广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2681号上诉人（原审被告、反诉原告）：严利霞，女，1978年12月8日出生，汉族，身份证住址湖北省汉川市。委托诉讼代理人：卢鉴，广东曜灵律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林汉文，男，1991年6月6日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：李海涛，广东大简律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：广州市文豪市场经营管理有限责任公司，住所地广东省广州市白云区德棠路171号、172号自编101房。法定代表人：林汉武。上诉人严利霞因与被上诉人林汉文、广州市文豪市场经营管理有限责任公司（以下简称文豪市场公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初15832号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。上诉人严利霞上诉请求：1.撤销一审判决，判令严利霞无需向林汉文支付款项；2.判令广州市xx管理有限公司与严利霞于2018年11月12日签订的《租赁合同》无效；3.判令林汉文向严利霞返还履约保证金95400元；4.本案全部诉讼费用由林汉文、文豪市场公司承担。事实与理由：一、严利霞与广州市xx管理有限公司（以下简称xx公司）之间的缔约行为是无效的，一审认定双方签订的合同有效且认定严利霞违约不当，应予纠正。1.根据林汉文提交的证据《房屋租赁登记备案证明》可确定xx公司因与业主提前解除合同，对涉案商铺的出租权最迟在2018年9月6日已不复存在。根据严利霞提交的业主出具的《分租证明》，xx公司在与严利霞签订合同前后都没有取得涉案房屋的租赁权，涉案房屋的合法分租人为本案第三人文豪市场公司。所以xx公司与严利霞之间的缔约行为无效，签约行为无效所签的合同自然无效。2.xx公司通过虚构事实、隐瞒真相的方法与严利霞签订合同，属于欺诈，其欺诈所得不应受到法律的保护。工商备案登记显示xx公司在2018年9月6日涂销了涉案物业的租赁备案并于2018年9月26日申请清算备案，决定停止一切经营活动，解散公司，其在明知自己没有涉案物业的租赁权且之后不可能获得租赁权的情况下向严利霞虚构了其有权出租的事实，诱使严利霞与其签订合同，实施经营活动，属于欺诈。且xx公司在公司清算期间与严利霞签署新的合同，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的违反法律、行政法规的强制性规定的行为，所签合同应为无效合同。3.根据工商登记显示和林汉文的确认，xx公司于2018年12月19日注销，即使严利霞与xx公司签订的合同合法有效，在2018年12月19日因xx公司丧失民事主体资格，合同失去了履行对象，该合同也应认定为履行不能，自行终止，合同在终止后不存在违约的问题，因此一审认定xx公司解散注销半年后严利霞履约违约不符合逻辑。4.涉案物业真正有权的分租方为文豪市场公司，文豪市场公司为证明自己有权分租，向严利霞提供了业主盖章确认的《分租证明》原件，也是确认租赁关系的核心证据，仅因林汉文的否认就忽略处理是不妥当的，应予纠正。二、一审对事实进行推定时有失偏颇。关于腾退物业的时间，严利霞认为腾退物业的时间应认定为2020年6月30日，一审第一次庭审时林汉文已确认该时间但笔录未记载，且林汉文在向一审法院提交的《增加诉讼请求申请书》中也陈述提起诉讼当日，林汉文发现严利霞在搬离租赁房屋的同时将租赁房屋的卷闸门等设施破坏，该陈述明确了严利霞搬离的时间为提起诉讼的当日即2020年6月12日。同时根据日常生活经验，卷闸门等设施被损坏的事实只有在出租人收回房屋并查验以后才能发现，所以出现了增加诉讼请求的情况。双方关于腾退房屋的时间表述大致相同，应以双方的表述为依据。因此一审认定林汉文可自一审第二次庭审之日即2020年8月17日明确知晓可自行收回涉案物业并据此判令严利霞支付2020年8月17日前的租金理据不足。关于钥匙的问题，严利霞在一审第一次开庭后第二次开庭前寄回的“钥匙”是卷闸门的钥匙，是代理人第一次开庭后向当事人汇报开庭情况后当事人作出的选择。三、林汉文与文豪市场公司之间相互串通、逃避监管等行为不值得提倡和保护。1.xx公司的法定代表人林汉文与文豪市场公司的法定代表人林汉武是亲兄弟，收取本案租金的账户属于两人母亲的账户，三方构成利害关系。2.涉案物业同一时段存在两份金额不同的租赁合同，金额低的合同由有权方签署用以应付审计并享受国企低廉的租赁条件。金额高的合同由无权方签署，没有纠纷时坐享其成，有纠纷时选择性地主张合同有效或者无效。3.本案林汉文以公司股东名义主张权利，目的是为了逃避严利霞的反诉，并通过法院确定租赁关系的相对方是严利霞与林汉文。4.文豪市场公司在本案中做虚假陈述，其陈述与严利霞签合同是为了帮助严利霞注册公司，该合同从未实际履行，但按照日常生活经验，如果双方没有租赁关系，文豪市场公司不可能会提供帮助，也没有必要将分租证明交给严利霞。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人林汉文二审辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回严利霞的上诉请求。原审第三人文豪市场公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。林汉文于2020年6月15日向一审法院起诉，请求：1.解除2018年11月12日签订的《租赁合同》，严利霞将广州市白云区xx号商铺腾退交付给林汉文，在实际腾退之前的占有使用费（按每月31800元计算）由严利霞承担；2.严利霞向林汉文支付2020年2月至2020年6月租金110200元，2020年1月至2020年5月水电费44831元并支付滞纳金（以每月所欠房租、水电费为基数，按照月利率2%自每月7日开始起计付至付清之日止）；3.租房保证金（押金）95400元归林汉文所有；4.严利霞赔偿因房屋卷闸门等设施被损坏造成的损失8000元；5.严利霞承担本案诉讼费。严利霞向一审法院提起反诉，请求：1.确认xx公司与严利霞于2018年11月12日签订的《租赁合同》无效；2.林汉文向严利霞返还履约保证金95400元；3.本案全部诉讼费由林汉文承担。一审法院经审理查明：广州市白云区××号（农贸市场）登记产权人为广州地铁集团有限公司，建筑面积1837.84平方米。2013年9月30日，案外人广州市地下铁道总公司（甲方、出租方）与案外人广州市xx贸易有限公司（乙方、承租方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将位于白云区××、××号裙楼的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积4103.4平方米，租赁期限自2013年9月15日至2023年9月14日；2019年9月15日至2020年9月14日期间每月租金133187.81元，等等。2017年6月10日，广州市xx贸易有限公司（甲方、出租方）与xx公司（乙方、承租方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将位于白云区××、××层的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积1837.84平方米，租赁期限自2017年6月10日至2023年9月14日；2019年9月15日至2021年9月14日期间每月租金60786.56元，等等。2018年9月6日，广州市白云区住房和建设局对广州市xx贸易有限公司与xx公司关于174号首层176号二层部位面积为1837.84平方米的租赁备案予以注销，理由是租赁双方提前解除租赁合同。2017年12月1日，广州市xx贸易有限公司向林汉文出具情况说明，记载广州市地下铁道总公司改制为广州地铁集团有限公司，广州市白云区××号物业进行更换房产证。2018年9月6日，广州市xx贸易有限公司（甲方、出租方）与林汉文（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将位于白云区××号首层的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积1837.84平方米，租赁期限自2018年9月6日至2023年9月14日；每月租金为49.434元/平方米即90851.78元，2019年9月15日起每两年租金在上一个租赁年度月租金的基础上递增7%；等等。2018年11月12日，xx公司（甲方、出租方）与严利霞（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于白云区××、××、××号商铺出租给乙方作冰鲜用途使用，建筑面积488平方米，租赁期限自2018年11月13日至2023年9月12日；2018年11月13日至2020年11月12日每月租金为31800元，乙方应在6号前向甲方交纳当月租金和上月水电费；合同签订当日，乙方须向甲方缴纳95400元保证金；电费按1.5元/度计算，水费按7元/吨计算；乙方逾期未缴交的，甲方可作停水、停电处理，并每天按交租金额的0.5%收取滞纳金，逾期超过当月10号未缴交的，甲方有权单方面终止合同收回商铺并没收保证金；等等。2018年12月1日，文豪市场公司（甲方）与严利霞（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将广州市白云区xx房出租给乙方作商业用途，面积约280平方米，2018年12月1日至2023年9月1日期间月租金为19600元，租金由乙方在每月5日前现金支付，乙方向甲方交纳19600元保证金，逾期交付租金，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；等等。2020年4月8日，广州xx发展有限公司向广州市xx贸易有限公司发出《关于新冠××疫情期间租金减免的通知》，记载根据地铁集团公司相关要求，同意免收2020年2月1日至3月31日有效合同期间租金，若存在分/转租情况，请同步免收分/转租户的租金，且租金免收金额不低于我司给予的租金免收金额；等等。2020年7月16日一审庭审中，严利霞主张已于2020年6月底已搬离，应将涉案租赁物业交付给文豪市场公司；2020年8月17日一审庭审中，严利霞主张已将涉案租赁物业在2020年6月下旬交付给文豪市场公司，但因对方要求要安装好卷闸门修复好才同意接收，故在2020年8月12日将卷闸门装好后将钥匙邮寄给文豪市场公司，现不同意向林汉文继续交付涉案租赁物业。林汉文对卷闸门修复事实予以确认，但主张林汉文并未收到严利霞交付的钥匙。另查，xx公司为一人有限责任公司，林汉文为该公司唯一股东，xx公司于2018年12月19日注销登记。还查明，2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情爆发。广东省人民政府决定自2020年1月23日启动突发公共卫生事件一级响应,后决定自2020年5月9日起将新冠疫情防控应急响应级别调整为省级三级响应。一审法院认为，涉案租赁物业具有合法产权，xx公司与严利霞就涉案租赁物业签订的《租赁合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。严利霞主张确认合同无效，理据不足，一审法院不予支持，予以驳回。严利霞抗辩与其形成实际租赁关系的是文豪市场公司，但经文豪市场公司确认其与严利霞之间的租赁合同并未履行，且结合严利霞与文豪市场公司签订的租赁合同中的租赁物业面积、租金标准均与严利霞实际租赁物业不符，且严利霞缴纳保证金95400元也是向林汉文缴纳，故应认定与严利霞形成实际租赁关系的是xx公司。现xx公司已注销，故xx公司的相关权利义务应由林汉文承担。关于合同解除，林汉文起诉主张解除合同，严利霞已于2020年6月底搬离，不再继续使用涉案租赁物业，该不再使用的行为即表示严利霞同意解除合同，故一审法院确认xx公司与严利霞于2018年11月12日签订的《租赁合同》于严利霞搬离之日解除。关于腾退物业，现严利霞在一审庭审中已多次确认搬离，亦确认不再继续使用涉案租赁物业，故林汉文可自第二次庭审之日即2020年8月17日明确知晓其可自行收回涉案物业，已无需严利霞再次腾退涉案物业，故对林汉文要求严利霞腾退涉案租赁物业的诉讼请求不予支持，予以驳回。关于2020年2月1日至8月17日期间租金，严利霞主张应免除2020年2月及3月租金、4月租金减免50%，考虑林汉文已为严利霞免除了2020年2月及3月租金48800元[（31800元-7400元）×2月]，已将免租政策落实到实际承租方即严利霞方，现无证据证实林汉文在2020年4月至7月15日期间有享受免租优惠，故2020年4月至7月15日期间租金严利霞仍应按照合同约定支付111300元（31800元×3.5月）。关于2020年7月16日至2020年8月17日期间租金，严利霞虽抗辩其已搬离，但未能提供证据证实搬离时已明确告知出租方可自行收回商铺，而林汉文在2020年6月15日已提起本案一审诉讼，一审诉讼中严利霞已多次明确表示搬离停止经营，林汉文亦可自行及时收回涉案商铺减少损失，故对于2020年7月16日至2020年8月17日期间的租金应由林汉文、严利霞各承担50%，故严利霞应向林汉文支付2020年7月16日至2020年8月17日期间租金33338.71元（31800元×0.5月+31800元÷31天×17天）的50%即16669.35元。因此，严利霞共需向林汉文支付2020年2月1日至2020年8月17日期间租金142769.35元（7400元×2月+111300元+16669.35元）。关于水电费，严利霞确认在2020年6月底搬离，在搬离之前严利霞使用涉案商铺必然会产生水电费，现林汉文要求严利霞支付2020年1月至5月水电费44831元，严利霞未能提供证据证实该费用已缴纳，故一审法院对林汉文要求严利霞支付水电费44831元的诉请予以支持。关于租金、水电费及垃圾费的滞纳金，严利霞未能缴纳系因受疫情影响而对各项费用金额有异议，并非恶意拖欠，考虑疫情对于严利霞经营确有影响，且相关政府文件亦认可疫情期间租金可存在缓交免交的情况，故一审法院对滞纳金不予支持，予以驳回。关于保证金95400元，现严利霞未按时缴纳租金及水电费，构成违约，2020年4月之后的租金尚未缴纳系主张受疫情影响，希望可以对租金进行减免，并非恶意拖欠租金。现林汉文主动要求解除合同，考虑严利霞违约行为均发生在疫情发生后，亦考虑到新冠疫情系属突发公共卫生事件，新冠疫情及防控措施确对严利霞租赁涉案物业造成一定影响，仍要求严利霞按原合同约定被没收租赁保证金有失公允，双方对此应互谅互让、善加协商，妥善处理矛盾纠纷。为弘扬诚信友善的社会主义核心价值观，根据国家有关政策文件规定的精神，一审法院酌定林汉文没收50%租金保证金即47700元，并对严利霞要求林汉文退还保证金的诉请予以支持，但退还金额应为47700元。关于卷闸门损失8000元，现严利霞主张已将卷闸门修复，林汉文亦予以确认，考虑承担违约责任的方式包括采取补救措施，故严利霞将卷闸门修复已视为严利霞对违约行为进行了补救，林汉文未能提供证据证实卷闸门在修复过程中产生损坏，故对林汉文要求严利霞承担卷闸门损失8000元不予支持，予以驳回。文豪市场公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2020年9月23日判决如下：一、确认广州市xx管理有限公司与严利霞于2018年11月12日签订的《租赁合同》解除；二、自本判决生效之日起五日内，严利霞向林汉文支付2020年2月1日至2020年8月17日期间的租金142769.35元；三、自本判决生效之日起五日内，严利霞向林汉文支付2020年1月至2020年5月水电费44831元；四、自本判决生效之日起五日内，林汉文向严利霞返还保证金47700元，剩余保证金47700元归林汉文所有；五、驳回林汉文的其他诉讼请求；六、驳回严利霞的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2626.41元，由林汉文负担281.29元，由严利霞负担2345.12元；本案财产保全费1798元，由林汉文负担142元，由严利霞负担1656元；本案反诉受理费1092.5元，由林汉文负担546.25元，由严利霞负担546.25元。林汉文负担的反诉受理费、严利霞负担的本诉受理费及财产保全费应在本判决生效之日起五日内向对方直接支付。一审法院于2020年9月25日作出（2020）粤0111民初15832之二民事裁定书，载明一审法院于2020年9月23日作出的（2020）粤0111民初15832号民事判决书中有笔误并裁定如下：（2020）粤0111民初15832号民事判决书中第四页第六行中“物业租赁合同”应予以删除；第五页第四段“2018年9月6日，广州市xx贸易有限公司……2019年9月15日起每两年租金在上一个租赁年度月租金的基础上递增7%；等等。”应予以删除。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。二审中，一、林汉文陈述，广州市xx贸易有限公司与xx公司、文豪商务酒店之间一共签订了两份租赁合同，广州市xx贸易有限公司与xx公司签订的合同约定的是xx号一层，广州市xx贸易有限公司与文豪商务酒店签订的合同约定的是德康路174号、176号二层，两份合同均签订于2017年6月10日，租赁期限均自2017年6月10日至2023年9月14日，只是两层的使用用途不一致，一层是用于商业用途，二层是用于旅业用途，租赁合同一直都有正常履行，一层物业的租赁合同由于xx公司注销了，但注销前由林汉文以个人名义再次与广州市xx贸易有限公司在2018年9月6日签订了租赁合同，具体内容与一审判决书第五页补正裁定所删除的内容是一致的，不清楚一审法院为何要将该段表述出具补正裁定进行删除。二、严利霞陈述，因为林汉文在一审中并未提交该证据，严利霞对此提出异议，因此一审法院出具了补正裁定将该表述删除。林汉文对此回应称，其在一审中已提交该租赁合同作为证据，经核对，一审判决该表述与其和广州市xx贸易有限公司所签订的租赁合同内容一致。三、林汉文陈述，是由林汉文向广州市xx贸易有限公司承租涉案物业后，由xx公司转租给严利霞，根据林汉文与广州市xx贸易有限公司签订的租赁合同，其一直都依法享有涉案物业的处理权。虽然林汉文向广州市xx贸易有限公司承租的是德康路174号首层物业，xx公司转租给严利霞时载明是德康路174、176号首层，但只是表述不同，租赁标的物是一致的，实际上整个建筑物是一栋九层的建筑物，所租赁的标的物就是首层，首层分了很多商铺，转租给了不同的实际承租人，文豪商务酒店位于整二层。四、严利霞陈述，经其方现场勘查，其确认林汉文关于涉案建筑物首层的描述，其也确认其方所承租的是德康路174、176号首层的A12、13号商铺。五、关于涉案租赁合同的履行，严利霞陈述，具体承租面积其没有测量，月租金是31800元，每月的租金是向xx公司指定的个人以转账的形式缴纳，其在2018年11月12日向林汉文缴纳了租赁保证金95400元，并由林汉文向其开具了收据，收据上也有xx公司盖章确认；双方约定的租赁期限自2018年12月1日至2023年9月1日，其在涉案租赁物业的地址注册了公司；其在使用涉案租赁物期间，没有其他的案外人向其主张权利或要求收回涉案租赁物阻碍其使用。林汉文确认租赁保证金95400元其已收到，并由xx公司出具了收据，月租金31800元由严利霞转账至xx公司财务人员的微信上。六、严利霞陈述，其与文豪市场公司签订租赁合同后，该合同约定的19600元保证金其没有缴纳。七、严利霞陈述，涉案租赁物先是有一个玻璃门，玻璃门上有一个钥匙，玻璃门外有一个卷闸门，卷闸门上也有一个钥匙，该两个门的钥匙严利霞在2020年6月份均交还给对方，在一审开庭时，林汉文称卷闸门是坏的并要求赔付其8000元，因此严利霞对原来的卷闸门进行了维修并更换了新锁，所以一审第一次开庭后至第二次开庭前的期间其向对方寄回了新的钥匙。林汉文陈述严利霞之所以后来有寄回钥匙的动作，是因其退场时将卷闸门的钥匙破坏了，但直至目前为止林汉文并没有收到严利霞所述的寄回的玻璃门、卷闸门的钥匙，因此不清楚其向谁交还了钥匙，其即使提前退租也理应与林汉文进行当面交接，而非是将钥匙寄回即视为双方已进行了场地交接。关于钥匙的交还，严利霞陈述第一次玻璃门和卷闸门的钥匙其到文豪市场公司的办公室交回的，但没有收据，第二次维修卷闸门后的新钥匙，其是邮寄给文豪市场公司的工作人员，该工作人员也回复短信称收到钥匙。林汉文对此不予确认，并陈述严利霞在一审中即称其已向文豪市场公司交还了钥匙，但并未举证证明，林汉文没有收到过钥匙。二审另查明，林汉文于2020年6月12日出具《减免租金的说明》，主要内容为：根据广州地铁商业发展有限公司2020年4月8日疫情期间租金减免的通知，结合实际情况，为应对疫情带来的不利影响，其对严利霞承租的涉案物业减免2020年2月租金24400元，减免2020年3月租金24400元，合计减免48800元。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、严利霞上诉主张xx公司与严利霞签订的《租赁合同》无效能否成立；二、严利霞上诉主张林汉文返还全部履行保证金能否成立；三、严利霞上诉主张其无需向林汉文支付款项能否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，严利霞上诉主张xx公司与严利霞签订的《租赁合同》无效能否成立的问题。首先，涉案租赁物业具有合法产权，xx公司与严利霞就涉案租赁物业签订的《租赁合同》未违反法律法规的强制性规定。其次，根据一审查明的事实，严利霞与原审第三人文豪市场公司签订的租赁合同中的租赁物业面积、租金标准均与严利霞实际租赁物业不符，且严利霞缴纳租赁保证金也是向xx公司缴纳。再次，严利霞作为完全民事行为能力人，在签订合同和履行合同过程中亦应尽到审慎审查和注意义务，理应清楚实际履行的系其与文豪市场公司之间签订的《租赁合同》，其实际履行行为与其在诉讼过程中的陈述无法相互佐证。最后，林汉文已提交相应的证据并进行合理的解释证明xx公司有权将涉案物业进行转租，严利霞在本案中并未举证证明涉案物业存在因其他权利人主张权利或妨碍其使用等实际影响其正常使用的情形，亦未举证证明其曾就涉案物业无法使用的情况与林汉文或xx公司进行沟通及反映。因此，一审认定与严利霞形成实际租赁关系的是xx公司，xx公司与严利霞签订的《租赁合同》为有效合同，合法有据，本院予以确认。严利霞并未举证证实其在签订《租赁合同》时受到xx公司的欺诈及双方签订的合同违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因此严利霞上诉主张xx公司与其签订的《租赁合同》为无效合同于法无据，本院不予支持。现xx公司已注销，一审认定xx公司的相关权利义务应由林汉文承担并无不当，本院予以确认。关于争议焦点二，严利霞上诉主张林汉文返还全部履行保证金能否成立的问题。根据一审查明的事实，严利霞未依照合同约定缴纳租金及水电费，构成违约。一审考虑严利霞违约行为均发生在疫情发生后，亦考虑到疫情系属突发公共卫生事件，疫情及防控措施确对严利霞租赁涉案物业进行经营造成一定影响，仍要求严利霞按原合同约定被没收租赁保证金有失公允，酌定林汉文没收50%租赁保证金即47700元，并对严利霞要求林汉文退还保证金的诉请予以支持，但退还金额应为47700元，一审该处理已充分考虑双方应互谅互让、善加协商，妥善处理矛盾纠纷及弘扬诚信友善的社会主义核心价值观等因素，公平合理，并无不妥，本院予以维持。严利霞上诉主张林汉文返还全部履行保证金于法无据，本院不予支持。关于争议焦点三，严利霞上诉主张其无需向林汉文支付款项能否成立的问题。如前所述，严利霞的经营受到疫情影响。因受疫情影响，严利霞欠付租金、水电费等费用，并于2020年6月底搬离涉案物业。但严利霞在搬离涉案物业后负有交还物业等交接义务，林汉文在严利霞欠付费用且明确知晓严利霞已搬离涉案物业的情况下，亦应履行止损义务自行收回涉案物业。因此，一审根据查明的事实、考虑免租政策的落实情况、双方诉讼过程中对于严利霞搬离涉案物业后林汉文的知晓情况及应履行止损情况等因素，酌情判令严利霞向林汉文支付2020年2月1日至2020年8月17日期间的租金共计142769.35元，同时，根据查明的事实判令严利霞向林汉文支付2020年1月至2020年5月的水电费44831元。一审的处理既充分体现了疫情之下风险共担、共克时艰、共渡难关的原则，亦公平保障了双方当事人的合法权益，应予维持。严利霞并未举证证明其已交回涉案商铺的钥匙给林汉文及与林汉文办理了交接手续，亦未举证证明其已支付上述费用或者双方就上述费用达成减免等协议，因此，严利霞上诉主张腾退涉案物业的时间应认定为2020年6月30日及其无需向林汉文支付款项，不能成立，本院不予支持。综上所述，严利霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2185元，由上诉人严利霞负担。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二一年四月二十七日书记员  冯韵彭诗敏