陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕03民终453号 上诉人（原审被告）：高胤朝，男，汉族，1966年9月24日出生，住河南省XX城县。 委托诉讼代理人：岳娟，陕西睿普律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陕西兴宏兴商业管理有限公司，住所地：宝鸡市。统一社会信用代码：91610301MA6XDU3C8Y。 法定代表人：豆科锋，任公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐宏博，陕西渭塬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：米欢，陕西渭塬律师事务所律师。 上诉人高胤朝因与被上诉人陕西兴宏兴商业管理有限公司（以下简称“兴宏兴公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2020）陕0302民初字5618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。高胤朝及其委托诉讼代理人岳娟，陕西兴宏兴商业管理有限公司的委托诉讼代理人徐宏博、米欢均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 高胤朝上诉请求：1、撤销宝鸡市渭滨区人民法院（2020）陕0302民初字5618号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人不欠房屋租赁费用，并未违约。上诉人实际已交费用的房屋租赁时间已延至2020年8月31日，并不欠房屋租赁费；另外，上诉人已于2020年8月12日将涉案房屋钥匙交给被上诉人，房租均已结清，因此上诉人并未违约。2、一审判决适用法律错误，一审判决上诉人全额支付疫情期间房租并承担违约责任属于适用法律错误。 兴宏兴公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 兴宏兴公司向一审法院提起诉讼请求：1、请求依法确认原、被告间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年9月11日解除；2、依法判令被告向原告支付2020年9月11日前的租金23419元，判令被告支付违约金10282元；3、依法判令被告向原告支付自2020年9月12日起算至商铺交回之日，按照月租金17136元的标准计算的占用费（截至2020年9月25日为7997元）；4、依法判令被告向原告支付免租期租金51408元；5、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院查明，2019年10月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》，约定甲方将位于宝鸡市XX路XX号XX号楼一、二层建筑面积285.6平方米的103、202铺位租赁给乙方，租赁期限为三年，自2019年11月1日至2022年10月30日。租金按一季度付，每平米每月租金60元，乙方每月合计向甲方支付租金17136元。合同第二十六条约定：在租赁期间，乙方出现“不按时缴纳租金、逾期缴纳租金累计达三十日及以上的”，视为违约，甲方有权单方解除合同，收回租赁物，没收乙方缴纳的履约保证金，乙方还应按照合同年租金的5%向甲方支付违约金。合同第二十八条第2款约定因乙方违反合同约定而导致合同提前终止，乙方在合同期内享受了甲方的收费减免优惠（包括免租期的租金），乙方应全额予以退回，并承担违约金（按年租金额的30%计算）。免租期一年，分三年三次减免，第一次免半年即2019年11月1日至2020年4月30日，第二次免三个月即2021年2月1日至2021年4月30日，第三次免三个月即2022年2月1日至2022年4月30日止。因2019年11月1日至2020年1月31日租金已交免租期顺延。合同并对其他事项进行了约定。合同签订后，被告依约向原告交纳了房屋押金17136元及2019年11月1日至2020年1月31日的租金。2020年8月31日，原告以被告未能按时交纳租金为由，作出《解除房屋租赁合同通知书》，载明：“按照合同第六章第二十六条第1条等相关约定不按时缴纳租金、租金逾期累计达三十日及以上的，视为违约，甲方有权单独解除合同并依据法律程序追讨逾期租金”。9月11日，被告通过微信收到并确认该《解除房屋租赁合同通知书》。2020年9月25日，被告搬离承租商铺。诉讼中，组织双方调解无果。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照法律规定及合同约定全面履行义务。本案中，原、被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》均系当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据合同的相对性，两份案涉合同的签订主体均为本案原被告，原告据此提起诉讼要求被告承担合同义务符合双方约定及法律规定，被告即为本案适格被告。因被告未依约履行合同义务缴纳租金，原告依据双方合同约定于2020年9月11日向被告发出解除合同的通知，被告已经收悉，双方之间的合同关系即告解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，合同解除的原因是被告未按时缴纳租金，违反双方合同约定，即被告为违约方，因此，合同解除后，被告除应当向原告支付2020年8月1日至2020年9月11日的租金23419元外还应按照合同约定支付违约金10282元（17136元/月×12个月×5%）。原告当庭陈述被告尚未搬离承租场地，应当向其支付场地占用费，被告明确表示已经搬离并交钥匙交付原告公司保安陈水成，承租场地已经交还。双方对于锁门交还钥匙的事实存在争议，均未在指定期限内核实并回复法庭，根据举证责任的分配，原告未举证证明被告仍占用案涉场地，对其要求被告支付场地占用费的诉讼请求本院不予支持。关于免租期租金，双方在合同中有“被告违反合同约定而导致合同提前终止，被告在合同期内享受了原告的收费减免优惠（包括免租期的租金）”的约定，据此可以看出，双方约定的免租期实际是附解除条件的债务免除，所附解除条件是被告违反合同约定而导致合同提前终止，条件成就则是出租人有权主张免租期的租金。现因被告未按时交纳租金导致合同解除，原告有权向被告主张2020年2月1日至2020年7月31日之间的免租期的租金102816元（17136元×6个月），现原告自愿仅向被告主张51408元不违反双方的约定，本院予以支持。关于履约保证金及违约金。庭审中，被告辩称曾向原告交纳了履约保证金，且双方曾约定以履约保证金来抵顶欠付租金，并要求在本案中一并处理。本院认为，违约金应以守约方的实际损失为基础，原告与被告同时约定了没收履约保证金和支付违约金，本案中，原告已经选择了要求被告支付违约金来维护其相应的权益，且并未提供证明其还有其他难以弥补的损失，基于公平原则，原告应当退还履约保证金。为减轻当事人的诉累，对于原告应当退还的履约保证金应冲抵被告欠付租金，因此，被告还应向原告支付租金6283元（23419元-17136元）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、原告陕西兴宏兴商业管理有限公司与被告高胤朝于2019年10月21日签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》于2020年9月11日解除。二、被告高胤朝于本判决生效之日起十五日内支付给原告陕西兴宏兴商业管理有限公司租金6383元并支付违约金10282元。三、被告高胤朝于本判决生效之日起十五日内支付原告陕西兴宏兴商业管理有限公司免租期租金51408元。四、驳回原告陕西兴宏兴商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2130元，减半收取1065元，由原告陕西兴宏兴商业管理有限公司负担320元，由被告高胤朝负担745元。 二审期间，上诉人高胤朝提交如下证据：1、天然气通气证明、告知函各一份，拟证明上诉人承租的被上诉人处房屋，天然气开通时间为2020年4月29日，房屋租赁费应从2020年5月开始起算；2，微信聊天记录，拟证明上诉人于2020年8月12日已将案涉房屋钥匙交于被上诉人，双方合同关系实际已于2020年8月12日解除；3、录音资料一份，拟证明双方已达成用押金抵顶房租的约定，抵顶后上诉人房屋租赁到期时间应为2020年8月31日。被上诉人兴宏兴公司质证称，对证据1真实性认可，但对证明目的有异议；对证据2、证据3均不认可。 被上诉人兴宏兴公司当庭提交以下证据：1、微信公众号宣传稿；2、水电费收据及支付凭证、装修验收登记表及退款明细表；被上诉人上述证据拟证明上诉人2020年5月以前已经正常营业。上诉人高胤朝质证称，对证据1真实性、合法性、证明目的均不认可；对证据2真实性认可，与本案关联性和证明目的不认可。 结合当事人质证意见，合议庭经综合分析，对双方二审提交证据真实性均予以认可，对上诉人提交第1组证据关于天然气开通时间为2020年4月29日的证明目的予以采信；对双方证据的其他证明目的本院结合全案事实进行综合认定。 经二审审理查明，案涉房屋天然气开通时间为2020年4月29日。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方于2019年10月21日签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，应得到法律保护。针对本案二审争议问题，具体分析如下： 关于上诉人是否违约问题，支付租金系承租人的根本合同义务，案涉《房屋租赁补充协议》约定，第一年免租期半年（2019年11月1日至2020年4月30日止），2019年11月1日至2020年1月31日已交租金免租期顺延，以此推算本案上诉人实际交纳租金至2020年7月31日；同时，《房屋租赁合同》第五条亦约定，租赁费按季度付，乙方（高胤朝）应于下一季度开始之日的一个月前，以现金或转账的方式交纳下期租金。据此，上诉人应提前一个月交纳2020年8月1日以后的租金，但上诉人高胤朝至本案双方纠纷发生时再未履行交纳租金的合同义务，故构成违约，其应当承担支付拖欠租金及违约金的民事责任。至于上诉人二审所称双方已达成用押金抵顶租金的上诉理由，因其提交的证据不足以证明该事实，且被上诉人亦不认可，故本院不予采信。 关于案涉租赁合同解除问题，上诉人二审期间虽然提交了与被上诉人工作人员的微信聊天记录，但双方对微信聊天记录中所涉交接钥匙的原因各执一词，且该微信聊天记录并没有解除合同的意思表示；同时，上诉人收到被上诉人《解除房屋租赁合同通知书》后，亦未提出异议；故原审法院依据2020年9月11日上诉人收到通知的时间，确定双方合同解除，符合案件事实。 关于免租期的租金问题，按照租赁合同交易习惯，出租方应当给予承租人一定时间的装修期，本案被上诉人二审期间亦认可装修期通常为2个月左右；另，2020年1月，发生的新冠肺炎疫情具有人力所不能预见、不能避免、不能克服的客观特征，属于不可抗力，对社会经济造成了重大影响，特别是餐饮、商场等人员聚集场所均停止营业，面对此类社会公共事件，全社会应共担风险、共渡难关，综合考虑本案实际，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的相关精神，应当酌情减免上诉人疫情期间的部分租金；同时，根据本案二审查明事实，案涉房屋开通天然气的时间为2020年4月29日，本案上诉人作为从事餐饮行业的当事人，天然气未能及时开通，势必对其经营造成不利影响。综上，双方虽然对承租人高胤朝违约导致合同提前终止就不再享受收费减免优惠（包括免租期的租金）进行了约定，但综合考虑上述装修期、疫情影响、案涉房屋开通天然气的时间及上诉人违约情节等因素，本院认为，对于免租期（2019年11月1日至2020年4月30日止）的租金，上诉人不应再行承担，原审法院对此认定不当，应予以纠正。 综上所述，上诉人部分上诉理由成立，经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、维持宝鸡市渭滨区人民法院（2020）陕0302民初字5618号民事判决第一项、第二项，即“原告陕西兴宏兴商业管理有限公司与被告高胤朝于2019年10月21日签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》于2020年9月11日解除”、“被告高胤朝于本判决生效之日起十五日内支付给原告陕西兴宏兴商业管理有限公司租金6383元并支付违约金10282元”； 二、撤销宝鸡市渭滨区人民法院（2020）陕0302民初字5618号民事判决第三项、第四项； 三、驳回陕西兴宏兴商业管理有限公司其他诉讼请求； 四、驳回高胤朝其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2130元，减半收取1065元，由高胤朝负担214元，由陕西兴宏兴商业管理有限公司负担851元；二审案件受理费2130元，由高胤朝负担428元，由陕西兴宏兴商业管理有限公司负担1702元。 本判决为终审判决。 审 判 长 邱有前 审 判 员 李宝萍 审 判 员 彭 澍 二〇二一年四月十四日 法官助理 王家英 书 记 员 刘宜卓 1