甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初12742号原告:广东唯霸建设工程有限公司,住所地广东省东莞市东坑镇黄麻岭卫东街1号。法定代表人:贺继华，系该公司总经理。委托诉讼代理人:蓝美萍，广东南天星律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘浪波，广东南天星律师事务所律师。被告:甘肃智慧绿洲企业发展有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区滩尖子489号1单元501室。法定代表人:曹丽荣，系该公司总经理。委托诉讼代理人:穆瑶，甘肃匡信律师事务所律师。委托诉讼代理人:李晓华，甘肃匡信律师事务所律师。原告广东唯霸建设工程有限公司与被告甘肃智慧绿洲企业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东唯霸建设工程有限公司的委托诉讼代理人蓝美萍及被告甘肃智慧绿洲企业发展有限公司的委托诉讼代理人穆瑶、李晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东唯霸建设工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》继续履行;2、被告向原告支付违约金至其向房屋权属登记部门办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人之日止。暂计违约金为421071.8元（以1138032元为基数每日按已付款的0.1％计算，自2019年11月1日起至2020年11月5日）;3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年，被告将位于甘肃省兰州市城关区天水××路××大厦的维也纳国际酒店工程发包给原告。2019年1月17日，双方以1250万元的价格结算维也纳酒店工程。因被告资金周转问题，被告将位于甘肃省兰州市城关区滩尖子489号智慧绿洲018幢一单元1612房作价1138032元冲抵工程款。原、被告双方于2019年6月25日签订《商品房买卖合同》。双方约定:被告应在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书。如逾期未取得房屋权属证书，被告应自逾期之日起每日按已付款的0.1%支付违约金。截止本案提起诉讼之日被告并未依约履行办理权属登记及交付权属登记资料的义务，故原告诉至本院。被告甘肃智慧绿洲企业发展有限公司辩称，原告诉被告支付违约金的诉讼请求所依据的事实与客观实际不符且无证据支持。故原告提出的诉讼请求均不能成立请求法院依法予以驳回。一、《商品房买卖合同》中“买受人”的手写体签字并非原告且未加盖原告行政公章，原告诉讼主体错列，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。二、关于违约金的诉讼请求亦无事实依据及法律依据。第一，案涉《商品房买卖合同》中关于违约金约定已超过合同总金额的30%，属违约金约定过高。第二，原告自认的案涉房屋系以房冲抵工程款，基于此其本质为以物抵债，仍为支付建设工程施工合同项下的工程款，本案中案涉房产价值与待抵工程款数额经双方确认一致的前提下，仅通过格式条款的《商品房买卖合同》对抵债房屋的房号、面积进行了确定，在实际中因各种不确定因素原因的存在，客观上被告无法掌控办理产权证的进程。原告关联公司兰州维景管理有限责任公司对案涉房产进行了租赁经营，返租房租的按月支付，实际上已经为原告进行了补偿，截至2020年12月，兰州维景酒店管理有限公司共向原告支付返租租金260995.86元。况且原告作为施工人，在施工时也有了解案涉工程基本情况的义务，应当预见到被告办理产权登记的时间及进度，因此双方签订《商品房买卖合同》约定的90日办理产权证，并约定0.1％的违约金明显加重被告的义务。另根据中国人民银行商业贷款利率1-5年按年利率4.75%计算，原告关联公司向被告支付返租租金也是超过贷款利率计算金额的，因此被告在办理房产证的过程中始终未给原告造成其他的经济损失。综上，基于上述客观事实及理由，根据《中华人民共和国民法典》第六条:“民事主体从事民事活动应当遵循公平原则合理确定各方的权利和义务”之规定，原告的诉求无事实根据及法律依据，请求法院依法驳回全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年6月10日，原告广东唯霸建设工程有限公司（乙方）与被告甘肃智慧绿洲企业发展有限公司（甲方）签订了《维也纳国际酒店装饰工程施工合同》，合同约定由原告对位于天水××路××路××字交叉路口的维也纳国际酒店（甘肃智慧绿洲大厦）15-26层进行室内装饰工程，工程内容为设计图纸的全部施工内容施工后的验收和清洁，承包方式为包工包料、包垃圾外运、包工程内容中涉及项目的深化设计。甲方代表为王明乐，甲方代表易人，甲方应提前三天书面通知乙方，后任继续承担前任应负的责任。乙方代表为欧阳运华，原则上乙方代表不得易人。如确需易人，乙方应提前三天书面通知甲方，后任继续承担前任应负的责任和承诺。本工程采用合同总价包干;图纸会审所产生的变更在合同包干总价内:甲方为了满足使用要求所做的小调整，其增减额度在合同总价的5%内，合同包干总价不调整;否则，按实际增减工程量计入总价。根据双方商定合同包干总价1030万元。合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告即进行了室内装饰工程。2019年1月17日，原、被告签订了《结算审核清单》，案涉工程结算价为1250万元，该清单上双方还约定“经双方核实及协商本工程以1250万元为最终结算价。根据已支付工程款906万元（其它扣款不在此列，具体金额以发包方财务室提供的数字为准），扣除发包方代缴的各种扣款及预留质保金35万元，所剩工程款全以发包方现售商品房冲抵，承包方必须开具1250万元发票”。因剩余工程款被告以现售商品房冲抵，故双方又于2019年6月25日签订了《商品房买卖合同》，约定，原告购买了“智慧绿洲大厦”Ｄ83012第018幢1单元1612号住宅一套、建筑面积为67.74平方米（以下简称涉案房屋），每平方米16800元,总房价款1138032元，出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合同的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金处理。合同尾部买受人处由周鹏江签名。合同还约定了其他事宜。合同签订后，被告即将涉案房屋交付给原告。现被告并未依约履行办理权属登记及交付权属登记资料的义务，故原告诉至本院。另查，2020年10月19日，周鹏江出具情况说明，称其于2019年6月25日受广东唯霸建设工程有限公司的委托，在其与甘肃智慧绿洲企业发展有限公司之间的《商品房买卖合同》落款处签名，其仅代理广东唯霸建设工程有限公司签订该合同，该合同的权利、义务主体为广东唯霸建设工程有限公司。再查，2019年6月26日，广东唯霸建设工程有限公司与兰州维景酒店管理有限公司签订了《物业委托管理经营合同》，约定由兰州维景酒店管理有限公司对案涉房屋进行酒店公寓出租经营，托管经营期限自2019年7月1日起至2023年6月30日止，以87.5元/平方米/月计算托管收益。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原、被告签订的《维也纳国际酒店装饰工程施工合同》、《结算审核清单》、《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的约束力。依上述合同确认，被告向原告支付的工程款为1250万元，现被告已支付工程款906万元，扣除发包方代缴的各种扣款及预留质保金35万元，所剩工程款全以发包方现售商品房冲抵，后被告将案涉房屋作价1138032元冲抵工程款，双方又于2019年6月25日签订《商品房买卖合同》，合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能再商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金处理”。被告于2019年6月25日向原告交付案涉房屋，被告应按合同约定办理房屋权属预登记及提供办理房屋权属登记所需的相关资料，虽双方合同对于办理期限既约定360日，又约定90日，但结合合同上下文并根据合同目的解释，双方对于办理权属登记事项的期限约定应为自房屋交付使用后360日，即被告应于2020年6月19日之前依约履行向房屋权属登记机构提交办理房屋权属登记证书所需资料的义务。本院对原告要求被告继续履行合同协助办理房屋权属登记的诉讼请求予以支持。庭审中被告认可尚未向房屋权属登记机购提交相关手续，被告迟延向登记机构提交办理权属证书的相关资料之行为对原告构成违约，应承担自2020年6月20日起至其向房屋权属登记机购提交办理权属证书的相关资料之日止的违约责任。但因原告主张的违约金损失过高，被告提出调整，本院以原告已付购房款1138032元为基础，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算至2020年11月5日，违约金数额为16795.5元[1138032元×(3.85%÷360天)×138天]。为促使被告及时履行协助办理权属登记的合同义务，被告应按前述标准继续承担自2020年11月6日至其将房屋权属登记所需出卖人提供的相关资料提交产权登记机购之日的违约责任。故本院对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求合理部分予以支持。对于被告辩称案涉《商品房买卖合同》中买受人签字处无原告单位公章，因庭审中原告提交了签字人周鹏江出具的情况说明，称其受原告公司的委托，该合同的权利、义务主体为原告公司，故对被告的此项辩称，本院不予采信。对于被告辩称“原告关联公司兰州维景管理有限责任公司对案涉房产进行了租赁经营，并向原告按月支付租赁费，实际上已经为原告进行了补偿”，本院认为被告在庭审中也确认因被告无力支付工程款，双方达成了以房抵债协议，签订了案涉房屋的买卖合同，被告已依约向原告以交付房屋的形式支付了工程款，案涉房屋虽因未进行权属登记处分权受限，但交付后原告已经实际享有占有、使用、收益的权利，原告对案涉房屋返租取得的收益与本案中的违约金没有关联性，故对被告的此项辩称，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告甘肃智慧绿洲企业发展有限公司继续履行与原告广东唯霸建设工程有限公司于2019年6月25日签订的《商品房买卖合同》，于本判决生效后立即将办理涉案房屋权属登记所需全部资料提交产权登记机购；二、被告甘肃智慧绿洲企业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告广东唯霸建设工程有限公司支付逾期办理房屋权属登记违约金16795.5元，并承担自2020年11月6日起至将办理权属登记所需资料提交产权登记机购之日的违约责任（以已付购房款1138032元为基础，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3808元（已减半），由原告广东唯霸建设工程有限公司负担1000元，由被告甘肃智慧绿洲企业发展有限公司负担2808元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 陈 浩二〇二一年四月九日书记员 张莹莹