河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初1404号原告：河南申瑞物业服务有限公司，住所地：郑州市二七区中秋路富达花园5号楼2单元1层101室。统一社会信用代码：91410103349405799G。法定代表人：顾军锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏晋，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被告：吕涵坤，男，1993年12月28日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：吕二燕，男，1967年9月4日出生，汉族，住郑州市。系被告之父。原告河南申瑞物业服务有限公司与被告吕涵坤物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告河南申瑞物业服务有限公司的委托诉讼代理人魏晋，被告吕涵坤及委托诉讼代理人吕二燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南申瑞物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费人民币10939.53元、违约金人民币3281.86元；2.判令被告承担本案诉讼费；3.判令被告承担原告聘请律师费人民币2000元；4.判令被告自起诉之日起按LPR支付利息，直至付清。事实和理由：2018年3月6日被告与郑州市二七区王胡砦社区居民管理委员会下辖职能部门王胡砦安置区服务中心签订了《前期物业管理服务协议》。合同约定：富达花园住宅物业服务费标准为1.8元/月/平方米。缴费时间为季首15日内缴纳每季度费用，逾期缴费的从逾期之日起按拖欠金额每天千分之五的比例缴纳违约金，如通过诉讼追缴的，被告应承担原告因此支付的相关费用（包括但不限于律师费、公证费、证人出庭费、公某）。后因工作需要，王胡砦社区居民管理委员会于2015年7月6日将王胡砦社区居民管理委员会下辖职能部门王胡砦安置区服务中心并入由王胡砦村委会注册成立的河南申瑞物业服务有限公司，原安置区服务中心的一切权利义务皆由河南申瑞物业服务有限公司继承。被告系富达花园3号楼1单元16层东户的业主，物业面积253.23平方米，按约定应当向原告缴纳从2019年1月1日至2020年12月31日的物业管理费用人民币10939.53元，但被告一直拒绝缴费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。综上，为维护合法权益，故原告提起诉讼，请求公正判决。被告吕涵坤辩称，原告起诉缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回。被告在村拆迁改造时，于2014年8月16日与郑州市二七区王胡砦改造拆迁指挥部签订《拆迁安置协议》一份。主要约定（第三条），被告安置房总面积450平方米。同日双方又签订《拆迁安置补偿补充协议》一份，其中第一条又对被告安置房总面积450平方米进行确认。我村在2018年元月份分配安置房时，指挥部确认被告第一期所分得安置房253.23平方米。后经王胡砦社区居民管理委员会研究决定“现经两委研究决定，凡村民在富达花园小区选安置房的，应按照以下方案交纳相关费用：第一条，本人选第一、第二套房的，并且是自住的不交物业费。第十条，本通知只适用于王胡砦社区内居民安置房。……”被告在该小区只有一套安置房，且系被告自己居住。根据村两委研究决定，被告不应缴纳该房屋的物业管理费。故原告要求被告缴纳物业费以及其他费用没有事实和法律依据，应驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年8月16日，郑州市二七区王胡砦村改造指挥部（甲方）与被告吕涵坤签订《郑州市二七区王胡砦社区居民拆迁安置补偿协议书》（编号：北552），认定乙方安置面积为450平方米。同日双方还签订《拆迁安置补偿补充协议》，确定原协议第三条所载明安置住房总面积450平方米均非未建部分，不用补缴未建房屋价款。2017年12月8日，被告在《郑州市二七区王胡砦社区居民拆迁安置补偿协议书》上手写“本人吕涵坤用此协议北552选A08地块3号楼1单元东户1606室，扣除面积253.23平方米。特此证明。同意扣除253.23平方米。吕涵坤”，并实际得到其所写的房屋用于自住。2018年3月6日，王胡砦安置区服务中心（甲方）与被告吕涵坤（乙方）签订《前期物业管理服务协议》。协议约定的主要内容为：乙方房屋坐落位置为A08项目3栋1单元16东房/号，建筑面积为253.23平方米。住宅物业服务费标准为1.8元/月/平方米，缴费时间为季首15日内缴纳每季度费用（另有约定的从其约定）。物业服务费减免3个月，减免期间自2015年2月1日至2015年4月30日止，从2015年5月1日起开始征收。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按拖欠金额每天千分之五的比例缴纳违约金，如通过诉讼追缴的，乙方还应承担甲方因此支付的相关费用（包括但不限于律师费、公证费、证人出庭费、公某）。郑州市二七区人和路街道办事处王胡砦社区居民管理委员会出具证明显示：王胡砦社区居民管理委员会下辖职能部门王胡砦安置区服务中心，因工作需要于2015年7月6日将其并入由王胡砦村委会注册成立的河南申瑞物业服务有限公司，其一切权利义务皆由河南申瑞物业服务有限公司继承。加盖河南申瑞物业服务有限公司收费专用章的收款收据显示：被告于2018年3月5日缴纳2018年4月1日至2018年12月31日的物业费2051元，单价为0.9元/月/平方米，自2019年1月1日之后的物业费被告未缴纳。原告曾发出落款时间为2019年12月26日的通知，要求被告缴纳2019年度物业费，并通知被告缴费时间及逾期后果。原告因本案诉讼，于2020年9月18日向上海市浩信（郑州）律师事务所支付律师费10000元（包含本案2000元），并于同年10月15日与该律所签订《委托代理合同》。被告提交加盖“郑州市二七区人和路街道办事处王胡砦社区居民管理委员会”字样印章的《通知》（手写备注日期为2020年4月23日，复印件）显示，被通知人为王胡砦社区居民张卫丽，通知指出：富达花园为商品团购房小区，现经村“两委”研究决定，凡村民在此小区选安置房的应按照以下方案缴纳相关费用：1.本人选第一、二套房的，并且是自住的不交物业费；2.本人选第三套以上安置房的并且是自住的，物业费缴费标准为每月0.9元/㎡；3.本次选房用于出租的，物业费缴费标准为1.8元/㎡，在租房过程中房屋处于空房期，村民缴纳物业费标准为0.9元/㎡；4.首次物业费计收时间为2015年5月1日至2015年12月31日；……8.没有按照王胡砦社区规定按时缴纳物业费的，物业将停止一切服务；9.王胡砦社区居民安置房套数，由王胡砦社区统一认定；10.本通知只适用于王胡砦社区居民安置房，差额部分由王胡砦社区承担。因原告向被告催收物业费时，被告认为按村里政策不应缴纳，造成双方就缴纳物业费问题产生纠纷，原告遂诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。王胡砦安置区服务中心与被告吕涵坤签订《前期物业管理服务协议》，协议对物业费缴纳、装修保证金缴纳、违约责任及其他事项进行了约定，该协议除约定的违约金过高外，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应诚信地全面履行上述协议所约定的义务。根据法律规定，合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。债权人可以将债权的全部或部分转让给第三人。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，郑州市二七区人和路街道办事处王胡砦社区居民管理委员会出具证明，将王胡砦安置区服务中心并入原告河南申瑞物业服务有限公司，其一切权利义务皆由原告继承，被告也接受了原告提供的服务，故对被告未依上述协议约定缴纳物业费的行为，原告有权向被告主张相应权利。当事人履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方履行合同义务不符合约定造成对方损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，当事人可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。本案被告在合同履行中未按约定交付物业费用，应当按合同约定承担相应违约责任。但基于本案原、被告均隶属于郑州市二七区人和路街道办事处王胡砦社区居民管理委员会，被告系该村村民，原告基于居委会的通知确定物业费收取范围和标准，而被告目前仅获得一套安置房且系自住，根据载明时间为2020年4月23日的该居委会对村民安置房物业费减免政策通知的相关内容，被告不应缴纳该通知发出合理期间之后的物业费用，但对之前的物业费仍应缴纳。同时，被告首次缴纳物业费的收据可以证明，收费标准为单价0.9元/月/平方米，原告主张按1.8元/月/平方米支付物业费缺乏事实根据，综上，本院支持原告所主张的2019年1月1日至2020年4月30日期间的物业费3646.51元（253.23㎡×0.9元/月/㎡×16月），对原告的过高请求本院不予支持。对原告主张的违约金，因上述通知明确显示“没有按照王胡砦社区规定按时缴纳物业费的，物业将停止一切服务”，而非支付违约金，故对原告该请求本院不予支持。原告主张的律师费系其实际损失，且合同有约定又不违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。原告主张的利息缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百三十二条、第五百四十五条、第五百五十五条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告吕涵坤于本判决生效之日起十日内向原告河南申瑞物业服务有限公司交纳物业管理服务费3646.51元及原告支出的律师费2000元；驳回原告河南申瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取103元，由原告河南申瑞物业服务有限公司承担63元，被告吕涵坤负担40元，并随案款一并支付给原告。本判决为终审判决。审判员  郑宏辉二〇二一年四月九日书记员  刘宏龙