云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书(2021)云0323民初303号原告师宗县明丰物业管理有限公司。统一社会信用代码：91530323343650857N。法定代表人：廖建方，职务：总经理。地址：云南省曲靖市师宗县。委托代理人张聪福，师宗县大同街道办事处法律服务所法律工作者，特别授权委托代理。被告郭六八，男，汉族，1984年12月4日生，大专文化，自由职业，云南省师宗县人，住师宗县，现住师宗县。原告师宗县明丰物业管理有限公司诉被告郭六八物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告师宗县明丰物业管理有限公司的特别授权委托代理人张聪福、被告郭六八到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告师宗县明丰物业管理有限公司诉称：原、被告于2010年5月8日签订《商品房买卖合同》，自愿购买师宗县，其房屋建筑面积为119.18㎡。2010年10月9日，原、被告签订了龙凤庄园前期物业管理《服务协议》，约定由原师宗明丰房地产龙凤庄园物管处对被告位于师宗县房住宅一套进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日千分之三缴纳违约金。2015年5月22日成立师宗县明丰物业管理有限公司后，师宗县明丰物业管理有限公司受聘后依据此前师宗明丰房地产开发有限公司设立的“龙凤庄园物业管理处”与被告签订的龙凤庄园前期物业管理《服务协议》和师宗县发展和改革《物业服务备案证》备案价格标准，对被告所有的位于龙凤庄园小区内的物业进行前期物业服务。被告身为龙凤庄园16幢1单元401号房住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用等相关费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。期间经原告多次催要，张贴催收通知书、电话催收，被告却均以各种理由予以搪塞，不予交纳。现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规之规定，诉至你院，请求：1.依法判令被告立即支付自2012年9月10日起至2020年7月19日拖欠的物业费6732元、生活垃圾清运费752元；自2012年9月10日起至2020年7月19日止的违约金36187.31元，合计43671.3元；2.本案诉讼费用由被告承担。被告郭六八辩称：我多次反映我的房子漏水、漏雨问题，但是原告都没有帮忙解决，我们作为公民也应该维护自己的合法权益，首先是大卧室漏水，原告诉状上所说是事实，没有异议，我没有缴纳物业费是因为我房子漏水，还有就是交房的时候我房子的大门是坏的，他们当时也有人答应我帮助换了，我家的电表也是错的，用着601号的电表，还有电线裸露在外面，我也多次反映。原告师宗县明丰物业管理有限公司针对其诉讼主张，向本院提交了如下证明材料：1．营业执照复印件一份、法定代表人身份证明一份、法定代表人变更登记表复印件一份、法定代表人身份证复印件一份，欲证实原告的基本信息及诉讼主体适格；2.被告郭六八身份证复印件一份，欲证实被告的基本信息及主体适格；3.《商品房购销合同》复印件一份，欲证实原告与被告签订《商品房购销合同》及合同的约定事项；4.龙凤庄园前期物业管理《服务协议》复印件一份，欲证实原、被告的权利义务及双方关于物业管理服务质量、物业管理费用、其他有偿服务费、代收代缴服务费、违约责任及其他相关约定事项；5.师发改价格备案(2011)2号物业服务价格备案证复印件一份，欲证实原告收取物业费等费用已由师宗县发展和改革局批准并备案；6.通话记录复印件一份、催收通知一份，欲证实原告通过打电话、张贴催收通知书要求被告缴纳物业服务费等相关费用的事实；7.欠费情况统计表一份，欲证实被告截止2012年9月10日起至2020年7月19日拖欠的物业费为6732元、生活垃圾清运费752元，截止2012年9月10日起至2020年7月19日的违约金36187.31元，合计43671.31元；8.三联收据一张，欲证实被告于2019年3月16日到原告处缴纳水费49元，被告接受原告提供的物业服务，原告已对被告下欠物业费进行了催收。被告郭六八经质证后表示：对证据材料1、2、3、4、5、8三性无意见，证据材料6是事实，但是存在异议，证据材料7无异议，但是认为物管费、垃圾清运费之前都缴纳过。被告郭六八针对其答辩意见，向本院提交了照片6张，欲证实被告家房屋大卧室渗水，窗户漏水，墙体发黑。原告师宗县明丰物业管理有限公司经质证后表示：通过照片无法看出是卧室还是哪里，房屋漏水不属于物管公司的管理义务，根据原、被告签订的前期物业管理协议，物管公司只是对公共卫生、公共设施进行维护、管理，另外就是房屋漏水不清楚是主体问题还是装修问题，需要进行鉴定，对照片三性不予认可。本院对原、被告所举证明材料经审核后认为：原告所举证明材料1、2、3、4、5、6、7、8客观真实，本院依法予以采信。被告所举证明材料未提交其他证据相互印证与本案的关联性，本院依法不予采信。根据庭审及质证，本院依法确认如下法律事实：被告郭六八为师宗县房的业主，其房屋建筑面积为119.18㎡。2010年10月9日，被告郭六八与师宗明丰地产龙凤庄园物管处签订了《龙凤庄园前期物业管理，约定由师宗县明丰地产龙凤庄园物管处为被告提供前期物业管理服务，物业费标准为0.5元／㎡／月，该协议对物业服务内容及标准、物业服务相关费用、双方权利义务、违约责任等事项作了约定。2015年5月22日，师宗县明丰地产龙凤庄园物管处成立师宗县明丰物业管理有限公司，并继续按照协议为被告所有的位于龙凤庄园小区内的物业提供了物业服务，按约定履行了主要义务。被告未按合同约定向原告缴纳2012年9月10日至2020年7月19日的物业管理费，原告经催要后，向本院起诉，要求：1.被告立即支付自2012年9月10日起至2020年7月19日拖欠的物业费6732元、生活垃圾清运费752元，自2012年9月10日起至2020年7月19日止的违约金36187.31元，合计43671.3元；2.本案诉讼费用由被告承担。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告郭六八所居住的龙凤庄园于起诉前系由师宗县明丰物业管理有限公司实际提供物业管理服务,故郭六八作为业主，应向师宗县明丰物业管理有限公司支付相应物业管理服务费用。被告与师宗明丰地产龙凤庄园物管处签订了《物业服务协议》，对原、被告双方均具有法律约束力,双方均应按照合同约定履行各自义务。原告起诉要求被告给付其已服务期间的物业费、垃圾清运费,本院予以支持。对于原告主张的违约金问题，因物管公司在提供物业服务的过程中，对业主反映的问题未能及时有效的处理，致物管公司与业主之间沟通不畅，未及时缴纳物业费的责任不能完全由业主方承担，故对原告的违约金主张，本院不予支持。关于被告提到的房屋漏水等问题,缺乏充足证据证明,本院不予支持。物业服务系一动态服务过程,不排除会存在一些不如人意的情况，希望涉诉小区的物业公司完善各项服务制度，不断提高服务质量,积极回应业主的各项合理请求,与业主充分交流和沟通,以达到双方互利的良好状态，共同营造安全、和谐的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭六八于本判决生效后十日内支付原告师宗县明丰物业管理有限公司2012年9月10日起至2020年7月19日的物业管理服务费6732元、生活垃圾清运费752元，合计7484元。二、驳回原告师宗县明丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费892元，减半收取446元，由被告郭六八承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；当事人申请强制执行的期限为二年。审判员  代红兵二〇二一年四月八日书记员  徐娜屏