河北省秦皇岛北戴河新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0392民初772号 原告：汤利，女，1969年4月13日出生，汉族，住河北省唐山市路南区。 委托书诉讼代理人：曹春雨，河北万春律师事务所律师。 被告：秦皇岛顺驰房地产开发有限公司，住所地河北省秦皇岛市北戴河新区宁海路599号。 法定代表人：马江，总经理。 委托诉讼代理人：刘意新，男，1981年6月25日生，汉族，现住秦皇岛北戴河新区，公司员工。 原告汤利与被告秦皇岛顺驰房地产开发有限公司（以下简称顺驰房地产）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤利及其委托诉讼代理人曹春雨、被告顺驰房地产的委托诉讼代理人刘意新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汤利向本院提出诉讼请求：1、撤销或解除2020年7月25日原被告双方订立的《夏都海岸房屋认购协议书》。2、判令被告返还原告缴纳的房屋定金12万元，并自2020年7月25日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款项付清之日止。3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告拟买住宅，2020年7月25日下午四点，原告按照被告安排的车辆来到秦皇岛看房，由被告的销售人员李晓云和销售顾问经理郝忠良进行了接待，该二人声称夏都海岸房屋是旅游地产，升值空间大，房子都得抢才买的到。并宣传离海边近能看到海，海边的地皮不再批了，还能签两年的返租合同，每年给6%或5%的利息。并说得交12万才能留房子，于是原告就订了他们的样板间12B28室。并签订了《夏都海岸房屋认购协议书》。协议约定，原告认购被告开发建设的“夏都海岸”项目商品房。该商品房为夏都海岸B座12B28号，产权面积为40.18平方米，折后单价为7959元/平方米。折后总价为319800元。约定原告签署本协议是交付认购定金12万元，并约定在本协议签订之日起3日内即2020年7月28日前，补交房款199800元并签订《商品房买卖合同》。逾期，本协议自动解除，认购定金不予退还，所定房屋另行出售。当天晚9点原告回唐，感觉房子不对劲，像公寓，根本不是住宅，当时就微信语音给被告销售人员李晓云，李晓云这才说是公寓。原告在7月26号凌晨1点微信语音给原告销售人员李晓云，要退房，并声明买的是70年使用年限的住宅而不是40年的公寓，无法补交房款和订立《商品房买卖合同》。后原告一直在和被告的销售顾问经理郝忠良协商退房事宜，被告不同意退房，但同意把开始的定金转为其他房源，用其他位置开发的几套房屋选择置换，原告按照被告安排去看房，其他的房屋位置不好，价格偏贵，双方无法达成一致意见，在原告不能选择其他住房的情况下，被告拒绝退还原告交纳的定金。原告认为，被告出售的并非住宅，而是公寓或者其他，其提供的《认购协议书》只是模糊陈述原告认购被告开发建设的“夏都海岸”项目商品房，没有对商品房是住宅、还是公寓或者其他进行明示，同时被告提供的北戴河夏都海岸项目介绍通篇也未明示房屋性质，同时宣传:“精装现房、拎包入住、当天办本”，模糊房本的性质。被告为了销售房屋，故意收取高额的定金，收取的定金比例远远超过法律规定的的上限，而且提供的《认购协议书》是格式条款，单方约定对原告不利的条款，同时将公寓房或者其他房屋以商品房的模糊词语进行出售，误导原告以为是70年土地使用年限的住宅进行购买。故而，被告存在欺诈。由此，原告如果退房，无论是因为开发商存在诈行为，或者原告在2020年7月25日晚上明确表明要购买70年土地使用年限的住宅而不是公寓时以及双方在洽商新的房源不能对是否买卖协商一致的倩况下，开发商都是应当退还购房定金。故原告特提起民事诉讼，请求撤销或解除2020年7月25日原被告双方订立的《夏都海岸房屋认购协议书》判令被告返还原告缴纳的房屋定金12万元。并自2020年7月25日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款项付清之日止。 顺驰房地产辩称，一、被答辩人请求法院判决撤销或解除2020年7月25日双方签订的《夏都海岸房屋认购协议书》于法无据，同时被答辩人应承担定金罚则责任；答辩人与被答辩人基于公平、自愿的原则于2020年7月25日签署了《夏都海岸房屋认购协议书》，在协议2.2条中约定“价款一次性付清，被答辩人须于本协议签定之日起3日内即2020年7月28日前补齐房款”；同时在协议第3条约定“若未按约定日期补齐房款，即视为乙方自动放弃本协议中规定的相关权益，本协议自动解除，认购定金不予退还，所定房屋另行出售”。被答辩人因自身原因在协议签订后反悔，并且逾期拒不支付剩余房款己构成实际违约，理应承担罚则责任。二、被答辩人诉称我方欺诈隐瞒该处房产为公寓性质房屋的事实，实际情况与事实不符; 被答辩人在询问“该房屋是否为公寓时”销售人员予以承认，同时答辩人在与被答辩人沟通中也未做任何虚假意思表示，在被答辩人所提交证据“夏都海岸一线海景度假公寓”中，有“度假公寓”的标明，证明答辩人并未有任何欺诈隐瞒的情况发生。认购协议所产生的违约责任，皆因被答辩人个人原因所导致。综合以上的事实和理由，被答辩人违约在先，其理应承担违约责任，答辩人所做行为仅为维护自身合法权益。因此，请求贵院依法驳回其全部诉讼请求。 原告提交了以下证据：1、《夏都海岸房屋认购协议书》。证明2020年7月25日原被告双方订立协议，模糊陈述原告认购被告开发建设的“夏都海岸”项目商品房，没有对商品房是住宅、还是公寓进行明示，误导原告以为是住宅进行购买。故而，被告存在欺诈。2、《收据》。证明被告为原告开具了夏都海岸B座12B28号定金的收据，被告收取的定金比例超过法律规定的上限。3、账单详情。证明原告分别向被告支付了3万、5万、3万、1万合计12万元款项。4、夏都海岸客户付款折扣审批表。证明李晓云和郝忠良是被告员工，12B28房号折后单价为7959元/平方米。折后总价为319800元。5、北戴河夏都海岸项目介绍。证明被告提供的北戴河夏都海岸项目介绍通篇未明示公寓字样，同时宣传:“精装现房、拎包入住、当天办本”，模糊房本性质。6、原告与被告员工李晓云微信聊天记录和李晓云微信号。证明原告与被告员工李晓云聊天，李晓云转发北戴河夏都海岸项目介绍，并帮助原告预定2020年7月25日车位，去秦皇岛看房。7月25日晚上21点，原告发现购买的房屋是公寓，询问李晓云，李晓云答复是。原告后来到7月26日凌晨12点56分以及凌晨1点06分一直与李晓云协商，原告要退房，并声明买的是70年使用年限的住宅而不是40年的公寓，无法补交房款和订立《商品房买卖合同》。李晓云不同意退房，后来原告发起四次语音，李晓云拒绝接语音了。7月27号晚上18点41分原告又三次语音李晓云，李晓云拒绝接语音，直到19点53分才接听。7月28日下午14点54分，李晓云才对退房的事情，答复说“好的姐，一会问一下我们领导这块儿怎么处理哈”。7、原告与被告销售顾问经理郝忠良微信聊天记录和郝忠良微信号。证明由于原告要求退房，被告不同意退房，被告销售顾问经理郝忠良在2020年8月25日陈述安排其他房源，把开始的定转为其他房源，原告按照被告的安排去看房，但最终原告没有选择其他房源。8、夏都海岸一线海景度假公寓档案袋。证明被告出售的是公寓，而不是住宅，被告没有向原告明示，构成欺诈。9、2020年8月4日原告和被告销售经理郝忠良的电话录音，证明郝忠良认可出售的不是公寓是旅游地产，在录音里多次确认我们是旅游地产，土地性质是住宿餐饮旅游用地不是公寓，由此被告销售人员李晓云与销售经理郝忠良对被销售的房屋到底是公寓不是公寓相互矛盾，被告隐瞒了该房屋具体的性质，至今也没有明确该房屋到底是什么性质的。 被告的质证意见为：对证1、2、3、4真实性予以认可。对其证明目的不予认可。均能体现原告本人签字确认，能证明系原告真实意思表达，原告主张的欺诈行为不能成立。对证5、夏都海岸介绍对真实性、合法性、关联性均不予认可。来源和内容均不是被告官宣语言。对证6、原告与李晓云的聊天记录对真实性无法确认，因为微信有自身可修改的可能，但通过原告所阐述，能体现原告到夏都海岸购房是主动预约，主动前往，没有任何的挟持和欺骗。对证7、质证意见同证6。对证8、真实性予以确认，对证明目的不认可，通过证8能反映出我们在销售宣传过程中明确体现了是公寓，不会出现欺诈的行为。对证9、电话录音，对原被告双方的身份的真实性无法核实，其合法来源不予认可，对证明目的不予认可。郝忠良区属渠道人员，是到市场招揽客户，不隶属于我们公司。他的声音我并不熟悉。通过录音能够明确体现出原告购房的动机为投资，投资的风险原告应当有所预见，也应当自行承担。整个通话录音过程中并没有确切的提到夏都海岸的项目，沿海的项目很多，刚才我也陈述了原告提到的郝忠良为渠道人员，他有可能同时推售几个楼盘，所以不能证明原告的证明目的。 综合分析以上证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2020年7月25日下午，原告乘坐被告安排的车辆来看房，双方签订了《夏都海岸房屋认购协议书》。约定，原告认购被告开发建设的“夏都海岸”项目商品房B座12B28号，面积为40.18平方米，折后单价为7959元/平方米，总价为319800元，原告交付认购定金12万元。当晚原告认为房子是公寓，要求退房，声明无法补交房款和订立《商品房买卖合同》。后原告一直和销售人员郝忠良协商退房事宜，被告不同意退房，但同意用其他位置的房屋置换，原告认为房屋位置不好或价格偏贵，一直未达成合意。 现被告已经将B座12B28号房屋售出。 本院认为，原被告签订《夏都海岸房屋认购协议书》，签订主体合法，没有证据证明意思表示不真实或者违反法律、法规的强制性规定，应当认定为有效合同。合同总价款319800元，被告收取定金不应超过该价款的20%，即63960元；已经收取的12万元超出了法律规定的上限，超出的56040元可视为预付款。原告要求退房，被告同意置换，双方一直未达成一致，现标的房屋已经售出，双方事实上已经不能再履行原合同，应当解除该合同。被告收取的56040元预付款应当予以退还。对于63960元定金，原告主张被告存在欺诈，主张返还；被告认为原告违约，定金不退。本院认为原告提出的退房理由不充分，解除合同应当承担部分违约金；被告在双方纠纷没有解决前把标的房屋售出，原合同事实上不能履行，做法亦不恰当。本院酌定原告承担违约金2万元，其余定金和预付款被告应予返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告秦皇岛顺驰房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还给原告汤利预付款和定金10万元。 二、驳回原告汤利的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1350元，由被告秦皇岛顺驰房地产开发有限公司负担1150元，原告汤利负担200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  刘振会 二〇二一年四月十四日 书记员  赵晶晶