安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0802民初285号 原告：安徽艾沃德文化投资有限公司，住所地合肥市包河区南二环与宿松路交口绿地中心A座1212室，统一社会信用代码1340100322818550P。 法定代表人：秦伟，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈磊，戴振豪，安徽益上律师事务所律师。 被告施传兵，男，1975年8月7日出生，汉族，住安庆市大观区。 委托诉讼代理人：刘晓辉，安徽安联律师事务所律师。 被告：施文革，男，1966年9月5日出生，汉族，住安庆市宿松县。 被告：李春，男，1978年2月5日出生，汉族，住安庆市宿松县。 委托诉讼代理人：刘晓辉，安徽安联律师事务所律师。 被告：卢运凡，男，1993年7月11日出生，汉族，住安庆市大观区。 委托诉讼代理人：刘晓辉，安徽安联律师事务所律师。 被告：施孔欢，男，1993年10月4日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县，身份证号码码340826199310040013。 委托诉讼代理人施文革，男，汉族，1966年9月5日出生，住安庆市宿松县。 被告：施媛媛，女，1988年10月9日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 委托诉讼代理人：施文革，男，1966年9月5日出生，汉族，住安庆市宿松县。 被告：施维维，女，1990年12月31日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 委托诉讼代理人：施文革，男，1966年9月5日出生，汉族，住安庆市宿松县。 被告：周俊苗，女，1983年6月23日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 委托诉讼代理人：刘晓辉，安徽安联律师事务所律师。 被告：王俊琼，女，1975年4月22日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 委托诉讼代理人：刘晓辉，安徽安联律师事务所律师。 第三人：安庆市聚源网络休闲会所，住所地安庆市开发区湖心北路世纪名流苑8幢5室，统一社会信用代码91340800MA2N6CBC59。 法定代表人：卢招生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘晓辉，安徽安联律师事务所律师。 原告安徽艾沃德文化投资有限公司与被告施传兵、施文革、李春、卢运凡、施孔欢、施媛媛、施维维、周俊苗、王俊琼、第三人安庆市聚源网络休闲会所（以下简称聚源会所）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告艾沃德公司委托诉讼代理人陈磊，被告施文革、施传兵，第三人聚源会所法定代表人卢招生，被告施传兵、李春、卢运凡、周俊苗、王俊琼、第三人聚源会所委托诉讼代理人刘晓辉，被告施孔欢、施媛媛、施维维委托诉讼代理人施文革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令各被告及第三人共同支付原告自2018年2月1日至2021年1月1日共36个月的物业费191637.36元（887.21㎡×6元/㎡/月×36个月）并自起诉之日起按银行间同业拆借利率标准支付利息至付清之日止；二、本案的诉讼费由各被告及第三人承担。 事实与理由：2016年，绿地集团安庆商业运营管理有限公司将安庆市迎江区绿地迎江世纪城独秀大道春宜街一期商铺，包括2#楼至3#楼、5#至7#楼出租给原告作为商业经营使用，同时约定由原告履行该街区的物业管理职能。2016年6月30日，被告施传兵、被告施文革、被告李春、被告卢运凡、被告周俊苗、被告王俊琼及吴菊兰（于2018年4月24日因疾病死亡）在绿地集团安庆置业有限公司处分别购置了安庆市迎江区独秀大道迎江世纪城缤纷城2幢2层03室（建筑面积54.15㎡）、09室（建筑面积484.55㎡）、10室（建筑面积384.51㎡）共三处房产，合计建筑面积887.21㎡。后上述各被告及吴菊兰将该887.21㎡出租给第三人经营网咖。 2017年7月17日，第三人法定代表人卢招生在原告处租赁安庆市迎江世纪城缤纷城2幢2层04室，租赁面积59.5㎡，双方约定的物业费为6元/㎡/月。第三人实际租赁、使用该2幢2层03室、04室、09室、10室四处房产，合计面积946.71㎡。2017年10月11日，被告施传兵向原告发送《申请》，称其该2幢2层03室已装修完成请求通电。后原告向业主单位发送工作联系函称第三人已装修完毕，请求业主单位给予接电。2017年11月12日，原告通知第三人，街区将安排消防加压送水，请各商户完成自检以防造成损失。2017年11月21日，第三人向原告发送《申请补偿报告》一份，称其网咖因喷淋主管道和信号线损坏导致消防无法验收，并提出补偿损失的请求。2017年12月5日，第三人取得消防验收。2017年12月8日，第三人正式开业至今。此后，除该2幢2层04室之外，各被告及第三人均以消防问题为由拒付该2幢2层03室、09室、10室的物业费。因吴菊兰于2018年4月24日因疾病死亡依据《中华人民共和国民法典》相关法律规定吴菊兰的法定继承人施孔欢（系吴菊兰儿子）、施媛媛（系吴菊兰女儿）、施维维（系吴菊兰女儿）应当在遗产继承范围内就吴菊兰生前债务承担清偿责任，故原告在本案中将施孔欢、施媛媛、施维维列为被告。现经原、被告及第三人协商未果，原告特诉至贵院，望判如所请。 被告施传兵、李春、卢运凡、周俊苗、王俊琼及第三人辩称，一、涉案商铺是由各被告一起共同购买的，作为经营第三人聚源会所使用。原告与绿地集团安庆商业运营管理有限公司签订了租赁合同，租赁使用安庆市绿地春宜街的部分房屋，但不包括各被告自己购买的房屋；二、原告同样也是安庆市绿地春宜街的经营户，并没有对该街区行使物业管理的职能，其要求各被告向其支付2018.2-2021.1的物业费没有任何事实依据；三、原告虽然在2018.11.14日在经营范围中增加了物业服务的内容，但并未对各被告的房屋行使物业管理的职能。安庆市绿地春宜街目前是处于没有物业管理的状态，停车场是封闭的，自动扶梯是关闭的，电梯不能使用，楼下车辆乱停乱放，晚上没有灯光照明，第三人的网络会所经营中产生的生活垃圾都是由员工每天自行处理，送到主干道的垃圾桶的；四、原告要求按照每平方米6元的标准支付物业费，没有任何事实依据和收费依据。商业用房的物业管理目前遵循的是当事人协商原则，没有强制的物业管理费标准，原告是2018年11月才有物业管理经营范围的，其物业管理资质是属于几级被告不清楚，在质证阶段再发表意见，物业管理资质的等级决定了物业费的标准。原告主张每平方米6元的标准，目前在本市商业用房管理中是没有这个标准的，在同样的绿地集团开发的在涉案房屋南边的安庆市××商铺物业费用是每平方米1.5元／月，其物业管理公司绿安公司的管理资质是高于原告的物业管理资质的；五、原告要求各被告和第三人共同支付物业费没有法律依据。涉案房屋是各被告购买的，第三人只是经营使用房屋。如果第三人承担物业费，则各被告不用承担物业费；如果各被告承担物业费，则第三人不用承担物业费。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告施文革、施孔欢、施媛媛、施维维答辩意见同被告施传兵、李春、卢运凡、周俊苗、王俊琼及第三人答辩意见一致。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕其诉讼请求向法庭递交了下述证据：一、《租赁合同暨招商运营管理合同》；二、《商品房买卖合同》三份、不动产查询记录；三、《租赁合同》；四、《装修方案审核意见书》、《装修问题整改单》四份、《申请》、《工作联系函》、《情况说明》、《函件》、《绿地春宜街商户公共区域使用申请表》五、《通知》、《申请补偿报告》、《工作联系函》两份、开业照片、消防安全检查合格证；六、《租赁合同》两份。 经审查，各被告及第三人对原告递交的证据一、二、三、五、六真实性无异议，本院予以采信并在卷佐证。各被告及第三人对原告递交的证据四中《装修方案审核意见书》以及2017年8月3日、7日的《装修问题整改单》因无各被告签字及第三人盖章，被告及第三人对其真实性也不予认可，故本院不予采信；对该组证据的其他证据，各被告及第三人对其真实性无异议，本院予以采信并在卷佐证。 各被告及第三人为支持其抗辩主张，向法庭递交了下列证据：一、原告企业登记信息；二、现场照片十一张；三、安庆市迎江区绿地世纪城业主临时管理规约。 经审查，原告对各被告及第三人递交的证据一真实性无异议，本院予以采信；对各被告及第三人递交的证据二“三性”均不认可，本院认为该证据的采集来源、方式及时间、地点均不清楚，缺乏证据的真实性，故不予采信；对各被告及第三人递交的证据三，本院认为该证据与本案缺乏关联性，故不予采信。 根据以上采信的证据以及当事人庭审陈述，本院查明以下案件事实： 2016年，绿地集团安庆商业运营管理有限公司（以下简称绿地公司）与原告订立《租赁合同暨招商运营管理合同》，约定：绿地公司将安庆市迎江区绿地迎江世纪城独秀大道春宜街一期商铺，包括2#楼（其中含涉案房屋2幢2层03室、04室、09室、10室）至3#楼、5#至7#楼出租给原告作为商业经营使用；由原告履行上述商铺的物业管理职能。 2016年6月30日，被告施传兵、被告施文革、被告李春、被告卢运凡、被告周俊苗、被告王俊琼及吴菊兰购置了安庆市迎江区独秀大道迎江世纪城缤纷城2幢2层03室（建筑面积54.1㎡）、09室（建筑面积484.12㎡）、10室（建筑面积348.21㎡）三处房产，合计建筑面积886.43㎡。后上述被告及吴菊兰将该886.43㎡交付给合伙经营的第三人经营网咖使用。 2017年7月17日，第三人法定代表人卢招生在原告处租赁了安庆市迎江区独秀大道迎江世纪城缤纷城2幢2层04室，租赁面积59.5㎡，双方约定的物业费为6元/㎡/月，但前两年每年免房租三个月。第三人由被告施传兵、被告施文革、被告李春、被告卢运凡、被告周俊苗、被告王俊琼及吴菊兰共同合伙经营网咖。第三人实际使用该缤纷城2幢2层03室、04室、09室、10室四处房产，合计面积945.43㎡。 2017年10月11日，被告施传兵向原告发送《申请》，称第三人已装修完成请求通电。后原告向绿地公司发送工作联系函称，第三人已装修完毕，申请绿地公司给予接电。2017年11月12日，原告通知第三人，街区将安排消防加压送水，请各商户完成自检以防造成损失。2017年11月21日，第三人向原告发送《申请补偿报告》一份，称其网咖因喷淋主管道和信号线损坏导致消防无法验收，并提出补偿损失的请求。2017年12月5日，第三人取得消防验收，2017年12月8日，第三人正式开业。此后，原告向各被告及第三人提供了物业管理服务。2018年11月14日，原告取得物业管理经营范围。此后，除该缤纷城2幢2层04室物业费支付以外，各被告及第三人未能支付该缤纷城2幢2层03室、09室、10室的物业费。 另查明，2018年4月24日吴菊兰因疾病死亡，被告施文革、施孔欢、施媛媛、施维维系吴菊兰第一顺位继承人。2017年、2018年，原告与第三人周边商家签订租赁合同，双方约定的物业费为6元/㎡/月，但前三年每年平均免房租四个月。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告是否有权收取物业费；2、原告应该向谁主张物业费；3、如原告有权收取物业费，则物业费的标准以及数额；4、原告要求物业费利息有无依据。 关于争议焦点1，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人”。根据该规定，物业服务人不仅包含物业服务企业，还包括其他管理人。本案中，2016年，绿地集团安庆商业运营管理有限公司将安庆市迎江区绿地迎江世纪城独秀大道春宜街一期商铺，包括2#楼（其中含涉案房屋2幢2层03室、04室、09室、10室）至3#楼、5#至7#楼出租给原告作为商业经营使用，由原告履行上述商铺的物业管理职能。原告作为其他管理人虽然于2018年11月14日才取得物业管理范围，但自2017年10月开始，各被告要求原告履行装修、通电、公共区域使用等物业管理服务，原告亦履行了相应的服务义务，故原告有权收取安庆市迎江区独秀大道迎江世纪城缤纷城2幢2层03室、09室、10室的物业管理费。 关于争议焦点2，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费......”。本案中，涉案房屋安庆市迎江区独秀大道迎江世纪城缤纷城2幢2层03室、09室、10室的业主系各被告，故原告只能向各被告主张权利，故对原告要求第三人给付物业费的诉讼请求不予支持。 关于争议焦点3，第三人实际使用安庆市迎江区独秀大道迎江世纪城缤纷城2幢2层03室、04室、09室、10室四处房产，而该2幢2层04室的物业费由第三人法定代表人卢招生与原告约定为6元/㎡/月，但前两年每年免该2幢2层04室房租三个月。2017年、2018年，原告与第三人周边商家签订租赁合同，双方约定的物业费为6元/㎡/月，但前三年每年平均免房租四个月。可以看出，合同约定的物业费6元/㎡/月，通过减免房租的形式予以了部分冲抵，鉴于原告并未与各被告就该2幢2层03室、09室、10室三处房产订立书面的《物业服务管理合同》，双方存在物业费标准约定不明的情形，本院酌定案涉物业费按照3.5元/㎡/月标准计算。自2017年12月8日起，原告向各被告及第三人提供了物业管理服务，原告主张自2018年2月1日起计收物业费不违反法律规定。故自2018年2月1日至2021年1月1日共35个月的物业费为108587.7元（886.43平方米×3.5元/㎡/月×35个月）。 关于争议焦点4，由于原告未与各被告及第三人就该2幢2层03室、09室、10室三处房产订立书面《物业服务管理合同》，同时双方对物业费标准也存在争议，故原告要求物业费利息缺乏事实与法律依据，对原告要求物业费利息的诉讼请求不予支持。 综上所述，对原告的全部诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告施传兵、施文革、李春、卢运凡、施孔欢、施媛媛、施维维、周俊苗、王俊琼于本判决生效之日起十日内共同支付原告安徽艾沃德文化投资有限公司自2018年2月1日至2021年1月1日期间的物业费108587.7元； 二、驳回原告安徽艾沃德文化投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2066.5元，原告安徽艾沃德文化投资有限公司负担726.5元，被告施传兵、施文革、李春、卢运凡、施孔欢、施媛媛、施维维、周俊苗、王俊琼负担1340元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员 曹 志 二〇二一年四月十二日 书记员 刘晓霞 本案适用法律条款： 《中华人民共和国民法典》 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。 第九百四十四条第一款业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。