云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云29民终337号上诉人（原审被告、反诉原告）：周崇武，男，1971年12月12日生，汉族，住云南省南涧县。委托诉讼代理人：周惠，云南昂拓律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：颜希华，男，1973年12月1日生，彝族，户籍所在地云南省南涧县，现住云南省南涧县。委托诉讼代理人：杨煜剑，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：段晓，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。上诉人周崇武因与被上诉人颜希华房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省南涧彝族自治县人民法院(2020)云2926民初1342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周崇武上诉请求：撤销一审判决，改判驳回颜希华的诉讼请求，支持周崇武的反诉请求。事实和理由：一、本案情形完全符合双方的约定解除条件。本案中，被上诉人已经违反《房屋租赁协议》中第四条第5项、第6项的约定，上诉人有权据此解除双方签订的《房屋租赁协议》。双方签订的《房屋租赁协议》第四条第5项约定：乙方不得因为经营活动而破坏门店的环境卫生，要确保门店清洁；第四条第6项约定：乙方经营活动产生的噪音不能影响甲方，确保甲乙双方和平共处。而被上诉人在实际经营中，卫生条件极差，看见就觉得“反胃”，后门进去有恶臭味。并且被上诉人在每天早上6点左右就烧水发出极大的噪音，严重影响上诉人的正常睡眠，为此双方多次产生矛盾，根本无法和平共处。由此可见，本案已经符合双方在《房屋租赁协议》中约定的解除条件，上诉人有权行使解除权。二、本案情形符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件。首先，上诉人在2020年5月就告知过被上诉人，到2020年10月1日即当年租期满时上诉人要收回房屋自己经营，让被上诉人另找房屋，上诉人已经尽到了解除《房屋租赁协议》的通知义务，并在2020年9月被上诉人向上诉人缴纳下一年房租时上诉人明确拒绝接受，因此上诉人已经用自己的实际行动明确表示不履行合同义务，其行为已经完全符合《合同法》第九十四条第（二）项的规定。其次，上诉人因工作等情况发生变化，自己确实需要使用该房屋，现已不再具备继续出租该房屋的条件；同时，上诉人及家庭成员辛苦一天回到家，要洗个澡根本没有热水，致使上诉人一家一年四季都需要到碱坝洗澡，给上诉人一家带来了极大的困扰。上诉人及其家属三年来曾无数次找过被上诉人，要求其不要过度使用热水，但被上诉人对上诉人的该合理要求置之不理；另外，被上诉人不按要求选择正确的油烟排放方式，导致上诉人家二至四楼遭到油烟的严重侵袭，致使上诉人一家的生活质量受到严重影响。上诉人认为以上情况已经完全符合《合同法》第九十四条第（五）项的规定。因此，上诉人认为本案已经完全符合法定解除合同的条件。三、上诉人作为本案所涉房屋的所有权人，有权决定自己的房屋是自己使用还是出租，法律明确规定强迫交易是犯罪行为。四、上诉人坚决不会再继续履行该租赁合同。在本案诉讼发生前，上诉人的家属就曾采取过断水、断电的方式让被上诉人无法经营，致使本案所涉的租赁合同无法履行。在判决书下发后，上诉人的家属又采取了断水断电的措施，其目的只有一个，就是上诉人坚决不会再继续履行《房屋租赁协议》，上诉人愿意承担由此产生的任何法律后果。颜希华辩称，一、本案从未出现约定和法定解除合同的情形，双方合同未解除。1.上诉人认为的约定解除合同情形不存在。租期内，被上诉人一直适当履行合同义务，是上诉人故意制造障碍，拒收被上诉人按时交付的租金。上诉人在上诉人状中陈述的被上诉人违反约定的理由均不成立。一审判决也对上诉人所诉问题进行了查明和认定，关于餐饮的环境卫生，被上诉人在经营过程中从未被环境卫生部门处罚；关于早晨烧水发生的声响，属于上诉人作为出租人收取租金且明知被上诉人经营餐饮的情况下，上诉人的合理容忍义务，不存在是否“无法和平共处”的情况。2.上诉人认为的法定解除情形是错误适用了《合同法》第九十条的规定。《合同法》第九十四条第（二）项的解除权是赋予守约方的，本案中，被上诉人从未出现任何违约情形，反而是被上诉人一直干扰被上诉人经营，上诉人作为违约方不享有该法律条款规定的解除合同的权利。《合同法》第九十四条第（五）项的规定为“法律规定的其他情形”，没有任何法律规定“工作变动”“使用热水矛盾”“油烟排放污染”属于法定的解除合同情形。而且上诉人陈述的没有热水使用的情况也不属实，本案被上诉人就没有过度使用热水，在上诉人与被上诉人沟通过该问题后，被上诉人为避免矛盾已没有再使用热水；油烟管道也是在上诉人的要求指导下进行的安装，如果说油烟真的造成污染，上诉人自身存在重大的、主要的过错。二、双方建立租赁合同关系后，租期内上诉人即不具有对案涉房屋占有、使用的权利。被上诉人从未否认上诉人对案涉房屋的所有权，但上诉人已通过出租的方式处分了其对房屋占有、使用的权利，在合同期内上诉人不享有再次处分房屋占有、使用权的权利。上诉人认为双方继续履行合同属强迫交易，但被上诉人要求继续履行合同是基于自身没有违约行为，合同目的仍可实现，一审判决继续履行也是基于查明的上述事实和法律规定，不知道上诉人认为本案存在强迫交易的犯罪构成体现在哪，若上诉人认为作为守约方的被上诉人要求继续履行合同是强迫交易，则被上诉人有理由认为其构成诬陷，被上诉人保留追究其法律责任的权利。三、上诉人应当继续履行双方签订的租赁合同。上诉人强调其因工作变动等原因，坚决采取断水断电措施不再继续履行协议，其行为及原因均构成恶意违约，违反诚实信用原则，断水断电给被上诉人造成严重的经济损失，作为守约方的被上诉人拒绝解除双方合同，上诉人应当继续履行其合同义务。请求驳回上诉，维持原判。颜希华向一审法院起诉请求：一、判令被告继续履行原被告于2017年10月1日签订的《房屋租赁协议》，并顺延租期，顺延的租赁期限以被告采取断水、断电方式导致的实际天数进行顺延；二、判令被告承担因被告采取断水、断电导致原告无法正常经营造成的损失15000元；三、本案的诉讼费全部由被告承担。周崇武向一审法院反诉请求：一、判令解除原被告于2017年10月1日签订的《房屋租赁协议》，并判令原告将所承租的房屋恢复原状（修复损坏的门、窗、地砖、墙体等）后交还给被告；二、判令原告按219.18元/天支付自2020年10月1日起至法院判决解除《房屋租赁协议》之日止的房租；三、本诉及反诉的诉讼费均由原告承担。一审法院认定事实：被告自建有商住一体房屋一栋，共四层，一层为临街铺面，二、三、四层被告自家居住使用。原被告于2017年10月1日签订《房屋租赁协议》约定，一、被告将一层临街铺面出租给原告使用，原告在对租用房屋装修改造时，必须征得被告同意，内装潢不能破坏房屋原有结构，不能进行破坏性装修，外装潢要符合建设局城市管理部门的要求，不能影响市貌，装修装潢费用全部由原告承担，合同到期，原告要确保已装修房屋状况完好，完整的交给被告；二、租赁期限定为5年，即自2017年10月1日起至2022年10月1日止，若被告有意继续向社会公开招租，在同等条件下，可以优先租给原告；三、租金确定为每年80000元，10月1日前一次性付清；四、其他约定事项。1.在合同期内，原告经营不善，不可将铺面擅自转让他人，只能由被告另租，且已付租金不予退还；2.被告不得从事娱乐、健身等经营活动，不得从事黄、毒、赌等违法经营活动，必须依法经营，就是经营餐饮；3.被告应贴地板砖、内墙漆及卫生间装潢完整交付原告；4.鉴于双方的相互信任，被告不收取履约保证金；5.原告不得因为经营活动而破坏门店的环境卫生，要确保门店的清洁，6.原告经营活动产生的噪音不能影响被告，确保双方和平共处；7.原告承租期内的水电费及城市管理费等，由原告承担，而且要按月洁清，合同到期时，必须交清一切费用；五、违约责任。本合同经双方签字后生效，双方都必须履行合同约定，任何一方若违背或不履行上述约定的任何一款，受害一方都可以终止合同，并承担相应的经济责任。1.被告在合同期内无故终止合同，转租他人，要向原告赔偿未满租期的租金；2.原告不按时交纳租金，逾期一个月，不论什么情况，被告都可以要求原告终止合同，并由原告向被告赔偿未满期租金；3.原告在经营中违背或不履行其他约定事项的任何一项或者一款，被告有权终止合同，并由原告向被告赔偿未满租期的全部租金；4.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失，双方互不承担责任。在签订《房屋租赁协议》之前，原告向被告支付订金10000元，被告方在出具给原告的收条上写明“租期五年，租金每年捌万元，违约订金不还”。协议签订后，原告支付了房屋租金70000元。后原告根据协议对铺面进行装修改造，并依法办理了《营业执照》《食品经营许可证》，开始从事餐饮经营活动。2020年9月3日、9月16日，原告两次向被告交纳2020年10月1日至2021年10月1日的房屋租金，被告拒收，并告知原告到2020年10月1日将收回房屋，不再出租，让原告另找房屋，原告认为还在租期内，被告无权收回房屋，便不予理会，于是被告在2020年10月22日晚对出租房屋采取断水断电措施，致使原告在2020年10月23日至28日无法经营，因被告断水断电造成原告储存的蔬菜损坏，所养的鱼死亡，为此，原告向南涧县公安局城镇派出所报案，公安出警后认为属民事纠纷，不予立案，让原告向法院起诉解决。原告于2020年10月28日向一审法院递交诉状的同时，向立案工作人员反映被告采取断水断电方式阻碍其经营，立案庭工作人员通知被告应诉时让被告恢复水电，被告于2020年10月28日恢复水电后，原告开始经营。另，原告在餐饮经营过程中产生的油烟污染了被告居住使用的房屋窗户，二层比三、四层稍重；2020年5月份，被告曾与原告交涉过原告过度使用太阳能热水问题。一审法院认为，原被告双方在自愿、平等的基础上签订的《房屋租赁协议》，属双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，系有效合同，应受法律保护，合同各方当事人均应按诚实信用原则履行。双方约定租赁期限为5年，现还在租赁期限内，被告工作情况发生变化不是合同解除的法定或约定条件，被告所称的油烟污染问题，在双方签订《房屋租赁协议》之前和《房屋租赁协议》中，已经明确约定房屋的用途只能用于餐饮经营，被告应当预见餐饮经营必然会产生油烟，就算原告油烟排放有问题，但协议中已经约定“原告在装修改造铺面时必须征得被告同意”，故即使油烟排放有问题也不是原告的责任，再者油烟无论如何排放，在餐饮经营中产生油烟也是必然的，且原告已经经营了三年，故被告不能以此为理由解除合同。至于餐饮的环境卫生，原告在经营过程中从未被环境卫生主管部门进行过处罚，再者其与租赁关系之间也没有法律上的因果关系，原告在早上6点烧水或使用煤这一燃物也属餐饮经营正常行为，破坏门、窗、地砖、墙体等问题，协议中已约定了租期满后由原告修复，而且原告也愿意修复。综上，《房屋租赁协议》并未出现《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，也无约定解除条件，故被告要求解除合同的理由不成立，《房屋租赁协议》应继续履行，但原告有义务将油烟排放对被告造成的影响尽可能的降到最低，适度使用太阳能热水。因被告擅自断水断电致原告不能正常经营5天，故原告租期应顺延5天。对原告关于要求被告赔偿断水断电造成的损失15000元的诉请，虽然损失客观存在，但原告未能提交证据证明其损失数额，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）颜希华与被告（反诉原告）周崇武于2017年10月1日签订的《房屋租赁协议》继续履行，并顺延租期5天；二、驳回原告（反诉被告）颜希华要求被告（反诉原告）周崇武赔偿损失15000元的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）周崇武的全部反诉请求。本诉案件受理费176元，减半收取88元，由原告（反诉被告）颜希华负担38元（已交纳），被告（反诉原告）周崇武负担50元；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告（反诉原告）周崇武负担（已交纳）。二审中，周崇武向本院提交了如下证据材料：一、照片打印件七份，以证明颜希华将生活用水堵了导致周崇武户无法正常生活以及周崇武停业的事实。二、短信截屏打印件一份，以证明颜希华拖欠水费的事实。经质证，颜希华对周崇武提交的第一组证据不予认可，表示照片不能反映拍摄的时间地点及与颜希华有关联性；对第二组的证据的真实性无异议，但对证明方向不予认可，表示颜希华每月缴纳水费均在20日之后，不是短信中的1月7日，颜希华不存在拖欠水费的情形。颜希华向本院提交了如下证据材料：一、案涉房屋经营照片三张，以证明一审判决后颜希华一直使用案涉房屋继续经营。二、水费缴费单一份，以证明一审判决作出后，周崇武一直持续放水，导致此后一个月颜希华缴纳的水费增加。三、断电照片三张，以证明领取一审判决当天周崇武对颜希华采取断电的方式进行报复，造成颜希华冰柜内的食材受损。经质证，周崇武对颜希华提交的第一组证据不予认可，表示无法核实拍摄时间，也没有拍摄人和地点；对第二组证据的真实性无异议，但对证明方向不予认可，并表示颜希华确实存在欠费的情况，这是在欠费后补缴的；对第三组证据不予认可，表示一审后的四天，颜希华没有经营，不存在损失，照片不是当时形成的。本院审查认为，周崇武提交的照片打印件七份，形式要件不合法，本院不予采纳；短信截屏打印件一份，不能证实其主张的事实，本院不予采纳。颜希华提交的案涉房屋经营照片三张、断电照片三张，形式要件不合法，本院不予采纳；水费缴费单一份，不能证实其主张的事实，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人签订的《房屋租赁协议》合法有效，颜希华作为承租人，其按照合同约定的方法使用租赁房屋经营餐饮，由此产生相应的噪音、油烟等，属双方当事人在订立合同时就明知并同意的，不构成违约，周崇武不能以此为由主张解除合同，且在案证据也不能证实颜希华存在其他的违约行为，周崇武要求解除合同的主张，无事实及法律依据，应当不予支持。一审判决本案合同继续履行正确，本院予以维持。此外，因周崇武断水断电致使颜希华不能正常使用租赁房屋，一审判决租期顺延5日亦无不当，本院予以维持。综上所述，周崇武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费176元，由上诉人周崇武负担。本判决为终审判决。审判长  左丽梅审判员  李晓丹审判员  沈春梅二〇二一年四月二十九日法官助理屈艳祥书记员祁小月