广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终516号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁振尧，男，1978年4月25日出生，委托诉讼代理人：许卫，北京市盈科（江门）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：恩平市唐彩包装厂，法定负责人：梁松改。委托诉讼代理人：郑一鸣，广东金硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐育俊，广东金硕律师事务所律师。上诉人梁振尧因与被上诉人恩平市唐彩包装厂（以下简称唐彩包装厂）租赁合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2020）粤0785民初1865号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁振尧上诉请求：1.撤销一审判决；2.唐彩包装厂双倍退回房租租赁保证金20000元给梁振尧；3.唐彩包装厂退回水电保证金10000元给梁振尧；4.唐彩包装厂赔偿水电安装工程费31179元(以鉴定评估为准)给梁振尧；5.唐彩包装厂赔偿厂房租赁租价差损失112500元给梁振尧；6.唐彩包装厂赔偿搬迁费6000元给梁振尧；7.本案一切诉讼费用由唐彩包装厂承担。事实和理由：（一）唐彩包装厂与梁振尧签订《厂房租赁合同》可能无效。涉案租赁物恩平市民资外资工业区C区3号之2厂房并非唐彩包装厂所有，唐彩包装厂提交声明拟证明委托梁家胜与恩平市盈大纸箱厂（以下简称盈大纸箱厂）签订的《租赁合同书》，但梁家胜并没有作为证人出庭作证，该声明不能作为定案依据，唐彩包装厂无权将该厂房出租梁振尧。（二）即使梁振尧与唐彩包装厂签订的《厂房租赁合同》有效，导致《厂房租赁合同》被解除的原因是唐彩包装厂。第一，委托人梁家胜与盈大纸箱厂签订的《租赁合同书》第6条第2款约定“但出租方应将转租的情况于转租日起五日内告知出租方。受转租人不得将租赁物用于非法或有严重污染和有危害楼宇安全地用途。”由此可见，涉案厂房不能用于有污染排放的企业，唐彩包装厂在转租时并未向梁振尧披露此信息，而本案系因厂房没有排污设备，被政府勒令整改才案发。第二，梁家胜与盈大纸箱厂签订的《租赁合同书》的租赁期限为2018年9月1日起至2023年8月31日，租赁范围是盈大纸箱厂的厂房、宿舍、场地及附属设施。唐彩包装厂与梁振尧签订的《厂房租赁合同》的租赁期限为2018年10月1日起至2023年8月31日，租赁范围是盈大纸箱厂的2#厂房(375平方米)。盈大纸箱厂将厂区租给唐彩包装厂，唐彩包装厂将厂区分为三个部分，一部分租给梁振尧(即2#厂房共375平方米)，用来加工麦克风，梁振尧在经营过程中不会产生废水等污染物的排放问题；另一部分是租给案外人使用经营，其经营内容与梁振尧的基本相同；厂区大部分面积由唐彩包装厂使用，用来生产加工塑料制品、纸制品、无纺布环保袋，所有的废水等污染物都是由唐彩包装厂产生。第三，因唐彩包装厂在生产过程中产生的污染问题，2019年5月22日恩平市东成规划建设与环保局向唐彩包装厂发出《责令整改通知书》。由于唐彩包装厂的厂房存在排放污染物的违规事项，环保部门责令其整改，唐彩包装厂不但没有依要求完成补办相关环保治理设施，而且与出租人唐俊宁(涉案厂房出租人)提前解除涉案租赁厂房合同关系，并向梁振尧发出限期搬迁通知。唐彩包装厂将环保部门的通知转发给梁振尧，劝说梁振尧另找厂房经营。唐彩包装厂擅自单方面终止合同的违约行为，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款和《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条第一款等规定，唐彩包装厂应赔偿梁振尧水电工程安装费31179元、搬迁费6000元及双倍退回厂房租赁保证金20000元、水电保证金10000元等费用。唐彩包装厂辩称，涉案租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，也并不存在法律规定的合同无效的情形，涉案合同合法有效。由于梁振尧自2019年6月开始拖欠租金导致唐彩包装厂合同目的不能实现，唐彩包装厂在2019年9月9日根据合同的约定行使单方解除权，并通知梁振尧。涉案合同因梁振尧违约已于2019年9月9日解除，唐彩包装厂有权根据合同约定追究梁振尧违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。梁振尧向一审法院起诉请求：1.解除梁振尧与唐彩包装厂的厂房租赁合同关系；2.唐彩包装厂双倍退回房屋租赁保证金20000元给梁振尧；3.唐彩包装厂退回水电保证金10000元给梁振尧；4.唐彩包装厂赔偿水电安装工程费31179元(以鉴定评估为准)给梁振尧；5.唐彩包装厂赔偿厂房租赁租价差损失112500元给梁振尧；6.唐彩包装厂赔偿搬迁费6000元给梁振尧；7.本案一切诉讼费用由唐彩包装厂承担。唐彩包装厂向一审法院反诉请求：1.确认唐彩包装厂与梁振尧于2018年9月21日签订的《厂房租赁合同》于2019年9月9日已解除；2.梁振尧立即向唐彩包装厂支付2019年6月、7月、8月份的租赁费11250元及逾期付款违约金68669.4元（逾期付款违约金按未履行合同标的额30%计算）；3.梁振尧立即向唐彩包装厂支付2019年5月至2019年8月的电费19607元；4.确认梁振尧已经交付的水电保证金、房屋租赁费保证金20000元归唐彩包装厂所有；5.本案全部诉讼费用由梁振尧承担。一审法院经审理查明：2018年9月21日，唐彩包装厂（甲方）与梁振尧（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定“第一条租赁期限。甲方将厂区内的2#厂房（375平方米）给乙方经营、使用。第二条租赁期限。从二0一八年十月一日至二0二三年八月三十一日止，……。第三条租赁费、保证金及其交付办法。一、租赁费每月每平方米10元，共375平方米，租金每年递增8%。二、租赁费每月的5日前将当月的租赁费缴清，每迟一日收200元滞纳金。三、……乙方必须在签订合同时一次性向甲方交纳水电保证金人民币壹万元正（10000.00元）和房屋租赁保证金壹万元正（10000.00元）。……。第五条生产及相关费用的承担。……三、甲方按以下标准收取水、电费（不含税）：电费按0.8元/度（含厂区电工管理费），水费按3元/立方，乙方必须于当月的15日前结清上月水电费。……。第九条违约责任。一、甲方的违约责任。乙方如没有违反双方所签订的‘财产租赁合同’，甲方不能擅自单方终止合同，如违反则双倍退回房屋租赁保证金。二、乙方的违约责任。有下列情形之一的，乙方应承担违约责任。……2.没有按时交纳租赁费的；3.没有按时交纳水、电费的；……。凡乙方有上列违约情形之一的，甲方有权终止合同，所有经营风险保证金不予退回，如经营风险保证金仍未能补偿甲方损失的，乙方还应按以上实际赔偿损失给甲方。……”。合同签订当日，梁振尧交付了上述合同保证金20000元。之后，梁振尧、唐彩包装厂均依合同约定履行到2019年5月份。2019年5月22日，恩平市东成镇规划建设与环保局向唐彩包装厂发出《责令整改通知书》记载“根据广东省‘散乱污’工业企业（场所）综合整治工作方案的要求，……。你企业现被江门市生态环境局列入‘散乱污’企业整治名单，现责令你企业即日起停止有废气、废水排放的车间生产，于2019年7月31日前完成补办相关环保手续及安装环保治理设施，方可生产经营。如发现继续违规生产的，将实行‘两断三清’（切断工业用水、用电，清除原料、产品、生产设备），同时由环保部门进行行政处罚，情节严重的将移送公安机关立案查处”。随后，唐彩包装厂负责人通过手机将上述通知拍照发给梁振尧，梁振尧从2019年6月起没有缴交租赁费，并找厂房搬迁。2019年8月6日，梁振尧搬迁上述厂房并支出费用6000元。2019年9月9日，唐彩包装厂负责人通过手机发《通知》给梁振尧，称“你与唐彩塑料制品厂签订租赁车间7月、8月、9月租金未有缴交及拖欠水电费用，已违反双方签订租赁合同。并且你方因无合法的环保手续而自行搬离，根据合同条款现合同自动中止，现限3天内清理你车间物料并移交回我厂，逾期不清理及移交，我厂将自行处理该物料，处理款项用于抵顶已欠租金。引起的一切责任由你自行承担”。一审庭审时，梁振尧确认欠唐彩包装厂2019年6月和7月电费共19607元。梁振尧请求唐彩包装厂赔偿其水电安装工程费31179元，但没有提供相关评估鉴定报告，也没有向一审法院申请评估鉴定，并承认实际已拆除了大部份。一审法院认为，本案属于租赁合同纠纷。梁振尧与唐彩包装厂于2018年9月21日签订的《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。本案争议的焦点是到底谁违约。由于梁振尧与唐彩包装厂签订的《厂房租赁合同》没有对厂房的标准作约定，梁振尧是依实物现状租赁。虽然恩平市东成镇规划建设与环保局向唐彩包装厂发出《责令整改通知书》“责令你企业即日起停止有废气、废水排放的车间生产”，但梁振尧承租的厂房自身不会排放废气、废水，实际废气、废水是上述厂房在生产过程中产生。因此，梁振尧基于该《责令整改通知书》认为唐彩包装厂需要补办相关环保手续并为出租的厂房安装环保治理设施的意见不成立。梁振尧基于该《责令整改通知书》认为唐彩包装厂构成违约，应承担违约责任的意见也不成立。唐彩包装厂的有关人员虽然与梁振尧商量另租厂房，但没有通知梁振尧解除《厂房租赁合同》，梁振尧也没有主动提出解除上述合同。因此，梁振尧从2019年6月起连续不交租赁费和水电费实际已违反上述《厂房租赁合同》的相关约定，唐彩包装厂依该合同的约定“有权终止合同，所有经营风险保证金不予退回”。即一审法院认定梁振尧在本案中构成违约。唐彩包装厂反诉请求确认双方于2018年9月21日签订的《厂房租赁合同》已于2019年9月9日解除，一审法院予以支持。唐彩包装厂反诉请求梁振尧已经交付的水电保证金、房屋租赁费保证金20000元归其所有，一审法院亦予以支持。唐彩包装厂反诉请求梁振尧支付2019年6月、7月、8月份的租赁费11250元，一审法院予以支持；但其反诉请求梁振尧支付逾期付款违约金68669.4元（按未履行合同标的额30%计算），没有合同和法律依据，一审法院不予支持。唐彩包装厂反诉请求梁振尧支付2019年5月至2019年8月的电费19607元，一审法院亦予以支持。由于梁振尧在本案中构成违约，梁振尧的全部诉讼请求，一审法院均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认唐彩包装厂与梁振尧于2018年9月21日签订的《厂房租赁合同》已于2019年9月9日解除；二、梁振尧应在判决生效之日起十五日内支付租赁费11250元、电费19607元给唐彩包装厂；三、梁振尧已交付的水电保证金、房屋租赁费保证金共20000元归唐彩包装厂所有；四、驳回唐彩包装厂的其他诉讼请求；五、驳回梁振尧的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3656.97元（梁振尧已预交），由梁振尧负担。本案反诉费1345.26元（唐彩包装厂已预交），由唐彩包装厂负担565.26元，梁振尧负担780元；唐彩包装厂多预交的反诉费780元，一审法院不予退回，梁振尧在履行判决时迳付780给唐彩包装厂。二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对梁振尧的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.涉案《厂房租赁合同》效力如何认定？2.唐彩包装厂是否违约，梁振尧的诉请是否应予以支持？关于争议焦点一。梁振尧主张唐彩包装厂无权出租涉案厂房。经查，盈大纸箱厂与梁家胜签订《租赁合同书》，约定由盈大纸箱厂将涉案厂房出租给梁家胜。梁家胜出具《证明书》，证明其受唐彩包装厂委托与盈大纸箱厂签订租赁合同，梁家胜在与盈大纸箱厂签订《租赁合同书》中的权利义务由唐彩包装厂享有及承担。上述事实可以证明唐彩包装厂已取得涉案厂房的使用权，其有权出租给梁振尧，唐彩包装厂与梁振尧签订的《厂房租赁合同》，为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案厂房是否属于唐彩包装厂所有，不影响唐彩包装厂与梁振尧签订《厂房租赁合同》的效力，梁振尧的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。如前所述，双方签订的《厂房租赁合同》合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。梁振尧上诉主张梁家胜与盈大纸箱厂签订的《租赁合同书》约定租赁物不能用于污染排放的企业，唐彩包装厂没有披露该合同内容属于违约。因该《租赁合同书》当事人为盈大纸箱厂和梁家胜，梁振尧并非该合同当事人，且梁振尧认为其厂房没有排污，故该条款并不影响本案当事人对其租赁合同的履行，本院对梁振尧该主张不予支持。对于梁振尧主张唐彩包装厂告知其厂房将面临被有关部门停水、停电，并建议其另寻厂房，导致其解除合同。经查，2019年5月22日，恩平市东成镇规划建设与环保局向唐彩包装厂发出《责令整改通知书》，唐彩包装厂亦将通知书告知梁振尧，但截止梁振尧2019年8月搬离涉案厂房，涉案厂房仍能正常使用，不存在断水断电导致梁振尧无法使用涉案厂房的情形，且梁振尧认为《责令整改通知书》是针对唐彩包装厂作出，是否对涉案厂房进行整改及相应责任由唐彩包装厂承担，唐彩包装厂能够向梁振尧提供正常使用的厂房即履行了其合同义务，因此，在唐彩包装厂没有发出解除合同通知的情况下，梁振尧单方于2019年6月份就停止交纳厂房租金、搬离涉案厂房，已构成违约。梁振尧提供的聊天记录为双方进行的协商，并无反映唐彩包装厂要求梁振尧立即搬离厂区，本院对其主张唐彩包装厂违约，不予支持。另外，梁振尧陈述其在涉案厂房安装的水电工程除了照明，几乎全部搬走。综上，本案系因梁振尧违约在先，其应承担相应的违约责任，其上诉主张因唐彩包装厂违约进而要求唐彩包装厂退回租赁保证金、水电保证金、水电安装工程、厂房差价损失、搬迁费，没有合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，梁振尧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3893.58元（梁振尧已预交），由梁振尧负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴春梅审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年四月十六日法官助理 李苏琴书 记 员 李慕华