陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕10民终76号 上诉人（原审原告）：王丹青，女，1973年10月13日出生，汉族，居民，住陕西省商洛市商州区。 被上诉人（原审被告）：陕西君诚置业有限公司。住所地陕西省商洛市商州区。 法定代表人：赵宏均，总经理。 委托诉讼代理人：赵辉，男，1980年12月5日出生，住陕西省西安市未央区。 被上诉人（原审被告）：商洛嘉合商业运营管理有限公司，住所地商洛市商州区。 法定代表人：赵宏均，经理。 委托诉讼代理人：赵辉，男，1980年12月5日出生，住陕西省西安市未央区。 上诉人王丹青因与被上诉人陕西君诚置业有限公司（以下简称君诚公司）、商洛嘉合商业运营管理有限公司（以下简称嘉合公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服陕西省商洛市商州区人民法院（2020）陕1002民初2179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人王丹青到庭参加了诉讼，被上诉人君诚公司、嘉合公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 上诉人王丹青上诉请求：撤销一审判决，依法改判。 主要事实与理由：一、上诉人于2014年8月16日签订商品房买卖合同时，向君诚公司交纳购房款124000元。加上当天签订委托经营协议时，本应由嘉合公司支付上诉人该商品房的第一年租金收益，才是上诉人实际交付的购房款，共计购房款是135480.15元。而且135480.15元经同为嘉合公司和君诚公司的法定代表人赵宏均，当着众业主和商州区法院执行局法官的面亲自认可的，请求判令君诚公司退还上诉人的实际购房款135480.15元，并支付上诉人补偿金5419.206元。二、上诉人主张2019年的房屋占用费以及迟延支付违约金，一审法院未支持该主张，于法无据。三、本案中上诉人毫无过错，诉讼费及上诉费应由二被上诉人承担。 被上诉人君诚公司、嘉合公司经合法传唤均未到庭，也未提交书面答辩意见。 王丹青向一审法院提出诉讼请求：1、解除原告与被告君诚公司签订的《商品房买卖合同》，并在合同解除之日起60日内退还原告购房款135480.15元，同时支付原告逾期退款违约金5419.206元；2、依法解除原告与被告嘉合公司签订的《委托经营协议》，并要求嘉合公司支付2019年房屋租赁费13640元，再加上从2019年8月19日起至实际支付日按每日万分之一的标准承担违约金；3、诉讼费由被告承担。在庭审中原告对第2项诉讼请求变更为：要求被告嘉合公司支付从2019年8月20日至今的房屋占用费按照第五年租金收益计算。 一审法院认定事实：2014年8月16日被告君诚公司（出卖人）与原告王丹青（买受人）签订了《商品房买卖合同》约定原告购买商洛市商州区XX路XX号XX大厦XX幢XX层XX号商铺，面积为8.98平方米，单价为13808.46元，总金额为124000元。第八条交付期限：（在签订本合同前买受人已对房屋现状充分了解）交付买受人或交付给本合同补充协议约定买受人委托的商洛嘉合商业运营管理有限公司运营公司。第十一条交接：出卖人交付房屋时，应某某受人或者本合同补充协议约定买受人委托的商洛嘉合商业运营管理有限公司签署房屋交接单，双方确认，出卖人与本合同补充协议约定买受人委托的商洛嘉合商业运营管理有限公司签署房屋交接单的行为，视为出卖人已将房屋交付给买受人。第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在本合同签订后60个月内，将办理产权登记所需的资料报产权登记机关备案。特别约定：由于该房屋产权登记不符合相关规定（政策）要求的条件，或者因不可抗力原因，使出卖人不能在本合同约定的期限内向产权登记机关报备所需资料（包括产权备案登记机关拒收资料）或者虽然出卖人提交了相关资料也无法办理产权登记的，双方均有权解除合同，因此解除合同的，双方同意按照补充协议第2条执行。《商品房买卖合同》补充协议：2、如果出现第十四条第二款特别约定的情形，双方任何一方解除合同的，应书面通知对方，解除合同通知送达对方之日起，本合同解除。买受人承诺：本合同解除，其与商洛嘉合商业运营管理有限公司签订的《委托经营协议》同时解除。从本合同解除之日起，本合同项下买受人购买的房屋归出卖人所有，买受人不再享有该房屋的任何权利。同时，买受人承诺在本合同解除之日，保证由商洛嘉合商业运营管理有限公司将该房屋占有、使用权退还给出卖人，并对商洛嘉合商业运营管理有限公司的退还行为予以认可，从本合同解除之日起，买受人不得再以任何理由占用、使用该房屋。本合同解除之日起60日内，出卖人应将买受人实际交付的购房款退还给买受人，并按买受人实际交付房款数额4%向买受人支付补偿金，除补偿金外，出卖人不再向买受人承担其他任何违约金赔偿责任。出卖人逾期超过60日退还购房款的，每逾期一日按应退款数额万分之1承担逾期退款违约金。2014年8月11日原告向被告君诚公司交纳房款10000元，2014年8月16日原告向君诚公司交纳房款114000元，共计交纳房款124000元。2014年8月16日原告王丹青（甲方）将其购买的上述商业用房（以下简称商铺）全权委托被告嘉合公司（乙方）统一经营管理，双方签订《委托经营协议》，协议主要内容：一、委托商铺、期限及租金收益约定：1.委托商铺。在甲方购买君诚公司开发的商铺（现房），与其签署购买该套商铺的《商品房买卖合同》基础上，甲方自愿将以下商铺共1间委托乙方统一经营管理。铺位号2-109，建筑面积8.98平方米，成交总价124000元。2.委托期限5年，自《商品房买卖合同》与本委托经营协议签订之日起开始计算。3.收益的约定。1）委托期限的第一年，即2014年8月16日起至2015年8月16日，由于乙方处于交房、招租、以及装修期间，甲方的租金收益以优惠形式直接冲抵房款。2）委托期限的第2年，即2015年8月17日起至2016年8月17日，乙方应在2015年8月16日前，按甲方购买该商铺实际支付购房款的8%向甲方支付租金收益，该年租金收益为9920元。3）委托期限的第3年，即2016年8月18日起至2017年8月18日，乙方应在2016年8月18日前，按甲方购买该商铺实际支付购房款的9%向甲方支付租金收益，该年租金收益为11160元。4）委托期限的第4年，即2017年8月19日起至2018年8月19日，乙方应在2017年8月19日前，按甲方购买该商铺实际支付购房款的10%向甲方支付租金收益，该年租金收益为12400元。5）委托期限的第5年，即2018年8月20日起至2019年8月19日，乙方应在2018年8月19日前，按甲方购买该商铺实际支付购房款的11%向甲方支付租金收益，该年租金收益为13640元。6）乙方享有该商铺的使用权、出租权、经营管理权的权益。7）甲乙双方每5年重新对市场进行评估，确定下期租金收益。4.租金收益支付方式，在每年约定支付期限的30日内，乙方通过银行转账的方式向甲方支付该年的租金收益；甲方在合同中指定有账户。二、甲方的权利义务：1.为保障本项目全体业主的共同收益，在委托期内，甲方同意由乙方的名义和承租人签订出租合同，收取租金；乙方有权独立对本项目进行统一经营管理，不限于与第三方联营、合作且无需获取甲方同意。2.在本协议约定的委托期限内，未经乙方书面同意，甲方不得以任何理由单方解除、撤销、变更本协议。但根据甲方与君诚公司签订的《商品房买卖合同》的相关约定，甲方或君诚公司依照约定解除《商品房买卖合同》的情况除外。甲方或君诚公司解除《商品房买卖合同》的，甲乙双方签订的本委托经营协议合同同时解除，且甲方及君诚公司无需向乙方承担任何违约或赔偿责任，但甲方须在合同解除当日向乙方退还乙方已经支付给甲方的（本协议终止履行后）租金收益。如果甲方未向乙方退还前述租金收益，双方同意授权君诚公司在应返还甲方的购房款中扣除。三、乙方的权利与义务：1.在本协议约定的委托经营协议期限内，乙方对所受委托的商铺进行统一招商和经营管理，促进本项目兴旺和铺位升值。2.在本协议约定的委托经营期限内，乙方完全拥有该商铺的使用权、出租权、经营管理权。乙方有权依据市场行情，制定合理的租金标准。甲方不得以该商铺所有权人的身份主张在此期间的租金收益，并不得要求任何形式的补偿。四、协议的变更、解除或终止：1.经甲、乙双方协商达成一致，以书面形式进行变更、解除本协议。2.根据本协议第二条第2款解除本协议。3.有下列情形的，本协议终止，双方均不承担任何违约责任。因台风、地震、战争等不可抗力因素以及非乙方的原因致使房屋损毁、灭失或造成其他损失。五、违约责任：1.在委托期内，除本协议约定外，甲方不得提前终止本协议。2.因甲、乙任何一方过错导致本协议无效，解除或提前终止的，过错方应向对方赔偿全部损失，无过错方有权追究对方法律责任。3.乙方应按本协议约定期限支付甲方收益，逾期未付的，则应向甲方支付应付金额日万分之一的违约金。4.在本协议约定的委托经营管理期限内，因甲方原因导致该商铺产权纠纷或因甲方原因导致该商铺被司法查封或被抵押人行驶抵押权等，致使乙方或实际承租人不能正常使用或给乙方造成损失或其他损害时，乙方有权终止本协议，并要求甲方承担全部损失。《委托经营协议》签订后，被告嘉合公司未向原告支付委托协议中约定的第4年、第5年的租金收益，原告于2018年3月13日、2018年10月24日两次分别向本院提起诉讼，本院于2018年3月29日、2018年11月12日作出判决，判令被告嘉合公司支付上述租金收益并承担违约金。 一审法院认为，2014年8月16日原告王丹青与被告君诚公司签订了《商品房买卖合同》原告购买被告商铺，原告已按合同约定向被告君诚公司交纳了购房款124000元，并按照合同约定将商铺委托给被告嘉合公司进行经营。故原告与被告君诚公司之间是一种商品房买卖合同法律关系。按照原告与被告君诚公司之间的《商品房买卖合同》约定，被告君诚公司应在商品房买卖合同签订后60个月内将办理产权登记所需的资料报产权登记机关备案，为原告办理产权登记手续;该合同第十四条第二款约定，未在上述期限内为原告办理产权登记手续的，双方均有权解除合同。截止目前本案诉及的商铺至今未办理产权登记手续，原告据此要求解除与被告君诚公司之间的《商品房买卖合同》事实清楚、于法有据，予以支持。按照合同约定合同解除后60日内，出卖人应返还原告实际交付的购房款，并承担实际交房款数额4%支付补偿金，逾期超过60日退还购房款，每逾期一日按应退款数额万分之1承担违约金。故原告要求被告退还购房款，并承担4%补偿款以及承担逾期退款违约金的请求，应予支持。原告要求与被告嘉合公司解除双方签订的《委托经营协议》，按照合同约定的期限为5年，合同已经到期，故不存在合同解除之诉求。原告要求被告嘉合公司支付2019年8月20日之后的房屋占用费，按照《商品房买卖合同》约定，合同解除后，该商铺应退还给出卖人君诚公司，原告损失是被告未及时返还房款，对此《商品房买卖合同》中约定明确，原告现向被告嘉合公司主张房屋占用费，未有依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告王丹青与被告陕西君诚置业有限公司于2014年8月16日签订的《商品房买卖合同》。二、被告陕西君诚置业有限公司于《商品房买卖合同》解除之日60日内向原告王丹青返还购房款124000元、支付补偿金4960元，共计128960元；若被告陕西君诚置业有限公司超过60日返还购房款，被告还应从逾期之日起，每逾期一日按应退购房款数额的万分之1承担逾期付款违约金至房款付清之日止。三、驳回原告王丹青其他诉讼请求。案件受理费3400元减半收取1700元，由原告王丹青负担280元，被告陕西君诚置业有限公司负担1420元。 二审审理中，上诉人王丹青提供了两份证据：1、委托拍卖函、商州卫苑大厦二楼业主商铺统计表，证明上诉人的购房款为135480.15元，是商州区人民法院执行局审查并认可的，赵宏均本人也认可；2、关于争取卫苑大厦租金及产权的维权方案，证明2019年8月19日之后的房屋占用费应由嘉合公司支付。 经本院综合审查，上诉人王丹青提供的第1份证据，其证明目的，无证据印证，不予采信；第2份证据是单方陈述的事实，不予采信。 二审审理查明的案件事实，与一审认定一致。 本院认为，本案二审争议的焦点是：1、被上诉人君诚公司是否应返还135480.15元购房款及逾期付款违约金5419.206元；2、被上诉人嘉合公司是否应向上诉人王丹青支付委托经营期满后至今的房屋占用费。 关于焦点1，王丹青与君诚公司签订《商品房买卖合同》约定购房款为124000元，而同一天王丹青与嘉合公司签订的《委托经营协议》中约定，委托期限的第一年王丹青的租金收益以优惠形式直接冲抵房款。同一天签订的前述两份合同应是一个整体，让王丹青购买商铺的同时即享受到租金收益。王丹青按《商品房买卖合同》的约定实际交纳购房款124000元，应是冲抵了第一年房租后的款项，《商品房买卖合同》解除后，君诚公司应返还实际交纳的124000元。王丹青称其交纳购房款124000元，加上应由嘉合公司支付王丹青案涉商铺的第一年租金收益，共计购房款是135480.15元，君诚公司应返还购房款135480.15元并承担逾期付款违约金5419.206元，但该观点缺乏依据，不能成立。 关于焦点2，王丹青从君诚公司购买了案涉商铺，王丹青为该商铺的所有权人。王丹青将案涉商铺交由嘉合公司经营，嘉合公司向王丹青支付租金。2019年8月19日经营期限届满后，嘉合公司未将案涉商铺返还给王丹青，因此王丹青主张房屋占用费，应予支持。一审庭审中，王丹青明确其诉讼请求为2019年8月20日至今的房屋占用费，其并未主张迟延支付违约金，因此王丹青在上诉状中称嘉合公司应支付其迟延支付违约金的主张，不予支持。本案中，案涉买卖合同应于2020年9月14日一审法院向君诚公司送达起诉状副本之日起合同解除，合同解除后王丹青不再是案涉商铺的所有权人，其无权要求合同解除之后的房屋占用费。因此，嘉合公司应向王丹青支付2019年8月20日至2020年9月14日期间的房屋占用费。王丹青要求支付2019年8月20日至今的房屋占用费，不能成立。委托经营的最后的一年，年租金为13640元，王丹青要求按该标准支付房屋占用费，应予支持。案涉房屋占用共计1年零24天，占用费为13640+（13640元÷365天×24天）=14536.88元。嘉合公司应向王丹青支付房屋占用费14536.88元。综上，一审判决部分不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持陕西省商洛市商州区人民法院（2020）陕1002民初2179号民事判决第二项，撤销第一、三项； 二、上诉人王丹青与被上诉人陕西君诚置业有限公司于2014年8月16日签订的《商品房买卖合同》于2020年9月14日解除； 三、被上诉人商洛嘉合商业运营管理有限公司向上诉人王丹青支付房屋占用费14536.88元。 四、驳回上诉人王丹青的其他诉讼请求。 上述给付内容限本判决生效之日起10日内履行完毕。 一审案件受理费1700元，由上诉人王丹青负担126元，被上诉人陕西君诚置业有限公司负担1414元，被上诉人商洛嘉合商业运营管理有限公司负担160元；二审案件受理费98元，由上诉人王丹青负担40元，被上诉人商洛嘉合商业运营管理有限公司负担58元。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二一年四月二十九日 法官助理 李從熇 书 记 员 任梦娜