贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终358号 上诉人（原审被告）：平塘县黔信置业有限公司，住所地贵州省平塘县。 法定代表人：潘炯彪。 委托诉讼代理人：沈振洪，贵州法庄律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杜君珍，女，1965年6月9日生，汉族，住贵州省平塘县。 被上诉人（原审原告）：杜治云，男，1951年4月30日生，汉族，住贵州省平塘县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：潘星。 上诉人平塘县黔信置业有限公司（以下简称黔信公司）因与被上诉人杜君珍、杜治云商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省平塘县人民法院（2020）黔2727民初1691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，依法组成合议庭于2021年3月11日公开开庭对本案进行了审理，黔信公司委托诉讼代理人沈振洪,杜治云及杜君珍、杜治云委托诉讼代理人潘星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黔信公司上诉请求：一、撤销平塘县人民法院（2020）黔2727民初1691号民事判决改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人之间于2019年2月1日签订《商品房买卖合同》，合同约定的交房时间为2019年12月31日，迟延交房是因为受新型冠状病毒性肺炎疫情影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内的未履行的，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另用约定的除外。”规定，当事人任何一方要求解除合同的应当满足的条件是“经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的”。该案的关键是，交房期到达仅半个月，就遇上百年不遇的××病毒影响，全国上下几乎所有行业全部停止工作。该病毒的影响一直到四月份才结束。这恰恰是关键的交房到期到达后的90天的合理期限内。因此，因为不可抗力影响。上诉人完全有充分理由在三个月的合理期限内可以延迟交房。上诉人于2020年5月20日已经达到交房条件，扣除疫情影响，上诉人仍然可以在交房期到达后90日之内交付房屋。并且，上诉人也曾多次通知被上诉人前来交房，但被上诉人却迟迟不来办理，责任不在上诉人。 杜治云、杜君珍二审答辩称，本案不属于不可抗力情况，以该理由上诉不应支持。 杜治云、杜君珍一审诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告购房款人民币419806.00元整（其中包括房屋维修基金752.00元）；3、依法判决被告支付违约金12572.00元；4、依法判决被告支付原告利息2190.00元（以购房款419054.00元为基数，每个月按照月利率5.2266‰，暂从2019年10月8日计算至2020年8月7日），没有计算的利息继续计算至该款付清之日；5、本案的诉讼费用由被告承担。一审庭审中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付原告利息21900.00元。 一审法院认定事实：位于平塘县金盆街道办事处新舟玉水廊桥项目系被告平塘县黔信置业有限公司建设开发的房地产项目。原告与被告2019年02月01日签订了《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于平塘县金盆街道办事处新舟玉水廊桥1-1-80号商业用房一套，建筑面积21.50平方米，房屋总价款为419054.00元。合同签订后，原告杜治云、杜君珍即支付了首付款219054.00元，并交纳房屋维修基金752.00元。2019年10月08日又到平塘县农村商业银行贷款200000.00元，月利率为5.2266‰。双方在合同第十一条第一项约定，被告在2019年12月31日向原告交付商品房。第十三条第一项第（2）款约定，除不可抗力外，被告如逾期90日，原告可以选择退房，选择退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。同时原、被告签订的合同第十四条第三款约定：从出卖人通知买受人办理房屋交接手续，买受人接到通知之日起，视为出卖人已经交付房屋。因被告未能在合同约定的时间内交付房屋给二原告去办理商品房产权证，为此二原告以被告违约给原告造成损失为由提起前述诉请。一审另查明:被告所开发建设的“平塘县玉水廊桥”建设项目工程已经于2020年6月4日经相关职能部门验收备案登记。 一审法院认为本案争议的主要焦点为：1.原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是否应该解除；2.若解除合同，房屋维修基金、违约金及利息是否应该得到支持。本案原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，二原告与被告就应当按照合同约定履行各自义务。原告杜治云、杜君珍已按照约定支付了商品房首付款219054.00元，又到平塘县农村商业银行贷款了200000.00元，并向有关部门交付了维修基金752.00元，被告就应当按照合同约定的时间将原告认购的房屋交付原告。被告提出延期交房是因为受全国新型冠状病毒性肺炎疫情的影响导致，属于不可抗力，因此被告不属于违约的答辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”，本次疫情发生在原、被告双方合同约定交房日期即2020年12月31日之后，且被告认为受疫情影响工程进度、工程验收的，应当及时通知合同相对方，尽到告知的义务，并在合理期限内提供证明。在整个庭审活动中，被告均未提供相关的证明，因此被告不得主张不可抗力免责。被告逾期未将原告认购的房屋交付原告已构成违约，应当承担违约责任，赔偿原告损失。对于原告解除双方签订的《商品房买卖合同》及由被告退还原告购房款419806.00元（包括房屋维修基金752.00元）、支付原告违约金12572.00元、利息21900.00元的主张，被告表示因不可抗力，不存在逾期问题，且合同未约定有利息，原告支付的维修基金系支付给平塘县住建局，贷款200000.00元系原告与银行之间的事，与被告无关为由，均不予认可。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因该案纠纷系被告违约所致，故原告因履行合同所遭受的损失，被告依法应当赔偿原告。对于原告的损失范围，原告杜治云、杜君珍支付了首付款219054.00元，并交纳房屋维修基金752.00元，于2019年10月08日向平塘县农村商业银行贷款支付了原告购房尾款200000.00元，共计419806.00元，该购房款所产生的利息和原告所支付的维修基金等均应当属于原告所遭受的损失。原告主张被告按照平塘县农村商业银行贷款利率5.2266‰／月计算支付原告已付房款利息未违反法律、行政法规强制性规定，依法应予支持。对于利息的始算时间，因二原告于2019年02月01日支付了购房款219054.00元，于2019年10月08日贷款支付原告购房款200000.00元，故原告主张购房款419054.00元的利息起算时间为2019年10月08日，未违反法律、行政法规强制性规定，予以支持。自2019年10月08日至2020年8月07日，共计10个月，利息为419054.00元×5.2266‰／月×10个月=21902.28元，二原告主张的利息为21900.00元并未违反相关规定，予以支持。二原告主张的违约金为12572.00元，根据合同计算方式应为419054.00元×3%=12571.62元。对于原告主张的维修基金，因原告为购买房屋已支付相关部门维修基金752.00元，故被告应当支付原告。对于被告的抗辩主张，因理由不充分，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告杜治云、杜君珍与被告平塘县黔信置业有限公司签订的编号为YSJJ-1-1-80金盆街道新舟玉水廊桥1栋1单元1-1-80号《商品房买卖合同》；二、由被告平塘县黔信置业有限公司于本判决书生效之日起三十日内返还原告杜治云、杜君珍购房款人民币肆拾壹万玖仟零伍拾肆元整（￥419054.00元）、违约金人民币壹万贰仟伍佰柒拾壹元陆角贰分（￥12571.62元）、利息贰万壹仟玖佰元整（￥21900.00元）、维修基金人民币柒佰伍拾贰元（￥752.00元），共计人民币肆拾伍万肆仟贰佰柒拾柒元陆角贰分（￥454277.62元）；三、驳回原告杜治云、杜君珍其他诉讼请求。本案案件受理费3909.00元，由被告平塘县黔信置业有限公司负担。 二审中，黔信公司向本院提交了一份新证据即《平塘县复工复产工作领导小组关于加快推进企业项目安全有序复工复产的通知》（平复字〔2020〕1号），经本院开庭审理，对该证据真实性予以认可。 经二审审理，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合双方当事人一、二审诉辩请求，归纳本案争议焦点为：案涉商品房买卖合同解除认定问题。 本院认为，关于本案案涉商品房买卖合同解除认定问题。首先，根据双方买卖合同第十三条中关于逾期交房责任约定，逾期交房超过90日的，买受人有权退房。但由于在约定逾期交房的90日时间内，我国各行各业受到××疫情影响，企业生产经营受到一定阻碍，虽然疫情原因发生于约定的交房时间之后，黔信公司应当承担违约责任，但在违约责任承担的方式即双方关于90日内、外逾期交房责任承担方面，应将该因素考虑在内。其次，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二项“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。”及《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第1条“疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。”规定，结合黔信公司已经于2020年6月4日办理竣工验收备案，且有部分业主于2020年7月23日取得了不动产权利证书之情况，本案买卖合同虽然在约定期限内履行困难，但继续履行合同不会影响杜治云、杜君珍合同目的的实现，对其解除买卖合同及支付解除合同违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人平塘县黔信置业有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省平塘县人民法院（2020）黔2727民初1691号民事判决； 二、驳回杜君珍、杜治云的诉讼请求。 一审案件受理费4057元，由杜君珍、杜治云负担；二审案件受理费8114元，由杜君珍、杜治云负担。平塘县黔信置业有限公司预交的二审案件受理费8114元，本院予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年四月八日 法官助理毛辉 书记员杨洁