广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终70号 上诉人（原审原告）：零靖庆，男，1980年10月25日出生，壮族，住广西南宁市青秀区。 上诉人（原审原告）：零奇敏，男，1953年5月7日出生，壮族，住广西上思县。 上诉人（原审原告）：王文锦，女，1952年12月26日出生，壮族，住广西上思县。 上诉人零奇敏、王文锦共同委托诉讼代理人：施善立，男，1966年10月10日出生，壮族，住广西上思县。 三上诉人共同委托诉讼代理人：覃永光，广西东越律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：广西上思农村商业银行股份有限公司在妙支行。住所：广西防城港市上思县在妙镇在妙村。统一社会信用代码91450621MA5NC8573X。 负责人：陆强，该支行行长。 委托诉讼代理人：张国辉，男，1968年3月16日出生，壮族，住广西上思县。系该行职员。 委托诉讼代理人：马维殿，男，1991年7月18日出生，住广西上思县。系该行职员。 被上诉人（原审被告）：李弟彬，男，1971年10月4日出生，壮族，住广西上思县。 被上诉人（原审被告）：李嘉妮，女，1990年12月3日出生，汉族，住广西南宁市良庆区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：苏强，广西心田律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋海兰，广西圆非律师事务所律师。 原审第三人：罗敏，女，1974年11月27日出生，汉族，住广西上思县。 上诉人零靖庆、零奇敏、王文锦因与被上诉人广西上思农村商业银行股份有限公司在妙支行（以下简称农商行在妙支行）、李弟彬、李嘉妮及原审第三人罗敏案外人执行异议之诉一案，不服上思县人民法院（2019）桂0621民初1118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人零靖庆、零奇敏、王文锦及其共同委托诉讼代理人施善立、覃永光，被上诉人农商行在妙支行的委托诉讼代理人张国辉、马维殿，被上诉人李弟彬、李嘉妮的共同委托诉讼代理人蒋海兰到庭接受询问。原审第三人罗敏经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 上诉人零靖庆、零奇敏、王文锦上诉请求：一、撤销一审判决；二、确认坐落于上思县地使用权属零靖庆、零奇敏、王文锦所有，该宅基地上的建筑物共七层楼房所有权归属零靖庆、零奇敏、王文锦所有；三、判令停止对上思县的房产［国有土地使用证：上国用（2015）第××号，房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××、15××22号］的执行；四、案件受理费、鉴定费由农商行在妙支行、李弟彬、李嘉妮承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。李弟彬于2003年向上思县地产开发公司购买民政西路23、24号两宗地，一宗是现涉案宅基地，另一宗是斜对面现由罗敏居住的民政中路3811号宅基地。该两宗地的转让款总价为117128元。故实际上李弟彬于2006年8月10日与零靖庆、零奇敏、王文锦签订《土地转让协议书》时以略高于其购买涉案土地的价格将该宗地转让给零靖庆、零奇敏、王文锦。二、零靖庆、零奇敏、王文锦是涉案土地及地上房产的真实权利人。（一）涉案《土地转让协议书》真实且合法有效，在签订协议时零靖庆、零奇敏、王文锦已将转让款60000元付清。签订协议后，李弟彬即将涉案土地交付零靖庆、零奇敏、王文锦使用，并将购地发票和土地使用权证书也交付零靖庆、零奇敏、王文锦收执。虽然涉案《房地转让契约书》因李弟彬不予确认而无法约束李弟彬，但《土地转让协议书》仍是零靖庆、零奇敏、王文锦主张权利的依据。故一审判决认为《房地转让契约书》取代《土地转让协议书》及该《房地转让契约书》对李弟彬不发生效力从而认定涉案土地并没有实际转让，无法确定零靖庆、零奇敏、王文锦为涉案土地实际所有权人错误。（二）一审法院已查明涉案土地上面积为1210.9平方米的七层楼房为零靖庆、零奇敏、王文锦所建并出租给案外人经营使用。虽然零靖庆、零奇敏、王文锦是在未取得《建设工程规划许可证》的情况下建造，但上思县住房和城乡建设局于2016年4月6日在对零靖庆、零奇敏、王文锦作处罚的同时也决定“缴纳罚款并取得《建设工程规划许可证》”，这意味着只要零靖庆、零奇敏、王文锦接受处罚，缴纳罚款之后即视为取得《建设工程规划许可证》，此后视为所建的项目变为合法。2016年4月6日零靖庆、零奇敏、王文锦依据处罚决定缴纳了18270元罚款，其建造的涉案七层楼房应被视为合法建造。李弟彬己将涉案土地转让给零靖庆、零奇敏、王文锦合法占有使用，其已丧失合法使用该地的权利，却捏造土地使用证遗失之事实骗取国家机关另给其填发土地使用权证书。李弟彬没有投资分文建造涉案房屋，只以虚报的材料办理《建设规划许可证》并领取房屋产权证书。以上事实说明，李弟彬不是真实权利人。根据《华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，虽然将李弟彬登记为不动产权利人，但零靖庆、零奇敏、王文锦对物权的归属提出异议而请求确认，二审法院应根据零靖庆、零奇敏、王文锦已受让并实际合法占有涉案土地及投资建造房屋应视为合法建造的事实，确认涉案土地的使用权及其地上七层楼房归零靖庆、零奇敏、王文锦所有。三、对于是否停止对涉案押抵物的执行问题。（一）一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定驳回零靖庆、零奇敏、王文锦提出对涉案抵押物停止拍卖的诉请错误。该条款规定的是买受人对登记在被执行人名下财产的情形，但在本案中，登记在李弟彬名下的土地属于转让取得，而地上建筑物七层楼房则是零靖庆、零奇敏、王文锦自建并经接受政府职能部门处罚后被视为合法建造的情形。（二）零靖庆、零奇敏、王文锦已为涉案抵押物物权真实权利人，李弟彬无权处分涉案不动产，李弟彬将涉案物权设定抵押向农商行在妙支行借款，未经零靖庆、零奇敏、王文锦同意或追认，抵押无效。同时，农商行在妙支行未对抵押物尽合理审查及合理注意义务。农商行在妙支行作为专业金融机构，根据其行业规定在审查办理贷款担保时，理应对设定抵押的房产状况进行认真详细的调查了解，农商行在妙支行的审查人员只要到房产坐落地进行现场实地调查了解，就会知道房屋出租的使用状况，进而会发现零靖庆、零奇敏、王文锦是真实权利人的事实，但农商行在妙支行只根据李弟彬提供的不动产证明证书就为其设定抵押。显然，在审慎调查时农商行在妙支行存在未尽到合理的注意义务，存在过失，不属于善意取得。故农商行在妙支行无权对涉案抵押物请求拍卖和享有优先受偿权。据此，应停止对涉案不动产进行拍卖。一审判决认为零靖庆、零奇敏、王文锦并未取得涉案土地上建筑物物权，只享有债权并不能对抗农商行在妙支行的抵押权，不足以对抗排除强制执行错误。四、如前所述，李弟彬以非法占有为目的采取捏造事实手段非法侵吞零靖庆、零奇敏、王文锦财产，其行为已构成犯罪。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条和第十一条规定，恳请人民法院将李弟彬的犯罪线索、材料移送公安机关追究其刑事法律责任。 农商行在妙支行辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决合理合法。二、农商行在妙支行发放贷款时，李弟彬及其配偶所提供贷款抵押物的土地使用权证（证号:上国用（2015）第××号）及房屋所有权证（证号：上思房权证思阳镇字第××号、15××22号）均合法、真实、有效，且经过法定抵押登记部门办理了抵押登记手续（上他项（2015）第0097号、上思房他证思阳镇字第××号），抵押物合法有效，不存在审查失职行为，不承担失职责任；三、李弟彬、李嘉妮对零靖庆、王文锦、零奇敏向一审法院提供的土地转让协议、房地转让契约书、建设工程施工合同以及图纸等证据均有异议，李弟彬还就《房地转让契约书》上的签名申请司法鉴定，鉴定结果是《房地转让契约书》上“李弟彬”“罗敏”的签名不是罗敏所写，签名上的指纹不是罗敏所留。综上，请求二审法院依法驳回零靖庆、零奇敏、王文锦的全部诉讼请求并依法追究零靖庆、王文锦、零奇敏向法院提供虚假证据材料妨害司法的责任。 被上诉人李弟彬、李嘉妮辩称，1、李弟彬从没有在《土地转让协议》上签字，也没有委托罗敏签字，其没有收到任何购买土地的款项，该协议对李弟彬不发生效力。至于《房地转让契约书》上“李弟彬”“罗敏”的签名不是罗敏所写，签名上的指纹不是罗敏所留，同样对李弟彬不具有法律约束力。2、零靖庆、王文锦、零奇敏称李弟彬于2003年向上思县地产开发公司以117128元购买了两宗土地，一宗为涉案宅基地，一宗为罗敏居住的3811号土地不是事实，117128元购买的仅是涉案土地。3、关于实际权利人的问题，如上所述，《土地转让协议》、《房地转让契约书》均不是李弟彬所签，零靖庆、零奇敏、王文锦主张涉案土地已实际转让无事实和法律依据。至于建造房屋，因李弟彬没有资金建房，先由零靖庆、零奇敏、王文锦建房后以收取租金的方式来抵扣，等收回其成本后应将建筑物返还给李弟彬。请求驳回零靖庆、零奇敏、王文锦的上诉请求，维持一审判决。 原审第三人罗敏既未到庭，亦未向本院提交书面意见，视为放弃其依法享有的举证、辩论等诉讼权利。 零靖庆、零奇敏、王文锦向一审法院起诉请求：一、确认坐落于上思县地使用权属零靖庆、零奇敏、王文锦所有，该宅基地上的建筑物共七层楼房（即现好又来宾馆）所有权属零靖庆、零奇敏、王文锦所有；二、停止对上思县的房产［国有土地使用权证：上国用（2015）第××号，房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××、15××22号］的执行；3、本案的案件受理费由李弟彬、李嘉妮承担。 一审法院认定事实：李弟彬与罗敏于1995年12月31日登记结婚，于2012年10月30日登记离婚。在双方婚姻期间，李弟彬于2003年8月7日以117128元的价格从上思县国土资源局受让一宗土地，位于上思县，面积为144.40平方米，并签订有《国有土地使用权出让合同》，办理了上国用（2003）字第12-1-4934号《国有土地使用证》，李弟彬对该宗土地有合法使用权。 2006年8月10日，李弟彬作为卖方，与零靖庆、零奇敏、王文锦作为买方，签订《土地转让协议》，约定李弟彬将其合法使用的上述位于上思县平方米的土地以60000元的价格转让土地使用权给买方零靖庆。罗敏代李弟彬在卖方处签字捺印予以确认，零靖庆、零奇敏、王文锦在买方处签字捺印予以确认。零靖庆、零奇敏、王文锦当场支付60000元给罗敏。2011年8月25日《房地转让契约书》载明：“甲方：李弟彬、罗敏；乙方：零奇敏、王文锦、零靖庆；甲方将座落上思县县城的民政中路，地号7-119住宅地壹佰肆拾肆点肆平方米，合价人民币贰拾捌万元正（¥280000）转卖给乙方。特此契约。此契约一式两份，甲、乙双方各持一份。此契约经双方签字后，具有法律效力。甲方签字：李弟彬、罗敏；乙方签字：零奇敏、王文锦、零靖庆。2011年8月25日。”每个签名上方均摁手印。零靖庆、零奇敏、王文锦主张称“甲方签字”一栏的“李弟彬、罗敏”均为罗敏本人所签，即“李弟彬”系罗敏代签，“李弟彬”、“罗敏”两个名字上面的手印均为罗敏所摁手印。经鉴定，该《房地转让契约书》上“李弟彬”、“罗敏”的签名不是罗敏所写，“李弟彬”、“罗敏”签名上的指纹均不是罗敏所留。庭审中，零靖庆、零奇敏、王文锦主张其分三次支付李弟彬和罗敏280000元，第一次是2006年8月10日在零靖庆、零奇敏、王文锦经营的“双龙酒家”支付罗敏现金60000元；第二次是2011年8月25日在涉案房屋对面楼房支付罗敏现金170000元；第三次是在南宁李弟彬的租住房内由李弟彬、罗敏两人共同收取50000元。李弟彬否认在《土地转让协议书》和《房地转让契约书》上签名，并称没有转卖案涉土地的意愿。罗敏称2006年8月10日签订的《土地转让协议》系罗敏代李弟彬签字，当时夫妻双方有转让土地的意愿，但其表示对2011年8月25日《房地转让契约书》并不知情。涉案土地的上国用（2003）字第12-1-4934号《国有土地使用证》及其相关票据均由零靖庆、零奇敏、王文锦持有。 2010年2月25日，在未取得《建筑工程规划许可证》的情况下，零奇敏与案外人劳玉田签订《建设工程施工合同》，将涉案土地上建造房屋的工程发包给劳玉田。该房屋于2012年建成，总共七层楼，建筑面积共1210.9平方米。2012年2月14日，零靖庆与案外人黄岳金签订《楼房租赁合同》，约定零靖庆将上述已建成的七层楼房出租给案外人经营使用（即好又来宾馆），租期从2012年5月10日至2022年5月10日。2016年4月6日，上思县住房和城乡建设局作出上建决［2016］105号行政处罚决定书，认为被处罚人零奇敏、零靖庆、零昀臻、王文锦在未取得《建设工程规划许可证》的情况下建设思阳镇民政中路的房屋，已建建筑面积1210.9平方米，该行为违反了相关法律法规，决定对其处以18270元罚款，并责令其补办《建设工程规划许可证》。零靖庆、零奇敏、零昀臻、王文锦在收到行政处罚决定书后缴纳了18270元罚款。 2016年6月，案外人岳如宜以零靖庆、零奇敏、王文锦建造涉案房屋时擅自加高加宽严重影响相邻房屋的安全和采光权为由，对上思县住房和城乡建设局提起行政诉讼，要求该局履行法定职责，拆除涉案房屋好又来宾馆加宽加高的违章建筑部分。该案经一审法院作出（2016）桂0621行初13号行政判决书，认为该纠纷属于相邻纠纷，属于民事受案范围，驳回了岳如宜的起诉，并经防城港市中级人民法院作出（2017）桂06行终8号行政裁定书，维持原裁定。 2015年5月12日，李弟彬办理了涉案土地的《建设用地规划许可证》。2015年5月20日，李弟彬提交申请书，以上国用（2003）字第12-1-4934号《国有土地使用证》遗失为由，向上思县国土资源局要求补发证书并登记。上国用（2003）字第12-1-4934号《国有土地使用证》于广西日报作出遗失公告，该宗地经上思县国土资源局人员进行地籍调查、登记公告等程序后，上思县人民政府于2015年7月6日审批颁（补）发给李弟彬上国用（2015）第××号《国有土地使用证》，该证载明土地使用权人为李弟彬，地类（用途）城镇住宅用地，取得价格1.12054万元，使用权类型为出让，使用权面积142.84平方米。2015年9月16日，李弟彬、李嘉妮取得上思房权证思阳镇字第××、15××22号房屋所有权证，所有权人为李弟彬、李嘉妮共同共有，房屋总层数7层，建筑面积1137.18平方米。2018年12月25日，零靖庆、零奇敏不服上思县人民政府于2015年7月6日颁发给李弟彬上国用（2015）第××号《国有土地使用证》，向一审法院提起行政诉讼，一审法院于2019年6月13日作出（2019）桂0621行初10号行政判决书，驳回零靖庆、零奇敏的诉讼请求。 李弟彬、李嘉妮因向农商行在妙支行贷款，将上国用（2015）第××号《国有土地使用证》项下的土地及其地上房屋（房屋所有权证：上思房权证思阳镇字第××、15××22号）设定抵押给农商行在妙支行，并办理抵押登记。后因李弟彬、李嘉妮未按时还款，被农商行在妙支行起诉至一审法院，一审法院作出（2017）桂0621民初303号民事判决，判决李弟彬、李嘉妮承担还款责任。之后农商行在妙支行依据该民事判决向一审法院申请执行。一审法院立案执行后，于2017年9月8日作出（2017）桂0621执251号执行裁定，裁定：查封被执行人李弟彬、李嘉妮名下位于上思县的房屋（土地证号：上国用（2015）第××号，房产证号：上思房权证思阳镇字第××、15××22号），期限为三年。零奇敏、王文锦、零靖庆以案涉房屋由其建造使用、李弟彬利用欺诈手段骗取登记机关办证为由，向一审法院提出执行异议。法院作出（2019）桂0621执异9号执行裁定书，裁定驳回零奇敏、王文锦、零靖庆的执行异议。三人不服该裁定，遂向一审法院提出执行异议之诉。 李弟彬与罗敏于2012年10月30日登记离婚后，于2012年12月27日登记复婚，于2014年10月31日登记离婚。李弟彬与李嘉妮于2015年3月11日登记结婚，于2017年6月5日登记离婚，离婚协议书载明“无共同财产，个人生活用品归各自所有；无共同债务，若有债务，在谁的名下则由谁来偿还。”。 一审法院认为，关于零靖庆、零奇敏、王文锦要求对已查封不动产确权的问题。一、零靖庆、零奇敏、王文锦与李弟彬于2006年8月10日就涉案土地签订《土地转让协议书》，约定李弟彬将涉案土地以60000元的价格转让给零靖庆、零奇敏、王文锦。《土地转让协议书》系罗敏代李弟彬所签，并由其收取60000元。当时李弟彬与罗敏系夫妻关系，零靖庆、零奇敏、王文锦有理由相信罗敏代李弟彬签字系其夫妻二人的共同意思表示。因此可以认定，《土地转让协议书》的签订系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。2011年8月25日，零靖庆、零奇敏、王文锦就涉案土地又另行签订了《房地转让契约书》，内容为对涉案土地重新约定转让价格为280000元。零靖庆、零奇敏、王文锦主张该契约书系罗敏代李弟彬签名及捺印。但经过鉴定，该契约书中的甲方（卖方）签字一栏“罗敏”、“李弟彬”的签名均非二人所写，指印亦非罗敏所留。《房地转让契约书》所约定转让的标的与《土地转让协议书》所约定转让的标的相同，仅仅是对标的物的价格进行了变更，应视为《房地转让契约书》对案涉土地的交易进行了重新约定，因此该合同已经取代原《土地转让协议书》所约定的内容。零靖庆、零奇敏、王文锦以该《房地转让契约书》起诉称其与李弟彬、第三人罗敏进行涉案土地的转让，但是目前现有证据无法证明该《房地转让契约书》上甲方（卖方）签字一栏“罗敏”、“李弟彬”的签名、指印的真实性，即相当于罗敏、李弟彬本人并未签订该《房地转让契约书》，该合同对李弟彬、罗敏并不具有约束力。二、《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。其作用仅是证明证书所载法律事实或法律行为曾发生，并不具有代表不动产物权的功能，不能直接决定实体法律关系的存在与否。在诉讼中，不动产权属证书仅具有证明作用，在有其他证据证明不动产实际权利状态与不动产权属证书记载不一致的情况下，法院应当依法确认实际权利状态。本案中，零靖庆、零奇敏、王文锦应提供案涉土地实际发生物权变动、零靖庆、零奇敏、王文锦确为案涉房产实际权利人的的证据。如前所述，现有证据无法证明涉案土地实际已转让，故无法认定零靖庆、零奇敏、王文锦为案涉土地的实际权利人。零靖庆、零奇敏、王文锦在未取得《建设工程规划许可证》的情况下，于2010年至2012年之间在案涉土地上自建七层楼房，该违建行为被行政机关予以处罚，可见零靖庆、零奇敏、王文锦的建房行为亦不符合“合法建造”的条件。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”涉案房屋虽然由零靖庆、零奇敏、王文锦建造，但其并不属于因事实行为而取得物权的情况。综上，无法确认零靖庆、零奇敏、王文锦对坐落于上思县的宅基地［土地使用权证号：上国用（2015）第××号］具有土地使用权、对坐落于该宅基地上的房屋（房屋产权证号：上思房权证思阳镇字第××、15××22号）具有所有权。故对零靖庆、零奇敏、王文锦要求确认上述宅基地为其使用、房屋为其所有的诉讼请求，不予支持。 关于停止执行上述已被查封的不动产的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产，（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”如前所述，零靖庆、零奇敏、王文锦基于事实行为合法占有该不动产，但是否能够排除执行，应当依照上述法律规定来判断。一、《房地转让契约书》对李弟彬、罗敏并不具有约束力。即零靖庆、零奇敏、王文锦在法院查封涉案不动产之前并未与李弟彬签有合法有效的书面土地转让合同。二、涉案房屋为零靖庆、零奇敏、王文锦所建，并于建成后即出租收取租金，涉案房屋实际由零靖庆、零奇敏、王文锦管领、控制。并且自房屋建成后，李弟彬、李嘉妮、罗敏未向三原告提出异议，亦未向有关部门主张权利。零靖庆、零奇敏、王文锦自房屋建成后对涉案房地产的占有为合法占有。三、零靖庆、零奇敏、王文锦以《房地转让契约书》起诉称其与李弟彬、罗敏进行了涉案土地的转让，并主张已经支付合同所约定的280000元对价，但并没有提供证据证明。虽然《土地转让协议书》载明土地转让价格为60000元，但与李弟彬从国土资源局受让土地时的对价117128元相差较大。因此，无法认定在本案不动产查封之前零靖庆、零奇敏、王文锦对涉案土地已经支付全部价款。四、零靖庆、零奇敏、王文锦实际持有上国用（2003）字第12-1-4934号《国有土地使用证》以及土地缴费票据，但多年来，一直未去相关行政部门办理变更登记手续。并且在未取得《建筑工程规划许可证》的情况下建起七层楼房，上思县住房和城乡建设局于2016年4月6日对其作出上建决［2016］105号行政处罚决定书，责令其补办《建设工程规划许可证》，但零靖庆、零奇敏、王文锦未补办。从2006年签订《土地转让协议》至今的十几年时间内，零靖庆、零奇敏、王文锦明知涉案土地未变更登记，仍然建造房屋，其物权处在不确定状态。尽管李弟彬、李嘉妮不配合办理是无法办理过户登记的其中一个因素，但并非决定性因素，零靖庆、零奇敏、王文锦仍然可以向相关部门主张权益或者通过诉讼维护自己的合法权益，但是目前零靖庆、零奇敏、王文锦并未提供有效证据证明自己曾就涉案房地产过户登记主张过其合法权益。零靖庆、零奇敏、王文锦怠于履行自己的合法权益，难以认定其系非因自身原因未办理过户登记。另外，本案零靖庆、零奇敏、王文锦对涉案房地产享有的是“要求李弟彬履行过户手续”或者赔偿损失的债权，农商行在妙支行享有的是抵押权，对于同一标的物即案涉房地产上既有债权又有物权的情况下，根据物权的排他性、对世性的性质，该抵押权优先于债权。零靖庆、零奇敏、王文锦就涉案房地产享有债权请求权，不能对抗农商行在妙支行依法取得的抵押权。 综上，零靖庆、零奇敏、王文锦就涉案土地和房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，对于其要求停止对上思县的房产［国有土地使用权证：上国用（2015）第××号，房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××、15××22号］查封的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十条、第三十一条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回零靖庆、零奇敏、王文锦的诉讼请求。案件受理费100元（零靖庆、零奇敏、王文锦已预交）、鉴定费8240元（罗敏已预交），共计8340元，由零靖庆、零奇敏、王文锦共同负担。 本院二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院对一审查明的事实予以确认。 综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案土地及地上建筑物的权属应当如何认定；二、零靖庆、零奇敏、王文锦请求停止对涉案房屋的执行有无事实和法律依据。 本院认为，一、关于第一个焦点问题。本案中，零靖庆、零奇敏、王文锦与李弟彬于2006年8月10日就涉案土地签订《土地转让协议书》，由于签订协议时李弟彬与罗敏系夫妻关系，零靖庆、零奇敏、王文锦有理由相信罗敏代李弟彬签字系其夫妻二人的共同意思表示，故《土地转让协议书》的签订系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。但根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定，因涉案土地未依法登记转移至零靖庆、零奇敏、王文锦，仅凭该《土地转让协议书》不能确认零靖庆、零奇敏、王文锦为涉案土地实际权利人。《土地转让协议书》签订后，零靖庆、零奇敏、王文锦于2010年至2012年之间在涉案土地上自建七层楼房。零靖庆、零奇敏、王文锦上诉主张涉案房屋虽是在未取得《建设工程规划许可证》的情况下建造，但其已依据处罚决定缴纳罚款，故对其建造的涉案七层楼房应被视为合法建造。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”但合法建造取得物权，应当包括两个前提条件，一是必须有合法的建房手续，完成特定审批，取得合法土地权利，符合规划要求；二是房屋应当建成。根据查明事实，涉案房屋的国有土地使用权、建设用地规划许可证等记载的权利人均为李弟彬，即李弟彬是相关行政审批机关确定的建设方，零靖庆、零奇敏、王文锦虽已缴纳相关罚款但至今未取得《建设工程施工许可证》，不能直接认定或视其为《中华人民共和国物权法》第三十条规定的合法建造人，并因事实行为而当然取得物权。因此，零靖庆、零奇敏、王文锦请求确认位于上思县的房地产［国有土地使用证：上国用（2015）第××号，房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××、15××22号］属于上诉人所有无事实和法律依据，本院不予支持。 关于第二个焦点问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产，（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”零靖庆、零奇敏、王文锦在一审法院查封涉案房地产之前已签订合法有效的土地转让协议并支付协议约定对价且实际占有涉案土地。此后，其在受让的土地上建造房屋。虽然涉案房地产至被查封之前一直未办理土地过户登记及房屋权属手续，但李弟彬在明知零靖庆、零奇敏、王文锦实际持有上国用（2003）字第12-1-4934号《国有土地使用证》及已实际建造涉案房屋的情况下，私下补办《建设用地规划许可证》，及以上国用（2003）字第12-1-4934号《国有土地使用证》遗失为由向上思县国土资源局要求补发证书并办理房屋权属证书。在取得涉案土地新的权属证书即上国用（2015）第××号《国有土地使用证》及其地上房屋权属证书（房屋所有权证：上思房权证思阳镇字第××、15××22号）后，又将涉案房地产抵押给农商行在妙支行并办理抵押登记。从而导致存在他人抵押权而无法办证，这一系列行为足以说明李弟彬恶意阻却涉案土地的过户及办理房屋权属登记，其对土地未能办理过户手续及房屋权属登记存在过错，导致零靖庆、零奇敏、王文锦客观上无法办理土地过户及房屋权属登记。虽然涉案房地产未登记在零靖庆、零奇敏、王文锦名下，但其对涉案房地产享有物权期待权，该物权期待权优先于银行债权。综上，零靖庆、零奇敏、王文锦请求停止对上思县的房屋的执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本院予以支持。 综上所述，零靖庆、零奇敏、王文锦的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第三十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号）第三百一十二条的规定，判决如下： 一、撤销上思县人民法院（2019）桂0621民初1118号民事判决; 二、停止对上思县的房地产［国有土地使用证：上国用（2015）第××号，房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××、15××22号］的执行； 三、驳回上诉人零靖庆、零奇敏、王文锦的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元（上诉人零靖庆、零奇敏、王文锦已预交），二审案件受理费100元（上诉人零靖庆、零奇敏、王文锦已预交），均由被上诉人李弟彬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘云燕 审 判 员 李丽莉 审 判 员 李启宁 二〇二一年四月七日 法官助理 王景山 书 记 员 廖 兰 附本案判决所依据的相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国物权法》 第三十条【因事实行为而设立或者消灭物权】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》(法释［2015］5号) 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。