贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终872号上诉人（原审被告）：盘州市光明房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省盘州市翰林街道江源路，统一社会信用代码：91520222697516938L。法定代表人：陆益，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：金达刚，贵州贵友律师事务所律师。一般授权委托诉讼代理人：腾小林，贵州贵友律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：朱芳，女，1968年3月28日出生，汉族，住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：谭代关，贵州磐桓律师事务所律师。上诉人盘州市光明房地产开发有限责任公司（以下简称光明房开）因与被上诉人朱芳商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初3636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人光明房开的委托诉讼代理人金达刚、腾小林，被上诉人朱芳的委托诉讼代理人谭代关到庭参加诉讼。本案现已审理终结。光明房开上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院遗漏诉讼主体。一审中，被上诉人提供的《商品房买卖合同》能够证实，涉案房屋的购买者系被上诉人与案外人卢瑞礼，被上诉人在一审中没有提供证据证明案外人卢瑞礼授权由被上诉人代为主张权利以及放弃主张权利，一审法院也未依法追加案外人卢瑞礼作为本案的当事人参与诉讼，剥夺了案外人卢瑞礼的诉讼权利，遗漏了本案的必要共同诉讼人；二、一审法院认定事实错误。被上诉提交了编号为NO：3069813、NO：3069812两张票据用于证实向上诉人支付购房款150000元，但是，该票据中的交款人以及收款人均不是被上诉人与上诉人，交款方系蒋忠敏和余鸿应，收款方为盘县建安建筑工程有限责任公司。一审法院在被上诉人未提交证据证实向上诉人支付购房款以及被上诉人与案外人蒋忠敏、余鸿应之间是否真实存在房屋买卖的情况下，认定该笔款项系被上诉人支付的购房款，属于认定事实错误。三、被上诉人的诉讼请求依法不应得到支持。首先，至被上诉人起诉时，被上诉人并没有根据《商品房买卖合同》的约定向上诉人支付全部购房款，上诉人只收到被上诉人交来的购房款177034元，根据合同约定，属于被上诉人违约，上诉人并不存在违约行为；其次，上诉人于2016年8月6日已经将涉案房屋交由被上诉人装修使用，根据《最高人民法院民事审判第八次会议纪要》第十八条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”以及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被上诉人逾期办证违约金诉讼起算的时间应为2016年11月4日，但是被上诉人只是在2020年5月才主张上述权利。据此，被上诉人的诉讼请求已经超过了法定的诉讼时效；再者，依据法律规定“开发商因不能预见、不能避免且不能客服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形，主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，可予支持”，上诉人在一审中已经提供证据证实因施工单位的原因导致其逾期工期滞后，符合不能预见、不能避免也不能克服的客观情况，同时，产权证的发放是一项政府行为，并非开发商的单方行为，是否发放，何时发放都是由政府决定的，而产权证的办理和获得，还需要购房人的配合，但是到被上诉人起诉为止，被上诉人并没有提交相应的申请材料给上诉人进行办理登记，上诉人在客观上无法进行办理；最后，上诉人与被上诉人在合同中对违约责任已经进行了约定，约定上诉人在无法按时办理登记的情况下，上诉人承担的违约责任为0。四、一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人对于逾期办证违约责任已经进行了约定，并且约定，上诉人在约定时间内未按时给被上诉人办理房屋登记时所承担的违约责任为零。但是一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，确定上诉人的违约责任按照人民银行贷款利息计算，属于法律适用错误。综上，上诉人认为一审认定事实不清、法律适用错误从而导致判决错误，请求支持上诉人的上诉请求。朱芳辩称，一审认定的事实准确，适用法律正确，应维持原判。朱芳向一审法院起诉请求：一、请求判令被告退还原告多支付的购房款21688元；判令被告以21688元为基数按年利率4.2%支付原告2015年11月25日至2020年5月20日期间的资金占用费4087元，判令被告以21688元为基数按年利率4.85%支付原告2020年5月21日至债务清偿完毕之日止期间的资金占用费；二、判令被告支付原告2015年12月31日至2020年5月20日期间的逾期交房违约金40931元;判令被告以房屋总价款255346元为基数按日万分之一支付原告2020年5月21日至商品房满足交房条件之日止期间的违约金。三、判令被告支付原告2016年3月30日至2020年5月20日期间的逾期办理产权转移登记违约金44455元;判令被告以房屋总价款255346元为基数按年利率4.2%支付原告2020年5月21日至商品房产权转移登记完毕之日止期间的逾期办理产权转移登记违约金；以上合计111161元。四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月25日，被告光明房开作为出卖人与原告朱芳作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告光明房开购买其开发的位于盘州市翰林街道“观月商业广场”3单元28层2号商品房一套，建筑面积140.3平方米，套内建筑面积为124.52平方米,房屋总价款为255346元，付款方式原告选择为一次性付款。合同第十一条约定被告光明公司应于2015年12月30日前向原告交付房屋，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产，测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足第十二条中被告光明房开承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：（一）城市基础设施：1、上水、下水，交付时达到使用条件，2、供电，净值时达到使用条件；（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标），公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程净值时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；第十三、十四条约定了逾期交房责任和交接手续：除不可抗力外，被告光明房开未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付的，按照下列第1种方式处理：（1）逾期在30个工作日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告光明公司按日计算向支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30个工作日，有权退房。退房的，应当书面通知被告光明房开。被告光明房开应当自收到退房通知之日起30个工作日内退还全部已付款，并按照全部已付款的1%向买受人支付违约金。要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告光明房开按日计算向支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付违约金。该商品房达到第十一条约定的交付条件后，被告光明房开应当在交付日的7日前，书面通知或电话通知办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，被告光明公司应当出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告光明房开承担，并按照第十三条处理。买受人应在收到书面通知或电话通知7日内，办理该商品房的交接手续。买受人查验该商品房后，对被告光明房开所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。同时约定，被告光明房开负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始终登记，原告需在接到报告电话通知之日起7日内向被告提供登记所需资料，但未约定办理房屋转移登记时间及违约责任。签订合同当日双方同时签了《补充协议》，约定案涉房屋按建筑面积2360元/平方米（含企业所得税、印花税等费用）计算房屋总价款。该房屋以蒋忠兴名义于2012年12月28日交付了100000元、于2011年12月16日交付了50000元，原告于2015年4月3日向被告交付了购房款177034元，共计向被告交付了327034元。补充协议中双方认可已向房管部门申请对商品房预售合同进行了登记备案，并约定房屋总价款按建筑面积2360元/平方米计算。合同签订后，被告光明房开于2016年8月6日向原告交付了房屋，现原告已实际取得该房屋并装修入住，但一直未按规定完成该商品房所有权的转移登记，原告至今未能取得房屋所有权证书。一审法院认为，本案的争议焦点是：1、原告双方向被告多支付了购买款21688元？2、被告光明房开是否依约向原告完成了房屋交付？3、被告光明房开应否向原告支付逾期交房期间的违约金以及原告的该项请求是否超过诉讼时效？4、被告光明房开应否向原告支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金以及原告的该项请求是否超过诉讼时效？原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示,未违反法律、法规禁止性规定,合法有效，对双方具有法律约束力,双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。关于原告是否向被告多支付了购房款的问题。根据双方《补充协议》约定，原告购买的该房屋按照建筑面积2360元/平方米计算房屋总价款应为331108元（140.3平方米×2360元/平方米），原告共向被告支付了房款327034元（50000元＋100000元＋177034元），故对原告主张多支付被告购房款的理由不能成立，不予支持。关于被告光明房开是否依约向原告完成了房屋交付问题。原被告在合同中明确约定了房屋交付使用条件及交接手续，如原告认为房屋交付不具备合同约定的使用条件时，有权拒绝接收。本案中，原告已于2016年8月6日接受房屋，并实际装修入住，应当认定被告光明房开已于2016年8月6日完成了房屋交付。据此，原告主张被告光明房开一直未向其交付房屋的理由不能成立，不予采信。关于被告光明房开应否向原告支付逾期交房期间的违约金以及原告的该项请求是否超过诉讼时效问题。根据合同约定被告光明房开应于2015年12月30日前向原告交房，但被告光明房开于2016年8月6日才向原告交付了房屋，其行为已构成违约，原告有权在合同约定的交付期限届满之日起三年内（即在2019年8月6日前）要求被告光明房开承担违约责任。由于原告未在上述法定期限内主张权利，故原告于2020年5月29日才向法院起诉要求支付逾期交房期间的违约金已超过法定的诉讼时效期间，不予支持。被告光明房开辩解原告的该项诉讼请求已超过法定诉讼时效期限的理由成立，予以支持。关于被告光明房开应否向原告支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金及原告的该项请求是否超过诉讼时效问题。根据合同约定被告光明房开应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。本案中，被告光明房开于2016年8月6日将涉案房屋交付原告使用，应当于2016年12月4日前申请该商品房所有权初始登记。截止本案法庭辩论终结之前，被告光明房开仍然未向法院提交其已依约申请完成了涉案商品房初始终登记的相关文件和资料，被告光明房开的行为已构成违约，被告光明房开应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定承担相应的违约责任。再根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，……”。由于原告主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金系继续性债权，现被告光明房开提出诉讼时效抗辩，原告主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金可自起诉之日倒推三年予以保护即支持2017年5月30日至2020年5月29日期间的违约金，2017年5月30日之前的违约金因无诉讼时效中止、中断、延长的情形已超过法定的诉讼时效期间，不予支持。同时，由于双方未约定逾期办证的违约责任，原告主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，按照年利率6%计算。由于原告主张逾期办理商品房转移登记期间的违约金按年利率4.2%未超过前述法律规定的年利率6%，予以支持，应以实际交付房款327034元为基数计算，但原告以合同约定房屋总价款255346元计算未超出上述协议约定房屋总价款金额，即由被告光明房开支付原告逾期办理商品房转移登记期间的违约金为32173.60元（255346元×4.2%÷365天×1095天），超出部分不予支持，2020年5月30日以后逾期办理商品房转移登记期间的违约金以已付购房款255346元为基础，按照年利率4.2%计算至被告盘州市光明房地产开发有限责任公司协助原告将盘州市翰林街道观月商业广场3单元28层2号商品房转移登记在原告名下之日止。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，判决：一、由被告盘州市光明房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱芳2017年5月30日至2020年5月29日期间逾期办理商品房转移登记的违约金32173.60元，2020年5月30日以后逾期办理商品房转移登记期间的违约金以255346元为基础，按年利率4.2%计算至被告盘州市光明房地产开发有限责任公司协助原告朱芳将盘州市翰林街道观月商业广场3单元28层2号商品房转移登记在原告朱芳名下之日止；二、驳回原告朱芳的其他诉讼请求。案件受理费1262元，由原告朱芳负担960元，被告盘州市光明房地产开发有限责任公司负担302元。二审中，上诉人光明房开向本院提交如下证据：1、2014年9月28日盘州市建安建筑工程有限公司职工集资建房会议记录、2016年8月25日盘州市建安建筑工程有限公司与上诉人观月广场职工集资建房会议纪要、上诉人承诺于2016年6月30日交钥匙装修盘州市建安建筑工程有限公司职工集资建房的承诺书，拟证明案涉房屋为集资建房，不是商品房买卖，不应该适用最高院关于商品房买卖合同的司法解释，应适用民法典关于合同编的相关规定。同时证明本案遗漏了必须参加诉讼的第三人，因为一审的原告并不是集资建房户，而是通过集资建房买卖得来。被上诉人质证认为，对证据无异议，但是达不到上诉人的证明目的，该组证据恰好能够证实集资建房的过程中是由建安公司承建，之后由上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，上述被上诉人交付到建安公司的集资款由上诉人承接，因此，上诉人应承担商品房买卖合同的违约责任。上诉人提交的该组证据的三性本院予以确认，但因与上诉人形成相应合同关系的相对人为被上诉人，故对其证明目的本院不予确认。2、2015年4月3日收据，拟证明被上诉人还欠上诉人房款16000元。被上诉人质证认为，对该组证据无异议，但是达不到被上诉人的证明目的。因该房屋是集资建房，是以蒋忠兴的名义交付了15万元的集资款，被上诉人支付了177034元的购房款，合计应为327034元。该组证据可以证明被上诉人支付购房款177034元的事实，对其三性本院予以确认，但对上诉人用于证明被上诉人尚欠购房款的证明目的需结合本案其它证据予以认定。被上诉人朱芳向本院提交如下证据：集资房转让合同一份，拟证明案涉房屋是由蒋忠兴转让给朱芳的，朱芳与上诉人签订的商品房买卖合同。上诉人光明房开质证认为，该证据证明了案涉房屋是集资房，不是商品房买卖。该组证据可以证明被上诉人取得的集资房购买名额是从案外人蒋忠兴转让获得的事实，对该组证据的三性本院予以确认。本院依职权调取如下证据：贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初3637案中，承办法官在建安建筑公司调取的通知、调查笔录。上诉人和被上诉人对该组证据均无异议。该组证据可以证实案涉房屋与建安公司之间关系的事实，本院予以确认。二审经审理查明的事实与一审基本一致，对一审认定的事实本院予以确认。另查明，上诉人原名称为盘县光明房地产开发有限责任公司。被上诉人于2015年4月3日与案外人蒋忠兴签订《集资房转让合同》，约定将案涉房屋的购房资格转让给被上诉人，并约定之前案外人蒋忠兴已支付的购房款票据交付给被上诉人。本院认为，本案二审争议焦点主要是：1、本案是否遗漏诉讼主体；2、上诉人是否应向被上诉人承担逾期办证违约责任；3、被上诉人本案诉讼请求是否已过诉讼时效。关于第一个争议焦点：二审中，上诉人在上诉状中主张本案遗漏的诉讼主体为卢瑞礼，而在二审质证过程中又主张遗漏的诉讼主体为蒋忠兴，因本案签订《商品房买卖合同》的主体为上诉人与被上诉人，被上诉讼人基于《商品房买卖合同》提起本案诉讼主张相关权利，其主体适格，故对上诉人关于本案遗漏诉讼主体的上诉理由不予采纳。关于第二个争议焦点:二审中，被上诉人提供了蒋忠兴与被上诉人所签定的《集资房转让合同》，上诉人对该证据的真实性未提异议，该证据与本案上诉人和被上诉人所签订的《商品房买卖合同》形成证据链，可证明案涉房屋先期已由蒋忠兴支付15万元购房款的事实，故一审对已付购房款数额的认定并无不当。因上诉人承继建安公司作为案涉项目的开发主体，前期蒋忠兴已付款项指向案涉房屋，应作为购房款项，至于上诉人与建安公司之间的结算问题，本案不予认定和处理。上诉人与被上诉人签定《商品房买卖合同》，约定房屋买卖的标的物及房屋价款，并对房屋的交付、产权证办理等事项进行了约定，被上诉人已按该合同约定履行了付款义务，虽双方签订《补充协议》对房屋价格作出不同的约定，但双方并未在补充协议中约定上诉人办理房屋产权证须以被上诉人付清购房款为前提。至于被上诉人是否因逾期未付清房款向上诉人承担民事责任的问题，因上诉人在本案中未提起反诉，本案不予处理。上诉人所称因施工方的原因致其逾期交房或办证的理由不属于免责事由，本案亦不存在因政府行政行为导致上诉人无法办理产权证的情况，对其该上诉理由不予支持。对于上诉人所称其无法按期办理产权登记的违约责任为零的上诉理由，因没有合同依据及法律依据，不予采纳。结合双方当事人所签协议，双方形成商品房买卖关系。因此，一审依据相关法律的规定所作出的由上诉人向被上诉人承担逾期办证违约责任的认定及判决并未损害上诉人的利益，应予维持。关于第三个争议焦点，上诉人的上诉理由不能成立，理由与一审一致，不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2524元，由上诉人盘州市光明房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓少旭审判员  王秋红审判员  杨 龙二〇二一年四月二十八日法官助理张冰书记员杨梦虹