贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初5212号 原告：唐世福，男，1964年11月19日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 原告：申开芬，女，1966年3月26日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 被告：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心八单元架空层（G层）。统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人：郑桥明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡胤举（特别授权代理），系公司职工。 原告唐世福、申开芬诉被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下简称大众房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年3月16日受理后，依法适用简易速裁程序，公开开庭审理。原告唐世福、原告申开芬，被告大众房开公司的委托诉讼代理人胡胤举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1．判决被告向原告交付办理毕节市七星关区房屋转移登记的不动产使用证；2．判决被告违反《商品房买卖合同》没有按期交房至今违约金56602.30元；3．判令被告退还燃气入户费2500元和供电入户费529元，共暂定为3029元；4．判决被告违反《商品房买卖合同》没有按期交不动产使用证至今的违约金50000元；5．诉讼费用由被告承担。 本院查明如下案件要素：2013年6月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，房屋总价款为504028元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2014年12月31日前，逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，违约金一个月内向原告支付。被告承诺于2016年7月26日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取由原告承担。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2018年1月27日，被告将涉案房屋交付原告使用，同日，被告向原告收取煤气入户费2500元、供电入户费529元。涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 原、被告争议的要素为：被告是否能将涉案商品房转移登记的有关文书及产权证交给原告；原告的诉请是否部分超过诉讼时效；被告是否应支付逾期交房违约金；被告应否支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，违约金的截止时间如何认定、违约金标准应如何适用；被告是否应返还三通费。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。 就原告要求被告大众房开公司办理涉案商品房权属证书的诉请，涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求被告大众房开公司办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告大众房开公司取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行主张权利。 关于逾期交房违约金的问题，逾期交房违约金属于一时性债权，一时性债权从清偿期限届满的次日便开始整体性的计算诉讼时效。合同约定被告应于2014年12月31日前向原告交付涉案商品房，被告逾期交付，则应根据合同约定从2015年1月1日起开始向原告计付逾期交房的违约金。本案中，被告向原告实际交房的时间为2018年1月27日，被告逾期交房已构成违约，根据合同约定应在实际交房之日起一个月内即2018年2月27日前向原告支付逾期交房违约金，被告未在该期间内支付，原告就知道或应当知道其权利受到侵害，应当在《中华人民共和国民法总则》规定的3年诉讼时效期间即2018年2月27日至2021年2月26日期间内行使诉权，本案中，原告向本院提交诉讼材料之日为2021年1月29日，该期间未超过3年的诉讼时效，故对被告的该项时效抗辩，本院不予采纳。根据合同约定，被告应以原告交付的购房款504,028元为基数，从交付期限届满之次日即2015年1月1日起按日万分之一的标准支付原告逾期交房违约金至2018年1月27日为56,602.30元（504,028元×0.0001×1123日）。 关于诉讼时效问题，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2016年7月26日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，原则上应从2017年7月27日起开始计算违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。原告于2021年1月29日向本院提交诉讼材料的行为，视为原告向被告主张权利之日，回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2018年1月29日起的逾期办理不动产权证书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于违约金应如何计算的问题，合同约定：约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。如前所述，原告的违约金诉请从2017年10月21日起开始保护，现被告逾期已经超过180个工作日，且原告不退房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”并参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”及因利率市场化改革，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，故从2019年8月20日起，贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的规定，本案中，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑2018年1月29日至2019年8月19日期间的违约金可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款504,028元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；从2019年8月20日之后的违约金可以按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，本案中，原告诉诉被告支付逾期办理不动产权证的计算截止时间为至今，这是原告对自己民事权利的处分，未违反相关法律禁止性规定，本院予以准许，故该违约金应计算至庭审之日，即2021年4月7日，具体数额为：91,011.44元（504,028元×4.75%×1.3÷365日×568日＋504,028元×4.25%×1.3÷365日×31日＋504,028元×4.2%×1.3÷365日×61日＋504,028元×4.15%×1.3÷365日×92日＋504,028元×4.05%×1.3÷365日×60日＋504,028元×3.85%×1.3÷365日×353日）。原告诉请被告支付逾期办理不动产权证的违约金数额为50,000元，这是原告对自己民事权利的处分，未违反相关法律禁止性规定，本院予以准许。 关于原告诉请被告退还各项开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气等建设安装作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告大众房开公司另行收取原告燃气开户费、供电开户费无事实及法律依据，应予退还。被告大众房开公司辩称被告向原告收取的三通费，已足额向相关部分缴纳，原告不应当要求被告返还的答辩理由，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐世福、申开芬支付逾期交房违约金56,602.30元； 二、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐世福、申开芬支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金50,000元； 三、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐世福、申开芬退还燃气入户费2,500元、供电入户费529元，共计3,029元； 四、驳回原告唐世福、申开芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,246元，由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年四月十三日 书记员  谢媛媛