贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终933号上诉人（原审被告）：祝赵红，男，1998年10月10日出生，苗族，住贵州省纳雍县。被上诉人（原审原告）：贵州纳雍金诚置业有限公司，住所地贵州省毕节市纳雍县居仁街道香蜜欧城4栋，统一社会信用代码91520525055009512C。法定代表人：冯金龙，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：刘柱，贵州煜昌祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙耀辉，贵州煜昌祥律师事务所实习律师。上诉人祝赵红因与被上诉人贵州纳雍金诚置业有限公司（以下简称“金诚公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2020）黔0525民初3183号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人祝赵红上诉请求本院撤销原审判决，依法予以改判。事实及理由：一、合同支付租金期间由于不可抗力因素导致无法支付租金，无履行条件，不存在违约行为。本合同约定的交付租金的时间是2020年2月18日，此期间恰好××非常严重期间，人员基本禁止流动，除与疫情有关对单位和企业外，其余企业和单位基本无人上班，被上诉人贵州纳雍金诚置业有限公司与上诉人所经营铺面也关门歇业。上诉人就算想交纳租金被上诉人贵州纳雍金诚置业有限公司也无人接收。在疫情相对得到控制后，企业恢复营业后，各相关部门分别下发了支持减免租金的文件，如国资厅财评〔2020〕42号《关于支持中小微企业和个体工商户发展积极减免经营用房租金的通知》、发改投资规〔2020〕734号《关于应对××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》、国资厅财评〔2020〕158号《关于进一步做好服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》等。上诉人在此期间，积极与被上诉人金城置业公司商量租金是否减免或缓交租金，但由于金城置业公司内部原因，多次口头约定后又反悔，在一审开庭前今天，上诉人与被上诉人贵州纳雍金诚置业有限公司高管达成协议后，过几天，被上诉人贵州纳雍金诚置业有限公司口头答复说将该协议报总公司后，总公司不同意该协议的内容。所以，不是上诉人不愿履约，而是在履约期间有不可抗力原因及不可抗力原因基本消除后，上诉人与被上诉人就租金是否减免或缓交未能达成统一意见，同时被上诉人也未书面或口头明确告知上诉人是否减免或缓交。二、按照合同交易，第一年不支付租金，第二年支付租金16万，为2020年2月18日至2021年2月18日使用期限，第二年时间并未结束，不应支持一审判决结果。综上，上诉人认为本人并未违反合同约定不履行，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人金诚公司答辩称：驳回祝赵红的上诉请求，维持一审判决。原审原告金诚公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2019年9月1日签订的《商铺租赁合同》并责令被告搬出原告商铺，将商铺移交给原告；2.判令被告向原告支付商铺租金16万元；3.判令被告支付资金占用费3248.88元（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）并一直支付至商铺租金清偿完毕之日止；4.本案诉讼费由被告承担。原审法院查明：2019年1月1日，原告贵州纳雍金诚置业有限公司作为甲方与被告祝赵红作为乙方签订《商铺租赁合同》，合同主要约定：原告将位于纳雍县城东新区租赁给被告使用，建筑面积为700㎡，租赁期限五年（自2019年1月1日至2023年12月31日），租赁期限内甲方收取两年六个月的租金，免租期限两年六个月，租金为20元／㎡／月，租金支付时间为2020年2月18日前支付160000元，2021年2月28日前支付80000元，2022年2月16日前支付160000元。其中，合同第五条约定“为确保出租房屋设施完好以及租赁期限内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日缴纳2万元作为房屋履约保证金，待合同期满乙方付清本应缴纳的所有费用后，甲方应将保证金退还给乙方（保证金不计算利息）。”第九条约定“本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方面解除。但有下列情形发生，本合同必须立即解除，并不算违约……5、乙方迟延交付房租超过10天的。”第十二条约定“甲方租赁期满或其他原因合同被终止时，乙方应提前一周将房屋内乙方的物品全部搬出，将房屋腾空后交给甲方。如乙方不腾空，则视为放弃该房屋的物品，甲方有权处置且不承担任何赔偿责任（包含装修费用）。”合同还对其他事项进行约定。合同签订后原告依约将案涉商铺交付被告管理使用至今。截至本案庭审时，原告除向被告支付过2万元保证金外，被告未再向原告支付任何房屋租赁租金。原审法院认为：本案的争议焦点是：1、案涉商铺租赁合同能否解除，被告应否腾空并移交商铺给原告；2、被告应否向原告支付欠付商铺租金，租金金额及支付时间如何认定；3、原告主张的资金占用费能否得到支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于焦点一，案涉《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告双方均应该按照合同的约定全面履行自己的义务。被告祝赵红抗辩其未缴纳商铺租金的原因主要是因为案涉房屋供水供电、消防安全等导致其经营不顺的抗辩意见，其未提供证据予以证实，原审法院对该项抗辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案被告祝赵红作为承租人向金诚公司租赁案涉房屋，按约定支付租金系承租人的主要合同义务。双方在合同中对商铺租赁期限、租金金额、租金缴纳日期、租金免租期等内容已经作出明确约定，但被告祝赵红除在租赁房屋时缴纳2万元保证金后，未再向被告缴纳过任何房屋租金，其欠付租金的时间已经远远超过双方合同中“乙方迟延交付房屋租金超过10天的”约定，且被告祝赵红拖延原告租金的行为可视为被告以自己的行为表明不履行主要合同义务，致使原告金诚公司收取租赁物租金的目的不能实现。现被告祝赵红未按约定期限支付租金的行为已经构成违约，故金诚公司要求解除双方于2019年1月1日签订的《商铺租赁合同》，由被告祝赵红腾空并返还案涉租赁房屋的请求，符合法律规定，原审法院予以支持。关于焦点二，经查明，被告祝赵红除向原告支付过2万元保证金外，后便未再按照案涉租赁合同约定的租金标准及时限向原告金诚公司支付过租金，原被告双方签订的合同约定租赁期限五年（自2019年1月1日至2023年12月31日），租赁期限内甲方收取两年六个月的租金，免租期限两年六个月，租金为20元/㎡/月，租金支付时间为2020年2月18日前支付160000元，2021年2月28日前支付80000元，2022年2月16日前支付160000元。根据双方签订合同的约定意思表示，结合原告主张案涉房屋租金为160000元的诉讼请求来看，双方合同对免租赁期限的具体起止时间段未作明确约定，合同约定案涉房屋第一期被告应向原告缴纳的租金160000元应于2020年2月18日支付，故对原告的该项诉讼请求原审法院予以支持。被告已经缴纳的2万元保证金，双方对如何退还该款项在合同中有相应约定，该保证金属于约定条件成就后才能确定的问题，被告可以另行主张相应权利。关于焦点三，双方在合同中对出现违约情形时的违约责任作了约定。其中，合同第九条约定“本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方面解除。但有下列情形发生，本合同必须立即解除，并不算违约……5、乙方迟延交付房租超过10天的。”被告未按照合同约定时限向原告支付案涉房屋租金，客观上存在相应的违约行为，但双方合同又明确约定延迟支付租金的行为不算违约，结合原被告双方合同的意思表示，对原告所主张的资金占用费，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告贵州纳雍金诚置业有限公司与被告祝赵红于2019年1月1日签订的《商铺租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告祝赵红于本判决生效之日起十日内将纳雍县城东新区香蜜欧城1期2号楼2单元1-2-1号租赁房屋腾空并返还给原告贵州纳雍金诚置业有限公司；三、被告祝赵红于本判决生效之日起十日内向原告贵州纳雍金诚置业有限公司支付房屋租金160000元；四、驳回原告贵州纳雍金诚置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3566元，适用简易程序审理减半收取1783元，由原告贵州纳雍金诚置业有限公司负担33元，被告祝赵红负担1750元。二审诉讼中，上诉人祝赵红向本院提交了国家发改委等部门制定的《关于应对××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》等文件，证明其是因为收到证件才申请减免或者缓交租金的。金诚公司质证意见：该文件与本案无关，因为文件是指国有房屋，加上仅仅是发改委的指导性文件，至于非国有房屋是鼓励在平等协商的基础上协商相关事宜。本院认为该文件属政府部门的规范性文件，不属证明事实的证据，达不到祝赵红的举证目的。经二审审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。本案二审当事人争议焦点：祝赵红否定原审判决的理由是否成立。本院认为：根据当事人双方签订的租赁合同，祝赵红应于2020年2月18日前支付金诚公司租金16万元，祝赵红延迟交付房租超过10天，租赁合同必须立即解除。本案祝赵红至一审、二审也未向金诚公司支付过租金，已严重迟延履行债务，即便受××疫情影响，也需积极与金诚公司磋商租金交纳事宜，但其并未举出有效证据证明其向金诚公司申请过减租或缓交租金。因此，其以受××疫情影响为由拒绝履行合同义务，理由不充分，本院不予采信。原审判决解除双方签订的合同并由祝赵红向金诚公司支付租金16万元符合合同约定，本院予以维持，祝赵红的上诉请求缺乏充分依据和理由，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3566元，由祝赵红负担。本判决为终审判决。审判长  徐洪审判员  张雄审判员  殷勇二〇二一年四月十九日书记员  刘佳