吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终2054号上诉人（一审原告）：长春苏宁便利店销售有限公司，住所地：吉林省长春市朝阳区长春市新世纪鸿源广场西门主入口一楼。法定代表人：张旭，总经理。委托诉讼代理人：孟令佳，公司员工。委托诉讼代理人：郭本华，吉林吉天行律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：陈丽波，女，汉族，1970年12月24日生，住长春市二道区。委托诉讼代理人：刘利多，吉林吉大律师事务所律师。上诉人长春苏宁便利店销售有限公司（以下简称苏宁公司）因与被上诉人陈丽波房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2021）吉0105民初234号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。苏宁公司上诉请求：1．撤销长春市二道区人民法院（2021）吉0105民初234号民事判决，依法改判支持上诉人原审的诉讼请求；2．一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决未予以认定上诉人的录音证据，导致一审判决对于合同解除的事实认定错误。1．一审中，上诉人举证的电话通话录音能够证实，上诉人的员工孙威于2019年8月15日与被上诉的妹妹陈丽娟通电话，电话沟通中陈丽娟自认“本案的租赁事宜是其一手操办，有事和她（陈丽娟）讲就可以”，且上诉人的员工是根据案涉租赁合同在公司的档案中留下的联系电话进行拨打，可见租赁合同办理时留的就是陈丽娟的电话号码，与其陈述完全相符，上诉人有足够理由相信陈丽娟有代理权限。2．上诉人的员工在确认陈丽娟有权就租赁事宜与上诉人沟通后，在通话中明确告知陈丽娟“上诉人将于2019年9月28日提前撤场”，并口头告知通话过后，将通过微信向其传送解约通知并邮寄纸质文件。基于陈丽娟与陈丽波系姐妹关系，属于特定身份关系，并且上诉人租赁资料中留有的联系方式就是陈丽娟的，上诉人向陈丽娟告知提前解除租赁合同相关事宜已经做到了通常的、善意的注意标准。并且根据生活常识，即便陈丽娟不是案涉租赁房屋的房主，其作为被上诉人的妹妹，在接到上诉人员工的电话后，通常也会告知陈丽波本人，应当推定被上诉人对上诉人提前发出解除通知是知情的。二、上诉人的员工于2019年11月22日向被上诉人陈丽波的妹妹陈丽娟邮寄案涉租赁房屋的钥匙，从二人的特殊身份关系上看，陈丽娟收到后也必然会告诉陈丽波，通过一般常识判断，应当推定陈丽波本人对此知情。三、被上诉人也从未就上诉人未继续支付租金而向上诉人进行催收费用，其默示的行为也能够推定陈丽波已经得知上诉人提前解除了租赁合同。综上，通过上诉人一审中的通话录音证据内容，再结合陈丽娟与陈丽波的特殊关系，以及上诉人提前解除租赁合同未继续缴纳房屋租金被上诉人对此从未向上诉人催要租金的默认行为，应当推定被上诉人提前得知了上诉人依照合同约定提前解除租赁合同的通知，应当认定上诉人依照合同约定，早于2019年8月份即向被上诉人方提前发出解除通知，根据合同约定及法律规定，租赁合同已经提前解除，被上诉人应当按照约定向上诉人返还未使用租赁物期间的租金。恳请二审法院依法纠正一审判决的错误，依法支持上诉人的上诉请求。陈丽波辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。租赁合同中并没有记载我方电话号，其自行联系陈丽娟，并不代表陈丽娟有代理权限，代理权限需要陈丽波的明确授权。苏宁公司没有提供于2019年10月31日解除合同的证据，电话录音也仅仅是表明其打算撤店，但是要签订书面协议才能够正式解约，我方没有收到任何的书面通知，也没有和上诉人签订任何的书面解约协议，因此不存在提前解除合同，请求二审法院维持原判。苏宁公司向一审法院起诉请求：1．确认苏宁公司与陈丽波签订的《租赁合同》于2019年10月31日解除；2.陈丽波立即返还原告租赁费53733元；3.诉讼费用由陈立波承担。一审法院认定事实：2018年1月29日，陈丽波与苏宁公司签订《租赁合同》一份，合同约定苏宁公司承租陈丽波所有的位于长春市二道区岭东路与民丰街交汇东行100米的，面积为148平方米的房屋，租赁期限为2018年2月1日至2023年2月28日，苏宁公司可以提前解除合同，但需提前60日书面通知陈丽波，以苏宁公司解除合同书面通知送达陈丽波之日起满60日之次日作为本合同解除的日期。2018年12月6日，苏宁公司、陈丽波双方签订了《补充协议》一份，协议约定调整含税租赁费用为2019年3月1日至2020年2月28日为租赁费20.5万元。苏宁公司于2019年2月18日向陈丽波支付2019年3月1日至2020年2月28日的含税房租20.5万元。陈丽波向苏宁公司开具增值税普通发票，陈丽波支付税金43774.32元后向苏宁公司转账剩余税金11225.68元，陈丽波实际支付房屋15万元。2019年11月22日，苏宁公司工作人员向陈丽波妹妹陈丽娟邮寄了房屋钥匙。2020年1月16日，苏宁公司工作人员向陈丽波邮寄了关于再次通知交换租赁物的函，要求解除合同、返还租赁物并返还剩余租金。一审法院认为，苏宁公司、陈丽波双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自权利义务。合同约定，苏宁公司可以提前解除合同，但需提前60日书面通知陈丽波，以苏宁公司解除合同书面通知送达陈丽波之日起满60日之次日作为本合同解除的日期。苏宁公司方主张其已于2019年8月2日书面通知陈丽波解除合同，但未能向法庭提供证据予以证明。苏宁公司于2019年11月22日与陈丽波妹妹陈丽娟沟通将钥匙邮寄给陈丽娟，不能视为其已向陈丽波完成送达书面解除合同通知的义务。苏宁公司于2020年1月16日向陈丽波邮寄了解除合同的通知，应以送达陈丽波之日起满60日之次日作为本合同解除的日期，送达陈丽波之日起满60日之次日已超出房屋租赁期限，苏宁公司未继续支付房租，房屋租赁合同已实际解除，故苏宁公司主张解除合同并要求陈丽波返还房租的主张，缺乏事实依据及法律根据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回苏宁公司的诉讼请求。案件受理费572元，由苏宁公司负担。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明事实一致。本院认为，一、关于苏宁公司主张案涉租赁合同已于2019年10月31日解除的问题。争议双方签署的租赁合同虽然约定苏宁公司可以提前解除合同，但同时约定了解除方式为提前60日书面通知陈丽波。本案中，苏宁公司提供的电话录音仅能证明其向陈丽娟口头告知提前解除租赁合同，但其无法证明陈丽娟有权代表陈丽波与苏宁公司协商解除租赁合同一事，亦不能仅以陈丽娟与陈丽波之间姐妹关系即推定已向陈丽波告知提前解除租赁合同或推定陈丽波对此知情并认可，且该种告知方式并不符合案涉租赁合同约定的提前解除方式，即书面通知。苏宁公司主张系按照租赁合同中留存的联系方式才与陈丽娟电话沟通，但租赁合同中并未记载陈丽娟的电话。虽然苏宁公司主张其于2019年8月15日后邮寄了书面解除租赁合同的函，但是对此并未提供相应证据予以证实，本院不予采纳。据此，苏宁公司以2019年8月15日后邮寄了书面解除租赁合同，来主张双方租赁合同解除日期为2019年10月31日缺乏事实根据，本院不予支持。二、关于苏宁公司要求陈丽波返还租金53733元的问题。苏宁公司主张第二次向陈丽娟邮寄书面解除租赁合同函的时间是2019年11月22日，但是根据苏宁公司提供的邮单上仅备注物品为房屋钥匙，且该邮件并不是向出租人陈丽波本人发出，同时陈丽波亦主张并未实际收到书面解除租赁合同的函，故对苏宁公司的上诉主张，本院不予支持。苏宁公司主张第三次发出解除租赁合同的通知时间为2020年1月16日，其主张该函向陈丽波身份证载明的地址邮寄并已签收，但陈丽波称其已不在该地址居住且未实际收到该邮件，本院认为，即使苏宁公司此次邮寄的解除租赁合同通知邮件由陈丽波本人签收，但根据双方的约定，自陈丽波收到书面解除通知起60日的次日为解除合同日期，而该期限已经超出苏宁公司缴纳房租期限，故苏宁公司要求陈丽波退还租金53733元于法无据，本院不予支持。综上所述，苏宁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1143元，由长春苏宁便利店销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高婧明审判员  贺银婷审判员  张海胶二〇二一年四月十二日书记员  张焕平