贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0523民初262号原告：王华，男，1970年3月19日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。委托代理人：黄志波，男,贵州民康律师事务所律师，系特别授权。委托代理人：徐露，女，贵州民康律师事务所实习律师，系特别授权。原告：何文峰，男，1980年1月9日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市南明区。委托代理人：黄志波，男,贵州民康律师事务所律师，系特别授权。委托代理人：徐露，女，贵州民康律师事务所实习律师，系特别授权。被告：李贤高，男，1967年6月29日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住贵州省桐梓县。委托代理人：张高飞，男，贵州名城律师事务所律师，系一般授权。原告王华、何文峰与被告李贤高房屋租赁合同纠纷一案，本院2021年1月11日立案后，依法适用简易程序于2021年2月9日公开开庭进行审理。原告王华、何文峰及其委托代理人黄志波，被告李贤高的委托代理人张高飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王华、何文峰向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的房屋租赁合同。2.判决被告返还承包经营位于金沙县共计2900平方米的房屋。3.判决被告支付原告超期未交租金67.52万元（从2019年4月24日至2020年12月23日），其余租金按每月3.44万元计算到被告交回房屋时止。4.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告王华、何文峰将位于金沙县处房屋（共二层，2900平方米）出租给被告李贤高用于商业经营，双方于2016年4月22日签订了《承包经营合同书》后，原告王华、何文峰就将该房屋交付给被告李贤高用作经营使用，双方约定租金为40万元／年，约定租期为两年。2018年4月23日合同期满后，双方未重新签订新的租赁合同，被告李贤高继续经营该房屋，原告王华、何文峰默认被告李贤高继续租赁该房屋的事实，后被告李贤高一直未支付超期房租。2019年4月16日，原告王华、何文峰向金沙县人民法院起诉，要求被告李贤高支付超期租用房屋的租金40万元，法院经审理后作出（2019）黔0523民初1643号《民事判决书》，判决被告李贤高支付二原告从2018年4月24日至2019年4月23日的房租40万元，其余房租因双方未解除合同而未给予支持。在该判决下发后，被告李贤高不服提出上诉，经毕节市中级人民法院审理于2019年11月22日作出（2019）黔05民终5984号民事判决，维持原判。该判决生效后，对被告李贤高所欠2018年4月24日至2019年4月23日的租金，原告王华、何文峰已申请执行，但被告李贤高仍未将房屋交回原告，双方的租赁合同未解除，原告王华、何文峰无法收回出租房屋，被告李贤高又占用房屋不予返还，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。被告李贤高辩称，1.原、被告双方的房屋租赁合同已解除，原告的诉讼请求不应得到法律支持。原、被告双方所签订的《承包经营合同书》于2018年4月23日期限届满。合同期满后，双方就续租未达成一致意见，被告李贤高委托黄某将案涉门面钥匙交付给舒某。2019年9月15日，黄某将钥匙交付给舒某，舒某将钥匙交付给原告王华。2019年9月16日，王小林拨打电话给舒某确认了钥匙的交付情况。2020年3月16日，王小林再次向舒某确认钥匙交付情况，舒某表示确已交给原告王华。2.根据《承包经营合同书》合同第十条约定，合同期满，被告应将房屋及相关手续退还给原告，若乙方愿意继续承包，乙方在随行就市同等条件下具有优先权。如未能继续承包，乙方有权拆走其承包后增添投资的相关设施及物品，但不能影响房屋主体及故意损坏场内装修。甲方提供7天周转期给乙方处理遗留设施物品，七天后所有场内设施物品归甲方所有，并且不承担乙方损失。甲方无条件让他人进场经营或者自行自主经营。另，房屋所有权人曾庆勇已经收取了案外人舒某涉案门面租金。加之，合同期满后，被告李贤高并未使用案涉门面，故原告王华、何文峰要求被告给付房屋租金的请求不应得到法律支持。原告王华、何文峰为了支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提供如下证据：1.《承包经营合同书》。用以证明2016年4月22日原告王华、何文峰向涉案房屋2900平方米承租给被告李贤高从事经营，约定每年租金40万元，承租期限为两年，从2016年4月22日到2018年4月23日止。经质证，被告李贤高对证据真实性、合法性无异议，但表示合同期限届满，被告并未实际使用涉案门面，且已交付房屋给二原告。2．（2019）黔0523民初1643号民事判决书、（2019）黔05民终5984号民事判决书。用以证明被告李贤高与原告王华、何文峰签订租赁合同后，期满被告未将房屋交还给原告。经质证，被告李贤高对证据真实性、合法性无异议，曾庆勇已向案外人舒某收取了合同期满后的租金。3.（2019）黔0523民初1642号民事判决书、（2019）黔05民终4846号民事判决书。用以证明被告在承租涉案房屋期间将部分房屋转租给第三人，转租时间为十年，证明了至今被告未将承租房屋交付给原告的事实。经质证，被告李贤高对证据真实性、合法性无异议，但不能达到原告的证明目的。被告李贤高为证明自己的抗辩主张，向本院提供证据如下：1.录音光盘一个、纸质文档一份。用以证明被告李贤高已经将涉案门面钥匙交付给原告王华的事实。经质证，原告王华、何文峰认为若光盘录音内容与纸质版一致，则对录音证据有异议。黄某是谁我方不清楚，舒某未将房屋交给原告，从该电话录音中已经证明了该事实，而且黄某所陈述的钥匙是什么钥匙不清楚。从该证据中同时证明了原告出租给李贤高的房屋在出租期间就被其转让给舒某，房屋仍被舒某经营使用。该证据不能证明李贤高与二原告办理了解除合同及交还房屋手续的事实。2.证人黄某出庭作证证言：被告李贤高委托我把门面的钥匙移交给原告王华，我又委托舒某替我转交，2019年9月16日舒某回复已移交。经质证，原告王华、何文峰有异议，认为证人不能代表被告将承租房屋交还给出租方。证人所谓的交钥匙就是交付房屋是不能成立的。如果黄某受李贤高委托，应得到李贤高的书面委托，并与出租方当面办理移交手续。被告李贤高对证据真实性无异议。3.证人舒某出庭作证证言：黄某让我把二楼的门面钥匙拿给王华，2019年10月我去找王华时他没在店里，我就把钥匙放在王华经营的快餐店柜台上并打电话告知王华。经质证，原告王华、何文峰对证人舒某的证言有异议。在该房屋出租给李贤高后，舒某承租了李贤高手里的一号门面，如果李贤高交回房屋就必须将舒某承租的所有房屋交还给原告。另外舒某所谈到的交钥匙给王华，王华并未收到的二楼门面房钥匙，双方之间也没有移交房屋的相关手续。舒某与涉案房屋有利害关系，其证言不能作为本案认定的证据使用。被告李贤高对证据真实性无异议。本院对证据的认定，对原告举证的1-3号证据，被告对证据真实性无异议，本院予认定其真实性。对于被告举证的1-3号证据，上述证据虽能相互印证，反映出部分客观事实，本院予认定其真实性。本院经审理查明事实如下：原告何文峰、王华作为甲方，被告李贤高作为乙方，双方于2016年4月22日签订《承包经营合同书》载明：“甲方在贵州省金沙县购买的房产楼共计2900平方，为搞活经济、增加收入，经甲乙双方多次协商后，特达成如下合同条款：甲方自愿将投资经营的位于贵州省金沙县卓家马路和谐花苑35号承包给乙方经营。二、经营期限：自2016年4月22日起至2018年4月23日止，共计2年。承包费用的交纳及支付方式：每年40万（按月支付从每年4月份开始支付，按5个股份平均分配付满工行房贷40万止）。四、自合同签定之日起，之前的一切债权、债务由甲方负责，之后的债权债务由乙方负责。五、承包经营期间，乙方完全享有自主的经营权，甲方无权干涉。在经营期间，如因房屋产权及有关的相关事宜和纠纷，甲方负有积极协调处理的义务。六、承包经营期间的一切费用及一切责任事故由乙方负责，与甲方无关。七、乙方在承包期间不得随意改变和毁坏甲方的房屋（主体结构）。在承包经营期间，如因经营需要，乙方有权转给他人承包经营，但必须通知甲方人员，让甲方知晓，甲方应无异议。九、违约责任：若甲方违约造成合同不能履行，甲方应承担乙方所造成的所有损失。十、合同期满，乙方应将房屋及相关手续退还给甲方，若乙方愿继续承包，乙方在随行就市、同等条件下具有优先权。如未能继续承包，乙方有权撤走其承包后增添投资的相关设施及物品，但不能影响房屋主体及故意损坏场内装修。甲方提供7天周转期给乙方处理遗留设施物品，七天后所有场内设施物品归甲方所有，并且不承担乙方损失。甲方无条件让他人进场经营或自行自主经营。本合同未尽事宜，双方可另行签定补充合同，补充合同与本合同具有同等效力。十二、纠纷的解决：如乙方未按时交纳承包费用造成逾期，甲方有权提前终止合同，收回该房产并不承担任何责任，若该合同发生其它纠纷，双方可先行协商解决，协商不成，任意一方可向合同履行地法院提起诉讼。十三、本合同双方在平等、自愿的前提下签定的，符合法律规定，具有法律效力，甲乙双方签字后生效，双方应共同遵守。本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。甲方签字：何文峰（签字捺印）王华（签字捺印）乙方签字：李贤高（签字捺印）”。2018年4月23日合同期限届满，双方未重新签订新的租赁合同，被告李贤高未归还涉案房屋，原告王华、何文峰默认被告李贤高继续租赁涉案房屋的事实，但被告李贤高一直未支付超期房租。2019年4月16日，原告王华、何文峰向本院起诉，要求被告李贤高支付其超期租用房屋的租金40万元，本院作出（2019）黔0523民初1643号民事判决书，判决被告李贤高支付二原告从2018年4月24日至2019年4月23日的房租40万元。被告李贤高不服判决向毕节市中级人民法院提出上诉，毕节市中级人民法院作出（2019）黔05民终5984号民事判决，维持原判，现该案尚在执行过程中。同时查明，被告李贤高与案外人曾庆勇系合伙人关系。2016年6月1日，案外人曾庆勇将被告李贤高所承租的涉案房屋一楼门面出租给案外人舒某使用，并作为（甲方，出租方）与舒某（乙方，承租方）签订《门面租赁合同》，载明：“经甲乙双方平等自愿一致的基础上，双方达成以下协议：甲方将位于金沙县双门面（共计面积为800平方米左右）租给乙方使用。经双方协商，租赁期限为拾年，租赁时间为2016年6月1日至2026年5月30日止，租金前两年为壹拾贰万捌仟捌佰元整（￥128800.00元）一年，租金一年一付，从第三年起租金依次按每年5000元递增。”从2016年6月1日起舒某便按约向曾庆勇支付房屋租金。2019年4月16日，原告王华、何文峰曾向本院起诉，请求：一、依法确认曾庆勇与舒某之间签订的案涉《门面租赁合同》无效；二、判决舒某支付使用期的租金133800给原告，其余租金付到交回房屋时止。本院作出（2019）黔0523民初1642号民事判决，驳回原告王华、何文峰的诉讼请求。原告王华、何文峰不服判决向毕节市中级人民法院提出上诉，毕节市中级人民法院作出（2019）黔05民终4846号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明，金沙县鼓场街道卓家马路和谐花苑35号商铺为廖枫（金房权证金府房字第××号，建筑面积592.66平方米）、罗勤英（金房权证金府房字第××号，建筑面积581.5平方米）、王华（金房权证金府房字第××号，建筑面积392.96平方米）、曾庆勇、冯敏（金房权证金府房字第××号，建筑面积378.09平方米）、何文峰（金房权证金府房字第××，建筑面积393.05平方米）、熊晓华（金房权证金府房字第××，建筑面积564.52平方米）共同所有。其中一楼门面房总面积为1164.1平方米，系原告何文峰、王华与曾庆勇、冯敏四人共同共有，门面之间没有隔断，不能单独使用。二楼经营用房总面积约1800平方米，由被告李贤高自己经营。案件审理过程中，原告王华、何文峰明确表示要求被告李贤高支付其案涉房租至被告李贤高收到相关起诉文书之日止，即2021年1月24日。本院认为，本案的争议焦点主要有两个问题，一是被告李贤高是否应返还二原告涉案房屋？二是被告李贤高是否应向二原告支付租金的问题？关于第一个焦点被告李贤高是否应返还案涉房屋的问题，首先，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”第七百三十条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”的规定，本案中，原、被告双方合同期限于2018年4月23日届满，被告继续使用房屋经营，原告未提出异议，双方未重新签订承包合同，原租赁合同应视为继续有效，租赁期限为不定期。2021年1月11日，二原告向本院提起诉讼，请求解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，被告李贤高于2021年1月24日收到起诉状副本，故本院确认原、被告于2016年4月22日所签订的《承包经营合同书》于2021年1月24日解除。其次，既然原、被告之间所签订的《承包经营合同书》于2021年1月24日已解除，则被告李贤高应承担返还其承包经营位于金沙县共计2900平方米房屋的义务，但2016年6月1日，被告李贤高的合伙人曾庆勇将被告李贤高所承租的涉案房屋一楼门面出租给案外人舒某使用，并签订《门面租赁合同》约定，租赁期限为10年，租赁时间为2016年6月1日至2026年5月30日止，租金前两年为128800元／年，租金一年一付，从第三年起租金依次按每年5000元递增。而涉案房屋一楼门面又系原告何文峰、王华与曾庆勇三人所共有，且门面之间没有隔断，不能单独使用。案外人舒某是基于王华、何文峰、曾庆勇之间的合作关系，其相信曾庆勇对涉案门面具有处分权才签订的《门面出租合同》，该合同合法有效,已经（2019）黔0523民初1642号认定。且案外人舒某与曾庆勇约定的租金高于何文峰、王华与被告李贤高约定的承包费用，同时舒某已按约向曾庆勇支付了房屋租金。案外人舒某与曾庆勇签订的《门面出租合同》并未实际损害原告何文峰、王华的利益等事实已经毕节市中级人民法院作出（2019）黔05民终4846号民事判决予以认定，可作为本案定案依据。加之案外人曾庆勇在本案中身份具有特殊性，既是被告李贤高合伙人，又是涉案房屋一楼门面所有权人之一，故涉案《承包经营合同书》的解除与案外人舒某作为善意第三人继续租用案涉房屋一楼门面的事实并不矛盾，原告何文峰、王华可基于其共有人的身份向曾庆勇主张舒某所付的租金。因此，原告要求返还涉案房屋一楼门面的主张本院不予支持。而二楼经营用房面积约1800平方米，一直系由被告李贤高自己经营使用，故被告李贤高应承担及时向二原告返还位于金沙县平方米房屋的义务。关于第二个焦点涉案房屋租金如何支付的问题，案件审理过程中，原告王华、何文峰明确表示只要求被告李贤高支付其案涉房租至被告李贤高收到相关起诉文书之日止。从《承包经营合同书》的约定可知，承包费每年40万元。原、被告双方合同期限届满后，被告继续使用房屋，原告亦无异议，故涉案《承包经营合同书》解除前，原租赁合同应继续有效，期限为不定期，被告李贤高应按约向原告何文峰、王华继续支付租金，直至2021年1月24日涉案《承包经营合同书》解除。即被告李贤高应及时向原告何文峰、王华支付2019年4月24日起至2021年1月24日止期间的房屋承包经营费701369.86元（400000元+400000元÷365天×275天）。综上，原告何文峰、王华的诉请部分合法，予以支持，部分不合法，予以驳回。至于被告李贤高向本院抗辩其委托黄某将案涉门面钥匙交付给舒某，而舒某已于2019年9月15日将钥匙交付给原告王华，早已完成房屋交付的主张，根据舒某出庭作证证言可知，舒某实际系将钥匙放在原告王华经营的快餐店柜台上，并未亲自交付。而二原告不认可已收到被告李贤高所归还的房屋钥匙，被告李贤高亦未能举示其他证据证明二原告确已收到了其归还的房屋钥匙或其已实际完成了房屋交付，故对被告李贤高的该抗辩主张，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第七百二十一条、第七百三十条、第七百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告王华、何文峰与被告李贤高2016年4月22日签订的《承包经营合同书》于2021年1月24日解除。二、被告李贤高于本判决生效后十日内返还原告王华、何文峰位于金沙县平方米的房屋。三、被告李贤高于本判决生效后十日内支付原告王华、何文峰2019年4月24日起至2021年1月24日止期间的房屋承包经营费701369.86元。四、驳回原告王华、何文峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10560元，减半收取计5280元，由被告李贤高负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决即发生法律效力，当事人可在两年内向人民法院申请强制执行。审判员  姚杰二〇二一年四月六日书记员  胡鹏