安徽省合肥市包河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖0111执异10号 案外人：儋州信恒旅游开发有限公司，住所地海南省儋州市白马井镇滨海新区. 被执行人：于祯懿，男，1972年5月20日出生，汉族，户籍地址广西壮族自治区北海市海城区。 本院执行被执行人于祯懿犯集资诈骗罪追缴违法所得一案中，案外人儋州信恒旅游开发有限公司（以下简称：信恒公司）对本院查封备案在于祯懿名下位于中国海南海花岛2号岛110栋（幢）4（层）405（房号）提出执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭审查了本案，现已审查终结。 案外人信恒公司异议称，贵院依据已经发生法律效力的（2019)皖0111刑初111号民事判决书，查封并准备拍卖被执行人于被懿购买的中国海南海花岛二号岛110栋4层405号房。申请人现对该查封及拍卖提出异议，理由如下：一、申请人与于被懿签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）,将商品房出售给于祯懿。虽然该出售行为已办理了网签备案，但商品房产既没有交付给于祯懿，也没有为于祯懿办理商品房的权利证书。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定“未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可证、施工许可证等相关证据确认权利人的归属”。该房屋商品房的所有权不可能转移至于于祯懿名下，贵院的预查封无法转为正式的查封，也无权对属于申请人的合法财产进行处置。综上预查封以及拍卖处置的商品房属于申请人的合法财产，基于预查封的商品房买卖合同被合法解除，商品房的所有权无法转移至于祯懿名下，贵院的预查封无实际意义，同时贵院对该房屋的拍卖侵害了申请人的合法权益，申请人特提出异议，请求贵院解除对商品房的查封、拍卖。 被执行人于祯懿未发表意见。 经审查查明：本院（2019）皖0111刑初111号刑事判决书判决判决第二项、第六项：“二、被告人于被懿犯集资诈骗罪，判处有期徒刑十四年，并处罚金四十万元。(刑期自判决执行之日起计算，判决执行前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即刑期自2017年12月11日至2031年12月10日止；罚金于判决生效后十日内缴纳。）；六、继续追缴被告人郭平“于祯懿违法所得返还各集资参与人。”2018年1月3日，公安办案机关于2018年1月23日查封涉案房产中国海南海花岛2号岛110栋（幢）4（层）405（房号），后本院予以续封至今，信恒公司向本院提出异议。 另查明，信恒公司与于祯懿双方于2016年1月14日签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定于祯懿向信恒公司购买中国海南海花岛2号岛110栋（幢）4(层）405(房号）,房屋总价693445元，付款方式为分期付款。《商品房买卖合同》补充协议约定于祯懿须于2016年1月1日前向原告支付208034元房款，于2016年6月30日前向信恒公司支付69345元房款，于2016年12月30日前向信恒公司支付69345元房款，于2017年6月30日前向信恒公司支付104017元房款，于2017年12月30日前向信恒公司支付69345元房款，于2018年6月30日前支付104017元房款，2018年12月30日支付余款69342元。于祯懿支付前四期房款共计450741元后，于祯懿应于2017年12月30日支付第五期到期款项69345元，但于祯懿未按期支付。该合同附件七《本合同补充协议》第三条第1款第（2)项约定，被告逾期付款超过180天的，信恒公司有权解除合同，信恒公司解除合同的，于祯懿应按照房屋总价款的10%向信恒公司支付违约金。截止信恒公司起诉之日，2017年12月30日到期的应付房款仍未支付，逾期已超过180天。2018年4月24日，信恒公司向于祯懿出具《律师函》告知被告逾期付款的法律风险。2020年5月14日信恒公司诉至海南省儋州市人民法院，该院2020年6月29日（2020）琼9003民初2131号民事判决书判决：“解除原告儋州信恒旅游开发有限公司与被告于祯懿签订的《儋州市商品房买卖合同》；二、被告于祯懿应在本判决生效五日内向原告儋州信恒旅游开发有限公司支付违约金69344.5元（该款可以从被告于祯懿已支付购房款中扣除）。” 本院认为：本案的争议焦点是案外人信恒公司的异议主张是否足以排除强制执行效力。首先，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条的规定“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。”本案中，公安机关对涉案房产的预查封符合法律规定，效力等同于正式查封。其次，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条的规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”被执行人于祯懿已向信恒公司支付总房款的65%，2018年4月24日信恒公司向于祯懿出具《律师函》告知逾期付款的法律风险，至2020年5月14日起诉至海南省儋州市人民法院起诉时已超过一年时间，且在（2020）琼9003民初2131号案件审理中，于祯懿正处于服刑期间，并非经传票传唤未到庭参加诉讼的情形。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二、三款的规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持；非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。”信恒公司依据的（2020）琼9003民初2131号民事判决书系在本案查封涉案房产后另案起诉生效的法律文书，以此排除执行异议，本院不予支持。综上，案外人信恒公司的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款、第二款，裁定如下： 驳回案外人儋州信恒旅游开发有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 本裁定送达后立即生效。 审判长  程梅翠 审判员  刘 锟 审判员  夏 凯 二〇二一年四月六日 书记员  周传玉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十六条金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理： （一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持； （二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。 （三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。 申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。