安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖12民终2592号 上诉人（原审原告）：宋雷雨，男，1991年4月8日出生，汉族，住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：李兴亮，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈家印，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阜阳丽丰置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区淮河路2066号正基首府B4#商办楼101室，统一社会信用代码91341200MA2NU7G811。 法定代表人：李桂芳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈勇，安徽景涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李红伟，安徽景涛律师事务所律师。 上诉人宋雷雨因与被上诉人阜阳丽丰置业有限公司（简称阜阳丽丰公司）车位纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2021）皖1202民初439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋雷雨上诉请求：1、撤销一审判决，改判《车位使用协议》中约定的租赁期限超过二十年的部分无效；2、判令阜阳丽丰公司返还租赁期超过20年部分的租赁费17822.29元；3、一审和二审诉讼费由阜阳丽丰公司负担。事实和理由：1、本案案由应为租赁合同纠纷，而非车位纠纷。即使定为车位纠纷，也是因出租而发生的纠纷。2、一审法院认定《车位使用协议》未约定“租金”、“租赁期限”错误。一审应参照合同法关于租赁合同的规定认定“车位使用费”、“车位使用期限”为“车位租金”、“车位租赁期限”。3、一审认定《车位使用协议》非租赁合同错误。4、一审认定“车位使用期限”不违反现行法律、行政法规的强制性规定错误。车位使用期限直至土地使用年限届满之日止（70年），远超20年，超过部分无效。 阜阳丽丰公司辩称：1、宋雷雨上诉称本案案由应为租赁合同纠纷而非车位纠纷的上诉理由不能成立。案涉车位使用协议并非租赁合同，一审将案由定为车位纠纷符合法律规定。2、宋雷雨上诉称一审认定车位使用协议未约定租金、租赁期限及认定协议非租赁合同错误的上诉理由不能成立。本案仅是其公司将车位交给宋雷雨使用，不存在宋雷雨收益的问题。车位使用协议没有租赁的意思表示。宋雷雨交付的是车位使用费而非“租金”。合同目的仅是车位使用，并无租赁或其他目的。3、车位使用协议约定的期限是车位使用期限，并非租赁期限，不适用最长20年的规定。已有生效判决认定业主与开发商约定车位长期使用，期限与土地使用权期限相同，并不违反法律规定。 宋雷雨向一审法院起诉请求：1、判令其与阜阳丽丰公司签订的《车位使用协议》中约定的租赁期限超出20年的部分无效；2、判令阜阳丽丰公司返还租赁期限超过20年部分的租赁费17822.29元（已支付金额－车位总金额287622元÷70年×20年）；3、诉讼费用由阜阳丽丰公司承担。 一审法院认定事实：2019年9月2日，宋雷雨（买受人）购买丽丰置业公司（出卖人）开发位于安徽省阜阳市颍州区房屋一套，双方并签订《商品房买卖合同（预售）》一份；该合同第二十二条第（三）项约定：双方对其他配套设施约定如下：1、规划的车位、车库：车位有偿使用，车辆有偿停放。该合同附件十一补充协议9条约定：由出卖人出资建设的未计入买受人公摊面积的建筑物、构筑物（包括各种商业用房、便民超市、俱乐部、俱乐部、会所、车库、车位、幼儿园、设备间及其他公共设施等）所有权、使用权均归出卖人所有，出卖人有权另行出售或出租，或供小区内业主及周边居民有偿使用。该合同也约定了其他内容。同日，宋雷雨（乙方）与丽丰置业公司（甲方）又签订《车位使用协议》一份，该协议约定：“鉴于甲乙双方签订了《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定乙方购买甲方开发的丽丰凯旋门项目15＃402商品房（下称“该商品房”），现经双方协商，就甲方提供该项目车位供乙方使用事宜达成一致并签订协议如下：一、基于乙方购买商品房，甲方同意提供1个地下车位给乙方使用，车位编号：Ｂ723，甲方于2020年8月31日前交付车位。二、该车位的使用费总金额为人民币贰拾捌万柒仟陆佰贰拾贰元整（￥287622）。三、乙方采取下列第2种方式付款：2、分期付款：乙方必须在签订本协议书时支付该车位使用费总额的34.77%（100000元整）给甲方，余下费用187622元按以下方式支付：于2019年12月31日支付93811元，于2020年6月30日支付余款93811元。……五、乙方在签订上述《商品房买卖合同》的情况下无权解除本协议书。上述使用费仅作为乙方使用该车位的对价，甲方对乙方停放该车位的车辆无保管义务。……七、该车位提供乙方使用，每3年一个周期，期满自动续期，直至土地使用年限期满之日止。乙方使用该车位期间，该车位的物业服务费由乙方承担，乙方自行向物业公司交纳。……。甲方：丽丰置业公司加盖公章。乙方：宋雷雨签名并捺印”。上述协议签订当日，宋雷雨向丽丰置业公司支付车位使用费100000元。现宋雷雨认为《车位使用协议》中约定的车位使用期限实际上属于租赁车位使用期限，且超过法律规定的最长20年租赁期，遂提起诉讼。 一审法院另查明，B723车位所在位置是非人防区地下车位，其是丽丰置业公司依法投资建设的。 一审法院认为，宋雷雨作为完全民事行为能力人，其与阜阳丽丰公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《车位使用协议》均是其自愿选择的结果，系双方的真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。《车位使用协议》并未约定宋雷雨缴纳的费用系租金，也未约定双方之间的租赁期限，不能证明双方签订的《车位使用协议》系车位租赁合同。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议的约定，非人防区地下车位使用权归阜阳丽丰公司，阜阳丽丰公司就有权将该地下车位转让、出租、自用、提供给他人有偿使用或以其他方式处置。因涉案车位是阜阳丽丰公司依法投资建设的，根据“谁投资，谁收益”的原则，可以认定阜阳丽丰公司对涉案车位拥有合法的处分权利，且阜阳丽丰公司收取的车位使用费仅作为宋雷雨使用该车位的对价，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，所以阜阳丽丰公司的行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，宋雷雨与阜阳丽丰公司签订的《车位使用协议》合法有效，双方应按约定履行。故宋雷雨主张双方签订的《车位使用协议》实质上是车位租赁合同、要求确认超出20年租赁期限的约定无效及返还相应的租赁费用的诉讼请求，提供的证据不足以证明其主张，依法予以驳回。依据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条、第五百零二条、第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定，判决：驳回宋雷雨的诉讼请求。案件受理费元246元，减半收取123元，由宋雷雨负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，阜阳丽丰公司系案涉小区车位的投资、建设者，依法有权以出租、供他人有偿使用等方式处置车位。宋雷雨与阜阳丽丰公司签订的《车位使用协议》约定：宋雷雨支付车位使用费给阜阳丽丰公司，作为使用该车位的对价。阜阳丽丰公司收取的车位使用费系使用权有偿转让的费用，并非租借费用。双方在协议中亦未约定租金、租赁期限等有关租赁的事宜，故案涉《车位使用协议》本质上不属于租赁合同，双方之间关于车位的纠纷不属于租赁合同纠纷，本院对宋雷雨上诉称本案应定性为租赁合同纠纷的上诉理由不予支持。双方协议约定的车位使用期限并非租赁期限，本案不适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条中关于“租赁期间超过二十年的，超过部分无效”的规定。协议中约定车位使用期限与土地使用期限相同，并未损害国家利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，并无不当。因此，本院对宋雷雨上诉称应确认案涉协议中超过20年部分的约定无效及阜阳丽丰公司应退还相应费用的上诉请求亦不予支持。 综上，宋雷雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费246元，由宋雷雨负担。 本判决为终审判决。 审判长  叶志强 审判员  袁理想 审判员  黄发全 二〇二一年四月二十九日 书记员  宋振华 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。