甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初11014号原告（反诉被告）：武威市丽都商贸有限公司，住所地甘肃省武威市凉州区公园路。法定代表人：俞秀梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚刚，甘肃合睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨星雨，甘肃合睿律师事务所律师。被告（反诉原告）：兰州遇见酒店餐饮管理有限公司，住所地兰州市城关区天水中路2号（中石化院内）6218室。法定代表人：陈再银，该公司总经理。委托诉讼代理人：李永强,甘肃佳运律师事务所律师。原告武威市丽都商贸有限公司（以下简称：丽都公司）与被告兰州遇见酒店餐饮管理有限公司（下称遇见公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丽都公司的委托诉讼代理人姚刚、杨星雨，被告遇见公司委托诉讼代理人李永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽都公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告继续履行2015年6月24日签订的《转让意向书》,即由原告继续行使对兰州市城关区××路××号宜必思酒店二楼南路大约300平方米范围（现由甘肃热丽科技有限公司租用）的使用权至2027年7月15日;2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告原本与兰州交通运输集团有限公司（以下简称交运集团公司）签订了房屋租赁合同,约定原告将位于兰州市城关区××路××号的整栋楼整体租赁，期限为15年。后被告遇见公司多次与原告丽都公司商议转让事宜，经双方协商原告同意转租，但对于转让费被告表示拿不出来希望的数额，提出由原告长期使用部分房屋抵顶转让费。因此原告曾同意大幅度减少转让费，双方达成一致。2015年6月24日，原告丽都公司作为甲方与被告遇见公司作为乙方签订了转让意向书，该意向书约定:原告丽都公司作为甲方将其与交运集团公司于2012年7月16日签订房屋租赁合同中甲方的权利义务转让给乙方;转让意向书签订后，甲方协助乙方到交运集团公司办理与交运集团公司签订房屋租赁合同，如果交运集团公司不同意直接与乙方签订租赁合同，甲方取得交运集团公司的同意后，直接转让交运集团的租赁合同。……速8酒店2楼南面大约300平方米范围（现由甘肃热力科技有限公司租用）归甲方无偿使用，使用期限等同于房屋租赁期限。无偿使用包括甲方自用或甲方租赁给其他第三方使用，收益归甲方所有；该范围内财产不在转让之列，所有权归甲方所有。此外双方还约定了其他权利义务，违约责任，争议解决等相关事宜。意向书签订后双方按约履行，被告遇见公司在原告丽都公司的协助下，与涉案房屋楼房产权所有人签订了为期10年的整栋楼整体租赁合同，但根据意向书约定，原告将涉案酒店2楼南面大约300平方米的房间租赁给甘肃热力科技有限公司使用（现由被告与甘肃热力科技有限公司签约，被告再将租赁费转让给原告）。后被告遇见公司声称将该酒店承包转让给了兰州迎宾酒店管理有限公司，现原告与甘肃热力科技有限公司的原租赁合同期限届满，双方同意续租，但兰州迎宾酒店管理有限公司无理阻碍原告丽都商贸有限公司与甘肃热力科技有限公司续签合同，导致原告无法正常使用涉案房屋。原告认为原告丽都公司与遇见公司签订转让意向书时，已明确约定涉案酒店2楼南面大约300平方米范围内的合法使用人，因被告的原因现无法正常使用房屋，依据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务，不符合约定的，采取继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告遇见公司辩称，原告的诉请诉请何事实及法律依据，依法应当予以驳回。原被告于2015年6月24日签订了《转让意向书》，约定原告对涉案房屋享有在租赁期限内的无偿使用的权利，但此无偿使用的权利仅限于在被告的租赁期限内。但因被告公司经营原因，被告与涉案房屋所有权人于2019年3月27日签订了《解除租赁合同协议书》，已依法解除了双方之间的租赁合同，双方之间的租赁关系已依法消灭，被告对涉案房屋已不具有使用权，故原告对涉案房屋的使用权亦因被告的租赁期限届满而随之消失，况且涉案房屋所有权人已经将该房屋租赁给了他人，被告亦已将此告知了原告，且涉案房屋所有权人的要求，被告已配合承租人完成了除本案案涉房屋之外的房屋交接，但原告始终拒绝将涉案房屋返还给所有权人，故原告对该房屋继续占有、收益依法属于无权占有，应当将涉案房屋腾退返还给房屋所有权人或者承租人。其次，被告客观上自始至终未占有涉案房屋，涉案房屋始终是原告租赁给了他人使用，故被告对涉案房屋在客观上无法行使任何的使用权利。故原告诉请要求被告继续履行合同毫无任何事实和法律依据，依法应当驳回。被告遇见公司向本院提出反诉请求:1、请求依法判令反诉被告丽都公司按约向其支付截止2020年10月24日的房屋使用费共计人民币38400元；2、本案反诉费受理费及所有诉讼费均由丽都公司承担。事实与理由：2015年6月24日，反诉原告与反诉被告签订转让协议书，约定反诉被告将其与交运集团公司于2012年7月16日签订的房屋租赁合同中的权利义务转让给反诉原告，并约定反诉被告对部分房屋继续享有临时的使用权，但应按月向反诉原告支付600元的费用，该费用包括水费、电费、物业费及房屋使用所需等其他费用。协议签订后，反诉原告按约将相关房屋继续交付反诉被告使用完全履行了合同义务，但时至今日，反诉被告未向反诉原告支付一分钱的房屋使用费用，构成严重违约，且已给反诉原告造成了巨大的经济损失，反诉原告多年来多次积极于反诉被告协商费用支付事宜，均遭到被告的无理拒绝欠反诉被告应涉案房屋租赁纠纷诉至法院，反诉原告无奈，特提起本案诉讼，以维护反诉原告的合法权益。原告丽都公司针对被告遇见公司的反诉答辩如下：1、按照双方合同的约定原告的确应向被告支付600元的费用，且双方口头协商，由被答辩人收取本案涉诉二楼房屋的物业费777元，双方已经口头协商被答辩人不再收取这600元的费用。2015年6月24日，双方签订转让意向书，就答辩人承租的位于兰州市城关区××路××号速8酒店的转让事宜达成一致，约定答辩人将其与交运集团公司于2012年7月16日签订的房屋租赁合同中享有的权利义务转让给被答辩人。该意向书第3条第6、7、8款明确约定答辩人对速8酒店720号房、二楼南面大约300平方米范围的房间及七楼楼顶大约100平米临时用房归甲方无权使用，收益归甲方所有，该范围内财产不在转让之列。同意该意向书第3条第9款约定，本意向书签订移交清单完成后，甲方每月固定支付乙方600元的费用，该费用包括水费、电费、物业费及房屋使用所需的其他费用。意向书签订之后，双方按约履行，答辩人移交了整栋房屋，但对于协议书约定的由被答辩人无偿使用的七楼楼顶的房屋，被答辩人借用两年多，借用时双方曾口头约定被答辩人不再收取600元的费用，此后因答辩人委托被答辩人与甘肃热力科技有限公司签订租赁合同，由被答辩人代收租金及物业费，答辩人与被答辩人口头协商，由被答辩人向热力公司收取777元的物业管理费，答辩人不再收取600元的水电费。2、被答辩人诉称的600元费用系三处房屋的费用，但被答辩人实际仅仅使用了两处房屋。双方签订意向书后，被答辩人借用了其中七楼楼顶的房屋，一直由被答辩人借用，两年多后又被被答辩人擅自提供给其他第三人使用，至今答辩人并未实际使用该房屋，故无需向被答辩人缴纳相关的水费、电费、物业费及房屋使用费等费用（七楼楼顶的房屋被答辩已另案诉讼，目前案件正在审理当中）。综上，双方以达成口头协议被答辩人无需向答辩人缴纳相关费用。如被答辩人背信弃义不认可口头协议，因答辩人并未实际使用转让意向书中约定的三处房屋物业，无需向被答辩人缴纳600元的费用，被答辩人反诉要求被答辩人支付截至2020年10月24日的房屋使用费，38400元无事实及法律依据依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：本案所涉房屋位于兰州市城关区××路××号宜必思酒店二楼南端（4个房间和一间卫生间及电梯间）的房屋系交运集团公司对外出租的房屋。2012年7月16日原告丽都公司（乙方）与交运集团公司（甲方）签订房屋租赁合同，约定原告丽都公司承租交运集团公司位于兰州市××路××号××栋房屋（含案涉房屋）、建筑面积为8331.87平方米，租赁期限为15年，自2012年7月16日至2027年7月15日。2015年6月24日，原告丽都公司（甲方）与被告遇见公司（乙方）签订《转让协议书》，协议约定原告丽都公司将与交运集团于2012年7月16日签订的上述房屋租赁合同中的甲方权利义务转让给乙方，该协议对转让范围、转让价格、双方权利义务、违约责任进行了明确约定。该协议第三条第7款约定，速8酒店二楼南面大约300平方米范围（现由甘肃热力科技公司租用）归甲方无偿使用，使用期限等同于房屋租赁期限。无偿使用包括甲方自用或甲方租赁给第三方使用，收益归甲方所有；该范围内财产不再转让之列，所有权归甲方。该转让协议签订后，被告遇见公司与交运集团签订了房屋租赁合同，被告遇见公司作为承租人承租交运集团公司位于兰州市××路××号××栋房屋（含案涉房屋）。另查明，本案所涉房屋自2014年开始至今由甘肃热丽电热材料有限公司占有使用。2014年1月21日原告丽都公司（甲方）与甘肃热丽电热材料有限公司签订房屋租赁合同，约定甲方出租给乙方的房屋位于兰州市城关区××路××号速8酒店二楼南端4间房和一个卫生间和电梯间（本案所涉房屋）。租赁期限为2014年3月1日起至2016年3月1日止，年租金为120000元，保证金为30000元。合同到期后，甘肃热丽电热材料有限公司（乙方）与被告遇见公司（甲方）于2016年3月25日签订房屋租赁合同，约定由甘肃热丽电热材料有限公司承租上述涉案房屋，租赁期限为2016年3月1日至2018年2月28日，年租金为220000元。2018年3月13日被告遇见酒店与甘肃热丽电热材料有限公司续签房屋租赁合同，约定由甘肃热丽电热材料有限公司继续承租涉案房屋，租赁期限自2018年3月1日至2019年2月28日，年租金为220000元。经查，被告遇见酒店与甘肃热丽电热材料有限公司签订房屋租赁合同后，甘肃热丽电热材料有限公司向被告遇见酒店缴纳房屋租金，遇见酒店收取租金后将该租金全部交付给原告丽都公司。2019年3月21日上述合同履行届满后，被告遇见酒店以其与交运集团公司解除房屋租赁合同为由未与甘肃热丽电热材料有限公司续签新的房屋租赁合同，未收取涉案房屋租金。鉴于此，原告丽都酒店未能继续获取案涉房屋租金收益，产生本案纠纷。综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的转让意向书系双方真实意思表示、内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。该转让协议涉及兰州市城关区276号（原速8酒店）的转让及案涉房屋使用权保留等事宜。协议签订后，双方按照协议约定履行了部分合同义务。原告按约将房屋交付被告经营使用，被告按约向原告支付了转让费及代收的涉案房屋租金。因被告陈述其与交运集团解除租赁合同关系，涉案房屋所属的兰州市城关区276号酒店转由他人经营使用，致使原告使用涉案房屋产生障碍，故本院认为本案纠纷的产生系被告的行为所致。庭审中，被告遇见公司陈述其与交运集团的租赁关系已经解除，其无法保证原告继续使用涉案房屋，但其未向本院提交其与交运集团的合同已经解除的证据材料，其在庭审中认可涉案房屋未向交运集团或新的承租方进行移交，至今仍由甘肃热丽电热材料有限公司占有使用。基于上述事实，本院认为，本案涉案合同并未解除或终止，被告亦未提交涉案合同履行不能的证据，故本院认为涉案合同应当继续履行。关于原告诉请的继续行使对涉案房屋的使用权至2027年7月15日的诉讼请求，本院认为，原告的该项诉讼请求实则是要求对案涉房屋行使占用、使用、收益的权利，其是否享有该权利和能否继续行使该权利至2027年7月15日？如前所述，原、被告自2015年6月24日签订转让协议至今，涉案房屋一直由甘肃热丽电热材料有限公司租用，租金实际由武威丽都公司收取，房屋所有权人交运集团与被告遇见公司均无异议，因此，原告依法享有对涉案房屋占有、使用和收益的权利。其享有上述权利是基于原、被告之间签订的转让协议，依据该协议的约定被告负有保证原告享有上述权利至2027年的合同义务。但被告非涉案房屋的所有权人，其对涉案房屋并无处分权，对涉案房屋的占有、使用、收益的权利是基于其与交运集团公司的租赁合同。因此，上述协议是否能够顺利履行至2027年具有不确定性。在履约过程中合同的当事人瑕疵履行或履行不能的情况下，守约方遭受损失时可以依法采取补救措施、主张赔偿损失或者追究违约责任等再行主张权利。关于被告反诉要求原告按照协议约定支付房屋费用38400元的诉讼请求，根据双方协议的约定，原告需每月固定向被告支付水费、电费、物业费等费用600元，庭审中，原告认可其未按照协议约定向被告支付上述费用，但其认为该费用双方曾协商以其他费用进行了抵偿。被告认可双方曾协商过，但并未实际抵偿。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告未向本院提交已进行抵偿的证据，故对其辩论意见本院不予采信，对于被告反诉的要求原告按照协议约定支付至2020年10月24日水费、电费、物业费等费用38400元的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：一、原告武威市丽都商贸有限公司与被告兰州遇见酒店餐饮管理有限公司继续履行双方于2015年6月24日签订的《转让意向书》，原告武威市丽都商贸有限公司继续享有对位于兰州市城关区××路××号宜必思酒店二楼南端（4个房间和一间卫生间及电梯间）房屋具有占有、使用、收益的权利；二、原告武威市丽都商贸有限公司于本判决生效后十日内向被告兰州遇见酒店餐饮管理有限公司支付水费、电费、物业费等费用38400元。三、驳回原告武威市丽都商贸有限公司的其余诉讼请求。本诉案件受理费50元，由被告兰州遇见酒店餐饮管理有限公司负担，反诉费380元，由原告武威市丽都商贸有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 程 娟二〇二一年四月六日书记员 杜文晖