成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初737号 原告：成都傣家风情餐饮娱乐中心，住所地：成都市金牛区土桥全兴路中段。 法定代表人：朱齐七，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：黄昭郁，男，该公司员工。 被告：成都红福莱云房地产开发有限公司，住所地：成都市双流区东升街办荷塘南街115号。 法定代表人：胡云清。 被告：胡云清，男，1956年2月19日出生，汉族，住大邑县。 原告成都傣家风情餐饮娱乐中心（以下简称：傣家风情）与被告成都红福莱云房地产开发有限公司（以下简称：红福公司）、胡云清商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。傣家风情的委托诉讼代理人黄昭郁到庭参加诉讼，被告红福公司、胡云清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 傣家风情向本院提出诉讼请求：1.解除与红福公司签订的合同签约备案号为××××的商品房买卖合同;2.判令红福公司退还购房款136740元，并赔偿资金损失（2010年4月28日—2020年8月28日为103854元；从2020年8月29日起，按人民银行五年以上基准利率4.9%上浮50%计算至付清之日止）、支付违约金15530元;3.判令胡云清对上述款项承担连带清偿保证责任;4.判令红福公司、胡云清承担本案诉讼费。事实和理由：2010年4月27日，红福公司与傣家风情签订了合同备案号为××××的商品房买卖合同，约定由傣家风情购买该司开发的鸿福名苑楼盘×栋×单元×号房屋，房屋价款为136740元，房屋在2010年2月28日前交付，逾期30日内交付的，该司按日计算支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2010年4月28日，红福公司、傣家风情与保证人胡云清签订商品房买卖合同补充协议，约定红福公司延期2010年6月28日交房，胡云清为该司的保证人，对该司履行原合同和本补充协议承担连带保证责任，保证期间自补充协议签订生效之日起至该司履行完毕义务时止。傣家风情以电汇方式向红福公司支付购房款136740元。而红福公司至今未交付房屋，经雷兴明等人诉讼至法院后，傣家风情才知晓红福公司已将房屋卖与鄢宗义，一房二卖。傣家风情向红福公司买了共8套房子，其中一套因为买方闹，红福公司退了20多万元，现在一共是7套房。红福公司将傣家风情所买住房另卖给他人，未向傣家风情交付房屋，也未办理产权证，导致买卖合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十七条规定，诉请解除双方签订并备案的商品房买卖合同，由红福公司退还已收取的购房款，并赔偿资金损失、违约金（按购房款的日万分之三，从2010年4月28日至2020年9月14日）。由胡云清对上列款项承担连带清偿责任。 红福公司、胡云清辩称：1.傣家风情和我司的债务关系不成立，是其为了一己之私造假、说谎、不尊重客观事实,请核查处理。傣家风情和我司是平台公司操控经营的间接借贷关系，无其他任何直接债务关系。2010年3月，我司为确保“鸿福名苑”项目顺利开发，经百联安投资公司张敏介绍，向另一家投资公司总经理吕欣借款共360万元。事后，我司才知晓这360万元是由胡志正出借50万元、谢贵元出借50万元、李艳冰出借100万元、傣家风情出借160万元，通过吕欣平台公司担保操控借给我司。我司所有人员没有和上述人员单独有过来往，相关事宜都是吕欣和我司相关人员直接对接进行，与上述人员没有任何直接关系。2010年3月—2012年1月9日期间，我司共计还本付息总共近200万元，本金约欠230万元，后经协商确定为2013年6月还清。2012年9月29日，胡云清作为我司的法定代表人，被司法机关错误抓捕，后经成都市中级人民法院（2016）川01刑终1053号刑事判决我司和胡云清无罪。胡云清出狱后，吕欣多次与其对接商量，要求我司尽快将原欠的200多万元本金归还给他，他好解决相关人员欠款。我司在借款时对于原4家共出资360万元通过吕欣公司经营根本不知晓，根本谈不上差不差傣家风情钱的问题，实际差谁多少钱是吕欣公司说了算，相关人员也只能和吕欣公司结算，无权也无法和我司结算。2.本案已过诉讼时效。鉴于我司出现非正常重大变故，傣家风情的诉讼请求已超过诉讼时效期间，早已自己放弃相关权利。我司出于良心和责任，愿意依法在相互让步的情况下友好协商。3.签订的《商品房买卖合同》实属违规无效合同。我司和吕欣公司操控的经营借款360万元有借款协议，每笔借款另外打了借条，吕欣公司指定我司与傣家风情等相关人员所签订的《商品房买卖合同》，只是双方违规借用房管局的备案登记平台作为借款意向担保，协议约定还款后借款方必须无条件配合撤销备案登记，退还商品房买卖合同和其他相关借据手续。另外，商品房买卖合同的价格是按当时市场价50%作价做的借款意向担保，我司是必须还款收回房屋的，有实际真实的买主我司卖一套能归还2套的借款。如果相关借款人真实要买该借款抵押担保房，价格要按市场实价支付，成本价都是3000元/㎡以上,合同备案价为1500多元/㎡，在双流区哪里能买到？不要太不尊重事实。请法院核查清案件客观事实，依法公平、公正判决。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对当事人有争议的事实，当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定如下： 红福公司曾与傣家风情签订一份《商品房买卖合同》（无签订时间）。该合同约定：傣家风情以237016元的价格购买该司开发的鸿福名苑×栋×单元×楼×号住宅，建筑面积共91.16平方米，付款方式为一次性付款；交房时间为2010年2月28日前等等。还约定了逾期交房责任:“按照逾期时间，分别处理，（1）和（2）不作累加：（1）逾期在30日内，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房，出卖人应退还全部已付款，并按买受人全部已付款的3%支付违约金等等”。2010年4月27日，双流县房管局对上述合同进行了合同签约备案登记，备案号为：××××，登记成交价为237016元（单价2600元/㎡）。同日，红福公司向傣家风情出具《划款委托书》，主要内容：你单位购买我公司开发的“鸿福名苑”住房8套，请你单位将购房款中的160万元汇入以下指定银行账户等等。 2010年4月28日，红福公司（甲方）与傣家风情（乙方）签订一份《补充协议》,主要内容：甲乙双方于2010年4月27日签订了房管局备案号为203263、203267、203274、203302、203305、203312、203314、203316的商品房买卖合同，双方商定傣家风情此次所购房屋的价格按建筑面积1500元/㎡的均价执行；乙方同意延期至2010年6月28日前交房；双方还约定了逾期交房违约责任、产权登记、调换房屋、退房等等，并约定胡云清自愿作为红福公司的保证人，对红福公司履行原合同及补充协议约定义务承担连带保证责任，保证期间为本补充协议签订生效之日起至红福公司义务履行完毕止等等。胡云清在协议末尾保证人一栏签名。 2010年4月28日，傣家风情向红福公司指定银行账户电汇160万元，红福公司于同日出具了收据一张，载明收到傣家风情购1-1-1404号住房房款136740元。红福公司未向傣家风情交付房屋。 又查明，双流县人民检察院于2013年10月25日以红福公司、胡云清犯合同诈骗罪向本院提起公诉，本院于2016年10月19日作出（2015）双流刑初字第01277号刑事判决，认定红福公司和其法定代表人胡云清在鸿福名苑楼盘的销售过程中犯合同诈骗罪。胡云清上诉后，四川省成都市中级人民法院于2017年12月18日作出（2016）川01刑终1053号刑事判决，认定原公诉机关指控上诉人犯合同诈骗罪的事实，因证据不足不成立，判决红福公司和胡云清无罪。 在（2016）川01刑终1053号刑事判决中，法院二审审理查明的部分内容：上诉人胡云清为红福公司法定代表人、实际控制人，红福公司于2008年9月在双流县××镇××路××段××小区，胡云清在修建该小区期间，出现资金不足，该公司遂在百联安公司、杨红、孙飞宇等处融资借款，将销售给购房者的51套住房作为抵押备案登记给兰发盛、傣家风情等个人及单位名下。 上述刑事判决采纳的证据中，胡云清的供述有：自己请了一家营销公司销售“鸿福名苑”房屋，购房款由冷某负责收，自己也收过购房款，收的3000多万元全部用于工程项目。销售的120多套住房中，有35套住房是自己抵押给借款人的，借款人有傣家风情、兰某某等人，自己和借款人都签了商品房买卖合同，同时也签订了回购协议，约定好等自己还清借款后，借款人和自己一起到房管局把备案到他们名下的房屋撤销备案登记；买房的客户和销售人员都不知道房屋抵押借款、已经备案登记到他人名下的事情；小区实际销售并不理想，均价仅3000元，因修建资金不足，于是在外借款来付工程款、材料款等费用，自己先后找了五家公司借款，这五家公司都是分别以私人的名义把钱借给自己，自己把30多套“鸿福名苑”的房屋抵押给他们，并且把房屋备案登记到这些债主名下；目前还欠傣家风情、吕欣、李某某本金100万元、利息200多万元等等；与借款人签订商品房买卖合同上写明购房款只是注明房价，自己只收到了借款，购房合同的签订仅仅是为了给他们备案登记作为借款抵押。备案登记的借款人不是真实的购房户，自己为了回笼资金，有真正买房的人，就把这个房子拿出来卖给他们等等。 上述刑事判决采纳的证据中，证人冷某（红福公司收款人员）的证言有：胡云清让自己给借钱的人打款，向借款人出具的是购房收据，自己总共经手了吕欣、兰某某这些借款人，向这些人出具了购房收据，其中向吕欣等三人出具了两份购房收据，一份收据是实际借款金额，一份收据是用“鸿福名苑”的房子抵押的实际房款金额，用于备案使用。 另查明，2019年10月，鄢宗义以红福公司将2009年11月15日向其出售的鸿福名苑1栋1单元14楼1404号房备案至傣家风情名下为由，向本院起诉被告红福公司及第三人傣家风情，请求法院判令确认其与红福公司签订的商品房买卖合同有效、撤销傣家风情对案涉房屋的备案登记、红福公司为鄢宗义办理前述房屋的备案登记等等。红福公司向鄢宗义出售上述房屋的成交价为291712元（单价3200元/㎡），本院于2020年4月30日作出（2019）川0116民初7705号民事判决书。 在上述判决中，本院认定鄢宗义与红福公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，并对傣家风情与红福公司之间就“鸿福名苑”7套房屋（包括本案房屋）的销售是否形成商品房买卖合同关系进行了整体性审查，认为红福公司及胡云清曾在销售案涉小区房屋过程涉嫌刑事犯罪而被提起公诉，其刑事案件一、二审中查明的事实亦涉及本案的傣家风情，红福公司与傣家风情之间就上述7套房屋的销售存在以下种种不符合正常的商品房买卖合同交易习惯的异常情形：1.在签约备案价后另行议定实际成交价格，违反了行政管理法规且明显异于正常交易习惯;2.补充协议约定的房屋成交价格1500元/㎡远远低于2010年双流房地产市场的销售价格，明显低于鄢宗义购买该房屋的单价3200元/㎡，属于畸低价，与正常商品房买卖合同中买受人支付商品房对价的表现形式不符、有悖于房地产企业经营营利的目的等等。本院认为，不能认定红福公司与傣家风情之间存在真实的商品房买卖合同关系。为了优先保护先购者鄢宗义的权利，其涉及的商品房买卖合同签约备案登记应当予以注销。本院判决：由红福公司和傣家风情协助鄢宗义办理撤销该司和傣家风情签订的商品房买卖合同的签约备案登记后，由红福公司协助鄢宗义办理双方所签商品房买卖合同的签约备案登记。傣家风情对该判决未提起上诉，民事判决书现已生效。目前，案涉房屋的商品房买卖合同备案登记的买受人为鄢宗义。 在本案审理中，傣家风情在对（2016）川01刑终1053号刑事判决书进行质证时，发表意见：胡云清的律师在二审中做了工作，二审判决的真实性有问题，一审刑事判决认定胡云清诈骗的事实才具有真实性。一审判决后胡云清被关起，他的亲戚再三找到吕欣，吕欣来找我们要出具这方面的证据，如果他不出来解决这个房子和他们的借款，我们的房子拿不到他的借款也拿不到，都要损失，所以在二审期间胡云清辩护人收集证据时吕欣基本上与证人的证词几乎是一个模样，都共同说明了是借款不是买卖，胡云清的辩护人当时找吕欣以及其他涉及我公司所购房屋的人员取了一个证言，检察院进行了核实，提交到了二审法院，所以二审法院进行了改判。 上述事实，有《商品房买卖合同》（合同签约备案号203274）、补充协议、收据、划款委托书、电汇凭证复印件、商品房买卖合同摘要、（2016）川01刑终1053号刑事判决书、（2019）川0116民初7705号民事判决书、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案争议焦点有：1.诉讼时效问题。2．红福公司与傣家风情之间是否存在真实的商品房买卖合同关系。3.合同效力。4.傣家风情要求解除合同、由红福公司退还购房款及赔偿损失、由胡云清承担连带保证责任的诉讼请求能否得到支持。 本案诉讼时效。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”红福公司与傣家风情履行合同的法律事实从民法典施行前持续至民法典施行后，双方至今尚未终止对商品房买卖合同的履行，傣家风情要求解除合同并追究红福公司、胡云清各项违约责任的本次诉讼，应适用《中华人民共和国民法典》的规定，依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依据其规定。诉讼时效自权利人知道或者应当知道到损害之日起计算。”本案中，傣家风情在本院于2020年4月30日作出（2019）川0116民初7705号民事判决后，才得知红福公司将案涉房屋出售给了案外人鄢宗义，经法院判决已撤销了其商品房买卖合同备案，遂认为其民事权利受到损害而提起本次诉讼，故本次诉讼并未超过三年的诉讼时效期间。 关于双方当事人是否存在真实的商品房买卖合同关系。本院认为，本院生效的（2019）川0116民初7705号民事判决书，对傣家风情与红福公司之间就“鸿福名苑”7套房屋（包括本案房屋）的销售是否形成商品房买卖合同关系，已作出认定：“不能认定红福公司与傣家风情之间存在真实的商品房买卖合同关系。”并据此认定事实作出了裁判结果。傣家风情对该判决并未上诉，也未申请再审，应视为对该判决认定的事实及裁判结果予以了认可，故本案双方当事人之间并非真实商品房买卖关系的事实，已有生效民事判决书予以确认。同时，（2016）川01刑终1053号刑事判决书认定的事实及该案中胡云清的陈述、证人冷某的证词、红福公司在本案中的陈述、傣家风情在本案中关于吕欣曾在上述刑事案件二审中作证系借款关系不是买卖关系的陈述，均陈述一致，形成了证据锁链，进一步证实了红福公司与傣家风情就“鸿福名苑”7套房屋签订商品房买卖合同并收取160万元的行为，其真实意思并非是将上述7套房屋出卖给傣家风情，而是将上述房屋作为红福公司向案外人吕欣等人借款的抵押物，红福公司与傣家风情之间并非真实的商品房买卖合同关系。本院认为，傣家风情在本案中提交的现有证据，并不足以推翻本院生效的民事判决书及（2016）川01刑终1053号刑事判决书认定的事实，应承担举证不能的法律后果，故对傣家风情认为双方之间存在真实的商品房买卖合同关系的诉讼主张，不予支持。 关于合同效力。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，便是法律、司法解释另有规定的除外。”本合同签订于民法典施行前，其合同效力的认定，应适用当时的法律、司法解释的规定。 根据本院已生效民事裁判文书认定事实及本院在本次诉讼中查明事实，红福公司与傣家风情之间并非真实的商品房买卖合同关系，双方就销售案涉房屋所签订的商品房买卖合同及补充协议、收取购房款项等行为均是虚假的意思表示，依据原《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，红福公司与傣家风情就销售案涉房屋签订商品房买卖合同及补充协议、收取购房款的行为系无效民事法律行为，双方签订的商品房买卖合同及补充协议为无效合同。 关于傣家风情要求解除合同、由红福公司退还购房款及赔偿损失的诉讼请求。根据审理查明事实，傣家风情与红福公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，双方签订的商品房买卖合同及补充协议为虚假合同，双方之间的基础法律关系并非商品房买卖合同关系，傣家风情主张以上述虚假合同的约定内容追究红福公司一房二卖、未交付房屋、未办理产权证的违约责任，缺乏相关法律依据。上述诉讼请求，因证据不足、缺乏法律依据，本院予以驳回。傣家风情在本院已有生效判决确认红福公司与其之间并非真实的商品房买卖合同关系的情况下，仍然主张双方的基础法律关系为商品房买卖合同关系，有违诚实信用原则。傣家风情可依据与红福公司之间真实的法律关系，向其主张民事权利。 关于傣家风情要求胡云清承担连带保证责任的诉讼请求。根据查明事实，红福公司与傣家风情、胡云清签订的补充协议系虚假合同，为红福公司履行与傣家风情签订的虚假商品房买卖合同提供连带责任担保，并非胡云清的真实意思表示，傣家风情依据此虚假的补充协议追究胡云清的担保责任，缺乏相关法律依据。上述诉讼请求，因证据不足、缺乏法律依据，本院予以驳回。傣家风情可依据与胡云清之间真实的法律关系，向其主张民事权利。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，原《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，原《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第（六）项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告成都傣家风情餐饮娱乐中心的诉讼请求。 案件受理费2571元及诉讼保全费1801元，由原告成都傣家风情餐饮娱乐中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇二一年四月十九日 法官助理  万 敏 书 记 员  干雪玲