山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁15民终1616号 上诉人（原审被告）：刘欢，男，1988年12月12日出生，汉族，住聊城市。 被上诉人（原审原告）：聊城恒兴物业管理服务有限公司，住所地聊城花园北路与兴华路交叉口。 法定代表人：耿文胜，经理。 委托诉讼代理人：孙业香，山东遐迩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李青，山东遐迩律师事务所律师。 上诉人刘欢因与被上诉人聊城恒兴物业管理服务有限公司（以下简称恒兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初9643号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人刘欢上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、要求开发商所聘请的恒兴物业公司支付逾期交房违约金27311元。3、电动三轮车被盗，被上诉人应承担相应的赔偿责任8000元。4、天然气开口费、采暖炉开口费要求退还4494元。5、物业服务不达标，退还上诉人所交的2018年2月6日-2019年2月6日期间40%的物业费446元。6、物业办公室被违法承租经营，收益应分摊给业主，私自圈盖的公共绿化部分拆除。7、取消门禁卡与物业费捆绑。8、单元门按照合同约定安装开通可视对讲系统。9、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决称第二、三、四条请求与本案非同一法律关系，但根据《前期物业服务协议》各项约定，应是拒交物业费的原因与依据。根据协议第十一条约定，物业公司对我的车辆有安保义务，属于拒交物业费的抗辩事由。关于第三条请求的证据在派出所，当时由物业经理全程跟踪报了案，既能证明是我的车子，也能证明是丢了，事实清楚。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，我享有同时履行抗辩权。二、物业服务瑕疵是减免物业费的依据，服务项目和质量与合同约定有明显差距的，业主可以要求减收物业费或要求返还多交的物业费。对照《前期物业服务协议》与《业主手册》，物业公司的不足之处有：1.卫生差。2.安保差。3.服务态度差。4.违建违租。5.不开展物业管理满意度调查。6.设施环境不完善，电梯监控没有，路灯不亮。7.未开通可视对讲系统。8.《三书一证一表》交房必要文件没有，不合格。9.时常侵犯业主的权益。10.无视国家规定，强制收取开口费。三、一审程序存在瑕疵。1.一审判决审查证据不全面。人民法院应当按照法定程序，全面客观审查核实证据。在一审开庭时，上诉人将答辩状以及证据图片提供给法官审查，在事实面前，被上诉人逃避现实，一句对物业情况不清楚，对辩解不予认可，法官便认为我提交的证据不能证明我的主张，不予采信我的辩解不当。2.一审法院现场勘察不全面。对于物业违规承租，各项不合格方面，我答辩状写的很清楚，但没有判决处理。3.一审判决未能考虑案件的社会影响，对于服务存在瑕疵的，应当判决大幅度减免物业费。 被上诉人恒兴物业公司辩称，第一，答辩人已经按照协议约定为上诉人提供了物业服务，物业服务达到了合同约定的标准，上诉人应当按照协议约定交纳物业费。第二，关于上诉人提到“天然气开口费、采暖炉开口费要求退还”，答辩人认为，此项费用是答辩人代收代缴费用，该项费用已经交给了有关部门，故要求答辩人退还无事实及法律依据。第三，上诉人的上诉请求中第七项与本案无关。综上所述，上诉人的上诉请求和理由没有事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 恒兴物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告物业管理服务费1113.84元、生活垃圾处理费60元；2.请求判令被告支付逾期付款的违约金，按合同约定每日万分之五计算自2020年3月17日起至缴清全部物业管理费之日止；3.判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中明确第二项诉求为：自2019年3月17日起至2020年3月16日止以1113.84元为基数按日万分之五计算为214元。 一审法院认定事实：被告系原告所服务的周公河花园小区4号楼1单元1051室业主，物业面积为92.82平方米。2018年2月6日原被告双方签订《前期物业服务协议》，原告为被告提供物业服务。约定按建筑面积高层住宅1元/㎡/月的标准收取物业管理费，如逾期支付应从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金。交纳物业管理费的时间为：从开发公司通知的业主入住之日起，开始计算并缴纳物业管理费，交房交一年物业费，以后每次缴纳半年的物业管理费。被告认可尚欠原告2019年3月17日至2020年3月16日的物业管理服务费1113.84元，生活垃圾处理费60元未交。 一审法院认为，原被告双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，原被告双方均应按照合同约定履行义务，原告为被告提供了物业服务，被告应当交纳物业费。被告辩称原告存在安保不合格导致其电动车丢失及服务未达标等问题因此不交纳物业费，原告对被告的辩解不予认可。经一审法院审查认为，被告所提交的证据不能证明其主张，故对其辩解不予采信。对于被告辩称的原告应支付逾期交房违约金、退还暖气开口费、赔偿电动车价款等，与本案并非同一法律关系，且被告未提起反诉，故本案不予审查。原告诉求被告支付物业管理服务费及生活垃圾处理费的诉求应予支持。在物业服务合同关系中，业主如对物业服务企业提供的物业服务不满意，不应消极的采取拒交物业费的形式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通协商解决，还可以通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。物业服务企业亦应履行合同义务，听取业主意见积极提高服务水平，建立和谐服务关系。 关于逾期违约金。自2019年3月17日起至2020年3月16日止，原告已为被告提供为期一年的物业服务，被告未交纳物业费构成违约，自2020年3月17日起被告应向原告依约支付逾期交费违约金。原告主张自2019年3月17日起计付违约金无证据证明，故对其诉求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告刘欢于本判决生效后十日内支付原告聊城恒兴物业管理服务有限公司1173.84元（其中物业费1113.84元、生活垃圾处理费60元）；二、驳回原告聊城恒兴物业管理服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取计25元，由被告刘欢负担。 本院二审期间，上诉人刘欢提交了照片一组，证明物业服务差，存在违建违租、设施不完善、侵犯业主权益、乱收费等问题，没有达到服务手册要求。被上诉人质证认为，该证据在一审中已提交，不属新证据，仅凭几张照片无法证明物业服务不达标。被上诉人提交照片一组，证明卫生整洁。上诉人质证认为，这是在刚扫过的地方拍摄的。审查认为，双方当事人提交的照片均不足以反映物业服务的整体水平，不能实现当事人的证明目的，本院不予采信。二审查明的事实与一审相同。 本院认为，上诉人对拖欠物业费及垃圾处理费的事实及金额无异议，其拒交物业费的抗辩理由主要涉及被上诉人的物业服务质量不达标，以及与被上诉人之间存在赔偿车辆损失、退还天然气开口费等其他争议两个方面。 关于刘欢所提恒兴物业公司物业服务不达标的上诉理由。现实生活中，每名业主对物业服务可能有着各自不同的标准和要求，业主对物业服务质量不满意，可以通过合理合法的方式、途径反映诉求、维护权益。由于物业服务企业的服务具有公共性，收取的物业费系用于物业设施的维护保养、安全消防、卫生绿化等支出，个别业主拒交物业费不利于小区物业的整体管理和运行，也损害了其他正常交费业主的利益。本案中，被上诉人为包括上诉人在内的业主提供了物业服务，上诉人应当按照合同约定交纳物业管理费和垃圾处理费。上诉人拒绝交纳物业管理费应基于正当、合理的理由，并应提供证据证明被上诉人存在未提供物业服务或提供的物业服务质量与合同约定的标准存在明显差距等情形。由于上诉人刘欢提供的证据不足以证明被上诉人存在不履行物业服务合同或履行合同有重大瑕疵，故对其所提物业服务不达标等拒交物业费的抗辩理由，本院不予支持。原审判决上诉人交纳拖欠的物业管理费及垃圾处理费并无不当，依法应予维持。 关于刘欢上诉请求中的其他问题。上诉人刘欢请求判令被上诉人恒兴物业公司支付逾期交房违约金27311元、赔偿电动三轮车被盗损失8000元、退还天然气开口费及采暖炉开口费4494元、退还其所交的2018年2月6日-2019年2月6日期间的物业费446元、物业办公室出租收益分摊给业主、取消门禁卡与物业费捆绑、安装可视对讲系统等问题，或与本案不属同一法律关系，或超出了本案的审理范围，均不予审理。上诉人可通过双方协商、向相关部门反映、另行提起诉讼等方式解决。恒兴物业公司作为物业服务提供者，应积极回应业主对物业服务提出的意见和建议，为业主提供更好的服务。 综上所述，上诉人刘欢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘欢负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孟凡利 审 判 员 陈正飞 审 判 员 于景涛 二〇二一年四月二十五日 法官助理 姜 颖 书 记 员 薛海鹏