广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初10103号原告（反诉被告）：东莞市华红实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××××××××。法定代表人：汤孝刚，总经理。委托诉讼代理人：刘佳，广东恒耐律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑小兵，男，1980年2月2日出生，汉族，住湖南省耒阳市××××××××，公民身份号码：430××××××××××××577。委托诉讼代理人：袁立鹏，广东立慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴淑娴，广东立慧律师事务所律师。原告东莞市华红实业投资有限公司（以下简称“华红公司”）与被告郑小兵土地租赁合同纠纷一案，被告郑小兵也提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行合并审理。原告华红公司的委托诉讼代理人刘佳、被告郑小兵及其委托诉讼代理人袁立鹏均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华红公司向本院提出本诉诉讼请求：1.被告向原告支付2019年6月至2020年3月期间的租金256000元及相应的违约金，违约金以256000元为本金，按照年利率24%的标准，自2020年3月6日计算至被告付清全部款项为止。暂计算至起诉之日为10240元；2.被告负担本案诉讼费。事实与理由：详见民事起诉状。被告郑小兵辩称，一、原告无权出租案涉土地及房屋，因此原告也无权收取押金及使用费用等全部费用的权利，被告不支付使用费的行为不构成违约，原告无权要求被告承担违约责任；二、原告没有转租的权利，不能提供场地证明致使被告不能办理营业执照及在交通局合法备案，合同的根本目的不能实现，被告被相关的部门和机关多次处罚；三、原告既然没有权利出租案涉土地，那么理应也没有权利收取使用费用，使用费的权利人应该是村委会。被告郑小兵向本院提出反诉诉讼请求：1.被反诉人向反诉人返还已收取的全部费用合计256000元；2.被反诉人向反诉人赔偿全部装饰装修损失192000元；3.本案本诉和反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：详见民事反诉状。针对被告郑小兵的反诉，原告华红公司辩称，一、原被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，合同有效，被告应当按照合同约定支付租金，被告逾期支付租金已经构成严重的违约，无权要求原告向其返还此前被告因使用案涉的场地而支付的租金以及被告主张的所谓的装修费用；二、被告自承租之日起一直到2020年3月份被告一直都在使用案涉的场地，未将案涉的场地返还给原告；三、原告没有义务协助被告办理营业执照。经审理查明，2000年9月26日，东莞市清溪镇厦坭经济联合社作为甲方、东莞市远洋印刷有限公司作为乙方签订了一份《出租厂房合同书》，主要内容：甲方同意将清溪镇厦坭村委会之厂房出租给乙方，工厂详细地址定名为：广东省东莞市××××××旗岭吓工业用地；厂房及其配套建筑总面积为2880㎡；甲方于2000年9月30日前将厂房验收后移交乙方进场安装机器，3个月后开始计收工厂租金及管理费（从2001年1月1日起计收），本合同租用期为三十年；等。2018年7月7日，东莞市远洋印刷有限公司出租方、甲方，华红公司作为承租方、乙方签订了一份《厂房租赁合同》，主要约定：甲方出租给乙方的厂房坐落在广东省东莞市清溪镇厦坭工业区××××××，出租厂房面积为6800㎡；租赁期自2018年8月15日至2030年10月15日止，为期十二年；租赁期间，乙方可以任何形式转租或分租，不得破坏厂房结构，装修费用由乙方自付；等。2018年12月8日，华红公司作为出租方、甲方，郑小兵作为承租方、乙方，双方共同签署了一份《厂房租赁合同》，主要约定：甲方同意将座落在东莞市×××××××××××与办公室中间的场地租给乙方使用；租赁期为五年，从2018年12月8日起至2023年12月7日止、第三年起递增10%；场地租金每月为人民币贰万伍仟陆佰元整，小写（￥25600元），每月租金须于5号之前交付给甲方；押金：签订本合约之同时，乙方即时向甲方交付叁个月押金，壹个月租金，共人民币壹拾万贰仟肆佰元整（小写：￥102400元），交予甲方；甲方每月租金及水电费以开收据为准，不开发票；每月交给甲方电每度1.3元，水每吨6.0元；合同期满，乙方如不续租，甲方应将押金退还乙方（不计利息），未到期不退押金；甲乙双方任何一方违约，需赔偿2个月租金作为违约赔偿金；乙方如拖欠租金或欠交水电费等其他费用超过10天，视为乙方违约，甲方可对乙方停水停电，逾期每天按每月租金的1%收取滞纳金；等。华红公司与郑小兵签订的该《厂房租赁合同》，并未对郑小兵租赁该场地后因经营所需的营业执照办理事宜进行约定。签订合同后，郑小兵向华红公司支付了押金76800元，首月租金25600元，并按一个月租金25600元的标准缴纳了截止2019年5月份的租金。案涉场地所在厂房的门牌号现已变更为厦妮路47号。经本院向东莞市自然资源局进行调查取证，查明包括案涉场地在内的东莞市×××××××××所占土地，已办理土地使用权登记手续，土地使用权人为东莞市×××××××民委员会，批准用途为工业，土地利用现状地类为建设用地（村庄）。郑小兵承租案涉场地是用作其与案外人东莞市品胜机动车驾驶员培训有限公司合作经营的学车训练场地，在该场地上经营“品胜驾校”品牌。郑小兵承租案涉场地后，有在该场地上进行了一定的建设。郑小兵主张其投入了建设费用192000元，对此主张，郑小兵就此举证了一份显示由案外人东莞市意诚装饰工程有限公司出具的验收单、该公司的企业信用信息公示报告、郑小兵转账给该公司监事伍元180000元的银行转账记录；华红公司对于不予确认。郑小兵在未办理营业执照的情况下即在案涉场地上进行招生，将该场地用作学车训练场地。2019年6月24日，东莞市交通运输局发现案外人东莞市品胜机动车驾驶员培训有限公司在未申报备案的教练场地上即案涉场地上开展培训业务行为，因此作出行政处罚决定书，罚款1000元并责令改正违法行为。2019年7月15日，东莞市××××××××××民小组向东莞市远洋印刷有限公司发出一份停业通知书，认为案涉场地上开设驾驶训练场存在严重安全隐患已违反合同约定，要求立即停止一切营业驾校事宜。2019年8月30日，东莞市清溪镇厦妮社区指挥调度工作站向案外人东莞市品胜机动车驾驶员培训有限公司发出一份清溪镇“智网工程”网格化管理（隐患问题整改告知书），指出该驾驶训练场无照经营，要求2019年9月10日前完成整改。2019年9月18日，郑小兵将上述停业通知书、清溪镇“智网工程”网格化管理（隐患问题整改告知书）通过微信拍照发给华红公司的工作人员，要求华红公司协助办理营业执照。华红公司对此不予认可，双方产生争议。2019年12月31日，郑小兵通过微信向华红公司发一份告知函，认为华红公司无权出租案涉场地，也无法按约定提供村委会合法手续用于办理营业资质，导致被主管部门多次查处，主张租赁合同无效，要求解除合同等。在2019年12月31日之后，华红公司的工作人员通过微信向郑小兵催收租金时，郑小兵提出其已在2019年12月31日向华红公司发函解除合同，华红公司工作人员指出为何解除合同后驾校的车仍停在案涉场地、没有归还场地，郑小兵回复称“收尾工作，双方有责”、“在清理学员”。华红公司主张自2019年6月开始，郑小兵开始拖欠场地租金，且截止2020年3月仍占用案涉场地，至2020年4月2日案涉场地上仍有驾校学员在练车，对此华红公司举证了一份监控录像。郑小兵确认2019年6月份后没有缴纳故租金，主张2019年9月份被村委会网格化管理中心整改清场，无法经营，故2019年9月份之后有权不交；郑小兵该对监控录像不予确认，但郑小兵未能举证证明其将案涉场地交还给华红公司的时间。以上事实，有《厂房租赁合同》、《出租厂房合同书》、停业通知书、行政处罚决定书、清溪镇“智网工程”网格化管理（隐患问题整改告知书）、微信聊天记录、证明、合作协议、验收单、企业信用信息公示报告、转账记录、监控录像等，以及本院向东莞市自然资源局的调查材料，本案庭审笔录附卷为证。本院认为，本案华红公司与郑小兵之间租赁的对象是空地，并不包括房屋，故本案的案由应为土地租赁合同纠纷，本案立案时案由为房屋租赁合同纠纷，定性不准，本院在此予以纠正。案涉土地租赁合同的签订及履行均发生在2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，参照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案纠纷应适用原《中华人民共和国合同法》等法律及相应司法解释的规定。本案中，华红公司出租给郑小兵的案涉场地，经本院向东莞市自然资源局调查查明，案涉场地系建设用地，故华红公司将该场地出租给郑小兵用作经营驾驶训练场地，并不违反法律法规强制性规定。华红公司与郑小兵于2018年12月8日签订的《厂房租赁合同》，合法有效，双方应依约履行。关于华红公司对案涉场地有无出租权利的问题。案涉场地所在的厦妮路47号房屋，由东莞市清溪镇厦坭经济联合社出租给东莞市远洋印刷有限公司，东莞市远洋印刷有限公司再转租给华红公司，并在转租合同中约定华红公司有分租权利，故华红公司有权将案涉场地分租给郑小兵，并有权向郑小兵主张租金收益。郑小兵承租案涉场地用作经营驾驶训练场地，郑小兵作为经营者，应办理相应的审批手续、营业执照等。但郑小兵在尚未办理的情况下即擅自在案涉场地上经营驾驶训练场地，被相应部门处于行政处罚等，无法正常经营。郑小兵认为华红公司有义务协助其办理相应营业执照，对此华红公司不予认可。因双方签订的《厂房租赁合同》并未约定华红公司对此负有协助义务，故对郑小兵的此项主张，本院不予采信。郑小兵以此为由拒付华红公司2019年6月份之后的场地租金，于约于法无据，在华红公司催收后仍拒不支付，已构成严重违约。承上，根据郑小兵与华红公司工作人员的微信聊天记录，可认定在2019年12月31日后郑小兵经营的驾校仍在占用案涉场地。华红公司主张郑小兵在2020年4月2日时仍实际占用该场地，对此举证了监控录像为证；郑小兵对该监控录像不予认可，但其未能举证证明其将案涉场地交还给华红公司的时间，应自行承担举证不能的不利后果。本院采信华红公司的主张，认定郑小兵应支付2019年6月份至2020年3月份期间的租金，共计256000元（25600元/月×10个月）。同时，郑小兵逾期支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。《厂房租赁合同》约定每月租金须于5号之前支付，逾期每天按每月租金的1%收取滞纳金。该约定明显过高，本院依法予以调整，以全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场利率为宜。结合华红公司的诉讼请求，该违约金的计算方式为：以256000元为本金，自2020年3月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场利率计至实际清偿之日止。承上，郑小兵构成严重违约，故其反诉要求华红公司退还已付押金及已付2018年12月至2019年5月份租金，以及赔偿场地建设费用损失的全部反诉请求，均无事实与法律依据，本院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告郑小兵应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市华红实业投资有限公司2019年6月份至2020年3月份的场地租金共计256000元；二、被告郑小兵应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市华红实业投资有限公司逾期交租的违约金（计算方法：以256000元为本金，自2020年3月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场利率计至实际清偿之日止）；三、驳回原告东莞市华红实业投资有限公司的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告郑小兵的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5293.6元，原告已预交，由原告东莞市华红实业投资有限公司负担50元，被告郑小兵负担5243.6元；反诉受理费4010元，被告已预交，由被告郑小兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  韦枝展人民陪审员  刘志贤人民陪审员  李胜虎二〇二一年四月二十九日书 记 员  黄 兵附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。