广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终2835号上诉人（原审原告）：胡凯，男，1983年7月8日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区×××××××××××××××××××。委托诉讼代理人：赖福庆，广东宪鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝恩，广东宪鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市科誉房地产发展有限公司，住所地广东省中山市石岐区青溪路116号之一3座首层1卡，统一社会信用代码9144200005534568X0。法定代表人：张胜华。委托诉讼代理人：廖祥平，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨俊康，广东广中律师事务所实习律师。上诉人胡凯因与被上诉人中山市科誉房地产发展有限公司（以下简称科誉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初21384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。胡凯向一审法院起诉请求：1.科誉公司按合同约定将中山市金域蓝湾花园×××××××幢底层一楼和二楼的商品房拆除恢复为架空层；若客观上无法恢复的，科誉公司应赔偿胡凯损失140468.1元；2.科誉公司限期对胡凯购买的金域蓝湾花园××××房采取隔音措施（窗户加装隔音玻璃，门加装隔音材料）；3.科誉公司对中山市金域蓝湾花园×××××××标段的跑道重新铺设橡胶跑道。一审法院经审理判决如下：驳回胡凯的全部诉讼请求。案件受理费3110元，鉴定费4000元（胡凯均已预交），均由胡凯负担；鉴定人出庭费用153.85元（2000元÷13），科誉公司已预交，由科誉公司负担。胡凯上诉请求：1.撤销一审判决，改判科誉公司赔偿胡凯损失140468.1元；2.科誉公司限期对胡凯购买的金域蓝湾花园×××××房采取隔音措施（窗户加装隔音玻璃，门加装隔音材料）；3.科誉公司对中山市金域蓝湾花园×××××标段的跑道重新铺设橡胶跑道。事实和理由：一、一审判决关于“补充协议约定的13幢、14幢底层部分为架空层系笔误”的事实认定错误。1.一审认定“补充协议约定的13幢、14幢底层部分为架空层系笔误”的理由之一是：“一期4、5标段内不利因素提示图”标注有架空层的楼房为第8至12幢，13、14幢并未显示有架空层；依据《中山市商品房买卖合同补充协议》载明的“一期4、5标段内不利因素提示图”如下：从上图可见，该“一期4、5标段内不利因素提示图”并非彩色图片，图例标识架空层的字体使用的是非常小的微软雅黑6号字体，架空层的序号“⑫”模糊难辨，完全依靠前面序号排列推测架空层的序号为“⑫”；（2）在该图中是否有标识“⑫”的位置根本无法辨识，比如1-12幢实际都有架空层，但在该图中肯本无法找到“⑫”的标识，我们随机邀请完全不知道本案案情的人做个实验，让其辨识找出“⑫”的标识，结果都是无法辨识找出“⑫”标识；（3）对于小区内的不利因素在科誉公司销售时从未向胡凯提示过，并未履行有关房屋不利因素的告知和说明义务，反而是告知胡凯小区每幢全部有架空层。依据《民法典》第四百九十六条“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容”之规定，该“一期4、5标段内不利因素提示图”不成为合同的内容；（4）《中山市商品房买卖合同补充协议》第二十条红线内、外不利因素提示中特别提示本期建设范围内可能对业主生活产生不利影响的环境因素，为帮助客户慎重选购房屋，现提示购房人在签署法律文件前特别注意以下事项：2、可能产生噪声的因素第四行一期4/5标段第8幢、第9幢、第10幢、第13幢、第14幢底层部分为架空层，将会规划儿童游乐设施或者居民休闲活动场所，可能会产生一定的噪声影响。上述文字表述是使用宋体小四字体，显然醒目过该图使用的微软雅黑6号字体，且科誉公司无证据证明向胡凯提示过该图的不利因素，故应当适用文字表述条款；2.一审认定“补充协议约定的13幢、14幢底层部分为架空层系笔误”的另外一个理由是：（1）一审判决认为“案涉小区第8至12幢确实有架空层，而13、14幢无架空层”故而推断“系笔误”。案涉小区第8至12幢是否有架空层与本案无关，本案争议的是13、14幢，而非第8至12幢。而13、14幢无架空层正是胡凯起诉的原因，而不能认为11幢、12幢没有在此约定架空层却实际有架空层、13幢、14幢有约定架空层却实际无架空层而推定系“笔误”，若此逻辑胡凯也可以认为该条遗漏11幢、12幢亦可以；胡凯认为在此不能适用推断；（2）一审判决认为“13、14幢住宅规划图纸/立面图反映该两幢楼房规划1至2层为住宅”故而推断“系笔误”。13、14幢住宅规划图纸/立面图是科誉公司一审提交的证据1，该规划图纸系由深圳市博万建筑设计事务所设计、中山市城乡规划局查阅复印的，胡凯在签订房屋买卖合同时从未看过该规划图纸，科誉公司也从未向胡凯出示过该规划图纸，胡凯亦无法定义务去规划局查阅该规划图纸，现场施工工地科誉公司也是禁止业主进入，业主从未看过施工工地现场，完全基于对科誉公司的信任签订合同；科誉公司亦无任何证据证明胡凯在买房前已看过并确认商品房规划及报建方案；相反，科誉公司从设计、规划、施工都是没有架空层的，科誉公司明知道没有架空层，却在合同中约定案涉13、14幢有架空层，该点充分证明科誉公司欺诈胡凯的事实，不能以规划报建为由推定为“系笔误”，规划图纸与是否系笔误无任何关联性。一审判决以科誉公司欺诈的事实推定“系笔误”实在太过荒谬。一审判决据此认定“补充协议约定的13幢、14幢底层部分为架空层系笔误”错误。3.科誉公司主张“补充协议约定的13幢、14幢底层部分为架空层系笔误”，胡凯认为并非笔误；当合同中出现条款的理解发生争议的情形，依据《民法典》第四百九十八条“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释”之规定，应当作出不利于科誉公司一方的解释，即认定：补充协议约定的13幢、14幢底层部分为架空层并非笔误。一审判决适用法律错误，故而作出错误判决。二、科誉公司作为中国房地产领头企业，拥有中国最强大的律师团队，所出具的商品房买卖合同（格式合同）不可能出现笔误；在之后业主购买车位的买卖合同条款中，依然载明“补充协议约定的13幢、14幢底层部分为架空层”的条款，若是笔误科誉公司如何解释为何在发现所谓的“笔误”后依然没有作出修改。诚实信用是合同的基本原则，合同当事人应当遵守合同的约定义务，科誉公司为依据合同约定建造架空层构成严重违约，应当赔偿胡凯经济损失，对于经济损失已有司法鉴定评估报告，请求二审依法改判。三、1.在合同文字约定与图片不一致的情况下，合同文字属于主文，图片属于附件，当主文与附件出现不一致的情况下，应当以主文为准。况且，该图即一期4、5标段红线内不利因素图不清晰，根本无法看出架空层的标识。2.没有人会在购买商品房前去查阅规划图纸，报建、施工等图纸都是科誉公司内部文件，胡凯无从知晓，即使胡凯有心查阅，在成为业主前规划局也不会提供，且没有法律规定业主在购房前应当查阅购房图纸。科誉公司在胡凯购房前，并未出现要求胡凯确认商品房的规划及报建方案。科誉公司辩称：一、胡凯的上诉理由依法不能成立。胡凯上诉称“一审判决关于‘补充协议约定的13幢、14幢底层部分为架空层系笔误’的事实认定错误，荒谬至极”，以及科誉公司“未依据合同约定建造架空层构成严重违约”。科誉公司认为胡凯的上述上诉理由不能成立，一审认定“补充协议约定13幢、14幢底层部分为架空层系笔误”依据充分，符合事实。胡凯否认“补充协议约定13幢、14幢底层部分为架空层系笔误”的依据是双方签订的《商品房买卖合同》附件六《中山市商品房买卖合同补充协议》第十四条特别约定的第2款：“万科金域蓝湾花园项目内规划的架空层，所有权属于全体业主”，以及第二十条红线内、外不利因素提示：“一期4/5标段第8幢、第9幢、第10幢、第13幢、第14幢底层部分为架空层，将会规划儿童游乐设施或者居民休闲活动场所，可能会产生一定的噪音影响”。科誉公司认为以下一系列事实与证据足以证明补充协议约定的13幢、14幢底层部分为架空层系笔误，科誉公司并不存在所谓的未按合同约定建设架空层的严重违约行为：1.上述关于架空层的说明存在笔误，“第13幢、第14幢”实为“第11幢、第12幢”，科誉公司于购买前对此事实是十分清楚的。万科金域蓝湾内实际有架空层的为第8幢、第9幢、第10幢、第11幢、第12幢。现场不利因素展示，不利因素会有数字编号，编号与图中的不利因素位置一一对应，从不利因素图中所示，13、14幢并未标注架空层的数字编号。一期4/5标段第13、14幢在报建、施工、竣工图纸均无架空层，也没有做过规划变更方案。同时，项目销售厅内展示的沙盘亦未在13、14幢处展示有架空层。销售人员亦从未对13幢、14幢承诺有架空层。依据科誉公司与胡凯签订的《商品房买卖合同》附件六《中山市商品房买卖合同补充协议》第十七条“关于买卖合同以外资料的效力”第3款有明确约定：“出卖人已对该商品房及其周边所有设施、周边的情况及可能产生的影响向买受人作出详细的介绍和说明，出卖人已告知买受人有关‘万科金域蓝湾花园’规划设计的有关情况，双方同意以政府有关主管部门最终批准的规划设计方案为准”。买受人于买房前已看过并确认商品房规划及报建方案，其所购买房屋所在的第13、14幢楼房于报建时规划图纸就从未出现过架空层，开发商从未更改规划方案，且销售人员亦从未向买受人承诺有架空层，现仅凭一处笔误即诉称科誉公司存在合同欺诈行为，无事实依据。2.补充协议内的第二十条为噪音不利因素提示，非科誉公司作出架空层承诺。补充协议内第二十条“红线内、外不利因素提示”第2款“可能产生噪音的因素”约定为：“一期4/5标段第8幢、第9幢、第10幢、第13幢、第14幢底层部分为架空层，将会规划儿童游乐设施或者居民休闲活动场所，可能会产生一定的噪音影响”。上述条款是对买受人的噪音提示告知，是善意的提醒，不能将该条款视为建设架空层的承诺。3.胡凯在上诉状中提出科誉公司在双方签订的合同处标识不明、销售人员许诺有架空层、其无法知悉规划图纸等陈述以证明13、14幢应设置有架空层，但却未能提供任何证据证明其主张。上述事实及证据证明：一审法院认定“补充协议约定的13幢、14幢底层部分为架空层系笔误”依据充分，符合客观事实，科誉公司并不存在所谓“未按合同约定建设架空层的严重违约行为”。二、胡凯上诉要求科誉公司赔偿其损失无依据，胡凯从未有权利受侵害的事实存在。一期4/5标段第8幢、第9幢、第10幢、第11幢、第12幢底层部分虽然为架空层，目前并未规划儿童娱乐设施或者居民休闲活动场所，仅增加了空间。同时，架空层为可能存在的噪音源，故没有架空层实际上是减少了不利因素，保护买受人权益。胡凯没有证据证明其因此遭受经济损失。根据双方签订的《商品房买卖合同》以及规划报建资料、设计图、现场沙盘展示等证据，足以证明胡凯所购买房屋所在的楼层底层并无规划设计架空层，其主张底层须建设架空层无依据，其索赔所谓的经济损失无事实和法律依据。三、胡凯上诉请求法院判决科誉公司限期对其购买的商品房采取隔音措施（窗户加隔音玻璃，门加隔音材料）以及在中山市金域蓝湾1期4/5标段的跑道重新铺设橡胶跑道，科誉公司认为该上诉请求缺乏依据，依法不能支持，理由与科誉公司一审提交的答辩状一致。因胡凯并未对此提出上诉理由，科誉公司不作赘述。综上所述，胡凯的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不能支持。一审法院认定事实清楚，判决公正合法。恳请二审法院查明案件事实，依法判决驳回胡凯的上诉，维持原判，维护科誉公司的合法权益。科誉公司二审期间未向本院提交新证据。胡凯二审期间向本院提交中山市商品房车位买卖合同一份，拟证明胡凯在购买车位时，所签订的合同仍有关于1期四标段第13、14幢底层部分为架空层的约定。经质证，科誉公司确认真实性，不确认关联性，该合同附件的第十一页是不利因素提示，同样存在笔误，13、14幢底层无架空层，胡凯与科誉公司签订的商品房买卖合同中未约定13、14幢底层有架空层，所有的规划、报建图纸、售楼部的沙盘均显示底层没有架空层，故不利因素提示存在笔误，胡凯将笔误作为证据缺乏依据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，科誉公司与胡凯签订的《商品房买卖合同》附件六《中山市商品房买卖合同补充协议》的第十四条“特别约定”中的第19项“户型差异”中第7点载明13幢、14幢住宅一至四层部分户型（小户型），主卧室外墙有地下室进排风井；第11点载明13幢、14幢住宅一至三层部分户型（大户型），主入口门头对视线角度略有影响。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据胡凯上诉的事实和理由及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为胡凯主张科誉公司赔偿损失的请求是否应予支持。胡凯上诉主张双方签订的补充协议约定13幢、14幢底层部分为架空层，并非笔误，科誉公司未按合同约定建造架空层，而是建设商品房予以销售，已构成严重违约，应当赔偿其经济损失。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条规定，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。本案中，关于“第13幢、第14幢底层部分为架空层”的表述仅在双方签订的《商品房买卖合同》附件六《中山市商品房买卖合同补充协议》的第二十条“红线内、外不利因素提示”的第2项“可能产生噪声的因素”中的第4点约定“一期4/5标段第8幢、第9幢、第10幢、第13幢、第14幢底层部分为架空层，将会规划儿童游乐设施或者居民休闲活动场所，可能会产生一定的噪音影响”。而《商品房买卖合同》附件六《中山市商品房买卖合同补充协议》的第十四条“特别约定”中的第19项“户型差异”中第7点载明13幢、14幢住宅一至四层部分户型（小户型），主卧室外墙有地下室进排风井；第11点载明13幢、14幢住宅一至三层部分户型（大户型），主入口门头对视线角度略有影响。该约定已明确底层部分有住宅，并非架空层。另科誉公司在一审期间提交的经中山市城乡规划局加盖业务专用章确认的“万科金域蓝湾一期规划图纸、立面图”反映13、14幢住宅1、2层均为商品房住宅、无架空层；科誉公司在一审期间提交的沙盘照片也反映13幢、14幢模型的1、2层为住宅、无架空层。综合双方当事人的主张及提供的证据，本院认为，上述条款中关于“一期4/5标段第8幢、第9幢、第10幢、第13幢、第14幢底层部分为架空层，将会规划儿童游乐设施或者居民休闲活动场所，可能会产生一定的噪音影响”，根据文义理解，该款是科誉公司对买受人“可能产生噪声的因素”的提示告知，科誉公司是否向买受人作出“底层部分为架空层”的明确意思表示，还需根据合同其他内容及其他证据全面、客观地综合分析认定。该条款的尾部注明“以上信息，基于经政府批准的规划及设计方案，因规划及设计方案调整而导致信息变化的，以最终政府批准的规划及设计方案为准”及《商品房买卖合同》附件六《中山市商品房买卖合同补充协议》第十七条“关于买卖合同以外资料的效力”第3款有明确约定：“出卖人已对该商品房及其周边所有设施、周边的情况及可能产生的影响向买受人作出详细的介绍和说明，出卖人已告知买受人有关‘万科金域蓝湾花园’规划设计的有关情况，双方同意以政府有关主管部门最终批准的规划设计方案为准。”现无论从《商品房买卖合同》附件六《中山市商品房买卖合同补充协议》的第十四条“特别约定”中的第19项“户型差异”约定的内容，还是从“万科金域蓝湾一期规划图纸、立面图”及沙盘照片反映的内容来看，均无显示底层部分为“架空层”。胡凯也无其他证据证明科誉公司明确承诺第13幢、第14幢底层部分为架空层。故本院综合全案的证据，结合案件情况，认为科誉公司提供证据的证明力大于胡凯提供证据的证明力，本院对科誉公司的主张予以采信。胡凯仅凭“可能产生噪声的因素”中的内容而主张科誉公司构成违约，应赔偿其经济损失的请求，理据并不充分，本院不予支持。一审法院对该部分处理结果并无不当，本院予以维持。另关于胡凯的其他上诉请求，其并未提出上诉理由，一审法院对此论述依据充分，处理结果正确，本院在此不再赘述。综上，胡凯的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3309.36元，由胡凯负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘满星审 判 员  黎 妙审 判 员  卢俊辉二〇二一年四月十三日法官助理  隋 越李秀连书记员刘梦依