青海省海东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青02民终164号 上诉人（原审原告）：马占瑞，男，1997年4月25日出生，汉族，住青海省海东市互助土族自治县，系青海省电力公司检修公司职工。 委托诉讼代理人：马达德（马占瑞之父），男，1970年2月23日出生，汉族，住青海省海东市互助土族自治县，互助县东和乡人民政府干部。 被上诉人（原审被告）：青海丰禾农业经济技术合作有限公司，住所地互助县。 法定代表人：刘王仓，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王文辉，男，系该公司副总经理。 上诉人马占瑞因与被上诉人青海丰禾农业经济技术合作有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省互助土族自治县人民法院（2021）青0223民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，因本案无新事实、证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 马占瑞的上诉请求：一、请求法院依法改判原审判决第二项内容，支持上诉人的诉讼请求，判令被上诉人向上诉人支付2014年6月至2017年5月30日活期利息（23276.9×0.35%÷12月×36月）244.4元，2017年6月至2021年5月贷款利息（23276.9×4.75%÷12月×48月）4422.61元；（具体利息计算至二审判决之日）共计4667元；二、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清、证据不足。上诉人在原审庭审过程中提交的《商铺产权转让合同》第九条、第十五条规定：出卖人（被告）应当在2015年5月30日前在商铺经综合验收合格后交付买受人使用；出卖人应当在商铺交付使用后两年，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；被告未在合同规定期限内交付商铺或把办理权属登记需要提供的商铺产权登记面积等资料报送产权登记机关，所以造成没有政府部门核定的产权面积。另外，合同第五条明确约定，套内建筑面积与产权登记面积有差异的，以政府部门核准的产权面积为准，但时至今日，被上诉人没有履行产权登记义务，因为没有政府部门核准的产权面积，（2019）青0223民初2546号判决中，无法解决差价问题，到现在未退款，是由被上诉人未按时履行合同义务而造成的，所以，上诉人认为合同第五条并不能适用于本案当中，但在目前对房屋面积差价已经确定的前提下，上诉人认为，从双方签订合同的时间2014年6月4日开始，至2017年5月30日前的银行活期利率是比较合理的，但之后的应该按照贷款利率进行核算，因在此之后，是因为被上诉人一方的原因导致登记无限期延后，且至今未能登记。换言之，是因为被上诉人迟迟不履行登记义务而导致多支付的房款差价至今未得到退款。所以，对于2017年5月30日之后的利率，则应该按照贷款利率计算为宜。另外，本案中的《商铺租赁合同》由被上诉人出具，其中的合同条款事前已经由被上诉人拟定，所以对于被上诉人而言，上诉人明显处于劣势，根据公平原则，法院应保护上诉人的权益，现上诉人提出上述诉讼请求，望二审法院在查明案件事实的前提下，本着公平原则，依法作出判决。 被上诉人青海丰禾农业经济技术合作有限公司辩称，一审法院认定事实正确，答辩人与被答辩人之间就面积差异问题有明确约定，被答辩人称一审法院认定事实不清、证据不足没有任何依据。依据《合同法》第六十条的规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，在合同中，有约定的，按约定处理，没有约定的或者约定不明确的，才由法律进行认定和调整。本案中，答辩人与被答辩人之间签订的《商铺产权转让合同》第五条套内建筑面积确认及面积差异处理约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以政府部门核准的产权面积为准。商铺交付后，产权登记面积与合同约定面积产生差异，双方同意按以下方式进行处理：3、产权登记面积小于合同面积的部分出卖人按约定的单价足额退还买受人，并承担同期银行活期利率。”即答辩人与被答辩人之间约定的是同期银行活期利率。被答辩人在上诉状中陈述：“上诉人认为合同第五条并不能适用于本案中以及应该按照贷款利率进行核算。”依据合同法有约定的，按约定处理，没有约定的或者约定不明确的，才由法律进行认定和调整的原则，被答辩人的理由于法无据不能成立，不应支持。综上所述，原审人民法院认定事实清楚，判决合法合理。请求二审人民法院依法驳回被答辩人上诉，维持原判。 马占瑞向一审法院起诉请求：1．依法判令被告支付房屋差价23276.90元（3.53平米×6594.03元）；2．判决被告返还从2014年6月4日至2015年5月30日前的银行活期利率99元；返还从2015年5月30日至今的贷款利息2.32769元×49.8元（1万元的月利息）×12月×5年8个月=7882.5元；3．本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年6月4日，原、被告签订《商铺产权转让合同》，原告购买被告位于互助县威远镇威北路农畜产品交易市场11号楼JP11S05号商铺，合同约定该商铺建筑面积共34.19㎡，单价为6594.03元／㎡，总价额225450元。合同规定：原告于2014年6月4日前一次性交付房款；出卖人（被告）应当在2015年5月30日前在该商铺经综合验收合格后交付买受人（原告）使用；出卖人应当在商铺交付使用后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；“第五条套内建筑面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以政府部门核准的产权面积为准。商铺交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：1、以产权登记面积为准，据实结算房价款；2、产权登记面积大于合同约定面积的部分，买受人按约定的单价补足房款；3、产权登记面积小于合同约定面积的部分出卖人按约定的单价足额退还买受人，并承担同期银行活期利率。”合同签订后，原告于2014年2月23日交付订金20000元，于2014年6月9日交付商铺款203450元，履行了自己的合同义务。2019年10月，原告所购买商铺的实测面积为30.66平方米，与合同约定面积减少3.53平方米。2020年12月11日，原、被告双方就面积差退款金额进行协商并达成协议。 一审法院认为，原告马占瑞与被告青海丰禾农业经济技术合作有限公司签订的《商铺产权转让合同》系双方真实意思的表示，其内容合法有效，双方当事人均应严格依约履行，且约定了房屋实际面积以产权登记面积为准，现合同约定面积与产权证登记面积相差3.53平方米，对被告多收的房屋面积差额款23276.90元理当退还。故原告要求被告返还面积差额款的诉讼请求，法院予以支持。关于面积差额款利息计算的问题。法律规定，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；本案中，原、被告签订的《商铺产权转让合同》第五条规定，“……3、产权登记面积小于合同面积的部分出卖人按约定的单价足额退还买受人，并承担同期银行活期利率。”故面积差额款利息应按照原、被告所签订合同的约定，按同期银行活期利率计算，在原告没有提供活期利率标准有关证据的情况下，以被告提交的利率标准和计算方法计算退款利息为宜。关于起算利息时间的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；《商铺产权转让合同》第九条、第十五条规定：出卖人（被告）应当在2015年5月30日前在该商铺经综合验收合格后交付买受人（原告）使用；出卖人应当在商铺交付使用后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；被告未在合同规定期限内交付商铺和把办理权属登记需要提供的商铺产权登记面积等资料报送产权登记机关，应承担违约责任，违约责任问题已在互助县人民法院（2019）青0223民初2546号民事判决书中处理；且产权登记面积与合同约定面积产生差异，多退少补，对签订合同的双方是一个不确定因素，必须经产权登记部门测量核定，双方的权利义务对等，按照“如果产权登记面积大于合同约定面积的部分，买受人按约定的单价补足房款”的约定，根据公平原则，对原告要求被告从合同签订之日即2014年6月4日起支付银行利息的请求不予支持，关于面积差额退款利息计算的时间应从2017年6月1日起算，算至起诉前一日为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、被告青海丰禾农业经济技术合作有限公司返还原告马占瑞面积差额款23276.90元。二、被告青海丰禾农业经济技术合作有限公司支付原告马占瑞自2017年6月1日至2021年1月4日面积差额款利息｛23276.90×0.35％÷360天×3年7个月4天（1309天）｝296.23元。案件受理费578元，减半收取289元，由被告青海丰禾农业经济技术合作有限公司负担。上述给付内容于判决生效后10日内给付。如果未按判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。经二审审理查明，一审认定事实正确，二审予以确认。 本院认为，上诉人马占瑞与被上诉人青海丰禾农业经济技术合作有限公司签订的《商铺产权转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，该合同对双方当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案合同中明确约定了差额面积的解决方式，应当依照合同约定的条款履行。关于差额款的利息，上诉人提出被上诉人至今未办理房屋产权手续构成违约，2017年5月30日以后应该按照贷款利息进行赔偿的主张，因被上诉人未按期办理房屋产权手续构成违约的问题已在互助土族自治县人民法院（2019）青0223民初2546号民事判决书中处理，上诉人的上诉主张无事实及法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人马占瑞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李延萍 审 判 员 马秀英 审 判 员 林 海 二〇二一年四月二十七日 法官助理 田 蕾 书 记 员 马海军