江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0324民初1653号原告：江苏新时空物业服务有限公司，统一社会信用代码91320324673009157Y，住所地睢宁县元府东街杂品公寓五号楼304室。法定代表人：邢园满，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈磊，男，1989年11月25日生，汉族，住睢宁县。系该公司副经理。委托诉讼代理人：冯梁，男，1981年2月18日生，汉族，住睢宁县。系该公司办公室主任。被告：王敦建，男，1973年10月18日生，汉族，住睢宁县邱集镇王庄村十组23号，现住睢宁县。原告江苏新时空物业服务有限公司（以下简称新时空物业公司）与被告王敦建物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告新时空物业公司的委托诉讼代理人陈磊，被告王敦建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新时空物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付物业费1280元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2019年2月1日至2019年12月15日所欠物业费1280元，经数次催要就是不给，为加强小区的管理，依据江苏省和徐州市政府的关于物业管理规定的要求，以及对物业企业的保护规定，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王敦建辩称，新时空物业公司在2019年时和业主委员会主任一人签订的合同不合法，大部分业主都不知道。原告服务不好，我们发现原告存在以下问题：服务太差，有照片为证，卫生打扫不干净；我们最不能接受的是他们和开发商一起强行换了我们电表，导致我们停了几天电；他们和业主委员会主任不知如何交接的，进场就收我们上房装修材料吊料费，吊料费成本只是四五百，原告强行收取我们2500元，并且原告公司不正规，收取的费用都是收据，没有发票，涉嫌偷税漏税，所以我们成立了A栋业主小组。我们感觉到原告不正规，有涉黑嫌疑后，我们业主选举17人和原告协商处理这事。原告2019年1月26日进场，我们一栋楼的业主于2019年4月份在墙上张贴公告，经我们业主小组多次和原告交涉，他们一直赖着不走，一直到2019年12月份经过法院判决让他们撤离，他们也没有完全撤离，只是撤离了A栋，仍在B栋不走。原告进驻和离开我们A栋时只是十来个月，我们和原告打了两次官司，一直不承认他们这个物业。综上，我不愿意承担任何费用。本案当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2019年1月26日，睢宁县中景豪庭小区业主委员会聘用原告新时空物业公司为中景豪庭小区提供物业服务，并签订《中景豪庭小区物业委托服务合同》，约定物业服务费采用包干制形式收取，高层住宅按0.9元/月/平方米收取，公共耗能公摊费用每户每年300元；服务期限为5年即自2019年2月1日至2024年1月31日。合同签订后，原告进驻中景豪庭小区并提供物业服务。被告王敦建系中景豪庭小区A栋2605室业主，房屋建筑面积为107.69平方米。现原告新时空物业公司主张因被告王敦建欠缴自2019年2月1日至2019年12月15日（共计10.5个月）的费用1280元（其中物业费1018元、公摊费262.5元），遂诉来院。另查明，2019年9月23日，中景豪庭小区业主王龙、王春雷、郭庆向本院提起诉讼，要求撤销睢宁县中景豪庭小区业主委员会聘请江苏新时空物业服务有限公司作为物业服务企业的决定。本院经审理查明，认定事实为：中景豪庭业委会聘用新时空物业公司为中景豪庭小区物业服务公司未经业主大会决定，未经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《睢宁县物业服务收费管理实施细则》（试行）第七条第二款规定，普通带电梯住宅前期物业公共服务收费标准（基准价）：达到睢宁普通住宅小区物业服务一级标准的，执行1.10元/平方米/月；达到睢宁普通住宅小区物业服务二级标准的，执行0.80元/平方米/月；达到睢宁普通住宅小区物业服务三级标准的，执行0.60元/平方米/月。物业服务企业可根据服务规模、特点和实际情况可在基准价的基础上上浮不超过20%，下浮幅度不限。而涉案小区服务内容和服务标准未达到睢宁普通住宅小区物业服务二级标准。新时空物业公司自认服务质量存在瑕疵。2019年12月9日，本院作出（2019）苏0324民初7215号民事判决：撤销睢宁县中景豪庭小区业主委员会聘用江苏新时空物业服务有限公司作为中景豪庭小区物业服务企业的决定。该案判决后，当事人均未提起上诉，于2019年12月26日发生法律效力。2020年7月8日，原告新时空物业公司向本院提起诉讼，要求原告同一小区同一栋楼605室业主张清祥支付物业费1280元，本院经审理后根据原告与涉案小区业主委员会签订的合同被撤销的事实及原告的服务质量对原告主张的物业费收费标准调整为按照0.6元/月/平方米计算，并于2020年7月30日作出（2020）苏0324民初3993号民事判决书，该判决已生效。现因被告与原告因物业费是否应交纳及需交纳的数额等问题产生争议，原告提起本案诉讼，诉如前请。本院认为,无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，睢宁县中景豪庭小区业主委员会聘用新时空物业公司作为中景豪庭小区物业服务企业的决定已被本院予以撤销，故其签订的物业服务合同自始没有法律约束力，但原告新时空物业公司已经依据物业合同提供了物业服务，故中景豪庭小区的业主对此应当予以返还，但基于物业管理的服务性无法返还，故应当参照物业服务合同约定的物业收费标准进行折价补偿。因涉案小区服务内容和服务标准未达到睢宁普通住宅小区物业服务二级标准，且新时空物业公司自认服务质量存在瑕疵，并且合同中有约定给付业主委员会返还10%费用等情节，本院结合当事人的庭审陈述及提供的证据，对物业服务合同约定的收费标准0.9元/月/平方米调整为按照0.6元/月/平方米计算。关于物业服务截止时间，原告主张物业费计算至2019年12月15日，未超出（2019）苏0324民初7215号民事判决生效之日，符合法律规定，本院予以确认。综上，被告应支付原告物业费678.45元（0.6元/月/平方米*107.69平方米*10.5个月）、公摊费262.5元，合计940.95元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王敦建于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江苏新时空物业服务有限公司物业费、公摊费合计940.95元；二、驳回原告江苏新时空物业服务有限公司的其余诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告王敦建负担。本判决为终审判决。审 判 员 张新娟二〇二一年四月二十九日法官助理 顾雅情书 记 员 刘 鑫附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期限的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。