湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂1126民初819号原告：王巧林，男，1958年1月25日出生，汉族，住蕲春县。原告：张秀珍，女，1964年1月11日出生，汉族，住蕲春县。二原告共同委托诉讼代理人：江志华，蕲春县蕲州法律服务所法律工作者。被告：蕲春中江置业有限公司，住所地：蕲春县李时珍大道688号。法定代表人：张吉汇，该公司主要负责人。委托诉讼代理人：余海文，湖北邦法律师事务所律师。原告王巧林、张秀珍与被告蕲春中江置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王巧林、张秀珍及其共同委托诉讼代理人江志华、被告蕲春中江置业有限公司委托诉讼代理人余海文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王巧林、张秀珍向本院提出诉讼请求：1、解除二原告与被告于2016年8月10日签订的两份《中江广场.居然之家蕲春店认购协议书》，于2016年8月26日签订的两份《委托投资经营合同书》，于2017年2月6日签订的两份《商品房买卖合同》；2、判令被告退还给二原告已支付的购房款269000元；3、判令被告向二原告支付拖欠的约定收益（租金）34860元（至2020年12月底）；4、判令被告承担违约责任，向原告支付违约金16636.95元。事实和理由：2016年8月10日原告张秀珍与被告签订两份《中江广场.居然之家蕲春店认购协议书》，约定认购由被告营销的商铺号为B馆2202号和2189号两商铺，总价款269000元。2016年8月26日，二原告应被告要求于2017年6月28日与之签订两份《委托投资经营合同》，约定将上述认购的两间商铺以返租形式委托给被告经营，为期十年，由被告向二原告分年度支付固定经营收益（租金），并约定违约责任，二原告依约付清了全部购房款。2017年2月6日，为了办理房产权证，被告又与二原告对上述两间商铺签订两份《商品房买卖合同》，约定买受人委托出卖人办理产权登记的，出卖人在完成综合验收后120天内办理完毕；如出卖人不能按时完成，则出卖人按已付房价款3%向买受人支付违约金。此后被告仅自2017年1月1日起至2019年2月底止，向二原告支付了约定的经营收益，之后再未支付，也没为二原告办理房屋产权登记，其行为已严重违约，故提起诉讼。蕲春中江置业有限公司辩称，同意解除委托经营合同和商品房买卖合同，解除时间应确定为2021年1月4日；原告实际支付的购房款为252000元；拖欠租金收益应当按照合同期间减去疫情期间的租金；违约金计算标准过高，且违约金计算方法错误，对于办房产证的违约金不应支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月10日，原告张秀珍与被告蕲春中江置业有限公司签订两份《中江广场.居然之家蕲春店认购协议书》，原告张秀珍认购被告开发的“中江广场.居然之家蕲春店”商铺两间（B馆2202号、2189号），约定总价款269000元。同年8月26日，对前述两间商铺，原告张秀珍、王巧珍夫妇与被告签订两份《委托投资经营合同》，约定自2017年1月1日起至2026年12月31日止，由两原告委托被告对前述两间商铺进行经营，被告向两原告支付两间商铺的固定经营收益：2017年至2019年，每年支付17640元（9380元+8260元）；2020年至2023年，每年支付20160元（10720元+9440元）；2024年至2026年，每年支付22680元（12060元+10620元）；若被告无正当理由逾期向二原告支付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的万分之五向二原告支付违约金；随后二原告于2016年9月13日向被告支付购买商铺款125000元，于2017年1月19日向被告支付购买商铺款124982元，被告分别在两份《中江广场.居然之家蕲春店认购协议书》的尾部载明：补充条款，合同总价269000元，实际交款252000元，委托协议按实际交款返租。2017年2月6日，二原告与被告蕲春中江置业有限公司签订的两份《商品房买卖合同》，合同约定二原告购买被告的中江家居批发市场B馆1单元B-2189、B-2202两间商品房（商业用房）；并约定买受人委托出卖人办理产权登记的，出卖人在完成综合验收后120日内办理完毕，其办证所产生的相关费用由买受人承担，买受人自行办理产权登记的，出卖人负责在完成验收后120日内提供需由出卖人提供的资料，如出卖人不能按时完成，则按本条第2项处理（第2项：买受人不退房，出卖人按已付房价款3%向买受人支付违约金）；还约定了其他事项。上述合同签订后，被告如约向两原告支付了自2017年1月1日至2019年2月的经营收益（租金），此后再未支付，也未按《商品房买卖合同》的约定为两原告办理房屋产权登记，也未能提交办理房屋产权登记所需的资料，两原告遂向本院提起诉讼。以上事实，有原告签订的认购协议书、两原告与被告签订的《委托投资经营合同》和《商品房买卖合同》、原告张秀珍银行账户记录及原、被告当庭一致陈述印证，本院予以认定。本院认为，原告王巧林、张秀珍与被告蕲春中江置业有限公司签订的《委托投资经营合同》《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，双方均应全面履行合同约定义务。两原告依约支付了购房款，被告至今未履行向产权登记机关提供办理权属登记资料的报备义务，也未能为原告所购房产办理产权登记手续，导致两原告无法取得所购房屋权属证书。且依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，故原告主张解除与被告的《商品房买卖合同》，本院应予支持；解除商品房合同，出卖方应返还买受人的购房款，本案两原告实际交付的购房款为252000元，应由被告返还；原告主张由被告承担违约责任并支付违约金16636.95元，经查双方在买卖合同中约定了被告未能办理产权登记或未能提供办理产权登记手续时，买受人不退房，由出卖人按已付房价款3%支付违约金，因原告主张的是解除合同并退房退款，故不符合该违约条款适用的情形；违约责任包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，本案损失包括被告占用两原告购房款的利息损失，该占用的资金利息损失高于两原告的主张，故对两原告主张的违约金16636.95元，属原告诉讼权利自由之处分，本院予以支持。本案另一讼争的委托投资经营合同，区别于本案的商品房买卖合同，其具有独立性，考虑到节约诉讼资源，对该讼争在本案中一并处理；本案商品房买卖合同解除后，则投资经营合同失去成立和延续的基础，且被告当庭亦表示同意解释合同，故对两原告请求解除《委托投资经营合同》，本院予以支持。两原告主张由被告支付拖欠的委托经营收益，并算至2020年12月，鉴于两原告于2021年1月4日向本院提交解除之诉的诉讼材料，该项请求依法予以支持，即按双方约定的经营收益标准，被告自2019年3月至2020年12月应当支付给两原告的委托经营收益为：2019年两间商铺约定年度收益17640元(9380元+8260元),平均每月1470元，3月至12月共10个月，1470元/月×10个月=14700元；2020年两间商铺约定年度收益20160元（10720元+9440元），合计34860元（14700元+20160元），两原告主张收益34860元，本院依法予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告王巧林、张秀珍与被告蕲春中江置业有限公司于2016年8月10日签订的两份《中江广场.居然之家蕲春店认购协议书》及于2017年2月6日签订的两份《商品房买卖合同》，被告蕲春中江置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助注销该商品房合同的备案；二、解除原告王巧林、张秀珍与被告蕲春中江置业有限公司于2016年8月26日签订的两份《委托投资经营合同》；三、被告蕲春中江置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王巧林、张秀珍返还购房款252000元，并支付违约金16636.95元；四、被告蕲春中江置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王巧林、张秀珍支付委托经营收益34860元；五、驳回原告王巧林、张秀珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6108元，减半收取计3054元，由被告蕲春中江置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  王学军二〇二一年四月七日书记员  江 祺