湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终4931号上诉人（原审被告）：湖南宾至汽车贸易有限公司，住所地湖南省长沙县湘龙街道办事处中南汽车世界Ｊ区××号。法定代表人：李刚。被上诉人（原审原告）：湖南大中南汽车经营有限公司，住所地湖南省长沙经济技术开发区中南汽车世界博展路A3区检测办证大楼四楼401-411、421-430室。法定代表人：张新德。委托代理人：吴建波，湖南万和联合律师事务所律师。上诉人湖南宾至汽车贸易有限公司（简称宾至公司）因与被上诉人湖南大中南汽车经营有限公司（简称大中南公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初10310号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宾至向本院提出上诉请求：1.撤销（2020）湘0121民初10310号民事判决，依法改判驳回被上诉人的所有诉讼请求；2.判定被上诉人退还上诉人200000元履约保证金及20000元水电押金；3.支持上诉人一审提出的反诉申请；4.本案的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院违法裁定并实施先予执行，本案案由是租赁合同纠纷，不符合先予执行“当事人之间权利义务关系明确”的法定条件。2.一审法庭辩论结束后，宾至公司提出反诉，一审法院未予以受理，并未以裁定的形式作出处理，违反法定程序，上诉人于2020年11月29日提出的反诉申请，一审法院应当依法受理。3.先予执行听证不依法事先通知，2020年9月25日，上诉人接到一审法院电话通知要求去领诉讼材料，但到法院却被告知被上诉人已申请先予执行，要求立即听证，上诉人在听证时明确表示本案权利义务关系不明确，不符合先予执行的法定条件，但一审法院不予理睬，直接向上诉人送达先予执行裁定书。4.一审判决书压件超过一个月不送达，判决书的落款日期为2020年12月8日，但一审法院直到2021年1月15日才寄出该判决。5.上诉人于2020年12月7日向一审法院提交《执行异议申请书》，至今未收到任何回复，明显违反法定程序。6.被上诉人于2020年1月3日至5月7日对上诉人采取停电措施胁迫上诉人在《承诺函》上盖章，而一审法院却认为上诉人未提交证据证明这一主张，与事实不符，上诉人提交的购电款转账凭证、电费发票均可证实。7.被上诉人的《承诺函》不能对非合同主体的财产进行处置，即使上诉人系案外人股东，也无权处置案外人的财产，案外人作为独立法人，其财产权受法律保护，一审判决将店铺内的案外人财产判决归被上诉人所有，严重违法。8.上诉人已完全履行合同义务，没有任何违约行为，履约保证金及水电押金应当退还。9.被上诉人在合同期内违法停电已构成侵权，应承担导致上诉人停业停产的相应损失赔偿责任。被上诉人大中南公司辩称：1.宾至公司自2018年10月起欠付1000多万元巨额银行贷款，至今未履行，早已丧失还款能力和履行合同能力，实际早已停业，自2020年1月1日起非法侵占被上诉人的物业达10个月之久，一审法院裁定并先予执行，符合法定条件。2.宾至公司在一审中的反诉，不但没有任何事实证据，亦是无稽之谈，且确实超过了法定期限，一审法院依法不予受理是正确的。3.一审法院对原先予执行的听证程序合法，宾至公司参与了听证并配合法院先予执行，在执行现场也没有提出异议。4.宾至公司出具的《承诺函》，内容全面、约定清晰，完全是双方的真实意思表现，应作为判定本案的重要依据之一。5.宾至公司在原合同履行中出现逾期支付使用费的违约情形，且严重违反合同到期的约定，既未支付相关费用，又未签订相关合同，侵占被上诉人财产在先予执行前达10个月是铁定的事实，故其原所交履约保证金355416.93元，在欠费冲抵155417元后剩余的20万元履约保证金，因其严重违约和侵权，不应冲抵已对被上诉人造成的重大财产损失，更不能退还。6.宾至公司上诉所称的被上诉人违法停电，构成侵权，没有任何事实依据。7.宾至公司的上诉请求不但没有任何事实依据，上诉请求也相互矛盾，无任何证据证明，应依法全部驳回。大中南公司向一审法院起诉请求：1.宾至公司立即停止占用，将其原承租的中南汽车世界Ｊ17土地及地上建筑物附属物立即交付大中南公司；2.宾至公司赔偿至交付之日大中南公司的经济损失（暂计算至2020年9月30日止为635261元）；3.确认宾至公司在中南汽车世界Ｊ区××号承租4Ｓ店未搬迁的所有遗留物品均归大中南公司所有。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实，2010月1月20日，大中南公司作为出租方、宾至公司作为承租方共同签订《中南汽车世界Ｊ区项目招商暨土地使用权出租合同》（以下简称《土地使用权出租合同》），主要约定：1、出租方将位于中南汽车世界Ｊ区的部分土地使用权出租给承租方，出租地块编号为Ｊ17，用于承租方建设莲花汽车品牌专卖店（4Ｓ店）；2、土地出租期限自2010年2月1日起至2019年12月31日止；3、使用费标准：第一年使用费金额为710833.86元。使用费变动：土地使用费标准每年递增一次，递增幅度为上年度使用费标准的5%；4、合同签订时，承租方交付定金，定金标准为6个月使用费，计355416.93元。土地交付后定金转为履约保证金，合同到期后，结清账款，不计利息，全额退回；5、签订合同时缴纳水电押金20000元，合同到期后结清账款，不计利息，全额退还；6、合同规定的租赁年限届满，出租方有权无偿收回出租土地，该地上建筑物、构筑物及其他附属物可要求承租方拆除，亦可由出租方无偿取得所有权。承租方应交纳的使用费算至承租方交回出租方土地使用权之日止；如承租方在租赁年限届满，出租方通知之日起1个月不交回土地使用权，则视为承租方违约，履约保证金不予退还，出租方自动接受土地使用权及地上建筑物、构筑物及其他附属物；7、承租方不按规定时间缴纳各项费用（包括但不限于土地使用费、土地使用税、市场综合服务费、市场整体形象宣传费、水电费代收代缴费用等），每延期一天须给出租方欠缴费用总额的3‰的滞纳金，超过15天，出租方将采取停水、停电等办法催收。拖欠费用满60天，出租方有权解除合同，收回出租土地使用权，履约保证金不予退还，建筑物、构筑物及其他附属物不予补偿等。另关于违约责任部分约定：合同期内，承租方未经出租方书面批准，擅自将土地转租他人、与人联营、合伙或改变土地的用途，出租方有权解除合同，收回出租土地使用权，履约保证金及剩余使用费均不予退还，建筑物、构筑物及其他附属物不予补偿，承租方赔偿出租方6个月使用费的违约金。合同约定履行期限届满后，大中南公司于2020年3月13日向宾至公司送达大中南函［2020］06号《函》。该《函》内容载明：截止2020年3月13日，宾至公司仍未缴纳2019年8月1日至2019年12月31日租金155417元。请宾至公司于2020年3月26日前与大中南公司签订新出租合同，并补缴原合同租金155417元及2020年上半年相关费用484870元，上述应缴各项费用合计640287元。2020年6月2日，宾至公司向大中南公司发送《承诺函》。该《承诺函》载明：1、在2020年7月15日之前，宾至公司将按大中南公司已发新合同文本及价格、费用等标准，无条件的与大中南公司签订新的合同。2、在2020年7月15日之前，宾至公司将按照新合同的标准，补交履约保证金401723元（原合同已交的20万元履约保证金继续作为新的保证金予以实际冲抵）；补交2020年全年土地使用费803446元；补交土地使用税费30608元；补交市场综合服务费32538元；补交市宣费6536元；补交2020年会费2000元；补交2020年房屋框架险（代收）3500元。3、如果宾至公司未能在2020年7月15日之前与大中南公司签订新的合同，或未能按新合同约定的标准补交扣除优惠后的各种全部款项，宾至公司将无条件的同意大中南公司从2020年7月16日起，自动无偿接受该土地及地上建筑物、构筑物、附属物、该店未搬迁的各种办公设施设备用品用具、维修车间的各种设施设备工具存货等，即该店所有遗留的各类物品均由大中南公司无偿取得并自由处分，并由宾至公司按新合同标准承担之前所拖欠的各项费用。2020年7月15日，大中南公司再次向宾至公司发送大中南函［2020］09号《函》。该《函》主要内容为大中南公司已收到宾至公司于2020年6月2日发送的承诺函，并要求宾至公司尽快补交相关费用并签订新合同等。2020年9月7日，大中南公司向宾至公司发送了《限期搬迁交付通知》，主要内容是要求宾至公司所欠支付大中南公司费用并于2020年9月15日前自行搬迁可移动的办公设施等，并将该地块及所有物业交付给大中南公司。至今大中南公司和宾至公司仍未签订新的租赁合同。截至本案开庭之日止，宾至公司已向大中南公司交清了至2019年12月31日的土地租金。大中南公司尚有200000元的履约保证金及20000元水电押金未向宾至公司退还。就水电押金，大中南公司同意与宾至公司据实结算。审理中，宾至公司向该院陈述如下事实：1、2014年3月16日，宾至公司与案外人湖南英至汽车销售服务有限公司（简称英至公司）签订了《房屋租赁合同》，主要约定宾至公司将长沙县湘龙街道办事处中南汽车世界Ｊ区××号的房屋出租给英至公司，月租金为500元／月。2014年5月10日，宾至公司又与英至公司签订《资产转让协议》，主要约定在双方已签订《房屋租赁合同》的基础上，宾至公司将其原经营的莲花汽车4Ｓ店整体转租给英至公司，并建筑物内的所有固定资产全部转让给英至公司。经查，宾至公司持有英至公司比例为15.3%，宾至公司法定代表人李刚持有英至公司股份比例为70%。2、2018年1月30日，宾至公司与案外人湖南雨宸广告传媒有限公司（简称雨宸广告）签订了《场地租赁合同》，主要约定宾至公司将销售展厅二层及一层东向部分场地出租给雨宸广告，期限为2018年3月1日至2022年12月31日止，月租金为12000元／月。经查，宾至公司持有雨宸广告股份比例为75%，宾至公司法定代表人李刚持有雨宸广告股份比例为20%。3、2018年11月1日，宾至公司与案外人长沙爱莲社汽车用品有限公司（简称爱莲社公司）签订了《场地租赁合同》，主要约定宾至公司将售后车间二层（包含进出二层楼梯间）及一层车间烤漆房、供气泵房、调漆房、洗车房场地和设备出租给爱莲社公司，期限为2018年11月1日至2021年10月31日止，月租金为20000元／月。经查，英至公司持有爱莲社公司股份比例为80%，宾至公司法定代表人李刚持有爱莲社公司股份比例为10%。二、双方当事人有争议的事实，1、宾至公司承租的中南汽车世界Ｊ区××号土地及地上建筑物附属物是否应交付大中南公司、店内所有物品是否应归大中南公司所有的问题。大中南公司认为宾至公司应当依双方合同及宾至公司出具的《承诺函》，按约定向大中南公司交付上述财产。宾至公司认为《函诺函》系大中南公司要挟之下作出，地上建筑附属物是宾至公司所建且已转让给案外人，其场地内的物品也转让给案外人，故大中南公司请求交付的意见无依据。该院认为，大中南公司与宾至公司于2010年1月20日签订的《土地使用权出租合同》系双方真实意思的表示，并不违反法律规定，合法有效，当事人均应按合同约定履行自己的义务。2019年12月31日合同履行期限届满后，在就宾至公司续租未能与大中南公司达成一致协议的情形下，大中南公司要求收回依合同收回案涉出租土地使用权并无偿获得地上建筑物、构筑物及其他附属物的使用权符合合同约定；英至公司主张其于2020年6月2日作出的《承诺函》系受大中南公司要挟出具，未递交证据予以证实，加之该《承诺函》的内容符合《土地使用权出租合同》的约定，对《承诺函》为宾至公司真实意思表示，该院予以认定，宾至公司所持上述抗辩主张不予采纳。宾至公司与案外人英至公司、雨宸广告和爱莲社公司均存在关联关系，且宾至公司及法定代表人李刚对该三公司均绝对控股，根据合同相对性原则，宾至公司以其与上述三公司内部之间的协议或约定不能对抗大中南公司作为出租方的合法诉求，并根据《土地使用权出租合同》违约责任部分的约定，宾至公司与上述三家公司的合同行为实际已构成违约，加之宾至公司上述抗辩理由与其作出的《承诺函》内容相悖，该院对宾至公司的上述辩称意见不予采纳。综上，大中南公司要求宾至公司立即交付中南汽车世界Ｊ区××号土地、地上建筑物附属物并确认中南汽车世界Ｊ区××号未搬迁的所有遗留物品均归大中南公司所有的诉讼请求符合合同约定及双方真实意思表示，于法有据，该院依法予以支持。2、宾至公司应向大中南公司赔偿的金额问题。大中南公司与宾至公司双方在《土地使用权出租合同》已明确约定了土地使用费、土地使用税、市场综合服务费、市场整体形象宣传费等费用，虽然上述合同的期限已届满，但是宾至公司却未在合同期限届满后按约定将土地及地上建筑物附属物交付给大中南公司，亦未与大中南公司续签新的合同，但仍实际占用案涉土地使用权，其行为已损害大中南公司合法权益并造成了大中南公司实际损失。现大中南公司主张2020年1月1日至2020年9月30日的土地使用费602585元、土地使用税22956元、市场综合服务费24404元、市场整体形象宣传费4902元，并不违反原合同的约定，亦与宾至公司作出《承诺函》内容一致，该院对大中南公司要求宾至公司赔偿截止2020年9月30日止的经济损失635261元诉讼请求依法予以支持。鉴于宾至公司存在拖欠2019年8月1日至2019年12月31日租金且在合同期限届满后拒不交付案涉土地及其上建筑物的情形，已构成违约，大中南公司有权按照《土地使用权出租合同》之约定不予退还履约保证金，对宾至公司要求以履约保证金扣减的意见不予支持。就水电押金2万元，大中南公司已同意与宾至公司据实结算，在双方均没有向该院提供水电费的结算材料情况下，该院此对部分金额（水电押金20000元）不予处理。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。本案中的大中南公司与宾至公司签订的《土地使用权出租合同》《承诺函》等均系合同当事人真实意思的表示，并不违反法律规定，合法有效，当事人均应按约定履行自己的合同义务。大中南公司在签订《土地使用权出租合同》后，如约履行了自己的义务，在上述合同到期后，大中南公司有权依据合同主张宾至公司立即交付中南汽车世界Ｊ区××号土地、地上建筑物附属物及所有物品，亦有权主张因宾至公司拒不交付而受到的损失赔偿。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。宾至公司虽辩称大中南公司对其采取停水停电措施造成了损失，但未举示相关证据予以证实，且宾至公司也未举示证据证实大中南公司的上述举措违反了合同约定，故宾至公司应承担举证责任上的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，原审判决如下：一、限宾至公司在本判决生效之日起五日内向大中南公司交付中南汽车世界Ｊ区××号土地及地上建筑物附属物；二、限宾至公司在本判决生效之日起五日内向大中南公司赔偿截至2020年9月30日止的经济损失635261元；三、确认中南汽车世界Ｊ区××号店铺内的所有遗留物品均归大中南公司所有。案件受理费10152，减半收取计5076元，由宾至公司负担。二审中，宾至公司未向本院提交一审结案后形成的新证据；大中南公司向本院提交了以下证据：1.宾至公司的6份判决书，以证明宾至公司涉多起诉讼均未履行，已丧失还款和履约能力；2.宾至公司于2014年4月29日送给大中南公司的《报告》，以证明大中南公司同意转租是应宾至公司的申请；3.宾至公司于2019年11月25日送给大中南公司的《关于申请将部分履约保证金转付土地租金的报告》，以证明宾至公司拖欠2019年相关费用155417元，构成违约，且宾至公司申请在原履约保证金冲抵155417元是事实。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，经审查，大中南公司提交的上述证据均真实、合法，本院结合其他证据对其证明力予以综合认定。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审法院对大中南公司先予执行申请的处理是否符合法定程序；二、一审法院对宾至公司反诉申请的处理是否合法；三、宾至公司应否承担违约责任。关于焦点一。经审查，一审法院收到大中南公司提交的先予执行申请后，于2020年9月25日组织双方当事人进行了听证后，于当日作出（2020）湘0121民初10310号民事裁定书支持大中南公司的申请，执行过程中，宾至公司提出复议申请，该院于2020年10月8日作出（2020）湘0121民初10310号之一民事裁定书，裁定驳回宾至公司的复议请求。本院认为，一审法院的对大中南公司先予执行申请的处理符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条、第一百零八条的规定，其处理并无不当。关于焦点二。经审查，一审法院于2020年10月28日公开开庭审理本案并终结法庭辩论，宾至公司于2020年11月29日提出反诉申请，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，反诉应当在一审法庭辩论结束前提出，故一审法院对宾至公司的反诉申请不予受理符合法律规定，其处理并无不当。关于焦点三。本院认为，案涉《土地使用权出租合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。该合同于2019年12月31日到期后，双方并未签订新合同，而作为承租方的宾至公司仍在实际占有、使用案涉租赁场地，客观上给大中南公司造成了一定损失，一审法院对大中南公司提出的土地使用费、土地使用税、市场综合服务费、市场整体形象宣传费予以支持，符合法律规定；另外，宾至公司于2020年6月2日出具《承诺函》承诺如未在2020年7月15日前签订新合同或者未能按新合同约定补交各种款项，大中南公司从2020年7月16日起无偿接受租赁土地及地上建筑物、构筑物、附属物、未搬离的各种办公设备等，一审法院据此对大中南公司提出由宾至公司交付案涉租赁土地及地上建筑物、附属物，并确认上述场地内遗留物品归其所有的诉求予以支持，符合双方合同约定和法律规定，一审法院对此处理并无不当。综上所述，上诉人宾至公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费10152元，由上诉人宾至公司承担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  谢 晋二〇二一年四月十九日法官助理周政国书记员胡颖超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。