新疆生产建设兵团第七师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵07民终61号 上诉人（原审原告）：张世尧，男，1955年1月3日出生，住新疆维吾尔自治区奎屯市。 上诉人（原审原告）：赵遂莲，女，1949年7月1日出生，住新疆维吾尔自治区奎屯市。 被上诉人（原审被告）：新疆东城房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区奎屯市夏哈拉-沙湾街350幢6号。 法定代表人：刘卫江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨洲艳，系该公司员工。 上诉人张世尧、赵遂莲因与被上诉人新疆东城房地产开发有限公司（以下简称东城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院（2019）兵0701民初806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人张世尧、赵遂莲，被上诉人东城房产的委托诉讼代理人杨洲艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张世尧、赵遂莲上诉请求：1.撤销一审民事判决，判令东城公司支付逾期交房违约金6,9045.06元；2.一、二审诉讼费、文件送达费由被上诉人承担。事实和理由：一审事实认定和法律适用错误：一、关于排水问题的认定。1.合同约定其他非出卖人能控制的因素所罗列事项为：热力、通讯、供电、供水、天然气，并没有排水事项。排水和供水在文字概念上是两个不同的概念，在工程中的功能也完全不同。在外部管网运营管理上是两个不同的单位，供水不等同于排水，被上诉人并没有提交证据证明因供水原因成为可以延期交房的理由。2.东城公司没有提交证明其2015年10月具备排水外网施工接入条件，而市政排水管网不允许其接入的证据。3.东城公司的证据前后矛盾，其辩称由于地下市政管网口径小未能将项目工程的排水外网就近施工接入市政管网，更改为人杰南路市政管网时又由于坡差不够，也不可能施工。所以只有确定团结北街市政管网后才进行施工，与其陈述的多次施工自相矛盾。4.地下排水管网的口径和高程是涉案楼盘立项准备、规划建设审批、图纸设计之前，东城公司就应当对周边地下排水管网进行充分的了解和掌握，也是提供给设计方设计，确定涉案工程排水管路高度的依据。排水问题并不是不能克服的问题，更不是不可抗力，不能认定为延期交房的理由。二、关于电力问题的认定。1.10千伏增容输电线路是本案项目工程竣工交付后，为住户及设备提供电力的外网电源。只有涉案项目工程的总配电室完成施工，项目工程内网低压配电设备安装完成后，才能够接受外网10千伏箱变开闭所输入的电力。只有工程内部环网线路、设备等完成安装才具备正是调试使用的条件。东城公司并没有证据证明在合同履行期间完成上述项目施工。2.在已生效判决（2019）兵07民终79号案卷中，本案工程项目施工方经理夏某某出庭作证，在合同约定交房期限届满的2015年12月30日，工程主体施工还没有完成，多层xx、xx号楼仅完成主体的一半，高层xx、xx、xx号楼仅完成剪力墙主体框架，主体隔墙仅完成了部分。2015年12月30日，涉案工程项目主体施工还没有完成，已构成了延期交房的事实，不能按约交房和其他事项没有关系。三、不可抗力成为免责事由，应发生在合同签订之后的履行期间，而不是合同签订之前已经发生和存在的不可抗因素，涉案合同约定的其他非出卖人能控制的因素，应理解为合同履行中新出现的不可抗因素，东城公司虽在合同中对该条款划线标注，但并没向购房人解释已发生存在的不可抗因素对交房产生影响，可予以免责延期交房。四、由于热力、通讯、供水、供电、天然气这些市政外网工程项目立项、图纸设计、成本预算、建设审批前必须考察的内容，即使有市政管网一时不能满足工程需求，审批主管单位也会告知被审批人，所以对东城公司施工前就已经了解和掌握的市政外网对自己工程产生的不利因素，是地产开发企业应承担的商业风险，不能以格式条款的行使强加给买房人。五、在对2019兵07民终79号民事判决书的认证中，2020年11月17号，（2019）兵0701民初346号判决书原告已将（2019）兵申292号民事再审审查裁定书提交法庭，以证实（2019）兵07民终79号判决书已发生了生效的法律事实，（2019）兵民申292号再审审查裁定书已在中国裁判文书网上公示，可查阅印证，东城公司也有相同的该裁定书可以证实，但奎屯垦区法院却以东城公司的不认可，对（2019）兵07民终79号判决书中提供的事实证据不予确认，没有做到对事实证据的落实查证职责。六、2017年9月30日，东城公司的交房公告通知业主收房时并没有取得合同约定的取得工程竣工验收备案证明和测绘报告书，并不符合合同约定的交房条件，上诉人去收房时东城公司却要上诉人答应用两年物业费顶逾期交房违约金，并签订收房后不再与东城公司在有关联的协议。因为只是交移使用权以后还要所有权向上诉人转移，上诉人没有答应这样的条件，依据本案合同第11条约定，买房人有权拒收房屋，由此产生的延期交房责任应由东城公司承担。在本案原审庭审时被上诉人承诺随时可领取房屋钥匙，可被上诉人却因上诉人不愿交纳应由被上诉人承担的物业费而不交房屋钥匙。至今上诉人也没能取得房屋钥匙。上诉人至今也没能取得房屋竣工验收备案证明，去进行初始登记、办理产权转移。七、自合同签订之时，到通知交房之日，东城公司从没有任何免责的理由和相应的证据告知上诉人。八、东城公司提出的各种可予以免责的理由，均是本案之外的第三人引起的，依据合同法第一百二十一条，当事人因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。九、（2019）兵07民终79号生效民事判决书，是在夏某某、胡某某出庭证言的基础上，通过对涉案工程情况充分了解后作出的判决，所依据的事实证据足以推翻（2017）兵0701民初1068号和（2018）兵07民终92号民事判决。 综上所述，东城公司依据合同八条二款4项为其可延期交房提出的理由不符合本案事实和合同约定，一审法院事实认定和法律适用错误。恳请农七师中级法院以事实为依据，以法律为准绳，保护购房人的合法权益，支持上诉人的诉讼请求。 东城公司辩称：一审法院认定事实正确，请求维持一审判决。 张世尧、赵遂莲向一审提出的诉讼请求：1.判令东城公司继续履行《商品房预售合同》；2.判令东城公司支付逾期交房违约金69,045.06元[房款328,786元×日利率0.0002×1050天（2015年12月31日至2018年11月30日，30天/月）]；3.因本案产生的诉讼费、邮寄费由东城公司承担。诉讼过程中，张世尧、赵遂莲撤回上述第1项诉讼请求。 一审法院认定事实：1.2015年9月15日，张世尧、赵遂莲（买受人）与东城公司（出卖人）签订一份商品房预售合同，主要约定：买受人购买的商品房为预售商品房，房号为xx幢x单元xxxx号，该商品房用途为成套住宅，预测建筑面积117.76平方米，单价为每平方米2792元，房屋价款328,786元；付款方式为：首付款278,786元，剩余房款50,000元于2015年9月15日前缴纳。其中合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2015年12月30日前将商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；发生或出现地质结构重大异常情况；发生房地产政策性变化严重影响合同履行的；其他非出卖人能控制的因素（指热力、通讯、供电、供水、天然气），此条款被标黑并在条款下方画横线。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2.2015年12月9日，张世尧、赵遂莲向东城公司支付购房款328,786元。3.2015年10月，东城公司开发的xx项目已具备配套外网施工，但是由于地下市政管网口径太小，未能将项目工程的排水外网就近施工并接入市政管网，经奎屯市污水处理厂排污处多次协调，提出更改方案为接向人杰路南侧市政管线，2016年施工中，发现管网坡差不够，施工难度大，又更改排水方案，接向团结北街市政管网，2017年9月施工结束。由于天北新区地下市政管网比较复杂，排污处不得不多次更改方案，造成外网排水工程施工时间相应地延长。4.2015年6月起，东城公司多次向新疆锦龙电力有限责任公司提出对原沙湾街10KV输电线路增容报装施工申请，用以满足xx工程用电需求，但该电力公司因施工图纸及费用没有最终确定，未进行施工，最终工程在2017年8月5日开始施工，2017年9月16日验收合格进行通电。5.东城公司于2017年9月30日在北疆晨报发出公告，通知该公司开发建设的“xx”项目（xx、xx、xx号楼）业主于2017年9月30日至2017年10月31日期间来办理新房的交接手续。东城公司当庭承诺可随时向张世尧、赵遂莲交付房屋。6.张世尧、赵遂莲因本案诉讼支出邮寄费99元。上述事实，有双方当事人陈述，张世尧、赵遂莲提交的商品房预售合同复制件（经核对与原件无异）、销售不动产统一发票（代开）复制件（经核对与原件无异）、特快专递邮件收据，东城公司提交的商品房预售合同、奎屯市污水处理厂排污处出具的说明、新疆锦龙电力有限责任公司市区供电所出具的说明2份、东城公司于2016年10月25日出具的申请、2017年9月30日由东城公司与新疆路智兴工程监理有限公司奎屯分公司共同出具的证明、北疆晨报刊登的交房公告（上述证据均系复制件，经核对均与原件无异），一审法院对奎屯市污水处理厂业务科长胡某某、新疆锦龙电力有限公司市区供电所技术员杜某某所作的询问笔录复制件在卷佐证，予以确认。 一审法院认为：2015年9月15日，张世尧、赵遂莲与东城公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应为有效。张世尧、赵遂莲履行了支付房款的义务，东城公司也应当按上述合同约定的2015年12月30日前履行交付房屋的义务。但双方在签订的商品房预售合同中还明确约定，东城公司如遇供水、供电等非出卖人能控制的特殊原因，可据实延期交房。本案中，由于天北新区地下市政排水管网口径小、管线比较复杂，奎屯市污水处理厂排污处多次更改排水接口设计方案，造成东城公司xx工程在2015年10月已具备进行外配套排水施工的条件下，相应地多次施工，直至2017年9月才完成外管网排水施工。同时，2015年6月起，东城公司因xx工程项目原输电线路无法满足新增容量，多次向新疆锦龙电力有限责任公司提出增容报装申请，但该电力公司直至2017年8月5日开始施工，2017年9月16日验收合格进行通电，造成东城公司相应地延期交房。上述排水、供电的原因，均属于双方签订的商品房预售合同约定的非出卖人能控制的特殊原因，造成东城公司xx工程2015年10月至以后的期间相应地延期交房。东城公司已于2017年9月30日在北疆晨报发出公告，通知业主办理新房交接手续，庭审中，东城公司当庭承诺可随时向张世尧、赵遂莲交付房屋。故张世尧、赵遂莲在本案中主张按照签订的商品房预售合同第九条约定的出卖人逾期交房的违约责任第1条第（1）项约定的条款，主张东城公司应支付违约金69,045.06元的请求，不能成立，不予支持。张世尧、赵遂莲因本案诉讼支出的邮寄费99元，应由其自行承担。据此，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：驳回张世尧、赵遂莲的诉讼请求。案件受理费763元（已减半收取），由张世尧、赵遂莲共同负担。 二审中，张世尧、赵遂莲出示证据一、东城公司2017年4月7日向新疆锦龙电力有限责任公司付款252,776元的电子回单、10kw箱变柜安装费252,776元的发票收据复印件、代新军借款的安装费票据单各一份，是从79号案卷中复印的。拟证明东城公司到2017年才交增容费，并不是电力公司不给增容。东城公司之质证意见，对证据的真实性认可，关联性不认可，付款支票上写的是工程款，收据也是工程款，不是电力增容的事，与本案没有关系。本院认证意见，该证据应结合其他相关证据综合进行认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，张世尧、赵遂莲、东城公司对商品房预售合同中签字、盖章均无异议，且该合同已在相关部门登记备案，合同内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定。故该合同合法有效，对双方均有约束力。本案中，双方争议焦点是东城公司是否应向张世尧、赵遂莲支付逾期交房的违约金及租房损失。一审法院依据相关证据对该争议问题作了全面评判，本院予以认同，不再赘述相同理由。虽然张世尧、赵遂莲对此有异议，认为东城公司应承担逾期交房的违约责任，但未提供确实充分的证据，应承担不利法律后果。 综上所述，张世尧、赵遂莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1526元（上诉人张世尧、赵遂莲已预交），由上诉人张世尧、赵遂莲负担。 本判决为终审判决。 审判长  王永魁 审判员  刘双全 审判员  张 悦 二〇二一年四月三十日 书记员  邵 莹