广东省汕头市濠江区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0512民初40号原告：陈少玉，女，1978年1月17日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。被告：汕头市恒合置业有限公司，住所地汕头市濠江区。法定代表人：湛某1。委托诉讼代理人：梁智博，男，该公司职员。被告：宋杰卫，男，1994年3月13日出生，汉族，住广东省惠东县。第三人：中国银行股份有限公司汕头濠江支行，住所地汕头市濠江区。负责人：吴盛勇。委托诉讼代理人：张蔚彬，男，该行职员。原告陈少玉诉被告汕头市恒合置业有限公司（下称恒合公司）、宋杰卫、第三人中国银行股份有限公司汕头濠江支行（下称中行濠江支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，并于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告陈少玉、被告恒合公司的委托诉讼代理人梁智博、被告宋杰卫及第三人中行濠江支行的委托诉讼代理人张蔚彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告恒合公司于2018年2月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：汕头市商品房买卖合同240031715号）及其补充协议；2.判令解除原告与被告恒合公司于2019年11月3日签订的《金碧外滩湾车位认购书》（编号：G0002827）；3.判令解除原告、被告恒合公司及第三人中行濠江支行于2018年3月18日签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：JK201××××××××××279）；4.判令被告恒合公司返还原告购房首付款532952元及相应利息（按中国人民银行同期贷款年利率4.75%，自原告实际支付之日起计至被告恒合公司清偿之日止）；5.判令被告恒合公司返还原告于《个人一手住房贷款合同》解除之日止之前原告已向第三人支付的购房贷款本金及利息，并向第三人偿还原告就《个人一手住房贷款合同》剩余的贷款本金及清偿之前产生的利息；6.判令被告恒合公司和被告宋杰卫共同返还原告购车位款95000元及相应利息（按中国人民银行同期贷款年利率4.75%，自原告实际支付之日起计至被告恒合公司清偿之日止）；7.判令被告恒合公司协助原告办理住宅专项维修资金及房屋买卖契税等费用退费、注销合同备案登记、预告登记等相关手续；8.诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2018年2月27日，原告与被告恒合公司签订《无理由退房协议书》和《商品房买卖合同（适用于商品房预售）》，约定：原告购买被告恒合公司开发的位于汕头市濠江区××××××××××××××××××××，总价为1332952元。只要原告在履行合同过程中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。原告向被告恒合公司支付首付款532952元及契税24017.14元、住宅专用维修资金10174元。2018年3月18日，原告与第三人中行濠江支行、被告恒合公司签订《个人一手住房贷款合同》。2019年10月6日，被告宋杰卫告知原告可按内部优惠价95000元向被告恒合公司购买金碧外滩湾楼盘北地块C2区0511号车位。同日，原告按被告宋杰卫的指引，分别多次通过POS机刷卡及手机转帐等方式支付了车位款95000元，未拿到任何收据。11月3日，被告宋杰卫通知原告到外滩湾售楼处与被告恒合公司补签购买车位的认购书，却只提供80000元的收据。之后原告跟被告宋杰卫交涉，被告知另15000元为内部员工更名费，原告认为被告宋杰卫事先并未告知并取得原告同意，15000元购车位款为更名费之说不合理，属变相收取价外款，故强烈要求被告宋杰卫按原告支付的95000元重新开具收据及签订认购书，否则须返还价外款15000元，均遭拒绝。因被告交付的房屋存在漏水渗水、木地板发黑、地砖空鼓等严重质量问题，整改多次仍问题层出，无法收房入住，近期，原告根据《无理由退房协议书》的约定，到被告恒合公司售房处要求无条件退房，遭拒绝。原告于2021年1月8日向被告恒合公司送达《解除通知书》，正式与被告恒合公司解除商品房买卖合同及车位认购书。现原告依法提起诉讼，请求依法判决。被告恒合公司辩称，原告有权依据《无理由退房协议书》提出解除合同及补充协议，但应先将涉案房屋的抵押预告登记注销；车位的价格是80000元，车位不属于《无理由退房协议书》范畴，若需解除车位合同的，应按照合同约定扣除相应违约金；其不存在违约行为，不需要支付原告利息损失；即使其需向原告支付利息损失，原告主张利息的起算时间和计算标准均没有事实和法律依据，应从合同解除后再给予其60天合理必要的付款准备时间后开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；其愿意协助原告办理维修基金、契税的退回手续。被告宋杰卫辩称，按规定，业主购买第一个车位的价格为16万元，购买第二个车位才可享受半价即8万元，且第二个车位可更名给同小区的业主，被告恒合公司将予以配合更名。本案原告只购买一个车位，本应按16万元的价格购买，经原告同意，由其去联系一个有权按半价购买第二个车位的业主，将该车位转让给原告，原告要求其和公司共同返还购车位款9.5万元不合理，因为9.5万元中有8万元是购车位款直接交给被告恒合公司，余1.5万元是支付给其和业主的劳务报酬。第三人中行濠江支行述称，其与原告不存在商品房买卖合同关系，不应参加解除该合同的诉讼中；其与被告恒合公司不存在借款合同关系。原告要求被告恒合公司直接向其偿还剩余贷款本金及利息，违反合同相对性原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月27日，原告（买受人）与被告恒合公司（出卖人）签订了编号为汕头市商品房买卖合同240031715号《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定由买受人购买出卖人开发的广东省汕头市濠江区××××××××××××××××××××，该商品房总价为1332952元；买受人应当在2018年2月27日前支付首期房价款532952元，余额80万元向商业银行或公积金中心（贷款机构）申请贷款支付。同日，原告（乙方）与被告恒合公司（甲方）签订《无理由退房协议书》，内容为：“……如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。”合同签订后，原告依照上述合同的约定向被告恒合公司支付首期房款532952元。原告为余下购房款80万元，作为借款人/抵押人向第三人中行濠江支行办理个人住房贷款，于2018年3月18日，与被告恒合公司及第三人中行濠江支行签订编号为JK201××××××××××279《个人一手住房贷款合同》，约定原告以购买的商品房广东省汕头市濠江区××××××××××××××××××××全套抵押借款80万元，贷款以按月等额本金还款方式偿还，提前还款应按提前还款金额和提前还款时执行利率计算一个月利息；被告恒合公司为担保借款合同项下原告的全部债务提供阶段性保证。合同签订后，第三人中行濠江支行向原告发放的贷款本金80万元划入被告恒合公司名下账户。原告于2018年6月1日开始按期偿还第三人中行濠江支行贷款。原告使用其他业主的优惠名额，向被告恒合公司购买位于金碧外滩湾楼盘北地块C2区0511号车位，于2019年10月6日向被告恒合公司支付购车位款8万元，后于2019年11月3日，与被告恒合公司签订编号为G0002827《金碧外滩湾车位认购书》及对应的《商品房买卖合同》。被告恒合公司出具了收取原告车位款8万元的收据。为购买上述车位，原告还另外向被告宋杰卫转账15000元。另查明，2021年1月7日，原告向被告恒合公司邮寄《解除通知书》，被告恒合公司2021年1月8日签收。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案所涉的商品房买卖合同、住房贷款合同、认购书，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性禁止性规定，合同依法成立并有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。一、关于240031715号《商品房买卖合同》及补充协议解除的问题。被告恒合公司在与原告签订《商品房买卖合同》的同时，也与原告签订了《无理由退房协议书》，以约定方式赋予了原告在履行商品房买卖合同无违约的情况下享有单方解除合同的权利。现原告已按《商品房买卖合同》约定履行其合同义务，其解除权条件已成就，原告已作出解除合同的意思表示，向被告恒合公司邮寄《解除通知书》，被告恒合公司当庭也表示同意解除合同，故对原告要求解除该《商品房买卖合同》及补充协议的诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，《商品房买卖合同》及补充协议解除后，对于原告已支付的涉案房屋首付房款532952元，被告恒合公司应予以返还。虽依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，但本案因无理由退房而产生的诉争，而非原告、被告恒合公司双方基于商品房买卖合同中的违约行为而发生，故此，原告请求赔偿商品房买卖合同解除前的利息损失，本院不予支持。合同解除后，原告与被告恒合公司应共同到相关登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记的相关手续。二、关于G0002827《金碧外滩湾车位认购书》解除的问题。原告基于其与被告恒合公司签订过购买案涉房屋的240031715号《商品房买卖合同》，而作为业主向被告恒合公司认购停车位并签订了《金碧外滩湾车位认购书》。因此，认购停车位的合同应视为购案涉房屋的买卖合同的配套合同，具有一定的从属性，两者共同构成商品房买卖法律关系的全部内容，应当作为一个整体看待。不能仅因为购买车位和购买案涉房屋两份买卖合同在签订时间上有间隔，而割裂两者之间的从属、依附关系。因此，在本院认定G0002827《金碧外滩湾车位认购书》属于240031715号《商品房买卖合同》配套合同的情况下，原告主张解除G0002827《金碧外滩湾车位认购书》理由是与被告恒合公司“无理由退房”的约定，符合合同解除的条件与程序，故本院对原告主张解除购车位合同的诉请予以确认并支持，被告恒合公司应退还《金碧外滩湾车位认购书》签订的且原告已支付的购买车位款8万元。原告为购买优惠车位另向被告宋杰卫支付的1.5万元，与本案不属于同一法律关系，原告应另循法律途径解决。关于被告恒合公司提出返还原告购车位款应扣除相应违约金的抗辩意见，本院认为，双方解除合同，系原告基于双方“无理由退房”约定而享有解除权，不属于“合同约定之外单方解除合同”，被告恒合公司向原告收取违约金的前提条件不成就。而且，合同的违约责任，系对违约行为所产生后果的法律评价，而本案中从双方履行情况看，并无违约行为发生，原告要求解除合同的目的，也是因为其退房后即不再是小区业主，购停车位以方便生活的目的无法实现，故对被告关于应在退还的车位款中扣除相应违约金的抗辩，本院不予采纳。三、关于编号为JK201××××××××××279《个人一手住房贷款合同》解除的问题。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，因原告与被告恒合公司之间的商品房买卖合同解除，故原告、被告恒合公司及第三人中行濠江支行签订的《个人一手住房贷款合同》的目的已无法实现，故原告诉请解除上述《个人一手住房贷款合同》，应予支持。因本案《商品房买卖合同》的解除非因被告恒合公司和原告违约所造成，原告自愿选择以按揭方式购买案涉房屋，其应自行承担还款日前的应付利息。故对原告要求被告恒合公司偿还其已向第三人中行濠江支行支付的贷款利息的诉讼请求，本院不予支持。借款合同解除前，原告为还款义务人，理应由原告负责偿还第三人中行濠江支行的贷款本息。但因贷款合同的贷款已由被告恒合公司收取，且根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，原告未偿还的贷款本息由被告恒合公司直接向第三人中行濠江支行偿还，有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累。同理，基于上述司法解释的规定，由于合同解除，被告恒合公司应向原告返还原告已向第三人中行濠江支行偿还的贷款本金。依照《个人一手住房贷款合同》的约定，提前还款，第三人中行濠江支行有权按提前还款金额和提前还款时的执行利率加收一个月贷款利息，该利息应当由原告承担支付责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第四百六十五条、第五百零九条第二款、第五百六十二条第二款、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈少玉与被告汕头市恒合置业有限公司于2018年2月27日就坐落于广东省汕头市濠江区××××××××××××××××××××签订的编号为汕头市商品房买卖合同240031715号《商品房买卖合同》及补充协议；二、解除原告陈少玉与被告汕头市恒合置业有限公司于2019年11月3日就坐落于汕头市濠江区××××侧金碧外滩湾楼盘北地块C2区0511号车位签订的编号为G0002827《金碧外滩湾车位认购书》；三、解除原告陈少玉与被告汕头市恒合置业有限公司、第三人中国银行股份有限公司汕头濠江支行于2018年3月18日签订的编号为JK201××××××××××279《个人一手住房贷款合同》；四、被告汕头市恒合置业有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司汕头濠江支行返还原告陈少玉至本判决生效之日止剩余的贷款本金（贷款本金80万元减除原告陈少玉已还本金部分，具体金额以第三人系统显示数据为准），同时代原告陈少玉向第三人中国银行股份有限公司汕头濠江支行清偿指定还款日前的应付未付的本息及提前还款利息（具体金额以还款当日第三人中国银行股份有限公司汕头濠江支行系统显示数据和依照《个人一手住房贷款合同》约定按提前还款金额和提前还款时执行利率支付一个月利息为准）；五、被告汕头市恒合置业有限公司应于本判决生效之日起十日内将购买车位款8万元、购房首付款532952元、贷款本金80万元减去被告汕头市恒合置业有限公司代原告向第三人中国银行股份有限公司汕头濠江支行支付的本息及提前还款利息的余额返还原告陈少玉，并协助原告陈少玉办理住宅专项维修金、契税等费用退费手续；原告陈少玉应配合被告汕头市恒合置业有限公司办理注销合同备案登记、预告登记等相关手续；六、驳回原告陈少玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5039.76元，由原告陈少玉负担120.39元，由被告汕头市恒合置业有限公司负担4919.37元。原告陈少玉已预交的案件受理费5039.76元，本院予以退回4919.37元。被告汕头市恒合置业有限公司应负担的案件受理费，应在本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳；拒不交纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 谢俊光二〇二一年三月三十日法官助理 张小婉书 记 员 马纯龄附：本判决书相关法律条文《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条第二款当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百六十二条第二款当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。