重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)渝01民终1025号 上诉人（原审原告、执行案外人）：白兰，女，1967年2月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：邓正年，北京大成（重庆）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：胡天利，男，1965年2月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：晏宽，女，1971年11月29日出生，汉族，住重庆市长寿区。 委托诉讼代理人：刘德文，重庆利千佳律师事务所律师。 上诉人白兰因与被上诉人胡天利、晏宽案外人执行异议之诉一案，不服重庆市长寿区人民法院（2020）渝0115民初4291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人白兰及其委托诉讼代理人邓正年，被上诉人胡天利，被上诉人晏宽及其委托诉讼代理人刘德文到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 白兰上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持上诉人一审诉讼请求。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:上诉人与胡天利原系夫妻关系，2013年8月1日协议离婚。涉案房屋由双方在婚姻期间共同修建，2014年5月左右办理产权登记，登记在胡天利名下，双方离婚时未对涉案房屋做出处理。上诉人与胡天利在婚姻期间共同在涉案及邻近房屋从事家具经营，离婚后，上诉人继续从事家具经营，并租赁胡天利的涉案房屋，上诉人已支付租金至2024年4月27日，上诉人至迟从2015年就合法占有使用该房屋至今，2017年才签订租赁合同。2018年8月6日，上诉人与胡天利签订《房屋买卖合同》，约定上诉人以670000元的价格购买涉案房屋。上诉人借款670000元，转到女儿胡月的银行卡上，通过女儿胡月转账670000元给胡天利。胡天利收到购房款后办理了涉案房屋的解押手续，上诉人与胡天利于2018年8月7日在渝北区不动产登记中心办理完毕产权过户手续，不动产部门审核无异议后，向上诉人出具《不动产登记受理通知单》，不动产中心告知8月9日就可以前去领新证。长寿区法院以（2018）执保299、300、301、302、303号民事裁定，于2018年8月13日查封涉案房屋。后该院对该房屋进行拍卖，上诉人提出执行异议申请，长寿法院驳回了上诉人的申请。上诉人的执行异议之诉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项要件，足以排除强制执行。1.长寿区法院查封之前，上诉人与胡天利已签订合法有效的书面买卖合同；2.长寿区法院查封之前，上诉人早已合法占有该涉案房屋。上诉人一审举示了加盖有洛碛镇人民政府和洛碛镇新渝社区居民委员会公章、且有经办人签字的《证明材料》，证明上诉人从2017年4月26日起就一直合法占有使用房屋。证明材料人民法院应予采信。上诉人还举示了房屋租赁合同、收条，并提供了相应银行记录，案外人帮助上诉人支付租金的情况说明加以佐证，均证明上诉人2017年4月26日起就租用涉案房屋至今。上诉人在一审陈述的是在2017年之前支付给了胡天利两年租金，并非一审判决书所记载的2017年当年支付了涉案房屋两年租金给胡天利。上诉人一审陈述2017年之前就占有涉案房屋与证明材料证明上诉人2017年就占有涉案房屋，都说明上诉人在房屋被查封前就占有房屋，两者并不矛盾，况且晏宽并未提供任何证据反证。关于上诉人陈述通过案外人白某向胡天利的ＰＯＳ机刷卡“转账”划款20万元以支付租金，而对应的银行流水记录显示收款为199983.75元的交易种类为“ＰＯＳ商户20170427清算”，虽然名称不同，但两者互不矛盾，就是划款转账，交易双方就是白某与胡天利。上诉人在一审陈述，与胡天利在房屋买卖合同签订时未专门沟通租金的问题，是基于双方曾经20多年的夫妻情份，上诉人支付的购房款与胡天利所欠银行贷款基本相符，双方实际上心照不宣地对租金作了考虑。双方的交易价格与租金折算，实际上是远高于670000元，有助于提高胡天利向晏宽的履行能力，并非一定对晏宽不利。关于离婚协议真实性问题，长寿法院认为无婚姻登记机关盖章，对真实性明确不予确认，但又据此作出对上诉人不利的认定。“天利家具批发中心”是上诉人对外打出的招牌，上诉人也有取得版权局登记的名称为“天利”的作品，况且与“天利家具厂”并不是同一主体，招牌名称与上诉人有没有在此经营没有任何关联性。3.上诉人已支付全部价款。胡天利将房款全部支付给银行解押足以说明上诉人与胡天利的交易是真实的。本案中涉案房屋经过两次流拍，低于50万也未成交，而银行贷款至少欠了60多万，尚不足以清偿具有优先权的银行的债务，即使胡天利没有出售房屋，银行行使抵押权以后，胡天利对银行继续负有10多万元的债务。而此次解押以后，胡天利对银行的债务结清，反而有助于胡天利向晏宽履行债务，所以逃避债务转移财产的说法没有事实依据。4.上诉人与胡天利已经办理完结了过户登记，只是由于登记部门原因，上诉人未当即取得房地产权证。非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案房屋是上诉人在与胡天利婚姻关系期间共同修建的，离婚时，由于证未下达，并未处理该房屋，虽然房地产权证下达后登记在胡天利名下，但实际上上诉人也对此涉案房屋享有权利，此次名义上以“婚姻关系变更导致权利人增加或减少”作为过户理由有相应事实依据。虽然名义上在登记机关是以“婚姻关系变更导致权利人增加或减少”办理登记，但实质仍然是买卖关系。 晏宽辩称，1.上诉人提交的《房屋租赁合同》、证明材料等证据，不能证明其在查封前早已合法占有涉案房屋；2.上诉人提交的《房屋买卖合同》、《付款委托》等证明，不能证明在查封前其系涉案房屋的真实、善意购买人。 胡天利辩称，与白兰意见一致。 白兰向一审法院起诉请求：判决终结对位于重庆市渝北区××镇××路××号××栋××号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封措施。 一审法院认定事实：（一）一审法院于2018年7月18日分别以（2018）渝0115民初5101号、5102号、5103号、5104号、5105号立案受理晏宽对被告胡天利提起的民间借贷纠纷案件，胡天利于2018年7月25日收到起诉书副本，晏宽于2018年8月7日就五案分别申请财产保全，一审法院经审查后作出（2018）渝0115执保299号、300号、301号、302号、303号执行裁定，查封了被告胡天利名下位于重庆市渝北区××镇××路××号××栋××号房屋（不动产登记中心于2018年8月9日接受查封业务，于2018年8月13日登记查封）。民事判决生效后，经晏宽申请进入强制执行程序。经一审法院委托，评估机构对案涉房屋进行评估，评估报告书载明案涉房屋用作“天利家具批发中心”，确定案涉房屋在价值时点2019年10月30日评估价值为978700元。一审法院对案涉房屋启动了司法拍卖程序，但一拍、二拍皆流拍。此后，案外人白兰向一审法院书面提出执行异议，请求一审法院中止对被执行人胡天利名下位于××路××号××幢××号房屋的执行。一审法院于2020年7月10日分别作出（2020）渝0115执异70号、71号、72号、73号、74号执行裁定，驳回了案外人白兰的执行异议请求，案外人白兰于2020年7月21日签收一审法院邮寄送达的前述执行裁定。 （二）原告白兰与被告胡天利于1987年5月26日登记结婚，于2013年8月1日协议离婚，双方签署的《自愿离婚协议书》载明“位于新渝路233号4-1号住房及位于洛碛镇洛碛村5组房屋归女方所有、双方婚后经营的‘天利家具厂’经营权及所有权均归男方所有”。 原告白兰举示其与被告胡天利于2018年8月6日签订的《房屋买卖合同》1份，载明：被告胡天利（甲方）所售房屋坐落为××路××号××栋××号房屋，成交金额为670000元，双方同意自合同签订之日起1日内向房屋所在土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，等等。原告白兰举示落款时间为2018年8月6日的《付款委托书》1份，载明：因购买坐落××路××号××栋××号房屋一套，价款670000元，特委托胡月（原告白兰与被告胡天利的女儿）于2018年8月7日8时55分通过银行转账方式给付款项。原告白兰于2018年8月6日向胡月的中国农业银行6228××××3578账户转账650000元。胡月于2018年8月7日9时左右通过其中国农业银行账户向被告胡天利的重庆银行6221××××7940账户转账670000元。被告胡天利收到该款项后立即偿还了××路××号××栋××号房屋所涉银行贷款，并解除了抵押。2018年8月7日15时09分，原告白兰、被告胡天利向重庆市渝北区不动产登记中心申请对××路××号××栋××号房屋进行权属变更登记，登记类型为“因婚姻关系变更导致权利人增加或减少”，取件人为白兰，申请材料为不动产登记申请书、身份证明、土地房屋权属证书、婚姻证明、财产约定协议、土地房屋权属询异公告、询问笔录、国土部门出具的审批结果通知书或证明、附图及其他材料。 另查明，原告白兰于2018年8月17日在重庆市渝北区人民法院对被告胡天利提起诉讼，要求被告胡天利协助原告白兰办理房屋过户变更登记，该院于2018年10月18日作出（2018）渝0112民初18250号民事判决，以案涉房屋被查封、事实或法律上不能履行为由，驳回了原告白兰的诉讼请求。 一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。案外人白兰以其系案涉房屋买受人身份提出执行异议，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。具体到本案中，案外人白兰应当举证证明其房屋买卖符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。 原告白兰举示的买卖合同落款时间为2018年8月6日，通过其女儿胡月向被告胡天利转账支付670000元的时间为2018年8月7日，皆在一审法院查封之前。被告晏宽辩解胡月支付胡天利款项系为履行担保责任、帮胡天利偿还贷款的意见，并无事实依据，亦与该款项主要来源于原告白兰的事实不符，一审法院不予采信。 原告白兰主张其在一审法院查封前因租赁已占有案涉房屋。一审法院认为，原告白兰称一次性支付被告胡天利210000元租金，但其举示的白某证明、贷款资金流向一览表等证据并不能证实该事实；同时，双方在买卖合同签订时对已付未用租金未作抵扣或者退还处理，此有违常理。原告白兰与被告胡天利在2013年8月登记离婚，根据双方的离婚协议，“天利家具厂”的经营权及所有权归被告胡天利所有，但是评估报告载明在对案涉房屋进行评估时案涉房屋系用作“天利家具批发中心”，若该“天利家具批发中心”为原告所经营，亦与双方离婚的事实不符。所以，原告白兰举示的证据不能证明其在一审法院查封前已占有案涉房屋的事实，其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项的规定。 双方对案涉房屋签订有买卖合同，应按规定进行买卖交易变更登记。原告白兰、被告胡天利于2013年已解除婚姻关系，但在2018年8月7日却以“婚姻关系变更导致权利人增加或减少”为由申请变更登记。原告虽在相关案件中解释称按照婚姻关系变更（过户）就不需要交钱，此即使属实，仍系原告为避税而进行的主动选择。故原告因自身原因选择以“婚姻关系变更”进行产权变更登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的规定。 根据上述分析，原告白兰就执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益。同时，被告胡天利在2018年7月25日收到起诉书副本后出售案涉房产，有异于通常的房产交易，被告胡天利的行为有逃避债务、转移财产的嫌疑。原告要求终结对××路××号××栋××号房屋的强制执行，解除查封措施的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。判决：驳回原告白兰的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告白兰负担。 本院二审中，白兰举示新证据：1.新渝路社区居民委员会出具的证明材料，拟证明白兰外对经营所使用的招牌是“天利家具批发中心”，白兰对该房屋的占有时间早于该房屋的查封时间，白兰在早于1年多的时间就已经实际占有该房屋了。2.作品登记证书，拟证明白兰对“天利”二字有版权，所以才使用了“天利家具批发中心”的招牌。另外，白兰申请了证人白某出庭作证，拟证明白某存在帮白兰向胡天利支付租金的情况，且可以证明白兰与胡天利之间的买卖关系真实性。晏宽的质证意见为：证据1.对该证明材料的三性均有异议，不能达到其证明目的。首先，该证据虽然加盖居民委员会印章及经办人签字，但是并无居民委员会法定代表人或负责人的盖章，不符合民事诉讼法司法解释115条关于单位出具证明材料的法定形式要求。其次，其证明的事项内容系工商类经营管理，根据现行法律规定该事项仅属市场监管局即原工商局的职权范围，不属于社区居民委员会的法定职责，关于社区居民委员会的法定职责在《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第三条有明确规定，该证据出具的证明事项显然不符合该法律规定。证据2.对作品登记证书的真实性、合法性无异议，但与本案无关联，不能达到上诉人的证明目的。该作品登记证书仅系美术作品的一个版权权利，且作品名称仅为“天利”，并非“天利家具”，本案案涉的是天利家具批发中心，两者之间并无关联。对证人证言三性不认可，达不到其证明目的。白某与上诉人系亲姐妹，系特定亲属，其作出的有利于上诉人的证言不具有充分证明力；证人所陈述的代付租金和出借白兰买房的事实与其曾经举示的证据并不相符。胡天利的质证意见为：认可白兰提交的两份证据和证人证言，对三性均无异议。本院对证据1、2的真实性予以确认，对证人证言，因为证人与白兰系亲姐妹，有利害关系，根据最高人民法院《关于民事证据的若干规定》第九十条第三项，不能单独作为认定案件事实的依据。 本院二审查明事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案为白兰以其是案涉房屋买受人身份提起案外人执行异议之诉，争议焦点为其是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。一审判决书对白兰符合该规定的（一）、（三）项作了充分阐述和评析，并无不当，本院不再赘述。关于白兰是否符合该规定第（二）项的问题，白兰举示了一些证据证明，在人民法院查封之前已占有该不动产，但该规定的条件是“合法占有”，本案白兰是以买受人的身份提起案外人执行异议之诉，故该“合法占有”必须是基于买卖关系的交付和占有，而非基于租赁法律关系的占有。根据白兰与胡天利的离婚协议，天利家具厂的经营权及所有权归胡天利所有，案涉房屋也登记在胡天利名下。白兰举示证据拟证明其至迟从2015年就基于租赁法律关系占有该房屋并从事经营，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项规定的条件不符。至于白兰是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的问题。胡天利作为晏宽民间借贷纠纷的被告，2018年7月25日收到法院送达的起诉状副本，在此时间节点白兰与胡天利进行房屋买卖交易。于晏宽申请财产保全的前一天，双方签订《房屋买卖合同》，约定1日内申请办理权属转移登记手续；于晏宽申请财产保全当天早上9点左右，胡月(白兰与胡天利的女儿)受白兰委托转账支付购房款(《付款委托书》特别载明于2018年8月7日8时55分通过银行转账方式给付款项)；也就在晏宽申请财产保全当天白兰与胡天利向不动产登记中心申请权属变更登记。此时胡天利已经涉诉，案涉房屋即将被查封（2018年8月9日，不动产登记中心接受法院的查封业务）。白兰与胡天利于2013年已解除婚姻关系，但在2018年8月7日才以“婚姻关系变更导致权利人增加或减少”为由申请变更登记，且与白兰所称的基于买卖关系而产权变更登记不符。行为和时间节点等都有异于通常的房产交易，不能认定为“非因买受人自身原因未办理过户登记”。 综上所述，白兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定。判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由白兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 硕 审 判 员  郑 泽 审 判 员  刘 希 二〇二一年四月六日 法官助理  黄春燕 书 记 员  刘思含