山东省沂源县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0323民再3号 抗诉机关：淄博市人民检察院。 申诉人（原审原告）:周青法，男，汉族，1976年7月14日出生，现住沂源县。 被申诉人（原审被告）：山东坤正置业有限公司，统一社会信用代码91370323580419157B，住所地沂源县城荆山路222号。 法定代表人:公方才，经理。 委托诉讼代理人：王宝林,山东鲁杰律师事务所律师。 申诉人周青法因与被申诉人山东坤正置业有限公司（以下简称坤正公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）鲁0323民初3723号民事判决，向沂源县人民检察院申诉。淄博市人民检察院作出淄检民监[2020]37030000155号民事抗诉书，向淄博市中级人民法院提出抗诉。淄博市中级人民法院作出（2021）鲁03民抗4号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。沂源县人民检察院指派检察员杨义红、江静出庭。申诉人周青法、被申诉人坤正公司的委托代理人王宝林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 申诉人周青法称，申诉人与被申诉人于2016年10月28日签订商品房买卖合同一份，申诉人按约支付了购房款。被申诉人按约应于2017年9月30日前交房。但被申诉人一直拖到2019年7月22日才交房，逾期657天。被申诉人应当按照约定的日万分之五承担违约金，计636300元。原审判决主观地按约定不明确违约金过高为由，判决被申诉人承担188782元违约金。双方签订合同意思表示真实，内容合法有效。原审判决适用法律错误，判决不公。请求撤销（2019）鲁0323民初3723号民事判决，判令被申诉人按照合同约定承担违约金636300元。 被申诉人坤正公司辩称，一、原审判决认定违约金过高合法有据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规范的是没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下适用，根据立法精神，在确定逾期交房给购房人造成的的损失数额时可参照适用。参照同地段同类房屋租金确定申诉人因被申诉人逾期交房的损失，则双方约定的违约金过分高于损失。二、原审判决降低违约金有法律依据。按照以上司法解释第十六条的规定，违约金过高的，应当以超过违约造成损失的30%适当减少。三、与本案同类的另外六起案件已由淄博市中级人民法院作出生效判决，认定约定违约金过高并予以调整。四、原审判决确定逾期交房时间时未扣除因情势变更导致的三个月逾期，属于认定错误，淄博市中级人民法院作出的与本案同类的另外六起生效判决中均予以扣除，本案也应扣除。 原审原告周青法向本院起诉请求：判令原审被告坤正公司赔偿经济损失636300元，诉讼费由被告承担。本院原审认定案件事实：2016年10月28日，原告周青法与被告坤正公司签订商品房买卖合同一份。合同约定，买受人购买的商品房为永华文博苑小区11号楼2单元D2102号房，房屋总价款1937000元，买受人应当于2016年10月28日前支付797000元，余款114000元，贷款支付。买受人未按照合同约定的时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房，除不可抗力，出卖人未按照合同约定的时间将该商品房交付给买受人，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订前2016年10月24日原告周青法向被告支付定金200000元，合同签订后2016年10月31日支付房款97000元，2017年11月30日支付房款500000元，余款1140000元贷款后付清。2019年7月22日被告将案涉商品房交付。另2017年10月2日，淄博市人民政府办公厅下发关于做好2017-2018采暖季建设工地停工工作通知，停工时间2017年11月15日至2018年3月15日。本院原审认为，原告周青法与被告坤正公司商品房屋买卖合同合法有效，对双方均有法律约束力，被告逾期交房构成违约，应当向原告承当违约责任。对于被告违约金约定过高的抗辩事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人依约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。以房屋总价款1937000元为基数，以2016年12月8日原告与银行签订的个人住房借款合同约定的借款利率年利率的1.3倍计算，1937000元×4.9%/年×85%×130%÷365天/年×逾期657天=188782元，案涉合同约定的日万分之五的违约金，明显过高，应当予以减少，对于原告要求被告赔偿经济损失636300元的诉讼请求，本院部分予以支持。另，环保停工期间与本地供暖时间一致，与本地建筑行业施工作业期间基本一致，构不成不可抗力，对于本项抗辩事由，本院不以支持。对于被告主张的就违约事项达成协议的抗辩事由，原告并不认可，且被告未提交证据予以证实，本院不予支持。本院原审判决：一、被告山东坤正置业有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告周青法逾期交房违约金188782元；二、驳回原告周青法的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10163元，适用简易程序减半收取5081.50元，由原告承担3573.50，被告承担1508元。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：双方当事人对逾期交房时间和违约金是否过高、如何调整争议较大。申诉人对逾期交房时间坚持原审中的657日，对违约金坚持按照合同约定标准计算计636300元。被申诉人再审中提交淄博市中级人民法院（2020）鲁03民再95号、（2020）鲁03民终3924号、3958号、4090号、4091号、4092号判决书，以此主张被申诉人逾期交房时间应当扣除3个月计570日，违约金应当按照每日每平方米0.89元租金损失的1.3倍计算。以上六份判决所涉及的房屋与本案房屋均位于沂源县永华文博苑小区，属于被申诉人坤正公司开发的同期商品房，所涉及的房屋买卖合同对逾期交房违约金约定的计算标准均一致，即按全部房价款日万分之五计算。上述判决根据沂源冬天封冻约1个月的实际，结合沂源县人民政府2017-2018采暖季建设工地停工4个月的通知，认定逾期交房时间应当扣除3个月。上述判决根据房地产评估机构鉴定的同地段同类房屋租金每日每平方米0.89元标准，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，认定被申诉人逾期交房给购房人造成的损失应当按照每日每平方米0.89元计算，认定约定的逾期交房违约金高于损失的30%属于过高，应当按照每日每平方米0.89元的1.3倍计算。上述判决系上级法院的生效判决，对逾期交房时间、违约金是否过高、调整违约金计算标准的认定均适用于本案。再审中查明本案所涉房屋建筑面积为316.38平方米，原审判决的188782元违约金已经实际支付给申诉人周青法。由此，本案被申诉人逾期交房时间为约定交房日2017年9月30日至实际交房日2019年7月22日计660日扣除3个月计570日。本案约定被申诉人逾期交房按房价款的日万分之五计算违约金过高，应当按照每日每平方米0.89元的1.3倍计算，计316.38平方米×0.89元/日平方米×570日×1.3=208649.45元，扣除已经实际支付的188782元，被申诉人还应当向申诉人支付违约金19867.45元。 再审另查明，原审认定“房屋总价款1937000元，买受人应于2016年10月28所日前支付797000元，余款114000元，贷款支付”其中余款114000元属于笔误，应予纠正，应为1140000元。 再审查明的其他事实与原审查明的一致，予以确认。 本院再审认为，本案原审判决认定涉案逾期交房违约金约定过高，认定事实正确。原审判决以申诉人个人借款合同约定利率为标准，认定逾期交房日为657日，并以此认定被申诉人因逾期交房给申诉人造成的损失，属于认定事实错误，由此导致调整计算违约金不当，应当予以纠正。申诉人关于逾期交房时间应按657日计算、违约金标准应按约定的日万分之五计算的主张，与事实不符，不予支持。综上，申诉人周青法的再审理由部分成立，本院予以部分采信。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销山东省沂源县人民法院（2019）鲁0323民初3723号民事判决第二项； 二、变更山东省沂源县人民法院（2019）鲁0323民初3723号民事判决第一项为：被申诉人山东坤正置业有限公司支付申诉人周青法逾期交房违约金208649.45元，扣除已支付的188782元，余款19867.45元于本判决生效后十日内付清； 三、驳回申诉人周青法的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审案件受理费10163元，减半收取5081.50元，由申诉人周青法承担3415.22元，被申诉人山东坤正置业有限公司承担1666.28元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  王 烨 审 判 员  张文梅 人民陪审员  刘学军 二〇二一年四月二十二日 法官助理文双 书记员崔燕