文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0153民初3973号原告：重庆双信物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区。法定代表人：谢祖詠，经理。委托诉讼代理人：廖玲，重庆市荣昌区昌元法律服务所法律服务工作者。被告：张鑫，男，1984年10月5日出生，汉族，住重庆市荣昌区。被告：王玲，女，1986年2月15日出生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆双信物业管理有限公司（以下简称双信物业）与被告张鑫、王玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。因王玲等人诉重庆市荣昌区碧水西城业主委员会、第三人双信物业撤销权纠纷一案，2020年12月11日，本院作出裁定本案中止审理。2021年4月15日，本案恢复审理。原告双信物业的委托诉讼代理人廖玲、被告王玲到庭参加诉讼，被告张鑫经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告双信物业向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即支付拖欠的2014年6月21日至2020年1月10日的物业服务费7105.19元；原告在庭审时认可被告预存了物业费1500元，将该请求变更为5605.19元；2.依法判令被告承担违约金629.48元;3.依法判令被告支付拖欠的二次供水加压费323元；4.本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：被告系原告提供物业服务的荣昌区碧水西城X-X-X物业的业主，2014年6月21日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，本协议约定物业费标准为物业服务费0.8元/㎡/月，日常维护费0.20元/㎡/月，电梯费30元/户/月，逾期交纳物业费等的滞纳金为3‰/日，公共能源费10元/户/月。按照荣昌县发展和改革委员会颁发的荣发改发[2014]450号文件的规定，将前期物业服务费标准变更为物业服务费为0.75元/㎡/月，日常维护费0.20元/㎡/月，电梯30元/户/月，公共能源费10元/户/月，二次供水加压费为1元/吨，逾期违约金按逾期之日起每天按欠费总额0.05%的比例收取滞纳金。2016年11月15日，原告与被告房屋所属业委会签订了《物业服务合同》，继续为被告提供物业服务，物业服务费用从2016年4月1日起调整为1.15元/㎡/月(该费包含了日常维护费、电梯费、公共能源费)，二次供水加压费为1元/吨。但从2014年6月21日起，被告就未向原告交纳约定的物业服务费，截至2020年1月10日，被告已拖欠物业服务费共计5605.19元，二次供水加压费323元;根据双方签订的物业服务合同，被告的行为已构成违约，应承担违约金629.48元。经催收无果，现原告为维护自己的合法权益，特依法起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告王玲辩称，2016年之后业委会和原告签订的合同不合法，业委会的决定已经被判决撤销，原、被告之间的物业服务合同也应当无效，不应支付物业费。原告服务不到位，小区环境脏乱差，即便要支付，原告收费标准也不合理，对违约金不认可，二次供水加压费和诉讼费由法院依法判决。被告张鑫未到庭，也未提交书面答辩意见。本院经审理查明，认定事实如下：二被告系重庆市荣昌区昌元街道碧水西城小区**X-X房屋所有权人，该房建筑面积89.66㎡。原告双信物业（曾用名：荣昌县置信物业管理有限责任公司、荣昌区置信物业管理有限责任公司）系碧水西城小区的前期物业服务企业，至今一直为碧水西城小区提供物业服务。2014年6月21日，被告张鑫与双信物业签订《拓新·碧水西城前期物业管理服务协议》，协议约定物业费标准为：物业服务费0.8元/㎡/月，高层住宅日常维修养护费0.25元/㎡/月，电梯费1-8层30元/户/月，二次供水水费的收费标准为政府收费标准基础上每吨暂定加收人民币1元（本物业二次供水自第六层起含第六层至最顶层），共用部分、公用设备设施的用水用电12.5元/户/月，逾期交纳物业费等滞纳金为按欠费总额3‰每日收取。2014年8月14日，荣昌县发展和改革委员会作出荣发改发[2014]450号文件，同意双信物业在小区业委会成立之前实施物业管理服务时按以下标准收费：公共性服务费按建筑面积（含分摊面积）计算。住宅物业服务费0.75元/平方米·月，公共设备设施日常维修养护费0.2元/平方米·月；小区内业主共用部分、公用设施的用水、用电费用未计入物业服务成本，可据实向小区业主分摊；高层住宅电梯收费方式可按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为层数。2016年11月15日，碧水西城业委会（甲方）与双信物业（乙方）签订《碧水西城小区物业管理服务合同》，合同约定物业费标准为：物业服务费（含日常维护费、电梯费、公共能源消耗费）住宅**1.15元/㎡/户/月，逾期交纳物业费等的违约金为按欠费总额3‰每日收取。合同期限为三年，自2016年4月1日至2019年3月31日。2019年5月10日，碧水西城业委会（甲方）与双信物业（乙方）续签《碧水西城小区物业管理服务合同》，对于物业服务费除增加二次供水加压费6楼以上（含6楼）1元/吨外，其余收费标准与2016年11月15日的合同一致。合同期限为三年，自2019年4月1日至2022年3月31日。被告张鑫、王玲在接房时预交了1500元物业费，自2014年6月21日至2020年1月10日未交纳物业服务相关费用，二被告2014年10月至2019年12月生活用水共计323吨。原告多次在荣昌区昌元街道碧水西城小区X幢X-X号房屋入户门张贴《催缴物业服务费通知书》，要求被告交纳欠缴的物业服务费二次供水加压费等费用。最后一次书面催交时间为2020年8月13日。庭审中，被告提供小区照片资料一份，拟证明碧水西城小区存在绿化不达标、小区环境脏乱差、电线私拉乱接、部分业主违规私搭乱建、空调外挂、摩托车乱停放、公共厕所门损坏一直未更换、门禁损坏未修理、摄像头损坏掉落未修理更换、升降杆损坏后未更换用铁丝固定、小区多次出现火灾、通道应急指示灯损坏、垃圾广告未及时清理、电梯门破损等情况。原告陈述原告按合同约定聘请固定清洁人员对打扫小区卫生，清理地面后再次出现的垃圾不是原告的过错；电线私拉乱接、违规私搭乱建，摩托车乱停放是业主自己造成的，物管公司已经多次向相关业主送达书面告知书，通知其限期改造并就相关请求向相关执法部门进行报告了，业主不配合，物管公司无执法权；小区发生火灾是业主自身原因，不是原告未维护管理消防设施造成的，原告聘请的保安也是有资质的，原告已按约履行物业服务。另查明，2020年11月3日，被告王玲等91名碧水西城业主起诉碧水西城业委会，第三人双信物业撤销权纠纷一案，我院在审理后于2020年12月28日做出（2020）渝0153民初4496号民事判决书，判决撤销碧水西城业委会作出与第三人双信物业分别于2016年11月15日、2019年5月10日签订《碧水西城小区物业管理服务合同》的决定。后碧水西城业委会提起上诉，重庆市第五中级人民法院审理后于2021年3月29日做出（2021）渝05民终1612号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有原被告陈述、准予变更登记通知书、户室详细情况表、《前期物业管理服务协议》、《碧水西城小区物业管理服务合同》、荣发改发[2014]450号文件、《催缴物业服务费通知书》、照片、用量明细查询、物业服务资料等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据相关法律规定，业主可以请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权益的决定。王玲等91名碧水西城业主起诉碧水西城业委会、第三人双信物业撤销权纠纷一案，经过一审、二审，判决撤销碧水西城业委会作出与第三人双信物业分别于2016年11月15日、2019年5月10日签订《碧水西城小区物业管理服务合同》的决定已生效。虽然判决已撤销该两份决定，但是双信物业自被告在该小区接房之日起至今，一直在该小区提供物业服务，无论是按照前期物业服务协议，还是按照物业服务合同，被告作为小区业主均应向物业服务人支付物业费。原告已通过书面催缴了被告欠缴的2014年6月21日至2020年1月10日的物业费用，故原告请求被告支付该期间的物业费用，本院予以支持。二被告应交纳的费用如下：2014年6月11日至2015年1月10日的费用，原告主张按荣发改发[2014]450号文件收取，本院予以支持。二被告应支付物业费为403.47元（89.66㎡×0.75元/㎡/月×6个月）、日常维护费为107.59元（89.66㎡×0.2元/㎡/月×6个月）、电梯费为180元（30元/月×6个月），公共能源费举示分摊每月10元，共计60元。上述费用共计751.06元。2015年1月11日至2020年1月10日（60个月）的费用，因前期物业服务协议的物业费用标准高于物业服务合同的收费标准，原告主张按物业服务合同约定标准计算该期间费用，本院予以支持。二被告应支付物业费为6186.54元（89.66㎡×1.15元/㎡/月×60个月），前述被告应交物业费用共计6937.6元（751.06元+6186.54元）。二次供水费，前期物业服务协议及2019年签订的物业服务合同约定，从第六层起按1元/吨收取，本院予以支持。2016年签订的物业服务合同即2016年4月1日至2019年3月31日未约定二次供水费（起度19，止度244），原告请求被告支付二次供水费，本院不予支持。被告应支付原告二次供水费为98元。庭审中二被告举示了照片，拟证明碧水西城小区存在绿化不达标、小区环境脏乱差、电线私拉乱接、部分业主违规私搭乱建、空调外挂、摩托车乱停放、公共厕所门损坏一直未更换、门禁损坏未修理、摄像头损坏掉落未修理更换、升降杆损坏后未更换用铁丝固定、小区多次出现火灾、通道应急指示灯损坏、垃圾广告未及时清理、电梯门破损等情况。经过核实，碧水西城小区确实存在小区环境脏乱、小区部分设备需修缮等客观情况，原告提供的物业服务存在瑕疵，根据权利义务对等原则，本院酌情被告减少交纳10%的物管，二被告实际应交纳物业费用为6243.84元（6937.6元×90%），扣除被告已预交的1500元，被告还应交纳4743.84元。原告提供的物业服务存在瑕疵，导致被告未交纳物管费，被告并非恶意拖欠,故原告请求被告支付违约金，本院不予支持。因本案被告所欠物业费的法律事实发生于民法典实施前，应适用的当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张鑫、王玲于本判决生效之日起5日内支付原告重庆双信物业管理有限公司2014年6月21日至2020年1月10日的物业服务费、公共能源费、电梯费4743.84元；二、被告张鑫、王玲于本判决生效之日起5日内支付原告重庆双信物业管理有限公司二次供水费98元；三、驳回原告重庆双信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告张鑫、王玲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告张鑫、王玲负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员  周 阳二〇二一年四月二十七日法官助理  李小玲书 记 员  吴 茜