襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0607民初280号原告：湖北正英实业集团股份有限公司，住所地：襄阳市襄州区钻石大道66号。法定代表人：殷武伦。委托诉讼代理人：杜贵印，湖北襄金律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘爱华，女，1977年9月10日出生，汉族，住襄阳市樊城区，系该公司员工。被告：黄永莲，女，1962年4月22日出生，汉族，住襄阳市襄州区。原告湖北正英实业集团股份有限公司（以下简称正英公司）诉被告黄永莲租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正英公司的委托诉讼代理人杜贵印、刘爱华，被告黄永莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正英公司诉请：1、解除原、被告双方于2017年10月1日签订的《蔬菜区租赁合同》；2、判令被告立即返还原告100000元创业基金，支付原告违约金40000元，门面租金及物业费92580元，合计232580元，并从起诉之日起按同期银行贷款利率支付利息，至付清为止；3、由被告承担本案诉讼费、保全费和律师费。事实和理由：2017年10月1日，原、被告双方签订《蔬菜区租赁合同》，同日被告签订《蔬菜经营创业基金领取承诺书》，约定被告租赁原告四季青农贸城八区蔬菜分区12栋1、2号商铺，租赁期限为2018年10月1日至2028年9月30日止，合同签订后，原告按约履行了义务，并向被告提供了100000元创业基金，但被告收到原告100000元创业基金后，既未按约履行合同，又不返还原告提供的创业基金，并擅自离开市场，以自己行为表明不再履行合同。经原告多次催要，被告以种种理由推诿，故诉至法院。被告黄永莲辩称，2013年原、被告签订了五年租赁合同，2017年10月1日重新续签租赁合同至2028年到期。在双方租赁期间，原告存在多项违约行为，导致本人无法正常经营，被逼离开租赁商铺。2013年签订的租赁合同中，原告尚欠被告叁万元创业基金未支付，合同到期时支付的1万元商铺押金也未退还。2017年续签合同，原告承诺支付10万元创业基金，但是仅发放了只能在正英公司流通的充值卡，并且限制本人进门使用，只能从正英公司处进门使用，不允许从外部拉货进入园区。原告正英公司尚欠本人十四万元未予兑付，无权要求被告支付租金和违约金。2020年11月16日，正英公司擅自停止给本人和其他业主供水供电，导致本人无法正常经营和生活，正英公司违反合同约定及法律规定的适租义务，对合同解除具有过错，应依法赔偿本人损失。正英公司擅自侵吞属于本人的疫情租金补贴3000元，该款项应当冲抵租金。本人在签订承诺书时，承诺书中内容都是空白的，所谓违约金条款和销售量条款，是正英公司擅自添加的，未经本人同意，正英公司不能以此要求本人支付违约金。故请求驳回原告全部诉请。经审理查明，2013年9月25日，原、被告签订了《租赁合同》，租赁期五年，约定被告黄永莲租赁原告商铺经营蔬菜。2017年10月1日，原、被告重新签订了《四季青农贸城蔬菜区租赁合同》，约定被告租赁原告位于四季青农贸城八区蔬菜分区12栋1、2号商铺，作为蔬菜批发经营使用。租赁期为十年，自2018年10月1日起至2028年9月30日止。租赁期内租金为：第一年自2018年10月1日起至2019年9月30日，1500元/月/间，自第二年开始以后每年递增8%。物业费：150元/间/月。签约时，被告须支付房屋定金10000元，该定金不得充抵房租，在合同到期或解约后，原告在被告不拖欠任何费用或保持室内设施完好的情况下即返还定金。任何一方未能履行本合同约定条款的，均视为违约。单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔偿相当于5个月租金总额的违约金。被告若提前终止合同，需将过去减免期间的全部费用商铺租金、物业管理费、交易费等，在10日内一次性全额支付给原告，并且被告所交房屋定金不予退还。本合同经原、被告双方签字盖章后即生效，具有法律效力。当日，被告还签订了蔬菜经营创业基金领取承诺书。该承诺书载明：正英公司给黄永莲蔬菜经营创业基金100000元。黄永莲承诺：……本人绝不离开市场，且每月实际开门营业天数不少于28天，商铺内保证有充足的现货供应，每月销售量不低于200吨，同时过磅小票作为销售凭证以便于公司核查对账。若违反以上条款，视为本人违反承诺，正英公司有权直接收回商铺并没收本人交纳的商铺定金，本人在十日内退还正英公司所给予的蔬菜经营创业基金，补齐过去减免的全部商铺租金及其他费用（水电费、物业费、交易费等）。同时本人需一次性支付正英公司40000元违约金，并赔付正英公司已付创业基金的2倍经营损失补偿金，并承担所有法律责任。承诺书上有被告黄永莲的签名和手印。合同签订后，原告通过农产品交易中心储值卡的方式，向被告支付了100000元创业基金，被告用此储值卡抵扣进门费等费用，卡内金额现已使用完毕。2020年10月30日，被告黄永莲称原告无理向其收费，且对其停水停电导致其无法经营，而离开市场。上述事实，有租赁合同、承诺书、收条、当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告正英公司与被告黄永莲之间签订的租赁合同及承诺书系双方真实意思表示，除合同中关于“本人及直系亲属只能在本市场经营，绝对不能在其他任何地方从事水果批发及零售业务”的约定属未经第三人明确同意为其设定义务，是对被告系亲属经营活动进行限制及蔬菜经营创业基金领取承诺书中关于“平均每月销量不低于200吨”的约定违背市场经济规律，损害了承租人的经营自主权，该部分内容无效外，其他内容合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。被告辩称签订时为空白合同，本院认为被告黄永莲作为完全民事行为能力人，其理应知晓在空白合同中签字的法律风险和后果，应视为对自身民事权利的处分，应当承担相应的法律后果。被告黄永莲自认于2020年10月30日离开市场，其违反合同约定在合同期间内离开合同约定的市场，以其实际行为表明不履行租赁合同及承诺书内容，现原告正英公司请求解除原、被告双方签订的商铺租赁合同，符合法律规定，本院确认双方签订的《四季青农贸城蔬菜区租赁合同》于2021年1月25日解除；被告黄永莲辩称原告对其停水停电导致其无法经营，原告存在违约行为，因被告未提供相应证据证明，故本院不予采信。原、被告签订合同时约定被告违约的，应当在10日内退还已享受的四季青蔬菜创业基金，同时向原告支付合同期内的商铺租赁租金及其他费用（水费、电费、物业费等）等，因此原告正英公司请求被告黄永莲返还100000元创业基金及支付商铺租赁租金、物业费，本院予以支持，其中原告主张自2018年10月1日至2020年12月30日的租金数额85380元（1500×12×2+1620×12×2+1750×2×3），自2019年1月至2020年12月的物业费数额为7200元（150×12×2×2），本院予以确认。原告还主张从起诉之日按同期银行贷款利率支付利息，无法律依据，本院不予支持。原告主张违约金40000元，本院认为原告主张违约金明显高于实际损失，本院酌情支持12000元。被告辩称原告支付的创业基金是储值卡，并非现金，原告违约在先，本院认为虽然原告支付的是储值卡，但被告在经营过程中用卡内金额抵扣其进门费等本应自理的必要支出，实际已具备现金抵扣性质，且被告已将卡内金额使用完毕，说明被告已认可原告此种履行方式，故本院认为原告已完成支付创业基金的给付义务，对被告该辩称意见本院不予采信。被告黄永莲还辩称原告尚欠被告4万元未返还，经本院审查认为被告主张与本案无关，原、被告若存在其他法律纠纷，被告可另行主张权利，故对该辩称意见本院不予采信。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条之规定，判决如下：一、确认原告湖北正英实业集团股份有限公司解除与被告黄永莲签订的《四季青农贸城蔬菜区租赁合同》行为有效，合同已于2021年1月25日解除；二、被告黄永莲于本判决生效之日起10日内返还原告湖北正英实业集团股份有限公司创业基金100000元；三、被告黄永莲于本判决生效之日起10日内支付原告湖北正英实业集团股份有限公司租金及物业管理费92580元；四、被告黄永莲于本判决生效之日起10日内支付原告湖北正英实业集团股份有限公司违约金12000元；五、驳回原告湖北正英实业集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4869元、保全费1685元，由被告黄永莲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  曾 诚人民陪审员  顾会祝人民陪审员  朱运兰二〇二一年四月二日法官助理朱月书记员孟佳星