文书内容河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫06民终315号上诉人（原审被告）：郜卫平，男，1971年11月17日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。被上诉人（原审原告）：鹤壁市天马制衣有限公司，住所地鹤壁市山城区长风路中段10号。法定代表人：姜素彩，该公司董事长。委托诉讼代理人：王丽娜，女，该公司员工。委托诉讼代理人：索昊建，男，1975年9月13日出生，汉族，住鹤壁市山城区。由鹤壁市山城区长风中路街道办事处推荐。上诉人郜卫平因与被上诉人鹤壁市天马制衣有限公司（以下简称天马制衣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服鹤壁市山城区人民法院（2020）豫0603民初1503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郜卫平上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判天马制衣公司返还其15843元或发回重审；2.一审、二审诉讼费由天马制衣公司承担。事实与理由：1.因天马制衣公司涨房租，郜卫平只能被动接受，要求降低房租被拒。郜卫平因转租一楼门面房被收回，但厨房设备、装修等共计72000元天马制衣公司未补偿给郜卫平。根据2015年1月5日涉案二楼房屋租赁协议，房租应为35000元，天马制衣公司要求支付70000元违反公平公正原则。因同地段门面房租金为20000元至30000元，应减去疫情期间房租3个月，天马制衣公司法定代表人另外收取的30000元，二楼水电押金2000元，房屋维修费10000元，两年房屋款70000元，物品顶账少算的1000元，合计郜卫平应支付2336元。2.两份协议中均未约定利息，一审判决郜卫平支付利息18181元错误。天马制衣公司辩称，1.郜卫平陈述的另收取的30000元不属实。2.郜卫平陈述2001年8月起租赁天马制衣公司一楼两间门面房，租金每年为38500元，完全不符合实际。天马制衣公司与郜卫平最初的合作时间是2002年8月，租金是每年40000元。郜卫平在2002年7月29日、2003年1月20日分两次向天马制衣公司交纳了2002年8月18日至2003年8月18日的费用。然后天马制衣公司从2013年负责登记房屋流水账，2013年一楼的租金不是郜卫平陈述的租金情况，房租涨到58500元是随着市场行情及物价上涨调整，2014年的房租是在双方协商下进行了调整。3.郜卫平陈述二楼一开始交纳的租金是35000元不属实，二楼是2007年2月1日开始租赁，郜卫平第一年的租金为66200元，2008年2月1日至2014年初租金为35000元，发现郜卫平2013年6月高额转租挣差价，2014年根据市场行情调整到年租金70000元。4.郜卫平陈述的厨房设备、装修等共计72000元被天马制衣公司占有纯属无稽之谈，一楼接连两次被转租天马制衣公司均不知情。5.郜卫平主张疫情期间减免房租3个月，减免是情分，不减免是本分，不同意减免。二楼水电押金2000元郜卫平未提供票据，主张房屋维修费10000元未提供维修房屋的证据，主张减免两年房屋款70000元纯属倒打一耙。6.天马制衣公司要求郜卫平支付利息18181元符合合同约定，属于维护合法权益。天马制衣公司向一审法院起诉请求：1.郜卫平给付房屋租金197363元；2.郜卫平支付利息20965元；3.案件诉讼费由郜卫平承担。一审法院认定事实：2017年8月17日，天马制衣公司、郜卫平签订房屋租赁合同一份，约定天马制衣公司将山城区长风路中段鹤壁宝马宾馆对面一楼门面房，面积110.88平方米出租给郜卫平使用，租赁期限为一年，自2017年8月17日至2018年8月17日，年租金为58500元，郜卫平提前一个月将全年房租一次性支付天马制衣公司，如拖欠租金，天马制衣公司将收回房屋。租赁后郜卫平如需装修房屋，费用由郜卫平承担，合同到期时室内外的一切装修设施郜卫平不准损坏（包括墙、地面、顶、门面装修、门子的安装、室内的装置），应无偿交给天马制衣公司，但郜卫平安装的吊扇和其他一些活动设施如空调、工作台、操作机归郜卫平所有。租赁期间，未经天马制衣公司许可郜卫平不准私自转让，违反以上规定，天马制衣公司可无条件终止合同，并无条件收回房屋。租赁期间，天马制衣公司、郜卫平不准私自违约，否则违约方按全年房租金额的50%向另一方交纳违约金。如任意一方提出解除合同时，应提前一个月通知对方，经双方同意后可以终止合同，互不追究责任。郜卫平交纳了2017年8月17日至2018年8月17日的租金，之后未交纳该房屋租金。2019年5月1日，郜卫平将该房屋转租他人。因郜卫平欠交租金及将房屋转租，天马制衣公司通知郜卫平2019年10月30日解除该租赁合同关系，并于2019年10月30日收回该房屋。2017年1月30日，天马制衣公司、郜卫平签订房屋租赁合同一份，约定天马制衣公司将山城区长风路中段鹤壁宝马宾馆对面二楼门面房，面积303.6平方米出租给郜卫平使用，租赁期限为一年，自2017年1月30日至2018年1月30日，年租金为70000元，郜卫平应提前一个月将全年房租一次性支付天马制衣公司，如拖欠租金，天马制衣公司将收回房屋。租赁后郜卫平如需装修房屋，费用由郜卫平承担，合同到期时室内外的一切装修设施郜卫平不准损坏（包括墙、地面、顶、门面装修、门子的安装、室内的装置），应无偿交给天马制衣公司，但郜卫平安装的吊扇和其他一些活动设施如空调、工作台、操作机归郜卫平所有。租赁期间，未经天马制衣公司许可郜卫平不准私自转让，违反以上规定，天马制衣公司可无条件终止合同，并无条件收回房屋。租赁期间，天马制衣公司、郜卫平不准私自违约，否则违约方按全年房租金额的50%向另一方交纳违约金。如任意一方提出解除合同时，应提前一个月通知对方，经双方同意后可以终止合同，互不追究责任。郜卫平交纳了2017年1月30日至2018年1月30日的租金，并交纳了下一年度部分租金13000元（2019年7月31日交纳8000元，2020年2月21日交纳5000元）。因郜卫平欠交房租，天马制衣公司通知郜卫平2020年6月30日解除该租赁合同关系，并于2020年6月30日收回该房屋。另查明，2020年12月25日，经一审法院现场勘验，郜卫平物品仍在涉案房屋内存放。2020年9月27日，天马制衣公司、郜卫平就部分物品折抵租金情况达成如下协议：郜卫平以十张台球案（含配套的球、10把双人木椅、3个球杆柜、球杆、台球案上吊顶10个、沙发）及外墙广告牌折抵租金36000元。另查明，中国人民银行授权全国银行间拆借中心公布2019年8月20日一年期贷款市场报价利率为4.25%，2019年9月20日、2019年10月21日一年期贷款市场报价利率为4.2%，2019年11月20日、2019年12月20日、2020年1月20日一年期贷款市场报价利率为4.15%，2020年2月20日、2020年3月20日一年期贷款市场报价利率为4.05%，2020年4月20日至2020年12月21日一年期贷款市场报价利率均为3.85%。一审法院认为，依法成立的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出租人将租赁物交付承租人占有、使用、收益，承租人应当按照合同约定支付租金。本案中，天马制衣公司、郜卫平签订的两份房屋租赁合同期间届满后，郜卫平继续使用房屋，天马制衣公司未持异议，故两份房屋租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。两份租赁合同均约定提前一个月交纳全年租金及未经天马制衣公司许可不准转租，而郜卫平至今未交纳山城区长风路中段鹤壁宝马宾馆对面一楼门面房2018年8月17日之后租金且在租赁期间将该房屋转租，也未全部交纳山城区长风路中段鹤壁宝马宾馆对面二楼门面房2018年1月30日之后的租金（2018年1月30日之后仅交纳了13000元），故天马制衣公司向郜卫平提出解除租赁合同关系符合法律规定，且庭审中经双方确认，山城区长风路中段鹤壁宝马宾馆对面一楼门面房房屋租赁合同关系于2019年10月30日解除，山城区长风路中段鹤壁宝马宾馆对面二楼门面房房屋租赁合同关系于2020年6月30日解除，对双方房屋租赁合同解除的时间予以确认。因山城区长风路中段鹤壁宝马宾馆对面一楼门面房房租租金交至2018年8月17日，故自2018年8月18日至2019年10月30日共计一年零74天，房租共计70360元（58500元+58500元/年÷365天×74天），郜卫平应予支付。关于天马制衣公司主张的山城区长风路中段鹤壁宝马宾馆对面一楼门面房2018年8月17日至2020年12月17日的房租利息损失,自2018年8月18日至2020年2月19日天马制衣公司要求按照年利率4.0525%计算不超出中国人民银行同期同类贷款利率及中国人民银行授权全国银行间拆借中心每月公布的一年期贷款市场报价利率，予以支持。自2020年2月20日至2020年12月7日，因天马制衣公司主张的按照年利率4.0525%计算支付利息超过中国人民银行授权全国银行间拆借中心每月公布的一年期贷款市场报价利率，故按照公布的一年期贷款市场报价利率计算利息。根据欠交租金的情况，对租金利息计算如下：            时间              计算基数（元）              利率（%）              利息（元）                  2018.8.18-2019.8.17              58500（郜卫平所欠2018年8月18日-2019年8月17日租金金额）              4.0525              58500×4.0525%=      2371                  2019.8.18-2020.2.19(共计186天)              70360（至2019年10月30日郜卫平欠交租金金额）              4.0525              70360×4.0525%÷365天×186天=1453                  2020.2.20-2020.4.19（共计60天）              70360              4.05              70360×4.05%÷365天×60天=468                  2020.4.20-2020.      12.7（共计232天）              70360              3.85              70360×3.85%÷365天×232天=1722      故天马制衣公司主张的所欠涉案一楼门面房租金利息损失共计6014元（2371元+1453元+468元+1722元），天马制衣公司该项诉讼请求超出部分，不予支持。山城区长风路中段鹤壁宝马宾馆对面二楼门面房房租租金交至2018年1月30日，后于2019年7月31日交纳租金8000元，2020年2月21日交纳租金5000元，自2018年1月31日至2020年6月30日共计两年零152天，欠交房租共计156151元（140000元+70000元/年÷365天×152天-13000元），另外，2020年9月27日天马制衣公司、郜卫平协议部分物品折抵房租36000元，予以确认，故尚欠房租120151元（156151元-36000元），郜卫平应予支付。关于天马制衣公司主张2018年1月31日至2020年12月7日的涉案二楼门面房租金利息损失，自2018年1月31日至2020年2月19日天马制衣公司要求按照年利率4.0525%计算不超出中国人民银行同期同类贷款利率及中国人民银行授权全国银行间拆借中心每月公布的一年期贷款市场报价利率，予以支持。自2020年2月20日至2020年12月7日，因天马制衣公司主张的按照年利率4.0525%计算支付利息超过中国人民银行授权全国银行间拆借中心每月公布的一年期贷款市场报价利率，故按照公布的一年期贷款市场报价利率计算利息。另外，根据欠交租金情况及后期交纳、折抵租金情况，结合天马制衣公司诉讼请求，对租金利息具体计算如下：            时间              计算基数（元）              利率（%）              利息（元）                  2018.1.31-2019.1.      30              70000（郜卫平欠交2018年1月31日至2019年1月30日租金金额）              4.0525              70000×4.0525%=      2837                  2019.1.31-2020.2.      19（共计385天）              127000（至2020年1月30日郜卫平欠交租金70000元/年×2年-已交13000元=127000元，自2019年1月31日至2020年9月26日天马制衣公司主张以127000元为基数计算利息，不违反法律规定，予以确认）              4.0525              127000×4.0525%÷365天×385天=5429                  2020.2.20-2020.4.      19（共计60天）              127000              4.05              127000×4.05%÷365天×60天=846                  2020.4.20-2020.9.      26（共计160天）              127000              3.85              127000×3.85%÷365天×160天=2143                  2020.9.27-2020.12.7(共计72天)              120151（因2020年9月27日双方协商以物折抵租金36000元，故郜卫平尚欠租金120151元）              3.85              120151×3.85%÷365天×72天=912      确定涉案二楼门面房租金利息损失为12167元（2837元+5429元+846元+2143元+912元），天马制衣公司该项诉讼请求超出部分，不予支持。关于郜卫平提出的水电费押金及涉案房屋内的其他物品，因其未提出反诉，不予处理，可另案主张。一审法院判决：一、郜卫平于判决生效后十日内支付天马制衣公司租金190511元；二、郜卫平于判决生效后十日内支付天马制衣公司租金利息损失18181元；三、驳回天马制衣公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4574元，减半收取2287元，由天马制衣公司负担101元，郜卫平负担2186元。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。经审查当事人提交的有效证据，并充分听取当事人的诉辩意见，本院审理查明确认的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人郜卫平所提出的一楼门面房厨房设备、装修等共计72000元天马制衣公司未补偿，根据2015年1月5日涉案二楼房屋租赁协议，房租应为35000元，应减去疫情期间3个月租金、天马制衣公司法定代表人另外收取的30000元、二楼水电押金2000元、房屋维修费10000元、两年房屋款70000元、少算物品顶账1000元的上诉理由。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》(2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方关于一楼门面房签订的合同约定：“合同到期时室内外的一切装修设施郜卫平不准损坏（包括墙、地面、顶、门面装修、门子的安装、室内的装置），应无偿交给天马制衣公司，但郜卫平安装的吊扇和其他一些活动设施如空调、工作台、操作机归郜卫平所有。”郜卫平主张一楼门面房厨房设备、装修等共计72000元天马制衣公司未补偿，既未提供相应证据予以证明，亦无合同依据，一审法院不予认定并无不当。2017年1月30日，天马制衣公司、郜卫平签订涉案二楼房屋租赁合同，约定年租金为70000元，郜卫平主张根据2015年1月5日涉案二楼房屋租赁协议，房租应为35000元，显然不能成立。郜卫平主张租金应减去天马制衣公司法定代表人另外收取的30000元、二楼水电押金2000元、房屋维修费10000元、两年房屋款70000元、少算物品顶账1000元，但未能提供充分有效证据予以证明，一审法院不予认定并无不当。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，郜卫平主张应减去疫情期间3个月租金，因涉案一楼门面房房屋租赁合同关系于2019年10月30日解除，不涉及疫情期间，不存在减免情形。涉案二楼门面房房屋租赁处于新冠肺炎疫情期间，根据疫情防控措施的需要，综合考虑《河南省高级人民法院关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》《河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展的若干政策措施》的相关规定，酌定按照约定标准免收1个月房租、减半收取2个月房租，即免除2个月的房租为宜，一审法院未考虑租赁期间出现的不可抗力因素不当，本院予以纠正。上诉人郜卫平的该项上诉理由部分成立，本院予以支持。关于上诉人郜卫平所提出的两份协议中均未约定利息，一审判决郜卫平支付利息18181元错误的上诉理由。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，两份租赁合同均约定提前一个月交纳全年租金，郜卫平未按约交纳租金应承担违约责任，一审法院对租金利息损失予以支持并无不当。上诉人郜卫平的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。经重新核算，涉案一楼门面房房租70360元、二楼门面房房租108484元（120151元-70000元/年÷12×2月=108484元），共计178844元；一楼门面房租金利息损失6014元、二楼门面房租金利息损失11881元（12167元-11667元×3.85%÷365天×232天=11881元），共计17895元，对此，本院予以支持，超过部分不予支持。综上所述，上诉人郜卫平的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，应予纠正。案经调解无效。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销鹤壁市山城区人民法院（2020）豫0603民初1503号民事判决；二、郜卫平于本判决生效后十日内支付鹤壁市天马制衣有限公司租金178844元；三、郜卫平于本判决生效后十日内支付鹤壁市天马制衣有限公司租金利息损失17895元；四、驳回鹤壁市天马制衣有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4574元，减半收取2287元，由鹤壁市天马制衣有限公司负担226元，郜卫平负担2061元。二审案件受理费4430元，由郜卫平负担3992元，鹤壁市天马制衣有限公司负担438元（限于收到本判决十日内向本院交纳，逾期本院将强制执行）。本判决为终审判决。审判长  翁煜明审判员  祁 祎审判员  苗国庆二〇二一年四月二十三日书记员  张亚楠