湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0114民初247号原告（反诉被告）：吴子龙，男，1976年12月2日出生，汉族，住武汉市蔡甸区，户籍所在地武汉市江岸区。原告（反诉被告）：刘梅芳，女，1979年1月6日出生，汉族，住武汉市蔡甸区，户籍所在地武汉市江岸区。被告（反诉原告）：家利物业管理（深圳）有限公司武汉分公司，住所地武汉市蔡甸区知音湖大道288号H1高层负一楼观湖园物业服务中心。负责人：张桂芹，该分公司经理。委托诉讼代理人：苏卫东，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程怡彪，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。原告吴子龙与被告家利物业管理（深圳）有限公司武汉分公司（以下简称家利武汉公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案。2021年2月2日，反诉原告家利武汉公司提出反诉，本院依法合并审理。本院依法通知刘梅芳作为共同原告（反诉被告）参加本案诉讼。本院依法适用简易程序，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴子龙、刘梅芳，被告（反诉原告）家利武汉公司的委托诉讼代理人苏卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴子龙、刘梅芳向本院提出如下本诉诉讼请求：1、判令被告向原告退还装修保证金10000元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告因蔡甸区中法新城观湖园X期X栋X号自有住宅装修，与被告办理了装修手续，被告强行要求原告缴纳装修保证金10000元，由于不缴纳装修保证金被告不断阻挠原告正常装修施工，2019年12月11日原告向被告公司转账10000元作为装修保证金，原告于2020年7月18日装修完毕后在被告处办理装修保证金退还手续，被告称三个月内即可退还，但至今被告未退还该款。物业服务企业仅有告知义务，法律并未赋予其收取装修保证金的权力。被告家利武汉公司针对本诉辩称，请求驳回原告的诉讼请求。第一、收取装修保证金有依据，依据在于原告所签订的观湖园二期临时管理规约第10条第8小条，该条款规定原告在装修房屋时应缴纳指定金额的装修保证金才能施工，且在完工后经前期物业服务企业进行查验，如没有违规违章损坏共用设备实施的情况，以及没有影响本项目物业区域形象的，才可予以退还，否则根据违章的情况予以扣除并限期整改。第二、原告装修的时候存在私自搭建雨棚的现象，被告多次督促整改，但原告置之不理。在不得已的情况下，被告将原告违法事实报告给中法生态新城的城管部门，该部门也查证属实，指定执法一队进行处理，故依据管理规约，在原告没有对违法搭建的雨棚拆除之前，被告不能退还保证金。反诉原告家利武汉公司向本院提出如下反诉请求：1、判令反诉被告排除妨害，拆除其在观湖园X期X栋X号违规搭建的雨棚、遮阳棚等设施；2、本诉原告承担本诉、反诉诉讼费及反诉原告律师费。事实与理由：反诉原告系武汉市蔡甸区观湖园项目前期物业服务企业，根据观湖园项目物业发展商与反诉原告签订的《和记黄埔武汉蔡甸观湖园二期·前期物业服务合同》及《观湖园二期·临时管理规约》接受发展商和全体业主委托，为观湖园提供物业服务。反诉被告则为观湖园二期6栋8号房的业主，于2019年12月8日向反诉原告提出装修申请。据此，反诉原告按照《前期物业服务合同》及《临时管理规约》约定，要求反诉被告缴纳了装修保证金10000元，并向反诉被告明确说明装修注意事项，不得违反《武汉市物业管理条例》等法律法规的规定，还应当遵守《前期物业服务合同》及《临时管理规约》和《观湖园住户装修管理指南册》等约定，不得有违法、违规、违约现象，否则将暂予扣押装修保证金，并报告行政主管机关予以责令整改和排除妨害。反诉被告缴纳装修保证金后即开始装修，但在2020年8月1日，反诉原告工作人员在巡视排查时，发现反诉被告在观湖园二期6栋8号房的三楼阳台以及天台私自加设遮雨棚，既违反了《前期物业服务合同》及《临时管理规约》和《观湖园住户装修管理指南册》等相关约定，更是违反了《武汉市物业管理条例》第四十八条关于“物业管理区域内禁止下列行为：（四）破坏或者擅自改变房屋外观；（五）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施”的规定，就此，反诉原告即通知反诉被告要求整改，并向主管行政机关上报该违法违规行为，请求处理，但反诉被告置之不理，拒绝拆除前述违规搭设的雨棚。反诉被告吴子龙、刘梅芳针对反诉辩称，反诉原告没有资格提起反诉，该公司不是我的邻居，临时规约是无效条款。我搭建雨棚是因为设计有缺陷，我的邻居没有对我提起诉讼，物业公司无权对我提起诉讼。律师费用与我没有任何关系，家利物业公司提起的反诉没有任何法律依据。双方当事人对相互提交的合同、承诺、照片、投诉材料，收款凭证等除了装修提示外的书证材料的真实性均无异议，本院予以采信；原告（反诉被告）提交的装修提示是由被告（反诉原告）提供的格式文本，被告（反诉原告）承认该装修提示是真实的，本院采信原告（反诉被告）提供的装修提示。经审理本院认定事实如下：2018年6月28日，观湖园的建设单位和记黄埔地产（武汉蔡甸）有限公司作为甲方与乙方家利物业管理（深圳）有限公司签订《武汉市前期物业服务合同》，选聘家利物业管理（深圳）有限公司对武汉市蔡甸区住宅/酒店项目D+E地块（二期、八期）提供物业服务，物业坐落位置在蔡甸区蔡甸街。该合同附件《观湖园二期前期物业服务合同》约定了物业服务的具体内容，其中第八条约定依据本合同，甲方委托乙方提供以下物业服务：1、物业区域内共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理……2、房屋建筑共有部分的维修、养护和管理，包括：楼盖、部分屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房，但法律规定属于专有部分，或本合同、本项目临时管理规约、商品房买卖合同另有约定的除外；10、其他委托事项：（2）装饰装修管理。其中第十二条乙方的权利义务第3款约定，物业公司按照本合同和有关规定向业主或物业使用人收取以下费用：（5）装修或设施保证金。第十二条第17款约定，向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，业主应签署装修承诺书，告之装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，可以制止和纠正，对情节严重的，可以报请相关部门处理。刘梅芳与吴子龙系夫妻，2018年12月19日，刘梅芳与和记黄埔地产（武汉蔡甸）有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买位于武汉市蔡甸区蔡甸街的观湖园项目二期第xx幢xx层x号房，该商品房的用途为住宅，合同约定建筑面积共116.75平方米，于2019年11月30日前交房。该商品房户型结构为3房2厅1厨3卫，非封闭式阳台1个。该合同附件一为该商品房及所在楼层平面图显示该房建筑面积含1－3层及相关屋面面积。附件五为：一、前期物业服务内容及质量详见出卖人与家利物业管理（深圳）有限公司签署的《观湖园二期前期物业服务合同》及其可能在今后签订的修改和补充文件；二、前期物业服务费用项目及价格详见《观湖园二期临时管理规约》、出卖人与家利物业管理（深圳）有限公司签署的《观湖园二期前期物业服务合同》及其可能在今后签订的修改和补充文件；三、其他详见出卖人与家利物业管理（深圳）有限公司签署的《观湖园二期前期物业服务合同》及其可能在今后签订的修改和补充文件。附件六补充协议第16条中第8款主要内容为：买受人同意在建筑设计上仅供特定商品房买受人独立进入的该商品房所在楼宇的屋顶平台/露台（以下简称“天台”），由该特定商品房买受人使用。本项目内，毗连特定商品房外墙地基线的花园（以下简称“花园”，其范围通过出卖人设置的绿篱或其他边界标志确定），无论其是否计入本项目绿地率，由该特定商品房购买人专属使用。买受人对该特定商品房购买人的上述专属使用天台/花园的权利不持异议且不向出卖人及该特写商品房购买人主张任何权利。该特定商品房购买人使用天台/花园时，必须遵守有关法律法规、《观湖园二期临时管理规约》、物业管理制度以及其已做出的规范使用承诺。同日，刘梅芳还签署《关于〈观湖园二期临时管理规约〉的承诺书》、《观湖园二期临时管理规约》、《观湖园二期前期物业服务协议》、《天台规范使用承诺书》。《天台规范使用承诺书》主要内容如下，本业主自愿对小区xx幢xx层x室在建筑设计上仅供本业主独立进入的屋顶平台/露台的规范使用作出如下承诺：一、合理使用该天台，保证只作绿化、休息及景观用途；五、在进行该天台绿化及日后的使用当中，保证遵守下列要求：4、使用功能以休息、观景为主，不得设计密闭间隔或形成剧烈运动场地；9、不得搭建建筑物、构筑物，不得搭棚建亭及搭伸缩蓬、花架，不得装设广告牌、天线等一切影响该房屋所在楼栋结构和外观的物品和设施。《观湖园二期临时管理规约》第十条规定，购买特定物业单元的业主使用天台、花园及专用车位时，须遵守有关法律、行政法规及其他规范性法律文件、本规约、物业管理规定及已签署的《天台规范使用承诺书》、《花园规范使用承诺书》、《车位规范使用承诺书》及类似文件的规定；业主明白并承诺，业主及/或物业使用人如需进行室内装饰装修，必须遵守装饰装修管理规定，并填写申请表，报前期物业服务企业审查批准后，向前期物业服务企业缴交由前期物业服务企业指定金额的装饰装修押金和其他有关装修收费后方可按规定施工，完工后由前期物业服务企业进行查验。如无违规、违章、损坏共用部位和共用设施设备情况或妨碍他人正常使用其物业单元的现象（如渗、漏、堵、冒等）或影响本项目物业区域形象的现象，押金（不带任何利息）予以退还，否则视违章情况予以扣除并限期整改。该规约第十五条前期物业服务企业的权利和义务约定，促使各业主严格遵守本规约内一切条款及规定，包括通过提起诉讼强制各业主遵守本规约的规定。特别是对于违章搭建（违反法律法规或本规约规定加盖、附加、改建、扩建的建筑物、构筑物、装饰、广告、设施等）的业主，前期物业服务企业有权通过提起诉讼的方式请求相关业主承担恢复原状、排除妨碍、赔偿损失、支付违约金等民事责任。刘梅芳按期接收该房屋后，于2019年12月8日向家利武汉公司提交装修申请表，家利武汉公司以《观湖园二期房屋装修手续办理进程确认书》确认刘梅芳办理了相关的装修手续，原告刘梅芳签字确认。同日，刘梅芳签署了装修提示，该提示第13条载明阳台封闭不得超出栏杆外侧，顶部不得采用现浇构筑，使用铝合金边框钢化玻璃做顶，外观要求一致；第14条载明低层住宅天面区平台只允许设置遮阳（雨篷），如需要设置雨棚或者建造光伏发电节能能源设施，高度不超过太阳能线条瓦面，周边不得封闭侧面实际成为阳光房；屋檐外边不得超过外墙面；光伏施工需提交专业图纸经审核通过并办理完政府和供电部门同意的批文后进行。2019年12月8日，刘梅芳与家利武汉公司签署《装修管理协议书》及附件观湖园《住户装修指南》，《装修治安、消防安全防火责任承诺书》，其中《装修治安、消防安全防火责任承诺书》第10项规定：不在花园、天台、露台及外墙违章搭建天棚、亭子、雨蓬、阳光房或装设有碍环境及他人权益之设施。2019年12月11日，吴子龙向家利武汉公司交纳10000元装修保证金，家利武汉公司开具了收款收据。吴子龙还交纳了装修出入证押金100元、装修出入证工本费20元等费用。2020年5月7日，吴子龙向家利武汉公司提交观湖园x栋x号雨棚报备方案，主要内容为：因防雨水倒灌问题，观湖园x栋x号在三楼出口设置雨棚防雨水倒灌入三楼楼梯，方案如下图，收到后请于三个工作日内反馈贵司意见。家利武汉公司工作人员李静签收，注明待审核后回复。吴子龙、刘梅芳装修中在天台安装了雨棚、封装了三楼阳台，装修完工后，于2020年7月18日向家利武汉公司提交观湖园装修保证金退还申请书，家利武汉公司工作人员李静签收该申请书及收取相应收据3张。2020年7月21日，家利武汉公司在装修申请表内出具观湖园二期物业服务中心首验意见为：现场查看，一、二、三楼正常按图施工，屋面未改动，进户门外有安装挡水板，整体无违章。2020年8月初，家利武汉公司以刘梅芳违章在三楼阳台安装雨棚、天台上安装雨棚，通知其停止安装，进行整改。2020年8月2日，家利武汉公司向中法武汉生态示范城管理委员会社会事务处提交违法违规行为报告书，载明：“本企业在巡查工作中发现，观湖园二期x栋x号刘梅芳在物业使用过程中有下列行为：一、天台上安装雨棚；二、三楼阳台安装雨棚。上述行为违反了《武汉市管理条例》、《住宅装修管理办法》的有关规定，本企业根据《武汉市物业管理条例》相关规定，已于2020年8月2日书面告知当事人立即停止违法违规行为，因劝阻、制止无效，现特向贵部门报告，恳请依法处理”。中法武汉生态示范城管理委员会社会事务处查违控管办公室签收该报告书。2020年10月28日，中法城社事处城管办将接投诉观湖园二期6－8；6－4；20－8；24－7；33－15违规搭建雨阳棚事项进行交办处理。家利武汉公司据此拒绝退还吴子龙、刘梅芳装修保证金。本院认为，吴子龙、刘梅芳与建设单位和记黄埔地产（武汉蔡甸）有限公司签订的商品房买卖合同中明确约定天台为业主专有部分，家利武汉公司与刘梅芳签署的多个协议中也均承认该事实，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物”的规定，刘梅芳所购买的房屋的露台属其房屋的专有部分；其三楼阳台更是刘梅芳房屋的专有部分。《中华人民共和国民法典》第二百七十二条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。原告作为案涉天台、阳台的专有权人，在不违反前述规定的情况下，有权按照其意愿自行委托设计对天台、阳台进行装饰装修。虽然刘梅芳在家利武汉公司提交的《观湖园二期（临时）管理规约》等规约、承诺中有不在花园、天台、露台及外墙违章搭建天棚、亭子、雨蓬、阳光房或装设有碍环境及他人权益之设施的内容，但根据原告提交的证据能够证实其向被告递交了装修方案，作了进场备案，因此原告亦非擅自封闭阳台、搭建天棚。被告亦未提交证据证明原告的装修行为危及建筑物的安全，损害了其他业主的合法权益及物业的整洁、美观。且装修提示中允许原告在天台安装雨棚、对阳台进行封装，家利武汉公司在2020年7月21日装修申请表内观湖园二期物业服务中心首验意见为现场查看，一、二、三楼正常按图施工，屋面未改动，进户门外有安装挡水板，整体无违章。因此，本院认为原告对自己房屋专有范围内的装修并不违反相关规定，对原告要求被告退还装修保证金10000元的诉讼请求予以支持。对家利武汉公司反诉排除妨害，拆除反诉被告吴子龙、刘梅芳在观湖园二期x栋x号违规搭建的雨棚、遮阳棚等设施的请求，本院不予支持。理由如下：第一、从家利物业管理（深圳）有限公司与建设单位签订的物业服务合同看，建设单位并未对物业服务区域内的业主专有部分物业的管理权和处理权向家利武汉公司进行授权；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，只是可以制止和纠正，对情节严重的，可以报请相关部门处理。第二、根据《物业管理条例》第四十五条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。违章建筑的认定、拆除系县级以上地方人民政府相关主管部门的法定职责。家利武汉公司的反诉请求涉及违章建筑的确认和拆除，其已向相关部门报告，依法应由相关部门处理。第三、吴子龙、刘梅芳已向家利武汉公司申请安装天台雨棚，但家利武汉公司未予否定。第四、在涉案物业服务区域内，家利武汉公司允许其他同类业主在天台搭建雨棚、遮阳棚或安装类似作用的光伏设备。在家利武汉公司交由刘梅芳签署的装修提示中，第14条明确：低层住宅天面区平台只允许设置遮阳（雨篷），如需要设置雨棚或者建造光伏发电节能能源设施，高度不超过太阳能线条瓦面，周边不得封闭侧面实际成为阳光房；屋檐外边不得超过外墙面；光伏施工需提交专业图纸经审核通过并办理完政府和供电部门同意的批文后进行。第五、基于上述四点理由，家利武汉公司并无明确证据证明吴子龙、刘梅芳在天台安装雨棚属于违法违规。关于家利武汉公司反诉要求反诉被告承担律师费的诉请，因该诉请系以反诉排除妨害，拆除反诉被告在观湖园二期x栋x号违规搭建的雨棚、遮阳棚等设施的请求为基础，现该诉请并未得到本院支持；且家利武汉公司并未举证证明其律师费实际支出，故家利武汉公司的该项反诉诉请无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十二条，《物业管理条例》第七条、第四十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告家利物业管理（深圳）有限公司武汉分公司于本判决生效之日起三日内向原告吴子龙、刘梅芳退还装修保证金10000元；二、驳回反诉原告家利物业管理（深圳）有限公司武汉分公司的全部反诉请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费50元，减半收取计25元，反诉费25元，共计50元，由被告（反诉原告）家利物业管理（深圳）有限公司武汉分公司负担（其中本诉受理费25元，原告吴子龙已垫付，由被告家利物业管理（深圳）有限公司武汉分公司执行时一并支付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘汉金二〇二一年四月六日法官助理杨新辉书记员杨新辉