山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁15民终1276号 上诉人（原审被告）：高唐县泉聚置业有限公司。住所地：高唐县汇鑫街道陈庄西。 法定代表人：张朋，经理。 委托诉讼代理人：李华永，山东睿远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高唐县隆泰物业管理服务有限公司。住所地：高唐县官道街北段西侧华银南方商贸城14号楼1单元201室。 法定代表人：王玉华，经理。 委托诉讼代理人：赵强，山东金城法苑律师事务所律师。 上诉人高唐县泉聚置业有限公司（以下简称泉聚公司）因与被上诉人高唐县隆泰物业管理服务有限公司（以下简称隆泰公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省高唐县人民法院（2020）鲁1526民初1995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的诉讼代理人李华永，被上诉人的诉讼代理人赵强，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泉聚公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回隆泰公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定隆泰公司为涉案小区提供了物业服务，属于认定事实错误。双方虽签订《芳园小区二期前期物业服务委托合同》，但该合同并不具备履行条件，隆泰公司在此情况下，无权进入小区，泉聚公司同意隆泰公司进入小区，并不是基于前期物业服务合同，而是希望其熟悉小区环境，为将来合同履行打好基础，以便将来能顺利履行合同。隆泰公司虽进入小区，但并没有为小区提供过任何物业服务，且其在与小区业主接触过程中，导致与小区业主关系紧张，最后被小区业主投诉至行政主管部门，让泉聚公司的好意化为泡影。故一审认定隆泰公司于2019年4月份开始为小区提供物业服务存在错误。隆泰公司进入小区，并不代表其提供了物业服务，隆泰公司进入小区后，所做的事情就是与部分业主签订了物业合同，私自非法收取了部分物业费、水费，没有做其他任何工作，不然也不会一次水费都没有交，还要让泉聚公司垫付这些费用，最后还要向泉聚公司返还水费。二、隆泰公司退出小区，泉聚公司没有过错，不应承担任何责任。隆泰公司在与小区业主接触过程中，欺骗小区业主，意图私自非法收取物业费用，其人员态度方式均欠佳，被小区业主识破后，导致与小区业主关系紧张，被迫自行退出。所以，因隆泰公司意图获取非法收益，基于这一错误认识，导致其无法被小区业主所接纳，只能退出小区，这与泉聚公司无关，更不能将其所主张的非法收入损失，转嫁由泉聚公司承担。三、双方的前期物业服务合同、隆泰公司与284户业主的《物业服务合同》，不应成为处理双方争议的依据。该两份合同具有前后连贯的关系，前者是后者的基础，且均不具备履行条件，不能适用，更不能成为处理双方争议的依据。双方发生争议并非是履行该两份合同的原因，虽有关联，也仅是同类事件，不是同一事件，一审未将该相似问题予以区别，而是混同，参照双方不能履行的书面合同，解决另一个没有书面合同的争议，存在错误。另外，一审认为“隆泰公司与小区284户业主签订了《物业服务合同》，证明其已为这些业主提供了物业服务，业主应当向隆泰公司按照合同约定交纳物业费”，存在不当。签订合同，并不代表履行了合同，更不代表提供了物业服务。首先，该合同根本不具备履行条件，无法履行；其次，诚如隆泰公司提供了物业服务，也应依据合同向业主主张费用，而不是向泉聚公司主张费用。四、在泉聚公司、隆泰公司、小区业主之间的合同不具备履行条件的情况下，隆泰公司进入小区的行为，没有任何事实和法律依据，这必然导致泉聚公司、隆泰公司、小区部分业主之间形成一种非法的关系，基于这种非法行为，隆泰公司必然没有收费依据，其私自收取部分业主的费用22779元，亦无事实和法律依据，人民法院应将该非法收益予以没收。 隆泰公司辩称，涉案小区虽未经过综合验收，但部分业主已经入住，小区需要物业服务，隆泰公司依据双方签订的前期物业服务合同，通过泉聚公司的要求入驻小区，为业主提供物业服务。泉聚公司提供相关资料并同意隆泰公司在该小区开展服务，隆泰公司应当获得相应报酬，但由于该小区设施不完善，没有经过验收，泉聚公司与业主产生纠纷，业主拒绝交纳物业费用，这种情况下，根据双方签订的前期物业服务合同的约定，泉聚公司应承担物业服务费用。综上，请求维持一审判决。 隆泰公司向一审法院起诉请求：1.请求判令泉聚公司继续履行双方签订的《芳园小区二期前期物业服务委托合同》；2.泉聚公司支付物业费269199元，并判决在泉聚公司应付的物业费中抵销隆泰公司应向泉聚公司支付的水费47500元。 一审法院认定事实：2017年2月10日，双方签订《芳园小区二期前期物业服务委托合同》，泉聚公司委托隆泰公司负责该小区的前期物业服务，合同期限自2017年3月1日生效至业主委员会成立之日终止。合同签订后，隆泰公司自2019年4月开始为该小区物业提供服务，但该小区尚未达到前期物业服务合同第十五条规定的条件，双方也没有正式办理承接验收手续。后期由于业主不满，拒绝交纳物业费。该小区共有业主489户，隆泰公司陆续与该小区284户业主签订了《物业服务合同》，按照0.6元/月/平方米的标准，收取了52户的物业费22779元。隆泰公司于2020年1月21日停止为该小区提供物业服务，现该小区物业服务由泉聚公司工作人员负责进行。 一审法院认为，关于合同是否应当继续履行的问题。前期物业服务合同虽然签订的主体是建设单位和物业服务单位，但合同内容涉及广大业主利益。为减少物业管理纠纷，《物业管理条例》对前期物业服务合同内容作出规定，建设部制定了前期物业服务合同的示范文本。涉案合同即是聊城市住房和城乡建设委员会制定的在聊城市辖区试行文本。合同为要式合同，合同部分内容具有强制性不允许当事人修改，部分内容在法律法规允许的情况下可以进行选择、修改、增补或删减。本合同的当事人双方具有签订该合同的资格，是在双方自愿的基础上达成下，且已经县物业管理部门核准备案，合同形式及内容符合法律规定，因此涉案合同具有法律效力，当事人双方应当依据合同规定行使权力和履行义务。《山东省物业管理条例》第二十四条明确规定了前期物业交付的条件，涉案合同第十五条规定了物业承接验收必须符合的条件，这些条件具有强制性质，不允许当事人自行修改。双方当事人均认可涉案小区并不符合合同规定的隆泰公司承接验收物业的条件，因此现合同尚不满足履行条件。隆泰公司虽在此之前为小区业主提供了物业服务，但不能视为该合同已经履行。隆泰公司只有在小区物业满足条件后，才能要求泉聚公司交接物业履行合同。 关于隆泰公司是否可以参照合同要求泉聚公司给付物业管理费的问题。由于部分业主在小区建设工程尚未经验收合格情况下自愿入住，小区因此需要物业服务，隆泰公司入驻小区开展物业服务工作，泉聚公司提供了相关资料并同意其开展工作。根据诚实信用和公平原则，隆泰公司提供了服务应当获得报酬。隆泰公司应得报酬即接受服务业主应交的物业费，物业费的计算可以参照双方签订的合同计算。隆泰公司已与该小区284户业主签订了《物业服务合同》，证明隆泰公司已为这些业主提供了物业服务，业主应当向隆泰公司按照合同约定标准交纳物业费。由于包括泉聚公司未能按照与业主签订的购房合同完成小区设施建设及验收等原因，业主拒交物业费，隆泰公司未能足额收取。涉案合同第七条第五项并未对小区配套设施和绿化不到位情况下业主应交费比例作出约定，业主应交部分和泉聚公司应承担差额部分无从计算。隆泰公司现已终止对该小区的物业服务，对于隆泰公司未收足部分，泉聚公司应承担给付责任。对于尚未交付、业主尚未入住的物业，这些物业也未经交付验收，其管理与服务应仍由作为建设单位的泉聚公司负责，隆泰公司对此也不能提供已经实际提供管理与服务的证据，故对隆泰公司主张泉聚公司应当给付未签订《物业服务合同》业主物业费的诉求，不予支持。根据隆泰公司提供的物业费清单，参照合同约定的物业费标准0.6元/月/平方米，已签订《物业服务合同》的284户业主每月应交纳物业费17639.78元，自2019年4月1日至2020年1月20日为9个月零20天，应交纳170517.87元，隆泰公司已收取22779元，差额147738.87元应由泉聚公司给付隆泰公司。 关于双方之间的水费纠纷问题，高唐县人民法院（2020）鲁1526民初959号民事调解书已经生效，双方应按照该民事调解书履行。 综上所述，双方所签订的前期物业服务合同尚未满足交付验收条件，隆泰公司不能要求泉聚公司履行。隆泰公司已实际提供了物业管理与服务，可以参照合同约定标准由泉聚公司补足业主欠交部分。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、泉聚公司自本判决生效之日起十日内支付隆泰公司物业费147738.87元；二、驳回隆泰公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2669元，由隆泰公司负担1068元，泉聚公司负担1601元。 本院二审期间，泉聚公司提交其公司自2019年1月份至2019年10月份向小区保安发放工资的工资表（附记账凭证）一宗，表示2019年10月份后的小区安保服务交由金盾保安公司负责，保安工资由金盾保安公司发放。拟证明隆泰公司所主张的提供物业服务期间的小区安保服务一直由泉聚公司负责，后期由金盾保安公司负责，隆泰公司没有负责小区的安保服务。 隆泰公司质证认为，真实性无异议，对证明目的有异议，记账凭证和工资表只能体现发放的是行政人员的工资，不能证明这些人员中某些人的身份是保安，且不能证明这些人员为小区提供了安保服务。 隆泰公司提交其公司自2019年3月份至2020年1月份的员工工资表和2019年3月份至2020年2月份的员工考勤表，拟证明其公司为小区提供了物业服务，配备电工一人、文员（会计）一人、经理一人、保洁二至三人、保安两人。 泉聚公司质证认为，真实性不予认可，上述证据没有符合财务管理要求的相关凭证予以佐证，真实性无法核实；从内容上看也体现不出与涉案小区存在关联性，基于隆泰公司并非仅有一个物业服务小区，即使证据上显示的工作人员确实提供了相关工作，也未必是对涉案小区提供，且工资表上也没有相关人员个人的签字，仅有刘祥亮一人签字。 本院二审查明的其他案件事实同一审法院查明。 本院认为，双方签订前期物业服务合同后，隆泰公司于2019年4月入驻涉案小区，为已入住的业主提供物业服务，并与相关业主签订《物业服务合同》。虽然涉案小区未进行验收，但在部分业主已入住的情况下，小区需要物业服务，泉聚公司虽主张隆泰公司未提供物业服务，但未提交物业服务是由其自行负责的有效证据，或入住业主拒绝交纳物业费是由于隆泰公司未提供物业服务的原因所导致的相关证据，应承担不利的法律后果。隆泰公司为涉案小区提供了相关物业服务，应获得相应的报酬，由于包括泉聚公司未能按照与业主签订的购房合同完成小区设施建设及验收等原因，导致业主拒绝交纳物业费，致使隆泰公司未能足额收取，对于未收取的部分，一审认定由泉聚公司予以支付，并无不当。 综上所述，泉聚公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3255元，由上诉人泉聚公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈家勇 审 判 员 闫 红 审 判 员 刘 颖 二〇二一年四月二十三日 法官助理 唐端阳 书 记 员 冉凡荣