广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初1342号原告：北京北大资源物业经营管理集团有限公司佛山分公司。住所地：广东省佛山市三水区。负责人：楚恒臣，该公司总经理。委托诉讼代理人：伍杏仪，女，该公司员工。被告：林子欣，女，汉族，1983年12月25日出生，住广东省佛山市三水区。原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司佛山分公司（以下简称北大资源物业公司）与被告林子欣物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北大资源物业公司的委托诉讼代理人伍杏仪、被告林子欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北大资源物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告给付2018年8月1日至2021年1月31日的物业服务费9677.1元及滞纳金（自2018年8月11日起按日千分之一标准计算至全部物业服务费付清之日止，暂计至2021年1月31日为4484.37元）；2．判令被告给付2019年3月1日至2020年9月30日的公用水电分摊费570.84元；3．本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月23日，被告与原告签订了《佛山市三水区前期物业服务协议》，约定由原告为被告位于博雅滨江花园17栋2502号房的物业（以下简称“该物业”）提供物业服务，该物业建筑面积141.48平方米，被告按建筑面积2.28元/平方米的标准向原告缴纳每月的物业服务费，如被告逾期缴纳应根据欠款金额按每日千分之一的标准向原告支付滞纳金。合同生效后原告依约为被告提供了完善的物业服务，但被告并未依约向原告缴纳物业服务费，2018年8月1日至2021年1月31日，被告共欠物业服务费9677.1元，原告多次对其书面及上门催缴，并发送律师函，均无效果。被告拒不缴纳物业服务费的行为已严重违反了双方签署的前期物业服务合同的约定，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告诉至法院，望法院公正裁决，维护原告的合法权益。林子欣辩称，被告想缴交涉案房屋及车位的物业服务费，但原告一直拒收，而且被告从未收到原告的催缴物业服务费律师函。原告曾于2017年4月29日提出让被告先缴交了2016年7月1日至2017年5月31日期间的物业服务费，然后通过划拨的形式退还给被告，被告遂向原告缴纳了上述11个月的物业服务费并填写了《划拨申请表》。被告另在2018年7月通过刷卡缴交了2017年10月1日至2018年7月31日的物业服务费。根据被告与原告于2017年6月18日签订的《房屋检查表》“从2017年6月起支付物业管理费”的约定，被告认为无需缴纳2017年6月以前的物业服务费，对于无需缴交但已经缴交的费用应与2017年6月1日至2017年9月30日、2018年8月1日至2019年2月28日的物业服务费抵销。原告既不退还上述11个月的物业服务费又不同意抵销处理是费用至今未交的原因，被告同意向原告缴交从2019年3月起的物业服务费和公用分摊费。原告围绕诉讼请求提交了《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同之补充协议》、《佛山市三水区前期物业服务协议》、收楼通知书、房屋交接表、律师函、快递单、快递详情单、房屋17-2502电费欠费明细表、房屋17-2502水费欠费明细表、房屋17-2502二次供水电费欠费明细表、房屋水电费计算依据及计算方法、公示照片、公示资料、水费发票、电费发票、佛山市（三水区）不动产登记信息查询结果作为证据。被告林子欣提交了房屋检查表、投诉处理单、照片、回复函、关于划拨物业服务费申请表作为证据。经审查，上述证据均与本案具有关联性，彼此能相互印证，能反映案件事实，本院对上述证据的证明力予以确认并在卷佐证。结合本院采信的证据以及到庭当事人的陈述，本院确认如下事实：2015年5月23日，被告林子欣作为买受人与开发商佛山北大资源地产有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同之补充协议》。合同约定买卖的房屋坐落于佛山市三水区×××××××××××××××××××××××××，建筑面积141.48平方米。买受人应在《收楼通知书》中确定的期限内办理收楼手续；逾期不办理的，《收楼通知书》中确定的收楼日期的最后一日即为实际办理收楼的时间，视为出卖人已按约交付，该商品房的保修期开始计算，买受人应承担有关费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、物业管理费、有线电视费、违约金等）。被告另与原告于2015年5月23日签订了《佛山市三水区前期物业服务协议》，约定由原告对案涉房屋提供物业服务，收费标准为2.28元/平方米/月，从业主办理收楼手续之日起计收物业服务费，以后每月10日前交当月物业服务费。业主逾期交纳的，从逾期之日起按每日千分之一计算违约金。另查明，2016年6月17日，佛山北大资源地产有限公司通过EMS向林子欣快递寄送《收楼通知书》，通知林子欣于2016年6月30日前办理相关收楼手续。2017年4月29日、2017年6月18日，北京北大资源物业经营管理集团有限公司佛山分公司博雅滨江花园客户服务中心与林子欣分别签订了《房屋交接表》和《房屋检查表》，前者主要载明收楼时接收的文件和物品，后者主要载明“检查结果，经双方确认整改完成，同意收楼，物管费从本月起开始缴纳”。原告对后者的效力不确认，认为案涉物业在签订《房屋交接表》时已交付给被告，被告应按《房屋交接表》记载的时间起计付物业服务费；被告认为案涉物业需要返修，《房屋检查表》约定整改完成收楼，当月起算物业服务费。双方僵持之下引发本案诉讼。另查明，根据原告提供的证据，案涉房屋每月的物业服务费为322.57元（2.28元/平方米/月×141.48平方米），在2019年3月1日至2020年9月30日应分摊的公摊水电费为570.84元。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原、被告签订的《佛山市三水区前期物业服务协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有约束力。原告向被告提供了物业服务，被告应从收楼之时起交纳物业服务费，本案争议的焦点系案涉房屋是何时收楼。本院认为，《房屋交接表》与《房屋检查表》均是对房屋交付问题的记录、经办人落款处均加盖了“北京北大资源物业经营管理集团有限公司佛山分公司博雅滨江花园客户服务中心（1）”的印章。北京北大资源物业经营管理集团有限公司佛山分公司博雅滨江花园客户服务中心与林子欣签订《房屋交接表》、《房屋检查表》的行为，令林子欣有理由相信与其办理交楼及验收的就是开发商，构成了法律上的表见代理。原告主张《房屋交接表》有效、《房屋检查表》无效，于法无据，本院不予采纳，林子欣与开发商办理了两次收楼手续，房屋的收楼时间应根据在后的时间确认。林子欣主张从签订《房屋检查表》时起计算物业服务费、不应交而已交的部分与2019年2月28日以前的欠费抵销，合法有理，本院予以支持。但对2019年3月1日以后的物业服务费和水电公摊费，林子欣没有按合同约定时间缴交，其行为构成违约，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。原告请求被告支付迟延缴费的滞纳金，其性质等同于违约金。虽然双方在合同约定了逾期按每日千分之一的标准计收，但明显过分高于逾期缴交费用所造成的实际损失。鉴于被告的违约行为给原告造成的损失一般为被告拖欠物业服务费所产生的资金占用损失即利息损失，而且原、被告确实存在从何计收物业服务费的分歧，原告也不能证明其催促被告履行义务的通知已经到达被告，因此，本院酌定以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从原告起诉之日起计算违约金。对原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：一、被告林子欣应于本判决生效之日起十日内向原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司佛山分公司支付2019年3月1日至2021年1月31日的物业服务费7419.11元及违约金（以物业服务费7419.11元为基数，自2021年2月24日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告林子欣应于本判决生效之日起十日内向原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司佛山分公司支付2019年3月1日至2020年9月30日的公用水电分摊费570.84元；三、驳回原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计84元，由原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司佛山分公司负担59元、被告林子欣负担25元。本判决为终审判决。审 判 员 林育婷二〇二一年四月二日法官助理 林健仪书 记 员 陆 珊