重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1910号上诉人（原审被告）：冯光松，男，1963年9月22日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：姚邦永，重庆西田律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市诚顺物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳办红岗山路红岗源小区EF幢2-2-2号，统一社会信用代码91500117771798399T。法定代表人：王红梅，总经理。委托诉讼代理人：徐明，重庆市合川区太和法律服务所。委托诉讼代理人：余达荣，重庆市合川区太和法律服务所。上诉人冯光松因与被上诉人重庆市诚顺物业管理有限公司（以下简称诚顺物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（2020)渝0117民初6175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。上诉人冯光松及其委托诉讼代理人姚邦永、被上诉人诚顺物业的委托诉讼代理人徐明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。冯光松上诉请求：1.撤销重庆市合川区人民法院（2020)渝0117民初6175号民事判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实与理由:1.上诉人承租的物业性质为其他住房，未约定收费标准，一审法院认定收费标准与商业门市一致，无事实根据，即使收取也应当减半收取；2.被上诉人举示的证据不能证明其提供了服务，因此不能收费；3.上诉人提出诉讼时效抗辩，一审法院以诉讼时效为3年，主张近5年半的物业服务费，在没有举示证据证明诉讼时效中断的情形下，即使该支付，也只能主张3年的服务费。诚顺物业辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审驳回上诉、维持原判。诚顺物业向一审法院起诉请求：请求判令被告向原告支付物业管理费121785.3元，违约金80378.3元，合计202163.6元。一审法院认定事实：原告与合川区华盛大厦小区业委会于2014年4月1日签订《物业服务合同》，合同约定：物业名称为合川区华盛大厦小区，坐落于重庆市合川区××路××号。合同期限暂为三年，从2014年4月1日至2017年3月31日，物业收费标准（按建筑面积计算），住宅物业服务费：0.95元／平方米／月，从三楼开始，每增加一层，增加0.01元／平方米／月（包含电梯费、路灯费、无负压供水费）；商业（门市）物业服务费1元／平方米／月；物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度前十日内履行交纳义务，未按时交纳物业服务费，违约金按照欠费金额的日千分之三的比例收取。同时合同还载明了物业管理服务标准（附件），约定原告应定期检查巡逻共用部位、共用设施，发现损坏按规定修理等内容。2017年3月30日、2020年3月30日原告与合川区华盛大厦小区业委会再次分别签订《物业服务合同》，合同约定事项与前一物业服务合同相同，合同期限至2023年3月31日。被告冯光松于2013年开始承租了重庆市合川区合阳街道办瑞山路160号附4号-2号的房屋至今，用途为家具卖场，该房屋位于该小区负一层，面积1726.16平方米，房屋产权证上载明房屋用途为其他用房，租赁合同第八条约定在房屋租赁期间水、电费、物业管理费等所有因使用房屋而产生的费用由被告支付，被告自2015年1月开始未交纳物业服务费用，经原告催收未果，现诉至一审法院，诉请如前。另查明，被告租赁的房屋存在屋顶（小区楼栋大厅）漏水、用电房排水沟季节性灌水，门市垃圾自行处理等情况。一审法院认为，原告与合川区华盛大厦小区业委会签订的《物业服务合同》真实有效，依法对小区内的全体业主及物业使用人有约束力，双方均应按照约定履行合同。原告根据合同约定向合川区华盛大厦小区提供了物业服务，被告作为该小区物业使用人，并在与业主的租赁合同中约定由被告交纳物业服务费用，故依法应当承担交纳物业服务费的义务,现原告明确请求由被告交纳物业费，故对被告申请追加业主为被告的请求不予准许。被告虽辩称其房屋用途为其他，未在物业服务合同约定之中，但被告租赁的房屋位于该小区范围内，依照法律规定一个物业管理区域应由一个物业服务企业提供实施物业管理，且原告也为该小区提供了物业服务，故对被告的抗辩理由不予采信。对于物业费标准，虽物业服务合同中未约定“其他”性质的房屋物业费标准，但被告租赁该房屋用于商业用途，故其物业费标准应按商业（门市）物业服务费1元/平方米/月计算。同时原告提供的物业服务确实存在一定的缺陷，对公共区域及设施出现的问题未及时处理，给被告的经营造成了一定影响，对被告来说，原告提供的服务未达到合同上的约定，因此一审法院酌情确定被告按合同约定标准的80%交纳2015年1月至2020年5月的物业服务费89760.32元（1726.16平方米×1元/平方米/月×65个月），对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。同时原告应当按照合同约定履行义务，加强和完善物业服务，为小区业主营造良好的生活居住环境。对于本案是否超过诉讼时效的问题，被告提出了诉讼时效抗辩，认为原告的诉讼请求超过了诉讼时效，一审法院经审查认为，一般案件的诉讼时效期间为3年，原告对被告欠费进行了催收，应发生诉讼时效中断的效力，故被告提出的诉讼时效抗辩不能成立，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告冯光松于本判决生效后十日内向原告重庆市诚顺物业管理有限公司支付2015年1月至2020年5月期间的物业服务费89760.32元；二、驳回原告重庆市诚顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4332.45元，由原告重庆市诚顺物业管理有限公司负担2288.44元（已纳清），由被告冯光松负担2044.01元。本院二审中，当事人均未提交新证据。本院二审对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点是:1.冯光松承租的房屋是否在诚顺物业公司物业服务范围内，其是否应当按照商业性质支付物业费；2.诚顺物业主张物业费是否超过诉讼时效。本院具体评判如下：冯光松承租的房屋是否在诚顺物业公司物业服务范围内，其是否应当按照商业性质支付物业费。诚顺物业与案涉小区业委会自愿签订《物业服务合同》，该合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效，该合同对全体业主及物业使用人均具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据诚顺物业举示的《守护值班记录》、《小区值班情况反映记录》、《车辆出入登记表》、《来人来访登记表》及相关维修照片等证据可知，诚顺物业按照《物业服务合同》的约定为合川区华盛大厦小区提供了相关物业服务。二审中，冯光松主张其承租的房屋不在诚顺物业公司物业服务范围内，不应缴纳物业费。根据案涉《物业服务合同》物业管理区域载明，物业名称为合川区华盛大厦小区，建筑面积28500平方米，其中住宅22400平方米，商场6100平方米。由于华盛大厦系单体楼，华盛大厦小区即华盛大厦，华盛大厦上部分为住宅下部分为裙楼（商场、车库），冯光松承租的房屋位于华盛大厦负一层，该房屋系华盛大厦裙楼的一部分，亦属于华盛大厦小区的一部分，故案涉房屋属于诚顺物业的物业服务范围。作为案涉物业的使用人，冯光松应按照其与业主签订的租赁合同约定缴纳租赁房屋期间的物业服务费。虽然案涉房屋权证载明房屋用途为“其他用房”，但冯光松将租赁房屋实际用于商业经营，故一审法院按照商业（门市）认定物业服务费并无不当。由于诚顺物业提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，一审法院酌情确定按照合同约定标准的80%确定服务费较为合理，本院予以维持。关于诚顺物业主张物业费是否超过诉讼时效的问题。根据诚顺物业一审举示的《催费通知书》可知，冯光松自2015年1月起开始欠缴物业服务费，期间诚顺物业一直向其进行催收。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定、第一百九十五条的规定，因诚顺物业的催收行为导致本案诉讼时效中断，因此诚顺物业向一审法院起诉主张2015年1月至2020年5月期间的物业服务费并未超过诉讼时效。综上所述，冯光松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2044.01元，由上诉人冯光松负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  刘 静二〇二一年四月二十六日法官助理  刘学亮书 记 员  韩 微