北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4316号上诉人（原审被告）：光辉庆宇（北京）厨房设备有限公司，住所地北京市顺义区李遂镇政府东侧200米。法定代表人：孙国庆，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：赵明宇，北京市青天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王传应，男，1970年10月27日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：冷冬，北京朗空律师事务所律师。原审第三人：北京建邦顺康房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区李遂镇龙太路**。法定代表人：朱杰，执行董事。委托诉讼代理人：杨林，北京市岳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彤彤，北京市岳成律师事务所实习律师。上诉人光辉庆宇（北京）厨房设备有限公司（以下简称光辉庆宇公司）因与被上诉人王传应、原审第三人北京建邦顺康房地产开发有限公司（以下简称建邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初2628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。光辉庆宇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费由王传应承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院没有认定王传应在2017年3月18日已将涉案房屋转让给罗燕京经营的事实，当时王传应已不再经营。因光辉庆宇公司与王传应签订的租赁协议约定，不经甲方同意乙方不准将场地租赁、转让给他人使用，如发现乙方有此行为，甲方将按违约处理终止本合同，而合同终止后，光辉庆宇公司对涉案房屋投入装修、改造、新建的固定物均不得拆除或故意损坏，同时也不存在补偿问题。2.建邦公司一审中已向法院解释，其支付的经营停业损失与搬迁费是补偿给光辉庆宇公司的，并不是补偿给王传应的，且获得经营停业损失的条件为营业执照及连续三年的纳税证明，光辉庆宇公司向拆迁人提供了符合补偿要求的文件，而王传应并未提供。3.光辉庆宇公司在一审中提起反诉，要求王传应缴纳2019年8月至10月的租金10231元、水费2289元（327吨），共计12520元，一审法官告知光辉庆宇公司本案属于拆迁纠纷，要求光辉庆宇公司另行起诉，所以反诉事实在本案未被认定。若二审法院认定该事实成立，王传应根本无权主张本诉的权利。4.涉案房屋拆迁于2019年10月20日完成，拆迁协议于2019年11月20日签订，王传应已移交涉案房屋所以才被拆除，由此说明双方没有争议。5.王传应承租的涉案房屋在测绘图中编号为4号（全部的门脸房总和），其承租的房屋面积应为280平方米（共二层），一审法院以单层280平米的标准错误计算停业停产补助、搬迁补助。6.光辉庆宇公司提供的房屋拆迁补偿价格表明确包括了王传应装修的全部内容，一审法院没有正确认定。二、一审法院适用法律错误。1.涉案房屋租赁期限于2020年7月截止，如果没有拆迁也只有一年的经营时间了。且王传应早在2017年3月就将涉案房屋转租给案外人经营，如果说王传应按照转租的模式继续经营，其损失也只有一年的租金差额约24000元的利益，减去另外未到期的三个月租金约13500元，其只有10500元的利益，且其尚欠租金、水费共计12520元，计算下来光辉庆宇公司还有约2000元的亏损。2.即便租赁协议无效也并没有影响王传应的经营，未给其带来任何损失。3.一审判决结果高于王传应应交的10年的总租金。4.一审判决不应适用过错原则，判决结果对光辉庆宇公司不公平。王传应辩称，同意一审判决，不同意光辉庆宇公司的上诉请求和理由。1.王传应与案外人罗燕京系合作经营关系，王传应提供场地、营业执照、卫生许可等，罗燕京负责具体经营，其担任厨师，涉案房屋不存在转租的情形。2.王传应对涉案房屋进行了装饰装修，按照租赁协议及拆迁政策，应享有停产停业损失和搬迁补助。3.王传应认可有部分租金未支付的事实，原因是当时光辉庆宇公司想以此作为拒绝给付拆迁补偿的事由，王传应同意支付尚欠租金。4.王传应移交房屋是为了配合政府的拆除腾退工作，并不代表双方对此没有争议，也不代表王传应放弃相关利益。5.当时签订合同时并未具体测量涉案房屋面积，王传应认可拆迁档案，以实测面积为准。6.租赁协议剩余租期长短与政府给予的各项拆迁补偿之间并无因果关系。7.关于租赁协议效力问题，尊重一审判决对于双方签订合同时均存在过错的认定。建邦公司述称，认可光辉庆宇公司的上诉意见。王传应向一审法院起诉请求：判令光辉庆宇公司给付王传应装修补助69231元、停产停业补助469744元、设备及附属物补偿款91665元、移机补助4000元（空调7台和宽带）、搬迁补助费29359元（工程配合奖和守法奖由法院酌定），共计663999元。一审法院经审理认定事实如下：2010年6月1日，光辉庆宇公司（甲方）与王传应（乙方）签订租赁协议一份，约定：乙方租用甲方位于北京市顺义区李遂镇政府东侧200米13号门甲方注册地址房屋，甲方向乙方提供建筑面积二层计280平方米经营场地；租赁期限为10年；自2010年8月1日起至2020年7月30日止。关于甲方的权利，合同约定：不经甲方同意乙方不准将场地租赁、转让给他人使用；如发现乙方有此行为，甲方将按违约处理，终止本合同；因此造成的损失由乙方承担。房屋使用期满或终止使用，屋内的不可移动设施，不能破坏也不能做抵偿债务使用；门窗保持完好，如有损坏所发生的维修费用由乙方负责。关于乙方的权利，合同约定：乙方如对租赁和房屋进行装修改造，在不改变房屋结构的前提下，须征得甲方书面同意后有权自行投资改造。合同期满或终止时，乙方对自行购置的可移动资产享有处置权。另，合同第六条第2款约定，合同期满或终止时，乙方对所改造及新建的固定物不得拆除或故意损坏，不得做抵偿债务之用。合同第七条第1款中约定，在国家征用土地拆迁时，甲方应退乙方尚未到期的租金，如国家政府赔偿经营停业损失费和搬迁费，归乙方所有。2019年11月20日，建邦公司与光辉庆宇公司签订《北京市顺义区集体土地非住宅搬迁拆除补助协议书》（以下简称“拆除补助协议书”）一份，约定：建邦公司因顺义区李遂镇柳各庄村棚户区改造土地开发项目建设，需要拆除光辉庆宇公司在搬迁范围内集体土地上的房屋和附属物。光辉庆宇公司在搬迁范围内的集体土地上的房屋建筑面积为13884.51㎡（均未取得相关审批手续）。建邦公司应支付光辉庆宇公司的搬迁拆除补助及奖励款共计46014678元，其中房屋重置成新价及附属物补助32061076元、停产停业综合补助费10921296元、搬迁补助费682581元、移机补助费113600元、工程配合奖1597232元、守法奖638893元。一审审理中，王传应另提供结婚证、营业执照（副本）及照片，证明其承租涉诉房屋用于经营饭店的事实以及该饭店在拆迁时的装饰、装修情况。光辉庆宇公司认可上述证据的真实性，但称王传应经营的饭店名称与其营业执照中的名称不一致，且拆迁时王传应已经将饭店内的装修物拆走了。经询问，光辉庆宇公司认可房屋交付给王传应时为毛坯房。光辉庆宇公司提供王传应与罗燕京于2017年3月18日签订的委托协议书一份，证明王传应已将其经营的饭店转让给罗燕京，故饭店的实际经营人为罗燕京，王传应无权就饭店的装饰、装修物主张赔偿。王传应称其与罗燕京是合作经营关系，且其在2017年后一直正常缴纳租金，罗燕京在该饭店内并无投入。光辉庆宇公司另提供《附表：北京市集体土地房屋拆迁补偿价格结果通知单》（以下简称“通知单”）一份，证明王传应所承租房屋中设备及附属物的评估价值。该通知单载明：产权人为东北菜，设备及附属物重置成新价为91665元，房屋及装修一栏为空白。该通知单底部手写字体载明：应扣水费房租12519元，合计70844元。经询问，王传应称其所经营的饭店名称确为东北菜，认可该通知单载明的设备及附属物重置成新价91665元，并称其对涉诉房屋进行了装修，但并未评估在内。建邦公司称该通知单未加盖公章，不是拆迁档案中的资料，而是光辉庆宇公司自行委托拆迁项目的评估公司作出的。另，经向双方核实，王传应所租房屋共计两层，合同约定的单层建筑面积为280平方米。王传应称根据涉诉房屋的拆迁档案资料，其所承租的房屋单层实测面积为293.59平方米，故其按照该房屋实测面积主张停产停业补助和搬迁补助。经询问，建邦公司称其已将涉诉土地及房屋的搬迁拆除补助及奖励款全部给付光辉庆宇公司，其中：停产停业综合补助费以认定的经营建筑面积为准，按照800元/平方米的标准给予补偿；搬迁补助费以被搬迁的房屋建筑面积为准，按照50元/平方米的标准给予补偿。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因涉诉土地内的房屋均未取得相关审批手续，故光辉庆宇公司与王传应所签订的租赁协议应属无效。该租赁协议无效，双方均有过错，应当在各自的过错范围内承担相应的责任。现涉诉房屋因顺义区李遂镇柳各庄村棚户区改造土地开发项目被建邦公司拆除，建邦公司已将搬迁拆除补助及奖励款给付光辉庆宇公司，故光辉庆宇公司应当对王传应因此遭受的合理损失给予相应赔偿。关于王传应主张的各项损失，其中：装修、设备及附属物补偿，根据双方陈述及提供的证据，酌情确定王传应的该部分损失为10万元；停产停业补助，根据双方合同约定以及王传应承租房屋的面积、剩余租赁期限等，并考虑到光辉庆宇公司出租房屋亦遭受一定的停产停业损失等情况，酌情确定王传应的该部分损失为313600元；搬迁补助，根据双方合同约定以及王传应承租房屋的面积等情况，酌情确定王传应的该部分损失为28000元。王传应主张的移机补助缺少证据佐证，一审法院不予支持。王传应主张的工程配合奖和守法奖缺乏合同依据，一审法院亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定，判决：一、光辉庆宇（北京）厨房设备有限公司给付王传应装修、设备及附属物补偿、停产停业补助、搬迁补助共计四十四万一千六百元，于判决生效之日起十五日内履行；二、驳回王传应的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。二审中，各方当事人就王传应承租的涉案房屋面积认定问题存在分歧：光辉庆宇公司主张涉案房屋对应的是房屋调查测绘示意图中编号为4号的范围，称涉案房屋有二层共计280平方米；王传应主张称其承租的涉案房屋方位坐南朝北，共计二层，因承租时并未实际测量面积，同意以法院核定的结果为准；建邦公司主张后期与光辉庆宇公司方核对时发现涉案房屋与其他房屋并在一排，均在该图纸显示的4号范围中。对此，本院经审查认为，首先，根据光辉庆宇公司与王传应签订的租赁协议，该协议明确约定“建筑面积二层计二百八十平米经营场地”；其次，王传应一审提交的民事起诉状明确载明“租赁范围为两层建筑面积合计280平方米”；再次，王传应与案外人罗燕京签署的《委托协议书》约定“建筑面积二层计280平方米经营场地”；最后，280平方米与560平方米相差一倍，王传应亦未能提交证据证明实际租赁面积达到560平方米。综上，根据在案证据及王传应当庭表示同意以法院核定的结果为准，本院认定王传应承租的涉案房屋面积共计280平方米。二审中，光辉庆宇公司主张王传应尚未向光辉庆宇公司支付2019年8月至10月的租金10231元、水费2289元（327吨），共计12520元，其一审拟提起反诉，因一审法院告知本案涉及拆迁纠纷，要求光辉庆宇公司另行起诉，故上述事实并未在本案中予以认定。二审庭审中经询，王传应认可尚欠费用的事实并同意在本案中一并予以处理。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”因光辉庆宇公司一审拟提出反诉，要求王传应支付尚欠租金及水费，一审法院未予处理，现其在二审中再次提出反诉，二审庭审中经询，各方当事人均同意在二审中一并处理，本院不持异议。故，综合当事人诉辩意见及本案查明事实，本案争议焦点系光辉庆宇公司应予支付王传应的各项费用如何认定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王传应与光辉庆宇公司签订租赁协议，承租涉案房屋用以开展餐饮经营活动，在租赁期间内涉案房屋被拆迁腾退，且建邦公司已将全部拆迁补偿款项支付给光辉庆宇公司，即使涉案土地内的房屋均未取得相关审批手续，导致王传应与光辉庆宇公司签订的租赁协议因出租标的物未取得建设工程规划许可证而无效，但王传应作为实际经营人，在光辉庆宇公司已实际取得拆迁补偿款项的情形下，仍有权要求光辉庆宇公司支付合理部分的补偿费用。关于装修、设备及附属物补偿，一审法院根据当事人陈述及在案证据酌定该部分费用为100000元，并无不当；关于停业停产补助、搬迁补助，根据已查明的事实，王传应承租的涉案房屋有二层共计280平方米，一审法院认定涉案房屋单层建筑面积为280平方米系认定事实错误，故光辉庆宇公司应予支付王传应的停业停产补助、搬迁补助均应根据涉案房屋实际面积予以减半，即停业停产补助应为156800元、搬迁补助应为14000元；另，因王传应认可尚欠光辉庆宇公司部分租金及水费的事实并同意在本案中一并处理，故王传应应支付2019年8月至2019年10月的租金10231元、水费2289元（327吨），共计12520元。综上，光辉庆宇公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初2628号民事判决；二、光辉庆宇（北京）厨房设备有限公司给付王传应装修、设备及附属物补偿、停产停业补助、搬迁补助共计二十七万零八百元，于本判决生效之日起十五日内履行；三、王传应给付光辉庆宇（北京）厨房设备有限公司二〇一九年八月至二〇一九年十月的租金、水费共计一万二千五百二十元，于本判决生效之日起十五日内履行；四、驳回王传应的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10440元，由王传应负担6182元（已交纳），由光辉庆宇（北京）厨房设备有限公司负担4258元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。二审案件受理费7924元，由光辉庆宇（北京）厨房设备有限公司负担4747元（已交纳），由王传应负担3177元（于本判决生效之日起七日内给付光辉庆宇（北京）厨房设备有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长 孙承松审 判 员 龚勇超审 判 员 杜丽霞二〇二一年四月二十五日法官助理 张天舒书 记 员 李 蕊