武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂0115民初955号原告（反诉被告）：谭复群，男，1963年5月15日出生，汉族，住武汉市洪山区，原告（反诉被告）：王秀珍（谭复群之妻），1961年12月8日出生，汉族，住址同上，委托诉讼代理人：谭复群，身份信息同上谭复群。被告（反诉原告）：武汉保利金夏房地产开发有限公司，住所地武汉市江夏区文化路大桥新区办事处8楼808办公室。法定代表人：王小虎，总经理。委托诉讼代理人：李雪雪，公司员工。委托诉讼代理人：邹睿，公司员工。原告谭复群、王秀珍与被告武汉保利金夏房地产开发有限公司（以下简称“保利金夏公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案，诉讼中，被告保利金夏公司向本院提出反诉，本院决定合并审理。后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭复群、原告王秀珍的委托诉讼代理人谭复群和被告保利金夏公司的委托诉讼代理人邹睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭复群、王秀珍向本院提出诉讼请求：1、判决保利金夏公司按《商品房买卖合同》向谭复群、王秀珍交付武汉市江夏区黄家湖军人运动村项目高层住宅三期3-1-1501号房屋，并支付违约金；2、案件受理费及其他诉讼费用由保利金夏公司负担。3、判决保利金夏公司向谭复群、王秀珍支付逾期交房的违约金（当庭增加讼诉请求）。事实和理由：我们与保利金夏公司于2019年11月30日签订了《武汉市商品房买卖合同》，购买江夏区黄家湖军人运动村项目三期3-1-1505号房屋，房屋总价款为2210363元，装修总款为424091元。2019年11月17日支付400000元首付款，2019年11月24号分别支付了127228元、263109元的房屋价款，后因武汉突发疫情，受该不可抗力情况的影响，导致无法按期支付剩余购房款，但秉着诚实守信的原则，在疫情解封后且经济并未复苏的情况下，于2020年11月26日支付了剩余的房款和装修款（1844117万）。至此，我方已经向保利金夏公司支付了全部的购房总价款和装修价款。但保利金夏公司未按照合同约定交付房屋，该行为侵犯了我方的合法权益，故诉至法院。保利金夏公司辩称，1、谭复群、王秀珍未按《武汉市商品房买卖合同》约定向我公司支付相应款项，我公司有权顺延交付；2、因受不可抗力影响，湖北省于2020年1月22日启动突发公共卫生时间II级响应，不可抗力起算时间为2020年1月22日，保利军运城项目于2020年4月26日经江夏区建管站检查同意复工，不可抗力终止时间为2020年4月26日，我公司有权顺延交付案涉房屋95天；3、我公司履行了通知义务，且案涉房屋已符合交付条件。因此我公司并未构成逾期交付，无需向谭复群、王秀珍支付逾期交付违约金，谭复群、王秀珍的诉请无事实和法律依据，应当予以驳回。保利金夏公司反诉诉讼请求：1、判令谭复群、王秀珍向保利金夏公司支付违约金124531元（自2019年12月20日起至2020年11月26日逾期付款663109元产生违约金68830元，自2020年4月30日起至2020年11月26日逾期付款884145元产生违约金55701元）；2、本案诉讼费由谭复群、王秀珍承担。反诉的事实和理由：王秀珍、谭复群未按合同约定付款，根据合同约定：买受人应于签订合同之日支付商品房首付款663109元，2019年12月20日前二次付款663109元，2020年4月30日一次性存入商品房尾款884145元，否则按合同约定承担逾期付款的违约责任（此处首期款已含定金），自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行。合同签订后，谭复群、王秀珍于2019年11月17日支付了购房款400000元，于2019年11月24日支付了购房款263109元。谭复群、王秀珍于2020年11月26日支付房款1547254元属于逾期付款，因此谭复群、王秀珍应当按逾期付款的日万分之三向我公司支付违约金，合计124531元。本院经审理认定事实如下：2019年11月30日，谭复群、王秀珍（买受人）与保利金夏公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：夏180130266），出卖人将其建设的位于武汉市江夏区大桥新区办事处柏木岭村保利军运城西区3幢1单元15层1号房卖给买受人，面积171.35平方米，单价12899.695元/平方米，分期付款，于2019年11月27日前，一次性存入商品房首付款663109元，2019年12月20日前，二次付款663109元，2020年4月30日一次性存入商品房尾款884145元。上述合同第七条约定：“买受人逾期付款在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行。”合同第九条约定：“出卖人应当在2020年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用．．．．．．．8、买受人同意出卖人取得建设工程质量监督管理部门颁发的该商品房所在楼宇的工程竣工验收备案证明，即表明该房屋符合本条第1-7项约定，符合交房条件。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起60日内书面告知买受人。”合同第十一条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1)逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。（2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3(该比率应不小于第（1)项中的比率）的违约金”。合同第十二条关于交接的约定：“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。出卖人不得将买受人交纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人未按合同约定时间办理收楼手续的，自本合同约定的交付时间起视为已经交付。”合同附件六约定：“经出卖人、买受人协商一致，订立以下补充条款，该补充条款系对《武汉市商品房买卖合同》的修改或补充，本补充协议与本合同条款不一致的，以本补充协议为准”。合同附件六第二条关于付款方式及期限约定：“（1）买受人在签订本合同之日支付首期房款（含增值税）663109元；（2）买受人2019年12月20日前支付房款（含增值税）663109元；（3）余款（含增值税）884145元由买受人在2020年4月30日前支付完毕，否则按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任（此处首期款已含定金）。”2019年4月2日，保利军运城西区3楼办理了竣工验收，4月28日在武汉市江夏区城乡建设局办理了竣工验收备案。2019年11月17日，谭复群、王秀珍支付定金400000元，2019年11月24日，谭复群、王秀珍支付首期263109元，2020年11月26日，支付楼款1547254元。2020年3月2日，保利金夏公司在长江日报上发布《保利发展湖北公司致客户书》，告知业主因受疫情影响，复工复产时间无法确定，案涉商品房可能延期交付。2020年3月24日，武汉江夏经济开发区管理委员会下发《关于同意武汉凯尔贝数控机械设备有限公司等242家企业复工复产的批复》，同意包括保利金夏公司等公司复工复产，但要求企业先向所在园区报备，具体复工时间以所在产业园现场检查后确定。2020年5月26日，保利金夏公司向谭复群、王秀珍通知，案涉房屋延期至2020年8月31日前交付。最终交付时间确定后我司将向您寄发正式的《交楼通知书》，通知您前来办理交付手续。2020年8月13日，保利金夏公司向谭复群、王秀珍发布《保利军运城交接时间及催收通知书》，内容为“现由于您未达交房条件（房款未到清），暂不能收房”。上述事实，有《武汉市商品房买卖合同》、收据及《保利发展湖北公司致客户书》、《保利军运城交接时间及催收通知书》、竣工验收备案表等证据证实，结合当事人当庭陈述，足以认定。本院认为，谭复群、王秀珍与保利金夏公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自义务。《武汉市商品房买卖合同》的附件六为《武汉市商品房买卖合同》的组成部分，对《武汉市商品房买卖合同》进行了变更补充，经谭复群、王秀珍与保利金夏公司签案字盖章确认后生效。湖北省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应之日（2020年1月24日）起至政府通告撤除武汉市交通管控卡口，有序恢复铁路、民航、水运、公路、城市交运行之日（2020年4月8日）止为疫情期间。即75天，该期间段当事人不能履行合同或未及时行使权利属不可抗力，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”，保利金夏公司主张免除其因受疫情影响而逾期交房的违约责任，本院予以采纳。合同约定在2020年6月30日前将案涉房屋交付谭复群、王秀珍使用，但因疫情影响，保利金夏公司交房日期相应顺延至2020年9月13日。2020年8月13日，保利金夏公司向谭复群、王秀珍发出《保利军运城交接时间及催收通知书》“现由于您未达交房条件（房款未到清／所签为临时合同），暂不能收楼，请您尽快办理完毕相关手续，手续完成后请及时到物业办理收楼手续，我司将不再另行书面通知”，另案涉房屋已办理竣工验收符合交房条件。故谭复群、王秀珍主张保利金夏公司支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。本案中，2020年11月26日，谭复群、王秀珍已经支付了全部房款，现谭复群、王秀珍要求保利金夏公司交付案涉房屋，本院予以支持。根据合同约定，谭复群、王秀珍应于2019年12月20日前支付房款663109元，2020年4月30日前支付购房余款884145元，否则承担逾期付款的违约责任，由于疫情等不可抗力因素，本院核减违约天数75天。后由于谭复群、王秀珍履行合同的主要义务，其态度良好，并未给保利金夏公司造成过多损失，本院酌定违约金按逾期应付款万分之1计算，即29641元（663109元×267天×日万分之1＋884145元×135天×日万分之1)。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二条的规定，判决如下：一、武汉保利金夏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日0内向谭复群、王秀珍交付保利军运城3-1-1501号房屋；二、谭复群、王秀珍于判决生效之日起十五日向武汉保利金夏房地产开发有限公司支付逾期付款违约金29641元；三、驳回谭复群、王秀珍、武汉保利金夏房地产开发有限公司的其他讼诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5000元，减半收取2500元，反诉费2792元，减半收取1396元，合计3896元，由谭复群、王秀珍承担2500元，武汉保利金夏房地产开发有限公司负担1396元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  郑保民二〇二一年四月十八日书记员  明 悦