广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1821民初320号原告：佛冈明源物业服务有限公司，住所地：广东省佛冈县×××××××××××××××××××××，统一社会信用代码：91441821MA4UNU3406。法定代表人：曾丽丽，该公司行政经理。委托诉讼代理人：郑嘉丽，该公司客服主管。被告：丘东常，男，1982年6月16日出生，汉族，住广东省佛冈县××××××××××××××××，身份证号码：××××××××××××××××××。原告佛冈明源物业服务有限公司与被告丘东常物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告佛冈明源物业服务有限公司的委托诉讼代理人郑嘉丽到庭参加诉讼。后发现被告丘东常在韶关监狱服刑，本院遂于2021年4月22日到韶关监狱向丘东常就本案相关情况进行了询问。本案现已审理终结。案件事实一、原告的诉讼请求：1.请求判令被告给付2020年1月1日至2020年12月31日物业服务费1975.10元，并按每日千分之一支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业服务费（截至2020年12月31日应支付滞纳金为331.32元）；2.请求被告支付原告已代缴的2020年1月1日至2020年12月31日的市政垃圾处理费192元、2019年12月1日至2020年10月31日止的公摊水电费297.50元及2019年12月1日至2020年11月30日止的自用水费11.65元，以上合计2807.57元；3.被告承担诉讼费用。二、小区位置、名称及业主房屋房号、建筑面积：广东省佛冈县×××××××××××碧翠景湖轩小区；×栋1904房业主丘东常，房屋建筑面积137.16平方米。被告已收楼并装修，但不常在此居住。三、物业服务合同签订情况：案涉小区的开发商佛冈县碧翠房地产开发有限公司与原告签订有《前期物业服务合同》，但原告与被告之间未签订相关的物业服务合同。四、物业公司的资质及服务期限：工商登记经营范围包括物业管理、绿化管理等，《前期物业服务合同》约定服务期限自2019年4月12日起至2029年4月13日止。五、物业服务费缴纳时间和缴纳标准：按月交纳，每月5日前交；每月按建筑面积1.2元/平方米计付；公共水电费由已收楼业主的总户数面积及用量平均分摊；业主自用水电费及分摊水电费由物业公司按照居民用水、用电及公示分摊标准代收，由物业公司按照商业用水、用电标准向政府部门代缴。六、业主每月应交纳物业服务费的数额：每月164.592元。七、违约条款：业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费；物业公司违反合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，已经收取的，业主和物业使用人有权要求物业公司双倍返还。八、其他需要说明的情况：案涉小区存在部分业主未依约支付物业服务费的情况，原告于2021年1月26日对包括本案被告在内的业主提起追索物业服务费的民事诉讼，本院已立案审理，案号自（2021）粤1821民初320号至351号。此系列案件审理过程中，部分业主到庭参加诉讼并提出业主不缴纳物业服务费的原因之一是原告的管理和服务存在问题，其提供的服务质量未达到合同约定的服务标准，因此才拒交物业服务费。经查证，本院依法认定案涉业主提出的抗辩事由虽不足以免除交费义务，但原告为案涉小区提供的物业管理服务确实存在瑕疵，因此不予支持原告要求案涉业主交纳违约金的诉讼请求。另，对于原告主张的各项代缴公摊费用，原告与该小区其他业主签订的《前期物业管理服务协议》中约定公共水电费每户按面积分摊，且原告在每栋楼的大堂公示栏处对公摊费用进行了公示，到庭应诉的业主对原告主张的各项分摊费用均予以认可。庭审中，原告提出开发商曾承诺赠送被告一年的物业服务费，原告已发函开发商落实，但开发商认为只能将费用返还给业主本人，因此，原告只能向业主催收。裁判结果本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告佛冈明源物业服务有限公司作为有资质的物业管理公司，其与案涉小区开发商佛冈县碧翠房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，双方就案涉小区物业服务关系上自行处分权利义务内容的约定，并未违反法律禁止性规定，其效力依法应当予以确认。原告与被告丘东常虽然未签订书面的物业服务合同，但被告作为案涉小区的业主，享受了原告提供的相应的物业服务，双方之间已经形成了事实物业服务关系，该《前期物业服务合同》对被告具有约束力，被告应当依约支付物业服务费给原告。至于原告主张的市政垃圾处理费和各项代缴公摊费用，有原告代缴相关费用的发票予以佐证，且原告依约计算各户应分摊数额后也进行了公示，被告作为小区的业主也应当依约分摊。被告主张其装修后尚未入住因此不应承担公摊费用，于法无据，本院不予支持。综上，原告要求被告支付2020年1月1日至2020年12月31日的物业服务费1975.10元（164.592元/月×12月）和2020年1月1日至2020年12月31日的市政垃圾处理费192元、2019年12月1日至2020年10月31日止的公摊水电费297.50元、2019年12月1日至2020年11月30日止的自用水费11.65元，于法有据，本院予以支持。至于原告主张的滞纳金，其实质是违约金。原告与开发商之间签订的《前期物业服务合同》对于迟延交费的违约责任并无约定，且本院处理的原告同期起诉案涉小区其他业主追索物业服务费的系列案件认定原告在为案涉小区提供的物业管理服务中确实存在瑕疵，因此不予支持原告要求案涉业主交纳违约金。故此，结合本案的实际情况，对原告要求本案被告支付违约金的诉讼请求，本院也不予支持。另外，对于开发商承诺赠送被告物业服务费的问题，被告可另循途径解决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告丘东常于本判决生效之日起十五日内支付2020年1月1日至2020年12月31日的物业服务费1975.10元、2020年1月1日至2020年12月31日的市政垃圾处理费192元、2019年12月1日至2020年10月31日止的公摊水电费297.50元和2019年12月1日至2020年11月30日止的自用水费11.65元（以上合计2476.25元）给原告佛冈明源物业服务有限公司；二、驳回原告佛冈明源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告佛冈明源物业服务有限公司负担3元，被告丘东常负担22元。原告负担的部分在其预交的诉讼费中扣减，剩余部分可在本判决生效后向本院申请退回；被告负担的部分应于本判决确定的义务履行期届满前向本院缴纳，逾期未履行的，本院将依法强制执行。本判决为终审判决。本判决生效后，如被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  向晓韵二〇二一年四月二十六日书记员  邱紫翠附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447×××××××××××051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附有关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。