福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0702民初473号 原告：南平瑞峰置业有限公司，住所地南平市延平区李侗路188号406室。 法定代表人：李雄文，董事长。 委托诉讼代理人：李寒娟，福建名仕（南平）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢娟娟，福建名仕（南平）律师事务所实习律师。 被告：詹振浩，男，1969年1月17日出生，汉族，住南平市延平区。 被告：刘寿珠，女，1969年12月7日出生，汉族，住南平市延平区。 第三人：福建南平农村商业银行股份有限公司胜利支行，住所地南平市延平区胜利街23-25号。 负责人：张兴旺，支行行长。 委托诉讼代理人：左越，该支行员工。 原告南平瑞峰置业有限公司（以下简称瑞峰公司）与被告詹振浩、刘寿珠、第三人福建南平农村商业银行股份有限公司胜利支行（以下简称农商行胜利支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞峰公司的委托诉讼代理人李寒娟、卢娟娟，第三人农商行胜利支行的委托诉讼代理人左越到庭参加诉讼，被告詹振浩、刘寿珠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞峰公司向本院提出诉讼请求：1.解除瑞峰公司与詹振浩、刘寿珠于2018年9月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201804490）；2.詹振浩、刘寿珠协助瑞峰公司办理解除《商品房买卖合同（预售）》备案登记、预购商品房买卖预告登记手续[合同备案登记业务宗号101809150005；预购商品房买卖预告登记证号：闽（2018）南平市不动产证明第XXXX号]；3.詹振浩、刘寿珠、农商行胜利支行协助瑞峰公司办理解除南平市延平区八仙路9号（江南第一城骏岭）X幢XX室房屋的预购商品房抵押权预告登记手续[预购商品房抵押权预告登记证号：闽（2018）南平市不动产证明第XXXX号]；4.詹振浩、刘寿珠偿还瑞峰公司垫付的按揭贷款本息、罚息共计33659.72元及违约金741.66元（垫付的本息、罚息暂计至2021年2月25日，具体以第三人福建南平农村商业银行股份有限公司胜利支行实际扣款金额为准；违约金暂计至2021年3月11日，具体以原告被扣款项金额为基数，自第三人扣款日起至被告实际付清之日止，按日万分之二的标准计算）；5.詹振浩、刘寿珠向瑞峰公司支付违约金67057.90元。事实与理由：2018年9月15日，瑞峰公司与詹振浩、刘寿珠签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201804490）。该合同约定詹振浩、刘寿珠购买瑞峰公司开发的南平市延平区江南第一城骏岭二期X幢XX室，房屋面积84.46平方米，单价7939.60元/平方米，房屋总价为670579.00元，其中首付134579元，剩余536000元由詹振浩、刘寿珠向农商行胜利支行办理银行按揭贷款，并于2018年11月13日签订了《个人住房按揭借款合同》，瑞峰公司对该笔按揭贷款提供阶段性保证担保。上述合同签订后，瑞峰公司与詹振浩、刘寿珠依约办理了商品房买卖合同备案登记、预购商品房预告登记[合同备案登记业务宗号101809150005；预告登记证号：闽（2018）南平市不动产证明第XXXX号]，瑞峰公司、詹振浩、刘寿珠与农商行胜利支行共同办理了预购商品房抵押权预告登记[抵押权预告登记证号：闽（2018）南平市不动产证明第XXXX号]。2020年7月起，詹振浩、刘寿珠未按《个人住房按揭贷款合同》的约定偿还借款本息。农商行胜利支行多次从瑞峰公司保证金账户直接划扣按揭还款本息、罚息共计人民币33659.72元。经瑞峰公司多次催讨，詹振浩、刘寿珠至今未按买卖合同约定向瑞峰公司支付代偿款项，已构成违约。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一的约定，瑞峰公司有权解除买卖合同，要求詹振浩、刘寿珠偿还代垫款项并要求詹振浩、刘寿珠承担违约责任。经瑞峰公司多次催讨，詹振浩、刘寿珠至今仍未支付瑞峰公司代垫款项。现瑞峰公司为维护自身的合法权益，故诉至人民法院。 詹振浩、刘寿珠未作答辩。 农商行胜利支行述称，应结清银行贷款本息后，再协助瑞峰公司办理抵押权的预告登记。 瑞峰公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。瑞峰公司提交《商品房买卖合同（预售）》、《结婚证》、首付款票据、《南平市商品房买卖合同备案信息表》、预购商品房预告登记证明、《个人住房按揭借款合同》、预购商品房抵押权预告登记证明、按揭贷款还款业务凭证、按揭扣款违约金计算表、还款催告通知函、《律师函》、邮政快递单据等证据。詹振浩、刘寿珠未到庭参加诉讼，又未对前述的其他证据提出书面异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证的权利。农商行胜利支行对上述证据均无异议。对瑞峰公司提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 瑞峰公司以出让方式取得坐落于××村××号××地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为南国用（2015）第0××9号。该地块土地面积为102947平方米，规划用途为商业、住宅用地。经批准，瑞峰公司在上述地块建设商品房项目核准名称为江南第一城Ｃ01-Ｃ06地块Ｃ区（骏岭二期）。建设工程规划许可证号为建字第：35XXXX26号，施工许可证号为××。该商品房由南平市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为南房预售证第2018008号。 詹振浩与刘寿珠系夫妻关系，2018年9月15日，詹振浩、刘寿珠与瑞峰公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201804490），合同主要约定，詹振浩、刘寿珠购买由瑞峰公司开发的坐落于南平市延平区八仙路9号（江南第一城骏岭）X幢XX层XXXX室商品房一套，房屋预测建筑面积为84.46平方米，单价为7939.60元/平方米，总价款670579元。其中房屋首付金额134579元于2018年9月15日前支付，剩余购房款536000元由詹振浩、刘寿珠通过银行按揭方式支付。出卖人应当在2020年4月15日前向买受人交付该商品房。该合同附件十一补充协议第三条第3款约定：“买受人采取的付款方式为‘贷款方式付款’的（包括公积金贷款，下同）双方对‘贷款方式付款’做如下补充：……3.6出卖人为买受人贷款承担连带保证责任期间，买受人延期缴纳贷款本息，致使银行从出卖人保证金账户罚扣款项的，买受人应在出卖人书面通知送达之日起七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人，并以被扣款项金额为基数，自银行扣款日起至买受人归还日止以每日万分之二标准另向出卖人计付违约金。买受人超过30日还未归还出卖人被扣款的，出卖人有权解除本合同，并有权从买受人已经支付的购房款中直接扣回出卖人被扣款项金额并扣除本合同总价款的10%作为违约金及已发生的相关费用（包括但不限于出卖人已向有关部门代为缴付的应由买受人承担的税费等），由此引发的银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于本金、利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。”合同附件十一补充协议第十三条第2款约定：“本合同解除时，如果已办理预售登记、备案或买受人名下的房产证已在办理中，双方应在通知送达后10日内共同到房地产管理部门撤销预售登记、备案或撤回房地产权证的申办手续，因此而发生的费用由过错方承担。……”双方还就其他相关事项进行约定。合同签订后，詹振浩向瑞峰公司支付首付款134579元（2018年9月2日詹振浩向瑞峰公司支付的预购款10000元，2018年9月15日詹振浩向瑞峰公司支付的首付款124579元）。2018年9月20日，双方在南平市房产交易中心（现更名为南平市不动产登记中心）为前述《商品房买卖合同(预售）》办理了合同备案登记（业务宗号：101809150005）。2018年10月31日，双方办理了预购商品房买卖预告登记手续，预告登记证明号为闽（2018）南平市不动产证明第XXXX号。2018年11月13日，詹振浩、刘寿珠及瑞峰公司与农商行胜利支行签订《个人住房按揭借款合同》（合同编号：HT9050230180004750）合同主要约定，詹振浩、刘寿珠以南平市延平区八仙路9号（江南第一城骏岭）X幢XX层XXXX室商品房作为抵押物，向农商行胜利支行借款536000元，借款期限自2018年11月13日至2033年11月11日止。瑞峰公司作为詹振浩、刘寿珠该笔按揭贷款的保证人，担保方式为抵押加阶段性保证，保证期限为本合同签订之日起，至借款人取得本合同项下所购房产证书，办妥相应的抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交贷款人收执之日止，提供连带责任保证。保证期间为合同约定的债务履行期限届满之日起两年。2018年11月16日，詹振浩、刘寿珠与农商行胜利支行办理了预购商品房抵押权预告登记手续，预告登记证明号为闽（2018）南平市不动产证明第XXXX号。2020年8月26日起，詹振浩、刘寿珠未按照借款合同约定偿还借款本息。农商行胜利支行遂根据借款合同的约定，直接从瑞峰公司的银行账户中扣划詹振浩、刘寿珠2020年8月26日至2021年2月25日期间未清偿贷款的本金、利息以及罚息共计33659.72元。期间瑞峰公司多次要求詹振浩、刘寿珠支付代垫款项并履行还款义务未果，遂诉至本院。 本院认为，瑞峰公司与詹振浩、刘寿珠签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 关于瑞峰公司主张解除《商品房买卖合同（现售）》的诉讼请求。该商品房买卖合同附件十一补充协议第三条第三款约定：“买受人采取的付款方式为‘贷款方式付款’的（包括公积金贷款，下同）双方对‘贷款方式付款’做如下补充：……3.6出卖人为买受人贷款承担连带保证责任期间，买受人延期缴纳贷款本息，致使银行从出卖人保证金账户罚扣款项的，买受人应在出卖人书面通知送达之日起七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人，并以被扣款项金额为基数，自银行扣款日起至买受人归还日止以每日万分之二标准另向出卖人计付违约金。买受人超过30日还未归还出卖人被扣款的，出卖人有权解除本合同，并有权从买受人已经支付的购房款中直接扣回出卖人被扣款项金额并扣除本合同总价款的10%作为违约金及已发生的相关费用（包括但不限于出卖人已向有关部门代为缴付的应由买受人承担的税费等），由此引发的银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于本金、利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。”本案中，詹振浩、刘寿珠在农商行胜利支行发放借款后，未依照《个人住房按揭借款合同》的约定及时归还借款，导致瑞峰公司被扣款。詹振浩、刘寿珠至今仍未归还瑞峰公司被扣款项，且仍未按《个人住房按揭借款合同》约定履行还本付息义务，詹振浩、刘寿珠的行为已构成违约，双方合同解除条件已成就，瑞峰公司主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，具有合同依据和法律依据，予以支持。 关于《商品房买卖合同》解除后的法律后果的问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”根据《商品房买卖合同（现售）》的附件十一补充协议第三条第三款约定及前述法律规定，商品房买卖合同解除后，詹振浩、刘寿珠应协助瑞峰公司办理解除《商品房买卖合同（现售）》备案登记及房屋预告登记手续。故瑞峰公司要求詹振浩、刘寿珠协助注销《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续的诉讼请求，具有合同依据，且符合法律规定，予以支持。同时，瑞峰公司理应向詹振浩、刘寿珠返还购房首付款134579元及收取的按揭贷款536000元。由于詹振浩、刘寿珠未到庭就此进行答辩并提起诉讼，故本案对此不予处理，詹振浩、刘寿珠可另行向瑞峰公司主张。关于瑞峰公司要求詹振浩、刘寿珠及农商行胜利支行协助解除预购商品房抵押权预购登记手续的诉请。因詹振浩、刘寿珠与农商行胜利支行之间的《个人住房按揭借款合同》尚未解除，瑞峰公司对该笔贷款仍承担担保责任，故瑞峰公司要求协助解除预购商品房抵押权预购登记手续，缺乏法律依据，不予支持。 关于瑞峰公司要求詹振浩、刘寿珠支付代偿按揭款项及产生的逾期付款违约金。詹振浩、刘寿珠未依约履行还贷义务，致使瑞峰公司承担阶段性担保责任，已构成违约。根据双方的约定，詹振浩、刘寿珠应向瑞峰公司支付自银行扣款日起按每日万分之二的标准计算的违约金。截止至2021年2月25日，瑞峰公司已为詹振浩、刘寿珠垫付未清偿贷款的本金、利息以及罚息共计33659.72元，截止至2021年3月11日已产生违约金741.66元。故瑞峰公司要求詹振浩、刘寿珠偿还垫付的按揭贷款本息、罚息共计33659.72元及违约金741.66元，并33659.72元为基数，自2021年3月12日起支付偿还垫付款之日止按每日万分之二的标准支付违约金。对于超出部分的诉讼请求，因瑞峰公司未举证证明已实际发生，本院不予处理，瑞峰公司可另行主张。 关于瑞峰公司要求詹振浩、刘寿珠支付违约金67057.90元的诉讼请求。根据双方的约定，瑞峰公司解除合同后可从詹振浩、刘寿珠扣除本合同总价款的10%作为违约金。故瑞峰公司要求詹振浩、刘寿珠支付按商品总价10%计算的违约金67057.90元（670579元×10%）的诉讼请求，具有合同依据，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及规定，判决如下： 一、解除南平瑞峰置业有限公司与詹振浩、刘寿珠于2018年9月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201804490）； 二、詹振浩、刘寿珠应于本判决生效之日起十日内协助南平瑞峰置业有限公司办理解除《商品房买卖合同（预售）》备案登记（合同备案登记业务宗号：101809150005）及预购商品房买卖预告登记手续[预购商品房买卖预告登记证号：闽（2018）南平市不动产证明第XXXX号]； 三、詹振浩、刘寿珠应于本判决生效之日起十日内向南平瑞峰置业有限公司偿还垫付的按揭贷款本息、罚息共计33659.72元，支付违约金741.66元，并自2021年3月12日起支付偿还垫付款之日止按每日万分之二的标准支付违约金； 四、詹振浩、刘寿珠应于本判决生效之日起十日内向南平瑞峰置业有限公司支付违约金67057.90元； 五、驳回南平瑞峰置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11434.40元，减半收取5717.20元，由詹振浩、刘寿珠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效裁判为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 包永生 二〇二一年四月十九日 法官助理 胡 鑫 书 记 员 钱安妮 一、本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户： 开户单位：南平市延平区人民法院 开户行：福建南平农村商业银行股份有限公司胜利支行 账号：9050××××4965 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。