新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0103民初195号原告：张成明，男，1972年8月14日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。原告：刘飞云，女，1973年12月16日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。原告共同委托诉讼代理人：刘卫国，新疆百域君鸿律师事务所律师。被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区荒山绿化指挥部1栋3层1。法定代表人：李晶，该公司总经理。委托诉讼代理人：玛依拉，1996年1月27日出生，哈萨克族，新疆胜天房地产开发有限公司员工，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：刘娜，1987年6月17日出生，汉族，新疆胜天房地产开发有限公司员工，住乌鲁木齐市沙依巴克区。原告张成明、刘飞云与被告新疆胜天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告张成明、刘飞云共同委托诉讼代理人刘卫国、被告新疆胜天房地产开发有限公司委托诉讼代理人玛依拉、刘娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张成明、刘飞云向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付逾期交房违约金353.96元（计算至2017年11月30日）；2．判令被告向原告支付逾期交房损失25,073.32元；3．依法判令被告向原告支付逾期办证违约金11,931.26元（2019年3月14日计算至2019年8月19日）；4．依法判令被告以总房款580,268元为基数，自2019年8月20日至2020年12月31日按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向原告承担逾期办证违约金；5．被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年9月30日，原被告签订了《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发的乌鲁木齐市沙依巴克区格林威治城三期38栋1单元1001室房屋一套，房款580,268元。合同签订后原告依约履行了付款义务并缴纳了相应税费，但被告未依约履行交房及办证义务。2018年5月30日原告诉至贵院，后经判决由被告向原告支付交房损失3,348元。2018年9月15日被告为原告办理了临时入住手续，但至提起本次诉讼时被告仍未依《商品房预售合同》第十五条约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告新疆胜天房地产开发有限公司辩称，原告举证不足，应驳回其第一项诉讼请求。关于其第二项诉讼请求，原告就商品房逾期办证一事二次起诉我公司，我公司已经进行过一次赔付。我方认为原告主张的逾期办证违约金明显过高，违约金数额已超过实际损失，请求降低。我方已履行主合同义务即房屋已交付使用，签订《商品房买卖合同》的合同目的已经实现，只因案外人一建公司拒绝移交竣工资料而无法为原告办理房屋权属证书，且办理房屋权属登记为合同附随义务。原告主张的逾期办证违约金为涉案合同逾期交房违约金的13倍之多，明显过高。其次，我方认为对于疫情期间的免责期应予以扣除．综上，恳请驳回原告的诉讼请求，维护《民法总则》公平原则。本院经审理认定事实如下：2015年9月30日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同编号：2015预0033458，房屋代码：600427028。合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市沙依巴克区格林威治城三期38号楼1单元10层1001号房屋，建筑面积111.59平方米，总房款580,268元。关于房屋的交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月30日前将经验收合同的房屋交付买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条（2）约定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同签订后，原告按照合同约定已交清全部房款580,268元。被告于2018年9月13日为原告办理了房屋临时入住手续。被告至今未给原告办理房屋权属证书。另查，原告自2017年12月1日至2018年11月30日期间租案外人石志红位于乌鲁木齐市头屯河区经济开发区二期莲湖路博香苑10栋2单元1001室的房屋，年租金30,000元。另，关于被告未按约定履行合同义务，原告曾于2018年提起诉讼，本院于2018年5月30日作出的（2018）新0103民初3989号民事判决书判令被告支付原告截止到2017年9月30日之前的逾期交房损失3,348元。上述查明事实，有《商品房预售合同》、房款收据、民事判决书、房屋租赁合同、居住证明、暂住证、物业交费票据、转账记录、当事人陈述及庭审笔录等在卷为证。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定于2015年12月30日前向原告交付房屋，其行为已构成违约，理应承担违约责任。原、被告在合同中已明确约定逾期交付房屋违约金的计算方法，双方应当严格按照约定履行，针对原告要求被告承担逾期交房违约金353.96元的诉讼请求，本院核定数额为348.16元（总房款580,268元×万分之0.1×60天，2017年10月1日-2017年11月30日）。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。原告向法庭提交的房屋租赁合同、居住证明及房租收据等已形成证据链，可以证实其因被告迟延交付房屋，造成原告无法入住使用涉案房屋的事实。同时可以证实原告自2017年12月1日至2018年9月14日期间租赁房屋的事实。关于原告主张的逾期交房损失25,073.32元，本院认为原告自2017年12月1日至2018年9月14日期间共计9.5个月的租金损失应为23,750元［（30,000元/年÷12个月×9.5个月（2017年12月1日-2018年9月14日）］，本院对该部分予以支持，多诉部分不予支持。关于原告主张的逾期办理房屋产权证书违约金。被告认为与原告签订的《商品房预售合同》关于产权登记第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起无日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的无%赔偿买受人损失；2．买受人不退房，出卖人按已付房款的无%向买受人支付违约金。3．由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。被告作为预售商品房的出卖人，负有转移房屋所有权于买受人的义务，应当及时完成商品房的初始登记，并协助买受人办理房屋权属的转移登记。本案中，被告至今未给原告完成办理房屋产权证书登记，已构成违约，理应向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金，但原、被告在《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定中对被告逾期办理房屋产权证书登记的违约行为的违约责任及损失数额计算并无明确约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现原告按照年利率4.75%主张违约金，符合法律规定，本院予以支持。关于逾期办证违约金的起算时间，本案中原被告双方均认可原告于2018年9月13日办理了涉案房屋临时入住手续。依据双方合同约定，原告主张的逾期办证违约金应自案涉房屋交付使用之日即2018年9月13日后180天即2019年3月12日开始计算。现原告主张自2019年3月14日至2019年8月19日期间158天的逾期办证违约金，本院予以支持，核定数额为11,931.26元［580,268元×4.75％（年利率）÷365天×158天（2019年3月14日-2019年8月19日）］；自2019年8月20日至2020年12月31日期间的逾期办证违约金，以580,268元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告新疆胜天房地产开发有限公司支付原告张成明、刘飞云逾期交房违约金348.16元（总房款580,268元×万分之0.1×60天，2017年10月1日-2017年11月30日）；二、被告新疆胜天房地产开发有限公司支付原告张成明、刘飞云逾期交房租金23,750元［（30,000元/年÷12个月×9.5个月（2017年12月1日-2018年9月14日）］；三、被告新疆胜天房地产开发有限公司支付原告张成明、刘飞云逾期办证违约金11,931.26元［580,268元×4.75％（年利率）÷365天×158天（2019年3月14日-2019年8月19日）］；四、自2019年8月20日至2020年12月31日期间的逾期办证违约金，以580,268元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算，由被告新疆胜天房地产开发有限公司支付原告张成明、刘飞云。以上被告应付原告款项，应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费733.96元，本院减半收取366.98元（原告已预交），由被告新疆胜天房地产开发有限公司承担353.92元，原告张成明、刘飞云承担13.06元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  王亚琴二〇二一年四月十五日书记员  滚雅琴