云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云29民终300号上诉人（原审被告）：大理轩远房地产开发有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市海东镇海东临时建材市场内，统一社会信用代码91532900MA6KN96X4R。法定代表人：高金永，总经理。委托诉讼代理人：李俊，云南天外天（大理）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵仙，云南天外天（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张树娇，女，1991年9月12日生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被上诉人（原审原告）：邓小明，男，1987年6月30日生，汉族，住四川省邛崃市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：何黎，云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：茶凤智，云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：三河市泛洋房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区规划路南侧天洋城商业楼东5户，统一社会信用代码91131082MA096QT89R。法定代表人：赵长林，总经理。上诉人大理轩远房地产开发有限公司（以下简称“轩远房地产公司”）因与被上诉人张树娇、邓小明、原审被告三河市泛洋房产经纪有限公司（以下简称“泛洋经纪公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初4642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。轩远房地产公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人与上诉人签订的购房意向协议系双方真实意思表示，不存在欺骗隐瞒行为。二、被上诉人与上诉人签订的购房意向协议符合法律和司法解释规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条把当事人签订的认购书、预订书、意向书等，认定为预约合同。最高人民法院《民事案件案由规定》十、82、（1）将商品房预约合同纠纷，作为独立案由分类设置，由此可见，该意向书符合法律规定，应受法律保护。三、2019年2月，根据洱海保护治理工作需要，上诉人暂停施工，等待“一项目一政策”分类处置。且上诉人申请的商品房预售许可证正在办理中，上诉人不存在违约行为。被上诉人已交款项属购房定金，现被上诉人不愿继续履行协议，属其违约，根据《合同法》第115条规定，其无权要求返还定金。张树娇、邓小明辩称，请求驳回上诉，维持原判。一、被上诉人认为双方签订的购房意向书内容具体明确，符合合同法以及商品房买卖司法解释中房屋买卖合同的构成要件。因上诉人未取得商品房预售许可，违反了商品房买卖司法解释第二条的规定，该合同应为无效合同。二、无论该意向协议是否有效被上诉人主张上诉人返还款项的依据是双方签订的退款协议，退款协议属有效协议，上诉人应当按照退款协议的约定履行退款义务。泛洋经纪公司未作出陈述。张树娇、邓小明向一审法院起诉请求：一、判决确认双方签订的《大理山海云著项目购房意向协议》无效；二、判令被告轩远公司退还原告购房意向金100000元，并支付该款自2020年3月31日起至清偿之日止按一年期贷款市场报价利率四倍计算的资金占用费；三、判令二被告退还原告购房团购费50000元，并支付该款自2020年3月31日起至清偿之日止按一年期贷款市场报价利率四倍计算的资金占用费；四、判令被告轩远公司向原告支付10000元的退房补助金；五、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月29日，经被告泛洋公司居间介绍，原告与被告轩远公司签订《大理山海云著项目购房意向协议》，约定原告向被告轩远公司认购大理山海云著项目1号楼1单元703号房屋，面积88.19平方米（最终以房产局测绘大队测绘结果为准），优惠后单价7451.96元/平方米，总房款657188元，预付款为200000元。被告轩远公司应在意向协议有效期内（有效期至商品房买卖合同签订之日止）为原告保留所认购的房屋，不得售予第三方，如有违约，应双倍返还原告预付款。意向协议签订后，原告支付给被告轩远公司预付款200000元，支付给被告泛洋公司团购费50000元。因涉案项目停工，2019年8月6日，被告轩远公司向原告出具《关于山海云著项目恢复施工建设的承诺》，承诺该项目将于2019年12月31日前正式复工。若项目未能如期复工建设，轩远公司将为原告办理退房业务，并特别给予已交意向金额度5%的补助金。2020年1月2日，原被告针对涉案房屋签订了《退款协议》，约定如果原告要求退意向金，被告轩远公司承诺协议生效后下月开始每月月底前退还原告所交全部意向金的25%（2019年12月30日退25%，2020年1月31日退25%，2020年2月29日退25%，2020年3月31日退25%）四个月内全部退清。如原告收到意向金后，所有签订的协议、合同将彻底终止，双方承诺不再以任何形式投诉、起诉对方索要任何权益、经济利益及损害对方利益。如原告要求退中介费或团购费，被告轩远公司应协助原告追回中介费或团购费。协议签订后，被告轩远公司向原告退还了预付款100000元，余款100000元至今未退原告。被告泛洋公司也未将团购费50000元退还给原告。一审法院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告与被告轩远公司签订的《大理山海云著项目购房意向协议》就当事人、标的物概况、价款、预付款及其支付等均进行了明确约定，预付款金额约占总价款的30%，原告亦已将该款项支付给被告轩远公司，故该意向协议具有买卖合同的性质，应认定为商品房预售合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告轩远公司至今未取得商品房预售许可，故其与原告签订的《大理山海云著项目购房意向协议》应属无效。原告与被告轩远公司签订的《退款协议》，主体资格合法、意思表示真实、不违反法律法规的强制性或禁止性规定，属于有效协议，对当事人具有法律约束力。被告轩远公司应按《退款协议》约定返还预付款，故原告要求被告轩远公司返还预付款100000元的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。”的规定，原告要求被告轩远公司支付100000元自2020年3月31日起至款项付清之日止的利息的诉讼请求，一审法院予以支持，但利息标准应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告泛洋公司居间促成的意向协议属无效合同，其无权收取报酬，故应将原告支付的团购费50000元予以返还并承担相应的利息，利息计算方式与前述一致。原告要求被告轩远公司对团购费承担连带责任的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于退房补助金的问题，根据《退款协议》的约定，如原告收到意向金后，所有签订的协议、合同将彻底终止，双方承诺不再以任何形式投诉、起诉对方索要任何权益、经济利益及损害对方利益。该约定视为双方已变更了承诺书中约定的补助金，故原告要求被告轩远公司支付补助金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告张树娇、邓小明与被告大理轩远房地产开发有限公司签订的《大理山海云著项目购房意向协议》无效；二、被告大理轩远房地产开发有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内返还原告张树娇、邓小明预付款100,000元及支付该款自2020年3月31日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、被告三河市泛洋房产经纪有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内返还原告张树娇、邓小明团购费50,000元及支付该款自2020年3月31日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；四、驳回原告张树娇、邓小明的其他诉讼请求。案件受理费3718元，减半收取1859元，由原告张树娇、邓小明共同负担116元，被告大理轩远房地产开发有限公司负担1046元，被告三河市泛洋房产经纪有限公司负担697元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是《大理山海云著项目购房意向协议》的性质与效力的认定。区分《大理山海云著项目购房意向协议》是商品房预约合同还是商品房预售合同的要点在于判断该协议是具有预约合同性质还是买卖合同性质，如具有买卖合同性质，则应认定为商品房预售合同，而区分的关键点在于判断张树娇、邓小明向轩远房地产公司付款的性质，因《大理山海云著项目购房意向协议》明确该20万元属于预付款而不是定金，且占总房款的30%以上，超出了定金比例，故张树娇、邓小明向轩远房地产公司付款的性质应认定为购房预付款，加之其中对买卖双方、标的物的基本情况、款项支付等情况都有明确约定，因此具有买卖合同性质，应认定为商品房预售合同。轩远房地产公司在未取得商品房预售许可的情况下，对外签订商品房预售合同，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，故《大理山海云著项目购房意向协议》应属无效合同，一审据此判决轩远房地产公司返还预付款并支付利息符合法律规定，本院予以维持。轩远房地产公司上诉称《大理山海云著项目购房意向协议》有效，应由张树娇、邓小明承担违约责任，该主张与本案事实以及法律规定相悖，本院不予支持。综上，大理轩远房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3718元，由上诉人大理轩远房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  左丽梅审判员  李晓丹审判员  沈春梅二〇二一年四月十六日法官助理屈艳祥书记员祁小月