湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂06民终714号上诉人(原审被告)：宜城市凯来盛景房地产开发有限公司。住所地：宜城市望江路9号。实际办公地点：宜城市西街19号。法定代表人：朱飞，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：马广理，湖北长久律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李少奇，男，汉族，1983年6月10日出生，住宜城市。被上诉人(原审原告)：李少帅，男，汉族，1997年5月28日出生，住宜城市。李少奇、李少帅共同委托诉讼代理人：张金林，湖北崇法律师事务所律师。原审被告：宜城市天王房地产开发有限公司。住所地：宜城市襄沙大道。法定代表人：杨荣成，该公司董事长。委托诉讼代理人：王瑛，该公司财务负责人。原审被告：宜城荣豪房地产开发有限公司。住所地：宜城市襄沙大道（种子公司院内）。法定代表人：邱文忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹炳银，湖北秉迎律师事务所律师。上诉人宜城市凯来盛景房地产开发有限公司（以下简称凯来盛景房地产公司）因与被上诉人李少奇、李少帅及原审被告宜城市天王房地产开发有限公司（以下简称天王房地产公司）、宜城荣豪房地产开发有限公司（以下简称荣豪房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服宜城市人民法院（2020）鄂0684民初1374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯来盛景房地产公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回李少奇、李少帅对上诉人的诉讼请求；上诉人不承担诉讼费用。事实和理由：1、其与李少奇、李少帅没有合同关系。2、2015年11月12日的协议书没有加盖荣豪房地产公司的印章，对荣豪房地产公司不产生法律效力。3、会议纪要和合作经营荣豪商业城项目补充协议中的“还建”、“还建房”仅限于荣豪商业城项目的征、拆迁对象，李少奇、李少帅不在这个范围内。被上诉人李少奇、李少帅辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。天王房地产公司称：2015年11月12日的协议书，是其与荣豪房地产公司全体股东的真实意思表示，代表两个公司。荣豪房地产公司称：李少奇、李少帅与天王房地产公司2013年5月8日签订的《房屋拆迁还建协议书》约定：用荣豪房地产公司开发建设的“荣豪商业街”门面房二间面积100㎡，还建李少奇、李少帅的门面房，荣豪房地产公司未在该协议书上签字或盖章，不是合同的当事人，对荣豪房地产公司不具有法律约束力，荣豪房地产公司没有向李少奇、李少帅交付门面房的义务。李少奇，李少帅向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判决三被告及时履行合同约定，交付位于荣豪商业街主干道门面房两间共100㎡，由原告优先选择一楼门面，并要求被告天王房地产公司办理好相关证件。2、要求被告天王房地产公司支付临时安置补偿费10万元。3、要求被告天王房地产公司支付违约金90万元。4、被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告李少奇、李少帅原用于经营餐饮的房屋坐落于宜城市襄沙大道42号甲（宜城市行政服务中心斜对面，土地证号为20××32）门面一间：砖混结构，面积80㎡。被告天王房地产公司欲拆迁该房屋进行商业开发，就房屋拆迁还建相关事宜和两原告达成一致协议，被告天王房地产公司作为甲方，原告作为乙方，于2013年5月8日签订《房屋拆迁还建协议书》，该协议第二条：还建门面房位于荣豪房地产公司所改建的原津津商场所新建的一楼门面房，还建门面房二间，位于荣豪商业街主干道门面（各个区域）共100㎡，所选门面房的位置图纸（附后）作为本合同的附件。由乙方在开盘前优先选择一楼门面（荣豪商业步行街原被拆迁户原址还建的门面及整体招商的情形除外）。多余的面积按开盘价多退少补。三、甲方为乙方办理好置换后门面的国有土地使用权、房产证等相关证件，办理费用由甲方承担。四、本合同约定的还建房交付时间为2015年5月8日。五、若在本合同约定的时间内不能按约定时间交付所还建的门面房，应按临时安置补偿费五万元的标准再支付半年，若半年后仍然不能交付，须再向乙方支付临时安置补偿费十万元人民币。七、乙方保证在签订拆迁协议后三日内搬走，同时把旧房完好无损的交给甲方，不得任意拆掉原门窗等原有设施。十、此合同系甲乙双方真实意思的表达，如甲方违约，按还建门面房开盘价总面积价值的30%支付违约金给乙方。该协议签订后，原告腾出房屋，被告支付了拆迁补偿费共计33万元，被告天王房地产公司将原告的房屋进行拆除并进行商业开发。2015年9月22日，因被告荣豪房地产公司开发的荣豪商业城旧城改造项目资金紧缺难于推进，为了避免引发社会矛盾，被告凯来盛景房地产公司作为甲方，被告荣豪房地产公司作为乙方，双方达成《合作经营荣豪商业城项目补充协议》，该协议第二条约定：甲方占新公司55%股份，乙方占新公司45%的股份。第八条：新公司成立后，荣豪商业城的全部经营活动一律由新公司开展，荣豪商业城的销售收入一律进入新公司账户，公司正当支出全部由新公司承担。第九条：项目建成后，房屋、资产和债务的分配或清偿按如下顺序执行：（一）拆迁还建房、已销售且登记的房屋。……（其余略）2015年11月12日，被告天王房地产公司和被告荣豪房地产公司的全体股东就天王房地产公司为满足李少帅、陈宏、黄大芳、郑杰四户业主门面房拆迁还建需求，经甲方股东会研究决定，并征得乙方同意，向乙方预定门面房用于还建。被告天王房地产公司为甲方，被告荣豪房地产公司为乙方，双方签订《协议书》，协议第二条约定：四户业主还建面积分别为：李少帅100㎡（已签订合同）；已协商好用乙方门面房还建。甲乙双方积极配合做好还建，办理各项手续。四、具体位置由四户业主在乙方项目中C区和D区选定（乙方还建户预留还建房屋外）；六、本协议一式四份，经双方及双方股东签字或盖章后生效。被告天王房地产公司和荣豪房地产公司股东均在该协议书上签名。2019年7月，原告李少帅、李少奇在没有按约得到还建的两间门面房，经多次协商未果的情况下，自行于荣豪商业街主干道一楼门面C、D区分别选定门面两间（李少奇选定荣豪商业街主街道一楼门面C、D区113号门面，面积47.93㎡；李少帅选定荣豪商业街主街道一楼门面C、D区136号门面，面积87.72㎡）。因房屋交付问题始终未达成协议，导致本案纠纷发生。一审法院认为：本案争议的焦点：1、荣豪房地产公司、凯来盛景房地产公司是否为本案适格被告、是否负有共同和天王房地产公司给付原告二间门面房义务；2、天王房地产公司是否应当向两原告支付临时安置补偿费10万元；3、天王房地产公司是否应当向原告支付违约金90万元。针对本案焦点1，一审法院认为：2013年5月8日，被告天王房地产公司和原告签订的《房屋拆迁还建协议书》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当严格履行。天王房地产公司在答辩中也认可应当继续履行协议，因此，天王房地产公司负有向原告交付两间门面房的合同义务。虽然该协议约定以荣豪房地产公司开发的位于荣豪商业街主干道门面两间共100㎡还建给原告，没有被告荣豪房地产公司的签名盖章，但是2015年11月12日，被告天王房地产公司和被告荣豪房地产公司两家全体股东就原告李少帅置换房问题达成协议，同意用被告荣豪房地产公司开发的门面房还建给原告二间门面，共100㎡，且约定由乙方在荣豪项目中C区和D区选定，并同意积极配合做好还建，办理各项手续。被告荣豪房地产公司和被告天王房地产公司签订《协议书》的内容可视为对被告天王房地产公司和原告签订的《房屋拆迁还建协议书》内容的追认，被告荣豪房地产公司对原告负有还建合同约定的两间门面房义务，应当作为本案被告。被告凯来盛景房地产公司和被告荣豪房地产公司于2015年9月22日签订的《合作经营荣豪商业城项目补充协议》明确约定，项目建成后，优先分配拆迁还建的房屋。原告的合同约定还建门面房两间属于拆迁还建房屋范围。因此，凯来盛景房地产公司基于合同约定，负有向原告交付合同约定的门面房两间共100㎡的义务。综上，原告要求被告凯来盛景、天王房地产公司、荣豪房地产公司共同向原告交付两间门面房的主张，依法予以支持。对于本案的焦点2，一审法院认为：被告天王房地产公司和原告于2013年5月8日签订的《房屋拆迁还建协议书》第四条约定：本合同约定的还建房交付时间为2015年5月8日；第五条约定：若在本合同约定的时间内不能按约定时间交付所还建的门面房，应按临时安置补偿费五万元的标准再支付半年，若半年后仍然不能交付，须再向乙方支付临时安置补偿费十万元人民币。本案争议的门面房至今没有交付，被告天王房地产公司应当按合同约定向原告支付安置补偿费十万元，原告的该项请求既有合同依据，同时符合法律规定，予以支持。被告天王房地产公司抗辩已经支付33万元，从被告提供的证据显示，该费用为拆迁补偿款，和原告主张的安置补偿费无关联性，不予支持。对于本案焦点3，一审法院认为：被告天王房地产公司和原告签订的《房屋拆迁还建协议书》第十条明确约定：此合同系甲乙双方真实意思表达，若甲方违约按还建门面房开盘价总面积的30%支付违约金给乙方。该协议约定房屋交付时间为2015年5月8日，而被告至今没有交付门面房，时间长达五年半之久，被告行为明显构成违约，应当承担违约责任。被告天王房地产公司抗辩90万违约金过高。因目前荣豪商业街未开盘，原、被告均未提供开盘价格，违约金的计算没有准确的依据。对该项诉求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条判决：一、被告天王房地产公司、荣豪房地产公司、凯来盛景房地产公司于本判决生效后十日内向原告李少奇、李少帅共同交付位于荣豪商业街主干道一楼门面C、D区两间门面房计100㎡；还建到位后，原告李少奇、李少帅将多出的房屋面积按还建综合门面价据实结算。二、被告天王房地产公司于本判决生效后十日内向原告李少奇、李少帅一次性支付安置补偿费10万元。三、驳回原告李少奇、李少帅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6900元，由被告天王房地产公司、荣豪房地产公司、凯来盛景房地产公司共同承担。二审经审理查明，一审判决认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，被上诉人李少奇、李少帅与原审被告天王房地产公司于2013年5月8日签订的《房屋拆迁还建协议书》，不违反法律法规的禁止性规定，其中涉及到荣豪房地产公司的内容，已经荣豪房地产公司时任总经理、副总经理的参与，2015年11月12日，荣豪房地产公司时任法定代表人亦签字认可，故《房屋拆迁还建协议书》合法有效。原审被告天王房地产公司逾期不能交付房屋，属于违约，应当承担违约责任。一审法院判决其按合同约定向李少奇、李少帅交付门面房并向李少奇、李少帅支付安置补偿费10万元，符合合同约定，本院予以确认。一审法院另判决荣豪房地产公司与天王房地产公司共同按合同约定向李少奇、李少帅交付门面房，荣豪房地产公司没有提出上诉，本院亦予以确认。上诉人凯来盛景房地产公司于2015年9月22日和原审被告荣豪房地产公司签订了《合作经营荣豪商业城项目补充协议》，接收了荣豪商业城项目的全部资产，因被上诉人李少奇、李少帅被拆迁后约定还建的房屋，在其接收荣豪商业城项目的全部资产之前，已列入荣豪商业城项目之内，故上诉人凯来盛景房地产公司负有向李少奇、李少帅交付门面房两间共100㎡的义务。凯来盛景房地产公司上诉称：其与李少奇、李少帅没有合同关系，会议纪要和合作经营荣豪商业城项目补充协议中的“还建”、“还建房”仅限于荣豪商业城项目的征、拆迁对象，李少奇、李少帅不在这个范围内。如前所述，凯来盛景房地产公司在接收荣豪商业城项目的全部资产之前，向李少奇、李少帅交付被拆迁后还建的房屋，已列入荣豪商业城项目之内，故不能免除上诉人凯来盛景房地产公司向李少奇、李少帅交付门面房两间共100㎡的义务。凯来盛景房地产公司向李少奇、李少帅交付房屋后，可以依照其与荣豪房地产公司的合同约定，向荣豪房地产公司主张权利。凯来盛景房地产公司还上诉称：2015年11月12日的协议书没有加盖荣豪房地产公司的印章，对荣豪房地产公司不产生法律效力。因荣豪房地产公司时任总经理、副总经理参与了被上诉人李少奇、李少帅与原审被告天王房地产公司于2013年5月8日签订的《房屋拆迁还建协议书》，2015年11月12日，荣豪房地产公司时任法定代表人亦签字认可，故《房屋拆迁还建协议书》对荣豪房地产公司有约束力。综上所述，凯来盛景房地产公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人凯来盛景房地产公司负担。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  陈瑞芳审判员  李 青二〇二一年四月八日书记员  岳伟峰