北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6641号上诉人（原审被告、反诉原告）：薛慧，女，1987年5月20日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：吴启顺，北京市大地律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京佳恺餐饮管理有限公司，住所地北京市房山区西潞街道西潞园小区东门北侧。法定代表人：王伟群，经理。上诉人薛慧因与被上诉人北京佳恺餐饮管理有限公司（下称佳恺餐饮）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初13786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月28日公开开庭审理了本案。上诉人薛慧及委托诉讼代理人吴启顺、被上诉人佳恺餐饮之法定代表人王伟群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。薛慧上诉请求：撤销一审判决第一项、第四项，将本案发回重审或依法改判驳回佳恺餐饮一审诉讼请求并支持我的一审反诉请求，本案一审诉讼费及反诉费、二审诉讼费、鉴定费全部由佳恺餐饮承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足。1.佳恺餐饮向我交付房屋应当同时满足七间包间和建筑面积290平方米两个条件，而其交付的房屋仅满足七间包间一个条件，故其存在违约行为；佳恺餐饮在与我签订《门面房出租协议》存在严重欺诈行为，其房屋整体面积627平方米，分租给几家面积之和却达到730平方米；因佳恺餐饮的欺诈行为，双方《门面房出租协议》已于2020年9月26日解除。我对租赁面积提出异议,佳恺餐饮聘请专业人员测量确认后，其只同意退还多收的取暖费而不退还多收的租金我才搬离，其向我发送《催缴单》上载明欠费日期截止2020年9月26日，且其于2020年9月26日起另行招租，我未及时交还防火通道的一个大门钥匙不影响房屋的正常使用。2.一审判决以房屋面积245.67平方米计算供暖费没有事实依据，应当按照实际占有房屋面积212.34平方米计算。佳恺餐饮辩称，同意一审判决，不同意薛慧的上诉请求。房屋租金应该按照合同约定标准支付，跟面积无关，暖气费同意按照实际面积计算。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。佳恺餐饮向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间的房屋租赁合同；2.判令薛慧支付房租36000元、暖气费12470元、水费315元、电费10768元、卫生费1000元，合计60553元；3.诉讼费由薛慧承担。薛慧向一审法院反诉请求：1.判令佳恺餐饮退还多收取的房屋租金、暖气费57012元；2.判令佳恺餐饮退还保证金10000元；3.判令佳恺餐饮出具正式的房屋租金票据；4.判令佳恺餐饮支付自2017年5月17日起至今多交款额77976元的利息，按年利率6%计算；5.本案诉讼费、反诉费、鉴定费由佳恺餐饮负担。一审法院认定事实：1.佳恺餐饮（甲方）于2016年7月自北京昊远隆基物业管理有限公司处租赁了位于北京市房山区良乡西潞园小区东门一号房后，将部分门面（后排七间包间建筑面积290平方米）出租给薛慧（乙方）使用，主要约定：租赁期自2017年4月17日起至2021年6月30日止；店面第一年每月租金10000元（不含物业费、取暖费、电费、水费等），前半年按季度交付房租，半年期满后每次须提前一个月支付六个月租金，免租期一个月；2019年6月开始年租金调整至126000元至合同结束，乙方逾期支付租金的，按日支付应付而未付额千分之五的违约金；保证金10000元；电费按表计付（每度1.31元）、卫生费每年500元、水费按表计付（每吨9元）、取暖费每平方米40元（如遇相关部门调整，甲方有权进行相应调整）；2.按合同约定及当事人陈述，至2020年10月16日，薛慧共欠付租金36000元、取暖（暖气）费12470元（每平方米43元）、水费315元、电费10768元、卫生费750元，其中薛慧以面积不符为由对租金和取暖费的数额有异议，对其他数额没有异议；薛慧另交纳了10000元保证金；3.关于租赁房屋的面积，经薛慧申请，法院依法委托北京金房兴业测绘有限公司进行测量，建筑面积为245.82平方米（房间178.85平方米、走道66.97平方米），薛慧支付了测绘费5000元；4.佳恺餐饮于2020年10月诉至法院，审理中，经法院释明，薛慧于2020年12月7日将房屋钥匙返还给了北京佳恺餐饮管理有限公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，佳恺餐饮与薛慧签订的《门面房出租协议》是双方的真实意思表示，且不违背有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行；解除协议应当满足一定的条件并符合相关的法律规定，本案至第一次开庭前，未见双方就解除合同达成合意，且租赁房屋仍由薛慧占用，故薛慧称协议已于2020年9月26日解除缺乏事实和法律依据，法院不予采信；双方于2020年12月7日交接了房屋钥匙，薛慧于2020年12月10日腾退了房屋，至此双方之间的权利义务关系终止，佳恺餐饮要求解除合同的诉求已无需再行处理；就佳恺餐饮主张的36000元租金，经法院审核未超出合理范围，且事实和法律依据充足，法院予以支持；协议约定了部分店面的月租金标准，并未约定按面积来计算月租金数额，且七间包间明确具体，可见双方订立合同的原意是七间包间的租赁，并非具体到290平方米房屋的租赁，因此法院对薛慧按租赁面积计算租金的辩解不予采纳，同时对其要求退还相应租金的反诉请求不予支持；关于取暖（暖气）费，考虑到该费用按实际建筑面积收取，且经法院委托有关机构测量的结果为245.82平方米，故该笔费用的计算应以实测面积为依据，北京佳恺餐饮管理有限公司多收取的部分应当退还，具体数额在薛慧未交纳的部分中予以扣减，经核算薛慧应交12470元、佳恺餐饮应退3534元，扣减后薛慧还应交纳8936元；关于卫生费，薛慧主张按750元支付，经法院审核在合理范围之内，法院予以采纳；关于水费和电费，薛慧无异议，法院予以认可；关于薛慧主张的保证金，佳恺餐饮未提出异议，法院予以支持；薛慧反诉要求佳恺餐饮出具正式的租金票据、支付利息的请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、薛慧于判决生效后七日内向北京佳恺餐饮管理有限公司交纳房屋租金36000元、取暖（暖气）费8936元、卫生费750元、水费315元、电费10768元，共计56769元；二、北京佳恺餐饮管理有限公司于判决生效后七日内退还薛慧保证金10000元；三、驳回北京佳恺餐饮管理有限公司的其它本诉请求；四、驳回薛慧的其它反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审明的事实与一审基本一致。二审审理中，薛慧提交证据如下：证据1为照片一张，照片显示名称为乐思小饭桌的餐饮店铺，证明目的为薛慧租赁的经营场所现在由佳恺餐饮经营，同2020年9月招租信息一致。佳恺餐饮对该证据的真实性认可，认可系其从2021年3月1日开始自己经营。证据2为餐厅租赁协议两份，由另两名租户高晓涛、李永红分别同佳恺餐饮签署，证明目的为所有租户的总租赁面积超出佳恺餐饮整体面积100多平方米，佳恺餐饮存在欺诈行为。佳恺餐饮对该证据的真实性认可，证明目的不认可，认为该餐厅还有自建部分没有计入面积，且餐厅产权方对此也认可。本院另查明，2020年12月7日，佳恺餐饮出具的收条中载明：今收到薛慧交来原域林峰美容美发钥匙一把，双方合同2020年12月7日终止，房屋内遗留物品经佳恺餐饮在场于2020年12月10日前清走。薛慧与王伟群在收条上签字。本院审理中，佳恺餐饮明确放弃向薛慧主张2020年10月17日至12月7日的租金。本院认为，薛慧与佳恺餐饮签订的《门面房出租协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案二审中双方的争议焦点为：是否应按租赁标的实际面积交纳租金。《门面房出租协议》明确约定了租赁标的为后排七间包间，合同约定的租金标准亦为固定数额，佳恺餐饮亦按合同交付了案涉的七间包间，薛慧亦按约定的租金标准交纳前三年的租金，其并未提供证据证实其对租金标准曾提出了异议。《门面房出租协议》虽然约定了七间包间面积290平方米，但该面积并非用以确定七间包间的具体范围，合同所约定的七间包间的位置明确、标的指向清晰。薛慧上诉以合同约定的面积为290平方米与实际面积不符，要求退还多交纳的租金，明显缺乏事实及法律依据，本院对其该项上诉意见不予采纳。薛慧所称佳恺餐饮出租约定面积与实际面积不符，构成欺诈，亦缺乏依据，本院不予支持。薛慧使用的范围包括房间和走道，一审法院判令其按其实际使用的面积交纳供暖费，并无不妥，本院予以维持。薛慧未提供证据证实其于2020年9月26日搬离时通知了佳恺餐饮，2020年12月7日交还钥匙的收条中载明，双方合同于2020年12月7日终止，且房屋内有部分遗留物品，故佳恺餐饮要求薛慧支付2020年10月16日前的租金，于法有据，本院予以支持。关于薛慧要求佳恺餐饮出具正式的租金票据，不属人民法院受理民事案件的范围，其应通过相关部门另行解决。综上所述，薛慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2576元，由薛慧负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王军华二〇二一年四月二十九日法官助理 张增彬书 记 员 张晓鸥