湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终141号上诉人：曾庆武，男，汉族，1969年12月25日生，住湖南省中方县。委托诉讼代理人：米艳艳（特别授权），湖南宏峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南佳惠置业有限责任公司，住所地：怀化市鹤城区怀北路1号。统一社会信用代码402106198308192741。法定代表人：汤爱华。委托诉讼代理人：曾长东（特别授权），湖南鹤洲律师事务所律师。被上诉人：中国银行股份有限公司怀化分行，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰东路9号，统一社会信用代码：914312001888850736。负责人：易松寿。委托诉讼代理人：谭文彪，男，土家族，出生于1965年2月24日，住湖南省沅陵县，该行工作人员。上诉人曾庆武因与被上诉人湖南佳惠置业有限责任公司（以下称“佳惠公司”）、中国银行股份有限公司怀化分行（以下称“中行怀化分行”）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初4385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。曾庆武上诉请求为：1、撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：案涉房屋的实际面积明显超过上诉人与被上诉人所签《怀化市商品房买卖合同》约定的面积，案涉房屋面积误差比已经超过3%，符合双方合同约定及法定的解除条件，上诉人一审起诉要求解除合同，一审判决却驳回上诉人的诉讼请求，明显错误，故特提起上诉。佳惠公司二审答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。中行怀化分行二审答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。曾庆武向原审法院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告佳惠公司于2015年6月23日签订的《怀化市商品房买卖合同》，并判令被告佳惠公司返还原告首付购房款355902元及利息（按银行同期贷款利率自2015年5月12日起计算至付清之日止，暂计算至2020年8月6日为112109元）、按揭贷款支付的购房款及利息（按揭购房款自原告与被告中行怀化分行签订个人商业房贷款合同之日即2015年9月22日计算至合同解除之日止，按揭购房款计算至2020年7月10日为109667.03元，利息按照原告与被告中行怀化分行签订的个人商业用房贷款合同约定利息自2015年9月22日起计算至合同解除之日止，利息计算至2020年7月10日为63469.85元）、契税25436元、维修基金2917元、国有土地证办理费用1000元、产权登记费550元、资料费300元、抵押登记费550元、交易手续费3180元、查档费36元、他项权证550元、贷款保险费1680元、银行费用200元，以上费用合计677546.88元；2.判令解除原告与被告中行怀化分行于2015年9月22日签订的个人商业用房贷款合同；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月23日原告曾庆武与被告佳惠公司签订《怀化市商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买的系预售商品房，为被告开发的怀化国际商贸城第1幢负一层-1-136号，建筑面积29.99㎡，其中套内面积15.47㎡，公摊面积14.52㎡，每平方米21203.80元，总价款635902.00元；房屋专项维修资金由买受人自行缴存，买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，相关费用由被告代收；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人在买受人提出解除合同之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，买受人不解除合同的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；房屋交付期限为2017年5月1日前等等。同日，原告曾庆武与被告佳惠公司又签订《怀化市商品房买卖合同补充协议书》，约定在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖人作出局部的调整，可不通知（买受人因调整遭受直接损失除外）且不承担赔偿责任，因变更导致商品房面积发生变化的，按照《怀化市商品房买卖合同》面积差异约定“第2项”处理等等。原告于2015年5月12日向被告佳惠公司交付首付购房款35.5902万元。同日，被告佳惠公司代为收取原告维修基金2917元、产权登记费550元、抵押登记费550元、交易手续费3180、资料费300元、查档费36元、契税25436元、他项权证550元、土地证代收费用1000元、贷款保险费1680元、银行费用200元。2015年9月22日，原告作为借款人、被告佳惠公司作为保证人与被告中行怀化分行作为贷款人签订《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，约定贷款金额为28万元，贷款期限为120个月，贷款用途为借款人支付其购买案涉商业用房购房款，贷款利率为浮动利率，按月结息和付息。至2020年7月10日，原告曾庆武已偿还贷款本金109667.03元、利息63469.85元。2016年1月10日原告收房并自2016年4月26日怀化国际商贸城统一开业时入场经营至今。2019年3月怀化市国土资源规划设计测绘院受被告委托对怀化国际商贸城项目进行了面积实测，测绘结果显示涉案-1-136号房建筑面积32.26㎡，其中套内面积15.47㎡，公摊面积16.79㎡。被告佳惠公司于2015年10月12日为原告办理预购商品房预告登记，于2019年7月15日为原告办妥不动产权证，权证登记面积与实测面积一致。另查明，双方的《怀化市商品房买卖合同》面积差异约定部分无“第2项”条文。怀化市不动产登记中心测绘服务室于2020年9月3日出具情况说明，证实涉案项目房屋实测结果于2019年3月14日进行了公示并于2019年3月21日出具了怀化市房屋面积实测报告，该实测数据经审核于2019年3月26日上传归档。被告佳惠公司于庭后提交承诺书一份，表示若不解除合同，其公司对于公摊面积的超出部分（含3%以内及超过3%部分）不再收取房款。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方争议的焦点为涉案《怀化市商品房买卖合同》能否予以解除。本案中，原告曾庆武与被告佳惠公司在签订的《怀化市商品房买卖合同》中虽约定产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同，但本案中并无证据证明涉案房屋面积出现差异系被告为获利故意变更房屋规划结构等导致。现涉案房屋经实测已办妥不动产权证，不动产权证显示涉案房屋套内面积未变，仅公摊面积增加，而公摊面积的变化受计算规范、计量范围、测量方法、确认标准及消防要求等影响，与建筑规划预测面积存在差异可能性，该差异无证据证明系因被告的过错导致。现原告曾庆武所购商铺套内面积不变，商铺的使用功能未受实质影响，且对于因公摊面积增加导致的总建筑面积增加部分，被告佳惠公司亦承诺放弃要求原告补交超面积房款，故原告曾庆武的民事权利并未因涉案房屋产权面积增大而受损，被告佳惠公司也未因此而获得额外利益。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。该规定在规范当事人权利义务的同时对依法成立的合同不允许擅自解除，以维护交易秩序的稳定。本案涉案商铺已于2016年1月10日交付给原告，原告自收房后在涉案商铺经营收益多年，怀化市不动产登记中心测绘服务室的情况说明证实涉案项目房屋实测结果于2019年3月14日进行了公示，公示期间原告亦未提出异议，且自公示日至本案起诉日已逾一年，故本院认为虽本案存在公摊面积增加致总面积误差超合同约定3%的情形，但该公摊面积的增加对合同的整体影响显著轻微，在无证据证明被告另存有其他重大违约行为的情况下，该面积差异不足以阻碍原、被告合同目的的实现。现涉案商铺已实际交付多年，如果仅以不动产权证面积超出合同约定面积判令解除合同，与合同法鼓励交易、维护交易秩序稳定的立法精神不符，也有违公平和诚实信用原则。涉案商铺实测面积超约定面积3%非被告过错所致，原告曾庆武的合同权利未因此受损，被告佳惠公司放弃面积差额房款主张未因此额外获益，涉案商铺面积差异不足以影响合同整体履行及合同目的实现，故对原告曾庆武要求解除与被告佳惠公司签订的《怀化市商品房买卖合同》、返还购房款、费用及支付利息的诉讼请求，本院不予支持。就原告曾庆武与被告中行怀化分行签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，原告现有证据并不能证实已满足解除该合同的条件，故对原告要求解除与被告中行怀化分行签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告曾庆武的全部诉讼请求。本案案件受理费10576元，减半收取5288元，由原告曾庆武负担。二审期间，曾庆武提供如下证据材料：证据一、《情况说明》，拟证明怀化市国土资源规划设计测绘院对国际商贸城项目房屋面积进行测绘后，实测结果于2019年3月14日出具，并要求被上诉人进行公示。实际上，被上诉人从未在指定地点公示过。证据二、商品房预售许可证测绘变更审批表、送达回执、通知书、预售许可决定书，拟证明：1、被上诉人向相关部门申请变更预售许可证等，后经行政部门批准，在总面积不变的情况下，同意增加部分房号，其中负一层增加20个门面，二层增加12个门面；2、证明了经房产部门批准，国际商贸城预售面积为137601.44平方米，但实际修建169243.64平方米。超预售面积高达31642.2平方米；3、印证了涉案房屋实际面积超过原出售面积7%，是被上诉人故意为之，目的就是收取多出面积的房款。证据三、怀化市房屋验收实测委托书、测绘成果说明、测绘审批表、测绘成果审核表、怀化市房屋调查表、部分负一及一楼房屋面积测绘结果（怀化市房屋面积实测绘报告部分内容，拟证明国际商贸城面积经实际测绘，总面积为169243.64平方米，其中套内面积为107074.2平方米，套内面积为62169.64平方米，分摊面积占总面积的36%，但是上诉人的分摊面积占总面积的50%以上，而一楼商铺的分摊面积不到总面积的10%，更加印证了涉案房屋实际面积超过原出售面积7%，分摊面积高达50%是被上诉人故意为之。证据四、《承诺书》，拟证明被上诉人向怀化市规划局承诺国际商贸城总建筑面积为142807.1（其中计容面积为103022.1平方米，不计容面积为39785平方米），如建筑面积有误差，由被上诉人自行承担。从该承诺书反映了规划部门批准的建筑面积仅为142807.1，而实际修建面积为169243.64平方米。被上诉人违法修建超过20%的面积，使得涉案房屋实际面积超过原出售面积7%，分摊面积高达50%，继而达到增收房款的目的。证据五、负一层分布图两张，拟证明被上诉人未按照最初的方案进行实际施工，导致负一楼的多个公共部分被设计成了门面出售，达到多收取房款的目的，这也是为什么负一层的公摊面积那么高的原因之一。证据六、《申请报告》、怀化市规划区建设项目经济技术指标复核及日照分析报告书部分内容（项目概况、图纸），拟证明被上诉人向相关部门报建面积为176453.88平方米，实际批准142807.1平方米。证明了原报批的负一楼及7楼的819个机械车位、三个车载货运电梯都没有实际修建，导致其配套设施不到位，直接影响了整个商场的经营。证据七、《民事起诉状》，拟证明被上诉人起诉其他业主要求支付超出原合同约定面积的房款。印证了被上诉人增加面积的目的就是为了收取房款。证据八视频，拟证明上诉人等到怀化市不动产中心反映情况，其工作人员回复在国际商贸城建成之后，从未到过现场进行测绘。佳惠公司发表质证意见：证据一真实性合法性无异议，关联系有异议，盖了公章事实上已经进行了公示，有怀化市房屋面积实测报告进行了佐证，不能达到其证明目的。证据二真实性合法性无异议，关联性有异议，这是15年的，多出来3万个平方是前面还有个楼没有修，他们提交的东西不全面，达不到证明目的。证据三真实性合法性无异议，不能达到证明目的，实测的单位是国土资源勘测设计院，测绘成果说明是上诉人自己提供的，作业说明测绘成果报告书中的的成果是根据相关测绘规范要求及测绘人员到现场勘测。上诉人偷换了一个概念，实际上我们没有增加套内面积，增加的是公摊面积。证据四真实性合法性无异议，证明目的有异议。证据五真实性合法性无法确认，就是一张图一个参考，图是写的仅做参考，做的东西和实际上的东西肯定是只做参考。证据六是前面一期的，车位已经在落实了，还有两台正在装，如果全部做完整，后面是已经进行了变更车位已经有1000多个足够了，完全能够满足商业提的车位需求，跟本案没有太大关系。证据七真实性合法性无异议，之所以起诉他是因为他在市政府要求整个项目的拆除进行行政复议，但是我们不再收取他的房款了，和解协议已经达成和解了。证据八原来不动产中心是房产局，机构改革后房产局合并到国土资源局，登记中心实际上相当于归档了，怀化市国土资源规划设计勘察院才是实际测绘的单位。你问的这个人是不是这个去的人，如果要推翻这个审批表，你应该通过行政诉讼，因为他说他已经盖了公章，这个报告已经签字盖章，视频也不能证明上诉人的主张。本院认为，曾庆武二审所举上述证据材料，不能达到证明目的，且举证时间未在一审举证期限之内，故不予采信。一审法院对证据的采信和对事实的认定正确。本院二审予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。曾庆武与佳惠公司双方所签《怀化市商品房买卖合同》出于双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，为有效协议。在双方签订的上述《怀化市商品房买卖合同》中，虽约定产权登记面积与合同约定面积发生差异、面积误差比绝对值超3%时买受人有权解除合同，但曾庆武所购商铺套内面积不变，商铺的使用功能未受实质影响，且对于因公摊面积增加导致的总建筑面积增加部分，佳惠公司亦承诺放弃要求曾庆武补交超面积房款，故曾庆武的民事权利并未因涉案房屋产权面积增大而受损，不解除上述《怀化市商品房买卖合同》并不违背双方当事人签约的目的，且有利于维护房地产交易的稳定，故曾庆武以案涉房屋面积增加为由所提应解除上述《怀化市商品房买卖合同》的诉请不应支持，一审对此不予支持正确。综上，曾庆武的上诉请求不能成立，依法不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10576元，由上诉人曾庆武负担。本判决为终审判决。审判长  武春毅审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二一年四月八日书记员  蔡厚羿