广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3671号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市天盛房地产开发有限公司，住所地广州市天河区员村二横路1号之六四层。法定代表人：黄仲新，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文龙，该公司职员。委托诉讼代理人：黄海平，广东金海圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市天河区住房建设和园林局，住所地广州市天河区黄埔大道中144号。负责人：陈志宏，该单位局长。委托诉讼代理人：王伟国，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏秀玲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：广州市东安房地产开发有限公司，住所地广州市天河区中山大道286号天河广场天富阁1楼D座。法定代表人：钟其彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄海平，广东金海圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐智，广东金海圣律师事务所律师。原审第三人：广州市天河区人民防空办公室，住所地广州市天河区天府路1号7号楼2楼。负责人：陈志宏，该单位主任。委托诉讼代理人：王伟国，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏秀玲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州市天盛房地产开发有限公司（以下简称天盛公司）与被上诉人广州市天河区住房建设和园林局（以下简称天河住建局）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，天盛公司不服广州市天河区人民法院于2018年10月30日作出的（2015）穗天法民四初字第1871号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年6月13日作出（2019）粤01民终3374号民事裁定，以遗漏当事人为由撤销（2015）穗天法民四初字第1871号民事判决并该案发回重审。广州市天河区人民法院依法追加广州市东安房地产开发有限公司（以下简称东安公司）、广州市天河区人民防空办公室（以下简称天河人防办）后，于2020年11月26日作出（2019）粤0106民初29718号民事判决，天盛公司因不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。天盛公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第四项、第五项；2.改判驳回天河住建局诉讼请求第一项；3.改判天河住建局将（已作弃租补偿的15户被拆迁户对应的本应用于安置但无须再行安置而空置剩余的）天河区棠雅苑15套安置拆迁户用房（共724.2895平方米）的产权及使用权或在相应的应付拆迁安置资金1774509.28元（2450元/平方米×724.2895平方米=1774509.28元）扣除或返还给天盛公司；4.改判天河住建局将天河区棠雅苑H栋首层480.9平方米房屋产权及使用权或在相应的应付拆迁安置资金1178205元（2450元/平方米×480.9平方米=1178205元）扣除或返还给天盛公司；5.改判天河住建局应按1299.92平方米（4280平方米-2980.08平方米=1299.92平方米）承担相应的拆迁安置费约3693579.69元并在应付拆迁安置资金中扣除或返还给天盛公司；6.改判天河住建局应承担分摊公建配套面积240.63平方米并将其退还给天盛公司或将相应的价值4812600元（240.63平方米×20000元/平方米=4812600元）退还给天盛公司；7.驳回天河住建局诉讼请求第二项；8.一、二审诉讼费由天河住建局承担。事实和理由：（一）一审法院查明事实不清，偏听偏信天河住建局陈述，导致本案事实查明错误。1.一审法院遗漏查明：天盛公司与天河住建局于2004年11月9日签署《合作开发员村新村住宅小区还款计划》，确认天盛公司截止至2004年11月9日只是欠付天河住建局拆迁补偿费29200836.48元，计划分两年付清，天河住建局以穗天国房纪[2004]2号《员村二横路危改项目有关问题工作会议纪要》同意天盛公司提交的返还该公司所欠国土局款项的计划，2006年6月26日，天河住建局以穗天国房函[2006]164号《关于履行的函》及附件再次确认天盛公司尚欠29200836.48元。2004年6月10日，天河住建局在向区政府汇报及请示本项目工作的请示函即穗天国房报[2004]14号《关于员村二横路危改项目合作开发有关问题的请示》中，同意天盛公司拖欠其拆迁安置补偿款在2006年2月28日前全部付清完毕，天河住建局就拆迁安置款为29200836.48元进行了确认并再次确认天盛公司仅是拖欠其该金额的事实。天盛公司已于2009年12月全部清偿付清该补偿费。天河住建局于2003年8月15日以穗天国房函[2003]90号《关于员村新村危改项目协议问题的函》在其是否应多承担1200多平方米的拆迁面积问题上明确表态：因天河住建局与天河人防办已有协议在前，同意待天盛公司核准天河人防办返还面积后予以承担该1200多平方米的拆迁面积对应的拆迁房及安置补偿费。涉案项目于2005年1月竣工，前述文件全部形成于该项目竣工之后，故对天盛公司与天河住建局之间的结算均有约束力。2.一审法院查明事实错误部分：（1）关于15套空置安置房的问题。位于天河区棠雅苑小区中的F、H两栋9层房屋是由天盛公司出资购买，专项用于安置涉案项目地块内被拆迁户永迁安置之用房屋，在拆迁过程中，由于经过天盛公司提高弃租补偿标准等办法，先后有38户被拆迁户同意无须由天盛公司或天河住建局安置到上述棠雅苑小区F、H两栋房屋内而选择了弃租补偿。故在完成项目拆迁工作后，该F、H栋房屋内仍有盈余15套房屋空置（共724.2895平方米）。如按照该批安置房购买单价2450元／平方米计算，该批空置的安置房购房成本价值是1774509.28元。现由于有724.2895平方米无须安置，故天盛公司无须再支付购买该部分安置房的款项。因此，该房屋价值应在天盛公司支付给天河住建局代购棠雅苑F、H栋房屋的购房款中（即在天河住建局所主张的拆迁安置资金中）扣除或将该批房屋的房屋使用权或产权归属天盛公司。（2）关于天河住建局重复获得486.91平方米安置用房房屋面积问题。天盛公司在完成涉案地块内直管公房安置工作中，原已将天河住建局安置至棠雅苑H栋首层486.91平方米的房屋内，天河住建局也已迁至并使用了该安置房屋。至此，天盛公司本已完成了对天河住建局的安置工作，但后来天河住建局又要求回迁至原地块内新建房屋内，故天盛公司又在涉案项目内所开发建设成新的商铺中安排了一、二层商铺，面积共324.9245平方米给天河住建局回迁，但天河住建局回迁后并没有把棠雅苑小区H栋首层486.91平方米的房屋退还给天盛公司，造成天河住建局重复获得486.91平方米的安置面积。天河住建局理应将二者之一的房屋或相应价格的款项l178205元（即在应支付给其拆迁安置资金即购房款项中扣除）返还给天盛公司。但天河住建局却两者均占为己有，造成天河住建局重复获得安置用房面积的事实。（3）关于天河住建局应补充承担遗漏计算的拆迁分摊面积1299.92平方米对应的拆迁费用及安置费用的事实。天盛公司与天河住建局在1999年签订的《关于开发黄埔大道南、××村××以西地段协议书》中明确约定了在项目地块内由天河住建局包干拆迁分摊面积4280平方米，但在实际履行合同过程中，在其提供的《审计报告》中显示其只是承担了其中的2980.08平方米，遗漏了1299.9平方米未计算其应承担相应的拆迁费用及安置费用，天河住建局在一审阶段提供的证据35《关于员村新村危房项目协议问题的函》穗天国房函[2003]90号函第二条内容中，其确认并同意承担《审计报告》中遗漏计算的1299.92平方米拆迁面积对应的拆迁费用及安置费用的事实，一审法院却错误查明。经计算该部分应分摊的拆迁费用为：安置费用3450806.63元、拆迁费242778.66元。（4）关于天河住建局应分摊公建配套面积的问题。双方1999年所签订的协议书第三条约定：该项目所建成的公建面积应按双方所得建筑竣工面积进行分摊并各自承担的公建配套面积费用，按天河住建局自报其在该项目中得到的竣工面积14882平方米计算，其应分摊的公建面积为240.63平方米，即天河住建局应得的竣工面积应扣除该部分公建配套面积，并且天河住建局理应将该公建配套面积相对应的市场价返还给天盛公司，即在双方结算的拆迁安置资金中予以对冲并将盈余款项返还给天盛公司。（5）关于天河住建局确实存在合同违约的事实。既然一审法院判决认为天盛公司与东安公司构成法律意义的关联关系，存在利益统一、行为混同，应视作法律上的共同体。那么，东安公司与天河住建局之间于2000年11月28日所签订的《合作开发员村新村住宅小区协议书》中第二条的约定内容应对天河住建局具有约束力。而天河住建局在履行该合同过程中，存在没有按期在2000年底前完成清拆工作并未将清拆完毕的项目场地移交至东安公司，没有依约负责提供资质并协助东安公司成立项目公司，没有协助东安公司办理有关费用的减免手续等违约事实。一审法院判决故意偏袒天河住建局，在天河住建局确实存在违约事实的情况下而不予查明，造成本案判决结果严重错误。（6）关于棠雅苑小区F、H栋房屋的性质及所有权或使用权归属的问题。棠雅苑小区F、H栋是由天盛公司负责出资，假借天河住建局的名义向棠下村村民委员会购买，专项用于天盛公司对涉案项目地块内被拆迁户永久安置需要之用。根据谁出资谁享有的等价原则，该批房屋的所有权或使用权应归天盛公司所有。同时，天盛公司根据拆迁安置工作的具体数量需要而支付购房款（即天河住建局在本案中所主张的拆迁安置资金）给代购人天河住建局，该拆迁安置工作现已完成。在拆迁安置工作完成后仍然空置盈余房屋724.2895平方米，根本不需要再行做安置房之用，故天盛公司无需再支付该面积房屋的购房款（即拆迁安置资金）给天河住建局。其次，该F、H两栋房屋虽然是以天河住建局名义购买，但是天河住建局在其中并没有任何出资，故根据谁出资谁享有的原则及根据该批房屋的安置房性质判断，天河住建局并不是该F、H两栋房屋的所有权人或使用权人，该批F、H栋房屋的所有权或使用权应是属于天盛公司所有。（7）关于天河住建局因违约造成天盛公司经济损失应予赔偿的事实。经核对，天河住建局应赔偿天盛公司经济损失27059609.44元。天河住建局因没有积极履行合同义务造成天盛公司多支出成本开发费用及损失。东安公司在与天河住建局签订的《合作开发员村新村住宅小区协议书》中第二条第l点、第5点明确约定天河住建局负责该用地现有住户的拆迁安置工作，清拆工作在2000年底完成，将该地块清拆至天盛公司可进场施工为止。清拆过程中的一切纠纷由天河住建局负责，天河住建局应协助天盛公司办理有关费用的减免手续等。然而，由于天河住建局的消极不作为及工作态度怠慢，造成该场地在2003年4月才完成清拆工作，使天盛公司没有享受到危房改造项目本可享受的免收国有土地使用权出让金、免收配套设施建设费、免收各种有关地方行政事业性收费等优惠政策。上述政策优惠，造成天盛公司经济损失并多支出27059609.44元。（二）一审判决适用法律错误，将本案合作开发房地产合同纠纷的性质错误定性为土地使用权买卖合同，导致本案判决适用法律错误。1.涉案合同虽然明确约定了天河住建局固定收取管理费，但其同时要承担清拆及安置涉案项目地块内被拆迁户等工作的义务，还要负责提供资质、协助东安公司成立项目公司，负责统一办理及提供广州市规划局建设用地许可证、红线图及市国土局建设用地批准书，负责协调整个小区的统一设计、报建工作，协助办理有关费用减免手续，牵头委托天河拆迁公司和广州市博成房地产开发有限公司具体实施拆迁补偿、安置等合同义务，由此可见，天河住建局并非只是收取固定管理费，一审该认定有误。本案双方之间并非存在土地使用权转让的合同关系，而是合作开发房地产的合同关系，故不能适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，本案适用法律错误。2.本案中天河住建局所主张的诉讼请求是基于由其在诉前单方委托审计单位所制作的《审计报告》，在该审计报告不为天盛公司所确认的情况下，一审法院本应责令负有举证责任的天河住建局重新向法院提出，并对双方之间的财务状况及费用开支等本案项目所涉费用进行审计，这种审计行为及结果才对本案具有客观性、公正性。本案本应由一审法院责令天河住建局提出重新鉴定的申请，但一审法院却违反《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，导致一审程序违法，判决结果明显不公正。综上所述，一审判决查明事实错误，适用法律不当，应予纠正。天河住建局二审答辩称，（一）天盛公司的上诉理由缺乏事实根据，一审判决查明事实清楚，不存在偏听偏信天河住建局陈述的情况，一审判决查明事实正确。1.一审判决不存在“遗漏查明事实”问题。（1）关于2004年11月9日天盛公司的《合作开发员村新村住宅小区还款计划》涉及的天盛公司欠款金额问题。在一审审理期间，一审对此有充分的法庭调查。天盛公司于2004年11月9日向天河住建局提交《合作开发员村新村住宅小区还款计划》时，仅是对当时拖欠天河住建局的拆迁补偿费29200836.48元分两年付清作出了还款计划，该还款计划中的负债金额并没有包括天盛公司拖欠天河住建局垫付的南部棠雅苑小区安置房成本费用差额7285885.05元，天河住建局对此问题也向一审法院进行了专门陈述，在2020年2月12日一审审理期间代理人提交的《关于对被告开庭时陈述已额外支付三笔费用的代理意见》之第二部分“二、被告混淆拆迁安置资金和拆迁补偿款的概念，故意混淆欠债事实”有充分陈述。一审判决事实查明部分专门对此进行认定，不存在遗漏的情形。天盛公司故意混淆拆迁安置资金和拆迁补偿款的概念，罔顾事实，企图减轻其应当承担的还款责任。（2）“上诉人已于2009年12月全部清偿付清该补偿费并成为客观的事实”是天盛公司主观臆断，无事实根据。由于天盛公司长期拖欠天河住建局拆迁安置补偿费及项目管理费，导致天河住建局在2004年6月10日向天河区人民政府请示，是否同意项目管理费按600万元向天盛公司收取及拖欠的费用由天盛公司在2006年2月28日前全部付清。该请示报告最后一句是“妥否，请批复”。天河区人民政府并没有批准天河住建局的上述请示，同时天盛公司客观上也没有清偿拖欠的费用。因此，天河住建局在请示报告中的表述不是对欠款金额的确认和减少管理费用的依据。（3）关于1299.92平方米房屋拆迁安置费问题。根据一审认定事实，对于天盛公司垫付购房款购买棠雅苑安置用房中包含了人防大厦危改地块内的安置补偿用房的事实，在天盛公司与天河住建局签订上述合作建房协议及补充协议时，是非常清楚的，天河住建局的拆迁安置补偿范围包含了天河人防办人防大厦地块上的房屋拆迁补偿安置内容，无论天河人防办拆迁面积是多少，都不能免除天盛公司的清偿责任。上述事实一审都已查明，不存在遗漏问题。（4）涉案项目双方没有进行结算是客观事实，天盛公司关于结算约束力的观点无事实和法律依据。2.一审判决不存在“查明事实错误”问题。（1）关于15套安置空置房屋的问题。该15套公房的产权人是原广州市国土房管局，由天河区国土房管局代管。在涉案项目进行前，上述公房由政府出租给承租人使用。在项目拆迁时，原承租人可以选择异地安置，也可以选择弃租补偿，凡是选择弃租补偿的承租人其领取补偿款后，就不能再要求回迁或异地安置了，但原来承租的公房在拆除并建好就要交还给政府，对原15套公房承租人进行弃租补偿，符合当时的拆迁补偿政策，而对15套公房进行拆迁产权调换，也符合法律规定，“因此，不能以支付了拆迁补偿为由而获取因拆迁补偿或者回迁安置的房屋”。天盛公司要求天河住建局返还15套公房的请求，无事实根据和法律依据。（2）关于486.91平方米房屋面积问题。涉案地块拆迁前，位于员村二横路1号非住宅486.9l平方米的临街商铺，是天河住建局的直管公房，拆迁前由朝兴饮食服务公司承租。为配合项目开发，天河住建局购买棠雅苑H栋首层486.91平方米商铺作为安置用房，购房成本费用1294656.03元，支付朝兴饮食服务公司拆迁补偿款608673.50元及分摊的贷款利息122810.31元（天河住建局购置安置房先行向银行申请贷款，贷款利息分摊计入全部安置房成本），上述三笔费用共2026103.84元，在《审计报告》中已经作为天河住建局负责结算的部分，在天盛公司应付款部分进行核减，天河住建局在支付对价的情况下，已经取得棠雅苑H栋首层486.91平方米商铺的产权，不存在天河住建局重复取得安置用房面积问题。（3）关于天河住建局应补充承担遗漏计算拆迁分摊面积1299．92平方米的拆迁费用及安置费用问题。天盛公司此项诉求提出的依据是《关于开发黄埔大道南、××村××以西地段协议书》第三条，但该条约定已经被《补充协议书》第一条内容及天河国土局与东安公司签订的《协议书》第二条所覆盖，不存在拆迁面积分摊问题。天盛公司要求天河住建局支付1299.92平方米相应的安置费3450806.63元及拆迁费242773.06元无事实根据。第一，2980.08平方米是天河住建局与天河人防办就人防大楼危改项目合作中累计拆除的公房建筑面积，上述面积拆除后天河住建局已于2000年11月1日将场地移交天河人防办进行施工，该2980.08平方米的公房建筑面积拆除费用已经由原国土房管局承担，与天盛公司所称拆迁分摊面积无关，天盛公司是混淆事实。第二，在员村新村项目中尚未发生需要天盛公司分摊的人防大楼拆迁安置补偿费用。关于人防大楼拆迁安置补偿费用问题，在《审计报告》中有专门说明。第三，天河人防办的拆迁包干费由天河人防办直接拨付给天河住建局，与天盛公司无关。综上，天盛公司要求天河住建局按1299.92平方米承担安置费约3693579.69元的请求，无事实和法律依据。（4）关于天河住建局应分摊公建配套面积的问题。天河住建局及天河人防办从未与天盛公司及其控股股东东安公司签订过任何三方协议，天河住建局与天盛公司、东安公司之间签署的三份协议，没有一份协议的相关条款约定在公建面积分摊问题上按天河人防办的竣工建筑面积为准进行公建面积分摊。天河人防办的办公大楼是自行建设的项目，无论其竣工面积是多少，均不存在按照其竣工面积与他人分摊公建面积的问题，当然也就不存在分摊公建面积差额问题。天河住建局与天盛公司、东安公司之间从来没有口头或书面做出对于分摊面积按照20000元／平方米计算对价的约定，也没有相应的法律依据。一审判决对此项内容的认定是有充分根据的。（5）关于天河住建局是否存在合同违约的事实。天河住建局按合同约定时间完成了涉案项目的全部拆迁安置工作，一直积极履行合同义务，截止2009年12月31日止，天河住建局在涉案项目代付的各项费用总额为74426226.64元，否则项目根本无法进行。在天盛公司违约的情况下，天河住建局采取多项救济措施，防止项目烂尾，这些事实，在天盛公司致函有关部门的文件中加以确认，在天河住建局提交的证据中也充分证明了这一事实。合作项目因天盛公司、东安公司的违法行为一再拖延的事实客观存在。天盛公司、东安公司擅自扩大用地面积。根据合同的约定天盛公司只能在其开发的8000平方米的土地上进行开发建设，但其在自行报建的第一、第二期方案时，其用地面积已达12350平方米，超出4350平方米，几乎全部侵占天河住建局用地面积，严重损害天河住建局的利益。为此，天河住建局向上级有关单位紧急致函，要求立即暂停其开发建设，等开发的用地面积处理好后再进行开发，上述致函得到广州市规划局的认可，该一、二期报建被同意暂停。其次，天盛公司向广州市规划局提供不真实的材料擅自将用地单位名称变更为其自己，导致广州市规划局批复函的作出及撤销，项目由于天盛公司、东安公司的违法行为再次延误。再次，天盛公司、东安公司长期拖欠拆迁补偿款，迫使天河住建局向财政举债，造成天河住建局压力非常大，即便这种情况，天河住建局仍然提供各种协助促使其加快项目开发建设。最后，在东安公司没有收购天盛公司股权时，天盛公司与东安公司相互揭发，来函天河住建局要求查处其违法行为，表明是天盛公司、东安公司自己的行为造成拖延开发的事实。为此，天河住建局不存在消极和怠慢工作的情形。因此，天盛公司的此项诉求无事实依据，其享受不到优惠政策及增大的成本只能由东安公司自己承担，一审判决对此做出了正确认定（6）关于棠雅苑小区F、H栋房屋性质及所有权归属问题，该上诉请求仍然是针对15套安置空置房屋的问题，不再赘述。（7）关于天河住建局因违约造成天盛公司经济损失27059609.44元的问题。该项诉求原系东安公司提起的反诉请求，与天盛公司无关，二审中东安公司并没有提起上诉，现天盛公司在东安公司未提起上诉的情况下，代替东安公司提起上诉无事实和法律依据，应予驳回。（二）一审审判程序合法，不存在违法情形。一审法院在审理本案中，始终严格按照法律、法规的规定，依法审理、并充分保障双方当事人依法行使诉讼权利，不存在超越、滥用审判权等违法的情形。（三）一审法院对本案事实调查清楚，收集证据充分、确凿，在全面查证事实基础上，适用法律准确，作出了正确的判决，不存在适用法律错误问题。（四）天盛公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，有些事实一审法院已经查明，有些事实根本不存在，而天盛公司为达到推翻一审判决的目的，不顾客观事实，肆意歪曲、否认，其不合法、不合理的上诉应予驳回。东安公司二审述称，意见与天盛公司的意见一致。天河人防办二审述称，意见与天河住建局的意见一致。天河住建局向一审法院起诉请求：1.天盛公司立即向天河住建局支付拆迁安置资金7285885.05元；2.天盛公司、东安公司立即向天河住建局支付管理费8689400元（37780平方米×230元/平方米）；3.天盛公司、东安公司承担本案的诉讼费用。天盛公司向一审法院反诉请求：1.天河住建局将（已作弃租补偿的15户被拆迁户对应的本用于安置的）天河区棠雅苑15套安置拆迁户用房（共724.2895平方米，具体见附件）的产权及使用权返还给天盛公司；2.天河住建局将天河区棠雅苑H栋首层486.91平方米房屋产权及使用权返还给天盛公司；3.天河住建局按1299.92平方米承担安置费约3693579.69元并支付给天盛公司；4.天河住建局应承担分摊的公建配套面积240.63平方米对应价值4812600元并支付给天盛公司（当庭明确面积）；5.由天河住建局承担本案的反诉费用。东安公司向一审法院反诉请求：1.由天河住建局赔偿东安公司经济损失45017104.7元（27059609.44元+3436175.26元+14521320元）；2.由天河住建局承担本案的反诉费用。一审法院认定事实：2007年1月11日，广州市机构编制委员会办公室作出《关于调整各区、县级市国土资源和房屋管理机构等有关问题的通知》，将天河区国土资源和房屋管理局改为广州市国土资源和房屋管理局天河区分局（以下简称天河国土房管局）。2015年11月12日，天河住建局及天河国土房管局共同作出《证明》，内容为：涉案项目是由原天河国土房管局与天盛公司合作开发的项目，根据《中共广州市天河区委办公室广州市天河区人民政府办公室关于印发的通知》精神，天河区组建了区住房和建设水务局，将天河国土房管局的房屋管理等职责，整合划入区住房和建设水务局；根据上述文件规定，天河住建局承受天河国土房管局与天盛公司签订的合作协议中的合同权利。2019年2月13日，根据《中共广州市天河区委广州市天河区人民政府关于印发的通知》（穗天字〔2019〕2号）的规定，广州市天河区组建住房建设和园林局，承受区住房和建设水务局（区交通局）的住房、建设，区城市更新改造工作办公室的统筹人居环境改善、危房改造、城市更新项目政府安置房统筹与分配等职责。1999年，天河国土局（甲方）与天盛公司（乙方）签订《关于开发黄埔大道南、××村××以西地段协议书》（以下简称《协议书》），约定：双方就合作开发黄埔大道南、××村××以西地段达成协议如下：本项目位于黄埔大道南、××村××以西地段（以下××村项目），占地面积22394平方米（其中路面面积8046平方米），该地段有三个用地单位，（1）甲方，经国土局以“穗国土建用通字（1997）84号文”（除去“穗国土建用函字（1999）7号”文的剩余部分用地）批准，拟建住宅楼三栋，拟建面积约25661.4平方米；（2）乙方，经市国土局以“穗国土建用函字（1999）7号”文批准建设商住小区，用地面积8000平方米，拟建面积约35839.8平方米；（3）经市规划局以“穗规地证字[1996]第129”号文批准天河人防办在小区内兴建人防指挥中心一栋，拟建面积12575平方米；现根据穗国房函（1999）397号文的精神，经三方协商，拟采取统一规划，统一以甲方作为拆迁人出拆迁通告，统一由“天河区房管局”牵头开展动迁；旧房拆除后，甲、乙、天河人防办三方各自在本方用地范围内开发建设；本项目的拆迁面积及费用、公建配套面积、绿化费用除去人防办承担费用外，以甲、乙双方各自建筑竣工面积为准，按比例承担；待甲、乙双方建筑竣工验收工作完成后，双方按准确具体的数字对所应承担的费用、面积、以多退少补的形式进行调整；本项目甲、乙及人防办三方各自负责本方开发用地红线内的开发和建筑工作，甲、乙双方红线范围外的其所应承担的拆迁面积由其中一方先负责动迁和安置，费用由应承担一方支付；分配比例：由于人防办属政府用地，根据实际情况只承担负责兴建小区内公建部分的邮政所及变电房和只负责其红线内绿化；拆迁分摊面积4280平方米由甲方负责包干，待天河人防办建成大厦后返还4354平方米办公楼面积予甲方；具体情况甲方与天河人防办另行协议；因此甲、乙双方拆迁面积、公建面积、绿化面积按双方的建筑面积按比例分摊（总面积暂定61501.2平方米）；由于各方的竣工面积尚未明确，故暂以“城规327号”方案报建审核面积计算，最后以甲、乙双方建筑竣工面积为准；双方所报建筑面积以规划局报建批复面积为准，双方所承担的拆迁面积以被拆迁房屋实际产权面积为准，公建配套面积、小区绿化费用按双方所占建筑面积的比例承担，回迁面积由双方按比例承担等条款。2000年8月8日，天河国土局（甲方）与天盛公司（乙方）签订《关于开发黄埔大道南、××村××以西地段的补充协议书》（以下简称《补充协议书》），约定：员村项目拆迁工作已开展，由于甲方对原协议中拆迁补偿方式等内容提出新的建议，并要求更改，故订立补充协议如下：该地段内的拆迁建筑，甲方负责北半部分（包括人防办部分）的1、2、3、4、5～6、7～8、10、11、13，共9栋，拆除总面积13048.97平方米，乙方负责南半部分的9、12、14、15、16、17、19、20、22号，共9栋，拆除总面积12245.45平方米，上述拆迁的地块为甲、乙双方各自负责拆迁及开发的实际地块，具体甲、乙双方负责的拆迁面积按该小区甲、乙双方各自占有竣工建筑面积的比例分摊，待最后确定拆迁面积和建筑面积后再结算；该地段内的拆迁户按广州市人民政府[2000]11号拆迁通告的要求进行永迁安置，其永迁房由甲方统一购买位于天河区××、××、××、××、××楼宇，其中F、H栋为乙方的永迁房，建筑面积为13122.96平方米（以测绘所测绘为准）；永迁房应是手续齐备无任何经济纠纷的物业，应甲方的要求，永迁房由乙方付款给甲方，甲方统一负责购买并开具有效发票，天河区棠雅苑F、H栋，建筑面积13122.96平方米，售价按每平方米2450元计算，合计32151252元；棠雅苑F、H栋的产权调换、产权证、房改等手续均由甲方负责办理，所需费用（包括有关部门缴交的各种税费）由乙方负责；乙方购买棠雅苑F、H栋的需到规划部门缴交有关的款项、教育设施配套费、市政设施配套费等补交款项按D、E、F、G、H五栋比例分摊，为加快办理确权手续，乙方所缴交费用由甲方代垫，乙方必须在银行贷款到期之日付清本金和利息，利息计付按缴交费所开出的发票及支票日期起计算，本金以实际付出的金额计算；棠雅苑F、H栋的付款时间及方式：……本补充协议生效后十八个月内，乙方向甲方付清余款；甲、乙双方各自负责拆迁范围内的租户的弃租补偿，补偿标准按承租面积每平方米1500元计算，其他补偿按“穗国房字[2000]92号”的标准执行；非住宅（包括永迁和临迁）的补偿费用需甲、乙双方认可，按甲、乙各自承担的比例分摊；由于该地段实施统一拆迁，故乙方与住户的安置协议由乙方签订，甲方负责审核和签章，该安置协议内的有关义务和责任均由乙方负责承担；原协议与本补充协议条款如有抵触，以本补充协议为准，本补充协议未涉及条款，仍以原协议为准等。2000年11月28日，天河国土局（甲方）与东安公司（乙方）签订《合作开发员村新村住宅小区协议书》（以下简称合作协议），约定：本项目位于黄埔大道南、××村××以西地段，占地面积22394平方米（其中路面面积8046平方米），可用地面积14348平方米；甲、乙双方合作开发小区北半部分，该用地经广州市国土局穗国土建用通[1997]84号文和广州市规划局穗城规东片地字[1995]第181号文批准拟建商住综合楼三栋，拟建面积约25660平方米；甲方负责该用地现有住户的拆迁安置工作，清拆工作在2000年底完成，甲、乙双方合作部分的清拆安置费用由乙方负责，预计3500万元，具体按国家法规及政策的规定按实际开支计算（与合作开发部分无关的一切开支乙方不予负担），该款项在18个月内（2002年5月31日前）付清；甲方负责提供资质，协助乙方成立项目公司，项目公司由乙方经营，经营过程中产生的一切债权债务有乙方负责与甲方无关；乙方负责该用地合作部分的全部建设资金，包括拆迁安置补偿费、设计费、报建费、土建费用、内外水电安装费用等一直至工程竣工验收合格所需的各项费用；乙方负责组织双方合作项目土建、安装及相关配套设施的建设工作，有必要时甲方需协助乙方工作；乙方应承担甲方与天盛公司、人防办所签定的拆迁面积、公建配套、绿化、水电等按建筑面积的比例进行分摊的责任，具体分摊由乙方与天盛公司、人防办进行协调，甲方协助；利润分配的方式为乙方付给甲方的管理费总数按建筑面积计算，每平方米230元，预计513.2万元，最后以房管部门测绘的竣工面积为准，按实结算，该笔款项分三次支付，于领取商品房预售许可证后付三成，领取商品房预售许可证后12个月内付四成，领取商品房预售许可证后24个月内付三成；该合作项目的盈亏均由乙方负责等。天盛公司提交的2002年5月13日案外人广州市天河源鸿房地产服务有限公司（以下简称源鸿公司）与东安公司签订的《股份转让合同》，约定：源鸿公司同意把所拥有的天盛公司的全部股份有偿转让给东安公司，东安公司将拥有天盛公司的90%的股份，享有天盛公司的经营权收益权等；东安公司负责天盛公司欠天河国土局的永迁房款及有关款项等。天河住建局对上述合同的真实性予以确认。2004年11月9日，天盛公司出具《合作开发员村新村住宅小区还款计划》，确认其欠天河国土局拆迁补偿费29200836.48元，分两年付清，2006年2月28日前付清全部余款，余款以最后双方财务核算为准。2004年11月12日，东安公司向天河国土局发出的《关于的报告》，载明：根据合作协议的约定，东安公司需向天河国土局支付每平方米230元管理费；员村二横路1号拆迁面积486.91平方米，应永迁至棠雅苑小区，贵局要求回迁至“东璟花园”二期，作为贵局的办证大厅，为了支持贵局的工作，我司经研究同意贵局回迁至“东璟花园”二期；回迁与永迁比较我司需多支出404万元，首层111.76平方米，价值224万元，二层281.08平方米，价值281万元，首层商铺我司已出售，并已收取客户定金15万元，需赔偿客户30万元；若永迁至棠雅苑，每平方米2700元，价值才131万元；双方签订合作协议时该项目可享受危改优惠政策，土地出让金、市政建设配套设施费等可免缴，由于危改优惠政策的取消，上述费用不能减免，东安公司实际开发成本大大超过预算，请求天河国土局同意按减去公建配套后的面积收取管理费等。上述报告的用纸页眉处印刷有天盛公司的名称。2004年11月26日，天盛公司向天河国土局发出函件，函称：同意将“东璟花园”第二期首层及二层裙楼提供给该局作为办证大厅，其中首层建筑面积为111.76平方米，为满足该局办公需要，天盛公司决定将首层的一间建筑面积为11.55平方米的商铺卖给该局，每平方米作价20000元，合计231000元，该款项可在天盛公司应付的拆迁补偿费中扣除。2005年3月28日，天河区员村二横路1号之二，之三，之四，之五登记至天盛公司名下，建筑基地面积1841.79平方米，（共）使用土地面积1841.79平方米，总建筑面积25523.01平方米。2005年12月23日，天河区员村二横路1号之六登记至天盛公司名下，建筑基地面积778.27平方米，（共）使用土地面积778.27平方米，总建筑面积22380.6平方米。2006年5月8日，天河区员村二横路1号，1号之一登记至天盛公司名下，建筑基地面积1973.85平方米，（共）使用土地面积1973.85平方米，总建筑面积37822.93平方米。2010年4月22日，广东中兴华会计师事务所有限公司（以下简称中兴华会计所）作出《关于天河区国土房管局员村地区危房改造工程专项审计报告（汇总）》（以下简称《审计报告》），内容为：该司接受广州市天河区国土房管局委托，对员村地区危房改造工程2000年1月1日至2009年12月31日财务收支情况进行专项审计，并报告如下：一、危房改造工程综合情况……天河区国土房管局负责员村新村项目代收代付费用部分及员村新村、人防大楼、员村三横路及车陂水厂等四个危房改造项目的财务核算、拆迁协调管理和中山大道棠雅苑小区安置房统一购置工作；（一）员村新村项目：1.危房改造实施的方式：为解决员村新村危房改造所需资金，广州市危房改造建设管理所采用与开发商合作开发形式完成该地段的危房改造；根据员村新村原用地红线历史遗留等问题，广州市危房改造建设管理所与广州市天河区城镇房地产开发总公司（原用地红线单位）合同约定，员村新村项目分为南北两部分，扣除公建配套面积后各占50%，北部由天河区国土房管局与东安公司合作改造；南部由广州市天河区城镇房地产开发总公司与天河源鸿房地产服务有限公司组成的项目公司——天盛公司负责开发；后因东安公司收购天盛公司，统一以天盛公司名义完成整个项目的开发建设，为此，天河区国土房管局与原东安公司合作范围内的北部拆迁补偿费用及南、北两部分的安置费用全部由天盛公司负责结算，并承担原东安公司在与天河区国土房管局合同中的全部责任；员村新村危改项目的工程建设投资和南部的拆迁补偿费用由天盛公司自行核算，不属本报告范围；2.合同实际执行情况……至报告期止，天盛公司尚未按合同规定向天河区国土房管局交纳管理费，以广州市城市规划局建设工程规划验收合格证确认的建筑面积37780平方米，每平方米230元计算，天河区国土房管局期末应收未收的管理费总额为8689400元……至2009年12月31日止，天河区国土房管局累计代天盛公司支付拆迁补偿、安置费用67140341.59元；至2009年12月31日止，天河区国土房管局累计已收天盛（东安）公司拨款67140341.59元（含代付人防项目垃圾处理费）；3.至2009年12月31日止员村新村项目财务收支情况：（1）收入情况：一、员村新村项目代收款部分结算收入总额为74426226.64元，包括：1.天盛公司北部拆迁补偿等费用21732044.3元，2.天盛公司安置房成本费用52694182.34元（其中南部棠雅苑小区安置房成本费用为32026836.73元）；累计已收款为67140341.59元，包括：1.天盛公司北部拆迁补偿等费用21732044.3元，2.天盛公司安置房成本费用45408297.29元（其中南部棠雅苑小区安置房成本费用为24740951.68元）；期末应收未收7285885.05元，其中南部棠雅苑小区安置房成本费用应收未收7285885.05元；（2）支出情况：一、员村新村项目代付款部分结算支出总额74426226.64元，包括：1.天盛公司北部拆迁补偿等费用21732044.3元，2.天盛公司安置房成本费用52694182.34元；区房管局已付款67140341.59元，期末应付未付7285885.05元（为天盛公司北部拆迁补偿等费用2434.55元加上天盛公司安置房成本费用7283450.5元）项目结算支出合计结算支出总额76452330.48元，区房管局已付款69166445.43元，期末应付未付7285885.05元；（3）收支结余情况：员村新村危改项目债权债务清理完毕后，收支结余总额为6432296.16元；（二）人防大楼危改项目……天河区国土房管局累计拆除公房建筑面积2980.08平方米……说明：根据天河区规划局穗规天监发字[2000]107号《违法建设行政处罚变更通知书》罚款金额1615000元，本表列入安置房成本计算，天河区国土房管局至2009年12月31日止累计已缴纳454500元；经2000年5月31日广州市教育委员会批准，缓交教育设施配套费1292000元（至今尚未缴纳），本表列入安置房成本计算；人防大楼项目所发生的拆迁安置补偿费用9049886.63元及补偿直管公房建筑面积2980.08平方米均由天河区国土房管局负责，根据上述情况，员村新村项目尚未发生需要天盛公司分摊的人防大楼拆迁安置补偿费用等。《审计报告》附有中兴华会计所的执业证书。2012年10月22日，东安公司向天河国土房管局发出《关于“东璟花园”项目管理费情况说明》，函称要求该局免收合作协议中约定的“东璟花园”北面部分的管理费等。同日，天盛公司向天河国土房管局发出函件，就员村新村危房改造项目拆迁费结算情况作出说明：一、拆迁费用应扣除人防大厦应负担的1299.92平方米的拆迁安置费。1999年贵局与天盛公司签订的《协议书》第二条第2点：本项目的拆迁面积及费用、公建配套面积、绿化费用除去区人防办承担费用外，以甲、乙双方各自建筑竣工面积为准，按比例承担；第三条约定人防大厦拆迁分摊面积4280平方米由甲方负责包干，待天河人防办建成大厦后返还4354平方米办公楼面积给甲方。天河人防办实际承担了4280平方米拆迁面积，审计报告中只扣减了2980.08平方米拆迁，差额1299.92平方米应予扣除。二、空置房15套，建筑面积724.2895平方米（明细附后，北面三套、南面12套）。上述空置房天盛公司既支付了弃租补偿，又支付了拆迁安置费，弃租补偿请退还天盛公司。三、员村二横路l号非住宅公房486.91平方米原已安置到棠雅苑H栋，贵局现回迁至我“东璟花园”D栋首层111.76平方米，二层181.08平方米，楼款差价贵局应支付给天盛公司。四、违章建筑罚款：金额1615000元，实付454500元，未付1160500元，教育配套设施费1292000元未支付，以上两项多计成本费用2452500元。五、直管公房产交以外棠雅苑小区房屋成本费用每平方米土地出让金400元需提供付款凭证。六、员村新村（北部）拆迁面积实际补偿面积8148.8269平方米，多计89.2786平方米，南面实际补偿面积12063.1438平方米，多计35.9838平方米，南面、北面共多计面积125.2624平方米。七、按照贵局与天盛公司最初对帐确定的拆迁补偿款68727603.48元，天盛公司已付拆迁补偿款67026767元，减办证大厅楼款231000元，天盛公司应付贵局拆迁补偿款1469836.48元，而贵局审计报告中天盛公司欠贵局拆迁补偿款7054885.05元，敬请贵局确认上述事项，以便结算“东璟花园”项目拆迁补偿款。2015年6月5日，天河国土房管局向天盛公司发出《关于对所述内容的复函》，函称：一、关于天盛公司未付拆迁安置费用应扣除人防办应负担的1299.92平方米拆迁安置费的问题。基于员村新村原用地红线历史遗留问题，广州市危房改造建设管理所与广州市天河区城镇房地产开发总公司（原用地红线单位）合同约定，员村新村项目分为南北两个部分，扣除公建配套面积后各占50%，其中，北部由该局与东安公司合作改造，南部由广州市天河区城镇房地产开发总公司与天盛公司开发，后因东安公司收购天盛公司，统一以天盛公司名义完成开发建设，为此，该局与原东安公司合作的北部拆迁补偿费用及南、北两部分的安置费用全部由天盛公司进行结算，因此，该局只涉及员村新村北部开发事宜，并不涉及南部天盛公司与城镇开发总公司的开发事宜，该局认为并无按照原红线整体分摊拆迁安置费用，公建配套的说法；根据该局1999年与天盛公司签订的《协议书》第二条第3点，该项目该局、天盛公司、人防办各自负责本方开发的用地红线内的开发和建筑工作，而且三方当时都具备了各自的独立红线（协议书第一条标注得很清晰），不存在天盛公司所述统一大红线的说法。至于天盛公司所述1999年《协议书》第二条第2点，该项目的拆迁面积及费用、公建配套面积、绿化费用除去人防办承担费用外，以甲乙双方各自建筑竣工面积为准，按比例承担的问题，该局认为，该拆迁费用是指动迁费用，不是拆迁安置费用；协议第三条所述人防办拆迁分摊面积4280平方米由该局包干，该局认为是指拆迁的实施及费用由其包干，和拆迁安置费用没有关系，在1999年《协议书》第三条也有详细说明。该项目拆迁费用早已结清。根据广东中兴华会计师事务所出具的《员村新村危房改造项目专项审计报告》第10页第3条第1点也明确指出，是拆迁分摊面积由该局负责包干；第3条第2点指出，人防大楼项目所发生的拆迁安置补偿费用9049886.63元及补偿直管公房建筑面积2980.08平方米由该局负责，此项工作其早已完成；员村新村项目尚未发生需要天盛公司分摊的人防大楼拆迁安置补偿费用；综上所述，天盛公司所述人防办少承担了1299.92平方米拆迁补偿费用的说法不成立。二、关于15套空置房的问题根据相关法律法规的规定，该15套空置房属于补偿的直管公房范围，该部分公房的产权归广州市国土房管局所有，并非该局产权；《员村地区危房改造工程专项审计报告》第20页及《员村新村危房改造项目专项审计报告》（汇总）第10页也就该问题进行了相关说明；关于天盛公司提出的拆迁安置费用及弃租补偿费用当时均由天盛公司支付，是否应该将房屋所有权移交天盛公司，或者将15套空置房使用权交付天盛公司的问题，经向市住房保障办咨询，该15套空置房属于直管公房，产权不可能移交给天盛公司，而在该局与天盛公司于2000年签订的《补充协议书》第9条中，明确甲乙双方各自负责拆迁范围内的租户的弃租补偿，天盛公司所提15套房中有3套是属于北面范围，12套属于南面范围，该局拟就北面三套空置房的安置问题及弃租补偿是否退还问题请示市住保办及市局。三、员村二横路1号非住宅公房原安置到棠雅苑后回迁至东璟花园D栋首层、二层共计292.84平方米非住宅的差价款的问题。根据2004年天盛公司向该局提交的函件内容，天盛公司同意将该部分非住宅提供给该局回迁，总面积为223.52平方米，故不存在天盛公司所提该部分房屋楼款差价问题。四、违章建筑罚款及教育配套设施费问题。天盛公司称该两项费用造成天盛公司多出成本费用2452500元；在该局与天盛公司签署的协议中，开发成本应由天盛公司承担。五、直管公房产权交易以外棠雅苑小区房屋成本费用每平方米土地出让金400元需提供付款凭证问题。该局将查证后将相关凭证复印给天盛公司。六、员村新村拆迁补偿面积比实际拆迁面积多的问题。根据1999年《协议书》第5条第2点的内容，当采取异地永迁安置方式时，天盛公司在完成首期工程后，按照实际拆迁面积（不含回迁安置部分）的1.08倍偿还该局，至于天盛公司提出的2000年《补充协议书》第15条“由于弃租，乙方拆迁需进行产权调换的总面积不得少于应承担的拆迁补偿面积”是对原来协议内容的修正，是修正为一比一补偿比例的说法，该局认为不成立，该局认为，首先该条并未与1999年协议第5条冲突，其次，当时是考虑到出现弃租现象，不能因为有租户弃租就减少保障房面积，必须确保保障房面积不能少只能多而定出的这一条款。七、根据相关审计报告，员村新村项目总投入拆迁安置资金74426226.64元，全部由该局代收代付，天盛公司已向该局支付67140341.59元，尚有7285885.05元未支付，天盛公司尚有8689400元管理费未支付给该局。该局应向天盛公司支付东璟花园二期商铺（11.55平方米，每平方米作价20000元）购房款231000元。本案中，双方同意在天河住建局主张的款项中扣除上述231000元。2015年10月28日，东安公司向天河国土房管局发出《关于“东璟花园”项目管理费情况说明》，函称要求该局免收合作协议中约定的管理费等。2015年10月28日，天盛公司向天河国土房管局发函就该局关于对《关于员村新村危房改造项目拆迁费结算说明》所述内容的复函作出答复：一、拆迁费用应扣除人防大厦应负担的1299.92平方米的拆迁安置费。项目位于黄埔大道南、××村××以西地段，占地面积22394平方米，路面面积5700平方米，实际用地16694平方米，红线批文为广州市规划局穗城规东片地字[1995]第181号文。市规划局以“穗规地证字[1996]第129号”文划拨给天河区人防办兴建人防综合楼用地4335平方米，占实际用地的26%，拆迁面积28466.0133平方米（其中：天盛公司负责拆迁公房21043.6334平方米，私房4442.2999平方米，人防办负责拆迁2980.08平方米），1996年《协议》第二大点第三小点约定：本项目红线区内的拆迁工作及拆迁补偿安置费用、公建配套面积及其建设费用按甲乙双方各自所得建筑面积的比例分摊。1999年该局与天盛公司签订的《协议书》第二条第2点：本项目的拆迁面积及费用、公建配套面积、绿化费用除去区人防办承担费用外，以甲、乙双方各自建筑竣工面积为准，按比例承担；第三条约定人防大厦拆迁分摊面积4280平方米由甲方负责包干，待天河区人防办建成大厦后返还4354平方米办公楼面积给甲方。人防办实际承担了4280平方米拆迁面积。按照所签协议约定：28466.0133平方米拆迁安置费用、1622.2311平方米公建配套设施的建设费用应按建筑面积的比例分摊。假如人防办只承担2980.08平方米拆迁面积，其实际用地占总用地的26%，只承担总拆迁安置面积10%的费用，公建配套设施的建设费用全部天盛公司承担。人防办按4280平方米承担拆迁安置费用，只承担总拆迁安置面积15%的费用，私房拆迁、公建配套设施的建设费用全部天盛公司承担，私房的拆迁安置费用比公房每平方米高1755元(4409元-2654元)。天盛公司同意人防大厦拆迁分摊面积4280平方米由该局负责包干，此项多计天盛公司拆迁面积1299.92平方米（4280平方米减2980.08平方米），多计安置费3450806.63元（1299.92平方米×2654.63元），多计拆迁费77020.26元（1299.92平方米×59.25元），共计多计3527826.89元。二、空置房15套，建筑面积724.2895平方米（明细附后，北面三套、南面12套）。上述空置房天盛公司既支付了弃租补偿，又支付了拆迁安置费，弃租补偿请退还天盛公司，金额1086434.25元（724.2895平方米×1500元）。三、违章建筑罚款：金额1615000元，实付454500元，未付1160500元，教育配套设施费1292000元未支付，以上两项多计成本费用2452500元，多计1642910元（20554.3602平方米×79.93元）。四、直管公房产交以外棠雅苑小区房屋成本费用每平米土地出让金400元需提供付款凭证，多计136955.8元（342.3895平方米×400元）。以上四项共计多计6394126.94元。本案一审审理过程中，双方亦就相关问题发表意见如下：一、关于天河住建局主张天盛公司支付拆迁安置资金7285885.05元的依据。天河住建局认为根据《审计报告》，天河住建局代垫的员村新村项目（以下简称该项目为涉案项目）费用为74426226.64元，一部分是北部的拆迁费用21732044.3元，该费用天盛公司已全部支付，第二部分是安置房的成本费52694182.34元，天盛公司仅支付45408297.29元，余款7285885.05元未付，该尾款即为天河住建局在本案中主张天盛公司应支付的上述费用。二、关于天盛公司的已付款项。天盛公司、东安公司已就涉案项目向天河住建局支付67140341.59元的拆迁补偿及安置费用，涉案项目管理费尚未支付。天盛公司对《审计报告》不予确认，但明确对中兴华会计所的资质没有异议，亦明确不申请重新审计。天盛公司对《审计报告》提出如下异议：该报告书内容中存在严重与事实不相符的情况：一、“天河区国土房管局与原东安公司合作范围内的北部拆迁补偿费用及南、北两部分的安置费用全部由天盛公司负责结算，并承担原东安公司在与天河区国土房管局合同中的全部责任”，员村新村危改项目的工程建设投资和南部的拆迁补偿费用由天盛公司自行核算；二、天盛公司尚未按合同规定向天河区房管局交纳管理费；三、员村新村项目代收款部分中的天盛公司安置房成本费及员村新村项目合作结算部分中的天河区房管局应收天盛公司管理费；四、天盛公司管理费；五、天河区国土房管局累计拆除公房建筑面积2980.08平方米并于2000年11月1日将场地移交天河区人防办公室进行施工；六、其他配套工程中的“直管公房户交以外房屋，每平方米增加400元土地出让金以及说明中的天河区规划局《违法建设行政处罚变更通知书》、教育设施配套费的问题”，天盛公司负担直管公房产交以外房屋费用；七、待清理就应收账款中应收天盛公司所包括的款项及棠雅苑小区房屋购置费用付款情况内的全部内容；九、待清理应收住房超面积房款中部分内容；十、危房改造工程结算表格中员村新村项目的全部内容；十一，直管公房的拆除及补偿天盛公司员村新村（北部）天盛公司员村新村（南部）天河区房管局人防大楼；十二、关于员村新村项目说明的全部内容；十三、与上述问题对应的该报告书中的表格中的项目内容及金额；十四、其重点错误在于报告书中员村新村项目财务收支情况表计算错误，天盛公司北部拆迁补偿等费用21732044.3元，多计1329207.3元，其中人防大厦拆迁费用242773.06元，空置房15套弃租补偿1086434.25元，北部棠雅苑小区安置房成本费用21632135.33元，多计5300699.05元，其中人防大厦1299.92平方米安置费3450806.63元，违章建筑罚款1849892.42元，直管公房产交以外棠雅苑小区房成本费用1044378.28元，多计土地出让金136955.8元，以上三项其多计金额6766862.16元。后中兴华会计师事务所就天盛公司上述质证意见逐项回应如下：一、报告书中该项审计内容根据《协议书》、《补充协议书》、合作协议、2004年11月26日天盛公司《关于的报告》东安公司收购源鸿公司在天盛公司中的股权（股权转让协议书），天盛公司是涉案地块的项目公司，因此，天河区国土房管局与原东安公司合作范围内的北部拆迁补偿费用及南、北两部分的安置费用全部由天盛公司负责结算，并承担原东安公司在天河区国土房管局合同中的全部责任；二、报告中提到的天盛公司尚未按合同规定向天河区房管局缴纳管理费所根据的事实与前述回应一的内容一致；三、员村项目代收款部分审计内容见审计报告附表，所列数据均来源于会计凭证，原始凭证可从会计档案中查询，天盛公司安置房价款结算见审计报告，天盛公司安置房建筑面积计算依据为《移交直管公房协议书》，安置房单价的计算依据为《购房合同》、《天河区规划局行政罚款通知书》、行政事业性收费（市政配套费、教育配套设施费）及经天河区财政评审中心核定的其他配套工程费用，审计报告据此列入安置房成本计算，尚未付款部分列入天河区国土房管局危改项目债权债务清理范围，员村新村项目合作结算部分天河区房管局应收天盛公司管理费与前述回应一内容一致；四、天盛公司管理费部分审计内容与前述回应一内容一致；五、该条与天盛公司涉案纠纷无关，无需说明；六、根据天河区规划局《违法建设行政处罚变更通知书》（穗规天监发字[2000]107号）罚款金额1615000元，审计报告按规定列入安置房成本计算，天河区国土房管局至2009年12月31日止累计已缴纳454500元，未缴部分列入天河区国土房管局危改项目债权债务清理范围，经2000年5月31日广州市教育委员会批准，缓交教育设施配套费1292000元，批准缓交，不等于免缴，审计报告列入安置房成本计算，上述未缴款项列入天河区国土房管局危改项目债权债务清理范围，“天盛公司负担直管公房产交以外的房屋费用”，审计报告显示的是342.3895平方米，不是全部，棠雅苑小区G4梯煤建公司等3户154.3617平方米及F梯私房2户188.0278平方米，合计342.3895平方米，属于天盛公司直管公房产交以外的房屋安置范围，费用应由天盛公司负担；七、报告书该项审计内容所根据的事实与前述回应一内容一致；八、报告书该项审计内容所根据的事实与前述回应三内容一致；九、该项属于天河区国土房管局负责清理的危改项目债权债务，与本案纠纷无关，是人防项目，是应收回住户个人的超面积房款，与本案无关；十、该项内容反映天河区员村四个危房改造项目完成结算（包括债权债务清理完毕）后，天河区累计投入的危房改造经费总额，用于评价危房改造投资效益，与本案纠纷无关；十一、报告书的该项审计内容所根据的事实与前述回应一的内容一致，该项内容是对天河区员村四个危房改造项目对政府直管公房的拆除及补偿情况（包括拆除面积、按协议应补偿面积以及实际补偿面积），与本案纠纷无关；十二、报告书的该项审计内容所根据的事实与前述回应一的内容一致，违约金根据法律规定应该支付，部分涉及人防工程，空置房15套属于直管公房性质，不能出售，是对其产权的说明，因此体现在报告中；十三、报告中与上述问题对应表格所反映的项目内容及金额，均有附表予以支持，并且来源于合同、双方来往函件、行政事业性收费文件及会计凭证，原始凭证从会计档案中查询获得；十四、所提的问题与报告反映的事实不符，北部拆迁补偿费用总额21732944.3元，已经剔除人防大厦拆迁补偿等全部费用745296.31元，根据合同约定及东安、天盛公司的相关函件，北部所发生的拆迁补偿费用均由天盛公司承担，故不存在多计天盛公司人防大厦拆迁费用及空置房弃租补偿问题，人防大厦拆迁补偿及安置房费用均由区国土房管局负担，不存在多计天盛公司安置房成本费用问题，报告反映天盛公司应负担北部棠雅苑小区安置房成本费用21632135.33元，是按天盛公司棠雅苑安置房155户实际面积8148.8269平方米，乘以基本单价2646.08元（含违章建筑罚款50元/平方米的分摊）及部分住户增加工程费用的计算结果，实际发生的违章建筑罚款总额只有1615000元，计算依据为天河区规划局行政罚款通知书总面积32300平方米×50元/平方米，不存在多计天盛公司违章建筑罚款1849892.42元问题，棠雅苑小区G4梯煤建公司等3户154.3617平方米及F梯私房2户188.0278平方米，合计342.3895平方米，属于天盛公司应负担的直管公房产交以外的房屋安置范围，应按400元/平方米计算土地出让金136955.80元，天河区房管局产交以外房屋5933.4899平方米同样按400元/平方米计算土地出让金，故不存在多计天盛公司土地出让金136955.8元问题。综上所述，不存在多计金额6766862.16元的问题。后天盛公司提交《质证意见》表明对《审计报告》不予认可。因天盛公司对《审计报告》不予认可，一审法院通知中兴华会计所的工作人员到庭对天河住建局、天盛公司就《审计报告》接受询问。中兴华会计师事务所的员工表示针对天盛公司的异议已进行回复，《审计报告》的结论不需要变更，其并就法院及双方的询问当庭回复如下：1.天河住建局主张拆迁安置费用74426226.64元是由天盛公司北部拆迁补偿的费用及天盛公司安置房成本费用构成，该74426226.64元为天河住建局应收的款项，属于代收代付款的部分，天河住建局应收的部分包括代收款部分及合作结算部分；2.中兴华会计师事务所是根据员村新村的项目出具的数据作出的《审计报告》，但天盛公司将人防大厦项目放到本案，该所认为是不成立，《审计报告》里面没有显示人防项目，另外该所认为空置房15套弃租补偿1086434.25元应计入天盛公司应交纳的费用，该费用属于员村新村的项目，经核算，天河住建局的支出为21729609.75元，差额2434.55元是天河住建局应支出未支出的费用，该所核算得出的21732044.3元已扣除人防工程部分的相关支出；3.天盛公司将人防大厦的项目放到报告中是不成立的，安置房成本有详细的附表显示，人防大厦1299平方米安置费450000元是天盛公司发生的费用；4.天盛公司按《协议书》的面积32300平方米计算，那是预计的面积，该所是按实质上的建筑面积33207.99平方米进行计算；5.棠雅苑小区成本费用是按342.3895平方米计算，单位成本中均包含了400元/平方米的地价，当时出报告时地价都是应该交。天盛公司表示其对342.3895平方米的计算标准无异议，但认为该计算的单价中多计算了地价400元。天河住建局另在本案中表示其仅缴纳罚款数额454500元，教育设施配套费1292000元尚未缴纳，另确认其未实际缴纳上述342.3895平方米房屋的地价，天河住建局另提交上述面积所涉房屋的房地产权证作为证据（载明相关房屋登记在广州市国土资源和房屋管理局名下，附记显示土地未办有偿使用手续）。另，关于天盛公司主张不应承担弃租补偿的15套房屋，双方确认上述房屋在天盛公司负责拆迁范围内，天盛公司称其既支付了弃租补偿，又支付了拆迁安置费，因此天盛公司不应承担15套房屋的弃租补偿。2020年7月27日，天盛公司向一审法院提交《被告认为存在错误的具体明细》，提出异议如下：一、拆迁费用应扣除人防大厦少承担1299.92平方米的拆迁安置费。《审计报告》中天河住建局仅承担了2980.08平方米的拆迁安置面积，但依开发协议的约定，其应承担4280平方米，依据《审计报告》载明的费用总额，天河住建局应多承担相应拆迁费及安置费的分摊金额应为3693579.69元。二、天河住建局应返还空置房15套（或对价）给天盛公司。三、违章罚款因未实际发生，应予扣减。四、多计其他费用（直管公房产交以外棠雅苑小区房屋成本费用多计136955.8元）应予扣减。东安公司提交房屋拆卸工程协议（复印件）、广州市城市房屋拆迁补偿协议书（复印件）、土地增值税清算主表（复印件）、报告书（复印件）、土地出让金、建设费、契税完税证（均系复印件）、多支付各项费用计算表（复印件）以证明由于天河国土局迟延履行合同，政府政策改变后造成税费等多项支出增加。天河住建局对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，并提交《关于办理危房改造地块拆迁立案的函》、《员村二横路危改项目有关问题工作会议纪要》、《关于申请更改用地单位问题的复函》（穗规第复字[2001]654号）、《关于员村二横路危改项目合作开发有关问题的请示》等数十份（详见卷宗）函件、报告、纪要等文件，以证明其积极履行协议约定的义务，并且在天盛公司、东安公司违约以及迟延履约的情况下积极采取多项补救措施。天盛公司、东安公司对上述证据的真实性无异议，但对关联性不予确认。一审法院认为：天河国土局经过机构改革及职能调整，最后其与本案相关的权利义务由天河住建局承受，其是本案适格原告。合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案中，天河国土局与天盛公司就涉案房产开发项目先后签订开发协议及补充协议，约定双方各自出地，共同拆迁安置，共同报建，各自开发，再按照比例进行分担费用并分配建筑物，双方成立合作建房合同关系。其次，天河国土局与东安公司签订的合作协议，约定由东安公司负责涉案项目北半部分的房地产开发、经营，并承担全部的费用，自负盈亏，而天河国土局仅仅分配得到相对固定的管理费，无需承担任何费用及风险。因此，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”的规定，两者之间形成建设用地使用权转让合同关系。再次，东安公司在开发房地产过程中收购了天盛公司90%的股权并取得其经营权，南、北部地块统一以天盛公司名义报建、建设及销售，且两者在与天河国土局及天河住建局履约的过程中也存在主体混同的情形，故东安公司作为绝对控股股东与天盛公司构成了法律意义上的关联关系，相对天河国土局或天河住建局而言，其利益统一，行为混同，应视作法律上的共同体，应就本案所涉合同关系共享权利、共担义务。鉴上，综合天河国土局与天盛公司及东安公司签署三份协议，其权利义务已经合并，实质为天河国土局通过出让自己的土地，获取固定的收益，且无需承担经营风险，天盛公司和东安公司获取土地并承担所有的成本，并实际开发和销售，故本案应为建设用地使用权转让合同纠纷。关于天河住建局要求天盛公司、东安公司支付拆迁安置费用的诉请。根据涉案三份协议的约定，东安公司、天盛公司应该承担涉案地块（天河人防办区域以外）的全部拆迁安置费用。涉案项目完成后，天河住建局、天盛公司双方未对涉案项目进行结算。天河住建局委托具有相关审计资质的中兴华会计所对涉案项目的收支情况进行了审计，并由中兴华会计所出具《审计报告》。天盛公司虽对《审计报告》不予确认，但明确对中兴华会计所的资质没有异议，亦明确不申请重新审计。因天河住建局对涉案项目的收支情况已提交《审计报告》作为证据，天盛公司、东安公司未就此提供反证，亦不予申请重新审计，应承担举证不能的法律责任，故《审计报告》可作为一审法院定案参考。关于天盛公司对《审计报告》提出的异议，一审法院分析如下：第一，关于天盛公司主张其不应支付违章建筑罚款以及教育配套设施费的抗辩。天河住建局明确违章建筑罚款1615000元仅缴纳罚款数额454500元，教育设施配套费1292000元尚未缴纳。天河住建局主张天盛公司向其支付并未实际支出的违章建筑罚款及教育设施配套费共计2452500元（1615000－454500元＋1292000元）依据不足，该部分费用应予扣除。天河住建局实际支出上述费用后可另循法律途径主张权利。第二，关于天盛公司主张其不应支付土地出让金的抗辩。天盛公司表示其对342.3895平方米的计算标准无异议，但认为该计算的单价中多计算了地价400元。对此，天河住建局明确其并未实际缴纳上述地价。天河住建局主张天盛公司向其支付并未实际支出的地价共计136955.8元（400元×342.3895平方米）依据不足，该部分费用应予扣除。天河住建局实际支出上述费用后可另循法律途径主张权利。综上，根据《审计报告》，涉案项目代收款部分结算收入总额为74426226.64元，累计已收款67140341.59元，期末应收未收7285885.05元，扣除天河住建局尚未缴纳的罚款、教育设施配套费以及地价，并扣除天河住建局所需支付的商铺款231000元，天盛公司尚需向天河住建局支付拆迁安置资金4465429.25元（7285885.05元－2452500元－136955.8元－231000元）。天盛公司提出的其他异议，随后逐一论述。关于管理费。首先，天河住建局所举函件、会议纪要等文件，均显示天河住建局多次向天盛公司、东安公司主张涉案项目的管理费，故该诉请并未超过诉讼时效。其次，合作协议中约定，东安公司应以房管部门测绘的竣工面积为基数，按照每平方米230元的标准，在领取商品房预售许可证后24个月向天河国土局支付完毕管理费。双方合作项目的登记建筑面积为37822.93平方米，天河住建局仅请求东安公司按照37780平方米支付管理费8689400元，符合理据，一审法院予以支持。关于天河区棠雅苑15套安置拆迁户用房（已作弃租补偿的15户被拆迁户对应的本用于安置的面积共724.2895平方米）。根据三份协议的约定，天盛公司、东安公司应当负责涉案项目（天河人防办区域以外）的全部拆迁安置费用，弃租补偿的对象是承租人，而拆迁补偿的对象是房屋的所有人，因此，不能以支付了拆迁补偿为由而获取因拆迁而补偿或者回迁安置的房屋，故天盛公司的该项诉讼请求缺乏理据，一审法院不予支持。关于棠雅苑H栋首层486.91平方米的房屋产权及使用权。根据《审计报告》载明的内容可知，棠雅苑H栋首层486.91平方米商铺属于直管公房的拆迁安置房，天河住建局已经承担了购买该安置房的价款并在天盛公司支付给天河住建局的款项中核减，因此，根据谁出资谁享有的等价原则，天盛公司请求天河住建局返还该房屋产及使用权，缺乏理据。关于1299.92平方米房屋拆迁安置费的问题。拆迁安置费用是按照实际拆除面积的比例进行分摊，根据《审计报告》可知，天河人防办地块拆除公房实际面积为2980.08平方米，相关费用已由天河国土局支付，因此，天盛公司请求按照4280平方米来计算天河人防办地块的拆迁安置费用，缺乏理据，一审法院不予支持。关于应分摊的公建配套建筑问题。开发协议约定：本项目的拆迁面积及费用、公建配套面积、绿化费用除去天河人防办承担费用外，以天河国土局、天盛公司双方各自建筑竣工面积为准，按比例承担；由于天河人防办属政府用地，根据实际情况只承担负责兴建小区供给部分的邮政所及变电房和只负责其红线内绿化。据上述约定可知，天河人防办负担的公建配套建筑面积仅为邮政所及变电房，并不包括天盛公司所主张的幼儿园、街道用房等共建配套建筑。关于东安公司主张的损失问题。首先，东安公司提交的证据不足以证明天河国土局故意迟延履约，且其提交的用以证明损失的证据均为复印件，亦不足以证明是因迟延履约而造成的损失，故此，一审法院对东安公司关于天河国土局迟延履约造成损失的请求，不予支持。其次，私房拆迁费用的标准属协商的结果，并非由天河国土局单方决定，故东安公司该项请求缺乏理据，一审法院不予支持。再次，收购天盛公司的股权属等价交易，东安公司因此获得相应的天盛公司的股权，以及对应的房地产开发利益，不应作为损失来要求天河住建局承担。鉴上，东安公司的诉讼请求，理据不足，应予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年11月26日作出如下判决：一、广州市天盛房地产开发有限公司、广州市东安房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市天河区住房建设和园林局支付拆迁安置费用4465429.25元；二、广州市天盛房地产开发有限公司、广州市东安房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市天河区住房建设和园林局支付管理费8689400元；三、驳回广州市天河区住房建设和园林局的其他诉讼请求；四、驳回广州市天盛房地产开发有限公司的反诉请求；五、驳回广州市东安房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费117650元，由广州市天河区住房建设和园林局负担20770元，由广州市天盛房地产开发有限公司、广州市东安房地产开发有限公司负担96880元；反诉受理费272390元，由广州市天盛房地产开发有限公司负担138950元、广州市东安房地产开发有限公司负担133440元。本院二审期间，各方当事人未提供新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，涉案《补充协议书》约定：“由于弃租，乙方（天盛公司）拆迁需进行产权调换的总面积不得少于应承担的拆迁补偿面积。”一审期间，天河住建局提供了2003年8月15日穗天国房函[2003]90号《关于员村新村危改项目协议问题的函》，该函载明：“……我局应多承担1200多平方米的拆迁面积问题，我局认为我局与区人防办已有协议在前，待我局核准人防办返还面积后，我局同意予以承担……”。天河住建局提供了2004年6月10日穗天国房报[2004]14号《关于员村二横路危改项目合作开发有关问题的请示》，该文载明：“……一、关于建设管理费的问题……为此，天盛公司亦调整了规划，北半部分的建筑面积从25660平方米增加到35310平方米（该面积包含了地下室、设备架空层及市政配套面积）。按管理费每平方米230元计算，天盛公司应付我局管理费为812.13万元。考虑到该项目天盛公司不能享受危房改造优惠政策，且地下室、设备架空层、市政配套及回迁房屋的面积均不能出售等原因，我局拟一次性收取该项目的管理费600万元……”。天河住建局提供的穗天国房纪[2004]2号《员村二横路危改项目有关问题工作会议纪要》中载明：“……关于公建配套面积管理费问题，由天盛公司再次书面申请，国土局协助向区政府反映。”2012年9月27日《会议纪要》中载明：“……三、关于减免管理费问题，由天盛公司在此提出书面申请，由天河区分局协助向区政府反映……”。天盛公司于2000年5月22日致函天河区危改所，称：“天河员村新村危改拆迁工作已全面铺开，由我司负责的地段的弃租住户的已全部签订协议，永迁至棠雅苑F栋的住户已安排，并已经陆续签订安置协议。但由于余下的拆迁户尚没有房源进行安置，关系到拆迁户的房屋居住和房改的切身利益，因此尚未安置的住户的反应非常强烈。原贵局定下的由我司安置的房源同乐花园，由于周边环境差，住户强烈反对等原因，不适宜作为永迁房。现请求贵局尽快签订F、H幢购房合同，并把房屋批转我司，以尽早进行房屋间隔，开展余下住户的动迁工作，保证顺利完成危改拆迁任务。”天河住建局提供了《关于天河区国土房管局员村新村危房改造项目专项审计报告》，该报告第四点“财务收支情况”中“收入情况（表七）”载明：“一、员村新村项目代收款部分结算收入总额74426226.64元，累计已收款67140341.59元，期末应收未收7285885.05元：1.天盛公司北部拆迁补偿等费用结算收入总额为21732044.30元，累计已收款为21732044.30元；2.天盛公司安置房成本费用结算收入总额52694182.34元，累计已收款为45408297.29元，（1）北部棠雅苑小区安置房成本费用结算收入总额19622967.33元，累计已收款19622967.33元，其中：安置房成本费用21632135.33元，累计已收款21632135.33元，收回住户安置房超面积款-2009168.00元，累计已收款-2009168.00元；（2）南部棠雅苑小区安置房成本费用结算收入总额32026836.73元，累计已收款24740951.68元，期末应收未收7285885.05元；（3）天盛公司直管公房产交以外棠雅苑小区房屋成本费用结算收入总额1044378.28元，累计已收款1044378.28元；二、员村新村项目合作结算部分结算收入总额8458400元，期末应收未收8458400元1.天河区房管局应收天盛公司危房改造管理费（230元*37780㎡）结算收入总额8689400元，期末应收未收8689400元；2.天河区房管局应付天盛公司办证大厅商铺款-231000元，期末应收未收-231000元。项目结算收入合计结算收入总额82884626.64元，累计已收款67140341.59元，期末应收未收15744285.05元。（二）支出情况（表七）一、员村新村项目代付款部分结算支出总额74426266.64元，区房管局已付款67140341.59元，区房管局应付未付款7285885.05元1.天盛公司北部拆迁补偿等费用结算支出总额21732044.30，区房管局已付款21729609.75元，区房管局应付未付款2434.55元；2.天盛公司安置房成本费用结算支出总额52694182.34元，区房管局已付款45410731.84元，区房管局应付未付款7283450.5元；（1）北部棠雅苑小区安置房成本费用结算支出总额19622967.33元，区房管局已付款19659719.33元，区房管局应付未付款-36752元，其中安置房成本费用结算支出总额21632135.33元，区房管局已付款21632135.33元；收住户安置房超面积款结算支出总额-2009168元，区房管局已付款-1972416元，区房管局应付未付款-36752元；（2）南部棠雅苑小区安置房成本费用结算支出总额32026836.73元，区房管局已付款24706634.23元，区房管局应付未付款7320202.5元；（3）天盛公司直管公房产交以外棠雅苑小区房屋成本费用结算支出总额1044378.28元，区房管局已付款1044378.28元；二、天河区国土房管局负责结算部分结算支出总额2026103.84元，区房管局已付款2026103.84元；1.H东首层489.3005平方米补偿直管公房成本费用结算支出总额1294656.03元，区房管局已付款1294656.03元；2.朝兴饮食服务公司拆迁补偿款结算支出总额608637.5元，区房管局已付款608637.5元；3.贷款利息分摊结算支出总额122810.31元，区房管局已付款122810.31元；项目结算支出合计76452330.48元，区房管局已付款69166445.43元，区房管局应付未付款7285885.05元。天盛公司、东安公司确认天盛公司、东安公司一共支付67140341.59元，确认上述审计报告并未将H栋首层应当支付的费用计入天盛公司应分摊的费用之中。二审期间，天盛公司、东安公司认为《关于天河区国土房管局员村新村危房改造工程专项审计报告（汇总）》表三中没有登记原承租房号、原协议号的15套房屋的安置对象并非直管公房租户，但都作为直管房租户安置了，导致其公司安置义务增大，该部分724.2895平方米面积对应成本应予扣除。广州市天河区房地产管理局与广州市危房改造建设管理所于2001年12月6日签订了《拆迁直管房屋补偿协议书》，该协议载明广州市危房改造建设管理所拆除附表1《需拆除直管房屋情况表》中属于广州市天河区房地产管理局经管的建筑面积为8661.85平方米房屋，并同意将该协议书附表2《补偿给房管部门房屋情况表》中建筑面积为8674.84平方米房屋移交给市房地产管理局所有，以作补偿。该协议书附表2《补偿给房管部门房屋情况表》中备注栏列明的补偿房屋房号与《关于天河区国土房管局员村新村危房改造工程专项审计报告（汇总）》表三之1《棠雅苑小区安置直管公房情况一览表（员村新村—北半部分）》记载的实际安置房屋房号一致，实际安置建筑面积8638.1001平方米。广州市天河区房地产管理局与天盛公司于2001年12月4日签订了《拆迁直管房屋补偿协议书》，该协议书载明天盛公司拆除附表1《需拆除直管房屋情况表》中属于广州市天河区房地产管理局经管的建筑面积为12027.16平方米的房屋，并同意将该协议书附表2《补偿给房管部门房屋情况表》中建筑面积为12036.5平方米房屋移交给市房地产管理局所有，以作补偿。该协议书附表2《补偿给房管部门房屋情况表》中备注栏列明的补偿房屋房号与《关于天河区国土房管局员村新村危房改造工程专项审计报告（汇总）》表三之2《棠雅苑小区安置直管公房情况一览表（员村新村—南半部分）》记载的实际安置房屋房号一致，实际安置建筑面积12063.1438平方米。天河住建局提供了广州市天河区房地产管理局与天河防空办于2003年4月16日签订的《拆迁直管房屋补偿协议书》，该协议书载明天河防空办拆除附表1《需拆除直管房屋情况表》中属于广州市天河区房地产管理局经管的建筑面积为2980.08平方米的房屋，并同意将该协议书附表2《补偿给房管部门房屋情况表》中建筑面积为2982.98平方米房屋移交给市房地产管理局所有，以作补偿。该协议书附表2《补偿给房管部门房屋情况表》中备注栏列明的补偿房屋房号与《关于天河区国土房管局员村新村危房改造工程专项审计报告（汇总）》表三之3《棠雅苑小区安置直管公房情况一览表（员村新村人防项目）》记载的实际安置房屋房号一致，实际安置建筑面积2982.447平方米。天盛公司对天河住建局主张项目结算支出总额为74426226.64元没有异议，但认为应扣减天河住建局没有实际开支的款项，即：天河住建局应承担1299.92平方米对应的拆迁费用及安置费用、15套空置安置房的成本价、重复安置的棠雅苑H栋首层486.91平方米房屋面积对应款项1178205元、天河住建局应分担的2040.63平方米公摊面积对应款项481266元，此外还有天河住建局承诺管理费按600万元收取。天河住建局称棠雅苑H栋首层房屋的成本费用2026103.84元在天盛公司应当承担的费用中进行了核减，原被拆迁房屋的承租人是朝兴公司，因为要拆迁，给承租人补偿款也由天河住建局承担，同时因为天河住建局先行垫付购买棠雅苑的款项是向银行贷款取得，因此贷款利息分摊在该部分面积的金额为122810.31元，上述款项共计2026103.84元均属于由天河住建局负担的部分。各方当事人均确认争议的棠雅苑H栋首层的实际产权人以及实际使用人均为天河住建局。天盛公司、东安公司确认审计报告没有把棠雅苑H栋首层应支付的费用计入其应承担的分摊费用中。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，各方当事人因合作开发涉案房地产项目所产生的纠纷发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和天盛公司上诉的事实与理由，本案二审的争议焦点在于：一、被拆迁户已弃租补偿的15套安置房的购房成本应否由天河住建局承担；二、棠雅苑H栋首层486.91平方米房屋的成本费用有无计入天盛公司应承担的费用中；三、天河住建局应否按照4280平方米承担拆迁费用及安置费用；四、天河住建局应承担的公建配套面积问题；五、天河住建局应收取的管理费问题。一审期间，天河住建局提交的《关于天河区国土房管局员村新村危房改造项目专项审计报告》、《关于天河区国土房管局员村新村危房改造工程专项审计报告（汇总）》虽然是该局单方委托鉴定部门作出的，但是天盛公司在一审期间表示对中兴华会计所的资质没有异议，亦无提供足以反驳的证据，且明确表示不申请重新审计，上述审计报告可作为本案的定案参考。关于天盛公司、东安公司与天河住建局之间所签订的三份协议实质上是建设用地使用权转让合同以及天盛公司、东安公司对本案所涉合同应共同承担责任的问题，一审法院已作详细论述，本院予以认同，在此不再赘述。关于争议焦点一。天盛公司认为天河住建局将非直管公房租户作为直管房租户安置，导致其公司安置义务增大，天盛公司持有异议的安置房为《关于天河区国土房管局员村新村危房改造工程专项审计报告（汇总）》表三之1、之2中没有登记原承租房号、原协议房号的房屋。经比对，广州市天河区房地产管理局与广州市危房改造建设管理所于2001年12月6日签订的《拆迁直管房屋补偿协议书》附表2《补偿给房管部门房屋情况表》中备注栏列明的补偿房屋房号与《关于天河区国土房管局员村新村危房改造工程专项审计报告（汇总）》表三之1《棠雅苑小区安置直管公房情况一览表（员村新村—北半部分）》记载的实际安置房屋房号一致，广州市天河区房地产管理局与天盛公司于2001年12月4日签订的《拆迁直管房屋补偿协议书》附表2《补偿给房管部门房屋情况表》中备注栏列明的补偿房屋房号与《关于天河区国土房管局员村新村危房改造工程专项审计报告（汇总）》表三之2《棠雅苑小区安置直管公房情况一览表（员村新村—南半部分）》记载的实际安置房屋房号一致，可见《关于天河区国土房管局员村新村危房改造工程专项审计报告（汇总）》表三之1、之2中列明的房屋均属于与原属于广州市天河区房地产管理局经管的被拆迁房屋进行产权调换的房屋，根据涉案三份协议的约定，天盛公司、东安公司应当负责涉案项目（天河人防办区域以外）的全部拆迁安置费用，故上述用作产权调换的房屋的购房成本应由天盛公司、东安公司负担。涉案《补充协议书》约定：“由于弃租，乙方（天盛公司）拆迁需进行产权调换的总面积不得少于应承担的拆迁补偿面积”，可见原被拆迁房屋的承租人是否选择弃租补偿，审计报告表三之1、之2中用作产权调换的房屋如何使用，并不当然减免天盛公司、东安公司依照约定提供产权调换房屋的合同义务，天盛公司认为争议的15套房屋的购房成本应予扣除或者该批房屋的房屋使用权、产权应归属于天盛公司，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。根据《关于天河区国土房管局员村新村危房改造项目专项审计报告》收支情况的记载，棠雅苑H栋首层486.91平方米的购房成本费用、贷款利息分摊以及朝兴饮食服务公司拆迁补偿款均被列为天河区国土房管局负责结算的部分，并无计入天盛公司、东安公司应付未付款项内，即该486.91平方米的购房成本并不属于天河住建局要求天盛公司、东安公司支付的拆迁安置资金，天盛公司要求予以扣减该部分面积的购房成本的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于争议焦点三。涉案《关于开发黄埔大道南、××村××以西地段协议书》约定：天河人防办地块“拆迁分摊面积4280平方米由甲方（广州市天河区国土局）负责包干”，但同时约定“具体情况甲方与天河人防办另行协议”，该协议签订时，广州市天河区国土局与天河防空办尚未签订拆迁补偿协议，涉及天河人防办地块的拆迁面积尚不确定；之后，广州市天河区房地产管理局与天河防空办所签订的《拆迁直管房屋补偿协议书》中约定拆迁房屋建筑面积为2980.08平方米，安置补偿房屋建筑面积为2982.98平方米，且根据审计报告，天河人防办地块实际拆除原直管公房建筑面积为2980.08平方米，实际补偿直管公房建筑面积为2982.4474平方米，可见《关于开发黄埔大道南、××村××以西地段协议书》约定的4280平方米拆迁分摊面积只是估算的数值，并非实际发生的拆迁、安置面积。根据审计报告，天河人防办地块的拆迁费用以及安置费系根据实际拆迁面积和安置补偿面积计算得出，天河住建局认为其所应承担的拆迁安置费用应按照实际拆迁、安置补偿面积计算，符合公平、合理原则。在无证据证明天河人防办地块实际拆迁、安置补偿面积为4280平方米，且天河住建局已自行承担对天河人防办的拆迁安置补偿费用以及补偿直管公房建筑面积的情况下，天盛公司要求天河住建局承担4280平方米的拆迁、安置补偿费用、在其应支付给天河住建局的拆迁安置费用中还需扣除1299.92平方米房屋拆迁安置费的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点四。《关于开发黄埔大道南、××村××以西地段协议书》约定：“本项目的拆迁面积及费用、公建配套面积、绿化面积除去区人防办承担费用外，以甲、乙双方各自建筑竣工面积为准，按比例承担。待甲、乙双方建筑竣工验收工作完成后，双方按准确具体的数字对所应承担的费用、面积，以多退少补的形式进行调整”、“由于天河人防办属政府用地，根据实际情况只承担负责兴建小区内公建部分的邮政所及变电房和只负责其红线内绿化”，可见合同并无约定天河人防办须按建筑竣工面积所占比例分摊公建配套建筑面积，天河人防办所应负担的公建配套建筑面积仅为邮政所、变电房，需要按照各自建筑竣工面积按比例承担公建配套建筑面积的主体为天盛公司、天河住建局，一审法院认定天河人防办须分摊的公建配套建筑面积不包括天盛公司所主张的幼儿园、街道用房等公建配套建筑，并无不当，本院予以认同。根据广州市天河区国土房管局与东安公司所签《住宅小区协议书》的约定，东安公司应承担“甲方（广州市天河区国土房管局）与天盛公司、人防办所签的拆迁面积、公建配套、绿化、水电等按建筑面积的比例进行分摊的责任”，根据该约定可知，东安公司应承担《关于开发黄埔大道南、××村××以西地段协议书》项下约定由天河住建局按建筑面积比例所分摊的公建配套面积部分。如前所述，东安公司、天盛公司在涉案三份协议履行过程中存在主体混同的情形，应视为法律上的共同体，天河住建局所应分摊的公建配套面积的责任主体与权利主体实质上归属于天盛公司、东安公司一方，故天河住建局无须再另行支付该部分公建配套面积的对应价值，天盛公司要求该部分公建配套面积对应的价值应在其欠付的拆迁安置费用中予以冲抵的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点五。本案现有证据并不足以证明因天河住建局存在明显懈怠履行合同义务、故意拖延项目进度的行为，天盛公司主张天河住建局违约，依据不足，本院不予采信。涉案《合作开发员村新村住宅小区协议书》约定：“乙方（东安公司）付给甲方的管理费总数按建筑面积计算，每平方米人民币230元，预计人民币513.2万元，最后以房管部门测绘的竣工面积为准，按实结算。”现合作项目登记建筑面积为37822.93平方米，天河住建局主张按照378780平方米计算管理费，没有超出合同约定。虽然2004年6月10日穗天国房报[2004]14号《关于员村二横路危改项目合作开发有关问题的请示》中天河住建局提及“我局拟一次性收取该项目的管理费600万元……”，但该函系天河住建局向天河区人民政府的请示文件，并不代表天盛公司、东安公司与天河住建局就变更管理费按600万元收取已达成合意，且结合之后会议纪要中多次要求天盛公司、东安公司就管理费问题再次提出书面申请，由天河住建局协助向区政府反映以及东安公司多次申请减免管理费的事实来看，就管理费的减免问题，双方并无达成合意，天盛公司认为管理费应按600万元收取，依据不足，本院不予支持。综上所述，天盛公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90553元，由上诉人广州市天盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二一年四月三十日书记员 贾 妍苏劲丹