四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1856号 上诉人（原审被告）：张冬淋，男，1971年6月13日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 上诉人（原审被告）：李燕，女，1975年1月14日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 被上诉人（原审原告）：四川诚和物业管理服务有限公司，住所地四川省成都市金牛区黄忠街8号5-8号。 法定代表人：宋庆军，执行董事。 委托诉讼代理人：杨俊彪，四川中奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈国建，四川明炬律师事务所律师。 上诉人张冬淋、李燕因与被上诉人四川诚和物业管理服务有限公司（以下简称诚和公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初8994号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张冬淋、李燕上诉请求：1.撤销一审判决；2.核查诚和公司的合法身份、进场时的报备资料及告知业主的途径；3.本案一、二审诉讼费用由诚和公司承担。事实和理由：诚和公司服务不到位，在服务期间小区的装修建渣无防尘处理，杂草丛生树木死亡较多；2016年叫人威胁收取物业费，殴打小区业主，有一段时间物业停止服务，垃圾成山，服务人员减半，消防器材从未检查过，监控室无人值守；诚和公司采取恶劣手段，每栋楼停运一半电梯给业主造成不便。 被上诉人诚和公司二审未提交书面答辩意见。 诚和公司向一审法院起诉请求：1.判令张冬淋、李燕立即向诚和公司支付物业服务费795元及滞纳金（从逾期之日起，每天按应交物业服务费的千分之三计算至足额付清之日止），暂计算至2020年6月3日止，滞纳金为2478元；2.判令张冬淋、李燕支付诚和公司垃圾清运费48元；3.判令本案的诉讼费、公告费、保全费等费用由张冬淋、李燕承担。 一审法院认定事实：2016年1月12日，诚和公司与××业委会签订《物业管理委托临时代管协议》，约定由诚和公司临时代管案涉小区，代管期限：自2016年1月6日18时起至依法选聘的“××国际社区”新的正式物业服务企业进驻管理时止，该协议上有案涉小区业委会主任唐某和副主任杨某、邓某等人签字。2016年3月30日，诚和公司（乙方）与××业委会（甲方）签订《物业服务合同》，合同约定了诚和公司为案涉小区提供物业服务，合同约定了委托管理事项、期限、双方权利义务、物业管理费用、违约责任等等。双方约定物业服务费收费住宅按建筑面积每月每平方米1.5元向乙方交纳，每季度交纳一次，每次交纳费用时间为季度期满前五日。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金，该合同期限约定为自2016年1月6日起至2019年1月5日止。 另查明，新都区××镇××道××段××号××栋××单元××层××号房屋登记的产权人为张冬淋、李燕二人，该房面积为88.30平方米。 一审庭审中，诚和公司提交了一份案涉小区物业物资交接清单，显示诚和公司与成都市××物业有限公司之间于2017年7月31日交接了文件柜、电脑桌、椅子、电脑等物品。诚和公司提交了一份××镇××社区居民委员会出具的《证明》，拟证明诚和公司退场前结清垃圾处理费。诚和公司提交了《温馨提示》，《关于催缴公共物业服务费的温馨提示》、催缴通知书、张贴催缴通知的照片，拟证明诚和公司向张冬淋、李燕催收物业服务费的事实。诚和公司提交了一份明细表，显示张冬淋、李燕的欠费时间为2017年2月1日至2017年7月31日。张冬淋、李燕未提交证据。 以上事实，有物业管理委托临时代管协议、物业服务合同、物业物资交接清单、证明、温馨提示、关于催缴公共物业服务费的温馨提示、催缴通知书、成都市不动产登记信息摘要、明细表、律师函、整付零寄交寄清单、照片、庭审笔录等在案予以证实。 一审法院认为，根据原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，诚和公司与××业委会签订的《物业管理服务合同》对案涉小区的业主具有约束力。诚和公司向张冬淋、李燕主张2017年2月1日至2017年7月31日期间的物业服务费和垃圾清运费，张冬淋、李燕自认没有证据证明其交纳了上述期间的费用，根据原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”并参照《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”的规定，张冬淋、李燕应当向诚和公司支付物业服务费794.7元（1.5元/平方米/月×88.30平方米×6月），垃圾清运费48元（8元/月×6月）。 张冬淋、李燕认为诚和公司未提供签订合同时期的营业执照，故诚和公司身份不合法。一审法院认为，诚和公司已经提交了正在使用的营业执照，该营业执照显示诚和公司公司成立于2008年10月21日，营业期限为2008年10月21日至永久，为经营范围为物业管理，说明了诚和公司系经过工商行政部门登记的物业服务企业，从诚和公司成立之日具有民事行为能力，具备签订物业服务合同的主体资格。张冬淋、李燕还辩称诚和公司未提交签订合同时的照片、视频，无法证明签订该合同的真实性，一审法院认为，案涉合同有签订合同双方当事人的印章，负责人的签字，已经产生了法律效力。业主代表是否签字对业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同的效力没有影响。对张冬淋、李燕的抗辩理由，不予采纳。关于违约责任问题，张冬淋、李燕的答辩理由依法不能成立，张冬淋、李燕也未提交证据证明诚和公司履行合同约定方面的问题，诚和公司主张张冬淋、李燕未按照合同约定交纳物业服务费构成违约，予以认定。但诚和公司主张的违约金标准过高，一审法院酌情确定按年利率4%的标准进行计算，自张冬淋、李燕最后一期物业服务费的最末缴纳时间的次日即2017年8月1日起算，故张冬淋、李燕应以实际欠付的物业服务费为基数，按年利率4%的标准向诚和公司支付自2017年8月1日起至全部欠付物业服务费付清之日止的违约金。 综上所述，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、张冬淋、李燕于判决生效之日起十日内向诚和公司支付物业服务费794.7元、垃圾清运费48元，并支付违约金，违约金的计算方式为：以794.7元为基数、按年利率4%的标准向诚和公司支付从2017年8月1日起至前述欠付的物业服务费全部付清之日止；二、驳回诚和公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由张冬淋、李燕负担。 二审中，当事人提交了拍摄的小区环境的照片、诚和公司员工离职表及诚和公司物业移交情况说明。本院经审查认为当事人提交的证据不属于新证据，本院不予采纳。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，案涉小区的《物业管理委托临时代管协议》及《物业服务合同》均是由××国际社区业主委员会与诚和公司签订，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定物业合同合法有效，双方当事人均应按约履行。上诉人主张诚和公司雇人殴打小区业主威胁收取物业费，根据《物业管理条例》第三十五条的规定，业主可另行提起诉讼主张权利。业主若认为物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容。本案中在双方已经终止合同关系的情况下，如果张冬淋、李燕认为诚和公司存在未尽到服务义务给小区业主造成损害等情况，可另行主张权利，但据此拒交物业费则于法无据。 综上，上诉人张冬淋、李燕的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由张冬淋、李燕负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年四月八日 书记员  陈 悦