山东省临沂市河东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁1312执异37号 案外人：姜开田，男，1956年3月10日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 委托代理人：贾秀任、刘子豪，山东隆泰律师事务所律师。特别授权。 申请执行人：山东全兴安装工程有限公司。住所地：临沂市兰山区通达路中段澳尔诺财富中心13楼。统一社会信用代码：913713007807528192。 法定代表人：张宗刚，董事长。 委托代理人：李龙生，男，1987年10月22日生。特别授权。 被执行人：山东万德置业有限公司。住所地：山东省沂水县万德广场C-2815室。统一社会信用代码：9137132305238662XG。 法定代表人：孙来泉，董事长。 在本院执行申请执行人山东全兴安装工程有限公司与被执行人山东万德置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人姜开田就本院执行的位于沂水县××广场××号楼××室××号楼××室房产向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人姜开田称，2015年11月26日，临沂市凯旋建筑装饰工程有限公司（原临沂市凯旋装饰有限公司，以下简称凯旋公司）与山东万德置业有限公司（以下简称万德公司）签订《协议书》，约定万德公司将其持有的位于沂水县××广场××房屋：Ａ号楼2304号房屋，建筑面积106.44㎡，单价4170元／㎡,总价款447048元；Ｂ号楼2405号房屋，建筑面积125.04㎡，单价4080元／㎡,总价款510163元；两套房屋共计957211元用于冲抵拖欠凯旋公司工程款。按照签约程序，2015年12月11日，异议人（买受人）与万德公司（出卖人）签订《商品房认购协议书》，约定异议人购买万德公司案涉两套房屋，协议签订后，被执行人将房屋交付异议人使用至今。因山东全兴安装工程有限公司（以下简称全兴公司）与万德公司建设工程施工合同纠纷案件，查封了案涉两套房产。2019年7月17日，贵院作出（2019）鲁1312执1385号执行裁定书，拟对案涉房屋拍卖执行。异议人认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议人和复议案件若干问题的规定》第二十八条，异议人与万德公司签订的《商品房认购协议书》合法有效，已支付全部价款并实际占有、使用至今，因案涉房产被查封无法办理权属变更登记。为此，异议人特根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请求中止对沂水县××广场××号楼××室××号楼××室房产的执行。 为支持其异议请求，异议人姜开田向本院提交了如下证据： 证据1、异议人身份证复印件一份，证明异议人的身份及诉讼主体资格。 证据2、协议书一份，证明异议人与被执行人就案涉房屋抵顶工程款事项达成协议。 证据3、商品房认购协议书二份，证明异议人与被执行人签订购买案涉房屋协议书。 证据4、定金收据二份，证明异议人根据认购协议支付定金。 证据5、物业费收据一份，证明异议人缴纳案涉房屋物业费，实际占有并使用，系案涉房屋所有权人。 证据6、装修施工合同、工程分包合同一份，证明临沂市凯旋装饰有限公司与山东万德置业有限公司签订装饰合同，山东万德置业有限公司拖欠工程款，并用案涉房屋抵顶工程款的事实。 申请执行人山东全兴安装工程有限公司答辩称，一、异议人执行异议申请书中所述不属实。申请执行人在申请查封前去涉案小区售楼处以购房者身份进行咨询，并去沂水县房产管理交易中心进行了查档落实，两套涉案房屋未出售。二、异议人提交的证据不足以证明其对该涉案房屋享有所有权和排除强制执行的权利。其提供的《协议书》、《商品房认购协议书》均是异议人和山东万德置业有限公司串通签订，具有明显瑕疵，不能证明就涉案房屋存在真实的房屋买卖关系。（一）异议人不具有涉案房屋异议的主体资格。1、异议人陈述自相矛盾，万德公司工程款债权人是临沂市凯旋建筑装饰工程有限公司，而非异议人本人。2、以物抵债协议不等同于房屋买卖合同，如果抵债物未依法办理不动产的变更登记，权属未发生变动，不能对抗强制执行。3、异议人和临沂市凯旋建筑装饰工程有限公司寻求救济途径不当，在完成房屋变更登记之前，债权人享有的是对万德公司的债权请求权，而非涉案房屋的所有权。（二）提供的证据不足以证明其在查封之前签订了合法有效的商品房买卖合同。1、协议书和《商品房认购协议书》签订时间显示是2015年，该协议所用纸张明显是新纸张，不是六、七年前的纸张，完全是异议人和万德公司在查封后串通签订。2、《商品房认购协议书》未在行政主管部门进行备案登记，对外不具有法律强制效力。并且该协议中约定的内容不具备商品房买卖合同的基本要件，包括房屋质量标准、交付时间、违约责任等重要内容未做明确具体约定，异议人未尽审慎义务，具有重大过错。3、提供的两份协议书完全可以后补，异议人没有其他证据来印证是其在查封之前签订，所以不能认定其在查封之前签订的事实。（三）异议人提供的证据不能证明其已经支付了涉案房屋全部价款。1、以房抵债的债权人是临沂市凯旋建筑装饰工程有限公司，而非异议人。2、未提供证据证实该工程款抵账事实的情况下，仅凭签订的协议和收据不足以证实该工程款抵账客观存在。3、以房抵债协议的目的在于消灭债务人对债权人的债权，而非单纯的房屋买卖。第一，以房抵债协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，而只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动。第二，涉案房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只享有债权请求权，而非物权。第三，在完成房屋的变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不能认定依据房屋抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书强制执行。（四）异议人提交的证据不能证明其在查封之前已实际占有涉案房屋。反而我公司提供的证据证明涉案房屋在评估拍卖时，评估公司进入房屋查勘仍为毛坯房，无人居住。（五）异议人对涉案房屋未办理过户负有过错。不动产权属转移以不动产登记转移登记为准，异议人未提供证据证明其非自身原因未办理过户的事实。1、异议人提交的《商品房认购协议书》中未对交付时间、办理产权登记变更、违约责任等进行明确约定，存在明显过错。2、异议人自述其购买房产的时间为2015年，该时间到法院查封时间历时1年多，到评估拍卖时间历时3年多，其提交的证据不能证明涉案房屋存在不能过户登记的客观情形。3、未提供购房发票、契税发票和维修基金发票等证据，证明其积极办理产权变更登记的行为。三、申请执行人对涉案房屋享有强制执行的权利。申请执行人提供法院保全裁定、回执，足以证明对涉案房屋有效查封和享有强制执行权利。综上所述，异议人的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定。异议人前后说法自行矛盾，其与万德公司恶意串通，逃避执行，拖延执行，为维护申请执行人的合法权益，请法院查清事实，依法驳回异议人的申请。 为支持其答辩意见，申请执行人山东全兴安装工程有限公司向本院提交了如下证据： 证据1、（2016）鲁1323财保501号民事裁定书一份，证明原告对涉案房屋进行保全查封，享有申请强制执行的权利。 证据2、送达回证，证明查封的起始日期为2016年12月8日，沂水县房管局进行查封登记等事实。 证据3、鲁立德信房评报字[2018]第LY-22号评估报告书一份，证明沂水县法院委托评估公司对涉案房屋进行评估查勘，时间为2018年9月10日，第5页记载内容：本次评估已入户查勘，评估对象内均无装修，所以异议人声称在查封之前（即2015年签订协议后）就交付使用为虚假陈述。 本院查明，申请执行人山东全兴安装工程有限公司与被执行人山东万德置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，经临沂市中级人民法院（2019）临执指字第279号执行裁定书指定本院执行，本院于2019年7月17日立案执行，案号为（2019）鲁1312执1385号。在执行过程中，案外人姜开田就执行标的（位于沂水县××广场××号楼××室××号楼××室房产）提出执行异议。 另查明，本案在沂水县人民法院审理期间，经本案申请人申请，案涉房产自2016年12月8日起由沂水县人民法院以（2016）鲁1323财保501号民事裁定书查封。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户手续。异议人姜开田的异议理由是否符合以上情形，分述如下： 一、关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 案外人姜开田与山东万德置业有限公司于2015年12月11日签订了《商品房认购协议书》两份，该协议书约定了所认购商品房的房号、单价、总价，并约定本协议签订时姜开田向山东万德置业有限公司交付定金10000元，待双方签订《商品房买卖合同》后转为购房款；同时双方商定：姜开田于协议签订之日起7日内交付按揭首付款（为30%）并办理相关按揭手续；协议还约定了违约责任。关于该商品房认购协议书的性质，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，商品房认购协议在性质上属于预约合同。关于该商品房认购协议书是否属于商品房买卖合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容包括：双方当事人的名称或者姓名和住所、商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或者单价、付款时间、方式、交付使用条件和日期等。本案中，案外人姜开田与山东万德置业有限公司签订的《商品房认购协议书》的主要内容未对商品房的交付条件和日期等作出明确约定，故该协议书不宜认定为商品房买卖合同。 二、关于是否在人民法院查封之前已合法占有不动产。 这里涉及对“占有”的理解。“占有”应理解成对不动产的管理和支配。以房屋为例，一般认为，拿到房屋钥匙、办理物业入住手续，即视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。本案中，案外人姜开田主张其在签订《商品房认购协议书》后即占有了该房屋，但其仅提供了日期为2020年6月29日的物业费收据。该证据无法证实其在查封之前已合法占有不动产。且从申请执行人提交的沂水县人民法院委托山东立德信房地产土地评估有限公司作出的鲁立德信房评报字[2018]第LY-22号房地产估价报告书的内容可以看出，2018年9月4日评估人员对房产进行现场勘估时为入户查勘，估价对象内均无装修，可知案涉房产于2018年评估时案外人姜开田尚未持有案涉房产的钥匙。故案外人姜开田未提供充分有效证据证明其在查封之前已合法占有不动产。 三、关于是否已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。 案外人姜开田主张案涉房产系由临沂市凯旋装饰有限公司抵顶山东万德置业有限公司的部分工程款所得，并提交了相关证据。对此，本院认为，以抵账方式进行的房屋交易，可认定为买受人已实际支付了购房款。但根据案外人姜开田提交的有关证据看，本案中抵账的债权人为临沂市凯旋装饰有限公司，并非案外人姜开田。案外人姜开田未提供充分证据证明其已经支付全部价款。 四、关于是否非因买受人原因未办理过户手续。 案外人姜开田于2015年12月11日与山东万德置业有限公司签订商品房认购协议书，即使案涉房产的购房款确系临沂市凯旋装饰有限公司抵顶的工程款，也应根据协议的约定及时办理房屋产权的变更手续。至沂水县人民法院于2016年12月8日对涉案房产进行查封，案涉房产均未办理过户手续。对此，案外人姜开田未提供证据证明非因其自身原因未办理过户手续。 综上所述，案外人姜开田的异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其异议理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人姜开田的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向临沂市河东区人民法院提起诉讼。 审判长  刘成宝 审判员  隋 浩 审判员  高冠雷 二〇二一年四月三十日 书记员  王洪磊