河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1702民初2667号原告：驻马店市净睿物业服务有限公司，住所地：驻马店市纬一路与骏马路交叉口。统一社会信用代码91411700MA44P7U12E（1-1）。法定代表人：肖金辉，公司总经理。委托诉讼代理人：胡瑞，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖俊森，男，1957年11月15日出生，汉族，住河南省汝南县。系该公司员工。被告:张坤，男，1979年5月23日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告驻马店市净睿物业服务有限公司（以下简称净睿物业公司）与被告张坤物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告净睿物业公司的委托代理人胡瑞、肖俊森，被告张坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告净睿物业公司诉称：2018年3月1日，原告与驻马店市贸易广场业主委员会签订《物业服务合同》，该合同第2条约定“物业类型：商住宅，座落位置：驻马店市驿城区雪松大道东段贸易广场，建筑面积：总规划建筑面积80000平方米”；第18条第一款约定了原告以每平方米0.6元/月的标准向业主收取物业费。2018年4月26日，原告与贸易广场业委会又签订《贸易广场物业服务合同》一份，合同第1条约定了“物业管理区域东至农业路；南至红星路；西至南海路；北至雪松路”；第6条约定物业服务费以包干制的方式，商业物业每平方米1.20元/月的标准收取物业费。被告张坤系雪松路贸易广场22#楼（原29#楼）9号（面积共计100.77平方米）的所有权人，原告净睿物业公司自入驻贸易广场以来，严格按照物业服务合同的约定积极履行相关权利义务，依法依约对贸易广场实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2018年3月1日至2021年2月28日一直拖欠原告物业管理费，经原告多次催要被告仍不缴纳。请求依法判令：被告向原告支付2018年3月1日至2021年2月28日的物业管理费4242.417元。被告张坤辩称：原告净睿物业公司进驻贸易广场其不认可；原告与业主委员会签的合同没有经过过半业主同意，该合同其不知情，也不合法。被告不应向原告缴纳物业费。经审理查明，被告张坤系雪松路贸易广场22#楼（原29#楼）9号房屋的业主（办理有房产证，登记房屋建筑面积为100.77平方米）。2018年3月1日，原告净睿物业公司（乙方、受委托方）与驻马店市贸易广场业主委员会（甲方、委托方）(以下简称贸易广场业委会)签订《物业服务合同》(以下简称《合同一》)一份，约定：……第2条物业基本情况：物业类型：商住宅，座落位置：驻马店市驿城区雪松大道东段贸易广场，建筑面积：总规划建筑面积80000平方米……；第18条物业管理服务费（一）依照驻马店市物价局的批复，住宅房屋，乙方按业主房产建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取等条款。2018年4月26日，贸易广场业委会（甲方）与原告净睿物业公司（乙方）又签订《贸易广场物业服务合同》（以下简称《合同二》）一份，约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对驻马店贸易广场提供物业管理服务事宜订立本合同。第一章物业基本情况：第一条、物业基本情况：物业名称：驻马店贸易广场；物业类型：商业；座落位置:驻马店市雪松大道与农业路交叉口；建筑面积120000平方米。物业管理区域东至农业路；南至红星路；西至南海路；北至雪松路……第三章服务费用：第六条、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：商业物业：1.20元/月/平方米。第七条。业主应于交房日期之日起交纳物业服务费用……物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年“交房日期”十日（内每次缴费的具体时间）履行交纳义务等条款。诉讼中，原告净睿物业公司称，《合同一》签订后，原告进驻贸易广场进行物业服务，被告张坤从2018年3月1日一直未交纳物业管理费。原告提交2020年12月27日的两份《物业费催缴通知单》和拍摄的其在驻马店市贸易广场物业管理区域公告栏照片一张，用以证明原告通过贸易广场业主委员会以及原告向被告催交物业费的事实，原告履行了催交程序。诉讼中，被告提交：贸易广场原业主代表调查问卷表；豪德贸易广场业主委员会向原告下发的通知；以驻马店市驿城区东风街道办事处名义于2018年11月19日在天中晚报上刊登的公告及贸易广场现场照片。拟证明：原业主委员会主任胡中海在没有通知业主代表的情况下，私自与原告签订合同，侵犯贸易广场业主的权益；原告诉讼请求不合理；已经解聘原告，其已无权向被告收取物业费用；原告未向被告提供物业服务。原告质证称：被告提交的调查问卷里的业主大部分是长期拖欠物业费的业主，缺乏客观中立性；豪德贸易广场业主委员会的成立不合法；报纸上的公告无公章，原告去东风办事处核实，没有明确回答；照片拍的角度问题，原告提供了物业服务。还查明，尹纪伟等八人诉驻马店市贸易广场业主委员会确认合同无效纠纷（2018）豫1702民初8943号中，尹纪伟等八人请求：一、确认驻马店市贸易广场业主委员会成立不合法；二、确认2018年4月26日驻马店市贸易广场业主委员会与驻马店市净睿物业服务管理有限公司签订的物业服务合同无效。后本院经审理，判决：驳回原告尹纪伟等八人确认驻马店市贸易广场业主委员会与驻马店市净睿物业服务有限公司于2018年4月26日签订的物业服务合同为无效的诉讼请求。后尹纪伟等八人上诉至驻马店市中级人民法院，但尹纪伟等八人在二审期间撤回上诉，（2018）豫1702民初8943号民事判决书已生效。上述事实，有当事人陈述及相关证据在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告净睿物业公司与贸易广场业委会签订《合同一》及《合同二》，约定由原告向贸易广场业主提供物业管理服务，业主向原告支付物业管理费，双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，贸易广场业委会与原告签订的上述两份合同对贸易广场全体业主具有约束力，合同签订后，原告履行合同约定义务后，享有依照合同约定收取物业管理费的权利，被告张坤作为雪松路贸易广场22#楼（原29#楼）9号房屋的业主，负有按照房屋建筑面积100.77平方米交纳物业管理费的义务，其未按期交纳，构成违约。现原告请求被告支付拖欠的物业管理费，于法有据，本院予以支持。经核算，被告应支付2018年3月1日至2021年2月28日的物业管理费共计4242.35元，其中2018年3月1日至2018年4月25日的物业管理费为110.78元（100.77平方米×0.6元/平方米/月+100.77平方米×0.6元/平方米/月÷30天×25天）；2018年4月26日至2021年2月28日的物业管理费为4131.57元（100.77平方米×1.2元/平方米/月÷30天×5天+100.77平方米×1.2元/平方米/月×34个月）。对原告请求超出上述数额的部分，本院不予支持。同理，对被告辩称的其从未见过也未签订过上述两份合同，不知道原告何时进驻贸易广场的，胡中海与原告签订的合同不合法等主张无事实和法律依据，本院不予采信。被告提交现场照片拟证明原告的物业服务质量差，原告亦提交现场照片拟证明原告已经履行了物业服务。本院认为若原告未完全履行物业服务合同的约定，可以继续履行或采取补救措施，被告若仍不满意，可向相关主管部门投诉，但被告拒绝缴纳物业费，没有法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告张坤于本判决生效后十日内向原告驻马店市净睿物业服务有限公司支付自2018年3月1日至2021年2月28日的物业管理费4242.35元。二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告张坤负担。本判决为终审判决。审判员  廖慧二〇二一年四月十三日书记员  张洁