河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终774号上诉人（原审被告）：河南四建集团股份有限公司，住所地河南省开封市宋门关大街36号。法定代表人：黄思亚，任该公司董事长。委托诉讼代理人：李抗，男，该公司员工。委托诉讼代理人：田琼，河南大为律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南阳裕冠房地产开发有限公司，住所地河南省南阳市八一路20号。法定代表人：郭飒，任该公司董事长。委托诉讼代理人：杨军，男，该公司经理。委托诉讼代理人：宋大星，河南豫宛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨宏东，男，1970年4月2日出生，汉族，户籍地河南省南阳市宛城区，现住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：申赟博，河南宛平律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱兰恒，女，1970年2月11日出生，汉族，户籍地河南省南阳市宛城区，现住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：申赟博，河南宛平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南阳市卧龙市场发展服务中心，住所地河南省南阳市卧龙西路168号美家时尚快捷五楼。法定代表人：曾照东，任该服务中心主任。委托诉讼代理人：秦泰，河南达圣律师事务所律师。原审第三人：张磊，男，1980年6月21日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。上诉人南阳裕冠房地产开发有限公司（以下简称南阳裕冠公司）、河南四建集团股份有限公司（以下简称河南四建公司）、杨宏东、朱兰恒因与被上诉人南阳市卧龙市场发展服务中心（以下简称卧龙市场发展中心）确认合同无效纠纷及物权保护纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1303民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南阳裕冠公司上诉请求：撤销一审判决,依法改判驳回卧龙市场发展中心的诉讼请求。事实和理由：一、本案不是确认合同无效纠纷案件,而是物权纠纷案件。二、卧龙市场发展中心系重复起诉,理应驳回其诉讼请求。卧龙市场发展中心之前曾将杨宏东、朱兰恒、南阳裕冠公司、河南四建公司诉为被告,请求判决确认涉案房屋所有权归卧龙市场发展中心所有。该案经本院审理,作出的(2019)豫13民终6450号民事判决明确“驳回卧龙市场发展中心请求确认涉案房产归其所有的诉讼请求。”卧龙市场发展中心明知驳回其诉讼请求后不可以再次起诉,也明知物权所有权包含着占有、使用、收益权。为了实现非法目的,故意假借确认合同无效规避法律重复起诉。三、一审认定事实和适用法律错误。1.杨宏东、朱兰恒、张磊、河南四建公司与卧龙市场发展中心没有任何合同关系。2004年3月16日,南阳裕冠公司与原南阳市专业市场发展服务中心所签《协议》本身是乘人之危,是为了应付上级检查。在《协议》签订之后,双方当事人并未实际履行关于占有、使用等物权部分的条款。登记在杨宏东名下的房屋与卧龙市场发展中心主张的房屋位置、面积均不一致,说明《协议》本身是承租使用关系,并不是所谓的“拆迁置换”。2.文化宫街53号院是河南四建公司的产权,在拆旧建新中,所有的证照包括土地证、规划证、施工证等手续全部在河南四建公司名下。南阳裕冠公司仅享有使用权,并没有处分权,南阳裕冠公司擅自处分房屋的条款侵害了河南四建公司的利益,应当无效。即使协议后来被认为有效,卧龙市场发展中心仅对协议相对人南阳裕冠公司享有合同之债权,不应当享有物权。3.卧龙市场发展中心主张的拆迁安置本身是违章的简易摊位,并没有取得不动产的合法所有权,依照相关规定，因建设需要拆除时不予补偿。因此,本案争议不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定。四、一审判决违背公平原则。本案争议所涉及的2004年3月16日《协议书》拆除的部分露天简易摊位的价值在2004年不足1万元,而南阳裕冠公司已经支付了5万元的补偿。卧龙市场发展中心却索要翻新之后的合法产权,违背民事法律公平性的基本原则。五、一审判决侵害善意受让人的合法权益。张磊是基于与河南四建公司签订的房屋买卖合同并办理了房产证,张磊又将房屋出售给杨宏东，杨宏东已善意取得该房屋所有权。而卧龙市场发展中心提起撤销涉案房产证的行政诉讼案件正在审理过程中,卧龙市场发展中心没有证据能够证明其取得涉案房屋的所有权,也没有证据证明杨宏东、朱兰恒丧失了房屋的所有权。一审法院判决将案涉房屋占有、使用权返还给卧龙市场发展中心缺乏事实根据和法律依据。河南四建公司、杨宏东、朱兰恒、张磊对南阳裕冠公司的上诉理由无异议。河南四建公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或判决驳回卧龙市场发展中心一审的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由卧龙市场发展中心承担。事实和理由:一、一审判决认定卧龙市场发展中心对涉案房屋享有优先权,享有主张河南四建公司与张磊签订的房屋买卖合同及买卖行为无效权利,有悖法律规定,法律适用错误。首先,卧龙市场发展中心对涉案房屋不享有优先权。梅溪路马路市场是南阳市中州路至新华路之间的道路,全长近1.3公里。其中,占用河南四建公司的南、北长近80米的路边道路上搭建临时简易用房及摆设临时摊位作为马路市场的设施,并未办理征地手续,也未办理产权证明。一审法院在未依法查明事实的情形下,把占用河南四建公司的南、北长近80米的路边道路上搭建临时简易用房及摆设临时推位设施认定为卧龙市场发展服务中心拥有梅溪路门面房17间,文化宫街门面房39间的被拆迁房错误。其次,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第七条之规定解释的适用对象主要为解决房地产开发过程中,涉及因商品房买卖纠纷时适用该司法解释。本案中,河南四建公司建设的房屋为经济适用房建设项目,并不属于商品房。因此,关于其争议的解决不应适用该司法解释的规定。二、事实认定错误。1.河南四建公司与张磊的房屋买卖行为是有效的,张磊支付了合理对价,张磊的权益依法应予维护。后张磊又将涉案房屋以符合当时的市场价格出售给杨宏东、朱兰恒，杨宏东、朱兰恒支付了合理对价，杨宏东、朱兰恒善意取得该房屋。且杨宏东、朱兰恒购买的是一、二层商用集资房，该房并不是住宅，不论是个人购买或是职工购买均是合法的，不损害国家利益。2.南阳裕冠公司承建的项目是河南四建公司的集资房项目,不是房地产开发项目,建设主体是河南四建公司。只有河南四建公司才具有房屋处置的权利,以及对外签订合同的权利。因此,南阳裕冠公司无权与卧龙市场发展服务中心签订《拆迁补偿安置协议》,该协议违反法律规定,系无效合同。南阳裕冠公司、杨宏东、朱兰恒、张磊对河南四建公司的上诉理由无异议。杨宏东、朱兰恒上诉请求：撤销一审判决,依法改判驳回卧龙市场发展中心的诉讼请求。事实和理由：一、卧龙市场发展中心未依法取得案涉房产的所有权,不具有请求返还原物、排除妨害的原告主体资格。卧龙市场发展中心依据2004年3月16日与南阳裕冠公司签订的《协议》,起诉杨宏东、朱兰恒返还卧龙区文化宫街××号2幢1单元101室房屋的占有、使用权,行使的是物权请求权,而优先使用权并非物权,物权的取得应遵循法定原则,卧龙市场发展中心的诉求没有法律依据。生效判决已经否定了卧龙市场发展中心对涉案房屋所有权的主张,而所有权包含着本案请求的占有、使用、收益权。卧龙市场发展中心与杨宏东、朱兰恒之间没有合同关系,其只可以向南阳裕冠公司主张合同之债,不可以向没有合同关系的当事人主张物权。而且物权取得适用法定原则,即杨宏东、朱兰恒经房管局登记颁发了房权证,即使南阳裕冠公司签订的《协议》有效,也不能推定卧龙市场发展中心就享有占有、使用和收益权。《协议》未涉及到2幢1单元101室,卧龙市场发展中心主张的房屋面积、位置也不一致,而且《协议》约定的是使用权,实际是优先承租权,不能对抗杨宏东、朱兰恒善意取得的物权。二、一审法院错误适用了推定规则,导致推定结论错误。案例只能成为同案同判裁判的参考依据,而不能直接适用,一审法院的裁判理由直接引用另一案件的裁判结果作为裁判依据,该推定错误。三、一审法院认定张磊与杨宏东、朱兰恒签订的房屋买卖合同及买卖行为无效是错误的。1.即使张磊无权处分,也不影响合同效力。杨宏东、朱兰恒对张磊如何取得房权证并不知情,且支付了房屋的对价,办理了过户手续以及房权证。2.杨宏东、朱兰恒与张磊之间不存在恶意串通损害第三人利益情形。杨宏东、朱兰恒仅知道卧龙市场发展中心是市场管理人,不知道卧龙市场发展中心是房屋所有权人,卧龙市场发展中心未曾出示过产权证明,杨宏东、朱兰恒也不可能知道卧龙市场发展中心与南阳裕冠公司签订有《协议》。一审法院仅以其他案件的鉴定结论推定本案杨宏东支付120万元价格明显低于评估价格,是主观臆断的。3.杨宏东、朱兰恒已经在2014年1月20日取得了房屋登记机关颁发的宛房权证字第××号房产证，已善意取得101室房屋的所有权。综上所述,杨宏东、朱兰恒所签订购房协议合法有效,已善意取得了房屋所有权。一审法院认定事实、适用法律错误,请求依法改判驳回卧龙市场发展中心的诉讼请求。河南四建公司、南阳裕冠公司、张磊对杨宏东、朱兰恒的上诉理由无异议。卧龙市场发展中心综合辩称，一、上诉人所称卧龙市场发展中心不具有请求返还涉案房产主体资格、《拆迁补偿安置协议》无效、卧龙市场发展中心对案涉房屋不享有优先取得权的上诉理由已被生效的判决、裁定所否定。二、一审判决杨宏东与张磊之间的房屋买卖关系无效适用法律正确。杨宏东称房屋买卖关系有效，系善意取得的上诉理由不能成立。张磊与南阳裕冠公司、河南四建公司签订的房屋买卖合同与郭建设、武合伟、崔克先的合同性质相同，基本事实除买受人、房屋坐落位置不同外，其他均相同。在郭建设、郭文娟、崔克先与南阳裕冠公司、河南四建公司签订的房屋买卖合同被生效判决确认无效后，一审判决确认确认张磊与南阳裕冠公司、河南四建公司签订的房屋买卖合同无效并无不当。杨宏东明知案涉房屋的占有、使用权归属卧龙市场发展中心，并与卧龙市场发展中心存在多年的房屋租赁合同关系，且明知张磊无处分权的情况下又与张磊签订房屋买卖协议，二人明显存在恶意串通，损害卧龙市场发展中心的利益，该协议显然为无效协议，依据该无效协议占有涉案房屋不属于善意取得。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决无误。请求驳回上诉，维持原判。卧龙市场发展中心向一审法院起诉请求：1.确认河南四建股份有限公司第二分公司（以下简称四建二分公司）与张磊，张磊与杨宏东、朱兰恒之间的房屋买卖合同关系无效；2.判令杨宏东、朱兰恒将文化宫街53号2幢1单元101室的房屋占有、使用、收益权返还交付给卧龙市场发展中心；3.判令河南四建公司、南阳裕冠公司共同赔偿卧龙市场发展中心自2015年2月28日至房屋返还卧龙市场发展中心之日期间的损失（按每年租金50000元计算，2015年2月28日至2019年11月28日期间为237500元）。一审法院认定事实：1985年,南阳市政府下发宛市政[1985]2号文件即关于转发《南阳市城市管理办公会议纪要》的通知，决定设立南阳市梅溪路市场（北至新华路交叉口，南至中州路交叉口）等12条固定开放的马路市场；对于该固定开放的马路市场路段的资金来源可采取集资与贷款相结合的办法来筹措，工商局自筹2万元，财政局、税务局各借给工商局2万元，人行、建行、农行各贷给工商局低息贷款5万元；市场的一切设施所有权归市工商局所有。依据该文件，南阳市工商局在四建二分公司院墙外皮（西边界）以西，归属国家所使用的土地上兴建了梅溪路门面房17间，文化宫街门面房39间的固定开放市场。1996年，南阳市编委研究成立南阳市、卧龙、宛城、市直（专业）市场发展服务中心,性质为事业单位,人员从南阳市工商局现有人员中调剂。2002年2月3日，四建二分公司作为甲方，南阳裕冠公司作为乙方，签订了《联合建房协议》，约定：联合建设南阳市文化宫街四建二分公司家属院，甲方提供建设用地，乙方负责投资建设，投资风险由乙方承担，在新建商住楼中，所有住宅房屋归甲方使用并按全额集资房安置原住户，建设的一楼和二楼商业用房乙方有优先使用权。2003年12月，四建二分公司经南阳市政府土地、规划部门审批后，需将原有的梅溪路53号院旧房拆除，按规划进行建设。在旧房拆迁过程中，2004年3月16日，南阳裕冠公司作为乙方，南阳市专业市场发展服务中心作为甲方，双方签订《协议》，该协议约定如下：“第一条、拆迁补偿条款。因乙方施工需拆除甲方梅溪路门面房17间、文化宫街门面房39间。为此，乙方愿作如下补偿:1.施工期间付给甲方补偿费5万元整。2.四号楼三层西头单元房壹套（85㎡左右）由乙方交给甲方使用。3.文化宫街门面房两间（约76㎡）由乙方交给甲方。4.梅溪路门面房壹间（约30㎡）、二楼商业房三间（约90㎡），由乙方交给甲方使用。5.以上房屋均由乙方办理相关房产手续，作为对甲方的永远补偿。6.施工期间乙方在梅溪路与文化宫街交叉口处的三间售房部（约60㎡）在盖好后，乙方使用三个月之后交给甲方使用。第二条：拆迁安置条款。1.拆迁由乙方负责，卷闸门、角铁、钢管归甲方所有。2.拆迁施工期间，甲方协助乙方做好拆迁商户的政策解释工作，商户上访告状由乙方负责。3.项目建成后，在同等条件下，对于拆迁的商户，应由乙方优先安置，具体安置名单由甲方提供。4.如果乙方在中心市场区域再开发房地产，必须和甲方联合。第三条：项目建成后所有商业用房的市场交易费由甲方收取。”该合同签订后，南阳裕冠公司按协议约定向南阳市专业市场发展服务中心支付了50000元补偿费。2004年，南阳市专业市场发展服务中心以17家商户为被告诉至一审法院，要求商户立即交付梅溪路南段东1号至17号简易房屋，胜诉后一审法院已执行完毕。2010年3月，中共南阳市委办公室下发宛办[2010]14号文件即中共南阳市委办公室、南阳市人民政府办公室关于印发《市市场发展服务中心人员资产移交区级管理实施方案》的通知，决定撤销市市场发展服务中心，成立南阳市卧龙、宛城、高新市场发展服务中心，成立的卧龙、宛城、高新市场发展服务中心，分别隶属所在区政府领导，均为正科级事业单位。经费形式为差额预算管理，人员资产等一并移交。按照属地管理原则，卧龙市场发展中心接收卧龙和专业分中心的资产。本案争议的房屋位于卧龙区文化宫街××号，该房屋所在土地的使用权归属四建二分公司，土地证号为宛市土国用（2004）第04423号，使用面积为12528.01㎡，使用权类型为划拨。2003年－2005年，四建二分公司分别取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2008年10月13日，四建二分公司取得了宛市房权证字第302408、30××09号房产证，附记均标注为集资房。2010年10月21日，四建二分公司以职工集资建房的名义，将位于卧龙区文化宫街××号2幢1单元101室的房屋（分户审批表显示建筑面积78.36平方米、每平方米1500元，总价款117540元）分户给张磊，并以张磊系四建二分公司职工的名义在南阳市房管局为张磊办理了第1101002443号房屋所有权证（房产证登记日期为2011年2月22日）。该房屋即为案涉房屋。2010年3月1日、2011年3月1日、2012年3月1日、2013年3月1日、2014年2月20日，杨宏东分别与卧龙市场发展中心签订《南阳市卧龙市场发展服务中心设施租赁协议》或《租赁合同》，约定租赁案涉房产（即卧龙区文化宫街××号2幢1单元101室），年租金50000元。杨宏东按合同约定履行义务，每年向卧龙市场发展中心交纳50000元。但庭审中辩称系交纳管理费，非租金，并称自2011年起至2014年，每年另行向房屋所有人张磊交纳房租20000元，共计80000元，房租系现金交纳，但杨宏东未向一审法院提交向张磊交纳房租的收据和租赁合同。2014年8月10日，张磊与杨宏东、朱兰恒签订《购房协议》一份，约定以1200000元的价格购买涉案房产。2014年8月26日，杨宏东分两次共计向张二变（杨宏东称系张磊的姐姐）转款500000元，庭审中，杨宏东称剩余房款系现金支付，并提交张磊出具的收到含过户费用在内的购房款1200000元的收条一份、按购房款1176809.7元交纳办证费及15017.9元的发票（发票开票时间2014年10月8日）、按购房款1176810元交纳契税47072.4元的发票（发票开具时间2014年10月8日），以及其他办理过户时的税收等发票手续，用以证明其实际交付房款1200000元。杨宏东、朱兰恒在南阳市房管局办理了第1401031355-1、1401031355-××号房屋所有权证。对于卧龙市场发展中心提交的张磊与杨宏东、朱兰恒于2014年8月29日签订《房产买卖协议》（约定以300000元的价格购买涉案房产），杨宏东在庭审中质证称该协议不真实，办理过户时为避税，将交易价格写为300000元，实际交易价格为1200000元，并按1170000元的交易价格交税。四建二分公司成立于2000年8月23日，隶属于河南四建公司。2016年6月29日，河南四建公司下发河南四建司字[2016]81号文件，决定撤销四建二分公司等四个单位，其隶属关系并入河南四建公司南阳建设工程分公司。另查明，另案中，卧龙市场发展中心申请一审法院司法技术科委托河南宏基房地产评估测绘有限公司对南阳市卧龙区文化宫街××号1幢1单元109室（房产产权证中所有人为郭建设）2011年及2018年的评估价值进行鉴定，该鉴定结论为：该房屋建筑面积38.26平方米，2011年该房价值每平方米25602元，总价为979533元；2018年该房价值每平方米34341元，总价为1313887元。案涉房产与109室房产处于同一地段相邻楼内，每平方米的市场交易价格相差不大，但案涉房产的建筑面积为78.36平方米，是109室房产建筑面积的两倍余。再查明，（一）2015年5月7日，卧龙市场发展中心将南阳裕冠公司、四建二分公司、杨宏东等人诉至一审法院，请求确认南阳裕冠公司置换给自己的文化宫街53号2幢1单元101号，1幢1单元109、212、213、214号共计五间房屋产权归其所有，并确认南阳裕冠公司、四建二分公司与各第三人（即崔克先、杨宏东、郭文娟、郭建设、张磊）分别签订的房屋买卖合同无效，诉讼中又撤回了对郭建设、崔克先、郭文娟、朱兰恒的起诉。一审法院于2016年7月2日作出（2015）宛龙梅民初字第192号民事判决，判决驳回卧龙市场发展中心的诉讼请求。卧龙市场发展中心不服，提起上诉，本院于2016年12月15日作出（2016）豫13民终3606号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。一审法院于2018年12月12日作出（2017）豫1303民初992号民事裁定，裁定驳回卧龙市场发展中心的起诉，卧龙市场发展中心未上诉，该民事裁定生效。（二）2017年6月8日，卧龙市场发展中心就与涉案房产处于相邻楼内郭建设名下的109室以物权纠纷起诉南阳裕冠公司、四建二分公司、郭建设，一审法院于2018年9月5日作出（2017）豫1303民初4514号民事判决，判决确认郭建设名下的109室所有权归卧龙市场发展中心所有，四建二分公司与郭建设之间的集资房买卖合同无效。南阳裕冠公司不服该判决结果，提起上诉，本院于2019年1月23日作出（2018）豫13民终6488号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。一审法院依卧龙市场发展中心申请将四建二分公司变更为河南四建公司，于2019年8月23日作出（2019）豫1303民初1218号民事判决，判决确认郭建设名下的109室所有权归卧龙市场发展中心所有，确认四建二分公司与郭建设之间的集资房买卖合同无效。南阳裕冠公司、河南四建公司均不服该判决结果，提起上诉，本院于2019年10月30日作出（2019）豫13民终6450号民事判决，认为，南阳裕冠公司、河南四建公司关于南阳裕冠公司与河南四建公司之间不存在合作开发房地产、南阳裕冠公司仅是为河南四建公司的建设工程进行施工、南阳裕冠公司对郭建设名下的109室不享有处分权的主张，与事实不符，不予支持;南阳裕冠公司在与河南四建公司联合建房过程中，需拆除卧龙市场发展中心管理的梅溪路门面房17间、文化宫街门面房39间，经过与卧龙市场发展中心协商后，双方于2004年3月16日签订协议约定将包括郭建设名下的109室在内的多间商铺补偿给卧龙市场发展中心，该协议系双方自愿签订，且自协议签订至今，南阳裕冠公司并未请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该协议，依法该协议对双方产生约束力，南阳裕冠公司应当按照协议约定履行义务，南阳裕冠公司、河南四建公司关于2004年3月16日南阳裕冠公司与卧龙市场发展中心签订的将郭建设名下的109室补偿给卧龙市场发展中心的拆迁补偿协议无效的主张，缺乏法律依据，不予支持;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定:拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。郭建设名下的109室是卧龙市场发展中心与南阳裕冠公司在拆迁房屋过程中签订补偿协议对被拆迁人卧龙市场发展中心予以补偿安置的房屋，被拆迁人卧龙市场发展中心享有优先权，即使后买受人郭建设已经取得房屋并办理登记手续，卧龙市场发展中心仍享有主张后买卖合同无效的权利，南阳裕冠公司、河南四建公司与郭建设签订房屋买卖合同将涉案房屋出售给郭建设的行为，侵犯了卧龙市场发展中心享有的拆迁安置补偿优先权，南阳裕冠公司作为房屋出卖人，在明知案涉商铺已安置补偿给被拆迁人卧龙市场发展中心的情况下，又与郭建设签订《房屋买卖合同》，并在签订合同后，假冒郭建设是河南四建公司内部职工集资的名义将在国有划拨土地上建设的不符合市场正常交易条件的房屋为郭建设办理了产权登记，其行为明显存在恶意，损害了国家利益，应当确认无效，故对于南阳裕冠公司、河南四建公司、郭建设关于南阳裕冠公司、河南四建公司与郭建设签订的房屋买卖合同为有效合同的主张不予支持;《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在卧龙市场发展中心与南阳裕冠公司签订的拆迁补偿安置协议有效的情况下，卧龙市场发展中心所享有的是债权请求权，享有依据协议请求拆迁人南阳裕冠公司向其交付房屋并协助涉案房屋过户的合同权利，并不直接享有物权，在卧龙市场发展中心对补偿安置房屋享有优先取得权的情况下，依据上述法律规定，郭建设名下的109室不动产物权仍然需在产权登记机关完成转移至卧龙市场发展中心名下的过户登记手续后才归属于其所有，一审在产权登记机关未办理过户登记的情况下，直接判令卧龙市场发展中心享有涉案房屋所有权的处理，与上述法律规定不符，处理不当，二审予以纠正。综上所述，南阳裕冠公司、河南四建公司的上诉请求部分成立。故判决：一、撤销一审法院（2019）豫1303民初1218号民事判决；二、南阳裕冠公司、河南四建公司与郭建设签订的房屋买卖合同及买卖行为无效；三、驳回卧龙市场发展中心请求确认郭建设名下的109室归其所有的诉讼请求。后卧龙市场发展中心就撤销涉案房产房产证提起行政诉讼，案件正在审理中。河南四建公司不服生效的本院（2019）豫13民终6450号民事判决，向河南省高级人民法院提出申诉，河南省高级人民法院于2020年4月2日作出（2020）豫民申94号民事裁定，认为:一、关于《拆迁补偿安置协议》的合同效力问题。河南四建公司与南阳裕冠公司签订联合建房协议，约定由河南四建公司提供土地，由南阳裕冠公司投资建设，三层以上为住宅归河南四建公司，一、二层商业用房南阳裕冠公司有优先使用权。南阳裕冠公司与卧龙市场发展中心签订的《拆迁补偿安置协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同有效。原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，认定卧龙市场发展中心对郭建设名下的109室享有优先权，有事实和法律依据，并无不当。二、关于河南四建公司与郭建设之间的买卖行为的认定问题。根据河南四建公司与南阳裕冠公司签订联合建房协议，河南四建公司对郭建设名下的109室无处分权，其与郭建设之间的买卖行为侵害了卧龙市场发展中心的合法权益，且未提供证据证明双方存在真实合法的房屋买卖关系，原审认定河南四建公司与郭建设之间的买卖行为无效，于法有据。综上，河南四建公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定。故裁定驳回河南四建公司的再审申请。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、卧龙市场发展中心的起诉是否超过诉讼时效；二、河南四建公司、南阳裕冠公司与张磊之间的房屋买卖合同关系是否无效；三、杨宏东、朱兰恒与张磊之间的房屋买卖合同关系是否无效，杨宏东、朱兰恒是否属于善意取得；四、卧龙市场发展中心要求杨宏东、朱兰恒将卧龙区文化宫街××号2幢1单元101室房屋的占有、使用、收益权返还是否能够得到支持；五、卧龙市场发展中心要求河南四建公司、南阳裕冠公司支付租金损失的诉讼请求是否能够得到支持。一、关于卧龙市场发展中心的起诉是否超过诉讼时效的问题。一审法院认为，杨宏东辩称向卧龙市场发展中心交纳的50000元系管理费，并非房租，但该说法与其连续五年签订的房屋租赁协议中的约定不符，且其未提交自2011年起连续四年向张磊交纳租金的证据，故对杨宏东的该答辩理由一审法院不予采信，一审法院确认杨宏东每年向卧龙市场发展中心交纳的50000元系案涉房产的租金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。结合本案，涉案房产一直由卧龙市场发展中心直接出租给杨宏东，向杨宏东收取租金，卧龙市场发展中心一直享有对涉案房产的收益，最后一次收到杨宏东租金的时间为2015年1月4日。其后，因得知涉案房产先后办理房产证至张磊、杨宏东等人名下，卧龙市场发展中心于2015年5月7日将南阳裕冠公司、河南四建二分公司、杨宏东等人诉至一审法院，请求确认南阳裕冠公司置换给自己的文化宫街53号2幢1单元101号，1幢1单元109、212、213、214号共计五间房屋产权归其所有，并确认南阳裕冠公司、河南四建二分公司与各第三人（即崔克先、武合伟、郭文娟、郭建设、张磊）分别签订的房屋买卖合同无效。之后，陆续就包括案涉房产在内的几间房产，卧龙市场发展中心一直在主张权利，至河南省高级人民法院于2020年4月2日作出（2020）豫民申94号民事裁定，驳回河南四建公司及南阳裕冠公司的申诉，诉讼才宣告结束。而本案立案时间为2020年1月3日，因此，卧龙市场发展中心的起诉未超过诉讼时效。二、关于河南四建公司、南阳裕冠公司与张磊之间的房屋买卖合同关系是否无效的问题。一审法院认为，就包括案涉房产在内的五间房产的办理房产证的手续、过程均是一样的，郭建设名下的109室已经被本院作出的（2019）豫13民终6450号民事判决、河南省高级人民法院作出（2020）豫民申94号民事裁定均确认南阳裕冠公司、河南四建公司与郭建设签订的房屋买卖合同及买卖行为无效，情况相同的张磊与河南四建公司、南阳裕冠公司之间关于涉案房产的买卖行为、房屋买卖合同关系同样无效。一审法院认定无效的依据与本院（2019）豫13民终6450号民事判决与河南省高级人民法院（2020）豫民申94号民事裁定中确认南阳裕冠公司、河南四建公司与郭建设签订的房屋买卖合同及买卖行为无效的依据理由相同，本案不再赘述。三、关于杨宏东、朱兰恒与张磊之间的房屋买卖合同关系是否无效，杨宏东、朱兰恒是否属于善意取得的问题。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。结合本案，张磊与河南四建公司、南阳裕冠公司之间关于涉案房产的买卖行为、房屋买卖合同关系无效，张磊属于无权处分人，故张磊与杨宏东、朱兰恒之间签订的房屋买卖合同及买卖行为亦无效。作为房产受让人的杨宏东之前已经连续五年以上一直从卧龙市场发展中心处租赁案涉房产使用，并按时交纳房租，其在明知涉案房产的权利由卧龙市场发展中心享有的情况下，又与张磊签订购房协议购买涉案房产，属于恶意串通损害卧龙市场发展中心利益的行为。郭建设的109室的评估价格为2011年价值979533元、2018年价值1313887元，而建筑面积是109室两倍多的涉案房产的价值至少是该评估价值的两倍以上，参考上述评估价格，涉案房产2011年价值在1959066元以上、2018年价值在2627774元以上，杨宏东、朱兰恒无论是以300000元的价格购买涉案房产、还是以1200000元的价格购买涉案房产，明显属于不合理的价格，并且杨宏东提交的转款凭据不足以证实其就案涉房产实际支付购房款1200000元，故杨宏东、朱兰恒不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条中规定的受让人受让时是善意的、并以合理的价格转让的条件，因此杨宏东、朱兰恒不能取得房产的所有权。四、关于卧龙市场发展中心要求杨宏东、朱兰恒将卧龙区文化宫街××号2幢1单元101室房屋的占有、使用、收益权返还是否能够得到支持的问题。一审法院认为，基于2002年2月3日四建二分公司与南阳裕冠公司签订《联合建房协议》的约定，南阳裕冠公司对一楼和二楼商业用房有优先使用权。而基于《拆迁补偿安置协议》的约定，卧龙市场发展中心取得了案涉房屋的使用权。且该《拆迁补偿安置协议》已经被生效的本院（2019）豫13民终6450号民事判决和河南省高级人民法院（2020）豫民申94号民事裁定认定为有效协议，故卧龙市场发展中心有权对案涉房产主张权利。而南阳裕冠公司、河南四建公司与张磊之间，张磊与杨宏东、朱兰恒之间关于涉案房产签订的房屋买卖合同及买卖行为均无效，基于此，杨宏东、朱兰恒继续占有、使用案涉房产缺乏法律依据，继续占有依法构成侵权，其二人应当向卧龙市场发展中心交付案涉房产。关于案涉房产的收益权是在卧龙市场发展中心在实际占有使用房屋过程中产生的附属权益，是否产生收益以及产生收益多少，是卧龙市场发展中心处分自己使用权的结果，并非是杨宏东、朱兰恒可以直接交付的义务，故对卧龙市场发展中心的该诉讼请求，一审法院不予支持。五、关于卧龙市场发展中心要求河南四建公司、南阳裕冠公司支付租金损失的诉讼请求是否能够得到支持的问题。一审法院认为，基于2002年2月3日四建二分公司与南阳裕冠公司签订《联合建房协议》的约定，南阳裕冠公司对一楼和二楼商业用房有优先使用权。而基于南阳裕冠公司与卧龙市场发展中心的拆迁补偿安置协议中的约定，卧龙市场发展中心取得了案涉房屋的占有权、使用权和收益权。且该拆迁补偿安置协议已经被生效的本院民事判决和河南省高级人民法院民事裁定认定为有效协议，本案已经确认南阳裕冠公司、河南四建公司与房产证中登记的所有权人之间签订的房屋买卖合同及买卖行为无效。故南阳裕冠公司将协议中约定补偿给卧龙市场发展中心的涉案房产办理过户手续给原房产证中登记的所有权人张磊属于违约行为，而河南四建公司处分自己并不享有优先使用权的房产而侵害他人合法权利，属于侵权行为，因南阳裕冠公司、河南四建公司的行为共同造成了卧龙市场发展中心经济利益受损，为减少诉累，本案就南阳裕冠公司、河南四建公司的行为合并处理。南阳裕冠公司、河南四建公司的行为都是造成卧龙市场发展中心无法正常收取租金的原因，故河南四建公司、南阳裕冠公司应共同承担赔偿责任。关于损失数额的问题。按杨宏东与卧龙市场发展中心的租赁合同，卧龙市场发展中心至少每年因涉案房产可获得50000元租金收入，该数额即为卧龙市场发展中心的经济损失。杨宏东于2015年1月4日最后一次交纳的房屋租金50000元时出具的发票已经明确注明系2014年3月至2015年2月28日的租金，故卧龙市场发展中心的租金损失应自2015年3月1日起计算。综上，一审法院确认2015年3月1日至2020年2月28日期间的损失数额为250000元（50000元×5年），自2020年3月1日起的损失数额仍按每年50000元计算至涉案房产实际返还卧龙市场发展中心之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司与张磊签订的房屋买卖合同及买卖行为无效；二、张磊与杨宏东、朱兰恒签订的房屋买卖合同及买卖行为无效；三、本判决生效后十日内，杨宏东、朱兰恒将位于河南省南阳市卧龙区文化宫街××号2幢1单元101室房屋的占有、使用权返还给南阳市卧龙市场发展服务中心；四、本判决生效后十日内，南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司向南阳市卧龙市场发展服务中心共同赔偿经济损失250000元；自2020年3月1日起至南阳市卧龙市场发展服务中心实际收回涉案房产使用权之日止期间的损失，按每年50000元标准继续计算，由南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司继续支付；五、驳回南阳市卧龙市场发展服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4588元，由南阳裕冠房地产开发有限公司负担2000元，由河南四建集团股份有限公司负担2000元，由杨宏东、朱兰恒共同负担300元，由张磊负担288元。本院二审期间，杨宏东、朱兰恒提交了以下证据：1.2014年9月10日南阳市恒泰祥房地产评估有限公司对案涉房产作出的评估报告，拟证明2014年9月1日案涉房产的评估价值为1176810元，杨宏东的购买价高于评估价，其支付了合理的对价。2.河南四建公司宛市房权证字第××号集体房产证；张磊的分户审批表、房屋分户图；张磊与杨宏东的《购房协议》、房款收据、过户到杨宏东名下的房产证。该组证据拟证明河南四建公司建成的房屋性质为单位职工集资房，杨宏东购买后案涉房屋性质为房改房，均不属于商品房，一审判决适用法律错误。南阳裕冠公司、河南四建公司、张磊对上述证据均无异议。卧龙市场发展中心质证称，上述证据均不属于二审新证据，证据1是单方委托作出，对真实性不予认可，证据2不能证明案涉房产是经济适用房性质。综合各方举证质证意见，本院对上述证据认证如下：证据1虽系杨宏东单方委托评估机构作出，但可以作为认定房屋市场价值的参考；对证据2的真实性予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.本案是否系重复诉讼，一审判决对案由定性是否准确；2.一审判决适用法律是否正确，卧龙市场发展中心请求返还案涉房屋的占有、使用权利能否得到支持；3.河南四建公司与张磊之间、张磊与杨宏东之间的房屋买卖行为效力应当如何认定；4.卧龙市场发展中心关于赔偿损失的诉讼请求能否得到支持。关于本案是否系重复诉讼问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”本次诉讼与卧龙市场发展中心之前提起的诉讼当事人不同、诉讼请求亦不相同，故本案并不构成重复诉讼，对南阳裕冠公司关于本案系重复诉讼的上诉理由本院不予采信。结合卧龙市场发展中心的诉讼主张，本案的案由应当认定为确认合同无效及物权保护纠纷，一审判决对案由定性不准确，本院依法予以纠正。关于卧龙市场发展中心请求返还案涉房屋的占有、使用权利能否得到支持的问题。南阳裕冠公司与卧龙市场发展中心签订的《协议》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，为有效协议。南阳裕冠公司上诉称该协议系卧龙市场发展中心乘人之危，南阳裕冠公司在受欺诈的情况下签订的，但对此南阳裕冠公司并未提供证据予以证实，本院不予采信。南阳裕冠公司与河南四建公司之间系联合建房关系，南阳裕冠公司为拆除马路市场上的门面房与卧龙市场发展中心签订该《协议》亦是为了联合建房的需要，故卧龙市场发展中心有理由相信南阳裕冠公司签订协议的行为能够代表河南四建公司，故该《协议》对河南四建公司同样具有约束力，对河南四建公司、南阳裕冠公司关于南阳裕冠公司系无权处分的上诉理由本院不予支持。关于一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第七条是否正确的问题。本院认为，首先，案涉房屋并非商品房性质；其次，卧龙市场发展中心仅是案涉马路市场的管理者，并不是法律意义上的被拆迁人；再次，《协议》中对拆迁补偿的房屋具体位置的表述并不明确。故本案中卧龙市场发展中心不符合享有优先取得权的条件，一审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。综上，卧龙市场发展中心仅能依据该《协议》向南阳裕冠公司、河南四建公司主张债权请求权，在卧龙市场发展中心对案涉房产未取得所有权的情况下，其主张返还该房屋的占有、使用权无法得到支持，同样，其基于对房屋的占有、使用、收益权受到侵害要求南阳裕冠公司、河南四建公司赔偿其损失亦无法得到支持，一审判决对卧龙市场发展中心的该两项项诉讼请求予以支持不当，本院依法予以纠正。关于河南四建公司与张磊、张磊与杨宏东之间的房屋买卖行为效力应当如何认定问题。河南四建公司就案涉房屋取得了土地使用证及房产证，其对案涉房屋享有处分权。张磊从河南四建公司处购买案涉房产，且已办理了过户手续，后张磊又将房产转让给杨宏东，同样办理了过户手续，卧龙市场发展中心并无证据证实张磊、杨宏东与河南四建公司之间存在恶意串通损害其利益等《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故该房屋买卖行为应当认定为有效，一审判决认定“南阳裕冠公司、河南四建公司与张磊签订的房屋买卖合同及买卖行为无效，张磊与杨宏东、朱兰恒签订的房屋买卖合同及买卖行为无效”错误，本院依法予以纠正。综上所述，南阳裕冠公司、河南四建公司、杨宏东、朱兰恒的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初43号民事判决；二、驳回南阳市卧龙市场发展服务中心的诉讼请求。一审案件受理费4588元，二审案件受理费13764元，共计18352元，由南阳市卧龙市场发展服务中心负担。本判决为终审判决。审判长 孙 娟审判员 刘 洋审判员 李君彦二〇二一年四月一日书记员 周道佳