湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终1400号上诉人（原审原告）：戴红波，男，1984年3月23日出生，汉族，住湖北省枣阳市。上诉人（原审原告）：李玲玲，女，1986年7月2日出生，汉族，居民，住湖北省枣阳市。二上诉人共同委托诉讼代理人：李靖，湖北高实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北通建房地产开发有限公司，住所地：襄阳市樊城区幸福路10号。法定代表人：钱建，系该公司经理。委托诉讼代理人：韩歆，湖北高见律师事务所律师。上诉人戴红波、李玲玲因与被上诉人湖北通建房地产开发有限公司（以下简称通建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省枣阳市人民法院（2019）鄂0683民初1695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。戴红波、李玲玲上诉请求：撤销原判，改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案所涉房屋的实际投资人和所有人应为三个自然合伙人，被告通建公司仅应是名义所有人，合伙人有权处分合伙财产。二、原判认定事实错误。1、原判认为本案合同中加盖项目部印章属于销售主体不合法，而同样的项目部印章，与另一购房人黄戍先签订的合同，一审法院却认为有效，出现两种截然不同的效力认定。2、被告的项目部印章已广泛地用于各个行政机关，并用于签订各类合同，被告无权选择该印章在不同场合、不同合同中使用时的效力。3、上诉人是在被告的售楼部签的购房合同，并依售楼部的要求交纳的房款，上诉人无法明白被告公司与项目部的区别，也不知道三个合伙人之间的矛盾，也没有看到不准售楼部卖房的公告。售楼部悬挂的是被告公司的各种批准手续，上诉人当然相信这是被告公司合法成立的销售场所，所办的一切合同手续当然也是合法的。4、原判依据《商品房买卖合同》格式文本印刷的固定说明内容，推定出卖人向上诉人出示了有关证书和证明文件错误。上诉人签了合同，交了款，接收了房屋，装修入住几年，现在说上诉人没有尽到注意义务，否认合同效力，完全是苛责上诉人。三、本案中项目部与上诉人所签合同构成表见代理，房屋买卖合同有效，被告应履行过户义务。通建公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。戴红波、李玲玲向一审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告履行合同义务，将原告所购买的襄阳路74号御河北岸小区2幢3层1单元302号房屋权属转移登记在原告名下。2.本案诉讼等费用由被告承担。一审法院查明：湖北通建房地产开发有限公司成立于2010年3月17日，类型为有限责任公司，法定代表人：钱建，经营范围：房地产开发（凭有效资质证书开发），商品房销售，房屋租赁。2010年6月，李天明与被告通建公司法定代表人钱建、案外人汪浩订立《项目开发合作协议》一份，约定三方进行合作，以被告通建公司的名义，开发枣阳市“御河北岸”房地产项目，钱建、李天明和汪浩的出资分别为150万元、150万元和200万元。该项目预计总投资为1600万元，根据项目资金实际需求，除股本金外，钱建从南通六建集团公司融入的600万元按三年期限到期返还本息1200万元，其他融入资金按年息20%分别计入项目财务成本。其中钱建任该项目总经理，李天明任项目副总经理，汪浩任项目常务副总经理。原告戴红波、李玲玲于2017年8月6日与被告湖北通建房地产开发有限公司御河北岸项目部签订了《枣阳市商品房买卖合同》，在该合同首页的背面载明了说明，内容为：“说明，1、本合同文本为示范文本，由枣阳市房管局监制。2、签订前，出卖人应当向买受人出示商品房预售许可证及其他有关证书和证明文件。3、当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。4、签订商品房买卖合同前，买受人应当仔细阅读合同条款及附件内容，应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。5、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后留有空白行，供双方自行约定或补充约定。出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议，也可以在相关条款后的空白行中进行补充约定。如空白行无填写内容，则要加盖“此行无内容”字样的印章。6、本合同文本[]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。[]中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。7、双方当事人在履行合同中发生争议的，可以选择不动产所在地人民法院起诉，也可以选择向仲裁委员会申请仲裁。8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，笔迹相同，以确保各份合同一致：在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件。”该商品房买卖合同主要约定：“出卖人：，营业执照注册号：，企业资质证书号：，法定代表人：，买受人：李玲玲、戴红波。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人与买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房买卖事宜达成如下协议：第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得座落于地块的国有土地使用权。该地块【国有土地使用证号】【城镇建设用地批准书号】为，土地使用权面积为：,买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：，土地使用年限自2010年8月20日至2060年8月5日止。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】【暂定名】为：，建设工程规划许可证号为：，建筑工程施工许可证号为：420683201304260101，建设工程施工合同约定的开工日期为：2012年11月，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2014年1月；第二条销售依据该商品房已于2013年9月26日由批准预售，预售许可证号为：枣房预字第××号；第三条基本情况该商品房为第一条规定项目中的2幢第3层1单元302号。房屋建筑面积132.72平方米；第四条抵押情况与该商品房有关的抵押情况为1、该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；第五条计价方式及价款该商品房为住宅的，出卖人与买受人约定按照第2种方式计算该商品房价款，即2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3390.60元，总价款450000元；第六条付款方式及期限买受人采取一次性付款方式付款；第十一条交付条件（一）出卖人应当在年月日前向买受人交付该商品房；第二十条产权登记（一）初始登记出卖人应当在取得商品房预售许可证之日起个月内，取得该商品房所在楼栋的《房屋所有权证》，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得商品房所在楼栋的《房屋所有权证》的，双方同意按第2种方式处理，2、在签订合同之日起18个月内办理产权登记手续；（二）转移登记1、商品房交付使用后，自能够办理转移登记之日起90日内，由双方同意按第（2）种方式处理。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用（办理房产证所需费用，不含委托佣金）以相关部门实际收费为准元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任买受人未能在自能够办理转移登记之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按第（2）种方式处理。（2）按照国家和房产主管部门规定执行。第二十三条前期物业服务（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：枣阳雅居乐物业服务有限公司，资质证号为：91420683MA4889W462。第二十八条本合同及附件共21页，一式叁份，具有同等法律效力，其中出卖人壹份，买受人壹份，相关部门壹份，/份。第二十九条自本合同生效之日起30日内，由出卖人向市住房保障和房屋管理局申请办理该商品房预售网上合同登记备案手续并加盖合同备案章。买受人可以登录房管局站（网址http//www.zysfgj.com）,输入合同登记备案号及密码即可查询。第三十条本合同必须严格按照填写说明填写内容，否则不予登记备案。另外，该商品房买卖合同还对出卖人保证该商品房没有产权纠纷、规划变更的约定、设计变更的约定、逾期付款责任、市政基础设施和其他设施的承诺、逾期交房责任、交接手续、住宅保修责任、住宅节能措施、专项维修资金、不可抗力、争议解决方式等等作了约定。该商品房买卖合同出卖人（签章）处加盖了湖北通建房地产开发有限公司御河北岸项目部印章，买受人（签章）处签有戴红波、李玲玲签字。”合同签订后，原告于2017年8月6日向湖北通建房地产开发有限公司御河北岸项目部支付购房款450000元，湖北通建房地产开发有限公司御河北岸项目部给戴红波出具收据一份，内容为：“交款单位：戴红波购2-302房款，收款方式：现金，人民币（大写）肆拾伍万元，￥450000.00元，该收据上盖有湖北通建房地产开发有限公司御河北岸项目部印章和经办周伟的签字，湖北通建房地产开发有限公司御河北岸项目部于2017年8月向原告交付合同约定的单元房屋，戴红波、李玲玲对该房屋装修后并入住。湖北通建房地产开发有限公司御河北岸项目部印章的刻制未取得湖北通建房地产开发有限公司的授权。另查明：湖北通建房地产开发有限公司于2010年8月20日以出让方式取得枣阳市襄阳路74号6542.4平方米土地使用权，用途为商住，登记的土地使用权证号：枣国用[2010]第0946号，登记的土地使用权人：湖北通建房地产开发有限公司。于2012年10月26日取得《中华人民共和国建设用地规划许可证》，许可证号：地字第2012124号，用地单位：湖北通建房地产开发有限公司，用地项目名称：御河北岸，用地面积：6620.8平方米，建设规模：23172平方米。于2016年3月11日取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》，许可证号：建字第2013024号，建设单位：湖北通建房地产开发有限公司，建设项目名称：御河北岸，建设位置：襄阳路南，建设规模1#楼：10977.35平方米；层数：22层；2#楼：22924.25平方米，层数：23层。于2013年8月2日取得《中华人民共和国建设工程施工许可证》，编号：420683201304260101，建设单位：湖北通建房地产开发有限公司，工程名称：御河北岸1#、2#楼，建设地址：襄阳路南，其中1#楼：10977.35平方米；层数：22层；2#楼：22924.25平方米，层数：23层。于2013年9月26日取得2#楼《商品房预售许可证》，编号：枣房预字第××号，开发企业：湖北通建房地产开发有限公司，法人代表：钱建，项目名称：御河北岸，项目位置：襄阳路74号，规划许可及预售许可面积22924.25平方米。于2016年3月28日取得枣阳市城乡建设规划局出具的核字第2016010号《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》。一审法院认为，本案争议的纠纷是因为商品房买卖引起的，解决该纠纷应严格依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等相关法律规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自已的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案”。第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。《商品房销售管理办法》第二条：“商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。”第三条：“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”第四条：“房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。”第七条：“商品房现售,应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。”第二十三条：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”第三十六条：“未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。”第四十一条：“房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。”第四十二条：“房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；（五）分割拆零销售商品住宅的；（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的。”本案中，首先，戴红波、李玲玲并不是与御河北岸项目建设单位湖北通建房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，而是与湖北通建房地产开发有限公司御河北岸项目部签订《商品房买卖合同》，而湖北通建房地产开发有限公司御河北岸项目部印章的刻制未取得湖北通建房地产开发有限公司的授权。其次，从原告举出的其与湖北通建房地产开发有限公司御河北岸项目部签订的《商品房买卖合同》的内容看，该合同首页的背面载明醒目的说明内容：“2、签订前，出卖人应当向买受人出示商品房预售许可证及其他有关证书和证明文件。4、签订商品房买卖合同前，买受人应当仔细阅读合同条款及附件内容，应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。合同中明确约定：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人与买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房买卖事宜达成协议。”足以证实出卖人在签订合同前已向原告出示了御河北岸项目商品房预售许可证及其他有关证书和证明文件；签订商品房买卖合同前，原告仔细阅读了合同条款及附件内容；协议约定的内容是出卖人与买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房买卖事宜达成的，合同约定的条款原告均知晓。再看该合同第二条约定，该商品房的销售依据在合同第二条约定的预售许可证号为：枣房预字第××号，且为手写的填充性内容，该填充性内容与湖北通建房地产开发有限公司依法取得的2#楼《商品房预售许可证》载明的预售编号完全一致，而2#楼《商品房预售许可证》是枣阳市住房保障和房屋管理局给湖北通建房地产开发有限公司办理的，按照合同中的说明内容，既然能够认定出卖人在签订合同之前已向原告出示商品房预售许可证及其他有关证书和证明文件，协议约定的内容又是在充分协商一致的基础上达成的，但御河北岸2#楼《商品房预售许可证》载明的信息与原告与之签订合同的出卖人有明显不同，尽到一般注意义务就会提出质疑，湖北通建房地产开发有限公司御河北岸项目部在合同的尾端出卖人（签章）处加盖的湖北通建房地产开发有限公司御河北岸项目部公章，销售主体是否合法？再次，原告举出的《商品房买卖合同》中，出卖人（签章）处加盖的是湖北通建房地产开发有限公司御河北岸项目部公章，但在本案的审理中，原告未向一审法院举出加盖湖北通建房地产开发有限公司御河北岸项目部印章得到了湖北通建房地产开发有限公司的授权，故商品房买卖合同中加盖湖北通建房地产开发有限公司御河北岸项目部印章不能表明其是以法人湖北通建房地产开发有限公司签订的合同。综上所述，原告向一审法院提出：请求人民法院依法判决被告湖北通建房地产开发有限公司履行合同义务，将原告所购买的襄阳路74号御河北岸小区2幢3层1单元302号房屋权属转移登记在原告名下的诉讼请求，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第一条、第二条、第三十条、第四十一条、第四十五条、《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十三条、第六十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告戴红波、李玲玲的诉讼请求。案件受理费80元，由原告戴红波、李玲玲负担（已交纳）。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。二审另查明，御河北岸项目已具备办理不动产权证的条件。本院认为，通建公司的法定代表人钱建与案外人李天明、汪浩合伙以通建公司名义开发案涉的“御河北岸”房地产项目，由于合伙人之间产生纠纷，李天明、汪浩占据该项目的售楼部对外出售案涉房屋。戴红波、李玲玲作为购房人，在售楼部签订合同，交易场所的特定化，足以使购房人相信系通建公司在合法卖房，同时，按照合同约定支付了房款，案涉房屋已交付，且戴红波、李玲玲已装修入住多年，因此，可以认定戴红波、李玲玲系真实购房人。虽然合同中加盖的是项目部公章，戴红波、李玲玲在签订合同时未完全尽到审慎义务，但基于上述理由，可以认定项目部是在代表通建公司对外进行房屋销售，双方之间签订的商品房买卖合同应当认定为有效，作为通建公司仍应对此承担相应的责任。同时，案涉房产项目的合伙人之间发生纠纷，但双方各自出售的房屋所获取的利益，仍然可在合伙清算时一并予以确认，合伙人之间的纠纷不能损害购房人的合法权益。综上，戴红波、李玲玲作为购房人，其与项目部签订的房屋买卖合同，应当认定为有效，通建公司应承担相应责任。目前，御河北岸项目已具备办理产权登记的条件，故戴红波、李玲玲要求通建公司协助办理产权登记手续的请求，本院予以支持。综上，上诉人戴红波、李玲玲上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销枣阳市人民法院（2019）鄂0683民初1695号民事判决；二、湖北通建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助将枣阳市襄阳路74号御河北岸小区2幢3层一单元302号房屋权属转移登记至戴红波、李玲玲名下。一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，由通建公司负担。本判决为终审判决。审判长 魏 俊审判员 严庭东审判员 刘丹丹二〇二一年四月二十五日书记员 梅若璇