湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘民终80号上诉人（一审原告、执行案外人）：王衡，女，1975年3月9日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：尤佳佳、赵倩倩，湖南通程律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：湖南雷锋建设有限公司，住所地湖南省长沙高新开发区雷锋街道正兴路57号。法定代表人：刘泽奇，董事长。委托诉讼代理人：张淑元、刘尔卿，湖南仁润律师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城经济技术开发区雷锋大道558号奥莱小镇。法定代表人：沈宏波，董事长。委托诉讼代理人：侯蕾，公司工作人员。第三人：长沙裕田奥特莱斯企业管理有限公司，住所地湖南省长沙市望城经济开发区雷锋大道668号。法定代表人：帅建平，董事长。上诉人王衡因与被上诉人湖南雷锋建设有限公司（以下简称雷锋公司）、湖南裕田奥特莱斯置业有限公司（以下简称湖南裕田公司）及一审第三人长沙裕田奥特莱斯企业管理有限公司（以下简称长沙裕田公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2020）湘01民初508号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。王衡及其委托诉讼代理人尤佳佳和雷锋公司、湖南裕田公司的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。长沙裕田公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。王衡一审诉讼请求：1.立即停止对王衡已购买的位于长沙市望城区××镇××栋××号房屋的强制措施，并解除对上述房屋的查封、冻结措施；2.判决湖南裕田公司立即按照《长沙市望城区商品房买卖合同》的约定，为王衡办理位于长沙市望城区××镇××栋××号房屋的房屋产权证；3.本案诉讼费用由两被告承担。一审法院查明：雷锋公司诉湖南裕田公司建设工程合同纠纷一案，经一审法院主持调解，双方当事人自愿达成协议：一、双方确认“奥莱小镇”Ｂ区项目总造价22600万元，雷锋公司承担工程造价审计费100万元，湖南裕田公司需支付雷锋公司总工程款22500万元，湖南裕田公司已付工程款151245354元，商铺价款抵工程款428万元，尚欠雷锋公司工程款69474646元；二、对于上述欠付工程款69474646元，湖南裕田公司按以下方式支付给雷锋公司：1.2019年1月28日前支付1300万元；2.2019年2月28日前支付300万元；3.2019年3月31日前支付500万元；4.2019年4月30日前支付300万元；5.2019年5月31日前支付700万元；6.2019年6月30日前支付300万元；7.2019年7月31日前支付300万元；8.2019年8月31日前支付300万元；9.2019年9月11日前支付700万元；10.2019年10月31日前支付300万元；11.2019年11月30日前支付300万元；12.2019年12月31日前支付300万元；13.2020年1月20日前支付700万元；14.2020年2月29日前支付300万元；15.2020年3月31日前付清余款3474646元；三、雷锋公司为此次诉讼花费的律师费30万元，湖南裕田公司自愿承担15万元，此款由收款单位向湖南裕田公司开具发票。另，中国平安保险公司的保全担保费87600元，湖南裕田公司自愿赔偿给雷锋公司。以上两项共计237600元，湖南裕田公司于2019年4月30日前与上述第4笔工程款一起支付给雷锋公司；四、如湖南裕田公司未按上述第二、三条约定的时间、金额付款，拖欠任一笔款项，则视为剩余未付款项全部一次性到期，雷锋公司可就所欠全部款项申请法院强制执行，并自2018年11月1日起以实际欠款数额为基数按每日万分之三向雷锋公司支付违约金；五、本案案件受理费403600元，减半收取201800元，保全费5000元，共计206800元，由湖南裕田公司负担，湖南裕田公司于2019年4月30日前与上述第4笔工程款一起将雷锋公司垫付的受理费支付给雷锋公司；六、对全部已付款和2019年1月20日前应支付的应付款，雷锋公司尚欠38825354元的建安发票，雷锋公司在2019年3月底前向湖南裕田公司提交2000万元的建安发票，剩余18828354元的建安发票在2019年5月底前向湖南裕田公司提交。除此以外，对本协议第二条约定的其他付款计划，雷锋公司应当在付款日十日前向湖南裕田公司提交足额发票，否则湖南裕田公司拒绝付款并不构成违约；七、无论出现任何情况，雷锋公司不得冻结查封处置湖南裕田公司正在开发的奥莱小镇Ｃ区“望变更国用（2011）0085”号国土证对应的土地使用权、在建工程和预售房屋；八、本协议签订后，双方再无争议。一审法院于2018年12月24日作出（2018）湘01民初6936号民事调解书对上述调解协议予以确认。在该案诉讼过程中，一审法院于2018年11月23日作出（2018）湘01民初6936号之一民事裁定，冻结湖南裕田公司银行账户存款7236万元或查封、扣押裕田公司相当于7236万元其他财产。2018年11月28日，一审法院向长沙市望城区住房保障局发出（2018）湘01民初6936号之一协助执行通知书：查封湖南裕田公司位于长沙市望城经济技术开发区××道××号××镇××栋××房××栋××房××房××房××房××房××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××房××栋××房××栋××房××栋××房××房××栋××房××房××栋××房××栋××房××房××栋××房××栋××房共计31套房产，查封期限为三年，自2018年11月28日至2021年11月27日止。上述调解书发生法律效力后，因湖南裕田公司未履行调解书确认的义务，雷锋公司申请强制执行。2019年11月11日，一审法院作出（2019）湘01执762号之四执行裁定：拍卖湖南裕田公司名下前述31套房屋。王衡以其购买了涉案房屋为由提出异议，请求中止对××镇××栋××房的执行。一审法院于2020年3月27日作出（2020）湘01执异24号执行裁定，裁定驳回王衡的异议请求。另查明，2015年3月20日，王衡（买受人）与湖南裕田公司（出卖人）签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号20110011101），购买湖南裕田公司开发建设的坐落于望城区××镇××幢××号房屋（住宅），总房价1364566元；付款方式为一次性付款，于合同签订之日支付；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。2015年10月29日，湖南裕田公司向王衡发出了《收房通知书》，通知王衡办理涉案房屋的收房手续；2015年12月27日，王衡办理了涉案房屋的收房入伙手续。2014年12月5日，王衡向长沙澳莱服装贸易有限公司的时任监事及股东杨某转账支付了94万元。王衡主张该款项系用于支付涉案房屋的购房款，因长沙裕田公司欠付长沙澳莱服装贸易有限公司招商费、装补费等费用1379815元，长沙澳莱服装贸易有限公司指定王衡购买涉案房屋，涉案房屋的房价款1364566元用长沙裕田公司欠付的招商费、装补费等予以抵扣。一审法院认为，本案是案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是：王衡对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本案中，第一，王衡未提供证据证明涉案房屋系其用于居住的唯一住房。第二，王衡未提供充分证据证明已按合同约定支付了全部价款，虽然王衡主张其系将购房款支付给案外人长沙澳莱服装贸易有限公司，并以该公司对长沙裕田公司享有的招商费、装补费等抵扣应向湖南裕田公司支付的购房款。然，从王衡提供的证据看，其只在2014年12月5日向长沙澳莱服装贸易有限公司的股东杨某转账支付了94万元，而王衡在2015年3月才向湖南裕田公司购买涉案房屋，故王衡主张上述94万元系用于支付涉案房屋的购房款，与正常交易习惯不符；此外，本案中也无证据显示湖南裕田公司、长沙裕田公司与长沙澳莱服装贸易有限公司之间的债权债务情况，无法证明王衡所主张的各方之间抵债行为的合理性。因此，王衡不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的情形，不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决：驳回王衡的诉讼请求。王衡上诉称：1、上诉人对案涉房屋的物权期待权优于雷锋公司的一般金钱债权；2、上诉人已支付全部购房款，并办理收房手续，不能过户的原因在于湖南裕田公司。请求：撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。雷锋公司辩称：王衡没有证据证明其支付了购房款，其也没有购房资格，客观上没办法完成过户登记，王衡对本案诉讼标的没有足以排除强制执行的权利。湖南裕田公司辩称：王衡要求答辩人办理房屋不动产权证不属执行异议之诉的范围，且客观上无法办理，应维持一审处理意见。长沙裕田公司述称：王衡没有提交支付房款的依据，未签订网签合同、未办理权属登记原因主要在于王衡，应维持一审判决。二审中，王衡申请证人杨某出庭作证，湖南裕田公司、王衡还提交了《望城区国土资源局不动产登记信息表》等证据，本院组织质证并记录在卷。二审查明：2015年3月16日，长沙澳莱服装贸易有限公司向长沙裕田公司出具《联系函》，内容：我司承接贵司商业项目招商工作，当前双方财务核对已确认的结算金额为7369315元。目前贵司已支付我司招商费、装补费等，共计6259500元，还欠我司余款1379815元。我司与贵司经过协商，双方达成一致，我司指定购买人购买贵司“奥莱小镇”住宅样板区房屋，总房款为1364566元。我司同意该购房款用我司招商费、装补费等予以抵扣。具体明细如下：1、房号：P09-101房，购买人：王衡，总价1364566元。请贵司办理相关手续为感。2015年10月29日，湖南裕田公司向王衡发出的《收房通知书》载明“本通知如被退回，我司将在三日内将收房通知的重要内容刊登于《长沙晚报》，自刊登之日起该房屋视为已交付给买受人”。《长沙市望城区商品房买卖合同》第二十条产权登记约定：在商品房交付后七百三十日内办妥买受人的房屋所有权证及土地使用权证。根据《望城区国土资源局不动产登记信息表》记载：案涉房产完成初始登记的时间为2021年2月5日。本院二审庭审中，上诉人表示在二审中不主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，仅主张适用该规定第二十八条。本院确认一审法院查明的其他事实。本院认为，本案争议焦点为王衡对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。王衡主张本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因适用该条排除强制执行需同时符合上述四个要件，而二审庭审中雷锋公司与湖南裕田公司辩称本案情形不符合该条第三、第四项条件，故本院结合双方意见，针对第二十八条第三、第四项条件是否具备进行审查。一、王衡是否已全额支付案涉房屋价款的问题。王衡主张其已全额支付价款，雷锋公司、湖南裕田公司、长沙裕田公司对此不予认可。经查，长沙澳莱服装贸易有限公司与长沙裕田公司有业务关系，根据《联系函》的记载，长沙裕田公司尚欠长沙澳莱服装贸易有限公司招商费、装补费1379815元，长沙澳莱服装贸易有限公司指定由王衡购买案涉房屋，购房价为1364566元，以此抵扣长沙裕田公司欠长沙澳莱服装贸易有限公司款项。该《联系函》加盖了长沙裕田公司与长沙澳莱服装贸易有限公司的公章，具有双方对前期往来结算的意思表示。结合二审庭审中长沙澳莱服装贸易有限公司原监事杨某的证言，王衡系其招商对象，其向王衡有私人借款，但无偿还能力，事实上王衡也于2014年12月5日向杨某转账94万元。故《联系函》的实质是长沙澳莱服装贸易有限公司认可杨某对王衡的债务系公司债务，且同意将长沙澳莱服装贸易有限公司对长沙裕田公司的债权转让给王衡。此后，2015年3月20日，王衡与湖南裕田公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，湖南裕田公司还于2015年10月29日向王衡发出《收房通知书》，事实上王衡也接收了该房屋，表明湖南裕田公司自愿承接长沙裕田公司对王衡的债务，应视为湖南裕田公司以行为认可王衡已支付全部购房款。湖南裕田公司、雷锋公司、长沙裕田公司辩称王衡未支付购房款的理由不能成立，本院不予支持。二、未办理过户登记的原因是否系王衡自身原因的问题。湖南裕田公司、雷锋公司、长沙裕田公司均辩称不能办理过户登记的原因系因王衡未提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋及案涉合同未办理网签备案，无法办理过户登记。经查，2017年9月22日，长沙市住房和城乡建设委员会发出《长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》长住建发[2017]151号，该通知第二条“本通知施行后办理的本市个人家庭户和集体户个人，且在本市无住房的，限购1套商品住房”，第三条“本市户籍家庭在本市已有1套住房的，待首套住房取得不动产权属证书满3年后，方可购买第2套商品住房”，第六条“本通知自2017年9月23日起施行”。长沙市房屋交易管理中心《关于执行“长住建发[2017]151号”文件操作细则的通知》第一条关于限购政策执行时限的相关问题：2017年9月23日以前已进行购房资格申请的按5.20政策执行；之后申请的按9.23政策执行。因案涉商品房买卖合同约定出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房，交付后730日内办妥房屋产权证及国土使用权证，故湖南裕田公司至迟应当在2017年6月30日将上述证照办至王衡名下，该期间在长沙市相关部门出台限购政策之前。且即便以2015年10月29日湖南裕田通知收房的时间为限，根据长沙市房屋交易管理中心《关于执行“长住建发[2017]151号”文件操作细则的通知》精神，2017年9月23日以前已进行购房资格申请的仍按5.20政策执行；之后申请的才按9.23政策执行。故被上诉人辩称不能办理过户登记系因限购政策出台，客观上也无法为王衡办理过户登记的理由不能成立。至于案涉合同未办理网签备案登记的问题。根据二审中湖南裕田公司、王衡向本院提交的《望城区国土资源局不动产登记信息表》记载的案涉房产登薄时间为2021年2月5日。雷锋公司对该证据的真实、合法、关联性均无异议，但提出不能证明案涉房屋未办理过户登记的原因非因王衡。本院认为，因案涉房屋完成初始登记的时间为2021年2月5日，如前述，依照商品房买卖合同约定湖南裕田公司至迟应在2017年6月30日为王衡办妥房屋所有权证，但案涉房屋至2021年2月5日才完成登薄，故即便案涉合同早已完成备案登记，湖南裕田公司也无法在此前将案涉房屋过户给王衡。故此，未办理过户登记的原因显然并非王衡所致。雷锋公司、湖南裕田公司、长沙裕田公司称不能办理过户登记的原因在王衡亦与事实不符，本院不予采信。王衡在本案中的诉讼请求为：1.停止对王衡已购买的位于长沙市望城区××镇××栋××号房屋的强制措施，并解除对上述房屋的查封、冻结措施；2.判决湖南裕田公司按照《长沙市望城区商品房买卖合同》约定，为王衡办理位于长沙市望城区××镇××栋××号房屋的房屋产权证。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，王衡请求解除查封、冻结措施部分，应当在执行程序中向执行部门申请；王衡要求湖南裕田公司为其办理案涉房屋的产权证的问题，不属案外人执行异议之诉的审查范围，王衡可另行主张。综上，一审认定事实部分不当，处理不妥，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2020）湘01民初508号民事判决；二、停止对位于长沙市望城区××镇××栋××号房屋的执行；三、驳回王衡的其他诉讼请求。本案一审案件受理费24219元，二审案件受理费24219元，共计48438元，由湖南裕田奥特莱斯置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  谭智崇审判员  陈梦群审判员  唐雨松二〇二一年四月二十八日法官助理樊航书记员余亚澜