重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初2833号 原告：马杰，男，汉族，1991年11月12日出生，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：孔晓晖，北京盈科（太原）律师事务所律师。 被告：张永林，男，汉族，1977年11月1日出生，住重庆市渝**。 原告马杰与被告张永林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法由审判员田秀荣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人孔晓晖到庭参加诉讼。被告张永林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告马杰向本院提出诉讼请求：判令被告向原告退还租金20520元、管理费972元、保证金10000元；本案案件受理费、公告费由被告承担。事实和理由：2018年3月27日，原告与重庆嘉定商业管理有限公司（以下简称嘉定公司）签订《商铺摊位租赁合同》，约定原告租赁位于重庆市渝北区东湖南路333号3幢负2层兴辉生态农超市场A14号摊位，约定了租金及租期等。后原告支付了一年租金21600元、一年管理费2160元、履约保证金10000元。2018年4月7日开始正式营业，后嘉定公司发出了《告示》及《通知》对免租期进行了调整。2018年9月6日，张永林与案外人重庆博富惠盈企业管理有限公司解除了租赁合同，原告等人不再继续承租案涉房屋，被告于2020年10月24日将房屋交还给重庆博富惠盈企业管理有限公司。嘉定公司在2020年11月27日注销，被告系公司唯一股东，原告有权向被告追偿债务。由于被告违约，原告无法经营，应退还剩余租金、管理费及保证金。为维护合法权益，遂来起诉，请求判如所请。 被告张永林未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告张永林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加庭审，视为放弃举证质证权利。原告举示了租赁意向协议书、摊位租赁协议、收据、转账记录、通知、告示、回复、民事判决书、公司基本情况及出资情况、承诺书，对上述证据的真实性本院予以确认。举示的录音资料对方身份无法核实，对录音资料的内容的真实性本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月27日，以嘉定公司为甲方、原告为乙方签订了一份《兴辉生态农超市场摊位租赁协议》，主要内容是：甲方将市场A14号摊位出租给乙方，租金1800元/月，一年租金21600元；第2条约定：租期从2018年1月18日至2020年1月17日，第一年乙方缴纳12月租金使用14个月，第二年乙方缴纳12月租金使用13个月，乙方应先交租金后使用，租金按年缴纳；第3条约定：签订合同时，乙方向甲方一次性缴纳履约保证金10000元，合同期满，乙方不再续租并无违约行为，甲方将保证金无息退给乙方，第3.1条约定：乙方应在本协议签订时缴纳摊位租赁保证金2000元，摊位租赁保证金用于乙方违约行为的赔偿和处罚；第3.2条约定：乙方应在本协议签订时缴纳消费者权益保证金3000元，消费者权益保证金用于消费者权益的保证；上述保证金的退还方式和期限：租赁在协议期届满，并在乙方结清全部费用，移交租赁摊位后给甲方后15日内不计息退还剩余保证金，协议租赁期未满中退出，上述保证金概不退还。第3.3条约定：乙方租赁单位的综合管理费用兴辉生态农超市场管理办公室负责收取，综合管理费为2160元/年，甲方替物业公司代收，摊位一铺一价、门面按照租金的10%收取，综合管理费用缴纳时间同租金缴纳时间一致、一年一次性收取，在签订本协议时一次性缴纳，公摊费用包含市场内公共部分的水电、保安、治安及清洁卫生费用。合同还对其他方面进行了约定。 原告缴纳了案涉摊位的一年租金21600元，管理费2160元，保证金10000元。 2018年4月5日，嘉定公司向商户发出通知称于2018年4月7日正式营业。2018年5月9日，嘉定公司出具《关于对5月5日有关问题的答复》，称其将采纳商家建议，改名为龙头寺菜市场，并与出租方协商，争取延长免租优惠政策。 2018年6月13日，嘉定公司出具一份《告示》，主要内容是：合同期仍按双方签订的时间执行，租金按年缴纳的，第一年期合同增加2个月的免租期，即免四个月，第二年免租2个月，两年合同期共计6个月免租期。租金缴纳半年的，并在缴纳另半年的费用时（需在2018年8月6日前缴纳完成的），并每月持续开业，才可享受本次增加第一年期合同2个月的免租期，即免4个月，第二年免2个月，其他约定仍按原合同执行。 2018年6月19日，嘉定公司又出具一份《通知》，主要内容是：为培育市场，租金按年缴纳的商户从以前合同规定两年免3个月租金调整为第一年直接免6个月，第二年不再减免，合同期仍按双方签订的时间执行；缴纳半年期商户在9月6日前缴纳另外半年租金即可享受全部一年期的免租，第二年不再减免；如果9月6日前不缴纳，免租期即为2018年4月7日到2018年7月6日，其他仍按原合同内容执行，所有免租期的享受必须是正常经营的商户。 2019年重庆博富惠盈企业管理有限公司起诉张永林、嘉定公司，请求张永林、嘉定公司支付租金。（2019）渝0112民初26092号民事判决书中审理查明中载明：张永林与嘉定公司陈述在2018年10月24日张永林发函后案涉房屋（渝北区东湖南路333号3幢负2层）归还给重庆博富惠盈企业管理有限公司了；本院认为载明：张永林辩称2018年10月24日发函后案涉房屋实际归还给原告，重庆博富惠盈企业管理有限公司予以否认，二被告也未举证证明，本院不予采信，原告主张于2018年12月1日收回了案涉房屋，本院予以采信。 另查明，张永林系嘉定公司的法定代表人及自然人股东。张永林在2020年签字了一份《全体投资人承诺书》，主要内容是：嘉定公司申请简易注销登记…不存在未结清清算费用等，清算工作已全面完结。嘉定公司于2020年11月27日注销，注销原因是决议解散。 本院认为：原告与嘉定公司签订的《兴辉生态农超市场摊位租赁协议》真实、合法、有效，双方均应按合同约定履行义务。 《兴辉生态农超市场摊位租赁协议》约定了租赁期限，根据（2019）渝0112民初26092号民事判决书中载明的嘉定公司、张永林明确陈述案涉房屋2018年10月24日已经收回，在租赁期限届满前原告已经无法使用案涉摊位，原告与嘉定公司签订的《兴辉生态农超市场摊位租赁协议》已无实际履行的可能。造成无法使用案涉房屋的原因在嘉定公司，原告有权请求嘉定公司返还租金等。 根据嘉定公司2018年6月19日出具的《通知》：“为了培育市场，租金按年缴纳的商户从以前合同规定两年免三个月租金调整为第一年直接免6个月，第二年不再减免，合同期仍按双方签订的时间执行。如果9月6日前不缴纳，免租期即为2018年4月7日到2018年7月6日，其他仍按原合同内容执行。所有免租期的享受必须是正常经营的商户。” 仅就租赁合同约定来看，双方约定的免租期为2个月且未附正常经营的条件，但该免租期应当何时享有约定不明。而结合嘉定公司出具的《通知》内容则可确定租赁合同中约定的免租期系合同履行开始的时候由承租人享有。至于《通知》当中应当附正常营业的条件延长免租期，现在原告认可该延长免租期的条件是正常经营，也陈述截止2018年10月24日一直在正常营业。张永林也未举示证据证明在此期间原告存在不正常经营的情形，根据该通知，缴纳全年租金的商户免租期为2018年4月7日到2018年10月6日。 综上，2018年4月7日开业，2018年10月24日嘉定公司收回案涉房屋，本案免租期为2018年4月7日到2018年10月6日，嘉定公司应收取的租金为2018年10月7日——2018年10月24日即1800元/月×0.6个月=1080元，应退还原告租金21600元－1080元＝20520元。收取的管理费为180元×6.6个月=1188元，应退还管理费为2160元－1188元＝972元。 合同约定了“租赁在协议期届满，并在乙方结清全部费用，移交租赁摊位给甲方后15日内不计息退还剩余保证金，协议租赁期未满中退出，上述保证金概不退还。”，现合同未到租赁期限已经交还嘉定公司，并非原告原因提前退出，被告也未举示证据证明原告存在违约具有不退还保证金的行为，嘉定公司应当退还原告保证金10000元。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条规定：“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持”。嘉定公司未经实际清算办理了注销登记，原告有权要求股东张永林承担清偿责任。故对原告请求判令张永林退还租金20520元、管理费972元、保证金10000元的诉讼请求，本院予以支持。 被告张永林无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不质证、举证的法律后果。 据此，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张永林在本判决生效后十日内退还原告马杰房屋租金20520元； 二、被告张永林在本判决生效后十日内退还原告马杰管理费972元； 三、被告张永林在本判决生效后十日内退还原告马杰保证金10000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费587.3元，减半收取293.65元，由被告张永林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 田秀荣 二〇二一年四月十三日 法官助理 马晓苒 书 记 员 蹇 丹