贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初3265号 原告：夏德英，女，汉族，1968年1月29日出生，住贵州省毕节市。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房。统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司执行董事长。 委托诉讼代理人：李娇，女。 第三人：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路。统一社会信用代码：91520502556644557Y。 法定代表人：丁昌泽，系公司董事长。 委托诉讼代理人：陈隆沅（特别授权），男。 原告夏德英与被告贵州七众置业有限公司、第三人毕节市天厦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2021年2月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告夏德英，被告委托诉讼代理人李娇，第三人委托诉讼代理人陈隆沅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏德英向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期办理房产证违约金（从2016年11月1日起按每日已付房款385,584.00元的万分之一计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，暂计50,000.00元，以实际为准）；二、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年9月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。原告向被告购买了该公司开发建设的位于毕节市城市南部新区。2016年8月16日，原告向被告支付了购房款385584.00元。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》中第八章第二十二条第三款的规定“（一）出卖人承诺于2016年11月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在欠款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款价的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能支付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房，出卖人应难当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际支付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。原告自2016年9月16日与被告签订合同后，一直未接到被告转移房屋登记的通知，至此，原告就违约金一事多次与被告沟通，但被告仍然未履行转移登记，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院“以事实为依据，以法律为准绳”的审判原则下，依法判决。 被告贵州七众置业有限公司答辩称：一、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即:“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(1)项处理--(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人己付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容:1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2、买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一的约定。既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)》第十一条:“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应子认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依当事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。 二、原告要求答辩人承担违约赔偿金金额明显过高。首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。大多数购房者在接收房屋之后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够明上述事实，则应当承担举证不能的后果。 三、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按被答辩人诉请依据计算违金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定、答辩人的赔偿能力判决执行可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。 第三人毕节市天厦房地产开发有限公司陈述，据我们了解调查，只知道原告购买的商铺是备案在我公司名下。但我公司与七众房开之间没有涉案房屋真实的买卖合同关系，只要七众房开需要解除涉案房屋的备案，我们公司积极配合。 结合原、被告、第三人的陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明的事实如下：2016年9月16日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市南部新区，建筑面积10.71平方米；总价款为385584.00元，买受人采取一次性付款方式于2016年10月30日前支付全部房价款；出卖人应当在2016年11月1日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2016年11月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”当日，原、被告双方又签订合同附件十二《补充协议》，约定：“关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人;若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”合同签订后，原告依照合同约定支付了购房款385584.00元，被告收取了原告的维修基金、测绘费。 另查明，涉案商铺楼栋于2020年9月23日办理了《不动产权证书》。涉案房屋已备案登记在第三人名下，第三人陈述虽涉案房屋备案在其名下，但其与被告七众房开之间没有买卖合同关系，只要被告七众房开需要，第三人随时配合解除涉案房屋的备案。 本院认为，涉案房屋备案在第三人名下，但第三人陈述涉案房屋虽备案在其名下，其与被告七众房开之间没有买卖合同关系，只要被告七众房开需要，第三人随时配合解除涉案房屋的备案。故第三人与被告之间就涉案房屋没有形成真实的买卖合同关系，涉案房屋的真正买受人系原告。原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2016年11月1日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》之约定，被告应当自逾期之日，即2016年11月2日向原告支付违约金，因双方已经形成委托办证关系，被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故该违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。 《商品房买卖合同》中未约定违约金数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告并未约定超过180日以后，原告不退房时,违约金的计算标准。至今被告未交付办理商品房转移登记的有关文书，已超过180日，根据上述法律的规定，可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年11月2日起计算违约金，但原告主张违约金按已付购房款的日万分之一计算，本院从其所愿；关于违约金的截止时间，原告向被告缴纳了维修基金、测绘费，根据原被告约定视为原告委托被告办证，且涉案商铺楼栋于2020年9月23日办理了《不动产权证书》，具备办证条件，被告在庭审时向原告出具了该证据，违约金截止时间计算至庭审之日止（2021年4月7日）；故违约金计算方式为：以原告已付购房款385,584.00元为基数，按日万分之一的标准，从2016年11月2日计算至2021年4月7日止为62,348.93元（385,584.00元×0.01%/日×1617日）。 关于被告抗辩合同中对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一的约定，即选择退房的抗辩意见。本院认为，对于在原告选择不退房的情形下被告应承担的违约责任，合同中并未进行明确约定，若按被告的抗辩理由，在原告不选择退房的情况下即不能主张被告的违约责任，可能会导致被告有意拖延履行其办理转移登记义务的情形，显然有悖于公平原则，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告夏德英逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金62,348.93元； 二、驳回原告夏德英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525.00元（已减半收取），由被告贵州七众置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二一年四月十六日 书记员  李治樱