安徽省金寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1524民初895号 原告（反诉被告）：施祖杰，男，1991年9月17日出生，汉族，住安徽省金寨县。 委托诉讼代理人：陈德红，安徽远宏律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽将粤商业管理有限公司，住所地安徽省六安市金寨县梅山湖路与悬剑山路交叉口香港花园二期综合楼，统一社会信用代码91341524MA2TGMQMX5。 法定代表人：陈从龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵远刚，安徽事顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江玲玉，安徽事顺律师事务所律师。 原告（反诉被告）施祖杰与被告（反诉原告）安徽将粤商业管理有限公司（以下简称将粤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告施祖杰及其其诉讼代理人陈德红、被告将粤公司的诉讼代理人闵远刚、和江玲玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告施祖杰向本院提出诉讼请求：1．判令原、被告双方解除2019年1月9日签订的《将粤购物城租赁合同》；2．判令被告退还原告履约保证金、装修费等41477元，支付违约金12870元，两项合计54347元；3．诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月9日，原、被告签订《将粤购物城租赁合同》，约定原告承租被告欣悦广场三楼C2区域，用作莎思莱恩男装的经营，租赁费用为55元每平方米，租赁面积78平米，每月租金为4290元，租金半年一付，同时约定，原告须向被告一次性交纳履约保证金，保证金为该商铺的三个月租金，计人民币12870元，并承担消防改造费用7800元，装修费用38610元，各项费用合计85020元。该商铺的计租期从2019年12月31日起。专卖店从2019年9月4日试营业，生意一直很稳定，但随着被告虚假宣传、前期招商承诺没有兑现，加之与该广场产权所有人鸿福置地（安徽）有限公司（以下简称鸿福置地）租赁合同纠纷升级，鸿福置地先后于2010年1月4日、4月6日对原告来函，明确告知原告其中止与被告的租赁合同，并在合同中止后收回欣悦广场，随后鸿福置地对被告提起民事诉讼并对被告的账户进行了保全，六安中院维持金寨县人民法院（2020）皖1524民初420号解除合同的一审判决，被告已没有继续履行合同的可能。2020年7月20日，被告突然对原告停电，7月22日，原告补交一部分费用后，被告重新送电，后又因被告拖欠国家电网电费，致使商场停电一天，后在政府协调下，供电公司才重新送电。综上所述，由于被告在六安中院败诉及数次拖欠电费，均表明被告已没有继续履行与原告方签订的《将粤购物城租赁合同》的可能，原告不得不申请法院判令解除与被告的租赁合同。被告的行为严重违反了合同法的相关规定及双方之间签订的合同约定，造成了原告无法挽回的巨大损失。 将粤公司辩称，原告违约在先，应承担违约责任，履约保证金不予退还。在履行合同期间，原告拖欠的空调主机电费，以及空调使用的费用以及日常的电费，将粤公司多次下函要求支付上述费用，原告均未缴纳，原告的行为已经违反了双方签订的租赁合同的第七条、第十条的约定，按照合同第12条的约定，原告已违约在先，原告应承担违约责任，故原告的履约保证金不应退还；二是将粤公司从未向原告表明要收回经营的场地，即使将粤公司与案外人鸿福置地安徽有限公司发生纠纷，但将粤公司一直在保障原告的正常经营，没有影响原告正常经营，原告擅自撤场，是其单方面认为答辩人没有继续履行合同的能力，与将粤公司无关，将粤公司不承担原告的损失。 将粤公司提出反诉请求：1．判令反诉被告支付反诉原告房屋损失5720元（按143元每天计算，自2021年1月1日起暂时计算至2021年2月9日止）；2．判令反诉被告支付反诉原告拖欠的空调主机使用费2002元（按5元每平方计算，自2020年9月6日起至2021年2月9日止）；3．判令反诉被告支付反诉原告拖欠的空调主机电费1816.60元（自2019年12月1日起至2020年9月20日止）；4．反诉费用由反诉被告负担。事实与理由：2019年1月9日，双方签订《将粤购物城租赁合同》，约定反诉被告承租反诉原告欣悦广场三楼C2区域，用作莎思莱恩男装的经营，租赁费用为55元每平方米。在租赁期间，反诉原告为反诉被告承租区域提供了空调服务，反诉被告拖欠空调使用费和空调主机电费，反诉原告多次地通知催缴，但反诉被告均未理会。虽然鸿福置地擅自地通知给反诉被告收回房屋，但本案的租赁合同是反诉原告与反诉被告之间签订，反诉原告并未与反诉被告解除合同，反诉被告承租的房屋也未与反诉原告办理交房手续，反诉被告自2021年1月1日起，未缴纳房屋租金，应补交租金。 针对将粤公司提出的反诉请求，施祖杰辩称，我认的是从2020年的6月27日到2020年的9月20日的主机电费，因为我这边有他给我的催缴函。空调使用费我不欠，我有票据，2020年7月27日当时开了一张空调的使用费的一个收据，是从7月1日到12月31日。 施祖杰为证明自己的主张，向本院提交下列证据： 一、原告的身份证、营业执照复印件,被告的企业公示信息，证明原、被告双方的主体身份,是本案适格主体； 二、将粤购物城租赁合同证明原告承租被告三楼C-2区域及交纳各项费用共计85020元的事实； 三、鸿福置地的函，证明原告刚开业,将粤公司就与案外人鸿福置地就房屋租赁发生纠纷,案外人要求施祖杰终止与将粤公司的合同； 四、通知，证明将粤公司与案外人因房屋租赁发生纠纷是事实,原告有合理理由相信被告没有履行合同的能力； 五、致金寨欣悦广场商铺租房函，证明将粤公司与案外人鸿福置地发生纠纷,鸿福置地将解除与将粤公司的合同的事实； 六、照片两张，证明被告停电的事实,以行动违反合同的相关约定； 七、收款收据，证明将粤公司停电后,原告补交电费及房租的事实。 八、电费催缴通知书，证明将粤公司要求原告补交电费1816元； 九、判决书两份，金寨县人民法院（2020）皖1524民初420号判决书，六安市中级人民法院（2020）皖15民终2586号判决书，证明将粤公司与鸿福置地之前间的合同已经依法解除。 将粤公司为证明其主张，向本院提交下列证据： 一、鸿福置地起诉将粤公司诉状，要求将粤公司支付2020年房屋占用费，此案目前正在审理过程中，因为这涉及到鸿福置地要找鸿福置要房屋占用费的话，承租的商户也得给。施祖杰确实房租交到2020年12月31日，根据合同约定，合同不是不是到2020年12月31号，而是到2022年4月30号，那么2021年的房租，如果鸿福置地找的话，因为在这个期间房屋还是施祖杰占用的，所以这一部分的房租需要其承担的； 二、电费催缴通知书，施祖杰举证已经举过了。 将粤公司对施祖杰的证据质证认为：对证据一无异议；对证据二中租赁合同真实性无异议，对85020的费用真实性无异议，但是这是包括数个方面，其中包括租金25740元，履约保证金12870元，消防改造费7800元，装修费38610元，也就是说证明目的说交纳各项费用85020元中装修费用是我们帮他装修的费用，不能算作他交纳给我们的费用；对证据三、证据五真实性无异议，合法性、关联性有异议。首先鸿福置地公司相对我们的租赁合同来说，其不是合同的当事人，正因为鸿福置地公司违法处置，从而导致原被告合同出现争议，这也就是为什么，虽然法庭驳回我们对鸿福置地公司的追加申请，但我们为什么要追加的一个原因。关联性上来说的话，即使鸿福置地有这个函，也不能影响原被告之间的租赁合同的成立；证据四4月6日这个函，是针对当时鸿福置地违法发放的函之后，为了稳定商户经营所发的通知，这恰恰也说明了在鸿福置地违法处置之后，将粤公司在积极的处理该事宜，并不能以此说明我方违约，或者是没有能力，他的证明目的是有理由相信没有履行合同的能力。这个证明目的不能达到，因为在合同签订后，我方已经将具体的商铺交付给施祖杰使用，施祖杰也确实进行了装修和经营；证据六不具有证据的三性，也说明不了任何的问题；证据七可以清楚看到施祖杰对于各项的费用均晚于合同交纳，恰恰说明造成合同的违约方在施祖杰，而不在施祖杰； 证据八真实性无异议，但是要说明，这恰恰说明施祖杰违约。 证据九对两份判决书真实性、合法性无异议，但是关联性有异议。首先是两个属不同的案件，也属于不同的合同。其次，在该份判决书中，造成将粤公司的损失没有处理，当然损失包括将粤公司对整体商场的一个装修，另外也是为什么要申请追加鸿福置地为被告的一个原因，也就是对具体的商户的装修损失怎么确定。商户装修了这是一个事实。损失应当由谁来赔偿？我们认为导致目前这种现状的一个根本原因不在将粤公司，一方面的原因，是由商户违约所造成，另外一方面的原因是由鸿福置地所造成。 对将粤公司的举证，施祖杰质证认为，空调使用费在我的单据上面是很明确地表示，我交到了2020年6月26号，现在所欠的空调的费用是从2020年的6月27号至2020年的9月20号，之前的是不欠的。空调使用费是不收的，改成物业费5元每平米，签的合同是5月1日开业，因为迟迟没有开业给免租到9月份，所有的商户都是一样的。空调使用费改成物业费，这个我认，但是说是空调使用费的话是不认可的，物业费认可。 结合双方当事人质证意见，本院对双方证据证认定如下：对施祖杰所举证据一、二、三、四、五、七、八、九及将粤公司所举两份证据的真实性、合法性、关联性予以确认，能证明本案事实，对施祖杰提供的停电照片，因不能证明其获取时间、地点及与本案的关联性，故不予采信。 根据上述确认证据，本院认定事实如下：2019年1月9日，施祖杰与将粤公司签订《将粤购物城租赁合同》,约定施祖杰承租将粤公司欣悦广场三楼C-2区域用作莎思莱恩男装的经营，租赁费用为55元每平方米，租赁面积78平米，每月租金为4290元，租金半年一付。同时约定，原告须向被告一次性交纳履约保证金，保证金为该商铺的三个月租金，计人民币12870元，并承担消防改造费用7800元，装修费用38610元，各项费用合计85020元，2019年4月1日，施祖杰转账支付了该85020元费用。该商铺的计租期从2019年12月31日起。专卖店从2019年9月4日试营业，2020年1月1日开业。因鸿福置地与将粤公司发生租赁合同纠纷，鸿福置地先后于2020年1月4日、4月6日向各商户发函,明确告知其中止与将粤公司的租赁合同,提醒商户慎重考虑与被告的合作关系。2020年7月4日,将粤公司向施祖杰发租金催缴通知函，要求施祖杰及时交付租金并变更了交付租金的账号,其中第二期租金25740元，物业费（原空调使用费）4680元，空调主机电费1802元（电费计费时间2019年12月1日-2020年1月24日，2020年5月1日-2020年6月26日），2020年7月20日,将粤公司对商场停电，施祖杰补交电费421元。2020年7月27日，施祖杰缴纳2020年7月1日-2020年12月31日租金25740元，物业费（原空调使用费）4680元，空调主机电费1802元，扣除开业补偿商户款12480元，施祖杰实际缴纳19742元，后施祖杰搬至二楼维持经营，2020年9月20日，将粤公司向施祖杰发函催缴空调主机电费1816.62元，户内日常用电93元，施祖杰未缴纳，2020年12月30日，施祖杰腾空商铺，退出欣悦广场经营。 本院认为,本案争议焦点为： 一、本案合同是否应当解除的问题。从本案事实看,鸿福置地先后于2020年1月4日、4月6日向施祖杰发函,明确告知施祖杰要求中止与将粤公司的租赁合同；2020年7月20日,将粤公司对商场停电，2020年7月27日，施祖杰缴纳租金、物业费（原空调使用费）、空调主机电费，后合同继续履行，施祖杰搬至二楼维持经营，2020年12月30日施祖杰退场。鸿福置地与将粤公司房屋租赁合同纠纷案生效判决确定解除双方间的租赁合同，综合认定,施祖杰与将粤公司的合同已无法履行,应予解除。 二、合同解除时间节点问题。施祖杰退场时，未书面通知将粤公司，鸿福置地与将粤公司房屋租赁合同纠纷案生效判决确定的将粤公司应返还租赁房产时间为2021年2月9日，故本院确认施祖杰与将粤公司租赁合同解除时间为2021年2月9日。 三、关于违约问题。因鸿福置地与将粤公司之间的纠纷，鸿福置地向商户发函、鸿福置地与将粤公司产生诉讼、将粤公司变更缴纳租金的账号,施祖杰即对将粤公司履行合同的能力产生怀疑，拖欠了租金、物业费、电费等，但已实际违约，然后将粤公司对商场进行停电,发出租金催缴通知函，故对违约责任互不追究，对原告要求支付违约金的诉请不予支持。 四、关于原告的其他诉请。租赁合同解除，履约保证金12870元应予退还，消防改造费用7800元及装修费用38610元，是施祖杰准备经营3年，应按36个月分摊，故应返还消防改造费用7800－（7800÷36×13.3）＝4918.33元,装修费用38610-3500－（38610-3500）÷36×13.3＝22138.81元。 五、关于将粤公司的反诉请求。合同于2021年2月9日解除，施祖杰尚应支付2021年39天的租金5577元（4290×1.3）；2020年7月27日，施祖杰已缴纳了2020年全年物业费（原空调使用费）4680元，故只应支付2021年的39天的物业费507元（390×1.3）；应支付之前拖欠的空调主机电费1816.60元。 综上所述，施祖杰诉请、将粤公司反诉请求符合法律规定的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四、第九十六条第一款、第九十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定。判决如下： 一、原告（反诉被告）施祖杰与被告（反诉原告）安徽将粤商业管理有限公司公司签订的《将粤购物城租赁合同》于2021年2月9日解除； 二、被告（反诉原告）安徽将粤商业管理有限公司返还原告（反诉被告）施祖杰履约保证金12870元、消防改造费4918.33元、装修费用22138.81元，合计39927.14元； 三、原告（反诉被告）施祖杰给支付被告（反诉原告）安徽将粤商业管理有限公司租金5577元、物业费507元、空调使用费1816.60元，合计7900.60元； 四、以上二、三项两比，被告（反诉原告）安徽将粤商业管理有限公司应支付原告（反诉被告）施祖杰32026.54元，此款于本判决生效后十日内付清； 五、驳回原告施祖杰的其他诉讼请求，驳回反诉原告安徽将粤商业管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1159元，减半收取579.5元，反诉案件受理费25元，合计604.50元，原告（反诉被告）施祖杰负担204.50元，被告（反诉原告）安徽将粤商业管理有限公司负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 员 王伦坤 二〇二一年四月二十八日 法官助理 沈 杰 书 记 员 翁仕娟 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。