江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初8926号原告：宿迁市鑫泰房地产开发有限公司，住所地宿迁市工业园路西侧、三棵树乡朱庄村赵庄组。法定代表人：曹东海。委托诉讼代理人：吴良辉，江苏大楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖尔和，江苏大楚律师事务所律师。被告：段炼，男，1973年6月8日出生，住宿迁经济技术开发区。原告宿迁市鑫泰房地产开发有限公司（以下简称鑫泰公司）与被告段炼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告鑫泰公司委托诉讼代理人肖尔和到庭参加诉讼，被告段炼经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告购房款1208001.2元及利息暂计算为1594561.5元（以1208001.2元为基数，按月息2%，自2014年12月25日起暂计算至2020年6月25日为1594561.5元，之后利息主张至实际给付之日止）；2、本案案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为，被告支付购房款1139722元、利息（以101700元为基数，按照一年期的LPR自2020年6月30日起支付至实际给付之日止）及违约金（以1038002.2元为基数，按照每月2%自2015年1月25日起计算至实际给付之日止）。事实和理由：宿迁经济技术开发区三棵树街道和谐家园安置小区系由原告公司投资开发，被告擅自将其中的部分房屋对外出卖给他人。2014年12月25日被告单方出具了103.80022万元欠条一份，并注明月息2%，承诺还款期限。被告还擅自处分了48号楼309室房屋一处。原告发现后，向被告主张权利无果。为维护原告利益，故提起本案诉讼。被告段炼辩称，1.不认可被告打出的欠条，且对欠条上载明的数额表示异议。该数字并没有经过审核，也没有向被告出具收据。同时，被告也不应当向原告支付利息；2.乡政府在被告不知情的情况下，出售了被告订购的3套房屋，导致被告承担了（2016）苏1302民初7272号的案件所判决的判项；3.对于原告举证的《关于妥善解决房屋欠款问题的申请》（以下简称《申请》），确系被告出具，载明的内容被告也予以认可。但是，涉及到22-204房屋实缴了3万元，原告误统计为1万元，应当扣除2万元，现在尚欠原告111.42107万元；4.48-309房屋确系被告订购，认可房屋总价是16.17万元，但是已经付了6万元，尚欠10.17万元。但是原告主张的储藏室及维修基金被告不认可，案涉房屋系小产权房，不存在维修基金。原告补充陈述称，1.被告出具欠条时不存在欺诈、胁迫等手段。被告作为成年人，对自己经手的房屋进行了详细的计算，并向原告出具了明细，依法应当承担清偿责任。被告所述的案件与原告没有任何法律关系，与本案无关；2.本案诉讼标的额的组成：被告出具的欠条载明9套房屋合计1038002.2元；被告处置的48-309房屋，原告认可被告目前尚欠10.17万元；3.储藏室是被告出售的，但是目前没有证据。原告开发的案涉房屋是安置房，取得了土地使用、规划许可及建设许可证，是需要缴纳维修基金的；4.被告所陈述的3套房屋仅缴纳了1万元定金，被告后续没有交钱，属于违约，3万元定金应当不予返还。本院经审理认定事实如下：宿迁经济技术开发区三棵树乡街道和谐家园安置小区系原告鑫泰公司开发，被告段炼未经原告许可将该小区的部分房屋出售给他人。后于2014年12月25日，被告段炼向原告鑫泰公司出具一份欠条，载明“今欠到鑫泰房地产房款壹佰零叁万捌仟零贰元贰角正，于2015年元月25日前一律还清。否则按2%月息计直至还清为止”，被告段炼在欠款人处签名捺印。且该份欠条上附有“段炼经手购房户欠款明细”，共计9套房屋，总价计为103.80022，与欠条载明的金额一致。2020年3月20日，被告段炼出具一份《申请》，对于所欠房款进行了表述，认可自己尚欠原告111.42107万元，并承诺于2020年6月30日前分批到位50万元，12月31日前结清所有房款。截止到法庭辩论终结前，被告尚未偿清所欠原告房款，引起本案诉讼。本院认为，被告段炼未经原告许可出售由原告开发的安置小区，后被告向原告出具欠条和《申请》，明确欠付原告购房款以及相关的违约责任，原告亦以房屋买卖合同纠纷向本院起诉，故双方之间形成了买卖合同关系，本院依法予以确认。关于被告对欠条不予认可的辩解。本院认为，被告提出自己出具欠条不是心甘情愿的辩解意见，但是又没有证据证明欠条存在可撤销或者无效的情形，故对于该项辩解意见，本院不予采信。关于被告所欠原告购房款数额如何确定的问题。首先，2014年12月25日，被告对于尚欠原告的购房款进行了确认，为103.80022万元。虽然被告提出数额有误，且并未经过审核的意见，但是被告作为债务人，在已经附有详细的欠款明细下出具欠条，可以看出其对于明细是认可的，并对该明细以欠条的形式再次予以确认，欠条载明的数额结合欠款明细可以认定为被告所欠原告的购房款。其次，关于48-309房屋的尚欠价款问题，被告认为尚欠原告10.17万元，原告对此予以认可，本院予以确定。最后，关于被告提出的原告未经其许可出售了被告订购的3套房屋，上述3套房屋的定金合计3万元应当予以扣减的辩解，由于所涉法律关系与本案不同，原告亦不予认可，不属于本案处理范围，被告可以另案主张。综上，被告尚欠原告购房款合计1139702.2元。关于原告主张的利息以10.17万元为基数，按照一年期的LPR利率自2020年6月30日起支付至实际给付之日止。该10.17万元系原被告共同确定的48-309房屋尚欠房款的数额，本院已经予以确认。原告主张依据被告出具的《申请》中载明的还款计划偿还50万元的时间节点作为起算点。由于被告在《申请》中承诺分两期偿还，但又没有明确10.17万元的偿还顺序，故本院确定利息应当自最后一期到期之日的次日作为利息的起算点，即2021年1月1日。原被告之间的买卖合同关系本院已依法予以确认，由于双方对于10.17万元的购房款并未约定违约金数额和违约金计算方式，现原告主张按照一年期的LPR利率作为计算标准主张逾期付款利息，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金以1038002.2元为基数，按照每月2%自2015年1月25日起计算至实际给付之日止。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告在欠条上承诺于2015年1月25日前一律还清，故违约金起始时间应为2015年1月26日。被告庭审中提出原告主张的违约金计算标准月息2%过高，请求予以调整的意见，本院不予采纳。理由如下：1.违约金具有补偿为主，惩罚为辅的性质，被告对于每月2%的违约金标准是明知的，其应当预见长期未支付购房款将导致违约金数额的增多。在此情况下，其自2015年1月26日起至本案法庭辩论终结前仍未偿还相关款项；2.被告截止到法庭辩论终结前并未提交证据予以证明违约金过分高于造成的损失，应当承担举证不能的法律后果；3.原告主张的违约金计算标准每月2%并未违反法律规定。因此，本院对于被告的该项意见不予采纳。被告段炼经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告段炼于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宿迁市鑫泰房地产开发有限公司支付购房款1139702.2元、逾期付款利息（以101700元为基数，按照一年期的LPR利率，自2021年1月1日起支付至实际给付之日止）以及违约金（以1038002.2元为基数，按照每月2%利率，自2015年1月26日起计算至实际给付之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费15058元，由被告段炼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈 民人民陪审员  力光生人民陪审员  许传民二〇二一年四月十三日法官 助理  周泽华书 记 员  李 乐