江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2433号上诉人（原审被告）：杨小平，男，1964年9月14日生，汉族，住溧阳市。上诉人（原审被告）：沈玉娣，女，1970年8月26日生，汉族，住溧阳市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：孙旺杰，江苏天目湖（沭阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张闻，女，1976年10月29日生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：刘俊清，江苏常茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建峰，江苏常茂律师事务所律师。上诉人杨小平、沈玉娣因与被上诉人张闻物权保护纠纷一案，不服江苏省溧阳市人民法院（2019）苏0481民初8038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨小平、沈玉娣上诉请求：一、撤销原判，并依法改判；二、一审、二审诉讼费用由张闻承担。事实和理由：一、双方间的关系名为“买卖合同”，实为“民间借贷的抵押担保”，故案涉房屋所有权未发生转移。杨小平向张闻的弟弟张建华借款30万系高利贷，杨小平当时支付了2个月的利息合计5万元，并以案涉房屋作了口头抵押。后因杨小平无力归还借款及利息，张建华要求将抵押的房屋过户至张闻名下作为保障。经协商，双方签订了溧阳市存量房买卖合同，将案涉房屋先行过户至张闻名下，如到期杨小平不能归还借款，张闻可以借款抵充购房款，再另行支付杨小平52万元后，本案房屋所有权发生变更。杨小平虽未按期归还借款，但张闻也从未支付过购房款，该非典型担保关系没有变更并不能导致房屋所有权的改变。案涉房屋虽已过户至张闻名下，但房屋实际所有权始终未发生改变。二、即使双方之间买卖合同关系成立，因张闻未按合同约定支付任何房款，杨小平、沈玉娣可以履行不安抗辩权拒绝交付案涉房屋，也可直接解除合同收回房屋所有权。根据双方签订的存量房买卖合同，杨小平、沈玉娣按约履行了全部义务，但张闻却未按合同约定支付购房款，其行为己构成根本违约，故杨小平、沈玉娣于2019年4月17日解除合同收回房屋使用权，系维护自身的合法权益，合理合法。张闻答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、2019年1月28日涉案房屋已经登记在张闻名下。2、2019年4月17日杨小平、沈玉娣撬锁并住进涉案房屋内，该事实认定清楚。张闻向一审法院起诉请求：1.杨小平、沈玉娣立即搬离位于溧阳市××村××号××幢××单元××室的房屋；2.杨小平、沈玉娣支付非法占有房屋期间占用费用（自2019年4月17日起按每月2000元标准计算至实际搬离之日止）；3.本案的诉讼费用由杨小平、沈玉娣承担。一审法院经审理查明：杨小平、沈玉娣系夫妻关系。2019年1月16日，杨小平、沈玉娣（甲方，卖方）与张闻（乙方，买方）、溧阳市鸿雁房产中介服务有限公司（丙方，经纪机构）签订溧阳市存量房买卖合同（编号：2019011610099），双方约定：产权人杨小平、沈玉娣将位于溧阳市××村××号××幢××单元××室的房屋出卖给张闻，建筑面积126.84平方米；经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为700000元，随房屋一并转让的附属设施及家电、家具见附件一《房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单》；乙方应于2019年1月9日向甲方支付定金100000元，该定金抵作房屋价款，乙方应当在2019年1月30日前一次性支付该房屋全部价款；本次交易税费的承担方式为乙方承担双方的税费；甲、乙、丙三方约定自本合同备案之日起10日内共同向不动产登记机构申请办理不动产权属转移登记手续；甲方应提前腾空该房屋，并于2019年1月30日前交付乙方。2019年1月28日，上述房屋不动产权登记完成，不动产权证号为：苏（2019）溧阳市不动产权第0××1号，登记权利人为张闻，共有情况为单独所有，坐落：林家坝村x号x幢x单元x室，房屋建筑面积126.84㎡，共有宗地面积572.20㎡。2019年4月17日，溧阳市公安局天目湖派出所接到报警称“104国道林家坝小区x栋x号门x室大门锁芯被房东撬了。”后形成处警经过及结果：“2019年4月15日至4月17日，沈玉娣、杨小平夫妇因债务纠纷与张闻、张建华姐弟二人争执林家坝小区x栋x号门x室房子的归属权，民警建议通过法律途径解决。”2019年9月18日，溧阳市公安局天目湖派出所再次接到报警称“燕岭茗苑x栋x单元x室，称有一陌生人住在其家引起纠纷。”后形成处警经过及结果：“接警后，经了解，张闻于2018年12月份购买沈玉娣燕山茗苑x幢x号门x室，双方因债务产生纠纷，当场调解，告知通过法律途径解决。”后故张闻诉至法院，请求判如所请。一审法院审理中，张闻向法院提供以下证据：1.不动产权证，证明张闻系房屋的所有权人。2.接处警工作登记表原件，证明杨小平、沈玉娣将张闻房屋门锁撬开并入住，张闻多次报警均未果。3.结婚证复印件，证明杨小平、沈玉娣系夫妻关系。4.房屋买卖协议复印件以及银行账户明细清单复印件一份，证明2017年8月7日，杨小平、沈玉娣将涉案房屋出卖给张建华，张建华系张闻弟弟，并且在8月7日张建华已经按照买卖协议的约定全额支付了房屋买卖款项。杨小平质证称，对证据一真实性无异议；对证据二真实性无异议；对证据三真实性无异议；对证据四不认可，房产协议是其向张闻的弟弟张建华借钱，所以把房产抵押给张建华，张建华是放贷公司的人，当时的利息是借1万元一个月还1000元，其还了两个月利息，借了30万元，当时真正拿到只有26万元，对方汇给其，但是其要去银行取现金，后来2018年下半年到其房产证拿到后，张建华给其打电话，让其把房子卖给他，其当时没去，其老婆和儿媳妇去的，和张建华签了协议的，张建华说补贴50万元，把房子卖给他，但是后来其和老婆、儿媳妇商量，要还钱的，当时房价是7000多一平，和张建华商量，张建华再补贴2万元，后来说好了，对方再补贴其52万元，两个礼拜后说房产证可以过户了，其就去过户到张闻名下了，过户的时候说先给其20万元，当时对方拿不出来，后来32万元等房产证拿到后再贷款给其，后来过年了就一直拖着，到现在一分钱也没给，其到2019年过年的时候，其问对方要钱，对方说没有，其儿子就把门锁撬开，其们就住进去了；过户的时候没有给过钱；张建华那里有两张借条，一张是30万元，还有一张是10万元，其付了两个月利息后，还有两个月没付，所以写了10万元的借条。杨小平并向法院提供溧阳市存量房买卖合同，证明其把房子卖给了张闻，实际上的价格是不止合同上的70万元，只是为了少交点税；张建华一个公司的人也在其们村上的，通过这个关系其们才借钱的；林家坝小区x幢x号门x室是拆迁安置房，2017年8月7日，其与张建华签订房屋买卖协议时房屋都装修好了，其已经住在里面了；涉案房屋的房产证其是2018年9月份领取的，刚开始其欠了张建华的钱，对方说要把钥匙给他，其就给了，然后对方说把钱给了就把钥匙给其，钥匙一直在张建华处；收到的2万元是过户的时候，要大队开个证明，证明房屋是自建的，房屋的税费可以便宜65%，但是对方都不知道，其知道了后来去大队开了个证明，张建华答应给其2万元，本来要六七万元税费的，后来交了1万元多元，这2万元不是给其的房款。沈玉娣质证称，对证据一无异议；对证据二无异议；对证据三无异议；对证据四有异议，其不识字，其去年在南京烧饭，张建华打电话给杨小平，杨小平说没时间就叫其回来的，其和儿媳妇去见张建华的，其在江南春那里见张建华的，其说50万元太便宜，其们127平的，对方说30万元不要利息了，其让他再加点，对方说再给2万元；张建华同意一共再给52万元，对方要求把房产证过户到他姐姐名下，他姐姐有个小孩的，在天目星城永平小学念书好的，房子过户给他，其也可以进去住，他说一过户就把钱给其；其后来去南京了，过了两个礼拜，张建华打电话说可以过户了，但是说钱不够，只有20万元，其就说你先把20万元给了，对方说不要了，一起打给其，其说不行，对方说过年打给其；后来过年的时候一分钱没有，过完年了，对方去其家，对方说钱给了，让其搬走，其不肯，其说52万元没给不可能搬走，对方说房产过户给他了，钱也给其了；其与张建华签订的房产买卖协议是在大概2017年七月份的样子签订的，曾与张建华协商张建华再给52万元，这个时间双方没有签订过书面的协议，口头上说说的，一开始张建华把其家里的东西都放在阁楼上。一审法院庭审中，张闻本人陈述，对杨小平、沈玉娣证据的真实性无异议，但是该买卖合同是根据房管局的要求进行备案的，70万元的价格是房管局的评估价格，并不是真实的买卖关系，另外张闻弟弟当时购买房屋是在2017年，当时房屋状态是拆迁安置房，没有房产证，所以约定了30万元，并且该价格符合当时市场价格，杨小平、沈玉娣的陈述都是虚假陈述，杨小平、沈玉娣曾因另外的房屋出售给他人也产生过纠纷，也是因为杨小平、沈玉娣要求涨价不同意过户，说明杨小平、沈玉娣有不诚信的行为；涉案房屋的买卖经过是2018年其弟弟欠其60万元，他说有套房子别人卖给他了，他要卖给其，其说可以的，他就协调好以后，其和杨小平、沈玉娣一起去房产处过户的；当时第一次报案的时候杨小平、沈玉娣就和派出所说其弟弟放高利贷，派出所调查了几个月都没查出来；张建华与杨小平、沈玉娣签订房产买卖协议的经过以及款项的实际交付情况，其不清楚，这是杨小平、沈玉娣和其弟弟签订的；张闻与杨小平、沈玉娣之间除了不动产交易登记中心备案的存量房买卖合同之外，没有签订过其他的书面协议；存量房买卖合同上的房屋成交价格70万元是评估价，低于这个价格不能交易；存量房买卖合同签订以前，其与杨小平、沈玉娣没有见过面，也没有向杨小平、沈玉娣支付过房款，其和张建华之间存在60万元债权债务关系，是张建华做生意向其借的钱，存量房买卖合同签订以后杨小平、沈玉娣没有将房屋的钥匙交给其；张建华没有和其说涉案房屋是多少钱买的，过户的时候只知道有这套房子，不知道多少钱，只说过房屋是装修好的，当时过户的时候张建华给了2万元现金给杨小平、沈玉娣，现在杨小平、沈玉娣否认了。一审法院第二次庭审中，杨小平陈述，房子是在四五年前交付的，一开始是其、其儿子、其老婆、其儿媳、其孙子住在里面的，2017年左右，其借张闻弟弟的钱，借了30万元，拿到手里是26万元，利息是每月25000元，付了两个月；但是当时房子和借钱也有关，房子先抵给张闻弟弟，借钱的时候房子钥匙给张闻弟弟了，后来卖给张闻的时候，大家说好多少钱，当时合同上70万元，当时为了少交税费，实际价钱是82万元，但没有形成书面协议，除掉其借张闻弟弟的30万元，再给其52万元，但是现在一分没给其；现在的房子是其和其老婆在住，其是在2019年报警处理的时候住进去的；像涉案房屋这么大的房子，出租的话一个月1800元到2000元，张闻一分钱没有付，其要追究张闻逾期付款的责任；房子一分钱没给，请求房子给其，其欠张闻弟弟的钱照付，马上一年了，一分钱没付，对方就是不想付，认为房产证已经过给张闻了。一审法院认为，物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。张闻与杨小平、沈玉娣于2019年1月16日自愿签订溧阳市存量房买卖合同后，位于溧阳市××村××号××幢××单元××室的房屋登记至张闻名下，张闻并领取不动产权证书，张闻系涉案房屋的所有权人。房屋由张闻占有后，杨小平、沈玉娣以房款交付问题为由换锁入住，该行为是对张闻所有权的侵害，张闻有权要求杨小平、沈玉娣返还房屋。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。对张闻主张的房屋占用费用，根据双方庭审陈述及公安机关的接处警工作登记表，杨小平、沈玉娣于2019年4月17日换锁，且杨小平陈述与涉案房屋大体相似的房屋租金为每月1800-2000元，故法院依法认定杨小平、沈玉娣应支付张闻的房屋占用费用为自2019年4月17日起按每月1800元标准计算至实际搬离之日止。对杨小平、沈玉娣主张的张闻房款未付清问题，属于房屋买卖合同法律关系范畴，杨小平、沈玉娣可另案主张。沈玉娣经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对质证权利的放弃。为此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第十七条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关民事法律之规定，判决如下：一、杨小平、沈玉娣于判决生效之日起十日内返还张闻登记所有的位于溧阳市××村××号××幢××单元××室的房屋［不动产权证号：苏（2019）溧阳市不动产权第0××1号］，杨小平、沈玉娣并支付张闻房屋占用费（自2019年4月17日起按每月1800元标准计算至实际搬离之日止）。二、驳回张闻的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元（已由张闻预交），由杨小平、沈玉娣负担。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，2019年1月16日，杨小平、沈玉娣与张闻签订存量房买卖合同，双方约定：溧阳市××村××号××幢××单元××室的房屋成交价格为700000元；2019年1月30日前一次性支付该房屋全部价款；自本合同备案之日起10日内共同向不动产登记机构申请办理不动产权属转移登记手续等。2019年1月28日，上述房屋不动产权登记完成，登记权利人为张闻，对上述事实，双方当事人无异议。张闻因此取得了争议房屋的所有权,并取得了不动产权属证书,根据相关法律规定,该不动产产权应当受到法律保护。一、二审中，杨小平、沈玉娣陈述，张闻未支付房款，张闻支付房款后其马上搬出去，张闻的行为己构成根本违约。对此，一审法院认为属于房屋买卖法律关系，杨小平、沈玉娣可另行主张并无不当。综上所述，上诉人杨小平、沈玉娣的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人杨小平、沈玉娣负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈秋云审 判 员 周韵琪审 判 员 是飞烨二〇二一年四月二十三日法官助理 姚 远书 记 员 刘珊珊