河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终2004号 上诉人（原审被告）：赵立新，女，1966年1月14日出生，汉族，现住河北省邯郸市。 委托诉讼代理人：孟娇娇，女，1989年1月21日出生，汉族，现住邯郸市邯山区，系赵立新女儿。 被上诉人(原审原告)：邯郸市友诚物业服务有限公司，住所地邯郸市邯山区东柳西街2号。 法定代表人：李宪伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王灵卜，该公司法务。 上诉人赵立新与被上诉人邯郸市友诚物业服务有限公司（以下简称友诚物业）物业服务合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2020）冀0402民初2037号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵立新委托诉讼代理人孟娇娇，被上诉人邯郸市友诚物业服务有限公司委托诉讼代理人王灵卜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵立新上诉请求：1.依法撤销(2020)冀0402民初2037号民事判决书，依法改判驳回友诚物业的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由友诚物业承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。1、我方提出友诚物业没有做到全程到位的物业服务，因监控摄像头在案发时损坏，导致警方无法取证，共用设施设备是在物业服务区域内，包括楼宇防盗门，我方反映情况至今存在，违反了双方签订前期物业服务合同中业主保修及时率达90%，维修率质量合格率达90%以上，且当时在庭上辩论时，对方说当时整个小区的摄像头都不能正常使用。2、原审中，我方提出小区卫生清理非常差并附关于小区卫生差的照片3张，友诚物业推翻，但我方认定虽然拍摄时间不同，包括车辆随意停放，堵住单元门楼导致人行进出不方便，更能体现出友诚物业管理散漫，不作为，推卸责任。3、小区安保至今没有安排夜间巡视，春风小区一共三个大门，位于小区南门车辆随意进出，也未进行登记，这个做法是造成财物损失的间接原因，多次与友诚物业进行沟通，也没有进行整改。4、现物业在电梯门上张贴广告，在小区大门进出口私搭乱建，影响出行，影响美观，这公共创收的费用也没有用在为业主服务上，我们业主有知情权。二、赵立新不存在违约，即不承担违约责任。双务合同的当事人应同时履行义务，一方在对方未履行前有权拒绝对方请求自己履行合同的权利。友诚物业未经业主许可自行增加收费项目，主要表现在强装电梯卡，没有交物业费就不能正常使用电梯。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。 邯郸市友诚物业服务有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分。首先，一审中，友诚物业提交了与开发商签署的《物业服务协议》和与业主本人签署的收费协议予以证实，双方之间存在合法有效的物业服务合同关系；友诚物业提交的保洁协议、小区内保安巡逻签字表、临时车辆登记表、锦旗、表彰等证明了友诚物业已经积极履行了符合法律规定和物业服务合同约定的物业服务内容。以上证据均经过了一审法院依法质证并作为认定事实的依据。综上，一审法院适用法律正确，判决合法合理，请求二审法院依法驳回上诉请求。 邯郸市友诚物业服务有限公司向一审院起诉请求：1.判令赵立新向友诚物业支付物业服务费5785元及违约金2300元，共计8085元；2.本案诉讼费由赵立新承担。 一审法院审理查明：赵立新为春风小区19-2-302号房屋业主，2009年10月29日，赵立新（业主、乙方）与友诚物业（甲方）签订《春风小区物业服务收费协议》一份，协议主要约定：甲方为乙方提供物业服务，乙方按时向甲方交纳物业服务费。物业服务费的收费标准为：电梯费0.32元/平方米/月、生活垃圾转运费36元/户/年、小区路灯公共照明费12元/户/年。接房以后无论业主是否入住，则每年应按时缴纳物业服务费，如拖延超过一个月，则甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按千分之三加收滞纳金。本协议一式两份，自双方签字（或盖章）之日起生效。协议甲方处有友诚物业的春风物业处加盖的公章，乙方处有赵立新的签字及捺印。2014年11月29日，邯郸市春昱房地产开发有限公司（甲方）与友诚物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同主要约定：甲方选聘乙方对春风小区提供前期物业服务事宜；物业名称：邯郸市春风小区；物业类型：住宅小区；建筑面积：285196平方米；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：0.6元/月/平方米……本合同期限自2014年11月28日起至2019年11月27日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同甲方处邯郸市春昱房地产开发有限公司加盖公章；乙方处有友诚物业加盖公章。另查明，赵立新于2009年入住春风小区后，一直按照约定交纳物业费。2015年至2019年，赵立新未再向友诚物业交纳物业费，赵立新每年应交纳物业费数额为723元（100.47平方米×0.6元/月×12个月）、电梯费386元（100.47平方米×0.32元/月×12个月）、垃圾处理费36元/年、公共照明费12元/年，共计1157元。自2015年至2019年共拖欠物业服务费1157元×5年=5785元。友诚物业经催要未果，导致诉讼，诉请如前。赵立新当庭陈述，其拒绝支付物业费是因为友诚物业没有尽到服务义务，小区安保工作不到位，导致2015年其地下室财物被盗，因物业公司安装的摄像头损坏，导致警方无法对监控视频取证，无法追回其丢失的财物。友诚物业在卫生清洁、秩序维护等方面的服务亦有不到位的地方。 一审法院认为，友诚物业与赵立新签订的《春风小区物业服务收费协议》不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。结合友诚物业提交的缴费通知书和照片，可以证明友诚物业向赵立新书面催交过2015年1月1日至2019年12月31日的物业费5785元，赵立新对所欠物业费具体数额予以认可，故友诚物业诉请的物业费原审法院予以支持。关于友诚物业主张支付的违约金，从赵立新提交的照片等证据，可以证明友诚物业在提供物业服务过程中确实存有一些瑕疵，仍需进一步完善服务质量，提高管理水平，综合考虑本案实际情况，友诚物业该项主张，原审法院不予支持。但上述问题不足以证明友诚物业未履行物业服务的主要义务，故不构成赵立新拒不交纳物业服务费的充分理由，赵立新以此为由拒绝交纳物业服务费依据不足。综合上述，友诚物业部分请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵立新于本判决生效后十日内向原告邯郸市友诚物业服务有限公司支付2015年1月1日至2019年12月31日的物业费5785元；二、驳回原告邯郸市友诚物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由赵立新承担。 赵立新二审提交如下证据：1、照片14张，证明物业服务存在问题。友诚物业发表如下质证意见：证据中关于卫生的聊天截图，对其真实性和关联性均不予认可，无法识别其拍摄时间，聊天记录也不能显示是哪一天拍摄的，根据友诚物业对卫生管理的相关制度，每日早5:00到8:00之间，会有保洁公司到小区内收拾垃圾，保洁公司清理完垃圾后，会有垃圾残渣残留，每日8:00小区20个保洁工按时上岗清理残留垃圾，赵立新提交的卫生处理不好的证据不能反应出友诚物业服务的整体性和持续性，关于赵立新提交小区车辆管理相关截图，对其真实性和证明目的不予认可，友诚物业对小区南门、北门均实施蓝牙识别，对于小区内已经停放的车辆也会提供挪车通知服务，也会张贴相应的纸质通知，已整治小区乱停乱放的现象，赵立新提供的证据也恰恰反应了友诚物业的治理手段，聊天记录显示每次就只知道张贴纸有用吗，车辆管理工作，友诚物业一直在进行，不能因为偶尔出现乱停乱放，就全盘否定友诚物业的服务，关于小区内的维修照片，对其关联性和证明目的不予认可，小区内交房时，单元楼门禁就不能正常使用，后友诚物业多次联系开发商，开发商又联系施工单位，但仍未能使门禁恢复正常，物业也曾尝试自费修理了22号楼2单元、20号楼一单元以及2号楼一单元三个单元的门禁，花费20万元。并非友诚物业不予维修，而是不属于友诚物业维修范围。 经审理查明，二审庭审时，友诚物业认可在2016年之前，小区的整体监控不能用。其他二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩，确定本案的争议焦点为：友诚物业是否履行了物业服务，赵立新是否应予支付物业服务费的问题。根据本案查明的事实，友诚物业已基本上履行了合同约定的服务义务，赵立新作为该小区业主受《前期物业服务合同》的约束，其应当向友诚物业交纳物业服务费用，虽然友诚物业提供的物业服务存在一定瑕疵，但该瑕疵不是赵立新拒交物业费的理由。同时，物业服务是一个不断完善的过程，如果业主认为物业服务存在问题，应该提出改进意见和建议，而不是以拒交物业费形式消极对抗。而且一审判决亦考虑到友诚物业的物业服务存有一些瑕疵，遂对其主张的违约金未予支持，故赵立新上诉称不应支付物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。另，赵立新当庭陈述友诚物业没有尽到服务义务，小区安保工作不到位，导致2015年其地下室财物被盗，因物业公司安装的摄像头损坏，导致警方无法对监控视频取证，无法追回其丢失的财物。对此，友诚物业认可在2016年之前，小区的整体监控不能用。故可以认定关于友诚物业主张拖欠物业费年度中的2015年，友诚物业除物业服务存在一定瑕疵以外，还存在公共设施维修、养护和管理不到位的问题，因此对于其主张的2015年的物业服务费应予以减免，本院认为酌情减免30%，即赵立新需向友诚物业支付物业费共计5438元（1157元×70%+1157元×4年）。 综上所述，赵立新的上诉请求部分成立。一审判决认定事实部分有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市邯山区人民法院（2020）冀0402民初2037号民事判决第二项：驳回邯郸市友诚物业服务有限公司的其他诉讼请求； 二、变更河北省邯郸市邯山区人民法院（2020）冀0402民初2037号民事判决第一项为：赵立新于本判决生效后十日内向邯郸市友诚物业服务有限公司支付2015年1月1日至2019年12月31日的物业费5438元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由赵立新承担。 一审案件受理费50元，由邯郸市友诚物业服务有限公司负担16元，赵立新负担34元；二审案件受理费50元，由邯郸市友诚物业服务有限公司负担3元，赵立新负担47元。 本判决为终审判决。 审判长  刘勇 审判员  代路 审判员  田莉 二〇二一年四月二十三日 书记员  连苹