广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5300号上诉人（原审原告）：高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司，住所地广州市天河区花城大道86号1-4层316B房。负责人：吴健梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：禤蕴菁，广东胜伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑智冰，广东胜伦律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：尹艳，女，1972年6月4日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：严翠文，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾小东，广东圣和胜律师事务所实习律师。上诉人高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司（以下简称高成公司花城分公司）与上诉人尹艳因物业服务合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初10886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。高成公司花城分公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持高成公司花城分公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由尹艳承担。事实和理由：一审判决适用法律错误，一审法院未依法准确适用不可抗力规则，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。该条指导意见明确由尹艳就免责情况进行举证，但尹艳一审中并未举证证明，其应承担举证不能的责任。一审法院扩大使用公平原则，在判决减免了诉争期间租金金额的情况下，同时将尹艳迟延支付管理费、租金的违约责任再次进行减免，明显对高成公司花城分公司有失公允，且已超过法律规定的范围。高成公司花城分公司要求尹艳承担律师费支出有明确的合同依据，一审法院对双方有明确约定的事项不予支持，没有约定或法定依据。尹艳上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.依法改判驳回高成公司花城分公司的所有诉讼请求，尹艳无需再向高成公司花城分公司支付任何费用；3.一、二审诉讼费由高成公司花城分公司承担。事实和理由：双方签订的《临时场地使用协议》自始至终是非法的无效合同，该合同实际包含了房屋租赁和物业服务的法律关系。涉案铺位系在涉案建筑工程竣工验收后在一楼扶手电梯下面空间搭建的简易建筑物，涉案铺位并不是按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，应属于违法建设，因此双方签订的《临时场地使用协议》无效，高成公司花城分公司无权基于无效的合同要求尹艳支付管理费。退一步讲，在《临时场地使用协议》无效的情况下，即使尹艳仍然需要按照约定的租金标准支付房屋占用费，尹艳已缴纳的保证金已足以抵扣其拖欠的2020年2月至4月期间的管理费。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，高成公司花城分公司应当返还尹艳已缴纳的管理费保证金和水电费周转金，但高成公司花城分公司并没有返还该笔保证金给尹艳。因此，尹艳无需再另外支付管理费及违约金给高成公司花城分公司。高成公司花城分公司、尹艳未提交书面答辩意见。高成公司花城分公司向一审法院起诉请求：1.尹艳支付拖欠的2020年2月至2020年4月的管理服务费42208.05元（每月管理费为14069.35元）及其迟延支付管理费的违约金（以当月欠缴的管理费为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，自当月6日期计算至实际付清之日止，以本金为限）；2.尹艳支付拖欠的2020年1月的水费293.44元；3.尹艳支付高成公司花城分公司为实现债权支出的律师费3000元；4.尹艳承担本案诉讼费。一审诉讼中，高成公司花城分公司将诉讼请求一中计算违约金的标准变更为按全国银行间拆借利率上浮50%的计算，并明确诉讼请求二中的水费为笔误，应为电费，高成公司花城分公司其余诉讼请求没有变更。一审法院认定事实：位于广州市天河区珠江新城***地块建筑物的建设单位为案外人广州市天河区猎德经济发展公司（以下简称猎德公司）、广州市嘉裕房地产发展有限公司（以下简称嘉裕公司），已经取得《建设工程规划许可证》（穗规建证〔2010〕736号，申请（变更）门牌批准通知书对应上述证号的路名、门牌号为××、84号）。案外人广州市高德美居置业有限公司（以下简称高德置业公司）承租位于广州市天河区花城大道***房屋，租赁期限2015年9月1日至2025年8月31日（房屋租赁登记备案号：穗租备2015B0601300842号）。2015年12月31日，猎德公司、嘉裕公司共同出具转租证明，内容为：“1.猎德公司是广州市天河区珠江新城花城大道***层建筑物所有权人；猎德公司对广州市天河区珠江新城花城大道***层建筑物具有出租权；2.根据猎德公司与高德置业公司于2010年1月28日签订《广州市房屋租赁合同》，高德置业对广州市天河区珠江新城花城大道***层建筑物享有自2012年1月1日至2025年8月31日期间占有、使用、经营管理及收益权（包括但不限于出租、收取租金、支付或收取其他一切有关费用）。”高德置业公司与高成公司花城分公司签订了《委托物业管理合同》，约定由高德置业公司将位于广州市天河区花城大道、兴国路地段的CBD项目委托高成公司花城分公司实行物业管理，委托管理期限与高德置业公司经营期相同。高成公司花城分公司（甲方，下同）与尹艳（乙方，下同）签订《临时场地使用协议》，约定：甲方提供广州市天河区花城大道***场地（以下简称涉案商铺）给乙方使用；该场地计租面积44.95平方米；该场地的装修及设备按现状交付乙方；使用期限从2019年9月15日至2020年10月14日；该场地的使用范围只限乙方用于珠宝；乙方使用场地的管理费按每月14069.35元计算；每月5日前乙方应主动到甲方财务部缴交当月管理费及上月水电费；逾期支付的，甲方有权按日加收所欠缴金额5‰的违约金；如乙方拖欠费用达三十天，甲方可无条件收回该场地及清理场地内乙方的物品，以折抵欠缴的费用，不足部分甲方保留继续向乙方追偿的权利；乙方在签订本协议时，除应向甲方一次性支付管理费保证金42208.05元、水电周转金3000元外，还须预付管理费14069.35元；管理费保证金与水电周转金在乙方无任何违约和无赔偿的前提下如数（不计利息）退还乙方；铺位按现状交付，乙方装修方案必须提交甲方审批，审批合格后方可施工；乙方承诺：乙方已到现场查看，已明知及充分了解场地现状、空间、结构、条件及风险，甲方只提供该场地空间给乙方；由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等合同条款。其后，高德置业公司追认其已将包括广州市天河区花城大道**号物业中临时场地使用及管理等相关事宜委托高成公司花城分公司处理，由高成公司花城分公司与临时场地实际使用人签订合同并收取相应费用。合同签订后，尹艳向高成公司花城分公司交纳了管理费保证金42208.05元、水电周转金3000元。高成公司花城分公司已将涉案商铺交付给尹艳使用，并对涉案商铺提供了服务和管理。尹艳没有向高成公司花城分公司缴纳2020年2月起的场地管理费。高成公司花城分公司（甲方）与广东胜伦律师事务所（乙方）签订《委托律师代理民商事案件合同》，约定甲方委托乙方在甲方与尹艳等6件案件中担任甲方的委托代理人，各案一审律师代理费3000元，合计18000元；高成公司花城分公司已向广东汇胜律师事务所支付了律师费18000元。一审诉讼中，高成公司花城分公司主张尹艳拖欠2020年1月电费293.44元，高成公司花城分公司没有举证证明，尹艳也予以否认。一审诉讼中，高成公司花城分公司主张其与尹艳签订的临时场地使用协议同时存在租赁和物业管理服务关系，每月收取的管理费中包含了场地使用费和物业管理费在内，两者具体数额不能区分。高成公司花城分公司确认同时期在同一商场非临时商铺每月物业管理费为43元/平方米。一审诉讼中，双方确认涉案铺位是在涉案建筑工程竣工验收后在一楼扶手电梯下面空间搭建的简易建筑物。尹艳主张疫情导致其无法正常使用场地。尹艳自认自高成公司花城分公司于2020年4月29日向其发出解除合同通知后才撤离场地。一审法院认为，高成公司花城分公司与尹艳签订的《临时场地使用协议》，约定由高成公司花城分公司提供场地给尹艳使用，尹艳按月向高成公司花城分公司支付管理费，基于高成公司花城分公司为涉案商铺所在物业的物业管理人，而尹艳向高成公司花城分公司支付的对价是管理费，因此，该合同名为场地使用协议，实际上同时包含了房屋租赁和物业服务的法律关系。高成公司花城分公司与尹艳签订的《临时场地使用协议》，没有违反法律、法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应严格履行。高成公司花城分公司依约提供场地和物业管理服务，尹艳理应向高成公司花城分公司支付对价。新冠××疫情属于重大的公共卫生事件，严重影响到了相关企业的生产经营。从民事活动的公平原则出发，可以适当减免尹艳应付的租金。由于高成公司花城分公司每月收取的管理费14069.35元中包含了场地使用费和物业管理费在内，而两者具体数额又不能区分，一审法院参考同时期在同一商场非临时商铺每月物业管理费为43元/平方米的标准，将每月管理费14069.35元按建筑面积计算出每月每平方米的单价与每月43元/平方米之间的差额作为租金的参考标准，并通过适当调整减免的比例，对管理费中包含的租金进行减免有所体现。综合尹艳的经营项目、受疫情和疫情防控措施影响的程度等情况，一审法院酌定涉案物业2月、3月份的租金各减免40%，4月份的租金减免20%，故尹艳尚需向高成公司花城分公司支付2020年2月至4月管理服务费（即租金、物业管理费）合计30076.95元。尹艳虽迟延支付管理服务费，鉴于其受疫情及疫情防控措施影响从而导致其收入大幅减少，故其未按照合同约定的时间足额支付管理服务费，不存在主观恶意，而具有法律上的合理事由。因此，对高成公司花城分公司要求按照合同约定的时间开始计算违约金，一审法院不予支持。同理，对于高成公司花城分公司主张赔偿其支出的律师费，一审法院不予支持。尹艳自认自高成公司花城分公司于2020年4月29日向其发出解除合同通知后才撤离场，尹艳此时应当向高成公司花城分公司结清欠付的费用，其继续拖欠已不具有合理性，故一审法院酌情其应从2020年5月1日起支付迟延付款的违约金。合同约定的违约金标准为每日千分之五，高成公司花城分公司主动调整为按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准支付违约金，一审法院予以支持，违约金以不超过物业管理费的本金为限。高成公司花城分公司诉请尹艳支付电费，但未提交证据予以证明，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年11月2日作出如下判决：一、尹艳于本判决书发生效力之日起三日内向高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司支付拖欠2020年2月至2020年4月管理服务费30076.95元及违约金（违约金的具体计算标准为：以30076.95元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%，从2020年5月1日起计算至实际付清之日止，违约金以本金为限）；二、驳回高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司的其余诉讼请求。案件受理费469元，由高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司负担159元，尹艳负担310元。本院二审期间，尹艳向本院提交：1.穗规划资源公开[2021]285号政府信息公开申请答复书及附件，拟证明尹艳通过已申请公开方式取得涉案商场的《建设工程规划许可证》，该文件显示涉案物业所处区域为扶手电梯下方，该区域并没有规划为商铺用途，也没有规划为其他用途，高成公司花城分公司在此处搭建的建筑属于违建物业；2.广州政府服务热线的短信回复，拟证明尹艳投诉涉案物业乱搭乱建的问题，广州市天河区政府给予的短信回复内容显示涉案物业经投诉后即有工人在拆除，正是因为搭建不合规，高成公司花城分公司才会有拆除行为。高成公司花城分公司经质证认为，尹艳承租的位于广州市天河区珠江新城花城大道***层建筑已取得《建设工程规划许可证》，该物业是合法建筑；2.尹艳使用的场地属于临时搭建，双方签订的也是临时使用协议，该协议中约定的费用包含了场地管理费及场地使用费，尹艳在签订合同时清楚知悉场地的实际情况，且在疫情前一直按照协议约定履行，并无异议。即使该临时搭建的构筑物被认定为违法建筑，根据租赁合同司法解释，协议中关于租金约定的部分无效，尹艳也应该按照约定的租金标准支付占有使用费。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。二审期间，各方当事人同意本案书面审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，高成公司花城分公司所主张的物业管理费发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：涉案《临时场地使用协议》的效力及责任承担问题。关于合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据涉案《临时场地使用协议》的内容，该协议包括场地租赁和物业服务两个法律关系，尹艳承租的涉案商铺属于临时搭建的场地，高成公司花城分公司并无提供其在商场内搭建涉案商铺取得的合法报建手续，故该协议关于场地租赁的内容应属无效。涉案《临时场地使用协议》虽然同时对场地租赁以及物业服务作出了约定，但尹艳与高成公司花城分公司之间的场地租赁合同关系与物业服务合同关系并非主从关系，故该协议中关于租赁的部分无效并不当然意味着双方之间的物业服务合同也随之无效，该协议有关物业服务的内容并无违反法律、行政法规强制性规定，该部分内容系双方当事人真实意思表示，应属有效。一审法院对合同效力的认定部分有误，二审予以纠正。高成公司花城分公司将未经合法报建的商铺出租给尹艳，对于合同无效存有过错。尹艳作为承租人，未审核租赁物的合法性，未尽缔约审慎义务，对于合同无效亦有过错。关于尹艳应否支付管理服务费以及应付管理服务费的数额问题。租金与房屋占有使用费虽然表述不同，但均属于尹艳使用涉案场地的对价，只是基于合同效力不同在表述上存有区别。涉案《临时场地使用协议》约定的管理服务费既包括场地使用费也包括物业管理费，一审法院参考同时期同一商场非临时商铺每月物业管理费标准对涉案商铺的物业管理费以及租金（房屋占有使用费）予以区分，合理可行，本院予以认可，即每月场地使用费为12136.5元，物业管理费为1932.85元，合计14069.35元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然涉案《临时场地使用协议》关于租赁的部分无效，尹艳仍应向高成公司花城分公司支付占用期间的房屋占有使用费。尹艳于2020年2月开始欠费，其自认于2020年4月29日才撤离涉案场地，故其应向高成公司花城分公司支付自2020年2月至2020年4月的房屋占有使用费。一审法院综合尹艳的经营项目、受疫情和疫情防控措施影响的程度等情况，酌定涉案物业2020年2月、3月的租金减免40%，4月份租金减免20%，相对公平合理，本院对一审法院关于租赁对价减免的处理予以认同。物业服务费的价值体现于物业公司提供的物业管理服务。在疫情防控期间，虽然业主或者物业实际使用人可能存在因受新冠××疫情以及疫情防控措施影响无法正常使用物业的情形，但从实际情况来看，物业公司在疫情期间，不仅要提供常规物业服务，还要额外负担清洁消毒、体温测查、人员来访检查登记等一线疫情防控工作，管控人员流动、小区及商场等均依赖于物业服务企业，配备口罩、消毒水、测温枪等防疫物资在一定程度上增大了物业服务企业的经营成本，在此情况下，业主或者物业实际使用人要求减免物业管理费，有违等价有偿、公平合理原则。如前所述，涉案《临时场地使用协议》中关于物业管理的部分应为有效，本案中，尹艳并无充分证据证明高成公司花城分公司在2020年2月至4月期间对涉案物业管理区域停止或者减少了物业服务，其以受新冠××疫情以及疫情防控措施影响无法正常使用涉案场地为由要求减免该期间的物业管理费，理据不足，本院不予支持。据上，尹艳须向高成公司花城分公司支付2020年2月至4月的管理服务费共计30071.55元，一审法院认定尹艳欠款数额有误，二审予以纠正。关于逾期付款违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如前所述，涉案《临时场地使用协议》关于场地租赁的部分无效，高成公司花城分公司要求尹艳承担逾期支付租赁对价的违约责任，理据不足，本院不予支持。一审法院判令尹艳支付租赁对价部分的逾期付款违约金有误，二审予以纠正。涉案《临时场地使用协议》关于物业管理的部分有效，根据本案查明的事实及证据，尹艳逾期支付包括物业管理费在内的管理服务费，违反合同约定，尹艳并无证据证明高成公司花城分公司在提供物业服务过程中存有违约行为，高成公司花城分公司要求尹艳承担逾期付款的违约责任，理据充分。尹艳主张其无须承担逾期支付物业管理费的违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审法院已经结合疫情以及疫情防控措施对尹艳经营带来的不利影响等情况，将尹艳应承担的逾期付款违约金调整为自2020年5月1日起计付，该处理相对公平、合理，二审予以认可。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”涉案《临时场地使用协议》约定的逾期付款违约金标准为每日5‰，合同约定的违约金标准过高，高成公司花城分公司起诉时主张逾期付款违约金按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计付，该违约金标准并无明显过高，一审法院予以采纳并无不当，本院予以认同。关于律师费。高成公司花城分公司系以尹艳违约为由要求尹艳承担律师费，如前所述，《临时场地使用协议》有关场地租赁的部分无效，对于合同无效，高成公司花城分公司存有明显过错，结合双方过错程度以及合同履行情况，本院对高成公司花城分公司的该部分上诉请求不予支持。关于电费。高成公司花城分公司未提交证据予以证明，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。关于保证金应否退还以及应否与尹艳拖欠的费用冲抵的问题。高成公司花城分公司的诉讼请求并无涉及保证金，尹艳在一审期间并无就物业保证金的返还问题提起反诉，尹艳要求在本案中以物业保证金冲抵欠缴的管理服务费，未得到高成公司花城分公司的认同，本院对尹艳的该请求不予接纳，尹艳可就保证金的退还问题另循合法途径解决。综上所述，尹艳关于合同部分无效、其无须承担租赁合同项下违约责任的上诉理由成立，本院予以支持；高成公司花城分公司、尹艳的其他上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审法院认定事实有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初10886号民事判决第二项；二、变更广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初10886号民事判决第一项为：尹艳于本判决送达之日起三日内向高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司支付拖欠2020年2月至2020年4月管理服务费30071.55元及违约金（违约金的具体计算标准为：以5798.55元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%，从2020年5月1日起计算至实际付清之日止，违约金以本金为限）；三、驳回高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费469元，由尹艳负担276元，由高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司负担193元。二审案件受理费552元，由尹艳负担。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二一年四月二十九日书记员  贾妍苏劲丹