安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终655号 上诉人（原审被告）：蒙城县新悦城超市有限公司，住所地安徽省亳州市蒙城县玖隆国际商业街A区13#楼一楼二楼三楼。 法定代表人：代德丰,该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙永超，安徽京奇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈莉莉，安徽京奇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒙城鲲鹏金融控股集团有限公司，住所地安徽省亳州市蒙城县庄子大道66号。 法定代表人：陈杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李慧，该公司员工。 委托诉讼代理人：丁春阳，该公司员工。 上诉人蒙城县新悦城超市有限公司（以下简称新悦城超市）因与被上诉人蒙城鲲鹏金融控股集团有限公司（以下简称金控公司）返还原物纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院(2020)皖1622民初6673号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新悦城超市上诉请求：1、依法撤销原审违法错误判决;2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定“新悦城超市的占有为无权占有”错误。1、2018年3月26日,蒙城县保地丰房地产开发有限公司同上诉人蒙城县新客隆超市签订了房屋租赁合同，而此节点被上诉人蒙城金融鲲鹏控股集团有限公司未取得案涉房屋所有权。2、房屋租赁合同在履行期间考虑到超市经营严重亏损的实际情况，经双方协商2019年度实际租金为人民币155万元,2020年度实际租金为160万元。而按照合同约定计算2019年度租金为220余万元,2020年度租金为240余万元。我国《合同法》第七十七条规定，当事人协商一致,可以变更合同。2019年11月22日,出租方蒙城县保地丰房地产开发有限公司给上诉人出具收据载明:缴款单位新悦城城市,收款方式转账,人民币壹佰陆拾万元整,收款事由:Ａ区1铺、216铺、323铺、325铺2020年度租金。因此,上诉人同原出租人通过协商2020年度租金变更为160万元后,上诉人按照合同约定时间节点提前支付了2020年度租金160万元，并由原出租方出具了收据。对于此事实，被上诉人在（2020）皖1622民初4603号诉讼中予以认可。3、被上诉人金控公司根据生效的（2019）皖1622执3163号之二执行裁定书，于2020年2月17日通过抵付方式才取得本案房屋所有权。因此,上诉人同蒙城县保地丰房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同是合法有效的正在履行的合同,上诉人已经在2019年11月22日向出租人支付了全部2020年度租金160万元,上诉人占有使用涉案房屋是合法途径取得的使用权,原审认定上诉人无权占有违法错误。二、原审第二项判决“被告蒙城县新悦城超市有限公司从2020年5月17日起每月向原告蒙城县鲲鹏金融控股集团有限公司支付212562元房屋占有使用费直至实际迁出房屋之日止”错误。1、案涉2020年度租金160万元上诉人通过同原出租人蒙城县保地丰房地产开发有限公司协商方式，于2019年11月22日全额支付出租人。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条:抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。第六十六条规定:抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。3、本案出租人蒙城县保地丰房地产开发公司于2013年7月9日将案涉房屋全部出租给蒙城县新淮中超市有限公司,租赁期限为自超市营业日起15年。在租赁期限内,蒙城县新淮中超市有限公司以及出租方协商同意将案涉房屋转租给蒙城县新客隆超市有限公司继续租赁使用,后蒙城县新客隆超市有限公司注销后更名为蒙城县新悦城超市有限公司。而原审查明涉案房屋原权利人蒙城县保地丰房地产开发有限公司,2014年12月9日把案涉房屋抵押给安徽蒙城农村商业银行股份有限公司,抵押期限自2014年12月9日至2016年11月28日。2016年6月7日,蒙城县保地丰房地产开发有限公司把案涉房屋再次抵押给安徽蒙城农村商业银行股份有限公司,抵押期限自2016年5月31日至2018年5月31日。2019年6月28日,蒙城县保地丰房地产开发有限公司把案涉房屋抵押给被上诉人金控公司。因此,涉案房屋实际上出租在先抵押在后,根据买卖不破租赁的原则,涉案租赁合同对买受人金控公司继续有效。4、原审判决每月向金控公司支付212562元房屋占有使用费,没有任何依据。该数字来源于参考涉案年度租金,而涉案年度租金实际在履行中已经协商变更2020年度租金为160万元,实际每月租金为13万元。5、被上诉人在2020年7月1日立案起诉上诉人诉请解除涉案房屋租赁合同并支付2020年度租金,案件开庭审理后查明上诉人2020年度全部租金160万元已经支付原出租人后,被上诉人于2020年8月31日申请撤诉并被法院准许。因此,被上诉人假如确实享有抵押权在先租赁在后的法定权利，也仅仅是因涉案房屋租赁合同对其不具有约束力而请求解除原租赁合同的权利，并不享有返还租赁物并支付使用租赁物期间的损失请求权。 金控公司辩称，一、被答辩人称原审认定“新悦城超市占有为无权占有”属违法行为，是错误的且没有法律依据。1、本案中答辩人是基于第一顺位抵押权人安徽蒙城农村商业银行股份有限公司在实现抵押权时成为案涉房屋的受让人的。而第一抵押权人第二次设立并办理抵押登记时间是2016年5月31日，早于被答辩人称的原始租赁合同签订时间2018年3月26日。据《物权法》第190条规定，蒙城县新客隆超市与原所有权人签订的租赁合同不适用买卖不破租赁原则，该租赁合同对答辩人不具有约束力。2、本案被答辩人并非最原始租赁合同主体，最原始租赁合同主体蒙城县新客隆超市于2019年9月19日注销，而上诉人新悦城超市于2018年4月4日注册成立，两者在法律上属于相互独立的民事主体，本案上诉人新悦城超市不是蒙城县新客隆超市权利义务的继受主体，不能认定上诉人可代替蒙城县新客隆超市直接成为合同的一方当事人。3、即便上诉人与蒙城县新客隆超市之间成立事实租赁关系，该租赁关系成立时间2020年1月1日明显晚于抵押权成立时间，不适用买卖不破租赁原则。二、原审判决“被告从2020年5月17日起每月向原告支付212562元房屋占有使用费直至实际迁出房屋之日止”于法有据。根据《物权法》第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利”，答辩人自2020年2月17日成为房屋所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，现被答辩人非法占有案涉房屋，侵犯了答辩人的所有权，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条，答辩人主张按以前的租赁合同租金支付标准支付房屋占用使用费应得到支持。 金控公司向一审法院起诉请求：1.判令新悦城超市返还金控公司所有的皖(2020)蒙城县不动产权第0000446号、皖(2020)蒙城县不动产权第0000447号、皖(2020)蒙城县不动产权第0000448号、皖(2020)蒙城县不动产权第0000449号房屋;2.判令新悦城超市向金控公司支付房屋占有使用费,房屋占有使用费参照原所有权人与新悦城超市的《房屋租赁合同》约定的租金标准支付,从2020年2月17日起至实际迁出房屋之日止;3.判令新悦城超市结清占有期间所用的水费、电费、燃气费、物业费等其他费用;4.判令本案诉讼费用全部由新悦城超市承担。 一审法院查明事实：2018年3月26日，保地丰公司与蒙城县新客隆超市签订房屋租赁合同，将案涉房屋租赁给蒙城县新客隆超市。合同约定：租赁商铺面积9000平方米，租期自2018年1月1日起至2028年12月31日止。租金为标的建筑面积每月21元/平方米，至2019年12月31日为第一次递增周期，此后每三年为一递增周期，递增率为递增后的基础上的5%。配套办公及仓储的面积为1500平方米，租金为8.4元/平方米，至2019年12月31日为第一次递增周期，此后每三年为一递增周期，递增率为递增后的基础上的5%。蒙城县新客隆超市于每年的1月1日前30日内，足额给付下一年的租金。如逾期给付，每逾期一日，承担2万元违约金，保地丰公司并有权单方解除合同收回商铺。保地丰公司在地下室为超市提供卸货空间，使用面积为100平方米，租金为8.4元/平方米，至2019年12月31日为第一次递增周期，此后每三年为一递增周期，递增率为递增后的基础上的5%。2019年12月31日后三年蒙城县新客隆超市每月应当向保地丰公司支付租金212562元。2019年1月1日新悦城超市与保地丰公司口头约定将案涉房屋租赁给新悦城超市，租赁期间双方权利义务参照2018年3月26日保地丰公司与蒙城县新客隆超市签订的房屋租赁合同。另查明，案涉房屋为商铺。2016年2月7日保地丰公司将案涉房屋抵押给农商行，并办理了抵押登记。2017年7月26日安徽省舒城县人民法院将案涉房屋查封，于2019年6月28日解除查封。2020年2月17日金控公司根据本院（2019）皖1622执3163号之二执行裁定书取得案涉房屋所有权。2020年2月17日农商行实现抵押权。新悦城超市未向金控公司支付租金。现在案涉房屋为新悦城超市实际占用。 一审法院认为，新悦城超市在租赁案涉房屋时，案涉房屋已设立抵押权，且已经被人民法院查封，后因农商行抵押权的实现，金控公司取得案涉房屋所有权，因此新悦城超市的租赁权不能对抗抵押权，金控公司主张新悦城超市返还案涉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。新悦城超市的占有为无权占有，其应当赔偿金控公司的损失。金控公司主张新悦城超市参照新悦城超市与保地丰公司房屋租赁合同约定的租金向其支付房屋占有使用费，一审法院予以支持。金控公司系国有企业，新悦城超市系小微企业，因疫情原因新悦城超市主张按照国家规定减免租金予以采纳，按照《〈最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）〉关于合同案件的审理》第六条，《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规【2020】734号），免除新悦城超市3个月房屋租金。金控公司主张新悦城超市结清占有期间所用的水费、电费、燃气费、物业费等费用，未提供证据证明其主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告蒙城县新悦城超市有限公司于本判决书生效后30日内返还原告蒙城鲲鹏金融控股集团有限公司所有的皖（2020）蒙城县不动产权第0000446号、皖（2020）蒙城县不动产权第0000447号、皖（2020）蒙城县不动产权第0000448号、皖（2020）蒙城县不动产权第0000449号房屋；二、被告蒙城县新悦城超市有限公司从2020年5月17日起每月向原告蒙城鲲鹏金融控股集团有限公司支付212562元房屋占有使用费直至实际迁出房屋之日止；三、驳回原告蒙城鲲鹏金融控股集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17693元，减半收取8846.5元，保全费5000元，由被告蒙城县新悦城超市有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。新悦城超市提交了一组证据：2013年7月9日保地丰公司同新淮中超市签订的租赁合同，2018年3月26日保地丰公司同新客隆签订的合同，蒙城县保地丰公司在2019年11月22日给新悦城公司出具的2020年度租金160万元收据及银行转账回执单。证明涉案房屋租赁在先抵押在后。新悦城公司同保地丰公司存在租赁合同关系，且支付了2020年度租金160万元。金控公司质证意见:新淮中、新悦城、新客隆是独立法人，新悦城超市不是蒙城县新客隆超市的权利义务继受主体，且本案中蒙城县新客隆超市与保地丰公司于2018年3月26日重新达成了房屋租赁合同，他们的租赁关系最早只能溯及到2018年3月26日。本案新悦城超市与保地丰并无书面租赁合同，租赁关系不得对抗已经登记的抵押权，不适用买卖不破租赁原则。2020年2月17日我方成为新的所有权人，新悦城超市为无权占有，应当支付房屋占有使用费。金控公司二审未提交证据。对新悦城超市二审提交证据认定，本院在裁判理由部分进行综合论述。 本院查明事实同一审。另查明2019年11月22日新悦城超市支付蒙城县保地丰房地产开发有限公司租金160万元。 本院认为，根据双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：1、一审判决新悦城超市返还金控公司案涉房屋是否正确；2、一审判决新悦城超市支付金控公司房屋占有使用费的数额有无事实和法律依据。 本案中,新悦城超市上诉称，其实际履行的是2018年3月26日蒙城县保地丰房地产开发有限公司同蒙城县新客隆超市签订的房屋租赁合同，金控公司取得案涉房屋抵押权的时间在租赁合同签订之后。本院认为，2019年1月1日保地丰公司与新悦城超市口头约定将案涉房屋租赁给新悦城超市，因双方未签订书面租赁协议，故双方形成不定期租赁关系。案涉房屋于2016年2月7日由保地丰公司抵押给安徽蒙城农村商业银行股份有限公司，并办理了抵押登记。金控公司系实现农商行对保地丰公司抵押权取得案涉房屋所有权。因此，保地丰公司与新客隆签订房屋租赁合同时，案涉房屋的抵押权已经设立。故新悦城超市主张租赁在前抵押在后无相应事实依据，本院不予认定。金控公司基于农商行抵押权的基础上取得案涉房屋所有权，一审据此认定新悦城超市返还金控公司案涉房屋并无不当，应予维持。 新悦城超市称其于2019年11月22日，支付蒙城县保地丰房地产开发有限公司2020年度租金160万元。本院认为，双方当事人均认可新悦城超市支付保地丰公司租金160万元，新悦城超市在金控公司取得案涉房屋所有权之前支付原出租人租金符合交易习惯，应予认定。新悦城超市主张其与保地丰协商确定2020年度租金为160万元，但并未提供证据予以印证，故对该项理由本院不予采纳。一审参照2018年3月26日保地丰公司与新客隆超市签订的房屋租赁合同认定案涉房屋每月房屋租金数额并无不当，但在新悦城超市应付金控公司房屋占有使用费的总额中应扣除160万元已付租金。 综上所述，新悦城超市的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省蒙城县人民法院（2020）皖1622民初6673号民事判决； 二、蒙城县新悦城超市有限公司于本判决书生效后30日内返还蒙城鲲鹏金融控股集团有限公司所有的皖(2020)蒙城县不动产权第0000446号、皖(2020)蒙城县不动产权第0000447号、皖(2020)蒙城县不动产权第0000448号、皖(2020)蒙城县不动产权第0000449号房屋； 三、蒙城县新悦城超市有限公司从2020年5月17日起按每月212562元向蒙城鲲鹏金融控股集团有限公司支付房屋占有使用费直至实际迁出房屋之日止（其中蒙城县新悦城超市有限公司已支付的160万元从应付房屋占有使用费总额中扣除）； 四、驳回蒙城鲲鹏金融控股集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费17693元，减半收取8846.5元，保全费5000元，蒙城鲲鹏金融控股集团有限公司负担9415.62元，蒙城县新悦城超市有限公司负担4430.88元。二审案件受理费4488元，蒙城鲲鹏金融控股集团有限公司负担3051.84元，蒙城县新悦城超市有限公司负担1436.16元。 本判决为终审判决。 审 判 长 安翠香 审 判 员 沙启峰 审 判 员 王艳东 二〇二一年四月六日 法官助理 高辛冉 书 记 员 张依隽