重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终3125号上诉人（原审被告）：吴成华，男，1951年5月19日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：毛建军，重庆法霖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆明灏物业服务有限公司，住所地重庆市北部新区经开园金渝大道99号5-2，统一社会信用代码91500000066175516K。法定代表人：杨东明，总经理。委托诉讼代理人：牟兵，重庆奥睿律师事务所律师。原审被告：吴文明，男，1972年10月15日出生，汉族，住重庆市大足县。上诉人吴成华因与被上诉人重庆明灏物业服务有限公司（以下简称明灏物业公司），原审被告吴文明物业服务合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初8256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴成华上诉请求：1.撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初8256号民事判决并裁定发回重审，或依法查明事实后改判驳回明灏物业公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由明灏物业公司承担。事实和理由：1.一审没有查明案涉小区业委会是否合法成立、是否有权代表业主选聘、续聘明灏物业公司、是否有权代表业主与明灏物业公司签订物业服务合同、是否有权代表小区业主变更、增加物业服务合同内容含案涉车库收费项目和收费标准等，上述事实的查明是认定本案物业服务合同是否合法成立并有效的关键。对此，吴成华一审时曾向法院提交了追加案涉小区业委会为第三人或被告的申请，和请求一审法院向该业委会和其主管部门调取其合法成立备案资料、与明灏物业公司签订物业服务合同时业委会是否持有并出示过业主大会的授权文件、业主大会决议等。但一审法院对此怠于调查取证，并怠于依法依职权对前述事实给予查明，草率武断地认定案涉物业服务合同合法有效。这是对明灏物业公司的故意偏袒，严重背离法律公平正义。一审法院既不同意吴成华的追加申请，又不依职权查明或责令明灏物业公司出示业委会与其签订物业合同履行了合法程序，以证明案涉物业合同的合法有效性，包括案涉物业合同签订(含增加的车库收费项目和收费标准)经过了法定双过半业主大会决议同意，且合同文本曾张贴于该小区公示公开征询业主意见等证据。一审法院非但怠于查明前述事实，反而在一审判决书称吴成华可对业主大会侵犯其权利的决议“可依法行使撤销权”，实在强人所难，是在强词夺理。物业服务合同不同于其他合同，其他合同的权利义务主体通常就是签订合同相对方。而物业服务合同的权利义务主体除签订物业服务合同的物业服务公司外，签订该合同的另一方主体是代表业主利益的业委会。而业委会既不是物业服务合同权利的享有者也不是物业服务合同合同义务的履行者，广大业主才是物业服务合同权利义务的实际主体。物业服务合同内容的磋商及合同的签订仅有物业服务公司和业委会单方面合意，若业委会无权或越权行使权利，这种情况下签订的物业服务合同对广大业主应当是无效的。加之，其非法行为损害的不仅是个别业主的合法权益，而是广大业主的合法权益及相关法律的正确实施。希望二审法院对上述案涉事实依法给予查明，并客观全面公正地对本案物业服务合同的效力予以合法认定。2.一审时明灏物业公司提交的催缴通知照片无法证实送达给了吴成华，无法证明其依法行使过法定的前置书面催缴程序。一审法院根据吴成华的应诉，推断明灏物业公司没有怠于行使主张物业费的权利违法错误。明灏物业公司在二审中答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。吴成华所主张的理由实际上与本案没有关系，本案是物业合同纠纷，物业合同是否有效，业主委员会是否合法成立，是另案解决的问题。吴成华认为明灏物业公司提交的催缴通知照片无法证实送达给了吴成华，而实际上相同的催缴方式已经有生效的民事判决书予以了认可。吴文明在二审中未作答辩。明灏物业公司向一审法院起诉请求：1.判令吴成华、吴文明立即支付明灏物业公司物业服务费77000元（从2017年1月至2018年8月，50元/个/月*77个*20月）；2.判令吴成华、吴文明立即支付逾期违约金（以从2017年1月起至2018年8月当月应缴纳的物业服务费为基数，从次月1日起按照每日千分之三支付违约金，利随本清）；3.诉讼费及其他费用由吴成华、吴文明承担。一审法院认定事实如下：吴成华、吴文明是重庆市沙坪坝区教院路25号（三陵大厦）负2-1、负3-1停车用房的业主，该房屋证载建筑面积3229.49平方米，共计77个车位。2014年7月5日，明灏物业公司（乙方）与重庆市沙坪坝区三陵大厦小区业主委员会（甲方）签订《重庆市物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为重庆市沙坪坝区教院路25号三陵大厦小区提供物业服务。第二章委托服务事项明确约定，第三条，甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备；3、市政共用设施（不属于市政部门管理的）和附属物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、公厕等；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运、排水管道、污水管道疏通；7、交通秩序与车辆停放的管理；7、物业管理区域的安全防范工作；8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作；9、物业资料档案管理；10、物业项目使用的专项维修资金的预算和计划；11、装修管理；12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；13、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。第四条，在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为：接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修维护（服务价格由双方另行商定）。合同期限3年，自2014年7月11日起至2017年7月10日止。本物业管理区域车位的物业服务费标准为50元/月/车位。物业服务费按月收取，业主应于当月5日起交纳，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2017年6月29日，明灏物业公司（乙方）与重庆市沙坪坝区三陵大厦小区业主委员会（甲方）签订《重庆市物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为重庆市沙坪坝区教院路25号三陵大厦小区提供物业服务。其中甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容，与2014年7月5日明灏物业公司（乙方）与重庆市沙坪坝区三陵大厦小区业主委员会（甲方）签订的《重庆市物业服务合同》相同（第二章第三条、第四条）。合同期限3年，自2017年7月1日起至2018年6月30日止。本物业管理区域车位的物业服务费标准为50元/月/车位。物业服务费按月收取，业主应于当月5日起交纳，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2017年12月14日，该合同在重庆市沙坪坝区房屋管理局备案，备案证明编号沙物备（2017）第（22）号。2018年7月24日，明灏物业公司（乙方）与重庆市沙坪坝区三陵大厦小区业主委员会（甲方）签订《重庆市物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为重庆市沙坪坝区教院路25号三陵大厦小区提供物业服务。其中甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容，与2014年7月5日明灏物业公司（乙方）与重庆市沙坪坝区三陵大厦小区业主委员会（甲方）签订的《重庆市物业服务合同》相同（第二章第三条、第四条）。合同期限3年，自2018年7月1日起至2021年6月30日止。本物业管理区域车位的物业服务费标准为50元/月/车位。物业服务费按月收取，业主应于当月5日起交纳，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2018年8月13日，该合同在重庆市沙坪坝区房屋管理局备案，备案证明编号沙物备（2018）第（20）号。明灏物业公司自2013年7月开始，为重庆市沙坪坝区教院路25号（三陵大厦）负2-1、负3-1停车用房所在小区提供物业服务至今。明灏物业公司曾于2017年5月15日起诉要求吴成华、吴文明支付2014年7月11日至2016年12月31日之间的物业服务费并承担违约金，重庆市沙坪坝区人民法院作出（2017）渝0106民初1711号民事判决书，判决吴成华、吴文明支付该期间的物业服务费并支付违约金，吴成华、吴文明不服提出上诉，重庆市第一中级人民法院作出（2017）渝01民终5449号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。吴成华、吴文明未交纳2017年1月至2018年8月期间的物业服务费，明灏物业公司遂提起本案诉讼。另查明，2018年8月29日，明灏物业公司三陵大厦物管处在涉案车库门口张贴《费用催缴通知单》，载明吴成华、吴文明业主（负2-1、负3-1）还未缴纳的费用包含：物业服务费77000元（2017年1月至2018年8月），合计共77000元。一审庭审中，吴成华、吴文明举示了两份内容不一致的物业服务合同（均签订于2013年7月10日），但该二份合同的合同期限均为2013年7月至2014年7月。一审法院认为，明灏物业公司与重庆市沙坪坝区三陵大厦小区业主委员会签订的3份《重庆市物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，明灏物业公司与吴成华、吴文明等小区业主及物业使用人应当按照约定全面履行自己的义务。吴成华、吴文明认可未支付2017年1月至2018年8月期间物业服务费的事实，根据合同约定，吴成华、吴文明应当支付本案物业服务费77000元（50元/月/车位×77车位×20个月）。根据合同约定，业主或物业使用人应于当月15日起交纳物业费，否则按每日千分之三的标准支付违约金。本案吴成华、吴文明未按照合同约定履行支付义务，应当承担相应的违约责任，明灏物业公司自愿要求从次月1日起计算违约金，属于对自身权利的处分，一审法院予以支持。同时，合同约定的违约金标准过高，一审法院依法将违约金调整为：从2017年1月起至2018年8月，以当月应交纳的物业服务费为基数，从次月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算至付清之日止。对明灏物业公司举示的2013年11月18日重庆市沙坪坝区房屋管理局备案证明编号（2013）（37）号，从关联性角度考量，因2014年7月5日明灏物业公司（乙方）与重庆市沙坪坝区三陵大厦小区业主委员会（甲方）签订《重庆市物业服务合同》，故对该合同的备案不可能提前在2013年11月18日备案，故一审法院不予采信。但即便是虽未备案，但备案是管理性的规定，不是合同生效的条件，物业服务合同应当得到遵守及履行。吴成华、吴文明抗辩明灏物业公司没有履行书面告知吴成华、吴文明的义务。但根据一审法院查明的事实，明灏物业公司已在涉案车库门口张贴催费通知；且双方之间就物业费纠纷多次诉讼，吴成华、吴文明也多次应诉，可见明灏物业公司并未怠于行使主张物业费的权利。故吴成华、吴文明的该项抗辩理由不成立，一审法院不予支持。吴成华、吴文明还抗辩“没有经过业主大会决议，签订的物业服务合同是无效合同”，但业主大会或者业主委员会作出决定的行为是一种决议行为，该行为与依据该决定而订立合同的行为是不同的民事法律行为。根据《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的相关规定，业主对业主大会或者业主委员会的决定不认可时，可依法行使撤销权。在业主大会或者业主委员会的决定被人民法院撤销前，签订的物业服务合同效力不受影响。故吴成华、吴文明的该抗辩理由不成立，一审法院不予支持。吴成华、吴文明还抗辩明灏物业公司未对车位进行管理和服务。但车位经营管理和物业管理是不同性质的管理模式，小区车位的配电、供水、下水、消防、水电费代缴、车库电梯管理、车辆进出等方面离不开物业管理公司的服务，故吴成华、吴文明的该抗辩理由不成立，一审法院不予支持。吴成华、吴文明还提出明灏物业公司与小区业委会2013年7月10日签订了两份内容不同的物业服务合同（合同期限均为2013年7月至2014年7月），但本案明灏物业公司诉请的物业费期间为2017年1月至2018年8月，故该二份合同与本案无关，不在本案的争议焦点之内。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的的解释》第九十条之规定，判决如下：一、吴成华、吴文明于判决发生法律效力之日起五日内支付明灏物业公司2017年1至2018年8月期间的物业服务费77000元及违约金，该违约金以被告逾期支付2017年1月至2018年8月期间的物业服务费为基数，从对应月份应交纳的物业服务费的次月1日起，每月按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算至实际付清之日止；二、驳回明灏物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1726元（明灏物业公司已预交），由吴成华、吴文明负担。二审中，双方当事人均未举示新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，根据《物业管理条例》第十五条的规定，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同是业主委员会的职责之一。因此重庆市沙坪坝区三陵大厦小区业主委员会当然有权代表小区业主与明灏物业公司签订物业服务合同。业主委员会与物业服务企业订立的物业服务合同，对业主亦具有法律约束力。其次，虽然选聘、续聘物业服务企业是业主或业主大会共同决定的事项，但物业服务企业是基于对业主委员会的合理信赖与其签订物业服务合同。物业服务企业并无对业主委员会进行审核的义务。即使重庆市沙坪坝区三陵大厦小区业主委员会未在有关部门备案，或者选聘明灏物业公司未经业主或业主大会共同决定，也并不必然导致案涉物业服务合同无效。案涉物业服务合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。如果吴成华认为业主委员会作出的决定侵害了其合法权益的，可以另行请求人民法院予以撤销。再者，明灏物业公司事实上为吴成华、吴文明提供了物业服务，吴成华、吴文明基于此也应向明灏物业公司支付相应的物业管理服务费。此外，重庆市沙坪坝区三陵大厦小区业主委员会并非本案的必要共同诉讼当事人，一审法院未追加其参加本案诉讼并无不当。最后，明灏物业公司在吴成华、吴文明持有的物业处张贴催费通知系书面催交物业费的形式之一，故可以认定明灏物业公司已尽到了书面催交义务。综上所述，吴成华的上诉请求均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，1726元，由吴成华负担。本判决为终审判决。审 判 长  向 川审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二一年四月九日法官助理  郝晶晶书 记 员  张冬梅