大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初306号原告：亿达物业服务集团有限公司，统一社会信用代码91210231723451243K，住所地辽宁省大连市高新技术产业园区软件园知音园21号。法定代表人：王娜，系该公司经理。委托诉讼代理人：郝珈玮，系辽宁顾阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：路一平，系辽宁顾阳律师事务所律师。被告：梁辉，男，1963年2月11日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：杜晶晶，系广东普罗米修（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇嘉文，系广东普罗米修（大连）律师事务所律师。原告亿达物业服务集团有限公司（以下简称原告）与被告梁辉（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郝珈玮、路一平、被告的委托诉讼代理人杜晶晶、寇嘉文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（当庭变更为）：被告支付拖欠的2019年1月1日至2020年12月31日期间物业费23,175.72元及逾期交费违约金（暂计算至2020年11月16日为2,317.46元，请求支付至实际支付物业费之日），暂定合计25,493.42元。事实与理由：原告与大连圣仁房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为融庄小区提供物业服务，业主按房屋建筑面积向原告支付物业服务费用，逾期缴费的，自逾期之日起应向原告支付违约金（违约金按应缴总额×中国人民银行同期贷款利率×逾期天数计算）。被告系上述物业融庄小区B1-16-2号房屋业主，物业面积214.59平方米，收费标准为4.5元/月/平，按约定应向原告支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费23,175.72元，但被告尚未支付前述费用，直至产生违约金。合同履行至今，原告按照合同约定为被告所在小区提供了物业服务，但被告却不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，被告仍拒不缴纳。因此，原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。对房屋的坐落、面积均无异议、物业费的收费标准有异议，不同意缴纳物业费理由是：一、前期物业服务合同存在诸多违法的情况。具体为：1、开发商未经过法定招投标的程序，内部私自选定原告作为小区物业服务公司；2、原告作为案涉小区物业服务公司，于2015年才开始进行备案程序，而案涉小区在2013、2014年便已开始向业主交付房屋；3、原告作为案涉小区的物业，违法将小区业主们的物业用房出租私自获利。故，原告依据自身和开发商之间母子公司的关系，违法进入案涉小区强制进行物业服务，《前期物业服务合同》的形成存在违法、对业主们不公平的情况。二、《前期物业服务合同》已到期，且业主大会已决议终止合同，故原告主张的2019年1月1日之后的物业费依法不应得到支持，原告主张的2018年1月之前的物业费因超过诉讼时效亦不应得到支持。大连市甘井子区融庄业主委员会于2018年8月10日正式备案。2018年11月9日业主委员会向全体业主发出公告（第一号），告知全体业主《前期物业服务合同》为期三年，合同现已期满，全体业主有权依法重新选聘物业。随后召开了业主大会，2018年11月23日业委会公布了业主大会表决结果公告，表决结果为同意174票，占总票数53.7%，同意票业主专有部分占建筑物总面积54.9%，弃权150票，弃权业主专有部分占建筑物总面积45.1%。2018年12月2日业委会对2018年11月30日召开的业主大会作出的决议进行公告，内容为中和（大连）物业管理有限公司为中标企业，为新物业服务公司。2018年12月3日业委会正式通知原告《前期物业服务合同》于2019年1月1日终止，原告应于2018年12月10日起与新选聘的物业服务企业移交相关材料，并于2018年12月30日搬离。2018年12月4日业委会与中标企业签订了《物业服务合同》及补充协议。故，案涉《前期物业合同》已于2019年1月1日终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。三、原告物业服务存在诸多严重问题。案涉小区诸多业主房屋存在严重地暖漏水、信号井道线路问题，对于存在的问题原告在自身服务和沟通上存在严重的问题。从原告起诉业主的人数上也可以看出原告的业主满意度极低。案涉小区曾发生过严重的盗抢问题，小区业主7户被人持刀入室盗窃，在案发时间业主呼叫临近的保安，保安未协助报警先落荒而逃。后报案到公安机关，发现案涉小区所有监控均无法使用。原告未提供与每平方米4.5元等值的物业服务是造成今日局面的主要原因。法律赋予《前期物业服务合同》对业主的约束力，但不代表开发商和物业公司可以利用这一点违法强迫业主们接受其服务。且《前期物业服务合同》存在如此多的违法行为，到期经业主大会解聘。在服务期限内原告又极度不负责任，未提供合同约定标准的服务。故，双方《前期物业服务合同》终止，被告无需支付2019年至今的物业服务费,且未超过诉讼时效的物业服务费应适当予以减免，且不应支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：大连亿达物业管理有限公司在2016年10月17日变更名称为亿达物业管理有限公司，在2018年6月27日变更名称为亿达物业服务集团有限公司。2011年9月29日，原告（乙方）与大连圣仁房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对位于大连市甘井子区辛寨子街道大东沟村的融庄B1区提供前期物业管理服务事宜；住宅物业费交纳标准为4.5元/月/平方米；物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费，履行交纳业务。逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任；未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金；合同期限自签订起至物业业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。后原、被告签署《临时管理规约》，确认知悉由原告为案涉小区提供前期物业服务，并同意遵守《临时管理规约》。自2011年9月起至本案法庭辩论终结时止，原告一直在案涉小区提供物业服务。被告系融庄小区B1-16-2房屋业主，已确认接收房屋。案涉房屋登记面积为214.59平方米，被告未交纳自2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费。另查，2018年7月31日，春田社区融庄小区业主大会成立业主委员会。2018年12月7日，大连市甘井子区辛寨子街道办事处对春田社区融庄小区业主委员会作出《整改通知》：春田社区融庄小区业主委员会11月9日在未召开业主大会，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，发布物业企业招标公告[《公告》（第一号）]。上述行为违反了《物业管理条例》第十一条、第四款，《业主大会和业主委员会指导规则》第二章第十七条、第五款，《辽宁省物业管理条例》第三章第二十四条、第三款规定。为维护春田社区融庄小区和谐稳定，依据《物业管理条例》第六章、《辽宁省物业管理条例》第七章相关规定，现责令春田社区融庄小区业主委员会立即停止招标活动，并妥善处置与投标企业之间矛盾纠纷。2018年12月24日，大连甘井子区辛寨子街道办事处对融庄小区全体业主作出《关于暂停业主委员会履行职责的公告》：融庄小区业主委员会于2018年8月10日选举产生并正式备案。业主委员会组建后，本该按照相关法规要求履行职，但该业主委员会于2018年11月9日在未召开业主大会，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，发布物业企业招标公告[《公告》（第一号）]。而后在社区纠正其违规行为的情况下，并未及时纠正错误，于11月11日开始组织业主签字。上述行为违反了《物业管理条例》第十一条、第四款，《业主大会和业主委员会指导规则》第二章第十七条、第五款，《辽宁省物业管理条例》第三章第二十四条、第三款规定的工作程序。2018年12月7日，辛寨子街道办事处依据《物业管理条例》第六章、《辽宁省物业管理条例》第七章相关规定，在口头和当面约谈业主委员会成员督促整改无效的情况下，下达了《整改通知书》，要求业主委员会停止错误工作程序组织整改，但业主委员会仍坚持上述做法，认为符合法律程序。为维护融庄小区和谐稳定，依据《辽宁省物业管理条例》第三十七条规定，现决定暂停业主委员会履行职责，自本公告发布之日起，依据相关规定，由春田社区代行业主委员会职责。2019年1月，融庄小区业主姜洪明曾向本院提起诉讼，要求撤销大连市甘井子区春田融庄小区业主大会作出的代连海、阎帅、毕慧颖、梁辉、李明达、付斌、韩艳梅当选业主委员会委员的决议，请求判令依法改选业主委员会。本院于2020年5月20日作出（2019）辽0211民初240号民事判决，驳回了姜洪明的诉讼请求。姜洪明不服，提起上诉。大连市中级人民法院于2020年8月28日作出（2020）辽02民终4881号民事判决，判决撤销大连市甘井子区春田融庄小区业主大会作出的代连海、阎帅、毕慧颖、梁辉、李明达、付斌、韩艳梅当选业主委员会委员的决议。庭审中，被告提供证据一春田社区融庄小区首届业主大会计票结果公示，拟证明：春田社区融庄小区成立了业主委员会，并按照法律规定产生7名委员。原告对真实性没有异议，但认为(2020)辽02民终4881号民事判决书已撤销了关于代连海等七人当选业委会委员的决议，业委会所组织的选聘物业服务企业的招标活动自始没有法律效力。被告提供证据二详规图、融庄小区每户面积统计表，拟证明融庄小区面积。原告对真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为此项证据仅是规划建筑面积，并非是最终的产权登记建筑面积，不能作为认定案涉小区业主人数及房屋面积的依据。被告提供证据三微信记录、会议照片一组，拟证明：通过业主微信群通知大家2018年11月8日下午两点半在物业召开临时业主大会，商议物业管理问题。原告表示真实性无法确认，合法性、关联性有异议，认为不能证明其主张。被告提供证据四公告（第一号），拟证明：由业委会牵头，在小区内发布公告，通知大家，小区将通过面向社会公开招标的方式选聘优质物业服务企业。原告表示真实性无法确认，合法性、关联性有异议，认为该公告违法无效。被告提供证据五2018年11月23日春田融庄小区业主大会表决结果公告、大连市甘井子区春田融庄业主表决单，拟证明：融庄小区以书面征求意见的形式召开业主大会，进行业主表决，表决结果决定：对融庄物业服务企业实行公开招标选聘事宜；授权业委会制定招标文件、评价标准、并执行招标全过程。原告对真实性不予确认、合法性和关联性有异议，认为不能证明其主张。被告提供证据六2018年11月24日招标现场照片，拟证明2018年11月24日融庄小区在国运大厦2楼举行招标会，有全程录像视频。原告对真实性不予确认、合法性和关联性有异议，认为业委会未经业主大会决议，所组织的招标活动违法无效。被告提供证据七2018年11月27日评审报告公示照片、融庄物业服务合同公示照片、微信截图，拟证明：2018年11月27日开标结果公示，公示期15天，并在亿达融庄物业官方业主群发中标公告，发送相关文件保障业主充分知情权。原告对真实性不予确认、合法性和关联性有异议，认为不能证明其主张。被告提供证据八2018年11月30日召开业主大会现场照片一组、2018年12月1日春田融庄小区业主大会决议公告、大连市甘井子区春田融庄业主表决单，拟证明：2018年11月30日融庄小区召开业主大会，对招标过程及中标企业相关情况进行现场说明，随后对中和（大连）物业管理有限公司中标，并授权业主委员会制定物业服务合同条款并与中和公司签订《物业服务合同》两大事项进行签字投票表决，前述两个事项均经双过半业主签字投票同意。原告对真实性不予确认、合法性和关联性有异议，认为不能证明通知了全体业主召开业主大会，也不能证明业主大会已经双过半业主同意作出了相关决议。被告提供证据九2018年12月2日春田融庄小区业主大会会议决议公告，拟证明：公开招标和评标，中和（大连）物业服务有限公司为中标企业，经双过半业主一致同意，聘请该公司为物业服务企业并备案。原告对真实性不予确认、合法性和关联性有异议，认为不能证明召开了2018年11月30日业主大会，也不能证明已经双过半业主同意作出了相关决议，该决议违法无效。被告提供证据十照片，拟证明新聘物业的相关材料已送至社区备案，申请用印。原告对真实性不予确认、合法性和关联性有异议，认为不能证明其主张。被告提供证据十一中标通知书、补充协议，拟证明向中标企业签发中标通知书，与中标公司签订补充协议。原告对真实性不予确认、合法性和关联性有异议，认为业委会未经通知全体业主召开业主大会，未经业主大会决议，所签发的中标通知书、补充协议均违法无效。被告提供证据十二公函，拟证明：已通知原告合同于2019年1月1日终止，其应与新物业交接材料和财务、正式搬离。原告对真实性不予确认、合法性和关联性有异议，认为业委会未经通知全体业主召开业主大会，未经业主大会决议，擅自组织的招标活动违法无效，其所谓的通知也没有法律效力。被告提供证据十三大连圣仁房地产开发有限公司给融庄业主委员会致函、关于融庄提升工作的公告、小区现状照片一组、照片，拟证明：原告提供物业服务期间，小区内长期存在大量问题，迟迟不予整改；原告在业主群里发送的物业工作汇报照片，多次造假，没有提供真实的物业服务，是欺诈行为；原告没有尽到物业公司应尽的义务，没有提供优质的服务，违约在先，依据合同公平性原则，即便法院判令业主缴纳物业费，也应当降低收费标准，最高按照50%支付。原告对真实性、合法性无异议，关联性均有异议，认为已履行了物业服务义务。被告提供证据十四光盘、视频、照片，拟证明原告在2019年1月1日合同终止后，仍拒绝移交材料，拒绝撤场。原告对真实性不予确认、合法性和关联性有异议，认为原告基于相关情况继续提供服务完全是为维护小区全体业主整体利益的行为。被告提供证据十五视频（光盘），拟证明经康翠平本人通过视频说明两次业主大会签名均为其本人签署。原告认为，无法确认视频中人员身份，即便确实是康翠平本人，视频所述内容只能证明其对当时业主大会决议内容的追认，不能证明在2018年做表决之时，当时同意的意愿，并且若是本人签的，不能把自己的名字写错。由于大连市中级人民法院做出的（2020）辽02民终4881号民事判决已经撤销春田融庄小区业主大会做出的代连海等七人当选业主委员会的决议，因此，被告提供的证据一至证据十二、证据十四、证据十五不能否定案涉物业服务合同的效力，本院不予采信。对于被告提供的证据十三，由于原告确实在诉争期间为案涉小区提供物业服务，该组材料也不足以证明其服务存在重大瑕疵，本院亦不予采信。本院所确认的上述事实有原告提供的《前期物业服务合同》、临时管理规约、工商变更登记核准通知书、钥匙交接确认单、催费短信截图、物业服务费发票、物业服务照片、整改通知书、关于暂停业主委员会履行职责的公告、大连市中级人民法院（2020）辽02民终4881号民事判决书，当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原告与大连圣仁房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定合同期限自签订起至物业业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。虽春田社区融庄小区业主大会在2018年7月31日成立业委会、2018年11月业委会决议解除与亿达物业的服务合同、发布物业企业招标公告等，但随后大连市甘井子区辛寨子街道办事处作出《整改通知书》、《关于暂停业主委员会履行职责的公告》，分别责令业委会停止招标活动、决定暂停业委会履行职责、由春田社区代行业委会职责。且大连市中级人民法院生效的（2020）辽02民终4881号民事判决书判决撤销春田融庄小区业主大会做出的代连海等七人当选业主委员会的决议，而代行业委会职责的春田社区亦未与其他物业服务人签订新的物业服务合同。因此，前述《前期物业服务合同》尚未终止，在诉争期间仍具有法律效力。被告主张合同在2019年1月1日终止依据不足，本院不予支持。前述《前期物业服务合同》既有效，则对案涉小区业主具有约束力。依据已经查明的事实，原告在诉争期间已经基本履行了维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务，则作为业主的被告应当按照约定支付物业费。因此，原告要求被告支付物业费23,175.72元（24个月×214.59平方米×4.5元/月/平）于法有据，本院予以确认。关于被告提出物业服务存在诸多问题、应予减免物业费一节，由于其所述问题尚不足以构成原告履行合同中的重大瑕疵，不足以构成减少或者免除业主交费义务的正当理由，本院不予支持。对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，被告现仍系案涉小区业主，原告仍继续为被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务合同》对欠交物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告提出未经法定招投标程序选定物业服务公司、直至2015年才开始备案一节，由于被告亦未提供证据证明案涉合同因违反法律、行政法规的效力性强制性规定而无效，且原告已经提供物业服务，因此，本院对该主张不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条的规定，判决如下：一、被告梁辉于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司物业费人民币23,175.72元元（2019年1月1日至2020年12月31日）。二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币219元（原告已预交），由被告梁辉负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇二一年四月一日书记员 杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。