贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔27民终293号 上诉人（原审第三人）：贵州惠水农村商业银行股份有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州惠水县和平镇人民北路**，统一社会信用代码91522731MA6DJDF479。 法定代表人：谭军，该公司董事长。 被上诉人（原审原告）：唐安林，男，1974年12月24日生，汉族，住惠水县。 委托诉讼代理人：楼育诚，国浩律师（贵阳）事务所律师。 委托诉讼代理人：吕江，国浩律师（贵阳）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：惠水县恒基房地产有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州惠水县涟江街道建设西路恒基大厦**，统一社会信用代码91522731736628191W。 法定代表人：孙世莲，该公司负责人。 上诉人贵州惠水农村商业银行股份有限公司（以下简称惠水农商行）因与被上诉人唐安林、惠水县恒基房地产有限公司（以下简称恒基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服惠水县人民法院（2020）黔2731民初450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 惠水农商行上诉请求：撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判驳回唐安林全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决超出了唐安林的诉讼请求范围，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（十一）项“原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的”的规定，属程序违法，应发回重审。二、一审判决解除了唐安林与惠水农商行之间的借款合同，该判决结果是唐安林在起诉书中错列了惠水农商行的诉讼地位以及一审法院未予以释明，适用法律错误造成的，在程序上违反了法律规定，应该撤销一审判决，将本案发回重审。三、唐安林行使合同解除权，已经超出法律规定的一年除斥期，应该驳回要求解除《商品房买卖合同》的诉请。四、虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）规定“……出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，但该规定并未免除借款人的还款义务。一审判决认为该规定的含义是当然免除了借款人（即购房人）偿还银行剩余按揭贷款的义务，是错误理解与适用法律，违反了合同相对性原则，将对惠水农商行剩余按揭贷款的还款义务判给毫无偿债能力的恒基公司，损害了惠水农商行的权利。 唐安林、恒基公司二审均未作答辩。 唐安林向一审法院起诉请求：1.判令解除唐安林与恒基公司于2015年9月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015002601）；2.判令解除唐安林、恒基公司与惠水农商行于2016年9月20日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：2016年惠农商营业部个房贷字第恒基按揭2016XXXX号）；3.判令恒基公司退还唐安林已付购房款人民币987390元、维修基金1097元、契税及印花税30115.4元，共计1018602.4元。4.判令恒基公司赔偿唐安林经济损失直至恒基公司返还全部款项之日止，暂计算至2020年1月8日为197565.93元（经济损失由两部分构成：①首付款497390元按人民银行同期贷款基准利率（4.75％）自2015年9月26日起暂计算至2020年1月8日的利息为101300.63元；②按揭购房款490000元自2016年9月20日起暂计算至2019年12月21日的利息损失为96265.3元；5.本案诉讼费由恒基公司承担。 一审法院认定事实：2015年9月25日，唐安林与恒基公司在恒基公司售房部签订《商品房买卖合同》，合同约定：唐安林向恒基公司购买惠水县下层．裙楼1层1-45号房屋，该商品房规划用途为商业，建筑面积为59.81平方米，房屋总价款为人民币987390元，购房款在合同签订之日买受人先支付首付款497390元，剩余购房款490000元在楼盘主体封顶一个月内现金支付或银行按揭全部付清。恒基公司应于2013年12月31日前交付涉案商铺，逾期超过180日的，唐安林有权解除合同。商品房买卖合同并未约定恒基公司取得涉案商铺所有权的初始登记及将涉案商铺办理产权转移登记的相关文书交给唐安林的具体时间，仅约定，在约定的某某日期后，恒基公司仍不能将涉案商铺办理产权转移登记的相关文书交给唐安林，唐安林有权退房，恒基公司应当在收到退房通知起，某某日内退还唐安林已付款，并按照某某利率支付利息。合同签订后，唐安林按照合同约定按时向恒基公司支付了首付款人民币497390元（2015年8月22日支付34万元，同年9月26日支付157390元），交纳房屋契税29621.7元，支付印花税493.7元，支付维修基金1097元。同时由唐安林作为借款人，惠水农商行作为贷款人，恒基公司作为保证人，三方共同于2016年9月20日签订《个人购房担保借款合同》，合同约定贷款金额为人民币490000元，所借金额由贷款人直接划入售房者（恒基公司）在贷款人开立的账户（恒基公司已于2016年9月22日收到该笔款项），贷款月利率为5.716‰，按月偿还贷款本息，还款总期数为120期，每月归还本息5653.82元。借款合同签订后，唐安林按照借款合同约定向惠水农商行履行还款义务。从2016年10月20日起至2019年12月21日止，唐安林共计向惠水农商行偿还贷款本金共计124243.96元，向惠水农商行支付贷款利息共计96265.3元。截止一审法庭辩论终结时，涉案房屋未在惠水县住房和城乡建设局办理竣工备案手续，在限定的期限内亦未向法庭提交竣工备案表等相关文件，因恒基公司原因导致唐安林一直无法办理所购房屋的产权登记手续，违反合同约定，故唐安林诉至一审法院，诉请如前。另查明：商品房买卖合同签订后，恒基公司将涉案商铺交由唐安林使用，唐安林对涉案商铺进行了出租，并收取了相应的租金（租赁期限及租金，因双方未提供证据，未能查明）。 一审法院认为，一、《商品房买卖合同》的解除问题。唐安林与恒基公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。恒基公司作为涉案房屋的开发商，按约办理涉案房屋产权登记手续系其义务。虽然合同并未约定办理产权登记手续的具体时间，但根据《解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者〈城市房地产开发经营管理条例〉第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，唐安林要求解除与恒基公司签订的《商品房买卖合同》于法有据，应予支持。另，恒基公司及惠水农商行提出的唐安林于2020年3月3日才向一审法院诉请解除《商品房买卖合同》，根据《解释》第十五条的规定已过解除合同的除斥期间的意见，因本案唐安林申请解除《商品房买卖合同》是由于恒基公司不能按时办理房屋所有权登记手续，而《解释》第十五条针对的是出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款等情形下守约方行使解除权的期间，而本案产生纠纷的原因系未办理产权登记，而非迟延交付房屋，故本案不适用《解释》第十五条，本案应适用《解释》第十九条的规定，故对该意见不予采纳。二、《个人购房担保借款合同》的解除问题。根据《解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，唐安林据此要求解除其与惠水农商行签订的《个人购房担保借款合同》，亦应予支持。三、恒基公司是否应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息返还惠水农商行和唐安林的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及《解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，因恒基公司违约导致《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》的解除，故唐安林因恒基公司的违约行为产生的损失应由恒基公司承担。同时，恒基公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（惠水农商行）和买受人（唐安林）。综上，恒基公司应将唐安林支付的首期购房款616440元返还唐安林，同时将唐安林已归还惠水农商行的按揭贷款返还唐安林。恒基公司应当将收受的剩余购房贷款返还惠水农商行，并赔偿唐安林因此所产生的损失。对于唐安林要求恒基公司赔偿损失直至恒基公司返还全部款项之日止的诉请，因涉案商铺在签订《商品房买卖合同》后即交给唐安林使用，唐安林使用涉案商铺亦获得相应的收益，因此，在《商品房买卖合同》解除前，不宜再要求恒基公司承担相应的损失。结合唐安林的诉请，一审法院认定，从判决生效之日起，以恒基公司应当向唐安林支付的款项为基数，按年利率4.75%计算至恒基公司支付完唐安林所有款项之日止。《商品房买卖合同》被解除后，唐安林支付房屋契税29621.7元，支付印花税493.7元，支付维修基金1097元，恒基公司应当向唐安林支付。恒基公司清偿剩余贷款本息等债务后，惠水农商行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。四、关于惠水农商行就涉案商业用房是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，当事人签订商品房买卖协议或其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，可以申请预告登记，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，惠水农商行就本案诉争房屋获得的抵押权仅为抵押权的预告登记，即待房屋竣工验收交付买受人（借款人）并办理权属证书至银行获得实之抵押权之前，银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性物权，在获得实之抵押权之前，自然不存在所谓的优先受偿权，况且本案中，《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》被依法解除后，基于合同产生的合同债权消灭，预告登记失效。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除唐安林与惠水县恒基房地产有限公司于2015年9月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015XXX）；二、解除唐安林、惠水县恒基房地产有限公司与贵州惠水农村商业银行股份有限公司于2016年9月20日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：2016年惠农商营业部个房贷字第恒基按揭2016XXXX号）；三、惠水县恒基房地产有限公司于判决生效之日起三十日内一次性向唐安林返还购房款497390元及利息（以惠水县恒基房地产有限公司应当向唐安林支付的购房款为基数，按年利率4.75%从判决生效之日起计算至惠水县恒基房地产有限公司支付完所有购房款之日止）；四、惠水县恒基房地产有限公司于判决生效之日起三十日内一次性支付唐安林自2016年10月20日起至判决生效之日止已偿还给贵州惠水农村商业银行股份有限公司的贷款本息（以贵州惠水农村商业银行股份有限公司于判决生效当日出具的还款明细清单为准）；五、惠水县恒基房地产有限公司于判决生效之日起三十日内一次性向贵州惠水农村商业银行股份有限公司支付唐安林自判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本息（以贵州惠水农村商业银行股份有限公司于判决生效当日出具的明细清单为准）；六、惠水县恒基房地产有限公司于判决生效之日起三十日内一次性返还唐安林已支付的房屋契税29621.7元、印花税493.7元、维修基金1097元；七、驳回唐安林的其余诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15746元，减半收取7873元，由惠水县恒基房地产有限公司承担4000元，唐安林承担3873元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：关于案涉《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。根据新修正的《解释》第十五条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”及《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，本案中，唐安林与恒基公司签订的《商品房买卖合同》虽未约定恒基公司取得涉案商铺所有权的初始登记及将涉案商铺办理产权转移登记的相关文书交给唐安林的具体时间，但恒基公司自商品房买卖合同签订至今，未在惠水县住房和城乡建设局办理竣工备案手续，导致唐安林一直无法办理案涉房屋的产权登记手续。唐安林签订《商品房买卖合同》的目的系取得完备的所有权，并非仅取得占有、使用、收益的权利，故恒基公司逾期履行产权转移登记义务的行为已构成根本性违约，唐安林签订该合同的目的已不能实现，唐安林有权依照法律规定行使合同解除权。否则，将产生唐安林作为守约方既不能通过行使合同解除权使其合法权益得到救济，又因违约方怠于履行办理产权转移登记义务无法取得房屋所有权，双方签订的《商品房买卖合同》将陷入僵局的不利局面。惠水农商行虽主张唐安林行使合同解除权，已经超出法律规定的一年除斥期，但上述司法解释第十五条并未对由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人行使合同解除权的期间作出规定，本案并不存在解除权已过法律规定的行使期限，违反《解释》第十一条规定的情况，一审法院判决解除合同并无不当，本院予以确认。 关于一审法院判决恒基公司向惠水农商行返还剩余按揭贷款本息，是否违反民事诉讼“不告不理”原则的问题。本案中，唐安林已向一审法院提出解除合同、返还全部购房款的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，合同的双方当事人应履行相互返还的义务，同时，由于《解释》第二十一条第二款已明确规定了商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，一审法院据此判决唐安林已付的购房款及按揭贷款部分，由恒基公司返还给唐安林；唐安林尚未偿还的剩余按揭贷款，由恒基公司返还给惠水农商行，并无不当，本院予以确认。 关于惠水农商行主张《解释》第二十一条第二款并未免除唐安林的还款义务的问题。由于唐安林与惠水农商行签订的《个人购房担保借款合同》已经被一审法院判决解除，《解释》第第二十一条第二款亦明确规定购房贷款应由出卖人即恒基公司负责返还，故惠水农商行的此项上诉主张，没有法律依据，本院不予采纳。 关于惠水农商行主张一审法院错列了惠水农商行在一审中的诉讼地位属程序违法的问题。因唐安林在一审诉请解除《商品房买卖合同》时，一并要求解除与惠水农商行签订的《个人购房担保借款合同》，故惠水农商行与本案的处理结果有法律上的利害关系，唐安林在一审时将惠水农商行列为第三人参加本案诉讼并无不当，对此，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”惠水农商行作为本案第三人可以承担本案民事责任，并享有答辩及提出上诉的权利。故，惠水农商行在一审作为第三人并未影响其诉讼权利，其该项主张不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人贵州惠水农村商业银行股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9086元，由上诉人贵州惠水农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年四月十九日 法官助理莫波 书记员黄雅菲