江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0621民初633号原告:唐文珍，女，1952年3月10日生，住上海市闵行区。原告指定法律文书送达地址上海市虹口区东大名路1050号2106室，原告指定法律文书代收人易泉泉。委托诉讼代理人：易泉泉，上海仲悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄莎莎，上海仲悦律师事务所律师。被告：江苏爱法投资发展有限公司，统一社会信用代码913206215525147207，住所地江苏省海安市海安街道（原海安镇）安平西路**。被告指定法律文书送达地址江苏省海安市城东镇宁海南路181号3楼，被告指定法律文书代收人景征荣。法定代表人：庞爱珠，该公司董事长。委托诉讼代理人：景征荣，江苏慧眼律师事务所律师。原告唐文珍为与被告江苏爱法投资发展有限公司（以下简称爱法公司）商品房销售合同纠纷一案，于2020年12月28日向本院提起诉讼。本院适用诉前调解程序调解失败后，于2021年1月20日决定立案受理。本院立案受理后，由审判员卢义林适用简易程序独任审理。2021年3月24日，本院公开开庭审理本案。原告唐文珍及其委托诉讼代理人易泉泉、黄莎莎，被告爱法公司的委托诉讼代理人景征荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐文珍向本院提出的诉讼请求：（1）被告爱法公司向原告返还原告超额支付的购房款179,489元及资金占用利息（2017年5月24日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的国有商业银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日至实际付款之日期间的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；（2）被告爱法公司支付逾期交房违约金22,771.75元（以727,532元为基数，自2018年1月1日起至2018年11月9日止，每日万分之1，逾期313天）；（3）被告爱法公司向原告返还停车位折款5万元。事实与理由：2017年11月15日，原被告订立《商品房买卖合同》以及《停车位使用权转让合同》，约定原告向被告购买坐落原海安镇车位，建筑面积139.91平方米，单价5200元，总价727,532元。原告实际向被告支付购房款907,021元，超额支付179,489元。2017年10月，原告再次向被告付款购买一个停车位，并于2017年12月28日补签《停车位使用权转让合同》。现被告实际向原告交付了一个车位（编号为113），另一个车位没有交付。被告爱法公司辩称：原告所支付的所有款项包括支付给代销公司的款项，均为原告应当支付的购房款，不存在超额支付之说。被告通过上海拓垦投资中心（有限合伙）（以下简称拓垦公司）销售房产，原告签订正式买卖合同之前，代销公司与原告签订认购协议或者签约确认单，确认了销售总价，该销售总价就是原告应当支付的购房款。虽然在与原告所签订的正式买卖合同当中所载明的房屋价款与此前的认购价款数额不一样，正式合同载明的房价比认购价少，购房发票的开票价与实际付款及认购价也不一致，但真实的房价是认购协议载明的房价。原告自愿主动缴纳房款，清楚所缴纳房款的数额与性质，并无任何的胁迫误解或者歧义，不存在被欺诈的情形，不构成不当得利并应返还。代销公司所销售房屋的房款（认购书确定的房款），原告没有全部向被告缴纳，而是按照营销人员的指示将部分款项支付给了其他账户，被告所收到的仅仅是买卖合同中所载房屋价款的大部分（并非全部）。被告开具给原告的购房发票，亦未反映真实的房款。代销公司为方便原告向银行贷款，虚开高开了购房发票，不论是购房发票的票面金额还是认购书确定的房款，原告均没有向被告足额缴纳。为了查明本案的相关事实，分清是非责任，请求法院追加代销公司作为第三人参加诉讼。由于爱法山水小区内业主手头上所持有的受让车位的数量，多于开发商实际建设的车位数量，且目前案涉小区的车位并未明确位置，故全部业主购买的车位要等公司通过摇号等方式予以分配。目前无法处理单个业主的车位问题。对于逾期交房的违约金问题，由法院依法处理。经审理查明：原告唐文珍提供落款日期为2017年11月15日、原被告签订编号为2017081178的商品房买卖合同1份，从该合同的内容来看，签署合同的时间明显不是2017年11月15日，但具体合同签署时间双方无法统一。合同约定，原告购买被告开发的位于原海安镇平桥村爱法山水项目15号楼601室房屋一套，单价5200元，房款727,532元；首期付款279,532元，于合同签订当日支付，二期付款448,000元于2017年5月23日支付；买受人逾期10日内，自合同约定应付款期限第二日起至实际全额付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过10日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；出卖人应当于2017年10月31日前交付案涉商品房，出卖人逾期交房不超过90日，自合同规定的交房之次日起到实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付交付房款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自合同约定的交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之1的违约金；“该商品房所在小区的车位有偿使用，买受人如需使用车位，应与出卖人另行签署使用协议”。原告唐文珍提供车位使用权合同2份,其中落款时间为2017年12月28日原被告签订的《车位使用权转让合同》1份，合同记载因唐文珍购买百花街8号12幢1506室受让车位，但合同对于车位编号、位置、长宽、价格等信息均为空白；落款时间为2017年9月3日的车位使用权转让合同1份，合同记载因唐文珍购买百花街8号12幢1506室受让车位，车位编号为113，合同对于车位的其他信息亦为空白。2018年11月21日，被告向原告开具面额为727,357元的增值税普通发票1份，载明系百花街8号15幢601室房款。原告唐文珍提供其名下上海银行62×××22账户明细，反映该账户（无发生时间）向刘玲荺转账49,001元（49,000元、1元，1元为手续费），“电器设备运行维护有限公司”消费179,233元、137,000元，“投资发展有限公司”消费92,788元、200,000元，“榆中路正筑房地产营销策划有限公司”消费248,000元，原告唐文珍主张共支出房款907,021元（主张向刘玲荺转账50,000元）。另外，原告提供2017年10月10日通过其中国邮政储蓄银行95×××74账户向薛红梅汇款35,000元凭证（该笔汇款未计入上述房款907,021元中）,原告主张该35,000元系其中一个车位的使用费。2018年11月9日，被告向原告交付原海安镇百花街8号15-601室房屋及113号车位。2018年11月21日，南通清瑞物业有限公司向原告出具2997.14元收据，收据记载的收款用途为2018年物业管理费、地、地下车位个中的一个）的管理费（480元）等，但收据并未注明车位的具体位置等信息（实收物业费2517.14元+车位费480元/个计2997.14元）。2019年8月5日，上述物业公司再次开具1524.72元的物业管理费收据，注明系2019年11月9日至2020年11月9日的物业管理费，同时注明车位管理费未缴纳。2020年9月28日，上述物业公司向原告出具4335.31元的收据，收据记载的收款事由为“物业费3021.19元……车位1个480.00（2019.11.9-2020.11.8），2个960.00（2020.11.9-2021.11.8）”。2020年11月10日，被告向原告出具1000元收据，收据记载的收款事由为“15#-601车位维修金”。审理中，被告仅认可购房发票指向的房款中只收取612806元，发票记载的款项未能全额收取。同时，被告主张与原告之间还存在认购协议，认购协议中所记载的数额即为真实的房款数额，该认购协议指向的房款数额为原告实际交纳的房款数额，该数额高于购房发票指向的数额。但对于该认购协议，被告未能提供，原告亦未认可该认购协议的事实。由于原告唐文珍未提供房款支付凭证，提供的银行流水中记载的接受汇款方基本信息不全（名称不全）、付款时间缺失，本院责令原告限期提供付款的凭证，但原告唐文珍未按期提供。上述事实，有当事人陈述在案佐证，同时有原告提供的商品房销售合同、车位使用权转让合同2份、购房发票、商品房使用说明书、银行明细、向薛红梅转账的凭证、物业公司收费收据3份等在卷佐证。本院审结的爱法公司作为被告的多起商品房买卖合同纠纷案件中，查明拓垦公司接受被告公司委托销售案涉房屋；拓垦公司的销售负责人、业务员多人指示买房人在销售案场使用POS机刷卡支付房款，收款人包括南通鼎天电器有限公司、销售人员个人等；已结案件中，被告公司多不认可除其公司收款以外的收款为其公司所为；既往案件中，销售公司或被告公司与购买人存在认购协议以及认购书载明的房款多于开票金额的事实存在；既往裁判多推定被告的包销公司及包销公司经办人的收款为房款。本院认为：原被告就案涉601室房屋自愿达成买卖合意，但双方合意以远低于实际房款的方式成立合同，规避了法律的规定，该损害国家利益的行为属于损害公法债权的行为，应当归于无效。双方之间应当按照实际履行的房款确定案涉房款的数额。被告爱法公司管理缺失、财务不规范，其委托的销售公司及销售公司经办人任意指示商品房买受人向关联关系人付款的事实存在，但被告的上述行为并不免除原告就支付房款的举证义务。现原告没有搜集足够付款凭证以证明其支付房款的真实情况，应当承担不利的后果。被告爱法公司已经向原告开具了购房发票，该发票指向的房款可能与实际房款不符，也不反映原告真实支付房款的事实。尽管双方真实房款之约定及支付的事实难以查清，该难以查清事实系双方当事人的原因所致，故被告爱法公司所辩有关购房款没有足额支付，本院仍然不应当予以采信。原告唐文珍在履行房款给付义务时，采用积极、主动给付的方式，其实际履行的房款与购房发票之间的差价，依法不成立不当得利且损害了国家利益，原告不能主张返还。退言之，原告唐文珍亦未举证证明双方实际合意的房款数额及实际履行数额，即使不考虑原被告房款合意损害国家利益之事实，原告返还不当得利之请求同样不应当支持。对于逾期交房之事实客观存在，原告主张按照票面金额计算逾期交房的违约金，系对其不利处分，本院照准。根据被告违约事实，本院认定被告应当支付逾期交房违约金22,771.75元（按照房款727,532元计算逾期交付313天，每日万分之一）。对于车位问题，按照现有证据及原告唐文珍的主张，被告让度两个车位给原告唐文珍。其中一个车位位置明确（113号车位）且已经实际交付，该车位已经履行且不违反法律禁止性规定，本院照准。另一个车位位置不明确且并未实际交付。现未交付车位被告明确表示不能交付，且双方对于车位不能补充协议予以明确。按照《合同法》的规定，未明确具体位置之车位合同因缺失主要条款而不成立。鉴于该不能交付车位被告收取了车位使用费，被告应当返还车位款。按照原告的举证，其113号车位合同成立在先，付款亦在先，该车位已经交付。对于成立在后的车位合同，基于合同未成立且不能达成补充协议以明确未交付车位，该讼争车位不具有交付之可能；该车位合同因未成立，被告承担的是缔约过失之赔偿责任，并非返还及折价补偿责任，故原告主张被告折价返还5万元，没有事实及法律依据，原告的该项请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江苏爱法投资发展有限公司给付原告唐文珍逾期交房违约金22,771.75元，于本判决发生法律效力后10日内履行。如被告不按照本判决确定的履行期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告唐文珍的其他诉讼请求。案件案件受理费5082元减半收取2541元（已由原告预交），由原告唐文珍负担2000元，被告江苏爱法投资发展有限公司负担541元。被告于本判决发生法律效力后10日内向本院缴纳，逾期不缴纳本院强制执行。如不服本判决，可以判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预缴上诉案件受理费5082元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。审 判 员 卢义林二〇二一年四月十九日法官助理 周玉珠书 记 员 吴 瑶