辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终552号上诉人（原审原告）：钟琪翔，男，1995年2月28日出生，汉族，住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：黄守军，辽宁大千律师事务所律师。上诉人（原审被告）：盖州市泉城实业有限责任公司，住所地盖州市双台镇董屯村。法定代表人：刘振清，该公司董事长。委托诉讼代理人：曲武昌，辽宁睿智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于德馨，女，1935年7月2日出生，汉族，住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：康晓东，辽宁海润律师事务所律师。上诉人钟琪翔、盖州市泉城实业有限责任公司因与被上诉人于德馨案外人执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省盖州市人民法院（2020）辽0881民初3994号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。钟琪翔上诉请求：1.依法判令撤销（2020)辽0881民初3994号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.依法判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院在执行被上诉人盖州市泉城实业有限责任公司与被上诉人于德馨之间民间借贷纠纷案件中，查封了上诉人的合法财产。2015年10月25日，上诉人在泉城实业公司购买泉城小区C4号楼1单元1#、2#、3#、4#门市，是通过签订认购合同，并有泉城公司出具的交款收据，系上诉人通过合法方式取得，属于上诉人所有的合法财产。而一审法院以“上诉人提供其父亲2013年和2014年的银行转账给泉城售楼处收款人员刘丹的银行卡上3,410,000元，而上诉人却提供4,713,400元的购房收据，尚欠购房款1，303,400元至今未付，不符合交易习惯，本院不予认可。”及非用于居住，驳回上诉人的诉讼请求是不符合法律规定的。首先，物权法的第六条、第九条、第十五条对物权变更作了详细规定，第六条规定的是不动产应当依法登记；第九条规定了依法登记发生效力，未登记不发生效力，但法律另有规定的除外；第十五条属于第九条“另有规定的除外”的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”所谓的不影响合同效力，就应该确认上诉人和盖州市泉城实业有限责任公司的买卖合同合法有效。其次，《最尚人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是对购房人购房权益优先保护排除执行规定的具体三项条件，第一项明确了签订合法有效的书面买卖合同的时间点为“在人民法院查封之前”；第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”无时间规定；第三项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”也没有规定时间节点。不是购买的房屋不用于居住就不受法律保护。但是以上所有条款没有规定购房款必须转给谁，更没有规定购房人欠款房屋出卖人不得出具购房发票，再者从《规定》第二十九条第（三）项“符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”且不说上诉人支付总合同价款已超过50%应排除执行，就该项条款的规定可以看出，只要房屋出卖人同意买受人不交款也可以获得购房发票，但是赊房不排除执行。综上所述，一审法官没有正确理解物权法和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，错把桃子判成梨。所以请求法院依法撤销一审判决，并依法改判。盖州市泉城实业有限责任公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持原审原告的诉讼请求。事实与理由：一、上诉人与原审原告存在真实的房屋买卖合同且已经实际履行，房屋已经交付给原审原告占有使用至今，争议的房屋是原审原告的房屋。双方在2015年签订了书面的房屋买卖合同，原审原告交清了全部房款，上诉人将房屋交付给了原审原告，双方办理了交接手续，原审原告办理了入户手续，并对该房屋实际占有使用至今。因当时上诉人没有房照，双方没有及时办理房屋过户登记。二、一审认定房屋不是原审原告所有的理由不成立，且不符合生活常理。原审原告交付房款有部分转账凭证，其余部分是现金，上诉人也确认收到原审原告的部分现金。上诉人收到了原审原告的全部房款，因而给原审原告出具了收到全额房款的收据。上诉人和原审原告均认可交齐和收到了全额房款，双方均无异议，因此上诉人才将房屋交付给了原审原告。此时是2015年，还没发生被上诉人起诉的情况。一审法院凭什么且有什么资格认定原审原告没有交清全款和上诉人出具收款收据于理不合。上诉人有单位账户，但同样也可以有其他的收款方式，一审以上诉人有单位账户就否定上诉人的其他收款方式，完全没有道理，也显示出一审完全没有生活常识。因而一审错判就不足为奇了。被上诉人于德馨辩称，一、一审判决认定事实清楚适用法律正确应予以维持。被答辩人与原审被告之间不存在真实买卖关系。根据多次庭审各方举证，被答辩人在2015年签订买卖合同之前便向原审被告工作人员刘丹支付了341万元购房款，而原审被告却在2015年向被答辩人出具471.34万元的全额收据。被答辩人与盖州市泉城实业有限责任公司的《商品房认购协议书》是伪造的。被答辩人称其在2015年10月25日之前向泉城公司购买了案涉房屋。但通过泉城公司企业工商变更情况查询单可知，2013年4月12日泉城公司由“盖州市泉城房地产开发有限公司”变更名称为“盖州市泉城实业有限责任公司”。被答辩人一审提交法庭的《商品房认购协议书中》，第1页第2行标明“开发商（甲方）：盖州市泉城房地产开发有限公司”而落款处使用的公章名称却为盖州市泉城实业有限责任公司合同章。2015年10月25日，泉城公司向被答辩人所出具的0042525专用收款收据中使用的却是盖州市泉城房地产开发有限公司财务专用章，两枚印章不一致，足以认定被答辩人所主张的购房事宜不具有真实性。综上，请求贵院依法驳回被答辩人的上诉请求。钟琪翔向一审法院起诉请求：1.撤销盖州市人民法院（2019）辽0881执异28号裁定及解除（2019）辽0081执373号执行裁定书中对该4户房屋的查封；2.确认原告与盖州市泉城实业有限责任公司签订购买泉城小区二期C区4号楼一单元1-2层1#2#3#4#门市房的合同合法有效；3.诉讼费由二被告承担。一审法院查明事实：于德馨与盖州市泉城实业有限责任公司、翁永辉民间借贷纠纷一案诉至本院，本院于2018年7月10日作出（2018）辽0881民初1274号民事判决书，判决：“一、被告盖州市泉城实业有限责任公司于本判决生效后十五日内，偿还于德馨借款本金194万元，并从2012年12月30日起至给付之日止，按月息2分支付借款利息；二、驳回原告于德馨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的给付期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，诉讼保全费5000元，由被告盖州市泉城实业有限责任公司承担。”该判决生效后，盖州市泉城实业有限责任公司未按生效判决履行义务，依债权人申请该案进入执行程序后，本院于2017年4月5日作出（2017）辽0881民初1674号民事裁定书，冻结被告盖州市泉城实业有限责任公司所有的银行存款200万元或查封其等值动产或不动产。2017年4月6日本院下达协助执行通知书，将辽（2017）盖州市不动产权第0000385号、第0000384号、第0000382号、第0000381号、第0000380号、第0000379号共计996平方米查封。2019年3月14日，本院作出（2019）辽0881执373号执行裁定书，续封上述房产。钟琪翔向本院提出执行异议。本院于2019年6月27日作出第（2019）辽0881执异28号执行裁定书，以“案外人并未在本院查封之前与盖州市泉城实业有限责任公司签订合法有效的买卖合同，且异议人购买的商品房是用于经营，而不是生活居住需要，不属于法律意义上保护消费者居住权”为由，驳回案外人钟琪翔的异议请求。钟琪翔不服该执行裁定，提起诉讼。盖州市泉城房地产开发有限公司于2013年4月12日更名为盖州市泉城实业有限责任公司。钟琪翔父亲钟国太于2013年12月23日给盖州市泉城实业有限责任公司工作人员刘丹汇款290万元，2014年8月16日给盖州市泉城实业有限责任公司工作人员刘丹汇款510000元，合计汇款341万元。2015年10月25日钟琪翔与盖州市泉城实业有限责任公司签订了商品房认购协议书，购买C区4号楼1单元1、2、3、4号门市房，合同加盖公章为盖州市泉城实业有限责任公司合同专用章。同日给钟琪翔出具了4713400元房款的专用收款收据，加盖公章为盖州市泉城房地产开发有限公司财物专用章。2015年10月28日，盖州市泉城房地产开发有限公司出具了办理入户通知单。2016年6月1日，案涉房屋由钟琪翔父亲钟国太承租给案外人刘福金，从事养生温泉洗浴，并提供了盖州市双台镇浴金乡养生旅馆营业执照，经营场所为泉城小区C区4号楼1单元1、2、3、4室，注册时间为2016年6月20日，经营者为刘福金。另查，关于（2017）辽0881民初1674号民事裁定书、（2019）辽0881执373号执行裁定书，所查封的不动产，另有张清振、张秀芝（与钟琪翔同时期）提出执行异议，经本院分别作出（2019）辽0881民初3667号民事判决书，驳回原告张清振的诉讼请求；（2019）辽0881民初3668号民事判决书，驳回原告张秀芝的诉讼请求。张清振、张秀芝不服该判决，上诉至营口市中级人民法院，该院分别作出（2020）辽08民终1215号民事判决书，驳回上诉，维持原判；（2020）辽08民终1230号民事判决书，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案争议房屋所有权登记在被执行人盖州市泉城实业有限责任公司名下。钟琪翔提供其在2015年与盖州市泉城实业有限责任公司签订的商品房认购协议书，2017年案涉房屋被法院查封，虽然钟琪翔提供的书面买卖合同在法院查封之前，但钟琪翔所购的商品房系门市用于经营，非用于生活居住需要。钟琪翔提供其父亲于2013年、2014年的银行转账凭证予以证明交付房款341万元，又提供2015年交付房款4713400元的专用收款收据，但钟琪翔至今未提供其他证据证明其已交付了剩余房款，而在其并未交付全部房款的情况下，盖州市泉城实业有限责任公司却出具了全款的收款收据于理不合；又因钟琪翔父亲钟国太银行转账到刘丹个人账户，虽盖州市泉城实业有限责任公司提供刘丹养老保险账户证明其为单位员工，但庭审中经本院询问盖州市泉城实业有限责任公司，该公司有单位账户，而钟琪翔父亲钟国太却将房款转至个人名下，且交付时间与出具房款收据时间相差两年之久，据此可知钟琪翔购买涉案房屋交付房款的行为不符合交易习惯，故对其提供银行转账和专用收款收据证明已交付了购房款，本院不予认可。因此，钟琪翔对执行标的不享有足以排除强制执行的权益。综上所述，对钟琪翔的诉讼请求，本院不予支持。一审法院判决如下：驳回原告钟琪翔的诉讼请求。案件受理费200元，由原告钟琪翔负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，案涉房屋所有权登记在被执行的房地产开发企业即盖州市泉城实业有限责任公司名下。上诉人钟琪翔未提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋，且案涉房屋为门市房，非生活居住需要。因此，上诉人钟琪翔对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，一审法院判决驳回上诉人钟琪翔的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人钟琪翔、盖州市泉城实业有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人钟琪翔负担200元，盖州市泉城实业有限责任公司负担200元。本判决为终审判决。审判长  孟宪云审判员  徐 丹审判员  姚 望二〇二一年四月二十七日法官助理孙**华书记员徐鹏媛