广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0206民初3864号 原告：柳州市儒房房地产经纪有限公司，住所地广西柳州市柳石路35号嘉靖花园1栋2-4。统一社会信用代码：91450200MA5N4Q78XE（1-1）。 法定代表人：曾奇军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：娄婷，广西诺一律师事务所律师。 被告：陈小涛，女，1985年3月4日出生，壮族，住广西柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：雷敬雅，广西云观律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦娜，广西云观律师事务所律师助理。 原告柳州市儒房房地产经纪有限公司（以下简称儒房公司）与被告陈小涛居间合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。书记员马洁华担任记录。原告儒房公司委托诉讼代理人娄婷、被告陈小涛及其委托诉讼代理人雷敬雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告儒房公司向本院提出诉讼请求：一、判决陈小涛支付给儒房公司违约金72000元；二、判决陈小涛支付给儒房公司为本案诉讼而支出的律师费4000元；三、本案诉讼费用由陈小涛承担。 2 事实和理由：陈小涛想购买住房，遂委托儒房公司推介房源。在看房前，双方于2020年8月11日签订《看房委托协议书》，约定陈小涛委托儒房公司带看和介绍位于柳州市柳江区，并约定“若成交，本人自愿支付房屋成交金额的1.5%作为服务费给儒房公司”以及“本人（或本人亲属、授权人、委托人或代理人）未经儒房公司直接与业主私下或通过其他经纪机构及他人购买下述房屋，本人自愿承担法律责任，在支付服务费的同时，另按房屋成交价的10%支付违约金给儒房公司”，并约定“起诉时发生的费用由承诺人自行承担”。上述协议签订后，儒房公司带陈小涛及其家人看房。但看房结束后，陈小涛为躲避支付中介费而私下找到涉案房屋的产权人，与房东达成涉案房屋的交易。据了解，涉案房屋已于2020年9月过户至陈小涛名下。陈小涛的行为构成违约，应承担相应的违约责任。儒房公司经催促，陈小涛仍不予理睬，儒房公司遂诉至法院，并提出上述诉请。 原告儒房公司对其陈述事实向法庭提交如下证据： 1.《看房委托协议》，拟证明陈小涛委托儒房公司带看和介绍涉案房屋，协议双方的相关权利义务作出了约定； 2.图片，拟证明儒房公司带陈小涛及其家人看房的事实； 3.《委托代理合同》及收据，拟证明儒房公司因本案诉讼支付律师服务费4000元的事实； 4.照片五张，拟证明涉案房屋的状况； 5.截图两张，拟证明涉案房屋实为402号房，但儒房公司的员工误认为是401号房； 6.光盘一张，拟证明儒房公司对402号房屋进行宣传的事实，而401号房屋实际并未出售。 3 被告陈小涛辩称，一、陈小涛与儒房公司签订《看房委托协议》时，协议中的表格部分是留空的，儒房公司后填写上去的内容对陈小涛不产生约束力；二、《看房委托协议》第二条约定，儒房公司应向陈小涛提供房屋的有关资料，但儒房公司至今未提供401号或402号房屋的包括不动产权证、委托出售房屋等材料；三、儒房公司带陈小涛去看的房屋为401号房屋，并非402号房屋，陈小涛不存在违约；四、儒房公司主张其享有出售402号房屋的权利无事实依据，陈小涛通过其他中介达成的交易行为并不违反《看房委托协议》的约定；五、《看房委托协议》约定的违约金标准过高，若客户违约，儒房公司的实际损失仅为服务费，故在约定有服务费的情况下，不应再有违约金；六、律师费无约定，不应得到支持。综上，请求法院驳回儒房公司的诉讼请求。 被告陈小涛对其陈述事实向法庭提交如下证据： 1.陈小涛与儒房公司员工的微信聊天记录，拟证明儒房公司与陈小涛约定带看的房屋为401号房屋，陈小涛看房后，表示房价太贵，并未表示要购买； 2.不动产权证，拟证明陈小涛购买的是402号房屋，原房主系何桂新、彭永刚，与儒房公司无关； 3.微信聊天视频及微信语音视频，拟证明双方约定带看的房屋是401号房屋； 4、陈小涛与明利婧的微信聊天记录，拟证明陈小涛通过其他中介达成402号房屋买卖的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的儒房公司提交的证据3，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 4 一、关于儒房公司提交的证据1，陈小涛对该协议的真实性无异议，故本院对该协议的真实性予以认定。关于该协议的效力及陈小涛是否违约的证明目的，本院将结合全案证据及庭审中各方当事人的陈述据实予以认定，并在说理部分予以阐述。 二、关于儒房公司提交的证据2、4、5、6及陈小涛提交的证据1、2、3、4，本院对该证据的真实性予以认定。结合陈小涛和儒房公司工作人员及案外人明利婧的聊天记录分析，庭审中陈小涛自认儒房公司的工作人员仅带其看过一套房屋，而陈小涛与明利婧的聊天记录中记载双方多次对后实际成交的位于新兴家苑的一套房屋协商价格，且陈小涛亦向明利婧表示儒房公司的工作人员带其看过该房屋，故儒房公司的工作人员带陈小涛看的房屋与陈小涛后实际购买的房屋应为同一套房屋，该房屋位于柳州市柳江区，本院对该事实予以认定。关于陈小涛认为其实际购买的房屋与儒房公司工作人员带看的房屋不一致的抗辩意见，与查明事实不符，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 陈小涛因有购房需求，遂通过“58同城”网站上公布的房屋信息联系上儒房公司的工作人员。2020年8月11日，儒房公司与陈小涛签订《看房委托协议书》，约定陈小涛委托儒房公司带看房屋，陈小涛作如下承诺：一、本人有意购买贵公司帮助联系下述房屋，并委托公司带看该房屋；二、儒房公司积极向本人联系介绍下述房屋，并竭诚向本人递交业主所提供的有关房屋资料；三、若成交，本人自愿支付房屋成交金额1.5%作为服务费给儒房公司；四、本人（或本人亲属、授权人、委托人、代理人）未经儒房公司直接与业主私下或通过其他经纪机构及他人购买下述房屋，本人自愿承担法律责任，在支付服务费的同时，另按房屋成交价的10%支付违约金给儒房公司（包括儒房公司的广告费、交通费、误工费等费用）；五、如经本公司对该房进行核查后是承诺人违约购买该房，公司将向人民法院起诉，起诉所发生的费用由 5 承诺人自行承担，若不成交，该协议自动失效、作废。该协议中列明了所介绍的房屋为位于柳兴糖厂宿区柳石路86栋1单元402号房（以下简称涉案房屋），面积为128平方米，价格为72万元。陈小涛在协议下方的“看房人”处签字确认，儒房公司亦在协议下方盖章确认。 后儒房公司工作人员带陈小涛去实地看了上述涉案房屋，且双方多次对涉案房屋的价格进行沟通协商。2020年8月15日11时许，儒房公司工作人员称房东要求房屋和车库总价为84万元，而陈小涛表示该价格太高，其能接受的价格为75万元至76万元，儒房公司工作人员回复“这个价房东不卖的”，陈小涛则未进一步要求儒房公司工作人员再次向房东询价。后儒房公司工作人员又多次联系陈小涛，希望能进一步商谈，但均未果。 2020年8月11日，陈小涛通过其弟弟介绍认识从事房屋中介工作的案外人明利婧，并表示希望明利婧帮其联系介绍新兴糖厂生活区的二手房源。后明利婧也向陈小涛推荐了上述涉案房屋，双方亦多次对房屋价格进行沟通协商。后经明利婧多次联系磋商，陈小涛于2020年8月16日11时许口头表示接受房屋成交价格为69.5万元。后上述涉案房屋以69.5万元的价格成交，现房屋已过户至陈小涛名下，陈小涛支付了6800元中介费给明利婧。 现儒房公司认为，陈小涛通过其他途径购买了上述涉案房屋，已构成违约，遂于2020年11月6日与广西诺一律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师作为本案一审阶段的委托诉讼代理人，并诉至本院，为此支付律师代理费4000元。 综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：陈小涛是否构成违约，儒房公司的诉请是否有事实及法律依据。 6 本院认为，合同当事人的法律地位平等，且合同应当遵循公平原则。本案中，儒房公司与陈小涛签订的《看房委托协议书》，系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，但在认定该协议约定的相应违约条款时，应从公平原则的角度予以考虑。从常理分析，陈小涛签订该协议的目的应为在儒房公司的居间介绍下，以其能接受的价格且尽可能低的价格购买到需要的房屋；而儒房公司签订该协议的目的应为提供居间服务后，尽可能促成房屋买卖合同的成立，以获取约定的报酬。故涉案协议第四点约定的“陈小涛未经儒房公司直接与业主私下或通过其他经纪机构及他人购买下述房屋，应承担相应的违约责任”，应理解为“在同等的成交价格基础上，陈小涛未经儒房公司直接与业主或通过他人私下购买涉案房屋，应承担相应的违约责任”，较符合合同的公平原则。现陈小涛通过他人以69.5万元的价格购买涉案房屋，比儒房公司给出的价格72万元明显偏低，故陈小涛的行为未违反合同的约定，不应构成违约。此外，涉案协议第五条约定“若不成交，该协议自动失效、作废”，而儒房公司工作人员与陈小涛于2020年8月15日11时许的聊天记录表明，陈小涛已明确表示不能接受儒房公司的报价，而儒房公司的工作人员亦明确表示陈小涛要求的价格房东不能接受，之后双方未再对房屋价格进行沟通。在此种情况下，涉案房屋应属“不成交”的情形，涉案协议应失效，故陈小涛在此之后通过他人以较低的价格购买涉案房屋，不构成违约。综上，儒房公司主张陈小涛构成违约，并以此为由要求陈小涛支付违约金及律师费，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 驳回原告柳州市儒房房地产经纪有限公司的诉讼请求。 7 本案受理费1700元，保全费780元，合计2480元（原告柳州市儒房房地产经纪有限公司已预交），由原告柳州市儒房房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉费，上诉于柳州市中级人民法院。逾期不交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  郏鹏洁 人民陪审员  叶排林 人民陪审员  罗崇举 二〇二一年四月二十七日 书 记 员  马洁华