青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2999号上诉人（原审原告）：西宁华联生活超市有限公司（原名称：青海华润万家生活超市有限公司），统一社会信用代码91630100661933887K，住所地：西宁市城西区胜利路81号。法定代表人：陈琳，董事长。委托诉讼代理人：吴文皓，北京市竞天公诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：方晔，北京竞天公诚（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海隆丰房地产开发集团有限公司，统一社会信用代码：916300005950257082，住所地：青海省西宁市城中区南山路169号（南山凤凰小区2号商住楼一层商铺）。法定代表人：陈道龙，董事长。委托诉讼代理人：吴宝磊，青海金略律师事务所律师。上诉人西宁华联生活超市有限公司（以下简称华联公司）因与被上诉人青海隆丰房地产开发集团有限公司（以下简称隆丰公司）房屋租赁合同纠纷，青海省西宁市城中区人民法院作出（2020）青0103民初1363号民事判决，华联公司不服向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。华联公司上诉请求：1.撤销原审法院判决，改判支持华联公司的全部诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费用由隆丰公司承担。事实和理由：华联公司认为，一审法院认定事实错误，适用法律不当，错误地认定了《房屋租赁合同》的效力和隆丰公司未能按期交付租赁物业的原因，且忽视了《协议书》的效力，对华联公司所受损失的认定也明显错误。一、一审法院错误地认定了《房屋租赁合同》的效力，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，鉴于隆丰公司于2018年1月26日才取得《建设工程规划许可证》，而2017年2月21日华联公司与隆丰公司已经解除了《房屋租赁合同》，因此《房屋租赁合同》是无效合同，自始没有法律约束力。一审法院的认定是错误的。第一，《房屋租赁合同》和《协议书》（统称“本案合同”）均已经于2013年12月16日生效。《合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”《协议书》第六条约定：“本协议自双方签字、盖章之日起生效。”《房屋租赁合同》第12.11条约定：“本合同自双方法人代表或授权代表签字并加盖公司印章之日起生效。”鉴于本案合同已经于2013年12月16日经双方盖章及各自法定代表人签字（盖印），本案合同已经于2013年12月16日生效。本案合同项下隆丰公司相关证照的取得、交付或是华联公司支付定金的安排，均是本案合同中各方的义务，而不是合同生效的条件。第二，根据该司法解释第二条的规定，《房屋租赁合同》在隆丰公司取得建设工程规划许可证之前应为效力待定合同，2018年1月26日隆丰公司取得建设工程规划许可证之后，该合同应自始有效。第三，再退一步讲，即使假设《房屋租赁合同》无效（但这并非事实），隆丰公司也应对《房屋租赁合同》的无效承担违约责任。《中华人民共和国合同法》（“《合同法》”）第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错有的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”鉴于《房屋租赁合同》无效是因为隆丰公司未及时取得《建设工程规划许可证》，隆丰公司也应当赔偿华联公司的损失。而《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《房屋租赁合同》约定的违约金即应视为对华联公司损失的预先约定，应得到支持。二、一审判决关于《房屋租赁合同》解除原因以及合同解除与合同效力之间关系的认定严重错误、自相矛盾。第一，《房屋租赁合同》是由华联公司单方解除，而非华联公司与隆丰公司双方协商解除。《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”根据这一规定，华联公司发出的《房屋租赁合同》解除通知在2017年2月14日到达隆丰公司，《房屋租赁合同》已于2017年2月14日解除。一审法院认为《房屋租赁合同》于隆丰公司2017年2月21日发出《答复函》同意解除时才解除，即认为双方协商一致解除《房屋租赁合同》，与事实和法律严重不符。第二，一审判决关于《房屋租赁合同》的解除与效力之间关系的认定自相矛盾。按照一审法院的逻辑，《房屋租赁合同》在2018年1月26日隆丰公司取得建设工程规划许可证之前无效，那么《房屋租赁合同》中约定的合同解除条件也相应无效，华联公司应当无权依据《房屋租赁合同》约定的合同解除条件解除《房屋租赁合同》，但一审法院却又认为华联公司解除《房屋租赁合同》的行为有效，明显自相矛盾。另一方面，一审法院一方面认为《房屋租赁合同》已被解除，又判决驳回华联公司关于合同解除的诉讼请求，亦相互矛盾。三、一审法院忽视了《协议书》的效力，即使假设《房屋租赁合同》无效，华联公司依然有权依据《协议书》要求隆丰公司支付违约金。即使假设按照一审法院的逻辑，《房屋租赁合同》在转化为有效合同之前已经被解除（华联公司对此并不认同），但是《协议书》从未被解除，且在隆丰公司取得《建设工程规划许可证》后自始有效。那么根据《协议书》第三条第一款的约定，华联公司同样有权主张500万元的违约金。四、一审法院在隆丰公司没有提供任何有效证据、亦未对相关事实和证据进行具体分析论证的情况下，毫无依据地认定了隆丰公司未能按期交付租赁物业的原因如华联公司在庭审和一审庭后代理意见中所述，隆丰公司所谓的政策因素根本不影响隆丰公司履行合同，不是造成隆丰公司违约的原因。在明显缺乏证据的情况下，一审法院认定隆丰公司未能按期交付租赁物业是由于客观原因及政策因素，缺乏基本的事实依据。五、一审判决关于华联公司未遭受任何损失的认定毫无依据且明显不符合常理。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”一审法院认为华联公司“未支付定金，亦未入驻商场，未造成实际损失”，但华联公司一审证据11证明了《房屋租赁合同》履行后华联公司可以获得的利益，华联公司已经因隆丰公司的违约行为产生实际损失，一审法院该部分的认定也是错误的。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求上级法院支持华联公司的上诉请求，维护华联公司的合法权益，并防止国有资产流失。隆丰公司辩称，首先，一、涉案合同因华联公司拒绝履行合同义务，双方达成了不继续履行的合意而失效。华联公司与隆丰公司于2013年12月13日在房屋租赁合同签订时，作为租赁物的房屋尚未建成，因此属于对未来建成房屋的预租行为，故该案涉合同系预租合同在现行法律的没有规定的情形下，应参照审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的第二条规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定，建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论、终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效。首先，在未取得建设工程规划许可证之前，合同属于一种无效状态，取得之后的情况也不是说当然就变成有效，在一审法庭辩论的时候，经法院认定租赁合同才会是有效。华联公司在上诉状中所述隆丰公司取得建设工程规划许可证之前，为效力待定合同是对该条文的一个曲解，因为很明确在未取得建设工程规划许可证之前合同是无效的。华联公司认为隆丰公司取得建设工程规划许可证后，合同自始有效，是对这条司法解释的断章取义以及偷换了法律概念，混淆了法律关系。但书部分不但需要法院去认定，并不是当然可转化为自始有效。据其认定隆丰公司取得建设工程规划许可证合同系效力待定与其后评价的合同自始有效的认定之间相互矛盾冲突。该合同在未取得建设工程规划许可证前，涉案合同系处于无效状态，但隆丰公司未取得建设工程规划许可证并非导致合同无效的原因，预租行为只是希望最终促成合同得以实现，从双方签订的协议书房屋租赁合同中约定的权利义务中亦能体现出合同转化有效之前权利义务是平等的，并没有实际发生或加重一方因需承担的义务。合同具体效力如何应当结合事实结合合同权利、义务是否公平对等由法院做出综合的判断。由于华联公司拒绝与隆丰公司协商，于2017年2月13日明确发函，书面表示其不愿意继续履行未生效状态下的合同，拒绝入驻商场要求解除合同，故该预租的合意已于2017年2月21日由隆丰公司书面答复，同意解除后自动失效。二、华联公司不享有单方解除权，因出租人在取得建设工程规划许可证之前，与承租人订立的租赁合同，处于一种无效状态，故在合同转化为有效之前，华联公司不享有解除权，即使假设认定该预租行为在隆丰公司未取得建设工程规划许可证之前，为效力待定的合同，那根据审理司法解释的第二条，在我公司未取得建设规划许可证之前，华联公司单方的解除权的条件也没有成就。三、房屋租赁合同无效,协议书亦无效，隆丰公司不应承担违约责任。根据双方签订的协议书第四条明确表示，本协议附件为本协议不可分割的组成部分与本协议同时签署的房屋租赁合同未约定的违约责任以本协议约定为准，房屋租赁合同及本协议对同一事宜均有规定不冲突的可以合并使用。房屋租赁合同及本协议书，对同意书约定有冲突的，则应以房屋租赁合同约定为准。由此可见协议书是对房屋租赁合同具体的补充说明并不能单独存在，亦没有独立存在的价值，在房屋租赁合同无效的前提下，协议书作为对房屋租赁合同补充条款亦没有任何的效力。合同无效后不再涉及违约和解约的问题，华联公司一直在强调合同无效的话，要承担一个违约责任。隆丰公司认为是没有任何的法律依据，协议书相应的违约金条款不再适用，故华联公司针对隆丰公司应支付迟延交房违约金的诉讼请求不能成立。四、华联公司在本案涉案合同中并未实际入住，且未履行过任何义务，亦未有任何实际损失，在预租合意存续期间华联公司从未派专人对交付租赁物完成情况做过检验勘察，也没有促进达成预租合同目的的意向，仅以延迟交付租赁物为由拒绝履行合同义务。这里面所谓的实际损失并没有发生。因为合同属于无效状态，不牵扯违约责任，只涉及缔约过失的责任，华联公司的上诉状中援引的应该得到违约金支持的条款是一个损害赔偿责任，只赔偿直接或者实际发生的损失，并不包括如果合同能够履行的情况下，华联公司所谓的预期的利益。另商业经营具有自身的风险，盈亏具有多种不确定的因素，不能据此认定华联公司的经营就一定能够获得利润。故华联公司援引的合同法第58条所称对方因此所受到的损失应限于信赖利益，不包括在合同有效情形下，通过履行可以获得的利益。华联公司一审提交的损失评估是对其合同有效情形下，通过履行可以获得的利益评估，不能认定为合同无效后损害赔偿的依据。人民法院在案件审理中要重视诚实信用原则，坚持任何人不得从违法行为中获利原则制裁恶意违约行为，注重保护守约方合法权益，支持守约方关于实际履行合同诉讼请求，华联公司履行义务在先，无端要求隆丰公司支付其违约金及未达成解除条件，就单方解除合同行为，违反了诚实信用原则。综上所述，华联公司缔约过失在先，其诉求没有任何的法律依据及事实依据，恳请二审法院能够查明事实，阻止没有契约精神的华联公司因其违约而获利的行为，保护守约方的合法权益。华联公司向一审法院起诉请求：一、确认华联公司与隆丰公司于2013年12月16日签订的《房屋租赁合同》于2017年2月14日解除；二、解除华联公司与隆丰公司于2013年12月16日签订的《协议书》；三、隆丰公司向华联公司支付违约金人民币500万元；四、隆丰公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：原青海华润万家生活超市有限公司（以下简称：华润公司）与隆丰公司双方于2013年12月16日签订了《房屋租赁合同》及《协议书》，合同约定：隆丰公司拟将正在建设中的位于西宁市南小街的物业项目(“租赁物业”)出租给华润公司开办购物中心，隆丰公司应于2016年6月30日前将租赁物业竣工并交付给华润公司使用；合同还约定：“甲方（隆丰公司）应持有的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《资质证书》立项批复等相关文件正在办理当中，甲方取得上述证件后向乙方提供复印件加盖公章，最晚提供时间不晚于项目交付时间。”；合同第一条第一项约定：“项目交付前，甲方须向乙方提供《国有土地使用证》以及该物业的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《企业法人营业执照》、立项批复复印件，并提供对应原件交乙方验证。”；第二条约定：“自甲方向乙方提供使用权人为甲方的《国有土地使用证》（并向乙方提供加盖甲方公章的复印件）之日起10个工作日内，乙方向甲方支付定金人民币伍佰万元（500万元）作为本协议书的担保，并在乙方经营的购物中心计租后自动转为首租约年的部分租金。”租赁物业正在建设，作为出租人的隆丰公司尚未取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》等。合同签订后，隆丰公司未能于2016年6月30日前将租赁物业竣工并交付给华润公司使用。隆丰公司于2016年10月13日向华润公司发出《定金支付函》，函称“因西宁市土地征收市区联动机制政策的反复调整，青海省首批实施不动产登记制度”造成租赁物业项目各项手续滞后，租赁物业交付日期需调整至2017年6月30日；隆丰公司已取得《国有土地使用证》，按合同约定要求华润公司在10个工作日内向隆丰公司支付定金人民币伍佰万元（500万元）。华润公司未予答复，亦未向隆丰公司交付500万元定金。2016年11月10日隆丰公司向华润公司发函邀请其入驻商场，华润公司未予答复，也未入驻商场。2017年2月13日，华润公司向隆丰公司发出《致函》，通知隆丰公司解除《房屋租赁合同》及《协议书》；2017年2月21日隆丰公司向华联公司发出《答复函》中称其已于2017年2月14日收悉《致函》，并答复同意“关于由专人处理解除合同后的相关事宜的提议并由双方及时落实”，至此华润公司与隆丰公司双方解除了《房屋租赁合同》及《协议书》。另查明，隆丰公司持有的《不动产产权证》于2016年4月6日取得；《建设工程规划许可证》于2018年1月26日取得，华润公司与隆丰公司签订租赁合同时两证尚未取得，在双方约定的房屋交付时间2016年6月30日前，隆丰公司于2016年4月6日取得《不动产产权证》后，隆丰公司于2016年10月13日向华润公司发出《定金支付函》，华润公司未予答复，亦未向隆丰公司交付500万元定金。2016年11月10日隆丰公司向华润公司发函邀请其入驻商场，华润公司未予答复，也未入驻商场。2017年2月21日，双方解除了《房屋租赁合同》及《协议书》后，隆丰公司于2018年1月26日才取得《建设工程规划许可证》。隆丰公司未能按期交付出租的租赁物，是由于客观原因及政策因素，并非隆丰公司的故意或过失造成。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中，隆丰公司在出租的租赁物正在建设，且在未取得政府规划部门批准颁发的《建设工程规划许可证》的情况下，与承租的华润公司签订了房屋租赁合同。由于客观原因及政策因素，隆丰公司未能于2016年6月30日前按合同约定将租赁物业竣工并交付给华润公司使用；且隆丰公司于2016年4月6日取得《不动产产权证》后，隆丰公司于2016年10月13日向华润公司发出《定金支付函》，华润公司未予答复，亦未向隆丰公司交付500万元定金；2016年11月10日隆丰公司向华润公司发函邀请其入驻商场，华润公司未予答复，也未入驻商场；2017年2月21日，华润公司与隆丰公司双方解除了房屋租赁合同后，隆丰公司于2018年1月26日才取得《建设工程规划许可证》。根据上述法律及司法解释的规定，华润公司与隆丰公司之间签订的房屋租赁合同为无效合同，且华润公司未支付定金，亦未入驻商场，未造成实际损失；故华润公司请求确认华润公司与隆丰公司于2013年12月16日签订的《房屋租赁合同》于2017年2月14日解除，请求判令解除华润公司与隆丰公司于2013年12月16日签订的《协议书》及请求判令隆丰公司向华润公司支付违约金人民币500万元的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持，应予驳回。隆丰公司的反诉请求，请求依法判令解除隆丰公司与华润公司于2013年12月16日签订的《房屋租赁合同》，请求判令解除隆丰公司与华润公司于2013年12月16日签订的《协议书》及请求判令华润公司赔偿隆丰公司因《合同》解除而给隆丰公司造成的经济损失2340986.75元的反诉请求，缺乏证据予以佐证，亦无事实及法律依据，不予支持，应予驳回。遂判决如下：一、驳回华润公司的诉讼请求。二、驳回隆丰公司的反诉请求。案件受理费46800元，由华润公司负担；反诉费22128元由隆丰公司负担。经二审审理查明，华联公司除对一审法院查明的2016年11月10日隆丰公司向华联公司发函邀请其入驻商场、双方协商解除了《房屋租赁合同》、《协议书》及隆丰公司因客观原因和政策因素未能按期交房的事实有异议外，双方当事人对其他事实并无异议，本院对双方当事人无异议的事实予以确认。另查明，2020年8月31日青海华润万家生活超市有限公司名称变更为西宁华联生活超市有限公司。本院认为，2013年12月16日原华润公司与隆丰公司签订的《房屋租赁合同》及《协议书》相互关联，不可分割，因签订合同时隆丰公司并未取得相关建设项目的相关手续，故双方签订了《房屋租赁合同》及《协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效协议。故华联公司依据无效协议主张解除协议书和房屋租赁合同及承担违约责任无法律依据和合同依据。合同签订后，在隆丰公司取得相关建设项目的证照前，双方又达成新的合意不再履行原合同，故综合本案的事实，华联公司未交付500万元定金，也未实际入驻商场，并未造成实际损失的情况下，一审法院驳故华润公司的诉讼并无不当，应予维持。华联公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46800元，由西宁华联生活超市有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李宏宁审判员 纳 敏审判员 张洁琼二〇二一年四月二十六日书记员 孙晓艺附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。