吉林省长春市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）吉01民终2799号上诉人（一审原告）：张庆国，男，汉族，1969年11月10日出生，住长春市双阳区。委托诉讼代理人:胡大吉，吉林兢诚律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：长春隆都房地产开发有限公司，住所长春市绿园区普阳街**晨光国际大厦****。法定代表人：金鑫，该公司执行董事。委托诉讼代理人:李博，单位员工。被上诉人（一审被告）：李永恒，男，汉族，1964年10月8日出生，住长，住长春市双阳区div>委托诉讼代理人：田向欣，男，汉族，1957年5月10日生，住长，住长春市双阳区区推荐人员。上诉人张庆国因与长春隆都房地产开发有限公司（以下简称隆都公司）、李永恒房屋买卖合同纠纷一案，不服长春新区人民法院（2020）吉0193民初3364号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。张庆国上诉请求：1.请求撤销一审裁定，发回一审法院重审或者在查清事实基础上改判，支持张庆国的全部诉讼请求；2一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、张庆国与李永恒之间事先存在民间借贷合同关系，后建立房屋买卖合同关系。2014年1月18日，李永恒以资金周转为由从张庆国处借款本金218000元，月利三分，至2016年8月16日，共产生利息202740元，本息合计人民币420740元。2016年8月16日，双方经对帐并协商后约定张庆国以170万元的价格从李永恒处购买隆都世界湾抵账房7#302和7#304两套住宅，先前欠付的本息全部抵作部分购房款。此后至2017年1月期间，张庆国又多次通过银行转款和现金方式向李永恒追加购房款128万元用于补齐差额，李永恒出具收据。李永恒“以房抵债”，实质为“代物清偿”。张庆国与李永恒经过对账后重新协商一致，终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，此举并非是为借款合同的履行提供担保，而是李永恒在难以清偿借款债务时，通过将其从隆都公司用工程款抵账而取得的涉案房屋出售给张庆国的方式来实现双方权利义务平衡的一种交易安排，是双方真实一致的意思表示，符合合同自由原则，并不违反我国法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的禁止流押情形，也不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。上述意见请法庭参阅最高人民法院于2016年12月28日发布的有关以房抵债问题处理的第72号指导性案例。二、被上诉人李永恒与隆都公司之间先存在建设工程施工合同关系，后达成“以房抵债”协议。李永恒是隆都公司开发的隆都世界湾三期部分建设项目分包人，与隆都公司之间存在建设工程施工合同关系。因隆都公司拖欠李永恒部分工程款，二者经对帐后达成“以房抵债”协议，约定隆都公司以隆都世界湾部分房屋用于清偿对李永恒工程款债务。上述事实在案外人邢殿权诉隆都公司、李永恒等建设工程施工合同纠纷一案中已经人民法院依法认定，李永恒还曾在该案第一审时提交过由其本人签字的《抵账明细》，是本案关键证据之一。上诉人庭前曾经向人民法院申请调阅该案卷宗，但因上诉人并非该案当事人而未被允许，故请求第二审人民法院必要时依职权调阅，案号分别为（2018）吉0193民初1441号和（2020）吉01民终1280号。三、被上诉人隆都公司与上诉人张庆国之间的房屋买卖合同关系受到隆都公司与被上诉人李永恒之间“以房抵债”协议及债权转让通知的约束。隆都公司直接与张庆国签订的隆都世界湾7#302和7#304两套住宅认购协议书与李永恒向张庆国出具的170万元购房款收据显示的房屋信息一致，可以相互印证，足以证明隆都公司显然是已经接到了李永恒指示其直接向张庆国清偿债务的债权转让通知，该通知未经受让人张庆国的同意不得撤销，而隆都公司向张庆国出具购房款全款收据的行为也进一步表明其知情并同意向张庆国直接履行交付涉案房屋义务。否则，就收支金额巨大的不动产交易而言，隆都公司在没有实际收到张庆国支付的购房款的情况下，仍然会为其出具全款收据行为则显然不符合常理。签订认购协议，继而签订商品房买卖合同并办理相关手续，是张庆国未来办理不动产所有权登记的必经程序，隆都公司应当配合张庆国履行上述义务同时也受到李永恒债权转让通知的约束，具有一定强制性，因而隆都公司并不享有一般认购协议中的磋商订约自由。综上所述，上诉人认为，上诉人与李永恒之间，以及李永恒与隆都公司之间所发生的两次经过对账之后实施的代物清偿行为是各方真实意思表示，均合法有效。李永恒通知隆都公司向张庆国转让债权后，张庆国同时取得与债权有关的从权利，即隆都公司应当继续与张庆国签订商品房买卖合同并办理相关手续，实际交付两涉案房屋，原审裁定书认定事实不清，适用法律错误。请求第二审人民法院依法撤销长春新区人民法院号（2020）吉0193民初3363号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判，支持上诉人的全部诉讼请求。另外，上诉人起诉立案时并未将李永恒同时列为被告，也从未申请追加李永恒为被告，但开庭前李永恒却主动要求成为本案被告，动机存疑，其诉讼地位是否合法，也请求第二审人民法院重点审查。隆都公司二审答辩称，我公司对张庆国和李永恒之间的民间借贷并不知情，我公司是为了配合政府解决农民工上访的需要，将案涉房屋抵账给李永恒。我公司当时与李永恒之间并未进行结算，将房屋抵账给李永恒只是为了配合政府维稳。张庆国陈述的房屋买卖关系不属实，我公司并未收到购房款，故不能支付案涉房屋。李永恒二审答辩称，一、本案到底是民间借贷合同关系还是商品房买卖合同关系，需要以当事人之间达成的合意为准。张庆国提供的认购协议书和隆都公司收取张庆国购房款时间是2016年8月16日，而提供的银行转款记录时间为2016年8月18日、19日、23日，2016年9月3日、2017年1月21日，上述共计转款68万元。李永恒现只欠张庆国借款55万元，张庆国在上诉状所述2014年1月18日218000元借款与本案无关，该款已经用双阳区岭尚经典小区的房产抵顶完毕。李永恒向张庆国借款55万元均发生在认购协议签订之后。如果李永恒与张庆国之间形成房屋买卖合同关系，双方之间应当签署房屋买卖合同。双方之间形成的是民间借贷法律关系，张庆国经一审法院释明后拒绝变更诉讼请求，故一审法院张庆国起诉符合规定。二、张庆国以买卖合同法律关系提起诉讼，但是上诉提出本案是“债权转让”，但是并未提供证据证明李永恒与张庆国之间何时达成债权转让协议。隆都将房屋抵账给李永恒，如果李永恒同意用房屋抵债，与张庆国签订《以房抵债协议》即可，根本没必要进行债权转让。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院在查明案件事实的基础上，驳回张庆国的诉请。张庆国向一审法院提出的诉讼请求是：1．判决确认张庆国与隆都公司之间签订的《隆都·世界湾认购协议书》合法、有效；2.判令隆都公司继续履行《隆都·世界湾认购协议书》约定义务，与张庆国签订正式《商品房买卖合同》并办理相关手续；3.判令本案诉讼费由隆都公司承担。一审法院认为，案涉房屋张庆国并未向隆都公司交付购房款项，其将款项支付至李永恒等人处，且隆都公司庭审中自认案涉房屋系隆都公司为了解决信访而抵押给李永恒，足以认定是张庆国为保证债权的实现要求李永恒提供的让与担保。张庆国并非与隆都公司形成案涉房屋的真实买卖合同关系，因签订《认购协议书》时间为2016年，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，故关于张庆国请求隆都公司交付房屋等诉讼请求，经一审法院庭审释明后，其拒绝变更，故一审法院对张庆国的起诉予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回张庆国的起诉。案件受理费13409元退回张庆国。本院经审查认为，张庆国主张2016年8月16日李永恒与张庆国之间约定以170万元购买隆都公司的抵账给李永恒的隆都世界湾抵账房7#302和7#304两套房屋，其中7#304房屋为案涉房屋，7#302房屋另案起诉。张庆国为证明其主张，提供了2016年8月6日由李永恒出具的收据，内容载明“今收到张庆国购买本人隆都世界湾抵账房7#302和7#304两套住宅楼房款共计壹佰柒拾万（1700000.00）”。该份收条的签署时间，早于隆都公司与张庆国签署《认购协议书》的时间，即2016年8月16日。2016年8月16日当日隆都公司为张庆国出具了收据。签署收条、认购协议及收据之后，张庆国才陆续地于2016年8月18日至2017年1月21日期间向李永恒银行账户中转款。对于此期间转款的性质，张庆国和李永恒各执一词，张庆国主张该款项系支付李永恒购房款，但李永恒认为该款项是其向张庆国的借款，《认购协议书》的签署系为借款提供担保。根据“谁主张，谁举证”原则，因本案系张庆国主张与李永恒之间存在“以房抵债”的法律关系，故张庆国对此负有举证责任。而张庆国提供的2016年8月6日收条、2016年8月16日隆都公司签署的认购协议及出具的收据，均发生在张庆国向李永恒转款之前，故上述证据无法确认双方之间对业已发生的借款经对账后达成了以物抵债的约定。换言之，张庆国在向李永恒转款之前，李永恒出具的收条，以及在李永恒指示下由隆都公司签署的认购协议，均属于债务发生之前达成协议，该协议的实质是为了担保债权实现。故一审法院根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，向张庆国释明变更诉讼请求，张庆国拒绝变更的情况下，一审法院裁定驳回其起诉并无不当。关于追加被告问题，因一审法院对本案的审理并未超出张庆国起诉的诉讼请求，追加李永恒为被告对张庆国的权利处分并未产生不利影响，故张庆国以此为由提出上诉，本院对其上诉理由不予采纳。综上，张庆国的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 管 莉审判员 高婧明审判员 张海胶二〇二一年四月二十八日书记员 张焕平