湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0181民初3344号原告：浏阳市鑫通物业管理有限公司，住所地浏阳市集里办事处纸槽街。法定代表人：苏武端，董事长。委托诉讼代理人：王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。被告：高小春，女，1958年10月24日出生，汉族，住浏阳市。委托诉讼代理人：张坤，男，1984年5月10日出生，汉族，住浏阳市，系高小春之女婿。原告浏阳市鑫通物业管理有限公司（以下简称鑫通物业公司）与被告高小春物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫通物业公司的委托诉讼代理人王鹏、被告高小春及其委托诉讼代理人张坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫通物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠物业管理服务费、违约金合计7070元；2、本案诉讼费由被告承担。被告高小春的主要答辩意见：1、原告提交的物业服务合同中仅约定了物业费的收取标准，但并未明确收取时间；2、被告从未收到过开发商或原告或业委会的物业费催缴通知，故无从知晓物业费的收取标准，被告不应交纳违约金；3、原告提供的物业服务存在质量瑕疵，如电梯内有污渍，楼梯及走道的照明设施、小区内的消防设施长期处于损坏状态等。故请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：鑫通物业公司系经依法登记注册、从事经营物业管理等业务的企业。2013年8月，鑫通物业公司（乙方）与浏阳市鑫远房地产开发有限公司（甲方）签订《鑫远名城物业管理委托合同》1份，约定：甲方将鑫远名城小区委托给乙方实行物业管理，委托管理事项包括房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，共有设施、设备用场地的使用、维修、养护、运行与管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，垃圾的收集、清运等；委托管理期限自2013年9月28日至2014年9月27日；住宅房屋由乙方按建筑面积每平方1.2元向业主或物业使用人收取；生活垃圾清运费包括在物业管理费用中；物业公司每月10日前向业主和物业使用人收取上月物业管理费；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交管理费的1%交纳违约金。后，鑫通物业公司与浏阳市鑫远房地产开发有限公司分别于2014年8月28日、2015年9月20日各签订《鑫远名城物业管理委托合同》1份，除委托管理期限变更为自2014年9月20日至2016年9月19日外，其余内容与双方于2013年8月签订的合同内容基本一致。2016年9月20日，鑫通物业公司（乙方）与浏阳鑫远名城业主委员会（甲方）签订《鑫远名城物业管理委托合同》，约定：甲方将鑫远名城小区委托于乙方实行物业管理，委托管理事项包括房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，共有设施、设备用场地的使用、维修、养护、运行与管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，垃圾的收集、清运等；委托管理期限自2016年9月20日至2018年9月19日；住宅房屋由乙方按建筑面积每平方1.2元向业主或物业使用人收取；生活垃圾清运费包括在物业管理费用中；在业主和物业使用人办理物业手续时须预交一年的物业管理费，预收期限最长不得超过12个月；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交管理费的1%交纳违约金。2018年9月18日，鑫通物业公司与浏阳鑫远名城业主委员会再次签订《鑫远名城物业管理委托合同》，除委托管理期限变更为自2018年9月20日至2019年9月19日外，其余内容与双方于2016年9月20日签订的合同内容基本一致。高小春系本市鑫远名城小区***室业主，房屋建筑面积为74.24平方米。高小春因拖欠了鑫通物业公司物业管理服务费，并经鑫通物业公司书面催缴后仍未交纳，鑫通物业公司遂诉至本院，要求判如所请。另查明：1、高小春陈述涉案房产系拆迁补偿房，于2013年10月才办理交房手续;鑫通物业公司向本院提交浏阳市鑫远房地产开发有限公司于2012年9月24日刊登的《鑫远名城一期交房公告》，主要内容为“鑫远名城一期项目定于2012年9月28日起正式办理交房入伙手续，逾期未办理相关入伙手续的一切责任由业主自行承担”。2、诉讼过程中，高小春提供于2021年3月31日拍摄的电梯内灯箱不清洁的照片，用以证明小区物业存在瑕疵。以上事实，有双方当事人的陈述、《鑫远名城物业管理委托合同》、物业费欠缴明细、催缴通知、不动产登记信息等证据证明，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案中，鑫通物业公司先后与浏阳市鑫远房地产开发有限公司、浏阳鑫远名城业主委员会签订的《鑫远名城物业管理委托合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，对合同双方及鑫远名城小区全体业主均具有约束力。鑫通物业公司依约为高小春提供了物业服务，高小春亦实际接受了鑫通物业公司提供的服务，高小春应当向鑫通物业公司缴纳物业服务费。高小春在诉讼中提供了小区电梯内灯箱不清洁的照片，欲证明小区内卫生不到位的情况，本院认为，仅凭该些照片,不足以认定鑫通物业公司未履行物业服务的义务或存在重大瑕疵。即使鑫通物业公司对涉案小区的管理在某些方面可能存在一些瑕疵,但鑫通物业公司作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务,包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等,即其提供的服务具有公共性和整体性,是服务于整个小区的物业,故业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响,对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。另一方面,高小春作为涉案房屋的产权人亦已实际享受鑫通物业公司提供的物业管理服务,不能以鑫通物业公司服务存在一些瑕疵为由不交纳物业服务费，故高小春的抗辩不构成可拒交物业管理费的正当理由。关于本案物业服务费的交纳起始期限，虽然不动产登记信息表中显示的房屋登记日期为2020年3月16日，但浏阳市鑫远房地产开发有限公司于2012年9月24日即已发布交房公告，高小春未及时办理交房手续产生的法律后果应由其本人承担，故鑫通物业公司向高小春主张自2013年9月28日起计算的物业服务费符合事实，本院予以支持。根据计算，高小春应交纳物业费6388元（74.24×1.2×71.7，四舍五入）。对于鑫通物业公司要求高小春支付违约金的诉请，因高小春并未造成鑫通物业公司损失，故对鑫通物业公司的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、高小春于本判决生效之日起五日内支付浏阳市鑫通物业管理有限公司2013年9月28日至2019年9月19日期间的物业服务管理费6388元；二、驳回浏阳市鑫通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由浏阳市鑫通物业管理有限公司负担5元，由高小春负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  余园静二〇二一年四月八日法官助理陈雅芳书记员陈雅芳(兼)附相关法律条文：1、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。