黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0604民初4304号原告：赵凤国，男，汉族，1967年11月出生，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：魏洪雷，黑龙江镜丰律师事务所律师。被告：大庆隆源房地产开发有限公司，住所地大庆市让胡路区东湖金融大厦西侧商服1门。法定代表人：宋海英，经理。委托诉讼代理人：孙胜林，黑龙江中胜律师事务所律师。原告赵凤国与被告大庆隆源房地产开发有限公司（隆源地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2020年11月25日、12月15日公开开庭进行了审理。原告赵凤国委托诉讼代理人魏洪雷到参加诉讼。被告隆源地产公司经本院合法传唤无正当理由未出庭。后因案情复杂转为普通程序审理于2021年4月8日公开开庭进行了审理，原告赵凤国委托诉讼代理人魏洪雷，被告隆源地产公司委托诉讼代理人孙胜林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵凤国向法院提出诉讼请求：1．要求被告以144,792元为本金，按照银行同期同类贷款利率6%支付逾期办理房屋产权证的违约金（2015年1月5日至2020年10月10日）50,102元；2．要求被告承担诉讼费用。事实和理由：原告于2011年4月5日认购被告开发的大庆银浪温馨家园XX车库一处，并于当日一次性缴付全部房款144,792元。被告于2014年10月5日向原告交付了车库。2014年10月5日双方补签了一份参建协议书，但被告至今未协助原告办理产权证。根据商品房买卖合同司法解释第18条之规定，被告应自房屋交付使用后90日内协助原告办理产权证，被告未能办理，应自交付使用后90日起向原告支付逾期办证违约金（以144,792元为本金，按利率6%支付），暂计为50,102元。请求法院支持原告请求。被告隆源地产公司提交书面意见辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，原告与被告之间签订的是参建协议，没有签订正式的商品房买卖合同，原告不能按照商品房买卖合同的相关规定和标准要求被告承担责任。而且原告没有交纳剩余房款。因此双方首先应签订商品房买卖合同，而后按照合同约定履行各自的权利和义务。故原告应变更请求，否则直接要求给付逾期办证违约金缺乏事实和法律依据。此外，原告的诉讼请求也超过了法律规定的诉讼时效期间，依法也不应得到支持。综上，原告的请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将分别予以认定。原告提供证据：证据一、参建协议复印件一份（与原件核对无异议，原件当庭返还），欲证明于2011年10月5日原告与被告签订参建协议，双方存在商品房买卖合同关系。证据二、收据复印件一张（与原件核对无异议），欲证明于2011年4月25日原告交车库价款144,792元。证据三、提前入住申请书、房屋验收交接表（与原件核对无异议），证明2014年10月5日交付了车库。证据四、证人张某出庭作证，接受了询问。证人证实自2015年开始一直在找政府要求办理产权手续。被告第一次开庭未出庭，视为放弃举证质证的权利，原告所举证据可以证实买卖合同成立及被告违约的事实，本院予以认定。被告未出庭，提交了大庆市红岗区（2020）黑0605民初1304号民事判决书一份。证明本案适用三年的诉讼时效及利息给付标准。原告质证意见认为，对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，红岗区人民法院不具有管辖权。本案违约事实一直在持续，不应适用三年的诉讼时效。本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月25日，被告认购了被告开发的大庆银浪温馨家园XX车库一处，原告交纳了房款144,792元。2014年10月5日，原告与被告补偿了一份“参建协议”,双方于当日办理了交接手续。参建协议中明确约定房屋基本情况：银浪温馨家园XX库，建筑面积20.11平方米。计价方式与价款：该套房单价每平方米7,200元，总金额壹拾肆万肆仟柒佰玖拾贰元整。至原告起诉时仍然没有取得产权证。另查明，同一小区的业主在在大庆市红岗区人民法院提起诉讼，主张逾期办证违约金，法院判决按照年利率4.35%支付了自起诉之日前三年的违约金。本院认为，原告与被告签订的参建协议中对商品房价款、付款方式、付款时间等主要内容进行了约定，并且原告实际交付了购房款，己实际占有使用案涉房屋，故应当认定双方之间成立商品房买卖合同法律关系，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。根据相关法律规定，不动产自登记时生效，被告有义务协助原告办理产权登记证书。本案中原告应享有两项请求权，一是要求被告办理产权证的请求权。二是请求被告支付逾期办证违约金的请求权。本案涉及第二项即逾期违约金请求权，故本院需要确认该项请求权是否超过了诉讼时效及违约金数额如何计算。对此评析如下：一、最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第十八条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案双方合同中没有约定办证期间，应适用法律规定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出于出卖人的原因，买受人在商品房交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案原告2014年10月5日接收房屋，被告在90日内没有为原告办理完产权证，应当对原告承担违约责任，根据上述规定，诉讼时效应当自2015年1月4日开始计算。本案的违约金数额随着时间的推移会不断增加，因此本案违约金的请求权应系一种继续性债权，故在原告没有提供证据证实曾经主张过权利的情况下，本案违约金的保护范围为自原告起诉之日前三年。二、关于违约金如何计算的问题。本院认为，本案中双方既没有约定违约金也没有约定损失额的计算方法，且庭审调查中，原告提供的证据亦无法确定损失数额，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准计算。原告对房屋使用多年，本院结合原告占有使用情况并参照相同案件法院己有生效判决的认定事实，综合考虑确定以中国人民银行2016年公布的一年期贷款利率4.35%为标准计算违约金。原告2020年10月23日起诉，故自2017年10月23日至2020年10月23日期间的违约金，符合法律规定，原告主张计算至2020年10月10日系自由处分自己民事权利的行为，予以确认，经计算，被告应支付原告违约金16,166.03元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告大庆隆源房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告赵凤国逾期办证违约金16,166.03元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,050元由被告负担339元，原告负担711元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判长  刘晓东审判员  陈佰侠审判员  刘立波二〇二一年四月九日书记员  刘丽娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。