广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂05民终247号 上诉人（一审被告）：合浦县美华置业有限公司，住所地广西壮族自治区合浦县廉州镇还珠南路8-8号，统一社会信用代码91450521771712524H。 法定代表人：俞进美，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周林东，合浦县康顺法律服务所法律工作者。 被上诉人（一审原告）：王良艳，女，1987年10月21日出生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区合浦县，现住广西壮族自治区合浦县。 被上诉人（一审原告）：刘洋，男，1988年10月22日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省海伦市，现住广西壮族自治区合浦县。 委托诉讼代理人：苏家琼，合浦县珠乡法律服务所法律工作者。受以上二被上诉人共同委托。 -2- 一审第三人：何剑，男，1984年10月1号出生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区浦北县，现住广西壮族自治区钦州市钦北区。 一审第三人：黄友爱，女，1954年6月12日出生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区北海市海城区，现住广西壮族自治区北海市海城区。 上诉人合浦县美华置业有限公司（以下简称“美华公司”）因与被上诉人王良艳、刘洋，一审第三人何剑、黄友爱商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2020）桂0521民初3120号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人美华公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王良艳、刘洋的一审诉讼请求。事实理由：美华公司与王良艳、刘洋之间不存在实际的买卖关系，案涉商品房与何剑存在直接的利害关系，美华公司与之存在案涉商品房买卖的合意及履行，王良艳、刘洋占有的案涉房屋是来源于何剑而非美华公司，美华公司与王良艳、刘洋所签的合同是为配合王良艳、刘洋与何剑之间的买卖所履行的有关手续，美华公司不付履行案涉合同的义务。即使美华公司与王良艳、刘洋之间所签订的合同是有效的，王良艳、刘洋也是在2020年9月9日才履行法定和约定的完税义务，王良艳、刘洋的违约行为是导致案涉房屋未能进行物权登记的原因，一审法院将案涉房屋未能予以物权登记归责于美华公司并判付违约金，无事实和法律依据。王良艳、刘洋对案涉房屋已占有使用，不存在任何损失需以违约金填补，在此情形下，一审法院未考虑美华 -3- 公司关于违约金调整的抗辩意见，仍以日万分之一点五计算违约金，有违情理。另，案涉房屋与一审法院审理的（2020）桂0521民初536号案件有直接关系，本案应以该案的判决结果为依据，故应中止审理。 被上诉人王良艳、刘洋答辩称：美华公司与王良艳、刘洋之间存在实际的买卖合同关系，双方签订了买卖合同，合同签订后当日一次性支付了购房款420896元，并于当日向王良艳、刘洋交付了案涉房屋。但美华公司未按合同的约定办理房产登记的相关手续，王良艳、刘洋至今未取得不动产权证，美华公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，何剑、黄友爱与美华公司之间系借贷关系而不是房屋买卖关系，与本案无关。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，驳回美华公司的上诉请求。 一审第三人何剑、黄友爱经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面陈述意见。 王良艳、刘洋向一审法院起诉请求：一、确认美华公司与王良艳、刘洋签订的《商品房买卖合同》有效；二、美华公司协助王良艳、刘洋将位于合浦县房屋的权属办理登记到王良艳、刘洋名下；三、美华公司向王良艳、刘洋支付逾期办证的违约金68500元（以总房款420896元为基数，按日利息万分之一点五从2017年9月20日起计至起诉之日止，此后产生的违约金仍按上述方式计算至上述房屋办证之日止）。 一审法院判决：一、王良艳、刘洋与美华公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、美华公司应于一审判决生效之日起30日内协助王良艳、刘洋将位于合浦县房屋的权属办理登记到二人名下；三、美华公司应向王良艳、刘洋支付以420896元为基数，按日万分之壹点五计自 -4- 2017年9月20日起至美华公司将办理权属登记需由美华公司提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.黄友爱与美华公司之间就涉案商品房是否存在真实的买卖合同关系；2.王良艳、刘洋请求美华公司协助办理涉案商品房的权属证书并支付逾期办证违约金有无事实和法律依据。 关于黄友爱与美华公司之间就涉案商品房是否存在真实的买卖合同关系的问题。美华公司以其与黄友爱之间就涉案商品房签订了《商品房买卖合同》并办理合同备案登记为由主张其与黄友爱之间存在商品房买卖合同关系，与王良艳、刘洋之间不存在实际的商品房买卖合同关系。本院认为，判定某个法律关系的性质，不应局限于当事人之间签订合同的外观和名称，而应当根据当事人的真实意思表示和合同的实质内容来判定。综合本案的证据和当事人的陈述，本院认为黄友爱与美华公司之间真实的法律关系应为借贷关系，而非商品房买卖合同关系，理由如下：一方面，虽然黄友爱确与美华公司就涉案商品房签订了《商品房买卖合同》并办理合同备案登记，但黄友爱在接收一、二审法院发出的诉状、传票等诉讼材料后均未到庭参加诉讼主张其对案涉房屋的权利，且美华公司在一、二审期间均明确美华公司向黄友爱借款300万元系为担保借款的返还，双方通过签订《商品房买卖合同》进而办理合同备案登记的方式，以达到抵押担保的目的，换言之，美华公司与黄友爱已明确双方就借款300万元设立的法律关系为借贷关系，双方签订商品房买卖合同并办理备案登记的目的是为借款提供担保，并非真实的买卖合同关系；另一方面，从《商品房买卖合同》内容及合同履行情况分析，黄友爱与美华公司于2012年1月17日签订《商品房买卖合同》约定黄友爱以300万元的价格向美华公司购买包括案涉房屋在内的十套商品房，双方对各套商品房均未分别签订商品房买卖合同，也未约定具体的房屋面积和单价，此不符合一般商品房交易习惯；王良艳、刘洋于2017年6月19日向美华公司购 -5- 买涉案商品房后装修入住至今，黄友爱在此期间未曾对该商品房主张过权利也不符合常理。综上分析，本院认为，美华公司与黄友爱就涉案商品房并不存在真实的买卖合同关系，其双方签订商品房买卖合同的行为属于虚伪行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，该虚伪行为无效，应以该行为所隐藏的真实法律关系予以定性处理，一审法院根据双方真实意思表示定性其真实法律关系为借贷关系正确，本院予以维持。双方就涉案商品房为借款设立担保关系，因黄友爱未办理房屋抵押登记或办理预告权利登记，故不能对抗善意第三人。 关于王良艳、刘洋请求美华公司协助办理涉案商品房的权属证书并支付逾期办证违约金有无事实和法律依据的问题。美华公司与王良艳、刘洋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性之规定，为合法有效合同，双方当事人应按照合同约定内容履行合同义务；一审法院认定该《商品房买卖合同》有效正确，本院予以维持。在本案商品房买卖合同关系中，王良艳、刘洋已按合同约定支付了全部的购房款，美华公司作为出卖人所负义务为转移标的物的所有权，即协助完成不动产所有权转移至王良艳、刘洋名下，且双方当事人签订的合同中已明确约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，但因美华公司将其与黄友爱签订的合同进行了备案，美华公司无法在将其与王良艳、刘洋签订的《商品房买卖合同》交登记机关进行备案并办理相关的产权登记，且经本院向相关部门咨询可知，在美华公司将其与黄友爱签订的合同进行备案的情况下，以及在该合同未被发生法律效力的裁判文书判决解除或撤销或是未经合同相对人共同申请撤回备案登记的情况下，相关机构部门无法依据一审判决书主文中关于“美华公司应于本案判决生效之日起30日内协助王良艳、刘洋将位于合浦县 -6- 廉州镇廉新路2号美华新城Ｃ幢二单元2101号房屋的权属办理登记到二人名下”的内容为王良艳、刘洋办理案涉房屋的产权登记，而本院考虑到黄友爱与美华公司所签订的《商品房买卖合同》依据双方真实意思表示应定性其真实法律关系为借贷关系，而美华公司尚未向黄友爱清偿债务，据此，本院认为，一审法院判决美华公司应于一审判决生效之日起30日内协助王良艳、刘洋将位于合浦县房屋的权属办理登记到二人名下不具备执行力，故一审法院的该项判决不当，因本案美华公司履约存在过错，故美华公司有义务向登记机关申请撤销该备案登记。王良艳、刘洋亦可依法定程序申请确认该备案登记行为无效，之后美华公司应协助其二人办理房屋权属登记。关于支付逾期办证违约金的问题，本院认为，美华公司与王良艳、刘洋签订案涉合同后，王良艳、刘洋依约支付了购房款，美华公司亦将商品房交付给了王良艳、刘洋占有使用，但美华公司未依约在商品房交付使用后90日内办理房地产权属证书，已构成违约，王良艳、刘洋请求美华公司承担违约责任，并按双方签订商品房买卖合同中的约定即按日以已支付房款的万分之壹点五支付逾期办证违约金于法有据，应予支持，故一审法院判决美华公司应向王良艳、刘洋支付以420896元为基数，按日万分之壹点五计自2017年9月20日起至美华公司将办理权属登记需由美华公司提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金正确，本院予以维持。美华公司无证据证明其逾期办证系因王良艳、刘洋拒绝缴纳房屋契税所致，故主张其不应承担逾期办证违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。美华公司主张受疫情影响，双方约定的违约金计算标准应降低为日万分之零点五，该主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对于实体处理尚有不妥之处，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： -7- 一、维持广西壮族自治区合浦县人民法院（2020）桂0521民初3120号民事判决第一项、第三项； 二、变更广西壮族自治区合浦县人民法院（2020）桂0521民初3120号民事判决第二项为：待合浦县房屋具备办理产权登记条件后，上诉人合浦县美华置业有限公司应协助被上诉人王良艳、刘洋办理上述房屋的权属登记手续。 二审案件受理费8640元，由上诉人合浦县美华置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆振益 审判员  王雅新 审判员  侯远婕 二〇二一年四月八日 -8- 法官助理甘家栋 书记员陈旖琦