贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终913号上诉人（原审被告）：贵州新运房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区新光路4号，统一信用社会代码：91520000714308752C。法定代表人；唐冰，执行董事。委托诉讼代理人：陈林超，贵州证衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟，贵州证衡律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：袁子奇，男，2004年8月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。法定代理人：金丹，女，1973年4月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区,系袁子奇母亲。上诉人贵州新运房地产开发有限公司（以下简称：新运公司）因与被上诉人袁子奇商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初3023号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员黄新独任审理，书记员张鑫担任法庭记录。本案现已审理终结。上诉人新运公司上诉请求：一、撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案涉诉费用由被上诉人承担。理由是：一、一审判决违反了处分原则，作出了超越被上诉人诉讼请求的判决，被上诉人在一审的诉请中要求确认我方与被上诉人签订的《新天国际.壹号公馆买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）无效，以及要求上诉人退还249060元的购房款，30000元的居间服务费及相应的利息。一审过程中，被上诉人并未要求解除房屋购买合同的请求，上诉人也仅针对被上诉人请求确认合同无效进行答辩，一审在被上诉人未提出解除合同的请求的情况下直接判决解除合同，超出了当事人的诉请，判决结果错误。二、一审判决事实认定不清，适用法律错误，在事实认定方面：1.针对上诉人是否向被上诉人交付房屋的事实，一审判决在该事实上认定不清，被上诉人在与上诉人签订《房屋买卖合同》的同时，还与第三方贵州鼎基伸座资产管理有限公司（以下简称：鼎基伸座公司）签订了《商铺租赁及经营管理合同》，该合同中第六页明确约定：”6.该商铺起租之日起视为商铺交付之日，同时也是乙方对该套商铺的经营管理工作正式起算之日”，结合该合同的履行情况，被上诉人从2018年4月1日开始就基于该合同领取涉案商铺带来的租金收益，一直领取至2019年12月31日，共计获得租金39852.6元，一审判决在确认被上诉人已经获得该笔租金的前提下，却不予认可涉案商铺已经交付被上诉人的事实，是在该事实的认定上存在明显的矛盾与错误。2.针对商品房预售许可证及是否签订正式商品房买卖合同的问题，一审判决在该事实上也存在认识错误，上诉人就取得案涉房屋商品房预售许可证的时间是2018年12月27日，并非2019年7月31日，另外双方签订的《房屋买卖合同》是正式的商品房买卖合同，该合同中所称“签订正式《商品房买卖合同》”是指双方将案涉合同到有关部门进行备案登记，而并非是指重新签订新的商品房买卖合同。3.对于双方争议的30000元居间服务费的问题，该30000元系第三方为上诉人提供居间服务收取的服务费，而并非是上诉人在销售期间采取的销售策略，不存在：“交3万抵8万”的促销策略，被上诉人提交的《居间服务协议书》的相对方及出具30000元收款收据均非上诉人，并且该协议已明确载明了该30000元不计入总房款及退还该30000元居间费的条件的主体。4.一审判决混淆《房屋买卖合同》和《商铺租赁及经营管理合同》的主体，一审判决认为：“因与上诉人签订《商铺租赁及经营管理合同》的主体系鼎基伸座公司，而已经注销，导致被上诉人实现租金利益的目的不能实现”，本案被上诉人与上诉人之间的房屋买卖合同关系与被上诉人与鼎基伸座公司之间的法律关系是两个完全不同的法律关系，不能混为一谈。被上诉人袁子奇答辩称，一审庭审中，法官询问我方如果合同有效，是否主张解除合同，我方表示要求解除合同并退还已付款、赔偿损失。虽然一审没有按照合同无效处理，但符合我方的诉讼方向和诉讼目的，裁判公正。关于居间服务费，答辩人在一审中提交了预算会签表、申请表、居间服务协议书等证据，证明30000元系团购费，但都是由上诉人工作人员彭雪等人签字，不存在居间服务，收取居间服务费纯系巧立名目。对于房屋的租赁和交付，首先不存在实际交付以及袁子奇将房屋出租的问题，合同中约定的位置现在系电影放映厅，不存在商铺，找不到中介和承租人，答辩人权益无法保障，答辩人的诉讼请求应当得到支持。原审原告袁子奇的诉讼请求为：1.确认原告与被告贵州新运房地产开发有限公司于2018年1月30日签订的《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》无效；2.被告贵州新运房地产开发有限公司退还原告购房款249060元，并赔偿因合同无效给原告造成的损失（以249060元为基数，从2018年1月30日起按年利率24%的标准计算至2020年5月29日的利息139473.6元。并按年利率24%的标准计算从2020年5月30日至购房款退还完毕之日止的利息）；3.被告贵州新运房地产开发有限公司赔偿原告居间服务费30000元，并从2019年9月4日是起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至全部付清之日；4.案件诉讼受理费由被告承担。原审经审理查明：2017年9月3日，原告袁子奇与被告新运房开签订《新天国际商铺认购书》，签订预算（会签）单，约定购买新天国际4楼45号商铺，面积21.87㎡，优惠前总价584082元，双方在签订认购书后乙方支付定金20000元，签订《商铺买卖合同》后，定金转为房款的一部分。认购书补充约定第六条“若该项目预售许可证等相关证件在签订合同前无法在网上查到相关公示内容，甲方无条件无息退还乙方所付相关定金和团购费”，当日还签订了《新天国际置业预算（会签）表》和《新天国际特殊申请单》，〈预算表〉具体约定了单价26707元，总价584082元，交30000元优惠80000元，折后总价489060元，首期付款249060＋30000元。2017年9月3日原告交30000元团购费，2017年9月4日由贵州好房购网络科技有限公司向原告出具30000元的收据。〈特殊申请单〉约定了定金20000元，付款方式为分期付款。2018年1月30日，原告袁子奇（乙方）与被告新运房开（甲方）签订编号为ＸＴＧＪ356的《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于贵阳乌当区，建筑面积21.87㎡，单价26707元，合计584082元。优惠价为22363元／㎡，实际成交价为489060元。首期付款乙方须在签订本合同时交付总房款的50%，计249060元；第二期付款乙方须于正式网签《商品房买卖合同》前，交付剩余房款240000元。合同第五条“甲方保证在2018年4月30日前按照本合同约定的价格正式网签《商品房买卖合同》，并按照本合同约定的价格售给乙方……乙方在接到甲方网签通知的10天内，与甲方签订正式《商品房买卖合同》”；第九条“甲方承诺于2018年12月30日前交房，如甲方未按时交房，按照国家相关法律条款规定赔付乙方违约金按总房款的0.05%/天，若延期交房六个月以上，乙方有权要求甲方退还乙方所交所有房款”。原告2018年1月30日向被告汇款229060元，同日，被告新运房开向原告出具249060元的收款收据。签订合同当日，原告与贵州鼎基伸座资产管理有限公司（下称贵州鼎基伸座）签订了一份《商铺租赁及经营管理合同》，约定原告将商铺在贵州鼎基伸座统一经营管理模式下运营，租赁期限自2018年4月1日起至2028年3月31日止，租赁期内原告无权将该商铺以任何形式进行自我或委托他人经营管理……。原告按已交付总房款有权获得如下租金收益，第1-3年8%，第4-7年9%，第8-10年10%，租金收益每季度支付一次，第一季度7月1日前，第二季度10月1日前，第三季度1月1日前，第四季度4月1日前。该套商铺起租之日视为商铺交付之日……。被告向原告返2018年4月至2019年12月的租金39852.6元。被告至2019年7月31日取得商品房预售许可证，营业面积为9018.8㎡；2019年9月7日更改营业面积为9177.061㎡。原告所购商铺已规划为“影院”，至诉讼期间，原告与被告未签订正式的《商品房买卖合同》。另查明，案外人贵州鼎基伸座资产管理有限公司工商登记信息为注销。原审认为：被告在与原告签订《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》时未取得商品房预售许可证明，但在起诉前已取得了贵阳市住房和城乡建设局颁发的《贵阳市商品房屋预售许可证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原、被告之间签订的《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》有效。原告向被告所购商铺由贵州鼎基伸座资产管理有限公司对外出租，但该鼎基伸座公司的工商登记信息目前为注销，出租管理人已丧失公司人格，故原告意欲通过购买商铺出租获利的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，合同有效亦可因被告的违约解除，《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》第九条约定了被告应于2018年12月30日前交房，延期交房六个月以上，原告有权要求被告退还所交所有房款，该商铺至今未交付原告，故原告要求被告退还房款249060元，而原告诉请被告退还房款是解除合同的后果，故支持原、被告解除《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，对原告主张以249060元为基数，自2018年1月30日起按年利率24%为标准计算损失，因本案不是民间借贷合同，不适用该标准，但被告实际占用了原告资金，应当承担《商铺租赁及经营管理合同》约定的三年内年利率8%的损失，自2020年1月1日起至房款退还之日。关于原告主张被告退还居间服务费30000元，被告辩称不是其收取与其无关，但该费用是被告在为销售其商铺过程中的促销策略，约定内容为交30000元优惠80000元，是对总房价584082元的优惠，这笔钱因解除购房合同、退还房款而应由被告一并退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十二条之规定，判决：一、解除原告袁子奇与被告贵州新运房地产开发有限公司于2018年1月30日签订的《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》；二、被告贵州新运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告袁子奇购房款249060元；并自2020年1月1日起按年利率8%计算损失至房款退还完毕之日；三、被告贵州新运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告袁子奇居间服务费30000元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7875元，由被告贵州新运房地产开发有限公司负担5008元，原告负担2867元；保全费2520元由被告贵州新运房地产开发有限公司负担。（案件受理费、保全费原告已交，由被告在履行本判决时直接支付给原告）二审审理中、双方均未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本案事实，有《新天国际商铺认购书》、《新天国际置业预算（会签）表》、《新天国际特殊申请单》、《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》、《收据》、《商铺租赁及经营管理合同》、《证明》、《整改通知》、《银行流水》等证据在卷佐证。本案的争议焦点在于：1.被上诉人在与上诉人签订《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》的性质和效力问题；2.上诉人是否履行了通知被上诉人签订正式的商品房购买合同的义务、违约责任如何确定；3.一审判决是否超越被上诉人的诉讼请求的问题。4.鼎基伸座公司与袁子奇签订《商铺租赁及经营管理合同》能否视为收房。本院认为，首先，预约合同是约定将来订立本约合同的合同，以订立本约合同为合同义务，而本约合同是通过履行预约合同而订立的合同，二者具有不同的订约目的和法律效力。预约合同的目的和效力是将来按照合同约定的条件订立本约合同，不发生实体权利和义务；而本约合同的目的和效力则是确定当事人之间的实体权利义务。就本案中上诉人与被上诉人签订的《新天国际商铺认购书》、《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》的性质，结合该买卖合同第五条约定的“甲方保证在2018年4月30日前按照本合同约定的价格正式网签《商品房买卖合同》，并按照本合同约定的价格售给乙方……乙方在接到甲方网签通知的10天内，与甲方签订正式《商品房买卖合同》”内容可以看出，虽然该合同的名称为买卖合同，但真正的商品房买卖合同是经过网签备案的合同，由于案涉合同未经网签备案，因此，《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》不是双方约定意义上的《商品房买卖合同》，故而新运公司才在该合同中作出“在2018年4月30日前按照本合同约定的价格正式网签《商品房买卖合同》”的承诺，故《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》为预约合同性质。上诉人新运公司称该合同为本约合同与其保证内容不符，也与新运公司2019年4月4日在报纸上的“通知”内容相悖，本院不予采信。虽然《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》为预约合同性质，但为当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的效力性强制规定为有效合同，如前所述，预约合同只是为了订立本约合同而签订的合同，故在当事人之间不发生本约合同即《商品房买卖合同》的权利义务。其次，既然《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》为预约合同，且其合法有效，则上诉人应当履行的主要义务是在取得商品房预售登记许可证后通知被上诉人前来签订本约合同，根据合同约定，新运公司承诺在2018年4月30日前与袁子奇网签《商品房买卖合同》，但直至2019年4月4日，新运公司才在贵阳晚报登报通知签约，已经严重超过了新运公司承诺的期限，构成违约，故导致本约合同不能签订的责任在于上诉人新运公司，买受人有权要求解除预约合同。既然预约合同不产生本约合同的效力，则新运公司通过预约合同收取袁子奇的款项应当退还。就新运公司应当退还的款项，首先，新运公司收取的249060元购房款系履行本约合同应当支付的款项，应当退还；另外，袁子奇还交纳了30000元的居间服务费，虽然双方提供的《新天国际置业预算（会签）表》中明确载明“交30000元优惠80000元，30000元不计入总房款”，但由于导致没有签订《商品房买卖合同》的责任在于新运公司，袁子奇虽然名义上享受了价款优惠，但因双方预约合同解除，本约合同没有签订，袁子奇没有得到房屋，故所谓优惠并没有被袁子奇实际享有。同时结合《认购书》补充约定第六条“若该项目预售许可证等相关证件在签订合同前无法在网上查到相关公示内容，甲方无条件无息退还乙方所付相关定金和团购费”的内容，30000元团购费也属于新运公司应当退还的款项。第三，关于原审是否超出诉请判决的问题，被上诉人袁子奇在一审中主张合同无效是基于案涉楼盘没有办理商品房预售许可，诉讼中，在上诉人提供了《商品房预售许可证》的情况下，经一审释明，袁子奇表示如果法院认为合同有效，则要求解除合同。就本案而言，解除合同的法律后果与合同无效的法律后果并不冲突，均是就已收款项予以退还，在此情况下，原审判决解除双方签订的《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》符合绿色诉讼的原则，节约了审判资源，未对上诉人的实体权利产生实质性的影响，因此，对于上诉人主张原审超出原告诉请判决的主张，本院不予认可。第四，对于袁子奇与鼎基伸座公司签订《商铺租赁及经营管理合同》是否视为房屋交付的问题，所谓交付房屋，是指房屋经竣工验收合格且达到合同约定的交付条件后，由出卖人通知买受人收房的行为。本案中，新运公司在贵阳晚报发布交房公告的时间为2019年12月25日，但《商铺租赁及经营管理合同》的起租时间为2018年4月1日，在房屋还没有交付的情况下就开始出租，显然不符合日常生活规律，鼎基伸座公司与袁子奇签订《商铺租赁及经营管理合同》实际上是新运公司违规销售房屋、违规收取客户资金的手段，故新运公司称已经交付房屋与事实严重不符。另外，根据本院查明的案件事实，袁子奇预约合同购买的4楼45号房屋系商铺，但现在该位置为电影放映厅，显然新运公司在与袁子奇签订预约合同时存在欺诈行为，袁子奇主张解除合同合理合法。综上所述，原判决认定事实清楚，虽然将本案法律关系确定为商品房预售合同错误，但处理结果正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7875元，由上诉人贵州新运房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄新二〇二一年四月十三日书记员  张鑫