湖北省襄阳市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)鄂06执复43号复议申请人（申请执行人、异议人)：康红梅，女，1972年9月30日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：刘华伟，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：一般代理。被执行人：吴强，男，1964年7月10日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被执行人：襄阳东风合运物流股份有限公司，住所地：襄阳市襄州区张湾镇朱庄村（襄新路）。法定代表人：吴强，该公司董事长。复议申请人康红梅因不服襄阳高新技术产业开发区人民法院(下称高新法院)作出的（2019）鄂0691执异131号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。高新法院执行申请执行人康红梅与被执行人吴强、襄阳东风合运物流股份有限公司（以下简称东风合运物流公司）民间借贷纠纷一案中，申请执行人康红梅于2019年10月14日对本院作出的（2019）鄂0691执928号解除查封裁定提出书面异议。高新法院于2020年1月13日作出（2019）鄂0691执异131号执行裁定，驳回康红梅的异议请求。康红梅对该裁定不服向本院提出复议。高新法院查明，原告康红梅与被告吴强、东风合运物流公司民间借贷纠纷一案，襄阳市中级人民法院于2017年8月11日作出（2017）鄂06民初32号《民事调解书》，载明：截止2017年6月30日，吴强下欠康红梅借款本金3050万元，下欠利息616万元，自2017年7月1日开始，以3050万元为本金继续按月息2%计算利息至全部借款本息偿清为止。东风合运物流公司对上述债务承担连带清偿责任；吴强、东风合运物流公司同意从2017年9月1日开始，每月月底前至少向康红梅偿还200万元，借款本息于2018年5月1日前全部还清。该调解书生效后，因吴强、东风合运物流公司未按调解书确定的义务向康红梅偿还借款本息，康红梅向市中院申请强制执行。执行期间，市中院于2018年1月24日作出（2018）鄂06执12号执行裁定，查封了被执行人东风合运物流公司开发的位于襄州区襄新路“襄阳东风合运汽车零部件物流项目（一期）E号楼312套房屋及所占土地使用权（土地使用权证号为：襄阳国用（2013）410100443），查封期限为三年”。同年9月15日，申请执行人康红梅与被执行人东风合运物流公司、吴强在市中院执行过程中自愿达成《和解协议》，载明：“……二、执行款项按以下方式分期支付：1、因申请人在执行时已查封被执行人东风合运物流公司建设的商品房（文号：【2018】鄂06执字12号），申请执行人同意该查封的全部房屋购房户按揭款由被执行人按照银行实际放款比例的20%支付；2、在签订本协议后，被执行人东风合运物流公司销售所有房屋，按照实际收款数额的30%支付给申请执行人；3、以上款项支付在被执行人东风合运物流公司商品房销售银行按揭贷款手续并发放后，由双方在每月底核实数据，次月15前支付到位；4、在签订本协议后，申请人同意法院解除对被执行人东风合运物流公司土地的查封。同时，被执行人东风合运物流公司同意申请执行人将本协议签订后已办理预售许可证尚未销售的房屋由法院全部查封，如被执行人需办理银行按揭手续及附属工程抵款手续，申请人应全力配合解除查封；如不配合，责任由申请人承担。5、如被执行人违反本协议约定的付款方式及期限履行，申请人有权不解除房屋的查封；6、上述支付执行款方式按照先息后本的方式执行。三、如被执行人东风合运物流公司未按本协议任意一项约定方式支付执行款，本协议第二条第四项约定的查封房屋即按每平方米3000元价格自愿抵给申请人”。同年9月28日，市中院又作出（2018）鄂06执12号之二《执行裁定书》，查封了被执行人东风合运物流公司开发的位于襄州区襄新路“襄阳东风合运汽车零部件物流园”F7、F8栋共计344套房产。2019年4月8日，市中院作出（2019）鄂06执他71号执行裁定，将其（2017）鄂06民初32号民事调解一案指定本院执行。高新法院执行期间，被执行人东风合运物流公司于2019年9月17日向高新法院提交《置换担保、解除查封申请书》，要求对其东风合运花园G栋（总面积11981.08平方米，价值7000余万元）房屋予以查封，以置换因该案被查封的E栋312套及F7栋、F8栋344套房屋，并请求解除对其E栋312套及F7栋、F8栋344套房屋的查封。理由为：本案查封的共计656套房屋及其他土地均有他项物权于其上，土地之上的抵押权人系工行高新支行，在建工程的优先受偿权为建筑公司，现提供的G栋房屋对本案予以置换担保，该栋房屋的价值高于申请执行人康红梅的债权，房屋及其土地也无其他法院查封，比前述查封的财产房屋更利于执行。另，目前包含E栋、F7、F8栋在内的东风花园一期项目已进入银行解押、房屋网签销售阶段，银行解押涉及全体购房者及公司生存发展权益，对债权人的合法权益尽快实现百利无一害；襄阳高新管委会对此也给予高度重视和支持，襄阳高新国有资本投资营运集团有限公司对F7、F8栋予以政府收购，以促使工行高新支行办理解押和按揭贷款手续，整个东风合运花园项目可以化解危机。同年9月19日，工行高新支行向本院提交《关于解除东风合运花园项目F7、F8查封的申请》，载明：“东风合运物流园”一期土地及部分在建工程在我行抵押，其中包含项目一期中F7栋、面积17220.79平方米；F8栋，面积11755.07平方米。为了化解金融风险，解决社会矛盾，我行拟将F7栋、F8栋资金及所对应的债务平移到襄阳国有资本投资营运集团管理有限公司，从而减少东风合运物流股份有限公司债务。但是目前由于F7、F8栋被多人查封，为了此次平移能够正常进行，特申请贵院解除F7、F8栋房屋的查封，我行将积极配合东风合运后续债务化解工作。同日，高新法院作出（2019）鄂0691执928号执行裁定：解除对位于襄州区襄新路襄阳东风合运汽车零部件物流项目部（一期）E号楼312套房产及F7、F8栋344套房产的查封。同日，高新法院又作出（2019）鄂0691执928号之一执行裁定：查封被执行人东风合运物流公司所有的位于襄州区襄新路襄阳东风合运汽车零部件物流项目部（一期）G栋整体房产（1层101号、面积4495.34平方米；2层201号、面积3086.84平方米；3层301号、面积2199.45平方米；4层401号、面积2199.45平方米）。同年9月20日，高新法院向襄州区不动产登记中心下达《协助执行通知书》，实施了高新法院（2019）鄂0691执928号、（2019）鄂0691执928号之一执行裁定的相关执行内容。申请执行人康红梅知晓后，以高新法院对东风合运物流公司位于襄州区襄新路襄阳东风合运汽车零部件物流项目部（一期）E栋312套及F7、F8栋344套房产的解除查封措施未征得其同意、置换查封的G栋房产无法强制执行为由，向高新法院提出执行异议。另查明，被执行人东风合运物流公司开发的E区4栋房产的土地使用权、F7、F8栋房产的在建工程及土地使用权、G栋房产的在建工程及土地使用权均在工行高新支行办理有抵押登记。其中，F7栋抵押的土地价值为15057423元、房产抵押价值为19201181元；F8栋抵押的土地价值为10278495元、房产抵押价值为13107101元；G栋招商中心抵押的土地价值为10475967元、房产抵押价值为42696510元。又查明，被执行人东风合运物流公司在与申请执行人康红梅达成《和解协议》后，已将其E区4栋312套房产销售完毕，高新法院解封后，该312套房产已经网签给购房业主。其F7、F8栋344套房产尚未办理竣工验收手续，但经东风合运物流公司、襄阳高投集团、工行高新支行三方达成协议后，襄阳高投集团同意收购F7、F8栋房产，并承接东风合运物流公司在工行高新支行的项目贷款，高新法院解除对F7、F8栋房产的查封后，该F7、F8栋房屋已网签给受让人襄阳高投集团。其G栋房产系招商中心，现即将办理竣工验收手续。高新法院认为，申请执行人康红梅与被执行人吴强及东风合运物流公司民间借贷纠纷一案，襄阳市中级人民法院在执行过程中，虽对东风合运物流公司位于襄州区襄新路襄阳东风合运汽车零部件物流项目部（一期）的E区4栋312套房产、F7、F8栋土地使用权及344套房产实施查封措施，但因东风合运物流公司在向工行高新支行借款时均已设定抵押，且其中的E区4栋312套房产，在申请执行人康红梅与被执行人东风合运物流公司达成《和解协议》后，东风合运物流公司已经出售。故康红梅若要执行上述财产，必须在优先保障购房者的居住权及债权人工行高新支行的优先受偿权后，才能就剩余财产进行受偿，以实现其债权。现因东风合运物流公司的襄阳东风合运汽车零部件物流项目部（一期）E区4栋312套房产处于市中院查封状态，致东风合运物流公司销售后迟迟不能办理网签手续，影响购房者的合法权利，事关民生问题，也不利于社会稳定大局；而其F7、F8栋344套房屋及土地使用权，虽亦被市中院一并查封，但东风合运物流公司与债权人工行高新支行及襄阳高投集团三方已达成项目盘活协议，即由襄阳高投集团收购东风合运物流公司的F7、F8栋房产，并承接其对工行高新支行的债务；工行高新支行亦同意释放抵押权，对该F7、F8栋房产办理解押手续，从而使该房屋顺利销售、取得销售收益，以化解东风合运物流公司的债务危机。同时，抵押权人工行高新支行及被执行人东风合运物流公司亦分别向高新法院提交《关于解除东风合运花园项目F7、F8查封的申请》及《置换担保、解除查封申请书》，自愿以东风合运花园G栋（总面积11981.08平方米，价值7000余万元）房产置换被查封的E栋312套及F7栋、F8栋344套房屋，且置换担保的G栋房产价值远高于申请执行人康红梅的实际债权。根据《最高人民法院关于依法审理和执行民事商事案件保障民间投资健康发展的通知》第八条规定：“……在采取财产保全和查封、扣押、冻结、拘留等强制执行措施时，要注意考量非公有制经济主体规模相对较小、抗风险能力相对较低的客观实际，对因宏观经济形势变化、产业政策调整所引起的涉诉纠纷或者因生产经营出现暂时性困难无法及时履行债务的被执行人，严格把握财产保全、证据保全的适用条件，依法慎用拘留、查封、冻结等强制措施，尽量减少对企业正常生产经营活动可能造成的不当影响，维持非公有制经济主体的经营稳定。确需采取查封、扣押、冻结等强制措施的，要严格按照法定程序进行，尽可能为企业预留必要的流动资产和往来账户，最大限度降低对企业正常生产经营活动的不利影响。”高新法院为保障购房者的合法权益、维护社会稳定、尽量减少对被执行人东风合运物流公司正常生产经营活动可能造成的不当影响、帮助其化解债务危机，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定……（六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形”的规定，依法作出（2019）鄂0691执928号执行裁定，将被执行人东风合运物流公司的襄阳东风合运汽车零部件物流项目部（一期）E区4栋312套房产及F7、F8栋344套房产予以解封，并裁定将其G栋房产予以置换查封，该执行行为既符合法律规定，对申请执行人康红梅的执行债权又未造成实质性影响，同时亦体现了对债务人合法权益的平等保护，有利于被执行人东风合运物流公司正常的生产经营活动。故申请执行人康红梅要求高新法院撤销（2019）鄂0691执928号执行裁定的异议请求，与本案客观实际及最高人民法院的规定精神均不符，不予支持。其提出东风合运物流公司置换的G栋房产被施工方留置，无法实现其债权的理由，根据法律规定，留置权仅限于动产，不适用不动产，且G栋房产尚未办理竣工验收手续、亦未出售，而价值又高于其申请执行标的额，故康红梅的该辩称意见，亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第（一）款之规定，裁定：驳回申请执行人康红梅的异议请求。康红梅复议称，请求撤销高新法院作出的（2019）鄂0691执异131号执行裁定，立即恢复到襄阳东风合运汽车零部件物流项目部（一期）E号楼（312套）房产及F7、F8栋（344套）房产原始查封状态。事实和理由，复议申请人与被执行人吴强、襄阳东风合运物流股份有限公司民间借贷纠纷一案，在襄阳市中级人民法院审理时，经调解结案。调解书生效后，被执行人严重失信，至今未偿还复议申请人一分欠款。在执行过程中，复议申请人申请查封了被执行人东风合运物流股份有限公司开发的E楼312套及F7、F8栋344套房产。而后，襄阳中院正要启动评估拍卖程序时，被执行人通过各种不正当的手段将此案指定到襄阳高新法院执行。2019年9月17日被执行人提出置换申请，高新法院在未征询复议申请人意见的情况下，于2019年9月19日直接裁定将上述查封的房产直接解封，导致复议申请人已发生法律效力的5千多万债权成一纸空文根本无法执行。被执行人提出置换的G栋房产（系售楼部）根本无法执行，首先该G栋房产在工行有在建工程抵押，且已被其他多个债权人查封在先；其次因拖欠襄阳景发建筑工程有限公司的工程款二千多万已被该公司留置，至今没有办理工程验收备案，没有任何实际价值，根本无法进行执行，也不能对复议申请人的5千多万债权进行保障。被解除查封的财产系复议申请人申请首轮查封的财产，虽然存在在建工程抵押，拍卖所得的房款也不应全部偿还工行的贷款，且F7、F8栋344套房产仅占在建工程抵押的很小一部分，应当按照比例进行分配。另外，被执行人存在种种严重违法犯罪行为应当承担相应的法律责任，明知其销售房产被法院查封在先，将法院查封的房产又出售他人，且出售房款不进入公司账户，而是转入公司相关人员账户高达八九千万元，对抗法院执行行为。执行法院法官查实调取了银行流水明细可以证实。然而在复议申请人一分执行标的款未执行到位的情况下，高新法院强行将复议申请人首封的656套房屋依职权私自解封，严重侵害了复议申请人的权利。请求上级法院撤销原执行法院作出的裁定，恢复到对本案解除查封财产的查封状态。本院审查查明，襄阳高新国有资本投资营运集团有限公司作为甲方、襄阳东合运物流股份有限公司作为乙方、中国工商银行股份有限公司襄阳高新技术产业支行作为丙方于2019年8月28日签订了三方协议，协议约定，1、截止2019年8月20日，乙房及其关联公司在丙方融资本金41823万元，积欠利息1778万元，其中，东风合运物流股份有限公司本金31800万元，积欠利息1364万元；襄阳市中合物流有限责任公司5238万元，积欠利息261万元；襄阳市亚合物流有限公司1950万元，积欠利息77万元；襄阳市天宇通物流有限责任公司2300万元，积欠利息26万元；襄阳中福机电实业有限公司535万元，积欠利息50万元。3、甲方与乙方于2019年1月23日签订了《商品房定向采购意向协议》，甲方向乙方意向定购东风合运花园（东风合运汽车零部件物流项目）一期和二期共计十万平方米公寓，具体楼栋经甲、乙双方确认后签订商品房买卖合同。三、第一批购房和承接的程序1.第一批购买的房屋，经甲乙双方协商，确定“东风合运汽车零部件物流项目”房地产共计不低于1.9亿，不超过2亿元的公寓（包括项目一期中F7、F8幢）为第一批购买房屋，······。2.丙方根据甲方与乙方签订的购房合同价格来确定第一批贷款承接额度。在贷款承接过程中各方必须做好相关手续配合工作。2019年9月26日，中国工商银行股份有限公司襄阳高新技术产业支行向高新法院出具的《关于东风合运物流有限公司债务化解预案的报告》中记载，二、债务情况工行贷款3.18亿元。三、资产抵押状况东风合运物流园项目土地311亩，在建工程7.9万平方，为我行贷款提供抵押。办理的他项权证记载，襄阳东合运物流股份有限公司在中国工商银行股份有限公司襄阳高新技术产业支行贷款办理了项目土地面积207518.8平方米，土地抵押额23225万元，在建工程抵押担保的数额8358.46万元。其他的事实与异议审查查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，引发本案争议的原因为化解被执行人东风合运物流股份有限公司在银行的贷款。根据案外人襄阳高新国有资本投资营运集团有限公司及抵押权人中国工商银行股份有限公司襄阳高新技术产业支行与被执行人签订的协议来看化解的贷款不仅仅是东风合运物流股份有限公司的债务还包括与该公司相关联的企业贷款，且化解方式均是用本案复议申请人首轮查封的财产来化解。根据协议约定均是指F7、F8幢房屋来化解。根据原审卷宗提交的在建工程抵押清单来看，涉及F7幢217套房屋，设定的在建工程抵押额度为15360945元（总面积17220.8平方米，房产单价1115元，房产总价19201181元），涉及F8幢163套房屋设定的在建工程抵押额度为10485681元（总面积11755.25平方米，房产单价1115元，房产总价13107101元）。上述事实表明，工商银行对解除F7、F8的房产享有的抵押总额度为25846626元，根据办理抵押时房产的总价值为32308282元，房产扣除抵押额度后还有6461656元可作为清偿本案复议申请人的部分债权。虽然法院解除查封的措施看似损害了复议申请人的权益，但因该处房产所占用的土地使用权仍处于抵押状态，且抵押的债权数额巨大，在执行时不利于对上述房屋的处置，现通过整体处置的方式有利于案件的执行，且执行法院在解除查封的同时查封了G栋房屋，对复议申请人的权益已作出了适当保障。故法院依职权对F7、F8房产解除查封并无不当。关于执行法院依职权解除E号楼查封的问题。高新法院作出的（2018）鄂06执12号执行裁定中对E号楼房产312套解除了查封。该查封的解除是被执行人提出因该房产已被出售，法院的查封损害了案外人权益的而向执行法院申请。经查，原执行卷宗并未显示E号楼的房产已办理了抵押登记。被执行人陈述上述房产已被出售，对此事实应当由案外人（购房人）提出执行异议来进行审查处理。人民法院依职权直接裁定解除查封损害了复议申请人的相关诉讼权利。复议申请人提出不应对E号楼解除查封的异议理由成立，故原审法院作出的（2019）鄂0691执异131号执行裁定驳回该异议存在不当，应予纠正。综上所述，执行法院作出的（2019）鄂0691执异131号执行裁定适用法律错误，结果应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项规定，裁定如下：一、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691执异131号执行裁定；二、变更襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691执928号执行裁定为解除被执行人襄阳东风合运公司所有的位于襄州区襄新路“襄阳东风合运汽车零部件物流项目部F7栋、F8栋（344套）房产”的查封。本裁定为终审裁定。审判长  彭云飞审判员  林璟萱审判员  王启飞二〇二一年四月三十日法官助理罗伟伟书记员  宋雪琳