文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0117民初2775号原告：重庆紫荆物业服务有限公司,住所地重庆市合川区南办处华地街43号，统一社会信用代码915001177093862469。法定代表人：胡绍琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：于浩，重庆瑞海律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乐丹，重庆瑞海律师事务所律师。被告：袁德容，女，1970年8月21日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆紫荆物业服务有限公司与被告袁德容物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆紫荆物业服务有限公司的委托诉讼代理人王乐丹及被告袁德容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆紫荆物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2014年4月到2020年10月期间的物业服务费4643元、能耗费790元和2014年5月15日到2020年10月期间的二次供水费525元，合计5958元。2、依法判决被告支付违约金357元（违约金以未支付的物业费为基数按照年利率6%计算）。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告系依法成立的物业管理公司，被告系重庆市合川区南城花园×-×-×业主，房屋建筑面积为65.3平方米。2011年11月1日，重庆合川区人民政府南津街街道办事处与原告签订《南城花园前期物业服务合同》，2017年3月29日原告、重庆合川区南津街办事处、重庆市合川城市建设投资(集团)有限公司分别签订《南城花园前期物业服务合同补充协议》、《南城花园物业服务合同》及补充协议，2020年1月2日原告与重庆合川区人民政府南津街街道办事处签订《南城花园物业服务合同》，上述合同约定:(1)物业服务收费标准是多层住宅0.50元/元/月·平方米，电梯房0.90元/元/月·平方米。公共能耗费10元/月·户，二次供水0.80元/吨。(2)合同效力及于物业管理区域内的全体业主及物业使用人;(3)业主或物业使用人违反合同约定未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向原告支付违约金。合同签订后原告已经按照合同的约定提供了优质的物业管理服务，但被告从2014年4月到2020年10月期间一直拒绝缴纳物业服务费。被告的违约行为已严重的侵害原告的合法权益，原告经过多次催收无果，现依法诉至贵院，愿判如所请。在诉讼过程中，原告放弃诉讼请求第二项：“依法判决被告支付违约金357元（违约金以未支付的物业费为基数按照年利率6%计算）”。被告袁德容辩称，原告诉请款项前五年已经过了诉讼时效了，后三年我可以分期缴纳。原告服务不合格：原告不承认国有房屋租赁户是业主，不承认物业使用人的权益。没有看见过物业合同内容。物业长期以来未公开收支账目。服务项目未公布。开放小区按国家什么收费标准未公布，小区收费完全是物业说了算。不知道原告是否有营业执照，服务人员有无上岗证，也不清楚服务人员的基本情况。公共区域的收入明细从未公布。小区经常被盗，从未见物业协查过。小区内车子乱停放，经常撞到老人和小孩。本院经审理认定事实如下：2011年11月1日，重庆市合川区人民政府南津街街道办事处作为甲方，原告作为乙方签订了《南城花园前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘原告对南城花园项目实施前期物业管理服务。合同第三条约定“原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。”合同第四条约定“原告提供的公共性物业服务的主要内容为以下项目：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，交通与车辆停放秩序的管理；7、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，由乙方承担，甲方不负任何责任；8、物业档案资料管理；9、物业专项维修资金的使用；10、装修管理；11、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由原告管理服务的其它服务事项。”合同第六条约定“整个小区的前期物业服务自2011年11月1日起计算，至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止，业主大会尚未成立的，甲乙双方应继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业服务合同。”合同第十一条约定“本物业管理区域的物业服务收费标准：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层住宅：0.50元/月·平方米，（2）电梯房：0.90元/月·平方米（含电梯电费），（3）……，（4）……，（5）……，（6）二次供水：0.80元/吨，由原告自行向使用人收取；物业服务费或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每个自然月初5日内履行交纳义务。根据政府相关政策，属于拆迁还房的业主前5年承担10%的物业费，甲方承担90%的物业费，第6至10年承担20%的物业费，甲方承担80%的物业费；”合同第三十二条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的应按每日万分之五的标准向原告支付违约金。”合同签订后，城投公司作为甲方，原告作为乙方，重庆市合川区人民政府南津街街道办事处作为丙方，就南城花园拆迁还房公共能耗费用事宜又签订了《南城花园小区前期物业管理服务合同》补充协议，该协议第二条约定“公共能耗费的收费标准：按多层5元/户/月、高层10元/户/月收取。”该协议第六条约定“本协议从2013年1月1日起执行。”2017年3月29日，重庆市合川区人民政府南津街街道办事处作为甲方，原告作为乙方，就“南城花园”小区签订了《南城花园物业服务合同》，该合同约定重庆市合川区南津街街道办事处选聘原告对南城花园项目实施物业管理服务。合同第五条约定“本小区的服务合同时间为贰年，从2017年1月1日起至2018年12月31日止。”合同第十一条约定“本物业管理区域的物业服务收费标准与方式：（1）多层住宅：0.50元/月·平方米，（2）电梯房：0.90元/月·平方米（含电梯电费），（3）……，（4）……，（5）……，（6）二次供水：0.80元/吨；物业服务费或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每个自然月初5日内履行交纳义务。”同日，重庆市合川区人民政府南津街街道办事处作为甲方，原告作为乙方，就南城花园小区物业管理、公共能耗费等事宜又签订了《南城花园物业服务合同》补充协议，该协议第二条约定“公共能耗费：共用的专项设备运行的能源消耗，标准为：多层5元/户、高层10元/户。”2020年1月2日，重庆市合川区人民政府南津街街道办事处（甲方）与原告（乙方）签订物业服务合同，约定甲方委托乙方对南城花园小区政府安置还房实施物业管理服务。本小区服务合同时间为叁年，时间从2020年1月1日起至2022年12月31日止。物业服务收费标准为：多层住宅0.5元/月·平方米，电梯房：0.9元/月·平方米，公共能耗费10元/月·户，二次供水：0.8元/吨。2018年8月16日，重庆市合川区自来水有限责任公司出具“关于南城花园二次供水情况的说明”，内容为：“南城花园小区安装自来水管道时，因该小区地处黄海海拔标高230米以上，为确保用户供水压力，所以该小区住宅及门市自来水用户均通过小区二供设备加压供水。”经查询，位于重庆市南办处南园路338号×栋×-×房屋，建筑面积65.3平方米，2013年3月7日至今登记产权人重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司，系电梯房。2013年11月8日，袁德容与重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司签订了该房屋的《国有直管公房租赁合同》【公房租赁2013第286号】，约定租赁期间，承租人必须服从小区物业管理，承担相应的物业管理费用。袁德容使用该房屋至今。袁德容2014年5月15日到2020年10月期间生活用水684吨。被告未向原告缴纳2014年4月到2020年10月期间物业服务费、二次供水费、能耗费，原告2016年3月25日、2018年3月25日、2020年10月25日向被告催收其所欠的物业费、二次供水费、能耗费。本院认为，一、合同效力问题。重庆市合川区人民政府南津街街道办事处与原告就“南城花园”小区签订上述物业服务合同及补充协议，系合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，在合同期限之内合法有效。原告作为“南城花园”小区的物业服务企业为该小区提供了物业服务义务，则有权依照合同约定向该小区业主及物业使用人收取物业服务费及其他费用。被告称原告提供的服务不合格，原告予以否认，被告未举证证实，故被告的该辩解意见不成立。二、关于诉讼时效。法定诉讼时效内，权利人向义务人提出履行请求的，诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效重新计算。本案被告系该小区物业使用人，被告未向原告缴纳2014年4月到2020年10月期间物业服务费、二次供水费、能耗费，原告举证证实其在诉讼时效内向被告催收其所欠的物业费，故被告称原告诉请超过诉讼时效的辩解意见不成立。三、关于物业服务费、二次供水费、能耗费的收取问题。因涉案小区地处黄海海拔标高230米以上，为确保用户供水压力，小区住户自来水用户均通过二供设备加压，物业服务合同中亦对二次供水费（0.8元/吨）进行了约定。物业服务合同约定能耗费每月10元。故被告2014年4月到2020年10月期间的物业服务费4642.83元（0.9元/平方米×79个月×65.3平方米）、二次供水费547.2元[0.8元/吨×684吨（2014年5月15日到2020年10月期间）]、能耗费790元（10元×79个月=790元）。现原告请求被告支付物业服务费4642.83元、能耗费790元的诉讼请求本院依法予以确认，原告请求超高部分的物业费，不予主张。原告自愿请求被告支付二次供水费525元，是原告对其权利的处分，符合法律规定，本院依法予以支持。四、关于违约金。原告放弃要求被告支付违约金，是原告对其权利的处分，符合法律规定，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告袁德容于本判决生效之日起十日内支付原告重庆紫荆物业服务有限公司物业服务费4642.83元、二次供水费525元、能耗费790元。二、驳回原告重庆紫荆物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告袁德容负担。本判决为终审判决。审 判 员 董文峰二〇二一年四月二十二日法官助理 贺海波书 记 员 刘诗绮