河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终1344号上诉人（一审原告、执行案外人）：贾晓银，女，1986年1月12日出生，汉族，住北京市密云县。委托诉讼代理人：段少良，北京德亮律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：河南瑞腾置业有限公司，统一社会信用代码：91411625396040382D，住所地：郸城县人民路北段迎宾楼。法定代表人：赵昆明，任该公司执行董事。委托诉讼代理人：崔新亚，河南覃思律师事务所律师。被上诉人（一审第三人、被执行人）：李纪丰，男，1968年12月26日生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：赵小东，四川天普律师事务所律师。上诉人贾晓银因与被上诉人河南瑞腾置业有限公司、李纪丰执行异议之诉一案，不服河南省郸城县人民法院（2020）豫1625民初5480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贾晓银委托代理人段少良，被上诉人河南瑞腾置业有限公司委托诉讼代理人崔新亚，被上诉人李纪丰委托诉讼代理人赵小东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾晓银上诉请求：1、请求二审法院依法撤销河南省郸城县人民法院作出的（2020）豫1625民初5480号民事判决，改判支持上诉人原审的诉请或者发回重审。2、请求二审法院判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判决认定事实错误。上诉人贾晓银与被上诉二李纪丰2019年4月26日签订二手房买卖合同，购买位于惠东县港口镇××地段××酒店公寓××房，房产权证号：粤（2018）惠东不动产权第0044010号。上诉人按照合同的约定支付定金及全部房款后于2019年5月10日在惠东不动产中心提交过户资料，按照二手房过户流程办理，首先要做网签，于当日双做网签，被上诉人二李纪丰并出据收到全部房款。当天下午并将房屋水、电房子钥匙交付给上诉人贾晓银，并于当办理了入住。2019年5月25日上诉人与檀悦豪生物业管理公司签定涉案房屋物业合同，并补交以前所欠的物业费，水电费。2019年7月5日上诉人对涉案房屋进行装修，2019年8月26日按照房屋过户流程交纳涉案房屋全部房产契税。2019年8月27日按过户流程应当办理变更登记时被河南省郸城县人民法院查封。从2019年9月6日将被上诉人诉至涉案房屋所在法院，因管辖问题被驳。2020年3月因国家疫情，上诉人就没有理彩这件事情。2020年11月27日河南省郸城县人民法院将涉案房屋进行拍卖，上诉人向郸城人民院提起案人执行异议之诉。一审法院没有查清事实，上诉人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签定合法有效的书面买卖合同，上诉人贾晓银于2019年4月26日与被上诉人二李纪丰签定涉案房屋合同，见证据：二手买卖合同、网签合同、惠东房产管理局出据证明。被上诉人一依申请郸城人民院于2019年5月28日查封涉案房屋。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；规定中的“合法占有”，应以买受人实际控制该房屋为准，其是否实际入住或使用则不是对该房屋合法占有的必要条件。一审中上诉人已经提供如下证据：檀悦豪生物业公司出据证明，2019年5月1日入住涉案房屋、上诉人与被上诉人关于涉案房屋在2019年5月10日钥匙、水电卡及其它物品交接单、物业合同、交纳2019年5月25日物业费、水费、电费票据。都能证明在2019年5月28日查封之前合法占有房屋，一审法院错误的认为必须本人24小时住在涉案房屋里才是合法占有，这明显是违背事实及法律规定。（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，上诉人在一审中提供了被上人二李纪丰收到全部房款的收据、李纪丰在惠东县法院开庭笔录承认收到全部房款、上诉人现金来源、现金交付地点、保管现金保险箱。及李被上人二李纪丰在2019年5月9日收到房款支付给别人的收据。以上证据证明上诉人支付了全部房款。一审中上诉人一主观认为不可能现金支付，根据证据规则，应该拿出证据来证明没有支付，一审程序中被上诉人一没有提供证据，应当承担不利后果。一审法院也不查明事实，就依没有转帐记录否决没有支付房款，这一行为明显违法。房屋款项支付有两种方式：（1）现金支付，（2）银行转帐方式。因被上人二李纪丰个人银行帐户及公司帐户被法院查封，无法收款，所以采用现金支付。上诉人贾晓银是担保公司、商业保理公司董事长，有大量现金放在保险箱里。（四）非买受人自身原未办理过户登记。案外人具有向房屋登记机构递交过户登记材料，或者向出卖人提出办理过户登记请求等积极行为，或者虽无上述积极行为，但未办理过户登记有合理客观理由的，可以认定为“非因案外自身原因”，上诉人在一审中提供涉案房屋在惠东过户登记的全部材料，并完成了过户登记部分内容网签、交纳房屋契税、诉至涉案房屋所在地法院要求过户，这些证据证明不是非因案人自身原因，是涉案房屋被查封无法过户。涉案房屋完全归上诉人贾晓银所有，河南省郸城县人民法院应当解除涉案房屋的查封。二、一审法院适用法律错误。一审法院应当在查明事实的情况下适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及九民纪要关于“合法占有”，“非因案外人自身原因”司法解释作为法律适用。综上所述，请求贵院支持上诉人的全部请求！河南瑞腾置业有限公司答辩称：一、李纪丰在本案中出示的证据在原审中已经进行查明。本案执行依据郸城县人民法院（2019）豫1625民初4706号判决书在本院认定事实部分（第8页第8行）查明：“2019年7月23日，河南瑞腾置业有限公司曾经向德丰春源商贸（北京）有限公司出具债权转让通知书，要求将其拖欠本公司的借款本金、利息等共计1679.94万元于当日之日起转让给郸城成成生物科技有限公司；按照（2019）豫1625民初3229号民事调解书内容，同意以物抵债，由德丰春源商贸（北京）有限公司将其购买的位于南阳市高新区张衡路与独山大道交叉口3J幢5层502室的2000平方米过户给郸城成成生物科技有限公司。但德丰春源商贸（北京）有限公司并没有按照此通知予以办理，此债权转让未果。”由此可知，李纪丰在本案出示的证据在原审中已经进行审理查明，原审法院已经认定债权转让未果。李纪丰在原审中并未主张河南瑞腾置业有限公司的债权已经消灭，在执行异议之诉中再提出上述抗辩，属于对原审判决提出异议，不属于本案执行异议之诉的审查范围。虽然李纪丰已经提出再审申请，但尚未撤销原判决定再审，根据《民事诉讼法》第206条的规定，在（2019）豫1625民初4706号判决书被依法撤销之前，不影响该案的强制执行，也不影响本案执行异议之诉的审理。二、贾晓银在人民法院查封之前并未实际入住涉案房屋。涉案房屋从2019年5月28日11时10分44秒至今一直处于被人民法院查封的状态。2019年8月28日，郸城县人民法院工作人员到涉案房屋的物业公司心进行调查，涉案房屋在物业公司登记的业主仍然是李纪丰，物业费从2019年5月1日到2019年8月31日一直处于欠费状态，并且涉案房屋目前无人居住。其次，贾小银提供的物业管理服务合同（第6页）第七条第六项约定：若甲方在一个完整的自然月内未入住，则当月物业管理费按甲方住宅的总建筑面积当月3.4元/m2的标准计收。而贾晓银在2019年10月1日之前都是按照3.4元/m2的标准缴纳物业费，说明贾晓银在2019年10月1日之前没有入住涉案房屋。贾小银提供的水费收据也显示涉案房屋在2019年10月1日之后才有用水，印证了贾晓银在2019年10月1日之后才入住涉案房屋。由此可知，贾晓银在人民法院查封前并未实际入住涉案房屋，不能排除人民法院的执行。三、贾晓银并未实际交付购房款。贾晓银主张涉案房屋购房款380万元全部用现金交付，不符合一般交易常理，贾晓银应当提供其银行流水证明现金取款记录。贾晓银主张2019年5月10日在惠东××将80万元现金交付给李纪丰，应当提供2019年5月10日在惠东的现金取款记录。根据一般交易习惯，贾晓银不可能携带80万元现金从北京到达惠东。四、贾小银未办理过户自身存在过错。贾小银提供的2019年4月26日签订的二手房买卖合同，第十条约定：在签订本合同10日内办理房屋登记手续。但是直至2019年5月28日涉案房屋于被人民法院查封，贾小银在此一个多月的时间里，能够办理过户却没有办理，自身存在一定过错。即便贾晓银在2019年5月10日办理网签合同备案，也已经超出合同约定的10日期限。贾晓银在2019年8月26日缴纳契税及其他税费是在郸城县人民法院查封涉案房屋之后，不能对抗人民法院的查封行为。五、贾晓银的房屋买卖合同备案不能对抗人民法院的查封行为。根据最高人民法院（2017）最高法民终606号民事判决书的观点，对商品房买卖合同进行的备案，属于行政管理范畴，而预告登记制度系物权法规定的一种物权登记制度。合同备案登记与不动产预告登记存在本质区别。根据物权法定原则，商品房买卖合同的备案并不当然产生预告登记的物权效力。根据物权的排他性原则，只有物权或者准物权才能够排除法院的强制执行行为。贾晓银对执行标的享有债权，并非物权或者准物权，不能对抗法院对涉案标的物的查封行为。综上所述，贾晓银的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，请求法院依法驳回贾晓银的上诉请求，维持原判。李纪丰答辩称：同意贾晓银陈述的事实与理由。1、李纪丰于2019年4月26日与上诉人签订了房屋买卖合同，并于2019年5月10日办理过户的相关程序并进行了网登，并于2019年5月10日将房产的钥匙相关物品以及物业交接一并交付给了上诉人。2、李纪丰在2019年4月29日北京市朝阳区经侦大队受理以非法集资名字叫德丰利达北京控股有限公司急需现金应付客户的钱，且李纪丰本人收到房款以后，也把这个钱给了苏向东报案人，报案人也主动说这个案子，他才会不报案了。3、李纪丰与被上诉人河南瑞腾置业有限公司之间不存在债权债务。理由是2019年7月23日河南瑞腾置业有限公司与李纪丰之间的债权债务一并转让给了郸城城村生物，并且将债权通知书已经送达给李纪丰本人。李纪丰、李纪丰的代理律师去处理，并且收到了债权通知书，债权转让已经成立了。被上诉人还将第3人的房子进行查封是无权查封，因为他们之间与河南瑞成置业公司之间没有债权债务了，而形成债务的是郸城城村生物科技有限公司，根据在债权转让的法律规定，形成新的债权债务了。4、在另外一个案中已经将这个房产2019年的8月14日已经解封了。8月23日上诉人又将房子查封，存在主观恶意查封的行为致使第三人的债务更加扩大，第三人的债务在无限的扩大，所以希望法庭同意第三人的答辩意见。贾晓银向一审法院起诉请求：1、请求法院中止（2020）豫1625执998号执行裁定并停止对广东省惠东县港口镇××地段××酒店公寓××房（以下称涉案房屋）的查封；2、请求法院确认涉案房屋归原告贾晓银所有；3、被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2019年4月26日，原告贾晓银（买方）与第三人李纪丰（卖方）签订了二手房买卖合同，约定：第一条，卖方所转让房地产坐落于惠东县港口镇××地段××酒店公寓××房，房产权证号：粤（2018）惠东不动产权第0044010号，登记建筑面积为246．36平方米，套内建筑面积为195.52平方米，该房地产土地使用权年限自1996年4月20日至2066年4月19日止；第二条，该房地产没有设定抵押也未被查封，卖方对该房地产享有完全的处分权，乙方在房产正式交易前支付给甲方定金一百万元，上述定金在乙方最后一次付款时冲抵房款，甲方收到定金后中途不得借故中止售房给乙方，否则赔偿三倍定金给乙方，乙方未能如期付清房款，则支付给甲方的定金不予退还；第三条，该房地产转让总价款为三百八十万元整；第五条，买方于2019年5月10日前一次性付清全部房款；第十条，买卖双方须在签订本合同10日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，买房应按照行政机关的登记手续要求积极协助。原告贾晓银与被告李纪丰未按照合同约定及时办理房产过户手续。2019年5月10日，原告贾晓银与第三人李纪丰在广东省惠东不动产登记中心办理了合同网签备案，合同编号“惠东（2019）20001648”，同日李纪丰出具房款收据，收到购房款380万元，并办理房屋水、电、天然气交接手续。2019年8月26日，相关部门为原告开具了广东增值税普通发票一份、税收缴款书两份。原告提交一份其与惠州市檀悦豪生物业管理有限公司签订的“檀悦度假酒店公寓物业管理服务合同”，落款日期为2019年5月25日。原告提交的惠州市檀悦豪生物业管理有限公司出具的落款时间为2019年5月25日的收款收据显示：房号5-2801面积246.36㎡自2018年6月1日至2019年4月30日物业管理费9,213.83元。折合物业费每月每平方米3.4元，收款收据为手写。原告提交的2019年10月17日的“收款收据”显示2019年5月1日至2019年9月30日物业管理费4,188.10元，折合物业管理费每月每平方米3.4元。原告提交的2019年12月15日的“收款收据”显示2019年10月1日至2019年11月30日物业管理费2,512.87元，折合物业管理费每月每平方米5.10元。原告提交的2020年7月11日的“收款收据”显示自2019年12月1日至2020年1月31日，物业管理费2,512.87元，折合物业管理费每月每平方米5.10元。2019年原告以诉前财产保全损害责任纠纷将被告诉至广东省惠东县人民法院一案，因管辖问题被驳回。2019年12月6日，原告将李纪丰诉至广东省惠东县人民法院，广东省惠东县人民法院作出（2019）粤1323民初7584号民事裁定书，驳回原告贾晓银的起诉。2019年5月22日，申请人河南瑞腾置业有限公司向法院申请诉前财产保全，要求查封、冻结或扣押被申请人德丰春源商贸（北京）有限公司、德丰利达资产管理集团有限公司、李纪丰名下的财产1,500万元。法院于2019年5月22日作出（2019）豫1625财保54号民事裁定书，裁定：冻结被申请人德丰春源商贸（北京）有限公司、德丰利达资产管理集团有限公司、李纪丰名下的1,500万元的银行存款一年；或者查封被申请人德丰春源商贸（北京）有限公司、德丰利达资产管理集团有限公司、李纪丰名下的1,500万元资产，查封期限一年。法院依此裁定于2019年5月28日11时10分，将李纪丰名下涉案房屋予以查封（轮候），房产权证号：“粤（2018）惠东不动产权第0044010”。2019年6月10日，河南瑞腾置业有限公司起诉被告德丰春源商贸（北京）有限公司（法定代表人李纪丰）、德丰利达资产管理集团有限公司、李纪丰，要求三被告归还借款1,500万元及利息。后双达成协议，法院于2019年7月10日作出（2019）豫1625民初3229号民事调解书，协议内容：“一、被告德丰春源商贸（北京）有限公司自愿于2019年7月20日之前偿还原告河南瑞腾置业有限公司借款本金1,500万元及利息172.35万元，被告德丰利达资产管理集团有限公司对上述债务承担连带清偿责任；二、原告河南瑞腾置业有限公司自愿放弃其他诉讼请求；三、案件受理费55,900元、财产保全费5,000元、诉讼财产保全责任保险费15,000元，由被告德丰春源商贸（北京）有限公司负担”。2019年8月14日，法院作出（2019）豫1625财保54号之一民事裁定书，于2019年8月27日9时31分，将李纪丰名下涉案房产予以解封。2019年8月22日，法院受理原告河南瑞腾置业有限公司诉李纪丰合同纠纷案，于2019年11月4日作出（2019）豫1625民初4706号民事判决书，判决：一、被告李纪丰（反诉原告）在判决生效之日起三十日内向原告河南瑞腾置业有限公司偿还402.94万元；二、驳回原告（反诉被告）河南瑞腾置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告李纪丰的反诉请求。2019年8月23日，法院作出（2019）豫1625民初4706号之一民事裁定书，于2019年8月27日8时58分，将李纪丰名下涉案房产予以轮候查封。2019年8月28日，惠州市檀悦豪生物业管理有限公司物业服务中心向法院出具证明，内容为：“房5—2801，姓名李纪丰物业管理费计费起止时间2019.5.1-2019.8.31，本月应交物业费1,675．24元，往月欠费2,512．86元，应交合计4,188.10元，目前暂无人居住2019年8月28日”。因李纪丰未履行（2019）豫1625民初4706号民事判决书确定的义务，河南瑞腾置业有限公司向法院申请执行，2020年6月27日，法院作出（2020）豫1625执998号之一执行裁定书，于2020年7月20日对涉案房屋再次续封，查封期限至2023年8月26日。原告贾晓银曾向法院提出执行异议，要求解除查封，法院审查后于2020年11月20日作出（2020）豫1625执异64号执行裁定书，驳回贾晓银的执行异议申请。李纪丰向法院申请中止拍卖涉案房屋，法院于2020年11月26日作出（2020）豫1625执异65号执行裁定书，裁定中止拍卖涉案房屋。一审法院认为，本案是执行异议之诉，争议焦点是原告对执行标的（涉案房产）是否享有足以排除强制执行的权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力”。原告贾晓银与第三人李纪丰2019年4月26日签订的二手房买卖合同第十条约定：买卖双方须在签订本合同10日内共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。但是，二人未按照合同约定办理转移登记手续，不发生物权变动效力。关于合同网签备案问题，备案登记是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房买卖合同进行的备案登记，属于行政管理范畴。预告登记制度是物权法确定的一种登记制度，预告登记后，其请求权产生权利保全的效力。所以，备案登记与预告登记存在本质区别，原告进行了合同网签备案，并不产生物权预告登记的效力。关于原告是否合法占有涉案房产问题：首先，2019年8月28日，法院执行干警去惠州市檀悦豪生物业管理有限公司物业服务中心调查时，该物业公司证明业主是李纪丰，从2019年5月1日欠物业管理费，目前无人居住；其次，根据原告提供的四份物业公司出具的收取物业管理费的收款收据可以认定，从2018年6月1日至2019年9月30日，物业管理费是按每月每平方米3.4元收取的，未足额征收物业管理费，从2019年10月1日后，是按5.1元收取的，物业收费一般在房屋无人居住的情况下，减收物业费。所以，原告贾晓银2019年8月28日前并未实际入住涉案房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，从原告贾晓银与第三人李纪丰2019年4月26日签订二手房买卖合同至法院2019年5月28日查封涉案房屋，一个多月的时间里，原告可以办理预告登记或过户登记，而未办理，原告自身存在过错；其次，原告在法院2019年5月28日查封该涉案房屋前尚未实际入住该涉案房产，甚至到2019年8月28日续封该房屋时也未入住；第三、原告也未提供出已经支付380万元房款的确切证据（如转款手续、交付现金时的现场拍照等）。综上，原告贾晓银对该涉案房产享有的权益不能排除法院的执行。本案是执行异议之诉，与第三人李纪丰非法吸收公众存款罪刑事案件不是同一法律关系，也不需要以此刑事案件审理结果为依据，第三人要求中止诉讼的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告贾晓银的诉讼请求。案件受理费22,800元，由原告贾晓银负担。本院二审未查明新的事实，对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题是案涉房屋买卖关系的买受人贾晓银是否以现金交付方式清偿其主张的房屋价款以及贾晓银作为房屋买受人对其主张所交易的房屋未及时办理过户登记的后果是否存在过错。本案中上诉人称之所以支付巨额现金进行交易的背景条件系因第三人李纪丰涉嫌非法吸收公众存款账户被查封，李纪丰账户被司法机关查封冻结清楚表明其个人信用已遭遇严重危机，贾晓银作为交易相对人在李纪丰个人信用在遭遇危机情况下仍旧与之进行巨额现金交易，有违正常人认知水平，故其主张现金交易缺乏正当性和合理性。案外人执行异议之诉作为一种审判制度，该制度中对案外人排除人民法院执行的主张规定了严格的举证责任，相应的对案外人主张以现金支付方式获取的交易的标的物权的请求规定了更严格的条件。本案中证据显示，上诉人贾晓银明知交易时交易相对人李纪丰面临债务危机，其已在案涉房屋买卖合同约定了双方及时办理过户登记的条款，但其未能恪守合同约定，致使在合同约定登记期限届满后被人民法院查封，所以一审判决认定上诉人足额支付价款的主张缺乏客观性不予以支持且认定上诉人对未及时办理过户登记存在过错适当，上诉人的上诉理由本院不予以采信，原判适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22,800元，由贾晓银负担。本判决为终审判决。审判长  李顺起审判员  谢 铭审判员  张海涛二〇二一年四月二十三日法官助理张艳敏书记员唐荣川