湖南省洞口县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0525民初334号 原告：周乐华，男，1959年1月3日出生，汉族，居民，住广东省广州市白云区。 委托诉讼代理人：刘乐平，湖南璟升律师事务所律师。 原告：王菊平，女，1962年11月15日出生，汉族，居民，住广东省广州市白云区。 委托诉讼代理人：刘乐平，湖南璟升律师事务所律师。 被告：曾小丽，女，1972年4月22日出生，汉族，居民，住湖南省洞口县。 委托诉讼代理人：曾宇胜，湖南伏龙律师事务所律师。 第三人：王睿，男，1998年6月19日出生，汉族，居民，住湖南省洞口县。 第三人：王小平，男，1971年6月16日出生，汉族，居民，住湖南省洞口县。 原告周乐华、王菊平与被告曾小丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案，第三人王睿申请参加诉讼，本院通知王小平作为第三人参加诉讼，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王菊平、被告曾小丽及第三人王睿、第三人王小平及委托诉讼代理人刘乐平、曾宇胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周乐华、王菊平向本院提出诉讼请求：1、判令曾小丽立即办理邵阳市石下江煤矿（以下简称石下江煤矿）棚改小区1栋2单元1006号房的不动产权证；2、判令曾小丽支付周乐华、王菊平违约金4万元。事实和理由：曾小丽系王菊平弟媳。2014年9月19日，曾小丽将其所在单位石下江煤矿分配的棚户区房屋指标转让给周乐华、王菊平，双方于同日签订《房屋买卖合同》，约定购房需缴费用均由周乐华、王菊平支付给曾小丽，曾小丽以其名义支付给棚改领导小组财务室，缴款凭证由周乐华、王菊平保存，曾小丽负责办理产权证，并交于周乐华、王菊平保管。曾小丽在产权证办结五年后，将产权过户至周乐华、王菊平名下。违约方按房屋市价的20%赔偿违约金。此外，周乐华、王菊平还通过曾小丽购买了其同事的棚改小区地下室11号车位指标及1栋39号车库指标。该小区竣工后，因政府部门原因未办理产权证。2020年11月7日，石下江煤矿下发办理产权证通知，为该小区统一办证。曾小丽因与第三人王小平的离婚纠纷，故意拖延、拒绝办证。周乐华、王菊平多次与曾小丽协商未果，曾小丽的行为已构成违约，应承担违约责任。 曾小丽辩称，案涉房屋是曾小丽单位的集资房，不能上市交易，其与周乐华、王菊平之间没有房屋买卖合同关系，不存在为其办理房地产过户登记手续，周乐华、王菊平的诉请没有事实和法律依据，不应得到支持。 王睿述称，案涉《房屋买卖合同》上王菊平、周乐华的签名是王小平要求王睿代签的，周乐华、王菊平并未委托其签名。 王小平述称，案涉房屋是曾小丽所在单位的集资房，于2013年购买，曾小丽交了4万元钱后，因无钱缴纳剩余房款，将指标卖给周乐华、王菊平。2014年9月19日，王菊平转账给曾小丽18万元，其中车位款3万元。2015年，王菊平应曾小丽要求转账5000元用于购买车位。因周乐华、王菊平未回洞口，《房屋买卖合同》由王睿代替签字，王菊平回洞口后在合同上按了手印。2014年9月12日，曾小丽同事因无钱支付车库款，将车库转给王菊平，王菊平转款10.7万元。房款全部通过曾小丽交给棚改领导小组，缴款收据全部交给王菊平。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。曾小丽认为周乐华、王菊平提交的银行交易明细不能证明系双方的交易行为，转账时间与曾小丽向单位缴纳房款的收据日期不一致，曾小丽与王小平的离婚诉讼尚未判决离婚，不能作为本案房屋买卖的证据。经审查，周乐华、王菊平提交的证据材料符合证据规则要求，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年9月30日，因石下江煤矿拟在洞口县县城城西大道北侧实施棚户区改造项目，石下江煤矿与该矿职工曾小丽签订《棚改集资建房协议书》，就户型、价格及付款方式等进行了约定。2013年10月15日，曾小丽交纳了认购90平方米户型1套的首期集资款4万元，依约取得集资建房资格。2014年9月19日，曾小丽与周乐华签订了《房屋买卖合同》。合同约定，曾小丽将石下江煤矿棚改房90平方米户型1套按煤矿合同价转让给周乐华，周乐华除缴纳该房的全部费用外不另付曾小丽其他直接费用，房款由曾小丽代替周乐华支付给棚改领导小组财务室，国家拨付该房的政策性补助款归曾小丽所有；在办理过户手续前的一切活动均以曾小丽的名义进行，曾小丽领取产权证后交周乐华保管，满足政策规定的过户条件后，曾小丽无条件配合过户工作，因房屋过户所产生的一切费用由周乐华承担；双方此后不得以房价波动等任何理由解除合同；违约方承担房屋市价20%的违约金。合同签订时周乐华、王菊平并未到场，曾小丽与王小平之子王睿代周乐华、王菊平在该合同上签字。事后，王菊平在合同中周乐华、王菊平（夫妻关系）的签名处按了手印。合同签订当日，周乐华通过银行转账给付曾小丽丈夫王小平（王菊平胞弟）18万元，2015年11月11日，王菊平通过银行转账给付王小平5000元，2016年9月12日，王菊平通过银行转账给付王小平107000元，王小平收到周乐华、王菊平钱款合计292000元。王小平收款后开支情况如下：2014年9月19日，支付曾小丽首期集资款4万元和购买向某生转让的车位价款3万元；2014年10月28日，支付第二期集资款5万元；2015年6月15日，支付第三期集资款2.5万元；2016年1月5日，支付房屋煤气安装费2000元；2016年9月12日，支付车库款（押金）3万元；2016年11月18日，支付车库用水开户费800元，王小平合计支出177800元,尚有余款114200元。2020年10月31日，石下江煤矿确认曾小丽的集资房为石下江煤矿棚户区改造项目一号楼1006号房，并有1栋39号车库和11号车位。该房建筑面积92.31㎡，单价1628元/㎡，计房款150281元；另需交纳该房水电落户费3500元，车库价款100800元，车位价款35000元。曾小丽已付款198500元，其中分期支付房屋集资款115000元，交车库款3万元，交车位款3万元，政策性补助款冲抵23500元。 另查明，石下江煤矿棚改房已于2020年11月6日启动不动产权证办理工作，目前已办理约600户，类似曾小丽这样的转让现象较为常见，石下江煤矿对此不作干预。曾小丽与王小平目前夫妻关系不和。双方当事人请求休庭调解，因对车库、车位的处理发生争执，未能达成调解协议。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。周乐华、王菊平与曾小丽经协商自愿签订《房屋买卖合同》，对房屋转让价款、房屋产权证登记等做出明确约定。虽然周乐华、王菊平在订立合同时未到场并亲自签名，但其在订立合同之日即如约交付钱款，且事后在合同上捺印确认，周乐华、王菊平均以实际行为确定其合同当事人身份，曾小丽对该合同的真实性亦无异议，故双方的合同关系成立。曾小丽与周乐华、王菊平所签订的房屋买卖合同并非商品房买卖合同。案涉房屋在签订买卖合同时尚未修建，曾小丽作为集资人于2013年10月15日向单位交纳集资款4万元后，即享有取得集资房屋的请求权。曾小丽此后与周乐华、王菊平（非该单位人员）协商达成《房屋买卖合同》，对房屋户型、面积、房屋转让价款、房屋产权证登记等做出明确约定，而对房屋的具体楼层、位置等均未确定，故曾小丽签订《房屋买卖合同》时并未取得该集资房屋的所有权，其对集资房的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（1）根据合同性质不得转让；（2）按照当事人约定不得转让；（3）依照法律规定不得转让。根据曾小丽与周乐华、王菊平之间《房屋买卖合同》的内容，周乐华、王菊平所购曾小丽单位集资房所有权归周乐华、王菊平所有，但房屋相关权证暂以曾小丽之名登记。嗣后，曾小丽从周乐华、王菊平处收回了4万元集资款，周乐华、王菊平仍以曾小丽名义参与石下江煤矿棚户区改造项目集资建房，承担剩余集资建房款等相关费用。故鉴于曾小丽取得该集资房尚有集资款等债务有待履行，其与周乐华、王菊平达成协议后将其与石下江煤矿签订集资合同后享有的取得集资房的请求权转让给了周乐华、王菊平，其集资权的转让可定性为权利义务的概括转让，曾小丽与周乐华、王菊平之间的合同虽然名为房屋买卖合同，实际上是集资建房的请求权转让。曾小丽与周乐华、王菊平在平等、自愿、协商的基础上订立《房屋买卖合同》，是双方真实的意思表示，石下江煤矿对该行为不做干涉，可视为承认。现石下江煤矿已明确曾小丽的集资房具体位置并通知办理不动产权证，该转让行为亦并未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，故曾小丽与周乐华、王菊平之间所签订之房屋买卖合同应为合法有效，本院予以认定。依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据合同约定和石下江煤矿公布的结算表，周乐华、王菊平应承担的建房费用为153781元，周乐华、王菊平以曾小丽的名义向石下江煤矿已交的建房费用合计115000元，尚应支付建房款38781元。王小平收到的周乐华、王菊平购房款用于建房开支后尚有剩余，且余款足以支付建房欠款。王小平与曾小丽虽系夫妻，但目前夫妻关系欠和，如等待王小平主动将购房尾款交付曾小丽，可能会拖延周乐华、王菊平合同利益的实现。故王小平应按周乐华、王菊平交付其钱款的目的和合同约定将建房款38781元给付曾小丽，曾小丽应将该建房款交付石下江煤矿，并按规定办理不动产权证。关于车库、车位的处理，因不属于房屋买卖合同约定事项，且周乐华、王菊平未提出诉讼请求，本案不做处理。对于周乐华、王菊平诉称的违约问题，由于周乐华、王菊平对主张的曾小丽故意拖延、拒绝办证等事实未能提供证据加以证明，且合同中亦未明确约定曾小丽协助办证的期限，故对周乐华、王菊平要求曾小丽赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。第三人王睿认为其无权代理周乐华、王菊平签订房屋买卖合同，因合同双方当事人对合同的真实性均无异议，故王睿的意见不影响本案的处理。 综上所述，对周乐华、王菊平要求曾小丽办理案涉房屋不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、由王小平在判决生效后5日内给付曾小丽建房款38781元； 二、由曾小丽在王小平付清建房款38781元后10日内，办理石下江煤矿棚户区改造项目一号楼1006号房的不动产权证； 三、驳回周乐华、王菊平的其他诉讼请求。 本案受理费400元，由曾小丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  杨恢喜 二〇二一年四月三十日 法官助理李云霞 书记员黄宗泉