大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0203民初522号原告冶国良，男，1985年1月1日生，回族，西岗区兰州拉面馆业主，户籍地青海省民和回族土族自治县，现住辽宁省大连市西岗区。委托代理人宗宇、刘泓德（实习律师），辽宁东亚律师事务所律师。被告大连鸿泰健康药房连锁有限公司，统一社会信用代码91210200MA0QF2BD4B，住所地辽宁省大连花园口经济区银杏路二段2号第四层6-1、2号。法定代表人季小华，该公司执行董事。委托代理人郎晶，辽宁瑞石律师事务所律师。原告冶国良与被告大连鸿泰健康药房连锁有限公司（以下简称“鸿泰药房”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冶国良及其委托代理人宗宇、刘泓德，被告鸿泰药房的委托代理人郎晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告鸿泰药房赔偿原告装饰装修费用217000元；2、请求判令被告鸿泰药房赔偿原告购买电器、厨具及相关设备的费用53735元；3、请求判令被告鸿泰药房返还租赁房屋窗改门的费用10000元；4、请求判令被告鸿泰药房赔偿原告加盟费及违约金共计120000元；5、请求判令被告鸿泰药房给付房屋租赁违约金50000元；6、请求判令被告鸿泰药房双倍返还租赁房屋定金共计10000元；7、请求判令被告鸿泰药房返还房屋租金20000元并给付自2019年11月30日起至2020年7月28日止的房屋占用使用费26777.78元，以上合计507512.78元。事实与理由：2019年4月9日，冶国良与鸿泰药房就冶国良承租位于大连市西岗区的房屋签订《房屋租赁合同》，冶国良承租该房屋的下层，鸿泰药房使用该房屋的上层。合同约定：1.租赁期限为5年，自2019年5月17日起至2024年5月16日止；2.租金为人民币100000元；3.在房屋租赁期内，任一方违反本合同的约定，须向对方交纳年度租金的50%作为违约金等事项。由于鸿泰药房亦是该房屋的承租人，故在签订合同时向冶国良披露了其与案外人谭英柱签订的《商铺租赁合同》，该合同4.7条明确约定鸿泰药房可以转租，另向冶国良披露了案外人辛福花持有的《公有房屋租赁证》，表明该房屋对外出租的合法性。但鸿泰药房向冶国良隐瞒了辛福花不允许转租的事实。冶国良基于对鸿泰药房的信赖，依照合同约定向鸿泰药房支付了首期租金50000元和定金5000元，并为经营兰州拉面馆开展了相应的工作。2019年4月15日，冶国良与案外人薛平修签订了《装修合同》，工程价款共计145000元；2019年5月2日，冶国良与案外人甘肃马兴录伟奕餐饮服务有限公司签订了《牛肉面加盟合同书》，交纳了加盟费和保证金共计120000元，并陆续投入装饰装修款72000元，购买电器、厨具及相关设备款53735元。其间，冶国良利用其少数民族的身份使该房屋始终无法解决的“窗改门”事项得到审批通过，并垫付了相关费用10000元。2019年6月23日，辛福花授权其儿媳妇谷洁萍与谭英柱续签了租赁协议。在得知冶国良通过了“窗改门”的审批后，为了谋取更大的利益，辛福花于2019年10月28日与谭英柱解除了租赁协议，并于当日与鸿泰药房签订租赁合同，约定租金为190000元。2019年11月15日，辛福花与鸿泰药房签订补充协议，约定由辛福花收回租赁给冶国良的转租部分，并将鸿泰药房的租金由190000元变更为130000元。但上述情况，鸿泰药房均未向冶国良披露。2019年12月26日，辛福花以鸿泰药房未经其同意擅自转租为由，要求冶国良退还房屋，此时冶国良经营的兰州拉面馆已完成全部装饰装修，进入到营业阶段。后，辛福花向大连市西岗区人民法院提起诉讼，该院于2020年7月14日作出（2020）辽0203民初1861号民事判决，认定冶国良与鸿泰药房签订的《房屋租赁合同》无效，判令冶国良将该房屋一层返还给辛福花，并支付自2019年11月30日起至房屋返还之日止按100000元/年标准计付房屋占用使用费，鸿泰药房承担连带责任。2020年7月28日，冶国良将该房屋一层返还给辛福花。综上，鸿泰药房隐瞒辛福花不允许转租的事实，且在参与了辛福花、谭英柱一系列解除合同、签订合同行为后未向冶国良告知，导致该合同被大连市西岗区人民法院判定为无效，鸿泰药房应当承担缔约过失责任。虽然该合同被认定无效，但合同中约定的解决争议的条款仍然有效，故冶国良要求鸿泰药房给付违约金50000元，依据定金条款要求鸿泰药房双倍返还定金10000元符合事实和法律依据。另，依据任何人不得从不诚信行为中获得利益这一基本法理，鸿泰药房将案涉房屋一层转租给冶国良本身就赚取了租金利益，在与辛福花2019年11月15日签订的补充协议中，明确约定了辛福花收回冶国良租赁的一层后，鸿泰药房的租金从190000元变更为130000元，故可以认定鸿泰药房就该房屋一层支付给辛福花的租金为60000元/年，鸿泰药房从冶国良的租金中获益40000元/年。因此，鸿泰药房应当向冶国良返还房屋租金20000元并给付自2019年11月30日起至2020年7月28日止的房屋占用使用费26777.78元。另，冶国良租赁的房屋与鸿泰药房在同一个空间内，鸿泰药房对于冶国良开设兰州拉面馆及相应的装饰装修行为完全知情，其隐瞒相关事实导致冶国良遭受重大损失，故鸿泰药房应当承担冶国良的加盟费及违约金、装饰装修费用、购买电器、厨具及相关设备的费用及“窗改门”的费用。综上所述，被告鸿泰药房的违约行为给原告冶国良造成了巨大的损失，鸿泰药房应承担相应的责任。故，原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条等法律、法规的规定，特诉至人民法院，望准如所请。被告鸿泰药房辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。理由是：一、原告的装修损失，应由原告自己承担。1、原告并没有在2019年4月进行装修，原告与被告于2019年4月9日签订《房屋租赁合同》后，因原告要将案涉房屋进行窗改门，故一直没有进行装修。根据辽宁省城乡建设规划设计院出具的《情况说明》证明规划设计部门在2019年10月收到设计案涉房屋窗改门委托，图纸是2019年10月出具的，因此，原告并没有在2019年10月前进行装修，其主张在2019年10月前发生的装修费均不具有真实性。2、房主辛福花的儿媳谷洁萍及张钧证实2019年11月15日时，原告仍然未进行装修，（2020）辽0203民初1861号民事判决查明：房主辛福花与被告于2019年11月15日签订《补充协议》，房主辛福花收回房屋一层。房主辛福花的儿媳谷洁萍与被告原工作人员张钧2020年6月4日的电话录音，可以证明在2019年11月15日，辛福花收回原告承租的房屋时，原告未进行任何装修，其自称2019年11月15日前的装修费不具有真实性。3、原告违约在先，不享有承租权。根据原告与被告签订《房屋租赁合同》第二条、第三条、第四条规定，原告的租赁期限从2019年5月17日开始，年租金100000元，首期租金50000元，原告需提前1个月交房租。而原告并没有在2019年10月提前1个月交下半年租金（2019年4月10日前向张钧微信转账50000元，上半年租金，被告并未收到）。因此，原告已经违约，被告有权解除租赁合同，原告不享有承租权。4、原告在不享有承租权时进行的装修，其损失应由自己承担。2019年11月15日辛福花已经收回被告承租的一楼房屋，根据房主辛福花的儿媳谷洁萍与原告在2019年12月7日的电话录音证实原告与辛福花就签订租赁合同事宜已经在进行协商，但未达成协议，原告也未向房主交纳租金，在此情况下，房主明确要求停止装修。因此，原告没有与辛福花签订租赁合同，与被告无关，且原告在不享有承租权时进行的装修，其损失应由自己承担。二、原告与被告签订的《房屋租赁合同》被大连市西岗区人民法院认定无效，原告承担合同无效的主要责任。合同无效，除不影响解决争议方式条款外，其余条款均无效。原告依据合同条款要求被告承担违约责任及双倍返还定金，没有法律依据，且事实证明，原告违约在先，被告不承担违约和定金双倍返还责任。三、原告加盟没有有效证据证明。故不存在损失，即使有损失，可以向加盟合同的相对方索要，而不应向被告主张赔偿。四、原告要求被告返还租金20000元及承担2019年11月30日至2020年7月28日房屋占用使用费26777.78元没有事实及法律依据。关于窗改门费用10000元系原告与张钧个人行为，与被告无关，被告不承担返还的义务。综上，被告认为，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2019年4月9日，原告冶国良（乙方）与被告鸿泰药房（甲方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将位于大连市西岗区房屋出租给乙方使用，建筑面积120平方米；租赁期5年，自2019年5月17日至2024年5月16日；年租金100000元，租金按半年支付，乙方需提前1个月交房租，首期租金50000元应于2019年4月10日前支付；甲方应于4月10日将房屋交付于乙方；租赁期间，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用，租赁结束时，乙方需将房屋设施恢复原状。在房屋租赁期内，任一方违反本合同的约定，须向对方交纳年度租金的50%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%加收滞纳金。鸿泰药房员工张钧于2019年4月3日收取冶国良定金5000元，2019年4月9日收取租金50000元，2019年7月23日收取窗改门费用10000元。另查，位于大连市西岗区案涉房屋系案外人辛福花承租的公有房屋，建筑面积118.3平方米，共2层。辛福花将案涉房屋出租给案外人谭英柱，谭英柱于2018年10月29日与鸿泰药房签订《商铺租赁合同》，将房屋转租给鸿泰药房，约定年租金210000元，租期自2018年11月15日至2021年11月14日，鸿泰药房在租期内可以转租但期限不得超过本合同约定租期。2019年10月28日，辛福花和谭英柱签订“《房屋租赁合同》终止协议书”，双方终止履行租赁合同，谭英柱应于2019年11月15日前退还房屋。同日，辛福花和鸿泰药房签订《房屋租赁合同》，辛福花将案涉房屋出租给鸿泰药房，租期4年，自2019年11月1日至2023年10月31日，年租金190000元，承租方不得擅自转租。鸿泰药房作出“保证声明”称，与谭英柱于2018年11月15日签订的租赁协议无效作废，不向谭英柱追究任何责任。2019年11月15日，辛福花与鸿泰药房签订《补充协议》，辛福花收回房屋一层，二层由鸿泰药房继续租用，年租金变更为130000元，原租赁合同其他条款不变。2019年11月30日，辛福花发现案涉房屋一层被冶国良占用，双方协商未果。2019年12月7日，辛福花电话通知冶国良，要求其停止装修，26日，辛福花向冶国良发出“退还房屋通知书”称，辛福花系房屋实际使用权人，鸿泰药房未经同意擅自转租构成违约，转租协议无效，要求冶国良立即停止装修，3日内撤出房屋。案外人辛福花于2020年向本院提起诉讼，请求判令冶国良腾退位于西岗区的房屋，并将房屋恢复原状；冶国良支付占用房屋期间的房屋使用费，自2019年11月30日起至实际腾退之日，按每月12500元租金计算；鸿泰药房承担连带责任。法院经审理认为，辛福花为案涉房屋的使用权人，将房屋出租给案外人谭英柱时并未允许转租，故谭英柱与鸿泰药房之间的转租合同即《商铺租赁合同》无效。冶国良明知与鸿泰药房签订的系转租合同，且房屋所有权人为辛福花，其签订合同前应当对鸿泰药房是否有权转租进行核实，即辛福花是否允许谭英柱转租、谭英柱是否允许鸿泰药房转租，其仅凭谭英柱允许鸿泰药房转租的合同条款即主张其转租有效，没有事实和法律依据，故认定冶国良与鸿泰药房签订的《房屋租赁合同》无效。冶国良无权占用案涉房屋，应将房屋返还给原告，并支付占有使用费。鸿泰药房无权转租，造成原告损失，应当对占有使用费承担连带责任。据此，本院于2020年7月14日作出（2020）辽0203民初1861号民事判决，判决冶国良返还案涉房屋，承担占用使用费；鸿泰药房承担连带责任。判决作出后，冶国良与辛福花于2020年7月28日进行了房屋交接，确认冶国良于2020年7月28日将案涉房屋一层返还给辛福花。本院所确认的上述事实，有当事人提供的《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》、（2020）辽0203民初1861号民事判决书、情况说明、房屋交接确认书、录音证据等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》已经本院（2020）辽0203民初1861号生效民事判决确认为无效。原告于2020年7月28日与案外人辛福花进行了房屋交接，交接时原告并未就其装修情况及物品进行确认、清点。庭审中原告虽称已将房屋内物品予以拍摄，却未提供证据予以佐证，无法证明原告对案涉房屋的实际装修状况及所购物品情况。故原告要求被告赔偿其装饰装修费用217000元及购买电气、厨具等费用53735元的诉讼主张不能成立，本院不予支持。关于原告主张的窗改门费用10000元一节，原、被告2019年4月9日签订的合同并未对租赁房屋如何装修，是否“窗改门”进行约定，原告对案涉房屋进行“窗改门”改造，系其单方行为，故被告称窗改门费用10000元系原告与张钧个人行为，与被告无关，被告不承担返还义务的抗辩意见，本院予以采纳。原告该项主张本院不予支持。关于原告主张的加盟费及违约金120000元一节，原告提举的与甘肃马兴录伟奕餐饮服务有限公司签订的《牛肉面加盟合同书》系特许经营合同，根据《商业特许经营管理条例》第十二条规定，特许人应当在订立特许经营合同之日前至少30日，以书面形式向被特许人提供特许人具有从事特许经营活动规定的信息。本案中，原告并未提供相关有效证据证明该事实。而根据该《条例》第十二条规定，特许人和被特许人应当在特许经营合同中约定，被特许人在特许经营合同订立后一定期限内，可以单方解除合同。原告因与被告签订的《房屋租赁合同》无效，无法使用案涉房屋，原告可向特许人主张相关权利，故原告要求被告赔偿其加盟费的主张，本院不予支持。关于原告要求被告给付房屋租赁违约金50000元一节，原被告之间的《房屋租赁合同》已经法院确认无效，无效的合同自始无效，且原告在占用案涉房屋期间，并未按《房屋租赁合同》约定按时交纳租金，故原告主张违约金无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求双倍返还定金10000元一节，原告主张无法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告返还租金20000元及给付房屋占用使用费26777.78元一节，原告主张无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告冶国良的诉讼请求。案件受理费减半收取4438元（原告已预交），由原告冶国良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 杨 晶二〇二一年四月六日书记员 于文文