重庆市第一中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）渝01民申76号再审申请人（一审被告、二审上诉人）:钱宁，男，汉族，1970年9月17日出生，住重庆市渝北区。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：秦果云，女，汉族，1977年1月26日出生，住重庆市渝北区。被申请人（一审原告、二审上诉人）：朱菁华，男，汉族，1964年1月11日出生，住重庆市渝北区。被申请人（一审原告、二审上诉人）：朱天文，男，汉族，1965年3月8日出生，住重庆市垫江县。被申请人（一审原告、二审上诉人）：朱天平，男，汉族，1969年5月19日出生，住重庆市垫江县。被申请人（一审原告、二审上诉人）：朱天琼，女，汉族，1962年3月6日出生，住重庆市垫江县。被申请人（一审原告、二审上诉人）：朱天安，男，汉族，1973年5月17日出生，住重庆市垫江县。再审申请人钱宁、秦果云因与被申请人朱菁华、朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安房屋租赁合同纠纷一案，不服本院于2020年9月14日作出的（2020）渝01民终4614号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。钱宁、秦果云申请再审称：一、寻租损失与占用损失的区别浑浊不清。本案在合同解除之后的租金如果是占用房屋形成的债权债务关系，应当属于侵权之债，就是另一法律关系，应当另案处理。如果是寻租损失，就是违约，应属赔偿损失范围。一审评述认定为占用，二审评述认定是寻租，浑浊不清，又未释明，与被申请人一审诉讼请求不相符。二、本案违约金、保证金、赔偿损失同时叠加计算赔偿是错误的，只能补充计算，只要足以赔偿损失即可，且要与申请人的违约责任相适应，不能显失公平。而原审判决违约金全部支持，赔偿损失就只能就被申请人的损失进行补充计算，予以赔偿，不能叠加计算。保证金50000元没有判决不予退还，还是应当退还折抵损失。造成执行分歧，属漏判。三、认定寻租损失的时间期限过长，显失公平。申请人为了退租交房而报警二次、邮寄钥匙一次。第一次报警后，被申请人就应当有义务履行接房寻租。超出期限长达半年，扩大损失，全部归责于申请人，显失公平。四、本案二审期间，秦果云不是适格的当事人。秦果云不是租赁合同的签订人，钱宁的代签行为未经秦果云的授权，属于无效代理，为此秦果云不是适格的当事人，不享有合同的权利，不承担合同的义务。申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条，申请再审。朱菁华、朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安提交意见称，一、原一、二审对寻租损失与占用损失认定清楚，符合客观事实。一、二审认定申请人未搬离涉案房屋，申请人也无证据证明已将房屋钥匙归还被申请人，故判决申请人应当参照租金标准支付房屋占有使用费。二审法院认定申请人违约解除合同，应该给予出租人适当的寻租损失，但并没有按此计算寻租损失，仍然是尊重合同双方的约定，判定申请人支付违约金。二、保证金是双方在合同中的约定，违约金是按照双方签订的合同计算的，赔偿损失是申请人不搬离房屋、交接钥匙，继续占用房屋的对价，不存在叠加的问题。装修保证金50000元并非漏判，一审法院认定对于装修违约损失，合同约定申请人未及时支付租金解除合同，出租方有权不予退还装修保证金。二审上诉，申请人也未就此提出上诉。合同签订后，被申请人按照承租人提供的设计图纸等进行装修，并配备了相应的电器设备、灯饰等，被申请人共投入装修费51.70元。根据《房屋租赁合同》第九条保证金第三款约定“乙方不按时支付租金解除合同或租赁期未满退租，甲方不退还乙方装修保证金”，即乙方交纳的装修保证金50000元甲方不予退还。申请人交纳的租金保证金30000元已抵扣其未付的租金。违约金是二审法院根据《房屋租赁合同》第十条第二款约定“乙方违约第九条保证金条款遵照执行外，另按年租金的30%向甲方支付违约金”计算出来的。赔偿损失是二审法院按照申请人占用案涉房屋时间、合同年租金计算出来的。三、二审未单独对寻租损失进行认定，只是在认定违约金时考虑了违约给被申请人造成损失的因素，不存在认定寻租损失的时间期限过长。四、秦果云是租赁合同适格的当事人，离婚也是在合同违约解除之后。因此，申请人申请再审理由不成立，应予驳回。本院经审查认为，本案系因买卖合同纠纷提起的诉讼，根据原审判决并结合审理情况以及本院再审审查查明的事实，现针对钱宁、秦果云的再审请求和理由，本院评述如下：一、关于原一、二审是否对占用损失与寻租损失浑浊不清的问题。申请人钱宁、秦果云认为一审评述认定是占用，二审评述认定是寻租，浑浊不清，合同解除之后的租金如果是占用房屋形成的债权债务，就是另一法律关系，应该另案处理，如果是寻租损失，就是违约，应当赔偿。经查，原一审判决根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，认定租赁合同已于2019年9月29日解除。原审庭审中，钱宁、秦果云亦认可其仍未搬离该租赁房屋，也无证据证明已将房屋钥匙归还被申请方，故一审认为其应当参照租金标准支付房屋占有使用费。即指对解除合同后，钱宁、秦果云仍然占有租赁房屋所支付的使用费，二审同样认定此期间，钱宁、秦果云应当支付房屋占有使用费。二审仅是在违约金的计算问题上表述为钱宁、秦果云违约解除合同，应当给予出租方适当的寻租期损失，即按合同约定，向出租人支付违约金。通常情况下，合同双方约定违约金的意义之一也在于承租方违约解除合同，会给出租方不能及时另外寻找承租人，造成租金损失的一种补偿。因此，钱宁、秦果云所称的一审评述认定是占用，二审评述认定是寻租，实为一、二审对不同时间段的评述，不存在浑浊不清。另钱宁、秦果云认为合同解除之后的租金如果是占用房屋形成的债权债务，就是另一法律关系，应该另案处理的问题。本院认为，钱宁、秦果云作为承租人，在双方之间的租赁合同解除后，负有按合同约定向出租人返还租赁房屋的义务，但其仍然占有该租赁房屋，原一、二审判决其支付房屋占有使用费，并无不当。故该再审申请理由不成立。二、关于原一、二审判决是否将违约金、保证金、赔偿损失同时叠加，计算赔偿是否错误的问题。钱宁、秦果云认为本案原审一、二审将违约金、保证金、赔偿损失同时叠加，计算出的赔偿数额错误，违约金、保证金、赔偿损失只能补充计算，只要足以赔偿损失即可。经查，首先，违约金是根据双方签订的《房屋租赁合同》第10.2条约定，乙方违约第九条保证金遵照执行外，另按年租金的30%支付违约金。本案中，由于钱宁、秦果云在合同有效期间，即2016年9月1日至2019年9月29日期间，仅支付完毕2019年6月之前的租金，未按时支付下剩租金，存在违约行为，导致租赁合同解除，应按年租金30%向被申请人方支付违约金进行的计算，并作出判决。其次，保证金是根据《房屋租赁合同》第9.3条约定，保证金租赁期内不计利息，租赁期满甲方如数退还乙方，如乙方不按时支付租金解除合同或租赁未满退租，甲方不退还乙方装修保证金。因钱宁、秦果云未按时支付租金违约提前解除合，原审判决依法确认被申请人方有权不予退还装修保证金，不存在钱宁、秦果云认为的保证金50000元没有判决不予退还，还是应当退还折抵损失，造成执行分歧，属漏判的问题。第三、赔偿损失是因双方之间的租赁合同解除后，钱宁、秦果云仍然占有该租赁房屋，原审判决其应当参照租金标准支付房屋占有使用费。以上违约金、保证金、赔偿损失是根据双方之间签订的租赁合同约定，分别就钱宁、秦果云在不同时间段的违约行为进行的计算，不存在违约金、保证金、赔偿损失同时叠加的问题。原审判决并无不当，故该申请再审理由不成立。三、关于申请人钱宁、秦果云提出原审认定寻租损失的时间过长，显失公平以及二审期间，秦果云不是适格当事人的问题。经查，原一审认为出租方并未举示证据证明已实际产生寻租损失，且该损失系因钱宁、秦果云违约导致，故并未支持被申请人方的寻租损失。原二审亦未单独认定寻租损失，只是在认定违约时考虑了违约给被申请人造成损失的因素。不存在认定寻租损失时间过长的问题。关于秦果云是否适格当事人的问题，虽然租赁合同中秦果云签名为钱宁代签，但签订合同时，钱宁、秦果云系夫妻关系，且合同履行过程中秦果云支付了租金，并与出租方沟通租赁事宜等，属于事后追认，且以其实际行为履行了租赁合同，因此，原审认定秦果云系租赁合同当事人之一，并无不当。故该申请再审理由不成立。综上所述，钱宁、秦果云的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下:驳回钱宁、秦果云的再审申请。审 判 长 张映梅审 判 员 邓 山审 判 员 张 玥二〇二一年四月二日法官助理 潘晶晶书 记 员 赵 芹