文书内容重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0111民初335号原告：重庆童萌百货有限公司，住所地重庆市大足区龙岗街道办事处国梁路**，统一社会信用代码9150022505985916XT。法定代表人：杨远兵，总经理。委托诉讼代理人：杨昌平，女，公司员工。被告：重庆市大足区菲洱斯健身俱乐部，住所地重庆市大足区龙岗街道国梁路****，统一社会信用代码91500225MA5UNEBX70。法定代表人：向元红，经理。被告：向勇，男，1976年7月9日出生，汉族，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：陈智福，重庆市大足区棠香法律服务所法律工作者。原告重庆童萌百货有限公司（以下简称童萌公司）与被告重庆市大足区菲洱斯健身俱乐部（菲洱斯俱乐部）、向勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月24日、2021年4月2日公开开庭进行了审理。原告童萌公司委托诉讼代理人杨昌平、被告向勇特别授权委托诉讼代理人陈智福到庭参加了诉讼，被告菲洱斯俱乐部经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童萌公司向本院提出诉讼请求，要求法院判决：1.解除原告与被告菲洱斯俱乐部之间签订的房屋租赁合同，合同金额为81186.19元；2.判令被告菲洱斯俱乐部向原告支付2018年9月1日至2019年9月30日期间的管理服务费81186.19元（以商家结算单明细为准）；3.判令被告菲洱斯俱乐部向原告支付违约金至管理服务费付清之日止（按合同4.2.1条约定，以所欠管理服务费时段为基数，按月2%计算，2018年8月1日暂计算至2021年2月23日，为39555.2元）；4.判令被告向勇对前述第2、3项诉讼请求承担连带支付责任；5.本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2017年11月30日，原、被告在签订的《房屋租赁合同》中，约定将原告位于大足区龙岗街道办事处商贸中心X栋X层部分商铺租赁给被告作健身俱乐部经营使用，租期为2017年6月1日起至2023年5月31日止，面积1715.04平方米。2017年12月1日，原、被告签订了《补充协议》，增加租赁面积189.28平方米作办公室使用。合同签订后。原告依约将租赁房屋交付被告菲洱斯俱乐部使用，因被告菲洱斯俱乐部未严格履行合同，一直拖欠费用，经原告多次催收未果，其已构成根本违约，应承担相应违约责任，被告向勇作为租赁担保人应当承担连带支付责任。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，并提出前述诉讼请求。被告菲洱斯俱乐部未作答辩。被告向勇辩称，1.原告是否对案涉房屋享有产权，决定了租赁合同是否有效。向勇在房屋租赁合同、担保书、补充协议上签字属实。补充协议约定的房屋并未交付给菲洱斯俱乐部使用，故补充协议未成就，该部分面积不应计算费用。不认可原告所说的综合租金中30%为管理服务费。租赁合同对管理服务费的计算方式约定不明，应重新约定。租赁合同中收取租金的重庆富士达建设房地产开发有限公司未参加本案诉讼，原告诉讼主体存在问题；2.房屋租赁合同约定的违约金过高，原告起诉月息2%也过高，若菲洱斯俱乐部构成违约，要求按年利率6%支付资金占用损失；3.租赁期间由于房屋漏水，导致菲洱斯俱乐部无法经营，被告对漏水问题保留诉讼权利；4.担保书签订在主合同前，因此从合同不生效，向勇不应承担担保责任。即使担保成立，一方面担保书系原告提供的格式条款，约定“可无限期追诉担保人责任”，应视为对担保期限约定不明，本案超过了担保期限，另一方面向勇若承担保证责任，也仅应针对房屋租赁合同，不应对补充协议承担保证责任；5.向勇对菲洱斯俱乐部享有债权，并将债权作为出资，成为菲洱斯俱乐部的隐名股东，但并非实际控制人，只是从中帮忙联络。向勇未收到过原告的催费函和解除合同通知书。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、担保书、补充协议、结算单2份、营业执照、工商登记及变更信息、费用催收函3份及邮寄单、平面图、房地产权证、健身器材购销协议、四楼健身房撤场移交清单、撤场照片6张、解除合同通知书及邮寄单、房产证、证明、广告申请书等相关证据，本院予以确认并载卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于重庆市大足区龙岗街道办事处国梁路**大足商贸中心**楼X、X属重庆富士达建设房地产开发有限公司所有。2017年11月30日，向勇作为担保人向重庆富士达建设房地产开发有限公司、童萌公司出具了《担保书》，承诺当重庆市大足区富士达锦翼健身俱乐部在《房屋租赁合同》项下不能按期缴纳各项费用及违约金、赔偿金时，无论任何原因，保证连带的承担其全部债务，包含但不限于诉讼费、律师费等，本担保书在上述租赁合同执行中有效，自签发之日起生效，直至重庆市大足区富士达锦翼健身俱乐部退出本租赁合同所述商铺履行完成相应责任和义务后自动失效。对重庆富士达建设房地产开发有限公司、童萌公司与重庆市大足区富士达锦翼健身俱乐部签订的《房屋租赁合同（合同编号富士达购物广场（N）字第20170106号）》之内容，为重庆市大足区富士达锦翼健身俱乐部承担无限连带担保责任，且可无限期追诉担保人的责任。向勇签字捺印，确认送达地址为大足区时代豪庭X，电话XXXX。2017年12月1日，重庆富士达建设房地产开发有限公司（甲方）、童萌公司（乙方）与重庆市大足区富士达锦翼健身俱乐部（丙方）签订了《房屋租赁合同（合同编号富士达购物广场（N）字第20170106号）》，重庆市大足区富士达锦翼健身俱乐部委托代理人为向勇。合同约定乙方受甲方委托，并由乙方代甲方行使相关权利和义务对甲方产业实施全面经营、出租、管理等；本合同中的租金由甲方收取，管理服务费和其他各项费用由乙方收取。甲、乙将位于重庆市大足区龙岗街道办事处商贸中心、富士达购物广场（X、X、X、X层）X、X栋四层商铺租予丙方作为经营“健身俱乐部”使用，其建筑面积为1715.04平方米，租赁期限为6年，自2017年6月1日起至2023年5月31日止。该合同4.1约定，租金由出租人收取，保证金为保证履行某种义务或约定而缴纳的一定数量的货币，管理服务费为保证承租人正常经营销售和支援性服务等产生的费用，在合同期内为每月固定缴纳的费用。合同4.2对综合租金的单价、支付时间约定为，综合租金（包含租金和管理服务费）单价3.353元/㎡/月，其中租金单价为2.347元/㎡/月，管理服务费1.006元/㎡/月，租金与管理服务费从2017年6月1日起为每次提前一个月支付，每3个月支付一次（注：2017年6月1日-2018年5月31日为一年一次性支付），对综合租金的支付时间约定为第一年租金2.34元/㎡/月，管理服务费1.006元/㎡/月，第二年租金10.5元/㎡/月，管理服务费4.5元/㎡/月，合计租金216095.04元/年，管理服务费92612.16元/年，第三年租金15.869元/㎡/月，管理服务费60801元/㎡/月，合计租金326591.64元/年，管理服务费139967.88元/年，第四年租金16.663元/㎡/月，管理服务费7.149元/㎡/月，合计租金342932.52元/年，管理服务费146965.2元/年，第五年租金17.497元/㎡/月，管理服务费7.498元/㎡/月，合计租金360096.6元/年，管理服务费154312.44元/年（注：每次支付租金和管理服务费时，应提前一个月支付）。合同4.3对保证金约定为，丙方应于签订本合同之日向乙方交纳合同履约保证金69000元，丙方提前退场乙方将不退还丙方所交履约保证金，并还需交纳未完清综合租金和其他相关费用，且属丙方违约。4.4合同约定租金、管理服务费等丙方必须按时缴纳，每延迟支付一天则按所欠费用总额的1%承担违约金，依此类推计算。4.5对相关费用约定，丙方在合同期满退还保证金时须出示交纳水、电、物管费的凭据，若丙方未按合同约定由丙方负责缴纳的相关费用，乙方有权在保证金中代为扣除，丙方须无条件接受。凡因非甲、乙方原因在本合同有效期内终止本合同的，保证金不予退还。5.3约定租赁期间租赁范围属乙方承担的维修由乙方负责，费用由乙方承担。第六条关于装修约定，包含了丙方需报装修方案给乙方审定，开业前须向乙方申请装修验收，装修不达标的需下达整改通知书；丙方须向乙方申请广告位，室内开设门洞须经乙方签字审定，乙方可统一对市场进行改造、重新规划等乙方的职责。8.4约定甲乙双方采用特快专递、书面签字、短信张贴在丙方承租商铺内、外的任意一种方式即视为送达丙方。丙方变更通讯、通信地址须告知甲、乙方，若未告知则视为丙方未变更相关地址。第九条对违约责任约定为，若甲乙丙三方任意一方违反本合同任何一款之规定，应向守约方承担违约责任及经济损失。甲、乙方依法、依约解除本合同的，丙方应以本合同到期之日起3日内无条件退出该商铺。属丙方违约乙方通知3日内无条件退出该商铺，丙方不退出的，则乙方为收回商铺有权采取以下措施，由此引发的一切后果由丙方自行承担：乙方有权将该商铺内的所余物品拆除、丢弃，按废品处置，对于拆除费用由丙方承担。本合同违约金是指以租金、管理服务费、水、电、空调能耗费及丙方应向甲、乙方缴纳的全部未交费用的总额，并以此为基数每日按1%计算作为违约金，以此类推，至缴清所有费用之日止，追收丙方占用商铺期间的租金和其他相关费用，且不退还履约保证金，保证金不冲抵违约金。丙方延迟向甲方支付当期租金、管理服务费和其他约定应缴纳的费用的，或丙方在租赁期内，无故连续关门5天以上的，均构成违约，甲、乙方任意一方可以单方面终止合同，并由丙方承担违约金。合同签订后，被告菲洱斯俱乐部向重庆富士达建设房地产开发有限公司缴纳了保证金69000元，重庆富士达建设房地产开发有限公司将房屋交付给被告菲洱斯俱乐部使用。2017年12月1日，重庆富士达建设房地产开发有限公司（甲方）、童萌公司（乙方）与重庆市大足区富士达锦翼健身俱乐部（丙方）签订了《补充协议》，约定就前述《房屋租赁合同》相关约定补充如下条款，且补充条款与原合同具备同等法律效力：1.租赁面积增加二楼部分，面积189.28㎡的租金计算方式和支付时间；4.柔婷美容院使用的部分，合同于2019年5月31日到期，若合同到期后，美容院继续租赁，则优先满足美容院，如美容院不继续租赁，则租予丙方使用，该部分的租金单价按15.869元/㎡/月计算，管理服务费按照6.801元/㎡/月计算，且逐年5%递增，支付方式按原合同执行。前述合同履行期间，重庆市大足区富士达锦翼健身俱乐部于2019年8月1日进行名称变更登记为重庆市大足区菲洱斯健身俱乐部。原告陈述菲洱斯俱乐部营业至2019年9月14日，之后一直处于关门停业状态。由于菲洱斯俱乐部欠付管理服务费等费用，2019年9月11日，重庆百君（大足）律师事务所接受童萌公司委托，因拖欠费用一事向向勇发出《律师函》，载明前述《房屋租赁合同》约定的2019年5月1日起至2019年7月31日的租金和管理服务费合计69485.52元，经多次催收未果，《补充约定》约定的租赁面积189.28平方米自2019年5月1日起至2019年7月31日的租金2839.20元经多次催收未果。前述行为已构成违约，请向勇在2019年9月20日前来完善相关费用，如未完善，将依据合同采取相应措施。该函按向勇所留电话号码，寄往向勇户籍地重庆市潼南县米心镇吉家村****，因迁移新址不明、无法联系被退件。2019年9月20日，童萌公司向向勇邮寄《解除与向勇之间租赁合同通知书》，载明该文书自交寄时生效，请向勇于2019年9月30日前腾退所租赁的房屋给童萌公司。该通知按向勇所留电话号码，自2019年9月22日寄出，寄往向勇户籍地重庆市潼南县米心镇吉家村****，因迁移新址不明、无法联系于2019年9月24日被退件。2019年9月30日，童萌公司向向勇邮寄《撤场通知书》，载明因拖欠租金等费用，在关门停业后也未联系合同解除或终止事宜，经送达《解除与向勇之间租赁合同通知书》，至今未退房。要求向勇立即完成撤场搬迁，若迟迟不撤场不搬迁，将承担不利后果。该通知按向勇所留电话号码，寄往向勇户籍地重庆市潼南县米心镇吉家村****，因迁移新址不明、无法联系被退件。2020年6月10日，重庆富士达建设房地产开发有限公司与案外人签订《健身器材购销协议》，将菲洱斯俱乐部所余健身器材，作价20000元出售。原告称菲洱斯俱乐部员工李寿安知情并在该合同签字确认，向勇也于2020年6月29日在该合同签字表示同意，但向勇否认系其本人签字。2020年6月19日、7月9日、7月16日，重庆富士达建设房地产开发有限公司将菲洱斯俱乐部其余物品包括空调、电脑、冰柜、动感单车及其他家具、用品等移交给李寿安保管。原告自认，被告菲洱斯俱乐部已支付《房屋租赁合同》所涉1715.04㎡管理服务费至2018年8月31日，2018年9月1日之后至今，分别于2018年9月1日-2018年11月30日支付17011.2元，2019年3月1日-2019年5月31日支付7717.68元，2019年6月1日-2019年8月31日支付10200元，共计已支付管理服务费34928.88元。另查明，1.2020年1月7日，原告曾起诉二被告，以欠付管理服务费为由要求解除租赁合同关系，本院于2020年4月8日向向勇邮寄送达起诉状副本等材料，于5月24日向菲洱斯俱乐部公告送达起诉状副本等材料。本院认为，因本案系《中华人民共和国民法典》施行前的事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，均为合同当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规强制性规定,属有效合同，双方应当依据合同约定履行合同义务，该合同对被告租赁涉案房屋后，原告的职责以及管理服务费支付的金额、时间、方式上进行了约定，被告应当按照该约定向原告支付管理服务费。结合原告的主张，现就原、被告双方存在争议的事项评述如下：一、关于本案原告诉讼主体是否适格。《房屋租赁合同（合同编号富士达购物广场（N）字第20170106号）》明确约定重庆童萌百货有限公司受重庆富士达建设房地产开发有限公司委托对重庆富士达建设房地产开发有限公司的产业实施全面经营、出租、管理，还约定管理服务费由童萌公司收取，“丙方延迟向甲方支付当期租金、管理服务费和其他约定应缴纳的费用的，或丙方在租赁期内，无故连续关门5天以上的，均构成违约，甲、乙方任意一方可以单方面终止合同，并由丙方承担违约金”，本案系以房屋租赁合同关系作为基础法律关系提起的诉讼，童萌公司作为合同约定的提供管理服务和收取管理服务费收取的一方，在本案中作为原告主体适格。对被告向勇关于重庆富士达建设房地产开发有限公司未参加本案诉讼，原告的诉讼主体存在问题的辩解，因本案中不涉及重庆富士达建设房地产开发有限公司相关权利义务，对向勇此项辩解不予支持。二、合同的履行与解除。1.原告和被告向勇对于《房屋租赁合同》所涉标的物的交付使用无异议，本案中原告童萌公司也仅就《房屋租赁合同》所涉面积主张了管理服务费，本院予以确认。2.《房屋租赁合同》约定，丙方延迟支付当期租金、管理服务费和其他约定应缴纳的费用的，或丙方在租赁期内，无故连续关门5天以上的，均构成违约，甲、乙方任意一方可以单方面终止合同，并由丙方承担违约金。本案中，原告主张菲洱斯俱乐部营业至2019年9月14日，之后一直处于关门停业状态，且长期拖欠管理服务费至今，被告方未对此提出反对意见，本院予以确认，原告因此要求解除与菲尔斯俱乐部之间的合同关系，符合双方约定，本院予以支持。本案中，2019年9月22日，童萌公司按向勇所留电话，向向勇户籍地址寄出《解除与向勇之间租赁合同通知书》，载明该文书自交寄时生效，因迁移新址不明、无法联系于2019年9月24日被退件。2019年9月30日，童萌公司向向勇寄出《撤场通知书》，向勇既是签订《房屋租赁合同》时菲洱斯俱乐部的委托代理人，也是该合同担保人，同时向勇自认是菲洱斯俱乐部隐名股东，童萌公司依据合同约定，向向勇发出律师函、《解除与向勇之间租赁合同通知书》、《撤场通知书》，以二被告的关系可以合理推测菲洱斯俱乐部对此知情，即使菲洱斯俱乐部并不知情，原告主张合同关系自2019年9月30日解除，被告方未对合同解除时间提出相反意见或反驳证据，对原告关于童萌百货与菲尔斯俱乐部基于《房屋租赁合同》形成的合同关系于2019年9月30日解除的主张，本院予以支持并确认。3.被告菲洱斯俱乐部应向原告支付合同关系解除前的管理服务费，扣除原告自认已收款，依据合同约定，结合原告的主张，本院对应付管理服务费计算为：（2018年9月1日-2019年5月31日）1715.04平方米×4.5元/㎡/月×9个月+（2019年6月1日-2019年9月30日）1715.04平方米×6.801元/㎡/月×4个月-34928.88元=81186.07元。4.《房屋租赁合同》约定从2017年6月1日起管理服务费每次提前一个月支付，每3个月支付一次，每延迟支付一天则按所欠费用总额的1%承担违约金，现被告自2018年9月1日欠付该部分管理服务费至今，原告主张对被告所欠管理服务费按月息2%计算违约金，被告向勇认为原告主张的违约金过高，要求调低，鉴于原告未举证证实其实际损失，综合考虑合同期限、履行情况、当事人的过错程度和预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情就逾期支付管理服务费的违约金予以调低,违约金以2018年9月1日起每三个月所欠租金为基数，分别自该三个月前一个月的1日开始，按照按照中国人民银行同期同类贷款利率1.4倍计算违约金至2020年8月19日;自2020年8月20日起至实际付清之日止,以前述方式按照起诉时，即2020年12月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.4倍标准计算违约金。三、向勇在本案中是否应承担担保责任。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中，向勇就《房屋租赁合同（合同编号富士达购物广场（N）字第20170106号）》之内容，为承租人向出租方出具了《担保书》，该《担保书》具有担保合同性质，向勇当然应受到《担保书》的约束，该《担保书》对《房屋租赁合同》进行了担保，且载明担保责任为连带责任担保，对原告请求向勇对菲尔斯俱乐部依据《房屋租赁合同》所欠管理服务费及违约金承担连带保证责任的诉讼请求,符合法律规定，本院予以支持。关于担保期限，《担保书》约定“自签发之日起在租赁合同执行中生效，直至原重庆市大足区富士达锦翼健身俱乐部退出本租赁合同所述商铺履行完成相应责任和义务后自动失效……可无限期追诉担保人的责任”，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条规定，对被告向勇关于本案系对担保期限约定不明的辩解予以采纳，保证期间为主债务履行期届满之日起两年，根据《房屋租赁合同》约定,菲尔斯俱乐部自2018年9-11月起欠付管理服务费，应至2018年8月1日履行期届满，根据前述法律规定,上述主债务履行期届满之日起两年内,童萌公司于2020年1月7日曾向本院起诉以欠付管理服务费为由要求解除租赁合同关系，同时要求菲洱斯俱乐部支付管理服务费并承担违约责任,要求向勇对上述支付义务承担保证责任，本院对二被告分别进行了送达，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十四条第二款规定,连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的,从债权人要求保证人承担保证责任之日起,开始计算保证合同的诉讼时效。故就本案而言,原告于2021年1月14日起诉要求被告向勇承担保证责任,并未超过保证合同的诉讼时效。被告向勇认为原告未在保证期间要求其承担保证责任故其无需再承担保证责任的观点,不能成立,本院不予支持。据此，本院认为，被告向勇应就《房屋租赁合同》履行过程中，菲洱斯俱乐部应向原告支付的管理服务费81186.07元及逾期支付管理服务费的违约金承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条、第三十三条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告重庆童萌百货有限公司与被告重庆市大足区菲洱斯健身俱乐部基于2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》而形成的合同关系，于2018年9月30日解除；二、被告重庆市大足区菲洱斯健身俱乐部于本判决生效后十日内向原告重庆童萌百货有限公司支付管理服务费81186.07元及逾期支付管理服务费的违约金（以2018年9月1日起每三个月所欠租金为基数，分别自该三个月前一个月的1日开始，按照按照中国人民银行同期同类贷款利率1.4倍计算违约金至2020年8月19日;自2020年8月20日起至实际付清之日止,以前述方式按照起诉时，即2020年12月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.4倍标准计算违约金）；三、被告向勇对于重庆市大足区菲洱斯健身俱乐部应支付给原告的管理服务费81186.07元及逾期支付管理服务费的违约金承担连带清偿责任；四、驳回原告重庆童萌百货有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1829.65元，减半收取计914.83元，由被告重庆市大足区菲洱斯健身俱乐部与被告向勇共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  邓美玲二〇二一年四月十三日书记员  谈 玲