山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1102民初1817号 原告：阚兴伟，男，1976年8月13日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。 委托诉讼代理人：单子洋，五莲德信法律服务所法律服务工作者。 被告：孙玲伟，女，1987年5月10日出生，汉族，居民，住山东省日照经济技术开发区。 委托诉讼代理人：王杰，山东名律律师事务所专职律师。 原告阚兴伟诉被告孙玲伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告起诉时曾列山东联瑞置业发展有限公司为第三人，后撤回对第三人的起诉，本院口头裁定予以准许。原告阚兴伟及其委托诉讼代理人单子洋，被告孙玲伟的委托诉讼代理人王杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阚兴伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告房屋定金10000元并赔偿违约金60000元；3.诉讼费、代理费等全部费用由被告承担。案件审理中，原告变更第二项诉讼请求为判令被告双倍返还原告定金20000元并赔偿违约金50000元。事实与理由：2020年11月11日，原被告双方经山东联瑞置业发展有限公司居间服务签订《房屋买卖合同》，原告购买被告所有的位于开发区安泰未来城25-1-402房屋一套，总价款为66万元。合同签订当天，原告支付了定金10000元。后原告根据约定向被告支付首付款190000元时，被告拒绝提供收款账户，并明确告知原告房子不卖了，首付款不用交了，要求解除合同。经中介方多次协调未果。合同约定由违约方承担守约方支出的诉讼费、律师代理费等费用。综上，因被告违约拒不履行合同，合同约定违约方需赔偿合同总价款20%的违约金，现原告仅主张部分违约金。请求法院查明事实，依法维护原告合法权益，判如诉请。 案经送达，被告孙玲伟辩称：第一、被告签订的房屋买卖合同，因在事前未取得共有产权人的授权，事后未取得共有产权人的追认而无效。第二、因合同无效，故合同当事人的权利义务、状态应恢复到合同成立之前的状态，即被告退还原告的10000元定金。第三、即使上述房屋买卖合同无效，给原告造成了损失，或者合同本身有效，那么赔偿的数额应当相当于原告的损失，在原告没有其他损失的情况下，其起诉的违约金数额过高，请求法院考虑被告明确表示不再出售的时间，双方当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，降低违约金的数额，平衡买卖双方各方权益。第四、事实上被告在合同签订当天，就向中介明确表示不再出售，只是由于原告要求的违约金数额过高，导致没有谈成。同时由于中介和原告知道该房产是夫妻共同财产，合同上卖方却只签了被告一个人的名字，所以原告本身也有过错。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，向本院依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告阚兴伟向本院提交了如下证据： 证据一、房屋买卖合同一份，证实原被告之间于2020年11月11日签订房屋买卖合同，双方存在房屋买卖合同关系，并约定了双方的违约责任。 证据二、收到条一份，证实被告与原告签订合同当天，被告收到原告支付的定金10000元，给原告出具该收到条。 证据三、通话录音文字版、光盘各一份，证实2020年12月9日合同约定原告支付首付款当天，原告向被告索要首付款收款账号，被告明确告知原告房子不卖了，被告存在违约。 证据四、委托代理合同及代理费发票各一份，证实原告与委托代理人之间签订有委托代理合同，并支付代理费5000元。根据合同第九条约定，该费用应由被告承担。 证据五、原告通过58同城查询的涉案房屋所在小区房屋价格查询的打印件一份，证明原告因被告的违约不卖，因房价差价，造成了巨大损失，该损失已经超过原告主张的金额。房屋差价损失为成交价跟房屋合同买卖解除时房屋的市场价值差。 被告孙玲伟经质证认为，证据一到证据四均没有异议。对于证据三被告明确通知第三人中介房屋不再出售的最早的时间是2020年11月11日，即合同签订当天。对录音时间无异议。对于证据四，要求原告出示代理费实际交付的证据。对证据五真实性、关联性均不予认可，房产交易的最终价格受包括位置、面积大小、学区等各种因素在内的影响，最终成交价格远远低于中介公示的价格。本案中，被告的房屋出售实际成交价格，应该与正常价格相一致，不认可给原告作出了差价损失的说法。事实上合同签订当天，被告即违约不卖，并未给原告造成实质性的损失。被告既适用定金罚则又适用违约金条款，过于加重了被告的违约责任，请求法院降低违约金的数额。 被告孙玲伟向本院提交如下证据：证据一、被告与第三人中介胡丹凤通话记录一份；证据二、被告与中介胡丹凤微信聊天记录一份，两份证据证明被告在签订合同的当天，就向中介明确表示不再出售房屋。证据三、被告结婚证复印件一份；证据四、涉案房屋动产权证书复印件一份，证明涉案房屋是被告夫妻婚内购买。 原告阚兴伟经质证认为，对两份证据真实性有异议，该证据均系被告自行打印，通话记录无法证实通话的内容，微信记录也看不出被告明确表示不卖的意思，无法证实被告主张的在合同签订当天即向中介告知不卖的事实。被告应提交微信的原始载体手机。对该两份证据真实性无法确认，因被告提交的均系复印件，即便该两份证据客观真实，也无法证实被告的主张，根据证据四，显示涉案房屋产权为被告孙玲伟单独所有，无法证实其房屋系夫妻共同财产的主张。在合同签订时，涉案房屋并未办理出不动产权证，在合同后面备注，被告孙玲伟在签订房屋买卖合同时，明确告知原告及中介方，其有出售涉案房屋的全部权利，已取得其丈夫的同意。当时被告说其丈夫开会，无法前往中介，因此原告也有充分的理由认为被告所述属实。 本院经审查，对原、被告提交的上述证据，对当事人无异议部分，本院予以确认；对有异议部分，本院将结合关联证据及查明的其他事实予以综合认定。上述证据均附卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年11月11日，原告阚兴伟（乙方，买方）与被告孙玲伟（甲方，卖方）签订《房屋买卖合同》，载明“……一、房屋状况……该房坐落于日照市，此房标准层建筑面积约为82.11平方米……备案合同编号为：20170512012……二、成交价格、房款支付及违约责任……甲乙双方协定房产交易成交价格为人民币660000元整，……本合同签订当日乙方支付人民币10000元整（人民币大写壹万元整），此款作为购房定金。本合同签订后，如乙方违约不买，则定金归甲方所有，乙方另行支付总房款10%违约金给甲方；如甲方违约不卖，需双倍返还乙方所交定金，甲方另行支付总房款10%违约金给乙方。（2）乙方于2020年12月9日前支付首付款人民币190000元整……五、甲方承诺其配偶、家庭成员、共有人、抵押权人等该房的相关权利人，已经同意出售该房产，并对此出售行为无异议，且保证放弃相应权利，并保证上述人积极配合办理该房产的过户及相关事宜……九、……因解决争议产生的包括但不限于诉讼费、保全费、采取保全措施时的担保费或保险费、交通费、公证费、律师费等相关费用由违约方承担……。”原、被告在该合同上签字捺印，中介方山东联瑞置业发展有限公司在该合同上盖章。 涉案房产不动产权证登记权利人为被告孙玲伟，共有情况为单独所有。被告孙玲伟与其丈夫李杰结婚登记日期为2012年。 2020年11月11日，被告为原告出具收到条，收到涉案房产买房定金10000元。被告称该款存放于中介处。 被告提交2020年11月11日与联瑞30店胡丹凤的微信聊天记录，被告称“算了，我再说说俺对象吧，不行再说吧”。 原告提交2020年12月9日与被告的电话录音，被告明确表示因其对象不同意，不卖涉案房屋。 原告提交委托代理合同、代理费发票各一份，证明原告支出代理费5000元。 原告诉求解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》；判令被告返还原告房屋定金20000元并赔偿违约金50000元；诉讼费、代理费等全部费用由被告承担。 本院认为，本案所涉《房屋买卖合同》系签约各方的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。原、被告作为签约方均应恪守约定之义务，被告拒不履行合同义务，经原告催告后明确表示不再出售涉案房屋，构成根本违约。对于被告称未征得其配偶同意出售涉案房产系无权处分致合同无效的抗辩，根据民法典的相关规定，无权处分并不必然导致合同无效，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同，并请求出卖人承担违约责任，故对于被告合同无效的抗辩，本院不予采信。故对于原告请求解除涉案《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。原、被告于2020年11月11日签订的《房屋买卖合同》自被告明确表示不卖涉案房屋之日即2020年12月9日起解除。因被告违约不卖，原告有权要求被告承担双倍返还定金的违约责任，故对于原告要求被告返还定金20000元的诉讼请求，本院予以支持。 根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。本案中，原告即主张定金罚则的同时又主张违约金损失50000元，但原告提供的证据不能证实因被告违约不卖或市场行情变化给其造成的损失超过定金数额，故对于原告主张的违约金损失，本院不予支持。 对于原告主张的律师费5000元，涉案《房屋买卖合同》中虽然对律师费的承担进行了约定，但考虑本案诉讼标的额及被告应赔偿数额，参照山东省律师服务收费标准，本院酌情支持被告承担原告律师费3000元，原告主张超出部分，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条、第五百八十七条、第五百八十八条、第五百九十七条，《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告阚兴伟与被告孙玲伟于2020年11月11日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告孙玲伟于本判决生效之日起七日内支付原告阚兴伟定金20000元； 三、被告孙玲伟于本判决生效之日起七日内支付原告阚兴伟律师费3000元； 四、驳回原告阚兴伟本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1550元，由原告阚兴伟负担1040元，被告孙玲伟负担510元。 如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。本判决生效后，可在本判决确定履行期限届满二年内，向人民法院申请强制执行。 审 判 长  李隆财 人民陪审员  费洪波 人民陪审员  秦四平 二〇二一年四月八日 书 记 员  匡姗姗