陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕03民终723号 上诉人（原审被告、反诉原告）：宝鸡市易慧空间文化传媒有限公司，统一社会信用代码91610303MA********，住所地宝鸡市金台区东风路街道办事处陈仓园。 法定代表人：程远明，任公司总经理。 委托诉讼代理人：吴智丰，陕西永佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨磊，陕西永佳律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：宝鸡市银洲房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码:91610302*********，住所地陕西省宝鸡市渭滨区金渭路。 法定代表人：窦佳明，任公司总经理。 委托诉讼代理人：豆建军，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：豆林，男，系公司员工。 上诉人宝鸡市易慧空间文化传媒有限公司因与被上诉人宝鸡市银洲房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院（2020）陕0302民初3884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人宝鸡市易慧空间文化传媒有限公司向本院提起上诉请求：1、依法改判一审判决第三项中上诉人向被上诉人支付违约金200000元的判决内容，改判为上诉人不承担责任。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定上诉人承担违约责任错误，请求二审法院予以改判。双方合同期限为十年，自2019年8月1日起租，上诉人缴纳了租赁费，开始装修并教育培训。上诉人一直遵循诚实信用原则，积极履行相应义务，但受疫情影响，导致上诉人不能正常营业，且上诉人分阶段向被上诉人支付租金，不存在违约行为。依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定，本案上诉人不应承担违约责任。 被上诉人宝鸡市银洲房地产开发有限责任公司答辩称，双方合同中第五条对租金及付款方式有明确约定，被上诉人依据合同将房屋交付给上诉人，上诉人应按期支付租金。被上诉人应于2019年12月31日缴纳2020年2月1日至2020年4月31日租金，但并未缴纳，已属于严重违约。疫情防控是2020年2月份才开始的，缴纳租金时间在疫情之前。 被上诉人宝鸡市银洲房地产开发有限责任公司向一审院提出诉讼请求：1、判决被告解除房屋租赁合同并限期腾出交回租赁原告的房屋;2、判决被告限期支付拖欠原告的房屋(宝鸡市高新大道50号财富大厦三楼)租赁费1172082元;3、判决被告支付滞纳金50万元(2019年12月31日至2020年7月6日，共计281天，按欠款金额5%/天计算，滞纳金应为6631924.2元，我方考虑实际情况酌情降低滞纳金;但滞纳金应计算至付款日期);4、判决被告承担因违约造成的违约金20万元(违约金应为十二个月租金2362776元，我方考虑实际情况酌情降低违约金)。 上诉人宝鸡市易慧空间文化传媒有限公司向一审法院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人继续履行房屋租赁合同；2、依法判令被反诉人向反诉人减免租赁费984490元;3、依法判令被反诉人因通道、广告位、排污、消防等租赁房屋配套设施不完善给反诉人造成的损失99449元；4、反诉费用由被反诉人承担。 一审查明事实：2019年2月2日,原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，将其从案外人承租的坐落在宝鸡市高新大道50号财富大厦三楼整体7573平方米的房屋（含套内使用面积、公用通道、大楼立柱、公共卫生设施等分摊面积在内，公摊系数35%）出租给被告经营教育培训及配套，租赁期限自2019年2月1日至2028年1月31日止，免租期为2019年2月1日至2019年7月31日止，起租日及计租期自2019年8月1日开始，租赁期限按自然月计。合同第三条约定：“租赁物的交付在本出租合同生效之后，甲方将出租物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租”；合同第五条约定：“租金及付款方式租金采取先付费后使用的原则，经双方商议，乙方按下述方式支付租金：每3个月支付一次。乙方按下列标准向甲方支付租金：1、租金每平方米每月26元…；2、递增：租金每三年在上年度基础上递增6%；3、首期租金人民币590694元…乙方应于下一租期开始之日的一个月前，以现金或转账的方式交纳下一租期租金。如延期交纳，甲方向乙方按欠款金额每天收取5%的滞纳金。如拖欠租金达30日时，乙方即构成违约，甲方有权要求乙方退场，且乙方还将承担十二个月租金的违约责任”；合同第二十七条约定：“不可抗力因素免责条款…二、免责条件1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失，甲、乙双方互不承担责任。2、因国家政策需要或原因致使本合同不能继续履行或造成损失，甲、乙双方互不承担责任。”合同签订后，原、被告按照合同约定履行了各自义务。 根据合同约定，被告应在2019年12月31日前支付2020年2月至4月租金590694元，应在2020年3月31日前应支付2020年5月至7月租金590694元，应在2020年6月30日前支付2020年8月至10月租金590694元，但被告未在2019年12月31日前支付2020年2月至4月租金590694元。自2020年2月2日起，被告法定代表人通过微信与原告法定代表人联系，要求减免租金未果。截止2020年7月18日，被告陆续支付原告房屋租金合计600000元。 2020年7月18日，原告向被告送达了《解除合同通知书》，该通知载明被告拖欠截止2020年6月30日前应支付的租金为1172082元，通知被告解除合同，并于收到该通知书起15日内停止经营活动，清理商铺内的商品、物品，腾退房屋，将房屋交还于原告，支付拖欠的租金、滞纳金、违约金及其他相关损失及费用。后双方协商未果，被告使用案涉房屋至今，也未再向原告交纳租金。 一审认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，不违反法律、法规强制性规定，本院予以确认。本案纠纷的产生主要是由于新冠肺炎疫情导致，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。众所周知，新型肺炎疫情发生突然，为了保护公众健康，政府按照甲类传染病的标准采取了相应疫情防控措施。企业停产停工，居民居家隔离，从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性及控制和阻断的艰巨性来看，新冠肺炎疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。 本案中，原告认为被告在合同期限内未按合同约定支付租金，经原告多次催促拒不支付，给其造成巨大直接经济损失，要求解除房屋租赁合同，返还案涉房屋，支付拖欠租金及滞纳金、违约金。被告辩解称受新冠肺炎疫情影响导致其教学无法进行，政府发文强行关停，导致租赁房屋四个月不能使用，其后三个月教学工作受到严重影响，给其造成重大损失，其多次与原告协商要求予以减免租金未果才导致纠纷发生，现其要求继续履行房屋租赁合同，原告减免其四个月租金并赔偿其损失。综合当事人的上述诉辩意见，本案双方争议焦点之一是原、被告是否存在违约；本案争议焦点之二是案涉房屋租赁合同是否应当解除。 （一）原、被告是否存在违约对于租金支付。根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定，被告应当于2019年12月31日前支付590694元，2020年3月31日前应支付590694元，2020年6月30日前支付590694元。从查明的事实来看，被告并未按照约定向原告支付租金。被告辩解称受新冠肺炎疫情影响。但在2019年12月31日前，疫情并未发生，被告并未按约定支付2020年2月至4月的租金590694元，被告截止2020年7月18日，被告才支付原告房屋租金600000元，故其已经构成违约，应依法承担相应的违约责任。本案中，原告要求被告支付滞纳金500000元和违约金200000元，结合案情，其主张过高，根据公平原则，对于原告主张的违约金200000元，本院予以支持，对于其主张的滞纳金500000元，本院不予支持。 同时，被告提出反诉称原告因通道、广告位、排污、消防等租赁房屋配套设施不完善给其造成损失99449元。对此，原告认为案涉房屋租赁合同约定为出租物现状出租，不认可原告该主张。经审查，本案中，关于“租赁物的交付”，双方在合同中约定“在本出租合同生效之后，甲方将出租物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租”，故被告提出的该请求，无事实依据，本院不予支持。 （二）房屋租赁合同是否应当解除。本案中，原告主张根据案涉租赁合同第五条“租金及付款方式租金采取先付费后使用的原则。乙方应于下一租期开始之日的一个月前，以现金或转账的方式交纳下一租期租金。如延期交纳，甲方向乙方按欠款金额每天收取5%的滞纳金。如拖欠租金达30日时，乙方即构成违约，甲方有权要求乙方退场，且乙方还将承担十二个月租金的违约责任”的约定，被告未按约定支付租金，已经构成违约，故其要求解除合同。同时，其公司已经于2020年7月18日向被告送达了解除合同通知书，案涉合同已经解除，被告应向其腾退房屋。对此，被告辩解称受新冠疫情影响导致租赁房屋四个月不能使用，其后三个月教学工作受到严重影响，给其造成重大损失，其要求继续履行合同，其未交租金原因是一直与原告协商减免租金的事宜，而且其投入巨大，解除合同后将给其造成巨大的经济损失。同时，对于其收到原告发出的解除合同通知书后，其进行了积极回复。本案中，被告在疫情发生前存在未按约定支付租金的事实，基于前文论述，其应承担相应的违约责任，根据合同约定，案涉合同本应予以解除，但考虑到受新冠肺炎疫情影响，被告从事的教育机构停止经营，确实给其造成了较大的经济损失，其也是以此为由未按约定继续交纳租金，加之被告对案涉房屋装饰装修投入巨大，合同履行不长，如果解除，确实将会给其造成巨大的经济损失，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条、第6条规定，结合案情，本院认为案涉房屋租赁合同不宜解除，双方应按约定继续履行各自合同义务。本案中，截止2020年6月30日前，被告应支付原告租金1772082元，其已支付600000元，至今被告仍拖欠1172082元。对于被告要求原告减免租金四个月的请求，根据本案实际情况，被告受疫情影响损失较大，可酌情减免两个月租金即393796元，但对于剩余房屋租金778286元，被告应及时向原告支付，并按合同约定继续履行其相应义务。 综上，双方应相互谅解，继续履行合同，共同维护正常的社会经济秩序。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、原告（反诉被告）宝鸡市银洲房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）宝鸡市易慧空间文化传媒有限公司继续履行2019年2月2日签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）宝鸡市易慧空间文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）宝鸡市银洲房地产开发有限责任公司房屋租金778286元。三、被告（反诉原告）宝鸡市易慧空间文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）宝鸡市银洲房地产开发有限责任公司违约金200000元。四、驳回原告（反诉被告）宝鸡市银洲房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）宝鸡市易慧空间文化传媒有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费21650元，反诉受理费7280元，合计28930元，原告（反诉被告）宝鸡市银洲房地产开发有限责任公司承担2930元，由被告（反诉原告）宝鸡市易慧空间文化传媒有限公司承担26000元。 二审审理中双方均未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人于2019年2月2日签订的《房屋租赁合同》是在平等自愿基础上达成的，合同内容不违反法律、行政法规规定，应属有效。双方应当按照约定履行各自的义务。被上诉人依据合同约定向上诉人交付了租赁物，履行了合同义务。上诉人称其未违反合同约定，按期支付了租赁费，不存在违约。经查，依据双方签订的合同中第五条租金付款方式3、“首期租金人民币590694元，应当在签署本合同之日起7日内支付；第二笔租金乙方应于2019年5月1日支付三个月租金；此后，乙方应于下一租期开始之日的一个月前，以现金或转账的方式交纳下一租期租金。如延期交纳，甲方向乙方按欠款金额每天收取5%的滞纳金。如拖欠租金达30日时，乙方即构成违约，甲方有权要求乙方退场，且乙方还将承担十二个月租金的违约责任。”约定来看，支付租金的方式是以季为单位，而从本案查明的事实来看，上诉人支付第一笔租金590694元的时间为2019年2月20日，支付第二笔租金590694元的时间为2019年10月16日，本应于2020年12月31日前支付第三笔租金590694元，上诉人也未按期支付。由于合同条款是双方履行合同的基本依据，且对双方具有同等的法律效力，依据上述合同条款的约定，上诉人并未按期履行其付款义务，显属违约，其应承担违约责任。一审判决由其支付违约金200000元符合双方合同约定及法律规定。虽然上诉人称受疫情影响，导致上诉人不能正常营业，其分阶段向被上诉人支付租金，不存在违约行为。但从本案所查的事实，上诉人在疫情发生前已经违约，而一审在认定其所欠租金数额中已酌情减免两个月租金。因此，上诉人的该上诉理由本院不予支持。 综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人上诉请求不能成立，依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人宝鸡市易慧空间文化传媒有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邱有前 审 判 员 李宝萍 审 判 员 彭 澍 二〇二一年四月二十七日 法官助理 谈佳华 书 记 员 赵婧茹 1