河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终951号上诉人（原审原告）：郑州新芒果春天房地产有限公司。住所地：河南省郑州高新技术产业开发区长椿路16号1号楼5楼501号。法定代表人：毛富波，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘启，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：段沙沙，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王锦康，男，汉族，1991年6月10日出生，住河南省临颍县。原审第三人：中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行。住所地：河南省郑州市中原区建设西路11号院1号楼1-2层附1号。上诉人郑州新芒果春天房地产有限公司（以下简称新芒果公司）因与被上诉人王锦康、原审第三人中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行（以下简称工商银行郑州建设路支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省临颍县人民法院（2020）豫1122民初2755号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。新芒果公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判解除其与王锦康签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GX16002361917）；王锦康、工商银行郑州建设路支行协助其注销预售商品房预告登记（登记号为：1609041271）、预售商品房抵押权登记（登记号为：1607042139）；王锦康腾空并返还其位于郑州市高新技术产业开发区××单元××号房屋。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、《商品房买卖合同》约定了合同解除的条件，现该条件已成就，上诉人有权行使解除权解除合同，并要求被上诉人配合办理相关注销登记手续并归还房屋。王锦康自2018年8月至2020年7月近21个月不予还款，致使上诉人承担担保责任，被第三人扣除88356.05元保证金，故《商品房买卖合同》解除条件已成就，上诉人有权行使解除权要求解除合同，要求被上诉人配合办理相关注销登记手续并归还房屋。二、案涉房屋的产权人仍为上诉人，安外法院的查封并不能限制上诉人形式合同解除权。本案案涉房屋的产权人为上诉人，被上诉人仅为权利人，案外法院的查封仅是依据备案的《商品房买卖合同》进行的预查封。同时，案外法院查封的效力是禁止王锦康（其他案件的被执行人）处分财产，但法律无明确规定与被执行人发生交易关系的合同相对人的权利也因交易标的物被查封而不得行使。再者，案涉《商品房买卖合同》及补充协议约定了上诉人享有合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示，非法定事由，不能剥夺上诉人的合同解除权。三、《商品房买卖合同》的解除并不影响王锦康及其他债权人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条，本案上诉人与被上诉人解除合同后，预查封的申请人可以主张王锦康因解除合同形成的对上诉人的债权，上诉人要求解除合同的主张于法有据，一审法院应予支持。四、一审法院不予处理上诉人要求被上诉人支付代偿的贷款本金、利息、复息、罚息等属于事实认识错误，应予以改判。根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条第四款之约定，在上诉人承担保证责任后，其当然有权要求被上诉人支付代偿的贷款本金、利息、复息、及罚息。王锦康已有21个月未按合同约定归还银行贷款，导致第三人扣除的保证金系王锦康违约引起的，在上诉人提起解除合同要求的同时，当然有权利要求被上诉人支付上述代偿费用。五、《商品房买卖合同》明确约定了违约责任和律师费的承担条件，且上诉人提供了相应证据，该诉求应当得到支持。综上，本案事实清楚，证据确实充分，上诉人诉求符合法律规定，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予撤销，望二审法院依法改判支持上诉人诉求。王锦康缺席未答辩。工商银行郑州建设路支行缺席未答辩。新芒果公司向一审法院起诉请求：1、判令解除新芒果公司与王锦康于2016年3月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GX16002361917）；2、判令王锦康及工商银行郑州建设路支行协助办理郑州市高新技术产业开发区长椿路16号12号楼2单元27层252号房屋抵押登记注销手续、预告登记注销手续、及合同备案登记注销手续；3、判令王锦康将位于郑州市高新技术产业开发区长椿路16号12号楼2单元27层252号房屋腾空并返还给新芒果公司；4、判令王锦康支付代偿的贷款本金、利息、复息、罚息等共计88356.05元；5、判令王锦康支付违约金44329.8元及律师费15000元；6、本案诉讼费用由王锦康承担。一审法院认定事实：2016年3月26日，新芒果公司与王锦康签订《商品房买卖合同》（合同编号：GX16002361917），约定王锦康购买新芒果公司开发的位于郑州市高新技术产业开发区××单元××号房屋，房屋总价款为886596元，其中首付款266596元，商业贷款620000元。2016年4月25日，新芒果公司与工商银行郑州建设路支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定王锦康向工商银行郑州建设路支行贷款620000元，新芒果公司为王锦康按揭贷款提供阶段性连带责任保证。后王锦康按照约定向新芒果公司支付首付款266596元，下余贷款620000元由工商银行郑州建设路支行已全部支付给新芒果公司。后因王锦康未按期归还贷款本息，工商银行郑州建设路支行自2018年8月起至今共扣新芒果公司保证金88356.05元。另查明，案涉房产于2019年3月18日被河南省漯河市郾城区人民法院预查封；于2020年3月27日被河南省郑州市管城回族区人民法院预查封。上述事实，有当事人提供的证据、庭审中的陈述等，在卷证明，足以认定。一审法院认为，新芒果公司提供有原、王锦康签订的《商品房买卖合同》、新芒果公司与工商银行郑州建设路支行签订《个人购房借款/担保合同》，王锦康及工商银行郑州建设路支行缺席，视为放弃质证的权利，一审法院对原、王锦康之间的房屋买卖合同关系、新芒果公司为王锦康按揭贷款提供阶段性连带责任保证的事实予以确认。合同签订后，新芒果公司按照约定向王锦康支付了首付款266596元，下余贷款620000元由工商银行郑州建设路支行已全部支付给新芒果公司；现案涉房产于2019年3月18日被河南省漯河市郾城区人民法院预查封；于2020年3月27日被河南省郑州市管城回族区人民法院预查封。故新芒果公司要求解除原、王锦康于2016年3月26日签订的《商品房买卖合同》；王锦康及工商银行郑州建设路支行协助新芒果公司办理房屋抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案登记注销手续；王锦康将案涉房屋腾空并返还给新芒果公司的诉讼请求，一审法院不予支持。新芒果公司要求王锦康支付代偿的贷款本金、利息、复息、罚息等，与本案不属同一法律关系，可另行主张，本案不予处理。新芒果公司要求王锦康支付律师费、违约金，因新芒果公司提供的证据不足以证明其该项主张，一审法院不予支持。王锦康及工商银行郑州建设路支行经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：驳回郑州新芒果春天房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费14108元，减半收取7054元，由郑州新芒果春天房地产有限公司负担。本院二审期间，上诉人新芒果公司提交以下新证据：证据一：个人贷款结清证明一份。来源：由中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行出具。证据二：代偿证明一份。来源：由中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行出具。以上两份证据证明案涉房屋贷款的本息、违约金等，工商银行郑州建设路支行已从上诉人账户扣除。被上诉人王锦康与原审第三人工商银行郑州建设路支行缺席未质证。本院对以上两组证据的真实性予以确认。另查明，新芒果公司在一审法院提供的证据显示，2016年4月21日涉案房屋进行预售商品房预告登记，登记号为：1609041271，权利人为：王锦康。2016年4月27日涉案房屋进行预售商品房抵押权登记，登记号为：1607042139，权利人为：中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行。涉案房屋于2017年2月13日向王锦康交付，2017年8月18日装修竣工初验。本院对上述事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”涉案《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条第四款约定，“在办理按揭贷款或公积金贷款手续后，如买受人不能按时还款，出卖人承担担保责任的，买受人应及时向出卖人还款。如超过三个月没有还款，买受人应当应按房屋价款总额的5%向出卖人承担违约责任，同时，出卖人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，买受人返还出卖人所受房屋，出卖人可另行出售。”本案中，2016年4月25日，新芒果公司与工商银行郑州建设路支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定王锦康向工商银行郑州建设路支行贷款620000元，新芒果公司为王锦康按揭贷款提供阶段性连带责任保证。后因王锦康未按期归还贷款本息，工商银行郑州建设路支行自2018年8月起至2020年7月共扣新芒果公司保证金88356.05元。《商品房买卖合同》解除条件已经成就，新芒果公司有权行使解除权要求解除合同。至于河南省漯河市郾城区人民法院和河南省郑州市管城回族区人民法院先后对该房屋进行预查封的问题，人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中，王锦康向新芒果公司购买案涉房屋后，查封的效力限制的是王锦康处分案涉房屋的行为，并不当然等同于限制王锦康与新芒果公司关于案涉房屋买卖的合同权利。一审判决因涉案交易标的物被其他法院查封而驳回新芒果公司的诉讼请求错误，本院予以纠正。因本案争议房屋已经交付王锦康占有使用，并办理了《商品房买卖合同》备案登记及预售商品房预告登记、预售商品房抵押权登记，作为《商品房买卖合同》解除后的附随义务，新芒果公司请求被上诉人腾空并返还本案争议房屋，协助办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续及预售商品房预告登记注销手续、预售商品房抵押权登记注销手续，与法有据，应予支持。针对王锦康已支付购房款的退还问题，可以另行处理。综上，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项之规定，判决如下：一、撤销河南省临颍县人民法院（2020）豫1122民初2755号民事判决；二、解除郑州新芒果春天房地产有限公司与王锦康签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GX16002361917）；三、王锦康于本判决生效后15日内，协助郑州新芒果春天房地产有限公司注销《商品房买卖合同》（合同编号：GX16002361917）的备案登记、预售商品房预告登记（登记号为：1609041271）；四、王锦康、中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行于本判决生效后15日内，协助郑州新芒果春天房地产有限公司注销《商品房买卖合同》（合同编号：GX16002361917）的预售商品房抵押权登记（登记号为：1607042139）；五、王锦康于本判决生效后15日内，腾空并向郑州新芒果春天房地产有限公司返还《商品房买卖合同》（合同编号：GX16002361917）所指房屋（位于郑州市高新技术产业开发区长椿路16号12幢2单元27层252号）。一审案件受理费14108元，减半收取7054元，由王锦康负担。二审案件受理费14108元，由王锦康负担。本判决为终审判决。审判长  寇文启审判员  王三超审判员  李 冲二〇二一年四月十六日书记员  赵 帅