山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初1072号 原告：高冰，男，汉族，1988年8月11日出生，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：杨明生，北京大成（济南）律师事务所律师。 被告：唐凡，女，汉族，1986年9月21日出生，住济南市槐荫区。 委托诉讼代理人：李银顺，山东锦瑟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张冰，山东锦瑟律师事务所律师。 原告高冰与被告唐凡房屋租赁合同纠纷一案。本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，由审判员高峰于2021年3月18日公开开庭进行了审理，高冰的委托诉讼代理人杨明生，唐凡的委托诉讼代理人李银顺、张冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 高冰向本院提出诉讼请求：1、判令唐凡支付高冰违约金10万元；2、判令唐凡支付高冰第二年租金滞纳金10700元(以第二年租金180000元为基数，自2019年9月18日起按每日租金500元的20%计算至2020年1月3日止)，第三年租金滞纳金暂计3150元(以第三年租金189000元为基数，自2020年9月18日起按每日租金525元的20%计算至实际支付之日止，暂计算至2020年10月18日)；3、判令唐凡拆除济南市历城区王舍人街道新城香溢紫郡原19号楼现16号楼2单元118号房屋的装修，并恢复原状；4、本案诉讼费由唐凡承担。事实与理由：2018年9月18日，高冰与唐凡签订《商铺租赁合同》，约定唐凡将其位于济南市历城区王舍人街道新城香溢紫郡原19号楼现16号楼2单元118号房屋租赁给高冰使用，租期5年，自2018年10月18日至2023年10月17日，租金为第一、二年为各180000元，第三年为189000元等，支付方式为每年支付一次，每年提前一个月支付下一年租金，如拖延支付，应按照每天欠付租金的20%加收滞纳金。合同签订后，唐凡第二年租金严重延期支付，已经构成违约，唐凡应按照合同约定支付滞纳金。2020年10月中旬，在未经双方协商的情况下，唐凡单方解除合同并搬离租用房屋，该行为已构成违约。综上，为维护高冰的合法权益，请求贵院查清事实，支持高冰的上述诉讼请求，判如所请。 唐凡辩称，一、唐凡主体不适格，唐凡系山东奥力科技有限公司法定代表人，其签订租赁合同系代表公司与高冰达成的租赁协议，且高冰也知道唐凡租赁该物业实际经营的项目和经营的主体。唐凡非本案适格主体请求依法裁定驳回高冰的起诉。二、关于高冰所要求的违约金没有法律依据，唐凡系提前通知高冰解除的租赁合同，原高冰对唐凡提出的解除请求没有过任何回应，应视为默认，且高冰又将该涉案房屋租赁给了中国电信，其以实际行动接受了双方解除合同的意思表示且主张的违约金过高。三、关于滞纳金，第三年的滞纳金与违约金系重复计算，如双方合同已经解除高冰再次主张滞纳金系重复计算。关于第二年的违约金系因唐凡经济困难高冰同意其分期支付。四、关于高冰的第三项诉讼请求没有履行依据，现高冰已将涉案房产转租给了案外人中国电信且中国电信已实际入住并开展经营，该项诉求没有实际履行义务，同时高冰将涉案房产转租中国电信后也从未通知唐凡拆除室内装修，高冰也应有义务赔偿唐凡的装修损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院对以下事实予以认定： 2018年9月18日，高冰（出租方）与唐凡（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定高冰将位于济南市历城区王舍人街道新城香溢郡原19号楼现16号楼2单元118号房屋出租给唐凡使用，建筑面积179.36平方米；租赁期间为5年，自2018年10月18日起至2023年10月17日止；租金及支付方式：1、第一年和第二年租金为人民币180000元,第三年租金为189000元，第四年租金为198500元，第五年租金为208500元。2、唐凡以转账形式向高冰支付租金，租金为每年支付一次，每年提前一个月支付下一年租金。3、唐凡必须按照约定时间向高冰交纳租金，如无故拖欠，高冰将有权向唐凡每天按实欠租金的20％加收滞纳金；违约金和违约责任：1、若高冰在唐凡没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为高冰违约，并赔偿违约金10万元。2、若唐凡在高冰没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为唐凡违约，并赔偿违约金10万元。3、唐凡违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金10万元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿。合同尾部出租方处有高冰的签名和手印，承租方有高冰的签名和手印。合同签订后，关于第二年租金，唐凡于2019年10月28日支付房租10万元、2019年12月2日支付房租1万元、2019年12月30日支付房租3万元、2020年1月2日支付房租2万元、2020年1月3日支付房租2.0385万元，共计18.0385万元。 2020年9月28日，唐凡通过微信向高冰发出解除合同的通知，其以在合同履行期间受疫情影响经营为由要求解除《商铺租赁合同》。2020年10月19日，高冰回复唐凡不同意解除，要求唐凡继续履行《商铺租赁合同》并支付违约金。 2020年12月10日，高冰将涉案房屋出租给案外人济南丰业兴保温建材有限公司，约定房屋用途为电信营业厅，租赁期限自2020年12月20日至2023年12月31日，共叁年，房租自2020年1月1日开始计算。 诉讼中，唐凡称其并非适格被告，其签订租赁合同时系代表山东奥力教育科技有限公司，其产生的法律效果应当归山东奥力教育科技有限公司承受。为证明其主张其提交山东奥利教育科技有限公司的营业执照、法定代表人身份证明书以及《商铺租赁合同》（合同尾部承租方加盖了山东奥力教育科技有限公司的印章和唐凡的签字及手印）。高冰对该《商铺租赁合同》的真实性不予认可。 本院认为，关于唐凡是否是本案适格被告，唐凡提交的《商铺租赁合同》系由其保管，其虽然系山东奥力教育科技有限公司的法定代表人，但其提交的证据不能证明其与高冰签订《商铺租赁合同》时加盖了公司公章，故不能证明签订《商铺租赁合同》系山东奥力教育科技有限公司的真实意思表示。高冰与唐凡签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，双方之间成立房屋租赁合同关系。关于唐凡是否违约的问题，一、《商铺租赁合同》约定租金为每年支付一次，每年提前一个月支付下一年租金，唐凡应当于2019年9月18日、2020年9月18日支付第二年、第三年房屋租金，但其未按照合同约定支付租金构成违约，唐凡应支付“滞纳金”。二、2020年9月28日唐凡在合同未到期的情况下单方要求解除合同，其以实际行动表明不再继续履行《商铺租赁合同》，唐凡构成违约应承担违约责任。关于高冰主张的“滞纳金”其性质为违约金，与合同约定的违约金条款系重复约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，唐凡主张违约金过高，应予调整。唐凡迟延支付房屋租金，造成房屋租金被占用期间的利息损失应为高冰的实际损失，其约定过分高于实际损失，本院予以调整。因违约金除具有补偿性之外兼具惩罚性，结合双方合同履行情况、预期利益等，本院酌定唐凡应支付的“滞纳金”应以所欠付房屋租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于唐凡违约解除租赁合同的违约金计算问题，本院酌定唐凡支付的违约金为自2020年10月18日至2021年1月1日（高冰将涉案房屋出租于第三人实际收取房租之日）的租金损失，共计37846.50元（189000元/年÷12个月×2个月+189000元/年÷365天×13天-385元）。 关于高冰要求唐凡拆除涉案房屋装修的诉讼请求，高冰已将涉案房屋出租给案外人济南丰业兴保温建材有限公司且济南丰业兴保温建材有限公司已实际装修入住，唐凡已无法对涉案房屋恢复原状，则应视为高冰同意对剩余装修的再度使用，故对于该诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、唐凡支付高冰违约金37846.50元； 二、唐凡支付高冰违约金（以180000元为基数，自2019年9月18日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至2019年10月28日；以80000元为基数，自2019年10月29日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至2019年12月2日；以70000元为基数，自2019年12月3日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至2019年12月30日；以40000元为基数，自2019年12月31日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至2020年1月2日）； 上述第一项至第二项限唐凡于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回高冰的其他诉讼请求。 案件受理费1289元，由唐凡负担600元，由高冰负担689元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 高 峰 二〇二一年四月六日 书记员 孙树贞