河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫06民终294号上诉人（原审被告）：鹤壁宝利森房地产开发有限公司，住所地鹤壁市城乡一体化示范区天山路与淇水关路交叉口（淇水湾办事处301室）。法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯玉洁，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：孙志强，男，1980年2月9日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。被上诉人（原审原告）：马苏薇，女，1980年6月24日出生，汉族，住河南省淇县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王振东，河南世纪唐人律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：谷曼，河南世纪唐人律师事务所实习律师。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司鹤壁市分行，住所地鹤壁市开发区淇滨大道165号。代表人：赵广全，该分行行长。委托诉讼代理人：王岩，女，该分行员工。委托诉讼代理人：刘粲阳，河南大正永衡律师事务所律师。上诉人鹤壁宝利森房地产开发有限公司（以下简称宝利森公司）因与被上诉人孙志强、马苏薇、原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司鹤壁市分行（以下简称鹤壁邮政银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2020）豫0611民初907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宝利森公司的委托诉讼代理人冯玉洁，被上诉人孙志强、马苏薇的共同委托诉讼代理人王振东到庭参加了诉讼。原审第三人鹤壁邮政银行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝利森公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回孙志强、马苏薇的全部诉讼请求或发回重审。2.一审、二审诉讼费及鉴定费由孙志强、马苏薇承担。事实和理由：1.一审法院在审理过程中存在严重的程序违法。孙志强、马苏薇在一审开庭时变更诉讼请求，一审法院未告知宝利森公司可以要求举证及答辩期限。2.孙志强、马苏薇称其受到欺诈而购买涉案房屋，基于欺诈而诉请撤销上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，一审判决书中已经认定宝利森公司的行为不存在欺诈的故意，不构成欺诈行为。在孙志强、马苏薇没有以重大误解为由诉请撤销合同的情况下，一审法院不应当直接适用重大误解而对涉案合同予以撤销，严重违背了民诉法规定的基本原则“处分原则”。3.涉案房屋已经办理了预告登记及合同备案登记，一审法院仅判决撤销双方签订的《商品房买卖合同》而未判决撤销预告登记及合同备案登记将会严重损害宝利森公司的合法权利。4.孙志强、马苏薇采用首付+商业按揭的方式购买房屋，其因办理按揭贷款而向银行交纳的利息宝利森公司并没有收到该笔款项，不应当予以返还。5.虽然孙志强、马苏薇对涉案房屋进行了鉴定，但是涉案房屋的最终成交价值不一定就是房屋鉴定价值，一审法院仅以房屋鉴定价格便认定孙志强、马苏薇有可得利益损失显然有失公允。孙志强、马苏薇辩称，1.一审法院审判程序合法。孙志强、马苏薇在第二次开庭时，只是对原诉讼请求进行明确，并不存在变更诉讼请求，孙志强、马苏薇提起诉讼时请求撤销合同，返还购房款并按照其所交付的房款一倍赔偿损失。第二次开庭时，孙志强、马苏薇详细阐述了其损失，并未超出原诉讼请求，也不存在变更诉讼请求，一审法院也无需重新指定举证期限。宝利森公司在一审庭审时，也未要求一审法院重新指定举证期限，并不损害其诉讼权利。2.一审法院根据查清的案件事实，依法予以撤销买卖合同并无不当。孙志强、马苏薇认为宝利森公司存在欺诈行为而请求人民法院予以撤销合同，孙志强、马苏薇的主张系撤销合同，而一审法院通过查清的案件事实认为因孙志强、马苏薇重大误解而做出错误的意思表示，依法予以撤销合同符合法律规定。3.一审判决并不损害宝利森公司的任何权利。双方房屋买卖合同一经撤销，宝利森公司完全可以依据生效的法律文书，向房屋登记机关办理撤销预告登记。4.宝利森公司应当将孙志强、马苏薇所支付的利息返还。孙志强、马苏薇基于抵押借款合同支付利息，因宝利森公司的过错致使商品房买卖合同被撤销，孙志强、马苏薇因履行借款合同而支付的利息，系其损失，依据合同法规定，宝利森公司应当将孙志强、马苏薇支付的利息予以返还。5.一审法院基于评估报告予以确认孙志强、马苏薇的损失并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求依法驳回上诉，维持一审判决。鹤壁邮政银行未作答辩。孙志强、马苏薇向一审法院起诉请求：1.依法撤销其与宝利森公司2018年1月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.宝利森公司返还孙志强、马苏薇已支付的购房款551138元及自2018年8月9日起至合同撤销之日止偿还的贷款本金及利息；3.宝利森公司返还前期首付款加上自2018年8月9日起至合同撤销之日止偿还的贷款本金及利息，赔偿损失为按照房屋现市值差额部分61862元，并以已支付的本金及利息为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的4倍支付其利息；4.案件诉讼费用由宝利森公司负担。一审法院认定事实：2018年1月31日，宝利森公司（出卖人）与孙志强、马苏薇（××）签订《商品房买卖合同（预售）》，由孙志强、马苏薇购买宝利森公司开发建设的位于鹤壁市淇滨区示范区城乡一体化示范区淇水湾商务休闲区南海路南侧、天山路西侧恒大名都城市综合体建设项目1号楼108铺鹤壁恒大名都1号楼1-2层108铺，房屋总价款1091138元，孙志强、马苏薇已支付房款（含定金）551138元，剩余房款540000元，由孙志强、马苏薇（借款人）于2018年8月9日与鹤壁邮政银行（贷款人）签订《个人购房/购车借款及担保合同》，由孙志强、马苏薇以涉案商品房作抵押，向鹤壁邮政银行贷款540000元，借款期限为120个月，自2018年8月9日至2028年8月9日，利率按中国人民银行公布的同期同档次基础利率上浮20%执行。对账户管理约定：由借款人授权贷款人将贷款发放至孙志强账户（户名：孙志强，账号：62×××21，开户行：中国邮政储蓄银行），贷款利息自实际放款日起计算。借款人授权贷款人将贷款资金从上述账户划付至宝利森公司账户（户名：鹤壁宝利森房地产开发有限公司，账号：94×××66，开户行：中国邮政储蓄银行）。贷款归还系按月等额本息还款法。孙志强、马苏薇并于2018年8月9日与鹤壁邮政银行签订《房地产抵押合同》，并在不动产登记中心作了他项权登记。孙志强、马苏薇自借款发放之日起付息至今，未产生逾期，自2018年9月20日至2020年12月19日，孙志强共偿还借款本金94449.96元、利息65474.64元，本息合计159924.6元，下欠贷款余额445550.04元。2019年12月5日，宝利森公司开发建设的恒大名都城市综合体建设项目商业1#楼竣工验收合格。孙志强、马苏薇发现房屋实际建设与沙盘不符，所建车棚高于平面，遮挡视线，使其房屋不能得到充分利用，影响了房屋使用价值，认为宝利森公司的行为涉嫌欺诈，故诉至法院。一审法院认为，案件所争议焦点为涉案商品房合同是否可撤销，宝利森公司在双方履行买卖合同过程中是否存在欺诈行为。孙志强、马苏薇与宝利森公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，为有效合同。保护交易、维护诚信是民事交往的基本原则。双方发生争议的主要原因在于案涉商品房北侧车棚高度是否系宝利森公司欺诈所为，在宝利森公司开发建设涉案楼盘时，在平面规划图中有车棚设计，并已验收合格，并不存在欺诈故意。而鉴于其沙盘模型中温馨提示不具有特定性，在签订合同前及签订合同时又未明确告知涉案商品房一侧有车棚，使当事人认为其所购门面房两面临街并作出涉案商铺商业价值过高的错误判断。且经现场勘验，商铺所在小区地面比商铺地面高两米左右，所建车棚位置在小区地面以上，影响了涉案门面房的商业价值。根据法律规定，因重大误解订立的合同，当事人有权请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故对孙志强、马苏薇请求宝利森公司返还其两人已支付的购房款551138元的请求，于法有据，予以支持。因涉案房屋系以涉案房产作抵押，采用银行按揭形式购买的房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。故孙志强、马苏薇与鹤壁邮政银行签订的《个人借款及担保合同》《房地产抵押合同》应一并予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对孙志强、马苏薇要求宝利森公司返还其截至2020年12月19日所偿还的贷款本金94449.96元、利息65474.64元，共计159924.6元的请求，于法有据，予以支持；对其请求以已支付的本金及利息为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的4倍计算利息的请求，其计算标准无法律依据，以其支付的首付款551138元为基数，自其交付之日即2017年12月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率范围内予以支持。对其请求按已偿还的贷款本息为基数计算的利息，应自其每次实际偿还的贷款本息之日起至宝利森公司实际履行之日止，以其每次实际偿还的贷款本息为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××。故宝利森公司对于剩余贷款余额445550.04元及至实际履行之日止应支付的利息一并返还给鹤壁邮政银行。宝利森公司清偿剩余贷款本息等债务后，鹤壁邮政银行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。对孙志强、马苏薇请求宝利森公司按房屋现市值差额部分61862元（1153000元-1091138元）赔偿其损失的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，孙志强、马苏薇交纳首付款后，即以银行按揭方式已将全部房款付清，其该部分可得利益损失，予以支持。一审法院判决：一、撤销孙志强、马苏薇与宝利森公司于2018年1月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、解除孙志强、马苏薇与鹤壁邮政银行于2018年8月9日签订的《个人购房/购车借款及担保合同》与《房地产抵押合同》；三、宝利森公司于判决生效之日起十日内退还孙志强、马苏薇已交纳的购房款551138元及利息（自2017年12月30日起至鹤壁宝利森房地产开发有限公司实际履行之日止，以551138元为基数，自2017年12月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率）；四、宝利森公司于判决生效之日起十日内退还孙志强、马苏薇截至2020年12月19日已交纳的房屋贷款本金及利息共计159924.6元及利息（自其每次实际偿还贷款本息之日起至宝利森公司实际履行之日止，以每次实际偿还的贷款本息为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；五、宝利森公司于判决生效之日起十日内赔偿孙志强、马苏薇可得利益损失61862元；六、宝利森公司于判决生效之日起十日内返还鹤壁邮政银行剩余贷款余额445550.04元及自合同2020年12月20日起至实际返还之日止的利息。宝利森公司清偿上述贷款本息后，鹤壁邮政银行办理房屋上抵押登记涤除手续；七、驳回孙志强、马苏薇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14620元，鉴定费10000元，共计24620元，由宝利森公司负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。经审查当事人提交的有效证据，并充分听取当事人的诉辩意见，本院庭审查明确认的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人宝利森公司所提出的孙志强、马苏薇在一审开庭时变更诉讼请求，一审法院未告知宝利森公司可以要求举证及答辩期限，程序违法的上诉理由。本案中，孙志强、马苏薇在庭审中变更诉讼请求，宝利森公司并未提出要求重新确定举证期限，在之后的诉讼中亦未提交新的证据，一审法院虽未再次确定举证期限，存在程序瑕疵，但未影响当事人诉讼权利的行使，不符合程序违法之情形。上诉人宝利森公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人宝利森公司所提出的孙志强、马苏薇基于欺诈而诉请撤销合同，一审法院认为不构成欺诈，不应当直接适用重大误解而对涉案合同予以撤销的上诉理由。所谓欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。所谓重大误解，是指行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为后果与自己的意思相悖。本案中，宝利森公司开发建设涉案楼盘时，在平面规划图中有车棚设计，并已验收合格，对车棚的存在并不存在欺诈故意。但其沙盘模型中温馨提示不具有特定性，在签订合同前及签订合同时又未明确告知涉案商品房一侧有车棚及建成后车棚的具体状况。现实情况是，房屋建成后商铺所在小区地面比商铺地面高两米左右，宝利森公司未尽到标的物的详尽告知义务，展示的沙盘与实际情况存在重大差异，也直接导致孙志强、马苏薇认为其所购门面房两面临街并作出涉案商铺商业价值过高的错误判断。孙志强、马苏薇认为宝利森公司的行为涉嫌欺诈诉请撤销合同，一审法院结合案件实际情况，以存在重大误解撤销合同，并未改变当事人主张的涉案合同的法律效力。上诉人宝利森公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人宝利森公司所提出的涉案房屋已经办理了预告登记及合同备案登记，一审法院仅判决撤销双方签订的《商品房买卖合同》而未判决撤销预告登记及合同备案登记将会严重损害其合法权利的上诉理由。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号）第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。预告登记的目的是为了保全一项旨在发生物权变动的请求权，不因债务人之后的物权变动行为而发生目的落空，因此，预告登记总是附属于该请求权并服务于该请求权，在此意义上，预告登记在消灭上亦具有从属性，即请求权因无效、被解除或被撤销而归于消灭时，预告登记的基础不存在，自然也归于消灭。结合本案，合同的解除导致预告登记权利人孙志强、马苏薇的请求权消灭，即孙志强、马苏薇已丧失了基于《商品房买卖合同》请求办理该合同项下房屋产权过户登记的合同权利，涉案商品房的预告登记因合同解除而失效，故涉案房屋的预告登记应予注销、买卖合同备案登记应予撤销。一审法院对此未予处理不当，本院予以纠正。上诉人宝利森公司的该项上诉理由成立，本院予以支持。关于上诉人宝利森公司所提出的孙志强、马苏薇因办理按揭贷款而向银行交纳的利息，宝利森公司并没有收到，不应当予以返还的上诉理由。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，宝利森公司与孙志强、马苏薇签订《商品房买卖合同》时，未明确告知涉案商品房一侧有车棚及建成后车棚地面比商铺地面高两米左右，遮挡涉案商品房，是导致孙志强、马苏薇产生重大误解的原因，宝利森公司存在过错，一审法院对孙志强、马苏薇按揭贷款利息损失予以支持并无不当。上诉人宝利森公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人宝利森公司所提出的涉案房屋的最终成交价值不一定就是房屋鉴定价值，一审法院仅以房屋鉴定价格便认定孙志强、马苏薇有可得利益损失显然有失公允的上诉理由。本案中，孙志强、马苏薇认为房屋实际建设与沙盘展示严重不符，所建车棚高于平面，遮挡视线，使房屋不能得到充分利用，严重影响了房屋的价值，请求撤销与宝利森公司签订的《商品房买卖合同》。因涉案房屋正在争议之中，其实际市场价值尚不确定，孙志强、马苏薇主张以涉案房屋的鉴定价值确定其可得利益损失，与一审法院认定本案存在重大误解相悖，一审法院对此认定不当，本院予以纠正。上诉人宝利森公司的该项上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，上诉人宝利森公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，应予纠正。案经调解无效。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销鹤壁市淇滨区人民法院（2020）豫0611民初907号民事判决；二、撤销孙志强、马苏薇与鹤壁宝利森房地产开发有限公司于2018年1月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》；三、鹤壁宝利森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内办理注销房屋（鹤壁市淇滨区示范区城乡一体化示范区淇水湾商务休闲区南海路南侧、天山路西侧恒大名都城市综合体建设项目1号楼108铺鹤壁恒大名都1号楼1-2层108铺）预告登记手续及撤销房屋买卖合同备案登记手续；四、解除孙志强、马苏薇与中国邮政储蓄银行股份有限公司鹤壁分行于2018年8月9日签订的《个人购房/购车借款及担保合同》与《房地产抵押合同》；五、鹤壁宝利森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还孙志强、马苏薇已交纳的购房款551138元及利息（自2017年12月30日起至鹤壁宝利森房地产开发有限公司实际履行之日止，以551138元为基数，自2017年12月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率）；六、鹤壁宝利森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还孙志强、马苏薇截至2020年12月19日已交纳的房屋贷款本金及利息共计159924.6元及利息（自其每次实际偿还贷款本息之日起至宝利森公司实际履行之日止，以每次实际偿还的贷款本息为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；七、鹤壁宝利森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还中国邮政储蓄银行股份有限公司鹤壁分行剩余贷款余额445550.04元及自2020年12月20日起至实际返还之日止的利息。鹤壁宝利森房地产开发有限公司清偿上述贷款本息后，中国邮政储蓄银行股份有限公司鹤壁分行办理房屋上抵押登记涤除手续；八、驳回孙志强、马苏薇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14620元，鉴定费10000元，共计24620元，由孙志强、马苏薇负担1250元，鹤壁宝利森房地产开发有限公司负担23370元。二审案件受理费14620元，由鹤壁宝利森房地产开发有限公司负担13878元，孙志强、马苏薇负担742元（限于收到本判决十日内向本院交纳，逾期本院将强制执行）。本判决为终审判决。审判长  翁煜明审判员  祁 祎审判员  苗国庆二〇二一年四月二十五日书记员  张亚楠