文书内容山东省滨州市沾化区人民法院山东省滨州市沾化区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1603民初736号原告（执行案外人）：墨荣太，男，1956年6月14日生，汉族，住滨州市滨城区。委托诉讼代理人：冯吉岭、王姗，山东志诚律师事务所律师。被告（申请执行人）：牟力争，男，1958年2月20日生，汉族，住济南市历下区。委托诉讼代理人：蒋芳，山东昌智律师事务所律师。被告(被执行人)：山东滨州三石房地产开发有限公司，住所地：滨州市滨城区渤海九路516号。统一社会信用代码：9137160055336615XU。法定代表人：王文花，该公司经理。第三人（被执行人）：袁磊，男，1975年9月14日生，汉族，现住滨州市。原告墨荣太与被告牟力争、山东滨州三石房地产开发有限公司(以下简称三石公司)、第三人袁磊案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告墨荣太及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告牟力争及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告三石公司经本院传唤未到庭参加诉讼，第三人袁磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告墨荣太向本院提出诉讼请求：解除对原告所有的位于三石公司六楼（办公楼四楼）面积375平方米查封冻结，诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、2013年3月18日，原告和三石公司签订了商品房买卖合同，购买被告三石公司开发的位于滨州市××路××路××商品房××栋××楼（办公楼层第四层）整层，共计375平方米，每平方米2667元，价款1000125元，出卖人三石公司让利125元，协议签订后，原告将100万元购房款于当日通过转账方式分别打入三石公司股东袁磊个人账户，2013年4月份三石公司将房屋交付原告。原告于2014年10月18日又将该房屋出租给三石公司使用，租期五年，原告收取租金。三石公司仅仅承租了不足一年，拖欠房租，原告强行解除租赁合同。2015年8月1日，原告又将该房屋出租给杲剑锋，租期三年，后原告又出租给赵广春使用至今。但由于三石公司拖欠承包人施工费，施工人没有和三石公司进行结算，工程无法验收，导致该房产不能办理房产登记手续，对此原告无过错。根据物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。二、2016年12月19日沾化区人民法院依据牟力争申请下达（2016）鲁1603执保420号民事裁定，该裁定并未达达原告，原告通过其它途径获知后，及时提起执行异议，2020年4月8日沾化区人民法院下达（2020）鲁1603执异6号执行裁定，驳回原告的异议。被告牟力争和三石公司的房产买卖合同签订于2012年12月1日，合同签订后，牟力争并未向三石公司认缴购房款，根据沾化区人民法院（2016）鲁1603民初2085号生效判决证实：牟力争和三石公司均未履行，在2015年1月18日双方结算，袁磊重新出具借条之行为之日起，双方签订的商品房买卖合同已经解除，裁判结果并未涉及三石公司的房产，充分说明袁磊和三石公司的商品房买卖合同已经解除。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《物权法》第十五条的规定，请求解除涉案房产的查封，排除强制执行。被告牟力争辩称，一、（2016）鲁1603执保420号民事裁定合法有效，牟力争申请查封三石公司名下房产时，该房产并无抵押和查封等排他性权利，牟力争作为第一查封申请人对查封的房产具有优先受偿权。二、墨荣太提交证据缺乏事实依据，不能排除对查封执行。1、墨荣太提交的编号为GF-200-0171号商品房买卖合同未在房管部门备案登记，无法证实买卖合同的真实性，且双方未办理预告登记，不符合交易习惯及常理。2、墨荣太提交的购房款收据载明的收款事由为“办公楼四层房款”，而在商品房买卖合同中载明的标的房屋为“第2幢6层办公楼”，不但可以明显看出合同与收据关于标的物严重不符，并且合同关于购买标的物约定不明确，不符合合同构成要件。购买房产对家庭来说是至关重要的大事，一般来说都会慎之又慎，像这种约定过于泛泛的情况不会出现。3、墨荣太提交的转账记录无法证实购买三石公司办公楼的关联性，更无法证实支付购房款交易真实存在。首先，墨荣太提交的中国建设银行2013年3月18日转帐凭条中载明的付款户名为陈院美，收款户名为袁磊；中国建设银行2013年3月18日个人活期明细信息表中载明的付款账户名为墨超超，收款户名为袁磊，中国工商银行2013年3月18日转账凭条付款户名为陈院美，收款户名为袁磊。上述证据付款方均不是墨荣太，收款方均是袁磊，而不是三石公司，故不能证明上述为了购买三石公司开发的办公楼而支付。墨荣太提交的农商银行2013年3月19日转账回单与涉案当事人均没有关系，工行2013年3月18日的转账明细不能体现帐户名，无法证实与案件的关联。4、对墨荣太提交的租赁真实性不予认可。墨荣太没有提交物业费、电费等间接证据证明其一直占有并使用涉案房屋，仅凭租赁协议无法证实租赁的真实性。三、在执行异议过程中，袁磊陈述墨荣太与三石公司的债权债务关系是通过民间借贷转化而来，其实质为民间借贷。牟力争虽然于2012年12月1日与三石公司签订商品房买卖合同，但因无法办理过户手续，故牟力争按照民间借贷提起诉讼，法院已作出（2016）鲁1603民初2085号民事判决并生效，牟力争申请查封了涉案房产。请求法院驳回原告的起诉。被告三石公司缺席未作答辩。第三人袁磊述称，大约在2013年3月，我因个人原因向墨荣太个人借款100万元，约定利息是三分九厘，利息是每月支付一次，当时可能打了借条。实际到帐不足100万元，因为提前扣除利息了。过了一段时间墨荣太找到我，说感觉有风险，要拿点东西保障，他当时就让我用的涉案办公室为保证，就写了购房协议。之后，我每月都是按时付利息39000元，我找到了部分付利息记录。我当时在三石公司干经理，临时起草了一份购房协议，并盖上了公司的章，墨荣太实际并未购买三石公司办公楼，也没向公司财务打购房款。当时开发的三石大厦办公楼对外销售的价格是每层150万元，不可能100万元卖给墨荣太。我当时是个人原因向墨荣太借款，并出具了保证协议，三石公司不知情。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月16日，因民间借贷纠纷，牟力争向本院提起诉讼。2017年3月13日，本院作出（2016）鲁1603民初2085号民事判决，判令袁磊、三石公司偿还牟力争60万元及利息。2016年12月19日本院作出（2016）鲁1603执保420号裁定，依法对袁磊、三石公司价值80万元的财产予以查封、冻结，2016年12月28日本院查封了涉案房产{三石公司六楼(办公楼四楼)面积375平方米}。2020年4月8日，本院作出（2020）鲁1603执异6号裁定书，因墨荣太与三石公司签订的商品房买卖合同系借款担保，没有进行产权登记，房屋买卖合同的签订时间也晚于与牟力争签订房屋买卖合同的时间，遂驳回墨荣太解除对涉案房产查封的异议请求。墨荣太又提起案外人执行异议之诉。袁磊是三石公司的实际控制人。墨荣太与陈院美系夫妻关系。墨荣太向本院提交的主要证据有：1、陈院美于2013年3月18日向袁磊帐户转帐28万元、45万元的银行凭证；2、墨超超于2013年3月18日向袁磊帐户转帐两个10万元的银行凭证3、王婷婷于2013年3月19日向冯超超帐户转帐7万元的银行凭证；4、2013年3月18日墨荣太与三石公司订立买卖合同，约定三石公司将涉案房产以100万元价格墨荣太；5、三石公司的收款收据，该收据载明，交款单位墨荣太，收款事由：办公楼四层房款，金额人民币壹佰万元整；5、2014年12月19日墨荣太与三石公司订立的2014年10月18日一2019年10月17日租赁合同，约定墨荣太将涉案房产出租给三石公司使用，年租金20万元，一年一交清（先交款）；6、2015年1月4日滨州市产权登记交易中心发票一张，注明非住房租赁手续费700元；7、2015年8月1日-2017年7月31日墨荣太与杲剑锋房屋租赁合同，约定涉案房屋年交租金5万元；8、2017年3月1日-2020年3月1日墨荣太与赵广春的房屋租赁协议，约定涉案房屋年交租金6万元。牟力争对墨荣太的证据及证明目的不认可，第三人袁磊对与墨荣太之间的涉案房屋买卖及租赁均有异议，称买卖合同是借款担保性质，对租赁合同不知情。袁磊向本院提交了向陈院美于2013年9月23日、2014年1月20日、2014年7月22日、2014年9月24日、2014年10月21日支付五个月利息、每月39000元的银行凭证，用以与墨荣太存在借贷关系而不是房屋买卖关系。袁磊举证向陈院美支付利息的事实后，墨荣太承认2013年支付的100万元是借款，而后主张因袁磊和三石公司不能还款，所以涉案房产抵顶借款本息。对此袁磊不予认可，墨荣太未举证抵债合意达成的具体时间和内容。因此本院认定墨荣太与三石公司之间的房屋买卖合同不成立。关于墨荣太与三石公司之间的租赁合同。墨荣太未能举证证明已取得涉案房屋的所有权，对租赁合同袁磊亦不认可。从该租赁合同的租金来看，年租金为20万元，而此后墨荣太与他人订立的租赁合同，年租金为5－6万元。由此能够证明墨荣太与三石公司之间的租赁合同的租金价格，远远偏离了市场价格。该租赁合同约定租期5年，年租金20万元，如将该租赁合同看作是借贷100万元的担保，更具有合理性。综上所述，本院认为，墨荣太与三石公司之间的房屋买卖合同不成立、租赁合同不具有真实性，涉案房产的产权未发生改变，仍是三石公司的财产，墨荣太不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告墨荣太的诉讼请求。案件受理费11800元，由原告墨荣太负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  卢国强人民陪审员  牟玉春人民陪审员  侯明忠二〇二一年四月十三日法官 助理  刘岩敏书 记 员  张瑞芳