江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1242号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨泽友，男，1982年8月8日出生，汉族，住址：常州市天宁区。委托诉讼代理人：杨钦仲，江苏常联律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈冬根，男，1967年12月1日出生，汉族，住址：常州市武进区。上诉人杨泽友、陈冬根因合同纠纷一案，均不服常州经济开发区人民法院（2019）苏0492民初2342号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人杨泽友上诉请求：一、依法撤销一审判决之第二项，依法改判；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案认定部分事实不清楚。1.一审判决书查明：被上诉人将本案所涉房屋分别出租给丁某和陈允春，其中丁某承租面积为250平方米，租金为每年25000元，陈允春承租面积为1400平方米，租金为每年168000元。实际上，上诉人在和被上诉人商谈后，即在2018年12月11日上午10点14分左右去看现场时，发现所谓的陈允春承租的大车间是空置的，小车间是有人使用的。在此情形下，过了约一小时，上诉人到被上诉人的住所用手机转账的方式支付了10万元定金，该事实可以从丁某、陈斌、张臻磊的证人证言中得到印证。另丁某与被上诉人之间签订的《房屋场地租赁合同》约定的租金标准为每年20000元，而非25000元。一审判决认为：关于租金损失应由上诉人与被上诉人结合双方的过错程度进行分担，由上诉人承担该损失的40%，被上诉人承担该损失的60%。上诉人认为：从现有证据来看，上诉人是支付完上述定金后，被上诉人才向上诉人发送了《企业租（使用）土地合同》和告知书，可见，上诉人虽有过错，但主要过错还在于被上诉人，一审判决上诉人承担损失的40%明显过重。2.如上所述，由于一审判决未能认真查明租赁情况，致使一审判决上诉人承担陈允春的租金损失没有法律依据，该损失与上诉人的购房行为没有直接因果关系。根据证人丁某的证人证言，陈允春己早于丁某两个月的时间就将上述房屋腾空了，故该损失不应由上诉人承担。综上所述，请求二审法院撤销一审判决的第二项，并予以依法改判。二审中补充请求法院撤销一审判决第一项后半部分的内容即赔偿利息的100%。被上诉人陈冬根辩称，杨泽友的上诉理由是完全虚假的，特别是说我的厂房的性质和土地性质，我们一开始就和他说的很清楚，后面把我与村委签订的协议发给杨泽友，告诉他我是可以转让这块土地的，这个协议是有效的。当时找我确认付定金的时候我没有把协议带在身上，因为我不住在案涉房屋内。从一审提供的证据也能确认，发给杨泽友看了以后他没有提出异议，而是表示感谢，至于说的厂房提前搬空不是事实。上诉人陈冬根上诉请求：1.撤销常州经开区人民法院(2019)苏0492民初2342号民事判决中第一、第一项项判决，发回重审或依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：（1）判决依据法律《中人民共和国城乡规划法》的生效执行日期为2008年1月1日。本案转让合同标的物的建成时间为2008年1月1日前，故当时无《中人民共和国城乡规划法》来约束规范，按2000年7月1日实施的《中人民共和国立法》第93条规定，法律，行政法规，地方性法规，自治条例和单行条例，规章不溯及既往的原则，本案标的物存在有其合理合法性（从当地政府历年的各项规费收取可以印证），故转让合同应视为合法。（2）按《中华人民共和国合同法》有关罚则规定，应该判决定金不退；同时承担上诉人全部租金损失。（3）按无过错不承担责任，由被上诉人（原审原告）承担全部诉讼费用。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人杨泽友辩称，1.本案所涉的房屋没有相关规划和建造手续，标的本身是违法的，2.上述房屋范围内占有的土地为集体土地性质，被上诉人是租用的性质，按照城市房地产管理法之规定房地产转让和房屋内的土地是一并转让的。因房屋本身标的不合法，且土地性质存在问题，双方的房屋买卖违反了国家的强制性规定，也无法办理转让手续，故我们认为应当是无效合同。杨泽友向一审法院提起本诉请求：1.判令陈冬根返还10万元，并赔偿自2018年12月11日起至实际支付之日止按照同期银行贷款利率计算的利息损失；2.案件诉讼费用由陈冬根承担。陈冬根向一审法院提起反诉请求：1.判令杨泽友赔偿租金损失18万元（暂计算至起诉之日，后续损失按实际追加请求）；2.恢复车间电路电力设施（如不能恢复则赔偿800平方米车间电路施工及材料费6万元）；3.反诉费由杨泽友承担。一审法院认定事实：2018年12月，陈冬根准备出售位于常州市武进区××镇××村××号的厂房，杨泽友通过房产中介赵某找到陈冬根协商购买事宜。2018年12月11日，双方在陈冬根家中达成口头协议，双方约定厂房转让价格为260万元，由杨泽友先行支付定金10万元。同日，杨泽友向陈冬根支付了定金10万元，陈冬根向杨泽友出具了《暂收条》，上载明：“今收到杨泽友支付受让宋家塘88号厂房转让定金人民币壹拾万元整，该款在该厂房转让手续办结即转成转让款”。两天后陈冬根同意，杨泽友安排人员进驻该厂房进行电力线路改造。双方之间通过微信聊天等方式就签订转让协议和办理土地转租手续等后续事宜进行磋商。其中：2018年12月12日的聊天记录中显示：陈冬根向杨泽友发送企业租（使用）土地合同和告知书，并表示其与村里的合同有明确约定，无论有何变更该合同继续有效。杨泽友表示收到了，谢谢。2018年12月19日的聊天记录中显示：陈冬根催促杨泽友周五带100万元来办理厂房转让签约及集体土地转租赁手续。2018年12月20日的聊天记录中显示：杨泽友向陈冬根提出，因了解转让房屋没有产权证。我们不愿意购买，要求退还定金10万元。陈冬根表示不同意，认为杨泽友随意找借口毁约。2018年12月25日的聊天记录中显示：陈冬根向杨泽友催要厂房和辅房的钥匙。后双方因返还定金问题未能达成一致，电力线路改造并未实施完毕，线路并未接通。杨泽友于2018年12月29日委托律师向陈冬根发出律师函，要求返还定金10万元，陈冬根于2018年12月30日收到。2019年4月2日，杨泽友诉至一审法院要求进行诉前调解。一审法院另查明：2011年1月1日，陈冬根（作为乙方）与常州市武进区遥观镇郑村村经济合作社（作为甲方）签订了《企业租（使用）土地合同》1份，双方约定：乙方向甲方下属的宋家塘村民组租用土地2.534亩，甲方从2011年1月1日起每年收取田租金（每亩3000元）；本合同不论甲方、乙方领导及法人代表如何更换，所签订的合同都继续有效。陈冬根将位于常州市武进区××镇××村××号的厂房分别出租给丁某和陈允春，其中丁某承租面积为250平方米，租金为每年25000元，陈允春承租面积为1400平方米，租金为每年168000元。一审法院认为，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，从双方提交的微信聊天记录以及到庭证人赵某的证言可以证实，双方已经就转让位于常州市武进区××镇××村××号的涉案厂房以及转让价格为260万元达成一致意见，且本案双方当事人所涉及的交易不属于必须采取签订书面合同的范畴，故该转让合同已经成立。杨泽友此后支付定金的行为也印证双方之间已经就转让合同的主要条款协商一致。此后双方就签订书面协议等进行磋商的行为并不影响合同的成立。《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报送城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。本案中，双方讼争的土地厂房虽在乡村规划的工业用地范围内，但未按照《中华人民共和国城乡规划法》的上述规定及土地管理、建设工程管理的相关规定办理规划许可证、用地审批手续、建设工程审批手续，从上述规定的内容看，其属于国家关于土地、建设的强制性规定，故双方就该处建筑所作的转让行为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还，故对杨泽友要求陈冬根返还定金10万元的诉讼请求一审法院予以支持。陈冬根明知其出让的土地使用权及厂房等建筑物并未办理合法批准手续，属于依法不能转让的标的而进行转让；杨泽友在交易过程中未尽合理的审查义务，应当知道本案讼争的土地使用权及厂房等建筑物属于未办理合法批准手续的标的而受让，故双方在订立转让合同均存在一定过错，故对杨泽友因10万元定金被占用所产生的利息损失以及被告因杨泽友未能及时恢复陈冬根厂内的电力线路而无法出租所产生的租金损失应由双方分担，结合双方的过错程度，由杨泽友承担上述损失的40%，陈冬根承担上述损失的60%。关于杨泽友的利息损失，因无效合同自始没有法律约束力，陈冬根于2018年12月11日收到10万元定金，故法院认定从2018年12月11日开始计算杨泽友的利息损失，直至陈冬根实际返还之日止。关于利率，杨泽友主张按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率并无不当，故陈冬根应当承担以10万元为基数自2018年12月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失的60%。关于陈冬根租金损失，虽然杨泽友主张陈冬根在收取定金时厂房已经部分空置而租赁户丁某是因租赁期满而搬离，故其不存在租金损失，但结合双方一审庭审陈述以及到庭证人的证言可以证实杨泽友在征得陈冬根同意后安排人员进驻该厂房进行电力线路改造，截止到杨泽友起诉之日电力线路改造并未实施完毕，线路并未接通，必然会导致陈冬根产生租金损失，故一审法院认定从2018年12月13日（进场施工之日）开始计算租金损失。虽然杨泽友于2018年12月29日发函明确表示不履行合同，但并未及时将电力线路恢复原状，实际占用了陈冬根的厂房，故租金损失的截止时间应认定为2019年8月9日（收到诉状之日），此后产生的租金损失，陈冬根可以采取合理措施避免损失扩大。关于案涉厂房每年租金的数额，因一审到庭证人丁某的证言以及租赁合同能够证实案涉厂房每年租金为193000元，故陈冬根的租金损失为126904.11元（193000元÷365天×240天），杨泽友应承担损失的金额为50761.64元（126904.11元×40%）。关于陈冬根主张要求恢复车间电路电力设施（如不能恢复则赔偿800平方米车间电路施工及材料费6万元），因一审庭审中陈冬根陈述该厂房已经转让给他人，明显不能恢复，而且其也未能举证证明其恢复电路设施所产生的实际损失，故一审法院对该反诉请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条、第六十五条的规定，作出如下判决：一、陈冬根于判决发生法律效力之日起十日内返还杨泽友价款100000元，并承担利息损失（以100000元为基数自2018年12月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的60%；二、杨泽友于判决发生法律效力之日起十日内支付陈冬根租金损失50761.64元；三、驳回陈冬根的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由陈冬根负担。反诉案件受理费减半收取2450元，由反诉原告陈冬根负担1932元，反诉被告杨泽友负担518元。二审中，上诉人陈冬根向本院提交一份郑村村2008年各企业用地租金收款通知、郑村村2005年各企业用地上交款（田租金）收款通知各一份，用以证明由于2006年到2007年是陈冬根租用土地并完成厂房的建造，所以那两年的土地租赁费用都在当年12月31日前缴清，也就没有催款单了。而2008年度的土地租金村委准备作出调整，所以导致租金的收缴有延误。以上两份催款单可以证明我的厂房是在2008年之前就已经存在的，而《中华人民共和国城乡规划法》的实施是在2008年1月1日，故一审法院不应该用2008年1月1日开始实施的法律法规来追溯2007年12月31日之前就已经成为实施的事物的合法性。杨泽友质证后认为，对证据的真实性没有异议，但该证据只能够反映是陈冬根租用遥观镇郑村村民委员会的土地，该土地实际使用面积不一致，不能证明该土地上就一定存在已经建设好的房屋，也看不出与本案发生纠纷的土地为同一场所，最多只能证明陈冬根和陪驾中心跟村委租用土地的事实，而不能证明其他目的。二审中，上诉人杨泽友未向本院提交新证据。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，对陈冬根的上诉意见，《中华人民共和国城乡规划法》于2008年1月生效，该法系取代现已失效的原《中华人民共和国城市规划法》及《村庄和集镇规划建设管理条例》而制定的，即使陈冬根建设案涉房屋在2008年1月之前，仍应受原《中华人民共和国城市规划法》及《村庄和集镇规划建设管理条例》的规制，根据原《中华人民共和国城市规划法》第二十一条、第二十二条及《村庄和集镇规划建设管理条例》第十九条、第二十六条的规定，陈冬根建设案涉房屋，仍应按照规定办理相关审批手续，但陈冬根并未提供办理相关审批手续的证据，现原《中华人民共和国城市规划法》及《村庄和集镇规划建设管理条例》已经失效，一审法院适用现行《中华人民共和国城乡规划法》进行裁判符合法律规定。案涉合同被认定无效，定金罚则自不再适用，一审根据案件情况综合认定双方当事人的过错并据此确定双方当事人的责任并无不当。对杨泽友的上诉意见，因案涉合同依法无效，对双方当事人因合同无效造成的损失，应当按照双方当事人的过错程度予以分担。本案中，一审法院已经确定陈冬根对合同无效负主要责任，则对损失分担的具体比例属一审行使自由裁量权的范畴，杨泽友也并无证据表明一审行使自由裁量权明显超出合理范围，本院对一审的自由裁量权应予尊重。对丁某租赁案涉房屋的租金标准，丁某在一审庭审所作的证言已经陈述租金为每年25000元。对陈允春所租赁的房屋，双方就购买案涉房屋达成一致后，杨泽友即进场对案涉房屋进行装修，必然会导致陈冬根无法对外出租房屋，一审据此认定将房屋租金作为合同无效的损失并无不当。双方就购买房屋达成一致后，并未就杨泽友不再购买房屋的后续处理事宜达成一致，也未就案涉房屋办理了交接手续，一审综合本案情况确定租金损失计算的截止时间并未超出明显的合理范畴，综上，上诉人杨泽友、陈冬根的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人杨泽友承担2300元，由上诉人陈冬根承担2300元。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年四月二十七日法官助理  骆云辉书 记 员  张 斐