湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终573号上诉人（原审原告）：汪湘，男，1955年12月21日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。被上诉人（原审被告）：李红，女，1966年11月13日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。被上诉人（原审被告）：李丹，女，1971年7月5日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。被上诉人（原审被告）：戴桂英，女，1937年7月23日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。被上诉人（原审被告）：李敏，女，1961年3月11日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。被上诉人（原审被告）：李纯，女，1963年3月3日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。被上诉人戴桂英、李敏、李纯的共同委托诉讼代理人：李红，女，1966年11月13日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区，代理权限为特别授权。上诉人汪湘因与被上诉人李红、戴桂英、李敏、李纯、李丹房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初5101号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人汪湘、被上诉人李丹、李红（暨被上诉人戴桂英、李敏、李纯的共同委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪湘上诉请求：1.撤销（2020）湘0203民初5101号民事判决，依法改判涉案房屋上诉人所有；2.依法追究被上诉人违约责任。事实和理由：1.一审程序违法，审理过程中剥夺了上诉人举证质证和辩论及享有涉案房屋不动产权属证书的权利，擅自追加四名共同被告，审判员未依法回避且存在歪曲事实、隐瞒真相的渎职行为；2.一审认定事实不清、适用法律错误，根据合同约定，买卖双方约定了第一次付款为4万元定金购买房屋，第二次付款为13万元购买房产转移登记申请，一审判决拒不认定违法，另一审采纳的（2018）湘0203民初465号民事判决和（2018）湘02民终1865号民事判决系错误判决，应予启动再审。李红、戴桂英、李敏、李纯、李丹共同辩称：1.一审追加4个被告系上诉人自己提出所致;2.上诉人未按照合同约定付清尾款并且拒绝缴税，是上诉人违约致使房屋至今无法办理过户，这一点在（2018）湘0203民初465号民事判决书已经明确。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。汪湘向一审法院起诉请求：1.判决李红、戴桂英、李敏、李纯、李丹承担涉案《房屋买卖（居间）合同》的违约责任，及承担诬陷汪湘违约所造成的损失〔（2018）湘0203民初465号案诉讼费3500元、（2018）湘02民终1865号上诉费3500元、2015年行政案产生相关费用3000元）〕1万元；2.判决涉案房屋归汪湘所有；3.确认“付清”是指13万元；4.启动再审程序。一审法院查明：2015年5月5日，李兆光作为卖方与汪湘作为买方，共同签订一份《房屋买卖（居间）合同》，该合同的主要内容为：一、买卖双方经经纪方株洲市中伟房地产经纪有限公司居间中介出售、购入位于株洲市芦淞区××栋××号房屋（株房证号为××，国有土地使用权证号为国用（2001）字第Ｂ××7号，建筑面积为89.16平方米）；二、该房屋转让成交价为348000元；三、付款方式如下：1、本合同签订时买房向卖方交付定金40000元，此款在过户后冲总房款；2、买卖双方须根据株洲市房产管理局《株房［2012］58号文》的要求，于2015年6月15日前去房产局签署《株洲市二手房买卖合同》及其他相关协议并办理过户手续，房屋登记受理单交由经纪方代为托管，并在办理递件手续时买方应付房款（含定金及交楼杂费押金）170000元整给卖方（付款方式注明：1、第一次付款时间为2015年5月28日之前，买方支付卖方含定金170000元，卖方同意在收首付款当天做公证委托书至中介指定的人名下，并同意当天交房给买方；第二次付款时间为2015年6月15日之前，买卖双方在房产局办理正式过户手续当天（按房产局要求进行资金监管）付清给卖方……；六、买卖双方约定交楼日期为：卖方收到定金后约定为2015年5月28日之前先交房与买方。买方如在收房后，又违约不买该房屋，则买方承担本合同的违约责任及另支付1000元／月的租金给卖方，并承担交房后所产生的一切费用等……九、如买方未能履行本合同条款以至本合同不能顺利完成,则已付定金将由卖方没收或买方按该房屋成交价格的20%赔偿给卖方，而卖方有权再将该房屋转让予任何人；如卖方在收取定金后不依合同条款将该房屋售予买方，则卖方须返还买方双倍定金或卖方按该房屋成交价格的20%赔偿给买方。……十二、在买方未付清该房屋全部成交价款，卖方对该房屋产权保留所有权。……十五、本合同自双方签字、盖章之日起生效。2015年5月5日，李兆光作为卖方、汪湘作为买方、株洲市中伟房地产经纪有限公司（以下简称中伟经纪公司）作为经纪方共同签订了一份《株洲市中伟房地产经纪有限公司居间合同》，合同约定买卖双方经经纪方中伟经纪公司居间中介出售、购入位于株洲市芦淞区××栋××号房屋。合同签订当天汪湘向李兆光支付40000元购房定金。2015年5月25日，中伟经纪公司员工万宇庭代理李兆光、戴桂英（甲方）与汪湘、陈株华（乙方）签订了一份《株洲市二手房买卖合同》。双方约定，房屋转让价款为人民币160000元（含定金人民币30000元），乙方负责税费。同日李兆光之女李红与汪湘签订一份《房屋买卖补充协议书》，约定买卖双方按照2015年5月5日签订的《房屋买卖（居间）合同》付款及交房。同日，汪湘将130000元购房款存入双方确认的资金监管账户。2015年5月25日，李兆光将涉案房屋交付给汪湘使用。2015年10月29日，汪湘与李红及中伟经纪公司签订《声明书》，约定同意取消2015年5月5日签订的《居间合同》，由李兆光承担中介方提供的信息服务费5000元。买卖双方自行办理相关过户手续。目前，案涉房屋仍由汪湘占用，但尚未办理过户手续。2016年5月4日，汪湘向一审法院提起行政诉讼起诉株洲市房产管理局不履行房屋登记法定职责一案，请求判令株洲市房产管理局限期为其办理涉案房屋的所有权转移登记及颁发所有权证，并赔偿其相关损失。2016年7月12日，一审法院作出（2016）湘0203行初19号行政判决，认为汪湘未能提供证据证明卖方李兆光与其共同向株洲市房产管理局申请了房屋所有权转移登记，且汪湘不清楚卖方是否向株洲市房产管理局提交了房屋所有权证书、卖方身份证明等法定的材料。汪湘请求确认房产局行政违法并要求限期办理房屋所有权转移登记并颁发所有权证及赔偿其5万元的诉讼请求，没有事实和法律依据，故驳回了汪湘的诉讼请求。汪湘不服上诉，株洲市中级人民法院作出（2016）湘02行终107号行政判决，驳回了汪湘的上诉，维持原判。汪湘仍不服，申请再审。湖南省高级人民法院2017年12月18日作出（2016）湘行申1071号行政裁定，驳回了汪湘了再审申请。并认定因再审申请人汪湘没有交清房款，李兆光不同意提交房产转移登记申请，而被申请人株洲市房产管理局没有收到交易双方共同提交的过户申请，即不存在履行房产登记法定职责的法定事由。2018年3月12日，汪湘向一审法院提起民事诉讼，起诉李兆光、第三人中伟经纪公司房屋买卖合同纠纷案，请求1.确认李兆光提交的《房屋交易备案证明》合同编号为1000008482《株洲市二手房买卖合同》有效；2.判令李兆光配合汪湘办理案涉芦淞区××栋××号房屋的产权过户（不动产权转移登记）手续，并赔偿之前因未履行合同义务造成汪湘遭受损失3000元的经济损失，并追究李红假卖房真诈骗的肇事责任。一审法院于2018年6月27日作出（2018）湘0203民初465号民事判决。认定《株洲市二手房买卖合同》（合同编号为1000008482）签订的目的是为了避税，仅是汪湘、李兆光、中伟经纪公司为了满足产权转移登记中避税的需要共同确定的“对外公示交易价格”，并不是买卖双方关于房屋转让真实价格变更的意思表示，不能认定为对2015年5月5日李兆光作为卖方与汪湘作为买方共同签订的《房屋买卖（居间）合同》中房屋转让价格348000元的变更。故汪湘主张确认《株洲市二手房买卖合同》（合同编号为1000008482）有效，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。并认为涉案房屋转让价格为348000元，汪湘支付了170000元，尚欠购房款尾款178000元，汪湘一直没有按合同约定支付尾款，李兆光在庭审中也提出了同时履行的抗辩，要求汪湘将尾款全部支付完毕的当天，才能配合汪湘办理房屋产权转移登记手续，且汪湘未缴纳个人所得税6568元，故涉案房屋目前并不符合办理产权转移登记条件，汪湘要求李兆光办理产权转移登记的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。从而驳回了汪湘的全部诉讼请求。汪湘不服上诉，二审维持。后汪湘申请再审，湖南省高级人民法院2019年8月1日作出（2019）湘民申1892号民事裁定。认定《株洲市二手房买卖合同》实质是以合法形式掩盖避税的非法目的，损害了国家利益，应该认定为无效。买卖双方的真实意思表示为按348000元的购房款履行房屋买卖合同，由于汪湘未按照双方约定缴纳税款，亦未支付购房尾款，故案涉房屋尚未达到办理产权转移登记手续的条件，故驳回了汪湘的再审申请。2019年12月23日，汪湘以市住建局为被申请人向株洲市人民政府申请行政复议，请求确认市住建局扣押其13万元购房款的行为违法，责令该局退还13万元购房款和赔偿16.5万元滞纳金或支付3万元利息。2020年1月23日，市政府作出（2019）株政复字第117号《行政复议决定书》，认为市住建局根据买卖双方的意愿履行二手房交易资金监管职责，不存在所谓扣押行为，现买卖双方未提出终止交易的证明材料，要求被申请解除监管、将监管资金退还并给予赔偿，没有事实和法律依据，申请人的行政复议申请不符合法定条件，故驳回申请人的行政复议申请。汪湘不服该行政复议决定，向株洲市中级人民法院提起行政诉讼，起诉株洲市人民政府、第三人株洲市住房和城乡建设局、李兆光、戴桂英行政复议案，株洲市中级人民法院于2020年3月18日作出（2020）湘02行初32号行政判决，认为复议机关以汪湘未提供曾经要求市住建局履行法定职责而该局未履行的证明材料，行政复议申请不符合受理条件为由，驳回其行政复议申请，证据确凿，适用法律正确，程序合法，因此驳回了汪湘的诉讼请求。汪湘不服上诉。湖南省高级人民法院2020年5月21日作出（2020）湘行终491号行政判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为：汪湘与李兆光于2015年5月5日签订《房屋买卖（居间）合同》，由汪湘购买李兆光位于株洲市芦淞区××栋××号房屋，约定转让价款为348000元，第一次付款时间为2015年5月28日之前，买方支付卖方含定金170000元，卖方同意当天交房给买方；第二次付款时间为2015年6月15日之前，买卖双方在房产局办理正式过户手续当天（按房产局要求进行资金监管）付清给卖方。该约定系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，汪湘按约支付了购房款170000元，李兆光亦按约在2015年5月25日向汪湘交付了房屋。后因汪湘拒不支付余下尾款，导致涉案房屋一直未办理过户手续。一审法院作出的（2018）湘0203民初465号民事判决和湖南省高级人民法院作出（2019）湘民申1892号民事裁定，亦均认定双方就涉案房屋达成的转让款为348000元，汪湘已付170000元，尚欠购房款178000元，由于汪湘未按照双方约定缴纳税款，亦未支付购房尾款，故案涉房屋尚未达到办理产权转移登记手续的条件，并认定《株洲市二手房买卖合同》无效。综上，李兆光并无违约情形，因此汪湘要求李兆光和李红承担违约责任，赔偿诬陷其违约所造成的损失1万元，并确认付清是指13万元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。我国《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。该案涉案房屋尚未办理过户登记手续，且经一审法院作出的（2018）湘0203民初465号民事判决和湖南省高级人民法院作出（2019）湘民申1892号民事裁定均认定，由于汪湘未按照双方约定缴纳税款，亦未支付购房尾款，导致案涉房屋尚未达到办理产权转移登记手续的条件，因此汪湘主张涉案房屋归其所有，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。至于是否启动再审，不属于本案可处理范围，汪湘可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回汪湘的诉讼请求。一审案件受理费6670元，减半收取3335元，由汪湘承担。二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审判决查明的事实和采信的证据予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点：一、被上诉人是否违约；二、涉案房屋所有权的归属；三、一审是否程序违法。现综述如下：关于被上诉人是否违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中双方于2015年5月5日自愿签订《房屋买卖（居间）合同》，应当各自依照合同履行义务，被上诉人依照合同约定向上诉人交付了涉案房屋，并由上诉人占有使用至今，涉案房屋至今未办理产权转移登记系因上诉人汪湘未按照合同约定支付尾款、缴纳税款所致，汪湘主张被上诉人违约，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于涉案房屋所有权的归属。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”本案中涉案房屋仍未办理过户登记手续，且因上诉人汪湘未按照合同约定支付尾款、缴纳税款，致使涉案房屋尚未达到办理产权过户登记手续之条件，故上诉人汪湘主张涉案房屋归其所有缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于一审是否程序违法。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十五条规定，“在诉讼中，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，裁定中止诉讼。人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。”本案中李兆光在诉讼过程中死亡，一审法院据此追加李兆光的四名继承人（妻子戴桂英、女儿李敏、李纯、李丹）作为共同被告参加诉讼符合法律规定，上诉人主张一审追加四名被告违法，缺乏事实和法律依据；上诉人主张审判员未依法回避，但未提供证据证明，缺乏事实依据，一审法院驳回汪湘的回避申请并无不当；上诉人汪湘主张一审法院剥夺其举证、质证、辩论及享有涉案房屋不动产权属证书的权利，与事实不符。综上，一审法院审理程序合法，汪湘就此所提异议不能成立，本院不予支持。另上诉人主张对其他案件启动再审，非本案受理范围。综上所述，上诉人汪湘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6670元，由上诉人汪湘负担。本判决为终审判决。审判长  段郴雯审判员  彭德华审判员  肖 晶二〇二一年四月二日法官助理铁麟书记员刘林玉