河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民初43号原告（申请执行人）：陈小玮，女，汉族，1963年4月29日出生，住陕西省西安市。委托诉讼代理人：王昊，国浩律师（郑州）事务所。被告（案外人）：马华强，男，汉族，1961年12月6日出生，住河南省鲁山县。第三人（被执行人）：平顶山市大鹏房地产开发有限公司，住所地河南省平顶山市新华区文园路汇金时代1号楼4楼。社会统一信用代码：9141004007583900303。法定代表人：陈明阁，执行董事。委托诉讼代理人：翟天鹏，河南前行律师事务所律师。第三人（被执行人）：陈明阁，男，汉族，1959年8月14日出生，住河南省平顶山市新华区建设西路６号院２号楼１３号。居民身份证：410402195908145511。第三人（被执行人）：田玉霞，女，汉族，1962年7月20日出生，住北京市门头沟区。原告陈小玮与被告马华强、第三人平顶山市大鹏房地产开发有限公司、陈明阁、田玉霞申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。现已审理终结。陈小玮向本院提出诉讼请求：一、准许执行鲁山盛世华城1幢2-2202室的房产；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年12月27日，广州仲裁委员会做出（2019）穗仲案字第8181号调解书，该调解书生效后，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向贵院申请强制执行。贵院已经立案执行，案号为（2020）豫04执295号。执行过程中，案外人向贵院提起执行异议，贵院裁定中止对鲁山盛世华城1幢2-2202室房产的执行，原告对该裁定不服，故诉至贵院，请求判如所诉。马华强辩称，我享有房屋的权利，原告不能执行我的房子。我的房子是从李某处买的，李某2016年付款买的房子，在查封之前大鹏公司将房子卖给李某，本案不属于查封之后买的房子，李某的购房手续包括购房协议、合同都交给了我，也有李某交的物业费、维修基金之类的票据，还有我给李某的转账记录凭证。之后，我交纳了水电费、物业费、装修押金、垃圾清理、电梯使用费等，实际占有使用房屋。大鹏公司辩称，依据被告出示的证据看，大鹏公司与侯亚乐、向广沛2009年以来一直存在债权债务关系，范晓强作为侯亚乐的代理人，一直帮助侯亚乐处理债务，债权，2016年9月1日，大鹏公司与范晓强签订了抵账协议，将盛世华城涉案房屋抵偿给范晓强，当日，范晓强与李某在大鹏公司直接将上房屋卖给李某，李某缴纳维修基金，装空调费用、天然气初装费等等费用，并缴纳购房款277137元。后李某又将房屋于2019年11月5日卖于马华强。从涉案房屋抵账的时间来看，涉案房屋是2016年9月1日抵给范晓强，范晓强当日在售房部与李某达成买卖协议，将涉案房屋转卖给李某，该时间形成于2016年9月1日，早于2019年即涉案房屋查封之前，并且通过李某缴纳首付款缴纳维修基金、天然气初装费等费用来看，李某已经实际入住，故应当解除对涉案房屋的查封。陈明阁、田玉霞未到庭，未提交辩论意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对在案证据，本院认定如下：关于原告陈小玮出示证据，中国广州仲裁委员会（2019）穗仲案字第8181号调解书及本院（2021）豫04执异21号执行裁定书，能够证实陈小玮对大鹏公司享有债权及申请执行的事实，予以采纳；出示的网友留言回复信息以及（2020）京0116民初5844号判决书，仅仅描述盛世华城楼房建设工程延期以及部分施工情况，陈小玮推论认为房屋截至2018年12月仍未向住户交房仅是猜测，不能证明本案房屋是否实际交付，与本案无关，不予采纳。马华强出示的商品房买卖合同、与李某之间签订的房屋买卖协议、2019年11月5日三份收据、2020年9月17日六份收据、房内照片以及2019年11月5日向李某付款的证据能够相互印证，形成证据链，且和证人李某、樊某陈述相一致，能够证实马华强购买房屋装修入住的事实，依法予以采纳。关于大鹏公司出示的合同签约审核表、2016年9月1日樊某出具的收条、2016年9月1日大鹏公司向李某出具的房款收据和维修基金等杂费收据，以及2019年11月5日更名时留存的李某与马华强签订的房屋买卖协议、向重新就案涉房屋向马华强出具的房款收据、杂费收据，与李某、马华强陈述及持有的证据相互印证，能够形成证据链，证实李某转卖给马华强房屋并在大鹏公司更名的事实，予以采纳；大鹏公司出示的（2018）豫0402民初2581号调解书，2015年10月6日协议书、2018年9月4日执行和解议价书及收据一份，系大鹏公司与樊某之间相关债权债务问题，有樊某证言及出示的相关证据予以证明，佐证了李某于2016年9月1日受让取得案涉房屋的事实。依据以上确认的证据，并结合当事人陈述，以及证人证言，本院经审理查明：中国广州仲裁委员会于2019年12月27日制作（2019）穗仲案字第8181号调解书，主要内容为“申请人陈小玮及被申请人大鹏公司、陈明阁、田玉霞共同确认：大鹏公司尚欠赵小玮借款本金100万元及利息（利息以100万元为基数，按照9.2％/年的标准计算，自2018年6月21日起至清偿之日止）律师费15800元，仲裁费26424元，保全费5000元、保全担保费8400元。各方同意按照以下方案履行义务：（一）大鹏公司于2019年12月31日向陈小玮支付上述确认的借款本金100万元中的63200元，律师费15800元、仲裁费26424元、保全担保费8400元、保全费5000元；（二）大鹏公司于2020年9月30日前向陈小玮支付剩余借款本金936800元及利息（以实际结欠本金为基数，按照业绩比较基准9.2％/年计算，自2018年6月21日起计至清偿之日止），综合成本（利息）17％与业绩比较基准（利息）9.2％/年的差额部分由案外人广州格新咨询有限公司向大鹏公司主张；（三）陈小玮在大鹏公司支付上述第（一）项款项后3日内，向人民法院提交申请解除对大鹏公司的银行账户及所有的位于鲁山县××大道盛世××城××室的房产的保全措施；（四）如大鹏公司未按照第（一）（二）项内容履行义务，陈小玮可就借款本金100万元及利息（利息以100万元为基数，按照9.2％/年的标准计算，自2018年6月21日起计至清偿之日止）、律师费36900元、仲裁费26424元、保全费5000元、保全担保费8400元扣除大鹏公司已经履行部分向大鹏公司申请强制执行；（五）陈明阁、田玉霞对本案全部债务承担连带清偿责任。本案在仲裁过程中，陈小玮申请财产保全，鲁山法院于2019年6月27日以（2019）豫0423财保30-2号民事裁定书查封了大鹏公司名下位于鲁山县大鹏盛世华城1幢1-2203、1幢2-2202、1幢1-2301、1幢2-2303、1幢1-2402的房产。”由于该裁决被申请人未按调解书履行义务，陈小玮向本院申请执行，本院依据陈小玮的申请作出（2021）豫04执295号执行裁定评估、拍卖上述查封房产。马华强提出异议，经本院审查于2021年3月14日作出（2021）豫04执异21号执行裁定书，中止了对鲁山县盛世华城1幢2-2202室房产的执行。另查明，1、大鹏公司盛世华城合同签约审核表载明：买受人李某，房号1号楼2单元22层2202号，建筑面积87.98㎡，成交总价277137元。付款时间、认购时间、签约时间均为2016年9月1日。维修基金4223元，中央空调初装费8798元，天然气初装费3000元，契税2771元，有线电视初装费100元，房管局合同备案手续费264元，测绘费239元，房管局合同登记费80元，产权登记费180元，合计19655元。财务审核总计296792元。在买受人确认栏有李某签字按指印，经办人吴潇签字，销售经理姚晓鹏签字。2、交款人李某2016年9月1日收据载明：今收到李某交来盛世华城1号楼2单元22层2号房款277137元。3、马华强与李某于2019年11月5日签订房屋买卖协议，主要内容为：卖方李某，买方马华强，房屋坐落鲁山县鲁平××西段大鹏盛世花城1号楼2单元2202号，房屋总价款28万元，付款时间2019年11月5日前一次性支付。交房时间收到全部房款后1日内。4、大鹏公司重新为马华强出具2019年11月5日0182787号收据记载：今收到马华强盛世华城1号楼2单元22层2号房款277137元；另出具0182788号收据记载收到马华强交来维修基金4223元，中央空调初装费8798元，天然气初装费3000元，契税2771元，有线电视初装费100元，房管局合同备案手续费264元，测绘费239元，房管局合同登记费80元，产权登记费180元等人民币共计19655元。5、物业公司于2019年11月5日出具0154511号收据，记载今收到1-2-2202马华强物业费（2019.11.5-2020.11.4）八百零贰元整，于2020年9月17日出具0265632号收据记载今收到1-2-2202马华强物业费（20.11.4-22.1.3）一千零叁元整，出具0265628号收据载明收到马华强装修垃圾清运费贰佰陆拾肆元，出具0265630号收据载明收到马华强电梯使用费贰佰元整，出具0265627号收据载明收到马华强装修押金贰仟元整，出具0265629号收据载明收到马华强出入证押金等壹佰陆拾元整，出具0265631号收据载明收到马华强电费贰佰元整。6.马华强称2019年11月5日通过卢彪账户向李某转款3万元，向李某账户现金汇款150000元和100000元。李某予以认可。7.本院于2021年4月20日入户调查确认马华强已实际居住案涉房屋。庭审中因审核大鹏公司2016年9月1日出售房屋的问题，李某、樊某到庭作证。樊某称其从大鹏公司受让案涉抵偿房屋的当时直接将房屋办理到李某名下，因其拖欠李某60万元未还，向李某抵偿债务。李某认称其受让樊某房屋并在大鹏公司签订合同，并于2019年11月5日将房屋出售给马华强，在大鹏公司办理了更名手续，更名至马华强名下。樊某、李某的陈述有其持有的相关证据佐证，并与以上查明的事实一致，本院予以采信。本院认为，本案系陈小玮对大鹏公司、陈明阁、田玉霞申请强制执行过程中产生的纠纷。案涉房屋虽然登记在大鹏公司名下，但在2019年6月27日查封之前实际已转卖给了李某，即2016年9月1日大鹏公司向李某出具收到全部购房款收据，及代收维修基金等杂费收据，在案证据已经形成完整的证据链，能够证明在陈小玮申请查封案涉房屋之前，2016年9月1日大鹏公司已将案涉房屋出售至李某，房款已付清，案涉房屋已交付李某。2019年11月5日李某将案涉置换房屋转卖给马华强，双方共同在大鹏公司签订了更名手续，房款两清，双方均无异议，且有大鹏公司房屋销售经办人、管理人员签字确认，其财务人员重新为马华强开具案涉房屋收据为证，足以采信。本案李某并非被执行人，其先于本案查封执行取得案涉房屋，不应当受到陈小玮申请执行的约束。李某已将房屋转卖至马华强，房屋受让人马华强在受让房屋过程中基于对李某、大鹏公司的信任，向李某交付房款、接收房屋的行为并无过错。马华强交纳了维修基金，签订了前期物业管理协议，且已经实际装修居住。案涉房屋系住房，并非其他商业用房，办理过户登记是大鹏公司的合同义务，其应当尽到通知、协助义务。购房人已支付全部购房款，且向大鹏公司交纳了各项费用，并在大鹏公司留存个人信息，已完成相应义务。大鹏公司长期未能为马华强办理过户登记并非马华强本人的原因。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的情形，马华强享有足以排除强制执行的民事权益。综上，陈小玮请求准许执行案涉房屋的诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回陈小玮的诉讼请求。案件受理费5457元，由陈小玮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 李 波审判员 张泰东审判员 崔伟杰二〇二一年四月三十日书记员 史 园