湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终1091号上诉人（一审被告）：杨迎庆，男，汉族，1974年9月25日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：张红雨，湖南理威律师事务所律师。委托诉讼代理人：万晓燕，湖南理威律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：湖南豪门物业管理有限公司，住址：岳阳市明辉大厦****。法定代表人：易军，总经理。委托诉讼代理人：唐高峰，1962年8月14日出生，汉族，住，住岳阳市岳阳楼区该公司法务。上诉人杨迎庆因与被上诉人湖南豪门物业管理有限公司（以下简称豪门物业）物业服务合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初7395号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨迎庆上诉请求：1、撤销岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初7395号民事判决并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定被上诉人与岳阳市哲安物业管理有限公司(以下简称“哲安物业”)签订的《云梦新城物业管理项目交接协议书》效力及于上诉人,属认定事实错误。2016年1月25日,被上诉人与哲安物业签订了《项目交接协议书》,协议约定2016年1月26日前未收的物业费及水电费由被上诉人代收偿还哲安物业的债务,但上诉人并未收到任何有关通知。根据《中华人民共和国民法典》第五百四十六条第一款之规定,债权人转让债权,未通知债务人的,该转让对债务人不发生效力。哲安物业将收取物业费及水电费的权利转让给被上诉人,没有履行通知上诉人的义务,即便是有债权转让行为,对上诉人也不产生效力。二、一审法院认定案涉房屋于2014年5月23日完成了交付,系事实认定错误。上诉人购买了云梦新城小区4栋东单元505号房屋一套,但由于房屋存在空鼓情况以致一直未入住,根据《中华人民共和国民法典》第六百一十条的规定,因标的物不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。因此,案涉房屋并未实际完成交付,上诉人并未收房。综上,一审判决认定事实错误，请求二审法院查明事实依法改判。被上诉人豪门物业答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。豪门物业向岳阳市岳阳楼区人民法院起诉，请求：1、请求依法判令杨迎庆立即给付豪门物业自2014年8月23日到2020年12月23日止期间所欠物业费8816元及滞纳金，逾期之日至今日（滞纳金按涉案合同约定、逾期金额每天千分之三）；2、判令杨迎庆承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明，杨迎庆是云梦新城小区4栋东单元505房业主，建筑面积116平方米，2014年5月23日收房时其本人未在岳阳，岳阳哲安物业云梦新城物管处与业主杨迎庆签订《物业管理服务协议》、钥匙领用登记表、承诺书以及室内安全防火承诺书上应由杨迎庆签字的地方均由其父亲杨立安代签。其中岳阳哲安物业云梦新城物管处与业主杨迎庆签订《物业管理服务协议》约定，物业公司提供的物业服务包括房屋共用部位的日常维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的日常维护和管理、环境卫生与绿化、安全护卫和消防、交通秩序和车辆停放及维持商业中心内的公共秩序。其中高层住宅按照1.2元/㎡/月收费。该协议的执行期间为2014年5月23日至哲安物业管理服务终止为止。2016年元月25日，哲安物业与豪门物业签订《云梦新城物业管理项目交接协议书》，约定哲安物业在2016年元月26日前未收的物业费及水费由豪门物业代收，在收到业主所欠款项后，先用于还哲安物业所欠水费、电费确保小区的正常运转，余下的费用（包含业主的装修押金、已预交的物业费、用水周转金）全部转为豪门物业应收的物业费，由豪门物业承担责任。由于哲安物业撤走部分物管人员，所以2015年12月1日至2016年元月26日的物业费按照50%收取。该协议的尾部，云梦新城业委会和南湖求索街道居委会均作为见证人在协议上签章。2018年1月24日，云梦新城业委会（甲方）与豪门物业（乙方）签订《岳阳市云梦新城小区物业管理服务合同书》，甲方选聘乙方对云梦新城小区提供物业管理服务事宜，双方就乙方提供物业管理服务的主要内容以及乙方提供的常规物业管理服务内容进行了具体的约定，包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设备设施的运行、维修和养护，公共场所，房屋共有部位的清洁卫生、垃圾收集，清运及排水管道、污水管道的疏通，公共绿地，花木及其他部位的养护和管理，机动车和非机动车的停放管理，公共秩序、安全，消防等事项的协助管理与服务等。委托管理的期限为2年，自2018年1月26日起至2020年1月25日止。其中高层房屋按照1元/㎡/月的收费标准收取物业管理费，逾期缴费的，从逾期之日起按照应交金额的千分之一按日交滞纳金。另查明，杨迎庆的父亲杨立安于收房当日领取了房屋钥匙，但因为房屋存在空鼓情况一直未装修入住，直至2019年8月份才由豪门物业维修好。豪门物业自认其按照1元/㎡/月向云梦新城业主收取物业费。一审法院认为，豪门物业与云梦新城的前期物业服务单位哲安物业签订了《云梦新城物业管理项目交接协议书》，继受了哲安物业的债权债务，之后其又与云梦新城业委会签订了《岳阳市云梦新城小区物业管理服务合同书》,该物业服务协议对全体业主具有拘束力，其效力及于全体业主。故杨迎庆作为云梦新城的业主之一，应当按照约定向豪门物业缴纳物业费。由于杨迎庆的父亲杨立安于2014年5月23日签署了相关文件并领取了房屋钥匙，应当认定该房屋于2014年5月23日完成了交付。由于交付后，杨迎庆一直未装修入住，按照相关政策的规定，应当按照应收物业费的90%收取物业费，故杨迎庆应向豪门物业缴纳物业费7516.8元[（116㎡×1.2元/㎡×14个月+116㎡×0.6元/㎡×2个月+116㎡×1元/㎡×54个月）×90%=7516.8元]。对于豪门物业主张的物业费超出7516.8元的部分不予支持。鉴于杨迎庆因房屋质量问题导致欠费，并非恶意拖欠，故对豪门物业关于滞纳金的主张不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决:一、杨迎庆在判决生效之日起十日内一次性向豪门物业支付2014年8月23日至2020年7月31日的物业费合计7516.8元；二、驳回豪门物业的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元,由杨迎庆负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，2014年5月23日，上诉人杨迎庆由父亲杨立安代为与岳阳哲安物业云梦新城物管处签订《物业管理服务协议》，并在钥匙领用登记表、承诺书以及室内安全防火承诺书上签字，杨迎庆主张在验房时发现房屋多处空鼓，并存在地面没有扫尾平整，窗户不能延时闭合，阳台到客厅玻璃隔断门没有五金卡槽的问题因此一直未收房，但上述属于建设单位房屋质量保修范围，不属于物业管理服务范围，上诉人以直到2019年8月份上述问题才解决为由主张在2019年8月之前其尚未收房，无需缴纳物业管理费的上诉理由不能成立，本院不予支持。另外，哲安物业与豪门物业签订的项目移交协议书中约定由豪门物业代哲安物业收取2016年1月26日前未收取的物业费及水费，豪门物业受哲安物业委托向杨迎庆收取物业管理费，效力及于哲安物业，不会产生向杨迎庆重复收取物业费的情况，杨迎庆上诉主张豪门物业无权向其主张2016年1月26日前属于哲安物业的物业费缺乏法律依据，本院不予支持。一审法院结合杨迎庆的收房时间，支持豪门物业起诉请求支付的2014年8月23日至2020年7月31日的物业费并无不当。上诉人杨迎庆的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨迎庆负担。本判决为终审判决。审判长  刘景镔审判员  许震鹏审判员  王延红二〇二一年四月二十二日书记员  夏语涵