定书中查明奥林匹克花园项目因土地原因终结建设。双方均陈述，对退款意向客户，被告同意按照12%/年的利率支付资金占有使用补偿。以上事实有收据、承诺函、授权委托书、《项目遗留问题解决协议》、《项目遗留问题协调推进会会议纪要》、委托书、估算意见书、《房源选定确认书》、邮单、通知书、国有土地使用权出让合同、郑政（行复决）[2020]98号行政复议决定书及本案庭审笔录予以佐证。本院认为，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。根据原告举证的被告宏光公司子公司奥林匹克公司出具的承诺函及被告向原告出具的收据，可以认定原被告双方成立关于原告以3700元每平方米向被告购买住宅的预约合同。被告拒绝按约定价格签订房屋买卖合同，构成对预约合同的违约。原告请求被告退还已交的20万元购房款，本院予以支持。对于原告请求被告2020年8月20日之前以年利率24%计算利息，2020年8月20日之后按照LPR的四倍计算利息，考虑双方2007年达成的以3700元每平方米价款购买住宅的预约合同，和缺少价款协商一致不能认定为商品房买卖合同的《房源选定确认书》，被告存在对预约合同的违约，应赔偿原告相应损失，考虑违约方因土地回购不能继续履行预约合同的过错程度，考虑原告对预约合同不能履行损失的预见，另结合被告对退款意向客户按照年12%利率补偿的陈述，本院酌定被告宏光公司以原告缴纳的200000元为基数按照年利率12%赔偿原告资金占用损失，自2007年7月17日起至判决之日2021年4月28日共5034天计算为335600元，以后按照上述标准支付至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南省宏光天地实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告程建琳200000元、赔偿损失335600元，并以200000元为基数，按照年利率12%赔偿自2021年4月29日起至实际清偿之日的损失；二、驳回原告程建琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12279元，减半收取6139.5元，由原告程建琳负担2261.5元，被告河南省宏光天地实业有限公司负担3878元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二一年四月二十八日书记员 王令令