辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初17625号原告：沈阳万科物业服务有限公司，住所地沈阳市浑南区新隆街1-26号，统一社会信用代码：912101002433805705。法定代表人：张会，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐逍月，女，1997年10月22日出生，汉族，系该公司员工，住辽宁省抚顺市抚顺县。委托诉讼代理人：卢金保，男，1983年2月11日出生，汉族，系该公司员工，住河南省济源市。被告：沈阳东方瑞祥投资有限公司，住所地沈阳市和平区长白二街3-2号（25门），统一社会信用代码：91210100313225606E。法定代表人：褚玉峰，系该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张颖，女，1973年11月2日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：梁波，系辽宁宸瀚律师事务所律师。原告沈阳万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）诉被告沈阳东方瑞祥投资有限公司（以下简称“瑞祥投资公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人徐逍月、卢金保，被告瑞祥投资公司的委托诉讼代理人张颖、梁波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告支付欠交的2019年3月1日至2020年12月31日物业费人民币155,945.97元；2．请求判令被告承担逾期支付物业费的违约金（自被告逾期支付之日计至实际给付之日，暂算至2020年10月为人民币47,641.44元。物业费、违约金合计203,587.23元；3．请求判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告为沈阳万科浑河天地商业街长白二街［216］门房屋业主，该房屋建筑面积675.09平方米。该房屋所在的万科浑河天地商业街由原告负责物业服务。根据《物业服务合同》第十条约定，被告应按10.5元/月/平方米的标准向原告交纳商业房屋物业费。根据《物业服务合同》第十二条，被告应于每季度首月15日前交纳当期的物业服务费，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，按应交纳物业费总额的万分之五支付违约金。根据上述约定，被告每个月应支付的物业费为7,088.45元，但被告自2019年3月1日起至今未按照约定向原告交纳物业费，合计155,945.79元。违约金按合同约定欠缴物业费的日万分之五的标准，暂算至2020年10月31日人民币47，641.44元。虽经原告多次催要，但被告始终未履行付款义务，严重侵害了原告的利益。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，为维护自身的合法权益，原告现向法院提起诉讼，请求依法判令被告向原告支付欠交的物业费及违约金。被告瑞祥投资公司辩称，原告起诉被告物业费纠纷，没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。事实及理由：1．原被告之间不存在物业服务合同。业主委员会与原告签订的物业服务合同于2019年12月已经过期，且该合同约定的被告商业物业与沈阳万科城业主大会通过的物业分合同中共有部分没有关联性，前期物业服务合同随着业主委员会成立后签订了物业服务合同而终止。因此原被告之间没有有效的物业服务合同。2．被告的商业地产与该业主大会绝大部分住宅业主的共同共有部位、共有设施之间没有交集，而且通过物业服务合同的业主大会召开的通知也没有向被告送达，被告未能参与表决，万科城物业服务合同对被告的地产物业服务没有合同效力。民法典第九百四十二条，物业管理条例相关条款明确规定物业服务是对物业服务管理区域内的业主共有部位、共有设施的管理。万科城业主大会议事规则第七条，业主共同决定事项的表决第二条也明确表决实行共事共议、个事个议的原则。涉及部分业主共同利益时由涉及范围内的业主共同决定。因此，万科城业主委员会与原告签订的物业服务合同在没有征得被告及相关范围业主表决的情况下签订的物业服务合同，价格条款对被告没有约束力。物业服务合同中约定被告物业费标准数倍于其他业主的物业费标准的条款严重显失公平，本案不应适用。3．被告购买万科城商业地产时与出卖人沈阳万科永达房地产开发有限公司签订的资产转让协议中约定了“第一笔收款日期三个月内出卖人协助买受人与万科城项目的物业管理公司协商就服务内容及收费进行商谈，买受人在该三个月期限内或达成意见前按原标准每平方米每月10.5元计算，房地产公司补充支付的费用继续由出卖方向物业管理公司支付”“如果三个月内仍不能达成一致，按照市场化收费原则委托第三方机构评测确定物业收费标准”。原告不接受被告对物业费调整的要求，强制收费多年，由于原告控制着被告部分设施运行权（水电等），被告为了商业地产业户利益，维护市场运行，只能违心交付物业费。4．近两年因为疫情原因，加上原告物业服务长期不到位，大量业户开始退租，被告已经无法承受高额不公的物业费。多次与原告及万科城业主委员会沟通物业费价格，均因原告以停水停电相威胁无果。综上，原告利用管理者优势收取不合理物业费的请求法院应当驳回。另外被告已经向贵院提起业主撤销权之诉请求撤销万科城业主委员会与原告签订的物业服务合同中侵害被告利益的条款。因此请求法院中止本案审理，等待业主撤销权之诉的结果。经审理查明，被告瑞祥投资公司系位于沈阳万科浑河天地商业街和平区长白二街3-2号（216）、建筑面积675.09平方米房产的所有权人。原告万科物业公司系为该房屋所在的万科浑河天地商业街提供物业服务的物业公司。2016年12月19日，沈阳万科城业主委员会（甲方）与沈阳万科物业服务有限公司（乙方）签订《沈阳万科城物业服务合同》，合同约定，甲方委托乙方为沈阳万科城提供物业服务，合同期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，物业服务费收费标准（合同第十五条）：八期商业用房10.5元/月/平方米，业主办理入住手续时预付［年］的物业服务费，此后物业服务费按［季］交纳，业主或物业使用人应于［季度最后一个月25日前］向乙方交纳下期的物业服务费，在［所交季度首月1日］及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。后沈阳万科城业主委员会（甲方）与沈阳万科物业服务有限公司（乙方）再次签订《沈阳万科城物业服务合同》，合同约定，甲方委托乙方为沈阳万科城提供物业服务，合同期限自2020年1月1日起至2022年12月31日止，物业服务费收费标准（合同第十五条）：八期商业用房10.5元/月/平方米，物业服务费按［季］交纳，业主或物业使用人应于［季度最后一个月25日前］向乙方交纳下期的物业服务费，在［所交季度首月1日］及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。现原告万科物业公司已依据合同约定为涉案房产所在园区提供物业管理服务，但被告瑞祥投资公司未缴纳2019年3月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。上述事实，有原、被告双方陈述及原告提供的物业服务合同（2017.1.1-2019.12.31）、万科城物业合同续签业主大会会议表决结果的公示、物业服务合同（2020.1.1-2022.12.31）、房屋电子登记（薄）查询证明、被告所在楼宇的消防设计说明，被告提供的关于召开沈阳万科城《物业服务合同》续签业委会委员换届选举业主大会会议通知、万科城业主大会议事规则、万科城首届业主大会唱票结果确认单、沈阳浑河项目资产转让协议、业务回单、沈阳市城建规划档案馆调取的本案诉争物业园区及被告诉争房的规划图、微信截图、沈阳市和平区人民法院民事诉讼案件受理通知书及证据材料等证据材料经当庭质证并在卷佐证。本院认为，原告万科物业公司与涉案房产所在园区业主委员会即沈阳万科城业主委员会签订的《沈阳万科城物业服务合同》系合同当事人的真实意思表示，不违反我国法律、法规的规定，合法有效，本院予以确认。被告瑞祥投资公司系涉案“万科城”小区的业主之一，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”及《中华人民共和国民法典》五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，前述合同对原、被告双方均具有约束力。原告万科物业公司基于上述合同为涉案房产所在园区提供物业管理服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未履行2019年3月1日至2020年12月31日期间的缴费义务，应承担民事责任，故对原告万科物业公司要求被告瑞祥投资公司支付2019年3月1日至2020年12月31日期间的物业服务费的诉求，本院予以支持。关于被告需要支付的物业服务费的数额，具体应为155,945.79元（675.09平方米×10.5元/平方米/月×22个月）。关于原告主张的被告应给付逾期缴费违约金的诉求，因《沈阳万科城物业服务合同》中未对违约金进行约定，故对于原告的该项诉求，本院不予支持。关于被告提出的其已向本院提起业主撤销权之诉，请求撤销万科城业主委员会与原告签订的物业服务合同，本案应中止等待上述案件审理结果一节，因被告主张的撤销权之诉不属于法律规定的中止审理本案的事由，故本院对被告的此项答辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第九百三十九条之规定，判决如下：一、被告沈阳东方瑞祥投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳万科物业服务有限公司2019年3月1日至2020年12月31日期间的物业服务费155,945.79元；二、驳回原告沈阳万科物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,354元，由被告沈阳东方瑞祥投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李秋萍人民陪审员  赵淑媛人民陪审员  蔡 军二〇二一年四月十三日法官助理刘启迪书记员刘笑妍本判决所适用的法律依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。