北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2609号上诉人（原审原告）：北京百顺源劳务服务中心，住所地北京市丰台区太平桥西里27号楼西侧25号。法定代表人：柴目，经理。委托诉讼代理人：罗艳杰，北京市圣奇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市市政房屋管理有限公司，住所地北京市丰台区太平桥西里20号楼。法定代表人：王铮，执行董事。委托诉讼代理人：田挨成，北京市逢时律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘东，北京市逢时律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京紫东投资发展有限公司，住所地北京市朝阳区青年路西里2号院11号楼-1至3层商业01。法定代表人：姜学文。委托诉讼代理人：徐柏年，男，北京紫东投资发展有限公司副总经理。委托诉讼代理人：张伟，北京市康达律师事务所律师。上诉人北京百顺源劳务服务中心（以下简称百顺源中心）因与被上诉人北京市市政房屋管理有限公司（以下简称市政公司）、北京紫东投资发展有限公司（以下简称紫东公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初30016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。百顺源中心上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持我方一审诉讼请求。事实和理由：一审法院事实认定不清、法律适用错误。一、一审判决将《房屋租赁合同》认定为有效是错误的。1.涉案租赁物为地下空间，包括普通地下室、人防工程，不是一般意义的房屋，其使用关乎国防安全、公共安全和人民群众生命财产安全，政府对其有严格的行政审批、备案手续，这些规定应认定为效力性强制性规定。其中，地下一层为设备层，主要规划用途为存车和存放本楼设备，市政公司违反《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第十四条、《北京市人民防空工程和普通地下室规划用途变更管理规定》第三条等有关地下空间的规定，未变更规划用途，擅自出租给我方作为仓储库房使用，且未经行政主管部门备案，属于违规出租且存在过错，双方所签订的《房屋租赁合同》应认定为无效。地下二层为人防工程，根据《中华人民共和国人民防空法》有关规定，平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。根据《北京市人民防空条例》《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》的有关规定，出租人防工程须取得人防工程使用证。市政公司未取得该证，其出租房屋不具备使用条件，违反法律强制性规定，所签订的《房屋租赁合同》应认定为无效，市政公司应就此承担主要责任。2.市政公司提供的《房屋租赁合同》《补充协议》《承诺书》为格式条款，其免除自己责任、加重我方责任和排除我方主要权利的条款有违公平原则，也应依法认定为无效。其中，《房屋租赁合同》第一条第2、3项属于排除租赁物适租的格式条款；第九条、第十三条第7项，为对方任何条件都可以无偿强占房屋改建、增建、改造、装修成果的格式条款；第十四条第3项为限制我方解除合同的格式条款。3.一审法院基于对合同效力的错误认识，没有支持我方对装修及相关设施进行价值评估的鉴定申请。这一做法不符合法律规定。二、一审判决事实查明不清，超范围裁判，本案应依法发回重审。1.我方对房屋知情的内容应限定在《房屋租赁合同》第一条第1项、第2项的内容，即房屋位置、结构、层数、面积、产权证办理。我方知情实际为当时房屋门窗损坏严重，墙面到处都是污渍，地砖残破，电路老化；屋内脏乱不堪，堆满了各种垃圾、杂物。在市政公司、紫东公司未抗辩、未反诉的情况下，一审法院超范围以“保证金抵偿租金……的损失等”裁判，将“房屋现状”扩大解释为涉及房屋现状及规划用途等全部信息，属于超范围适用、裁判。2.涉案房屋所在小区新、旧两个物业，分别为紫东公司、市政公司的下属物业公司。地下一层为设备层，其均掌握有房屋钥匙。2020年初疫情期间，市政公司所属物业公司还将涉案房屋张贴了封条。我方曾多次分别与市政公司、紫东公司联系，要求尽快办理房屋交还手续。诉讼前、诉讼过程中市政公司认为房屋已交由紫东公司管理；紫东公司则认为交接未完成，房屋由市政公司管理。房屋没人愿意接收。我方不仅没有占有、使用过房屋，还积极与市政公司、紫东公司协商办理交接手续，却遭遇拒绝。出于合同约定和社会公益，我方有保证租赁物安全的责任，不能弃房而去。这是一个无因管理关系，一审法院错误认定为控制房屋。3.市政公司称为配合其进行非经营性资产移交流程，需要我方、紫东公司配合其签订《合同主体变更协议》。当时，市政公司、紫东公司均未在该协议上盖章，市政公司承诺待审批完成并发给承租人时发生法律效力。时至今日，市政公司也未将该协议发给过我方、紫东公司。所以，我方认为此协议并未生效。从协议内容看，何时进行权利义务交割，市政公司与紫东公司权利义务承担方式等诸多关键信息都未在协议中提及。因此，该协议根本不具有合同的基本要素，不具有合同性质。一审法院未全面考察我方与市政公司、紫东公司就《合同主体变更协议》形成的原因。一审判决不能既不认可市政公司在《房屋租赁合同》主体地位，又听从其关于案件的狡辩。4.诉讼中我方提供了《丰台区普通地下室检查情况表》《人防工程安全检查通知书》以证明房屋无法使用。涉案房屋从未住过人，不存在一审判决书认为的“以居住人……要求整改”。《太平桥街道关于北京市丰台区人民法院调查令的回复》对房屋使用情况有明确的说明。一审法院对此事实认定错误。三、市政公司没有按行政法规、《房屋租赁合同》提供符合合同约定和合同目的租赁物，构成违约，我方解除合同有法律和事实依据。依照合同法第二百一十六条规定，出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。涉案《房屋租赁合同》约定房屋租赁用途为仓储库房。1.市政公司将不符合《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》规定，存在严重的质量问题和安全隐患条件的房屋提供给我方使用，其违法、违约行为导致合同无法履行、合同目的不能实现，存在过错。2.依据《房屋租赁合同》第二条第1项、第十条规定，市政公司将涉案房屋租赁给我方用作仓储库房。市政公司保证其有权将合同项下房屋出租给我方，并保证房屋不存在质量问题。依据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第三条规定，市政公司作为普通地下室的所有权人、人防工程管理使用人，其依法为地下空间的安全责任人。作为出租人，其应依约承担房屋质量的保证责任。为我方提供安全且符合国家质量标准的房屋，是市政公司、紫东公司最基本的义务。市政公司提供房屋不符合合同约定，构成违约。3.在《房屋租赁合同》未明确约定由我方办理相关行政审批、备案、规划变更手续的情况下，理应认为市政公司提供适租房屋义务包括有办理规划变更和行政备案、许可，以满足合同约定的用途。办理规划用途变更、备案、许可均是市政公司的责任，其未办理规划变更及相关行政审批、备案直接导致涉案房屋无法正常使用和合同目的无法实现。4.因市政公司原因，我方未使用，也不能使用租赁物。这些可从房管局、太平桥街道办事处、居委会等各项巡查记录及《太平桥街道关于北京市丰台区人民法院调查令的回复》、法院勘验中得到充分地证明。我方在无法使用涉案房屋时，就及时向市政公司进行了多次反馈要求解决问题；并表示，如果不能协调就要求解除合同。市政公司曾多次召集本小区其他承租人、居委会在太平桥西里召开协调会，并承诺房屋保证能使用，但始终未予解决。《房屋租赁合同》签订后，市政公司对涉案租赁物无法使用是知情的。否则，市政公司也不可能从来不向我方催收租金。市政公司消极、拖延的处理方式导致我方巨大损失发生。客观上，市政公司、紫东公司因此无偿占有了我方装修成果。无论是依合同，还是公平原则都应赔偿我方损失。四、合同签订过程，市政公司给我方的承诺及我方所能了解的情况为：涉案租赁物不能住人，但可以作仓储库房使用。我方基于市政公司作为大型国有企业不可能存在隐瞒和欺诈的前提，签订涉案《房屋租赁合同》，并由我方对租赁物进行了清理、装修，替市政公司彻底改变了涉案房屋的状况。我方的清理、装修改变了租赁物的脏、乱、险的原始状态。我方的清理、装修及看护行为，避免了多起险情的发生，保证了整个建筑和居民群众的安全，使租赁物价值增加，市政公司、紫东公司从中获益、本楼居民群众从中获益。诉讼中我方才知道：市政公司故意隐瞒其所出租房屋性质，普通地下室规划性质、审批备案情况，和人防工程无许可证等重要事实，违背诚实信用原则。现因市政公司、紫东公司原因无法依约使用，给我方造成巨大经济损失。市政公司、紫东公司应对此依法进行赔偿。此外，一审程序违法。我公司申请两证人出庭，但一审法庭未予准许，也没有给出合理理由。市政公司辩称，同意一审判决，不同意百顺源中心的上诉请求。一审判决事实认定正确，法律适用正确，应当维持。百顺源中心的上诉请求错误，事实理由与本案不相符合，有违诚信，应驳回其上诉请求。1.本案合同系双方以及以前合同权利义务转让人的真实意思表示，该合同并不违反法律规定，合法有效。百顺源中心主张合同无效的事实、法律理由不成立，与当时的合同法和现行的民法典不相符。2.一审判决就本案事实认定和裁判范围符合法律规定，我方就保证金应予扣留进行了充分的答辩，有书面的答辩意见和代理意见，有合同依据，在合同里约定了保证金的用途，百顺源中心拒不支付租金，保证金用以冲抵拖欠的租金及造成的损失。3.就本案所涉房屋现状，合同中有明确的记载和约定，本案百顺源中心是从前合同承租人处受让涉案房屋的，对于房屋交付时的现状，合同有明确记载和约定。房屋交付是原承租人和百顺源中心的行为，他们双方没有异议。即使有异议，也应向原承租人提出。我方告知了房屋的情况，对方也清楚。4.百顺源中心提出格式条款的问题，这是其对法律的错误理解，该合同不是格式合同，是双方真实意思表示，该合同里也没有格式性的条款，合同涉及的免责条款都是在阐明了房屋状况后进行的声明，不违反合同法、民法典的规定。5.合同到期终止，百顺源中心至今控制使用房屋，其所提合同解除的事实理由不成立。6.百顺源中心违法使用房屋，因地下室住人，被丰台街道办等相关部门查封，停止了百顺源中心的非法经营，应由其自行承担。7.在本案诉讼期间，百顺源中心与紫东公司达成和解协议。8.关于证人出庭的问题，百顺源中心仅能作为当事人提出申请，是否准许的权力在于法院。本案是合同纠纷，百顺源中心所述的证人与本案百顺源中心法人、股东有利害关系。紫东公司辩称，我方认可一审判决结果，但一审判决认定涉案合同项下市政公司的一切权利、义务、责任一并由我方享有和承担与客观事实不相符。我方签署《主体变更协议》是为配合市政公司完成非经营性资产交接工作，并非取得合同的权利义务，鉴于一审法院的判决结果，我方考虑减少诉累没有提起上诉。我方至今没有收取过任何关于案涉房屋的费用，签署《主体变更协议》是为了配合市政公司完成非经营性资产交接工作，并非取得合同的权利义务。又基于我方与百顺源中心在第一次开庭后达成的和解协议约定，基于案涉的房屋租赁合同关系，百顺源中心不向我方主张任何权利。恳请二审法院在查明事实的基础上维持一审判决，驳回百顺源中心的上诉请求。针对百顺源中心的上诉，1.关于房屋租赁合同的效力问题。百顺源中心所引用法律规定如《北京市人民防空条例》《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》《北京市人民防空工程和普通地下室规划用途变更管理规定》均为地方性行政规章。依据《民法典》的规定，只有民事法律行为在违反法律和行政法规的强制性规定情况下才无效，具体到本案，百顺源中心援引的均为地方性的行政规章且不是强制性规定，所以不能得出百顺源中心认为房屋租赁合同无效的结论。如百顺源中心援引《中华人民共和国人民防空法》第二十六条规定，平时利用防空工程的，不能影响其防空效能，该条的前半段为国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。因此，即便是没有取得人防工程使用许可证，仅是违反国家对人防工程的相关管理性规定，也不会导致涉案合同无效。2.本案并不存在格式条款。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。具体到本案，在承租方对于出租标的物（现状）完全了解的情况下仍然强烈要求承租，作为出租方在合同中专门设置一些规避自身的风险的条款是正常的商业行为，不能在要求交易时经过协商自愿作出的权利让与、在发生争议时以格式条款的相关规定要求该条款不成立或是无效。这有悖于商业道德。本案中不是格式条款还体现在，在签订房屋租赁合同后，百顺源中心还向市政公司单方面出具了承诺书，就合同条款中的约定再次向出租方单方面作出承诺，如此并不符合在订立合同时未与对方协商条款的规定。3.百顺源中心至今占有并使用案涉租赁房屋。百顺源中心一审提供的证据（检查表和检查通知）可以显示，承租后百顺源中心将用作仓储的租赁标的用于住人。百顺源中心占用并使用房屋还体现在，一审法院前往去现场勘查时，百顺源中心称其中几间关闭的房屋是借给居委会使用的，百顺源中心非产权人，如不是基于承租关系占有和使用案涉房屋，如何可以将他人的物品出借给第三人使用至今。4.百顺源中心的法律逻辑混乱，上诉理由开篇认为房屋租赁合同无效，上诉理由第三点又认为解除租赁合同有事实和法律依据。众所周知，无效的合同自始无效不存在解除的问题，合同解除一定是在合同有效的前提下。百顺源中心向一审法院起诉请求判令：1.我公司与市政公司、紫东公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年6月6日解除；2.市政公司、紫东公司向我公司退还租金、租赁保证金、水电押金170038元；赔偿装修损失899143元、先期支付的律师费10000元、他各项经济损失17097元。一审法院认定事实：2016年12月20日，徐双与市政公司签订《房屋租赁合同》，市政公司将北京市丰台区太平桥西里39号楼地下室（一、二层），建筑面积3011.4平方米出租给徐双。明确写明徐双已充分了解出租房屋的基本情况，针对房屋的产权证等手续仍在办理和完善过程中没有任何异议，承诺自行承担由于房屋权属问题所造成的包括但不限于无法办理经营许可证等相关证件、租赁期内拆除等风险和损失，无需市政公司承担与此有关的责任和损失。徐双同意按照该房屋的现状租赁，承诺任何时候不得以房屋现状及权属问题为由，提出包括但不限于与市政公司解除合同、延付或拒付租金、减免租金、冲抵租金、赔偿损失等要求。市政公司将出租房屋租赁给徐双使用，徐双应按照本合同约定使用出租房屋。如需改变出租房屋的用途，应经市政公司书面同意，否则市政公司有权解除本合同或要求恢复原状。徐双租赁出租房屋用于仓储库房。租赁期自2017年1月1日至2018年6月30日。装修期（免租期）6个月，自2017年1月1日至2017年6月30日。租赁期限届满，本合同自动终止，市政公司有权立即收回出租房屋，徐双应于到期日腾空并完好交回房屋给市政公司，且徐双无权向市政公司主张装修改造等任何费用补偿。出租房屋租金标准为每年252807元。徐双签订本租赁合同时缴纳2017年7月1日至2017年12月31日期间租金126403.5元，2017年12月25日前付2018年1月1日至2018年6月30日租金126403.5元。同时，徐双向市政公司交付租赁保证金42135元、电费押金1000元、水费押金500元，以保证徐双正确履行本合同。若徐双不履行或不适当履行本合同的任何条款，包括但不限于租金的支付、房屋损坏的赔偿及因徐双原因影响房屋的再出租等造成的损失，市政公司有权扣留全部保证金抵偿损失。如保证金不足以弥补给市政公司造成的损失，市政公司有权继续向徐双追索赔偿金。本合同期届满，徐双如不再租赁房屋，市政公司应在徐双将全部应交租金和费用按期支付，且无其他应承担违约责任后30天内返还保证金余额（不计利息）。徐双不得进行非法经营，不得私自改变房屋用途，不得在出租房屋内进行任何违法或引起他人厌恶的不文明、不道德的活动。本合同因期满或解除而终止，徐双不得将房屋装修拆除或损坏，徐双应立即将清洁、完整无损的出租房屋连同锁匙完好地无条件交还市政公司。市政公司有权要求徐双在不损坏房屋的情况下清拆全部增设装置，对房屋造成的损坏加以修复并负赔偿责任。本合同因租赁期满、不可抗力、政府政策、国家征收致终止或因徐双过错致合同被解除，徐双应无条件无偿交还市政公司出租房屋，市政公司不支付徐双包括但不限于房屋装修改造等费用在内的任何补偿或赔偿。徐双逾期30天不交付租金或其他费用的，市政公司有权立即解除本合同并收回出租房屋。徐双未经市政公司书面同意进行装修改造，应自费拆除未经批准的一切装修改造，如造成市政公司损失的，徐双应承担赔偿责任。除徐双自置的可移动办公室家具和装修物外，其他一切改建、增建或改造，在本合同期满或因徐双违约致市政公司与其解除合同、徐双单方解除合同之日起除市政公司要求徐双拆除或恢复原状外即为市政公司无偿所有。2017年4月19日，徐双与市政公司签订《补充协议》，将上述《房屋租赁合同》期限延长至2019年11月30日止。明确因以下原因，导致合同无法履行，市政公司不承担任何赔偿责任：1.徐双未经市政公司书面批准擅自装修及改造原有房屋结构；2.遇政府政策行为不可抗力；3.非经营性资产移交导致的房屋租赁合同无法正常履行；4.违法建设原因导致拆除。并约定本协议是原合同的有效组成部分，本协议未作约定的，按原合同执行。2017年7月，市政公司、百顺源中心、徐双三方就市政公司、徐双于2016年签订的《房屋租赁合同》（以下简称原合同）签订《合同主体变更协议》，约定市政公司同意原合同主体变更为百顺源中心，原合同项下徐双的一切权利、义务、责任一并由百顺源中心承担。除本协议约定情形外，原合同其他内容不变。本协议生效后，百顺源中心应与市政公司履行原合同，包括百顺源中心负责向市政公司支付徐双应付未付市政公司的租金、费用等，市政公司与徐双不再存在任何合同关系、债权债务关系，市政公司、百顺源中心履行原合同。若百顺源中心不向市政公司支付徐双应付未付市政公司的租金、费用等，应承担支付违约金等违约责任。本协议自三方签订之日起生效。2017年7月7日、9月15日，百顺源中心法定代表人柴目分别向徐双转账65000元和80000元，共计145000元。百顺源中心表示此费用为该公司支付给徐双的转让费，亦包括徐双向市政公司支付的2017年7月1日至12月31日的租金126403元、电费押金1000元、水费押金500元。2017年7月24日，柴目向徐双转账42135元。2018年3月30日，市政公司为百顺源中心出具金额共计126403元的发票，写明“39号楼地下室房租2017.7.1—2017.12.31”。2019年6月27日，市政公司给徐双出具收据，写明2017年7月5日收取徐双款共计170038.5元（包括房屋保证金42135元、电费押金1000元、水费押金500元、2017年7月1日至2017年12月31日租金126403.5元）。庭审中，市政公司表示从未收取过百顺源中心支付的相关款项，其收取的款项为徐双交纳，应徐双要求，才将发票开具给百顺源中心。2018年7月10日，紫东公司、百顺源中心、市政公司签订《合同主体变更协议》，约定2016年12月20日签订的原合同项下市政公司主体变更为紫东公司，原合同项下市政公司的一切权利、义务、责任一并由紫东公司享有和承担。除本协议约定情形外，原合同其他内容不变。本协议生效后，百顺源中心应与紫东公司履行原合同至期限届满之日止，包括向紫东公司支付应付未付市政公司的租金、费用等，百顺源中心与市政公司不再存在任何合同关系、债权债务关系，紫东公司、百顺源中心履行原合同。若百顺源中心不向紫东公司支付徐双应付未付市政公司的租金、费用等，应承担支付违约金等违约责任。本协议自三方签订之日起生效。另查，北京市丰台区太平桥西里39号楼地下一层为设备层。北京市丰台区太平桥西里39号楼地下二层为人防工程，由市政公司管理使用。2017年1月至2019年8月期间，该工程没有到北京市丰台区人民防空办公室办理过使用许可。案件审理过程中，百顺源中心向法院提交2017年5月17日、7月4日、10月15日、2018年1月4日、4月21日、7月22日、10月14日、2019年1月14日丰台区普通地下室检查情况表，2017年7月4日、10月15日、2018年1月4日、4月21日、7月22日、10月14日、2019年1月14日北京市丰台区民防局人防工程安全检查通知书，显示涉案房屋多次被北京市丰台区房屋管理局等部门以居住人、改变原使用用途、没有消防、卫生检查合格证明等要求整改，证明百顺源中心所租用的租赁物无法使用。市政公司、紫东公司认可上述证据的真实性，不认可证明目的，并表示2017年7月4日北京市丰台区房屋管理局、北京市丰台区民防局出具丰台区普通地下室检查情况表、北京市丰台区民防局人防工程安全检查通知书的当天，百顺源中心与装修公司签订施工合同，因此产生的80余万元装修费用应当由百顺源中心自行承担。百顺源中心向法院提交2017年7月4日北京市建设工程施工合同、收据、39号楼监控清单、照片，证明其对承租房屋进行装修、安装安防设备等共支付了899143元并申请对其装修及相关设施进行价值评估。市政公司、紫东公司不认可百顺源中心提供的上述证据，亦不同意进行评估。百顺源中心向法院提交《委托代理合同》、现金存款凭证，证明为本案聘请律师支付10000元。另，百顺源中心表示其于2017年7月7日、7月24日、9月15日分别向徐双转账65000元、42135元、80000元，共计187135元，减去租金126403元、保证金42135元、电费押金1000元、水费押金500元，剩余的17097元即是其损失。庭审中，百顺源中心表示2019年11月底，其曾向紫东公司、市政公司发出通知，要求两公司收回涉案房屋，但两公司均拒绝收房。现百顺源中心已将涉案房屋锁门，钥匙两公司下属的物业公司都有。紫东公司、市政公司均否认收到百顺源中心要求收回房屋的通知，亦否认持有涉案房屋的钥匙。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，市政公司与徐双签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，系有效合同，双方均应按此合同履行。后该合同项下徐双的一切权利、义务、责任一并由百顺源中心承担，该合同项下市政公司的一切权利、义务、责任一并由紫东公司享有和承担，百顺源中心及紫东公司亦应按上述原《房屋租赁合同》的约定继续履行。本案争议焦点之一为原《房屋租赁合同》及《补充协议》是否应于百顺源中心起诉之日起解除。现百顺源中心称市政公司提供的房屋不符合《北京市人民防空条例》第二十二条（平时利用人民防空工程应当经所在地区、县人民防空主管部门批准，并按规定使用）、《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第五条（使用人民防空工程，应当按照所在地区人民防空主管部门批准的要求使用）、第八条（地下空间用于出租的，应当按照本市房屋租赁管理的相关规定办理登记）、第十四条（使用普通地下室，应当符合规划确定的使用用途，使用人不得擅自改变使用用途）、第十五条（使用普通地下室从事商业、文化娱乐业以及其他生产经营活动或者作为居住场所的，装饰装修及使用前应当向普通地下室所在地区住房城乡建设行政主管部门办理备案）等规定，没有向百顺源中心提供符合合同约定的房屋，致使其无法使用租赁物，导致合同目的不能实现。法院认为，2016年12月，徐双与市政公司签订《房屋租赁合同》时，写明徐双同意按照该房屋的现状租赁，承诺任何时候不得以房屋现状及权属问题为由，提出包括但不限于与市政公司解除合同、延付或拒付租金等要求，2017年7月，百顺源中心与徐双、市政公司签订《合同主体变更协议》时，亦写明原合同项下徐双的一切权利、义务、责任一并由百顺源中心承担，除该协议约定情形外，原合同其他内容不变。该协议生效后，百顺源中心应与市政公司履行原合同。上述约定应视为百顺源中心在签订《合同主体变更协议》时即已知晓涉案房屋的现状及规划用途等，现百顺源中心以市政公司未提供符合合同约定的房屋、致其无法使用租赁物为由要求解除合同，没有法律依据。本案争议焦点之二为百顺源中心主张的各项赔偿事宜。因原《房屋租赁合同》已于2019年11月30日到期终止，现涉案房屋仍由百顺源中心控制，而百顺源中心仅支付至2017年12月31日的租金，现其要求市政公司、紫东公司退还2017年7月1日至12月31日的租金，没有法律依据。根据合同约定，保证金系用于抵偿包括但不限于租金的支付、房屋损坏的赔偿及因承租方原因影响房屋再出租等造成的损失等，现百顺源中心在未支付2018年1月1日之后租金的前提下即要求市政公司、紫东公司退还房屋保证金、水电费押金，亦没有法律依据。根据合同约定，百顺源中心应于到期日腾空并完好交回房屋给紫东公司，且百顺源中心无权向紫东公司主张装修改造等任何费用补偿，按照约定，除百顺源中心自置的可移动办公室家具和装修物外，其他一切改建、增建或改造，在合同期满之日起除紫东公司要求百顺源中心拆除或恢复原状外即为紫东公司无偿所有，故百顺源中心现要求紫东公司、市政公司赔偿其装修损失，没有法律依据。百顺源中心要求紫东公司、市政公司支付其律师费及赔偿其支付给徐双的转让费差额17097元，亦没有法律依据。综上所述，对百顺源中心要求确认其与市政公司、紫东公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年6月6日解除的诉讼请求，法院不予支持；对百顺源中心要求市政公司、紫东公司退还租金、租赁保证金、水电押金及赔偿装修损失、律师费、其他各项经济损失的诉讼请求，法院亦不予支持。判决：驳回北京百顺源劳务服务中心的全部诉讼请求。二审中，关于一审判决认定事实部分记载的“百顺源中心向本院提交……丰台区普通地下室检查情况表……北京市丰台区民防局人防工程安全检查通知书，显示涉案房屋多次被北京市丰台区房屋管理局等部门以居住人、改变原使用用途、没有消防、卫生检查合格证明等要求整改”，百顺源中心不认可涉案39号楼被“以居住人”的原因要求整改，认为上述文件并未显示39号楼有人居住，而是31号楼标注有人居住。市政公司、紫东公司认为检查表标注有人居住的31号楼的上一行列有39号楼，两行是相连的内容，并不是只有31号楼。本院对于一审判决认定的事实予以确认。本院认为，关于涉案《房屋租赁合同》的效力，根据百顺源中心所述的违反《中华人民共和国人民防空法》等相关法律法规规定，未办理人防工程使用证、未变更规划用途、未经备案等情节，尚不足以作为否定上述合同效力的充分依据，故本院对于百顺源中心据此主张合同无效，不予支持。关于百顺源中心主张《房屋租赁合同》《补充协议》《承诺书》中相关条款为格式条款应为无效一节，经本院审查，本案中，百顺源中心系通过与市政公司、案外人徐双签订《合同主体变更协议》的方式，从案外人徐双处承继《房屋租赁合同》项下的相关权利义务和责任，且《合同主体变更协议》约定“除本协议约定情形外，原合同其他内容不变”，故如果百顺源中心对于《房屋租赁合同》中相关条款有不同意见，在签订《合同主体变更协议》时应予提出或者通过签订相应补充协议等方式予以明确，但是，根据《合同主体变更协议》的记载，百顺源中心与市政公司并未排除《房屋租赁合同》等文件中相关条款的适用，故应认定涉案合同为百顺源中心的真实意思表示，现百顺源中心在诉讼中主张相关条款为格式条款，依据并不充分，本院不予支持。关于百顺源中心主张其与市政公司、紫东公司之间的《合同主体变更协议》未生效一节，经本院审查，该《合同主体变更协议》上有协议相关方签章，根据百顺源中心所述的该协议未提及权利义务交割时间和承担方式等情节，亦不足以否定该协议的合同性质，故本院对于百顺源中心该项上诉意见不予采纳。关于保证金，经本院审查，一审中市政公司曾提出过折抵房屋租金的抗辩，一审判决对此并未超范围裁判。对于水电押金，因涉及水电交割，而涉案房屋尚未实际完成交接，相关方交接完成之后如有争议可另行解决，本案不予处理。关于百顺源中心主张市政公司未按约定和合同目的提供租赁物构成违约，百顺源中心有权解除合同，百顺源中心的损失应获赔偿一节，根据查明的事实，承租人“已充分了解出租房屋的基本情况，针对房屋的产权证等手续仍在办理和完善过程中，没有任何异议，承诺自行承担由于房屋权属问题所造成的包括但不限于无法办理经营许可证等相关证件、租赁期内拆除等风险和损失，无需甲方承担与此有关的责任和损失”“同意按照该房屋的现状租赁，承诺任何时候不得以房屋现状及权属问题为由，提出包括但不限于与甲方解除合同、延付或拒付租金、减免租金、冲抵租金、赔偿损失等要求。”据此，百顺源中心在继受承租人权利义务责任时，对于涉案房屋包括现状、权属问题等在内的基本情况应当有相应的认知，且租赁标的物为地下室，不同于地上建筑，对于针对地下室的相关法律法规和规定，百顺源中心亦应当知晓，在合同已对因房屋权属问题造成的包括但不限于无法办理经营许可证等相关证件、租赁期内拆除等风险负担作出约定的情况下，百顺源中心仍然通过签订《合同主体变更协议》的方式承继《房屋租赁合同》项下的相关权利义务和责任，承诺自担相关风险和损失，表明百顺源中心对于相关风险和损失负担已有相应的认知，现百顺源中心又基于涉案房屋未办理规划许可证、规划用途变更、备案等故其无法使用涉案房屋，要求解除合同、赔偿损失等，依据并不充分，一审判决未予支持，处理结果并无不当。关于百顺源中心所述的一审法院未准许证人出庭一节，不影响本案处理结果。综上，百顺源中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决驳回百顺源中心诉讼请求的裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15804元，由北京百顺源劳务服务中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二一年四月三十日法官助理 云 姣书 记 员 祝 石