湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂2801民初2742号原告（反诉被告）：杨红，女，生于1968年4月7日，土家族，湖北省恩施市人，户籍地：湖北省恩施市，现住恩施市。委托诉讼代理人：谭百阳，恩施市舞阳法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张廷红，湖北联信律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖北省恩施市东南房地产开发有限公司（以下简称东南公司），住所地：湖北省恩施市舞阳大街（源远大楼608室）。统一社会信用代码：91422801751048187K。法定代表人：陈久环，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈文状，湖北施州律师事务所律师。原告杨红与被告东南公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告东南公司提出反诉。本院经审查，被告东南公司的反诉符合受案条件，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。原告杨红及其委托诉讼代理人张廷红、谭百阳，被告湖北省恩施市东南房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈文状到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨红向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告履行2007年2月5日与原告签订的编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》。2.请求人民法院判令被告承担本案诉讼费。其事实与理由：原被告于2007年2月5日签订的编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》后，原告向被告现金支付了一半的房款90000元，余下房款96960元双方约定以申请房屋按揭贷款方式处理。被告全权负责落实原告房款按揭事宜。随后因为被告原因未能及时落实好房屋按揭贷款事宜，被告没有实际将该房屋交付给原告使用，也没有在房管部门进行备案。双方产生一些分歧，原告多次向被告的法定代表人通话要求履行合同，原告需要房子。被告均不予以理睬、处理，一拖再拖。2007年至2019年期间十多年因为原告长期与家人在外工作，没有时间到恩施实际处理房屋事宜，又加上被告在恩施已经没得工作人员处理该事情，只有物业在代为处理相关事宜，一直无法达成有效协商，以至于没有任何进展。现原告要求被告交付房屋，原告支付余下房款，被告要求付350000元才同意，双方无法达成有效协议。综上，原告认为原、被告签订的编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规也不违反市场交易的公平公正原则，且现在房屋没有再次售卖，完全符合继续履行合同的基础。因为被告原因不将房屋予以备案按照合同为原告办理好房屋贷款，均是被告的过错，视为被告严重违约。现原告要求被告继续履行合同，于法有据，于事实有据，请求人民法院支持原告诉讼请求。被告东南公司辩称，第一、在本案中被告并不存在违约行为。事实上是原告逾期付款，没有按照合同履行。第二、作为被告并没有义务给原告办理按揭贷款手续，原告是因为自身原因没有办理到按揭贷款。第三、在原告按照合同约定承担违约责任的前提下，被告同意履行合同，否则只能解除合同。第四、被告在恩施有相关人员处理商品房买卖的后续事宜，并不是没有人来接待。被告诉状中也陈述了有与被告在恩施协商的过程。同时，被告针对违约责任的问题向人民法院提起反诉，要求原告按照96960元为基数按照日万分之五的标准支付自2007年3月16日起至原告付清尾款及相应违约金之日止的违约金。反诉原告东南公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告杨红支付反诉原告东南公司商品房销售尾款96960元及以此金额为基数按日万分之五的标准计算的违约金（自2007年3月16日至偿清时止）；2.反诉被告承担本诉及反诉的案件受理费。其事实与理由：2007年2月5日，买受人杨红与东南公司签订《商品房买卖合同》（GF-2000-0171）,购买东南房地产开发的“明珠花园”A幢502号住房一套，建筑面积123平方米，单价为1520元/平方米，总价款为人民币186960元（最终按实测建筑面积结算）。买受人杨红应在2007年2月15日前支付卖方东南房地产76960元，余款110000元通过贷款方式支付。双方在合同第七条（买受人逾期付款的违约责任）第1款第（2）项中约定：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。至本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同签订后，买受人杨红向东南公司支付90000元，尾款96960元支付未付。买受人杨红现起诉要求东南公司履行合同，鉴于买受人杨红逾期付款（尾款）远远超过30日，在买受人杨红按合同第七条第1款第（2）项约定标准即“逾期付款金额×逾期天数×日万分之五”向东南公司支付违约金的前提下，东南公司愿意履行合同，并为此提起反诉。反诉被告杨红辩称，第一、反诉原告称反诉被告逾期支付房款的事实不属实。因为双方当事人在买卖合同中并未约定办理按揭贷款的时间以及办理要求，对余款的支付时间不明确，故不存在反诉被告违约。第二、因反诉原告多年无法联系，导致反诉被告既无法正常完成尾款的付款行为，而且也无法按期取得房屋。反诉原告也从未催促过反诉被告如何办理按揭贷款。反诉被告现随时可以支付购房尾款，基于反诉原告的不诚信行为，反诉被告愿意将剩余尾款交至人民法院。但前提是反诉原告应及时交付房屋并办理不动产登记证书。第三、反诉原告未能按照合同约定交付房屋的行为已构成违约，导致反诉被告在外租住房屋14年至今。反诉被告暂时保留追索损失及向反诉原告主张违约金的权利。综上，反诉原告的反诉请求不能成立，请求人民法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年2月5日，原、被告签订编号为GF—2000—0171号（合同编号098号）《商品房买卖合同》，原告为买受人，被告为出卖人。合同约定，原告购买被告开发建设的位于恩施市××明珠花园××单元××号住房，建筑面积123平方米，其中套内面积107平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16平方米，单价1520元/平方米，总价款186960元；面积确认即面积差异处理为每平方米单价不变，房款总金额按实际面积调整；付款方式及期限为其他方式（按揭付款）：于2007年2月5日交付现金肆万元，2007年2月15日之前再支付现金叁万陆仟玖佰陆拾元整，余款壹拾壹万元办理按揭贷款。买受人逾期付款的违约责任为逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。双方在合同中还对其他相关事项进行了约定。合同签订当天，原告向被告支付购房款40000元，被告出具收据一份。2007年7月28日，原告向被告支付购房款50000元，被告出具收据一份。合计90000元。此后，原告一直未办理按揭贷款，也未向原告支付剩余购房款96960元，被告也未向原告交付房屋，现案涉房屋未再次出售。诉讼前，原告要求向被告支付剩余购房款，并为此与被告进行协商，未能达成一致，原告遂诉至本院，提出前述诉讼请求。诉讼中，被告提出前述反诉请求。审理中，被告认可未主张解除合同。自原、被告签订《商品房买卖合同》以后至今，原告未办理按揭贷款手续，双方均未提供证明属对方过错而未能办理按揭贷款手续和及付款期限双方达成了补充协议的证据。被告未提供证明其要求原告办理贷款按揭和催促原告支付剩余购房款的证据。本案经本院主持调解，因双方分歧较大而未能达成协议，致调解不成。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约定全面履行自己的义务，即原告应付清剩余购房款，被告应向原告交付房屋。故对原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》，向原告交付房屋的请求本院予以支持。关于反诉原告东南公司要求反诉被告杨红支付购房尾款96960元及以此金额为基数自2007年3月16日至偿清时止按日万分之五的标准计算的违约金的请求。反诉原告东南公司要求反诉被告杨红支付购房尾款96960元的请求符合双方约定和法律规定，本院予以支持。反诉原告东南公司要求反诉被告杨红支付违约金的请求，则应审查在履行合同过程中反诉被告杨红是否存在违约行为。《商品房买卖合同》中关于付款方式及期限约定“付款方式及期限为其他方式（按揭付款）：于2007年2月5日交付现金肆万元，2007年2月15日之前再支付现金叁万陆仟玖佰陆拾元整，余款壹拾壹万元办理按揭贷款”，该约定双方仅对余款约定办理按揭贷款，未约定办理按揭贷款期限或付款的具体期限。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”和第五百一十一条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条法人规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告可以随时履行付款义务，被告也可以随时要求原告履行义务。现被告未提供证据证明属原告过错而未能办理按揭贷款手续，也未提供证据证明其要求原告办理贷款按揭和催促原告支付剩余购房款，以及双方就付款期限达成了补充协议，结合原告曾向被告支付剩余购房款并与被告协商的事实，不能认定原告属逾期付款，即构成违约。故对反诉原告东南公司要求反诉被告杨红支付违约金的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百一十条、第五百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告杨红与被告湖北省恩施市东南房地产开发有限公司签订的编号为GF-2000-0171号（合同编号为098号）《商品房买卖合同》有效。二、原告杨红于本判决生效之日向被告湖北省恩施市东南房地产开发有限公司付清剩余购房款96960元。三、被告湖北省恩施市东南房地产开发有限公司于本判决生效之日向原告杨红交付位于恩施市大桥路79号明珠花园A幢1单元5层502号房屋。四、驳回反诉原告湖北省恩施市东南房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起进行计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费100元（已减半计算），由原告杨红负担。反诉案件受理费1112元，由被告湖北省恩施市东南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施自治州中级人民法院，开户银行：农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  于永国二〇二一年四月三十日书记员  罗 毅