新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0103民初1962号 原告（反诉被告）：张新正，男，1966年11月13日出生，汉族，新疆轩之杰商贸有限公司职员，住乌鲁木齐市沙依巴克区。 原告（反诉被告）：赵维慧，女，1969年4月6日出生，汉族，新疆轩之杰商贸有限公司职员，住乌鲁木齐市沙依巴克区。 两原告共同委托诉讼代理人：郭光明，新疆国法律师事务所律师。 被告：徐春萍，女，1983年6月2日出生，汉族，新疆阳光净水节能环保科技有限公司职员，住乌鲁木齐市天山区。 被告（反诉原告）：新疆阳光净水节能环保科技有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区跃进街256号6区3号1单元101室。 法定代表人：张冀，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陶永新，男，该公司销售部经理。 委托诉讼代理人：张朝玺，男，该公司经理。 原告（反诉被告）张新正、赵维慧与被告徐春萍、被告（反诉原告）新疆阳光净水节能环保科技有限公司（以下简称阳光净水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张新正及二原告的共同委托诉讼代理人郭光明，被告徐春萍、被告阳光净水公司的委托诉讼代理人陶永新、张朝玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张新正、赵维慧向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租赁费21,250元，滞纳金98,000元，以上合计119,250元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年6月30日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，约定被告租赁原告位于乌市沙区宝山路西侧17号，年租金九十万元，提前两个月一次性付清下一年房租。如果逾期，则被告按上述费用总额的2%支付滞纳金。合同签订后，双方开始履行，在2020年11月25日，被告单方面终止合同，搬离了租赁的房屋，后原告多次催要房租费，但是被告迟迟不予理睬。另外，两原告系夫妻关系。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 徐春萍辩称，我与原告签订租赁合同是履行职务行为，我不应当承担责任的，原告的诉请都不成立，和我没有关系。 阳光净水公司辩称，原告的诉请没有事实及法律依据，我公司与原告早已终止合同，根据双方签订的房屋租赁合同第六条约定，必须提前3个月书面或口头通知原告，被告已经按照合同约定通知了原告不再续租的事宜，我公司不存在拖欠房租及逾期缴纳房租的事实。2020年元月，中国发生疫情，我公司在2020年3月开始正常上班，我公司感受到了疫情危机及疫情的严重性，再加上宝山路门面店铺前的车辆不能停靠，造成店铺无法正常经营，我公司随即向原告提出终止合同，原告接到我公司的口头通知后，当即在出租房的门店大门上粘贴了出租告示，此时我公司交付房租已至2020年7月14日，按照合同约定，我公司可以在通知原告解除合同后三个月即2020年6月14日搬离，但是我公司准备搬离时，原告没能把房子租出去，我公司交付的房租还有一个月没有使用，原告也不退还押金5,000元。此后，原告又在店门上第二次张贴出租告示，并陆陆续续带人到店里来看房。2020年7月疫情再次爆发，因此我公司无法办理退房事宜，按照合同第十条的约定因不可抗拒的损失双方互不承担责任，待9月份疫情恢复正常后，我公司与原告约谈，原告承诺给我公司减免房租2个月，并要求我公司继续承租。2020年11月23日，我公司要求搬离但是原告将门锁住，不允许我公司搬离。2020年11月25日，通过社区及派出所协调，我公司才搬离完毕并将房屋交接完毕，搬离过程中因原告张新正的阻拦，致使部分商品损坏，价值40,000元。综上所述，原、被告的合同是合法履约也是合法解约。请求驳回原告的起诉。 阳光净水公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人返还押金5,000元；2、判令被反诉人返还多支付租金2,500元；3、判令被反诉人偿还商品损坏40,000元；4、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年6月30日，双方签订房屋租赁合同，在2020年春节前的履约过程中双方没有出现任何问题，房屋租赁费也按照合同约定缴纳到了2020年7月14日。但是租赁合同中的押金5,000元至今没有退还，被反诉人多收了2,500元房租也没有退还，反诉人搬离房屋时，遭到被反诉人阻拦造成商品损坏，被反诉人应当赔偿损失40,000元。 张新正、赵维慧辩称，请求驳回反诉人的各项诉讼请求，押金5,000元并没有实际收到，因此不存在返还，租金也并没有多支付，因此也不存在返还的问题，商品损害与我无关，不同意赔偿。 本院经审理认定事实如下：赵维慧与张新正系夫妻关系，二人于1992年9月1日登记结婚，婚后购买位于乌鲁木齐市沙依巴克区宝山路西侧17号半山湾畔6栋商业楼1层113、2层213、3层313三间商铺，虽然上述商铺均登记在赵维慧一人名下，但赵维慧与张新正均认可上述商铺系婚内财产。 2018年6月30日，张新正（甲方、出租方）与徐春萍（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于乌鲁木齐市宝山路西侧17号（半山湾畔6栋商业楼13号的门面房三层）出租给乙方。租赁期限暂定三年，从2018年7月15日至2021年7月14日。每年租金9万元整，一次性付清，以后每年6月1日前付清下年房屋租金，如果退租，须提前半年通知房东。租赁期间，如乙方因特殊情况需要提前退房，必须提前3个月书面或口头通知甲方。乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的2%支付甲方滞纳金。免责条件，若在租赁期间因不可抗拒的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。室内设施及物业费、暖气费押金5,000元整，租赁期满后退还不计付利息。庭审中，张新正、赵维慧、徐春萍、阳光净水公司均认可，徐春萍系阳光净水公司职员，其签署《房屋租赁合同》系履行职务行为，该租赁合同的承租人及使用人是阳光净水公司。 《房屋租赁合同》签订后，押金及各租赁年度租金的支付情况如下： 1、押金5,000元，已于合同签订当日支付张新正。 2、2018年7月15日至2019年7月14日的租金90,000元，已于合同签订当日支付张新正。 2018年6月30日，张新正向徐春萍出具收据一份，载明：“今收到徐春萍支付张新正宝山路137号门面房2018年7月15日至2019年7月14日房租9万元整（玖万元正）室内设施押金5,000元整（伍仟元正）。收款人：张新正。” 3、2019年7月15日至2020年7月14日的租金90,000元，张新正自认因疫情原因，曾同意减免该租赁期内一个月的租金，因此实际交纳82,500元。庭审中，张新正以阳光净水公司违约为由，要求阳光净水公司补足减免的1个月租金。 4、2020年7月15日至2021年7月14日的租金90,000元，实际于2020年7月11日交纳20,000元。 合同签订后，案涉房屋的实际使用情况： 1、2020年6月21日，张新正曾在案涉房屋门口张贴对外转租告示。 2、阳光净水公司在答辩中自认，于2020年11月25日搬离案涉房屋，2020年11月30日完成电卡交付。张新正认为阳光净水公司于2020年11月30日交还的案涉房屋钥匙。 另查明，2020年7月16日至2020年9月3日为乌鲁木齐疫情疫情期间，在此期间阳光净水公司需要配合防疫政策，关门停业。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张新正与被告阳光净水公司订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，受法律保护，对双方具有法律约束力，双方均应依据合同约定履行各自的义务。关于张新正、赵维慧的各项本诉请求及阳光净水公司的各项反诉请求分别能否成立，本院分析如下： 一、张新正请求判令支付房屋租赁费21,250元，阳光净水公司请求判令退还多支付租金2,500元分别能否成立的问题。 张新正主张21,250元房屋租赁费的计算方式为：2019年7月15日至2020年7月14日的房屋租赁费7,500元，2020年7月15日至2020年11月30日的房屋租赁费33,750元，减去2020年7月阳光净水公司支付的20,000元，张新正实际主张21,250元（7,500元＋33,750元-20,000元）。本院认为，2019年7月15日至2020年7月14日的房屋租赁费7,500元，庭审中，张新正自认其曾与阳光净水公司达成免交该租赁年度一个月租金的合意，阳光净水公司也将该租赁年度其余租金82,500元支付张新正，该租赁年度双方权利义务已履行完毕，张新正再次要求阳光净水公司支付该年度租金7,500元缺乏依据，本院不予支持。2020年7月15日至2020年11月30日的房屋租赁费33,750元，本院认为，依据双方签订《房屋租赁合同》约定，该租赁年度租金应于2020年6月1日前支付张新正，阳光净水公司辩称曾口头通知张新正解除租赁合同，但是未提供证据证明，张新正也不认可曾接收到阳光净水公司发出的口头解除合同通知，故本院对阳光净水公司的辩称意见不予采信。该租赁年度内2020年7月16日至2020年9月3日为乌鲁木齐疫情期间，而阳光净水公司仅于2020年7月11日支付20,000元，未按照合同约定于2020年6月1日前足额支付房租租赁费，阳光净水公司在疫情发生前逾期存在逾期交纳租金的违约行为，故本院对阳光净水公司要求援引不可抗力不承担疫情期间房屋租赁费的辩称意见，不予采信。现双方均认可阳光净水公司已经从案涉房屋搬离，虽然双方对实际搬离时间存在争议，但双方均认可与2020年11月30日彻底完成了房屋交接工作，故本院以2020年7月15日至2020年11月30日作为阳光净水公司实际使用房屋的时间，张新正要求阳光净水公司按照实际使用时间支付2020年7月15日至2020年11月30日的房屋租赁费33,750元（90,000元÷12个月×4.5个月）予法有据。因阳光净水公司已于2020年7月11日支付20,000元租金，故本院对张新正请求判令支付租金21,250元的诉讼请求，按照13,750元（33,750元-20,000元）予以支持。因不存在多交付租金的事实，阳光净水公司请求判令退还多支付租金2,500元的反诉请求，本院不予支持。 二、关于张新正请求判令阳光净水公司支付滞纳金98,000元的本诉请求能否成立的问题。 本院认为，违约金具有“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的双重性质。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，约定的违约金不应过分高于造成的损失，否则有失公平，而租赁合同纠纷中，承租人逾期交付租金给出租人造成的损失主要是租金损失。本案中，虽然双方在合同中约定：“乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的2%支付甲方滞纳金”但承租人阳光净水公司，辩称不通知支付违约金，出租人张新正也未能举证证明其在未收取租金的损失之外，还存在其他损失，故违约金本院酌情参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮1.3倍予以支持，对张新正主张的2020年7月11日至2020年11月30日的滞纳金按照1,343.8元【70,000元（未按照合同约定逾期交纳的租金数额）×LPR1（取平均值3.85%）÷365天×140天×1.3倍】予以支持。 三、关于阳光净水公司主张返还押金5,000元、赔偿商品损坏40,000元的反诉请求能否成立的问题。 本院认为，阳光净水公司已于2020年11月搬离案涉房屋，《房屋租赁合同》已无继续履行的可能，双方租赁关系已实际解除，张新正应将收取的押金5,000元如数退还阳光净水公司。 关于商品损坏的40,000元，阳光净水公司出示证据不足以证明物品收到损坏，以及损坏物品的价值，且本案系房屋租赁合同纠纷，阳光净水公司主张的物品损害赔偿系侵权纠纷，阳光净水公司可另案主张财产损害赔偿，本院对阳光净水公司请求判令赔偿损失40,000元的反诉请求不予支持。 四、徐春萍在本案中是否应当承担责任。 本院认为，张新正、赵维慧、徐春萍、阳光净水公司均认可，徐春萍系阳光净水公司职员，其签署《房屋租赁合同》系履行职务行为，该租赁合同的承租人及使用人是阳光净水公司，故徐春萍在本案中不应承担责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）新疆阳光净水节能环保科技有限公司支付原告（反诉被告）张新正、赵维慧房屋租赁费13,750元； 二、被告（反诉原告）新疆阳光净水节能环保科技有限公司支付原告（反诉被告）张新正、赵维慧滞纳金1,343.8元； 三、原告（反诉被告）张新正、赵维慧退还被告（反诉原告）新疆阳光净水节能环保科技有限公司押金5,000元； 四、驳回原告（反诉被告）张新正、赵维慧对被告徐春萍的全部诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）新疆阳光净水节能环保科技有限公司要求原告（反诉被告）张新正、赵维慧退还多支付租金2,500元的反诉请求； 六、驳回被告（反诉原告）新疆阳光净水节能环保科技有限公司要求原告（反诉被告）张新正、赵维慧赔偿商品损害40,000元的反诉请求。 以上张新正、赵维慧应付新疆阳光净水节能环保科技有限公司款项共计5,000元，新疆阳光净水节能环保科技有限公司应付张新正、赵维慧款项15,093.8元，冲抵后，新疆阳光净水节能环保科技有限公司应付张新正、赵维慧10,093.8元，应在本判决生效之日起十五日内一次付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉争议标的119,250元，给付标的15,093.8元，占争议标的的12.66%，本诉案件受理费1,342.5元（张新正、赵维慧已预交），由张新正、赵维慧负担87.34%，即1,172.5元，由新疆阳光净水节能环保科技有限公司负担12.66%，即170元。反诉争议标的47,500元，给付标的5,000元，占争议标的的10.53%，反诉案件受理费493.75元（新疆阳光净水节能环保科技有限公司已预交），由新疆阳光净水节能环保科技有限公司担89.47%，即441.78元，由张新正、赵维慧负担10.53%，即51.97元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员 张 阳 二〇二一年四月二十日 书记员 王小燕