成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初1616号 原告：成都兴民物业管理有限公司，住所地成都市武侯区武侯大道双楠段60号。 法定代表人：丁江林，总经理。 委托诉讼代理人：田永强，四川时代经纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁小飞，四川时代经纬律师事务所律师。 被告：步叶枫，女，1970年9月15日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告成都兴民物业管理有限公司（以下简称兴民物业公司）与被告步叶枫物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴民物业公司的委托诉讼代理人袁小飞到庭参加诉讼，被告步叶枫经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴民物业公司向本院提出诉讼请求：判令步叶枫支付兴民物业公司物业管理服务费88632.16元、垃圾费656元（2014年1月1日至2020年10月31日）、滞纳金20000元（自2015年9月1日起按照3‰每天暂计算至2020年10月31日，滞纳金应支付至物业管理服务费实际付清之日止）；以上暂计金额合计109288.16元。事实和理由：步叶枫于2020年5月13日在达州市通川区人民法院于淘宝网通过司法拍卖以2376504元竞价取得位于成都市双流区西航港街道九龙××社区××组××号××栋××层××号房屋（面积为270.22平方米。评估总价为330.07万元）的所有权。达州市通川区人民法院《拍卖公告》第七条明确告知物业费、水电气等费由买受人自行向有关单位查询了解并承担。兴民物业公司作为该套房屋的物业服务提供单位，达州市通川区人民法院送达执行裁定书时要求兴民物业公司将该房屋的钥匙交付步叶枫。兴民物业公司当即要求步叶枫支付该套房屋欠缴的物业费和垃圾清运费，但步叶枫明确拒绝。为维护自身合法权益，兴民物业公司诉至法院，望判如所请。 步叶枫未作答辩，亦未提交任何证据。 本院经审理认定事实如下：2014年1月4日，案外人李光娟与四川南山实业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：李光娟购买四川南山实业有限公司开发的位于成都市双流区西航港街道九龙××社区××组××号××栋××层××号房屋，建筑面积270.22平方米。同日，李光娟与兴民物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：兴民物业公司为李光娟所购的“山顶上”别墅提供物业的管理服务。住宅物业管理服务费按建筑面积4元／平方米·月计收；物业管理费应按半年预缴纳，李光娟应分别在每年的3月28日前和9月28日前缴费。李光娟应按时交纳物业费管理等费用，逾期支付的应按日交纳应交费用的3‰滞纳金的标准向兴民物业公司支付迟延履行违约金；由兴民物业公司代市容环境行政管理部分向业主收取生活垃圾处理费，居民住户（含暂住户）交纳垃圾处理费每月每户8元。 2020年5月13日，步叶枫在达州市通川区人民法院于淘宝网开展的“成都市双流区西航港街道九龙××社区××组××号××栋××层××号房屋”司法拍卖项目公开竞价中以2376504元的竞价取得其所有权，评估总价为330.07万元。达州市通川区人民法院发布的《竞买公告》第七条载明：“拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的执行裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询，标的物如有原有户口难以迁出的情况由买受人自行承担解决，与拍卖人无涉”。拍卖标的名称：成都市双流区西航港街道九龙××社区××组××号××栋××层××号房屋，欠费情况：截至2020年1月7日物业欠费77823.36元。达州市通川区人民法院（2019）川1702执恢297号之一《执行裁定书》第三条确认买受人步叶枫取得位于成都市双流区西航港街道九龙××社区××组××号××栋××层××号房屋的所有权。2020年6月5日，步叶枫收到涉案房屋的钥匙，完成该房屋的交付。 2020年8月24日，兴民物业公司向步叶枫发送短信催收案涉房屋的物业服务费。 以上事实，有双方当事人的身份信息，《竞买公告》、《拍卖标的调查情况表》、《淘宝网成交确认书》、《执行裁定书》 、《收条》、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》以及当事人的陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，拍卖公告为要约邀请，竞买人参与竞拍，表明其愿意接受拍卖公告的相关要求并主动向拍卖人发出了要约，该要约一经拍卖人承诺，双方即受拍卖公告相关要求的约束。步叶枫参加了达州市通川区人民法院就案涉房屋的司法拍卖，并竞拍成功，签订了成交确认书，表明其愿意接受达州市通川区人民法院司法拍卖公告的约束，并按拍卖公告履行相关义务。而《拍卖公告》中载明“拍卖物存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担”，上述《拍卖公告》中的约定可以视为买受人同意受让原房屋所有权人的包括物业费在内的相关债务，故物业服务费应当由步叶枫承担。结合兴民物业公司的主张，步叶枫应向兴民物业公司支付截至2020年1月7日的物业费77823.36元以及2020年1月8日至2020年10月31日期间的物业服务费10564.73元，以上合计88388.09元。关于步叶枫是否应该向兴民物业公司缴纳垃圾清运费的问题，由于兴民物业公司未向本院提供收取垃圾清运费的证据，本院不予支持。关于步叶枫是否应当向兴民物业公司支付违约金以及违约金的计算标准问题。本院认为，步叶枫未按期交纳物业服务费构成违约，应承担相应的违约责任，但兴民物业公司主张的违约金计算标准过分高于其损失。从本案审理情况来看，兴民物业公司因步叶枫的违约行为遭受的损失除物业服务费滞纳金外暂无其他损失，故本院以实际损失为基础，考虑本案实际情况、双方当事人对物业服务合同的履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对兴民物业公司主张的违约金予以调整，酌定违约金为526元。 另外，关于本案法律适用问题。虽《中华人民共和国合同法》已于2021年1月1日起废止，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案兴民物业公司主张的物业管理服务费的产生时间为2014年1月1日至2020年10月31日期间，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告步叶枫于本判决生效后十日内支付原告成都兴民物业管理有限公司截至2020年10月31日的物业管理服务费88388.09元； 二、被告步叶枫于本判决生效后十日内支付原告成都兴民物业管理有限公司违约金526元； 三、驳回原告成都兴民物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1243元，由原告成都兴民物业管理有限公司负担232元，被告步叶枫负担1011元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  夏 颜 二〇二一年四月六日 法官助理  苏小洋 书 记 员  李 莹