陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕04民终519号 上诉人（原审被告）：王汉潮，男，汉族，1965年10月18日出生，住礼泉县，农民，公民身份号码：61042XXXX51018041X。 委托诉讼代理人：王汉口，陕西卓勋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：西安大家帮信息咨询有限公司，住所地西安市高新区。统一社会信用代码91610131MA6U2E3M3L。 法定代表人：高升，任该公司总经理，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 上诉人王汉潮因与被上诉人西安大家帮信息咨询有限公司纠纷一案，不服陕西省礼泉县人民法院（2020)陕0425民初2194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，经征得双方当事人同意，在与上诉人王汉潮及其委托诉讼代理人王汉口，被上诉人西安大家帮信息咨询有限公司法定代表人高升谈话后，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王汉潮上诉请求：请求二审法院查明案件事实，正确适用法律，依法驳回被上诉人原审全部诉讼请求。 事实与理由：一、原审认定案件事实错误。本案中，涉案房屋原产权人卫某某既没有在《看房协议书》上签字，也没有委托被上诉人出售房屋，其与被上诉人之间不存在委托法律关系，因此，《看房协议书》不具有居间合同法律性质，原审认定上诉人与被上诉人成立居间合同法律关系是错误的。2019年10月1日，卫某某作为原房屋产权人，向陕西爱居商业运营管理有限公司出具委托书，详细披露了售卖房屋信息，因此，《看房协议书》披露的信息非为被上诉人专有，原审将涉案房屋有关信息认定为被上诉人专有信息是错误的。卫某某向陕西爱居商业运营管理有限公司出具的委托书中，详细记载了其本人身份证号码，房屋所处位置，面积，产权证号、交易价格、本人承诺等内容。因此，在2019年10月31日上诉人、陕西爱居商业运营管理有限公司、卫某某签订《房屋买卖居间合同》时，上诉人和陕西爱居商业运营管理有限公司均没有使用《看房协议书》披露的信息。二、原审适用法律错误。最高人民法院发布的指导案例，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的公司促成房屋买卖合同成立，其行为没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，不构成违约。本案中，上诉人从陕西爱居商业运营管理有限公司合法获得涉案售卖房屋信息后，有权选择报价低、服务好的中介公司，并由其促成与房屋出卖人签订房屋买卖合同。被上诉人作为中介公司，虚报房屋交易价格，欺诈上诉人，上诉人有权拒绝其中介活动，不构成违约，原审判决上诉人承担违约责任适用法律错误。综上，上诉人请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。 西安大家帮信息咨询有限公司辩称：答辩人提供的证据录音材料中上诉人明确提到第一次是答辩人带上诉人看的房，上诉人与其他中介公司存在协议完全是一种作弊行为，如果业主没有委托答辩人，答辩人就不可能带上诉人去看房。上诉人是通过看房才与答辩人签订了协议书。上诉人上诉理由不能成立，原审判决应予维持。 西安大家帮信息咨询有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告赔偿我公司违约金28000元；2、诉讼费由被告承担。 一审法院查明事实：2019年10月29日，被告通过原告公司员工介绍并提供看房服务，双方签订了《看房协议书》，协议的第三条第2项约定：“如果乙方（原告）促成甲方（被告）与权某某签订《二手房买卖合同》的，甲方须向乙方支付该房地产成交总价1.5%作为代理佣金，甲方须在签订《房屋租赁合同》时一次性支付给乙方”；第四条约定：“乙方（原告）为甲方（被告）提供看房服务后，如甲方或者甲方的直系亲属、配偶等其他近亲属避开乙方，私自与该房地产权某某或者共有权人进行房地产交易的，视为甲方违约，甲方须向乙方支付双倍佣金”。原告公司员工带被告看了西安市莲湖区枣园西路丰盛园小区8号楼304室的涉案房屋。同年12月31日被告在未经过原告公司的情况下，又通过案外的中介公司与涉案房屋的所有人签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定该房屋价款为96万元。被告向案外的中介公司支付了中介费。 一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。在居间合同中,接受委托、报告订立合同机会或者提供交易媒介的一方为居间人,给付报酬的一方为委托人。无论何种居间,居间人都不是委托人的代理人,而只是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人,其服务范围有限制,不参与委托人与第三人之间的合同。除此之外,居间合同是诺成、双务、不要式合同,在实践中又被称为中介合同。根据本案现有证据及当事人陈述,被告因求购房屋委托原告公司为其提供房源信息,约定以房屋成交价格的1.5%支付报酬,双方之间形成居间合同法律关系。被告通过原告公司提供房源并带其实地看房后,与案外人订立了房屋买卖合同并成功交易,其应当按照约定支付中介报酬。原、被告之间签订的《看房协议》系双方真实意思表示,合法有效。房屋买卖居间合同中常有禁止“跳单”的格式条款,该条款的本意为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳过”中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金。所以,衡量被告是否构成“恶意跳单”的行为,应审定其是否利用了原告提供的房源信息、机会而私下与出卖人签约购房。就本案而言，被告正是通过原告公司提供的房源信息和机会，继而又私下通过案外中介公司与房屋所有权人订立了《房屋买卖居间合同》并成功交易。其行为违反了与原告公司签订的协议约定，给原告公司造成了损失，理应按照约定支付违约金。故原告大家帮公司请求被告支付违约金的诉讼请求成立,本院予以支持。被告辩称的《看房协议书》是伪造的诉讼证据，因未提供证据证明，其抗辩理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：由被告王汉潮于本判决生效之日起十日内支付原告西安大家帮信息咨询有限公司违约金28000元。本案案件受理费已减半收取250元,由被告王汉潮负担。 二审期间，双方当事人均无新证据。 经审理查明，一审判决认定事实基本清楚。另查明，2019年10月，涉案房屋原产权人卫某某将该房屋出售信息先后委托陕西爱居商业运营管理有限公司、西安大家帮信息咨询有限公司两家公司向外出售。后西安大家帮信息咨询有限公司和陕西爱居商业运营管理有限公司两家公司工作人员分别先后带领王汉潮现场看房。看房后在协商房屋售价时，西安大家帮信息咨询有限公司明确告知王汉潮该房屋最低售价不能低于98万元。2019年12月31日王汉潮通过陕西爱居商业运营管理有限公司与卫某某签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定该房屋价款为96万元。 本院认为，涉案房屋原产权人卫某某将房屋出卖信息委托陕西爱居商业运营管理有限公司和被上诉人西安大家帮信息咨询有限公司两家公司向外出售，陕西爱居商业运营管理有限公司和被上诉人公司均带上诉人看房，形成卖方将同一房屋通过两个中介公司挂牌出售事实。上诉人王汉潮作为房屋买方，虽与被上诉人订立《看房协议书》，但在被上诉人和陕西爱居商业运营管理有限公司均提供房源信息情况下，有权选择报价低、服务好的中介公司，并由其促成与房屋出卖人签订房屋买卖合同。按照本案查明的事实，被上诉人向上诉人明确表示该房屋售价不能低于98万，而陕西爱居商业运营管理有限公司提供同一房屋售价为96万，上诉人选择报价低的陕西爱居商业运营管理有限公司作为中介公司，与卫亚凤订立房屋买卖合同，符合法律规定以及市场交易行为。再者涉案房屋售卖信息并非由被上诉人专属独有，被上诉人认为上诉人利用其提供售房信息，而与其他中介公司订立房屋买卖合同行为构成违约之理由不能成立，其诉讼请求应予驳回。原审法院认定事实基本清楚，但判处不当，本院依法予以纠正。 综上所述，王汉潮的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销礼泉县人民法院（2020)陕0425民初2194号民事判决； 二、驳回被上诉人西安大家帮信息咨询有限公司诉讼请求。 一审案件受理费减半收取250元，二审案件受理费500元，均由被上诉人西安大家帮信息咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  樊国强 审判员  张作儒 审判员  刘联胜 二〇二一年四月十九日 书记员  权瑶燕