湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0104民初560号原告（反诉被告）：刘某，女，汉族，1990年8月18日生，住武汉市江夏区，被告（反诉原告）：张某，男，汉族，1966年12月25日生,住武汉市硚口区，被告（反诉原告）：瞿某，女，汉族，1977年6月10日生,住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：张某，系夫妻关系（特别授权）。原告（反诉被告）刘某与被告（反诉原告）瞿某、张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘某、被告（反诉原告）张某兼被告（反诉原告）瞿某的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还2020年11月10日至2020年12月20日房屋租金，共计2000元。事实与理由：原、被告于2020年6月10日签订《房屋租赁协议》，约定被告将坐落于武汉市硚口区宝丰街9号楼701房出租给原告，租赁期自2020年6月20日至2021年5月19日，每月租金1500元，付款方式为按季支付、押一付三。原告于2020年6月10日、2020年9月10日向被告交付2020年6月20日至2020年12月20日的房租9000元及押金1500元。后原告因工作变动需退租，于2020年11月9日与被告办理完退房交接手续。按照租赁协议的约定，原告愿承担提前退租不退押金的责任，要求被告退还未到期的40天租金，但被告对原告的要求置之不理，原告遂起诉来院，提出如前诉请。被告（反诉原告）瞿某、张某共同辩称，1、原、被告于2020年5月19日签订《房屋租赁协议》，被告当天向原告交付房屋钥匙，原告当天就开始租用案涉房屋。被告减免了原告2020年5月19日至2020年6月19日一个月的房租，但被告给予原告减免一个月房租的前提是原告租期不得少于一年。原告提前退租的行为违反合同第七条的约定，原告应补齐2020年5月19日至2020年6月19日一个月的房租1500元。2、原、被告于2020年11月9日办理房屋交接手续时，被告发现热水器被损坏，原告拒绝将房屋恢复原状、修复热水器且拒绝结清水费、煤气费并交付房屋钥匙。根据协议约定，原告单方违约，且未履行房屋交接手续，无权要求被告退还房屋租金。3、原告提前退租的行为构成根本违约，给被告造成各项实际经济损失：被告聘请师傅开锁、换锁芯花费480元；聘请师傅检查及维修电热水器花费680元；找人打扫卫生花费200元；应诉产生差旅、误工费用300元；个人征信名誉损失300元；2020年5月19日至2020年6月19日租金损失1500元及2020年11月10日至2021年1月7日的房屋空置费用2850元；煤气费、水费、卫生费合计103.49元；以上经济损失总计6413.9元。基于上述事实与理由，被告（反诉原告）瞿某、张某提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失和名誉损失共计6413.49元；2、由反诉被告承担全部诉讼费用。原告（反诉被告）刘某对于反诉请求辩称：1、2020年11月9日原告将钥匙交付给被告张某，故被告无需更换锁芯。2、交还钥匙当天，热水器确实不制热了，但不是原告人为造成的。3、交还钥匙当天，原告已经对房屋进行打扫，按入住时的卫生状况向被告交还的房屋。4、双方于2020年6月10日签订合同，起租期为2020年6月20日，原告在合同签订后提前5天入住，不同意支付空置期的房屋租金。5、煤气费50.6元、水费22.89元、卫生费30元确实没交，愿意承担该费用，可以充抵被告应返还的租金。综上，原告仅同意支付煤气、水、卫生费等费用103元，驳回被告提出的其他反诉请求。本院经审理查明如下事实：被告瞿某、张某系夫妻关系。武汉市硚口区宝丰二村11-7号3单元7层1号（建筑面积43.81㎡）房屋登记在被告瞿某名下。2019年12月26日，被告瞿某向被告张某出具《租房委托书》，委托其代为办理上述房屋的出租事宜。2020年5月19日，原告与被告张某就上述房屋的租赁事宜达成初步约定，原告在当天向被告张某支付租赁定金400元。2020年6月10日，被告张某代被告瞿某（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方自愿将上述房屋出租给乙方使用；租期暂定一年，即从2020年6月20日起租至2020年5月19日止；每月租金1500元，按季交付，租房押金1500元。合同第二条约定：“……每季末应提前10天交纳下季度房租，不得借故拖欠，退租时应提前1个月通知甲方。”合同第四条约定：“承租人逾期不交纳租金，又拒不交钥匙或违反第二、三条，甲方有权强行收回该出租房，不承担乙方由此产生的任何损失且租房押金不予退还。”合同第七条约定：“1、暂定租期少于1年时，甲方不退还租房押金。……”。同日，被告依约将房屋钥匙交付给原告，原告依约向被告支付押金1500元及2020年6月20日至2020年9月20日的租金，并由被告向原告出具金额为4500元的租金收条一张及金额为1500元的押金收条一张。2020年9月10日，原告依约向被告支付2020年9月21日至2020年12月20日的租金4500元。2020年11月8日，原告向被告提出退租。次日，原、被告双方到房屋内协商退租事宜，双方共同查看房屋现状后，原告将房屋钥匙交还给被告，被告向原告出具便条，载明：电热器租时是好的可用，交房时水表止码00682，煤气0662，电已结清，交房时电热水器不制热。当天，双方就退租后剩余租金的退还及热水器的修复问题产生争议。2021年1月7日，被告与案外人杨金溶签订《房屋租赁协议》，约定原告将案涉房屋出租给杨金溶使用，租赁期限为1年，即从2021年1月8日起至2022年1月7日止，月租金1300元。该合同第七条载明：“……2、水表止码0068，电表已结清，煤气止码0062。”因原、被告双方就提前退租后剩余租金的处理一直未达成一致意见，原告遂起诉来院，提出如前诉请。案件审理过程中，被告以原告提前退租构成违约为由，于2021年3月6日提起反诉，主张不退还押金并要求原告支付欠缴的煤气费、水费、卫生费等并赔偿各项损失。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务。合同约定租赁期限从2020年6月20日起至2021年5月19日止，原告于2020年11月8日提出退租，并于次日将房屋钥匙交还给被告，现案涉房屋已经出租给他人使用，原、被告均以自己的行为实际解除双方的合同。原告于2020年11月9日办理退租手续，其租金已经缴纳至2020年12月20日，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施……”之规定，原告有权要求被告退还2020年11月10日至2020年12月20日的租金2000元。合同因违约解除的，守约方可以请求违约方承担相应的违约责任。合同约定的租赁期限至2021年5月19日。原告在2020年11月8日单方提出退租，根据合同第七条“……租期少于1年时，甲方不退还租房押金。……”的约定，被告有权不退还原告押金，原告亦同意承担押金不退的违约责任，本院对此予以认可。根据合同第二条的约定，原告退租时应提前1个月通知被告，即给予被告一个月的准备期，现原告未履行提前1个月通知的义务即搬离案涉房屋，致使被告的房屋空置至2021年1月8日，造成被告两个月的租金损失，押金1500元显然不足以弥补被告的实际损失，故本院以原告提前退租给被告造成的实际损失作为考量基础，兼顾双方合同履行情况、过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定在押金不退的前提下，由原告向被告另支付一个月的租金1500元作为原告未履行提前通知义务应承担的违约责任。对于被告反诉主张的煤气费50.6元、水费22.89元、卫生费30元，因原告认可并愿意承担该103元的费用，本院对此予以认可。对被告反诉主张的其他各项经济损失，本院认为，被告主张的开锁及更换锁芯、打扫房屋卫生费、应诉产生的差旅费及误工费、名誉损失费、2020年5月19日至2020年6月19日的租金损失1500元，均与原告提前解约应承担的违约责任没有关联性，本院不予支持。对于其主张的维修电热水器的费用680元，因被告未提交证据证明系原告人为原因损坏，故该请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）瞿某、张某于本判决生效之日起七日内，向原告（反诉被告）刘某退还租金2000元；二、原告（反诉被告）刘某于本判决生效之日起七日内，向被告（反诉原告）瞿某、张某支付违约金1500元；三、原告（反诉被告）刘某于本判决生效之日起七日内，向被告（反诉原告）瞿某、张某支付煤气费、水费、卫生费共计103元；四、驳回原告（反诉被告）刘某提出的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）瞿某、张某提出的其他反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，反诉费减半收取25元，由原告（反诉被告）刘某负担25元，被告（反诉原告）瞿某、张某负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  黄斌二〇二一年四月十四日法官助理邱艳红书记员郑晟