贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1759号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：许广淑，女，1981年12月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：李鸿，贵州民族律师事务所律师。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与被上诉人许广淑商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初5136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年02月03日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人宏益房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，被上诉人的解除权已消灭，无权单方解除《商品房买卖合同》；2、依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，被上诉人已办理接房手续，并已实际占有案涉房屋并对外出租进行收益，是案涉房屋的业主，合同目的已经实现，未办理房屋转移登记的有关文书，并不影响案涉房屋的占有、使用、收益的权利；3、《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条不能作为解除合同的法律依据；4、被上诉人已丧失解除权，《商品房买卖合同》应继续履行，故被上诉人提出的退还购房款、利息等其他诉请不应予以支持。许广淑答辩称，1、被上诉人的解除权并未消灭，上诉人认为被上诉人已经超出一年除斥期间，但本案并不适用除斥期间的约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，除斥期间仅适用于逾期交房的情形，而不适用于逾期办证；2、被上诉人已经履行了合同的主要义务，但至今案涉房屋仍然无法办理产权证，致使被上诉人的合同目的无法实现，这也是上诉人的主要合同义务，由于合同目的无法实现，被上诉人有权解除合同，上诉人在上诉状中所称被上诉人可以用其他合法途径实现处分权利不能成立。许广淑向一审法院起诉请求：1、解除原被告双方于2016年6月8日签订的商品房买卖合同（编号120865）及补充协议、商品房买卖合同（编号120837）及补充协议；2、判令被告向原告返还南明区花果园彭家湾花果园项目J区第1栋（1）1单元12层7号房与8号房的首期购房款279364元、273898元、预告登记费1100元（各550元）、维修基金11059元并支付利息（利息以553262元为基数，按照中国人民银行同期存款利率标准，从2016年6月28日起计算至被告将购房款全部退还原告之日止）；3、判令被告向原告退还原告已向中国银行股份有限公司贵阳市河滨支行支付的贷款本金和利息637604.66元（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年6月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》二份，约定原告购买被告开发建设的本市南明区花果园五里冲五里冲项目J区第1栋（1）1单元12层7号、8号办公用房，建筑面积分别为71.36平方米、70.02平方米，套内建筑面积分别为49.82平方米、48.88平方米，按套内建筑面积计算总房款分别为557364元、546898元，共计1104262元；买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款共计553262元，余款共计551000元以银行按揭支付。出卖人应当在2016年8月8日前向买受人交付该商品房；合同第二十二条房屋登记约定“双方约定申请预告登记。……二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。……三、转移登记（一）出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。……”；合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第20.2条约定无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。……”。合同签订当日，原告向被告分别支付涉案7号、8号房屋首期房款279364元、273898元，共计553262元，并支付预告登记费1100元。2016年6月20日，原告通过向银行贷款向被告支付剩余房款510000元。2016年7月4日，原、被告签订《交付协议》及《房屋交付验收表》，原告确认自2016年6月30日起涉案房屋被告交付给原告。2016年12月15日，涉案房屋所在工程办公部分在贵阳市住房和城乡建设局进行了竣工验收备案。因被告在2018年6月29日前未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告。原告遂起诉来院，提出如前诉请。另查明截止至2020年7月17日原告提前将向中国银行股份有限公司贵阳市河滨支行按揭贷款结清时止，原告共计向该支行支付贷款551000元，利息87686.22元，共计638686.22元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应遵按约履行合同权利义务。合同签订后，原告作为买方已履行了向被告支付购房款的最基本合同义务，被告的合同目的已经实现，原告作为买方取得房屋及房屋所有权为原告订立商品房买卖合同的根本合同目的，被告作为房屋出卖人须向原告交付房屋并将房屋所有权转移给买受人，这是被告作为出卖人最基本的合同义务，被告逾期履行交房义务或产权转移登记义务其中之一的，即构成根本违约。本案涉案商品房买卖合同签订后，被告已向原告交房，按合同约定，被告承诺于2018年12月31日前，取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至原告起诉时止仍未履行该项产权转移登记义务，以致原告未能取得房屋所有权，原告虽占用房屋，但对房屋缺少最根本的处分权，严重影响原告订立合同时所期望的经济利益。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，自2018年12月31日起180日后即2019年6月29日后原告有权解除合同，至一审庭审终结时止被告逾期履行产权转移登记的违约行为处于持续状态，原告合同目的未能实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，在合同具备继续履行的条件下，守约方原告能通过继续履行合同实现其合同目的并能弥补其损失，其合法权益能够得到有效救济的，为维护合同稳定性可考虑合同继续履行。但本案，被告违约后至今仍未取得初始登记，未能履行产权转移登记义务，也没有向原告明确可以办理产权转移登记的时间，亦未举证证明有向相关产权登记机关申请办理房屋初始登记等积极履行合同义务的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”及《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，在被告逾期履行产权转移登记义务的根本违约行为持续的情况下，原告合同目的不能实现，原告有权依照法律规定行使合同解除权，以使其合法权益得到救济。否则，将产生原告作为守约方既不能通过行使合同解除权使其合法权益得到救济，又因违约方怠于履行办理产权转移登记义务无法取得房屋所有权，不能通过行使对房屋的处分权如将房屋出售使其合法权益得到救济，原、被告签订的《商品房买卖合同》将陷入僵局，并明显违反公平原则及诚实信用原则。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条未对由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人行使合同解除权的期间作出规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”，本案中，原、被告于合同中未约定解除权的行使期限，故涉案合同解除权应经被告催告后原告在合理期限不行使，该权利才消灭。且原告于2019年6月29日后取得解除权至起诉之日，未超过一年，故对被告除斥期间的抗辩一审法院不予采纳。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条及双方《商品房买卖合同》第二十二条之约定，原告诉请解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议并要求被告退还购房首期款及已支付的贷款本息，于法有据，一审法院予以支持。对原告要求被告支付资金占用利息的诉请，双方合同约定出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款并按照同期银行存款利率支付利息，故对资金占用利息应按合同约定处理。因该约定仅对退还房款的时间进行了约定，并未就利息的起算时间进行约定，现因被告逾期办证的违约行为导致双方签订的商品房买卖合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同的违约方为被告，原告有权要求就利息部分的损失要求赔偿。因原告系于2016年6月8日向被告支付涉案房屋首期购房款553262元，现原告诉请资金占用利息从2016年6月28日起算，一审法院从其自愿予以支持。至于被告辩称所承担的违约金中应扣除原告已获取的租金收益，因涉案合同系因被告逾期办证的违约行为导致解除，而原告合法占有涉案房屋期间，对涉案房屋进行出租获取收益，系原告对涉案房屋行使自己的处分权利，该收益理应属原告所有，故被告的该辩解意见，于法无据，一审法院不予采纳。对原告要求被告返还预告登记费1100元的诉请，因本案系被告被告违约导致合同解除，对原告的损失应承担赔偿责任，故对原告的该诉请，一审法院予以支持。对原告要求赔偿房屋维修资金的诉请，因该款并非被告收取，在原、被告签订的商品房买卖合同解除后，原告可向相关房产部门或向收取人申请退还，故对原告的该诉请一审法院依法不予支持。对被告称如合同解除原告还应当配合被告办理完毕房屋的预告登记及商品房买卖合同备案登记注销手续，一审法院认为合同解除以后，房屋的返还以及注销相关备案登记属于原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，故对房屋的交还及相关备案登记的注销在本案当中一审法院一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告许广淑与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2016年6月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为：120865、120837）及补充协议。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告许广淑首期购房款553262元及预告登记费1100元并支付利息（以553262元为基数，按照中国人民银行同期存款利率标准，从2016年6月28日起计算至上述款项退还原告许广淑之日止）。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告许广淑预告登记费1100元。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告许广淑支付其已向中国银行股份有限公司贵阳市河滨支行归还的贷款本息638686.22元。五、原告许广淑于本判决生效之日起十日内将本市南明区花果园五里冲五里冲项目J区第1栋（1）1单元12层7号、8号房屋腾空交还给被告贵阳宏益房地产开发有限公司。六、原告许广淑于本判决生效之日起二十日内与被告贵阳宏益房地产开发有限公司相互配合办理本市南明区花果园五里冲五里冲项目J区第1栋（1）1单元12层7号、8号房屋的预告登记及商品房买卖合同备案登记的注销手续。七、驳回原告许广淑的其余诉讼请求。案件受理费9454元，减半收取4727元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告许广淑已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告许广淑）。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，宏益房开逾期履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务构成违约，且案涉房屋至今仍未达到办理产权转移登记的条件，宏益房开的违约行为导致合同目的不能实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，本案买受人有权解除合同。宏益房开认为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，被上诉人的解除权已过一年的行使期限，但该条规定中一年除斥期间从整体条文看是针对逾期交房及逾期付款情形下解除权的行使期间，并非针对逾期办证情形。即使前述一年的除斥期间的规定适用于逾期办证的情形，宏益房开出售的案涉房屋至今仍不具备办证条件，何时能具备办证条件宏益房开亦未提交证据证明，故宏益房开的违约行为已达到合同目的不能实现的程度，构成根本违约，从内容看，前述司法解释的规定是针对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”所作解释，不适用于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，否则，将导致买受人既不能行使合同解除权，又无法取得房屋所有权，合同的履行必然陷入僵局，有失公平。被上诉人签订《商品房买卖合同》的目的系取得完备的所有权，并非仅取得使用权，故宏益房开仅以房屋已交付使用为由认为被上诉人合同目的已实现的主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用9454元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二一年四月二十二日书记员  岳立莲