广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初4518号原告：张文胜，男，汉族，1969年8月1日出生，住址福建省永定县。被告：中国移动通信集团广东有限公司深圳分公司，住所地深圳市福田区莲花街道深南大道**中国移动深圳信息大厦，统一社会信用代码914403007085425180。负责人：周忠坤。委托诉讼代理人：王文，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙湘滢。被告：中国移动通信集团广东有限公司，住所，住所地广州市天河区珠江新城珠江西路**广东全球通大厦社会信用代码91440000707653099T。法定代表人：魏明。上列原、被告之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张文胜、被告中国移动通信集团广东有限公司深圳分公司（以下简称中国移动深圳分公司）委托诉讼代理人王文、孙湘滢到庭参加了诉讼，被告中国移动通信集团广东有限公司（中国移动广东公司）经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.判令两被告共同连带向原告支付自2019年1月1日起至2019年9月29日期间的场地租金共计45457.53元；2.判令两被告共同连带向原告赔偿因被告中国移动深圳分公司主动违约所需支付的相当于一年场地租金的违约金61000元；3.判令两被告共同承担本案的全部诉讼费用。被告中国移动深圳分公司答辩称，1.其与原告签订的《合作建立移动互联网机房协议书》系无效合同；2.其实际占用房屋至2019年4月，原告要求支付租金至2019年9月无事实依据；3.原告已于2019年5月将案涉房屋实际转租给第三人。被告中国移动广东公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。本案相关情况1.2019年1月1日，原告与被告中国移动深圳分公司签订了一份《合作建立移动互联网机房协议书》，约定原告将其所有的宝安区石岩街道水田兰姜新村十区138栋一楼商铺提供给被告中国移动深圳分公司用于建立移动互联网机房，被告中国移动深圳分公司每年支付租金61000元；协议履行期自2019年1月1日至2023年12月31日，合同生效之日起，被告中国移动深圳分公司在收到原告开具的正式税务发票后三十天内向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金；原告清楚被告中国移动深圳分公司租赁用途为设置互联网机房，并了解在承租过程中可能由于不可抗力、法律法规、政府政策或第三方原因导致上述租赁用途无法或持续实现，如出现前述情况，原告保证尽量协商解决；双方未经对方同意无故变更、终止协议，或者违反本协议其他约定的，须赔偿对方相应经济损失，并向对方支付相当于一年场地租金的款额作为违约金；协议期内，因发生不能预见、不能避免并不能克服的客观情况等不可抗力原因导致被告中国移动深圳分公司互联网机房无法正常运营，被告中国移动深圳分公司可以提前解除协议，并不承担违约责任。2.2019年9月27日，被告中国移动深圳分公司的员工通过微信向原告发送了一份《通知》，内容为其公司于2019年1月在深圳市宝安区石岩街道水田兰姜新村十区138栋一楼商铺合作建立移动互联网机房，因宝安区域大规模三线下地等不可抗力因素，导致租赁合同用途无法持续实现，已于2019年5月告知该机房需退租，且该场地即日起可对外出租，其公司已启动退租流程，现再次正式通知，请原告积极赔偿完成退租流程。其后双方就退租事宜进行了沟通。3.被告中国移动深圳分公司确认因原告未按照合同约定向其出具税务发票，故其尚未向原告支付租金。4.被告中国移动深圳分公司主张，因石岩街道已于2019年4月完成“三线下地”工作，其无法开挖管道完成传输管道接入，已于2019年4月通知原告退租事宜，原告亦已于2019年5月将该房屋另行出租。原告主张被告中国移动深圳分公司于2019年9月27日才告知其退租事宜，2019年10月该房屋才由其他租客开始使用。被告提交了如下证据：1.深圳市宝安区石岩街道办事处于2019年4月24日发出的《石岩街道城中村“三线下地”整治公告》，内容为各大运营商已经完成通信线路的下地工作，计划于4月25日至4月30日开始对本小区内所有架空的废旧弱电线路及挂塘设施进行清理整治；2.录音录像，显示被告中国移动深圳分公司工作人员在案涉房屋门口与新租客进行了谈话，租客称其2019年5月开始租用该房屋；3.案涉房屋现承租人的《内地居民采集表》，显示邓承新等三人入住该房屋的信息于2019年5月29日被深圳市社区网格综合管理系统首次录入。原告提交了邓乘新出具的《声明函》，内容为邓乘新称其于2019年5月29日要求承租案涉房屋，但原告告知该房屋已出租给被告中国移动深圳分公司，但对方还未支付过房租，双方存在一些纠纷，暂时还不能出租，要等收到移动公司出具的正式退租通知后才答应租给他，但其担心原告将房屋另行出租，就与原告商量先支付1000元定金，等纠纷解除后就正式承租，另因其要办理居住证，故要求原告先把信息上报给网格员，原告就答应了，但正式承租、开始支付租金是从2019年10月1日开始的，2020年1月份有人打听租房信息，其以为是房管所的便衣核查员来核查实际居住信息，所以其就回答是从2019年5月开始租赁的。5.案涉房屋系经深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报的历史遗留违法建筑，未取得建设工程规划许可证。原告提交了案涉房屋的《宝安区房屋临时使用（出租）人证明》，该证明由深圳市宝安区石岩街道水田社区工作站出具。判决理由及结果本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第十一条规定，经普查记录的违法建筑，尚未按照本决定和相关规定处理前，可以允许有条件的临时使用。违法建筑建设当事人或者管理人需要临时使用的，应当向有关部门申请工程质量和消防安全检验，经工程质量和消防安全检验合格并符合地质安全条件的，可以按规定办理临时从事生产经营活动和房屋租赁的相关手续，申请临时使用的办理程序、使用期限等具体规定，由市政府另行制定。《试点实施办法》第四十条、第四十一条规定，历史遗留违法建筑当事人或者管理人需要临时使用的，应当向历史遗留违法建筑所在区查违办或者受委托的街道办事处办理临时使用备案。原告虽然提交了案涉房屋的临时使用证明，但该证明系由社区工作站出具，并非上述规定中的历史遗留违法建筑所在区查违办或者受委托的街道办事处，不能证明案涉房屋已按《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的规定办理了临时使用许可。因此，原告与被告签订的《合作建立移动互联网机房协议书》系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，被告中国移动深圳分公司应返还原告租赁的房屋、支付占有使用房屋期间的占有使用费，并根据其过错比例赔偿原告的损失。根据查明的事实可知，案涉房屋已实际返还原告，双方仅对返还的时间存在争议。本院认为，首先，邓乘新的《内地居民采集表》能够证明其已于2019年5月入住案涉房屋，且该证据与被告中国移动深圳分公司提交的录音录像相互吻合；其次，邓承新的《声明书》属证人证言，邓承新未出庭接受质询，且其证言内容不符合一般常理，又无其他证据佐证，该证据的证明力不足以对抗被告中国移动深圳分公司提交的上述证据；再次，原告在庭审中称被告中国移动深圳分公司于2019年9月才通知其退租事宜，但邓承新的《声明书》载明原告称被告中国移动深圳分公司在2019年5月前已经告知其退租事宜，只是未发送正式的书面文件，由此可见原告在本案中的陈述真实性存疑。因此，本院确认被告中国移动深圳分公司已于2019年5月28日前向原告提出了退租且原告于2019年5月29日前将案涉房屋另行出租，被告中国移动深圳分公司应向原告支付2019年1月1日至2019年5月28日期间的房屋占有使用费24924.4元（61000元/年÷12月*4月+61000元/年÷12月÷31天*28天）。案涉租赁合同无效，违约条款亦无效，且原告未举证证明其因案涉租赁合同无效而受到损失，故原告要求被告赔偿违约金61000元的诉讼请求本院不予支持。被告中国移动广东公司作为被告中国移动深圳分公司的总公司，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款的规定，被告中国移动深圳公司的上述付款义务先由其管理的财产承担，不足以承担的，由被告中国移动广东公司承担。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中国移动通信集团广东有限公司深圳分公司于本判决生效之日起十日内支付原告张文胜2019年1月1日至2019年5月28日的房屋占有使用费24924.4元；二、被告中国移动通信集团广东有限公司对被告中国移动通信集团广东有限公司深圳分公司上述付款义务承担补充清偿责任；三、驳回原告张文胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1215元，由原告负担931元，两被告负担284元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 曾  雨  婷二〇二一年四月十三日书记员 张俊鑫(兼)书记员 王  茂  娜附本案相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。