湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0114民初544号原告：江海，男，1973年12月10日出生，汉族，住四川省简阳市，委托诉讼代理人：刘嘉仪，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。被告：武汉深恒润实业有限公司，住所地湖北省武汉蔡甸姚家山工业园五贤路2号。法定代表人：余义建，董事长。被告：深圳市深鸿润科技开发股份公司，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路5016号京基一百大厦A座45层02单元。法定代表人：胡家兵，董事长。上述二被告共同的委托诉讼代理人：李冬丽，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原告江海与被告武汉深恒润实业有限公司（以下简称武汉深恒润公司）、被告深圳市深鸿润科技开发股份公司（以下简称深圳深鸿润公司）合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理后，依职权作出财产保全裁定。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江海的委托诉讼代理人刘嘉仪，被告武汉深恒润公司与被告深圳深鸿润公司共同的委托诉讼代理人李冬丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告江海向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告武汉深恒润公司之间签订的《深鸿润国际文化科技城房屋使用权转让合同》（以下简称《转让合同》）；2、被告武汉深恒润公司返还原告购房款181,912元；3、被告武汉深恒润公司向原告支付违约金（以购房款181,912元为基数，按照每日万分之一标准，从2020年4月28日计算至实际支付之日止，暂计算至2021年1月11日为4,693.32元）；4、被告深圳深鸿润公司对第2、3项诉讼请求承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由被告承担。被告武汉深恒润公司辩称，同意解除《转让合同》，并退还购房款；但已返还部分购房款，应予以扣除，违约金应在扣减本金后分段计算。被告深圳深鸿润公司辩称，深圳深鸿润公司与武汉深恒润公司系独立法人企业，资产相互独立，双方未发生任何混同，不应承担连带责任。案件查明事实一、《深鸿润国际文化科技城房屋使用权转让合同》概况（一）合同双方：转让方为武汉深恒润公司，受让方为江海。（二）转让标的：位于武汉市蔡甸区深鸿润国际文化科技城项目B2栋2单元305室房屋使用权，该房屋面积36.96平方米。（三）使用权转让价格：181,912元。（四）使用权转让期限：合同生效之日至房屋所属土地使用权年限终止之日，土地权使用期满，需要续期的则按当时政策法律法规申请办理。（五）交房时间：武汉深恒润公司应当在2020年4月28日前，将符合下列条件的房屋钥匙交付原告使用，供电、给水、电梯于交房时达到使用条件、排水于交房时正常使用。（六）逾期交房违约责任：从逾期之日起按已支付房价款的日万分之一支付违约金。（七）其他：因政策原因该房屋目前不能办理产权证明，在本协议履行中如政策允许办理，受让方有办理产权的权利，办理产权产生的费用由受让方承担。二、合同履行情况（一）付款情况：2019年8月26日已支付181,912元。（二）退款情况：2021年1月20日退款3万元。三、涉案楼盘状况武汉深恒润公司于2011年5月27日以出让方式取得蔡国用(2011)第2540号《国有土地使用权证》，土地用途为工业用地，取得武规(蔡)地[2011]029号《建设用地规划许可证》、取得武规(蔡)建[2011]065号《建设工程规划许可证》，规划建设项目为“助记视听一体机生产”，取得42011420110624001000214001号《建设工程施工许可证》，取得武房开预售[2012]191号《武汉市商品房预售许可证》。涉案项目尚未竣工。四、武汉深恒润公司与深圳深鸿润公司的关系武汉深恒润公司为深圳深鸿润公司出资设立的一人有限责任公司。五、其他原告江海与被告武汉深恒润公司均认可《转让合同》实为房屋买卖合同。原告江海与被告武汉深恒润公司均认可被告返还的款项优先冲抵购房款本金。本院释明后，原告认为如果判令涉案合同无效，责任在被告，武汉深恒润公司应承担赔偿责任，深圳深鸿润公司承担连带责任。被告武汉深恒润公司认为如果判令合同无效，责任应由双方共同分担。裁判理由与结果本院认为，原告与被告武汉深恒润公司签订的《转让合同》虽约定转让标的系涉案房屋使用权，但同时又约定政策许可情况下可以办理产权证，且原、被告均认可双方之间系房屋买卖合同关系，故双方真实意思应为转移涉诉房屋的所有权，转让房屋使用权是当事人虚伪意思表示之下的隐藏行为，应以原、被告双方的真实意图认定合同的合法性。涉诉房屋已取得商品房预售许可，虽然《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”，但该条款非效力性强制规定，并不必然导致合同无效；故《转让合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。引起本案民事纠纷的事实发生在民法典施行之前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用《中华人民共和国合同法》的规定。原告诉至法院要求解除《转让合同》，被告武汉深恒润公司答辩同意解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，双方之间的合同关系解除。因涉案房屋逾期未交付，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告武汉深恒润公司已收取的房款应予退还。被告武汉深恒润公司已退款3万元，应在起诉金额中予以扣除，即被告武汉深恒润公司还应向原告退还房款151,912元。原告要求被告武汉深恒润公司按《转让合同》中约定的延期交房的违约责任计算违约金；被告未对计算方式提出异议，但认为返还部分不应再计算违约金；双方均认可被告返还的款项优先冲抵购房款本金；本院对按已付房款的日万分之一标准从逾期交房之日起分段计算违约金的计算方式予以确认，但返还部分应从房款中扣除不应重复违约金；对原告超出上述方式计算得出的违约金部分不予支持。被告深圳深鸿润公司仅提交了部分银行账户交易明细，不足以证明武汉深恒润公司的财产独立于深圳深鸿润公司的财产，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，深圳深鸿润公司应对武汉深恒润公司的上述债务承担连带责任。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告江海与被告武汉深恒润实业有限公司签订的《深鸿润国际文化科技城房屋使用权转让合同》于本判决生效之日解除；二、被告武汉深恒润实业有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告江海购房款151,912元；三、被告武汉深恒润实业有限公司于本判决生效之日起三日内按日万分之一利率标准向原告江海支付违约金,2020年4月29日至2021年1月19日计算违约金以181,912元为基数，后期违约金计算以151,912元未支付部分为基数计算至款项付清之日止；四、被告深圳市深鸿润科技开发股份公司对本判决第二项、第三项义务承担连带责任；五、驳回原告江海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,016元，减半收取1,008元，由原告江海负担187.41元，由被告武汉深恒润实业有限公司、深圳市深鸿润科技开发股份公司负担820.59元（原告同意垫付，执行时与执行款一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  袁勇军二〇二一年四月九日法官助理戴钰书记员王玲