江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终815号上诉人（原审原告）：董志有，男，1982年6月10日出生，汉族，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：钱花（系董志有妻子），女，1982年10月13日出生，汉族，住江苏省溧阳市。被上诉人（原审被告）：江苏福田置业有限公司，住所地溧阳市上兴镇公园路11-7号。法定代表人：易玉玲，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：饶金钢，江苏麒凯律师事务所律师。上诉人董志有因与被上诉人江苏福田置业有限公司（以下简称福田公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2020）苏0481民初3183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董志有上诉请求：1.撤销一审判决;2.改判福田公司立刻归还我编号为B2133号二楼商铺，并按2015年所签委托经营管理协议约定的16646.175元的年租金，支付逾期租金至店面房归还之日止；或按原协议所规定租金继续承租，考虑新冠肺炎疫情，可以经未签新协议的业主代表和福田公司进行一定的减免；3.由福田公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：1.上诉人拥有福田中心二楼编号为B2133，面积为18.97平方米的商铺所有权，房产证和土地证齐全。2015年上诉人与福田公司签订的委托经营管理协议明确约定，2019年3月31日委托经营管理期满后，上诉人可以自己经营或者自行招租。2.双方协议约定：持有福田中心整幢楼商铺面积过50%的业主愿意委托福田公司经营管理的，我方应无条件同意续租二到五年，但经营管理方为福田公司，并未涉及上海福创企业管理中心（以下简称上海福创）和江苏福创。福田公司无权擅自将经营管理权交给他人。2019年3月14日福田公司的通知书明确“无论你最终是否与上海福创达成委托经营管理协议，我公司均不再承担任何责任”。这一撇清责任的声明无法保证2015年所签协议中我的正常权益。3.委托经营协议中有明确的租金数额，而上海福创提供的新协议只提供了按比例的租金，这种无明确租金的协议本身就不具有严肃性和可执行性，容易引发后续矛盾，法院应不予支持。4.一审中福田公司称，商铺实际分割复原有困难，这一局面完全是由福田公司违反协议引发，协议中约定“乙方转租给经营客户的租期超过乙方的租期，超过部分无效”，正是由于福田公司有多个商铺超出协议约定的租期，才造成现在的分割困难的局面，这一局面应由福田公司设法解决，由此造成的损失应由福田公司承担。5.一审中福田公司称其在前期履行过程中，因招商不成功，商铺长期空置，损失超亿元，这完全是福田公司经营无方，能力低下造成，与我无关。6.一审认定事实不清，判决依据不足，一审判决依据是《中华人民共和国物权法》第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本次诉讼我只对自己的商铺提出权利，不涉及其他商铺。福田公司答辩称，请求驳回上诉，维持原判。具体理由：1.董志有出于投资目的购买的商铺，只占总面积的极小部分，其在购买时就委托经营方统一经营，系产权式商铺，有别于独立式商铺，只有统一经营才能体现出商铺的最大商用价值。即使是业主自行经营，也应遵循市场规律，根据整体规划和统一管理经营。因此，双方合同到期后我公司将商铺委托给上海福创、江苏福创经营，符合投资和经营双方的商业目的，有利于实现产权商铺的价值。2.溧阳市人民法院（2019）苏0481民初8884号案件已经核实，福田公司将自有的120个商铺委托给上海福创经营，另外也有170多户业主与上海福创签订了租赁管理协议，说明绝大部分业主同意委托统一经营。在一审法院对其中约30户业主进行电话调查时，业主们对于过低的租金表达了不满，但租金收益肯定会受到市场因素的影响，不能因为租金收益低就否认统一经营的模式。所以本案中董志有虽有商铺的所有权，但应受到统一经营、服从全体业主利益的限制，对其出租的商铺不能返还。3.因为含本案商铺在内的商铺在原先租赁协议到期后都已经与江苏福创（含之前的上海福创）建立租赁关系。在福田公司租赁期满后，案涉商铺实际由江苏福创统一对外招租经营，目前都处于整体出租状态，故董志有要求福田公司按照之前的租赁协议约定的标准支付到期之后的租金，缺乏事实和法律依据。4.经过了解，目前都是江苏福创向其使用的商铺的业主（含董志有）支付相应租金，租金标准应当参照其他业主与江苏福创签订的租赁委托管理协议书中的约定，租金的计算方式为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额乘以该物业协议销售价格的80%计算。江苏福创前期曾多次通知董志有，希望其及时领取当期的租赁费。董志有向一审法院起诉请求：1.要求福田公司立即归还租用董志有的到期的位于溧阳市燕山中路28号福田中心二层B2133号商铺；2.要求福田公司支付超期占用董志有商铺应支付自2019年4月1日起至2020年4月30日止的租金16646.175元，并继续支付后续占用商铺的租金直至归还商铺为止。3、案件受理费由福田公司负担。一审法院认定事实：案涉董志有的商铺房产证号为溧房权证溧阳字第1××3号，位于溧阳市燕山中路28号福田中心二层Ｂ2133,规划用途商业。甲方董志有与乙方福田公司签订的《福田中心商铺租赁管理协议书》约定：甲方购买的“福田中心”商铺出租给乙方，本协议所指商铺为坐落于溧阳市燕山中路以西、罗湾路以南的“福田中心”，编号为二层Ｂ2133号商铺，委托经营管理期限为5年；承租期满后，甲方可选择下列方式之一，以获得“该物业”相关收益：甲方自己经营“该物业”，由甲方自行招租，并与租赁户签订租约，由乙方提供新的招租经营条件供甲方选择，并另行签约；赁期满前6个月内，乙方如根据商场经营情况，欲续租甲方该物业，应提前与甲方协商，继续受托经营或者承租该物业二至五年，双方其他权利、义务不变，如甲方不同意续租的，但持有福田中心整栋楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主愿意续租的，甲方应无条件服从续租二年至五年，租金标准按持有福田中心整幢楼商铺面积（不含主楼）过50%的业主确定的统一标准执行。合同到期后，福田公司不再租赁董志有的商铺，目前由江苏福创实际管理经营。一审法院审理的案号为（2019）苏0481民初8884号，余洪兵、徐庚仙与福田公司、溧阳市溧城汤乐汇浴场、上海福创、江苏福创房屋租赁合同纠纷一案，该案查明以下事实：福田公司将自身拥有的福田中心商铺委托江苏福创经营管理，目前有超出70%的小业主（含福田中心自身商铺）与上海福创签订了委托管理协议，上海福创又委托江苏福创管理，福田中心实际由江苏福创在统一经营管理；小业主与江苏福创签订的租赁委托管理协议书中约定的租金计算方式为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业协议销售价格的80%。该案判决：上海福创支付余洪兵、徐庚仙租金，标准为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业协议销售价格的80%；驳回余洪兵、徐庚仙其余的诉讼请求。余洪兵、徐庚仙不服上诉，常州市中级人民法院作出（2020）苏04民终3114号民事判决书，判令：江苏福创支付余洪兵、徐庚仙租金，租金计算方式为:整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业协议销售价格的80%，驳回余洪兵、徐庚仙的其余诉讼请求。主要理由为：余洪兵、徐庚仙虽然享有商铺的所有权，但其对商铺的所有权应受到“福田中心”统一经营、服从全体业主利益的限制，故其要求返还商铺，不予支持。另查明，案外人江苏福创同意按照统一标准（整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业协议销售价格的80%）支付董志有相应的租金。以上事实，有当事人陈述、提交的书面证据在卷予以证实。一审法院认为，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。董志有虽享有案涉商铺的所有权，但其行使权利应受到“福田中心”统一经营、服从全体业主利益的限制，现“福田中心”由江苏福创统一经营，故其要求福田公司返还商铺的请求，依法不应予以支持。案涉商铺在与福田公司租赁期限到期后，实际由江苏福创统一对外招租经营，故董志有要求福田公司按照之前的租赁协议约定的标准承担到期之后的租金，缺乏事实及法律依据，董志有可自行与江苏福创办理租金支付事宜。为此，依据《中华人民共和国物权法》第七十一条之规定，一审法院判决：驳回董志有的诉讼请求。案件受理费218元，由董志有负担。二审中，双方均未提交新证据。二审查明：2019年3月14日，福田公司向业主发出解除租赁关系的通知。上海福创于2019年3月12日通知催签新的商铺委托经营管理协议。二审查明的其他事实与原审一致，二审依法予以确认。本院认为：一审判决结果正确，二审予以维持。理由及依据如下：2015年1月1日，双方当事人签订的《福田中心商铺委托经营管理协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。合同约定的租赁期间届满后，福田中心向董志有发出解除租赁关系的通知，符合约定。由于前述协议书中约定有关于“统一经营”的条款，即“承租期满后，甲方可选择下列方式之一，以获得‘该物业’相关收益：甲方自己经营‘该物业’，由甲方自行招租，并与租赁户签订租约，由乙方提供新的招租经营条件供甲方选择，并另行签约，无论上述何种方式，甲方或其租赁户均保证服从乙方的统一管理（如有不服从统一管理的视为违约），并须符合乙方指定的包括但不限于经营方式、经营业态、经营品种、经营形象、结算办法等方面的整体规划和布局要求（如有不符合整体规划和布局要求视为违约）”和“十年租赁期满前6个月，乙方如根据商场经营情况，欲续租甲方该物业，应提前与甲方协商，乙方可按每年10%的租金标准续租二至五年，双方其他权利、义务不变，如甲方不同意续租的，但持有福田中心整栋楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主愿意续租的，甲方应无条件服从续租二年至五年，租金标准按持有福田中心整幢楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主确定的统一标准执行”。而且，董志有出于投资目的购买的商铺，在购买时就委托经营方统一经营，该商铺系产权式商铺，没有明确的四至，需要统一经营才能体现出商铺的最大商用价值，才能使产权人获得收益和实现其投资增值的目的，即便是商铺业主自主经营，也应遵循市场规律，根据整体规划和统一管理进行经营。因此，福田公司在与董志有的合同到期后，将商铺委托给上海福创、江苏福创经营，符合投资和经营双方的商业目的，有利于实现产权商铺的商用价值。经过核实，绝大部分业主同意委托统一经营。董志有虽享有商铺的所有权，但其对商铺的所有权应受到上述“福田中心”统一经营、服从全体业主利益的限制，故其要求返还商铺，二审不予支持。由于包括董志有商铺在内的福田中心商铺，事实上已由江苏福创出租给他人经营。因此，江苏福创应向所使用商铺的业主支付相应租金。租金支付标准应当参照案外小业主与江苏福创签订的租赁委托管理协议书中的约定，即：租金的计算方式为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额乘以该物业协议销售价格的80%。本案中，董志有的商铺租金也应以此方式计算。因董志有与福田公司在协议中约定可以续租的期限是二到五年，所以，该租金的计付最长期限不得超过该约定的时限。综上，董志有的上诉意见依据不足，不能成立，二审不予支持。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费218元，由董志有负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 王 莹审 判 员 袁海燕二〇二一年四月三十日法官助理 潘 军书 记 员 吴 洋