海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）琼96民终608号上诉人（原审被告）：海南琪鑫七仙岭温泉开发有限公司，住所地保亭县七仙岭旅游区7号。法定代表人：胡伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：巩志军，海南泽田律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄戈琳，海南泽田律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：保亭县七仙瑶池业主委员会，住所地保亭黎族苗族自治县（以下简称“保亭县”）七仙岭旅游区7号。负责人：魏瑞志，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：庆赫，甘肃途胜律师事务所律师。原审被告：海南保亭七仙瑶池酒店物业服务有限公司，住所地保亭县七仙岭旅游区7号。法定代表人：符世安，该公司执行董事兼总经理。上诉人海南琪鑫七仙岭温泉开发有限公司（以下简称琪鑫公司）与被上诉人保亭县七仙瑶池业主委员会（以下简称瑶池业主委员会）、原审被告海南保亭七仙瑶池酒店物业服务有限公司（以下简称瑶池物业公司）物权保护纠纷一案，不服海南省保亭黎族苗族自治县人民法院(2020)琼9029民初187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人琪鑫公司上诉请求：1.撤销海南省保亭黎族苗族自治县人民法院(2020)琼9029民初187号民事判决；2.判令驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。原审判决对《物业交接清单》证明内容不予认定，未认定琪鑫公司将备案材料、物业服务用房移交瑶池物业公司，属于认定事实错误。首先，上诉人与瑶池物业公司在法律上是相互独立的两家公司，都具有独立的法人资格，仅仅是有相同的股东、相同的地址，并不能否认《物业交接清单》证明内容。更何况，在本案中，琪鑫公司、瑶池物业公司的地址均为七仙岭旅游区7号，因此以上诉人与瑶池物业公司地址相同为由否定《物业交接清单》的证明内容是不合逻辑的。其次，依据（2019）琼96民终176号民事判决书，2010年上诉人选聘了瑶池物业公司为涉案小区的前期物业服务企业，对小区实施物业管理，瑶池物业公司为涉案小区的前期物业服务企业。因此，从事实上看，瑶池物业公司确实是涉案小区的前期物业公司，有依据《物业管理条例》第二十九条就涉案小区进行交接的义务；从形式上看，瑶池物业公司也与上诉人签订了《物业交接清单》，进行了物业交接。原审法院在没有任何相反证据的前提下，否定《物业交接清单》的证明内容是毫无根据的。二、原审判决认定事实错误导致适用法律错误，被上诉人无权就本案提起诉讼。原审判决认为，被上诉人经选举产生且已依法在相关部门备案，相关法律法规赋予其在一定范围内相应的权利义务，根据业主大会议事规则以及《保亭县七仙瑶池业主委员会决议》授权业主委员会以法律手段维护业主的基本权益，因此有权提起本案诉讼。该认定适用法律错误，业主委员会无权未经业主大会共同决定提起诉讼。事实上，涉案小区业主从未形成过议事规则，也从未授权被上诉人以法律手段维护业主的基本权益。被上诉人提供的证据为《七仙瑶池业主委员会议事规则》和《保亭县七仙瑶池业主委员会决议》，均为上诉人自行制定，而不是由涉案小区全体业主共同制定。上诉人不能越过全体业主，自己授权给自己。依照《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十五条，以及《海南经济特区物业管理条例》第九条、第十七条的规定，制定和修改业主大会议事规则由业主共同决定，业主委员会只能执行业主大会的决定事项，代表业主行使业主的相关权利。业主大会经全体业主共同决定提起诉讼后方可通过法律手段维权，因此，被上诉人无权就不属于自己的权利提起诉讼。原审判决以《保亭县七仙瑶池业主委员会决议》授权业主委员会以法律手段维护业主的基本权益，因此认定其诉讼主体适合，明显适用法律错误。三、原审判决的内容即使生效了也无法实现。根据《物业管理条例》第二十九条的规定，上诉人已向瑶池物业公司移交了涉案小区物业有关材料。该案涉材料由上诉人进行移交，这对于上诉人在客观上是不能实现的。瑶池物业公司为涉案小区的前期物业公司，该事实有生效的法院判决予以认定。依据《物业管理条例》第二十九条的规定：“物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述材料移交给业主委员会。”被上诉人主张相关权利，应在前期物业服务合同终止时向瑶池物业公司提出，而无权向上诉人主张。综上，为维护双方当事人的合法权益，维护公平及交易安全，特向贵院提起上诉，请求支持上诉人的诉讼请求。被上诉人瑶池业主委员会辩称，一、一审法院在判决事实部分有关《物业交接清单》的认定完全符合证据采信的法律规定，上诉人据此提出的上诉理由无法成立。首先，对于清单中的材料是否完成移交这一待证事实，应由上诉人完成举证责任。其次，《物业管理条例》和《海南省经济特区物业管理条例》作为本案审理的法律依据，对建设单位负有移交案涉材料的义务作出了明确的规定。由此，上诉人试图以《物业交接清单》作为抗辩理由免除自身的法定义务，是对法律的理解错误，其主张不能成立。二、一审判决关于本案诉讼主体的认定和法律适用完全正确。本案自被上诉人2019年2月起诉至今已有两年多时间，历经三次审理，关于被上诉人作为原告的诉讼主体是否适格以及是否享有诉权的问题，早已依法查明并作出生效结论。首先，被上诉人是依法成立并在相关部门完成备案，在法律上具备独立的诉讼主体资格；其次，（2019）琼96民终1381号民事裁定已认定本案的法律关系为物权保护纠纷，并明确被上诉人作为代表全体业主或者物业使用人履行大会赋予的物业管理职能的业主委员会，有权利对该部分财产的管理权提出请求。此外，就业主委员会行使诉权法律依据的问题，被上诉人也曾向一审法院提交过最高人民法院[2002]民立他字第46号《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》，已经明确了在本案这种情况下业主委员会的诉讼地位和诉权，而并未附加任何前置条件，何况本案中被上诉人也提交了相应的议事规则和业主委员会决议对此予以确认。上诉人以“被上诉人无权就不属于自己的权利提起诉讼”这一主张显然与现行法律规定、最高法院的批复和二审法院作出的裁定均相悖，依法不能成立。三、被上诉人有关判决内容无法实现的抗辩理由无任何事实和法律依据，应当依法予以驳回。综上，请求二审法院驳回上诉、维持原判。被上诉人瑶池业主委员会向一审法院诉讼请求：一、判令被告琪鑫公司依法立即向原告提供如下备案材料：1.“七仙瑶池雨林别墅”小区（以下简称“案涉项目”）的各项批准文件；2.案涉项目的各类建筑物、场地、设施设备的清单；3.案涉项目竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等全部竣工验收资料；4.案涉项目设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；5.案涉项目的物业质量保修文件和物业使用说明文件；6.案涉项目有关物业共用部位、共用设施大修、更新、改造及维修、运行、保养的有关资料；7.案涉项目物业管理区域内地上、地下的建筑物及设施设备和相关场地等基本资料、以及已筹集的专项维修资金清册等其他全部相关物业管理资料；8.截止本案判决文书作出为止的案涉项目全部业主清册及未售出房屋清册；二、判令被告琪鑫公司依法立即向原告移交如下财物（如下列财物由被告瑶池物业公司占有，则依法判令其配合被告琪鑫公司移交）：1.移交业主共有的物业服务用房（不少于案涉项目建筑物总面积2‰的比例，且具备水、电、通风、采光等使用功能的地面以上能够独立使用的房屋），确保原告的办公场所能够正常使用；2.移交业主共有的经营用房、场地和其他财物；3.移交用业主共有资金购置的属于业主共有的财产；三、判令被告琪鑫公司立即为原告提供业主共有的活动场地和场所（包括但不限于棋牌室、健身房、温泉池、业主餐厅等）；四、本案全部诉讼费用均由二被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求第一项为：判令被告琪鑫公司依法立即向原告提供如下备案材料：1.“七仙瑶池雨林别墅”小区（以下简称“案涉项目”）的各项批准文件；2.案涉项目的各类建筑物、场地、设施设备的清单；3.案涉项目竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等全部竣工验收资料；4.案涉项目设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；5.案涉项目的物业质量保修文件和物业使用说明文件；6.截止本案判决文书作出为止的案涉项目全部业主清册及未售出房屋清册；判令被告瑶池物业公司依法立即向原告提供如下备案材料：1.案涉项目有关物业共用部位、共用设施大修、更新、改造及维修、运行、保养的有关资料；2.案涉项目物业管理区域内地上、地下的建筑物及设施设备和相关场地等基本资料、以及已筹集的专项维修资金清册等其他全部相关物业管理资料。一审法院认定事实：原告瑶池业主委员会于2018年2月8日经七仙瑶池雨林别墅小区2/3以上业主投票选举依法成立，并于2018年4月13日在保亭县住房保障和房产管理局办理备案登记手续。被告琪鑫公司作为案涉七仙瑶池雨林别墅项目的开发商，该公司在完成案涉项目的建设后，选聘被告瑶池物业公司对该项目的物业进行管理。因案涉项目小区物业服务不到位等问题，原告瑶池业主委员会于2019年1月9日通过决议一致同意选聘新的物业服务企业。2019年5月20日，原告瑶池业主委员会与案外人四川恒商物业服务有限公司保亭分公司签订物业服务合同，并于2019年9月12日在保亭县住房保障与房产管理局依法完成备案登记，由此案涉项目物业管理等交由四川恒商物业服务有限公司保亭分公司接管提供物业服务，因案涉项目物业材料移交问题，原、被告双方引发纠纷，遂诉至一审法院。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.原告瑶池业主委员会是否具有主体资格；2.原告瑶池业主委员会的各项诉请能否得到支持。关于争议焦点一，依据《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责”的规定，业主委员会是代表全体业主的意志，维护全体业主的利益。原告瑶池业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动。本案中，原告瑶池业主委员会经选举产生且已依法在相关部门备案，相关法律法规赋予其在一定范围内相应的权利义务，根据业主大会议事规则以及《保亭县七仙瑶池业主委员会决议》授权业主委员会以法律手段维护业主的基本权益，且本案诉讼标的是原告瑶池业主委员会基于对该部分财产具有管理权而提出的，因此，原告瑶池业主委员会为维护全体业主的利益，有权提起本案诉讼。被告琪鑫公司主张原告瑶池业主委员会在法律上不具有诉讼的主体资格，一审法院不予采纳。关于争议焦点二，针对本案诉争的相关问题逐一进行分析认定如下：1.关于原告瑶池业主委员会第一项诉请能否得到支持的问题。依据《海南省经济特区物业管理条例》第二十九条：“建设单位在物业竣工验收合格后90日内，应当将下列材料报所在地人民政府物业管理主管部门备案：（一）物业建设项目的各项批准文件；（二）各类建筑物、场地、设施设备的清单；（三）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等其他竣工验收资料；（四）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（六）其他相关材料。物业管理主管部门应当将前款备案材料建档并保存”和第三十条第一款：“业主委员会成立后，建设单位应当将本条例第二十九条规定的备案材料提供给业主委员会”的规定，本案中，原告瑶池业主委员会经选举产生且已依法在相关部门备案，作为建设单位的被告琪鑫公司应当将备案材料提供给业主委员会，如前所述，一审法院不予认定被告琪鑫公司已将上述备案资料移交给被告瑶池物业公司，故原告瑶池业主委员会第一项诉请中要求被告琪鑫公司将第1、2、3、4、5、8项的资料进行移交，于法有据，一审法院予以支持。依据《海南省经济特区物业管理条例》第四十三条第一、二款：“物业服务企业应当在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后10日内，办理以下移交手续：（一）移交业主共有的物业服务用房、经营用房、场地和其他财物；（二）移交提供服务期间用业主共有资金购置的属于业主共有的财产；（三）移交预收的物业服务费用或者结余的物业服务资金、专项维修资金及相关费用；（四）移交提供物业服务期间形成的有关物业共用部位、共用设施设备大修、更新、改造及维修、运行、保养的有关资料。前款规定的财物和资料，成立业主委员会的，应当向业主委员会移交”的规定，本案中，原告瑶池业主委员会已依法选聘新的物业服务企业，作为前期物业服务企业的被告瑶池物业公司应将上述资料移交给业主委员会，故原告瑶池业主委员会第一项诉请中要求被告瑶池物业公司将第6、7项的资料进行移交，于法有据，一审法院予以支持。2.关于原告瑶池业主委员会第二项诉请能否得到支持的问题。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项：“起诉必须符合下列条件：（三）有具体的诉讼请求和事实、理由”的规定，本案中，如前所述，本院予以认定被告琪鑫公司未留有物业服务用房，原、被告都未向本院提交有关资料予以证明经营用房、场地和其他财物以及用业主共有资金购置属于业主共有财产的具体有哪些财产，一审法院无法判断该诉请主张的财物具体房号、面积等事项，属诉讼请求不明确，一审法院无法对此作出具体裁决，故原告瑶池业主委员会的第二项诉求无事实依据，一审法院不予支持。3.关于原告瑶池业主委员会第三项诉请能否得到支持的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，本案中，从原告瑶池业主委员会提交的宣传彩页来看，并未有关于棋牌室、健身房、业主餐厅等活动场所的内容，业主与被告琪鑫公司签订的《商品房买卖合同》中也未有相关内容的约定，上述设施不能视为合同内容，且在庭审中被告琪鑫公司表明涉案小区现没有上述设施，在建设规划中也未进行过规划留有上述设施，故原告瑶池业主委员会的该项诉请内容在实际中并不存在，一审法院无法对此作出具体裁决，一审法院不予支持。综上所述，被告瑶池物业公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《物业管理条例》第十五条，《海南省经济特区物业管理条例》第二十九条，第三十条第一款、第四十三条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告琪鑫公司于本判决生效之日起十日内将下列资料移交至原告瑶池业主委员会：1.“七仙瑶池雨林别墅”小区的各项批准文件；2.“七仙瑶池雨林别墅”小区的各类建筑物、场地、设施设备的清单；3.“七仙瑶池雨林别墅”小区竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等全部竣工验收资料；4.“七仙瑶池雨林别墅”小区设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；5.“七仙瑶池雨林别墅”小区的物业质量保修文件和物业使用说明文件；6.截止本案判决文书作出为止的“七仙瑶池雨林别墅”小区全部业主清册及未售出房屋清册；二、被告瑶池物业公司于本判决生效之日起十日内将下列资料移交至原告保亭县七仙瑶池业主委员会：1.“七仙瑶池雨林别墅”小区有关物业共用部位、共用设施大修、更新、改造及维修、运行、保养的有关资料；2.“七仙瑶池雨林别墅”小区物业管理区域内地上、地下的建筑物及设施设备和相关场地等基本资料、以及已筹集的专项维修资金清册等其他全部相关物业管理资料；三、驳回原告瑶池业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告琪鑫公司、瑶池物业公司负担。本院二审期间，上诉人未提交新证据。被上诉人向本院提交了一份（2019）保亭证字第367号公证书，拟证明被上诉人向法院起诉系经过业主大会讨论投票通过，上诉人对被上诉人提交的证据的真实性不确认，且该公证书仅公章复印件与原件内容相符，不能证明业主大会上业主的签字是真实的，也无法证明签字人为七仙瑶池的实际业主，更无法证明成功地召开了业主大会。本院对被上诉人提交证据的真实性、合法性和关联性予以确认，结合被上诉人在一审中提交的材料，可以证实被上诉人以法律手段维权经过了业主大会的授权。本院二审查明事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点是被上诉人是否具备主体资格，上诉人应否移交相关材料给被上诉人。首先，关于被上诉人的主体资格，根据一审查明事实，瑶池业主委员会于2018年2月8日经七仙瑶池雨林别墅小区2/3以上业主投票选举依法成立，并于2018年4月13日在保亭县住房保障和房产管理局办理备案登记手续。故被上诉人具备主体资格，以提起诉讼这一法律手段维护全体业主的利益，经过业主大会的授权，有权提起本案诉讼。其次，关于上诉人应否移交相关材料给被上诉人。上诉人以其已经将相关材料移交给原审被告瑶池物业公司、无法将相关材料再次移交、客观上无法履行为由，主张无需将相关材料移交上诉人。因上诉人主张其已将案涉相关材料移交给瑶池物业公司，但仅能提供一张《物业交接清单》无法确认案涉相关材料已经全部移交的事实。再者，根据《海南经济特区物业管理条例》第二十九条的规定，建设单位应当将案涉材料报主管部门备案，并不是不留原始档案的全盘移交，《海南经济特区物业管理条例》第三十条则规定建设单位应当将本条例第二十九条规定的备案材料提供给业主委员会，故上诉人作为建设单位，向被上诉人移交案涉相关材料是其法定义务，并不以其是否已经向前期物业公司移交过为前提。故上诉人以其无法移交为由主张无需移交，本院不予支持。综上，上诉人琪鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人海南琪鑫七仙岭温泉开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢静华审 判 员 卢艳萍审 判 员 王思霖二〇二一年四月一日法官助理 陈良艳书 记 员 董 威附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。