山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁04民终956号上诉人（原审被告）：徐波，男，1989年8月15日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：徐广立，山东君雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵智超，山东君雅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖培礼，男，1990年4月9日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：廖培俊，山东科圣律师事务所律师。上诉人徐波因与被上诉人廖培礼房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2020）鲁0481民初7453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐波上诉请求：1.请求撤销（2020）鲁0481民初7453号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用、保全费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决部分认定事实不清，证据不足。一、上诉人、被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》载明，甲方徐波同意乙方廖培礼以银行贷款方式向甲方支付部分房款。乙方贷款可由乙方自行办理申请手续。…乙方的贷款申请未获批准，或批准的额度不足申请额度，则乙方因无力以现金补足贷款不足的房款，甲方同意乙方解除合同的要求，双方均不作违约处理，已产生的费用各自承担，丙方信息服务费用，由乙方承担。徐波遵守合同积极办理购房手续和撤销网签，虽然二人曾口头商议半个月时间办完手续，但实际因开发商不予协助配合办理撤销网签致使未能按期办理完成，其责任原因并不在徐波，且二人约定期限过短，不符合客观实际。廖培礼也未能积极申请办理贷款手续，履行合同义务，根据合同约定双方均不作违约处理，故徐波不应当承担违约责任。二、徐波因故未能参加一审庭审，未能在庭审中表达其真实意思表示。其所对于违约金及解除合同的意思表示真实意思为：如廖培礼不再主张其承担违约责任，支付违约金，其便与廖培礼解除合同。其本意系附条件解除，故原审认定2020年12月2日滕州市人民法院向徐波送达原告的起诉时，双方的《房屋买卖合同》即已解除，认定事实错误。双方就合同并未达成一致解除意思的情况下，一审法院判决徐波返还购房款于法无据。综上，一审认定事实错误，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、廖培礼未能申请银行贷款的原因在于徐波未将售楼处手续及网签手续更改到廖培礼名下，非因贷款未获批准或者额度不足。二、双方签订《房屋买卖合同》时徐波承诺为廖培礼办理售楼处及网签手续，并口头约定半个月完成，且实际有十个月的时间徐波仍未完成办理事项，构成违约事实。三、一审开庭完毕上诉人徐波在调查笔录签字认可同意解除合同并返还购房款，并不是附条件解除。综上，应驳回上诉人的上诉请求。廖培礼向一审法院起诉请求：1.请求依法判决被告返还原告购房款58.6万元及利息（利息按起诉时一年期贷款市场报价利率四倍计算至实际给付之日止）；2.请求依法判决被告支付违约金287,200元；3.本案的诉讼、保全费用由被告承担。一审法院认定事实：2020年1月6日，廖培礼与徐波签订《房屋买卖合同》，载明：甲方（转让方）：徐波，乙方（买受方）：廖培礼，丙方（中介方）：滕州瑞居房产经纪公司。二、甲乙双方买卖房屋地址是金河湾小区27-1-1204，建筑面积150.78㎡。甲、乙双方确认该买卖房屋的房屋交易价格为人民币（大写）壹佰肆拾叁万陆仟元整（小写）￥：1,436,000.00元整。乙方定于2020年1月2日支付定金人民币（大写）贰万元整，（小写）￥：20,000.00元。此定金在甲、乙双方交易中心产权过户时转为房款。于2020年1月6日支付人民币（大写）：伍拾陆万陆仟元整，（小写）￥：566,000.00元。贷款金额：人民币（大写）：捌拾伍万元整，（小写）￥：850,000.00元。甲乙双方在产权交易过户时产生的相关税费由乙方承担。补充条款：1.本合同为抵账房合同。2.甲、乙双方约定本合同为价格壹佰肆拾叁万陆仟元，包括车位、储藏室。3.甲方应积极为乙方办理及购房合同和撤网迁。4.甲方承诺乙方购买此房屋正常走售楼处手续。5.甲、乙双方约定乙方使用正常贷款。6.甲、乙双方约定若乙方因个人原因不能够正常贷款，乙方应全额购买此房屋。甲、乙、丙三方应严格履行本协议的各项条款，任何相关人员以任何理由、任何方式为借口，不履行本协议，导致本次交易难以完成时，均视为违约。由此造成的经济损失和违约责任，均有违约方承担。承担的违约金为房屋成交价的百分之二十。守约方在得到违约金后应与丙方平分，但丙方所得最多不得超过甲乙双方应付给丙方的中介费之和。徐波在“甲方”处签字，廖培礼在“乙方”处签字，滕州瑞居房产经纪公司在“丙方”处盖章。廖培礼通过其建设银行、农业银行银行卡分别于2020年1月2日、同年1月6日向徐波转账2万元、50.6万元；2020年1月6日，被告向原告出具收条一份，载明：“今收到廖培礼房屋购房款伍拾万零陆仟元整剩余尾款陆万元整与2020.1.7日前付清2020.1.6廖培礼收款人：徐波”，原、被告均在签字处捺印。廖培礼之妻王正兰于2020年1月7日向徐波转账60,000元，备注为购房款。因被告一直未能办理撤销其网签的手续、未能将其在售楼处的所有手续的主体、姓名更改为原告，导致原告无法利用售楼处的手续向银行贷款。原告为此诉来一审法院。庭审中，原告向一审法院提交了原被告之间的通话录音及微信聊天记录数份，证明双方曾口头约定半个月内办完手续，原告多次要求被告办理撤网签手续，被告至今未能办理。原告还向一审法院提交了被告通过微信向其发送的徐波购买涉案房屋的收据四张，其中房款两张，金额分别为518,302.40元、700,000元；车位款98,000元；储藏室39,000元。另查明，2020年12月2日一审法院向徐波送达了原告的起诉状。一审法院认为，廖培礼与徐波签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，原、被告双方均应按合同约定内容全面履行义务。根据合同约定，被告应协助原告办理涉案房屋的撤销网签手续，将网签手续更改到原告名下。原告向一审法院提交的其与被告的微信聊天记录可以显示，双方曾口头约定被告半个月内办完手续。因被告一直未能办理，造成原告无法根据其与开发商的商品房买卖合同办理贷款手续，原告要求解除双方之间的买卖合同，被告同意解除，一审法院予以准许。原告向一审法院提交的诉状中诉讼请求是：判决被告返还原告购房款58.6万元及利息等。实质包含了要求解除双方房屋买卖合同的意思，故该诉状向被告2020年12月2日送达时，双方的房屋买卖合同即已解除。原告要求被告返还所交纳的购房款，理由正当，应予支持。原告所主张的违约金问题。原被告签订的《房屋买卖合同》第二十一条的约定，违约方承担违约金额为房屋成交价格的20%，合同补充条款中被告应当为原告办理购房合同和撤网签，被告承诺原告购买此房屋正常走售楼处手续、使用正常贷款。因被告未能按合同约定履行上述义务，被告的行为已构成违约。原告要求被告按约定支付违约金，一审法院予以支持。关于原告主张的利息问题。原告要求利息按起诉时一年期贷款市场报价利率四倍计算至实际给付之日止。原、被告为房屋买卖合同纠纷，对利息未有约定，原告此项诉求系因被告违约造成解除合同而要求被告赔偿损失。原、被告已经约定了违约金的具体数额，且违约金未过分低于造成的损失，原告要求被告支付利息的请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、原告廖培礼与被告徐波签订的《房屋买卖合同》于2020年12月2日解除；二、被告徐波返还原告廖培礼购房款586,000元；三、被告徐波支付原告廖培礼违约金287,200元；四、驳回原告廖培礼的其他诉讼请求。案件受理费12,300元减半收取6150元、财产保全费5000元，均由被告徐波负担。本院二审期间，上诉人徐波提交滕州市住房和城乡建设局2018年27号文件，拟证明因为该文件的规定，上诉人无法进行办理撤销网签备案，不能以此认定上诉人存在违约行为。廖培礼质证称，上诉人与被上诉人签订合同时间是2020年1月6日，该文件施行日期是2018年8月20日，上诉人与被上诉人签订合同时间在该文件施行日期之后，上诉人明知不可能情况下仍然承诺，不能作为不可抗力进行处理。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。徐波因未能办理涉案房屋的网签手续，导致廖培礼不能办理银行贷款，依据双方合同约定，廖培礼有权依法主张解除合同。廖培礼要求解除双方之间的买卖合同，徐波同意解除，一审法院确认合同的解除，并无不当。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。本案合同双方对违约金作了明确约定，违约方就应当依据合同约定承担支付违约金的责任。原审法院对于违约金的认定，并无不当。上诉人二审提交的文件不能达到其证明目的，其上诉理由不能成立。综上所述，徐波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12300元，由上诉人徐波负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  崔兆军审判员  杜兆锋二〇二一年四月二十九日书记员  史安伟