四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1846号 上诉人（原审被告）：黄玲丽，女，1979年3月29日出生，汉族，住所地四川省大邑县。 被上诉人（原审原告）：四川圣康物业管理有限公司，住所地四川省成都市大邑县安仁镇商业街129号。 法定代表人：杨延斌，董事长。 委托诉讼代理人：闽绍清，男，1952年6月12日出生，汉族，住所地四川省大邑县，系公司工作人员。 上诉人黄玲丽因与被上诉人四川圣康物业管理有限公司（以下简称圣康物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省大邑县人民法院（2020）川0129民初1251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人黄玲丽上诉请求：一、撤销一审判决；二、本案一、二审诉讼费由圣康物业公司承担。事实和理由：圣康物业公司于2010年6月7日以及2011年5月30日在案涉小区张贴《关于××小区物业管理费用缴纳标准的通知书》和《关于××小区物业管理费缴纳标准的告知书》时黄玲丽还不是小区业主，《物业服务协议》由圣康物业公司单方提供，收费标准违反法律有关规定且案涉小区大部分业主亦未按照该标准缴纳物业费，故圣康物业公司无权按照此标准收取物业服务费；圣康物业公司应积极召开业主业大会，依法重新协商物业费收费标准；一审中圣康物业公司申请出庭作证的两位证人年龄过大，不识字，其证言没有参考价值；案涉小区物业服务差，圣康物业公司未尽管理职责，黄玲丽同意以200元／年／户缴纳物业费；因圣康物业公司同意以1000元装修保证金冲抵物业费，故黄玲丽不存在违约，拒绝缴纳违约金。 被上诉人圣康物业公司二审中未提交书面答辩意见。 圣康物业公司向一审法院起诉请求：1.判令黄玲丽交纳圣康物业公司2012年5月至2020年5月的物业费7840元；2.判令黄玲丽以欠款为基数，按日万分之五计算支付圣康物业公司违约金至付清欠款之日止；3.本案诉讼费由黄玲丽负担。一审庭审中，圣康物业公司将诉请第一项变更为要求黄玲丽支付物业费6720元（840元／年×8年）、垃圾处理费480元（5元／月×12月×8年），合计7200元，将诉请第二项变更为要求黄玲丽支付违约金1512元。 一审法院认定事实：圣康物业公司系大邑县圣康物业管理有限公司于2016年2月经工商变更登记企业名称，具备物业服务三级资质，自2010年起为大邑县××镇××小区（系农村居民集中安置小区，原为××小区）的业主提供物业服务。2011年9月16日，黄玲丽入住大邑县××镇××小区××栋××单元××号的无电梯房屋。当日，作为甲方的圣康物业公司与作为乙方的黄玲丽签订了《物业服务协议》。该《协议》约定了圣康物业公司向黄玲丽提供房屋共用部位的维护和管理、共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生的维护和管理等服务；黄玲丽房屋的建筑面积140平方米；黄玲丽依据本协议向圣康物业公司交纳物业服务费用；黄玲丽缴纳费用起算时间为交房日期起计，并全价足额缴纳物业管理服务费；2010年暂时按每户120元收取物业服务费，2011年起按物价部门批准的收费标准执行；每次交纳费用时间：2010年交房时一次性交纳全年物业服务费，以后每年按物价部门批准的收费标准按季度收取；未按时全额缴纳物业服务费的，从应交纳之日起按应缴未缴金额的万分之五加收违约金等内容。黄玲丽向圣康物业公司交纳了装修保证金1000元。此后，圣康物业公司工作人员每年打电话向黄玲丽催收物业服务费。自入住小区以后，黄玲丽未曾支付物业服务费、垃圾处理费。另查明，2010年6月7日和2011年5月30日，圣康物业公司在××小区张贴了《关于××小区物业管理费用缴纳标准的通知》和《关于××小区物业管理费缴纳标准的告知书》。《通知》和《告知书》均载明：“××小区各位业主：根据大邑县××镇人民政府关于××镇第一批农民集中区××小区的建成，政府在小区管理上杜绝实行大包大揽，采取逐步引导，制定适当补贴物业管理服务费用的办法规定：××小区物业管理费用收取推行三年过渡期和适应期，第一年只收取每户住户120元物业管理费，不足部分由政府补贴；第二年按照住房面积收取物业管理费0.3元／㎡／月，政府补贴0.2元／㎡／月；第三年为“断奶期”按照住房面积收取物管费0.5元／㎡／月，全部由住户出资，政府不再补贴，完全市场化操作，由大邑县物业管理有限公司自负盈亏。大邑县圣康物业管理有限公司……”。同时查明，2011年1月1日，大邑县物价局和大邑县房产管理局联合制定出台了《关于进一步规范物业服务收费的通知》（大价〔2011〕1号），该《通知》的附件二《大邑县物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》中明确了物业服务等级三级对应的物业服务收费政府指导价基准价为有电梯0.5元／㎡·月、无电梯0.50元／㎡·月，浮动幅度为±20%。2017年至2019年，圣康物业公司受大邑县××镇人民政府委托，对××镇的住宅小区等代收生活垃圾处理费，并已经按时将生活垃圾处理费上缴至××镇政府。一审庭审中，圣康物业公司、黄玲丽一致同意将黄玲丽已付的装修保证金1000元充抵黄玲丽应付的物业服务费。黄玲丽表示愿意按照4元／月／户的标准向圣康物业公司支付2017年至2019年的垃圾处理费。一审法院认为，圣康物业公司与黄玲丽之间系物业服务合同纠纷，案涉《物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，对当事人均具有约束力。圣康物业公司依约向黄玲丽提供物业服务，黄玲丽应依约支付物业服务费，逾期未支付应当承担相应违约责任。根据圣康物业公司、黄玲丽主张，确定本案争议焦点为物业服务费收费标准。关于本案物业服务费收费标准问题。圣康物业公司主张自2012年起物业服务费收费标准为0.5元／㎡／月。黄玲丽主张圣康物业公司应当按照《关于进一步规范物业服务收费的通知》（大价〔2011〕1号）文件的要求，在《物业服务协议》中对2012年起的物业服务收费标准予以明确，而《物业服务协议》只明确了120元的收费标准，圣康物业公司不能单方面决定、改变既定的120元物业服务收费标准；若圣康物业公司变更120元的收费标准，应当与黄玲丽协商，经小区业主大会通过，并向相关部门备案后才能按照新的收费标准执行，故黄玲丽支付物业服务费的标准为双方约定的每年120元。一审法院认为，《物业服务协议》约定“2010年暂时按每户120元收取物业服务费，2011年起按物价部门批准的收费标准执行”，即物业服务费120元的收费标准只适用2010年。故黄玲丽主张自2011年起每年按120元支付物业服务费的意见，不符合约定，一审法院不予支持。本案中，《物业服务协议》虽未明确约定自2012年起按照0.5元／㎡／月的标准收取物业服务费，但约定了“2011年起按物价部门批准的收费标准执行”，双方均应接受该收费条款。根据《关于进一步规范物业服务收费的通知》（大价〔2011〕1号）文件的附件二《大邑县物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》，结合圣康物业公司的三级物业服务资质，圣康物业公司向小区无电梯房屋业主按照0.50元／㎡·月的标准收取物业服务费，符合《关于进一步规范物业服务收费的通知》（大价〔2011〕1号）文件的规定。故2012年起物业服务费标准为0.5元／㎡／月，系《物业服务协议》约定“2011年起按物价部门批准的收费标准执行”的内容。因此，黄玲丽认为圣康物业公司按照0.5元／㎡／月的标准收取物业服务费，系变更《物业服务协议》约定的收费标准的意见，一审法院不予支持。圣康物业公司提供的两张《关于××小区物业管理费用缴纳标准的通知》和《关于××小区物业管理费缴纳标准的告知书》张贴照片，且落款处盖有大邑县圣康物业管理有限公司印章，结合大邑县圣康物业管理有限公司于2016年变更为圣康物业公司的事实，故可以认定圣康物业公司于2010年6月7日和2011年5月30日在××小区公示栏上张贴了收费标准的《通知》和《告知书》。且证人何某琼、贾某芳均证明了其虽不识字，但于2012年通过圣康物业公司保安知晓了其在小区门卫出张贴了物业收费标准的《通知》，知晓2011年物业收费标准为0.5元／㎡／月，因当地政府补贴0.2元／㎡／月，小区业主实际按0.3元／㎡／月标准支付物业服务费，自2012年起物业服务收费标准为0.5元／㎡／月，而且证人自2012年起每年按照0.5元／㎡／月的标准向圣康物业公司支付物业服务费。因此，可以认定圣康物业公司张贴物业收费标准的《通知》和《告知书》中“第三年”系2012年，即自2012年起物业服务费的收费标准为0.5元／㎡／月，自2012年起每年物业服务费为840元（0.5元／㎡／月×140㎡×12个月）。根据证人证明圣康物业公司张贴《通知》《告知书》的位置为小区业主进出小区的门卫处，以及其员工向黄玲丽每年催收物业服务费的事实，可以认定圣康物业公司对黄玲丽尽到了告知物业收费的义务。黄玲丽入住××小区后，支付了1000元装修保证金，未支付物业管理费。一审庭审中，双方均同意将1000元装修保证金充抵物业服务费。故圣康物业公司诉请黄玲丽支付自2012年5月1日起至2020年4月30日共8年的物业服务费为5720元（840元／年×8年-1000元）。关于圣康物业公司诉请的垃圾处理费。圣康物业公司根据大邑县人民政府的《印发大邑县城市生活垃圾处理费征收办法的通知》（大邑府发〔2005〕57号）文件、大邑县××镇人民政府出具的《证明》、圣康物业公司与大邑县××镇人民政府之间的《2018年度大邑县××镇城市生活垃圾处理费收取服务承揽合同》、圣康物业公司与大邑县××镇××村村民委员会签订的《物业管理服务合同》，主张圣康物业公司根据××镇人民政府委托有权向黄玲丽按照5元／月／户标准向被告收取垃圾处理费。黄玲丽认可《印发大邑县城市生活垃圾处理费征收办法的通知》中载明的城市规划区内居住户按4元／月／户的标准征收生活垃圾处理费，不认可圣康物业公司主张的5元／月／户的征收标准。一审法院认为，圣康物业公司上述证据能够证明××镇人民政府于2017年至2019年委托圣康物业公司向黄玲丽收取生活垃圾处理费，但不能证明2017年以前××镇人民政府委托圣康物业公司向黄玲丽收取生活垃圾处理费，不能证明圣康物业公司向黄玲丽收取生活垃圾处理费的标准。故圣康物业公司诉请黄玲丽支付自2012年起按5元／月／户的生活垃圾处理费480元，缺乏足够事实依据，一审法院不予支持。黄玲丽在一审庭审中表示愿意按照4元／月／户的标准向圣康物业公司支付2017年至2019年的生活垃圾处理费，系当事人对自身权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以采纳，即黄玲丽应向圣康物业公司支付生活垃圾处理费144元（4元／月／户×1户×36个月）。关于圣康物业公司诉请的违约金。圣康物业公司主张黄玲丽对欠付物业服务费和垃圾处理费应承担违约金。一审法院认为，《物业服务协议》载明黄玲丽对逾期欠付物业服务费应当承担违约金，但未约定黄玲丽需向圣康公司支付生活垃圾处理费。故违约金约定仅适用物业服务费，不适用生活垃圾处理费，黄玲丽对欠交的生活垃圾处理费不承担违约金责任。圣康物业公司诉请以每日万分之五为标准计算黄玲丽欠付物业服务费所造成违约金，但未举证证明黄玲丽欠付物业服务费给圣康物业公司造成的具体损失，故一审法院认定违约金利率为年利率9%。黄玲丽自2012年5月1日起欠付物业服务费所造成的违约金应按照欠付金额和约定的支付时间进行分段计算，如2013年至2018年未付物业服务费所产生的违约金约为1587.6元〔840元／年×9%×（6年＋5年＋4年＋3年＋2年＋1年）〕。故圣康物业公司主张黄玲丽支付违约金1512元，一审法院予以支持。综上，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、黄玲丽于判决生效之日起十日内支付圣康物业公司物业服务费5720元、生活垃圾处理费144元、违约金1512元，合计7376元;二、驳回圣康物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由黄玲丽负担。 二审中，当事人未提交新证据，二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，黄玲丽与圣康物业公司签订的《物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。本案中，圣康物业公司为案涉小区提供了物业服务，黄玲丽亦应按约支付物业服务费，其逾期未支付2012年5月至2020年5月期间的物业服务费经催告仍未支付构成违约，依法应承担违约责任。关于物业费收费标准。本院认为，依照《物业服务协议》第三条第二项之规定“2011年起按物价部门批准的收费标准执行”，圣康物业公司主张按照0.5元／㎡／月收取案涉物业服务费，该标准符合政府指导价基准价且已于案涉小区内公告，本院予以认可。黄玲丽上诉称物业费收取标准的通知在其入住前公布对其不具有拘束力，圣康物业公司应组织召开业主大会重新协商物业费收费标准，其愿意按照200元／年／户缴纳逾期物业服务费无事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审法院判决黄玲丽支付物业服务费5720元、生活垃圾处理费144元以及违约金正确。 综上，上诉人黄玲丽的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人黄玲丽负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年四月八日 书记员  陈 悦