山东省济南市市中区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0103执异90号案外人：贺天元，男，1985年6月4日生，汉族，住石家庄高新区。委托诉讼代理人：贾海东，石家庄市裕华中路法律服务所法律工作者。申请执行人：贾守会，男，1988年11月23日生，汉族，济南奥维信息科技有限公司项目经理，住山东省济南市市中区。被执行人：李合利，男，1988年10月22日生，汉族，软件工程师，住河北省石家庄市开发区。在本院执行申请执行人贾守会与被执行人李合利民间借贷纠纷一案中,案外人贺天元对查封位于河北省石家庄珠峰大街××号想象国际生活小区南××××房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人贺天元称，请求解除对位于河北省石家庄××新区珠峰大街××号想象国际生活小区南××号住宅楼××××号房产的查封。事实和理由：2019年12月5日，案外人贺天元购买了被执行人李合利位于河北省石家庄××新区珠峰大街××号想象国际生活小区南××号住宅楼××××号楼房一套，该套房的商品房合同备案书编号为2015071910073915252，房屋建筑面积为123.5平方米，房屋成交价格为166万元，案外人于当日给付李合利、姜静定金28000元。后于12月7日双方签订了《房屋买卖协议》，协议书签订后案外人按约于2019年12月7日、12月13日、12月15日、12月16日、12月30日陆续给付房款152000元、10000元、40000元、55000元、100000元……上列房款含定金在内共合计为114.4万元。李合利、姜静也将该套房屋钥匙于2019年12月7日交付案外人，案外人也按照合同约定继续偿还该套房屋的银行按揭贷款。案外人和李合利、姜静签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，内容合法，房产已经实际交付，根据法律规定，案外人具有该套房产的物权权利，案外人现已对该套房产进行装修并一直居住使用至今。因涉案房屋产权证书取得时间存有不确定性，不能及时办理过户手续，案外人于2020年8月24日向河北省石家庄高新区法院提起诉讼，石家庄高新区法院2020年12月23日依法作出(2020)民初2009号民事判决书，确认案外人贺天元与李合利、姜静于2019年12月7日签订的《房屋买卖协议》合法有效。现案外人于2021年2月1日到石家庄××新区行政服务中心查询，得知因贾守会和李合利之间的民间借贷纠纷案，涉案房产被本院查封，现处于被申请执行状态，案外人认为其在2019年12月7日签订合法有效房屋买卖协议，并陆续交付该套楼房的合同价款114.4万元(含2020年1月份的银行房贷款)，并继续按照合同约定继续偿还按揭房贷至今有51379.39元。案外人也能够向法院证实清楚房款的真实来源及方式，根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，案外人对该套房产权属真实性完全具有排除执行和查封的条件。案外人贺天元在提出书面异议时，提交了本院（2020）鲁0103执5177号拍卖公告、河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0191民初2009号民事判决书、房屋买卖协议、石家庄市商品房买卖合同、收据、中国银行交易流水明细清单、中信银行交易明细、中国农业银行交易凭证等证据以证实其主张。本院调取了（2020）鲁0103民初3504号民事调解书、（2020）鲁0103财保273号民事裁定书、（2020）鲁0103执保811号协助执行通知书及送达回证、（2020）鲁0103执5177号执行裁定书。本院查明，贾守会与李合利民间借贷纠纷一案，本院于2020年8月14日作出（2020）鲁0103民初3504号民事调解书,调解内容为：“一、双方同意被告李合利向原告贾守会按以下‘二’条中的约定方式支付借款本息400800元（大写：肆拾万零捌佰元）后，债务结清。二、还款方式：被告李合利每月向原告贾守会支付33400元（大写：叁万叁千肆佰元），共计还款12个月。被告李合利应于2020年8月15日前向原告贾守会的银行账户（贾守会，中国民生银行股份有限公司北京望京支行：6216910109443678）汇入第一笔钱款即33400元，以后每笔钱款33400元应于每月20日之前汇入原告贾守会银行账户。三、被告李合利主动要求除上述还款外另赔偿原告贾守会损失10000元，于最后一笔交付时一并交付。四、若被告李合利未按照以上约定时间和数额支付款项，原告贾守会有权向人民法院申请一次性强制执行剩余所有款项，剩余款项依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，利息自违约之日计算至偿还完毕之日止。五、被告李合利偿还金额满36万元（大写：叁拾陆万元）后，原告贾守会应于收到款项七日内前往济南市市中区人民法院解封对坐落于河北省石家庄××新区珠峰大街××号想象国际生活小区南××号住宅楼××××号房产的冻结与查封。六、案件受理费8000元，减半收取4000元由原告贾守会承担。”2020年5月12日，本院保全预查封了位于河北省石家庄××新区珠峰大街××号想象国际生活小区南××号住宅楼××××号房产，查封期限三年。2020年10月14日，贾守会向本院申请强制执行，案号为（2020）鲁0103执5177号，2021年3月27号，本案以终结本次执行程序方式结案。另查明，2015年7月19日，河北新东方房地产开发有限公司与李合利、姜静签订《商品房买卖合同》，合同约定李合利、姜静购买河北省石家庄××新区珠峰大街××号想象国际生活小区南××号住宅楼××××号房产，房屋总价款860795元，出卖人于2016年12月31日前交付房屋。2019年12月7日，出卖人(甲方)李合利、姜静与买受人(乙方)贺天元签订《房屋买卖协议》，该协议约定：甲方自愿将其所有的本合同第一条所列房地产出售给乙方，乙方已实地査看，并接受该房产状况，愿意购买；房屋坐落在河北省石家庄××新区珠峰大街××号想象国际生活小区南××号住宅楼××××号房产，商品房合同备案书编号2015071910073915252号，房屋建筑面积123.5平方米；甲乙双方议定的房产成交价格为人民币壹佰陆拾陆万元整，（小写）1660000元。再查明，（2020）冀0191民初2009号贺天元诉李合利等确认合同有效纠纷一案于2020年10月15日立案；2020年12月23日，石家庄高新技术产业开发区人民法院出具（2020）冀0191民初2009号民事判决书，判决:“原告贺天元与被告李合利、姜静于2019年12月7日签订的《房屋买卖协议》合法有效。”上述事实，有济南市本院生效的民事调解书、民事裁定书、执行裁定书、协助执行通知书及送达回证、石家庄高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0191民初2009号民事判决书等证据予以证实并在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”；《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定：“……金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案中，本院保全预查封的位于河北省石家庄××新区珠峰大街××号想象国际生活小区南××号住宅楼××××号房产在李合利、姜静名下，李合利作为本案被执行人，本院查封该涉案房产并无不当；且本院查封涉案房屋的时间为2020年5月12日，早于案外人据以排除执行的（2020）冀0191民初2009号审理案件的立案时间2020年10月15日。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人申请依据本条款排除执行，但未提供所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的证据，不符合该条排除执行的情形。综上所述，案外人贺天元主张权利以排除执行，本院不予支持，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十五条第一款第（一）项、第二十六条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人贺天元的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 李 娅审判员 迟 忱审判员 刘艳青二〇二一年四月六日书记员 刘珏瑶