陕西省延安市中级人民法院民事判决书 （2021）陕06民终842号 上诉人（原审原告）：王世德，男，汉族，1962年8月18日出生，陕西省子长市人，初中文化，无业，现住陕西省延安市宝塔区。上诉人（原审被告）：马成福，男，汉族，1952年2月8日出生，陕西省延安市宝塔区人，初中文化，无业，现住陕西省延安市宝塔区。委托诉讼代理人：张海燕，陕西嘉岭律师事务所律师。上诉人王世德、马成福均因排除妨碍纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院（2020）陕 0602民初4153号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王世德、马成福及其委托诉讼代理人张海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王世德上诉请求：1、依法撤销（2020）陕0602民初4153号民事判决书第一、二、四条，改判被上诉人搬离占用上诉人位于延安市宝塔区XX街道杨家湾临街的19、20、21号房的第一、第二层6间房屋；2、依法改判被上诉人向上诉人赔偿从2020年5月12日起至实际搬离之日止的房屋租赁费、房屋租赁费每月按15345元计算；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院事实认定错误，被上诉人占用上诉人的师宝塔区宝塔山XX街道杨家湾临街19、20、21号一层、二层六间房屋，并不仅仅是19号楼一层一间，被上诉人应当根据占用的全部房屋向上诉人支付租赁费损失。案涉房屋适格毛坯框架房，彼此相通并且19#、20#、21#三间门面房只有中间20#房有进户门，其他两间全是玻璃窗户根本无门可进，被上诉人的确侵占了上诉人全部房子，所以理应赔偿全部房屋的租赁费用。马成福辩称，一审已经查明了，我们占了一间，我已腾房，王世德把房子都租出去了。马成福上诉请求：1、依法撤销宝塔区人民法院（2020）陕0602民初4153号民事判决书，改判驳回被上诉人的所有诉讼请求；2、判决被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：上诉人并不构成非法占有，而是采取合法的手段占有该房屋。被上诉人隐瞒真相，将违章且被责令采取的房屋出售给上诉人，收取上诉人的巨额资金后房屋被政府部门拆除，而被上诉人却扬言上诉人就是为了买违章建筑拒不退款，非法占有，被上诉人的行为构成诈骗罪。王世德辩称，不管马成福基于什么原因，都不应该留置我的房子，高延峰给马成福卖的房子与马成福占我的房子没有关系，马成福现在都占着我的房子。王世德向一审法院起诉请求：1、被告立即从原告所有的杨家湾门面房内搬出。2、被告赔偿原告房租费及侵权停业损失142000元（房租损失暂计42000元，停业房租费以后再按每月21000元计算，支付至侵权行为停止之日止）。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：宝塔区XX镇XX村委会作为甲方与榆林银州房地产开发有限公司作为乙方于2013年9月29日签订了《合作协议书》，该协议书约定，本着公开、公平、平等互利的原则，经甲乙双方协商就宝塔区XX镇XX村延惠渠覆盖工程达成以下协议。甲乙双方合作宝塔区桥沟镇杨家湾延惠渠XX层XX市场，具体工程内容以设计图纸为准。合作方式：一、甲方提供延惠渠的土地的使用面积：长×宽=面积，以及政府部门的审批文件。二、乙方：按图纸施工，费用全部由乙方承担。三、分配方案：房屋建成后，甲乙双方拥有一半（垂直分配）包括房屋至公道路的院子以房为界，位置分配甲方南头四十间，北头十间，乙方为中间，房屋位置分配属于乙方的部分，有永久性使用权。四、实施计划和所有权，如遇到政府征迁等原因，补偿费归双方所有。1、甲乙双方经协商签订协议后，共同开始办理前期相关手续，经审批文件具备施工条件后，双方确定开工时间。2、质量要求：合格。3、工期要求：2年完成。4、施工工队由乙方负责承建。五、违约责任：1、甲方负责提供乡政府与区政府的审批文件，协调水电道路通讯设施，排除各种干扰，确保乙方能正常施工。否则造成的经济损失和民事责任由甲方全部承担。2、乙方负责在修建审批文件具备开工条件后，乙方应及时作好水电路三通一平工作并及时开始施工，在施工期内乙方要科学管理文件施工、强化安全、保证质量，保证工期，否则由乙方造成的经济损失和民事责任由乙方全部承担。六、违约责任：1、甲方要确保甲方所提供的条件，如不按提供条件要求，要赔偿乙方经济损失和一切费用。2、乙方给甲方经济保证，签订协议后，交30万保证金，经甲方提供审批文件后及时开工，等正常施工退回保证金。七、以上经双方协商一致，此合同受法律保护。补充：如遇政府统征或不可抗拒等原因，双方协商解决。榆林银州房地产开发有限公司作为合作方与李某某、杨顺平、原告王世德作为合作人于2014年12月27日签订了《合作合同书》，该合同书约定，合作项目：宝塔区XX镇XX村委会延慧区XX层XX市场。合作方式：按原合同在按股份制，共计10股，李某某4股，杨顺平4股，王世德2股。四、投资方式：按股份阶段性投资。五、修建方式：修建由李某某、杨顺平，两段修建该工程，包括范围从灰土以上，按图纸设计施工，包括水、电、天然气、室外排水、硬化院子、暖气以及房屋背墙的处理。价格按房子的面积以每平方米按1600元计算（一次性包定价）。六、分配方式：按房子和投资股份平均分配，公平、互利的原则。七、质量要求：若房屋出现漏水或房屋裂缝以及房屋倾斜，或下沉。还有墙体裂塌，给水，排水等故障时，承建人要承担一切保修责任。延安市宝塔区XX街道杨家湾村村民委员会作为甲方与榆林银州房地产公司作为乙方于2020年4月27日签订了《合伙建房分房协议书》，该协议书约定，经甲乙双方共同协商就合伙建设杨家湾门面房一事，双方在自愿、公平、公正的基础上，达成如下协议：一、甲方提供土地，乙方投资建设成的杨家湾门面房，现已建成一层30间，二层30间。门面房前后准备继续建设门面房的地基，乙方已经完成了所有基础设施的建设，在办理好相关建设手续后，双方继续合伙建房，继续由乙方投资建设，建设好后，仍然按照原来合同约定，双方平均分配。二、现在建设好的一、二层60间房屋，双方平均分配，甲方从前面起分配一层15间，二层15间；乙方从后面起至甲方分配一层15间，二层15间，另外村民分配的前头加修上下各两间归甲方，乙方后头加上下各一间归乙方，总体分配方案，甲方比乙方多一间房子，期限3个月，如加修不起来，乙方直接给甲方建好的房划分一层一间，二层一间。三、三个月后，乙方分配的门面房从双方签字后，该房屋的所有权和使用权永远归乙方所有。在办理该房屋房产权时，甲方应当积极配合给乙方办理房产手续，费用自理。四、该门面房前后准备继续建设门面房的地基和基础建设，乙方已经建设好，现由甲方使用，在甲方使用期间，甲乙双方办理好建设手续，乙方通知甲方需要场地时间日，不得超过60日使用，保证乙方顺利进行建设，不得以任何理由，耽误乙方进行建设，如果，因为甲方的原因，导致不能进行建设，甲方必须赔偿，因此给乙方造成的全部经济损失（包括但不限于该场地的基础设施，地基，平整场地等投资）。五、续建开始时限为两年，如乙方两年内无法继续修建，现有空地由甲方使用所有，以后和乙方无任何关系。六、如政府对已拆除的建筑物进行经济补偿，建筑物的补偿金各一半，装修费用归乙方。七、本协议未尽事宜，双方协商解决，也可以签订补充协议，补充协议和本协议有同等法律效应。李某某、杨顺平、原告王世德作为合伙人于2020年5月6日签订了《合伙建房分房协议书》，该协议书约定，三合伙人就和杨家湾村合伙建门面房一事，现和杨家湾村已经把门面房分配好，三合伙人分得一层15间，二层15间，三合伙人就已经分得的房屋进行分配一事，三合伙人在自愿，公平，公正的基础上，达成如下协议：一、合伙人对分得的上下30间门面房按三人合伙约定进行分配：1、合伙人李某某能分得上下两层12间门面房；2、合伙人杨顺平能分得上下两层12间门面房；3、合伙人王世德能分得上下两层6间门面房。二、合伙人李某某XX村XX房XX层XX间门面房，李某某上下两层6间门面房之后，王世德分得上下两层6间门面房，之后，李某某分得上下两层2间门面房，之后，杨顺平分得上下两层12间门面房，之后，李某某分得上下两层4间门面房。三、XX村XX层XX间门面房之后，XX村XX房约定，三合伙人要给杨家湾村在杨家湾村分得的门面房前头加修上下两层各两间门面房，三合伙人要在李某某分得的4间门面房后面修建上下两层2间门面房。如果三合伙人修不起约定的门面房，杨家湾村就要占用三合伙人现有30间门面房的上下两层各一间。三合伙人经协商达成一致意见，合伙人李某某也自愿同意三人协商决定的方案。决定由合伙人李某某承担一切风险和后果，由李某某给杨家湾村在XX村XX房XX层四间门面房，在李某某四间门面房后头加修上下两层2间门面房，所有建设费用以及一切事项由李某某承担。李某某把杨家湾村上下两层4间门面房修好后，交付杨家湾村使用。李某某把李某某后头上下两层两间门面房建好后，这上下两层两间门面房就归李某某个人使用和所有，所有权永远归李某某，该上下两层两间门面房和另外两合伙人没有任何关系。如果李某某不能履行该协议约定，由李某某承担一切后果，与另外两合伙人没有任何关系。四、本分房协议为最终一次性分房协议，再没有任何变更，今后不论发生任何情况，任何事项（包括但不限于出售，转让等事项）各自承担一切后果，各自对分得的房屋享有全部处置权。五、本协议经三人签字后即发生法律效应。原告王世德现以被告马成福占用其位于延安市宝塔区宝塔山XX街道杨家湾村的门面房，要求被告搬离并赔偿所造成的经济损失为由，将被告诉至本院。原告王世德于2020年8月27日向本院提出申请评估鉴定书，要求鉴定评估机构对位于延安市宝塔区XX镇XX村XX号、XX号、XX号上下6间门面房从2020年5月12日至2020年9月12日每月的房租费进行评估。陕西铭建价格评估有限责任公司于2020年11月9日作出陕铭评字【2020】133号评估意见书，价格评估意见：根据现有资料，结合当地商业房租赁行情，经评估人员核算：延安市宝塔区XX村XX号、XX号、XX号房屋，一层每间月租金为人民币3637元；二层每间月租金为人民币1478元。原告王世德支付鉴定费为10000元。后被告马成福于2020年11月23日对陕西铭建价格评估有限责任公司作出的该评估意见书提出异议，异议事项为，一、鉴定认定室内堆砌有红砖，砌的0.5米高隔墙在19号、20号商铺之间（陕铭评字【2020】133号评估意见书第3页），实际情况是19号室内堆砌有红砖，鉴定书统一认为室内堆砌有红砖，混淆视听，鉴定结论错误，砌的0.5米的高隔墙在18号、19号商铺之间，并不是鉴定书认定的在19号、20号商铺之间，有现场为证。二、鉴定认定房宽4.4米、房屋纵深11.2米、房高4.8米（陕铭评字【2020】133号评估意见书第4页），根据买卖合同，以及实际测量，涉案房屋的房宽4.2米，房屋纵深10.47米，房高4.4米左右，鉴定书测量错误。三、鉴定认定二层房屋每间租赁费1478元/月（陕铭评字【2020】133号评估意见书第5页），鉴定认定二层平房每间1478元/月，系过高，同等区位的房屋价格一般在10000元/年，与本案房屋类同地位的二层倒数第二间、第三间已经出租，年租金为10000元/月，但是根据鉴定书计算，每年的租金确实过高，鉴定依据不足。陕西铭建价格评估有限责任公司于2020年11月30日作出陕铭函字【2020】272号关于对陕铭评字[2020]133号评估意见书异议的回复，内容为1、室内红砖、隔墙问题，评估意见书中“室内堆砌有红砖”应为“三间房中的19号室内堆砌有红砖”，“0.5米高的隔墙”实际应在“18号、19号商铺之间”，该事项在原评估意见书中描述有误，在此更正。以上两点仅是对现场室内情况的描述，并不涉及租售行情，故不影响评估意见的准确性。2、房屋尺寸问题，评估人员在委托方所提供的材料中未发现有关房屋尺寸的数据。现场勘验时，经询问最东侧楼梯下的“房屋租赁中心”得知，单间房屋面积约50平方米。另根据申请人对房屋的描述，“房屋面宽4.4米，进深11.2米”，得出建筑面积为49.28平方米，这与“房屋租赁中心”告知的数据基本一致，故予以采用。若被申请人对该尺寸有异议，请提供相关测绘报告。3、二层房屋租金问题，评估意见中所确定的租金是评估人员经过调查周边市场租赁行情，经核算后而得出的。被告马成福于2020年12月25日对陕西铭建价格评估有限责任公司作出的陕铭函字【2020】272号关于对陕铭评字【2020】133号评估意见书异议的回复提出异议，1、经本人实地测量，结合本人和王世德在签订合同时测量的实际数据，涉案房屋的房宽4.2米，房屋纵深10.47米，这与签订合同时注明的建筑面积相符。鉴定结论“房宽4.4米，进深11.2米”完全错误，而鉴定机构却以“提供相关的测绘报告”为由不予答复，如果案涉房屋政府部门做了测绘报告，就无须鉴定机构出面鉴定，鉴定结论有误不予纠正，鉴定结论没有权威和可信性。2、经本人实地调查，同地区、同类型的房屋价格在10000元/年，但是鉴定机构鉴定认定二层平房每间1478/月，严重超过标准。对于房屋租赁费的鉴定，必须是经过鉴定机构实地调查，根据当地的普遍租赁价格统计综合认定，但是本人却未见到鉴定机构做的任何工作，只见到一组没有任何依据和可信度的数据，难道作为鉴定部门，不需要调查，单凭主观臆想和书本知识就可以妄下结论。陕西铭建价格评估有限责任公司于2021年1月6日作出陕铭函字【2021】6号关于对陕铭评字[2020]133号评估意见书异议的回复，内容为1、关于房屋尺寸问题，如果双方当事人能够就委估房产面积达成一致，我单位可以以双方共同认可的面积作为计算依据对评估意见书进行调整，但对于被申请人单方面的测量，本次评估无法采纳。2、关于评估人员对房屋租金进行市场调查的问题，《资产评估基本准侧》第二章第六条规定“评估机构及其评估专业人员开展评估业务，应当独立进行分析和估算并形成专业意见，拒绝相关当事人的干预”。该评估意见是我公司评估人员履行了应有的评估程序，经走访调查、专业分析计算后得出的意见，其过程保持独立性，并不需要通知双方当事人参与。以上事实，有身份证、《合作协议书》、《合作合同书》、《合伙建房分房协议书》、陕西中铭建价格评估有限责任公司陕铭评字【2020】133号评估意见书、陕铭函字【2020】272号关于对陕铭评字【2020】133号评估意见书异议的回复、陕铭函字【2021】6号关于对陕铭评字【2020】133号评估意见书异议的回复各一份及当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为，本案系排除妨害纠纷一案，原告王世德对位于延安市宝塔区宝塔山XX街道杨家湾村临街的19号、20号、21号房屋享有使用权，被告马成福现占用原告王世德位于延安市宝塔区宝塔山XX街道杨家湾村临街的19号房屋的第一层一间，理应予以搬离。原告主张被告赔偿房屋租赁费的诉讼请求，本院依法予以支持。原告主张被告赔偿停业损失的诉讼请求，虽向本院提供了相关的证据证明，但该证据并不能证明其所要证明的目的，故本院依法不予支持。在庭审过程中，被告马成福以并没有占用原告王世德的房屋，只是留置了原告的房屋作为抗辩理由，因被告马成福作为个人无权留置原告的房屋，故该辩解，本院依法不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法典》第二百零七条、第二百三十六条、第二百六十七条、第一百七十九条之规定，判决：一、由被告马成福于本判决生效之日起十五日内搬离占用原告王世德位于延安市宝塔区宝塔山XX街道杨家湾村临街的19号房屋的第一层一间；二、由被告马成福于本判决生效之日起十五日内向原告王世德赔偿从2020年5月12日起至实际搬离之日止的房屋租赁费。房屋租赁费每月按3637元计算；三、由被告马成福于本判决生效之日起十五日内向原告王世德支付鉴定费10000元；四、驳回原告王世德的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3240元，原告已预交，减半收取，实际由被告马成福承担1620元。（于兑付案件款时一并支付给原告）。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，留置权是债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有且与债权属于同一法律关系的债务人的动产。本案上诉人马成福因与上诉人王世德存在另案位于延安市宝塔区宝塔山XX街道杨家湾村临街的16#、17#门面房买卖合同纠纷，将上诉人王世德涉案的不动产19#房屋占用，上诉人马成福构成了非法占用，其主张其是合法行使留置权，依法不能得到支持。上诉人王世德主张上诉人马成福占用其房屋是19#、20#、21#一层、二层六间房屋，并非19#一层一间，应当支付全部的租赁费。经查，上诉人王世德主张的19#、20#、21#房屋是毛坯框架无隔墙仅有一个门的通房，上诉人马成福仅在19#房空间内放置了一张床和一些砖、沙子，该房内同时还放置有上诉人王世德的床，上诉人王世德不能提供充分的证据证明上诉人马成福也占用20#、21#房的全部空间，上诉人王世德主张由上诉人马成福承担20#、21#房的租赁费不能得到支持。涉案房屋的月租费经过鉴定部门的鉴定，一审依据鉴定意见价格判决上诉人马成福承担19#房占用期间的租赁费并无不当。综上所述，王世德、马成福的上诉请求均不能成立。一审认定事实清楚，判决正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4110元，由上诉人王世德负担3240元，上诉人马成福负担870元。本判决为终审判决。 审  判  长   霍雨枫审  判  员   牛  菲审  判  员   贾玉玉 二〇二一年四月二十五日（院 印）法官法 官 助 理   王  慧书  记  员   张  良 1