辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2542号上诉人（原审被告）：大连宜华建设集团有限公司，住所地大连保税区海宁路****。法定代表人：苏跃升，该公司董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟，辽宁建方律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟志伟，辽宁建方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张朋飞。原审被告：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住，住所地大连市金州区站前街道吴家村丘号**/div>法定代表人：王宝林，该公司董事长。委托诉讼代理人：翁君合，女，该公司员工。上诉人大连宜华建设集团有限公司（以下简称宜华公司）因与被上诉人张朋飞、原审被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称宝林集团）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初7464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宜华公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误。一、被上诉人提供的《商品房买卖合同》在实质内容上不符合“合法有效”的要件。被上诉人主张其购买宝林集团的案涉房屋是抵押物，依据《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(5)违反法律、行政法规的强制性规定”和《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定。宝林集团未经抵押权人银行同意私自处分抵押物违反法律强制性规定，是不受法律保护的，而且被上诉人也没有代为清偿债务消灭抵押权，因此该《商品房买卖合同》是效力待定的合同(或者说是不合法的合同)，绝不是合法有效的合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议规定》）第二十九条第(一)项中规定的“合法有效”的要件。二、被上诉人提交的证据不能证明其已经支付购房款，不符合第二十九条第(三)项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。被上诉人为证明其向宝林集团缴纳了购房款，提交了一份特约商户签购单、发票及银行交易明细流水单，该组证据不能证明张朋飞向宝林集团支付了购房款，该流水单仅能看出张治国支出526,663元，无法看出该526,663元是进入了宝林集团的账户，因此被上诉人的证据不能证明其向宝林集团支付了购房款。张朋飞辩称，不同意上诉人的上诉请求。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。宝林集团未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。张朋飞向一审法院起诉请求：1.确认原告张朋飞为大连市金州区站前街道金港路********房屋的所有人；2.停止对大连市金州区站前街道金港路304号2单元10层1号房屋强制执行，解除对该房屋的查封；3.诉讼费由被告负担。一审法院经审理查明：2015年5月21日，因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，宜华公司将宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日做出（2015）大民二初字第00068号民事判决，判令宝林集团于判决生效后15日内支付宜华公司剩余工程款46,547,216元，宜华公司在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，宝林集团提起上诉。2017年5月15日，辽宁省高级人民法院做出（2016）辽民终721号民事判决，判令宝林集团于判决生效后15日内支付宜华公司剩余工程款46,547,216元，判决生效后10日内返还宜华公司工程质量保证金7,009,440元，宜华公司在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；宜华公司于判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，一审法院负责该案执行。大连市中级人民法院在审理该案期间，于2015年6月4日依法查封登记在宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套，于2015年10月23日依法查封登记在宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋34套；一审法院在执行该案期间，于2017年12月5日依法查封登记在宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套。案涉房屋系于2017年12月5日被轮候查封。原告与被告宝林集团签订《商品房买卖合同》，原告购买宝林集团的案涉房屋，宝林集团向原告出具了时间为2013年4月7日的销售不动产统一发票，发票金额为538,663元；双方签订的《商品房买卖合同》无日期。2016年10月21日，原告向大连供暖集团有限责任公司交纳了2016-2017年度的采暖费2224.82元。原告除案涉房屋外，在本辖区内没有用于居住的房屋。2019年1月16日，张朋飞向一审法院提出执行异议。同年9月7日，一审法院作出（2019）辽0213执异79号执行裁定，驳回张朋飞的异议请求。张朋飞不服，提起案外人执行异议之诉，即本案。另查明，案涉房屋在建时，已被宝林集团在大连金普新区不动产登记中心抵押登记，现尚未解除抵押登记。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，如在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，原告的诉讼请求方可得到支持。本案中，原告与被告宝林集团签订的《商品房买卖合同》虽然无日期，但宝林集团向原告出具的销售不动产统一发票记载时间为2013年4月7日，原告向大连供暖集团有限责任公司交纳的2016-2017年度的采暖费为2016年10月21日，均早于查封时间，可以证明原告与宝林集团签订《商品房买卖合同》的时间早于查封时间，且案涉房屋为原告在本辖区内用于居住的唯一房屋，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。因案涉房屋在建时，已被宝林集团在大连金普新区不动产登记中心抵押登记，现尚未解除抵押登记，原告确认其为大连市金州区站前街道金港路X号房屋所有权人的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：一、停止对大连市金州区站前街道金港路X号房屋的强制执行；二、驳回原告张朋飞要求确认其为大连市金州区站前街道金港路X号房屋所有权人的诉讼请求。诉讼费9750元（其中案件受理费9190元、公告费560元，原告张朋飞已预交），由被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。二审中，张朋飞称针对其原审提交的银行流水单系复印件，当庭提交原件，宜华公司对该证据原件没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。另查，张朋飞原审提供其父亲张治国的特约商户签购单（POS机刷卡单）及中国农业银行业务凭证，日期为2012年12月27日，特约商户签购单上显示交易对方系宝林集团，刷卡金额为526,663元。2013年4月7日，宝林集团向张朋飞出具销售不动产统一发票，发票金额为538,663元，款项性质为结算款。上述事实，有张朋飞原审提供的特约商户签购单及中国农业银行业务凭证、户口簿和当事人陈述等在案为凭，经原审庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案系执行异议之诉，被上诉人作为案外人购买了宝林集团开发建设的房屋并提出执行异议，其应为购买商品房的消费者购房人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，消费者的物权期待权应优先于工程价款优先受偿权得到保护，但该规定是基于保护消费者的居住权和生存权所作特殊规定和例外考虑，故消费者在执行程序中要求予以优先保护的房屋应当是其购买并直接用于满足基本生活居住需要的房屋，对此应严格把握，不能扩大适用。因此，本案被上诉人提出的异议请求是否足以排除上诉人享有工程价款优先受偿权的债权的执行，应当依照《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形予以从严审查，一审法院适用该条规定审查被上诉人的异议请求并无不妥。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从本案双方当事人提交的证据审查，结合上诉人的上诉意见，归纳本案二审的争议焦点为被上诉人的付款是否符合第二十九条第（三）项规定。关于案涉房屋购房价款的支付，被上诉人主张通过父亲张治国实际支付购房款526,663元，原审提供了POS机特约商户签购单、银行业务凭证交易明细流水单及购房发票（结算款）等证据，可以证明被上诉人符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（三）项规定情形，对案涉房屋享有足以排除执行的权利。即使被上诉人的购房款系案外人支付，亦不能因此影响被上诉人房款交纳及购房权利的真实性，也不能以此排除被上诉人提出异议请求的权利。上诉人未举证证明案涉房屋除本案被上诉人外还有他人同时主张房屋权利，故并不存在权利冲突或重复主张的情形，房款的实际出资人并非执行异议案件的审查重点。因此，本案被上诉人提交的证据足以证明其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，一审判决停止对案涉房屋的强制执行并无不当，本院依法予以维持。另外，因本案纠纷系由于宝林集团的不诚信行为引起，故本案二审案件受理费应由宝林集团负担为宜。综上所述，宜华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9190元，由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  刘 畅二〇二一年四月二十六日书记员  程添莹