重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)渝0106民初1300号 原告:华西包装（集团）有限责任公司，住所地重庆市渝中区捍卫路6号，统一社会信用代码915000002028159022。 法定代表人：堵俊海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：颜捷，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜励，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 被告:熊康莉，女，1986年9月1日出生，汉族，无固定职业，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：黄小平（被告之夫），无固定职业，住重庆市沙坪坝区。 第三人：刘霞，女，1977年10月2日出生，汉族，无固定职业，住重庆市涪陵区。 原告华西包装（集团）有限责任公司（以下简称华西公司）与被告熊康莉、第三人刘霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华西公司的委托诉讼代理人颜捷、颜励、被告熊康莉的委托诉讼代理人黄小平、第三人刘霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华西公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告的《房屋租赁合同》已于2020年7月7日解除；2、判令被告将位于重庆市沙坪坝区某某村*号原某某公司*库房的房屋交还原告;3、判令被告向原告支付房屋使用费13024元、房屋占用费31152元(房屋占用费自2020年7月8日计算至2020年12月31日，2021年1月1日以后的房屋占用费每日按月房屋使用费5%的比例支付至被告向原告交还承租房屋钥匙、完清全部交房手续为止)、水电费402元;4、判令被告向原告支付违约金8448元;5、判令被告支付原告因提起本诉产生的律师代理费6000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月10日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市沙坪坝区某某村*号原某某公司*库房(产权证号104字第****号)出租给被告，租赁期限自2019年9月11日至2020年12月31日，租金每月4570元，物业管理费每月2400元，清洁费每月100元，被告按月向原告支付房屋使用费(即租金与物业管理费);如果被告拖欠房屋使用费超过30日，被告缴纳的保证金不予退还，并应向原告另行支付全年房屋使用费总额20%的违约金；如果合同解除后，被告拒绝交回租赁房屋，被告应每日按月房屋使用费5%的比例向原告支付房屋占用费直到被告交还承租房屋钥匙、完清全部交房手续为止；如果一方违约，应当承担对方律师代理费等费用。2020年年初，受疫情影响，原告主动减免了被告一个半月的房租，但被告在合同履行期间还是多次拖欠原告租金。2020年6月11日，第三人刘霞向原告递交了《关于继续使用房屋、直接向华包集团缴纳房屋使用费的申请》，原告得知被告一直与第三人共同使用被告承租的部分房屋，因被告拖欠房租，第三人向原告申请每月直接向原告支付房屋使用费3550元，由被告向原告支付房屋使用费3520元，原告对该申请表示同意。2020年7月7日，因被告欠缴租金超过30日，原告向被告送达了《关于解除及费用清缴、收回房屋的通知》，告知被告解除《房屋租赁合同》、交还房屋并承担相应违约责任。之后，原告与第三人刘霞于2020年9月30日单独签订了《房屋租赁合同》。原告向被告发送解除通知后，被告拒不理睬。为维护自身合法权益，原告诉至法院。 被告熊康莉辩称，不同意原告的第一项诉讼请求，2019年12月被告与原告的主管人员及第三人说了要将合同分为两份，被告交被告的，第三人交第三人的，但是原告直接向第三人收取了租金，被告不知道。被告之前就说原告直接向第三人收取租金可以，但必须将合同分出来，被告再继续做起走，但原告一直没有分出来。另原告没有提供房产证给被告，被告需要办理营业执照。原告2020年7月向被告发送了一个通知，被告没有同意，要求继续履行合同，现合同是否解除由法院依法审查。同意第二项诉讼请求，愿意随时返还重庆市沙坪坝区某某村*号原某某公司*库房的房屋。同意支付房屋使用费13024元，但不同意房屋占用费，涉案房屋在2020年7月至后就停水停电，被告不能在继续生产，且被告没有办理营业执照不能正常营业。同意支付水电费402元。被告没有违约，因为是原告没有办妥分合同及营业执照的事情。不认可律师费，本来这个事情是可以协商解决的，不一定需要请律师，盖房子、租房子本来就是很顺利的，被告一直都愿意协商的。 第三人刘霞诉称，对原告的诉讼请求没有意见，请法院依法审查。 本院认定事实如下：2019年9月10日，出租方（甲方）华西公司与承租方（乙方）熊康莉签订《房屋租赁合同》，约定甲方以房屋现状出租，乙方已充分了解所承租甲方房屋的现状并自愿承担。甲方出租给乙方的房屋位于沙坪坝区满山红村7号原某某公司*库房，房权证号：104字第032511号，套内面积349平方米，公摊面积71平方米，*库房自搭建，租赁面积约37平方米（含公摊），以上租赁面积合计457平方米。租赁期限自2019年9月11日起至2020年12月31日止，乙方租赁该房屋作为经营场地、办公场地使用。房屋使用费、保证金及支付方式：1、房屋使用费（含场地）包括房屋租金和物业管理费。2、该房屋月租金为4570元。3、乙方每月需向甲方支付物业管理费2400元。4、乙方应向甲方支付2019年9月11日至2019年9月30日期间的租赁费用：房屋租金3047元、物业管理费1600元、清洁费66元（代收费用），共计4713元。自2019年10月1日起按照本条第5款约定向甲方支付房屋租金及物业管理费。5、房屋租金、物业管理费支付方式：采用预付款方式，以1个月为付款周期，乙方应于每个付款周期前10日足额支付下个月租金及物业管理费。6、本合同自双方签字（盖章）生效后3日内，乙方应向甲方支付10000元作为租房保证金。租赁期满或依本合同解除、终止后，乙方结清全部费用且未出现违约行为，甲方无息退还。租赁期间代收代付费用：乙方租赁甲方房屋期间产生的水电及清洁费由乙方承担，税费5.5元/吨，电费1.3元/度，清洁费100元/月，按月向甲方下属物业管理中心足额结算、缴纳。水电已含公摊，如国家政策调整，相应调整水电单价。乙方责任和义务：1、乙方应按本合同约定按时向甲方足额支付房屋使用费。若乙方拖欠房屋使用费超过30日，甲方有权单方解除本合同并收回出租房屋，合同自解除通知到达乙方时解除；乙方已缴纳的保证金不予退还，并应向甲方另行支付全年房屋使用费总额20%的违约金。甲方保留对乙方拖欠使用费的追偿权利。房屋交付及收回的验收：1、交付及收回时双方共同参与验收，完清相关手续，有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于5日内向对方主张。2、乙方于房屋租赁期满之日或依本合同约定解除、终止后10日内，应无条件将承租房屋交还甲方。4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。合同的变更、解除与终止：房屋租赁期间，乙方拖欠房屋使用费累计30日以上或逾期未交纳按约定应当由乙方承担的各项费用累计超过保证金30%的，甲方有权解除合同并收回出租房屋，合同自解除通知到达乙方时解除；预收的使用费和保证金不予退还，并应向甲方另行支付全年房屋使用费总的20%的违约金。如乙方拒绝交回租赁房屋，甲方有权采取断水、断电、自行进入租赁房屋等措施，由此造成的甲方损失由乙方自行承担，且房屋内留存物品视为乙方丢弃，甲方有权进行处置，处置收益归甲方所有；乙方应按月房屋使用费5%的比例每日向甲方支付房屋占用费至乙方交还承租房屋钥匙，完清全部交房手续为止。其他条款：1、甲乙双方确定以下联系人及邮箱为合同履行期间的联系方式，双方函件传至以下邮箱即视为送达。甲方联系人：刘小军，邮箱：*****@163.com，乙方联系人：熊康莉，邮箱:*******@qq.com。2、双方确定以下联系方式为因本合同产生纠纷引发诉讼的送达方式：乙方：熊康莉，重庆市沙坪坝区某某*期*栋*-*。上述信息如变化，在信息变更前5天发邮件通知。上述信息如变化，在信息变更前5天以书面方式送达变更通知。双方承诺：因上述地址和联系方式不准确、送达地址变更后未按本合同约定告知对方或司法机关、或当事人和指定接收人拒绝签收等原因，导致上述文书未能实际接收，邮寄送达退回之日即视为送达之日。争议解决：违约方承担对方包括但不限于公证费、律师代理费等实现债权的费用。 合同签订后，熊康莉向华西公司支付租房保证金10000元以及相应的租金。之后熊康莉未按约支付自2020年2月1日起的房屋租金。 2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情。2020年1月24日，重庆市人民政府于启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月10日，重庆市人民政府将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月24日，重庆市人民政府将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。 2020年6月14日，刘霞向华西公司提交《关于继续使用房屋、直接向华包集团缴纳房屋使用费的申请》，称本人因经营需要，自2019年9月起与熊康莉共同使用承租的部分房屋，其向熊康莉交纳房屋使用费。因熊康莉自承租以来未按时向你司交纳房屋使用费，担心影响其对房屋的使用，隧要求直接向你司交纳租金。2020年1月本人与熊康莉、你司共同对双方使用房屋的实际面积和费用进行了核算，确认本人实际使用房屋的使用费（含租金、物管费、清洁费）共计3550元/月，熊康莉实际使用房屋使用费（含租金、物管费、清洁费）共计3520元/月，水电费另算，双方分别向你司交纳，并定于春节后将熊康莉签订的租赁合同进行拆分后，你司分别与本人、熊康莉重新签订房屋租赁合同。从2020年1月份起，本人直接向你司交纳房屋使用费。因突发新冠疫情，未能按约在春节后对租赁合同进行差费，据了解你司无法联系熊康莉，且熊康莉未交纳其交纳的房屋使用费，无法按2020年1月的约定完善合同的拆分手续，为此，本人请求：1、在你司与熊康莉的《房屋租赁合同》解除后，请你司根据本人实际使用该房屋的面积，及时与本人签订书面的房屋租赁合同。2、在与你司签订书面租赁合同前，按不定期租赁对待，房屋使用费3550元/月，水电费另算，由本人直接向你司交纳，其他权利义务，本人接受你司与熊康莉于2019年9月签订的《房屋租赁合同》的约束。 2020年7月6日，华西公司向熊康莉在《房屋租赁合同》留存的地址即重庆市沙坪坝区某某*期*栋*-*邮寄《关于解除及费用清缴、收回房屋的通知》，租赁户熊康莉你方自承租以来，长期以各种理由延迟缴纳房屋使用费及水电、清洁费，导致我司费用收取困难。因你方承租的房屋是与刘霞共同使用，故2020年1月中旬，我司根据你方与刘霞就租赁房屋使用的实际情况，对房屋面积及费用进行了核算，并与你方、刘霞共同协商达成一致：由我司直接向租赁户刘霞收取房屋使用费（含租金、物管费、清洁费）3550元/月，向你方收取房屋使用费（含租金、物管费、清洁费）3520元/月，水电费另算，并拟于春节后拟对双方签订的租赁合同进行拆分，分别与你方、刘霞重新签订租赁合同。因受新冠肺炎疫情影响，复工复产时间推迟。我司自2020年4月底执行租金减免政策至今，工作人员多次电话、微信催促你方到我司物业中心完善减租手续、缴纳欠费（含租金、物管费、清洁费、水电费）及办理合同拆分事宜，但你方均在外地、工程款还未结算等借口拖延时间，现甚至拒接电话。我司又于2020年6月10日通过邮寄、微信方式向你送达书面《催款函》，你方仍拒不理会。自2020年2月1日起至2020年6月30日期间，扣除我司疫情减免部分房屋使用费后，你方累计欠费12454.50元（含房屋使用费及水电、清洁费，不含刘霞承担部分）。基于以上原因，根据《房屋租赁合同》的相关约定，特通知你方：1、本通知自按合同约定的方式到达你方时，我司与你方签订的《房屋租赁合同》解除，双方租赁关系终止。2、你方已缴纳的租房保证金10000元不予退还，并应向我司另行支付全年房屋使用费总额20%的违约金。3、你方收到本通知之日起10日内（最迟于2020年7月16日前）无条件将承租房屋交还我司，并结清所欠房屋使用费及水电、清洁费。之后该邮件因熊康莉拒收退回到华西公司。 2020年7月7日10点39分，华西公司又通过******@163.com邮箱向熊康莉在《房屋租赁合同》留存的**********@qq.com邮箱邮寄《关于解除及费用清缴、收回房屋的通知》。但熊康莉并未支付所欠的承租房屋的相关费用，且仍在占有使用其实际承租的部分房屋。 2020年9月30日，刘霞就其承租的房屋与华西公司签订《房屋租赁合同》。 还查明，华西公司为解决与熊康莉之间的房屋租赁合同产生律师费6000元、垫付水电费402元。 2021年3月4日，熊康莉将其承租并实际占有使用的房屋以及钥匙交还给华西公司。 现华西公司诉至法院，望判如所请。 审理中，被告要求原告退还保证金，原告则认为该保证金因被告违约不应当退还。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性效力性规定，合法有效。双方当事人应当按照协议约定履行相应的义务。 关于《房屋租赁合同》的解除。《房屋租赁合同》约定房屋租金以一个月为付款周期，被告应于每个付款周期前10日足额支付下个月房屋租金。拖欠租赁房屋的租金等费用累计超过30日，原告有权解除合同。被告应当于2020年1月21日、2月19日、3月21日、4月20日、5月21日、6月20日前足额支付2020年2月、3月、4月、5月、6月、7月的房屋租金，但被告并未按约足额支付上述期间的租金。虽然新冠肺炎疫情及防控措施影响被告支付承租案涉房屋的费用，但2020年3月24日新冠肺炎疫情防控措施解除后，大部分行业已经复工复产，被告应当按照合同约定支付租金等费用，但被告在2020年7月7日前仍未向原告支付2020年2月至7月期间的扣除减免租金的剩余租金，其拖欠租金的时间早已累计超过30日，原告有权解除《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定“甲乙双方确定以下联系人及邮箱为合同履行期间的联系方式，双方函件传至以下邮箱即视为送达”，双方在合同中预留联系人及邮箱。2020年7月7日，原告按照被告预留的邮箱发送了《关于解除及费用清缴、收回房屋的通知》。虽然被告抗辩并未收到该邮件，但并未举示证据予以佐证，因此，原告将解除通知传至被告邮箱之时即视为送达，故原告与被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月7日解除。原告的该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于房屋的返还。被告已于2021年3月4日将其承租并实际占有使用的房屋及钥匙返还给原告。原告的该项诉讼请求已无事实依据，本院不予支持。 关于房屋使用费13024元。房屋使用费包括租金、物管费、清洁费。被告自2020年2月起欠付原告租金，双方之间签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月7日。因原告自愿减免被告疫情期间一个半月的租金，现被告尚需支付原告2020年2月1日至2020年7月7日期间的租金13024元，庭审中被告也同意支付原告房屋使用费13024元，故，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 关于房屋占用费。《房屋租赁合同》约定若合同解除后，被告未及时交还房屋，被告应当按照月房屋使用费的5%的比例每日向原告支付房屋占用费至被告交还承租房屋钥匙，完清全部交房手续为止。2020年7月7日《房屋租赁合同》解除，但被告于2021年3月4日才将房屋及钥匙返还。因此，原告有权主张房屋占有使用费。该房屋占用费的标准高于的租金的标准，兼具违约金的性质。审理中，被告抗辩该房屋占用费的标准过高。本院兼顾涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，该房屋占用费的标准确实过高。本院依法将该房屋占用费予以调整为月租金3520元基础上上浮30%，即4576元[3520元×（1+30%）]，该房屋占用费按照月租金3520元上浮30%的标准即4576元，自2020年7月8日起计算至2021年3月3日止，共计36017.55元。 关于水电费。《房屋租赁合同》约定被告自行承担租赁期间产生的水电费用。原告主张被告支付水电费402元，被告表示愿意支付。故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金。《房屋租赁合同》约定被告拖欠原告房屋使用费累计30日以上，原告有权解除合同收回房屋，预收的使用费和保证金不予退还，并应向原告另行支付全年房屋使用费总额20%的违约金。被告未按约支付房屋使用费超过30日属于违约，原告有权主张违约金并不退还保证金。本案中原告仅主张违约金，但庭审中表示因被告违约保证金也不退还，被告则认为违约金的计算标准过高，保证金也应当退还。《房屋租赁合同》约定不退还保证金实际上与违约金的性质是一致的，均是违约责任的承担方式，可见同一种违约行为约定两种违约责任。被告已向原告交纳保证金10000元，原告已作为违约金处理，本院兼顾该情况、涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，综合考虑认为原告在本案中主张的违约金确实过高，依法予以调整为1500元。 关于律师费。《房屋租赁合同》约定违约方应当向守约方支付律师费等实现债权的费用。原告举示的证据足以证明其为实现债权产生律师费6000元。原告的该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 确认原告华西包装（集团）有限责任公司与被告熊康莉《房屋租赁合同》于2020年7月7日解除； 被告熊康莉于本判决发生法律效力后七日内支付原告华西包装（集团）有限责任公司房屋使用费13024元； 被告熊康莉于本判决发生法律效力后七日内支付原告华西包装（集团）有限责任公司房屋占用费36017.55元，该费用按照月租金3520元上浮30%的标准即4576元，自2020年7月8日起计算至2021年3月3日止； 被告熊康莉于本判决发生法律效力后七日内支付原告华西包装（集团）有限责任公司水电费402元； 被告熊康莉于本判决发生法律效力后七日内支付原告华西包装（集团）有限责任公司违约金1500元； 被告熊康莉于本判决发生法律效力后七日内支付原告华西包装（集团）有限责任公司律师费6000元； 七、驳回原告华西包装（集团）有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1275.66元，减半收取计637.83元，由原告华西包装（集团）有限责任公司负担37.83元，被告熊康莉负担600元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  马晓敏 二〇二一年四月十二日 书记员  乔丹丹