河南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）豫民再91号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）:岑建伟,男,1975年8月9日出生,汉族,住河南省周口市川汇区。 委托诉讼代理人:杨贺飞,北京大成(郑州)律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）:凌伟,男,1973年11月5日出生,汉族,住河南省南阳市淅川县。 委托诉讼代理人:周飞,河南赏春律师事务所律师。 委托诉讼代理人:李率兵,男,1977年4月4日出生,汉族,住河南省淅川县。 被申请人（原审被告):郑州市汝州宾馆,住所地郑州市政七街4号附1号。 法定代表人:张现敏。 被申请人（原审被告）:张现敏,男,汉族,1974年7月3日出生,住河南省汝州市。 再审申请人岑建伟因与被申请人凌伟、郑州市汝州宾馆、张现敏租赁合同纠纷一案,不服河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民终8074号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月14日作出（2020）豫民申6215号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2021年3月1日开庭审理。再审申请人岑建伟的委托诉讼代理人杨贺飞，被申请人凌伟的委托诉讼代理人周飞、李率兵到庭参加诉讼，郑州市汝州宾馆、张现敏经正当传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 岑建伟申请再审称，一、凌伟称装修投资约220万元不属实，该数额仅是凌伟单方陈述，存在夸大。装修投资在诉讼中没有提供证据予以证实，二审对凌伟主张装修款220万元予以认定错误。二、岑建伟在2016年6月将汝州宾馆转让给庞高杰时，按照宾馆业惯例，此时的宾馆设施已经老化，需要重新投资装修。在岑建伟将汝州宾馆转让给庞高杰之前，岑建伟也对宾馆进行了装修、整修、添置更换物品。二审计算方式和理由错误，二审按照转让款300万元扣除凌伟装修款220万元为经营权对价，计算方式错误。应当按照一审的计算方式，扣除房租后，每天费用698.86元（255084.45元÷365天），承租经营该宾馆共计经营6年9个月零21天，剩余费用730170.57元应予返还。请求撤销二审判决，维持一审判决。 凌伟答辩称，一、案涉《转让协议》并非简单的宾馆经营权转让，转让的主要内容是装修部分和室内所有物品。二、凌伟在2011年11月8日和汝州宾馆签订租赁协议中，2011年11月8日和2012年3月31日之间的5个月是凌伟对汝州宾馆进行装修的期间。装修内容是重新装修宾馆，从硬件设施到软装都进行了巨大投入，其还对宾馆经营所需证照进行了年审，对过期的证件予以重新办理，总计投资和装修投入远大于220万元；约220万元。2012年3月31日重新开业的时候，汝州宾馆基于巨大的装修投入而焕然一新，地面、墙面、卫浴、床品用具等全部为新装修和更换，其提交的现场照片可以清晰的反映当时刚刚装修完毕时的房屋状态。对于该基本事实，岑建伟是明知的，正是基于新装修的宾馆具有巨大的经营优势，才达成转让的基础。在原审庭审过程中，岑建伟也认可宾馆是新装修的。二、一审裁判结果不公，凌伟没有从转让行为中获取利益，反而要承担更重的责任。2016年6月1日岑建伟又将宾馆经营权（2016年6月1日至2024年3月31日）转让给庞高杰，合同价款260万元。按照一审判决的计算，凌伟需要向岑建伟返还73万余元，而其他生效判决书确定岑建伟仅需向庞高杰返还115万余元，该计算方式明显对凌伟不合理，一审判决结果对凌伟是不公平的。二审变更一审计算方式，按照转让款300万元扣除凌伟装修款220万元为经营权对价，计算方式和处理结果是适当和公平的。三、《转让协议》已经履行完毕，2012年7月31日凌伟转让时，全新装修的宾馆刚刚投入使用4个月，而岑建伟2016年6月1日在向庞高杰转让时，宾馆已经使用了4年，期间，岑建伟基于新装修的宾馆获得巨大盈利，在再次转让时，又收取高额转让费。现继续要求凌伟返还转让费，明显不符合公平原则。请求维持二审判决，驳回凌伟的再审申请。 岑建伟向郑州市金水区人民法院起诉请求：一、判令解除岑建伟与凌伟2012年7月31日签订的《转让协议》以及与汝州宾馆2012年7月31日签订的《租赁协议》；二、判令凌伟返还岑建伟转让款1158653.33元及利息（计算标准：以1158653.33元为基数，自2019年9月3日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止），汝州宾馆、张现敏承担连带返还责任；三、判令凌伟、汝州宾馆、张现敏共同赔偿岑建伟经济损失11271元（另案判决岑建伟承担的诉讼费6271元，保全费5000元）；四、本案诉讼费、保全费由凌伟、汝州宾馆、张现敏承担。 郑州市金水区人民法院一审认定，2012年7月31日，岑建伟（受让方）与凌伟（转让方）签订《转让协议》一份，主要载明：双方就位于郑州市××街××路××向南50米汝州宾馆转让一事，达成如下协议：一、岑建伟向凌伟支付转让费300万元，含室内所有物品及八个月的房租（2012年8月1日至2013年4月10日），附房租收据。凌伟将正在经营的汝州宾馆十年经营权（2012年3月31日至2022年3月31日）以及凌伟在汝州办事处所享有的一切权益与义务于2012年8月1日全部转让给岑建伟。二、凌伟承诺转让后两个月过渡期内宾馆内人员80％在岗，岑建伟保证人员工资的支付。凌伟留十万元作为押金，待两个月后宾馆事务全部交接完成后，岑建伟将押金返还凌伟，并向汝州办事处预付贰拾万元房租。三、如五年内遇政府拆迁，宾馆装修部分的补偿、房屋使用权的补偿、宾馆经营的补偿等均由岑建伟享有，如政府不予赔偿，凌伟承诺给岑建伟补偿伍拾万元。四、……。双方各执一份，自双方签字之日生效等。同日，岑建伟（承租人）与汝州宾馆（出租人）签订《租赁协议》一份，主要载明：汝州宾馆自1999年起从郑州市红旗汽修站（曹福军）处租赁位于郑州市政七街4号院内的7层楼及相关附属设施从事宾馆经营，租赁期限截止2024年6月30日。汝州宾馆因业务发展需要，将其所租赁的房屋转租给岑建伟十年。租赁期限自2012年3月31日起至2022年3月31日。每租赁年度租赁费用80万元，租金每租赁年度分两次交付，每年3月31日交付某—某月房租肆拾万元，每年9月30日交付某—某月房租肆拾万元。本协议签订时，岑建伟向汝州宾馆交付定金十万元，该款抵扣当年的租金。岑建伟在租赁期限内，以“郑州市汝州宾馆”继续对外经营，自负盈亏，在经营中所产生的债权债务，与汝州宾馆无关。汝州宾馆将原有“郑州市汝州宾馆”的消防、安监、特种行业经营许可、卫生许可、税务登记、工商登记等相关材料及证照手续供岑建伟使用。岑建伟为汝州宾馆指定一间办公用房，房内装修装饰有汝州宾馆自行负担。如岑建伟另有发展可将此合同权益转让。出现因房屋产权、使用权与他人发生纠纷时，汝州宾馆必须在两个月内予以解决，否则，岑建伟有权单方解除合同，并有权要求汝州宾馆赔偿岑建伟装修和其他前期费用等。同日，岑建伟与汝州宾馆签订了《补充协议一》一份，主要载明：本协议签订后的20天内，汝州宾馆办理完毕经营宾馆所需“五证”的年审工作，并将“五证”原件交岑建伟审核真实性，“五证”原件由汝州宾馆保管，汝州宾馆向岑建伟提供加盖汝州宾馆公章的复印件。租赁期内，汝州宾馆每年办理完毕年审“五证”后，仍需按前述方法执行。“租赁协议”期限内，若出现非岑建伟原因导致“租赁协议”终止的，汝州宾馆承担岑建伟已经与他人签订的合同不能继续履行的法律后果等。同日，汝州宾馆出具的证明载明：现同意汝州宾馆租赁人凌伟将汝州宾馆的经营权（2012年3月31日—2022年3月31日）转让给岑建伟，保证岑建伟享有凌伟在原有房屋租赁协议中所享有的权利与义务。2012年3月31日至2012年7月31日凌伟经营期间所产生的债权债务由凌伟承担，与岑建伟无关；2012年8月1日至2022年3月31日岑建伟经营期间所产生的债权债务均由岑建伟承担。2012年8月1日，凌伟作为收款人出具的收据载明：今收到岑建伟贰佰玖拾万元整，系付汝州宾馆转让费。岑建伟提交的日期为2012年8月30日的发票显示，付款单位为郑州市红旗汽车修理站，电费为48811.4元。案外人庞高杰作为岑建伟诉岑国强、岑建伟、郑州市汝州宾馆、张现敏租赁合同纠纷一案，庞高杰诉请解除其与岑国强、岑建伟2016年6月1日签订的《转让协议》以及与汝州宾馆2016年6月1日签订的《租赁协议》，岑建伟、岑国强返还庞高杰转让款260万元及利息，岑国强、岑建伟、郑州市汝州宾馆、张现敏共同赔偿庞高杰经济损失暂计31290元。经审理，一审法院于2019年11月8日作出（2019）豫0105民初27518号判决书，该判决书的主要内容为：经审理查明：2016年6月1日，庞高杰（甲方）与岑建伟（乙方）签订《转让协议》，约定由庞高杰向岑建伟支付转让费260万元，含室内所有物品，及四个月房租（2016年6月1日至2016年9月30日），岑建伟将正在经营的汝州宾馆八年经营权（2016年6月1日至2024年3月31日）以及甲方在汝州办事处所享有的一切权益与义务于2016年6月1日全部转让给庞高杰。同日，庞高杰与汝州宾馆签订了《租赁协议》，约定：汝州宾馆（甲方）自1999年起从郑州市红旗汽修站（曹福军）处租赁位于郑州市政七街4号院内的7层楼及相关附属设施从事宾馆经营，租赁期限截止2024年6月30日；甲方因业务发展需要，将其租赁的房屋转租给庞高杰（乙方）十年；租赁期限自2012年3月31日起至2024年3月31日；每年租金80万元；本协议签订时，乙方向甲方交付房屋定金10万元，该款抵扣2017年房租5万元、2018年房租5万元；出现因房屋产权、使用权与他人发生纠纷，甲方必须在一个月内予以解决（纠纷期间造成乙方损失的甲方负责赔偿乙方），否则乙方有权单方面解除合同，并有权要求甲方赔偿装修及其他前期费用；当对方出现根本性违约行为导致合同目的不能实现时，相对方有权单方解除合同，并追究对方的违约责任；该协议另约定庞高杰为汝州宾馆指定一间办公用房。同日，庞高杰与汝州宾馆签订了《补充协议一》，主要约定：本协议签订后的20天内，汝州宾馆办理完毕经营宾馆所需五证的年审工作，并将五证原件交庞高杰审核真实性，五证原件由汝州宾馆保管，汝州宾馆向庞高杰提供加盖汝州宾馆公章的复印件。另查明：庞高杰在承包汝州宾馆后在2017年6月1日与案外人丁延辉签订《转让协议》，2017年5月28日汝州宾馆与案外人丁延辉签订《租赁协议》，丁延辉因协议无法继续履行将庞高杰、张现敏、汝州宾馆诉至一审法院要求退还押金、转让款等，一审法院经审理后于2019年6月18日作出（2019）豫0105民初9959号民事判决，载明：2018年12月27日，丁延辉接受郑州市中级人民法院询问，该院称已于2017年6月14日、2018年7月31日张贴强制搬迁公告，限令占有人自行迁出否则该院依法强制执行，丁延辉称不知道，该院遂告知丁延辉于2019年1月1日下午5点前全部从汝州宾馆搬出，否则将实施拘留等进一步措施。2019年5月22日，丁延辉在郑州市中级人民法院与房屋接收人接受询问、进行房屋交接。并判令解除协议丁延辉与汝州宾馆签订的《租赁协议》及丁延辉与庞高杰签订的《转让协议》，庞高杰返还丁延辉转让费1438635.77元及利息（自2019年2月13日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还款项之日），汝州宾馆赔偿丁延辉装修损失489757.33元等。庞高杰不服该判决，上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院在审理后，于2019年8月28日作出（2019）豫01民终15286号民事判决，维持原判。一审法院认为，庞高杰与汝州宾馆于2016年6月1日签订的《租赁协议》及《转让协议》为有效协议，双方均应按照合同约定履行各自义务。庞高杰在接手汝州宾馆并经营一年后将汝州宾馆转让给丁延辉，在丁延辉经营过程中，因承租房屋登记在河南花园置业有限公司名下，该公司系被执行人，本案房屋及所在土地被郑州市中级人民法院予以拍卖，买受人郑州如山置业有限公司竞得该涉案房屋及土地后办理了过户登记，丁延辉作为房屋及土地的占有使用人被责令迁出，丁延辉于2019年5月22日将房屋进行了交接，虽然庞高杰将汝州宾馆转让给丁延辉经营，但本案庞高杰与汝州宾馆签订的协议约定的也是汝州宾馆的经营权及租赁权，本案《租赁协议》及《转让协议》事实上亦无法继续履行，遂判决解除庞高杰与汝州宾馆于2016年6月1日签订的《租赁协议》及庞高杰与岑建伟、岑国强于2016年6月1日签订的《转让协议》，并判决岑建伟、岑国强于判决生效后十日内返还庞高杰转让款1158653.33元及利息（以1158653.33元为基数，自2019年9月3日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日）。后，岑建伟、岑国强不服该判决，上诉至郑州市中级人民法院。经审理，郑州市中级人民法院于2019年12月26日作出（2019）豫01民终24859号民事判决书，维持原判。另，案外人岑国强出具的证明显示，庞高杰诉岑建伟和我租赁合同纠纷一案，因我受岑建伟委托在转让合同上签字，法院判决我和岑建伟共同承担责任，但我并未实际还款，实际还款人为岑建伟，岑建伟的损失由其自己起诉凌伟、汝州宾馆、张现敏，我没有实际还款，也不再参与起诉。庭审中，岑建伟称收到转让费290万元，与合同金额不一致，经单方计算，基本未付的10万元足以支付其他外欠款，所以未再向岑建伟索要款项。 郑州市金水区人民法院一审认为，岑建伟与凌伟于2012年7月31日签订的《转让协议》及岑建伟与汝州宾馆于2012年7月31日签订的《租赁协议》均系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照合同约定履行各自的义务。2016年6月1日，岑建伟将汝州宾馆转让给案外人庞高杰，庞高杰于2017年6月1日将汝州宾馆转让给案外人丁延辉，在丁延辉经营过程中，因承租房屋登记在河南花园置业有限公司名下，该公司系被执行人，本案房屋及所在土地被郑州市中级人民法院予以拍卖，买受人郑州如山置业有限公司竞得该涉案房屋及土地后办理了过户登记，丁延辉作为房屋及土地的占有使用人被责令迁出，丁延辉于2019年5月22日将房屋进行了交接。虽然岑建伟将汝州宾馆转让给庞高杰经营，后庞高杰又将涉案宾馆转让给丁延辉经营，但本案岑建伟与汝州宾馆、凌伟签订的协议约定的也是汝州宾馆的租赁权及经营权，本案《租赁协议》及《转让协议》事实上亦无法继续履行，岑建伟诉请解除该《租赁协议》及《转让协议》，法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。岑建伟主张凌伟返还转让款1158653.33元及利息（以1158653.33元为基数，自2019年9月3日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止），根据岑建伟与凌伟签订的《转让协议》，岑建伟向凌伟支付转让费300万元，含室内所有物品及八个月的房租（2012年8月1日至2013年4月10日），凌伟将正在经营的汝州宾馆十年的经营权以及其在汝州办事处所享有的一切权益与义务于2012年8月1日全部转让给岑建伟，因该转让费中含有2012年8月1日至2013年4月10日期间的八个月房租，且岑建伟在该期间正常经营，故该部分费用不应退还。根据凌伟与汝州宾馆签订的《租赁协议》，租金标准为每年80万元，故8个月房租应为533333.33元（80万元÷12个月×8个月），该款不应返还岑建伟。根据双方约定，岑建伟向凌伟支付转让费后取得该宾馆10年经营权，因凌伟与汝州宾馆签订的租赁协议约定的租赁期限自2012年3月31日起至2022年3月31日，岑建伟与汝州宾馆签订的租赁协议约定的租赁期限自2012年3月31日起至2022年3月31日，岑建伟于2012年7月31日与汝州宾馆签订租赁协议，故岑建伟取得的经营期限为2012年7月31日至2024年3月31日，实际为9年零8个月，即9.67年。扣除转让费300万元所包含的房租533333.33元后，剩余2466666.67元可以视为岑建伟为取得经营权支付的对价，每年费用为255084.45元（2466666.67元÷9.67年），每天费用698.86元（255084.45元÷365天）。岑建伟自2012年7月31日至2019年5月21日期间承租经营该宾馆，共计经营6年9个月零21天，应支付费用1736496.1元（255084.45元×6＋255084.45元÷12个月×9个月＋698.86元×21天）。对于其余费用730170.57元（2466666.67元-1736496.1元），凌伟应退回岑建伟并支付自起诉之日即2020年1月19日起按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止的利息。关于岑建伟诉请汝州宾馆、张现敏对上述转让款及利息承担连带返还责任，因汝州宾馆系全民所有制企业，张现敏系汝州宾馆的法定代表人，其在《补充协议书一》及《租赁合同》上签字的行为系履行职务行为，岑建伟主张张现敏承担连带返还责任无依据，不予支持。汝州宾馆系租赁合同的出租方，其收取的是涉案房屋的租金，并未收取转让费，故岑建伟诉请其返还转让费及利息，于法无据，不予支持。关于岑建伟诉请凌伟、汝州宾馆、张现敏共同赔偿岑建伟经济损失11271元，岑建伟与凌伟、汝州宾馆签订《转让协议》及《租赁合同》的时间为2012年7月31日，此时涉案房产并未被法院查封拍卖，可以正常使用、经营，凌伟、汝州宾馆、张现敏对岑建伟的该部分损失不存在过错，故岑建伟的该项诉请，依据不足，不予支持。 郑州市金水区人民法院于2020年5月29日作出（2020）豫0105民初1808号民事判决：一、解除岑建伟与凌伟于2012年7月31日签订的《转让协议》及岑建伟与汝州宾馆于2012年7月31日签订的《租赁协议》；二、凌伟于判决生效后十日内返还岑建伟转让费730170.57元及利息；三、驳回岑建伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为7665元，由岑建伟负担2881元，由凌伟负担4784元。 凌伟不服一审判决，向郑州市中级人民法院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，改判凌伟不承担责任；二、本案诉讼费用由岑建伟承担。 郑州市中级人民法院二审认定，凌伟与岑建伟签订的《转让协议》第一条明确转让的标的包括“室内所有物品”。凌伟主张其用5个月时间对宾馆进行装修并提供视频6个和照片29张用以证明装修的前后的对比。法院认定凌伟对宾馆进行了装修，对凌伟主张装修款220万元予以认可；转让款300万元扣除8个月租金，扣除凌伟装修款220万元剩余266，666.67元应为取得经营权支付的对价。岑建伟取得经营权的期间自2012年7月31日起至2024年3月31日，共4261天；则经营权每天约62.58元（266666.67元÷4261天）。岑建伟实际经营时间自2012年7月31日起至2019年5月21日，共2485天。则岑建伟实际使用经营权对价应为155511.3元（62.58元／天＊2485天）。岑建伟未能使用经营权剩余对价应为111155.37元=266666.67-155511.30。 郑州市中级人民法院二审认为，涉案宾馆经营权作为一项财产性权利，在赋予其权利人获得财产利益可能性的同时，也伴随着商业风险，风险或收益与持有权利的时间有密切关联。凌伟在取得汝州宾馆经营权后对宾馆进行了较为全面的装修。4个多月后，凌伟即将汝州宾馆转让给岑建伟经营。岑建伟租赁经营该宾馆约4年时间后，将该宾馆又转让他人经营。经营权的实现依附于物质载体，汝州宾馆在本案中作为房屋出租人，应确保房屋的适租。但汝州宾馆出租的房屋存在权利瑕疵导致合同无法继续履行，汝州宾馆也应对岑建伟损失承担相应责任。张现敏系汝州宾馆负责人，履行的是职务行为，依法不承担责任。岑建伟与凌伟签订的《转让协议》出现解除事由，一审判决解除该《转让协议》及岑建伟与汝州宾馆签订的《租赁协议》正确，但判令凌伟返还岑建伟转让费730170.57元及利息处理失当，应予纠正。岑建伟诉请汝州宾馆承担连带责任，具有事实依据，应予支持。一审免除汝州宾馆相关责任与法院查证事实不符。凌伟的上诉请求部分成立，法院予以部分采纳。 郑州市中级人民法院于2020年7月30日作出（2020）豫01民终8074号民事判决：一、维持郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初1808号民事判决第一项；二、撤销一审判决第二、三项；三、凌伟于判决生效后十日内返还岑建伟转让费111155.37元及利息（利息以111155.37元为基数，自2020年1月19日起按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止），郑州市汝州宾馆承担连带清偿责任；四、驳回岑建伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取7665元，由凌伟负担832元，汝州宾馆负担833元，岑建伟负担6000元。二审案件受理费9568元，由凌伟负担784元，汝州宾馆负担784元，岑建伟负担8000元。 本院再审查明的事实与原审一致。 本院认为，本案争议的焦点是：涉案宾馆转让费问题的认定，经营权和租赁合同提前终止时转让费返还的问题。 一、关于对汝州宾馆转让所收取的转让费问题。（一）岑建伟与汝州宾馆签订租赁和经营权合同中约定其可以将上述权益转让，故其与凌伟于2012年7月31日签订的《转让协议》，凌伟与汝州宾馆同时签订的《租赁协议》均系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。（二）岑建伟与凌伟签订的《转让协议》系房屋转租和经营权转让，收取的300万款项中，包含了四部分内容：即装饰装修价值、物品设施价值、宾馆的经营权价值、8个月房租款，扣除8个月的房租款后，剩余款项属于转让费。涉案房屋的租赁及经营因2019年5月22日的司法执行而终止，就剩余期限对应的转让费应当结合宾馆行业及经营的特殊性，综合装饰装修、物品设施的损耗，参照使用年限计提折旧、摊销等因素，根据具体情形确定返还数额。 二、涉案房屋权属因司法执行行为而发生变更，涉案房屋租赁的法律基础发生变化，合同不能继续履行时，岑建伟与汝州宾馆应当对凌伟承担违约责任；因租赁期和经营权期限未届满，其收取的转让费应结合合同履行情况及具体情形而适当返还。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，（一）岑建伟支付的转让费300万元中，含8个月的房租（2012年8月1日至2013年4月10日），根据凌伟与汝州宾馆签订的《租赁协议》，租金标准每年80万元，8个月房租为533333.33元（80万元÷12个月×8个月），该期间岑建伟已实际使用和正常经营，该部分款项不应退还。（二）关于转让费的折抵和返还问题。1、根据岑建伟与凌伟签订的《转让协议》及与汝州宾馆重新签订的《租赁协议》，涉案房屋于2012年7月31日起租，于2019年5月22日按照司法执行的指定期限将房屋移交，租赁和经营终止。岑建伟取得的经营期限为2012年7月31日至2024年3月31日，实际为9年零8个月，即9.67年；扣除转让费300万元所包含的房租533333.33元后，剩余2466666.67元应当视为转让费的对价。2、凌伟在承租汝州宾馆后入场进行装修施工，对宾馆进行了较为全面的装修和设施物品更新，4个多月后，凌伟即将汝州宾馆转让给岑建伟经营。岑建伟租赁经营该宾馆约4年的时间，期间属于装饰装修、物品设施更新和经营附加值较高的前期阶段，新装修和新物品设施的宾馆，其商业价值高于装修设施陈旧的宾馆，能够给经营人带来更多的商业机会。岑建伟经营约4年后再次转让时，收取庞高杰230余万元的转让费，虽然在涉案房屋终止经营后予以了部分返还，但岑建伟取得经营权后即获得较高商业获利机会的同时，也应当承担商业风险。根据上述情况，一审将转让费平均分摊到剩余期间的计算方式，未考虑到宾馆商业经营用途的装修和物品设施较高的折旧率、商业获利机会的因素，该计算方式不当，二审予以调整，处理适当。二审裁判时直接扣减凌伟的装修投入，该计算方式存在一定的局限性，本院予以调整，但二审裁判中已经考虑到岑建伟获得的商业机会、经营盈利期间、再次转让时收取较高的转让费金额等因素，故所确定的返还数额能够均衡各方的商业风险和利益，二审判决裁判理由中的计算方式部分不当，本院予以纠正，但裁判结果适当，本院不再改判。 三、关于岑建伟主张汝州宾馆、张现敏连带返还责任的问题。因张现敏系汝州宾馆的法定代表人，其在《补充协议书一》及《租赁合同》上签字的行为系履行职务行为，岑建伟主张张现敏个人承担责任没有法律依据，原审法院不予支持，处理适当。关于主张汝州宾馆返还租赁费及赔偿经济损失的问题。汝州宾馆系租赁合同的出租方，其收取的是涉案房屋的租金，并未收取转让费，岑建伟占有涉案房屋及取得经营权后正常经营使用，至2016年6月1日又将上述权益转让给庞高杰，期间对涉案房屋正常使用，故其主张返还租赁费和赔偿经济损失的请求原审不予支持，处理适当。 综上，二审判决裁判理由中的计算方式及理由的部分不当，本院提审予以纠正，程序合法，但二审的裁判结果适当予以维持，再审申请人的再审请求不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百零七条之规定，判决如下： 维持郑州市中级人民法院（2020）豫01民终8074号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  刘太键 审判员  吕 平 审判员  段励刚 二〇二一年四月十九日 书记员  唐雅琦