文书内容重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝01民终2123号上诉人（原审原告）：苟云梅，女，1985年11月29日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：梁懿，重庆锴隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：李坤城，重庆锴隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：凡小玲，女，1986年12月13日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。委托诉讼代理人：颜君，北京市尚公（重庆）律师事务所律师。上诉人苟云梅因与被上诉人凡小玲房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（以下简称一审法院）（2020）渝0106民初5180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人苟云梅的委托诉讼代理人梁懿、被上诉人凡小玲的委托诉讼代理人颜君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苟云梅上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支持苟云梅一审的全部诉讼请求；2.凡小玲承担本案一审、二审及保全的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果错误。一、一审法院以苟云梅在2019年11月12日与凡小玲达成《补充协议书》前已存在违约事实，后又因履行《补充协议书》时存在逾期支付行为，认定凡小玲行使合同约定的解除权并无不当。一审法院对该部分事实认定不清。首先，苟云梅在履行《房屋买卖合同》及《补充协议》过程中不存在违约行为。合同约定的第二笔解押款付款时间是在解押当日即2019年10月30日支付给凡小玲，但凡小玲实际办理解押登记时间为2019年12月17日。因此，根据合同约定，第二笔解押款的支付时间未到，并不是因为苟云梅违约未支付解押款。其次，苟云梅仅在履行《补充协议书》过程中存在轻微逾期行为。苟云梅与凡小玲在《补充协议书》中重新约定了购房款的支付时间，该协议书签订后，苟云梅只是因疫情及疏忽等原因迟延支付2019年12月13日购房款1天及2020年1月10日购房款3天，其余款项均按期履行，并不存在严重违约的事实。二、一审法院认定苟云梅未在2020年3月31日前偿还完毕案涉房屋银行按揭本息，亦未通知凡小玲办理过户登记手续。一审法院对该部分事实认定严重不清。首先，苟云梅在2020年3月31日前未偿还完毕案涉房屋银行按揭本息是因凡小玲在2020年1月13日向苟云梅提出解除双方签订的房屋买卖合同。凡小玲的行为致使该合同履行存在严重困难，故苟云梅暂时中止履行合同具有正当性。其次，苟云梅举示的代理人苗超与凡小玲的微信聊天记录，也证明苟云梅在2020年3月31日前，不止一次向凡小玲发信息，要求其配合办理房屋过户手续，但凡小玲一直不予配合。故不存在苟云梅未通知凡小玲办理过户登记的情况。三、一审法院认定凡小玲解除合同属于行使合同约定解除权，有违《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条的规定。如上所述，本案中，苟云梅的违约行为显著轻微，并未影响凡小玲合同目的的实现。况且，房屋买卖属于大宗交易，合同约定的购房金额为81万元，苟云梅迟延履行的两笔购房款仅19万元，且逾期支付时间很短，并不会造成任何有碍房屋交易情况的出现。四、一审法院错误认定凡小玲不存在违约行为，不承担违约责任。在苟云梅出现轻微违约后，凡小玲立刻与苟云梅解除合同，致使苟云梅遭受严重损失，明显违背《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关精神。首先，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条旨在保护交易的稳定性。凡小玲在苟云梅出现轻微违约的情况下，未进行任何沟通和协商，立刻与苟云梅解除合同，致使苟云梅遭受巨大的经济损失。其次，苟云梅已对案涉房屋进行了装修，投入十多万元。因凡小玲拒绝办理过户，致使苟云梅损失装修款等费用，凡小玲应对此承担责任。凡小玲辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，苟云梅的上诉请求、事实和理由均不成立，请求驳回上诉。苟云梅从凡小玲处购买案涉房屋并非自用，也非其自己实际购买，而是代案外人重庆方澜鑫房产经纪有限公司（以下简称方澜鑫公司）挂名代买。方澜鑫公司伙同苟云梅又将该房屋转卖给了谷明春，且未经凡小玲同意，伪造了委托书。谷明春已另案提起诉讼，该案还在审理中。苟云梅存在多次恶意违约行为，凡小玲根据双方在合同中的约定，依法解除房屋买卖合同，并未给苟云梅造成任何损失。合同解除后，凡小玲已通知苟云梅办理相应的退款手续，但苟云梅一直没来办理。苟云梅向一审法院起诉请求：1.判令确认凡小玲于2020年1月13日向苟云梅发出的解除《房屋买卖合同》《补充协议》1、2的通知无效；2.判令凡小玲履行《房屋买卖合同》中约定将案涉房屋办理过户至苟云梅名下的义务；3.判令凡小玲因拒不履行合同构成严重违约的违约金162000元（违约金计算按合同约定，按成交价的20%计算）；4.本案的诉讼费用、律师费、差旅费、保全费全部由凡小玲承担。一审法院认定事实：2019年5月8日，苟云梅作为乙方（买方）、凡小玲作为甲方（卖方）、案外人重庆六甲房地产经纪有限公司作为经纪方（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同编号：0000760，合同第一条“甲方房屋基本情况”约定，房屋坐落为重庆市沙坪坝区大学××路××号××幢××号，建筑面积82.10平方米，套内建筑面积61.81平方米，建筑结构为钢混，商品房合同编号为ＣＱ-104-00836177。合同第二条“成交价格”约定，上述房产的交易价格为人民币捌拾壹万元整（小写：810000元整）；该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担；甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，甲方应缴纳的交易税费由乙方承担，乙方应缴纳的交易税费由乙方承担；成交价包括大修基金及屋内设施。合同第三条“房款付款约定（本条各款项均不计利息，本条款约定外的付款方式由甲乙双方自行承担安全风险）”约定，本合同签订之日，乙方应缴纳购房定金人民币100000元整（小写100000元）；甲、乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在解押当日支付首付款（含定金）人民币肆拾伍万元整给甲方，剩余房款叁拾陆万元整由申请银行支付甲方。合同第四条“中介服务费及其他费用支付”约定，乙方须支付给丙方人民币壹万贰仟壹佰伍拾元（小写￥12150元）。合同第五条“相关约定”约定，乙方按约定交清全款或首付款后，甲乙双方按丙方要求在签合同当日办理该房屋过户的全部手续及材料交丙方保管；甲方承诺于交定金当日将交易的房屋全部交付给乙方使用，并应在交房时将该房屋所发生的水、电、天然气、有线电视、网络、物业管理等相关费用结清，并承诺于无户口将该房屋所挂的户口全部迁移。合同第六条“违约责任”约定，甲、乙双方任何一方违反上述条款，导致本合同无法继续履行，视为严重违约，由违约方支付违约金给守约方，违约金额按成交价的20%计算；若因甲方原因（如迟延交付《房地产权证》和相关证件或所交资料缺乏真实性、合法性或出售意向有所改变等）导致无法办理按揭贷款或房地产转让登记手续，应书面通知乙方和丙方，甲方应在3个法定工作日内将已收取的乙方已付款（不计利息）返还给乙方，同时，甲方还应向乙方支付违约金，并向丙方支付中介服务费人民币贰万肆仟叁佰元及丙方由此发生的其他费用并赔偿丙方的其他经济损失；若因乙方原因（如：迟延交存预付房款、迟延交验证件资料或所交资料缺乏真实性、合法性或购买意向有所改变等）导致无法办理按银行揭贷款或房地产转让登记手续，应书面通知甲方和丙方，甲方应在3个法定工作日内将已收到的乙方已付款（不计利息）返还给乙方，同时，乙方还应向甲方支付违约违约金，并向丙方支付中介服务费人民币贰万肆仟叁佰元及丙方由此发生的其他费用并赔偿丙方的其他经济损失；本合同签订后，如甲乙双方未征得同意即自行解除或不履行本合同，则甲乙双方同时成为本合同违约者，除应各自按本合同第四条约定向丙方支付各种费用外，甲乙双方还应向丙方支付已发生的其他费用和赔偿丙方的其他经济损失。合同第八条“甲乙双方自行约定事项”约定，甲方承诺此房无债务债权纠纷、无二次抵押、无查封，可办理正常按揭及过户手续；甲方承诺此房乙方可过户给指定的第三方，如乙方指定的第三方在银行贷款部分超出合同贷款部分，则在放款当日退还给乙方，如乙方需垫资解押，甲方在按揭的银行开的收款卡则由垫资方保管，放款之后各自取回应有的钱；乙方承诺此房在农业银行渝中支行的按揭款、月供利息由乙方承担利息，暂定为壹仟元整每月，到解押为止。同日，苟云梅与凡小玲、案外人重庆六甲房地产经纪有限公司签订《补充协议》，协议约定“本协议于甲方凡小玲（身份证号：511023198612××××）、乙方苟云梅（身份证号：500224198511××××）在2019年5月8日在六甲房产台北城分店签订的房屋买卖合同（合同编号：0000760）的补充协议。1.乙方自行指定此物业上证人，其后的合同及售价与甲方和本合同协议无关，乙方接房后自行装修该房屋，如甲方不出售该房屋，甲方除承担合同违约金外，另需支付乙方装修费及其他各项支出费用合计壹拾伍万元整；2.若乙方指定上证人需要办理按揭贷款手续，甲方需无条件配合乙方办理按揭手续及提供相关资料，银行按揭收款卡由乙方保管及设置密码，甲方不得以任何理由挂失该卡及冻结卡上资金，收款卡上收到的按揭款由甲乙双方支取，如需甲方配合，则甲方必须在收到乙方通知后3个工作日内配合乙方支取；3.如乙方需要甲方配合该房屋的产权过户或者办理委托公证手续，甲方需无条件配合并提供相关资料；4.乙方在接房后可自行处置或出售该房屋，甲方不得干涉；5.乙方承诺在2019年10月30日前打解押款，如10月30日房产证未下打解押款以房产证下来后7个工作日内支付解押款”。合同签订后，苟云梅于当日向被告支付定金100000元。2019年11月9日，凡小玲向苟云梅发出《催告函》，催告函载明“2019年5月8日，贵方、重庆六甲房地产经纪有限公司台北城分公司、我方签订《房屋买卖合同》、《补充协议》，约定：贵方以810000元购买我方位于重庆市沙坪坝区大学××路××号××幢××号房屋；贵方在合同签订之日支付我方购房定金100000元、贵方在2019年10月30日前支付我方解押款350000元（如2019年10月30日房产证未下来，解押款在房产证下来后7个工作日支付）、剩余购房款360000元贵方通过银行按揭支付；由该房屋交易产生的税费、中介服务费等费用由贵方承担；交易房屋在农业银行本合同签订之日至解押之日的按揭本息由贵方承担；贵我双方任何一方违反上述条款，导致本合同无法履行的，视为严重违约，由违约方按照合同成交价的20%支付守约方违约金。前述《房屋买卖合同》、《补充协议》签订后，我方按约履行了约定义务，且交易房屋已于2019年7月30日取得《不动产登记证》，但贵方仅支付了我方100000元购房定金，未按约履行合同其他义务，已严重违反《房屋买卖合同》、《补充协议》约定，我方特此催告贵方如下：一、敬请贵方在收到本函后壹日内支付我方第二笔购房款（解押款）350000元、2019年5月8日至今的交易房屋按揭本息暂计12000元；二、如贵方按照第一条函告内容及时、全额履行完毕，我方将在2019年11月30日前预约按揭银行农业银行提前还贷。解押，并在解押后7日内将交易房屋过户至贵方名下或贵方指定人员名下，敬请贵方协助；三、如贵方未按照第一条函告内容履行，将视为贵方严重违约，《房屋买卖合同》、《补充协议》立即解除，敬请贵方按照《房屋买卖合同》、《补充协议》约定向我方承担违约责任”。2019年11月12日，苟云梅作为乙方、凡小玲作为甲方、案外人重庆六甲房地产经纪有限公司作为丙方再次签订《补充协议书》，协议约定“1.2019年5月8日，甲乙丙三方签订《房屋买卖合同》、《补充协议》，约定：乙方以810000元购买位于重庆市沙坪坝区大学××路××号××幢××号房屋，乙方在合同签订之日支付甲方购房定金100000元、乙方在2019年10月30日前支付甲方解押款350000元（如2019年10月30日房产证未下来，解押款在房产证下来后7个工作日支付）、剩余购房款360000元乙方通过银行按揭支付，由该房屋交易产生的税费、中介服务费等费用由乙方承担，交易房屋在农业银行本合同签订之日至解押之日止的按揭本息由乙方承担；2.前述《房屋买卖合同》、《补充协议》签订后，甲方按约履行了约定义务，且交易房屋已于2019年7月30日取得《不动产登记证》，但乙方仅支付了甲方100000元购房定金，未按约履行合同其他义务。现经三方协商一致达成如下补充协议，补充协议约定与原《房屋买卖合同》、《补充协议》约定不一致的，以本补充协议为准：一、就乙方应支付甲方的第三笔房款（即银行按揭支付部分）360000元，乙方在2019年11月13日支付甲方150000元、2019年12月13日支付甲方100000元、在2020年1月10日前支付甲方90000元、剩余20000元在过户当日支付；二、2019年5月8日至房屋解押前的银行按揭本息由乙方承担，本协议签订后的银行按揭本息由乙方直接支付给按揭银行（农业银行渝中支行），如乙方未及时支付给甲方造成任何损失，视为乙方违约；甲方之前已支付的银行按揭本息，在房屋过户当日双方进行结算，乙方将甲方支付部分支付给甲方；如截止2019年11月13日房屋剩余贷款本金少于350000元解押款，乙方应将剩余贷款本金与350000元解押款间的差额支付给甲方；如截止2019年11月13日房屋剩余贷款本金多余350000元解押款，甲方应将350000元解押款与剩余贷款本金间的差额支付给甲方；如截止2019年11月13日房屋剩余贷款本金与350000元解押款等额，双方互不支付；三、房屋解押时的剩余按揭本息由乙方承担，由乙方直接转入按揭银行，手续费由甲方承担，由该房屋转让收取的按揭房款由乙方享有；四、乙方应在2020年3月31日前偿还完毕房屋银行按揭本息，并办理房屋过户登记，甲方协助办理按揭面签、注销银行抵押登记、房屋过户手续（具体时间以乙方短信或书面通知为准，但应提前7天，如因乙方原因导致甲方多次办理，乙方应承担相应的差旅费用）；五、2019年5月8日之后由房屋产生的水电费等费用由乙方承担，且由该房屋产生损毁风险、造成第三方受损等责任由乙方承担；六、如乙方再行违反本补充协议约定、或之前的《房屋买卖合同》、《补充协议》约定的，均视为乙方严重违约，甲方有权解除《房屋买卖合同》、《补充协议》、本补充协议，且乙方应按照《房屋买卖合同》、《补充协议》、本补充协议约定承担违约责任，同时，乙方就房屋进行的装修由甲方享有，甲方不进行任何补偿。如甲方未按约提供协助义务，乙方有权追究甲方违约责任。违约方除按照《房屋买卖合同》、《补充协议》，及本补充协议约定向对方承担违约责任外，还应承担给守约方造成的律师服务费、差旅费、诉讼费、诉讼担保费等费用损失”。2019年11月13日，苟云梅向凡小玲转账汇款150000元。2019年12月14日，苟云梅向凡小玲转账汇款100000元。2020年1月13日，凡小玲向苟云梅、案外人重庆六甲房地产经纪有限公司台北城分公司发出《解除、、通知书》，通知书载明：“苟云梅女士、重庆六甲房地产经纪有限公司台北城分公司：2019年5月8日，贵方、我方签订《房屋买卖合同》、《补充协议》，约定：贵方苟云梅以810000元购买我方位于重庆市沙坪坝区大学××路××号××幢××号房屋。2019年11月12日，贵方、我方签订《补充协议书》，约定：就贵方苟云梅应支付我方的第三笔房款（即银行按揭支付部分）360000元，贵方苟云梅在2019年11月13日支付150000元、2019年12月13日支付100000元、2020年1月10日支付90000元、剩余20000元在过户当日支付；2019年5月8日至房屋解押前银行按揭本息由贵方苟云梅承担，贵方苟云梅再行违反本补充协议约定、或之前《房屋买卖合同》、《补充协议》约定的，均视为贵方苟云梅严重违约，我方有权解除《房屋买卖合同》、《补充协议》及本补充协议书，贵方苟云梅应按照《房屋买卖合同》、《补充协议》及本补充协议书约定承担违约责任。前述《补充协议书》签订后，贵方苟云梅一直未按约履行房款支付义务、严重违约，且经我方多次催告贵方苟云梅仍未予支付。鉴于贵方苟云梅已严重违约，且一而再、再而三置诚信二字不顾，我方特此函告贵方如下：一、解除贵方、我方于2019年5月8日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》，及解除贵方、我方于2019年11月12日签订的《补充协议书》；二、敬请贵方按照《房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议书》支付我方违约金，并退还我方房屋”。次日，苟云梅向凡小玲转账汇款90000元。2020年4月21日，凡小玲向苟云梅发出《关于办理合同解除后结算的催告函》，催告函载明：“苟云梅女士、重庆六甲房地产经纪有限公司台北城分公司：2019年5月8日，贵方、我方签订《房屋买卖合同》、《补充协议》，约定：贵方苟云梅以810000元购买我方位于重庆市沙坪坝区大学××路××号××幢××号房屋。2019年11月12日，贵方、我方签订《补充协议书》，约定：就贵方苟云梅应支付我方的第三笔房款（即银行按揭支付部分）360000元，贵方苟云梅在2019年11月13日支付150000元、2019年12月13日支付100000元、2020年1月10日支付90000元、剩余20000元在过户当日支付；2019年5月8日至房屋解押前的银行按揭本息由贵方苟云梅承担，贵方苟云梅应在2020年3月1日前偿还完毕房屋剩余按揭本息；如贵方苟云梅再行违反本补充协议约定、或之前《房屋买卖合同》、《补充协议》约定的，均视为贵方苟云梅严重违约，我方有权解除《房屋买卖合同》、《补充协议》及本补充协议书，贵方苟云梅应按照《房屋买卖合同》、《补充协议》及本补充协议书约定承担违约责任。前述《补充协议书》签订后，贵方苟云梅一直未按约履行房款支付义务、严重违约。2020年1月13日，我方已函告贵方解除《房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议书》，贵方已收到该通知书。我方多次催促贵方前来办理合同解除后的违约金结算、多余款项退还事宜，但贵方一直不予理睬，我方特此函告贵方如下：一、敬请贵方按照《房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议书》支付我方违约金，并退还我方房屋；二、敬请贵方于2020年4月30日前到北京市尚公（重庆）律师事务所与我方结算多余款项退还事宜”。一审法院另查明，坐落于沙坪坝区大学××路××号××幢××号房屋登记的权利人为凡小玲，登记时间为2019年7月30日，权证号为与（2019）沙坪坝区不动产权第0××1号，房屋建筑面积为82.04平方米，该房屋的贷款抵押权人为中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行。一审法院还查明，2020年3月23日，为解决与凡小玲之间的纠纷，苟云梅作为甲方、重庆锴隆律师事务所作为乙方签订《民事法律服务合同》，约定：乙方接受甲方委托，指派杨建明、梁懿、李坤城为甲方苟云梅就房屋买卖合同纠纷一案中提供法律服务，前期律师服务费为40000元，后期若向被告主张到违约金的，以其50%作为律师费。之后，苟云梅向一审法院提起本案诉讼，要求法院依法判如所请。一审审理中，苟云梅与凡小玲一致确认苟云梅已经于2019年5月8日向凡小玲支付定金100000元、于2019年11月13日支付150000元、于2019年12月14日支付100000元、于2020年1月14日支付90000元。苟云梅述称，凡小玲单方提出解除合同，缺乏正当的理由，苟云梅在2020年3月31日之前基于凡小玲的预期违约而暂时中止合同履行，具有正当理由；案涉房屋的解押手续应当由凡小玲向银行申请，待银行审批通过后才能实际办理解押手续，《补充协议书》第四条约定的“短信和书面通知”只是一种提醒义务，苟云梅在审批通过前并没有通知的义务。凡小玲坚持认为，苟云梅在2019年11月12日前即存在逾期支付解押款350000元的违约行为，苟云梅与凡小玲在2019年11月12日达成《补充协议书》后，苟云梅亦未按照约定支付剩余360000元购房款，故凡小玲基于苟云梅的违约行为向其发出了解除通知；《补充协议书》约定了具体的按揭还款及办理解押过户等手续，且应当由苟云梅负责通知凡小玲办理解押过户手续。由于双方分歧较大，一审法院调解未成。一审法院认为，苟云梅与凡小玲签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0000760）、《补充协议》、《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行相应义务，否则依法应当承担相应的违约责任。本案中，苟云梅与凡小玲系房屋买卖合同关系，双方在合同履行过程中是否存在违约行为、苟云梅要求凡小玲履行协助办理房屋过户手续并承担违约责任系双方当事人争议的焦点，针对本案争议焦点，并结合双方当事人的诉讼请求，一审法院评判如下：一、关于苟云梅和凡小玲是否存在违约行为的问题。当事人通过合同约定解除条件的，在合同履行过程中是否存在违约情形，是否符合约定解除条件的，应根据诚实信用原则，综合考虑违约方的过错程度、违约形态及违约行为的后果来认定合同约定解除条件是否成就。本案中，苟云梅与凡小玲签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》约定，苟云梅应在2019年10月30日前支付凡小玲解押款，若2019年10月30日前，凡小玲未取得房产证，则苟云梅应在凡小玲取得房产证后7个工作日内支付解押款。后凡小玲于2019年7月30日取得案涉房屋的《不动产权登记证书》，但苟云梅并未按照约定履行支付解押款的义务，凡小玲于2019年11月9日书面催告苟云梅履行支付购房款的义务。后经双方再次协商，苟云梅与凡小玲遂于2019年11月12日签订《补充协议书》，重新约定了购房款的支付时间，即苟云梅应支付凡小玲的第三笔房款（即银行按揭支付部分）360000元，苟云梅应在2019年11月13日支付凡小玲150000元、2019年12月13日支付凡小玲100000元、在2020年1月10日前支付凡小玲90000元、剩余20000元在过户当日支付；另外，苟云梅应在2020年3月31日前偿还完毕房屋银行按揭本息，并办理房屋过户登记，凡小玲协助办理按揭面签、注销银行抵押登记、房屋过户手续（具体时间以苟云梅短信或书面通知为准，但应提前7天）”。此后，苟云梅分别于2019年11月13日向凡小玲转账汇款150000元、于2019年12月14日转账汇款100000元、于2020年1月14日转账汇款90000元。凡小玲认为，苟云梅的逾期付款行为属于多次恶意违约行为，凡小玲遂行使约定解除权向苟云梅发出解除通知；苟云梅则认为，其迟延付款行为不构成严重违约，凡小玲无权解除合同。对此，一审法院认为，首先，《房屋买卖合同》及《补充协议》签订后，因苟云梅未及时履行支付购房款义务，在凡小玲给予苟云梅宽限期后，双方对购房款支付时间达成了新的合意，可见，苟云梅在双方于2019年11月12日达成《补充协议书》前已存在违约事实。其次，苟云梅虽然已向凡小玲支付了“银行按揭支付部分的购房款”，但从支付时间来看，苟云梅存在逾期支付《补充协议书》约定的第二笔、第三笔购房款的行为，凡小玲基于苟云梅再次出现逾期付款的行为而向苟云梅发出《解除、、通知书》，属行使合同约定解除权，该行为并无不当。最后，《补充协议书》约定苟云梅应当在2020年3月31日前偿还完毕房屋银行按揭本息并由苟云梅负责通知凡小玲办理房屋过户登记手续，但是苟云梅既未在2020年3月31日前偿还完毕案涉房屋银行按揭本息，亦未通知凡小玲办理房屋过户登记手续。因此，纵观整个合同的签订及履行过程，苟云梅并无充分证据证明凡小玲存在违约的事实，故苟云梅请求确认凡小玲于2020年1月13日向其发出的《解除、、通知书》无效的诉讼请求，一审法院不予支持。二、关于苟云梅要求凡小玲履行协助办理房屋过户手续以及苟云梅主张的违约金问题。本案中，根据苟云梅与凡小玲签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议书》，凡小玲协助办理过户登记手续的前提是苟云梅于2020年3月31日前偿还完毕房屋银行按揭本息并由苟云梅负责通知凡小玲办理房屋过户登记手续，但苟云梅未按合同约定按时履行支付义务，亦未按约通知凡小玲办理房屋过户登记手续，故苟云梅要求凡小玲协助办理案涉房屋过户手续的请求，一审法院不予支持。至于苟云梅主张的违约金问题。苟云梅未举示充分证据证明凡小玲在合同履行过程中存在违约行为，故其要求凡小玲承担违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：驳回原告苟云梅的全部诉讼请求。案件受理费13500元，减半收取计6750元，保全申请费1320元，以上合计8070元（原告苟云梅已预交），由原告苟云梅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。苟云梅举示了8张照片打印件，拟证明苟云梅从凡小玲处购买案涉房屋后，对该房屋进行了装饰装修，凡小玲解除案涉房屋买卖合同的行为给苟云梅造成重大经济损失；同时还拟证明苟云梅购买案涉房屋是用于自住，而非炒房，只是因个人原因才委托方澜鑫公司代其出售该房屋。经质证，凡小玲对苟云梅举示的前述8张照片打印件的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为苟云梅未提供相应的原件，凡小玲无法判断这些照片的形成时间和来源。针对上述证据，本院认证如下：因凡小玲对苟云梅举示的8张照片打印件的真实性不予确认，而苟云梅亦未举示与该证据相对应的原件予以核对，故本院对苟云梅举示的8张照片打印件的真实性不予采信。凡小玲举示了谷明春诉方澜鑫公司、杨志康和凡小玲一案即（2020）渝0106民初11395号案涉及的《民事起诉状》、开庭传票和《重庆市沙坪坝区人民法院应诉通知书》，拟证明苟云梅以及方澜鑫公司从凡小玲处购买案涉房屋并非用于自住，而是为了炒房谋取利益，并且案涉房屋现有的装修不是苟云梅进行的，而是由方澜鑫公司进行的。经质证，苟云梅对凡小玲举示的前述证据的真实性予以认可，但认为该证据无法达到凡小玲的证明目的。针对上述证据，本院认证如下：本案系苟云梅与凡小玲之间的房屋买卖合同纠纷，而（2020）渝0106民初11395号案与本案讼争的事项无关，故凡小玲举示的前述证据与本案不具有关联性，本院对该证据不予采纳。二审中，苟云梅与凡小玲对一审法院审理查明的事实均无异议。本院二审查明，在一审法院于2020年8月5日组织的庭审中，凡小玲陈述：其一共收到苟云梅及案外人苗超支付的6笔款项。其中，第一笔款项为苟云梅于2019年5月8日支付的100000元定金，第二笔款项为苟云梅于2019年11月13日支付的150000元，第三笔款项为苗超于2019年12月1日通过微信转账支付的按揭款2300元，第四笔款项为苟云梅于2019年12月14日支付的100000元，第五笔款项为苗超于2020年1月1日通过微信转账支付的2297元按揭款，第六笔款项为苟云梅于2020年1月14日支付的90000元。针对凡小玲的陈述，苟云梅称：其认可向凡小玲支付的前述四笔款项，但苗超向苟云梅支付的解押款因没有合同约定，故只认可其金额，不认可其是每月按揭款。此外，在该次庭审中，凡小玲还陈述：在2019年11月12日前，苟云梅存在逾期支付350000元解押款的行为；各方于2019年11月12日签订《补充协议书》后，苟云梅未按照该协议书的约定支付剩余的360000元，其中，2019年12月14日付款延期1天，2020年1月14日付款延期3天；苟云梅亦未按照《补充协议书》第二条的约定支付每月的按揭本息，且凡小玲在每次付款前3天就催告苟云梅的履约代表苗超支付款项，但苗超以各种理由延期支付，凡小玲基于苟云梅存在多次违约情形后，最终向其发出了解除通知。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，苟云梅与凡小玲、重庆六甲房地产经纪有限公司于2019年5月8日签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》以及于2019年11月12日签订的《补充协议书》，均系各方的真实意思表示，合法有效，各方均应按照前述合同及补充协议的约定全面履行各自的义务。本案中，凡小玲已于2019年7月30日取得案涉房屋《不动产登记证》。从各方在《房屋买卖合同》和《补充协议》的约定以及各方在《补充协议书》中确认的事实可知，凡小玲向苟云梅出售案涉房屋的总价款为81万元，苟云梅应分三次向凡小玲支付购房款，其中，第一次应于2019年5月8日向凡小玲支付定金100000元；第二次应于2019年10月30日前向凡小玲支付350000元解押款；第三次应付款360000元由苟云梅向银行申请贷款的方式向凡小玲支付。之后，各方在2019年11月12日签订的《补充协议书》中，对前述第二次和第三次款项的付款方式和支付时间进行了变更。其中，关于第二次付款问题，根据《补充协议书》第二条和第四条的约定，苟云梅应承担2019年5月8日至案涉房屋解压前的银行按揭本息，若苟云梅未及时将前述按揭本息支付给凡小玲，则视为苟云梅违约，且苟云梅应在2020年3月31日前偿还完毕案涉房屋的按揭本息。关于第三次付款问题，根据《补充协议书》第一条的约定，苟云梅应于2019年11月13日支付凡小玲150000元，于2019年12月13日支付凡小玲100000元，于2020年1月10日支付凡小玲90000元，剩余20000元在过户当日支付。前述合同及协议签订后，苟云梅虽分别于2019年5月8日、2019年11月13日、2019年12月14日、2020年1月14日向凡小玲支付100000元、150000元、100000元、90000元，但苟云梅一方面否认案外人苗超分别于2019年12月1日和2020年1月1日通过微信转账方式向凡小玲支付的2300元和2297元系案涉房屋涉及的银行按揭本息，另一方面亦未举证证明其按照《补充协议书》的约定，及时履行了向凡小玲支付2019年5月8日至案涉房屋解压前银行按揭本息的义务。按照各方在前述合同及补充协议中的约定，苟云梅此举已构成严重违约。并且，从苟云梅在履行《房屋买卖合同》《补充协议》和《补充协议书》的整个过程上看，苟云梅亦存在多次不同程度的违约行为，比如在最先的《房屋买卖合同》和《补充协议》的履行过程中，苟云梅未按约定于2019年10月30日前向凡小玲支付第二次购房款350000元，且经凡小玲于2019年11月9日催告后，仍不履行。此外，苟云梅在履行《补充协议书》约定的第三次付款义务时，亦存在未严格按照约定时间支付款项的违约行为。因此，凡小玲基于苟云梅前述多次违约行为，依据各方在《房屋买卖合同》《补充协议》和《补充协议书》中约定的解除条件，于2020年1月13日向苟云梅解除前述合同及补充协议，符合双方在合同及补充协议中的约定，一审法院认定凡小玲前述解除合同及补充协议行为正当，并据此判决驳回苟云梅要求确认凡小玲发出的前述解除通知无效的诉讼请求，并无不当。因凡小玲已依法解除了《房屋买卖合同》《补充协议》和《补充协议书》，苟云梅在本案中要求凡小玲履行《房屋买卖合同》约定，将案涉房屋办理过户至苟云梅名下的主张，缺乏事实基础和法律依据，一审法院判决驳回苟云梅的该项诉讼请求，并无不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，苟云梅以凡小玲拒不履行合同构成严重违约为由，要求凡小玲向其支付违约金162000元，但苟云梅并未举证证明凡小玲存在违约的事实，故其该项主张缺乏事实基础和法律依据，一审法院不予支持，亦无不当。综上所述，苟云梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13520元，由苟云梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  陈孟琼审 判 员  胡海滨二〇二一年四月二日法官助理  傅典模书 记 员  冉沅弋