四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1618号 上诉人（原审被告）：杜刚华，男，1980年5月8日出生，藏族，住四川省康定县。 被上诉人（原审原告）：浙江多弗物业管理服务有限公司成都分公司，营业场所四川省成都市成华区成华大道杉板桥路1号3层01号。 负责人：王红国，总经理。 上诉人杜刚华因与被上诉人浙江多弗物业管理服务有限公司成都分公司（以下简称多弗成都分公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初3921号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人杜刚华上诉请求：1.撤销一审判决并发回重审或依法改判；2.本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在2019年1月已经结清了××层商铺所有应缴款项，不应承担2019年1月至8月的有关费用；2019年1月上诉人不再使用××楼商铺并将商铺退还给了公司员工张某，并口头约定将××楼商铺押金直接转至××楼商铺，故上诉人在2019年1月结清费用后不应再承担后续有关费用。 被上诉人多弗成都分公司二审中未提交书面答辩意见。 多弗成都分公司向一审法院起诉请求：1.判决杜刚华向多弗成都分公司支付欠付物业费等费用（2019年1月1日-2019年8月12日）共计5809.95元；2.判决杜刚华自2019年2月1日至所有费用完全清偿之日支付延期支付物业管理费的滞纳金，暂计至2019年12月31日，为1142.93元；3.判决杜刚华支付本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年2月26日成都××世纪实业有限公司（甲方）与杜刚华（乙方）签订租赁合同，合同约定甲方合法拥有成都市成华区××路××号的××区项目，现将××区项目××层××路××号（该编号为暂定编号）商铺出租给乙方，经甲乙双方协商该商铺租赁面积以商铺套内建筑面积计算，暂以30.25平方米计取。租赁期间为2018年4月8日至2026年4月7日。自起租之日起乙方应向物业公司缴纳物业服务费，物业服务费按该商铺租赁面积计算，物业服务费标准为26元人民币/平方米/月，逾期缴纳物业服务费，自逾期之日按逾期交付金额的千分之三向物业服务公司支付违约金。合同还约定甲方应当依照通常合理的标准及本合同第14.2规定查验商铺。在符合本合同第14.2规定的情况下，并结清各项费用，交还该商铺钥匙及移交各项文件资料等商铺交换手续后，甲乙双方应当签署一份交换凭证，交还凭证一经签署，乙方交还该商铺的义务立即完成。合同还约定乙方若拖延支付租金、租赁保证金、物业服务费、推广费或其他费用连续超过15日、累计超过30日或累计未付金额达到一个月固定租金金额（无论是否正式追索）甲方有权单方面终止合同。2018年12月18日成都××世纪实业有限公司（乙方）与四川××贸易有限公司（甲方）签订房屋买卖协议，约定由甲方整体购买坐落于成都市成华区××号地块中××世纪××区房屋（包含××层写字楼、××层至××层商铺，563个车位）。2019年7月12日四川××贸易有限公司与多弗成都分公司签订《××国际中心前期物业服务合同》，协议约定商业按40元/平方米每月收取费用，甲方、业主应分别在每年的1月1日前、4月1日前、7月1日前，10月1日起或于每个缴费周期起始日起每季度的第一个月的10号前履行交纳义务。逾期未交纳的，从逾期之日起业主应按欠费额的千分之三的标准向乙方支付违约金，跨年度欠费的，从逾期之日起业主应按欠费额的千分之五的标准向乙方支付违约金。2019年8月22日案外人四川××贸易有限公司向杜刚华发出解约函，解除与杜刚华之间的租赁合同关系。一审庭审中，杜刚华提交了录音证据拟证明其已将商铺钥匙归还，已经退租不应当缴纳物业服务费，多弗成都分公司对此不予认可。 上述事实，有当事人身份信息、《租赁合同》《××国际中心前期物业服务合同》、解约函、《房屋买卖协议》等证据及双方当庭陈述在案证实。 一审法院认为，案外人四川××贸易有限公司整体购买了成都××世纪实业有限公司所有的××世纪××区房屋后取得了房屋所有权（其中包括杜刚华所承租的商铺的所有权），虽然房屋所有权出现变动，但是根据法律规定在租赁期间内房屋产权发生变动的，不影响租赁合同效力，故案外人四川××贸易有限公司作为新的案涉房屋产权人，原租赁合同对案外人四川××贸易有限公司继续有效，杜刚华及案外人四川××贸易有限公司均应按照租赁合同约定的内容履行自己的义务。因杜刚华2019年1月至2019年8月一直未交纳房租，案外人四川××贸易有限公司于2019年8月22日依据租赁合同约定向杜刚华发出解约函解除与杜刚华之间的租赁合同。该行为符合约定解除的条件，杜刚华与案外人四川××贸易有限公司的租赁合同已于2019年8月22日解除。关于杜刚华辩称已经退租不应当承担物业服务费的问题。根据杜刚华提交的录音证据，可得知杜刚华确实有过退租的意思表示，但无法证明杜刚华是否真的履行了退租的行为也无法证实杜刚华是否已经交付商铺钥匙，杜刚华亦未提供其他证据佐证已经退租，故对杜刚华该项辩称意见不予支持。又案外人与多弗成都分公司签订了物业服务合同，委托多弗成都分公司提供物业服务，多弗成都分公司作为该商铺所在区域的物业管理公司在向杜刚华提供了物业服务后有权要求杜刚华按照租赁合同中的约定向多弗成都分公司交纳物业服务费。故一审法院对于多弗成都分公司要求杜刚华支付2019年1月1日-2019年8月12日物业服务费5809.95元的请求予以支持。关于滞纳金的问题，因杜刚华存在逾期缴纳物业服务费的情形，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任。但按照约定的违约金计算，杜刚华应当承担的违约金过高。故一审法院结合双方的过错程度、违约持续时间、违约所导致的后果等综合认定，根据公平原则，酌定违约金以欠付物业服务费5809.95元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止。据此，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十九条，《物业管理条例》第四十七条，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杜刚华于判决生效之日起十日内向多弗成都分公司支付2019年1月1日至2020年8月12日的物业服务费5809.95元；二、杜刚华于判决生效之日起十日内向多弗成都分公司支付逾期支付物业服务费违约金（以所欠物业服务费5809.95元为基数按中国人民银行同期贷款利率从2019年1月1日起计算至付清之日止）；三、驳回多弗成都分公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由杜刚华承担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，四川××贸易有限公司与多弗成都分公司签订《××国际中心前期物业服务合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定合同合法有效，双方当事人均应按约履行。上诉人杜刚华应当按照物业服务合同履行相应缴费义务，其主张已于2019年1月结清商铺所有应缴费用并将商铺退还给工作人员且口头约定将××楼押金直接转至××楼商铺，但提供相关证据不足以证明其已实际退租并归还商铺，故对于上诉人的主张本院不予支持，上诉人杜刚华应当按照物业合同的约定交纳物业费用。 综上，上诉人杜刚华的上诉理由不能成立，其上诉请求本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人杜刚华负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年四月七日 书记员  陈 悦